Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

16/2003 Hraunás

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 3. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl., varamaður í forföllum aðalmanns.

Fyrir var tekið mál nr. 16/2003, kæra Þ og Á, Hraunási 4, Garðabæ á ákvörðun bæjarstjórnar Garðabæjar frá 6. febrúar 2003 um breytingar á skipulagsskilmálum í Hraunsholti, Ásum, og á ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 3. mars 2003 um að veita leyfi til framkvæmda við Hraunás 6 í Garðabæ.

Í málinu er nú til bráðabirgða kveðinn upp svofelldur

Úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 14. mars 2003, kæra Þ og Á, Hraunási 4, Garðabæ ákvörðun bæjarstjórnar Garðabæjar frá 6. febrúar 2003 um breytingar á skipulagsskilmálum í Hraunsholti, Ásum, og ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 3. mars 2003 um að veita leyfi til framkvæmda við Hraunás 6 í Garðabæ.  Auglýsing um gildistöku hinnar umdeildu skipulagsbreytingar var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 26. febrúar 2003.  Ákvörðun byggingarfulltrúa, sem kærð er í málinu, byggir á samþykkt um afgreiðslu byggingarfulltrúans í Garðabæ á byggingarleyfisumsóknum, nr. 249/2000. 

Kærendur krefjast þess að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi og að úrskurðarnefndin kveði þegar upp úrskurð til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda við Hraunás 6, Garðabæ á meðan beðið sé endanlegrar niðurstöðu nefndarinnar.

Úrskurðarnefndin hefur leitað afstöðu byggingarleyfishafa og bæjaryfirvalda í Garðabæ til kærunnar og framkominnar kröfu um stöðvun framkvæmda.  Hafa nefndinni borist andmæli byggingarleyfishafa og greinargerð Garðabæjar um kæruefnið og er málið nú tekið til úrskurðar um þá kröfu kæranda að framkvæmdir verði stöðvaðar.

Málavextir:  Málavöxtum verður hér aðeins lýst stuttlega að því marki er þurfa þykir við úrlausn um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda. 

Að sögn kærenda fengu þau úthlutað lóð til byggingar einbýlishúss að Hraunási 4 í Garðabæ á árinu 2000.  Hafa þau lokið byggingu hússins og búa þar nú.  Er lóðunum að Hraunási var úthlutað giltu þeir skilmálar í Hraunsholti að nýtingarhlutfall mátti að hámarki vera 0,4 fyrir einbýlishús.  Nánar var mælt fyrir um byggingar á lóðum á svæðinu í skilmálum við úthlutun þeirra og átti byggingum á lóðunum og frágangi lóða að vera lokið í desember 2002.  Þessum tímamörkum mun þó ekki hafa verið fylgt í öllum tilvikum og eru enn fáeinar óbyggðar lóðir á svæðinu. 

Á fundi skipulagsnefndar Garðabæjar þann 15. janúar 2003 var samþykkt breyting á skipulagsskilmálum fyrir Hraunsholt, Ásum, sem fólst í því að nýtingarhlutfall var hækkað.  Gat nýtingarhlutfall einbýlishúsa, þar sem aðstæður og skilmálar leyfa fleiri hæðir, orðið allt að 0,5 eftir þessa breytingu en hafði áður verið að hámarki 0,4.  Breyting þessi var samþykkt í bæjarstjórn og birtist auglýsing um gildistöku hennar í B-deild Stjórnartíðinda hinn 26. febrúar 2003.
 
Þann 3. mars 2003 samþykkti byggingarfulltrúinn í Garðabæ teikningar að 418 fermetra húsi á lóðinni nr. 6 við Hraunás og veitti lóðarhafa leyfi til að byggja hús á lóðinni samkvæmt þeirri teikningu.  Samkvæmt teikningum er nýtingarhlutfall fyrirhugaðrar byggingar 0,5 í samræmi við samþykkt bæjarstjórnar um breytt skipulag.

Kærendur vildu ekki una framangreindum ákvörðunum og vísuðu málinu til úrskurðarnefndarinnar með kæru, dags. 14. mars 2003, svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur telja að ákvörðun bæjaryfirvalda um framangreinda skipulagsbreytingu og málsmeðferð við undirbúning hennar hafi verið ólögmæt og beri því að ógilda hana.  Ekkert samráð hafi verið haft við íbúa á svæðinu eða hagsmunaðila við undirbúning tillögunnar og að kynning hennar hafi verið ófullnægjandi.  Vísa kærendur til 9. gr. og 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga í þessu sambandi.  Þá fullnægi framsetning skipulagsákvörðunarinnar ekki skilyrðum skipulagsreglugerðar nr. 400/1998.  Einnig telja kærendur að óheimilt hafi verið að breyta skipulaginu á þann hátt sem gert hafi verið, þar sem með breytingunni hafi verið raskað forendum skipulagsins í bága við hagsmuni þeirra lóðarhafa sem þegar hafi byggt á lóðum sínum og eigi þess varla kost að nýta sér breytinguna, a.m.k. ekki til jafns við rétthafa óbyggðra lóða.  Breytingin hafi því í raun verið gerð í þágu örfárra í andstöðu við hagsmuni annarra lóðarhafa.  Hafi með þessu verið brotið gegn jafnræðisreglu og meðalhófsreglu stjórnsýsluréttarins, en að auki sé ljóst að málefnaleg sjónarmið hafi ekki legið til grundvallar breytingunni.

Hvað byggingarleyfið varðar telja kærendur að fella beri það úr gildi þegar af þeirri ástæðu að umrædd skipulagsbreyting fái ekki staðist.  Þar að auki brjóti byggingarleyfið gegn skipulagsskilmálum, sem m.a. komi fram í því að gert sé ráð fyrir að í húsinu verði tvær íbúðir þótt byggingarlóðin sé fyrir einbýlishús samkvæmt skipulagi.  Krafist sé stöðvunar framkvæmda með hliðsjón af því að fyrirhuguð framkvæmd sé óafturtæk.

Málsrök Garðabæjar:  Af hálfu Garðabæjar er kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda mótmælt.  Þá gerir Garðabær þær kröfur við efnismeðferð málsins að afgreiðsla byggingarfulltrúa á byggingarleyfi hússins að Hraunási 6 verði staðfest og að kröfu kærenda um ógildingu á samþykkt bæjarstjórnar um breytingu á deiliskipulagi Ásahverfis verði hafnað.

Af hálfu Garðabæjar er mótmælt fullyrðingum kærenda um að umdeild nýbygging sé í andstöðu við skipulagsskilmála.  Húsið sé allt innan byggingarreits og hæð þess innan leyfilegra marka.  Umdeild hækkun nýtingarhlutfalls hafi engi áhrif haft á umfang hússins eða ytri gerð, enda komi hún alfarið fram í því að kjallari hússins sé stærri en ella hefði verið.  Hægt væri að byggja húsið með óbreyttu sniði þannig að það samrýmdist eldri skilmálum um nýtingarhlutfall með því einu að minnka nýtirými í kjallara og hafa þess í stað uppfyllta sökkla í meira mæli undir húsinu.  Hafi breytingin því ekki í för með sér neina röskun á hagsmunum nágranna. Þá sé það ekki andstætt skipulagsskilmálum þótt fyrirhugað sé að nýta neðri hæð til íbúðar, enda sé slíkt algengt í stórum einbýlishúsum og ekkert í lögum eða reglugerðum banni slíka nýtingu.  Skýrt sé tekið fram að í lóðarleigusamningi að hús á lóðinni skuli ávallt vera óskipt eign og hafi bæjaryfirvöld ekki hingað til vikið frá slíkum skilmálum. 

Af hálfu Garðabæjar er því mótmælt að hin umdeilda breyting á deiliskipulagi hafi verið ólögmæt eða henni áfátt.  Heimildir séu í lögum til breytinga á deiliskipulagi og hafi tillaga að breytingunni verið auglýst í samræmi við ákvæði laga og reglugerða um auglýsingu skipulagstillagna, en farið hafi verið með breytinguna í samræmi við 1. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Breytingin taki til allra sambærilegra lóða á svæðinu og feli ekki í sér neina mismunum.  Hún leiði almennt ekki til þess að hús verði stærri eða hærri og raski því ekki hagsmunum íbúa á svæðinu.  Þá séu forsendur breytingarinnar í alla staði málefnalegar.

Því er mótmælt að grenndarkynna hefði átt skipulagsbreytinguna, enda hafi ekki verið farið með málið sem minniháttar breytingu skv. 2. mgr. 26. gr. laga nr. 73/1997 og virðist málsástæða kærenda um þetta efni á misskilningi byggð.  Loks er hafnað öðrum málsástæðum kærenda um ágalla á málsmeðferð og um það að kærendur bíði skaða af umræddri breytingu.

Hvað varðar kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda er sérstaklega tekið fram að enga nauðsyn beri til að stöðva framkvæmdir til þess að tryggja réttaröryggi kærenda enda megi með hægu móti breyta húsinu til samræmis við fyrri skilmála um nýtingarhlutfall með því að breyta innra fyrirkomulagi kjallara án þess að hrófla að nokkru marki við ytri gerð hússins eða útliti.  Byggingarstöðvun sé þvingunarúrræði sem ekki sé heimilt að grípa til nema augljóst sé að með framkvæmd sé gengið gegn lögvörðum hagsmunum annarra.  Svo sé ekki í máli þessu.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum kærenda mótmælt.  Er af hans hálfu í aðalatriðum byggt á sömu sjónarmiðum og fram koma af hálfu Garðabæjar og að framan hefur verið lýst.

Aðilar máls þessa hafa fært frekari röksemdir fyrir sjónarmiðum sínum í málinu.  Hefur úrskurðarnefndin haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn þessa þáttar málsins en nánar verður gerð grein fyrir málatilbúnaði aðila við efnisúrlausn þess.

Niðurstaða:    Eins og að framan er rakið er í máli þessu deilt um lögmæti tveggja sjálfstæðra stjórnvaldsákvarðana.  Bera kærendur annars vegar brigður á lögmæti þeirrar ákvörðunar bæjarstjórnar Garðabæjar að breyta deiliskipulagi umrædds svæðis með þeim hætti sem að framan er lýst.  Hins vegar draga kærendur í efa að byggingarleyfi fyrir húsinu að Hraunási 6 samræmist skipulagsskilmálum.

Enda þótt sveitarstjórnum sé að lögum heimilt að gera breytingar á samþykktu deiliskipulagi verður að fallast á með kærendum að þessum heimildum séu settar nokkrar skorður.  Verði m.a. að gera þær kröfur að lögmæt og málefnaleg sjónarmið liggi til grundvallar ákvörðunum um slíkar beytingar.  Telur úrskurðarnefndin að eins og atvikum sé háttað í máli þessu megi draga í efa að lögmæt sjónarmið hafi ráðið hinni umdeildu ákvörðun.  Þar að auki virðist nokkuð hafa skort á að undirbúningi hennar væri hagað í samræmi við ákvæði 9. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Byggingarleyfi það sem um er deilt í málinu gerir ráð fyrir að neðri hæð fyrirhugaðs húss að Hraunási 6 verði að flatarmáli um 67% af heildarflatarmáli efri hæðar (götuhæðar) og er þá bílgeymsla þar meðtalin.  Á skráningartöflu er á neðri hæð tilgreind íbúð en aðalíbúð hússins er á efri hæð.  Þykir vafi leika á um það hvort gerð hússins samræmist ákvæðum um einbýlishús af gerðinni E-2, svo sem henni er lýst í skipulagsskilmálum.

Úrskurðarnefndin fellst ekki á þau sjónarmið Garðabæjar að stöðvun framkvæmda hafi enga þýðingu þar sem ekki þyrfti að koma til breytinga á ytri gerð fyrirhugaðrar nýbyggingar þótt fallist yrði á kröfur kærenda.  Verður ekki á það fallist að nágrannar þurfi að una framkvæmdum á grundvelli ákvarðana sem verulegar líkur eru á að séu haldnar ógildingarannmörkum.  

Með vísan til framanritaðs þykir rétt að fallast á kröfu kærenda um að framkvæmdir við byggingu húss samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi verði stöðvaðar meðan úrskurðarnefndin hefur kærumál þetta til meðferðar.

Úrskurðarorð:

Framkvæmdir við byggingu húss að Hraunási 6 í Garðabæ skulu stöðvaðar meðan kærumál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

_____________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                 Óðinn Elísson

des 22
Love0

11/2003 Stakkahlíð

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 3. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl., varamaður í forföllum aðalmanns.

Fyrir var tekið mál nr. 11/2003, kæra íbúa að Bogahlíð 2, 4 og 6 í Reykjavík á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 5. febrúar 2003 um að afturkalla áður útgefið byggingarleyfi og veita að nýju leyfi til þess að rífa verslunarhús að Stakkahlíð 17 í Reykjavík og að reisa á lóðinni tvílyft steinsteypt fjölbýlishús með 10 íbúðum.

Í málið er nú kveðinn upp til bráðbirgða svofelldur  

Úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 24. febrúar 2003, kærir B, formaður húsfélagsins Bogahlíð 2, 4 og 6, f.h. íbúa hússins, ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 5. febrúar 2003 um að afturkalla áður útgefið byggingarleyfi og veita að nýju leyfi til þess að rífa verslunarhús að Stakkahlíð 17 í Reykjavík og að reisa á lóðinni tvílyft steinsteypt fjölbýlishús með 10 íbúðum.  Hin kærða ákvörðun var staðfest í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 20. febrúar 2003.  Kærendur krefjast ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.  Þá krefjast þeir þess að fyrirhugaðar framkvæmdir við niðurrif húss samkvæmt leyfinu verði stöðvaðar meðan kærumálið sé til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.  Hafa málsaðilar komið að þeim sjónarmiðum sínum er sértaklega lúta að kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda og er málið nú tekið til úrskurðar um þá kröfu.

Málavextir:  Mál þetta á sér nokkurn aðdraganda, en á vormánuðum 2001 kom fram ósk eiganda húseignarinnar að Stakkahlíð 17 um að aðalskipulagi Reykjavíkur yrði breytt þannig að lóð hússins, sem væri verslunarlóð samkvæmt skipulaginu, yrði breytt í íbúðarlóð og í framhaldi af breytingunni yrði heimilað að breyta verslunarhúsi því sem á lóðinni væri í íbúðarhús.  Borgaryfirvöld tóku jákvætt í erindið og var umbeðin breyting aðalskipulags undirbúin og samþykkt af borgaryfirvöldum í ágúst 2002.  Var skipulagsbreytingin staðfest af umhverfisráðherra hinn 11. október 2002.

Samhliða meðferð tillögunnar að framangreindri breytingu aðalskipulags var unnið að tillögum að endurbyggingu húss á lóðinni.  Var horfið frá því að breyta húsi því er fyrir var á lóðinni og þess í stað lagt til að það yrði rifið og nýtt hús reist í þess stað.  Voru tillögur þessar kynntar nágrönnum og um þær fjallað á fjölmörgum fundum byggingaryfirvalda og verður af málsgögnum ráðið að þær hafi verið í stöðugri endurskoðun allt þar til ákvörðun var tekin um að veita hið umdeilda byggingarleyfi á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 16. október 2002.  Kærendur töldu að ekki hefði verið tekið nægjanlegt tillit til sjónarmiða þeirra og að leyft hefði verið meira byggingarmagn á lóðinni en unnt væri að sætta sig við.  Skutu þeir málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 29. nóvember 2002, og kröfðust síðan stöðvunar framkvæmda við niðurrif hússins með bréfi, dags. 30. desember 2002.

Með úrskurði uppkveðnum hinn 31. janúar 2003 féllst úrskurðarnefndin á kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.  Taldi nefndin líkur á því að byggingarleyfið yrði ógilt með vísan til þess að samþykkt skipulags- og byggingarnefndar um það hefði verið gerð áður en gildi tók breyting á aðalskipulagi, sem verið hefði forsenda leyfisveitingarinnar.

Í kjölfar framangreinds úrskurðar ákvað skipulags- og byggingarnefnd Reykjavíkur, á fundi hinn 5. febrúar 2003, að afturkalla hið umdeilda byggingarleyfi en veitti jafnframt á sama fundi nýtt leyfi til sömu framkvæmda með vísan til þess að ekki léki lengur vafi á því að leyfið samræmdist aðalskipulagi eftir breytingar sem orðið hefðu á því.  Var ákvörðun þessi staðfest á fundi borgarstjórnar hinn 20. febrúar 2003. 

Með hliðsjón af því að hin kærða ákvörðun í framangreindu kærumáli hafði verið afturkölluð vísaði úrskurðarnefndin málinu frá með úrskurði uppkveðnum hinn 21. febrúar 2003.  Í framhaldi af þeim málalokum skutu kærendur hinni nýju ákvörðun um byggingarleyfið til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 24. febrúar 2003.

Eftir að málið kom að nýju til meðferðar fyrir nefndinni hafa einhverjar viðræður átt sér stað með málsaðilum um hugsanlegar sættir í málinu og mun hafa komið til umræðu að breyta staðsetningu nýbyggingar og fyrirkomulagi glugga og koma með því til móts við sjónarmið kærenda.  Hins vegar hafa þessar sáttaumleitanir ekki borið árangur enn sem komið er.
 
Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er því haldið fram að ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar um afturköllun eldra byggingarleyfis og veitingu nýs leyfis sé stórlega áfátt.  Umsókn um nýtt leyfi hafi verið ófullnægjandi og ekki hafi verið gætt ákvæða stjórnsýslulaga við ákvörðun um afturköllun eldra leyfis.  M.a. hafi borið að tilkynna aðilum um fyrirhugaða ákvörðun, sbr. 14. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, og gefa þeim kost á að tjá sig um málið.  Þessa hafi ekki verið gætt. 

Af hálfu kærenda er einnig á það bent að lögum og reglum um skipulagsmál, auk ákvæða stjórnsýslulaga, sé ætlað að tryggja réttaröryggi í meðferð skipulagsmála, þannig að réttur einstaklinga verði ekki fyrir borð borinn, þótt hagur heildarinnar sé hafður að leiðarljósi.  Margt bendi til þess að kynnningu á aðalskipulagstillögu þeirri sem verið hafi undanfari hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið stórlega ábótavant og hafi hún tæplega fullnægt lagaskilyrðum.  Þá hafi skort rökstuðning fyrir breyttu aðalskipulagi.  Ekkert deiliskipulag hafi verið í gildi um lóðina að Stakkahlíð 17.  Borgarstjórn beri ábyrgð á og annist gerð deiliskipulags.  Því sé harðlega mótmælt, að borgarstjórn hafi verið heimilt að samþykkja framkvæmd á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð að undangenginni grenndarkynningu, sbr. 7. mgr. 43. gr. laga 73/1997, þar sem óheimilt hafi verið að fara með málið eftir undantekningarákvæði 3. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997.  Ákvæði þetta beri að skýra svo að það eigi einungis við um minni háttar framkvæmdir sem ekki feli í sér breytingar á byggðamynstri.

Kærendur hafi talið sig mega treysta því að ekki yrði heimiluð bygging á umræddri lóð sem væri hærri og stærri en sú sem fyrir hafi verið á lóðinni, án þess að unnið yrði deiliskipulag þar sem tekið yrði tillit til byggðamynsturs svæðisins, m.a. vegna höfnunar umsóknar um leyfi fyrir slíkri byggingu á árinu 1991.  Hafi kærendur m.a. stuðst við vitneskju um þetta við ákvörðun um kaup á dýrum íbúðum í húsinu Bogahlíð 2, 4 og 6 á árunum 1995 og 1996.  Þá sé áréttað að 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga heimili ekki þá málsmeðferð, sem viðhöfð hafi verið, þar sem aðalskipulag hafi ekki heimilað íbúðabyggingu á lóðinni þegar grenndarkynningin hafi talist byrja þann 17. desember 2001.

Loks sé nýtingarhlutfall hinnar umdeildu nýbyggingar of hátt, auk þess sem grenndaráhrif byggingarinnar muni skerða lögvarða hagsmuni kærenda.

Kröfu sína um stöðvun framkvæmda styðja kærendur þeim rökum að slíkir annmarkar séu á hinni kærðu ákvörðun að ógildingu varði.  Ekki sé réttmætt, með tilliti til hagsmuna kærenda, að heimila framkvæmdir við niðurrif eldra húss á lóðinni samkvæmt hinu umdeilda leyfi, enda fylgi þeim röskun á hagsmunum kærenda sem þeir eigi ekki að þurfa að þola meðan málið sé til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

Málsrök borgaryfirvalda:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er þess krafist að kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda verði hafnað.  Sú krafa lúti að því að stöðva framkvæmdir við niðurrif eldra húss á meðan málið sé til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Þar sem sú framkvæmd ein sér hafi ekki í för með sér óafturkræf neikvæð áhrif á hagsmuni kærenda beri nefndinni að synja kröfunni, m.a. m.t.t. eigin fordæma.  Telja verði að það varði ekki hagsmuni kærenda hvort niðurrif núverandi húss á lóðinni nái fram að ganga áður en úrskurðað verði um efnishlið málsins, vilji byggingarleyfishafinn taka þá áhættu að hefja framkvæmdir.  Í samræmi við þá meginreglu að kæra fresti ekki réttaráhrifum hinnar kærðu ákvörðunar verði að skýra stöðvunarheimild nefndarinnar þröngt, enda um mjög íþyngjandi aðgerð að ræða fyrir þann sem fyrir verði.  Um rökstuðning fyrir synjun á stöðvunarkröfunni vísist að öðru leyti til gagna málsins, málavaxtalýsingar og efnislegrar umfjöllunar um einstakar málsástæður kærenda.

Reykjavíkurborg mótmælir fullyrðingum kærenda um að ákvörðun um afturköllun fyrra byggingarleyfis hafi verið áfátt.  Ekki hafi verið þörf á að kynna þeim áform um þá ákvörðun, enda hafi með henni í raun verið fallist á kröfu þeirra um að umrædd ákvörðun yrði ógilt.  Ákvörðunin hafi því ekki verið íþyngjandi fyrir þá en fyrir hafi legið samþykki byggingarleyfishafans, sem sé sá aðili sem umrædd ákvörðun hafi fyrst og fremst beinst að.  Þá hafi sjónarmið kærenda verið borgaryfirvöldum kunn og legið fyrir þegar hin kærða ákvörðun hafi verið tekin.

Einnig er mótmælt málatilbúnaði kærenda er varðar málsmeðferð breytingar á Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016 varðandi lóðina nr. 17 við Stakkahlíð.  Eins og ráða megi af gögnum málsins hafi meðferð tillögunnar verið í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, enda hafi tillagan verið auglýst til kynningar en ekki grenndarkynnt eins og kærendur haldi fram.  Í fyrra grenndarkynningarbréfinu hafi þess hins vegar verið getið, til frekari upplýsingar fyrir hagsmunaaðila, að samhliða grenndarkynningunni væri auglýst til kynningar tillaga að breytingu á aðalskipulagi varðandi lóðina.  Ekki verði fjallað frekar um þessa málsástæðu kærenda þar sem hún hafi ekki þýðingu í málinu, enda úrskurðarnefndin ekki til þess bær að fjalla um lögmæti breytinga á aðalskipulagi sem umhverfisráðherra hafi staðfest.

Rétt sé hjá kærendum að ekkert deiliskipulag sé til af því svæði sem lóðin að Stakkahlíð nr. 17 standi á, en einmitt af þeirri ástæðu hafi það verið byggingarleyfisumsókn sem grenndarkynnt hafi verið fyrir hagsmunaaðilum, sbr. 3. mgr. 23. gr. og 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, en ekki breyting á deiliskipulagi.  Umfjöllun kærenda um deiliskipulag og þær kröfur sem gerðar séu til slíkra skipulagsáætlana hafi því ekki þýðingu.

Óumdeilt sé að núgildandi skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997 byggi á því að allt land sé skipulagsskylt og framkvæmdir skuli að jafnaði byggja á deiliskipulagsáætlunum.  Í 9. gr. skipulags- og byggingarlaga komi fram meginregla laganna um skipulagsskyldu, þ.e. að landið allt sé skipulagsskylt, og að allar framkvæmdir, þ.e. bygging húsa, annarra mannvirkja og aðrar framkvæmdir, skuli vera í samræmi við skipulagsáætlanir.  Með ákvæði þessu hafi í fyrsta sinn verið kveðið afdráttarlaust á um skipulagsskyldu á Íslandi.  Frá þessari meginreglu séu hins vegar nokkrar undantekningar en hér skipti bara ein þeirra máli og komi hún fram í 3. mgr. 23. gr. laganna.  Samkvæmt þeirri grein sé sveitarstjórn heimilt, í þegar byggðu hverfi þar sem ekki sé til deiliskipulag, að veita leyfi til framkvæmda að undangenginni grenndarkynningu, sbr. 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997, eins og gert hafi verið í því máli sem hér sé fjallað um.  Ákvæðið hafi verið skýrt með þeim hætti að aðeins sé hægt að neyta þessarar undanþágu samræmist byggingarleyfi byggðamynstri og ákvæðum aðalskipulags.  Það sé skoðun borgaryfirvalda að fyrirhuguð bygging að Stakkahlíð 17 samræmist byggðamynstri svæðisins og að heimilt hafi verið að fara með málið á þann veg sem gert hafi verið.

Mótmælt sé þeirri fullyrðingu kærenda að óheimilt hafi verið að grenndarkynna umsóknina áður en tillaga að breytingu á aðalskipulagi varðandi lóðina hafi verið samþykkt.  Hvergi í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 sé mælt fyrir um að það sé bannað.  Í 2. mgr. 43. gr. segi aðeins að framkvæmdir skv. 1. mgr. skuli vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag.  Í því máli sem hér um ræði hafi hið kærða byggingarleyfi verið samþykkt, bæði í skipulags- og byggingarnefnd og borgarstjórn, eftir að umhverfisráðherra hafi staðfest aðalskipulagsbreytinguna.  Ljóst sé því, í samræmi við ákvæði 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingalaga, að þegar framkvæmdir hafi verið hafnar við niðurrif hússins hafi þær verið í samræmi við staðfest aðalskipulag.  Þá verði að skýra 3. mgr. 23. gr. í samræmi við breytingu sem gerð hafi verið á 1. mgr. sömu greinar, sem nú sé 2. mgr., með lögum nr. 170/2001, en með þeirri breytingu hafi sveitarstjórnum verið heimilað að auglýsa  tillögu að deiliskipulagi eða breytingu á deiliskipulagi samhliða tillögu að samsvarandi breytingu á aðalskipulagi varðandi sama svæði.  Sömu sjónarmið eigi við um samhliða auglýsingu um breytingu á aðalskipulagi og grenndarkynningu á byggingarleyfisumsókn, en skýra verði ákvæði laganna í samræmi hvað þetta varði. 

Kærendur telji að vegna höfnunar byggingarleyfisumsóknar frá árinu 1991 hafi þeir mátt treysta því að ekki yrði heimiluð bygging sem væri hærri og stærri en sú sem fyrir hafi verið á lóðinni án þess að unnið yrði deiliskipulag.  Í þessu sambandi verði að hafa í huga að í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 sé gert ráð fyrir að sveitarstjórnir hafi heimildir til þess að breyta gildandi skipulagsáætlunum og veita leyfi til framkvæmda án þess að fyrir liggi deiliskipulag, sbr. t.d. 21., 23. og 26. gr. laganna.  Eigendur fasteigna í þéttbýli geti því ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi eða byggingum sem haft geti í för með sér skerðingu á útsýni, umferðaraukningu eða aðrar breytingar. Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum.  Borgaryfirvöld telji að byggingarleyfi það sem um sé deilt í máli þessu hafi óveruleg áhrif á grenndarrétt hagsmunaaðila, þ.m.t. kærenda.  Telji aðilar sig hins vegar hafa orðið fyrir tjóni umfram það sem almennt gerist eða þeir hafi mátt búast við eigi þeir bótarétt skv. ákvæðum 33. gr. laganna.  Kærendur hafi ekki sýnt fram á þeir verði fyrir tjóni vegna breytingarinnar.  Umfjöllun um bætur falli hins vegar utan valdsviðs úrskurðarnefndarinnar og verði því ekki gerð frekari skil í þessu máli.  Hafa beri í huga að kærendur búi í húsi, sem á sínum tíma hafi verið byggt á grundvelli sambærilegrar málsmeðferðar og hin kærða byggingarleyfisumsókn hafi hlotið, og hafi þeim því mátt vera ljóst að breytingar gætu átt sér stað á svæðinu.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda mótmælt.  Telur hann hina kærðu ákvörðun í alla staði lögmæta og mótmælir því að á henni séu einhverjir hnökrar er ógildingu varði. 

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er einungis til úrlausnar í þessum þætti málsins hvort verða eigi við kröfu kærenda um að stöðva framkvæmdir við niðurrif húss þess sem fyrir er á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð, en innréttingar og léttir milliveggir voru fjarlægðir úr húsinu skömmu fyrir árslok 2002.  Hafa framkvæmdir eftir það legið niðri.

Leyfi til niðurrifs eldra húss og til byggingar nýs húss á lóðinni koma fram í einni og sömu ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 5. febrúar 2003, sem kærð er í máli þessu.  Til úrlausnar er í málinu hvort við undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið farið að lögum, svo og hvort ákvörðunin sé haldin efnisannmörkum.

Úrskurðarnefndin telur það orka tvímælis að heimilt hafi verið að grenndarkynna umsókn um hið umdeilda byggingarleyfi á sama tíma og auglýst var til kynningar breyting á aðalskipulagi, sem var forsenda leyfisveitingarinnar.  Þá leikur einnig vafi á um það hvort nýtingarhlutfall fyrirhugaðrar nýbyggingar samræmist aðalskipulagi svo og hvort heimilt hafi verið að fara með málið eftir undantekningarheimild 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 í stað þess að vinna deiliskipulag fyrir viðkomandi svæði eða reit.  Þykir því svo mikill vafi leika á um lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar að fallast beri á kröfu kærenda um að framkvæmdir við niðurrif hússins, samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi, verði stöðvaðar meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. 

Úrskurðarorð:

Framkvæmdir við niðurrif hússins að Stakkahlíð 17 í Reykjavík skulu stöðvaðar meðan beðið er efnisúrlausnar úrskurðarnefndarinnar um gildi hins kærða byggingarleyfis fyrir framkvæmdum á lóðinni.

______________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________            _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Óðinn Elísson

des 22
Love0

17/2001 Vesturgata

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 27. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl. varamaður.

Fyrir var tekið mál nr. 17/2001, kæra eiganda fasteignarinnar að Vesturgötu 121, Akranesi, á ákvörðun byggingarnefndar Akraness frá 19. janúar 1999, að veita byggingarleyfi fyrir breytingum á ytra byrði hússins að Vesturgötu 119, Akranesi, klæðningu hússins og skiptingu fasteignarinnar í eignarhluta. 

Á málið er nú lagður svofelldur

Úrskurður.

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 25. apríl 2001, er barst nefndinni hinn 30. apríl sama ár, kærir Erla S. Árnadóttir hrl., fyrir hönd B ehf., eiganda fasteignarinnar að Vesturgötu 121, Akranesi þá ákvörðun byggingarnefndar Akraness frá 19. janúar 1999 að heimila breytingar á ytra byrði hússins að Vesturgötu 119, Akranesi, er fólu m.a. í sér gerð tveggja innkeyrsludyra, klæðningu þess og skiptingu í eignarhluta.  Bæjarstjórn Akraness samþykkti þessa ákvörðun á fundi sínum hinn 26. janúar 1999.  Kærandi gerir þá kröfu að hið kærða byggingarleyfi verði fellt úr gildi.

Málavextir:  Húsið að Vesturgötu 119 er L-laga bygging og er húsið að Vesturgötu 121 áfast skammhlið þess, þannig að byggingarnar mynda U-laga form.  Umrætt svæði hefur ekki verið deiliskipulagt.

Á fundi byggingarnefndar Akraness hinn 19. janúar 1999 var samþykkt byggingarleyfisumsókn eiganda fasteignarinnar að Vesturgötu 119, Akranesi um breytingar á ytra byrði hússins og skiptingu þess í sjálfstæða eignarhluta.  Heimilað var að klæða húsið að utan og gera tvær keyrsludyr á bakhlið hússins út í port sem fasteignirnar að Vesturgötu 119 og 121 mynda.  Á byggingarnefndarteikningum, sem samþykktar voru hinn 26. janúar 1999, er gert ráð fyrir umferðarrétti meðfram húsinu að Vesturgötu 121 að fyrirhuguðum keyrsludyrum að Vesturgötu 119.  Umrædd byggingarleyfisumsókn var ekki grenndarkynnt.

Kærandi mun hafa haft samband við byggingaryfirvöld á Akranesi vegna umræddra framkvæmda og voru honum kynntar greindar byggingarnefndarteikningar á fundi með byggingarfulltrúa hinn 27. mars 2001.  Kærandi taldi vafa leika á um umferðarrétt eigenda fasteignarinnar að Vesturgötu 119 um lóð sína sem ráð var fyrir gert í umdeildu byggingarleyfi og óskaði eftir ýmsum gögnum um lóðarsamninga fyrir umræddar fasteignir í bréfi til byggingarfulltrúa, dags. 5. apríl 2001.

Með bréfi, dags. 25. apríl 2001, var útgáfa umdeilds byggingarleyfis kærð til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir og með bréfi, dagsettu sama dag, fór kærandi fram á við bæjarstjórn Akraness að ákvörðun um veitingu byggingarleyfisins frá 26. janúar 1999 yrði endurskoðuð.

Af gögnum, sem úrskurðarnefndinni hafa borist eftir móttöku kæru í málinu, kemur fram að byggingarnefnd hafnaði beiðni kæranda um endurskoðun hinnar kærðu ákvörðunar á fundi sínum hinn 22. maí 2001.  Jafnframt liggur fyrir að byggingarleyfishafi krafðist lögbanns á aðgerðir kæranda til að hindra umferð að umdeildum keyrsludyrum og var lögbann lagt á hindrun umferðar hinn 2. maí 2001.  Með dómi héraðsdóms Vesturlands uppkveðnum hinn 19. september 2001 var kærandi sýknaður af kröfum byggingarleyfishafa um staðfestingu lögbannsins og viðurkenningu á umdeildum umferðarrétti.  Með dómi Hæstaréttar uppkveðnum hinn 12. júní 2002 var málinu vísað frá héraðsdómi.

Málsrök kæranda:  Kærandi vísar til þess, til stuðnings kröfu sinni um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar, að ekki hafi verið gætt ákvæðis 6. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um grenndarkynningu áður en umdeilt byggingarleyfi hafi verið veitt.

Ekki sé fyrir hendi umferðarréttur byggingarleyfishafa um lóð kæranda svo sem gert sé ráð fyrir í hinu kærða byggingarleyfi.  Af heimildum er snerti umræddar lóðir megi ráða að umferðarrétturinn hafi verið í þágu annarra fasteigna.  Þá sé ekki í ljós leitt að reglum um brunavarnir hafi verið fullnægt við veitingu leyfisins.  Jafnframt kunni að vera að byggingarleyfið sé fallið brott sökum tímafresta skipulags- og byggingarlaga.

Málsrök Akranesbæjar:  Vísað er til þess að byggingarnefnd hafi fallist á umdeilda byggingarleyfisumsókn þar sem hún væri í fullu samræmi við skipulags- og byggingarlög.  Í byggingarleyfinu hafi m.a. verið gert ráð fyrir tvennum keyrsludyrum með aðkomu úr porti við bakhlið hússins að Vesturgötu 119 fyrir nýja eignarhluta í húsinu.  Búið hafi verið að saga fyrir öðrum dyrunum er ágreiningur hafi komið upp milli kæranda og byggingarleyfishafa um umferðarrétt að dyrunum á vordögum árið 2001.

Bæjaryfirvöld telji að forsvarsmönnum kæranda hljóti að hafa verið ljóst síðla árs 1999 eða á árinu 2000, þegar hafist var handa um breytingar að Vesturgötu 119, að bæjaryfirvöld hafi veitt leyfi til breytinga á umræddri fasteign.  Sagað hafi verið fyrir umdeildum dyrum fyrri hluta vetrar 2000 eða í upphafi árs 2001 eða að minnsta kosti meira en mánuði áður en málið hafi verið kært til úrskurðarnefndarinnar.  Kæran sé dagsett 25. apríl 2001 og móttekin hinn 30. sama mánaðar.  Fram komi í kærunni að kæranda hafi verið kynntar byggingarnefndarteikningar á fundi með byggingarfulltrúa hinn 27. mars 2001 og sé það skoðun bæjaryfirvalda að kæran hafi borist að liðnum kærufresti.

Kærandi hafi ekki gert reka að því á árunum 1999 og 2000 að kanna heimildir byggingarleyfishafa til framkvæmda og hvers eðlis þær væru þótt full ástæða hafi verið til þess af hans hálfu teldi hann framkvæmdirnar raska hagsmunum sínum.  Ljóst sé að kærufrestur hafi verið löngu liðinn er kæra barst og beri því að vísa málinu frá úrskurðarnefndinni samkvæmt 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Til stuðnings þeirri ályktun skírskota bæjaryfirvöld til úrskurða nefndarinnar frá 22. apríl 1998 í máli nr. 9/1998 og frá 1. desember 1999 í máli nr. 47/1999.

Byggingarleyfishafa var gefinn kostur á að koma að athugasemdum sínum vegna kærumáls þessa en úrskurðarnefndinni hefur ekki borist umsögn hans af því tilefni.

Úrskurðarnefndin fór á vettvang hinn 8. febrúar 2002 og kynnti sér aðstæður á staðnum.

Niðurstaða:  Af gögnum málsins verður ráðið að ástæða kærumáls þessa sé umferðarréttur sem gert er ráð fyrir í umdeildu byggingarleyfi vegna keyrsludyra sem veitt er leyfi fyrir á bakhlið hússins að Vesturgötu 119, Akranesi.  Akranesbær gerir kröfu um að málinu verði vísað frá þar sem kæra sé of seint fram komin.

Samkvæmt 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er kærufrestur vegna ákvarðana í byggingarmálum einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt um ákvörðun.  Við það verður miðað að kæranda hafi fyrst orðið kunnugt um efni umdeilds byggingarleyfis á fundi með byggingarfulltrúa hinn 27. mars 2001, enda liggur ekki fyrir með óyggjandi hætti að honum hafi verið ljóst efni leyfisins fyrr.  Samkvæmt 8. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 telst dagur sá sem frestur er talinn frá ekki með í frestinum og lendi lokadagur frests á almennum frídegi lengist fresturinn til næsta opnunardags þar á eftir.  Kærufrestur í máli þessu reiknast samkvæmt þessu frá 28. mars 2001.  Hinn 28. apríl 2001 bar upp á laugardag og lauk kærufrestinum því ekki fyrr en á mánudeginum 30. apríl 2001, eða sama dag og kæran barst úrskurðarnefndinni.  Eins og atvikum er háttað verður ekki fallist á að kæra í máli þessu hafi borist að liðnum kærufresti og er krafa um frávísun málsins ekki tekin til greina.

Umdeilt byggingarleyfi fól í sér heimild til að gera keyrsludyr á bakhlið hússins að Vesturgötu 119 út í port er liggur að húsi kæranda.  Tilkoma þeirra hefði í för með sér umferð bíla meðfram húsi hans og gat hann því átt hagsmuna að gæta vegna fyrirhugaðra framkvæmda.  Þar sem umrætt leyfi studdist ekki við deiliskipulag bar að grenndarkynna byggingarleyfisumsóknina í samræmi við 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga áður en byggingarleyfið var veitt, sbr. 3. mgr. 23. gr. laganna. 

Fyrir liggur að grenndarkynning vegna umdeilds byggingarleyfis fór ekki fram og átti kærandi því ekki kost á að gæta hagsmuna sinna áður en leyfið var veitt.  Þótt byggingarleyfi skapi ekki umferðarrétt verður hin kærða ákvörðun felld úr gildi vegna fyrrgreinds annmarka.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarnefndar Akraness frá 19. janúar 1999 um veitingu byggingarleyfis fyrir breytingum á fasteigninni að Vesturgötu 119, Akranesi er felld úr gildi.

_____________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                 Óðinn Elísson

des 22
Love0

22/2001 Túngata

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 27. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl, varamaður.

Fyrir var tekið mál nr. 22/2001, kæra íbúðareiganda að Marargötu 7, Reykjavík, á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 16. maí 2001, að veita byggingarleyfi fyrir innréttingu fjögurra rýma til útleigu í húsinu að Túngötu 34 í Reykjavík.

Á málið er nú lagður svofelldur

Úrskurður.

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 17. maí 2001, er barst nefndinni hinn 18. maí sama ár, kærir M, eigandi íbúðar að Marargötu 7, Reykjavík, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 16. maí 2001 að veita byggingarleyfi fyrir innréttingu fjögurra rýma til útleigu í húsinu nr. 34 við Túngötu í Reykjavík.  Borgarstjórn staðfesti afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar á fundi hinn 7. júní 2001.  Kærandi gerir þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Jafnframt var krafist úrskurðar um stöðvun réttaráhrifa byggingarleyfisins en þeirri kröfu var ekki haldið til streitu.

Málavextir:  Fasteignin að Túngötu 34, Reykjavík er um 315 fermetrar að stærð, tvær hæðir og kjallari og stendur á íbúðarsvæði samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016.  Svæðið hefur ekki verið deiliskipulagt.  Í húsinu voru fyrir tvær íbúðir, önnur í kjallara hússins en hin á fyrstu og annarri hæð.  Landmark ehf. lagði inn byggingarleyfisumsókn, dags. 6. janúar 2001, um breytingar á innra skipulagi hússins.  Þinglýstir eigendur að fasteigninni voru þá greint einkahlutafélag og eigandi félagsins, D.  Fólust umbeðnar breytingar í því að innréttuð yrðu fjögur leigurými í húsinu, tvö í kjallara hússins, eitt á fyrstu hæð og eitt á annarri hæð.  Auk þess var gert ráð fyrir stúdíóíbúð á fyrstu hæð.

Byggingarleyfisumsóknin var tekin fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 13. febrúar 2001 og hún samþykkt.  Fundargerð afgreiðslufundarins var lögð fram á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 14. febrúar 2001 og staðfest í borgarstjórn hinn 1. mars 2001.  Með bréfi, dags. 3. maí 2001, skaut kærandi þessari ákvörðun byggingarfulltrúa til skipulags- og byggingarnefndar samkvæmt heimild í gr. 8.6 í byggingarreglugerð nr. 441/1998.  Krafðist hann þess að ákvörðunin yrði felld úr gildi og réttaráhrifum hennar þá þegar frestað og reifaði hann í bréfinu sjónarmið sín.

Skipulags- og byggingarnefnd tók erindi kæranda fyrir á fundi hinn 16. maí 2001.  Á fundinum var lögð fram umsögn skrifstofustjóra byggingarfulltrúa um málið, dags. 14. maí 2001, þar sem lagt var til að umrædd ákvörðun byggingarfulltrúa yrði staðfest með vísan til þess að í ákvörðuninni hafi ekki falist breyting á notkun fasteignarinnar að Túngötu 34, sem ætluð sé til íbúðar.  Jafnframt kom þar fram að byggingarleyfið hefði þá ekki öðlast gildi þar sem ekki væri skráður byggingarstjóri fyrir framkvæmdunum og séruppdráttum hefði ekki verið skilað til byggingarfulltrúa.  Af þessu tilefni var lagt til að gripið yrði til viðeigandi ráðstafana af hálfu embættis byggingarfulltrúa.  Skipulags- og byggingarnefnd staðfesti umdeilda ákvörðun með vísan til greindrar umsagnar skrifstofustjóra byggingarfulltrúa og benti jafnframt á að orðalag í texta við afgreiðslu málsins, hvað heimagistingu varðaði, hafi verið óþarfi þar sem það sé ekki á valdsviði byggingarfulltrúa eða skipulags- og byggingarnefndar að samþykkja heimagistingu.

Kærandi var ósáttur við málalok og skaut umdeildri ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi bendir á að hann eigi fasteign er liggi að lóðinni að Túngötu 34 að hluta.  Hin kærða ákvörðun feli í sér innréttingu fjögurra gistirýma en af heimasíðu byggingarleyfishafa megi ráða að leigurými séu miklu fleiri.

Umdeild byggingarleyfisumsókn hafi ekki verið grenndarkynnt en fyrir liggi að fá bílastæði séu á svæðinu og ekki muni bæta úr skák ef heimila eigi gistiheimilisrekstur að Túngötu 34.  Þrátt fyrir þetta virðist ekki hafa verið leitað umsagnar skipulags- og umferðarnefndar við meðferð málsins og ekki kannað hvort umdeilt leyfi færi í bága við kvaðir sem hvíli á lóðum á svæðinu.  Vandséð sé að byggingarfulltrúi geti hafnað hugsanlegum öðrum sambærilegum umsóknum á svæðinu með hliðsjón af fordæmisgildi hinnar kærðu ákvörðunar ef hún stæði óhögguð. 

Samkvæmt d lið 8. gr. laga nr. 67/1985 um veitinga- og gististaði sé gisting á einkaheimilum skilgreind sem gisting á heimili leigusala.  Kærandi vekur athygli á að Landmark ehf. hafi verið umsækjandi um byggingarleyfi til byggingarfulltrúa en útilokað sé að skýra greint lagaákvæði svo að heimild til gistireksturs á einkaheimili nái til lögaðila.  Lögaðilar eigi ekki einkaheimili heldur starfsstöð eða heimilisfesti en lögheimili leyfishafa sé annað en að Túngötu 34.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Borgaryfirvöld vísa til þess að íbúðarhúsið að Túngötu 34, Reykjavík sé á íbúðarsvæði samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016.  Í aðalskipulaginu sé skilgreind landnotkun á íbúðarsvæðum og í henni felist að þar megi vera stakar hverfisverslanir, vinnustofur, gistiheimili, sendiráð og önnur umfangslítil starfsemi enda valdi hún nágrönnum ekki ónæði vegna ólyktar, hávaða, óþrifnaðar eða óeðlilega mikillar umferðar.  Byggingarleyfishafi hafi áður sótt um leyfi til byggingaryfirvalda til að breyta notkun hússins að Túngötu 34 í gistiheimili en þeirri umsókn hafi verið synjað, m.a. þar sem óæskilegt þótti að fjölga bílastæðum á umræddri lóð auk þess sem slíkur rekstur hefði að jafnaði í för með sér meiri umferð stórra bíla en ef um væri að ræða gistingu á heimili húsráðanda.

Með samþykkt byggingarfulltrúa frá 13. febrúar 2001 hafi aðeins verið veitt heimild til að breyta innréttingum hússins og m.a. íbúð á fyrstu og annarri hæð og íbúð í kjallara hússins verið sameinaðar í eina íbúð.  Það sé ekki á valdsviði byggingaryfirvalda að ákveða hvort íbúðareigandi leigi út einhverja hluta hennar eða einstök herbergi.  Í lögum um veitinga- og gististaði sé gert ráð fyrir því að lögreglustjóri veiti leyfi til sölu á gistingu að fenginni umsögn sveitarstjórnar og fleiri aðila.  Samkvæmt 8. gr. laganna skiptist gisting í fjóra flokka og sé einn þeirra gisting á einkaheimili, það er á heimili leigusala.  Þinglesnir eigendur fasteignarinnar að Túngötu 34 séu Landmark ehf. og Drífa Björk Þórarinsdóttir og hafi Drífa lögheimili á staðnum.

Hin kærða ákvörðun fari ekki í bága við gildandi skipulag svæðisins og breyti ekki skilgreindri notkun hússins að Túngötu 34.  Séu því ekki efni til að fella hina kærðu ákvörðun úr gildi.

Andmæli byggingaleyfishafa:  Lögmaður eigenda fasteignarinnar að Túngötu 34, bendir á að D, eigandi einkahlutafélagsins Landmarks ehf., hafi keypt fasteignina að Túngötu 34 í því skyni að reka þar gistiaðstöðu og skyldi reksturinn vera á hendi einkahlutafélagsins og heimilisfesti eigenda fasteignarinnar fyrirhuguð að Túngötu 34.

Ekki verði séð að umdeild ákvörðun eigi undir úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála.  Kærandi byggi málskot sitt á túlkun laga um veitinga- og gististaði en leiði ekki rök að því að reksturinn muni raska hagsmunum hans eða rýra verðgildi fasteignar hans.  Flokkun gististaða í nefndum lögum sé fyrst og fremst gerð til að skilgreina hvers konar þjónustu megi búast við á viðkomandi stað en hafi ekkert með skipulags- og byggingarmál að gera. 

Eiganda húss sé heimilt að stofna félag um rekstur gistingar og hafi það engin áhrif á hvort um heimagistingu sé að ræða samkvæmt d lið 8. gr. laga um veitinga- og gististaði.  Máskot kæranda sé á misskilningi byggt og verði hún tekin til efnislegrar meðferðar blasi við að hin kærða ákvörðun verði ekki hnekkt á grundvelli túlkunar á d lið 8. gr. laga um veitinga- og gististaði.  Að öðru leyti er vísað til rökstuðnings Reykjavíkurborgar í málinu.

Niðurstaða:  Hin kærða ákvörðun veitti heimild til breytinga á innréttingu hússins að Túngötu 34 í Reykjavík er fól í sér gerð fjögurra rýma ætlaðra til útleigu auk íbúðar á fyrstu hæð.  Byggingarleyfið fól ekki í sér leyfi til rekstrar gistiaðstöðu í húsinu enda á slík leyfisveiting undir lögreglustjóra samkvæmt 3. gr. laga um veitinga- og gististaði nr. 67/1985.

Samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016 er heimilt að reka gistiaðstöðu á íbúðarsvæðum ef reksturinn veldur ekki nágrönnum ónæði m.a. vegna óeðlilega mikillar umferðar en fram er komið að svæðið hefur ekki verið deiliskipulagt.  Umdeilt byggingarleyfi er því í samræmi við skilgreinda landnotkun svæðisins samkvæmt aðalskipulagi, þótt það heimili breytingar á umræddu húsi sem gefi kost á fjórum gistirýmum, en engar breytingar eru heimilaðar á ytra byrði húss eða skipulagi lóðar.

Á svæðum þar sem ekki liggur fyrir deiliskipulag er það meginregla, sem fram kemur í 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr.73/1997, að gera skuli deiliskipulag þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar.  Í 3. mgr. ákvæðisins er gerð sú undantekning að sveitarstjórn getur heimilað framkvæmdir í þegar byggðum hverfum sem ekki hafa verið deiliskipulögð að undangenginni grenndarkynningu skv. 7. mgr. 43. gr. laganna.  Hefur þetta ákvæði verið túlkað svo, til samræmis við 2. mgr. 26. gr. laganna, að aðeins megi heimila með þessum hætti óverulegar framkvæmdir eða breytingar, en ella þyrfti til að koma deiliskipulagning samkvæmt 2. mgr. 23. gr. laganna.

Þótt byggingarleyfið verði ekki talið hafa verulega breytingu í för með sér gæti það snert hagsmuni kæranda þar sem heimilaðar breytingar samkvæmt því skapa möguleika á sölu gistingar eða útleigu fjögurra leigurýma í fasteigninni að Túngötu 34.   Slík nýting gæti valdið aukinni umferð frá því sem áður var og skapað bílastæðavandamál í nágrenni hússins. 

Með hliðsjón af því sem rakið hefur verið er það álit úrskurðarnefndarinnar að hin kærða ákvörðun geti varðað hagsmuni nágranna fasteignarinnar að Túngötu 34 og bar því samkvæmt 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga að grenndarkynna umdeilda byggingarleyfisumsókn áður en hin kærða ákvörðun var tekin.  Af þessum sökum, og í ljósi þess að þessi annmarki kann að hafa komið í veg fyrir að andmæli og sjónarmið annarra nágranna kæmust að í málinu, verður ekki hjá því komist að fella hina kærðu ákvörðun úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 13. febrúar 2001, sem staðfest var af skipulags- og byggingarnefnd hinn 16. maí 2001, að veita byggingarleyfi fyrir breytingum á innréttingu hússins að Túngötu 34, Reykjavík, er felld úr gildi.

______________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Óðinn Elísson

des 22
Love0

65/2002 Stakkahlíð

Með

Ár 2003, föstudaginn 21. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl., varamaður í forföllum aðalmanns.

Fyrir var tekið mál nr. 65/2002, kæra íbúa að Bogahlíð 8 og 10 í Reykjavík á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 16. október 2002 um að veita leyfi til þess að rífa verslunarhús að Stakkahlíð 17 í Reykjavík og að reisa á lóðinni tvílyft steinsteypt fjölbýlishús með 10 íbúðum.

Á málið er nú lagður svofelldur

Úrskurður.

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. desember 2002, sem barst úrskurðarnefndinni hinn 9. sama mánaðar, kæra S og A f.h. íbúa að Bogahlíð 8 og 10 í Reykjavík ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 16. október 2002 um að veita leyfi til þess að rífa verslunarhús að Stakkahlíð 17 í Reykjavík og að reisa á lóðinni tvílyft steinsteypt fjölbýlishús með 10 íbúðum.  Hin kærða ákvörðun var staðfest í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 7. nóvember 2002.  Kærendur krefjast ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar. 

Málavextir:  Á vormánuðum 2001 kom fram ósk eiganda húseignarinnar að Stakkahlíð 17 um að aðalskipulagi Reykjavíkur yrði breytt þannig að lóð hússins, sem væri verslunarlóð samkvæmt skipulaginu, yrði breytt í íbúðarlóð og í framhaldi af breytingunni yrði heimilað að breyta verslunarhúsi því, sem á lóðinni væri, í íbúðarhús.  Borgaryfirvöld tóku jákvætt í erindið og var umbeðin breyting aðalskipulags undirbúin og samþykkt af borgaryfirvöldum í ágúst 2002.  Var skipulagsbreytingin staðfest af umhverfisráðherra hinn 11. október það ár.

Samhliða meðferð tillögu að framangreindri breytingu aðalskipulags var unnið að tillögum að endurbyggingu húss á lóðinni.  Var horfið frá því að breyta húsi því er fyrir var á lóðinni og þess í stað lagt til að það yrði rifið og nýtt hús reist í þess stað.  Voru tillögur þessar kynntar nágrönnum og um þær fjallað á fjölmörgum fundum byggingaryfirvalda og verður af málsgögnum ráðið að þær hafi verið í stöðugri endurskoðun allt þar til ákvörðun var tekin um að veita hið umdeilda byggingarleyfi á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 16. október 2002.  Kærendur töldu að undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar hefði verið áfátt og að leyft hefði verið meira byggingarmagn á lóðinni en unnt væri að sætta sig við.  Skutu þeir málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 4. desember 2002, svo sem að framan greinir.

Með úrskurði, uppkveðnum 31. janúar 2003, stöðvaði úrskurðarnefndin framkvæmdir við niðurrif hússins að Stakkahlíð 17 að kröfu íbúa að Bogahlíð 2, 4 og 6, sem einnig höfðu kært hina umdeildu ákvörðun.  Taldi úrskurðarnefndin slíka annmarka vera á hinni kærðu ákvörðun að líklegt væri að hún yrði ógilt.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 5. febrúar 2003 var framangreindur úrskurður um stöðvun framkvæmda lagður fram.  Jafnframt var á fundinum ákveðið að afturkalla hið umdeilda byggingarleyfi frá 16. október 2002 og veita að nýju leyfi fyrir sömu framkvæmdum á lóðinni.  Voru ákvarðanir þessar staðfestar á fundi borgarstjórnar Reykjavíkur hinn 20. febrúar 2002.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á því byggt að grenndarkynningu sem fram hafi farið við undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið áfátt.  Misræmi sé í gögnum og tilgreint nýtingarhlutfall  rangt.  Þá sé fyrirhuguð nýbygging of stór með hliðsjón af stærð lóðar.

Málsrök borgaryfirvalda:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er málatilbúnaði kærenda mótmælt og því haldið fram að við gerð og undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið gætt lagaskilyrða og að hin kærða ákvörðun sé í alla staði lögmæt.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum kærenda mótmælt.  Telur hann hina kærðu ákvörðun í alla staði lögmæta og mótmælir því að á henni séu einhverjir hnökrar er ógildingu varði.  Málið hafi verið unnið og undirbúið í samráði við kærendur og hafi ítrekað verið tekið tillit til sjónarmiða þeirra.  Að öðru leyti sé vísað til röksemda sem fram hafi komið af hálfu borgaryfirvalda í málinu.

Aðilar máls þessa hafa fært frekari rök fyrir sjónarmiðum sínum í málinu.  Með hliðsjón af niðurstöðu málsins og með vísun til 31. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 þykir ekki þurfa að gera nánari grein fyrir röksemdum aðila í úrskurði þessum, en úrskurðarnefndin hefur haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn málsins.  Einnig er til þess að líta að úrskurðarnefndin hefur, fyrr í dag, kveðið upp úrskurð í öðru kærumáli um lögmæti hins umdeilda byggingarleyfis og er í honum gerð ítarlegri grein fyrir álitaefnum málsins og sjónarmiðum aðila.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið var hin kærða ákvörðun frá 16. október 2002 afturkölluð á fundi skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur hinn 5. febrúar 2003.  Var sú ákvörðun staðfest á fundi borgarstjórnar Reykjavíkur hinn 20. sama mánaðar.  Þar sem ákvörðun sú, sem kærð er í máli þessu, hefur verið afturkölluð af hálfu borgaryfirvalda hefur hún ekki lengur gildi að lögum og sætir því ekki endurskoðun úrskurðarnefndarinnar.  Ber því að vísa málinu frá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

_____________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Óðinn Elísson

des 22
Love0

64/2002 Stakkahlíð

Með

Ár 2003, föstudaginn 21. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl., varamaður í forföllum aðalmanns.

Fyrir var tekið mál nr. 64/2002, kæra íbúa að Bogahlíð 2, 4 og 6 í Reykjavík á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 16. október 2002 um að veita leyfi til þess að rífa verslunarhús að Stakkahlíð 17 í Reykjavík og að reisa á lóðinni tvílyft steinsteypt fjölbýlishús með 10 íbúðum.

Á málið er nú lagður svofelldur

Úrskurður.

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 29. nóvember 2002, kærir B, formaður húsfélagsins Bogahlíð 2, 4 og 6, f.h. íbúa hússins, ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 16. október 2002 um að veita leyfi til þess að rífa verslunarhús að Stakkahlíð 17 í Reykjavík og að reisa á lóðinni tvílyft steinsteypt fjölbýlishús með 10 íbúðum.  Hin kærða ákvörðun var staðfest í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 7. nóvember 2002.  Kærendur krefjast ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar. 

Málavextir:  Á vormánuðum 2001 kom fram ósk eiganda húseignarinnar að Stakkahlíð 17 um að aðalskipulagi Reykjavíkur yrði breytt þannig að lóð hússins, sem væri verslunarlóð samkvæmt skipulaginu, yrði breytt í íbúðarlóð og í framhaldi af breytingunni yrði heimilað að breyta verslunarhúsi því, sem á lóðinni væri, í íbúðarhús.  Borgaryfirvöld tóku jákvætt í erindið og var umbeðin breyting aðalskipulags undirbúin og samþykkt af borgaryfirvöldum í ágúst 2002.  Var skipulagsbreytingin staðfest af umhverfisráðherra hinn 11. október það ár.

Samhliða meðferð tillögu að framangreindri breytingu aðalskipulags var unnið að tillögum að endurbyggingu húss á lóðinni.  Var horfið frá því að breyta húsi því er fyrir var á lóðinni og þess í stað lagt til að það yrði rifið og nýtt hús reist í þess stað.  Voru tillögur þessar kynntar nágrönnum og um þær fjallað á fjölmörgum fundum byggingaryfirvalda og verður af málsgögnum ráðið að þær hafi verið í stöðugri endurskoðun allt þar til ákvörðun var tekin um að veita hið umdeilda byggingarleyfi á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 16. október 2002.  Kærendur töldu að ekki hefði verið tekið nægjanlegt tillit til sjónarmiða þeirra og að leyft hefði verið meira byggingarmagn á lóðinni en unnt væri að sætta sig við.  Skutu þeir málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 29. nóvember 2002, og kröfðust síðan stöðvunar framkvæmda við niðurrif hússins með bréfi, dags. 30. desember 2002.  Féllst úrskurðarnefndin á kröfu kærenda um stöðvun framkvæmdanna með úrskurði uppkveðnum 31. janúar 2003 enda taldi nefndin slíka annmarka vera á hinni kærðu ákvörðun að líklegt væri að hún yrði ógilt.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 5. febrúar 2003 var framangreindur úrskurður um stöðvun framkvæmda lagður fram.  Var á fundinum ákveðið að afturkalla hið umdeilda byggingarleyfi frá 16. október 2002 og veita að nýju leyfi fyrir sömu framkvæmdum á lóðinni.  Voru ákvarðanir þessar staðfestar á fundi borgarstjórnar Reykjavíkur hinn 20. febrúar 2002.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á það bent að lögum og reglum um skipulagsmál, auk ákvæða stjórnsýslulaga, sé ætlað að tryggja réttaröryggi í meðferð skipulagsmála, þannig að réttur einstaklinga verði ekki fyrir borð borinn, þótt hagur heildarinnar sé hafður að leiðarljósi.  Margt bendi til þess að kynnningu á aðalskipulagstillögu þeirri sem verið hafi undanfari hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið stórlega ábótavant og hafi hún tæplega fullnægt lagaskilyrðum.  Þá hafi skort rökstuðning fyrir breyttu aðalskipulagi.  Ekkert deiliskipulag hafi verið í gildi um lóðina að Stakkahlíð 17.  Borgarstjórn beri ábyrgð á og annist gerð deiliskipulags.  Því sé harðlega mótmælt, að borgarstjórn hafi verið heimilt að samþykkja framkvæmd á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð að undangenginni grenndarkynningu, sbr. 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997, þar sem óheimilt hafi verið að fara með málið eftir undantekningarákvæði 3. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997.  Ákvæði þetta beri að skýra svo að það eigi einungis við um minni háttar framkvæmdir sem ekki feli í sér breytingar á byggðamynstri.

Kærendur hafi talið sig mega treysta því að ekki yrði heimiluð bygging á umræddri lóð sem væri hærri og stærri en sú sem fyrir hafi verið á lóðinni, án þess að unnið yrði deiliskipulag þar sem tekið yrði tillit til byggðamynsturs svæðisins, m.a. vegna höfnunar umsóknar um leyfi fyrir slíkri byggingu á árinu 1991.  Hafi kærendur m.a. stuðst við vitneskju um þetta við ákvörðun um kaup á dýrum íbúðum í húsinu Bogahlíð 2, 4 og 6 á árunum 1995 og 1996.  Þá sé áréttað að 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga heimili ekki þá málsmeðferð, sem viðhöfð hafi verið, þar sem aðalskipulag hafi ekki heimilað íbúðabyggingu á lóðinni þegar grenndarkynningin hafi talist byrja þann 17. desember 2001.

Loks sé nýtingarhlutfall hinnar umdeildu nýbyggingar of hátt, auk þess sem grenndaráhrif byggingarinnar muni skerða lögvarða hagsmuni kærenda.

Málsrök borgaryfirvalda:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er mótmælt málatilbúnaði kærenda er varðar málsmeðferð breytingar á Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016 varðandi lóðina nr. 17 við Stakkahlíð.  Eins og ráða megi af gögnum málsins hafi meðferð tillögunnar verið í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, enda hafi tillagan verið auglýst til kynningar en ekki grenndarkynnt eins og kærendur haldi fram.  Í fyrra grenndarkynningarbréfinu hafi þess hins vegar verið getið, til frekari upplýsingar fyrir hagsmunaaðila, að samhliða grenndarkynningunni væri auglýst til kynningar tillaga að breytingu á aðalskipulagi varðandi lóðina.  Ekki verði fjallað frekar um þessa málsástæðu kærenda þar sem hún hafi ekki þýðingu í málinu, enda úrskurðarnefndin ekki til þess bær að fjalla um lögmæti breytinga á aðalskipulagi sem umhverfisráðherra hafi staðfest.

Rétt sé hjá kærendum að ekkert deiliskipulag sé til af því svæði sem lóðin að Stakkahlíð nr. 17 standi á en einmitt af þeirri ástæðu hafi það verið byggingarleyfisumsókn sem grenndarkynnt hafi verið fyrir hagsmunaaðilum, sbr. 3. mgr. 23. gr. og 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, en ekki breyting á deiliskipulagi.  Umfjöllun kærenda um deiliskipulag og þær kröfur sem gerðar séu til slíkra skipulagsáætlana hafi því ekki þýðingu.

Óumdeilt sé að núgildandi skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997 byggi á því að allt land sé skipulagsskylt og framkvæmdir skuli að jafnaði byggja á deiliskipulagsáætlunum.  Í 9. gr. skipulags- og byggingarlaga komi fram meginregla laganna um skipulagsskyldu, þ.e. að landið allt sé skipulagsskylt, og að allar framkvæmdir, þ.e. bygging húsa, annarra mannvirkja og aðrar framkvæmdir, skuli vera í samræmi við skipulagsáætlanir.  Með ákvæði þessu hafi í fyrsta sinn verið kveðið afdráttarlaust á um skipulagsskyldu á Íslandi.  Frá þessari meginreglu séu hins vegar nokkrar undantekningar en hér skipti bara ein þeirra máli og komi hún fram í 3. mgr. 23. gr. laganna.  Samkvæmt þeirri grein sé sveitarstjórn heimilt, í þegar byggðu hverfi þar sem ekki sé til deiliskipulag, að veita leyfi til framkvæmda að undangenginni grenndarkynningu, sbr. 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997, eins og gert hafi verið í því máli sem hér sé fjallað um.  Ákvæðið hafi verið skýrt með þeim hætti að aðeins sé hægt að neyta þessarar undanþágu þegar byggingarleyfi samræmist byggðamynstri og ákvæðum aðalskipulags.  Það sé skoðun borgaryfirvalda að fyrirhuguð bygging að Stakkahlíð 17 samræmist byggðamynstri svæðisins og að heimilt hafi verið að fara með málið á þann veg sem gert hafi verið.

Mótmælt sé þeirri fullyrðingu kærenda að óheimilt hafi verið að grenndarkynna umsóknina áður en tillaga að breytingu á aðalskipulagi varðandi lóðina hafi verið samþykkt.  Hvergi í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 sé mælt fyrir um að það sé bannað.  Í 2. mgr. 43. gr. segi aðeins að framkvæmdir skv. 1. mgr. skuli vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag.  Í því máli sem hér um ræði hafi hið kærða byggingarleyfi verið samþykkt, bæði í skipulags- og byggingarnefnd og borgarstjórn, eftir að umhverfisráðherra hafi staðfest aðalskipulagsbreytinguna.  Ljóst sé því, í samræmi við ákvæði 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingalaga, að þegar framkvæmdir hafi verið hafnar við niðurrif hússins hafi þær verið í samræmi við staðfest aðalskipulag.  Þá verði að skýra 3. mgr. 23. gr. í samræmi við breytingu sem gerð hafi verið á 1. mgr. sömu greinar, sem nú sé 2. mgr., með lögum nr. 170/2001, en með þeirri breytingu hafi sveitarstjórnum verið heimilað að auglýsa tillögu að deiliskipulagi eða breytingu á deiliskipulagi samhliða tillögu að samsvarandi breytingu á aðalskipulagi varðandi sama svæði.  Sömu sjónarmið eigi við um samhliða auglýsingu um breytingu á aðalskipulagi og grenndarkynningu á byggingarleyfisumsókn, en skýra verði ákvæði laganna í samræmi hvað þetta varði. 

Kærendur telji að vegna höfnunar byggingarleyfisumsóknar frá árinu 1991 hafi þeir mátt treysta því að ekki yrði heimiluð bygging sem væri hærri og stærri en sú sem fyrir hafi verið á lóðinni án þess að unnið yrði deiliskipulag.  Í þessu sambandi verði að hafa í huga að í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 sé gert ráð fyrir að sveitarstjórnir hafi heimildir til þess að breyta gildandi skipulagsáætlunum og veita leyfi til framkvæmda án þess að fyrir liggi deiliskipulag, sbr. t.d. 21., 23. og 26. gr. laganna.  Eigendur fasteigna í þéttbýli geti því ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi eða byggingum sem haft geti í för með sér skerðingu á útsýni, umferðaraukningu eða aðrar breytingar.  Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum.  Borgaryfirvöld telji að byggingarleyfi það sem um sé deilt í máli þessu hafi óveruleg áhrif á grenndarrétt hagsmunaaðila, þ.m.t. kærenda.  Telji aðilar sig hins vegar hafa orðið fyrir tjóni umfram það sem almennt gerist eða þeir hafi mátt búast við eigi þeir bótarétt skv. ákvæðum 33. gr. laganna.  Kærendur hafi ekki sýnt fram á þeir verði fyrir tjóni vegna breytingarinnar.  Umfjöllun um bætur falli hins vegar utan valdsviðs úrskurðarnefndarinnar og verði því ekki gerð frekari skil í þessu máli.  Hafa beri í huga að kærendur búi í húsi, sem á sínum tíma hafi verið byggt á grundvelli sambærilegrar málsmeðferðar og hin kærða byggingarleyfisumsókn hafi hlotið, og hafi þeim því mátt vera ljóst að breytingar gætu átt sér stað á svæðinu.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum kærenda mótmælt.  Telur hann hina kærðu ákvörðun í alla staði lögmæta og mótmælir því að á henni séu einhverjir hnökrar er ógildingu varði.  Málið hafi verið unnið og undirbúið í samráði við kærendur og hafi ítrekað verið tekið tillit til sjónarmiða þeirra.  Að öðru leyti sé vísað til röksemda sem fram hafi komið af hálfu borgaryfirvalda í málinu.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið var hin kærða ákvörðun frá 16. október 2002 afturkölluð á fundi skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur hinn 5. febrúar 2003.  Var sú ákvörðun staðfest á fundi borgarstjórnar Reykjavíkur hinn 20. sama mánaðar.  Þar sem ákvörðun sú, sem kærð er í máli þessu, hefur verið afturkölluð af hálfu borgaryfirvalda hefur hún ekki lengur gildi að lögum og sætir því ekki endurskoðun úrskurðarnefndarinnar.  Ber því að vísa málinu frá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

_____________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                 Óðinn Elísson

des 22
Love0

64/2002 Stakkahlíð

Með

Ár 2003, föstudaginn 31. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl., varamaður í forföllum aðalmanns.

Fyrir var tekið mál nr. 64/2002, kæra íbúa að Bogahlíð 2, 4 og 6 í Reykjavík á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 16. október 2002 um að veita leyfi til þess að rífa verslunarhús að Stakkahlíð 17 í Reykjavík og að reisa á lóðinni tvílyft steinsteypt fjölbýlishús með 10 íbúðum.

Á málið er nú lagður svofelldur

Úrskurður.

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 29. nóvember 2002, kærir B, formaður húsfélagsins Bogahlíð 2, 4 og 6, f.h. íbúa hússins, ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 16. október 2002 um að veita leyfi til þess að rífa verslunarhús að Stakkahlíð 17 í Reykjavík og að reisa á lóðinni tvílyft steinsteypt fjölbýlishús með 10 íbúðum.  Hin kærða ákvörðun var staðfest í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 7. nóvember 2002.  Kærendur krefjast ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar. 

Með bréfi, dags. 30. desember 2002, sem barst nefndinni 2. janúar 2003, krefjast kærendur þess að framkvæmdir við niðurrif verslunarhússins, sem þeir segja hafnar, verði stöðvaðar meðan kærumál þeirra varðandi byggingarleyfið sé til meðferðar hjá nefndinni.  Hefur úrskurðarnefndin aflað gagna í málinu og leitað andsvara byggingarleyfishafa við kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.  Hafa andmæli hans borist nefndinni, svo og greinargerð Reykjavíkurborgar ásamt fylgiskjölum.  Er málið nú tekið til úrskurðar um kröfu kærenda um að framkvæmdir við niðurrif hússins að Stakkahlíð 17 verði stöðvaðar.

Málavextir:  Málavöxtum verður hér aðeins lýst stuttlega að því marki sem þurfa þykir við umfjöllun um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.  Á mál þetta sér nokkurn aðdraganda en á vormánuðum 2001 kom fram ósk eiganda húseignarinnar að Stakkahlíð 17 um að aðalskipulagi Reykjavíkur yrði breytt þannig að lóð hússins, sem væri verslunarlóð samkvæmt skipulaginu, yrði breytt í íbúðarlóð og í framhaldi af breytingunni yrði heimilað að breyta verslunarhúsi því sem á lóðinni væri í íbúðarhús.  Borgaryfirvöld tóku jákvætt í erindið og var umbeðin breyting aðalskipulags undirbúin og samþykkt af borgaryfirvöldum í ágúst 2002.  Var skipulagsbreytingin staðfest af umhverfisráðherra hinn 11. október 2002.

Samhliða meðferð tillögunnar að framangreindri breytingu aðalskipulags var unnið að tillögum að endurbyggingu húss á lóðinni.  Var horfið frá því að breyta húsi því er fyrir var á lóðinni og þess í stað lagt til að það yrði rifið og nýtt hús reist í þess stað.  Voru tillögur þesssar kynntar nágrönnum og um þær fjallað á fjölmörgum fundum byggingaryfirvalda og verður af málsgögnum ráðið að þær hafi verið í stöðugri endurskoðun allt þar til ákvörðun var tekin um að veita hið umdeilda byggingarleyfi á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 16. október 2002.  Kærendur töldu að ekki hefði verið tekið nægjanlegt tillit til sjónarmiða þeirra og að leyft hefði verið meira byggingarmagn á lóðinni en unnt væri að sætta sig við.  Skutu þeir málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 29. nóvember 2002, og kröfðust síðan stöðvunar framkvæmda við niðurrif hússins með bréfi, dags. 30. desember 2002, svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á það bent að lögum og reglum um skipulagsmál, auk ákvæða stjórnsýslulaga, sé ætlað að tryggja réttaröryggi í meðferð skipulagsmála, þannig að réttur einstaklinga verði ekki fyrir borð borinn, þótt hagur heildarinnar sé hafður að leiðarljósi. Margt bendi til þess að kynnningu á aðalskipulagstillögu þeirri sem verið hafi undanfari hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið stórlega ábótavant og hafi hún tæplega fullnægt lagaskilyrðum.  Þá hafi skort rökstuðning fyrir breyttu aðalskipulagi.  Ekkert deiliskipulag hafi verið í gildi um lóðina að Stakkahlíð 17.  Borgarstjórn beri ábyrgð á og annist gerð deiliskipulags.  Því sé harðlega mótmælt, að borgarstjórn hafi verið heimilt að samþykkja framkvæmd á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð að undangenginni grenndarkynningu, sbr. 7. mgr. 43. gr.  laga 73/1997, þar sem óheimilt hafi verið að fara með málið eftir undantekningarákvæi 3. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997.  Ákvæði þetta beri að skýra svo að það eigi einungis við um minni háttar framkvæmdir sem ekki feli í sér breytingar á byggðamynstri.

Kærendur hafi talið sig mega treysta því að ekki yrði heimiluð bygging á umræddri lóð sem væri hærri og stærri en sú sem fyrir hafi verið á lóðinni, án þess að unnið yrði deiliskipulag þar sem tekið yrði tillit til byggðamynsturs svæðisins, m.a. vegna höfnunar umsóknar um leyfi fyrir slíkri byggingu á árinu 1991.  Hafi kærendur m.a. stuðst við vitneskju um þetta við ákvörðun um kaup á dýrum íbúðum í húsinu Bogahlíð 2, 4 og 6 á árunum 1995 og 1996.  Þá sé áréttað að 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga heimili ekki þá málsmeðferð, sem viðhöfð hafi verið, þar sem aðalskipulag hafi ekki heimilað íbúðabyggingu á lóðinni þegar grenndarkynningin hafi talist byrja þann 17. desember 2001.

Loks sé nýtingarhlutfall hinnar umdeildu nýbyggingar of hátt, auk þess sem grenndaráhrif byggingarinnar muni skerða lögvarða hagsmuni kærenda.

Kröfu sína um stöðvun framkvæmda styðja kærendur þeim rökum að slíkir annmarkar séu á hinni kærðu ákvörðun að ógildingu varði.  Ekki sé réttmætt, með tilliti til hagsmuna kærenda, að heimila framkvæmdir við niðurrif eldra húss á lóðinni samkvæmt hinu umdeilda leyfi, enda fylgi þeim röskun á hagsmunum kærenda sem þeir eigi ekki að þurfa að þola meðan málið sé til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

Málsrök borgaryfirvalda:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er þess krafist að kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda verði hafnað.  Sú krafa lúti að því að stöðva framkvæmdir við niðurrif eldra húss á meðan málið sé til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Þar sem sú framkvæmd ein sér hafi ekki í för með sér óafturkræf neikvæð áhrif á hagsmuni kærenda beri nefndinni að synja kröfunni, m.a. m.t.t. eigin fordæma. Telja verði að það varði ekki hagsmuni kærenda hvort niðurrif  núverandi húss á lóðinni nái fram að ganga áður en úrskurðað verði um efnishlið málsins, vilji byggingarleyfishafinn taka þá áhættu að hefja framkvæmdir. Í samræmi við þá meginreglu að kæra fresti ekki réttaráhrifum hinnar kærðu ákvörðunar verði að skýra stöðvunarheimild nefndarinnar þröngt, enda um mjög íþyngjandi aðgerð að ræða fyrir þann sem fyrir verði. Um rökstuðning fyrir synjun á stöðvunarkröfunni vísist að öðru leyti til gagna málsins, málavaxtalýsingar og efnislegrar umfjöllunnar um einstakar málsástæður kærenda. 

Mótmælt er málatilbúnaði kærenda er varðar málsmeðferð breytingar á Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016 varðandi lóðina nr. 17 við Stakkahlíð.  Eins og ráða megi af gögnum málsins hafi meðferð tillögunnar verið í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, enda hafi tillagan verið auglýst til kynningar en ekki grenndarkynnt eins og kærendur haldi fram.  Í fyrra grenndarkynningarbréfinu hafi þess hins vegar verið getið, til frekari upplýsingar fyrir hagsmunaaðila, að samhliða grenndarkynningunni væri auglýst til kynningar tillaga að breytingu á aðalskipulagi varðandi lóðina. Ekki verði fjallað frekar um þessa málsástæðu kærenda þar sem hún hafi ekki þýðingu í málinu, enda úrskurðarnefndin ekki til þess bær að fjalla um lögmæti breytinga á aðalskipulagi sem umhverfisráðherra hafi staðfest.

Rétt sé hjá kærendum að ekkert deiliskipulag sé til af því svæði sem lóðin að Stakkahlíð nr. 17 standi á en einmitt af þeirri ástæðu hafi það verið byggingarleyfisumsókn sem grenndarkynnt hafi verið fyrir hagsmunaaðilum, sbr. 3. mgr. 23. gr. og 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, en ekki breyting á deiliskipulagi. Umfjöllun kærenda um deiliskipulag og þær kröfur sem gerðar séu til slíkra skipulagsáætlanna hafi því ekki þýðingu.

Óumdeilt sé að núgildandi skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997 byggi á því að allt land sé skipulagsskylt og framkvæmdir skuli að jafnaði byggja á deiliskipulagsáætlunum.  Í 9. gr. skipulags- og byggingarlaga komi fram meginregla laganna um skipulagsskyldu, þ.e. að landið allt sé skipulagsskylt, og að allar framkvæmdir, þ.e. bygging húsa, annarra mannvirkja og aðrar framkvæmdir, skuli vera í samræmi við skipulagsáætlanir.  Með ákvæði þessu hafi í fyrsta sinn verið kveðið afdráttarlaust á um skipulagsskyldu á Íslandi.  Frá þessari meginreglu séu hins vegar nokkrar undantekningar en hér skipti bara ein þeirra máli og komi hún fram í 3. mgr. 23. gr. laganna.  Samkvæmt þeirri grein sé sveitarstjórn heimilt, í þegar byggðu hverfi þar sem ekki sé til deiliskipulag, að veita leyfi til framkvæmda að undangenginni grenndarkynningu, sbr. 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997, eins og gert hafi verið í því máli sem hér sé fjallað um.  Ákvæðið hafi verið skýrt með þeim hætti að aðeins sé hægt að neyta þessarar undanþágu samræmist byggingarleyfi byggðamynstri og ákvæðum aðalskipulags.  Það sé skoðun borgaryfirvalda að fyrirhuguð bygging að Stakkahlíð 17 samræmist byggðamynstri svæðisins og að heimilt hafi verið að fara með málið á þann veg sem gert hafi verið.

Mótmælt sé þeirri fullyrðingu kærenda að óheimilt hafi verið að grenndarkynna umsóknina áður en tillaga að breytingu á aðalskipulagi varðandi lóðina hafi verið samþykkt. Hvergi í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 sé mælt fyrir um að það sé bannað.  Í 2. mgr. 43. gr. segi aðeins að framkvæmdir skv. 1. mgr. skuli vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag.  Í því máli sem hér um ræði hafi hið kærða byggingarleyfi verið samþykkt, bæði í skipulags- og byggingarnefnd og borgarstjórn, eftir að umhverfisráðherra hafi staðfest aðalskipulagsbreytinguna.  Ljóst sé því, í samræmi við ákvæði 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingalaga, að þegar framkvæmdir hafi verið hafnar við niðurrif hússins hafi þær verið í samræmi við staðfest aðalskipulag.  Þá verði að skýra 3. mgr. 23. gr. í samræmi við breytingu sem gerð hafi verið á 1. mgr. sömu greinar, sem nú sé 2. mgr., með lögum nr. 170/2001, en með þeirri breytingu hafi sveitarstjórnum verið heimilað að auglýsa  tillögu að deiliskipulagi eða breytingu á deiliskipulagi samhliða tillögu að samsvarandi breytingu  á aðalskipulagi varðandi sama svæði.  Sömu sjónarmið eigi við um samhliða auglýsingu um breytingu á aðalskipulagi og grenndarkynningu á byggingarleyfisumsókn, en skýra verði ákvæði laganna í samræmi hvað þetta varði. 

Kærendur telji að vegna höfnunar byggingarleyfisumsóknar frá árinu 1991 hafi þeir mátt treysta því að ekki yrði heimiluð bygging sem væri hærri og stærri en sú sem fyrir hafi verið á lóðinni án þess að unnið yrði deiliskipulag.  Í þessu sambandi verði að hafa í huga að í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 sé gert ráð fyrir að sveitarstjórnir hafi heimildir til þess að breyta gildandi skipulagsáætlunum og veita leyfi til framkvæmda án þess að fyrir liggi deiliskipulag, sbr. t.d. 21., 23. og 26. gr. laganna.  Eigendur fasteigna í þéttbýli geti því ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi eða byggingum sem haft geti í för með sér skerðingu á útsýni, umferðaraukningu eða aðrar breytingar. Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum.  Borgaryfirvöld telji að byggingarleyfi það sem um sé deilt í máli þessu hafi óveruleg áhrif á grenndarrétt hagsmunaaðila, þ.m.t. kærenda.  Telji aðilar sig hins vegar hafa orðið fyrir tjóni umfram það sem almennt gerist eða þeir hafi mátt búast við eigi þeir bótarétt skv. ákvæðum 33. gr. laganna.  Kærendur hafi ekki sýnt fram á þeir verði fyrir tjóni vegna breytingarinnar. Umfjöllun um bætur falli hins vegar utan valdsviðs úrskurðarnefndarinnar og verði því ekki gerð frekari skil í þessu máli.  Hafa beri í huga að kærendur búi í húsi, sem á sínum tíma hafi verið byggt á grundvelli sambærilegrar málsmeðferðar og hin kærða byggingarleyfisumsókn hafi hlotið, og hafi þeim því mátt vera ljóst að breytingar gætu átt sér stað á svæðinu.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda mótmælt.  Telur hann hina kærðu ákvörðun í alla staði lögmæta og mótmælir því að á henni séu einhverjir hnökrar er ógildingu varði.  Málið hafi verið unnið og undirbúið í samráði við kærendur og hafi ítrekað verið tekið tillit til sjónarmiða þeirra.  Að öðru leyti sé vísað til röksemda sem fram hafi komið af hálfu borgaryfirvalda í málinu.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er einungis til úrlausnar í þessum þætti málsins hvort verða eigi við kröfu kærenda um að stöðva framkvæmdir við niðurrif húss þess sem fyrir er á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð, en innréttingar og léttir milliveggir voru fjarlægðir úr húsinu skömmu fyrir árslok 2002.  Hafa framkvæmdir eftir það legið niðri.

Leyfi til niðurrifs eldra húss og til byggingar nýs húss á lóðinni koma fram í einni og sömu ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 16. október 2002, sem kærð er í máli þessu.  Þegar ákvörðun þessi var tekin hafði ekki verið birt í B-deild Stjórnartíðinda auglýsing um breytingu á aðalskipulagi Reykjavíkur, sem staðfest hafði verið af umhverfisráðherra hinn 11. október 2002, og var grundvöllur þess að unnt væri að heimila byggingu íbúðarhúss á umræddri lóð.  Birtist auglýsingin hinn 25. október 2002.  Birting auglýsingarinnar var skilyrði fyrir gildistöku umræddrar breytingar á aðalskipulaginu, sbr. 1. mgr. 19. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, og hafði skipulagsbreytingin því ekki öðlast gildi þegar hin kærða ákvörðun var tekin.  Sýnist því hafa skort lagaskilyrði fyrir henni, enda verður að skilja ákvæði 1. og 2. mgr. 43. gr. laganna á þann veg að ályktun skipulags- og byggingarnefndar um byggingarleyfi verði að samræmast gildandi aðalskipulagi miðað við það tímamark þegar ályktunin er gerð.  Verður þetta m.a. ráðið af gr. 11.3 í byggingarreglugerð nr. 441/1998, en styðst þar að auki við eðlisrök.  Þykja vera á hinni kærðu ákvörðun slíkir annmarkar að líklegt sé að ógildingu varði og verður ekki séð að það breyti þeirri niðurstöðu þótt borgarstjórn hafi staðfest umrædda ákvörðun eftir að framangreind auglýsing um gildistöku skipulagsbreytingarinnar hafði verið birt.

Samkvæmt því sem að framan er rakið þykja vera svo miklar líkur á því að hin kærða ákvörðun sæti ógildingu að fallast ber á kröfu kærenda um að framkvæmdir við niðurrif hússins, samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi, verði stöðvaðar meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarefndinni.  Að öðru leyti verður málsinu frestað til frekari gagnaöflunar og meðferðar, en sýnt þykir að við efnisúrlausn þess þurfi, að frátöldu framangreindu álitaefni, einnig að taka afstöðu til úrlausnarefna er varða undirbúnig, gerð og efni hinnar kærðu ákvörðunar.

Úrskurðarorð:

Framkvæmdir við niðurrif hússins að Stakkahlíð 17 í Reykjavík skulu stöðvaðar meðan beðið er efnisúrlausnar úrskurðarnefndarinnar um gildi hins kærða byggingarleyfis fyrir framkvæmdum á lóðinni.

______________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Óðinn Elísson

des 22
Love0

47/2001 Hamrahlíð

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 23. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl., varamaður í forföllum aðalmanns.

Fyrir var tekið mál nr. 47/2001, kæra eiganda fasteignarinnar að Hamrahlíð 8, Vopnafirði, vegna dráttar á afgreiðslu byggingarnefndar og sveitarstjórnar Vopnafjarðarhrepps á erindi um byggingarleyfi fyrir breytingum á greindri fasteign. 

Á málið er nú lagður svofelldur

Úrskurður.

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 15. október 2001, er barst nefndinni 22. október sama ár, kærir Hilmar Gunnlaugsson hdl., fyrir hönd V hf., kt. 640179-0159, Lyngási 6-7 Egilsstöðum, drátt á afgreiðslu byggingarnefndar og sveitarstjórnar Vopnafjarðarhrepps á erindi kæranda, dags. 17. júlí 2001, um byggingarleyfi vegna fyrirhugaðra breytinga á fasteigninni að Hamrahlíð 8, Vopnafirði.

Kærandi gerir þá kröfu að úrskurðarnefndin fallist á umbeðnar breytingar í samræmi við erindi hans til Vopnafjarðarhrepps.

Málavextir:  Með bréfi til byggingarfulltrúa Vopnafjarðarhrepps, dags. 17. júlí 2001, óskaði kærandi eftir heimild byggingaryfirvalda hreppsins fyrir breytingum á íbúðarhúsinu að Hamrahlíð 8, Vopnafirði.  Í fyrirhuguðum framkvæmdum fólst að gluggum yrði fjölgað og breytt, svalir byggðar, bíleymsla stækkuð og bætt við göngudyrum á húsið.  Í bréfinu var tekið fram að fullnaðaruppdrættir samkvæmt byggingarreglugerð yrðu lagðir fram að fengnu samþykki byggingarnefndar fyrir breytingunum.

Erindi kæranda var tekið fyrir á fundi byggingarnefndar Vopnafjarðarhrepps hinn 13. september 2001 og afgreitt með eftirfarandi bókun:  „Byggingarnefnd Vopnafjarðarhrepps getur fallist á útlit fyrirhugaðra breytinga en getur ekki tekið endanlega afstöðu til erindisins fyrr en endanlegar teikningar liggja fyrir með endanlegum málsetningum.  Sérstaklega þarf að gæta að skilyrðum um brunavarnir sé uppfyllt hvað fjarlægðarmörk snertir og einnig staðsetning framkvæmda innan lóðar.  Jafnframt er minnt á nauðsyn þess að fá samþykki nágranna fyrir breytingunum.”  Mun hafa láðst að tilkynna kæranda um þessa afgreiðslu málsins.

Kærandi kærði síðan drátt á afgreiðslu málsins til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi bendir á að honum sé ekki kunnugt um að efnisleg rök mæli gegn beiðni hans um greint byggingarleyfi.  Kæra til úrskurðarnefndarinnar byggi á ákvæði 4. mgr. 9. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 er heimili að kæra óhæfilegan drátt á afgreiðslu máls til þess stjórnvalds sem ákvörðun í málinu verði kærð til.  Fer kærandi fram á að úrskurðarnefndin heimili umræddar breytingar í samræmi við erindi kæranda frá 17. júlí 2001 enda fullnægi erindið skilyrðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sbr. einkum 3. mgr. 43. gr. laganna.

Málsrök Vopnafjarðarhrepps:  Bent er á að erindi kæranda hafi verið afgreitt á fundi byggingarnefndar Vopnafjarðarhrepps hinn 13. september 2001.  Í bókun nefndarinnar hafi verið tekið jákvætt á erindinu  en bent á að ekki væri hægt að taka ákvörðun í málinu fyrr en fullnægjandi uppdrættir er uppfylltu skilyrði byggingarreglugerðar lægju fyrir.  Þau mistök virðist hafa átt sér stað að kæranda hafi ekki verið tilkynnt um þessa afgreiðslu en það hafi verið gert jafnskjótt og mistökin hafi komið í ljós.

Hinn 14. mars 2002 barst úrskurðarnefndinni símbréf frá sveitarstjóra Vopnafjarðarhrepps, þar sem fram kom að erindi kæranda hafi verið tekið fyrir hinn 13. september 2001 og afgreitt með bókun.  Var haft samband við lögmann kæranda og leitað eftir afstöðu kæranda til framhalds málsins í ljósi framkominna upplýsinga.  Kærandi telur mál sitt enn óafgreitt af hálfu byggingarnefndar þar sem svo hafi verið um samið að grenndarkynning yrði látin fara fram áður en endanlegar teikningar yrðu gerðar og þá að teknu tilliti til athugasemda nágranna ef einhverjar yrðu.

Niðurstaða:  Tilefni kærumáls þessa er ætlaður dráttur á afgreiðslu byggingarnefndar Vopnafjarðarhrepps á erindi kæranda frá 17. júlí 2001, þar sem leitað var eftir heimild til þar greindra breytinga á húsinu að Hamrahlíð 8, Vopnafirði.

Umrætt erindi kæranda fól í sér beiðni um heimild til breytinga sem byggingarleyfi þarf til samkvæmt 1. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Í bréfi kæranda er tekið fram að fullnaðaruppdrættir samkvæmt byggingarreglugerð verði lagðir fram að fengnu samþykki byggingarnefndar fyrir umbeðnum breytingum en erindinu munu hafa fylgt teikningadrög er sýndu breytingarnar.  Í 4. mgr. 43. gr. nefndra laga segir að byggingarleyfisumsókn skuli fylgja nauðsynleg hönnunargögn og skilríki sem nánar sé kveðið á um í byggingarreglugerð.  Í 46. gr. laganna og 15.-24. gr. reglugerðarinnar eru ákvæði um fylgigögn byggingarleyfisumsóknar og kröfur sem gerðar eru til uppdrátta og annarra hönnunargagna.

Fyrir liggur að umrætt erindi kæranda til byggingaryfirvalda Vopnafjarðarhrepps fullnægði ekki lögboðnum skilyrðum skipulags- og byggingarlaga og byggingarreglugerðar um fylgigögn enda tekið fram í erindinu að fullnaðaruppdrættir yrðu lagðir fram að lokinni afgreiðslu þess.   Bókun byggingarnefndar frá 13. september 2001 ber þess og vitni að réttilega hafi verið litið á erindi kæranda sem fyrirspurn um afstöðu nefndarinnar til erindisins áður en kærandi réðist í að láta gera fullnaðaruppdrætti, sbr. gr. 12.4 í byggingarreglugerð, en slíkt mun tíðkað til þess að komast hjá kostnaði við gerð aðal- og séruppdrátta reynist byggingaryfirvöld mótfallin umsókn. Verður að skýra 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga svo, með hliðsjón af 3. og 4. mgr. ákvæðisins, að byggingarleyfisumsókn verði að uppfylla lágmarkskröfur þess, um aðaluppdrátt og framkvæmdaáform, til þess að umsóknin verði grenndarkynnt með lögformlegum hætti.

Að þessu virtu telur úrskurðarnefndin að erindi kæranda frá 17. júlí 2001 hafi verið afgreitt með fullnægjandi hætti á fundi byggingarnefndar Vopnafjarðar hinn 13. september sama ár eða áður en kæra um drátt á afgreiðslu barst úrskurðarnefndinni.  Kærandi hafði því ekki hagsmuni af því að fá afstöðu úrskurðarnefndarinnar til þess álitaefnis hvort óhæfilegur dráttur væri orðinn á afgreiðslu erindisins og verður málinu því vísað frá úrskurðarnefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

 

 

______________________________
Ásgeir Magnússon

 

 

___________________________                       _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                                          Óðinn Elísson

 

des 22
Love0

50/2001 Hringbraut

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 23. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl., varamaður í forföllum aðalmanns.

Fyrir var tekið mál nr. 50/2001, kæra eigenda neðri hæðar fasteignarinnar að Hringbraut 41, Hafnarfirði, á ákvörðun byggingarnefndar Hafnarfjarðar frá 24. október 2001 að samþykkja breytingar á innréttingu í geymslurisi íbúðar á annarri hæð hússins að Hringbraut 41, Hafnarfirði.

Á málið er nú lagður svofelldur

Úrskurður.

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 11. nóvember 2001, er barst nefndinni sama dag, kæra G og H, eigendur íbúðar á fyrstu hæð hússins að Hringbraut 41, Hafnarfirði, þá ákvörðun byggingarnefndar Hafnarfjarðar frá 24. október 2001 að samþykkja byggingarleyfisumsókn eigenda íbúðar á annarri hæð hússins um breytingar á innréttingu í geymslurisi íbúðar hans er fól í sér uppsetningu milliveggja, eldhúsinnréttingar, snyrtingar, vinnuaðstöðu og geymslu.  Ákvörðunin var staðfest á fundi bæjarstjórnar Hafnarfjarðar hinn 30. október 2001. 

Kærendur gera þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Af hálfu byggingarnefndar er gerð krafa um staðfestingu hinnar kærðu ákvörðunar.  Byggingarleyfishafi krefst þess aðallega að málinu verði vísað frá úrskurðarnefndinni en til vara að hin kærða ákvörðun verði stafest.

Málavextir:  Fasteignin að Hringbraut 41, Hafnarfirði er tveggja hæða tvíbýlishús með risi sem fylgir íbúð á annarri hæð hússins.  Samkvæmt samþykktum aðalteikningum hússins frá árinu 1995 er risið óinnréttað geymslurými með fjórum þakgluggum og mynda þakfletir útveggi rýmisins.  Þakrýmið er 147,2 fermetrar og þar af 42,7 fermetrar með lofthæð 1,80 metra eða meiri.  Sérinngangur er í risið úr stigagangi hússins en ekki er innangengt úr íbúð annarrar hæðar í rýmið.

Kærendur sendu byggingarfulltrúa bréf, dags. 21. ágúst 2000, þar sem krafist var að framkvæmdir við þak hússins yrðu stöðvaðar þar sem ekkert samráð hafi verið haft við kærendur og þeim ekki kunnugt um að byggingarleyfi væri fyrir framkvæmdunum.  Í bréfinu var á það bent að breytingar hafi verið gerðar á þaksperrum, og burðargetu þaksins með því raskað, auk þess sem þakgluggar væru ekki í samræmi við samþykktar teikningar.  Byggingarfulltrúi svaraði erindinu með bréfi, dags. 22. ágúst 2000, þar sem tilkynnt var að framkvæmdir við þakglugga yrðu ekki stöðvaðar fyrr en úttekt hefði farið fram og hún réttlætti slíka aðgerð.  Byggingarfulltrúi sendi húsasmíðameistara hússins bréf, dags. 23. ágúst 2000, þar sem fram kom að af hálfu embættisins hefði farið fram skoðun á fasteigninni að Hringbraut 41.  Við þá skoðun hefði m.a. komið í ljós að settir hefðu verið upp milliveggir í risi og hreinlætistæki tengd við lagnir án leyfis byggingaryfirvalda, glugga vanti á austurhlið rissins og einfaldur gluggi væri á norðurhlið þar sem ætti að vera tvöfaldur gluggi, auk þess sem járnfestingar á sperrum hafi ekki verið klæddar af og einangraðar.  Var húsasmíðameistara hússins bent á að koma þessum atriðum og öðrum sem greind voru í bréfinu í rétt horf.  Loks var á það bent að óheimilt væri að nýta þakrýmið til íveru þar sem ekki lægi fyrir samþykki byggingaryfirvalda til slíkra nota og ekki væri til að dreifa flóttaleiðum.  Afrit bréfs þessa var sent íbúðareigendum hússins.

Hinn 24. október 2001 veitti byggingarnefnd eigendum geymslurissins byggingarleyfi til að innrétta það með þeirri skírskotun að einungis væri um að ræða breytingu á innra skipulagi séreignar efri hæðar hússins.  Samkvæmt grunnmynd þakrýmisins, dags. 12. nóvember 2001, sem samþykkt var af byggingarfulltrúa hinn 22. nóvember 2001, er þar gert ráð fyrir alrými, snyrtingu, eldhúskrók, vinnurými og geymslu. 

Kærendur töldu á rétt sinn gengið með veitingu byggingarleyfisins og skutu málinu til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur mótmæla framkominni frávísunarkröfu byggingarleyfishafa.  Kærendur séu enn eigendur neðri hæðar hússins að Hringbraut 41, Hafnarfirði og hafi afhending til nýrra kaupenda ekki farið fram.  Þá sé kæra þeirra til úrskurðarnefndarinnar nægjanlega skýr.

Kærandi byggir ógildingarkröfu sína á því að með hinni kærðu ákvörðun hafi verið brotið gegn ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, 30. gr. laga um brunavarnir og brunamál nr. 41/1992, ákvæðum byggingarreglugerðar, 13., 14. og 15. gr. stjórnsýslulaga og gegn ákvæðum laga um fjöleignarhús nr. 26/1994.  Þá sé með ákvörðuninni brotið gegn lögum og reglum um leiguíbúðir og gengið á stjórnarskrárvarinn rétt kærenda til friðhelgi einkalífs.

Byggingarleyfishafi hafi þegar á árinu 2000 lokið umdeildri innréttingu rishæðarinnar án tilskilinna leyfa og án þess að uppdrættir lægju fyrir eins og bréf byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar frá 23. ágúst 2000 beri með sér.  Jafnframt hafi verið settir þakgluggar á rishæðina, er breyti burðarvirki þaksins, án samþykkis kærenda og án þess að fyrir lægju hjá byggingarfulltrúa aðaluppdrættir er sýni þær breytingar.  Hið kærða byggingarleyfi fyrir innréttingu rishæðarinnar hafi verið veitt rúmu ári eftir að framkvæmdum hafi verið lokið og án þess að tilskildir uppdrættir, er sýni lagnir og brunavarnir rishæðarinnar, væru fyrir hendi.  Brjóti útgáfa byggingarleyfisins því gegn ákvæðum byggingarreglugerðar um framlagningu nauðsynlegra uppdrátta fyrir útgáfu byggingarleyfis og gegn reglum um brunavarnir.  Þá hafi ákvæði laga um fjöleignarhús um samþykki meðeigenda fyrir umdeildri breytingu verið virt að vettugi við hina kærðu ákvörðun.

Risið hafi verið nýtt sem leiguíbúð frá því að umræddar breytingar hafi verið gerðar og sé það í andstöðu við 97. gr. byggingarreglugerðar.  Þá séu ekki fyrir hendi flóttaleiðir úr bruna.  Tvisvar hafi lekið vatn úr lofti íbúðar kærenda niður á nýja eldhúsinnréttingu og skapast hafi óþolandi hávaði frá skólplögn risíbúðar og vegna leigjenda þeirra sem þar hafist við. 

Kærendur séu aðilar að hinni kærðu ákvörðun sem meðeigendur fasteignarinnar að Hringbraut 41, Hafnarfirði, og hafi byggingaryfirvöldum því borið að tilkynna þeim um fyrirliggjandi byggingarleyfisumsókn, veita þeim andmælarétt og aðgang að gögnum málsins áður en hin kærða ákvörðun var tekin.  Það hafi ekki verið gert.  Auk þess hafi ekki verið tilkynnt um kæruleið í bréfi byggingarfulltrúa til kærenda þar sem samþykkt byggingarleyfisins var tilkynnt.  Málsmeðferðin brjóti að þessu leyti gegn ákvæðum stjórnsýslulaga.

Málsrök byggingarnefndar Hafnarfjarðar:  Í umsögn byggingarnefndar vegna kærumálsins er vísað til þeirra röksemda sem bókaðar voru á fundi nefndarinnar hinn 24. október 2001 er hin kærða ákvörðun var tekin.  Samþykki byggingarleyfisins hafi verið reist á því að það fól einungis í sér breytingar á innra skipulagi séreignar efri hæðar hússins og hafi breytingin ekki áhrif á skiptaprósentu eignarhluta þess.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafar gera þá kröfu að kærumálinu verði vísað frá úrskurðarnefndinni en ella að kröfum kærenda verði hafnað.

Bent er á að málatilbúnaður kærenda sé óskýr.  Ekki komi fram hvert sé úrlausnarefnið og hverjar kröfur kærenda séu.  Samkvæmt 3. gr. reglugerðar nr. 621/1997 um úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála skuli kæra til nefndarinnar vera skrifleg og í henni greint skilmerkilega hvert úrskurðarefnið sé, hverjar séu kröfur aðila og rökstuðningur fyrir þeim.  Fjarri lagi sé að fyrirliggjandi kæra í máli þessu uppfylli þessi skilyrði og geri byggingaleyfishafar sér ekki grein fyrir því hvert raunverulegt kæruefni sé.  Þá hafi kærendur ekki lengur lögvarða hagsmuni af því að fá efnisúrskurð í málinu þar sem þeir hafi þegar selt eign sína að Hringbraut 41.  Af þessum ástæðum beri að vísa kærumálinu frá úrskurðarnefndinni.

Um efnishlið málsins benda byggingarleyfishafar á að þeir og kærendur hafi keypt þær tvær íbúðir sem séu í húsinu að Hringbraut 41 um svipað leyti á árinu 1999 og hafi húsið þá ekki verið fullgert.  Efri hæðin hafi verið tilbúin til innréttingar og risið, sem skilgreint hafi verið sem geymsla, verið fokhelt og án allra glugga.

Haft hafi verið samband við kærendur á árinu 2000 vegna fyrirhugaðra framkvæmda við gerð þakglugga í samræmi við upphaflegar teikningar og hafi engum andmælum verið hreyft af þeirra hálfu.  Brýnt hafi verið að gera þakgluggana þar sem þakvirki hafi legið undir skemmdum og vegna hitataps gegnum þak.  Kærendur hafi mótmælt ísetningu þakglugganna eftir að framkvæmdir hófust og kært framkvæmdina til byggingarfulltrúa.  Byggingaraðilar hafi haft samband við húsasmíðameistara hússins sem hafi staðfest að þakglugga ætti að setja á húsið samkvæmt teikningum og ekki hafi átt að gefa út fokheldisvottorð fyrir húsið fyrr en að þeim framkvæmdum loknum.  Fokheldisvottorð hafi hins vegar verið gefið út á árinu 1999 og hafi byggingarfulltrúi þá krafist þess að gengið yrði frá þakgluggunum án tafar.  Vegna mótmæla kærenda hefðu lyktir orðið þær að fjórir gluggar hefðu verið settir á risið í stað fimm eins og gert hafi verið ráð fyrir á teikningum.  Hafi byggingaraðilar einir borið allan kostnað af þessum framkvæmdum.  Eftir að gengið hafi verið frá tveimur gluggum hafi byggingarfulltrúi krafist úttektar vegna kvartana kærenda um leka frá þeim en ekkert athugavert hafi komið fram við ísetningu glugganna og engar lekaskemmdir fundist í íbúð kærenda.  Eigi fullyrðingar þeirra í aðra átt því ekki við rök að styðjast.

Hið kærða byggingarleyfi snerti aðeins hluta af íbúð byggingarleyfishafa en veiti ekki heimild til sérstakrar íbúðar í húsinu.  Af þeirri ástæðu eigi tilvitnun kærenda til 97. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 ekki við.  Tilgangur greinds ákvæðis sé ekki að skerða réttindi eigenda til nýtingar þakrýmis sem hluta af annarri íbúð heldur sé tilgangur þess að sporna við að rishæðir, sem eingöngu hafi þakglugga, séu gerðar að sérstökum íbúðum.

Byggingarfulltrúi hafi gert úttekt á innréttingu rishæðarinnar og byggingarnefnd samþykkt hana hinn 24. október 2001. Vegna athugasemda byggingarfulltrúa í bréfi hans frá 23. ágúst 2000 taka byggingarleyfishafar fram að þeir hafi lagt fyrir úrskurðarnefndina lagnauppdrætti af risi frá 21. ágúst 1998, sem hafi þá legið fyrir og sé því fullyrðing um að þá uppdrætti hafi skort á misskilningi byggð.  Fallið hafi verið frá kröfum um klæðningu járnfestinga á sperrum og séu þær í lagi þar sem þær nái ekki upp úr einangrun og leiði ekki raka úr þaki. 

Kærendur byggi kæru sína að meginstefnu til á athugasemdum í greindu bréfi byggingarfulltrúa en byggingarleyfishafar hafi hér sýnt fram á að þær athugasemdir eigi nú ekki lengur við.  Á það er bent að ýmsar athugasemdir hafi verið gerðar við framkvæmdir kærenda í húsinu sem þeir hafi ekki bætt úr þrátt fyrir áskoranir byggingarfulltrúa.

Mótmælt er fullyrðingum um að ekki séu fyrir hendi uppdrættir af burðarvirki hússins með þakgluggum.  Byggingarleyfishafar hafi leitað eftir þeim teikningum hjá byggingarfulltrúa og fengið þau svör að teikningarnar væru geymdar úti í bæ.  Vegna ummæla í kæru um brunavarnir er tekið fram að risið sé ekki sérstök íbúð heldur hluti af eignarhluta byggingarleyfishafa, sem sé að öllu leyti í samræmi við kröfur byggingarreglugerðar, og hafi byggingarfulltrúi gert úttekt ábrunavörnunum.  Loks er fullyrðingum kærenda um nýtingu rishæðarinnar mótmælt sem tilhæfulausum og órökstuddum og það sé ekki hlutverk úrskurðarnefndarinnar að fjalla um hagnýtingu séreigna í fjölbýlishúsum en lögin um fjöleignarhús geri ráð fyrir að eigandi séreignar hafi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir henni.    

Niðurstaða:  Handhafar hins kærða byggingarleyfis gera kröfu um að máli þessu verði vísað frá úrskurðarnefndinni sökum óskýrleika kæru og þar sem kærendur hafi ekki lengur lögvarða hagsmuni af því að fá úrskurð í málinu.

Úrskurðarnefndin er stjórnvald og gilda því reglur stjórnsýsluréttarins um meðferð mála fyrir nefndinni.  Samkvæmt 7. og 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 hvílir leiðbeiningar- og rannsóknarskylda á nefndinni við meðferð mála og verður máli þessu því ekki vísað frá vegna vanreifunar.  Af málatilbúnaði kærenda verður ráðið að þar sé verið að kæra umdeilt byggingarleyfi til ógildingar þótt önnur atriði varðandi fasteignina að Hringbraut 41, Hafnarfirði komi þar við sögu.  Fyrir liggur að kærendur hafa selt íbúð sína með kaupsamningi, dags. 4. nóvember 2002, en afhending eignarinnar til kaupanda samkvæmt samningnum er 15. febrúar 2003.  Með ákvæði 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er hverjum þeim sem telur rétti sínum hallað með samþykkt byggingarnefndar eða sveitarstjórnar heimilað að skjóta málinu til úrskurðarnefndarinnar innan kærufrests.  Ákvæði þetta hefur verið túlkað svo að kæruaðild í slíkum tilvikum sé háð þeirri forsendu að hin kærða ákvörðun snerti hagsmuni eða réttindi kæranda með einhverjum hætti.  Kæruheimild er því ekki einskorðuð við eignarráð fasteignar heldur geta hagsmunir verið tengdir nýtingarrétti kæranda á fasteign.  Kærendur í máli þessu hafa umráð hinnar seldu eignar að afhendingardegi hennar og bera af henni skatta og skyldur fram að þeim tíma. Getur því hið kærða byggingarleyfi, er varðar nýtingu séreignar í sömu fasteign, raskað hagsmunum þeirra.  Af þessu leiðir að kröfu byggingarleyfishafa um frávísun málsins er hafnað.

Hið kærða byggingarleyfi veitti heimild til innréttingar geymsluriss að Hringbraut 41, Hafnarfirði í samræmi við aðaluppdrátt að þeim breytingum og mun úrskurðarnefndin einungis taka afstöðu til lögmætis þeirra breytinga í máli þessu.  Samanburður á samþykktum aðaluppdrætti geymslurissins frá 26. júlí 1995 og samþykktum aðaluppdrætti frá 22. nóvember 2001, svo og bókun byggingarnefndar við veitingu hins umdeilda byggingarleyfis, leiðir í ljós að ekki var veitt heimild til breytinga á þakgluggum og verður því ekki tekin afstaða til þess álitaefnis hvort nefndir gluggar séu í samræmi við samþykktar teikningar.  Það er hlutverk byggingarfulltrúa að hafa eftirlit með því að heimilaðar framkvæmdir séu í samræmi við samþykktar teikningar samkvæmt 2. mgr. 40. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, og eru honum tiltæk úrræði til þess að knýja fram úrbætur samkvæmt 7. kafla laganna og gr. 61.5 og 61.6 í byggingarreglugerð ef út af er brugðið.

Ákvörðun byggingarnefndar Hafnarfjarðar frá 24. október 2001 og samþykkt aðaluppdráttar hinn 22. nóvember 2001 fól í sér heimild til handa eigendum íbúðar annarrar hæðar til að innrétta risið, sem er í séreign þeirra, á þann veg að þar væri sett upp snyrting með salerni og sturtu, geymsla, svonefnt alrými, eldhús með vaski og eldavél auk herbergis sem skilgreint er sem vinnuaðstaða.  Verður ekki annað ráðið en með þessu hafi byggingaryfirvöld heimilað breytingu á notkun rýmisins úr geymslu í húsnæði sem ætlað er til daglegrar dvalar fólks og sé til þess fallið að vera nýtt sem íbúð, en fyrir liggur að ekkert aðgengi er milli íbúðar annarrar hæðar og þakrýmis nema um sameiginlegan stigagang hússins.

Samkvæmt 97. gr. byggingarreglugerðar er bannar að innrétta íbúð í þakrými þar sem eingöngu eru þakgluggar.  Með hliðsjón af ákvæðum reglugerðarinnar um öryggis- og heilbrigðiskröfur til íbúðarhúsnæðis verður að túlka umrætt ákvæði svo að það einskorðist ekki við húsnæði sem sé sérstakur eignarhluti heldur ráðist gildissvið þess af notkun húsnæðis.  Breyting sú á notkun rishæðarinnar úr geymslu í dvalarstað fólks, sem hin kærða ákvörðun felur í sér, fer því í bága við 97. gr. byggingarreglugerðar.  Aðaluppdráttur gefur ekkert til kynna um brunavarnir og flóttaleiðir svo sem áskilið er í 2. mgr. 46. gr. skipulags- og byggingarlaga og í gr. 18.7 í byggingarreglugerð og ekki verður af öðrum gögnum séð að umrætt húsnæði uppfylli kröfur reglugerðarinnar í gr. 158.3 um fullnægjandi flóttaleiðir úr rýmum þar sem gera má ráð fyrir að fólk dveljist eða sé statt, t.d. um björgunarop er uppfylli skilyrði gr. 159.5.  Engu breytir hér þótt eignarhluti byggingarleyfishafa hafi áður uppfyllt skilyrði byggingarreglugerðar um brunavarnir, enda þá við það miðað að umrætt rými væri ekki notað til daglegrar dvalar.

Lagnauppdrættir þeir af risi hússins að Hringbraut 41, sem byggingarleyfishafi hefur lagt fyrir úrskurðarnefndina og samþykktir voru af byggingarfulltrúa hinn 21. ágúst 1998, bera með sér að vera upphaflegir séruppdrættir hússins en þeir sýna ekki þær breytingar sem fylgt hafa hinni umdeildu innréttingu rishæðarinnar.  Þá liggur ekki fyrir séruppdráttur raflagna.  Er aðfinnsluvert að ekki hafi verið kallað eftir nauðsynlegum séruppdráttum við útgáfu byggingarleyfisins og þá sérstaklega í ljósi þess að framkvæmdum hafði verið lokið fyrir veitingu þess.

Að baki öryggisreglum og öðrum kröfum um gerð og umbúnað íbúðarhúsnæðis í skipulags- og byggingarlögum og byggingarreglugerð búa þeir mikilvægu hagsmunir að hindra svo sem kostur er að slys verði er hættuástand skapast og að sem best sé búið að heilbrigði fólks og velferð, sbr. gr. 77.1 í byggingarreglugerð.  Eins og rakið hefur verið uppfyllir umrætt geymsluris ekki lágmarksskilyrði um húsnæði til dvalar fólks eða íbúðar og fer í bága við bann 97. gr. byggingarreglugerðar við því að innrétta íbúð í þakrými þar sem eingöngu eru þakgluggar.  Að þessu virtu verður hið kærða byggingarleyfi fellt úr gildi.

Að þessari niðurstöðu fenginni þykir ekki ástæða til að taka afstöðu til þess hvort samþykki kærenda hafi verið skilyrði fyrir veitingu umþrætts byggingarleyfis eftir ákvæðum laga um fjöleignarhús enda umrædd breyting á notkun þakrýmisins ólögmæt að mati úrskurðarnefndarinnar.

Af gögnum málsins verður ráðið að kærendur hafi verið í sambandi við byggingaryfirvöld í Hafnarfirði vegna breytinga á umræddu risi og þeim verið kunn afstaða kærenda til málsins.  Afriti bréfs byggingarfulltrúa frá 23. ágúst 2000 eftir skoðun geymslurissins, og afrit bréfs um veitingu hins kærða byggingarleyfis, var sent kærendum og liggur ekki fyrir að þeim hafi veið synjað um gögn er málið vörðuðu.  Verður ekki talið, með hliðsjón af atvikum máls, að andmæla- og upplýsingaréttur kærenda samkvæmt 13. og 15. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 hafi verið fyrir borð borinn eða að tilkynningaskyldu stjórnvalds samkvæmt 14. gr. laganna hafi ekki verið gætt.  Hins vegar var ekki gætt ákvæðis 20. gr. laganna um að tilkynna kærendum um kærurétt og kærufrest.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarnefndar Hafnarfjarðar frá 24. október 2001, um að veita byggingarleyfi fyrir innréttingu geymsluriss að Hringbraut 41, Hafnarfirði, er felld úr gildi.

_______________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________            _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                               Óðinn Elísson

des 22
Love0

33/2002 Bergstaðastræti

Með

Ár 2002, fimmtudaginn 19. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 33/2002, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. júlí 2002 um að veita byggingarleyfi fyrir inndreginni þakhæð að Bergstaðastræti 13 í Reykjavík.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 11. júlí 2002, sem barst nefndinni 12. sama mánaðar, kæra E, R og Á, íbúar og eigendur íbúða að Óðinsgötu 6 í Reykjavík, ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. júlí 2002 um að veita byggingarleyfi fyrir inndreginni þakhæð á húsinu nr. 13 við Bergstaðastræti í Reykjavík.  Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Jafnframt kröfðust kærendur þess að úrskurðarnefndin úrskurðaði um stöðvun framkvæmda við bygginguna þar til efnislegur úrskurður gengi í málinu.

Með úrskurði uppkveðnum hinn 8. ágúst 2002 hafnaði úrskurðarnefndin kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda, m.a. með vísan til þess hversu framkvæmdir við bygginguna væru langt á veg komnar.

Málavextir:  Umsókn um hið umdeilda byggingarleyfi var fyrst samþykkt af byggingarfulltrúa þann 16. janúar 2002 og var afgreiðslan færð í fundargerð byggingarfulltrúa þann 22. janúar 2002.  Byggingarstjóri skráði sig á verkið og gengið var frá greiðslu tilskilinna gjalda.  Í bréfi embættis byggingarfulltrúans í Reykjavík til úrskurðarnefndarinnar, dags. 17. júlí 2002, segir að við nánari skoðun hafi komið í ljós að byggingarleyfið væri ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag.  Hafi leyfishafa verið tilkynnt um stöðu málsins og jafnframt að byggingarleyfið væri fellt úr gildi og að stöðva skyldi allar framkvæmdir er á því byggðust.  Hafi honum jafnframt verið tilkynnt að sækja bæri um byggingarleyfi að nýju þegar deiliskipulagsbreyting, sem þá hafi verið unnið að, hefði hlotið lögformlegt gildi.

Tillaga að breytingu á deiliskipulagi umrædds svæðis var auglýst til kynningar frá 27. febrúar til 10. apríl 2002.  Bárust nokkrar athugasemdir við tillöguna, m.a. frá kærendum.  Tillagan var samþykkt á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 8. maí 2002 og staðfest í borgarráði hinn 14. maí 2002. 

Með bréfi, dags. 14. júní 2002, vísuðu kærendur framangreindum ákvörðunum borgaryfirvalda um breytt deiliskipulag svæðisins til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála.  Kom í ljós við fyrstu athugun á því máli að lögboðin auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins hafði ekki verið birt í B-deild Stjórnartíðinda, en auglýsing um gildistöku skipulagsins var fyrst birt hinn 8. júlí 2002.

Eftir að breytt deiliskipulag svæðisins hafði tekið gildi samþykkti byggingarfulltrúinn í Reykjavík að nýju byggingarleyfi fyrir umræddri þakhæð þann 10. júlí 2002 en í hinu breytta deiliskipulagi er gert ráð fyrir þakhæð þeirri sem byggingarleyfið tekur til.  Var ákvörðun byggingarfulltrúans um leyfið færð í gerðarbók embættisins hinn 16. júlí 2002, en hlaut fyrst staðfestingu borgarráðs í umboði borgarstjórnar hinn 30. júlí 2002.  Vísuðu kærendur ákvörðun byggingarfulltrúa um útgáfu leyfisins til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er vísað til þess að þeir hafi kært til úrskurðarnefndarinnar ákvarðanir borgaryfirvalda um deiliskipulag það sem sé grundvöllur hins umdeilda byggingarleyfis og byggingar þakhæðarinnar.  Meðan ekki hafi verið skorið úr ágreiningi þeim sem uppi sé um lögmæti þessara skipulagsákvarðana leiki vafi á um lögmæti byggingarleyfisins.  Þeir hafi í kæru sinni vegna skipulagsins sett fram rökstuddar ástæður sem þeir telji eiga að leiða til þess að skipulagsákvörðuninni verði hrundið.  Að auki hafi framkvæmdir við bygginguna meira og minna verið unnar í heimildarleysi. 

Málsrök byggingarfulltrúa:  Af hálfu byggingarfulltrúa er á það bent að ekki séu gerðar neinar efnislegar athugasemdir við byggingarleyfið af hálfu kærenda og verði ekki séð að neitt nýtt komi fram í kærubréfi, sem breytt geti ákvörðun hans um að veita leyfi fyrir ofangreindum framkvæmdum.  Einungis sé um það að ræða að kærendur hafi borið skipulagsákvörðun um deiliskipulag umrædds svæðis undir úrskurðarnefndina en þeirri ákvörðun hafi ekki verið hnekkt.  Rétt sé að framkvæmdir við bygginguna hafi byrjað áður en hið umdeilda deiliskipulag hafi öðlast gildi, en heimilt hafi verið samkvæmt eldra skipulagi að byggja á lóðinni þriggja hæða hús og hafi framkvæmdir hafist á grundvelli þess.  Standi því ekki efni til þess að ógilda umrætt byggingarleyfi. 

Andmæli byggingarleyfishafa:  Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 18. júlí 2002, reifar Othar Örn Petersen hrl., sjónarmið byggingarleyfishafa er lúta að kröfu kærenda um að framkvæmdir við bygginguna verði stöðvaðar og byggingarleyfið ógilt.  Er kröfunni þar mótmælt.  Bendir hann á að ekki verði séð að fundið sé að því byggingarleyfi, sem nú hafi verið veitt, þó hnökrar hafi verið á því leyfi sem veitt hafi verið í janúar 2002.

Einu rök kærenda í kæru þeirra á deiliskipulagi svæðisins séu þau að framkvæmdirnar skyggi á útsýni frá Óðinsgötu og skerði þar með sólfar og að þeir hafi varið verulegum fjármunum við endurbyggingu svala en verðmæti þeirra verði nánast að engu.  Svalir á íbúðum að Óðinsgötu 6 snúi í norðvestur en einar í suð¬vestur.  Því sé ljóst að hin umdeilda þakhæð skyggi ekki á hús kærenda hvað birtu varði og skerði ekki sólfar nema ef vera kynni síðla kvölds um hásumar.  Fjarlægð milli húsa sé það mikil að nýbyggingin hafi ekki áhrif á birtu að neinu marki.  Taki byggingarleyfishafi undir þau sjónarmið sem fram komi í umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 3. maí 2002, um að byggingin og áhrif hennar séu innan þeirra marka sem gera megi ráð fyrir í miðborg Reykjavíkur.  Það hafi löngum verið vitað að það væri vilji til að þétta byggð, einkum í miðborginni, og þétting byggðar leiði af sér skerðingu fyrir aðra.  Valdi slík skerðing sannanlegri rýrnun á verð- eða notagildi fasteignar sé eigendum fasteigna tryggður réttur til skaðabóta samkvæmt ákvæði 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og verði því að ætla að slíkar ákvarðanir séu skipulagsyfirvöldum heimilar.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er krafa kærenda um ógildingu hins umdeilda byggingarleyfis studd þeim rökum að ógilda beri ákvörðun borgaryfirvalda um deiliskipulag það sem liggi til grundvallar leyfinu, en ákvörðun um deiliskipulagið hafi verið vísað til úrskurðarnefndarinnar.  Þá hafi framkvæmdir við bygginguna hafist áður en hið umdeilda skipulag hafi öðlast gildi.

Úrskurðarnefndin hefur með úrskurði fyrr í dag hafnað kröfu kærenda um ógildingu deiliskipulags þess sem hið umdeilda byggingarleyfi á stoð í.  Af því leiðir að ekki eru efni til að ógilda byggingarleyfið af þeirri ástæðu að það samrýmist ekki lögformlega gildu skipulagi.  Þótt ámælisvert sé að byggingarleyfi fyrir hinni umdeildu byggingu hafi upphaflega verið veitt áður en auglýsing var birt um gildistöku nýs deiliskipulags svæðisins verður ekki fallist á að það eigi að leiða til ógildingar, enda brugðust byggingaryfirvöld við mistökunum með því að afturkalla leyfið og stöðva framkvmædir um tíma eða þar til fullnægt var skilyrðum til útgáfu byggingarleyfis að nýju.  Verður kröfu kærenda um ógildingu umrædds byggingarleyfis því hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna þess málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfum kærenda um ógildingu á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. júlí 2002 um að veita byggingarleyfi fyrir inndreginni þakhæð að Bergstaðastræti 13 í Reykjavík.

 

______________________________
Ásgeir Magnússon

 

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                          Ingibjörg Ingvadóttir.