Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

68/2003 Hverfisgata

Með

Ár 2003, mánudaginn 22. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 68/2003, kæra eiganda húseignarinnar að Sunnuvegi 1, Hafnarfirði á ákvörðun byggingarfulltrúans í Hafnarfirði frá 28. mars 2003 um að veita leyfi til að byggja við húsið að Hverfisgötu 57, Hafnarfirði.

Í málinu er nú til bráðabirgða kveðinn upp svofelldur

úrskurður
um kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 17. nóvember 2003, er barst nefndinni hinn 18. sama mánaðar, kærir Ó, Sunnuvegi 1, Hafnarfirði þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Hafnarfirði frá 28. mars 2003 að veita leyfi til að byggja við húsið nr. 57 við Hverfisgötu í Hafnarfirði. 

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að úrskurðarnefndin kveði þegar upp úrskurð til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda.

Úrskurðarnefndin hefur leitað afstöðu byggingarleyfishafa og byggingaryfirvalda í Hafnarfirði til kærunnar og framkominnar kröfu um stöðvun framkvæmda.  Hafa nefndinni borist andmæli byggingarleyfishafa og gögn frá Hafnarfjarðarbæ varðandi kæruefnið og er málið nú tekið til úrskurðar um þá kröfu kæranda að framkvæmdir verði stöðvaðar.

Málavextir:  Málavöxtum verður hér aðeins lýst stuttlega að því marki er þurfa þykir við úrlausn um kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda. 

Í húsinu nr. 57 við Hverfisgötu í Hafnarfirði eru tvær íbúðir, lítil íbúð í kjallara og önnur stærri á aðalhæðinni og í risinu.  Bílskúr er áfastur húsinu og stendur hann í sömu hæð og kjallarinn. 

Í maí árið 2001 fóru eigendur miðhæðarinnar og rissins fram á heimild byggingarnefndar Hafnarfjarðar til að byggja við húsið.  Beiðni þeirra laut að stækkun hússins á þann veg að ofan á bílskúrinn yrði byggð 18,4 m² stór stofa og í henni miðri yrði lokað eldstæði.  Beiðninni var vísað til skipulags- og umferðarnefndar sem grenndarkynnti hana frá 10. september 2002 til 9. október sama ár.  Engar athugasemdir bárust og með vísan til þess gaf byggingarfulltrúi út byggingarleyfi hinn 23. október 2002. 

Hinn 28. mars 2003 veitti byggingarfulltrúi heimild til þess að byggðar yrðu svalir ofan á viðbygginguna samkvæmt ósk byggingarleyfishafans og í staðfestingu byggingarnefndar á embættisafgreiðslu byggingarfulltrúa hinn 8. apríl 2003 segir að lagt hafi verið fram bréf nágranna, dags. 23. október 2002, vegna málsins.  Með þessari afgreiðslu virðist sem hið fyrra byggingarleyfi vegna viðbyggingarinnar hafi verið fellt úr gildi og nýtt gefið út sem gilti bæði vegna viðbyggingarinnar og svalanna.

Í máli þessu liggur fyrir að eigendaskipti urðu á fasteigninni að Sunnuvegi 1 í september 2003, en þá eignaðist kærandi máls þessa fasteignina.

Með bréfi, dags. 17. nóvember 2003, kærði kærandi samþykkt byggingarfulltrúans í Hafnarfirði frá 28. mars 2003 til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi heldur því fram að staðsetning viðbyggingar þeirrar sem hér um ræðir sé í andstöðu við IV. kafla byggingarreglugerðar nr. 441/1998, nánar tiltekið 1.–6. tl. 75. gr., þar sem kveðið er á um fjarlægð húsa frá lóðarmörkum, bil milli húsa o.fl.  Staðsetning viðbyggingarinnar brjóti gegn kvöð lóðarleigu-samnings sem þinglýst sé á fasteignina nr. 57 við Hverfisgötu, þess efnis að ekki verði byggð viðbygging eða sambærileg mannvirki nær Sunnuvegi 1 en nemi 6,30 metrum.  Kvöð þessari hafi ekki verið þinglýst á Sunnuveg 1.

Kvörtun kæranda beinist einnig að svölum sem ætlunin sé að byggja og hafin sé bygging á en þær hafi ekki verið á þeirri teikningu sem lögð var fram í grenndarkynningu.  Svalir þessar hafi því hvorki verið kynntar nágrönnum né hlotið samþykki þeirra og því sé tilvísun byggingarnefndar í fundargerð hinn 8. apríl 2003 í bréf nágranna markleysa, enda sé í því bréfi hvergi fjallað um svalir á viðbyggingunni.

Kærandi heldur því fram að skorsteinn vegna arins í viðbyggingunni hafi verið færður og sé ekki byggður samkvæmt samþykktu byggingarleyfi. 

Þá bendir kærandi á að samkvæmt teikningu vegna viðbyggingarinnar, dags. 23. október 2002, verði samþykktin ekki virk fyrr en eftir skráningu eignaskiptayfirlýsingar hjá Fasteignamati ríkisins og þinglýsingu hennar.  Af veðbókarvottorðum Hverfisgötu 57 verði ekki séð að sú þinglýsing hafi átt sér stað.

Kærandi bendir ennfremur á að framkvæmdir séu samþykktar hinn 28. mars 2003 á lóð sem sé 225 m2.  Með lóðarleigusamningi, dags. 22. september 2003, sé lóðin stækkuð að því er virðist á kostnað lóðar Sunnuvegar 1 sem rýri þá eign að miklum mun.

Varðandi framkvæmdirnar almennt fullyrðir kærandi að gluggi á brunavegg rýri nýtingarmöguleika lóðar hans auk þess sem hann auki eldhættu.  Frá svölum viðbyggingarinnar sjáist vel inn í íbúð hans, skorsteinninn valdi reykmengun í garði hans, svefnherbergi og stofu auk þess sem af honum stafi brunahætta.  Svalir á viðbyggingunni séu nánast „yfir“ steyptum palli við útgang úr stofu hans út í garðinn og gjörbreyti því möguleikum til útivistar á þeim palli.

Sjónarmið Hafnarfjarðarbæjar:  Embætti byggingarfulltrúa í Hafnarfirði hefur komið til úrskurðarnefndarinnar gögnum vegna málsins en ekki greint sérstaklega frá sjónarmiðum bæjarins vegna kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda

Sjónarmið byggingarleyfishafa:  Fyrir úrskurðarnefndina lagði byggingarleyfis-hafinn ítarlega greinargerð og verða helstu sjónarmið hans rakin að því marki er þau varða kæruefnið. 

Byggingarleyfishafinn mótmælir því að framkvæmdir verði stöðvaðar og krefst þess að kærunni verði vísað frá því núverandi eigandi Sunnuvegar 1 hafi á þeim tíma sem byggingarleyfið hafi verið veitt, ekki átt lögvarða hagsmuni í málinu.  Þegar kæra hafi borist úrskurðarnefndinni hafi framkvæmdum við viðbygginguna verið að mestu lokið og hið sama eigi við þegar kærandi hafi keypt fasteignina í september 2003.  Í ágúst hafi þakdúkur verið lagður ásamt festingum fyrir svalahandriðið, hluti skorsteinsins verið kominn og með gluggasetningu og hurð á gafli hafi verið ljóst að svalir væru fyrirhugaðar á þaki viðbyggingarinnar.  Frestur til að kæra samþykktir byggingarnefnda eða sveitarstjórna sé samkvæmt skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 aðeins mánuður frá því að frá því að kæranda hafi verið kunnugt um samþykktina og því hafi kærufrestur verið liðinn er kæra barst úrskurðarnefndinni.

Hvað nýgerðan lóðarleigusamning varði þá heldur byggingarleyfishafinn því fram að með honum hafi aðeins verið staðfest lóðaskipting sem alla tíð hafi verið viðhöfð milli lóðanna að Hverfisgötu 57 og Sunnuvegar 1 og því löngu komin hefð á skiptinguna. 

Byggingarleyfishafinn telur sig á engan hátt hafa vikið frá samþykktum teikningum eða byggingarleyfi þannig að að umrædd viðbygging sé á einhvern hátt verri fyrir kærendur.  Skorsteinninn hafi verið færður því sérfræðingar þeir sem settu hann upp hafi talið að mun öruggara væri að hafa skorsteininn á brunavegg. 

Hvað varði glugga á suðurvegg þá bendir byggingarleyfishafinn á að umræddur gluggi hafi verið hafður eins vestarlega á veggnum og unnt hafi verið og óskað hafi verið eftir samþykki þáverandi eiganda Sunnuvegar 1 fyrir staðsetningu hans. 

Byggingarleyfishafinn mótmælir þeirri fullyrðingu kæranda að hinar umdeildu svalir rýri nýtingarmöguleika kæranda á fasteign hans enda komi svalirnar til með að snúa að þeim hluta lóðar Sunnuvegar 1 sem sé minnst notaður.  Byggingarleyfishafinn mótmælir einnig þeirri fullyrðingu kæranda að hinar umræddu svalir séu „yfir” steyptum palli við útgang úr stofu yfir í garð kæranda.  Byggingarleyfishafinn bendir á að hann hljóti að eiga rétt til að hagnýta sér eign sína á eðlilegan hátt, þ.m.t. réttinn til að byggja svalir og nýta þær.  Svalirnar komi einnig til með að nýtast sem neyðarútgangur. 

Niðurstaða:  Í máli þessu verður að svo stöddu aðeins fjallað um kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda og eins og atvikum er háttað verður ekki fallist á að stöðva beri allar framkvæmdir samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi.  Aftur á móti verður að telja að vafi leiki á því hvort kæranda hafi verið ljóst að þakflötur viðbyggingarinnar yrði nýttur sem svalir.  Af gögnum málsins má ætla að sá þáttur framkvæmdarinnar hafi ekki verið kynntur nágrönnum svo sem lögskylt er samkvæmt skipulags- og byggingarlögum og því leikur vafi á gildi byggingarleyfisins varðandi þann þátt.  Því er fallist á að stöðva beri framkvæmdir við gerð svala og frágang utanhúss sem þeim tengjast meðan úrskurðarnefndin hefur kærumál þetta til meðferðar.

Úrskurðarorð:

Framkvæmdir að Hverfisgötu 57 við gerð svala og frágangur utanhúss sem þeim tengist eru stöðvaðar meðan kærumál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

_____________________________
Ásgeir Magnússon

____________________________          _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Ingibjörg Ingvadóttir                    

des 22
Love0

65/2003 Sunnuhvoll

Með

Ár 2003, mánudaginn 22. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 65/2003, kæra eigenda sumarhússins Víðilundar, Miðengi, Grímsnes- og Grafningshreppi, Árnessýslu, á ákvörðunum byggingarnefndar og sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps og byggingarfulltrúa Árnessýslu um að veita eigendum sumarhússins Sunnuhvols leyfi til niðurrifs og nýbyggingar á lóð Sunnuhvols.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með stjórnsýslukæru, dags. 23. október 2003, er barst úrskurðarnefndinni sama dag, kærir Birgir Már Ragnarsson, hdl., f.h. Á og H, eigenda sumarhússins Víðilundar í landi Miðengis í Grímsnes- og Grafningshreppi, Árnessýslu, ákvarðanir byggingarnefndar og sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps og byggingarfulltrúa Árnessýslu um að veita eigendum sumarhússins Sunnuhvols leyfi til niðurrifs og nýbyggingar á lóð Sunnuhvols.

Kærendur krefjast þess að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi og útgefið byggingarleyfi, sem veitt hafi verið á grundvelli þeirra, verði ógilt.  Þá er þess krafist að úrskurðað verði þegar í stað að framkvæmdir, sem hafnar séu á grundvelli fyrrgreinds byggingarleyfis, verði stöðvaðar, sbr. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga og 5. gr. reglugerðar nr. 621/1997 um úrskurðarnefndina.

Úrskurðarnefndin gerði byggingarleyfishafa þegar viðvart um kæru í máli þessu og kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.  Hefur byggingarleyfishafi haldið að sér höndum um framkvæmdir og hefur krafa kærenda um stöðvun þeirra því ekki þurft að koma til úrlausnar. 

Af hálfu byggingarleyfishafa og sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps er krafist frávísunar máls þessa og hafa aðilar reifað málið um þá kröfu.  Hefur úrskurðarnefndin ákveðið að taka málið til úrlausnar um frávísunarkröfuna sérstaklega en eins og málið liggur nú fyrir telst það nægilega upplýst um þann þátt.  Verður hér á eftir gerð grein fyrir málavöxtum og málatilbúnaði aðila að því marki sem nauðsyn ber til við úrlausn álitaefna um formhlið málsins.

Málavextir:  Í máli þessu er deilt um lögmæti leyfis til byggingarframkvæmda á liðlega tveggja hektara spildu úr landi Miðengis í Grímsnes- og Grafningshreppi, Árnessýslu.  Á landspildu þessari standa tveir sumarbústaðir, Sunnuhvoll og Víðilundur og er hinn síðarnefndi í eigu kærenda.  Er landspildan í sameign eigenda sumarbústaðanna tveggja en afnotum er skipt samkvæmt samningi þannig að hvorum bústað fylgja afnot af sérgreindri lóð, en ágreiningur er með aðilum um skýringu á ákvæðum samnings þessa um rétt og skyldur eigendanna.

Hinn 19. mars 2003 sendu eigendur Sunnuhvols umsókn til byggingarnefndar Grímsnes- og Grafningshrepps um leyfi til byggingar nýs tvískipts sumarhúss, 115,4 m² að stærð, í stað eldra húss sem yrði rifið.  Umsókninni fylgdu teikningar af hinni nýju byggingu.  Hinn 25. mars 2003 samþykkti byggingarnefnd umsóknina og var umsækjanda tilkynnt um niðurstöðuna með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 27. mars 2003.  Sama dag sendi byggingarfulltrúinn kærendum máls þessa bréf með teikningum af nágrannahúsinu til fróðleiks.  Með bréfi, dags. 28. mars 2003, tilkynnti byggingarfulltrúinn umsækjendum að honum hefðu borist athugasemdir frá kærendum við útgáfu byggingarleyfisins og jafnframt að málið yrði tekið fyrir í sveitarstjórn þann 2. apríl sama ár.

Með bréfi, dags. 1. apríl 2003, gerðu kærendur athugasemdir og kváðust kæra leyfi til fyrirhugaðra byggingarframkvæmda að Sunnuhvoli og var erindinu beint að byggingarnefnd og byggingarfulltrúa.  Var tekið fram í bréfinu að kærendum hefði aldrei verið kynntar fyrirhugaðar framkvæmdir og hefðu þeir fyrst séð teikningar af fyrirhuguðu húsi deginum áður, eða þann 31. mars 2003.  Lutu athugasemdir þeirra að því að húsið yrði allt of stórt.  Erindi kærenda var áréttað og reifað nánar með bréfi, dags. 2. apríl 2003.

Hinn 2. apríl 2003 var ákvörðun byggingarnefndar um að veita umrætt byggingarleyfi samþykkt í sveitastjórn Grímsnes- og Grafningshrepps.

Með bréfi, dags. 22. apríl 2003, svaraði byggingarfulltrúi erindi kærenda frá 1. apríl 2003.  Var kærendum þar gerð grein fyrir samþykktum byggingarnefndar og sveitarstjórnar í málinu.  Þá segir í bréfinu:  „Enginn ágreiningur er um að þið eigið land sitt hvoru megin við lækinn og nægjanlegt bil er á milli húsanna“  Ennfremur segir í bréfinu: „Varðandi kæruna á byggingarleyfinu þá hefur byggingarleyfið ekki verið gefið út enn.  Ef kæra á svona mál, þá er kært til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála.“

Hinn 14. september 2003 mótmæltu kærendur með símskeyti framkvæmdum sem þá voru hafnar til undirbúnings byggingarframkvæmdum samkvæmt hinu umdeilda leyfi.  Skutu kærendur málinu loks til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 22. október 2003, en þá höfðu byggingarleyfishafar þegar lokið við að rífa eldra hús og var framkvæmdum við sökkul nýbyggingar að mestu lokið.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er því haldið fram að taka beri mál þetta til efnisúrlausnar þrátt fyrir að kærufrestur skv. 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 hafi verið liðinn þegar kæra í málinu hafi borist úrskurðarnefndinni.  Vísa kærendur í þessu sambandi til 1. tl. 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. 

Byggja þeir í fyrsta lagi á því að samkvæmt gögnum málsins liggi fyrir að með bréfum, dags. 1. og 2. apríl 2003, hafi kærendur kært umrædda málsmeðferð og veitingu byggingarleyfis.  Hinn 2. apríl 2003 hafi sveitastjórn samþykkt umrædda beiðni um byggingarleyfi.  Bréf kærenda þar sem umrædd ákvörðun hafi verið kærð hafi því borist byggingarnefnd og byggingarfulltrúa innan kærufrests samkvæmt skipulags- og byggingarlögum.  Í 7. gr. stjórnsýslulaga sé fjallað um leiðbeiningarskyldu stjórnvalds og í 2. mgr. ákvæðisins komi fram að berist stjórnvaldi skriflegt erindi, sem ekki snerti starfssvið þess, beri því að framsenda erindið á réttan stað svo fljótt sem unnt sé.  Byggingarfulltrúinn hafi ekki framsent kæru þá sem honum hafi borist frá kærendum til úrskurðarnefndarinnar, líkt og honum hafi borið samkvæmt stjórnsýslulögum.  Hann hafi látið það nægja að benda kærendum á að kæra skyldi til úrskurðarnefndarinnar.  Með því hafi hann ekki sinnt lögboðinni skyldu sinni, en hefði hann gert það þá sé ljóst að kæran hefði borist úrskurðarnefndinni innan kærufrests.  Telji kærendur í ljósi þessa afsakanlegt að kæran hafi ekki borist fyrr. 

Í öðru lagi byggja kærendur á því að ákvarðanir byggingaryfirvalda hafi ekki verið birtar þeim með fullnægjandi hætti.  Samkvæmt ákvæðum stjórnsýslulaga nái hugtakið aðili máls ekki aðeins til þeirra sem séu beinir aðilar að máli.   Með tilliti til þeirra augljósu hagsmuna sem kærendur eigi af úrlausn umrædds máls um veitingu byggingarleyfis á sameignarlandi þeirra, sé ljóst að þeir teljist aðilar að meðferð þess.  Samkvæmt því hefði byggingarfulltrúa m.a. borið að gæta ákvæðis 20. gr. stjórnsýslulaga við birtingu ákvörðunar um veitingu byggingarleyfisins.  Með bréfi byggingarfulltrúa til kærenda, dags. 22. apríl 2003, hafi þeim verið tilkynnt um samþykki sveitastjórnar og þeim bent á kæruheimild til úrskurðarnefndar.  Samkvæmt skýru ákvæði 20. gr. stjórnsýslulaga hefði átt að veita kærendum, auk upplýsinga um kæruheimild og hvert ætti að beina kæru, upplýsingar um kærufresti og kærugjöld.  Þetta hafi ekki verið gert.  Í ljósi þess að kærufrestur til úrskurðarnefndar sé sérlega stuttur, eða einn mánuður, hefði verið sérstaklega mikilvægt að þessar upplýsingar kæmu fram.  Beri í því sambandi að líta til þess að byggingarfulltrúinn hafi vitað að kærendur hafi ekki verið sáttir við ákvarðanir byggingaryfirvalda, enda hefði hann móttekið kæru sem honum hefði borið að framsenda til úrskurðarnefndarinnar. 

Þá benda kærendur á að í bréfi byggingarfulltrúa, dags. 22. apríl 2003, segi að byggingarleyfið hafi ekki enn verið gefið út.  Telji kærendur að upplýsingar þessar séu beinlínis villandi og til þess fallnar að valda þeim misskilningi að ekki skuli kæra fyrr en byggingarleyfi liggi fyrir.  Samkvæmt 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga og ákvæðum byggingarreglugerðar og reglugerðar um úrskurðarnefndina, miðist upphaf kærufrest við ákvörðun sveitarstjórnar.  Með hliðsjón af ummælum byggingarfulltrúans hafi kærendur haft réttmæta ástæðu til að ætla að ekki þyrfti að huga að kærumálum fyrr en byggingarleyfi lægi fyrir. 

Telja kærendur í ljósi alls framangreinds að það sé afsakanlegt að kæran hafi ekki borist fyrr.  Beri í þessu sambandi að líta sérstaklega til þess að kærendur séu ekki löglærðir aðilar og ekki meðvitaðir um hinn stutta kærufrest, auk þess sem þau hafi haft réttmæta ástæðu til að ætla að málið væri til meðferðar á grundvelli fyrri kæru þeirra.

Málsrök Grímsnes- og Grafningshrepps:  Sveitarfélagið krefst þess að kærunni verði vísað frá úrskurðarnefndinni og vísar til 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, þar sem fram komi að vitneskja um samþykkt byggingarnefndar eða sveitarstjórnar marki upphaf kærufrests til úrskurðarnefndar.  Frá því tímamarki hafi viðkomandi einn mánuð til að skjóta málinu til nefndarinnar.  Þegar gögn málsins séu skoðuð komi glöggt fram að kærendum hafi verið kunnugt um afgreiðslu byggingarnefndar, sveitarstjórnar og byggingarleyfi vegna framkvæmdanna áður en kærufrestur til úrskurðarnefndar hafi runnið út. 

Sveitarfélagið hafnar sjónarmiðum kærenda þess efnis að byggingarfulltrúi hafi ekki fullnægt leiðbeiningarskyldu sinni og hafi afvegaleitt kærendur með upplýsingum um óútgefið byggingarleyfi.  Hið rétta sé að með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 22. apríl 2003, hafi kærendum verið formlega tilkynnt um samþykkt byggingarnefndar og sveitarstjórnar.  Þar sem kærendur hafi áður sent inn „kæru á byggingarleyfi“ hafi þau verið upplýst um að byggingarleyfi hefði ekki enn verið gefið út og þeim bent á að ef kæra ætti mál sem þessi ætti að beina kæru til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála.  Óumdeilt sé að kærendum hafi með greindu bréfi verið tilkynnt um samþykkt byggingarnefndar og sveitarstjórnar, eins og reyndar tekið sé fram í kæru lögmanns kærenda til úrskurðarnefndar.  Ekkert meira hafi þurft til að koma.  Þar með liggi fyrir að frá þeirri stundu hafi kærendum verið kunnugt um greindar samþykktir, sem þau hafi nú kært. 

Þá er á það bent af hálfu sveitarfélagsins að byggingarfulltrúi hafi að öllu leyti uppfyllt leiðbeiningarskyldu sína samkvæmt skipulags- og byggingarlögum.  Bréf kærenda frá 1. og 2. apríl 2003 hafi falið í sér athugasemdir varðandi óútgefið byggingarleyfi.  Byggingarfulltrúi hafi upplýst um að byggingarleyfið hefði ekki verið gefið út og hafi leiðbeint þeim um hvert þau gætu kært málið.  Engin skylda hafi hvílt á byggingarfulltrúa að framsenda bréf þeirra til úrskurðarnefndar, enda hafi þessi bréf verið á misskilningi byggð.  Eðlilegt hafi því verið að líta á bréfin sem athugasemdir við fyrirhugað byggingarleyfi en ekki kæru á samþykkt sveitarstjórnar, sem ekki hafi legið fyrir þegar bréfin hafi verið rituð.  Einnig verði að hafa í huga við umfjöllun um meintan misskilning kærenda að þau hafi tilkynnt sjálf í fyrrgreindum bréfum sínum til byggingarfulltrúa að þau nytu lögfræðilegrar aðstoðar og hafi nafngreint lögmann sinn.

Þá sé umfjöllun í kæru um ólögmæta birtingu á samþykkt byggingarnefndar og sveitarstjórnar á misskilningi byggð.  Óumdeilt sé að kærendum hafi verið tilkynnt með bréfi, dags. 22. apríl 2003, um samþykktir byggingaryfirvalda í sveitarfélaginu og jafnframt sérstaklega bent á hvert ætti að beina kæru vegna málsins. 

Málsrök byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafar krefjast frávísunar málsins.  Ljóst sé af málsgögnum að kærendum hafi verið kunnugt um hið kærða byggingarleyfi frá í apríl 2003.  Kæra berist engu að síður ekki fyrr en seint í október 2003.  Þar með sé lögbundinn mánaðar kærufrestur löngu liðinn.  Eins og fram komi í 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga geti sá sem telji rétti sínum hallað með samþykkt byggingarnefndar skotið máli sínu til úrskurðarnefndar innan mánaðar frá því að honum sé orðið kunnugt um afgreiðslu sveitarstjórnar.  Ljóst megi telja af kærunni að mánuður hafi verið liðinn frá því að kærendum hafi verið ljóst að sveitarstjórn hafði samþykkt byggingarleyfi.  Það komi fram í bréfum og símtölum milli byggingarfulltrúa og kærenda.  Samkvæmt orðalagi í ákvæðinu sjálfu sé nægilegt að kæranda sé kunnugt um afgreiðslu sveitarstjórnar.  Í máli þessu liggi fyrir að kærendur hafi vitað um afgreiðslu sveitarstjórnar fljótlega eftir að málið hafi verið afgreitt í sveitarstjórn.  Öllum tilvísunum til þess að kærendur séu ekki löglærðir sé hafnað. 

Byggingarleyfishafar fallast ekki á þá túlkun kærenda að byggingarfulltrúa hafi borið skylda til að senda mótmæli við umsókn um byggingarleyfi sjálfkrafa áfram sem kæru hins útgefna leyfis.  Byggingarfulltrúa hafi verið rétt að líta á bréf kærenda sem mótmæli við umsókn um byggingarleyfi, en ekki kæru á samþykkt sveitarstjórnar, enda hafi sú samþykkt þá ekki legið fyrir.  Því hafi honum ekki borið að framsenda erindið til úrskurðarnefndarinnar.  Byggingarleyfishafar mótmæla einnig rökum varðandi ólögmæta birtingu.  Samkvæmt skýru ákvæði laganna sé nægilegt að aðila sé kunnugt um afgreiðslu sveitarstjórnar.  Ekki sé gerð krafa um formlega birtingu og því nægilegt að sannað sé að kærendum hafi verið kunnugt um ákvörðunina.  Mótmælt sé að 20. gr. stjórnsýslulaga eigi við, m.a. með hliðsjón af því að fyrir liggi að kærendur hafi notið aðstoðar lögmanns. 

Andsvör kærenda við málsrökum byggingarleyfishafa:  Kærendum var gefinn kostur á að koma að andsvörum vegna umsagnar byggingarleyfishafa og bárust þau úrskurðarnefndinni með bréfi, dags. 28. nóvember 2003.  Benda kærendur þar á að því hafi ekki verið haldið fram af þeirra hálfu að þeim hafi ekki verið kunnugt um afgreiðslu sveitastjórnar í lok apríl sl., en aftur á móti eigi tiltekin sjónarmið að leiða til þess að kæra þeirra sé tekin til greina, þ.e. annars vegar vegna þess að þeir hafi á þeim tíma þegar sent kæru og hins vegar vegna þess að birting stjórnsýsluákvörðunarinnar hafi verið ólögmæt. 

Kærendur mótmæla því að þeir hafi notið aðstoðar lögmanns enda hafi þeir aðeins notið aðstoðar lögmanns á tilteknum stigum málsins.  Þar fyrir utan sé það alþekkt í stjórnsýslurétti að það, að aðili njóti aðstoðar lögmanns, leysi stjórnvald á engan hátt undan því að sinna störfum sínum og leiðbeiningarskyldu í samræmi við lög.  Á það sé sérstaklega bent að umrædd ákvæði í skipulags- og byggingarlögum séu flókin og því mikilvægt að vandað sé til leiðbeininga hvað þau varði.

Loks hafna kærendur því að byggingarfulltrúi hafi mátt líta á kæru þeirra sem eitthvað annað en kæru.  Það komi greinilega fram í kærunni hvað um sé að ræða. 

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið ritaði byggingarfullrúi kærendum bréf, dags. 22. apríl 2003, þar sem fram kemur að byggingarnefnd hafi samþykkt teikningar að nýbyggingu og niðurrif eldra húss að Sunnuhvoli og að þessar ákvarðanir hafi verið staðfestar af sveitarstjórn 2. apríl 2003.  Þá kemur fram í bréfinu að kæra beri mál af þessu tagi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála.  Óumdeilt er að kærendum barst umrætt bréf fljótlega eftir dagsetningu þess.

Fallast má á með kærendum að nokkrir annmarkar hafi verið á svari byggingarfulltrúans í nefndu bréfi og hafi m.a. verið villandi að taka fram að byggingarleyfi hefði ekki enn verið gefið út í því samhengi sem hér um ræðir, enda gátu þær upplýsingar verið til þess fallnar að villa um fyrir kærendum um upphaf kærufrests.  Einnig skorti á að getið væri um kærufrest.

Af umræddu bréfi verður ráðið að byggingarfulltrúi og byggingarnefnd hafi ekki ætlað að sinna erindum kærenda frá 1. og 2. apríl sem kærum og að til þess hafi verið ætlast að kærendur snéru sér sjálfir til úrskurðarnefndarinnar með kæru í málinu.  Var kærendum, eftir móttöku bréfsins, ekki rétt að líta svo á að þau hefðu þegar kært með fullnægjandi hætti jafnvel þótt fallist væri á að byggingarfulltrúa hefði borið að framsenda erindi þeirra til úrskurðarnefndarinnar.  Verður því við það að miða að kæra í málinu hafi fyrst komið fram hinn 23. október 2003 þegar kæran barst úrskurðarnefndinni.

Kemur þá til úrlausnar hvort afsakanlegt verði talið að kæran hafi borist svo seint sem raun ber vitni þannig að við eigi undantekningarregla 1. tl. 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga, um að afsakanlegt verði talið að kæran hafi ekki borist fyrr, eins og kærendur halda fram. 

Við mat á því hvort umrætt ákvæði eigi við í hinu kærða tilviki verður að líta til þess að kærendum var kunngert um hinar kærðu ákvarðanir með bréfi hinn 22. apríl 2003 og jafnframt gerð grein fyrir því hvert beina ætti kæru í málinu.  Var kærendum eftir það í lófa lagið að leita frekari upplýsinga hjá hinu tilgreinda kærustjórnvaldi, sem hefur opna starfsstöð og leiðbeiningarskyldu.  Höfðu kærendur ítrekað tilefni til að kynna sér rétt sinn, m.a. þegar framkvæmdir hófust eða þegar sáttaviðræður aðila fóru út um þúfur.  Allt að einu héldu þeir að sér höndum í um 6 mánuði og hófust fyrst handa um kæru í málinu eftir að eigendur Sunnuhvols höfðu rifið eldra hús og hafið framkvæmdir við nýbyggingu.

Kærufrestur samkvæmt 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er einungis einn mánuður.  Er með ákvæðinu vikið frá almennri reglu stjórnsýsluréttarins um þriggja mánaða kærufrest, m.a., í því skyni að ekki ríki réttaróvissa um lögmæti ívilnandi leyfa til framkvæmda lengur en brýna nauðsyn ber til.  Verður að telja að sjónarmið um réttaröryggi og tillit til hagsmuna leyfishafa liggi að baki þessari sérreglu um kærufrest.

Með hliðsjón af atvikum máls og þeim sjónarmiðum sem að framin eru rakin fellst úrskurðarnefndin ekki á að þeir annmarkar sem voru á tilkynningu byggingarfulltrúa til kærenda leiði til þess að afsakanlegt verði talið að kæran í máli þessu hafi fyrst komið fram um hálfu ári eftir að kærendum var send umrædd tilkynning, en fallast má á að vanhöld um upplýsingar um hinn skerta kærufrest hefðu getað réttlætt að kæra hefði borist eftir að hann var liðinn en þó innan hóflegra tímamarka.

Engar aðrar ástæður eru fyrir hendi er þykja réttlæta hinn langa drátt sem varð á því að kært væri í máli þessu og  ber því samkvæmt 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 að vísa máli þessu frá.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

 

_______________________________
Ásgeir Magnússon

 

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                          Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

74/2003 Kríunes

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 18. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 24, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 74/2003, kæra íbúa að Fagranesi og Fagraholti, Vatnsenda, Kópavogi á ákvörðun skipulagsnefndar Kópavogs frá 16. september 2003 um breytingu á deiliskipulagi Kríuness, Vatnsenda, Kópavogi og á ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 20. nóvember 2003 um að veita leyfi til að byggja við húsið að Kríunesi, Vatnsenda þrjár íbúðir, glerhýsi og kjallara.

Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 9. desember 2003, er barst nefndinni hinn 10. sama mánaðar, kæra E og M, f.h. íbúa að Fagranesi og Fagraholti, Vatnsenda, Kópavogi, þá ákvörðun skipulagsnefndar Kópavogs frá 16. september 2003 að breyta deiliskipulagi Kríuness, Vatnsenda, Kópavogi.  Jafnframt kæra þeir ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 20. nóvember 2003 um að veita leyfi til að byggja við húsið að Kríunesi, Vatnsenda þrjár íbúðir, glerhýsi og kjallara.  Samþykkt skipulagsnefndar var staðfest á fundi bæjarstjórnar Kópavogs hinn 23. september 2003 og samþykkt byggingafulltrúa var staðfest af byggingarnefnd hinn 3. desember 2003 og bæjarstjórn hinn 9. desember 2003.

Kærendur krefjast þess að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi og að úrskurðarnefndin kveði þegar upp úrskurð til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda.

Úrskurðarnefndin hefur leitað afstöðu byggingarleyfishafa og skipulags- og byggingaryfirvalda í Kópavogi til kærunnar og framkominnar kröfu.  Hafa nefndinni borist andmæli byggingarleyfishafa og greinargerð Kópavogsbæjar um kæruefnið og með hliðsjón af framlögðum gögnum er það mat úrskurðarnefndarinnar að málið sé nú tækt til efnisúrlausnar og verður því ekki fjallað sérstaklega um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda. 

Málavextir:  Kríunes að Vatnsenda, Kópavogi er einbýlishús sem stendur við Elliðavatn og hefur þar verið starfrækt heimagisting í átta herbergjum.  Þar er einnig aðstaða til fundahalda, veiðileyfi bjóðast þar til kaups og bátaleiga er á staðnum. 

Hinn 6. júní 2001 var samþykkt deiliskipulag fyrir Kríunes og fól það í sér heimild til stækkunar heimagistingar í tveimur áföngum.  Í fyrsta áfanga var gert ráð fyrir um 288 m² stækkun og í seinni áfanga um 182 m² stækkun.  Auk þess var gert ráð fyrir u.þ.b. 147 m² glerhýsi sem nýtast átti sem almennt þjónusturými.  Stækkun hússins samkvæmt deiliskipulaginu skyldi því vera um 615 m² og heildarflatarmál hússins því um 975 m², allt á einni hæð. 

Hinn 17. janúar 2003 samþykkti byggingarfulltrúinn í Kópavogi byggingarleyfi fyrir viðbyggingu að Kríunesi.  Framkvæmdir hófust og var að mestu lokið við að steypa undirstöður þegar byggingarnefnd ákvað á fundi hinn 16. apríl 2003 að afturkalla byggingarleyfið þar sem það var, að mati nefndarinnar, í andstöðu við deiliskipulag lóðarinnar. 

Í kjölfar afturköllunar byggingarleyfisins var unnin tillaga að nýju deiliskipulagi Kríuness og á fundi skipulagsnefndar hinn 1. júlí 2003 var samþykkt að auglýsa tillöguna.  Hún fól í sér að íbúðin sem fyrir er í húsinu yrði stækkuð auk þess sem heimilt yrði að gera þrjár nýjar íbúðir.  Undir hluta hússins yrði gert ráð fyrir kjallara þar sem yrðu m.a. bílageymslur, þvottahús og geymslur.  Grunnflötur byggingarinnar yrði óbreyttur miðað við fyrra deiliskipulag og hið sama gilti um hæð þeirra.  Bæjarráð staðfesti, í umboði bæjarstjórnar, afgreiðslu skipulagsnefndar á fundi hinn 10. júlí 2003.  Tillagan var auglýst frá 25. júlí til 18. ágúst 2003 með athugasemdarfresti til 1. september s.á.  Ennfremur var athygli nágranna vakin á auglýsingunni.  Athugasemdir og ábendingar bárust frá kærendum máls þessa og voru þær lagðar fram á fundi skipulagsnefndar hinn 2. september 2003.  Á fundi nefndarinnar hinn 16. september 2003 var lögð fram umsögn bæjarskipulags, dags. 16. september 2003, og samþykkti skipulagsnefnd tillögu að breyttu deiliskipulagi Kríuness ásamt umræddri umsögn og var málinu  vísað til afgreiðslu bæjarráðs og bæjarstjórnar. 

Á fundi bæjarstjórnar hinn 23. september sl. samþykkti bæjarstjórn tillöguna ásamt umræddri umsögn.  Skipulagsstofnun var send deiliskipulagstillagan með bréfi, dags. 3. október 2003, og gerði stofnunin ekki athugasemd við birtingu auglýsingar um samþykkt deiliskipulagsbreytingarinnar í B-deild Stjórnartíðinda. Sá fyrirvari var þó hafður á að frekari grein yrði gerð fyrir fjölda bílastæða á lóðinni.  Deiliskipulagsbreytingin var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 12. nóvember 2003 og var kærendum tilkynnt um afgreiðslu málsins með bréfi sama dag.

Í kjölfar samþykktar á breyttu deiliskipulagi var lögð fram á fundi byggingarnefndar hinn 5. nóvember 2003 umsókn Kríuness ehf. um að byggja við húsið í samræmi við samþykkt deiliskipulag.  Umsóknin fól í sér að íbúðin sem fyrir er í húsinu yrði stækkuð ásamt því að reistar yrðu til viðbótar þrjár íbúðir í viðbyggingu við húsið.  Undir hluta viðbyggingarinnar yrði kjallari sem nýttist sem sameiginlegt rými fyrir íbúana.  Byggingarnefnd vísaði erindinu til fullnaðarafgreiðslu byggingarfulltrúa að uppfylltum skilyrðum nefndarinnar, sem voru að leggja þyrfti fram eignarskiptayfirlýsingu fyrir húsið áður en unnt væri að samþykkja umsóknina.  Byggingarfulltrúi samþykkti erindið hinn 20. nóvember 2003 eftir að komið hafði verið til móts við umrædd skilyrði og staðfesti byggingarnefnd afgreiðslu hans á fundi hinn 3. desember 2003 og bæjarstjórn á fundi hinn 9. desember 2003.
Framangreindum ákvörðunum skipulags- og byggingaryfirvalda í Kópavogi hafa kærendur nú skotið til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála eins og að framan er rakið. 

Málsrök kærenda:  Kærendur halda því fram að með hinum kærðu ákvörðunum skipulags- og byggingaryfirvalda í Kópavogi sé gengið gegn hagsmunum þeirra.  Helsti kostur fasteigna í nágrenni Kríuness sé hið friðsæla umhverfi, en með aukinni starfsemi í Kríunesi muni umferð aukast til muna.  Kærendur halda því og fram að með umræddum ákvörðunum sé brotið gegn gr. 4.2.1 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 þar sem segi að á íbúðarsvæðum skuli fyrst og fremst gera ráð fyrir íbúðarhúsnæði.  Þar megi þó einnig gera ráð fyrir eðlilegri þjónustustarfsemi við íbúa viðkomandi hverfis, s.s. verslunum, hreinlegum iðnaði, handiðnaðarfyrirtækjum, þjónustustarfsemi og leiksvæðum, eða annarri starfsemi sem ætla verði að hvorki muni valda óþægindum vegna lyktar, hávaða eða óþrifnaðar né dragi að sér óeðlilega mikla umferð.

Kærendur fullyrða að með hinum kærðu ákvörðunum sé gengið gegn hagsmunum þeirra, því fari svo fram sem horfi, muni umferð um sameiginlegan veg Kríuness og kærenda margfaldast.  Fyrirhuguð bygging komi til viðbótar þeirri heimagistingu sem fyrir sé rekin í Kríunesi, sölu á veiðileyfum, bátaleigu og fundaaðstöðu.  Þó í deiliskipulaginu sé ekki gert ráð fyrir að aðrir en dvalargestir heimagistingar nýti sér fundaaðstöðuna fáist ekki séð hvernig tryggt verði að farið verði eftir því. 

Kærendur vísa til þess að hið kærða deiliskipulag hafi verið samþykkt eftir að byggingarnefnd Kópavogsbæjar hafi afturkallað byggingarleyfi fyrir stækkun íbúðarhúss Kríuness.  Því sé tillagan aðeins aðlögun deiliskipulags að byggingu sem áður var áætluð, með þeim breytingum að nú séu ráðgerðar fleiri íbúðir ásamt heimagistingunni sem þar sé þegar fyrir hendi.  Þannig séu uppfyllt stærðarákvæði heimagistingar þó svo að stefnt sé að byggingu með aðstöðu fyrir miklu umfangsmeiri rekstur.  Bæjaryfirvöld í Kópavogi séu því fyllilega meðvituð um að stefnt sé að starfsemi í Kríunesi sem sé í engu samræmi við umhverfið og allri aðkomu og aðstöðu ofviða.  Með vísan til alls framangreinds sé farið á svig við gr. 4.2.1 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.

Kærendur benda á að í umsögn skipulagsstjóra, dags. 16. september 2003, sé gert ráð fyrir því að íbúðir hússins verði fjórar en í afgreiðslu byggingarfulltrúa á byggingarleyfinu segi að þær verði fimm.

Kærendur krefjast þess einnig að úrskurðarnefndin kveði á um ábyrgð og hugsanlega bótaskyldu bæjaryfirvalda í Kópavogi.

Málsrök Kópavogsbæjar:  Kópavogsbær vísar til þess að í gildi hafi verið deiliskipulag fyrir Kríunes, dags. 20. júlí 2001.  Í því deiliskipulagi hafi verið gert ráð fyrir íbúðarhúsi á einni hæð með heimagistingu og glerhýsi fyrir almenna þjónustu.  Heildargrunnflötur þeirra bygginga hafi verið áætlaður um 975 fermetrar.  Á landi Kríuness hafi jafnframt verið fyrirhuguð bygging hesthúss fyrir 4-6 hesta.  Tillagan hafi verið auglýst í samræmi við 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og hafi engar athugasemdir eða ábendingar borist á kynningartíma skipulagstillögunnar. 

Kópavogsbær bendir á að í hinu kærða deiliskipulagi fyrir Kríunes, sé áfram gert ráð fyrir íbúðarhúsi á einni hæð með heimagistingu, glerhýsi og hesthúsi.  Heildargrunnflötur íbúðarhússins verði u.þ.b. sá hinn sami og í eldra deiliskipulagi.  Hins vegar sé, samkvæmt hinu nýja deiliskipulagi, gert ráð fyrir fjórum íbúðum og kjallara í stað einnar.  Kjallarinn, sem sé 330 m² að stærð, verði nýttur sem sameiginlegt rými fyrir íbúðirnar og þar verði bílageymsla, þvottahús, geymslur og heitur pottur.  Samkvæmt deiliskipulaginu sé ekki gert ráð fyrir stækkun heimagistingarinnar. 

Miðað við reynslutölur megi reikna með þremur íbúum í hverri íbúð eða alls níu íbúum til viðbótar að Kríunesi.  Land Kríuness sé um 1,8 ha að flatarmáli og aðkoma um veg Vatnsendabýlisins (Kríunesveg), sem sé sameiginlegur með nokkrum íbúðarhúsum á svæðinu milli vatns og vegar þ.á.m. húsum kærenda.  Samkvæmt deiliskipulaginu sé fjarlægðin milli bygginga í Kríunesi og húsa kærenda að Fagraholti og Fagranesi um 80 metrar.  Land Fagraness sé um 8.500 m² að flatarmáli og Fagraholts um 1.500 m².  Fjarlægð milli aðkomuvegarins og Fagraholts sé um 45 metrar og milli Fagraness og vegarins um 75 metrar.  Landrými milli umræddra bygginga á svæðinu sé því mikið og verði ekki með góðu móti séð að umrædd fjölgun íbúða raski högum nágranna eða valdi skaða á umhverfi Fagraholts og Fagraness.

Kópavogsbær bendir á að vatnið og svæðið umhverfis það sé mikið nýtt til útivistar af Kópavogsbúum sem öðrum.  Veiði hafi verið stunduð í Elliðavatni um ómuna tíð og til skamms tíma hafi einnig verið rekin bátaleiga við vatnið.  Þetta séu þættir sem geri svæðið eftirsóknarverðara fyrir íbúana sem þar búa svo og aðra er þangað sæki.  Heimagistingin sé þáttur í ferðaþjónustu og því hafi ábúendur að Kríunesi tekið að sér sölu veiðileyfa og bátaleigu fyrir Vatnsendabýlið. 

Kópavogsbær vekur athygli á frávikum varðandi stærð húsbyggingarinnar annars vegar á deiliskipulagsuppdrættinum og á samþykktum teikningum hins vegar en þar sem stærðir á skipulagsuppdrætti séu sagðar „u.þ.b.” hafi byggingarnefnd metið það svo að þessar stærðarviðmiðanir væru innan eðlilegra vikmarka.

Kópavogsbær vill sérstaklega taka fram að meinlega prentvilla sé bæði í fundargerð byggingarnefndar og í bréfum varðandi byggingarleyfið þar sem segi að leyfi hafi verið veitt fyrir fimm íbúðum í húsinu.  Þetta sé ekki rétt enda megi af gögnum málsins glöggt greina að samþykkt hafi verið að byggja við húsið og fjölga íbúðum um þrjár þannig að þær verði samtals fjórar.  Byggingarfulltrúi muni leggja fram leiðréttingar um þetta atriði á næsta reglulega fundi byggingarnefndar og tilkynna það öllum viðkomandi.

Málsrök byggingarleyfishafans:  Byggingarleyfishafinn bendir á að Vatnsendalandið hafi á undanförnum árum tekið miklum breytingum og nú sé búið að skipuleggja byggð allt í kringum Kríunes af hálfu Kópavogsbæjar og einnig í Norðlingaholti af hálfu Reykjavíkurborgar.  Á nesinu þar sem Kríunes standi hafi einnig átt sér stað miklar breytingar.  Ný hús hafi risið og fleiri eigi eftir að líta dagsins ljós samkvæmt nýju deiliskipulagi, m.a. við hlið kærenda sem verði miklu mun nær þeim en bygging sú sem rísa muni í Kríunesi. 

Byggingarleyfishafinn mótmælir fullyrðingum kærenda þess efnis að starfsemin sem að sé stefnt í Kríunesi verði í engu samræmi við nágrenni sitt og ofviða aðkomu og aðstöðu.  Þvert á móti sé Kríunes tilvalinn staður vegna stærðar og legu lóðarinnar fyrir ýmiskonar þjónustustarfsemi.

Byggingarleyfishafinn heldur því fram að allir nágrannar aðrir en kærendur séu samþykkir byggingaráformum hans og bendir á að ónæðið sem hljótist af aukinni umferð komi lítið við kærendur.  Hinn sameiginlegi vegur hans og kærenda sé langt frá húsum þeirra enda báðir með einkavegi heim til sín. 

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er annars vegar í máli þessu deilt um lögmæti samþykktar skipulagsnefndar hinn 16. september 2003 þess efnis að breyta deiliskipulagi Kríuness og hins vegar um lögmæti þeirrar ákvörðunar byggingarfulltrúa frá 20. nóvember 2003 að veita byggingarleyfi fyrir viðbyggingu á sama stað á grundvelli fyrrnefnds deiliskipulags.  Er það megin úrlausnarefni máls þessa hvort hið umdeilda deiliskipulag og hið umdeilda byggingarleyfi samræmist ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og öðrum réttarreglum um skipulags- og byggingarmál.

Fyrir liggur í máli þessu að tillaga að deiliskipulagsbreytingunni var auglýst og málsmeðferð hagað í samræmi við 1. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Ákvörðun bæjarstjórnar um hið breytta skipulag hlaut lögboðna meðferð Skipulagsstofnunar skv. 3. mgr. 25. gr. nefndra laga og gerði stofnunin ekki athugasemdir við að breytingin yrði auglýst í B-deild Stjórnartíðinda og var gildistaka hennar þar auglýst.  Verður því ekki séð að neinir þeir annmarkar hafi verið á meðferð hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar að ógildingu varði. 

Byggingarfulltrúi hefur gert grein fyrir misræmi sem fram kemur annars vegar á samþykktu deiliskipulagi og hins vegar á samþykktu byggingarleyfi hvað varðar stærð hússins.  Á deiliskipulagsuppdrættinum er fermetrafjöldi tiltekinna rýma hússins ekki nákvæmlega tilgreindur en það er aftur á móti gert í byggingarleyfinu og að mati úrskurðarnefndarinnar rúmast frávik þessi innan heimildar deiliskipulagsins.

Þá hefur og byggingarfulltrúi gert grein fyrir misritun í fundargerð byggingarnefndar hinn 3. desember 2003 og útsendum gögnum þess efnis að heimilt verði að bæta við í Kríunesi fimm íbúðum en ekki þremur eins og fram kemur í byggingarleyfisumsókn og samþykktum teikningum.  Þykir ekki ástæða til að gera athugasemd vegna þessa þar sem um augljósa misritun er að ræða sem þegar hefur verið lagfærð í fundargerð byggingarnefndar hinn 17. desember 2003. 

Kærendur styðja kröfu sína um ógildingu hins kærða deiliskipulags og hins kærða byggingarleyfis þeim rökum að heimilaðar framkvæmdir raski óhæfilega hagsmunum þeirra sem nágranna. 

Samkvæmt Aðalskipulagi Kópavogs 2000–2012 stendur hluti lóðar Kríuness á íbúðarsvæði en heildarstærð lóðarinnar er 1,8 ha og talsverð fjarlægð er í næstu íbúðarhús enda svæðið nokkuð stjálbýlt.  Heildarflatarmál hússins samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi er 1.354 m² eftir stækkun þess en reitur undir íbúðarhúsið samkvæmt aðalskipulaginu er 3.150 m².  Nýtingarhlutfall lóðarinnar verður því innan þeirra marka sem kveðið er á um í aðalskipulaginu, eða 0,43.  Þá er byggingarreitur og grunnflötur bygginganna eftir breytingu sá hinn sami og var samkvæmt eldra deiliskipulagi. 

Samkvæmt framangreindu er byggingarmagni á umræddri lóð í hóf stillt og nýting hennar að öðru leyti ekki meiri en búast má við með tilliti til stærðar lóðarinnar og þess sem gert hafði verið ráð fyrir í eldra skipulagi.  Ekki verður séð að aukin umferð vegna stækkunar hússins að Kríunesi leiði til ógildingar hins kærða deiliskipulags og byggingarleyfis í ljósi þess að kærendur búa í nokkurri fjarlægð frá vegi þeim sem umferð að Kríunesi fer um og játa verður lóðarhafanum eðlilega nýtingu lóðar sinnar þótt af því kunni að hljótast aukin umferð.

Með vísan til þess sem að framan er rakið verður ekki séð að hið umdeilda deiliskipulag eða byggingarleyfið sem sækir stoð sína í það, valdi kærendum slíku óhagræði eða röskun að ógilda beri þær ákvarðanir.

Í tilefni af kröfu kærenda um að úrskurðarnefndin kveði á um ábyrgð og hugsanlega bótaskyldu bæjaryfirvalda í Kópavogi vegna hinna umdeildu framkvæmda skal bent á að samkvæmt 3. mgr. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga er það ekki hlutverk úrskurðarnefndarinnar að taka afstöðu til bótaábyrgðar vegna gildistöku skipulagsáætlana.  Verður því ekki tekin afstaða til þess álitaefnis í úrskurði þessum.

Með hliðsjón af framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hafna beri kröfum kærenda um ógildingu umdeildra ákvarðana. 

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfum kærenda um að ákvörðun skipulagsnefndar Kópavogs frá 16. september 2003 og ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 20. nóvember 2003 verði felldar úr gildi.

____________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                 Óðinn Elísson                    

des 22
Love0

72/2003 Stakkahlíð

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 18. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 72/2003, kæra íbúa að Bogahlíð 8 og 10 í Reykjavík á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 15. október 2003 að heimila niðurrif verslunarhúss á lóðinni að Stakkahlíð 17 í Reykjavík og  ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. nóvember 2003 um að veita leyfi til þess reisa tvílyft steinsteypt fjölbýlishús á sömu lóð.

Í málinu er nú til bráðabirgða kveðinn upp svofelldur  

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. desember 2003, er barst nefndinni hinn 5. sama mánaðar,  kæra Ö og A, f.h. íbúa í Bogahlíð nr. 8 og 10 í Reykjavík, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 15. október 2003, sem staðfest var í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 6. nóvember s.á., að heimila niðurrif verslunarhúss á lóðinni að Stakkahlíð 17 í Reykjavík og ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. nóvember 2003, sem staðfest var í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 20. nóvember s.á., að veita leyfi til þess að reisa tvílyft steinsteypt fjölbýlishús með 10 íbúðum á sömu lóð.

Kærendur krefjast þess að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi og jafnframt hefur með bréfi, dags 10. desember 2003, verið farið fram á að heimilaðar framkvæmdir samkvæmt hinum kærðu ákvörðunum verði stöðvaðar þar til málalyktir fáist um hið kærða byggingarleyfi.

Úrskurðarnefndin hefur aflað gagna og leitað afstöðu byggingarleyfishafa og byggingaryfirvalda í Reykjavík til fyrirliggjandi kröfu um stöðvun framkvæmda og er málið nú tekið til úrskurðar um þá kröfu.

Málavextir:  Mál þetta hefur haft nokkurn aðdraganda og hafa deilur um niðurrif hússins að Stakkahlíð 17 og byggingarleyfi fyrir nýju húsi á lóðinni komið áður til kasta úrskurðarnefndarinnar. 

Vorið 2001 kom fram ósk eiganda húseignarinnar að Stakkahlíð 17 um að aðalskipulagi Reykjavíkur yrði breytt þannig að lóð hússins, sem væri verslunarlóð samkvæmt skipulaginu, yrði breytt í íbúðarlóð og í framhaldi af breytingunni yrði heimilað að breyta verslunarhúsi því sem á lóðinni væri í íbúðarhús.  Borgaryfirvöld tóku jákvætt í erindið og var umbeðin breyting aðalskipulags undirbúin og samþykkt af borgaryfirvöldum í ágúst 2002.  Var skipulagsbreytingin staðfest af umhverfisráðherra hinn 11. október 2002.

Samhliða meðferð tillögu að framangreindri breytingu aðalskipulags var unnið að tillögum að endurbyggingu húss á lóðinni.  Var horfið frá því að breyta húsi því er fyrir var á lóðinni og þess í stað lagt til að það yrði rifið og nýtt hús reist í þess stað.  Voru tillögur þessar kynntar nágrönnum og um þær fjallað á fjölmörgum fundum byggingaryfirvalda og verður af málsgögnum ráðið að þær hafi verið í stöðugri endurskoðun allt þar til ákvörðun var tekin um að veita hið umdeilda byggingarleyfi á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 16. október 2002.  Kærendur töldu að undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar hefði verið áfátt og að leyft hefði verið meira byggingarmagn á lóðinni en unnt væri að sætta sig við.  Skutu þeir málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 4. desember 2002, svo sem að framan greinir.

Með úrskurði, uppkveðnum 31. janúar 2003, stöðvaði úrskurðarnefndin framkvæmdir við niðurrif hússins að Stakkahlíð 17 að kröfu íbúa að Bogahlíð 2, 4 og 6, sem einnig höfðu kært hina umdeildu ákvörðun.  Taldi úrskurðarnefndin slíka annmarka vera á hinni kærðu ákvörðun að líklegt væri að hún yrði ógilt.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 5. febrúar 2003 var framangreindur úrskurður um stöðvun framkvæmda lagður fram.  Jafnframt var á fundinum ákveðið að afturkalla hið umdeilda byggingarleyfi frá 16. október 2002 og veita að nýju leyfi fyrir sömu framkvæmdum á lóðinni.  Voru ákvarðanir þessar staðfestar á fundi borgarstjórnar Reykjavíkur hinn 20. febrúar 2003.

Eftir að afturköllun byggingarleyfisins frá 16. október lá fyrir vísaði úrskurðarnefndin máli kærenda vegna þess byggingarleyfis frá með úrskurði uppkveðnum hinn 21. febrúar 2003.  Kærendur skutu síðan veitingu byggingarleyfisins frá 5. febrúar 2003 til úrskurðarnefndarinnar.

Byggingarleyfið frá 5. febrúar 2003 var jafnframt kært af íbúum Bogahlíðar 2, 4 og 6 sem kröfðust þess að fyrirhugaðar framkvæmdir við niðurrif hússins að Stakkahlíð 17 yrðu stöðvaðar meðan kærumálið væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.  Var bráðabirgðaúrskurður kveðinn upp hinn 3. apríl 2003 þar sem fallist var á kröfu um stöðvun framkvæmda við niðurrif hússins meðan beðið væri efnisúrlausnar í kærumálinu.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 16. apríl 2003 var lögð fram tillaga skipulagsfulltrúa að deiliskipulagi umrædds svæðis.  Samþykkti nefndin að kynna tillöguna fyrir hagsmunaðilum á svæðinu áður en endanleg tillaga yrði unnin.  Var tillagan í kynningu frá 22. apríl til 6. maí.  Fimm athugasemdabréf bárust vegna tillögunnar og voru þær kynntar á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 9. maí 2003.  Tillagan var á ný lögð fyrir fund nefndarinnar þann 14. maí s.á. ásamt samantekt skipulagsfulltrúa um athugasemdirnar, dags. 12. maí 2003, og umsögn verkfræðistofu umhverfis- og tæknisviðs um umferðarmál, dags. 15. apríl 2003.  Á fundinum var samþykkt að auglýsa tillöguna til kynningar og staðfesti borgarráð þá afgreiðslu nefndarinnar á fundi sínum hinn 20. maí 2003.  Var tillagan auglýst til kynningar frá 30. maí með athugasemdafresti til 11. júlí og bárust fimm bréf með athugasemdum við hina auglýstu tillögu.

Að lokinni auglýsingu var málið tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 27. ágúst 2003 og voru framkomnar athugasemdir kynntar og lagt fram minnisblað, dags. 25. ágúst 2003, frá fundi formanns skipulags- og byggingarnefndar og eins íbúa í Bogahlíð 2-6, dags. 25. ágúst 2003.  Tillagan var á ný tekin fyrir á fundi nefndarinnar hinn 3. september 2003 auk framangreindra gagna, umsagnar skipulagsfulltrúa um athugasemdir, dags. 27. ágúst 2003, og minnisblaði, dags. 1. september 2003, um tiltekin atriði sem skipulags- og byggingarnefnd hafði óskað upplýsinga um.  Var auglýst tillaga samþykkt með þeirri breytingu að gera skyldi ráð fyrir einu stæði til viðbótar fyrir hreyfihamlaða á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð.  Beindi meirihluti nefndarinnar þeim tilmælum til hönnuðar hússins að endurskoða gluggasetningu og hönnun glugga á norður- og austurhlið hússins í nýrri umsókn um byggingarleyfi vegna framkominna athugasemda um innsýn milli húsa.  Borgarstjórn Reykjavíkur staðfesti afgreiðslu skipulagstillögunnar á fundi sínum hinn 18. september 2003.

Athugasemdaraðilum var tilkynnt um lyktir málsins með bréfi, dags. 22. september 2003, og var tillagan síðan send Skipulagsstofnun til skoðunar í samræmi við 3. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Með bréfi, dags. 2. október 2003, tilkynnti stofnunin að hún gerði ekki athugasemd við að auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda.  Auglýsing þar um var birt hinn 6. október sl.

Í kjölfar samþykktar deiliskipulagsins var sótt um nýtt byggingarleyfi fyrir byggingu húss að Stakkahlíð nr. 17, niðurfellingu eldra leyfis og heimild til þess að rífa það hús sem fyrir var á lóðinni.  Breytingin frá áður samþykktu byggingarleyfi fólst í því að húsið hafði verið fært fjær húsunum við Bogahlíð um einn metra til vesturs, auk þess sem gert var ráð fyrir tveimur stæðum fyrir hreyfihamlaða á lóðinni í stað eins áður.   Þá hafði verið gerð breyting á innra fyrirkomulagi og gluggum á austur- og norðurhlið hússins. 

Umsóknin var tekin fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 15. október 2003 og samþykkt að fella eldra byggingarleyfi úr gildi og að heimila niðurrif hússins á lóðinni og var byggingarfulltrúa falið að afgreiða byggingarleyfisumsóknina.  Borgarstjórn staðfesti afgreiðslu nefndarinnar á fundi sínum hinn 6. nóvember 2003.  Byggingarleyfisumsókn fyrir nýju húsi á lóðinni var síðan afgreidd á embættisafgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 4. nóvember sl. og staðfest af borgarstjórn Reykjavíkur 20. nóvember 2003.

Með bréfi byggingarfulltrúans í Reykjavík til úrskurðarnefndarinnar, dags. 1. desember 2003, sem móttekið var hinn 4. desember s.á., var tilkynnt um niðurfellingu eldra byggingarleyfis og að samþykkt hefði verið heimild til niðurrifs eldra húss og að gefið hefði verið út nýtt byggingarleyfi fyrir fjölbýlishúsi með 10 íbúðum á lóðinni.  

Fyrr í dag kvað úrskurðarnefndin upp úrskurð í máli kærenda, dags. 18. mars sl., og var málinu vísað frá úrskurðarnefndinni í ljósi þess að hin kærða ákvörðun í því máli frá 5. febrúar 2003 hefði verið afturkölluð.

Kærendur hafa nú kært til úrskurðarnefndarinnar veitingu hins nýja byggingarleyfis og heimild til niðurrifs eldra húss eins og fyrr greinir.  Sú staðreynd liggur nú fyrir að verslunarhúsið að Stakkahlíð 17 var rifið og mun það hafa átt sér stað hinn 11. desember sl.

Málsrök kærenda:  Kærendur vísa til sjónarmiða sinna sem fram hafi komið í fyrri kærumálum þeirra um sama efni til úrskurðarnefndarinnar.  Benda þeir á að þeim hafi ekki gefist tækifæri til þess að afla frekari gagna hjá borgaryfirvöldum en það muni verða gert.  Bent er á að litlar breytingar hafi verið gerðar á umdeildri nýbyggingu frá fyrri áformum og í umsögn borgarinnar í máli þessu gæti misræmis í nokkrum atriðum við staðreyndir og gögn í málinu sem kærendum hafi verið kynnt.

Af fyrri kærum og fyrirliggjandi gögnum má ráða að af hálfu kærenda sé á því byggt að tilgreint nýtingarhlutfall lóðarinnar að Stakkahlíð 17 orki tvímælis og fyrirhuguð nýbygging sé of stór með hliðsjón af stærð lóðar.  Gengið sé óhæfilega á hagsmuni nágranna með fyrirhugaðri byggingu.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er gerð krafa um að stöðvunarkröfu kærenda verði vísað frá úrskurðarnefndinni en ella að henni verði hafnað. 

Nefndinni beri að vísa kröfunni um stöðvun framkvæmda frá þar sem hún sé algjörlega órökstudd sbr. 3. gr. reglugerðar nr. 621/1997.  Í tilvitnaðri 3. gr. komi fram að „…skilmerkilega…” skuli gerð grein fyrir því hver sé krafa aðila og rökstuðningur fyrir henni.  Þrátt fyrir að ekki séu gerðar ríkar kröfur til kæru skv. almennum reglum stjórnsýslunnar verði að gera þær kröfur að málatilbúnaður kærenda sé skýr og studdur einhverjum málsástæðum.  Ófært sé að úrskurðarnefndinni sé falið það hlutverk af kærendum að búa bæði til málsástæður og lagarök.  Vonlaust sé þá fyrir aðra aðila málsins, s.s. handhafa byggingarleyfis og umsagnaraðila eins og Reykjavíkurborg, að gæta réttar síns og gefa umsögn um slíkar kærur.  Því sé alfarið hafnað að tilvísanir til fyrri kæra, sem varði aðrar ákvarðanir en hér séu kærðar, uppfylli þær lágmarkskröfur sem gera verði til stjórnsýslukæra sem varði hagsmuni annars aðila svo miklu sem hér um ræði.

Allt að einu sé ekki tilefni til að fallast á framkomna kröfu um stöðvun framkvæmda við niðurrif verslunarhúss að Stakkahlíð 17 eða framkvæmdir á lóðinni samkvæmt veittu byggingarleyfi.

Áréttað sé að húsið að Stakkahlíð nr. 17 hafi verið fært um einn metra frá kærendum til vesturs auk þess sem gluggasetningu á þeirri hlið sem snúi að þeim, þ.e. austurhliðinni, hafi verið breytt frá eldra byggingarleyfi.  Hvað almenn grenndarsjónarmið varði, hafi byggingarleyfi nýs húss að Stakkahlíð 17 ekki veruleg áhrif á hagsmuni kærenda.  Í fyrsta lagi verði það hús sem heimilt sé að byggja samkvæmt skipulaginu ekki nema um 0,8 metrum hærra en það hús sem nú standi á lóðinni.  Húsið stingi ekki í stúf við byggðamynstur svæðisins og sé lægra en flest hús á reitnum.  Lengra verði á milli húsa til austurs.  Húsið lengist til suðurs en lenging í þá átt hafi hins vegar óveruleg áhrif, m.a. þar sem húsin austan við Stakkahlíð 17, þ.m.t. hús kærenda að Bogahlíð 10, standi hærra í landi.  Þá skerðist útsýni úr íbúðum vegna byggingarinnar mjög lítið ef nokkuð umfram það sem áður hafi verið, nema hjá íbúum á 1. hæð allra húsanna.  Þá muni skuggavarp vegna hússins breytast óverulega frá því sem áður hafi verið og verði ekki meira en menn þurfi almennt að búa við í þéttbýli.  Breyting á birtuskilyrðum fyrir nágrennið vegna hússins sé því nánast engin. Breyting á notkun hússins, þ.e. úr verslunarhúsnæði/félagsheimili í íbúðarhúsnæði sé til bóta fyrir nágrennið af sjónarhóli grenndarhagsmuna.  Hvað umferðarþáttinn varði þá liggi fyrir álit verkfræðistofu um að breytingarnar á skipulaginu og bygging hússins leiði til óverulegra breytinga á umferð.

Að öðru leyti sé vísað almennt til greinargerðar Reykjavíkurborgar frá 1. desember sl., sem lögð hafi verið fram vegna kæru annarra aðila um sömu ákvarðanir og fylgiskjala með henni.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Kröfu um stöðvun framkvæmda á lóðinni að Stakkahlíð 17 er mótmælt af hálfu byggingarleyfishafa.  Er tekið undir rök og sjónarmið Reykjavíkurborgar sem færð hafi verið fram í málinu í tilefni af þeirri kröfu.

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari rök í málinu og hafa skírskotað til málsraka í fyrri kærumálum um sama efni er átt geti við í kærumáli þessu.  Ekki þykir þörf á að að gera nánari grein fyrir röksemdum aðila í úrskurði þessum en úrskurðarnefndin hefur haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn þessa þáttar málsins.

Niðurstaða:  Af hálfu Reykjavíkurborgar hefur verið sett fram krafa um frávísun á kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda að Stakkahlíð 17.

Úrskurðarnefndin er stjórnvald og gilda því reglur stjórnsýsluréttarins um meðferð mála fyrir nefndinni.  Samkvæmt 7. og 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 hvílir leiðbeiningar- og rannsóknarskylda á nefndinni við meðferð mála.  Kröfugerð kærenda er ótvíræð um að krafist sé stöðvunar framkvæmda á umræddri lóð og hafa þeir nú í þrígang kært heimild til niðurrifs verslunarhússins að Stakkahlíð 17 og byggingarleyfi fyrir nýju húsi, og mikill fjöldi gagna liggur fyrir um málsatvik og sjónarmið þeirra.  Í kærubréfi, dags. 4. desember 2003, og erindi, dags. 10. desember s.á. kemur fram að kærendur hafi ekki haft tækifæri til þess að afla gagna hjá borgaryfirvöldum en hyggist gera það og lýsa sig reiðubúna til frekari upplýsingagjafar og gagnaöflunar í þágu málsins.  Að þessu virtu verður kröfu kærenda í þessum þætti málsins ekki vísað frá sökum vanreifunar.

Eins og rakið hefur verið hefur hús það sem fyrir var á lóðinni að Stakkahlíð 17 nú verið rifið, en á þeim tíma var í gildi úrskurður úrskurðarnefndarinnar um stöðvun framkvæmda við niðurrif hússins, sem kveðinn var upp hinn 3. apríl 2003 í tilefni af kröfu íbúa að Bogahlíð 2, 4 og 6 þar um, í kærumáli þeirra vegna heimildar borgaryfirvalda til niðurrifs hússins frá 5. febrúar 2003.  Eins og málum er nú háttað er ekki tilefni til að taka afstöðu til fyrirliggjandi kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda við niðurrif og er kröfu þeirra þess efnis vísað frá úrskurðarnefndinni.

Stendur þá eftir krafa kærenda um stöðvun framkvæmda sem heimilaðar hafa verið með veitingu byggingarleyfis fyrir fjölbýlishúsi með 10 íbúðum á umræddri lóð hinn 4. nóvember 2003, sem borgarstjórn Reykjavíkur staðfesti hinn 20. nóvember sl.

Nýtingarhlutfall íbúðarhúsalóða á umræddum skipulagsreit virðist vera nokkuð hátt og eru dæmi um að nýtingarhlutfallið fari yfir 1,0 á einstökum lóðum.  Aðilar greinir á um forsendur útreiknings nýtingarhlutfalls lóðarinnar að Stakkahlíð 17, m.a. vegna tveggja metra breiðs göngustígs sem liggur við lóðarmörk Stakkahlíðar 17.  Samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi mun hæð fyrirhugaðs húss vera um 0,8 metrum meiri en hæð húss þess sem fyrir var á lóðinni og mun fjarlægð milli húsa verða um 20 metrar.  Gert er ráð fyrir bílastæðageymslu neðanjarðar á lóðinni fyrir 15 bíla. 

Hið umdeilda byggingarleyfi á sér stoð í deiliskipulagsákvörðun þeirri sem staðfest var í borgarstjórn hinn 6. nóvember sl. og virðist nýtingarhlutfall lóðarinnar að Stakkahlíð 17 ekki skera sig verulega úr samanborið við nýtingarhlutfall nágrannalóða undir fjölbýlishús.

Með hliðsjón af framanrituðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að byggingarmagn á lóðinni sé ekki slíkt að umfangi og raski ekki grenndarhagsmunum nágranna í þeim mæli að fallist verði á kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi. 

Úrskurðarorð:

Kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda við niðurrif verslunarhúss á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð í Reykjavík, sem borgarstjórn Reykjavíkur heimilaði hinn 15. október 2003, er vísað frá úrskurðarnefndinni.  Þá er kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda samkvæmt byggingarleyfi frá 4. nóvember 2003, er borgarstjórn staðfesti hinn 20. nóvember s.á.  hafnað.

 

____________________________________
Ásgeir Magnússon

 

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                          Ingibjörg Ingvadóttir

 

des 22
Love0

18/2003 Stakkahlíð

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 18. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 18/2003, kæra íbúa að Bogahlíð 8 og 10 í Reykjavík á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 5. febrúar 2003 um að veita að nýju leyfi til þess að rífa verslunarhús að Stakkahlíð 17 í Reykjavík og að reisa á lóðinni tvílyft steinsteypt fjölbýlishús með 10 íbúðum.

Á málið er nú lagður svofelldur  

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 18. mars 2003, er barst nefndinni hinn 19. mars s.á., kæra Ö og A, f.h. íbúa að Bogahlíð 8 og 10 í Reykjavík, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 5. febrúar 2003 að veita að nýju leyfi til þess að rífa verslunarhús að Stakkahlíð 17 í Reykjavík og að reisa á lóðinni tvílyft steinsteypt fjölbýlishús með 10 íbúðum.  Hin kærða ákvörðun var staðfest í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 20. febrúar 2003.  Kærendur krefjast ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar. 

Málavextir:  Á vormánuðum 2001 kom fram ósk eiganda húseignarinnar að Stakkahlíð 17 um að aðalskipulagi Reykjavíkur yrði breytt þannig að lóð hússins, sem væri verslunarlóð samkvæmt skipulaginu, yrði breytt í íbúðarlóð og í framhaldi af breytingunni yrði heimilað að breyta verslunarhúsi því sem á lóðinni væri í íbúðarhús.  Borgaryfirvöld tóku jákvætt í erindið og var umbeðin breyting aðalskipulags undirbúin og samþykkt af borgaryfirvöldum í ágúst 2002.  Var skipulagsbreytingin staðfest af umhverfisráðherra hinn 11. október 2002.

Samhliða meðferð tillögu að framangreindri breytingu aðalskipulags var unnið að tillögum að endurbyggingu húss á lóðinni.  Var horfið frá því að breyta húsi því er fyrir var á lóðinni og þess í stað lagt til að það yrði rifið og nýtt hús reist í þess stað.  Voru tillögur þessar kynntar nágrönnum og um þær fjallað á fjölmörgum fundum byggingaryfirvalda og verður af málsgögnum ráðið að þær hafi verið í stöðugri endurskoðun allt þar til ákvörðun var tekin um að veita hið umdeilda byggingarleyfi á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 16. október 2002.  Kærendur töldu að undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar hefði verið áfátt og að leyft hefði verið meira byggingarmagn á lóðinni en unnt væri að sætta sig við.  Skutu þeir málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 4. desember 2002, svo sem að framan greinir.

Með úrskurði, uppkveðnum 31. janúar 2003, stöðvaði úrskurðarnefndin framkvæmdir við niðurrif hússins að Stakkahlíð 17 að kröfu íbúa að Bogahlíð 2, 4 og 6, sem einnig höfðu kært hina umdeildu ákvörðun.  Taldi úrskurðarnefndin slíka annmarka vera á hinni kærðu ákvörðun að líklegt væri að hún yrði ógilt.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 5. febrúar 2003 var framangreindur úrskurður um stöðvun framkvæmda lagður fram.  Jafnframt var á fundinum ákveðið að afturkalla hið umdeilda byggingarleyfi frá 16. október 2002 og veita að nýju leyfi fyrir sömu framkvæmdum á lóðinni.  Voru ákvarðanir þessar staðfestar á fundi borgarstjórnar Reykjavíkur hinn 20. febrúar 2003.

Eftir að afturköllun byggingarleyfisins frá 16. október lá fyrir vísaði úrskurðarnefndin máli kærenda vegna þess byggingaleyfis frá með úrskurði uppkveðnum hinn 21. febrúar 2003.  Kærendur skutu síðan hinni nýju byggingarleyfisákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og fyrr greinir.

Byggingarleyfið frá 5. febrúar 2003 var jafnframt kært af íbúum Bogahlíðar 2, 4 og 6 sem kröfðust að fyrirhugaðar framkvæmdir við niðurrif hússins að Stakkahlíð 17 yrðu stöðvaðar meðan kærumálið væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.  Var bráðabirgðaúrskurður kveðinn upp hinn 3. apríl 2003, þar sem fallist var á kröfu um stöðvun framkvæmda við niðurrif hússins meðan beðið væri efnisúrlausnar í kærumálinu.

Hinn 18. september 2003 samþykkti borgarstjórn Reykjavíkur deiliskipulag, er tekur m.a. til umdeildrar lóðar, og tók það skipulag gildi við birtingu í B-deild Stjórnartíðinda hinn 6. október 2003 að undangenginni umsögn Skipulagsstofnunar. 

Með bréfi byggingarfulltrúans í Reykjavík til úrskurðarnefndarinnar, dags. 1. desember 2003, sem móttekið var hinn 4. desember s.á., var tilkynnt að skipulags- og byggingarnefnd Reykjavíkur hefði samþykkt á fundi sínum hinn 15. október 2003 að fella hið kærða byggingarleyfi úr gildi og heimila niðurrif húss þess sem fyrir var að Stakkahlíð 17 og borgarstjórn hefði staðfest þá afgreiðslu hinn 6. nóvember s.á.  Jafnframt kom þar fram að byggingarfulltrúi hefði samþykkt nýja byggingarleyfisumsókn um fjölbýlishús á umræddri lóð hinn 4. nóvember sl. og borgarstjórn staðfest þá afgreiðslu hinn 20. nóvember 2003.

Kærendur í máli þessu hafa nú kært til úrskurðarnefndarinnar veitingu hins nýja byggingarleyfis og heimild til niðurrifs eldra húss.

Með hliðsjón af niðurstöðu málsins og lokamálslið 13. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 þykir ekki ástæða til að rekja sjónarmið málsaðila en úrskurðarnefndin hefur, fyrr í dag, kveðið upp úrskurð í öðru kærumáli um sama byggingarleyfi þar sem fram koma helstu álitaefni málsins og sjónarmið aðila um hina kærðu ákvörðun.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið var hið kærða byggingarleyfi frá 5. febrúar 2003, er fól í sér heimild til niðurrifs eldra húss og byggingu fjölbýlishúss á lóðinni að Stakkahlíð 17, afturkallað á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 15. október 2003 og sú ákvörðun staðfest af borgarstjórn hinn 6. nóvember sl.  Hafa kærendur af þeim sökum ekki lögvarða hagsmuni af því að fá úrlausn um gildi hins kærða byggingarleyfis.  Ber því að vísa máli þessu frá úrskurðarnefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

17/2003 Sogavegur

Með

Ár 2003, þriðjudaginn 2. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 17/2003, kæra 15 íbúa og eigenda fasteigna að Sogavegi 103, 105, 107, 116, 120 og 122 og Hamarsgerði 8 í Reykjavík á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 24. júní 2002 um að veita leyfi til að rífa timburhús og byggja steinsteypt tvílyft fjölbýlishús á lóð nr. 112 við Sogaveg í Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi, dags. 16. mars 2003, sem barst úrskurðarnefndinni 17. sama mánaðar, kæra 15 íbúar og eigendur fasteigna að Sogavegi 103, 105, 107, 116, 120 og 122 og Hamarsgerði 8 í Reykjavík ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 24. júní 2002 um að veita leyfi til að rífa timburhús og byggja steinsteypt tvílyft fjölbýlishús á lóð nr. 112 við Sogaveg í Reykjavík.  Hin kærða ákvörðun var staðfest af borgarráði Reykjavíkur í umboði borgarstjórnar 2. júlí 2002.  Kærendur krefjast ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.

Jafnframt kröfðust kærendur þess að framkvæmdir við nýbyggingu að Sogavegi 112 yrðu stöðvaðar meðan úrskurðarnefndin hefði kærumál þetta til meðferðar.  Féllst úrskurðarnefndin á þá kröfu með úrskurði, uppkveðnum 16. apríl 2003.

Gagnaöflun er nú lokið og er málið tekið til efnisúrlausnar.

Málsatvik:  Á vordögum árið 2001 sótti lóðarhafi að Sogavegi 112 um leyfi byggingaryfirvalda til að rífa gamalt hús á lóðinni og byggja þar í þess stað tvílyft steinsteypt fjölbýlishús með fjórum íbúðum.  Jafnframt var sótt um breytingu á mörkum lóðanna nr. 112 og 108.  Var umsókn þessi til meðferðar hjá byggingaryfirvöldum um alllangt skeið og var á þeim tíma unnið að frekari útfærslu á byggingaráformum lóðarhafa.  

Í desember 2001 var ákveðið að kynna nágrönnum erindið og stóð grenndarkynning frá 14. desember 2001 til 14. janúar 2002.  Athugasemdir bárust frá fjölda nágranna og lutu þær í höfuðatriðum að hæð fyrirhugaðrar byggingar, fjölda íbúða, fjölda bílastæða og því að taka ætti tillit til gróðurs á lóðinni.  Í kjölfar þessa vann skipulagsfulltrúi umsögn um athugasemdirnar, dags. 17. janúar 2002.  Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa þann 18. janúar 2002 voru athugasemdirnar kynntar, sem og umsögn skipulagsfulltrúa um þær.  Málið var tekið fyrir á fundum skipulags- og byggingarnefndar þann 23. og 30. janúar 2002, ásamt athugasemdunum og umsögn skipulagsfulltrúa.  Var afgreiðslu málsins frestað á báðum fundunum.  Enn var málið lagt fyrir skipulags- og byggingarnefnd hinn 13. febrúar 2002.  Samþykkti nefndin á þeim fundi breytingu á mörkum lóðanna nr. 112 og 108 við Sogaveg en frestaði afgreiðslu umsóknarinnar að öðru leyti.  Óskaði nefndin eftir því við byggingarfulltrúa að hann hlutaðist til um að útlitshönnun og hönnun þaks yrði bætt og að málið yrði að því loknu lagt á ný fyrir nefndina.  Eftir að umbeðnar lagfæringar höfðu verið gerðar var umsóknin, ásamt athugasemdum nágranna og umsögn skipulagsfulltrúa, lögð á ný fyrir nefndina þann 24. júní 2002.  Samþykkti nefndin þá byggingarleyfi það sem kært er í máli þessu.  Borgarráð staðfesti þá afgreiðslu í umboði borgarstjórnar þann 2. júlí 2002.

Af misgáningi mun hafa láðst að senda þeim nágrönnum, sem gert höfðu athugasemdir, svör við þeim ásamt lögboðinni tilkynningu um lyktir málsins.  Komu þessi mistök ekki í ljós fyrr en framkvæmdir hófust á lóðinni í byrjun mars 2003.  Var þeim sem gert höfðu athugasemdir í tilefni af grenndarkynningu umsóknarinnar sent bréf, dags. 12. mars 2003, þar sem þeim var gerð grein fyrir málalokum og athygli vakin á kæruheimild.  Skutu kærendur málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 16. mars 2003, svo sem að framan greinir.

Áður en krafa kærenda um stöðvun framkvæmda til bráðbirgða var tekin til úrlausnar leitaði úrskurðarnefndin umsagnar Skipulagsstofnunar með, bréfi dags. 9. apríl 2003, um þau álitaefni, sem til úrlausnar eru í málinu.  Í umsögn stofnunarinnar, dags. 14. apríl 2003, er gerð grein fyrir aðdraganda hinnar kærðu ákvörðunar, en síðan segir: 

„Í dómi Hæstaréttar frá 20. september 2001 í málinu nr. 114/2001 kemur fram að við afmörkun undantekningarreglu 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 m.s.br., gagnvart meginreglu 2. mgr. sömu greinar, beri að skýra ákvæðin til samræmis við 1. og 2. mgr. 26. gr. laganna.  Þannig beri að deiliskipuleggja byggð hverfi áður en byggingarleyfi eru veitt, nema þau leiði til óverulegrar breytingar á byggðamynstri hverfisins.

Á lóðinni nr. 112 við Sogaveg var fyrir 77,4 m²  hús byggt árið 1932.  Samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi er nú heimilt að byggja þar 329,6 m²  hús á 2 hæðum, auk þess sem lóð hússins var stækkuð úr 684 m²  í 808 m² .  Skipulagsstofnun telur að þrátt fyrir að íbúar viðkomandi svæðis hafi mátt vænta þess að nýtt hús yrði byggt á viðkomandi lóð í stað þess sem fyrir var, verði að gera þá kröfu að svo veruleg breyting á nýtingu lóðarinnar sé skoðuð í nánu samhengi við þá byggð sem fyrir er á reitnum og hann deiliskipulagður í heild í samráði við íbúa svæðisins.  Stofnunin telur að undirbúningur veitingar hins kærða byggingarleyfis hafi ekki verið fullnægjandi, þar sem skv. 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga eins og hún er skýrð í framangreindum dómi Hæstaréttar hefði átt að vinna deiliskipulag af viðkomandi svæði áður en byggingarleyfi var veitt.“

Var málsaðilum gefinn kostur á að tjá sig um þau sjónarmið sem fram koma í áliti Skipulagsstofnunar og rakin eru hér að framan.  Bárust nefndinni athugasemdir um umsögnina frá lögmanni byggingarleyfishafa og frá borgaryfirvöldum, eins og rakið verður hér að neðan.

Málsrök kærenda:  Kærendur vísa til þess að þeim hafi ekki verið send lögboðin tilkynning um niðurstöðu skipulags- og byggingarnefndar svo sem áskilið sé í 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997.  Hafi þeim því ekki verið kunnugt um hina kærðu ákvörðun fyrr en framkvæmdir hafi verið hafnar á lóðinni hinn 8. mars 2003, en eftir það hafi þeim verið send umrædd tilkynning.  Að auki hafi grenndarkynningu í málinu verið áfátt þar sem ekki hafi með skýrum hætti verið gerð grein fyrir stækkun lóðarinnar að Sogavegi 112 á kostnað grannlóðar.

Kærendur telja rétt sinn skertan verulega með fyrirhugaðri byggingu.  Húsið sé allt of stórt og hátt og með of mörgum íbúðum.  Rýri það útsýni og auki á umferð og bílastæðavandamál.  Virðist þeim byggingarmagn nýbyggingar á lóðinni vera umfram það sem lög leyfi og hafi byggingin í för með sér verðrýrnun eigna í nágrenninu.  Raunar sé fyrirhuguð nýbygging svo stór að hún hafi ekki rúmast á lóðinni og hafi því verið gripið til þess ráðs að stækka lóðina á kostnað grannlóðar, en af henni hafi þó ekkert mátt taka vegna skorts á bílastæðum.  Hafi nágrannar ekki mátt vænta slíkra ráðstafana samfara endurbyggingu húss á lóðinni að Sogavegi 112.  Sé ljóst að fyrirhuguð bygging hafi í för með sér meiri umferð og bílastæðavanda en verið hefði ef á lóðinni hefði verið byggt einbýlishús eða parhús í stað einbýlishúss þess sem fyrir hafi verið á lóðinni.

Málsrök borgaryfirvalda:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar mótmælt.  Fráleitt sé að ógildingu varði þótt láðst hafi að senda kærendum tilkynningu um samþykkt hinnar kærðu ákvörðunar, enda hafi það ekki leitt til neinna réttarspjalla.

Umrætt hús sé ekki frábrugðið mörgum öðrum húsum í nágrenninu og sé því í samræmi við byggðamynstur hverfisins, sem reyndar sé ósamstætt.  Húsið valdi ekki meiri grenndaráhrifum en almennt megi gera ráð fyrir í þéttbýli og hafi kærendur ekki sýnt fram á að hagsmunir þeirra hafi verið skertir með ólögmætum hætti.  Þá sé þess að gæta að jafnvel þótt um eitthvert tjón kynni að vera að ræða þurfi það eitt ekki að leiða til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.

Nýtingarhlutfall og hæð nýbyggingar sé hvort tveggja innan viðmiðunarmarka.  Fjöldi íbúða í húsinu sé ekki meiri en dæmi séu um á viðkomandi reit, en þar sé að finna fjölmörg hús með fleiri en einni íbúð og allt upp í sjö íbúðir.  Umferðaraukning vegna íbúðanna sé ekki mælanleg og ónæði af aukinni umferð að sama skapi ekki heldur.  Vel sé séð fyrir bílastæðum innan lóðar í samræmi við ákvæði byggingarreglugerðar nr. 441/1998.  Þá sé skuggavarp óverulegt og alls ekki meira en gera megi ráð fyrir í þéttbýli.  Kærendum hljóti að hafa verið ljóst að til þess gæti komið að hús það sem áður hafi staðið á lóðinni yrði rifið og þar byggt að nýju, enda hafi gamla húsið, sem byggt hafi verið sem sumarhús árið 1932, einungis verið 77,4 m².

Fyrir liggi að umsókn um hið umdeilda byggingarleyfi hafi hlotið meðferð í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Ótvírætt sé að borgaryfirvöldum hafi verið heimilt að grenndarkynna byggingarleyfisumsóknina á grundvelli 3. mgr. 23. gr., sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, þar sem húsið sé í samræmi við nýtingarhlutfall og byggðamynstur á svæðinu.

Hinn 16. apríl 2003 bárust úrskurðarnefndinni athugasemdir Reykjavíkurborgar, þar sem mótmælt var áliti Skipulagsstofnunar í málinu.  Var niðurstöðu stofnunarinnar mótmælt sem rangri og því hafnað að tilvitnaður dómur Hæstaréttar gæfi tilefni til svo þröngrar túlkunar á 3. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997 eins og talið væri í álitinu.  Slík túlkun gengi einnig gegn áliti umboðsmanns Alþingis í máli nr. 2556/1998, sem tilvitnaður dómur hefði í engu raskað og byggði í raun á. 

Með bréfi, dags. 23. október 2003, áréttar talsmaður borgaryfirvalda sjónarmið borgarinnar, sem að framan eru rakin.  Að auki er í bréfinu mótmælt fullyrðingu í úrskurði til bráðbirgða frá 16. apríl 2003 um að lóðin að Sogavegi 112 hafi verið stækkuð til þess að koma hinni umdeildu byggingu fyrir á lóðinni.  Hafi  meginástæðan fyrir stækkun lóðarinnar verið sjónarmið um umferðaröryggi og hafi tilgangurinn verið sá að koma í veg fyrir að bakka þyrfti úr bílastæðum við húsið út á Sogaveginn, en þannig hefði verið hægt að koma stæðum fyrir án þess að stækka lóðina.

Í tilvitnuðu bréfi er því ennfremur haldið fram að sú niðurstaða að ógilda hið umdeilda byggingarleyfi fæli í sér stefnubreytingu af hálfu úrskurðarnefndarinnar miðað við fyrri úrlausnir, t.d. í málum varðandi byggingarleyfi að Þórsgötu 2 og byggingu barnaspítala á lóð Landspítalans.  Niðurstaða af því tagi hefði í för með sér verulega og ástæðulausa skerðingu á nýtingarrétti fasteigna. 

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfu kærenda mótmælt.  Byggir hann á sömu eða svipuðum sjónarmiðum og Reykjavíkurborg, sem að framan eru rakin.  Hefur hann einnig komið á framfæri athugasemdum við umsögn Skipulagsstofnunar í málinu.  Hafnar hann því að tilvitnaður dómur Hæstaréttar hafi slíkt fordæmisgildi sem talið sé í umsögninni.  Aðstæður séu að auki ólíkar í því máli sem hér sé til meðferðar og sé því hafnað að fyrirhuguð nýbygging samræmist ekki byggðamynstri hverfisins. 

Með bréfi, dags. 10. nóvember 2003, reifar lögmaður byggingarleyfishafa sjónarmið hans hvað varðar efnishlið málsins.  Bendir hann á að kærendur hafi í kæru sinni vísað til þess að með því að leyfa byggingu hins umdeilda húss yrði eignaréttur þeirra skertur og myndi verðmæti eigna þeirra rýrna að sama skapi.  Engin viðhlítandi rök hafi verið færð fram fyrir þessum fullyrðingum, en á hinn bóginn sé ljóst að verði byggingarleyfið fellt niður muni byggingarleyfishafinn sannanlega verða fyrir gríðarlegu tjóni.  Hann hafi ráðist í að rífa niður hús það sem verið hafi á lóðinni þar sem hann hafi talið byggingarleyfið endanlegt, enda kærufrestir löngu liðnir er framkvæmdir hafi hafist.  Hafi honum þá ekki verið kunnugt um þau mistök er átt hefðu sér stað.  Hann hafi og gert verksamninga, sem rift hafi verið vegna vanefnda þar sem verkið hafi verið stöðvað.  Einnig hafi hann haft verulegan kostnað að því að tryggja öryggi við lóðina.  Telur hann að hagsmunir hans við halda áfram við bygginguna vegi mun þyngra heldur en óvíst tjón kærenda, en kærendum hafi mátt vera fullljóst að byggt yrði á lóðinni hús er hefði svipað nýtingarhlutfall og þeirra eigin hús, en umrætt hús hafi verið byggt fyrir rúmum 70 árum og þá sem sumarhús.

Við úrlausn málsins beri einnig að horfa til þess að byggingarleyfishafinn styðjist við gilt leyfi, útgefið af þar til bæru stjórnvaldi, er veiti honum rétt til byggingar hússins. Slíkt ívilnandi leyfi verði ekki fellt niður, nema það megi vera leyfishafa án tjóns, en því sé ekki fyrir að fara í þessu máli.  Niðurfelling leyfisins myndi og hafa í för með sér mikla skerðingu á atvinnufrelsi leyfishafa, en bygging fyrirhugaðs húss sé þáttur í atvinnustarfsemi hans.  Til þess að skerða atvinnufrelsi, sem varið sé af stjórnarskránni, þurfi mun meira til en þá hagsmuni er kærendur vísi til.

Þá telur byggingarleyfishafi að vegna þeirra mistaka sem orðið hafi við afgreiðslu leyfisins, verði kærendur að sækja rétt til sinn til bóta hjá Reykjavíkurborg, hafi þeir orðið fyrir tjóni, en hann verði í engu látinn sæta ábyrgð, hvorki til bóta, né niðurfellingu leyfisins.

Af hálfu byggingarleyfishafa er því ennfremur haldið fram að við afgreiðslu úrskurðarnefndarinnar á máli þessu, beri henni að fjalla um ástæður kærenda fyrir kærunni og afgreiða þær á málefnalegan hátt. Geti nefndin ekki farið út fyrir málsástæður kærenda að þessu leyti.  Hafi byggingarleyfishafi áður fjallað um og afgreitt málsástæður kærenda og sömuleiðis það stjórnvald er veitt hafi honum leyfið.  Hafi þar verið tekið á því á málefnalegan hátt og í samræmi við góðar stjórnsýsluvenjur.

Loks gerir byggingarleyfishafi kröfu til þess að þeir nefndarmenn, sem kveðið hafi upp úrskurð um stöðvun framkvæmda, víki sæti við efnisúrlausn málsins vegna vanhæfis, en í forsendum úrskurðarins komi fram umfjöllun um efnisatriði, sem á engan hátt hafi þá verið til úrlausnar.

Aðilar máls þessa hafa fært frekari röksemdir fyrir sjónarmiðum sínum í málinu.  Hefur úrskurðarnefndin haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn þess.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið láðist borgaryfirvöldum að tilkynna nágrönnum niðurstöðu skipulags- og byggingarnefndar um hina kærðu ákvörðun, svo sem skylt var að lögum, sbr. 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997.  Var lögboðin tilkynning um ákvörðunina fyrst send kærendum með bréfi, dags. 12. mars 2003.  Áttu þeir málskotsrétt frá viðtöku þeirrar tilkynningar og var málinu því vísað til úrskurðarnefndarinnar innan tilskilins frests.  Verður einnig að telja að kærendur eigi lögvarða hagsmuni því tengda að fá skorið úr um lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar.  Hefur úrskurðarnefndin því tekið mál þetta til úrlausnar.

Auk atriða er varða efni máls og að framan eru rakin er nú af hálfu lögmanns byggingarleyfishafa á því byggt að nefndarmönnum í úrskurðarnefndinni beri að víkja sæti þar sem þeir hafi orðið vanhæfir við uppkvaðningu úrskurðar til bráðabirgða í málinu.  Þá sé úrskurðarnefndinni óheimilt að fara út fyrir málsástæður kærenda við meðferð málsins.

Úrskurðarnefndin hafnar málsástæðu byggingarleyfishafa um vanhæfi.  Verður ekki á það fallist að nefndarmenn verði vanhæfir fyrir það eitt að rækja lögbundin skyldustörf sín með því að kveða upp úrskurð í máli til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda og rökstyðja niðurstöðu sína um þann þátt máls að einhverju lágmarki.  Eru slík atvik ekki heldur meðal þess sem að stjórnsýslulögum eru talin valda vanhæfi.  Hefur þetta álitaefni þegar komið til úrlausnar dómstóla, sbr. dóm Hæstaréttar frá 27. mars 2003 í máli nr. 367/2002.

Um þá málsástæðu að úrskurðarnefndin sé bundin af málatilbúnaði kærenda vísast til þess að úrskurðarnefndin starfar eftir stjórnsýslulögum nr. 37/1993 og hefur því bæði leiðbeiningar- og rannsóknarskyldu.  Er það hlutverk nefndarinnar að skera úr ágreiningi um lögmæti kærðrar ákvörðunar og er nefndin ekki bundin af málatilbúnaði aðila við úrlausn máls.  Hefur þetta álitaefni einnig komið til kasta dómstóla, sbr. dóm Hæstaréttar frá 20. september 2001, í máli nr. 114/2001, þar sem sambærilegri málsástæðu var hafnað.
   
Með hinni kærðu ákvörðun var heimiluð allstór nýbygging að Sogavegi 112 með fjórum íbúðum í stað eldra húss sem var ein íbúð.  Til þess að koma húsinu og bílastæðum fyrir á lóðinni með viðunandi hætti, var gripið til þess að stækka lóðina, en jafnframt var minnkuð lóð granneignanna að Sogavegi 108 og Réttarholtsvegi 1-3.  Hefur sú breyting í för með sér hækkun á nýtingarhlutfalli þeirrar lóðar.  Var þessi ráðstöfun, að sögn borgaryfirvalda, gerð með tilliti til umferðaröryggis, svo ekki þyfti að bakka úr stæðum við húsið út á Sogaveginn.

Þegar litið er til smæðar og aldurs húss þess er stóð á lóðinni nr. 112 við Sogaveg verður að fallast á að kærendur og aðrir íbúar umrædds svæðis hafi mátt búast við því að endurbyggt yrði á lóðinni.  Hins vegar telur úrskurðarnefndin að þeir hafi ekki mátt vænta þess að lóð hússins yrði stækkuð um rúmlega 18% og á henni reist fjöleignarhús með 4 íbúðum án þess að áður væri unnið deiliskipulag fyrir  viðkomandi götureit, sérstaklega þegar litið er til þess að í breytingunni felst einnig hækkun á nýtingarhlutfalli og fækkun mögulegra bílastæða fyrir lóðina nr. 108 við Sogaveg og nr. 1 og 3 við Réttarholtsveg, sem þó er verslunar- og þjónustulóð.   

Byggðamynstur umrædds götureits er sérstakt að því leyti að tvær raðir baklóða eru á honum með aðkomu frá Sogavegi um botnlanga á lóðamörkum framlóða.  Veldur þetta því, að mati úrskurðarnefndarinnar, að vandasamt er að leysa skipulagsmál svæðisins svo vel fari, og að óvarlegt er að gera þar umtalsverðar breytingar, án þess að unnið sé deiliskipulag fyrir svæðið í heild, einkum þegar um er að ræða breytingar á lóðastærðum, lóðamörkum og fyrirkomulagi umferðar og bílastæða, sem í eðli sínu varða skipulag.

Úrskurðarnefndin hafnar staðhæfingum borgaryfirvalda um að aðstæður í máli þessu séu sambærilegar og t.d. að Þórsgötu 2 eða lóð Landspítalans.  Í fyrra tilvikinu var um að ræða nýbyggingu sem var sambyggð granneign eins og ráðgert hafði verið, en nýbyggingin rúmaðist að öllu leyti innan viðkomandi lóðar og var bílastæðaþörf hússins einnig fullnægt innan lóðar þess.  Að auki er umrædd bygging á svæði innan Hringbrautar-Snorrabrautar, sem haft hefur nokkra sérstöðu í aðalskipulagi Reykjavíkur.  Að vísa til Landspítalalóðar til samanburðar við aðstæður í þessu máli telur úrskurðarnefndin ekki rökrétt þegar litið er til þess að þar var um framkvæmdir á stofnanalóð að tefla, sem ekki voru taldar aðrar eða meiri en gera mætti ráð fyrir samkvæmt skilgreindri landnotkun aðalskipulags.

Af hálfu Reykjavíkurborgar og byggingarleyfishafa hefur verið mótmælt þeirri túlkun, sem fram kemur í umsögn Skipulagsstofnunar, að vinna hefði átt deiliskipulag fyrir umrætt svæði áður en unnt væri að taka afstöðu til umsóknar um hið umdeilda byggingarleyfi.  Hafna þessir aðilar því að tilvitnaður dómur Hæstaréttar gefi tilefni til svo þröngrar túlkunar á 3. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997 eins og talið sé í umsögninni.  Slík túlkun gengi einnig gegn áliti umboðsmanns Alþingis í máli nr. 2556/1998, sem tilvitnaður dómur hefði í engu raskað og byggði í raun á. 

Úrskurðarnefndin fellst ekki á þessi sjónarmið.  Telur nefndin að á svæði því sem hér um ræðir megi vænta frekari umsókna um leyfi til endurbyggingar húsa á einstökum lóðum.  Því eigi við í máli þessu röksemdir sem fram komi í tilvitnuðu áliti umboðsmanns Alþingis þar sem segir: „Þegar til afgreiðslu kemur hvort veita eigi byggingarleyfi í þegar byggðu hverfi, sem ekki hefur verið deiliskipulagt, og búast má við frekari umsóknum um framkvæmdir á reitnum, er almennt rétt að gera fyrst deiliskipulag fyrir reitinn áður byggingarleyfi er veitt.  Sú hætta fylgir, þegar veitt er eitt byggingarleyfi í einu, án þess að fyrir liggi deiliskipulag, að tvö eða fleiri byggingarleyfi á reit hafi í för með sér verulegar breytingar á byggðamynstri reitsins enda þótt hvert byggingarleyfi eitt og sér hafi ekki slík áhrif.  Þegar svo stendur á þróast byggð ekki í samræmi við heildstæða og samþætta stefnumörkun í formi deiliskipulags, sem grundvalla ber á fjölmörgum lögmæltum sjónarmiðum, auk þess sem íbúar hlutaðeigandi hverfis eru sviptir lögboðnum rétti sínum til þess að fá færi á því að koma að sjónarmiðum sínum og hafa áhrif við gerð deiliskipulags.  Slík byggðaþróun verður að teljast í andstöðu við markmið skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.“ 

Með hliðsjón af því sem að framan er rakið er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að óheimilt hafi verið að veita hið umdeilda byggingarleyfi án þess að deiliskipulag væri áður unnið fyrir viðkomandi götureit, enda er það niðurstaða nefndarinnar að með leyfinu hafi byggingaryfirvöld heimilað breytingar og framkvæmdir sem séu meiri að umfangi en rúmast geti innan marka undantekningarheimildar 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, eins og heimildin hafi verið skýrð.  Verður hin kærða ákvörðun því felld úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 24. júní 2002 um að veita leyfi til að rífa timburhús og byggja steinsteypt tvílyft fjölbýlishús á lóð nr. 112 við Sogaveg í Reykjavík. 

____________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

58/2003 Sjáland

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 20. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl. formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 58/2003, kæra Þorsteins Einarssonar hrl., f.h. 14 íbúa og eigenda fasteigna við Skrúðás í Garðabæ, á ákvörðunum bæjarráðs, bæjarstjórnar og byggingarnefndar Garðabæjar um breytingu á aðalskipulagi, um deiliskipulag Sjálands og um byggingarleyfi fyrir húsum nr. 1-17 (oddatölur) við Strandveg í Garðabæ.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 26. september 2003, sem barst nefndinni sama dag, kærir Þorsteinn Einarsson hrl., f.h. 14 íbúa og eigenda fasteigna við Skrúðás 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13 og 15 í Garðabæ, samþykkt bæjarstjórnar Garðabæjar frá 13. júní 2002 um breytingu á aðalskipulagi Garðabæjar, samþykkt bæjarstjórnar Garðabæjar frá 13. júní 2002 um deiliskipulag Arnarnesvogs, samþykkt bæjarráðs Garðabæjar frá 16. júlí 2002 um lagfæringar á fjórum þáttum í deiliskipulagi hverfisins og samþykkt bæjarráðs Garðabæjar frá 2. september 2003 um breytingu á deiliskipulagi við Strandveg 9, 11, 13, 15 og 17 í Garðabæ.  Krefjast kærendur ógildingar framangreindra samþykkta. 

Þá krefjast kærendur þess að fellt verði úr gildi leyfi byggingarnefndar Garðabæjar frá 30. maí 2003 til að byggja fjölbýlishús að Strandvegi 9, 11, 13, 15 og 17, Garðabæ og staðfesting bæjarstjórnar Garðabæjar þann 19. júní 2003 á fyrrgreindri samþykkt byggingarnefndar Garðabæjar.

Kærendur krefjast þess ennfremur að fellt verði úr gildi leyfi byggingarnefndar Garðabæjar frá 19. september 2003 til að byggja fjölbýlishús að Strandvegi 1, 3, 5 og 7 í Garðabæ.

Loks krefjast kærendur þess að úrskurðarnefndin kveði upp úrskurð til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda við Strandveg 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15 og 17 í Garðabæ, á meðan beðið sé endanlegrar niðurstöðu nefndarinnar.

Eftir að kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni áttu sér stað viðræður milli bæjaryfirvalda í Garðabæ, byggingaraðila og fulltrúa kærenda með það að markmiði að leita lausna á þeim ágöllum á deiliskipulagi svæðisins, sem urðu tilefni kærumáls þessa.  Vegna þessara sáttatilrauna frestaði byggingarleyfishafi, að eigin frumkvæði, framkvæmdum sem hafnar voru að Strandvegi 1, en síðar tókst um það samkomulag milli bæjaryfirvalda og byggingarleyfishafa að byggingarleyfi fyrir því húsi yrði afturkallað og var gengið formlega frá afturköllun leyfisins á fundi byggingarnefndar hinn 14. nóvember 2003.  Jafnframt hafa bæjaryfirvöld í Garðabæ ákveðið að taka til endurskoðunar deiliskipulag Sjálands og gera tillögu um nýja legu stígs á umræddu svæði. 

Hinn 4. nóvember 2003 staðfesti lögmaður kærenda við úrskurðarnefndina að samkomulag hefði ekki tekist milli kærenda og gagnaðila og ítrekaði kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.

Úrskurðarnefndin hefur aflað gagna í málinu og kynnt sér aðstæður á vettvangi og telur málið nú nægilega upplýst til þess að það verði tekið til efnisúrlausnar.  Verður því ekki fjallað sérstaklega um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða í máli þessu.

Málavextir:  Samkvæmt Aðalskipulagi Garðabæjar 1995 – 2015 var, fyrir miðjum Arnarnesvogi, gert ráð fyrir iðnaðarsvæði, ásamt höfn, en vestan við iðnaðarsvæðið var reitur með blandaðri landnotkun, ætlaður t.d. stofnunum, íbúðum eða þrifalegri atvinnustarfsemi.  Á landræmu næst ströndinni vestan iðnaðarsvæðisins var gert ráð fyrir útivistarsvæði.

Á fundi skipulagsnefndar Garðabæjar hinn 5. júní 2002 var samþykkt tillaga að breyttu aðalskipulagi bæjarins.  Breytingin fól í sér að iðnaðarsvæðið við höfnina í Arnarnesvogi ásamt svæðinu vestan þess yrði að mestu breytt í íbúðarsvæði, núverandi höfn yrði fyllt upp auk þess sem bætt yrði við um 2,5 ha nýrri landfyllingu.  Breytingarnar fólu nánar tiltekið í sér að á svæðinu yrði gert ráð fyrir íbúðum, verslun, þjónustu og stofnunum, svo og iðnaði á afmörkuðu svæði.  Útivistarsvæðinu yrði breytt í óbyggt svæði.  Breyting aðalskipulagsins gerði ráð fyrir íbúðarbyggð með 560 almennum íbúðum ásamt 200 íbúðum sem ætlaðar yrðu eldri borgurum.  Auk íbúða var gert ráð fyrir atvinnuhúsnæði fyrir skrifstofur og þjónustu, lítilli smábátahöfn, bensínstöð, leikskóla, sjóbaðströnd, fuglaskoðunarstað o.fl.  Í greinargerð með tillögunni að nefndri breytingu á aðalskipulagi kom fram að hún væri í samræmi við tillögu að svæðisskipulagi höfuðborgarsvæðisins um þéttingu byggðar.  Með tillögunni væri stuðlað að aukinni fjölbreytni íbúðarhúsnæðis í bænum, hagkvæmari rekstri stofnana og fyrirtækja, hærra þjónustustigi og betri nýtingu lands.

Á áðurnefndum fundi skipulagsnefndar Garðabæjar hinn 5. júní 2002 var einnig samþykkt tillaga að deiliskipulagi fyrir umrætt svæði í samræmi við framangreinda tillögu að breytingu á aðalskipulagi. 

Í greinargerð með deiliskipulagstillögunni kom fram að meirihluti bygginga á svæðinu yrði tveggja og þriggja hæða íbúðarhús.  Vestast á svæðinu yrðu tveggja hæða hús og væri þannig tekið tillit til útsýnis frá Hraunsholti.  Austan við þau og næst ströndinni yrðu þriggja hæða hús en hús upp á fjórar til fimm hæðir innar í landinu.  Hæð húsa yrði því ákvörðuð þannig að þau trufluðu sem minnst útsýni frá núverandi íbúðarhverfum.  Þá sagði ennfremur að húsaþyrpingar yrðu flestar byggðar í kringum garða sem myndu opnast í sólarátt.  Áhersla yrði lögð á að sem flestar íbúðir nytu í senn útsýnis og rólegs umhverfis.  Hús sem stæðu á núverandi óhreyfðu landi næst sjó ættu að mynda lágreista ósamfellda byggð og á milli þeirra og yfir þau myndi sjást til hafs frá næstu húsum sem stæðu ofar í landinu.  Við íbúðir eldri borgara yrði gert ráð fyrir sameiginlegu þjónustuseli.

Þá sagði ennfremur í greinargerðinni að við aðalinnkeyrslu í hverfið, næst Vífilstaðarvegi, yrði byggt tíu þúsund fermetra skrifstofuhúsnæði og bensínstöð.  Við enda núverandi hafnarfyllingar kæmi lítil smábátahöfn og á jarðhæðum fjögurra húsa við hana gæti verið vistvænt atvinnuhúsnæði.  Vestast við voginn, á um 2,1 ha svæði, væri náttúruleg fjara sem áfram yrði óhreyft land.  Í beinu framhaldi af henni til austurs yrði gert ráð fyrir garði miðsvæðis og þar kæmi leikskóli, sparkvöllur og sjóbaðströnd sem snúa ætti í sólarátt.  Aðstöðu til fuglaskoðunar yrði komið fyrir á tanga þar sem áhugafólk gæti virt fyrir sér fuglalíf.  Bílastæði yrðu að miklu leyti undir húsum og torgum.  Þannig yrði helmingur bílastæða, sem tengd væru íbúðum, neðanjarðar og íbúum þar af leiðandi tryggt rólegt umhverfi með einstæðu útsýni.

Ekki verður annað ráðið af málsgögnum en að tillögur þessar að breytingu á aðalskipulagi og að samsvarandi deiliskipulagi hafi hlotið málsmeðferð í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og öðluðust þær gildi við lögboðnar auglýsingar í B-deild Stjórnartíðinda 19. júlí og 9. ágúst 2003.

Framkvæmdir hófust við byggingu húsa við Strandveg um og eftir mitt sumar 2003.  Kom þá berlega í ljós að landfræðilegar aðstæður voru aðrar á svæðinu en ráða hafði mátt af deiliskipulagsuppdrættinum.  Var þetta misræmi einkum fólgið í því að óhreyft land milli lóða og fjöru vestantil á svæðinu var aðeins mjó ræma og að ógerlegt var að óbreyttu að koma göngustíg fyrir neðan byggðarinnar eins og kveðið var á um í skipulaginu.  Eins og vikið er að í inngangi hér að framan hafa bæjaryfirvöld þegar hafist handa um tillögugerð, sem miðar að því að finna viðunandi lausn á þeim vanda sem við blasir vegna umrædds misræmis.  Hefur m.a. verið kynnt tillaga að nýrri legu göngustígs neðan byggðar  við Strandveg þar sem gert er ráð fyrir að hús nr. 1 verði fært fjær sjó til þess að rýmka fyrir um legu stígsins.

Málsrök kærenda:  Kærendur byggja á því að fyrrgreindar samþykktir bæjarstjórnar um deiliskipulag strandhverfis og breytingu á aðalskipulagi á sama svæði og öll málsmeðferð Garðabæjar vegna þeirra samþykkta hafi verið ólögmæt og því beri að ógilda hinar kærðu samþykktir bæjarstjórnar Garðabæjar.

Kærendur telja nú komið fram að greinargerð Garðabæjar með tillögu að deiliskipulagi hafi verið mjög ábótavant og að efni hennar hafi alls ekki verið í samræmi við ákvæði 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og gr. 5.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Kærendur telja að með greinargerðinni hafi þeir og aðrir íbúar bæjarins verið blekktir, enda séu forsendur í henni í engu samræmi við þær framkvæmdir sem þegar séu hafnar á svæðinu. Kærendur benda á að skv. greinargerð með tillögunni skyldi varðveita fjöruna vestanmegin á svæðinu og að í grein 1.2.1 segi að óhreyft land við sjó skuli vera 21.065 fermetrar. Þá segi eftirfarandi í grein 1.2.3 í greinargerðinni:  ,,Ósnert fjara við voginn mun ekki raskast enda landfylling aðeins framhald þeirrar fyllingar sem þegar er til staðar. Strandlengjan öll, bæði núverandi og ný, verður opin almenningi. Hverfið verður kjörsvæði fyrir náttúruunnendur með göngustígum meðfram ströndinni, aðstöðu til fuglaskoðunar og smábátahöfninni.“  Með vísan til greinargerðarinnar og uppdráttar er henni hafi fylgt hafi kærendur mátt ætla að ströndin (fjaran) yrði víðfeðmt útivistarsvæði með göngustíg er tengdur yrði öðrum bæjarhlutum.  Samkvæmt greinargerð og fylgigögnum skyldi fjarlægð húsa frá sjó vera að lágmarki um 50 metrar og hafi það m.a. verið staðfest í greinargerð Garðabæjar vegna athugasemda við tillögu að deiliskipulagi og breyttu aðalskipulagi, dags. í júní 2002.  Kærendur vísi þessu til stuðnings m.a. til meginreglu greinar 4.15 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Fyrrgreindar forsendur skipulags hafi verið kynntar fyrir kærendum og öðrum.  Í ljós hafi nú komið, eftir að framkvæmdir hafi hafist á svæðinu, að fyrrgreindar forsendur standist alls ekki og sé augljóst að bæjaryfirvöld hafi í greinargerð með tillögunni gefið rangar upplýsingar um fyrirhugað skipulag.  Í ljós hafi komið að óhreyft land við sjó verði ekki 21.065 fermetrar líkt og greini í greinargerð með tillögu að deiliskipulagi.  Þá sé einnig ljóst að göngustígur með ströndinni, sem tilgreindur sé í deiliskipulagi og breyttu aðalskipulagi, rúmist ekki á svokölluðum bakka fyrir neðan Strandveg 1-17.  Fjarlægð lóðar við Strandveg nr. 1 frá flóðamörkum sé aðeins um 4 metrar, en ekki um 50 metrar líkt og greini í greinargerð með tillögu að deiliskipulaginu.  Því sé útilokað að koma fyrrgreindum göngustíg fyrir meðfram ströndinni og séu því forsendur skipulagsins brostnar.  Þá séu forsendur skipulagsins jafnframt brostnar sökum þess að óhreyft land við sjó verði aðeins brot af því sem greini í tillögu að deiliskipulagi.  Markmiðum skipulagsins verði því ekki náð, enda verði svæðið í raun vart opið almenning í svo smækkaðri mynd og í svo miklu návígi við fjölbýlishús.  Kærendur telja að tillaga að skipulaginu hafi byggst á landfræðilega röngum forsendum og hafi landsvæði á uppdráttum með tillögunni verið greint mun stærra en það sé í raunin.  Vegna þessa hafi hús á teikningum virst mun minni en raunin sé.  Þá sé stærsti hluti óhreyfðs lands við sjó á teikningu undir sjó í raunveruleikanum.  Vegna rangra forsendna í tillögu að deiliskipulagi og í greinargerð með þeirri tillögu hafi kærendur ekki fyrr mótmælt samþykkt skipulagsins, enda sé nú fyrst ljóst að ólöglega hafi verið staðið að kynningu skipulagstillagna og að rangar upplýsingar hafi verið gefnar.  Kærendur, og vafalaust fleiri, hefðu andmælt skipulagstillögunum, ef þær hefðu gefið rétta mynd af því sem koma skyldi, og telja kærendur að ógilda beri deiliskipulagið og breytingu á aðalskipulagi fyrir svæðið af þessum sökum.  Telja kærendur að nauðsyn beri til lögum samkvæmt að gefa þeim og öðrum tækifæri til að koma á framfæri sjónarmiðum sínum og athugasemdum og því beri að taka skipulagstillögur til nýrrar og lögmætrar meðferðar.  Þá taka kærendur fram að bæjaryfirvöldum í Garðabæ sé a.m.k. nú ljós fyrrgreind mistök við kynningu á tillögu að deiliskipulagi, en þann 25. júní 2003 hafi bærinn kynnt fyrir kærendum og öðrum tillögu að breytingu á skipulagsuppdrætti Sjálands vegna stígs í fjöru.  Leggi Garðabær til að göngustígur verði lagður ofan við núverandi fjörukamb og að stígurinn verði þar með ofar í landinu en fram komi á gildandi skipulagsuppdrætti. Með bréfi, dags. 23. júlí 2003, hafi kærendur mótmælt fyrrgreindri tillögu að breyttu skipulagi sem og tillögu að breyttu nýtingarhlutfalli við Strandveg 9, 11, 13, 15, 17 og 19.  Þau andmæli kærenda hafi verið áréttuð með bréfi, dags. 19. ágúst 2003.  Í framhaldi af mótmælum kærenda hafi Garðabær boðað kærendur til fundar og hafi á þeim fundi verið upplýst af hálfu Garðabæjar að yfir stæði vinna verkfræðinga á vegum bæjarins við að hanna brimgarð og fyllingar fyrir utan fjöruna, sem skyldi vera ósnert skv. skipulagstillögu.

Kærendur leggja áherslu á að fjaran við Arnarnesvog sé á náttúruminjaskrá og njóti því verndar skv. lögum um náttúruvernd nr. 44/1999.  Kærendur telja að bæjaryfirvöld hafi verið grandsöm um þá staðreynd að forsendur skipulagsins væru rangar og að vegna þeirrar grandsemi beri m.a. að fella deiliskipulagið og breytingu aðalskipulagsins úr gildi.

Kærendur árétta m.a. að bygging húsa nær sjó en skv. uppdráttum, er fylgt hafi greinargerð með tillögu að deiliskipulagi, sé augljóslega ekki í samræmi við deiliskipulag.  Því beri að fella úr gildi leyfi til framkvæmdanna, jafnvel þótt ekki yrði fallist á kröfur kærenda um ógildingu samþykkta bæjarstjórnar.  Krafa um ógildingu byggingarleyfanna styðjist m.a. við 27. gr. laga nr. 73/1997, sbr. 1. gr. laganna.  Þá telji kærendur að framkvæmdir þær sem hafnar séu, og jafnframt þær sem fyrirhugaðar séu, gangi gegn úrskurði um mat á umhverfisáhrifum, en ljóst sé að byggð svo nærri sjó stefni í hættu þeim náttúruminjum sem fjaran sannarlega sé og til hafi staðið að vernda.

Þá byggja kærendur á því að hús nr. 1 og jafnvel hús nr. 3 við Strandveg séu fyrir utan byggingarsvæði samkvæmt aðalskipulagi.  Kærendur benda á að skv. aðalskipulagsuppdrætti séu mörk byggingarsvæðis hverfisins í vestur í beinni línu á móti vík í fjöru en skv. samþykktu deiliskipulagi gangi byggingar lengra í vestur.  Kærendur telja þetta augljóst við samanburð uppdrátta aðalskipulags og deiliskipulags.  Þá sé þessi staðreynd jafnframt augljós við vettvangsskoðun.  Fyrrgreint deiliskipulag og útgáfa byggingarleyfis fyrir Strandveg nr. 1 og 3 brjóti því gegn aðalskipulagi Garðabæjar og beri því að ógilda samþykkt bæjarstjórnar um deiliskipulag og útgáfu byggingarleyfa, sbr. t.d. 16. gr., 23. gr., 27. gr. og 43. gr. laga nr. 73/1997.

Þá telja kærendur að fella beri úr gildi hin kærðu byggingarleyfi þar sem nýtingarhlutfall fyrirhugaðra bygginga sé hærra en skv. gildandi skipulagi.  Kærendur benda á að landnæði sé miklum mun minna en greini í skipulagstillögum, sbr. það sem áður greini, og því sé nýtingarhlutfall fyrirhugaðra bygginga á svæðinu hærra en skipulag geri ráð fyrir.

Kröfu sína um að felld verði úr gildi samþykkt bæjarstjórnar Garðabæjar þann 4. september 2003 um breytingu á deiliskipulagi við Strandveg 9, 11, 13, 15 og 17 styðja kærendur sömu rökum og að framan eru rakin.  Með fyrrgreindri samþykkt hafi bæjarstjórn hækkað nýtingarhlutfall fyrrgreindra lóða úr 1,29 í 1,36.  Með þeirri samþykkt verði húsin ,,ívíð dýpri“ eins og segi í bréfi Garðabæjar, dags. 17. september 2003, og nái húsin því nær sjónum en áður.  Hin kærða samþykkt gangi því enn frekar gegn gildandi skipulagi, er mæli fyrir um 21.065 fermetra útivistarsvæði við ströndina. 

Þá telja kærendur að ómálefnaleg rök hafi ráðið fyrrgreindri samþykkt bæjarstjórnar enda sé ljóst að breytingin hafi aðeins verið gerð í þágu byggingarleyfishafa, sem byggja vilji stærri og verðmeiri hús en skipulag hafi heimilað.  Því sé mótmælt að um óverulega breytingu hafi verið að ræða á deiliskipulagi heldur verði að telja breytinguna verulega og því hafi borið að kynna tillöguna með þeim hætti er greini í 26. gr. laga nr. 73/1997.

Til stuðnings kröfum sínum í málinu vísa kærendur loks til markmiða skipulags- og byggingarlaga og m.a. til forsendna í áliti umboðsmanns Alþingis í málinu nr. 727/1992.

Kærendur áskilja sér rétt til frekari málatilbúnaðar á síðari stigum, og m.a. til að krefja Garðabæ um greiðslu skaðabóta vegna tjóns sem hlotist hafi af lögbrotum bæjaryfirvalda.

Kærendur krefjast þess að framkvæmdir við Strandveg 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15 og 17, Garðabæ verði stöðvaðar til bráðabirgða á meðan beðið sé endanlegrar niðurstöðu nefndarinnar.  Án slíkrar bráðabirgðaúrlausnar væru kærendur sviptir allri réttarvernd í málinu.  Kærendur taka fram að framkvæmdir séu þegar hafnar, m.a. nýlega við lóð nr. 1 við Strandveg.  Kærendur krefjast þess að framkvæmdir verði stöðvaðar að hluta, ef ekki verði fallist á stöðvun framkvæmda að öllu leyti.  Telja kærendur m.a. mjög brýnt að framkvæmdir við lóðir nr. 1, 3 og 5 verði stöðvaðar, enda sé augljóst að byggingar á þeim lóðum muni standa miklu nær sjó en skipulag heimili og muni útiloka að göngustígur verði lagður með sjónum líkt og skipulag geri ráð fyrir.

Málsrök Garðabæjar:  Af hálfu Garðabæjar hefur mál þetta aðallega verið reifað með tilliti til kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda og þess verið krafist að henni verði hafnað.  Hvað efni máls varðar er á það bent að kæra kærenda sem fram sé komin á deiliskipulagi Sjálands, sem samþykkt hafi verið í júní og júlí 2002, sé of seint fram komin, sbr. reglur um kærufrest til úrskurðarnefndar.  Í kærunni sé fyrst og fremst gerður ágreiningur um gerð göngustígs og stærð útivistarsvæðis í og við fjöru neðan við viðkomandi hús og því haldið fram að bæjaryfirvöld hafi beitt blekkingum við framsetningu uppdrátta.  Í þessu sambandi sé vert að haft sé í huga að svæði það sem nefnt sé í skipulagi sem óhreyft land, hafi alltaf verið skilgreint sem svæði ofan svokallaðrar núll línu, sem sé hæðarlína u.þ.b. mitt á milli flóðs og fjöru.  Það hafi því ávallt verið ljóst að hluti af svæðinu færi undir sjó á flóði, en við það minnki að sjálfsögðu ekki svæðið.  Við nánari skoðun á legu umrædds stígs hafi komið í ljós að gera þurfi breytingu á legu hans til að tryggja að hann liggi ofan við fjörukamb, en við framsetningu og umræðu um skipulagið hafi ávallt verið gengið út frá því að vernda hina eiginlegu fjöru.  Engar tillögur hafi komið fram hjá bæjaryfirvöldum um breytingu á því.  Ný lega stígsins hafi verið kynnt og auglýst sem tillaga að breyttu deiliskipulagi svæðisins, en endanleg tillaga skipulagsnefndar um afgreiðslu liggi ekki fyrir.  Fullyrða megi að það meginmarkmið skipulagsins um opið svæði sem lýst sé í kafla 1.2.3 í greinargerð með skipulaginu muni ganga eftir.  Í greinargerðinni segi svo:  „Vestast við voginn, á um 2,1 ha svæði, er náttúruleg fjara sem verður áfram óhreyft land.“  Augljóst sé að hér sé ekki átt eingöngu við svæði ofan við fjöruna heldur einnig fjöruna sjálfa og svæði ofan við svokallaða núll línu.  Þá segi svo í greinargerðinni:  „Strandlengjan öll, bæði núverandi og ný, verður opin almenningi.  Hverfið verður kjörsvæði fyrir náttúruunnendur með göngustígum meðfram ströndinni, aðstöðu til fuglaskoðunar og smábátahöfn.“  Ljóst sé að byggingar við Strandveg sem reistar verði samkvæmt gildandi deiliskipulagi raski ekki ofangreindum fyrirheitum, sem lýst sé í greinargerð með skipulaginu.

Benda megi á, að það hafi ávallt legið fyrir að fjaran á þessu svæði sé nokkuð stórgrýtt og þakin þara, sem gerir það að verkum að hún verði aldrei auðveld yfirferðar og sem slík muni sjálf fjaran aldrei verða aðgengilegt útivistarsvæði, eins og sandfjara gæti verið, heldur verði hún frekar svæði þar sem ótruflað fuglalíf og annað náttúrulíf fái notið sín.

Hvað varði kröfur kærenda um ógildingu byggingarleyfis húsanna við Strandveg 9 til 17 sé á það bent að byggingarleyfi vegna þeirra sé útgefið 30. maí 2003 og sé því kærufrestur, sem sé einn mánuður, liðinn og beri því þegar af þeirri ástæðu að hafna kröfu kærenda hvað þau hús varði.

Byggingarleyfi vegna húsanna við Strandveg 1 til 7 (sic) hafi verið útgefið 19. september sl. og hafi við útgáfu þess verið byggt á skilmálum samkvæmt deiliskipulagi hverfisins sem samþykkt hafi verið sumarið 2002 eins og áður segi.  Í kæru kærenda sé sú athugasemd helst gerð að viðkomandi hús standi nær sjónum en skipulagið geri ráð fyrir og sé vísað til þess að í skilmálum segi að byggingar muni vera í 50 m fjarlægð frá sjó.  Þá sé vísað til ákvæðis skipulagsreglugerðar, greinar 4.15, en greinin vísi til aðstæðna utan þéttbýlis og eigi því ekki við í þessu sambandi.  Í greinargerð Garðabæjar um athugasemdir er borist hafi við tillögu að skipulagi svæðisins komi fram að bæjarstjórn hafi ekki fallist á að stækka óhreyft svæði vesta á skipulagssvæðinu, enda ekki í samræmi við Aðalskipulag Garðabæjar 1995 – 2015.  Því liggi fyrir yfirlýsing bæjarstjórnar um að ekki séu efnisleg rök til að stækka óhreyfða svæðið.  Sú ákvörðun hafi ekki verið kærð og standi því óhögguð sem hluti skipulagskilmála hverfisins sem lagðir séu til grundvallar við veitingu byggingarleyfa viðkomandi húsa.  Þá segi einnig í greinargerðinni að markvisst hafi verið unnið að því að hafa húsin ekki of nálægt sjónum og séu húsin að jafnaði um 50 m frá sjó þar sem óhreyfð fjara sé og verði.  Eðlilegt sé að skýra þessa setningu á þann hátt, að verið sé að miða við svokallaða núll línu eins og áður hafi komið fram.

Rétt sé að taka fram, að samkvæmt Aðalskipulagi Garðabæjar 1995 – 2015 og eldra aðalskipulagi hafi ávallt verið gert ráð fyrir byggð á þessu svæði og samkvæmt eldra skipulagi hafi verið gert ráð fyrir iðnaðarstarfsemi líkri þeirri sem áður hafi verið á hafnarsvæði austast á svæðinu.  Íbúðarbyggð, sem nú hafi verið skipulögð á svæðinu, sé lágreist byggð þar sem tekið hafi verið tillit sjónarmiða um að raska sem minnst útsýni frá húsum í Ásahverfi og sé í því sambandi vísað til sneiðmynda sem lagðar hafi verið fram sem fylgiskjöl með skipulagsskilmálunum.

Af hálfu Garðabæjar þyki rétt að benda á að almennt séu opin svæði ekki tilgreind eða þeim lýst í skipulagi með jafn nákvæmum hætti og gerð mannvirkja.  Í skilmálum um byggingar séu nákvæmar lýsingar á takmörkunum hvað varði hæð og umfang og byggingarreitir skilgreindir á lóðarblöðum meðan látið sé nægja að lýsa opnum svæðum almennum orðum.  Sé það í samræmi við ákvæði skipulagsreglugerðar, greinar 3.1.4, þar sem fjallað sé um deiliskipulag.  Þar séu settar reglur um nákvæmar lýsingar mannvirkja en varðandi opin svæði þurfi eingöngu að ákveða um aðgengi að þeim.  Ástæða þessa sé auðvitað sú, að aðilar hafi fyrst og fremst hagsmuni af því að gerð húsa sé í samræmi við þá skilmála, sem kynntir hafi verið, frekar en opin svæði, sem í flestum tilvikum séu þess eðlis að ekki sé líklegt að gerð þeirra raski hagsmunum þeirra.  Sérstaklega eigi það við þegar aðstæður séu eins og í Sjálandshverfi, þar sem opið svæði sé óhreyft land.

Í deiliskipulagi Sjálands sé opnu svæði ofan við fjöru lýst sem óhreyfðu landi, sem beri auðvitað að skilja þannig að svæðið eigi að vera eins og það sé frá náttúrunnar hendi, með þeirri undantekningu að gert sé ráð fyrir framkvæmdum við lagningu göngustígs um svæðið, sem eðlilega hafi í för með sér ákveðna röskun.

Taka megi undir sjónarmið í kæru um að umhverfi opna svæðisins og lega stígsins sé ekki nákvæmlega með þeim hætti sem sýnt sé á deiliskipulagsuppdráttum.  Það hafi hins vegar engin áhrif á þær byggingar, sem byggðar séu samkvæmt skipulaginu.  Þær séu nákvæmlega staðsettar samkvæmt því sem skilmálar mæli fyrir um og séu hvorki stærri né sýnist stærri en þar komi fram.  Ónákvæmnin skýrist fyrst og fremst af þeim aðstæðum, sem skapist við sjávarföll á svæðinu, en muni eins og áður hafi komið fram ekki hafa áhrif á aðgengi að opna svæðinu.  Í kæru sé því lýst að kærendur telji það hagsmuni sína að eiga aðgengi að svæðinu og þeim hagsmunum þeirra sé augljóslega ekki raskað með skipulaginu.  Sé svæðið aðgengilegt þeim og öðrum bæjarbúum sem þar vilji njóta útivistar.  Þá megi benda á, að fyrir utan mörk skipulagsins að sunnanverðu sé opið svæði, sem liggi að fjöru er teygi sig til norðvesturs meðfram Gálgahrauni að Bessastöðum.  Strandlengja þessi sé hluti af opnu og óhreyfðu svæði, sem sé aðgengilegt til útivistar.

Ítrekað sé, að í kæru séu engar athugasemdir gerðar við mannvirkin sem slík, heldur fyrst og fremst aðgengi að opnu svæði og stærð þess.  Sýnt hafi verið fram á að þeim hagsmunun sé ekki raskað.  Að þessu virtu verði ekki séð að kærendur hafi komið fram með nægjanlega skýrar ástæður fyrir ólögmæti byggingarleyfa viðkomandi húsa.  Byggingarnar séu nákvæmlega með þeim hætti, sem deiliskipulagið geri ráð fyrir, og raski því á engan hátt hagsmunum kærenda frekar en þar sé mælt fyrir um.  Þrátt fyrir þetta hafi verið fallist á að fella úr gildi byggingarleyfi fyrir húsi nr. 1 við Strandveg og tillaga gerð um að breyta staðsetningu þess til að auðvelda lagningu stígs neðan lóðar þess húss. 

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er tekið undir rök Garðabæjar í málinu, sem að framan eru rakin.  Þá er vísað til þess að byggingarleyfishafar hafi komið til móts við sjónarmið kærenda, umfram skyldu, með því að fallast á seinkun framkvæmda og afturköllun byggingarleyfis er varði fjölbýlishús að Strandvegi 1.  Fullgild leyfi séu fyrir öllum húsbyggingum sem hafnar séu á svæðinu og séu þau leyfi í samræmi við gildandi skipulag.  Því beri að hafna kröfum kærenda.

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 27. október 2003 að viðstöddum fulltrúum frá Garðabæ og lögmönnum kærenda og byggingarleyfishafa.

Niðurstaða:  Eins og að framan er getið hefur úrskurðarnefndin ákveðið að taka mál þetta nú til efnisúrlaunsar og kemur krafa kærenda um stöðvun framkvæmda því ekki til frekari umfjöllunar.  Í málinu eru kærðar til ógildingar eftirtaldar stjórnvaldsákvarðanir:
 
1)  Samþykkt bæjarstjórnar Garðabæjar frá 13. júní 2002 um breytingu á aðalskipulagi Garðabæjar.
2) Samþykkt bæjarstjórnar Garðabæjar frá 13. júní 2002 um deiliskipulag Arnarnesvogs (Strandhverfis).
3)  Samþykkt bæjarráðs Garðabæjar frá 16. júlí 2002 um lagfæringar á fjórum þáttum í deiliskipulagi Strandhverfis.
4) Samþykkt bæjarráðs Garðabæjar frá 2. september 2003 um breytingu á deiliskipulagi við Strandveg 9, 11, 13, 15 og 17 í Garðabæ.  
5)  Leyfi byggingarnefndar Garðabæjar frá 30. maí 2003 til að byggja fjölbýlishús að Strandvegi 9, 11, 13, 15 og 17, Garðabæ og staðfesting bæjarstjórnar Garðabæjar þann 19. júní 2003 á þeirri samþykkt.
6) Leyfi byggingarnefndar Garðabæjar frá 19. september 2003 til að byggja fjölbýlishús að Strandvegi 1, 3, 5 og 7 (sic) í  Garðabæ.

Mun úrskurðarnefndin fjalla um kæruefni máls þessa í sömu röð og þau eru upp talin hér að framan.

Um 1)  Í þessum lið er krafist ógildingar á samþykkt bæjarstjórnar á tillögu að breytingu á aðalskipulagi, sem hlotið hefur staðfestingu ráðherra og öðlast eftir það gildi við auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda.  Úrskurðarnefndin hefur áður í nokkrum úrskurðum vísað frá hliðstæðum kærum með þeim rökum að nefndina bresti vald til að endurskoða ákvarðanir sem sætt hafa staðfestingu ráðherra.  Hefur niðurstaða nefnarinnar í slíku máli verið borin undir umboðsmann Alþingis og sá hann ekki efni til að gera athugasemdir við umrædda niðurstöðu, sbr. álit hans í máli nr. 2906/2000.  Með vísan til þessa og fyrri úrskurða nefndarinnar í sambærilegum málum, sbr. t.d. úrskurð í máli nr. 43/1998 frá 12. mars 1999, verður þessum lið í kærunni vísað frá úrskurðarnefndinni.

Um 2)   Fallast má á það með kærendum að í ljós hafi komið verulegir ágallar á framsetningu skipulagsuppdráttar deiliskipulags Arnarnesvogs (Strandhverfis) og að óviðunandi misræmi sé milli uppdráttarins og landfræðilegra aðstæðna á skipulagssvæðinu.  Var þess varla að vænta að íbúum yrði þetta ljóst fyrr en framkvæmdir væru hafnar við mannvirkjagerð á svæðinu.  Kemur því til skoðunar hvort kærendur hafi í máli þessu getað kært ákvörðun bæjarstjórnar um deiliskipulag svæðisins, þrátt fyrir hve langt var liðið frá því samþykktin var gerð.

Samkvæmt 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 skal vísa kæru frá hafi hún borist að liðnum kærufresti.  Frá þessari aðalreglu er heimilt að víkja ef afsakanlegt verður talið að kæra hafi ekki borist fyrr eða þegar veigamiklar ástæður mæla með því að kæran verði tekin til meðferðar.  Í 2. mgr. 28. gr. segir hins vegar að kæru skuli þó ekki sinnt ef meira en ár sé liðið frá því ákvörðun var tilkynnt aðila.

Deiliskipulagsákvarðanir öðlast gildi við birtingu í B-deild Stjórnartíðinda og eru bindandi fyrir stjórnvöld og almenning frá birtingardegi.  Verður að leggja lögboðna opinbera birtingu að jöfnu við tilkynningu til aðila í skilningi 2. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Hin umdeilda deiliskipulagsákvörðun var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 9. ágúst 2002 og var því meira en ár liðið frá birtingu hennar þegar kærendur skutu henni til úrskurðarnefndarinnar með kæru, dags. 26. september 2003.  Verður þessum kærulið því ekki sinnt og verður honum vísað frá úrskurðarnefndinni.

Um 3)  Samþykkt þessi var gerð hinn 16. júlí 2002 og var hluti þeirrar ákvörðunar sem auglýst var í B-deild Stjórnartíðinda hinn 9. ágúst 2002 og um er fjallað í 2. lið hér að framan.  Verður þessum kærulið vísað frá úrskurðarnefndinni með sömu rökum og þar.

Um 4)  Með þeirri ákvörðun sem um ræðir í þessum lið kærunnar var samþykkt að hækka nýtingarhlutfall fimm fjölbýlishúsalóða um tæp 5,5%.  Fyrir liggur að ákvörðun þessi hefur ekki áhrif á byggingarreiti eða hæð húsa frá því sem ákveðið var í fyrra skipulagi.  Verður ekki á það fallist að umrædd ákörðun skerði hagsmuni eigenda fasteigna utan skipulagssvæðisins í þeim mæli að fallist verði á kröfu þeirra um ógildingu hennar.  Verður þessum kröfulið því hafnað.

Um 5)  Í þessum lið er kærð ákvörðun byggingarnefndar Garðabæjar frá 30. maí 2003 um að veita leyfi til að byggja fjölbýlishús að Strandvegi 9, 11, 13, 15 og 17, og staðfesting bæjarstjórnar Garðabæjar frá 19. júní 2003 á þeirri samþykkt.

Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum, m.a. um úttektir, liggur fyrir að framkvæmdir við þessar byggingar voru komnar á það stig í lok júlí eða byrjun ágúst 2003 að vel mátti vera ljóst hver fjarlægð þeirra væri frá sjó og hvert umfang þeirra væri.  Hafði þá áður verið lokið framkvæmdum við jarðvegsskipti í götu, sem einnig hefði átt að gefa vísbendingar um aðstæður á svæðinu. 

Samkvæmt 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 getur hver sá er telur rétti sínum hallað með samþykkt byggingarnefndar skotið málinu til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála innan mánaðar frá því honum varð kunnugt um afgreiðslu sveitarstjórnar á samþykktinni.  Þegar ákvörðun er ekki tilkynnt aðila, svo sem í tilviki því sem hér um ræðir, verður að miða upphaf kærufrests við það tímamark þegar ætla verður að honum hafi mátt vera ljóst að samþykkt byggingarnefndar kynni að vera andstæð hagsmunum hans.  Verður þá m.a. að líta til þess hvenær ætla megi að kærandi hafi getað ráðið af framkvæmdum í hvað stefndi.

Með hliðsjón af því að leyfi það sem kært er undir þessum lið var veitt hinn 30. maí 2003 og að af framkvæmdum mátti örugglega ráða eigi síðar en hinn 15. ágúst 2003, þegar botnplötur húsa nr. 9 og 11 við Strandveg voru teknar út, að byggingarleyfi hefði verið veitt, verður að telja að kærufrestur vegna umræddrar samþykktar hafi verið liðinn þegar kæra barst í máli þessu hinn 26. september 2003.

Um 6)  Í þessum lið er kærð ákvörðun byggingarnefndar Garðabæjar frá 19. september 2003 um að veita leyfi til að byggja fjölbýlishús að Strandvegi 1, 3, 5 og 7 (sic).  Byggingarnefnd Garðabæjar hefur nú afturkallað byggingarleyfið að því er varðar húsið nr. 1 við Strandveg, enda virtist staðsetning þess stangast á við ákvörðun aðalskipulags um legu fjarstígs og óhreyfða fjöru.  Eiga kærendur hér eftir ekki lögvarða hagsmuni því tengda að fá skorið úr um lögmæti leyfisins hvað varðar það hús.  Byggingarleyfi fyrir húsi nr. 7 hafði ekki verið veitt hinn 26. september 2003, þegar kæra barst í máli þessu.  Verður kröfum er varða hús nr. 1 og 7 því vísað frá.

Byggingarleyfið fyrir húsunum nr. 3 og 5 er í samræmi við gildandi deiliskipulag og kemur bygging þeirra húsa ekki í veg fyrir að stígur verði lagður neðan lóða húsanna, ofan fjörukambs.  Ekki verður heldur á það fallist að lóð hússins  nr. 3 kunni að vera utan íbúðarsvæðis samkvæmt aðalskipulagi eins og svæðið er markað eftir þá breytingu sem gerð var á vesturmörkum þess með samþykkt bæjarstjórnar hinn 13. júní 2002, en ekki er gerð sú krafa um uppdrætti aðalskipulags að af þeim verði ráðið um nákvæm eða hnitasett mörk milli einstakra landnotkunarsvæða.  Verður samkvæmt framansögðu ekki fallist á kröfu kærenda um ógildingu byggingarleyfis þessara húsa.

Úrskurðarorð:

Kröfum kærenda um ógildingu samþykkta bæjarstjórnar Garðabæjar frá 13. júní 2002 um breytingu á aðalskipulagi, samþykkt bæjarstjórnar Garðabæjar frá 13. júní 2002 um deiliskipulag Arnarnesvogs og samþykkt bæjarráðs Garðabæjar frá 16. júlí 2002 um lagfæringar á fjórum þáttum í nefndu deiliskipulagi er vísað frá úrskurðarnefndinni.  Einnig er vísað frá kröfum um ógildingu samþykktar byggingarnefndar Garðabæjar frá 30. maí 2003 um leyfi til að byggja fjölbýlishús að Strandvegi 9, 11, 13, 15 og 17 og staðfestingar bæjarstjórnar Garðabæjar þann 19. júní 2003 á fyrrgreindri samþykkt byggingarnefndar.  Loks er vísað frá kröfum um ógildingu byggingarleyfis frá 19. september 2003 að því er varðar hús nr. 1 og 7 við Strandveg. 

Öðrum kröfum kærenda í máli þessu er hafnað.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________               _______________________________
 Þorsteinn Þorsteinsson                                         Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

52/2003 Garðastræti

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 13. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 52/2003, kæra eigenda fasteignarinnar að Garðastræti 39, Reykjavík, á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 26. ágúst 2003 um að veita byggingarleyfi fyrir tennisvelli á lóðinni nr. 41 við Garðastræti.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 8. september 2003, er barst nefndinni hinn 9. sama mánaðar, kærir Bergur Guðnason hdl., f.h. eigenda fasteignarinnar að Garðastræti 39, Reykjavík, þeirra Ö, Á, K og C þá ákvörðun byggingarfullrúans í Reykjavík frá 26. ágúst 2003 að veita byggingarleyfi fyrir tennisvelli á lóðinni nr. 41 við Garðastræti.

Hin kærða ákvörðun var samþykkt í skipulags- og byggingarnefnd Reykjavíkur hinn 27. ágúst 2003 og í borgarstjórn hinn 4. september s.á.

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi ásamt því að framkvæmdir verði stöðvaðar.

Málavextir:  Eigandi Garðastrætis 41, kínverska sendiráðið, lagði fram fyrirspurn til byggingarfulltrúans í Reykjavík þess efnis hvort þörf væri byggingarleyfis vegna gerðar tennisvallar á lóðinni.  Í bréfi, dags. 26. mars 2003, taldi byggingarfulltrúi svo ekki vera þar sem landhæð yrði nær óbreytt, völlurinn yrði hvorki upphitaður né komið þar fyrir niðurföllum.  Þá yrðu heldur ekki sett upp ljósamöstur eða girðing sem yrði yfir 1,8 m á hæð.  Framkvæmdir hófust en þá fóru kærendur fram á það við embætti byggingarfulltrúa að þær yrðu stöðvaðar og með vísan til umfangs framkvæmdanna varð byggingarfulltrúi við þeirri kröfu.  Í kjölfarið óskaði húseigandinn að Garðarstræti 41 eftir því að gefið yrði út byggingarleyfi vegna framkvæmdanna.  Hinn 26. ágúst 2003 samþykkti byggingarfulltrúi útgáfu byggingarleyfis vegna tennisvallarins og var embættisafgreiðsla hans staðfest á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 27. ágúst sama ár.

Málsrök kærenda:  Kærendur eru verulega ósáttir við framkvæmdir á lóðinni að Garðastræti 41.  Þeir halda því fram að miklu magni af fyllingarefni hafi verið ekið inn á lóðina og hún jöfnuð út til norðurs, þ.e. að lóðarmörkum Garðastrætis 39.  Hafi fyllingarefnið verið sett upp að millivegg lóðarinnar og lóðar kærenda.  Leiði þetta til þess að nú sé horft niður í garðinn hjá kærendum.  Þá hafi byggingarleyfishafinn rifið og hent áratuga gömlum trjágróðri, sem áður hafi prýtt lóðina.

Kærendur halda því fram að ein af höfuðástæðum þess að þeir hafi kært umrædda framkvæmd sé sú, að framkoma byggingarleyfishafa gagnvart þeim hafi einkennst af yfirgangi, væntanlega í skjóli úrlendisréttar, sem leyfishafi telji sig varinn af.  Aftur á móti sé skýrt tekið fram í 41. gr. Vínarsamningsins um stjórnmálasamband frá 18. apríl 1961 að sendimönnunum beri að virða lög og reglur móttökuríkisins, þó þannig að forréttindi þeirra og friðhelgi skerðist ekki.  Kærendur álíta að bygging tennisvallar, sem sé óþekkt með öllu hérlendis inni í grónu og gömlu íbúðahverfi, hafi ekkert með friðhelgi og forréttindi erlendra sendimanna að gera.  Sú framkvæmd hafi heldur ekki nein áhrif á starfsemi sendiráðs Kína hér á landi. 

Kærendur benda á slysahættu sem fylgt geti tennisiðkun því tennisboltar séu mjög harðir viðkomu.  Atvinnumenn nái allt að 200 kílómetra hraða á tennisbolta í upphafshöggum sínum.  Það sé m.a. af þessari ástæðu sem tennisvellir erlendis, sem séu inni í íbúða- eða hótelbyggðum, hafi 5-10 metra hátt net umhverfis sig.  Í því tilfelli sem hér sé til úrlausnar sé gert ráð fyrir því að netið verði 180 sentimetrar sem sé hvergi nægjanlegt til að koma í veg fyrir slysahættu. 

Kærendur halda því fram að tennisleik fylgi umtalsverður hávaði.  Hann stafi af tíðni högga og hörku boltanna, sem notaðir séu í leiknum.  Þó ekki væri nema af þessari ástæðu sé ljóst að nýting íbúðarlóðar inni í friðsælu hverfi til tennisleiks sé fráleit.  Nýting vallarins verði væntanlega að sumri til á þeim tíma, sem nágrannar þeirra nýta sínar lóðir hvað mest. 

Kærendur halda því og fram að framkvæmdin kunni að hafa áhrif þegar þeir hyggist selja eignir sínar en það fari þó eftir því hversu mikil tennisiðkunin verði.  Megintilgangur úrlendisréttarins felist ekki í því að erindrekarnir geti í skjóli hans valdið þegnum móttökuríkisins fjárhagstjóni með því sem falli undir tómstundaiðju þeirra en ekki skyldustörf.

Kröfu sína um tafarlausa stöðvun framkvæmda styðja kærendur þeim rökum að byggingarleyfishafinn hafi svo einbeittan vilja til að ljúka framkvæmdum, að hann hafi ekki látið deigan síga við framkvæmdina þrátt fyrir að honum og arkitektum hans sé fullkunnugt um megna óánægju kærenda.  Nú sé verið að leggja gervigras á lóðina, teikna útlínur vallarins o.s.frv.

Þá telja kærendur að úrskurður úrskurðarnefndarinnar nr. 10/2002, sem fjallað hafi um byggingu tengibyggingar á lóð bandaríska sendiráðsins milli tveggja húseigna í eigu þess, hafi ekkert fordæmisgildi í þessu kærumáli.  Þessi skoðun byggist á því, að það mál hafi haft beina þýðingu fyrir daglega starfsemi sendiráðsins og hafi niðurstaðan (frávísun) verið eðlileg.  Aftur á móti fjalli þessi kæra um alls óskyldan hlut því tómstundaiðja starfsmanna byggingarleyfishafa falli ekki undir Vínarsáttmálann um stjórnmálasamband ríkja.

Málsrök byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi krefst frávísunar málsins og bendir á að framkvæmdin sé alfarið innan lóðar Viðskiptaskrifstofu Kína, sem sé hluti sendiráðs Kína.  Samkvæmt 22. gr. Vínarsamningsins um stjórnmálasamband frá 18. apríl 1961, sem Ísland sé aðili að, sbr. 1. gr. laga nr. 16/1971, njóti sendirráðssvæði friðhelgi og sé undanþegið framkvæmdavaldslögsögu móttökuríkis samkvæmt 31. gr. samningsins.  Samkvæmt 41. gr. sama samnings sé það aftur á móti skylda allra þeirra sem njóti forréttinda og friðhelgi að virða lög og reglur móttökuríkisins, en þó þannig að forréttindi og friðhelgi skerðist ekki.  Í samræmi við þær skyldur hafi verið sótt um leyfi til gerðar tennisvallarins, svo lögmæti framkvæmdarinnar yrði ekki dregið í efa. 

Með vísan til reglna úrlendisréttarins hafi úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála, sem handhafi framkvæmdavalds, ekki lögsögu um rétt og skyldur sendiráðs Kína þar sem slíkum ágreiningi verði einungis ráðið til lykta í samræmi við reglur þjóðarréttarins um stjórnmálasamband. 

Verði ekki fallist á frávísun á grundvelli framangreinds krefst byggingarleyfishafi frávísunar þar sem kærendur skorti lögvarða hagsmuni af úrlausn málsins og eigi þar af leiðandi ekki aðild að málinu, sbr. 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Byggingarleyfishafa hafi verið veitt leyfi til gerðar tennisvallar á lóðinni.  Ekki verði sé að það varði hagsmuni íbúa Garðastrætis nr. 39 þannig að þeir teljist eiga einstaklegra og verulegra hagsmuna að gæta við úrlausn málsins.  Því sé hafnað að kærendur eigi aðildarstöðu og því beri að vísa málinu frá.

Verði kröfur byggingarleyfishafa um frávísun ekki teknar til greina er þess krafist að úrskurðarnefndin hafni kröfum kærenda.  Leitast hafi verið við að fara í einu og öllu eftir kröfum byggingaryfirvalda og tennisvöllurinn verði eingöngu notaður til tennisiðkunar í frístundum en ekki sé um eiginlegan íþróttavöll að ræða.  Því eigi athugasemdir kærenda um slysahættu og hávaðamengun ekki við.

Byggingarleyfishafinn bendir á að í upphafi hönnunarferlis varðandi útfærslu girðingar umhverfis völlinn hafi verið haft samband við nágranna og hafi all margir þeirra samþykkt að hún yrði sett upp á lóðarmörkum.  Þá hafi deildarstjóri Garðyrkjudeildar borgarinnar ekki lagst gegn því að tré á lóðinni yrðu fjarlægð.

Niðurstaða:  Í máli þessu kröfðust kærendur þess að framkvæmdir við gerð umrædds tennisvallar yrðu stöðvaðar.  Með hliðsjón af eðli umræddra framkvæmda og því að þeim var að mestu lokið, svo og með tilliti til líklegrar niðurstöðu málsins, þóttu ekki efni til að taka þá kröfu sérstaklega til meðferðar.  Málið er hins vegar nú tekið í heild til efnislegrar úrlausnar.

Hið umdeilda byggingarleyfi varðar framkvæmdir á lóðinni nr. 41 við Garðarstæti, en eins og að framan hefur verið rakið er Viðskiptaskrifstofa kínverska sendiráðsins þar til húsa.  Samkvæmt 22. gr. Vínarsamningsins um stjórnmálasamband frá 18. apríl 1961, sem Ísland er aðili að, sbr. 1. gr. laga nr. 16/1971, nýtur sendiráðssvæðið friðhelgi, en jafnframt njóta sendierindrekar friðhelgi og eru undanþegnir framkvæmdavaldslögsögu móttökuríkis samkvæmt 31. gr. samningsins.  Samkvæmt 41. gr. er það aftur á móti skylda allra þeirra, sem njóta forréttinda og friðhelgi, að virða lög og reglur móttökuríkisins, en þó þannig að forréttindi þeirra eða friðhelgi skerðist eigi.  Í samræmi við þessa skyldu óskaði sendiráð Kína eftir byggingarleyfi vegna gerðar tennisvallar á lóðinni og var fallist á umsóknina af borgaryfirvöldum.  Er það sú stjórnvaldsákvörðun sem kærð er til úrskurðarnefndarinnar í máli þessu.

Þrátt fyrir að það sé lögbundið hlutverk úrskurðarnefndarinnar að endurskoða ákvarðanir sveitarstjórna um skipulags- og byggingarmál, sem undir hana eru bornar með stjórnsýslukærum, leiðir af 22. og 31. gr. áðurgreinds þjóðréttarsamnings að úrskurðarnefndin hefur ekki, sem handhafi framkvæmdavalds, lögsögu um rétt eða skyldur sendiráðs Kína í máli þessu, heldur verður slíkum ágreiningi einungis ráðið til lykta í samræmi við reglur þjóðaréttarins um stjórnmálasamband.  Verður máli þessu því vísað frá úrskurðarnefndinni. 

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

26/2002 Kirkjuvegur

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 13. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags-og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 26/2002, kæra eigenda Kirkjuvegar 15, Hafnarfirði á ákvörðun byggingarnefndar Hafnarfjarðar frá 8. maí 2002 um útgáfu byggingarleyfis að Kirkjuvegi 9, Hafnarfirði.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 11. júní 2002, sem barst nefndinni hinn 12. júní s.á., kæra A og Ó, bæði til heimilis að Kirkjuvegi 15, Hafnarfirði ákvörðun byggingarnefndar Hafnarfjarðar frá 8. maí 2002 um að veita byggingarleyfi fyrir stækkun hússins að Kirkjuvegi 9, Hafnarfirði ásamt leyfi fyrir byggingu geymsluskúrs á lóðinni. 

Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar Hafnarfjarðar hinn 14. maí 2002.  

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Hinn 21. febrúar 2002 óskaði byggingarfulltrúinn í Hafnarfirði eftir umsögn skipulagsdeildar bæjarins um umsókn eiganda hússins að Kirkjuvegi 9 þar í bæ um leyfi til að stækka einbýlishús á lóðinni ásamt því að byggja þar geymsluskúr.  Húsið var áður á einni hæð, en eftir breytingar ein hæð og ris með kvisti og viðbyggingu upp á efri hæð.  Við þetta hækkaði þak hússins um 1,5 metra svo unnt væri að nýta ris hússins til íbúðar og forstofan lengd um 1,1 metra í vestur.  Með breytingunni stækkaði húsið um 72,6 m²; úr 124 m² í 196 m². 

Hverfið sem húsið stendur í er ekki deiliskipulagt og þar eru húsgerðir mjög blandaðar eða allt frá því að vera „…lítil kot á einni hæð yfir í tveggja hæða reisuleg hús“, eins og fram kemur í samantekt/umsögn bæjarskipulags Hafnarfjarðar, dags. 5. mars 2002.   

Skipulags- og umferðarnefnd fjallaði um erindi byggingarfulltrúa á fundi nefndarinnar hinn 12. mars 2002 og var eftirfarandi bókað:  „Skipulags- og umferðarnefnd er jákvæð gagnvart erindinu og felur bæjarskipulagi að láta fara fram grenndarkynningu skv. 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997.“   Erindið var grenndarkynnt eigendum aðliggjandi fasteigna en fasteign kærenda liggur ekki að fasteign byggingarleyfishafans og voru því kærendum ekki grenndarkynntar fyrirhugaðar breytingar.  Grenndarkynningin stóð yfir frá 14. mars 2002 til 15. apríl s.á. og bárust engar athugasemdir við hana. 

Byggingarnefnd ákvað á fundi hinn 8. maí 2002 „…að heimila byggingarfulltrúa að afgreiða erindið að uppfylltum atriðum um frágang teikninga.“ 

Um mánaðarmótin maí – júní árið 2002 urðu kærendur, sem eru eigendur fasteignarinnar að Kirkjuvegi 15, varir við að framkvæmdir væru hafnar við fasteignina að Kirkjuvegi 9.  Eigendur þeirrar fasteignar höfðu í upphafi árs 2002 kynnt kærendum fyrirhugaðar breytingar á fasteigninni og voru viðbrögð þeirra neikvæð því þær væru þess eðlis að þær myndu breyta útsýni og rýra verðgildi fasteignar þeirra.

Ákvörðun byggingarnefndar frá 8. maí 2002 hafa kærendur kært til úrskurðarnefndar eins og að framan er rakið.

Málsrök kærenda:  Kærendur krefjast þess að byggingarleyfið verði fellt úr gildi og halda því fram að breytingar á húsinu nr. 9 við Kirkjuveg séu þess eðlis að þeim hafi átt að vera grenndarkynnt áformin.  Fyrir liggi að framkvæmdin breyti útsýni sem þau hafi haft og rýri því verðgildi fasteignar þeirra.  Ef tekið sé mið af sjónarhorni þeirra fyrir og eftir breytingar fasteignarinnar nr. 9 við Kirkjuveg sé augljóst að talsverðir hagsmunir séu í húfi.

Málsrök byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafanum var gefinn kostur á að koma að andmælum og gera grein fyrir sjónarmiðum sínum í málinu.  Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 16. janúar 2003, rekja eigendur fasteignarinnar að þeir hafi farið með teikningar að breytingunum til allra „…nágrannanna í kring…“ og fengið samþykki þeirra til breytinganna. 

Málsrök byggingarnefndar:  Byggingarnefnd Hafnarfjarðarbæjar var gefinn kostur á að skýra viðhorf sitt til kærunnar.  Í bréfi byggingarfulltrúa, dags.18. september 2002, er greint frá bókun skipulags- og byggingarráðs frá 10. s.m. og segir þar eftirfarandi:  „Skipulags- og byggingarráð vísar til afgreiðslu byggingarnefndar, dags. 8. maí 2002, og skipulags- og umferðarnefndar og stendur við fyrri afgreiðslu málsins.“

Vettvangsskoðun: Úrskurðarnefndin hefur óformlega kynnt sér staðhætti við Kirkjuveg vegna undirbúnings úrskurðar þessa.

Niðurstaða:  Hin kærða ákvörðun veitti heimild til talsverðrar stækkunar hússins nr. 9 við Kirkjuveg í Hafnarfirði.  Á svæðum þar sem ekki liggur fyrir deiliskipulag er það meginregla, samkvæmt 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, að gera skuli deiliskipulag þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar.  Í 3. mgr. ákvæðisins er gerð sú undantekning að sveitarstjórn getur heimilað framkvæmdir í þegar byggðum hverfum, sem ekki hafa verið deiliskipulögð, að undangenginni grenndarkynningu skv. 7. mgr. 43. gr. laganna.  Í grenndarkynningu felst að nágrönnum, sem hagsmuna eiga að gæta, er kynnt málið og þeim gefinn kostur á að tjá sig innan ákveðins frests sem skal vera a.m.k. fjórar vikur. 

Eins og fram kemur í málavaxtalýsingu fór fram grenndarkynning vegna breytinga á fasteigninni en kærendunum voru ekki kynntar þær heldur aðeins eigendum aðliggjandi fasteigna, en fasteign kærenda liggur ekki að fasteign byggingarleyfishafans heldur stendur gegnt henni með lóðir á milli.  Kærendum var kunnugt um fyrirhugaðar framkvæmdir áður en til grenndarkynningarinnar var efnt og höfðu þá þegar lýst því yfir að þær myndu hafa neikvæð áhrif á hagsmuni þeirra.

Að mati úrskurðarnefndarinnar snerti byggingarleyfið hagsmuni kærenda þar sem heimilaðar breytingar samkvæmt því hafa áhrif á útsýni frá húsi þeirra.  Því bar skipulags- og umferðarnefnd, samkvæmt 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, að grenndarkynna kærendum byggingarleyfisumsóknina svo andmæli og sjónarmið þeirra kæmust að í málinu áður en hin kærða ákvörðun var tekin.  Á hinn bóginn verður ekki fallist á að hagsmunaröskun kærenda sé svo veruleg að hún leiði til ógildingar byggingarleyfisins, enda er beinlínis gert ráð fyrir því í lögum að íbúar í þéttbýli verði að þola að nágrannar þeirra nýti lögvarinn rétt sinn til hagnýtingar eigna sinna, þar með talinn rétt til viðbyggingar.  Verði aftur á móti gengið verulega gegn hagsmunum manna með þess háttar ákvörðunum kann slíkt að leiða til bótaréttar við sérstakar aðstæður, en um það álitaefni fjallar úrskurðarnefndin ekki.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarnefndar Hafnarfjarðar frá 8. maí 2002, sem staðfest var af bæjarstjórn Hafnarfjarðar hinn 14. maí sama ár, um að veita byggingarleyfi fyrir breytingum á húsinu að Kirkjuvegi 9, Hafnarfirði, er staðfest.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

23/2001 Engjateigur

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 13. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn; Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir, lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 23/2001; kæra eigenda eignarhluta 0104, 0106 og 0107 í húsinu nr. 17-19 við Engjateig í Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. apríl 2001 um að veita leyfi til að innrétta snyrtistofu í eignarhluta 0103 í nefndu húsi.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 21. maí 2001, sem barst nefndinni hinn 22. sama mánaðar, kærir Erla Árnadóttir hrl., f.h. S ehf., eiganda eignarhluta 0104, S, eiganda eignarhluta 0106 og K, eiganda eignarhluta 0107 í húsinu nr. 17-19 við Engjateig í Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. apríl 2001, að veita leyfi til að innrétta snyrtistofu í eignarhluta 0103 í húsinu.  Skipulags- og byggingarnefnd Reykjavíkur staðfesti ákvörðun byggingarfulltrúa á fundi sínum hinn 2. maí 2001 og borgarstjórn staðfesti þá afgreiðslu nefndarinnar hinn 17. maí s.á.  Kærendur gera þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málsatvik:  Forsaga máls þessa er sú að hinn 12. janúar 2001 munu kærendur hafa orðið þess varir að vinna var hafin við breytingar inni í eignarhluta 0103 að Engjateigi 17-19, sem nefnt hefur verið Listhúsið, en sá eignarhluti er í eigu Ráðs og reksturs ehf.  Framkvæmdir þessar voru á vegum leigutaka rýmisins, sem fyrirhugaði að innrétta snyrtistofu í húsnæðinu.  Kærendur vöktu athygli byggingarfulltrúans í Reykjavík á framkvæmdunum með bréfi hinn 16. janúar 2001 og með bréfi embættisins sama dag var mælt fyrir um stöðvun framkvæmdanna, þar sem ekki hefði verið sótt um byggingarleyfi fyrir þeim.

Ráð og rekstur ehf. sótti um byggingarleyfi fyrir framkvæmdunum með umsókn til byggingarfulltrúa hinn 23. janúar 2001.  Fyrirhugaðar breytingar fólust í því að skipta eignarhlutanum niður í smærri rými með milliveggjum frá gólfi og upp í loft, innrétta þar klefa og setja upp milliveggi er mynduðu opið anddyri innan við inngang inn í eignarhlutann á framhlið hússins.  Byggingarleyfisumsókninni var synjað á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 13. febrúar 2001 með þeim rökum að samþykki meðeigenda skv. 4. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga skorti.

Sótt var að nýju um byggingarleyfi þar sem breytingar höfðu verið gerðar á útfærslu innréttinganna frá fyrri umsókn.  Var miðja umrædds rýmis höfð opnari en áður hafði verið áformað og jafnframt var gert ráð fyrir gleri í fyrirhuguðum klefum fyrir ofan 2,2 metra vegghæð.  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 6. mars 2001 var umsóknin, svo breytt, samþykkt með vísan til þess að framkvæmdirnar í séreignarhlutanum væru ekki þess eðlis að þær væru háðar samþykki annarra eigenda fasteignarinnar samkvæmt fjöleignarhúsalögum.  Var einnig litið til þess við ákvörðunina að starfsemin sem reka átti í eignarhlutanum hefði verið í húsinu um árabil.

Kærendur í máli þessu ásamt einum öðrum eiganda séreignarhluta í fasteigninni að Engjateigi 17-19 kærðu þessa ákvörðun byggingarfulltrúa til úrskurðarnefndarinnar sem kvað upp úrskurð í málinu hinn 28. mars 2001, þar sem hið kærða byggingarleyfi var fellt úr gildi með þeim rökum meirihluta nefndarinnar að fyrirhugaðar framkvæmdir væru háðar samþykki einfalds meirihluta eigenda fasteignarinnar skv. 3. mgr. 27. gr. fjöleignarhúsalaga, en slíkt samþykki hafi ekki legið fyrir við veitingu byggingarleyfisins svo sem áskilið sé í 4. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Formaður úrskurðarnefndarinnar skilaði séráliti í málinu sem byggði á því að umdeildar framkvæmdir snertu ekki hagsmuni annarra eigenda fasteignarinnar með þeim hætti að þörf væri samþykkis þeirra, en fella bæri byggingarleyfið úr gildi vegna ákvæðis í þinglýstum eignaskiptasamningi um nýtingu rýmisins til verslunarreksturs en ekki lægi fyrir samningur eigenda um breytta notkun þess.

Í kjölfar úrskurðarins var boðað til húsfundar um breytt skipulag umrædds rýmis og var hann haldinn hinn 9. apríl 2001.  Á fundinum var borin undir atkvæði tillaga að innréttingu rýmisins í samræmi við byggingarleyfið frá 6. mars 2001 með þeirri breytingu að glerveggir yrðu settir upp við anddyri í stað gifsveggja.  Lögmaður kærenda dró í efa að fundurinn væri bær til þess að greiða atkvæði um tillöguna og gerði fyrirvara um gildi tiltekinna umboða húseigenda til lögmanns byggingarleyfishafa.  Þá var uppi ágreiningur um hvaða eigendur ættu atkvæðisrétt við afgreiðslu tillögunnar og hvaða atkvæðahlutfall þyrfti fyrir samþykkt hennar.  Samkvæmt fundargerð húsfundarins voru mættir á fundinn eigendur eða umboðsmenn þeirra með 77,68% atkvæðahlutfall miðað við eignarhluta.  Lyktir urðu þær að 19 aðilar með 64,69% eignarhluta samþykktu tillöguna en 4 eigendur með 11,99% eignarhluta voru á móti.

Ný byggingarleyfisumsókn fyrir eignarhluta 0103 var síðan tekin fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 10. apríl 2001 og fylgdi henni fundargerð húsfundarins frá 9. apríl 2001 og bréf lögmanns kærenda, dags. 10. apríl s.á., þar sem tíunduð voru rök kærenda gegn útgáfu byggingarleyfisins og farið fram á að skipulags- og byggingarnefnd afgreiddi málið.  Byggingarfulltrúi samþykkti umbeðnar innréttingar.  Skipulags- og byggingarnefnd afgreiddi málið, að fengnum athugasemdum kærenda og byggingarleyfishafa, á fundi hinn 2. maí 2001 með svofelldri bókun: 

„Hinn 13. febrúar 2001 synjaði byggingarfulltrúi umsókn frá Ráði og rekstri ehf., um leyfi til innréttingar á snyrtistofu í rými 0103 í húsinu nr. 17-19 við Engjateig.  Þessi  synjun var byggð á því að samþykki meðeiganda vantaði, sbr. 4. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og gr. 12.2 í byggingarreglugerð nr. 441/1998. Þann 6. mars 2001 var lögð fram ný/breytt umsókn.  Með henni fylgdi m.a. afrit af fundargerð húsfundar frá 27. febrúar.  Í fundargerðinni kom ekki fram hreint samþykki meðeigenda.  Þessi umsókn var samþykkt með bókun um að fyrirhuguð breyting á séreignarhluta sætti ekki sérstakri takmörkun samkvæmt lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús.  Þessi samþykkt byggingarfulltrúa var kærð til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála sem felldi hana úr gildi þann 28. mars 2001 með þeim rökstuðningi að samþykki meðeigenda þyrfti að fylgja með umsókn og dygði einfaldur meirihluti þeirra til samþykktar.  Að öðru leiti vísast um málsatvik til úrskurðar úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála.  Ný umsókn var lögð fram á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa þann 10. apríl 2001.  Henni fylgdi meirihlutasamþ. húseigenda frá húsfundi 9. apríl eins og krafist var í úrskurði úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála.  Jafnframt fylgdi erindinu ósk frá minnihluta eigenda um að erindinu yrði skotið til afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar.  Byggingarfulltrúi samþykkti að veita byggingarleyfi á fundi sínum þann 10. apríl s.l., og kynnti þá niðurstöðu fyrir skipulags- og byggingarnefnd á fundi nefndarinnar þann 11. apríl, en nefndin frestaði afgreiðslu málsins.  Skipulags- og byggingarnefnd hefur kynnt sér gögn málsins og málsaðilum hefur verið gefinn kostur á að leggja fram viðbótargögn vegna þess, sem þeir hafa gert.  Auk þess hafa nokkrir nefndarmenn kynnt sér aðstæður á staðnum.  Með vísan til framlagðra gagna málsins er það mat skipulags- og byggingarnefndar að skilyrðum skipulags- og byggingarlaga og annarra laga hafi verið fullnægt með vísan til niðurstöðu úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála.  Þær upplýsingar sem borist hafa frá einstökum aðilum um breytta afstöðu frá húsfundi breyta ekki niðurstöðu húsfundar sem samþykkti fyrirliggjandi breytingar.  Það er því mat nefndarinnar að öllum skilyrðum til samþykktar málsins hafi verið fullnægt.  Ákvörðun byggingarfulltrúa frá 10. apríl s.l. um að veita byggingarleyfi fyrir umsóttum breytingum er því staðfest.”

Kærendur undu ekki þessari niðurstöðu og skutu henni til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur styðja kröfu sína um ógildingu hins kærða byggingaleyfis þeim rökum að leyfið samræmist ekki meintu samþykki húsfundar frá 9. apríl 2001, breytingin fari í bága við heimilaða notkun samkvæmt þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, húsfundurinn hafi ekki verið bær til þess að greiða atkvæði um innréttingu umrædds eignarhluta, ekki liggi fyrir lögmætt samþykki skv. 27. gr. fjöleignarhúsalaga og loks er skírskotað til þess að frá því að eignarhluti 0103 hafi verið tengdur inn á stofnlögn hússins í tilefni af umdeildum breytingum hafi vatnsrennsli til íbúðar eins kærenda minnkað.

Á húsfundinum hinn 9. apríl 2001 hafi verið kynnt tillaga um innréttingar, þar sem gert hafi verið ráð fyrir glerveggjum í stað gifsveggja við anddyri rýmis 0103, og hafi flest umboð lögmanns byggingarleyfishafa verið miðuð við þá útfærslu.  Hins vegar verði ekki séð af bókunum byggingarfulltrúa eða af uppdráttum er kærendur fengu í hendur að umdeilt byggingarleyfi sem samþykkt hafi verið hinn 10. apríl geri ráð fyrir slíkri tilhögun.

Rekstur snyrtistofu í umræddum eignarhluta feli í sér breytta nýtingu eignarhlutans frá því sem þinglýst eignaskiptayfirlýsing fasteignarinnar að Engjateigi 17-19 kveði á um. Breyting úr verslunar- í þjónusturými hafi áhrif á hagsmuni þeirra eignarhluta er liggi að sameignarganginum að baki eignarhluta 0103.  Leyfisskyldri þjónustustarfsemi eins og snyrtistofu fylgi ekki tilviljanakennd umferð viðskiptavina, eins og verslunarrekstri fylgi, heldur aðeins umferð þeirra sem eigi pantaðan tíma og þörf rekstraraðilans fyrir að nota og halda opnum dyrum inn á sameignarganginn minnki af þessum sökum.  Niðurhólfun rýmis, sem fylgi innréttingu snyrtistofu, leiði til þess að gegnumstreymi og gegnumsæi utan af götu inn á sameignarganginn sé ekki lengur fyrir hendi auk þess sem birta minnki á ganginum.  Umdeild breyting kippi því grundvellinum undan rekstri í eignarhlutum inn á ganginum sem eru fjær götunni og rýri verðgildi þeirra.  Í fyrri úrskurði úrskurðarnefndarinnar um sama kæruefni, þar sem byggingarleyfi fyrir umdeildum innréttingum hafi verið fellt úr gildi, hafi í niðurstöðu verið litið til þessara atriða þar sem bent sé á að ákvæði um nýtingu rýma á samþykktum teikningum og í þinglýstri heimild séu bindandi fyrir eigendur hússins, enda geti þessar heimildir verið meðal ákvarðandi þátta við kaup á eignarhlutum í húsinu.  Kærendur ætli að minnihluti úrskurðarnefndarinnar byggi niðurstöðu sína einvörðungu á þessum röksemdum en meirihlutinn byggi auk þess á nauðsyn samþykkis samkvæmt 27. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994.  Umdeilt byggingarleyfi sé ólögmætt þar sem það fari í bága við þinglýsta eignaskiptayfirlýsingu, en breyting hennar krefjist samþykkis allra húseigenda samkvæmt 1. mgr. 18. gr. fjöleignarhúsalaga.

Húsfundur sá sem greiddi atkvæði um umdeildar innréttingar hafi að mati kærenda ekki verið bær til þess að taka þá ákvörðun.  Í fundarboði hafi ekki verið tekið fram að greiða skyldi atkvæði um tillöguna, en sú breyting á dagskrá fundarins hafi verið tilkynnt daginn eftir fundarboðun.  Vísa kærendur jafnframt til þess að leigutaki eignarhluta 0103 hafi safnað fyrir fundinn umboðum eigenda eignarhluta á 2. hæð hússins sem engra hagsmuna áttu að gæta og höfðu ekki verið boðaðir á tvo fyrri húsfundi vegna málsins og þekktu líklega ekki málavexti eða aðstæður á fyrstu hæð þess.  Flest umræddra umboða séu dagsett sama dag og húsfundurinn hafi verið boðaður, þ.e. hinn 4. apríl 2001, eða áður en kærendur hafi átt þess kost að koma sjónarmiðum sínum á framfæri við þá er þekktu ekki málið.  Kærendur hafi farið fram á við stjórn húsfélagsins að húseigendum yrðu kynntar hugmyndir þeirra að lausn málsins en ekki liggi fyrir skilríki um að sú tillaga hafi verið komið til skila.  Skírskota kærendur og til þess að eftir fundinn hafi fjórir eigendur gefið út yfirlýsingu varðandi umboð sín og þrír af þeim afturkallað þau.  Beri þetta með sér að greindir aðilar hafi ekki verið nægjanlega upplýstir um málsatvik og ætla megi að þeir hafi hvorki veitt umboð sín né goldið umdeildri tillögu atkvæði, hefði kærendum gefist kostur á því að skýra sjónarmið sín.

Á því er einnig byggt að aðeins þeir sem hagsmuna eigi að gæta hafi atkvæðisrétt um umdeilda tillögu skv. 27. gr. fjöleignarhúsalaga.  Í 2. mgr. 27. gr. nefndra laga komi fram að þrátt fyrir 1. mgr. ákvæðisins geti eigandi ekki sett sig upp á móti breytingu ef sýnt sé að hún hafi ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans.  Af þessu leiði að eigendur sem engra hagsmuna eigi að gæta vegna innréttinga eignarhluta 0103 eigi ekki atkvæðisrétt um breytingarnar.  Þegar ákveða skuli hverjir eigi atkvæðisrétt í umdeildu tilviki verði að líta til eignaskiptayfirlýsingar hússins sem kveði á um að hlutdeild í sameignarganginum eigi eignarhlutar 0101-0111 og 0117 á 1. hæð og eignarhlutar 0001-0003 í kjallara.  Jafnframt verði að líta til þess hvaða hagsmuna eigendur eignarhluta að sameignarganginum eigi að gæta umfram aðra eigendur í húsinu.  Augljóst sé að eigendur íbúða á 2. hæð hússins og eignarhluta í kjallara eigi engra hagsmuna að gæta varðandi umdeildar innréttingar.  Kærendur telji að þetta eigi við um alla aðra en eigendur eignarhluta að sameignarganginum á 1. hæð.  Þeir sem hagsmuna eigi að gæta um umdeilda framkvæmd séu því aðeins eigendur eignarhluta 0102-0109.  Sú niðurstaða sé byggð á því að eignarhlutar 0101, 0110, 0111 og 0117 byggi ekki starfsemi sína á umferð þeirra sem eigi leið um göturýmin 0102 og 0103, þar sem þeir eignarhlutar liggi nálægt inngöngudyrum inn í sameign í miðju byggingarinnar.  Þótt svo yrði litið á að eignarhlutar 0110, 0111 og 0117 ættu atkvæðisrétt um umrædda framkvæmd megi ljóst vera að við fyrrgreinda atkvæðagreiðslu á húsfundinum hinn 9. apríl hafi ekki verið meirihluti fyrir umdeildri ákvörðun, hvorki samkvæmt fjölda eigenda né eignarhluta.

Jafnvel þótt talið yrði að atkvæði einfalds meirihluta allra eigenda nægðu til að samþykkja breytingar á rými 0103 sé ljóst, vegna ólögmætra umboða frá eigendum eignarhluta 0109, 0111 og 0211 og yfirlýsinga eigenda eignarhluta 0109, 0114, 0204 og 0210, að ekki hafi fengist samþykki einfalds meirihluta eigenda fyrir breytingunum.  Hlutdeild þessara eignarhluta nemi 16,19% og sé hún dregin frá þeim 64,69%, er samkvæmt fundargerð samþykktu tillöguna, hafi einungis 48,50% fallið tillögunni í vil.  Kærendur mótmæla sérstaklega þeirri ályktun skipulags- og byggingarnefndar við afgreiðslu málsins að breytt afstaða nokkurra eigenda eftir húsfundinn hafi ekki þýðingu um úrslit málsins.  Með tilliti til þess hvernig staðið var að kynningu málins fyrir húseigendum hljóti úrskurðarnefndin að leggja endanlega afstöðu húseigenda til grundvallar.  Í umræddum yfirlýsingum komi fram að hlutaðeigendur hafi ekki kynnt sér málið áður en þeir veittu umboð og telji sig ekki eiga hagsmuna að gæta um málefnið.

Loks benda kærendur á að líklegt sé, að við tengingu vatns- og frárennslislagna samkvæmt samþykktum teikningum byggingarfulltrúa frá 9. mars 2001 í tilefni af umdeildum framkvæmdum, hafi vatnsrennsli minnkað í íbúð eins kærenda sem er eignarhluti 0201.  Meðan ástæða þessa liggi ekki fyrir byggi kærendur á því að framkvæmdir samkvæmt umdeildu byggingarleyfi hafi leitt til tjóns fyrir eiganda umrædds eignarhluta.

Í viðbótargreinargerð til úrskurðarnefndarinnar, dags. 12. september 2001, er vakin athygli á að sett hafi verið upp gluggatjöld í séreignarrými 0103 fyrir neðri hluta glugga, er snúi að götuhlið húss.  Byrgi þau fyrir sýn og birtu inn á umræddan sameignargang gegnum þann litla hluta rýmisins sem ekki sé lokaður af með klefum.  Sé því komið á daginn það sem kærendur hafi haldið fram, að væntanlega sé ómögulegt að reka þar snyrtistofu þannig að birta og gegnumsæi sé fyrir hendi inn á sameignarganginn.  Þá hafi dyr úr rýminu inn á sameignarganginn að mestu verið lokaðar og virðist eingöngu hafa verið notaðar til að fá gegnumstreymi lofts um rýmið en ekki í þeim tilgangi að gera umferð fólks inn á ganginn mögulega.  Eigandi eignarhluta 0107 hafi nú hætt starfsemi og leigt eignarhlutann og starfsemi í eignarhluta 0106 hafi verið hætt og sé hann til sölu.   Ljóst sé af þessu að nefndir kærendur hafi orðið fyrir stórfelldu tjóni vegna breyttrar nýtingar eignarhluta 0103.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Borgaryfirvöld gera þá kröfu að veiting hins kærða byggingarleyfis standi óhögguð.

Í tilefni af þeirri málsástæðu kærenda að hið veitta byggingarleyfi hafi ekki verið í samræmi við meint samþykki húsfundar er tekið fram að samkvæmt gögnum málsins hafi verið boðað til húsfundar með formlegum hætti með fundarboði, dagsettu 4. apríl 2001.  Fundurinn hafi verið haldinn 9. apríl 2001 og hafi farið fram að mestu leyti í samræmi við boðaða dagskrá þar sem tilgreint hafi verið að fjallað skyldi um breytingar á skipulagi hins umþrætta eignarhluta merktum 0103.  Lögmaður kærenda hafi borið upp mótmæli gegn því að húsfundurinn væri bær til að greiða atkvæði um málið, en meirihluti fundarmanna hafnað því og talið fundinn lögmætan.  Umboð þeirra eigenda sem liggi frammi í gögnum málsins hafi ekki verið bundin við ákveðna útfærslu af breytingum.  Teikningar þær sem byggingarfulltrúi hafi samþykkt beri með sér að glerveggur komi í stað gifsveggja sem gert hefði verið ráð fyrir í fyrri tillögu við útidyr, auk þess sem eitt vinnuherbergi hafi verið fjarlægt og 8 mm öryggisgler sett í efri hluta vinnuherbergjanna og milliveggir úr gifsi þannig lækkaðir, í því skyni að auka gegnumflæði birtu og auðvelda aðgengi inn í sameign.  Það hafi verið álit byggingarfulltrúa auk meirihluta eigenda á húsfundi þann 9. apríl 2001 að þær breytingar fullnægðu kröfum um aðgengi og birtuflæði.

Ekki sé fallist á það með kærendum að ákvæði fyrirliggjandi eignaskiptayfirlýsingar um nýtingu rýma girði fyrir breytta notkun eignarhluta í fasteign. Eignaskiptayfirlýsing sé í eðli sínu skráning á núverandi ástandi í fasteigninni og geti því aldrei komið í veg fyrir breytingar að uppfylltum skilyrðum.  Í áliti kærunefndar fjöleignarhúsamála nr. 5/2002 sé komist að þeirri niðurstöðu að eignaskiptayfirlýsing feli aðeins í sér lýsingu á notkun eignar þegar hún sé gerð, en geti ekki talist þinglýst takmörkun á nýtingarmöguleikum eignarhlutans.  Reykjavíkurborg taki undir þessa niðurstöðu kærunefndarinnar og mótmæli því að í slíkri skráningu geti falist takmörkun á notkun húsnæðisins, sbr. ákvæði laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, einkum 16., 17. og 18. gr., sem fjalli um eignaskiptayfirlýsingar og ákvæði reglugerðar um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignarhúsum nr. 910/2000, einkum 1. gr. og 8. gr.  Í öllum framantöldum greinum komi skýrt fram að eignaskiptayfirlýsing sé að mestu lýsing á ástandi húss við gerð hennar.  Ekki verði ráðið af greindum ákvæðum að breyta þyrfti eignarskiptayfirlýsingu í hvert sinn sem breytt væri um notkun séreignarhluta húss en það væri bæði þungt og mjög dýrt í framkvæmd.  Hvergi komi fram að notkun sú sem sýnd sé á uppdráttum eignaskiptayfirlýsingar sé kvaðabundin með þeim hætti að óheimilt sé að breyta henni en hlutverk og tilgang eignaskiptayfirlýsingar verði og að skýra með hliðsjón af öðrum ákvæðum laga um fjöleignarhús, s.s. 26. og 27. gr.  Óeðlilegt sé að halda því fram að ákvæði laga um breytingar á eignaskiptayfirlýsingu geti komið í veg fyrir að eigendur breyti nýtingu á fasteignum sínum.  Ef svo væri hefðu málsmeðferðarreglur fjöleignarhúsalaga um húsfundi og atkvæðisbærni þeirra engan tilgang.  Löglega boðaður húsfundur geti, í samræmi við ákvæði laga um fjöleignarhús, samþykkt breytta nýtingu.  Á það er bent að í fyrri úrskurði meirihluta úrskurðarnefndarinnar í máli varðandi Engjateig 17-19 sé komist að þeirri niðurstöðu að einfaldur meirihluti eigenda dygði til þess að samþykkja frávik frá skilgreindri notkun úr verslunarrými í þjónustu- /verslunarrými en umræddar breytingar samræmist skilgreindri landnotkun svæðisins.  Kærendum mátti vera ljóst að sá möguleiki væri fyrir hendi að aðrar tegundir verslana yrðu opnaðar í húsnæðinu.  Hefði kærendum verið í lófa lagið að sjá til þess að þinglýst yrði kvöðum á eignina þess efnis að aðeins mætti reka í húsinu ákveðnar tegundir verslana og/eða þjónustu sem félli undir listastarfsemi.  Það gerðu kærendur ekki og hafi þeir því ekki ríkari rétt en almennt gerist í húsum með blandaða notkun og gildi því hin almennu ákvæði laga um fjöleignarhús, sem girði ekki fyrir þá notkun sem samþykkt var og hafi verið í húsinu til margra ára.

Skilyrði 1. mgr. 18. gr. laga um fjöleignarhús, um samþykki allra eigenda fyrir breytingum á eignaskiptayfirlýsingu, eigi ekki við í máli þessu.  Úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála hafi nú þegar úrskurðað að leita hefði átt samþykkis einfalds meirihluta eigenda í húsinu samkvæmt 3. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús, í samræmi við C-lið 1. mgr. 41. gr. laganna.  Misskilnings gæti hjá kærendum um að ákvæði nefndra laga varðandi eignayfirfærslu eða breytingar á hlutfallstölum eigi við hér.  Svo sé augljóslega ekki, m.a. með vísan til rökstuðnings í fyrrnefndum úrskurði úrskurðarnefndarinnar.  Auk þessa sé bent á 16. gr. fjöleignarhúsalaga þar sem fram komi, að ef um sé að ræða breytingu á skráningu og/eða lýsingu á húsi í samræmi við gildandi hlutfallstölur, sé það á ábyrgð stjórnar húsfélagsins að annast um breytta skráningu.  Sérstakt samþykki eigenda þurfi ekki að liggja fyrir vegna slíkra breytinga né heldur þurfi að boða til húsfundar um málið.  Það liggi ljóst fyrir að í húsinu að Engjateigi 17-19 séu fleiri en sex eignarhlutar og að samþykki einfalds meirihluta eigenda hafi legið fyrir vegna umdeildra breytinga.

Kærendur haldi því jafnframt fram að húsfundurinn þann 9. apríl 2001 hafi ekki verið bær til að greiða atkvæði um breytta notkun eignarhluta 0103.  Þessari málsástæðu sé hafnað með vísan til framlagðrar fundagerðar.  Boðað hafi verið til fundarins á lögmætan hátt, dagskrá hafi að öllu leyti verið í samræmi við ákvæði laga um fjöleignarhús og hafi tilskilinn fjöldi eigenda eða umboðsmanna þeirra verið á fundinum til þess að ákvarðanir hans væru fyllilega lögmætar.  Bent sé á að kærendur og lögmaður þeirra hafi verið staddir á fundinum og sjáist bersýnilega af fundargerðinni að sjónarmið þeirra hafi komist að og því öllum fundarmönnum kunnugt um skoðanir þeirra á fundarefninu og tillögur þeirra um aðrar lausnir.  Ekki þyki ástæða til að fjalla sérstaklega um afturkallanir og breytta afstöðu ákveðinna eigenda, en þær hafi ekkert gildi þar sem fyrir lágu gild umboð á fundinum. Þeir eigendur sem skipt hafi um skoðun eftir að atkvæðagreiðslu á húsfundi lauk verði að hlíta ákvæðum laga um fjöleignarhús varðandi endurupptöku mála sinna.  Það væri að æra óstöðugan ef eigendur gætu gengið til atkvæða á húsfundi og skipt síðan um skoðun án frekari málalenginga.  Slíkt sé ekki í samræmi við lög og gengi í berhögg við tilgang og eðli ákvæða áðurnefndra laga um atkvæðagreiðslur á löglega boðuðum húsfundum.

Skírskotað er til þess að í áðurnefndum úrskurði úrskurðarnefndarinnar hafi því verið hafnað að ákvæði 4. mgr. 27. gr. laga nr. 73/1997 eigi við í málinu.  Þyki því ekki ástæða til að fjalla sérstaklega um þessa málsástæðu kærenda að nýju, að öðru leyti en að hafna því að málsatvik samkvæmt Hrd. 1997:2918 eigi við í þessu máli.  Um sé að ræða undantekningareglu sem beri að skýra þröngt.  Einnig megi vísa til álits kærunefndar fjöleignarhúsamála í málinu nr. 5/2002, sem varði húseign að Laugavegi nr. 5, en þar sé ítarlega fjallað um 26. og 27. gr. fjöleignarhúsalaga á sama hátt og í fyrri úrskurði úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála varðandi Engjateig 17-19.

Loks hafnar Reykjavíkurborg því að þau tæknilegu atriði sem tíunduð séu í kæru komi til skoðunar hjá nefndinni, sérstaklega í ljósi þess að þau séu ekki þess eðlis þó kærendum hefði tekist að sanna þau, að valdið gæti ógildingu umdeilds byggingarleyfis.

Í ljósi framangreinds liggi fyrir að umþrætt byggingarleyfi sé að öllu leyti í samræmi við ákvæði gildandi skipulags auk þess sem samþykki einfalds meirihluta eigenda hafi legið fyrir samkvæmt fundargerð frá löglega boðuðum húsfundi þegar leyfið hafi verið veitt í samræmi við fyrri úrskurð úrskurðarnefndarinnar og sé því engin ástæða til að hrófla við hinu kærða byggingarleyfi.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Sjónarmið byggingarleyfishafa í máli þessu þykja nægjanlega rakin í bréfi lögmanns hans til byggingarfulltrúa, dags. 23. apríl 2001, og með hliðsjón af 13. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 þótti úrskurðarnefndinni ekki af þeim sökum ástæða til að kalla eftir frekari andmælum hans.

Byggingarleyfishafi vísar í fyrsta lagi til þess að í úrskurði úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála frá 28. mars 2001 sé skýrlega komist að þeirri niðurstöðu að leita hefði átt samþykkis einfalds meirihluta eigenda fyrir umdeildum breytingum skv. 3. mgr. 27. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, en úrskurðarnefndin hafi fellt úr gildi fyrra byggingarleyfi þar sem slíks samþykkis hafi ekki verið aflað.  Við veitingu byggingarleyfis hinn 10. apríl 2001 hafi verið bætt úr þeim annmarka.

Þeirri málsástæðu, að atkvæðagreiðsla á húsfundinum sem haldinn var hinn 9. apríl 2001 hafi verið ólögmæt, sé hafnað.  Það sé ekki á valdsviði byggingaryfirvalda að taka afstöðu til lögmætis húsfundar og til gildis greiddra atkvæða á slíkum fundi.  Sérstaklega sé á það bent að í tengslum við boðun húsfundarins hafi verið dreift ítarlegri dagskrá til allra þeirra er málið varðaði innan þeirra fresta sem áskildir séu í 2. mgr. 60. gr. fjöleignarhúsalaga, með sama hætti og upphaflegt fundarboð þar sem kveðið hafi verið á um að fyrirliggjandi tillaga yrði borin undir atkvæði.  Hafi húsfundurinn því verið bær að afgreiða tillöguna.

Fyrir húsfundinn hafi byggingarleyfishafi aflað umboða nokkurra sameigenda til atkvæðagreiðslu um fyrirliggjandi byggingarleyfisumsókn.  Í 2. mgr. 56. gr. fjöleignarhúsalaga sé sérstaklega tiltekið að sérhver félagsmaður húsfélagsins geti veitt öðrum umboð til þess að mæta á fundi og greiða atkvæði.  Öflun þessara umboða sem veitt hafi verið í samræmi við téð lagaákvæði raski ekki gildi umræddrar atkvæðagreiðslu.  Aðgerðir kærenda eftir húsfundinn sem falist hafi í því að dreifa gögnum til sameigenda með ósk um að veitt umboð yrðu afturkölluð hafi enga þýðingu við afgreiðslu hinnar umdeildu byggingarleyfisumsóknar en þessar aðgerðir hafi ekki verið í tengslum við húsfund í húsfélaginu.

Þá verði ekki fallist á þá túlkun kærenda að samþykki einfalds meirihluta eigenda fjöleignarhússins að Engjateigi 17-19 nægi ekki til þess að heimilt sé að veita umdeilt byggingarleyfi.  Meginreglan um ákvarðanatöku er varði sameign komi fram í 1. mgr. 39. gr. fjöleignarhúsalaga.  Samkvæmt því ákvæði eigi allir hlutaðeigandi eigendur óskoraðan rétt til að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina.  Þessi réttur eigi m.a. við um fyrirkomulag, skipulag, breytingar og hagnýtingu bæði sameignar og séreignar, sbr. 2. mgr. 39. gr. umræddra laga, og samkvæmt 4. mgr. ákvæðisins skuli taka sameiginlegar ákvarðanir á húsfundi.  Húsfélög séu í öllum fjöleignarhúsum skv. 1. mgr. 56. gr. laganna og allir eigendur fjöleignarhúss eigi aðild að húsfélaginu, sbr. 2. mgr. ákvæðisins, og eigi eigendur og umboðsmenn þeirra atkvæðisrétt á húsfundi skv. 1. og 2. mgr. 58. gr. laganna.  Ljóst sé því að allir þeir eignarhlutar sem atkvæði hafi verið greidd fyrir á húsfundinum hinn 9. apríl 2001 hafi átt atkvæðisrétt og umdeild tillaga samþykkt af einföldum meirihluta eigenda.

Fyrir liggi niðurstaða úrskurðarnefndarinnar um að í umdeildu tilviki hafi 3. mgr. 27. gr. fjöleignarhúsalaga átt við en ekki 4. mgr. ákvæðisins.  Álit kærenda á því að þeir einir eigi atkvæðisrétt um málið sem séu innst á bak við séreignarhluta 0103 eigi því ekki við rök að styðjast.  Engin rök séu til þess að takmarka með þeim hætti réttindi sem sameigendum fjöleignarhúsa séu tryggð til þátttöku í ákvörðunum er varði fjöleignarhúsið.

Byggingarleyfishafi áréttar þá túlkun að aðeins atkvæði greidd á umræddum húsfundi komi til skoðunar við mat á vægi atkvæða, en samkvæmt því hafi 79% greiddra atkvæða miðað við eignarhlutfall samþykkt breytingarnar á séreignarhluta 0103 og 84% atkvæða miðað við fjölda eignarhluta.

Loks bendir byggingarleyfishafi á að komið hafi verið verulega til móts við kærendur um tilhögun innréttinga séreignarhluta 0103.  Aðgengi hafi m.a. verið bætt um eignarhlutann, inn á sameignargang og birtuflæði aukið.  Tillaga kærenda um að loka framdyrum séreignarrýmisins hafi komið á óvart og stangist á við þá kröfu kærenda að tryggja umferð fólks um eignarhlutann auk þess sem breytingin hefði aukið kostnað byggingarleyfishafa við innréttingarnar sem hafi verið orðinn ærinn fyrir vegna tafa og breytinga á framkvæmdum.

Vettvangsskoðun: Úrskurðarnefndin hefur óformlega kynnt sér staðhætti að Engjateigi 17-19 við undirbúning úrskurðar þessa.

Niðurstaða:  Framkvæmdir þær sem eru tilefni kærumáls þessa hafa áður komið til kasta úrskurðarnefndarinnar er felldi úr gildi byggingarleyfi fyrir innréttingu séreignarhluta 0103 í húsinu að Engjateigi 17-19 hinn 28. mars 2001.  Byggingarleyfi það sem nú er til umfjöllunar felur í sér sömu heimildir til framkvæmda og nýtingar rýmisins og hið fyrra, að öðru leyti en því að anddyri við útidyr séreignarrýmisins verður með veggjum úr gleri í stað gifsveggja.  Ákvörðun um ógildingu hins fyrra byggingarleyfis var byggð á þeirri niðurstöðu úrskurðarnefndarinnar að framkvæmdirnar væru þess eðlis að þær væru háðar samþykki einfalds meirihluta sameigenda skv. 3. mgr. 27. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994.  Byggja kærendur ógildingakröfu sína á því að lögmætt samþykki meðeigenda samkvæmt fjöleignarhúsalögum fyrir heimiluðum framkvæmdum liggi ekki fyrir og þær raski hagsmunum kærenda óhæfilega.

Hið kærða byggingarleyfi felur annars vegar í sér heimild til tiltekinna innréttinga í umræddum séreignarhluta, er draga úr birtuflæði frá framhlið húss inn á sameignargang og gagnsæi frá því sem áður hafði verið, og hins vegar breytingu á nýtingu rýmisins úr verslun í snyrtistofu.  Umrædd breyting á nýtingu húsnæðisins samræmist landnotkun svæðisins svo sem það er skýrt í skipulagi en á aðaluppdráttum hússins og í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu þess er gert ráð fyrir að greindur séreignarhluti sé ætlaður undir verslunarrekstur.

Með því að breyta gifsveggjum, er mynda anddyri við inngang í séreignarrýmið frá götuhlið hússins, í gagnsæja veggi hefur verið dregið úr þeim áhrifum sem breytingar á innréttingum rýmisins hafa á birtuflæði og gagnsæi frá því sem verið hefði samkvæmt fyrra byggingarleyfi.  Verður ekki séð að hin umdeilda innrétting hafi nú áhrif á birtuflæði inn á sameignargang hússins eða gagnsæi umfram innréttingar annarra séreignarýma við ganginn, en ekki eru fyrir hendi kvaðir gagnvart eigendum hússins um tiltekna tilhögun innréttinga í séreignarýmum þess.  Verður ekki talið að áhrif umræddra innréttinga séreignarrýmisins séu nú slík á sameignarganginn að þær séu háðar samþykki annarra eigenda hússins, enda verður að líta svo á að öndverð niðurstaða skerði óhæfilega nýtingarrétt einstakra eigenda séreignarrýma, sem þeim er tryggður í 1. mgr. 26. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. 

Hins vegar felur hið umdeilda byggingarleyfi í sér breytingu á notkun séreignarrýmisins frá því sem upphaflega var gert ráð fyrir á aðaluppdráttum hússins og í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu þess, dags. 20. desember 1992.  Er um að ræða breytingu á nýtingu rýmisins úr verslun í snyrtistofu, sem fellur undir þjónustustarfsemi.  Sú breyting er ekki til þess fallin að raska verulega hagsmunum kærenda enda um áþekka atvinnustarfsemi að ræða, og eru dæmi um báðar þessar tegundir atvinnustarfsemi í húsinu að Engjateigi 17-19.  Ekki verður fallist á að þýðingu hafi í þessu sambandi þótt mögulegar breytingar verði á viðskiptahóp rekstraraðila séreignarrýmisins við breytinguna enda verða kærendur ekki taldir eiga lögvarinna hagsmuna að gæta í því efni.

Um breytingar á hagnýtingu séreignarhluta í fjöleignarhúsum er fjallað í 27. gr. fjöleignarhúsalaga.  Í 1. mgr. ákvæðisins er krafist samþykkis allra eigenda húss ef breyting hefur í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum.  Þó geta þeir sem ekki verða fyrir röskun á lögmætum hagsmunum sínum ekki staðið gegn slíkri breytingu, sbr. 2. mgr. 27. gr.  Verður að ætla að þessi fyrirvari 2. mgr. 27. gr. hafi þann tilgang að koma í veg fyrir að þeir sem engra hagsmuna eigi að gæta geti hindrað breytingu á nýtingu séreignarhluta þótt veruleg sé en ákvæðið feli ekki í sér, svo sem kærendur halda fram, að einungis þeir sem hagsmuna eigi að gæta eigi atkvæðisrétt um breytinguna.  Ef breytt hagnýting séreignar telst ekki veruleg er nægilegt að einfaldur meirihluti eigenda miðað við fjölda og eignarhluta samþykki hana skv. 3. mgr. 27. gr.  Með vísan til þess sem rakið hefur verið telur úrskurðarnefndin breytta hagnýtingu samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi ekki verulega eða til þess fallna að hafa veruleg óþægindi eða truflun í för með sér fyrir kærendur.  Verða því ekki gerðar ríkari kröfur um samþykki fyrir hinni breyttu notkun margnefnds séreignarrýmis en tilskilið er í 3. mgr. 27. gr. fjöleignarhúsalaganna og eru ekki efni til að fallast á að kærendur hafi synjunarvald um breytta notkun rýmisins á grundvelli 4. mgr. 27. gr. nefndra laga, eins og atvikum er háttað í máli þessu. 

Í 1. mgr. 18. gr. fjöleignarhúsalaga er gert ráð fyrir að allir eigendur skuli eiga þess kost að vera með í ráðum um breytingar á eignaskiptayfirlýsingu og í 39. gr. laganna er sett fram sú meginregla að allir hlutaðeigandi eigendur eigi rétt til þátttöku í ákvörðunum er m.a. snerta nýtingu séreignar.  Með hliðsjón af þessum lagaákvæðum verður að telja að allir eigendur fjöleignarhúss eigi rétt til að greiða atkvæði um breytta notkun séreignarrýmis skv. 27. gr. laganna, að teknu tilliti til 2. og 4. mgr. ákvæðisins ef því er að skipta.

Fundargerð húsfundar húsfélagsins að Engjateigi 17-19, sem haldinn var hinn 9. apríl 2001, ber með sér að á fundinum hafi verið gengið til atkvæða um tillögu um innréttingu séreignarhluta 0103 í samræmi við fyrri byggingarleyfisumsókn með þeirri breytingu á veggjum anddyris sem fyrr var lýst.  Í gögnum málsins liggur fyrir byggingarnefndarteikning sem samþykkt hefur verið af byggingarfulltrúa hinn 10. apríl 2001 og varðar umdeildar framkvæmdir.  Á þeirri teikningu er skráð breyting, dagsett sama dag, um að glerveggir verði við anddyri með skírskotun til fyrrgreindrar fundargerðar húsfundarins frá 9. apríl og er innrétting eignarhlutans nú í samræmi við það.  Verður því ekki fallist á að misræmi sé milli tillögu þeirrar sem til umfjöllunar var á nefndum húsfundi og byggingarleyfisins frá 10. apríl 2001.

Fundurinn var boðaður með löglegum fyrirvara og ekki liggur annað fyrir en að dagskrá fundarins hafi borist félagsmönnum húsfélagsins í tæka tíð þar sem fram kom að tillaga að breytingum á skipulagi eignarhluta 0103 yrði til umfjöllunar og atkvæðagreiðslu á fundinum.  Í bréfi lögmanns kærenda, dags. 6. apríl 2001, til stjórnar húsfélagsins kemur fram að kærendum barst dagskrá fundarins hinn 5. apríl 2001 eða innan þess frests sem áskilinn er í 2. mgr. 60. gr. fjöleignarhúsalaga, og ekki hafa komið fram athugasemdir annarra eigenda fasteignarinnar við fundarboðunina. 

Samkvæmt nefndri fundargerð húsfundar húsfélagsins að Engjateigi 17-19 voru mættir á fundinum eða fyrirliggjandi umboð fyrir eigendur er fóru með 77,68% atkvæða miðað við eignarhlutfall.  Þar kemur og fram að allir hafi greitt atkvæði um fyrirliggjandi tillögu um breytingar á séreignarhluta 0103 og hafi lögmaður byggingarleyfishafa f.h. sinna umbjóðenda greitt tillögunni atkvæði ásamt eiganda eignarhluta 0103 og eiganda fjögurra eignarhluta sem staddur var á fundinum, en hann hafði gefið lögmanni byggingarleyfishafa umboð sitt en lögmaður kærenda hafi greitt atkvæði á móti tillögunni f.h. sinna fjögurra umbjóðenda.  Var tillagan talin samþykkt með 19 atkvæðum með 64,69% eignarhlutfall að baki sér en 4 atkvæði hafi verið á móti með 11,99% eignarhlutfall.  Gætir því misræmis milli samtölu greiddra atkvæða og atkvæða á fundinum miðað við eignarhlutfall er nemur einu prósenti. 

Í nefndri fundargerð kemur fram að lögmaður byggingarleyfishafa hafi verið með umboð fyrir eignarhluta 0211, 0108, 0210, 0208, 0202, 0203, 0205, 0003, 0112, 0113, 0115, 0116, 0117, 0204, 0102, 0111, 0001, 0109 og 0114 eða samtals 19 en lögmaður kærenda hafi verið með umboð fyrir fjóra eignarhluta, 0104, 0106, 0107 og 0201. Auk þeirra atkvæða sem umboð voru fyrir kemur fram í fundargerðinni að eigandi eignarhluta 0103 hafi greitt atkvæði með tillögunni.  Verður því ekki annað ráðið en að greidd atkvæði hafi verið 24 með 78,85% eignarhlutfall að baki sér samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu hússins.  Voru því 4 atkvæði greidd gegn umræddri tillögu með 11,99% eignarhlutfall en 20 atkvæði með 66,86% eignarhlutfall samþykktu hana. 

Samkvæmt 3. tl. C liðs 41. gr. fjöleignarhúsalaga þarf samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við fjölda og eignarhlutfall fyrir breytingu á séreign samkvæmt 3. mgr. 27. gr. laganna en ekki er gerð krafa um tiltekna fundarsókn til ákvarðanatöku sbr. 1. mgr. 42. gr. laganna.  Telst tillaga um breytingu á hagnýtingu séreignar skv. 3. mgr. 27. gr. því samþykkt með einföldum meirihluta greiddra atkvæða á húsfundi miðað við fjölda og eignarhlutfall.  Hlaut hin umdeilda tillaga samþykki 20/24 eða 83,33% greiddra atkvæða miðað við fjölda og 66,86/78,85 eða 84,79% greiddra atkvæða miðað við eignarhlutfall.  Kærendur hafa dregið í efa gildi umboða fyrir eignarhluta 0109, 0111 og 0211, sem samþykktu umdeilda tillögu, með þeim rökum að umboðin hafi ekki stafað frá þinglýstum eigendum eignarhlutanna.  Atkvæði þessi höfðu 3/24 eða 12,5% vægi á fundinum miðað við fjölda atkvæða og 10,92/78,85 eða 13,85% vægi miðað við eignarhlutfall.  Ljóst er að þessi atkvæði geta ekki breytt niðurstöðu atkvæðagreiðslunnar þótt ógild væru talin og ekki verður fallist á að afturköllun gildra umboða á fundinum að ákvarðanatöku lokinni hrófli við niðurstöðu atkvæðagreiðslunnar.

Ekki verður fallist á þá málsástæðu kærenda að minnkun vatnsrennslis í eignarhluta eins kærenda geti valdið ógildingu hins kærða byggingarleyfis.  Ef í ljós verður leitt að heimilaðar framkvæmdir hafi leitt til þessa annmarka er um tæknilegt atriði að ræða sem bætt verður úr með öðrum og vægari hætti en ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.

Að öllu þessu virtu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að breytt notkun séreignarhluta 0103 í húsinu að Engjateigi 17-19 hafi hlotið tilskilið samþykki eigenda hússins á húsfundi hinn 9. apríl 2001 í samræmi við ákvæði fjöleignarhúsalaga og hafi því skilyrði 4. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 ekki staðið í vegi fyrir veitingu hins kærða byggingarleyfis.  Þá liggja ekki fyrir aðrir annmarkar á hinni kærðu ákvörðun sem leitt gætu til ógildingar hennar.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. apríl 2001, að veita leyfi til að innrétta snyrtistofu í eignarhluta 0103 í húsinu nr. 17-19 við Engjateig, er hafnað.

_______________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                          Ingibjörg Ingvadóttir