Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

59/2001 Stigahlíð

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 29. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 59/2001, kæra tveggja íbúa við Stigahlíð í Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 6. nóvember 2001 um að veita byggingarleyfi er fól m.a. í sér heimild til að reka atvinnustarfsemi í  einbýlishúsinu að Stigahlíð 93.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 15. desember 2001, sem barst nefndinni sama dag, kærir Dögg Pálsdóttir hrl., f. h. G Stigahlíð 87 og S, Stigahlíð 89, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 6. nóvember 2001 að veita byggingarleyfi fyrir breytingum á fasteigninni að Stigahlíð 93, að því er varðar heimild fyrir atvinnustarfsemi í húsinu.  Borgarstjórn staðfesti afgreiðslu byggingarfulltrúa hinn 15. nóvember 2001.  Kærendur gera þá kröfu að hið kærða byggingarleyfi verði fellt úr gildi að því er varðar heimild fyrir breyttri notkun hússins.

Málavextir:  Fasteignin að Stigahlíð 93 í Reykjavík er einbýlishús sem stendur við botngötu þar sem eingöngu eru fyrir einbýlishúsabyggð.  Í gildi er deiliskipulagsuppdráttur fyrir svæðið frá árinu 1961 er ber yfirskriftina „Skipulag sunnan Hamrahlíðar, einbýlishúsahverfi.“  Uppdrátturinn sýnir legu gatna á skipulagsreitnum, lóðir og byggingarreiti, en honum fylgir ekki greinargerð.

Með bréfi, dags. 11. júlí 2001, tilkynnti byggingarleyfishafi nágrönnum sínum um framkvæmdir við fasteignina að Stigahlíð 93 og upplýsti m.a. um fyrirhugaða breytingu á notkun hússins.  Var það upplýst að fyrirhugað væri að reka þar teiknistofu auk þess sem fasteignin yrði nýtt til íbúðar.

Hinn 12. júlí 2001 barst embætti byggingarfulltrúans í Reykjavík símbréf frá lögmanni kærenda þar sem m.a. var farið fram á stöðvun framkvæmda við breytingar á húsinu nr. 93 við Stigahlíð.  Voru gerðar athugasemdir við breytingar á lóð hússins er fólust í gerð bílastæða og fyrirhugaða nýtingu þess til atvinnustarfsemi.  Byggingarfulltrúi tilkynnti ákvörðun sína um stöðvun framkvæmda við fasteignina með bréfi, dags. 17. júlí 2001, og var sú ákvörðun byggð á 1. mgr. 56. gr. laga nr. 73/1997, þar sem ekki hafði verið sótt um byggingarleyfi fyrir framkvæmdunum.

Sótt var um byggingarleyfi fyrir breytingum á fasteigninni hinn 19. júlí 2001 er fólu í sér lítils háttar stækkun og útlitsbreytingar á húsi og framkvæmdum á lóð ásamt fjölgun bílastæða í þrjú.  Var umsóknin tekin fyrir á embættisafgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 24. júlí s.á. en afgreiðslu frestað og erindinu vísað til umsagnar Borgarskipulags vegna fyrirhugaðrar atvinnustarfsemi.  Í umsögn lögfræðings Borgarskipulags um málið, dags. 30. ágúst 2001, komu fram efasemdir um að umsótt breyting á notkun hússins að Stigahlíð 93 væri í samræmi við ákvæði skipulagsreglugerðar og aðalskipulags um landnotkun á íbúðarsvæðum.  Á afgreiðslufundi skipulagsstjóra hinn 31. ágúst 2001 var tekið undir skoðun þá er fram kom í greindri umsögn.

Byggingarleyfisumsóknin var tekin fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 3. október 2001 og var svofelld bókun gerð af hálfu meirihluta nefndarinnar:

„Skipulags- og byggingarnefnd Reykjavíkur gerir ekki athugasemd við að veitt verði byggingarleyfi fyrir áður gerðum breytingum á húsinu sem samræmast skipulagsskilmálum. Óheimilt er að gera fleiri en tvö bílastæði á lóðinni. Húseigandi skal, áður en byggingarleyfi verður veitt skila inn uppdráttum þar sem hann afmarkar lóðina við götu með svipuðum hætti og gert hefur verið annars staðar í hverfinu.

Hvað varðar atvinnustarfsemi í húsinu er vitnað til bls. 27 í greinargerð Aðalskipulags Reykjavíkur en þar stendur: „Á íbúðasvæðum er fyrst og fremst gert ráð fyrir íbúðarhúsnæði*. Þar mega þó einnig vera stakar hverfisverslanir, vinnustofur, gistiheimili, sendiráð og önnur umfangslítil starfsemi, enda valdi hún nágrönnum ekki ónæði vegna ólyktar, hávaða, óþrifnaðar eða óeðlilega mikillar umferðar. Þjónustulóðir og opin svæði sem eru 1500m² eða minni fá ljósgráan lit íbúðasvæða.“

„*Einbýlishús, fjölbýlishús, stakar íbúðir, íbúðir aldraðra, dvalarheimili fyrir aldraða, íbúðir stúdenta, sambýli fatlaðra, heimili fyrir börn og unglinga og annað útirými.“

Skipulags- og byggingarnefnd telur að umrædda auglýsingastofu beri að skilgreina sem vinnustofu sem kalli ekki til sín óeðlilega mikla umferð og samþykkir starfsemi hennar í húsinu.

Nefndin gerir ekki athugasemd við að veitt verði byggingarleyfi þegar teikningar hafa verið lagfærðar í samræmi við athugasemdir á umsóknareyðublaði og tillögu Reykjavíkurlista.

Málinu vísað til afgreiðslu byggingarfulltrúa.“

Minnihluti nefndarinnar bókaði eftirfarandi um afstöðu sína til málsins:
        
„Með samþykkt sinni er meirihluti skipulags- og byggingarnefndar að heimila rekstur fyrirtækis/fyrirtækja í íbúðarhúsi sem stendur við þrönga húsagötu. Gert er ráð fyrir að 5 manns starfi þar og starfsemin mun því augljóslega valda töluverðri viðbótarumferð. Bílastæðamál eru óleyst. Afar hæpið verður að telja að umrædd starfsemi samrýmist þeim skipulagsskilmálum, sem um hverfið gilda. Við greiðum því atkvæði gegn þessari tillögu.“

Borgarstjórn staðfesti afgreiðslu meirihluta skipulags- og byggingarnefndar á fundi sínum hinn 18. október 2001.  Byggingarleyfisumsóknin, þar sem gert var ráð fyrir tveimur bílastæðum á lóð í stað þriggja í fyrri umsókn, var síðan samþykkt á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 6. nóvember 2001.  Sú afgreiðsla var lögð fram á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 7. nóvember s.á. og staðfest í borgarstjórn hinn 15. nóvember 2001.  Skutu kærendur þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og  að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur byggja ógildingarkröfu sína á því að málsmeðferð hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið ábótavant.  Kærendum hafi ekki verið gefinn kostur á því að koma að athugasemdum sínum áður en byggingaryfirvöld hafi tekið hina umdeildu ákvörðun.  Umsögn Borgarskipulags í málinu hafi ekki verið kynnt kærendum og hafi þeim ekki verið um hana kunnugt fyrr en þeim hafi verið tilkynnt um afgreiðslu byggingarleyfisins með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 8. nóvember 2001.  Í ljósi þess, að kærendur hefðu kært umdeildar framkvæmdir að Stigahlíð 93 til byggingarfulltrúa hinn 12. júlí 2001, verði að telja þessa málsmeðferð fela í sér brot á andmælarétti kærenda sem þeim sé tryggður í stjórnsýslulögum.

Í bréfi eigenda fasteignarinnar að Stigahlíð 93 til nágranna frá 11. júlí 2001 komi fram að fyrirhugað sé að nýta húsið til íbúðar auk atvinnurekstrar.  Hálfu ári eftir að byggingarleyfishafi hafi keypt umrædda fasteign, hafi enginn búið í húsinu eða verið skráður þar til heimilis, en húsið eingöngu nýtt undir atvinnustarfsemi og rekstraraðilinn einn skráður eigandi þess.  Ekki verði séð að byggingaryfirvöld hafi gengið úr skugga um hverjar væru raunverulegar fyrirætlanir um nýtingu hússins og megi ætla að afstaða byggingaryfirvalda til umræddrar byggingarleyfisumsóknar hefði orðið önnur ef fyrir hefði legið að húsið yrði eingöngu nýtt undir atvinnurekstur svo sem af öllum málsatvikum megi ráða.

Þá telja kærendur hina kærðu ákvörðun efnislega ranga og andstæða aðalskipulagi og skipulagsreglugerð.  Fram komi í fyrirliggjandi umsögn lögfræðings Borgarskipulags að í aðalskipulagi sé fyrst og fremst gert ráð fyrir íbúðarhúsnæði á íbúðarsvæðum.  Þar megi þó einnig vera stakar hverfisverslanir, vinnustofur, gistiheimili, sendiráð og önnur umfangslítil starfsemi sem valdi ekki nágrönnum ónæði vegna ólyktar, hávaða, óþrifnaðar eða óeðlilega mikillar umferðar.  Grein 4.2.1 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 geri sömu kröfur til atvinnu- og þjónustustarfsemi í íbúðarbyggð sem einkum sé ætluð til að sinna þörfum íbúa hverfisins.  Þá segi í grein 4.2.2 að atvinnustarfsemi í íbúðarbyggð skuli valinn staður þannig að hvorki valdi hættu né óþægindum vegna umferðar eða annars ónæðis.

Bent sé á að húsið að Stigahlíð 93 standi innarlega í mjórri húsagötu efst við Stigahlíðina þar sem engin bílastæði séu við götu heldur aðeins inni á lóðum húsa og í götunni búi fjölskyldur með börn.  Umferð um götuna hafi hingað til einungis stafað frá íbúum hennar og gestkomandi.  Fyrir liggi að við umdeildan rekstur auglýsingastofu í húsinu að Stigahlíð 93 muni starfa a.m.k. fimm starfsmenn og sé sú starfsemi ekki þess eðlis að hún einskorðist við íbúa hverfisins.  Umferð um hverfið muni aukast vegna starfseminnar og verða meiri en ef húsnæðið væri notað til íbúðar og sé sú þegar raunin.  Starfsmenn aki daglega í og úr vinnu og auk þess megi búast við að þeir þurfi að aka til og frá vinnustað til að sinna erindum utan vinnustaðar.  Þá fylgi umferð þeim aðilum sem sæki þangað þjónustu.  Kærendur taki því undir umsögn Borgarskipulags frá 30. ágúst 2001 þar sem fram komi að umdeild starfsemi geti valdið nokkurri aukningu á umferð og skapað bílastæðavandamál á svæðinu.  Þar komi og fram að vegna aðstæðna á svæðinu, m.a. þar sem um hreina íbúðarbyggð sé að ræða í botngötu með engum almenningsbílastæðum, geti umdeild starfsemi orðið nokkuð íþyngjandi gagnvart nágrönnum.  Sé því varla heimilt með tilliti til ákvæða skipulagsreglugerðar, landnotkunar aðalskipulags og gildandi deiliskipulags að samþykkja umsótta starfsemi í húsinu.  Geri kærendur þessi ályktunarorð lögfræðings Borgarskipulags að sínum.

Telja kærendur að form og efnisannmarkar þeir sem raktir hafi verið eigi að leiða til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar að því er varði heimild til atvinnustarfsemi í húsinu að Stigahlíð 93.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er gerð sú krafa að hin kærða ákvörðun standi óhögguð.

Vísað er til þess að á svæðinu sé í gildi deiliskipulag „Skipulag sunnan Hamrahlíðar, einbýlishúsahverfi“, sem samþykkt hafi verið í bæjarráði Reykjavíkur hinn 28. nóvember 1961.  Mat skipulags- og byggingaryfirvalda hafi því einungis lotið að því hvort umrædd umsókn væri í samræmi við ákvæði deiliskipulagsins og hafi lyktir orðið þær að umdeild umsókn fæli ekki í sér frávik frá deiliskipulaginu og því engar forsendur til þess að grenndarkynna umsóknina skv. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Við meðferð umsóknarinnar hafi engu að síður legið fyrir  ítarleg greinargerð frá lögmanni kærenda með sjónarmiðum þeirra og hafi byggingarfulltrúi stöðvað framkvæmdir á lóðinni að Stigahlíð 93 að kröfu lögmanns þeirra.  Við meðferð málsins hafi framkomin sjónarmið nágranna verið höfð til hliðsjónar eins og sjá megi af fundargerð afgreiðslufundar skipulagsstjóra hinn 31. ágúst 2001 og bókunum meiri- og minnihluta  skipulags- og byggingarnefndar frá 3. október s.á.  Verði því ekki fallist á, eins og málsatvikum sé háttað, að andmælaréttur kærenda hafi verið fyrir borð borinn.

Í gildandi deiliskipulagi umrædds svæðis og ódagsettum skilmálum frá Borgarverkfræðingnum í Reykjavík, fyrir úthlutun einbýlishúsalóða við Stigahlíð sé ekki kveðið nánar á um landnotkun eða starfsemi á svæðinu.  Um landnotkun fari því eftir ákvæðum Aðalskipulags Reykjavíkur 1996-2016. Í því skipulagi sé svæðið tilgreint sem íbúðasvæði sem skilgreint sé á eftirfarandi hátt:

„… á íbúðasvæðum er fyrst og fremst gert ráð fyrir íbúðarhúsnæði. Þar mega þó einnig vera stakar hverfisverslanir, vinnustofur, gistiheimili, sendiráð og önnur umfangslítil starfsemi enda valdi hún nágrönnum ekki ónæði vegna ólyktar, hávaða, óþrifnaðar eða óeðlilega mikillar umferðar.“

Framangreinda skilgreiningu aðalskipulags beri að skilja á þann hátt að meginreglan sé sú að á íbúðasvæðum skuli fyrst og fremst vera íbúðarhúsnæði.  Líta verði þó svo á að skipulagsyfirvöldum sé heimilt, innan ákveðinna marka, að leyfa tiltekna atvinnustarfsemi sem valdi nágrönnum ekki ónæði umfram það sem almennt megi búast við á tilteknu svæði.  Takmörkunin geti því aðeins verið grenndarréttarlegs eðlis og háð frjálsu mati stjórnvalds hverju sinni.  Þar af leiðandi verði að meta hvert tilvik fyrir sig, meðal annars að teknu tilliti til skipulags hverfisins, fyrirkomulags húsa, væntanlegrar umferðar, fjölda starfsmanna, tegundar starfsemi auk margra annarra þátta.  Í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, gr. 4.2.1, sé íbúðasvæði skilgreint á sambærilegan hátt og í aðalskipulagi.

Byggingarleyfishafi hafi lýst því yfir að búið verði í húsinu og sé það í samræmi við samþykkta aðaluppdrætti að húsinu, en samkvæmt þeim sé gert ráð fyrir teiknistofu auk íbúðar.  Byggingarleyfishafi og kona hans starfi bæði sem grafískir hönnuðir og reki teiknistofu sína í fasteigninni að Stigahlíð 93.  Auk þeirra starfi á teiknistofunni þrír starfsmenn.  Það geti ekki verið á valdsviði skipulags- og byggingaryfirvalda að fullvissa sig um að einstaklingar hafi búsetu á einhverjum ákveðnum stöðum né kanna það sérstaklega hvar þeir hafi lögheimili.  Byggingarleyfi taki einungis afstöðu til þess til hverra nota húsnæði sé ætlað og hafi verið samþykkt að í húsinu yrði íbúð auk vinnustofu.

Telja verði að óveruleg umferð fylgi umdeildri starfsemi og eigi hún ekki að valda öðrum íbúum óþægindum umfram það sem við megi búast með tilliti til stærðar hússins sem sé tæplega 400 fermetrar og gæti auðveldlega hýst töluvert stærri fjölskyldu en sem nemur þeim þremur starfsmönnum sem starfi á umræddri teiknistofu auk eigenda.  Benda megi á að fyrri eigandi hússins hafi verið með skrifstofu í húsinu til langs tíma.  Ekki sé óeðlilegt að rekin sé umfangslítil starfsemi samhliða búsetu í stærri húsum innan íbúðarhverfa svo sem skrif- og vinnustofur hönnuða, verkfræðinga og endurskoðenda.  Litið hafi verið svo á að slík starfsemi sé heimil í íbúðarhverfum valdi hún ekki óeðlilegu ónæði fyrir nágranna.

Með tilliti til ákvæða skipulagsreglugerðar og landnotkunar aðalskipulags verði að telja að borgaryfirvöld hafi óskoraða heimild til að meta það hvort umrædd starfsemi í húsinu sé þess eðlis að hún hafi íþyngjandi áhrif gagnvart íbúum götunnar.

Í ljósi framangreinds, þar sem fyrir liggur mat meirihluta skipulags- og byggingarnefndar að umþrætt byggingarleyfi hafi að öllu leyti verið í samræmi við ákvæði gildandi skipulags og skipulagsreglugerðar um atvinnustarfsemi á íbúðarsvæðum sé ekki efni til að raska hinni kærðu ákvörðun.

Byggingarleyfishafa var gefinn kostur á því að koma á framfæri við úrskurðarnefndina athugasemdum og sjónarmiðum sínum vegna kærumáls þessa en greinargerð um það efni hefur ekki borist nefndinni.

Niðurstaða:  Hin kærða ákvörðun fól í sér heimild til ýmis konar breytinga á húsi og lóð fasteignarinnar að Stigahlíð 93 í Reykjavík auk heimildar til breyttrar notkunar hússins, en í máli þessu er einungis deilt um það hvort heimild til nýtingar hluta hússins til atvinnustarfsemi hafi verið lögmæt.

Bæjarráð Reykjavíkur staðfesti hinn 28. nóvember 1961 skipulagsuppdrátt fyrir umræddan reit með yfirskriftinni „Skipulag sunnan Hamrahlíðar, einbýlishúsahverfi“.  Deiliskipulag þetta er í gildi skv. 11. tl. ákvæðis til bráðabirgða í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997.  Þótt skipulagið sé ófullkomið að því leyti, að  greinargerð skortir um nánari útfærslu uppdráttarins, ber nafngift hans og fyrirkomulag lóða, byggingarreita og bílastæða á uppdrættinum það með sér að gert hafi verið ráð fyrir hreinni einbýlishúsabyggð á skipulagssvæðinu svo sem raunin hefur orðið við uppbyggingu þess.

Byggingarleyfi, m.a. fyrir breyttri notkun húss, skal vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag skv. 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Komi fram umsókn er víkur frá gildandi deiliskipulagi verður byggingarleyfi ekki veitt í samræmi við umsókn nema að lokinni deiliskipulagsbreytingu samkvæmt 1. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga eða eftir atvikum skv. 2. mgr. ákvæðisins ef um óverulega breytingu frá deiliskipulagi er að ræða. 

Vafi um ákvæði deiliskipulags um landnotkun á íbúðarsvæðum eða skortur á ákvörðun í því efni veitir sveitarstjórnum ekki, án breytingar á deiliskipulagi, heimild til að veita byggingarleyfi á grundvelli áætlaðrar landnotkunar aðalskipulags og skilgreiningar landnotkunarflokka í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Samkvæmt 2. mgr. gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð skal í aðalskipulagi gera grein fyrir stærð og staðsetningu íbúðarsvæða en í 3. mgr. tilvitnaðs ákvæðis kemur fram að í deiliskipulagi skuli gera grein fyrir notkun einstakra bygginga og byggingarhluta á íbúðarsvæðum sem ekki eru ætlaðir til íbúðar.  Verða reglugerðarákvæði þessi ekki skýrð á annan veg en þann að heimild til nýtingar húsnæðis á skipulögðum íbúðarsvæðum til annars en íbúðar verði að eiga stoð í gildandi deiliskipulagi.  Sú túlkun er jafnframt í samræmi við þá meginreglu skipulags- og byggingarlaga, að  byggingarleyfi skuli vera í samræmi við deiliskipulagsáætlanir, en einungis er heimilt að veita byggingarleyfi á grundvelli aðalskipulags á þeim svæðum sem þegar eru byggð en hafa ekki verið deiliskipulögð, sbr. 3. mgr. 23. gr. laganna.

Hin umdeilda ákvörðun, að heimila atvinnustarfsemi í húsinu nr. 93 við Stigahlíð, á ekki stoð í gildandi deiliskipulagi svo sem áskilið er í 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Þykir því verða að fella hina kærða ákvörðun um breytta notkun umrædds húss úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun sú, að heimila atvinnustarfsemi í húsinu nr. 93 við Stigahlíð í Reykjavík, er fólst í byggingarleyfi sem samþykkt var af byggingarfulltrúanum í Reykjavík hinn 6. nóvember 2001, er felld úr gildi.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
       Þorsteinn Þorsteinsson                                Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

76/2003 Ingólfsstræti

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 29. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 76/2003, kæra Atla Gíslasonar hrl., sem eiganda 4. hæðar og f.h. eigenda 2., 3. og 5. hæðar auk rishæðar að Ingólfsstræti 5 í Reykjavík á þeirri ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 26. nóvember 2003 að veita leyfi til þess að innrétta kaffi- og vínveitingastað á 1. hæð og í kjallara atvinnuhússins á lóð nr. 5 við Ingólfsstræti.

Í málinu er nú til bráðabirgða kveðinn upp svofelldur

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 11. desember 2003, sem barst nefndinn 16. s.m. kærir Atli Gíslason hrl., sem eigandi 4. hæðar og f.h. eigenda 2., 3. og 5. hæðar auk rishæðar að Ingólfsstræti 5 í Reykjavík, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 26. nóvember 2003 að veita leyfi til þess að innrétta kaffi- og vínveitingastað á 1. hæð og í kjallara atvinnuhússins á lóð nr. 5 við Ingólfsstræti.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi borgarstjórnar Reykjavíkur hinn 4. desember 2003.

Kærendur krefjast þess aðallega að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi en til vara að hún verði ómerkt og að lagt verði fyrir skipulags- og byggingarnefnd að taka umsóknina til afgreiðslu á nýjan leik.  Loks krefjast kærendur þess að úrskurðarnefndin kveði upp úrskurð til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi.

Úrskurðarnefndin hefur leitað afstöðu byggingarleyfishafa og byggingaryfirvalda til kærunnar og framkominnar kröfu um stöðvun framkvæmda.  Hafa nefndinni borist andmæli byggingarleyfishafa og greinargerð Reykjavíkurborgar um kæruefnið og er málið nú tekið til úrskurðar um þá kröfu kærenda að framkvæmdir verði stöðvaðar.

Málavextir:  Málsatvik eru í stuttu máli þau að hinn 21. janúar 2003 sótti Eldhugi ehf. um byggingarleyfi til að innrétta kaffi- og vínveitingastað á 1. hæð og í kjallara hússins nr. 5 við Ingólfsstræti í Reykjavík.  Af málsgögnum verður ráðið að umsækjandi hafi vorið 2002 leitað afstöðu byggingaryfirvalda til erindisins og að jákvætt hafi verið tekið í erindið.  Þá liggur fyrir að deiliskipulag umrædds svæðis var tekið til endurskoðunar síðar á því ári og að þeirri endurskoðun lauk skömmu fyrir lok ársins 2002.

Framangreind umsókn var tekin fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 28. janúar 2003 og frestað með vísan til athugasemda á umsóknarblaði.  Málið var að nýju tekið fyrir hjá byggingarfulltrúa hinn 1. apríl 2003 og enn frestað.  Var umsækjanda m.a. bent á að leita umsagnar kærunefndar fjöleignarhúsamála um ágreining húseigenda um það hvort fyrirhuguð framkvæmd væri háð samþykki meðeigenda og að hvaða marki ef svo væri. 

Málinu var enn frestað á afgreiðslufundum byggingarfulltrúa hinn 8. apríl og 27. maí 2003 en á fundi hinn 23. september 2003 vísaði byggingarfulltrúi málinu til skipulagsfulltrúa til grenndarkynningar.  Var á sama fundi lagt fram álit kærunefndar fjöleignarhúsamála þar sem nefndin lét í ljós það álit sitt að fyrirhuguð hagnýting eignarhluta álitsbeiðanda væri ekki háð samþykki annarra eigenda hússins.

Af hálfu Borgarskipulags var samþykkt að grenndarkynna umrædda umsókn fyrir nágrönnum og stóð kynning málsins yfir frá 1. til 30. október 2003.  Málið var að kynningu lokinni tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 12. nóvember 2003 og voru á fundinum m.a. lagðar fram fjölmargar athugasemdir sem borist höfðu.  Hinn 26. nóvember var málið tekið að nýju fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar og m.a. lögð fram umsögn skipulagsfulltrúa um framkomnar athugasemdir.  Var umsóknin samþykkt með áskilnaði um samþykki heilbrigðiseftirlits, svo og um lokaúttekt byggingarfulltrúa og um prófun á hljóðvist staðarins.

Samþykkt þessi var staðfest á fundi borgarstjórnar hinn 4. desember 2003.  Skutu kærendur málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 11. desember 2003, svo sem að framan greinir.

Eftir að kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni hafa henni borist þrjár kærur frá nágrönnum þar sem sama ákvörðun er kærð og í máli þessu.  Ekki eru hins vegar hafðar uppi kröfur um stöðvun framkvæmda í umræddum málum og verða þau því ekki sameinuð máli þessu að svo stöddu.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er í stuttu máli á því byggt að ekki hafi verið heimilt að veita hið umdeilda byggingarleyfi nema með samþykki þeirra sem meðeigenda byggingarleyfishafa að fjöleignarhúsinu að Ingólfsstræti 5.  Telja þeir niðurstöðu kærunefndar fjöleignarhúsamála um þetta atriði ranga og benda á að álit kærunefndarinnar sé ekki bindandi við úrlausn málsins hjá úrskurðarnefndinni.  Þá halda kærendur því fram að hin kærða samþykkt sé í blóra við ákvæði aðal- og deiliskipulags um landnotkun o.fl.  Þá sé málsmeðferð áfátt, rannsókn m.a. ábótavant og svör við athugasemdum ófullnægjandi.  Fleiri atriði eru tilgreind sem ekki þykir ástæða til að tíunda á þessu stigi málsins.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er þess krafist í þessum þætti málsins að kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda verði hafnað.  Sé ljóst að málsmeðferð umsóknar þeirrar sem kærð sé í málinu hafi verið til fyrirmyndar og í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga og stjórnsýslulaga.  Þar sem uppi hafi verið ágreiningur milli eigenda í umræddu húsi um það hvort samþykki annarra eigenda þyrfti fyrir starfseminni hafi byggingarfulltrúi óskað þess að ágreiningnum yrði skotið til kærunefndar fjöleignarhúsamála. Þá hafi verið óskað eftir greinargerð varðandi hljóðvist hússins.  Þegar álit kærunefndarinnar um að ekki þyrfti samþykki meðeigenda hafi legið fyrir ásamt umsögn um hljóðvist hússins hafi byggingarfulltrúi vísað umsókninni til skipulagsfulltrúa til ákvörðunar um grenndarkynningu.  Þrátt fyrir að til væri deiliskipulag af reitnum, sem leyfi starfsemi þá sem hin kærða samþykkt fjalli um, auk þess sem starfsemin samræmist aðalskipulagi, hafi umsóknin verið grenndarkynnt hagsmunaaðilum á reitnum. Hafi athugasemdunum verið svarað með ítarlegri umsögn skipulagsfulltrúa. 

Í ljósi umsagnar skipulagsfulltrúa hafi umsóknin verið samþykkt á fundi skipulags- og byggingarnefndar þann 26. nóvember 2003 með fyrirvörum um að heilbrigðiseftirlit samþykkti frágang framkvæmdanna og að lokaúttekt byggingarfulltrúa færi fram á staðnum, þ.m.t. prófun á því hvort hljóðvistarkröfum hefði verið mætt.  Hafi borgarstjórn staðfest afgreiðslu nefndarinnnar á fundi sínum þann 4. desember sl. og hafi athugasemdaraðilum verið tilkynnt um afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar og þeim leiðbeint um kæruheimild til úrskurðarnefndarinnar.

Öðrum sjónarmiðum kærenda er hafnað með rökstuðningi sem frekari grein verður gerð fyrir við efnismeðferð málslins.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Með bréfi, dags. 18. janúar 2004, hefur Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir hdl. komið sjónarmiðum bygginarleyfishafa á framfæri við úrskurðarnefndina.  Krefst hún þess að hafnað verði kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.

Af hálfu byggingarleyfishafa er á því byggt að þær framkvæmdir sem fyrirhugaðar séu í eign Eldhuga ehf. að Ingólfsstræti 5 í Reykjavík eigi sér stoð í formlega gildu byggingarleyfi sem ekki hafi verið hnekkt.  Þá hafi kærendur ekki sýnt fram á formgalla á málsmeðferð né fært fram haldbær rök fyrir því að hið kærða byggingarleyfi verði fellt úr gildi.

Af hálfu byggingarleyfishafa er þeim málsástæðum sem fram koma í kæru alfarið hafnað.  Um þá málsástæðu kærenda að Reykjavíkurborg hafi ekki verið heimilt að samþykkja hið kærða leyfi vegna ákvæða laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 vísist til niðurstöðu kærunefndar fjöleignarhúsamála í málinu nr. 33/2002.  Þá sé því alfarið hafnað að úrskurður úrskurðarnefndarinnar í máli nr. 2/2002 hafi nokkurt fordæmisgildi í máli þessu enda hafi umsókn sú er um hafi verið deilt í því máli ekki hlotið málsmeðferð sambærilega þeirri sem hin kærða ákvörðun hafi fengið. Þá hafi ákvæði deiliskipulags þess reits sem til umfjöllunnar hefi verið í því máli um landnotkun verið allt önnur en gildi á þeim reit þar sem Ingólfsstræti 5 standi. 

Að öðru leyti sé vísað til þeirra málsástæðna og lagaraka sem fram komi í  umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 7. nóvember 2003, og greinargerð Reykjavíkurborgar, dags. 29. desember 2003.

Þá er að lokum á því byggt að byggingarleyfishafi eigi ríka hagsmuni því tengda að geta haldið áfram framkvæmdum sínum við breytta nýtingu eignarhlutans á næstu vikum svo honum verði fyrr unnt að hagnýta sér eignarhluta sinn sem fram að þessu hafi staðið ónýttur.  Verði að telja hagsmuni kærenda af því að framkvæmdir verði stöðvaðar til muna minni en hagsmuni byggingarleyfishafa af því að fá þeim fram haldið.

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari röksemdir fyrir kröfum sínum og sjónarmiðum í málinu.  Hefur lögmaður byggingarleyfishafa m.a. áréttað sjónarmið sín með bréfi, dags. 28. janúar 2004.  Þá hafa stuttar athugasemdir borist frá talsmanni Reykjavíkurborgar með bréfi sem barst úrskurðarnefndinni fyrr í dag.  Verða röksemdir aðila ekki raktar hér frekar, en úrskurðarnefndin hefur haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn þessa þáttar málsins.
 
Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er í máli þessu deilt um lögmæti ákvörðunar byggingaryfirvalda um breytingu á innra fyrirkomulagi og notkun eignarhluta byggingarleyfishafa á 1. hæð og í kjallara að Ingólfsstræti 5 í Reykjavík.  Bera kærendur brigður á fyrirliggjandi álit kærunefndar fjöleignarhúsa og telja hina umdeildu breytingu á notkun eignarhlutans háða samþykki sameigenda að húsinu.  Þá telja þeir vafa leika á um að hin kærða samþykkt eigi sér fullnægjandi stoð í skipulagi.  Fleira hafa kærendur til tekið en öllum málsástæðum þeirra og sjónarmiðum er hafnað af hálfu borgaryfirvalda og byggingarleyfishafa.

Úrskurðarnefndin telur að enda þótt fyrirhugaðar framkvæmdir séu í sjálfu sér ekki stórfelldar geti hin breytta notkun haft í för með sér ærna röskun á högum kærenda komi hún til framkvæmda.  Telur úrskurðarnefndin að þörf sé frekari rannsóknar á réttarstöðu kærenda sem sameigenda að umræddu fjöleignarhúsi og á skipulagslegum forsendum hinnar kærðu ákvörðunar.  Þykir svo mikill vafi leika á um lögmæti hennar að fallast beri á kröfu kærenda um að framkvæmdir samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi verði stöðvaðar meðan úrskurðarnefndin hefur málið til meðferðar. 

Úrskurðarorð:

Framkvæmdir samkvæmt hinni kærðu ákvörðun skulu stöðvaðar meðan kærumál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

_____________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________       ___________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                          Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

24/2003 Borgartún

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 22. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 24/2003, kæra Hegra ehf., vegna Borgartúns 23 og Bústaðar ehf., vegna Borgartúns 29, Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 14. janúar 2003 um útgáfu byggingarleyfis til byggingar átta hæða skrifstofuhúss ásamt geymslu- og bílakjallara á lóðinni nr. 25 – 27 við Borgartún í Reykjavík.

Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 8. apríl 2003, er barst nefndinni sama dag, kæra Hegri ehf., vegna Borgartúns 23 og Bústaður ehf., vegna Borgartúns 29, Reykjavík ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 14. janúar 2003 um að gefa út byggingarleyfi til að reisa átta hæða steinsteypt skrifstofuhús ásamt geymslu- og bílakjallara á lóðinni nr. 25 – 27 við Borgartún í Reykjavík. 

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Samþykkt skipulags- og byggingarnefndar var staðfest í borgarstjórn hinn 30. janúar 2003.

Málavextir:  Árið 1993 var samþykkt af borgaryfirvöldum deiliskipulag fyrir götureit sem afmarkast af Sæbraut til norðurs, Kringlumýrarbraut til austurs, Borgartúni til suðurs og Höfðatúni til vesturs.  Samkvæmt deiliskipulaginu var nýtingarhlutfall lóða almennt 0,7.  Frá þeim tíma hefur starfsemi á svæðinu breyst verulega og hafa risið þar nýbyggingar fyrir skrifstofur og ýmis konar þjónustu í stað eldri bygginga, þar sem m.a. var miðstöð fyrir vöruflutninga, rekstur vörubílastöðvar og önnur áþekk starfsemi.  Hafa frá árinu 1998 verið gerðar átta breytingar á deiliskipulagi svæðisins vegna breyttrar nýtingar þess.  Taka þessar breytingar til allra lóða á reitnum nema lóðar móttökuhúss Reykjavíkurborgar, Höfða, og lóða kærenda, en síðasta breytingin tekur til lóðanna nr. 25-27 og 31.  Breytingar þessar hafa lotið að því að breyta byggingarmagni og fyrirkomulagi bygginga á lóðunum og hefur nýtingarhlutfall fyrir einstakar lóðir á svæðinu verið hækkað, að sögn borgaryfirvalda í samræmi við stefnumörkun Aðalskipulags Reykjavíkur 1996-2016 um bætta nýtingu athafnahverfa.

Í byrjun árs 2002 var lögð fyrir skipulags- og byggingarnefnd tillaga að breytingu á deiliskipulagi lóðanna nr. 25 – 27 og nr. 31 við Borgartún þar sem gert var ráð fyrir aðkomu að lóðinni nr. 25 – 27 um lóðina nr. 31 auk aðkomunnar yfir lóðirnar nr. 23 og 29.  Þá gerði tillagan ráð fyrir að á lóðinni nr. 25 – 27 og á baklóð nr. 33 yrði heimilt að byggja sjö hæða hús með inndreginni áttundu hæð auk kjallara.  Nýtingarhlufall ofanjarðar yrði 0,9 en með kjallara, þar með töldum bílakjallara, 1,1.  Á fundi hinn 23. janúar 2002 samþykkti skipulags- og byggingarnefnd að auglýsa tillöguna og staðfesti borgarráð afgreiðsluna á fundi hinn 29. janúar 2002. 

Allmargar athugasemdir bárust frá nágrönnum, þar á meðal kærendum.  Lutu þær að ýmsum atriðum er varða aðkomu að umræddum lóðum, sem eru baklóðir með aðkomu um framlóðir, m.a. á mörkum lóða kærenda.  Auk þess voru athugasemdir gerðar við stærð, hæð og fyrirkomulag bygginga á lóðunum, hækkað nýtingarhlutfall, aukna umferð, skert útsýni, hæðarsetningu o.fl.  Einnig barst athugasemd frá eigendum lóðarinnar nr. 31 við Borgartún vegna umferðarkvaðarinnar.  Sú athugasemd var afturkölluð með bréfi, dags. 30. apríl 2002, með þeim fyrirvara að skipulags- og byggingarnefnd féllist á takmarkaðri aðkomu en deiliskipulagstillagan gerði ráð fyrir.

Tillagan var í kjölfarið lögð fyrir skipulags- og byggingarnefnd hinn 5. júní 2002 ásamt umsögn skipulagsfulltrúa um athugasemdirnar og umsögn verkfræðistofu umhverfis- og tæknisviðs um umferðarmálin.  Var tillagan samþykkt með svohljóðandi bókun:  „Auglýst tillaga að breytingu á deiliskipulagi samþykkt með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa dags. 01.06.02 og verkfræðistofu dags. 03.06.02 með þeim breytingum sem þar koma fram.  Vísað til borgarráðs.”

Borgarráð staðfesti afgreiðslu nefndarinnar á fundi sínum hinn 14. júní 2002 og auglýsing um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 14. ágúst 2002.  Var sú ákvörðun borgaryfirvalda kærð til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála. 

Hinn 14. janúar 2003 gaf byggingarfulltrúinn í Reykjavík út byggingarleyfi vegna átta hæða steinsteypts húss ásamt geymslu- og bílakjallara á lóðinni nr. 25 – 27 við Borgartún.  Húsið er 6.600 m², þar af byggingar ofanjarðar 5.850 m².  Bílastæði við húsið eru 149, þar af a.m.k. 20 stæði í bílakjallara.  Í apríl 2003 kröfðust kærendur þess að framkvæmdirnar yrðu stöðvaðar.  Þeirri kröfu hafnaði úrskurðarnefndin með úrskurði uppkveðnum hinn 15. maí s.l. 

Framangreindri ákvörðun byggingarfulltrúa um útgáfu byggingarleyfis á lóðinni nr. 25 – 27 við Borgartún hafa kærendur skotið til úrskurðarnefndarinnar.

Málsrök kærenda:  Kærendur styðja kröfu sína um ógildingu byggingarleyfis þeim rökum að krafist hafi verið ógildingar skipulagsákvörðunar þeirrar sem leyfið eigi sér stoð í.  Verði fallist á kröfur kærenda um ógildingu skipulagsákvörðunarinnar verði byggingarleyfið einnig fellt úr gildi.  Á hinni kærðu skipulagsákvörðun séu ýmsir ágallar, sem leiða eigi til ógildingar hennar.  Það hafi m.a. skort á að fullnægjandi samráð hafi verið haft við hagsmunaaðila við skipulagsgerðina en að auki fari deiliskipulagið efnislega með ýmsum hætti í bága við hagsmuni kærenda, langt umfram það sem lögmætt geti talist. 

Kærendur halda því fram að þeim hafi ekki verið kunnugt um veitingu byggingarleyfisins fyrr en 1. apríl 2003.  Frá áramótum 2002 – 2003 hafi þeir spurst fyrir um útgáfu þess á skrifstofu byggingarfulltrúa en fengið þau svör að það lægi ekki fyrir.  Þeim hafi því verið veitt röng svör hjá embætti byggingarfullrúa.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er aðallega krafist frávísunar kæru á hinu umdeilda byggingarleyfi þar sem sé hún of seint fram komin.

Verði ekki fallist á frávísunarkröfuna er þess krafist að hafnað verði kröfu kærenda um ógildingu byggingarleyfisins.  Kæra þeirra vegna byggingarleyfisins sé alfarið á því byggð að deiliskipulagið muni sæta ógildingu og sé ekki studd öðrum sjálfstæðum málsástæðum. 

Byggingaryfirvöld benda á að komið hafi verið til móts við sjónarmið kærenda í ýmsum efnum varðandi skipulagsgerðina og séu engar málsástæður kærenda þess eðlis að þær geti leitt til ógildingar deiliskipulagsbreytingarinnar. 

Byggingaryfirvöld halda því fram að misskilnings gæti hjá kærendum þess efnis að rangar upplýsingar hafi verið veittar hjá embætti byggingarfulltrúa vegna útgáfu byggingarleyfisins.  Misskilningur kærenda liggi í því að þrátt fyrir að umsóknin hafi verið samþykkt í janúar 2003 hafi skilyrði til útgáfu leyfisins og leyfi til að hefja framkvæmdir, skv. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga, ekki verið uppfyllt fyrr en hinn 1. apríl 2003.  Þann dag hafi byggingarstjóri undirritað yfirlýsingu skv. 3. mgr. 44. gr. og tilkynnt iðnmeistara.  Gjöld vegna framkvæmdarinnar skv. 2. tl. 1. mgr. 44. gr. hafi verið greidd hinn 31. mars 2003.

Niðurstaða:  Ekki verður fallist á að vísa beri máli þessu frá úrskurðarnefndinni á þeirri forsendu að kærufrestur hafi verið liðinn er kæran barst nefndinni, enda verður ekki séð af gögnum málsins að kærendum hafi mátt ljóst vera fyrr en framkvæmdir hófust á lóðinni, eða í byrjun apríl 2003, að byggingarleyfi hafi verið veitt. 

Eins og að framan er rakið er krafa kærenda um ógildingu hins umdeilda byggingarleyfis studd þeim rökum að leyfið byggist á deiliskipulagi sem kært hafi verið til úrskurðarnefndarinnar til ógildingar. 

Úrskurðarnefndin hefur með úrskurði fyrr í dag hafnað kröfu kærenda um ógildingu deiliskipulags þess sem hið umdeilda byggingarleyfi á stoð í.  Af því leiðir að ekki eru efni til að ógilda byggingarleyfið af ástæðum er varða skipulagsforsendur þess.

Miðað við ákvarðaða landnotkun svæðisins í gildandi aðal- og deiliskipulagi verður ekki fallist á að framkvæmdin gangi um of gegn hagsmunum kærenda enda verður að líta til þess að umræddar eignir eru á verslunar- og þjónustusvæði og þykir því hugsanleg röskun á hagsmunum þeirra svo óveruleg að ekki leiði til ógildingar hins umdeilda byggingarleyfis.  Þá verður og ekki séð af gögnum málsins að byggingarleyfið sé haldið þeim annmörkum er leiða ættu sjálfstætt til ógildingar þess. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna þess málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfum kærenda um ógildingu á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 14. janúar 2003 um að veita byggingarleyfi til að reisa átta hæða steinsteypt skrifstofuhús ásamt geymslu- og bílakjallara á lóðinni nr. 25 – 27 við Borgartún í Reykjavík. 

________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________        _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                  Ingibjörg Ingvadóttir.

des 22
Love0

68/2003 Hverfisgata

Með

Ár 2003, mánudaginn 22. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 68/2003, kæra eiganda húseignarinnar að Sunnuvegi 1, Hafnarfirði á ákvörðun byggingarfulltrúans í Hafnarfirði frá 28. mars 2003 um að veita leyfi til að byggja við húsið að Hverfisgötu 57, Hafnarfirði.

Í málinu er nú til bráðabirgða kveðinn upp svofelldur

úrskurður
um kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 17. nóvember 2003, er barst nefndinni hinn 18. sama mánaðar, kærir Ó, Sunnuvegi 1, Hafnarfirði þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Hafnarfirði frá 28. mars 2003 að veita leyfi til að byggja við húsið nr. 57 við Hverfisgötu í Hafnarfirði. 

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að úrskurðarnefndin kveði þegar upp úrskurð til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda.

Úrskurðarnefndin hefur leitað afstöðu byggingarleyfishafa og byggingaryfirvalda í Hafnarfirði til kærunnar og framkominnar kröfu um stöðvun framkvæmda.  Hafa nefndinni borist andmæli byggingarleyfishafa og gögn frá Hafnarfjarðarbæ varðandi kæruefnið og er málið nú tekið til úrskurðar um þá kröfu kæranda að framkvæmdir verði stöðvaðar.

Málavextir:  Málavöxtum verður hér aðeins lýst stuttlega að því marki er þurfa þykir við úrlausn um kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda. 

Í húsinu nr. 57 við Hverfisgötu í Hafnarfirði eru tvær íbúðir, lítil íbúð í kjallara og önnur stærri á aðalhæðinni og í risinu.  Bílskúr er áfastur húsinu og stendur hann í sömu hæð og kjallarinn. 

Í maí árið 2001 fóru eigendur miðhæðarinnar og rissins fram á heimild byggingarnefndar Hafnarfjarðar til að byggja við húsið.  Beiðni þeirra laut að stækkun hússins á þann veg að ofan á bílskúrinn yrði byggð 18,4 m² stór stofa og í henni miðri yrði lokað eldstæði.  Beiðninni var vísað til skipulags- og umferðarnefndar sem grenndarkynnti hana frá 10. september 2002 til 9. október sama ár.  Engar athugasemdir bárust og með vísan til þess gaf byggingarfulltrúi út byggingarleyfi hinn 23. október 2002. 

Hinn 28. mars 2003 veitti byggingarfulltrúi heimild til þess að byggðar yrðu svalir ofan á viðbygginguna samkvæmt ósk byggingarleyfishafans og í staðfestingu byggingarnefndar á embættisafgreiðslu byggingarfulltrúa hinn 8. apríl 2003 segir að lagt hafi verið fram bréf nágranna, dags. 23. október 2002, vegna málsins.  Með þessari afgreiðslu virðist sem hið fyrra byggingarleyfi vegna viðbyggingarinnar hafi verið fellt úr gildi og nýtt gefið út sem gilti bæði vegna viðbyggingarinnar og svalanna.

Í máli þessu liggur fyrir að eigendaskipti urðu á fasteigninni að Sunnuvegi 1 í september 2003, en þá eignaðist kærandi máls þessa fasteignina.

Með bréfi, dags. 17. nóvember 2003, kærði kærandi samþykkt byggingarfulltrúans í Hafnarfirði frá 28. mars 2003 til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi heldur því fram að staðsetning viðbyggingar þeirrar sem hér um ræðir sé í andstöðu við IV. kafla byggingarreglugerðar nr. 441/1998, nánar tiltekið 1.–6. tl. 75. gr., þar sem kveðið er á um fjarlægð húsa frá lóðarmörkum, bil milli húsa o.fl.  Staðsetning viðbyggingarinnar brjóti gegn kvöð lóðarleigu-samnings sem þinglýst sé á fasteignina nr. 57 við Hverfisgötu, þess efnis að ekki verði byggð viðbygging eða sambærileg mannvirki nær Sunnuvegi 1 en nemi 6,30 metrum.  Kvöð þessari hafi ekki verið þinglýst á Sunnuveg 1.

Kvörtun kæranda beinist einnig að svölum sem ætlunin sé að byggja og hafin sé bygging á en þær hafi ekki verið á þeirri teikningu sem lögð var fram í grenndarkynningu.  Svalir þessar hafi því hvorki verið kynntar nágrönnum né hlotið samþykki þeirra og því sé tilvísun byggingarnefndar í fundargerð hinn 8. apríl 2003 í bréf nágranna markleysa, enda sé í því bréfi hvergi fjallað um svalir á viðbyggingunni.

Kærandi heldur því fram að skorsteinn vegna arins í viðbyggingunni hafi verið færður og sé ekki byggður samkvæmt samþykktu byggingarleyfi. 

Þá bendir kærandi á að samkvæmt teikningu vegna viðbyggingarinnar, dags. 23. október 2002, verði samþykktin ekki virk fyrr en eftir skráningu eignaskiptayfirlýsingar hjá Fasteignamati ríkisins og þinglýsingu hennar.  Af veðbókarvottorðum Hverfisgötu 57 verði ekki séð að sú þinglýsing hafi átt sér stað.

Kærandi bendir ennfremur á að framkvæmdir séu samþykktar hinn 28. mars 2003 á lóð sem sé 225 m2.  Með lóðarleigusamningi, dags. 22. september 2003, sé lóðin stækkuð að því er virðist á kostnað lóðar Sunnuvegar 1 sem rýri þá eign að miklum mun.

Varðandi framkvæmdirnar almennt fullyrðir kærandi að gluggi á brunavegg rýri nýtingarmöguleika lóðar hans auk þess sem hann auki eldhættu.  Frá svölum viðbyggingarinnar sjáist vel inn í íbúð hans, skorsteinninn valdi reykmengun í garði hans, svefnherbergi og stofu auk þess sem af honum stafi brunahætta.  Svalir á viðbyggingunni séu nánast „yfir“ steyptum palli við útgang úr stofu hans út í garðinn og gjörbreyti því möguleikum til útivistar á þeim palli.

Sjónarmið Hafnarfjarðarbæjar:  Embætti byggingarfulltrúa í Hafnarfirði hefur komið til úrskurðarnefndarinnar gögnum vegna málsins en ekki greint sérstaklega frá sjónarmiðum bæjarins vegna kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda

Sjónarmið byggingarleyfishafa:  Fyrir úrskurðarnefndina lagði byggingarleyfis-hafinn ítarlega greinargerð og verða helstu sjónarmið hans rakin að því marki er þau varða kæruefnið. 

Byggingarleyfishafinn mótmælir því að framkvæmdir verði stöðvaðar og krefst þess að kærunni verði vísað frá því núverandi eigandi Sunnuvegar 1 hafi á þeim tíma sem byggingarleyfið hafi verið veitt, ekki átt lögvarða hagsmuni í málinu.  Þegar kæra hafi borist úrskurðarnefndinni hafi framkvæmdum við viðbygginguna verið að mestu lokið og hið sama eigi við þegar kærandi hafi keypt fasteignina í september 2003.  Í ágúst hafi þakdúkur verið lagður ásamt festingum fyrir svalahandriðið, hluti skorsteinsins verið kominn og með gluggasetningu og hurð á gafli hafi verið ljóst að svalir væru fyrirhugaðar á þaki viðbyggingarinnar.  Frestur til að kæra samþykktir byggingarnefnda eða sveitarstjórna sé samkvæmt skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 aðeins mánuður frá því að frá því að kæranda hafi verið kunnugt um samþykktina og því hafi kærufrestur verið liðinn er kæra barst úrskurðarnefndinni.

Hvað nýgerðan lóðarleigusamning varði þá heldur byggingarleyfishafinn því fram að með honum hafi aðeins verið staðfest lóðaskipting sem alla tíð hafi verið viðhöfð milli lóðanna að Hverfisgötu 57 og Sunnuvegar 1 og því löngu komin hefð á skiptinguna. 

Byggingarleyfishafinn telur sig á engan hátt hafa vikið frá samþykktum teikningum eða byggingarleyfi þannig að að umrædd viðbygging sé á einhvern hátt verri fyrir kærendur.  Skorsteinninn hafi verið færður því sérfræðingar þeir sem settu hann upp hafi talið að mun öruggara væri að hafa skorsteininn á brunavegg. 

Hvað varði glugga á suðurvegg þá bendir byggingarleyfishafinn á að umræddur gluggi hafi verið hafður eins vestarlega á veggnum og unnt hafi verið og óskað hafi verið eftir samþykki þáverandi eiganda Sunnuvegar 1 fyrir staðsetningu hans. 

Byggingarleyfishafinn mótmælir þeirri fullyrðingu kæranda að hinar umdeildu svalir rýri nýtingarmöguleika kæranda á fasteign hans enda komi svalirnar til með að snúa að þeim hluta lóðar Sunnuvegar 1 sem sé minnst notaður.  Byggingarleyfishafinn mótmælir einnig þeirri fullyrðingu kæranda að hinar umræddu svalir séu „yfir” steyptum palli við útgang úr stofu yfir í garð kæranda.  Byggingarleyfishafinn bendir á að hann hljóti að eiga rétt til að hagnýta sér eign sína á eðlilegan hátt, þ.m.t. réttinn til að byggja svalir og nýta þær.  Svalirnar komi einnig til með að nýtast sem neyðarútgangur. 

Niðurstaða:  Í máli þessu verður að svo stöddu aðeins fjallað um kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda og eins og atvikum er háttað verður ekki fallist á að stöðva beri allar framkvæmdir samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi.  Aftur á móti verður að telja að vafi leiki á því hvort kæranda hafi verið ljóst að þakflötur viðbyggingarinnar yrði nýttur sem svalir.  Af gögnum málsins má ætla að sá þáttur framkvæmdarinnar hafi ekki verið kynntur nágrönnum svo sem lögskylt er samkvæmt skipulags- og byggingarlögum og því leikur vafi á gildi byggingarleyfisins varðandi þann þátt.  Því er fallist á að stöðva beri framkvæmdir við gerð svala og frágang utanhúss sem þeim tengjast meðan úrskurðarnefndin hefur kærumál þetta til meðferðar.

Úrskurðarorð:

Framkvæmdir að Hverfisgötu 57 við gerð svala og frágangur utanhúss sem þeim tengist eru stöðvaðar meðan kærumál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

_____________________________
Ásgeir Magnússon

____________________________          _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Ingibjörg Ingvadóttir                    

des 22
Love0

65/2003 Sunnuhvoll

Með

Ár 2003, mánudaginn 22. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 65/2003, kæra eigenda sumarhússins Víðilundar, Miðengi, Grímsnes- og Grafningshreppi, Árnessýslu, á ákvörðunum byggingarnefndar og sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps og byggingarfulltrúa Árnessýslu um að veita eigendum sumarhússins Sunnuhvols leyfi til niðurrifs og nýbyggingar á lóð Sunnuhvols.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með stjórnsýslukæru, dags. 23. október 2003, er barst úrskurðarnefndinni sama dag, kærir Birgir Már Ragnarsson, hdl., f.h. Á og H, eigenda sumarhússins Víðilundar í landi Miðengis í Grímsnes- og Grafningshreppi, Árnessýslu, ákvarðanir byggingarnefndar og sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps og byggingarfulltrúa Árnessýslu um að veita eigendum sumarhússins Sunnuhvols leyfi til niðurrifs og nýbyggingar á lóð Sunnuhvols.

Kærendur krefjast þess að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi og útgefið byggingarleyfi, sem veitt hafi verið á grundvelli þeirra, verði ógilt.  Þá er þess krafist að úrskurðað verði þegar í stað að framkvæmdir, sem hafnar séu á grundvelli fyrrgreinds byggingarleyfis, verði stöðvaðar, sbr. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga og 5. gr. reglugerðar nr. 621/1997 um úrskurðarnefndina.

Úrskurðarnefndin gerði byggingarleyfishafa þegar viðvart um kæru í máli þessu og kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.  Hefur byggingarleyfishafi haldið að sér höndum um framkvæmdir og hefur krafa kærenda um stöðvun þeirra því ekki þurft að koma til úrlausnar. 

Af hálfu byggingarleyfishafa og sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps er krafist frávísunar máls þessa og hafa aðilar reifað málið um þá kröfu.  Hefur úrskurðarnefndin ákveðið að taka málið til úrlausnar um frávísunarkröfuna sérstaklega en eins og málið liggur nú fyrir telst það nægilega upplýst um þann þátt.  Verður hér á eftir gerð grein fyrir málavöxtum og málatilbúnaði aðila að því marki sem nauðsyn ber til við úrlausn álitaefna um formhlið málsins.

Málavextir:  Í máli þessu er deilt um lögmæti leyfis til byggingarframkvæmda á liðlega tveggja hektara spildu úr landi Miðengis í Grímsnes- og Grafningshreppi, Árnessýslu.  Á landspildu þessari standa tveir sumarbústaðir, Sunnuhvoll og Víðilundur og er hinn síðarnefndi í eigu kærenda.  Er landspildan í sameign eigenda sumarbústaðanna tveggja en afnotum er skipt samkvæmt samningi þannig að hvorum bústað fylgja afnot af sérgreindri lóð, en ágreiningur er með aðilum um skýringu á ákvæðum samnings þessa um rétt og skyldur eigendanna.

Hinn 19. mars 2003 sendu eigendur Sunnuhvols umsókn til byggingarnefndar Grímsnes- og Grafningshrepps um leyfi til byggingar nýs tvískipts sumarhúss, 115,4 m² að stærð, í stað eldra húss sem yrði rifið.  Umsókninni fylgdu teikningar af hinni nýju byggingu.  Hinn 25. mars 2003 samþykkti byggingarnefnd umsóknina og var umsækjanda tilkynnt um niðurstöðuna með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 27. mars 2003.  Sama dag sendi byggingarfulltrúinn kærendum máls þessa bréf með teikningum af nágrannahúsinu til fróðleiks.  Með bréfi, dags. 28. mars 2003, tilkynnti byggingarfulltrúinn umsækjendum að honum hefðu borist athugasemdir frá kærendum við útgáfu byggingarleyfisins og jafnframt að málið yrði tekið fyrir í sveitarstjórn þann 2. apríl sama ár.

Með bréfi, dags. 1. apríl 2003, gerðu kærendur athugasemdir og kváðust kæra leyfi til fyrirhugaðra byggingarframkvæmda að Sunnuhvoli og var erindinu beint að byggingarnefnd og byggingarfulltrúa.  Var tekið fram í bréfinu að kærendum hefði aldrei verið kynntar fyrirhugaðar framkvæmdir og hefðu þeir fyrst séð teikningar af fyrirhuguðu húsi deginum áður, eða þann 31. mars 2003.  Lutu athugasemdir þeirra að því að húsið yrði allt of stórt.  Erindi kærenda var áréttað og reifað nánar með bréfi, dags. 2. apríl 2003.

Hinn 2. apríl 2003 var ákvörðun byggingarnefndar um að veita umrætt byggingarleyfi samþykkt í sveitastjórn Grímsnes- og Grafningshrepps.

Með bréfi, dags. 22. apríl 2003, svaraði byggingarfulltrúi erindi kærenda frá 1. apríl 2003.  Var kærendum þar gerð grein fyrir samþykktum byggingarnefndar og sveitarstjórnar í málinu.  Þá segir í bréfinu:  „Enginn ágreiningur er um að þið eigið land sitt hvoru megin við lækinn og nægjanlegt bil er á milli húsanna“  Ennfremur segir í bréfinu: „Varðandi kæruna á byggingarleyfinu þá hefur byggingarleyfið ekki verið gefið út enn.  Ef kæra á svona mál, þá er kært til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála.“

Hinn 14. september 2003 mótmæltu kærendur með símskeyti framkvæmdum sem þá voru hafnar til undirbúnings byggingarframkvæmdum samkvæmt hinu umdeilda leyfi.  Skutu kærendur málinu loks til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 22. október 2003, en þá höfðu byggingarleyfishafar þegar lokið við að rífa eldra hús og var framkvæmdum við sökkul nýbyggingar að mestu lokið.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er því haldið fram að taka beri mál þetta til efnisúrlausnar þrátt fyrir að kærufrestur skv. 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 hafi verið liðinn þegar kæra í málinu hafi borist úrskurðarnefndinni.  Vísa kærendur í þessu sambandi til 1. tl. 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. 

Byggja þeir í fyrsta lagi á því að samkvæmt gögnum málsins liggi fyrir að með bréfum, dags. 1. og 2. apríl 2003, hafi kærendur kært umrædda málsmeðferð og veitingu byggingarleyfis.  Hinn 2. apríl 2003 hafi sveitastjórn samþykkt umrædda beiðni um byggingarleyfi.  Bréf kærenda þar sem umrædd ákvörðun hafi verið kærð hafi því borist byggingarnefnd og byggingarfulltrúa innan kærufrests samkvæmt skipulags- og byggingarlögum.  Í 7. gr. stjórnsýslulaga sé fjallað um leiðbeiningarskyldu stjórnvalds og í 2. mgr. ákvæðisins komi fram að berist stjórnvaldi skriflegt erindi, sem ekki snerti starfssvið þess, beri því að framsenda erindið á réttan stað svo fljótt sem unnt sé.  Byggingarfulltrúinn hafi ekki framsent kæru þá sem honum hafi borist frá kærendum til úrskurðarnefndarinnar, líkt og honum hafi borið samkvæmt stjórnsýslulögum.  Hann hafi látið það nægja að benda kærendum á að kæra skyldi til úrskurðarnefndarinnar.  Með því hafi hann ekki sinnt lögboðinni skyldu sinni, en hefði hann gert það þá sé ljóst að kæran hefði borist úrskurðarnefndinni innan kærufrests.  Telji kærendur í ljósi þessa afsakanlegt að kæran hafi ekki borist fyrr. 

Í öðru lagi byggja kærendur á því að ákvarðanir byggingaryfirvalda hafi ekki verið birtar þeim með fullnægjandi hætti.  Samkvæmt ákvæðum stjórnsýslulaga nái hugtakið aðili máls ekki aðeins til þeirra sem séu beinir aðilar að máli.   Með tilliti til þeirra augljósu hagsmuna sem kærendur eigi af úrlausn umrædds máls um veitingu byggingarleyfis á sameignarlandi þeirra, sé ljóst að þeir teljist aðilar að meðferð þess.  Samkvæmt því hefði byggingarfulltrúa m.a. borið að gæta ákvæðis 20. gr. stjórnsýslulaga við birtingu ákvörðunar um veitingu byggingarleyfisins.  Með bréfi byggingarfulltrúa til kærenda, dags. 22. apríl 2003, hafi þeim verið tilkynnt um samþykki sveitastjórnar og þeim bent á kæruheimild til úrskurðarnefndar.  Samkvæmt skýru ákvæði 20. gr. stjórnsýslulaga hefði átt að veita kærendum, auk upplýsinga um kæruheimild og hvert ætti að beina kæru, upplýsingar um kærufresti og kærugjöld.  Þetta hafi ekki verið gert.  Í ljósi þess að kærufrestur til úrskurðarnefndar sé sérlega stuttur, eða einn mánuður, hefði verið sérstaklega mikilvægt að þessar upplýsingar kæmu fram.  Beri í því sambandi að líta til þess að byggingarfulltrúinn hafi vitað að kærendur hafi ekki verið sáttir við ákvarðanir byggingaryfirvalda, enda hefði hann móttekið kæru sem honum hefði borið að framsenda til úrskurðarnefndarinnar. 

Þá benda kærendur á að í bréfi byggingarfulltrúa, dags. 22. apríl 2003, segi að byggingarleyfið hafi ekki enn verið gefið út.  Telji kærendur að upplýsingar þessar séu beinlínis villandi og til þess fallnar að valda þeim misskilningi að ekki skuli kæra fyrr en byggingarleyfi liggi fyrir.  Samkvæmt 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga og ákvæðum byggingarreglugerðar og reglugerðar um úrskurðarnefndina, miðist upphaf kærufrest við ákvörðun sveitarstjórnar.  Með hliðsjón af ummælum byggingarfulltrúans hafi kærendur haft réttmæta ástæðu til að ætla að ekki þyrfti að huga að kærumálum fyrr en byggingarleyfi lægi fyrir. 

Telja kærendur í ljósi alls framangreinds að það sé afsakanlegt að kæran hafi ekki borist fyrr.  Beri í þessu sambandi að líta sérstaklega til þess að kærendur séu ekki löglærðir aðilar og ekki meðvitaðir um hinn stutta kærufrest, auk þess sem þau hafi haft réttmæta ástæðu til að ætla að málið væri til meðferðar á grundvelli fyrri kæru þeirra.

Málsrök Grímsnes- og Grafningshrepps:  Sveitarfélagið krefst þess að kærunni verði vísað frá úrskurðarnefndinni og vísar til 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, þar sem fram komi að vitneskja um samþykkt byggingarnefndar eða sveitarstjórnar marki upphaf kærufrests til úrskurðarnefndar.  Frá því tímamarki hafi viðkomandi einn mánuð til að skjóta málinu til nefndarinnar.  Þegar gögn málsins séu skoðuð komi glöggt fram að kærendum hafi verið kunnugt um afgreiðslu byggingarnefndar, sveitarstjórnar og byggingarleyfi vegna framkvæmdanna áður en kærufrestur til úrskurðarnefndar hafi runnið út. 

Sveitarfélagið hafnar sjónarmiðum kærenda þess efnis að byggingarfulltrúi hafi ekki fullnægt leiðbeiningarskyldu sinni og hafi afvegaleitt kærendur með upplýsingum um óútgefið byggingarleyfi.  Hið rétta sé að með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 22. apríl 2003, hafi kærendum verið formlega tilkynnt um samþykkt byggingarnefndar og sveitarstjórnar.  Þar sem kærendur hafi áður sent inn „kæru á byggingarleyfi“ hafi þau verið upplýst um að byggingarleyfi hefði ekki enn verið gefið út og þeim bent á að ef kæra ætti mál sem þessi ætti að beina kæru til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála.  Óumdeilt sé að kærendum hafi með greindu bréfi verið tilkynnt um samþykkt byggingarnefndar og sveitarstjórnar, eins og reyndar tekið sé fram í kæru lögmanns kærenda til úrskurðarnefndar.  Ekkert meira hafi þurft til að koma.  Þar með liggi fyrir að frá þeirri stundu hafi kærendum verið kunnugt um greindar samþykktir, sem þau hafi nú kært. 

Þá er á það bent af hálfu sveitarfélagsins að byggingarfulltrúi hafi að öllu leyti uppfyllt leiðbeiningarskyldu sína samkvæmt skipulags- og byggingarlögum.  Bréf kærenda frá 1. og 2. apríl 2003 hafi falið í sér athugasemdir varðandi óútgefið byggingarleyfi.  Byggingarfulltrúi hafi upplýst um að byggingarleyfið hefði ekki verið gefið út og hafi leiðbeint þeim um hvert þau gætu kært málið.  Engin skylda hafi hvílt á byggingarfulltrúa að framsenda bréf þeirra til úrskurðarnefndar, enda hafi þessi bréf verið á misskilningi byggð.  Eðlilegt hafi því verið að líta á bréfin sem athugasemdir við fyrirhugað byggingarleyfi en ekki kæru á samþykkt sveitarstjórnar, sem ekki hafi legið fyrir þegar bréfin hafi verið rituð.  Einnig verði að hafa í huga við umfjöllun um meintan misskilning kærenda að þau hafi tilkynnt sjálf í fyrrgreindum bréfum sínum til byggingarfulltrúa að þau nytu lögfræðilegrar aðstoðar og hafi nafngreint lögmann sinn.

Þá sé umfjöllun í kæru um ólögmæta birtingu á samþykkt byggingarnefndar og sveitarstjórnar á misskilningi byggð.  Óumdeilt sé að kærendum hafi verið tilkynnt með bréfi, dags. 22. apríl 2003, um samþykktir byggingaryfirvalda í sveitarfélaginu og jafnframt sérstaklega bent á hvert ætti að beina kæru vegna málsins. 

Málsrök byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafar krefjast frávísunar málsins.  Ljóst sé af málsgögnum að kærendum hafi verið kunnugt um hið kærða byggingarleyfi frá í apríl 2003.  Kæra berist engu að síður ekki fyrr en seint í október 2003.  Þar með sé lögbundinn mánaðar kærufrestur löngu liðinn.  Eins og fram komi í 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga geti sá sem telji rétti sínum hallað með samþykkt byggingarnefndar skotið máli sínu til úrskurðarnefndar innan mánaðar frá því að honum sé orðið kunnugt um afgreiðslu sveitarstjórnar.  Ljóst megi telja af kærunni að mánuður hafi verið liðinn frá því að kærendum hafi verið ljóst að sveitarstjórn hafði samþykkt byggingarleyfi.  Það komi fram í bréfum og símtölum milli byggingarfulltrúa og kærenda.  Samkvæmt orðalagi í ákvæðinu sjálfu sé nægilegt að kæranda sé kunnugt um afgreiðslu sveitarstjórnar.  Í máli þessu liggi fyrir að kærendur hafi vitað um afgreiðslu sveitarstjórnar fljótlega eftir að málið hafi verið afgreitt í sveitarstjórn.  Öllum tilvísunum til þess að kærendur séu ekki löglærðir sé hafnað. 

Byggingarleyfishafar fallast ekki á þá túlkun kærenda að byggingarfulltrúa hafi borið skylda til að senda mótmæli við umsókn um byggingarleyfi sjálfkrafa áfram sem kæru hins útgefna leyfis.  Byggingarfulltrúa hafi verið rétt að líta á bréf kærenda sem mótmæli við umsókn um byggingarleyfi, en ekki kæru á samþykkt sveitarstjórnar, enda hafi sú samþykkt þá ekki legið fyrir.  Því hafi honum ekki borið að framsenda erindið til úrskurðarnefndarinnar.  Byggingarleyfishafar mótmæla einnig rökum varðandi ólögmæta birtingu.  Samkvæmt skýru ákvæði laganna sé nægilegt að aðila sé kunnugt um afgreiðslu sveitarstjórnar.  Ekki sé gerð krafa um formlega birtingu og því nægilegt að sannað sé að kærendum hafi verið kunnugt um ákvörðunina.  Mótmælt sé að 20. gr. stjórnsýslulaga eigi við, m.a. með hliðsjón af því að fyrir liggi að kærendur hafi notið aðstoðar lögmanns. 

Andsvör kærenda við málsrökum byggingarleyfishafa:  Kærendum var gefinn kostur á að koma að andsvörum vegna umsagnar byggingarleyfishafa og bárust þau úrskurðarnefndinni með bréfi, dags. 28. nóvember 2003.  Benda kærendur þar á að því hafi ekki verið haldið fram af þeirra hálfu að þeim hafi ekki verið kunnugt um afgreiðslu sveitastjórnar í lok apríl sl., en aftur á móti eigi tiltekin sjónarmið að leiða til þess að kæra þeirra sé tekin til greina, þ.e. annars vegar vegna þess að þeir hafi á þeim tíma þegar sent kæru og hins vegar vegna þess að birting stjórnsýsluákvörðunarinnar hafi verið ólögmæt. 

Kærendur mótmæla því að þeir hafi notið aðstoðar lögmanns enda hafi þeir aðeins notið aðstoðar lögmanns á tilteknum stigum málsins.  Þar fyrir utan sé það alþekkt í stjórnsýslurétti að það, að aðili njóti aðstoðar lögmanns, leysi stjórnvald á engan hátt undan því að sinna störfum sínum og leiðbeiningarskyldu í samræmi við lög.  Á það sé sérstaklega bent að umrædd ákvæði í skipulags- og byggingarlögum séu flókin og því mikilvægt að vandað sé til leiðbeininga hvað þau varði.

Loks hafna kærendur því að byggingarfulltrúi hafi mátt líta á kæru þeirra sem eitthvað annað en kæru.  Það komi greinilega fram í kærunni hvað um sé að ræða. 

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið ritaði byggingarfullrúi kærendum bréf, dags. 22. apríl 2003, þar sem fram kemur að byggingarnefnd hafi samþykkt teikningar að nýbyggingu og niðurrif eldra húss að Sunnuhvoli og að þessar ákvarðanir hafi verið staðfestar af sveitarstjórn 2. apríl 2003.  Þá kemur fram í bréfinu að kæra beri mál af þessu tagi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála.  Óumdeilt er að kærendum barst umrætt bréf fljótlega eftir dagsetningu þess.

Fallast má á með kærendum að nokkrir annmarkar hafi verið á svari byggingarfulltrúans í nefndu bréfi og hafi m.a. verið villandi að taka fram að byggingarleyfi hefði ekki enn verið gefið út í því samhengi sem hér um ræðir, enda gátu þær upplýsingar verið til þess fallnar að villa um fyrir kærendum um upphaf kærufrests.  Einnig skorti á að getið væri um kærufrest.

Af umræddu bréfi verður ráðið að byggingarfulltrúi og byggingarnefnd hafi ekki ætlað að sinna erindum kærenda frá 1. og 2. apríl sem kærum og að til þess hafi verið ætlast að kærendur snéru sér sjálfir til úrskurðarnefndarinnar með kæru í málinu.  Var kærendum, eftir móttöku bréfsins, ekki rétt að líta svo á að þau hefðu þegar kært með fullnægjandi hætti jafnvel þótt fallist væri á að byggingarfulltrúa hefði borið að framsenda erindi þeirra til úrskurðarnefndarinnar.  Verður því við það að miða að kæra í málinu hafi fyrst komið fram hinn 23. október 2003 þegar kæran barst úrskurðarnefndinni.

Kemur þá til úrlausnar hvort afsakanlegt verði talið að kæran hafi borist svo seint sem raun ber vitni þannig að við eigi undantekningarregla 1. tl. 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga, um að afsakanlegt verði talið að kæran hafi ekki borist fyrr, eins og kærendur halda fram. 

Við mat á því hvort umrætt ákvæði eigi við í hinu kærða tilviki verður að líta til þess að kærendum var kunngert um hinar kærðu ákvarðanir með bréfi hinn 22. apríl 2003 og jafnframt gerð grein fyrir því hvert beina ætti kæru í málinu.  Var kærendum eftir það í lófa lagið að leita frekari upplýsinga hjá hinu tilgreinda kærustjórnvaldi, sem hefur opna starfsstöð og leiðbeiningarskyldu.  Höfðu kærendur ítrekað tilefni til að kynna sér rétt sinn, m.a. þegar framkvæmdir hófust eða þegar sáttaviðræður aðila fóru út um þúfur.  Allt að einu héldu þeir að sér höndum í um 6 mánuði og hófust fyrst handa um kæru í málinu eftir að eigendur Sunnuhvols höfðu rifið eldra hús og hafið framkvæmdir við nýbyggingu.

Kærufrestur samkvæmt 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er einungis einn mánuður.  Er með ákvæðinu vikið frá almennri reglu stjórnsýsluréttarins um þriggja mánaða kærufrest, m.a., í því skyni að ekki ríki réttaróvissa um lögmæti ívilnandi leyfa til framkvæmda lengur en brýna nauðsyn ber til.  Verður að telja að sjónarmið um réttaröryggi og tillit til hagsmuna leyfishafa liggi að baki þessari sérreglu um kærufrest.

Með hliðsjón af atvikum máls og þeim sjónarmiðum sem að framin eru rakin fellst úrskurðarnefndin ekki á að þeir annmarkar sem voru á tilkynningu byggingarfulltrúa til kærenda leiði til þess að afsakanlegt verði talið að kæran í máli þessu hafi fyrst komið fram um hálfu ári eftir að kærendum var send umrædd tilkynning, en fallast má á að vanhöld um upplýsingar um hinn skerta kærufrest hefðu getað réttlætt að kæra hefði borist eftir að hann var liðinn en þó innan hóflegra tímamarka.

Engar aðrar ástæður eru fyrir hendi er þykja réttlæta hinn langa drátt sem varð á því að kært væri í máli þessu og  ber því samkvæmt 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 að vísa máli þessu frá.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

 

_______________________________
Ásgeir Magnússon

 

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                          Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

74/2003 Kríunes

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 18. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 24, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 74/2003, kæra íbúa að Fagranesi og Fagraholti, Vatnsenda, Kópavogi á ákvörðun skipulagsnefndar Kópavogs frá 16. september 2003 um breytingu á deiliskipulagi Kríuness, Vatnsenda, Kópavogi og á ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 20. nóvember 2003 um að veita leyfi til að byggja við húsið að Kríunesi, Vatnsenda þrjár íbúðir, glerhýsi og kjallara.

Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 9. desember 2003, er barst nefndinni hinn 10. sama mánaðar, kæra E og M, f.h. íbúa að Fagranesi og Fagraholti, Vatnsenda, Kópavogi, þá ákvörðun skipulagsnefndar Kópavogs frá 16. september 2003 að breyta deiliskipulagi Kríuness, Vatnsenda, Kópavogi.  Jafnframt kæra þeir ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 20. nóvember 2003 um að veita leyfi til að byggja við húsið að Kríunesi, Vatnsenda þrjár íbúðir, glerhýsi og kjallara.  Samþykkt skipulagsnefndar var staðfest á fundi bæjarstjórnar Kópavogs hinn 23. september 2003 og samþykkt byggingafulltrúa var staðfest af byggingarnefnd hinn 3. desember 2003 og bæjarstjórn hinn 9. desember 2003.

Kærendur krefjast þess að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi og að úrskurðarnefndin kveði þegar upp úrskurð til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda.

Úrskurðarnefndin hefur leitað afstöðu byggingarleyfishafa og skipulags- og byggingaryfirvalda í Kópavogi til kærunnar og framkominnar kröfu.  Hafa nefndinni borist andmæli byggingarleyfishafa og greinargerð Kópavogsbæjar um kæruefnið og með hliðsjón af framlögðum gögnum er það mat úrskurðarnefndarinnar að málið sé nú tækt til efnisúrlausnar og verður því ekki fjallað sérstaklega um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda. 

Málavextir:  Kríunes að Vatnsenda, Kópavogi er einbýlishús sem stendur við Elliðavatn og hefur þar verið starfrækt heimagisting í átta herbergjum.  Þar er einnig aðstaða til fundahalda, veiðileyfi bjóðast þar til kaups og bátaleiga er á staðnum. 

Hinn 6. júní 2001 var samþykkt deiliskipulag fyrir Kríunes og fól það í sér heimild til stækkunar heimagistingar í tveimur áföngum.  Í fyrsta áfanga var gert ráð fyrir um 288 m² stækkun og í seinni áfanga um 182 m² stækkun.  Auk þess var gert ráð fyrir u.þ.b. 147 m² glerhýsi sem nýtast átti sem almennt þjónusturými.  Stækkun hússins samkvæmt deiliskipulaginu skyldi því vera um 615 m² og heildarflatarmál hússins því um 975 m², allt á einni hæð. 

Hinn 17. janúar 2003 samþykkti byggingarfulltrúinn í Kópavogi byggingarleyfi fyrir viðbyggingu að Kríunesi.  Framkvæmdir hófust og var að mestu lokið við að steypa undirstöður þegar byggingarnefnd ákvað á fundi hinn 16. apríl 2003 að afturkalla byggingarleyfið þar sem það var, að mati nefndarinnar, í andstöðu við deiliskipulag lóðarinnar. 

Í kjölfar afturköllunar byggingarleyfisins var unnin tillaga að nýju deiliskipulagi Kríuness og á fundi skipulagsnefndar hinn 1. júlí 2003 var samþykkt að auglýsa tillöguna.  Hún fól í sér að íbúðin sem fyrir er í húsinu yrði stækkuð auk þess sem heimilt yrði að gera þrjár nýjar íbúðir.  Undir hluta hússins yrði gert ráð fyrir kjallara þar sem yrðu m.a. bílageymslur, þvottahús og geymslur.  Grunnflötur byggingarinnar yrði óbreyttur miðað við fyrra deiliskipulag og hið sama gilti um hæð þeirra.  Bæjarráð staðfesti, í umboði bæjarstjórnar, afgreiðslu skipulagsnefndar á fundi hinn 10. júlí 2003.  Tillagan var auglýst frá 25. júlí til 18. ágúst 2003 með athugasemdarfresti til 1. september s.á.  Ennfremur var athygli nágranna vakin á auglýsingunni.  Athugasemdir og ábendingar bárust frá kærendum máls þessa og voru þær lagðar fram á fundi skipulagsnefndar hinn 2. september 2003.  Á fundi nefndarinnar hinn 16. september 2003 var lögð fram umsögn bæjarskipulags, dags. 16. september 2003, og samþykkti skipulagsnefnd tillögu að breyttu deiliskipulagi Kríuness ásamt umræddri umsögn og var málinu  vísað til afgreiðslu bæjarráðs og bæjarstjórnar. 

Á fundi bæjarstjórnar hinn 23. september sl. samþykkti bæjarstjórn tillöguna ásamt umræddri umsögn.  Skipulagsstofnun var send deiliskipulagstillagan með bréfi, dags. 3. október 2003, og gerði stofnunin ekki athugasemd við birtingu auglýsingar um samþykkt deiliskipulagsbreytingarinnar í B-deild Stjórnartíðinda. Sá fyrirvari var þó hafður á að frekari grein yrði gerð fyrir fjölda bílastæða á lóðinni.  Deiliskipulagsbreytingin var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 12. nóvember 2003 og var kærendum tilkynnt um afgreiðslu málsins með bréfi sama dag.

Í kjölfar samþykktar á breyttu deiliskipulagi var lögð fram á fundi byggingarnefndar hinn 5. nóvember 2003 umsókn Kríuness ehf. um að byggja við húsið í samræmi við samþykkt deiliskipulag.  Umsóknin fól í sér að íbúðin sem fyrir er í húsinu yrði stækkuð ásamt því að reistar yrðu til viðbótar þrjár íbúðir í viðbyggingu við húsið.  Undir hluta viðbyggingarinnar yrði kjallari sem nýttist sem sameiginlegt rými fyrir íbúana.  Byggingarnefnd vísaði erindinu til fullnaðarafgreiðslu byggingarfulltrúa að uppfylltum skilyrðum nefndarinnar, sem voru að leggja þyrfti fram eignarskiptayfirlýsingu fyrir húsið áður en unnt væri að samþykkja umsóknina.  Byggingarfulltrúi samþykkti erindið hinn 20. nóvember 2003 eftir að komið hafði verið til móts við umrædd skilyrði og staðfesti byggingarnefnd afgreiðslu hans á fundi hinn 3. desember 2003 og bæjarstjórn á fundi hinn 9. desember 2003.
Framangreindum ákvörðunum skipulags- og byggingaryfirvalda í Kópavogi hafa kærendur nú skotið til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála eins og að framan er rakið. 

Málsrök kærenda:  Kærendur halda því fram að með hinum kærðu ákvörðunum skipulags- og byggingaryfirvalda í Kópavogi sé gengið gegn hagsmunum þeirra.  Helsti kostur fasteigna í nágrenni Kríuness sé hið friðsæla umhverfi, en með aukinni starfsemi í Kríunesi muni umferð aukast til muna.  Kærendur halda því og fram að með umræddum ákvörðunum sé brotið gegn gr. 4.2.1 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 þar sem segi að á íbúðarsvæðum skuli fyrst og fremst gera ráð fyrir íbúðarhúsnæði.  Þar megi þó einnig gera ráð fyrir eðlilegri þjónustustarfsemi við íbúa viðkomandi hverfis, s.s. verslunum, hreinlegum iðnaði, handiðnaðarfyrirtækjum, þjónustustarfsemi og leiksvæðum, eða annarri starfsemi sem ætla verði að hvorki muni valda óþægindum vegna lyktar, hávaða eða óþrifnaðar né dragi að sér óeðlilega mikla umferð.

Kærendur fullyrða að með hinum kærðu ákvörðunum sé gengið gegn hagsmunum þeirra, því fari svo fram sem horfi, muni umferð um sameiginlegan veg Kríuness og kærenda margfaldast.  Fyrirhuguð bygging komi til viðbótar þeirri heimagistingu sem fyrir sé rekin í Kríunesi, sölu á veiðileyfum, bátaleigu og fundaaðstöðu.  Þó í deiliskipulaginu sé ekki gert ráð fyrir að aðrir en dvalargestir heimagistingar nýti sér fundaaðstöðuna fáist ekki séð hvernig tryggt verði að farið verði eftir því. 

Kærendur vísa til þess að hið kærða deiliskipulag hafi verið samþykkt eftir að byggingarnefnd Kópavogsbæjar hafi afturkallað byggingarleyfi fyrir stækkun íbúðarhúss Kríuness.  Því sé tillagan aðeins aðlögun deiliskipulags að byggingu sem áður var áætluð, með þeim breytingum að nú séu ráðgerðar fleiri íbúðir ásamt heimagistingunni sem þar sé þegar fyrir hendi.  Þannig séu uppfyllt stærðarákvæði heimagistingar þó svo að stefnt sé að byggingu með aðstöðu fyrir miklu umfangsmeiri rekstur.  Bæjaryfirvöld í Kópavogi séu því fyllilega meðvituð um að stefnt sé að starfsemi í Kríunesi sem sé í engu samræmi við umhverfið og allri aðkomu og aðstöðu ofviða.  Með vísan til alls framangreinds sé farið á svig við gr. 4.2.1 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.

Kærendur benda á að í umsögn skipulagsstjóra, dags. 16. september 2003, sé gert ráð fyrir því að íbúðir hússins verði fjórar en í afgreiðslu byggingarfulltrúa á byggingarleyfinu segi að þær verði fimm.

Kærendur krefjast þess einnig að úrskurðarnefndin kveði á um ábyrgð og hugsanlega bótaskyldu bæjaryfirvalda í Kópavogi.

Málsrök Kópavogsbæjar:  Kópavogsbær vísar til þess að í gildi hafi verið deiliskipulag fyrir Kríunes, dags. 20. júlí 2001.  Í því deiliskipulagi hafi verið gert ráð fyrir íbúðarhúsi á einni hæð með heimagistingu og glerhýsi fyrir almenna þjónustu.  Heildargrunnflötur þeirra bygginga hafi verið áætlaður um 975 fermetrar.  Á landi Kríuness hafi jafnframt verið fyrirhuguð bygging hesthúss fyrir 4-6 hesta.  Tillagan hafi verið auglýst í samræmi við 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og hafi engar athugasemdir eða ábendingar borist á kynningartíma skipulagstillögunnar. 

Kópavogsbær bendir á að í hinu kærða deiliskipulagi fyrir Kríunes, sé áfram gert ráð fyrir íbúðarhúsi á einni hæð með heimagistingu, glerhýsi og hesthúsi.  Heildargrunnflötur íbúðarhússins verði u.þ.b. sá hinn sami og í eldra deiliskipulagi.  Hins vegar sé, samkvæmt hinu nýja deiliskipulagi, gert ráð fyrir fjórum íbúðum og kjallara í stað einnar.  Kjallarinn, sem sé 330 m² að stærð, verði nýttur sem sameiginlegt rými fyrir íbúðirnar og þar verði bílageymsla, þvottahús, geymslur og heitur pottur.  Samkvæmt deiliskipulaginu sé ekki gert ráð fyrir stækkun heimagistingarinnar. 

Miðað við reynslutölur megi reikna með þremur íbúum í hverri íbúð eða alls níu íbúum til viðbótar að Kríunesi.  Land Kríuness sé um 1,8 ha að flatarmáli og aðkoma um veg Vatnsendabýlisins (Kríunesveg), sem sé sameiginlegur með nokkrum íbúðarhúsum á svæðinu milli vatns og vegar þ.á.m. húsum kærenda.  Samkvæmt deiliskipulaginu sé fjarlægðin milli bygginga í Kríunesi og húsa kærenda að Fagraholti og Fagranesi um 80 metrar.  Land Fagraness sé um 8.500 m² að flatarmáli og Fagraholts um 1.500 m².  Fjarlægð milli aðkomuvegarins og Fagraholts sé um 45 metrar og milli Fagraness og vegarins um 75 metrar.  Landrými milli umræddra bygginga á svæðinu sé því mikið og verði ekki með góðu móti séð að umrædd fjölgun íbúða raski högum nágranna eða valdi skaða á umhverfi Fagraholts og Fagraness.

Kópavogsbær bendir á að vatnið og svæðið umhverfis það sé mikið nýtt til útivistar af Kópavogsbúum sem öðrum.  Veiði hafi verið stunduð í Elliðavatni um ómuna tíð og til skamms tíma hafi einnig verið rekin bátaleiga við vatnið.  Þetta séu þættir sem geri svæðið eftirsóknarverðara fyrir íbúana sem þar búa svo og aðra er þangað sæki.  Heimagistingin sé þáttur í ferðaþjónustu og því hafi ábúendur að Kríunesi tekið að sér sölu veiðileyfa og bátaleigu fyrir Vatnsendabýlið. 

Kópavogsbær vekur athygli á frávikum varðandi stærð húsbyggingarinnar annars vegar á deiliskipulagsuppdrættinum og á samþykktum teikningum hins vegar en þar sem stærðir á skipulagsuppdrætti séu sagðar „u.þ.b.” hafi byggingarnefnd metið það svo að þessar stærðarviðmiðanir væru innan eðlilegra vikmarka.

Kópavogsbær vill sérstaklega taka fram að meinlega prentvilla sé bæði í fundargerð byggingarnefndar og í bréfum varðandi byggingarleyfið þar sem segi að leyfi hafi verið veitt fyrir fimm íbúðum í húsinu.  Þetta sé ekki rétt enda megi af gögnum málsins glöggt greina að samþykkt hafi verið að byggja við húsið og fjölga íbúðum um þrjár þannig að þær verði samtals fjórar.  Byggingarfulltrúi muni leggja fram leiðréttingar um þetta atriði á næsta reglulega fundi byggingarnefndar og tilkynna það öllum viðkomandi.

Málsrök byggingarleyfishafans:  Byggingarleyfishafinn bendir á að Vatnsendalandið hafi á undanförnum árum tekið miklum breytingum og nú sé búið að skipuleggja byggð allt í kringum Kríunes af hálfu Kópavogsbæjar og einnig í Norðlingaholti af hálfu Reykjavíkurborgar.  Á nesinu þar sem Kríunes standi hafi einnig átt sér stað miklar breytingar.  Ný hús hafi risið og fleiri eigi eftir að líta dagsins ljós samkvæmt nýju deiliskipulagi, m.a. við hlið kærenda sem verði miklu mun nær þeim en bygging sú sem rísa muni í Kríunesi. 

Byggingarleyfishafinn mótmælir fullyrðingum kærenda þess efnis að starfsemin sem að sé stefnt í Kríunesi verði í engu samræmi við nágrenni sitt og ofviða aðkomu og aðstöðu.  Þvert á móti sé Kríunes tilvalinn staður vegna stærðar og legu lóðarinnar fyrir ýmiskonar þjónustustarfsemi.

Byggingarleyfishafinn heldur því fram að allir nágrannar aðrir en kærendur séu samþykkir byggingaráformum hans og bendir á að ónæðið sem hljótist af aukinni umferð komi lítið við kærendur.  Hinn sameiginlegi vegur hans og kærenda sé langt frá húsum þeirra enda báðir með einkavegi heim til sín. 

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er annars vegar í máli þessu deilt um lögmæti samþykktar skipulagsnefndar hinn 16. september 2003 þess efnis að breyta deiliskipulagi Kríuness og hins vegar um lögmæti þeirrar ákvörðunar byggingarfulltrúa frá 20. nóvember 2003 að veita byggingarleyfi fyrir viðbyggingu á sama stað á grundvelli fyrrnefnds deiliskipulags.  Er það megin úrlausnarefni máls þessa hvort hið umdeilda deiliskipulag og hið umdeilda byggingarleyfi samræmist ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og öðrum réttarreglum um skipulags- og byggingarmál.

Fyrir liggur í máli þessu að tillaga að deiliskipulagsbreytingunni var auglýst og málsmeðferð hagað í samræmi við 1. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Ákvörðun bæjarstjórnar um hið breytta skipulag hlaut lögboðna meðferð Skipulagsstofnunar skv. 3. mgr. 25. gr. nefndra laga og gerði stofnunin ekki athugasemdir við að breytingin yrði auglýst í B-deild Stjórnartíðinda og var gildistaka hennar þar auglýst.  Verður því ekki séð að neinir þeir annmarkar hafi verið á meðferð hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar að ógildingu varði. 

Byggingarfulltrúi hefur gert grein fyrir misræmi sem fram kemur annars vegar á samþykktu deiliskipulagi og hins vegar á samþykktu byggingarleyfi hvað varðar stærð hússins.  Á deiliskipulagsuppdrættinum er fermetrafjöldi tiltekinna rýma hússins ekki nákvæmlega tilgreindur en það er aftur á móti gert í byggingarleyfinu og að mati úrskurðarnefndarinnar rúmast frávik þessi innan heimildar deiliskipulagsins.

Þá hefur og byggingarfulltrúi gert grein fyrir misritun í fundargerð byggingarnefndar hinn 3. desember 2003 og útsendum gögnum þess efnis að heimilt verði að bæta við í Kríunesi fimm íbúðum en ekki þremur eins og fram kemur í byggingarleyfisumsókn og samþykktum teikningum.  Þykir ekki ástæða til að gera athugasemd vegna þessa þar sem um augljósa misritun er að ræða sem þegar hefur verið lagfærð í fundargerð byggingarnefndar hinn 17. desember 2003. 

Kærendur styðja kröfu sína um ógildingu hins kærða deiliskipulags og hins kærða byggingarleyfis þeim rökum að heimilaðar framkvæmdir raski óhæfilega hagsmunum þeirra sem nágranna. 

Samkvæmt Aðalskipulagi Kópavogs 2000–2012 stendur hluti lóðar Kríuness á íbúðarsvæði en heildarstærð lóðarinnar er 1,8 ha og talsverð fjarlægð er í næstu íbúðarhús enda svæðið nokkuð stjálbýlt.  Heildarflatarmál hússins samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi er 1.354 m² eftir stækkun þess en reitur undir íbúðarhúsið samkvæmt aðalskipulaginu er 3.150 m².  Nýtingarhlutfall lóðarinnar verður því innan þeirra marka sem kveðið er á um í aðalskipulaginu, eða 0,43.  Þá er byggingarreitur og grunnflötur bygginganna eftir breytingu sá hinn sami og var samkvæmt eldra deiliskipulagi. 

Samkvæmt framangreindu er byggingarmagni á umræddri lóð í hóf stillt og nýting hennar að öðru leyti ekki meiri en búast má við með tilliti til stærðar lóðarinnar og þess sem gert hafði verið ráð fyrir í eldra skipulagi.  Ekki verður séð að aukin umferð vegna stækkunar hússins að Kríunesi leiði til ógildingar hins kærða deiliskipulags og byggingarleyfis í ljósi þess að kærendur búa í nokkurri fjarlægð frá vegi þeim sem umferð að Kríunesi fer um og játa verður lóðarhafanum eðlilega nýtingu lóðar sinnar þótt af því kunni að hljótast aukin umferð.

Með vísan til þess sem að framan er rakið verður ekki séð að hið umdeilda deiliskipulag eða byggingarleyfið sem sækir stoð sína í það, valdi kærendum slíku óhagræði eða röskun að ógilda beri þær ákvarðanir.

Í tilefni af kröfu kærenda um að úrskurðarnefndin kveði á um ábyrgð og hugsanlega bótaskyldu bæjaryfirvalda í Kópavogi vegna hinna umdeildu framkvæmda skal bent á að samkvæmt 3. mgr. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga er það ekki hlutverk úrskurðarnefndarinnar að taka afstöðu til bótaábyrgðar vegna gildistöku skipulagsáætlana.  Verður því ekki tekin afstaða til þess álitaefnis í úrskurði þessum.

Með hliðsjón af framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hafna beri kröfum kærenda um ógildingu umdeildra ákvarðana. 

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfum kærenda um að ákvörðun skipulagsnefndar Kópavogs frá 16. september 2003 og ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 20. nóvember 2003 verði felldar úr gildi.

____________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                 Óðinn Elísson                    

des 22
Love0

72/2003 Stakkahlíð

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 18. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 72/2003, kæra íbúa að Bogahlíð 8 og 10 í Reykjavík á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 15. október 2003 að heimila niðurrif verslunarhúss á lóðinni að Stakkahlíð 17 í Reykjavík og  ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. nóvember 2003 um að veita leyfi til þess reisa tvílyft steinsteypt fjölbýlishús á sömu lóð.

Í málinu er nú til bráðabirgða kveðinn upp svofelldur  

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. desember 2003, er barst nefndinni hinn 5. sama mánaðar,  kæra Ö og A, f.h. íbúa í Bogahlíð nr. 8 og 10 í Reykjavík, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 15. október 2003, sem staðfest var í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 6. nóvember s.á., að heimila niðurrif verslunarhúss á lóðinni að Stakkahlíð 17 í Reykjavík og ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. nóvember 2003, sem staðfest var í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 20. nóvember s.á., að veita leyfi til þess að reisa tvílyft steinsteypt fjölbýlishús með 10 íbúðum á sömu lóð.

Kærendur krefjast þess að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi og jafnframt hefur með bréfi, dags 10. desember 2003, verið farið fram á að heimilaðar framkvæmdir samkvæmt hinum kærðu ákvörðunum verði stöðvaðar þar til málalyktir fáist um hið kærða byggingarleyfi.

Úrskurðarnefndin hefur aflað gagna og leitað afstöðu byggingarleyfishafa og byggingaryfirvalda í Reykjavík til fyrirliggjandi kröfu um stöðvun framkvæmda og er málið nú tekið til úrskurðar um þá kröfu.

Málavextir:  Mál þetta hefur haft nokkurn aðdraganda og hafa deilur um niðurrif hússins að Stakkahlíð 17 og byggingarleyfi fyrir nýju húsi á lóðinni komið áður til kasta úrskurðarnefndarinnar. 

Vorið 2001 kom fram ósk eiganda húseignarinnar að Stakkahlíð 17 um að aðalskipulagi Reykjavíkur yrði breytt þannig að lóð hússins, sem væri verslunarlóð samkvæmt skipulaginu, yrði breytt í íbúðarlóð og í framhaldi af breytingunni yrði heimilað að breyta verslunarhúsi því sem á lóðinni væri í íbúðarhús.  Borgaryfirvöld tóku jákvætt í erindið og var umbeðin breyting aðalskipulags undirbúin og samþykkt af borgaryfirvöldum í ágúst 2002.  Var skipulagsbreytingin staðfest af umhverfisráðherra hinn 11. október 2002.

Samhliða meðferð tillögu að framangreindri breytingu aðalskipulags var unnið að tillögum að endurbyggingu húss á lóðinni.  Var horfið frá því að breyta húsi því er fyrir var á lóðinni og þess í stað lagt til að það yrði rifið og nýtt hús reist í þess stað.  Voru tillögur þessar kynntar nágrönnum og um þær fjallað á fjölmörgum fundum byggingaryfirvalda og verður af málsgögnum ráðið að þær hafi verið í stöðugri endurskoðun allt þar til ákvörðun var tekin um að veita hið umdeilda byggingarleyfi á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 16. október 2002.  Kærendur töldu að undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar hefði verið áfátt og að leyft hefði verið meira byggingarmagn á lóðinni en unnt væri að sætta sig við.  Skutu þeir málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 4. desember 2002, svo sem að framan greinir.

Með úrskurði, uppkveðnum 31. janúar 2003, stöðvaði úrskurðarnefndin framkvæmdir við niðurrif hússins að Stakkahlíð 17 að kröfu íbúa að Bogahlíð 2, 4 og 6, sem einnig höfðu kært hina umdeildu ákvörðun.  Taldi úrskurðarnefndin slíka annmarka vera á hinni kærðu ákvörðun að líklegt væri að hún yrði ógilt.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 5. febrúar 2003 var framangreindur úrskurður um stöðvun framkvæmda lagður fram.  Jafnframt var á fundinum ákveðið að afturkalla hið umdeilda byggingarleyfi frá 16. október 2002 og veita að nýju leyfi fyrir sömu framkvæmdum á lóðinni.  Voru ákvarðanir þessar staðfestar á fundi borgarstjórnar Reykjavíkur hinn 20. febrúar 2003.

Eftir að afturköllun byggingarleyfisins frá 16. október lá fyrir vísaði úrskurðarnefndin máli kærenda vegna þess byggingarleyfis frá með úrskurði uppkveðnum hinn 21. febrúar 2003.  Kærendur skutu síðan veitingu byggingarleyfisins frá 5. febrúar 2003 til úrskurðarnefndarinnar.

Byggingarleyfið frá 5. febrúar 2003 var jafnframt kært af íbúum Bogahlíðar 2, 4 og 6 sem kröfðust þess að fyrirhugaðar framkvæmdir við niðurrif hússins að Stakkahlíð 17 yrðu stöðvaðar meðan kærumálið væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.  Var bráðabirgðaúrskurður kveðinn upp hinn 3. apríl 2003 þar sem fallist var á kröfu um stöðvun framkvæmda við niðurrif hússins meðan beðið væri efnisúrlausnar í kærumálinu.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 16. apríl 2003 var lögð fram tillaga skipulagsfulltrúa að deiliskipulagi umrædds svæðis.  Samþykkti nefndin að kynna tillöguna fyrir hagsmunaðilum á svæðinu áður en endanleg tillaga yrði unnin.  Var tillagan í kynningu frá 22. apríl til 6. maí.  Fimm athugasemdabréf bárust vegna tillögunnar og voru þær kynntar á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 9. maí 2003.  Tillagan var á ný lögð fyrir fund nefndarinnar þann 14. maí s.á. ásamt samantekt skipulagsfulltrúa um athugasemdirnar, dags. 12. maí 2003, og umsögn verkfræðistofu umhverfis- og tæknisviðs um umferðarmál, dags. 15. apríl 2003.  Á fundinum var samþykkt að auglýsa tillöguna til kynningar og staðfesti borgarráð þá afgreiðslu nefndarinnar á fundi sínum hinn 20. maí 2003.  Var tillagan auglýst til kynningar frá 30. maí með athugasemdafresti til 11. júlí og bárust fimm bréf með athugasemdum við hina auglýstu tillögu.

Að lokinni auglýsingu var málið tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 27. ágúst 2003 og voru framkomnar athugasemdir kynntar og lagt fram minnisblað, dags. 25. ágúst 2003, frá fundi formanns skipulags- og byggingarnefndar og eins íbúa í Bogahlíð 2-6, dags. 25. ágúst 2003.  Tillagan var á ný tekin fyrir á fundi nefndarinnar hinn 3. september 2003 auk framangreindra gagna, umsagnar skipulagsfulltrúa um athugasemdir, dags. 27. ágúst 2003, og minnisblaði, dags. 1. september 2003, um tiltekin atriði sem skipulags- og byggingarnefnd hafði óskað upplýsinga um.  Var auglýst tillaga samþykkt með þeirri breytingu að gera skyldi ráð fyrir einu stæði til viðbótar fyrir hreyfihamlaða á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð.  Beindi meirihluti nefndarinnar þeim tilmælum til hönnuðar hússins að endurskoða gluggasetningu og hönnun glugga á norður- og austurhlið hússins í nýrri umsókn um byggingarleyfi vegna framkominna athugasemda um innsýn milli húsa.  Borgarstjórn Reykjavíkur staðfesti afgreiðslu skipulagstillögunnar á fundi sínum hinn 18. september 2003.

Athugasemdaraðilum var tilkynnt um lyktir málsins með bréfi, dags. 22. september 2003, og var tillagan síðan send Skipulagsstofnun til skoðunar í samræmi við 3. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Með bréfi, dags. 2. október 2003, tilkynnti stofnunin að hún gerði ekki athugasemd við að auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda.  Auglýsing þar um var birt hinn 6. október sl.

Í kjölfar samþykktar deiliskipulagsins var sótt um nýtt byggingarleyfi fyrir byggingu húss að Stakkahlíð nr. 17, niðurfellingu eldra leyfis og heimild til þess að rífa það hús sem fyrir var á lóðinni.  Breytingin frá áður samþykktu byggingarleyfi fólst í því að húsið hafði verið fært fjær húsunum við Bogahlíð um einn metra til vesturs, auk þess sem gert var ráð fyrir tveimur stæðum fyrir hreyfihamlaða á lóðinni í stað eins áður.   Þá hafði verið gerð breyting á innra fyrirkomulagi og gluggum á austur- og norðurhlið hússins. 

Umsóknin var tekin fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 15. október 2003 og samþykkt að fella eldra byggingarleyfi úr gildi og að heimila niðurrif hússins á lóðinni og var byggingarfulltrúa falið að afgreiða byggingarleyfisumsóknina.  Borgarstjórn staðfesti afgreiðslu nefndarinnar á fundi sínum hinn 6. nóvember 2003.  Byggingarleyfisumsókn fyrir nýju húsi á lóðinni var síðan afgreidd á embættisafgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 4. nóvember sl. og staðfest af borgarstjórn Reykjavíkur 20. nóvember 2003.

Með bréfi byggingarfulltrúans í Reykjavík til úrskurðarnefndarinnar, dags. 1. desember 2003, sem móttekið var hinn 4. desember s.á., var tilkynnt um niðurfellingu eldra byggingarleyfis og að samþykkt hefði verið heimild til niðurrifs eldra húss og að gefið hefði verið út nýtt byggingarleyfi fyrir fjölbýlishúsi með 10 íbúðum á lóðinni.  

Fyrr í dag kvað úrskurðarnefndin upp úrskurð í máli kærenda, dags. 18. mars sl., og var málinu vísað frá úrskurðarnefndinni í ljósi þess að hin kærða ákvörðun í því máli frá 5. febrúar 2003 hefði verið afturkölluð.

Kærendur hafa nú kært til úrskurðarnefndarinnar veitingu hins nýja byggingarleyfis og heimild til niðurrifs eldra húss eins og fyrr greinir.  Sú staðreynd liggur nú fyrir að verslunarhúsið að Stakkahlíð 17 var rifið og mun það hafa átt sér stað hinn 11. desember sl.

Málsrök kærenda:  Kærendur vísa til sjónarmiða sinna sem fram hafi komið í fyrri kærumálum þeirra um sama efni til úrskurðarnefndarinnar.  Benda þeir á að þeim hafi ekki gefist tækifæri til þess að afla frekari gagna hjá borgaryfirvöldum en það muni verða gert.  Bent er á að litlar breytingar hafi verið gerðar á umdeildri nýbyggingu frá fyrri áformum og í umsögn borgarinnar í máli þessu gæti misræmis í nokkrum atriðum við staðreyndir og gögn í málinu sem kærendum hafi verið kynnt.

Af fyrri kærum og fyrirliggjandi gögnum má ráða að af hálfu kærenda sé á því byggt að tilgreint nýtingarhlutfall lóðarinnar að Stakkahlíð 17 orki tvímælis og fyrirhuguð nýbygging sé of stór með hliðsjón af stærð lóðar.  Gengið sé óhæfilega á hagsmuni nágranna með fyrirhugaðri byggingu.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er gerð krafa um að stöðvunarkröfu kærenda verði vísað frá úrskurðarnefndinni en ella að henni verði hafnað. 

Nefndinni beri að vísa kröfunni um stöðvun framkvæmda frá þar sem hún sé algjörlega órökstudd sbr. 3. gr. reglugerðar nr. 621/1997.  Í tilvitnaðri 3. gr. komi fram að „…skilmerkilega…” skuli gerð grein fyrir því hver sé krafa aðila og rökstuðningur fyrir henni.  Þrátt fyrir að ekki séu gerðar ríkar kröfur til kæru skv. almennum reglum stjórnsýslunnar verði að gera þær kröfur að málatilbúnaður kærenda sé skýr og studdur einhverjum málsástæðum.  Ófært sé að úrskurðarnefndinni sé falið það hlutverk af kærendum að búa bæði til málsástæður og lagarök.  Vonlaust sé þá fyrir aðra aðila málsins, s.s. handhafa byggingarleyfis og umsagnaraðila eins og Reykjavíkurborg, að gæta réttar síns og gefa umsögn um slíkar kærur.  Því sé alfarið hafnað að tilvísanir til fyrri kæra, sem varði aðrar ákvarðanir en hér séu kærðar, uppfylli þær lágmarkskröfur sem gera verði til stjórnsýslukæra sem varði hagsmuni annars aðila svo miklu sem hér um ræði.

Allt að einu sé ekki tilefni til að fallast á framkomna kröfu um stöðvun framkvæmda við niðurrif verslunarhúss að Stakkahlíð 17 eða framkvæmdir á lóðinni samkvæmt veittu byggingarleyfi.

Áréttað sé að húsið að Stakkahlíð nr. 17 hafi verið fært um einn metra frá kærendum til vesturs auk þess sem gluggasetningu á þeirri hlið sem snúi að þeim, þ.e. austurhliðinni, hafi verið breytt frá eldra byggingarleyfi.  Hvað almenn grenndarsjónarmið varði, hafi byggingarleyfi nýs húss að Stakkahlíð 17 ekki veruleg áhrif á hagsmuni kærenda.  Í fyrsta lagi verði það hús sem heimilt sé að byggja samkvæmt skipulaginu ekki nema um 0,8 metrum hærra en það hús sem nú standi á lóðinni.  Húsið stingi ekki í stúf við byggðamynstur svæðisins og sé lægra en flest hús á reitnum.  Lengra verði á milli húsa til austurs.  Húsið lengist til suðurs en lenging í þá átt hafi hins vegar óveruleg áhrif, m.a. þar sem húsin austan við Stakkahlíð 17, þ.m.t. hús kærenda að Bogahlíð 10, standi hærra í landi.  Þá skerðist útsýni úr íbúðum vegna byggingarinnar mjög lítið ef nokkuð umfram það sem áður hafi verið, nema hjá íbúum á 1. hæð allra húsanna.  Þá muni skuggavarp vegna hússins breytast óverulega frá því sem áður hafi verið og verði ekki meira en menn þurfi almennt að búa við í þéttbýli.  Breyting á birtuskilyrðum fyrir nágrennið vegna hússins sé því nánast engin. Breyting á notkun hússins, þ.e. úr verslunarhúsnæði/félagsheimili í íbúðarhúsnæði sé til bóta fyrir nágrennið af sjónarhóli grenndarhagsmuna.  Hvað umferðarþáttinn varði þá liggi fyrir álit verkfræðistofu um að breytingarnar á skipulaginu og bygging hússins leiði til óverulegra breytinga á umferð.

Að öðru leyti sé vísað almennt til greinargerðar Reykjavíkurborgar frá 1. desember sl., sem lögð hafi verið fram vegna kæru annarra aðila um sömu ákvarðanir og fylgiskjala með henni.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Kröfu um stöðvun framkvæmda á lóðinni að Stakkahlíð 17 er mótmælt af hálfu byggingarleyfishafa.  Er tekið undir rök og sjónarmið Reykjavíkurborgar sem færð hafi verið fram í málinu í tilefni af þeirri kröfu.

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari rök í málinu og hafa skírskotað til málsraka í fyrri kærumálum um sama efni er átt geti við í kærumáli þessu.  Ekki þykir þörf á að að gera nánari grein fyrir röksemdum aðila í úrskurði þessum en úrskurðarnefndin hefur haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn þessa þáttar málsins.

Niðurstaða:  Af hálfu Reykjavíkurborgar hefur verið sett fram krafa um frávísun á kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda að Stakkahlíð 17.

Úrskurðarnefndin er stjórnvald og gilda því reglur stjórnsýsluréttarins um meðferð mála fyrir nefndinni.  Samkvæmt 7. og 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 hvílir leiðbeiningar- og rannsóknarskylda á nefndinni við meðferð mála.  Kröfugerð kærenda er ótvíræð um að krafist sé stöðvunar framkvæmda á umræddri lóð og hafa þeir nú í þrígang kært heimild til niðurrifs verslunarhússins að Stakkahlíð 17 og byggingarleyfi fyrir nýju húsi, og mikill fjöldi gagna liggur fyrir um málsatvik og sjónarmið þeirra.  Í kærubréfi, dags. 4. desember 2003, og erindi, dags. 10. desember s.á. kemur fram að kærendur hafi ekki haft tækifæri til þess að afla gagna hjá borgaryfirvöldum en hyggist gera það og lýsa sig reiðubúna til frekari upplýsingagjafar og gagnaöflunar í þágu málsins.  Að þessu virtu verður kröfu kærenda í þessum þætti málsins ekki vísað frá sökum vanreifunar.

Eins og rakið hefur verið hefur hús það sem fyrir var á lóðinni að Stakkahlíð 17 nú verið rifið, en á þeim tíma var í gildi úrskurður úrskurðarnefndarinnar um stöðvun framkvæmda við niðurrif hússins, sem kveðinn var upp hinn 3. apríl 2003 í tilefni af kröfu íbúa að Bogahlíð 2, 4 og 6 þar um, í kærumáli þeirra vegna heimildar borgaryfirvalda til niðurrifs hússins frá 5. febrúar 2003.  Eins og málum er nú háttað er ekki tilefni til að taka afstöðu til fyrirliggjandi kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda við niðurrif og er kröfu þeirra þess efnis vísað frá úrskurðarnefndinni.

Stendur þá eftir krafa kærenda um stöðvun framkvæmda sem heimilaðar hafa verið með veitingu byggingarleyfis fyrir fjölbýlishúsi með 10 íbúðum á umræddri lóð hinn 4. nóvember 2003, sem borgarstjórn Reykjavíkur staðfesti hinn 20. nóvember sl.

Nýtingarhlutfall íbúðarhúsalóða á umræddum skipulagsreit virðist vera nokkuð hátt og eru dæmi um að nýtingarhlutfallið fari yfir 1,0 á einstökum lóðum.  Aðilar greinir á um forsendur útreiknings nýtingarhlutfalls lóðarinnar að Stakkahlíð 17, m.a. vegna tveggja metra breiðs göngustígs sem liggur við lóðarmörk Stakkahlíðar 17.  Samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi mun hæð fyrirhugaðs húss vera um 0,8 metrum meiri en hæð húss þess sem fyrir var á lóðinni og mun fjarlægð milli húsa verða um 20 metrar.  Gert er ráð fyrir bílastæðageymslu neðanjarðar á lóðinni fyrir 15 bíla. 

Hið umdeilda byggingarleyfi á sér stoð í deiliskipulagsákvörðun þeirri sem staðfest var í borgarstjórn hinn 6. nóvember sl. og virðist nýtingarhlutfall lóðarinnar að Stakkahlíð 17 ekki skera sig verulega úr samanborið við nýtingarhlutfall nágrannalóða undir fjölbýlishús.

Með hliðsjón af framanrituðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að byggingarmagn á lóðinni sé ekki slíkt að umfangi og raski ekki grenndarhagsmunum nágranna í þeim mæli að fallist verði á kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi. 

Úrskurðarorð:

Kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda við niðurrif verslunarhúss á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð í Reykjavík, sem borgarstjórn Reykjavíkur heimilaði hinn 15. október 2003, er vísað frá úrskurðarnefndinni.  Þá er kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda samkvæmt byggingarleyfi frá 4. nóvember 2003, er borgarstjórn staðfesti hinn 20. nóvember s.á.  hafnað.

 

____________________________________
Ásgeir Magnússon

 

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                          Ingibjörg Ingvadóttir

 

des 22
Love0

18/2003 Stakkahlíð

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 18. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 18/2003, kæra íbúa að Bogahlíð 8 og 10 í Reykjavík á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 5. febrúar 2003 um að veita að nýju leyfi til þess að rífa verslunarhús að Stakkahlíð 17 í Reykjavík og að reisa á lóðinni tvílyft steinsteypt fjölbýlishús með 10 íbúðum.

Á málið er nú lagður svofelldur  

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 18. mars 2003, er barst nefndinni hinn 19. mars s.á., kæra Ö og A, f.h. íbúa að Bogahlíð 8 og 10 í Reykjavík, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 5. febrúar 2003 að veita að nýju leyfi til þess að rífa verslunarhús að Stakkahlíð 17 í Reykjavík og að reisa á lóðinni tvílyft steinsteypt fjölbýlishús með 10 íbúðum.  Hin kærða ákvörðun var staðfest í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 20. febrúar 2003.  Kærendur krefjast ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar. 

Málavextir:  Á vormánuðum 2001 kom fram ósk eiganda húseignarinnar að Stakkahlíð 17 um að aðalskipulagi Reykjavíkur yrði breytt þannig að lóð hússins, sem væri verslunarlóð samkvæmt skipulaginu, yrði breytt í íbúðarlóð og í framhaldi af breytingunni yrði heimilað að breyta verslunarhúsi því sem á lóðinni væri í íbúðarhús.  Borgaryfirvöld tóku jákvætt í erindið og var umbeðin breyting aðalskipulags undirbúin og samþykkt af borgaryfirvöldum í ágúst 2002.  Var skipulagsbreytingin staðfest af umhverfisráðherra hinn 11. október 2002.

Samhliða meðferð tillögu að framangreindri breytingu aðalskipulags var unnið að tillögum að endurbyggingu húss á lóðinni.  Var horfið frá því að breyta húsi því er fyrir var á lóðinni og þess í stað lagt til að það yrði rifið og nýtt hús reist í þess stað.  Voru tillögur þessar kynntar nágrönnum og um þær fjallað á fjölmörgum fundum byggingaryfirvalda og verður af málsgögnum ráðið að þær hafi verið í stöðugri endurskoðun allt þar til ákvörðun var tekin um að veita hið umdeilda byggingarleyfi á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 16. október 2002.  Kærendur töldu að undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar hefði verið áfátt og að leyft hefði verið meira byggingarmagn á lóðinni en unnt væri að sætta sig við.  Skutu þeir málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 4. desember 2002, svo sem að framan greinir.

Með úrskurði, uppkveðnum 31. janúar 2003, stöðvaði úrskurðarnefndin framkvæmdir við niðurrif hússins að Stakkahlíð 17 að kröfu íbúa að Bogahlíð 2, 4 og 6, sem einnig höfðu kært hina umdeildu ákvörðun.  Taldi úrskurðarnefndin slíka annmarka vera á hinni kærðu ákvörðun að líklegt væri að hún yrði ógilt.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 5. febrúar 2003 var framangreindur úrskurður um stöðvun framkvæmda lagður fram.  Jafnframt var á fundinum ákveðið að afturkalla hið umdeilda byggingarleyfi frá 16. október 2002 og veita að nýju leyfi fyrir sömu framkvæmdum á lóðinni.  Voru ákvarðanir þessar staðfestar á fundi borgarstjórnar Reykjavíkur hinn 20. febrúar 2003.

Eftir að afturköllun byggingarleyfisins frá 16. október lá fyrir vísaði úrskurðarnefndin máli kærenda vegna þess byggingaleyfis frá með úrskurði uppkveðnum hinn 21. febrúar 2003.  Kærendur skutu síðan hinni nýju byggingarleyfisákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og fyrr greinir.

Byggingarleyfið frá 5. febrúar 2003 var jafnframt kært af íbúum Bogahlíðar 2, 4 og 6 sem kröfðust að fyrirhugaðar framkvæmdir við niðurrif hússins að Stakkahlíð 17 yrðu stöðvaðar meðan kærumálið væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.  Var bráðabirgðaúrskurður kveðinn upp hinn 3. apríl 2003, þar sem fallist var á kröfu um stöðvun framkvæmda við niðurrif hússins meðan beðið væri efnisúrlausnar í kærumálinu.

Hinn 18. september 2003 samþykkti borgarstjórn Reykjavíkur deiliskipulag, er tekur m.a. til umdeildrar lóðar, og tók það skipulag gildi við birtingu í B-deild Stjórnartíðinda hinn 6. október 2003 að undangenginni umsögn Skipulagsstofnunar. 

Með bréfi byggingarfulltrúans í Reykjavík til úrskurðarnefndarinnar, dags. 1. desember 2003, sem móttekið var hinn 4. desember s.á., var tilkynnt að skipulags- og byggingarnefnd Reykjavíkur hefði samþykkt á fundi sínum hinn 15. október 2003 að fella hið kærða byggingarleyfi úr gildi og heimila niðurrif húss þess sem fyrir var að Stakkahlíð 17 og borgarstjórn hefði staðfest þá afgreiðslu hinn 6. nóvember s.á.  Jafnframt kom þar fram að byggingarfulltrúi hefði samþykkt nýja byggingarleyfisumsókn um fjölbýlishús á umræddri lóð hinn 4. nóvember sl. og borgarstjórn staðfest þá afgreiðslu hinn 20. nóvember 2003.

Kærendur í máli þessu hafa nú kært til úrskurðarnefndarinnar veitingu hins nýja byggingarleyfis og heimild til niðurrifs eldra húss.

Með hliðsjón af niðurstöðu málsins og lokamálslið 13. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 þykir ekki ástæða til að rekja sjónarmið málsaðila en úrskurðarnefndin hefur, fyrr í dag, kveðið upp úrskurð í öðru kærumáli um sama byggingarleyfi þar sem fram koma helstu álitaefni málsins og sjónarmið aðila um hina kærðu ákvörðun.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið var hið kærða byggingarleyfi frá 5. febrúar 2003, er fól í sér heimild til niðurrifs eldra húss og byggingu fjölbýlishúss á lóðinni að Stakkahlíð 17, afturkallað á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 15. október 2003 og sú ákvörðun staðfest af borgarstjórn hinn 6. nóvember sl.  Hafa kærendur af þeim sökum ekki lögvarða hagsmuni af því að fá úrlausn um gildi hins kærða byggingarleyfis.  Ber því að vísa máli þessu frá úrskurðarnefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

17/2003 Sogavegur

Með

Ár 2003, þriðjudaginn 2. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 17/2003, kæra 15 íbúa og eigenda fasteigna að Sogavegi 103, 105, 107, 116, 120 og 122 og Hamarsgerði 8 í Reykjavík á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 24. júní 2002 um að veita leyfi til að rífa timburhús og byggja steinsteypt tvílyft fjölbýlishús á lóð nr. 112 við Sogaveg í Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi, dags. 16. mars 2003, sem barst úrskurðarnefndinni 17. sama mánaðar, kæra 15 íbúar og eigendur fasteigna að Sogavegi 103, 105, 107, 116, 120 og 122 og Hamarsgerði 8 í Reykjavík ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 24. júní 2002 um að veita leyfi til að rífa timburhús og byggja steinsteypt tvílyft fjölbýlishús á lóð nr. 112 við Sogaveg í Reykjavík.  Hin kærða ákvörðun var staðfest af borgarráði Reykjavíkur í umboði borgarstjórnar 2. júlí 2002.  Kærendur krefjast ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.

Jafnframt kröfðust kærendur þess að framkvæmdir við nýbyggingu að Sogavegi 112 yrðu stöðvaðar meðan úrskurðarnefndin hefði kærumál þetta til meðferðar.  Féllst úrskurðarnefndin á þá kröfu með úrskurði, uppkveðnum 16. apríl 2003.

Gagnaöflun er nú lokið og er málið tekið til efnisúrlausnar.

Málsatvik:  Á vordögum árið 2001 sótti lóðarhafi að Sogavegi 112 um leyfi byggingaryfirvalda til að rífa gamalt hús á lóðinni og byggja þar í þess stað tvílyft steinsteypt fjölbýlishús með fjórum íbúðum.  Jafnframt var sótt um breytingu á mörkum lóðanna nr. 112 og 108.  Var umsókn þessi til meðferðar hjá byggingaryfirvöldum um alllangt skeið og var á þeim tíma unnið að frekari útfærslu á byggingaráformum lóðarhafa.  

Í desember 2001 var ákveðið að kynna nágrönnum erindið og stóð grenndarkynning frá 14. desember 2001 til 14. janúar 2002.  Athugasemdir bárust frá fjölda nágranna og lutu þær í höfuðatriðum að hæð fyrirhugaðrar byggingar, fjölda íbúða, fjölda bílastæða og því að taka ætti tillit til gróðurs á lóðinni.  Í kjölfar þessa vann skipulagsfulltrúi umsögn um athugasemdirnar, dags. 17. janúar 2002.  Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa þann 18. janúar 2002 voru athugasemdirnar kynntar, sem og umsögn skipulagsfulltrúa um þær.  Málið var tekið fyrir á fundum skipulags- og byggingarnefndar þann 23. og 30. janúar 2002, ásamt athugasemdunum og umsögn skipulagsfulltrúa.  Var afgreiðslu málsins frestað á báðum fundunum.  Enn var málið lagt fyrir skipulags- og byggingarnefnd hinn 13. febrúar 2002.  Samþykkti nefndin á þeim fundi breytingu á mörkum lóðanna nr. 112 og 108 við Sogaveg en frestaði afgreiðslu umsóknarinnar að öðru leyti.  Óskaði nefndin eftir því við byggingarfulltrúa að hann hlutaðist til um að útlitshönnun og hönnun þaks yrði bætt og að málið yrði að því loknu lagt á ný fyrir nefndina.  Eftir að umbeðnar lagfæringar höfðu verið gerðar var umsóknin, ásamt athugasemdum nágranna og umsögn skipulagsfulltrúa, lögð á ný fyrir nefndina þann 24. júní 2002.  Samþykkti nefndin þá byggingarleyfi það sem kært er í máli þessu.  Borgarráð staðfesti þá afgreiðslu í umboði borgarstjórnar þann 2. júlí 2002.

Af misgáningi mun hafa láðst að senda þeim nágrönnum, sem gert höfðu athugasemdir, svör við þeim ásamt lögboðinni tilkynningu um lyktir málsins.  Komu þessi mistök ekki í ljós fyrr en framkvæmdir hófust á lóðinni í byrjun mars 2003.  Var þeim sem gert höfðu athugasemdir í tilefni af grenndarkynningu umsóknarinnar sent bréf, dags. 12. mars 2003, þar sem þeim var gerð grein fyrir málalokum og athygli vakin á kæruheimild.  Skutu kærendur málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 16. mars 2003, svo sem að framan greinir.

Áður en krafa kærenda um stöðvun framkvæmda til bráðbirgða var tekin til úrlausnar leitaði úrskurðarnefndin umsagnar Skipulagsstofnunar með, bréfi dags. 9. apríl 2003, um þau álitaefni, sem til úrlausnar eru í málinu.  Í umsögn stofnunarinnar, dags. 14. apríl 2003, er gerð grein fyrir aðdraganda hinnar kærðu ákvörðunar, en síðan segir: 

„Í dómi Hæstaréttar frá 20. september 2001 í málinu nr. 114/2001 kemur fram að við afmörkun undantekningarreglu 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 m.s.br., gagnvart meginreglu 2. mgr. sömu greinar, beri að skýra ákvæðin til samræmis við 1. og 2. mgr. 26. gr. laganna.  Þannig beri að deiliskipuleggja byggð hverfi áður en byggingarleyfi eru veitt, nema þau leiði til óverulegrar breytingar á byggðamynstri hverfisins.

Á lóðinni nr. 112 við Sogaveg var fyrir 77,4 m²  hús byggt árið 1932.  Samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi er nú heimilt að byggja þar 329,6 m²  hús á 2 hæðum, auk þess sem lóð hússins var stækkuð úr 684 m²  í 808 m² .  Skipulagsstofnun telur að þrátt fyrir að íbúar viðkomandi svæðis hafi mátt vænta þess að nýtt hús yrði byggt á viðkomandi lóð í stað þess sem fyrir var, verði að gera þá kröfu að svo veruleg breyting á nýtingu lóðarinnar sé skoðuð í nánu samhengi við þá byggð sem fyrir er á reitnum og hann deiliskipulagður í heild í samráði við íbúa svæðisins.  Stofnunin telur að undirbúningur veitingar hins kærða byggingarleyfis hafi ekki verið fullnægjandi, þar sem skv. 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga eins og hún er skýrð í framangreindum dómi Hæstaréttar hefði átt að vinna deiliskipulag af viðkomandi svæði áður en byggingarleyfi var veitt.“

Var málsaðilum gefinn kostur á að tjá sig um þau sjónarmið sem fram koma í áliti Skipulagsstofnunar og rakin eru hér að framan.  Bárust nefndinni athugasemdir um umsögnina frá lögmanni byggingarleyfishafa og frá borgaryfirvöldum, eins og rakið verður hér að neðan.

Málsrök kærenda:  Kærendur vísa til þess að þeim hafi ekki verið send lögboðin tilkynning um niðurstöðu skipulags- og byggingarnefndar svo sem áskilið sé í 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997.  Hafi þeim því ekki verið kunnugt um hina kærðu ákvörðun fyrr en framkvæmdir hafi verið hafnar á lóðinni hinn 8. mars 2003, en eftir það hafi þeim verið send umrædd tilkynning.  Að auki hafi grenndarkynningu í málinu verið áfátt þar sem ekki hafi með skýrum hætti verið gerð grein fyrir stækkun lóðarinnar að Sogavegi 112 á kostnað grannlóðar.

Kærendur telja rétt sinn skertan verulega með fyrirhugaðri byggingu.  Húsið sé allt of stórt og hátt og með of mörgum íbúðum.  Rýri það útsýni og auki á umferð og bílastæðavandamál.  Virðist þeim byggingarmagn nýbyggingar á lóðinni vera umfram það sem lög leyfi og hafi byggingin í för með sér verðrýrnun eigna í nágrenninu.  Raunar sé fyrirhuguð nýbygging svo stór að hún hafi ekki rúmast á lóðinni og hafi því verið gripið til þess ráðs að stækka lóðina á kostnað grannlóðar, en af henni hafi þó ekkert mátt taka vegna skorts á bílastæðum.  Hafi nágrannar ekki mátt vænta slíkra ráðstafana samfara endurbyggingu húss á lóðinni að Sogavegi 112.  Sé ljóst að fyrirhuguð bygging hafi í för með sér meiri umferð og bílastæðavanda en verið hefði ef á lóðinni hefði verið byggt einbýlishús eða parhús í stað einbýlishúss þess sem fyrir hafi verið á lóðinni.

Málsrök borgaryfirvalda:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar mótmælt.  Fráleitt sé að ógildingu varði þótt láðst hafi að senda kærendum tilkynningu um samþykkt hinnar kærðu ákvörðunar, enda hafi það ekki leitt til neinna réttarspjalla.

Umrætt hús sé ekki frábrugðið mörgum öðrum húsum í nágrenninu og sé því í samræmi við byggðamynstur hverfisins, sem reyndar sé ósamstætt.  Húsið valdi ekki meiri grenndaráhrifum en almennt megi gera ráð fyrir í þéttbýli og hafi kærendur ekki sýnt fram á að hagsmunir þeirra hafi verið skertir með ólögmætum hætti.  Þá sé þess að gæta að jafnvel þótt um eitthvert tjón kynni að vera að ræða þurfi það eitt ekki að leiða til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.

Nýtingarhlutfall og hæð nýbyggingar sé hvort tveggja innan viðmiðunarmarka.  Fjöldi íbúða í húsinu sé ekki meiri en dæmi séu um á viðkomandi reit, en þar sé að finna fjölmörg hús með fleiri en einni íbúð og allt upp í sjö íbúðir.  Umferðaraukning vegna íbúðanna sé ekki mælanleg og ónæði af aukinni umferð að sama skapi ekki heldur.  Vel sé séð fyrir bílastæðum innan lóðar í samræmi við ákvæði byggingarreglugerðar nr. 441/1998.  Þá sé skuggavarp óverulegt og alls ekki meira en gera megi ráð fyrir í þéttbýli.  Kærendum hljóti að hafa verið ljóst að til þess gæti komið að hús það sem áður hafi staðið á lóðinni yrði rifið og þar byggt að nýju, enda hafi gamla húsið, sem byggt hafi verið sem sumarhús árið 1932, einungis verið 77,4 m².

Fyrir liggi að umsókn um hið umdeilda byggingarleyfi hafi hlotið meðferð í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Ótvírætt sé að borgaryfirvöldum hafi verið heimilt að grenndarkynna byggingarleyfisumsóknina á grundvelli 3. mgr. 23. gr., sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, þar sem húsið sé í samræmi við nýtingarhlutfall og byggðamynstur á svæðinu.

Hinn 16. apríl 2003 bárust úrskurðarnefndinni athugasemdir Reykjavíkurborgar, þar sem mótmælt var áliti Skipulagsstofnunar í málinu.  Var niðurstöðu stofnunarinnar mótmælt sem rangri og því hafnað að tilvitnaður dómur Hæstaréttar gæfi tilefni til svo þröngrar túlkunar á 3. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997 eins og talið væri í álitinu.  Slík túlkun gengi einnig gegn áliti umboðsmanns Alþingis í máli nr. 2556/1998, sem tilvitnaður dómur hefði í engu raskað og byggði í raun á. 

Með bréfi, dags. 23. október 2003, áréttar talsmaður borgaryfirvalda sjónarmið borgarinnar, sem að framan eru rakin.  Að auki er í bréfinu mótmælt fullyrðingu í úrskurði til bráðbirgða frá 16. apríl 2003 um að lóðin að Sogavegi 112 hafi verið stækkuð til þess að koma hinni umdeildu byggingu fyrir á lóðinni.  Hafi  meginástæðan fyrir stækkun lóðarinnar verið sjónarmið um umferðaröryggi og hafi tilgangurinn verið sá að koma í veg fyrir að bakka þyrfti úr bílastæðum við húsið út á Sogaveginn, en þannig hefði verið hægt að koma stæðum fyrir án þess að stækka lóðina.

Í tilvitnuðu bréfi er því ennfremur haldið fram að sú niðurstaða að ógilda hið umdeilda byggingarleyfi fæli í sér stefnubreytingu af hálfu úrskurðarnefndarinnar miðað við fyrri úrlausnir, t.d. í málum varðandi byggingarleyfi að Þórsgötu 2 og byggingu barnaspítala á lóð Landspítalans.  Niðurstaða af því tagi hefði í för með sér verulega og ástæðulausa skerðingu á nýtingarrétti fasteigna. 

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfu kærenda mótmælt.  Byggir hann á sömu eða svipuðum sjónarmiðum og Reykjavíkurborg, sem að framan eru rakin.  Hefur hann einnig komið á framfæri athugasemdum við umsögn Skipulagsstofnunar í málinu.  Hafnar hann því að tilvitnaður dómur Hæstaréttar hafi slíkt fordæmisgildi sem talið sé í umsögninni.  Aðstæður séu að auki ólíkar í því máli sem hér sé til meðferðar og sé því hafnað að fyrirhuguð nýbygging samræmist ekki byggðamynstri hverfisins. 

Með bréfi, dags. 10. nóvember 2003, reifar lögmaður byggingarleyfishafa sjónarmið hans hvað varðar efnishlið málsins.  Bendir hann á að kærendur hafi í kæru sinni vísað til þess að með því að leyfa byggingu hins umdeilda húss yrði eignaréttur þeirra skertur og myndi verðmæti eigna þeirra rýrna að sama skapi.  Engin viðhlítandi rök hafi verið færð fram fyrir þessum fullyrðingum, en á hinn bóginn sé ljóst að verði byggingarleyfið fellt niður muni byggingarleyfishafinn sannanlega verða fyrir gríðarlegu tjóni.  Hann hafi ráðist í að rífa niður hús það sem verið hafi á lóðinni þar sem hann hafi talið byggingarleyfið endanlegt, enda kærufrestir löngu liðnir er framkvæmdir hafi hafist.  Hafi honum þá ekki verið kunnugt um þau mistök er átt hefðu sér stað.  Hann hafi og gert verksamninga, sem rift hafi verið vegna vanefnda þar sem verkið hafi verið stöðvað.  Einnig hafi hann haft verulegan kostnað að því að tryggja öryggi við lóðina.  Telur hann að hagsmunir hans við halda áfram við bygginguna vegi mun þyngra heldur en óvíst tjón kærenda, en kærendum hafi mátt vera fullljóst að byggt yrði á lóðinni hús er hefði svipað nýtingarhlutfall og þeirra eigin hús, en umrætt hús hafi verið byggt fyrir rúmum 70 árum og þá sem sumarhús.

Við úrlausn málsins beri einnig að horfa til þess að byggingarleyfishafinn styðjist við gilt leyfi, útgefið af þar til bæru stjórnvaldi, er veiti honum rétt til byggingar hússins. Slíkt ívilnandi leyfi verði ekki fellt niður, nema það megi vera leyfishafa án tjóns, en því sé ekki fyrir að fara í þessu máli.  Niðurfelling leyfisins myndi og hafa í för með sér mikla skerðingu á atvinnufrelsi leyfishafa, en bygging fyrirhugaðs húss sé þáttur í atvinnustarfsemi hans.  Til þess að skerða atvinnufrelsi, sem varið sé af stjórnarskránni, þurfi mun meira til en þá hagsmuni er kærendur vísi til.

Þá telur byggingarleyfishafi að vegna þeirra mistaka sem orðið hafi við afgreiðslu leyfisins, verði kærendur að sækja rétt til sinn til bóta hjá Reykjavíkurborg, hafi þeir orðið fyrir tjóni, en hann verði í engu látinn sæta ábyrgð, hvorki til bóta, né niðurfellingu leyfisins.

Af hálfu byggingarleyfishafa er því ennfremur haldið fram að við afgreiðslu úrskurðarnefndarinnar á máli þessu, beri henni að fjalla um ástæður kærenda fyrir kærunni og afgreiða þær á málefnalegan hátt. Geti nefndin ekki farið út fyrir málsástæður kærenda að þessu leyti.  Hafi byggingarleyfishafi áður fjallað um og afgreitt málsástæður kærenda og sömuleiðis það stjórnvald er veitt hafi honum leyfið.  Hafi þar verið tekið á því á málefnalegan hátt og í samræmi við góðar stjórnsýsluvenjur.

Loks gerir byggingarleyfishafi kröfu til þess að þeir nefndarmenn, sem kveðið hafi upp úrskurð um stöðvun framkvæmda, víki sæti við efnisúrlausn málsins vegna vanhæfis, en í forsendum úrskurðarins komi fram umfjöllun um efnisatriði, sem á engan hátt hafi þá verið til úrlausnar.

Aðilar máls þessa hafa fært frekari röksemdir fyrir sjónarmiðum sínum í málinu.  Hefur úrskurðarnefndin haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn þess.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið láðist borgaryfirvöldum að tilkynna nágrönnum niðurstöðu skipulags- og byggingarnefndar um hina kærðu ákvörðun, svo sem skylt var að lögum, sbr. 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997.  Var lögboðin tilkynning um ákvörðunina fyrst send kærendum með bréfi, dags. 12. mars 2003.  Áttu þeir málskotsrétt frá viðtöku þeirrar tilkynningar og var málinu því vísað til úrskurðarnefndarinnar innan tilskilins frests.  Verður einnig að telja að kærendur eigi lögvarða hagsmuni því tengda að fá skorið úr um lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar.  Hefur úrskurðarnefndin því tekið mál þetta til úrlausnar.

Auk atriða er varða efni máls og að framan eru rakin er nú af hálfu lögmanns byggingarleyfishafa á því byggt að nefndarmönnum í úrskurðarnefndinni beri að víkja sæti þar sem þeir hafi orðið vanhæfir við uppkvaðningu úrskurðar til bráðabirgða í málinu.  Þá sé úrskurðarnefndinni óheimilt að fara út fyrir málsástæður kærenda við meðferð málsins.

Úrskurðarnefndin hafnar málsástæðu byggingarleyfishafa um vanhæfi.  Verður ekki á það fallist að nefndarmenn verði vanhæfir fyrir það eitt að rækja lögbundin skyldustörf sín með því að kveða upp úrskurð í máli til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda og rökstyðja niðurstöðu sína um þann þátt máls að einhverju lágmarki.  Eru slík atvik ekki heldur meðal þess sem að stjórnsýslulögum eru talin valda vanhæfi.  Hefur þetta álitaefni þegar komið til úrlausnar dómstóla, sbr. dóm Hæstaréttar frá 27. mars 2003 í máli nr. 367/2002.

Um þá málsástæðu að úrskurðarnefndin sé bundin af málatilbúnaði kærenda vísast til þess að úrskurðarnefndin starfar eftir stjórnsýslulögum nr. 37/1993 og hefur því bæði leiðbeiningar- og rannsóknarskyldu.  Er það hlutverk nefndarinnar að skera úr ágreiningi um lögmæti kærðrar ákvörðunar og er nefndin ekki bundin af málatilbúnaði aðila við úrlausn máls.  Hefur þetta álitaefni einnig komið til kasta dómstóla, sbr. dóm Hæstaréttar frá 20. september 2001, í máli nr. 114/2001, þar sem sambærilegri málsástæðu var hafnað.
   
Með hinni kærðu ákvörðun var heimiluð allstór nýbygging að Sogavegi 112 með fjórum íbúðum í stað eldra húss sem var ein íbúð.  Til þess að koma húsinu og bílastæðum fyrir á lóðinni með viðunandi hætti, var gripið til þess að stækka lóðina, en jafnframt var minnkuð lóð granneignanna að Sogavegi 108 og Réttarholtsvegi 1-3.  Hefur sú breyting í för með sér hækkun á nýtingarhlutfalli þeirrar lóðar.  Var þessi ráðstöfun, að sögn borgaryfirvalda, gerð með tilliti til umferðaröryggis, svo ekki þyfti að bakka úr stæðum við húsið út á Sogaveginn.

Þegar litið er til smæðar og aldurs húss þess er stóð á lóðinni nr. 112 við Sogaveg verður að fallast á að kærendur og aðrir íbúar umrædds svæðis hafi mátt búast við því að endurbyggt yrði á lóðinni.  Hins vegar telur úrskurðarnefndin að þeir hafi ekki mátt vænta þess að lóð hússins yrði stækkuð um rúmlega 18% og á henni reist fjöleignarhús með 4 íbúðum án þess að áður væri unnið deiliskipulag fyrir  viðkomandi götureit, sérstaklega þegar litið er til þess að í breytingunni felst einnig hækkun á nýtingarhlutfalli og fækkun mögulegra bílastæða fyrir lóðina nr. 108 við Sogaveg og nr. 1 og 3 við Réttarholtsveg, sem þó er verslunar- og þjónustulóð.   

Byggðamynstur umrædds götureits er sérstakt að því leyti að tvær raðir baklóða eru á honum með aðkomu frá Sogavegi um botnlanga á lóðamörkum framlóða.  Veldur þetta því, að mati úrskurðarnefndarinnar, að vandasamt er að leysa skipulagsmál svæðisins svo vel fari, og að óvarlegt er að gera þar umtalsverðar breytingar, án þess að unnið sé deiliskipulag fyrir svæðið í heild, einkum þegar um er að ræða breytingar á lóðastærðum, lóðamörkum og fyrirkomulagi umferðar og bílastæða, sem í eðli sínu varða skipulag.

Úrskurðarnefndin hafnar staðhæfingum borgaryfirvalda um að aðstæður í máli þessu séu sambærilegar og t.d. að Þórsgötu 2 eða lóð Landspítalans.  Í fyrra tilvikinu var um að ræða nýbyggingu sem var sambyggð granneign eins og ráðgert hafði verið, en nýbyggingin rúmaðist að öllu leyti innan viðkomandi lóðar og var bílastæðaþörf hússins einnig fullnægt innan lóðar þess.  Að auki er umrædd bygging á svæði innan Hringbrautar-Snorrabrautar, sem haft hefur nokkra sérstöðu í aðalskipulagi Reykjavíkur.  Að vísa til Landspítalalóðar til samanburðar við aðstæður í þessu máli telur úrskurðarnefndin ekki rökrétt þegar litið er til þess að þar var um framkvæmdir á stofnanalóð að tefla, sem ekki voru taldar aðrar eða meiri en gera mætti ráð fyrir samkvæmt skilgreindri landnotkun aðalskipulags.

Af hálfu Reykjavíkurborgar og byggingarleyfishafa hefur verið mótmælt þeirri túlkun, sem fram kemur í umsögn Skipulagsstofnunar, að vinna hefði átt deiliskipulag fyrir umrætt svæði áður en unnt væri að taka afstöðu til umsóknar um hið umdeilda byggingarleyfi.  Hafna þessir aðilar því að tilvitnaður dómur Hæstaréttar gefi tilefni til svo þröngrar túlkunar á 3. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997 eins og talið sé í umsögninni.  Slík túlkun gengi einnig gegn áliti umboðsmanns Alþingis í máli nr. 2556/1998, sem tilvitnaður dómur hefði í engu raskað og byggði í raun á. 

Úrskurðarnefndin fellst ekki á þessi sjónarmið.  Telur nefndin að á svæði því sem hér um ræðir megi vænta frekari umsókna um leyfi til endurbyggingar húsa á einstökum lóðum.  Því eigi við í máli þessu röksemdir sem fram komi í tilvitnuðu áliti umboðsmanns Alþingis þar sem segir: „Þegar til afgreiðslu kemur hvort veita eigi byggingarleyfi í þegar byggðu hverfi, sem ekki hefur verið deiliskipulagt, og búast má við frekari umsóknum um framkvæmdir á reitnum, er almennt rétt að gera fyrst deiliskipulag fyrir reitinn áður byggingarleyfi er veitt.  Sú hætta fylgir, þegar veitt er eitt byggingarleyfi í einu, án þess að fyrir liggi deiliskipulag, að tvö eða fleiri byggingarleyfi á reit hafi í för með sér verulegar breytingar á byggðamynstri reitsins enda þótt hvert byggingarleyfi eitt og sér hafi ekki slík áhrif.  Þegar svo stendur á þróast byggð ekki í samræmi við heildstæða og samþætta stefnumörkun í formi deiliskipulags, sem grundvalla ber á fjölmörgum lögmæltum sjónarmiðum, auk þess sem íbúar hlutaðeigandi hverfis eru sviptir lögboðnum rétti sínum til þess að fá færi á því að koma að sjónarmiðum sínum og hafa áhrif við gerð deiliskipulags.  Slík byggðaþróun verður að teljast í andstöðu við markmið skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.“ 

Með hliðsjón af því sem að framan er rakið er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að óheimilt hafi verið að veita hið umdeilda byggingarleyfi án þess að deiliskipulag væri áður unnið fyrir viðkomandi götureit, enda er það niðurstaða nefndarinnar að með leyfinu hafi byggingaryfirvöld heimilað breytingar og framkvæmdir sem séu meiri að umfangi en rúmast geti innan marka undantekningarheimildar 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, eins og heimildin hafi verið skýrð.  Verður hin kærða ákvörðun því felld úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 24. júní 2002 um að veita leyfi til að rífa timburhús og byggja steinsteypt tvílyft fjölbýlishús á lóð nr. 112 við Sogaveg í Reykjavík. 

____________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

58/2003 Sjáland

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 20. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl. formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 58/2003, kæra Þorsteins Einarssonar hrl., f.h. 14 íbúa og eigenda fasteigna við Skrúðás í Garðabæ, á ákvörðunum bæjarráðs, bæjarstjórnar og byggingarnefndar Garðabæjar um breytingu á aðalskipulagi, um deiliskipulag Sjálands og um byggingarleyfi fyrir húsum nr. 1-17 (oddatölur) við Strandveg í Garðabæ.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 26. september 2003, sem barst nefndinni sama dag, kærir Þorsteinn Einarsson hrl., f.h. 14 íbúa og eigenda fasteigna við Skrúðás 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13 og 15 í Garðabæ, samþykkt bæjarstjórnar Garðabæjar frá 13. júní 2002 um breytingu á aðalskipulagi Garðabæjar, samþykkt bæjarstjórnar Garðabæjar frá 13. júní 2002 um deiliskipulag Arnarnesvogs, samþykkt bæjarráðs Garðabæjar frá 16. júlí 2002 um lagfæringar á fjórum þáttum í deiliskipulagi hverfisins og samþykkt bæjarráðs Garðabæjar frá 2. september 2003 um breytingu á deiliskipulagi við Strandveg 9, 11, 13, 15 og 17 í Garðabæ.  Krefjast kærendur ógildingar framangreindra samþykkta. 

Þá krefjast kærendur þess að fellt verði úr gildi leyfi byggingarnefndar Garðabæjar frá 30. maí 2003 til að byggja fjölbýlishús að Strandvegi 9, 11, 13, 15 og 17, Garðabæ og staðfesting bæjarstjórnar Garðabæjar þann 19. júní 2003 á fyrrgreindri samþykkt byggingarnefndar Garðabæjar.

Kærendur krefjast þess ennfremur að fellt verði úr gildi leyfi byggingarnefndar Garðabæjar frá 19. september 2003 til að byggja fjölbýlishús að Strandvegi 1, 3, 5 og 7 í Garðabæ.

Loks krefjast kærendur þess að úrskurðarnefndin kveði upp úrskurð til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda við Strandveg 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15 og 17 í Garðabæ, á meðan beðið sé endanlegrar niðurstöðu nefndarinnar.

Eftir að kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni áttu sér stað viðræður milli bæjaryfirvalda í Garðabæ, byggingaraðila og fulltrúa kærenda með það að markmiði að leita lausna á þeim ágöllum á deiliskipulagi svæðisins, sem urðu tilefni kærumáls þessa.  Vegna þessara sáttatilrauna frestaði byggingarleyfishafi, að eigin frumkvæði, framkvæmdum sem hafnar voru að Strandvegi 1, en síðar tókst um það samkomulag milli bæjaryfirvalda og byggingarleyfishafa að byggingarleyfi fyrir því húsi yrði afturkallað og var gengið formlega frá afturköllun leyfisins á fundi byggingarnefndar hinn 14. nóvember 2003.  Jafnframt hafa bæjaryfirvöld í Garðabæ ákveðið að taka til endurskoðunar deiliskipulag Sjálands og gera tillögu um nýja legu stígs á umræddu svæði. 

Hinn 4. nóvember 2003 staðfesti lögmaður kærenda við úrskurðarnefndina að samkomulag hefði ekki tekist milli kærenda og gagnaðila og ítrekaði kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.

Úrskurðarnefndin hefur aflað gagna í málinu og kynnt sér aðstæður á vettvangi og telur málið nú nægilega upplýst til þess að það verði tekið til efnisúrlausnar.  Verður því ekki fjallað sérstaklega um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða í máli þessu.

Málavextir:  Samkvæmt Aðalskipulagi Garðabæjar 1995 – 2015 var, fyrir miðjum Arnarnesvogi, gert ráð fyrir iðnaðarsvæði, ásamt höfn, en vestan við iðnaðarsvæðið var reitur með blandaðri landnotkun, ætlaður t.d. stofnunum, íbúðum eða þrifalegri atvinnustarfsemi.  Á landræmu næst ströndinni vestan iðnaðarsvæðisins var gert ráð fyrir útivistarsvæði.

Á fundi skipulagsnefndar Garðabæjar hinn 5. júní 2002 var samþykkt tillaga að breyttu aðalskipulagi bæjarins.  Breytingin fól í sér að iðnaðarsvæðið við höfnina í Arnarnesvogi ásamt svæðinu vestan þess yrði að mestu breytt í íbúðarsvæði, núverandi höfn yrði fyllt upp auk þess sem bætt yrði við um 2,5 ha nýrri landfyllingu.  Breytingarnar fólu nánar tiltekið í sér að á svæðinu yrði gert ráð fyrir íbúðum, verslun, þjónustu og stofnunum, svo og iðnaði á afmörkuðu svæði.  Útivistarsvæðinu yrði breytt í óbyggt svæði.  Breyting aðalskipulagsins gerði ráð fyrir íbúðarbyggð með 560 almennum íbúðum ásamt 200 íbúðum sem ætlaðar yrðu eldri borgurum.  Auk íbúða var gert ráð fyrir atvinnuhúsnæði fyrir skrifstofur og þjónustu, lítilli smábátahöfn, bensínstöð, leikskóla, sjóbaðströnd, fuglaskoðunarstað o.fl.  Í greinargerð með tillögunni að nefndri breytingu á aðalskipulagi kom fram að hún væri í samræmi við tillögu að svæðisskipulagi höfuðborgarsvæðisins um þéttingu byggðar.  Með tillögunni væri stuðlað að aukinni fjölbreytni íbúðarhúsnæðis í bænum, hagkvæmari rekstri stofnana og fyrirtækja, hærra þjónustustigi og betri nýtingu lands.

Á áðurnefndum fundi skipulagsnefndar Garðabæjar hinn 5. júní 2002 var einnig samþykkt tillaga að deiliskipulagi fyrir umrætt svæði í samræmi við framangreinda tillögu að breytingu á aðalskipulagi. 

Í greinargerð með deiliskipulagstillögunni kom fram að meirihluti bygginga á svæðinu yrði tveggja og þriggja hæða íbúðarhús.  Vestast á svæðinu yrðu tveggja hæða hús og væri þannig tekið tillit til útsýnis frá Hraunsholti.  Austan við þau og næst ströndinni yrðu þriggja hæða hús en hús upp á fjórar til fimm hæðir innar í landinu.  Hæð húsa yrði því ákvörðuð þannig að þau trufluðu sem minnst útsýni frá núverandi íbúðarhverfum.  Þá sagði ennfremur að húsaþyrpingar yrðu flestar byggðar í kringum garða sem myndu opnast í sólarátt.  Áhersla yrði lögð á að sem flestar íbúðir nytu í senn útsýnis og rólegs umhverfis.  Hús sem stæðu á núverandi óhreyfðu landi næst sjó ættu að mynda lágreista ósamfellda byggð og á milli þeirra og yfir þau myndi sjást til hafs frá næstu húsum sem stæðu ofar í landinu.  Við íbúðir eldri borgara yrði gert ráð fyrir sameiginlegu þjónustuseli.

Þá sagði ennfremur í greinargerðinni að við aðalinnkeyrslu í hverfið, næst Vífilstaðarvegi, yrði byggt tíu þúsund fermetra skrifstofuhúsnæði og bensínstöð.  Við enda núverandi hafnarfyllingar kæmi lítil smábátahöfn og á jarðhæðum fjögurra húsa við hana gæti verið vistvænt atvinnuhúsnæði.  Vestast við voginn, á um 2,1 ha svæði, væri náttúruleg fjara sem áfram yrði óhreyft land.  Í beinu framhaldi af henni til austurs yrði gert ráð fyrir garði miðsvæðis og þar kæmi leikskóli, sparkvöllur og sjóbaðströnd sem snúa ætti í sólarátt.  Aðstöðu til fuglaskoðunar yrði komið fyrir á tanga þar sem áhugafólk gæti virt fyrir sér fuglalíf.  Bílastæði yrðu að miklu leyti undir húsum og torgum.  Þannig yrði helmingur bílastæða, sem tengd væru íbúðum, neðanjarðar og íbúum þar af leiðandi tryggt rólegt umhverfi með einstæðu útsýni.

Ekki verður annað ráðið af málsgögnum en að tillögur þessar að breytingu á aðalskipulagi og að samsvarandi deiliskipulagi hafi hlotið málsmeðferð í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og öðluðust þær gildi við lögboðnar auglýsingar í B-deild Stjórnartíðinda 19. júlí og 9. ágúst 2003.

Framkvæmdir hófust við byggingu húsa við Strandveg um og eftir mitt sumar 2003.  Kom þá berlega í ljós að landfræðilegar aðstæður voru aðrar á svæðinu en ráða hafði mátt af deiliskipulagsuppdrættinum.  Var þetta misræmi einkum fólgið í því að óhreyft land milli lóða og fjöru vestantil á svæðinu var aðeins mjó ræma og að ógerlegt var að óbreyttu að koma göngustíg fyrir neðan byggðarinnar eins og kveðið var á um í skipulaginu.  Eins og vikið er að í inngangi hér að framan hafa bæjaryfirvöld þegar hafist handa um tillögugerð, sem miðar að því að finna viðunandi lausn á þeim vanda sem við blasir vegna umrædds misræmis.  Hefur m.a. verið kynnt tillaga að nýrri legu göngustígs neðan byggðar  við Strandveg þar sem gert er ráð fyrir að hús nr. 1 verði fært fjær sjó til þess að rýmka fyrir um legu stígsins.

Málsrök kærenda:  Kærendur byggja á því að fyrrgreindar samþykktir bæjarstjórnar um deiliskipulag strandhverfis og breytingu á aðalskipulagi á sama svæði og öll málsmeðferð Garðabæjar vegna þeirra samþykkta hafi verið ólögmæt og því beri að ógilda hinar kærðu samþykktir bæjarstjórnar Garðabæjar.

Kærendur telja nú komið fram að greinargerð Garðabæjar með tillögu að deiliskipulagi hafi verið mjög ábótavant og að efni hennar hafi alls ekki verið í samræmi við ákvæði 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og gr. 5.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Kærendur telja að með greinargerðinni hafi þeir og aðrir íbúar bæjarins verið blekktir, enda séu forsendur í henni í engu samræmi við þær framkvæmdir sem þegar séu hafnar á svæðinu. Kærendur benda á að skv. greinargerð með tillögunni skyldi varðveita fjöruna vestanmegin á svæðinu og að í grein 1.2.1 segi að óhreyft land við sjó skuli vera 21.065 fermetrar. Þá segi eftirfarandi í grein 1.2.3 í greinargerðinni:  ,,Ósnert fjara við voginn mun ekki raskast enda landfylling aðeins framhald þeirrar fyllingar sem þegar er til staðar. Strandlengjan öll, bæði núverandi og ný, verður opin almenningi. Hverfið verður kjörsvæði fyrir náttúruunnendur með göngustígum meðfram ströndinni, aðstöðu til fuglaskoðunar og smábátahöfninni.“  Með vísan til greinargerðarinnar og uppdráttar er henni hafi fylgt hafi kærendur mátt ætla að ströndin (fjaran) yrði víðfeðmt útivistarsvæði með göngustíg er tengdur yrði öðrum bæjarhlutum.  Samkvæmt greinargerð og fylgigögnum skyldi fjarlægð húsa frá sjó vera að lágmarki um 50 metrar og hafi það m.a. verið staðfest í greinargerð Garðabæjar vegna athugasemda við tillögu að deiliskipulagi og breyttu aðalskipulagi, dags. í júní 2002.  Kærendur vísi þessu til stuðnings m.a. til meginreglu greinar 4.15 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Fyrrgreindar forsendur skipulags hafi verið kynntar fyrir kærendum og öðrum.  Í ljós hafi nú komið, eftir að framkvæmdir hafi hafist á svæðinu, að fyrrgreindar forsendur standist alls ekki og sé augljóst að bæjaryfirvöld hafi í greinargerð með tillögunni gefið rangar upplýsingar um fyrirhugað skipulag.  Í ljós hafi komið að óhreyft land við sjó verði ekki 21.065 fermetrar líkt og greini í greinargerð með tillögu að deiliskipulagi.  Þá sé einnig ljóst að göngustígur með ströndinni, sem tilgreindur sé í deiliskipulagi og breyttu aðalskipulagi, rúmist ekki á svokölluðum bakka fyrir neðan Strandveg 1-17.  Fjarlægð lóðar við Strandveg nr. 1 frá flóðamörkum sé aðeins um 4 metrar, en ekki um 50 metrar líkt og greini í greinargerð með tillögu að deiliskipulaginu.  Því sé útilokað að koma fyrrgreindum göngustíg fyrir meðfram ströndinni og séu því forsendur skipulagsins brostnar.  Þá séu forsendur skipulagsins jafnframt brostnar sökum þess að óhreyft land við sjó verði aðeins brot af því sem greini í tillögu að deiliskipulagi.  Markmiðum skipulagsins verði því ekki náð, enda verði svæðið í raun vart opið almenning í svo smækkaðri mynd og í svo miklu návígi við fjölbýlishús.  Kærendur telja að tillaga að skipulaginu hafi byggst á landfræðilega röngum forsendum og hafi landsvæði á uppdráttum með tillögunni verið greint mun stærra en það sé í raunin.  Vegna þessa hafi hús á teikningum virst mun minni en raunin sé.  Þá sé stærsti hluti óhreyfðs lands við sjó á teikningu undir sjó í raunveruleikanum.  Vegna rangra forsendna í tillögu að deiliskipulagi og í greinargerð með þeirri tillögu hafi kærendur ekki fyrr mótmælt samþykkt skipulagsins, enda sé nú fyrst ljóst að ólöglega hafi verið staðið að kynningu skipulagstillagna og að rangar upplýsingar hafi verið gefnar.  Kærendur, og vafalaust fleiri, hefðu andmælt skipulagstillögunum, ef þær hefðu gefið rétta mynd af því sem koma skyldi, og telja kærendur að ógilda beri deiliskipulagið og breytingu á aðalskipulagi fyrir svæðið af þessum sökum.  Telja kærendur að nauðsyn beri til lögum samkvæmt að gefa þeim og öðrum tækifæri til að koma á framfæri sjónarmiðum sínum og athugasemdum og því beri að taka skipulagstillögur til nýrrar og lögmætrar meðferðar.  Þá taka kærendur fram að bæjaryfirvöldum í Garðabæ sé a.m.k. nú ljós fyrrgreind mistök við kynningu á tillögu að deiliskipulagi, en þann 25. júní 2003 hafi bærinn kynnt fyrir kærendum og öðrum tillögu að breytingu á skipulagsuppdrætti Sjálands vegna stígs í fjöru.  Leggi Garðabær til að göngustígur verði lagður ofan við núverandi fjörukamb og að stígurinn verði þar með ofar í landinu en fram komi á gildandi skipulagsuppdrætti. Með bréfi, dags. 23. júlí 2003, hafi kærendur mótmælt fyrrgreindri tillögu að breyttu skipulagi sem og tillögu að breyttu nýtingarhlutfalli við Strandveg 9, 11, 13, 15, 17 og 19.  Þau andmæli kærenda hafi verið áréttuð með bréfi, dags. 19. ágúst 2003.  Í framhaldi af mótmælum kærenda hafi Garðabær boðað kærendur til fundar og hafi á þeim fundi verið upplýst af hálfu Garðabæjar að yfir stæði vinna verkfræðinga á vegum bæjarins við að hanna brimgarð og fyllingar fyrir utan fjöruna, sem skyldi vera ósnert skv. skipulagstillögu.

Kærendur leggja áherslu á að fjaran við Arnarnesvog sé á náttúruminjaskrá og njóti því verndar skv. lögum um náttúruvernd nr. 44/1999.  Kærendur telja að bæjaryfirvöld hafi verið grandsöm um þá staðreynd að forsendur skipulagsins væru rangar og að vegna þeirrar grandsemi beri m.a. að fella deiliskipulagið og breytingu aðalskipulagsins úr gildi.

Kærendur árétta m.a. að bygging húsa nær sjó en skv. uppdráttum, er fylgt hafi greinargerð með tillögu að deiliskipulagi, sé augljóslega ekki í samræmi við deiliskipulag.  Því beri að fella úr gildi leyfi til framkvæmdanna, jafnvel þótt ekki yrði fallist á kröfur kærenda um ógildingu samþykkta bæjarstjórnar.  Krafa um ógildingu byggingarleyfanna styðjist m.a. við 27. gr. laga nr. 73/1997, sbr. 1. gr. laganna.  Þá telji kærendur að framkvæmdir þær sem hafnar séu, og jafnframt þær sem fyrirhugaðar séu, gangi gegn úrskurði um mat á umhverfisáhrifum, en ljóst sé að byggð svo nærri sjó stefni í hættu þeim náttúruminjum sem fjaran sannarlega sé og til hafi staðið að vernda.

Þá byggja kærendur á því að hús nr. 1 og jafnvel hús nr. 3 við Strandveg séu fyrir utan byggingarsvæði samkvæmt aðalskipulagi.  Kærendur benda á að skv. aðalskipulagsuppdrætti séu mörk byggingarsvæðis hverfisins í vestur í beinni línu á móti vík í fjöru en skv. samþykktu deiliskipulagi gangi byggingar lengra í vestur.  Kærendur telja þetta augljóst við samanburð uppdrátta aðalskipulags og deiliskipulags.  Þá sé þessi staðreynd jafnframt augljós við vettvangsskoðun.  Fyrrgreint deiliskipulag og útgáfa byggingarleyfis fyrir Strandveg nr. 1 og 3 brjóti því gegn aðalskipulagi Garðabæjar og beri því að ógilda samþykkt bæjarstjórnar um deiliskipulag og útgáfu byggingarleyfa, sbr. t.d. 16. gr., 23. gr., 27. gr. og 43. gr. laga nr. 73/1997.

Þá telja kærendur að fella beri úr gildi hin kærðu byggingarleyfi þar sem nýtingarhlutfall fyrirhugaðra bygginga sé hærra en skv. gildandi skipulagi.  Kærendur benda á að landnæði sé miklum mun minna en greini í skipulagstillögum, sbr. það sem áður greini, og því sé nýtingarhlutfall fyrirhugaðra bygginga á svæðinu hærra en skipulag geri ráð fyrir.

Kröfu sína um að felld verði úr gildi samþykkt bæjarstjórnar Garðabæjar þann 4. september 2003 um breytingu á deiliskipulagi við Strandveg 9, 11, 13, 15 og 17 styðja kærendur sömu rökum og að framan eru rakin.  Með fyrrgreindri samþykkt hafi bæjarstjórn hækkað nýtingarhlutfall fyrrgreindra lóða úr 1,29 í 1,36.  Með þeirri samþykkt verði húsin ,,ívíð dýpri“ eins og segi í bréfi Garðabæjar, dags. 17. september 2003, og nái húsin því nær sjónum en áður.  Hin kærða samþykkt gangi því enn frekar gegn gildandi skipulagi, er mæli fyrir um 21.065 fermetra útivistarsvæði við ströndina. 

Þá telja kærendur að ómálefnaleg rök hafi ráðið fyrrgreindri samþykkt bæjarstjórnar enda sé ljóst að breytingin hafi aðeins verið gerð í þágu byggingarleyfishafa, sem byggja vilji stærri og verðmeiri hús en skipulag hafi heimilað.  Því sé mótmælt að um óverulega breytingu hafi verið að ræða á deiliskipulagi heldur verði að telja breytinguna verulega og því hafi borið að kynna tillöguna með þeim hætti er greini í 26. gr. laga nr. 73/1997.

Til stuðnings kröfum sínum í málinu vísa kærendur loks til markmiða skipulags- og byggingarlaga og m.a. til forsendna í áliti umboðsmanns Alþingis í málinu nr. 727/1992.

Kærendur áskilja sér rétt til frekari málatilbúnaðar á síðari stigum, og m.a. til að krefja Garðabæ um greiðslu skaðabóta vegna tjóns sem hlotist hafi af lögbrotum bæjaryfirvalda.

Kærendur krefjast þess að framkvæmdir við Strandveg 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15 og 17, Garðabæ verði stöðvaðar til bráðabirgða á meðan beðið sé endanlegrar niðurstöðu nefndarinnar.  Án slíkrar bráðabirgðaúrlausnar væru kærendur sviptir allri réttarvernd í málinu.  Kærendur taka fram að framkvæmdir séu þegar hafnar, m.a. nýlega við lóð nr. 1 við Strandveg.  Kærendur krefjast þess að framkvæmdir verði stöðvaðar að hluta, ef ekki verði fallist á stöðvun framkvæmda að öllu leyti.  Telja kærendur m.a. mjög brýnt að framkvæmdir við lóðir nr. 1, 3 og 5 verði stöðvaðar, enda sé augljóst að byggingar á þeim lóðum muni standa miklu nær sjó en skipulag heimili og muni útiloka að göngustígur verði lagður með sjónum líkt og skipulag geri ráð fyrir.

Málsrök Garðabæjar:  Af hálfu Garðabæjar hefur mál þetta aðallega verið reifað með tilliti til kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda og þess verið krafist að henni verði hafnað.  Hvað efni máls varðar er á það bent að kæra kærenda sem fram sé komin á deiliskipulagi Sjálands, sem samþykkt hafi verið í júní og júlí 2002, sé of seint fram komin, sbr. reglur um kærufrest til úrskurðarnefndar.  Í kærunni sé fyrst og fremst gerður ágreiningur um gerð göngustígs og stærð útivistarsvæðis í og við fjöru neðan við viðkomandi hús og því haldið fram að bæjaryfirvöld hafi beitt blekkingum við framsetningu uppdrátta.  Í þessu sambandi sé vert að haft sé í huga að svæði það sem nefnt sé í skipulagi sem óhreyft land, hafi alltaf verið skilgreint sem svæði ofan svokallaðrar núll línu, sem sé hæðarlína u.þ.b. mitt á milli flóðs og fjöru.  Það hafi því ávallt verið ljóst að hluti af svæðinu færi undir sjó á flóði, en við það minnki að sjálfsögðu ekki svæðið.  Við nánari skoðun á legu umrædds stígs hafi komið í ljós að gera þurfi breytingu á legu hans til að tryggja að hann liggi ofan við fjörukamb, en við framsetningu og umræðu um skipulagið hafi ávallt verið gengið út frá því að vernda hina eiginlegu fjöru.  Engar tillögur hafi komið fram hjá bæjaryfirvöldum um breytingu á því.  Ný lega stígsins hafi verið kynnt og auglýst sem tillaga að breyttu deiliskipulagi svæðisins, en endanleg tillaga skipulagsnefndar um afgreiðslu liggi ekki fyrir.  Fullyrða megi að það meginmarkmið skipulagsins um opið svæði sem lýst sé í kafla 1.2.3 í greinargerð með skipulaginu muni ganga eftir.  Í greinargerðinni segi svo:  „Vestast við voginn, á um 2,1 ha svæði, er náttúruleg fjara sem verður áfram óhreyft land.“  Augljóst sé að hér sé ekki átt eingöngu við svæði ofan við fjöruna heldur einnig fjöruna sjálfa og svæði ofan við svokallaða núll línu.  Þá segi svo í greinargerðinni:  „Strandlengjan öll, bæði núverandi og ný, verður opin almenningi.  Hverfið verður kjörsvæði fyrir náttúruunnendur með göngustígum meðfram ströndinni, aðstöðu til fuglaskoðunar og smábátahöfn.“  Ljóst sé að byggingar við Strandveg sem reistar verði samkvæmt gildandi deiliskipulagi raski ekki ofangreindum fyrirheitum, sem lýst sé í greinargerð með skipulaginu.

Benda megi á, að það hafi ávallt legið fyrir að fjaran á þessu svæði sé nokkuð stórgrýtt og þakin þara, sem gerir það að verkum að hún verði aldrei auðveld yfirferðar og sem slík muni sjálf fjaran aldrei verða aðgengilegt útivistarsvæði, eins og sandfjara gæti verið, heldur verði hún frekar svæði þar sem ótruflað fuglalíf og annað náttúrulíf fái notið sín.

Hvað varði kröfur kærenda um ógildingu byggingarleyfis húsanna við Strandveg 9 til 17 sé á það bent að byggingarleyfi vegna þeirra sé útgefið 30. maí 2003 og sé því kærufrestur, sem sé einn mánuður, liðinn og beri því þegar af þeirri ástæðu að hafna kröfu kærenda hvað þau hús varði.

Byggingarleyfi vegna húsanna við Strandveg 1 til 7 (sic) hafi verið útgefið 19. september sl. og hafi við útgáfu þess verið byggt á skilmálum samkvæmt deiliskipulagi hverfisins sem samþykkt hafi verið sumarið 2002 eins og áður segi.  Í kæru kærenda sé sú athugasemd helst gerð að viðkomandi hús standi nær sjónum en skipulagið geri ráð fyrir og sé vísað til þess að í skilmálum segi að byggingar muni vera í 50 m fjarlægð frá sjó.  Þá sé vísað til ákvæðis skipulagsreglugerðar, greinar 4.15, en greinin vísi til aðstæðna utan þéttbýlis og eigi því ekki við í þessu sambandi.  Í greinargerð Garðabæjar um athugasemdir er borist hafi við tillögu að skipulagi svæðisins komi fram að bæjarstjórn hafi ekki fallist á að stækka óhreyft svæði vesta á skipulagssvæðinu, enda ekki í samræmi við Aðalskipulag Garðabæjar 1995 – 2015.  Því liggi fyrir yfirlýsing bæjarstjórnar um að ekki séu efnisleg rök til að stækka óhreyfða svæðið.  Sú ákvörðun hafi ekki verið kærð og standi því óhögguð sem hluti skipulagskilmála hverfisins sem lagðir séu til grundvallar við veitingu byggingarleyfa viðkomandi húsa.  Þá segi einnig í greinargerðinni að markvisst hafi verið unnið að því að hafa húsin ekki of nálægt sjónum og séu húsin að jafnaði um 50 m frá sjó þar sem óhreyfð fjara sé og verði.  Eðlilegt sé að skýra þessa setningu á þann hátt, að verið sé að miða við svokallaða núll línu eins og áður hafi komið fram.

Rétt sé að taka fram, að samkvæmt Aðalskipulagi Garðabæjar 1995 – 2015 og eldra aðalskipulagi hafi ávallt verið gert ráð fyrir byggð á þessu svæði og samkvæmt eldra skipulagi hafi verið gert ráð fyrir iðnaðarstarfsemi líkri þeirri sem áður hafi verið á hafnarsvæði austast á svæðinu.  Íbúðarbyggð, sem nú hafi verið skipulögð á svæðinu, sé lágreist byggð þar sem tekið hafi verið tillit sjónarmiða um að raska sem minnst útsýni frá húsum í Ásahverfi og sé í því sambandi vísað til sneiðmynda sem lagðar hafi verið fram sem fylgiskjöl með skipulagsskilmálunum.

Af hálfu Garðabæjar þyki rétt að benda á að almennt séu opin svæði ekki tilgreind eða þeim lýst í skipulagi með jafn nákvæmum hætti og gerð mannvirkja.  Í skilmálum um byggingar séu nákvæmar lýsingar á takmörkunum hvað varði hæð og umfang og byggingarreitir skilgreindir á lóðarblöðum meðan látið sé nægja að lýsa opnum svæðum almennum orðum.  Sé það í samræmi við ákvæði skipulagsreglugerðar, greinar 3.1.4, þar sem fjallað sé um deiliskipulag.  Þar séu settar reglur um nákvæmar lýsingar mannvirkja en varðandi opin svæði þurfi eingöngu að ákveða um aðgengi að þeim.  Ástæða þessa sé auðvitað sú, að aðilar hafi fyrst og fremst hagsmuni af því að gerð húsa sé í samræmi við þá skilmála, sem kynntir hafi verið, frekar en opin svæði, sem í flestum tilvikum séu þess eðlis að ekki sé líklegt að gerð þeirra raski hagsmunum þeirra.  Sérstaklega eigi það við þegar aðstæður séu eins og í Sjálandshverfi, þar sem opið svæði sé óhreyft land.

Í deiliskipulagi Sjálands sé opnu svæði ofan við fjöru lýst sem óhreyfðu landi, sem beri auðvitað að skilja þannig að svæðið eigi að vera eins og það sé frá náttúrunnar hendi, með þeirri undantekningu að gert sé ráð fyrir framkvæmdum við lagningu göngustígs um svæðið, sem eðlilega hafi í för með sér ákveðna röskun.

Taka megi undir sjónarmið í kæru um að umhverfi opna svæðisins og lega stígsins sé ekki nákvæmlega með þeim hætti sem sýnt sé á deiliskipulagsuppdráttum.  Það hafi hins vegar engin áhrif á þær byggingar, sem byggðar séu samkvæmt skipulaginu.  Þær séu nákvæmlega staðsettar samkvæmt því sem skilmálar mæli fyrir um og séu hvorki stærri né sýnist stærri en þar komi fram.  Ónákvæmnin skýrist fyrst og fremst af þeim aðstæðum, sem skapist við sjávarföll á svæðinu, en muni eins og áður hafi komið fram ekki hafa áhrif á aðgengi að opna svæðinu.  Í kæru sé því lýst að kærendur telji það hagsmuni sína að eiga aðgengi að svæðinu og þeim hagsmunum þeirra sé augljóslega ekki raskað með skipulaginu.  Sé svæðið aðgengilegt þeim og öðrum bæjarbúum sem þar vilji njóta útivistar.  Þá megi benda á, að fyrir utan mörk skipulagsins að sunnanverðu sé opið svæði, sem liggi að fjöru er teygi sig til norðvesturs meðfram Gálgahrauni að Bessastöðum.  Strandlengja þessi sé hluti af opnu og óhreyfðu svæði, sem sé aðgengilegt til útivistar.

Ítrekað sé, að í kæru séu engar athugasemdir gerðar við mannvirkin sem slík, heldur fyrst og fremst aðgengi að opnu svæði og stærð þess.  Sýnt hafi verið fram á að þeim hagsmunun sé ekki raskað.  Að þessu virtu verði ekki séð að kærendur hafi komið fram með nægjanlega skýrar ástæður fyrir ólögmæti byggingarleyfa viðkomandi húsa.  Byggingarnar séu nákvæmlega með þeim hætti, sem deiliskipulagið geri ráð fyrir, og raski því á engan hátt hagsmunum kærenda frekar en þar sé mælt fyrir um.  Þrátt fyrir þetta hafi verið fallist á að fella úr gildi byggingarleyfi fyrir húsi nr. 1 við Strandveg og tillaga gerð um að breyta staðsetningu þess til að auðvelda lagningu stígs neðan lóðar þess húss. 

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er tekið undir rök Garðabæjar í málinu, sem að framan eru rakin.  Þá er vísað til þess að byggingarleyfishafar hafi komið til móts við sjónarmið kærenda, umfram skyldu, með því að fallast á seinkun framkvæmda og afturköllun byggingarleyfis er varði fjölbýlishús að Strandvegi 1.  Fullgild leyfi séu fyrir öllum húsbyggingum sem hafnar séu á svæðinu og séu þau leyfi í samræmi við gildandi skipulag.  Því beri að hafna kröfum kærenda.

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 27. október 2003 að viðstöddum fulltrúum frá Garðabæ og lögmönnum kærenda og byggingarleyfishafa.

Niðurstaða:  Eins og að framan er getið hefur úrskurðarnefndin ákveðið að taka mál þetta nú til efnisúrlaunsar og kemur krafa kærenda um stöðvun framkvæmda því ekki til frekari umfjöllunar.  Í málinu eru kærðar til ógildingar eftirtaldar stjórnvaldsákvarðanir:
 
1)  Samþykkt bæjarstjórnar Garðabæjar frá 13. júní 2002 um breytingu á aðalskipulagi Garðabæjar.
2) Samþykkt bæjarstjórnar Garðabæjar frá 13. júní 2002 um deiliskipulag Arnarnesvogs (Strandhverfis).
3)  Samþykkt bæjarráðs Garðabæjar frá 16. júlí 2002 um lagfæringar á fjórum þáttum í deiliskipulagi Strandhverfis.
4) Samþykkt bæjarráðs Garðabæjar frá 2. september 2003 um breytingu á deiliskipulagi við Strandveg 9, 11, 13, 15 og 17 í Garðabæ.  
5)  Leyfi byggingarnefndar Garðabæjar frá 30. maí 2003 til að byggja fjölbýlishús að Strandvegi 9, 11, 13, 15 og 17, Garðabæ og staðfesting bæjarstjórnar Garðabæjar þann 19. júní 2003 á þeirri samþykkt.
6) Leyfi byggingarnefndar Garðabæjar frá 19. september 2003 til að byggja fjölbýlishús að Strandvegi 1, 3, 5 og 7 (sic) í  Garðabæ.

Mun úrskurðarnefndin fjalla um kæruefni máls þessa í sömu röð og þau eru upp talin hér að framan.

Um 1)  Í þessum lið er krafist ógildingar á samþykkt bæjarstjórnar á tillögu að breytingu á aðalskipulagi, sem hlotið hefur staðfestingu ráðherra og öðlast eftir það gildi við auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda.  Úrskurðarnefndin hefur áður í nokkrum úrskurðum vísað frá hliðstæðum kærum með þeim rökum að nefndina bresti vald til að endurskoða ákvarðanir sem sætt hafa staðfestingu ráðherra.  Hefur niðurstaða nefnarinnar í slíku máli verið borin undir umboðsmann Alþingis og sá hann ekki efni til að gera athugasemdir við umrædda niðurstöðu, sbr. álit hans í máli nr. 2906/2000.  Með vísan til þessa og fyrri úrskurða nefndarinnar í sambærilegum málum, sbr. t.d. úrskurð í máli nr. 43/1998 frá 12. mars 1999, verður þessum lið í kærunni vísað frá úrskurðarnefndinni.

Um 2)   Fallast má á það með kærendum að í ljós hafi komið verulegir ágallar á framsetningu skipulagsuppdráttar deiliskipulags Arnarnesvogs (Strandhverfis) og að óviðunandi misræmi sé milli uppdráttarins og landfræðilegra aðstæðna á skipulagssvæðinu.  Var þess varla að vænta að íbúum yrði þetta ljóst fyrr en framkvæmdir væru hafnar við mannvirkjagerð á svæðinu.  Kemur því til skoðunar hvort kærendur hafi í máli þessu getað kært ákvörðun bæjarstjórnar um deiliskipulag svæðisins, þrátt fyrir hve langt var liðið frá því samþykktin var gerð.

Samkvæmt 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 skal vísa kæru frá hafi hún borist að liðnum kærufresti.  Frá þessari aðalreglu er heimilt að víkja ef afsakanlegt verður talið að kæra hafi ekki borist fyrr eða þegar veigamiklar ástæður mæla með því að kæran verði tekin til meðferðar.  Í 2. mgr. 28. gr. segir hins vegar að kæru skuli þó ekki sinnt ef meira en ár sé liðið frá því ákvörðun var tilkynnt aðila.

Deiliskipulagsákvarðanir öðlast gildi við birtingu í B-deild Stjórnartíðinda og eru bindandi fyrir stjórnvöld og almenning frá birtingardegi.  Verður að leggja lögboðna opinbera birtingu að jöfnu við tilkynningu til aðila í skilningi 2. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Hin umdeilda deiliskipulagsákvörðun var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 9. ágúst 2002 og var því meira en ár liðið frá birtingu hennar þegar kærendur skutu henni til úrskurðarnefndarinnar með kæru, dags. 26. september 2003.  Verður þessum kærulið því ekki sinnt og verður honum vísað frá úrskurðarnefndinni.

Um 3)  Samþykkt þessi var gerð hinn 16. júlí 2002 og var hluti þeirrar ákvörðunar sem auglýst var í B-deild Stjórnartíðinda hinn 9. ágúst 2002 og um er fjallað í 2. lið hér að framan.  Verður þessum kærulið vísað frá úrskurðarnefndinni með sömu rökum og þar.

Um 4)  Með þeirri ákvörðun sem um ræðir í þessum lið kærunnar var samþykkt að hækka nýtingarhlutfall fimm fjölbýlishúsalóða um tæp 5,5%.  Fyrir liggur að ákvörðun þessi hefur ekki áhrif á byggingarreiti eða hæð húsa frá því sem ákveðið var í fyrra skipulagi.  Verður ekki á það fallist að umrædd ákörðun skerði hagsmuni eigenda fasteigna utan skipulagssvæðisins í þeim mæli að fallist verði á kröfu þeirra um ógildingu hennar.  Verður þessum kröfulið því hafnað.

Um 5)  Í þessum lið er kærð ákvörðun byggingarnefndar Garðabæjar frá 30. maí 2003 um að veita leyfi til að byggja fjölbýlishús að Strandvegi 9, 11, 13, 15 og 17, og staðfesting bæjarstjórnar Garðabæjar frá 19. júní 2003 á þeirri samþykkt.

Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum, m.a. um úttektir, liggur fyrir að framkvæmdir við þessar byggingar voru komnar á það stig í lok júlí eða byrjun ágúst 2003 að vel mátti vera ljóst hver fjarlægð þeirra væri frá sjó og hvert umfang þeirra væri.  Hafði þá áður verið lokið framkvæmdum við jarðvegsskipti í götu, sem einnig hefði átt að gefa vísbendingar um aðstæður á svæðinu. 

Samkvæmt 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 getur hver sá er telur rétti sínum hallað með samþykkt byggingarnefndar skotið málinu til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála innan mánaðar frá því honum varð kunnugt um afgreiðslu sveitarstjórnar á samþykktinni.  Þegar ákvörðun er ekki tilkynnt aðila, svo sem í tilviki því sem hér um ræðir, verður að miða upphaf kærufrests við það tímamark þegar ætla verður að honum hafi mátt vera ljóst að samþykkt byggingarnefndar kynni að vera andstæð hagsmunum hans.  Verður þá m.a. að líta til þess hvenær ætla megi að kærandi hafi getað ráðið af framkvæmdum í hvað stefndi.

Með hliðsjón af því að leyfi það sem kært er undir þessum lið var veitt hinn 30. maí 2003 og að af framkvæmdum mátti örugglega ráða eigi síðar en hinn 15. ágúst 2003, þegar botnplötur húsa nr. 9 og 11 við Strandveg voru teknar út, að byggingarleyfi hefði verið veitt, verður að telja að kærufrestur vegna umræddrar samþykktar hafi verið liðinn þegar kæra barst í máli þessu hinn 26. september 2003.

Um 6)  Í þessum lið er kærð ákvörðun byggingarnefndar Garðabæjar frá 19. september 2003 um að veita leyfi til að byggja fjölbýlishús að Strandvegi 1, 3, 5 og 7 (sic).  Byggingarnefnd Garðabæjar hefur nú afturkallað byggingarleyfið að því er varðar húsið nr. 1 við Strandveg, enda virtist staðsetning þess stangast á við ákvörðun aðalskipulags um legu fjarstígs og óhreyfða fjöru.  Eiga kærendur hér eftir ekki lögvarða hagsmuni því tengda að fá skorið úr um lögmæti leyfisins hvað varðar það hús.  Byggingarleyfi fyrir húsi nr. 7 hafði ekki verið veitt hinn 26. september 2003, þegar kæra barst í máli þessu.  Verður kröfum er varða hús nr. 1 og 7 því vísað frá.

Byggingarleyfið fyrir húsunum nr. 3 og 5 er í samræmi við gildandi deiliskipulag og kemur bygging þeirra húsa ekki í veg fyrir að stígur verði lagður neðan lóða húsanna, ofan fjörukambs.  Ekki verður heldur á það fallist að lóð hússins  nr. 3 kunni að vera utan íbúðarsvæðis samkvæmt aðalskipulagi eins og svæðið er markað eftir þá breytingu sem gerð var á vesturmörkum þess með samþykkt bæjarstjórnar hinn 13. júní 2002, en ekki er gerð sú krafa um uppdrætti aðalskipulags að af þeim verði ráðið um nákvæm eða hnitasett mörk milli einstakra landnotkunarsvæða.  Verður samkvæmt framansögðu ekki fallist á kröfu kærenda um ógildingu byggingarleyfis þessara húsa.

Úrskurðarorð:

Kröfum kærenda um ógildingu samþykkta bæjarstjórnar Garðabæjar frá 13. júní 2002 um breytingu á aðalskipulagi, samþykkt bæjarstjórnar Garðabæjar frá 13. júní 2002 um deiliskipulag Arnarnesvogs og samþykkt bæjarráðs Garðabæjar frá 16. júlí 2002 um lagfæringar á fjórum þáttum í nefndu deiliskipulagi er vísað frá úrskurðarnefndinni.  Einnig er vísað frá kröfum um ógildingu samþykktar byggingarnefndar Garðabæjar frá 30. maí 2003 um leyfi til að byggja fjölbýlishús að Strandvegi 9, 11, 13, 15 og 17 og staðfestingar bæjarstjórnar Garðabæjar þann 19. júní 2003 á fyrrgreindri samþykkt byggingarnefndar.  Loks er vísað frá kröfum um ógildingu byggingarleyfis frá 19. september 2003 að því er varðar hús nr. 1 og 7 við Strandveg. 

Öðrum kröfum kærenda í máli þessu er hafnað.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________               _______________________________
 Þorsteinn Þorsteinsson                                         Ingibjörg Ingvadóttir