Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

42/2004 Fitjahlíð

Með

Ár 2006, miðvikudaginn 20. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari. 

Fyrir var tekið mál nr. 42/2004, kæra á samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Snæfellsness- og Borgarfjarðarumdæmis frá 15. júní 2004 um að veitt yrði byggingarleyfi fyrir stækkun á sumarhúsi á lóð nr. 51 í landi Fitja, Skorradalshreppi. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 23. júlí 2004, er barst nefndinni sama dag, kæra S og S, eigendur sumarhúsa á lóðum nr. 49 og 51A í landi Fitja, Skorradalshreppi, þá samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Snæfellsness- og Borgarfjarðarumdæmis frá 15. júní 2004 að veitt yrði byggingarleyfi fyrir stækkun á sumarhúsi á lóð nr. 51 í landi Fitja, Skorradalshreppi. Sveitarstjórn Skorradalshrepps staðfesti afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar hinn 26. júní 2004.  Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verið felld úr gildi. 

Málavextir:  Lóðin að Fitjahlíð 51 var á árinu 1977 skipt upp í tvær lóðir, nr. 51 og nr. 51A, og standa sumarhús á hvorri lóð sem eru í nokkuð brattri hlíð vaxinni trjágróðri. 

Með bréfi til skipulags- og byggingarnefndar Skorradalshrepps, dags. 30. september 2003, var sótt um byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við sumarhús á lóð nr. 51 í landi Fitja, Skorradalshreppi.  Var umsótt bygging um 100 fermetrar, ein hæð og ris, og með 6,6 metra hámarkshæð.  Eldri bústaður mun hafa verið um 25 fermetrar á einni hæð.  Mun bygging umsóttrar viðbyggingar hafa verið langt komin um svipað leyti, en framkvæmdir síðan stöðvaðar vegna andmæla eigenda nágrannabústaða og skorts á byggingarleyfi fyrir framkvæmdunum. 

Skorradalshreppur leitaði eftir meðmælum Skipulagsstofnunar skv. 3. tl. bráðabirgðaákvæðis skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 vegna fyrrgreindrar byggingarleyfisumsóknar, þar sem ekki var til að dreifa deiliskipulagi fyrir umrætt svæði.  Skipulagsstofnun svaraði erindinu í bréfi, dags. 14. nóvember 2003, og benti á að á svæðinu gilti svæðisskipulag fyrir sveitarfélögin norðan Skarðsheiðar.  Grenndarkynna þyrfti byggingarleyfisumsóknina skv. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga þar sem um væri að ræða framkvæmd í þegar byggðu hverfi á ódeiliskipulögðu svæði.  Var byggingarleyfisumsóknin grenndarkynnt fyrir lóðarhafa lóðar nr. 51A í landi Fitja, sem andmælti stækkun hússins á lóð nr. 51 í bréfi, dags. 6. desember 2003. 

Hinn 2. febrúar 2004 svaraði Skipulagsstofnun fyrirspurn frá byggingarnefnd Skorradalshrepps frá 13. janúar s.á. varðandi grundvöll fyrir útgáfu byggingarleyfis fyrir margnefndri framkvæmd.  Í svarbréfinu var m.a. tekið fram að þar sem grenndarkynning virtist hafa verið framkvæmd í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga teldi stofnunin það á valdi sveitarstjórnar að veita umrætt byggingarleyfi, en hafa yrði í huga hagsmuni umsækjanda jafnt sem hagsmuni eigenda nærliggjandi húsa. 

Málið var tekið fyrir á fundi hreppsnefndar Skorradalshrepps hinn 10. mars 2004 og afgreitt með eftirfarandi bókun:  „Sveitarstjórn vísar lið 18 aftur til skipulags- og byggingarnefndar og leggur fyrir hana að kanna hvort Skipulagsstofnun sé vanhæf sem leiðbeinandi, þar sem arkitekt hins umdeilda húss er starfsmaður Skipulagsstofnunar.  Einnig kemur ekki fram í gögnum málsins um grenndarkynningu til lóðareiganda Fitjahlíðar 51.  Sveitarstjórn felur byggingarfulltrúa og byggingarnefnd að beita sér fyrir því að húseigandi Þorsteinn Marinósson nái sáttum við nágranna sína áður en málið verður afgreitt, t.d. með kaupum á húsi nr. 51A og geri einnig ásættanlegan samning við lóðarhafa á nr. 49 sé þess nokkur kostur.“ 

Landeigendum var grenndarkynnt hin umdeilda byggingarleyfisumsókn með bréfi, dags. 23. apríl 2004, og gerðu þeir athugasemdir við umdeilda byggingu í bréfi, dags. 20. maí 2004.

Með bréfi, dags. 1. júlí 2004, var öðrum kæranda máls þessa tilkynnt um að skipulags- og byggingarnefnd Borgarfjarðar hefði mælt með því á fundi sínum hinn 15. júní 2004 að byggingarleyfi fyrir stækkun á sumarhúsi á lóð nr. 51 í landi Fitja, yrði veitt og að sveitarstjórn Skorradalshrepps hefði staðfest þá afgreiðslu hinn 26. júní s.á.  Í bréfinu voru jafnframt tíunduð rök er búið hefðu að baki ákvörðun í málinu í tilefni af framkomnum athugasemdum móttakanda bréfsins. 

Kærendur sættu sig ekki við málalyktir og skutu nefndri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að umdeild viðbygging, er þeir telji í raun nýbyggingu, hafi að stórum hluta verið risin þegar grenndarkynning hafi átt sér stað, sem auk þess sem kynningunni hafi verið ábótavant þar sem hún hafi ekki náð til allra nágranna. 

Umdeild bygging standi að hluta til á lóð nr. 51A samkvæmt lóðasamningum, en ekkert samband hafi verið haft við kærendur áður en hún hafi verið reist.  Bent sé á að fjarlægð milli húsa á lóðum 51 og 51A sé aðeins 12-15 metrar og heimiluð bygging sé 6,6 metra há og valdi sjónmengun fyrir nágranna og vegfarendur.  Fyrir liggi að landeigendur og nágrannar, sem grenndarkynning hafi náð til, hafi lagst gegn umræddri byggingu.  Þá hafi byggingarnefnd ekki farið að tilmælum oddvita sveitarstjórnar um sáttaumleitanir við nágranna umdeilds sumarhúss og ekki hafi komið fram álit um vanhæfi Skipulagsstofnunar sem leiðbeinanda í málinu.  Af allri málsmeðferð megi ráða að hlutdrægni hafi gætt við ákvarðanatöku í málinu en ljóst sé að umdeild bygging raski mjög grenndarhagsmunum kærenda, stingi í stúf við nánasta umhverfi og muni hafa vafasamt fordæmisgildi. 

Málsrök Skorradalshrepps:  Vísað er til þess að engir skipulagsskilmálar, þar sem m.a. sé kveðið á um gerð og stærð húsa, séu til fyrir sumarhúsabyggðina í landi Fitja og lóðamörk séu þar víða óljós.  Sumarhús á svæðinu séu mjög fjölbreytt að stærð og útliti og sé svæðið því ekki einsleitt.  Mikill trjágróður sé í hlíðinni þar sem umdeild bygging standi og því alls ekki víst að hún verði mjög áberandi, a.m.k. þegar til lengri tíma sé litið og óvíst sé að viðbyggingin rýri verðmæti húss á lóð nr. 51A, sem sé gamalt og í frekar lélegu ástandi.  Verðmæti þess húss hljóti að ákvarðast með hliðsjón af því. 

Byggingarleyfishafi hefur ekki sent úrskurðarnefndinni athugasemdir vegna kærumáls þessa en vegna dvalar hans erlendis var bróður hans, sem jafnframt var byggingastjóri við umdeilda byggingu, gert aðvart um kærumálið fyrir hans hönd. 

Vettvangsganga:  Nefndarmenn og starfsmenn úrskurðarnefndarinnar kynntu sér staðhætti á vettvangi hinn 27. apríl 2006, en þar mætti jafnframt eigandi húss á lóð nr. 51A og skipulags- og byggingafulltrúi. 

Niðurstaða:  Með hinu kærða byggingarleyfi var heimilað að reisa tæplega 80 fermetra viðbyggingu, sem er hæð og ris, við tæplega 25 fermetra sumarhús.  Var hin kærða ákvörðun tekin að undangenginni grenndarkynningu með stoð í 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, þar sem svæðið var ekki deiliskipulagt. 

Umdeild viðbygging er verulega stærri en önnur sumarhús í nágrenninu, sem samkvæmt upplýsingum úr fasteignamatsskrá eru á bilinu 20 til 60 fermetrar og við blasti við vettvangsskoðun að byggingin sker sig úr vegna hæðar sinnar. 

Í 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga kemur fram sú meginregla að gera skuli deiliskipulag þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar.  Í 3. mgr. greinds ákvæðis er að finna þá undantekningarreglu að sveitarstjórn getur veitt heimild til framkvæmda að undangenginni grenndarkynningu skv. 7. mgr. 43. gr. laganna þar sem deiliskipulag liggi ekki fyrir í þegar byggðum hverfum.  Hefur 3. mgr. 23. gr. verið túlkuð til samræmis við 2. mgr. 26. gr. laganna sem heimilar óverulegar breytingar á deiliskipulagi að undangenginni grenndarkynningu.  Af því leiðir að einungis eru heimilaðar framkvæmdir skv. 3. mgr. 23. gr. þegar um er að ræða minni háttar framkvæmd er víki ekki frá byggðarmynstri sem fyrir er. 

Fær þessi túlkun nefndrar 3. mgr. 23. gr. stoð í dómi Hæstaréttar, uppkveðnum 20. september 2001, í máli nr. 114/2001, en í forsendum hans segir m.a:

„Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga með síðari breytingum sem og 9. gr. og 43. gr. sömu laga verður byggingarleyfi að eiga sér stoð í deiliskipulagi. Frá þeirri meginreglu er að finna undantekningu í 3. mgr. 23. gr. laganna, um heimild sveitarstjórnar til að veita leyfi til framkvæmda í þegar byggðum hverfum að undangenginni grenndarkynningu. Við afmörkun undantekningarreglunnar gagnvart meginreglunni ber að skýra ákvæðin til samræmis við 1. og 2. mgr. 26. gr. sömu laga þar sem segir að fara skuli með breytingu á deiliskipulagi eins og um nýtt skipulag sé að ræða nema breytingar séu óverulegar. Samkvæmt því ber að deiliskipuleggja byggð hverfi áður en byggingarleyfi eru veitt, nema þau leiði til óverulegrar breytingar á byggðamynstri hverfisins.“ 

Eins og fyrr var rakið telur úrskurðarnefndin umdeilda viðbyggingu víkja að töluverðu leyti frá því byggðarmynstri lítilla og lágreistra sumarhúsa sem fyrir er á umræddu svæði.  Hafi því ekki verið heimilt að veita hið kærða byggingarleyfi að undangenginni grenndarkynningu skv. 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga, heldur hafi þurft að deiliskipuleggja umrætt svæði að gættum þeim sjónarmiðum er lög áskilja.  Umdeilt byggingarleyfi á af þessum sökum ekki viðhlítandi stoð samkvæmt skipulags- og byggingarlögum og verður fallist á kröfu kærenda um ógildingu þess. 

Að þessari niðurstöðu fenginni þykir ekki ástæða til að meta lögmæti grenndarkynningar þeirrar sem var undanfari hinnar kærðu ákvörðunar eða þá röskun á grenndarhagsmunum kærenda er umdeild viðbygging felur í sér. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Snæfellsness- og Borgarfjarðarumdæmis frá 15. júní 2004 um að veitt yrði byggingarleyfi fyrir stækkun á sumarhúsi á lóð nr. 51 í landi Fitja, Skorradalshreppi, er sveitarstjórn Skorradalshrepps staðfesti hinn 26. júní 2004, er felld úr gildi.

 

   ___________________________ 
        Hjalti Steinþórsson        

 

 

 ____________________________           __________________________
      Ásgeir Magnússon                                  Þorsteinn Þorsteinsson 

des 22
Love0

74/2004 Öldugata

Með

Ár 2006, föstudaginn 8. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari. 

Fyrir var tekið mál nr. 74/2004, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 17. nóvember 2004 um að veita byggingarleyfi fyrir breyttri notkun og útliti hússins að Öldugötu 17, Reykjavík og að í því mætti innrétta fimm íbúðir. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 21. desember 2004, er barst nefndinni hinn 22. sama mánaðar, kærir Sveinn Andri Sveinsson hrl., fyrir hönd íbúa að Öldugötu 16 og 18 og að Stýrimannastíg 15, Reykjavík, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 17. nóvember 2004 að veita byggingarleyfi fyrir breyttri notkun og útliti hússins að Öldugötu 17, Reykjavík og að í því mætti innrétta fimm íbúðir.  Borgarstjórn Reykjavíkur staðfesti ákvörðunina hinn 7. desember 2004.  Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Á embættisafgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 7. september 2004 var tekin fyrir umsókn um leyfi til þess að byggja tvo kvisti á norðurþekju, útbúa svalir á þakfleti rishæðar, byggja svalir á suðurhlið 1. og 2. hæðar og innrétta tvær íbúðir á 1. hæð, tvær á 2. hæð og eina rishæð í núverandi atvinnuhúsi á lóð nr. 17 við Öldugötu í Reykjavík.  Var erindinu vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa. 

Hinn 17. september s.á. var málið tekið fyrir á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa og samþykkt að grenndarkynna umsóknina fyrir hagsmunaaðilum að Ægisgötu 26 og Öldugötu 16 og 19.  Var umsótt breyting í kynningu frá 22. september til 20. október 2004 og bárust athugasemdir frá kærendum. 

Hinn 27. október 2004 var málið tekið fyrir hjá skipulags- og byggingarnefnd en afgreiðslu þess frestað með vísan til fyrirliggjandi umsagnar skipulagsfulltrúa, dags. 25. október 2004, þar sem mælt var með að íbúðum í umræddu húsi yrði fækkað í þrjár.  Var umsækjanda gefinn kostur á að breyta umsókn sinni til samræmis við umsögn skipulagsfulltrúa. 

Af hálfu umsækjanda var komið að andmælum við fækkun fyrirhugaðra íbúða með vísan til fordæma og aðstæðna á umræddu svæði. 

Málið var síðan tekið fyrir hjá skipulags- og byggingarnefnd 17. nóvember 2004 og þar afgreitt með eftirfarandi bókun: 

„Samþykkt með fjórum atkvæðum fulltrúa Reykjavíkurlista m.t.t. jafnræðissjónarmiða og fordæma á svæðinu, sbr. ný gögn frá umsækjanda þ.e. bréf arkitektanna Ólafar Flygenring og Jon Nordsteien, dags. 01.11.04, tölvubréfa þeirra, dags. 8. og 10.11.04, og bréfs Doma ehf., dags. 01.11.04.“ 

Kærendur undu ekki þessari niðurstöðu og skutu umdeildri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að rökstuðning skorti fyrir hinni kærðu ákvörðun sem gangi gegn áliti skipulagsfulltrúa um fjölda íbúða í húsinu að Öldugötu 17.  Aðeins eitt bílastæði fylgi nefndri fasteign og augljóst sé að þrengt verði að nágrönnum vegna skorts á bílastæðum sem þegar sé vandamál á svæðinu.  Bent sé á að umdeildar framkvæmdir hafi byrjað án þess að lögmætra leyfa hafi verið aflað. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er byggt á því að skipulags- og byggingarnefnd hafi verið fullkomlega heimilt að samþykkja umrædda umsókn í máli þessu. 

Hvað varði nauðsynlegan fjölda bílastæða vegna umdeildra breytinga á fasteigninni að Öldugötu 17, vísi Reykjavíkurborg til umsagnar skipulagsfulltrúa um athugasemdir kærenda, þar sem eftirfarandi sé tekið fram: 

„Bílastæðainneign þess er því reiknuð í samræmi við það þ.e. 1 bílastæði á hverja 50fm eða tæplega 7 stæði. Miðað við umsókn þarf húsið að skaffa 7 bílastæði. Samkvæmt 6. gr. reglna um bílastæðagjald, sem samþykktar voru í borgarráði þann 15. janúar 1997 m.s.br. skal ekki krefjast bílastæðagjalds þegar atvinnuhúsnæði er breytt í íbúðarhúsnæði. Hvorki þarf því að fjölga bílastæðum né greiða bílastæðagjald vegna umsóttra breytinga. Reikna má með að breytingin á húsnæðinu hafi ekki neikvæð áhrif á eftirspurn bílastæða á daginn. Hún mun hins vegar líklega gera það á kvöldin og um helgar þegar lítil starfsemi hefur verið í húsinu.“

Þrátt fyrir álit skipulagsfulltrúa, um að æskilegt væri að einungis þrjár íbúðir yrðu leyfðar í umræddu húsi, hafi skipulags- og byggingarnefnd samþykkt að leyfa fimm íbúðir í húsinu.  Slíka ákvörðun hafi skipulags- og byggingarnefnd verið fullkomlega heimilt að taka enda nefndin ekki í neinu bundin af álitum embættismanna.  Um rök að baki þeirri ákvörðun hafi nefndin vísað til jafnræðissjónarmiða og fordæma á svæðinu með skírskotun til nýrra gagna frá hönnuðum byggingarinnar og umsækjanda.  Rétt sé að taka fram að leyfislausar byggingarframkvæmdir séu á ábyrgð framkvæmdaaðila en ekki hafi komið fram krafa um stöðvun umdeildra framkvæmda, hvorki til byggingaryfirvalda né úrskurðarnefndarinnar, svo vitað sé. 

Í ljósi framangreinds ítreki Reykjavíkurborg þá kröfu að úrskurðarnefndin staðfesti hina kærðu ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar í máli þessu, enda ekkert komið fram í málinu sem leitt geti til ógildingar hennar. 

Andmæli byggingarleyfishafa:  Athugasemdir byggingarleyfishafa koma fram í fyrirliggjandi bréfum til borgaryfirvalda. 

Vísað er til þess að upphaflega hafi verið leitað eftir afstöðu skipulagsyfirvalda til fyrirhugaðra fimm íbúða í húsinu að Öldugötu 17.  Niðurstaðan hafi verið jákvæð og sérstaklega tekið fram að fjöldi bílastæða væri ekki fyrirstaða þar sem verið væri að breyta atvinnuhúsnæði í íbúðir en húsnæðinu hafi fylgt sjö bílastæði. 

Á svæðinu séu fyrir hús með fleiri íbúðum en þremur auk leikskóla, skóla, skrifstofa, sendiráðs og spítala.  Öldugata 17 beri fimm íbúðir án nokkurra breytinga á lóð og bílastæðafjölda sem ekki eigi við um flest hús í nágrenninu.  Birt stærð hússins að Öldugötu 17 samkvæmt umsókn hafi verið 412,3 fermetrar.  Við Öldugötu, Bárugötu, Marargötu og Ægisgötu séu 13 íbúðarhús með birta stærð yfir 400 fermetra og séu aðeins þrjú þeirra með þremur íbúðum eða færri, eitt með þremur íbúðum og verslun, sjö hús með fjórum til fimm íbúðum, eitt með 20 íbúðum og eitt gistiheimili.  Fyrirhugaðar fimm íbúðir að Öldugötu 17 skeri sig því ekki úr þegar litið sé til nýtingar annarra fasteigna á svæðinu og sú ráðstöfun verði ekki talin skapa vafasamt fordæmi. 

Samkvæmt gildandi reglum hafi umdeild breyting á notkun hússins að Öldugötu 17 ekki í för með sér þörf á fjölgun bílastæða frá því sem húsið hafi átt rétt til.  Séu andmæli, sem fram hafi komið við grenndarkynningu, því að þessu leyti byggð á misskilningi.  Þá sé vísað til stefnu borgaryfirvalda um þéttingu byggðar á umræddu svæði. 

Niðurstaða:  Fyrir liggur að andmæli kærenda gegn heimilaðri innréttingu fimm íbúða í húsinu að Öldugötu 17 lúta að skorti á bílastæðum á svæðinu, sem muni aukast við umdeilda fjölgun íbúða, en jafnframt er bent á að hin kærða ákvörðun hafi verið órökstudd. 

Í bókun skipulags- og byggingarnefndar um hina kærðu ákvörðun er skírskotað til jafnræðissjónarmiða og fordæma á svæðinu með vísan til nýrra gagna er borist hefðu frá byggingarleyfishafa.  Sjónarmið er þar komu fram eru tíunduð hér að framan þar sem gerð er grein fyrir andmælum byggingarleyfishafa.  Með hliðsjón af þessu verður ekki fallist á að rökstuðningi hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið svo áfátt að raskað geti gildi hennar. 

Með hinni kærðu ákvörðun var m.a. heimilað að breyta atvinnuhúsnæði að Öldugötu 17 í fimm íbúðir.  Fjórar þeirra eru minni en 80 fermetrar að stærð en ein yfir þeim stærðarmörkum og ættu því að fylgja íbúðunum sex bílastæði skv. gr. 64.3 í byggingarreglugerð nr. 441/1998.  Hins vegar ber að hafa í huga að samkvæmt gr. 12.8 í téðri reglugerð skal, við umfjöllun um byggingarleyfi vegna húsa sem byggð hafa verið fyrir gildistöku reglugerðarinnar, taka mið af reglugerðarákvæðum sem í gildi voru við byggingu þeirra.  Þá er í gr. 28 í byggingarreglugerð heimild fyrir að víkja frá kröfum um bílastæði ef þeim verður ekki komið fyrir á lóð, gegn greiðslu gjalds í bílastæðasjóð. 

Í málinu liggur fyrir af hálfu borgaryfirvalda að atvinnuhúsnæði því sem fyrir hafi verið að Öldugötu 17 hafi fylgt réttur til sjö bílastæða en aðeins eitt stæði er innan lóðar fasteignarinnar.  Samkvæmt þessu og með hliðsjón af fyrrgreindum fráviksreglum byggingarreglugerðar standa kröfur um bílastæði ekki í vegi fyrir samþykki hinnar kærðu ákvörðunar. 

Skortur á bílastæðum í eldri hverfum er þekkt vandamál og þá sérstaklega í gömlum íbúðarhverfum nærri miðborg Reykjavíkur.  Getur sú staðreynd þó ekki takmarkað rétt fasteignareigenda til eðlilegrar nýtingar fasteigna sinna miðað við það sem gerist og gengur á viðkomandi svæði.  Breytt notkun umrædds húss, sem er um 412 fermetrar, úr atvinnuhúsnæði í fimm íbúðir, telst vart óhófleg þegar litið er til notkunar annarra fasteigna í nágrenninu. 

Að öllu þessu virtu verður hin kærða ákvörðun ekki talin haldin þeim annmörkum að ógildingu varði. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og vegna tafa við gagnaöflun. 

Úrskurðarorð: 

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 17. nóvember 2004, er borgarstjórn staðfesti hinn 7. desember sama ár, um að veita byggingarleyfi fyrir breyttri notkun og útliti hússins að Öldugötu 17, Reykjavík og að í því mætti innrétta fimm íbúðir. 

 

 

      ___________________________         
                  Hjalti Steinþórsson                          

 

_________________________             ___________________________
Ásgeir Magnússon                                    Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

38/2005 Réttarháls

Með

Ár 2006, miðvikudaginn 23. ágúst, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 38/2005, kæra á ákvörðun byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu frá 3. júní 2004 um að veita leyfi til byggingar sumarhúss að Réttarhálsi 7, í landi Nesja í Grímsnes- og Grafningshreppi.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 11. maí 2005, er barst nefndinni hinn sama dag, kærir K, Hrauntungu 117, Kópavogi, eigandi lóðarinnar að Réttarhálsi 8, í landi Nesja í Grímsnes- og Grafningshreppi ákvörðun byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu frá 3. júní 2004 um að veita leyfi til byggingar sumarhúss að Réttarhálsi 7 í landi Nesja.  Var afgreiðsla byggingarnefndar staðfest á fundi sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps hinn 16. júní 2004. 

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Á fundi sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps hinn 4. desember 2003 var tekin fyrir umsókn um leyfi til að byggja frístundahús á lóðinni nr. 7 við Réttarháls í landi Nesja og var vísað í gildandi skipulagsuppdrátt.  Einnig var óskað eftir því að lóðin yrði stækkuð úr 2.400 í 5.000 m².  Sveitarstjórn samþykkti að heimila grenndarkynningu vegna umsóknarinnar og vísaði til 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Hinn 14. febrúar 2003 ritaði sveitarstjóri Grímsnes- og Grafningshrepps hagsmunaaðilum bréf þar sem sagði svo:  „Efni:  Grenndarkynning vegna skipulagsbreytinga á einni frístundahúsalóð í landi Nesja í Grafningi.“  Áfram sagði svo:  „Á fundi sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps þann 4. desember 2002 var samþykkt að heimila grenndarkynningu af breytingartillögu á einni frístundalóð (sumarhúsalóð) við Réttarháls 7 í landi Nesja í Grafningi skv. 2. mgr. 23. gr., sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Breytingin felst í að skv. eldri samningi, sem nú er fallinn úr gildi, var lóðin 2.400 fm en verður 5.000 fm að stærð.“  Bréfi þessu fylgdi teikning af Nesjaskógum þar sem lóðin að Réttarhálsi 7 var merkt með hring ásamt ljósmynd þar sem staðsetning lóðarinnar var sýnd í samræmi við tillöguna.  Frestur til að skila inn athugasemdum var til 18. mars 2003 og bárust nokkrar athugasemdir, þar á meðal frá kæranda.  Á fundi sveitarstjórnar hinn 2. apríl 2003 voru athugasemdir teknar fyrir og þeim svarað.  Í kjölfarið var eftirfarandi fært til bókar:  „Skv. ofangreindu samþykkir sveitarstjórn fyrirliggjandi skipulag við Réttarháls 7 í landi Nesja í Grafningi, skv. 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga.“ 

Hinn 7. apríl 2003 ritaði sveitarstjóri Grímsnes- og Grafningshrepps Skipulagsstofnun bréf þar sem sagði svo:  „Á fundi sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps þann 2. apríl sl. var samþykkt að óska eftir umsögn Skipulagstofnunar, skv. 2. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997 vegna skipulags einnar lóðar undir frístundahús í landi Nesja í Grafningi, Réttarháls 7.“  Í bréfi Skipulagsstofnunar, dags. 22. apríl 2003, til sveitarstjórnar segir m.a. eftirfarandi:  „Á svæðinu er í gildi deiliskipulag sumarbústaðalands í Nesjaskógi sem samþykkt var 24. nóvember 1993 af skipulagsstjórn ríkisins skv. 2. mgr. 5. gr. skipulagslaga nr. 19/1963 og hefur því verið breytt tvívegis, 1996 og 1999.  Skipulagsstofnun fellst ekki á birtingu deiliskipulagsbreytinganna í B-deild Stjórnartíðinda þar sem byggingarskilmálar varðandi fyrirhugað frístundahús á lóðinni voru ekki kynntir og skipulagsgögn uppfylla ekki kröfur um framsetningu deiliskipulagsbreytinga.  Endurtaka þarf grenndarkynningu óverulegrar deiliskipulagsbreytingar sbr. 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga eða auglýsa verulega breytingu á deiliskipulaginu sbr. 1. mgr. 21. gr. sömu laga.“

Í kjölfar þessa ritaði sveitarstjóri Skipulagsstofnun bréf, dags. 23. maí 2003, þar sem sagði m.a:  „Sveitarstjórn leitar hér með eftir meðmælum Skipulagsstofnunar, sbr. 3. tl. bráðabirgðaákvæðis skipulags- og byggingarlaga, af skipulagi undir eitt frístundahús að Réttarhálsi 7 í landi Nesja í Grafningi. … Meðfylgjandi byggingarskilmálar gilda fyrir Réttarháls 7 en þeir hafa nú þegar verið sendir til kynningar, sömu aðilum og skipulagið var grenndarkynnt.“  

Í tölvupósti Skipulagsstofnunar til sveitarstjóra hinn 27. maí 2003 segir m.a:  „Ég var að renna yfir nýja bréfið frá þér varðandi Réttarháls 7 dags. 23. maí sl.  Þar hefði þurft að koma fram vegna forsögu málsins að sveitarstjórn fallist ekki á þá túlkun Skipulagsstofnunar frá 22. apríl 2003, að deiliskipulag frístundabyggðar í Nesjaskógi nái til þessa svæðis og að þess vegna sé farið fram á meðmæli stofnunarinnar skv. 3. tl. til að leyfa þessa einstöku framkvæmd þ.e. byggingu eins frístundahúss.“

Sveitarstjóri sendi á ný bréf til Skipulagsstofnunar, dags. 23. maí 2003, þar sem leitað var eftir meðmælum stofnunarinnar, sbr. 3. tl. bráðabirgðaákvæðis skipulags- og byggingarlaga, með skipulagi undir eitt frístundahús að Réttarhálsi 7.  Í svarbréfi Skipulagsstofnunar, dags. 20. júní 2003, segir m.a:  „Fram hefur komið í símtali við Margréti Sigurðardóttur oddvita og sveitarstjóra Grímsnes- og Grafningshrepps að hreppsnefnd ályktaði á fundi sínum 5. júní 2003 að ofangreint deiliskipulag frístundabyggðar í Nesjaskógi nái ekki til svæðisins við Réttarháls 7.  Því er ekki um að ræða breytingu á deiliskipulagi en vilji sveitarstjórnar er að veita leyfi fyrir byggingu eins frístundahúss í þegar byggðu hverfi.  Samkvæmt ákvæðum skipulags- og byggingarlaga er landið allt skipulagsskylt og skulu byggingarleyfi vera í samræmi við aðal- og deiliskipulag.  Sveitarstjórn getur þó að fengnum meðmælum Skipulagsstofnunar skv. 3. tl. bráðabirgðaákvæða heimilað einstakar framkvæmdir án þess að fyrir liggi aðal-, svæðis- eða deiliskipulag.  Sveitarstjórn þarf hins vegar ekki meðmæli Skipulagsstofnunar vegna veitingar byggingarleyfis í þegar byggðum hverfum þar sem fyrir liggur aðal- og/eða svæðisskipulag en ekkert deiliskipulag enda hafi sveitarstjórn grenndarkynnt byggingarleyfisumsókn.  Umsóknin þarf að vera í samræmi við byggðamynstur hverfisins en að öðrum kosti krefst byggingarleyfisumsókn deiliskipulagsgerðar.  Með kynningarbréfi grenndarkynningar skulu fylgja öll byggingarleyfisgögn.  Í grenndarkynningu sem send var öllum nágrönnum 14. febrúar sl. var einungis kynnt stækkun lóðarinnar og stærð byggingarreits án þess að byggingarskilmálar, byggingarleyfisumsókn eða aðaluppdrættir fylgdu með.  Þess vegna var ekki um að ræða grenndarkynnta byggingarleyfisumsókn sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Skipulagsstofnun getur fallist á rök sveitarstjórnar um að gildandi deiliskipulag frístundabyggðar í Nesjaskógi nái ekki til umrædds svæðis.  Þá kemur upp sú staða að um er að ræða framkvæmd í þegar byggðu hverfi og á þá ekki við að afgreiða erindið samkvæmt 3. tl. bráðabirgðaákvæða.  Þar sem deiliskipulag liggur ekki fyrir í þegar byggðum hverfum getur sveitarstjórn í samræmi við 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga veitt heimild til framkvæmda að undangenginni grenndarkynningu byggingarleyfisumsóknar sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Slík mál koma ekki til afgreiðslu Skipulagsstofnunar.  Að öðrum kosti getur sveitarstjórn auglýst deiliskipulag af umræddu hverfi sbr. 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.“

Á fundi byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu hinn 27. janúar 2004 voru lagðar fram byggingarnefndarteikningar að 90,6 m² frístundahúsi sem til stóð að reisa á lóðinni að Réttarhálsi 7.  Voru teikningarnar samþykktar með fyrirvara um samþykkt deiliskipulags.  Skipulagsfulltrúi tók við málinu og með bréfi, dags. 6. febrúar 2004, var framkvæmdin grenndarkynnt hagsmunaaðilum.  Í bréfinu sagði m.a. eftirfarandi:  „Samkvæmt 2. mgr. 26. greinar skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 vil ég fyrir hönd Grímsnes- og Grafningshrepps kynna byggingarnefndarteikningar af sumarhúsi að Réttarhálsi 7 í landi Nesja.  Húsið er einnar hæðar, úr timbri á steyptri plötu, 91 m² að flatarmáli með lágu risþaki.  Mænishæð frá plötu er 4,1 m².  Sólpallur er 130 m². … Meðfylgjandi er ljósrit af útlitsteikningum og grunnmynd bústaðarins sem sýna umfang og útlit sumarhússins.  Einnig fylgir ljósmynd og ljósrit úr gömlum skipulagsuppdrætti sem sýnir staðsetningu hússins.“  Frestur til að skila inn athugasemdum var til 8. mars 2004 og bárust nokkrar, þar á meðal frá kæranda. 

Á fundi skipulagsnefndar uppsveita Árnessýslu hinn 9. mars 2004 var málið tekið fyrir og eftirfarandi bókað:  „Nesjar í Grafningi.  Grenndarkynning frístundahúss að Réttarhálsi 7.  Grenndarkynningu skv. 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga vegna fyrirhugaðrar byggingar frístundahúss á lóðinni Réttarháls 7 er lokið.  Eigendum lóða við Réttarháls nr. 1, 2, 3, 5, 6, 8 og 9 var kynnt framkvæmdin.  Athugasemdir hafa borist frá eiganda Réttarháls nr. 8 og nr. 3.  Lögð fram drög skipulagsfulltrúa af svari til þeirra sem senda athugasemdir.  Samþykkt.“ 

Hinn 27. maí 2004 ritaði byggingarleyfishafi bréf til byggingarfulltrúa þar sem hann lagði fram nýjar teikningar að frístundahúsinu.  Í bréfinu segir m.a. eftirfarandi:  „Breyting á þessari teikningu frá fyrri teikningu er að undir húsið er kominn kjallari þar og verða settir á hann gluggar og hurðir.  Ástæða þessarar breytingar er sú að þegar grafið var fyrir húsinu kom í ljós að það var allt að sex metrar niður á fast.  Í stað þess að fylla það allt upp ákvað ég að setja kjallara undir húsið.  Húsið hækkar ekki í landinu við þessa breytingu þar sem kjallarinn er niðurgrafinn að stórum hluta.“ 
 
Á fundi byggingarnefndar hinn 3. júní 2004 var samþykkt ný teikning af frístundahúsi á lóðinni að Réttarhálsi 7 er sýndi kjallara undir húsinu.  Skaut kærandi þeirri ákvörðun byggingarnefndar til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að bygging hússins að Réttarhálsi 7 í landi Nesja sé mikið umhverfisslys.  Telur hann að húsið passi ekki inn í sumarhúsahverfið sem byggt sé 35 – 40 ára gömlum sumarbústöðum. 

Kærandi heldur því fram að húsið hindri útsýni úr húsi hans, m.a. út á Þingvallavatn.  Af hálfu skipulagsyfirvalda hafi því verið heitið að húsið að Réttarhálsi 7 yrði staðsett þannig að sem minnst sjónmengun yrði af því en við það hafi ekki verið staðið.  Þá virðist kæranda sem húsið sé allt annað en upphaflega hafi verið gert ráð fyrir.  

Málsrök Grímsnes- og Grafningshrepps:  Bent er á að með bréfi skipulagsfulltrúa uppsveita Árnessýslu, dags. 6. febrúar 2004, hafi framkvæmdin verið grenndarkynnt.  Þar hafi komið fram að húsið væri 91 m², mænishæð frá plötu væri 4,1 metri og sólpallur væri 130 m².  Á grunnmynd hafi einnig sést að hæð plötu væri 139,0 metra yfir sjávarmáli.

Hinn 3. júní 2004 hafi verið samþykkt í byggingarnefnd ný teikning af frístundahúsi á lóðinni er sýnt hafi kjallara undir húsinu.  Lagt hafi verið fram erindi lóðarhafa, dags. 27. maí 2004, þar sem fram komi að allt að sex metrar hafi verið niður á fast þegar grafið hafi verið fyrir húsinu og hafi lóðarhafi viljað fá að nýta það rými í stað þess að fylla það upp.  Hæðarkótar á teikningunni hafi verið þeir sömu og á fyrri teikningum sem grenndarkynntar hafi verið.

Hinn 2. maí 2005 hafi skipulagsfulltrúi farið í vettvangsskoðun og þá hafi verið búið að steypa upp kjallara og plötu.  Það hafi verið mat skipulagsfulltrúa að ekki væri að sjá að platan lægi ofar en teikningar hafi gefið til kynna. 

Það sé því mat skipulagsfulltrúa að hæðarlega hússins sé sú sama og grenndarkynnt hafi verið þó svo að kjallari hafi verið samþykktur.  Við grenndarkynningu hafi verið reynt eftir fremsta megni að útskýra gerð hússins og legu í hæð og landi.  Í því ljósi hafi ekki verið talin ástæða til þess að vísa byggingarnefndarteikningum til grenndarkynningar þegar sótt hafi verið um að fá að nýta rýmið undir plötu og gera úr því kjallara.

Málsrök byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er vísað til þess að ljóst sé, sbr. málavaxtalýsingu hér að ofan, að einhvers misskilnings hafi gætt í byggingar¬leyfisumsóknarferlinu hvort umrædd lóð, Réttarháls 7, sé deiliskipulögð eða ekki.  Byggingarleyfishafi hafi í umsókn sinni farið eftir öllum þeim tilmælum sem hann hafi fengið og að hann geti í engu tilfelli borið ábyrgð á þeim mistökum eða misskilningi sem kunni að hafa verið uppi milli yfirvalda í Grímsnes- og Grafningshreppi annars vegar og Skipulagsstofnunar hins vegar.  Ljóst sé að engu skipti hvort umrædd lóð hafi verið deiliskipulögð áður eða ekki.  Framkvæmd grenndarkynningar hafi í báðum tilfellum farið eftir ákvæðum 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, hvort sem lóðin hafi verið talin ódeiliskipulögð í þegar byggðu hverfi eða óverulega breyting hafi verið gerð á gildandi skipulagi.
 
Í kæru sé því haldið fram að húsið passi ekki inn í hverfi 35-40 ára sumarhúsa.  Byggingarleyfishafi telur óumdeilt að hann hafi í öllum atriðum farið eftir þeim tilmælum sem til hans hafi verið beint í öllu byggingarleyfisumsóknarferlinu af hálfu yfirvalda í Grímsnes- og Grafningshreppi.  Sérstaklega sé tekið fram að staðsetning þess húss sem byggt hafi verið á lóðinni hafi verið ákveðin af byggingarfulltrúa og byggingarleyfishafa að teknu tilliti til ýmissa þátta svo sem legu landsins, gróðurfars o.fl.  Sumarhúsið falli vel að þeirri sumarhúsabyggð sem fyrir sé, þótt alltaf sé hægt að sjá mun á yngri og eldri húsum.  Því telur byggingarleyfishafi að hann hafi uppfyllt ákvæði 1. mgr. 115. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 um að hús skuli falla sem best að umhverfi sínu hvað varði útlit, efnisval, litaval o.fl.  Sérstaklega sé mótmælt þeirri málsástæðu kæranda að sumarhúsið sé umhverfisslys eins og fram komi í kæru.

Varðandi hæð mænis á sumarhúsinu sé tekið fram að hæð gólfplötu hafi ekki að neinu leyti breyst þó teikningum hússins hafi verið breytt þannig að flatarmál kjalla undir húsinu hafi verið aukið.  Staðsetningu hafi í engu verið breytt. 

Vísað sé til bréfs skipulagsfulltrúa til kæranda, dags. 25. mars 2004.  Kannist byggingarleyfishafi ekki við að sér hafi verið sérstaklega greint frá athugasemdum kæranda.  Þá hafi hann og ekki haft vitneskju um að útsýnisherbergi væri í risi sumarbústaðar kæranda fyrr en sl. sumar, eftir að framkvæmdir við sumarhúsið hafið verið langt á veg komnar.  Byggingarleyfishafi hafi ekki vitað af kærunni fyrr en hinn 25. maí 2005 þegar skipulagsfulltrúi uppsveita Árnessýslu hafi látið hann vita af henni með tölvupósti.

Byggingarleyfishafi kannist við að hafa látið í ljós vilja til þess að taka tillit til hagsmuna allra nágranna þegar hann hafi byggt húsið og hafi hann talið sig hafa gert það við val á staðsetningu þess.  Að sjálfsögðu hafi ekki verið hjá því komist að með byggingunni myndi útsýni kæranda til Þingvallavatns skerðast, en umdeilanlegt sé aftur á móti hversu mikil sú skerðing þyrfti að verða og hvaða áhrif það hefði haft að byggja annars staðar í landinu.  Megi nefna að staðsetning neðar í landinu hefði eftir atvikum getað valdið ónæði gagnvart þeim sem eigi bústaði neðan og til hliðar við land byggingarleyfishafa. 
 
Hvað sem þessu líði þá liggi sú staðreynd fyrir að byggingarleyfishafi hafi farið í einu og öllu eftir heimildum og fyrirmælum byggingaryfirvalda og hafi byggt bústað sinn samkvæmt teikningum samþykktum af yfirvöldum.

Kvartanir sínar beri kærandi fram á síðari stigum og hafi byggingarleyfishafi aldrei orðið var við neina tilburði kæranda til þess að hindra framkvæmdir hans.  Þá hafi hann ekki komið athugasemdum fram gagnvart byggingarleyfishafa á þeim tíma sem svigrúm hafi verið til þess að breyta staðsetningu hússins.

Niðurfelling byggingarleyfis yrði allsendis óásættanleg fyrir byggingarleyfishafa og til þess fallin að valda ómældu tjóni.  

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 22. september 2005 og hitti þar fyrir málsaðila og skipulagsfulltrúa uppsveita Árnessýslu.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um lögmæti þeirrar ákvörðunar byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu frá 3. júní 2004 að veita leyfi til byggingar sumarhúss á lóðinni nr. 7 við Réttarháls í landi Nesja í Grímsnes- og Grafningshreppi. 

Ráða má af málsgögnum að kæranda hafi fyrst orðið kunnugt um efni hins kærða byggingarleyfis í lok apríl 2005 og að skipulagsfulltrúi hafi þá bent honum á þann möguleika að kæra málið til úrskurðarnefndarinnar.  Verður því lagt til grundvallar að kæran hafi borist innan kærufrests, enda miðaðist upphaf kærufrests samkvæmt þágildandi 4. mgr. 39. gr. skipulags- og  byggingarlaga nr. 73/1997 við vitneskju kæranda um þá ákvörðun sem kæra skyldi.  Verður málið því tekið til efnisúrlausnar.

Í 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 segir að byggingarleyfi skuli vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag.  Í máli þessu liggur fyrir að hinn 24. nóvember 1993 var samþykkt af Skipulagsstjórn ríkisins deiliskipulag fyrir sumarhúsabyggð í landi Nesja í Grafningshreppi og tekur skipulagið til þess svæðis er hér um ræðir.  Þar er gert ráð fyrir all mörgum sumarhúsalóðum, þar á meðal lóð kæranda, en svæðið þar sem hús byggingarleyfishafa stendur er óbyggt samkvæmt deiliskipulaginu.  Er lóðin að Réttarhálsi 7 því ekki sýnd á skipulagsuppdrættinum þótt hún sé án nokkurs vafa innan þess svæðis sem skipulagið tekur til.

Þegar sveitarstjórn barst erindi um heimild til byggingar sumarhúss á hinu óbyggða svæði samkvæmt deiliskipulaginu frá árinu 1993 bar henni að auglýsa breytingu á skipulaginu, skv. 1. mgr. 25. gr., sbr. 1. og 2. mgr. 18. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 eða að lágmarki að grenndarkynna breytinguna fyrir hagsmunaaðilum skv. 2. mgr. 26. gr., sbr. 7. mgr. 43. gr. laganna, þar sem gert væri ráð fyrir lóðinni nr. 7 við Réttarháls og byggingarreit innan hennar, sbr. 26. gr. sömu laga.  Bar og að auglýsa gildistöku skipulagsbreytingarinnar í B-deild Stjórnartíðinda að undangenginni lögboðinni afgreiðslu Skipulagsstofnunar. 

Í stað þess að gera þær breytingar á gildandi skipulagi svæðisins sem voru nauðsynlegur undanfari þess að unnt væri að veita hið umdeilda byggingarleyfi lét sveitarstjórn kynna nágrönnum byggingarnefndarteikningar að sumarhúsi að Réttarhálsi 7 og virðist hafa verið lagt til grundvallar við meðferð málsins að ekki væri í gildi deiliskipulag fyrir umrætt svæði.  Var þó ekkert svigrúm til þeirrar túlkunar.

Samkvæmt því sem að framan er rakið var byggingarleyfi fyrir umræddu sumarhúsi veitt án þess að það ætti sér nokkar stoð í gildandi skipulagi svæðisins.  Er í skipulaginu ekki einu sinni gert ráð fyrir byggingarlóð á þeim stað þar sem húsið var reist.  Fór veiting leyfisins því í bága við ákvæði 2. mgr. 43. gr. skipulag- og byggingarlaga nr. 73/1997 og verður af þeim sökum ekki hjá því komist að fella hið kærða byggingarleyfi úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna þess fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu frá 3. júní 2004 um að veita leyfi til byggingar sumarhúss að Réttarhálsi 7, í landi Nesja, sem staðfest var af sveitarstjórn 16. júní 2004, er felld úr gildi.

 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

___________________________                     _____________________________
         Ásgeir Magnússon                                                Þorsteinn Þorsteinsson.

des 22
Love0

63/2006 Suðurhús

Með

Ár 2006, miðvikudaginn 23. ágúst, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 63/2006, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. júlí 2006 um að veita leyfi til að byggja viðbyggingu úr timbri ofan á húsið á lóðinni nr. 4 við Suðurhús. 

Í málinu er nú kveðinn upp til bráðabirgða svofelldur

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 9. ágúst 2006, er barst úrskurðarnefndinni hinn 10. sama mánaðar, kærir Eiríkur Elís Þorláksson hdl., f.h. A og H, Suðurhúsum 2, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. júlí 2006 að veita leyfi til að byggja viðbyggingu úr timbri ofan á húsið á lóðinni nr. 4 við Suðurhús og til nýtingar bílgeymsluþaks fyrir svalir. 

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og kveðinn upp bráðabirgðaúrskurður um stöðvun framkvæmda samkvæmt hinni kærðu ákvörðun þar til niðurstaða liggi fyrir í kærumálinu.  Verður krafan um stöðvun framkvæmda nú tekin til úrskurðar.

Málsatvik og rök:  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 12. apríl 2005 var lögð fram umsókn um leyfi til að byggja 29,7 m² viðbyggingu úr timbri ofan á húsið á lóðinni nr. 4 við Suðurhús og var beiðninni vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa.  Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 15. sama mánaðar var lögð fram umsögn skipulagsfulltrúa og með vísan til hennar var ekki gerð athugasemd við erindið.  Í kjölfarið tók byggingarfulltrúi erindið til afgreiðslu og samþykkti það á fundi hinn 10. maí 2005.  Framkvæmdir hófust ekki og var á embættisafgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 4. júlí 2006 lögð fram umsókn um endurnýjun byggingar-leyfisins og var hún samþykkt.

Hinn 3. ágúst 2006 fóru kærendur máls þessa fram á það við Sýslumanninn í Reykjavík að lögbann yrði lagt við framkvæmdum byggingarleyfishafa.  Beiðni kærenda var tekin fyrir hjá sýslumanni hinn 4. sama mánaðar og hafnaði hann, þann sama dag, kröfu um lögbann.  Synjun sýslumanns var kærð til Héraðsdóms Reykjavíkur sem með úrskurði uppkveðnum hinn 17. ágúst 2006 staðfesti ákvörðun sýslumanns.  Hefur úrskurður héraðsdóms verið kærður til Hæstaréttar.
  

Kærendur kærðu byggingarleyfið til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 9. ágúst 2006, eins og að framan greinir.  Jafnframt var krafist stöðvunar framkvæmda.    

Kærendur skírskota m.a. til þess að hin kærða ákvörðun sé ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag frá árinu 1991 því með henni verði flatarmál húss byggingarleyfishafa a.m.k. 270 m² en samkvæmt deiliskipulaginu sé aðeins heimilt að hús á svæðinu séu 250 m².  

Þá hafi engin grenndarkynning farið fram eins og skylt sé samkvæmt 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 þrátt fyrir að um sé að ræða framkvæmdir sem teljist a.m.k. óveruleg breyting á deiliskipulagi.  Með hinu kærða byggingarleyfi fari nýtingarhlutfall lóðarinnar nr. 4 við Suðurhús úr 0,33 í 0,37 en samkvæmt deiliskipulaginu sé hámarksnýtingarhlutfall 0,34. 

Viðbyggingin muni skyggja mjög á hús kærenda, en svo hafi ekki verið áður.  Hún rísi beint til móts við stofu í húsi kærenda og skyggi verulega á sól inn í stofuna stærstan hluta dagsins.  Jafnframt séu gluggar á viðbyggingunni beint á móti stofuglugga kærenda, þannig að nú sé horft beint inn í stofu og eldhús til þeirra, sem áður hafi ekki verið mögulegt.  Nýting fasteignar þeirra verði mun minni en áður, ásamt því að þessar aðgerðir hafi áhrif til lækkunar á markaðsverðmæti fasteignarinnar.  Kærendur hafi mátt treysta því að ekki yrði byggt við húsið að Suðurhúsum 4, a.m.k. ekki án þess að unnið yrði nýtt deiliskipulag að svæðinu.  

Framangreind rök leiði til þess að byggingarleyfið hljóti að verða úrskurðað ólögmætt.  Mikilvægt sé að úrskurðarnefndin stöðvi umræddar framkvæmdir þar sem kærendur telji að um sé að ræða einingar sem byggðar séu ofan á fasteignina.  Taki byggingin því að öllum líkindum skamman tíma og megi búast við að verkinu ljúki innan skamms.  Þá þurfi að rífa umrædda viðbyggingu og koma húsnæðinu í upprunalegt horf.  Nauðsynlegt sé því að stöðva framkvæmdir til þess að forða því að verðmæti fari forgörðum meðan úr ágreiningi aðila sé skorið.

Af hálfu borgaryfirvalda er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði staðfest og því hafnað að framkvæmdir verði stöðvaðar.  Mótmælt sé að byggingarleyfið valdi kærendum tjóni.  Þá hafi  afgreiðsla skipulagsbreytingarinnar og byggingarleyfisins verið að öllu leyti í samræmi við formreglur skipulags- og byggingarlaga.

Borgaryfirvöld vísa til umsagnar skipulagsfulltrúa, dags. 14. apríl 2005, þar sem fram komi að í gildi sé deiliskipulag, samþykkt í borgarráði hinn 10. september 1991.  Skilmálar fyrir hús af sömu gerð og hús byggingarleyfishafa séu þeir að heimilt sé að reisa einbýlishús á pöllum að hámarksstærð 250 m².  Heimilt sé að gera ráð fyrir aukaíbúð.  Þakhalli sé 15-25 gráður og að gert sé ráð fyrir tvöfaldri innbyggðri bílgeymslu í hverju húsi ásamt því að við einbýlishús með aukaíbúð skuli reikna með þremur bílastæðum.  Þegar skoðuð sé nýting og uppbygging á lóðunum í götunni með sömu skilmála og lóð byggingarleyfishafa, sem séu sex talsins, komi í ljós að nýting lóðanna sé á bilinu 0,30-0,39 og að byggingarmagn á einni þessara lóða með bílgeymslu fari yfir 250 m².  Á lóðunum neðan við götu, sem séu níu, gildi aðrir skilmálar og þar sé hámarksbyggingarmagn 270 m² og nýting á bilinu 0,21-0,46.  Byggingarmagn á tveimur af þessum lóðum fari yfir 270 m².  Í skipulagsskilmálum komi ekki skýrt fram að tveggja hæða hús séu óheimil á þessum lóðum.  Uppbygging á lóðunum hafi orðið þannig að fjögur af sex húsum ofan götu séu tveggja hæða og af því megi ráða að túlkun á skilmálunum á þeim tíma sem gatan hafi byggst upp hafi verið sú að heimilt væri að byggja tveggja hæða hús.  Með viðbyggingunni fari byggingarmagn á lóðinni 19,7 m² yfir leyfilegt hámark sem sé óveruleg aukning.  Byggingarmagn hússins nr. 10 sé 282 m² eða 32 m² yfir leyfilegu hámarki og séu því fordæmi fyrir því að yfirstíga leyfilegt byggingarmagn þessarar húsagerðar.  Í ljósi þess að uppbygging á svæðinu hafi orðið þannig að á flestum lóðanna séu tveggja hæða hús sé mælt með því að ekki verði gerð athugasemd við erindið.

Byggingarleyfishafa var gerð grein fyrir framkominni kröfu um stöðvun framkvæmda sem hann hefur mótmælt.  Framkvæmdirnar hafi stuðst við formlega gilt byggingarleyfi og þeim hafi verið lokið er krafa kærenda um stöðvun framkvæmda hafi komið fram fyrir úrskurðarnefndinni.  Fullyrðingar kærenda um hið gagnstæða séu rangar.  Þá hafi Sýslumaðurinn í Reykjavík hafnað kröfu um lögbann og hafi héraðsdómur staðfest þá niðurstöðu en við þær úrlausnir hafi reynt á svipuð sjónarmið og við eigi um úrlausn um kröfu um stöðvun framkvæmda fyrir úrskurðarnefndinni.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið óskuðu kærendur þess að lögbann yrði lagt við hinum umdeildu framkvæmdum hinn 3. ágúst 2006.  Var þeirri beiðni hafnað hinn 4. sama mánaðar.  Kærendur skutu ekki málinu til úrskurðarnefndarinnar fyrr en með kæru, dags. 9. ágúst 2006, er barst nefndinni hinn 10. sama mánaðar.  Var þá að mestu lokið gerð útveggja og þaks hinnar umdeildu viðbyggingar.  Þykir af þeim sökum ekki hafa þýðingu að stöðva framkvæmdir við bygginguna nú, þar sem ekki verður komið í veg fyrir að hún rísi.  Frekari framkvæmdir við bygginguna eru ekki líklegar til að raska til muna rétti kærenda, en þær eru alfarið á ábyrgð og áhættu byggingarleyfishafa meðan ekki hefur verið skorið úr ágreiningi aðila um lögmæti hins kærða byggingarleyfis.  Verður kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða hafnað með vísan til þess sem að framan er rakið. 

Í ljósi þessarar niðurstöðu þykir ekki hafa þýðingu að taka afstöðu til þess hverju það kunni að varða að lögbannskrafa kærenda er enn til meðferðar fyrir dómstólum.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um að framkvæmdir við viðbyggingu að Suðurhúsum 4, Reykjavík samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi verði stöðvaðar meðan mál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

 

   ___________________________         
            Hjalti Steinþórsson                          

 

_______________________________              ____________________________              
            Ásgeir Magnússon                                                Þorsteinn Þorsteinsson

 

des 22
Love0

43/2006 Kiðjaberg

Með

Ár 2006, miðvikudaginn 2. ágúst, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í sumarhúsi að Heiðarlundi í landi Hallkellshóla, Grímsnesi.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, varaformaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir dósent. 

Fyrir var tekið mál nr. 43/2006, kæra á ákvörðunum byggingarfulltrúa uppsveita Árnessýslu frá 28. febrúar 2006 og 28. júní 2005 um að veita leyfi til byggingar sumarhúsa á lóðunum að Kiðjabergi 112 og 113 í Grímsnes- og Grafningshreppi.   

Í málinu er nú kveðinn upp til bráðabirgða svofelldur

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 7. júní 2006, er barst úrskurðarnefndinni sama dag, kærir Ívar Pálsson hdl., f.h. Þ og Þ, Glaðheimum 14, Reykjavík, eigenda sumarhúss á lóð nr. 111 að Kiðjabergi í Grímsnes- og Grafningshreppi, þær ákvarðanir byggingarfulltrúa uppsveita Árnessýslu frá 28. febrúar 2006 og 28. júní 2005 að veita leyfi til byggingar sumarhúsa á lóðunum að Kiðjabergi 112 og 113 í Grímsnes- og Grafningshreppi. 

Gera kærendur þá kröfu að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi og kveðinn upp bráðabirgðaúrskurður um stöðvun framkvæmda samkvæmt hinum kærðu ákvörðunum þar til niðurstaða liggur fyrir í kærumálinu.  Verður krafan um stöðvun framkvæmda nú tekin til úrskurðar.

Málsatvik og rök:  Hinn 7. desember 2005 samþykkti sveitarstjórn Grímsnes- og Grafningshrepps breytingu á deiliskipulagi frístundabyggðar á svæði C í landi Kiðjabergs í Grímsnes- og Grafningshreppi.  Hinn 28. janúar 2006 og 28. júní 2005 veitti byggingarfulltrúi uppsveita Árnessýslu leyfi til byggingar sumarhúsa á lóðunum nr. 112 og 113 í landi Kiðjabergs.  

Hinn 14. júní 2006 barst Skipulagsstofnun erindi sveitarfélagsins vegna fyrrgreindrar deiliskipulagsbreytingar og í bréfi stofnunarinnar, dags. 28. sama mánaðar, segir eftirfarandi:  „Skipulagsstofnun hefur farið yfir innsend gögn og til að geta tekið afstöðu til málsins þarf að huga að eftirfarandi atriðum og lagfæra uppdrátt:  Yfirfara þarf skipulag á svæðinu m.t.t. ofangreindra umsagna, merkja fornleifar á uppdrátt og gera þarf grein fyrir kvöðum á lóðum sem eru til komnar vegna fornleifa eða annars.  Skipulagssvæði það sem breytingin nær til þarf að afmarka á yfirlitsuppdrætti.“  Í bréfi byggingarfulltrúa uppsveita Árnessýslu til úrskurðarnefndarinnar, dags. 15. júní 2006, í tilefni af kærumáli þessu, segir eftirfarandi:  „Nú hefur komið fram að þessi teikning er ekki samþykkt hjá Skipulagsstofnun og auglýst í B-deild Stjórnartíðinda … Ég hef sent handhöfum lóða 112 og 113 beiðni um að stoppa framkvæmdir meðan komist er að samkomulagi.“

Kærendur hafa kært byggingarleyfin til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.    

Kærendur skírskota m.a. til þess að hin kærðu byggingarleyfi séu ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag frá árinu 1990.  Sveitarstjórn hafi raunar samþykkt breytingar á því deiliskipulagi en málsmeðferðinni sé ekki lokið enda hafi gildistaka breytinganna ekki verið auglýst í B-deild Stjórnartíðinda.  

Af hálfu byggingarleyfishafa annarrar lóðarinnar er þess krafist að ógildingar- og stöðvunarkröfu kærenda verði hafnað.  Vísað er til þess að byggingarframkvæmdirnar styðjist við leyfi sem veitt hafi verið af þar til bærum yfirvöldum ásamt því að stöðvun framkvæmda hefði í för með sér verulegt fjárhagslegt tjón. 

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er í máli þessu deilt um lögmæti ákvarðana byggingarfulltrúa uppsveita Árnessýslu frá 28. janúar 2006 og 28. júní 2005 um að veita leyfi til byggingar sumarhúsa á lóðunum nr. 112 og 113 í landi Kiðjabergs í Grímsnes- og Grafningshreppi.  Eru framkvæmdir á umræddum lóðum hafnar.  

Þegar litið er til þess að verulegar líkur eru á að hin kærðu byggingaleyfi eigi ekki stoð í gildandi deiliskipulagi svæðisins þykir rétt að fallast á kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda á meðan mál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. 

Úrskurðarorð:

Framkvæmdir, sem hafnar eru að lóðunum nr. 112 og 113 í landi Kiðjabergs í Grímsnes- og Grafningshreppi, með stoð í hinum kærðu byggingarleyfum, skulu stöðvaðar meðan kærumál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. 

 

 

 

   ___________________________         
                      Ásgeir Magnússon                                 

 

 

_____________________________                              __________________               
           Þorsteinn Þorsteinsson                                          Aðalheiður Jóhannsdóttir

des 22
Love0

56/2006 Kiðjaberg

Með

Ár 2006, miðvikudaginn 2. ágúst, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í sumarhúsi að Heiðarlundi í landi Hallkellshóla, Grímsnesi.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, varaformaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir dósent. 

Fyrir var tekið mál nr. 56/2006, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúa uppsveita Árnessýslu frá 25. október 2005 um að veita leyfi til byggingar sumarhúss á lóðinni að Kiðjabergi 109 í Grímsnes- og Grafningshreppi.   

Í málinu er nú kveðinn upp til bráðabirgða svofelldur

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 7. júlí 2006, er barst úrskurðarnefndinni sama dag, kærir Ívar Pálsson hdl., f.h. Þog Þ, Glaðheimum 14, Reykjavík, eigenda sumarhúss á lóð nr. 111 að Kiðjabergi í Grímsnes- og Grafningshreppi, þá ákvörðun  byggingarfulltrúa uppsveita Árnessýslu frá 25. október 2005 að veita leyfi til byggingar sumarhúss á lóðinni að Kiðjabergi 109 í Grímsnes- og Grafningshreppi. 

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og kveðinn upp bráðabirgðaúrskurður um stöðvun framkvæmda samkvæmt hinni kærðu ákvörðun þar til niðurstaða liggur fyrir í kærumálinu.  Verður krafan um stöðvun framkvæmda nú tekin til úrskurðar.

Málsatvik og rök:  Hinn 7. desember 2005 samþykkti sveitarstjórn Grímsnes- og Grafningshrepps breytingu á deiliskipulagi frístundabyggðar á svæði C í landi Kiðjabergs í Grímsnes- og Grafningshreppi.  Hinn 25. október 2005 veitti byggingarfulltrúi uppsveita Árnessýslu leyfi til byggingar sumarhúss á lóðinni nr. 109 í landi Kiðjabergs.  

Hinn 14. júní 2006 barst Skipulagsstofnun erindi sveitarfélagsins vegna fyrrgreindrar deiliskipulagsbreytingar og í bréfi stofnunarinnar, dags. 28. sama mánaðar, segir eftirfarandi:  „Skipulagsstofnun hefur farið yfir innsend gögn og til að geta tekið afstöðu til málsins þarf að huga að eftirfarandi atriðum og lagfæra uppdrátt:  Yfirfara þarf skipulag á svæðinu m.t.t. ofangreindra umsagna, merkja fornleifar á uppdrátt og gera þarf grein fyrir kvöðum á lóðum sem eru til komnar vegna fornleifa eða annars.  Skipulagssvæði það sem breytingin nær til þarf að afmarka á yfirlitsuppdrætti.“  

Kærendur hafa kært byggingarleyfið til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.    

Kærendur skírskota m.a. til þess að hið kærða byggingarleyfi sé ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag frá árinu 1990.  Sveitarstjórn hafi raunar samþykkt breytingar á því deiliskipulagi en málsmeðferðinni sé ekki lokið enda hafi gildistaka breytinganna ekki verið auglýst í B-deild Stjórnartíðinda.  

Ekki liggja fyrir sjónarmið byggingarleyfishafa til framkominnar kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda, en eins og málum er háttað þykir það ekki koma í veg fyrir að kveðinn verði upp úrskurður til bráðabirgða um kröfuna.  Í símbréfi úrskurðarnefndarinnar hinn 7. júlí 2006 var þess óskað að byggingarfulltrúi kynnti byggingarleyfishafa kröfuna.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er í máli þessu deilt um lögmæti ákvörðunar byggingarfulltrúa uppsveita Árnessýslu frá 25. október 2005 um að veita leyfi til byggingar sumarhúss á lóðinni nr. 109 í landi Kiðjabergs í Grímsnes- og Grafningshreppi.  Eru framkvæmdir á umræddri lóð hafnar.  

Þegar litið er til þess að verulegar líkur eru á að hið kærða byggingaleyfi eigi ekki stoð í gildandi deiliskipulagi svæðisins þykir rétt að fallast á kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda á meðan mál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. 

 

Úrskurðarorð:

Framkvæmdir, sem hafnar eru að lóðinni nr. 109 í landi Kiðjabergs í Grímsnes- og Grafningshreppi, með stoð í hinu kærða byggingarleyfi, skulu stöðvaðar meðan kærumál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

 

              ___________________________          
    Ásgeir Magnússon  

                               

___________________________         ______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                              Aðalheiður Jóhannsdóttir  

 

  

des 22
Love0

58/2006 Lyngbrekka

Með

Ár 2006, þriðjudaginn 15. ágúst, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 58/2006, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Húsavíkurbæjar frá 12. júlí 2005 um að veita heimild til stækkunar bílgeymslu og byggingar sólstofu að Lyngbrekku 10, Húsavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 17. júlí 2006, er barst úrskurðarnefndinni hinn 18. sama mánaðar, kærir G, f.h. Vélaleigu Húsavíkur ehf., lóðarhafa lóðarinnar að Lyngbrekku 13, Húsavík, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Húsavíkurbæjar frá 12. júlí 2005 að veita heimild til stækkunar bílgeymslu og byggingar sólstofu að Lyngbrekku 10, Húsavík.  Gerir kærandi þá kröfu að framkvæmdir verði stöðvaðar og þær grenndarkynntar.  Verður að skilja þessa kröfugerð svo að krafist sé ógildingar framangreindrar ákvörðunar og að umsókn byggingarleyfishafa verði tekin til meðferðar að nýju.

Málsatvik og rök:  Hinn 12. júlí 2005 veitti skipulags- og byggingarnefnd Húsavíkurbæjar heimild til stækkunar bílgeymslu og byggingar sólstofu að Lyngbrekku 10, Húsavík.  Í undirritaðri, ódagsettri yfirlýsingu þáverandi eigenda hússins að Lyngbrekku 12 var ekki gerð athugasemd við stækkun bílgeymslunnar.  Samþykkt skipulags- og byggingarnefndar var afgreidd á fundi bæjarráðs hinn 21. júlí 2005. 

Núverandi bílgeymsla er 5 metra frá lóðamörkum en eftir stækkun hennar verður fjarlægðin 1,5 metri.  Heildarflatarmál húss að Lyngbrekku 10 verður 232 m² eftir stækkun og nýtingarhlutfall lóðar 0,22.

Kæranda var úthlutað byggingarlóð að Lyngbrekku 13 í janúar 2006, en sú lóð er andspænis lóðunum nr. 10 og 12 við Lyngbrekku.  Verður ekki ráðið af málsgögnum að  honum hafi verið kunnugt um umrætt byggingarleyfi fyrr en í lok maí 2006.  Beindi kærandi erindi til bæjaryfirvalda er honum varð kunnugt um tilvist leyfisins og fór fram á að umsókn leyfishafa yrði grenndarkynnt og að framkvæmdir yrðu stöðvaðar meðan málið fengi lögboðna meðferð.  Erindi þessu var hafnað með bréfi, dags. 3. júlí 2006, og skaut kærandi málinu þá til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 17. sama mánaðar, svo sem að framan greinir.

Af hálfu kæranda er vísað til þess að viðbygging bílgeymslunnar muni skerða verulega útsýni, hún sé öll utan byggingarreits og því ekki í samræmi við deiliskipulag.  Engin breyting hafi verið gerð á deiliskipulagi við Lyngbrekku þó að þessi bygging hafi verið heimiluð.  Þá hafi engin formleg grenndarkynning farið fram á þessari viðbyggingu, en til grundvallar hafi verið lagt samþykki eins nágranna, eiganda Lyngbrekku 12.  Loks gerir kærandi athugasemd vegna nálægðar húsanna Lyngbrekku 10 og 12, sem uppfylli ekki reglur um brunavarnir.  

Af hálfu bæjaryfirvalda er bent á að gatan Lyngbrekka sé gerð í kringum árið 1985 og hafi  ekki enn byggst að fullu.  Á þeim tíma hafi ekki tíðkast að gera deiliskipulag heldur hafi aðeins verið stuðst við gatnahönnun og lóðir teiknaðar við götuna.  Gerðir hafi verið byggingarskilmálar fyrir hús sem hafi komið að mestu í stað skilmála sem nú fylgi deiliskipulagsuppdráttum. 

Byggingarnefnd hafi fjallað um málefni Lyngbrekku hinn 11. janúar 1995.  Þar hafi byggingarfulltrúi kynnt tvær tillögur að deiliskipulagi fyrir götuna.  Deiliskipulag þetta hafi farið í kynningu og hafi komið fram athugasemdir frá lóðarhafa við Lyngbrekku 1, en þær hafi fengið sína afgreiðslu í fullri sátt.  Byggingarnefnd hafi síðan samþykkt fyrirliggjandi deiliskipulagstillögu á fundi hinn 19. júní 1995.  Ekki verði annað séð en að málið hafi eftir þetta dagað uppi í kerfinu og að samþykkt byggingarnefndar frá 19. júní 1995 hafi ekki hlotið þá málsmeðferð sem ætla hefði mátt.  Deiliskipulagið hafi hvorki verið sent Skipulagsstofnun né heldur auglýst í Stjórnartíðindum.  Skipulagið hafi því ekki fengið formlega staðfestingu þótt unnið hafi verið samkvæmt því allar götur síðan.

Það að heimila stækkun bílskúrs út fyrir byggingarreit, með samþykki nágranna, sé að öllu leyti réttætanlegt og í fullu samræmi við reglugerðir.  Skipulags- og byggingarnefnd sé ekki bundin af þeirri deiliskipulagstillögu sem áður sé getið þar sem hún hafi ekki fengið lokameðferð. 

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er í máli þessu deilt um lögmæti ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Húsavíkurbæjar frá 12. júlí 2005 um að veita heimild til stækkunar bílgeymslu og byggingar sólstofu að Lyngbrekku 10 á Húsavík.  Á þeim tíma er umdeilt leyfi var veitt hafði kærandi ekki öðlast réttindi yfir lóðinni að Lyngbrekku 13 og gat því ekki þá átt hagsmuna að gæta við ákvörðun bæjaryfirvalda um leyfisveitinguna.  Hefði kærandi þannig ekki getað átt aðild að grenndarkynningu hefði hún farið fram í tilefni af umsókn byggingarleyfishafa.

Samkvæmt 1. mgr. 45. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 var umdeilt byggingarleyfi enn í gildi er leyfishafi hóf framkvæmdir samkvæmt leyfinu.  Studdist hann því við formlega gilt, ívilnandi leyfi stjórnvalds þótt undirbúningi þess kunni að hafa verið áfátt að einhverju leyti.  Verður ekki fallist á að úthlutun byggingarlóðar að Lyngbrekku 13 til kæranda mörgum mánuðum eftir útgáfu hins umdeilda leyfis hafi skapað honum rétt til aðildar að kærumáli til að fá leyfinu hnekkt heldur verður að telja að hann hafi orðið bundinn af þeim ráðstöfunum sem bæjaryfirvöld höfðu gert og snert gátu rétt hans sem lóðarhafa, m.a. vegna heimilda til framkvæmda í nágrenni lóðarinnar.  Hins vegar kann það að skapa kæranda rétt til bóta eða afsláttar úr hendi bæjarfélagsins hafi honum ekki verið gert kunnugt um tilvist leyfisins við úthlutun lóðarinnar en það fellur utan valdsviðs úrskurðarnefndarinnar að skera úr um þau álitaefni.

Samkvæmt framansögðu telst kærandi ekki eiga lögvarinn rétt til að fá skorið úr um gildi hinnar kærðu ákvörðunar og verður málinu því vísað frá úrskurðarnefndinni.  Af sömu ástæðu verður ekki tekin afstaða til kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda til bráðbirgða.

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

 

   ___________________________         
Hjalti Steinþórsson

 

_____________________________                 _____________________________               Ásgeir Magnússon                                     Þorsteinn Þorsteinsson                                         

des 22
Love0

39/2006 Mýrargata

Með

Ár 2006, föstudaginn 28. júlí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir dósent. 

Fyrir var tekið mál nr. 39/2006, kæra á ákvörðunum byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 16. maí 2006 um að veita byggingarleyfi fyrir fjölbýlishúsi með 61 íbúð á lóðinni að Mýrargötu 26 í Reykjavík og takmarkað byggingarleyfi fyrir greftri, fyllingu og aðstöðugerð á sömu lóð. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 29. maí 2006, er barst nefndinni sama dag, kæra H og G, f.h. Reykjaprents ehf., eiganda fasteignarinnar að Grandagarði 2, Reykjavík, þær ákvarðanir byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 16. maí 2006 að veita byggingarleyfi fyrir fjölbýlishúsi með 61 íbúð á lóðinni að Mýrargötu 26 í Reykjavík og takmarkað byggingarleyfi fyrir greftri, fyllingu og aðstöðugerð á sömu lóð.  Greindar afgreiðslur byggingarfulltrúa voru lagðar fram á fundi skipulagsráðs hinn 17. maí 2006 og staðfestar í borgarráði hinn 18. maí s.á. 

Gerir kærandi þá kröfu að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi.  Jafnframt var gerð krafa um stöðvun framkvæmda á lóðinni samkvæmt hinum kærðu ákvörðunum þar til efnisniðurstaða lægi fyrir í málinu og kærumálum kæranda vegna deiliskipulagsákvarðana fyrir viðkomandi svæði.  Þar sem gögn og greinargerðir vegna deilumála þessara hafa borist úrskurðarnefndinni og hún átt þess kost að kynna sér framkomin gögn verður málið nú tekið til efnisúrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til kröfunnar um stöðvun framkvæmda. 

Málavextir:  Á fundi skipulagsráðs Reykjavíkur hinn 6. apríl 2005 var samþykkt tillaga að deiliskipulagi fyrir svonefndan Ellingsenreit, sem tekur til lóðanna að Grandagarði 2 og Mýrargötu 26, og staðfesti borgarráð þá afgreiðslu hinn 14. apríl s.á.  Öðlaðist deiliskipulagstillagan gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda 12. júlí 2005.  Skaut kærandi í máli þessu þeirri deiliskipulagsákvörðun til úrskurðar¬nefndarinnar þar sem hann taldi að með ákvörðuninni væri brotið gegn lögvörðum hagsmunum hans, m.a. vegna mismununar í nýtingarheimildum fyrrgreindra lóða. 

Að lokinni grenndarkynningu var tillaga að breytingu á fyrrgreindu deiliskipulagi samþykkt á fundi skipulagsráðs hinn 5. október 2005 og staðfesti borgarráð þá afgreiðslu hinn 13. október s.á.  Tók skipulagsbreytingin gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda 9. nóvember 2005.  Fól tillagan í sér heimild til nýbyggingar á lóðinni að Mýrargötu 26 í stað fyrri áforma að byggja ofan á hús það sem fyrir var á lóðinni og var nýtingarhlutfall lóðarinnar aukið frá því sem deiliskipulag hafði gert ráð fyrir.  Kærði kærandi í máli þessu jafnframt þessa deiliskipulagsbreytingu til úrskurðarnefndarinnar og taldi að með henni væri enn frekar á rétt hans hallað hvað varðaði nýtingarheimildir á þeim tveim lóðum sem umrætt skipulag tæki til. 

Þann 16. maí sl. var samþykkt á embættisafgreiðslufundi byggingarfulltrúa umsókn um leyfi til að byggja fjölbýlishús með sextíu og einni íbúð, um 100 fermetra atvinnuhúsnæði og bílageymslu fyrir 89 bíla á lóðinni nr. 26 við Mýrargötu.  Húsið skyldi byggt úr steinsteypu nema efsta hæðin sem yrði byggð úr stáli.  Erindinu fylgdi bréf burðarvirkishönnuðar, dags. 25. október 2005, brunahönnun, dags. 17. júlí, endurskoðuð 22. nóvember 2005, ásamt samkomulagi eigenda lóðarinnar, dags. 15. júní 2005.  Jafnframt var á fundinum samþykkt umsókn um takmarkað byggingarleyfi fyrir umrædda lóð er heimilaði m.a. gröft, fyllingu og uppsetningu aðstöðu vegna væntanlegra byggingarframkvæmda.  Borgarráð staðfesti greind byggingarleyfi hinn 18. maí 2006.  Skaut kærandi þessum ákvörðunum til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi skírskotar til málsraka sinna fyrir skipulagskærum er varði umrætt svæði.  Ógilt eða ógildanlegt deiliskipulag geti ekki verið fullnægjandi grundvöllur byggingarleyfis og beri því að ógilda slíkt byggingarleyfi án þess að frekari rökstuðning þurfi fyrir því.  Hins vegar sé það einnig álit kæranda að við útgáfu umrædds byggingarleyfis hafi ekki verið gætt ákvæða 75. gr. byggingar¬reglugerðar nr. 441/1998 um fjarlægð frá lóðamörkum og bil milli húsa.  Sé þess óskað að þetta atriði verði nánar rannsakað við úrlausn málsins, sbr. 10. gr. stjórnsýslulaga. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Borgaryfirvöld vísa til þess að kærandi geri ekki neinar efnislegar athugasemdir við umþrætt byggingarleyfi, þrátt fyrir kröfu um ógildingu, eða bendi á atriði sem leitt geti til ógildingar hinna kærðu ákvarðana.  Kröfu um ógildingu sé því hafnað enda ekkert komið fram í málinu sem bendi til þess að byggingarleyfin séu háð ógildingarannmörkum. 

Andmæli byggingarleyfishafa:  Vakin er athygli á því að krafa kæranda um ógildingu byggingarleyfis sé ekki studd neinum sérstökum rökum öðrum en þeim sem snúi að deiliskipulagi svæðisins.  Áréttað sé að útgefin byggingarleyfi styðjist við samþykkt deiliskipulag og uppfylli að öðru leyti ákvæði skipulags- og byggingarlaga. 

Niðurstaða:  Hið umdeilda byggingarleyfi fyrir nýbyggingu fjölbýlishúss á lóðinni að Mýrargötu 26 og takmarkað byggingarleyfi fyrir undirbúningsframkvæmdum á lóðinni sem hér eru til umfjöllunar voru veitt með stoð í deiliskipulagi sem samþykkt var í borgarráði hinn 14. apríl 2005 með breytingu sem borgaráð staðfesti hinn 13. október s.á. 

Fyrr í dag kvað úrskurðarnefndin upp úrskurð í kærumálum vegna greinds skipulags með áorðinni breytingu og voru skipulagsákvarðanirnar felldar úr gildi. 

Því liggur nú fyrir að hin kærðu byggingarleyfi í kærumáli þessu eiga sér ekki stoð í gildandi skipulagi svo sem áskilið er í 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og verða hinar kærðu ákvarðanir af þeim sökum felldar úr gildi. 

Úrskurðarorð:

Hinar kærðu ákvarðanir byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 16. maí 2006, sem borgarráð staðfesti hinn 18. maí s.á., um að veita byggingarleyfi fyrir fjölbýlishúsi með 61 íbúð á lóðinni að Mýrargötu 26 í Reykjavík og takmarkað byggingarleyfi fyrir greftri, fyllingu og aðstöðugerð á sömu lóð, eru felldar úr gildi. 

 

___________________________
 Hjalti Steinþórsson

  

 
_____________________________                  ____________________________         
Þorsteinn Þorsteinsson                                   Aðalheiður Jóhannsdóttir

des 22
Love0

35/2006 Aðalgata

Með

Ár 2006, fimmtudaginn 22. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari. 

Fyrir var tekið mál nr. 35/2006, kæra á samþykkt skipulags- og umhverfisnefndar Ólafsfjarðarbæjar frá 2. og 7. mars 2006 um breytta notkun hússins að Aðalgötu 16 Ólafsfirði úr verslunar- og þjónustuhúsnæði í íbúðir og samþykkt byggingarnefndarteikninga er bæjarstjórn staðfesti hinn 14. mars 2006 og á samþykkt lóðablaðs með lóðamörkum Aðalgötu 16 og Kirkjuvegar 1, Ólafsfirði, frá 8. maí 2006 er bæjarstjórn staðfesti hinn 9. maí s.á.

Í málinu er nú til bráðabirgða kveðinn upp svofelldur

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 1. maí 2006, er barst nefndinni sama dag, kærir R, Laugateigi 11, Reykjavík, fyrir sína hönd og B, G H og R, eigenda fasteignarinnar að Kirkjuvegi 1, samþykkt skipulags- og umhverfisnefndar Ólafsfjarðarbæjar frá 2. og 7. mars 2006 um breytta notkun hússins að Aðalgötu 16 í Ólafsfirði úr verslunar- og þjónustuhúsnæði í íbúðir og samþykkt byggingarnefndarteikninga er bæjarstjórn staðfesti hinn 14. mars 2006, svo og á samþykkt lóðablaðs með lóðamörkum Aðalgötu 16 og Kirkjuvegar 1 Ólafsfirði. 

Gera kærendur þá kröfu að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi og að kveðinn verði upp bráðabirgðaúrskurður um stöðvun framkvæmda þar til niðurstaða liggi fyrir í kærumálinu. 

Málsatvik:  Hinn 8. febrúar 2006 samþykkti skipulags- og byggingarnefnd Ólafsfjarðar fyrir sitt leyti erindi eiganda fasteignarinnar að Aðalgötu 16 þar í bæ um breytta notkun hússins úr verslunarhúsnæði í íbúðir en benti á að breyta þyrfti landnotkun reitsins í aðalskipulagi.  Hinn 1. nóvember 2005 tók skipulags- og umhverfisnefnd bæjarins fyrir lóðablað með breyttum lóðamörkum við Aðalgötu, Kirkjuveg og Vesturgötu, er snertir m.a. lóðamörk fasteignar kæranda að Kirkjuvegi 1 og fasteignarinnar að Aðalgötu 16, og umsókn um breytta notkun hússins að Aðalgötu 16 ásamt byggingarnefndarteikningum vegna breytinga á húsinu.  Var byggingarfulltrúa falið að ganga frá endanlegri tillögu að lóðamörkum og kynna hana fyrir lóðahöfum en greindar teikningar voru samþykktar.  Lögmaður kærenda mótmælti fyrirhuguðum framkvæmdum og málsmeðferð í bréfi til bæjaryfirvalda, dags 9. nóvember 2005, og hinn 22. nóvember vísaði bæjarstjórn ákvörðunum skipulags- og umhverfisnefndar frá 1. nóvember aftur til nefndarinnar.  Tók hún málið fyrir að nýju hinn 6. desember og samþykkti að grenndarkynna breytta notkun hússins að Aðalgötu 16 fyrir hagsmunaaðilum skv. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og var sú ákvörðun staðfest í bæjarstjórn hinn 13. desember 2005.  Í kjölfar þessa áttu sér stað nokkur bréfaskipti milli lögmanns kærenda og bæjaryfirvalda og var kynntum breytingum mótmælt að því er varðaði skerðingu á lóð Kirkjuvegar 1.  Hinn 2. mars 2006 samþykkti skipulags- og umhverfisnefnd breytta notkun hússins að Aðalgötu 16 skv. teikningum, dags. 30. júní 2005, og á fundi sínum hinn 7. mars staðfesti nefndin samþykkt sína á nefndum teikningum frá 1. nóvember 2005 og samþykkti jafnframt að kynna fyrir lóðahöfum lóðablað, dags. 10. febrúar 2006.  Bæjarstjórn staðfesti greindar fundargerðir hinn 14. mars 2006.  Lögmaður kærenda mótmælti hinu kynnta lóðablaði í bréfi, dags. 31. mars 2006, en skipulags- og umhverfisnefnd samþykkti umrætt lóðablað á fundi sínum hinn 8. maí 2006 með þeim fyrirvara að staðfest samþykki lægi fyrir frá lóðarhöfum að Vesturgötu 4 þegar nýr lóðarleigusamningur yrði gerður við þá.  Bæjarstjórn staðfesti þá ákvörðun á fundi sínum hinn 9. maí s.á. 

Kærendur styðja kröfur sínar þeim rökum að með hinum kærðu ákvörðunum sé gengið á hagsmuni þeirra með því að gert sé ráð fyrir að útgangur verði úr húsinu að Aðalgötu 16 að vestanverðu inn á lóð þeirra og með umdeildu lóðablaði sé lóð þeirra skert.  Málsmeðferð hinna kærðu ákvarðana sé í ýmsu áfátt og í andstöðu við ákvæði skipulags- og byggingarlaga.  Þeim hafi ekki verið gert aðvart um fyrirhugaðar breytingar og umdeild breyting hafi fyrst verið kynnt eftir að lögmaður þeirra hafi sent bæjaryfirvöldum bréf og engin afstaða hafi verið tekin til mótmæla þeirra við fyrirhugaðar breytingar á húsi og lóðamörkum.  Þá hafi framkvæmdir við húsið að Aðalgötu 16, sem hafi byrjað um haustið 2005, verið látnar átölulausar af hálfu bæjaryfirvalda þrátt fyrir mótmæli kærenda og vitneskju bæjarins um skort á lögboðnum leyfum. 

Ólafsfjarðarbær krefst þess að stöðvunarkröfu kærenda verði hafnað og krefst kærumálskostnaðar.  Framkvæmdir við breytingar á húsinu að Aðalgötu 16 séu langt komnar og verulegur kostnaður og óþægindi yrðu því samfara ef framkvæmdir yrðu nú stöðvaðar.  Þá verði ekki séð að hagsmunir kærenda knýji á um slíka stöðvun en skoðun bæjarins sé sú að umræddar breytingar séu til hagsbóta fyrir nágranna. 

Byggingarleyfishafi hefur mótmælt framkominni stöðvunarkröfu.  Hann kveðst í hvívetna hafa farið að lögum og hafi verulega hagsmuni af því að ekki verði hróflað við ákvörðunum lögmætra stjórnvalda sem hér séu undir.  Fyrir liggi að lóðarmörk Kirkjuvegar 1 hafi lengi verið óljós og ekkert finnist um lóðina í veðmálabókum.  Kærendum hljóti að vera kunnugt um að fasteignin að Kirkjuvegi 1 hafi á sínum tíma verið seld eiganda hússins að Aðalgötu 16 í því skyni að unnt yrði að stækka það hús enda hafi það á sínum tíma verið hannað með það í huga og hlaðið hafi verið upp í súlubil á vesturhlið þess svo auðveldlega mætti fjarlægja þá veggi og byggja við húsið yfir á lóð Kirkjuvegar 1.  Tilhögun lóðamarka og aðkoma að Aðalgötu 16, sem bæjaryfirvöld hafi nú samþykkt, sé í samræmi við áform þegar fasteignin var teiknuð fyrir hart nær 50 árum og vörumóttaka hafi verið á norðanverðri vesturhlið hússins á sínum tíma með leyfi byggingaryfirvalda og án athugasemda.  Síðastliðin 40 ár hafi verið litið svo á af hálfu eigenda umræddra fasteigna að húsinu að Aðalgötu 16 fylgdi réttur til aðkomu að vestanverðu. 

Niðurstaða:  Ákvarðanir þær sem um er deilt í máli þessu eru annars vegar heimild fyrir breyttri notkun hússins að Aðalgötu 16 og til breytinga á því húsi vegna breyttar notkunar og hins vegar ákvörðun um lóðamörk milli nefndrar fasteignar og Kirkjuvegar 1, sem er í eigu kærenda.

Framkvæmdir við Aðalgötu 16 eru fyrst og fremst innan húss og voru þær komnar vel á veg er kæra barst í máli þessu, en engar framkvæmdir fylgja ákvörðun um lóðamörk.  Í ljósi þessa þykja hagsmunir kærenda ekki knýja á um stöðvun framkvæmda á meðan mál þetta er til efnismeðferðar enda eru framkvæmdir er að þeim snúa afturtækar án sérstakra vandkvæða ef til kemur.

Í lögum er ekki að finna heimild fyrir úrskurðarnefndina til þess að kveða á um kærumálskostnað í málum þeim sem skotið er til nefndarinnar og er kröfu Ólafsfjarðarbæjar um kærumálskostnað því vísað frá.

Með vísan til þessa verður kröfu um stöðvun framkvæmda hafnað. 

Úrskurðarorð:

Kröfu kærenda í máli þessu um stöðvun framkvæmda er hafnað.

Kröfu Ólafsfjarðarbæjar um kærumálskostnað er vísað frá.

 

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

_____________________________                  ____________________________
Ásgeir Magnússon                                Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

9/2005 Skólavörðustígur

Með

Ár 2006, þriðjudaginn 13. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 9/2005, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 30. nóvember 2005 um að heimila breytingar á efri hæð hússins að Skólavörðustíg 22A í Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 19. janúar 2005, er barst úrskurðarnefndinni hinn 28. sama mánaðar, kæra H og B, Skólavörðustíg 21, Reykjavík þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 30. nóvember 2004 um að heimila breytingar á efri hæð hússins að Skólavörðustíg 22A í Reykjavík.

Eftir að kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni barst henni, hinn 3. febrúar 2005, kæra frá J, Skólavörðustíg 22, þar sem kærð er sama ákvörðun og í máli þessu.  Er þar byggt á sömu sjónarmiðum og í fyrrnefndri kæru og ákvað úrskurðarnefndin því að sameina kærumálin í eitt mál og var síðargreint kærumál, sem er nr. 12/2005, sameinað þessu máli.

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi ásamt því að framkvæmdir verði stöðvaðar. 

Málavextir:  Mál þetta má rekja aftur til 1. júní 2004, en þá var á fundi byggingarfulltrúa tekin fyrir umsókn um leyfi til að breyta íbúðarhúsnæði á annarri hæð hússins að Skólavörðustíg 22A í kaffihús ásamt því að koma fyrir svölum á suðurhlið þess og yfir anddyrisútbyggingu.  Málinu var frestað vegna athugasemda á umsóknarblaði en bókað að þeim uppfylltum yrði málið sent skipulagsfulltrúa til ákvörðunar um grenndarkynningu.  Málið var tekið fyrir að nýju á fundi byggingarfulltrúa hinn 15. sama mánaðar og þá ákveðið að vísa málinu til skipulagsfulltrúa til ákvörðunar um grenndarkynningu.  Skipulagsfulltrúi tók umsóknina fyrir á fundi hinn 24. júní 2004 og ákvað að grenndarkynna umsóknina hagsmunaaðilum að Lokastíg 3, 5 og 7 og Skólavörðustíg 21, 22, 22b, 23 og 25.  Grenndarkynningin fór fram á tímabilinu frá 28. júní til 26. júlí sama ár.  Alls bárust átta erindi þar sem 20 nágrannar mótmæltu leyfisveitingu, þar með taldir kærendur.  Að lokinni grenndarkynningu, eða hinn 16. ágúst 2004 voru athugasemdirnar kynntar á fundi skipulagsfulltrúa og málinu vísað til umsagnar hverfisstjóra.  Hinn 20. ágúst 2004, var að nýju ákveðið á fundi skipulagsstjóra að vísa málinu til umsagnar hverfisstjóra og lögfræði- og stjórnsýslu.  Á fundi skipulagsstjóra hinn 1. september sama ár var lögð fram umsögn vegna athugasemda þeirra er bárust vegna grenndarkynningarinnar, og málinu vísað til skipulags- og byggingarnefndar, sem á fundi hinn 6. sama mánaðar samþykkti umsóknina og bókaði að áskilin væri lokaúttekt byggingarfulltrúa sem og samþykki heilbrigðiseftirlits.

Hinn 8. október 2004 kærðu kærendur til úrskurðarnefndarinnar ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar frá 6. september 2004. Kröfðust þau ógildingar ákvörðunarinnar og að framkvæmdir yrðu stöðvaðar meðan úrskurðarnefndin hefði málið til meðferðar.  Við frumathugun starfsmanna úrskurðarnefndarinnar á málinu kom í ljós að sorptunnur vegna fyrirhugaðrar starfsemi virtust staðsettar utan lóðarmarka.  Var athygli byggingaryfirvalda vakin á þessu og í framhaldi af þeirri ábendingu var sótt um byggingarleyfi að nýju og var það leyfi veitt á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 30. nóvember 2004.  Var ákvörðun byggingarfulltrúa staðfest á fundi borgarstjórnar hinn 7. desember 2004.  Vegna þessa var önnur kæran afturkölluð og hinni vísað frá úrskurðarnefndinni.  Kærendum var gert kunnugt um hið nýja byggingarleyfi.  Kærðu þau þá ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar svo sem að ofan greinir.

Þegar kærur í máli þessu bárust úrskurðarnefndinni voru um fimm mánuður liðnir frá því upphaflegt leyfi var veitt fyrir hinum umdeildu breytingum á húsinu að Skólavörðustíg 22A og voru framkvæmdir við breytingarnar langt á veg komnar.  Allar voru þessar framkvæmdir afturtækar með litlum tilkostnaði og þóttu af þeim sökum ekki efni til að taka sérstaklega til úrlausnar kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.  

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að þegar hin kærða ákvörðun hafi verið á undirbúningsstigi hafi borgaryfirvöldum borist fjölmargar athugasemdir og mótmæli þeirra er hagsmuna áttu að gæta í næsta nágrenni.  Vísa kærendur til þess að fyrirhuguð breyting á notkun efri hæðarinnar að Skólavörðustíg 22A feli í sér verulegt ónæði fyrir þá, m.a. vegna aukinnar umferðar, hávaða, bílastæðavanda auk fleiri þátta. 

Umrætt svæði hafi ekki verið deiliskipulagt líkt og neðri hluti Skólavörðustígs og verði því fyrst og fremst að líta til aðalskipulags borgarinnar, greinargerðar þess sem og þróunaráætlunar miðborgarinnar.  Í aðalskipulagi sé svæðið skilgreint sem hliðarverslunarsvæði og í greinargerð þess séu sett viðmið um hvenær heimila megi breytta notkun utan skilgreinda hliðarverslunarsvæða, svo sem í bakhúsum og á efri hæðum.  Þá komi fram að breytingar séu heimilar ef notkunin hafi ekki áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna hávaða, lyktar, sorps eða af öðrum ástæðum.  Einnig sé þar tilgreint að tryggja verði að breytingarnar hafi ekki í för með sér óæskilega aukningu umferðar, aðgengi verði að vera tryggt og bílastæðakröfum fullnægt.

Samkvæmt hinni kærðu ákvörðun sé gert ráð fyrir 25 manna kaffihúsi í rými sem áður hafi verið nýtt sem íbúðarhúsnæði.  Sé óhjákvæmilegt að slíkri breytingu fylgi töluvert rask fyrir nánasta umhverfi, m.a. hávaði frá tónlist og annað háreysti sem jafnan fylgi kaffihúsum.  Í þessu sambandi sé einnig á það bent að stór hluti starfseminnar fari fram á opnum svölum á vesturhlið hússins, sem snúi m.a. út að Skólavörðustíg og þar með gegnt húsi sumra kærenda.  Ekki verði séð að með nokkru móti verði unnt að takmarka hljóðmengun frá svölunum.  Vísað sé til þess að hið kærða byggingarleyfi hafi verið veitt án þess að fyrir lægju upplýsingar um það hvernig unnt yrði að stemma stigu við hljóðmengun sem augljóslega myndi stafa af breyttri notkun hússins.  Þá geri hin kærða ákvörðun ráð fyrir því að dyrum út á svalir hússins verði lokað kl. 22, en hvorki verði séð að trygging sé fyrir því að við það verði staðið né að eftirlit verði haft með því að svo verði. 

Óhjákvæmilegt sé að hin breytta notkun hafi í för með sér neikvæðar afleiðingar fyrir nánasta umhverfi veitingastaðarins.  Ljóst sé að umfang sorps með tilheyrandi lyktar- og sjónmengu sé langtum meiri en leiði af núverandi notkun efri hæðarinnar.  Einnig liggi fyrir að búast megi við verulegri lyktarmengun frá eldhúsi staðarins og hávaða, auk talsverðrar umferðar vegna móttöku vörusendinga.  Að sama skapi sé fyrirséð að umferð bíla og gangandi vegfarenda eigi eftir að aukast verulega umhverfis húsið.  Slíkri breytingu fylgi einnig bílastæðavandi sem ekki verði séð að núverandi tillögur feli í sér lausn á. 

Kærendur benda á að þrátt fyrir að hið kærða byggingarleyfi geri ekki ráð fyrir vínveitingum í kaffihúsinu þá sé ekki þar með sagt að sú gæti ekki orðið raunin síðar.  Verði að telja að yfirgnæfandi líkur séu á því að síðar verði óskað eftir vínveitingaleyfi í kaffihúsinu enda verði það auðsóttara þegar einu sinni hafi verið innréttað kaffihús í húsinu.  Hið sama gildi um lengingu opnunartíma.  Vegna þessa verði við mat á hugsanlegu raski vegna hins kærða leyfis að taka tillit til þess ástands sem yrði í húsinu og umhverfis það ef vín yrði veitt í því.  Óþarfi sé að rekja ítarlega hið mikla ónæði sem stafi af slíkum stöðum vegna næturbrölts, umferðar í bakgörðum, óhjákvæmilegu háreysti o.fl.     

Að þessu virtu sé augljóst að fyrirhugaðar breytingar hafi veruleg truflandi áhrif á nærliggjandi íbúðir ásamt því að hafa í för með sér umtalsvert rask og óþægindi fyrir íbúana.  Hið kærða leyfi sé því í andstöðu við ákvæði greinargerðar aðalskipulags og brjóti þar með ákvæði þess. 

Sömuleiðis sé á það bent að breytt notkun hússins að Skólavörðustíg 22A muni óhjákvæmilega hafa í för með sér verðrýrnun nærliggjandi íbúða vegna þeirra óþæginda sem að framan séu rakin. 

Þá er einnig á því byggt af hálfu kærenda að málsmeðferð borgaryfirvalda hafi verið ábótavant þegar ákvörðun hafi verið tekin um veitingu hins kærða byggingarleyfis.  Af gögnum málsins megi greina að ekki hafi legið fyrir upplýsingar um hvernig hljóðvist frá húsinu yrði tryggð, en augljóst sé að hljóðmengun komi til með að fylgja breyttri notkun hússins.  Því hafi ekki legið fyrir fullnægjandi upplýsingar þegar hin kærða ákvörðun hafi verið tekin.  Telja verði að borgaryfirvöldum hafi slíkt verið skylt, sbr. 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. 

Jafnframt sé á það bent að skýrt sé tekið fram í gögnum borgaryfirvalda að nýjar tillögur hafi komið fram um breytingar á húsinu, m.a. gert ráð fyrir stærri svölum og að grenndarkynna þurfi slíkar tillögur.  Ekki verði séð að grenndarkynning hafi farið fram um slíkt.  Samkvæmt 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 beri borgaryfirvöldum að kynna íbúum nærliggjandi húsa umræddar tillögur.  Brjóti málsmeðferðin því gegn ákvæðum laganna.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Sjónarmið Reykjavíkurborgar liggja fyrir í greinargerð, dags. 11. október 2004, og verður við hana stuðst þrátt fyrir að hún eigi við í hinu fyrra kærumáli sömu framkvæmd.  

Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að sótt hafi verið um leyfi til að innrétta kaffistofu í íbúðarhúsnæði á annari hæð hússins að Skólavörðustíg 22A auk þess sem sótt hafi verið um að byggja 12 m² svalir/verönd á bakhlið hússins.  Rekstur þessi, þ.e. kaffihús, sé skilgreindur sem veitingarekstur í notkunarflokki A3.  Í umsókn sé tiltekið að opið verði til kl. 23:30 alla daga vikunnar.  Opnað verði kl. 11 að morgni um helgar en kl. 8 aðra daga.  Svaladyrum verði lokað kl. 22.

Bent sé á að deiliskipulag hafi ekki verið unnið á reitnum.  Í ljósi þessa hafi  umsóknin verið grenndarkynnt skv. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sem byggingarleyfisumsókn í þegar byggðu en ódeiliskipulögðu hverfi. Umsóknin hafi verið kynnt fyrir hagsmunaðilum að Lokastíg 3, 5 og 7 og Skólavörðustíg 21, 22, 22B, 23 og 25 á tímabilinu frá 28. júní til 26. júlí 2004.  Alls hafi borist átta erindi þar sem 20 nágrannar hafi mótmælt ofangreindum áformum.  

Þar sem ekki sé til deiliskipulag af svæðinu sé sú starfsemi heimil sem leyfileg sé skv. aðalskipulagi.  Samkvæmt gildandi aðalskipulagi, kafla 3.1.5 í greinargerð I  stefnumörkun, sé á miðsvæðum fyrst og fremst gert ráð fyrir verslunar- og þjónustustarfsemi,  stjórnsýslu og skrifstofum.  Kaffihús falli undir þjónustu.  Á miðsvæðum fari fram fjölbreyttari starfsemi en rúmist á verslunar- og þjónustusvæðum, svo sem skrifstofur, menningar- og þjónustustofnanir, veitinga- og gistihús og í sumum tilvikum hreinlegur iðnaður og íbúðir, sbr. gr. 4.4 í skipulagsreglugerð.  Í aðalskipulaginu séu miðsvæði borgarinnar flokkuð niður eftir stefnu um meginstarfsemi.  Um hvert svæði gildi ákveðin stefnumörkun sem grundvallist á mismunandi hlutverki þeirra og staðsetningu í borginni.  Umrædd lóð sé í miðborginni þar sem lögð sé áhersla á blandaða notkun.  Í III. hluta greinargerðar aðalskipulagsins, þróunaráætlun miðborgar, landnotkunarkafla, sé fjallað nánar um landnotkun í miðborginni.  Samkvæmt því sé umrædd húseign staðsett á hliðarverslunarsvæði V- II.II.  Þar sem starfsemin sé á annarri hæð hússins gildi svohljóðandi ákvæði um starfsemina, þ.e. notkun utan skilgreindra götusvæða aðal- og hliðarverslunarsvæða:  „Skilyrði fyrir að veitt verði leyfi fyrir notkun utan skilgreindra götusvæða hliðar- og aðalverslunarsvæða (s.s. bakhúsum og efri hæðum) eru eftirfarandi:  Notkunin hafi ekki áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna hávaða, lyktar, sorps eða af öðrum ástæðum.  Notkunin hafi ekki í för með sér óæskilega aukningu umferðar, aðgengi verði tryggt og bílastæðakröfum fullnægt.“
Að ofangreindu megi sjá að gert sé ráð fyrir að breyting á starfsemi af því tagi sem hér sé fjallað um megi leyfa með tilgreindum skilyrðum um frágang og notkun húsnæðis.  Aðallega sé miðað við að tillit verði tekið til íbúa og annarra hagsmunaaðila í næsta nágrenni.  Þess vegna verði að tryggja í umfjöllun um byggingarleyfi að tæknilegur frágangur húseignarinnar verði með þeim hætti að ekki raski grenndarhagsmunum umfram það sem búast megi við á miðborgarsvæði, hvað varði þætti eins og hljóðvist, lykt o.þ.h. frá starfsemi innanhúss.  Í þessu samhengi megi vísa til þess að hin kærða ákvörðun sé háð skilyrðum um lokaúttekt byggingarfulltrúa, auk samþykkis heilbrigðiseftirlits.

Ákvæði um tæknilegan frágang sé að finna í byggingarreglugerð og sé það á ábyrgð byggingarfulltrúa að sjá til þess að honum sé framfylgt, m.a., með því að krefjast hljóðmælingar eða að lögð sé fram greinargerð um hljóðvist.  Með því sé unnt að fara yfir hljóðvist þess húss sem sé til umfjöllunnar og mæla fyrir um aðgerðir sem tryggja eigi að hljóð ofan skilgreindra marka berist ekki út fyrir veggi þess húsnæðis sem hýsi umrædda starfsemi, ef ástæða þyki til.  Byggingarfulltrúi muni fara fram á að lögð verði fram hljóðvistarúttekt áður en lokaúttekt fari fram.   Sérstaklega sé bent á að þegar rætt sé um hávaða vegna rekstrarins þá sé um að ræða 25 gesti.  Hvorki sé tónlistarflutningur fyrirhugaður á kaffihúsinu né sala áfengra drykkja.  Aðallega virðist vera hætta á hljóðmengun út um svaladyr en rekstaraðilar hafi skuldbundið sig til að loka þeim klukkan 22 hvert kvöld.  Ekkert í fyrirliggjandi gögnum gefi tilefni til að ætla að ekki verði staðið við þá skuldbindingu eins og haldið sé fram í kæru.

Sorpmál kaffihússins séu leyst og mögulegt aukið umfang sorps hafi því ekki áhrif á umhverfi kaffihússins.  Bílastæðakröfur til húsnæðisins breytist ekki, þrátt fyrir breytta notkun eignarhlutans enda, fasteignin á verslunarsvæði og næg bílastæði í göngufæri við kaffihúsið.

Einungis sé gert ráð fyrir gerð smárétta í nýju eldhúsi sem komið verði fyrir í eignarhlutanum.  Um sé að ræða samlokur, pönnukökur og þess háttar.  Loftræsting úr eldhúsi þurfi að uppfylla þær kröfur sem heilbrigðiseftirlit geri.  Ekki sé fallist á þau sjónarmið kærenda að hætta sé á stórkostlegri lyktar- og hávaðamengun vegna eldhússins.

Bent skuli á að verið sé að sækja um leyfi til að breyta íbúðarhúsnæði í kaffihús. Samkvæmt umsókn sé ætlunin að hafa opið til kl. 23:30.  Vegna nálægðar við íbúðabyggð sé ekki talið æskilegt að heimila starfsemi í öðrum notkunarflokki.  Ítrekað skuli að rekstraraðilum sé skylt að sækja um að nýju ef fyrirhugað sé að breyta á einhvern hátt notkuninni innanhúss, hvort sem er í vínveitingahús, matsölustað eða annað.  Slík notkunarbreyting myndi verða grenndarkynnt.

Að lokum sé því haldið fram að kynning umsóknarinnar hafi verið í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga og leyfið í samræmi við heimila landnotkun á svæðinu.

Málsrök byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er vísað til þess að Skólavörðustígur hafi á síðustu árum breytt mjög um svip og dragi nú til sín sífellt fleira fólk, bæði borgarbúa og ferðamenn.  Hugmynd hans sé að þeir sem þarna eigi  leið um geti tyllt sér niður á hlýlegum stað og fengið sér kaffisopa og kökusneið, og og að íbúar jafnt sem ferðalangar geti hist og spjallað saman í notalegu andrúmslofti.  Nú sé aðeins eitt kaffihús við götuna.

Ætlunin sé að halda útliti þessa gamla húss óbreyttu og varðveita með því aðdráttarafl þess og sjarma í anda miðbæjarins.  Litur hússins verði óbreyttur, fyrir utan nokkra veggi sem málaðir verða gulir.

Ekki verði selt áfengi á kaffihúsinu og í umsókn um starfsleyfi komi skýrt fram hver verði opnunartími staðarins.  Svölunum verði lokað í síðasta lagi kl. 22.  Þær verði aðallega opnar að sumri til, eins og gefi að skilja.

Engin mengun verði úr eldhúsinu þar sem aðeins verði framreitt létt fæði á kaffihúsinu.  Þar verði hvorki grillað né steikt, aðeins útbúin salöt, samlokur og fylltar pönnukökur, bakaðar kökur, kreistir ávextir og hellt upp á heilsute og gott kaffi. Ekkert af þessu ætti að valda ólykt eða ama.

Lítið og hlýlegt kaffihúsið muni laða að fólk en það gefi auga leið að staður sem rúmi aðeins 25 manns muni ekki hafa mikið að segja um fjölda fólks sem fari um götuna. Gestirnir verði flestir fótgangandi, ýmist íbúar úr nágrenninu eða ferðamenn. Starfsemi staðarins kalli því hvorki á fleiri bílastæði né muni bílaumferð aukast af hennar sökum.

Kaffihúsið verði kærkomin nýjung fyrir hverfið.  Samkomustaður af þessu tagi, þar sem íbúar og aðkomumenn geti blandað geði, hafi gildi í sjálfu sér en felli jafnframt vel að flóru verslana, gistiheimila og gallería við Skólavörðustíginn.  Því verði ekki annað séð en það bæti bæði bæjarbrag og samfélag.

Úrskurðarnefndin hefur farið á vettvang og kynnt sér aðstæður þar. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 30. nóvember 2005 um að heimila breytingar á húsinu að Skólavörðustíg 22A í Reykjavík.  Í ákvörðuninni felst að efri hæð hússins er breytt úr íbúðarhúsnæði í kaffihús og svalir stækkaðar. 

Skólavörðustígurinn er hluti miðborgar Reykjavíkur og á svæði því sem hér um ræðir er ekki í gildi deiliskipulag.  Þar er því heimil sú starfsemi er samræmist ákvæðum Aðalskipulags Reykjavíkur 2001-2024.  Samkvæmt gr. 4.4.1 skipulagsreglugerðar nr.  400/1998 skal á miðsvæðum fyrst og fremst gera ráð fyrir verslunar- og þjónustustarfsemi og stjórnsýslu sem þjónar heilu landsvæði, þéttbýlisstað eða fleiri en einu bæjarhverfi, svo sem verslunum, skrifstofum, þjónustustofnunum, veitinga- og gistihúsum, menningarstofnunum og hreinlegum iðnaði.  Með vísan til þessa er hin kærða ákvörðun í samræmi við þá starfsemi sem almennt er starfrækt í miðborg og gengur hún ekki gegn grenndarhagsmunum kærenda þannig að ógildingu varði.  Þá felst ekki heldur í hinu kærða byggingarleyfi svo mikil breyting frá því sem áður var að þörf hafi verið á að deiliskipuleggja svæðið, sbr. 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Ekki verður heldur fallist á það með kærendum að við undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið brotið gegn ákvæðum 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 eða að málsmeðferðarreglum skipulags- og byggingarlaga hafi ekki verið fylgt.  Komi aftur á móti til þess að starfsemi innanhúss verði breytt þarfnast slíkt nýrrar ákvörðunar sem kæranleg er til úrskurðarnefnarinnar. 

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfum kærenda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 30. nóvember 2005 um að heimila breytingar á efri hæð hússins að Skólavörðustíg 22A í Reykjavík.

 

 

___________________________  
Hjalti Steinþórsson    

 

____________________________      _____________________________
  Ásgeir Magnússon                                   Þorsteinn Þorsteinsson