Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

71/ 2005 Bókhlöðustígur

Með

Ár 2006, föstudaginn 27. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari. 

Fyrir var tekið mál nr. 71/2005, kæra á ákvörðunum byggingarnefndar Stykkishólmsbæjar frá 10. ágúst og 5. september 2005 um að veita heimild til byggingar bílskúrs og til stækkunar lóðar að Bókhlöðustíg 10, Stykkishólmi.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi, dags. 22. september 2005, er barst úrskurðarnefndinni sama dag, kærir Kristinn Bjarnason hrl., f.h. I þinglýsts eiganda fasteignarinnar nr. 9 við Bókhlöðustíg í Stykkishólmi ákvörðun byggingarnefndar Stykkishólmsbæjar frá 10. ágúst 2005 um að veita heimild til byggingar bílskúrs og stækkunar lóðar að Bókhlöðustíg 10, Stykkishólmi.  Hin kærða ákvörðun var staðfest í bæjarstjórn hinn 25. ágúst 2005.

Með bréfi, dags. 16. maí 2006, áréttar lögmaður kæranda að kæran taki einnig til ákvarðana byggingarnefndar frá 5. september 2005 og bæjarstjórnar frá 29. september 2005, en með þeim ákvörðunum hafi sú breyting verið gerð á áður veittu byggingarleyfi að hámarkshæð bílskúrs hafi verið lækkuð um 50 sentimetra frá því sem verið hafi í upphaflega leyfinu.  Krefst kærandi þess að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi og að framkvæmdir verði stöðvaðar meðan kærumál þetta sé til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. 

Ekki hefur komið til þess að úrskurðarnefndin tæki afstöðu til kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda þar sem byggingarleyfishafi hefur haldið að sér höndum og frestað því að hefja framkvæmdir samkvæmt hinni kærðu ákvörðun.  Er gagnaöflun lokið í málinu og er það nú tekið til efnisúrlausnar.

Málavextir:  Með bréfi, dags. 22. júní 2005, var kæranda kynnt tillaga að byggingu bílskúrs á lóðinni nr. 10 við Bókhlöðustíg í Stykkishólmi.  Sendi kærandi inn athugasemdir með bréfi, dags. 19. júlí 2005, og færði þar fram rök fyrir því að synja bæri umsókn um umbeðið leyfi. 

Með bréfi, dags. 15. ágúst 2005, var kæranda tilkynnt að fallist hefði verið á umsóknina, þó með þeirri breytingu að fyrirhugaður bílskúr yrði lækkaður um 50 sentimetra.  Var þessi ákvörðun staðfest í bæjarstjórn hinn 25. ágúst 2005.  Skaut kærandi málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 22. september 2005, svo sem að framan greinir.  Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum var málið tekið fyrir í byggingarnefnd hinn 5. september 2005 og í bæjarstjórn hinn 29. september 2005 þar sem breyting var gerð á áður veittu leyfi.  Liggja ekki fyrir gögn um að kæranda hafi verið tilkynnt um þessar síðustu fyrirtökur í málinu, en þess hefur verið óskað að kæran verði einnig talin taka til þeirra.

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þessa að ekki sé í gildi deiliskipulag fyrir svæði það sem hér um ræði.  Sveitarstjórn sé heimilt að veita leyfi til framkvæmda í þegar byggðum hverfum samkvæmt ákvæði 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 að undangenginni grenndarkynningu samkvæmt 7. mgr. 43. gr. sömu laga.  Það sé þó áskilið samkvæmt ákvæðinu að um sé að ræða óverulega breytingu en kærandi telji að það skilyrði hafi ekki verið uppfyllt, enda breyti fyrirhuguð bygging götumynd verulega auk þess sem ekki séu bílskúrar við önnur hús við götuna.  Það hafi því verið óheimilt að veita hið umdeilda byggingarleyfi, enda sé meginreglan sú að byggingarleyfi skuli vera í samræmi við staðfest deiliskipulag, sbr. 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Kærandi telur enn fremur að hinar kærðu ákvarðanir hafi ekki verið nægilega rökstuddar og vísar því til stuðnings til 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Þá hafi skort á að fyrir lægju fullnægjandi gögn í málinu.  Af málsgögnum verður og ráðið að kærandi telji fyrirhugaða bílskúrsbyggingu skerða verulega fagurt útsýni frá húsi kæranda.

Málsrök Stykkishólmsbæjar:  Af hálfu Stykkishólmsbæjar hafa verið lögð fram gögn um meðferð málsins við gerð og undibúning hinna kærðu ákvarðana, auk loftmynda og uppdrátta sem úrskurðarnefndin óskaði eftir.  Er á því byggt af hálfu bæjaryfirvalda að í alla staði hafi verið farið að lögum við meðferð málsins og að hinar kærðu ákvarðanir rúmist innan heimilda skipulags- og byggingarlaga.  Þá hafi verið komið til móts við athugasemdir kæranda með því að lækka fyrirhugaðan bílskúr um 50 sentimetra frá því sem upphaflega hafi verið áformað.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingaleyfishafa hefur sjónarmiðum kæranda verið mótmælt og vísað til ríkra hagmuna sem leyfishafinn hafi af því að fá að reisa bílskúr við hús sitt, en hann hyggist nú flytjast heim eftir langa dvöl erlendis. 

Vettvangsganga:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 11. október 2006 að viðstöddum byggingarfulltrúa sem veitti nefndinni upplýsingar um staðsetningu fyrirhugaðs bílskúrs og annað sem máli þótti skipta.

Niðurstaða:  Fallast verður á með kæranda að kæra hans taki til þeirra ákvarðana sem voru lokaákvarðanir um kæruefnið, enda var kæranda ekki gert kunnugt um þær ákvarðanir sem teknar voru í málinu eftir að honum var kynnt niðurstaða byggingarnefndar með bréfi, dags. 15. ágúst  2005.  Tekur kæran því til ákvörðunar byggingarnefndar um endanlega afgreiðslu málsins hinn 5. september 2005 og staðfestingar bæjarstjórnar á þeirri afgreiðslu frá 29. september 2005.

Hinar kærðu ákvarðanir lutu annars vegar að því að samþykkt var stækkun lóðarinnar nr. 10 við Bókhlöðustíg í Stykkishólmi, sem fólst í því að aukið var við hana um það bil fjórum fermertrum af landi í eigu Stykkishólmsbæjar.  Þessi ráðstöfun var gerð með samningi bæjaryfirvalda og lóðarhafa og verður ekki talin stjórnvaldsákvörðun er sætt geti kæru til úrskurðarnefndarinnar.  Verður kærunni því vísað frá hvað varðar umrædda lóðarstækkun.

Hins vegar var með hinum kærðu ákvörðunum veitt byggingarleyfi fyrir bílskúr á umræddri lóð.  Studdist sveitarstjórn við undanþáguheimild 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga við undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar um byggingarleyfið, en ekki er í gildi deiliskipulag fyrir svæði það sem um er að ræða.

Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 með síðari breytingum, sem og 9. og 43. gr. sömu laga, verður byggingarleyfi að eiga sér stoð í samþykktu deiliskipulagi.  Frá þeirri meginreglu er að finna undantekningu í 3. mgr. 23. gr. laganna, um heimild sveitarstjórnar til að veita leyfi til framkvæmda í þegar byggðum hverfum að undangenginni grenndarkynningu. Við afmörkun undantekningarreglunnar gagnvart meginreglunni ber að skýra ákvæðin til samræmis við 1. og 2. mgr. 26. gr. sömu laga þar sem segir að fara skuli með breytingu á deiliskipulagi eins og um nýtt skipulag sé að ræða nema breytingar séu óverulegar.  Samkvæmt því ber að deiliskipuleggja byggð hverfi áður en byggingarleyfi eru veitt, nema þau leiði til óverulegrar breytingar á byggðamynstri hverfisins.

Þegar metið er hvort einstakar nýbyggingar í grónum hverfum hafi í för með sér verulegar breytingar á byggðamynstri verður að líta til þeirrar byggðar sem fyrir er og hvers íbúar og eigendur fasteigna á svæðinu megi vænta.  Ræðst það þannig af atvikum hverju sinni hvort nýbygging hafi í för með sér slíka breytingu á byggðamynstri að ekki verði farið með málið eftir undantekningarákvæðinu í 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Í tilviki því sem hér er til úrlausnar á fyrirhuguð bygging að rísa í grónu íbúðarhverfi þar sem hús eru ýmist gömul eða endurbyggð í gömlum stíl.  Er hverfið á klettahöfða þar sem útsýni er mikið og telur úrskurðarnefndin að við þær aðstæður sem þarna eru verði bygging fyrirhugaðs bílskúrs, auk þess fordæmis sem í henni felst, ekki talin hafa í för með sér svo óverulega breytingu á byggðamynstri hverfisins að heimilt hafi verið að neyta undanþáguheimildar 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga við undirbúning ákvörðunar um að veita byggingarleyfi fyrir honum.  Verður byggingarleyfið því fellt úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Vísað er frá úrskurðarnefndinni kröfu kæranda um ógildingu á ákvörðun um stækkun lóðarinnar að Bókhlöðustíg 10 í Stykkishólmi.  Fellt er úr gildi byggingarleyfi fyrir bílskúr á téðri lóð, sem veitt var á fundi byggingarnefndar 5. september 2005 og staðfest í bæjarstjórn 29. sama mánaðar.

 

___________________________
                                Hjalti Steinþórsson                                

 

__________________________                   _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                     Ásgeir Magnússon

des 22
Love0

79/2006 Sómatún

Með

Ár 2006, föstudaginn 27. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 79/2006, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Akureyrar frá 24. maí 2006, er bæjarstjórn Akureyrar staðfesti hinn 17. október 2006, um að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi, að hluta til á tveimur hæðum, á lóðinni nr. 6 við Sómatún á Akureyri. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 19. október 2006, er barst nefndinni sama dag, kærir Óskar Sigurðsson hrl., f.h. K, handhafa lóðar að Sómatúni 4, og H og E, handhafa lóðar nr. 8 við Sómatún, þá ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Akureyrar frá 24. maí 2006, er bæjarstjórn Akureyrar staðfesti hinn 17. október 2006, að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi, að hluta til á tveimur hæðum, á lóðinni nr. 6 við Sómatún á Akureyri. 

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Jafnframt er gerð krafa um að úrskurðað verði til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda samkvæmt hinu kærða leyfi.  Úrskurðarnefndinni hafa borist gögn er málið varða, sjónarmið bæjaryfirvalda vegna kærunnar og athugasemdir byggingarleyfishafa.  Þykir málið nú nægjanlega upplýst til þess að það verði tekið til úrlausnar og verður því ekki tekin afstaða til kröfu um stöðvun framkvæmda. 

Málavextir:  Á svæði því sem lóðir kærenda og byggingarleyfishafa tilheyra er í gildi deiliskipulag Naustahverfis, 2. áfangi, frá árinu 2005. 

Hinn 24. maí 2006 veitti skipulags- og byggingarfulltrúi leyfi fyrir byggingu einbýlishúss að Sómatúni 6 sem skyldi að hluta til vera á tveimur hæðum.  Er lóðarhafa að Sómatúni 4 var kunnugt um útgáfu leyfisins kom hann hinn 31. júlí 2006 á framfæri athugasemdum við bæjaryfirvöld þess efnis að samkvæmt gildandi skipulagi ætti einungis að vera einnar hæðar hús á umræddri lóð. 

Málið var tekið fyrir á fundi umhverfisráðs Akureyrar 16. ágúst 2006, þar sem athugasemdum kærenda var hafnað með vísan til þess að nægjanlegt svigrúm væri til þess í skilmálum skipulagsins að heimila byggingu húss að Sómatúni 6 sem að hluta til væri á tveimur hæðum.  Kærendur voru ekki sáttir við þær málalyktir og skutu málinu til úrskurðarnefndarinnar sem vísaði kærunni frá hinn 3. október sl. með þeim rökum að ekki lægi fyrir lokaákvörðun um veitingu umdeilds byggingarleyfis þar sem sveitarstjórn hefði ekki staðfest leyfið.  Í kjölfar úrskurðarins staðfesti bæjarstjórn umdeilt byggingarleyfi sem skipulags- og byggingarfulltrúi hafði veitt hinn 24. maí 2006. 

Hafa kærendur nú skotið veitingu byggingarleyfisins til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Til stuðnings kröfu sinni skírskota kærendur til þess að á deiliskipulagsuppdrætti séu 17 lóðir með húsagerð H, þ.e. einbýlishús, annað hvort merktar sem einnar hæðar (1h) eða einnar- til tveggja hæða (1-2h).  Kærendur hafi valið lóðir sínar með það markmið í huga að byggja hús á einni hæð.  Sómatún 4 og 8 hafi orðið fyrir valinu, enda húsin merkt sem 1h á mæliblaði og deiliskipulagsuppdrætti.  Allar einbýlishúsalóðir við Sómatún séu merktar 1h að undanskilinni lóð að Sómatúni 2, sem sé merkt sem 2h og húsagerð E. 

Í skipulagsskilmálum sé sérákvæði um svokölluð H hús.  Þar sé sú húsagerð skilgreind sem „Einnar til tveggja hæða (þar sem landhalli býður upp á) einbýlishús með innbyggðum bílgeymslum.  15 af minni gerð (H1) og 2 af stærri gerð (H2).“  Kærendur hafi litið á þetta sem almenna lýsingu á húsagerðum því að búið hafi verið  að merkja inn á deiliskipulagsuppdrátt viðkomandi húsagerð í samræmi við landhalla.  Þar sem landhalli hafi verið mestur hafi lóðir verið merktar 1-2h húsum en 1h húsum þar sem landhalli hafi verið minnstur.  Samkvæmt þessu hafi verið búið að taka ákvörðun um húsagerð í þessu tilviki og því ekki svigrúm til mats hvað það varði.  Sérstaklega hefði þurft að taka fram í skilmálum og uppdrætti að umræddar merkingar væru ekki bindandi en að hvert tilfelli fyrir sig yrði metið sérstaklega eftir að teikningar bærust.  Hefði þá átt að merkja allar lóðirnar 1-2h. 

Hafa verði í huga að deiliskipulag sé stjórnvaldsákvörðun sem sé sett fram í greinargerð og á uppdrætti.  Þess þurfi að gæta að samræmi sé í efni þessara tveggja skjala, sbr. 3. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997.  Í lagagreininni sé tiltekið hvaða atriði skuli koma fram í greinargerðinni og á  uppdrættinum, en nánar sé fjallað um þau í gr. 5.4.1 og 5.4.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Þar segi m.a. að „…skipulagsskilmálar deiliskipulags skulu eftir því sem svæðið gefur tilefni til koma fram á skipulagsuppdrætti og kveða á um: Landnotkun, lóðastærðir, umferðarsvæði, byggingarreiti, hæðarlegu, hámarkshæð bygginga, byggingarmagn á lóð í m²/m³, og/eða hæðafjölda, …“ Eins og tekið sé fram í lagaákvæðinu þurfi þau atriði skipulags sem séu bindandi fyrir stjórnvöld, eigendur og notendur fasteigna, að koma fram í greinargerðinni og á uppdrættinum að því marki sem efni skipulagsins sé lýst þar. 

Af framangreindu leiði að sú ákvörðun að birta hæðafjölda húsa í skipulagsuppdrætti deiliskipulagsins sé bindandi fyrir alla hlutaðeigendur, jafnt skipulags- og byggingaryfirvöld á Akureyri sem og fasteignaeigendur.  Með þessari framsetningu sé búið að taka ákvörðun um hæðafjölda húsa við Sómatún.  Því verði að skoða skipulagsskilmálana í samhengi við uppdráttinn. 

Sé það hins vegar afstaða umhverfisráðs að skilmálarnir heimili byggingu eins til tveggja hæða húss sé ljóst að ekki sé samræmi á milli skilmálanna og uppdráttarins.  Fari það gegn 3. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997 og gr. 5.4.1 og 5.4.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.

Samkvæmt 2. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 sé óheimilt að veita byggingarleyfi til framkvæmda nema þær séu í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag.  Af 3. mgr. 23. gr. laganna leiði að leyfið verði að vera í samræmi við bæði skipulagsskilmála deiliskipulags sem og skipulagsuppdrátt.  Ljóst sé að hið kærða byggingarleyfi sé ekki í samræmi við skipulagsuppdrátt og því ekki í samræmi við samþykkt deiliskipulag.  Kærendur telji því í ljósi framangreinds að skort hafi lagaskilyrði til að veita hið kærða byggingarleyfi og því beri þegar af þeirri ástæðu að fella það úr gildi. 

Þá sé veitt byggingarleyfi ekki í samræmi við mæliblöð.  Í skipulagsskilmálum segi í kaflanum um húsagerðir og lóðir:  „Húsagerðir skulu vera í samræmi við skilmála þessa (sérákvæði), mæliblöð og hæðarblöð.“  Á mæliblöðum sé merkt inn á hverja lóð 1h eða 1-2h líkt og á skipulagsuppdrætti deiliskipulagsins.  Lóðin að Sómatúni 6 sé merkt 1h.  Byggingarleyfið sé því einnig í andstöðu við mæliblöð og þar með skilmála deiliskipulagsins. 

Tekið skuli fram, í tilefni af þeirri afstöðu umhverfisráðs að landhalli að Sómatúni 6 bjóði upp á byggingu tveggja hæða húss, að hæðarmunur á viðkomandi lóð sé 1,69 metrar eins og sjá megi á mæliblöðum.  Hins vegar sé ljóst að við samþykkt deiliskipulagsins hafi verið talið að þessi landhalli byði ekki upp á tveggja hæða hús. 

Í skilmálum sé að finna skilmálateikningar sem séu í kvarða.  Þar sé sýnt hvernig hús skuli aðlagast landi miðað við landhalla.  Þar sjáist einnig að hús á tveimur hæðum miðist við að hæðarmunur á lóð skuli vera meiri en 3 metrar miðað við aðkomu að jarðhæð. 

Þegar H-lóðir séu skoðaðar á mæliblöðum sjáist að minnsti hæðarmunur í lóð sem merkt sé 1-2h sé 2,62 en sú lóð sé hornlóð með aðkomu um götu sem liggi mun neðar en gata sem liggi fyrir ofan lóðina.  Hæðarmunur upp á 1,69 metra sé því ekki nægjanlegur auk þess sem það sé í andstöðu við það sem deiliskipulagið gangi út frá sem og innbyrðis samræmi lóða á þessu svæði. 

Í skilmálum um H-hús í kaflanum um lóðafrágang segi að jarðvegspúðar séu bannaðir og að húsin sjálf skuli aðlagast landi.  Samkvæmt aðaluppdráttum fyrir Sómatún 6 sjáist að húsið standi að hluta á jarðvegspúða, þar sem búið sé að hækka það upp að framan.  Feli það einnig í sér brot gegn skipulagsskilmálum. 

Þá sé með þessari framkvæmd brotið gegn jafnræði lóðarhafa á svæðinu.  Fasteignir og eignarréttindi yfir fasteignum hafi um margt sérstöðu miðað við önnur eignarréttindi.  Réttarstaða fasteignareigenda sé yfirleitt mótuð til langframa, m.a. með skipulagsáætlunum.  Kærendur hafi gengið út frá deiliskipulagi, uppdrætti og fyrirmælum við ákvörðun um að byggja á lóðum sínum og þá byggingargerð og hæð húsa, sem skipulagið geri ráð fyrir.  Hið samþykkta deiliskipulag mæli fyrir um með hvaða hætti fasteignareigendum sé heimilt að nýta eignir sínar.  Það gangi ekki að heimila einum eiganda fasteignar eitt en öðrum annað.  Kærendur séu ekki að byggja til einnar nætur en það myndi rýra verðmæti eigna þeirra ef hús á lóðinni við Sómatún 6 yrði tveggja hæða og með því yrði gengið á stjórnarskrárvarinn eignarrétt kærenda.  Húsið að Sómatúni 4 myndi t.d. lenda á milli tveggja hæða húsa. 

Málsrök Akureyrarbæjar:  Í svarbréfi bæjaryfirvalda til annars kærenda, dags. 17. ágúst 2006, í tilefni af framkomnum athugasemdum við útgáfu hins kærða byggingarleyfis, eru sjónarmið bæjarins reifuð. 

Þar kemur fram að þar sem sótt hafi verið um byggingu húss að Sómatúni 6 að hluta til á tveimur hæðum hafi málið verið skoðað sérstaklega.  Lóðarhafi og hönnuður hússins hafi talið hönnunina í samræmi við gildandi skipulagsskilmála.  Þar komi fram að húsagerð H1 og H2 sé einnar til tveggja hæða, þar sem landhalli leyfi, með innbyggðum bílgeymslum. 

Eftir gaumgæfilega skoðun á landhalla lóðarinnar og texta greinargerðar skipulagsins með skipulagshönnuðum hafi verið samdóma álit allra þeirra sem að málinu komu að heimila umsótta stöllun umrædds húss ásamt því að byggja á tveimur hæðum eins og skilmálasneiðingar sýndu miðað við hús ofan götu. 

Á skipulagsuppdrætti séu gefnar upp leiðbeinandi hæðartölur, s.s. 1h við sum einbýlishúsin.  Í umræddu tilviki hafi verið taldar forsendur fyrir tveggja hæða húsi innan þess svigrúms er skipulagsskilmálar hafi gefið. 

Óskað hafi verið eftir áliti skipulagshönnuða áður en byggingarleyfið hafi verið veitt og á ný í tilefni af erindi eins kærenda.  Í niðurlagi minnisblaðs skipulagshönnuða segi svo:  „Það samræmist okkar skipulagshugmyndum að H-hús sem er merkt sem 1h á deiliskipulagsuppdrætti sé 2 hæðir ef landhalli lóðarinnar býður upp á það. En virða ber nágrannaréttinn þannig að sýna þarf fram á að hækkunin valdi ekki skerðingu á sólarljósi og útsýni nærliggjandi lóða.“

Á fundi umhverfisráðs hafi götumyndin verið skoðuð sérstaklega með væntanlegt útlit húsanna að Sómatúni 2, 4, 6, 8 og 10 í huga með hliðsjón af fyrirliggjandi áliti skipulagshönnuða.  Þegar götumyndin sé skoðuð komi fram að fjarlægð milli þess hluta umdeildrar byggingar sem sé á tveimur hæðum og hússins að Sómatúni 4 séu tæpir 15 metrar en húshæðin sé 6,2 metrar.  Í ljósi þessa sé ekki um skerðingu á sólarljósi eða útsýni eða öðrum hagsmunum kærenda að ræða vegna fyrirhugaðrar byggingar að Sómatúni 6. 

Á það sé bent að við hönnun hússins að Sómatúni 4 hafi ekki verið tekið tillit til landhalla sem sé talsverður og mestur næst húsinu að Sómatúni 6.  Byggingin sé grafin niður að vestanverðu um 1,7 metra miðað við landhæð á lóðarmörkum. 

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er gerð sú krafa að veiting hins kærða byggingaleyfis verði staðfest. 

Byggingarleyfishafi bendi á að starfsmenn umhverfisdeildar Akureyrarbæjar hafi talið hönnun hússins að Sómatúni 6 í samræmi við deiliskipulag og því hafi verið lokið við hönnun hússins.  Í bréfi skipulags- og byggingafulltrúa til eins kærenda frá 17. ágúst sl. sé rakið hvernig staðið hafi verið að veitingu umdeilds byggingaleyfis og sé tekið undir það sem þar komi fram. 

Athygli sé vakin á því að í raun séu kærendur að gera athugasemd við innra skipulag umrædds húss þar sem málið snúist um milligólf í þeim hluta hússins sem sé hærri.  Hámarkshæð húsa samkvæmt skipulagsskilmálum sé 4,8 metrar og sé hús byggingarleyfishafa innan þeirra marka.  Ekki verði séð að kærendur eigi hagsmuna að gæta varðandi innra fyrirkomulag húss byggingarleyfishafa. 

Í greinargerð umrædds deiliskipulags segi að markmið með skipulaginu sé m.a. margbreytileg byggð sérbýlis með rólegri heilsteyptri götumynd.  Síðan segi að sveigjanlegir skilmálar um húsform og stærð gefi fjölbreytilega byggð og að landhalli sé þó nokkur á nokkrum lóðum einbýlishúsa.  Hús skuli aðlagast landi og þannig verði möguleiki á aukinni lofthæð eða jafnvel viðbótarhæð.  Þessi umsögn verði ekki skilin á annan veg en að heimilt hafi verið að byggja hús þeirrar gerðar sem leyfi hafi verið veitt fyrir. 

Bent sé á að í umsögn skipulagshönnuða, sem leitað hafi verið til vegna málsins, komi fram að tveggja hæða hús á umræddri lóð samræmist þeirra skipulagshugmyndum og þó svo að hús sé merkt ein hæð á deiliskipulagsuppdrætti komi það ekki í veg fyrir að byggt sé tveggja hæða hús á lóðinni ef landhalli bjóði upp á það. 

Meginröksemd kærenda sé sú að á deiliskipulagsuppdrætti hafi verið gert ráð fyrir húsi á einni hæð á lóðinni að Sómatúni 6 og í því felist bindandi ákvörðun.  Það sé áréttað sem áður hafi verið sagt um hvernig staðið hafi verið að veitingu byggingaleyfisins en fyrir liggi að skipulagshönnuðir telji ekkert í veginum fyrir því að hús byggingarleyfishafa verði að hluta á tveimur hæðum.  Í þessu sambandi verði að hafa í huga hvað deiliskipulag sé, en það sé skilgreint í 3. mgr. 2. gr. laga nr. 73/1997 sbr. grein 1.3 í reglugerð nr. 400/1998.  Í tilvitnuðum ákvæðum komi fram að um sé að ræða áætlun um skipulag afmarkaðra reita.  Deiliskipulagsuppdráttur eigi að sýna fyrirhugaða byggð en það sem ráði séu þó skipulagsskilmálarnir.  Á uppdrættinum hafi verið gefnar upp leiðbeinandi hæðartölur fyrir þau hús sem gert hafi verið ráð fyrir að risu við Sómatún, en í skipulagsskilmálunum sé gert ráð fyrir að við hönnun húsa verði tekið tillit til landhalla.  Í skilmálunum sé greinilega ekki gert ráð fyrir að merkingar á uppdrættinum séu bindandi.  Það séu engin efni til að túlka deiliskipulagið eins þröngt og kærendur geri því að slíkt hafi ekki stoð í skipulagsskilmálunum.  Auk þess verði að benda á að deiliskipulag sé áætlun, sem vissulega beri að fylgja, en langsótt sé að það beri að túlka eins og kærendur haldi fram.  Af skipulagsskilmálunum verði ráðið að þær hugmyndir sem fram séu settar á deiliskipulagsuppdrætti séu ekki endanlegar og bindandi. 

Í 4. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997 segi að deiliskipulag skuli setja fram í greinargerð og á uppdrætti.  Síðan segi að í greinargerð beri að lýsa forsendum skipulagsins og einstök atriði skýrð.  Þar eigi einnig að koma fram byggingaskilmálar.  Ef auk þess sé litið til 5. kafla reglugerðar nr. 400/1998 sé ljóst að það sé í greinargerðinni sem skipulagsskilmálarnir skuli koma fram.  Hús byggingarleyfishafa sé í samræmi við skilmálana og sé hannað með það í huga að það aðlagist halla lóðarinnar sem best. 

Ekki sé fallist á það að landhalli lóðarinnar að Sómatúni 6 bjóði ekki upp á tveggja hæða hús en mesti hæðarmunur lóðarinnar sé 1,89 metrar.  Vísað sé til þess að hæð hússins sé innan þeirra marka sem gert sé ráð fyrir í skipulagi.  Engin afdráttarlaus afstaða sé tekin til þess í deiliskipulaginu hvað halli á landi þurfi að vera mikill svo að heimilað verði að byggja hús á tveimur hæðum en slíkt hafi verið metið með tilliti til legu húss í landinu við meðferð umsóknar um leyfi til byggingar slíks húss.  Minnt sé á að í umsögn skipulagshönnuða komi fram sú skýra afstaða þeirra að það samrýmist þeirra hugmyndum að hús, sem merkt séu 1h, geti verið byggð sem tveggja hæða og renni það stoðum undir þá ályktun að merkingar á deiliskipulagsuppdrætti hafi ekki verið bindandi. 

Byggingarleyfishafi telji að misskilnings gæti hjá kærendum um að umrætt hús standi á jarðvegspúða og hvað varði skilning á skipulagsskilmálunum í því efni.  Í þessu máli sé ekki til úrlausnar frágangur á lóð við húsið svo að þessi rök kærenda geti ekki átt við. 

Ekki sé fallist á þau rök kærenda að jafnræðis hafi ekki verið gætt gagnvart lóðarhöfum.  Vandséð sé hvernig komist verði að þessari niðurstöðu.  Kærendur hafi sóst sérstaklega eftir þeim lóðum sem þeir fengu vegna þess að þeir hafi talið að á þeim mætti byggja hús á einni hæð.  Þeir hafi því eðlilega ekki sótt um að fá að byggja hús á tveimur hæðum og því ómögulegt að átta sig á því hvernig hægt sé að halda því fram að Akureyrarbær hafi ekki gætt jafnræðis í þessu efni. 

Þá verði ekki séð að hin umdeilda bygging geti skert eignarrétt kærenda.  Heimilt sé að byggja enn hærra hús en fyrirhugað sé svo að þessi sjónarmið séu langsótt. 

Að lokum sé bent á að þrátt fyrir ítarlegan rökstuðning kærenda fyrir kröfum sínum hafi ekki komið fram hvaða lögvörðu hagsmunum þeirra verði raskað með umdeildri byggingu.  Þeir beri ekki fyrir sig venjuleg grenndarsjónarmið. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um veitingu byggingarleyfis fyrir einbýlishúsi, að hluta til á tveimur hæðum, á lóðinni nr. 6 við Sómatún á Akureyri.  Er ágreiningur um hvort deiliskipulag 2. áfanga Naustahverfis heimili stöllun húss á nefndri lóð. 

Kærendur eiga lóðir er liggja beggja vegna við lóð byggingarleyfishafa.  Það hvort heimilt sé að byggja húsið að Sómatúni 6 að hluta til á tveimur hæðum getur snert hagsmuni kærenda svo sem vegna yfirsýnar yfir á lóðir þeirra frá annarri hæð umdeildrar byggingar.  Verða kærendur því taldir eiga lögvarinna hagsmuna að gæta í máli þessu og eiga af þeim sökum kæruaðild. 

Í sameiginlegum ákvæðum í skilmálum umrædds deiliskipulags kemur fram að til úthlutunar voru 17 einnar hæðar hús af gerðinni H.  Þar kemur og fram í texta undir yfirskriftinni „Byggingar“ að húshæð sé gefinn upp sem bindandi hæðafjöldi og hámarkshæð byggingar yfir aðkomukóta.  Í sérákvæðum skilmálanna, er taka til húsa af gerðinni H, er sagt að um sé að ræða einnar til tveggja hæða einbýlishús með innbyggðum bílgeymslum þar sem landhalli bjóði uppá.  Á deiliskipulagsuppdrætti eru allar lóðir merktar ákveðnum húsagerðum og hæðafjölda.  Samkvæmt uppdrættinum er gert ráð fyrir að á lóðinni að Sómatúni 6 skuli rísa einnar hæðar einbýlishús af gerðinni H og er lóðin merkt með sama hætti á mæliblaði. 

Af greindum skilmálum og skipulagsuppdrætti verður ekki annað ráðið en að í umræddu deiliskipulagi felist ákvörðun um húsagerðir og hæðafjölda húsa á einstökum lóðum, enda er enginn fyrirvari á skipulagsuppdrætti eða í skilmálum er bendi til annars.  Verður að líta svo á að með merkingum lóða á staðfestum deiliskipulagsuppdrætti hafi verið tekin afstaða til þess á hvaða lóðum skipulagssvæðisins væri rétt að heimila byggingu eins til tveggja hæða húsa með tilliti til landhalla.  Sú staðreynd að sömu merkingar um húsagerð og hæðafjölda er að finna á mæliblaði umræddra lóða, sem samkvæmt áritun var síðast breytt hinn 18. ágúst 2006, rennir jafnframt stoðum undir þá ályktun.  Verður og að hafna þeirri túlkun bæjaryfirvalda að í skipulagsskilmálum geti falist heimildir til frávika frá ótvíræði framsetningu skipulagsuppdráttar. 

Samkvæmt því sem rakið hefur verið er hið kærða byggingarleyfi ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag svæðisins svo sem áskilið er í 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og verður það af þeim sökum fellt úr gildi. 

Úrskurðarorð:

Ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Akureyrar frá 24. maí 2006, er bæjarstjórn Akureyrar staðfesti hinn 17. október 2006, um að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi, að hluta til á tveimur hæðum, á lóðinni nr. 6 við Sómatún á Akureyri, er felld úr gildi. 

 

 

   ___________________________         
                               Hjalti Steinþórsson                                 

 

_____________________________   _________________________
Ásgeir Magnússon                                       Þorsteinn Þorsteinsson 

 

des 22
Love0

77/2005 Skaftahlíð

Með

Ár 2006, þriðjudaginn 24. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 77/2005, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. október 2005 um að heimila byggingu tengibyggingar milli norðurhúss og suðurhúss á lóðinni nr. 24 við Skaftahlíð, að hluta ofan á núverandi kjallara á milli húsanna, breyta innra fyrirkomulagi allra hæða og fyrirkomulagi lóðar, byggja bílageymslukjallara fyrir 67 bíla á lóðinni og sameina matshluta 01 og 03 í nýjan matshluta 01.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 16. október 2005, er barst nefndinni hinn 17. sama mánaðar, kærir Guðfinna Jóhanna Guðmundsdóttir hdl., f.h. húsfélagsins að Skaftahlíð 4-10, húsfélagsins að Skaftahlíð 12-22 og eigenda að Skaftahlíð 26, 30, 38 og 40 í Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. október 2005 að veita leyfi til að byggja tengibyggingu milli norðurhúss og suðurhúss á lóðinni nr. 24 við Skaftahlíð, að hluta ofan á núverandi kjallara á milli húsanna, breyta innra fyrirkomulagi allra hæða og fyrirkomulagi á lóð, byggja bílageymslukjallara fyrir 67 bíla á lóðinni og sameina matshluta 01 og 03 í nýjan matshluta.  Greind afgreiðsla byggingarfulltrúa var lögð fram á fundi skipulagsráðs hinn 12. október 2005 og staðfest í borgarráði hinn 13. október s.á. 

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Jafnframt var gerð krafa um stöðvun framkvæmda á lóðinni samkvæmt hinni kærðu ákvörðun þar til efnisniðurstaða lægi fyrir í málinu.  Þar sem fyrir lá að framkvæmdir við byggingu tengibyggingar myndu ekki hefjast fyrr en málinu væri lokið hjá úrskurðarnefndinni var ekki tekin afstaða til þeirrar kröfu.  Er málið nú tekið til efnisúrskurðar.  

Málavextir:  Á embættisafgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 15. febrúar 2005 var tekin fyrir umsókn um leyfi til að byggja tengibyggingu milli norðurhúss og suðurhúss á lóðinni nr. 24 við Skaftahlíð.  Húsið yrði reist ofan á kjallara sem fyrir væri á milli húsanna og hluti af þakplötu kjallarans yrði fjarlægður til að mynda rými með meiri lofthæð.  Jafnframt var sótt um heimild til að breyta innra fyrirkomulagi allra hæða í norðurhúsi o.fl.  Var afgreiðslu erindisins frestað. 

Byggingarfulltrúi tók málið fyrir að nýju hinn 1. mars 2005 og vísaði því til skipulagsfulltrúa til ákvörðunar um grenndarkynningu.  Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 11. mars 2005 var afgreiðsla byggingarfulltrúa frá 1. mars 2005 tekin fyrir ásamt því að lögð var fram ný og breytt tillaga þar sem kjallari var stækkaður og byggður nýr bílastæðakjallari fyrir 68 bifreiðar.  Skipulagsfulltrúi ákvað að grenndarkynna erindið fyrir hagsmunaaðilum að Skaftahlíð 12-22, 11-15 og 26-34 ásamt Bólstaðarhlíð 20.  Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 6. maí 2005 var kynntur undirskriftalisti þar sem byggingarleyfisumsókninni var mótmælt.  Kynningarbréf vegna grenndarkynningar til hagsmunaaðila höfðu misfarist og því var ákveðið á sama fundi að endurtaka grenndarkynninguna.

Að lokinni grenndarkynningu eða hinn 17. ágúst 2005 voru á fundi skipulagsráðs lagðar fram athugasemdir sem borist höfðu ásamt umsögn skipulagsfulltrúa.  Var  afgreiðslu byggingarleyfisumsóknarinnar frestað og eftirfarandi fært til bókar:  „Skipulagsráð beinir því til framkvæmdaráðs að fjórum hraðahindrunum verði komið fyrir í nágrenni Skaftahlíðar 24 í samræmi við tillögur í umsögn framkvæmdasviðs. Jafnframt verði hugað að umferðarmálum hverfisins sem afmarkast af Miklubraut, Lönguhlíð/Nóatúni, Skipholti og Kringlumýrarbraut í samráði við hverfisráð Hlíða, lögregluna og aðra hagsmunaaðila á svæðinu þ.m.t. KHÍ, Fjöltækniskóla Íslands, Ísaksskóla og 365 Ljósvakamiðla.  Markmið rýninnar verði að draga úr og takmarka umferð um íbúðagötur og tryggja hámarks umferðaröryggi í hverfinu.“

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 4. október 2005 samþykkti byggingarfulltrúi umsóknina fyrir sitt leyti og á fundi skipulagsráðs hinn 12. október 2005 var eftirfarandi bókað:  „Skipulagsþáttur málsins samþykktur með þremur atkvæðum fulltrúa Reykjavíkurlistans með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa.  Vísað til borgarráðs.  Skipulagsráð leitar jafnframt eftir því við borgarráð að það staðfesti að nýju byggingarleyfi vegna Skaftahlíðar 24 frá 6. okt. sl.“ 

Borgarráð samþykkti á fundi sínum hinn 13. október 2005 bókun skipulagsráðs frá 12. sama mánaðar.  Kærendur skutu þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er vísað er til þess að í umsókn um hið kærða byggingarleyfi hafi eingöngu verið sótt um leyfi fyrir byggingu og breytingum á lóðinni nr. 24 við Skaftahlíð, en ekki hafi verið sótt um leyfi fyrir aukinni starfsemi á lóðinni í kjölfar stækkunar húsnæðisins.  Eðli málsins samkvæmt feli samþykki á umsókninni í sér samþykki á aukinni starfsemi í hinu stækkaða húsnæði enda komi skýrt fram í gögnum málsins að tilgangurinn með stækkun þess sé aukning á starfsemi þeirri sem rekin sé að Skaftahlíð 24.  Byggt sé á því að skipulags- og byggingaryfirvöldum hafi borið að horfa til notkunar húsnæðis, þ.e. þeirrar starfsemi sem fram fari í viðkomandi húsnæði eða sem fyrirhuguð sé vegna stækkunarinnar, enda verði framkvæmdir sem byggingarleyfi sé veitt fyrir að vera í samræmi við aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag.  Verði þetta ekki aðskilið enda tilgangurinn með stækkun hússins á lóðinni tengdur umræddri starfsemi.  Þó svo að hvorki sé að finna í fundargerðum borgaryfirvalda bókun um starfsemina á lóðinni né um aukningu hennar í kjölfar stækkunar húsnæðisins megi ljóst vera að hin raunverulega fyrirætlun um nýtingu húsnæðisins hafi ávallt legið ljós fyrir, enda upplýst í bréfum framkvæmdasviðs, dags. 11. mars og 5. júlí 2005, sem og athugasemdum íbúa hverfisins.  Verði af því ráðið að skipulags- og byggingaryfirvöld hafi ekki séð neitt athugavert við aukna starfsemi á lóðinni þegar þau hafi samþykkt byggingarleyfið.    

Vísað sé til greinar 1.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 þar sem fram komi að bygging húsa og annarra mannvirkja, ofan jarðar og neðan, og aðrar framkvæmdir og aðgerðir sem hafi áhrif á umhverfið og breyti ásýnd þess skuli gerðar í samræmi við skipulagsáætlanir, sbr. ákvæði skipulags- og byggingarlaga og reglugerða samkvæmt þeim. Þannig komi fram í 3. kafla skipulagsreglugerðar að í aðalskipulagi sé sett fram stefna sveitastjórnar, m.a. um landnotkun og þróun byggðar, en í deiliskipulagi sé stefna og ákvæði aðalskipulags nánar útfærð.  Með vísan til þessa verði deiliskipulag að byggja á aðalskipulagi.  Með sama hætti verði breytingar á landnotkun þeirra svæða, þar sem ekkert deiliskipulag liggi fyrir og kynntar séu með grenndarkynningu, að vera í samræmi við aðalskipulag svæðisins.  Verði notkun húsa því að vera í samræmi við landnotkunarflokk aðalskipulags hvort sem byggt sé á deiliskipulagi eða ekki.  Svæði sem skilgreint sé í aðalskipulagi sem íbúðarsvæði verði ekki breytt í annars konar svæði svo sem blandað svæði eða svæði fyrir þjónustustofnanir nema með breytingum á aðalskipulagi.  Þá komi fram í 2. mgr. greinar 3.1.4 í skipulagsreglugerð að heimilt sé að skilgreina landnotkun þrengra í deiliskipulagi en gert sé í aðalskipulagi.  Með vísan til þess verði landnotkun ekki skilgreind rýmri með deiliskipulagi eða með grenndarkynningu, þar sem ekkert deiliskipulag liggi fyrir, eins og gert hafi verið í máli þessu.

Af hálfu kærenda sé á því byggt að lóðin að Skaftahlíð 24 beri ekki svo umfangsmikla starfsemi sem stækkun hússins á lóðinni hafi í för með sér.  Núverandi hús á lóðinni séu samtals 5.031,9 m², þ.e. norðurhús sé 2.880,2 m² og suðurhús sé 2.150,7 m² að stærð.  Eftir stækkun verði húsið samtals 5.872 m² að stærð fyrir utan bílastæðakjallara.  Nemi stækkunin 841 m², fyrir utan bílageymslu.  Bílageymslan verði samtals 1.769 m².  Eftir stækkunina séu þetta því samtals 7.641 m² eða sem nemi 2.610,1 m² stækkun.  Nýtingarhlutfall lóðar sé nú 0,97, en verði eftir stækkunina 1,13 fyrir utan bílastæðakjallara, en 1,47 með bílastæðakjallara.  Telji kærendur að byggingarmagnið á lóðinni og nýtingarhlutfall sé orðið alltof hátt á svæði sem ekki hafi verið deiliskipulagt.  Í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 komi ekki fram hvert nýtingarhlutfall lóða eigi að vera en í 2. mgr. greinar 3.1.4 í skipulagsreglugerð komi fram að slíkt skuli gert í deiliskipulagi.  Þar sem ekkert deiliskipulag liggi fyrir á því svæði sem um ræði sé á það bent að á Melunum sé nýtingarhlutfallið að meðaltali um 0,7-0,8.  Þá sé og á það bent að samkvæmt 8. mgr. greinar 3.1.4 í skipulagsreglugerð, sbr. 4. gr. reglugerðar nr. 420/2002, sé kveðið á um það að ef gert sé ráð fyrir bílastæðum neðanjarðar í deiliskipulagi reiknist þau ekki með við útreikning nýtingarhlutfalls.  Að Skaftahlíð 24 hafi ekki verið samþykkt deiliskipulag og því ekki gert ráð fyrir bílastæðum neðanjarðar á lóðinni nr. 24 við Skaftahlíð.  Eigi þetta ákvæði ekki við í því tilviki sem hér um ræði og því eigi að reikna bílastæðakjallarann með í útreikningi á nýtingarhlutfalli lóðarinnar.  Samkvæmt umsögn framkvæmdasviðs borgarinnar muni starfsmannafjöldi í húsinu að Skaftahlíð 24 aukast úr 286 í 390 við stækkunina.  Við þetta bætist svo viðskiptavinir fyrirtækisins.  Bent sé á að einn kærenda hafi haft samband símleiðis við 365 Ljósvakamiðla og hafi honum verið sagt að 184 starfsmenn starfi í húsinu og að 280 starfsmenn til viðbótar myndu starfa þar.  Þetta séu samtals 464 starfsmenn.  Af teikningum hússins megi einnig ráða að gert sé ráð fyrir um 400 vinnuplássum.  Ljóst sé því að umferð verði töluverð og geri Framkvæmdasvið ráð fyrir að bílaumferð muni aukast um 300 bíla á sólarhring, samkvæmt hefðbundnum viðmiðunum, vegna breytinganna.  Liggi alveg ljóst fyrir að aukning um 300 bíla á sólarhring sé algjört lágmark miðað við aukningu starfsmanna og viðskiptavina.  Telji kærendur að skipulags- og byggingaryfirvöld hafi ekki aflað sér nægilegra upplýsinga um aukningu starfseminnar í húsinu áður en ákvörðun hafi verið tekin eins og þeim hafi borið lögum samkvæmt.  Með samþykki byggingarleyfisumsóknarinnar séu skipulags- og byggingaryfirvöld að heimila aukna atvinnustarfsemi á lóð sem skilgreind sé á íbúðasvæði samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024.  Vegna fjölda starfsmanna, auk viðskipavina fyrirtækisins, muni starfsemin augljóslega valda töluverðri viðbótarumferð og séu bílastæðamál enn óleyst.  

Í 3. kafla Aðalskipulags Reykjavíkur 2001-2024 sé fjallað um landnotkun og þéttleika byggðar.  Þar komi fram að framsetning á þéttbýlisuppdrætti sé í meginatriðum í samræmi við skilgreiningu og ákvæði skipulagsreglugerðar nr. 400/1998.  Séu landnotkunarsvæði mörkuð í grófum dráttum í aðalskipulaginu enda sé gert ráð fyrir að gerð sé nánari grein fyrir afmörkun landnotkunar í deiliskipulagi.  Í aðalskipulaginu sé m.a. að finna skilgreiningu á því hvers konar byggð og starfsemi falli undir íbúðarsvæði, sbr. grein 3.1.2, blandað svæði, sbr. grein 3.1.3 og á svæði fyrir þjónustustofnanir, sbr. grein 3.1.4.  Samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 sé Skaftahlíð 24 í Reykjavík á svæði sem skilgreint sé sem íbúðarsvæði.  Deiliskipulag hafi ekki verið samþykkt.  

Í grein 3.1.2 í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 sé gert ráð fyrir íbúðarbyggð að á íbúðarsvæðum ásamt tilheyrandi nærþjónustu, sbr. einnig grein 4.2 í skipulagsreglugerð.  Í grein 4.2.1 skipulagsreglugerðar séu sömu kröfur gerðar til atvinnu- og þjónustustarfsemi í íbúðabyggð, það er henni sé einkum ætlað að sinna þörfum íbúa hverfisins.  Þá segi í grein 4.2.2 reglugerðarinnar að atvinnustarfsemi í íbúðabyggð skuli valinn staður þannig að hvorki valdi hættu né óþægindum vegna umferðar eða annars ónæðis.  Skuli skipulagningu íbúðarsvæða jafnan hagað þannig að sem minnst umferð verði um húsagötur og að gönguleiðir barna að leiksvæðum, leikskólum og skólum séu öruggar.  Í aðalskipulaginu komi fram að við mat á umsókn um tiltekna starfsemi, sem teljist nærþjónusta, innan íbúðarsvæðis þar sem ekki liggi fyrir deiliskipulag, sé lagt til grundvallar úttekt á framboði á nærþjónustu í viðkomandi hverfi og áhrif hugsanlegrar starfsemi á umhverfið, s.s. vegna aukinnar umferðar, hávaða eða annars ónæðis af starfseminni og áhrif byggingar á yfirbragð hverfisins.  Samkvæmt þessari skilgreiningu komi til greina að samþykkja starfsemi að Skaftahlíð 24 sem feli í sér þjónustu við íbúa hverfisins enda sé gerð úttekt á nærþjónustu í viðkomandi hverfi.  Sú starfsemi sem fram fari á vegum 365 Ljósvakamiðla teljist eðli málsins samkvæmt ekki til nærþjónustu enda einskorðist hún ekki við íbúa hverfisins heldur sé um að ræða atvinnustarfsemi sem eigi samkvæmt skilgreiningu aðalskipulags Reykjavíkur og skipulagsreglugerðar að vera á svæði sem skilgreint sé sem blandað svæði.  Svæðið sem um ræði teljist íbúðarsvæði en ekki blandað svæði.  Geti byggingaryfirvöld ekki á grundvelli grenndarkynningar samþykkt annað fyrirkomulag á svæðinu en fram komi í aðalskipulagi.  Sé röksemdafærslu skipulagsfulltrúa sem fram komi í svörum hans við athugasemdum íbúa við grenndarkynningu, um að ekki þurfi að breyta aðalskipulagi, alfarið hafnað.  Vísi hann til nánari útfærslu á landnotkun í aðalskipulagi með deiliskipulagi en í þessu tilviki sem um ræðir sé ekki um að ræða breytingar á deiliskipulagi auk þess sem telja verði að sú landnýting sem um ræði sé töluvert rýmri en heimild liggi fyrir á svæðinu samkvæmt aðalskipulaginu.  Tekið sé fram að þær fjölmennu stofnanir sem skipulagsfulltrúi bendi á að séu í hverfinu, þ.e. Kennaraháskóli Íslands, Fjöltækniskóli Íslands og Ísaksskóli, séu ekki staðsettar á skilgreindu íbúðarsvæði, sem ekki hafi verið deiliskipulagt, heldur á svæði fyrir þjónustustofnanir þar sem fyrir liggi samþykkt deiliskipulag.  Ef vilji hefði staðið til þess að hafa þjónustustofnanir eða annan atvinnurekstur á umræddu svæði hefði svæðið sem Skaftahlíð 24 sé á verið skilgreint sem blandað svæði eða svæði fyrir þjónustustofnanir en ekki sem íbúðarsvæði.  Þá sé á því byggt að þó svo að nú sé stunduð slík atvinnustarfsemi í húsinu réttlæti það ekki að auka starfsemina eins og fyrirhugað sé í hinu nýja húsnæði. 

Kærendur taka undir það sjónarmið skipulagsfulltrúa að ljóst sé að umferð um Stakkahlíð sé mikil vegna þeirrar starfsemi sem stunduð sé við götuna.  Einnig sé tekið undir það sjónarmið hans að starfsemi á lóðinni nr. 24 við Skaftahlíð hafi verið nokkuð mikil frá árinu 1974 og að hún muni aukast miðað við fyrirhugaða starfsemi á lóðinni.  Því skjóti það skökku við að komist sé að þeirri niðurstöðu að engin rök hnígi að því að synja umsókn um hið kærða byggingarleyfi, sérstaklega í ljósi þess að eitt af skilyrðum þess við mat á umsókn um tiltekna starfsemi innan íbúðarsvæða, þar sem ekki liggi fyrir deiliskipulag, sé úttekt á framboði á nærþjónustu í viðkomandi hverfi og áhrif hugsanlegrar starfsemi á umhverfið, s.s. vegna aukinnar umferðar, hávaða og annars ónæðis af starfseminni og áhrif byggingar á yfirbragð hverfisins.  Skipulags- og byggingaryfirvöldum hafi borið að meta áhrif fyrirhugaðrar aukningar á starfsemi á lóðinni áður en ákvörðun hafi verið tekin um að samþykkja byggingarleyfið enda tilgangur breytinganna sá að stækka húsnæði fyrirtækisins fyrir umfangsmeiri starfsemi þess.  Ljóst sé þó að sú vitneskja sem legið hafi fyrir hjá skipulags- og byggingaryfirvöldum þegar ákvörðunin hafi verið tekin hafi sýnt að starfsemin myndi hafa veruleg áhrif á lögmæta hagsmuni íbúa hverfisins.  Hafi því ekki verið heimilt á grundvelli ákvæða skipulagsreglugerðar og gildandi aðalskipulags, sbr. ákvæði þess um landnotkun, að samþykkja umsóknina og yfirvöldum borið af þeim sökum að hafna henni. 
Í umsögn framkvæmdarsviðs, dags. 11. maí 2005, sbr. einnig samhljóða umsögn þess, dags. 5. júlí 2005, komi fram að fyrir liggi að starfsmannafjöldi muni vaxa úr 286 í 390 starfsmenn og gera megi ráð fyrir að bílaumferð vaxi um tæplega 300 bíla á sólarhring.  Fyrir liggi að fjöldi bílastæða á lóðinni muni vera 176.  Þó svo að bílastæðafjöldinn uppfylli skilyrði um eitt bílastæði á hverja 35 m² liggi alveg ljóst fyrir að bílastæðaþörfinni sé ekki fullnægt enda muni vanta 214 bílastæði fyrir starfsmennina eina og sér ef hver og einn þeirra mæti á bíl til vinnunar eins og algengt sé, auk bílastæða fyrir viðskiptavini.  Sé því ljóst að umferðaröngþveiti verði mikið á svæðinu og bílstjórar að hringsóla á bílum sínum um hverfið í leit að bílastæðum.  Ekki hafi verið fundin lausn á þessari staðreynd áður en byggingarleyfið hafi verið veitt.  Yfirvöldum hafi borið að hafna umsókninni á grundvelli þeirrar staðreyndar að íbúar hverfisins verði fyrir miklu ónæði og óþægindum vegna þeirrar bílaumferðar sem tengist starfseminni á lóðinni nr. 24 við Skaftahlíð.  Þá sé fyrirsjáanlegt að mikið öngþveiti og hætta geti skapast t.d. á morgnana þegar börnin í hverfinu séu á leið í skóla á sama tíma og 390 starfsmenn séu að mæta til vinnu og einungis 177 þeirra geti lagt bílum sínum í bílastæði á lóðinni.
Samkvæmt 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sé heimilt að veita byggingarleyfi í þegar byggðum hverfum þótt deiliskipulag liggi ekki fyrir enda hafi grenndarkynning farið fram eins og nánar sé lýst í tilvitnuðu ákvæði. Skilyrði þess að byggingarleyfi verði veitt með þessum hætti sé að fyrir liggi staðfest aðalskipulag fyrir umrætt svæði og að umsókn um byggingarleyfi sé í samræmi við skilmála þess.  Af hálfu kærenda sé á því byggt að umrædd umsókn hafi ekki verið í samræmi við skilmála aðalskipulags eins og að framan er rakið svo sem áskilið er í 43. grein skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Hafi skipulags- og byggingaryfirvöldum verið óheimilt að veita leyfi til stækkunar húss í grónu íbúðarhverfi.  Þá liggi fyrir að bílastæði og aðkomuleiðir að fyrirhugaðri byggingu séu á svæði, sem skilgreint sé sem íbúðarsvæði samkvæmt aðalskipulagi.  Með vísan til þessa sé á því byggt að ekki hafi verið heimilt að samþykkja umræddar framkvæmdir á lóðinni í kjölfar grenndarkynningar, sbr. 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997, þar sem óheimilt hafi verið að fara með málið eftir undantekningarákvæði 3. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997.  Þessu til stuðnings sé vísað til álits umboðsmanns Alþingis í málinu nr. 2556/1998.  

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er vísað til þess að samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 1990-2010 og Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016 hafi lóðin að Skaftahlíð 24 verið sérgreind sem verslunar- og þjónustulóð í samræmi við skilgreinda landnotkunarflokka.  Í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 hafi verið gerð breyting á skilgreiningu landnotkunarflokka.  Hluti af þeim breytingum hafi falist í því að flokkurinn verslun og þjónusta hafi með öllu verið felldur út.  Þessi nýja stefnumörkun hafi verið ákveðin m.a. með vísan til ákvæða skipulagsreglugerðar, m.a. gr. 1.3 um landnotkunarreiti og stærðir þeirra.  Með vísan til þessa ákvæðis hafi verið ákveðið við gerð Aðalskipulags Reykjavíkur 2001-2024 að fella út af þéttbýlisuppdrætti sérafmörkun einstakra þjónustukjarna innan hverfa, stakar atvinnulóðir innan hverfa sem ekki taki yfir götureit, svo og ýmsar þjónustustofnanir, þ.m.t. skólalóðir og útivistarsvæði.  Með þessari framsetningu hafi ekki verið lýst yfir þeirri stefnu að á viðkomandi lóðum eða svæðum yrði gert ráð fyrir íbúðarhúsnæði, þ.e. „aðallandnotkun“ landnotkunarflokksins, enda hefði verið þar um að ræða byltingarkennda breytingu á öllum stökum atvinnulóðum og þjónustukjörnum innan hverfa.  Þetta sé undirstrikað í gr. 3.1.2 í greinargerð aðalskipulagsins og sérstaklega fyrir útivistarsvæðin sem sýnd hafi verið í íbúðarlit, til að fyrirbyggja allan misskilning en þar segi m.a:  „Ekki má túlka þessa framsetningu sem svo að gert sé ráð fyrir að byggja megi íbúðir eða annað húsnæði á núverandi útivistarsvæðum.“

Þá sé og að finna skilgreiningu á því hvað teljist til íbúðarsvæða í gr. 4.2.1 skipulagsreglugerðar.  Skilgreining og afmörkun íbúðarsvæða í Aðalskipulagi 2001-2024 hafi verið unnin á grundvelli ofangreindra ákvæða, enda skýrt kveðið á um að í aðalskipulagi sé sett fram almenn stefna um landnotkun sem síðan sé útfærð nánar í deiliskipulagi.  Þetta sé meðal annars gert til að einfalda framsetningu aðalskipulags og til að tryggja að ekki þurfi að breyta aðalskipulagi vegna breytinga á mörkum einstakra lóða.  Í greinargerð aðalskipulagsins grein 3.1.1 segi:  „Landnotkunarsvæði eru mörkuð í grófum dráttum enda gert ráð fyrir að gerð sé nánari grein fyrir afmörkun landnotkunar í deiliskipulagi.  Mörk landnotkunarsvæða ákvarðast af götum fremur en lóðamörkum innan götureita.  Í samræmi við þessa framsetningu eru ekki sýnd hús eða lóðamörk á grunni uppdráttarins.“

Með vísan til ofangreindrar stefnumörkunar í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 sé atvinnulóðin Skaftahlíð 24 nú skilgreind sem hluti af íbúðarsvæði í Hlíðum og Holtum, sem markist af Miklubraut, Lönguhlíð, Skipholti og Kringlumýrarbraut. Innan sama íbúðarsvæðis sé jafnframt að finna þjónustukjarna við Skipholt 70.  Umrætt íbúðarsvæði umljúki svæði fyrir þjónustustofnanir, sem ætlað sé til uppbyggingar Kennaraháskóla Íslands, Fjöltækniskóla Íslands, Háteigsskóla, Ísaksskóla og Háteigskirkju. 

Áhersla sé lögð á það að atvinnu- og þjónustustarfsemi hafi verið á umræddri lóð síðan eldra húsið hafi verið byggt árið 1965 og hið yngra árið 1974 og ætti kærendum að vera fullkunnugt um það að lóðin sé atvinnu- og þjónustulóð þó hún falli undir landnotkunarflokkinn íbúðarsvæði.  Málsrök kærenda varðandi þetta atriði virðist því byggja á því að þeim sé ókunnugt um þá breytingu sem átt hafi sér stað á landnotkunarflokkum í núgildandi aðalskipulagi. 

Lóðin að Skaftahlíð 24 hafi fyrir gildistöku Aðalskipulags Reykjavíkur 2001-2024 verið samþykkt atvinnu- og þjónustulóð, eða allt frá árinu 1965.  Augljóst hljóti því að vera að gildistaka núverandi aðalskipulags, þar sem stakar atvinnulóðir séu felldar inn í lit íbúðarsvæða, hafi ekki afturvirk áhrif, ef ætlunin hefði verið að breyta notkun á lóðinni, frekar en aðrar slíkar íþyngjandi ákvarðanir fyrir borgarana.

Ekki sé um að ræða einsdæmi varðandi skilgreiningu þessarar ákveðnu lóðar.  Fjöldinn allur af sambærilegum stökum þjónustulóðum, sem ekki sé lengur skilgreindur á sérstakan hátt í aðalskipulagi, sé að finna um alla borg.

Heimilt sé að starfrækja atvinnu- og þjónustustarfsemi á lóðinni og þurfi því ekki að sækja um heimild til breyttrar notkunar vegna þeirrar starfsemi sem nú sé fyrirhuguð.  Um það vísist einnig til skráningar lóðarinnar sem atvinnu- og þjónustulóð hjá Fasteignamati ríkisins.  Ýmis atvinnustarfssemi hafi verið rekin á lóðinni til langs tíma án þess að sótt hafi verið um leyfi til skipulags- og byggingarsviðs Reykjavíkurborgar fyrir henni sérstaklega.

Fullyrðingum kærenda þess efnis að lóðin að Skaftahlíð 24 beri ekki svo umfangsmikla starfsemi, sem stækkun hússins á lóðinni hafi í för með sér, sé mótmælt.  Með hinni samþykktu byggingarleyfisumsókn sé aðeins verið að auka byggingarmagn á lóðinni ofanjarðar sem nemi tengibyggingu á milli þeirra húsa sem nú þegar standi á lóðinni.  Núverandi stærð húsa á lóðinni sé 5.031 m²  en verði með tengibyggingu 5.872 m².  Nýtingarhlutfall hækki óverulega, þ.e. úr 0,97 í 1,08 ofanjarðar, en ekki 1,13 eins og ranglega sé tilgreint í kæru.

Ekki sé fjallað um umfang starfsemi við afgreiðslu byggingarleyfisumsóknar, enda hafi skipulags- og byggingaryfirvöld engar heimildir til að setja einhverskonar takmörk á fjölda starfsmanna og/eða viðskiptavina fyrirtækja, uppfylli starfsemin þau skilyrði sem lög og reglugerðir mæli fyrir um.  Að sama skapi sé bent á að fullyrðingar kærenda um umfang fyrirhugaðrar starfsemi á lóðinni byggist ekki á neinum rökum umfram heimatilbúið mat á því hvað skuli teljast vera hæfileg starfsemi á ákveðnum stöðum innan borgarinnar.  Kærendur haldi því fram að byggingarmagnið á lóðinni og nýtingarhlutfall sé orðið alltof hátt á svæði sem ekki hafi verið deiliskipulagt.  Því sé haldið fram af hálfu Reykjavíkurborgar að hinar samþykktu breytingar hafi það óverulegar breytingar á nýtingarhlutfalli í för með sér að ekki sé unnt að halda því fram að þær valdi neinni röskun á grenndarhagsmunum kærenda.  Umrædd tengibygging sé lágreist og lítil að umfangi, skuggavarp á lóðir kærenda sé ekkert auk þess sem útsýnisskerðing sé engin.

Röksemdir í kæru varðandi tilgreiningu á útreikningi nýtingarhlutfalls ofanjarðar og neðanjarðar telji Reykjavíkurborg illskiljanlegar og bendi á að nýtingarhlutfall sé gefið upp vegna lóðarinnar bæði ofanjarðar og í heild með bílastæðakjallara.  Það sé þó rétt tilgreint í kæru að nýtingarhlutfall einstakra lóða sé ekki bundið í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024.  Af þeirri ástæðu verði því að meta það í hverju tilviki fyrir sig hvort hækkun á nýtingarhlutfalli vegna umsóttra breytinga, þegar ekki er til deiliskipulag, sé forsvaranlegt á lóðinni.

Í 8. mgr. greinar 3.1.4 í skipulagsreglugerð sé kveðið á um það að ef gert sé ráð fyrir bílastæðum neðanjarðar í deiliskipulagi reiknist þau ekki með við útreikning nýtingarhlutfalls.  Það helgist af því að nýtingarhlutfall sé ein af þeim aðferðum sem notaðar séu til að meta áhrif heildarbyggingarmagns á ákveðnum lóðum/svæðum.  Þar sem bílastæði neðanjarðar séu eðli málsins samkvæmt órjúfanlegur hluti af byggingarmagni ofanjarðar sé jafnan miðað við nýtingarhlutfall byggingarmagns ofanjarðar annars vegar og nýtingarhlutfall byggingarmagns með bílastæðakjallara hins vegar, þegar þessi mælikvarði sé notaður til að leggja mat á byggingarmagn lóðarinnar.  Eins og áður hafi fram komið sé nýtingarhlutfall ofanjarðar á lóðinni nú 0,97 en verði 1,08.  Nýtingarhlutfall með bílastæðakjallara verði 1,42.  Samkvæmt upplýsingum byggingarleyfishafa megi gera ráð fyrir að fjöldi starfsmanna í atvinnuhúsunum á lóðinni muni fara úr 286 í 390 og samkvæmt umsögnum framkvæmdasviðs megi gera ráð fyrir að bílaumferð aukist um tæplega 300 bíla á sólarhring.  Í gr. 64.5 byggingarreglugerðar komi fram að gera skuli ráð fyrir einu bílastæði fyrir hverja 35 m².  Engar reglur séu í gildi sem kveði á um fjölda bílastæða í samræmi við fjölda starfsmanna.  Í Stakkahlíð og í næsta nágrenni séu fjölmennar stofnanir á lóðum sem skilgreindar séu í aðalskipulagi sem svæði fyrir þjónustulóðir.  Megi þar helst nefna Kennaraháskóla Íslands, Fjöltækniskóla Íslands og Ísaksskóla.  Þessa vinnustaði, auk 365 Ljósvakamiðla, sæki því daglega um 2.950 starfsmenn og nemendur á bílprófsaldri auk nemenda í Ísaksskóla, sem margir séu keyrðir til og frá skóla stóran hluta ársins.  Starfsmönnum 365 Ljósvakamiðla að Skaftahlíð 24 fjölgi væntanlega um 150 til 200 sem verði að teljast lágt hlutfall sé miðað við þá starfsemi sem þar sé fyrir. 

Það sé mat Reykjavíkurborgar að hvorki hefði verið málefnalegt né lögmætt að synja um hinar kærðu breytingar á lóðinni með vísan til umferðar þar sem hana megi rekja til fjölda annarra þátta í götunni.  Það hefði verið brot á reglum stjórnsýslulaga um jafnræði og meðalhóf ef einum lóðarhafa hefði ekki verið heimilt að auka gæði innan eigin lóðar hvað varði not húsnæðis og aukningu á bílastæðum vegna heildarástands í umferðarmálum svæðisins. 

Eins og réttilega sé bent á í kæru sé ekkert deiliskipulag til af lóðinni að Skaftahlíð 24 en einmitt af þeirri ástæðu hafi byggingarleyfisumsókn verið grenndarkynnt fyrir hagsmunaaðilum, sbr. 3. mgr. 23. gr. og 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, en ekki breyting á deiliskipulagi.  Umfjöllun kærenda um deiliskipulag og þær kröfur sem gerðar séu til slíkra skipulagsáætlana hafi því ekki þýðingu. 

Samkvæmt 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sé sveitarstjórn heimilt, í þegar byggðu hverfi þar sem ekki sé til deiliskipulag, að veita leyfi til framkvæmda að undangenginni grenndarkynningu sbr. 7. mgr. 43. gr. eins og gert hafi verið í því máli sem hér sé fjallað um.  Ákvæðið hafi verið skýrt með þeim hætti að aðeins sé hægt að fara þá leið samræmist byggingarleyfi byggðamynstri og ákvæðum aðalskipulags. 

Þegar ákvörðun hafi verið tekin um grenndarkynningu byggingarleyfisumsóknar að Skaftahlíð 24 hafi það verið mat skipulagsráðs að breytingin á lóðinni væri svo óveruleg, m.t.t. grenndaráhrifa, að fyllilega hefði verið heimilt, ef í gildi hefði verið deiliskipulag af svæðinu, að grenndarkynna hana sem óverulega breytingu á því, sbr. 2. mgr. 26. gr.,sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Í því sambandi verði enn að hafa í huga að samkvæmt hinu samþykkta byggingarleyfi sé um að ræða aukningu á byggingarmagni ofanjarðar sem nemi 577,1 m² auk þess sem aukning á byggingarmagni neðanjarðar hafi engin grenndaráhrif í för með sér.  Ekki verði séð að áhrif fyrirhugaðs bílastæðakjallara verði önnur en jákvæð í umhverfinu sérstaklega í ljósi þess að íbúar hafi lagt mikla áherslu á bílastæðavandamál í hverfinu. Það hljóti að vera jákvæð umhverfisáhrif að 68 ný bílastæði komi í kjallara. 

Kærendur telji að óheimilt hafi verið að leyfa neina uppbyggingu á lóðinni án þess að unnið yrði deiliskipulag.  Í þessu sambandi verði að hafa í huga að í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 sé sérstaklega gert ráð fyrir að sveitarstjórnir hafi heimildir til þess að breyta gildandi skipulagsáætlunum og veita leyfi til framkvæmda án þess að fyrir liggi deiliskipulag, sbr. t.d. 21., 23. og 26. gr. laganna.  Eigendur fasteigna í þéttbýli geti því ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi eða byggingum sem haft geta í för með sér skerðingu á útsýni, umferðaraukningu eða aðrar breytingar.  Verði menn að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi mótmælir framkominni kröfu og vísar til þess að hin kærða ákvörðun hafi verið tekin í fullu samræmi við lög.  Því til stuðnings sé vísað til röksemda í greinargerð Reykjavíkurborgar um málið, sem byggingarleyfishafi taki að öllu leyti undir. 

Til viðbótar nefnir byggingarleyfishafi að ákvörðun Reykjavíkurborgar sé ívilnandi gagnvart byggingarleyfishafa og hafi hann mikla hagsmuni af því að byggingarleyfið standi. 

Starfsemi 365 Ljósvakamiðla og prentmiðla flytjist ekki öll í Skaftahlíð 24, þótt hún geri það að stórum hluta.  Sé gert ráð fyrir að starfsmönnum í húsnæðinu muni fjölga úr 286 í 390.  Fullyrðingum um annað sé mótmælt sem röngum og ósönnuðum.  Einnig sé tekið fram að starfsemi fyrirtækisins sé þess eðlis að starfsmennirnir séu hvergi nærri allir að vinna samtímis í húsnæðinu. 

Kæran snerti í reynd ekki byggingarleyfið sem slíkt heldur þá ákvörðun að færa starfsemi tiltekins fyrirtækis á milli staða í Reykjavík.  Slíkar ákvarðanir eigi ekki undir skipulagsyfirvöld og úrskurðarnefndina.  Kröfur um bílastæði innan lóðar séu uppfylltar og gott betur.  Þá sé bent á að skipulag umferðar til og frá bílageymslukjallara, þ.e. að beygt sé strax inn til hægri í Stakkahlíð þegar komið sé af Miklubraut, dragi mjög úr umferðarálagi á svæðinu og sé þannig augljóslega til hagsbóta fyrir kærendur. 

Byggingarleyfishafi telji óeðlilegt að líta til bílastæðakjallara við mat á stækkun og nýtingarhlutfalli, enda sé honum í raun ætlað að bregðast við athugasemdum kærenda um bílastæðavanda á svæðinu.  Þá sé mótmælt túlkun kærenda á 8. mgr. greinar 3.1.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Telji byggingarleyfishafi að skýra verði ákvæðið til samræmis við 2. mgr. greinarinnar.  Í síðarnefnda ákvæðinu sé gert ráð fyrir að nýtingarhlutfall sé ákveðið í deiliskipulagi og af þeim sökum fjalli fyrrnefnda ákvæðið aðeins um útreikninga á nýtingarhlutfalli við þær aðstæður.  Að þessu virtu telji byggingarleyfishafi að skýra verði 8. mgr. greinar 3.1.4 í skipulagsreglugerð rúmt þannig að ekki eigi að taka bílastæðakjallara neðanjarðar með í útreikningi á nýtingarhlutfalli lóðar.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. október 2005 um að heimila byggingu tengibyggingar milli norðurhúss og suðurhúss á lóðinni nr. 24 við Skaftahlíð, að hluta ofan á núverandi kjallara á milli húsanna, breyta innra fyrirkomulagi allra hæða og fyrirkomulagi á lóð, byggja bílageymslukjallara fyrir 67 bíla á lóðinni og sameina matshluta 01 og 03 í nýjan matshluta 01.

Á árunum 1965 og 1974 voru byggð tvö hús á lóðinni að Skaftahlíð 24.  Síðan þá hafa hús þessi verið nýtt undir atvinnu- og þjónustustarfsemi ýmiskonar enda var lóðin í Aðalskipulagi Reykjavíkur 1984-2004 skilgreind sem verslunar- og þjónustulóð.  Hefur svo verið allar götur síðan, en með Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 var látið af sérgreiningu lóðarinnar og hún þess í stað felld undir landnotkunarflokkinn íbúðarbyggð, enda er landnotkunarflokkurinn verslun og þjónusta felldur út af þéttbýlisuppdrætti aðalskipulagsins.  Ekki er unnt að skilja þessa framsetningu aðalskipulagsins svo að með henni sé verið að fyrirskipa breytta landnotkun einstakra lóða á svæðinu heldur verður að líta svo á að verið sé að færa skilgreiningu á landnotkun til þess horfs sem gr. 1.3 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 heimilar, þ.e. að meiri hluti reits skuli vera í samræmi við aðallandnotkun viðkomandi landnotkunarflokks, en þó sé önnur notkun heimil nái hún til óverulegs hluta reitsins. 

Í aðalskipulaginu segir að landnotkunarsvæði séu mörkuð í grófum dráttum enda sé ráð fyrir því gert að frekari grein sé gerð fyrir afmörkun landnotkunar í deiliskipulagi.  Eigi að síður kusu borgaryfirvöld í hinu kærða tilviki að neyta undanþáguheimildar 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og grenndarkynna byggingarleyfisumsókn, samkvæmt 7. mgr. 43. gr. laganna.  Verður að telja það hafi verið heimilt eins og þarna stóð á, enda verður ekki talið að byggðarmynstur eða yfirbragð byggðarinnar breytist til mikilla muna við tilkomu hinna umdeildu bygginga.  Hafa húsin að Skaftahlíð 24 frá upphafi verið nýtt undir atvinnu- og þjónustustarfsemi ýmiskonar og felur hið umdeilda byggingarleyfi ekki í sér neina breytingu hvað það varðar.  Verður og til þess að líta að íbúðarlóðir í næsta nágrenni við Skaftahlíð 24 eru fullbyggðar og að aðliggjandi stofnana- og atvinnulóðir hafa þegar verið deiliskipulagðar.  Má í ljósi þessara atvika fallast á með borgaryfirvöldum að ekki hafi verið þörf á að gera sérstakt deiliskipulag vegna hinna umdeildu framkvæmda. 

Kærendur halda því fram að með hinu kærða leyfi sé með ólögmætum hætti gengið gegn grenndarhagsmunum þeirra, m.a. vegna aukinnar umferðar og skorts á bílastæðum.  Að auki verði nýtingarhlutfall lóðarinnar of hátt.  Úrskurðarnefndin fellst ekki á þessi sjónarmið.  Gætt hefur verið gildandi reglna um lágmarksfjölda bílastæða og verður ekki séð að hið kærða byggingarleyfi hafi í för með sér slíka aukningu umferðar eða önnur grenndaráhrif að leiða eigi til þess að fallist verði á kröfur kærenda um ógildingu þess.  Ekki er heldur hægt að fallast á að nýtingarhlutfall lóðarinnar að Skaftahlíð 24 verði óeðlilega hátt, eða fari gegn stefnu aðalskipulags, eftir hinar umdeildu breytingar og verður hinni kærðu ákvörðun því ekki hnekkt af þeirri ástæðu.

Með vísan til þess sem að framan er rakið verður kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Kröfu kærenda um ógildingu á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. október 2005 um að veita leyfi til byggingar tengibyggingar milli norðurhúss og suðurhúss á lóðinni nr. 24 við Skaftahlíð, að hluta ofan á núverandi kjallara á milli húsanna, breyta innra fyrirkomulagi allra hæða og fyrirkomulagi lóðar, byggja bílageymslukjallara fyrir 67 bíla á lóðinni og sameina matshluta 01 og 03 í nýjan matshluta 01, er hafnað. 

____________________________________
  Hjalti Steinþórsson

 

______________________________               _______________________________
Ásgeir Magnússon                                                      Þorsteinn Þorsteinsson

             

des 22
Love0

70/2006 Sómatún

Með

Ár 2006, þriðjudaginn 3. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari. 

Fyrir var tekið mál nr. 70/2006, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Akureyrar frá 24. maí 2006 um að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi, að hluta til á tveimur hæðum, á lóðinni nr. 6 við Sómatún á Akureyri. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 28. ágúst 2006, er barst nefndinni sama dag, kærir Óskar Sigurðsson hrl., f.h. K handhafa lóðar að Sómatúni 4 og H og E handhafa lóðar nr. 8 við Sómatún, þá ákvörðun skipulags- og  byggingarfulltrúa Akureyrar frá 24. maí 2006 að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi, að hluta til á tveimur hæðum, á lóðinni nr. 6 við Sómatún á Akureyri. 

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Jafnframt er gerð krafa um að úrskurðað verði til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda samkvæmt hinu kærða leyfi.  Úrskurðarnefndinni hafa borist gögn er málið varða, sjónarmið bæjaryfirvalda vegna kærunnar og athugasemdir byggingarleyfishafa.  Þykir málið nú nægjanlega upplýst til þess að það verði tekið til úrlausnar og verður því ekki tekin afstaða til kröfu um stöðvun framkvæmda. 

Málsatvik og rök:  Á svæði því sem lóðir kærenda og byggingarleyfishafa tilheyra er í gildi deiliskipulag Naustahverfis, 2. áfangi, frá árinu 2005. 

Hinn 24. maí 2006 veitti skipulags- og byggingarfulltrúi leyfi fyrir byggingu einbýlishúss að Sómatúni 6 sem skyldi að hluta til vera á tveimur hæðum.  Er lóðarhafa að Sómatúni 4 var kunnugt um útgáfu leyfisins kom hann hinn 31. júlí 2006 á framfæri athugasemdum við bæjaryfirvöld þess efnis að samkvæmt gildandi skipulagi ætti einungis að vera einnar hæðar hús á umræddri lóð. 

Málið var tekið fyrir á fundi umhverfisráðs Akureyrar 16. ágúst 2006 þar sem athugasemdum kærenda var hafnað með vísan til þess að nægjanlegt svigrúm væri til þess í skilmálum skipulagsins að heimila byggingu tveggja hæða húss að Sómatúni 6.  Kærendur voru ekki sáttir við þær málalyktir og skutu málinu til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Kærendur byggja kröfu sína á því að umdeilt byggingarleyfi víki frá gildandi deiliskipulagi.  Á skipulagsuppdrætti og mæliblaði komi skýrt fram að á umræddri lóð skuli byggja einnar hæðar hús.  Bygging tveggja hæða húss myndi rýra verðmæti fasteigna kærenda og með leyfinu sé brotið gegn jafnræði lóðarhafa á svæðinu. 

Bæjaryfirvöld taka fram að eftir gaumgæfilega skoðun á landhalla lóðarinnar og texta greinargerðar skipulagsins með skipulagshönnuðum hafi verið samdóma álit allra þeirra, sem að málinu hafi komið, að heimila umsótta stöllun umrædds húss ásamt því að byggja á tveimur hæðum eins og skilmálasneiðingar sýndu miðað við hús ofan götu.  Á skipulagsuppdrætti séu gefnar upp leiðbeinandi hæðartölur, s.s. 1h við sum einbýlishúsin.  Í umræddu tilviki hafi verið taldar forsendur fyrir tveggja hæða húsi innan þess svigrúms er skipulagsskilmálar hafi gefið. 

Byggingarleyfishafi tekur undir sjónarmið bæjaryfirvalda og telur umdeilt byggingarleyfi í fullu samræmi við gildandi deiliskipulag.  Í raun snúist málið um innra skipulag húss byggingarleyfishafa þar sem gert sé ráð fyrir milligólfi.  Húsið sé þrátt fyrir það innan hæðarmarka skipulagsins og verði ekki séð að kærendur eigi hagsmuna að gæta vegna stöllunar hússins enda hafi þeir ekki borið fyrir sig röskun á grenndarhagsmunum.  Þá sé ástæða til að ætla að kæran hafi borist að liðnum kærufresti. 

Aðilar hafa fært fram ítarlegri rök fyrir máli sínu sem ekki þykir ástæða til að rekja nánar með tilliti til niðurstöðu málsins. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi ákvörðunar skipulags- og byggingarfulltrúa Akureyrar frá 24. maí 2006 um að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi á lóðinni nr. 6 við Sómatún.  Ákvörðunin var lögð fram til kynningar á fundi umhverfisráðs Akureyrar hinn 28. júní 2006 en fundargerð þess fundar var lögð fram til kynningar á fundi bæjarstjórnar hinn 15. ágúst 2006. 

Afgreiðslumáti hinnar kærðu ákvörðunar mun byggja á heimild í samþykkt um afgreiðslur skipulags- og byggingarfulltrúa, er bæjarstjórn Akureyrar staðfesti hinn 6. apríl 2004, en þar er skipulags- og byggingarfulltrúa falin afgreiðsla mála er falla undir 4. kafla skipulags- og byggingarlaga án staðfestingar umhverfisráðs og bæjarstjórnar.  Segir í samþykktinni að hún sé sett með stoð í 3. mgr. 44. gr. sveitarstjórnarlaga nr. 45/1998, er heimilar sveitarstjórn að ákveða að fela aðilum innan stjórnsýslu sveitarfélags fullnaðarafgreiðslu mála í samþykkt sveitarfélags, sbr. 10. gr. laganna.  Framangreind samþykkt um afgreiðslur skipulags- og byggingarfulltrúa mun hvorki hafa verið staðfest af ráðherra né birt í B-deild Stjórnartíðinda. 

Samkvæmt ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skal sveitarstjórn afgreiða byggingarleyfisumsóknir, sbr. t.d. 2. mgr. 38. gr., 2. mgr. 39. gr. og 1. mgr. 43. gr. laganna.  Sveitarstjórnum er heimilt skv. 4. mgr. 40. gr. að víkja frá ákvæðum laganna um meðferð umsókna um byggingarleyfi með sérstakri samþykkt sem staðfest skal af umhverfisráðherra, sem fer með yfirstjórn skipulags- og byggingarmála skv. lögunum, sbr. 1. mgr. 3. gr. laganna.

Telja verður að sérákvæði 4. mgr. 40. gr. skipulags- og byggingarlaga gangi framar almennu ákvæði 44. gr. sveitarstjórnarlaga hvað varðar heimild og skilyrði fyrir því að víkja frá ákvæðum skipulags- og byggingarlaga um meðferð byggingarleyfisumsókna og um verksvið byggingarfulltrúa.  
 
Í ljós er leitt að sérstök staðfest og birt samþykkt skv. nefndri 4. mgr. 40 gr. skipulags- og byggingarlaga liggur ekki fyrir og er því, að mati úrskurðarnefndarinnar, ekki fyrir hendi viðhlítandi heimild til þess að víkja frá fyrrgreindum ákvæðum skipulags- og byggingarlaga um afgreiðslu sveitarstjórnar á byggingarleyfum.

Af hálfu Akureyrarbæjar hefur í máli þessu verið vísað til samþykktar um stjórn Akureyrarkaupstaðar og fundarsköp bæjarstjórnar nr. 895/2003, er félagsmálaráðuneytið hefur staðfest og birt hefur verið í B-deild Stjórnartíðinda.  Í 55. gr. þeirrar samþykktar er bæjarstjórn veitt heimild til að fela skipulags- og byggingarfulltrúa fullnaðarafgreiðslu mála skv. skipulags- og byggingarlögum í umboði umhverfisráðs sem jafnframt er heimiluð lokaafgreiðsla mála, er undir ráðið heyra, skv. 54. gr. samþykktarinnar.  Er tilvitnað ákvæði 55. gr. samþykktarinnar í raun óþörf endurtekning á heimildum sem fyrir eru í lögum og þykir, hvað sem öðru líður, ekki koma til álita að meta þessa samþykkt sem fullnægjandi stoð fyrir framsali valds til skipulags- og byggingarfulltrúa þar sem engin ákvörðun er um slíkt framsal í samþykktinni sjálfri svo sem áskilið er í 44. gr., sbr. 10. gr. sveitarstjórnarlaga.
 
Af framangreindum ástæðum hefur hið kærða byggingarleyfi ekki hlotið lögboðna staðfestingu samkvæmt skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 og verður því að vísa máli þessu frá úrskurðarnefndinni með skírskotun til 2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, þar sem lokaákvörðun hefur ekki verið tekin um veitingu byggingarleyfisins. 

Vegna kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda þykir rétt að taka fram að það er á verksviði byggingaryfirvalda bæjarins að gæta þess að ekki sé ráðist í byggingarleyfisskyldar framkvæmdir eða þeim fram haldið án gilds byggingarleyfis, sbr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga. 

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

 

   ___________________________         
                      Hjalti Steinþórsson                        

 

 

_____________________________        ____________________________
           Ásgeir Magnússon                              Þorsteinn Þorsteinsson  

des 22
Love0

57/2005 Holtsgata

Með

Ár 2006, fimmtudaginn 28. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 57/2005, kæra á ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 29. júní 2005 um að heimila sameiningu lóðanna nr. 1 og 3 við Holtsgötu og nr. 32A við Bræðraborgarstíg í eina lóð, að rífa húsið nr. 32A við Bræðraborgarstíg og bílskúr á lóðinni nr. 1 við Holtsgötu ásamt því að byggja fjölbýlishús úr steinsteypu með 13 íbúðum og bílageymslu í kjallara fyrir 13 bíla á hinni sameinuðu lóð.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 26. júlí 2005, sem barst nefndinni sama dag, kærir Þorsteinn Einarsson hrl., f.h. H, Holtsgötu 5, Reykjavík, ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 29. júní 2005 um að heimila sameiningu lóðanna nr. 1 og 3 við Holtsgötu og nr. 32A við Bræðraborgarstíg í eina lóð, að rífa húsið nr. 32A við Bræðraborgarstíg og bílskúr á lóðinni nr. 1 við Holtsgötu ásamt því að byggja fjölbýlishús úr steinsteypu með 13 íbúðum og bílgeymslu í kjallara fyrir 13 bíla á hinni sameinuðu lóð. 

Kærandi setti einnig fram kröfu um stöðvun framkvæmda, en með úrskurði úrskurðarnefndarinnar hinn 16. september 2005 hafnaði nefndin þeirri kröfu. 

Krefst kærandi ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.

Málavextir:  Hinn 9. febrúar 2005 samþykkti skipulagsráð deiliskipulag svokallaðs Holtsgötureits, svæðis er markast af Holtsgötu, Bræðraborgarstíg, Sólvallagötu og Vesturvallagötu.  Hin kærða deiliskipulagsákvörðun fól m.a. í sér að heimilt yrði að  byggja á óbyggðum lóðum á svæðinu ásamt því að byggja við nokkur hús sem fyrir væru á reitnum.  Samkvæmt deiliskipulaginu er nýtingarhlutfall óbyggðra lóða að hámarki 1,5.  Eitt bílastæði er fyrir hverja 50 m² í viðbótarbyggingarmagni atvinnuhúsnæðis og eitt bílastæði er fyrir hverja íbúð.  Lóðir á horni Bræðraborgarstígs og Holtsgötu eru sameinaðar og heimilt er að byggja á lóðinni 13 íbúða þriggja hæða hús með risi og neðanjarðarbílgeymslu með aðkomu frá Bræðraborgarstíg.  Kærandi máls þessa kærði einnig fyrrgreinda deiliskipulagsákvörðun skipulagsráðs.  

Á fundi skipulagsráðs hinn 29. júní 2005 var tekin fyrir umsókn um leyfi til sameiningar lóðanna nr. 1 og 3 við Holtsgötu og nr. 32A við Bræðraborgarstíg í eina lóð, að rífa húsið nr. 32A við Bræðraborgarstíg og bílskúr á lóðinni nr. 1 við Holtsgötu og loks leyfi til að byggja fjölbýlishús úr steinsteypu með 13 íbúðum og bílgeymslu í kjallara fyrir 13 bíla á hinni sameinuðu lóð.  Umsóknin var samþykkt á fundinum með eftirfarandi bókun:  „Samþykkt.  Samræmist ákvæðum laga nr. 73/1997.  Frágangur á lóðamörkum verði gerður í samráði við lóðarhafa aðliggjandi lóða.  Áskilin lokaúttekt byggingarfulltrúa.“

Kærandi hefur skotið framangreindri ákvörðun skipulagsráðs til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að svo virðist sem hin kærða samþykkt byggi á deiliskipulagi svokallaðs Holtsgötureits frá 9. febrúar 2005 sem sé til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Sé vísað til þeirra röksemda sem reifaðar hafi verið vegna kæru um gildi deiliskipulagsins.  Telur kærandi m.a. að hið kærða leyfi til framkvæmda brjóti gegn ákvæðum stjórnarskrár nr. 33/1944 um friðhelgi eignarréttar o.fl., ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, ákvæðum reglugerðar nr. 400/1998 og ákvæðum stjórnsýslulaga nr. 37/1993, einkum 10., 11., 12. og 13. gr. laganna.

Þá telur kærandi að hin kærða samþykkt sé í andstöðu við deiliskipulag svæðisins ásamt því að vera ólögmæt og því beri að fella hana úr gildi.   

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að kærandi geri ekki neinar efnislegar athugasemdir við hina kærðu samþykkt þrátt fyrir kröfu um ógildingu hennar eða bendi á nein atriði sem leitt geti til ógildingar hennar.  Kröfu um ógildingu sé því hafnað enda ekkert komið fram í málinu sem bendi til þess að byggingarleyfið sé háð einhverjum annmörkum.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum kæranda mótmælt.  Komið hafi verið til móts við athugasemdir kæranda, m.a. með því að færa aðkomu að bílgeymslu frá Holtsgötu yfir á Bræðraborgarstíg.  Athugasemdir um nýtingarhlutfall hefðu þurft að koma fram á meðan unnið hafi verið að gerð skipulagsins en þær hafi ekki komi fram fyrr en síðar.

Álit Brunamálastofnunar og Slökkviliðs höfuðborgarsvæðisins:  Úrskurðarnefndin leitaði álits Brunamálsstofnunar á því hvort deiliskipulag Holtsgötureits samræmdist reglum og kröfum um eldvarnir í íbúðabyggð.  Í bréfi Brunamálastofnunar, dags. 31. ágúst 2005, kom fram að vesturgafl hússins nr. 3 við Holtsgötu gæti ekki talist vera fullnægjandi eldvarnarveggur þar sem umbúnaður reykræstiops þar rýrði brunamótstöðu og væri það í andstöðu við ákvæði byggingarreglugerðar nr. 441/1998.  Framangreindu mótmælti Slökkvilið höfuðborgarsvæðisins sem taldi að fyrirkomulag brunavarna á aðaluppdráttum samræmdist ákvæðum byggingarreglugerðar.  

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er krafa kæranda um ógildingu hins umdeilda byggingarleyfis studd þeim rökum að leyfið byggist á deiliskipulagi sem kærandi telur ólögmætt og hefur kært til úrskurðarnefndarinnar til ógildingar.  Úrskurðarnefndin hefur með úrskurði fyrr í dag hafnað kröfu kæranda um ógildingu deiliskipulags þess sem hið umdeilda byggingarleyfi á stoð í.  Ekki verður heldur séð að byggingarleyfið brjóti gegn rétti kæranda sem varinn sé af stjórnarskrá nr. 33/1944 eða að undirbúningur þess hafi verið í andstöðu við ákvæði stjórnsýslulaga nr.  37/1993 líkt og kærandi heldur fram.  

Samkvæmt deiliskipulagi Holtsgötureits er gert ráð fyrir því að byggingarreitur hússins nr. 3 við Holtsgötu nái að lóðarmörkum Holtsgötu 5, þó með þeirri takmörkun að nýting hans þrjá metra frá lóðarmörkum Holtsgötu 5 er háð samþykki eiganda þess húss.  Samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi er gert ráð fyrir að við vesturgafl hússins nr. 3 við Holtsgötu verði komið fyrir reykræstiopi sem nái einn metra út fyrir húsið í átt að Holtsgötu 5.  Ekki liggur fyrir leyfi eiganda Holtsgötu 5 til hagnýtingar byggingareitsins með framangreindum hætti svo sem áskilið er í deiliskipulagi svæðisins og er byggingarleyfið því að þessu leyti í andstöðu við það.  Þá liggja ekki fyrir fullnægjandi niðurstöður um það að veggurinn uppfylli kröfur um eldvarnarveggi, sem Brunamálastofnun taldi vera forsendu deiliskipulagsins.  Verður af þessum sökum ekki hjá því komist að fallast á kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar, en með hliðsjón af meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verður ógildingin þó takmörkuð við þann hluta leyfisins er varðar húsið nr. 3 við Holtsgötu. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hin kærða ákvörðun skipulagsráðs frá 29. júní 2005 um að heimila sameiningu lóðanna nr. 1 og 3 við Holtsgötu og nr. 32A við Bræðraborgarstíg í eina lóð, að rífa húsið nr. 32A við Bræðraborgarstíg og bílskúr á lóðinni nr. 1 við Holtsgötu ásamt því að byggja fjölbýlishús úr steinsteypu með 13 íbúðum og bílageymslu í kjallara fyrir 13 bíla á hinni sameinuðu lóð er felld úr gildi hvað varðar húsið nr. 3 við Holtsgötu. 

 

_____________________________
Hjalti Steinþórsson

 

___________________________            _____________________________
  Ásgeir Magnússon                                 Þorsteinn Þorsteinsson

 

 

des 22
Love0

71/2006 Skógarás

Með

Ár 2006, miðvikudaginn 20. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari. 

Fyrir var tekið mál nr. 71/2006, kæra á ákvörðunum byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 11. júlí 2006 um að veita byggingarleyfi fyrir tvílyftum steinsteyptum „einbýlishúsum“ með tveimur innbyggðum bílgeymslum á lóðunum nr. 21 og 23 við Skógarás í Reykjavík. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 7. september 2006, er barst nefndinni hinn 8. sama mánaðar, kæra Iog E, Skógarási 14, B og S, Skógarási 16, H og S, Skógarási 18, R, Skógarási 8, A og S, Skógarási 19 og T, Skógarási 10, í Reykjavík þær ákvarðanir byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 11. júlí 2006 að veita byggingarleyfi fyrir tvílyftum steinsteyptum „einbýlishúsum“ með tveimur innbyggðum bílgeymslum á lóðunum nr. 21 og 23 við Skógarás í Reykjavík.  Greindar ákvarðanir voru staðfestar í borgarráði hinn 13. júlí 2006. 

Gera kærendur þá kröfu að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi.  Jafnframt er gerð krafa um að úrskurðað verði til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda samkvæmt hinum kærðu leyfum.  Úrskurðarnefndinni hafa borist gögn er málið varða, greinargerð borgaryfirvalda vegna kærunnar og athugasemdir byggingarleyfishafa.  Þykir málið nú nægjanlega upplýst til þess að það verði tekið til efnisúrlausnar og verður því ekki tekin afstaða til kröfu um stöðvun framkvæmda. 

Málavextir:  Hinn 4. apríl 2006 var lögð fram fyrirspurn á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa um hvort heimilað yrði að reisa tvíbýlishús ásamt sambyggðum bílgeymslum á lóðunum nr. 21 og 23 við Skógarás.  Var erindið afgreitt með eftirfarandi bókun:  „Ekki er gerð athugasemd við að fyrirspyrjandi láti vinna tillögu að breytingu á deiliskipulagi í samræmi við erindi, á eigin kostnað, sem síðar verður grenndarkynnt.“ 

Var tillaga að breytingu á deiliskipulagi umrædds svæðis vegna lóðanna nr. 21 og 23 við Skógarás lögð fram á fundi skipulagsfulltrúa hinn 24. apríl 2006.  Þar var samþykkt að grenndarkynna framlagða tillögu fyrir hagsmunaaðilum að Skógarási 8, 10, 12, 14, 16, 18, 19 og 20. 

Að lokinni grenndarkynningu var tillagan tekin fyrir í skipulagsráði Reykjavíkur hinn 28. júní 2006 og lágu þar frammi athugasemdir er borist höfðu frá kærendum í máli þessu auk nýrra uppdrátta, dags. 15. júní 2006, og umsagnar skipulagsfulltrúa, dags. 21. júní sama ár.  Skipulagsráð afgreiddi málið með eftirfarandi bókun:  „Samþykkt með þeim breytingum sem fram koma í umsögn skipulagsfulltrúa og með vísan til 12. gr. samþykktar um skipulagsráð.“ 

Á fundi skipulags- og umferðarnefndar 6. júlí 2006 var hins vegar bókað að umsækjandi félli frá umræddri deiliskipulagsbreytingu og myndi sækja um byggingarleyfi til byggingarfulltrúa.  Mun samþykkt breyting skipulagsráðs því ekki hafa öðlast gildi. 

Á afgreiðslufundi byggingafulltrúa 20. júní 2006 voru teknar fyrir umsóknir um leyfi til að byggja tvílyft steinsteypt einbýlishús með tveimur innbyggðum bílgeymslum á lóðunum nr. 21 og 23 við Skógarás en afgreiðslu málsins frestað.  Umsóknirnar voru síðan samþykktar á fundi byggingarfulltrúa hinn 11. júlí 2006 og staðfestar í borgarráði 13. sama mánaðar.  Eru það þessar ákvarðanir sem kærendur hafa nú skotið til úrskurðarnefndarinnar. 

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að í apríl 2006 hafi byggingarleyfishafi farið fram á að fá að víkja frá gildandi skipulagi á viðkomandi byggingarreitum en leyfi sé til að byggja einbýlishús af gerðinni E-2 á viðkomandi reitum samkvæmt skipulagsskilmálum.  Farið hafi verið fram á að hafa tvær jafn stórar íbúðir í húsunum og breyta þeim því í tvíbýlishús.  Við grenndarkynningu hafi kærendur mótmælt tillögunni, að mestu á grundvelli þess að gatan þyldi ekki þann aukna bílaflota sem fylgja myndi stærri íbúðum.  Bréf hafi borist frá byggingarfulltrúa þar sem tilkynnt hafi verið að byggingaraðili hefði fallið frá umsókninni og hygðist halda sig innan gildandi skipulags. 

Nú sé búið að samþykkja teikningar að húsum sem ekki verði kölluð annað en parhús, og sé minni íbúðin í húsunum 113 m² með bílskúr.  Húsin séu, samkvæmt söluyfirliti fasteignasölu, parhús og sé því byggingaraðili augljóslega að víkja frá gildandi skipulagi þar sem gert sé ráð fyrir að aukaíbúð sé ekki stærri en 60 m².  Ekki sé rétt, eins og haldið hafi verið fram af hálfu borgaryfirvalda, að fordæmi sé fyrir stærri aukaíbúð að Skógarási 14. 

Vakin sé athygli á því að íbúðirnar séu auglýstar sem óháðar eignir, en slíkt samræmist ekki skilmálum um hús af gerðinni E-2.  Húsin séu fullar tvær hæðir en í gildandi skipulagi sé leyfileg hámarkshæð frá botnplötu að mænisási 4,55 metrar. 

Erfitt sé því að sjá hvernig hin kærðu byggingarleyfi samræmast því skipulagi sem gildi um lóðirnar að Skógarási 21 og 23. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er gerð krafa um að hinar kærðu ákvarðanir verði staðfestar. 

Sú fullyrðing kærenda, að minni íbúðirnar í húsunum séu 113 fermetrar, sé röng.  Aukaíbúðin, sem um ræði á lóðunum nr. 21 og 23 við Skógarás, sé 83,5 fermetrar í hvoru húsi.  Geymslur aukaíbúðanna séu 6,3 fermetrar og bílgeymslurnar 23,1 fermetri.  Stækkunin á aukaíbúðunum frá því sem gert hafi verið ráð fyrir í skilmálum sé 23,5 fermetrar, því geymsla og bílgeymsla reiknist ekki með samkvæmt þeim.  Þessi stækkun á aukaíbúðum, þ.e. úr 60 fermetrum í 83,5 fermetra, sé samþykkt í ljósi þess að áður hafi verið samþykkt frávik frá stærð aukaíbúða í gildandi deiliskipulagi, sbr. Skógarás 16.  Það sé þó rétt sem komi fram hjá kærendum að ekki hafi verið samþykkt aukaíbúð í Skógarási 14 eins og fullyrt hafi verið í umsögn skipulagsfulltrúa fyrir mistök.  Það sé þó áréttað að samþykkt hafi verið aukaíbúð í húsi eins kæranda í máli þessu, þ.e. í Skógarási 16, sem sé 106,4 fermetrar að frádreginni geymslu sem sé 6,0 fermetrar, en heildarstærð aukaíbúðar í nefndu húsi sé 112,4 fermetrar með geymslu.  Einnig hafi verið leyfð stærri einnar hæða hús, í stað tveggja hæða, á lóðunum í kring auk þess sem samþykkt hafi verið deiliskipulagsbreyting fyrir lóðina nr. 20 við Skógarás, þar sem byggingarreitur hafi verið stækkaður til að koma fyrir bílgeymslu.  Rétt sé að árétta að ekki sé verið að auka byggingarmagn á lóðunum með hinum kærðu byggingarleyfum, enda húsin vel innan stærðarramma þar sem þau séu 252,8 fermetrar, en heimilt sé að byggja 280 fermetra hús samkvæmt deiliskipulaginu auk 10 fermetra sólskála.  Það hafi því verið talið, með tilliti til jafnræðissjónarmiða og í ljósi þess að um gamalt skipulag hafi verið að ræða, og að aukaíbúðir hafa farið stækkandi með tímanum, að samþykkt breyting teldist innan skipulagsins og þess sem leyft hafi verið í götunni, enda fordæmin fyrir hendi.  Skipulagsskilmálar fyrir Suður-Selás séu hartnær aldarfjórðungs gamlir og hafi margt breyst um venjur manna.  Benda megi á aukna bílaeign og kröfur um rýmra húsnæði.  Það hafi því verið metið svo í ljósi alls framangreinds að um minniháttar frávik væri að ræða frá deiliskipulagi. 

Leyfileg hæð húsanna upp í mæni samkvæmt skilmálum sé 7,05 metrar.  Í texta í skilmálum komi fram að leyfð hæð húsagerðar E-2 sé 4,55 metrar.  Þetta skýrist af prentvillu í texta því uppdráttur í skilmálum sýni glögglega að hæðin megi vera 7,05 metrar, enda slíkt í samræmi við hæð tveggja hæða húsa.  Séu tveggja hæða hús, 4,55 metrar að hæð, vandfundin hér í borg. 

Vegna málsástæðu kærenda, um að umdeildar íbúðir væru auglýstar sem óháðar eignir og með því væri gengið gegn skipulagsskilmálum, sé tekið fram að Reykjavíkurborg beri enga ábyrgð á því hvernig fasteignasölur auglýsi hús til sölu.  Byggingarfulltrúa beri hins vegar að sjá til þess að farið sé eftir samþykktum aðaluppdráttum og ákvæðum byggingarreglugerðar við hönnun og byggingu húsanna og það verði gert. 

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er framkominni ógildingarkröfu andmælt. 

Til viðbótar því sem fram kemur í greinargerð Reykjavíkurborgar tekur byggingarleyfishafi fram að hann hafi lagt sig fram um að fara eftir skipulagsskilmálum er gildi um Suður-Selás.  Meðal annars hafi verið fengnar skissur frá arkitekt þeim er hannaði umrætt deiliskipulag á sínum tíma og séu umdeild byggingarleyfi í samræmi við það. 

Flestir íbúa á svæðinu séu jákvæðir í garð þessara framkvæmda og hafi margir þeirra haft samband við byggingaleyfishafa með það í huga að stækka við sig. 

Bent sé á að það hafi verulegt fjárhagstjón í för með sér fyrir byggingarleyfishafa, verði byggingarleyfin felld úr gildi.  Lokið sé við að fjármagna framkvæmdina, borga lóðir, hönnunarkostnað og gatnagerðargjöld og gera verksamninga við alla aðila. 

Niðurstaða:  Með hinum kærðu byggingarleyfum var heimilað að byggja tvö íbúðarhús með tveimur tveggja hæða íbúðum í hvoru húsi.  Birt stærð stærri íbúðanna er 110,5 fermetrar en minni íbúðanna 83,5 fermetrar en hverri íbúð fylgir 6,3 fermetra geymsla og 23,1 fermetra innbyggð bílgeymsla.  Heildarflatarmál hvors húss fyrir sig er 252,8 fermetrar.  Deilur eru uppi um það hvort greind byggingarleyfi samræmist skipulagsskilmálum deiliskipulags fyrir Suður-Selás frá árinu 1983 er gildir fyrir umrætt svæði. 

Samkvæmt deiliskipulagsuppdrætti eiga að rísa á umræddum lóðum hús af gerðinni E-2.  Í skilmálum deiliskipulagsins segir m.a. um þá húsgerð að um sé að ræða tveggja hæða einbýlishús, allt að 140 fermetra að grunnfleti, með innibyggðum bílskúr og mænisþaki með 14 til 20 gráðu halla.  Mænir húss megi ekki vera hærri en 4,55 metrar yfir uppgefinni plötuhæð á lóðarblaði, en samkvæmt skýringarteikningu er hæð húss frá neðri gólfplötu sýnd 7,05 metrar.  Þá segir að heimilt sé að gera ráð fyrir aukaíbúð í húsinu að grunnfleti allt að 60 fermetra auk nauðsynlegs geymslurýmis.  Aukaíbúðir skuli vera annað tveggja óskiptur eignarhluti úr sameign eða háðar kvöð um forkaupsrétt aðalíbúðar. 

Ekki er fallist á að umdeild hús fari gegn nefndum skilmálum um hámarkshæð enda ljóst, vegna kröfu um 2,5 metra lágmarkshæð íbúðarherbergja í gr. 78.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998, að greindir 4,55 metrar geti ekki átt við, heldur verði að miða við hæðina 7,05 metra samkvæmt skýringarmynd í skipulagsskilmálunum.  Þá er heildarstærð heimilaðra húsbygginga innan þeirra marka er deiliskipulagið setur. 

Hins vegar er ljóst að minni íbúðirnar í umræddum húsum fara um 23 fermetra yfir það hámarksflatarmál, sem aukaíbúðum er sett í skilmálum, en samkvæmt byggingarnefndarteikningum er í raun verið að heimila byggingu parhúsa sem vart geta talist „einbýlishús með aukaíbúð“.  Þá gera skilmálar ekki ráð fyrir að aukaíbúðum fylgi bílgeymsla svo sem gert er ráð fyrir í hinum kærðu byggingarleyfum. 

Samkvæmt framansögðu fara hin kærðu byggingarleyfi í bága við gildandi deiliskipulag fyrir umrætt svæði og verður ekki fallist á að fordæmi, sem fyrir liggja um að vikið hafi verið frá gildandi skipulagsskilmálum, geti réttlætt að þeim sé vikið til hliðar.  Þess ber að gæta að staðfest deiliskipulag er bindandi fyrir stjórnvöld og borgara skv. gr. 6.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, en sveitarstjórnir geta breytt deiliskipulagi þyki tilefni til þess. 

Þá er vakin athygli á að misræmis gætir í númerum lóða milli deiliskipulagsuppdráttar og mæliblaðs þar sem umdeildar lóðir eru nr. 22 og 24 á deiliskipulagsuppdrætti auk þess sem afstaða húsa er ekki eins á skipulagsuppdrætti og mæliblaði. 

Með hliðsjón af því sem rakið hefur verið og með vísan til 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, sem áskilur að byggingarleyfi skuli vera í samræmi við gildandi skipulag, verður fallist á kröfu kærenda um ógildingu hinna kærðu ákvarðana. 

Úrskurðarorð:

Ákvarðanir byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 11. júlí 2006, sem staðfestar voru í borgarráði hinn 13. júlí s.á., um að veita byggingarleyfi fyrir tvílyftum steinsteyptum „einbýlishúsum“ með tveimur innbyggðum bílgeymslum á lóðunum nr. 21 og 23 við Skógarás í Reykjavík, eru felldar úr gildi.

 

 

   ___________________________ 
       Hjalti Steinþórsson

 

 

_______________________            _________________________
Ásgeir Magnússon                             Þorsteinn Þorsteinsson

 

des 22
Love0

63/2004 Fálkagata

Með

Ár 2006, miðvikudaginn 20. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 63/2004, kæra á samþykkt byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 28. september 2004 á umsókn um samþykki fyrir áður gerðum breytingum hússins nr. 1 við Fálkagötu í Reykjavík. 

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. nóvember 2004, er barst nefndinni hinn 5. sama mánaðar, kærir A, Fálkagötu 1, Reykjavík samþykkt byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 28. september 2004 á umsókn um samþykki fyrir áður gerðum  breytingum hússins nr. 1 við Fálkagötu í Reykjavík.

Málavextir:  Húsið að Fálkagötu 1 mun hafa verið byggt í kringum árið 1965.  Í því voru upphaflega þrjár samþykktar íbúðir en auk þess mun ris hússins einnig hafa verið nýtt sem ósamþykkt íbúð, a.m.k. frá árinu 1971.  Úr risíbúðinni er gengið út á suðursvalir.   

Á árinu 1995 samþykktu þáverandi eigendur íbúða í húsinu, þar með talinn kærandi, að eignarhluti í risi yrði samþykktur af borgaryfirvöldum sem íbúðarhúsnæði.  Var yfirlýsing þessa efnis móttekin til þinglýsingar í janúar árið 2004.        

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 30. september 2003 voru lagðar fram reyndarteikningar af húsinu nr. 1 við Fálkagötu og sótt um samþykki fyrir þáverandi fyrirkomulagi þess.  Gerð var grein fyrir breytingum á útliti hússins og áður gerðri íbúð í risi.  Var erindinu frestað.  Síðar, eða á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 1. október 2004, var erindið samþykkt ásamt breytingu á innra fyrirkomulagi íbúðar á fyrstu hæð.

Framagreindri ákvörðun hefur kærandi skotið til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 
 
Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að sá sem sótt hafi um að borgaryfirvöld samþykktu íbúð í risi, sé látinn.  Vegna vanrækslu á viðhaldi risíbúðar liggi íbúð kæranda undir miklum skemmdum.  Þrátt fyrir ítrekuð tilmæli hafi eigandi risíbúðar ekki brugðist við á nokkurn hátt.  Sá grunur hafi læðst að kæranda, þó teikningar segi annað, að loftið í íbúð kæranda, þ.e. gólf risíbúðarinnar, sé ekki steypt eins og segi á teikningum.  Skýri það hávaða frá risíbúð og leka sem eyðilagt hafi viðarloftklæðingu í íbúð kæranda.  Eftir að settar hafi verið svalir á þakið, fyrir um tuttugu árum, hafi það verið til endalausra vandræða.  Skipt hafi verið um þak fyrir 10-12 árum og nú þurfi að fara fram stórviðgerð á þakinu þar sem bæði svalir og gluggar risíbúðar leki og hafi gert árum saman.
 
Kærandi kveðst í raun ekkert hafa á móti því að risíbúðin verði samþykkt, en sé, ásamt öðrum eigendum hússins, alfarið á móti því að áður nefndar svalir séu ofan á íbúð kæranda.  Hafi því verið farið fram á að teikningum yrði breytt og húsinu komið í upprunalegt horf.  Rök fyrir samþykkt risíbúðar hafi kærandi heyrt að séu þau að það þurfi að vera brunaútgangur úr íbúðinni en nú þegar séu tvær útgönguleiðir úr henni og þar myndu svalir ekki breyta neinu þar sem þessar útgönguleiðir séu allar á sama svæði.  Þá hafi því verið haldið fram að íbúðin sé bjartari með svölum en kærandi telji að unnt sé að hafa glugga íbúðarinnar stærri. 

Kærandi telur að eðlileg framvinda máls þessa hefði verið að þeir sem sótt hafi um samþykki fyrir risíbúðinni hefðu kallað saman húsfund og rætt fyrirætlan sína við aðra húseigendur. 

Að lokum bendir kærandi á að það sem kallað sé samþykki frá september 2004 eigi aðeins við um kjallaraíbúðina.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er vísað til þess að þegar reyndarteikningar hússins hafi verið lagðar fram hafi fylgt þeim skoðunarskýrslur byggingarfulltrúa ásamt bréfi hönnuðar.  Afgreiðslu erindisins hafi verið frestað og óskað eftir upplýsingum um það frá hvaða tíma risið hafi verið nýtt sem íbúð og um samþykki meðeigenda.  Síðar hafi verið lögð fram gögn er sýnt hafi fram á tilvist íbúðar í risi frá því skömmu eftir að húsið hafi verið byggt, m.a. skýrsla um tengingu eldavélar í risi árið 1968 og afsal fyrir séreign í risi frá árinu 1971.  Einnig hafi verið lagðar fram tvær yfirlýsingar eigenda.  Önnur dagsett 24. september 2004 varðandi fyrirkomulag á jarðhæð og hin dagsett 14. nóvember 1995 þar sem fram komi að þáverandi eigendur, þar á meðal kærandi, séu samþykkir því að séreign í risi verði samþykkt sem íbúðarhúsnæði. 

Borgaryfirvöld benda á að ekki sé ágreiningur um samþykki fyrir íbúð í risi hússins, enda uppfylli hún kröfur byggingarreglugerðar, heldur snúist kæran um fyrirkomulag svala og slælegt viðhald.  Umræddar svalir hafi verið á húsinu í fjölda ára og þak þess endurnýjað með óbreyttum svölum fyrir meira en tíu árum, en þá hafi kærandi verið eigandi einnar íbúðar í húsinu.  Í skjölum embættis byggingarfulltrúa sé ekki að finna neinar athugasemdir við þessa framkvæmd enda svalirnar mikið öryggisatriði fyrir íbúðina í risinu. 

Varðandi viðhald hússins og meintan leka frá þaki vísist til ákvæða laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 er fjalli um nauðsynlegt viðhald og úrræði einstakra eigenda gagnvart athafnaleysi húsfélags eða annarra eigenda. 

Málsrök eiganda risíbúðar:  Í málinu liggja fyrir sjónarmið eiganda risíbúðarinnar er lögð voru fyrir kærunefnd fjöleignarhúsamála vegna beiðni kæranda um álit nefndarinnar.  Þar er m.a. bent á að á árinu 1995 hafi eigendur hússins, þar með talinn kærandi, fallist á að íbúð í risi yrði samþykkt af borgaryfirvöldum.  Svalir hafi verið settar á íbúð rishæðar árið 1970 og um það hafi verið full sátt meðal allra eigenda hússins.  Þetta sé haft eftir þáverandi eiganda risíbúðarinnar.  Bent sé á að kærandi hafi keypt eignarhluta sinn árið 1984 og hafi því verið fullkunnugt um útlit hússins og um svalir á risíbúð við kaupin. 

Fullyrðingum um slælegt viðhald íbúðarinnar sé mótmælt.

Niðurstaða:  Eins og að framan greinir fólst í hinni kærðu ákvörðun að fallist var á umsókn um samþykki fyrir áður gerðum breytingum á fyrirkomulagi hússins nr. 1 við Fálkagötu, þ.e. að ris þess væri nýtt sem íbúð, og um breytt innra fyrirkomulag fyrstu hæðar ásamt breytingum á útliti hússins.  Verður að skilja erindi kæranda á þann veg að kæran lúti aðeins að þeim þætti hinnar kærðu ákvörðunar er varðar nýtingu á risi og svalir á þaki hússins. 

Í málinu liggur fyrir að fljótlega eftir byggingu hússins, eða í kringum árið 1970, var farið að nýta ris þess sem íbúð og a.m.k. tuttugu ár munu vera frá því að svalir voru settar á þak þess.  Hvort tveggja var gert án þess að leitað væri samþykkis borgaryfirvalda.  

Í 4. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 segir m.a. að sá sem óski eftir heimild til breytinga húss skuli senda um það skriflega umsókn til byggingarnefndar ásamt nauðsynlegum hönnunargögnum og skilríkjum, þar með talið samþykki meðeigenda ef um sameign sé að ræða. 

Í yfirlýsingu allra þáverandi eigenda hússins, þar á meðal kæranda, dags. 14. nóvember 1995, segir að þeir samþykki fyrir sitt leyti að eignarhluti í risi verði samþykktur sem íbúðarhúsnæði og miðað við upplýsingar frá kæranda sjálfum liggur fyrir að svalir höfðu þá þegar verið gerðar á þaki hússins.  Samkvæmt framangreindu lá tilskilið samþykki meðeigenda fyrir er sótt var um hið umdeilda samþykki byggingaryfirvalda og ekki verður séð að neinar þær ástæður hafi verið fyrir hendi er hefðu átt að girða fyrir að fallist yrði á erindið enda var það fyrirkomulag sem um var sótt í samræmi við gildandi skipulag.

Umsókn um umræddar breytingar á húsinu að Fálkagötu 1 var tekin fyrir á fundi hinn 30. september 2003 og var þá eigandi risíbúðarinnar enn á lífi.  Þykir ekki máli skipta þó hann hafi látist hinn 11. júní 2004, eða nokkru áður en hin kærða ákvörðun var tekin, enda tók dánarbú hans og síðar erfingjar við fasteignarréttindum hans lögum samkvæmt.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og tafa við gagnaöflun.

Úrskurðarorð:

Kröfu kæranda, um ógildingu á samþykkt byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 28. september 2004 á umsókn um samþykki fyrir áður gerðum breytingum hússins nr. 1 við Fálkagötu í Reykjavík, er hafnað. 

 

____________________________________
     Hjalti Steinþórsson

 

______________________________           _______________________________
Ásgeir Magnússon                                          Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

42/2004 Fitjahlíð

Með

Ár 2006, miðvikudaginn 20. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari. 

Fyrir var tekið mál nr. 42/2004, kæra á samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Snæfellsness- og Borgarfjarðarumdæmis frá 15. júní 2004 um að veitt yrði byggingarleyfi fyrir stækkun á sumarhúsi á lóð nr. 51 í landi Fitja, Skorradalshreppi. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 23. júlí 2004, er barst nefndinni sama dag, kæra S og S, eigendur sumarhúsa á lóðum nr. 49 og 51A í landi Fitja, Skorradalshreppi, þá samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Snæfellsness- og Borgarfjarðarumdæmis frá 15. júní 2004 að veitt yrði byggingarleyfi fyrir stækkun á sumarhúsi á lóð nr. 51 í landi Fitja, Skorradalshreppi. Sveitarstjórn Skorradalshrepps staðfesti afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar hinn 26. júní 2004.  Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verið felld úr gildi. 

Málavextir:  Lóðin að Fitjahlíð 51 var á árinu 1977 skipt upp í tvær lóðir, nr. 51 og nr. 51A, og standa sumarhús á hvorri lóð sem eru í nokkuð brattri hlíð vaxinni trjágróðri. 

Með bréfi til skipulags- og byggingarnefndar Skorradalshrepps, dags. 30. september 2003, var sótt um byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við sumarhús á lóð nr. 51 í landi Fitja, Skorradalshreppi.  Var umsótt bygging um 100 fermetrar, ein hæð og ris, og með 6,6 metra hámarkshæð.  Eldri bústaður mun hafa verið um 25 fermetrar á einni hæð.  Mun bygging umsóttrar viðbyggingar hafa verið langt komin um svipað leyti, en framkvæmdir síðan stöðvaðar vegna andmæla eigenda nágrannabústaða og skorts á byggingarleyfi fyrir framkvæmdunum. 

Skorradalshreppur leitaði eftir meðmælum Skipulagsstofnunar skv. 3. tl. bráðabirgðaákvæðis skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 vegna fyrrgreindrar byggingarleyfisumsóknar, þar sem ekki var til að dreifa deiliskipulagi fyrir umrætt svæði.  Skipulagsstofnun svaraði erindinu í bréfi, dags. 14. nóvember 2003, og benti á að á svæðinu gilti svæðisskipulag fyrir sveitarfélögin norðan Skarðsheiðar.  Grenndarkynna þyrfti byggingarleyfisumsóknina skv. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga þar sem um væri að ræða framkvæmd í þegar byggðu hverfi á ódeiliskipulögðu svæði.  Var byggingarleyfisumsóknin grenndarkynnt fyrir lóðarhafa lóðar nr. 51A í landi Fitja, sem andmælti stækkun hússins á lóð nr. 51 í bréfi, dags. 6. desember 2003. 

Hinn 2. febrúar 2004 svaraði Skipulagsstofnun fyrirspurn frá byggingarnefnd Skorradalshrepps frá 13. janúar s.á. varðandi grundvöll fyrir útgáfu byggingarleyfis fyrir margnefndri framkvæmd.  Í svarbréfinu var m.a. tekið fram að þar sem grenndarkynning virtist hafa verið framkvæmd í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga teldi stofnunin það á valdi sveitarstjórnar að veita umrætt byggingarleyfi, en hafa yrði í huga hagsmuni umsækjanda jafnt sem hagsmuni eigenda nærliggjandi húsa. 

Málið var tekið fyrir á fundi hreppsnefndar Skorradalshrepps hinn 10. mars 2004 og afgreitt með eftirfarandi bókun:  „Sveitarstjórn vísar lið 18 aftur til skipulags- og byggingarnefndar og leggur fyrir hana að kanna hvort Skipulagsstofnun sé vanhæf sem leiðbeinandi, þar sem arkitekt hins umdeilda húss er starfsmaður Skipulagsstofnunar.  Einnig kemur ekki fram í gögnum málsins um grenndarkynningu til lóðareiganda Fitjahlíðar 51.  Sveitarstjórn felur byggingarfulltrúa og byggingarnefnd að beita sér fyrir því að húseigandi Þorsteinn Marinósson nái sáttum við nágranna sína áður en málið verður afgreitt, t.d. með kaupum á húsi nr. 51A og geri einnig ásættanlegan samning við lóðarhafa á nr. 49 sé þess nokkur kostur.“ 

Landeigendum var grenndarkynnt hin umdeilda byggingarleyfisumsókn með bréfi, dags. 23. apríl 2004, og gerðu þeir athugasemdir við umdeilda byggingu í bréfi, dags. 20. maí 2004.

Með bréfi, dags. 1. júlí 2004, var öðrum kæranda máls þessa tilkynnt um að skipulags- og byggingarnefnd Borgarfjarðar hefði mælt með því á fundi sínum hinn 15. júní 2004 að byggingarleyfi fyrir stækkun á sumarhúsi á lóð nr. 51 í landi Fitja, yrði veitt og að sveitarstjórn Skorradalshrepps hefði staðfest þá afgreiðslu hinn 26. júní s.á.  Í bréfinu voru jafnframt tíunduð rök er búið hefðu að baki ákvörðun í málinu í tilefni af framkomnum athugasemdum móttakanda bréfsins. 

Kærendur sættu sig ekki við málalyktir og skutu nefndri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að umdeild viðbygging, er þeir telji í raun nýbyggingu, hafi að stórum hluta verið risin þegar grenndarkynning hafi átt sér stað, sem auk þess sem kynningunni hafi verið ábótavant þar sem hún hafi ekki náð til allra nágranna. 

Umdeild bygging standi að hluta til á lóð nr. 51A samkvæmt lóðasamningum, en ekkert samband hafi verið haft við kærendur áður en hún hafi verið reist.  Bent sé á að fjarlægð milli húsa á lóðum 51 og 51A sé aðeins 12-15 metrar og heimiluð bygging sé 6,6 metra há og valdi sjónmengun fyrir nágranna og vegfarendur.  Fyrir liggi að landeigendur og nágrannar, sem grenndarkynning hafi náð til, hafi lagst gegn umræddri byggingu.  Þá hafi byggingarnefnd ekki farið að tilmælum oddvita sveitarstjórnar um sáttaumleitanir við nágranna umdeilds sumarhúss og ekki hafi komið fram álit um vanhæfi Skipulagsstofnunar sem leiðbeinanda í málinu.  Af allri málsmeðferð megi ráða að hlutdrægni hafi gætt við ákvarðanatöku í málinu en ljóst sé að umdeild bygging raski mjög grenndarhagsmunum kærenda, stingi í stúf við nánasta umhverfi og muni hafa vafasamt fordæmisgildi. 

Málsrök Skorradalshrepps:  Vísað er til þess að engir skipulagsskilmálar, þar sem m.a. sé kveðið á um gerð og stærð húsa, séu til fyrir sumarhúsabyggðina í landi Fitja og lóðamörk séu þar víða óljós.  Sumarhús á svæðinu séu mjög fjölbreytt að stærð og útliti og sé svæðið því ekki einsleitt.  Mikill trjágróður sé í hlíðinni þar sem umdeild bygging standi og því alls ekki víst að hún verði mjög áberandi, a.m.k. þegar til lengri tíma sé litið og óvíst sé að viðbyggingin rýri verðmæti húss á lóð nr. 51A, sem sé gamalt og í frekar lélegu ástandi.  Verðmæti þess húss hljóti að ákvarðast með hliðsjón af því. 

Byggingarleyfishafi hefur ekki sent úrskurðarnefndinni athugasemdir vegna kærumáls þessa en vegna dvalar hans erlendis var bróður hans, sem jafnframt var byggingastjóri við umdeilda byggingu, gert aðvart um kærumálið fyrir hans hönd. 

Vettvangsganga:  Nefndarmenn og starfsmenn úrskurðarnefndarinnar kynntu sér staðhætti á vettvangi hinn 27. apríl 2006, en þar mætti jafnframt eigandi húss á lóð nr. 51A og skipulags- og byggingafulltrúi. 

Niðurstaða:  Með hinu kærða byggingarleyfi var heimilað að reisa tæplega 80 fermetra viðbyggingu, sem er hæð og ris, við tæplega 25 fermetra sumarhús.  Var hin kærða ákvörðun tekin að undangenginni grenndarkynningu með stoð í 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, þar sem svæðið var ekki deiliskipulagt. 

Umdeild viðbygging er verulega stærri en önnur sumarhús í nágrenninu, sem samkvæmt upplýsingum úr fasteignamatsskrá eru á bilinu 20 til 60 fermetrar og við blasti við vettvangsskoðun að byggingin sker sig úr vegna hæðar sinnar. 

Í 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga kemur fram sú meginregla að gera skuli deiliskipulag þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar.  Í 3. mgr. greinds ákvæðis er að finna þá undantekningarreglu að sveitarstjórn getur veitt heimild til framkvæmda að undangenginni grenndarkynningu skv. 7. mgr. 43. gr. laganna þar sem deiliskipulag liggi ekki fyrir í þegar byggðum hverfum.  Hefur 3. mgr. 23. gr. verið túlkuð til samræmis við 2. mgr. 26. gr. laganna sem heimilar óverulegar breytingar á deiliskipulagi að undangenginni grenndarkynningu.  Af því leiðir að einungis eru heimilaðar framkvæmdir skv. 3. mgr. 23. gr. þegar um er að ræða minni háttar framkvæmd er víki ekki frá byggðarmynstri sem fyrir er. 

Fær þessi túlkun nefndrar 3. mgr. 23. gr. stoð í dómi Hæstaréttar, uppkveðnum 20. september 2001, í máli nr. 114/2001, en í forsendum hans segir m.a:

„Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga með síðari breytingum sem og 9. gr. og 43. gr. sömu laga verður byggingarleyfi að eiga sér stoð í deiliskipulagi. Frá þeirri meginreglu er að finna undantekningu í 3. mgr. 23. gr. laganna, um heimild sveitarstjórnar til að veita leyfi til framkvæmda í þegar byggðum hverfum að undangenginni grenndarkynningu. Við afmörkun undantekningarreglunnar gagnvart meginreglunni ber að skýra ákvæðin til samræmis við 1. og 2. mgr. 26. gr. sömu laga þar sem segir að fara skuli með breytingu á deiliskipulagi eins og um nýtt skipulag sé að ræða nema breytingar séu óverulegar. Samkvæmt því ber að deiliskipuleggja byggð hverfi áður en byggingarleyfi eru veitt, nema þau leiði til óverulegrar breytingar á byggðamynstri hverfisins.“ 

Eins og fyrr var rakið telur úrskurðarnefndin umdeilda viðbyggingu víkja að töluverðu leyti frá því byggðarmynstri lítilla og lágreistra sumarhúsa sem fyrir er á umræddu svæði.  Hafi því ekki verið heimilt að veita hið kærða byggingarleyfi að undangenginni grenndarkynningu skv. 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga, heldur hafi þurft að deiliskipuleggja umrætt svæði að gættum þeim sjónarmiðum er lög áskilja.  Umdeilt byggingarleyfi á af þessum sökum ekki viðhlítandi stoð samkvæmt skipulags- og byggingarlögum og verður fallist á kröfu kærenda um ógildingu þess. 

Að þessari niðurstöðu fenginni þykir ekki ástæða til að meta lögmæti grenndarkynningar þeirrar sem var undanfari hinnar kærðu ákvörðunar eða þá röskun á grenndarhagsmunum kærenda er umdeild viðbygging felur í sér. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Snæfellsness- og Borgarfjarðarumdæmis frá 15. júní 2004 um að veitt yrði byggingarleyfi fyrir stækkun á sumarhúsi á lóð nr. 51 í landi Fitja, Skorradalshreppi, er sveitarstjórn Skorradalshrepps staðfesti hinn 26. júní 2004, er felld úr gildi.

 

   ___________________________ 
        Hjalti Steinþórsson        

 

 

 ____________________________           __________________________
      Ásgeir Magnússon                                  Þorsteinn Þorsteinsson 

des 22
Love0

74/2004 Öldugata

Með

Ár 2006, föstudaginn 8. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari. 

Fyrir var tekið mál nr. 74/2004, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 17. nóvember 2004 um að veita byggingarleyfi fyrir breyttri notkun og útliti hússins að Öldugötu 17, Reykjavík og að í því mætti innrétta fimm íbúðir. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 21. desember 2004, er barst nefndinni hinn 22. sama mánaðar, kærir Sveinn Andri Sveinsson hrl., fyrir hönd íbúa að Öldugötu 16 og 18 og að Stýrimannastíg 15, Reykjavík, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 17. nóvember 2004 að veita byggingarleyfi fyrir breyttri notkun og útliti hússins að Öldugötu 17, Reykjavík og að í því mætti innrétta fimm íbúðir.  Borgarstjórn Reykjavíkur staðfesti ákvörðunina hinn 7. desember 2004.  Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Á embættisafgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 7. september 2004 var tekin fyrir umsókn um leyfi til þess að byggja tvo kvisti á norðurþekju, útbúa svalir á þakfleti rishæðar, byggja svalir á suðurhlið 1. og 2. hæðar og innrétta tvær íbúðir á 1. hæð, tvær á 2. hæð og eina rishæð í núverandi atvinnuhúsi á lóð nr. 17 við Öldugötu í Reykjavík.  Var erindinu vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa. 

Hinn 17. september s.á. var málið tekið fyrir á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa og samþykkt að grenndarkynna umsóknina fyrir hagsmunaaðilum að Ægisgötu 26 og Öldugötu 16 og 19.  Var umsótt breyting í kynningu frá 22. september til 20. október 2004 og bárust athugasemdir frá kærendum. 

Hinn 27. október 2004 var málið tekið fyrir hjá skipulags- og byggingarnefnd en afgreiðslu þess frestað með vísan til fyrirliggjandi umsagnar skipulagsfulltrúa, dags. 25. október 2004, þar sem mælt var með að íbúðum í umræddu húsi yrði fækkað í þrjár.  Var umsækjanda gefinn kostur á að breyta umsókn sinni til samræmis við umsögn skipulagsfulltrúa. 

Af hálfu umsækjanda var komið að andmælum við fækkun fyrirhugaðra íbúða með vísan til fordæma og aðstæðna á umræddu svæði. 

Málið var síðan tekið fyrir hjá skipulags- og byggingarnefnd 17. nóvember 2004 og þar afgreitt með eftirfarandi bókun: 

„Samþykkt með fjórum atkvæðum fulltrúa Reykjavíkurlista m.t.t. jafnræðissjónarmiða og fordæma á svæðinu, sbr. ný gögn frá umsækjanda þ.e. bréf arkitektanna Ólafar Flygenring og Jon Nordsteien, dags. 01.11.04, tölvubréfa þeirra, dags. 8. og 10.11.04, og bréfs Doma ehf., dags. 01.11.04.“ 

Kærendur undu ekki þessari niðurstöðu og skutu umdeildri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að rökstuðning skorti fyrir hinni kærðu ákvörðun sem gangi gegn áliti skipulagsfulltrúa um fjölda íbúða í húsinu að Öldugötu 17.  Aðeins eitt bílastæði fylgi nefndri fasteign og augljóst sé að þrengt verði að nágrönnum vegna skorts á bílastæðum sem þegar sé vandamál á svæðinu.  Bent sé á að umdeildar framkvæmdir hafi byrjað án þess að lögmætra leyfa hafi verið aflað. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er byggt á því að skipulags- og byggingarnefnd hafi verið fullkomlega heimilt að samþykkja umrædda umsókn í máli þessu. 

Hvað varði nauðsynlegan fjölda bílastæða vegna umdeildra breytinga á fasteigninni að Öldugötu 17, vísi Reykjavíkurborg til umsagnar skipulagsfulltrúa um athugasemdir kærenda, þar sem eftirfarandi sé tekið fram: 

„Bílastæðainneign þess er því reiknuð í samræmi við það þ.e. 1 bílastæði á hverja 50fm eða tæplega 7 stæði. Miðað við umsókn þarf húsið að skaffa 7 bílastæði. Samkvæmt 6. gr. reglna um bílastæðagjald, sem samþykktar voru í borgarráði þann 15. janúar 1997 m.s.br. skal ekki krefjast bílastæðagjalds þegar atvinnuhúsnæði er breytt í íbúðarhúsnæði. Hvorki þarf því að fjölga bílastæðum né greiða bílastæðagjald vegna umsóttra breytinga. Reikna má með að breytingin á húsnæðinu hafi ekki neikvæð áhrif á eftirspurn bílastæða á daginn. Hún mun hins vegar líklega gera það á kvöldin og um helgar þegar lítil starfsemi hefur verið í húsinu.“

Þrátt fyrir álit skipulagsfulltrúa, um að æskilegt væri að einungis þrjár íbúðir yrðu leyfðar í umræddu húsi, hafi skipulags- og byggingarnefnd samþykkt að leyfa fimm íbúðir í húsinu.  Slíka ákvörðun hafi skipulags- og byggingarnefnd verið fullkomlega heimilt að taka enda nefndin ekki í neinu bundin af álitum embættismanna.  Um rök að baki þeirri ákvörðun hafi nefndin vísað til jafnræðissjónarmiða og fordæma á svæðinu með skírskotun til nýrra gagna frá hönnuðum byggingarinnar og umsækjanda.  Rétt sé að taka fram að leyfislausar byggingarframkvæmdir séu á ábyrgð framkvæmdaaðila en ekki hafi komið fram krafa um stöðvun umdeildra framkvæmda, hvorki til byggingaryfirvalda né úrskurðarnefndarinnar, svo vitað sé. 

Í ljósi framangreinds ítreki Reykjavíkurborg þá kröfu að úrskurðarnefndin staðfesti hina kærðu ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar í máli þessu, enda ekkert komið fram í málinu sem leitt geti til ógildingar hennar. 

Andmæli byggingarleyfishafa:  Athugasemdir byggingarleyfishafa koma fram í fyrirliggjandi bréfum til borgaryfirvalda. 

Vísað er til þess að upphaflega hafi verið leitað eftir afstöðu skipulagsyfirvalda til fyrirhugaðra fimm íbúða í húsinu að Öldugötu 17.  Niðurstaðan hafi verið jákvæð og sérstaklega tekið fram að fjöldi bílastæða væri ekki fyrirstaða þar sem verið væri að breyta atvinnuhúsnæði í íbúðir en húsnæðinu hafi fylgt sjö bílastæði. 

Á svæðinu séu fyrir hús með fleiri íbúðum en þremur auk leikskóla, skóla, skrifstofa, sendiráðs og spítala.  Öldugata 17 beri fimm íbúðir án nokkurra breytinga á lóð og bílastæðafjölda sem ekki eigi við um flest hús í nágrenninu.  Birt stærð hússins að Öldugötu 17 samkvæmt umsókn hafi verið 412,3 fermetrar.  Við Öldugötu, Bárugötu, Marargötu og Ægisgötu séu 13 íbúðarhús með birta stærð yfir 400 fermetra og séu aðeins þrjú þeirra með þremur íbúðum eða færri, eitt með þremur íbúðum og verslun, sjö hús með fjórum til fimm íbúðum, eitt með 20 íbúðum og eitt gistiheimili.  Fyrirhugaðar fimm íbúðir að Öldugötu 17 skeri sig því ekki úr þegar litið sé til nýtingar annarra fasteigna á svæðinu og sú ráðstöfun verði ekki talin skapa vafasamt fordæmi. 

Samkvæmt gildandi reglum hafi umdeild breyting á notkun hússins að Öldugötu 17 ekki í för með sér þörf á fjölgun bílastæða frá því sem húsið hafi átt rétt til.  Séu andmæli, sem fram hafi komið við grenndarkynningu, því að þessu leyti byggð á misskilningi.  Þá sé vísað til stefnu borgaryfirvalda um þéttingu byggðar á umræddu svæði. 

Niðurstaða:  Fyrir liggur að andmæli kærenda gegn heimilaðri innréttingu fimm íbúða í húsinu að Öldugötu 17 lúta að skorti á bílastæðum á svæðinu, sem muni aukast við umdeilda fjölgun íbúða, en jafnframt er bent á að hin kærða ákvörðun hafi verið órökstudd. 

Í bókun skipulags- og byggingarnefndar um hina kærðu ákvörðun er skírskotað til jafnræðissjónarmiða og fordæma á svæðinu með vísan til nýrra gagna er borist hefðu frá byggingarleyfishafa.  Sjónarmið er þar komu fram eru tíunduð hér að framan þar sem gerð er grein fyrir andmælum byggingarleyfishafa.  Með hliðsjón af þessu verður ekki fallist á að rökstuðningi hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið svo áfátt að raskað geti gildi hennar. 

Með hinni kærðu ákvörðun var m.a. heimilað að breyta atvinnuhúsnæði að Öldugötu 17 í fimm íbúðir.  Fjórar þeirra eru minni en 80 fermetrar að stærð en ein yfir þeim stærðarmörkum og ættu því að fylgja íbúðunum sex bílastæði skv. gr. 64.3 í byggingarreglugerð nr. 441/1998.  Hins vegar ber að hafa í huga að samkvæmt gr. 12.8 í téðri reglugerð skal, við umfjöllun um byggingarleyfi vegna húsa sem byggð hafa verið fyrir gildistöku reglugerðarinnar, taka mið af reglugerðarákvæðum sem í gildi voru við byggingu þeirra.  Þá er í gr. 28 í byggingarreglugerð heimild fyrir að víkja frá kröfum um bílastæði ef þeim verður ekki komið fyrir á lóð, gegn greiðslu gjalds í bílastæðasjóð. 

Í málinu liggur fyrir af hálfu borgaryfirvalda að atvinnuhúsnæði því sem fyrir hafi verið að Öldugötu 17 hafi fylgt réttur til sjö bílastæða en aðeins eitt stæði er innan lóðar fasteignarinnar.  Samkvæmt þessu og með hliðsjón af fyrrgreindum fráviksreglum byggingarreglugerðar standa kröfur um bílastæði ekki í vegi fyrir samþykki hinnar kærðu ákvörðunar. 

Skortur á bílastæðum í eldri hverfum er þekkt vandamál og þá sérstaklega í gömlum íbúðarhverfum nærri miðborg Reykjavíkur.  Getur sú staðreynd þó ekki takmarkað rétt fasteignareigenda til eðlilegrar nýtingar fasteigna sinna miðað við það sem gerist og gengur á viðkomandi svæði.  Breytt notkun umrædds húss, sem er um 412 fermetrar, úr atvinnuhúsnæði í fimm íbúðir, telst vart óhófleg þegar litið er til notkunar annarra fasteigna í nágrenninu. 

Að öllu þessu virtu verður hin kærða ákvörðun ekki talin haldin þeim annmörkum að ógildingu varði. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og vegna tafa við gagnaöflun. 

Úrskurðarorð: 

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 17. nóvember 2004, er borgarstjórn staðfesti hinn 7. desember sama ár, um að veita byggingarleyfi fyrir breyttri notkun og útliti hússins að Öldugötu 17, Reykjavík og að í því mætti innrétta fimm íbúðir. 

 

 

      ___________________________         
                  Hjalti Steinþórsson                          

 

_________________________             ___________________________
Ásgeir Magnússon                                    Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

38/2005 Réttarháls

Með

Ár 2006, miðvikudaginn 23. ágúst, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 38/2005, kæra á ákvörðun byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu frá 3. júní 2004 um að veita leyfi til byggingar sumarhúss að Réttarhálsi 7, í landi Nesja í Grímsnes- og Grafningshreppi.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 11. maí 2005, er barst nefndinni hinn sama dag, kærir K, Hrauntungu 117, Kópavogi, eigandi lóðarinnar að Réttarhálsi 8, í landi Nesja í Grímsnes- og Grafningshreppi ákvörðun byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu frá 3. júní 2004 um að veita leyfi til byggingar sumarhúss að Réttarhálsi 7 í landi Nesja.  Var afgreiðsla byggingarnefndar staðfest á fundi sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps hinn 16. júní 2004. 

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Á fundi sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps hinn 4. desember 2003 var tekin fyrir umsókn um leyfi til að byggja frístundahús á lóðinni nr. 7 við Réttarháls í landi Nesja og var vísað í gildandi skipulagsuppdrátt.  Einnig var óskað eftir því að lóðin yrði stækkuð úr 2.400 í 5.000 m².  Sveitarstjórn samþykkti að heimila grenndarkynningu vegna umsóknarinnar og vísaði til 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Hinn 14. febrúar 2003 ritaði sveitarstjóri Grímsnes- og Grafningshrepps hagsmunaaðilum bréf þar sem sagði svo:  „Efni:  Grenndarkynning vegna skipulagsbreytinga á einni frístundahúsalóð í landi Nesja í Grafningi.“  Áfram sagði svo:  „Á fundi sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps þann 4. desember 2002 var samþykkt að heimila grenndarkynningu af breytingartillögu á einni frístundalóð (sumarhúsalóð) við Réttarháls 7 í landi Nesja í Grafningi skv. 2. mgr. 23. gr., sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Breytingin felst í að skv. eldri samningi, sem nú er fallinn úr gildi, var lóðin 2.400 fm en verður 5.000 fm að stærð.“  Bréfi þessu fylgdi teikning af Nesjaskógum þar sem lóðin að Réttarhálsi 7 var merkt með hring ásamt ljósmynd þar sem staðsetning lóðarinnar var sýnd í samræmi við tillöguna.  Frestur til að skila inn athugasemdum var til 18. mars 2003 og bárust nokkrar athugasemdir, þar á meðal frá kæranda.  Á fundi sveitarstjórnar hinn 2. apríl 2003 voru athugasemdir teknar fyrir og þeim svarað.  Í kjölfarið var eftirfarandi fært til bókar:  „Skv. ofangreindu samþykkir sveitarstjórn fyrirliggjandi skipulag við Réttarháls 7 í landi Nesja í Grafningi, skv. 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga.“ 

Hinn 7. apríl 2003 ritaði sveitarstjóri Grímsnes- og Grafningshrepps Skipulagsstofnun bréf þar sem sagði svo:  „Á fundi sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps þann 2. apríl sl. var samþykkt að óska eftir umsögn Skipulagstofnunar, skv. 2. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997 vegna skipulags einnar lóðar undir frístundahús í landi Nesja í Grafningi, Réttarháls 7.“  Í bréfi Skipulagsstofnunar, dags. 22. apríl 2003, til sveitarstjórnar segir m.a. eftirfarandi:  „Á svæðinu er í gildi deiliskipulag sumarbústaðalands í Nesjaskógi sem samþykkt var 24. nóvember 1993 af skipulagsstjórn ríkisins skv. 2. mgr. 5. gr. skipulagslaga nr. 19/1963 og hefur því verið breytt tvívegis, 1996 og 1999.  Skipulagsstofnun fellst ekki á birtingu deiliskipulagsbreytinganna í B-deild Stjórnartíðinda þar sem byggingarskilmálar varðandi fyrirhugað frístundahús á lóðinni voru ekki kynntir og skipulagsgögn uppfylla ekki kröfur um framsetningu deiliskipulagsbreytinga.  Endurtaka þarf grenndarkynningu óverulegrar deiliskipulagsbreytingar sbr. 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga eða auglýsa verulega breytingu á deiliskipulaginu sbr. 1. mgr. 21. gr. sömu laga.“

Í kjölfar þessa ritaði sveitarstjóri Skipulagsstofnun bréf, dags. 23. maí 2003, þar sem sagði m.a:  „Sveitarstjórn leitar hér með eftir meðmælum Skipulagsstofnunar, sbr. 3. tl. bráðabirgðaákvæðis skipulags- og byggingarlaga, af skipulagi undir eitt frístundahús að Réttarhálsi 7 í landi Nesja í Grafningi. … Meðfylgjandi byggingarskilmálar gilda fyrir Réttarháls 7 en þeir hafa nú þegar verið sendir til kynningar, sömu aðilum og skipulagið var grenndarkynnt.“  

Í tölvupósti Skipulagsstofnunar til sveitarstjóra hinn 27. maí 2003 segir m.a:  „Ég var að renna yfir nýja bréfið frá þér varðandi Réttarháls 7 dags. 23. maí sl.  Þar hefði þurft að koma fram vegna forsögu málsins að sveitarstjórn fallist ekki á þá túlkun Skipulagsstofnunar frá 22. apríl 2003, að deiliskipulag frístundabyggðar í Nesjaskógi nái til þessa svæðis og að þess vegna sé farið fram á meðmæli stofnunarinnar skv. 3. tl. til að leyfa þessa einstöku framkvæmd þ.e. byggingu eins frístundahúss.“

Sveitarstjóri sendi á ný bréf til Skipulagsstofnunar, dags. 23. maí 2003, þar sem leitað var eftir meðmælum stofnunarinnar, sbr. 3. tl. bráðabirgðaákvæðis skipulags- og byggingarlaga, með skipulagi undir eitt frístundahús að Réttarhálsi 7.  Í svarbréfi Skipulagsstofnunar, dags. 20. júní 2003, segir m.a:  „Fram hefur komið í símtali við Margréti Sigurðardóttur oddvita og sveitarstjóra Grímsnes- og Grafningshrepps að hreppsnefnd ályktaði á fundi sínum 5. júní 2003 að ofangreint deiliskipulag frístundabyggðar í Nesjaskógi nái ekki til svæðisins við Réttarháls 7.  Því er ekki um að ræða breytingu á deiliskipulagi en vilji sveitarstjórnar er að veita leyfi fyrir byggingu eins frístundahúss í þegar byggðu hverfi.  Samkvæmt ákvæðum skipulags- og byggingarlaga er landið allt skipulagsskylt og skulu byggingarleyfi vera í samræmi við aðal- og deiliskipulag.  Sveitarstjórn getur þó að fengnum meðmælum Skipulagsstofnunar skv. 3. tl. bráðabirgðaákvæða heimilað einstakar framkvæmdir án þess að fyrir liggi aðal-, svæðis- eða deiliskipulag.  Sveitarstjórn þarf hins vegar ekki meðmæli Skipulagsstofnunar vegna veitingar byggingarleyfis í þegar byggðum hverfum þar sem fyrir liggur aðal- og/eða svæðisskipulag en ekkert deiliskipulag enda hafi sveitarstjórn grenndarkynnt byggingarleyfisumsókn.  Umsóknin þarf að vera í samræmi við byggðamynstur hverfisins en að öðrum kosti krefst byggingarleyfisumsókn deiliskipulagsgerðar.  Með kynningarbréfi grenndarkynningar skulu fylgja öll byggingarleyfisgögn.  Í grenndarkynningu sem send var öllum nágrönnum 14. febrúar sl. var einungis kynnt stækkun lóðarinnar og stærð byggingarreits án þess að byggingarskilmálar, byggingarleyfisumsókn eða aðaluppdrættir fylgdu með.  Þess vegna var ekki um að ræða grenndarkynnta byggingarleyfisumsókn sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Skipulagsstofnun getur fallist á rök sveitarstjórnar um að gildandi deiliskipulag frístundabyggðar í Nesjaskógi nái ekki til umrædds svæðis.  Þá kemur upp sú staða að um er að ræða framkvæmd í þegar byggðu hverfi og á þá ekki við að afgreiða erindið samkvæmt 3. tl. bráðabirgðaákvæða.  Þar sem deiliskipulag liggur ekki fyrir í þegar byggðum hverfum getur sveitarstjórn í samræmi við 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga veitt heimild til framkvæmda að undangenginni grenndarkynningu byggingarleyfisumsóknar sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Slík mál koma ekki til afgreiðslu Skipulagsstofnunar.  Að öðrum kosti getur sveitarstjórn auglýst deiliskipulag af umræddu hverfi sbr. 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.“

Á fundi byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu hinn 27. janúar 2004 voru lagðar fram byggingarnefndarteikningar að 90,6 m² frístundahúsi sem til stóð að reisa á lóðinni að Réttarhálsi 7.  Voru teikningarnar samþykktar með fyrirvara um samþykkt deiliskipulags.  Skipulagsfulltrúi tók við málinu og með bréfi, dags. 6. febrúar 2004, var framkvæmdin grenndarkynnt hagsmunaaðilum.  Í bréfinu sagði m.a. eftirfarandi:  „Samkvæmt 2. mgr. 26. greinar skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 vil ég fyrir hönd Grímsnes- og Grafningshrepps kynna byggingarnefndarteikningar af sumarhúsi að Réttarhálsi 7 í landi Nesja.  Húsið er einnar hæðar, úr timbri á steyptri plötu, 91 m² að flatarmáli með lágu risþaki.  Mænishæð frá plötu er 4,1 m².  Sólpallur er 130 m². … Meðfylgjandi er ljósrit af útlitsteikningum og grunnmynd bústaðarins sem sýna umfang og útlit sumarhússins.  Einnig fylgir ljósmynd og ljósrit úr gömlum skipulagsuppdrætti sem sýnir staðsetningu hússins.“  Frestur til að skila inn athugasemdum var til 8. mars 2004 og bárust nokkrar, þar á meðal frá kæranda. 

Á fundi skipulagsnefndar uppsveita Árnessýslu hinn 9. mars 2004 var málið tekið fyrir og eftirfarandi bókað:  „Nesjar í Grafningi.  Grenndarkynning frístundahúss að Réttarhálsi 7.  Grenndarkynningu skv. 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga vegna fyrirhugaðrar byggingar frístundahúss á lóðinni Réttarháls 7 er lokið.  Eigendum lóða við Réttarháls nr. 1, 2, 3, 5, 6, 8 og 9 var kynnt framkvæmdin.  Athugasemdir hafa borist frá eiganda Réttarháls nr. 8 og nr. 3.  Lögð fram drög skipulagsfulltrúa af svari til þeirra sem senda athugasemdir.  Samþykkt.“ 

Hinn 27. maí 2004 ritaði byggingarleyfishafi bréf til byggingarfulltrúa þar sem hann lagði fram nýjar teikningar að frístundahúsinu.  Í bréfinu segir m.a. eftirfarandi:  „Breyting á þessari teikningu frá fyrri teikningu er að undir húsið er kominn kjallari þar og verða settir á hann gluggar og hurðir.  Ástæða þessarar breytingar er sú að þegar grafið var fyrir húsinu kom í ljós að það var allt að sex metrar niður á fast.  Í stað þess að fylla það allt upp ákvað ég að setja kjallara undir húsið.  Húsið hækkar ekki í landinu við þessa breytingu þar sem kjallarinn er niðurgrafinn að stórum hluta.“ 
 
Á fundi byggingarnefndar hinn 3. júní 2004 var samþykkt ný teikning af frístundahúsi á lóðinni að Réttarhálsi 7 er sýndi kjallara undir húsinu.  Skaut kærandi þeirri ákvörðun byggingarnefndar til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að bygging hússins að Réttarhálsi 7 í landi Nesja sé mikið umhverfisslys.  Telur hann að húsið passi ekki inn í sumarhúsahverfið sem byggt sé 35 – 40 ára gömlum sumarbústöðum. 

Kærandi heldur því fram að húsið hindri útsýni úr húsi hans, m.a. út á Þingvallavatn.  Af hálfu skipulagsyfirvalda hafi því verið heitið að húsið að Réttarhálsi 7 yrði staðsett þannig að sem minnst sjónmengun yrði af því en við það hafi ekki verið staðið.  Þá virðist kæranda sem húsið sé allt annað en upphaflega hafi verið gert ráð fyrir.  

Málsrök Grímsnes- og Grafningshrepps:  Bent er á að með bréfi skipulagsfulltrúa uppsveita Árnessýslu, dags. 6. febrúar 2004, hafi framkvæmdin verið grenndarkynnt.  Þar hafi komið fram að húsið væri 91 m², mænishæð frá plötu væri 4,1 metri og sólpallur væri 130 m².  Á grunnmynd hafi einnig sést að hæð plötu væri 139,0 metra yfir sjávarmáli.

Hinn 3. júní 2004 hafi verið samþykkt í byggingarnefnd ný teikning af frístundahúsi á lóðinni er sýnt hafi kjallara undir húsinu.  Lagt hafi verið fram erindi lóðarhafa, dags. 27. maí 2004, þar sem fram komi að allt að sex metrar hafi verið niður á fast þegar grafið hafi verið fyrir húsinu og hafi lóðarhafi viljað fá að nýta það rými í stað þess að fylla það upp.  Hæðarkótar á teikningunni hafi verið þeir sömu og á fyrri teikningum sem grenndarkynntar hafi verið.

Hinn 2. maí 2005 hafi skipulagsfulltrúi farið í vettvangsskoðun og þá hafi verið búið að steypa upp kjallara og plötu.  Það hafi verið mat skipulagsfulltrúa að ekki væri að sjá að platan lægi ofar en teikningar hafi gefið til kynna. 

Það sé því mat skipulagsfulltrúa að hæðarlega hússins sé sú sama og grenndarkynnt hafi verið þó svo að kjallari hafi verið samþykktur.  Við grenndarkynningu hafi verið reynt eftir fremsta megni að útskýra gerð hússins og legu í hæð og landi.  Í því ljósi hafi ekki verið talin ástæða til þess að vísa byggingarnefndarteikningum til grenndarkynningar þegar sótt hafi verið um að fá að nýta rýmið undir plötu og gera úr því kjallara.

Málsrök byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er vísað til þess að ljóst sé, sbr. málavaxtalýsingu hér að ofan, að einhvers misskilnings hafi gætt í byggingar¬leyfisumsóknarferlinu hvort umrædd lóð, Réttarháls 7, sé deiliskipulögð eða ekki.  Byggingarleyfishafi hafi í umsókn sinni farið eftir öllum þeim tilmælum sem hann hafi fengið og að hann geti í engu tilfelli borið ábyrgð á þeim mistökum eða misskilningi sem kunni að hafa verið uppi milli yfirvalda í Grímsnes- og Grafningshreppi annars vegar og Skipulagsstofnunar hins vegar.  Ljóst sé að engu skipti hvort umrædd lóð hafi verið deiliskipulögð áður eða ekki.  Framkvæmd grenndarkynningar hafi í báðum tilfellum farið eftir ákvæðum 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, hvort sem lóðin hafi verið talin ódeiliskipulögð í þegar byggðu hverfi eða óverulega breyting hafi verið gerð á gildandi skipulagi.
 
Í kæru sé því haldið fram að húsið passi ekki inn í hverfi 35-40 ára sumarhúsa.  Byggingarleyfishafi telur óumdeilt að hann hafi í öllum atriðum farið eftir þeim tilmælum sem til hans hafi verið beint í öllu byggingarleyfisumsóknarferlinu af hálfu yfirvalda í Grímsnes- og Grafningshreppi.  Sérstaklega sé tekið fram að staðsetning þess húss sem byggt hafi verið á lóðinni hafi verið ákveðin af byggingarfulltrúa og byggingarleyfishafa að teknu tilliti til ýmissa þátta svo sem legu landsins, gróðurfars o.fl.  Sumarhúsið falli vel að þeirri sumarhúsabyggð sem fyrir sé, þótt alltaf sé hægt að sjá mun á yngri og eldri húsum.  Því telur byggingarleyfishafi að hann hafi uppfyllt ákvæði 1. mgr. 115. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 um að hús skuli falla sem best að umhverfi sínu hvað varði útlit, efnisval, litaval o.fl.  Sérstaklega sé mótmælt þeirri málsástæðu kæranda að sumarhúsið sé umhverfisslys eins og fram komi í kæru.

Varðandi hæð mænis á sumarhúsinu sé tekið fram að hæð gólfplötu hafi ekki að neinu leyti breyst þó teikningum hússins hafi verið breytt þannig að flatarmál kjalla undir húsinu hafi verið aukið.  Staðsetningu hafi í engu verið breytt. 

Vísað sé til bréfs skipulagsfulltrúa til kæranda, dags. 25. mars 2004.  Kannist byggingarleyfishafi ekki við að sér hafi verið sérstaklega greint frá athugasemdum kæranda.  Þá hafi hann og ekki haft vitneskju um að útsýnisherbergi væri í risi sumarbústaðar kæranda fyrr en sl. sumar, eftir að framkvæmdir við sumarhúsið hafið verið langt á veg komnar.  Byggingarleyfishafi hafi ekki vitað af kærunni fyrr en hinn 25. maí 2005 þegar skipulagsfulltrúi uppsveita Árnessýslu hafi látið hann vita af henni með tölvupósti.

Byggingarleyfishafi kannist við að hafa látið í ljós vilja til þess að taka tillit til hagsmuna allra nágranna þegar hann hafi byggt húsið og hafi hann talið sig hafa gert það við val á staðsetningu þess.  Að sjálfsögðu hafi ekki verið hjá því komist að með byggingunni myndi útsýni kæranda til Þingvallavatns skerðast, en umdeilanlegt sé aftur á móti hversu mikil sú skerðing þyrfti að verða og hvaða áhrif það hefði haft að byggja annars staðar í landinu.  Megi nefna að staðsetning neðar í landinu hefði eftir atvikum getað valdið ónæði gagnvart þeim sem eigi bústaði neðan og til hliðar við land byggingarleyfishafa. 
 
Hvað sem þessu líði þá liggi sú staðreynd fyrir að byggingarleyfishafi hafi farið í einu og öllu eftir heimildum og fyrirmælum byggingaryfirvalda og hafi byggt bústað sinn samkvæmt teikningum samþykktum af yfirvöldum.

Kvartanir sínar beri kærandi fram á síðari stigum og hafi byggingarleyfishafi aldrei orðið var við neina tilburði kæranda til þess að hindra framkvæmdir hans.  Þá hafi hann ekki komið athugasemdum fram gagnvart byggingarleyfishafa á þeim tíma sem svigrúm hafi verið til þess að breyta staðsetningu hússins.

Niðurfelling byggingarleyfis yrði allsendis óásættanleg fyrir byggingarleyfishafa og til þess fallin að valda ómældu tjóni.  

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 22. september 2005 og hitti þar fyrir málsaðila og skipulagsfulltrúa uppsveita Árnessýslu.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um lögmæti þeirrar ákvörðunar byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu frá 3. júní 2004 að veita leyfi til byggingar sumarhúss á lóðinni nr. 7 við Réttarháls í landi Nesja í Grímsnes- og Grafningshreppi. 

Ráða má af málsgögnum að kæranda hafi fyrst orðið kunnugt um efni hins kærða byggingarleyfis í lok apríl 2005 og að skipulagsfulltrúi hafi þá bent honum á þann möguleika að kæra málið til úrskurðarnefndarinnar.  Verður því lagt til grundvallar að kæran hafi borist innan kærufrests, enda miðaðist upphaf kærufrests samkvæmt þágildandi 4. mgr. 39. gr. skipulags- og  byggingarlaga nr. 73/1997 við vitneskju kæranda um þá ákvörðun sem kæra skyldi.  Verður málið því tekið til efnisúrlausnar.

Í 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 segir að byggingarleyfi skuli vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag.  Í máli þessu liggur fyrir að hinn 24. nóvember 1993 var samþykkt af Skipulagsstjórn ríkisins deiliskipulag fyrir sumarhúsabyggð í landi Nesja í Grafningshreppi og tekur skipulagið til þess svæðis er hér um ræðir.  Þar er gert ráð fyrir all mörgum sumarhúsalóðum, þar á meðal lóð kæranda, en svæðið þar sem hús byggingarleyfishafa stendur er óbyggt samkvæmt deiliskipulaginu.  Er lóðin að Réttarhálsi 7 því ekki sýnd á skipulagsuppdrættinum þótt hún sé án nokkurs vafa innan þess svæðis sem skipulagið tekur til.

Þegar sveitarstjórn barst erindi um heimild til byggingar sumarhúss á hinu óbyggða svæði samkvæmt deiliskipulaginu frá árinu 1993 bar henni að auglýsa breytingu á skipulaginu, skv. 1. mgr. 25. gr., sbr. 1. og 2. mgr. 18. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 eða að lágmarki að grenndarkynna breytinguna fyrir hagsmunaaðilum skv. 2. mgr. 26. gr., sbr. 7. mgr. 43. gr. laganna, þar sem gert væri ráð fyrir lóðinni nr. 7 við Réttarháls og byggingarreit innan hennar, sbr. 26. gr. sömu laga.  Bar og að auglýsa gildistöku skipulagsbreytingarinnar í B-deild Stjórnartíðinda að undangenginni lögboðinni afgreiðslu Skipulagsstofnunar. 

Í stað þess að gera þær breytingar á gildandi skipulagi svæðisins sem voru nauðsynlegur undanfari þess að unnt væri að veita hið umdeilda byggingarleyfi lét sveitarstjórn kynna nágrönnum byggingarnefndarteikningar að sumarhúsi að Réttarhálsi 7 og virðist hafa verið lagt til grundvallar við meðferð málsins að ekki væri í gildi deiliskipulag fyrir umrætt svæði.  Var þó ekkert svigrúm til þeirrar túlkunar.

Samkvæmt því sem að framan er rakið var byggingarleyfi fyrir umræddu sumarhúsi veitt án þess að það ætti sér nokkar stoð í gildandi skipulagi svæðisins.  Er í skipulaginu ekki einu sinni gert ráð fyrir byggingarlóð á þeim stað þar sem húsið var reist.  Fór veiting leyfisins því í bága við ákvæði 2. mgr. 43. gr. skipulag- og byggingarlaga nr. 73/1997 og verður af þeim sökum ekki hjá því komist að fella hið kærða byggingarleyfi úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna þess fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu frá 3. júní 2004 um að veita leyfi til byggingar sumarhúss að Réttarhálsi 7, í landi Nesja, sem staðfest var af sveitarstjórn 16. júní 2004, er felld úr gildi.

 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

___________________________                     _____________________________
         Ásgeir Magnússon                                                Þorsteinn Þorsteinsson.