Ár 2002, föstudaginn 28. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 25/2002, kæra eiganda Reykjafoldar 1, Reykjavík á álagningu skipulagsgjalds vegna byggingar bílskúrs að Reykjafold 1.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til Tollstjórans í Reykjavík, dags. 5. maí 2002, fer K, Reykjafold 1, Reykjavík fram á  niðurfellingu skipulagsgjalds af bílskúr að Reykjafold 1.  Erindi þetta framsendi tollstjóri til Fasteignamats ríkisins, sem framsendi erindið til úrskurðarnefndar skipulags og byggingarmála með bréfi dags. 6. júní 2002 með vísan til þess að úrskurðarnefndin fari með úrskurðarvald í ágreiningsmálum um álagningu og innheimtu skipulagsgjalds samkvæmt 7. gr. reglugerðar nr. 737/1997 um skipulagsgjald.

Málavextir:  Kærandi er eigandi fasteignarinnar nr. 1 við Reykjafold í Reykjavík.  Af málsgögnum verður ráðið að byggingarleyfi hafi verið veitt fyrir húsi kæranda ásamt bílskúr snemma árs 1984 en að byggingu bílskúrsins hafi þá verið slegið á frest.  Byggingarleyfi fyrir skúrnum var endurnýjað með afgreiðslu byggingarfulltrúa hinn 12. september 1996, en ekki virðist hafa verið byrjað á byggingu skúrsins fyrr en haustið 1997 og er úttekt á undirstöðum hans dagsett 26. september 1997.  Ekki liggur fyrir hvenær byggingu skúrsins var að fullu lokið en brunabótavirðing hans er dagsett 15. júní 2001 og er skúrinn þá metinn sem sjálfstæður matshluti.  Skipulagsgjald að fjárhæð kr. 7.032,- var lagt á vegna skúrsins og var kæranda sendur reikningur fyrir gjaldinu, dags. 26. mars 2002.  Kærandi vildi ekki una álagningu gjaldsins og óskaði hann þess við innheimtumann þess, Tollstjórann í Reykjavík, að það yrði fellt niður svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi styður kröfu sína um niðurfellingu hins umdeilda skipulagsgjalds eftirgreindum rökum:

Í fyrsta lagi byggir kærandi á því að ekki hafi verið um neinn kostnað Skipulagsstofnunar eða sveitarfélags að ræða vegna byggingar bílskúrsins.  Hann sé staðsettur og byggður samkvæmt skipulagi sem í gildi hafi verið hinn 22. mars 1984, en þá hafi tilskilin byggingarleyfis- og gatnagerðargjöld verið greidd af honum.  Aðeins hafi því þurft að endurnýja byggingarleyfið og greiða fyrir úttektir til þess að hefja mætti framkvæmdir við bygginguna.

Í öðru lagi byggir kærandi á því að byggingarleyfi fyrir skúrnum hafi verið endurnýjað hinn 12. september 1996 en þá hafi skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997 ekki verið í gildi.  Þau lög hafi tekið gildi hinn 1. janúar 1998, en þrátt fyrir það sé vísað til þeirra sem forsendu fyrir innheimtu skipulagsgjaldsins.  Ekki sé grundvöllur fyrir gjaldtökunni þar sem lög þau er hún styðjist við hafi ekki verið í gildi þegar framkvæmdirnar hafi verið samþykktar, en búið hafi verið að leggja á þau gjöld sem þágildandi lög og reglugerðir hafi kveðið á um.

Í þriðja lagi bendir kærandi á að bílskúrinn verði alltaf hluti af fasteigninni nr. 1 við Reykjafold.  Ákvæði 35. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 eigi ekki við um skúrinn, sem byggður hafi verið 12 árum síðar en íbúðarhúsið á lóðinni, þar sem hvorki sé um nýreist hús né viðbyggingu við eldra hús að ræða.  Ef telja ætti bílskurinn nýreist hús þyrfti hann að vera sjálfstæð fasteign sem skilja mætti frá húsinu, en það sé óheimilt samkvæmt lóðarsamningi.  Væri skúrinn hins vegar talinn viðbygging félli ekki á hann skipulagsgjald vegna þess að virðingarverð hans sé innan við 1/5 af virðingarverði hússins.

Málsrök Fasteignamats ríkisins og innheimtumanns:  Af hálfu Fasteignamats ríkisins er því haldið fram að álagning skipulagsgjaldsins sé ekki á verksviði þess heldur beri því einungis á láta í té þau gögn sem lögð séu til grundvallar við álagningu gjaldsins.  Þessi gögn beri skv. 35. gr. laga nr. 73/1997 að senda innheimtumanni svo sem gert hafi verið í hinu kærða tilviki.  Af hálfu innheimtumanns er álagning og innheimta gjaldsins rökstudd með tilvísun til réttarheimilda, sem prentaðar eru á bakhlið reiknings fyrir gjaldinu.

Niðurstaða:  Samkvæmt 2. mgr. 35. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997  skal greiða skipulagsgjald af af nýbyggingum sem virtar eru til brunabóta.  Telst nýbygging hvert nýreist hús sem virt er til brunabóta, svo og viðbyggingar við eldri hús ef virðingarverð hinnar nýju viðbyggingar nemur a.m.k. 1/5 verðs eldra húss.  Í 3. mgr. sömu greinar segir að skipulagsgjald falli í gjalddaga þegar virðingargjörð hafi farið fram og Fasteignamat ríkisins hafi tilkynnt hana innheimtumanni ríkissjóðs.  Þá segir í nefndu ákvæði að gjaldinu fylgi lögveð í eigninni.

Nánar er kveðið á um álagningu, innheimtu og ráðstöfun gjaldsins í reglugerð nr. 737/1997 um skipulagsgjald.  Er í 7. gr. þeirrar reglugerðar kveðið á um að úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála skeri úr ágreiningi sem upp kunni að koma um álagningu og innheimtu gjaldsins.  Verður erindi kæranda samkvæmt þessu tekið til efnisúrlausnsar í nefndinni. 

Ekki verður fallist á það með kæranda að fella beri skipulagsgjald af bílskúrsbyggingu hans niður með vísan til þess að byggingin hafi ekki haft í för með sér kostnað fyrir Skipulagsstofnun eða sveitarfélagið þar sem hann hafi verið byggður eftir gildandi skipulagi og tilskilin byggingarleyfis- og gatnagerðargjöld verið greidd af honum á árinu 1984 við upphaflega samþykkt byggingarleyfis hússins.  Skipulagsgjald er sérstakt gjald sem ætlað er að standa straum af kostnaði við gerð skipulagsáætlana.  Er það lagt á fullbyggðar nýbyggingar og á sér ótvíræða lagastoð í 35. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Gjaldið er þá fyrst lagt á þegar brunabótamat liggur fyrir og er það á engan hátt tengt byggingarleyfis- eða gatnagerðargjöldum eða innifalið í þeim.  Gjöld sem kærandi kann að hafa greitt á árinu 1984, eða síðar, vegna byggingar umrædds bílskúrs leysa hann því ekki undan þeirri skyldu að greiða skipulagsgjald af skúrnum teljist það réttilega álagt.

Ekki verður fallist á að gjaldskylda kæranda verði ekki reist á ákvæði 35. gr. laga nr. 73/1997 vegna sjónarmiða um lagaskil.  Umrætt gjald verður þá fyrst lagt á þegar brunabótamat liggur fyrir, sem í hinu kærða tilviki var 15. júní 2001.  Verður og ráðið af málsgögnun að byggingu bílskúrsins hafi ekki verið lokið hinn 1. janúar 1998 er lög nr. 73/1997 tóku gildi.  Eiga ákvæði þeirra því við í málinu og er réttilega til þeirra vitnað á reikningi innheimtumanns fyrir gjaldinu.

Umræddur bílskúr er sjálfstæð húsbygging í lagaskilningi og sjálfstæður matshluti.  Samkvæmt 1. gr. reglugerðar nr. 809/2000 um lögboðna brunatryggingu fasteigna eru húseignir sem skylt er að virða til brunabóta „…hús eða hlutar húss, sem ætluð eru til íbúðar, atvinnustarfsemi, geymslu eða annarra afnota og eru varanlega skeytt við land.“  Skúrinn bar því að virða til brunabóta og bar að því búnu að leggja skipulagsgjald á hann sem nýbyggingu.  Skiptir í þessu sambandi ekki máli þótt langt sé um liðið frá bygginu húss þess sem skúrinn tilheyrir.  Verður ekki heldur talið að skipulagsgjald af bílskúrnum hafa verið innheimt með skipulagsgjaldi sem áður hefur verið greitt af húsinu, enda reiknast gjaldið einungis af þeim byggingum sem reistar hafa verið og virtar til brunabóta á hverjum tíma.

Engar athugasemdir hafa komið fram í máli þessu um gjaldstofn eða fjárhæð hins umdeilda gjalds og verður því lagt til grundvallar að álagning þess sé tölulega rétt.

Samkvæmt því sem að framan er rakið verður kröfu kæranda hafnað og skal álagning hins umdeilda skipulagsgjalds standa óröskuð.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um niðurfellingu skipulagsgjalds af bílskúr að Reykjafold 1 í Reykjavík og skal hin umdeilda álagning standa óröskuð.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                             Ingibjörg Ingvadóttir

Ár 2002, föstudaginn 28. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn, Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 37/2000, kæra íbúðareiganda í fasteigninni nr. 24 við Herjólfsgötu, Hafnarfirði, á ákvörðun skipulags- og umferðarnefndar Hafnarfjarðar frá 6. júní 2000 um að synja erindi kæranda um að við deiliskipulagsgerð yrði gert ráð fyrir íbúð í kjallara fasteignarinnar og gerð bílastæða á lóð hennar.

  
Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála dags. 28. júní 2000, sem barst nefndinni sama dag kærir S eigandi rishæðar og kjallara fasteignarinnar nr. 24 við Herjólfsgötu í Hafnarfirði þá ákvörðun skipulags- og umferðarnefndar Hafnarfjarðar frá 6. júní 2000 að hafna erindi kæranda um að við deiliskipulagsgerð yrði gert ráð fyrir íbúð í kjallara hússins og gerð bílastæða á lóð þess.  Kærandi gerir þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:   Lóðinni að Herjólfsgötu 24, Hafnarfirði var úthlutað á árinu 1955 til byggingar tvíbýlishúss.  Árið 1973 var veitt byggingarleyfi fyrir bílskúr á lóðinni og árið 1995 samþykkti byggingarnefnd stækkun á risi hússins og var þá gert ráð fyrir sameiginlegum geymslum í kjallara. 

Í janúar 1999 var sótt um leyfi til byggingarnefndar fyrir byggingu tvöfalds bílskúrs með geymslum norðvestan við húsið að Herjólfsgötu 24 og var erindinu vísað til skipulags- og umferðarnefndar bæjarins sem sendi málið til umsagnar skipulags- og umhverfisdeildar.  Í umsögn skipulags- og umhverfisdeildar, dags. 15. febrúar 1999 kom fram að stærð bílskúrsins væri nokkuð mikil eða 60,3 fermetrar og væri gert ráð fyrir honum í aðeins 1,20 metra fjarlægð frá húsi  Nýtingarhlutfall fasteignarinnar yrði með bílskúrnum 0,56, sem væri mun hærra en á nágrannalóðum og bílskúrinn myndi rýra möguleika á útivist á lóðinni vegna skuggamyndunar.  Var því mælt með að erindinu yrði hafnað.  Á fundi hinn 16. febrúar 1999 lagðist skipulags- og umferðarnefnd gegn umsókninni með vísan til greindrar umsagnar og hafnaði byggingarnefnd umsókninni á sömu forsendum á fundi hinn 17. febrúar sama ár.

Hinn 5. maí 1999 sótti kærandi um leyfi til byggingarnefndar til að klæða húsið að Herjólfsgötu 24 með Steni klæðningu og einnig að fá kjallara hússins samþykktan sem íbúð.  Byggingarnefnd tók erindið fyrir á fundi sínum hinn 26. maí 1999 og synjaði erindinu eins og það lá fyrir með tilliti til bílastæða, lóðarfyrirkomulags og þess að deiliskipulag lá ekki fyrir.

Á fundi skipulags- og umferðarnefndar hinn 21. ágúst 1999 var tekið fyrir bréf Jóns Sigurgeirssonar hdl. er hann ritar fyrir hönd kæranda, dags. 15. ágúst 1999 vegna fasteignarinnar að Herjólfsgötu 24 og ritað er í tilefni að fyrirhuguðu deiliskipulagi viðkomandi svæðis.  Þar sem segir m.a.  „Eigandinn hefur óskað eftir að fá samþykkta íbúð í kjallara hússins svo og hefur hann óskað eftir leyfi til að fá að byggja bílskúr við húsið.  Beiðnum þessum hefur verið hafnað m.a. vegna þess að skipulag liggur ekki fyrir.  Af þessu tilefni óskar eigandi eftir að í skipulagsskilmálum verði gert ráð fyrir þeim möguleikum sem hann óskar eftir í mikilvægisröð.  1.  Að nýtingarhlutfall lóðar og annað heimili íbúð í kjallara.  2.  Að leyfð verði bílastæði á lóð, helst yfirbyggð (car-port)  3.  Bílskúr verði leyfður á lóð (Ekki er lögð áhersla á þennan lið).”  Erindinu var vísað til þeirra aðila er unnu að deiliskipulaginu en afgreiðslu þess frestað þar til skipulagsvinnunni væri lokið. 

Í septembermánuði 1999 samþykkti byggingarfulltrúi bæjarins „íverustað” í kjallara hússins og að bílgeymslu yrði breytt í geymslur.  Hinn 7. desember 1999 samþykkti byggingarfulltrúi aðalteikningar af fasteign kæranda þar sem húsinu var skipt upp í þrjá matshluta sem eru íbúð á 1. hæð, íbúð á 2. hæð og íbúð á rishæð ásamt herbergjum í kjallara.  Eignaskiptasamningur var gerður í samræmi við greindar teikningar og var honum þinglýst hinn 20. janúar 2000.

Kærandi ítrekaði erindi sitt frá 15. ágúst 1999 með bréfi, dags. 26. apríl 2000.  Þar kom fram að hann hefði kaupanda að rishæð hússins og því brýnt að erindið yrði afgreitt án tafar.  Í bréfinu gerði kærandi að tillögu sinni að íbúðareigendur að Herjólfsgötu 24 nytu forkaupsréttar að kjallaranum.

Umsögn barst frá arkitektum er unnu að deiliskipulagi svæðisins til skipulags- og umhverfisdeildar með bréfi, dags. 31. maí 2000, vegna erindis kæranda.  Þar kom fram það mat skipulagshöfunda að fjölgun íbúða að Herjólfsgötu 24 skapaði ekki augljós skipulagsleg vandamál að því gefnu að íbúðin uppfyllti reglur sem um slíkt húsnæði gilda m.a. um fjölda bílastæða.  Í umsögninni var lögð áhersla á að að bílskúr eða bílskýli sem reist kynni að verða á lóðinni félli vel að umhverfi sínu og samræmis yrði gætt í byggingarstíl, efnisvali og yfirbragði húss.

Á fundi skipulags- og umferðarnefndar hinn 6. júní 2000 var erindi kæranda í bréfum hans, dags. 15. ágúst 1999 og 26. apríl 2000, tekið fyrir og jafnframt lögð fram fyrrgreind umsögn deiliskipulagshöfunda frá 31. maí 2000.  Erindið var afgreitt með eftirfarandi bókun:  „Skipulags- og umferðarnefnd tekur undir umsögn skipulagshöfunda sem innber m.a. að fjölgun íbúða eða aðrar breytingar á lóð þurfa að uppfylla skipulags- og byggingarlög og reglugerðir og skipulagsskilmála deiliskipulagsins.  Nefndin telur að ekki hafi verið sýnt fram á ásættanlega lausn á fyrirkomulagi og fjölda bílastæða á lóðinni vegna fjölgunar íbúða, samanber ofangreind ákvæði, meðal annars vegna þess að aðkoma að húsinu er frá Herjólfsgötu og ekki eru áform um að breyta því.”

Kærandi undi ekki þessum málalokum og kærði afgreiðslu málsins til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir og sendi nefndinni bréf, dags. 23. ágúst 2000 þar sem hann rekur nánar sjónarmið sín.

Málsrök kæranda:  Kærandi kveður hina kærðu ákvörðun alls óviðunandi.  Afgreiðsla málsins hafi dregist úr hófi og niðurstaðan feli í sér skerðingu á eignarréttindum hans án þess að knýjandi rök hafi verið til þess.  Kærandi kveðst upphaflega hafa sótt um leyfi fyrir bílskúrsbyggingu á lóð sinni en hafi fengið synjun.  Síðar hafi hann hætt við þá byggingu.  Því sé nú ekki um það að ræða að byggja neitt á lóðinni að Herjólfsgötu 24. 

Kærandi kveðst hafa átt fasteignina um nokkurt skeið og hafi selt hluta eignarinnar.  Hann hafi reynt að selja núverandi eign sína án árangurs enda verulegt óhagræði í því að eignin sé nú skilin sundur með tveimur hæðum og eignin sé að stærð á við veglegt einbýlishús.  Hann hafi kaupanda að rishæðinni og því brýn nauðsyn á að fá kjallarann skilinn frá rishæðinni í eignaskiptasamningi fyrir fasteignina.

Honum væri umhugað um að eiga kjallarann áfram og byggðist umsókn hans um að fá kjallarann samþykktan sem íbúð fyrst og fremst á því að með því móti væri unnt að selja rishæðina sem sérstaka eign.  Bæði rishæð og kjallari hentuðu sem sjálfstæðar íbúðir.  Kjallarinn væri jarðhæð að austanverðu og hefði sér inngang.  Góðir gluggar væru mót suðri, gott geymslu- og þvottarými, full lofthæð og eignin um 103 fermetrar að stærð.  Risið væri eitt og sér hæfilega stórt til íbúðar eða um 119 fermetrar.  Kærandi hafi gert að tillögu sinni í bréfinu frá 26. apríl 2000 til skipulagsnefndar að íbúðareigendur að Herjólfsgötu 24 nytu forkaupsréttar að kjallaranum.

Ekki séu vandkvæði á að fá nægilegan fjölda bílastæða á lóðinni.  Fyrir hendi sé innkeyrsla að geymslum með snjóbræðslu sem henti vel sem bílastæði fyrir kjallarann og nægt rými sé einnig fyrir a.m.k. 4-5 bíla á lóðinni meðfram Drangagötu.

Hin kærða ákvörðun skipulags- og umferðarnefndar valdi kæranda verulegu tjóni sem sé miklu þyngra á metunum en rök þau sem bæjaryfirvöld færi fram fyrir ákvörðun sinni.

Málsrök skipulags- og umferðarnefndar:  Í greinargerð nefndarinnar er á það bent að ekki hafi legið fyrir samþykkt deiliskipulag við afgreiðslur byggingarnefndar á breytingum fyrir Herjólfsgötu 24.  Upphafleg lóðarúthlutun og byggingarnefndarteikningar gefi þó til kynna áform byggingaryfirvalda um húsagerð og byggðarmynstur við götuna og beri að hafa hliðsjón af því.

þegar erindi kæranda frá 26. apríl 2000 var tekið fyrir í skipulagsnefnd hafi deiliskipulagstillaga fyrir viðkomandi svæði verið í auglýsingu.  Í þeirri tillögu hafi ekki verið heimilað að fjölga íbúðum í eldri húsum nema að stækkun húss félli að stíl þess og yfirbragði nágrennis.  Auk þess sé gerð krafa um að fullnægt sé ákvæði byggingarreglugerðar um fjölda bílastæða fyrir allar íbúðir fasteigna á svæðinu.  Deiliskipulag svæðisins tók gildi hinn 20. október 2000.  Í umsókn kæranda hafi ekki komið fram ásættanleg lausn á tilhögun bílastæða og hafi umsókninni því verið hafnað.

Niðurstaða:  Erindi kæranda, dags. 15. ágúst 1999, sem ítrekað var með bréfi, dags. 26. apríl 2000 var sent skipulags- og umferðarnefnd Hafnarfjarðar til afgreiðslu.  Í erindinu fólst ósk um að skilmálar deiliskipulags, sem þá var í undirbúningi fyrir svæði það sem Herjólfsgata tilheyrir, yrðu á þann veg að íbúð yrði heimil í kjallara hússins að Herjólfsgötu 24 og gert verði ráð fyrir bílastæðum eða bílskýli á lóð hússins.  Umrætt deiliskipulag fyrir Hleina að Langeyrarmölum tók gildi hinn 20. október 2000 og var samþykkt þess ekki kærð.

Byggingarnefndir fara með ákvörðunarvald í byggingarmálum undir yfirstjórn sveitarstjórna og afgreiða byggingarleyfisumsóknir samkvæmt 38. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Byggingarleyfi þarf til að breyta notkun húss og felur byggingarleyfi í sér samþykki aðaluppdrátta sbr. 3. mgr. 43. gr. laganna.  Aðaluppdrættir eiga  m.a. að sýna skipulag lóðar og þar á meðal bílastæði, sbr. 2. mgr. 46. gr. nefndra laga og gr. 18.14 í byggingarreglugerð nr. 441/1998.  Það er því hlutverk byggingarnefndar og sveitarstjórnar að  taka lokaákvörðun á lægra stjórnsýslustigi um það með afgreiðslu á byggingarleyfisumsókn hvort kæranda sé heimilt að nýta kjallara fasteignar sinnar til íbúðar og með hvaða hætti bílastæðum er hagað á lóð.

Í  2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 kemur fram að ákvörðun sem ekki bindur endi á mál verði ekki kærð til æðra stjórnvalds fyrr en mál hefur verið til lykta leitt.  Hin kærða ákvörðun skipulags- og umferðarnefndar felur í sér afstöðu til erindis er varðar undirbúning að gerð deiliskipulags.  Deiliskipulagstillagan, sem hér um ræðir, hlaut síðar staðfestingu bæjarstjórnar og var kæranleg sem endanleg stjórnvaldsákvörðun um skipulag umrædds svæðis.  Að þessu virtu verður ekki hjá því komist að vísa málinu frá úrskurðarnefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna anna úrskurðarnefndarinnar er stafar af miklum málfjölda sem borist hefur nefndinni.

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                              Ingibjörg Ingvadóttir

Ár 2002, föstudaginn 28. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn, Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 46/2000, kæra eigenda íbúða í fasteigninni nr. 20 við Álafossveg, Mosfellsbæ á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 18. júlí 2000 um að veita leyfi fyrir byggingu göngubrúar  yfir Varmá sunnan Álafossvegar 20 og Álafossvegar 22 í Álafosskvos, Mosfellsbæ.

  
Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála dags. 9. ágúst 2000, sem barst nefndinni hinn 14. sama mánaðar, kæra H og M, eigendur íbúða í fasteigninni að Álafossvegi 20, Mosfellsbæ, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 18. júlí 2000 að veita Mosfellsbæ leyfi til byggingar göngubrúar yfir Varmá sunnan Álafossvegar 20 og Álafossvegar 22 í Álafosskvos í Mosfellsbæ.  Kærendur gera þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málsatvik:  Í Aðalskipulagi Mosfellsbæjar er svæði það sem nefnt er Álafosskvos skilgreint sem verslunar- og þjónustusvæði og er þar gert ráð fyrir smáiðnaðar- og listamiðstöð við Álafossveg.  Á árinu 1997 var unnin tillaga að deiliskipulagi fyrir Álafosskvos í Mosfellsbæ.  Á deiliskipulagsuppdrættinum og í forsendum skipulagsins var gert ráð fyrir göngubrú sunnan Álafossvegar 20 (Þrúðvangs) og Álafossvegar 22 (svonefndrar sundlaugar).  Athugasemdir voru gerðar við skipulagstillöguna, m.a. af hálfu kærenda, og var umrædd brú meðal þess sem athugasemdir voru gerðar við.  Var á það bent að göngustígur suðvestan við sundlaug og brú yfir Varmá yrði lífríki tjarnar við sundlaugina og umhverfi hennar til tjóns.  Svar bæjaryfirvalda við þessari athugasemd var á þá leið að tilgangurinn með fyrirhugaðri brúargerð í deiliskipulaginu væri að tengja saman bakkana beggja vegna Varmár og dreifa með því gangandi umferð við hátíðarhöld á svæðinu.  Með því að færa umferð á tjarnarsvæðinu í ákveðinn farveg væri verið að hlífa því.  Deiliskipulagið var samþykkt án breytinga að þessu leyti í desember 1997.

Hinn 18. júlí 2000 var umsókn Mosfellsbæjar um byggingu göngubrúar yfir Varmá sunnan Álafossvegar 20 ásamt byggingu annarar göngubrúar tekin fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar bæjarins.  Um staðsetningu brúnna var vísað til samþykkts deiliskipulags Álafosskvosar.  Nefndin samþykkti erindið og lagði fyrir að niðurstaðan yrði send hagsmunaaðilum á svæðinu til kynningar.

Kærendur voru ósáttir við lyktir málsins og kærðu ákvörðunina til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Í kærubréfi kærenda er vísað til þess að í lóðarleigusamningi sem gerður hafi verið milli þáverandi lóðareiganda og annars kærenda hinn 21. júlí 1994 um lóðina nr. 20 við Álafossveg sé í engu getið heimilda bæjaryfirvalda til að nýta lóðina til umdeildra framkvæmda sem feli í sér að leggja göngustíg og hluta brúar innan lóðarinnar.

Framkvæmdirnar muni hefta eðlilegt aðgengi að neðri hæð hússins að Álafossvegi 20 og aukinn umgangur muni óhjákvæmilega valda eigendum og íbúum beggja húsanna á svæðinu óþarfa ónæði en í báðum húsanna séu samþykktar íbúðir.  Framkvæmdin muni rýra notagildi og verðgildi húsanna. 

Kærendur benda á að hinn umdeildi göngustígur sé óþarfur og benda einnig á að komin sé brú yfir ána vestan braggabyggðar aðeins nokkrum metrum neðar við fyrirhugaða staðsetningu umdeildrar brúar.  Jafnframt sé fyrirhugað að reisa aðra göngubrú framan við húsin að Álafossvegi 20 og 22.

Við auglýsingu deiliskipulagsins frá árinu 1997 hafi kærendur, ásamt ýmsum öðrum húseigendum á svæðinu, sent athugasemdir til tæknideildar Mosfellsbæjar.  Hafi þar verið bent á gildandi lóðarsamning og hafi ýmsir lýst áhyggjum sínum vegna viðkvæms lífríkis tjarnar sem þarna er og stafaði hætta af aukinni umferð svo nærri.  Hafi verið lagt til við bæjaryfirvöld að göngustígurinn yrði færður upp fyrir tjörnina og niður að bílastæðum er þar eru.  Ofan tjarnarinnar sé tvímælalaust besta útsýnið yfir svæðið og tjörnina og nægt rými fyrir bekki, upplýsingaskilti og annað sem styrkt gæti útivistarsvæði bæjarbúa.  Bæjaryfirvöld hafi virt þessar athugasemdir að vettugi á þeim tíma og hyggist nú framkvæma fyrsta áfanga deiliskipulagsins á þessu svæði.  

Málsrök skipulags- og byggingarnefndar:  Krafa Mosfellsbæjar er að hin kærða ákvörðun skipulags- og bygginganefndar verði staðfest með eftirgreindum rökum:

Hús kærenda standi við árbakka.  Samkvæmt 25. gr. laga um náttúrurvernd nr. 44/1999 sé óheimilt að setja mannvirki á árbakka þannig að það hindri frjálsa umferð fótgangandi manna.  Þar sem kærendur búi við árbakka verði þeir lögum samkvæmt að sæta umferð fólks um nágrenni húss síns og megi hér vísa til úrskurðar úrskurðarnefndar í skipulags- og byggingamálum frá 29. júní 2000 í máli nr. 50/1999.  Engu skipti þótt ekki sé að finna kvöð í lóðarleigusamningi kærenda er geri ráð fyrir umdeildum framkvæmdum en rétt sé að benda á að í lóðarleigusamningi kærenda við Framkvæmdarsjóð frá árinu 1994 komi fram kvöð um umgang á lóðinni.

Samkvæmt 8. gr. skipulags- og byggingalaga nr. 73/1997 sé það hlutverk úrskurðarnefndar skipulags- og byggingamála að kveða upp úrskurði í ágreiningsmálum er varða skipulags- og byggingarmál samkvæmt lögunum.  Það verði því ekki séð að það heyri undir úrskurðarnefndina að meta hvort húsið muni rýrna að verð- og/eða notagildi.  Sönnunarbyrðin um að verðgildi hússins rýrni hvíli á kærendum.  Auk þess hafi þeir á engan hátt reynt að rökstyðja þessa fullyrðingu sína nánar, hvorki með matsgerð eða öðru slíku.  Fullyrðing þeirra um að húsin hafi rýrnað að verð- og/eða notagildi sé því ósönnuð.   Um þetta efni skírskota bæjaryfirvöld til hrd. 1961, bls. 830 og hrd. 1991, bls. 1368.

Samþykkt skipulags- og bygginganefndar sé í samræmi við samþykkt deiliskipulag fyrir Álafosskvosina frá árinu 1997.  Í deiliskipulaginu sé víða rætt um göngubrýr, t.d. í kafla 3.4 og 3.12.  Í 12. tl. kafla 2.3 sé gerð grein fyrir því að bæta eigi við göngubrúm innan miðsvæðis til að auðvelda og dreifa gönguumferð á álagstímum.  Með því að dreifa gönguumferðinni sé svæðið betur varðveitt en ella væri ef allri umferð væri beint yfir Varmá á 1-2 stöðum.  Mosfellsbær meti þörfina á fjölda göngubrúa til að ná því markmiði sínu að dreifa umferð um svæðið.  Bæjaryfirvöld hafi síður en svo hag af því að fjölga göngubrúm um of á svæðinu. 

Kærendur hafi ekki lagt fram gögn fyrir þeirri fullyrðingu sinni að lífríki tjarnarinnar verði stefnt í hættu með fyrirhuguðum framkvæmdum.  Á það er bent að tjörnin sem kærendur vísi til hafi ekki verið friðlýst.  Hins vegar sé Varmá á Náttúruminjaskrá Náttúruverndarráðs svo sem fram komi í deiliskipulaginu á bls. 4.  Í 5. tl. kafla 2. í deiliskipulaginu komi fram að vernda eigi bakka og lífríki Varmár.  Einnig komi fram í 6. tl. í sama kafla að sérstaklega eigi að vernda einstaka umhverfisþætti, s.s. liljutjörnina.  Deiliskipulagið miði því að verndun svæðisins.

Með vísan til alls framanritaðs sé ljóst að staðfesta beri ákvörðun skipulags- og bygginganefndar Mosfellsbæjar frá 18. júlí 2000.

Niðurstaða:  Íbúðir kærenda eru í húsi sem er á svæði sem gildandi aðalskipulag skilgreinir sem verslunar- og þjónustusvæði.  Eins og fram er komið var samþykkt deiliskipulag fyrir svæðið í desember 1997 og var samþykkt þess ekki kærð.  Í deiliskipulaginu er kveðið á um hina umdeildu framkvæmd þar sem í því er gert ráð fyrir göngustíg er fer inn á lóð fasteignarinnar að Álafossvegi 20 og tengist fyrirhugaðri göngubrú yfir Varmá við húsið suðaustanvert og liggur síðan áfram handan brúarinnar um suðaustanverða lóð fasteignarinnar að Álafossvegi 22.

Í þinglýstum lóðarleigusamningi annars kærenda frá árinu 1994 vegna fasteignarinnar að Álafossvegi 20 er kvöð þess efnis að lóðarhafi þurfi að þola umferð um lóðina norðan hússins og austan, meðfram Varmá.  Umdeild göngubrú liggur yfir Varmá og annar brúarendinn inn á austurjaðar lóðarinnar við árbakkann.  Verður að telja umferðarmannvirki þetta falla að greindri umferðarkvöð.  Þá er og sveitarstjórnum rétt að leggja á skipulagskvaðir á einstakar lóðir við gerð deiliskipulags samkvæmt 4. mgr. 23. gr., sbr. 10. mgr. 2. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. 

Í  deiliskipulagi Álafosskvosar eru m.a. tíunduð þau markmið skipulagsins að á svæðinu verði haldnar almennar samkomur og þar verði rekin markaðs- og sýningarstarfsemi.  Þar er lögð áhersla á aðgengi almennings að svæðinu  og sérstaklega tekið fram að haldið skuli í þá sérstöðu svæðisins að allt útisvæði sé opinbert og almenn umferð fólks hvergi takmörkuð.  Jafnframt byggir skipulagið á því að heildarsvipmót svæðisins verði verndað og m.a. tekið fram að vernda skuli lífríki og bakka Varmár auk  umhverfisþátta svo sem liljutjörnina.   Umdeild brúarframkvæmd þjónar því tilgangi deiliskipulagsins um aðgengi almennings um svæðið og er til þess fallin að takmarka átroðslu á viðkvæmum svæðum með því að beina umferð í ákveðna farvegi.

Það fellur utan verkahrings úrskurðarnefndarinnar að leggja mat á það hvort skipulagsákvarðanir leiði til bótaskyldu sveitarfélags, sbr. 2. mgr. 8. gr. og. 3. mgr. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Verður því ekki tekin afstaða til þess hvort umdeild framkvæmd rýri verðgildi fasteigna kærenda.

Hin kærða ákvörðun byggingarnefndar þar sem bygging hinnar umdeildu göngubrúar er heimiluð er því í samræmi við gildandi deiliskipulag Álafosskvosar og er liður í að ná fram þargreindum skipulagsmarkmiðum.  Miðað við ákvarðaða landnotkun svæðisins í gildandi aðal- og deiliskipulagi og að teknu tilliti til umferðarkvaðarinnar í fyrrgreindum lóðarleigusamningi verður ekki fallist á að framkvæmdin gangi á hagsmuni kærenda umfram það sem þeir máttu búast við.  Hin kærða ákvörðun verður því ekki felld úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðarins hefur dregist verulega vegna anna nefndarinnar sem stafar af miklum málafjölda sem til hennar hefur verið skotið.
 

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 18. júlí 2000 um að veita Mosfellsbæ leyfi til byggingar göngubrúar yfir Varmá sunnan Álafossvegar 20 og Álafossvegar 22 í Álafosskvos í Mosfellsbæ.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                             Ingibjörg Ingvadóttir

Ár 2002, mánudaginn 10. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru aðalmennirnir, Ásgeir Magnússon hrl., formaður og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur ásamt varamanninum Óðni  Elíssyni hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 60/2000, kæra Stimplagerðarinnar ehf. á ákvörðun bæjarráðs Garðabæjar frá 5. september 2000 um að synja umsókn kæranda um að fá eignarhluta í fasteigninni Iðnbúð 5, Garðabæ samþykktan sem íbúð.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 9. október 2000, sem barst nefndinni 10. október 2000, kærir Sveinn Guðmundsson hdl., f.h. Stimplagerðarinnar ehf., þá ákvörðun bæjarráðs Garðabæjar frá 5. september 2000 að synja umsókn kæranda um að fá eignarhluta kæranda í fasteigninni Iðnbúð 5, Garðabæ, samþykktan sem íbúð.  Kærandi gerir þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Í gildandi aðalskipulagi Garðabæjar er það svæði sem Iðnbúð tilheyrir skilgreint sem iðnaðar- og verslunarsvæði.  Svæðið mun hafa verið deiliskipulagt á árinu 1977 og í deiliskipulagsskilmálunum sem nefndir eru „Skilmálar fyrir Iðnaðarlóðir í Búðahverfi” kemur fram að lóðirnar séu ætlaðar léttum framleiðslu- og þjónustuiðnaði, sem geti verið í íbúðahverfi, án þess að valda íbúum hættu eða vandræðum.  Markmið skilmálanna er sagt það að auka á fjölbreytni athafna í hverfinu og skapa möguleika á því að heimili og vinnustaðir séu nálægt hvort öðru.  Á árinu 1989 voru gerðar lítils háttar breytingar á skipulagsskilmálunum sem miðuðu að því að heimila verslunarrekstur á svæðinu.  Frá árinu 1978 til ársins 1989 samþykktu byggingaryfirvöld 8 íbúðir í Iðnbúð og 7 íbúðir í Smiðsbúð.  Þá hafa verið samþykkt 10 íbúðarherbergi í Iðnbúð 3 og 13 stúdíóíbúðir í Smiðsbúð 3 sem rekið er sem gistiheimili. 

Fasteignin að Iðnbúð 5, Garðabæ er fjöleignarhús.  Í húsinu eru sex eignarhlutar, þrír þeirra eru á fyrstu hæð og eru nýttir undir atvinnurekstur en þrír eignahlutanna eru á annarri hæð og eru notaðir til íbúðar.  Tveir eignahlutanna, sem nú eru nýttir sem íbúðarhúsnæði, voru samþykktir til þeirra nota af bæjaryfirvöldum á árinu 1981 og 1984.  Eignarhluti kæranda er þriðji eignarhlutinn á annarri hæð hússins.  Á árinu 1994 leituðu þáverandi eigendur að eignarhluta kæranda eftir því við bæjaryfirvöld að eignarhlutinn yrði samþykktur til íbúðarnota en erindinu var hafnað.

Kærandi keypti eignarhluta sinn í Iðnbúð 5 í janúar 1996 sem ósamþykkta íbúð og mun húsnæðið hafa verið nýtt til íbúðar um langt skeið.  Kærandi sótti um samþykki bæjaryfirvalda á húsnæðinu til íbúðarnota með bréfi dags. 23. júlí 1998 en því erindi var hafnað í skipulagsnefnd 2. september 1998.  Sú afgreiðsla var staðfest á fundi bæjarstjórnar 17. september sama ár.  Kærandi óskaði rökstuðnings fyrir synjuninni með bréfi dags. 27. október 1998, og var sá rökstuðningur veittur í bréfi bæjarritara dags. 2. nóvember 1998.  Þar var skírskotað til rökstuðnings í bréfi bæjarverkfræðings dags. 7. október 1994 til fyrri umsækjenda um sambærilegt erindi vegna viðkomandi húsnæðis. 

Hinn 31. ágúst 2000 sótti kærandi um leyfi til skipulagsnefndar til að loka hurðargati milli efri og neðri hæðar að Iðnbúð 5 og jafnframt var ítrekuð beiðni um að fá húsnæði kæranda samþykkt sem íbúð.  Með bréfi bæjarritara, dags. 6 september 2000, var kæranda tilkynnt að bæjarráð hefði samþykkt á fundi hinn 5. september 2000 að beiðni um leyfi til breytinga á húsnæðinu yrði vísað til byggingarnefndar en beiðni um samþykkt húsnæðisins til íbúðar hafnað með sömu rökum sem fyrr.  Kærandi undi ekki þeim málalokum og skaut synjun bæjarráðs til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Úrskurðarnefndinni barst bréf frá lögmanni kæranda, dags. 29. október 2000, ásamt afriti bréfs eldvarnareftirlits höfuðborgarsvæðisins, dags. 8. október 2000, þar sem fram kemur að eldvarnareftirlitið bendi á þann ágalla í eldvörnum að húsnæði kæranda sé, án heimildar sveitarstjórnar, notað til íbúðar og er kæranda gefinn frestur til að bæta úr þessum ágalla að viðlögðum þvingunarúrræðum.

Málsrök kæranda:  Kærandi bendir á að bæjaryfirvöld verði að horfast í augu við þá staðreynd að við Iðnbúð í Garðabæ séu nú búsettir 32 íbúar.  Byggðin hafi þróast yfir í blandaða byggð atvinnu- og íbúðarhúsnæðis.  Víða í Búðahverfi sé svo háttað að efri hæðir húsa séu nýttar til íbúðar, hvort sem þær hafa verið samþykktar eður ei, en neðri hæðir til atvinnurekstrar.  Slík blönduð notkun húsnæðis sé víða þekkt og sé sú einnig raunin í Garðabæ.

Bæjaryfirvöld hafi samþykkt íbúðir á svæðinu, m.a. tvær af þremur íbúðum á annarri hæð að Iðnbúð 5.  Sveitarstjórnir verði að gæta samræmis í afgreiðslu mála með hliðsjón af jafnræðisreglu stjórnsýsluréttarins.  Ekki sé hægt að fallast á þau rök bæjaryfirvalda að íbúðir hafi einungis verið samþykktar til nota fyrir húsverði.  Nægi að benda á að á annarri hæð Iðnbúðar 5 séu nú þegar tvær samþykktar íbúðir sem séu 1/3 hluti allrar fasteignarinnar.  Hér sé um að ræða málamyndaástæður af hálfu bæjaryfirvalda.  Staðreyndin sé sú að téðar íbúðir hafi aldrei verið notaðar sem íbúðir húsvarða enda fráleitt að svo stór hluti húseignarinnar hafi verið ætlaður til slíkra nota og það hafi verið ljóst frá upphafi.

Kærandi mótmælir því að meint eldhætta geti réttlætt synjun bæjaryfirvalda á umsókn kæranda.  Aðaluppdrættir hússins hafi verið samþykktir og séu í samræmi við byggingarreglugerð og staðla um eldvarnir.  Byggingarfulltrúi bæjarins hafi og samþykkt byggingarnefndarteikningar er íbúðirnar tvær á annarri hæð Iðnbúðar 5 voru samþykktar.

Kærandi telur umsókn sína um nýtingu húsnæðisins til íbúðar í samræmi við skipulag á svæðinu svo sem það hafi þróast.  Synjun bæjaryfirvalda á erindinu feli í sér brot á jafnræðisreglu stjórnsýsluréttarins og þær ástæður er bæjaryfirvöld greini sem rök fyrir synjuninni eigi ekki við um húsnæði kæranda fremur en annað íbúðarhúsnæði á svæðinu.

Málsrök bæjaryfirvalda:  Bæjaryfirvöld gera þá kröfu fyrir úrskurðarnefndinni að hin kærða ákvörðun verði látin standa óhögguð með eftirgreindum rökum:

Búðahverfið sé í skipulagsáætlunum ætlað fyrir atvinnu- þjónustu og verslunarhúsnæði.  Skipulagsskilmálar geri ekki ráð fyrir íbúðum í hverfinu og með því sé verið að tryggja ákveðið framboð iðnaðarhúsnæðis í nálægð íbúðarbyggðar.  Í upphafi hafi verið heimilað að hafa eina húsvarðaríbúð í hverju húsi en í undantekningartilfellum hafi þær orðið fleiri ef sömu lóðinni hafi verið úthlutað til fleiri en eins aðila.  Þá hafi í einstaka tilfellum verið samþykktar íbúðir af öðrum ástæðum.

Fljótlega hafi komið í ljós að sambýli iðnaðar og íbúða hafi átt erfitt uppdráttar.  Frágangur og aðstaða á lóðum sé óvíða í samræmi við kröfur um íbúðarhúsnæði enda séu gerðar mismunandi kröfur til íbúðar- og atvinnuhúsnæðis í skipulags- og byggingarlögum og byggingarreglugerð.  Inngönguleiðir í íbúðir séu víða á stöðum þar sem búast megi við umferð atvinnutækja.  Þá sé til þess að líta að í iðnaðarhúsnæði séu oft hættuleg efni, svo sem gas og annar eldsmatur, sem geri sambýli iðnaðarhúsnæðis og íbúða erfitt.  Yfirvöld eldvarnaeftirlits séu oft virt að vettugi þegar um sé að ræða kröfur um ítrustu eldvarnir og reynslan sýni að erfitt sé að fylgjast með því að öryggi íbúa sé tryggt í húsum af þessu tagi.

Bæjaryfirvöld hafi viljað sporna við þessari þróun og hafi um margra ára skeið hafnað umsóknum um breytingu á atvinnuhúsnæði í íbúðir í hverfinu.  Dæmalaust sé að slíkar breytingar hafi verið heimilaðar allt frá árinu 1989 í kjölfar breytinga á skipulagsskilmálum fyrir hverfið.  Í ákvæðum skipulags- og byggingarlaga komi fram forræði sveitarfélaga og skylda til að annast gerð skipulagsáætlana þar sem mörkuð sé stefna um landnotkun og þróun byggðar.  Í Aðalskipulagi Garðabæjar 1995-2015 sé hinu umdeilda svæði lýst sem hverfi iðnaðar,- verslunar- og þjónustufyrirtækja. 

Telja verði að sveitarfélög hafi sjálfsforræði á því hvort vikið sé frá gildandi skilmálum og þá á grundvelli eigin forsendna og lagaheimilda hverju sinni.  Hér breyti í engu hagsmunir kæranda að breyttri notkun húsnæðisins enda veiti eignarréttur ekki heimildir til að nota eignir andstætt gildandi skipulagsskilmálum.  Þeir skilmálar hafi lengi legið fyrir og hafi átt að vera kæranda kunnir er hann eignaðist húseignina.  Skipulagsskilmálunum verði ekki breytt með notkun húsnæðis í andstöðu við gildandi skipulag en bæjaryfirvöld eigi erfitt um vik við að sporna við þeirri óheimilu notkun.

Hin kærða ákvörðun bæjaryfirvalda hafi því verið í samræmi við gildandi skipulag sem stefni að lögmætum markmiðum.  Synjun á erindi kæranda brjóti ekki gegn jafnræðisreglu stjórnsýslulaga heldur sé hún í samræmi við afgreiðslu annarra sambærilegra mála um áraraðir.

Gagnaöflun.  Úrskurðarnefndin hefur aflað gagna í málinu um skipulag svæðisins og upplýsingar um fjölda samþykktra íbúða.  Þá kynnti úrskurðarnefndin sér staðhætti í hverfinu.

Niðurstaða:  Fyrir liggur að á hinu umdeilda svæði gerir aðal- og deiliskipulag ráð fyrir húsnæði fyrir atvinnustarfsemi sem geti verið í íbúðarbyggð.  Jafnframt er í ljós leitt að byggingaryfirvöld hafa samþykkt nokkurn fjölda íbúða í hverfinu og auk þess heimilað rekstur tveggja gistiheimila í Iðnbúð og Smiðsbúð.  Frá árinu 1989 hafa ekki verið samþykktar einstakar íbúðir en frá árinu 1999 mun hafa verið rekið gistiheimili með 13 stúdíóíbúðum í Smiðsbúð 3.  Samkvæmt upplýsingum byggingaryfirvalda í Garðabæ hafa tvær umsóknir um leyfi fyrir íbúðir borist eftir árið 1989 auk þeirrar sem hér er til umfjöllunar en þeim umsóknum hafi verið hafnað.  Önnur umsóknin var frá fyrri eigendum að eignarhluta kæranda en hin frá eiganda eignarhluta í Iðnbúð 4.

Vegna þröngra skilmála deiliskipulagsins fyrir Iðnbúð og Smiðsbúð um eðli þeirrar atvinnustarfsemi sem heimiluð er á svæðinu verður ekki séð að öryggissjónarmið, hljóð- eða loftmengun hindri samtvinnun íbúðabyggðar og atvinnustarfsemi enda er deiliskipulagssvæðið umkringt íbúðabyggð.  Í Iðnbúð 5 hafa verið samþykktar tvær íbúðir og ekkert hefur komið fram um að við afgreiðslu byggingaryfirvalda á þeim umsóknum hafi verið vikið frá reglum skipulags- og byggingarlaga eða reglugerða um íbúðarhúsnæði. 

Í Iðnbúð eru 7 fasteignir og þar hafa verið samþykktar 8 íbúðir og samþykkt 10 íbúðarherbergi til gistiheimilisrekstrar.  Í Smiðsbúð eru 11 fasteignir og þar hafa verið samþykktar 7 íbúðir auk reksturs gistiheimilis með 13 íbúðum.  Fallist er á það með kæranda að í Iðnbúð og Smiðsbúð sé nú blönduð byggð atvinnu- og íbúðarhúsnæðis og hafa skipulagsyfirvöld átt þátt í þeirri þróun með veitingu leyfa fyrir íbúðarhúsnæði á svæðinu.  Þessi þróun er í bága við gildandi aðalskipulag og deiliskipulag hverfisins.

Í 11. tl. ákvæðis til bráðabirgða í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 sem sett var með l. nr. 117/1999, segir að ef sótt er um byggingarleyfi í götureit eða reit þar sem framkvæmt hefur verið í verulegu ósamræmi við samþykkt deiliskipulag skuli endurskoðun á deiliskipulagi fara fram áður en byggingarleyfisumsókn er afgreidd ef um verulega framkvæmd er að ræða en að öðru leyti fari um málsmeðferð eftir 26. gr. laganna.  Tilgangur ákvæðisins hlýtur að vera sá að skipulagsyfirvöld vinni að því að eyða misræmi milli skipulags og byggðar sem fyrir er á deiliskipulagsreit í þeim tilvikum þegar verulegs ósamræmis gætir þar á milli.  Gert er skylt að endurskoða deiliskipulag þegar svo er ástatt áður en byggingarleyfisumsókn er felur í sér verulega framkvæmd á viðkomandi skipulagsreit er afgreidd.  Með hliðsjón af markmiði ákvæðisins verður að skilja skírskotun til 26. gr. skipulags og byggingarlaga svo að um aðrar og veigaminni byggingarleyfisumsóknir við sömu aðstæður nægi grenndarkynning áður en umsókn er afgreidd enda er sá háttur á hafður þegar byggingarleyfisumsókn hefur í för með sér óverulega breytingu á gildandi skipulagi.

Sú breyting sem orðið hefur á nýtingu húsnæðis á skipulagsreit fyrir Iðnbúð og Smiðsbúð verður að teljast veruleg.  Fjöldi eignarhluta fasteigna á svæðinu hefur verið samþykktur til íbúðarnota þrátt fyrir að skipulag geri einungis ráð fyrir iðnaðar- verslunar- og þjónustustarfsemi.  Ljóst er því að verulegs ósamræmis gætir milli skipulags og byggðar á skipulagsreitnum þannig að fyrirmæli  11. töluliðar ákvæðis til bráðabirgða í skipulags- og byggingarlögum nr. 73(1997 eiga hér við.  Umdeild byggingarleyfisumsókn kæranda felur ekki í sér verulega framkvæmd í skilningi umrædds ákvæðis en með hliðsjón af 26. gr. skipulags- og byggingarlaga áttu skipulagsyfirvöld að láta fara fram grenndarkynningu vegna umsóknarinnar um breytta nýtingu húsnæðisins áður en umsóknin var afgreidd.  Úrskurðarnefndin telur að þróun byggðar í Iðnbúð og Smiðsbúð sé í andstöðu við aðal- og deiliskipulag og knýi á um endurskoðun skipulags svæðisins.

Útgáfa byggingarleyfis er stjórnvaldsákvörðun sem lýtur reglum stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Við þær ákvarðanir verður m.a. að taka mið af jafnræðisreglu 11. gr. laganna.  Ljóst er að synjun á umsókn kæranda um að fá að nota eignarhluta sinn í Iðnbúð 5 til íbúðar fer í bága við jafnræðissjónarmið.  Bæjaryfirvöld hafa samþykkt notkun tveggja af þremur eignarhlutum á annarri hæð fasteignarinnar til íbúðarnota en synja nú þriðja eigandanum um sömu not.  Í ljósi byggðaþróunar á svæðinu verður ekki séð að nýting eignarhluta kæranda til íbúðarnota fari fremur í bága við markmið skipulagsyfirvalda um byggðamynstur svæðisins en nýting annarra eignarhluta á sama stað sem samþykktir hafa verið til þeirra nota.  Þá verður ekki á það fallist að fyrir liggi óyggjandi stefnubreyting bæjaryfirvalda á nýtingu húsnæðis í Búðahverfi frá árinu 1989.  Breyting sú sem þá var gerð á deiliskipulagsskilmálum í Iðnbúð og Smiðsbúð getur í engu um breytingar á eldri skilmálum um íbúðir á svæðinu og synjun tveggja umsókna um íbúðir þar eftir 1989, þar af önnur vegna umdeilds eignarhluta í máli þessu, gefa ekki næga vísbendingu um slíka stefnubreytingu.

Með hliðsjón af framangreindum rökum og með vísan til 11. töluliðs bráðabirgðaákvæðis skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er hin kærða ákvörðun felld úr gildi.

Úrskurður í máli þessu hefur dregist verulega vegna anna úrskurðarnefndarinnar er stafar af miklum málafjölda sem beint hefur verið til nefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun bæjarráðs Garðabæjar frá 5. september 2000 um að synja umsókn kæranda um að fá eignarhluta kæranda í fasteigninni Iðnbúð 5, Garðabæ, samþykktan sem íbúð er felld úr gildi.

_____________________________________
Ásgeir Magnússon

_______________________________            _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                    Óðinn Elísson

Ár 2002, mánudaginn 10. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson, héraðsdómslögmaður, varamaður í nefndinni.

Fyrir var tekið mál nr. 1/2002, kæra Ó og A á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 11. desember 2001 um að veita Á leyfi til að innrétta vinnustofu með mögulegri aðstöðu til námskeiðahalds á 2. hæð í húsinu nr. 23 við Álafossveg í Mosfellsbæ. 

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. janúar 2002, mótteknu sama dag, kæra Ó, Birkihlíð 2b, Hafnarfirði og A, Álafossvegi 23, Mosfellsbæ, ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 11. desember 2001 um að veita Á leyfi til að innrétta vinnustofu með mögulegri aðstöðu til námskeiðahalds á 2. hæð í húsinu nr. 23 við Álafossveg í Mosfellsbæ.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar Mosfellbæjar hinn 19. desember 2001.  Krefjast kærendur þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Af hálfu skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar er krafist staðfestingar hinnar kærðu ákvörðunar.
 
Málavextir:  Húsið að Álafossvegi 23 stendur í svonefndri Álafosskvos í Mosfellsbæ.  Samkvæmt aðalskipulagi Mosfellsbæjar 1992-2012 er Álafosskvosin skilgreind sem verslunar- og þjónustusvæði og gerir skipulagið ráð fyrir smáiðnaðar- og listamiðstöð við Álafossveg til frambúðar.  Í greinargerð með deiliskipulagi fyrir Álafosskvos, samþykktu í desember 1997, segir m.a. að styrkja eigi ímynd svæðisins sem lista- og smáiðnaðarmiðstöð.  Þá segir þar að hvergi eigi að leyfa að hús verði tekin alfarið undir íbúðir eða aðra starfsemi sem ekki tengist listum, menningu eða smáiðnaði, hvort sem það sé í þágu eigenda eða leigjenda.  Samkvæmt fasteignaskrá er rými á 1. hæð hússins að Álafossvegi 23 talið verslunarrými en vinnustofur á 2., 3. og 4. hæð.  Engar íbúðir hafa verið samþykktar í húsinu en eittvað mun vera um að vinnustofur séu nýttar sem íbúðir og eru 12 íbúar skráðir í þjóðskrá til heimilis í húsinu, þar á meðal kærandinn A og fjölskylda hans. 

Kærendur, A og Ó, eru eigendur hvor að sínum að eignarhluta á 3. hæð í húsinu og eiga saman alla þá hæð.  Ó á auk þess eignarhluta á 4. hæð og er hann jafnframt formaður stjórnar húsfélags eignarinnar.  Á er eigandi tveggja samliggjandi eignarhluta á 2. hæð hússins.  Verður af málsgögnum ráðið að hún hafi hafið rekstur myndlistarskóla í húsnæði sínu á árinu 2000 og að í framhaldi af því hafi komið fram athugasemdir af hálfu kærandans, A, m.a. um að starfsleyfi þyrfti fyrir slíkri starfsemi og að leggja þyrfti erindi um starfsemina fyrir fundi í húsfélaginu.

Hinn 20. september 2001 ritaði stjórn húsfélagsins bréf til bæjarstjórnar Mosfellsbæjar þar sem fjallað er um rekstur myndlistarskóla í húsinu.  Kemur m.a. fram í bréfinu að stjórnin telji samþykki húsfundar þurfa að liggja fyrir áður en unnt sé að veita starfsleyfi fyrir rekstri skólans.  Var erindi þetta tekið til meðferðar á fundi bæjarráðs Mosfellsbæjar hinn 27. september 2001 og áréttað að styrkveiting til skólans væri skilyrt þannig að forsenda hennar væri að húsnæði skólans fullnægði kröfum til slíks skólahúsnæðis.  Myndi heilbrigðisnefnd Kjósarsvæðis fjalla um umsókn um starfsleyfi fyrir skólann á grundvelli þeirra laga og reglna sem um starfsleyfi giltu.  Bæjarráð teldi það hins vegar ekki hlutverk bæjarins að blanda sér í deilur íbúa hússins sem falli undi ákvæði fjöleignarhúsalaga heldur yrðu íbúar hússins að reka þau mál á grundvelli þeirra laga.

Hinn 12. nóvember 2001 ritaði formaður stjórnar húsfélagsins bréf til Á.  Koma í bréfinu fram ábendingar er varða neyðarútgang á 2. hæð hússins, framkvæmdir á framhlið þess og skólahald í húsinu.  Er á það bent að framkvæmdir, sem þá virðast hafa verið hafnar við breytingar á eignarhluta Á, séu óleyfisframkvæmdir og er gerð krafa til þess að úr verði bætt.  Jafnframt kemur fram í bréfinu það álit stjórnarinnar að afla þurfi samþykkis húsfélagsins til fyrirhugaðrar breytingar á húsinu og skólahalds í því.

Hinn 7. desember 2001 sótti Á um leyfi byggingarnefndar til þess að innrétta vinnustofu á 2. hæð samkvæmt uppdráttum, sem fylgdu unsókninni.  Á uppdráttunum er tekið fram að um sé að ræða vinnustofu með aðstöðu til námskeiðahalds.  Var erindi þetta tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar hinn 11. desember 2001 og samþykkt, þar sem fyrirhuguð notkun húsnæðisins væri í samræmi við deiliskipulag svæðisins.  Var samþykkt þessi staðfest í bæjarstjórn Mosfellsbæjar hinn 19. desember 2001.

Þessari niðurstöðu vildu kærendur ekki una og skutu því málinu til  úrskurðarnefndarinnar með kæru, dags. 4. janúar 2002, eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á því byggt að skipulags- og byggingarnefnd hafi verið óheimilt að samþykkja umsókn um leyfi til innréttingar vinnustofu með aðstöðu til námskeiðahalds að Álafossvegi 23 án þess að fyrir lægi lögformlegt samþykki húsfélagsfundar.  Telja kærendur að samkvæmt 27. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús hafi þurft samþykki meðeigenda fyrir breyttri nýtingu séreignarhluta í húsinu sem felist í skólahaldi.  Slíks samþykkis hefði þurft að afla á löglega boðuðum húsfundi, sbr. 39. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, og hafi samþykki nokkurra sameigenda, sem fram hafi komið á umsóknargögnum, enga þýðingu þar sem ekki hafi verið staðið löglega að umfjöllun um málið.  Af þessum sökum beri að ógilda hina umdeildu samþykkt skipulags- og byggingarnefndar. 

Málsrök skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar:  Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 27. febrúar 2002, gerir Þórunn Guðmundsdóttir hrl. grein fyrir sjónarmiðum skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar í málinu.  Er á því byggt af hálfu skipulags- og byggingarnefndar að hin umdeilda umsókn hafi verið í samræmi við samþykkt deiliskipulag fyrir Álafosskvos.  Ekki hafi verið þörf samþykkis sameigenda að eigninni enda hafi ekki verið um að ræða slíka breytingu á hagnýtingu séreignar sem um ræði í 1. mgr. 27. gr. fjöleignarhúsalaga.  Hvorki sé verið að víkja frá skipulagsskilmálum né efna til umfangsmikillar starfsemi enda ekki um stórt húsnæði að ræða.  Meðeigendur geti samkvæmt 2. mgr. 27. gr. fjöleignarhúsalaga ekki sett sig upp á móti breytingu ef sýnt sé að hún hafi ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum sameigenda.  Kærendur hafi ekki sýnt fram á hvernig umrædd samþykkt skipulags- og byggingarnefndar raski hagsmunum þeirra.  Það hafi því ekki þurft samþykki sameigenda fyrir umsókninni.

Verði hins vegar talið að einhvers samþykkis hafi verið þörf hafi samþykki einfalds meirihluta í öllu falli verið fullnægjandi, sbr. 3. mgr. 27. gr. fjöleignarhúsalaga, og verði að telja að með fyrirliggjandi samþykki tilgreindra meðeigenda á umsóknargögnum hafi því skilyrði verið fullnægt.  Sé þess því krafist að hin kærða ákvörðun verði staðfest.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Á var með bréfi, dags. 28. janúar 2002, gefinn kostur á að koma að andmælum í kærumáli þessu.  Hefur hún í símtali við framkvæmdastjóra úrskurðarnefndarinnar lýst því að hún vísi til sömu málsraka og fram koma af hálfu skipulags- og byggingarnefndar í málinu.

Andmæli kærenda:  Kærendum var gefinn kostur á að koma að andmælum við greinargerð lögmanns skipulags- og byggingarnefndar í málinu.  Af þeirra hálfu er málatilbúnaði skipulags- og byggingarnefndar andmælt.  Árétta þeir að ekki hafi verið farið að lögum og að afla hefði þurft samþykkis á löglega boðuðum húsfundi.  Málatilbúnaður Mosfellsbæjar við afgreiðslu umsóknarinnar hafi verið ómarkviss og villandi.  Ljóst megi vera að rekstur myndlistarskóla í húsinu raski hagsmunum sameigenda.  Starfseminni fylgi mikill umgangur um sameign og veruleg óþrif séu óhjákvæmilegur fylgifiskur svo mikils umgangs, auk hljóðmengunar umfram það sem áður hafi verið.  Nemendur noti sameign á annarri hæð sem nokkurs konar kaffistofu og nýti sameiginlegt salerni á hæðinni.  Auk þess noti eldri nemendur skólans sameignina sem reykherbergi og fylgi þessum tóbaksreykingum mikill óþefur og óþægindi.  Alls engin heimild sé fyrir því að hagnýta sameign með þessum hætti og hafi einn af húseigendum á annarri hæð kvartað yfir þessu ónæði og yfirtöku á sameign.  Hvað hann varði eigi við ákvæði í 4. mgr. 27 gr. fjöleignarhúsalaga og hefði því að minnsta kost þurft sérstakt samþykki hans fyrir hinni breyttu hagnýtingu.

Kærendur og byggingaryfirvöld í Mosfellsbæ hafa fært frekari rök fyrir kærunum annars vegar og hinni kærðu ákvörðun hins vegar.  Með vísun til 31. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verður ekki gerð frekari grein fyrir þessum röksemdum aðila í úrskurði þessum, en úrskurðarnefndin hefur haft allar röksemdir þeirra til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Gagnaöflun:  Úrskurðarnefndin hefur að eigin frumkvæði aflað nokkurra nýrra gagna, svo sem um staðfestingu skipulagsskilmála og áritanir á teikningar þær er fylgdu umsókn um hið umdeilda byggingarleyfi.

Niðurstaða:  Samkvæmt 1. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er breyting á húsi og breytt notkun húsnæðis háð samþykki viðkomandi sveitarstjórnar.  Í 4. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga segir að umsókn um byggingarleyfi skuli send hlutaðeigandi byggingarnefnd og að umsækjandi skuli láta samþykki meðeigenda fylgja umsókn ef um sameign sé að ræða.  Ákvæði þetta verður að skýra svo, að sé um fjöleignarhús að tefla fari um samþykki meðeigenda að ákvæðum laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.  Eiga þau lög við um fasteignina að Álafossvegi 23, enda fellur eignin að þeirri skilgreiningu sem orðuð er í 2. og 3. mgr. 1. greinar laganna.  Ræðst niðurstaða máls þessa því af skýringu þeirra ákvæða nefndra laga sem kveða á um samþykki sameigenda til breytinga á hagnýtingu séreignarhluta í fjöleignarhúsum.

Í 27. gr. laga um fjöleignarhús eru sett ítarleg ákvæði um þetta efni.  Segir í 1. mgr. 27. gr. að breytingar á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hafi eða gert hafi verið ráð fyrir í upphafi, sem hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður hafi verið og gangi og gerist í sambærilegum húsum, séu háðar samþykki allra sameigenda.  Í 2. mgr. 27. gr. segir hins vegar að þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. geti eigandi ekki staðið gegn slíkri breytingu ef sýnt sé að hún hafi ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans.

Um ákvæði þessi er nokkuð fjallað í greinargerð með frumvarpi því er síðar varð að lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús.  Segir þar m.a. um 27. gr að ákvæðið sé nýmæli og með því sé tekið á atriðum sem verið hafi óþrjótandi tilefni deilna í fjöleignarhúsum.  Sé þar einkum átt við atvinnustarfsemi af ýmsum toga í húsnæði sem ætlað sé til íbúðar.  Vegist hér á þeir hagsmunir eiganda að geta hagnýtt sér eign sína á þann veg er honum sýnist og hagsmunir annarra eigenda af því að fá notið eigna sinna í friði og án truflunar í samræmi við það sem upphaflega hafi verið ráðgert og þeir hafi mátt reikna með.

Þega meta skal hvort ákvæði 1. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994 eigi við í hinu kærða tilviki eins og kærendur halda fram verður að líta til þess að fasteignin að Álafossvegi 23 er á svæði þar sem landnotkun hefur verið ákvörðuð í deiliskipulagi sem kveður á um að styrkja eigi ímynd svæðisins sem lista- og smáiðnaðarmiðstöð og að hvergi eigi að leyfa að hús verði tekin alfarið undir íbúðir eða aðra starfsemi sem ekki tengist listum, menningu eða smáiðnaði, hvort sem það sé í þágu eigenda eða leigjenda.  Hefur húsnæði að Álafossvegi 23 verið skilgreint og nýtt í samræmi við skilmála deiliskipulagsins sem verslunarrými og vinnustofur.

Samþykkt skipulags- og byggingarnefndar á vinnustofu með aðstöðu til skóla- eða námskeiðahalds samræmist að mati úrskurðarnefndarinnar fyllilega skipulagsskilmálum svæðisins.  Felur samþykktin því ekki í sér breytta nýtingu frá því sem aðrir eigendur máttu vænta og ákveðin er í skipulagi svæðisins.  Verður að skýra 1. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús á þann veg að með tilvísun ákvæðisins til þess sem gert hafi verið ráð fyrir í upphafi sé m.a. vísað til þeirrar nýtingar sem ákvörðuð hafi verið í deiliskipulagi.  Verður því ekki talið að þörf hafi verið samþykkis meðeigenda í hinu umdeilda tilviki. 

Með vísan til framanritaðs verður kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað. 

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar í máli þessu.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

_______________________________            _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                    Óðinn Elísson

Ár 2002, mánudaginn 10. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru aðalmennirnir; Ásgeir Magnússon hrl. formaður og Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur ásamt varamanninum Óðni Elíssyni hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 60/2001; kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 27. nóvember 2001 um að veita leyfi til byggingar húss á lóðinni nr. 49 við Skildinganes í Reykjavík.
         

Í málinu er nú upp kveðinn svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 17. desember 2001, er barst nefndinni 18. sama mánaðar, kærir Brynjólfur Eyvindsson hdl., f.h. S og J, eigenda fasteignarinnar nr. 51 við Skildinganes í Reykjavík, ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 27. nóvember 2001, að veita leyfi til byggingar húss á lóðinni nr. 49 við Skildinganes í Reykjavík.  Hin kærða ákvörðun var samþykkt á fundi skipulags- og byggingarnefndar þann 28. nóvember 2001 og staðfest á fundi borgarstjórnar Reykjavíkur hinn 6. desember 2001.  Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Jafnframt var gerð sú krafa af hálfu kærenda að framkvæmdir, sem hafnar voru við nýbyggingu að Skildinganesi 49, yrðu stöðvaðar á meðan úrskurðarnefndin hefði málið til meðferðar, en þeirri kröfu var hafnað með úrskurði nefndarinnar nr. 1/2002, uppkveðnum hinn 10. janúar 2002.

Málavextir:  Kærendur eru eigendur einbýlishúss á lóðinni að Skildinganesi 51, Reykjavík, en það munu þeir hafa byggt á árinu 1974.  Húsið er á einni hæð, eins og áskilið var í skipulagsskilmálum sem í gildi voru á byggingartíma þess.  Árið 1976 mun hafa komið fram vilji skipulagsyfirvalda til að breyta hæð húsa í nágrenni við fasteign kærenda.  Mótmæltu kærendur þessum áformum með bréfi til borgarverkfræðingsins í Reykjavík, dags. 22. mars 1976, og þá sérstaklega er varðaði lóðina Skildinganes 49, sem verið hefur óbyggð.  Kom ekki til þess að skipulagsskilmálum á svæðinu væri breytt í það sinn.  Breyting var hins vegar gerð á skipulagsskilmálunum í október 1990 og fól hún í sér nokkra rýmkun á heimildum til bygginga á óbyggðum lóðum á svæðinu.  Mun breyting þessi hafa farið framhjá kærendum, enda ekki kynnt þeim.

Í byrjun apríl 2001 veitti byggingarfulltrúinn í Reykjavík byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi á lóðinni nr. 49 við Skildinganes.  Kærendur töldu byggingarleyfið ganga gegn lögvörðum hagsmunum sínum, auk þess sem það færi í bága við skipulagsskilmála.  Sendu þau erindi til skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur með bréfi, dagsettu 23. apríl 2001, þar sem farið var fram á afturköllun leyfisins.  Þeirri beiðni var hafnað, að öðru leyti en því að leyfi fyrir stoðvegg utan byggingarreits var fellt úr gildi. 

Þessari niðurstöðu vísuðu kærendur til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála með bréfi, dags. 15. júní 2001, og kröfðust þess að ákvörðun borgaryfirvalda í málinu yrði hnekkt og að framkvæmdir við byggingu húss á lóðinni yrðu stöðvaðar meðan úrskurðarnefndin hefði málið til meðferðar.

Með úrskurði til bráðabirgða, uppkveðnum hinn 11. júlí 2001, féllst úrskurðarnefndin á kröfu kærenda um að framkvæmdir yrðu stöðvaðar meðan málið væri til umfjöllunar fyrir nefndinni.  Var sú niðurstaða á því byggð að líklegt væri að fyrirhugað hús á lóðinni samræmdist ekki ákvæðum skipulagsskilmála um stöllun og um hæðarafsetningu aðalgólfplötu.

Eftir að þessi niðurstaða úrskurðarnefndarinnar lá fyrir lét byggingarleyfishafi gera verulegar breytingar á aðaluppdráttum fyrirhugaðs húss á lóðinni.  Var með breytingum þessum að hans sögn leitast við að koma til móts við þau sjónarmið sem vikið var að í forsendum bráðabirgðaúrskurðarins frá 11. júlí 2001.  Sótti hann um byggingarleyfi að nýju að gerðum þessum breytingum og óskaði þess jafnframt að áður veitt byggingarleyfi yrði fellt úr gildi.  Mótmæltu kærendur nýjum teikningum að húsinu og mun þeim hafa verið breytt nokkuð með hliðsjón af mótmælum þeirra.   Var erindið síðan samþykkt á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 14. nóvember 2001 en á þeim fundi afturkallaði nefndin áður veitt byggingarleyfi og fól byggingarfulltrúa að gefa út nýtt leyfi í samræmi við fyrirliggjandi umsókn þegar tiltekin atriði hefðu verið lagfærð.  Var hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúa tekin á grundvelli þessarar samþykktar.

Kærendur töldu fyrirhugað hús enn fara í bága við grenndarhagsmuni og skipulagsskilmála og vísuðu málinu því að nýju til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 17. desember 2001, eins og að framan greinir.

Með úrskurði, uppkveðnum hinn 20. desember 2001, vísaði úrskurðarnefndin fyrra kærumáli um byggingu húss að Skildinganesi 49 frá með vísan til þess að byggingarleyfi það sem um væri deilt í því máli hefði verði afturkallað og ættu málsaðilar því ekki lengur lögvarða hagsmuni því tengda að fá úrlausn um lögmæti þess leyfis.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á því byggt að fyrirhuguð bygging sé tveggja hæða en bygging þannig fasteignar á þessu svæði sé óheimil.  Útúrsnúningur yfirvalda um að byggingin uppfylli alla skilmála þar sem hún sé innan mænishæðar, 5,25 m frá götukóta, breyti ekki þeirri staðreynd.  Á arkitektateikningum vegna byggingarinnar sé getið um efri og neðri hæð.  Á fyrirhugaðri byggingu sé enginn mænir heldur ráðgert nánast slétt þak er nái hæðinni 5,25 m.  Með veitingu byggingarleyfis fyrir þannig byggingu séu byggingaryfirvöld ekki aðeins að brjóta á rétti kærenda heldur einnig að fara út fyrir samþykkta skipulagsskilmála.

Kærendur benda einnig á að þegar þeir hafi mótmælt fyrirhuguðum breytingum á hæð bygginga við Skildinganes árið 1976 hafi verið lagðar fram teikningar er sýni skuggamyndun hugsaðrar byggingar að Skildinganesi 49.  Hafi verið við það miðað að byggt yrði á lóðinni hús með mænisþaki er næði annars vegar 5,20 m og hins vegar 4,0 m yfir götukóta miðað við mæni.  Teikningarnar beri með sér að gert hafi verið ráð fyrir hallandi þaki.  Hæð fyrirhugaðrar byggingar með sléttu þaki sé ráðgerð 5,25 m yfir götukóta og út frá tilgreindum teikningum megi sjá hve gífurleg skuggamyndun verði á lóð kærenda og hve nýting sólar minnki að sama skapi verði byggingin að veruleika í óbreyttri mynd.

Þá telja kærendur stærð og gerð fyrirhugaðs húss stangast á við skipulagsskilmála eins og þeir hafi verið ákveðnir af byggingaryfirvöldum í október 1990.  Samkvæmt skilmálunum sé heimilt að stalla hús á helmingi grunnflatar þar sem aðstæður leyfi.  Húsið sé hins vegar í raun tveggja hæða, efri hæð þess fari langt fram yfir helmingsmörk auk þess sem aðstæður á svæðinu leyfi ekki hús í því formi sem teikningarnar geri ráð fyrir.  Hvað varði útreikning á greindum helmingsmörkum þá hljóti ummál þess hluta sem sé stallaður að ráða.  Á teikningum af húsinu sé sýnt gat á milli hæða en lóðareigandi reikni leyfilega stærð stöllunar aðeins út frá raunverulegum gólffleti annarrar hæðar sem, að mati kærenda, sé beinlínis rangt.
 
Loks taka kærendur fram að þegar skilmálarnir frá 1990 hafi verið samþykktir hafi fáar lóðir verið óbyggðar á svæði því er hér um ræði.  Skilmálarnir hafi falið í sér rýmri heimildir en áður hafi gilt jafnframt sem þeir séu um margt óljósir.  Ekki sé ljóst hvaða skilning byggingaryfirvöld leggi í orðalagið „…þar sem aðstæður leyfa”, en þó megi ljóst vera að þau túlki það mjög rúmt.  Kærendur benda á að á greindri lóð sé enginn halli, er gefi tilefni til „stöllunar”.  Þá hljóti grenndarsjónarmið að teljast til aðstæðna, en teikningar hafi þó ekki verið bornar undir kærendur áður en þær hafi verið samþykktar af byggingaryfirvöldum.  Vegghæð fyrirhugaðs húss frá götukóta sé á þriðja metra hærri en vegghæð húss kærenda frá götukóta.  Þá sé vegghæð fyrirhugaðs húss um tveimur metrum hærri en vegghæð hússins að Skildinganesi 47.  Loks sé ráðgert að hafa útvistarsvæði fyrir íbúa hússins ofan á bílskúr fasteignarinnar og því sé gert ráð fyrir vegg ofan á bílskúrnum.  Samtals sé hæð þess veggjar um 13 cm umfram mænishæð fasteignar kærenda.  Með vísan til framangreinds, svo og til forsendna og niðurstöðu úrskurðarnefndarinnar í úrskurði uppkveðnum 14. desember 2001 í kærumáli vegna byggingar að Skeljatanga 9, telja kærendur að skipulags- og byggingaryfirvöld í Reykjavík hafi með veitingu hins umdeilda byggingarleyfis brotið reglur varðandi gildandi skipulagsskilmála, auk þess sem brotið hafi verið á rétti þeirra sem íbúa á svæðinu.

Málsrök byggingaryfirvalda:  Í greinargerð Reykjavíkurborgar, dags. 7. janúar 2002 er á því byggt að hið kærða byggingarleyfi samræmist ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, þ.m.t. 43. gr., ákvæðum skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 og byggingarreglugerðar nr. 441/1998.  Leyfið sé einnig í samræmi við gildandi deiliskipulag og skilmála þess.  Fullyrðingum kærenda um annað sé mótmælt.  Meginrök úrskurðarnefndarinnar í úrskurði hennar frá 11. júlí 2001, þar sem nefndin hafi ákveðið að stöðva framkvæmdir á lóðinni á grundvelli eldra byggingarleyfis, hafi verið þau að mestur hluti gólfflatar hússins væri í lágmarkshæð skv. skilmálum, stöllun þess tæki til meira en helmings grunnflatar og húsið væri meira en að hálfu leyti á tveimur hæðum. Þetta hafi ekki samræmst deiliskipulagsskilmálum, að mati úrskurðarnefndarinnar.  Vegna þessarar niðurstöðu hafi húsinu nú verið breytt eins og fram komi á samþykktum teikningum.  Aðalgólfplata hússins, þ.e. grunnflötur efri stalls neðri hæðar, sé þannig 115,3 m² en grunnflötur neðri stalls neðri hæðar 113,5 m² og því minni en helmingur jarðhæðarinnar.  Efri hæð hússins sé 83,7 m² og því innan við helmingur grunnflatar jarðhæðar sem sé 228,8 m².  Byggingarleyfið samræmist því að öllu leyti ákvæðum 3. og 4. gr. gildandi skipulagsskilmála hvað varði stærð, stöllun og hæðarafsetningu.

Af hálfu Reykjavíkurborgar er því ennfremur mótmælt að reikna beri gat milli hæða sem hluta af gólffleti annarrar hæðar.  Væri það þvert á reglur um skráningu og útreikning á stærðum mannvirkja.  Rétt þyki þó að taka fram að þrátt fyrir að það yrði gert væri byggingarleyfið allt að einu í samræmi við ákvæði deiliskipulagsins.  Brúttóflatarmál efri hæðar hússins, auk hins ímyndaða flatar (gatsins), væri í heild 121,2 m² eða um 6,8 m² yfir helmingi grunnflatar jarðhæðarinnar.  Í prósentum væri mismunurinn 5,6%.  Þrátt fyrir deiliskipulagsskilmála verði að ætla skipulags- og byggingaryfirvöldum tiltekið svigrúm við veitingu byggingarleyfa á grundvelli skilmála enda gangi yfirvöld með þeim hætti ekki á grenndarhagsmuni nágranna.  Ef skilmálarnir yrðu túlkaðir þannig að reikna bæri gatið með sé ljóst að framangreindur mismunur hafi engin áhrif á grenndarhagsmuni kærenda.  Sé byggingarleyfið því innan þeirra heimilda sem játa verði skipulags- og byggingaryfirvöldum.

Hæð hússins skv. hinu umdeilda byggingarleyfi sé innan þeirra marka sem 1. og 2. mgr. 5. gr. skilmálanna setji.  Hæsti hluti þaks stallaða hluta hússins sé þannig 5,25 m yfir götukóta en mætti vera 5,7 m.  Athugasemdir kærenda um þakform og lítið hallandi mænisþak hafi því ekki þýðingu.  Hægt væri að koma fyrir brattara mænisþaki á húsinu án þess að vikið væri frá skilmálum.  Grenndaráhrif vegna hæðar hússins séu því ekki meiri en kærendur hafi mátt búast við á grundvelli skilmála.

Þá sé því hafnað að tilvitnaður úrskurður úrskurðarnefndarinnar frá 14. desember 2001 í öðru máli hafi beint fordæmisgildi í máli því sem hér sé til umfjöllunar.  Stöllun og hæðarsetning þess húss sem þar hafi verið deilt um hafi verið með allt öðrum hætti en samþykktar teikningar af Skildinganesi 49 geri ráð fyrir.

Málsrök byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfu kærenda mótmælt.  Vísar hann til þeirra málsraka sem fram komi af hálfu Reykjavíkurborgar.

Vettvangsganga:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 8. maí 2002.  Auk starfsmanna nefndarinnar voru á staðnun kærandi,  og lögmaður hans, Brynjólfur Eyvindsson hdl.  Byggingaryfirvöldum í Reykjavík og byggingarleyfishafa var gert aðvart um vettvangsgönguna en ekki var mætt til hennar af þeirra hálfu.

Niðurstaða:  Úrskurðarnefndin hefur í fyrra máli vegna byggingar húss á lóðinni nr. 49 við Skildinganes tekið þá afstöðu að leggja beri til grundvallar skipulagsskilmála fyrir óbyggðar lóðir á svæðinu sem settir voru í október 1990.  Er það því megin úrlausnarefni máls þessa að skera úr um það hvort fyrirhugað hús á lóðinni, svo breytt sem það er nú, samræmist greindum skilmálum. 

Eins og að framan er rakið gerði byggingarleyfishafi umtalsverðar breytingar á hönnun hússins að Skildinganesi 49 eftir að úrskurðarnefndin hafði stöðvað framkvæmdir sem hafnar voru á grundvelli fyrra byggingarleyfis.  Með breytingum þessum hefur aðalgólfplata hússins verið stækkuð og er nú ríflega helmingur af grunnfleti þess.  Fjær götu er húsið stallað þannig að gólfplata er lækkuð og nemur þessi lægri gólfflötur tæpum helmingi grunnflatar hússins.  Á þeim hluta þess sem fjær er götu er komið fyrir efri hæð, sem að gólfflatarmáli er talsvert minni en sem nemur helmingi grunnflatar, en þar sem gat er að hluta milli hæða tekur hærri hluti hússins yfir flöt sem er lítillega umfram helming grunnflatar.  Það frávik verður þó að teljast innan eðlilegra vikmarka.  Byggingarleyfishafi hefur með þessum hætti nýtt sér heimildir skipulagsskilmála um stöllun húss þar sem aðstæður leyfa en ætla verður byggingaryfirvöldum mat um það hvar aðstæður séu til stöllunar húsa á svæðinu.  Verður að telja að með þeim breytingum sem gerðar hafa verið á hönnun hússins hafi það verið lagað að þeim heimildum sem í skipulagsskilmálunum felast að því er stærð og stöllun snertir.

Á samþykktum uppdráttum hússins að Skildinganesi 49 kemur fram að þakflötur fyrstu hæðar, sem ekki er yfirbyggður, verði að hluta notaður sem verönd eða útivistarsvæði. Á þakfletinum er gert ráð fyrir þakmöl, hellum og kerjum með blómum og runnum. Vegna þessarar notkunar er útveggur hússins, sem snýr að lóð kæranda, látinn standa upp fyrir þakplötu neðri hæðar er nemur 1,66 metrum og nær veggurinn frá efri stalli hússins að frambrún bílskúrs og er 6,73 metra á lengd.  Gildandi skipulagsskilmálar gera ekki ráð fyrir slíkri notkun á þaki húsa og á það er fallist að þessi tilhögun gangi á hagsmuni kærenda.  Af  veröndinni verður séð yfir þann hluta af garði kærenda er snýr mót suðri og mest er nýttur til útiveru og veggurinn sem reistur er til skjóls upp fyrir þakbrún hússins veldur verulegri skuggamyndun inn á lóð þeirra enda er húsið að Skildinganesi 49 í suðvesturátt frá húsi kærenda.  Verður að líta svo á að svo sérstæð notkun á þakrými húsa, sem augljóslega getur raskað nýtingarmöguleikum nágrannalóða, verði að eiga stoð í skipulagsskilmálum.

Ennfremur verður ráðið af samþykktum byggingarnefndarteikningum fasteignarinnar að Skildinganesi 49, að þar sé heimilað að reisa steyptan vegg í framhaldi af bílgeymslu hússins.  Umræddur veggur er hluti byggingarinnar þar sem um er að ræða steinsteypuvirki sem er áfast og í framhaldi af húsvegg.  Veggurinn er utan byggingarreits sem markaður er á deiliskipulagsuppdrætti og umdeilt byggingarleyfi því í andstöðu við skipulagsskilmála að þessu leyti.

Með vísan til þess sem að framan er rakið telur úrskurðarnefndin umrædda nýtingu þaksins í andstöðu við gildandi skipulagsskilmála fyrir Skildinganes og að með henni sé hagsmunum kærenda verulega raskað langt umfram það sem kærendur hafi mátt búast við með hliðsjón af gildandi skipulagsskilmálum frá árinu 1990.  Þá er steinveggur sá fer út fyrir byggingarreit lóðarinnar undir sömu sök seldur, sbr. 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Verður því ekki hjá því komist að ógilda umdeilt byggingarleyfi fyrir fasteigninni að Skildinganesi 49 en gefa skal byggingarleyfishafa kost á því að leggja inn nýja umsókn um byggingarleyfi þar sem fyrrgreindir agnúar á hinu kærða byggingarleyfi hafa verið sniðnir af.

Uppkvaðning úrskurðarins hefur dregist vegna anna nefndarinnar sem stafar af miklum málafjölda hjá nefndinni.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 27. nóvember 2001 um að veita leyfi til byggingar húss á lóðinni nr. 49 við Skildinganes í Reykjavík er felld úr gildi en gefa skal byggingarleyfishafa kost á því að sækja að nýju um byggingarleyfi fyrir fasteigninni.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

_______________________________            _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                    Óðinn Elísson

Ár 2002, mánudaginn 3. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru aðalmennirnir; Ásgeir Magnússon hrl., formaður og Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur ásamt varamanninum Óðni Elíssyni hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 80/2000; kæra íbúðareigenda að Stigahlíð 41 í Reykjavík vegna ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 12. desember 2000 að synja um leyfi til að breyta þakformi og byggja nýtt þak á bílgeymslu á lóðinni nr. 41 við Stigahlíð.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 19. desember 2000, er barst nefndinni hinn 21. sama mánaðar, kæra G og R, eigendur íbúða að Stigahlíð 41 í Reykjavík, ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 12. desember 2000 að synja umsókn kærenda um leyfi til að breyta þakformi og byggja nýtt þak á bílgeymslu á lóðinni nr. 41 við Stigahlíð.  Borgarstjórn staðfesti ákvörðun byggingarfulltrúa hinn 21. desember 2000.  Kærendur gera þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Fasteignin nr. 41 við Stigahlíð í Reykjavík er kjallari og tvær hæðir og er tvöföld bílgeymsla áföst húsinu.  Húsið stendur mun fjær götu en húsin beggja vegna við það þannig að hlið bílgeymslunnar snýr að aftanverðu húsinu að Stigahlíð 39.  Bygging hússins var samþykkt í byggingarnefnd Reykjavíkur þann 8. nóvember 1962 og var þar gert ráð fyrir flötu þaki á húsi og bílgeymslu.  Þann 8. júlí árið 1982 var samþykkt að breyta þakformi íbúðarhússins á þann veg að ofan á flatt steypt þakið var sett valmaþak.  Kærendur eiga íbúðir í húsinu sem bílgeymslan á lóðinni tilheyrir.

Í húsaröðinni, sem húsin nr. 35 – 43 við Stigahlíð mynda, er að finna ferns konar þakform.  Allar bílgeymslur húsanna eru með flötu þaki nema bílgeymslan á lóðinni nr. 37 sem hefur einhalla þak.  Á þakbrún bílgeymslunnar við húsið að Stigahlíð 35 er grindverk sem snýr að götu.  Umrætt svæði hefur ekki verið deiliskipulagt.

Vegna þakleka í bílgeymslu kærenda hafa, að þeirra sögn, komið fram skemmdir í veggjum bílgeymslunnar og hugðust kærendur hindra lekann með því að byggja einhalla þak úr timbri, klætt með bárujárni.  Sóttu þeir um leyfi fyrir fyrirhuguðum breytingum á þakinu hinn 3. nóvember 2000 og fylgdi umsókninni samþykki meðeigenda og nágranna að Stigahlíð 39 fyrir framkvæmdinni, dags. 4. október 2000.

Á fundi byggingarfulltrúa þann 14. nóvember 2000 var erindi kærenda lagt fram.  Afgreiðslu þess var frestað með vísan til athugasemda á umsóknareyðublaði.  Athugasemdir voru eftirfarandi:  „Ný skráningartafla fyrir matshluta 02 (bílskúr) skal fylgja erindinu.  Gera grein fyrir rúmmálsaukningu.  Afstöðumynd er röng og á hana vantar N-pílu.  Breyta þakformi og gera grein fyrir frágangi á norðurmörkum.“  Samkvæmt áritun Borgarskipulags skyldi grenndarkynna erindið þegar uppdrættir væru komnir í samþykkjanlegt horf.

Kærendur létu gera breytingar á uppdráttum með hliðsjón af athugasemdum borgaryfirvalda að öðru leyti en því að enn var gert ráð fyrir óbreyttu formi þaks.  Umsóknin var tekin fyrir að nýju á fundi byggingarfulltrúa þann 12. desember 2000 með breyttum uppdráttum, dags. 27. nóvember 2000.  Var umsókninni synjað með þeim rökum að þakformið færi húsi mjög illa og finna skyldi betri lausn.  Borgarstjórn staðfesti afgreiðslu málsins á fundi sínum þann 21. desember 2000.

Kærendur vildu ekki una þessum málalokum og kærðu synjunina til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur telja nauðsyn á að breyta búnaði þaksins á bílgeymslunni til þess að hindra frekari leka frá þaki og forðast skemmdir sem af honum hljótist og hafi umsókn kærenda um breytingu á formi þaksins verið til þess ætluð að ná þeim markmiðum.

Þær lausnir sem kærendum hafi verið bent á af fulltrúum byggingaryfirvalda séu óhentugri en sú breyting er þeir hafi farið fram á.  Að byggja valmaþak á bílgeymsluna komi ekki til greina vegna kostnaðar og fyrirhafnar.  Sú framkvæmd hefði í för með sér að setja rennur meðfram öllu þakinu, grafa meðfram bílgeymslunni, rífa upp malbikaða innkeyrslu og róta upp blómabeði á nágrannalóð til að koma fyrir regnvatnslögn fyrir rennuniðurföll.  Þá sé önnur útfærsla á þakinu, svo sem einhalla þak með þakpappa, ótraustari lausn.  Þá benda kærendur á að byggingaryfirvöld hafi samþykkt sams konar þakform úr sama efni á bílageymslu að Stigahlíð 37 og kærendum sé nú synjað um að setja á bílgeymslu sína.

Málsrök skipulags- og byggingarnefndar:  Af hálfu skipulags- og byggingarnefndar er á því byggt að við umfjöllun byggingarfulltrúa um erindi kærenda hafi þeim verið bent á að finna aðra lausn á útliti þaks bílgeymslunnar er samræmdist ásýnd hússins betur þannig að bílskúrsþakið yrði lægra við lóðarmörk.  Ekki hafi verið gerð krafa um valmaþak en kærendum bent á að t.d. lágt risþak með mæni þvert á skúrinn gæti vel komið til greina.  Slík þakgerð hækkaði bílskúr minna á lóðamörkum og framhlið bílgeymslunnar yrði lægri en fælist í umsókn kærenda.  Kærendum hafi jafnframt verið bent á að til séu aðrar aðferðir við að endurgera lek þök þar sem ekki þurfi til að koma samþykki byggingarnefndar eða byggingarfulltrúa.  Kærendur hafi í engu sinnt þessum ábendingum og hafi það leitt til synjunar á umsókn þeirra.

Í 8. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 sé kveðið á um starfssvið byggingarnefnda.  Þar segi m.a. í gr. 8.2 að byggingarnefnd skuli meta útlitshönnun bygginga hvað varðar form, hlutföll, efni og næsta umhverfi.  Ákvörðun byggingarfulltrúa um að synja erindi kærenda, eftir að kærendur hafi neitað að verða við athugasemd um að breyta skyldi þakformi, hafi verið byggð á framangreindu ákvæði enda skylda byggingarfulltrúa að samþykkja ekki erindi sem feli í sér breytt útlit sem að hans áliti sé ekki í samræmi við þá hönnun sem fyrir er á lóðinni.

Skoðun á vettvangi:  Úrskurðarnefndin hefur með óformlegum hætti kynnt sér aðstæður á vettvagi við undirbúning úrskurðar í máli þessu.

Niðurstaða:  Hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúa er reist á því að þakform á bílgeymslu samkvæmt umsókn kærenda fari húsi mjög illa og eigi synjunin stoð í 8. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998.

Fyrir liggur að ekki gætir samræmis í þakgerðum húsanna nr. 35- 43 við Stigahlíð.  Jafnframt eru dæmi um að hús við götuna hafi annað þakform en bílgeymslan er því fylgir.  Hús kærenda er nú með valmaþak en bílgeymslan við húsið með sléttu þaki.  Breyting á þakgerð á bílgeymslu kærenda samkvæmt umsókn þeirra hefði í för með sér að framhlið bílgeymslunnar að Stigahlíð 41, er að götu snýr, hækkaði um 80 sentimetra en lega fasteignarinnar veldur því að hlið bílgeymslunnar snýr að aftanverðri hlið hússins nr. 39 við Stigahlíð.  Verður að telja að umbeðin breyting á bílgeymslu kærenda breyti ekki, svo nokkru nemi, ásýnd húsaraðarinnar þegar höfð er hliðsjón af staðháttum.

Ekki er fallist á að synjun á umsókn kærenda um byggingarleyfi verði studd þeim rökum að hann hafi ekki farið að tilmælum um aðra hönnun á þakinu eða leysti vanda sinn með úrræðum sem ekki þyrfti byggingarleyfi fyrir.  Afgreiðsla umsóknarinnar hljóti að byggja á því hvort umbeðin framkvæmd samrýmist gildandi byggingar- og skipulagsreglum eða ekki.

Í 8. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 er fjallað um störf byggingarnefnda.  Segir í gr. 8.2 að hlutverk nefndarinnar sé m.a. að meta útlitshönnun bygginga hvað varðar form, hlutföll, efni og næsta umhverfi.  Úrskurðarnefndin fellst ekki á þá túlkun skipulags- og byggingarnefndar að greint ákvæði heimili óheft mat byggingaryfirvalda á því hvað miður fari í útliti bygginga hverju sinni.  Slík túlkun ákvæðisins leiddi til hættu á geðþóttaákvörðunum þar sem umsóknum um byggingarframkvæmdir væri hægt að hafna af þeirri einu ástæðu að framkvæmdin félli ekki að smekk viðkomandi byggingaryfirvalds.  Telja verður að við mat á útlitshönnun bygginga samkvæmt greindu ákvæði byggingarreglugerðar verði að styðjast við almennan mælikvarða í þeim efnum svo sem kostur er enda gerir greint ákvæði byggingarreglugerðar ráð fyrir því að fjölskipað stjórnvald, þ.e. byggingarnefnd, meti útlitshönnun bygginga.  Verður því beiðni um breytingu mannvirkis ekki hafnað með þeirri einu röksemd að hún fari mannvirkinu mjög illa nema að framkvæmdin fari ljóslega í bága við almenn viðhorf um útlitshönnun og sú ályktun sé rökstudd nánar.

Leyfi hafa verið veitt fyrir breytingum á þökum húsa á svæðinu þótt breytingin hafi leitt til misræmis í útliti á þaki húss og bílskýlis sömu fasteignar  Á þakbrún framhliðar bílgeymslunnar við Stigahlíð 35 er um eins metra hátt járnhandrið og á bílgeymslu hússins nr. 37 hefur fengist leyfi fyrir og verið reist sams konar þak og kærendur hafa farið fram á að fá að byggja.  Umdeild breyting á þaki bílgeymslu kærenda myndi hækka framhlið hennar um 80 sentimetra og hefði jafnframt í för með sér að þakbrún hefði aflíðandi halla á þeirri hlið er snýr að Stigahlíð 39.  Fram er komið að eigendur fasteignarinnar að Stigahlíð 39 hafa fyrir sitt leyti samþykkt  þakbreytinguna. 

Að öllu þessu virtu og með hliðsjón af jafnræðis- og meðalhófsreglu stjórnsýsluréttarins samkvæmt 11. og 12. grein stjórnsýslulaga nr. 37/1993 telur úrskurðarnefndin að ekki hafi verið færð fram haldbær rök af hálfu byggingaryfirvalda fyrir því að hafna umsókn kærenda um breytingu á þaki bílgeymslunnar og er hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúa því felld úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega.  Valda því miklar annir og málafjöldi hjá nefndinni.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 12. desember 2000, er borgarstjórn staðfesti hinn 21. desember 2000, um að synja umsókn kærenda um leyfi til að breyta þakformi og byggja nýtt þak á bílgeymslu á lóðinni nr. 41 við Stigahlíð, er felld úr gildi.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

_______________________________            _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                    Óðinn Elísson

Ár 2002, miðvikudaginn 15. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn, Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 36/2000, kæra eiganda fasteignarinnar nr. 1 við Fífuhjalla, Kópavogi á ákvörðun byggingarfulltrúa Kópavogs frá 5. júní 2000 að leyfa garðhúsbyggingu á lóðinni nr. 3 við Fífuhjalla í Kópavogi.

  
Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála dags. 25. júní 2000, sem barst nefndinni hinn 27. sama mánaðar, kærir Á, Fífuhjalla 1, Kópavogi, ákvörðun byggingarfulltrúa Kópavogs frá 5. júní 2000 um að veita byggingarleyfi fyrir garðhúsi á lóðinni nr. 3 við Fífuhjalla Kópavogi.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarráðs hinn 29. júní 2000 í umboði bæjarstjórnar Kópavogs.  Kærandi gerir þá kröfu að byggingarleyfið verði fellt úr gildi.

Málavextir:  Á árinu 1994 reisti eigandi íbúðarhússins að Fífuhjalla 3, Kópavogi 4,25 fermetra timburskúr á lóð sinni sem ætlaður var sem leiktæki fyrir börn.  Eigandi Fífuhjalla 1, kærandi í máli þessu, taldi skúr þennan eða „dúkkuhús” skaða hagsmuni sína og kvartaði til byggingarnefndar Kópavogs af því tilefni.  Taldi byggingarnefnd ekki efnisleg rök til að hafa afskipti af málinu, en með úrskurði umhverfisráðherra hinn 24. júlí 1996 var þeirri ákvörðun byggingarnefndar hnekkt.  Var það niðurstaða ráðuneytisins að um byggingarleyfisskylda byggingu væri að ræða og var lagt fyrir byggingarnefnd Kópavogs að hlutast til um að sótt yrði um byggingarleyfi fyrir „skúrbyggingunni” í samræmi við 1. mgr. 9. gr. þágildandi byggingarlaga nr. 54/1978 og ef umsóknin yrði samþykkt, þá að sjá til þess að staðsetning hússins uppfyllti skilyrði þágildandi byggingarreglugerðar nr. 177/1992 um fjarlægð milli húsa.

Hinn 19. júní 1997 ritaði kærandi bréf til byggingarnefndar Kópavogs þar sem hann kærði ákvörðun um nýja staðsetningu skúrsins á grannlóðinni.  Má ráða af bréfi þessu að þá hafi ekki verið búið að færa skúrinn en fram kemur í bréfinu að kærandi hafi, skömmu áður en bréfið er ritað, fengið upplýsingar um að byggingarleyfi hafi verið veitt fyrir skúrnum á nýjum stað.  Mótmælti kærandi fyrirhugaðri staðsetningu skúrsins og taldi að brotið hefði verið gegn ákvæðum byggingarreglugerðar um grenndarkynningu við útgáfu byggingarleyfisins.  Að sögn kæranda var skúrinn fluttur á hinn nýja stað skömmu eftir að umrætt bréf hafði verið sent.  Byggingarnefnd fjallaði um erindi kæranda hinn 25. júlí 1997 og taldi nefndin engin rök fyrir því að breyta fyrri ákvörðun sinni.  Skaut kærandi máli sínu enn til umhverfisráðherra og var byggingarleyfi fyrir skúrnum, á hinum nýja stað, fellt úr gildi með úrskurði umhverfisráðherra hinn 18. mars 1998 þar sem nágrönnum hefði ekki verið tilkynnt um nýja staðsetningu skúrsins áður en byggingarleyfi fyrir honum hafi verið veitt enda hafi, með vísun til fyrri úrskurðar ráðuneytisins, verið sýnt að nágrannar kynnu að hafa beinna hagsmuna að gæta af staðsetningu skúrsins.

Byggingarnefnd Kópavogs tók umsókn um byggingarleyfi fyrir skúrnum, dags. 7. júní 1998, til meðferðar að nýju á fundi hinn 22. júlí 1998 og var málinu vísað til skipulagsnefndar.  Samþykkti skipulagsnefnd á fundi hinn 11. ágúst 1998 að senda málið í grenndarkynningu til eigenda Fífuhjalla nr. 1 og nr. 5.  Voru gögn málsins send kæranda með bréfi, dags. 18. ágúst 1998, og veittur frestur til athugasemda til 17. september 1998 kl. 15:00.  Kom kærandi athugasemdum sínum á framfæri með bréfi, dags. 16. september 1998, þar sem hún rekur forsögu málsins og með hvaða hætti hún telji staðsetningu skúrsins skerða hagsmuni sína.  Fer kærandi fram á það í bréfinu að skúrbyggingin verði fjarlægð en að öðrum kosti að hún verði færð á vesturhluta lóðarinnar að Fífuhjalla 3 og nær húsinu.

Eftir að athugasemdir kæranda höfðu borist tók skipulagsstjóri Kópavogsbæjar saman umsögn um málið þar sem gerð var grein fyrir framkomnum athugasemdum.  Fylgdu greinargerðinni ljósmyndir af skúrnum, sem teknar höfðu verið, m.a. frá svölum húss kæranda, en kærandi hefur mótmælt myndum þessum og telur þær villandi.  Á grundvelli umsagnar skipulagsstjóra var staðsetning skúrsins á lóðinni samþykkt á fundi skipulagsnefndar hinn 14. október 1998 og var afgreiðsla þessi samþykkt á fundi bæjarráðs Kópavogs hinn 15. október 1998.  Að fenginni þessari niðurstöðu veitti byggingarnefnd Kópavogs að nýju byggingarleyfi fyrir skúrnum.  Kærandi kærði ákvörðun byggingarnefndar til úrskurðarnefndarinnar hinn 26. nóvember 1998 og felldi úrskurðarnefndin byggingarleyfið úr gildi með úrskurði nr. 3/1999 hinn 29 janúar 1999 og lagði fyrir að skúrbyggingin yrði fjarlægð.

Eigandi fasteignarinnar að Fífuhjalla 3 lét fjarlægja garðhúsið og sótti síðan um að fá að setja það niður að nýju hinn 2. júní 1999.  Málið var tekið fyrir í skipulagsnefnd Kópavogs hinn 29. júní 1999 og var þar ákveðið að grenndarkynna umdeilt garðhús fyrir eigendum fasteignanna að Fífuhjalla 1 og 5 í samræmi við 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Athugasemdir bárust frá kæranda þar sem hann taldi garðhúsið vera til lýta og spilla útsýni frá húsi sínu auk þess að rýra verðgildi þess.  Í umsögn bæjarskipulags, dags. 4. maí 2000, var mælt með því að umsókn um staðsetningu garðhússins yrði samþykkt og gekk það eftir á fundi skipulagsnefndar hinn 5. maí 2000.  Staðfesti bæjarráð Kópavogs þessa samþykkt skipulagsnefndar hinn 11. maí sama ár.

Hinn 5. júní 2000 gaf byggingarfulltrúinn í Kópavogi út byggingarleyfi fyrir framkvæmdinni og var sú ákvörðun staðfest í bæjarráð í umboði bæjarstjórnar hinn 29. júní sama ár.

Kærandi taldi hina umdeildu framkvæmd fara gegn hagsmunum sínum og skaut því málinu til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi byggir kröfu sína á því að umdeilt byggingarleyfi feli í sér breytingu á gildandi skipulagi en vísar að öðru leyti til greinargerðar sinnar til úrskurðarnefndarinnar, dags. 26. nóvember 1998, sem barst úrskurðarnefndinni í tilefni af fyrri kæru vegna garðhússins að Fífuhjalla 3.  Í þeirri greinargerð færir kærandi fram þau rök að varla hefði verið hægt að finna skúrnum verri stað en gert var ef tekið sé mið af hagsmunum hans.  Sé skúrinn á áberandi stað nálægt lóðarmörkum kæranda þar sem hann blasi við aðalstofugluggum hans í vesturátt sem sé aðalútsýnisátt kæranda.  Setji skúrinn ljótan svip á umhverfið á þeim litlu lóðum sem um sé að ræða og sé hann í engu samræmi við íbúðarhúsið eða deiliskipulag, sem kveði á um að einungis gróður skuli vera á lóðunum.  Hafi fallegt deiliskipulag og fagurt útsýni verið höfuástæða þess að hún og maður hennar hafi ráðist í byggingu húss á þessum stað á sínum tíma.  Kærandi átelur vinnubrögð byggingarnefndar og skipulagsnefndar í málinu.  Telur kærandi tilvist skúrsins á núverandi stað rýra verðgildi fasteignar sinnar.

Málsrök byggingarnefndar:  Byggingarnefnd Kópavogs skírskotar til þess að rétt hafi verið staðið að afgreiðslu málsins samkvæmt 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. 

Andmæli byggingarleyfishafa:  Eigendum Fífuhjalla 3 var gefinn kostur á að koma að sjónarmiðum sínum í málinu með vísun til 13. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Þeir vísuðu til andmæla sinna sem sett voru fram vegna fyrri úrskurðarmáls um sama efni.  Í bréfi þeirra til úrskurðarnefndarinnar, dags. 18. janúar 1999, taka þau fram að þau séu orðin langþreytt á að svara kærubréfum frá kæranda.  Þess beri þó að geta að byggingarnefnd hafi veitt leyfi til að hafa dúkkuhúsið á lóðinni.  Lýsa eigendur Fífuhjalla 3 þeirri skoðun sinni að sá staður, sem garðhýsinu var valinn í upphafi, hefði verið heppilegastur og minnst áberandi en vegna mótmæla kæranda hafi þurft að færa það þaðan.  Við hönnun húss þeirra og garðs hafi frá upphafi verið gert ráð fyrir leiksvæði í austanverðum garðinum og yrðu þau að umbylta garðinum ef færa ætti garðhúsið á þann stað sem kærandi leggi til.  Leggja þau áherslu á að hér sé um leiktæki að ræða sem sjá megi víða í Kópavogi sem annars staðar og ekki hafi verið amast við enda ekki ætlað að standa um aldur og ævi.

Niðurstaða:  Hið umdeilda byggingarleyfi felur í sér að eigendum fasteignarinnar að Fífuhjalla 3 er heimilað að reisa 4,25 fermetra garðhús á lóð sinni.  Vegghæð byggingarinnar er 1,5 metrar en mænishæð 2,10 metrar.  Hæðarkóti hússins að Fífuhjalla 3 er 0,95 lægri en húss kæranda og að auki stendur garðhúsið nokkru lægra en húsið að Fífuhjalla 3.  Garðhúsið stendur 5,3 metrum frá lóðarmörkum fasteignar kæranda og hefur verið ætlað fyrir börn að leik. Á byggingarnefndarteikningum fyrir Fífuhjalla 3, samþykktum 24. nóvember 1988, er afmarkaður reitur í suðausturhorni lóðarinnar, um 40 fermetrar að flatarmáli, sem merktur er sem leiksvæði.  Umdeilt garðhús stendur nú á þessum reit.

Áður en umdeild framkvæmd var leyfð fór fram grenndarkynning í samræmi við 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 þar sem framkvæmdin fól í sér óverulega breytingu á deiliskipulagi.  Skipulagsnefnd bæjarins og bæjarráð samþykktu framkvæmdina og var gefið út byggingarleyfi í framhaldi af því sem staðfest var af bæjarráði í umboði bæjarstjórnar.  Verður ekki annað ráðið en málsmeðferð og útgáfa hins umdeilda byggingarleyfis hafi verið með lögformlega réttum hætti.

Garðhúsið að Fífuhjalla 3, sem ekki getur talist varanleg bygging, er smátt í sniðum og hefur óveruleg áhrif á umhverfið.  Verður ekki fallist á þau rök kæranda að það sé til slíkra lýta, skerði svo útsýni frá húsi hans eða rýri verðgildi þess svo að varðað geti ógildingu byggingarleyfisins. 

Niðurstaða úrskurðarnefndarinnar er því sú að umdeilt byggingarleyfi sé hvorki haldið formlegum né efnislegum annmörkum og er kröfu kæranda um ógildingu byggingarleyfisins því hafnað.    

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega.  Valda því miklar annir og málafjöldi hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Kröfu kæranda um ógildingu byggingarleyfis fyrir garðhúsi á lóðinni nr. 3 við Fífuhjalla, Kópavogi, frá 5. júní 2000 er hafnað.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                             Ingibjörg Ingvadóttir

Ár 2002, miðvikudaginn 15. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 10/2002, kæra fimm eigendur íbúða að Laufásvegi 19, Reykjavík á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 24. apríl 2002 um að veita byggingarleyfi fyrir tengibyggingu á lóð nr. 21-23 við Laufásveg.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 3. maí 2002, sem barst nefndinni 7. sama mánaðar, kæra fimm eigendur íbúða að Laufásvegi 19 í Reykjavík, ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 24. apríl 2002 um að veita byggingarleyfi fyrir tengibyggingu á lóð nr. 21-23 við Laufásveg.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi borgarstjórnar Reykjavíkur 2. maí 2002.  Krefjast kærendur þess að hin kærða ákvörðun verði ógilt.  Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 8. maí 2002, sem nefndinni barst 10. sama mánaðar, krefjast kærendur þess að framkvæmdir við bygginguna verði stöðvaðar.

Eftir að krafa kærenda um stöðvun framkvæmda barst úrskurðarnefndinni var skrifstofustjóra byggingarfulltrúans í Reykjavík þegar gert viðvart um kæruna og framkomnar kröfur.  Jafnframt var fulltrúa byggingarleyfishafa, sem er Sendiráð Bandaríkjanna, gert viðvart um málið.  Hefur úrskurðarnefndin aflað nánari upplýsinga um hið umdeilda byggingarleyfi frá byggingarfulltrúa.  Jafnframt hafa borist mótmæli byggingarleyfishafa við kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.

Er málið nú tekið til úrskurðar um þá kröfu kærenda að umræddar framkvæmdir verði stöðvaðar.

Málavextir:  Í þessum þætti málsins verður einungis gerð stuttlega grein fyrir málavöxtum og aðeins að því marki er þýðingu hefur við ákvörðun um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.

Byggingarleyfishafi, Sendiráð Bandaríkjanna, sótti um leyfi til þess að byggja tengigang úr stálgrindareiningum milli húsa sendiráðs Bandaríkjanna á lóðinni nr. 21-23 við Laufásveg og nr. 34 við Þingholtsstræti í Reykjavík samkvæmt framlögðum uppdráttum.  Ekki er í gildi deiliskipulag fyrir umrætt svæði og var ákveðið að kynna umsóknina fyrir nágrönnum, m.a. kærendum.

Erindið var til kynningar frá 1. mars til 2. apríl 2002.  Athugasemdir bárust frá kærendum þar sem fyrirhuguðum framkvæmdum var mótmælt á meðan enn væru óleyst lóðarmál húss kærenda, en vandamál hafa skapast í kjölfar þess að baklóð að Laufásvegi 19 hefur verið skilin frá eigninni og ráðstafað til Sendiráðs Bandaríkjanna ásamt bílskúrum sem þar standa.

Af hálfu byggingaryfirvalda þóttu athugasemdir kærenda ekki standa í vegi fyrir því að veita mætti leyfi það sem um var sótt og var leyfið veitt hinn 24. apríl 2002 en byrjað mun hafa verið á framkvæmdum við bygginguna hinn 6. maí 2002.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á því byggt að hið umdeilda byggingarleyfi sé andstætt lögvörðum hagsmunum þeirra.  Tilkoma fyrirhugaðrar tengibyggingar muni auka á umferð um baklóðina við hús þeirra, en lóðin að Laufásvegi 17-19 sé í fasteignamati skráð ein óskipt lóð og hafi eigendur greitt skatta og skyldur af allri lóðinni í hlutfalli við eignarhluti sína í húsunum.

Þá hafi arkitekt byggingarinnar verið viðstaddur afgreiðslu málsins í skipulags- og byggingarnefnd sem varamaður í nefndinni og ekki vikið sæti heldur einungis setið hjá við afgreiðslu málsins, en það hafi að mati kærenda verið ófullnægjandi.

Málsrök byggingarfulltrúa:  Af hálfu byggingarfulltrúa er kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda mótmælt og vísað til fyrirliggjandi gagna, m.a. umsagnar Ívars Pálssonar, lögfræðings, f.h. skipulags- og byggingarsviðs, um athugasemdir kærenda við grenndarkynningu málsins.  Telur embætti byggingarfulltrúa engin rök standa til þess að fallast beri á kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda mótmælt.  Ekki sé viðurkennt að tengibyggingin liggi að öðrum lóðamörkum en Þingholtsstrætis 30, en fyrir liggi skriflegt samþykki eigenda þeirrar eignar fyrir hinni umdeildu byggingu.  Byggingaryfirvöld hafi veitt leyfi fyrir byggingunni svo sem lög standi til og séu framkvæmdir á lóð sendiráðsins í samræmi við það leyfi. 

Niðurstaða:  Óumdeilt er að framkvæmdir samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi eru innan marka lóðar Sendiráðs Bandaríkjanna.  Með ákvörðun um stöðvun framkvæmda á lóðinni væri lagt fyrir borgarstjórn Reykjavíkur að framfylgja henni með aðstoð lögreglu ef þörf krefði, sbr. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Slík íhlutun íslenskra stjórnvalda væri andstæð þeim réttindum sem sendiráðinu eru tryggð með Vínarsamningnum um stjórnmálasamband frá 18. apríl 1961, en með lögum nr. 16/1971 var ríkisstjórn Íslands veitt heimild til aðildar að samningnum fyrir Íslands hönd.  Nýtur sendiráðssvæðið friðhelgi samkvæmt ákvæði 22. greinar samningsins en jafnframt njóta sendierindrekar friðhelgi og eru undanþegnir framkvæmdarvaldslögsögu móttökuríkis samkvæmt 31. gr. hans.  Er það ekki á valdsviði úrskurðarnefndarinnar að mæla fyrir um réttarvörslu sem væri andstæð þjóðréttarlegum skuldbindingum íslenska ríkisins samkvæmt framansögðu og ekki yrði af þeim sökum haldið uppi.  Er kröfu kærenda í máli þessu um stöðvun framkvæmda því hafnað.

Úrskurðarorð:

Kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda við tengibyggingu á lóð Sendiráðs Bandaríkjanna við Laufásveg í Reykjavík er hafnað.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                             Ingibjörg Ingvadóttir

Ár 2002, föstudaginn 10. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn; Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir, lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 38/2001; kæra eigenda fasteignanna nr. 41 við Skildinganes og 24 við Bauganes í Reykjavík á samþykkt byggingarnefndar Reykjavíkur frá 29. júní 2000 um að veita leyfi til byggingar einbýlishúss með aukaíbúð á lóðinni nr. 43 við Skildinganes.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 9. ágúst 2001, mótteknu af nefndinni hinn 13. sama mánaðar, kæra G, eigandi fasteignarinnar að Skildinganesi 41 og F, eigandi fasteignarinnar að Bauganesi 24 í Reykjavík, samþykkt byggingarnefndar Reykjavíkur frá 29. júní 2000 um að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi með aukaíbúð og innbyggðri bílageymslu á lóðinni nr. 43 við Skildinganes.  Borgarráð staðfesti ákvörðunina í umboði borgarstjórnar hinn 4. júlí 2000.  Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Jafnframt kröfðust kærendur þess að framkvæmdir við bygginguna yrðu stöðvaðar meðan úrskurðarnefndin hefði málið til meðferðar en með úrskurði uppkveðnum 22. ágúst 2001 var þeirri kröfu hafnað.

Málsatvik:  Deiliskipulag fyrir íbúðahverfið Skildinganes er frá árinu 1966 og hefur skipulagsuppdráttur svæðisins verið endurskoðaður nokkrum sinnum síðan.  Á árinu 1990 voru skipulagsskilmálar deiliskipulagsins endurskoðaðir og breytingar á þeim samþykktar í október það ár.

Í aprílmánuði árið 2000 sótti K um leyfi til byggingarnefndar Reykjavíkur til þess að byggja steinsteypt, einlyft, einbýlishús með aukaíbúð og innbyggðri bílageymslu á lóðinni nr. 43 við Skildinganes.  Erindi þetta var tekið fyrir á fundi byggingarnefndar hinn 25. maí 2000 og þá vísað til skipulags- og umferðarnefndar til ákvörðunar um grenndarkynningu.

Við skoðun á uppdráttum, dags. 15. maí 2000, kom í ljós að hluti bílageymslu reyndist utan byggingarreits og uppdrættir þar af leiðandi í andstöðu við gildandi skipulagsskilmála.  Nýir uppdrættir voru lagðir fyrir Borgarskipulag þann 15. júní 2000 þar sem bílageymsla hafði verið færð til, þannig að hún taldist nú öll innan byggingarreits.  Að svo búnu var erindi umsækjanda lagt að nýju fyrir byggingarnefnd og það samþykkt þann 29. júní 2000 og staðfest á fundi borgarráðs í umboði borgarstjórnar þann 4. júlí 2000.  Samkvæmt samþykktum uppdráttum er heildarstærð umrædds húss 256,9 fermetrar, þar af er aukaíbúð 69,3 fermetrar að stærð. 

Framkvæmdir hófust við byggingu hússins að Skildinganesi 43 í aprílmánuði 2001.  Þegar útveggir og sperrur höfðu verið reistar töldu kærendur, sem eiga lóðir sem liggja að Skildinganesi 43, að hagsmunum þeirra væri raskað með byggingarleyfi hússins og kærðu því samþykkt þess til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er einkum á því byggt að grenndarkynning á fyrirhuguðum byggingarframkvæmdum á lóðinni að Skildinganesi 43 hafi ekki farið fram þótt byggingarleyfið fæli í sér frávik frá skipulagsskilmálum fyrir Skildinganes frá árinu 1990.  Þá er dregið í efa að umræddir skipulagsskilmálar standist lög. 
Í fyrsta lagi skírskota kærendur til þess að norðurhlið hússins að Skildinganesi 43 liggi svo nálægt lóðamörkum við Bauganes 24 að óhugsandi sé að kröfum um lágmarksfjarlægð sé fullnægt. 
Í öðru lagi byggja kærendur á því að vikið hafi verið frá 2. gr. skipulagsskilmála frá 1990 þegar leyfi hafi verið veitt fyrir aukaíbúð í húsinu.  Þar komi fram að stærð aukaíbúðar megi ekki fara fram úr ¼ af heildarstærð hússins.  Samþykkt aukaíbúð í hinu umdeilda byggingarleyfi sé hins vegar 32% eða um þriðjungur af heildarstærð Skildinganess 43 ef undanskilin sé bílageymsla hússins í útreikningi eins og eðlilegast sé.  Þá séu báðar íbúðirnar í húsinu algerlega sjálfstæðar einingar og hafi byggingaryfirvöld því í raun verið að leyfa byggingu tveggja íbúða húss, eins konar fjöleignarhúss, þar sem skipulag geri ráð fyrir einbýlishúsi.
Loks er það álit kærenda að í 5. gr. skipulagsskilmálanna frá 1990, um meiri mænishæð en áður var heimiluð, felist ólögmæt mismunun gagnvart þeim íbúum sem fyrir séu í gamalgrónu hverfi.  Draga kærendur í efa að ákvæði 5. gr. tilvitnaðra skilmála stæðist fyrir dómi, ef á slíkt reyndi, þrátt fyrir að skipulagsskilmálunum kunni að hafa verið breytt með formlega réttum hætti á árinu 1990.  Bent er á að umrædd mænishæð sé hámarkshæð og hafi skipulagsyfirvöld átt að hafa hliðsjón af upphaflegum skilmálum við útgáfu byggingarleyfisins í því skyni að varðveita innra samræmi í húsagerð á svæðinu sem að mestu leyti hafi verið fullbyggt í tíð eldri skipulagsskilmála.

Með hliðsjón af þessum atriðum og samkvæmt 5. mgr. 12. gr. byggingarreglugerðar nr. 441 frá 1998 og 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, hafi skipulagsnefnd borið að láta fara fram grenndarkynningu enda sé það fortakslaus lagaskylda, hversu óverulegt sem frávik kunni að vera talið frá deiliskipulagi.  Sú staða gæti ella komið upp, svo sem kærendur telja að eigi hér við, að reist yrði mannvirki sem skerti rétt nágranna án þess að þeir gætu nokkrum vörnum við komið.  Er það álit kærenda að leiki á því vafi hvort þörf sé grenndarkynningar, eigi að túlka slíkan vafa þeim í hag sem grenndarhagsmuna eigi að gæta.  Önnur niðurstaða væri ekki í samræmi við almennar efnisreglur stjórnsýsluréttarins, sbr. 1. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Málsrök byggingaryfirvalda:  Í greinargerð skrifstofustjóra byggingarfulltrúa, dags. 14. ágúst 2001, er gerð grein fyrir viðhorfum Reykjavíkurborgar til þeirra atriða er fram koma í kærubréfi.  Þar er á því byggt að umdeilt byggingarleyfi sé í samræmi við gildandi deiliskipulag sem byggi á staðfestu aðalskipulagi.  Séu því ekki rök til þess að fella leyfið úr gildi.

Allra lagaskilyrða hafi verið gætt við gerð og staðfestingu gildandi skipulagsskilmála á svæðinu frá árinu 1990.  Samkvæmt 19. gr. þágildandi skipulagslaga nr. 19/1964 hafi hvorki verið skylt að grenndarkynna né auglýsa breytingar á skipulaginu.  Breytingin hafi fengið staðfestingu skipulagsstjóra ríkisins og hafi félagsmálaráðuneytið auglýst hana í B-deild Stjórnartíðinda nr. 480/1990.  Eins og fram komi í umsögn Borgarskipulags, dags. 15. júní 2000, hafi umsókn um byggingarleyfi fyrir Skildinganes 43 og uppdrættir er henni fylgdu verið í samræmi við deiliskipulag og hafi því ekki verið þörf grenndarkynningar í tilefni af útgáfu þess. 

Mænishæð og heildarhæð hins umdeilda húss sé í samræmi við skipulagsskilmála en mismunandi hæð húsa á svæðinu helgist af mismunandi landhæð og breytilegum skilmálum á byggingartíma húsanna.  Þannig sé gólfkóti hússins að Skildinganesi 43 7,10 metrar en megingólfkóti hússins að Bauganesi 24 8,53 metrar.  Bílskúr hússins liggi að lóðarmörkum hússins nr. 41 við Skildinganes samkvæmt skipulagi og það geri einnig ráð fyrir heimild til byggingar aukaíbúðar allt að 70 fermetrum eða ¼ af heildarstærð húss.  Aukaíbúðin að Skildinganesi 43 sé 69,3 fermetrar og rétt rúmlega ¼ hluti hússins sem sé 256,9 fermetrar. 

Þá benda borgaryfirvöld á að lóðin nr. 43 við Skildinganes hafi lengi verið skilgreind sem byggingarlóð og hafi nágrannar því mátt gera ráð fyrir að byggt yrði á henni í samræmi við skipulag og að það leiddi af sér aukna umferð og einhverja skerðingu á opinni grennd.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafa var gefinn kostur á að neyta andmælaréttar í máli þessu.  Hann bendir á að honum hafi verið veitt byggingarleyfi af þar til bærum yfirvöldum og hafi hann hagað framkvæmdum sínum í samræmi við það.  Að öðru leyti vísar hann til þeirra sjónarmiða sem fram koma í greinargerð borgaryfirvalda í málinu.

Vettvangsganga:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 8. maí 2002.  Var gengið um byggingarsvæðið og skoðuðu nefndarmenn hvernig hin umdeilda nýbygging horfir við séð frá eignum kærenda.

Niðurstaða:  Í máli þessu er um það deilt hvort gætt hafi verið réttra lagasjónarmiða við afgreiðslu byggingarleyfis fyrir íbúðarhúsið að Skildinganesi 43 í Reykjavík, sem samþykkt var í byggingarnefnd þann 29. júní 2000 og hvort með útgáfu þess hafi verið gerð breyting á deiliskipulagi sem borið hafi að grenndarkynna skv. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og 5. mgr. 12. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998.

Hið umdeilda byggingarleyfi var samþykkt um 10 árum eftir gildistöku skipulagskilmálanna frá 17. október 1990.  Skipulagsskilmálarnir fengu lögformlega rétta meðferð samkvæmt þágildandi skipulagslögum nr. 19/1964.  Hvað sem líður hallkvæmni skilmálanna gagnvart íbúum á svæðinu, telur úrskurðarnefndin utan síns verkahrings að meta gildi einstakra ákvæða þeirra enda verður ágreiningi um lögmæti skilmálanna ekki skotið til nefndarinnar þar sem kærufrestur er löngu liðinn.  Við úrlausn ágreinings í máli þessu verða því skipulagsskilmálarnir frá árinu 1990 lagðir til grundvallar.

Hús og bílgeymsla að Skildinganesi 43 eru byggð innan byggingarreits lóðarinnar sem markaður hefur verið í deiliskipulagi.  Afstaða húss og bílgeymslu gagnvart nágrannalóðum er því í samræmi við skipulagsuppdrætti en samkvæmt gr. 75.4 og 75.5 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 er heimilt að víkja frá reglum um fjarlægð milli húsa í skipulagi.  Þá er mænishæð hússins innan þeirra marka sem greind er í 5. gr. skipulagsskilmálanna frá 1990.  Í 2. grein greindra skipulagsskilmála er heimilað auk aðalíbúðar „að hafa allt að 70m2 aukaíbúð eða stærð sem nemur allt að ¼ af heildarstærð húss.”  Í byggingarleyfi fyrir Skildinganes 43 er gert ráð fyrir 69,3 fermetra aukaíbúð en heildarstærð hússins með bílgeymslu er 256,9 fermetrar.  Umrædd íbúð er því innan 70 fermetra markanna en um 5 fermetrum umfram fjórðung flatarmáls heildareignarinnar.

Í 1. gr. deiliskipulagsskilmálanna frá árinu 1990 er gert ráð fyrir að reisa megi eins til tveggja hæða íbúðarhús með aukaíbúð.  Engar kvaðir gilda um framsal eignarréttinda á aukaíbúðinni að Skildinganesi 43 að öðru leyti en því að gagnkvæmur forkaupsréttur gildir milli íbúðareigenda í húsinu samkvæmt þinglýstri kvöð.  Jafnvel þótt eignarhald íbúðanna í húsinu væri á þann veg að húsið teldist fjöleignarhús í skilningi fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, væri það ekki andstætt gildandi deiliskipulagi fyrir Skildinganes.  Orðalag 2. greinar skilmálanna er ekki afdráttarlaust um stærðarmörk aukaíbúða.  Ekki er vafalaust hvort tilvísun til fjórðungs flatarmáls húss eigi að vera takmarkandi gagnvart tilgreindum 70 fermetrum eða hvort um valkvæða viðmiðun sé að ræða.  Jafnvel þótt svo yrði litið á að aukaíbúð mætti aldrei vera stærri en sem næmi ¼ af heildarstærð húss telur úrskurðarnefndin að 5 fermetra tilfærsla milli aðalíbúðar og aukaíbúðar sé þess eðlis að ekki geti snert lögvarða hagsmuni nágranna.  Slíkt frávik frá skipulagsskilmálum hefði hvorki áhrif á ásýnd hússins né nýtingu fasteignarinnar er gæti þrengt að réttindum annarra svo sem vegna bílastæða.  Verður því ekki séð að þörf hafi verið á grenndarkynningu skv. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga í þessu tilfelli þar sem grenndarkynning felur í sér að mál er kynnt þeim nágrönnum sem hagsmuna eiga að gæta um ákvörðun.

Samkvæmt því sem nú hefur verið rakið er niðurstaðan sú að byggingarleyfi fyrir framkvæmdum á lóðinni nr. 43 við Skildinganes í Reykjavík sé ekki haldið þeim annmörkum að ógildingu varði.

Uppkvaðning úrskurðar í málinu hefur dregist verulega.  Valda því miklar annir og málafjöldi hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Kröfu kærenda um ógildingu á samþykkt byggingarnefndar Reykjavíkur frá 29. júní 2000 sem staðfest var í Borgarráði í umboði borgarstjórnar 4. júlí 2000, um að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi með aukaíbúð og innbyggðri bílageymslu á lóðinni nr. 43 við Skildinganes er hafnað.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                             Ingibjörg Ingvadóttir