Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

62/2004 Súðarvogur

Með

Ár 2005, miðvikudaginn 16. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 62/2004, kæra eiganda bakhúss að Súðarvogi 6, Reykjavík á synjun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 13. október 2004 um að aflétta niðurrifskvöð sem á húsinu hvílir. 

Í málinu er kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 28. október 2004, sem barst nefndinni 1. nóvember sama ár, kærir Stefán Hrafn Stefánsson hdl., f.h. eiganda bakhúss að Súðarvogi 6, Reykjavík, synjun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 13. október 2004 um að aflétta niðurrifskvöð sem á húsinu hvílir.  Hin kærða ákvörðun var staðfest af borgarstjórn Reykjavíkur hinn 19. október 2004.

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Með bréfi, dags. 10. ágúst 1981, var óskað eftir heimild til að reisa bráðabirgðaskemmu á lóðinni nr. 6 við Súðarvog.  Féllst byggingarnefnd á erindið á fundi hinn 13. ágúst 1981 með svofelldri bókun:  „Samþykkt.  Byggingarfulltrúa falið að staðsetja húsið, enda verði það fjarlægt borgarsjóði að kostnaðarlausu, þegar krafist verður.“  Þessari kvöð var ekki þinglýst.  Gerður var eignaskiptasamningur um umrædda lóð og tilheyrandi mannvirki, dags. 8. apríl 1988, en í texta hans er ekki getið um kvöð eða skilyrði um niðurrif en vísað til gildandi teikninga og tekið fram að þær væru hluti greinds samnings.

Á fundi byggingarnefndar Reykjavíkur hinn 25. febrúar 1999 var fallist á að breyta notkun skemmunnar í atvinnuhúsnæði með svohljóðandi bókun:  „Samþykkt.  Til bráðabirgða í fimm ár, þinglýsa skal yfirlýsingu þar að lútandi.“  Framangreinda ráðstöfun samþykktu allir eigendur fasteigna á lóðinni með áritun sinni. 

Á fundi byggingarfulltrúa hinn 8. apríl 2003 var tekin fyrir beiðni kæranda um að umrædd fasteign yrði „...samþykkt endanlega án skilyrða eða fyrirvara“ og var erindinu vísað til skipulagsfulltrúa.  Á fundi skipulagsfulltrúa hinn 16. maí 2003 var hverfisstjóra falið að vinna umsögn vegna beiðni kæranda og á fundi skipulagsfulltrúa hinn 23. sama mánaðar var bókað:  „Ekki gerð athugasemd við það út frá skipulegu sjónarmiði að kvöðinni verði aflétt.“  Á fundi byggingarfulltrúa hinn 27. maí 2003 var erindi kæranda afgreitt jákvætt enda lægi fyrir samþykki meðlóðarhafa.  Skipulags- og byggingarnefnd fjallaði á fundi sínum hinn 12. maí 2004 um beiðni kæranda.  Fyrir fundinum lá bréf byggingarfulltrúa, dags. 10. maí 2004, þar sem sem sagði m.a. að kvöðin hafi verið sett af skipulagsástæðum og að ekki væri til deiliskipulag af svæðinu en nauðsynlegt væri að vinna það.  Fyrir fundinum lá einnig bréf annarra lóðarhafa Súðarvogs 6 þar sem þeir mótmæltu beiðni kæranda um afléttingu kvaðarinnar.  Samþykkti nefndin að fresta erindi kæranda um viku og á fundi hennar hinn 13. október 2004 var eftirfarandi samþykkt:  „Skipulags- og byggingarnefnd synjar erindi eiganda bakhúss um að aflétta niðurrifskvöð sem á húsinu hvílir.  Telur nefndin ekki tímabært að taka afstöðu til niðurfellingar kvaðarinnar.  Samþykkt hefur verið að ráðast í gerð deiliskipulags af svæðinu sbr. bókun í máli nr. 6.  Endanleg afstaða til þess hvort bakhúsið fái að standa verður tekin í því deiliskipulagi.“

Framangreindri samþykkt skipulags- og byggingarnefndar hefur kærandi skotið til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála svo sem að framan greinir. 

Málsrök kæranda:  Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Hann heldur því fram að þegar hann hafi eignast fasteignina, í kjölfar nauðungarsölu hennar, hafi honum verið alls ókunnugt um kvöð þá er á fasteigninni hafi hvílt, enda hafi ekkert fram um hana komið í veðmálabókum. 

Kærandi vísar til þess að hér sé um ræða vandaða stálgrindarskemmu sem sé einangruð og með lýsingu, hita, rafmagni og innkeyrsludyrum.  Eigninni fylgi hlutdeild í lóðarréttindum, hún sé skráð hjá Fasteignamati ríkisins og af henni séu greidd öll gjöld.  Hún falli vel að umhverfi sínu og uppfylli öll skilyrði fasteignar.  Ekki verði séð að skipulagsyfirvöld hafi neitt út á eignina að setja. 

Kærandi vísar til þess að beiðni hans hafi hlotið jákvæðar undirtektir borgaryfirvalda en þegar afstaða eiganda framhúss Súðarvogar 6 hafi legið fyrir hafi afstaðan breyst.  Engin efnisleg rök séu til þess að hafna kröfu hans um afléttingu kvaðarinnar. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Talsmaður Reykjavíkurborgar vísar til gagna málsins sem og umsagnar byggingarfulltrúa, dags. 3. mars 2004.  Þar er vísað til þess að eigandi bakhússins sé bundinn af þeim kvöðum sem á eigninni hvíli um notkun þess og niðurrif enda liggi þær fyrir í þinglýstum gögnum.  Hann eigi ekki betri rétt að þessu leyti en fyrri eigendur og þurfi að hlíta ákvörðun borgarinnar ef óskað yrði eftir niðurrifi hússins af málefnalegum ástæðum.

Ástæður umræddra kvaða séu af skipulagslegum toga og líklega settar til að tryggja að byggingar á baklóðinni standi ekki í vegi fyrir frekari uppbyggingu hennar.  Tvisvar hafi verið samþykktar nýbyggingar vestast á lóðinni en af byggingu þeirra hafi þó ekki orðið.  Verði kvöðunum aflétt sé ljóst að verðmæti hússins aukist og líkur á því að það verði rifið og frekari uppbygging eigi sér stað minnki.

Málsrök eiganda framhúss Súðarvogar 6:  Í máli þessu liggur fyrir afstaða eiganda framhúss Súðarvogar 6 en hann krefst þess að niðurrifskvöð skemmunnar verði ekki aflétt.  Af hans hálfu er því haldið fram að hann hafi keypt fasteign sína í ljósi þess að nýtingarmöguleikar væru einungis takmarkaðir vegna umræddrar skemmu í stuttan tíma og að skemman myndi ekki standa í vegi fyrir frekari uppbyggingu á lóðinni.  Nái krafa kæranda fram að ganga baki það honum tjón sem m.a. Reykjavíkurborg beri ábyrgð á.  Eigandi framhússins setur fram frekari röksemdir fyrir þeirri kröfu hans að niðurrifskröfunni verði ekki aflétt, en ekki þykja efni til að reifa þær frekar hér. 

Niðurstaða:  Byggingarleyfi vegna hinnar umdeildu byggingar á baklóð Súðarvogar 6  voru bundin skilyrðum.  Á árinu 1981, þegar bygging skemmunnar var heimiluð, var sú heimild háð því skilyrði að hún yrði fjarlægð ef krafist yrði, Reykjavíkurborg að kostnaðarlausu, og við afgreiðslu umsóknar um breytta notkun hússins á árinu 1999 var notkunarbreyting tímabundin til 5 ára.  Af gögnum málsins verður ráðið að umræddar afgreiðslur byggingaryfirvalda hafi verið í samræmi við umsóknir eiganda hússins.

Hin kærða ákvörðun borgaryfirvalda felur í sér að synjað var erindi eiganda bakhúss að Súðarvogi 6 um afléttingu niðurrifskvaðar samkvæmt hinni kærðu bókun skipulags- og byggingarnefndar.

Á umræddu svæði er ekki í gildi deiliskipulag og ekki er að kvöð þessari eða skilyrði vikið í greinargerð gildandi aðalskipulags Reykjavíkur.  Verður kvöðin því ekki talin skipulagskvöð í skilningi 10. mgr. 2. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Þá er ekki vikið að áskilnaði um niðurrif í gildandi lóðarleigusamningi um lóðina að Súðarvogi 6.  Niðurrifskvöðin á því rót sína að rekja til fyrrgreindrar afgreiðslu byggingarnefndar Reykjavíkur frá árinu 1981 að undangenginni umsókn þáverandi eiganda um heimild til að reisa bráðabirgðaskemmu á lóðinni.  Hin kærða ákvörðun fól því í sér synjun byggingaryfirvalda á umsókn núverandi eiganda umdeilds húss um breytingu á byggingarleyfi hússins.

Hin kærða synjun var studd þeim rökum að ekki þótti tímabært að taka afstöðu til niðurfellingar kvaðarinnar í ljósi þess að samþykkt hafi verið að ráðast í gerð deiliskipulags af svæðinu en í því skipulagi yrði tekin endanleg afstaða til þess að hvort umrætt hús fengi að standa. 

Telja verður að lögmæt og málefnaleg rök hafi búið að baki hinni kærðu afgreiðslu og má hér skírskota til þeirra sjónarmiða er búa að baki 6. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga er heimilar frestun á afgreiðslu byggingarleyfisumsóknar í vissum tilvikum vegna fyrirhugaðra breytinga á skipulagi þótt það ákvæði taki ekki til þess tilviks er hér um ræðir.

Með hliðsjón af öllu framangreindu verður ekki fallist á kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar en ekki verður á þessum vettvangi skorið úr um hvort umdeild kvöð eða skilyrði frá árinu 1981 haldi gagnvart kæranda með hliðsjón af réttaráhrifum nauðungarsölu eignarinnar, reglum um vangeymslu eða sökum tómlætisáhrifa ef á kvöðina reynir.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 13. október 2004, sem staðfest var af borgarstjórn Reykjavíkur hinn 19. október s.á., að synja afléttingu niðurrifskvaðar sem hvílir á húsi kæranda að Súðarvogi 6, Reykjavík.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________           _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                      Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

30/2004 Grund

Með

Ár 2005, miðvikudaginn 16. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 30/2004, kæra eiganda lóðar í landi Grundar, Mosfellsbæ á ákvörðun bæjarstjórnar Mosfellsbæjar frá 21. janúar 2004 að samþykkja deiliskipulag frá Reykjalundarvegi að Húsadal og ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 9. mars 2004 um að hafna erindi kæranda um samþykki fyrir tveimur byggingarreitum á nefndri lóð.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 30. apríl 2004, er barst nefndinni hinn 7. maí s.á. og með bréfi, dags. 7. maí 2004, er barst nefndinni sama dag, kærir L, Grund Mosfellsbæ, þá ákvörðun bæjarstjórnar Mosfellsbæjar frá 21. janúar 2004 að samþykkja deiliskipulag frá Reykjalundarvegi að Húsadal og ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 9. mars 2004 að hafna beiðni kæranda um að gert yrði ráð fyrir tveimur nýbyggingarreitum á lóð hans í landi Grundar, Mosfellsbæ í nefndu skipulagi.  Bæjarstjórn Mosfellsbæjar staðfesti greinda ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar hinn 17. mars 2004 og auglýsing um gildistöku hins kærða deiliskipulags birtist í B-deild Stjórnartíðinda hinn 7. apríl 2004.

Kærandi, L, er nú látinn en eftirlifandi maki hans, sem hefur fengið leyfi til setu í óskiptu búi, hefur tekið við rekstri kærumálsins.  Gerir kærandi þá kröfu að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi.

Málavextir:  Kærandi er eigandi að u.þ.b. 5000 fermetra landspildu er liggur að Varmá í Mosfellsbæ og hefur þar staðið sumarhús sem mun hafa verið í eigu hans um áratuga skeið.

Á árinu 2003 var unnið að deiliskipulagsbreytingu fyrir Reykjalund er tók til um 42 hektara svæðis við Varmá frá Reykjalundarvegi að Húsadal í Mosfellsbæ og er spilda kæranda innan þess skipulagssvæðis.  Gerði tillagan ráð fyrir að á umræddu svæði yrði íbúðarbyggð en áður hafði svæðið verið nýtt undir sumarhús og blandaða byggð. Skipulagstillagan gerði ráð fyrir 54 nýjum byggingarlóðum undir heilsárshús.  Við auglýsingu deiliskipulagstillögunnar setti kærandi fram athugasemdir við fyrirhugaða nýtingu á landspildu hans í bréfi, dags. 25. nóvember 2003, og gerði kröfu um að í deiliskipulaginu yrði gert ráð fyrir lóðum undir tvö hús auk lóðar undir hús það sem á landspildunni stendur.

Skipulagstillagan var tekin fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar hinn 13. janúar 2004 þar sem fjallað var um framkomnar athugasemdir og samþykkt að leggja til við bæjarstjórn að samþykkja tillöguna með áorðnum breytingum.  Í tillögunni var ekki gert ráð fyrir öðru húsi á landi kæranda en því sem fyrir var með heimilaðri stækkun úr 50 fermetrum í 110 fermetra.  Var kröfu kæranda um aukna nýtingu á landi hans svarað með svofelldri bókun á fundinum:  „Nefndin getur ekki fallist á framkomið erindi um fjölgun bygginga á landinu.  Fjölgun bygginga á þessum stað mun breyta þeirri ásýnd sem Varmáin og næsta nágrenni hefur sem gróðurvin í þéttbýli og samræmist ekki stefnumörkun í aðalskipulagi og umhverfisskipulagi sem samþykkt var fyrir Varmársvæðið.  Til þess að fjölga byggingum á landinu þarf að fella mikið af þeim skógi sem fyrir er, sem mun hafa neikvæð áhrif á ásýnd svæðisins.  Einn byggingarreiturinn sem þið óskið eftir er alveg á árbakkanum, sem er óásættanlegt.  Landhalli gerir aðkomu inn á landið erfiða og og húsin munu að mati nefndarinnar fara illa í landi vegna landhalla.”   Bæjarstjórn samþykkti afgreiðslu þessa á fundi sínum hinn 21. janúar 2004 og var deiliskipulagstillagan send Skipulagsstofnun til umfjöllunar og síðan auglýsing um gildistöku hennar birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 7. apríl 2004.

Í kjölfar tilkynningar Mosfellsbæjar til kæranda um fyrrgreinda afgreiðslu bæjarstjórnar sendi hann bæjarverkfræðingi Mosfellsbæjar bréf, dags. 26. febrúar 2004, þar sem farið var fram á endurskoðun bæjaryfirvalda á umræddri deiliskipulagsákvörðun og að heimilaðar yrðu lóðir undir tvö ný hús á landi hans.  Erindið var tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 9. mars 2004 og því hafnað með skírskotun til fyrri afstöðu um það efni við meðferð deiliskipulagstillögunnar fyrir greint svæði.  Bæjarstjórn staðfesti afstöðu nefndarinnar á fundi sínum hinn 17. mars sama ár.

Kærandi undi ekki þessum málalyktum og skaut téðri deiliskipulagsbreytingu og synjun á endurskoðun hennar til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi bendir á að hann hafi átt umrædda landspildu og búið þar í yfir hálfa öld.  Með hinu kærða skipulagi hafi landnotkun svæðisins verið breytt að mestu í íbúðarsvæði og í fyrstu drögum að skipulaginu hafi verið gert ráð fyrir tveimur nýjum byggingarreitum á landi kæranda sem síðar hafi verið teknir út af lokauppdrætti án skýringa eða raka.  Flestir ef ekki allir landeigendur á svæðinu hafi hins vegar fengið heimildir til nýtingar sinna landa með eðlilegum hætti.  Í svari Mosfellsbæjar við óskum kæranda um nýtingu landsins felist engin efnisleg rök fyrir því hvers vegna honum sé óheimilt að nýta land sitt til jafns við aðra á svæðinu og bendir hann á að aðkeyrsla að landi hans og bílastæði séu þegar til staðar.

Engin hagsmunarök séu tilgreind né sýnileg fyrir afstöðu bæjaryfirvalda til athugasemda og erinda kæranda sem eigi verulegra fjárhagslegra hagsmuna að gæta að fá að nýta eign sína með eðlilegum hætti á við aðra á svæðinu.  Hinar kærðu ákvarðanir fari því í bága við meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga og feli jafnframt í sér brot á jafnræðisreglu 11. gr. sömu laga og beri því að fella þær úr gildi.

Málsrök Mosfellsbæjar:  Bæjaryfirvöld gera þær kröfur að synjun skipulags- og byggingarnefndar frá 7. mars 2004 á umsókn kæranda um tvær byggingarlóðir í landi Grundar verði staðfest og kæru vegna staðfestingar umdeilds deiliskipulags verði vísað frá úrskurðarnefndinni en ella að kröfu kæranda þar að lútandi verði hafnað.

Samkvæmt skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 fari skipulagsnefndir með skipulagsmál undir yfirstjórn sveitarstjórna og annist þær gerð aðal- og deiliskipulags vegna alls lands innan sveitarfélags sem skuli vera í innbyrðis samræmi.  Umrætt deiliskipulag, er taki m.a. til lands kæranda, hafi verið samþykkt á fundi bæjarstjórnar hinn 21. janúar 2004 og hafi þau helstu markmið skv. gr. 1.1 í skipulagsskilmálum að mynda heildstætt skipulag fyrir Varmá með grænu yfirbragði, að þétta og styrkja núverandi byggð og viðhalda núverandi einkennum, að bæta umhverfi Varmár og aðgengi að henni, að bæta umferðarkerfi og tengingar við núverandi götur og tekið sé tillit til núverandi umhverfisskipulags.  Jafnframt sé því ætlað að efla þau náttúrulegu landgæði sem séu á svæðinu, sbr. gr. 1.3 í nefndum skilmálum.  Þessum markmiðum sé m.a. náð með því að gera 50 metra breitt belti beggja vegna Varmár að hverfisverndarsvæði þar sem nýbyggingar séu bannaðar nema þeirra sé sérstaklega getið í deiliskipulagi, en það heimili 54 nýjar lóðir á skipulagssvæðinu. 

Hvað varði umsókn kæranda frá 26. febrúar 2004 um tvær byggingarlóðir sé það mat Mosfellsbæjar að ekki hafi verið heimilt að verða við þeirri beiðni kæranda þar sem slíkt hafi ekki átt stoð í nýsamþykktu deiliskipulagi en ástæða þess að svo hafi ekki verið sé sú að fjölgun bygginga á umræddum stað breytti ásýnd hans sem gróðurvinjar í þéttbýli og færi gegn stefnu aðal- og umhverfisskipulags.  Ef fallist yrði á ósk kæranda um nýjar byggingarlóðir yrði að fella mikið af þeim skógi er fyrir væri á svæðinu er hefði neikvæð áhrif á ásýnd svæðisins og væru lóðirnar auk þess innan 50 metra fyrrgreinds hverfisverndarsvæðis.

Umdeild synjun hafi ekki falið í sér brot á meðalhófsreglu eða jafnræðisreglu stjórnsýslulaga.  Þeir sem sækja kunni um fjölgun byggingarlóða á skipulagsvæðinu frá því sem ráð sé fyrir gert í skipulaginu muni hljóta sömu afgreiðslu sem kærandi.  Beinlínis hafi verið óheimilt að verða við óskum kæranda um nýjar byggingarlóðir þar sem bæjaryfirvöld hafi brostið vald til slíkrar afgreiðslu.  Jafnframt hefði sú niðurstaða getað leitt til málskots af hálfu eigenda nágrannalóða vegna brota á deiliskipulagi.

Málsmeðferð og afgreiðsla Mosfellsbæjar á beiðni kæranda frá 26. febrúar 2004 hafi verið í samræmi við gildandi skipulagsáætlanir, skipulags- og byggingarlög og stjórnsýslulög og beri því að hafna ógildingarkröfu kæranda. 

Vísa beri kæru, dags. 7. maí 2004, vegna staðfestingar umrædds deiliskipulags frá sökum vanreifunar.  Kæran sé stuttorð og vísi í kæru, dags. 30. apríl 2004, á afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar á beiðni kæranda um tvær nýjar byggingarlóðir á landi hans.  Ekki sé hægt að átta sig á því um hvað kæran snúist og í hverju hún sé frábrugðin kærunni frá  30. apríl 2004.  Hún sé órökstudd og því ekki unnt að verjast henni.  Sé kæran af þeim sökum ekki tæk til málsmeðferðar fyrir úrskurðarnefndinni með hliðsjón af 3. gr. reglugerðar nr. 621/1997.

Verði kæran engu að síður tekin til efnismeðferðar vísa bæjaryfirvöld til röksemda þeirra sem raktar séu í umfjöllun um málskot kæranda frá 30. apríl 2004 og snerti téð deiliskipulag.  Bent er á að málsmeðferð skipulagsins hafi verið í fullu samræmi við lög enda hafi ekki öðru verið haldið fram af hálfu kæranda.  Sé því ekki efni til að ógilda deiliskipulagsákvörðunina.

Vettvangsganga:  Úrskurðarnefndin fór hinn 22. október 2004 á vettvang og kynnti sér staðhætti á umræddu svæði. 

Niðurstaða:  Með bréfum kæranda til úrskurðarnefndarinnar, dags, 30. apríl og 7. maí 2004, er skotið til nefndarinnar samþykkt umdeilds deiliskipulags og höfnun á beiðni kæranda um að í deiliskipulaginu yrði gert ráð fyrir tveimur byggingarreitum til viðbótar þeim sem fyrir var á eignarlandi hans. Telja verður að í því erindi hafi falist beiðni um endurupptöku skipulagsákvörðunarinnar en heimild fyrir slíkri beiðni er í 24. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Fyrir liggur að ástæðan fyrir kæru á nefndum ákvörðunum er sú að kærandi telur deiliskipulagið skerða óhæfilega nýtingarmöguleika á eignarlandi hans á skipulagssvæðinu.  Verður samkvæmt þessu ekki fallist á kröfu bæjaryfirvalda Mosfellsbæjar um frávísun á kæru vegna samþykktar umrædds deiliskipulags vegna vanreifunar enda hlýtur frávísun máls á stjórnsýslustigi af þeim sökum að heyra til algerrar undantekningar með hliðsjón af leiðbeiningarskyldu og rannsóknarreglu 7. og 10. gr. stjórnsýslulaga. 

Umrætt skipulagssvæði liggur beggja vegna Varmár og er með hinu kærða deiliskipulagi að meginstefnu til gert að íbúðarsvæði.  Í greinargerð deiliskipulagsins kemur fram að nýtingarhlutfall á svæðinu hafi verið um eða innan við 0,1 en með skipulaginu  séu heimilaðar 54 nýjar byggingarlóðir á skipulagssvæðinu.  Ekki verður af skipulagsuppdrættinum ráðið hvernig mörkum einstakra eignarlanda á svæðinu er háttað en unnt er að finna út nýtingarhlutfall einstakra lóða með samanburði á lóðarstærð, þar sem hún er tilgreind á uppdrætti, og heimiluðu byggingarmagni á þeim lóðum samkvæmt töflu þar um í deiliskipulagsgreinargerð.  Þannig er nýtingarhlutfall tveggja lóða við húsagötu A nr. 4 og 6 í næsta nágrenni við land kæranda 0,08 og 0,1 og nýtingarhlutfall lóðanna nr. 6 og 10 við húsagötu B 0,26 og 0,19, en greindar lóðir liggja allar nærri bökkum Varmár.  Land kæranda, sem merkt er nr. 10 við húsagötu A, mun vera um 5000 fermetrar en heimilað byggingarmagn er 110 fermetrar og er nýtingarhlutfallið því 0,02.  Blasir við að heimiluð nýting lands kæranda er miklum mun minni en á ýmsum öðrum lóðum á skipulagssvæðinu.

Ekki verður séð að fleiri byggingar á landi kæranda breyti ásýnd skipulagssvæðisins umfram ýmsar aðrar heimilaðar nýbyggingar á svæðinu og ekki hefur verið sýnt fram á með hvaða hætti væri brotið gegn aðalskipulagi Mosfellsbæjar þótt heimilað yrði aukið byggingarmagn á landi kæranda.  Þá verður ekki fallist á þau rök fyrir synjun á frekari nýtingu landsins að trjágróður í eigu kæranda þyrfti að víkja af þeim sökum.  Í hinu kærða deiliskipulagi eru ekki ráðagerðir um að bæjaryfirvöld hyggist taka hluta af landi kæranda til almannanota.  Landhalli er að sönnu nokkur í landi kæranda sem takmarkar nýtingarmöguleika þess, en hvorki sú staðreynd né álitamál varðandi aðkomu inn á svæðið getur, að mati úrskurðarnefndarinnar, réttlætt svo takmarkaðar heimildir til nýtingar landsins sem raun ber vitni þegar litið er til nýtingarrétta á ýmsum öðrum lóðir á svæðinu.

Sveitarstjórnir hafa skipulagsvald á sínu landsvæði samkvæmt 2. mgr. 3. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, en við beitingu þess valds verður að gæta að ýmsum meginreglum stjórnsýsluréttarins, svo sem meðalhófs- og jafnræðisreglu.  Þá verður að hafa í huga markmið skipulags- og byggingarlaga sem tíunduð eru í 1. gr. laganna, en í 4. mgr. þess ákvæðis er tekið fram að tryggja skuli réttaröryggi í meðferð skipulags- og byggingarmála þannig að réttur einstaklinga og lögaðila verði ekki fyrir borð borinn þótt hagur heildarinnar sé hafður að leiðarljósi.

Með vísan til þess sem rakið hefur verið þykja ekki framkomin haldbær rök fyrir því að takmarka nýtingarmöguleika á landi kæranda svo verulega sem raun ber vitni.  Hefur ekki verið sýnt fram á almannaþörf eða aðrar máefnalegar ástæður fyrir slíkri takmörkun og ekki þykir í ljós leitt að þau skipulagsmarkmið, sem sett eru fram í greinargerð hins umdeilda skipulags væru fyrir borð borin þótt komið yrði til móts við óskir kæranda um aukna nýtingu á landi hans.

Verður því fallist á kröfu kæranda um ógildingu hins kærða deiliskipulags en þar sem rökin að baki þeirri niðurstöðu lúta einungis að nýtingu á landspildu kæranda verður látið við það sitja með hliðsjón af meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga að fella skipulagsákvörðunina úr gildi að því er varðar land kæranda.

Að þessari niðurstöðu fenginni er ekki tilefni til að taka afstöðu til lögmætis þeirrar ákvörðunar bæjarstjórnar Mosfellsbæjar frá 17. mars 2004 að synja beiðni kæranda um endurskoðun hins kærða deiliskipulags.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna þess fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Ákvörðun bæjarstjórnar Mosfellsbæjar frá 21. janúar 2004, að samþykkja deiliskipulag frá Reykjalundarvegi að Húsadal er fellt úr gildi að því er tekur til lóðarspildu kæranda í landi Grundar, Mosfellsbæ.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                         Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

69/2004 Kirkjubraut

Með

Ár 2005, föstudaginn 18. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 69/2004, kæra eigenda fasteignanna að Kirkjubraut 22 og Sunnubraut 7, Akranesi vegna jarðvegsframkvæmda á lóðinni nr. 12-18 við Kirkjubraut á Akranesi. 

Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 13. desember 2004, er barst nefndinni sama dag, kæra H og V, Lyngheiði 18, Kópavogi, eigendur fasteignanna að Kirkjubraut 22 og Sunnubraut 7, Akranesi  leyfi fyrir jarðvegsframkvæmdum á lóðinni nr. 12-18 við Kirkjubraut á Akranesi. 

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi ásamt því að úrskurðarnefndin kveði upp úrskurð til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda.

Málsatvik:  Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 20. október 2004, er barst nefndinni hinn 22. sama mánaðar, kærðu sömu aðilar deiliskipulagsbreytingu er tók til svonefnds Akratorgsreits, þar sem m.a. var gert ráð fyrir sameiningu lóðanna nr. 12 til 18 (sléttar tölur) við Kirkjubraut og lóðarinnar nr. 3 við Sunnubraut og heimiluð bygging fjöleignarhúss á hinni sameinuðu lóð.

Kveða kærendur að hafnar séu framkvæmdir við grunn væntanlegs húss að Kirkjubraut 12 til 18 undir yfirskini jarðvegsrannsókna með vitund skipulags- og umhverfisnefndar bæjarins svo sem ráða megi af bókun nefndarinnar á fundi hinn 6. desember 2004.  Þar komi fram að nefndin geri ekki athugasemd við að Kirkjubraut sé gerð að einstefnugötu á meðan á uppgreftri og fyllingu í grunn að Kirkjubraut 12 til 18 standi, en krafa sé gerð um að verktakinn hreinsi götuna reglulega og takmarki áhrif framkvæmdanna sem mest með  tilliti til jólaverslunar sem standi yfir á svæðinu.

Með bréfi, dags. 20. janúar 2005, skutu kærendur til úrskurðarnefndarinnar ákvörðun byggingarfulltrúans á Akranesi frá 13. desember 2004 um að veita leyfi til byggingar fjöleignarhúss með 20 íbúðum og 7 verslunarrýmum ásamt niðurgrafinni bílageymslu á lóðinni nr. 12 við Kirkjubraut, Akranesi.

Hafa greindar kærur vegna breytingar á deiliskipulagi svæðisins og vegna fyrrgreinds byggingarleyfis verið teknar til úrskurðar á fundi úrskurðarnefndarinnar í dag.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um lögmæti uppgraftrar vegna jarðvegsrannsókna á lóðinni nr. 12-18 við Kirkjubraut á Akranesi. 

Til þess að deiluefni af umræddum toga verði borið undir úrskurðarnefndina verður að liggja fyrir stjórnvaldsákvörðun er heimili umþrættar framkvæmdir, svo sem veiting byggingar- eða framkvæmdaleyfis, sbr. 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Í máli þessu verður ekki séð að framkvæmd sú sem kærð er í málinu hafi verið heimiluð með lögformlegri ákvörðun af hálfu skipulags- eða byggingaryfirvalda Akranesbæjar.  Af þeim sökum liggur ekki fyrir kæranleg ákvörðun á stjórnsýslustigi og ber því að vísa máli þessu frá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

__________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________             _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                       Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

1/2005 Miðhraun

Með

Ár 2005, miðvikudaginn 16. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður,  Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 1/2005, kæra á ákvörðunum svæðisbyggingarnefndar Snæfellsness og sveitarstjórnar Eyja og Miklaholtshrepps frá 4. janúar 2005 um að veita að nýju leyfi til byggingar gestahúss að Miðhrauni 1.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 6. janúar 2005, sem barst nefndinni 10. s.m., kæra B og S, eigendur Miðhrauns 2, Eyja og Miklaholtshreppi, ákvarðanir svæðisbyggingarnefndar Snæfellsness og sveitarstjórnar Eyja og Miklaholtshrepps frá 4. janúar 2005 um að veita að nýju leyfi til byggingar gestahúss að Miðhrauni 1.

Krefjast kærendur ógildingar hinna kærðu ákvarðana.  Að auki kröfðust kærendur þess að framkvæmdir yrðu stöðvaðar meðan málið væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni og féllst úrskurðarnefndin á þá kröfu með úrskurði, uppkveðnum 28. janúar 2005.

Loks krefjast kærendur þess, í framhaldi af því að mál hafi verið höfðað af hálfu eigenda Miðhrauns 1 um merki Miðhrauns 1 og 2, að framkvæmdir sem standi yfir að Miðhrauni 1 við byggingu hesthúss, sem deiliskipulagt hafi verið síðastliðið haust, verði stöðvaðar þar til dæmt verði í umræddu máli fyrir Héraðsdómi Vesturlands, eða síðar Hæstarétti ef þörf krefji. Hesthúsið sé að hluta til inn á umdeildu sameiginlegu landi þar sem sé hraun.

Úrskurðarnefndin hefur nú lokið gagnaöflun í máli þessu, m.a. með skoðun á vettvangi, og er málið nú tekið til efnisúrlausnar.

Málsatvik:  Með kæru, dagsettri 30. nóvember 2004, kærðu eigendur Miðhrauns 2, Eyja og Miklaholtshreppi, byggingarleyfi sem veitt hafði verið hinn 23. nóvember 2004 til byggingar gestahúss að Miðhrauni 1.  Á umræddu svæði er hvorki í gildi aðalskipulag né deiliskipulag og leitaði sveitarstjórn því meðmæla Skipulagsstofnunar samkvæmt 3. tl. bráðabirgðaákvæðis skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 með því að umrætt byggingarleyfi yrði veitt. 

Með bréfi Skipulagsstofnunar, dagsettu 16. júlí 2004, var byggingarfulltrúa tilkynnt að stofnunin gerði ekki athugasemdir við að sveitarstjórn veitti leyfi fyrir umræddri byggingu, enda yrði fyrirhuguð framkvæmd kynnt næstu nágrönnum. 

Í greinargerð byggingarfulltrúa til úrskurðarnefndarinnar um framvindu byggingar gestahússins segir að þann 16. ágúst 2004 hafi hreppsnefnd staðfest samþykkt byggingarnefndar um byggingarleyfi fyrir húsinu.  Ekki hafi farið fram formleg mæling á staðsetningu hússins en við vettvangsferð byggingarfulltrúa þann 16. september 2004 hafi verið slegið gróflega á hvar húsið ætti að vera samkvæmt afstöðumynd en viðstaddir hafi verið hönnuður og byggingarmeistari.  Í samræmi við þetta muni svo hafa verið grafið fyrir húsinu.  Í nóvember hafi byggingarstjórinn haft samband við byggingarfulltrúa og óskað eftir úttekt á sökklum og hafi byggingarfulltrúi þá litið á framkvæmdir og tjáð byggingarstjóra að hann tæki ekki út framkvæmdina en gerði ekki athugasemd við handbragð verksins, en vegna þess að ekki hefði borist greiðsla á byggingarleyfisgjöldum væri ekki búið að gefa út byggingarleyfi fyrir húsinu.  Við athugun hafi komið í ljós að reikningur vegna gjaldanna hefði glatast.  Hafi því orðið að ráði að framkvæmdir gætu haldið áfram og yrðu ekki stöðvaðar að svo stöddu.  Þann 23. nóvember 2004 hafi greiðsla borist og hafi þá leyfið verið gefið út.  Þann 17. nóvember 2004 hafi nágrannar að Miðhrauni 2 bent byggingarfulltrúa á að þeim hefði ekki verið gefinn kostur á að gera athugasemdir við framkvæmdina.  Verður af málsgögnum ráðið að kærendur hafi gert athugasemdir við staðsetningu mannvirkisins og jafnframt að ekki hefði verið farið að skilyrði Skipulagsstofnunar um kynningu.

Af hálfu byggingaryfirvalda og sveitarstjórnar var brugðist við á þann hátt að kærendum var sent erindi um kynningu á nýbyggingunni.  Jafnframt voru framkvæmdir stöðvaðar en þær voru þá komnar nokkuð á rekspöl.  Var m.a. lokið gerð sökkuls og gólfplötu og framkvæmdir hafnar við grind hússins, sem er timburhús á steinsteyptum grunni með steyptri gólfplötu.

Kærendur gerðu ekki athugasemdir í tilefni af framangreindri grenndarkynningu.  Hafa kærendur vísað til þess að málið hafi á þessum tíma verið í höndum úrskurðarnefndarinnar og að þangað hafi þau beint athugasemdum sínum og umkvörtunum.  Hafi þau talið málið úr höndum sveitarstjórnar á þessum tíma.

Á fundi svæðisbyggingarnefndar Snæfellsness hinn 4. janúar 2005 var málið tekið fyrir.  Afturkallaði nefndin byggingarleyfið frá 23. nóvember 2004 með heimild í 25. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Jafnframt bókaði nefndin að þar sem ekki hefði borist svar við kynningarbréfi til nágranna liti nefndin svo á að ekki væru gerðar neinar athugasemdir við byggingarframkvæmdina og mælti því með því að leyfið yrði gefið út að nýju.  Staðfesti hreppsnefnd Eyja og Miklaholtshrepps samþykkt nefndarinnar síðar sama dag.  Ákvarðanir þessar kærðu eigendur Miðhrauns 2 til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 6. janúar 2005, en drógu jafnframt til baka fyrri kæru með hliðsjón af því að hin kærða ákvörðun í því máli hafði verið afturkölluð.

Eftir að byggingarleyfið hafði verið veitt að nýju var aftur tekið til við byggingu hússins og var að mestu lokið frágangi útveggja og þaks þegar úrskurðarnefndin stöðvaði framkvæmdir við bygginguna, með úrskurði uppkveðnum 28. janúar 2005, svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er því haldið fram að hinni umdeildu nýbyggingu hafi verið valinn staður án þess að þeim væri gefinn kostur á að koma sjónarmiðum sínum að í málinu, en það hafi þó verið skilyrði af hálfu Skipulagsstofnunar fyrir því að byggingarleyfi yrði veitt.  Grenndarkynning, sem fram hafi farið eftir að framkvæmdir hafi verið komnar á rekspöl, verði ekki talin fullnægjandi, enda hafi málið þá verið til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni og ekki í höndum byggingarnefndar eða sveitarstjórnar.  Málsmeðferð hafi því verið ólögmæt og að auki hafi hinni umdeildu byggingu verið valinn staður nær sameiginlegu landi málsaðila en heimilt hafi verið án þess að fyrir lægi samþykki kærenda, sem meðeigenda að hinu sameiginlega landi.  Sé staðsetning nýbyggingar þar að auki til baga fyrir kærendur vegna atvinnustarfsemi þeirra, sem gestahúsið muni hafa truflandi áhrif á. 

Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 22. janúar 2005, árétta kærendur enn frekar sjónarmið sín í málinu.  Gera kærendur athugasemdir við að byggingarleyfi sem hreppsnefnd hafi verið búin að afturkalla hafi verið veitt að nýju á þeirri forsendu að ekki hafi borist neinar athugasemdir innan tilskilins frests.  Þetta sé alrangt þar sem kærendur hafi fundað með oddvita, byggingarfulltrúa og einum fulltrúa sem bæði sitji í hreppsnefnd og byggingarnefnd, þar sem farið hafi verið yfir athugasemdir kærenda.  M.a. hafi komið fram að kærendur teldu umrætt hús innan svæðis sem deilt sé um í dómsmáli, sem byggingarleyfishafinn hafi höfðað um merki Miðhrauns 1 og 2, auk fleiri atriða sem kærendur setji út á.

Kærendum hafi áður verið tjáð að málið væri ekki í höndum sveitarstjórnar heldur úrskurðarnefndarinnar og hafi það leitt til þess að skriflegum athugasemdum hafi ekki verið komið á framfæri vegna kynningar þeirrar sem efnt hafi verið til.

Athugasemdir kærenda séu einkum eftirfarandi:

1. Staðsetning gestahússins sé ekki í samræmi við það sem framkvæmdaraðilar hafi áður talað um við kærendur.

2. Eigendur Miðhrauns 1, og skipulagsnefnd svæðisins hafi engra hagsmuna að gæta gagnvart staðsetningu þessa húss sem réttlæti byggingarleyfi á þeim stað sem bygging er nú hafin á.

3. Staðsetning gestahússins valdi röskun á hagsmunum kærenda og atvinnustarfsemi sem þarna sé fyrir.

4. Á teikningu hafi ekki verið gert ráð fyrir rotþró nema í samráði við byggingarfulltrúa og vilji kærendur koma því á framfæri að samráð verði einnig haft við þá um staðsetningu hennar.

5. Staðsetning hússins sé á umdeildu landi og hafi mál vegna þeirra deilna verið þingfest í Héraðsdómi Vesturlands þann 12. janúar 2005.

6. Ekki sé gert ráð fyrir bílastæði né vegi að húsinu og vilja kærendur að upplýst verði um hvort leyft verði að hann komi síðar.

7. Þar sem umferð að þessu svæði sé öll í gegnum hlaðið hjá kærendum og fyrirsjáanleg sé mikil breyting frá því sem áður hafi verið vilji kærendur að aðkoma nágranna að svæðinu verði endurskoðuð.

Kærendur telja loks að við ákvörðun um staðsetningu gestahússins og útgáfu hins umdeilda byggingarleyfis hafi ekki verið gætt ákvæða skipulags- og byggingarlaga og beri því að fella hinar kærðu ákvarðanir úr gildi.

Málsrök byggingaryfirvalda:  Af hálfu byggingarfulltrúa hefur verið vísað til þess að grenndarkynning hafi farið fram eftir að kærendur hafi bent á áskilnað Skipulagsstofnunar þar að lútandi.  Kærendur hafi hins vegar ekki gert neinar athugasemdir í tilefni kynningarinnar og hafi því verið litið svo á að ekki væru gerðar athugasemdir af þeirra hálfu.  Því hafi hið umdeilda leyfi verið veitt eftir að fullnægt hafi verið skilyrði Skipulagsstofnunar um kynningu og verði að telja að við meðferð málsins hafi verið bætt úr annmörkum með fullnægjandi hætti.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Í greinargerð, dags. 31. janúar 2005, reifar Ólafur Sigurgeirsson hrl., sjónarmið byggingarleyfishafa í málinu og andmælir málatilbúnaði kærenda eins og hann er settur fram í bréfi þeirra, dags. 22. janúar 2005.  Krefst lögmaðurinn þess að hinar kærðu ákvarðanir verði staðfestar og að bráðbirgðaúrskurður frá 28. janúar verði felldur úr gildi.

Af hálfu byggingarleyfishafa er á það bent að í bréfi kærenda frá 22. janúar 2005 segi að umrætt hús sé innan þess svæðis, sem deilt sé um í landamerkjamáli milli aðila, en í fyrri kæru segi að húsið sé tvo metra frá sameiginlegu landi.  Hið rétta sé að húsið standi langt frá landi Miðhrauns 2 samkvæmt þinglýstu landamerkjabréfi þeirrar jarðar.

Eftir samþykkt fyrra byggingarleyfis hafi komið í ljós að byggingarfulltrúa hafi láðst að grenndarkynna, en það hafi hann hins vegar gert á réttan hátt áður en til umfjöllunar um síðara byggingarleyfið hafi komið.

Athugasemdum kærenda í liðum 1 – 7 er andmælt af hálfu byggingarleyfishafa og einstökum liðum svarað með eftirfarandi hætti:

1.  Rangt sé að rætt hafi verið um aðra staðsetningu umdeilds húss en þá sem valin hafi verið.  Tveir kostir hafi veriði skoðaðir varðandi staðsetningu hússins og hafi kærendum verið kunnugt um þá báða.  Hafi annar þessara kosta verið að staðsetja húsið þar sem það hafi nú verið reist.

2. Því sé mótmælt að byggingarleyfishafar eigi ekki hagsmuna að gæta varðandi staðsetningu hússins.  Staðsetningin hafi verið ákveðin með tilliti til ýmissa þátta sem skipti máli fyrir eigendur mannvirkisins.

3. Byggingarleyfishafar telji að bygging gestahúss á þessum stað muni ekki hafa nein áhrif á sauðfjárbúskap kærenda hvorki um sauðburð né við rekstur fjár af fjalli á haustin, enda hafi þess verið gætt að húsið yrði staðsett í viðunandi fjarlægð frá því svæði í landi kærenda sem hér um ræði.

4.  Engin ástæða sé til að ætla að rotþró verði staðsett á þann veg að neysluvatn kærenda geti spillst.

5. Rangt sé að gestahúsið hafi verið staðsett á umdeildu landi. Mál hafi að vísu verið höfðað til úrlausnar ágreiningi um merki en sá ágreiningur snerti ekki land það sem húsið standi á. 

6.  Hvað veg og bílastæði varði þá sé gert ráð fyrir að aðkomuvegur að íbúðarhúsi verði samnýttur með gestahúsi.  Einnig sé gert ráð fyrir samnýtingu bílastæða sem liggi suðaustan við íbúðarhús en þau verði stækkuð sem nemi 2-3 bílastæðum.  Ekki verði því lagður vegur að gestahúsinu síðar.  

7. Fullyrðingum kærenda um umferð um hlað þeirra sé mótmælt. Akbraut sé sameiginleg frá þjóðvegi þar til 100 – 200m séu eftir að bæjunum, þar greinist vegurinn og sé sín heimreiðin að hvorum bæ.
 
Af hálfu byggingarleyfishafa er áréttað að grenndarkynning vegna byggingarleyfisins, sem gefið hafi verið út á grundvelli afstöðumyndar, sé alfarið á herðum skipulagsnefndar hreppsins en ekki byggingarleyfishafa.  Eins og komið hafi fram hafi mistök skipulagsfulltrúaembættisins verið ástæða þess að kynningin átti sér ekki stað.  Úr því hafi verið bætt af hálfu hreppsins um leið og mistökin hafi orðið ljós.  Byggingarleyfishöfum hafi ekki verið kunnugt um að kynningin hafi ekki verið framkvæmd og hafi þeim þar af leiðandi ekki verið unnt að leiðrétta það sem miður hafi farið.  Að lokinni grenndarkynningu hafi hreppsyfirvöld fullnægt skipulags- og byggingarlögum og á grundvelli þess að engar athugasemdir hefðu borist hafi verið gefið út nýtt byggingarleyfi. 

Vettvangsganga:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 2. mars 2005.  Málsaðilar voru viðstaddir en byggingarfulltrúi hafði boðað að hann yrði fjarverandi.  Gengið var um svæðið og gerðu málsaðilar grein fyrir helstu sjónarmiðum sínum í málinu.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er í máli þessu deilt um lögmæti ákvarðana byggingarnefndar og sveitarstjórnar Eyja og Miklaholtshrepps um að veita leyfi til byggingar gestahúss að Miðhrauni 1.  Til grundvallar leyfisveitingunni liggur skilyrt afgreiðsla Skipulagsstofnunar á beiðni sveitarstjórnar um meðmæli samkvæmt 3. tl. bráðabirgðaákvæðis laga nr. 73/1997.  Þessa skilyrðis var ekki gætt af hálfu sveitarstjórnar þegar leyfið var fyrst veitt en eftir að kærendur höfðu bent á þann annmarka sem verið hafði á meðferð málsins voru framkvæmdir stöðvaðar og kærendum gefinn kostur á að tjá sig um byggingaráform byggingarleyfishafa.  Kærendur höfðu þá þegar kært útgáfu hins fyrra byggingarleyfis, sem ekki var fellt úr gildi fyrr en að lokinni kynningu byggingarleyfisumsóknarinnar.  Töldu kærendur að kynning umsóknarinnar væri markleysa þar sem málið væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni og sendu því ekki inn athugasemdir.  Veitti byggingarnefnd síðan hið umdeilda byggingarleyfi með þeim rökum að engar athugasemdir hefðu borist.

Úrskurðarnefndin telur að málsmeðferð byggingarnefndar og sveitarstjórnar við afgreiðslu hins umdeilda leyfis hafi verið verulega áfátt.  Var þessum stjórnvöldum ekki heimilt að líta framhjá andmælum kærenda og bar þeim að taka afstöðu til þeirra, enda mátti þeim vera ljóst að kynning málsins samræmdist ekki þeirri staðreynd að í gildi var byggingarleyfi fyrir umræddri framkvæmd sem borið hafði verið undir úrskurðarnefndina.  Bar sveitarstjórn að afturkalla fyrra byggingarleyfið áður en efnt var til kynningar málsins ef ætlan hennar var að bæta úr þeim ágöllum á afgreiðslu byggingarleyfisins sem komið höfðu í ljós.  Verður að átelja þessi vinnubrögð en ekki þykir þó næg ástæða til að láta ágalla á málsmeðferð varða ógildingu hinna kærðu ákvarðana þegar litið er til þess að sjónarmið kærenda höfðu komið fram og að ekki var um að ræða grenndarkynningu í skilningi 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Af gögnum málsins verður ráðið að framkvæmdir við bygginu hins umdeilda gestahúss hafi að miklu leyti verið unnar án þess að fyrir lægi formlega gilt byggingarleyfi, sbr. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Verður einnig að átelja þessa framvindu málsins en atvik þessi varða þó ekki gildi hinna kærðu ákvarana og þykja ekki geta leitt til ógildingar þeirra.

Þá kemur til skoðunar hvort einhverjir þeir efnisannmarkar séu á hinnum kærðu ákvörðunum er ógildingu varði, svo sem hvort við staðsetning hússins hafi verið gengið gegn settum réttarreglum eða lögvörðum grenndarhagsmunum kærenda.

Skilja verður málatilbúnað kærenda á þann veg að þau telji mörk milli séreignarlanda málsaðila vera um girðingu sem liggur fá norðri til suðurs skammt austan hins umdeilda húss og virðist ekki ágreiningur með aðilum um þau mörk.  Hins vegar virðast kærendur telja að hraunjaðar, sem norðurgafl hússins nær nánast alveg að, skilji milli séreignarlands byggingarleyfishafa og sameiginlegs lands málsaðila, en ágreiningur mun vera um þá afmörkun.

Þegar virt er hvort fullnægt sé lagaskilyrðum um fjarlægð hússins frá landamerkjum til norðurs og austurs verður helst litið til 75. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 og 4. mgr. greinar 4.11.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.

Í 1. mgr. 75. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 er fjallað um lágmarksfjarlægðir  frá húsvegg að mörkum nærliggjandi lóðar eða miðju stígs eða götu.  Síðar í 75. gr. eru reglur um lágmarksfjarlægðir milli húsa.  Með hliðsjón af tilgangi ákvæðis þessa og eðlisrökum verður að skilja ákvæðið á þann veg að það eigi ekki við um fjarlægð húss frá mörkum þegar handan þeirra er land sem ekki getur verið byggingarland eða svæði þar sem vænta má einhverra mannvirkja.  Verður því ekki talið að ákvæði greinarinnar hafi staðið í vegi fyrir því að húsið væri staðsett nær umræddum hraunjaðri en fjóra metra, svo sem gert var, en húsið er í u.þ.b. tveggja metra fjarlægð frá hraunjaðrinum, og skiptir þá ekki máli þótt umdeild mörk fylgi hraunjaðrinum eins og kærendur halda fram.  Til austurs er fjarlægð hússins frá mörkum eignarlanda málsaðila um 18 metrar, sem er langt umfram það sem áskilið er samkvæmt byggingarreglugerð.  Óþarft er að fjalla um staðsetningu hússins með tilliti til afmörkunar lóðar til suðurs og vesturs, þar sem þau mörk snúa að séreignarlandi byggingarleyfishafa.

Í 4. mgr. greinar 4.11.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 er m.a kveðið á um að í deiliskipulagi svæða fyrir frístundabyggð skuli byggingarreitir ekki staðsettir nær lóðarmörkum en 10 metra.  Í hinu umdeilda tilviki er ekki um deiliskipulag að ræða en þar sem það er augljós tilgangur umrædds ákvæðis að tryggja lágmarksfjarlægð milli sumarhúsa og deifingu sumarhúsabyggða þykir rétt að hafa hliðsjón af ákvæðinu hvað varðar fjarlægð hússins frá mörkum séreignarlanda málsaðila, enda kynnu framtíðarmöguleikar kærenda til nýtingar á eigin landi að öðrum kosti að vera fyrir borð bornir.  Hins vegar þykir ekki ástæða til að líta til þessarar reglu varðandi fjarlægð hússins frá hraunjaðrinum, enda er ekki hægt að gera ráð fyrir því að byggt verði í hrauninu eða lóðir settar út þar.  Með hliðsjón af því að um 18 metrar eru frá austurhlið hússins að mörkum séreignarlanda málsaðila er það því niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að nægilega hafi verið tekið tillit til sjónarmiða skipulagsreglugerðar í þessu efni við staðsetningu hússins og verður því ekki fallist á að hún sé andstæð ákvæðum skipulags- og byggingarlaga eða reglugerða settum samkvæmt þeim.

Ekki verður heldur fallist á að með staðsetningu og byggingu umrædds húss hafi verið gengið gegn lögvörðum hagsmunum kærenda, hvort sem litið er til grenndarhagsmuna eða atvinnuhagsmuna.  Hið umdeilda hús er í viðunandi fjarlægð frá mörkum séreignarlanda málsaðila og ekki verður séð að það hefði þjónað betur hagsmunum kærenda þótt húsið hefði verið staðsett einhverjum metrum fjær hraunbrúninni en raunin varð.  Má þvert á móti ráða af aðstæðum að grenndaráhrif hússins hefðu orðið meiri hefði það verið staðsett fjær hrauninu en í óbreyttri fjarlægð frá merkjagirðingu séreignarlanda aðila.

Kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda við byggingu hesthúss ber að vísa frá úrskurðarnefndinni, enda er sú krafa ekki gerð með vísun til neinnar stjórnvaldsákvörðunar sem skotið hefur verið til nefndarinnar.  Önnur kæruefni eða athugasemdir kærenda, t.d. varðandi staðsetningu rotþróar, aðkomu að húsum málsaðila,  vegagerð og bílastæði, vísa ekki heldur til neinna stjórnvaldsákvarðana sem bornar hafa verið undir úrskurðarnefnina og koma þessi atriði því ekki til umfjöllunar við úrlausn málsins.

Samkvæmt framansögðu verður kröfu kærenda um ógildingu hinna kærðu ákvarðana hafnað.  Jafnframt falla niður réttaráhrif úrskurðar nefndarinnar frá 28. janúar 2005 um stöðvun framkvæmda við hina umdeildu byggingu.

Úrskurðarorð:

Kröfum kærenda um stöðvun framkvæmda við byggingu hesthúss að Miðhrauni 1 er vísað frá úrskurðarnefndinni.  Hafnað er kröfum kærenda um ógildingu ákvarðana svæðisbyggingarnefndar Snæfellsness og sveitarstjórnar Eyja og Miklaholtshrepps frá 4. janúar 2005 um að veita að nýju leyfi til byggingar gestahúss að Miðhrauni 1.

_______________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________            _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

8/2005 Kirkjubraut

Með

Ár 2005, föstudaginn 18. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 8/2005, kæra eigenda fasteignanna að Kirkjubraut 22 og Sunnubraut 7, Akranesi á ákvörðun byggingarfulltrúans á Akranesi frá 13. desember 2004 um að veita leyfi til byggingar fjöleignarhúss með 20 íbúðum og 7 verslunarrýmum ásamt niðurgrafinni bílageymslu á lóðinni nr. 12 við Kirkjubraut, Akranesi.

Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 20. janúar 2005, er barst nefndinni hinn 24. sama mánaðar, kæra H og V, Lyngheiði 18, Kópavogi, eigendur fasteignanna að Kirkjubraut 22 og Sunnubraut 7, Akranesi, ákvörðun byggingarfulltrúans á Akranesi frá 13. desember 2004 um að veita leyfi til byggingar fjöleignarhúss með 20 íbúðum og 7 verslunarrýmum ásamt niðurgrafinni bílageymslu á lóðinni nr. 12 við Kirkjubraut, Akranesi.  Umrædd ákvörðun byggingarfulltrúa var staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 11. janúar 2005.   

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi ásamt því að úrskurðarnefndin kveði upp úrskurð til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi þar til að efnisúrlausn liggi fyrir í málinu.

Athugasemdir og sjónarmið kæranda og Akraneskaupstaðar hafa borist úrskurðarnefndinni varðandi hið kærða byggingarleyfi og þykir málið nægjanlega upplýst til þess að unnt sé að kveða nú þegar upp efnisúrskurð um álitaefnið og verður því ekki tekin afstaða til kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða.

Málavextir:  Bæjarstjórn Akraness samþykkti árið 1990 deiliskipulag fyrir svæði er liggur að Akratorgi á Akranesi.  Samkvæmt deiliskipulaginu skyldi m.a. hús kærenda að Kirkjubraut 22 víkja.   
 
Hinn 15. mars 2004 var undirritaður samningur milli Akraneskaupstaðar og Sveinbjörns Sigurðssonar hf. um framkvæmdir á lóðunum nr. 12 til 18 við Kirkjubraut og í samvinnu þeirra aðila var unnin tillaga að breyttu deiliskipulagi er tók til þess reits. 

Á fundi skipulags- og umhverfisnefndar hinn 22. mars 2004 var tillaga að breytingu á deiliskipulagi svæðisins, er tók til svonefnds Akratorgsreits, samþykkt og lagt til að breytingin yrði auglýst til kynningar skv. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Fól tillagan m.a. í sér sameiningu lóðanna nr. 12, 14, 16 og 18 við Kirkjubraut og lóðarinnar nr. 3 við Sunnubraut annars vegar og lóðanna nr. 22 við Kirkjubraut og nr. 7 við Sunnubraut hins vegar, en þær tvær lóðir eru í eigu kærenda.  Þá var hluta götunnar Akurgerði lokað og sá hluti tekinn undir hina sameinuðu lóð að Kirkjubraut 12 til 18 og heimilað að reisa fjögurra hæða verslunar- og íbúðarhús á henni. 

Bæjarstjórn samþykkti hinn 23. mars 2004 að auglýsa breytingartillöguna og var hún birt í Lögbirtingablaðinu hinn 14. apríl 2004 með athugasemdafresti til 26. maí s.á.  Ennfremur var auglýsingin birt í Póstinum hinn 29. apríl 2004 og var athugasemdafrestur lengdur til 10. júní s.á.  Athugasemdir bárust frá íbúum, þ.m.t. kærendum, og voru þær teknar fyrir á fundi skipulags- og umhverfisnefndar hinn 21. júní 2004 og unnin greinargerð um framkomnar athugasemdir.  Nefndin ákvað á fundi sínum hinn 3. ágúst 2004 að láta fram fara úttekt á umferð og skuggavarpi vegna fyrirhugaðra bygginga svo og að halda fund með hagsmunaaðilum.  Þeim er athugasemdir höfðu gert var með bréfi, dags. 23. ágúst 2004, tilkynnt þessi afgreiðsla.  Á fundi skipulags- og umhverfisnefndar hinn 21. september s.á. lágu frammi gögn um skuggavarp og athugun á umferðarsköpun vegna skipulagstillögunnar og ákvað nefndin að senda bæjarstjórn skipulagstillöguna óbreytta til samþykktar og ákvað jafnframt að boða til almenns kynningarfundar sem haldinn var hinn 5. október 2004.  Tillagan var afgreidd í bæjarráði hinn 23. september og samþykkt í bæjarstjórn hinn 28. september 2004.

Skipulagstillagan var síðan send Skipulagsstofnun til yfirferðar og afgreiddi stofnunin tillöguna með bréfi, dags. 18. október 2004.  Taldi stofnunin nauðsynlegt að skýrt væri í skipulagsskilmálum hvernig uppfylla mætti ákvæði 4. kafla byggingarreglugerðar um brunavarnir.  Í tilefni af þessu var bætt við skilmála deiliskipulagsins og var það þannig afgreitt á fundi skipulags- og umhverfisnefndar hinn 1. nóvember 2004.  Auglýsing um gildistöku skipulagsbreytingarinnar var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 10. nóvember 2004.

Kærendur kærðu framangreinda deiliskipulagsbreytingu til úrskurðarnefndarinnar og hafa krafist ógildingar hennar. 

Hinn 13. desember 2004 samþykkti byggingarfulltrúi umsókn Sveinbjarnar Sigurðssonar hf. um heimild til þess að reisa fjöleignarhús með 20 íbúðum og 7 verslunarrýmum ásamt niðurgrafinni bílageymslu á hinni sameinuðu lóð við Kirkjubraut á grundvelli hins nýbreytta deiliskipulags og hafa kærendur nú kært þá ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Úrskurðarnefndinni er kunnugt um að hinn 2. febrúar 2005 felldi byggingarfulltrúi hið kærða byggingarleyfi úr gildi og var ákvörðun hans þar að lútandi lögð fram á fundi byggingarnefndar hinn 8. febrúar 2005.  Í bókun nefndarinnar sagði að í ljós hafi komið að vissir þættir samþykktra byggingarnefndarteikninga hússins að Kirkjubraut 12-18 hafi ekki verið í samræmi við skilmála deiliskipulags og byggingarreglugerð.  Framangreind ákvörðun byggingarfulltrúa hefur ekki verið staðfest af bæjarstjórn.  Á sama fundi byggingarnefndar var að nýju veitt leyfi til byggingar húss á lóðunum nr. 12-18 við Kirkjubraut. 

Málsrök kærenda:  Kærendur halda því fram að hið kærða byggingarleyfi styðjist við deiliskipulag sem sé í andstöðu við gildandi Aðalskipulag Akraness 1992-2012 hvað landnotkun varði.  Samkvæmt aðalskipulaginu séu lóðir þeirra að Kirkjubraut 22 og Sunnubraut 7 auðkenndar sem íbúðarsvæði og lóðirnar að Kirkjubraut 14-18 sem verslunar- og þjónustusvæði.  Séu það greinileg markmið aðalskipulagsins að ekki sé samskonar notkun á lóðunum Kirkjubraut 22 og Sunnubraut 7 annars vegar og Kirkjubraut 14-18 hins vegar.  Þá feli og deiliskipulagið í sér heimild til að loka varanlega götunni Akurgerði sem mörkuð sé á aðalskipulagsuppdrætti.

Kærendur halda því og fram að með umdeildri byggingu sé freklega gengið gegn lögvörðum grenndarhagsmunum þeirra.  Hún hafi í för með sér eyðileggingu á nýtingarmöguleikum lóða þeirra, skerðingu á útsýni og birtu og rýrnun á verðgildi fasteigna þeirra. 

Kærendur vísa og til þess að hið kærða byggingarleyfi uppfylli ekki kröfur byggingarreglugerðar nr. 441/1998 um lágmarksfjarlægðir og brunavarnir.  Samkvæmt gr. 75.1 í reglugerðinni skuli lágmarks fjarlægð á milli húss þeirra að Kirkjubraut 22 og húss þess sem hið kærða byggingarleyfi lúti að vera 6,4 metrar en fjarlægð frá útvegg hússins að Kirkjubraut 12 sé aðeins 4,6 metrar.  Samkvæmt gr. 156 í byggingarreglugerðinni skuli bygging sem standi nær lóðarmörkum en tilskilið sé í reglugerðinni hafa A-REIM 120 eldvarnarvegg á þeirri hlið er að lóðarmörkum snúi.  Ekki sé gert ráð fyrir slíkum vegg skv. teikningum.  Verði slíkur veggur ekki reistur eða byggingunni breytt muni kærendum verða nær ómögulegt að nýta eign sína.

Að auki sé hið kærða byggingarleyfi ekki í samræmi við hið kærða deiliskipulag.  Samkvæmt skipulaginu skuli hús vera innan byggingarreits, nema við Kirkjubraut, þar sem heimilt sé að svalir og úthleyptir gluggar skagi út fyrir reitinn.  Ekki sé heimilt að svalir skagi út fyrir byggingarreit á milli lóða Kirkjubrautar 12-18 og 22 líkt og hið kærða byggingarleyfi heimili.  Þá sé kröfum deiliskipulagsins um þakgerð ekki fullnægt þar sem það geri ráð fyrir að þak hússins sé með u.þ.b. 13,7 metra mænishæð og 18 gráðu halla.  Samkvæmt þessu, miðað við 9 metra breiða byggingu, væri u.þ.b. 12,2 metrar upp að þakkanti.  Fyrirhuguð bygging sé aftur á móti með flötu þaki og með u.þ.b. 12,9 metra hæð upp að þakkanti.  Byggingin muni því virka stærri og varpa meiri skugga en gert hafi verið ráð fyrir samkvæmt deiliskipulaginu og rýra enn frekar verðmæti fasteigna þeirra.  Þá sé þakgerðin og hæð mannvirkisins úr öllu samhengi við nágrenni sitt. 

Sjónarmið Akraneskaupstaðar:  Af hálfu Akraneskaupstaðar er fram kominni kröfu kærenda mótmælt og þess krafist að hin kærða ákvörðun verði staðfest.  Því er haldið fram að umdeilt byggingarleyfi sé í samræmi við deiliskipulagsbreytingu er byggi á lögmætum og málefnalegum sjónarmiðum og farið hafi verið eftir ákvæðum skipulags- og byggingarlaga við málsmeðferð. 

Þungamiðjan í kæru kærenda sé sú ráðagerð að húsið nr. 22 við Kirkjubraut víki fyrir nýjum mannvirkjum.  Þessi ákvörðun hafi legið fyrir frá árinu 1990 og með hinu kærða deiliskipulagi sé ekki verið að hrófla við þeirri ákvörðun.  Deiliskipulagið frá árinu 1990 geti af augljósum ástæðum ekki sætt kæru til úrskurðarnefndarinnar. 

Af hálfu Akraneskaupstaðar er viðurkennt að fyrirhuguð bygging samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi muni hafa einhver grenndaráhrif og vegna athugasemda íbúa hafi skuggavarp verið kannað og umferðarkönnun verið gerð.  Að mati kaupstaðarins séu grenndaráhrif ekki meiri en íbúar í þéttbýli megi sætta sig við.  A.m.k. telji kaupstaðurinn að lögmætir hagsmunir kærenda séu nægilega varðir með bótaákvæðum 33. gr. skipulags- og byggingarlaga vegna deiliskipulagsbreytingar þeirrar sem byggingarleyfið eigi stoð í og þau grenndaráhrif, ef einhver séu, eigi ekki að leiða til ógildingar hins kærða byggingarleyfis.  

Niðurstaða:  Hið umdeilda byggingarleyfi var veitt með stoð í deiliskipulagsbreytingu þeirri er staðfest var í bæjarstjórn Akraness hinn 28. september 2004 sem kærendur hafa jafnframt skotið til úrskurðarnefndarinnar.
 
Úrskurðarnefndin hefur með úrskurði fyrr í dag fallist á kröfu kærenda um ógildingu þeirrar deiliskipulagsbreytingar og er byggingarleyfið ekki lengur í samræmi við gildandi deiliskipulag umrædds svæðis svo sem kveðið er á um í 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Samkvæmt 1. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 veitir sveitarstjórn byggingarleyfi og getur ein afturkallað slíka ákvörðun sína, sbr. 25. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Þrátt fyrir að byggingarfulltrúi hafi ákveðið afturköllun hins kærða byggingarleyfis verður að telja leyfisveitinguna í gildi þar sem sveitarstjórn hefur enn ekki staðfest þá afgreiðslu.

Með vísan til þess sem rakið hefur verið verður hið kærða byggingarleyfi fellt úr gildi.  

Úrskurðarorð:

Hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúans á Akranesi frá 13. desember 2004, sem staðfest var í bæjarstjórn hinn 11. janúar 2005, að veita byggingarleyfi fyrir fjöleignarhúsi að Kirkjubraut 12-18, er felld úr gildi.

_______________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________        ______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                   Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

47/2004 Akratorg

Með

Ár 2005, föstudaginn 18. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 57/2004, kæra eigenda fasteignanna að Kirkjubraut 22 og Sunnubraut 7, Akranesi á ákvörðun skipulags- og umhverfisnefndar frá 21. september 2004 um breytingu á deiliskipulagi hluta Akratorgsreits.

Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 20. október 2004, er barst nefndinni hinn 22. sama mánaðar, kæra H og V, Lyngheiði 18, Kópavogi, eigendur fasteignanna að Kirkjubraut 22 og Sunnubraut 7, Akranesi, ákvörðun skipulags- og umhverfisnefndar Akraneskaupstaðar frá 21. september 2004 um breytt deiliskipulag hluta Akratorgsreits á Akranesi. 

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Varakrafa kærenda er að úrskurðarnefndin geri allar þær ráðstafanir sem nefndinni eru færar, þannig að kærendum verði mögulegt að nýta fasteignir sínar að Kirkjubraut 22 og Sunnubraut 7. 

Samþykkt skipulags- og umhverfisnefndar var staðfest í bæjarráði Akraneskaupstaðar hinn 23. september 2004 og í bæjarstjórn 28. september 2004.

Málavextir:  Bæjarstjórn Akraness samþykkti árið 1990 deiliskipulag Akratorgsreits á Akranesi.  Um er að ræða allstórt svæði sem í greinargerð er sagt afmarkað af Merkigerði, Kirkjubraut, Skagabraut, Suðurgötu, Merkiteigi og Vesturgötu.  Jafnframt deiliskipulagi þessu var gerð breyting á landnotkunarþætti þágildandi aðalskipulags Akraness til að tryggja að fullt samræmi væri milli aðalskipulags og deiliskipulags svæðisins.  Samkvæmt deiliskipulaginu var gert ráð fyrir að allmörg hús á svæðinu skyldu víkja, þar á meðal hús kærenda að Kirkjubraut 22.   
 
Hinn 15. mars 2004 var undirritaður samningur milli Akraneskaupstaðar og Sveinbjörns Sigurðssonar hf. um framkvæmdir á hluta umrædds svæðis, svonefndum Hvítanesreit, og var, í samvinnu fyrrgreindra aðila, unnin tillaga að breyttu deiliskipulagi afmarkaðs svæðis milli Kirkjubrautar og Sunnubrautar.  Var í tillögunni gert ráð fyrir sameiningu nokkurra lóða við Kirkjubraut í eina og að hluti götunnar Akurgerðis yrði lagður undir sömu lóð, auk lóðar nr. 3 við Sunnubraut.  Jafnframt var gert ráð fyrir að lóðirnar nr. 22 við Kirkjubraut og nr. 7 við Sunnubraut yrðu sameinaðar, en þær lóðir eru í eigu kærenda.

Á fundi skipulags- og umhverfisnefndar hinn 22. mars 2004 var umrædd tillaga að breytingu á deiliskipulagi samþykkt og lagt til að breytingin yrði auglýst til kynningar skv. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. 

Bæjarstjórn samþykkti á fundi sínum þann 23. mars 2004 að breytingartillagan yrði auglýst.  Auglýsingin birtist í Lögbirtingablaðinu hinn 14. apríl 2004 og var athugasemdafrestur til 26. maí 2004.  Ennfremur var auglýsingin birt í Póstinum hinn 29. apríl 2004 og var athugasemdafrestur lengdur til 10. júní 2004.  Athugasemdir bárust frá íbúum, þ.m.t. frá kærendum, og voru þær teknar fyrir á fundi skipulags- og umhverfisnefndar hinn 21. júní 2004.  Unnin var greinargerð um athugasemdir íbúanna. 

Skipulags- og umhverfisnefnd ákvað á fundi sínum hinn 3. ágúst 2004 að láta fram fara úttekt á umferð og skuggavarpi, svo og að halda fund með hagsmunaaðilum.  Þeim er athugasemdir höfðu gert var með bréfi, dags. 23. ágúst 2004, tilkynnt þessi afgreiðsla.  Á fundi skipulags- og umhverfisnefndar hinn 21. september 2004 komu fram gögn um skuggavarp og athugun á umferðarsköpun vegna skipulagstillögunnar.  Ákvað nefndin að senda bæjarstjórn tillöguna um breytt deiliskipulag til samþykktar.  Jafnframt var ákveðið að boða til almenns kynningarfundar, sem mun hafa verið haldinn hinn 5. október 2004.  Tillagan var afgreidd í bæjarráði hinn 23. september og samþykkt í bæjarstjórn hinn 28. september 2004.

Samþykkt að breyttu deiliskipulagi Akratorgsreits var send Skipulagsstofnun til yfirferðar og afgreiddi stofnunin tillöguna með bréfi, dags. 18. október 2004.  Taldi stofnunin nauðsynlegt að skýrt væri í skipulagsskilmálum hvernig uppfylla mætti ákvæði 4. kafla byggingarreglugerðar vegna brunavarna.  Í tilefni af þessu var bætt við skilmála deiliskipulagsins og var það þannig afgreitt á fundi skipulags- og umhverfisnefndar hinn 1. nóvember 2004.  Auglýsing um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 10. nóvember 2004.

Kærendur kærðu framangreinda deiliskipulagsbreytingu til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Kærendur vísa til þess að fasteign þeirra að Kirkjubraut 22, Efstibær, standi á tilheyrandi eignarlóð.  Byggingin Efstibær hafi óumdeilt menningarsögulegt gildi og hafi þau sérstaklega gætt að viðhaldi og umhirðu eignar sinnar.  Byggingin sé aldargamalt timburhús með brotaþaki, alþýðumansard, sem hafi verið vinsælt byggingarform hjá bjargálna alþýðu á suðvesturhorni landsins upp úr 1880.  Eins og nafn hússins bendi til hafi það upphaflega verið efsti bærinn á Skipaskaga. 

Kærendur benda sérstaklega á að til þess að verja fasteign þeirra að Kirkjubraut 22 gegn fyrirhuguðum skipulagsáformum hafi þau fest kaup á lóðinni nr. 7 við Sunnubraut með það að markmiði að koma í veg fyrir yfirvofandi niðurrif Efstabæjar. 

Skipulagsáform um brottnám húss þeirra, skerðingu lóðar með bílastæðum við Kirkjubraut og tilheyrandi breytingar á lóðarmörkum og landnotkun samkvæmt hinni kærðu samþykkt, séu ekki byggð á lögformlegum grundvelli.  Ekkert samráð hafi verið haft við kærendur á nokkru stigi málsins.  Umrædd skipulagsáform byggi að hluta til á eldri deiliskipulagsáætlun, er samþykkt hafi verið hinn 10. júlí 1990.  

Kærendur halda því fram að hin kærða deiliskipulagsbreyting brjóti í bága við staðfest Aðalskipulag Akraness 1992-2012 varðandi landnotkun.  Samkvæmt aðalskipulaginu séu lóðir þeirra að Kirkjubraut 22 og Sunnubraut 7 auðkenndar sem íbúðarsvæði og lóðirnar að Kirkjubraut 14-18 sem verslunar- og þjónustusvæði.  Sé það greinilegt markmið aðalskipulagsins að ekki sé samskonar nýting á lóðunum að Kirkjubraut 22 og Sunnubraut 7 annars vegar og Kirkjubraut 14-18 hins vegar.  Deiliskipulagsbreytingin geri aftur á móti ráð fyrir að allar lóðirnar séu nýttar sem verslunar- og þjónustulóðir.  Að auki geri aðalskipulagið ekki ráð fyrir að Akurgerði verði varanlega lokað. 

Kærendur halda því og fram að eldra deiliskipulag svæðisins, samþykkt hinn 10. júlí 1990, hafi orðið til án nokkurs samráðs við þau og hafi þeim fyrst orðið kunnugt um það við kynningu breytingar þeirrar er þau hafi nú kært til úrskurðarnefndarinnar.  Í ljósi þessa og hins augljósa misræmis á milli eldra deiliskipulags svæðisins og gildandi aðalskipulags telji þau sig ekki bundin af áætlun um brottnám hússins Efstabæjar og breytingu á lóðarmörkum, sem fram hafi komið í eldra deiliskipulagi.  Áætlun um breytingu á lóðarmörkunum og brottnám Efstabæjar verði að túlka sem undanfara eignarnáms.  Með vísan til 32. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 varðandi heimildir til eignarnáms sé ljóst að sveitarstjórn hafi ekki á nokkru stigi málsins leitast við að ná samkomulagi við kærendur þar að lútandi.  Ekki sé hægt að fallast á að skipulagsskylda sveitarfélaga gefi þeim heimild til þess að ráðstafa eignum fólks að því forspurðu, sbr. 72. gr. stjórnarskrárinnar. 

Bent sé á að engir þeir almannahagsmunir komi fram í samþykktri deiliskipulagsbreytingu og eldra deiliskipulagi svæðisins sem réttlæti heimild til eignarnáms.  Þvert á móti feli hin kærða deiliskipulagsbreyting í sér skerðingu á öryggi og gæðum byggðar á skipulagssvæðinu.  Húsagatan að Sunnubraut sé felld undir aðkomu að bílastæðum verslana og fjölbýlishúsa sem standa eigi við Kirkjubraut.  Ætlunin sé því að breyta friðsælli húsagötu í einhvers konar bílastæðaaðrein með tilheyrandi gegnumakstri.  Hæð og umfang fyrirhugaðra bygginga sé freklega úr öllu samhengi við byggðamynstur svæðisins alls.  Fyrirhugaðar byggingar við Kirkjubraut 12-18 og 22 munu svipta núverandi byggð við Sunnubraut og Kirkjubraut sólarljósi og útsýni og valda mikilli rýrnun á gæðum og verðmæti þeirra eigna. 

Kærendur telja að ekki sé þörf á verslunarhúsnæði á svæði því sem hér um ræði og halda því fram að húsum, sambærilegum þeim sem fyrirhugað sé að byggja samkvæmt hinni kærðu deiliskipulagsbreytingu, hafi á Akranesi verið breytt í ófullkomið íbúðarhúsnæði, sem tæplega uppfylli kröfur til slíks húsnæðis.  Hætta sé á að sömu örlög bíði fyrirhugaðra húsa.  Hin kærða deiliskipulagsbreyting feli því hvorki í sér nokkra þá almannahagsmuni né skref til almannaheilla, er réttlæti eignarupptöku, verðmætarýrnun og eyðileggingu menningarverðmæta.  Vegna yfirvofandi niðurrifs Efstabæjar sé minnt á ákvæði V. kafla þjóðminjalaga.

Kærendur halda því fram að skilmálar hinnar umdeildu deiliskipulagstillögu séu óviðunandi hvað varði lágmarksfjarlægð á milli húsa, enda verði eldvarnarkröfur ekki uppfylltar nema með því móti að gluggar fyrirhugaðrar byggingar verði búnir eldvarnargleri og ekki hafðir opnanlegir. 

Lengd lóðarinnar að Kirkjubraut 22 meðfram Kirkjubraut sé u.þ.b. 17 metrar.  Þegar hugsanlegir nýtingarmöguleikar þeirrar lóðar séu skoðaðir með hliðsjón af mögulegri legu íbúða, kröfum byggingarreglugerðar um lágmarksfjarlægð milli bygginga og um  brunavarnir og gæði íbúða, sé ljóst að deiliskipulagsbreytingin sé einvörðungu sniðin fyrir bygginguna að Kirkjubraut 12-18, enda hafi ekkert samráð verið haft við kærendur um skipulagsgerðina. 

Að lokum minni kærendur á 1. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Í bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 20. janúar 2005, benda kærendur á að samkvæmt texta auglýsingar í Stjórnartíðindum um gildistöku hins kærða deiliskipulags hinn 10. nóvember 2004 séu fimm lóðir sameinaðar í eina og nýr byggingarreitur gerður fyrir Kirkjubraut 14-22.  Samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi sé aftur á móti verið að sameina annars vegar lóðirnar að Kirkjubraut 12-18 og Sunnubraut 3 og hins vegar lóðirnar að Kirkjubraut 22 og Sunnubraut 7.  Þá gera kærendur athugasemd við það að deiliskipulagsbreytingin sem auglýst sé í Stjórnartíðindum hafi aldrei verið gerð opinber eða kynnt eins og lög geri ráð fyrir. 

Málsrök Akraneskaupstaðar:  Af hálfu Akraneskaupstaðar er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði staðfest.  Því sé hafnað að hið kærða deiliskipulag sé ekki í samræmi við Aðalskipulag Akraness 1992-2012.  Bent sé á að aðalskipulagið sé unnið í gildistíð laga nr. 19/1964 og reglugerð nr. 318/1985 með síðari breytingum.  Það sé sett fram með greinargerð og skipulagsuppdrætti, sbr. 4. mgr. 3.1 í þágildandi skipulagsreglugerð.  Í kafla 2.2 í greinargerðinni sé landnotkun lýst eins og hún hafi verið við gerð aðalskipulagsins.  Í upphafi kaflans sé gerð stuttlega grein fyrir breytingum á landnotkun frá aðalskipulagi bæjarins frá 1982, og í þeirri lýsingu sé ekki vikið að Akratorgsreit.  Að öðru leyti sé landnotkun að mestu eins og í aðalskipulaginu 1982.  Í kafla 2.3 sé tekið fram að landnýting hafi verið tilgreind í deiliskipulagi eldri hverfa.  Í kafla 3.0 sé ekki að finna ákvæði er víki sérstaklega að landnotkun eða breytingu á landnotkun Akratorgsreits. 

Samkvæmt framansögðu vísi Aðalskipulag 1992-2012 til gildandi deiliskipulagsákvarðana varðandi landnotkun.  Í kafla 1.3 í greinargerð með aðalskipulaginu sé gerð grein fyrir samþykktum deiliskipulagsákvörðunum.  Samkvæmt deiliskipulagi Akratorgsreits frá 1990 sé svæðið meðfram Kirkjubrautinni auðkennt með skálínum sem merki blandaða notkun, þ.e. íbúðum, verslun og þjónustu.  Bent sé á að landnotkun Akratorgsreits samkvæmt Aðalskipulagi Akraness 1980-2000, staðfest 1982, hafi sætti breytingum árið 1990.  Hafi verið gert ráð fyrir blandaðri byggð við Kirkjubrautina, þ.m.t. á Hvítanesreitnum, og hafi verið fullt samræmi á milli aðalskipulagsins eftir breytingu og deiliskipulagsins frá 1990.  Eins og áður hafi verið bent á hafi núgildandi aðalskipulag ekki breytt landnotkun.  Ekki sé því unnt að fallast á það sjónarmið kærenda að deiliskipulagið frá 1990 fari í bága við aðalskipulagið þar sem aðalskipulagið vísi til deiliskipulagsins varðandi landnotkun.  Hin nýsamþykkta breyting á deiliskipulaginu hafi ekki för með sér breytta landnotkun og fari því ekki í bága við aðalskipulag.  Þá sé það ekki rétt hjá kærendum að landnotkun verði aðeins fyrir verslun og þjónustu.

Í kæru sé staðhæft að uppdráttur aðalskipulags sýni að landnotkun Kirkjubrautar 22 og Sunnubrautar 7 eigi að vera fyrir íbúðir.  Miðað við litamerkingar fyrir landnotkun megi lesa út úr uppdrættinum, að ráð sé fyrir því gert að notkun ofangreindra lóða sé fyrir íbúðir.  Mælikvarði uppdráttarins sé 1:10.000 og megi ljóst vera að það hafi verið erfiðleikum bundið að koma fyrir af nákvæmni merkingum til samræmis við deiliskipulagið frá 1990.  Benda megi á að deiliskipulagið frá 1990 geri ráð fyrir að Sunnubraut 7 verði leikvöllur og sé lóðin merkt með grænum lit á deiliskipulaginu.  Af greinargerð aðalskipulagsins sé vafalaust að aðalskipulagið geri ráð fyrir að landnotkun eigi að vera blönduð, þ.e. íbúðir, verslun og þjónusta.

Hin samþykkta breyting á deiliskipulaginu geri ráð fyrir að Akurgerði verði lokað við Kirkjubraut og að lóðin Kirkjubraut 12, sunnan Akurgerðis, verði sameinuð lóðunum norðan við Akurgerðið.  Aðalskipulagið hafi ekki að geyma nein fyrirmæli eða skilmála sem kveði á um að gatnakerfi Akratorgsreits sé endanlegt og að það muni ekki sæta breytingum.  Þar sé því ekki að finna fyrirmæli er beinlínis bindi hendur skipulagsyfirvalda við gerð deiliskipulags fyrir reitinn hvað varði gatnakerfi.  Í kafla 2.4.1, vegir og götur, sé að finna almenna lýsingu, sem helst lúti að samgöngum til og frá kaupstaðnum, óverulegum breytingum innan bæjarins, svo og nýjum götum.  Í 3. kafla aðalskipulagsins sé í gr. 3.15 lýst markmiðum aðalskipulagsins varðandi samgöngumál. Sé ákvæðið í öllum aðalatriðum í samræmi við það sem fram komi í kafla 2.4.1.  Á hvorugum staðnum í aðalskipulaginu sé vikið að gatnakerfi Akratorgsreits.

Í deiliskipulaginu frá 1990 sé tekið fram að gatnakerfi Akratorgsreits sé fastmótað. Skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997 byggi á því að deiliskipulag geti sætt breytingum, sbr. 26. gr. laganna.  Hafi Akraneskaupstaður því skýra lagaheimild til að breyta gildandi deiliskipulagi, þ.m.t. hvað varði breytingu á gatnakerfi Akratorgsreits.  Hafa beri einnig í huga að deiliskipulagið sé gert á árinu 1990 og því komið vel til ára sinna.  Ný sjónarmið og breyttar aðstæður kalli því á breytingar á deiliskipulaginu og geri aðalskipulagið beinlínis ráð fyrir að miðbæjarskipulagið sæti endurskoðun, sbr. gr. 3.8.  Benda megi á að lokun Akurgerðis geti ekki talist veigamikil breyting á gatnakerfi Akratorgsreits auk þess sem ekki verði séð að lokun Akurgerðis hafi grenndarréttarleg áhrif fyrir kærendur, enda byggi kærendur ekki á því.

Akraneskaupstaður hafnar því að kærendur séu ekki bundnir af deiliskipulaginu frá 1990.  Um sé að ræða deiliskipulag, staðfest af ráðherra, sem kærendur eins og aðrir séu bundnir af.  Allir hugsanlegir frestir til kæru séu löngu liðnir, og sé því gerð sú krafa að úrskurðarnefndin vísi þessu atriði frá.

Misskilnings virðist gæta hjá kærendum þegar þau í kæru sinni víki að eignarnámi og eignarnámsheimildum til handa sveitarstjórnum.  Virðist sem kærendur standi í þeirri trú að ákveðið hafi verið að eign þeirra, Kirkjubraut 22, verði tekin eignarnámi.  Í 2. mgr. 32. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sé sveitarstjórn veitt heimild til eignarnáms á grundvelli gildandi deiliskipulags til framkvæmda á skipulaginu, að fenginni umsögn Skipulagsstofnunnar. Þó svo að sveitarstjórn hafi heimild til eignarnáms samkvæmt gildandi deiliskipulagi þá sé það sjálfstæð ákvörðun sveitarstjórnar hverju sinni hvort eignarnámsheimildin sé nýtt.  Heimild til eignarnáms leiði ekki sjálfkrafa til þess að eignarnám verði framkvæmt.  Það sé skilyrði fyrir því að eignarnámsheimildin verði nýtt að sveitarstjórn hafi sannanlega reynt að ná samningum við eigendur.  Frá gildistöku deiliskipulagsins frá 1990 hafi Akraneskaupstaður til þessa dags ekki haft uppi áform um að nýta sér eignarnámsheimildina gagnvart eigendum Kirkjubrautar 22, og hafi af þeim sökum ekki leitað eftir samningum við kærendur. 

Lögð sé áhersla á að það sé deiliskipulagið frá 1990 sem geri ráð fyrir að húsið á Kirkjubraut 22 víki fyrir nýbyggingu.  Nýsamþykkt breyting á deiliskipulaginu hrófli ekki við þeim skilmálum skipulagsins.

Samkvæmt samþykktri breytingu á deiliskipulaginu sé gert ráð fyrir að lóðirnar nr. 12-18 við Kirkjubraut, ásamt lóðinni nr. 3 við Sunnubraut verði sameinaðar í eina lóð.  Geri deiliskipulagið ráð fyrir að þar rísi fjögurra hæða verslunar- og íbúðarhús.  Nýtingarhlutfall fari úr 0,80-1,15 í 1,8.  Aðalskipulagið hafi ekki að geyma fyrirmæli um hámarksnýtingarhlutfall á Akratorgsreit.

Því sé hafnað að breytingin á deiliskipulaginu og fyrirhugaðar byggingar valdi skerðingu á gæðum byggðar á svæðinu.  Þvert á móti þá sé því haldið fram af Akraneskaupstað að fyrirhugaðar framkvæmdir muni hafa mjög jákvæð áhrif á svæðið.  Þær muni styrkja gamla miðbæinn og endurlífga hann.  Fyrirhuguð bygging samkvæmt deiliskipulagsbreytingunni komi til með að falla vel að bæjarmyndinni.

Bent sé á að þegar tillaga að breyttu deiliskipulagi hafi verið auglýst hafi komið fram athugasemdir frá íbúum er varðað hafi aukningu umferðar um svæðið.  Af því tilefni hafi skipulags- og umhverfisnefnd látið fara fram könnun á umferðarsköpun.  Niðurstaðan hafi verið sú að breytingin myndi ekki hafa í för með sér mikla aukningu á umferð um Kirkjubrautina og myndi aukningin ekki valda neinum vandkvæðum.  Umferðaraukning um Sunnubraut vegna húsanna á báðum lóðum, þ.e. Kirkjubraut 12-18 og 22, gæti verið um 200 ferðir á sólarhring sem sé hátt í tvöföldun á núverandi umferð.  Tvöföldun á umferð sé aukning sem íbúar við götuna gætu orðið varir við en 500 bílar á sólarhring í íbúðagötu teljist ekki vera mikil umferð.  Þá hafi og skipulags- og umhverfisnefnd gert könnun á skuggavarpi.  Ljóst sé af henni að eitthvert skuggavarp verði vegna byggingarinnar og þá sérstaklega þegar sól sé lágt á lofti.  Það sé viðurkennt sjónarmið að íbúar í þéttbýli verði að sætta sig við að mannvirki í næsta nágrenni geti haft grenndaráhrif, m.a. skuggavarp.  Sé það mat skipulags- og umhverfisnefndar að skuggavarp frá væntanlegri byggingu verði innan þeirra marka sem íbúar í þéttbýli verði að sætta sig við.  Sömu sjónarmið gildi varðandi áhrif byggingarinnar á útsýni íbúa í næsta nágrenni.  Íbúar í þéttbýli verði að ákveðnu marki að sætta sig bótalaust við að verða fyrir ýmiskonar ónæði, röskun og óþægindum vegna nálægðar við byggingar og framkvæmdir, er unnið sé að í næsta nágrenni.  Geri skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997 beinlínis ráð fyrir að gildistaka skipulags kunni að hafa í för með sér verðmætarýrnun eignar eða að notkunarmöguleikar hennar skerðist, sbr. 1. mgr. 33. gr.  Tryggi 33. gr. laganna að tjónþoli eigi rétti á bótum teljist tjón sannað, en þó tjón verði leiði það ekki til þess að skipulagsaðgerð verði ógilt.  Verði að telja að lögvarðir hagsmunir kærenda séu nægilega vel tryggðir með 33. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Skipulagsyfirvöld telji að breytt deiliskipulag svæðisins efli og styrki miðbæ Akraness.  Engin rök séu til að ætla að verslunarpláss á 1. hæð við aðalgötu bæjarins verði breytt í íbúðarhúsnæði. 

Kærendur vísi í kæru sinni til V. kafla þjóðminjalaga nr. 107/2001.  Ekki verði séð í hvaða samhengi það sé gert en í V. kafla laganna sé fjallað um „Kirkjugripi og minningarmörk.“  Væntanlega hafi kærendur ætlað að vísa til þess að hús þeirra að Kirkjubraut 22 sé aldargamalt og hafi af þeim sökum menningarsögulegt gildi og eigi því ekki af þeim sökum að víkja fyrir nýbyggingu.  Það sé hins vegar deiliskipulagið frá 1990 er hafi að geyma skilmála um að Kirkjubraut 22 skuli víkja fyrir nýbyggingu en ekki nýsamþykkt breyting deiliskipulagsins.   

Breytingin á deiliskipulaginu geri ráð fyrir að lóðirnar nr. 22 við Kirkjubraut og nr. 7 við Sunnubraut verði sameinaðar í eina lóð, Kirkjubraut 22.  Lóðarstærð verði samtals 830m2 og þar rísi fjögurra hæða hús með verslun á 1. hæð, íbúðum á 2. til 4. hæð auk kjallara.  Nýtingarhlutfall hækki úr 1,1 í 1,2.  Þá gerir tillagan ráð fyrir 16 bílastæðum á lóðinni.  Eins og áður hafi komið fram hafi deiliskipulagið frá 1990 gert ráð fyrir því að húsið á lóðinni nr. 22 við Kirkjubraut myndi víkja fyrir nýbyggingu.  Ekki hafi verið gerð breyting á þessum skilmálum deiliskipulagsins, en sú breytingin sé hins vegar gerð nú að lóðin nr. 7 við Sunnubraut verði sameinuð Kirkjubraut 22.  Ástæða þessa sé sú að mæta þurfi þörf fyrir bílastæði.  Í skilmálum breytts deiliskipulags sé gert ráð fyrir að gangstétt og lóðarmörk verði færð innar.  Sú kvöð sé lögð á lóðarhafa að gera 4,3m breiða upphitaða gangstétt til nota fyrir almenning.

Akraneskaupstaður bendir á að komi deiliskipulagið frá 1990, ásamt kærðri breytingu þess, til framkvæmda að hluta eða öllu leyti muni það hafa veruleg áhrif á hagsmuni kærenda.  Ljóst sé að ekki geti orðið af sameiningu lóðanna nema Akraneskaupstaður hafi áður eignast lóðirnar, annað hvort eftir að hafa náð samningum við kærendur eða eftir atvikum með eignarnámi.  Með sama hætti yrðu bæjaryfirvöld að standa að málum ef hrinda ætti í framkvæmd áformum deiliskipulagsins varðandi breytt lóðarmörk við Kirkjubrautina, sem feli í sér skerðingu á hagsmunum kærenda.  Skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997 byggi á þeim sjónarmiðum að vegna almannahagsmuna þá geti einstakar skipulagsaðgerðir valdið tjóni.  Hafi löggjafinn tryggt þeim er fyrir tjóni verði rétt til bóta og sé það viðurkennt að það fari ekki í bága við eignarréttarákvæði stjórnarskrárinnar.  Það sé mat bæjaryfirvalda að lögmætum skipulagsmarkmiðum fyrir miðbæ Akraness verði ekki náð með öðrum hætti en þeim er fram komi í deiliskipulaginu 1990 og samþykktri breytingu á því.  Þau markmið miði að því að efla og styrkja miðbæinn með þéttari byggð og skapa heillega götumynd við helstu götu bæjarins, Kirkjubrautina.  Núverandi hús á lóðinni nr. 22 við Kirkjubraut standi innarlega í lóðinni og muni það því ekki falla að þeirri götumynd er bæjaryfirvöld stefni að við götuna.

Því sé hafnað að málsmeðferðarreglur hafi verið brotnar í máli þessu og því haldið fram að í einu og öllu hafi verið fylgt fyrirmælum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Bent sé á að Skipulagsstofnun hafi ekki gert athugasemdir við málsmeðferðina.  Tillaga um breytingu deiliskipulagsins hafi verið auglýst til kynningar eins og mælt sé fyrir um í 26., sbr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Hafi íbúum, þ.m.t. kærendum, gefist kostur á að koma á framfæri athugasemdum sínum.  Unnin hafi verið umsögn vegna þeirra athugasemda sem borist hafi og hafi skipulags- og umhverfisnefnd tekið efnislega afstöðu til þeirra.  Í tilefni athugasemda hafi skipulags- og umhverfisnefnd látið vinna athugun á skuggavarpi og umferðarsköpun.  Hafi niðurstöður þessar og umsögn verið sendar þeim sem gert hafi athugasemdir.  Þá hafi verið haldinn opinn fundur, þar sem skipulags- og umhverfisnefnd hafi kynnt tillögu að breyttu deiliskipulagi svæðisins, svo og hugmyndir um væntanlegar framkvæmdir.

Markmið Akraneskaupstaðar með breytingu á deiliskipulagi Akratorgsreits sé að efla og styrkja miðbæ kaupstaðarins.  Með því að reisa fjögurra hæða hús, með verslanir á 1. hæð en íbúðir fyrir ofan sé leitast við að blómlegt mannlíf verði í miðbænum, ekki aðeins á opnunartíma verslana.  Það sé mat skipulags- og umhverfisnefndar og kaupstaðarins að fyrirhuguð bygging á Kirkjubraut 12-18 muni falla vel að bæjarmyndinni og að hún sé í samræmi við húsið á lóðinni nr. 28 við Kirkjubraut, svo og við þau hús er standi neðar við Kirkjubrautina.  Væntanleg bygging muni gefa götumynd Kirkjubrautar heillega og heilsteypta mynd.  Lögð sé áhersla á að um sé að ræða lóð við aðalgötu bæjarins.  Því  sé um að ræða verðmæta byggingarlóð og sé eðlilegt að nýtingarhlutfall hennar sé nokkuð hátt.  Hafi það fjárhagslega þýðingu, bæði fyrir kaupstaðinn og byggingaraðila.

Sérstök áhersla sé lögð á að skilmálar deiliskipulagsins frá 1990, um að hús skuli víkja fyrir nýbyggingu, geti ekki nú komið til umfjöllunar fyrir úrskurðarnefndinni.

Að mati bæjaryfirvalda liggi málefnaleg og lögmæt sjónarmið að baki samþykktri tillögu að breytingu á deiliskipulaginu og telji bæjaryfirvöld að farið hafi verið að fyrirmælum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 við meðferð málsins. 

Af hálfu Akraneskaupstaðar er þess krafist að varakröfu kærenda verði vísað frá úrskurðarnefndinni.  Bent sé á að úrskurðarnefndin hafi ekki heimild til að leggja fyrir skipulagsyfirvöld að gera ákveðnar efnislegar breytingar á samþykktu skipulagi.

Andsvör kærenda við málsrökum Akraneskaupstaðar:  Kærendum var gefinn kostur á að tjá sig um málsrök Akraneskaupstaðar í málinu. 

Í andsvörum sínum árétta kærendur þann skilning að hin kærða deiliskipulagsbreyting brjóti í bága við Aðalskipulag Akraness 1992-2012 varðandi landnotkun og landnýtingu og vísa til ákvæða aðalskipulags þar að lútandi.

Jafnframt vísa kærendur til þess að í greinargerð Aðalskipulags Akraness 1992-2012 sé í kafla 2.6 um verndun og friðun tekið fram að bæjarstjórn Akraness hafi á fundi sínum hinn 17. janúar 1995 samþykkt að fresta ekki afgreiðslu aðalskipulagsins vegna fornleifaskráningar.  Samhliða þessari ákvörðun hafi verið undirstrikað að samráð skyldi haft til að forða því að fornminjum yrði raskað við mannvirkjagerð.  Í kafla 2.6 um verndun og friðun sé getið fjögurra einstakra og sjaldgæfra húsa auk Garðahússins steinsteypta og Akraneskirkju.  Eitt þessara fjögurra húsa, sem greinargerð aðalskipulagsins tilgreini sem einstök og sjaldgæf, sé húsið að Kirkjubraut 22.

Andmælaréttur:  Með bréfi, dags. 25. janúar 2005, var forsvarsmönnum Sveinbjörns Sigurðssonar hf. gefinn kostur á að koma að sjónarmiðum sínum í málinu, en félagið á, sem handhafi byggingarréttar á skipulagssvæðinu, augljósra hagsmuna að gæta.  Var frestur til andmæla veittur til 4. febrúar 2005, en engin andsvör hafa borist frá félaginu.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi deiliskipulagsbreytingar á hluta svokallaðs Akratorgsreits á Akranesi.  Fól breytingin í sér sameiningu lóða, breytingu á landnotkun að hluta, hækkun nýtingarhlutfalls, og að hluti götu yrði lagður undir byggingarlóð.

Kærendur krefjast þess að hin kærða skipulagsákvörðun verði felld úr gildi þar sem hún muni hafa í för með sér verðlækkun á fasteignum þeirra m.a. vegna þess að byggingar samkvæmt deiliskipulagsbreytingunni muni svipta núverandi byggð við Sunnubraut og Kirkjubraut sólarljósi og útsýni. 

Ekki er um það deilt að kærendur eigi lögvarða hagsmuni tengda hinni umdeildu skipulagsákvörðun.  Verða álitaefni um lögmæti hennar því tekin til úrlausnar og er úrskurðarnefndin ekki bundin af málsástæðum kærenda við úrlausn málsins, sbr. 7. og 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Kærendur halda því fram að hin kærða deiliskipulagsbreyting sé andstæð Aðalskipulagi Akraness 1992-2012 hvað varðar nýtingarhlutfall, landnotkun og lokun Akurgerðis. 

Svæði það sem hér um ræðir er hluti miðbæjar Akraness og samkvæmt aðalskipulaginu er gert ráð fyrir að svæðið sé m.a. nýtt undir verslun og þjónustu.  Ekki er í aðalskipulaginu greint frá því hvert nýtingarhlutfall lóða á einstökum svæðum skuli vera heldur segir að landnýting hafi verið ákveðin í deiliskipulagi eldri hverfa.  Með deiliskipulaginu frá árinu 1990 var tekin ákvörðun um þéttingu byggðar á svæðinu og aukið byggingarmagn frá því sem verið hafði.  Með hinni kærðu deiliskipulagsbreytingu hækkar nýtingarhlutfall lóðanna nr. 12-18 við Kirkjubraut og 3 við Sunnubraut og Kirkjubraut 22 og Sunnuvegar 7 úr 0,8-1,15 í 1,8.  Verður ekki talið að ákvæði greinar 2.3 um landnýtingu í greinargerð Aðalskipulags Akraness 1992-2012 standi í vegi fyrir því að ákvörðun verði tekin um hækkað nýtingarhlutfall við breytingu deiliskipulags, enda skal nýtingarhlutfall ákveðið í deiliskipulagi fyrir landnotkunarreiti, götureit eða einstakar lóðir, sbr. gr. 3.4.1 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Verður því ekki fallist á að hin kærða ákvörðun fari í bága við ákvæði aðalskipulags hvað nýtingarhlutfall varðar. 

Í deiliskipulagi Akratorgsreits frá 1990 var tekin um það ákvörðun að húsið að Kirkjubraut 22, sem að sögn kærenda var byggt árið 1903, skyldi víkja.  Þessi ákvörðun hefur þó ekki komið til framkvæmda.  Enda þótt það sé ekki á færi úrskurðarnefndarinnar að endurskoða ákvarðanir deiliskipulagsins frá 1990 má fallast á með kærendum að rétt hefði verið að endurskoða fyrri ákvörðun um afdrif hússins að Kirkjubraut 22 með hliðsjón af tilkomu nýrra laga um húsafriðun nr. 104/2001 og ráðagerðum í Aðalskipulagi Akraness 1992-2012 um verndun og friðun.  Það að þessa var ekki gætt þykir þó ekki slíkur annmarki á hinni umdeildu skipulagsákvörðun að hann eigi, einn og sér, að leiða til ógildingar hennar, enda var unnt að taka sjálfstæða ákvörðun um verndun umrædds húss, t.d. með flutningi þess á annan stað.

Samkvæmt hinni kærðu deiliskipulagsbreytingu verður hluti götunnar Akurgerðis lagður af og felldur undir byggingarlóð við Kirkjubraut.  Leiðir þetta til breytinga á umferðarmynstri svæðisins.  Í Aðalskipulagi Akraness 1992-2012 er ekki gert ráð fyrir þessari breytingu á gatnakerfi svæðisins og í greinargerð með deiliskipulaginu frá 1990 var tekið fram að gatnakerfi Akratorgsreits væri fastmótað.  Var og fullt samræmi milli deiliskipulagsins frá 1990 og Aðalskipulags Akraness 1992-2012 hvað gatnakerfi svæðisins varðaði.

Samkvæmt 7. mgr. 9. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skulu svæðis-, aðal- og deiliskipulagsáætlanir vera í innbyrðis samræmi.  Þá segir í 2. mgr. 25. gr. sömu laga að deiliskipulag skuli gera á grundvelli aðalskipulags fyrir einstök svæði eða reiti og í 4. mgr. sömu greinar segir að í deiliskipulagi skuli útfæra nánar ákvæði aðalskipulags um viðkomandi svæði.  Leiðir af þessum ákvæðum að hafi afstaða verið tekin í aðalskipulagi til einstakra atriða, svo sem um landnotkun eða legu og fyrirkomulag gatna, verði ákvæði deiliskipulags um sömu atriði að vera í fullu samræmi við ákvæði aðalskipulags þar um.

Samkvæmt 5. kafla skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 skulu skipulagsáætlanir settar fram í greinargerð og á uppdrætti.  Verður að telja að fyrirkomulag sem sýnt er á skipulagsuppdrætti aðalskipulags sé bindandi um gerð deiliskipulags þó ekki sé vikið að viðkomandi atriði í greinargerð aðalskipulagsins.  Var því, við gerð hinnar umdeildu skipulagsbreytingar, óheimilt að víkja frá því fyrirkomulagi gatnakerfis á skipulagssvæðinu sem sýnt er á gildandi aðalskipulagsuppdrætti Akraness.  Með sama hætti verður að telja að óheimilt hafi verið að víkja frá ákvörðun aðalskipulags um landnotkun lóðanna nr.  22 við Kirkjubraut og nr. 7 við Sunnubraut, en samkvæmt uppdrætti Aðalskipulags Akraness 1992-2012 eru lóðir þessar íbúðarlóðir en ekki til byggingar verslunar- og íbúðarhúss eins og áformað er með hinni kærðu deiliskipulagsákvörðun.

Samkvæmt framansögðu er hin kærða ákvörðun haldin ágöllum og fullnægir ekki lagaskilyrðum um innbyrðis samræmi skipulagsáætlana.  Þykja þessir ágallar svo verulegir að leiða eigi til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.

Auk þess sem að framan er rakið voru verulegir ágallar á auglýsingu sveitarstjórnar á gildistöku hinnar umdeildu ákvörðunar.  Er þar í veigamiklum atriðum ranglega greint frá efni ákvörðunarinnar, en með tilliti til þess að hún er haldin ágöllum sem leiða til ógildingar, þykir óþarft að taka afstöðu til þess hvort annmarkinn hefði leitt til þess að auglýsa hefði þurft gildistökuna að nýju.

Miðað við niðurstöðu málsins kemur varakrafa kærenda ekki til umfjöllunar. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna umfangsmikillar gagnaöflunar og anna hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun skipulagsnefndar Akraneskaupstaðar frá 21. september 2004, um breytingu á deiliskipulagi hluta Akratorgsreits, er felld úr gildi. 

______________________________
Ásgeir Magnússon

_____________________________       ______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

51/2004 Ægisgrund

Með

Ár 2005, fimmtudaginn 10. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 51/2004, kæra eiganda húseignarinnar að Ægisgrund 10, Garðabæ á samþykkt skipulagsnefndar frá 18. ágúst 2004 um breytingu deiliskipulags Ása og Grunda vegna lóðarinnar nr. 8 við Ægisgrund. 

Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 6. október 2004, er barst nefndinni sama dag, kærir Á, Ægisgrund 10, Garðabæ ákvörðun skipulagsnefndar Garðabæjar frá 18. ágúst 2004 um breytingu deiliskipulags Ása og Grunda vegna lóðarinnar nr. 8 við Ægisgrund. 

Samþykkt skipulags- og byggingarnefndar var staðfest í bæjarráði Garðabæjar í umboði bæjarstjórnar hinn 24. ágúst 2004. 

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Með umsókn um byggingarleyfi, dags. 8. mars 2004, sótti eigandi Ægisgrundar 8, um leyfi til að byggja bílgeymslu á lóðinni ásamt því að stækka húsið.  Þar sem byggingarreitur lóðarinnar gerði ekki ráð fyrir byggingu bílgeymslu vísaði byggingarfulltrúi málinu til meðferðar skipulagsnefndar með bréfi, dags. 22. mars 2004.  Skipulagsnefnd fjallaði um málið á fundi hinn 31. mars 2004 og samþykkti að leggja til við bæjarstjórn að fram færi grenndarkynning vegna breytingar á deiliskipulagi lóðarinnar þar sem gert væri ráð fyrir byggingarreit fyrir bílgeymslu á lóðinni.  Samþykkti bæjarstjórn tillögu nefndarinnar á fundi hinn 15. apríl 2004. 

Með bréfi skipulagsfulltrúa, dags. 7. maí 2004, voru eigendum Ægisgrundar 6 og 10 og eigendum Marargrundar 7 og 9 sendar upplýsingar um málið og þeim gefinn frestur til og með 8. júní 2004 til að gera athugasemdir.  Frestur var framlengdur til 8. ágúst 2004 þar sem ekki náðist að koma upplýsingum til kæranda fyrr en 8. júlí 2004, en þann dag var bréf skipulagsfulltrúa birt á heimili kæranda.

Á fundi skipulagsnefndar hinn 18. ágúst 2004 var eftirfarandi fært til bókar:  „Að grenndarkynningu lokinni var á ný lagt fram erindi byggingarfulltrúa, dags. 22.3.2004, ásamt umsókn lóðarhafa Ægisgrundar 8 um bílskúr og viðbyggingu á lóðinni.  Í erindinu felst að sótt er um breytingu á deiliskipulagi Ása og Grunda þar sem bílskúr er utan byggingarreits.  Viðbygging við hús er innan byggingarreits og samræmist gildandi skipulagi.  Fram fór grenndarkynning.  Engar athugasemdir bárust.  Skipulagsnefnd leggur til að ofangreind breyting á deiliskipulagi verði samþykkt.“

Bæjarráð í umboði bæjarstjórnar samþykkti tillögu skipulagsnefndar um breytingu á deiliskipulagi lóðarinnar á fundi 24. ágúst 2004.

Hin kærða ákvörðun birtist í B-deild Stjórnartíðinda hinn 11. október 2004. 

Með bréfi, dags. 6. október 2004, kærði kærandi samþykkt skipulagsnefndar til úrskurðarnefndarinnar, eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi heldur því fram að með skipulagsbreytingunni sé eigendum hússins nr. 8 við Ægisgrund heimilað að byggja bílgeymslu á lóðarmörkum og utan byggingarreits.  Með hinni kærðu ákvörðun sé brotið gegn lögvörðum hagsmunum hennar.  Staðsetning bílgeymslunnar hafi það í för með sér að til að komast að henni þurfi að aka meðfram húsi kæranda, nánar tiltekið allri svefnherbergisálmunni.  Þetta sé mjög bagalegt og hafi í för með sér óþægindi fyrir kæranda, þar sem annar eigandi hússins að Ægisgrund 8 sé dýralæknir og gangi vaktir allan sólarhringinn.  Þá muni og kærandi þurfa að rífa vandað garðhýsi sem sé á lóð hennar, mjög nærri lóðarmörkum, svo nágranni hennar geti athafnað sig við bygginguna. 

Kærandi telji eðlilegt að bílgeymslan sé staðsett bílastæðisbreidd frá götu og að sómasamlega verði gengið frá bílastæðinu.  Þá telji og kærandi að ef staðsetning skúrsins verði staðfest sé rétt að hafa hann í götuhæð.

Að lokum bendir kærandi á að hún hafi verið erlendis þegar grenndarkynningin hafi farið fram og hafi því ekki haft tök á að bregðast við erindinu.

Málsrök Garðabæjar:  Af hálfu Garðabæjar er þess krafist að kröfu kæranda verði hafnað.  Bent sé á að deiliskipulag Ása og Grunda hafi verið samþykkt í bæjarstjórn Garðabæjar á árinu 2001, en þá hafi hverfið verið nánast fullbyggt.  Þar komi fram sú meginregla að bílgeymslur skuli vera í nýbyggingum einbýlishúsa.  Húsið að Ægisgrund 8 hafi verið byggt árið 1964.  Hafi þar ekki verið gert ráð fyrir bílgeymslu og samkvæmt lóðarblaði hafi byggingarreitur fyrir sérstæða bílgeymslu ekki verið tilgreindur.  Lóðin Ægisgrund 8 sé 732 m2 og stærð íbúðarhúss fyrir stækkun 141,8 m2.  Sé nýtingarhlutfall því tæpir 0,2 en algengt sé að í skipulagsskilmálum fyrir einbýlishús sé miðað við nýtingarhlutfall 0,4 – 0,5.

Með vísan til gildandi skilmála og þess sem almennt tíðkist verði að telja það hluta af eðlilegri nýtingu einbýlishúsalóða að þar séu byggðar bílgeymslur.  Réttur lóðarhafans samkvæmt gildandi skipulagi sé þannig ótvíræður og með þeim einum takmörkum sem ráðist af skipulags- og byggingarlögum og almennum rétti nágranna samkvæmt nágrannarétti.

Við ákvörðun á staðsetningu bílgeymslu sé eðlilegt að líta til hvernig bílastæðum hafi verið komið fyrir á lóðinni og nálægum lóðum.  Við Ægisgrund 8 megi ljóst vera að bílgeymsla geti ekki verið staðsett annars staðar en norðvestan við húsið og sé þannig reyndar best staðsett miðað við nálæg bílastæði.  Í kæru bendi kærandi á að staðsetning framar í lóðinni hefði í för með mun minni röskun en staðsetning aftast í lóð eins og samþykkt hafi verið.  Á það sé hinsvegar bent að staðsetning framar í lóðinni hefði í för með sér að bílgeymsla hefði verið sambyggð húsinu sem leiddi til mun verri nýtingar lóðarinnar og verulegrar röskunar á byggingu hússins. 

Því sé mótmælt sem haldið sé fram í kærunni að bygging bílgeymslunnar muni hafa í för með sér veruleg óþægindi og að brotinn sé nágrannaréttur.  Í ljósi þess að bílgeymsla sé almennt hluti einbýlishúsalóða verði ekki séð að rök séu fyrir þeim sjónarmiðum kæranda.  Með byggingu bílgeymslu sé ekki verið að breyta notkun lóðarinnar þó byggingarmagn aukist og verði það því talið falla að eðlilegum umráðarétti lóðarhafa að fá leyfi til að byggja bílgeymslu.

Varðandi staðsetningu á lóðarmörkum sé á það bent að víða hagi svo til að bílgeymslur séu staðsettar á lóðamörkum og þá oft til að mynda skjól og tryggja minna ónæði milli lóða.  Megi í því sambandi benda á bílgeymslu á lóð kæranda, en hún hafi verið byggð síðar en sjálft íbúðarhúsnæðið á lóðinni.  Þá sé einnig vísað til skipulags Flatahverfis í Garðabæ þar sem bílgeymslur séu víða byggðar í og við lóðamörk, og séu oft staðsettar djúpt í lóðum, eins og samþykkt hafi verið á lóðinni nr. 8 við Ægisgrund.

Að lokum sé á það bent að gætt hafi verið reglna skipulags- og byggingarlaga við alla málsmeðferð og þess sérstaklega gætt að koma upplýsingum til kæranda.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um ákvörðun skipulagsnefndar Garðabæjar frá 18. ágúst 2004 þess efnis að breyta deiliskipulagi Ása og Grunda.  Felur breytingin í sér að á lóðinni nr. 8 við Ægisgrund er skilgreindur byggingarreitur fyrir bílskúr á mörkum lóðanna Ægisgrundar 8 og 10 og Marargrundar 7 og 9.  Býr kærandi máls þessa að Ægisgrund 10.

Tillaga að deiliskipulagsbreytingunni var grenndarkynnt og málsmeðferð hagað í samræmi við 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Kærandi kom ekki athugasemdum á framfæri vegna tillögunnar þar sem hún dvaldist erlendis en á heimili hennar var þó móttekið bréf vegna kynningarinnar. 

Ákvörðun skipulagsnefndar um hið breytta skipulag hlaut lögboðna meðferð Skipulagsstofnunar skv. 3. mgr. 25. gr. laga nr. 73/1997 og gerði stofnunin ekki athugasemdir við að breytingin yrði auglýst í B-deild Stjórnartíðinda og öðlaðist þannig gildi. 

Í byggingarreglugerð nr. 441/1998 gr. 75.4 segir að ákveða megi í skipulagi eða með þinglýstum samningi lóðarhafa að fjarlægð húss frá lóðamörkum geti verið minni en nánar er greint frá í reglugerðinni.  Samkvæmt fortakslausu orðalagi greinarinnar er skipulagsyfirvöldum heimilt með deiliskipulagi að víkja frá reglum um fjarlægð frá lóðamörkum og bil milli húsa. 

Með hinni kærðu ákvörðun er skilgreindur byggingarreitur fyrir bílskúr.  Eigi verður talið að bílskúrinn skeri sig úr gagnvart öðrum bílskúrum á svæði því sem hér um ræðir.  Er algengt að á svæðinu séu bílskúrar staðsettir innarlega á lóðum og á lóðarmörkum.

Með vísan til framangreinds verður hvorki séð að neinir þeir annmarkar hafi verið á meðferð málsins er ógildingu geti varðað né að með ákvörðuninni hafi verið gengið gegn grenndarhagsmunum kæranda umfram það sem heimilt er.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar skipulagsnefndar Garðabæjar frá 18. ágúst 2004 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Grunda og Ása.

___________________________ 
Ásgeir Magnússon

_____________________________              ___________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                      Ingibjörg Ingvadóttir    

des 22
Love0

57/2003 Eiríksgata

Með

Ár 2005, fimmtudaginn 10. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 57/2003, kæra eiganda fasteignarinnar nr. 15 við Eiríksgötu í Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúa Reykjavíkur frá 19. ágúst 2003 um að synja umsókn um leyfi til að útbúa þrjú bílastæði við bakhlið hússins á lóðinni nr. 15 við Eiríksgötu.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 18. september 2003, er barst nefndinni hinn 19. sama mánaðar, kærir Jón Ólafsson hrl., fyrir hönd E, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 19. ágúst 2003 að synja beiðni um að útbúa þrjú bílastæði við bakhlið hússins á lóðinni nr. 15 við Eiríksgötu.  Borgarstjórn Reykjavíkur samþykkti ákvörðunina á fundi hinn 4. september 2003. 

Kærandi gerir þá kröfu að umrædd ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Hinn 15. nóvember árið 1933 gaf borgarstjórinn í Reykjavík út lóðarleigusamning vegna lóðarinnar nr. 15 við Eiríksgötu í Reykjavík.  Samkvæmt samningnum er lóðin 300 m² að stærð og um lögun hennar er vísað til meðfylgjandi uppdráttar.  Þá segir ennfremur:  „Umferðarréttur að baklóðinni er um lóðina nr. 13 við Eiríksgötu, eftir 3 metra breiðri ræmu yfir vestur- og norðurhorn þeirrar lóðar, frá Eiríksgötu“. 

Kærandi máls þessa sótti hinn 8. júlí 2003 um leyfi til byggingarfulltrúans í Reykjavík að útbúa þrjú bílastæði á baklóð hússins nr. 15 við Eiríksgötu.  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 15. júlí 2003 var eftirfarandi fært til bókar:  „Niðurstaða byggingarfulltrúa:  Frestað.  Bókun byggingarfulltrúa:  „Vísað til athugasemda á umsóknarblaði.  Málinu vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa.““  Á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 1. ágúst 2003 var erindi kæranda tekið fyrir og því vísað til umsagnar lögfræði- og stjórnsýslu.  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 19. ágúst 2003 var erindi kæranda tekið fyrir á ný og var eftirfarandi bókað:  „Niðurstaða byggingarfulltrúa:  Synjað.  Bókun byggingarfulltrúa:  Með vísan til umsagnar lögfræði- og stjórnsýslu.“ 

Þessari niðurstöðu vildi kærandi ekki una og skaut málinu til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kæranda:  Kærandi vísar til þess að í lóðarleigusamningi vegna lóðarinnar nr. 15 við Eiríksgötu sé kveðið á um að umferðarréttur að baklóð hússins sé um lóð Eiríksgötu nr. 13 eftir þriggja metra breiðri ræmu yfir vestur- og norðurhluta þeirrar lóðar frá Eiríksgötu.  Umferðarréttur þessi sé án nokkurra skilyrða og því telji kærandi sér heimilt að nýta hann á hvern þann hátt sem hún vilji. 

Kærandi mótmælir umsögn lögfræði- og stjórnsýslu þar sem því sé haldið fram að inntak umferðarréttarins sé svonefndur „öskustígur“.  Enginn rök séu fyrir þessari nafngift því sorptunnum hefði verið unnt að koma fyrir framan við húsið en umferðarrétturinn hafi verið veittur svo unnt væri að komast að baklóðinni.  Þótt ekki hafi verið mikið um bifreiðar á þeim tíma er lóðarleigusamningurinn hafi verið gerður þá hafi þær þó verið til og eins hafi eitthvað verið um hestvagna enda hafi þessi umferðarréttur eitthvað verið nýttur og hafi staðið í 70 ár.  Engin gögn sýni að umferðarrétturinn veiti ekki heimild til þess að hann sé nýttur til þess að aka bifreiðum yfir lóðina nr. 13 við Eiríksgötu.  Ekkert sé óeðlilegt við það á þeim tíma er lóðarleigusamningurinn hafi verið gerður að ekki hafi verið gert ráð fyrir bílastæðum á lóðinni og ekkert segi til um að umferðarrétturinn nái aðeins til flutninga og viðhalds. 

Kærandi bendir á að einhverntíma á þeim tíma sem liðinn sé frá því að lóðarleigusamningur vegna lóðarinnar nr. 15 við Eiríksgötu hafi verið gerður hafi byggingaryfirvöld borgarinnar heimilað eiganda fasteignarinnar að Eiríksgötu 13 að byggja tvo bílskúra á lóð sinni.  Þetta hafi gert það að verkum að umferðarréttur kæranda hafi færst frá því að vera á lóðarmörkum lóðanna nr. 11 og 13 við Eiríksgötu og lóðarinnar nr. 13 við Leifsgötu, þannig að umferðarrétturinn sé nú fyrir framan bílskúrana.  Það að leyft hafi verið að byggja bílskúra á lóðinni nr. 13 við Eiríksgötu eigi ekki að skerða rétt kæranda til að nýta sér baklóð hans og bygging þeirra sýni að byggingaryfirvöld hafi talið lóðirnar hæfar undir bílgeymslur.  Kærandi telur að verði honum synjað um gerð bílastæðanna sé það brot á jafnræðisreglu. 

Sjónarmið Reykjavíkurborgar:  Úrskurðarnefndin óskaði með bréfi, dags. 20. október 2003, eftir því við byggingarfulltrúann í Reykjavík að hann lýsti viðhorfum sínum til kærunnar og léti úrskurðarnefndinni í té gögn er verið gætu til upplýsingar við úrlausn málsins.  Gögn hafa borist úrskurðarnefndinni og telur nefndin málið tækt til úrskurðar. 

Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að umferðarréttur um lóðina nr. 13 við Eiríksgötu sé kvöð sem algengt hafi verið að setja, m.a. vegna sorphirðu, aðfanga og flutninga, og stígar af þeirri gerð sem hér um ræði gjarnan verið nefndir öskustígar. 

Samkvæmt athugasemdum byggingarfulltrúa þurfi að leiðrétta mæliblað vegna kvaðarinnar en svo virðist sem hún hafi verið færð þegar bílgeymsla hafi verið samþykkt á lóð hússins nr. 13 við Eiríksgötu. 

Ekki verði talið með vísan til fyrirliggjandi gagna að í umferðarrétti kæranda um lóðina nr. 13 við Eiríksgötu sé heimild til að aka bifreiðum um lóðina nr. 13 til að koma bifreiðum í bílastæði á baklóð hússins nr. 15 við Eiríksgötu.  Þá hafi ekki heldur verið gert ráð fyrir bílastæðum á lóðinni.  Því sé ekki hægt að álykta að kvöðinni hafi verið ætlað að taka til slíkrar umferðar þrátt fyrir að telja megi að gert hafi verið ráð fyrir því á sínum tíma að hægt væri að koma bifreið inn á baklóðina ef þurfa þætti við flutning eða vegna viðhalds, enda sé þetta eina aðkoman að lóðinni.  Með vísan til þessa sé það niðurstaðan að samþykki lóðarhafa að Eiríksgötu 13 þurfi að liggja fyrir áður en unnt sé að samþykkja fyrrnefnd bílastæði. 

Í umsókninni sé gert ráð fyrir þremur bílastæðum á baklóðinni.  Tvö þeirra séu teiknuð 2,90 m á breidd og eitt einungis 2,50 m. Samkvæmt reglum um stærð bílastæða, sem samþykktar hafi verið í borgarráði hinn 7. ágúst 1987, og hinn 13. sama mánaðar í byggingarnefnd, sé bílastæðum skipt í A- og B- stæði.  Með vísan til þeirra reglna skuli bílastæðin á baklóð Eiríksgötu nr. 15 vera a.m.k. 3,0 m á breidd vegna þrengsla í aðkomu og í ljósi þess að bílastæðin liggi að hluta til að lóðréttri hindrun. 

Niðurstaða:  Hin kærða ákvörðun borgaryfirvalda fól í sér að synjað var beiðni um leyfi til að útbúa þrjú bílastæði á baklóð hússins nr. 15 við Eiríksgötu m.a. með þeim rökum að umferðarréttur um lóðinna nr. 13 við Eiríksgötu samkvæmt lóðarleigusamningi fæli ekki í sér heimild til aksturs bifreiða. 

Umferðarréttur sá sem hér um ræðir stofnaðist með samningi borgaryfirvalda og lóðareiganda á árinu 1933 og var honum þinglýst.  Á umræddu svæði er ekki í gildi deiliskipulag og ekki er að umferðarrétti þessum vikið í greinargerð gildandi aðalskipulags Reykjavíkur.  Verður umferðarrétturinn því ekki talin skipulagskvöð í skilningi 10. mgr. 2. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, þar sem slíkar kvaðir verða einungis lagðar á með skipulagsákvörðun.

Í 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 kemur fram að hlutverk úrskurðarnefndarinnar sé að úrskurða í ágreiningsmálum um skipulags- og byggingarmál samkvæmt lögunum.  Hefur ákvæði þetta verið skilið svo að skotið yrði til nefndarinnar ágreiningi um ákvarðanir sveitarstjórna um skipulags- og byggingarmál og öðrum ágreiningsefnum sem tilgreind eru í lögunum eða reglugerðum settum samkvæmt þeim.

Álitaefni það sem hér er til meðferðar felur hins vegar í sér úrlausn ágreinings um réttindi sem leidd eru af samningi einkaréttarlegs eðlis.  Er það ekki á færi úrskurðarnefndarinnar að skera úr slíkum ágreiningi og verður kærumáli þessu því vísað frá úrskurðarnefndinni. 

Uppkvaðning úrskurðar í málinu hefur dregist.  Valda því miklar annir og málafjöldi hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________              _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                  Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

1/2005 Miðhraun

Með

Ár 2005, föstudaginn 28. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl., en Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, boðaði forföll. 

Ekki náðist að boða varaformann til fundarins, en með hliðsjón af atvikum og með stoð í 34. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 tekur úrskurðarnefndin fyrirliggjandi mál til meðferðar.

Fyrir var tekið mál nr. 1/2005, kæra á ákvörðunum svæðisbyggingarnefndar Snæfellsness og sveitarstjórnar Eyja og Miklaholtshrepps frá 4. janúar 2005 um að veita að nýju leyfi til byggingar gestahúss að Miðhrauni 1.

Í málinu er nú til bráðabirgða kveðinn upp svofelldur

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 6. janúar 2005, sem barst nefndinni 10. s.m., kæra B og S, eigendur Miðhrauns 2, Eyja og Miklaholtshreppi, ákvarðanir svæðisbyggingarnefndar Snæfellsness og sveitarstjórnar Eyja og Miklaholtshrepps frá 4. janúar 2005 um að veita að nýju leyfi til byggingar gestahúss að Miðhrauni 1.

Krefjast kærendur ógildingar hinna kærðu ákvarðana og að framkvæmdir verði stöðvaðar meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarnefndin hefur leitað afstöðu byggingarleyfishafa og byggingarfulltrúa til framkominnar kröfu um stöðvun framkvæmda.  Liggja sjónarmið byggingarfulltrúa fyrir en af hálfu lögmanns byggingarleyfishafa var því lýst yfir með tölvubréfi til úrskurðarnefndarinnar hinn 26. janúar 2005 að byggingarleyfishafi ætlaði að tryggja að framkvæmdum yrði ekki fram haldið meðan úrskurðarnefndin úrskurðaði um kröfu kærenda.  Jafnframt yrði skilað greinargerð í málinu af hans hálfu.  Þessi yfirlýsing hefur hins vegar verið dregin til baka og eru framkvæmdir hafnar að nýju við hina umdeildu byggingu. 

Verður ekki hjá því komist að taka þegar í stað afstöðu til kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda, eins og atvikum er háttað.

Málsatvik:  Með kæru, dagsettri 30. nóvember 2004, kærðu eigendur Miðhrauns 2, Eyja og Miklaholtshreppi, byggingarleyfi sem veitt hafði verið hinn 23. nóvember 2004 til byggingar gestahúss að Miðhrauni 1.  Á umræddu svæði er hvorki í gildi aðalskipulag né deiliskipulag og leitaði sveitarstjórn því meðmæla Skipulagsstofnunar samkvæmt 3. tl. bráðabirgðaákvæðis skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 með því að umrætt byggingarleyfi yrði veitt. 

Með bréfi Skipulagsstofnunar, dagsettu 16. júlí 2004, var byggingarfulltrúa tilkynnt að stofnunin gerði ekki athugasemdir við að sveitarstjórn veitti leyfi fyrir umræddri byggingu, enda yrði fyrirhuguð framkvæmd kynnt næstu nágrönnum. 

Ekki kom til neinnar kynningar áður en leyfið var veitt hinn 23. nóvember 2004.  Urðu kærendur, sem telja verður „næstu nágranna“ byggingarstaðarins, varir við er framkvæmdir hófust og gerðu athugasemdir um staðsetningu mannvirkisins og jafnframt að ekki hefði verið farið að skilyrði Skipulagsstofnunar um kynningu.

Af hálfu byggingaryfirvalda og sveitarstjórnar var brugðist við á þann hátt að kærendum var sent erindi um kynningu á nýbyggingunni.  Jafnframt voru framkvæmdir stöðvaðar en þær voru þá komnar nokkuð á rekspöl.  Var m.a. lokið gerð sökkuls og gólfplötu og framkvæmdir hafnar við grind hússins, sem er timburhús á steinsteyptum grunni með steyptri gólfplötu.

Kærendur gerðu ekki athugasemdir í tilefni af framangreindri grenndarkynningu.  Hafa kærendur vísað til þess að málið hafi á þessum tíma verið í höndum úrskurðarnefndarinnar og að þangað hafi þau beint athugasemdum sínum og umkvörtunum.  Hafi þau talið málið úr höndum sveitarstjórnar á þessum tíma.

Á fundi svæðisbyggingarnefndar Snæfellsness hinn 4. janúar 2005 var málið tekið fyrir.  Afturkallaði nefndin byggingarleyfið frá 23. nóvember 2004 með heimild í 25. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Jafnframt bókaði nefndin að þar sem ekki hefði borist svar við kynningarbréfi til nágranna liti nefndin svo á að ekki væru gerðar neinar athugasemdir við byggingarframkvæmdina og mælti því með því að leyfið yrði gefið út að nýju.  Staðfesti hreppsnefnd Eyja og Miklaholtshrepps samþykkt nefndarinnar síðar sama dag.  Ákvarðanir þessar kærðu eigendur Miðhrauns 2 til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 6. janúar 2005, svo sem að framan greinir, en drógu jafnframt til baka fyrri kæru með hliðsjón af því að hin kærða ákvörðun í því máli hafði verið afturkölluð.

Af hálfu kærenda er því haldið farm að hinni umdeildu nýbyggingu hafi verið valinn staður án þess að þeim væri gefinn kostur á að koma sjónarmiðum sínum að í málinu, en það hafi þó verið skilyrði af hálfu Skipulagsstofnunar fyrir því að byggingarleyfi yrði veitt.  Grenndarkynning, sem fram hafi farið eftir að framkvæmdir hafi verið komnar á rekspöl, verði ekki talin fullnægjandi, enda hafi málið þá verið til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni og ekki í höndum byggingarnefndar eða sveitarstjórnar.  Málsmeðferð hafi því verið ólögmæt og að auki hafi hinni umdeildu byggingu verið valinn staður nær sameiginlegu landi málaðila en heimilt hafi verið án þess að fyrir lægi samþykki kærenda, sem meðeigenda að hinu sameiginlega landi.  Sé staðsetning nýbyggingar þar að auki til baga fyrir kærendur vegna atvinnustarfsemi þeirra, sem gestahúsið muni hafa truflandi áhrif á.

Af hálfu byggingarfulltrúa hefur verið vísað til þess að grenndarkynning hafi farið fram eftir að kærendur hafi bent á áskilnað Skipulagsstofnunar þar að lútandi.  Kærendur hafi hins vegar ekki gert neinar athugasemdir í tilefni kynningarinnar og hafi því verið litið svo á að ekki væru gerðar athugasemdir af þeirra hálfu.  Því hafi hið umdeilda leyfi verið veitt eftir að fullnægt hafi verið skilyrði Skipulagsstofnunar um kynningu og verði að telja að við meðferð málsins hafi verið bætt úr annmörkum með fullnægjandi hætti.

Af hálfu byggingarleyfishafa hefur verið vísað til þess að framkvæmdir hans styðjist við formlega gilt byggingarleyfi.  Hann hafi þegar orðið að fresta framkvæmdum og geti ekki fallist á að fresta þeim enn frekar.  Að öðru leyti hefur málið ekki verið reifað sérstaklega af hálfu byggingarleyfishafa um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er í máli þessu deilt um lögmæti ákvarðana byggingarnefndar og sveitarstjórnar um að veita leyfi til byggingar gestahúss að Miðhrauni 1 í Eyja og Miklaholtshreppi.  Til grundvallar leyfisveitingunni liggur skilyrt afgreiðsla Skipulagsstofnunar á beiðni sveitarstjórnar um meðmæli samkvæmt 3. tl. bráðabirgðaákvæðis laga nr. 73/1997.  Leikur vafi á um það hvort málsmeðferð byggingarnefndar og sveitarstjórnar við undirbúning og gerð hinnar kærðu ákvörðunar hafi fullnægt lagaskilyrðum en að auki er til úrlausnar hvort efnisannmarkar hafi verið á hinni kærðu ákvörðun hvað varðar staðsetningu  byggingarreits.  Ríkir af þessum sökum nokkur óvissa um málalok meðan málsrannsókn er ólokið, en m.a. er fyrirhugað að kanna aðstæður á vettvangi.  Þykir ekki rétt, eins og atvikum er háttað, að heimila framhald framkvæmda við byggingu sem að hluta til hefur verið reist með stoð í byggingarleyfi sem leyfisveitandi hefur nú afturkallað vegna ágalla á málsmeðferð og verða framkvæmdir því stöðvaðar meðan mál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Framkvæmdir við byggingu gestahúss að Miðhrauni 1, sem unnið er að samkvæmt hinum kærðu ákvörðunum, skulu stöðvaðar meðan kærumál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

___________________________       _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                           Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

71/2003 Karfavogur

Með

Ár 2005, fimmtudaginn 13. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 71/2003, kæra eiganda helmingshlutar fasteignarinnar að Karfavogi 24, Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 27. október 2003 um að hafna kröfu um að sólskálum að Karfavogi 16 og 18 verði breytt til samræmis við samþykkta aðaluppdrætti. 

Í málinu er kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 27. október 2003, sem barst nefndinni hinn 28. s.m., kærir Þ, Rekagranda 8, Reykjavík, eigandi helmingshlutar fasteignarinnar að Karfavogi 24, Reykjavík, ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 27. september 2004 um að hafna kröfu hans um að sólskálum að Karfavogi 16 og 18 verði breytt til samræmis við samþykktan aðaluppdrátt. 

Kærandi krefst ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar. 

Málavextir:  Á fundi sínum hinn 12. apríl 1984 samþykkti byggingarnefnd Reykjavíkur að heimila byggingu sólskála við húsin nr. 14, 16, 18, og 20 í raðhúsalengjunni nr. 14-24 við Karfavog eftir uppdrætti Magnúsar Skúlasonar.  Ekki var sótt um byggingu sólskála við húsin nr. 22 og 24.  Í dagbók byggingarfulltrúa kemur fram að skálarnir við húsin nr. 14 og 20 hafi verið skráðir byggðir þegar það ár en skálarnir við húsin nr. 16 og 18 ekki fyrr en árið 1986.

Kærandi máls þessa er eigandi 50% hlutar í fasteigninni að Karfavogi 24.  Með bréfi hans til byggingarfulltrúa, dags. 24. janúar 2003, gerði hann grein fyrir þeim fyrirætlunum sínum að byggja sólskála við eignina.  Benti kærandi á að sólskálar hafi verið byggðir við fjögur húsanna nr. 14-24 við Karfavog, þar af tveir sem væru í ósamræmi við aðaluppdrátt húsanna.  Fór kærandi þess á leit við byggingarfulltrúa að hann léti eigendur húsanna nr. 16 og 18 við Karfavog breyta sólskálunum til samræmis við samþykktar teikningar. 

Með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 27. október 2003, hafnaði byggingarfulltrúi kröfu kæranda.

Málsrök kæranda:  Kærandi styður kröfu sína þeim rökum að ósamræmis gæti í útliti húsanna sem rýri útlit þeirra og virði. 

Málsrök byggingarfulltrúa:  Af hálfu byggingarfulltrúa er bent á að samkvæmt skoðun á vettvangi liggi fyrir að sólskálarnir við húsin nr. 16 og 18 séu ekki í samræmi við samþykkta aðaluppdrætti.  Í gögnum embættisins komi fram að þeir hafi verið fullbyggðir árið 1986 og þegar það ár hafi embættinu og eigendum raðhúsanna verið, eða mátt vera, kunnugt um að skálarnir væru ekki í samræmi við samþykkta aðaluppdrætti.  Þrátt fyrir það hafi ekkert verið aðhafst í málinu af hálfu embættisins. Engin gögn liggi fyrir um að aðrir eigendur raðhússins hafi gert athugasemdir við skálana fyrr en nú, a.m.k. 18 árum eftir byggingu þeirra.  Kærandi hafi eignast 50% eignarhluta í húsinu nr. 24 hinn 26. ágúst 2002.  Gera verði ráð fyrir að honum hafi verið misræmið ljóst við kaupin eða a.m.k. mátt vera kunnugt um að skálarnir væru ekki eins.  Hafa verði í huga að foreldrar hans hafi byggt umrætt hús og búi móðir hans þar enn en hún sé eigandi 50% eignarhluta hússins til móts við kæranda.

Ljóst sé að breytingar á skálunum nú hefðu í för með sér umtalsverðan kostnað fyrir eigendur þeirra.  Engin gögn liggi fyrir í málinu um að ósamræmi milli sólskálanna geti haft áhrif á söluverðmæti húsanna.  Útlit skálanna sé ekki svo frábrugðið þeim skálum sem byggðir hafi verið í samræmi við samþykkta aðaluppdrætti og því ólíklegt að ósamræmið geti haft í för með sér tjón fyrir aðra eigendur. 

Sjónarmið eigenda hússins nr. 16 við Karfavog:  Byggingarfulltrúi gaf eigendum húsanna nr. 16 og 18 við Karfavog færi á að tjá sig um kröfu kæranda og barst honum svar frá eigendum hússins nr. 16.  Hafna þeir kröfu kæranda og vísa m.a. til þess að skálinn sé byggður milli húsanna og samanstandi eingöngu af þaki og framhlið.  Af þessum sökum sé ekki útlitslýti af skálunum og merkjanlegt ósamræmi sé vart fyrir hendi.  Kærandi sjái lítið í skálann frá sinni lóð.  Í ljósi þessa sé ályktað að ósamræmið skipti hvorki skipulagsyfirvöld, arkitekt hússins eða nágranna nokkru máli. 

Niðurstaða:  Eins og að framan greinir er í máli þessu deilt um lögmæti ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 27. október 2003 um að hafna kröfu kæranda um að sólskálum að Karfavogi 16 og 18 verði breytt til samræmis við samþykktan aðaluppdrátt. 

Í 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga 73/1997 segir að telji einhver rétti sínum hallað með samþykkt byggingarnefndar eða sveitarstjórnar sé honum heimilt að skjóta málinu til úrskurðarnefndarinnar.  Ákvörðun sú sem kærð er í máli þessu er tekin af byggingarfulltrúa.  Rannsókn úrskurðarnefndarinnar hefur leitt í ljós að ákvörðunin hefur hvorki verið lögð fram á fundi skipulags- og byggingarnefndar né hlotið staðfestingu borgarstjórnar svo sem áskilið er í tilvitnaðri lagagrein.

Samkvæmt 2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verður ákvörðun stjórnvalds ekki kærð nema hún feli í sér efnislegar lyktir máls.  Ákvörðun byggingarfulltrúa verður ekki túlkuð sem slík ákvörðun, þar sem hún hefur ekki hlotið staðfestingu svo sem lögskylt er. 

Af framangreindu er ljóst að ekki liggur fyrir á sveitarstjórnarstigi lokaákvörðun er sæti kæru til æðra stjórnvalds.  Að þessu virtu verður hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúa ekki tekin til efnismeðferðar og er kærumáli þessu því vísað frá úrskurðarnefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

_______________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________           _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                              Ingibjörg Ingvadóttir