Úrskurðir Archive - Page 229 of 269 - Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála

des 22

17/2004 Vesturbrún

Með dim

Ár 2006, fimmtudaginn 18. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari.

Fyrir var tekið mál nr. 17/2004, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 4. febrúar 2004 um veitingu leyfis fyrir byggingu tveggja hæða steinsteyptrar viðbyggingar við suðurenda hússins nr. 20 við Vesturbrún í Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 27. febrúar 2004, er barst nefndinni hinn 2. mars s.á., kæra Þ og K, eigendur húseignarinnar að Vesturbrún 39, Reykjavík, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 4. febrúar 2004 að veita leyfi fyrir byggingu tveggja hæða steinsteyptrar viðbyggingar við suðurenda hússins að Vesturbrún 20 í Reykjavík. Ákvörðunin var staðfest í borgarstjórn hinn 5. febrúar 2004. Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir: Með umsókn, dags. 18. nóvember 2003, sóttu eigendur fasteignarinnar að Vesturbrún 20 í Reykjavík um leyfi fyrir tveggja hæða 80 fermetra viðbyggingu við hús sitt. Byggingarfulltrúi vísaði erindinu til umsagnar skipulagsfulltrúa á fundi sínum hinn 25. nóvember 2003. Skipulagsfulltrúi afgreiddi málið 28. nóvember 2003 með eftirfarandi bókun: „Jákvætt að grenndarkynna erindið þegar samþykki lóðarhafa á lóð nr. 22 liggur fyrir vegna fjarlægðar frá lóðarmörkum. Grenndarkynna fyrir hagsmunaaðilum að Vesturbrún 18, 22 og 39.“

Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir í skipulags- og byggingarnefnd 4. febrúar 2004 þar sem fyrir lá athugasemdabréf frá kærendum, dags. 20. janúar 2004, og umsögn skipulagsfulltrúa um þær athugasemdir, dags. 29. janúar s.á. Var umsótt viðbygging samþykkt. Skutu kærendur þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda: Kærendur telja að með hinni samþykktu viðbyggingu, sem muni rísa um metra hærra en húsið að Vesturbrún 20, muni útsýni frá húsi þeirra að Vesturbrún 39 skerðast verulega og útsýni yfir Laugardalinn hverfa að mestu. Á sínum tíma hafi þau valið sér lóð með tilliti til útsýnis og hafi hús þeirra verið skipulagt með það í huga og stofur þess vegna hafðar á efri hæð hússins. Viðbyggingin muni rýra notagildi og verðmæti fasteignar þeirra.

Benda kærendur á að þak hússins að Vesturbrún 20 hafi áður verið hækkað án nokkurrar umfjöllunar og nú hafi skipulags- og byggingarnefnd samþykkt hina kærðu breytingu rúmri viku eftir að athugasemdir kærenda hafi borist nefndinni og að því er virðist án nokkurrar skoðunar eða umfjöllunar.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Reykjavíkurborg krefst þess að kröfum kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar verði hafnað.

Húsið við Vesturbrún 20 liggi lægra við götu heldur en hús á aðliggjandi lóðum. Vesturbrún 20 skyggi því mun minna á útsýni byggðar austan götu heldur en önnur hús í sömu línu. Sú útsýnisskerðing sem verði vegna viðbyggingarinnar sé ekki meiri en vænta megi í borgarumhverfi. Telja verði að hagsmunir umsækjanda við að geta byggt við hús sitt á þann hátt sem samþykkt hafi verið með hinni kærðu umsókn séu meiri en þeir hagsmunir kærenda sem hugsanlega fari forgörðum vegna lítilsháttar útsýnisskerðingar. Benda megi á að réttur til óbreytts útsýnis sé ekki bundinn í lög og að íbúar í borg geti ávallt átt von á að nánasta umhverfi þeirra taki einhverjum breytingum.

Fullyrðingar kærenda um rýrnun á notagildi húss þeirra frá fagurfræðilegum- og hagkvæmnisjónarmiðum séu með öllu órökstuddar og vandséð hvernig verðgildi eignar þeirra rýrni vegna viðbyggingarinnar.

Andmæli byggingarleyfishafa: Byggingarleyfishafar taka fram að vegna leka og aldurs þaks húss þeirra hafi verið nauðsynlegt að endurnýja það og hafi lögboðin leyfi verið veitt fyrir þeim framkvæmdum á sínum tíma. Í kjölfar breytinga sem ráðist hafi verið í á húsinu að Vesturbrún 22 hafi þau ákveðið að kanna hvort heimiluð yrði viðbygging við hús þeirra enda það orðið æði lágreist í samanburði við næstu hús.

Góð sátt hafi náðst um framkvæmdirnar við næstu nágranna en kærendur hafi verið ósáttir vegna ætlaðrar útsýnisskerðingar frá húsi þeirra. Taka beri fram að 45 ára gamalt grenitré á lóð byggingarleyfishafa, sem hafi verið umtalsvert hærra en umdeild viðbygging, hafi verið fellt við upphaf framkvæmda og megi halda því fram að nokkurt viðbótarútsýni hafi skapast á móti þeirri takmörkuðu útsýnisskerðingu sem stafi af viðbyggingunni, en hús kærenda snúi gafli að Vesturbrún 20. Þrátt fyrir það að viðbyggingin verði einum metra hærri en álma sú sem hún tengist sé byggingin tveimur til þremur metrum lægri en húsin beggja vegna við og hús byggingarleyfishafa verði í meira samræmi við götumynd eftir breytinguna.

Úrskurðarnefndin hefur kynnt sér staðhætti á vettvangi.

Niðurstaða: Hús kærenda stendur gegnt húsinu að Vesturbrún 20 handan götunnar. Svæðið hefur ekki verið deiliskipulagt en breytingar og stækkanir munu hafa verið heimilaðar við hús á svæðinu.

Með hinni kærðu viðbyggingu hækkar hluti hússins að Vesturbrún 20 um einn metra og verður nýtingarhlutfall lóðarinnar 0,34. Húsin beggja vegna við það hús standa mun hærra við götu en húsið að Vesturbrún 20, þótt tekið sé mið af umdeildri viðbyggingu, og er nýtingarhlutfall þeirra lóða 0,4 og 0,32 en nýtingarhlutfall lóðar kærenda mun vera 0,6. Fram kemur í umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 29. janúar 2004, vegna grenndarkynningar umdeildrar breytingar að nýtingarhlutfall lóða á svæðinu sé frá 0,12 til 0,8.

Eins og hæðarlegu hússins að Vesturbrún 20 er háttað í samanburði við aðliggjandi hús verður ekki séð að umdeild viðbygging hafi veruleg grenndaráhrif gagnvart kærendum eða að húsið svo breytt raski núverandi götumynd. Þá verður nýtingarhlutfall lóðarinnar ekki annað og meira en fyrir er á nágrannalóðum við umdeilda breytingu.

Að þessu virtu og þar sem ekki liggur fyrir að annmarkar hafi verið á málsmeðferð hinnar kærðu ákvörðunar verður ekki fallist á ógildingu hennar.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og vegna tafa við gagnaöflun.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 4. febrúar 2004, sem staðfest var í borgarstjórn hinn 5. s.m., um að veita leyfi fyrir byggingu tveggja hæða steinsteyptrar viðbyggingar við suðurenda hússins að Vesturbrún 20 í Reykjavík.

___________________________
Hjalti Steinþórsson

_____________________________ ____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ásgeir Magnússon

des 22

Love0

32/2006 Jöklasel

Með dim

Fyrir var tekið mál nr. 32/2006, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 11. apríl 2006 um að veita leyfi til að byggja steinsteypta bílskúra fyrir fjóra bíla norðaustanvert við lóð nr. 21-23 við Jöklasel í Reykjavík.

Í málinu er nú til bráðabirgða kveðinn upp svofelldur

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 5. maí 2006, er barst nefndinni sama dag, kæra G og Í, Fjarðarseli 31, Reykjavík ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 11. apríl 2006 um að veita leyfi til að byggja steinsteypta bílskúra fyrir fjóra bíla norðaustanvert við lóð nr. 21-23 við Jöklasel í Reykjavík.

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Jafnframt er þess krafist að framkvæmdir, sem hafnar eru samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi, verði stöðvaðar meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

Af hálfu úrskurðarnefndarinnar var byggingaryfirvöldum og byggingarleyfishöfum þegar gerð grein fyrir framkominni kæru og kröfu um stöðvun framkvæmda og þeim gefinn kostur á að tjá sig um málið. Hefur byggingarfulltrúi sent úrskurðarnefndinni gögn er málið varða en engin svör hafa borist frá byggingarleyfishöfum. Þykir málið þó nægilega upplýst til þess að úrskurðað verði til bráðabirgða um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.

Málsatvik og rök: Ráðið verður af málsgögnum að snemma árs 2004 hafi komið fram ósk frá eigendum íbúða að Jöklaseli 21 og 23 um að fá að byggja fjóra bílskúra á landspildu í eigu Reykjavíkurborgar norðaustan við lóð umræddra húsa. Var erindið tekið til athugunar hjá embætti skipulagsfulltrúa og hlaut jákvæðar undirtektir. Var því beint til umsækjenda að láta vinna tillögu að breyttu skipulagi svæðisins þar sem gert væri ráð fyrir byggingu umræddra skúra. Létu umsækjendur vinna tillögu að breyttu skipulagi og var samþykkt á fundi skipulagsráðs hinn 8. júní 2005 að grenndarkynna tillöguna fyrir hagsmunaaðilum að Jöklaseli 1 – 19 (oddatölur).

Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir að nýju í skipulagsráði og tillagan samþykkt á fundi ráðsins hinn 20. júlí 2005, með vísan til 12. gr. samþykkta fyrir skipulagsráð, en engar athugasemdir höfðu borist við tillöguna. Var tillagan send Skipulagsstofnun til afgreiðslu með bréfi, dagsettu 22. júlí 2005.

Með bréfi, dags. 28. júlí 2005, lýsti Skipulagsstofnun þeirri afstöðu sinni að ekki væri gerð athugasemd við að birt yrði auglýsing um samþykkt deiliskipulagsbreytingarinnar í B-deild Stjórnartíðinda og var sú auglýsing birt hinn 17. ágúst 2005.

Hinn 16. ágúst 2005 sóttu húsfélögin að Jöklaseli 21 og 23 um byggingarleyfi fyrir fjórum bílskúrum í samræmi við hið breytta skipulag. Endanlegir uppdrættir, dags. 3. febrúar 2006, voru samþykktir af byggingarfulltrúanum í Reykjavík hinn 14. febrúar 2006. Var sú ákvörðun staðfest á fundi borgarráðs hinn 16. sama mánaðar.

Hinn 11. apríl 2006 gaf byggingarfulltrúi út formlegt byggingarleyfi fyrir bílskúrunum með vísan til 44. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og er það sú ákvörðun sem kærð er í máli þessu.

Af hálfu kærenda er því haldið fram að bygging bílskúra suðaustan við eign þeirra að Fjarðarseli 31 muni skerða útsýni frá eigninni og skyggja á sól í garði. Þarna hafi áður verði grænt svæði samkvæmt deiliskipulagi sem í gildi hafi verið allt frá árinu 1978. Engin grenndarkynning hafi farið fram gagnvart hagsmunaaðilum við Fjarðarsel og hafi því ekki verið farið að lögum við undirbúning málsins. Þá sé stærð og hæð fyrirhugaðra skúra meiri en eðlilegt geti talist. Beri því að fella hið kærða byggingarleyfi úr gildi. Af sömu ástæðum beri að stöðva framkvæmdir án frekari tafa.

Niðurstaða: Eins og að framan er rakið var gerð breyting á deiliskipulagi umrædds svæðis haustið 2005 þar sem gert er ráð fyrir byggingu bílskúra þeirra sem um er deilt í málinu. Var auglýsing um skipulagsbreytinguna birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 17. ágúst 2005 og verður að líta svo á að hún teljist almenningi kunn frá þeim tíma. Skipulagsákvörðun þessi hefur ekki verið kærð til úrskurðarnefndarinnar og hefur henni ekki verið hnekkt. Verður því að leggja til grundvallar við úrlausn málsins að hið umdeilda byggingarleyfi eigi stoð í formlega gildu skipulagi. Ekki hefur heldur verið sýnt fram á að byggingarleyfið fari í bága við skipulagsskilmála eða byggingarreglur en úrskurðarnefndin mun taka það til sjálfstæðrar athugunar.

Samkvæmt framansögðu eru óverulegar líkur á því að hið umdeilda leyfi verði fellt úr gildi og verður kröfum kærenda um stöðvun framkvæmda því hafnað.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfum kærenda um að framkvæmdir við byggingu bílskúra samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi verði stöðvaðar.

___________________________
Hjalti Steinþórsson

_____________________________ ____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ásgeir Magnússon

des 22

Love0

31/2003 Laugavegur

Með dim

Ár 2006, fimmtudaginn 11. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, varaformaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Geirharður Þorsteinsson arkitekt og skipulagshönnuður.

Fyrir var tekið mál nr. 31/2003, kæra á samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 9. apríl 2003 um deiliskipulag staðgreinireits 1.174.2, er tekur til svæðis innan Laugavegar, Barónstígs, Grettisgötu og Vitastígs.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 12. maí 2003, er barst nefndinni hinn 14. sama mánaðar, kæra H, Laugavegi 76b og G, Laugavegi 76a samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 9. apríl 2003 um deiliskipulag staðgreinireits 1.174.2, er tekur til hluta Laugavegar, Barónstígs, Grettisgötu og Vitastígs.

Skilja verður kröfugerð kærenda á þann veg að þeir krefjist þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi eða henni breytt. Þá er einnig krafist skaðabóta.

Málsatvik: Skipulags- og byggingarnefnd ákvað á fundi hinn 5. júní 2002 að auglýsa til kynningar tillögu að deiliskipulagi staðgreinireits 1.174.2, er tekur til svæðis innan Laugavegar, Barónstígs, Grettisgötu og Vitastígs. Tillagan var auglýst til kynningar frá 12. júlí 2002 til 23. ágúst s.á. með athugasemdafresti til 15. ágúst s.á. Athugasemdir bárust m.a. frá kærendum. Tillagan var fyrst lögð fram á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 4. desember 2002 ásamt athugasemdum sem bárust. Í kjölfarið funduðu arkitekt og lögfræðingur skipulagsfulltrúa með eigendum Grettisgötu 59 vegna málsins og voru minnispunktar frá þeim fundi lagðir fram á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 13. desember s.á. Á þeim fundi var málinu frestað. Tillagan var enn á ný lögð fyrir nefndina hinn 28. mars 2003, 2. apríl s.á. og 9. apríl s.á. og var hún þá samþykkt með 4 atkvæðum. Borgarráð staðfesti afgreiðslu nefndarinnar á fundi sínum hinn 11. apríl 2003. Málið var sent til athugunar Skipulagsstofnunar og með bréfi, dags. 19. maí 2003, tilkynnti Skipulagsstofnun að hún gerði ekki athugasemdir við að auglýsing um gildistöku skipulagsins yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda. Var auglýsing um gildistökuna birt hinn 1. ágúst 2003.

Hið kærða deiliskipulag gerir m.a. ráð fyrir kvöð um gönguleið um lóð nr. 59 við Grettisgötu að húsunum nr. 74a og 74b við Laugaveg. Eigandi fasteignarinnar að Grettisgötu 59 kærði ákvörðun borgaryfirvalda um umferðarkvöð deiliskipulagsins til úrskurðarnefndarinnar. Í kjölfarið hófust samningaumleitanir við eigandann og lauk málinu þannig að honum voru greiddar bætur fyrir kvöðina. Eigandinn afturkallaði kæruna í kjölfarið.

Á gömlu en ódagsettu lóðablaði sem liggur fyrir í málinu er gönguréttur sýndur um lóð Grettisgötu 59 frá Grettisgötu að lóðunum nr. 76a og 76b við Laugaveg. Er skjali þessu ekki þinglýst.

Kærendur hafa skotið framangreindri ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda: Kærendur setja fram athugasemdir við þá ákvörðun skipulagsyfirvalda að ekki skuli hafa verið sett kvöð um akstursrétt um lóðina nr. 59 við Grettisgötu að húsunum nr. 76a og 76b við Laugaveg.

Allt frá fyrri hluta síðustu aldar hafi verið gert ráð fyrir því að aðkoma að húsunum nr. 76a og 76b við Laugaveg væri bæði frá Laugavegi og Grettisgötu. Allt frá fyrstu heimildum sé gert ráð fyrir stíg sem sé hið minnsta fjórar álnir að breidd og hafi kvöð þessa efnis verið í gildi í áratugi. Líklega hafi upphaflega verið gert ráð fyrir gangandi umferð þó ljóst sé að þarna hafi verið umferð bíla í marga áratugi. Virðist sem skipulags– og byggingarnefnd horfi til þess að árið 1993 hafi verið lögð fram umsókn til skipulagsyfirvalda um rif á skúrum sem hafi staðið á lóðinni nr. 76a við Laugaveg. Í umsókninni segi: „Þessi ósk kemur til vegna möguleika á innkeyrslu frá Grettisgötu og inn á lóð nr. 74a við Laugaveg.“ Þetta hafi ekki sjálfstæða merkingu því þegar þessir skúrar hafi verið í notkun hafi alltaf verið ekið að þeim frá Grettisgötu og hafi svo verið um áratuga skeið. Skúrar þessir hafi verið í eigu þeirra er hafi rekið Kjötbúðina Borg við Laugaveg og öll aðföng verslunarinnar hafi komið um portið milli Grettisgötu 57 og 59. Því hafi verið ekið um lóðina nr. 59 við Grettisgötu í áratugi og skipti engu hvort unnt hafi verið að aka að húsinu nr. 76a eða ekki. Aðalatriðið sé það að alltaf hafi verið ekið um Grettisgötu 59 til að komast að Laugavegi 76b og skúrunum sem tengst hafi Laugavegi 76a. Í framhaldi af því að sótt hafi verið um heimild til niðurrifs skúranna árið 1993 hafi byggingarnefnd samþykkt beiðni um gerð bílastæða á lóðum húsanna nr. 59 við Grettisgötu og 76a við Laugaveg. Velta kærendur því upp hvaða merkingu það hafi að heimila gerð bílastæða á lóð sem ekki hafi aðkomu.

Kærendur benda einnig á að þegar núverandi eigandi fasteignarinnar að Grettisgötu 59 hafi fest kaup á eigninni hafi honum verið fullljóst að aksturskvöð væri um lóðina.

Rök fyrir aksturskvöð um lóðina að Grettisgötu 59 að húsunum að Laugavegi 76a og 76b telja kærendur vera þau helst að tryggja verði aðkomu sjúkra- og slökkviliðs. Í kjölfar bruna við Laugaveg hafi því verið lýst yfir að gera yrði átak í að tryggja öryggi og aðkomu að bakhúsum á svæðinu. Það sé því órökrétt að skipulags- og byggingarnefnd ætli að stuðla að því að þessi hús verði inni lokuð og að engin greið aðkoma verði tryggð að þeim.

Verði ekki talið forsvaranlegt að setja þessa kvöð á lóðina nr. 59 við Grettisgötu sé mögulegt að úrskurðarnefndin sjái til þess að umferðarréttur verði um lóð milli Laugavegar 76 og 78 og hann gerður þannig að hægt verði að aka að eignum kærenda. Þetta sé þó langsóttari leið og verri að mati kærenda.

Að endingu taka kærendur fram að verði ekki orðið við kröfum þeirra muni þeir hafa upp kröfur um bætur og/eða uppkaup á fasteignum þeirra, sbr. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, þar sem hin kærða ákvörðun hafi í för með sér að eignir þeirra rýrni verulega í verði og nýtingarmöguleikar þeirra skerðist verulega.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að ótvíræður gönguréttur sé að lóðunum nr. 76, 76a og 76b við Laugaveg, sbr. afsöl, dags. 31. mars 1930 og 7. mars 1944, og merkjastefnublöð lóðarskrárritara. Á lóðablaði lóðarskrárritara komi fram að kvöð sé á Grettisgötu 59 um göngurétt að lóð Laugavegar 76b og áfram yfir þá lóð og tengist gönguréttinum um lóðir Laugavegar 76 og Laugavegar 76a. Þannig sé óheftur gangréttur um allar lóðirnar milli Grettisgötu og Laugavegar. Þá sé bent á að skipulagsyfirvöld geri ekki við það athugasemd þó aðilar komi sér saman um akstursrétt.

Í ofangreindum heimildum sé talað um „umferðarrétt“. Kvaðir sem þesssar hafi gjarnan verið settar á lóðir, m.a. vegna sorphirðu, aðfanga og flutninga, og hafi stígarnir oft verið nefndir öskustígar.

Þrátt fyrir að þrjú bílastæði séu sýnd á samþykktri teikningu af Laugavegi 76 frá árinu 1994, þá hafi sú teikning ekkert gildi gagnvart Grettisgötu 59, þar sem sótt hafi verið um breytingar vegna Laugavegar 76a.

Þrátt fyrir að ekið hafi verið í gegnum lóðina Grettisgötu 59 um áratugaskeið, líkt og kærendur haldi fram, þá sé það rangt hjá þeim að um „aksturskvöð“ sé að ræða á lóðinni. Slík kvöð hafi aldrei verið á lóðinni og verði eigandi Grettisgötu 59 þar af leiðandi ekki bundinn við óheftan akstur um lóð sína.

Því verði ekki talið, með vísan til fyrirliggjandi gagna, að í umferðarrétti lóðarhafa Laugavegar 76a og Laugavegar 76b felist heimild til aksturs bifreiða yfir lóð Grettisgötu 59 til að leggja þar bifreiðum í bílastæði. Breyti engu þótt telja megi að gert hafi verið ráð fyrir því á sínum tíma að hægt yrði að koma bifreið inn á lóðina ef þurfa þætti, t.d. vegna flutninga eða vegna viðhalds, enda eina aðkoman að baklóðinni.

Í ljósi þessa sé niðurstaðan sú að samþykki lóðarhafa Grettisgötu 59 þurfi fyrir setningu kvaðar um akstursrétt í gegnum lóð hans.

Mótmælt sé sem órökstuddri fullyrðingu kærenda um að breytingin muni leiða til lækkunar á verði fasteigna þeirra. Jafnframt sé tekið fram að þrátt fyrir að komist væri að þeirri niðurstöðu að breyting á skipulagi hefði í för með sér bótaskylt tjón leiði það eitt sér ekki til ógildingar skipulagsins, sbr. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 9. apríl 2003 um deiliskipulag staðgreinireits 1.174.2, er tekur til hluta Grettisgötu, Vitastígs, Laugavegar og Barónstígs. Kærendur eru eigendur fasteignanna að Laugavegi 76a og 76b.

Eins og að framan er rakið byggir málatilbúnaður kærenda á því að hin kærða skipulagsákvörðun borgaryfirvalda feli í sér að gengið sé gegn rétti þeirra um heimild til aksturs bifreiða um lóðina nr. 59 við Grettisgötu.

Af gögnum þeim er lögð hafa verið fyrir úrskurðarnefndina í máli þessu má ráða að á lóðinni nr. 59 við Grettisgötu hafi, áður en hin kærða ákvörðun tók gildi, ekki verið fyrir hendi þinglýst kvöð um aðkomu að lóðunum nr. 76a og 76b við Laugaveg, hvorki fyrir gangandi vegfarendur né akandi. Hins vegar liggur fyrir ódagsettur og óstaðfestur uppdráttur þar sem fram kemur að gönguréttur sé um lóðina. Sýnist óumdeilt að umferð hefur verið um lóðina að Grettisgötu 59, bæði akandi og gangandi að fasteignum kærenda.

Samkvæmt framansögðu liggur ekki fyrir með ótvíræðum hætti að umferðarréttur hafi verið til staðar um lóðina að Grettisgötu 59. Hið kærða skipulag tryggir kærendum vissan umferðarrétt að fasteignum þeirra. Er það því mat úrskurðarnefndarinnar að hin kærða skipulagsákvörðun raski ekki hagsmunum kærenda og verður því kröfu þeirra um ógildingu hafnað.

Ekki verður heldur tekið undir sjónarmið kærenda þess efnis að hugsanleg verðrýrnun á eignum þeirra vegna skipulagsbreytingarinnar eigi að leiða til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar. Slík verðrýrnun gæti aftur á móti leitt til þess að þeir öðlist rétt til skaðabóta samkvæmt ákvæði 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, en um þann bótarétt fjallar úrskurðarnefndin ekki.

Framsetningu hins kærða deiliskipulags er þannig háttað að á uppdrætti þess segir að nánari markmið og forsendur deiliskipulagsins komi fram í heftinu „Miðborgarsvæði Reykjavíkur. Greinargerð og deiliskipulagsskilmálar fyrir staðgreinireit 1.174.2“. Á uppdrætti deiliskipulagsins er í engu getið um landnotkun en það er gert í fyrrgreindu hefti, nánar tiltekið í 1. kafla greinargerðar/skilmálum þess. Kemur þar fram að innan svæðisins sé heimil sú notkun sem samræmist reglum þar um samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016 með síðari breytingum. Áfram segir síðan: „Í því sambandi er rétt að minna á að sérstakar takmarkanir gilda um starfsemi á nokkrum götuhliðum jarðhæða innan miðborgarinnar (sjá kort nr. 2 hér að neðan yfir skilgreind götusvæði og reglur um útreikning götusvæða, fskj. 2). Reglur um málsmeðferð vegna þessa eru fylgiskjal með skilmálum þessum (sjá fskj. nr. 1).“ Kort nr. 2, sem vitnað er til hér að ofan, ber heitið „Skilgreind götusvæði“ og kemur þar fram að svæðinu austan Ægisgötu og vestan Snorrabrautar er skipt í miðborgarkjarna, aðalverslunarsvæði og hliðarverslunarsvæði. Kort þetta er án mælikvarða og í svart/hvítu.

Í gr. 5.4.2 skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 segir að á skipulagsuppdrætti deiliskipulags skuli setja fram þá stefnu sem kynnt sé og í skipulagsgreinargerð fyrir skipulagssvæðið og bundin í þeim skipulagsskilmálum sem þar eru settir fram. Þá skuli skipulagsskilmálar deiliskipulags, eftir því sem svæðið gefi tilefni til, koma fram á skipulagsuppdrætti og kveða m.a. á um landnotkun, lóðastærðir, umferðarsvæði og byggingarreiti. Ennfremur segir að skipulagsskilmálar skuli einnig kveða á um önnur atriði en ofangreind eftir aðstæðum hverju sinni, s.s. þrengri skilgreiningu landnotkunar á einstökum reitum, lóðum, byggingum eða byggingarhlutum.

Telja verður að framsetning deiliskipulagsuppdráttar hinnar kærðu ákvörðunar hvað landnotkun varðar sé ekki að fullu í samræmi við fyrrgreint ákvæði skipulagsreglugerðar, og efnisinnihald þeirra skjala sem vitnað er til og eiga að ákvarða landnotkun svæðisins er um sumt ruglingslegt og óskýrt. Þegar litið er til þess að á umræddu skipulagssvæði er fyrir gróin byggð með mótaða landnotkun og að einstakir fasteignareigendur leiða rétt af hinu kærða skipulagi þykir ekki alveg nægjanleg ástæða til að ógilda deiliskipulagið þrátt fyrir framangreinda ágalla á framsetningu og skýrleika þess.

Það athugist að á hinum samþykkta skipulagsuppdrætti segir að um sé að ræða breytingu á deiliskipulagi og hið sama kemur einnig fram í auglýsingu um gildistöku þess í Stjórnartíðindum, þrátt fyrir að ekkert eldra deiliskipulag af svæðinu liggi fyrir.

Að öllu framanrituðu virtu verður kröfu um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað.

Krafa kærenda um að þeim verði heimilað að aka bifreiðum milli húsanna að Laugavegi 76 og 78 að húsum felur í sér kröfu um að úrskurðarnefndin breyti hinu kærða deiliskipulagi. Samkvæmt skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 er úrskurðarnefndinni falið vald til að meta lögmæti kærðra ákvarðana en ekki að breyta þeim. Það vald er falið sveitarstjórnum. Er kröfu þessari því vísað frá úrskurðarnefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar ásamt tafa við gagnaöflun.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 9. apríl 2003 um að samþykkja deiliskipulag fyrir staðgreinireit 1.174.2 er tekur til svæðis innan hluta Laugavegar, Vitastígs, Grettisgötu og Barónstígs.

Kröfu kærenda um breytingu á hinni kærðu deiliskipulagsákvörðun er vísað frá úrskurðarnefndinni.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________ _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Geirharður Þorsteinsson

des 22

Love0

12/2003 Laufásvegur

Með dim

Fyrir var tekið mál nr. 12/2003, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 26. nóvember 2002 um veitingu leyfis fyrir breytingum á ytra útliti fyrstu hæðar og breyttri notkun hennar úr atvinnuhúsnæði í íbúðir í húsinu nr. 17 við Laufásveg í Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 25. febrúar 2003, er barst nefndinni sama dag, kærir Ragnar Halldór Hall hrl., f.h. Á, G, G, E, E, F og R, eigenda eignarhluta í fasteigninni að Laufásvegi 19, Reykjavík, ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 26. nóvember 2002 um veitingu leyfis fyrir breytingum á ytra útliti fyrstu hæðar og breyttri notkun hennar úr atvinnuhúsnæði í íbúðir í húsinu nr. 17 við Laufásveg í Reykjavík. Ákvörðunin var staðfest í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 5. desember 2002. Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir: Húsin að Laufásvegi 17 og 19 eru sambyggð og hafa verið íbúðir í þeim en fyrsta hæð að Laufásvegi 17 hefur verið notuð sem atvinnuhúsnæði um skeið.

Hinn 26. nóvember 2002 samþykkti byggingarfulltrúinn í Reykjavík á afgreiðslufundi byggingarleyfi fyrir breytingum á útliti fyrstu hæðar vesturhliðar hússins að Laufásvegi 17 í Reykjavík og breytingu atvinnuhúsnæðis á fyrstu hæð í íbúðir. Samþykki meðeigenda að Laufásvegi 17, dags. 17. október 2002, fylgdi erindinu. Kærendur töldu á rétt sinn hallað með téðri ákvörðun og skutu henni til úrskurðarnefndarinnar.

Málsrök kærenda: Kærendur telja að við meðferð hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið vanrækt að ganga úr skugga um afstöðu eigenda fasteignarinnar að Laufásvegi 19 til fyrirhugaðra breytinga. Fasteignirnar að Laufásvegi 17 og 19 séu sambyggðar þannig að gaflar þeirra liggi saman. Sérhver breyting á notkun annarrar fasteignarinnar hafi þess vegna bein áhrif á hagsmuni annarra í sömu sambyggingu. Augljóst sé því að heimiluð breyting á notkun fasteignarinnar að Laufásvegi 17 verði ekki ákveðin svo gilt sé nema að gætt sé ákvæða 39. og 41. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, en kærendum hafi ekki verið kunnugt um fyrirhugaðar breytingar fyrr en eftir að þær hafi verið samþykktar.

Benda kærendur á að lóð húsanna nr. 17-19 við Laufásveg sé sameiginleg og af afsalsgerningum fyrir eignarhlutum í fasteigninni að Laufásvegi 17, sem fylgt hafi umsókn um greindar breytingar, verði ráðið að gæta hefði átt hagsmuna eigenda að Laufásvegi 19 skv. fyrrgreindum ákvæðum fjöleignarhúsalaga við meðferð umsóknar um umrædda breytingu. Virðist sem byggingaryfirvöldum hafi orðið á í messunni að þessu leyti. Rétt þyki að árétta að þinglýsing mæliblaðs fyrir lóðina nr. 17-19 við Laufásveg, þar sem ráða megi að lóðinni hafi verið skipt upp í aðgreindar lóðir, hafi átt sér stað án atbeina eða samþykkis eigenda hússins að Laufásvegi 19. Umrædd þinglýsing geti því með engu móti rýrt réttarstöðu kærenda í máli þessu. Lóðin sé skráð óskipt hjá Fasteignamati ríkisins og kærendur greiði eftir sem áður fasteignagjöld af eignarhluta sínum í hinni sameiginlegu lóð svo og eignarskatt.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Reykjavíkurborg krefst þess að kröfum kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar verði hafnað.

Álitaefni máls þessa sé eingöngu það hvort samþykki kærenda hafi þurft að liggja fyrir þegar ákvörðun hafi verið tekin um að veita leyfi til breytinga þeirra er mál þetta snúist um.

Ekki sé fallist á að fasteignirnar Laufásvegur 17 og Laufásvegur 19 séu eitt hús í merkingu laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, enda um tvö hús að ræða á aðskildum lóðum og ekki um neina sameign að ræða með Laufásvegi 17 og Laufásvegi 19 þrátt fyrir að gaflar húsanna liggi saman. Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga, nr. 26/1994 um fjöleignarhús hafi eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greini í lögunum eða öðrum lögum. Í eignarráðum felist heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kjósi innan þess ramma sem vísað sé til í fyrrgreindu ákvæði. Þegar af þeirri ástæðu sé ekki um það að ræða að samþykki eigenda að Laufásvegi 19 hafi þurft að liggja fyrir þegar hin kærða ákvörðun hafi verið tekin. Tilvísun kærenda til ákvæða 39. gr. og 41. gr. fjöleignahúsalaga eigi því ekki við í máli þessu.

Jafnvel þótt talið yrði að fasteignirnar nr. 17 og 19 við Laufásveg teldust eitt hús í merkingu laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, hafi samþykki kærenda ekki þurft að liggja fyrir í máli þessu. Í 1. mgr. 27. gr. laganna sé áskilið samþykki allra eigenda hússins til breytinga á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hafi eða ráð hafi verið fyrir gert í upphafi, sem hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður hafi verið og gangi og gerist í sambærilegum húsum. Þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. geti eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt sé að hún hafi ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans, sbr. 2. mgr. 27. gr.

Kærendur hafi ekki lagt fram rökstuðning fyrir því hvaða röskun fyrirhuguð breyting á nýtingu fasteignarinnar nr. 17 við Laufásveg muni valda þeim. Hafa verði í huga að fasteignin nr. 19 við Laufásveg sé öll lögð undir íbúðarhúsnæði og sé vandséð að sambærileg nýting fasteignarinnar nr. 17 við Laufásveg muni valda kærendum röskun, óþægindum eða öðru óhagræði. Rétt sé að árétta að samkvæmt teikningum samþykktum 22. september 1954 sé sýnd ein íbúð á fyrstu hæð hússins að Laufásvegi 17. Fyrsta hæðin hafi því upprunalega verið íbúð sem síðar hafi verið breytt í verslunarhúsnæði, eða um árið 1973. Með hinni kærðu ákvörðun sé verið að færa notkun fyrstu hæðarinnar í upprunalegt horf.

Í máli þessu sé því haldið fram að þinglýst mæliblað þar sem lóðinni sé skipt upp hafi ekki áhrif á réttarstöðu kærenda í máli þessu. Þinglýsing mæliblaðsins hafi farið fram 20. september 1995 og sé skjalinu þinglýst á alla eignarhluta hússins. Sú málsástæða að þinglýsingin hafi átt sér stað án aðildar eða samþykkis kærenda eigi því ekki við rök að styðjast. Einn kærenda hafi keypt íbúð sína á árinu 2003 og annar kærenda árið 1997. Átti þeim því að vera fullkunnugt um tilvist mæliblaðsins þar sem lóðinni sé skipt upp í tvo eignarhluta. Aðrir kærendur í máli þessu virðist nú samkvæmt þinglýsingabókum hafa selt sínar eignir.

Að lokum sé tekið fram að kærendur hafi ekki gert athugasemdir við útlitsbreytingar á fasteigninni nr. 17 við Laufásveg, en telja verði að útlitsbreytingar þær sem hér um ræði séu ekki það verulegar að samþykki annarra eigenda hafi þurft að liggja fyrir við afgreiðslu umsóknarinnar.

Fyrirhuguð breyting á hagnýtingu húsnæðisins sæti ekki sérstakri takmörkun, hvorki í lögum nr. 26/1994, þinglýstum gögnum né aðalskipulagi. Þá þyki ekki hafa verið sýnt fram á að umrædd breyting muni hafa í för með sér meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir kærendur en ráð hafi mátt gera fyrir í upphafi við nýtingu húsnæðisins.

Niðurstaða: Húsin að Laufásvegi 17 og 19 eru sambyggð en hafa ekkert sameiginlegt húsrými og samkvæmt þinglýstu mæliblaði frá árinu 1995, sem ekki hefur verið hnekkt, hefur hvort hús sérstaka lóð. Samkvæmt Landskrá fasteigna hjá Fasteignamati ríkisins hefur húsið að Laufásvegi 19 verið byggt árið 1933 en húsið að Laufásvegi 17 árið 1956.

Þegar litið er til þessara staðreynda þykir eðlilegt að líta á umrædd hús sem sjálfstæð fjöleignarhús í skilningi fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, en í 3. gr. laganna er gert ráð fyrir að hús geti verið sérstök hús þótt samtengd séu mæli eðlisrök með því. Verður því ekki fallist á að leita hafi þurft samþykkis eigenda hússins að Laufásvegi 19 samkvæmt ákvæðum fjöleignarhúsalaga vegna afgreiðslu byggingarleyfis fyrir breyttri notkun séreignarhluta í húsinu að Laufásvegi 17 og breytingu á ytra útliti hússins er henni fylgdi.

Hin kærða ákvörðun felur í sér breytingu sem er byggingarleyfisskyld skv. 1. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 en umrætt svæði hefur ekki verið deiliskipulagt. Í 7. mgr. nefndrar 43. gr. er kveðið á um að umsókn um leyfi skv. 1. mgr. í þegar byggðu hverfi sem ekki hafi verið deiliskipulagt skuli grenndarkynnt áður en afstaða sé tekin til umsóknarinnar. Slík grenndarkynning fór ekki fram áður en hin umdeilda ákvörðun var tekin.

Með hliðsjón af því, að með hinni kærðu ákvörðun var í fjöleignarhúsi verið að breyta atvinnuhúsnæði til fyrra horfs í íbúðarhúsnæði, sem að öðru leyti er eingöngu nýtt til íbúðar, þykir greindur annmarki ekki geta ráðið úrslitum um gildi hinnar kærðu ákvörðunar eins og hér stendur sérstaklega á, og verður hinni kærðu ákvörðun ekki hnekkt af þessum sökum.

Að öllu þessu virtu verður ekki fallist á kröfu kærenda um ógildingu umræddrar ákvörðunar.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og vegna tafa við gagnaöflun.

Úrskurðarorð:

Kröfu kærenda, um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 26. nóvember 2002, sem staðfest var í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 5. desember s.á., um veitingu leyfis fyrir breytingum á ytra útliti fyrstu hæðar og breyttri notkun hennar úr atvinnuhúsnæði í íbúðir í húsinu nr. 17 við Laufásveg í Reykjavík, er hafnað.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________ _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Geirharður Þorsteinsson

des 22

Love0

31/2005 Stekkur

Með dim

Ár 2006, fimmtudaginn 4. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, varaformaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir dósent.

Fyrir var tekið mál nr. 31/2005, kæra á synjun skipulagsfulltrúa Reykjavíkur frá 11. mars 2005 um heimild til að skipta út lóð úr landi Stekks á Kjalarnesi.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 6. apríl 2005, er barst nefndinni hinn 11. sama mánaðar, kærir Magnús Pálmi Skúlason hdl., f.h. H og G, eigenda Stekks, Kjalarnesi, synjun skipulagsfulltrúa Reykjavíkur frá 11. mars 2005 um heimild til að skipta út lóð úr landi Stekks á Kjalarnesi.

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og lagt verði fyrir skipulagsyfirvöld Reykjavíkur að heimila umbeðna skiptingu lóðar úr landi Stekks.

Málavextir: Hinn 1. október 2004 var á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa tekin fyrir umsókn, dags. 29. september 2004, um að fá 1.500 fermetra sérlóð skipta út úr landi Stekks á Kjalarnesi. Skipulagsfulltrúi frestaði afgreiðslu erindisins og vísaði því til umsagnar hverfisstjóra. Á fundi skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur 20. október 2004, þar sem fyrir lá umsögn lögfræði- og stjórnsýslusviðs borgarinnar um málið, dags. 19. s.m., var erindinu synjað með eftirfarandi bókun: „Synjað með vísan til umsagnar lögfræði og stjórnsýslu“.

Í kjölfar synjunar skipulags- og byggingarnefndar barst erindi frá eigendum Stekks, dags. 31. janúar 2005, þar sem að nýju var farið fram á heimild fyrir að fyrrgreindri lóð yrði skipt út úr landi Stekks. Var erindið tekið fyrir á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 25. febrúar s.á. og ákveðið að kynna það fyrir formanni skipulagsráðs sem fól skipulagsfulltrúa að afgreiða málið endanlega í samræmi við ákvæði samþykktar um embættisafgreiðslur skipulagsfulltrúa. Erindið var afgreitt á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 11. mars 2005 sem beiðni um endurupptöku, með hliðsjón af fyrirliggjandi áliti lögfræði- og stjórnsýslusviðs frá 10. mars 2005, með eftirfarandi bókun: „Neikvætt. Ekki er hægt að fallast á endurupptöku málsins með vísan til umsagnar lögfræði og stjórnsýslu.“

Kærendur sendu borgarráði beiðni um endurupptöku synjunar á beiðni þeirra um fyrrgreinda skiptingu lóðar úr landi Stekks hinn 22. mars 2005 og kærðu áðurnefnda ákvörðun skipulagsfulltrúa frá 11. mars 2005 til úrskurðarnefndarinnar eins og fyrr greinir. Borgarráð synjaði um endurupptöku á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar frá 20. október 2004 á fundi hinn 26. maí 2005 með vísan til fyrirliggjandi umsagnar lögfræðings borgarstjórnar, dags. 20. maí 2005.

Málsrök kærenda: Kærendur vísa til þess að beiðni þeirra um nefnda lóðarskiptingu frá árinu 2004 hafi ekki fylgt sérstakur rökstuðningur. Eftir að henni hafi verið hafnað hafi því beiðnin verið endurtekin og rökstuðningur þá fylgt henni. Seinna erindið hafi verið afgreitt sem synjun á beiðni um endurupptöku án þess að sérstök afstaða hafi verið tekin til sjónarmiða kærenda og án þess að erindið hafi falið í sér beiðni um endurupptöku málsins.

Þau sjónarmið borgarinnar fyrir umdeildri afgreiðslu að heimild lóðarskiptingarinnar skapaði vafasamt fordæmi, en hægt væri að skipta landi Stekks upp í 50 slíkar lóðir, geti ekki talist málefnaleg. Kærendur hafi lýst því yfir í erindi sínu til borgarinnar frá 31. janúar 2005 að þeir myndu ekki fara fram á slíka skiptingu. Húsið í landi Stekks hafi verið byggt með leyfi byggingaryfirvalda og verði ekki séð að heimild fyrir sérstakri lóð fyrir húsið geti raskað skipulagslegum hagsmunum eða valdið vandkvæðum við fyrirhugaða endurskoðun aðalskipulags. Samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 sé land Stekks ekki á hefðbundnu landbúnaðarsvæði heldur skógræktarlandi og eigi sjónarmið borgarinnar um annað því ekki við rök að styðjast. Hin kærða ákvörðun sé jafnframt mjög íþyngjandi gagnvart kærendum sem hafi ætlað að selja umrætt hús án þess að láta af hendi allt land Stekks. Kærendur hafi ekki getað efnt samþykkt kauptilboð um húsið þar sem lóðarleysi þess hindraði þinglýsingu þess og hafi kauptilboðið því fallið niður.

Afgreiðsla erindis kærenda hinn 11. mars 2005 sé alls órökstudd. Þar sé lagt til að erindinu sé synjað án þess að tekin sé afstaða til sjónarmiða kærenda í bréfi þeirra frá 31. janúar s.á., en umrætt erindi hafi í fyrstu verið tekið sem ný umsókn um lóðarskiptingu. Í bókun skipulagsfulltrúa við afgreiðslu málsins segi aðeins „neikvætt“ án frekari rökstuðnings og telji kærendur afgreiðsluna fara gegn ákvæðum 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um rökstuðning á afgreiðslu umsókna.

Verði litið svo á að erindi kærenda frá 31. janúar 2005 hafi falið í sér beiðni um endurupptöku fyrri umsóknar telji kærendur að skilyrði 24. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 um endurupptöku máls hafi verið fyrir hendi. Upphafleg umsókn hafi verið án rökstuðnings af hálfu kærenda. Ekki hafi legið fyrir við afgreiðslu málsins að kærendur hygðust ekki fara fram á frekari skiptingu umrædds lands en megin röksemd borgarinnar fyrir synjun erindisins hafi verið ótti við fordæmi fyrir frekari skiptingu landsins. Liggi því fyrir að umsögn lögfræði- og stjórnsýslusviðs borgarinnar, sem afgreiðsla skipulags- og byggingarnefndar byggði á, hafi verið reist á forsendum sem ekki gátu staðist og vegna ófullnægjandi upplýsinga sem síðar hafi verið bætt úr með seinni umsókn.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Reykjavíkurborg fer fram á að kröfum kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar eða um endurupptöku hennar verði hafnað og að kröfu kærenda varðandi það að úrskurðarnefndin leggi fyrir skipulagsyfirvöld að heimila kæranda að skipta út greindri lóð úr landi Stekks á Kjalarnesi verði vísað frá úrskurðarnefndinni.

Í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001–2024 sé umrætt svæði skráð sem landbúnaðarsvæði. Í greinargerð aðalskipulagsins segi þó: „Í Esjuhlíðum er ásamt smábýlum heimilt að byggja einstaka íbúðarhús án tengsla við landbúnað.“

Stekkur sé nú 87.175 fermetrar en skipulags- og byggingarnefnd hafi samþykkt hinn 22. október 2003 stækkun á landi smábýlisins sem áður hafi verið 71.024 fermetrar. Fyrir umrædda umsókn kærenda hafi verið skipt út úr landi Stekks 10.000 fermetra spildu sem kölluð sé Skriða en á henni standi íbúðarhús og sé hún á vesturmörkum smábýlisins. Umsótt lóð yrði á austurmörkum þess og fyrir liggi óafgreidd fyrirspurn um að skipta spildunni Skriðu upp í tvo hluta. Ef fallist yrði á fyrirliggjandi umsókn kærenda myndi myndast mjó ræma milli hinnar nýju lóðar og Skriðu og smábýlið Stekkur nánast slitið í tvennt. Umsótt lóð gæti vart talist smábýli vegna smæðar sinnar enda lóðin ekki mikið stærri en stór einbýlishúsalóð.

Síðan Kjalarnes var sameinað Reykjavík séu fordæmi fyrir að leyft hafi verið að skipta upp jörðum á Kjalarnesi í minni einingar en ekki nálægt því svo litlar sem hér um ræði. Slíkt fordæmi sé ekki æskilegt og myndi leiða til þess að erfitt væri að leggjast gegn öðrum sambærilegum erindum og megi í dæmaskyni nefna að hægt væri að skipta landi Stekks upp í um 50 lóðir af þeirri stærð sem sótt sé um. Ljóst sé því að yrði fallist á framangreinda skiptingu gæti það leitt til þróunar í þá átt að fleiri spildum yrði skipt upp og til yrði, án skipulags, sundurlaus byggð á svæðinu sem væri óumhverfisvæn, samfélagslega dýr og ekki í samræmi við landnotkun svæðisins sem landbúnaðarsvæðis. Til að missa ekki tökin á skipulagi svæðisins sé nauðsynlegt að afgreiða ekki einstök mál án heildaryfirsýnar. Marka þurfi skýra stefnu um skipulag svæðanna í Esjuhlíðum og Kjalarness í heild. Sú vinna sé þegar hafin og gert sé ráð fyrir að henni verði lokið samhliða endurskoðun aðalskipulags á árinu 2006.

Byggt hafi verið á greindum staðreyndum og rökum er umrædd umsókn kærenda hafi verið hafnað en tvö hús hafi þegar verið byggð á umræddri spildu, ef með sé talið húsið sem standi á Skriðu.

Það sé mat Reykjavíkurborgar, með vísan til c-liðar 2. gr. viðauka 2.4 um embættisafgreiðslur skipulagsfulltrúa í samþykkt um stjórn Reykjavíkurborgar og fundarsköp borgarstjórnar nr. 638/2001, að skipulagsfulltrúa hafi verið fullkomlega heimilt að synja nýju erindi kærenda í máli þessu og hafi ákvörðunin verið nægjanlega rökstudd en fyrir hafi legið ítarleg umsögn lögfræði og stjórnsýslu í fyrri afgreiðslu um sömu kröfur kærenda.

Hvað varði kröfu kærenda um ógildingu á synjun á endurupptöku málsins sé bent á að upphaflega hafi verið farið með síðara erindi kærenda sem nýtt erindi. Við nánari athugun hafi orðið ljóst af málatilbúnaði að umsóknin væri endurtekning á fyrra erindi. Þrátt fyrir að ítarlegri rökstuðningur kröfunnar hafi fylgt erindinu frá 31. janúar 2005 hafi það verið mat skipulagsyfirvalda að skilyrðum 24. gr. stjórnsýslulaga væri ekki fullnægt. Hvorki hafi legið fyrir upplýsingar um að aðstæður hefðu breyst verulega né að upplýsingar um málsatvik hefðu verið það ófullnægjandi að valdið hafi rangri niðurstöðu við fyrri afgreiðslu málsins.

Krafist sé frávísunar á þeirri kröfu kærenda að úrskurðarnefndin leggi fyrir skipulagsyfirvöld að heimila kærendum að skipta út greindri lóð úr landi Stekks á Kjalarnesi. Er frávísunarkrafan byggð á því að úrskurðarnefndin sé ekki til þess bær að fjalla um og taka afstöðu til slíkrar kröfu.

Niðurstaða: Hinn 20. október 2004 synjaði skipulags- og byggingarnefnd Reykjavíkur umsókn kærenda frá 29. september s.á. um heimild til að skipta út lóð úr landi Stekks á Kjalarnesi. Umsókn sama efnis var sett fram í bréfi kærenda til borgaryfirvalda, dags. 31. janúar 2005, þar sem gerð var grein fyrir ástæðum og sjónarmiðum kærenda að baki umræddri umsókn.

Í 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sbr. nú 5. mgr. 8. gr. laganna, er kveðið á um eins mánaðar kærufrest vegna ákvarðana sem kæranlegar eru til úrskurðarnefndarinnar skv. lögunum. Það færi gegn markmiðum þessa ákvæðis og ákvæðum annarra laga um kærufresti og gerði þau í raun þýðingarlaus ef aðilar máls gætu endurtekið umsókn sem afgreidd hefur verið og með því myndað nýjan kærufrest. Sé ákvörðun talin vera ábótavant, s.s. vegna ófullnægjandi upplýsinga við ákvarðanatöku, eiga menn kost á því að beiðast endurupptöku ákvörðunar, sbr. 24. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Erindi kærenda frá 31. janúar 2005 gat því ekki falið annað í sér en beiðni um endurupptöku ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar frá 20. október 2004. Kærendur sendu jafnframt slíka endurupptökubeiðni til borgarráðs áður en hinni kærðu ákvörðun var skotið til úrskurðarnefndarinnar og hafa lagt þá beiðni fram í kærumáli þessu, en borgarráð hafnaði þeirri beiðni á fundi sínum hinn 26. maí 2005. Með hliðsjón af þessari framvindu málsins þykir rétt að skilja málskot kærenda svo að krafist sé ógildingar á synjun borgaryfirvalda á endurupptöku ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar frá 20. október 2004 sem felst í afgreiðslu skipulagsfulltrúa frá 11. mars 2005 og ákvörðun borgarráðs, dags. 26. maí s.á.

Við upphaflega ákvörðun um að synja umsókn kærenda um umrædda lóðarskiptingu lá fyrir umsögn lögfræði- og stjórnsýslusviðs borgarinnar um erindið sem vísað var til við ákvarðanatökuna. Í umsögn þeirri var fyrst og fremst skírskotað til skipulagsraka gegn samþykkt erindisins, eins og á stóð, en vísað var til þess að vinna væri þegar hafin við mörkun skipulagsstefnu fyrir svæðið undir Esjuhlíðum og á Kjalarnesi með endurskoðun aðalskipulags og varhugavert væri að skapa fordæmi fyrir slíkri lóðaskiptingu undir þeim kringumstæðum.

Miðað við greindar forsendur, er bjuggu að baki umræddri synjun skipulags- og byggingarnefndar, verður ekki séð að rökstuðningur kærenda í bréfi, dags. 31. janúar 2005, fyrir umsókn þeirra hafi getað breytt umdeildri ákvörðun. Með vísan til þessa og þar sem ekki liggja fyrir aðrar ástæður er knýja á um endurupptöku ákvörðunarinnar skv. 24. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 eða öðrum ólögfestum reglum stjórnsýsluréttarins verður ekki fallist á að efni sé til að ógilda ákvörðun Reykjavíkurborgar um að synja um endurupptöku umdeildrar ákvörðunar.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kröfu kærenda, um ógildingu á synjun skipulagsfulltrúa Reykjavíkur frá 11. mars 2005 og borgarráðs, dags. 26. maí s.á., um endurupptöku þeirrar ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 20. október 2004 um að hafna umsókn kærenda um afmörkun lóðar úr landi Stekks Kjalarnesi, er hafnað.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________ _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Aðalheiður Jóhannsdóttir

des 22

Love0

16/2006 Smiðjuvellir

Með dim

Ár 2006, fimmtudaginn 4. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mætt voru Ásgeir Magnússon varaformaður, héraðsdómari, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir dósent.

Fyrir var tekið mál nr. 16/2006, kæra á ákvörðun bæjarráðs Akraneskaupstaðar frá 9. febrúar 2006 um úthlutun lóðarinnar nr. 17 við Smiðjuvelli.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 2. mars 2006, er barst nefndinni hinn 7. sama mánaðar, kærir Garðar Briem hrl., f.h. B sf. og G ehf. ákvörðun bæjarráðs Akraneskaupstaðar frá 9. febrúar 2006 um úthlutun lóðarinnar nr. 17 við Smiðjuvelli, Akranesi til Bíláss ehf.

Gera kærendur þá kröfu að samkomulag bæjarstjóra Akraneskaupstaðar, dags. 8. febrúar 2006, um úthlutun lóðar nr. 17 við Smiðjuvelli, samkvæmt tillögu að deiliskipulagi á Smiðjuvöllum, við Bílás ehf., sem samþykkt var í bæjarráði Akraneskaupstaðar hinn 9. sama mánaðar, verði felld úr gildi.

Þá er einnig gerð sú krafa að úrskurðarnefndin banni þegar allar framkvæmdir á lóð nr. 17 samkvæmt deiliskipulagstillögunum meðan málið er til meðferðar hjá nefndinni. Krafist er málskostnaðar úr hendi Akraneskaupstaðar.

Málavextir: Kærendur reka fyrirtæki á Akranesi sem fæst við léttan blikkiðnað og tækjaleigu. Hafa þeir í hyggju að stækka við sig húsnæði og í því skyni lögðu þeir inn umsókn til bæjarins um byggingarlóð fyrir allt að 1000 fermetra húsnæði. Í umsókninni var óskað eftir ,,5500 m² lóð sem staðsett er í framhaldi af nýúthlutaðri Bónuslóð. Til vara er sótt um lóð sem staðsett er vestan við Bónuslóð og við þjóðveg“.

Hjá bæjaryfirvöldum er til meðferðar nýtt deiliskipulag sem gerir ráð fyrir nokkrum breytingum á umræddu svæði. Felast breytingarnar meðal annars í því að aðkoma vegfarenda inn í bæinn breyttist nokkuð og mun vegurinn sem er aðalinnkeyrslan í bæinn færast til og liggja austan við núverandi þjóðveg. Á svæðinu hefur ekki verið samþykkt nýtt deiliskipulag. Nýtt deiliskipulag var auglýst til kynningar hinn 23. febrúar 2006. Í deiliskipulagshugmyndunum er gert ráð fyrir blöndu af verslunar- og þjónustusvæði á lóðunum austan megin og athafnasvæði á lóðunum vestan megin.

Kærendur sóttu um lóðir samkvæmt hinu ósamþykkta deiliskipulagi en gerðu sér ekki grein fyrir að deiluskipulagsferlinu væri ekki lokið. Að sögn kærenda var þeim tjáð á fundi með formanni skipulags- og umhverfisnefndar, hinn 23. nóvember 2005, að deiliskipulagið væri enn til endurskoðunar og yrðu lóðir auglýstar til umsóknar þegar deiliskipulagsferlinu lyki. Af hálfu kærenda var ítrekaður áhugi þeirra á lóðinni sem þeir sóttu um til vara í lóðarumsókn sinni.

Á fundi bæjarráðs hinn 9. febrúar 2006 var Bílás ehf. úthlutað lóð þeirri er kærendur óskuðu eftir og hinn 28. febrúar 2006 auglýsti Akraneskaupstaður lausar til umsóknar athafnalóðir við Smiðjuvelli og Kalmansvelli með fyrirvara um samþykki deiliskipulags. Sóttu kærendur aftur um lóð nr. 17 samkvæmt skipulagshugmyndunum.

Kærendur skutu ákvörðun um úthlutun lóðarinnar nr. 17 við Smiðjuvelli til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök aðila: Kærendur byggja ógildingarkröfu sína á mörgum málsástæðum. Telja þeir að bæði formreglur og efnisreglur stjórnsýsluréttarins hafi verið brotnar við meðferð málsins. Telja kærendur að vinnureglur bæjarins við úthlutunina hafi verið brotnar auk þess sem ekki hafi verið gætt að óskráðum meginreglum stjórnsýsluréttarins um val á leiðum til úrlausnar máls.

Kærendur vísa sérstaklega til þess að þegar lóðinni nr. 17 við Smiðjuvelli hafi verið úthlutað til Bíláss ehf. hafi á umræddu svæði verið í gildi deiliskipulag frá árinu 1997. Því sé sú lóð sem fyrirtækinu hafi verið úthlutað í raun tvær lóðir. Samkvæmt deiliskipulagstillögum sem nú séu til meðferðar sé aftur á móti gert ráð fyrir því að lóðirnar sameinist. Því sé ljóst að lóðin sem Bíláss ehf. hafi verið úthlutað hafi í reynd ekki verið til þegar henni hafi verið úthlutað. Kærendur hafni því að hægt sé að úthluta lóð sem ekki hafi verið til samkvæmt gildandi deiliskipulagi á þeim tíma sem úthlutun hafi farið fram.

Af hálfu Akraneskaupstaðar er þess krafist að úrskurðarnefndin vísi kærumáli þessu frá nefndinni þar sem kæruefnið eigi ekki undir hana, sbr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Var kærendum veittur kostur á að tjá sig um framangreinda kröfu bæjaryfirvalda og mótmæltu þeir henni með bréfi, dags. 7. apríl 2006, og telja að ekki verði annað ráðið af lögum og stjórnvaldsfyrirmælum en að ákvörðunin sé kæranleg til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála.

Af hálfu kærenda er vísað til þess að skv. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga kveði úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála upp úrskurði í ágreiningsmálum um skipulags- og byggingarmál samkvæmt lögunum og reglugerðum settum samkvæmt þeim. Í lögunum sé kveðið á um meginverksvið nefndarinnar og sé það skilgreint rúmt og afmarkist við ágreiningsmál um skipulags- og byggingarmál. Í 1. mgr. 2. gr. reglugerðar um úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmál nr. 621/1997 segi að hverjum þeim er telji rétti sínum hallað með samþykkt byggingarnefndar og/eða sveitarstjórnar sé heimilt að skjóta máli sínu til úrskurðarnefndarinnar með kæru. Sé kærufrestur einn mánuður frá því að kæranda hafi verið kunnugt um þá samþykkt sem hann kæri. Hlutverk nefndarinnar sé því afmarkað og telja kærendur að ákvæðið taki til þessa máls.

Lóðinni nr. 17 við Smiðjuvelli hafi sannanlega verið úthlutað með samþykkt bæjarráðs og kæran hafi sannanlega verið lögð fram innan áskilins eins mánaðar frests. Hvergi í tilvitnuðu ákvæði sé það gefið í skyn að kærur vegna lóðaúthlutana séu undanskildar verksviði nefndarinnar heldur sé orðalag ákvæðisins rúmt. Skýrt sé að hverjum þeim sem telji rétti sínum hallað sé heimilt að skjóta máli sínu til nefndarinnar og telja kærendur að úrskurðarnefndinni beri að taka mál þeirra til efnismeðferðar að þessum skilyrðum uppfylltum. Kærendur hafna því með öllu að nefndinni sjálfri sé heimilt að þrengja starfssvið sitt með því að undanskilja lóðaúthlutanir frá verksviði sínu í andstöðu við rúmt afmarkað verksvið sem skilgreint sé í skipulags- og byggingarlögum og reglugerð nr. 621/1997. Það sé greinilegt af öllum tilvitnuðum réttarheimildum, sem varði skilgreiningu á verksviði nefndarinnar að, löggjafinn og framkvæmdavaldið hafi með úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála viljað setja á fót sjálfstæða og sérfróða stjórnsýslunefnd sem úrskurði í öllum málum er varði skipulags- og byggingarmál. Aldrei hafi verið ætlunin að undanskilja lóðaúthlutanir sérstaklega, enda hefði slíkt verið tekið fram í lögunum eða reglugerðinni. Allan vafa í þessum málum verði að túlka kærendum í hag.

Lóðaúthlutanir í nýjum hverfum séu undanfari þess að gefin verði út byggingarleyfi á lóðunum enda verði ekki sótt um byggingarleyfi nema umsækjandi sé eigandi lóðar eða eigi rétt til afnota hennar. Lóðaúthlutanir séu mikilvægasti þátturinn í skipulagsmálum að því er snerti borgarana og því mikilvægt að jafnræðis sé gætt. Við slíkar úthlutanir eigi allir að standa jafnir og leikreglur sem sveitarfélögin hafi sjálf sett sér eigi að vera virtar. Þetta sé sérstaklega mikilvægt í máli kærenda þar sem lóð á góðum stað við nýja innkomu í bæinn geti ráðið öllu um hvort fyrirtæki muni verða undir eða yfir í innbyrðis samkeppni. Lóðaúthlutunin varði því mikla fjárhagslega hagsmuni kærenda.

Niðurstaða sem fæli það í sér að lóðaúthlutun sveitarfélaga teldist ekki til skipulags- og byggingarmála í skilningi skipulags- og byggingarlaga myndi raska þessu fyrirkomulagi og hafa í för með sér mikið réttaróöryggi fyrir borgarana. Væri með þeirri niðurstöðu í raun verið að gefa sveitarfélögum heimild til að haga lóðaúthlutunum sínum eftir hentugleika. Slík niðurstaða yrði með öllu óásættanleg. Lóðaúthlutanir og önnur skipulags- og byggingarmál verði aldrei aðskilin.

Verði ekki fallist á að 1. mgr. 2. gr. reglugerðarinnar nái yfir kæruatriði vísa kærendur til 2. mgr. 1. gr. þar sem segi að um sé að ræða önnur kæruatriði en varði samþykkt byggingarnefndar og/eða sveitarstjórnar sé þeim sem telji rétti sínum hallað heimilt að skjóta máli sínu til úrskurðarnefndarinnar með kæru. Kærufrestur sé þrír mánuðir frá því að aðila hafi verið tilkynnt um stjórnvaldsákvörðun. Telja kærendur að í tilvitnaðari grein séu tekin af öll tvímæli um það að úrskurðarnefndin eigi að fjalla um öll kærumál vegna samþykkta sveitarstjórna sem snerti skipulags- og byggingarmál. Kærufresturinn sé í samræmi við meginreglu stjórnsýsluréttarins um kærufrest vegna stjórnsýslukæra og það styðji þá niðurstöðu að málið eigi heima hjá nefndinni.

Niðurstaða: Í 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 segir að úrskurðarnefndin kveði upp úrskurði í ágreiningsmálum um skipulags- og byggingarmál samkvæmt lögunum. Í þeim er ekki að finna reglur er varða lóðaúthlutanir og hefur úrskurðarnefndin ekki vald til að úrskurða um meðferð eða afgreiðslu lóðaúthlutana. Því verður ágreiningur um slíkt efni ekki borinn undir nefndina og er kærumálinu af þessum sökum vísað frá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

___________________________
Ásgeir Magnússon

_____________________________ ____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Aðaheiður Jóhannsdóttir

des 22

Love0

13/2003 Týsgata

Með dim

Fyrir var tekið mál nr. 13/2003, kæra á samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 29. janúar 2003 um deiliskipulag staðgreinireits 1.181.0 er tekur til svæðis innan Óðinsgötu, Spítalastígs, Týsgötu og Skólavörðustígs.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. mars 2003, er barst nefndinni sama dag, kærir H, Týsgötu 4c f.h. eigenda og íbúa að Týsgötu 4c samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 29. janúar 2003 um deiliskipulag staðgreinireits 1.181.0 er tekur til hluta Skólavörðustígs, hluta Óðinsgötu, hluta Spítalastígs og hluta Týsgötu.

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi eða breytt. Til vara er krafist skaðabóta.

Í kærumáli þessu liggur fyrir að fasteignin að Týsgötu 4c var seld Hrafni Sveinbjarnarsyni á árinu 2004 og hefur hann tekið við kæruaðild málsins.

Málsatvik: Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 2. október 2002 var ákveðið að auglýsa tillögu að deiliskipulagi staðgreinireits 1.181.0, sem afmarkast af hluta Skólavörðustígs til vesturs, hluta Týsgötu til norðurs, hluta Spítalastígs til austurs og hluta Óðinsgötu til austurs og norðausturs. Var tillagan til kynningar frá 20. nóvember 2002 til 3. janúar 2003 og bárust athugasemdir frá íbúum og eigendum fasteigna á svæðinu, m.a. frá kæranda. Hinn 29. janúar 2003 samþykkti skipulags- og byggingarnefnd hina auglýstu tillögu og slíkt hið sama gerði borgarráð á fundi hinn 4. febrúar s.á. Skipulagsstofnun tilkynnti borginni með bréfi, dags. 7. mars 2003, að stofnunin gerði ekki athugasemdir við birtingu auglýsingar um gildistöku deiliskipulagsins og birtist hún í B-deild Stjórnartíðinda hinn 17. mars 2003.

Hið kærða deiliskipulag gerir m.a. ráð fyrir auknu byggingarmagni á lóðum nr. 4 og 6 við Týsgötu, þ.e. að nýtingarhlutfall lóðanna hækki úr 0,99 í 1,77 að Týsgötu 4 og úr 1,19 í 1,91 að Týsgötu 6.

Kærandi hefur skotið framangreindri ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda: Kærandi setur fram athugasemdir vegna vegna hækkunar á nýtingarhlutfalli lóðanna nr. 4 og 6 við Týsgötu og telur að skipulagsyfirvöld hafi ekki svarað athugasemdum sem settar hafi verið fram þegar tillaga deiliskipulagsins hafi verið auglýst. Þá vísar kærandi til þess að þegar tillagan hafi verið auglýst hafi aðeins verið nefnt að byggja mætti stærri hús í stað þeirra sem fyrir væru en í umsögn skipulagsfulltrúa sem lögð hafi verið fyrir skipulags- og byggingarnefnd komi einnig fram að stækka og hækka megi núverandi hús við Týsgötu 4 og 6. Það sé hverjum manni ljóst að arðsemi viðbyggingar sé margfalt meiri en arðsemi endurbyggingar. Breytingin auki því til muna líkur á framkvæmdum sem geri hækkað nýtingarhlutfall að veruleika á umræddum lóðum. Telur kærandi að enn frekar sé hallað á rétt hans með samþykktu deiliskipulagi heldur en gert hafi verið ráð fyrir í auglýstri tillögu. Verulegir hnökrar séu á framangreindri málsmeðferð, raunar svo verulegir að það hljóti að kalla á að tillagan sé auglýst að nýju.

Kærandi vísar til þess að hækkað nýtingarhlutfall lóðanna nr. 4 og 6 við Týsgötu sé umfram það sem gera megi ráð fyrir í þéttbýli miðborgar Reykjavíkur auk þess sem það rýri gæði umhverfisins. Svæðið þoli ekki meiri þrengingu eftir þá miklu þéttingu sem átt hafi sér stað sl. áratug við Skólavörðustíg. Afleiðingar hins kærða deiliskipulags séu m.a. yfirgnæfandi háir húsveggir á tvo vegu upp við hús hans með tilheyrandi birtuskilyrðum. Þá sé aðkoma um undirgang mjög óaðlaðandi sem rýri gæði svæðisins verulega.

Kærandi heldur því fram að ekki hafi verið haft samráð við íbúa svæðisins, sbr. 9. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Það hafi komið íbúum verulega á óvart að fá ekki senda tilkynningu um tillögu að deiliskipulagi og kynningu á henni ásamt því að ekki hafi verið leitað eftir samráði við þá.

Kærandi telur ámælisvert að í hinu kærða deiliskipulagi sé ekki gætt jafnræðis fasteignaeigenda á reitnum. Aðeins hluta fasteignaeigenda sé gefinn kostur á að auka verðgildi eigna sinna á sama tíma og verðgildi annarra eigna á reitnum rýrni.

Varakrafa kæranda um skaðabætur er studd þeim rökum að verðmæti fasteignar hans muni lækka.

Verði ekki fallist á ofangreint krefst kærandi þess að honum verði heimilað að tvöfalda byggingarmagn á lóð hans með því að byggja við eða hækka húsið og honum þar með gefið tækifæri til að auka verðgildi eignar sinnar.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Reykjavíkurborg krefst þess að hin kærða samþykkt skipulags- og byggingarnefndar verði staðfest. Telur borgin að fullnægjandi svör hafi verið veitt við athugasemdum kærenda í umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 13. janúar 2003, varðandi nýtingarhlutfall á lóðunum nr. 4 og 6 við Týsgötu. Í umsögninni segi eftirfarandi: „Í samræmi við stefnu Reykjavíkurborgar um fjölgun íbúða í miðborg Reykjavíkur er gert ráð fyrir að stækka megi húsin og hækka að Týsgötu 4 og 6 eða rífa þau og byggja ný. Þarna er ekki um skilyrtar framkvæmdir að ræða heldur er verið að gefa eigendum þeirra tækifæri til að byggja við og/eða hækka hús sín, til að auka gildi þeirra ef þeim sýnist svo.“

Samkvæmt greinargerð með deiliskipulaginu sé heimilt, á lóðunum Týsgötu 4 og 6, að láta núverandi hús víkja og byggja megi í stað þeirra þriggja hæða hús með kjallara. Það sé m.ö.o. engin kvöð um að rífa þurfi húsin og byggja ný. Eigendum sé vitanlega í sjálfsvald sett hvort þeir vilji rífa og byggja upp eða byggja út í reitinn til að stækka fasteignir sínar.

Engir hnökrar séu á málsmeðferð deiliskipulagsins enda ekki um neina stefnubreytingu að ræða frá auglýstri tillögu eins og kærandi haldi fram.

Hvað varði þá málsástæðu kæranda að stækkanir séu umfram það sem gera megi ráð fyrir þá sé vísað til eftirfarandi umsagnar skipulagsfulltrúa þar sem segi: „Ekki er talið að aukið byggingarmagn á umræddum lóðum, í samræmi við deiliskipulagstillöguna, rýri gæði umhverfisins meira en almennt má gera ráð fyrir í þéttbýli miðborgar Reykjavíkur.“

Skuggavarpi inn á nágrannalóðir sé haldið í algeru lágmarki. Samkvæmt skuggavarpsuppdráttum falli skuggi á um helming suðausturhluta lóðar þegar sól sé í suðvestri í marsmánuði kl. 16:23. Breytingar á skuggavarpi séu langt innan þeirra marka sem við megi búast þegar uppbygging eigi sér stað í þéttri borgarbyggð. Sérstaklega sé minnt á að eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem geti haft í för með sér skerðingu á útsýni, aukið skuggavarp, umferðaraukningu eða aðrar breytingar. Almennt þurfi menn að sæta því að með takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum.

Hvergi í lögum eða reglum sé gert ráð fyrir sérstöku samráði við íbúa við gerð deiliskipulagstillagna. Deiliskipulagstillögur séu aftur á móti kynntar og auglýstar og íbúum gefinn kostur á að koma með athugasemdir. Því sé hafnað að borgaryfirvöldum hafi verið skylt að leita samráðs við kærendur um gerð deiliskipulagsins umfram það sem gert hafi verið. Bent sé á að allir hagsmunaaðilar á reitnum hafi fengið send bréf, dags. 6. mars 2000, um að deiliskipulagsgerð væri í vændum. Tekið hafi verið fram í bréfinu að hagsmunaaðilar gætu komið með athugasemdir og ábendingar. Í bréfi borgarskipulags frá því um miðjan júlí 2000 hafi verið kynnt að unnin hefðu verið drög að deiliskipulagi á reitnum og að þau lægju frammi í sýningarsal til kynningar. Sé þessari málsástæðu því vísað á bug sem ósannri og órökstuddri.

Þeirri málsástæðu að umþrætt deiliskipulag muni veita sumum aðilum kost á að auka verðmæti eigna sinna á meðan verðgildi annarra eigna rýrni sé einnig mótmælt sem rangri og órökstuddri. Það megi auðveldlega halda því fram að tilkoma nýrra bygginga á reitinn muni geta stuðlað að verðmætaaukningu nærliggjandi fasteigna. Einnig sé ástæða til að benda á ákvæði 33. gr. skipulags- og byggingarlaga, en þar komi fram að ef gildistaka skipulags valdi því að verðmæti fasteignar lækki, nýtingarmöguleikar hennar skerðist frá því sem áður hafi verið heimilt eða að hún muni rýrna svo að hún nýtist ekki til sömu nota og áður, þá geti sá sem sýni fram á tjón af þessum sökum átt rétt á bótum úr borgarsjóði eða að hann leysi fasteignina til sín. Valdi þessi málsástæða því ekki að deiliskipulag reitsins teljist ógildanlegt.

Reykjavíkurborg álítur að í yfirlýsingu kæranda um að hann muni gera kröfu um tvöföldun byggingarmagns á lóð hans felist yfirlýsing um væntanleg viðbrögð verði ekki orðið við kröfum hans í málinu. Reykjavíkurborg sjái ekki ástæðu til viðbragða við henni að svo stöddu, en tekur fram varðandi málsástæður kæranda um brot á jafnræði, að aðstæður á lóðum innan reitsins séu mismunandi og nýtingarhlutfall sé bara eitt þeirra atriða sem notað sé til að stýra og takmarka byggingarheimildir innan lóða. Á þeim lóðum þar sem veittar séu heimildir til viðbygginga og/eða til að rífa núverandi hús og byggja ný sé kveðið á um mismunandi hátt nýtingarhlutfall sem endurspeglist af stærð þess byggingarreits sem lóðin sé talin þola með vísan til legu hennar gagnvart eldri byggð og annarra atriða sem máli geti skipt. Hvergi sé kveðið á um það í skipulags- og byggingarlögum að nýtingarhlutfall skuli vera það sama á öllum lóðum þegar deiliskipulagt sé í þröngri og gamalli byggð. Ætíð þurfi að meta hverja lóð fyrir sig þegar nýtingarhlutfall sé ákveðið og sé því vísað á bug að gengið sé á jafnræði borgaranna með því að ákvarða mismunandi nýtingarhlutfall á lóðum innan reitsins.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 29. janúar 2003 um deiliskipulag staðgreinireits 1.181.0 er tekur til hluta Skólavörðustígs, Týsgötu, Spítalastígs og Óðinsgötu. Kærandi er eigandi fasteignarinnar að Týsgötu 4c.

Eins og að framan er rakið byggir málatilbúnaður kæranda m.a. á því að ósamræmi sé milli hinnar auglýstu tillögu og umsagnar skipulagsstjóra sem lögð var fyrir skipulags- og byggingarnefnd og samþykkt þar. Í hinni auglýstu tillögu segir að heimilt sé að byggja þriggja hæða hús með kjallara á lóðum nr. 4 og 6 við Týsgötu og í samþykktu deiliskipulagi kemur ekki annað og meira fram en það sem áður hafði verið auglýst varðandi nýtingu lóðanna. Verður af þessum sökum ekki fallist á rök kæranda varðandi þetta atriði.

Kærandi reisir einnig málatilbúnað sinn á þeim rökum að með hinni kærðu ákvörðun um hækkað nýtingarhlutfall lóðanna nr. 4 og 6 við Týsgötu sé óhæfilega gengið gegn grenndarhagsmunum hans. Á þetta verður ekki fallist. Svæði það sem hér um ræðir er í þéttri miðborg þar sem nýtingarhlutfall lóða er hátt og sker hið kærða deiliskipulag sig ekki úr hvað þetta snertir. Telur úrskurðarnefndin því að grenndaráhrif deiliskipulagsins séu ekki þvílík gagnvart kæranda að það varði ógildi deiliskipulagsins.

Ekki verður heldur tekið undir sjónarmið kæranda þess efnis að hugsanleg verðrýrnun á eign hans vegna skipulagsbreytingarinnar eigi að leiða til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar. Slík verðrýrnun gæti aftur á móti leitt til þess að hann öðlaðist rétt til skaðabóta samkvæmt ákvæði 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, en um þann bótarétt fjallar úrskurðarnefndin ekki.

Framsetningu hins kærða deiliskipulags er þannig háttað að á uppdrætti þess segir að nánari markmið og forsendur deiliskipulagsins komi fram í heftinu „Miðborgarsvæði Reykjavíkur. Greinargerð og deiliskipulagsskilmálar fyrir staðgreinireit 1.181.0“. Á uppdrætti deiliskipulagsins er í engu getið um landnotkun en það er gert í fyrrgreindu hefti, nánar tiltekið í 1. kafla greinargerðar/skilmálum þess. Kemur þar fram að innan svæðisins sé heimil sú notkun sem samræmist reglum þar um samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016 með síðari breytingum. Áfram segir síðan: „Í því sambandi er rétt að minna á að sérstakar takmarkanir gilda um starfsemi á nokkrum götuhliðum jarðhæða innan miðborgarinnar (sjá kort nr. 2 hér að neðan yfir skilgreind götusvæði og reglur um útreikning götusvæða, fskj. 2). Reglur um málsmeðferð vegna þessa eru fylgiskjal með skilmálum þessum (sjá fskj. nr. 1).“ Kort nr. 2, sem vitnað er til hér að ofan, ber heitið „Skilgreind götusvæði“ og kemur þar fram að svæðinu austan Ægisgötu og vestan Snorrabrautar er skipt í miðborgarkjarna, aðalverslunarsvæði og hliðarverslunarsvæði. Kort þetta er án mælikvarða og í svart/hvítu.

Að öllu framanrituðu virtu verður kröfu um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað.

Krafa kæranda um að honum verði heimilað að tvöfalda byggingarmagn á lóðinni nr. 4c við Týsgötu felur í sér kröfu um að úrskurðarnefndin breyti hinu kærða deiliskipulagi. Samkvæmt skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 er úrskurðarnefndinni falið vald til að meta lögmæti kærðra ákvarðana en ekki að breyta þeim. Það vald er falið sveitarstjórnum. Er kröfu þessari því vísað frá úrskurðarnefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 29. janúar 2003 um að samþykkja deiliskipulag fyrir staðgreinireit 1.181.0 er tekur til svæðis innan hluta Skólavörðustígs, Týsgötu, Spítalastígs og Óðinsgötu.

Kröfu kæranda um breytingu á hinni kærðu deiliskipulagsákvörðun er vísað frá úrskurðarnefndinni.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________ _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Aðalheiður Jóhannsdóttir

des 22

Love0

15/2003 Laugavegur

Með dim

Ár 2006, fimmtudaginn 27. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, varaformaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingar¬verkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir dósent.

Fyrir var tekið mál nr. 15/2003, kæra á samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 5. febrúar 2003 um breytingu deiliskipulags fyrir staðgreinireit 1.171.0 er tekur til svæðis innan Laugavegar, Bankastrætis, Ingólfsstrætis, Hverfisgötu og Smiðjustígs.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 12. mars 2003, er barst nefndinni hinn 13. sama mánaðar, kærir Davíð Guðmundsson lögfræðingur f.h. M ehf., Laugavegi 1, Reykjavík samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 5. febrúar 2003 um breytingu deiliskipulags staðgreinireits 1.171.0 er tekur til hluta Laugavegar og Bankastrætis til austurs, hluta Ingólfsstrætis til suðurs, hluta Hverfisgötu til vesturs og hluta Smiðjustígs til norðurs.

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Til vara að hann þurfi ekki að þola skerðingu á byggingarrétti sem eigninni tilheyri skv. deiliskipulagi frá árinu 1963. Enn fremur krefst kærandi þess að framkvæmdir stjórnvalda við gildistöku skipulagsins verði stöðvaðar og gildistöku þess frestað þar til ágreiningur um það hafi verið til lykta leiddur.

Málavextir: Á árinu 2000 hófst undirbúningur að endurskoðun deiliskipulags reits 1.171.0 sem afmarkast af hluta Laugavegar og Bankastrætis til austurs, hluta Ingólfsstrætis til suðurs, hluta Hverfisgötu til vesturs og hluta Smiðjustígs til norðurs. Á þeim reit sem hér um ræðir var í gildi skipulagsuppdráttur, staðfestur af félagsmálaráðherra hinn 6. mars 1963. Skipulagsuppdrætti þessum var breytt árið 1990 varðandi lóðirnar austan Traðarkotssunds og vegna byggingar bílastæðahúss á horni Hverfisgötu og Smiðjustígs. Var sú breyting staðfest af ráðherra hinn 11. nóvember s.á.

Skipulags- og byggingarnefnd samþykkti að auglýsa tillögu að deiliskipulagi reitsins á fundi sínum hinn 11. september 2002. Jafnframt samþykkti nefndin að tilkynna hagsmunaaðilum um auglýsinguna. Tillagan var auglýst til kynningar frá 1. nóvember 2002 til 13. desember s.á. með athugasemdafresti til 13. desember 2002. Á kynningartíma tillögunnar bárust 10 athugasemdir þ.m.t. frá kæranda. Voru þær, ásamt deiliskipulagstillögunni, lagðar fyrir skipulags- og byggingarnefnd hinn 23. janúar 2003. Var afgreiðslu málsins frestað. Tillagan ásamt athugasemdum og umsögn skipulagsfulltrúa um athugasemdirnar, dags. 29. janúar 2003, var lögð á ný fyrir skipulags- og byggingarnefnd hinn 5. febrúar 2003 og samþykkt á þeim fundi með breytingum sem lagðar voru til í umsögn skipulagsfulltrúa. Borgarráð staðfesti afgreiðslu nefndarinnar á fundi sínum hinn 19. febrúar 2003. Athugasemdaaðilum var tilkynnt um afgreiðslu tillögunnar með bréfi, dags. 13. febrúar 2003. Tillagan var send Skipulagsstofnun til skoðunar skv. 3. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga og með bréfi, dags. 7. mars 2003, féllst Skipulagsstofnun á að auglýsing um gildistöku skipulagsins yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda. Deiliskipulagið öðlaðist gildi með birtingu auglýsingar í B-deild Stjórnartíðinda hinn 17. mars 2003.

Hið kærða deiliskipulag gerir m.a. ráð fyrir nýbyggingum á lóðum nr. 1, 3, 5 og 11 við Laugaveg og nr. 6 við Traðarkotssund. Þá er og tilgreint í skipulaginu að nokkur hús á svæðinu séu friðuð vegna aldurs, þ.m.t. hús kæranda við Laugaveg 1.

Kærandi hefur skotið deiliskipulagsákvörðuninni til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda: Kærandi setur fram þær athugasemdir til stuðnings kröfum sínum að honum hafi ekki verið gefinn kostur á að tjá sig um umsögn skipulagsfulltrúa Reykjavíkurborgar, dags. 29. janúar 2003, sem ráðið hafi úrslitum í máli þessu. Reglum stjórnsýslulaga nr. 37/1993 um andmælarétt hafi því ekki verið fylgt. Hin kærða ákvörðun sé því haldin slíkum ágöllum að ómerkingu varði.

Kærandi bendir á að skv. deiliskipulagi svæðisins frá árinu 1963, sem hafi verið í samræmi við deiliskipulag frá árinu 1923, hafi verið gert ráð fyrir fjögurra hæða húsi á lóðinni nr. 1 við Laugaveg. Þar segi m.a.: „Við Laugaveg og Bankastr. er fyrirhuguð fjögurra hæða byggð, 13,0 metra djúp, og er neðsta hæðin inndregin um 4,6 m, súlur innifaldar.“ Megi glöggt sjá af teikningu deiliskipulagsins að heimilt sé að byggja þrjár hæðir ofan á núverandi fasteign. Um þetta hafi ekki verið ágreiningur.

Skv. hinu kærða deiliskipulagi sé byggingarréttur sem veittur hafi verið með skipulaginu frá árinu 1963 afturkallaður en þess í stað veittur byggingarréttur á baklóð fasteignarinnar. Í svarbréfi skipulagsfulltrúa, dags. 29. janúar 2003, komi fram að húsið að Laugavegi 1 hafi verið byggt árið 1848 og það því sjálfkrafa friðað, skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 104/2001 um húsafriðun. Skv. ákvæðinu séu öll hús, sem reist hafi verið fyrir árið 1850, friðuð. Síðan segi áfram í bréfi skipulagsstjóra að í þróunaráætlun miðborgar Reykjavíkur sé ekki gert ráð fyrir breytingu á núverandi stöðu hússins og sé sú afstaða staðfest í deiliskipulaginu, en veitt heimild til uppbyggingar til beggja hliða við hið friðaða hús og á baklóð þess. Bornar séu saman heimildir til nýbyggingar á lóðinni og sé komist að þeirri niðurstöðu að hámarksbyggingarmagn aukist um 540 fermetra með tilkomu hins nýja deiliskipulags. Í bréfinu segi einnig: „Í ljósi þess verður vart talið að nýtingarréttur sé skertur á lóðinni, þar sem jarðhæð, sem er verðmætasti hluti húsa í miðborgum, stækkar mjög mikið, auk þess sem nýting á efri hæðum, hvort sem er fyrir atvinnustarfsemi eða íbúðir, flyst á baklóð sem að mörgu leyti er ekki verri staður fyrir slíka starfsemi m.a. m.t.t. hljóðvistar. Það er því lagt til að ekki verði gerðar breytingar á fyrirliggjandi tillögu.“

Ekki sé ágreiningur í máli þessu um að húsið að Laugavegi 1, sem byggt hafi verið fyrir árið 1850, sé friðað skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 104/2001 um húsafriðun. Aftur á móti sé bent á að þrátt fyrir friðun hússins sé hvorki gert ráð fyrir því í lögunum að eigendur þess skuli taka á sig bótalaust að byggingarréttur þeirra á lóðinni verði skertur, sbr. 1. mgr. 19. gr. laganna, né gengið út frá því að óheimilt sé að breyta húsinu, flytja það eða rífa. Í umræddum lögum sé þvert á móti gert ráð fyrir að slíkt sé heimilt með þeim áskilnaði sem þar um sé gerður, skv. 2. mgr. 6. gr., sbr. 13. gr. laganna. Af þessum sökum hafni kærandi því alfarið að af honum verði tekinn byggingarréttur skv. hinni kærðu ákvörðun.

Af fyrrgreindu bréfi skipulagsstjóra, dags. 29. janúar 2003, megi ráða að heimilt sé að skerða byggingarrétt á lóðinni með breyttu deiliskipulagi komi annar í hans í stað. Þessu sé til að svara að réttur kæranda til að nýta sér þann rétt sem honum hafi verið veittur með skipulaginu frá árinu 1963 eigi ekki að hrófla við rétti hans til að sækjast síðar eftir auknum byggingarrétti á baklóð eignarlóðar sinnar. Af þeim sökum sé ekki hægt að fallast á það mat skipulagsfulltrúa að stjórnvöldum sé heimilt að skerða einhliða og bótalaust byggingarrétt kæranda með því að honum verði úthlutað annars konar réttindum. Slík breyting hljóti að vera háð samþykki kæranda. Í máli þessu hafi hvorki verið farið þess á leit við kæranda að hann afsali sér fyrrgreindum réttindum sínum né að hann fallist á að skerða byggingarrétt sinn með þeim hætti.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Reykjavíkurborg krefst þess að kröfu kæranda, um „…framkvæmdir stjórnvalda við gildistöku…“ skipulagsins eða frestun réttaráhrifa þess verði hafnað og að varakröfu um að kærandi þurfi ekki að þola skerðingu á byggingarrétti miðað við deiliskipulag reitsins frá 1963, verði vísað frá nefndinni. Þá er krafist staðfestingar á hinn kærðu ákvörðun.

Af hálfu Reykjavíkurborgar er því haldið fram að 5. gr. reglugerðar nr. 621/1997 veiti úrskurðarnefndinni ekki rétt til þess að fresta gildistöku deilskipulagsins. Samkvæmt skýru orðalagi greinarinnar veiti hún eingöngu heimild til að stöðva framkvæmdir. Engum framkvæmdum, í skilningi skipulags- og byggingarlaga, sé fyrir að fara í því tilviki sem hér um ræði.

Í varakröfu kæranda virðist felast ósk um að úrskurðarnefndin kveði á um breytingu á hinu samþykkta deiliskipulagi. Til þess sé úrskurðarnefndin ekki bær og því beri að vísa varakröfunni frá.

Varðandi þá málsástæðu kæranda að andmælaréttur hans hafi verið virtur að vettugi þar sem hann hafi ekki fengið að tjá sig um umsögn skipulagsfulltrúa um athugasemdir sem hafi borist við kynningu tillögunnar, þá vísar Reykjavíkurborg til þess að í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 og skipulagsreglugerð nr. 400/1998 sé mælt nákvæmlega fyrir um málsmeðferð deiliskipulagstillagna, þ.e. kynningu, auglýsingu þeirra og rétt hagsmunaaðila til að gera athugasemdir. Séu þessar reglur settar til að tryggja lýðræðislega málsmeðferð, andmælarétt hagsmunaaðila og að mál séu nægilega vel upplýst og rannsökuð til að hægt sé að taka í þeim lögmætar ákvarðanir. Málsmeðferð deiliskipulagstillagna, samkvæmt skipulags- og byggingarlögum, samræmist að þessu leyti almennum reglum stjórnsýsluréttar og stjórnsýslulaga þ.m.t. reglunni um andmælarétt.

Leitað hafi verið eftir samráði við hagsmunaðila á reitnum við upphaf deiliskipulagsvinnunar og eftir að drög að tillögu hafi verið unnin. Þá hafi tillagan verið auglýst til kynningar í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga auk þess sem hagsmunaaðilum hafi verið send bréf þar sem þeim hafi sérstaklega verið tilkynnt um að tilllagan hafi verið auglýst til kynningar. Kæranda hafi þannig verið gefið tækifæri til þess að neyta andmælaréttar sem hann hafi gert. Hafi athugasemd hans fengið meðferð í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga og verið svarað með málefnalegum rökum sem kæranda hafi verið send.

Í 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga komi m.a. fram að sveitarstjórn skuli, að lokinni auglýsingu deiliskipulagstillagna, taka afstöðu til þeirra athugasemda sem borist hafi. Í 3. mgr. 25. gr. segi að sveitarstjórn skuli að lokinni afgreiðslu máls senda þeim aðilum sem athugasemdir hafi gert umsögn sína um þær. Hvergi sé mælt fyrir um að athugasemdaaðilum skuli gefinn kostur á að gera athugasemdir við eða svara umsögn sveitarstjórnar áður en til afgreiðslu máls komi. Ótvíræð skylda hvíli því ekki á Reykjavíkurborg að gefa athugasemdaaðilum kost á að tjá sig um umsagnir um athugasemdir þeirra áður en mál séu tekin til afgreiðslu.

Fallast megi á að upp kunni að koma slík tilvik að eðlilegt geti talist að gefa athugasemdaaðila tækifæri til þess að tjá sig frekar um deiliskipulagstillögu, eða málsgögn henni tengd, eftir að athugasemdafresti sé lokið ef ljóst sé að upplýsa þurfi tiltekin atriði frekar. Við mat á því sé eðlilegt að taka mið af sjónarmiðum sem fram komi í 13. gr. stjórnsýslulaga. Auk þess þurfi að hafa hliðsjón af þeim hagsmunum sem í húfi séu og reglu stjórnsýsluréttar og stjórnsýslulaga um málshraða. Í tilviki kæranda hafi engin ástæða verið til að veita á ný frest til andmæla. Kæranda hafi verið gefið tækifæri til að neyta andmælaréttar og hann komið sjónarmiðum sínum skýrt á framfæri. Enginn vafi hafi verið um afstöðu hans og afstaða borgaryfirvalda hafi legið fyrir í hinni kynntu deiliskipulagstillögu. Rangt sé hjá kæranda að afstaða Reykjavíkurborgar hafi fyrst komið fram í hinni kærðu umsögn. Með vísan til framangreinds sé ljóst að við meðferð deiliskipulagstillögunnar hafi ekki verið brotið gegn andmælarétti kæranda, hvort sem litið sé til ákvæða skipulags- og byggingarlaga, stjórnsýslulaga eða meginreglna stjórnsýsluréttar.

Reykjavíkurborg telur rangt hjá kæranda að hið breytta deilskipulag skerði verðmæti eignar hans. Samkvæmt skipulaginu sem staðfest hafi verið árið 1963 sé gert ráð fyrir að heimilt sé að byggja á lóðinni fjögurra hæða hús fram við Laugaveginn. Lóðin sé um 18,5 m breið en hús skv. skipulaginu hafi mátt vera 13 metra djúp. Neðsta hæðin hafi átt að vera inndregin um 4,6 metra. Samtals hafi því mátt byggja á lóðinni 877 fermetra. Samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi verði ekki heimilt að byggja út við götuna nema viðbyggingar á 1. hæð. Í stað þess verði heimilt að byggja eina hæð á suðurhluta baklóðarinnar og þriggja hæða hús nyrst á lóðinni. Heimilt sé að hafa kjallara undir báðum nýbyggingunum. Byggingarmagn á lóðinni skv. deiliskipulaginu sé 1417 fermetrar, þ.e. 540 fermetrum meira en skv. skipulaginu frá 1963. Byggingarmagnið á lóðinni sé því aukið. Þá telji Reykjavíkurborg að fleiri atriði í deiliskipulaginu hafi jákvæð áhrif á verðmæti lóðar kæranda umfram skipulagið frá 1963, s.s. möguleikinn á stærri jarðhæð en áður, breyttar bílastæðakröfur o.fl.

Þrátt fyrir að rétt væri hjá kæranda að verðmæti fasteignarinnar hafi lækkað leiði það ekki til þess að deiliskipulagið sé ólögmætt og ógildanlegt. Skipulags- og byggingarlögin geri ráð fyrir að skipulagsáætlanir geti leitt til tjóns fyrir eigendur fasteigna, sbr. 33. gr. laganna. Eigi þeir þá rétt á bótum úr sveitarsjóði eða að sveitarstjórn leysi fasteignina til sín. Vegna fullyrðinga kæranda skuli tekið fram að Reykjavíkurborg hafi aldrei sagt að kærandi þurfi að þola lækkun á verðmæti fasteignar sinnar bótalaust eins og látið sé liggja að í kæru. Reykjavíkurborg telji aftur á móti að verðmæti fasteignar kæranda hafi ekki lækkað við gildistöku hins nýja deiliskipulags. Sá ágreiningur, þ.e. hvort bótaskylda sé til staðar eða tjón hafi orðið, sé sjálfstætt mál og verði ekki rekið fyrir úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála, enda breyti það engu um gildi skipulagsins. Kærandi hafi hvorki óskað eftir viðræðum við Reykjavíkurborg um þann hluta málsins né hafi hann gert reka að því að sýna fram á að hann hafi orðið fyrir tjóni.

Augljóst sé að lögmæt sjónarmið búi að baki þeirri breytingu sem gerð hafi verið á skipulagi reitsins, ekki bara hvað varði fasteign kæranda heldur skipulag reitsins í heild. Deiliskipulag reitsins frá 1963 hafi verið úrelt og löngu tímabært að endurskoða það m.t.t. gerbreyttra viðhorfa til húsaverndar og uppbyggingar. Með hinu nýja deiliskipulagi sé ekki bara fallið frá áformum um niðurrif Laugavegar nr. 1 heldur margra annarra húsa á reitnum. Ástæður þess að ákveðið hafi verið að falla frá heimild til niðurrifs Laugavegar nr. 1 séu þær að húsið sé friðað skv. ákvæðum laga um húsafriðun þar sem það hafi verið byggt árið 1848. Þá sé húsið merkilegt fyrir margra hluta sakir. Það hafi verið byggt af þýskum trésmið sem byggt hafi nokkur glæsilegustu húsin í upphafi timburhúsatímabilsins í Reykjavík. Það sé elsta húsið við Laugaveginn og með elstu húsum borgarinnar sem enn standi á upprunalegum stað. Úr breyttri notkun þess megi lesa hluta úr sögu borgarinnar auk þess sem verslað hafi verið í þessu elsta verslunarhúsi við Laugaveginn frá því um aldamótin 1900. Varðveislugildi þess á þeim stað sem það standi sé því mjög mikið vegna uppruna þess og sögu. Við deiliskipulagið hafi verið tekið mið af þessu án þess að skerða uppbyggingarmöguleika kæranda.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 5. febrúar 2003 um breytingu deiliskipulags staðgreinireits 1.171.0 er tekur til hluta Laugavegar og Bankastrætis til austurs, hluta Ingólfsstrætis til suðurs, hluta Hverfisgötu til vesturs og hluta Smiðjustígs til norðurs. Kærandi er eigandi fasteignarinnar að Laugavegi 1.

Eins og að framan er rakið byggir málatilbúnaður kæranda m.a. á því að málsmeðferðarreglur stjórnsýsluréttarins hafi ekki verið virtar. Í 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er fjallað um kynningu, samþykkt og gildistöku deiliskipulags. Þar segir m.a. að eftir að sveitarstjórn hefur samþykkt að auglýsa tillögu að deiliskipulagi skuli hún auglýst. Þegar frestur til athugasemda sé liðinn skuli sveitarstjórn fjalla um tillöguna á nýjan leik og í þeirri umfjöllun taka afstöðu til athugasemda sem borist hafi. Að því loknu skuli sveitarstjórn senda Skipulagsstofnun hið samþykkta deiliskipulag ásamt athugasemdum og umsögnum um þær. Jafnframt beri sveitarstjórn að senda þeim aðilum er athugasemdir gerðu umsögn sína um þær.

Í máli því sem hér er til meðferðar liggur fyrir að eftir að athugasemdarfresti lauk fjallaði skipulags- og byggingarnefnd um umdeilda tillögu og tók nefndin afstöðu til athugasemda sem henni bárust og tilkynnti þeim er athugasemdir gerðu við hana. Með vísan til þessa verður ekki fallist á það með kæranda að brotið hafi verið gegn andmælarétti hans enda hlaut tillagan lögboðna málsmeðferð.

Málatilbúnaður kæranda byggir einnig á því að hin kærða ákvörðun feli í sér að byggingarréttur á lóðinni verði skertur frá því sem heimilað var í eldra deiliskipulagi. Ástæður þær sem Reykjavíkurborg teflir fram vegna þessa eru þær helstar að húsið að Laugavegi 1 sé friðað, skv. ákvæðum laga um húsafriðun nr. 104/2001, ásamt því að það sé merkilegt fyrir margra hluta sakir. Verður að telja að hin kærða ákvörðun skipulagsyfirvalda borgarinnar sé reist á lögmætum og málefnalegum rökum. Verður því ekki fallist á ógildingu hennar vegna þessa.

Ekki verður heldur tekið undir sjónarmið kæranda þess efnis að hugsanleg verðrýrnun á eign hans vegna skipulagsbreytingarinnar eigi að leiða til ógildingar á hinni kærðu ákvörðun. Slík verðrýrnun gæti aftur á móti leitt til þess að hann öðlaðist rétt til skaðabóta samkvæmt ákvæði 33. gr. skipulags- og byggingarlaga, en um þann bótarétt fjallar úrskurðarnefndin ekki.

Framsetningu hins kærða deiliskipulags er þannig háttað að á uppdrætti þess segir að nánari markmið og forsendur deiliskipulagsins komi fram í heftinu „Miðborgarsvæði Reykjavíkur. Greinargerð og deiliskipulagsskilmálar fyrir staðgreinireit 1.171.0. Á uppdrætti deiliskipulagsins er í engu getið um landnotkun en það er gert í fyrrgreindu hefti, nánar tiltekið í 1. kafla greinargerðar/skilmálum þess. Kemur þar fram að innan svæðisins sé heimil sú notkun sem samræmist reglum þar um skv. Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016. Áfram segir síðan: „Í því sambandi er rétt að minna á að sérstakar takamarkanir gilda um starfsemi á nokkrum götuhliðum jarðhæða innan miðborgarinnar (sjá kort nr. 2 hér að neðan yfir skilgreind götusvæði og reglur um útreikning götusvæða, fskj. 2). Reglur um málsmeðferð vegna þessa eru fylgiskjal með skilmálum þessum (sjá fskj. nr. 1).“ Kort nr. 2 sem vitnað er til hér að ofan ber heitið „Skilgreind götusvæði“ og kemur þar fram að svæðinu austan Ægisgötu og vestan Snorrabrautar sé skipt í miðborgarkjarna, aðalverslunarsvæði og hliðarverslunarsvæði. Kort þetta er án mælikvarða.

Í gr. 5.4.2 skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 segir að á skipulagsuppdrætti deiliskipulags skuli setja fram þá stefnu sem kynnt sé í skipulagsgreinargerð fyrir skipulagssvæðið og bundin sé í þeim skipulagsskilmálum sem þar eru settir fram. Þá skuli skipulagsskilmálar deiliskipulags, eftir því sem svæðið gefi tilefni til, koma fram á skipulagsuppdrætti og kveða m.a. á um landnotkun, lóðastærðir, umferðarsvæði og byggingarreiti. Ennfremur segir að skipulagsskilmálar skuli einnig eftir atvikum kveða á um önnur atriði en ofangreind eftir aðstæðum hverju sinni, s.s. þrengri skilgreiningu landnotkunar á einstökum reitum, lóðum, byggingum eða byggingarhlutum.

Telja verður að framsetning deiliskipulagsuppdráttar hinnar kærðu ákvörðunar, hvað landnotkun varðar, sé ekki í samræmi við fyrrgreint ákvæði skipulagsreglugerðar. Einnig er efnisinnihald þeirra skjala, sem vitnað er til og eiga að ákvarða landnotkun svæðisins, um sumt ruglingslegt og óskýrt og til þess fallið að valda misskilningi. Þegar litið er til þess að á umræddu skipulagssvæði er fyrir gróin byggð með mótaða landnotkun og að einstakir fasteignaeigendur leiða rétt af hinu kærða skipulagi þykir ekki, þrátt fyrir þessa óskýru framsetingu deiliskipulagsákvörðunarinnar, alveg nægjanleg ástæða til þess að ógilda hana.

Að öllu framanrituðu virtu verður kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað.

Varakrafa kæranda felur annars vegar í sér kröfu um að úrskurðarnefndin breyti hinu kærða deiliskipulagi og hins vegar að gildistöku þess verði frestað. Hvorugt er á valdi úrskurðarnefndarinnar. Samkvæmt skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 er úrskurðarnefndinni falið vald til að meta lögmæti kærðra ákvarðana en ekki til að breyta þeim. Þá hefur úrskurðarnefndin heimild til að kveða upp úrskurð um stöðvun framkvæmda en ekki er heimild í lögum fyrir nefndina til að fresta gildistöku skipulagsákvarðana sveitarfélaga. Varakröfu kæranda er af þessum sökum vísað frá úrskurðarnefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar ásamt töfum við gagnaöflun.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 5. febrúar 2003 um breytingu deiliskipulags fyrir staðgreinireit 1.171.0 er tekur til svæðis innan Laugavegar, Bankastrætis, Ingólfsstrætis, Hverfisgötu og Smiðjustígs.

Varakröfu kæranda er vísað frá úrskurðarnefndinni.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________ _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Aðalheiður Jóhannsdóttir

des 22

Love0

59/2005 Helluhraun

Með dim

Ár 2006, mánudaginn 24. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mættir voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, varaformaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Geirharður Þorsteinsson arkitekt og skipulagshönnuður.

Fyrir var tekið mál nr. 59/2005, kæra eiganda hússins að Helluhrauni 9, Reykjahlíð, Skútustaðahreppi á synjun sveitarstjórnar Skútustaðahrepps frá 6. júlí 2005 á beiðni um breytingu á notkun hússins að Helluhrauni 9 í Reykjahlíð, úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 5. ágúst 2005, er barst nefndinni samdægurs, kærir J, Helluhrauni 15, Reykjahlíð, Skútustaðahreppi f.h. H ehf. synjun sveitarstjórnar Skútustaðahrepps frá 6. júlí 2005 á beiðni um breytingu á notkun hússins að Helluhrauni 9 í Reykjahlíð úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili.

Málavextir: Með bréfi, dags. 24. maí 2005, óskaði kærandi eftir heimild sveitarstjórnar Skútustaðahrepps til að breyta notkun hússins að Helluhrauni 9, Reykjahlíð úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili. Í bréfinu sagði að fyrirhugað væri að leigja út sex herbergi til ferðamanna fyrst um sinn en bæta síðar við þremur herbergjum þannig að alls yrðu tuttugu svefnpláss í húsinu. Að auki yrði í húsinu aðstaða til að neyta morgunverðar.

Sveitarstjórn Skútustaðahrepps tók beiðni kæranda fyrir á fundi hinn 26. maí 2005 og samþykkti, með vísan til 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, að veita hagsmunaaðilum á svæðinu kost á að tjá sig um beiðnina og var frestur veittur til 29. júní 2005. Sveitarstjórn bárust tvær athugasemdir og á fundi hennar hinn 6. júlí 2005 var eftirfarandi fært til bókar og samþykkt samhljóða: „Sveitarstjórn hafnar að verða við erindi Helluholts ehf. um að breyta notkun hússins að Helluhrauni 9 úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili. Til grundvallar ákvörðunar sveitarstjórnar liggur eftirfarandi: Borist hafa athugasemdir frá eigendum Helluhrauns 2 og 5. Þar kemur m.a. fram að eigendur hafi keypt húseignir sínar á þeim forsendum að hús þeirra væru í íbúðarhverfi. Þá tekur sveitarstjórn undir þær röksemdir að umferð um götuna muni aukast verulega verði af áformum um frekari gistirekstur. Enn fremur tekur sveitarstjórn undir þær athugasemdir að bílastæði verði of fá við götuna til að anna auknum umsvifum vegna gistirekstrar.“
Kærandi hefur skotið framangreindri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda: Kærandi vísar til þess að húsið að Helluhrauni 9 hafi upphaflega verið byggt af Kísiliðjunni hf. árið 1969 sem bústaður fyrir 12 einhleypa starfsmenn verksmiðjunnar. Því sé ljóst að alveg frá upphafi hafi húsið verið ætlað til notkunar fyrir fjölmennt starfslið sem m.a. hafi unnið á þrískiptum vöktum sem óhjákvæmilega hafi fylgt talsverð umsvif og umferð. Sniðill hf. hafi eignast húsið árið 1993 og rekið þar gistingu um árabil. Kærandi hafi eignaðist húsið 2001 og hafi því þá verið breytt í íbúðarhúsnæði.

Kærandi vísar enn fremur til þess að Helluhraun sé ekki hrein íbúðargata heldur sé þar starfrækt ýmis þjónustustarfsemi í bland við íbúðarbyggð. Svo hafi verið nánast frá því að gatan hafi byggst í kringum árið 1970. Pósthús hafi verið að Helluhrauni 3 í meira en 30 ár og lengst af einnig símstöð, en nú síðustu árin sé þar afgreiðsla Sparisjóðs Suður-Þingeyinga. Þá hafi heilsugæslustöð verið starfrækt um árabil að Helluhrauni 17 og Norræna eldfjallastöðin sé með aðsetur að Helluhrauni 1. Gistirekstur hafi verið í meira en 20 ár að Helluhrauni 13 og 15 og gisting hafi einnig verið lengi rekin að Helluhrauni 6. Bent sé á að fyrir 20–30 árum hafi búið allt að 17 fjölskyldur við Helluhraun og auk þess allt að 12 einstaklingar sem dvalið hafi í húsinu að Helluhrauni 9. Hafi íbúar við götuna þá verið á bilinu 60–80 en í dag séu þeir litlu fleiri en 30. Umferð íbúa hafi því minnkað til muna og telji kærandi líklegt að gistirekstur hafi minni umferð í för með sér heldur en umferð heimamanna. Vísar kærandi sérstaklega til þess að umferð hafi fylgt notkun húss þess sem hér um ræði í þau 24 ár sem það hafi verið dvalarstaðar fyrir allt að 12 einstaklinga sem flestir eða allir hafi haft bíl til umráða. Með vísan til alls þessa telji kærandi að athugasemdir, sem fram hafi komið í kjölfar grenndarkynningar þess efnis að Helluhraun sé skipulögð íbúðargata og að íbúar við götuna hafi mátt treysta því að svo yrði áfram, fái ekki staðist.

Deiliskipulag frá árinu 1977 sýni aðeins fimm bílastæði við Helluhraun 9. Þrátt fyrir þetta viti allir kunnugir að sunnan við húsið hafi árið 1969 verið gert bílastæði sem hafi verið í notkun allar götur síðan og sé bílastæði þetta um 180 fermetrar að stærð. Svo virðist sem að mistök hafi orðið við frágang deiliskipulagsins árið 1977, hvað varði bílastæði við húsið. Kærandi skírskotar einnig til þess að á vesturkanti Helluhrauns, þar sem engin byggð sé, séu einnig leyfð bílastæði. Því sé vandséð hvernig halda megi því fram að bílastæði skorti vegna gistireksturs að Helluhrauni 9.

Kærandi heldur því fram að gistiheimili séu gjarnan staðsett í íbúðarhverfum eða í jaðri þeirra. Vandfundin sé sú atvinnustarfsemi sem hafi minni áhrif á nánasta umhverfi sitt en gistiheimili þar sem aðeins sé framreiddur morgunverður.

Af hálfu kæranda er bent á að sveitarstjórn hafi ekki verið fullmönnuð við afgreiðslu erindis hans en einn nefndarmaður hafi vikið sæti við afgreiðslu málsins. Ekki hafi verið boðaður varamaður og hljóti slíkt að teljast ámælisvert.

Að lokum bendir kærandi á að Kísiliðjunni hafi verið lokað og hafi þá 45 manns misst vinnuna. Engin atvinnustarfsemi hafi enn komið í staðinn. Allir séu sammála um að ferðaþjónusta eigi sér bjarta framtíð í Mývatnssveit. Sveitarstjórn Skútustaðahrepps hafi þó engar lóðir til umráða fyrir hótel eða gistiheimili. Við Helluhraun sé blönduð byggð, þar hafi ýmis þjónustustarfsemi verið í áratugi, gatan liggi í jaðri þjónustusvæðis og engin vandkvæði séu með bílastæði. Eigendur 18 íbúða af 20 við götuna hafi ekki gert athugasemdir við grenndarkynninguna og hafi þar með lýst samþykki sínu varðandi breytta notkun hússins að Helluhrauni 9.

Málsrök Skútustaðahrepps: Af hálfu sveitarstjórnar Skútustaðahrepps er vísað til þess að á fundi sveitarstjórnar hinn 26. maí 2005 hafi eftirfarandi verið samþykkt samhljóða: „Erindi Helluholts ehf. þar sem óskað er eftir leyfi til að breyta notkun hússins Helluhrauni 9 úr íbúðahúsnæði í gistiheimili. Fyrirhugað er að leigja út 6 herbergi til ferðamanna fyrst um sinn, en bæta við 3 herbergjum síðar, þannig að alls verði 20 svefnpláss í húsinu. Sveitarstjóra falið að láta fara fram grenndarkynningu í samræmi við lokamálsgrein 43. gr. skipulags- og byggingalaga…“

Í kjölfar samþykktar sveitarstjórnar hafi sveitarstjóri sent öllum eigendum fasteigna við Helluhraun bréf, dags. 30. maí 2005, og hafi því m.a. fylgt afrit af umsókn kæranda. Athugasemdir hafi borist frá tveimur eigendum fasteigna og á fundi sveitarstjórnar hinn 6. júlí 2005 hafi beiðni kæranda verið synjað.

Af hálfu sveitarfélagsins sé bent á að leyfi sem veitt hafi verið til gistirekstrar í húsinu að Helluhrauni 9 árið 1995 til 1999 hafi aðeins verið nýtt um skamma hríð þar sem erindi hafi borist bygginganefnd Skútustaðahrepps frá þáverandi eiganda hússins, sbr. fundargerð bygginganefndar frá 29. október 1995, þar sem óskað hafi verið eftir heimild til að breyta austurenda Helluhrauns 9 í tvær íbúðir. Byggingarnefnd hafi samþykkt erindið og sveitarstjórn staðfest afgreiðslu byggingarnefndar á fundi hinn 30. október 1995. Húsnæðinu hafi því verið breytt í hefðbundið íbúðahúsnæði löngu fyrir árið 2001. Síðan þá hafi ekki verið gistirekstur að Helluhrauni 9.

Varðandi þá fullyrðingu kæranda að gatan Helluhraun sé blönduð byggð þá er bent á að Norræna eldfjallastöðin að Helluhrauni 1 teljist ekki starfsstöð. Húsið sé íbúðarhús í eigu Norrænu eldfjallastöðvarinnar.

Varðandi bílastæði á svæðinu þá óttist sveitarstjórn að bílastæði verði of fá til að anna auknum umsvifum vegna gistirekstrar. Vitað sé að all oft hafi komið upp mál þar sem lagt hafi verið í einkastæði íbúa og þeir ýmist kvartað vegna þess við kæranda og starfmenn hans eða látið kyrrt liggja. Þetta segi ef til vill ekki endilega mikla sögu um bílastæðaþörfina, en ljóst sé að ókunnugir átti sig ekki á aðstæðum á hverjum stað eins og heimamenn. Vart verði á móti mælt að alla jafnan takist nágrönnum að umgangast hverjir aðra af kurteisi og tillitssemi og venjast háttum hvers annars. Mörgum kunni að reynast óþægilegt að fá nýja granna dag eftir dag.

Það að sveitarstjórn hafi ekki verið fullmönnuð við afgreiðslu málsins verði vart talið ámælisvert en einn sveitarstjórnarmaður hafi vikið af fundi vegna tengsla við kæranda. Alger einhugur hafi ríkt í sveitarstjórninni um afgreiðslu málsins og vandséð að afstaða sveitarstjórnar hefði breyst þótt varamaður hefði verið kallaður til.

Rétt sé að Kísiliðjunni hafi verið lokað og engin atvinnustarfsemi komið í staðinn. Þær staðreyndir réttlæti þó ekki að farið sé á svig við lög og reglur til atvinnusköpunar. Það sé aftur á móti ofmælt að allir séu sammála um bjarta framtíð ferðaþjónustu í Mývatnssveit. Framtíð ferðaþjónustunnar sé björt ef vel sé að henni staðið og víðtæk sátt ríki um atvinnugreinina meðal íbúa sveitarinnar. Framtíðin sé ekki björt hjá þeim ferðaþjónustuaðilum sem ekki fari að þeim lögum og reglum sem gildi og hafi skapað sér óvild með frekjulegri framgöngu.

Í kærunni komi fram að Skútustaðahreppur hafi engar lóðir til umráða fyrir hótel eða gistiheimili. Rétt sé að Skútustaðahreppur sé landlaus, hafi aðeins yfir takmörkuðu leigulandi að ráða. Engu að síður séu skipulögð svæði til aukningar ferðaþjónustu og enn fremur hafi tvö stór hótel og nokkur smærri gistiheimili hafið starfsemi á síðustu árum og gistirýmum fjölgað umtalsvert. Kærandi hafi t.d. aldrei leitað hófanna hjá sveitarstjórn um lóð fyrir gistiheimili.

Þá sé einnig rétt hjá kæranda að eigendur 18 íbúða af 20 hafi ekki gert athugasemdir í grenndarkynningu og teljist þar með samþykkir breytingunni. Vegna þessa sé rétt að taka fram að í mörgum þeirra húsa sem við götuna standi búi leigjendur en ekki eigendur sem að auki búi aðeins þar tímabundið.

Sveitarstjórn Skútustaðahrepps hafi verið nokkur vandi á höndum í þessu máli. Fjárhagslegir hagsmunir kæranda kunni að vera í veði. Þeir sem athugasemdir hafi gert telji að eignir þeirra rýrni í verði frá því sem nú sé ef rekstur gistiheimilis verði leyfður í næsta nágrenni. Sveitarstjórn viti að kærandi hafi lagt í fjárfestingar sem hann kunni að glata að einhverju leyti fái hann ekki leyfi til að gera þær breytingar sem hann óski.

Niðurstaða: Hin kærða ákvörðun fól í sér synjun á beiðni um að breyta húsinu að Helluhrauni 9 í Reykjahlíð úr íbúðarhúsi í gistiheimili. Í gildi er Aðalskipulag Skútustaðahrepps fyrir Reykjahlíð 1996-2015 og skv. því stendur hús það sem hér um ræðir á íbúðarsvæði. Fyrir úrskurðarnefndina hefur verið lagt skipulag, dagsett í júlí árið 1977, þar sem lóðastærðir við Helluhraun og Lynghraun eru tilgreindar. Skipulag þetta felur ekki í sér ákvörðun um fekari nýtingu fasteigna við götuna.

Samkvæmt Aðalskipulagi Skútustaðahrepps fyrir Reykjahlíð 1996-2015 og gr. 4.2.1 skipulagsreglugerðar nr. 440/1998 er heimilt að reka gistiaðstöðu á íbúðarsvæðum ef reksturinn veldur ekki nágrönnum ónæði m.a. vegna óeðlilega mikillar umferðar.

Húsið að Helluhrauni 9 mun hafa verið byggt árið 1969 af Kísiliðjunni hf. sem nýtti það sem aðsetur fyrir starfsmenn verksmiðjunnar. Í maí árið 1995 var veitt heimild til gistirekstrar í húsinu en í október sama ár var veitt heimild til að breyta austurenda þess í tvær íbúðir.

Helluhraun nr. 9 í Reykjahlíð stendur í gróinni götu þar sem hefðbundin íbúðarbyggð blandast ýmiss konar þjónustustarfsemi. Eru þar m.a. pósthús, bankastofnun og heilsugæsla auk þess sem nú þegar eru starfrækt gistiheimili í götunni. Húsin við Helluhraun standa öðru megin götunnar en hinum megin hennar er autt svæði sem skv. gildandi aðalskipulagi gerir ráð fyrir blandaðri landnotkun.

Þegar litið er til þess sem hér hefur verið rakið og umfangs þess gistirekstrar sem kærandi hyggst starfrækja í húsi sínu telur úrskurðarnefndin að notkunarbreytingin sem hér um ræðir fari ekki í bága við skilgreinda landnotkun svæðisins samkvæmt gildandi aðalskipulagi.

Við húsið að Helluhrauni nr. 9 eru fimm bílastæði auk þess sem sunnan þess er svæði sem nýtt hefur verið sem bílastæði. Verður því ekki annað séð en að ákvæði 64. gr. skipulagsreglugerðar nr. 441/1998 séu uppfyllt hvað bílastæðaþörf varðar.

Samkvæmt þessu verður að telja að málefnaleg rök hafi skort fyrir hinni kærðu ákvörðun og verður hún af þeim sökum úr gildi felld.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Synjun hreppsnefndar Skútustaðahrepps frá 6. júlí 2005 á beiðni um breytingu á notkun hússins að Helluhrauni 9 í Reykjahlíð, úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili, er felld úr gildi.

_______________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________ _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Geirharður Þorsteinsson

des 22

Love0

15/2006 Tangagata

Með dim

Ár 2006, fimmtudaginn 6. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, varaformaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Geirharður Þorsteinsson arkitekt og skipulagshönnuður.

Fyrir var tekið mál nr. 15/2006, kæra á ákvörðun umhverfisnefndar Ísafjarðarbæjar frá 19. janúar 2006 um að veita leyfi til byggingar bílskúrs að Tangagötu 26 á Ísafirði.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 14. febrúar 2006, er barst nefndinni hinn 3. mars s.á., kærir R, Sundstræti 41, Ísafirði ákvörðun umhverfisnefndar Ísafjarðarbæjar frá 19. janúar 2006 um að veita leyfi til byggingar bílskúrs að Tangagötu 26 á Ísafirði. Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar Ísafjarðarbæjar hinn 2. febrúar 2006.

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að úrskurðarnefndin kveði þegar upp úrskurð til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda.

Úrskurðarnefndin hefur leitað afstöðu byggingarleyfishafa og skipulags- og byggingaryfirvalda á Ísafirði til kærunnar og framkominnar kröfu. Hefur nefndinni borist greinargerð Ísafjarðarbæjar en byggingarleyfishafi hefur ekki lýst sjónarmiðum sínum til kærunnar. Með hliðsjón af framlögðum gögnum er það mat úrskurðarnefndarinnar að málið sé nú tækt til efnisúrlausnar og verður því ekki fjallað sérstaklega um kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda.

Málavextir: Árið 2000 sótti eigandi Tangagötu 26 um byggingarleyfi til breytinga á íbúðarhúsi og byggingar bílskúrs á eignarlóð sinni. Á svæðinu var í gildi deiliskipulag fyrir Eyrina frá árinu 1997. Tillaga að breytingu á umræddu deiliskipulagi var kynnt á árinu 2000 þar sem bygging bílskúrs á lóðinni nr. 26 við Tangagötu, fast að lóðamörkum við Sundstræti, var heimiluð. Erindið var grenndarkynnt og lauk kynningunni án athugasemda. Breyting þessi á deiliskipulaginu var hvorki send Skipulagsstofnun til afgreiðslu né auglýst í B-deild Stjórnartíðinda. Framkvæmdir hófust við breytingar á íbúðarhúsinu en ekki við bílskúrinn.

Vorið 2005 hófst eigandi Tangagötu 26 handa við bílskúrsbygginguna, gróf fyrir sökklum, skipti um jarðveg og lagði lagnir að grunninum. Kærandi, sem er eigandi að Sundstræti 41, kom á framfæri við umhverfisnefnd athugasemdum vegna framkvæmdanna og í kjölfarið sótti eigandi Tangagötu 26 um endurnýjun á byggingarleyfi fyrir bílskúrnum með bréfi, dags. 22. júlí 2005. Það erindi var tekið fyrir á fundi umhverfisnefndar 27. júlí 2005 og var tæknideild falið að grenndarkynna umsóknina. Það var gert með bréfum, dags. 29. júlí og 11. ágúst 2005, og markar seinna bréfið upphaf og lok grenndarkynningarinnar. Ein athugasemd barst, frá kæranda í bréfum, dags. 12. ágúst og 5. september 2005.

Að grenndarkynningu lokinni eða hinn 28. september 2005 var á fundi umhverfisnefndar bókað eftirfarandi: „Umhverfisnefnd metur það svo, að þar sem skuggamyndun virðist vera óveruleg og að í gildandi deiliskipulagi fyrir Eyrina, dags. í nóvember 1997, er gert ráð fyrir að heimilt verði að byggja geymsluhús aftast á lóðum, leggur umhverfisnefnd til við bæjarstjórn að umsókn Þórðar verði samþykkt.“ Bæjarstjórn vísaði tillögunni aftur til umhverfisnefndar og á fundi nefndarinnar hinn 12. október 2005 var byggingarfulltrúa falið að ræða við umsækjanda. Á fundi umhverfisnefndar hinn 26. október 2005 var gerð grein fyrir því að samkomulag hafi náðst við eiganda lóðarinnar að Tangagötu 26 um breytingu á áður innsendu erindi þannig að innri gafl bílskúrsins verði u.þ.b. 1,3 metra frá lóðarmörkum að Sundstræti 41, en skúrinn breikki og verði fimm metrar á breidd í stað fjögurra. Í kjölfarið lagði umhverfisnefnd til við bæjarstjórn að umsóknin um byggingarleyfið, svo breytt, yrði samþykkt. Tillaga umhverfisnefndar var samþykkt á fundi bæjarstjórnar hinn 3. nóvember 2005. Með bréfi, dags. 25. nóvember 2005, kærði kærandi ákvörðun þessa til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála sem með úrskurði uppkveðnum til bráðabirgða hinn 16. desember 2005 stöðvaði framkvæmdir við gerð bílskúrsins með vísan til þess að svo virtist sem hið umþrætta byggingarleyfi væri ekki í samræmi við deiliskipulag.

Gögn umhverfisnefndar varðandi grenndarkynninguna voru send Skipulagsstofnun með bréfi, dags. 8. desember 2005, og í bréfi stofnunarinnar, dags. 22. desember 2005, voru ekki gerðar athugasemdir við að sveitarstjórn birti auglýsingu um samþykkt deiliskipulagbreytingarinnar í B-deild Stjórnartíðinda. Birtist auglýsing um gildistökuna í B-deild Stjórnartíðina hinn 5. janúar 2006.

Á fundi umhverfisnefndar hinn 11. janúar 2006 var eftirfarandi fært til bókar: „Lagður fram úrskurður ÚSB í kærumáli vegna bílskúrsbyggingar að Tangagötu 26 á Ísafirði. Fram kemur í úrskurðinum að framkvæmdir við bygginguna skuli stöðvaðar, þar sem byggingarleyfi var ekki í samræmi við deiliskipulag, þar sem auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins, sem gerir ráð fyrir bílskúrnum, hafi ekki verið birt í Stjórnartíðindum þegar umsókn um byggingu bílskúrsins var samþykkt. Með vísan til úrskurðar ÚSB er lagt til við bæjarstjórn að samþykkt bæjarstjórnar frá 3. nóvember 2005, um veitingu byggingarleyfis fyrir bílskúrbyggingu að Tangagötu 26 á Ísafirði, verði felld úr gildi, sbr. 2. tl. 26. gr. stjórnsýslulaga.“ Kærandi féll frá fyrri kæru sinni til úrskurðarnefndarinnar, dags. 25. nóvember 2005, með bréfi, dags. 30. janúar 2006.
Á fyrrgreindum fundi umhverfisnefndar hinn 11. janúar 2006 var einnig eftirfarandi fært til bókar: „Tekin fyrir umsókn Þórðar Eysteinssonar þar sem hann sækir um heimild til að byggja 35m² bílskúr á lóðinni að Tangagötu 26, Ísafirði, í samræmi við deiliskipulag um lóðina, sem gekk í gildi með auglýsingu í Stjórnartíðindum 5. janúar 2006. Umhverfisnefnd leggur til við bæjarstjórn að erindið verði samþykkt.“ Á fundi bæjarstjórnar 19. janúar var tillaga umhverfisnefndar samþykkt.

Hefur kærandi skotið framangreindri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda: Kærandi telur að umdeild bygging hafi verulega neikvæð grenndaráhrif. Hún muni skyggja á lóð hennar og hús. Byggingin eigi að vera fjögurra metra há og muni byrgja alla sýn sem þó hafi verið einhver milli húsa. Nálægðin verði yfirþyrmandi. Byggingin sé áætluð við lóðamörk hennar húss, í gömlu og grónu hverfi þar sem hús séu lágreist og byggðin þétt. Lóðin sem fylgi húsi kæranda sé vestan megin þar sem sólar njóti síðari hluta dags og muni byggingin skyggja á glugga á báðum hæðum húss hennar.

Ekki sé fallist á að komið hafi verið til móts við sjónarmið kæranda með þeirri breytingu sem gerð hafi verið frá upphaflegri umsókn, enda hafi breikkun bílskúrsins í för með sér að hann stækki um sjö fermetra. Skúrinn hafi mikil neikvæð áhrif á umhverfið og skapi slæmt fordæmi. Í upphaflegu deiliskipulagi fyrir svæðið hafi verið gert ráð fyrir geymsluskúrum aftast á lóðum en hér sé á ferðinni mikið meira en geymsluskúr.

Málsrök Ísafjarðarbæjar: Af hálfu Ísafjarðarbæjar er kröfu kæranda mótmælt. Ítarleg grenndarkynning hafi átt sér stað á fyrirhuguðum bílskúr og komið hafi verið til móts við sjónarmið kæranda í málinu með því að færa skúrinn frá lóðamörkum.

Bent sé á að í allri umfjöllun bæjaryfirvalda um mál þetta hafi verið fjallað um bílskúrsbyggingu en ekki geymsluskúr aftast í lóð.

Fyrirhuguð bygging verði um 3,4 metrar á hæð en ekki 4 eins og kærandi haldi fram. Fyrirhuguð bygging verði um 4,7 metra frá húsinu að Sundstræti 41 og 1,3 metra frá lóðarmörkum að Sundstræti 41. Gluggar á 2. hæð að Sundstræti 41 séu nokkru hærri en fyrirhugaður bílskúr og muni hann því ekki byrgja útsýni úr þeim gluggum.

Bæjarstjórn hafi á fundi sínum hinn 3. nóvember 2005 samþykkt að breyta deiliskipulagi lóðarinnar þannig að það tæki mið af athugasemdum um nálægð við Sundstræti 41 sem fram hafi komið í kjölfar grenndarkynningarinnar. Málsmeðferð öll vegna deiliskipulagsbreytingarinnar hafi verið yfirfarin af Skipulagsstofnun sem ekki hafi gert athugasemd við að deiliskipulagsbreytingin væri auglýst í B-deild Stjórnartíðinda. Auglýsingin hafi birst í B-deild Stjórnartíðinda hinn 5. janúar sl. Umsókn um byggingarleyfi hafi verið samþykkt í bæjarstjórn hinn 2. febrúar sl., enda í samræmi við gildandi deiliskipulag.

Niðurstaða: Eins og að framan er rakið er í máli þessu deilt um lögmæti samþykktar umhverfisnefndar Ísafjarðarbæjar frá 19. janúar 2006 þess efnis að veita byggingarleyfi til byggingar bílskúrs að Tangagötu 26 á Ísafirði í samræmi við samþykkt deiliskipulag sem tók gildi hinn 5. janúar 2006.

Baklóð kæranda, sem snýr í norður, og baklóð byggingarleyfishafa liggja saman. Samkvæmt gögnum sem lögð hafa verið fyrir úrskurðarnefndina mun hin fyrirhugaða bílskúrsbygging vera 3,4 metrar á hæð og vera 1,3 metra frá lóðamörkum kæranda. Hús kæranda stendur um 3,4 metrum frá lóðamörkum. Á næstu lóð við byggingarleyfishafa hefur verið byggður bílskúr að lóðarmörkum.

Úrskurðarnefndin telur að hæð og umfang byggingar samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi muni ekki skera sig verulega úr umhverfi sínu með tilliti til byggðarmynsturs þegar litið er til þess að um þétta byggð er að ræða og á lóðinni við hliðina hefur þegar verið reistur bílskúr. Skuggavarp og birtuskerðing vegna hinnar fyrirhuguðu byggingar mun einkum beinast að norðurhluta lóðar kæranda. Með vísan til þessa verður ekki séð að hið umdeilda byggingarleyfi og sú útsýnisskerðing sem af því leiðir valdi kæranda slíku óhagræði eða röskun að ógilda beri ákvörðunina.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar umhverfisnefndar Ísafjarðarbæjar frá 19. janúar 2006 um að veita leyfi til byggingar bílskúrs að Tangagötu 26 á Ísafirði.

___________________________
Ásgeir Magnússon

_____________________________ ____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Geirharður Þorsteinsson

17/2004 Vesturbrún

32/2006 Jöklasel

31/2003 Laugavegur

12/2003 Laufásvegur

31/2005 Stekkur

16/2006 Smiðjuvellir

13/2003 Týsgata

15/2003 Laugavegur

59/2005 Helluhraun

15/2006 Tangagata

Um okkur

Opnunartími