Úrskurðir Archive - Page 219 of 270 - Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála

des 22

47/2007 Birnustaðir

Með dim

Ár 2007, fimmtudaginn 26. júlí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 47/2007, kæra á ákvörðun byggingarnefndar Súðavíkurhrepps frá 30. apríl 2007 um að veita byggingarleyfi fyrir byggingu vélageymslu að Birnustöðum í Súðavíkurhreppi.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 22. maí 2007, er barst nefndinni hinn 24. sama mánaðar, kæra M, G, Þ og Á, eigendur fasteignar í landi Birnustaða, Súðavíkurhreppi, þá ákvörðun byggingarnefndar Súðavíkurhrepps frá 30. apríl 2007 að veita eiganda jarðarinnar byggingarleyfi fyrir byggingu vélageymslu. Byggingarnefnd tók hina kærðu ákvörðun fyrir að nýju á fundi sínum hinn 7. júní 2007 og tók þá fyrir skriflega umsókn um byggingarleyfi og samþykkti hana með vísun til fyrirliggjandi gagna. Var afgreiðsla byggingarnefndar staðfest á fundi sveitarstjórnar hinn 8. júní 2007.

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Í bréfi til úrskurðarnefndarinnar hinn 30. maí 2007 gerðu kærendur auk þess kröfu um að úrskurðarnefndin kvæði til bráðabirgða upp úrskurð um stöðvun framkvæmda þar til niðurstaða lægi fyrir í kærumálinu. Var fallist á þá kröfu með úrskurði uppkveðnum hinn 3. júlí 2007.

Málavextir: Mál þetta á sér nokkurn aðdraganda en deilt hefur verið um heimildir til byggingar vélageymslu að Birnustöðum í Laugardal í Súðavíkurhreppi. Hafa deilur þessar staðið milli eiganda jarðarinnar annars vegar, sem óskað hefur eftir heimild til byggingar nýrrar vélageymslu, og hins vegar kærenda sem eru eigendur sumarhúss er á jörðinni stendur.

Umrætt sumarhús er sagt hafa verið byggt á árinu 1988 og liggur fyrir byggingarvottorð, útgefið af byggingarfulltrúa hinn 16. febrúar 1998, þar sem fram kemur að húsið sé fullgert og byggt með leyfi byggingar- og skipulagsyfirvalda Súðavíkurhrepps, áður Ögurhrepps. Hinn 13. október 1997, gáfu þáverandi eigendur Birnustaða út yfirlýsingu um að 1.500 m² lóð fylgdi sumarhúsinu í samræmi við uppdrátt, staðfestan af byggingarfulltrúa, auk annarra nánar tilgreindra réttinda. Er sumarhúsið skammt norðaustan við íbúðarhúsið á jörðinni en auk þess var suðvestan við sumarhúsið gömul vélaskemma um 10 metra frá lóðarmörkum sem nú hefur verið rifin til hálfs og til stendur að rífa að fullu þegar lokið verður byggingu nýrrar vélaskemmu. Þá stóð lítill hjallur suðvestan við sumarhúsið alveg við lóðarmörk þess, en hann hefur nú verið rifinn.

Nokkuð er síðan þeir eigendur sem ráðstöfuðu umræddri lóð undir sumarhúsið seldu jörðina Birnustaði, en sumarhúsið var undanskilið við söluna ásamt tilheyrandi lóð.

Ekki er í gildi deiliskipulag á umræddu svæði en í gildi er Aðalskipulag Súðavíkurhrepps 1999-2018. Birnustaðir eru lögbýli og er land jarðarinnar skilgreint landbúnaðarsvæði. Í greinargerð aðalskipulagsins segir m.a. að sveitarstjórn telji ekki að útiloka eigi byggingu einstakra dreifðra bústaða utan skilgreindra frístundabyggðarsvæða en í þeim tilvikum skuli þeir einungis staðsettir á landbúnaðarsvæðum. Samkvæmt aðalskipulagsuppdrætti og greinargerð aðalskipulagsins er heimild til að reisa frístundahús í Laugardal.

Umsókn um leyfi til byggingar nýrrar vélageymslu á jörðinni var fyrst samþykkt í byggingarnefnd hinn 27. október 2004. Á grundvelli þeirrar samþykktar gaf byggingarfulltrúi út skriflegt byggingarleyfi hinn 23. mars 2005 með vísan til ákvæða 44. gr. skipulags og byggingarlaga nr. 73/1997. Verður ráðið af málsgögnum að eftir þetta hafi byggingaryfirvöldum í Súðavíkurhreppi orðið ljóst að ekki hefði verið staðið rétt að undirbúningi ákvörðunar um leyfisveitinguna og var Skipulagsstofnun sent erindi af því tilefni. Í svari Skipulagsstofnunar til byggingarfulltrúa, dags. 17. ágúst 2005, segir m.a: „Vísað er til erindis Súðavíkurhrepps, dags. 11. ágúst 2005, þar sem óskað er meðmæla Skipulagsstofnunar samkvæmt 3. tl. bráðabirgðaákvæða skipulags- og byggingarlaga, með veitingu byggingarleyfis fyrir allt að 245,7 m² vélageymslu í landi Birnustaða. Hámarkshæð húss er 5,5 m (mælt á uppdrætti) … Áður en Skipulagsstofnun getur afgreitt erindið þarf að liggja fyrir hvort gert hafi verið bráðabirgðahættumat af svæðinu í samræmi við ákvæði aðalskipulags Súðavíkur. Þar sem um byggingu er að ræða í næsta nágrenni við núverandi frístundahús þarf jafnframt að kynna framkvæmdina fyrir eigendum þess og mælir stofnunin með því að reynt verði að ná sáttum um staðsetningu hennar. Stofnunin bendir jafnframt á að gæta þarf ákvæða byggingarreglugerðar um fjarlægð frá lóðamörkum og að gera þarf yfirlitsmynd sem sýnir staðsetningu jarðarinnar/framkvæmdarinnar í sveitarfélaginu.“

Með bréfi, dags. 20. september 2005, tilkynnti byggingarfulltrúi eiganda Birnustaða að komið hefði í ljós að ekki hefði verið staðið rétt að veitingu leyfisins. Hefði þess ekki verið gætt að leggja byggingarleyfisumsóknina fyrir Skipulagsstofnun og óska meðmæla samkvæmt 3. tl. bráðabirgðaákvæða skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 en auk þess hefði verið að því fundið að ekki hefði farið fram grenndarkynning vegna sumarhúss er stæði nærri vélageymslunni. Þar sem enn hefði ekki tekist að leggja fram umbeðin gögn, sem um hefði verið rætt við byggingarleyfishafa, væri áður útgefið byggingarleyfi frá 23. mars 2005 fellt úr gildi.

Með bréfi byggingarfulltrúa til kærenda, dags. 22. september 2005, var þeim tilkynnt að ákveðið hefði verið, með vísan til 2. mgr. (sic) 23. gr., sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, að grenndarkynna þá ákvörðun eigenda jarðarinnar að byggja vélageymslu á jörðinni. Í bréfi, dags. 17. október 2005, settu kærendur fram athugasemdir vegna þessa og mótmæltu staðsetningu fyrirhugaðrar vélageymslu. Á fundi byggingarnefndar hinn 8. nóvember 2005 var eftirfarandi bókun samþykkt samhljóða: „Byggingarnefnd telur ekki nægileg rök fyrir því að banna byggingu vélageymslu á áður samþykktum byggingarreit.“ Var bókunin staðfest á fundi sveitarstjórnar samdægurs og athugasemdum kærenda svarað. Kærði lögmaður eigenda sumarhússins þessa niðurstöðu byggingarnefndar til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 7. nóvember 2005, en ekkert byggingaleyfi var þó veitt í framhaldi af framangreindri niðurstöðu byggingarnefndar. Var kærumálið síðar dregið til baka þar sem engin kæranleg ákvörðun lá fyrir í málinu.

Í bréfi Skipulagsstofnunar til byggingarfulltrúa, dags. 14. nóvember 2005, segir m.a. eftirfarandi: „Vísað er til erindis Súðavíkurhrepps, dags. 8. nóvember 2005, þar sem ítrekuð er ósk um meðmæli Skipulagsstofnunar samkvæmt 3. tl. bráðabirgðaákvæða skipulags- og byggingarlaga, með veitingu byggingarleyfis fyrir 246 m² vélageymslu í landi Birnustaða … Skipulagsstofnun undrast að sveitarstjórn skuli fallast á staðarval vélageymslunnar þrátt fyrir augljósa útsýnisskerðingu og réttlát mótmæli eigenda íbúðarhúss sem fyrir er á jörðinni. Skipulagsstofnun gerir þó ekki athugasemd við að leyfi verði veitt fyrir byggingunni enda verði virt ákvæði byggingarreglugerðar um fjarlægð bygginga frá lóðarmörkum m.t.t. til byggingarefna.“

Málið virðist hafa legið niðri um nokkurn tíma eftir þetta en í tölvupósti sveitarstjóra hinn 20. mars 2007 til eins kærenda segir eftirfarandi: „Sendi þér hér afrit af nýrri tillögu að staðsetningu geymslunnar sem óskað er eftir að fá heimild til að byggja á Birnustöðum. Heyri frá þér þegar þú hefur skoðað þessa staðsetningu.“ Á fundi byggingarnefndar Súðavíkurhrepps hinn 30. apríl 2007 var tekið fyrir munnlegt erindi um byggingu margnefndrar vélageymslu. Í gögnum málsins kemur fram að um sé að ræða 246 m² vélageymslu, þar sem vegghæð sé 3,97 metrar og mænishæð 5,51 metri. Lengd hússins sé áformuð 21,71 metri og breidd þess 11,32 metrar. Mun vélageymsla þessi koma í stað eldri og umtalsvert minni geymslu. Segir í bókun byggingarnefndar að um sé að ræða nýja staðsetningu hússins og að erindið sé samþykkt þar sem það sé í samræmi við byggingarlög. Á fundi sveitarstjórnar hinn 31. maí 2007 var samþykkt byggingarnefndar tekin til afgreiðslu og lagt fram afrit af kæru kærenda til úrskurðarnefndarinnar og erindi byggingarfulltrúa. Þá var og lögð fram skrifleg byggingarleyfisumsókn. Í umsókninni segir m.a. eftirfarandi: „Áður hefur verið sótt um byggingarleyfi fyrir þessu húsi en það var ógilt vegna ósamkomulags við nágranna um staðsetningu þess. Nú hefur byggingin verið færð 9 m í SA og skerðir ekki, að okkar mati, lengur útsýni til SV, en það var m.a. það sem nágrannar í sumarhúsinu settu fyrir sig.“ Var afgreiðslu frestað til næsta fundar sveitarstjórnar.

Á fundi byggingarnefndar hinn 7. júní 2007 var tekin til afgreiðslu umsókn um byggingarleyfi vélageymslu á Birnustöðum og var eftirfarandi fært til bókar: „Lögð fram greinargerð byggingarfulltrúa er varðar möguleg grenndaráhrif vegna byggingarinnar. Lagt fram álit lögfræðings Súðavíkurhrepps vegna málsins. Lagðar fram athugasemdir frá Margréti og Þóru Karlsdætrum á greinargerð byggingarfulltrúa. Byggingarnefnd hefur áður fjallað um sama erindi sem lagt var munnlega fyrir nefndina af byggingarfulltrúa þann 30. apríl sl. Nú hefur umsækjandi lagt fram skriflega umsókn um byggingarleyfi. Nefndin hefur farið yfir öll gögn um málið og komist að sömu niðurstöðu og þann 30. apríl sl. þ.e. að nefndin leggur það til við sveitarstjórn að hún samþykki erindið. Jafnframt átelur byggingarnefndin byggingaraðila harðlega fyrir að hafa ekki farið eftir munnlegum tilmælum byggingarfulltrúa um að hefja ekki byggingarframkvæmdir fyrr en skriflegt leyfi þar um hafi verið gefið út.“ Var framangreind afgreiðsla byggingarnefndar staðfest á fundi sveitarstjórnar hinn 8. júní 2007 með eftirfarandi bókun: „Sveitarstjórn telur ekki að framkomin sjónarmið um meint grenndaráhrif séu þess eðlis að ekki beri að veita byggingaleyfi vegna byggingarinnar.“

Með vísan til ákvæða 44. gr. skipulags- og byggingarlaga gaf byggingarfulltrúi út byggingarleyfi hinn 11. júní 2007 fyrir hinni umdeildu vélageymslu en fyrir liggur að byggingarleyfishafi hóf framkvæmdir áður en leyfið var veitt.

Framangreindri samþykkt skutu kærendur til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. Með úrskurði til bráðabirgða, uppkveðnum hinn 3. júlí 2007, ákvað úrskurðarnefndin að stöðva skyldi framkvæmdir við bygginguna meðan málið væri til meðferðar fyrir nefndinni.

Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er vísað til þess að þegar kæra hafi verið send úrskurðarnefndinni hafi hvorki legið fyrir samþykkt byggingarnefndar né sveitarstjórnar á byggingarleyfi vegna vélageymslunnar. Byggingarframkvæmdir hafi verið hafnar og það án þess að fyrir hendi væri byggingarleyfi. Þá hafi heldur ekki farið fram grenndarkynning í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga vegna byggingarinnar.

Því sé haldið fram að byggingin sé allt of nálægt sumarhúsi kærenda og aðeins séu ellefu metrar á milli hússins og fyrirhugaðrar vélageymslu. Vélageymslan sé þrjá metra frá lóðarmörkum sumarhússins en húsið sé átta metra frá lóðarmörkum. Telji kærendur að fjarlægð frá lóðarmörkum þurfi að vera a.m.k. tíu metrar og vísa í því sambandi til ákvæða skipulagsreglugerðar nr. 400/1998. Fyrirhuguð bygging komi til með að valda verulegri útsýnisskerðingu í suðurátt frá sumarhúsi og lóð kærenda og breyti það litlu þó hún hafi verið færð ofar frá því sem upphaflega hafi verið ákveðið. Byggingin muni varpa skugga á hús og lóð kærenda og bent sé á að ekkert faglegt mat hafi farið fram á hugsanlegri skuggamyndun af fyrirhugaðri vélageymslu. Þá telji kærendur að fyrirhuguð bygging muni valda mikilli snjósöfnun á lóð þeirra ásamt því að valda miklu ónæði bæði sökum hávaða, vélaumferðar og mengunar frá vélum. Þessi mikla nálægð muni auk þess hafa í för með sér verðrýrnun á húsi kærenda.

Með bréfi, dags. 22. júlí 2007, gerir lögmaður kærenda nánari grein fyrir sjónarmiðum þeirra, m.a. í tilefni af nýjum gögnum um aðkomu Skipulagsstofnunar að málinu, sem hann kveður kærendum ekki hafa verið kunnugt um. Bendir lögmaðurinn á að í bréfi Skipulagsstofnunar, dags. 14. nóvember 2005, til byggingarnefndar Súðavíkurhrepps, hafi komið fram að stofnunin gerði ekki athugasemd við að byggingarleyfi yrði veitt fyrir byggingunni, enda yrðu virt ákvæði byggingarreglugerðar um fjarlægð bygginga frá lóðarmörkum með tilliti til byggingarefna. Þá hafi einnig komið fram í bréfinu að Skipulagsstofnun hafi undrast að sveitarstjórn Súðavíkurhrepps skyldi fallast á staðarval vélageymslunnar þrátt fyrir augljósa útsýnisskerðingu og réttlát mótmæli eigenda íbúðarhúss sem fyrir væri á jörðinni. Því megi velta fyrir sér hvort hér sé um eiginleg meðmæli að ræða af hálfu Skipulagsstofnunar eins og áskilið sé í 3. tl. til bráðabirgða í lögum nr. 73/1997.

Þann 20. mars 2007 hafi einn kærenda fengið tölvupóst frá sveitarstjóra Súðavíkurhrepps þar sem tilkynnt hafi verið um breytingu á staðsetningu fyrirhugaðrar vélageymslu á Birnustöðum. Því fari hins vegar fjarri að tillaga að þessari staðsetningu hafi verið niðurstaða af tilraunum til að ná sáttum milli aðila því aldrei hafi verið haft samband við kærendur á þessu tímabili, hvorki af hálfu byggingarnefndar Súðavíkurhrepps né byggingarleyfishafa, til að reyna að finna viðunandi lausn á þeim ágreiningi sem verið hafi með aðilum um fyrirhugaða staðsetningu vélageymslunnar. Það virðist því eingöngu hafa verið ákvörðun byggingarleyfishafa og byggingarnefndar Súðavíkurhrepps að færa vélageymsluna til um níu metra frá því sem áður hefði verið ákveðið. Þá verði heldur ekki séð að byggingarnefndin hafi látið rannsaka málið með tilliti til þeirra augljósu grenndaráhrifa sem fyrirhuguð bygging hefði á hús kærenda. Eðlilegt hefði verið að byggingarnefndin hefði t.d. látið gera skuggavarpsmyndir vegna byggingarinnar áður en ákvörðun um að veita byggingarleyfið hefði verið tekin. Slíkt hefði verið liður í því að rannsaka m.a. þau áhrif sem fyrirhuguð bygging hefði á næsta nágrenni hennar, þ.m.t. á hús kærenda.

Ekki verði séð að byggingarnefnd Súðavíkurhrepps hafi séð ástæðu til að leita eftir meðmælum frá Skipulagsstofnun áður en nefndin hafi gefið út síðara byggingarleyfið fyrir vélageymslunni í júní 2007. Nefndin geti í því sambandi ekki byggt á afgreiðslu Skipulagsstofnunar vegna fyrra byggingarleyfis enda staðsetning byggingarinnar önnur en þá hafi verið áformuð. Meðmæli Skipulagsstofnunar hafi einvörðungu byggst á fyrri staðsetningu og verði ekki nýtt til byggingar á öðrum stað. Byggingarnefnd hefði átt að leita að nýju til Skipulagsstofnunar í ljósi nýrrar staðsetningar og óska eftir meðmælum stofnunarinnar áður en hægt hefði verið að veita byggingarleyfið þar sem 3. tl. til bráðabirgða í lögum nr. 73/1997 taki m.a. til þeirra tilvika þegar ekki liggi fyrir deiliskipulag eins og hátti til í því máli sem hér um ræði. Þá sé einnig vert að hafa í huga að engin grenndarkynning á grundvelli 3. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997 hafi átt sér stað, en slíkt hefði ekki þurft ef byggingarnefndin hefði ákveðið að nýta sér heimild 3. tl. til bráðabirgða í lögum nr. 73/1997 eins og hún hafi gert varðandi fyrra byggingarleyfið.

Samkvæmt framansögðu sé ljóst að málsmeðferðinni hjá byggingarnefnd Súðavíkurhrepps hafi verið verulega ábótavant þar sem fyrirmælum og skilyrðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 hafi ekki verið fylgt áður en hið umdeilda byggingarleyfi hafi verið var veitt. Ekki verði annað séð en að þegar af þessari ástæðu einni beri að fella byggingarleyfið úr gildi.

Kærendur gera jafnframt athugasemdir við umsögn byggingarleyfishafa frá 29. júní 2007 og mótmæla staðhæfingum um að útsýnisskerðing og skuggavarp af nýbyggingunni sé lítið og að byggingarleyfið hafi verið veitt í kjölfar ítarlegrar og vandaðrar rannsóknar á öllum atvikum máls svo og að ekki hafi verið kostur á annarri staðsetningu skemmunnar.

Málsrök byggingarnefndar Súðarvíkurhrepps: Byggingarnefnd andmælir því að tekin hafi verið fyrir munnleg umsókn um byggingarleyfi hinn 7. júní 2007 líkt og kærendur haldi fram.

Fyrir liggi að kærendum hafi verið kynnt fyrirhuguð færsla á umræddri byggingu í tölvupósti. Því bréfi hafi kærendur svarað en þeir hafi sett fram órökstuddar fullyrðingar, til að mynda um útsýnisskerðingu, hættu á snjósöfnun og að litlu hafi breytt þótt byggingin hafi verið færð um níu metra. Telji byggingarnefnd að með þessu svari hafi grenndarkynningu verið lokið og frekari kynning hafi engan tilgang haft nema að tefja málið. Auk þess sé vísað til grenndarkynningar sem fram hafi farið í september 2005. Aðeins sé um að ræða færslu byggingarinnar um níu metra til norðausturs sem hafi verið gerð til að koma til móts við kærendur vegna meintrar útsýnisskerðingar. Þetta hafi þeim verið kynnt og mótmæli byggingarnefndin því að framangreint sé ekki ígildi grenndarkynningar.

Athygli sé vakin á því að aðeins hafi verið um kynningu að ræða og ekkert annað samkvæmt byggingarreglugerð og að mati nefndarinnar hafi óumdeilanlega farið fram kynning á þessari breytingu. Athugasemdum kærenda hafi verið svarað á skriflegan, rökstuddan hátt og sé vísað til þeirra.

Kærendur vísi til ákvæðis um tíu metra fjarlægð byggingarreits frá lóðarmörkum í skipulagsreglugerð nr. 400/1998. Telji nefndin að ákvæðið eigi við þar sem verið sé að skipuleggja frístundabyggð þar sem ætlunin sé að byggja mörg frístundahús. Vísað sé til gr. 4.11.1 í reglugerðinni en nefndin telji að túlka beri ákvæðið svo að það taki til byggðs landsvæðis fyrir frístundabyggð frekar en að eitt stakt hús sé frístundabyggð. Hafi þá vegið þyngra fjarlægð að næsta sumarhúsi en annað. Hér sé næsta hús vélageymsla. Leiki vafi hér á ætti við þessar aðstæður eignar- og afnotaréttur eigenda lögbýlisins að ráða umfram þá skýringu að þetta sé frístundabyggð. Ef litið sé svo á að um frístundabyggð sé að ræða mætti með sömu rökum segja að sumarhúsið sé fjölbýlishús en það dytti engum í hug að gera. Að halda því fram að reglan gildi í máli þessu séu léttvæg rök og því mótmælt að um sé að ræða frístundabyggð og að ákvæðið hafi eitthvað gildi í þessu máli.

Þá sé bent á að sumarhúsið sé eitt stakt hús, byggt upp við íbúðarhús lögbýlisins árið 1988, eða þar um bil, og engin gögn um leyfi vegna byggingar hússins hafi fundist. Árið 1997 hafi sumarhúsinu verið afmörkuð lóð.

Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 24. júlí 2007, áréttar byggingarfulltrúi f.h. byggingarnefndar að málið hafi hlotið fullnægjandi afgreiðslu Skipulagsstofnunar. Skuggavarpsmyndir sem lagðar hafi verið fram gefi til kynna að skuggavarp sé óverulegt og fullyrðingar um snjósöfnun séu ekki á rökum reistar.

Málsrök byggingarleyfishafa: Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum kærenda mótmælt og tekið undir sjónarmið sveitarfélagsins varðandi útsýnisskerðingu, skuggamyndun, snjósöfnun og hávaðamengun. Þá sé bent á að um sé að ræða landbúnaðarjörð. Eldri vélageymsla hafi staðið á svipuðum stað og sú nýja, reyndar nokkru neðar, og að sjálfsögðu megi gera ráð fyrir hávaða vegna þeirra véla sem notaðar séu til landbúnaðar. Fyrir ofan íbúðarhús byggingarleyfishafa séu gamlar grafir þar sem miltisbrandssýktar kýr hafi verið urðaðar um aldamótin 1900 og komi því ekki til greina að hafa vélaskemmuna þar. Þá sé ekki hægt að hafa vélaskemmu vestan við húsið, þ.e.a.s. milli þess og fjárhúss og hlöðu, þar sem rotþró sé þar á milli og einnig dys. Þá þurfi að vera þar til staðar aðstaða fyrir heyflutning og aðstaða úti til að geyma hey. Sé það svo að eina staðsetningin sem komi til greina fyrir vélaskemmuna sé þar sem byggingarleyfi geri ráð fyrir henni.

Byggingarleyfishafi hafi fullnægt öllum skilyrðum fyrir byggingunni og fengið öll tilskilin leyfi með réttum hætti. Byggingarleyfið brjóti hvorki í bága við skipulags- og byggingarlög né reglugerðir sem settar hafa verið með stoð í þeim. Byggingarleyfishafi hafi gert allt sem í hans valdi standi til að koma til móts við kærendur með því að færa byggingu hússins um níu metra og sé ekki val um byggingu vélageymslunnar á öðrum stað.

Sérstaklega sé tekið undir andmæli byggingarnefndar varðandi þá málsástæðu kærenda að tíu metrar þurfi að vera á milli vélageymslunnar og lóðarmarka. Ákvæði gr. 4.11 skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 eigi við um frístundabyggð og taki ákvæði reglugerðarinnar til gerðar deiliskipulags þegar slík svæði séu skipulögð í deiliskipulagi. Eitt frístandandi sumarhús nálægt lögbýli geti seint talist frístundabyggð. Samkvæmt Aðalskipulagi Súðavíkur 1999-2018 sé þetta svæði skilgreint sem landbúnaðarsvæði og ekki liggi fyrir deiliskipulag.

Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 24. júlí 2007, áréttar lögmaður byggingarleyfishafa sjónarmið hans í málinu. Kveður hann ljóst af lestri gagna málsins að allar forsendur hafi verið fyrir útgáfu byggingarleyfis fyrir vélaskemmu á sínum tíma á grundvelli 3. tl. til bráðabirgða laga nr. 73/1997 á stað sem hefði skert útsýni kærenda til SV niður í dalinn enda hafi verið búið að afla meðmæla Skipulagsstofnunar.

Í ljósi athugasemda Skiplagsstofnunar hafi byggingarnefndin hins vegar leitast við að ná sáttum milli aðila um staðsetningu vélaskemmunnar í stað þess að veita byggingarleyfið að nýju á grundvelli meðmælanna. Hafi því verið ráðist í gerð nýrra teikninga og staðsetning færð níu metra til SA, nær fjallshlíð, til hagsbóta fyrir kærendur og það rækilega kynnt fyrir þeim. Kærendum hafi jafnframt verið gefinn kostur á að gera athugasemdir við hina nýju staðsetningu og andmælaréttur þeirra virtur með grenndarkynningu. Athugasemdum þeirra hafi síðan verið svarað með rökstuddum hætti af hálfu byggingarnefndar.

Skoðun aðstæðna á vettvangi hafi sýnt að núverandi staðsetning sé mikið betri fyrir kærendur en sú sem áður hafi verið ráðgerð. Sú hlið sumarbústaðarins sem snúi að fjallinu geymi salerni, búr og svefnherbergi. Einnig verði að benda á að tré séu fyrir framan vélaskemmuna sem nú þegar leiði til skuggavarps inn á lóð og megi gera ráð fyrir að þegar þau hafa stækkað meira sjáist vart í skemmuna. Það útsýni sem hér skipti máli sé útsýnið niður í dalinn sem skerðist ekki. Þvert á móti þá sé áréttað að hjallur og eldri vélaskemma hafi staðið þar áður sem skert hafi útsýnið mun meira en nú sé.

Byggingarnefndin hafi í raun farið tvær leiðir við útgáfu hins nýja byggingarleyfis. Aflað hafi verið meðmæla Skipulagsstofnunar og tekið tillit til athugasemda hennar. Jafnframt hafi hin nýja umsókn verið grenndarkynnt fyrir kærendum með vísan til 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga. Í kjölfarið hafi hið nýja byggingarleyfi verið gefið út. Sé því mótmælt að málsmeðferð byggingarnefndar sé ábótavant með þeim hætti að leiða eigi til ógildingar.

Því sé harðlega mótmælt að tekið verði tillit til framlagðra skuggavarpsmynda við úrlausn málsins enda séu þær ekki unnar á réttum forsendum og sé skuggavarpið augljóslega mun minna en myndirnar sýni. Varðandi hávaða þá sé ítrekað að hér sé um landbúnaðarjörð að ræða og aðalskipulag geri ráð fyrir landbúnaði á þessu svæði. Verði kærendur að taka tillit til þess að landeiganda sé nauðsynlegt að fara með vélar sínar meðfram bústaðnum og að lögbýlinu vegna þeirrar starfsemi.

Loks sé áréttað að byggingarleyfishafi hafi fullnægt öllum skilyrðum fyrir byggingunni og fengið öll tilskilin leyfi með réttum hætti. Byggingarleyfið brjóti hvorki í bága við skipulags- og byggingarlög né heldur reglugerðir sem settar hafi verið með stoð í þeim.

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari rök fyrir málatilbúnaði sínum sem ekki verða rakin hér nánar en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Vettvangsskoðun: Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 20. júlí 2007. Auk nefndarmanna og starfsmanns nefndarinnar voru á staðnum kærendur og lögmaður þeirra, forsvarsmaður byggingarleyfishafa ásamt lögmanni sínum, byggingarfulltrúi Súðavíkurhrepps og sveitarstjóri.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti byggingarleyfis fyrir vélageymslu að Birnustöðum í Súðavíkurhreppi. Á svæðinu er í gildi Aðalskipulag Súðavíkurhrepps 1999-2018. Samkvæmt byggingarleyfinu á byggingin að rísa á skilgreindu landbúnaðarsvæði í þriggja metra fjarlægð frá lóð kærenda, sem er frístundalóð, og stendur á henni sumarhús í eigu þeirra. Gerir aðalskipulagið ráð fyrir að stök sumarhús geti verið á landbúnaðarsvæðum í sveitarfélaginu og samræmist sumarhúsið því skilmálum aðalskipulagsins. Fyrirhuguð nýbygging er í suðurátt frá sumarhúsinu, 246 m² að stærð, og er langhlið hússins 21,71 metri, samsíða suðvesturmörkum lóðar kærenda. Mænishæð byggingarinnar er 5,51 metri.

Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skal gera deiliskipulag á grundvelli aðalskipulags fyrir einstök svæði og reiti þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar. Er landið allt skipulagsskylt og skulu framkvæmdir vera í samræmi við skipulagsáætlanir, sbr. 9. gr. nefndra laga.

Tvær heimildir eru í skipulags- og byggingarlögum sem heimila að vikið sé frá skyldu til að gera deilskipulag vegna fyrirhugaðra framkvæmda. Er þar annars vegar um að ræða heimild í 3. mgr. 23. gr. laganna um leyfi til framkvæmda í þegar byggðum hverfum að undangenginni grenndarkynningu og hins vegar ákvæði 3. tl. bráðabirgðaákvæða skipulags- og byggingarlaga sem kveður á um að sveitarstjórn geti án þess að fyrir liggi staðfest aðal- eða svæðisskipulag eða samþykkt deiliskipulag og að fengnum meðmælum Skipulagsstofnunar leyft einstakar framkvæmdir sem um kunni að verða sótt og sé unnt að binda slíkt leyfi tilteknum skilyrðum. Báðar fela þessar heimildir í sér undantekingu frá meginreglu laganna um deiliskipulagsskyldu og sæta því þröngri skýringu.

Ekki verður fallist á að skilyrði hafi verið til þess að veita hið umdeilda byggingarleyfi með stoð í heimildarákvæði 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga. Á ákvæðið við um þau tilvik þegar sótt er um leyfi til framkvæmda í þegar byggðum hverfum og vísar það til þéttbýlis, en ekki verður talið að bæjarhlað með íbúðarhúsi, vélaskemmu og hjalli ásamt nærliggjandi sumarhúsi geti talist þegar byggt hverfi í skilningi laganna. Að auki hefur umrætt ákvæði verið skýrt svo að ekki sé á grundvelli þess unnt að heimila gerð mannvirkis sem hafi í för með sér umtalsverða breytingu eða röskun á byggðamynstri. Gat hið umdeilda byggingarleyfi því ekki átt stoð í grenndarkynningum þeim er byggingarnefnd og sveitarstjórn stóðu fyrir. Hins vegar var með þessum kynningum gætt andmælaréttar kærenda og hafa þær þýðingu í málinu að því leyti.

Fyrir liggur að sveitarstjórn leitaði meðmæla Skipulagsstofnunar samkvæmt 3. tl. bráðabirgðaákvæða skipulags- og byggingarlaga. Laut erindi sveitarstjórnar að því að mælt yrði með byggingu vélageymslunnar á þeim stað sem um var sótt á árinu 2004, eða níu metrum nær bæjarhlaðinu en hið umdeilda leyfi heimilar.

Í svari Skipulagsstofnunar til byggingarfulltrúa, dags. 14. nóvember 2005, segir að stofnunin undrist að sveitarstjórn skuli fallast á staðarval vélageymslunnar þrátt fyrir augljósa útsýnisskerðingu og réttlát mótmæli eigenda íbúðarhúss (sic) sem fyrir sé á jörðinni. Stofnunin geri þó ekki athugasemd við að leyfi verði veitt fyrir byggingunni enda verði virt ákvæði byggingarreglugerðar um fjarlægð bygginga frá lóðarmörkum m.t.t. byggingarefna. Hefur sveitarstjórn vísað til þess að með þessu svari hafi verið aflað fullnægjandi heimildar til útgáfu hins umdeilda byggingarleyfis.

Úrskurðarnefndin telur að ekki hafi verið unnt að leggja framangreinda afgreiðslu Skipulagsstofnunar á erindi sveitarstjórnar frá 7. október 2005 til grundvallar útgáfu byggingarleyfis fyrir umdeildri vélaskemmu á öðrum stað en þeim sem Skipulagsstofnun hafði tekið afstöðu til, sérstaklega þegar til þess er litið að stofnunin lýsir í bréfi sínu undrun á fyrra staðarvali fyrir vélageymsluna. Að auki telur úrskurðarnefndin að með tilliti til þess sem fram kom í svari Skipulagsstofnunar hefði stofnunin þurft að færa fram sérstök rök fyrir þeirri niðurstöðu að gera ekki athugasemd við að leyfið yrði veitt þrátt fyrir þau viðhorf sem stofnunin lýsti til staðarvals mannvirkisins. Telur úrskurðarnefndin að stofnunin hefði m.a. átt að líta til þeirra sjónarmiða sem fram koma í gr. 4.11.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 um byggingarreiti fyrir sumarhús, enda verður að gæta þess að með meðmælum samkvæmt 3. tl. bráðbirgðaákvæða skipulags- og byggingarlaga sé hagsmunaaðilum ekki íþyngt umfram það sem fullvíst má telja að leitt gæti af gerð deiliskipulags fyrir viðkomandi svæði. Loks hefði borið að líta til sjónarmiða um meðalhóf, en úrskurðarnefndin telur einsýnt að völ hafi verið á annarri staðsetningu skemmunnar þar sem tillit hefði verið tekið til hagsmuna kærenda jafnt sem byggingarleyfishafa. Bendir úrskurðarnefndin á að samkvæmt títtnefndum 3. tl. til bráðbirgða sé unnt að binda leyfi sem veitt eru á grundvelli hans tilteknum skilyrðum og ættu þau skilyrði m.a. að geta tekið til staðsetningar mannvirkis.

Með hliðsjón af því sem að framan er rakið er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hvorki hafi legið fyrir heimild með stoð í grenndarkynningu né fullnægjandi meðmæli Skipulagsstofnunar sem hefðu getað verið grundvöllur að útgáfu hins umdeilda byggingarleyfis og verður það því fellt úr gildi. Breytir það ekki þeirri niðurstöðu að byggingu hússins er svo langt komið sem raun ber vitni, enda hóf byggingaraðilinn framkvæmdir við bygginguna áður en umsókn hans um byggingarleyfi hlaut tilskilið samþykki byggingaryfirvalda og sveitarstjórnar.

Úrskurðarorð:

Fellt er úr gildi hið kærða byggingarleyfi fyrir byggingu vélageymslu að Birnustöðum í Súðavíkurhreppi.

___________________________
Hjalti Steinþórsson

_____________________________ _____________________________ Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

21/2007 Heiðmörk

Með dim

Fyrir var tekið mál nr. 21/2007, kæra Landverndar á útgáfu framkvæmdaleyfa Kópavogs, Reykjavíkurborgar og Garðabæjar vegna framkvæmda við vatnslögn frá Vatnsendakrikum um Heiðmörk að Vatnsenda í Kópavogi.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 14. mars 2007, sem barst nefndinni sama dag, kærir Landvernd útgáfu framkvæmdaleyfa Kópavogs, Reykjavíkurborgar og Garðabæjar vegna framkvæmda við vatnslögn frá Vatnsendakrikum um Heiðmörk að Vatnsenda í Kópavogi. Nánar tilgreint eru hin kærðu leyfi sögð vera leyfi Reykjavíkurborgar frá 7. mars 2007 og leyfi Garðabæjar frá 21. ágúst 2006, en ekki er getið útgáfudags leyfis Kópavogsbæjar.

Kröfur kæranda og helstu málsrök: Kærandi krefst þess að umræddar ákvarðanir verði felldar úr gildi. Að auki er þess krafist að framkvæmdir samkvæmt hinum umdeildu leyfum verði stöðvaðar þar til úrskurðarnefndin hafi kveðið upp úrskurð sinn í málinu. Er til þess vísað af hálfu kæranda að fram hafi komið að framkvæmd sú sem leyfið taki til sé háð breytingu á aðalskipulagi sem ekki hafi enn verið gerð. Fleiri rök eru færð fram í kærunni sem ekki verða rakin hér.

Kröfur og sjónarmið Reykjavíkurborgar: Af hálfu Reykjavíkurborgar er þess krafist að máli þessu verið vísað frá. Verði ekki fallist á frávísunarkröfuna áskilja borgaryfirvöld sér rétt til að koma að rökstuðningi og gögnum um efni málsins.

Frávísunarkrafan er byggð á þeim forsendum að Landvernd eigi ekki kæruaðild að málinu þar sem samtökin hafi engra lögvarinna hagsmuna að gæta, sbr. 6. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Framkvæmd sú sem hið kærða leyfi taki til falli ekki undir lög um mat á umhverfisáhrifum og eigi því umhverfis- og náttúruverndarsamtök enga aðild að málinu.

Miðað við niðurstöðu málsins þótti óþarft að leita afstöðu Garðabæjar og Kópavogsbæjar til kærunnar.

Niðurstaða: Landvernd er frjáls félagasamtök sem starfa að umhverfismálum til að bæta lífsgæði almennings nú og í framtíðinni. Er hlutverk Landverndar að standa vörð um íslenska náttúru og vera virkur þátttakandi í stefnumótun, fræðslu og upplýstri ákvarðanatöku í málum er varða landnotkun, auðlindir, náttúru og umhverfi.

Hvergi er í lögum að finna heimild fyrir því að samtök sem þessi eigi aðild að kærumálum á sviði skipulags- og byggingarmála án þess að eiga jafnframt þá einstaklegu og lögvörðu hagsmuni sem að stjórnsýslurétti eru taldir skilyrði aðildar að kæru til æðra stjórnvalds. Hefur kærandi ekki sýnt fram á að hann eigi neinna þeirra hagsmuna að gæta er verið gætu grundvöllur aðildar hans að máli þessu samkvæmt almennum reglum stjórnsýsluréttarins.

Með lögum nr. 74/2005, er tóku gildi hinn 1. október 2005, voru m.a. gerðar nokkrar breytingar á ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um kæruheimildir. Er nú skýrt kveðið á um það í 8. gr. laganna að þeir einir geti skotið máli til úrskurðarnefndarinnar sem eigi lögvarða hagsmuni tengda hinni kærðu ákvörðun.

Sú undantekning er gerð frá framangreindri meginreglu 8. gr. laganna að sé um að ræða ákvarðanir vegna framkvæmda sem falli undir lög um mat á umhverfisáhrifum eigi umhverfisverndar- og hagsmunasamtök, sem varnarþing eigi á Íslandi, jafnframt kærurétt, enda séu félagsmenn 30 eða fleiri og það samrýmist tilgangi samtakanna að gæta þeirra hagsmuna sem kæran lúti að. Þessi undantekningarregla á hins vegar ekki við í málinu enda liggur fyrir niðurstaða Skipulagsstofnunar frá 23. júní 2003 um að umrædd framkvæmd skuli ekki háð mati á umhverfisáhrifum og hefur þeirri niðurstöðu ekki verið hnekkt.

Úrskurðarnefndin hefur, með úrskurði hinn 22. mars 2007, vísað frá sambærilegu máli Náttúruverndarsamtaka Íslands þar sem álitaefni um aðild þeirra samtaka var tekið til ítarlegar skoðunar og er einnig litið til þeirrar niðurstöðu við úrlausn máls þessa.

Samkvæmt því sem að framan er rakið telst kærandi ekki eiga aðild að kærumáli um lögmæti hinna umdeildu framkvæmdaleyfa og verður máli þessu því vísað frá úrskurðarnefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikilla anna hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

________________________________
Hjalti Steinþórsson

___________________________ ____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

19/2006 Funahöfði

Með dim

Ár 2007, fimmtudaginn 12. júlí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon, héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 19/2006, kæra eiganda eignarhluta á fyrstu hæð fasteignarinnar að Funahöfða 7, Reykjavík, á afgreiðslu byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 7. febrúar 2006 á erindi varðandi breytingu á notkun greinds eignarhluta úr skrifstofuhúsnæði í íbúðarherbergi.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 7. mars 2006, er barst nefndinni sama dag, kærir S, eigandi eignarhluta á fyrstu hæð fasteignarinnar að Funahöfða 7, Reykjavík, afgreiðslu byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 7. febrúar 2006 á erindi varðandi breytingu á notkun greinds eignarhluta úr skrifstofuhúsnæði í íbúðarherbergi. Borgarráð staðfesti hina kærðu afgreiðslu hinn 9. febrúar 2006. Skilja verður málskot kæranda svo að krafist sé ógildingar á hinni kærðu afgreiðslu.

Málsatvik og rök: Kærandi mun vera eigandi að 377,2 fermetra skrifstofuhúsnæði, með fastanúmeri 204-3015, á fyrstu hæð hússins að Funahöfða 7 í Reykjavík. Á árinu 1998 mun umræddu húsnæði, ásamt atvinnuhúsnæði á annarri hæð hússins, hafa verið breytt í íbúðarherbergi til útleigu án tilskilinna leyfa. Á árinu 2004 fór kærandi fram á við borgaryfirvöld að heimilað yrði að breyta umræddu skrifstofuhúsnæði í íbúðarherbergi en erindinu var synjað með þeim rökum að í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 væri ekki gert ráð fyrir slíku húsnæði að Funahöfða 7.

Í byrjun árs 2006 sendi síðan kærandi byggingarfulltrúa fyrirspurn þar sem farið var fram á að eignarhluti kæranda að Funahöfða 7 yrði skráður sem íbúðarherbergi til samræmis við aðrar eignir í götunni þar sem fengist hefði samþykki fyrir íbúðarhúsnæði og gistiheimili. Var erindinu hafnað á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 7. febrúar 2006 með vísan til þess að umbeðin notkun samræmdist ekki deiliskipulagi.

Vísar kærandi til þess að samkvæmt skráningu Fasteignamats ríkisins hafi verið heimiluð íbúðarherbergi að Funahöfða 17A og gistiheimilisrekstur að Funahöfða 19.

Borgaryfirvöld benda á að hvorki sé fyrir hendi leyfi fyrir íbúðarhúsnæði að Funahöfða 17A né leyfi fyrir gistiheimili að Funahöfða 19, enda væri slík notkun andstæð gildandi deiliskipulagi svæðisins.

Niðurstaða: Erindi kæranda, sem beint var til byggingarfulltrúa í janúar 2006, er ritað á eyðublað með árituninni „fyrirspurn“ og fylgdu erindinu engin gögn eða teikningar er fylgja skulu byggingarleyfisumsókn, m.a. um breytta notkun húsnæðis. Bókun um hina kærðu afgreiðslu ber það ótvírætt með sér að þar sé verið að fjalla um fyrirspurn kæranda og tilkynning borgaryfirvalda til kæranda um afgreiðslu fyrirspurnarinnar hefur ekki að geyma upplýsingar um kæruheimild og kærufrest til æðra stjórnvalds, svo sem skylt væri skv. 2. tl. 2. mgr. 20. gr. stjórnsýslulaga, ef tilkynningin væri stjórnvaldsákvörðun. Hin kærða afgreiðsla byggingarfulltrúa fól því aðeins í sér afstöðu byggingaryfirvalda Reykjavíkur til fyrirspurnar kæranda.

Samkvæmt 2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga verður stjórnvaldsákvörðun ekki skotið til æðra stjórnvalds nema hún feli í sér lokaákvörðun um mál. Fyrirspurn um afstöðu yfirvalda til erindis verður ekki lögð að jöfnu við formlega leyfisumsókn og svar yfirvalds í slíku tilfelli getur ekki, eðli máls samkvæmt, talist stjórnvaldsákvörðun með þeirri réttarverkan sem slíkri ákvörðun fylgir.

Af framangreindum ástæðum verður kærumáli þessu vísað frá úrskurðarnefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

______________________________ _____________________________ Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

23/2007 Laugavegur

Með dim

Ár 2007, fimmtudaginn 12. júlí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 23/2007, kæra á ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 10. ágúst 2006 um breytt deiliskipulag Laugavegar 95-99 og Snorrabrautar 24, ásamt síðari breytingu, og á ákvörðun skipulagsráðs frá 7. febrúar 2007 um að heimila byggingu steinsteypts húss á lóðinni nr. 99 við Laugaveg, ásamt því að byggja við og ofan á húsin að Laugavegi 95 og 97 og ofan á núverandi hús að Laugavegi 99.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 2. mars 2007, er barst nefndinni hinn 14. sama mánaðar, kæra G og E, f.h. Húsfélagsins Hverfisgötu 108/Snorrabrautar 22, Reykjavík ákvarðanir borgaryfirvalda varðandi uppbyggingu á horni Laugavegar og Snorrabrautar. Skilja verður kæruna á þann veg að annars vegar sé kærð ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 10. ágúst 2006 um breytt deiliskipulag Laugavegar 95-99 og Snorrabrautar 24, ásamt síðari breytingu, og hins vegar ákvörðun skipulagsráðs frá 7. febrúar 2007 um að heimila m.a. byggingu þriggja hæða steinsteypts húss á lóðinni nr. 99 við Laugaveg auk inndreginnar fjórðu hæðar og geymslukjallara ásamt því að byggja við og ofan á húsin að Laugavegi 95 og 97 og ofan á núverandi hús að Laugavegi 99.

Gerir kærandi þá kröfu að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi. Með bréfi, dags. 11. maí 2007, setti kærandi fram kröfu um að kveðinn yrði upp bráðabirgðaúrskurður um stöðvun framkvæmda þar til niðurstaða lægi fyrir í kærumálinu. Var þeirri kröfu synjað með bráðabirgðaúrskurði kveðnum upp hinn 31. maí 2007.

Málavextir: Á fundi skipulagsráðs hinn 17. maí 2006 var samþykkt að auglýsa tillögu að breyttu deiliskipulagi staðgreinireits 1.174.1 er tók til lóðanna 95-99 við Laugaveg og lóðarinnar nr. 24 við Snorrabraut. Auglýsingartími var frá 7. júní til og með 19. júlí 2006 og bárust engar athugasemdir. Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 28. júlí 2006 var tillagan samþykkt. Skipulagsstofnun staðfesti með bréfi, dags. 15. ágúst 2006, að stofnunin gerði ekki athugasemdir við málsmeðferðina og birtist auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins í B-deild Stjórnartíðinda hinn 20. nóvember 2006.

Deiliskipulagsbreytingin fól m.a. í sér heimildir til að byggja eina hæð ofan á húsin nr. 95-99 við Laugaveg og að byggja fjögurra hæða hús og kjallara á lóðinni nr. 99 við Laugaveg, við hlið þess sem þar er fyrir.

Á fundi skipulagsráðs hinn 1. desember 2006 var lagt fram erindi varðandi sameiningu lóðanna nr. 95, 97 og 99 við Laugaveg og nr. 24 við Snorrabraut og var fært til bókar að ekki væru gerðar athugasemdir við að unnin yrði tillaga að breyttu deiliskipulagi þessa efnis. Á fundi skipulagsráðs hinn 13. sama mánaðar var tillagan samþykkt með vísan til 12. gr. samþykktar fyrir skipulagsráð og staðfesti borgarráð framangreint degi síðar. Skipulagsstofnun staðfesti með bréfi, dags. 29. desember 2006, að stofnunin gerði ekki athugasemdir við málsmeðferðina og birtist auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins í B-deild Stjórnartíðinda hinn 5. janúar 2007.

Á fundi skipulagsráðs hinn 7. febrúar 2007 var samþykkt að heimila m.a. byggingu þriggja hæða steinsteypts húss á lóðinni nr. 99 við Laugaveg auk inndreginnar fjórðu hæðar og geymslukjallara ásamt því m.a. að byggja við og ofan á húsin að Laugavegi 95 og 97 og ofan á núverandi hús að Laugavegi 99. Borgarráð staðfesti afgreiðslu skipulagsráðs á fundi sínum hinn 8. febrúar 2007.

Framangreindum ákvörðunum hafa kærendur skotið til úrskurðarnefndarinnar svo sem fyrr greinir.

Málsrök kærenda: Af hálfu kæranda er vísað til þess að hann hafi enga vitneskju haft um hið kærða deiliskipulag fyrr en honum hafi borist bréf frá byggingarleyfishafa í desember árið 2006 þess efnis að framkvæmdir væru við það að hefjast. Allt virðist hafa verið gert til að leyna kæranda breytingunum þrátt fyrir loforð og fyrirheit um að samráð yrði við hann haft. Hið kærða byggingarleyfi hafi í för með sér verulega neikvæð grenndaráhrif og gangi freklega á rétt kæranda þar sem byggingarnar muni skyggja á sól í garði og íbúðum hússins.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu Reykjavíkurborgar er þess krafist að kröfum kæranda verði vísað frá úrskurðarnefndinni þar sem þær séu of seint fram komnar. Kæra hafi borist hinn 14. mars 2007, en auglýsing um gildistöku hins breytta deiliskipulags hafi birst í B-deild Stjórnartíðinda hinn 5. janúar 2007. Ljóst megi því vera að kærufrestur vegna breytingar á deiliskipulagi hafi verið löngu liðinn. Hið kærða byggingarleyfi sé í fullu samræmi við samþykkt deiliskipulag.

Verði ekki fallist á frávísun málsins sé byggt á því að málsmeðferð hafi verið í samræmi við skipulags- og byggingarlög og því beri að staðfesta hinar kærðu ákvarðanir. Tillaga að breytingu á deiliskipulagi hafi verið auglýst í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga og hafi engar athugasemdir borist.

Málsrök byggingarleyfishafa: Byggingarleyfishafi mótmælir framkomnum kröfum. Byggingaráform á reit þeim sem vestastur sé hafi verið kynnt fyrir mörgum árum og engar breytingar gerðar. Hæð bygginga á reitnum hafi verið kynnt í samræmi við lög og reglur. Kærufrestur sé því liðinn, sbr. lokamálslið 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga. Á því sé byggt að byggingarleyfið sé í samræmi við skipulag.

Niðurstaða: Í máli þessu er í fyrsta lagi deilt um gildi deiliskipulagsbreytingar vegna lóðanna að Laugavegi 95-99 og Snorrabrautar 24 er fól m.a. í sér heimildir til að byggja eina hæð ofan á húsin nr. 95-99 við Laugaveg og að byggja fjögurra hæða hús og kjallara á lóðinni nr. 99 við Laugaveg, við hlið þess sem þar er fyrir. Öðlaðist breytingin gildi með birtingu auglýsingar í B-deild Stjórnartíðinda hinn 20. nóvember 2006. Síðar, eða hinn 14. desember sama ár, var sameining lóðanna samþykkt og öðlaðist sú ákvörðun gildi með birtingu auglýsingar í B-deild Stjórnartíðinda hinn 5. janúar 2007.

Í 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 segir að kærufrestur til úrskurðarnefndarinnar sé einn mánuður og varðandi ákvarðanir er sæti opinberri birtingu teljist kærufrestur frá birtingu ákvörðunar. Kæra í málinu barst úrskurðarnefndinni hinn 14. mars 2007. Eins og áður segir birtist auglýsing um gildistöku fyrri breytingarinnar hinn 20. nóvember 2006 og hin síðari hinn 5. janúar 2007. Var því kærufrestur samkvæmt tilvitnuðu lagaákvæði liðinn er kæra barst nefndinni hvað þetta atriði varðar. Verður þessum þætti málsins því vísað frá úrskurðarnefndinni, sbr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1997, enda verður ekki talið að undantekningarákvæði 1. og 2. tl. ákvæðisins eigi hér við.

Í öðru lagi er deilt um gildi byggingarleyfis er heimilar m.a. byggingu þriggja hæða steinsteypts húss á lóðinni nr. 99 við Laugaveg, auk inndreginnar fjórðu hæðar og geymslukjallara, ásamt því að byggja við og ofan á húsin að Laugavegi 95 og 97 og ofan á núverandi hús að Laugavegi 99. Af þeim gögnum er lögð hafa verið fyrir úrskurðarnefndina verður ekki annað ráðið en að hið kærða byggingarleyfi eigi sér stoð í gildandi deiliskipulagi svæðisins. Verður því ekki fallist á kröfu kæranda um ógildingu hins kærða byggingarleyfis enda verður ekki séð að leyfið sé haldið neinum þeim annmörkum er leiða eigi til ógildingar þess.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kæru á ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 10. ágúst 2006, með síðari breytingu, um breytt deiliskipulag Laugavegar 95-99 og Snorrabrautar 24 er vísað frá úrskurðarnefndinni.

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar skipulagsráðs frá 7. febrúar 2007 um að heimila byggingu steinsteypts húss á lóðinni nr. 99 við Laugaveg, ásamt því að byggja við og ofan á húsin að Laugavegi 95 og 97 og ofan á núverandi hús að Laugavegi 99.

___________________________
Hjalti Steinþórsson

_____________________________ ____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorstein

des 22

Love0

79/2005 Sogavegur

Með dim

Ár 2007, fimmtudaginn 12. júlí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur

Fyrir var tekið mál nr. 79/2005, kæra á synjun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 19. september 2005 um staðfestingu á viðauka við eignaskiptayfirlýsingu um Sogaveg 125.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 18. október 2005, er barst nefndinni hinn 19. sama mánaðar, kærir I, Sogavegi 125, Reykjavík synjun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 19. september 2005 um staðfestingu á viðauka við eignaskiptayfirlýsingu um fjöleignarhúsið að Sogavegi 125.

Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi ásamt því að byggingarfulltrúa verði gert að samþykkja eignaskiptayfirlýsinguna.

Málavextir: Á árinu 1980 var þinglýst eignaskiptayfirlýsingu vegna Sogavegar 125 í Reykjavík. Síðar, eða á árinu 2005, samþykktu eigendur hússins viðauka við fyrrgreinda eignaskiptayfirlýsingu þess efnis að skipta hagnýtingu lóðarinnar í tvo sérafnotafleti og einn sameignahlut. Sýslumannsembættið í Reykjavík synjaði um þinglýsingu viðaukans þar sem samþykki byggingarfulltrúa lá ekki fyrir. Var erindinu vísað til byggingarfulltrúa sem synjaði því munnlega en í kjölfarið óskaði kærandi eftir skriflegum rökstuðningi sem látinn var í té hinn 19. september 2005.

Framangreindri ákvörðun byggingarfulltrúa hafa kærendur skotið til úrskurðarnefndarinnar svo sem fyrr greinir.

Málsrök kæranda: Af hálfu kæranda er á það bent að úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála kveði upp úrskurði í ágreiningsmálum um skipulags- og byggingarmál, sbr. 1. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og 2. mgr. 1. gr. reglugerðar um úrskurðarnefndina nr. 621/1997. Einnig vísar kærandi til 5. gr. 8. gr. laganna og 2. gr. reglugerðarinnar.

Fasteignin að Sogavegi 125 sé fjöleignarhús í skilningi laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 og samkvæmt þeim lögum skuli eigendur fjöleignarhúsa gera nýja eignaskiptayfirlýsingu og þinglýsa henni sé henni breytt, m.a. hvað varði eignarhald. Eigendur skuli afhenda byggingarfulltrúa eignaskiptayfirlýsinguna svo breytta sem hann í kjölfarið staðfesti. Áritun byggingarfulltrúa sé skilyrði fyrir þinglýsingu. Allir eigendur eigi þess kost að vera með í ráðum um breytingar á þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu og sé samþykki allra áskilið hafi breytingarnar í för með sér eignayfirfærslu eða kvaðir á eignarhluta, afsal réttinda eða frekari takmarkanir á eignarráðum. Sameign í fjöleignarhúsi verði því ekki ráðstafað með samningi nema allir eigendur séu því samþykkir. Sama gildi um verulegar breytingar á sameign eða hagnýtingu hennar. Með gagnályktun verði sameign því ráðstafað ef allir eigendur séu því samþykkir. Umræddur viðauki við eignaskiptayfirlýsinguna hafi verið undirritaður af öllum þinglýstum eigendum og sendur byggingarfulltrúa. Viðaukinn uppfylli því skilyrði fjöleignarhúsalaganna.

Kæranda vísi til þess að synjun byggingarfulltrúa sé byggð á ómálefnalegum sjónarmiðum og geðþótta. Það sé ekki hlutverk byggingarfulltrúa að meta hvort skipting á hagnýtingu lóðar sé ósanngjörn eða sanngjörn í garð eigenda minnihluta eignar eða síðari eigenda. Byggingarfulltrúa beri skylda til að virða réttindi aðila samkvæmt fjöleignarhúsalögum og árita viðauka eignarskiptayfirlýsingarinnar þar sem hann uppfylli skilyrði laganna. Þessu til stuðnings sé vísað til grundvallarreglna stjórnsýsluréttarins um málefnaleg sjónarmið og 1. mgr. 12. gr. og 27. gr. reglugerðar nr. 910/2000 en samkvæmt þeim felist í áritun byggingarfulltrúa aðeins staðfesting á viðtöku eignaskiptalýsingar og að hún sé í samræmi við fyrrgreinda reglugerð og lög um fjöleignarhús. Í áritun byggingarfulltrúa felist því ekki staðfesting, viðurkenning eða samþykki á þeim breytingum á notkun er gerðar kunni að hafa verið. Bent sé á að byggingarfulltrúi hafi áður áritað eignaskiptayfirlýsingar um breytingu á hagnýtingu sameignar og telji kærendur synjun hans í kærumálinu vera brot á jafnræðisreglu 11. gr. stjórnsýslulaga.

Á því sé einnig byggt að byggingarfullrúi hafi brotið gegn rannsóknarreglu 10. gr. stjórnsýslulaga með því að upplýsa ekki málið nægilega áður en hin kærða ákvörðun hafi verið tekin. Engin upplýsingaöflun hafi farið fram í því skyni að staðreyna ósanngirni umræddrar skiptingar, þótt sú skoðun hafi verið ráðandi þáttur í ákvörðun byggingarfulltrúa. Slík upplýsingaöflun hefði leitt í ljós að umræddur gerningur hafi verið gerður til hagsbóta fyrir eigendur minni eignarhlutans og síðari eigendur þar sem samþykkt kauptilboð hafi legið fyrir með fyrirvara kaupenda um þinglýsingu viðaukans.

Kærandi telji að afgreiðsla málsins hjá byggingarfulltrúa hafi dregist að óþörfu og hafi tímafrestir reglugerðar nr. 910/2000 ekki verið virtir.

Bent sé á að skv. 4. gr. og 9.-10. tl. 5. gr. fjöleignarhúsalaga falli undir hugtakið séreign, m.a. hluti lóðar húss sem sé séreign samkvæmt þinglýstum heimildum. Sameign sé skilgreind m.a. sem öll lóð húss nema þinglýstar heimildir kveði á um að annað, sbr. 5. tl. 8. gr. laganna.

Í umræddum viðauka komi skýrt fram að báðir aðilar hafi fullan umgengnisrétt um sérafnotafleti hvors annars. Einungis sé um að ræða breytingu til að kveða skýrar á um kostnaðarskiptingu aðila, þannig að hvor eigandi um sig beri allan kostnað við gerð, viðhald og umhirðu þess sérafnotahluta lóðarinnar sem tilheyri honum.

Málsrök byggingarfulltrúa: Í bréfi byggingarfulltrúa til kæranda, dags. 19. september 2005, kemur fram að ástæða synjunarinnar sé skipting lóðar hússins í sérafnotafleti. Telji embættið að sú skipting gangi mun lengra en eðlilegt geti talist og að ekki séu forsendur til þess að embættið með áritun sinni lýsi velþóknun á gerningnum. Sé embættið raunar tilbúið til að árita yfirlýsinguna ef afmörkun sérafnotaflatar nái aðeins til flata sem miði að friðhelgi einkalífs og þeirra sérnota er lúti að innkeyrslu og bílgeymslu. Í lok bréfsins segir að unnt sé að kæra synjun byggingarfulltrúa til félagsmálaráðuneytisins þar sem ekki verði séð að lagaskilyrði séu til þess að kæra málið til kærunefndar fjöleignarhúsa eða úrskurðarnefndarinnar.

Niðurstaða: Í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 er gert ráð fyrir því að byggingarfulltrúi sinni öðrum störfum en þeim sem lúta að útgáfu byggingarleyfa og byggingareftirliti, m.a. skráningu fasteigna, sbr. 3. mgr. 40. gr. laganna. Í 4. mgr. 17. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 kemur fram að eignaskiptayfirlýsing, ásamt teikningum og öðrum gögnum, skuli afhent byggingarfulltrúa til staðfestingar og er honum skylt að senda Fasteignamati ríkisins afrit hennar. Er þessi skylda byggingarfulltrúa áréttuð í grein 9.8 í byggingarreglugerð nr. 441/1998. Ákvarðanir byggingarfulltrúa um afgreiðslu þessara erinda verða að teljast lokaákvarðanir og sæta því kæru, sbr. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Í máli þessu er deilt um synjun byggingarfulltrúa um að staðfesta viðauka eignaskiptayfirlýsingar vegna fjöleignarhússins að Sogavegi 125, en í honum felst m.a. að lóð hússins, sem er óskipt samkvæmt lóðarleigusamningi, er skipt í tvo sérnotafleti og einn sameignarflöt ásamt því að þau tvö bílastæði sem á lóðinni eru tilheyri aðeins efri hæð hússins. Ekki er því gert ráð fyrir að bílastæði tilheyri neðri hæð. Var ekki sótt um breytingu á aðaluppdráttum húss og lóðar vegna þessa.

Samkvæmt 3. tl. 12. gr. fjöleignarhúsalaga á eigandi íbúðar í fjöleignarhúsi rétt til að hagnýta og nota sameignina að virtum sama rétti annarra eigenda og í byggingarreglugerð nr. 441/1997 gr. 64.3 segir að á hverri lóð íbúðarhúss skuli vera a.m.k. tvö bílastæði fyrir hverja íbúð sem sé stærri en 80 m², en a.m.k. eitt bílastæði fyrir hverja íbúð sem sé 80 m² eða minni.

Samkvæmt framangreindu er viðauki sá sem um er deilt í máli þessu í ósamræmi við aðaluppdrætti hússins auk þess að vera í andstöðu við ákvæði lóðarleigusamnings, lög um fjöleignarhús varðandi hagnýtingu sameignar og byggingarreglugerð um bílastæði á lóð. Var byggingarfulltrúa því rétt að synja um áritun á umræddan viðauka og verður kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar því hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu á synjun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 19. september 2005 um staðfestingu á viðauka við eignaskiptayfirlýsingu.

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

______________________________ _______________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

89/2006 Kiðjaberg

Með dim

Ár 2007, miðvikudaginn 4. júlí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 89/2006, kæra á ákvörðunum sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps frá 26. október 2006 og 1. mars 2007 um að veita byggingarleyfi fyrir sumarhúsum á lóðunum nr. 109, 112 og 113 í landi Kiðjabergs í Grímsnesi.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 9. nóvember 2006, er barst nefndinni samdægurs, kærir Ívar Pálsson hdl., f.h. Þ og Þ, Glaðheimum 14, Reykjavík, þær ákvarðanir sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps frá 26. október 2006 og 1. mars 2007 að veita byggingarleyfi fyrir byggingu sumarhúsa á lóðunum nr. 109, 112 og 113 í landi Kiðjabergs í Grímsnesi.

Gera kærendur þá kröfu að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi ásamt því að úrskurðarnefndin kveði upp til bráðabirgða úrskurð um stöðvun framkvæmda. Í kæru var boðuð frekari greinargerð ásamt málsástæðum og lagarökum varðandi hvert hinna kærðu byggingarleyfa er kærendur hefðu náð að afla gagna og kynna sér þau. Boðuð greinargerð barst úrskurðarnefndinni hinn 29. maí 2007, þar sem einnig var kært nýtt byggingarleyfi á lóðinni nr. 112 frá 27. febrúar 2007. Verður ekki fjallað sérstaklega um kröfu um stöðvun framkvæmda heldur kveðinn upp efnisúrskurður í kærumálinu.

Málavextir: Kærumál þetta á sér nokkurn aðdraganda en sumarið 2006 kærðu kærendur máls þessa til úrskurðarnefndarinar ákvarðanir sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafnings-hrepps um heimildir til bygginga sumarhúsa á lóðunum nr. 109, 112 og 113. Voru framkvæmdir stöðvaðar með bráðabirgðaúrskurði nefndarinnar uppkveðnum hinn 2. ágúst 2006 en síðar var kærumálunum vísað frá þar sem sveitarstjórn hafði fellt hinar kærðu ákvarðanir úr gildi og tekið nýjar í þeirra stað.

Á fundi byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu hinn 17. október 2006 var eftirfarandi fært til bókar: „Byggingarleyfi fyrir neðangreindar byggingar eru felld úr gildi þar sem stærð og/eða staðsetning bygginga er ekki í samræmi við deiliskipulag sem var í gildi á þeim tíma sem leyfin voru gefin út. Teikningar eru lagðar fram að nýju þar sem stærð og staðsetning bygginganna eru nú í samræmi við gildandi deiliskipulag … Samþykkt.“ Var þar m.a. um að ræða lóðirnar nr. 109, 112 og 113. Framangreind afgreiðsla var staðfest á fundi sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps hinn 26. október 2006.

Á fundi byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu hinn 27. febrúar 2007 var samþykkt nýtt byggingarleyfi fyrir sumarhúsi á lóðinni nr. 112 og var sú afgreiðsla staðfest á fundi sveitarstjórnar hinn 1. mars 2007.

Framangreindum samþykktum sveitarstjórnar hafa kærendur skotið til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda: Kærendur krefjast þess að hin kærðu byggingarleyfi verði felld úr gildi þar sem þeir telji að deiliskipulagsbreytingar þær sem byggingarleyfin grundvallist á séu ólögmætar. Kærendur hafi kært deiliskipulagsbreytingarnar til úrskurðarnefndarinnar með kæru, dags. 1. nóvember 2006, þar sem þess hafi verið krafist að þær yrðu felldar úr gildi. Verði á það fallist leiði það til þess að fella beri hin kærðu byggingarleyfi úr gildi.

Að auki halda kærendur því fram að leyfi fyrir hinum kærðu sumarhúsum séu ekki í samræmi við deiliskipulagsbreytingarnar. Þá liggi fyrir að húsin á lóðunum nr. 109 og 113 hafi verið reist í andstöðu við gildandi deiliskipulag. Óheimilt sé, skv. 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, að breyta skipulagi svæðis þar sem framkvæmt hafi verið í ósamræmi við skipulag fyrr en hin ólöglega bygging eða byggingarhluti hafi verið fjarlægð, jarðrask afmáð eða starfsemi hætt.

Málsrök Grímsnes- og Grafningshrepps: Af hálfu sveitarfélagsins er þess krafist að kröfu kærenda um ógildingu hinna kærðu byggingarleyfa verði vísað frá úrskurðarnefndinni en ellegar hafnað.

Vísað sé til þess að samkvæmt 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sé frestur til að skjóta máli til úrskurðarnefndarinnar einn mánuður frá því að kæranda hafi orðið kunnugt um eða mátti vera kunnugt um ákvörðun þá sem kæra eigi. Hinar kærðu ákvarðanir hafi verið teknar á fundi sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps hinn 29. ágúst vegna lóðar nr. 113 og hinn 17. október 2006 vegna lóða nr. 109 og 112.

Kæra í málinu sé dagsett 25. maí 2007. Kærufrestur hafi því verið liðinn er kærandi hafi skotið máli sínu til úrskurðarnefndarinnar og beri því að vísa því frá nefndinni, sbr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Ekki geti skipt máli þótt nýtt byggingarleyfi fyrir lóð nr. 112 hafi verið veitt hinn 1. mars 2007, sem hafi verið lítilsháttar breyting á húsi.

Þá sé og vísað til þess að kærendur geti ekki átt aðild að kröfu um ógildingu byggingarleyfa sem byggist á skipulagsákvörðun sveitarstjórnar frá 7. desember 2005. Kærendur hafi engar athugasemdir gert vegna þess deiliskipulags fyrr en með kæru, dags. 1. nóvember 2006, og raunverulega ekki fyrr en með greinargerð sinni, dags. 25. maí 2007. Þeim hafi hins vegar verið gefinn kostur á að koma að athugasemdum sínum á kynningartíma tillögunnar. Það hafi þau ekki gert en þau hafi notið lögmannaðstoðar í málarekstri sínum.

Í 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 segi að hver sá sem ekki geri athugasemdir við auglýsta tillögu innan tilskilins frests teljist samþykkur henni. Af því leiði að þeir sem ekki komi á framfæri athugasemdum sínum vegna auglýsingar á tillögu að deiliskipulagi teljist vera samþykkir henni. Þar sem kærendur teljist að lögum vera samþykkir umræddri skipulagstillögu geti þau ekki síðar haft uppi í kærumáli kröfur um ógildingu byggingarleyfis sem samþykkt hafi verið á grundvelli tillögunnar án breytinga er varðað geti hagsmuni þeirra. Kærendur eigi því ekki kæruaðild í málinu er varði ákvörðun um veitingu greindra byggingarleyfa, sem sæki stoð í deiliskipulag sem sveitarstjórn hafi samþykkt hinn 7. desember 2005, og beri að vísa því frá nefndinni, sbr. úrskurð úrskurðarnefndar í máli nr. 6/2007.

Sveitarfélagið byggi einnig á því að kærendur eigi ekki einstaklegra lögákveðinna hagsmuna að gæta samkvæmt 5. mgr. 8. gr. laga nr. 73/1997. Hvorki í kæru né greinargerð kærenda sé gerð grein fyrir því hvaða lögvörðu hagsmuni þeir hafi vegna framkvæmda á lóðum nr. 109, 112 og 113 eða með hvaða hætti hin kærðu byggingarleyfi séu í ósamræmi við deiliskipulag svæðisins. Það verði því ekki séð hvaða áhrif hinar kærðu framkvæmdir hafi á einstaklega og lögvarða hagsmuni kærenda. Þá sé framkvæmdum nú nánast lokið á lóðunum. Á lóð nr. 109 sé fullbyggt hús, sem búið sé að loka, en þar hafi framkvæmdum verið haldið áfram eftir veitingu leyfisins 17. október 2006. Sama gildi á lóð nr. 112 en þar sé hús þegar risið. Á lóð nr. 113 sé fullbúið hús. Þá sé lóð nr. 113 nokkuð fjarri lóð kærenda og ekki verði séð hvaða áhrif framkvæmdir þar hafi. Þá megi benda á að við deiliskipulagsbreytinguna fækki húsum á svæði í nágrenni við lóð kærenda, sem ætti að hafa jákvæð áhrif þar sem umgengni fólks ætti að minnka. Ef horft sé til svæðis sem nái um 150 metra til norðausturs sé nú eingöngu gert ráð fyrir tveimur lóðum á svæðinu í stað þriggja samkvæmt eldra skipulagi. Að auki megi benda á að byggingarreitur á lóð 113 hafi færst fjær lóð kærenda og samræmist eldri skilmálum auk þess sem byggingarreitur á lóð 112 sé á sama stað og áður hafi verið gert ráð fyrir. Minnt sé á að með þessari breytingu hafi skilmálum fyrir allt það svæði sem deiliskipulag Kiðjabergs nái yfir verið breytt, þ.e. svæði A-Háls, B-Holt og C-Kambar, þ.m.t. lóð kærenda.

Byggt sé á því að hin kærðu leyfi hafi verið fullkomlega lögmæt og í samræmi við gildandi deiliskipulag svæðisins. Kærendur geri ekki grein fyrir því með hvaða hætti leyfin séu andstæð gildandi skipulagi. Byggt sé á því að gildandi deiliskipulag sé lögmætt og málsmeðferð við afgreiðslu þess í samræmi við skipulags- og byggingarlög.

Af hálfu kærenda sé því haldið fram að deiliskipulagsbreytingin hafi verið ólögmæt með vísan til 4. mgr. 56. gr. laga nr. 73/1997, þ.e. að rífa hefði þurft byggingar á lóðum nr. 109, 112 og 113 áður en unnt hafi verið að breyta skipulagi svæðisins. Þessum skilningi sé mótmælt. Skipulags- eða byggingarnefnd sé ekki skylt að lögum að láta fjarlægja sumarhús á greindum lóðum eða öðrum lóðum á svæðinu áður en að gerð sé breyting á deiliskipulaginu, þrátt fyrir að byggingarleyfi hafi verið afturkölluð. Ekki sé unnt að túlka ákvæði 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga með þeim hætti. Í 56. gr. laganna sé ekki kveðið með skýrum hætti á um hvernig með skuli fara þegar leyfi fyrir mannvirki, sem þegar hafi verið reist sé síðar sé ógilt eða afturkallað. Engin fyrirmæli séu í greindum lögum sem skyldi byggingarnefnd til að taka ákvörðun um að fjarlægja mannvirki, sem þegar hafi verið reist á grundvelli byggingarleyfis. Þá verði að skoða ákvæði 4. mgr. í samhengi við önnur þvingunarúrræði 56. gr. Ákvæði 2., 3. og 4. mgr. 56. gr. eigi fyrst og fremst við um byggingarleyfisskyldar framkvæmdir skv. IV. kafla laga nr. 73/1997 og taki þá fyrst og fremst til framkvæmda, sem hafnar séu án þess að fengin hafi verið tilskilin leyfi. Ákvæði 4. mgr. geti þ.a.l. ekki átt við í því tilviki er bygging hafi verið reist á grundvelli gilds byggingarleyfis, sem talið hafi verið í samræmi við skipulag, á þeim tíma sem leyfi hafi verið veitt. Ákvæðinu sé fyrst og fremst ætlað að taka á þeim tilvikum þegar framkvæmt sé án allra tilskilinna leyfa. Sé slík túlkun einnig í samræmi við forsögu þessa lagaákvæðis og tilgang þess.

Þá sé hér um að ræða undantekningarreglu og verði að beita þröngri lögskýringu við túlkun hennar. Þröng skýring leiði til þess að ákvæðið verðir aldrei túlkað á þann veg, sem kærendur krefjist.

Hér verði einnig að hafa í huga að um leið og mannvirki hafi verið reist á grundvelli byggingarleyfis komi til önnur sjónarmið, m.a. um eyðileggingu verðmæta o.fl., sem geti komið í veg fyrir að unnt sé að rífa eða fjarlægja eign, sem reist hafi verið. Einnig þurfi að líta til skipulagssjónarmiða sem og hagsmuna eiganda þess húss, sem risið sé, en fjarlæging eða niðurrif eignar hans væri augljóslega verulega íþyngjandi fyrir hann. Einnig þurfi að gæta meðalhófs í slíkum ákvörðunum sem og jafnræðisreglu.

Í ljósi alls framangreinds sé ekki hægt að fallast á þá túlkun 4. mgr. 56. gr. laga nr. 73/1997, sem sett sé fram í greinargerð kærenda, að rífa hafi þurft húsin á lóðum nr. 109, 112 og 113, sem reist hafi verið á grundvelli byggingarleyfa, áður en unnt hafi verið að breyta deiliskipulagi svæðisins.

Málsrök byggingarleyfishafa lóðar nr. 109: Af hálfu byggingarleyfishafa lóðarinnar nr. 109 er tekið undir kröfur, sjónarmið og málsástæður sveitarfélagsins. Auk þess sé bent á að húsið sé fullbyggt og búið að loka því. Lóðin sé fjarri lóð kærenda og því verði ekki séð hvaða áhrif framkvæmdir á þeirri lóð hafi á lóð þeirra. Byggingarleyfishafi hafi farið í einu og öllu farið eftir settum reglum og hafi fengið samþykki fyrir byggingar-framkvæmdunum af til þess bærum aðilum og unnið hafi verið eftir útgefnu byggingarleyfi.

Málsrök byggingarleyfishafa lóðar nr. 112: Af hálfu byggingarleyfishafa lóðarinnar nr. 112 er bent á að hann hafi í höndunum gilt byggingarleyfi fyrir þeim framkvæmdum er um ræði. Vakin sé athygli á því að lega sumarhússins á lóðinni sé sú sama og frá upphafi skipulags svæðisins. Mótmælt sé þeirri órökstuddu fullyrðingu kærenda að sumarhúsið sé ekki í samræmi við deiliskipulagsbreytingar sem gerðar hafi verið. Þá sé og gerður fyrirvari varðandi fjárkröfur á hendur kærendum.

Málsrök byggingarleyfishafa lóðar nr. 113: Af hálfu byggingarleyfishafa lóðarinnar nr. 113 er tekið undir kröfur, sjónarmið og málsástæður sveitarfélagsins. Auk þess sé bent á að sumarhúsið sé fullbúið og hafi byggingarleyfishafi ásamt fjölskyldu sinni flutt í það. Lóðin sé fjarri lóð kærenda og því verði ekki séð hvaða áhrif framkvæmdir á þeirri lóð hafi á lóð þeirra. Byggingarleyfishafi hafi farið í einu og öllu eftir settum reglum og hafi fengið samþykki fyrir byggingarframkvæmdunum af til þess bærum aðilum og hafi verið unnið eftir útgefnu byggingarleyfi.

Mótrök kærenda við málsrökum Grímsnes- og Grafningshrepps: Af hálfu kærenda er því mótmælt að kærur þeirra hafi komið fram of seint. Áréttað sé að þeim hafi fyrst verið kunnugt um þær ákvarðanir sem þeir kæri hinn 1. nóvember 2006. Kæra hafi verið send nefndinni hinn 9. nóvember, þ.e. átta dögum eftir vitað hafi verið að leyfin hefðu verið samþykkt að nýju. Kæran hafi því borist innan kærufrests. Sama eigi við um hið nýja byggingarleyfi fyrir húsinu nr. 112, frá 1. mars 2007, en um það hafi kærendur ekki vitað fyrr en framkvæmdir hafi blasað við þeim helgina áður en kæra þeirra, dags. 25. maí 2007, hafi verið send nefndinni.

Mótmælt sé sjónarmiðum sveitarfélagsins um að kærendur eigi ekki kæruaðild að málinu vegna deiliskipulagsbreytingarinnar frá 7. desember 2005.

Augljóst sé að bygging húsanna gangi verulega á grenndarrétt kærenda þar sem þau séu mun stærri og hærri en kærendur hafi mátt búast við samkvæmt því deiliskipulagi sem hafi verið í gildi þegar þeir hafi byggt sitt hús.

Hafa aðilar máls þessa fært fram frekari sjónarmið kröfum sínum til stuðnings og hafa kærendur m.a. gert grein fyrir því í hverju þeir telji að hin kærðu byggingarleyfi séu ólögmæt og gangi gegn rétti þeirra. Verða sjónarmið þessi ekki reifuð frekar en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um leyfi er sveitarstjórn Grímsnes- og Grafningshrepps hefur veitt til byggingar þriggja sumarhúsa í landi Kiðjabergs í Grímsnesi. Af hálfu sveitarfélagsins er þess krafist að kærunni verði vísað frá úrskurðarnefndinni þar eð hún hafi ekki borist fyrr en að loknum kærufresti. Á það verður ekki fallist. Hinn 30. október 2006 barst úrskurðarnefndinni bréf skipulagsfulltrúa þar sem greint var frá því að gefin hafi verið út hin umdeildu byggingarleyfi og var þeim upplýsingum komið til lögmanns kærenda, enda voru þá enn til meðferðar fyrri kærumál vegna sömu bygginga. Barst ný kæra nefndinni hinn 9. nóvember 2006. Samkvæmt 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er kærufrestur til úrskurðarnefndarinnar einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt um eða mátti vera kunnugt um ákvörðun þá er kæra á og verður við það að miða í máli þessu að kærendum hafi ekki verið kunnugt um eða mátt vera kunnugt um hinar kærðu ákvarðanir fyrr en hinn 30. október 2006. Var kærufrestur því ekki liðinn er kæran barst úrskurðarnefndinni.

Þá gerir sveitarfélagið og kröfu um að máli þessu verði vísað frá úskurðarnefndinni sökum þess að kærendur hafi ekki gert athugasemd við deiliskipulagsbreytingu þá er leyfin grundvallast á. Á þetta verður ekki heldur fallist. Í máli þessu er m.a. deilt um hvort byggingarleyfin sem kærð eru séu í samræmi við gildandi deiliskipulag svæðisins. Eru samþykktir byggingarleyfanna sjálfstæðar stjórnvaldsákvarðanir er sæta kæru til úrskurðarnefndarinnar alveg óháð því hvort kærandi hafi gert athugasemdir við það skipulag sem þær eiga að styðjast við. Verður frávísunarkröfu sveitarstjórnar því hafnað.

Eins og að framan er rakið er krafa kærenda um ógildingu hinna umdeildu byggingarleyfa m.a. studd þeim rökum að leyfin eigi stoð í deiliskipulagsbreytingum sem þeir telji ólögmætar og hafi kært til úrskurðarnefndarinnar til ógildingar. Úrskurðarnefndin hefur með úrskurði fyrr í dag vísað frá nefndinni kröfu kærenda um ógildingu deiliskipulagsbreytingar er öðlaðist gildi hinn 23. ágúst 2006. Hins vegar hefur nefndin fallist á kröfu kærenda um ógildingu deiliskipulagsbreytingar þeirrar er öðlaðist gildi hinn 9. október 2006, en í þeirri ákvörðun fólst m.a. breyting á ákvæðum skipulagsskilmála um hámarksstærð, fjölda hæða og hámarkshæð sumarhúsa á skipulagssvæðinu. Kemur því til skoðunar hvort hin kærðu byggingarleyfi séu að efni til í samræmi við skipulagsheimildir á svæðinu.

Í gildi er deiliskipulag frá árinu 1990 með áorðnum breytingum er lýtur m.a. að lóðaskipan á svæðinu, stærð lóða, húsa og byggingarreita. Um stærð húsa segir í deiliskipulagsskilmálum: „Um hámarksstærðir bústaða og önnur almenn sérákvæði vísast til greinar 6.10.4.6 í byggingarreglugerð frá ágúst 1989.“ Í reglugerðarákvæði þessu sagði m.a. að sumarbústaðir skyldu að jafnaði vera á einni hæð og skyldu þeir ekki vera stærri en 60 fermetrar. Meðallofthæð ekki minni 2,2 metrar, vegghæð mest 3,0 metrar og hæð mænis frá jörðu mest 4,5 metrar. Ákvæði þetta er ekki lengur í gildi og ekki er í núgildandi byggingarreglugerð sambærilegt ákvæði.

Samkvæmt hinum kærðu byggingarleyfum er heimilt að reisa 61,6 fermetra sumarhús á lóð nr. 113, 170 fermetra hús á lóð nr. 112 og 108,8 fermetra hús á lóð nr. 109, að hluta á tveimur hæðum, ásamt 18,1 fermetra geymslu. Af framangreindu má ljóst vera að leyfi fyrir byggingum á lóðum nr. 109 og 112 eru ekki í samræmi við skipulagsheimildir svæðisins er að framan eru raktar. Verður að telja að byggingaryfirvöld í sveitarfélaginu séu bundin af þeim stærðartakmörkunum er í deiliskipulagsskilmálunum felast enda ekki við annað að styðjast þar sem túlka verður núgildandi byggingarreglugerð með þeim hætti að ákvarða verði stærðir sumarhúsa í deiliskipulagi. Verða því byggingarleyfi vegna sumarhúsa á lóðum nr. 109 og 112 felld úr gildi en hafnað er kröfu kærenda um ógildingu byggingarleyfis fyrir sumarhúsi á lóð nr. 113 þar sem telja verður frávik þess frá leyfilegri hámarksstærð óverulegt.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna anna hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Ákvarðanir sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps frá 26. október 2006 og 1. mars 2007 um að veita byggingarleyfi fyrir byggingu sumarhúsa á lóðunum nr. 109 og 112 í landi Kiðjabergs í Grímsnesi eru felldar úr gildi. Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu byggingarleyfis fyrir sumarhúsi á lóð nr. 113.

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

_______________________________ _____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

87/2006 Kiðjaberg

Með dim

Fyrir var tekið mál nr. 87/2006, kæra á samþykktum sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps frá 7. desember 2005 og 21. september 2006 um breytt deiliskipulag orlofs- og sumarhúsasvæðis í landi Kiðjabergs í Grímsnesi.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 1. nóvember 2006, er barst nefndinni hinn 3. sama mánaðar, kærir Ívar Pálsson hdl., f.h. Þ og Þ, Glaðheimum 14, Reykjavík, eigenda sumarhúss á lóðinni nr. 111 í landi Kiðjabergs í Grímsnesi, samþykktir sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps frá 7. desember 2005 og 21. september 2006 um breytt deiliskipulag orlofs- og sumarhúsasvæðis í landi Kiðjabergs.

Gera kærendur þá kröfu að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi. Þá er og gerð krafa um að réttaráhrif hinna kærðu ákvarðana verði þegar stöðvuð. Í kæru var boðuð frekari greinargerð er barst úrskurðarnefndinni hinn 29. maí 2007. Verður ekki fjallað sérstaklega um kröfu um stöðvun réttaráhrifa heldur kveðinn upp efnisúrskurður í kærumálinu.

Málavextir: Forsaga máls þessa er sú að tillaga að breyttu deiliskipulagi frístunda-húsasvæðis í landi Kiðjabergs í Grímsnesi var auglýst í október 2002, en í gildi var deiliskipulag svæðisins frá árinu 1990. Nokkrar athugasemdir bárust, m.a. frá kærendum. Tillagan var samþykkt á fundi sveitarstjórnar hinn 5. febrúar 2003. Með bréfi Skipulagsstofnunar til sveitarstjórnar, dags. 20. febrúar 2003, voru gerðar athugasemdir við samþykktina og framsetningu hennar, m.a. að samræmi þyrfti að vera á milli deiliskipulags og samþykkts aðalskipulags.

Á árinu 2004 var auglýst tillaga að breyttu aðalskipulagi sveitarfélagsins sem og tillaga að breyttu deiliskipulagi orlofs- og sumarhúsasvæðis í landi Kiðjabergs. Fól tillaga að breyttu deiliskipulagi í sér m.a. stækkun golfvallar ásamt því að gerðar voru breytingar á stærð og staðsetningu sumarhúsalóða. Sagði í auglýsingunni að vegna ágalla við fyrra ferli væri tillagan auglýst í annað sinn með nokkrum breytingum í kjölfar athugasemda við fyrri auglýsingu. Var aðalskipulagsbreytingin staðfest af ráðherra í júlí 2004. Tillaga að breyttu deiliskipulagi var auglýst frá 28. apríl til 26. maí 2004 með athugasemdafresti til 9. júní 2004. Engar athugasemdir bárust og samþykkti sveitarstjórn tillöguna á fundi hinn 7. desember 2005. Skipulagsstofnun gerði ekki athugasemd við að sveitarstjórn birti auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar og birtist auglýsing þess efnis hinn 23. ágúst 2006.

Sveitarstjórn samþykkti nýja tillögu að breyttu deiliskipulagi í Kiðjabergslandi sem var til kynningar frá 13. júlí til 10. ágúst 2006 með athugasemdafresti til 24. ágúst. Fól tillagan m.a. í sér heimild fyrir því að frístundahús í Kiðjabergslandi mættu vera allt að 250 fermetrar að stærð og skyldu þau vera á einni hæð, með 5,0 metra hámarkshæð yfir gólfi en frá jörðu 6,5 metra. Þar sem aðstæður gæfu tilefni til væri heimilt að byggja geymslukjallara undir húsi. Óheimilt væri að hafa opið undir gólf, hærra en 1,5 metra. Kærendur gerðu athugasemdir við tillöguna. Var tillaga að breyttu deiliskipulagi samþykkt á fundi sveitarstjórnar hinn 6. september 2006 með eftirfarandi bókun: „Sveitarstjórn samþykkir deiliskipulagið skv. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga með eftirfarandi breytingum á auglýstri tillögu: Við bætist að leyfilegt byggingarmagn á lóð verði að hámarki 3% af stærð lóðar. Hámarksstærð frístundahúsa verður áfram 250 fm auk allt að 25 fm aukahúss. Hámarkshæð húsa frá gólfi verður 5,5 m í stað 5 m. Ákvæði um að „óheimilt sé að hafa opið undir gólf, hærra en 1,50 m“ er fellt út. Sveitarstjórn felur skipulagsfulltrúa að svara þeirri athugasemd sem barst á grundvelli afgreiðslu sveitarstjórnar.“

Á fundi skipulagsnefndar uppsveita Árnessýslu hinn 13. september 2006 var eftirfarandi fært til bókar: „Lögð fram tillaga að breytingu á skilmálum deiliskipulags Kiðjabergs, orlofs- og sumarhúsasvæðis Meistarafélags húsasmiða. Í tillögunni felst að gerð er breyting á skilmálum er varða stærð og útlit húsa, m.a. að stærð frístundahúsa verði allt að 250 m² og að byggja megi allt að 25 m² geymsluhús/gestahús auk annarra minniháttar breytinga. Tillagan var í kynningu frá 13. júlí til 10. ágúst 2006 með athugasemdafresti til 24. ágúst. Ein athugasemd barst og er hún lögð fram ásamt tillögu að umsögn um hana. Sveitarstjórn samþykkti tillöguna með breytingum þann 6. september 2006 en þar sem rétt gögn lágu ekki fyrir er tillagan lögð fram að nýju. Drög að umsögn um athugasemdir lögð fram. Skipulagsnefnd samþykkir deiliskipulagið skv. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga með eftirfarandi breytingum á auglýstri tillögu. Við bætist að leyfilegt byggingarmagn á lóð verði að hámarki 3% af stærð lóðar. Hámarksstærð frístundahúsa verður áfram 250 fm auk allt að 25 fm aukahúss. Hámarkshæð húsa frá gólfi verður 6 m í stað 5 m. Hámarkshæð frá jörðu verður áfram 6,5 m. Ákvæði um að „hús skulu vera á einni hæð“ er fellt út. Ákvæði um að „óheimilt sé að hafa opið undir gólf, hærra en 1,50 m“ er fellt út. Skipulagsfulltrúa er falið að svara athugasemd í samræmi við ofangreinda afgreiðslu og í samráði við sveitarstjórn.“ Var framangreint staðfest á fundi sveitarstjórnar hinn 21. september 2006.

Í bréfi Skipulagsstofnunar til sveitarstjórnar, dags. 27. september 2006, var ekki gerð athugasemd við að sveitarstjórn birti auglýsingu um samþykkt deiliskipulagsbreytingar-innar í B-deild Stjórnartíðinda en þó var frekari skýringa þörf. Auglýsing um gildistöku breytingarinnar birtist hinn 9. október 2006.

Framangreindum samþykktum sveitarstjórnar hafa kærendur skotið til úrskurðar-nefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er vísað til þess að þeir hafi gert athugasemdir er tillaga að breyttu deiliskipulagi svæðisins hafi verið auglýst á árinu 2002 enda hafi þeir, ásamt öðrum þeim er athugasemdir hafi gert, talið verulega gengið á rétt sinn. Í tillögunni hafi aðkoma að lóð kærenda ekki verið sýnd eins og hún hefði verið frá upphafi auk þess sem ekki hafi verið gert ráð fyrir stækkun á lóð kærenda, en lóðir í kringum hana stækkaðar á kostnað sameiginlegs útivistarsvæðis. Ítrekað hafi kærendur óskað eftir stækkun lóðar, sem sé ein sú minnsta á svæðinu, en ekki fengið.

Þar sem deiliskipulagstillagan hafi ekki verið í samræmi við aðalskipulag sveitarfélagsins hafi auglýsing hennar verið ólögmæt. Tillagan muni hafa verið auglýst aftur ásamt tillögu að breytingu á aðalskipulagi hinn 23. apríl 2004. Hafi þeim sem gert hefðu athugasemdir við tillöguna á fyrri stigum hvorki verið tilkynnt þar um né athygli þeirra vakin á auglýsingunni. Kærendur hafi ekki komist að því fyrr en um mitt ár 2005 að tillaga að breyttu deiliskipulagi hafi verið auglýst að nýju og líklega verið samþykkt aftur án athugasemda. Er kærendum hafi verið þetta ljóst hafi þau leitað sér lögmannsaðstoðar. Hafi lögmaður þeirra ritað skipulagsfulltrúa bréf, dags. 8. júlí 2005, sem ítrekað hafi verið 23. ágúst sama ár, þar sem m.a. hafi verið óskað upplýsinga um framgang deiliskipulagssamþykktarinnar og útgefin byggingarleyfi á svæðinu. Afrit af bréfinu hafi verið sent byggingarfulltrúa uppsveita Árnessýslu og til landeiganda. Engin svör eða gögn hafi borist frá embættunum þrátt fyrir framangreind bréf og samtöl við þáverandi skipulagsfulltrúa.

Hinn 13. október 2005 hafi lögmaður kærenda brugðið á það ráð að senda byggingar-fulltrúa bréf þar sem kærendur hafi talið hugsanlegt að framkvæmdir væru hafnar á grundvelli hins nýja deiliskipulags þó það hefði þá ekki öðlast gildi. Hafi verið óskað eftir upplýsingum um öll byggingarleyfi sem veitt hefðu verið frá áramótum 2004 og á grundvelli hvaða skipulags þau hefðu verið veitt. Ekkert svar hafi borist við bréfi þessu.

Rétt fyrir jól árið 2005 hafi lögmaður kærenda verið í sambandi við landeiganda, Meistarafélag húsasmiða, til að leita lausna á vanda þeirra. Eftir símtöl við starfsmann félagsins hafi lögmaðurinn ritað landeiganda bréf, dags. 28. nóvember og 7. desember 2005. Hinn 8. desember 2005 hafi lögmaðurinn átt fund með þáverandi skipulagsfulltrúa. Á þeim fundi hafi skipulagsfulltrúi lofað að leita leiða til að finna lausn á vanda kærenda og leita sátta milli þeirra og landeiganda. Í kjölfar fundarins hafi lögmaðurinn sent skipulagsfulltrúa tölvupósta, eða hinn 8. desember 2005 og 17. janúar 2006. Hvorki erindi lögmanns kærenda til skipulagsfulltrúans né landeigandans hafi verið svarað. Nokkru síðar hafi lögmaður kærenda komist að því að á fundi sveitarstjórnar hinn 7. desember 2005, hafi sveitarstjórn samþykkt hina kærðu deiliskipulagsbreytingu.

Kærendur hafi ætlað að kæra deiliskipulagsbreytinguna en hafi ekki getað það þar sem málsmeðferð hennar hafi ekki verið lokið og ákvörðunin því ekki kæranleg. Hafi lögmaður kærenda farið yfir það með framkvæmdastjóra úrskurðarnefndarinnar sem staðfest hafi að á meðan auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins hefði ekki verið birt í B-deild Stjórnartíðinda yrði öllum kærum varðandi skipulagið vísað frá nefndinni. Lögmaður kærenda hafi því fylgst vel með auglýsingum frá Grímsnes- og Grafnings-hreppi í B-deild Stjórnartíðinda. Í byrjun sumars 2006 hafi því enn verið í gildi deiliskipulag af svæðinu sem samþykkt hafi verið á fundi skipulagsstjóra ríkisins hinn 9. maí 1990. Lóð kærenda sé nr. 120 samkvæmt því deiliskipulagi en nr. 111 samkvæmt deiliskipulagi sem hafði verið samþykkt af sveitarstjórn en ekki öðlast gildi.

Í byrjun júní árið 2006, er kærendur hafi verið staddir í sumarbústað sínum í Kiðjabergi, hafi þeir orðið varir við að framkvæmdir væru hafnar við byggingu sumarbústaða á lóðunum norðan við þeirra lóð, þ.e. lóðunum sem eru nr. 112 og 113, að því er virtist samkvæmt hinu nýja deiliskipulagi sem ekki hefði öðlast gildi. Hafi kærendur verið þess fullvissir að framkvæmdirnar samræmdust ekki þágildandi deiliskipulagi, samþykktu 9. maí 1990. Þrátt fyrir að hafa verið meinað um aðgang að gögnum um umrædd hús og skipulagsgögn hafi kærendur kært byggingarleyfin hinn 6. júní 2006 og krafist stöðvunar framkvæmda.

Enn hafi verið reynt að beina málinu í eðlilegan farveg með bréfi til sveitarfélagsins, dags. 13. júní 2006, þar sem óskað hafi verið eftir að erindum kærenda, sem sum hafi verið orðin rúmlega ársgömul, yrði svarað, allar framkvæmdir í ósamræmi við skipulag frá 1990 yrðu stöðvaðar, byggingarleyfi og framkvæmdaleyfi sem ekki væru í samræmi við skipulagið afturkölluð auk þess sem óskað hafi verið eftir fundi með sveitarstjóra. Hinn 15. júní 2006 hafi lögmanni kærenda borist frá úrskurðarnefndinni bréf byggingarfulltrúa, dags. 12. júní 2006, þar sem tilkynnt hafi verið að handhöfum lóða nr. 112 og 113 hafi verið send beiðni um að stöðva framkvæmdir. Þrátt fyrir framangreint og hina meintu stöðvun framkvæmda hafi í skjóli nætur, aðfararnótt hins 26. júní 2006, verið flutt hús á lóðina nr. 113 og það sett þar niður. Lögmaður kærenda hafi sent myndbréf til byggingarfulltrúa hinn 27. júní 2006 og krafist þess að húsið yrði þegar flutt burt af lóðinni en því hafi ekki verið sinnt.

Í byrjun júlí 2006 hafi kærendur orðið varir við að hafnar væru framkvæmdir á lóðinni nr. 109. Hinn 7. júlí 2006 hafi þeir kært það byggingarleyfi á sömu forsendum og áður. Þrátt fyrir framangreint hafi framkvæmdir haldið áfram að einhverju marki við þau hús sem byggingarfulltrúi hafi sagst hafa stöðvað framkvæmdir við. Í júlímánuði hafi lögmaður kærenda margoft verið í sambandi við byggingarfulltrúa vegna kvartana þeirra um að framkvæmdum væri haldið fram. Hafi úrskurðarnefndin loks 2. ágúst 2006 stöðvað framkvæmdir á umræddum lóðum til bráðabirgða.

Samhliða framangreindu hafi lögmaður kærenda ritað Skipulagsstofnun bréf til að koma þeim sjónarmiðum á framfæri við stofnunina að málsmeðferð skipulagstillögu svæðisins hafi verið ólögmæt sem og sú efnislega afstaða sem tekin hafi verið með skipulaginu. Erindinu hafi verið svarað með bréfi, dags. 24. júlí 2006. Þar hafi komið fram að skipulagið hefði borist stofnuninni og verið gerðar athugasemdir við það og jafnframt yrði tekin afstaða til skipulagsins þegar ný gögn lægju fyrir. Í ljósi þessara upplýsinga og þar sem kærendur hafi haft í hyggju að kæra deiliskipulagið yrði gildistaka þess auglýst í B-deild Stjórnartíðinda, hafi lögmaður þeirra fylgst mjög með auglýsingum frá Grímsnes- og Grafningshreppi í B-deild Stjórnartíðinda, þ.e. hafi athugað með u.þ.b. viku millibili hvort auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins hefði birst en allt kom fyrir ekki. Með vísan til allrar forsögu málsins hafi hann þó ekki sérstaklega kippt sér upp við að auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins hefði ekki enn birst.

Með bréfi til Skipulagsstofnunar, dags. 19. október 2006, hafi lögmaður kærenda óskað eftir upplýsingum um stöðu málsins og afritum af bréfaskiptum Skipulagsstofnunar og skipulagsfulltrúa. Fram hafi komið í tölvupósti Skipulagsstofnunar, dags. 1. nóvember 2006, að erindinu hafi ekki verið svarað fyrr en þann dag. Í útprentun úr málaskrá Skipulagsstofnunar komi fram númer auglýsingarinnar í B-deild Stjórnartíðinda. Þá fyrst hafi lögmanni kærenda verið það ljóst að auglýsingin hefði verið birt og þá undir nafni skipulagsfulltrúans en ekki sveitarfélagsins. Samdægurs hafi deiliskipulagsbreytingin, sem samþykkt hafi verið í sveitarstjórn hinn 5. desember 2005, verið kærð til úrskurðarnefndarinnar.

Vegna þess langa tíma sem liðið hafi frá birtingu auglýsingar um gildistöku fyrri deiliskipulagsbreytingarinnar sé rétt að taka eftirfarandi fram. Hvorki kærendur né lögmaður þeirra hafi haft vitneskju um að auglýsing um gildistöku breytingarinnar hafi verið birt þrátt fyrir að hafa óskað þess sérstaklega í bréfum til skipulagsyfirvalda sveitarfélagsins að þeim yrði tilkynnt um birtingu gildistökuauglýsingar breytingarinnar. Auk þess að bæði kærendur og lögmaður þeirra hafi átt regluleg samskipti við Skipulagsstofnun og fulltrúa sveitarfélagsins, sem ekki hafi upplýst um framangreint, hafi verið fylgst vel með birtingum auglýsinga undir Grímsnes- og Grafningshreppi í hinni rafrænu útgáfu B-deildar Stjórnartíðinda. Engin auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins hafi birst þar. Auglýsingin hafi aftur á móti verið birt undir nafni skipulagsfulltrúa uppsveita Árnessýslu en ekki í nafni sveitarfélagsins. Framangreint hafi ekki uppgötvast fyrr en lögmaður kærenda hafi óskað eftir upplýsingum um stöðu málsins frá Skipulagsstofnun eins og gerð hafi verið grein fyrir. Kærendur telji því afsakanlegt að kæra vegna ákvörðunar sveitarstjórnarinnar frá 7. desember 2005 hafi ekki verið send úrskurðarnefndinni fyrr en hinn 1. nóvember 2006, sbr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Kærendur telji báðar hinar kærðu breytingar ólögmætar m.t.t. þess hve veruleg neikvæð áhrif þær hafi á grenndarrétt þeirra og friðhelgi. Þær leiði báðar til þess að nú megi byggja mun stærri og hærri hús en kærendur hafi mátt gera ráð fyrir á þeim tíma er þeir hafi keypt lóðarréttindin. Það hafi sérstaka þýðingu fyrir kærendur vegna staðsetningar lóðarinnar og þeirrar staðreyndar að lóð þeirra sé ein sú minnsta á svæðinu.

Kærendur vísi einnig til sjónarmiða um réttmætar væntingar og þess að um nýlegt skipulag sé að ræða. Telji kærendur að ólögmætt sé að gera slíkar grundvallarbreytingar á svo nýju deiliskipulagi á svæði þar sem menn hafi byggt upp á ákveðnum forsendum. Vísi kærendur máli sínu til stuðnings til úrskurðar úrskurðarnefndarinnar í máli nr. 31 frá 2007. Verði breytingarnar látnar standa sé forsenda fyrir veru kærenda á svæðinu brostin þar sem það næði og friðhelgi sem þau hafi mátt gera ráð fyrir að njóta, enda um sumarhúsasvæði að ræða, hafi verið að engu gerð með þessum breytingum.

Framkvæmdir við hús nr. 109, 112 og 113 hafi verið hafnar og langt komnar þegar hinar kærðu deiliskipulagsbreytingar hafi öðlast gildi. Fyrir liggi að umrædd hús hafi ekki verið í samræmi við deiliskipulag svæðisins óbreytt. Samkvæmt 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga sé óheimilt að breyta skipulagi svæðis þar sem framkvæmt hafi verið í ósamræmi við skipulag fyrr en hin ólöglega bygging eða byggingarhluti hafi verið fjarlægð, jarðrask afmáð eða starfsemi hætt. Allar tilgreindar byggingarframkvæmdir hafi verið í ósamræmi við eldra skipulag. Óheimilt hafi því verið að breyta skipulaginu fyrr en þessi hús eða þær framkvæmdir sem byrjað hafi verið á, í ósamræmi við skipulagið, hefðu verið fjarlægðar. Báðar breytingarnar séu ólögmætar á framangreindum forsendum.

Málsrök Grímsnes- og Grafningshrepps: Af hálfu sveitarfélagsins er þess aðallega krafist að kærunni verði vísað frá úrskurðarnefndinni en til vara að ákvarðanir sveitarstjórnar verði staðfestar.

Aðalkrafa um frávísun málsins sé byggð á því að kæra vegna ákvörðunar frá 7. desember 2005 sé of seint fram komin auk þess sem kærendur hafi ekki lögvarða hagsmuni tengda slíkri kröfu. Þá eigi kærendur ekki kæruaðild vegna breytingar á deiliskipulagsuppdráttum.

Samkvæmt 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sé frestur til að skjóta máli til úrskurðarnefndarinnar einn mánuður frá því að kæranda hafi mátt vera kunnugt um eða mátti vera kunnugt um ákvörðun þá sem kæra eigi. Sé um að ræða ákvarðanir sem sæti opinberri birtingu teljist kærufrestur frá birtingu ákvörðunar. Hinar kærðu ákvarðanir hafi verið teknar á fundi sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps hinn 7. desember 2005, vegna breytinga á deiliskipulagsuppdrætti og hinn 23. ágúst 2006 (sic) vegna breytinga á deiliskipulagsskilmálum. Auglýsing um gildistöku fyrri deiliskipulagsbreytingarinnar vegna ákvörðunar sveitarstjórnar frá 7. desember 2005 hafi birst í B-deild Stjórnartíðinda hinn 23. ágúst 2006. Auglýsing um gildistöku síðari deiliskipulagsbreytingarinnar hafi birst í B-deild Stjórnartíðinda hinn 9. október 2006. Kynning og auglýsing þessara skipulagstillagna hafi verið framkvæmd með sama hætti og tíðkist með aðrar skipulagsbreytingar hjá sveitarfélögum uppsveita Árnessýslu. Kærendum hafi einnig verið tilkynnt munnlega um meðferð tillagnanna og auglýsingu.

Kæra í málinu sé dagsett 1. nóvember 2006. Kærufrestur hafi því verið liðinn varðandi breytingu á deiliskipulagsuppdrætti er öðlast hafi gildi hinn 23. ágúst 2006 þegar kærendur hafi skotið máli sínu til nefndarinnar. Beri því að vísa þeim hluta málsins frá úrskurðarnefndinni, sbr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Undanþáguákvæði 1. tl. 28. gr. stjórnsýslulaga geti ekki komið til álita þar sem kærendur hafi áður skotið málum sínum til úrskurðarnefndarinnar og hafi notið lögmannsaðstoðar við sinn málarekstur. Þá geti undanþáguákvæði 2. tl. 28. gr. stjórnsýslulaga ekki átt við. Hér megi einnig vísa til úrskurðar úrskurðarnefndarinnar í máli nr. 32/2007, þar sem sambærilegt álitaefni hafi verið afgreitt með greindum hætti.

Þá sé vísað til þess að kærendur geti ekki átt aðild að kröfu um ógildingu skipulags-ákvörðunar sveitarstjórnar frá 7. desember 2005. Þeir hafi engar athugasemdir gert vegna hins kærða deiliskipulags fyrr en með kæru sinni hinn 1. nóvember 2006 og raunverulega ekki fyrr en með greinargerð sinni, dags. 25. maí 2007. Þeim hafi hins vegar verið gefinn kostur á að koma að athugasemdum sínum á kynningartíma tillögunnar. Það hafi þau ekki gert en minna megi á að þau hafi notið lögmannsaðstoðar í málarekstri sínum.

Í 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 segi að hver sá sem ekki geri athugasemdir við auglýsta tillögu innan tilskilins frests teljist samþykkur henni. Af því leiði að þeir sem ekki komi á framfæri athugasemdum sínum vegna auglýsingar á tillögu að deiliskipulagi teljist vera samþykkir henni. Þar sem kærendur teljist að lögum vera samþykkir umræddri skipulagstillögu geti þeir ekki síðar haft uppi í kærumáli kröfur um ógildingu skipulagsákvörðunar sem samþykkt hafi verið á grundvelli tillögunnar án breytinga er varðað geti hagsmuni þeirra. Kærendur eigi því ekki kæruaðild í málinu er varði ákvörðun sveitarstjórnar frá 7. desember 2005 og beri að vísa því frá nefndinni, sbr. úrskurð úrskurðarnefndar í máli nr. 6/2007.

Sveitarfélagið byggi einnig á því að kærendur eigi ekki einstaklegra lögákveðinna hagsmuna að gæta samkvæmt 5. mgr. 8. gr. laga nr. 73/1997. Hvorki í kæru né greinargerð kærenda sé gerð grein fyrir því hvaða lögvörðu hagsmuni þeir eigi vegna breytinga á deiliskipulagsskilmálum Kiðjabergs. Þá sé ekki með nokkrum hætti gerð grein fyrir því með hvaða hætti þeir telji að framkvæmdir á lóðum nr. 109, 112 og 113 brjóti gegn greindum skipulagsskilmálum, þrátt fyrir að það sé boðað í kæru. Minnt sé á að með þessari breytingu hafi skilmálum fyrir allt það svæði sem deiliskipulag Kiðjabergs nái yfir, þ.e. svæði A-Háls, B-Holt og C-Kambar, þ.m.t. lóð kærenda, verið breytt.

Hinar kærðu deiliskipulagsbreytingar hafi verið fullkomlega lögmætar og í samræmi við 23. og 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Vakin sé athygli á að hvorki í kæru né greinargerð sé vísað til þess að sveitarstjórn hafi brotið gegn tilteknum ákvæðum greindra laga við málsmeðferð sína. Kynning og auglýsing umræddra skipulagstillagna hafi verið framkvæmd á sama hátt og tíðkist með aðrar skipulagsbreytingar sem séu til meðferðar hjá sveitarfélögum uppsveita Árnessýslu, þ.e.a.s. auglýsing hafi verið birt í Lögbirtingablaðinu, Fréttablaðinu, Sunnlenska fréttablaðinu og Glugganum. Skipulags-tillögur séu auglýstar í Fréttablaðinu þar sem það hafi meiri dreifingu en Morgunblaðið. Auk þessa hafi kærendum verið tilkynnt munnlega að umrædd tillaga hafi verið tekin fyrir í skipulagsnefnd og yrði auglýst í júlí eða ágúst. Kynningargögn hafi einnig verið ljósrituð án gjalds og afhent kærendum þegar eftir því hafi verið óskað. Að mati sveitarstjórnar hafi lóðarhafar haft nægan tíma til að kynna sér tillöguna og koma með athugasemdir við hana.

Af hálfu sveitarfélagsins sé á því byggt að deiliskipulagsbreytingarnar hafi ekki neikvæð áhrif á grenndarrétt kærenda. Ljóst sé að hús sem séu að rísa á lóðum 109 og 112 séu stærri en gert hafi verið ráð fyrir í upphaflegu skipulagi, en hús á lóð 113 samræmist eldri skilmálum.

Þá sé mótmælt þeirri staðhæfingu, sem fram komi í greinargerð, að hér sé um að ræða grundvallarbreytingu á nýlegu skipulagi. Ekki sé hægt að segja að skipulagið í Kiðjabergi sé nýlegt því það sé eitt af þeim fyrstu sem unnið hafi verið í sveitarfélaginu. Einnig sé vísað til umsagnar sveitarstjórnar við athugasemdum kærenda, sbr. bréf skipulagsfulltrúa 22. september 2006.

Á þeim tíma þegar upphaflegt deiliskipulag hafi verið unnið hafi í lögum ekki verið heimilt að byggja stærri frístundahús en 60 fermetra og hafi skipulagið miðast við þá stærð. Í dag sé ekki kveðið á um hámarksstærð frístundahúsa í lögum og ef litið sé til þróunar síðustu ára þá hafi frístundahús smám saman verið að stækka í samræmi við kröfur húsbyggjenda. Að mati sveitarfélagsins sé það ekki talið óeðlilegt að þessi þróun nái einnig til byggðarinnar í Kiðjabergi, sérstaklega í ljósi þess að þangað til nýlega hafi fjölmargar lóðir á svæðinu verið óseldar.

Leyfilegt byggingarmagn á hverri lóð megi nú ekki vera hærra en 3%, þó svo að áfram verði miðað við 250 fermetra hámarksstærð. Þetta þýði t.d. að á lóð sem sé 0,5 ha megi byggingarmagn ekki fara upp fyrir 150 fermetra. Gildi það fyrir allt svæðið. Leyfileg hámarksstærð frístundahúsa eftir breytinguna sé í góðu samræmi við þróun annarra svæða í Grímsnes- og Grafningshreppi sem og í grannsveitarfélögum. Því til stuðnings megi benda á að nýlega hafi verið gerðar breytingar á skilmálum eldri frístundabyggðar í landi Norðurkots og Ormsstaða. Fordæmi fyrir byggingu húsa í þegar byggðum hverfum sé því fyrir hendi.

Ekki sé gert ráð fyrir að umferð um svæðið aukist miðað við það sem áður hafi verið gert ráð fyrir þó svo að heimilt verði að byggja stærri hús. Stærri hús kalli ekki endilega á fleira fólk því í flestum ef ekki öllum tilvikum sé það ein fjölskylda sem eigi hvert hús, enda séu að jafnaði ekki fleiri svefnherbergi í stærri húsum. Stækkað rými sé oftar en ekki nýtt í stærri stofur, baðherbergi og aðstöðu í tengslum við það, t.d. gufubað eða heita potta.

Af framangreindu leiði að athugasemdum kærenda um grundvallarbreytingar á nýju deiliskipulagi beri að hafna. Fordæmi það sem kærendur vísi til varðandi úrskurð úrskurðarnefndarinnar í máli nr. 31/2007 eigi hér ekki við, enda aðstæður ekki sambærilegar.

Af hálfu kærenda sé því haldið fram að deiliskipulagsbreytingin sé ólögmæt með vísan til 4. mgr. 56. gr. laga nr. 73/1997, þ.e. að rífa hefði þurft byggingar á lóðum nr. 109, 112 og 113 áður en unnt hefði verið að breyta skipulagi svæðisins. Þessum skilningi sé alfarið mótmælt af hálfu sveitarfélagsins.

Skipulags- og byggingarnefnd sé ekki skylt að lögum að láta fjarlægja sumarhús á greindum lóðum eða öðrum lóðum á svæðinu áður en að gerð sé breyting á deiliskipulaginu, þrátt fyrir að byggingarleyfi hafi verið afturkölluð. Ekki sé unnt að túlka ákvæði 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga með þeim hætti. Í 56. gr. laganna sé ekki kveðið með skýrum hætti á um hvernig með skuli fara þegar mannvirki, sem þegar hafi verið reist á grundvelli byggingarleyfis, sé síðar ógilt eða afturkallað. Engin fyrirmæli séu í greindum lögum sem skyldi byggingarnefnd til að taka ákvörðun um fjarlægingu mannvirkis, sem þegar hafi verið reist, sé síðar ógilt eða afturkallað. Þá verði að skoða ákvæði 4. mgr. í samhengi við önnur þvingunarúrræði 56. gr. Ákvæði 2., 3. og 4. mgr. 56. gr. eigi fyrst og fremst við um byggingarleyfisskyldar framkvæmdir skv. IV. kafla laga nr. 73/1997 og taki þá fyrst og fremst til framkvæmda, sem hafnar séu án þess að fengin séu tilskilin leyfi.

Ákvæði 4. mgr. 56. gr. geti þ.a.l. ekki átt við í því tilviki er bygging hafi verið reist á grundvelli gilds byggingarleyfis sem talið hafi verið í samræmi við skipulag á þeim tíma sem leyfi hafi verið veitt. Ákvæðinu sé fyrst og fremst ætlað að taka á þeim tilvikum þegar framkvæmt sé án allra tilskilinna leyfa. Slík túlkun sé einnig í samræmi við forsögu þessa lagaákvæðis og tilgang þess. Þá sé hér um að ræða undantekningarreglu og verði að beita þröngri lögskýringu við túlkun hennar. Þröng skýring leiði til þess að ákvæðið verði aldrei túlkað á þann veg sem kærendur krefjist. Hér verði einnig að hafa í huga að um leið og mannvirki hafi verið reist á grundvelli byggingarleyfis komi til önnur sjónarmið, m.a. um eyðileggingu verðmæta o.fl., sem geti komið í veg fyrir að unnt sé að rífa eða fjarlægja eign, sem reist hafi verið. Einnig þurfi að líta til skipulagssjónarmiða sem og hagsmuna eiganda þess húss, sem risið sé, en fjarlæging eða niðurrif eignar hans væri augljóslega verulega íþyngjandi fyrir hann. Einnig þurfi að gæta meðalhófs í slíkum ákvörðunum sem og jafnræðisreglu.

Sjónarmið landeiganda: Af hálfu landeiganda er tekið undir með kærendum að lóð þeirra sé ein sú minnsta á svæðinu. Af 45 lóðum séu sjö minni en lóð kærenda og bent á að kærendur hafi valið umrædda lóð. Mótmælt sé fullyrðingum kærenda þess efnis að þeir hafi ekki getað fengið stækkun á lóð sinni. Hið rétta sé að kærendum hafi gefist kostur á stækkun lóðarinnar en að sjálfsögðu aðeins gegn gjaldi. Því hafi kærendur ekki viljað una.

Andsvör kærenda við málsrökum Grímsnes- og Grafningshrepps: Af hálfu kærenda er því mótmælt að kærur þeirra séu of seint fram komnar. Augljóst sé að kæran á seinni deiliskipulagsbreytinguni sé innan tímafrests og kæran á fyrri breytingunni hafi verið lögð fram um leið og kærendur hafi vitað að auglýsing um gildistöku hennar hafi verið birt í B-deild Stjórnartíðinda.

Bent sé á að kærendum sé ekki kunnugt um að sveitarfélagið hafi auglýst niðurstöðu sveitarstjórnar að lokinni afgreiðslu þess eins og skylt sé skv. 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Af hálfu sveitarfélagsins sé því haldið fram að kærendum hafi verið tilkynnt munnlega um meðferð tillagnanna og auglýsingu. Þessari fullyrðingu sé mótmælt sem hreinum ósannindum.

Einu gildi varðandi framangreint hvort kærendur hafi notið lögmannsaðstoðar. Hafi lögmaðurinn gert tvennt til að gæta hagsmuna kærenda. Í fyrsta lagi hafi hann óskað eftir tilkynningu frá sveitarfélaginu um að hann yrði látinn vita um auglýsinguna. Í öðru lagi hafi lögmaðurinn farið reglulega yfir auglýsingar sveitarfélagsins Grímsness- og Grafningshrepps í hinni rafrænu útgáfu Stjórnartíðinda en engar auglýsingar hafi birst þar.

Kærendur mótmæli því að kæruaðild sé ekki til staðar vegna ákvörðunar frá 7. desember 2005. Í fyrsta lagi sé rétt að minna á að tillagan sem samþykkt hafi verið hinn 7. desember 2005 hafi verið auglýst til kynningar frá 28. apríl til 26. maí 2004 og með athugasemdafresti til 9. júní s.á. eða einu og hálfu ári áður en hún hafi verið afgreidd og hafi raunar fyrst verið auglýst árið 2003. Kærendur hafi þá engrar lögmannsaðstoðar notið og ekki vitað af auglýsingu tillögunnar. Þeir hafi hins vegar gert athugasemdir við tillöguna þegar hún hafi verið auglýst árið 2003 en þá hafi afgreiðslu málsins verið frestað og óskað eftir athugsemdum skipulagshönnuðar.

Því sé hafnað að úrskurður úrskurðarnefndarinnar í máli nr. 6 frá 2007 hafi fordæmisgildi í máli þessu.

Kærendur mótmæli því að þeir eigi ekki lögvarða hagsmuni. Hin kærða breyting snerti hagsmuni þeirra beint og verulega enda lúti breytingin að þeirra lóð. Þannig séu gerðar umfangsmiklar breytingar á lóðum alveg upp við þeirra lóð, ekki sé orðið við athugasemdum þeirra um lóðarstækkun, gengið á útivistarsvæði í kringum þeirra lóð og á svæðinu öllu, svæði undir golfvöll stækkað á kostnað annarra útivistarsvæða og svo mætti lengi telja.

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari rök til stuðnings kröfum sínum og hefur úrskurðarnefndin haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um gildi breytinga sem gerðar voru á deiliskipulagi frá árinu 1990 fyrir frístundabyggð í landi Kiðjabergs í Grímsnesi og öðluðust gildi með auglýsingum í B-deild Stjórnartíðinda hinn 23. ágúst 2006 og hinn 9. október 2006.

Af hálfu sveitarfélagsins er krafist frávísunar málsins, m.a. sökum aðildarskorts kærenda og að kæra hafi borist nefndinni of seint.

Deiliskipulagsbreyting sú er öðlaðist gildi hinn 23. ágúst 2006 tekur til orlofs- og sumarhúsasvæðis í landi Kiðjabergs, svæðis C, og eru kærendur máls þessa lóðarhafar lóðar nr. 111 innan umrædds svæðis. Breytingin felur m.a. í sér að lóðamörkum og byggingarreitum á næstu lóðum og í nágrenni við kærendur er breytt. Seinni deiliskipulagsbreytingin varðar stærðir húsa og tekur til allra sumarhúsalóða í landi Kiðjabergs, þ.m.t. á svæði C. Verður af þessum sökum ekki fallist á sjónarmið sveitarfélagins um að kærendur eigi ekki einstaklegra og lögvarinna hagsmuna að gæta um gildi deiliskipulagsbreytinganna. Verður málinu því ekki vísað frá af þeim sökum.

Eins og mál þetta liggur fyrir kemur til skoðunar hvort kærufresturinn vegna deiliskipulagsbreytingarinnar frá 23. ágúst 2006 hafi verið liðinn þegar kæra í málinu barst úrskurðarnefndinni hinn 3. nóvember 2006. Í 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 segir að kærufrestur til úrskurðarnefndarinnar sé einn mánuður og varðandi ákvarðanir er sæti opinberri birtingu teljist kærufrestur frá birtingu ákvörðunar. Kæra í málinu barst úrskurðarnefndinni hinn 3. nóvember 2006. Auglýsing um gildistöku þessarar breytingar var birt í B-deild Stjórnartíðindi hinn 23. ágúst 2006 og var því kærufrestur samkvæmt tilvitnuðu lagaákvæði liðinn er kæra barst nefndinni hvað hana varðar.

Af hálfu kærenda er því haldið fram að afsakanlegt hafi verið að kæran hafi borist úrskurðarnefndinni eftir kærufrest, sbr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Í málsrökum kærenda hér að framan eru ítarlega rakin samskipti þeirra og lögmanns þeirra við skipulagsyfirvöld á þeim tíma er samþykktin var enn til meðferðar og liggja fyrir úrskurðarnefndinni afrit bréfa og tölvupósta þar að lútandi. Þar er einnig greint frá því hvernig staðið var að gildistökuauglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda sem sett var fram í nafni skipulagsfulltrúa uppsveita Árnessýslu í stað þess stjórnvalds er ákvörðunina tók.

Ekki er á færi úrskurðarnefndarinnar að skera úr um hvort framsetning hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið lögum samkvæmt eða hvort viðhafður hafi verið réttur birtingarmáti hennar. Þá þykir ekki skipta máli hér þótt kærendur og lögmaður þeirra hafi ítrekað átt samskipti við skipulagsyfirvöld í sveitarfélaginu eða talið sig hafa sett fram ósk um að vera tilkynnt sérstaklega um birtingu hinnar kærðu ákvörðunar. Verður því ekki fallist á að afsakanlegt hafi verið að kæran hafi borist úrskurðarnefndinni of seint og ber því, samkvæmt 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga, að vísa henni frá úrskurðarnefndinni hvað varðar deiliskipulagsbreytingu þá er öðlaðist gildi hinn 23. ágúst 2006.

Seinni deiliskipulagsbreytingin sem kærð er í málinu er breyting á skipulagsskilmálum er gilt höfðu frá árinu 1990 og nær til allra svæða sem deiliskipulag frístundabyggðar í landi Kiðjabergs gildir um. Í auglýsingu um tillögu að breyttu deiliskipulagi svæðisins segir að í henni felist að gerð sé breyting á skilmálum er varði stærð og útlit húsa, h-lið í greinargerð deiliskipulagsins. Gert sé ráð fyrir að heimilt verði að reisa allt að 250 fermetra frístundahús og allt að 25 fermetra geymslu/gestahús auk breytinga er varði m.a. mænishæð og þakhalla. Nánar segir m.a. í tillögu að breytingunni að aðalhús skulu vera á einni hæð og ekki stærri en 250 fermetrar, með 5,0 metra hámarkshæð miðað við gólfhæð, en 6,5 metra frá jörðu. Þar sem aðstæður gefi tilefni til sé heimilt að byggja geymslukjallara undir húsi. Óheimilt sé að hafa opið undir gólf hærra en 1,5 metra. Gerðu kærendur athugasemdir vegna tillögunnar.

Hinn 6. september 2006 samþykkti sveitarstjórn tillögu að breyttu deiliskipulagi með þeim breytingum að leyfilegt byggingarmagn á hverri lóð yrði að hámarki 3% af stærð lóðar en hámarksstærð frístundahúsa yrði áfram 250 fermetrar auk allt að 25 fermetra aukahúss. Hámarkshæð húsa frá gólfi var hækkuð úr 5 metrum í 5,5 metra. Ákvæði um að óheimilt væri að hafa opið undir gólf hærra en 1,5 metra var fellt niður. Viku síðar, eða hinn 13. september 2006, var málið á ný til umfjöllunar á fundi skipulagsnefndar uppsveita Árnessýslu og segir í bókun nefndarinnar að sveitarstjórn hafi samþykkt deiliskipulagsbreytinguna en þar sem rétt gögn hafi þá ekki legið fyrir sé tillagan lögð fram að nýju í skipulagsnefnd. Var eftirfarandi fært til bókar: „Skipulagsnefnd samþykkir deiliskipulagið skv. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga með eftirfarandi breytingum á auglýstri tillögu. Við bætist að leyfilegt byggingarmagn á lóð verði að hámarki 3% af stærð lóðar … Hámarkshæð húsa frá gólfi verður 6 m í stað 5 m. Hámarkshæð frá jörðu verður áfram 6,5 m. Ákvæði um að „hús skulu vera á einni hæð“ er fellt út. Ákvæði um að „óheimilt sé að hafa opið undir gólf, hærra en 1,50 m“ er fellt út.“ Var framangreint staðfest á fundi sveitarstjórnar hinn 21. september 2006.

Í 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er fjallað um kynningu, samþykkt og gildistöku deiliskipulags. Í 2. mgr. segir að ákveði sveitarstjórn að breyta auglýstri tillögu í grundvallaratriðum skuli hin breytta tillaga auglýst á nýjan leik.

Eins og að framan er rakið gerði sveitarstjórn tvívegis breytingar á tillögu þeirri er auglýst hafði verið eftir að frestur til að koma að athugasemdum var liðinn, m.a. í þá veru að hámarkshæð húsa á öllu svæðinu var hækkuð um einn metra ásamt því að ákvæði þess efnis að hús skyldu vera á einni hæð var fellt út. Úrskurðarnefndin telur að framangreindar breytingar sveitarstjórnar á tillögunni séu svo verulegar, þegar litið er til umfangs og eðlis þeirra, að auglýsa hefði þurft að nýju tillögu að breyttu deiliskipulagi svæðisins í samræmi við ákvæði 25. gr. skipulags- og byggingarlaga. Verður deiliskipulagsbreytingin því felld úr gildi af þessum sökum.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna anna hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Kröfu kærenda um ógildingu samþykktar sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps frá 7. desember 2005 um breytt deiliskipulag orlofs- og sumarhúsasvæðis í landi Kiðjabergs á svæði C er vísað frá úrskurðarnefndinni.

Samþykkt sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps frá 21. september 2006 um breytt deiliskipulag orlofs- og sumarhúsasvæðis í landi Kiðjabergs í Grímsnesi er felld úr gildi.

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

______________________________ _______________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

40/2007 Heimsendi

Með dim

Ár 2007, þriðjudaginn 3. júlí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 40/2007, kæra vegna gatnagerðarframkvæmda Kópavogsbæjar við Vatnsenda – Heimsenda í Kópavogi.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 8. maí 2007, er barst nefndinni hinn 9. sama mánaðar, kærir Daníel Isebarn Ágústsson hdl., f.h. hestamannafélaganna Gusts og Andvara, gatnagerðarframkvæmdir Kópavogsbæjar við Vatnsenda – Heimsenda í Kópavogi.

Krefjast kærendur þess að umdeildar framkvæmdir verði úrskurðaðar ólögmætar og er jafnframt höfð uppi krafa um úrskurð til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda á meðan málið sé til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Gögn og greinargerð vegna málsins hafa borist frá Kópavogsbæ auk þess sem kærendur hafa komið að athugasemdum við þá greinargerð. Þykir málið nú nægjanlega upplýst til þess að taka það til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til framkominnar stöðvunarkröfu.

Málsatvik og rök: Á árinu 2003 tók gildi deiliskipulag fyrir hesthúsasvæði við Vatnsenda – Heimsenda í Kópavogi. Í skilmálum deiliskipulagsins er gert ráð fyrir að Kópavogs¬bær annist gerð og viðhald húsa- og þjónustugatna á svæðinu utan lóða og að veitulagnir verði lagðar í götur. Nú er tillaga að breytingu á þessu skipulagi til meðferðar hjá bæjaryfirvöldum Kópavogs. Á haustdögum 2006 hófust framkvæmdir á svæðinu við gerð húsa- og þjónustugatna ásamt vinnu við veitulagnir. Hafa kærendur nú kært greindar framkvæmdir til úrskurðarnefndarinnar.

Benda kærendur á að auglýst hafi verið tillaga að breytingu á deiliskipulagi Vatnsenda – Heimsenda við Kjóavelli í landi Kópavogs, þar sem fyrirhugað sé að hafa hesthúsasvæði kærenda í samræmi við samkomulag þar um. Kærendur hafi mikla hagsmuni af því að svæðið í heild verði skipulagt í samráði við þá en svo hafi ekki verið gert. Umdeildar framkvæmdir séu undanþegnar byggingarleyfi samkvæmt 2. mgr. 36. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og þar með háðar framkvæmdaleyfi samkvæmt þeim lögum. Slíkt leyfi hafi ekki verið veitt og eigi framkvæmdirnar ekki stoð í samþykktu deiliskipulagi og séu því ólögmætar. Sú ákvörðun að hefja framkvæmdir hljóti að teljast stjórnvaldsákvörðun, hvað sem líði veitingu framkvæmdaleyfis, sem sæti kæru til úrskurðarnefndarinnar, en kærendum hafi ekki verið tilkynnt um framkvæmdirnar og ekki vitað um þær fyrr en nokkrum dögum áður en málinu hafi verið skotið til úrskurðarnefndarinnar. Krafa Kópavogs¬bæjar um frávísun málsins eigi ekki við rök að styðjast enda hefjist kærufrestur ekki fyrr en við útgáfu framkvæmdaleyfis því ella töpuðu borgarar kærurétti við það að hjá yrði látið líða að gefa út leyfi til framkvæmda.

Af hálfu Kópavogsbæjar er krafist frávísunar málsins þar sem kærufrestur vegna umræddra framkvæmda hafi verið liðinn er kæra barst en ella að kröfum kærenda verði hafnað. Hinar kærðu framkvæmdir, sem hafnar hafi verið á haustdögum 2006 samkvæmt fyrirliggjandi verkskýrslum verktaka, eigi stoð í deiliskipulagi fyrir umrætt svæði er tekið hafi gildi á árinu 2003. Hafi kærendum sem hafi athafnasvæði sitt á umræddu svæði því átt að vera löngu kunnugt um þær. Framkvæmdirnar séu á vegum opinberra aðila og því undanþegnar byggingarleyfi samkvæmt 2. mgr. 36. gr. skipulags- og byggingarlaga. Ekki sé um að ræða meiri háttar framkvæmdir sem áhrif hafi á umhverfið og séu þær ekki háðar mati á umhverfisáhrifum og falli þær því ekki undir ákvæði 27. gr. laganna um framkvæmdaleyfi.

Niðurstaða: Í máli þessu eru kærðar framkvæmdir við gatnagerð við Vatnsenda – Heimsenda í Kópavogi. Byggja kærendur á því að framkvæmdirnar eigi ekki stoð í skipulagi og jafnframt að framkvæmdaleyfi hefði þurft fyrir þeim samkvæmt 27. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Sú ákvörðun að hefja framkvæmdir hljóti þó að teljast stjórnvaldsákvörðun sem sæti kæru til úrskurðarnefndarinnar, hvað sem líði veitingu framkvæmdaleyfis.

Hinar kærðu gatnaframkvæmdir styðjast við deiliskipulag sem tók gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda hinn 10. apríl 2003. Þá liggja fyrir í málinu gögn er benda til þess að vinna við gatnagerðina hafi hafist síðastliðið haust.

Samkvæmt 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er kærufrestur til úrskurðarnefndarinnar einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt um eða mátti vera kunnugt um ákvörðun. Verður að telja, eins og atvikum er hér háttað, að kærendum hafi fljótlega eftir að framkvæmdir hófust mátt vera kunnugt um að heimild hafi verið veitt fyrir þeim og að þeim hafi þá borið að kynna sér hvernig staðið hefði verið að veitingu leyfisins og skjóta málinu til úrskurðarnefndarinnar innan mánaðar frá þeim tíma. Kæra í málinu barst úrskurðarnefndinni hins vegar ekki fyrr en 9. maí 2007 og var kærufrestur þá liðinn. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 ber því að vísa málinu frá úrskurðarnefndinni enda liggja ekki fyrir nein þau atvik er leitt gætu til þess að beitt væri undantekningarheimildum 1. eða 2. tl. tilvitnaðrar 28. greinar.

Miðað við þessa niðurstöðu kemur ekki til álita að skera úr um það í þessu máli hvort umræddar framkvæmdir hafi verið háðar framkvæmdaleyfi samkvæmt 27. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

_______________________________ _____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

47/2007 Birnustaðir

Með dim

Ár 2007, þriðjudaginn 3. júlí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 22. maí 2007, er barst nefndinni hinn 24. sama mánaðar, kæra M, G, Þ og Á eigendur fasteignar í landi Birnustaða, Súðavíkurhreppi, þá ákvörðun byggingarnefndar Súðavíkurhrepps frá 30. apríl 2007 að veita byggingarleyfi fyrir byggingu vélageymslu að Birnustöðum.

Gera kærendur þá kröfu að hin kæra ákvörðun verði felld úr gildi. Í bréfi til úrskurðarnefndarinnar hinn 30. maí 2007 gera kærendur auk þess kröfu um að úrskurðarnefndin kveði upp til bráðabirgða úrskurð um stöðvun framkvæmda þar til niðurstaða liggi fyrir í kærumálinu. Verður krafan um stöðvun framkvæmda nú tekin til úrskurðar.

Málavextir: Mál þetta á sér nokkurn aðdraganda en deilt hefur verið um heimildir til byggingar vélageymslu á jörðinni. Er þar annars vegar um að ræða eiganda jarðarinnar sem óskað hefur eftir heimild til byggingar umræddrar vélageymslu og hins vegar kærendur sem eru eigendur sumarhúss er á jörðinni stendur.

Leyfi til byggingar vélageymslu á jörðinni Birnustöðum var samþykkt hinn 27. október 2004. Í bréfi Skipulagsstofnunar til byggingarfulltrúa, dags. 17. ágúst 2005, í tilefni samþykktarinnar segir m.a.: „Vísað er til erindis Súðavíkurhrepps, dags. 11. ágúst 2005, þar sem óskað er meðmæla Skipulagsstofnunar samkvæmt 3. tl. bráðabirgðaákvæða skipulags- og byggingarlaga, með veitingu byggingarleyfis fyrir allt að 245,7 m² vélageymslu í landi Birnustaða. Hámarkshæð húss er 5,5 m (mælt á uppdrætti) … Áður en Skipulagsstofnun getur afgreitt erindið þarf að liggja fyrir hvort gert hafi verið bráðabirgðahættumat af svæðinu í samræmi við ákvæði aðalskipulags Súðavíkur. Þar sem um byggingu er að ræða í næsta nágrenni við núverandi frístundahús þarf jafnframt að kynna framkvæmdina fyrir eigendum þess og mælir stofnunin með því að reynt verði að ná sáttum um staðsetningu hennar. Stofnunin bendir jafnframt á að gæta þarf ákvæða byggingarreglugerðar um fjarlægð frá lóðamörkum og að gera þarf yfirlitsmynd sem sýnir staðsetningu jarðarinnar/framkvæmdarinnar í sveitarfélaginu.“ Í kjölfar bréfs Skipulagsstofnunar var áður útgefið byggingarleyfi fellt úr gildi og ákveðið að grenndarkynna nágrönnum, þ.e. eigendum sumarhússins, áformin. Í bréfi byggingarfulltrúa til kærenda, dags. 22. september 2005, segir að með vísan til 2. mgr. 23. gr., sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, hafi verið ákveðið að grenndarkynna þá ákvörðun eigenda jarðarinnar að byggja vélageymslu á jörðinni. Í bréfi, dags. 17. október 2005, settu kærendur fram athugasemdir vegna þessa og mótmæltu staðsetningu fyrirhugaðrar vélageymslu. Á fundi byggingarnefndar hinn 8. nóvember 2005 var eftirfarandi bókun samþykkt samhljóða: „Byggingarnefnd telur ekki nægileg rök fyrir því að banna byggingu vélageymslu á áður samþykktum byggingarreit.“ Var bókunin staðfest á fundi sveitarstjórnar samdægurs og athugasemdum kærenda svarað sem í kjölfarið kærðu samþykktina til úrskurðarnefndarinnar.

Ekkert varð af framkvæmdum en í tölvupósti sveitarstjóra hinn 20. mars 2007 til eins kæranda segir eftirfarandi: „Sendi þér hér afrit af nýrri tillögu að staðsetningu geymslunnar sem óskað er eftir að fá heimild til að byggja á Birnustöðum. Heyri frá þér þegar þú hefur skoðað þessa staðsetningu.“ Á fundi byggingarnefndar Súðavíkurhrepps hinn 30. apríl 2007 var tekið fyrir munnlegt erindi um byggingu margnefndrar vélageymslu. Í gögnum málsins kemur fram að um er að ræða 246 fermetra vélageymslu, þar sem vegghæð er 3,97 metrar og mænishæð 5,51 metri. Lengd hússins er áformuð 21,71 metri og breidd þess 11,32 metrar. Mun vélageymsla þessi koma í stað eldri og umtalsvert minni geymslu. Segir í fyrrgreindri bókun byggingarnefndar að um sé að ræða nýja staðsetningu hússins og að erindið sé samþykkt þar sem það sé í samræmi við byggingarlög. Á fundi sveitarstjórnar hinn 31. maí 2007 var samþykkt byggingarnefndar tekin til afgreiðslu og lagt fram afrit af kæru kærenda til úrskurðarnefndarinnar og erindi byggingarfulltrúa. Þá var og lögð fram skrifleg byggingarleyfisumsókn. Í umsókninni segir m.a. eftirfarandi: „Áður hefur verið sótt um byggingarleyfi fyrir þessu húsi en það var ógilt vegna ósamkomulags við nágranna um staðsetningu þess. Nú hefur byggingin verið færð 9 m í SA og skerðir ekki, að okkar mati, lengur útsýni til SV, en það var m.a. það sem nágrannar í sumarhúsinu settu fyrir sig.“ Var afgreiðslu frestað til næsta fundar sveitarstjórnar.

Framangreindri samþykkt byggingarnefndar hafa kærendur skotið til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er vísað til þess að þegar kæra hafi verið send úrskurðarnefndinni hafi hvorki byggingarnefnd né sveitarstjórn samþykkt byggingarleyfi vegna vélageymslunnar. Byggingarframkvæmdir hafi verið hafnar og það án þess að fyrir hendi væri byggingarleyfi. Þá hafi heldur ekki farið fram grenndarkynning í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga vegna byggingarinnar.

Því sé haldið fram að byggingin sé allt of nálægt sumarhúsi kærenda og aðeins séu ellefu metrar á milli hússins og fyrirhugaðrar vélageymslu. Vélageymslan sé þrjá metra frá lóðarmörkum sumarhússins en húsið sé átta metra frá lóðarmörkum. Telji kærendur að fjarlægð frá lóðarmörkum þurfi að vera a.m.k. tíu metrar og vísa í því sambandi til ákvæða skipulagsreglugerðar nr. 400/1998. Fyrirhuguð bygging komi til með að valda verulegri útsýnisskerðingu í suðurátt frá kærendum og breyti það litlu þó hún hafi verið færð ofar frá því sem upphaflega hafi verið ákveðið. Byggingin muni varpa skugga á hús og lóð kærenda og bent sé á að ekkert faglegt mat hafi farið fram á hugsanlegri skuggamyndun af fyrirhugaðri vélageymslu. Þá telji kærendur að fyrirhuguð bygging muni valda mikilli snjósöfnun á lóð þeirra ásamt því að valda miklu ónæði bæði sökum hávaða, vélaumferðar og mengunar frá vélum. Þessi mikla nálægð muni auk þess hafa í för með sér verðrýrnun á húsi kærenda.

Málsrök byggingarnefndar Súðarvíkurhrepps: Byggingarnefnd andmælir því að tekin hafi verið fyrir munnleg umsókn um byggingarleyfi hinn 7. júní 2007 líkt og kærendur haldi fram.

Fyrir liggi að kærendum hafi verið kynnt fyrirhuguð færsla á umræddri byggingu í tölvupósti. Því bréfi hafi kærendur svarað en þeir hafi sett fram órökstuddar fullyrðingar, til að mynda um útsýnisskerðingu, hættu á snjósöfnun og að litlu breyti þótt byggingin hafi verið færð um níu metra. Telji byggingarnefnd að með þessu svari hafi grenndarkynningu verið lokið og frekari kynning hafi engan tilgang haft nema að tefja málið. Auk þess sé vísað til grenndarkynningar sem fram hafi farið í september 2005. Aðeins sé um að ræða færslu byggingarinnar um níu metra til norðausturs sem hafi verið gerð til að koma til móts við kærendur vegna meintrar útsýnisskerðingar. Þetta hafi þeim verið kynnt og mótmæli byggingarnefndin því að framangreint sé ekki ígildi grenndarkynningar.

Athygli sé vakin á því að hér sé aðeins um kynningu að ræða og ekkert annað samkvæmt byggingarreglugerð og að mati nefndarinnar hafi óumdeilanlega farið fram kynning á þessari breytingu. Athugasemdum kærenda hafi verið svarað á skriflegan rökstuddan hátt og sé vísað til þeirra.

Þá sé bent á að sumarhúsið sé eitt stakt hús, byggt upp við íbúðarhús lögbýlisins árið 1988 eða þar um bil og engin gögn um leyfi vegna byggingar hússins hafi fundist. Árið 1997 hafi sumarhúsinu verið afmörkuð lóð.

Málsrök byggingarleyfishafa: Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum kærenda mótmælt og tekið undir sjónarmið sveitarfélagsins varðandi útsýnisskerðingu, skuggamyndun, snjósöfnun og hávaðamengun. Þá sé bent á að um sé að ræða landbúnaðarjörð. Eldri vélageymsla hafi staðið á svipuðum stað og sú nýja, reyndar nokkru neðar, og að sjálfsögðu megi gera ráð fyrir hávaða vegna þeirra véla sem notaðar séu til landbúnaðar. Fyrir ofan íbúðarhús byggingarleyfishafa séu gamlar grafir þar sem miltisbrandssýktar kýr hafi verið urðaðar um aldamótin 1900 og komi því ekki til greina að hafa vélaskemmuna þar. Þá sé ekki hægt að hafa vélaskemmu vestan við húsið, þ.e.a.s. milli þess og fjárhúss og hlöðu þar sem rotþró sé þar á milli og einnig dys. Þá þurfi að vera þar til staðar aðstaða fyrir heyflutning og aðstaða úti til að geyma hey. Sé það svo að eina staðsetningin sem komi til greina fyrir vélaskemmuna sé þar sem byggingarleyfi geri ráð fyrir henni.

Bent sé á að verði krafa kærenda um stöðvun framkvæmda tekin til greina verði byggingarleyfishafi fyrir fjárhagslegu tjóni áður en efnisleg niðurstaða liggi fyrir hjá nefndinni. Mál þetta hafi nú dregist í meira en tvö ár og hann í einu og öllu fylgt fyrirmælum byggingarfulltrúa varðandi framkvæmdir og haldið að sér höndum. Hafi á þeim tíma orðið tjón á vélakosti sem hafi staðið óvarinn og erfitt sé að sinna viðhaldi hans vegna skorts á aðstöðu. Ríkir hagsmunir séu af því að halda framkvæmdum áfram og stöðvun framkvæmda nú hefði afar slæm áhrif á uppbyggingu og rekstur jarðarinnar. Þá sé bygging hússins langt komin og augljóst að fjárhagslegt tjón leiði af stöðvun framkvæmda nú. Kærendur eigi önnur úrræði gagnvart sveitarfélaginu telji þeir á rétt sinn gengið. Með hliðsjón af meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 skuli stjórnvald aðeins taka íþyngjandi ákvörðun þegar lögmætu markmiði sem að sé stefnt verði ekki náð með öðru og vægara móti. Byggingarleyfishafi hafi gert allt sem í hans valdi standi til að koma til móts við kærendur með því að færa byggingu hússins um níu metra og sé ekki val um byggingu vélageymslunnar á öðrum stað.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti byggingarleyfis fyrir vélageymslu að Birnustöðum í Súðavíkurhreppi. Á svæðinu er í gildi Aðalskipulag Súðavíkurhrepps 1999-2018. Samkvæmt skipulaginu á byggingin að rísa á skilgreindu landbúnaðarsvæði í þriggja metra fjarlægð frá lóð kærenda, sem er frístundalóð og stendur á henni sumarhús í eigu kærenda. Fyrirhuguð bygging er í suðvesturátt frá sumarhúsinu, 246 m² að stærð og er langhlið hússins 21,71 metri samsíða suðvesturmörkum lóðar kærenda. Mænishæð byggingarinnar er 5,51 metri og verður að fallast á með kærendum að grenndaráhrif hennar séu veruleg.

Síðdegis föstudaginn 29. júní 2007 bárust úrskurðarnefndinni andsvör byggingarleyfishafa ásamt nýjum gögnum, m.a. um afskipti Skipulagsstofnunar á fyrri stigum málsins. Koma þar fram upplýsingar er raska grundvelli málsins hjá úrskurðarnefndinni og vekja upp spurningar um það á hvaða lagagrundvelli hin kærða ákvörðun hafi verið reist, þ.e. hvort farið hafi verið með málið eftir ákvæði 3. tl. til bráðabirgða eða 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Þessar nýju upplýsingar gefa tilefni til frekari rannsóknar á málinu. Þykir rétt, með tilliti til hinna augljósu grenndaráhrifa byggingarinnar og nýrra upplýsinga um meðferð málsins hjá byggingaryfirvöldum, að fallast á kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda á meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. Með vísan til 6. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga ber sveitarstjórn Súðavíkurhrepps að framfylgja úrskurði þessum.

Úrskurðarorð:

Framkvæmdir, sem hafnar eru að Birnustöðum í Súðavíkurhreppi, með stoð í hinu kærða byggingarleyfi, skulu stöðvaðar meðan kærumál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

___________________________
Hjalti Steinþórsson

______________________ _______________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

66/2005 Finnheiðarvegur

Með dim

Fyrir var tekið mál nr. 66/2005, kæra á ákvörðun byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu frá 28. september 2004 um veitingu byggingarleyfis fyrir stækkun sumarhúss að Finnheiðarvegi 14 í landi Norðurkots, Grímsnes- og Grafningshreppi.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 25. ágúst 2005, er barst nefndinni sama dag, kærir Guðrún Sverrisdóttir, f.h. Þ, Grandavegi 45, Reykjavík, eiganda sumarhússins að Miðheiðarvegi 9 í landi Norðurkots, ákvörðun byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu frá 28. september 2004 um að veita byggingarleyfi fyrir stækkun sumarhúss að Finnheiðarvegi 14 í Norðurkotslandi, Grímsnes- og Grafningshreppi. Hin kærða ákvörðun var staðfest í sveitarstjórn hinn 13. október 2004.

Kærandi krefst þess að hið kærða byggingarleyfi verði fellt úr gildi.

Málavextir og málsrök: Lóðin að Finnheiðarvegi 14 er 10.000 fermetrar og stendur á lóðinni sumarhús sem byggt var um 1970 og er stærð þess um 63,4 fermetrar. Á fundi byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu hinn 28. september 2004 var lögð fram umsókn um stækkun sumarhússins um 48,2 fermetra og féllst byggingarnefnd á hana.

Vísað er til þess að kæranda hafi orðið það ljóst í júní 2004 að byggt hefði verið við sumarhúsið að Finnheiðarvegi 14 en lóð kæranda liggi meðal annars að þeirri lóð. Hafi ofangreind framkvæmd hafist án tilskilinna leyfa og verið stöðvuð. Kærandi hafi þá talið óþarft að kæra framkvæmdina en einnig vegna frétta um að unnið væri að því að fá byggingarleyfi. Engin grenndarkynning hafi átt sér stað þá um sumarið eða nokkurt samráð verið haft við kæranda vegna framkvæmdarinnar. Síðsumars 2005 hafi kærandi haft samband við byggingarfulltrúa og verið upplýstur um að byggingarleyfi hafi verið veitt fyrir ofangreindri framkvæmd en kæranda hafi ekki verið leiðbeint um kærurétt sinn né um kærufrest. Kæranda hafi verið tjáð af starfsmanni byggingarfulltrúa að svo virtist sem ekki hafi verið farið að lögum við framkvæmd grenndarkynningar heldur eingöngu stuðst við óstaðfesta frásögn eiganda umrædds sumarhúss og leyfið veitt í framhaldi af því. Hafi starfsmaðurinn ætlað að athuga málið frekar og hafa samband við kæranda en hafi ekki gert.

Kærandi telji að brotið hafi verið gegn ákvæði 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, þar sem engin grenndarkynning hafi farið fram. Jafnframt sé ljóst að kærandi eigi ótvíræðra hagsmuna að gæta í máli þessu þar sem lóð hans liggi að Finnheiðarvegi. Umrædd bygging skerði mjög útsýni kæranda og hafi mikil áhrif á ásýnd umhverfisins þar sem um tveggja hæða mannvirki sé að ræða.

Að lokum sé bent á að kæranda hafi ekki verið og hafi ekki getað verið kunnugt um að leyfi fyrir byggingunni hafi verið veitt fyrr en hann hafi fengið þær upplýsingar um mánaðarmótin júlí/ágúst 2005. Kærandi hafi vitað að sótt hefði verið um byggingarleyfi og beðið eftir því að grenndarkynning færi fram lögum samkvæmt. Þá sé hugsanlegt að framkvæmdin hafi verið nær fullkláruð þegar hún hafi verið stöðvuð. Sé því ljóst að kærufrestur hafi ekki verið liðinn þar sem að staðfesting á útgáfu leyfisins hafi ekki fengist fyrr en um mánaðarmótin júlí/ágúst 2005.

Af hálfu skipulagsfulltrúa er andmælt fullyrðingum kæranda um að grenndarkynna hafi átt framkvæmdina. Málsmeðferð skv. 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 eigi við þegar deiliskipulag liggi ekki fyrir eða um óverulega breytingu á deiliskipulagi sé að ræða. Á umræddu svæði sé í gildi deiliskipulag sem vísað sé til og sé umrædd bygging í samræmi við skipulagið.

Niðurstaða: Kærufrestur til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála samkvæmt þágildandi ákvæði 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, nú 5. mgr. 8. gr. tilvitnaðra laga, er einn mánuður frá því kæranda var kunnugt um eða mátti vera kunnugt um hina kærðu ákvörðun. Kæranda máls þessa var um það kunnugt sumarið 2004 að búið væri að stækka sumarhúsið að Finnheiðarvegi 14 og að unnið væri að því að fá byggingarleyfi fyrir framkvæmdinni. Kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni þó ekki fyrr en hinn 25. ágúst 2005 eða tæpu ári eftir að hið kærða leyfi var veitt. Eins og atvikum máls þessa er háttað verður að líta svo á að kærufrestur hafi þá verið liðinn sbr. ákvæði laga nr. 73/1997 um kæruheimildir og kærufrest. Þá verður ekki talið að atvik máls þessa séu þess eðlis að réttlæti að taka málið til efnismeðferðar skv. 1. eða 2. tl. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Ber því, samkvæmt 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga, að vísa málinu frá úrskurðarnefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna anna hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

_____________________________ ______________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

47/2007 Birnustaðir

21/2007 Heiðmörk

19/2006 Funahöfði

23/2007 Laugavegur

79/2005 Sogavegur

89/2006 Kiðjaberg

87/2006 Kiðjaberg

40/2007 Heimsendi

47/2007 Birnustaðir

66/2005 Finnheiðarvegur

Um okkur

Opnunartími