Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

28/2007 Gleráreyrar

Með

Ár 2007, miðvikudaginn 21. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 28/2007, kæra á ákvörðun bæjarstjórnar Akureyrar frá 20. febrúar 2007 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Gleráreyra á Akureyri. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 3. apríl 2007, er barst nefndinni hinn 11. sama mánaðar, kærir Hákon Stefánsson lögfræðingur, f.h. Svefns og heilsu ehf., eiganda fasteignar að Gleráreyrum 3, Akureyri, þá ákvörðun bæjarstjórnar Akureyrar frá 20. febrúar 2007 að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Gleráreyra á Akureyri.  Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að kveðinn verði upp bráðabirgðaúrskurður um stöðvun framkvæmda á skipulagssvæðinu. 

Deiliskipulagsákvarðanir veita lóðarhöfum ekki rétt til þess að hefja framkvæmdir við mannvirkjagerð.  Réttur til að hefja slíkar framkvæmdir er bundinn við útgáfu byggingarleyfis, sbr. 43. og 44. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Með vísan til þessa verður ekki tekin afstaða til kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða og er málið nú tekið til endanlegs úrskurðar.

Málavextir:  Umrætt skipulagssvæði tekur til verksmiðjulóðar sem Samband íslenskra samvinnufélaga hafði undir verksmiðjur sínar og nefndist í eldra skipulagi Dalsbraut 1.  Á árinu 2004 mun skipulagi lóðarinnar hafa verið breytt og henni skipt upp í þrjár lóðir.  Vestari hluti hennar varð lóð A, austari hlutinn lóð B og gata á milli þeirra lóð C. 

Hinn 21. nóvember 2006 samþykkti bæjarstjórn Akureyrar að auglýsa tillögu að breyttu deiliskipulagi Gleráreyra á Akureyri, sem tekur til fyrrgreinds svæðis.  Í meginatriðum fól breytingin í sér að svæðinu var skipt upp í sex lóðir, Gleráreyrar 1, 2, 3, 4, 6-8 og 10, verslunarmiðstöðin Glerártorg stækkuð til suðvesturs og gerð var ný vegtenging við Borgarbraut.  Var tillagan auglýst til kynningar hinn 1. desember 2006.  Athugasemdir bárust við tillöguna á kynningartíma hennar, m.a. frá kæranda.  Hinn 20. febrúar 2007 samþykkti bæjarstjórn Akureyrar deiliskipulagsbreytinguna að öðru leyti en því að fallið var frá fyrirhugaðri vegtengingu frá Borgarbraut vestast á svæðinu og umferðarkvöð sett.  Tók skipulagsbreytingin gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda hinn 2. apríl 2007, að undangenginni umsögn Skipulagsstofnunar, þar sem ekki var gerð athugasemd við birtingu gildistökuauglýsingar. 

Málsrök kæranda:  Kærandi byggir ógildingarkröfu sína á því að verulegar breytingar hafi verið gerðar frá auglýstri deiliskipulagstillögu eftir kynningu hennar og því hafi borið að auglýsa hana að nýju skv. 2. mgr. 25. gr. laga nr. 73/1997.  Deiliskipulagstillagan hafi auk þess hvorki fullnægt kröfum laga nr. 73/1997 né skipulagsreglugerðar nr. 400/1998.  Tillagan hafi því ekki getað verið lögmætur grundvöllur hins kærða deiliskipulags. 

Að lokinni auglýsingu deiliskipulagstillögunnar hafi verið gerðar verulegar breytingar á henni.  Þannig hafi greinargerð tillögunnar gjörbreyst, þ.m.t. skýrleiki hennar, frá auglýsingu til samþykktar í bæjarstjórn, svo sem samanburður auglýstrar og samþykktrar tillögu beri með sér.  Í kynntri tillögu hafi ekki verið hægt að gera sér grein fyrir stöðu lóðamála á skipulagssvæðinu svo dæmi sé tekið og því ekki hægt að átta sig á því hvaða breytingar hafi falist í tillögunni.  Eigi þetta sérstaklega við um stærðir lóða og nýtingarhlutfall þeirra.  Bæjaryfirvöldum hafi við þessar aðstæður borið að auglýsa tillöguna að nýju, sbr. 2. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga, enda ljóst að þá fyrst hafi hagsmunaaðilar getað lýst afstöðu sinni til tillögunnar. 

Þá hafi veruleg breyting verið gerð á umferðartengingum á svæðinu frá auglýstri tillögu.  Sú breyting ein og sér sé þess eðlis að auglýsa hefði átt tillöguna að nýju.  Þannig hafi hin auglýsta tillaga gert ráð fyrir því að gata lægi í gegnum skipulagssvæðið og færi í gegnum hús kæranda á lóðamörkum Gleráreyra 3 og 10, en frá því hafi verið fallið.  Þess í stað sé nú í skipulaginu gerð kvöð um gegnumakstur á lóðamörkum Gleráreyra 1 og 3.  Umrædd kvöð sé þó einungis sýnd á deiliskipulagsuppdrætti en ekki á hana minnst í greinargerð svo sem rétt væri með hliðsjón af 4. mgr. 23. skipulags- og byggingarlaga.  Þá hafi verið gerðar verulegar breytingar á tengingu Gleráreyra 10 við skipulagssvæðið og tenging við Borgarbraut verið færð til.  Ljóst sé að staða umferðarmála á svæðinu sé óviðunandi. 

Kærandi hafi bent á eftirfarandi annmarka við meðferð skipulagstillögunnar á kynningartíma hennar: 

Niðurrif bygginga hafi verið heimilað og framkvæmt áður en skipulagstillagan hafi tekið gildi og telji kærandi að enga þýðingu hafi í þessu sambandi þótt leyfi til niðurrifs hafi verið afturkölluð eftir að kynningarferli á deiliskipulagstillögunni hafi lokið og framkvæmdirnar kærðar til úrskurðarnefndarinnar.  Auk þess verði að telja að útgáfa og auglýsing deiliskipulagstillögunnar hafi ekki verið heimil á meðan á niðurrifi stóð þegar höfð sé í huga 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga og lögskýringargögn henni tengd.  Augljóst sé að deiliskipulagstillagan, sem kynnt hafi verið, hafi þá þegar verið úrelt þar sem lýsing á aðstæðum á svæðinu hafi ekki staðist vegna þess niðurrifs sem þá þegar hefði farið fram.  Heimildir Akureyrarbæjar til niðurrifs á svæðinu á meðan á kynningu skipulagstillögunnar hafi staðið staðfesti að bæjaryfirvöld hafi þá þegar verið búin að taka afstöðu í málinu, löngu áður en afstaða hagsmunaaðila, annarra en framkvæmdaraðila, hafi legið fyrir.  Kynningin á deiliskipulagstillögunni sé því augljóslega marklaus auk þess sem hún fari í bága við 4. mgr. gr. 3.1.1 í skipulagsreglugerð.

Lóðum á skipulagssvæðinu hafi ekki verið gerð skil í auglýstri skipulagstillögu.  Ekki sé fullnægjandi að afmarka lóðir á skýringaruppdrætti með rauðum línum auk þess sem látið sé hjá líða að tilgreina hvað umræddar línur merki.  Kærandi hafi á engan hátt getað gert sér grein fyrir því hvaða merkingu umræddar línur hefðu.  Þessi framsetning fari í bága við áðurnefnda gr. 3.1.1 í skipulagsreglugerð. 

Í greinargerð deiliskipulagstillögunnar sé jafnframt mjög erfitt að átta sig á lóðamálum svæðisins.  Þó virðist tiltekinn Hæstaréttardómur ráða úrslitum í því efni.  Áréttað sé í þessu sambandi að þegar deiliskipulagstillagan hafi verið sett í kynningu hafi skipulagssvæðið verið ein lóð í gildandi skipulagi þótt afnotarétti kunni að hafa verið skipt upp á milli nokkurra lóðarhafa.  Kærandi fái ekki séð hvernig dómur Hæstaréttar í máli, þar sem ekki sé ágreiningur um deiliskipulag og þar sem bæjaryfirvöld hafi ekki átt aðild, geti breytt deiliskipulagi umrædds svæðis.  Slík ályktun fái á engan hátt stoð í dóminum né gildandi lögum.  Bæjaryfirvöldum hafi borið skylda til að lýsa svæðinu með hliðsjón af þessu í deiliskipulagstillögu sinni en þar sem slíkt hafi ekki verið gert telji kærandi að lýsing á „núverandi“ aðstæðum hafi brotið í bága við fyrrgreint ákvæði í skipulagsreglugerð. 

Tilgreina beri í deiliskipulagi nýtingarhlutfall lóða.  Síðbúnar skýringar bæjaryfirvalda, sem ekki hafi verið að finna í umræddri deiliskipulagstillögu, þess efnis að upplýsingar um nýtingarhlutfall mætti finna í því deiliskipulagi sem fellt hafi verið úr gildi, séu með ólíkindum.  Búið sé að fella úr gildi eldra skipulag með gildistöku nýs deiliskipulags.  Bent sé á að samkvæmt eldra deiliskipulagi hafi umrætt svæði verið ein lóð en með hinu kærða skipulagi séu þær orðnar sex.  Af því leiði að kveða þurfi skýrt á um nýtingarhlutfall hverrar lóðar fyrir sig, þannig að lóðarhafar geti t.d. lagt mat á heimildir sínar til að auka byggingarmagn á lóðum sínum.  Í deiliskipulagstillögunni hafi hins vegar verið farin sú leið að kveða einungis á um nýtingarhlutfall lóðarinnar að Gleráreyrum 1. 

Þá hafi bæjaryfirvöldum borið lögum samkvæmt skylda til að framkvæma bæja- og húsakönnun en það hafi ekki verið gert.  Auk þess skorti flokkun gatna í deiliskipulagstillöguna.  Sé framsetning tillögunnar einnig að þessu leyti ólögmæt. 

Kærandi geti ekki sætt sig við að lóðamörk í hinu kærða deiliskipulagi séu við útveggi mannvirkja í hans eigu að Gleráreyrum 3.  Ekki verði unnt að sinna viðhaldi eigna innan lóðarinnar og engar kvaðir séu í greinargerð deiliskipulagsins um að kærandi eigi rétt til að athafna sig á aðliggjandi lóðum vegna viðhalds.  Fari deiliskipulagið að þessu leyti í bága við 2. mgr. gr. 3.1.4 í skipulagsreglugerð.  Jafnframt séu heimildir fyrir gerð mannvirkja á lóðinni að Gleráreyrum 1 í samþykktu deiliskipulagi opnar.  Þannig sé látið nægja að tilgreina hámarkshæð mannvirkja og telji kærandi að slíkt fullnægi ekki kröfum um byggingarskilmála og byggðamynstur, sbr. 2. mgr. gr. 3.1.4 í skipulagsreglugerð og 4. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga. 

Kærandi telji framangreinda málsmeðferð og annmarka eiga að leiða til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar. 

Málsrök Akureyrarbæjar:  Af hálfu Akureyrarbæjar er gerð krafa um frávísun málsins en ella að hin kærða ákvörðun verði staðfest. 

Kærandi hafi ekki sýnt fram á að athugasemdir hans við hið kærða skipulag varði lögmæta hagsmuni hans.  Megin athugasemdir í kæru snúist annars vegar um lóðamál, sem brugðist hafi verið við með því að skýra þau út með gleggri hætti í greinargerð og á uppdrætti, og hins vegar athugasemdir við gatnatengingar.  Þar hafi bæjaryfirvöld jafnframt komið til móts við athugasemdir kæranda og dregið fyrirhugaða vegtengingu til baka úr skipulagstillögu.  Deiliskipulagið fjalli fyrst og fremst um lóðina Gleráreyrar 1 og byggingu verslunarhúsnæðis á þeirri lóð.  Þær kröfur og athugasemdir sem kærandi hafi uppi í málinu varði með engu móti hagsmuni hans sem lóðarhafa og fasteignareiganda á Gleráreyrum 3. 

Skilyrði þess að aðili fái leyst úr sakarefni sé að það skipti að lögum máli fyrir stöðu hans að fá úr því leyst.  Búi þessi grunnregla að baki ákvæðum laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og hafi hún verið orðuð þannig að kærandi/stefnandi máls þurfi að hafa lögvarða hagsmuni af því að fá úrskurð/dóm um kröfur sínar.  Í kæru sé ekki gerð grein fyrir því á hvaða grunni kærandi telji sig hafa af því lögvarða hagsmuni í framangreindum skilningi að úrskurðarnefndin taki kröfur hans í málinu til úrlausnar.  Slíkur málatilbúnaður ætti því að leiða til frávísunar. 

Hvað efnishlið máls varði sé á það bent að hið kærða deiliskipulag uppfylli að fullu ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og skipulagsreglugerðar nr. 400/1998, sbr. bréf Skipulagsstofnunar, dags. 16. mars 2007. 

Sú breyting sem gerð hafi verið á auglýstri tillögu sé ekki veruleg og hafi snúist um lagfæringar á gögnum til frekari skýringa á lóðamörkum í kjölfar athugasemda frá kæranda og að fallið hafi verið frá breytingu á legu og tengingu götu við Borgarbraut eins og vikið hafi verið að.  Því hafi engin ástæða verið til þess að auglýsa tillöguna aftur.  Á þetta hafi Skipulagsstofnun fallist í bréfi, dags. 16. mars 2007.  Samkvæmt athugasemdum kæranda verði ráðið að honum hafi verið ljós hin nýju lóðamörk.  Hins vegar hafi honum þótt skorta á að sýnd væru „núverandi lóðamörk“ eða það lóðafyrirkomulag sem gilt hafi á svæðinu fyrir deiliskipulagninguna. 

Eftir athugasemdir kæranda og fleiri hagsmunaaðila hafi bæjaryfirvöld fallið frá þeirri tillögu í deiliskipulagi að gata lægi í gegnum hús kæranda á lóðamörkum Gleráreyra 3 og 10.  Þess í stað hafi verið horfið til núverandi ástands í gatnamálum sem hafi verið á svæðinu frá árinu 2000.  Breyting sé gerð á legu Gleráreyra en tenging við Borgarbraut sé óbreytt.  Gert hafi verið ráð fyrir þessari legu götunnar í upphaflegri deiliskipulagstillögu, enda gert ráð fyrir tvenns konar tengingum við Borgarbraut í tillögunni.  Því hafi engin efnisleg ný breyting verið gerð á auglýstri deiliskipulagstillögu. 

Í greinargerð komi fram að sett sé kvöð um stoðvegg á lóðarmörkum við húshluta kæranda að Gleráreyrum 3 (Dalsbraut 1i) sem liggi við lóðina Gleráreyrar 1.  Ástæðan sé sú að gert sé ráð fyrir að húshluti Smáratorgs ehf. í Dalsbraut 1i verði rifinn og sá hluti lóðarinnar falli til Gleráreyra 1.  Eftir niðurrifið standi húshluti kæranda við lóðarmörkin.  Kvöð hafi verið sett á götuna um gegnumakstur eftir að fallið hafi verið frá breytingu á umferðartengingum til þess að tryggja áframhaldandi umferð um svæðið og aðgengi að verslunarmiðstöðinni.  Lega götunnar sé jafnframt utan lóðar kæranda og tilgreining kvaðar á uppdrætti sé fullnægjandi, enda sé uppdráttur hluti af deiliskipulagsákvörðun.  Þá sé það ekki rétt að um botnlangalausn sé að ræða.  Tenging sé sýnd við hringtorg á Borgarbraut sem verið hafi þar frá árinu 2000. 

Vegna athugasemda kæranda á kynningartíma umdeildrar skipulagstillögu, sem hann vísi til, sé eftirfarandi tekið fram: 

Ekki sé fallist á þá málsástæðu kæranda að afturköllun á niðurrifi meðan deiliskipulagstillagan hafi verið í auglýsingu hafi áhrif á gildi umdeildrar deiliskipulagstillögu.  Vísað sé til ákvæðis 4. mgr. gr. 3.1.1 í skipulagsreglugerð þar sem segi að í „…skipulagstillögu skal lýsa og greina aðstæður á skipulagssvæðinu við upphaf skipulagsgerðar“.  Hinn 29. nóvember 2006 hafi leyfi verið afturkallað fyrir niðurrifi á eign sem sé áföst eign kæranda og hann hafi staðið gegn niðurrifi á.  Vegna þessa hafi staðið yfir viðræður við kæranda um kaup á fasteign hans svo af niðurrifi gæti orðið en án árangurs.  Hafi því verið farið fram á eignarnám á fasteign kæranda.  Í kjölfarið á staðfestingu á deiliskipulagi svæðisins hafi heimild verið gefin fyrir niðurrifi annarra eigna á svæðinu að ósk eiganda.  Þeim gjörðum hafi kærandi skotið til úrskurðarnefndarinnar sem hafi vísað þeim málum frá.  Niðurrif umræddra bygginga, sem staðið hafi langt frá lóð kæranda, snerti ekki lögvarða hagsmuni hans og geti ekki orðið til þess að endurtaka þurfi deiliskipulagsvinnu fyrir umrætt svæði. 

Þegar deiliskipulagsgerð hafi staðið yfir á svæðinu hafi fallið dómur Hæstaréttar nr. 380/2006, þann 1. ágúst 2006.  Í þeim dómi hafi verið byggt á því að lóðin Dalsbraut 1, sem bæjaryfirvöld hafi talið eina lóð, væru fleiri lóðir sem skilgreindar hefðu verið í eignarskiptasamningi frá 12. desember 1989, sem þinglýst hefði verið án athugasemda af hálfu Akureyrarbæjar.  Í kjölfar þessa hafi verið nauðsynlegt að endurskoða lóðir á svæðinu.  Ekki verði séð að samþykkt tilhögun lóða á svæðinu hafi slík áhrif á lögvarða hagsmuni kæranda eða gildi umrædds deiliskipulags að leiða ætti til ógildingar þess. 

Með hinu nýja deiliskipulagi sé lóðaskipting ákveðin og þar með leyst úr deilum sem lengi hafi staðið um lóðamál svæðisins.  Kæranda ætti að vera ljóst af greinargerð og uppdrætti umdeilds skipulags að baklóð hans skerðist en framlóð hans stækki og verði því ekki fallist á að hann hafi ekki getað áttað sig á réttarstöðu sinni sem lóðarhafa.  Telji kærandi að lóðarréttindi hans hafi verið skert eigi hann rétt á bótum skv. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sé fjártjón sannað. 

Ekki hafi þótt ástæða til að geta sérstaklega um nýtingarhlutfall í deiliskipulagstillögunni nema á þeim hluta svæðisins þar sem eigi að koma nýbyggingar, sbr. gr. 5.4.1 í skipulagsreglugerð. 

Áréttað sé að þar sem um hafi verið að ræða stækkun á fyrirliggjandi verslunarmiðstöð og niðurrif á gömlum verksmiðjuhúsum hafi ekki verið talin þörf á að fara í sérstaka bæjar- og húsakönnun á svæðinu.  Hins vegar hafi verið leitað umsagnar húsafriðunarnefndar um það húsnæði sem fallið hafi undir lög um húsafriðun nr. 104/2001. 

Akureyrarbær hafi að fullu tekið tillit til athugasemda kæranda um flokkun gatna og úrbætur í því efni hafi verið gerðar í greinargerð með deiliskipulaginu.  Ekki verði séð að það geti haft áhrif á lögvarða hagsmuni kæranda að hann hafi ekki fengið að tjá sig um þá flokkun enda um hefðbundna flokkun á götu að ræða á svæðinu og í raun einungis tilfærslu. 

Ekki sé gert ráð fyrir að byggt verði að eignum kæranda.  Minnt skuli á að eldri eignir, sem nú sé búið að rífa, hafi staðið áfastar núverandi fasteign kæranda.  Ekki verði séð að með gildistöku umrædds deiliskipulags sé verið að skerða aðkomu eða viðhaldsrétt kæranda, heldur þvert á móti sé verið að tryggja aðgengi að fasteigninni í framtíðinni.

Hámarkshæðir nýbygginga séu skilgreindar í skilmálum deiliskipulagsins og einnig séu ákvæði um nýtingarhlutfall á þeim lóðum þar sem heimild sé fyrir nýbyggingum. 

Telur Akureyrarbær með vísan til framangreinds að öllum ákvæðum skipulags- og byggingarlaga og stjórnsýslulaga nr. 37/1993 hafi verið fylgt við gerð hins kærða deiliskipulags. 

Athugasemdir kæranda vegna umsagnar Akureyrarbæjar:  Kærandi áréttar að hann eigi lögvarinna hagsmuna að gæta í máli þessu.  Lóðarréttindum kæranda sé breytt og húshluti sem samfastur hafi verið eign kæranda rifinn.  Sérstök athygli sé vakin á því að Akureyrarbær reki nú mál fyrir matsnefnd eignarnámsbóta þar sem gerð sé krafa um að taka hluta eigna kæranda eignarnámi og sé sú krafa studd með vísan til hins kærða deiliskipulags.  Hafi matsnefnd eignarnámsbóta fallist á að deiliskipulagið sé gild eignarnámsheimild.  Samkvæmt deiliskipulaginu liggi lóðarmörk á syðri hluta lóðarinnar Gleráreyra 10 fast við mannvirki kæranda.  Í því felist veruleg breyting frá eldra skipulagi hvað varði vestari hluta mannvirkjanna á lóðinni.  Þannig hafi eldra skipulag gert ráð fyrir aðkomu að vörugeymslu kæranda á umræddri lóð (Dalsbraut 1L-M) sem nú sé felld undir aðra lóð.  Lóðarréttindi kæranda hafi þar verið skert og færð undir lóðina Gleráreyrar 1. 

Rangt sé hermt í greinargerð Akureyrarbæjar að horfið hafi verið til fyrra ástands í gatnamálum sem staðið hafi frá árinu 2000.  Núverandi gata á svæðinu liggi á allt öðrum stað en umferðarkvöð sú sem gert sé ráð fyrir í umdeildu skipulagi.  Umrædd kvöð um gegnumakstur á lóðarmörkum Gleráreyra 1 og 3 sé nú þar sem áður hafi staðið mannvirki og verið hluti lóðarinnar Dalsbraut 1i, en kærandi hafi notið réttinda yfir þeirri lóð og umræddu mannvirki.  Breytingin hafi veruleg áhrif á hagsmuni kæranda með því að aðkoma að bakhúsum verslana kæranda á Gleráreyrum 3 verði mjög erfið og hættuleg í ljósi þeirrar umferðar sem beina eigi þar framhjá.  Ljóst megi vera að umferðartengingar á svæðinu séu algerlega ófullnægjandi og því beri að fella skipulagið úr gildi. 

Kærandi árétti að framkvæmdaraðili að Gleráreyrum 1 hafi kostað og séð um gerð deiliskipulagstillögunnar í samkomulagi við bæjaryfirvöld.  Sé það mat kæranda að hlutlægum sjónarmiðum hafi verið kastað fyrir róða við afgreiðslu deiliskipulagstillögunnar.  Akureyrarbær hafi strax í september 2006 tekið afstöðu í málinu með samningi við framkvæmdaraðila og heimilað niðurrif í byrjun nóvember sama ár í þeim tilgangi að greiða fyrir framkvæmd hins nýja deiliskipulags sem þá hafi verið í undirbúningi. 

Kærandi telji að sjónarmið sín um villandi og óskýra framsetningu deiliskipulags fái stoð í athöfnum bæjaryfirvalda í kjölfar gildistöku umrædds skipulags þar sem þau hafi ekki gert sér grein fyrir því hvaða lóðarréttindi á svæðinu hafi verið færð undir lóðina Gleráreyrar 1 og um réttindi kæranda í því efni. 

Aðilar hafa fært fram ítarlegri rök í málinu sem ekki verða rakin hér en úrskurðarnefndin hefur haft þau til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Niðurstaða:  Með deiliskipulagsákvörðun er réttarstaða fasteignareigenda á skipulagssvæði mörkuð með ýmsum hætti, svo sem með ákvörðunum um notkun og nýtingu lóða.  Hin kærða deiliskipulagsbreyting snertir m.a. fasteignarréttindi kæranda á svæðinu, heimilar viðbyggingu á aðliggjandi lóð og kveður á um umferðarmál og aðkomu að svæðinu.  Hin kærða ákvörðun varðar þannig lögvarða hagsmuni kæranda og verður því ekki fallist á kröfu Akureyrarbæjar um frávísun málsins á grundvelli aðildarskorts. 

Kærandi byggir málatilbúnað sinn á því að þær breytingar sem gerðar hafi verið á umræddri deiliskipulagstillögu, að lokinni kynningu hennar, hafi kallað á nýja auglýsingu og kynningu hennar auk þess að ágallar hafi verið á málsmeðferð tillögunnar að öðru leyti og verulega hafi skort á skýrleika kynntrar tillögu. 

Af könnun á fyrirliggjandi skipulagsgögnum verður ráðið að hin kærða skipulagsákvörðun víki frá hinni kynntu tillögu í tveimur atriðum.  Annars vegar er fallið frá vegtengingu frá Borgarbraut vestast á skipulagssvæðinu vegna andmæla kæranda og hins vegar er sett umferðarkvöð á lóðamörkum Gleráreyra 1 og 3.

Með því að breytingin felur í sér afturhvarf til núverandi ástands hvað vegtengingu varðar og í ljósi þess að á kynningaruppdrætti er mörkuð umferðarleið, þar sem hin kærða ákvörðun kveður á um umferðarkvöð, verður ekki talið að tillagan hafi sætt breytingum í grundvallaratriðum í skilningi 2. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Var af þeim sökum ekki þörf á að auglýsa tillöguna að nýju og skipta álitaefni um framsetningu eða skýrleika hinnar kynntu skipulagstillögu engu um þá niðurstöðu. 

Samkvæmt 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga er óheimilt að breyta skipulagi svæðis þar sem framkvæmt hefur verið í andstöðu við skipulag.  Telur kærandi þetta ákvæði leiða til þess að auglýsing og gildistaka umdeilds skipulags hafi verið óheimil sökum niðurrifs bygginga á svæðinu á meðan á kynningu stóð og fyrir gildistöku skipulagsins. 

Í framkvæmd hefur ekki verið talin þörf á því að breyta deiliskipulagi vegna leyfis fyrir niðurrifi einstakra húsa, enda eru slíkar framkvæmdir almennt ekki til þess fallnar að raska hagsmunum fasteignareigenda á svæðinu.  Fyrrgreindri 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga er samkvæmt orðalagi sínu ætlað að sporna við að byggingar rísi í andstöðu við gildandi skipulag eða byggingar séu teknar til annarra nota en heimilað er.  Verður niðurrif einstakra bygginga á umræddu skipulagssvæði því ekki talið geta raskað gildi hins kærða deiliskipulags. 

Kærandi hefur og skírskotað til þess að skýrleika og framsetningu hinnar auglýstu deiliskipulagstillögu varðandi lóðir á svæðinu og nýtingarhlutfall hafi verið ábótavant.  Jafnframt séu heimildir fyrir gerð mannvirkja á lóðinni að Gleráreyrum 1 í samþykktu deiliskipulagi opnar og fullnægi ekki kröfum um byggingarskilmála og byggðamynstur.  Ekki hafi verið gætt ákvæða um bæja- og húsakönnun, flokkun gatna vanti og kæranda sé gert ókleift að sinna viðhaldi eigna sinna þar sem lóðarmörk séu við útveggi mannvirkja í hinu kærða deiliskipulagi. 

Fallast má á að skýra hefði mátt lóðaskipan og forsendur hennar á umræddu skipulagssvæði með gleggri hætti en gert var í kynningargögnum en á kynningaruppdrætti skipulagsins eru ný lóðamörk auðkennd með bláum línum svo sem tilgreint er á uppdrættinum og stærðir lóða tilgreindar.  Í kjölfar athugasemda kæranda var nánari grein gerð fyrir lóðaskiptingu í greinargerð og skilmálum deiliskipulagstillögunnar og verður þessi annmarki ekki talinn varða ógildi hins kærða skipulags. 

Þá þykir það ekki raska gildi skipulagsins þótt nýtingarhlutfall hverrar lóðar sé ekki tiltekið í tillögunni.  Hafa verður í huga að hin kærða ákvörðun fól aðeins í sér breytingu á gildandi skipulagi og er því nýtingarhlutfall svæðisins óbreytt, nema að því leyti sem frekari byggingar eru heimilaðar að Gleráreyrum 1 þar sem nýtingarhlutfall er tiltekið 0,45.  Stærðir annarra lóða og byggingar á þeim gefa til kynna nýtingarhlutfall þeirra. 

Verður ekki heldur fallist á að skilmálar fyrir nýbyggingu að Geráreyrum 1 séu ófullnægjandi enda er í skipulaginu sýndur byggingarreitur hennar auk þess sem ákvæði um  nýtingarhlutfall, fermetrafjöldi og hámarkshæð koma fram í greinargerð.

Huga skal að bæja- og húsakönnun áður en ráðist er í skipulagsgerð til þess að afstaða sé tekin til varðveislu mannvirkja og þykja bæjaryfirvöld hafa sinnt þeirri skyldu sinni, m.a. með samráði við húsafriðunarnefnd.  Innan skipulagssvæðisins er aðeins ein gata og þykir sá annmarki, að tilgreina ekki á uppdrætti að um húsagötu sé að ræða, ekki geta leitt til ógildingar umdeilds skipulags.  Sú staðreynd að húseign kæranda sé á lóðarmörkum á ekki að koma í veg fyrir nauðsynlegt viðhald.  Algengt er að hús séu byggð að lóðarmörkum og leiðir af eðli máls að aðilar eigi rétt til þess að athafna sig við nauðsynlegt viðhald fasteigna sinna. 

Með hinni kærðu ákvörðun var fyrst og fremst verið að hrinda í framkvæmd breyttri stefnu aðalskipulags um landnotkun og marka nýjar lóðir á svæði sem á sínum tíma var ein lóð í eigu eins aðila.  Verður að telja að málefnaleg sjónarmið og skipulagsrök hafi búið að baki þeirri breytingu í ljósi þess að húseignir á svæðinu voru komnar í eigu margra aðila og að hæstaréttardómur hafði gengið þar sem einn aðili var talinn eiga sjálfstæð lóðarréttindi í skjóli eignarskiptasamnings þótt heildarlóðin væri óskipt í deiliskipulagi.  Í 32. og  33. gr. skipulags- og byggingarlaga er gert ráð fyrir að við framkvæmd skipulags geti verið gengið á lögvarða hagsmuni einstaklinga eða lögaðila og stendur það ekki í vegi fyrir gerð skipulags þótt svo standi á.  Það er hins vegar ekki í verkahring úrskurðarnefndarinnar að kveða á um skilyrði eignarnáms eða réttar til bóta samkvæmt téðum ákvæðum.

Með vísan til þess sem rakið hefur verið er hin kærða ákvörðun ekki talin haldin slíkum annmörkun að fella beri hana úr gildi. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar bæjarstjórnar Akureyrar frá 20. febrúar 2007 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Gleráreyra á Akureyri. 

 

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

 

___________________________                ________________________
         Ásgeir Magnússon                                      Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

16/2005 Bergstaðastræti

Með

Ár 2007, fimmtudaginn 15. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 16/2005, kæra á samþykkt byggingarfulltrúans í  Reykjavík um að veita leyfi til að rífa framhlið hússins nr. 12B við Bergstaðastræti og byggja þess í stað viðbyggingu meðfram allri hliðinni.
 
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 16. febrúar 2005, er barst úrskurðarnefndinni hinn 17. sama mánaðar, kærir I, Spítalastíg 7, Reykjavík, samþykkt byggingarfulltrúans í  Reykjavík frá 11. janúar 2005, sem staðfest var í borgarstjórn hinn 18. sama mánaðar, um að veita leyfi til að rífa framhlið hússins nr. 12B við Bergstaðastræti, byggja þess í stað viðbyggingu meðfram allri hliðinni og koma fyrir í húsinu fjórum íbúðum og átta bílastæðum á lóðinni, þar af tveimur er tilheyri hússinu nr. 12B.

Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málsatvik og rök:  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 11. janúar 2005 var samþykkt umsókn um leyfi til að rífa framhlið hússins nr. 12B við Bergstaðastræti og byggja þess í stað viðbyggingu meðfram allri hliðinni.  Jafnframt var sótt um leyfi til að koma fyrir fjórum íbúðum í húsinu og átta bílastæðum á lóðinni, þar af tveimur vegna hússins nr. 12B.  Fundargerð afgreiðslufundar byggingarfulltrúa var lögð fram á fundi skipulagsráðs hinn 12. janúar 2005 og samþykkt í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 18. janúar s.á. 

Framangreindri ákvörðun byggingarfulltrúa skaut kærandi til úrskurðarnefndarinnar svo sem fyrr greinir. 

Af hálfu kæranda er m.a. vísað til þess að fyrirhugaðar byggingarframkvæmdir á grundvelli deiliskipulags þess er hér um ræði leiði til verulegrar skerðingar á hagsmunum hennar.  Muni þær spilla útsýni og valda verulega mikilli skuggamyndun.

Hið kærða byggingarleyfi heimili að nýbygging með svölum verði reist á lóðarmörkum og aðeins verði sex metrar milli húsa sem geri það að verkum að útsýni og birta skerðist enn frekar, raunar muni útsýni skerðast um 2/3 hluta.   Framan við stofuglugga kæranda muni rísa múr/húsgafl sem taki burt birtu og verði engu líkara en að fá steinsteypa gardínu dregna fyrir stofugluggann.  Sé einsýnt  að framangreindar framkvæmdir muni hafa í för með sér umtalsverða lækkun á verðmæti fasteignar kæranda auk þess sem nýtingarmöguleikar hennar skerðist, þ.m.t. stækkunar- og byggingarmöguleiki. 

Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að þrátt fyrir athugasemdir kæranda um skerðingu á birtu og útsýni og áhrif á gróður í garðinum að Spítalastíg 7 þá eigi hið kærða byggingarleyfi sér stoð í lögmætu deiliskipulagi.  Ekki hafi verið sýnt fram á að byggingarleyfið fari út fyrir þær heimildir sem lóðarhöfum hafi verið veittar með deiliskipulaginu.  Sé það skoðun Reykjavíkurborgar að byggingarleyfishafar eigi lögvarinn rétt til að fá að byggja við hús sitt í samræmi við þær heimildir sem þeim hafi verið veittar með umræddu deiliskipulagi.

Ekki sé fallist á að kærandi verði fyrir skerðingu eða öðru tjóni vegna hins kærða byggingarleyfis umfram það sem búast megi við í þéttri borgarbyggð sem taki sífelldum breytingum, bæði að því er varði útsýni og skuggavarp, en margstaðfest hafi verið að réttur til óbreytts útsýnis sé ekki bundinn í lög.  Eigendur fasteigna í þéttbýli geti því ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér skerðingu á útsýni, aukið skuggavarp, umferðaraukningu eða aðrar breytingar.  Verði menn að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum.  Þannig hátti til í því máli sem hér um ræði.

Að minnsta kosti sé ljóst að grenndaráhrif hinna umdeildu breytinga á húsinu að Bergstaðastræti 12B séu ekki svo veruleg að leitt geti til ógildingar byggingarleyfisins á grundvelli almennra reglna grenndarréttarins.  Telji kærandi sig hins vegar geta sannað það að hann hafi orðið fyrir tjóni umfram það sem fasteignaeigendur í þéttbýli megi almennt búast við eigi hann sjálfstæðan bótarétt skv. ákvæðum 33. gr. skipulags- og byggingarlaga. Um bótarétt sé úrskurðarnefndin hins vegar ekki bær til að fjalla.

Byggingarleyfishafa var gert kunnugt um kærumál þetta og tekur hann undir sjónarmið þau er Reykjavíkurborg hefur sett fram.  

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um samþykkt byggingarfulltrúans í  Reykjavík frá 11. janúar 2005, sem staðfest var í borgarstjórn hinn 18. sama mánaðar.  Var byggingarleyfi vegna framkvæmdarinnar gefið út af byggingarfulltrúa hinn 4. október 2005.  Enda þótt vinna við jarðvegsskipti hafi verið hafin teljast framkvæmdir samkvæmt hinu kærða leyfi ekki hafa hafist í skilningi 14. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998.

Samkvæmt 1. tl. 1. mgr. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 má gefa út byggingarleyfi þegar sveitarstjórn hefur staðfest samþykkt um veitingu leyfisins að öðrum skilyrðum uppfylltum.  Þá segir í 1. mgr. 45. gr. laganna að byggingarleyfi falli úr gildi hafi byggingarframkvæmdir ekki hafist innan 12 mánaða frá útgáfu þess.

Eins og að framan greinir hófust framkvæmdir í skilningi tilvitnaðs ákvæðis byggingarreglugerðar ekki innan tilskilins frests og féll leyfi byggingarfulltrúa frá 4. október 2005 því úr gildi er ár var liðið frá útgáfu þess.

Hefur kærandi af þessum sökum ekki lengur hagsmuni af því að fá skorið úr um lögmæti hins kærða byggingarleyfis og verður málinu því vísað frá úrskurðarnefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

______________________________                ________________________
         Ásgeir Magnússon                                              Þorsteinn Þorsteinsson 

 

des 22
Love0

11/2006 Stangarholt

Með

Ár 2007, fimmtudaginn 15. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 11/2006, kæra á samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 25. janúar 2006 um að heimila byggingu bílskúrs á lóðinni nr. 36 að Stangarholti í Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 21. febrúar 2006, er barst nefndinni sama dag, kærir V, eigandi efri hæðar og riss hússins nr. 36 við Stangarholt, þá samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 25. janúar 2006 að veita eigendum á fyrstu hæð hússins leyfi til að byggja bílskúr á lóðinni nr. 36 við Stangarholt.  Borgarráð staðfesti hina kærðu ákvörðun hinn 26. janúar 2006.

Málavextir:  Stangarholt 36 er fjöleignarhús og eru tveir eignarhlutar í húsinu.  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 24. maí 2005 var tekin fyrir umsókn eiganda neðri hæðar og hluta kjallara fyrrgreinds húss um leyfi til þess að byggja steinsteyptan bílskúr á lóðinni.  Var afgreiðslu málsins frestað með vísan til athugasemda á umsóknarblaði, en meðal annars var tilgreint að samþykki meðeiganda fasteignarinnar þyrfti að liggja fyrir.  Jafnframt var ákveðið að málið yrði sent skipulagsfulltrúa til ákvörðunar um grenndarkynningu að þeim skilyrðum uppfylltum.

Ekki vildu umsækjendur una þessari niðurstöðu og óskuðu álits kærunefndar fjöleignarhúsamála sem taldi að álitsbeiðendur ættu sérstakan rétt til byggingar bílskúrs.  Byggingarleyfisumsóknin var tekin fyrir að nýju á fundi byggingarfulltrúa hinn 29. nóvember 2005 og vísað til skipulagsfulltrúa til ákvörðunar um grenndarkynningu.

Hinn 2. desember 2005 samþykkti skipulagsfulltrúi að grenndarkynna umsóknina fyrir hagsmunaaðilum að Stórholti 45 og 47 og Stangarholti 34 og 36.  Málið var í kynningu frá 8. desember 2005 til 5. janúar 2006.  Bárust athugasemdir frá kæranda máls þessa. 

Á fundi skipulagsráðs hinn 25. janúar 2006 var tekin ákvörðun í samræmi við umsögn lögfræði og stjórnsýslu með eftirfarandi bókun:  „Samþykkt. Með vísan til álitsgerðar kærunefndar fjöleignarhúsamála dags. 9. nóvember 2005 og umsagnar lögfræði- og stjórnsýslu dags. 19. janúar 2006.   Samræmist ákvæðum laga nr. 73/1997…..“

Borgarráð staðfesti afgreiðslu skipulagsráðs á fundi sínum hinn 26. janúar 2006. Byggingarleyfi var gefið út 10. nóvember s.á. en á fundi, hinn 30. október 2007, samþykkti byggingarfulltrúi beiðni um endurnýjun leyfisins og var sú samþykkt staðfest í borgarráði hinn 1. nóvember 2007.

Kærandi skaut fyrrgreindri ákvörðun skipulagsráðs til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Skilja verður kröfugerð kæranda svo að aðallega sé krafist ógildingar á ákvörðun skipulagsráðs.  Til vara er þess krafist að eigendum fyrstu hæðar hússins að Stangarholti 36 verði gert skylt að reisa bílskúrinn í suðausturhorni lóðarinnar verði fallist á rétt þeirra en jafnframt er þess þá krafist að eigandi annarrar hæðar, þ.e. kærandi, öðlist sama rétt til byggingar bílskúrs á lóðinni.

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er á það bent að húsið að Stangarholti 36 sé tvíbýlishús og hafi verið byggt af Byggingarfélagi verkamanna í kringum 1950.  Íbúð kæranda sé ein af 36 íbúðum í níu húsum sem öll séu ámóta að gerð.  Stærð lóða í húsalengjunni sé almennt 364 m² en lóðin að Stangarholti 36 sé 535 m².  Í upphafi hafi verið gert ráð fyrir því að öllum íbúðum við Stangarholt fylgdi réttur til byggingar bílskúra á lóðunum sem ættu að snúa að Stangarholti nema íbúðum í efsta húsinu, þ.e. húsinu að Stangarholti 36, en þar hafi bílskúrar átt að snúa að Nóatúni.  Hljóti þessi staðreynd að liggja fyrir í fundargerðum eða öðrum gögnum frá Byggingarfélagi verkamanna.

Í máli þessu hafi hins vegar orðið illskiljanlegur ruglingur.  Í lóðarskipulagi frá árinu 1949 hafi verið settur inn einfaldur bílskúr í suðvesturhorni lóðarinnar en ekki hafi komið fram hvorri íbúðinni hann fylgdi.  Þá verði ekki séð að þetta lóðarskipulag hafi legið til grundvallar ákvörðunum íbúðareigenda í húsinu því þeir hafi gróðursett tré á þeim stað sem bílskúrnum hafi verið ætlaður samkvæmt skipulaginu.  Til séu samþykktar teikningar frá 1955 þar sem sýndur sé tvöfaldur bílskúr í miðjum sunnanverðum garði hússins og þar hafi verið skipt um jarðveg.  Eigendur fyrstu hæðar hafi nýtt sér lóðarskipulagið frá 1949 og komið því inn í eignarskiptasamning hússins, sem gerður hafi verið árið 2002, að þeir hefðu einir rétt til byggingar bílskúrs.  Þegar þetta hafi komið í ljós hafi verið sett fram ósk um leiðréttingu við Sýslumanninn í Reykjavík og hafi eignarskiptasamningurinn verið leiðréttur á þann veg að íbúð efri hæðar ætti einnig bílskúrsrétt.

Nokkru síðar hafi eigendur neðri hæðar fengið nefnda leiðréttingu fellda úr gildi og hafi þá jafnframt þinglýst bílskúrsrétti á íbúð sína.  Hafi breytingin verið gerð að hagsmunaðilum forspurðum og án þess að bera það undir höfunda eignarskiptasamningsins.

Kærunefnd fjöleignarhúsamála hafi fjallað um málið og komist m.a. að þeirri niðurstöðu að réttur kæranda til bílskúrsbyggingar væri alfarið háður samþykki íbúa neðri hæðar sem muni aldrei fást.  Bílskúrsbygging á þeim stað sem hafi verið samþykktur muni hafa í för með sér að rífa þurfi upp tré og leggja fallegan garð nánast í rúst.  Kærunefndin hafi eingöngu byggt niðurstöðu sína á eignarskiptasamningnum og hvorki forsaga málsins né leiðrétting sú sem gerð hafi verið á fyrrgreindum samningi hafi skipt máli.  Ljóst sé að mistök hafi átt sér stað þegar aðeins ein bílskúrsbygging hafi verið heimiluð á lóðinni að Stangarholti 36 en tvær bílskúrsbyggingar á öðrum lóðum í húsalengjunni.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Reykjavíkurborg krefst þess að kröfum um ógildingu verði hafnað.

Vísað sé til niðurstöðu kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 33/2005 þar sem fram komi að nefndin telji að sérstakur réttur til byggingar bílskúrs á lóðinni tilheyri eignarhluta 0101, þ.e. neðri hæð og hluta kjallara, en ekki efri hæð hússins.  Þar komi jafnframt fram að kærandi geti með samþykki meðeiganda öðlast rétt til byggingar bílskúrs.

Taki Reykjavíkurborg undir niðurstöðu nefndarinnar enda verði ekki séð að komið hafi fram neinar nýjar upplýsingar sem leiða ættu til öndverðrar niðurstöðu.

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari rök fyrir sjónarmiðum sínum sem óþarft þykir að rekja en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn þess.

Niðurstaða:  Í máli þessu er kærð sú ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 25. janúar 2006 að veita byggingarleyfi fyrir bílskúr að Stangarholti 36.  Var ákvörðunin tekin með vísan til álits kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 33/2005 og umsagnar lögfræði og stjórnsýslu.  Taldi kærunefndin í áliti sínu að til staðar væri bílskúrsréttur á lóðinni með vísan til lóðarleigusamnings frá 1953, þar sem gert væri ráð fyrir einföldum bílskúr og að réttur til byggingar hans væri eign fyrstu hæðar hússins, eignarhluta 0101, samkvæmt þinglýstum eignaskiptasamningi frá 2002, sbr. 1. mgr. 28. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. 

Lóðarleigusamningi um lóðina nr. 36 við Stangarholt var þinglýst hinn 22. júní 1953.  Á uppdrætti sem er fylgiskjal með lóðarleigusamningnum er sýndur byggingarreitur á þeim stað þar sem skipulagsráð heimilaði byggingu bílskúrs með hinni kærðu ákvörðun.  Umræddum eignarskiptasamningi var þinglýst 13. ágúst 2002 og kemur þar fram að bílskúrsréttur fylgi eignarhluta 0101 sem er íbúð á fyrstu hæð hússins.  Var skipulagsráði rétt að styðjast við þessar þinglesnu heimildir við ákvörðun sína í málinu og á hér við ákvæði 1. mgr. 28. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 eins og fram kemur í tilvitnuðu áliti kærunefndar fjöleignarhúsamála.  Var því ekki þörf samþykkis kæranda fyrir hinni umdeildu leyfisveitingu.  Breytir það ekki þeirri niðurstöðu að kæranda og byggingarleyfishafa greini á um réttmæti þessara þinglesnu heimilda enda á sá réttarágreiningur undir dómstóla og er það ekki á færi úrskurðarnefndarinnar að skera úr honum.

Ekki þykir heldur skipta máli þótt byggingarleyfi hafi verið veitt fyrir tveimur bílskúrum á lóðinni að Stangarholti 36 á árinu 1955 enda var ekki ráðist í byggingu þeirra og verður því að telja að á grundvelli tómlætis, og með hliðsjón af núgildandi 44. og 45. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sé sú ákvörðun úr gildi fallin.

Með vísan til framangreinds og þess að ekki verður séð að hin kærða ákvörðun sé haldin öðrum þeim annmörkum er ógildingu varði verður kröfu kæranda um ógildingu  hinnar kærðu ákvörðunar hafnað.

Ekki er á færi úrskurðarnefndarinnar að mæla fyrir um breytta staðsetningu umdeilds bílskúrs að Stangarholti 36 og verður kröfu kæranda þar að lútandi vísað frá úrskurðarnefndinni.  Einnig ber að vísa frá kröfu um að kærandi öðlist sama rétt til byggingar bílskúrs og eigendur fyrstu hæðar enda liggur ekki fyrir nein kæranleg ákvörðun borgaryfirvalda um afstöðu til slíks erindis. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu á ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 25. janúar 2006, um byggingu bílskúrs á lóðinni að Stangarholti 36, Reykjavík.  Vísað er frá úrskurðarnefndinni kröfum kæranda um breytta staðsetningu umrædds bílskúrs og að kærandi öðlist sama rétt og byggingarleyfishafi í máli þessu.

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

_____________________________             _____________________________
       Ásgeir Magnússon                                       Þorsteinn Þorsteinsson

 

des 22
Love0

73/2006 Njálsgata

Með

Ár 2007, þriðjudaginn 13. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 73/2006, kæra á afgreiðslu byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 15. ágúst 2006 á fyrirspurn um hvort íbúð fáist samþykkt í kjallara hússins á lóðinni nr. 50 við Njálsgötu. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 14. september 2006, er barst úrskurðarnefndinni samdægurs, kærir Erla S. Árnadóttir hrl., f.h. R, Njálsgötu 20 í Reykjavík, svar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 15. ágúst 2006 við fyrirspurn um hvort íbúð fáist samþykkt í kjallara hússins að Njálsgötu 50.

Gerir kærandi þá kröfu að hið kærða svar við fyrirspurninni verði fellt úr gildi. 

Málsatvik og rök:  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 14. júlí 2006 var lögð fram fyrirspurn kæranda þess efnis hvort samþykki bæjarstjórnar og byggingarnefndar Reykjavíkur frá árinu 1916 fyrir íbúð í kjallara hússins að Njálsgötu 50 væri enn í gildi.  Var svar byggingarfulltrúa við fyrirspurninni eftirfarandi:  „Nei.  Ekki miðað við framlögð gögn.“  Í kjölfarið lagði kærandi fram nýja fyrirspurn ásamt frekari gögnum og var ákveðið á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 25. júlí 2006 að fram skyldi fara  íbúðarskoðun áður en unnt væri að taka afstöðu til erindisins.  Íbúðar¬skoðun var framkvæmd hinn 1. ágúst 2006 og fjallað um málið að nýju á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 15. ágúst 2006.  Var þá eftirfarandi bókað:  „ Nei.  Uppfyllir ekki ákvæði um íbúðir hvað niðurgröft og lofthæð varðar.“  

Framangreindri afgreiðslu hefur kærandi skotið til úrskurðar¬nefndarinnar svo sem fyrr greinir. 

Af hálfu kæranda er m.a. vísað til þess að kjallarinn hafi verið samþykktur til íbúðar á árinu 1916 og hafi sú samþykkt aldrei verið felld úr gildi eða henni breytt með nokkrum hætti.  Synjun byggingarfulltrúa á samþykkt íbúðarinnar sé án allra lagaheimilda og fáist ekki staðist.  Í henni felist eignaskerðing, sbr. 72. gr. stjórnarskrárinnar nr. 33/1944.  

Af hálfu byggingarfulltrúans í Reykjavík er vísað til þess að embætti hans hafi í tilviki því er hér um ræði aðeins fjallað um fyrirspurn kæranda en ekki byggingarleyfisumsókn og því hafi ekki verið um að ræða synjun á byggingarleyfi.  Ekki séu því skilyrði til málskots til úrskurðarnefndarinnar með vísan til 10. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998.  Af þessum sökum sé þess krafist að málinu verði vísað frá úrskurðar¬nefndinni.  

Niðurstaða:  Erindi kæranda til byggingarfulltrúa, dags. 17. júlí 2006, er ritað á hefðbundið eyðublað fyrirspurnar og var það meðhöndlað sem slíkt af hálfu embættis byggingarfulltrúa en ekki sem byggingarleyfisumsókn.  Munu slíkar fyrirspurnir tíðkaðar fyrir hallkvæmnissakir. 

Með vísan til þessa verður hið kærða svar ekki talið hafa falið í sér annað en afstöðu embættis byggingarfulltrúa til fyrirspurnar um hvort leyfi fengist fyrir tilteknum framkvæmdum ef byggingarleyfisumsókn þar að lútandi yrði lögð fram.  Svar við slíku erindi verður ekki lagt að jöfnu við afgreiðslu formlegrar byggingarleyfisumsóknar, sem tilskildir uppdrættir og hönnunargögn fylgja.  Þar af leiðandi er hin umdeilda afgreiðsla byggingarfulltrúa ekki lokaákvörðun sem bindur enda á meðferð máls og er hún því ekki kæranleg til úrskurðarnefndarinnar, sbr. 2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Verður  máli þessu því vísað frá úrskurðarnefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

______________________________                ________________________
         Ásgeir Magnússon                                         Þorsteinn Þorsteinsson 

 

 

des 22
Love0

33/2005 Sléttuvegur

Með

Ár 2007, þriðjudaginn 13. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 33/2005, kæra á ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 9. mars 2005 að samþykkja breytingu á deiliskipulagi við Sléttuveg í Reykjavík.

Í málinu er kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 9. apríl 2005, er barst nefndinni hinn 12. sama mánaðar, kærir Eiríkur Elís Þorláksson hdl., f.h. húsfélagsins að Sléttuvegi 15-17 þá ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 9. mars 2005 að samþykkja breytingu á deiliskipulagi við Sléttuveg.  Borgarráð samþykkti greinda ákvörðun hinn 10. mars 2005.

Kærandi krefst þess að ofangreind samþykkt skipulagsráðs verði felld úr gildi.

Málavextir:  Svæði það er hin kærða deiliskipulagsbreyting tekur til er vestan Háaleitisbrautar, á milli Sléttuvegar og Bústaðarvegar, og liggur að lóðinni Sléttuvegi 15-17.  Samkvæmt deiliskipulagi sem samþykkt var í ágúst 1989 var gert ráð fyrir stofnun fyrir Borgarspítala á svæðinu, að hámarki þrjár hæðir.

Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 22. september 2004 voru lögð fram drög skipulagsfulltrúa að breytingu á deiliskipulagi lóðar D (einnig auðkennd sem lóð III) við Sléttuveg er fól í sér heimild til að reisa íbúðarhús á lóðinni og var bókað:  „Jákvætt að unnin verði tillaga að breytingu á deiliskipulagi á grundvelli framlagðra gagna.“  Var málinu vísað til skipulags- og byggingarnefndar og á fundi hennar hinn 13. október 2004 var málið tekið fyrir og samþykkt að auglýsa framlagða tillögu.  Jafnframt var samþykkt að auglýsa tillögu að breytingu á aðalskipulagi hvað umrætt svæði varðaði.  Borgarráð samþykkti á fundi sínum, hinn 21. október 2004, að auglýsa fyrrgreindar tillögur.

Tillaga að breytingu á Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 og tillaga að breytingu á deiliskipulagi fyrir Sléttuveg voru auglýstar til kynningar frá 17. nóvember til 31. desember 2004.  Í auglýsingunni kom fram að auglýst væri:  „Tillaga að breytingu  á Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 vegna svæðis fyrir vestan Háaleitisbraut, milli Sléttuvegar og Bústaðavegar.  Tillagan gerir ráð fyrir að hluti svæðis fyrir þjónustustofnanir, breytist í íbúðarsvæði“.  Um breytingu á deiliskipulagi sagði:  „Tillaga að breytingu á deiliskipulagi, svæði sem er vestan Háaleitisbrautar, milli Sléttuvegar og Bústaðavegar.  Tillagan gerir m.a. ráð fyrir að nýir skilmálar verði gerðir fyrir lóð III á Sléttuvegi, reisa megi íbúðarhús á lóðinni að hámarki 8000m² fyrir utan bílastæði neðanjarðar, þrjár til sex hæðir, hæsti hluti næst Landspítala Háskólasjúkrahúsi (Borgarspítala) og lægsti hluti næst núverandi byggð við Sléttuveg…“  Var jafnframt gert ráð fyrir því að byggingarreitir yrðu þrír á lóðinni og hámarksfjöldi íbúða 70.  Skila bar athugasemdum og ábendingum við tillögurnar eigi síðar en 31. desember 2004 til skipulags- og byggingarsviðs.

Með bréfi skipulagsfulltrúa, dags. 19. nóvember 2004, voru hagsmunaaðilar við Sléttuveg boðaðir á kynningarfund vegna málsins þar sem fram kom að leggja þyrfti fram frekari gögn og á fundi skipulagsfulltrúa hinn 7. janúar 2005 var ákveðið að lengja kynningarfrest sem og frest til að skila inn athugasemdum til 25. janúar 2005.

Að lokinni auglýsingu var málið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs hinn 9. mars 2005 og lagðar fram athugasemdir er borist höfðu, m.a. frá kæranda, og umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 27. janúar 2005, vegna framkominna athugasemda, ásamt gögnum varðandi sneiðingu og skuggavarp sem borist höfðu í janúar 2005.  Var eftirfarandi bókað: „Auglýst tillaga samþykkt með þeim breytingum sem fram koma í umsögn skipulagsfulltrúa.  Vísað til borgarráðs“.

Borgarráð samþykkti ofangreinda bókun skipulagsráðs á fundi sínum hinn 10. mars 2005.  Í framhaldi af því var tillaga að nýju deiliskipulagi við Sléttuveg send Skipulagsstofnun til skoðunar samkvæmt 3. mgr. 25. gr. laga nr. 73/1997, sem gerði m.a. athugasemd við framsetningu uppdráttar skipulagsins varðandi bílastæði og benti jafnframt á að útreikningar um hávaða þyrftu að liggja fyrir.

Auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins var loks birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 16. júní 2005 að undangengnu bréfi frá Skipulagsstofnun, dags. 10. júní 2005, þar sem ekki var gerð athugasemd við birtingu hennar.

Áður hafði auglýsing um breytingu á Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 verið birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 4. mars 2005 vegna umrædds svæðis.

Kærandi skaut framangreindri samþykkt skipulagsráðs um breytt deiliskipulag til úrskurðarnefndarinnar eins og fyrr greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi telur að skipulagsyfirvöld hafi með augljósum hætti brotið gegn ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, skipulagsreglugerð nr. 400/1998, stjórnsýslulögum nr. 37/1993, almennum meginreglum við skipulagsákvarðanir og meginreglum stjórnsýsluréttarins.

Telur kærandi að málsmeðferð skipulagsyfirvalda standist engan veginn og eigi það að leiða til ógildingar á umræddum samþykktum.  Bent sé á að upplýsingar, sem færðar hafi verið fram af hálfu skipulagsyfirvalda, hafi ekki staðist neina skoðun og að brotið hafi verið gegn rannsóknarreglu, jafnræðisreglu og andmælarétti samkvæmt stjórnsýslulögum. Upplýsingar sem veittar hafi verið á fundi sem boðað hafi verið til af skipulagsyfirvöldum, í þeim tilgangi að kynna markmið og forsendur breytinga, hafi einkennst af rangfærslum og jafnvel blekkingum.  Byggi samþykkt skipulagsyfirvalda að langmestu leyti á þessum sömu upplýsingum.  Ríkari skyldur en ella hafi hvílt á skipulagsyfirvöldum að hafa upplýsingar sem nákvæmastar og skýrastar en félagsmenn kæranda séu allir eldri borgarar og sumir þeirra öryrkjar.

Sé málsmeðferðin öll til þess fallin að gera hinar íþyngjandi ákvarðanir um breytingar á skipulagi ólögmætar.  Bent sé á að á tillögu að hinu breytta skipulagi sé yfirlitsmynd í mælikvarðanum 1:1000 og undir henni þversnið sem þó sé ekki í sama mælikvarða.  Þversniðið gefi til kynna að mun lengra sé á milli húsanna en mælist á yfirlitsmyndinni.  Í þversniði a-a sem sýnt sé á tillögunni sé gefið til kynna að 85 metrar séu á milli byggingarreits og byggingar kæranda þegar það séu í raun 50 metrar.

Kærandi bendi á að skipulagi verði aðeins breytt þegar þörf sé á breytingum og beri skipulagsyfirvöldum að sýna fram á nauðsyn þess að svo sé en það hafi ekki verið gert. Forsendur íbúa fyrir búsetu að Sléttuvegi séu brostnar þar sem fyrirhugaðar breytingar séu afar umfangsmiklar og íþyngjandi fyrir þá.  Nýting íbúða muni takmarkast verulega og umferð um svæðið aukast.

Kærandi vísar í gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 og telur að breytt skipulag fari með augljósum hætti í bága við ákvæðið.  Útsýni muni skerðast að miklu leyti, en útsýni í suður sé ein meginástæða þess að íbúðir séu eftirsóknarverðar á þessum stað og ætla megi að það hafi verið ákvörðunarástæða einstakra íbúa við fasteignakaup þeirra.  Muni fyrirhugaðar byggingar skerða útsýni og sýn á sólarlag verulega og mun meira en gert hafi verið ráð fyrir í eldra skipulagi.  Er skuggavarpi vegna þess nánar lýst í kæru.  Af þessu leiði til að mynda að bygging C muni valda skugga á neðstu hæðir austasta hluta hússins að Sléttuvegi 15-17 frá miðjum október fram í miðjan mars frá kl. 9.00 til 14.30.

Þá telji kærandi að verulegt misræmi verði á milli nýtingarhlutfalls lóða eftir breytinguna.  Þannig sé nýtingarhlutfall á lóðinni að Sléttuvegi 15-17 0,4 en 0,89 á lóð D og sé nýtingarhlutfall því meira en 100% meira á þeirri lóð.  Vísað sé í þessu sambandi til t.d. gr. 3.1.1 í skipulagsreglugerð, en sérstök áhersla sé lögð á það í skipulagsreglugerð að samræmi sé á milli aðliggjandi lóða. 

Nýtingarhlutfall sé ekki skilgreint sérstaklega svo sem skylda sé, m.a. samkvæmt gr. 3.1.4 í skipulagsreglugerð.  Því sé mótmælt að nýtingarhlutfall lóðarinnar sé 0,76 að undanskildum bílageymslum líkt og skipulagsfulltrúi haldi fram í bréfi, dags. 27. janúar 2005.  Kærandi telji jafnframt að nýtingarhlutfall hefði þurft að koma sérstaklega fram í greinargerð með tillögunni.  Þá sé því einnig haldið fram að það hafi enga þýðingu fyrir úrlausn máls þessa þótt nýtingarhlutfall lóðarinnar að Sléttuvegi 15-17 hafi aukist en það hafi ekki verið gert á kostnað nágranna eins og í tilviki því sem hér sé til skoðunar.  Grenndarsjónarmið skipulagslaga og eignaréttarins leiði ennfremur til þess að samræmi eigi að vera á milli nýtingarhlutfalls einstakra svæða, en svo hafi verið áður.

Af meðalhófsreglu stjórnsýsluréttarins, sbr. einkum 12. gr. laga nr. 37/1993, sem og af meginreglum stjórnsýsluréttar, megi leiða að sú skylda hvíli á skipulagsyfirvöldum að ganga ekki lengra en efni standi til.  Samkvæmt nýju skipulagi sé farið út í ystu mörk leyfilegs byggingarmagns og sé það aukið úr 4.449 fermetrum í 9.400 fermetra og nýtingarhlutfallið úr 0,4 í 0,89 sem sé verulega hátt.  Engin réttlæting sé fyrir slíkri kúvendingu og engin atriði eða sjónarmið hafi breyst frá því að núverandi skipulag hafi verið gert sem geri það að verkum að slíkar íþyngjandi aðgerðir séu forsvaranlegar.  Skipulagsyfirvöldum beri að gæta þess að hagsmunir allra hlutaðeiganda séu tryggðir en þeirri skyldu hafi ekki verið fylgt eftir í máli þessu.

Skylda til samráðs við hagsmunaaðila sé rauður þráður í öllu regluverki skipulagsmála samkvæmt skipulags- og byggingarlögum og skipulagsreglugerð og sé samráðsskylda sérstaklega tilgreind í gr. 3.2 í skipulagsreglugerð.  Þó virðist sem skipulagsyfirvöld hafi leitast við að hafa sem minnst samráð við kæranda og þegar það hafi verið gert hafi upplýsingar og sjónarmið einatt verið villandi eða beinlínis rangar.  Þá sé einsýnt að sjónarmið kæranda hafi enga þýðingu haft og því samráðið, að því marki sem það hafi verið viðhaft, einungis verið að forminu til en ekki í þeim tilgangi að taka mark á sjónarmiðum sem fram hafi verið færð.  Telji kærandi að hvert framkominna atriða eigi að leiða til þess að fallast eigi á kröfur hans.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Reykjavíkurborg gerir þá kröfu að hin kærða samþykkt skipulagsráðs verði staðfest og kröfum um ógildingu  hafnað.

Því sé haldið fram að meðferð deiliskipulagstillögunnar hafi verið að öllu leyti í samræmi við reglur skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Kveðið sé á um málsmeðferð vegna kynningar og auglýsingar skipulagstillagna í áðurnefndum lögum og um sé að ræða lögboðnar lágmarksreglur.  Kynningarfundur sem haldinn hafi verið til upplýsingar og til að fá fram hugmyndir og afstöðu íbúa til breytinganna geti aldrei valdið ógildingu deiliskipulagsins, hvorki í heild né að hluta.

Á fyrrnefndum kynningarfundi hafi komið í ljós að fyrri fullyrðing borgarinnar, um að íbúar á annarri hæð við Sléttuveg 15-17 gætu séð yfir þann hluta byggingar sem muni vera á þremur hæðum, hafi ekki staðist en á auglýstum uppdrætti hafi þriggja hæða byggingin verið of há.  Í ljósi þess hafi verið lagt til að hámarkshæðarkótar fyrir byggingarreit A, B og C yrðu lækkaðir um 1 metra til að þær forsendur sem gefnar hafi verið við breytingar á deiliskipulaginu um að lágmarka útsýnisskerðingu stæðust.  Eftir þeirri tillögu hafi verið farið.  Vísað sé í fylgigögn með deiliskipulaginu þar sem skuggavarp mögulegrar byggingar á lóðinni sé sýnt við sumarsólstöður og jafndægur.  Þar megi sjá að bygging á byggingarreit C varpi ekki skugga á austasta hluta Sléttuvegar 15-17.

Minnt sé á að eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér skerðingu á útsýni, aukið skuggavarp, aukna umferð eða aðrar breytingar.  Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum.  Bent sé á að réttur til útsýnis sé ekki bundinn í lög og því andmælt að breyting á deiliskipulagi feli í sér brot á gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð. 

Varðandi athugasemdir um fjarlægð á milli húsa þá hafi komið í ljós að sneiðing hafi ekki verið í sama mælikvarða og grunnmyndin.  Þetta hafi verið lagfært og athugasemdafrestur framlengdur svo hlutaðeigandi ættu þess kost að kynna sér ný gögn og sneiðingar.

Reykjavíkurborg vísi til þess að í greinargerð með breytingu á aðalskipulagi Reykjavíkur komi fram að ástæða breytinganna sé sú að ekki sé lengur gert ráð fyrir uppbyggingu á umræddu svæði í tengslum við Borgarspítalann og því sé notkun svæðisins breytt úr svæði fyrir þjónustustofnanir í íbúðarsvæði.  Hafi því augljóslega verið nauðsynlegt að gera tilgreindar breytingar á aðalskipulagi og deiliskipulagi þar sem forsendur eldra skipulags hafi breyst.

Reykjavíkurborg fellst ekki á að forsendur íbúa fyrir búsetu við Sléttuveg 15-17 séu brostnar og telur að ekki verði séð hvernig deiliskipulagið geti haft áhrif á nýtingu íbúða. Gera hafi mátt ráð fyrir því að meira umferðarálag hefði fylgt eldra deiliskipulagi þar sem gert hafi verið ráð fyrir þjónustustofnun á þremur hæðum en hin kærða skipulagsákvörðun geri ráð fyrir 70 íbúðum.  Nýtingarhlutfall á lóð Sléttuvegar 15-17 hafi í upphafi verið 0,4 en sé í dag 0,55 og því fordæmi fyrir aukinni nýtingu annarra lóða í grennd við hina umdeildu lóð og geti ekki talist óeðlilegt að nýtingin sé einnig hækkuð þar. 

Nýtingarhlutfall lóðarinnar sé í lægri kantinum miðað við nýtingu fjölbýlishúsalóða eða 0,73 en almennt hafi verið haft til viðmiðunar að nýtingarhlutfall á lóðum fjölbýlishúsa (6-10 íbúðir) sé 0,6-0,9.  Leyfilegt byggingarmagn ofanjarðar hafi verið minnkað úr 8.000 fermetrum í 7.700 fermetra, en heimilað byggingarmagn neðanjarðar sé allt að 1.100 fermetrar og því hafi nýtingarhlutfall ofanjarðar breyst úr 0,76 í 0,73.  Hvergi sé kveðið á um það í skipulags- og byggingarlögum að nýtingarhlutfall skuli vera það sama á öllum lóðum þegar unnið sé deiliskipulag í þröngri og gamalli byggð.  Ætíð þurfi að meta hverja lóð fyrir sig þegar nýtingarhlutfall sé ákveðið og sé því vísað á bug að gengið sé á jafnræði borgaranna með því að ákvarða mismunandi nýtingarhlutfall á lóðum innan reitsins.  Telja verði að útreikningar kæranda um nýtingarhlutfall séu á misskilningi byggðir en sá hluti byggingar sem sé neðanjarðar teljist aldrei með við útreikning á nýtingarhlutfalli lóða. 

Málsástæðum um að leitast hafi verið við að hafa sem minnst samráð sé vísað á bug sem ósönnum og ósönnuðum.  Deiliskipulagstillagan hafi hlotið lögmæta meðferð samkvæmt skipulags- og byggingarlögum og fundað hafi verið með íbúum.  Það sé hins vegar ekki tilgangur lögbundins samráðs né í samræmi við hugmyndir um íbúalýðræði að tryggja að farið verði eftir öllum hugmyndum eða skoðunum sem íbúar hafi enda væri slíkt ómögulegt.

Aðilar hafa komið á framfæri við úrskurðarnefndina frekari röksemdum sem óþarft þykir að rekja en úrskurðarnefndin hefur haft öll þau sjónarmið til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Niðurstaða:  Kærandi í máli þessu krefst þess að felld verði úr gildi samþykkt skipulagsráðs frá 9. mars 2005 um breytingu á deiliskipulagi á lóð D við Sléttuveg sem samþykkt var í borgarráði 10. mars 2005.

Eins og að framan er rakið byggir málatilbúnaður kæranda m.a. á því að málsmeðferðarreglur hafi ekki verið virtar, en í 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er fjallað um kynningu, samþykkt og gildistöku deiliskipulags.

Hin kærða skipulagsbreyting var auglýst til kynningar í samræmi við 1. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga sem almenn skipulagsbreyting en einnig var haldinn kynningarfundur með hagsmunaaðilum.  Voru í framhaldi af fundinum gerðar breytingar á áður framlögðum gögnum og veittur frekari frestur til að skila inn athugasemdum. Kærandi kom á framfæri athugasemdum við deiliskipulagstillöguna í bréfum til skipulagsyfirvalda, dags. 29. desember 2004 og 24. janúar 2005, og veitti skipulagsfulltrúi umsögn vegna þeirra.  Verður ekki séð að málsmeðferð við gerð og undirbúning hins umdeilda deiliskipulags hafi verið haldin neinum þeim ágöllum er ógildingu varði. 

Kærandi heldur því jafnframt fram að með hinni kærðu skipulagsákvörðun sé með ólögmætum hætti gengið gegn grenndarhagsmunum íbúa, m.a. vegna aukinnar umferðar um götuna.  Úrskurðarnefndin fellst ekki á þessi sjónarmið.  Verður ekki talið að sýnt hafi verið fram á að íbúðum þeim sem hið umdeilda skipulag gerir ráð fyrir fylgi meiri umferð en orðið hefði ef lóð D hefði verið nýtt til byggingar stofnunar í tengslum við Borgarspítalann eins og eldra skipulag gerði ráð fyrir.

Ekki verður heldur tekið undir sjónarmið kæranda þess efnis að hugsanleg skerðing á nýtingu eigna, takmörkun á útsýni og aukið skuggavarp sé svo verulegt að leiða eigi til ógildingar á hinni kærðu ákvörðun en bent er á að valdi gildistaka skipulagsins tjóni geta þeir sem fyrir því verða öðlast rétt til skaðabóta samkvæmt ákvæði 33. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Þá telur kærandi að ekki hafi legið fyrir í máli þessu nein þau sjónarmið er réttlæti þá viðamiklu breytingu sem gerð hafi verið á gildandi deiliskipulagi frá 1989.  Má fallast á með kæranda að almennt verði að gera þá kröfu að festa ríki í framkvæmd skipulagsmála en í hinu umdeilda tilviki breyttust forsendur fyrir nýtingu svæðisins við breytingu aðalskipulags og réttlætir sú staðreynd þá endurskoðun sem ráðist var í á því deiliskipulagi sem áður gilti fyrir umrætt svæði.  Er úrskurðarnefndin ekki til þess bær að endurskoða ákvörðun borgaryfirvalda um breytingu á aðalskipulagi og verður því að leggja hið breytta aðalskipulag til grundvallar við úrlausn málsins.

Ennfremur heldur kærandi því fram að tilgreina hefði átt nýtingarhlutfall hins kærða deiliskipulags á skipulagsuppdrætti/greinargerð og telur að það sé 0,89 sem sé mun hærra hlutfall en heimilað sé á lóðinni að Sléttuvegi 15-17.  Má fallast á með kæranda að rétt hefði verið að tilgreina nýtingarhlutfall lóðar á skipulagssvæðinu en þegar litið er til þess að skipulagsgögn hafa að geyma upplýsingar um lóðarstærð og fyrirhugað byggingarmagn þykir þessi annmarki ekki eiga að leiða til ógildingar, enda hægt um vik að reikna nýtingarhlutfall út frá fyrirliggjandi tölulegum gildum.

Loks bendir kærandi á að heimilað hafi verið nánast tvöföldun á nýtingarhlutfalli umdeildrar lóðar.  Nýtingarhlutfall lóðarinnar er 0,73 og verður hvorki fallist á að það sé óeðlilega hátt, sé litið til þess að um fjölbýlishús er að ræða, né að það fari gegn stefnu aðalskipulags eftir breytingu þess og verður hinni kærðu ákvörðun því ekki hnekkt af þeirri ástæðu.

Að öllu framangreindu virtu verður ekki talið að hið kærða deiliskipulag raski hagsmunum kæranda með þeim hætti að ógildingu varði eða að aðrir þeir annmarkar séu fyrir hendi sem leitt gætu til slíkrar niðurstöðu.  Verður kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar því hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð: 

Hafnað er kröfu kæranda um að felld verði úr gildi samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 9. mars 2005 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðar D við Sléttuveg.

 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

 

___________________________             _____________________________
       Ásgeir Magnússon                                           Þorsteinn Þorsteinsson

 

 

des 22
Love0

92/2006 Gatnagerðargjöld

Með

Ár 2007, miðvikudaginn 7. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 92/2006, kæra á ákvörðun Grundarfjarðarbæjar frá 9. ágúst 2006 um að hafna beiðni um endurgreiðslu hluta gatnagerðargjalda vegna lóðanna að Grundargötu 52, 82 og 92 í Grundarfirði. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 1. desember 2006, er barst nefndinni hinn 5. sama mánaðar, kærir Sveinn Andri Sveinsson hrl., f.h. Nesbyggðar ehf., þá ákvörðun Grundarfjarðarbæjar frá 9. ágúst 2006 að hafna beiðni um endurgreiðslu hluta gatnagerðargjalda vegna lóðanna að Grundargötu 52, 82 og 92 í Grundarfirði.  Skilja verður málskot kæranda svo að krafist sé ógildingar á hinni kærðu ákvörðun.

Málsatvik og rök:  Á árinu 2004 var umræddum lóðum úthlutað til byggingar einbýlishúsa í samræmi við gildandi aðalskipulag sveitarfélagsins.  Síðan voru veitt byggingarleyfi fyrir „einbýlishúsum með aukaíbúð“ á lóðunum.  Kærandi mun síðar hafa orðið rétthafi samkvæmt umræddum lóðarleigusamningum og handhafi nefndra byggingarleyfa, en eftir það voru gerðar eignaskiptayfirlýsingar þar sem gert var ráð fyrir að húsin yrðu parhús.  Skipulags- og byggingarfulltrúi samþykkti eignaskiptayfirlýsingarnar hinn 25. apríl 2006.  Í kjölfar þess fór kærandi fram á að hluti greiddra gatnagerðargjalda vegna umræddra lóða yrði endurgreiddur þar sem útreikningur gjaldanna væri miðaður við einbýlishús en ekki parhús.  Sveitarstjóri Grundarfjarðarbæjar ritaði kæranda bréf, dags. 9. ágúst 2006, þar sem beiðninni var hafnað og færð fram rök fyrir þeirri niðurstöðu.  Skaut kærandi þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Byggir kærandi málatilbúnað sinn á því að á umræddum lóðum hafi frá upphafi verið samþykkt bygging húsa með tveimur íbúðum og eignaskiptayfirlýsingar séu í samræmi við það.  Fasteignamatsskráning og veðbókarvottorð umræddra fasteigna geri og ráð fyrir parhúsum á fyrrgreindum lóðum.  Rangar forsendur að baki útreikningi gatnagerðargjalda vegna lóðanna að Grundargötu 52, 82 og 92 leiði til þess þau verði kr. 1.177.735 hærri en ef miðað væri við parhús á þeim lóðum.  Með gjaldtökunni sé brotið gegn jafnræðis- og meðalhófsreglu 11. og 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Bæjaryfirvöld Grundarfjarðarbæjar styðja hina kærðu afgreiðslu þeim rökum að umræddum lóðum hafi verið úthlutað undir einbýlishús og að á samþykktum byggingarnefndarteikningum komi fram að um sé að ræða hefðbundin steinsteypt einbýlishús.  Þáverandi lóðarhafi hafi jafnframt undirritað samning um greiðslu gatnagerðargjalda fyrir lóðirnar án athugasemda við skilgreiningu húsanna sem einbýlishúsa og útreikning gjaldanna.  Engu breyti um réttmæti útreikningsins þótt kærandi hafi síðar kosið að gera eignarskiptasamninga fyrir greindar fasteignir.  Hvorki  verði ráðið af ákvæðum laga um gatnagerðargjöld nr. 17/1996 né ákvæðum reglugerðar um sama efni nr. 543/1996 að sveitarstjórn beri að endurgreiða umrædd gjöld nema þegar lóð sé skilað, úthlutun afturkölluð eða byggingarleyfi sé fellt eða falli úr gildi.

Niðurstaða:  Samkvæmt 1. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er hlutverk úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála að kveða upp úrskurði í ágreiningsmálum um skipulags- og byggingarmál samkvæmt þeim lögum og lögum um mat á umhverfisáhrifum.  Um álagningu gatnagerðargjalda er hins vegar fjallað í lögum um gatnagerðargjöld nr. 17/1996 en í þeim lögum er ekki að finna málskotsheimild til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála á samkvæmt framansögðu ekki úrskurðarvald un hina kærðu ákvörðun um synjun endurgreiðslu á hluta greiddra gatnagerðargjalda og verður máli þessu þegar af þeirri ástæðu vísað frá.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

 

 

___________________________ 
                               Hjalti Steinþórsson                                 

 

 

_____________________________        ____________________________
      Ásgeir Magnússon                                    Þorsteinn Þorsteinsson  

des 22
Love0

2/2006 Brekka

Með

Ár 2007, miðvikudaginn 7. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 2/2006, kæra á samþykkt sveitarstjórnar Bláskógabyggðar frá 8. nóvember 2005 um deiliskipulag frístundabyggðar í landi Brekku í Biskupstungum, Bláskógabyggð. 

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 6. janúar 2006, er barst nefndinni samdægurs, kærir P, eigandi jarðarinnar Brekkuskógar í Biskupstungum, Bláskógabyggð, samþykkt sveitarstjórnar Bláskógabyggðar frá 8. nóvember 2005 um deiliskipulag frístundabyggðar í landi Brekku. 

Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  

Málavextir:  Á fundi skipulagsnefndar uppsveita Árnessýslu hinn 23. júní 2005 var lögð fram tillaga að deiliskipulagi frístundabyggðar í landi Brekku í Biskupstungum á Brekkuheiði og við Vallá á 38 ha svæði og voru lóðirnar 4.750 til 5.500 m² að stærð.  Gerði tillagan ráð fyrir 54 frístundalóðum, 9 við Vallárveg og 45 við Brekkuheiði.  Var eftirfarandi fært til bókar:  „Svæðið er skilgreint sem frístundasvæði í aðalskipulagi Biskupstungnahrepps.  Nefndin mælist til þess að ákvæði verði í skilmálum um að trjágróður á lóðum verði birki eða aðrar innlendar tegundir og að þannig verði tekið tillit til hverfisverndarákvæða aðalskipulags um verndun birkiskógarins.  Gönguleiðir þurfa að vera til staðar frá orlofssvæði BHM á milli lóða.  Vegna mikils þéttleika byggðarinnar mælist nefndin til þess að fjórar lóðir vestan Brekkuheiðar verði felldar út, t.d. á móts við bústaði BHM og að það svæði verði skilgreint sem opið svæði fyrir útivist. Sýna þarf stæði fyrir spennustöð Rarik.   Skipulagsnefnd samþykkir að heimila auglýsingu tillögunnar skv. 25. grein skipulags- og byggingarlaga með fyrirvara um að komið verði til móts við tilmæli nefndarinnar.  Nefndin beinir því til landeigenda að leita umsagnar heilbrigðiseftirlits Suðurlands og Fornleifarverndar ríkisins á auglýsingartíma.  Leita þarf eftir samþykki BHM og annara landeigenda vegna aðkomu Vallárvegar og skal það liggja fyrir áður en deiliskipulagið verður samþykkt.“  Á fundi byggðarráðs hinn 9. ágúst 2005 var eftirfarandi fært til bókar:  „Á 16. fundi skipulagsnefndar uppsveita Árnessýslu, sem haldinn var 23. júní 2005, var lagt fram til auglýsingar deiliskipulag frístundabyggðar í landi Brekku Biskupstungum. Skipulagsnefnd setti ýmsa fyrirvara og var með tilmæli til landeigenda um breytingu á skipulaginu áður en það færi í auglýsingu.  Eftir að landeigendur höfðu haft samband við skrifstofu sveitarfélagsins leggur byggðaráð til að svæðið fari í auglýsingu án þess að  lóðum verði fækkað, og án þess að svæði fyrir spennustöð Rarik verði sýnd á uppdrætti, en gert er ráð fyrir henni á milli lóða 20 og 116.  Einnig kom fram hjá landeigendum að aðkomuvegur að Vallárvegi liggi um þeirra land og þurfi því ekki samþykki annarra landeigenda á svæðinu.  Aðra fyrirvara sem skipulagsnefndin setti verða landeigendur að uppfylla.“  Hinn 26. ágúst 2005 gaf skipulagsfulltrúi uppsveita Árnessýslu út auglýsingu þar sem sagði að samkvæmt 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 væri óskað eftir athugasemdum vegna fyrrgreindar deiliskipulagstillögu og að hver sá er ekki gerði athugasemdir við tillöguna innan tilskilins frests teldist samþykkur henni.  Sagði ennfremur að tillagan lægi frammi á skrifstofu embættis hans á Laugarvatni frá 1. september 2005 til 13. október sama ár.  Birtist auglýsing þessi hinn 1. september 2005 í Glugganum og Lögbirtingarblaðinu.  Á fundi sveitarstjórnar hinn 5. september 2005 var fundargerð byggðarráðs frá 9. ágúst 2005 samþykkt samhljóða. 

Sveitarstjórn barst ein athugasemd vegna auglýsingar á hinu kærða deiliskipulagi. 

Á fundi sveitarstjórnar hinn 8. nóvember 2005 var eftirfarandi fært til bókar:  „Tillaga að deiliskipulagi frístundabyggðarinnar í Brekkuskógi í landi Brekku.  Lagt fram bréf frá Heilbrigðiseftirliti Suðurlands, dags. 26. september 2005, og einnig bréf frá Fornleifavernd ríkisins, dags. 27. september 2005.  Lögð fram tillaga að deiliskipulagi frístundabyggðarinnar í Brekkuskógi í landi Brekku. Svæðið liggur austan við orlofshúsabyggð BHM.  Tillagan gerir ráð fyrir 54 frístundalóðum,  9 við Vallárveg og 45 við Brekkuheiði. Skipulagssvæðið er alls 38 ha og eru lóðir 4.750 til 5.500 m² að stærð.  Tillagan var í kynningu frá 1. september til 29. september 2005.  Frestur til að skila inn athugasemdum var til 13.október.  Ein athugasemd barst, frá stjórn Orlofssjóðs BHM.  Í athugasemd kemur eftirfarandi fram:  Mótmælt er þéttleika fyrirhugaðrar frístundabyggðar og að ekki sé gert ráð fyrir opnum svæðum.  Þar sem að landið hallar allt að orlofssvæði BHM er farið fram á að rotþrær liggi ekki nær lóðarmörkum en 50 metrar.  Farið er fram á að byggingarreitir verði ekki nær lóðarmörkum að landi BHM en 30 metrar.  Farið er fram á að lóðir verði stækkaðar þar sem að bústaðir séu leyfilegir allt að  100 m² að flatarmáli.  Fullyrt er að enginn metnaður sé í tillögunni til þess að byggðin falli sem best að umhverfinu.  Umsagnir heilbrigðiseftirlits og Fornleifaverndar liggja fyrir og innihald þeirra gefur ekki tilefni til breytinga á tillögunni.  Sveitarstjórn samþykkir að koma til móts við athugasemdir með eftirfarandi hætti:  Að affall af rotþróm verði lagt í sameiginlega stofnlögn sem uppfyllir öll skilyrði Heilbrigðiseftirlits um frágang frárennslis.  Að ákvæði verði sett í skilmála um að litanotkun á þökum skuli vera í skala dökkra jarðlita.  Að ákvæði verði sett í skilmála um að notast skuli við ljósbúnað sem beini ljósinu niður til jarðar.  Að legu göngustíga skuli sýna með áberandi hætti á uppdrætti.  Að ákvæði verði sett í skilmála um að trjárækt á svæðinu sé bundin við innlendar trjátegundir. Óheimilt verði að planta öspum og hávöxnum barrtrjám.   Sveitarstjórn samþykkir fyrirliggjandi deiliskipulag með áorðnum breytingum, skv. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, og felur skipulagsfulltrúa að svara framkomnum athugasemdum í takt við afgreiðslu sveitarstjórnar.“

Hinn 23. nóvember 2005 ritaði kærandi máls þessa bréf til sveitarstjórnar þar sem hann mótmælti deiliskipulaginu og benti á að honum hefði hvorki verið sent erindi varðandi framangreint né að leitað hefði verið eftir leyfi hans til afnota af vegi hans er liggi að hinu deiliskipulagða svæði.  Skipulagsfulltrúi ritaði kæranda bréf, dags. 9. desember 2005, þar sem framangreindu var svarað.    

Skipulagsstofnun tilkynnti í bréfi, dags. 1. desember 2005, að stofnunin gerði ekki athugasemd við birtingu gildistökuauglýsingar í B-deild Stjórnartíðinda og birtist hún þar hinn 9. desember 2005. 

Framangreindri samþykkt sveitarstjórnar hefur kærandi skotið til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi sé gert ráð fyrir frístundabyggð á jörðinni Brekku og að aðkoma að þessari byggð sé fyrirhuguð um veg sem liggi um jörðina Brekkuskóg sem sé í hans eigu.  Leigutakar kæranda, eða lóðarhafar í landi Brekkuskógar, geti ekki sætt sig við stóraukna umferð um svæðið enda um einkaveg kæranda að ræða.  Ekki hafi verið sótt um leyfi til kæranda fyrir afnotum af umræddum vegi. 

Telur kærandi að skipulagsyfirvöld hafi hvorki tekið tillit til eignarréttar hans að vegi þeim er um ræði né grannréttar lóðaleiguhafa og því beri að fella ákvörðun um samþykki deiliskipulagsins úr gildi.  

Málsrök Bláskógabyggðar:  Af hálfu Bláskógabyggðar er vísað til þess að engar athugasemdir hafi borist frá kæranda er tillaga að hinu kærða deiliskipulagi hafi verið auglýst, bæði í Glugganum og Lögbirtingarblaði.  Með bréfi kæranda til sveitarstjórnar, dags. 23. nóvember 2005, hafi hann fyrst komið á framfæri athugasemdum sínum vegna þessa.  Í tilefni af bréfi kæranda hafi skipulagsfulltrúi ritað honum bréf, dags. 9. desember 2005, þar sem ítrekað hafi verið að hefði kærandi einhver þau gögn er sannað gætu að þinglýstar eignarheimildir væru ekki réttar væri sjálfsagt að skoða það.  Kærandi hefði ekki sýnt ný gögn er varpað gætu öðru ljósi á eignarheimildir umrædds lands þar sem aðkomuvegur liggi að nýju skipulagssvæði.     

Niðurstaða:  Í 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 segir að þegar sveitarstjórn hafi samþykkt að auglýsa tillögu að deiliskipulagi skuli hún auglýst og kynnt á sama hátt og kveðið er á um varðandi auglýsingu aðalskipulags í 1. og 2. mgr. 18. gr. laganna.  Þar segir m.a. að í auglýsingu skuli hverjum þeim aðila sem telji sig eiga hagsmuna að gæta gefinn kostur á að gera athugasemdir við tillöguna innan ákveðins frests sem eigi skuli vera skemmri en sex vikur frá birtingu auglýsingar.  Taka skuli fram hvert skila skuli athugasemdum og að hver sá sem eigi geri athugasemdir við auglýsta tillögu innan tilskilins frests teljist samþykkur henni. 

Eins og að framan er rakið var samþykkt tillaga að deiliskipulagi í skipulagsnefnd, hún auglýst, samþykkt í sveitarstjórn og að lokum birt í B-deild Stjórnartíðinda.  Öll framangreind málsmeðferð virðist hafa átt sér stað án þess að kæranda máls þessa hafi verið kynnt ætlan sveitarstjórnar sérstaklega og því án þess að gætt hafi verið ákvæðis 4. mgr. 9. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, þar sem segir að við gerð skipulagsáætlana skuli eftir föngum leita eftir sjónarmiðum og tillögum íbúa og annarra þeirra sem hagsmuna eigi að gæta um mörkun stefnu og skipulagsmarkmið.  Kærandi máls þess er eigandi aðliggjandi jarðar og verður því að teljast eiga hagsmuna að gæta varðandi skipulagsáform sveitarstjórnar í næsta nágrenni fasteignar hans. 

Kærandi kom ekki á framfæri athugasemdum til sveitarstjórnar vegna hinnar auglýstu tillögu innan tilsettra tímamarka í auglýsingu, enda fullyrðir hann að hún hafi farið framhjá honum.  Aftur á móti ritaði kærandi sveitarstjórn bréf, dags. 23. nóvember 2005, sem skipulagsstjóri svaraði sama dag og deiliskipulagið öðlaðist gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda.  Þar sem sveitarstjórn tók við erindi kæranda og hlutaðist til um að því væri svarað, þrátt fyrir að hann hefði ekki komið athugasemdum sínum á framfæri innan tilskilins frests, verður að telja, eins og hér stendur sérstaklega á, að kærandi hafi getað borið málið undir úrskurðarnefndina.  Skortur á lögboðnu samráði verður hins vegar ekki talinn svo verulegur ágalli á málsmeðferð skipulagstillögunnar að leiða eigi til ógildingar hins kærða deiliskipulags. 

Í málinu liggur fyrir að undanfari hinnar kærðu deiliskipulagsákvörðunar var sá að unnin var tillaga að deiliskipulagi frístundabyggðar í landi Brekku sem skipulagsnefnd samþykkti á fundi hinn 23. júní 2005 að auglýsa með tilteknum fyrirvörum.  Á fundi byggðarráðs hinn 9. ágúst 2005 var fjallað um afgreiðslu skipulagsnefndar m.a. með eftirfarandi hætti:  „ … leggur byggðaráð til að svæðið fari í auglýsingu … “  Auglýsing skipulagsfulltrúa um tillöguna er dagsett hinn 25. ágúst 2005 og birtist hinn 1. september s.á., en fundargerð byggðarráðs var samþykkt á fundi sveitarstjórnar hinn 5. september 2005.

Þegar litið er til þess að sveitarstjórn tekur ákvörðun um að auglýsa tillögu að deiliskipulagi samkvæmt 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 kann framangreind málmeðferð að orka tvímælis.  Hins vegar liggur fyrir að á fundi sveitarstjórnar hinn 12. júlí 2005 hafði byggðarráði verið falin tímabundið  fullnaðarafgreiðsla byggingar- og skipulagsmála sveitarfélagsins og hafði byggðarráð það umboð er það fjallaði um umdeilda skipulagstillögu á fundi sínum hinn 9. ágúst s.á.  Má í því ljósi fallast á að í bókun ráðsins hafi í raun falist fullnaðarákvörðun um auglýsingu skipulagstillögunnar og þykir ónákvæmt orðalag bókunarinnar ekki gefa tilefni til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.

Af hálfu kæranda er því haldið fram að samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi sé aðkoma að svæði því er um ræði um veg sem sé í hans eigu og geti hann ekki unað því enda muni umferð um veginn stóraukast.  Ágreiningur er með málsaðilum um eignarhald umrædds vegar og er úrskurðarnefndin ekki til þess bær að skera úr um þann ágreining.  Það stendur þó ekki í vegi fyrir því að nefndin taki afstöðu til hinnar kærðu skipulagsákvörðunar enda raskar skipulagið sem slíkt ekki lögvörðum eignarréttindum kæranda.  Verður og til þess að líta að svæði það sem hið umdeilda skipulag tekur til hefur verið skilgreint sem sumarhúsasvæði í aðalskipulagi sveitarfélagsins og mátti kærandi því vænta þess að það yrði tekið til deiliskipulags í samræmi við þá skilgreiningu.  Verður því ekki fallist á að hið umdeilda deiliskipulag hafi í för með sér slík grenndaráhrif eða slíkt ónæði að ógildingu varði.  Er þá einnig haft í huga að hafi kærandi sannanlega orðið fyrir fjárhagslegu tjóni við gildistöku skipulagsins er honum tryggður réttur til skaðabóta samkvæmt 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. 

Samkvæmt öllu framansögðu verður ekki fallist á kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu samþykktar sveitarstjórnar Bláskógabyggðar frá 8. nóvember 2005 um deiliskipulag frístundabyggðar í landi Brekku í Biskupstungum, Bláskógabyggð. 

 

 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

 

______________________________            _______________________________
Ásgeir Magnússon                                                Þorsteinn Þorsteinsson 

 

 

 

 

 

 

des 22
Love0

27/2007 Leyfisskylda

Með

Ár 2007, fimmtudaginn 1. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 27/2007, málaleitan sveitarstjórnar Eyjafjarðarsveitar um að skorið verði úr um leyfisskyldu gatnagerðarframkvæmda á vegum einkaaðila. 

Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. apríl 2007, er barst nefndinni hinn 11. sama mánaðar, fer sveitarstjórn Eyjafjarðarsveitar þess á leit við úrskurðarnefndina að skorið verði úr því álitaefni hvort gatnagerðarframkvæmdir á vegum einkaaðila séu háðar byggingarleyfi samkvæmt 36. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 eða framkvæmdaleyfi samkvæmt 27. gr. nefndra laga. 

Málsatvik og rök:  Sveitarstjórn Eyjafjarðarsveitar vísar til þess að á undanförnum árum hafi færst í vöxt að einkaaðilar hafi sótt um leyfi til að skipuleggja íbúðarbyggð á landi sínu.  Í tillögu að Aðalskipulagi Eyjafjarðarsveitar 2005-2025, sem sé til afgreiðslu hjá Skipulagsstofnun, sé gert ráð fyrir því að íbúðarbyggð geti risið á nokkrum jörðum þar sem búrekstur hafi verið aflagður.  Landeigendur muni þá sjálfir kosta deiliskipulagsgerð og annast gatnagerð og meginhluta lagna en skilmálar fyrrnefndrar aðalskipulagstillögu hafi að geyma verklagsreglur um slíka deiliskipulagsgerð. 

Sveitarstjórn telji nauðsynlegt að fenginni reynslu að hafa virkt eftirlit með umræddum framkvæmdum og hafi hún gert ráð fyrir að ákvæði þess efnis verði bundið í útgáfu framkvæmdaleyfis áður en vinna við gatnagerð og lagnir hefjist.  Hafi sú ákvörðun byggst á því að vafi geti leikið á um að eftirlit með gatnagerð einkaaðila tilheyrði eftirlitsskyldu byggingarfulltrúa. 

Leitað hafi verið álits lögfræðinga um leyfis- og eftirlitsskyldu greindra framkvæmda sem hafi talið að framkvæmdirnar væru leyfis- og eftirlitsskyldar samkvæmt ákvæðum 2. mgr. 36. gr. skipulags- og byggingarlaga, sbr. 40. og 41. gr. laganna. 

Með vísan til 3. mgr. 36. gr. skipulags- og byggingarlaga sé þess farið á leit við úrskurðarnefndina að hún taki afstöðu til þess hvort gatnagerðarframkvæmdir á vegum einkaaðila, og það sem þeim tilheyri, séu byggingarleyfisskyldar eða framkvæmdaleyfisskyldar og háðar eftirliti byggingarnefndar og byggingarfulltrúa.  Þá sé farið fram á að afstaða sé tekin til þess hvort heimilt sé að leggja á sérstakt leyfisgjald til að standa undir slíku eftirliti, hvaða skilyrði þurfi að uppfylla til að svo megi verða, og hvort byggja megi á fyrirfram ákveðinni gjaldskrá eða greiðslu samkvæmt tímamælingu þess eftirlitsaðila sem sveitarstjórn réði til verksins og loks hvort unnt sé að veita slíku gjaldi lögveðsrétt. 

Niðurstaða:  Samkvæmt 1. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er hlutverk úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála að kveða upp úrskurði í ágreiningsmálum um skipulags- og byggingarmál samkvæmt þeim lögum og lögum um mat á umhverfisáhrifum.  Í 5. mgr. nefndrar 8. gr. kemur fram að stjórnvaldsákvarðanir stjórnsýslu sveitarfélaga sæti kæru til úrskurðarnefndarinnar og er það ákvæði í samræmi við 26. gr. stjórnsýslulaga þar sem gert er ráð fyrir að einungis stjórnvaldsákvarðanir sem binda endi á mál séu kæranlegar til æðra stjórnvalds.  Er meginreglan því sú að einungis ágreiningur um lokaákvörðun á umræddu réttarsviði verður skotið til úrskurðarnefndarinnar. 

Undantekningar frá nefndri meginreglu er að finna í 8. mgr. 27. gr. og 3. mgr. 36. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Í greindri 8. mgr. 27. gr. segir svo:  „Umsækjandi um framkvæmdaleyfi og hlutaðeigandi sveitarstjórn er heimilt að skjóta máli til úrskurðarnefndar um skipulags- og byggingarmál leiki vafi á því hvort framkvæmdir eru háðar ákvæðum um framkvæmdaleyfi.“  Þá er lokamálsliður 3. mgr. 36. gr. svohljóðandi:  „Leiki vafi á því hvort mannvirki er háð byggingarleyfi skal leita niðurstöðu úrskurðarnefndar, sbr. 8. gr.“ 

Af orðalagi greindra undantekningarákvæða verður ráðið að einungis vafamálum um leyfisskyldu tiltekinna afmarkaðra framkvæmda eða mannvirkja verða borin undir úrskurðarnefndina en hún verði ekki krafin álits almenns eðlis í þessu efni.  Er þessi lögskýring jafnframt í samræmi við áðurgreint hlutverk nefndarinnar sem úrskurðaraðila á æðra stjórnsýslustigi og eðli máls. 

Það styður og þessa niðurstöðu að Skipulagsstofnun er m.a. falið að veita ráðgjöf um skipulags- og byggingarmál og að láta í té umsagnir um ágreiningsmál á sviði skipulags- og byggingarmála, sbr. b- og e-lið 1. mgr. 4. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og verður að telja að erindi málshefjanda falli fremur undir verksvið Skipulagsstofnunar  en úrskurðarvald úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála.

Með vísan til framangreindra raka, og þar sem ekki er fyrir hendi lagastoð fyrir því að bera undir úrskurðarnefndina álitaefni varðandi gjaldtöku vegna framkvæmda- og byggingarleyfa, verður umræddu erindi sveitarstjórnar Eyjafjarðarsveitar vísað frá úrskurðarnefndinni. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

 

 

___________________________
                               Hjalti Steinþórsson                                 

 

_____________________________        ____________________________
Ásgeir Magnússon                                         Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

53/2005 Akratorgsreitur

Með

Ár 2007, fimmtudaginn 1. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 53/2005, kæra eigenda fasteignarinnar að Kirkjubraut 22 og lóðarinnar nr. 7 að Sunnubraut, Akranesi, á ákvörðun skipulags- og umhverfisnefndar Akraneskaupstaðar frá 30. maí 2005 um breytingu á deiliskipulagi hluta Akratorgsreits, svonefnds Hvítanesreits.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 28. júní 2005, er barst nefndinni 6. júlí sama ár, kæra H og V, Lyngheiði 18, Kópavogi, eigendur fasteignar að Kirkjubraut 22 og eignarlóðar að Sunnubraut 7, ákvörðun skipulags- og umhverfisnefndar Akraneskaupstaðar frá 30. maí 2005 um breytt deiliskipulag hluta Akratorgsreits á Akranesi. 

Framangreind ákvörðun var samþykkt í bæjarráði hinn 2. júní 2005 og í bæjarstjórn 13. júní sama ár.

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Jafnframt er kærð afgreiðsla bæjarins á erindi kærenda frá 20. maí 2005 um nýtingarhlutfall á lóðum kærenda að Kirkjubraut 22 og Sunnubraut 7, Akranesi. 

Málavextir:  Árið 1990 samþykkti bæjarstjórn Akraness deiliskipulag Akratorgsreits á Akranesi.  Um er að ræða allstórt svæði sem í greinargerð er sagt afmarkað af Merkigerði, Kirkjubraut, Skagabraut, Suðurgötu, Merkiteigi og Vesturgötu.  Jafnframt deiliskipulagi þessu var gerð breyting á landnotkunarþætti þágildandi aðalskipulags Akraness til að tryggja að fullt samræmi væri milli aðalskipulags og deiliskipulags svæðisins.  Samkvæmt deiliskipulaginu var gert ráð fyrir að allmörg hús á svæðinu skyldu víkja, þar á meðal hús kærenda að Kirkjubraut 22. 

Hinn 15. mars 2004 var undirritaður samningur milli Akraneskaupstaðar og Sveinbjörns Sigurðssonar hf. um framkvæmdir á hluta umrædds svæðis, svonefndum Hvítanesreit, og var, í samvinnu fyrrgreindra aðila, unnin tillaga að breyttu deiliskipulagi sem tók til afmarkaðs svæðis milli Kirkjubrautar og Sunnubrautar.  Fól tillagan í sér sameiningu nokkurra lóða við Kirkjubraut í eina og að hluti götunnar Akurgerðis yrði lagður undir sömu lóð, auk lóðar nr. 3 við Sunnubraut.  Jafnframt var gert ráð fyrir að lóðirnar nr. 22 við Kirkjubraut og nr. 7 við Sunnubraut yrðu sameinaðar og heimilað að reisa fjögurra hæða verslunar- og íbúðarhús á lóðunum. 

Tillagan var staðfest í bæjarráði hinn 23. september 2004 og samþykkt í bæjarstjórn hinn 28. september s.á.  Auglýsing um gildistöku skipulagsbreytingarinnar var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 10. nóvember 2004.

Kærendur máls þessa kærðu umrædda breytingu á deiliskipulaginu, auk  útgáfu byggingarleyfis fyrir fjöleignarhúsi á lóðinni að Kirkjubraut 12-18 til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, er felldi fyrrgreinda ákvörðun úr gildi með úrskurði uppkveðnum hinn 18. febrúar 2005.  Var niðurstaða nefndarinnar á því byggð að hin kærða breyting á deiliskipulagi viki frá því fyrirkomulagi á gatnakerfi skipulagssvæðisins sem gert væri ráð fyrir í Aðalskipulagi Akraness 1992-2012.  Jafnframt var talið að óheimilt hefði verið að víkja frá ákvörðun aðalskipulags um landnotkun lóðanna nr. 22 við Kirkjubraut og nr. 7 við Sunnubraut í deiliskipulaginu, en samkvæmt uppdrætti aðalskipulagsins væru lóðir þessar íbúðarlóðir en ekki til byggingar verslunar- og íbúðarhúss eins og áformað væri með hinni kærðu deiliskipulagsákvörðun.  Jafnframt féllst nefndin á ógildingu byggingarleyfisins fyrir fjöleignarhúsi á lóðinni að Kirkjubraut 12-18.

Í kjölfar þessa var lögð fram tillaga að breytingu á aðalskipulagi bæjarins, hvað varðar Akratorgsreit.  Í breytingunni fólst að Akurgerði yrði lokað varanlega og götusvæðið sameinað aðliggjandi lóðum.  Var tillagan samþykkt og auglýsing um gildistöku breytts aðalskipulags birt í B-deild Stjórnartíðinda 25. maí 2005.

Á fundi skipulags- og umhverfisnefndar Akraneskaupstaðar hinn 28. febrúar 2005 var lögð fram tillaga að breyttu deiliskipulagi Akratorgsreits og lagt til að tillagan yrði auglýst og samþykkti bæjarstjórn þá tillögu nefndarinnar á fundi sínum hinn 2. mars 2005.

Hinn 9. mars 2005 var auglýst ný tillaga að deiliskipulagi fyrir hluta Akratorgsreits, svonefndan Hvítanesreit, er gerði ráð fyrir að sameinaðar yrðu í eina lóð lóðir nr. 12, 14, 16 og 18 við Kirkjubraut, lóð nr. 3 við Sunnubraut og hluti af götunni Akurgerði.  Gert var meðal annars ráð fyrir byggingu fjögurra hæða verslunar- og íbúðarhúss ásamt geymslu og bílakjallara á lóðinni, er yrði nr. 12-18 við Kirkjubraut, og að nýtingarhlutfall lóðarinnar breyttist úr 0,80 – 1,15 í 1,8.  Við breytinguna yrði Akurgerði lokað varanlega við Kirkjubraut líkt og samþykkt hefði verið í aðalskipulagi.  Jafnframt kom fram að lóðin nr. 22 að Kirkjubraut yrði íbúðarlóð, og að núverandi hús stæði óbreytt.  Lóð nr. 7 við Sunnubraut yrði einnig íbúðarlóð, þar sem gert væri ráð fyrir að byggt yrði einbýlishús á tveimur hæðum ásamt bílageymslu.  Nýtingarhlutfall lóðarinnar yrði undir 0,55.  Tillagan var endurauglýst 16. mars 2005 og veittur frestur til að skila inn athugasemdum til 29. apríl s.á.

Hinn 21. mars 2005 sendu kærendur bréflega fyrirspurn til bæjarráðs Akraness að því er virðist vegna áður framkominna óska bæjarins um viðræður um kaup á eignum þeirra að Kirkjubraut 22 og Sunnubraut 7.  Var þess farið á leit að kærendur yrðu upplýstir um ákveðin atriði af því tilefni.  Í svarbréfi bæjarritara, dags. 31. mars 2005, sem er samhljóða bókun bæjarráðs sama dag sagði:  „Bæjarráð hefur ekki tekið sérstaka afstöðu til nýtingar umræddra lóða, en ef af kaupum verður þá kann svo að fara að hús á lóðinni nr. 22 við Kirkjubraut verði flutt á hentugri lóð, enda gert ráð fyrir því í gildandi deiliskipulagi að húsið verði flutt.“

Kærendur máls þessa gerðu jafnframt athugasemd við framkomna tillögu að deiliskipulagi í bréfi til tækni- og umhverfissviðs Akraneskaupstaðar, dags. 20. maí 2005, og töldu að tillagan samræmdist á engan hátt þeim skipulagsmarkmiðum Akraneskaupstaðar sem kunngjörð hefðu verið með ofangreindu bréfi bæjarritara.  Var þess krafist með vísan til yfirlýstra skipulagsmarkmiða bæjarins og gildandi jafnræðisreglna að heimilað yrði nýtingarhlutfall lóðanna að Kirkjubraut 22 og Sunnubraut 7 að hámarki 1,8.  Jafnframt var mælst til þess að gert yrði ráð fyrir fjögurra hæða húsi auk geymslu og bílakjallara, með mænishæð að hámarki 13,7 m og að önnur ákvæði yrðu þau sömu og lóðarinnar nr. 12-18 við Kirkjubraut og nr. 3 við Sunnubraut. 

Í greinargerð sviðstjóra tækni- og umhverfissviðs Akraneskaupstaðar hinn 30. maí 2005 vegna andmæla kærenda segir:  „Í ljósi fyrri afstöðu  [kærenda] og niðurstöðu úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála var ekki talin ástæða til að leggja til breytingar á aðalskipulagi Akraness 1992-2012 um landnotkun lóðanna nr. 22 við Kirkjubraut og nr. 7 við Sunnubraut, enda virtist óbreytt aðalskipulag þjóna best hagsmunum eigenda.  Í tillögu að deiliskipulagi er hins vegar skilgreindur byggingarreitur fyrir lóðina nr. 7 við Sunnubraut þar sem slík skilgreining lá ekki fyrir í eldra deiliskipulagi.  Með framsetningu umræddrar deiliskipulagstillögu felst hins vegar engin höfnun á endurskoðun aðalskipulags og/eða landnotkun þessara tveggja lóða en nauðsynlegt er, hafi eigendur nú skipt um skoðun varðandi nýtingu lóðanna, að óskir þar um berist skipulags- og umhverfisnefnd svo að unnt sé að taka þær til efnislegrar umfjöllunar og afgreiðslu.“

Á fundi skipulags- og umhverfisnefndar þann sama dag var málið tekið fyrir á ný. Niðurstaða fundarins var sú að leggja til við bæjarstjórn að deiliskipulagstillagan yrði samþykkt og gerði nefndin greinargerð sviðstjóra að sinni.  Á fundi bæjarráðs hinn 2. júní 2005 var tillagan samþykkt sem og á fundi bæjarstjórnar hinn 13. júní 2005.  Auglýsing um gildistöku hins breytta deiliskipulags birtist í B-deild Stjórnartíðinda hinn 5. júlí 2005.

Kærendur skutu framangreindri samþykkt til úrskurðarnefndarinnar svo sem áður greinir.

Málsrök kærenda:  Í kæru segir að íbúar svæðisins hafi staðið andspænis staðföstum skipulagsákvörðunum bæjaryfirvalda og þeirri staðreynd að verktakinn hafi grafið út grunn nýbyggingar fyrir miðjan desember 2004 í skjóli jarðvegsrannsókna en byggingarleyfi hafi verið gefið út 11. janúar 2005. 

Sveitarfélagið hafi með samningi við verktaka þann 15. mars 2004 skuldbundið sig til að ná fram ákveðnum skipulagsmarkmiðum en sá samningur hafi orðið til án nokkurs samráðs við eigendur fasteigna og íbúa innan skipulagsreitsins.  Eftir að úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála hafi kveðið upp úrskurði sína hafi botnsökklar verið steyptir og með bréfi, dags. 7. mars 2005, hafi bæjaryfirvöld óskað eftir því að verktaki hæfi framkvæmdir á ný til að fyrirbyggja tjón vegna aðstæðna í grunninum.  Í kjölfarið hafi byggingarframkvæmdir hafist á ný í nafni öryggishagsmuna án þess þó að lögformlegt byggingarleyfi hafi legið fyrir.

Hagsmunir sem myndast hafi í formi kjallara stórhýsis innan skipulagsreitsins hafi ekki orðið til á grundvelli framkvæmda sem byggðar hafi verið á lögformlegum forsendum og hafi sveitarfélagið tekið þátt í að festa í sessi umdeild skipulagsáform og skapa lóðarhöfum Kirkjubrautar 12-18 hagsmuni á kostnað annarra lóðarhafa innan skipulagsreitsins.

Kærendur telji að tillagan sé í ósamræmi við skilyrði 9. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og gr. 3.1.1 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 varðandi innbyrðis samræmi skipulagsáætlana og lýsingu á raunverulegum markmiðum viðkomandi stjórnvalda og ákvörðunum um notkun lands, fyrirkomulag byggðar og forsendum þeirra ákvarðana.  Samkvæmt aðalskipulagstillögu sem feli í sér endurskoðun á Aðalskipulagi Akraneskaupstaðar 2005-2017, sem samþykkt hafi verið í bæjarstjórn Akraness hinn 13. júní 2005 séu lóðirnar að Kirkjubraut 22 og Sunnubraut 7 auðkenndar sem miðsvæði, miðbær en ekki sem íbúðarhúsalóðir.  Hin kærða ákvörðun geri ráð fyrir að ofangreindar lóðir séu íbúðarhúsalóðir.  Þannig sé alvarlegt ósamræmi á milli kærðrar deiliskipulagstillögu og tillögu að endurskoðuðu Aðalskipulagi Akraneskaupstaðar 2005-2017.

Ennfremur sé gert ráð fyrir því að húseignin að Kirkjubraut 22 standi áfram, þrátt fyrir að bæjaryfirvöld hafi lýst því yfir að ákveðið hafi verið að hún skyldi víkja.  Deiliskipulags- tillagan samræmist þannig á engan hátt fram komnum, yfirlýstum og staðfestum skipulagsmarkmiðum Akraneskaupstaðar, sem m.a. hafi verið kunngjörð með bréfi bæjarritara til kærenda þann 31. mars 2005.  Tillagan verði því að skoðast sem málamyndagerningur, í beinni andstöðu við raunveruleg skipulagsmarkmið Akraneskaupstaðar fyrir deiliskipulagsreitinn, og brjóti þannig í bága við ákvæði og markmið laga nr. 73/1997 og reglugerðar nr. 400/1998.

Ítrekað hafi fram komið að sveitarstjórn telji lóðina að Kirkjubraut 22 ekki vera hentuga fyrir þá húseign kærenda sem á lóðinni standi og að hún falli ekki að þeirri götumynd sem stefnt hafi verið að við Kirkjubraut.  Akraneskaupstaður hafi lagt áherslu á að markmið deiliskipulagsins og að fyrirhugaðar byggingar muni ekki valda skerðingu á gæðum byggðar á svæðinu heldur muni framkvæmd þess styrkja og endurlífga gamla miðbæinn.  Uppbygging samkvæmt skipulaginu myndi koma til með að falla vel að bæjarmyndinni.  Einnig hafi sveitarfélagið áður lýst því yfir að engin takmörk séu á nýtingarhlutfalli í aðalskipulagi.  Í ljósi þess að ákveðið hefði verið að stefnt skyldi að því að fasteign þeirra að Kirkjubraut 22 skyldi víkja og vegna fyrirhugaðrar uppbyggingar á Sunnubraut 7 séu verulegir hagsmunir fólgnir í því að hafa heimild fyrir sem hæstu nýtingarhlutfalli á lóðunum. 

Kærendur bendi á að þeir hafi í samræmi við skipulagsmarkmið sveitarfélagsins skoðað heppilegri staðsetningu fyrir fasteign þeirra að Kirkjubraut 22 og samhliða því hafið undirbúning að framtíðaruppbyggingu á fyrrgreindum eignarlóðum sínum.  Því sé nauðsynlegt að landnotkun og nýting lóðanna verði í samræmi við áður fram komin skipulagsmarkmið innan deiliskipulagsreitsins og þau markmið sem fram komi í tillögu að endurskoðuðu aðalskipulagi bæjarins.

Þá sé því haldið fram að erindi þeirra, dags. 20. maí 2005, sé fyllilega í samræmi við, og myndi styrkja enn frekar, þau áður yfirlýstu markmið Akranesskaupstaðar að mynda heillega og heilsteypta götumynd að Kirkjubraut.

Kærendur hafi farið fram á að njóta sömu skilmála og nýtingarhlutfalls og eigendur lóðarinnar að Kirkjubraut 12-18 í ljósi jafnræðisreglna og góðrar stjórnsýslu, um leið og þeir hafi samþykkt skipulagsáformin, enda séu lóðir þeirra sambærilegar og innan sama skipulagsreits.

Skipulagsáformum hafi ítrekað verið breytt innan deiliskipulagsreitsins, án nokkurs samráðs við kærendur, með beinum og verulegum áhrifum á eignir þeirra á skipulagssvæðinu.  Þannig orki það tvímælis að þegar þeir hafi fallist á skipulagsmarkmiðin í bréfi, dags. 20. maí 2005, og lagt fram skýrar kröfur um að gætt yrði innbyrðis samræmis og jafnræðis við skipulagsbreytingar að ekki skyldi hafa verið fallist á þær.  Feli afgreiðsla málsins í sér alvarlegt brot á 11. gr. stjórnsýslulaga, jafnræðisreglunni.  

Með vísan til yfirlýstra skipulagsmarkmiða Akraneskaupstaðar og 11. gr. stjórnsýslulaga sé afgreiðsla á erindi kærenda ómálefnaleg og óásættanleg.  Sé lóðarhöfum mismunað í kjölfar þess að kærendur hafi með erindi sínu óskað eftir sambærilegum réttindum innan skipulagsreitsins og um leið fallist á skipulagsmarkmið bæjarins. 

Ósamræmi milli fyrirliggjandi skipulagsáætlana varðandi landnotkun sé óásættanlegt og samræmist ekki markmiðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Þannig sé ljóst að deiliskipulagstillagan lýsi á engan hátt skipulagsmarkmiðum bæjarins um landnýtingu og notkun.  Verði tillagan staðfest muni það óhjákvæmilega fela í sér ranga upplýsingagjöf til þeirra aðila sem hyggist fjárfesta í fasteignum innan skipulagsreitsins.  Verulegir hagsmunir og lagaleg skylda krefjist þess að rétt sé frá skipulagshugmyndum greint, bæði hvað varði umrædda lóð en einnig vegna þeirra áhrifa sem það geti haft á nærliggjandi lóðir.

Að lokum sé bent á að stærð lóðarinnar að Kirkjubraut 22 sé 255 fermetrar á kærðum skipulagsuppdrætti en hún sé í raun 405 fermetrar.

Málsrök Akraneskaupstaðar:  Akraneskaupstaður krefst þess að öllum kröfum kærenda verði hafnað.  Með umræddum breytingum á deili- og aðalskipulagi hafi bæjaryfirvöld eingöngu verið að koma til móts við kröfur og sjónarmið kærenda eins og þeim hefði verið lýst í fyrra kærumáli fyrir úrskurðarnefndinni svo og vegna niðurstöðu þess máls.
 
Hafi í ljósi ofangreinds verið horfið frá því að sameina lóðir þeirra á skipulagi og skilgreina þær undir verslunar- og íbúðarhús.  Fyrrgreindar lóðir séu því skilgreindar sem íbúðarlóðir eins og í samþykktu Aðalskipulagi Akraness 1992-2012 og því sé fullt samræmi milli hins kærða deiliskipulags og aðalskipulagsins.

Kærendur geti ekki byggt mál sitt á því að hið kærða deiliskipulag brjóti í bága við tillögu að nýju aðalskipulagi 2005-2017, enda hafi það skipulag ekki verið í gildi þegar hið kærða deiliskipulag hafi verið samþykkt.  Rétt þyki þó að taka fram að hið samþykkta deiliskipulag sé einnig í fullu samræmi við væntanlegt aðalskipulag.

Bent sé á að skv. 2. mgr. gr. 4.4.1 reglugerðar nr. 400/1998 sé beinlínis gert ráð fyrir því að íbúðarhúsnæði geti verið á miðsvæðum, og sé oft svo, sbr. og 4. mgr. gr. 4.4.2 sem fjalli sérstaklega um íbúðir á miðsvæði.  Fram hafi komið við meðferð fyrra málsins hjá úrskurðarnefndinni að kærendur hafi sérstaklega keypt lóðina nr. 7 við Sunnubraut til að verja húseign sína að Kirkjubraut 22 gegn fyrirhuguðum skipulagsáformum.  Þá hafi þeir mótmælt í bréfi, dags. 14. maí 2004, að húseignin að Kirkjubraut 22 skyldi víkja.  Jafnframt hafi það verið mat úrskurðarnefndarinnar að rétt væri að endurskoða þá ákvörðun að rífa húsið að Kirkjubraut 22 vegna ákvæða laga um húsafriðun.  Með hliðsjón af framansögðu, og sér í lagi til að koma til móts við margítrekuð mótmæli kærenda, hafi í hinu kærða deiliskipulagi verið gert ráð fyrir að Kirkjubraut 22 yrði íbúðarlóð og að núverandi hús stæði þar áfram.

Kærendur geti engan rétt öðlast á grundvelli bréfs bæjarritara frá 31. mars 2005 sem ritað hafi verið áður en hið kærða deiliskipulag hafi verið samþykkt.  Deiliskipulag sem úrskurðarnefndin hafi fellt úr gildi og fyrrgreint bréf bindi ekki hendur sveitarfélagsins við ákvörðun um nýtt deiliskipulag. 

Hvorki hafi verið lögð fram gögn um framtíðaruppbyggingu á eignarlóðunum né um flutning hússins að Kirkjubraut 22 og sé þessi meinti undirbúningur í hróplegu ósamræmi við fyrri afstöðu kærenda og kröfur þeirra í fyrra máli.

Þá sé tekið fram vegna afgreiðslu sveitarfélagins á erindi kærenda frá 20. maí 2005 að lóðir kærenda séu ekki skilgreindar með sama hætti í Aðalskipulagi Akraness 1992-2012 og lóðin að Kirkjubraut 12-18 og þegar af þeirri ástæðu geti ekki gilt sömu sjónarmið um lóðirnar, byggingarmagn þeirra og nýtingarhlutfall.  Kærendum sé fullljóst að ekki sé um sambærilegar aðstæður eða lóðir að ræða.  Sé afgreiðsla Akraneskaupstaðar því að öllu leyti bæði eðlileg og málefnaleg og í fullu samræmi við gildandi aðalskipulag.

Að lokum telur sveitarfélagið að röng tilgreining á fermetrafjölda í deiliskipulagi sé minniháttar annmarki og geti ekki valdið ógildingu deiliskipulagsins.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um lögmæti breytingar á deiliskipulagi er tekur til hluta  Akratorgsreits á Akranesi, svonefnds Hvítanesreits.   

Kærendur krefjast þess að hin kærða deiliskipulagsákvörðun verði felld úr gildi og telja að hún brjóti í bága við ákvæði skipulags- og byggingarlaga og reglugerða á því sviði varðandi innbyrðis samræmi skipulagsáætlana.  Jafnframt er því haldið fram að umþrætt deiliskipulag sé í ósamræmi við raunveruleg skipulagsmarkmið bæjarins og vísa kærendur einkum í bréf bæjarritara, dags. 31. mars 2005, því til stuðnings og til framkominnar tillögu að endurskoðuðu Aðalskipulagi Akraneskaupstaðar 2005-2017 þar sem lóðir kæranda séu auðkenndar sem miðsvæði.

Samkvæmt 7. mgr. 9. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skulu svæðis-, aðal- og deiliskipulagsáætlanir vera í innbyrðis samræmi.  Þá skal gera deiliskipulag á grundvelli aðalskipulags fyrir einstök svæði eða reiti og skal í deiliskipulagi útfæra nánar ákvæði aðalskipulags um viðkomandi svæði samkvæmt ákvæðum 23. gr. laga nr. 73/1997.  Ákvæði deiliskipulags skulu því vera í fullu samræmi við ákvæði aðalskipulags þar um.
 
Svæði það sem hér um ræðir er hluti miðbæjar Akraness og samkvæmt þágildandi Aðalskipulagi Akraness 1992-2012 var gert ráð fyrir að svæðið væri meðal annars nýtt undir verslun og þjónustu.  Samkvæmt uppdrætti aðalskipulagsins voru lóðirnar nr. 22 við Kirkjubraut og nr. 7 við Sunnubraut þó íbúðarlóðir, líkt og gert er ráð fyrir í skipulagsákvörðun þeirri er nú sætir kæru til úrskurðarnefndarinnar, og verður því að telja að skilyrði ákvæða 7. mgr. 9. gr. laga nr. 73/1997, um innbyrðis samræmi milli skipulagsáætlana, sé fullnægt.

Ekki kemur til skoðunar hvort hin kærða tillaga að breyttu deiliskipulagi sé í samræmi við núgildandi Aðalskipulag Akraness 2005-2017, enda hafði það ekki tekið gildi þegar auglýsing um gildistöku hinnar kærðu ákvörðunar var birt.

Kærendur hafa einnig kært afgreiðslu Akraneskaupstaðar hinn 30. maí 2005 á erindi þeirra, dags. 20. maí 2005, en líta verður svo á að sú afgreiðsla sé hluti af málsmeðferð hinnar kærðu skipulagsákvörðunar og sætir hún því ekki sjálfstæðri úrlausn.  Rétt er þó að taka fram að málefnalegar ástæður geta verið fyrir því að nýtingarhlutfall sé ekki hið sama á samliggjandi lóðum, svo sem þegar ekki er um sambærilega landnotkun að ræða líkt og í máli því sem hér er til úrlausnar.

Kærendur vísa jafnframt í bréf bæjarritara og telja að þar hafi bæjaryfirvöld lýst skipulagsmarkmiðum bæjarins sem síðar hafi ekki verið byggt á þegar tillaga að breytingu á deiliskipulagi hafi verið samþykkt.  Á þetta verður ekki fallist heldur verður að telja að skipulagsmarkmið bæjarins endurspeglist í skipulagstillögunni en ekki í bréfi bæjarritara sem aðeins felur í sér svar almenns eðlis við fyrirspurn kærenda.

Með vísan til framanritaðs verður ekki fallist á kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og umhverfisnefndar frá 30. maí 2005.  Þá þykja ekki aðrir þeir annmarkar á málsmeðferð sem leitt geti til ómerkingar hins kærða deiliskipulags.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um að ógild verði ákvörðun skipulags- og umhverfisnefndar frá 30. maí 2005 er varðar breytingu á deiliskipulagi fyrir hluta Akratorgsreits á Akranesi,  svonefndum Hvítanesreit, sem birt var í B- deild Stjórnartíðinda hinn 5. júlí 2005.

 

 

___________________________ 
                      Hjalti Steinþórsson                          

 

_______________________________             ____________________________
            Ásgeir Magnússon                                             Þorsteinn Þorsteinsson

 

 

des 22
Love0

74/2007 Höfðatorg

Með

Ár 2007, mánudaginn 29. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.  

Fyrir var tekið mál nr. 74/2007, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 19. júní 2007 um að heimila byggingu húss á lóðinni nr. 8-16 við Borgartún. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 24. júlí 2007, er barst nefndinni hinn 26. sama mánaðar, kæra H og A, bæði til heimilis að Miðtúni 2 í Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 19. júní 2007 að heimila byggingu 7 til 19 hæða þjónustu- og skrifstofuhúss á lóðinni að Borgartúni 8-16.  Var ákvörðunin staðfest á fundi borgarráðs hinn 21. júní 2007. 

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Þá gerðu og kærendur kröfu um að kveðinn yrði upp til bráðabirgða úrskurður um stöðvun framkvæmda þar til endanleg niðurstaða lægi fyrir í kærumálinu.  Var þeirri kröfu hafnað með úrskurði uppkveðnum hinn 15. ágúst 2007.  

Málsatvik:  Á fundi skipulagsráðs hinn 30. ágúst 2006 var samþykkt að auglýsa tillögu að breyttu deiliskipulagi svæðis er tekur til Borgartúns, Höfðatúns, Skúlagötu og Skúlatúns, svonefnds Höfðatorgs, en fyrir var í gildi deiliskipulag frá árinu 2003.  Kynningartími var frá 29. september til og með 24. nóvember 2006 og bárust athugasemdir við tillöguna, meðal annars frá kærendum.  Á fundi skipulagsráðs hinn 7. febrúar 2007 var tillagan samþykkt og staðfesti borgarstjórn þá afgreiðslu á fundi hinn 20. febrúar s.á.  Skipulagsstofnun staðfesti með bréfi, dags. 3. apríl 2007, að stofnunin gerði ekki athugasemdir við málsmeðferðina og birtist auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins í B-deild Stjórnartíðinda hinn 10. apríl 2007.  Fól deiliskipulagsbreytingin m.a. í sér aukið byggingarmagn og hækkun húsa.  Kærendur kærðu þá skipulagsbreytingu til úrskurðarnefndarinnar. 

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 19. júní 2007 var samþykkt að heimila byggingu 4. áfanga 7 til 19 hæða þjónustu- og skrifstofuhúss á lóðinni að Borgartúni 8-16.  Borgarráð staðfesti afgreiðslu skipulagsráðs á fundi sínum hinn 28. júní 2007.  Hafa kærendur nú kært það byggingarleyfi til úrskurðarnefndarinnar. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er m.a. vísað til þess að þeir hafi kært til úrskurðarnefndarinnar deiliskipulagsbreytingu Höfðatorgs og krafist ógildingar hennar þar sem þeir telji að ekki hafi verið sýnt fram á með raunhæfu umhverfismati hver verði áhrif fyrirhugaðra bygginga, en um sé að ræða framkvæmdir sem háðar séu mati á umhverfisáhrifum.  Ekki hafi verið sýnt fram á áhrif vindhviða eða aukinnar bílaumferðar og mengunar.  Ástandinu við heimili þeirra megi líkja við margra ára heimilisgíslingu, enginn vilji búa á stað þar sem verið sé að brjóta gíg af slíkri stærð að minni á framkvæmdir við Kárahnjúka.  Byggingarleyfishafi hafi boðist til að kaupa fasteign kærenda, langt undir markaðsvirði, sem kærendur túlki sem svo að verið sé að notfæra sér viðkvæmt ástand vegna framkvæmdarinnar. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er þess krafist að kröfu kærenda verði synjað enda sé hið kærða byggingarleyfi í samræmi við skipulag svæðisins.  Því sé hafnað að framkvæmd sú er um ræði sé háð mati á umhverfisáhrifum enda sé ekki um að ræða matsskylda framkvæmd í skilningi laga um mat á umhverfisáhrifum nr. 106/2000.  Í svörum skipulagsfulltrúa við athugasemdum kærenda við deiliskipulag svæðisins hafi verið greint frá áætlaðri bílaumferð um svæðið ásamt því að byggingarnar séu hannaðar sérstaklega með vind og veðurfar í huga. 

Málsrök byggingarleyfishafa:  Í greinargerð byggingarleyfishafa vegna kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda er því mótmælt að framkvæmdir þær er um ræði hafi þurft að sæta mati á umhverfisáhrifum.  Í 1. mgr. 3. gr. laga nr. 105/2006 um umhverfismat áætlana komi fram að lögin eigi aðeins við um umhverfismat skipulags- og framkvæmdaáætlana, en ekki einstakar byggingarframkvæmdir.  Þá komi einnig fram í ákvæðinu að lögin lúti aðeins að áætlunum er marki stefnu varðandi leyfisveitingar til þeirra framkvæmda sem tilgreindar séu í lögum nr. 106/2000 um mat á umhverfisáhrifum.  Ljóst sé að þær framkvæmdir er um ræði séu ekki matsskyldar skv. 5. gr. fyrrnefndra laga og teljist ekki heldur framkvæmdir sem hugsanlega geti verið háðar umhverfismati skv. 6. gr. laganna. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 19. júní 2007 um að heimila byggingu 7 til 19 hæða þjónustu- og skrifstofuhúss á lóðinni að Borgartúni 8-16.  Var ákvörðunin staðfest á fundi borgarráðs hinn 21. júní 2007.  Áður höfðu kærendur skotið til úrskurðarnefndarinnar samþykkt skipulagsráðs frá 7. febrúar 2007 um breytt deiliskipulag Höfðatorgs.  Með úrskurði uppkveðnum fyrr í dag var hafnað kröfu kærenda um ógildingu deiliskipulagsbreytingarinnar.     

Af þeim gögnum er lögð hafa verið fyrir úrskurðarnefndina verður ekki annað ráðið en að hið kærða byggingarleyfi eigi sér stoð í gildandi deiliskipulagi svæðisins, sbr. 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. 

Ekki eru, með hinu kærða byggingarleyfi, heimilaðar framkvæmdir sem háðar eru mati á umhverfisáhrifum samkvæmt ákvæðum laga nr. 106/2000 og er því hafnað að slíks mats hafi verið þörf í hinu kærða tilviki.

Loks verður ekki séð að hið kærða byggingarleyfi sé haldið neinum þeim annmörkum öðrum er leiða ættu til ógildingar og verður því ekki fallist á kröfu kærenda um ógildingu þess.

Úrskurðarorð: 

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 19. júní 2007 um að heimila byggingu húss á lóðinni nr. 8-16 við Borgartún. 

 

 

___________________________
    Hjalti Steinþórsson          

 

____________________________           ____________________________
           Ásgeir Magnússon                                     Þorsteinn Þorsteinsson