Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

56/2007 Vesturberg

Með

Ár 2008, þriðjudaginn 11. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 56/2007, kæra á samþykkt borgarráðs Reykjavíkur frá 18. apríl 2007 um breytingu á deiliskipulagi fyrir Breiðholt III er fól í sér heimild til að byggja við og hækka fyrrum dæluhús Hitaveitu Reykjavíkur á lóðinni að Vesturbergi 195 í Reykjavík og breyta því í þriggja íbúða raðhús á tveimur hæðum með kjallara. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 8. júní 2007, er barst nefndinni sama dag, kærir Hörður F. Harðarson hrl., f.h. G, Vesturbergi 199, Reykjavík, samþykkt borgarráðs Reykjavíkur frá 18. apríl 2007 um breytingu á deiliskipulagi fyrir Breiðholt III er fól í sér heimild til að byggja við og hækka fyrrum dæluhús Hitaveitu Reykjavíkur á lóðinni að Vesturbergi 195 í Reykjavík og breyta því í þriggja íbúða raðhús á tveimur hæðum með kjallara.  Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Forsaga máls þessa er sú að kærandi fékk á árinu 1990 leyfi til að byggja yfir svalir hússins að Vesturbergi 199 með gluggum til suðurs í átt að dæluhúsi Hitaveitu Reykjavíkur að Vesturbergi 195.  Í yfirlýsingu sem gerð var af því tilefni, dags. 19. janúar 1990, segir m.a.:  „Engar athugasemdir eru gerðar af hálfu Hitaveitunnar við fyrirhugaðar framkvæmdir, enda ekki fyrirhuguð viðbygging við dælustöðina.“  Þar sagði enn fremur að Hitaveitan samþykkti að yfirlýsingunni yrði þinglýst sem kvöð á lóð Hitaveitunnar.  Síðar var dælustöðin aflögð og fasteignin seld. 

Hinn 21. október 2003 samþykkti borgarráð Reykjavíkur breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar að Vesturbergi 195, sem fól m.a. í sér heimild til viðbyggingar við hús það sem stendur á lóðinni.  Var deiliskipulagsbreytingin kærð til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála sem felldi skipulagsbreytinguna úr gildi með úrskurði uppkveðnum 30. ágúst 2006, m.a. með þeim rökum að bil milli heimilaðrar viðbyggingar og hússins að Vesturbergi 199 uppfyllti ekki skilyrði 75. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 þar um. 

Ný tillaga að deiliskipulagsbreytingu varðandi lóðina að Vesturbergi 195 var tekin fyrir á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 6. október 2006 og málinu vísað til skipulagsráðs, sem samþykkti að auglýsa tillöguna til kynningar á fundi sínum hinn 11. október og vísaði málinu til borgarráðs. 

Að lokinni auglýsingu var málið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs 10. janúar 2007 þar sem fyrir lágu framkomnar athugasemdir, m.a. frá kæranda, ásamt umsögn framkvæmdasviðs, dags.  22. desember 2006, og umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 5. janúar 2007.  Var deiliskipulagstillagan samþykkt með svofelldri bókun:  „Auglýst tillaga samþykkt með þeim breytingum sem fram koma í umsögn skipulagsfulltrúa og Framkvæmdasviðs.  Vísað til borgarráðs.“  Borgarráð staðfesti þessa afgreiðslu hinn 18. janúar 2007. 

Hin samþykkta tillaga fól í sér heimild til að byggja þriggja íbúða raðhús á þremur hæðum að Vesturbergi 195, byggingarreitur var stækkaður og byggingarmagn aukið úr 213,5 fermetrum í 465 fermetra.  Leyft var að grafa frá bakhlið húss til þess að skapa möguleika á gluggum á bakhlið og göflum kjallara.  Við breytinguna fór nýtingarhlutfall lóðarinnar í 0,6. 

Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 30. mars 2007 var lagt fram bréf Skipulagsstofnunar, dags. 15. mars 2007, þar sem fram kom að stofnunin gæti ekki tekið afstöðu til gildistökuauglýsingar fyrrgreindrar skipulagstillögu fyrr en fjallað hefði verið um allar athugasemdir sem borist hefðu á auglýsingatímanum.  Var lagður fram viðauki við greinargerð skipulagsfulltrúa um athugasemdir og svör, dags. 27. mars 2007, og sá viðauki samþykktur.  Skipulagsstofnun tilkynnti síðan að ekki væri gerð athugasemd við birtingu auglýsingar um gildistöku skipulagstillögunnar í B-deild Stjórnartíðinda.  Birtist auglýsing þar um hinn 9. maí 2007. 

Skaut kærandi ákvörðuninni um deiliskipulagsbreytinguna til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að þegar hann hafi óskað eftir leyfi til að byggja yfir svalir einbýlishúss síns að Vesturbergi 199 hafi verið sett það skilyrði af hálfu byggingarfulltrúa að samþykki fengist fyrir breytingunni frá Hitaveitu Reykjavíkur, eiganda lóðanna að Vesturbergi 195-197.  Ekki hafi verið talið fullnægjandi að forsvarsmenn Hitaveitunnar samþykktu breytinguna með einfaldri yfirlýsingu heldur hafi þess jafnframt verið krafist að því yrði lýst yfir að af þeirra hálfu væru engar stækkanir eða viðbyggingar fyrirhugaðar við dælustöðina.  Í kjölfarið hafi verið gerð yfirlýsing og hafi starfsmenn byggingarfulltrúa og borgarstjóra aðstoðað kæranda við að semja hana. 

Svo sem yfirlýsingin beri með sér hafi sérstaklega verið tekið fram af hálfu Hitaveitunnar að ekki væri fyrirhuguð viðbygging við dælustöðina.  Nauðsynlegt hafi þótt að yfirlýsingunni yrði þinglýst sem kvöð á lóð Hitaveitunnar og af þeim sökum hafi verið bætt við texta þar sem Hitaveitan samþykkti sérstaklega að yfirlýsingunni yrði þinglýst á lóð hennar.  Skjalið beri það skýrt með sér að því hafi verið ætlað að hvíla sem kvöð á lóð Hitaveitunnar. 

Eftir að skjalinu hafi verið þinglýst í febrúar 1990 hafi kærandi staðið í þeirri trú að kvöðin hvíldi á lóð Hitaveitunnar svo sem henni hafi verið ætlað.  Það hafi fyrst verið eftir auglýstar deiliskipulagsbreytingar á árinu 2003 sem í ljós hafi komið að yfirlýsingunni hafi fyrir mistök verið þinglýst á hans eigin lóð.  Sú staðreynd breyti hins vegar engu um það að starfsmönnum Reykjavíkurborgar hafi verið vel kunnugt um þessa kvöð.  Vísað sé til þess að yfirlýsingin hafi verið útbúin af starfsmönnum byggingarfulltrúans í Reykjavík, undirrituð af forsvarsmanni Hitaveitu Reykjavíkur og þinglýsingin sérstaklega samþykkt f.h. borgarsjóðs. 

Af framangreindu leiði að samþykkt borgarráðs á nýju deiliskipulagi, sem fari í bága við umrædda yfirlýsingu, sé ólögmæt.  Reykjavíkurborg sé bundin af yfirlýsingunni hvort sem henni hafi verið þinglýst eða ekki.  Ljóst sé af efni hennar og aðdraganda að ætlun Reykjavíkurborgar hafi verið að tryggja að mannvirki yrðu ekki reist nær lóðarmörkum kæranda en þá þegar hefði verið gert.  Á þeim forsendum hafi kæranda verið veitt heimild til framkvæmda enda ljóst að þær hefðu horft öðruvísi við honum ef byggingarréttur Hitaveitunnar, eða síðari lóðarhafa, hefði verið óskertur að þessu leyti.  Hús kæranda sé á lóðarmörkum og eðlilegt að því séu takmörk sett hversu nærri þeim ný mannvirki verði reist. 

Auk þess brjóti ákvörðun borgarráðs í bága við 75. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998.  Sú breyting sem borgarráð hafi samþykkt á deiliskipulaginu feli í sér að byggt verði í átt að húsi kæranda.  Fjarlægð milli húsa verði sex metrar en sé átta metrar í dag.  Ljóst sé af greindu reglugerðarákvæði að fjarlægð milli umræddra húsa skuli að lágmarki vera átta metrar að því skilyrði uppfylltu að ströngustu kröfum um brunavarnir sé fylgt.  Allur efri hluti fasteignar kæranda, sem standi næst lóðinni við Vesturberg 195, sé úr timbri að undanskilinni klæðningu.  Þá séu gluggar á þeirri hlið sem snúi að Vesturbergi 195, sem ekki séu útbúnir sérstaklega með tilliti til brunavarna, svo sem með eldvarnargleri. 

Ætla verði að yfirlýsingin frá 19. janúar 1990 hafi verið útbúin með tilliti til þessara aðstæðna, enda um að ræða ótímabundna kvöð sem hafi átt að hvíla á lóðinni við Vesturberg 195.  Hvað sem líði efni yfirlýsingarinnar sé ljóst að ákvæði 75. gr. byggingarreglugerðarinnar standi því í vegi að deiliskipulag verði samþykkt, svo gilt sé, sem leiði til þess að fjarlægð milli húsanna fari úr átta metrum í sex. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er farið fram á að kröfum kæranda um ógildingu á hinni kærðu ákvörðun verði hafnað. 

Réttur samkvæmt umfjallaðri þinglýstri yfirlýsingu, er kærandi skírskoti til, hafi stofnast með samningi Hitaveitu Reykjavíkur og lóðareiganda á árinu 1990.  Á svæðinu hafi þá verið í gildi deiliskipulag fyrir Breiðholt III, vesturdeild, samþykkt í borgarráði í apríl 1970, sem uppfært hafi verið 29. maí 1990.  Ekki sé vikið að umræddri yfirlýsingu í samþykktu deiliskipulagi né í greinargerð gildandi aðalskipulags Reykjavíkur.  Verði því ekki litið á rétt, sem kunni að hafa stofnast með yfirlýsingunni, sem skipulagskvöð í skilningi 10. mgr. 2. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, þar sem slíkar kvaðir verði einungis lagðar á með skipulagsákvörðun. 

Í 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 komi fram að hlutverk úrskurðarnefndarinnar sé að úrskurða í ágreiningsmálum um skipulags- og byggingarmál samkvæmt lögunum.  Hafi ákvæði þetta verið skilið svo að skotið verði til nefndarinnar ágreiningi um ákvarðanir sveitarstjórna um skipulags- og byggingarmál og öðrum ágreiningsefnum sem tilgreind séu í lögunum eða reglugerðum settum samkvæmt þeim.  Reykjavíkurborg telji að athugasemdir og málatilbúnaður kæranda eigi ekki undir úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála.  Nefndin hafi ekki valdheimildir til þess að fjalla um málið á grundvelli hinnar þinglýstu kvaðar enda um að ræða einkaréttarlegan samning á milli kæranda og þáverandi lóðarhafa að Vesturbergi 195.  Ágreining um meintan rétt, sem kærandi telji sig hafa eignast á grundvelli samningsins, verði kærandi að bera undir hina almennu dómstóla vilji hann fá úr honum skorið. 

Fjarlægð milli húsa sé málsett sex metrar í stað átta og sé sett kvöð um öryggisgler í gluggum er að húsi kæranda muni snúa.  Sé efni hinnar kærðu ákvörðunar í samræmi við ákvæði 75. gr. byggingarreglugerðar. 

Vettvangsganga:  Hinn 31. maí 2005 fór úrskurðarnefndin á vettvang vegna fyrri kæru á deiliskipulagsbreytingu og kynnti sér staðhætti.  Auk nefndarmanna og starfsmanna úrskurðarnefndar mættu fulltrúar Reykjavíkurborgar. 

Niðurstaða:  Kröfu sína um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar styður kærandi þeim rökum að þinglýst yfirlýsing Hitaveitu Reykjavíkur frá árinu 1990, í tilefni af byggingu kæranda að lóðarmörkum Vesturbergs 195, eigi að leiða til þess að borgaryfirvöldum sé óheimilt að staðfesta skipulag sem heimili að byggt verði nær húsi kæranda en raunin hafi verið er yfirlýsingin hafi verið gefin.  Þá sé með skipulaginu farið gegn ákvæðum 75. gr. byggingarreglugerðar um fjarlægð milli húsa.

Í úrskurði úrskurðarnefndarinnar í fyrra deilumáli um deiliskipulagsbreytingu vegna lóðarinnar að Vesturbergi 195, uppkveðnum hinn 30. ágúst 2006, var tekin afstaða til þýðingar fyrrgreindrar yfirlýsingar fyrir breytingar á deiliskipulagi lóðarinnar.  Í úrskurðinum sagði um það efni:  „Umdeildri yfirlýsingu Hitaveitu Reykjavíkur, í tilefni af umsókn kæranda um að byggja að lóðarmörkum Vesturbergs 195, var ekki þinglýst sem kvöð á þá lóð og verður kvöðin ekki talin skipulagskvöð í skilningi 10. mgr. 2. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 þar sem slíkar kvaðir verða einungis lagðar á í skipulagi.  Yfirlýsingin er því einkaréttarlegs eðlis er getur haft áhrif á innbyrðis réttarstöðu lóðarhafa að lóðunum að Vesturbergi 195 og 199, en verður ekki talin binda hendur borgaryfirvalda við skipulagsgerð sem slík.  Efni yfirlýsingarinnar verður því ekki talið hafa áhrif á gildi hinnar kærðu ákvörðunar en hér verður ekki skorið úr því hvaða þýðingu yfirlýsingin hafi á rétt lóðarhafa að Vesturbergi 195 til nýtingar þeirrar lóðar, enda á slíkt álitaefni undir dómstóla.“ 

Ekki þykja efni til að víkja frá þessari afstöðu úrskurðarnefndarinnar og verður því lagt til grundvallar að umrædd yfirlýsing ein og sér takmarki ekki heimildir skipulagsyfirvalda til deiliskipulagsbreytingar. 

Í hinu kærða skipulagi felst m.a. heimild til viðbyggingar við hús það sem stendur á lóðinni að Vesturbergi 195 í átt að húsi kæranda í allt að sex metra fjarlægð frá lóðarmörkum, en greint hús er nú í átta metra fjarlægð frá þeim.  Í skipulaginu er gert ráð fyrir greftri frá gafli viðbyggingarinnar og stoðvegg til þess að halda jarðvegi frá húsi svo unnt sé að setja glugga á neðstu hæð þess. 

Í 73. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 er kveðið á um að afstaða húsa skuli ákveðin í deiliskipulagi.  Í 75. gr. reglugerðarinnar, svo sem henni hefur nú verið breytt, er tiltekið lágmarksbil milli húsa sem er mismunandi eftir brunamótstöðu viðkomandi bygginga.  Gæta verður ákvæða 75. gr. við hönnun húsa og veitingu byggingarleyfa en ákvæðið verður ekki talið takmarka heimildir skipulags um bil milli húsa. 

Dælustöð sú sem staðið hefur á lóðinni að Vesturbergi 195 hefur verið aflögð og þykja málefnaleg rök búa að baki þeirri breytingu að taka lóðina undir íbúarhús, enda er lóðin í miðju íbúarhverfi. 

Að öllu þessu virtu verður ekki séð að hin kærða ákvörðun sé haldin annmörkum er gætu ráðið úrslitum um gildi hennar og verður því ekki fallist á kröfu kæranda um ógildingu. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu samþykktar borgarráðs Reykjavíkur frá 18. apríl 2007 um breytingu á deiliskipulagi fyrir Breiðholt III er fól í sér heimild til að byggja við og hækka fyrrum dæluhús Hitaveitu Reykjavíkur á lóðinni að Vesturbergi 195 í Reykjavík og breyta því í þriggja íbúða raðhús. 

 

_____________________________
Hjalti Steinþórsson

 

_______________________________    ____________________________
 Ásgeir Magnússon                                         Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

130/2007 Réttarháls

Með

Ár 2008, fimmtudaginn 6. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 130/2007, kæra á ákvörðun byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu og Flóa frá 4. september 2007 um að veita leyfi til byggingar sumarhúss að Réttarhálsi 7, í landi Nesja í Grímsnes- og Grafningshreppi. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 3. október 2007, er barst nefndinni hinn sama dag, kærir Ívar Pálsson hdl., f.h. K, Hrauntungu 117, Kópavogi, eiganda lóðarinnar að Réttarhálsi 8 í landi Nesja í Grímsnes- og Grafningshreppi, ákvörðun byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu og Flóa frá 4. september 2007 um að veita leyfi til byggingar sumarhúss að Réttarhálsi 7 í landi Nesja.  Var afgreiðsla byggingarnefndar staðfest á fundi sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps hinn 6. september 2007. 

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi ásamt því að framkvæmdir verði stöðvaðar.  Verður ekki fjallað sérstaklega um kröfu um stöðvun framkvæmda, enda var hús það er hið kærða byggingarleyfi grundvallast á risið er kæran barst úrskurðarnefndinni og því ekki tilefni til að taka þá kröfu til sjálfstæðrar úrlausnar. 

Málavextir:  Á fundi sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps hinn 4. desember 2003 var tekin fyrir umsókn um leyfi til að byggja frístundahús á lóðinni nr. 7 við Réttarháls í landi Nesja og var vísað í gildandi skipulagsuppdrátt.  Einnig var óskað eftir því að lóðin yrði stækkuð úr 2.400 í 5.000 m².  Sveitarstjórn samþykkti að heimila grenndarkynningu vegna umsóknarinnar og vísaði til 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. 

Hinn 14. febrúar 2003 ritaði sveitarstjóri Grímsnes- og Grafningshrepps hagsmunaaðilum bréf þar sem sagði svo:  „Efni:  Grenndarkynning vegna skipulagsbreytinga á einni frístundahúsalóð í landi Nesja í Grafningi.“  Áfram sagði svo:  „Á fundi sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps þann 4. desember 2002 var samþykkt að heimila grenndarkynningu af breytingartillögu á einni frístundalóð (sumarhúsalóð) við Réttarháls 7 í landi Nesja í Grafningi skv. 2. mgr. 23. gr., sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Breytingin felst í að skv. eldri samningi, sem nú er fallinn úr gildi, var lóðin 2.400 fm en verður 5.000 fm að stærð.“  Bréfi þessu fylgdi teikning af Nesjaskógum þar sem lóðin að Réttarhálsi 7 var merkt með hring ásamt ljósmynd þar sem staðsetning lóðarinnar var sýnd í samræmi við tillöguna.  Frestur til að skila inn athugasemdum var til 18. mars 2003 og bárust nokkrar athugasemdir, þar á meðal frá kæranda. 

Á fundi sveitarstjórnar hinn 2. apríl 2003 voru athugasemdir teknar fyrir og þeim svarað.  Í kjölfarið var eftirfarandi fært til bókar:  „Skv. ofangreindu samþykkir sveitarstjórn fyrirliggjandi skipulag við Réttarháls 7 í landi Nesja í Grafningi, skv. 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga.“ 

Hinn 7. apríl 2003 ritaði sveitarstjóri Grímsnes- og Grafningshrepps Skipulagsstofnun bréf þar sem sagði svo:  „Á fundi sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps þann 2. apríl sl. var samþykkt að óska eftir umsögn Skipulagstofnunar, skv. 2. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997 vegna skipulags einnar lóðar undir frístundahús í landi Nesja í Grafningi, Réttarháls 7.“  Í bréfi Skipulagsstofnunar, dags. 22. apríl 2003, til sveitarstjórnar segir m.a. eftirfarandi:  „Á svæðinu er í gildi deiliskipulag sumarbústaðalands í Nesjaskógi sem samþykkt var 24. nóvember 1993 af skipulagsstjórn ríkisins skv. 2. mgr. 5. gr. skipulagslaga nr. 19/1963 og hefur því verið breytt tvívegis, 1996 og 1999.  Skipulagsstofnun fellst ekki á birtingu deiliskipulagsbreytinganna í B-deild Stjórnartíðinda þar sem byggingarskilmálar varðandi fyrirhugað frístundahús á lóðinni voru ekki kynntir og skipulagsgögn uppfylla ekki kröfur um framsetningu deiliskipulagsbreytinga.  Endurtaka þarf grenndarkynningu óverulegrar deiliskipulagsbreytingar sbr. 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga eða auglýsa verulega breytingu á deiliskipulaginu sbr. 1. mgr. 21. gr. sömu laga.“ 

Í kjölfar þessa ritaði sveitarstjóri Skipulagsstofnun bréf, dags. 23. maí 2003, þar sem sagði m.a:  „Sveitarstjórn leitar hér með eftir meðmælum Skipulagsstofnunar, sbr. 3. tl. bráðabirgðaákvæðis skipulags- og byggingarlaga, af skipulagi undir eitt frístundahús að Réttarhálsi 7 í landi Nesja í Grafningi. … Meðfylgjandi byggingarskilmálar gilda fyrir Réttarháls 7 en þeir hafa nú þegar verið sendir til kynningar, sömu aðilum og skipulagið var grenndarkynnt.“ 

Í tölvupósti Skipulagsstofnunar til sveitarstjóra hinn 27. maí 2003 segir m.a:  „Ég var að renna yfir nýja bréfið frá þér varðandi Réttarháls 7 dags. 23. maí sl.  Þar hefði þurft að koma fram vegna forsögu málsins að sveitarstjórn fallist ekki á þá túlkun Skipulagsstofnunar frá 22. apríl 2003, að deiliskipulag frístundabyggðar í Nesjaskógi nái til þessa svæðis og að þess vegna sé farið fram á meðmæli stofnunarinnar skv. 3. tl. til að leyfa þessa einstöku framkvæmd þ.e. byggingu eins frístundahúss.“

Sveitarstjóri sendi á ný bréf til Skipulagsstofnunar, dags. 23. maí 2003, þar sem leitað var eftir meðmælum stofnunarinnar, sbr. 3. tl. bráðabirgðaákvæðis skipulags- og byggingarlaga, með skipulagi undir eitt frístundahús að Réttarhálsi 7.  Í svarbréfi Skipulagsstofnunar, dags. 20. júní 2003, segir m.a:  „Fram hefur komið í símtali við Margréti Sigurðardóttur oddvita og sveitarstjóra Grímsnes- og Grafningshrepps að hreppsnefnd ályktaði á fundi sínum 5. júní 2003 að ofangreint deiliskipulag frístundabyggðar í Nesjaskógi nái ekki til svæðisins við Réttarháls 7.  Því er ekki um að ræða breytingu á deiliskipulagi en vilji sveitarstjórnar er að veita leyfi fyrir byggingu eins frístundahúss í þegar byggðu hverfi.  Samkvæmt ákvæðum skipulags- og byggingarlaga er landið allt skipulagsskylt og skulu byggingarleyfi vera í samræmi við aðal- og deiliskipulag.  Sveitarstjórn getur þó að fengnum meðmælum Skipulagsstofnunar skv. 3. tl. bráðabirgðaákvæða heimilað einstakar framkvæmdir án þess að fyrir liggi aðal-, svæðis- eða deiliskipulag.  Sveitarstjórn þarf hins vegar ekki meðmæli Skipulagsstofnunar vegna veitingar byggingarleyfis í þegar byggðum hverfum þar sem fyrir liggur aðal- og/eða svæðisskipulag en ekkert deiliskipulag enda hafi sveitarstjórn grenndarkynnt byggingarleyfisumsókn.  Umsóknin þarf að vera í samræmi við byggðamynstur hverfisins en að öðrum kosti krefst byggingarleyfisumsókn deiliskipulagsgerðar.  Með kynningarbréfi grenndarkynningar skulu fylgja öll byggingarleyfisgögn.  Í grenndarkynningu sem send var öllum nágrönnum 14. febrúar sl. var einungis kynnt stækkun lóðarinnar og stærð byggingarreits án þess að byggingarskilmálar, byggingarleyfisumsókn eða aðaluppdrættir fylgdu með.  Þess vegna var ekki um að ræða grenndarkynnta byggingarleyfisumsókn sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Skipulagsstofnun getur fallist á rök sveitarstjórnar um að gildandi deiliskipulag frístundabyggðar í Nesjaskógi nái ekki til umrædds svæðis.  Þá kemur upp sú staða að um er að ræða framkvæmd í þegar byggðu hverfi og á þá ekki við að afgreiða erindið samkvæmt 3. tl. bráðabirgðaákvæða.  Þar sem deiliskipulag liggur ekki fyrir í þegar byggðum hverfum getur sveitarstjórn í samræmi við 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga veitt heimild til framkvæmda að undangenginni grenndarkynningu byggingarleyfisumsóknar sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Slík mál koma ekki til afgreiðslu Skipulagsstofnunar.  Að öðrum kosti getur sveitarstjórn auglýst deiliskipulag af umræddu hverfi sbr. 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.“

Á fundi byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu hinn 27. janúar 2004 voru lagðar fram byggingarnefndarteikningar að 90,6 m² frístundahúsi sem til stóð að reisa á lóðinni að Réttarhálsi 7.  Voru teikningarnar samþykktar með fyrirvara um samþykkt deiliskipulags.  Skipulagsfulltrúi tók við málinu og með bréfi, dags. 6. febrúar 2004, var framkvæmdin grenndarkynnt hagsmunaaðilum.  Í bréfinu sagði m.a. eftirfarandi:  „Samkvæmt 2. mgr. 26. greinar skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 vil ég fyrir hönd Grímsnes- og Grafningshrepps kynna byggingarnefndarteikningar af sumarhúsi að Réttarhálsi 7 í landi Nesja.  Húsið er einnar hæðar, úr timbri á steyptri plötu, 91 m² að flatarmáli með lágu risþaki.  Mænishæð frá plötu er 4,1 m².  Sólpallur er 130 m². … Meðfylgjandi er ljósrit af útlitsteikningum og grunnmynd bústaðarins sem sýna umfang og útlit sumarhússins.  Einnig fylgir ljósmynd og ljósrit úr gömlum skipulagsuppdrætti sem sýnir staðsetningu hússins.“  Frestur til að skila inn athugasemdum var til 8. mars 2004 og bárust nokkrar, þar á meðal frá kæranda. 

Á fundi skipulagsnefndar uppsveita Árnessýslu hinn 9. mars 2004 var málið tekið fyrir og eftirfarandi bókað:  „Nesjar í Grafningi.  Grenndarkynning frístundahúss að Réttarhálsi 7.  Grenndarkynningu skv. 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga vegna fyrirhugaðrar byggingar frístundahúss á lóðinni Réttarháls 7 er lokið.  Eigendum lóða við Réttarháls nr. 1, 2, 3, 5, 6, 8 og 9 var kynnt framkvæmdin.  Athugasemdir hafa borist frá eiganda Réttarháls nr. 8 og nr. 3.  Lögð fram drög skipulagsfulltrúa af svari til þeirra sem senda athugasemdir.  Samþykkt.“ 

Hinn 27. maí 2004 ritaði byggingarleyfishafi bréf til byggingarfulltrúa þar sem hann lagði fram nýjar teikningar að frístundahúsinu.  Í bréfinu segir m.a. eftirfarandi:  „Breyting á þessari teikningu frá fyrri teikningu er að undir húsið er kominn kjallari þar og verða settir á hann gluggar og hurðir.  Ástæða þessarar breytingar er sú að þegar grafið var fyrir húsinu kom í ljós að það var allt að sex metrar niður á fast.  Í stað þess að fylla það allt upp ákvað ég að setja kjallara undir húsið.  Húsið hækkar ekki í landinu við þessa breytingu þar sem kjallarinn er niðurgrafinn að stórum hluta.“ 

Á fundi byggingarnefndar hinn 3. júní 2004 var samþykkt breyting á byggingarleyfi fyrir frístundahúsi á lóðinni að Réttarhálsi 7 er heimilaði kjallara undir húsinu.  Skaut kærandi þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar sem með úrskurði sínum uppkveðnum hinn 23. ágúst 2006 felldi samþykktina úr gildi. 

Í kjölfar þessa samþykkti sveitarstjórn á fundi hinn 23. nóvember 2006 að auglýsa tillögu að breyttu deiliskipulagi frístundabyggðar í landi Nesja í Grafningi.  Í auglýsingu um deiliskipulagsbreytinguna sagði eftirfarandi:  „Í breytingunni felst að gert er ráð fyrir nýrri 0,5 ha frístundahúsalóð við Réttarháls 7.  Heimilt verður að reisa allt að 185m² frístundahús á þessari lóð og skal mænishæð ekki vera hærri en 6 m.  Skilmálar gildandi deiliskipulags fyrir aðrar lóðir á svæðinu breytast ekki.“  Var tillagan auglýst frá 1. – 29. mars 2007 og var frestur til að koma að atugasemdum til 12. apríl sama ár.  Kom kærandi á  framfæri mótmælum sínum til sveitarstjórnar vegna tillögunnar. 

Skipulagsnefnd samþykkti hinn 22. maí 2007 tillögu að breyttu deiliskipulagi svæðisins og á fundi sveitarstjórnar hinn 7. júní 2007 var sú afgreiðsla staðfest. 

Í bréfi Skipulagsstofnunar til skipulagsfulltrúa, dags. 12. júlí 2007, sagði eftirfarandi:

„Lóðin Réttarháls 7 er þegar byggð en húsið þar var reist skv. byggingarleyfi frá 16. júní 2004 sem byggði á breytingu á deiliskipulagi sem kynnt var skv. 2. mgr. 23. gr., sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála felldi byggingarleyfið úr gildi 23. ágúst 2006. 

Í athugasemd við deiliskipulagsbreytinguna, dags. 23. apríl 2007, kemur fram, með vísan til 56. gr. skipulags- og byggingarlaga, að „óheimilt sé að breyta skipulagi svæðis þar sem framkvæmt hefur verið í ósamræmi við skipulag fyrr en hin ólöglega bygging, eða byggingarhluti, hefur verið fjarlægð, jarðrask afmáð eða starfsemi hætt.“  Skipulagsstofnun gerir því athugasemd við að Grímsnes- og Grafningshreppur birti auglýsingu um samþykkt deiliskipulagsbreytingarinnar í B-deild Stjórnartíðinda.“  Þrátt fyrir framangreint birtist auglýsing um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar í B-deild Stjórnartíðinda hinn 17. júlí 2007.  Skaut kærandi þeirri ákvörðun sveitarstjórnar til úrskurðarnefndarinnar. 

Á fundi byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu og Flóa hinn 4. september 2007 var veitt leyfi til byggingar sumarhúss að Réttarhálsi 7 í landi Nesja og var afgreiðsla byggingarnefndar staðfest á fundi sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps hinn 6. september 2007. 

Skaut kærandi þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að deiliskipulagsbreyting sú sem sú sem hið kærða leyfi byggi á sé ólögmæt og þar af leiðandi hið kærða byggingarleyfi. 

Með vísan til rannsóknarreglu stjórnsýslulaga sé óskað eftir því að úrskurðarnefndin taki einnig til sjálfstæðrar skoðunar hvort aðrir anmarkar kunni að vera á hinu kærða byggingarleyfi. 

Málsrök Grímsnes- og Grafningshrepps:  Af hálfu sveitarfélagsins er á það bent að kærandi byggi fyrst og fremst á þeirri málsástæðu að gildi byggingarleyfisins velti á gildi deiliskipulagsbreytingar er kærð hafi verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Fyrir liggi að sumarhús það, sem hin kærða samþykkt heimili, sé risið og nánast fullfrágengið enda hafi mál þetta verið lengi til meðferðar. 

Málsrök byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er vísað til þess að í úrskurði úrskurðarnefndarinnar í máli nr. 38/2005 hafi komið fram að gera þyrfti breytingar á deiliskipulagi til að afgreiða byggingarleyfi fyrir sumarhúsið.  Sveitarstjórn hafi gert það sem úrskurðurinn hafi mælt fyrir um og hafi breytt deiliskipulaginu.  Skipulagsstofnun hafi samþykkt afgreiðslu sveitarstjórnar um byggingarleyfi.  Deiliskipulagsbreytingin hafi verið auglýst og athugasemdir gerðar af hálfu kæranda. 

Af meðferð málsins hjá sveitarstjórn megi ráða að ekkert komi fram hvað varði ólögmæti ákvörðunarinnar og sé því haldið fram að sveitarstjórn hafi tekið ákvörðun sína á grundvelli laga með réttmætum hætti. 

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 22. september 2005 í tilefni fyrra kærumáls. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um lögmæti þeirrar ákvörðunar byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu og Flóa frá 4. september 2007 að veita leyfi til byggingar sumarhúss á lóðinni nr. 7 við Réttarháls í landi Nesja í Grímsnes- og Grafningshreppi. 

Er krafa kæranda um ógildingu hins umdeilda byggingarleyfis studd þeim rökum að leyfið byggist á deiliskipulagsbreytingu sem hann telji ólögmæta og hafi kært til úrskurðarnefndarinnar til ógildingar.  Verði á það fallist leiði það til þess að lagaskilyrði hafi skort til útgáfu hins kærða byggingarleyfis. 

Úrskurðarnefndin hefur fyrr í dag kveðið upp úrskurð þar sem áðurnefnd skipulagsákvörðun var felld úr gildi og á því umdeilt byggingarleyfi ekki viðhlítandi stoð í skipulagi samkvæmt skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997.  Verður það af þeim sökum fellt úr gildi með vísan til 2. mgr. 43. gr. nefndra laga. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna þess fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Ákvörðun byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu og Flóa frá 4. september 2007, um að veita leyfi til byggingar sumarhúss að Réttarhálsi 7 í landi Nesja, sem staðfest var af sveitarstjórn 6. september 2007, er felld úr gildi. 

 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

___________________________                     _____________________________
  Ásgeir Magnússon                                                 Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

83/2007 Réttarháls

Með

Ár 2008, fimmtudaginn 6. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 83/2007, kæra á samþykkt sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps frá 7. júní 2007 um breytt deiliskipulag frístundabyggðar í landi Nesja í Grímsnes- og Grafningshreppi. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 10. ágúst 2007, er barst nefndinni samdægurs, kærir Ívar Pálsson hdl., f.h. K, Hrauntungu 117, Kópavogi, eiganda lóðarinnar að Réttarhálsi 8 í landi Nesja í Grímsnes- og Grafningshreppi, samþykkt skipulagsnefndar uppsveita Árnessýslu frá 22. maí 2007 á tillögu að breyttu deiliskipulagi frístundabyggðar í landi Nesja í Grímsnes- og Grafningshreppi.  Var fundargerð skipulagsnefndar staðfest á fundi sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps hinn 7. júní 2007.  Birtist auglýsing um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar í B-deild Stjórnartíðinda hinn 17. júlí 2007. 

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Jafnframt var þess krafist að réttaráhrif hinnar kærðu deilskipulagsákvörðunar yrðu stöðvuð en ekki þóttu efni til að fjalla sérstaklega um þá kröfu þar sem framkvæmdum á grundvelli hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar var að mestu lokið er kæran barst nefndinni. 

Málavextir:  Á fundi sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps hinn 4. desember 2003 var tekin fyrir umsókn um leyfi til að byggja frístundahús á lóðinni nr. 7 við Réttarháls í landi Nesja og var vísað í gildandi skipulagsuppdrátt.  Einnig var óskað eftir því að lóðin yrði stækkuð úr 2.400 í 5.000 m².  Sveitarstjórn samþykkti að heimila grenndarkynningu vegna umsóknarinnar og vísaði til 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Hinn 14. febrúar 2003 ritaði sveitarstjóri Grímsnes- og Grafningshrepps hagsmunaaðilum bréf þar sem sagði svo:  „Efni:  Grenndarkynning vegna skipulagsbreytinga á einni frístundahúsalóð í landi Nesja í Grafningi.“  Áfram sagði svo:  „Á fundi sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps þann 4. desember 2002 var samþykkt að heimila grenndarkynningu af breytingartillögu á einni frístundalóð (sumarhúsalóð) við Réttarháls 7 í landi Nesja í Grafningi skv. 2. mgr. 23. gr., sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Breytingin felst í að skv. eldri samningi, sem nú er fallinn úr gildi, var lóðin 2.400 fm en verður 5.000 fm að stærð.“  Bréfi þessu fylgdi teikning af Nesjaskógum þar sem lóðin að Réttarhálsi 7 var merkt með hring ásamt ljósmynd þar sem staðsetning lóðarinnar var sýnd í samræmi við tillöguna.  Frestur til að skila inn athugasemdum var til 18. mars 2003 og bárust nokkrar athugasemdir, þar á meðal frá kæranda.  Á fundi sveitarstjórnar hinn 2. apríl 2003 voru athugasemdir teknar fyrir og þeim svarað.  Í kjölfarið var eftirfarandi fært til bókar:  „Skv. ofangreindu samþykkir sveitarstjórn fyrirliggjandi skipulag við Réttarháls 7 í landi Nesja í Grafningi, skv. 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga.“ 

Hinn 7. apríl 2003 ritaði sveitarstjóri Grímsnes- og Grafningshrepps Skipulagsstofnun bréf þar sem sagði svo:  „Á fundi sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps þann 2. apríl sl. var samþykkt að óska eftir umsögn Skipulagstofnunar, skv. 2. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997 vegna skipulags einnar lóðar undir frístundahús í landi Nesja í Grafningi, Réttarháls 7.“  Í bréfi Skipulagsstofnunar, dags. 22. apríl 2003, til sveitarstjórnar segir m.a. eftirfarandi:  „Á svæðinu er í gildi deiliskipulag sumarbústaðalands í Nesjaskógi sem samþykkt var 24. nóvember 1993 af skipulagsstjórn ríkisins skv. 2. mgr. 5. gr. skipulagslaga nr. 19/1963 og hefur því verið breytt tvívegis, 1996 og 1999.  Skipulagsstofnun fellst ekki á birtingu deiliskipulagsbreytinganna í B-deild Stjórnartíðinda þar sem byggingarskilmálar varðandi fyrirhugað frístundahús á lóðinni voru ekki kynntir og skipulagsgögn uppfylla ekki kröfur um framsetningu deiliskipulagsbreytinga.  Endurtaka þarf grenndarkynningu óverulegrar deiliskipulagsbreytingar sbr. 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga eða auglýsa verulega breytingu á deiliskipulaginu sbr. 1. mgr. 21. gr. sömu laga.“ 

Í kjölfar þessa ritaði sveitarstjóri Skipulagsstofnun bréf, dags. 23. maí 2003, þar sem sagði m.a:  „Sveitarstjórn leitar hér með eftir meðmælum Skipulagsstofnunar, sbr. 3. tl. bráðabirgðaákvæðis skipulags- og byggingarlaga, af skipulagi undir eitt frístundahús að Réttarhálsi 7 í landi Nesja í Grafningi. … Meðfylgjandi byggingarskilmálar gilda fyrir Réttarháls 7 en þeir hafa nú þegar verið sendir til kynningar, sömu aðilum og skipulagið var grenndarkynnt.“ 

Í tölvupósti Skipulagsstofnunar til sveitarstjóra hinn 27. maí 2003 segir m.a:  „Ég var að renna yfir nýja bréfið frá þér varðandi Réttarháls 7 dags. 23. maí sl.  Þar hefði þurft að koma fram vegna forsögu málsins að sveitarstjórn fallist ekki á þá túlkun Skipulagsstofnunar frá 22. apríl 2003, að deiliskipulag frístundabyggðar í Nesjaskógi nái til þessa svæðis og að þess vegna sé farið fram á meðmæli stofnunarinnar skv. 3. tl. til að leyfa þessa einstöku framkvæmd þ.e. byggingu eins frístundahúss.“ 

Sveitarstjóri sendi á ný bréf til Skipulagsstofnunar, dags. 23. maí 2003, þar sem leitað var eftir meðmælum stofnunarinnar, sbr. 3. tl. bráðabirgðaákvæðis skipulags- og byggingarlaga, með skipulagi undir eitt frístundahús að Réttarhálsi 7.  Í svarbréfi Skipulagsstofnunar, dags. 20. júní 2003, segir m.a:  „Fram hefur komið í símtali við Margréti Sigurðardóttur oddvita og sveitarstjóra Grímsnes- og Grafningshrepps að hreppsnefnd ályktaði á fundi sínum 5. júní 2003 að ofangreint deiliskipulag frístundabyggðar í Nesjaskógi nái ekki til svæðisins við Réttarháls 7.  Því er ekki um að ræða breytingu á deiliskipulagi en vilji sveitarstjórnar er að veita leyfi fyrir byggingu eins frístundahúss í þegar byggðu hverfi.  Samkvæmt ákvæðum skipulags- og byggingarlaga er landið allt skipulagsskylt og skulu byggingarleyfi vera í samræmi við aðal- og deiliskipulag.  Sveitarstjórn getur þó að fengnum meðmælum Skipulagsstofnunar skv. 3. tl. bráðabirgðaákvæða heimilað einstakar framkvæmdir án þess að fyrir liggi aðal-, svæðis- eða deiliskipulag.  Sveitarstjórn þarf hins vegar ekki meðmæli Skipulagsstofnunar vegna veitingar byggingarleyfis í þegar byggðum hverfum þar sem fyrir liggur aðal- og/eða svæðisskipulag en ekkert deiliskipulag enda hafi sveitarstjórn grenndarkynnt byggingarleyfisumsókn.  Umsóknin þarf að vera í samræmi við byggðamynstur hverfisins en að öðrum kosti krefst byggingarleyfisumsókn deiliskipulagsgerðar.  Með kynningarbréfi grenndarkynningar skulu fylgja öll byggingarleyfisgögn.  Í grenndarkynningu sem send var öllum nágrönnum 14. febrúar sl. var einungis kynnt stækkun lóðarinnar og stærð byggingarreits án þess að byggingarskilmálar, byggingarleyfisumsókn eða aðaluppdrættir fylgdu með.  Þess vegna var ekki um að ræða grenndarkynnta byggingarleyfisumsókn sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Skipulagsstofnun getur fallist á rök sveitarstjórnar um að gildandi deiliskipulag frístundabyggðar í Nesjaskógi nái ekki til umrædds svæðis.  Þá kemur upp sú staða að um er að ræða framkvæmd í þegar byggðu hverfi og á þá ekki við að afgreiða erindið samkvæmt 3. tl. bráðabirgðaákvæða.  Þar sem deiliskipulag liggur ekki fyrir í þegar byggðum hverfum getur sveitarstjórn í samræmi við 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga veitt heimild til framkvæmda að undangenginni grenndarkynningu byggingarleyfisumsóknar sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Slík mál koma ekki til afgreiðslu Skipulagsstofnunar.  Að öðrum kosti getur sveitarstjórn auglýst deiliskipulag af umræddu hverfi sbr. 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.“

Á fundi byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu hinn 27. janúar 2004 voru lagðar fram byggingarnefndarteikningar að 90,6 m² frístundahúsi sem til stóð að reisa á lóðinni að Réttarhálsi 7.  Voru teikningarnar samþykktar með fyrirvara um samþykkt deiliskipulags.  Skipulagsfulltrúi tók við málinu og með bréfi, dags. 6. febrúar 2004, var framkvæmdin grenndarkynnt hagsmunaaðilum.  Í bréfinu sagði m.a. eftirfarandi:  „Samkvæmt 2. mgr. 26. greinar skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 vil ég fyrir hönd Grímsnes- og Grafningshrepps kynna byggingarnefndarteikningar af sumarhúsi að Réttarhálsi 7 í landi Nesja.  Húsið er einnar hæðar, úr timbri á steyptri plötu, 91 m² að flatarmáli með lágu risþaki.  Mænishæð frá plötu er 4,1 m².  Sólpallur er 130 m². … Meðfylgjandi er ljósrit af útlitsteikningum og grunnmynd bústaðarins sem sýna umfang og útlit sumarhússins.  Einnig fylgir ljósmynd og ljósrit úr gömlum skipulagsuppdrætti sem sýnir staðsetningu hússins.“  Frestur til að skila inn athugasemdum var til 8. mars 2004 og bárust nokkrar, þar á meðal frá kæranda. 

Á fundi skipulagsnefndar uppsveita Árnessýslu hinn 9. mars 2004 var málið tekið fyrir og eftirfarandi bókað:  „Nesjar í Grafningi.  Grenndarkynning frístundahúss að Réttarhálsi 7.  Grenndarkynningu skv. 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga vegna fyrirhugaðrar byggingar frístundahúss á lóðinni Réttarháls 7 er lokið.  Eigendum lóða við Réttarháls nr. 1, 2, 3, 5, 6, 8 og 9 var kynnt framkvæmdin.  Athugasemdir hafa borist frá eiganda Réttarháls nr. 8 og nr. 3.  Lögð fram drög skipulagsfulltrúa af svari til þeirra sem senda athugasemdir.  Samþykkt.“ 

Hinn 27. maí 2004 ritaði byggingarleyfishafi bréf til byggingarfulltrúa þar sem hann lagði fram nýjar teikningar að frístundahúsinu.  Í bréfinu segir m.a. eftirfarandi:  „Breyting á þessari teikningu frá fyrri teikningu er að undir húsið er kominn kjallari þar og verða settir á hann gluggar og hurðir.  Ástæða þessarar breytingar er sú að þegar grafið var fyrir húsinu kom í ljós að það var allt að sex metrar niður á fast.  Í stað þess að fylla það allt upp ákvað ég að setja kjallara undir húsið.  Húsið hækkar ekki í landinu við þessa breytingu þar sem kjallarinn er niðurgrafinn að stórum hluta.“ 
 
Á fundi byggingarnefndar hinn 3. júní 2004 var samþykkt breyting á byggingarleyfi fyrir frístundahúsi á lóðinni að Réttarhálsi 7 er heimilaði kjallara undir húsinu.  Skaut kærandi þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar sem með úrskurði sínum uppkveðnum hinn 23. ágúst 2006 felldi samþykktina úr gildi. 

Í kjölfar þessa samþykkti sveitarstjórn á fundi hinn 23. nóvember 2006 að auglýsa tillögu að breyttu deiliskipulagi frístundabyggðar í landi Nesja í Grafningi.  Í auglýsingu um deiliskipulagsbreytinguna sagði eftirfarandi:  „Í breytingunni felst að gert er ráð fyrir nýrri 0,5 ha frístundahúsalóð við Réttarháls 7.  Heimilt verður að reisa allt að 185m² frístundahús á þessari lóð og skal mænishæð ekki vera hærri en 6 m.  Skilmálar gildandi deiliskipulags fyrir aðrar lóðir á svæðinu breytast ekki.“  Var tillagan auglýst frá 1. – 29. mars 2007 og var frestur til að koma að atugasemdum til 12. apríl sama ár.  Kom kærandi á framfæri mótmælum sínum til sveitarstjórnar vegna tillögunnar.  Skipulagsnefnd samþykkti hinn 22. maí 2007 tillögu að breyttu deiliskipulagi svæðisins og á fundi sveitarstjórnar hinn 7. júní 2007 var fundargerð nefndarinnar staðfest.  Í bréfi Skipulagsstofnunar til skipulagsfulltrúa, dags. 12. júlí 2007, sagði eftirfarandi:  „Lóðin Réttarháls 7 er þegar byggð en húsið þar var reist skv. byggingarleyfi frá 16. júní 2004 sem byggði á breytingu á deiliskipulagi sem kynnt var skv. 2. mgr. 23. gr., sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála felldi byggingarleyfið úr gildi 23. ágúst 2006. 

Í athugasemd við deiliskipulagsbreytinguna, dags. 23. apríl 2007, kemur fram, með vísan til 56. gr. skipulags- og byggingarlaga, að „óheimilt sé að breyta skipulagi svæðis þar sem framkvæmt hefur verið í ósamræmi við skipulag fyrr en hin ólöglega bygging, eða byggingarhluti, hefur verið fjarlægð, jarðrask afmáð eða starfsemi hætt.“  Skipulagsstofnun gerir því athugasemd við að Grímsnes- og Grafningshreppur birti auglýsingu um samþykkt deiliskipulagsbreytingarinnar í B-deild Stjórnartíðinda.“  Þrátt fyrir framangreint birtist auglýsing um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar í B-deild Stjórnartíðinda hinn 17. júlí 2007. 

Skaut kærandi þeirri ákvörðun sveitarstjórnar til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að hin kærða deiliskipulagsbreyting sé ólögmæt þar sem óheimilt sé skv. 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 að breyta skipulagi svæðis þar sem framkvæmt hefur verið í ósamræmi við skipulag fyrr en hin ólöglega bygging, eða byggingarhluti, hefur verið fjarlægð, jarðrask afmáð eða starfsemi hætt. 

Þegar hafi verið byggt hús á lóðinni nr. 7 við Réttarháls í landi Nesja á ólögmætan hátt.  Því hafi sveitarfélaginu borið a.m.k. að láta fjarlægja hina ólögmætu byggingu áður en skipulaginu hafi verið breytt.  Hin kærða breyting sé því í beinni andstöðu við umrætt lagaákvæði sem beinlínis hafi verið sett til að koma í veg fyrir háttsemi af þessum toga.  Með því að samþykkja breytinguna hafi sveitarfélagið eingöngu verið að koma sér undan bótaskyldu gagnvart eiganda hússins á lóðinni nr. 7.  Verði slík háttsemi talin lögmæt, þrátt fyrir ákvæði 56. gr., verði úrskurðir úrskurðarnefndarinnar nánast markleysa og sú réttarvernd sem borgurunum sé veitt með kæruheimild til nefndarinnar lítil sem engin í sambærilegum tilvikum.  Sveitarfélögin muni þá alltaf velja þá leið sem gert hafi verið í þessu máli. 

Þá telji kærandi ólögmætt að samþykkja breytingu á deiliskipulagi með sérskilmálum fyrir hina umræddu lóð.  Með hliðsjón af reglum stjórnsýslulaga og stjórnsýsluréttar, um samræmi og jafnræði borgaranna, hefði sveitarstjórn borið að endurskoða skilmála alls svæðisins.  Ólögmætt sé að ívilna einum lóðarhafa með rýmri skilmálum en gildi á öðrum lóðum.  Nauðsynlegt sé að skoða áhrif slíkrar breytingar á allt svæðið enda hljóti slík breyting á einni lóð að leiða til breytinga á öðrum m.t.t. reglunnar um jafnræði.  Þessu til stuðnings sé vísað til sjónarmiða og lagaraka sem fram koma í úrskurði úrskurðarnefndarinnar frá 21. desember 2000. 

Deiliskipulagsbreyting á tiltölulega nýlegu deiliskipulagi, eins og sú er hér um ræði, verði að byggja á lögmætum og málefnalegum sjónarmiðum.  Hagsmunir eins lóðarhafa eða landeiganda um aukna nýtingu á landi og rýmri skilmála gegn hagsmunum annarra lóðarhafa á svæðinu geti ekki talist málefnaleg sjónarmið.  Breytingin sé af þessum sökum ólögmæt.  Til stuðnings þessu sé vísað til tveggja álita umboðsmanns Alþingis SUA 727/1992 og SUA 2421/1998 og til úrskurðar úrskurðarnefndarinnar frá 10. maí 2004 í máli nr. 12 frá 2004. 

Ótvírætt sé að gerð nýrrar lóðar og leyfi til byggingar svo stórs húss á lóðinni, sem raun beri vitni, beint framan við sumarhús kæranda og tiltölulega stutt frá því, brjóti verulega á grenndarrétti hans, m.a. hvað varði útsýni og friðhelgi.  Slík breyting hafi í för með sér lækkun á verðmæti sumarhússins og ónýtingu á framkvæmd sem hann hafi ráðist í til að fá útsýni út á vatnið, þ.e. byggingu kvists.  Með breytingunni séu forsendur hans fyrir kaupum á húsinu á sínum tíma brostnar enda hafi útsýnið og fjarlægð frá öðrum bústöðum á svæðinu verið forsenda kaupanna.  Kærandi telji sig alls ekki hafa mátt eiga von á að breytingar yrðu á þessum grundvallarforsendum er hann hafi fest kaup á bústaðnum á sínum tíma og ráðist í byggingu kvists til að fá útsýni yfir vatnið. 

Framsetning hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar sé ófullnægjandi og ekki í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga og skipulagsreglugerðar.  Af fyrirliggjandi gögnum sé ekki hægt að átta sig á því hvaða áhrif breytingin raunverulega hafi.  Þá fylgi breytingunni hvorki myndir, sneiðmyndir eða önnur gögn né skýringar á því hver sé tilgangur og markmið breytingarinnar.  Þá sé bent á að þrátt fyrir það sem á undan sé gengið sé byggingarreitur látinn ná yfir alla lóðina og því heimilt að staðsetja hús nánast hvar sem er á henni. 

Samkvæmt fundargerð sveitarstjórnar frá 7. júní 2007 sé hin kærða deiliskipulagsbreyting ekki tekin sérstaklega fyrir á fundinum heldur hafi þar aðeins verið staðfest fundargerð skipulags- og byggingarnefndar frá 22. maí 2007.  Svo virðist því sem deiliskipulagsbreytingin hafi í raun ekki verið samþykkt af sveitarstjórnin.

Með vísan til sjálfstæðrar rannsóknarskyldu úrskurðarnefndarinnar sé þess óskað að nefndin skoði af sjálfsdáðum hvort aðrir annmarkar en kærandi byggi á og gerð sé grein fyrir af hans hálfu eigi að lögum að leiða til ógildingar deiliskipulagsins. 

Málsrök Grímsnes- og Grafningshrepps:  Af hálfu Grímsnes- og Grafningshrepps er þeim skilningi kæranda mótmælt að hin kærða deiliskipulagsbreyting hafi verið ólögmæt með vísan til 4. mgr. 56. gr. laga nr. 73/1997, þ.e. að rífa hefði þurft byggingar á lóðinni áður en unnt hafi verið að breyta deiliskipulagi vegna lóðarinnar.  Skipulags- og byggingarnefnd sé ekki skylt að lögum að láta fjarlægja sumarhús á greindri lóð áður en gerð sé breyting á deiliskipulagi, þrátt fyrir að byggingarleyfi hafi verið ógilt löngu eftir útgáfu þess.  Ekki sé unnt að túlka ákvæði 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga með þeim hætti.  Í 56. gr. skipulags- og byggingarlaga sé ekki kveðið með skýrum hætti á um hvernig með skuli fara þegar mannvirki, hafi verið reist á grundvelli byggingarleyfis, sem síðar sé ógilt eða afturkallað.  Engin fyrirmæli séu í greindum lögum sem skyldi byggingarnefnd til að taka ákvörðun um að fjarlægja mannvirki, sem þegar hafi verið reist á grundvelli byggingarleyfis. 

Þá verði að skoða ákvæði 4. mgr. 56. gr. í samhengi við önnur þvingunarúrræði greinarinnar.  Ákvæði 2., 3. og 4. mgr. 56. gr. eigi fyrst og fremst við um byggingarleyfisskyldar framkvæmdir skv. IV. kafla laga nr. 73/1997 og taki þá fyrst og fremst til framkvæmda, sem hafnar séu án þess að fengin séu tilskilin leyfi.  Ákvæði 4. mgr. geti þ.a.l. ekki átt við í því tilviki er bygging hafi verið reist á grundvelli gilds byggingarleyfis, sem talið hafi verið í samræmi við skipulag og skilmála, á þeim tíma sem leyfið hafi verið veitt.  Ákvæðinu sé fyrst og fremst ætlað að taka á þeim tilvikum þegar framkvæmt sé án allra tilskilinna leyfa.  Sé slík túlkun einnig í samræmi við forsögu þessa lagaákvæðis og tilgang þess.  Þá sé hér um að ræða undantekningarreglu og verði að beita þröngri lögskýringu við túlkun hennar.  Þröng skýring leiði til þess að ákvæðið verði aldrei túlkað á þann veg, sem kærandi krefjist.  Hér verði einnig að hafa í huga að um leið og mannvirki hafi verið reist á grundvelli byggingarleyfis komi til önnur sjónarmið, m.a. um eyðileggingu verðmæta o.fl., sem geti komið í veg fyrir að unnt sé að rífa eða fjarlægja eign, sem reist hafi verið.  Einnig þurfi að líta til skipulagssjónarmiða sem og hagsmuna eiganda þess húss, sem risið sé, en niðurrif eignar væri augljóslega verulega íþyngjandi fyrir hann.  Einnig þurfi að gæta meðalhófs í slíkum ákvörðunum sem og jafnræðisreglu. 

Þá megi einnig benda á að þetta mál hafi tekið langan tíma.  Fyrst hafi umsókn lóðarhafa lóðar nr. 7 við Réttarháls verið tekin fyrir 4. desember 2003.  Framkvæmdir við hús á lóðinni hafi hafist í kjölfar grenndarkynningar, þar sem ekki hafi verið talið að gildandi deiliskipulag frístundabyggðar í Nesjaskógi tæki til lóðarinnar.  Kærandi hafi kært þá ákvörðun með bréfi, dags. 11. maí 2005, en hafi ekki krafist stöðvunar framkvæmda.  Síðan hafi ákvörðun byggingarnefndar frá 4. júní 2004 um veitingu byggingarleyfis verið felld úr gildi með úrskurði uppkveðnum hinn 23. ágúst 2006.  Á þessum tíma hafi risið hús á lóðinni og sé það nú nánast fullklárað.  Vegna þessa, sem og greindra sjónarmiða um túlkun á fyrirmælum skipulags- og byggingarlaga og þess langa tíma sem þetta mál hafi tekið, hafi ekki verið talið skynsamlegt að rífa húsið til þess eins að leyfa uppbyggingu þess að nýju þegar nýtt deiliskipulag hafi tekið gildi. 

Því sé mótmælt að deiliskipulagið samræmist ekki reglum um samræmi og jafnræði.  Þvert á móti hafi við umrædda breytingu verið fylgt eftir þeim athugasemdum sem gerðar hafi verið af hálfu úrskurðarnefndar í úrskurði nefndarinnar frá 23. ágúst 2006 en þar segir svo:  „Þegar sveitarstjórn barst erindi um heimild til byggingar sumarhúss á hinu óbyggða svæði samkvæmt deiliskipulaginu frá árinu 1993 bar henni að auglýsa breytingu á skipulaginu skv. 1. mgr. 25. gr., sbr. 1. og 2. mgr. 18. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 eða að lágmarki að grendarkynna breytinguna fyrir hagsmunaaðilum skv. 2. mgr. 26. gr., sbr. 7. mgr. 43. gr. laganna, þar sem gert væri ráð fyrir lóðinni nr. 7 við Réttarháls og byggingarreit innan hennar, sbr. 26. gr. sömu laga. Bar og að auglýsa gildistöku skipulagsbreytingarinnar í B-deild Stjórnartíðinda að undangenginni lögboðinni afgreiðslu Skipulagsstofnunar.“  Að baki afgreiðslu sveitarfélagsins hafi því búið lögmæt sjónarmið.  Þá hafi ekki verið fært, við þá aðstöðu sem komin hafi verið upp, að láta fjarlægja sumarhúsið að Réttarhálsi 7.  Sveitarstjórn hafi talið rétt að auglýsa umrædda breytingu og hafi þá metið hagsmuni aðila, þ.e. annars vegar meint tjón nágranna, þ. á m. kæranda, og hins vegar byggingarkostnað þeirrar byggingar sem fyrir sé og hugsanlegan kostnað og eyðileggingu verðmæta yrði byggingin fjarlægð sem og röskun og óþægindi sem slíkt myndi hafa í för með sér.  Hafi þar verið um lögmætt og málefnalegt mat að ræða, sem nauðsynlegt hafi verið að viðhafa í þeirri sérstöku stöðu sem þetta mál hafi verið komið í eftir ógildingu byggingarleyfis tveimur og hálfu ári eftir veitingu þess. 

Þá sé mótmælt þeirri staðhæfingu kæranda að um sé að ræða grundvallarbreytingu á nýlegu skipulagi.  Skipulag Nesja sé frá árinu 1993.  Fordæmi það sem kærandi vísi til varðandi úrskurð úrskurðarnefndarinnar vegna Fróðaþings 20 eigi hér ekki við, enda aðstæður ekki sambærilegar. 

Á því sé byggt að breyting á skilmálum hafi ekki neikvæð áhrif á grenndarrétt kæranda og skerði ekki hagnýtingu hans á eign sinni.  Telji kærandi sig hins vegar verða fyrir tjóni þá geti hann haft uppi bótakröfu á grundvelli 33. gr. skipulags- og byggingarlaga. 

Kynning á deiliskipulagsbreytingunni hafi farið fram með þeim hætti sem skipulags- og byggingarlög kveði á um.  Ekki sé fallist á að hún hafi verið ófullnægjandi eða að íbúar sveitarfélagsins eða aðrir hagsmunaaðilar, þ. á m. kærandi, hafi ekki getað kynnt sér tillöguna eða áttað sig á efni hennar. 

Vegna umfjöllunar kæranda um byggingarreit sé rétt að minna á að húsið á lóðinni sé þegar risið og nánast fullklárað, þannig að staðsetning þess á byggingarreitnum sé augljós. 

Að lokum sé á það bent að fundargerð skipulags- og byggingarnefndar frá 22. maí 2007 hafi verið staðfest af sveitarstjórn á fundi 7. júní 2007, sbr. 2. tl. a-liðs, þar sem segi:  „2. Fundargerðir.  a)  37. fundur skipulagsnefndar uppsveita Árnessýslu, 22.05.07.  Varðandi lið 12 þá beinir sveitarstjórn því til byggingaraðila að heppilegt sé að láta afmarka lóð undir húsið.  Sveitarstjórn samþykkir fundargerðina.“ 

Málsrök lóðarhafa Réttarháls 7:  Af hálfu lóðarhafa Réttarháls 7 er vísað til þess að hann hafi aldrei séð neitt varðandi leyfi kæranda til að byggja við sumarhús hans á lóðinni nr. 8.  Því velti lóðarhafi því fyrir sér hvort kærandi hafi í raun fengið leyfi til að fara í þá framkvæmd. 

Þá sé því mótmælt sem haldið sé fram af hálfu kæranda að með því að samþykkja hina kærðu breytingu sé sveitarfélagið að koma sér undan bótaskyldu.  Byggingaryfirvöld hafi starfað jákvætt að þessum málum eins og þeim beri að gera og ekki litið til eigin hagsmuna. 

Bent sé á að hús lóðarhafa standi ekki fyrir framan hús kæranda.  Húsið snúi ekki eins og látið sé að liggja.  Það sé kvistur á húsi kæranda sem snúi að húsi lóðarhafa og hafi hann ekki verið á húsinu þegar það hafi verið byggt.  Einnig sé bent á að lóðir húsanna liggi ekki saman og að fjarlægð á milli þeirra sé talsverð, í öllu falli talsvert meiri en látið sé að liggja í greinargerðinni. 

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 22. september 2005 í tilefni fyrra kærumáls. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi samþykktar sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps frá 7. júní 2007 um breytt deiliskipulag frístundabyggðar í landi Nesja í Grímsnes- og Grafningshreppi.  Í hinni kærðu breytingu felst að deiliskipulagi frá árinu 1993 er breytt á þann veg að innan svæðisins er afmörkuð ný lóð, Réttarháls nr. 7, þar sem má reisa allt að 185 m² frístundahús. 

Af hálfu kæranda er því m.a. haldið fram að svo virðist sem deiliskipulagsbreytingin hafi ekki verið samþykkt í sveitarstjórn.  Á þetta verður ekki fallist.  Á fundi skipulagsnefndar hinn 22. maí 2007 var tillagan afgreidd frá nefndinni með bókun í fundargerð og á fundi sveitarstjórnar hinn 7. júní s.á. var fundargerð þessi samþykkt.  Verður því að telja að með þeirri staðfestingu hafi sveitarstjórn tekið lokaákvörðun um hina kærðu deiliskipulagsbreytingu.  Þá verður ekki heldur fallist á það með kæranda að framsetning hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar sé svo áfátt að ógildingu varði. 

Samkvæmt 2. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 ber að stöðva framkvæmdir við byggingarleyfisskylda framkvæmd sem hafin er með stoð í byggingarleyfi sem brýtur í bága við skipulag og skal hin ólöglega bygging síðan fjarlægð.  Jafnframt segir í 4. mgr. 56. gr. að óheimilt sé að breyta skipulagi svæðis þar sem framkvæmt hafi verið í ósamræmi við skipulag fyrr en hin ólöglega bygging, eða byggingarhluti, hefur verið fjarlægð, jarðrask afmáð eða starfsemi hætt.

Ekki hefur reynt á stjórnskipulegt gildi tilvitnaðra ákvæða fyrir dómi og telur úrskurðarnefndin að fortakslaust orðalag þeirra verði ekki skýrt á annan veg en þann að sveitarstjórn Grímsnes- og Grafningshrepps hafi verið óheimilt að samþykkja tillögu að breyttu deiliskipulagi svæðisins við þær aðstæður sem fyrir hendi voru í hinu kærða tilviki.  Verður hin umdeilda deiliskipulagsbreyting því felld úr gildi. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna þess fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Samþykkt sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps frá 7. júní 2007, um breytt deiliskipulag frístundabyggðar í landi Nesja, er felld úr gildi. 

 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

___________________________          _____________________________
  Ásgeir Magnússon                                  Þorsteinn Þorsteinsson
 

des 22
Love0

64/2007 Laufásvegur

Með

Ár 2008, fimmtudaginn 6. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 64/2007, kæra á ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 6. júní 2007 um að synja umsókn um deiliskipulagsbreytingu er fól í sér heimild til að reisa sólstofu á þaki bílskúrs við vesturhlið hússins að Laufásvegi 74. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 6. júlí 2007, er barst nefndinni sama dag, kærir E, Laufásvegi 74 í Reykjavík ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 6. júní 2007 um að synja umsókn hans um deiliskipulagsbreytingu er fól í sér heimild til að reisa sólstofu á þaki bílskúrs við vesturhlið hússins að Laufásvegi 74.  Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Hús kæranda að Laufásvegi 74 stendur suðaustanvert við Laufásveg 72, sem er gestabústaður embættis forseta Íslands.  Embættið hlaut fasteignina í arf til greindra nota í upphafi áttunda áratugar síðustu aldar.  Í erfðaskrá var tekið fram að fasteignin skyldi notuð sem höfuðborgarsetur forseta Íslands eða sem aðsetur erlendra gesta ríkisstjórnarinnar svo sem þjóðhöfðingja.  Í gildi er deiliskipulag fyrir svonefndan Smáragötureit frá árinu 2005 er tekur til umrædds svæðis. 

Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 16. mars 2007 var lögð fram beiðni kæranda, dags. 13. mars s.á., um breytingu á fyrrnefndu deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 74 við Laufásveg þar sem heimilað yrði að byggja sólstofu á þaki bílgeymslu við vesturhlið hússins.  Skipulagsfulltrúi samþykkti að grenndarkynna tillöguna. 

Athugasemdir bárust frá forsætisráðuneytinu og embætti forseta Íslands, dags. 20. apríl 2007, þar sem deiliskipulagstillögunni var mótmælt.  Voru andmælin studd þeim rökum að glerbygging á þaki bílskúrs að Laufásvegi 74 hefði í för með sér umtalsverðar breytingar á friðhelgi hússins að Laufásvegi 72 og þeirra gesta er þar kæmu, þar sem bein sjónlína yrði frá glerhýsinu í vistarverur gestahússins að Laufásvegi 72.  Byggingin yrði í um tveggja metra fjarlægð frá lóðarmörkum Laufásvegar 72 og grenndaráhrif því mikil.  Öðru máli gegndi ef um væri að ræða byggingu með föstum veggjum og gluggum til suðurs.  Tillagan fari í raun gegn nýlegum skipulagsskilmálum Smáragötureits þar sem gert sé ráð fyrir að ekki sé heimilt að nota þök bílskúra til útivistar nema sérstaklega sé kveðið á um það.  Þá var skírskotað til öryggishagsmuna vegna hlutverks gestabústaðarins við móttöku og dvöl erlendra tignargesta.  Öryggiskröfur vegna slíkra gesta hafi aukist og í umsögn ríkislögreglustjóra um öryggismál gestabústaðar forsetaembættisins, dags. 18. apríl 2007, sé lagst gegn umræddum byggingaráformum. 

Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs hinn 6. júní 2007 og erindinu synjað með vísan til umsagnar lögfræði og stjórnsýslu skipulags- og byggingarsviðs, dags. 5. júní 2007.  Borgarráð staðfesti þá afgreiðslu skipulagsráðs á fundi sínum hinn 7. júní 2007 og hefur kærandi skotið þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er á því byggt að óþolandi sé að ekki sé hægt að laga gamalgróið íbúðarhverfi að nútíma lifnaðarháttum vegna óskiljanlegra og órökstuddra öryggiskrafna.  Eigi fyrrgreindir öryggishagsmunir við rök að styðjast sé starfsemin að Laufásvegi 72 á röngum stað og beri að víkja fyrir eðlilegum hagsmunum fasteignareigenda í íbúðarhverfinu. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Borgaryfirvöld fara fram á að kröfum kæranda í máli þessu verði hafnað. 

Skipulagsráði hafi verið heimilt að afgreiða erindi kæranda með þeim hætti sem gert hafi verið.  Fyrir liggi að hin kærða umsókn hafi fengið meðferð í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Breytingartillaga deiliskipulagsins hafi verið kynnt hagsmunaaðilum á svæðinu í samræmi við ákvæði laga. 

Við grenndarkynningu hafi komið fram athugasemdir frá forsætisráðuneytinu og embætti forseta Íslands er hafi lotið að öryggismálum vegna Laufásvegar 72 er gegni mikilvægu hlutverki við móttöku gesta íslenska ríkisins þar sem uppfylla þurfi strangar kröfur um öryggi og öryggisumbúnað.  Hin kærða synjun skipulagsráðs hafi tekið mið af greindum athugasemdum er hafi stafað frá þeim aðilum sem lögum samkvæmt beri ábyrgð á öryggismálum og hafi sérþekkingu á þeim öryggiskröfum sem fylgja þurfi vegna hlutverks gestahúss forsetaembættisins.  Það hafi þó verið ítrekað að ekki hafi verið gerðar skipulagslegar athugasemdir við erindið, enda hafi synjunin einungis byggst á því faglega mati ríkislögreglustjóra sem legið hafi frammi í málinu.  Hafi ákvörðunin því verið byggð á málefnalegum sjónarmiðum en ekki verði séð að kærandi hafi átt lögvarinn rétt til þess að borgaryfirvöld breyttu gildandi deiliskipulagi í samræmi við ósk hans. 

Niðurstaða:  Hin kærða synjun á beiðni kæranda um breytingu á deiliskipulagi Smáragötureits, er tekur m.a. til lóðanna að Laufásvegi 72 og 74, var reist á fyrirliggjandi umsögn lögfræði og stjórnsýslu skipulags- og byggingarsviðs frá 5. júní 2007 þar sem framkominna athugasemda forsetaembættisins og forsætisráðuneytisins var getið.  Í umsögninni segir m.a: 

„Með vísan til eðlis athugasemdanna og þess að þær stafa frá þeim aðilum sem lögum samkvæmt bera ábyrgð á og hafa sérþekkingu á þeim öryggiskröfum sem gera þarf við notkun fasteignar sem gegnir hlutverki sem gestahús forsetaembættisins, er ekki mælt með því að skipulagsráð samþykki umsótta breytingu.  Það skal þó ítrekað að afstaða skipulagsstjóra Reykjavíkurborgar gagnvart hinum umsóttu breytingum hefur ekki breyst og þykir ekki ástæða til að gera neinar skipulagslegar athugasemdir við erindið, enda mun synjunin einungis byggjast á því faglega mati Ríkislögreglustjóra sem liggur frammi í málinu.“ 

Í 4. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 kemur fram að í greinargerð deiliskipulags sé forsendum þess lýst og einstök atriði skýrð svo og skipulags- og byggingarskilmálar sem kveða nánar á um skipulagskvaðir og önnur atriði sem skylt sé að hlíta samkvæmt skipulaginu.  Nánar er kveðið á um framsetningu og efni deiliskipulags í gr. 5.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 og er tekið fram í lokamálslið gr. 5.4.1 að skipulagsskilmálar deiliskipulags feli í sér bindandi útfærslu stefnu og ákvæða aðalskipulags fyrir viðkomandi skipulagssvæði sem í umfjölluðu tilviki er íbúðarsvæði. 

Af fyrirliggjandi gögnum um gildandi deiliskipulag umrædds svæðis verður ekki séð að deiliskipulagið leggi á sérstakar kvaðir með tilliti til öryggishagsmuna tengdum dvöl opinberra gesta að Laufásvegi 72 eða taki sérstaklega mið af þeim hagsmunum með öðrum hætti.  Öryggishagsmunir þeir sem teflt er fram sem einu rökunum fyrir hinni kærðu ákvörðun, eiga samkvæmt framansögðu ekki stoð í gildandi deiliskipulagi svæðisins, en slíkir sértækir hagsmunir vegna notkunar fasteignar á íbúðarsvæði geta einir og sér ekki talist viðhlítandi stoð fyrir ákvörðun um nýtingu granneigna, sbr. úrskurð úrskurðarnefndarinnar frá 21. febrúar sl. í máli nr. 62/2007.  Þykir hinni kærðu ákvörðun því svo áfátt að ekki verði hjá því komist að ógilda hana. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi synjun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 6. júní 2007, er borgarráð staðfesti hinn 7. júní sama ár, á umsókn um deiliskipulagsbreytingu er fól í sér heimild til að reisa sólstofu á þaki bílskúrs við vesturhlið hússins að Laufásvegi 74, Reykjavík. 

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

_____________________________       ______________________________
  Ásgeir Magnússon                                      Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

10/2008 Bergstaðastræti

Með

Ár 2008, þriðjudaginn 4. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 10/2008, kæra á samþykkt byggingarfulltrúans í Reykjavík um endurnýjun leyfis til að rífa framhlið hússins nr. 12b á lóðinni nr. 12 við Bergstaðastræti og byggja þess í stað viðbyggingu meðfram allri hliðinni.
 
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. febrúar 2008, er barst úrskurðarnefndinni hinn 12. sama mánaðar, kærir Ingimar Ingimarsson hdl., f.h. I, Spítalastíg 7, Reykjavík, samþykkt byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. janúar 2008, sem staðfest var í borgarráði hinn 10. sama mánaðar, um endurnýjun leyfis til að rífa framhlið hússins nr. 12b á lóðinni nr. 12 við Bergstaðastræti, byggja þess í stað viðbyggingu meðfram allri hliðinni og koma fyrir í húsinu fjórum íbúðum og átta bílastæðum á lóðinni, þar af tveimur er tilheyri húsi nr. 12b.

Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi ásamt því að framkvæmdir verði stöðvaðar meðan mál þetta sé rekið fyrir úrskurðarnefndinni.  Verður ekki fjallað sérstaklega um kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda heldur kveðinn upp efnisúrskurður í kærumálinu. 

Málsatvik:  Hinn 6. október 2003 öðlaðist gildi deiliskipulag svæðis er afmarkast af Hallveigarstíg, Bergstaðastræti, Spítalastíg og Ingólfsstræti.  Í greinargerð þess segir að svæðið, sem byggst hafi á fyrri hluta síðustu aldar, sé nánast fullbyggt og í góðum notum.  Því séu hvorki margir né miklir uppbyggingarkostir á reitnum.  Öll hús, utan tveggja, njóti verndar.  Þrátt fyrir þetta eru nokkrar breytingar á húsum heimilaðar, þar á meðal að byggja við húsið nr. 12b við Bergstaðastræti. 

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 11. janúar 2005 var tekin til afgreiðslu umsókn um leyfi til að rífa framhlið hússins nr. 12b á lóðinni nr. 12 við Bergstaðastræti og byggja þess í stað viðbyggingu meðfram allri hliðinni.  Jafnframt var sótt um leyfi til að koma fyrir fjórum íbúðum í húsinu og átta bílastæðum á lóðinni, þar af tveimur er tilheyra húsi nr. 12b.  Umsögn burðarvirkishönnuðar og umsögn Minjasafns Reykjavíkur, dags. 3. janúar 2005, fylgdu erindinu.  Á afgreiðslufundinum samþykkti byggingarfulltrúi erindið.  Fundargerð þessa fundar byggingarfulltrúa var lögð fram á fundi skipulagsráðs hinn 12. janúar 2005 og samþykkt í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 18. janúar s.á. 

Framangreindri ákvörðun byggingarfulltrúa skaut kærandi til úrskurðarnefndarinnar sem með úrskurði uppkveðnum hinn 15. nóvember 2007 vísaði kærunni frá. 

Á embættisafgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 8. janúar 2008 var samþykkt að endurnýja framangreint leyfi og er það m.a. háð þeim skilyrðum að ekki verði hreyft við núverandi lóðarveggjum á mökum lóðar við Spítalastíg. 

Hefur kærandi kært framangreinda afgreiðslu til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að er hún hafi fest kaup á íbúð á fyrstu hæð hússins að Spítalastíg 7 í febrúar 2004 hafi henni ekki verið kynnt deiliskipulag það er gilti á svæðinu. 

Því sé haldið fram að fyrirhugaðar byggingarframkvæmdir á grundvelli deiliskipulags svæðisins leiði til verulegrar skerðingar á hagsmunum kæranda.  Muni þær spilla útsýni, valda verulega mikilli skuggamyndun auk þess sem fyrirsjáanlegt sé að gróður í garðinum, sem sé hannaður af landslagsarkitekt og hafi fengið sérstaka athygli fyrir að vera vel hannaður bakgarður í miðborginni, muni ekki þrífast þar. 

Hið kærða byggingarleyfi heimili að nýbygging með svölum verði reist á lóðarmörkum og aðeins verði sex metrar milli húsa sem geri það að verkum að útsýni og birta skerðist enn frekar, raunar muni útsýni skerðast um 2/3 hluta.  Framan við stofuglugga kæranda muni rísa múr/húsgafl sem taki burt birtu og verði engu líkara en að fá steinsteypta gardínu dregna fyrir stofugluggann.  Framkvæmdin muni hafa í för með sér umtalsverða lækkun á verðmæti fasteignar kæranda auk þess sem nýtingarmöguleikar hennar skerðist, þ.m.t. stækkunar- og byggingarmöguleiki.  Þá hafi þær einnig í för með sér miska fyrir kæranda sökum skertra lífsgæða.  Hið kærða byggingarleyfi feli í sér að brotinn verði niður veggur sem tilheyri kæranda.  Ekkert samráð hafi verið haft við kæranda vegna þessa.  Brjóti leyfið því einnig á stjórnarskrárvernduðum eignarrétti hennar. 

Núverandi deiliskipulag fyrir reitinn geri ráð fyrir heimild til að breikka húsið að Bergstaðastræti 12b um þrjá metra.  Upphafleg tillaga deiliskipulags reitsins, sem til kynningar hafi verið á tímabilinu 13. desember 2002 til 24. janúar 2003, hafi ekki gert ráð fyrir þessum viðbyggingarrétti.  Hann virðist hafa komið til eftir að Pétur H. Ármannsson arkitekt hafi gert athugasemdir við tillöguna en í þeim komi fram að hann telji æskilegt að sýna þriggja metra breiðan reit fyrir mögulega útbyggingu, t.d. stigahús, svalir eða létta útbyggingu, meðfram langhliðinni.  Í umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 17. febrúar 2003, sé lagt til að gefin verði heimild til umbeðinnar stækkunar hússins nr. 12b við Bergstaðastræti.  Hafi deiliskipulagstillagan í þessari mynd verið til kynningar frá 14. mars 2003 til 25. apríl 2003. 

Í greinargerð og skilmálum með deiliskipulagi fyrir staðgreinireit 1.180.2, dags. 19. febrúar 2003, er varði svæði það er hér um ræði, sé gert ráð fyrir heimild til að byggja viðbyggingu við Bergstaðastræti 12b.  Sé sérstaklega tilgreint í greinargerðinni, í kafla 4.2 varðandi hönnun viðbygginga, að hanna skuli þær með þeim hætti að þær hafi sem minnst neikvæð áhrif á umhverfið og gæði nálægra bygginga.  Aftur á móti sé ekki tilgreint með hvaða hætti viðbygging þessi eigi að vera og auglýsingin því ónákvæm hvað það varði.  Hið kærða byggingarleyfi feli í sér heimild til að rífa framhlið hússins nr. 12b við Bergstaðarstræti og byggja þess í stað  viðbyggingu meðfram allri hliðinni með fjórum íbúðum í húsinu og átta bílastæðum á lóðinni.  Þetta sé nokkuð fjarri því sem lagt hafi verið af stað með við gerð deiliskipulagsins, þ.e. að þarna yrði á þriggja metra kafla stigahús, svalir eða létt útbygging.  Sé á því byggt að útgefið byggingarleyfi samrýmist ekki skilmálum deiliskipulagsins og það feli í sér heimild umfram það sem deiliskipulagið geri ráð fyrir.  Vísist um þetta til 2. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997.

Fyrir liggi að nánast öllum íbúðareigendum sem breytt deiliskipulag svæðisins snerti hafi hinn 6. mars 2003 verið sent bréf frá skipulags- og byggingarsviði Reykjavíkurborgar þar sem vakin hafi verið athygli  á rétti til athugasemda.  Viðurkennt sé að þáverandi eigendum fasteignarinnar að Spítalastíg 7 hafi aldrei verið sent slíkt bréf og aldrei kynntur réttur þeirra til andmæla.  Sæti þetta nokkurri furðu en hagsmunirnir séu augljósir þegar tillagan að deiliskipulaginu sé skoðuð.  Telji kærandi þetta stríða gegn 1. mgr. 1. gr., 4. mgr. 9. gr. og 5. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Vísist um þetta einnig til jafnræðisreglu stjórnsýsluréttar, sbr. 11. gr. stjórnsýslulaga.  Þá verði ekki séð að könnun hafi farið fram varðandi skuggamyndun vegna fyrirhugðrar viðbyggingar, hvorki við gerð deiliskipulagsins né við útgáfu byggingarleyfisins, og þannig hafi rannsóknarregla stjórnsýsluréttar einnig verið brotin.  Hefði skuggamyndun verið rannsökuð vegna viðbyggingar hefði eigendum fasteigna að Spítalastíg 7 gefist tækifæri til að nýta andmælarétt sinn.  Jafnframt telji kærandi að meðalhófs hafi hér ekki verið gætt en vandséð sé hvers vegna skerða þurfi hagsmuni hennar.  Þá hafi aldrei verið rökstudd nauðsyn þessarar viðbyggingar.  Vísist til þess að málatilbúnað þurfi að vanda sérstaklega þegar ákvörðun kunni að skerða hagsmuni annarra.  Telji kærandi að réttaröryggi íbúa að Spítalastíg 7, við meðferð deiliskipulags, hafi ekki verið tryggt og heldur ekki við útgáfu byggingarleyfis.  Á því sé byggt að kærandi hafi átt að njóta stöðu aðila máls, í skilningi stjórnsýslulaga nr. 37/1993, við meðferð byggingarfulltrúa á umsókn um byggingarleyfi.  Komi það bæði til af því að hún sé eigandi mannvirkis sem gert sé ráð fyrir að brotið verði niður og af því að hún eigi hagsmuni að gæta sem nágranni.  Slíkir annmarkar séu því á meðferð málsins að ógilda beri hið kærða byggingarleyfi. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að þrátt fyrir athugasemdir kæranda um skerðingu á birtu, útsýni og áhrif á gróður í garðinum að Spítalastíg 7 þá eigi hið kærða byggingarleyfi sér stoð í lögmætu deiliskipulagi svæðis þess er um ræði.  Ekki hafi verið sýnt fram á að byggingarleyfið fari út fyrir þær heimildir sem lóðarhöfum hafi verið veittar með deiliskipulaginu.  Sé það skoðun Reykjavíkurborgar að byggingarleyfishafi eigi lögvarinn rétt til að fá að byggja við hús sitt í samræmi við þær heimildir sem veittar hafi verið með títtnefndu deiliskipulagi. 

Ekki sé fallist á að kærandi verði fyrir skerðingu eða öðru tjóni vegna hins kærða byggingarleyfis umfram það sem búast megi við í þéttri borgarbyggð sem taki sífelldum breytingum bæði að því er varði útsýni og skuggavarp, en margstaðfest hafi verið að réttur til óbreytts útsýnis sé ekki bundinn í lög.  Eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér skerðingu á útsýni, aukið skuggavarp, umferðaraukningu eða aðrar breytingar.  Verði menn að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum.  Þannig hátti til í því máli sem hér um ræði. 

Að minnsta kosti sé ljóst að grenndaráhrif hinna umdeildu breytinga á húsinu að Bergstaðastræti 12b séu ekki svo veruleg að leitt gæti til ógildingar byggingarleyfisins á grundvelli almennra reglna grenndarréttarins.  Í því sambandi verði einnig að hafa í huga að þær samræmist samþykktu deiliskipulagi. Telji kærandi sig hins vegar geta sannað að hann hafi orðið fyrir tjóni, umfram það sem fasteignaeigendur í þéttbýli megi almennt búast við, eigi hann sjálfstæðan bótarétt skv. ákvæðum 33. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Um bótarétt sé úrskurðarnefndin hins vegar ekki bær til að fjalla. 

Hvað varði athugasemdir kæranda vegna afgreiðslu á deiliskipulagi reitsins sé bent á að deiliskipulagið hafi ekki verið kært til úrskurðarnefndarinnar og málsmeðferð þess hafi verið lögum samkvæmt. 

Bent sé á að kærandi hafi fest kaup á íbúð sinni með kaupsamningi, dags. 6. febrúar 2004.  Á þeim tíma hafi deiliskipulag reits 1.180.2 verið í fullu gildi í nokkurn tíma en auglýsing um gildistöku þess hafi birst í B-deild Stjórnartíðinda hinn 6. október 2003.  Því sé hafnað að kærandi geti nú borið fyrir sig einhver þau atriði er mögulega hefðu getað haft áhrif á gildi deiliskipulagsins.  Kærandi hafi ekki verið aðili að málinu á þeim tíma.  Hann hafi keypt fasteign sína eftir gildistöku deiliskipulagsins og verði því að bera hallann af því að hafa ekki kynnt sér þá efni þess.  Sé því hafnað að kærandi eigi lögvarða hagsmuni varðandi byggingarheimildir samkvæmt samþykktu deiliskipulagi. 

Sjónarmið byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafa var gert kunnugt um kærumál þetta og tekur hann undir sjónarmið þau er Reykjavíkurborg hefur sett fram. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um heimild byggingarfulltrúans í Reykjavík til endurnýjunar leyfis til að rífa framhlið hússins nr. 12b á lóðinni nr. 12 við Bergstaðastræti, byggja þess í stað viðbyggingu meðfram allri hliðinni og koma fyrir í húsinu fjórum íbúðum og átta bílastæðum á lóðinni.  Er krafist ógildingar leyfisins sökum þess að það hafi í för með sér neikvæð grenndaráhrif og raski beinum eignarrétti kæranda.  Það sé þar að auki í andstöðu við deiliskipulag svæðisins ásamt því að málsmeðferð deiliskipulagsins hafi ekki verið lögum samkvæmt. 

Á svæði því er hér um ræðir er í gildi deiliskipulag frá árinu 2003.  Var það samþykkt í skipulags- og byggingarnefnd borgarinnar hinn 21. maí 2003 og í borgarráði hinn 3. júní s.á.  Auglýsing um gildistöku deilskipulagsins birtist í B-deild Stjórnartíðinda hinn 6. október 2003.  Að mánuði liðnum frá gildistöku þess voru ekki lengur fyrir hendi heimildir til að bera gildi umrædds skipulags undir úrskurðarnefndina, hvort sem litið er til skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 eða stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Verður af þessum sökum ekki frekar fjallað um lögmæti deiliskipulagsins og verður því að leggja það til grundvallar í máli þessu, en skipulagið heimilar m.a. að byggja við húsin á lóðunum nr. 12, 12a og 12b við Bergstaðastræti. 

Samkvæmt 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skulu byggingarleyfi vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag.  Kemur því til skoðunar hvort fullnægt sé tilgreindum lagaskilyrðum í hinu kærða tilviki.

Húsið að Bergstaðastræti 12b var byggt árið 1928 og samkvæmt fyrrgreindu deiliskipulagi er heimilt að byggja þrjá metra við austurhlið þess, þ.e. tvær hæðir ásamt kjallara.  Í deiliskipulaginu er einnig heimild til að gera minni háttar breytingar á húsum, svo sem að byggja skyggni, svalir, minni kvisti og lagfæringar.  Hið kærða byggingarleyfi felur í sér heimild til að rífa framhlið hússins nr. 12b við Bergstaðastræti og byggja þess í stað viðbyggingu meðfram allri hliðinni og koma fyrir í húsinu fjórum íbúðum.  Verður jafnframt að túlka deiliskipulagið þannig að heimilt sé að byggja svalir meðfram hlið hússins nr. 12b við Bergstaðastræti.  Þá hefur í hinu kærða byggingarleyfi verið fallið frá fyrri áformum um að brjóta niður vegg á lóðarmörkum og raskar það því ekki eignarrétti kæranda.  Verður samkvæmt framansögðu ekki fallist á það með kæranda að hið kærða byggingarleyfi sé í andstöðu við gildandi deiliskipulag eða að það raski lögvörðum hagsmunum hennar og verður kröfu um ógildingu þess því hafnað.  Verður og til þess að líta að hafi kærandi sannanlega orðið fyrir fjárhagslegu tjóni við gildistöku deiliskipulagsins er henni tryggður réttur til skaðabóta samkvæmt 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. 

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu á samþykkt byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. janúar 2008 um að endurnýja áður veitt leyfi til að rífa framhlið hússins nr. 12b á lóðinni nr. 12 við Bergstaðastræti, reisa viðbyggingu meðfram allri hliðinni og koma fyrir í húsinu fjórum íbúðum og átta bílastæðum á lóðinni. 

 

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

 

______________________________                ___________________________
       Ásgeir Magnússon                                                Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

164/2007 Unnarbraut

Með

Ár 2008, fimmtudaginn 28. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon, héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 164/2007, kæra á samþykktum skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarness frá 13. september og 8. nóvember 2007 um að veita leyfi til að rífa hús og reisa þess í stað nýtt einbýlishús á lóðinni nr. 19 við Unnarbraut á Seltjarnarnesi.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 14. desember 2007, er barst úrskurðarnefndinni sama dag, kærir Bragi Björnsson hdl., f.h. eigenda íbúðar á neðri hæð fjölbýlishússins að Unnarbraut 17, Seltjarnarnesi, þá samþykkt skipulags- og mannvirkjanefndar frá 8. nóvember 2007 að heimila byggingu einbýlishúss á lóð nr. 19 við Unnarbraut.  Bæjarstjórn Seltjarnarness staðfesti ofangreinda afgreiðslu á fundi sínum 14. nóvember s.á.  Jafnframt verður að skilja málatilbúnað kærenda svo að einnig sé kærð ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar frá 13. september 2007 um að heimila niðurrif húss þess sem fyrir er á lóðinni.

Gerð er krafa um að felldar verði úr gildi samþykktir skipulags- og mannvirkjanefndar.  Jafnframt er þess krafist að fyrirhugaðar og/eða yfirstandandi framkvæmdir á lóðinni verði stöðvaðar.

Ekki hefur komi til þess að framkvæmdir hæfust og verður því ekki fjallað sérstaklega um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.  Er kærumálið nú tekið til efnisúrskurðar. 

Málavextir:  Á lóðinni að Unnarbraut 17 er fjölbýlishús, tvær íbúðir á jarðhæð og ein á efri hæð, allar með sérinngangi.  Kærendur búa á jarðhæð í suðurhluta hússins og snúa stofugluggar íbúðar þeirra að lóðinni nr. 19 við Unnarbraut.  Er hluti íbúðar kærenda í viðbyggingu sem nær suður fyrir upprunalegan útvegg hússins.  Á lóðinni nr. 19 við Unnarbraut er tveggja hæða íbúðarhús 320,2 m² að stærð og er nýtingarhlutfall lóðarinnar 0,33. 

Á fundi skipulags- og mannvirkjanefndar hinn 7. júní 2007 var tekið fyrir erindi um niðurrif hússins á lóðinni nr. 19 við Unnarbraut og tillaga að skipulagi fyrir nýtt hús á sömu lóð.  Tók nefndin jákvætt í erindið og óskaði eftir frekari uppdráttum.

Hinn 28. júní 2007 var erindið tekið fyrir að nýju hjá skipulags- og mannvirkjanefnd og samþykkt að senda málið í grenndarkynningu.  Í bréfi byggingarfulltrúa, dags. 18. júlí 2007, til húseigenda að Unnarbraut 1, 2, 3, 4, 17, 30 og 32 segir m.a. að sótt sé um leyfi til að byggja nýtt einbýlishús á lóðinni ásamt bílskúr.  Eins og fram komi á meðfylgjandi tillögu að skipulagi lóðarinnar sé sótt um leyfi til að reisa á lóðinni tveggja hæða einbýlishús með inndreginni efri hæð.  Heildarflatarmál fyrirhugaðs húss verði 466 m² og nýtingarhlutfall 0,48, en heimiluð stærð núverandi húss væri 399,3 m² og nýtingarhlutfall 0,41.  Frestur til að gera athugasemdir við fyrrgreinda umsókn var veittur til 15. ágúst 2007.  Komu kærendur á framfæri athugasemdum með bréfi, dags. 12. júlí 2007. 

Umsóknin var tekin fyrir að nýju á fundi skipulags- og mannvirkjanefndar hinn 16. ágúst 2007 og niðurrif hússins heimilað.  Jafnframt var skipulag lóðarinnar samþykkt enda yrði fyrirhugaður bílskúr lækkaður á grundvelli framkominna athugasemda.  Var byggingarfulltrúa falið að svara þeim athugasemdum er borist höfðu.  

Á fundi skipulags- og mannvirkjanefndar hinn 13. september 2007 var samþykkt að nýju niðurrif hússins að Unnarbraut 19 og óskað eftir endanlegum teikningum vegna byggingarleyfis.  Jafnframt voru tillögur að svörum við athugasemdum lagðar fram, þær yfirfarnar og samþykktar.  Bæjarstjórn Seltjarnarness samþykkti fundargerð skipulags- og mannvirkjanefndar á fundi sínum 26. september s.á.

Skipulags- og mannvirkjanefnd samþykkti á fundi sínum hinn 8. nóvember 2007 umsókn um byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi á lóðinni nr. 19 við Unnarbraut og á fundi bæjarstjórnar Seltjarnarness hinn 14. nóvember s.á.  var sú samþykkt nefndarinnar staðfest.

Hafa kærendur kært ofangreindar samþykktir skipulags- og mannvirkjanefndar til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að þeir njóti óskerts sjávarútsýnis úr stofugluggum íbúðar sinnar og viðbyggingu.  Kærendur reki dagvistun fyrir börn í húsnæði sínu og því séu not þeirra af garði sunnan og vestan megin við húsið mikil. 

Áhrif nýbyggingar fyrir kærendur séu veruleg en hún sé hærri, lengri, breiðari og færist nær húsi kærenda en hús það sem nú standi á lóðinni nr. 19 við Unnarbraut. 

Útsýni til hafs hverfi næstum því að fullu og verði einungis að steyptum vegg.  Aukið og verulegt skuggavarp verði sem nái bæði til íbúðarinnar og þá sérstaklega til garðsins, en hann verði að stórum hluta lítt nothæfur bróðurpart dags yfir sumarmánuðina.  Aðkoma að íbúð kærenda þrengist verulega og slysahætta aukist þar sem innkeyrsla að bílskúrnum muni liggja allt að 1,5 m neðar en lóð kærenda.  Verðgildi eignar kærenda muni rýrna allt að 50% og skuggavarp í suðurgarði muni hafa veruleg áhrif á rekstur á vegum annars kærenda sem dagmóður þar sem not af garði verði nær engin.

Umrætt byggingarleyfi sé ekki í samræmi við aðalskipulag sem geri ráð fyrir því að auka fjölbreytni íbúðarhúsnæðis og þétta byggð við endurbætur og nýbyggingar, en verið sé að rífa tvíbýlishús og byggja einbýlishús í staðinn sem engin vöntun hafi verið á í sveitarfélaginu.

Á umræddu svæði sé ekki í gildi deiliskipulag.  Samkvæmt ákvæðum 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga, sem og 9. og 43. gr. sömu laga, verði byggingarleyfi að eiga sér stoð í deiliskipulagi.  Frá þeirri meginreglu sé að finna undantekningu í 3. mgr. 23. gr. tilgreindra laga um heimild sveitarstjórnar til að veita leyfi til framkvæmda í þegar byggðum hverfum að undangenginni grenndarkynningu.  Við afmörkun undantekningarreglunnar gagnvart meginreglunni hafi verið talið að skýra bæri ákvæðið til samræmis við 1. og 2. mgr. 26. gr. sömu laga, þar sem segi að fara skuli með breytingu á deiliskipulagi eins og um nýtt skipulag sé að ræða nema breytingar séu óverulegar.

Hér sé um verulegar breytingar að ræða þar sem áformað sé að rífa tvíbýlishús og byggja einbýlishús í staðinn.  Auk þess sé nýbyggingin umtalsvert stærri en núverandi bygging og sé nýtingarhlutfall lóðarinnar aukið verulega.  Þá verði að líta til þess hversu umfangsmikil nýbygging sé í hlutfalli við þær byggingar sem fyrir séu á umræddri lóð eða svæði.  Stækkun nýbyggingar nemi rúmlega 45,5% af heildarflatarmáli sem verði að telja verulega stækkun.  Undanþáguheimild 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga geti því ekki átt við í þessu tilviki.

Þegar meta skuli hvort bygging teljist einungis hafa í för með sér óverulegar breytingar verði jafnframt að líta til þess hver grenndaráhrif hennar séu á nærliggjandi eignir.  Grenndaráhrif fyrirhugaðrar nýbyggingar séu veruleg og valdi því að lífsgæði kærenda, bæði hvað varði útsýni og dagsbirtu í íbúð þeirra og garði, séu skert svo freklega að það eitt ætti að hindra að undanþáguheimild 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga hafi verið beitt.

Þá sé það mat kærenda að meðferð skipulags- og byggingaryfirvalda hafi brotið í bága við stjórnsýslulög nr. 37/1993, aðallega 10. gr. laganna, rannsóknarregluna.  Aðeins sumum athugasemdum kærenda hafi verið svarað og þá hafi svör byggst á ófullnægjandi gögnum.  Ekki hafi farið fram nein sjálfstæð rannsókn af hálfu byggingaryfirvalda og nefna kærendur nokkur dæmi máli sínu til stuðnings.

Alvarlegasti ágalli á svari byggingafulltrúa sé þó sá að ekki hafi einu orði verið vikið að þeirri athugasemd kærenda að fyrirhuguð nýbygging rýri verðgildi fasteignar þeirra og hafi veruleg áhrif á atvinnurekstur kærenda, sem þó sé meginatriðið í athugasemdum þeirra og það sem málið snúist í raun um.  Þá verði ekki ráðið af gögnum málsins að nein athugun hafi verið gerð af hálfu byggingaryfirvalda á meintum grenndaráhrifum byggingarinnar.  Hafi þó borið nauðsyn til þess að gera slíka athugun, m.a. til þess að unnt væri að meta hvort nýbyggingin hefði einungis í för með sér óverulegar breytingar.

Loks byggi kærendur kröfu sína á úrskurði úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála í máli nr. 74/2006 og telja að með hliðsjón af þeim úrskurði skuli fallast á kröfur þeirra.

Málsrök Seltjarnarnessbæjar:  Seltjarnarnesbær krefst þess að hafnað verði kröfum kærenda um stöðvun framkvæmda á lóðinni og að hinar kærðu ákvarðanir verði staðfestar.

Andmælt sé fullyrðingum kærenda um hversu miklu breiðara, lengra, hærra og nær hús það sem hin kærða ákvörðun taki til verði umfram það sem núverandi hús sé. 

Telji sveitarfélagið að grenndaráhrif hinnar nýju byggingar séu ekki veruleg umfram áhrif núverandi húss.  Þá séu áhrifin ekki meiri en íbúar í þéttbýli þurfi almennt að þola og gera ráð fyrir m.t.t. aðstæðna og byggðamynsturs.

Mótmælt sé fullyrðingu kærenda um að útsýni til hafs hverfi næstum að fullu með nýbyggingunni, en aðeins tapist útsýni á um 2,3 m löngum kafla þar sem standandi fólk geti auðveldlega horft yfir bílskúrinn.  Ef fallist yrði á að útsýnisskerðing ætti að leiða til þess að framkvæmdir yrðu ekki leyfðar á lóðinni að Unnarbraut 19 væri verið að staðfesta að með leyfi til viðbyggingarinnar hefðu kærendur unnið rétt til útsýnis á kostnað annarra lóðarhafa.  Slíkt sé auðvitað andstætt almennri skynsemi, sjónarmiðum um jafnræði og sanngjarnar væntingar.

Skuggavarpsáhrif hins nýja húss séu óveruleg og geti ekki haft neikvæð áhrif á starfsemi kærenda né notkun lóðarinnar sem útivistarsvæðis, enda sé skuggavarpið ekki meira en íbúar í þéttbýli verði almennt að þola og búa við.  Þá verði hvorki talið að nýbygging hafi áhrif á aðkomu húss kærenda né að slysahætta muni aukast vegna hæðarmismunar á lóðunum.  Mjög ósennilegt sé að breytingin muni leiða til nokkurrar verðrýrnunar á húsi kærenda.  Fullyrðingu kærenda um 50% verðlækkun sé mótmælt sem ósannaðri og órökstuddri.

Ekki sé í gildi deiliskipulag fyrir reitinn og hús á reitnum séu bæði sambýlis- og einbýlishús.  Það sé því í samræmi við núverandi byggð og húsagerðir að leyfa einbýlishús á lóðinni.  Slík breyting sé auk þess jákvæð í grenndarréttarlegu tilliti er varði umferð, bílastæði o.fl.

Fullyrðing kærenda um að breytingin stangist á við aðalskipulag sé röng.  Stefnumið um að auka fjölbreytni í íbúðargerðum í sveitarfélaginu eigi einkum við um skipulag nýrra svæða og þýði ekki að bannað sé að breyta t.d. tvíbýlishúsum í einbýli eða öfugt.

Við skýringu á því hvort heimilt sé að grenndarkynna og veita byggingarleyfi í þegar byggðu en ódeiliskipulögðu hverfi hafi í réttarframkvæmd einkum verið litið til þess hvort byggingarleyfi samræmdist byggðamynstri viðkomandi hverfis og hvort heimilt hefði verið að grenndarkynna breytinguna sem óverulega breytingu á deiliskipulagi ef deiliskipulag hefði verið til staðar, sbr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Seltjarnarnesbær telji ótvírætt að heimilt hefði verið að grenndarkynna umsóknina sem óverulega breytingu á deiliskipulagi.  Breytingin lúti aðeins að einni lóð, umrædd nýbygging sé hvorki hærri, stærri né umfangsmeiri en almennt gerist með hús á götureitnum eða í nágrenni hans og samræmist byggðamynstri.  Nýtingarhlutfall lóðarinnar sé t.d. sambærilegt meirihluta lóða á reitnum og lægra en nýtingarhlutfall fjögurra lóða, þ.m.t. lóðar kærenda sem sé 0,5.  Þá sé breytingin óveruleg miðað við núverandi hús sem standi á lóðinni.  Húsið sé lítið hærra en núverandi hús og í lægri kóta en hús kærenda.  Þá sé húsið lítið breiðara en núverandi hús og svipað að breidd og hús kærenda.  Þó húsið sé rúmum tveimur metrum lengra en núverandi hús sé það samt styttra en hús kærenda auk þess sem önnur hús á reitnum nái lengra inn í lóðir en hið nýja hús.

Einnig séu grenndaráhrif breytingarinnar óveruleg.  Breyting á skuggavarpi og skerðing á útsýni frá húsi kærenda sé lítil og ekki meiri en íbúar í þéttbýli þurfi almennt að þola. Kærendur hafi mátt gera ráð fyrir breytingu sem hefði sambærileg áhrif hvað varði útsýni þeirra þar sem þeir hafi sjálfir fengið leyfi til að auka byggingarmagn á lóð sinni og byggja viðbyggingu lengra inn í lóðina.  Þá sé bygging bílskúrs í samræmi við almennt fyrirkomulag í hverfinu, þ.m.t. á lóð kærenda.  Auk framangreinds hafi fækkun íbúða í húsinu jákvæð grenndaráhrif m.t.t. umferðar og bílastæða.  Neikvæð grenndaráhrif breytingarinnar séu því óveruleg.

Þá telji Seltjarnarnesbær að málsmeðferð hafi verið í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga og ákvæði stjórnsýslulaga.  Mótmælum kærenda, sem sett hafi verið fram í fimm liðum, hafi öllum verið svarað í umsögn bæjarins.  Bílskúr hafi verið lækkaður um rúmlega 0,5 m til að draga að mestu leyti úr skerðingu á útsýni kærenda.  Jafnframt hafi það verið metið svo, út frá skoðun á grenndaráhrifum nýs húss, að ólíklegt væri að breytingin myndi valda slíku tjóni sem kærendur hafi haldið fram um meinta hugsanlega lækkun á verði fasteignar.

Því sé mótmælt að Seltjarnarnesbær hafi ekki rannsakað málið sjálfstætt en sérfræðingar sveitarfélagsins hafi skoðað málið ítarlega, þ.m.t. fyrirliggjandi gögn, einkum m.t.t. grenndaráhrifa byggingarinnar.  Hafi það m.a. verið á grundvelli þeirrar skoðunar að bæjaryfirvöld hafi gert kröfu um lækkun bílskúrs.

Seltjarnarnesbær telji að tilvitnaður úrskurður í máli nr. 74/2006 hafi ekki beint fordæmisgildi en í máli því sem hér sé til skoðunar hafi grenndaráhrif nýbyggingar verið könnuð og málin því ekki sambærileg að þessu leyti.  Þá verði talið að umsókn um byggingarleyfi sé í samræmi við stefnuyfirlýsingu úr greinargerð Aðalskipulags Seltjarnarness 2006-2024, sem vísað hafi verið til í fyrrgreindum úrskurði, og fjalli um núverandi íbúðarbyggð og þéttingu byggðar.  Aldrei hafi verið meiningin að sú almenna stefnuyfirlýsing útilokaði að veitt yrðu einstaka leyfi á grundvelli grenndarkynningar í samræmi við byggðamynstur.  Sé því harðlega mótmælt að svo þröngur skilningur verði lagður í áðurgreinda yfirlýsingu og fullyrt að tilgangur hennar hafi ekki verið að útiloka alla möguleika á beitingu 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Loks sé vísað til úrskurðar úrskurðarnefndarinnar í máli nr. 10/1998 og álits umboðsmanns Alþingis vegna sama máls nr. 2556/1998, og þeirra sjónarmiða sem þar komi fram.

Málsrök byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafar krefjast þess að kröfum kærenda verði hafnað.

Bent sé á að bílskúr hafi ekki einungis verið lækkaður um rúma 50 cm, heldur hafi tengibygging milli bílskúrs og einbýlishúss verið lækkuð til samræmis við lækkun bílskúrs og því hafi byggingarleyfishafar í raun gengið lengra en fyrir þá hafi verið lagt til að koma til móts við athugasemdir.

Því sé mótmælt að kærendur njóti óskerts sjávarútsýnis frá íbúð sinni og telji byggingarleyfishafar að ekki sé gerð nægjanleg grein fyrir afstöðu húsa við Unnarbraut 1 og Unnarbraut 19 í kæru.  Hið rétta sé að úr íbúð kærenda liggi sjónlína til sjávar eftir u.þ.b 45 gráðu sjónarhorni úr stofu kærenda, þ.e. beint fyrir framan stofuglugga kærenda standi núverandi hús að Unnarbraut 19 og skerði fullkomlega allt útsýni úr íbúð kærenda til sjávar.  Viðbygging við íbúð kærenda sé niðurgrafin að hluta miðað við annan gólfflöt íbúðar þeirra, svo nemi u.þ.b. 30 cm.  Þar sé svefnherbergi sem ekki sé með glugga til sjávar og sjónvarpsstofa.

Byggingarleyfishafar mótmæli fullyrðingum kærenda um breidd, lengd, hæð og fjarlægð hins nýja húss frá lóðarmörkum kærenda.  Þá sé bent á að mesta breidd suðurhliðar efri hæðar hússins verði 6,9 m, þ.e. 3,5 m minni en sama hlið núverandi húss.  Sá hluti íbúðarhússins sem sé á tveimur hæðum nái 2,3 m lengra til suðurs en núverandi hús.  Veggir tengibyggingar og bílskúrs séu verulega miklu lægri en íbúðarhúsið og hafi því allt önnur áhrif, en taka verði tillit til þess að fyrir sé hús á lóðinni að Unnarbraut 19.

Minnsta fjarlægð frá glugga íbúðar kærenda að fyrirhuguðum bílskúr sé 3,15 m, en ekki 2,8 m svo sem fullyrt sé í kæru.  Hvergi sé bil milli hússins að Unnarbraut 17 og fyrirhugaðrar nýbyggingar að Unnarbraut 19 undir því lágmarki sem byggingarreglugerð kveði á um.  Skuggavarp mun í engu verulegu aukast við framkvæmdina og sé því hafnað að skuggavarpsmyndir séu villandi.

Vísað sé til teikninga er sýni að frá upphafi hafi verið gert ráð fyrir svipuðum húsum á lóðunum að Unnarbraut 17 og 19 þó svo að síðar hafi verið byggt minna hús á lóð nr. 19. Óumdeilanlegt sé því að skipulag lóðarinnar að Unnarbraut 19 hafi ávallt verið miðað við þá stærð sem byggingarleyfishafar hafi miðað við og kærendur hafi mátt ganga út frá.  Sömuleiðis hljóti bæjaryfirvöld að vera í góðri trú þegar samþykkt sé leyfi til þess að byggja allan reitinn sem verið hafi á skipulagi í a.m.k. 34 ár.

Fullyrðingar kærenda um 50% verðfall eignar þeirra séu órökstuddar og ósannar.  Sjónlína að sjó sé þegar skert og muni ekki skerðast svo nokkru nemi við framkvæmdirnar.  Vísi byggingarleyfishafar einnig til þess að fyrirhugaðar framkvæmdir þeirra muni bæta ásýnd lóðar og bygginga á Unnarbraut 19, sem lengi hafi verið vanrækt.

Byggingarleyfishafar hafni því að byggingarleyfið standist ekki aðalskipulag Seltjarnarness, þar sem sótt sé um byggingarleyfi fyrir einbýli en ekki fjölbýli.  Því sé og hafnað að í umræddri samþykkt fyrir nýbyggingu felist veruleg breyting á því skipulagi sem fyrir sé á mannvirkjum við Unnarbraut 19.  Í þegar byggðum hverfum í þéttbýli sé sérstaklega gert ráð fyrir þeirri málsmeðferð sem beitt hafi verið þegar leyfi fyrir niðurrifi og byggingu hafi verið veitt.

Staðsetning bílskúrs í horni lóðar sé í samræmi við byggðamynstur.  Nýtingarhlutfall lóðarinnar að Unnarbraut 19 verði 0,48 og séu 11 af 26 nálægum lóðum með sömu eða hærri nýtingu.  Sé því hafnað að nýtingarhlutfallið eitt og sér geti leitt til þess að breytingin verði talin veruleg, enda sé hún nær því að vera venjuleg.

Hvað málsmeðferð byggingaryfirvalda varði þá hafi skyldubundið mat sveitarfélagsins verið að fullu virt, hefðbundin rannsókn málsins hafi verið framkvæmd og að lokum hafi verið samþykkt að veita umsókninni brautargengi.

Þá telji byggingarleyfishafar að málavextir í máli nr. 74/2006 séu ekki fyllilega sambærilegir við mál þetta.  Athugasemdum kærenda hafi verið ítarlega svarað.  Áhrif stækkunar í máli því sem hér sé til skoðunar séu mun minni og hafi ekki sambærileg áhrif fyrir kærendur eins og talið hafi verið sannað í fyrra máli.

Byggingarleyfishafar séu handhafar ákveðinna réttinda sem njóti ríkrar lögverndar og verði verulegir, rökstuddir og sannanlegir hagsmunir annarra að koma til svo rétturinn verði skertur.  Óheimilt sé á grundvelli jafnræðisreglu að láta byggingarleyfishafa sæta annarri túlkun, t.d. á stærð húsnæðis og nýtingarhlutfalli, en tíðkuð hafi verið í framkvæmd.  Einnig sé vísað til réttmætra væntinga byggingarleyfishafa til þess að stjórnsýsluframkvæmd sé sú sama í máli þeirra og verið hafi.

Loks vísi byggingarleyfishafar til sjónarmiða um stjórnsýsluframkvæmd sem þeir telji að eigi að leiða til þess hin kærða ákvörðun verði látin standa óhögguð.

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari röksemdir sem ekki verða reifaðar nánar en úrskurðarnefndin hefur haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Vettvangsganga:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 6. febrúar 2007 að viðstöddum byggingarfulltrúa, kærendum og lögmanni þeirra og arkitektum og lögmanni byggingarleyfishafa.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi samþykktar skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarness frá 8. nóvember 2007, sem staðfest var á fundi bæjarstjórnar hinn 14. nóvember s.á., um að veita leyfi til að reisa einbýlishús og bílskúr á lóðinni nr. 19 við Unnarbraut.  Jafnframt tekur kæran til ákvörðunar skipulags- og mannvirkjanefndar frá 13. september 2007 um að heimila niðurrif húss þess sem fyrir er á lóðinni.
 
Á umræddu svæði er ekki í gildi deiliskipulag og kusu bæjaryfirvöld að grenndarkynna erindi lóðarhafa Unnarbrautar 19.  Verður að ætla að slíkt hafi verið gert á grundvelli undanþáguheimildar 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga með síðari breytingum, sem og 9. og 43. gr. sömu laga, verður byggingarleyfi að eiga sér stoð í deiliskipulagi.  Frá þeirri meginreglu er að finna undantekningu í 3. mgr. 23. gr. laganna, um heimild sveitarstjórnar til að veita leyfi til framkvæmda í þegar byggðum hverfum að undangenginni grenndarkynningu.  Við afmörkun undantekningarreglunnar gagnvart meginreglunni hefur verið talið að skýra beri ákvæðið til samræmis við 1. og 2. mgr. 26. gr. sömu laga þar sem segir að fara skuli með breytingu á deiliskipulagi eins og um nýtt skipulag sé að ræða nema breytingar séu óverulegar.

Þegar meta skal hvort bygging teljist einungis hafa í för með sér óverulegar breytingar verður m.a. að líta til þess hversu umfangsmikil hún sé í hlutfalli við þær byggingar sem fyrir eru á umræddri lóð eða svæði og hver grenndaráhrif hennar séu á nærliggjandi eignir.

Í hinu umdeilda tilviki er um að ræða nýbyggingu í stað eldra húss og eykst heildargólfflatarmál á lóðinni um 45,6% við tilkomu hennar.  Sú hlið nýbyggingarinnar sem snýr að eign kærenda færist nær lóðarmörkum sem nemur 0,7 – 1,5 m og lengist til suðurs um 2,3 m, en þar fyrir sunnan eiga að rísa lágreist tengibygging og bílskúr.  Nýtingarhlutfall lóðar hækkar úr 0,33 í 0,48 en ekki þykir rétt að miða við að nýtingarhlutfall hafi verið 0,41 þar sem sú viðmiðun styðst einungis við byggingarleyfi sem nú er fallið úr gildi, sbr. 5. mgr. 44. gr. laga nr. 73/1997.

Úrskurðarnefndin telur að ekki verði fallist á að bygging þess húss, sem áformað er að reisa að Unnarbraut 19, feli einungis í sér óverulega breytingu.  Þvert á móti telur nefndin að um verulega breytingu sé að tefla og að hún hafi umtalsverð grenndaráhrif á eign kærenda, bæði hvað varðar rými, útsýni og skuggavarp.  Voru því ekki skilyrði til þess að fara með erindi kærenda eftir undantekningarákvæði 3. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997.  Hefði það jafnframt verið í betra samræmi við stefnu núgildandi aðalskipulags Seltjarnarness um þéttingu byggðar í eldri hverfum að unnið hefði verið deiliskipulag fyrir umræddan götureit áður en afstaða var tekin til erindis lóðarhafa Unnarbrautar 19.

Ekki verður fallist á að líta beri til upphaflegra byggingarreita eða byggingaráforma á umræddu svæði við úrlausn máls þessa enda hafa þau áform ekki verið sett fram í bindandi ákvörðun um deiliskipulag fyrir svæðið.  Verður ekki heldur fallist á að líta beri til þeirrar stjórnsýsluframkvæmdar sem lögð hefur verið til grundvallar við ákvarðanir um byggingar á svæðinu enda mun uppbygging þess hafa að mestu leyti átt sér stað fyrir gildistöku laga nr. 73/1997 þegar aðrar og vægari kröfur voru gerðar í ýmsum efnum um gerð og framsetningu skipulags.  Hafa sjónarmið er að þessu lúta því ekki áhrif á niðurstöðu málsins.

Eins og að framan er rakið fóru byggingarleyfishafar þess á leit með bréfi, dags. 30. maí 2007, að veitt yrði heimild til að rífa húsið að Unnarbraut 19 og að heimiluð yrði breyting á skipulagi lóðarinnar.  Erindi þetta var grenndarkynnt án þess að séð verði að þá hafi verið komin fram formleg umsókn um byggingarleyfi svo sem áskilið er í 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997, en í engu var getið um lagagrundvöll kynningarinnar í bréfi því sem nágrönnum var sent.  Var málsmeðferð að þessu leyti áfátt.

Með vísan til þess sem að framan er rakið er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að ekki hafi verið skilyrði til þess að veita umdeilt byggingarleyfi með stoð í undantekningarreglu 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og að meðferð málsins hafi að auki verið haldin verulegum ágöllum og beri af þessum ástæðum að fella hinar kærðu ákvarðanir úr gildi.  Hefur tilvísun í niðurstöðu úrskurðarnefndarinnar í máli nr. 10/1998 og álit umboðsmanns Alþingis nr. 2556/1998 engin áhrif á þessa niðurstöðu, enda gjörólík mál bæði hvað varðar byggðarmynstur, landnotkun og nýtingarhlutfall á umræddum svæðum.

Ekki verður séð að ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarness frá 13. september 2007 um leyfi til niðurrifs núverandi húss að Unnarbraut 19 raski til muna lögvörðum hagmunum kærenda og verður að telja að sú ákvörðun hafi verið undirbúin með fullnægjandi hætti.  Verður henni því ekki hnekkt.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarness frá 13. september 2007, sem staðfest var í bæjarstjórn 26. september 2007, um leyfi til niðurrifs núverandi húss að Unnarbraut 19 skal standa óröskuð.

Felld er úr gildi ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarness frá 8. nóvember 2007, sem staðfest var á fundi bæjarstjórnar hinn 14. nóvember 2007, um að veita leyfi til að byggja einbýlishús á lóðinni nr. 19 við Unnarbraut.

 

__________________________
Hjalti Steinþórsson

 

___________________________            ____________________________
     Ásgeir Magnússon                                            Þorsteinn Þorsteinsson 

 

 

 

des 22
Love0

80/2006 Hamrahlíð

Með

Ár 2008, fimmtudaginn 28. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 80/2006, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Fljótsdalshéraðs frá 28. ágúst 2006 um að falla frá hugmyndum um lóð nr. 5 við Hamrahlíð á Egilsstöðum.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 12. október 2006, er barst nefndinni 19. sama mánaðar, kærir S, Lagarfelli 25, Egilsstöðum, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Fljótsdalshéraðs frá 28. ágúst 2006 að falla frá hugmyndum um lóð nr. 5 við Hamrahlíð á Egilsstöðum.  Bæjarstjórn Fljótsdalshéraðs samþykkti nefnda bókun skipulags- og byggingarnefndar hinn 6. september 2006.  Skilja verður málskot kæranda svo að krafist sé ógildingar á hinni kærðu ákvörðun en farið er fram á að kærandi fái að byggja hús á óskipulagðri lóð að Hamrahlíð 5 á Egilsstöðum og kveðið verði á um skaðabótaskyldu vegna þess fjártjóns sem hlotist hafi af málinu.

Málsatvik og rök:  Á árinu 2005 sendi kærandi erindi til byggingarfulltrúa Fljótsdalshéraðs þar sem óskað var eftir skipulagningu byggingarlóðar norðan Hamrahlíðar 3 á Egilsstöðum.  Eigandi umrædds lands var Kaupfélag Héraðsbúa og hafði kærandi fengið yfirlýsingu frá landeiganda, dags. 25. febrúar 2005, þar sem fram kom að ekki væri gerð athugasemd við að kærandi léti hanna hús og byggja á óskipulagðri lóð við hlið Hamrahlíðar 3.  Var tekið jákvætt í erindið en til þess að verða við ósk kæranda þurfti að breyta landnotkun aðalskipulags fyrir umrætt land og gera deiliskipulag þar sem lóðin yrði mörkuð.  Tillaga um lóð að Hamrahlíð 5 ásamt byggingarskilmálum var kynnt nágrönnum og deiliskipulagstillaga auglýst til kynningar á árinu 2006.  Nokkrar athugasemdir bárust við tillöguna.  Deiliskipulagstillagan var á dagskrá fundar skipulags- og byggingarnefndar hinn 28. ágúst 2006 þar sem gerð var svofelld bókun um málið:  „Vilji nefndarinnar er að deiliskipulag Hlíðanna gangi ekki gegn vilja íbúa svæðisins m.a. að falla frá hugmyndum um lóð nr. 5 við Hamrahlíð.  Að öðru leyti er vísað í bókun um sama mál frá síðasta fundi.“  Var þessi bókun staðfest í bæjarstjórn Fljótsdalshéraðs hinn 6. september 2006.  Virðist skipulagstillagan þar með hafa verið úr sögunni og skaut kærandi þeim málalyktum til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Kveðst kærandi hafa gert samkomulag við þáverandi landeiganda um kaup á umræddu landi.  Hafi verið sótt um skipulagningu umræddrar lóðar í ljósi áhersla sveitarstjórnar Fljótsdalshéraðs um þéttingu byggðar.  Málið hafi tekið á sig sérstaka mynd en engu sé líkara en tíma, fjármunum og fyrirhöfn einstaklinga sé lögð fyrir róða um leið og ákvarðanataka sveitarfélagsins sé látin mótast af áliti aðila sem ætla megi að engar forsendur hafi til að gefa marktækt álit.  Kærandi hafi varið miklum tíma og fjármunum í mál þetta vegna deiliskipulagstillögu og teikninga að mögulegu húsi.  Vinnubrögð skipulags- og byggingaryfirvalda í málinu hafi verið  ábótavant og beri þeim að bæta kæranda fjártjón sem hann hafi orðið fyrir vegna málsins.  Frávísunarkröfu Fljótsdalshéraðs sé mótmælt.  Kærandi eigi lögvarinna hagsmuna að gæta í málinu, í ljósi samkomulags hans um kaup á landinu á sínum tíma, og hafi bæjaryfirvöldum Fljótsdalshéraðs verið kunnugt um yfirlýsingu þáverandi eiganda, dags. 25. febrúar 2005.

Bæjaryfirvöld Fljótsdalshéraðs krefjast frávísunar málsins þar sem kærandi eigi ekki lögvarinna hagsmuna að gæta  í málinu en Fljótsdalshérað sé eigandi að landi því sem um ræði.

Niðurstaða:  Úrskurðarnefndinni hefur borist þinglýst afsal, dags. 15. desember 2006, ásamt fylgigögnum, þar sem Kaupfélag Héraðsbúa lýsir sveitarfélagið Fljótsdalshérað m.a. eiganda að landi því sem lóðin að Hamrahlíð 5 skyldi vera samkvæmt deiliskipulagstillögu á sínum tíma.  Verður eignaréttur Fljótsdalshéraðs að umræddu landi lagður til grundvallar í máli þessu enda hefur hinu þinglýsta afsali ekki verið hnekkt.  Í afsalinu kemur fram að allir lóðaleigusamningar um hið selda land haldi gildi sínu.

Ekki verður séð að efni hinnar kærðu ákvörðunar um að falla frá skipulagningu lóðar norðan við Hamrahlíð 3 á Egilsstöðum snerti einstaklega lögvarða hagsmuni kæranda með þeim hætti að játa verði honum kæruaðild um gildi þeirrar ákvörðunar.  Fyrir liggur að Fljótsdalshérað er þinglýstur eigandi að umræddu landi en kærandi hefur ekki lagt fram gögn í málinu um að hann telji eða hafi talið til beinna eða óbeinna eignaréttinda að fyrrgreindu landi.

Úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála er falið úrskurðarvald um gildi stjórnvaldsákvarðana á sviði skipulags- og byggingarmála skv. 1. og 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Nefndin hefur, eðli máls samkvæmt, ekki boðvald um meðferð og afgreiðslu mála hjá skipulags- og byggingaryfirvöldum og kveður ekki á um bótaskyldu vegna meðferðar skipulags- og byggingarmála enda taka almennar reglur skaðabótaréttarins til þess álitaefnis sem á undir dómstóla.   Krafa kæranda um að hann fái leyfi til að byggja hús á óskipulagðri lóð að Hamrahlíð 5 á Egilsstöðum og að afstaða verði tekin til skaðabótaskyldu vegna málsins á því ekki undir úrskurðarnefndina.

Með vísan til þess sem rakið hefur verið verður kærumáli þessu vísað frá úrskurðarnefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

 

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

 

_____________________________             ______________________________
Ásgeir Magnússon                                              Þorsteinn Þorsteinsson

 

 

 

des 22
Love0

35/2007 Urðarholt

Með

Ár 2008, fimmtudaginn 21. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir dósent.  

Fyrir var tekið mál nr. 35/2007, kæra á synjun skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 14. apríl 2007 um leyfi til að breyta innra fyrirkomulagi og um afmörkun eigna á þriðju hæð hússins að Urðarholti 4. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 21. apríl 2007, er barst nefndinni hinn 27. s.m., kærir Trausti S. Harðarson arkitekt, f.h. A, Urðarholti 4, Mosfellsbæ, synjun skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 17. apríl 2007 um leyfi til að breyta innra fyrirkomulagi og um afmörkun eigna á þriðju hæð hússins að Urðarholti 4 þannið að skrifstofurými á þriðju hæð þess yrði breytt í íbúð.  Var afgreiðslan staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 25. apríl 2007. 

Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða synjun verði felld úr gildi.  

Málsatvik:  Hinn 17. janúar 2007 sótti kærandi um leyfi til að breyta innra fyrirkomulagi og afmörkun eigna á þriðju hæð hússins að Urðarholti 4 þannig að skrifstofurými yrði breytt í íbúð.  Var umsóknin tekin fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 23. s.m. og henni hafnað með vísan til fyrri afgreiðslna ásamt því að beiðnin samræmdist ekki deiliskipulagi svæðisins.

Með bréfi, dags. 12. febrúar 2007, óskaði kærandi eftir því að skipulags- og byggingarnefnd tæki synjun sína til endurskoðunar.  Í bréfinu var m.a. vísað til gildandi deiliskipulags á svæðinu og hvernig byggingarleyfisumsóknir vegna húseignarinnar að Þverholti 4 hefðu verið afgreiddar á árunum 1987-1997.  Þá var vikið að því að skipulags- og byggingarnefnd hefði fallist á að samþykkja íbúð í húsinu að Þverholti 7.  Að lokum tók kærandi fram að umrædd eign uppfyllti allar þær kröfur sem gerðar væru til íbúða samkvæmt byggingarreglugerð. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 17. apríl 2007 var erindi kæranda tekið fyrir og var eftirfarandi fært til bókar af því tilefni:  „Fyrir lóðina gildir deiliskipulag miðbæjarins, sem samþykkt var árið 2001.  Nefndin lítur svo á að þar komi skýrt fram að lóðin sé ætluð undir verslun og þjónustu, sbr. bls. 9, 20 og 21 í skipulagsskilmálunum.  Nefndin fellst ekki á þann skilning að sá texti eigi einungis við um þær viðbyggingar sem skipulagið gerði ráð fyrir, heldur telur hún að hann eigi við bæði um það hús sem fyrir var og hinar áformuðu nýbyggingar.  Í samræmi við þennan skilning hefur nefndin talið að það samræmdist ekki skipulaginu að fjölga íbúðum í húsinu umfram þær íbúðir sem þegar höfðu verið leyfðar þar þegar skipulagið var samþykkt, og hefur hún því á undanförnum árum nokkrum sinnum hafnað umsóknum í þá veru.  Rétt er að taka fram að nú er unnið að endurskoðun deiliskipulags miðbæjarins, sem kann að hafa í för með sér breytta stefnumörkun varðandi framtíð húss og lóðar að Urðarholti 2-4.  Vonir standa til að tillaga að endurskoðuðu deiliskipulagi geti komið til umfjöllunar þegar á þessu ári.  Nefndin telur rétt að framtíð hússins verði látin ráðast af nýju deiliskipulagi, og því sé óæskilegt að samþykkja nú breytingar á gildandi stefnumörkun, svo skömmu áður en tillaga að nýju skipulagi kemur fram.  Með hliðsjón af framansögðu fellst nefndin ekki á að breyta ákvörðun sinni frá 189. fundi um að hafna breytingu á hluta 3. hæðar hússins í íbúðir.“  Var afgreiðsla nefndarinnar staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 25. apríl 2007. 

Hefur kærandi kært framangreinda afgreiðslu til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að hin kærða samþykkt skipulags- og byggingarnefndar fari gegn jafnræðis- og meðalhófsreglu stjórnsýslulaga nr. 37/1993. 

Á árinu 1992 hafi verið samþykkt að breyta notkun rishæðar hússins að Urðarholti 4 á þann veg að þar yrðu tvær íbúðir í stað skrifstofa og á árinu 1997 hafi verið samþykkt viðbygging við fyrstu hæð hússins er hafi átt að vera sameiginleg hjóla- og vagnageymsla fyrir íbúðir á þriðju og fjórðu hæð og skrifstofu- og þjónustufyrirtæki á annarri og þriðju hæð.  Þá hafi á árinu 2004 verið samþykkt að breyta eign á fyrstu hæð hússins að Þverholti 7 í íbúð en efri hæðir hússins að Urðarholti 4 hafi aðkomu frá Þverholti og sé Þverholt 7 handan götunnar.  Bæði húsin teljist innan miðsvæðis í aðalskipulagi. 

Löngu sé ljóst að ekki sé eftirspurn eftir skrifstofurými í húsinu að Urðarholti 4 og hafi það leitt af sér að búseta hafi verið þar, bæði um lengri og skemmri tíma.  Telja verði varhugavert að opinber stjórnsýsla stuðli að ólöglegri búsetu í atvinnuhúsnæði með því að neita um leyfi til að breyta því í fullnægjandi horf til löglegrar búsetu.  Bent sé á að uppfylla megi allar kröfur byggingarreglugerðar um íbúðir í fjölbýli og hafi allir sameigendur kæranda lýst sig samþykka breytingunni.  

Deiliskipulag svæðisins hafi tekið gildi á árinu 2001.  Ef aðeins sé lesin skýring við svæðaskiptingarkort þess mætti draga þá ályktun að einungis væri heimilt að hafa verslun og þjónustu á lóðinni.  Af áframhaldandi lestri skilmálanna verði vart annað ráðið en að þeim sé ætlað að gilda um nýbyggingar á lóðinni, þar sem hvergi sé vikið að núverandi húsi að öðru leyti en því að heimiluð sé um 70m² viðbygging austan við það.  Megi af textanum ráða að þetta sé sú viðbygging sem veitt hafi verið leyfi fyrir á árinu 1997 en að öðru leyti sé eldra fyrirkomulag látið halda sér.  Ljóst sé að á árinu 1992 hafi byggingarnefnd talið að ekkert stæði í vegi fyrir því að í húsinu yrðu innréttaðar íbúðir. 

Í gildi sé Aðalskipulag Mosfellsbæjar 2002-2024, samþykkt í bæjarstjórn hinn 12. febrúar 2003.  Á þéttbýlisuppdrætti skipulagsins sé lóðin að Urðarholti 4 sýnd innan miðsvæðis en um það segi í greinargerð:  „Í miðbæ og á miðsvæðum er fyrst og fremst gert ráð fyrir stjórnsýslu og verslunar- og þjónustustarfsemi sem þjónar öllu sveitarfélaginu, s.s. verslunum, skrifstofum, þjónustustofnunum, veitinga- og gistihúsum, menningarstofnunum, hreinlegum iðnaði og íbúðarbyggð.“ 

Á uppdrætti af þriðju og fjórðu hæð hússins sem áritaður sé af byggingarfulltrúa sem fylgirit, dags. 15. október 2001, komi fram að hinn 14. júlí 1993 hafi eign 0302 í húsi því er um ræði verið breytt í íbúð.  Breyting þessi hafi ekki hlotið samþykki byggingarnefndar, en ljóst sé að a.m.k. frá 15. október 2001 hafi byggingarfulltrúa verið kunnugt um að í eigninni væri íbúð og verði að álíta að hann hafi þá einnig upplýst skipulags- og byggingarnefnd um það.  Ekki sé vitað til þess að vitneskja þessi hafi kallað á sérstök viðbrögð nefndarinnar eða byggingarfulltrúa.  Hafi fólk verið skráð með lögheimili í ýmsum eignarhlutum hússins um árabil, án nokkurrar fyrirstöðu eða athugasemda yfirvalda.   

Málsrök Mosfellsbæjar:  Af hálfu Mosfellsbæjar er vísað til þess að samkvæmt 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 skuli stjórnvald því aðeins taka íþyngjandi ákvörðun þegar lögmætu markmiði, sem að sé stefnt, verði ekki náð með öðru og vægara móti.  Skuli þess þá gætt að ekki sé farið strangar í sakirnar en nauðsyn beri til.

Í samræmi við 9., 16. og 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 hafi Mosfellsbær sinnt þeirri skyldu sinni að gera skipulagsáætlanir um landnotkun og þróun byggðar.  Aðalskipulag bæjarins 2002-2024 hafi tekið gildi árið 2003 og fyrir miðbæinn sé í gildi deiliskipulag sem samþykkt hafi verið árið 2001.  Óumdeilt sé að húseignin að Urðarholti 4 falli innan þess svæðis og í deiliskipulaginu komi skýrt fram að lóðin sé ætluð undir verslun og þjónustu.

Í 2. mgr., sbr. 1. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 komi fram að leyfi sveitarstjórnar þurfi til tiltekinna framkvæmda við húsbyggingar, m.a. þegar fyrirhugað sé að breyta notkun þeirra. Slíkar framkvæmdir skuli vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag.

Þær ákvarðanir sem teknar hafi verið á fundum skipulags- og byggingarnefndar hinn 23. janúar 2007 og hinn 17. apríl s.á., þar sem erindi kæranda hafi verið hafnað, hafi fyllilega verið í samræmi við framangreind lagaákvæði.  Í því sambandi sé ítrekuð sú skylda sveitarfélagsins að tryggja að byggingarleyfi séu í samræmi við samþykkt deiliskipulag, sbr. 2. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997.

Því sé hafnað að málsmeðferð bæjarins hafi farið í bága við meðalhófsreglu stjórnsýslulaga. Ákvarðanir skipulags- og byggingarnefndar hafi verið teknar með hliðsjón af framangreindum lagaákvæðum og verið staðfestar af bæjarstjórn í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga þar um.  Bænum hafi einfaldlega ekki verið heimilt að veita umrætt byggingarleyfi.

Með ákvörðunum sínum hafi Mosfellsbær þannig ekki brotið gegn þeim sjónarmiðum sem fólgin séu í 12. gr. stjórnsýslulaga, heldur litið til þess markmiðs sem að sé stefnt og ekki farið strangar í sakir en nauðsyn hafi borið til.

Í bókun skipulags- og byggingarnefndar hinn 17. apríl 2007 sé tekið fram að endurskoðun á umræddu deiliskipulagi miðbæjarins standi yfir og að hún kunni að hafa í för með sér breytta stefnumörkun varðandi framtíð húss og lóðar að Urðarholti 4.  Með þessu hafi bærinn tekið fullt tillit til hagsmuna kæranda og þannig enn frekar gætt að þeim sjónarmiðum sem fólgin séu í meðalhófsreglu stjórnsýslulaganna.

Þá sé bent á að í jafnræðisreglu 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 felist meðal annars að þegar stjórnvald hafi byggt ákvörðun á tilteknum sjónarmiðum og lagt áherslu á ákveðið sjónarmið leiði jafnræðisreglan almennt til þess að þegar sambærilegt mál komi aftur til úrlausnar beri jafnan að leysa úr því á grundvelli sömu sjónarmiða og með sömu áherslu og gert hafi verið við úrlausn hinna eldri mála.

Mosfellsbær telji að samræmis hafi verið gætt við afgreiðslu sambærilegra mála hjá skipulags- og byggingarnefnd.  Bent sé á að tvívegis hafi verið synjað um leyfi til að breyta skrifstofum í húsinu að Urðarholti 4 í íbúðir með vísan til þess að slíkt samrýmdist ekki deiliskipulagi svæðisins. 

Þá sé mótmælt fullyrðingum kæranda að mál hans sé sambærilegt máli er hafi varðað Þverholt 7 enda hafi með breytingu á deiliskipulagi miðbæjarins, er tekið hafi gildi á árinu 2002, verið heimilt að breyta landnotkun jarðhæðar Þverholts 5-15 í íbúðir.
 
Að lokum sé vísað til ákvæða síðari málsl. 3. mgr. 1. gr. lögheimilislaga nr. 21/1990 með síðari breytingum.  Þar segi að dvöl á skipulögðu iðnaðar-, athafna- og hafnarsvæði og öðru svæði innan þéttbýlis sem skipulagt sé fyrir atvinnustarfsemi, geti ekki talist til fastrar búsetu.  Það sé því ljóst að þeir sem tækju sér búsetu að Urðarholti 4 gætu aldrei fengið lögheimili sitt skráð þar.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 14. apríl 2007 um að hafna beiðni kæranda um endurskoðun og að staðfesta þess í stað fyrri synjun á umsókn um leyfi til að breyta innra fyrirkomulagi og um afmörkun eigna á þriðju hæð hússins að Urðarholti 4 þannig að skrifstofurými verði breytt í íbúð.

Hin kærða ákvörðun er studd þeim rökum að samkvæmt deiliskipulagi fyrir miðbæ Mosfellsbæjar, er tekur til þess svæðis er hér um ræðir, sé fyrst og fremst gert ráð fyrir    verslun og þjónustu og að það samræmist ekki skipulaginu að fjölga íbúðum í húsinu umfram þær íbúðir sem þegar höfðu verið leyfðar þar þá er skipulagið var samþykkt.  Þá sé unnið að  endurskoðun skipulagsins og því óæskilegt að samþykkja erindi kæranda.

Samkvæmt Aðalskipulagi Mosfellsbæjar 2002-2024 er lóðin að Urðarholti 4 innan miðsvæðis og samkvæmt greinargerð þess er þar gert ráð fyrir stjórnsýslu, verslunar- og þjónustustarfsemi og íbúðarbyggð.  Er sú landnotkun í samræmi við ákvæði gr. 4.4.1 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998. 

Deiliskipulagi miðbæjar Mosfellsbæjar, sem samþykkt var á árinu 2001, er skipt upp í nokkur svæði og tekur svæði 3 einungis til lóðarinnar að Urðarholti 2-4.  Er þetta svæði nánar tilgreint í greinargerð deiliskipulagsins sem „…hús fyrir verslun og þjónustu á lóðinni nr. 2-4 við Urðarholt“ en í skilmálum fyrir einstök hús/lóðir, sem fram koma á skipulagsuppdrætti segir: „Urðarholt 2-4: Viðbyggingar og nýbyggingar á lóðinni eru fyrir verslun og þjónustu og aðra miðbæjarstarfsemi.“  Í þeim kafla greinargerðar deiliskipulagsins, sem sérstaklega fjallar um svæði 3, er gerð grein fyrir legu umræddrar lóðar og aðkomu að henni og frá því greint að markmið skipulagsins með að stækka lóðina og auka við bygginguna séu að nýta afgangssvæði milli núverandi lóðar og Skeiðholts, að styrkja götumynd Þverholts með nýrri byggingu og að styrkja starfsemi sem nú sé á lóðinni með því að auka byggingarmagn.  Í greinargerðinni segir enn fremur að gert sé ráð fyrir nýrri byggingu á lóðinni samsíða Þverholti og viðbyggingu austan við byggingar þær sem þar séu fyrir.  Í sérákvæði, sem m.a. fjallar um notkun húsnæðis og byggingarmagn, segir að nýbyggingar á lóðinni séu hugsaðar fyrir verslun og þjónustu.  Hvergi er hins vegar getið um notkun húsnæðis í húsi því sem fyrir var á lóðinni er deiliskipulagið tók gildi en fyrir liggur að á fjórðu hæð hússins eru tvær samþykktar íbúðir, en á þriðju hæð skrifstofur og er þar það húsrými sem erindi kæranda tók til.

Úrskurðarnefndin telur að fallast beri á þann skilning kæranda að ákvæði í greinargerð deiliskipulags umrædds svæðis um landnotkun taki ekki til þess húss sem fyrir var á lóðinni er deiliskipulagið var samþykkt og að því verði að líta til gr. 4.4.1 og 4.5.1 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 þar sem kveðið er á um að gera megi ráð fyrir íbúðum á miðsvæðum og verslunar- og þjónustusvæðum þar sem aðstæður leyfi, sérstaklega á efri hæðum bygginga.  Af þessu leiðir að ákvæði skipulagsins stóðu ekki í vegi fyrir því að unnt væri að fallast á erindi kæranda.

Samkvæmt 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er byggingarnefnd skylt að rökstyðja afgreiðslu á erindum er henni berast.  Leiðir af eðli máls að rökstuðningur nefndarinnar verður að vera haldbær en í hinu umdeilda tilviki synjaði skipulags- og byggingarnefnd erindi kæranda með rökum sem byggð eru á túlkun skipulagsskilmála sem úrskurðarnefndin telur að ekki fái staðist.  Var rökstuðningi fyrir hinni kærðu ákvörðun því  áfátt hvað skipulagsforsendur varðar.

Ekki verður heldur talið að það hafi verið haldbær rök fyrir hinnu kærðu synjun að vísa til þess að endurskoðun stæði yfir á skipulagi svæðisins enda átti bæjarstjórn þess kost að neyta heimildar 6. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga til að fresta erindi kæranda í stað þess að hafna því.

Samkvæmt því sem að framan er rakið voru ekki færð fram viðhlítandi rök fyrir hinni kærðu ákvörðun og verður hún af þeim sökum felld úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Synjun skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 14. apríl 2007 um leyfi til að breyta innra fyrirkomulagi og um afmörkun eigna á þriðju hæð hússins að Urðarholti 4, er felld úr gildi.

 

___________________________          
 Hjalti Steinþórsson          

 

_____________________________            ___________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                      Aðalheiður Jóhannsdóttir

 

des 22
Love0

62/2007 Laufásvegur

Með

Ár 2008, fimmtudaginn 21. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir dósent. 

Fyrir var tekið mál nr. 62/2007, kæra á synjun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 6. júní 2007 á umsókn um byggingarleyfi fyrir framkvæmdum við fasteignina að Laufásvegi 73 er lutu m.a. að byggingu tvöfalds bílskúrs ásamt niðurrifi eldri skúrs, viðbyggingu við íbúðarhús og breyttu skipulagi lóðar. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. júlí 2007, er barst nefndinni sama dag, kærir Einar Sverrisson hdl., fyrir hönd Þ, Laufásvegi 73, Reykjavík, synjun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 6. júní 2007 á umsókn hans um byggingarleyfi fyrir framkvæmdum við fasteignina að Laufásvegi 73 er lutu m.a. að byggingu tvöfalds bílskúrs ásamt niðurrifi eldri skúrs, viðbyggingu við íbúðarhús og breyttu skipulagi lóðar.  Borgarráð staðfesti hina kærðu afgreiðslu hinn 7. júní 2007.  Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að lagt verði fyrir skipulagsráð að taka umsóknina til lögboðinnar meðferðar er leiði til útgáfu byggingarleyfis kæranda til handa. 

Málavextir:  Handan götu og andspænis húsi kæranda að Laufásvegi 73 stendur fasteignin Laufásvegur 72, sem er gestabústaður embættis forseta Íslands.  Embættið hlaut fasteignina í arf til greindra nota í upphafi áttunda áratugar síðustu aldar.  Í erfðaskrá var tekið fram að fasteignin skyldi notuð sem höfuðborgarsetur forseta Íslands eða sem aðsetur erlendra gesta ríkisstjórnarinnar svo sem þjóðhöfðingja.  Umrætt svæði hefur ekki verið deiliskipulagt en í aðalskipulagi er það ætlað undir íbúðarbyggð. 

Frá árinu 2002 mun kærandi m.a. hafa leitað eftir samþykki borgaryfirvalda fyrir byggingu nýs bílskúrs á lóðinni að Laufásvegi 73.  Á árinu 2004 var grenndarkynnt tillaga að nýjum steinsteyptum bílskúr á fyrrgreindri lóð og komu fram athugasemdir við tillöguna frá forsetaembættinu og forsætisráðuneytinu er lutu m.a. að öryggisþáttum vegna hlutverks fasteignarinnar að Laufásvegi 72.  Á árinu 2005 leitaði forsetaembættið umsagnar ríkislögreglustjóra um stöðu öryggismála við Laufásveg 72 og hvaða áhrif á öryggi umrædd bílskúrsbygging kynni að hafa.  Var það mat ríkislögreglustjóra að fyrirhuguð staðsetning bílskúrs að Laufásvegi 73 væri óheppileg frá öryggissjónarmiðum og að æskilegra væri að hann yrði byggður á sama stað og eldri bílskúr. 

Í lok árs 2006 lagði kærandi fram fyrirspurn um hvort umþrættar framkvæmdir yrðu leyfðar af hálfu borgaryfirvalda.  Skipulagsráð afgreiddi erindið með svofelldri bókun:  „Ráðið gerir ekki athugasemdir við erindið, en minnir fyrirspyrjanda á athugasemdir sem borist hafa áður.  Ný byggingarleyfisumsókn verður grenndarkynnt þegar hún berst.“ 

Byggingarleyfisumsókn var lögð fram af hálfu kæranda og var hún tekin fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 13. mars 2007.  Sótt var um leyfi til að rífa bílskúr við lóðarmörk í vestur, byggja nýjan tvöfaldan við lóðarmörk í austur og koma fyrir tveimur bílastæðum innan lóðar.  Ennfremur var farið fram á að stækka kjallara til suðvesturs og útbúa verönd ofan á, stækka anddyri til norðvesturs, byggja jarðhýsi austan og norðan megin, stækka eldhús á fyrstu hæð og útbúa svalir á annarri hæð, innrétta rishæð og byggja tvo nýja þakkvisti.  Loks fólst í umsókninni beiðni um leyfi til að endurskipuleggja lóð, koma fyrir setlaug og skjólveggjum á suðausturhluta lóðar og skjólveggjum fyrir sorp og garðáhöld norðvestan megin á lóð.  Vísaði byggingarfulltrúi erindinu til skipulagsfulltrúa til ákvörðunar um grenndarkynningu. 

Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 23. mars 2007 var umsókn kæranda lögð fram.  Fyrir lá samþykki lóðarhafa Laufásvegar 75, skilyrt samþykki eigenda Laufásvegar 71 og Bergstaðastrætis 80, öll dags. 8. nóvember 2006.  Ákveðið var að grenndarkynna umsóknina. 

Byggingarfulltrúi tók umsóknina fyrir að nýju hinn 27. mars 2007 vegna breytinga á uppdráttum og vísaði málinu til skipulagsfulltrúa. 

Við grenndarkynninguna bárust athugasemdir frá embætti forseta Íslands í bréfi, dags. 20. apríl 2007, þar sem m.a. var vísað til þeirra sjónarmiða embættisins sem áður hafði verið komið á framfæri vegna sambærilegra erinda um byggingarframkvæmdir að Laufásvegi 73.  Athugasemdabréfinu fylgdi bréf ríkislögreglustjóra til forsetaembættisins þar sem vísað var til fyrirliggjandi öryggismats og áréttað að afstaða embættisins væri óbreytt hvað varðaði umrædd byggingaráform og var mælt gegn þeim áformum. 

Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs hinn 6. júní 2007 þar sem fyrir lágu athugasemdir embættis forseta Íslands ásamt umsögn lögfræði og stjórnsýslu skipulags- og byggingarsviðs, dags. 5. júní 2007.  Var umsókninni synjað með vísan til fyrrgreindrar umsagnar.  Borgarráð staðfesti afgreiðslu skipulagsráðs á fundi sínum 7. júní 2007.  Hefur kærandi skotið þessari ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Málsrök kæranda:  Kærandi vísar til þess að með hinni kærðu ákvörðun hafi verið brotið gegn meðalhófsreglu stjórnsýslulaga.  Hægt hefði verið að gera ýmsar ráðstafanir og setja skilyrði til þess að ná fram meintum öryggismarkmiðum vegna fasteignarinnar að Laufásvegi 72, svo sem með umferðarrétti löggæsluaðila um lóð kæranda og rétti til uppsetningar tækjabúnaðar auk ráðstafana sem unnt væri að gera á lóð gestabústaðarins til þess að auka öryggi gesta. 

Þá fari umdeild ákvörðun gegn jafnræðisreglu stjórnsýslulaga þar sem á svæðinu hafi verið heimilaðar bílskúrsbyggingar að Laufásvegi 68 og 77 auk þess að í deiliskipulagi sé nú heimilað að reisa bílskúr að Smáragötu 13, sem liggi að lóð gestabústaðarins, þrátt fyrir andmæli forsetaembættisins er hafi byggst á sömu öryggissjónarmiðum og í máli kæranda.  Auk þess sé ákvörðuninni áfátt hvað rökstuðning varði enda hafi hvorki kærandi né skipulagsráð fengið í hendur matsgerð ríkislögreglustjóra um meinta skerðingu öryggis gesta ef veitt yrði leyfi fyrir byggingu bílskúrs á lóð kæranda.  Borgaryfirvöld hafi því ekki getað lagt sjálfstætt mat á þau rök sem leitt hafi til synjunar á umræddri umsókn kæranda. 

Kærandi telji sig í raun búa við íþyngjandi kvöð hvað varði nýtingu lóðarinnar að Laufásvegi 73 án þess að slíkt eigi sér stoð í skipulagsákvörðun.  Vart geti staðist að ríkisvaldið geti stöðvað alla framþróun í íbúðarhverfi vegna þess eins að þar sé hús, sem ríkið noti endrum og sinnum fyrir tignargesti og önnur stórmenni, sem þurfi hámarksöryggisgæslu.  Með hinni kærðu ákvörðun sé verið að ganga á stjórnarskrárvarinn eignarrétt kæranda með ólögmætum hætti. 

Mat á vægi hagsmuna við umrædda ákvarðanatöku hefði átt að leiða til þess að byggingarleyfisumsókn kæranda hefði átt að hljóta samþykki.  Hagsmunir þeir sem takist á í máli þessu séu annars vegar hagsmunir kæranda af því að nýta eign sína með eðlilegum hætti og í samræmi við heimildir annarra fasteignareigenda í nágrenni kæranda og hins vegar réttur ríkisvaldsins til þess að hafa hámarksöryggisgæslu vegna gesta á þess vegum.  Öryggiskröfur vegna háttsettra gesta hafi aukist verulega frá því að húsið að Laufásvegi 72 hafi komist í eigu ríkisins fyrir arf og henti húsnæðið ekki lengur til þessa hlutverks sem hafi í för með sér sífellt þrengri skorður við nýtingu annarra fasteigna í nágrenninu.  Gera verði þá kröfu til stjórnvalda að finna slíkum gestum annan samastað en í miðju íbúðarhverfi við þrönga götu með miklum trjágróðri.  Í máli þessu eigi hagsmunir ríkisvaldsins, ef einhverjir eru, að víkja fyrir hagsmunum kæranda af því að fá að nýta eign sína í samræmi við almennar reglur og skipulag en umsóttan bílskúr sé ekki unnt að reisa á þeim stað sem eldri skúr standi. 

Hin kærða synjun á umsókn kæranda byggi á ólögmætum sjónarmiðum.  Halda mætti að sjónarmið um öryggi hugsanlegra gesta að Laufásvegi 72 hafi einfaldlega verið búin til af ríkislögreglustjóra samkvæmt forskrift frá embætti forseta Íslands.  Öryggisþátturinn verði sífellt veigameira sjónarmið í bréfum ríkislögreglustjóra án þess þó að þess sé getið með hvaða hætti fyrirhuguð bílskúrsbygging dragi úr öryggi gestahúss forsetaembættisins.  Vísað sé til símtala og fundar án þess að fyrir liggi hvað þar hafi farið á milli manna en kæranda hafi verið neitað um aðgang að öryggismati því er búi að baki afstöðu ríkislögreglustjóra til umdeildrar bílskúrsbyggingar. 

Í þeirri afstöðu skipulagsráðs, að beita mætti grenndarkynningu vegna umsóknar kæranda, felist í raun að fyrirhugaðar framkvæmdir væru í góðu samræmi við þá byggð er fyrir sé hvað varði notkun, nýtingarhlutfall og yfirbragð og hefðu ekki áhrif á aðra en næstu nágranna.  Grenndarhagsmunir eiganda Laufásvegar 72 séu það léttvægir að vafa sé undirorpið hvort hann eigi málsaðild eftir umhverfis- og stjórnsýslurétti við meðferð umsóknar kæranda og kunni það að vera ástæða þess að ofuráhersla hafi verið lögð á öryggissjónarmið af hans hálfu. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er farið fram á að kröfum kæranda í máli þessu verði hafnað. 

Skipulagsráði hafi verið heimilt að afgreiða umsókn kæranda með þeim hætti sem gert hafi verið.  Fyrir liggi að hin kærða umsókn hafi fengið meðferð í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Umsóknin hafi verið kynnt hagsmunaaðilum á svæðinu í samræmi við ákvæði laga. 

Ekki sé fallist á málsástæður og lagarök kæranda.  Við grenndarkynningu hafi komið fram athugasemdir frá embætti forseta Íslands er hafi lotið að öryggismálum vegna Laufásvegar 72, er gegni mikilvægu hlutverki við móttöku gesta íslenska ríkisins, þar sem uppfylla þurfi strangar kröfur um öryggi og öryggisumbúnað.  Með hinni kærðu ákvörðun hafi verið tekið mið af greindum athugasemdum er hafi stafað frá þeim aðilum sem lögum samkvæmt beri ábyrgð á öryggismálum og hafi sérþekkingu á þeim öryggiskröfum sem fylgja þurfi vegna hlutverks gestahúss forsetaembættisins.  Það hafi þó verið áréttað að ekki hafi verið gerðar skipulagslegar athugasemdir við erindið, enda hafi synjunin einungis byggst á því faglega mati ríkislögreglustjóra sem legið hafi fyrir í málinu.  Hafi ákvörðunin því verið byggð á málefnalegum sjónarmiðum en ekki verði séð að kærandi hafi átt lögvarinn rétt til þess að borgaryfirvöld létu honum í té það byggingarleyfi er um var sótt.

Færð hafa verið fram ítarlegri rök í máli þessu sem ekki verða rakin hér en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.
 
Niðurstaða:  Sú meginregla er sett í 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 að gera skuli deiliskipulag á grundvelli aðalskipulags þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar.  Í deiliskipulagi er forsendum skipulagsins lýst og einstök ariði þess skýrð, svo og skipulags- og byggingarskilmálar sem kveða nánar á um skipulagskvaðir og önnur atriði sem skylt er að hlíta samkvæmt skipulaginu, sbr. 4. mgr. ákvæðisins.  Sú undantekning er gerð í 3. mgr. 23. gr. laganna að sveitarstjórn getur veitt heimild til framkvæmda í þegar byggðum hverfum að undangenginni grenndarkynningu þótt deiliskipulag liggi ekki fyrir.  Ekki er til að dreifa deiliskipulagi á því svæði er tekur til fasteignar kæranda að Laufásvegi 73 og var fyrrgreindri undantekningarreglu beitt við meðferð umsóknar hans sem hin kærða ákvörðun tekur til. 

Við mat á því hvort veita eigi byggingarleyfi í grónum hverfum, sem ekki hafa verið deiliskipulögð, er rétt að hafa hliðsjón af hvernig nýtingu lóða á svæðinu er háttað, byggðamynstri því er mótast hefur og hvað telja megi eðlilegt miðað við gildandi landnotkun svæðisins í aðalskipulagi.  Eiga sjónarmið þessi stoð í jafnræðisreglu stjórnsýsluréttarins og því markmiði skipulags- og byggingarlaga sem sett er fram í 1. gr. laganna að tryggja réttaröryggi í meðferð skipulags- og byggingarmála svo réttur einstaklinga og lögaðila sé ekki fyrir borð borinn þótt hagur heildarinnar sé hafður að leiðarljósi. 

Í umsögn þeirri sem hin kærða ákvörðun byggir á kemur fram að afstaða til umsóknar kæranda sé einungis reist á öryggishagsmunum eins nágranna vegna nýtingar fasteignar hans fyrir opinbera gesti.  Tekið er fram að ekki séu gerðar skipulagslegar athugasemdir við umfjallað erindi kæranda.  Slíkir sértækir hagsmunir eins fasteignareiganda, þótt mikilvægir kunni að vera, verða ekki taldir viðhlítandi stoð fyrir takmörkun á venjulegri nýtingu fasteignar á skilgreindu íbúðarsvæði nema eftir atvikum með kvöðum þar að lútandi í gildandi skipulagi.  Var hin kærða ákvörðun því ekki studd haldbærum rökum og verður hún af þeim sökum felld úr gildi. 

Úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála er falið úrskurðarvald um gildi stjórnvaldsákvarðana á sviði skipulags- og byggingarmála skv. 1. og 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Nefndin hefur, eðli máls samkvæmt, ekki boðvald um meðferð og afgreiðslu mála hjá skipulags- og byggingaryfirvöldum.  Verður kröfu kæranda um að lagt verði fyrir skipulagsráð Reykjavíkur að taka umsókn hans til lögformlegrar meðferðar sem leiði til útgáfu byggingarleyfis því vísað frá. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Hin kærða synjun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 6. júní 2007 á byggingarleyfisumsókn kæranda fyrir framkvæmdum við fasteignina að Laufásvegi 73, er borgarráð staðfesti hinn 7. júní 2007, er felld úr gildi. 

Kröfu kæranda um að lagt verði fyrir skipulagsráð að taka umsókn hans til lögboðinnar meðferðar er leiði til útgáfu byggingarleyfis honum til handa, er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

 

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

 

_____________________________            ______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                          Aðalheiður Jóhannsdóttir

des 22
Love0

81/2006 Hraungerði

Með

Ár 2008, þriðjudaginn 19. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 81/2006, kæra á samþykkt sveitarstjórnar Skaftárhrepps frá 21. september 2006 um að afturkalla þá ákvörðun sína að veita byggingarleyfi fyrir vélageymslu að Hraungerði í Álftaveri og að leggja fyrir kæranda að hún verði fjarlægð. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 19. október 2006, er barst nefndinni sama dag, kærir Karl Axelsson hrl., f.h. Þ, sem landeiganda og ábúanda að jörðinni Hraungerði í Álftaveri, þá ákvörðun sveitarstjórnar Skaftárhrepps frá 21. september 2006 að afturkalla áður veitt byggingarleyfi fyrir vélageymslu að Hraungerði og leggja fyrir kæranda að hún verði nú þegar fjarlægð en að öðrum kosti verði það gert á kostnað og ábyrgð hans.   

Krefst kærandi þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og réttaráhrifum ákvörðunar um niðurrif verði frestað.  Af hálfu byggingaryfirvalda Skaftárhrepps hefur verið fallist á að framfylgja ekki ákvörðuninni um niðurrif umdeildrar vélageymslu á meðan mál þetta er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni og verður því ekki tekin afstaða til kröfu kæranda um frestun réttaráhrifa. 

Málavextir:  Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum er jörðin Hraungerði í eigu kæranda og bróður hans og býr kærandi á jörðinni. 

Hinn 25. apríl 2005 voru á fundi skipulags- og byggingarnefndar Skaftárhrepps teknar fyrir umsóknir kæranda um leyfi til að rífa bílskúr, matshluta 23, og til að byggja vélageymslu á jörðinni Hraungerði í Álftaveri.  Samþykkti nefndin fyrir sitt leyti framlagðar teikningar að vélageymslunni en benti á að annað hús, matshluti 23, sem stæði á byggingarreitnum, yrði fyrst að víkja.  Var umsókn um niðurrif umrædds matshluta afgreidd með þeim hætti að fyrir þyrfti að liggja samþykki allra eigenda áður en byggingin yrði rifin.  Sveitarstjórn Skaftárhrepps staðfesti greindar afgreiðslur á fundi hinn 23. maí 2005 og voru niðurstöður tilkynntar kæranda með bréfum, dags. 16. júní 2005. 

Í kjölfarið hóf kærandi framkvæmdir á jörðinni og í bréfi kæranda til byggingarfulltrúa, dags. 22. apríl 2006, var tilkynnt að búið væri að rífa áður nefndan bílskúr sem og tvær aðrar byggingar á jörðinni og þremur dögum síðar var óskað eftir því að úttekt yrði gerð á grunni vegna byggingar stálgrindarhúss og átti úttekt sér stað 22. maí 2006.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 22. maí 2006 var tekið fyrir fyrrgreint bréf kæranda frá 22. apríl s.á. og svofelld bókun gerð:  „Nefndin vill ítreka að samkvæmt 43. gr. skipulags- og byggingarlaga er óheimilt að rífa hús nema að fengnu samþykki sveitarstjórnar.  Nefndin ítrekar fyrri afgreiðslu vegna niðurrifs bílskúrs, matshluti 23, og fer fram á að [kærandi] leggi fram samþykki fyrir þessum framkvæmdum frá meðeiganda fasteignanna“.  Jafnframt var tekin fyrir afgreiðsla nefndarinnar á erindi kæranda vegna byggingarleyfis frá 25. apríl 2005 og bókað:  „Nefndin vill standa við fyrri afgreiðslu og veita byggingarleyfi.  Byggingarfulltrúa er falið að ljúka málinu.“  Samþykkti sveitarstjórn ofangreindar afgreiðslur skipulags- og byggingarnefndar á fundi sínum hinn 8. júní 2006. 

Hinn 20. júní 2006 var fundur í sveitarstjórn Skaftárhrepps þar sem til umfjöllunar var afgreiðsla skipulags- og byggingarnefndar á byggingarleyfi kæranda, dags. 22. maí 2006.  Eftirfarandi var bókað:  „Vegna athugasemda lögmanna sem borist hafa byggingarfulltrúa og sveitarstjórn þann 29. maí og 13. júní 2006 ákveður sveitarstjórn að afturkalla tímabundið byggingarleyfi sem búið var að veita [kæranda].“  Var kæranda tilkynnt ákvörðun sveitarstjórnar með bréfi, dags. 21. júní s.á., þar sem jafnframt sagði svohljóðandi:  „Sveitarstjórn hefur engar athugasemdir við fyrirhugaða byggingu en afturköllun byggingarleyfisins gildir þar til leyfi landeigenda fyrir framkvæmdunum er fengið.“ 

Í kjölfar þessa ritaði lögmaður kæranda bréf til sveitarstjóra hreppsins þar sem því var meðal annars haldið fram að ákvörðun sveitarstjórnar væri ólögmæt og ógild.  Þá var tiltekið að kærandi hefði ekki hug á því að stöðva framkvæmdir.  Með bréfi, dags. 12. júlí 2006, svaraði lögmaður hreppsins bréfinu og greindi frá því að við athugun á málinu hefði komið í ljós að ekki hefðu verið uppfyllt lagaskilyrði fyrir veitingu byggingarleyfisins þar sem skilyrði 14. gr. ábúðarlaga nr. 80/2004 hefði ekki verið fullnægt.  Jafnframt var eftirfarandi tekið fram:  „…þessari skýringu er hér með komið á framfæri, en hennar er óbeint getið í niðurlagi tilkynningar sveitarstjóra í bréfi til [kæranda]dags. 21.6.2006…„afturköllun byggingarleyfis gildir þar til leyfi landeiganda fyrir framkvæmdum er fengið.““  Að lokum var þess farið á leit að sveitarfélagið yrði upplýst um það hvort og þá hvenær vænta mætti formlegs samþykkis meðeiganda jarðarinnar sem liggja þyrfti fyrir svo unnt væri að afgreiða málið.  Frestur til að svara bréfinu var veittur til 1. ágúst s.á. 

Byggingarstjóri kæranda óskaði með bréfi, dags. 18. júli 2006, eftir úttekt á burðarfyllingu undir sökklum vegna byggingar vélageymslunnar og í svarbréfi byggingarfulltrúa, dags. 24. júlí 2006, var bent á að byggingarleyfið hefði verið afturkallað og því bæri að stöðva framkvæmdir við bygginguna.  Þá var jafnframt tekið fram að engar úttektir myndu fara fram fyrr en umbeðin gögn lægju fyrir og byggingarleyfi hefði verið veitt að nýju. 

Með bréfi, dags. 17. ágúst 2006, var kæranda enn veittur 10 daga frestur til að afla nefnds samþykkis meðeiganda að jörðinni.  Einnig sagði svo:  „Ef ekki verður brugðist við þessari áskorun megið þér vænta þess að sveitarstjórn Skaftárhrepps muni þá þegar og án frekari viðvörunar afturkalla endanlega byggingarleyfið fyrir vélageymslunni.“  Var fyrirhuguðum framkvæmdum kæranda við vélageymsluna sérstaklega mótmælt og með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 31. ágúst 2006, var kæranda tilkynnt með vísan til 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 að framkvæmdir við bygginguna bæri að stöðva án tafar.  Hinn 1. september 2006 andmælti lögmaður kæranda athöfnum sveitarstjórnar og benti m.a. á að ákvæði ábúðarlaga ættu ekki við varðandi umdeildar byggingarframkvæmdir.  Kærandi hefði eingöngu nýtt sér séreignir sínar á jörðinni við atvinnustarfsemi sína og sameignir að því marki sem eignarhlutur hans stæði til.  Hinn 20. september 2006 var síðan óskað áfangaúttektar á stálgrind, bitum og þaki vélageymslunnar. 

Á fundi sveitarstjórnar Skaftárhrepps hinn 21. september 2006 var mál kæranda tekið til afgreiðslu.  Lögð voru fram fjölmörg bréf vegna málsins og eftirfarandi m.a. samþykkt:  „Að afturkalla byggingarleyfi fyrir byggingu vélageymslu samanber bókun sveitarstjórnar Skaftárhrepps þann 16. júní 2005.  Að lagt verði fyrir [kæranda] að fjarlægja nú þegar vélageymslu sem reist hefur verið að Hraungerði í sumar, eigi síðar en 20. október 2006.  Að öðrum kosti verði það gert á kostnað og ábyrgð [kæranda] samanber heimild í 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.“ 

Hefur kærandi skotið ofangreindri samþykkt sveitarstjórnar um afturköllun byggingarleyfis og niðurrif vélageymslunnar til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Málsrök kæranda:  Kærandi heldur því fram að hann hafi hafist handa við undirbúning framkvæmda í framhaldi af því að byggingarleyfi hafi verið útgefið í júní 2005.  Veturinn 2005-2006 hafi kærandi staðið fyrir framkvæmdum innandyra, svo sem að sníða til og sjóða saman stálgrind hússins og á vormánuðum 2006 hafi framkvæmdir byrjað utandyra.  Eftir að honum hafi borist bréf um afturköllun byggingarleyfis til bráðabirgða hafi hann afráðið að halda áfram framkvæmdum til að forðast tjón. 

Kærandi telji að ekki hafi verið gætt málsmeðferðar- og efnisreglna stjórnsýslulaga við ákvarðanatökuna, sem sé án skýrrar og ótvíræðrar lagaheimildar, og því í andstöðu við lögmætisreglu stjórnsýsluréttar.  Þá sé efnislegum og lagalegum rökstuðningi ákvörðunarinnar áfátt.  Verulega hafi skort á að sýnt hafi verið fram á nauðsyn umdeildra athafna og vandséð að málefnaleg sjónarmið hafi legið til grundvallar ákvörðuninni. 

Byggingarleyfi hafi verið útgefið 16. júní 2005, en kæranda hafi fyrst orðið kunnugt um að sveitarstjórn gerði athugasemdir við leyfið þann 22. júní 2006, og hafi kærandi því verið í góðri trú um heimildir sínar til framkvæmda við vélageymsluna í mjög langan tíma.  Kærandi beri ekki ábyrgð á því þótt útgefið byggingarleyfi kunni e.t.v. að hafa verið veitt á grundvelli ófullnægjandi gagna sem honum hafi verið ókunnugt um og í slíkum tilvikum verði sveitarfélagið sem stjórnvald að bera hallann af afgreiðslu málsins. 

Við mat á því hvenær afturköllun samkvæmt 25. gr. stjórnsýslulaga sé heimil verði að líta til réttmætra væntinga málsaðila, góðrar trúar hans og réttaröryggis.  Þá mæli það almennt gegn ógildingu ákvörðunar ef eingöngu sé um að kenna mistökum stjórnvalds eða langt sé um liðið síðan ívilnandi ákvörðun hafi verið tekin.  Með hliðsjón af þessum sjónarmiðum verði afturköllun byggingarleyfis kæranda vart talin eiga lagastoð. 

Þá telji kærandi að krafa um niðurrif vélageymslunnar sé afar þungvæg og veigamikil aðgerð sem feli í sér mikið og óafturkræft tjón á verðmætum.  Opinberir aðilar geti ekki ráðist í slíkar athafnir nema á grundvelli skýrrar og ótvíræðrar lagaheimildar.  Ekki sé réttlætanlegt að grípa til niðurrifs bygginga nema brýna nauðsyn beri til þar sem niðurrif sé í eðli sínu neyðarúrræði.  Kærandi telji að sveitarfélaginu hafi borið lagaskylda til að taka til sérstakrar skoðunar athugasemdir hans við vinnubrögð sveitarfélagsins og taka málefnalega og rökstudda afstöðu til þeirra sjónarmiða áður en ákvörðun hafi verið tekin. 

Ekki verði séð að umrædd bygging falli undir 56. gr. laga nr. 73/1997 skv. orðanna hljóðan en byggingarleyfi hafi verið gefið út og byggingin reist í góðri trú kæranda um gildi þess leyfis sem brjóti ekki í bága við skipulag. 

Með hinni kærðu ákvörðun hafi verið brotið gegn ákvæðum 13., 14. og 15. gr. stjórnsýslulaga.  Gögn að baki ákvörðunartöku hafi m.a. verið umsögn og tölvupóstur lögmanns þar sem fram hafi komið nýjar og veigamiklar upplýsingar sem hafi haft verulega og afgerandi þýðingu við ákvörðunartökuna.  Kæranda hafi borist þessi gögn eftir óformlegum leiðum eftir að ákvörðun hafi verið tekin.  Telji kærandi að þarna hafi sveitarfélagið brotið á lögmætum andmælarétti hans í tvennum skilningi, en forsenda þess að aðili geti gætt hagsmuna sinna og tjáð sig um mál, svo fullt gagn sé að, sé að hann hafi aðgang að gögnum málsins.  Í greinargerð með frumvarpi því sem orðið hafi að stjórnsýslulögum hafi verið sérstaklega tekið fram að þegar aðila sé ókunnugt um að ný gögn eða upplýsingar hafi bæst við í máli hans, og telja verði að upplýsingar séu honum í óhag og hafi verulega þýðingu við úrlausn málsins, sé almennt óheimilt að taka ákvörðun í málinu fyrr en honum hafi verið gefinn kostur á að kynna sér upplýsingarnar og tjá sig um þær.  Kæranda hafi verið ókunnugt um að til skoðunar væri að taka sérstaka ákvörðun í máli hans 21. september 2006. 

Málsmeðferð sveitarfélagsins í máli þessu feli í sér brot á rannsóknarreglu 10. gr. og meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga en vegna þess hve íþyngjandi ákvörðunin sé hefði sveitarfélaginu borið sérstök skylda til að gæta vandaðra stjórnsýsluhátta í hvívetna og rannsaka á viðhlítandi hátt þau sjónarmið sem kærandi hefi lagt fram í málinu.  Jafnframt hefði borið að fjalla rækilega um minna íþyngjandi ákvarðanir sem hægt væri að grípa til áður en ákveðið hafi verið að krefjast niðurrifs.  Þá hafi rökstuðningi verið áfátt.

Málsrök Skaftárhrepps:  Af gögnum málsins verður ráðið að sveitarfélagið byggi gjörðir sínar á því að ekki hafi verið uppfyllt skilyrði 14. gr. ábúðarlaga nr. 80/2004 um að ábúandi sem óski eftir að gera endurbætur á mannvirkjum ábúðarjarðar eða byggja ný mannvirki skuli leita skriflegs leyfis jarðareiganda.  Áréttað hafi verið við veitingu upphaflegs byggingarleyfis að samþykki allra jarðareiganda þyrfti til mannvirkjagerðarinnar og þar sem fyrir hafi legið að lagaskilyrðum hafi ekki verið fullnægt að þessu leyti þá hafi sveitarstjórn tekið þá ákvörðun að afturkalla leyfið.  Þessa hafi verið óbeint getið í tilkynningu til kæranda, dags. 21. júní 2006, þar sem fram hafi komið að „…afturköllun byggingarleyfis gildir þar til leyfi landeiganda fyrir framkvæmdum er fengið.“  Þá sé því sérstaklega mótmælt að brotið hafi verið gegn ákvæðum stjórnsýslulaga nr. 37/1993. 

Jafnframt sé vísað til 1. mgr. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 þar sem kveðið sé á um hvenær heimilt sé að gefa út byggingarleyfi og bent á að byggingarfulltrúi hafi aldrei áritað aðaluppdrætti að skemmu kæranda sem sé meðal annars skilyrði þess að byggingarleyfi sé gefið út. 

Framkvæmdum hafi verið haldið áfram við vélageymsluna eftir að kæranda hafi verið tilkynnt um afturköllun byggingarleyfis og þrátt fyrir að því hafi verið synjað að gera úttekt á undirstöðuveggjum vélageymslunnar þar sem byggingarleyfi hafi þá verið afturkallað.  Telji sveitarfélagið að framkvæmdir kæranda brjóti gegn ákvæðum 48. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 en einnig hafi verið brotið gegn ákvæðum 39. gr. tilv. reglugerðar þar sem ekki hafi verið tilkynnt um múrarameistara fyrir verkið. 

Færð hafa verið fram frekari rök í máli þessu sem óþarft þykir að rekja frekar en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er þess krafist að felld verði úr gildi sú ákvörðun sveitarstjórnar Skaftárhrepps að afturkalla byggingarleyfi sem veitt hafði verið til byggingar vélageymslu að Hraungerði í Álftaveri og að leggja fyrir kæranda að fjarlægja bygginguna. 

Samkvæmt 25. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 getur stjórnvald afturkallað ákvörðun sína að eigin frumkvæði þegar það er ekki til tjóns fyrir aðila skv. 1. tl. ákvæðisins eða ákvörðun er ógildanleg skv. 2. tl. 25. gr. laganna.  Lýtur úrlausnarefni málsins að því hvort fullnægt hafi verið skilyrðum til afturköllunar umrædds byggingarleyfis á grundvelli 2. tl. 25. gr. stjórnsýslulaga, svo og hvort gætt hafi verið réttrar aðferðar við gerð og undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar um afturköllun leyfisins og um að leggja fyrir kæranda að fjarlægja bygginguna.

Í 1. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er kveðið á um að óheimilt sé að grafa grunn, reisa hús, rífa hús, breyta því, burðarkerfi þess, formi, svipmóti, eða notkun þess eða gera önnur þau mannvirki sem falla undir IV. kafla laganna nema að fengu leyfi viðkomandi sveitarstjórnar.  Í 4. mgr. 43. gr. fyrrgreindra laga segir að sá sem óski eftir leyfi skv. 1. mgr. skuli senda um það skriflega umsókn til hlutaðeigandi byggingarnefndar ásamt nauðsynlegum hönnunargögnum og skilríkjum, þar með töldu samþykki meðeigenda sé um sameign að ræða.  Er það því skilyrði fyrir veitingu byggingarleyfis að slíkt samþykki meðeigenda liggi fyrir ef um sameign er að ræða.  Samkvæmt 14. gr. ábúðarlaga nr. 80/2004 þarf og samþykki jarðareiganda fyrir endurbótum og nýjum mannvirkjum á jörð í ábúð. 

Ekki liggur annað fyrir en að land umræddrar jarðar sé í óskiptri sameign.  Samþykki meðeiganda kæranda að jörðinni lá ekki fyrir áður en leyfi fyrir byggingu vélageymslu var samþykkt í skipulags- og byggingarnefnd hinn 25. apríl 2005 en leyfið var allt að einu veitt og var sú ákvörðun áréttuð á fundi nefndarinnar hinn 22. maí 2006.  Hins vegar var tekið fram í bókun nefndarinnar að skúr sá sem fyrir væri á byggingarreitnum yrði fyrst að víkja og í sérstakri bókun um umsókn kæranda um leyfi til niðurrifs eldri skúrs var tekið fram að samþykki allra eigenda skyldi liggja fyrir áður en byggingin yrði rifin.  Verður að skilja bókun skipulags- og byggingarnefndar svo að ekki hafi verið fallist á umsókn kæranda um leyfi til niðurrifs eldri skúrs.  Þrátt fyrir þetta fjarlægði kærandi umræddan skúr og hóf framkvæmdir við byggingu vélageymslunnar. 

Sveitarstjórn sendi kæranda máls þessa bréf hinn 12. júlí 2006 og aftur hinn 17. ágúst 2006 þar sem honum var veitt færi á að veita upplýsingar um hvort samþykki meðeiganda fyrir framkvæmdunum fengist.  Kom kærandi á framfæri sjónarmiðum sínum við Skaftárhrepp varðandi umdeilt byggingarleyfi og ráðagerðir um afturköllun þess áður en hin kærða ákvörðun um afturköllun var tekin.

Þegar litið er til þess að kæranda var allt frá upphafi kunnugt um þá afstöðu skipulags- og byggingarnefndar að niðurrif eldra húss væri háð samþykki meðeigenda og að hann réðist í þá framkvæmd án tilskilins leyfis, svo og þess að honum var ítrekað gefinn kostur á að afla samþykkis og veittir frestir í því skyni, verður ekki fallist á að væntingar kæranda, góð trú hans eða það hversu seint endanleg ákvörðun var tekin, eigi að leiða til þess að meta beri hina umdeildu afturköllun ólögmæta. 

Með vísan til alls þess er að framan greinir verður að telja að sveitarstjórn hafi verið heimilt að afturkalla fyrri ákvörðun sína um veitingu byggingarleyfis fyrir vélargeymslu í landi Hraungerðis og þykir málsmeðferð við töku þeirrar ákvörðunar ekki hafa verið haldin þeim annmörkum að ógildingu varði.  Verður kröfu kæranda um ógildingu hinnar umdeildu afturköllunar því hafnað. 

Sveitarstjórn hefur jafnframt með hinni kærðu ákvörðun lagt fyrir kæranda að umrædd vélageymsla verði fjarlægð með vísan til 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. 

Sýnt þykir að ákvörðun sveitarstjórnar um að gera kæranda skylt að fjarlægja umrædda vélageymslu hafi verið tekin í tilefni af ákvörðun um afturköllun leyfis fyrir byggingu hennar sem tekin var og tilkynnt kæranda á sama tíma.  Þrátt fyrir bréfaskriftir milli yfirvalda Skaftárhrepps og kæranda varðandi umdeilda byggingu verður ekki séð að kæranda hafi verið gefinn kostur á að tjá sig um þá ætlan sveitarstjórnar að krefjast þess að umrædd bygging yrði fjarlægð með vísan til 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. 

Ljóst er að fyrrgreind ákvörðun er töluvert íþyngjandi fyrir kæranda, og getur m.a. haft talsverða fjárhagslega þýðingu fyrir hann.  Er það mat úrskurðarnefndarinnar að sveitarstjórn Skaftárhrepps hafi ekki verið heimilt að taka slíka ákvörðun án þess að gætt væri ákvæðis 13. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 um andmælarétt kæranda.  Verður ákvörðun sveitarstjórnar um að kæranda verði gert að fjarlægja nefnda vélageymslu því felld úr gildi. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Hafnað er kröfu um ógildingu samþykktar sveitarstjórnar Skaftárhrepps frá 21. september 2006 um afturköllun byggingarleyfis fyrir vélageymslu í landi jarðarinnar Hraungerðis í Skaftárhreppi.  Sú samþykkt sveitarstjórnar Skaftárhrepps, að leggja fyrir kæranda að fjarlægja vélageymsluna, er felld úr gildi. 

 

_____________________________
Hjalti Steinþórsson

 

_____________________________       ____________________________
Ásgeir Magnússon                                          Þorsteinn Þorsteinsson