Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

36/2007 Mávahraun

Með

Ár 2008, miðvikudaginn 4. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 36/2007, kæra á ákvörðunum skipulags- og byggingarfulltrúans í Hafnarfirði frá 4. apríl 2007 og 12. desember s.á. um að veita leyfi til breytinga á húsinu að Mávahrauni 7 í Hafnarfirði og á ákvörðunum skipulags- og byggingarfulltrúans frá 20. desember 2006 og bæjarstjórnar frá 27. nóvember 2007 um breytt mörk lóðanna nr. 7 og 9 við Mávahraun. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 23. apríl 2007, er barst nefndinni hinn 27. s.m., kæra V og S, Mávahrauni 9, Hafnarfirði ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúans í Hafnarfirði frá 4. apríl 2007, er staðfest var í bæjarstjórn hinn 2. maí 2007, um að veita leyfi fyrir breytingum á húsinu að Mávahrauni 7 og ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa frá 20. desember 2006, er staðfest var í bæjarstjórn 16. janúar 2007, um breytt mörk lóðanna nr. 7 og 9 við Mávahraun.  Síðar, eða með bréfi, dags. 25. mars 2008, er barst nefndinni samdægurs, kærir Arnar Þór Jónsson hdl., f.h. sömu aðila, ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúans í Hafnarfirði frá 12. desember 2007, er staðfest var í bæjarstjórn hinn 15. janúar 2008, um að veita leyfi fyrir breytingum á húsinu að Mávahrauni 7 og ákvörðun bæjarstjórnar frá 27. nóvember 2007 um breytt mörk lóðanna nr. 7 og 9 við Mávahraun.  Hafa framangreind kærumál verið sameinuð. 

Gera kærendur þá kröfu að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi.  Þá eru og gerðar eftirtaldar kröfur:  Að ákvarðanir skipulags- og byggingarfulltrúans frá 20. desember 2006 og bæjarstjórnar Hafnarfjarðarbæjar frá 27. nóvember 2007 um breytt mörk lóðanna nr. 7 og 9 við Mávahraun verði felldar úr gildi og að lóðamörkin verði óbreytt frá því sem þau voru áður en kærendur eignuðust fasteignina að Mávahrauni 9, að hafnað verði byggingarleyfi vegna viðbyggingar við húsið nr. 7 við Mávahraun, að synjað verði um breytingar á Mávahrauni 7 sem knúið geti á um breytingar á Mávahrauni 9 og að veggur á lóðamörkum verði færður 1,8 metra frá lóðamörkunum sjálfum og verði hvergi hærri en 1,8 m yfir lóðinni að Mávahrauni 9.  Að lokum er þess krafist að úrskurðarnefndin kveði upp til bráðabirgða úrskurð um stöðvun framkvæmda.  Mun úrskurðarnefndin ekki fjalla sérstaklega um þá kröfu heldur er málið nú tekið til efnisúrskurðar. 

Málavextir:  Með kaupsamningi, dags. 7. desember 2006, eignuðust kærendur máls þessa húsið að Mávahrauni 9.  Við kaupsamningsgerðina lágu frammi teikningar að breytingum á húsinu að Mávahrauni 7 sem þá var 266 m² og er einbýlishús á tveimur hæðum.  Voru húsin að Mávahrauni 7 og 9 á þessum tíma í eigu sama aðila.  Sagði eftirfarandi í áðurnefndum kaupsamningi:  „Seljandi vísar í samþykktar teikningar dagsettar 13. september 2006 sem kaupandi hefur kynnt sér og sættir sig við.“  Breytingar þessar fólu í sér að 36,2 m² bílskúr yrði byggður við húsið að Mávahrauni 7 og herbergi og baðaðstöðu komið fyrir á efri hæð þess.  Byggt yrði við neðri hæð, glerþak sett yfir verönd og veggur steyptur á lóðamörkum.  Eftir stækkunina yrði íbúðarhúsið samtals 311,8 m² auk bílskúrs, eða samtals 348 m².  Nam fyrirhuguð stækkun því 82 m².  Á teikningum komu einnig fram breytt mörk milli lóðanna að Mávahrauni 7 og 9 sem leiddi til stækkunar lóðarinnar að Mávahrauni 7 á kostnað lóðarinnar að Mávahrauni 9. 

Á embættisfundi skipulags- og byggingarfulltrúa hinn 20. desember 2006 var eftirfarandi fært til bókar:  „…Mávahraun 9, sækir um leyfi þann 26.05.06 að breyta lóðarstærð/lóðarmörkum.  Gler í gluggum austurhliðar efri hæðar er breytt í E30, samkv. teikningum Pálmars Kristmundssonar, dags. 25.10.04.  Nýjar teikningar bárust 30.06.2006.  Skipulags- og byggingarfulltrúi felst á umbeðna lóðarstækkun þann 12.07.2006, en frestar afgreiðslu erindisins að öðru leyti þar til mæliblöð liggja fyrir.  Breytt mæliblað liggur fyrir í des. 2006.  Samþykkt af skipulags- og byggingarfulltrúa.  Umsóknin samræmist lögum nr. 73/1997.“  Var afgreiðsla þessi staðfest á fundum bæjarstjórnar hinn 16. janúar 2007. 

Í febrúar 2007 var m.a. kærendum grenndarkynnt áform eigenda hússins að Mávahrauni 7 um breytingar á því.  Nánar tiltekið var um að ræða stækkun efri hæðar hússins í átt að lóð nr. 9, að fyrirhugaður veggur á lóðarmörkum yrði lækkaður og fyrirhugaður bílskúr stækkaður.  Komu fram athugasemdir til bæjaryfirvalda, m.a. frá kærendum, vegna þessa. 

Á fundi skipulags- og byggingarráðs hinn 3. apríl 2007 var eftirfarandi fært til bókar:  „… sækir um stækkun efri hæðar húss í átt að lóð nr. 9, 3 m frá lóðarmörkum og lækkun veggjar á lóðarmörkum.  Einnig er sótt um stækkun á bílskúr að göngustíg skv. teikningum Pálmars Kristmundssonar dags. 19.01.07.  Erindið var grenndarkynnt skv. 7. mgr. 43. greinar skipulags- og byggingarlaga.  Grenndarkynningu lauk 2.3.2007.  Athugasemdir bárust.  Nýjar teikningar Pálmars Kristmundssonar dags. 26.03.07 bárust, þar sem brugðist hefur verið við ýmsum athugasemdum lóðarhafa Mávahrauns 9, og bréf lóðarhafa Mávahrauns 9 barst dags. 26.03.07.  Lögð fram tillaga skipulags- og byggingarsviðs að svörum við athugasemdum.  Gerð var grein fyrir fundi 02.04.07 með lóðarhöfum Mávahrauns 9.  Skipulags- og byggingarráð gerir svör skipulags- og byggingarsviðs að sínum, samþykkir erindið fyrir sitt leyti og felur skipulags- og byggingarfulltrúa endanlega afgreiðslu erindisins. Samþykkt með 4 atkvæðum.“  Var erindið samþykkt á embættisfundi skipulags- og byggingarfulltrúa hinn 4. sama mánaðar.
 
Athugasemdum kærenda var svarað með bréfi, dags. 3. apríl 2007, og sagði þar m.a: 

„Athugasemdir voru gerðar við eftirfarandi atriði: 
– að viðbygging sú sem sótt er um sé ekki í samræmi við reglugerðir hvað varðar fjarlægð milli húsa, fjarlægð frá lóðamörkum, hæð skjólveggjar og eldvarnir þar sem m.a. er ekki steypt plata yfir efri hæð hússins á Mávahrauni 9
– að veggir á lóð nr. 7 og á lóðamörkum skerði stórlega birtu, morgunsól á palli við svefnherbergi hverfi og neðri hæð hússins lendi í skugga
– að engin teikning sem sýni skuggavarp sé fyrir liggjandi og ekki heldur uppdráttur sem sýni hvernig húsið lítur út í götumyndinni
– að útsýni skerðist frá Mávahrauni 9 og stækkunin þrengi að húsinu
– að verð fasteignarinnar á Mávahrauni 9 lækki og það verði þyngra í sölu

Svör:
      – Fjarlægð milli húsa getur verið lítil og hægt að uppfylla kröfur reglugerða með  efnisvali og tæknilegri útfærslu.
– Eftir að tillagan að stækkun Mávahrauns 7 var grenndarkynnt hefur verið komið til móts við athugasemdir eigenda Mávahrauns 9. Veggur, opinn að hluta, sem sótt var um leyfi fyrir 3 m frá lóðamörkum milli Mávahrauns 7 og 9 hefur verið felldur niður.  Samþykktur veggur sem er 280 sm hár á lóðamörkum hefur verið lækkaður í 120 sm. Skuggavarp af stækkun hússins að Mávahrauni 9 er minna en var af áður samþykktum vegg.
– Uppdráttur sem sýnir skuggavarp og götumynd hefur verið gerður og kynntur íbúum. Húsið á Mávahrauni 7 hefur alltaf haft sérstöðu í götumyndinni.
– Breytingin hefur óveruleg áhrif á útsýni frá Mávahrauni 9 en þrengir eitthvað að húsinu.
Erfitt er að spá fyrir um verð á fasteignamarkaði og sölumöguleika eigna.“

Á embættisfundi byggingarfulltrúa hinn 4. apríl 2007 var samþykkt að veita leyfi til umsóttra breytinga á húsinu að Mávahrauni 7.  Var þessi samþykkt kærð til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Á fundi skipulags- og byggingarráðs hinn 5. júní 2007 var eftirfarandi fært til bókar:  „… Mávahrauni 7, sækir um leyfi þann 26.05.06, að stækka lóðina, einfaldur bílskúr byggður, herbergi og baðaðstaða sett.  Byggt við neðri hæð.  Glerþak sett yfir verönd samkv. teikn. Pálmars Kristmundssonar, dags. 09.09.04.  Nýjar teikningar bárust 27.06.2006 og samþykkt slökkviliðs höfuðborgarsvæðisins dags. 29.06.2006.  Byggingarleyfið var samþykkt af skipulags- og byggingarfulltrúa 13.09.06 og af bæjarstjórn 03.10.06.  Lagt fram bréf forstöðumanns Úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála dags. 11.05.07.  Samkvæmt ábendingu Úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála þarf bæjarstjórn að samþykkja lóðarstækkunina sérstaklega.  Skipulags- og byggingarráð staðfestir samþykkt skipulags- og byggingarfulltrúa frá 13.09.06 hvað varðar lóðarstækkun. Skipulags- og byggingarráð gerir eftirfarandi tillögu til bæjarstjórnar:  „Bæjarstjórn Hafnarfjarðar staðfestir afgreiðslu skipulags- og byggingarfulltrúa á lóðarmörkum Mávahrauns 7 og 9 frá 13.09.06.““ 

Á fundi bæjarstjórnar hinn 12. júní 2007 var m.a. eftirfarandi fært til bókar:  „Bæjarstjórn Hafnarfjarðar staðfesti með 9 atkvæðum  afgreiðslu skipulags- og byggingarfulltrúa á lóðarmörkum Mávahrauns 7 og 9 frá 13.09.06.  Tveir sátu hjá.“  Í bréfi fulltrúa fasteignarskráningar til kærenda, dags. 17. ágúst 2007, eru framangreindar bókanir kynntar og segir m.a. eftirfarandi í bréfinu:  „Það tilkynnist hér með, að nýr lóðarleigusamningur liggur tilbúinn til undirritunar að ykkar hálfu hjá undirritaðri, Strandgötu 6, 3ju hæð.  Verið er að leiðrétta lóðarstærð úr 768,5 m² í 771,7 m² þ.e. leiðrétting á lóðarmörkum milli lóðanna nr. 7 og 9.  Þið þurfið bæði að koma og undirrita lóðarleigusamninginn.“  Með bréfi kærenda, dags. 22. ágúst 2008, var afgreiðslu þessari mótmælt og því haldið fram að gögn varðandi lóðamörkin hafi ekki verið rétt. 

Á fundi skipulags- og byggingarráðs hinn 20. nóvember 2007 var m.a. eftirfarandi fært til bókar:  „…sækir um breytingu á íbúðarhúsi samkvæmt teikningum Pálmars Kristmundssonar dags. 22.10.2007.  Lóðamörk á uppdrættinum eru í samræmi við teikningar sem samþykktar voru af skipulags- og byggingarfulltrúa 13.09.06.  Lagður fram kaupsamningur fyrir Mávahraun 9 dags. 07.12.06, þar sem kaupandi lýsir sig samþykkan þeim teikningum.  Frestað á síðasta fundi. Bæjarlögmaður mætir á fundinn.  Þar sem formgalli var á fyrri afgreiðslu erindis nr. SB060363 hvað lóðamörk varðar, samþykkir skipulags- og byggingarráð að gera eftirfarandi tillögu til bæjarstjórnar:  „Bæjarstjórn Hafnarfjarðar samþykkir að breyta lóðarmörkum lóðanna nr. 7 og 9 við Mávahraun þannig að lóðin nr. 7 sem áður var 974 fm verði 1451.8 fm og að lóðin nr. 9 sem áður var 767 fm verði 771 fm í samræmi við fyrirliggjandi lóðarblað dags. 17.08.07“  Afgreiðslu byggingarleyfis frestað þar til gengið hefur verið frá lóðamörkum.“  Var framangreind tillaga samþykkt á fundi bæjarstjórnar hinn 27. nóvember 2007. 

Á fundi skipulags- og byggingarráðs hinn 4. desember 2007 var eftirfarandi fært til bókar:  „…sækir um breytingu á íbúðarhúsi samkvæmt teikningum Pálmars Kristmundssonar dags. 22.10.2007.  Bæjarstjórn samþykkti breytt lóðamörk á fundi sínum 27.11.2007.  Skipulags- og byggingarráð samþykkir erindið fyrir sitt leyti og felur skipulags- og byggingarfulltrúa endanlega afgreiðslu þess.  Samþykkt með 4 atkvæðum…“  Samþykkti skipulags- og byggingarfulltrúi erindið hinn 12. sama mánaðar og var þessi ákvörðun staðfest í bæjarstjórn hinn 15. janúar 2008. 

Með bréfum byggingarfulltrúa, dags. 21. febrúar 2008, til kærenda og úrskurðarnefndarinnar sagði að láðst hefði að kynna kærendum niðurstöðu bæjarstjórnar um nýtt byggingarleyfi vegna Mávahrauns 7.  Því væri þess farið á leit við úrskurðarnefndina að kærendum yrði veitt færi á að kæra ákvörðunina innan mánaðar frá dagsetningu bréfanna. 

Framangreindum samþykktum hafa kærendur einnig skotið til úrskurðarnefndarinnar svo sem að áður greinir. 

Eftir að fyrri kæran barst úrskurðarnefndinni hófust samningaviðræður milli aðila að frumkvæði Hafnarfjarðabæjar og fjallaði nefndin ekki um málið á meðan.  Viðræður þessar leiddu þó ekki til samkomulags. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda eru gerðar alvarlegar athugasemdir við það hvernig haldið hefur verið á máli þessu af hálfu Hafnarfjarðarbæjar.  Við afgreiðslu málsins hafi undirstöðureglur stjórnsýsluréttar verið sniðgengnar og réttur um leið brotinn á kærendum. 
 
Bent sé á að kærendur hafi eignast Mávahraun 9 samkvæmt kaupsamningi um eignina hinn 7. desember 2006, sem þinglýst hafi verið degi síðar.  Við samningsgerðina hafi legið fyrir teikningar og byggingarlýsing vegna fyrirhugaðra breytinga á húsinu nr. 7 við Mávahraun og á lóðamörkum eignanna.  Hafi seljandi eignarinnar, sem jafnframt hafi verið eigandi Mávahrauns 7, tjáð kærendum að búið væri að samþykkja teikningu að stækkun neðri hæðar hússins nr. 7 og einnig væri búið að breyta lóðamörkum.  Að þessum upplýsingum fengnum hafi kærendur áritað gögn varðandi framangreint í þeirri trú að breytingarnar hefðu verið samþykktar í tíð fyrri eiganda og ekkert við því að segja.  Sérstaklega sé bent á að gögn sem kærendur hafi séð við kaupsamningsgerðina hafi ekki getið þess að fyrirhugaðar framkvæmdir við húsið nr. 7 myndu kalla á breytingar á húsinu nr. 9.  Af þessu öllu sé ljóst að ekki verði litið á áritun kærenda á teikningarnar sem samþykki þeirra fyrir einu eða neinu, svo sem þó hafi verið gert á fundi skipulags- og byggingarráðs hinn 21. nóvember 2007. 

Í febrúar 2007 hafi kærendur átt samtal við arkitekt sem hannað hefði breytingar á húsinu nr. 7 við Mávahraun.  Hafi þau þá orðið þess áskynja að teikningarnar hafi gert ráð fyrir E-30 eldvarnargleri í gluggum hússins nr. 9 og að til stæði að reisa háan vegg á lóðamörkum.  Við nánari eftirgrennslan hafi komið í ljós að teikningar að greindum breytingum hafi ekki fengið lögformlegt samþykki eins og þeim hefði áður verið tjáð af seljanda eignarinnar.  Þar til bær yfirvöld hafi ekki samþykkt teikningarnar heldur aðeins skipulags- og byggingarfulltrúi, sem skrifað hafi upp á teikningarnar 13. september 2006.  Hefðu teikningarnar verið samþykktar af byggingarfulltrúa 20. desember 2006 að kærendum fornspurðum.  Kærendur hafi ekki haft tækifæri til að tjá sig um málið á fyrstu stigum þess og hafi því verið brýnt að athygli þeirra, sem eigenda aðliggjandi fasteignar, væri vakin á að málið væri til meðferðar hjá bænum, sbr. 14. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Auk þess hafi Hafnarfjarðarbæ borið að veita þeim nauðsynlegar upplýsingar um málið og leiðbeina um réttarstöðu þeirra, sbr. 7. gr. stjórnsýslulaga.  Af þessu leiði að kærendur hafi ekki átt þess kost að kynna sér skjöl og önnur gögn um málið, sbr. 15. gr. stjórnsýslulaga. 

Í framhaldi af grenndarkynningu vegna fyrri útgáfu af teiknuðum breytingum á Mávahrauni 7 hafi kærendur sent bæjaryfirvöldum athugasemdir sínar með bréfi, dags. 28. febrúar 2007.  Í kjölfar þess hafi þau sent tvö bréf til bæjayfirvalda.  Hið fyrra, dags. 26. mars 2007, og hafi þar verið óskað endurskoðunar á breytingum á lóðamörkum umræddra fasteigna og að fyrri lóðamörk yrðu látin gilda.  Í síðara bréfinu, dags. 23. apríl 2007, hafi verið óskað eftir að stækkunarframkvæmdir að Mávahrauni 7 hæfust ekki fyrr en úrskurðað hefði verið í kærumáli sem þau hefðu skotið til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála sama dag. 

Að fram komnum mótmælum kærenda virðist sem eigendur Mávahrauns 7 hafi skilað inn nýjum teikningum og þær verið samþykktar af hálfu Hafnarfjarðar án þess að grenndarkynning hafi farið fram.  Megi lesa þetta út úr bréfi Hafnarfjarðarbæjar, dags. 17. ágúst 2007.  Ljóst sé að kærendur hafi talist aðilar málsins frá og með 7. desember 2006 og hafi því borið, skv. 13. gr. stjórnsýslulaga, að gefa þeim kost á að tjá sig um nýjar teikningar áður en ákvörðun yrði tekin, enda hafi ekkert legið fyrir í gögnum málsins um afstöðu þeirra til hinna nýju gagna.  Þá sé heldur ekkert sem bendi til þess að augljóslega óþarft hafi verið að leita eftir afstöðu þeirra til málsins.  Um skyldu Hafnarfjarðarbæjar í þessu tilliti megi einnig vísa til 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. 

Fyrir liggi í málinu viðurkenning Hafnarfjarðarbæjar á því að fyrri afgreiðsla bæjarins á breytingum á lóðamörkum 13. september 2006 hafi verið gölluð, sbr. bréf umsjónarmanns skipulags- og byggingarnefndar, dags. 23. nóvember 2007.   Af hálfu kærenda sé lögð áhersla á að afgreiðsla þessi byggi á alvarlegum misskilningi.  Komi sá misskilningur fram í því að litið hafi verið á áritun kærenda á fyrrnefndar teikningar sem samþykki þeirra.  Áritun kærenda á gögn sem þeim hafi verið afhent þegar þau hafi keypt eignina verði ekki talin jafngilda löglegu samþykki því áritunin hafi verð gefin í þeirri trú að um orðinn hlut væri að ræða.  Þegar kærendum hafi verið ljóst að málið væri óútkljáð hafi þau þegar gert gangskör að því að afla leiðréttingar.  Að teknu tilliti til þessa sé auðsætt að afstaða skipulags- og byggingarráðs, sem niðurstaða bæjarstjórnar hafi síðar verið reist á, hafi verið byggð á röngum forsendum.  Svo sem fram komi í bréfi, dags. 23. nóvember 2007, hafi með afgreiðslu þessari verið stefnt að því að leiðrétta formgalla, en hin efnislega niðurstaða hafi verið jafn gölluð fyrir það, þar sem fyrrnefnd áritun kærenda hafi ekki jafngilti samþykki þeirra.  Með því að bæjarstjórn hafi byggt á þeim bjagaða grundvelli sem áður hafði verið lagður og samþykkt lóðamörkin þrátt fyrir fyrrgreinda annmarka, án tilskilins rökstuðnings, beri að ógilda ákvörðun um breytt lóðamörk. 

Hvað byggingarleyfið varði sé til þess að líta að samkvæmt 3. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 geti byggingarnefnd, með samþykki sveitarstjórnar, veitt byggingarfulltrúa umboð til að gefa út byggingar- og framkvæmdaleyfi „…fyrir tilteknum, minni háttar framkvæmdum, enda sé ótvírætt að framkvæmd samræmist gildandi deiliskipulagi og að hönnunargögn séu fullnægjandi.“  Ekki liggi fyrir rökstuðningur leyfisveitanda fyrir því að skilyrði ofangreindrar 3. mgr. 39. gr. laganna séu uppfyllt, en slíkan rökstuðning hafi þó borið að veita, sbr. 2. mgr. 39. gr. laganna. 

Heildstætt mat á framanrituðu bendi til að stjórnvaldsákvarðanir Hafnarfjarðarbæjar í máli þessu hafi verið teknar án tillits til jafnræðisreglu stjórnsýslulaga.  Við málsmeðferð og ákvarðanatöku hafi kærendum verið mismunað með því að bæjarfélagið hafi dregið taum eigenda Mávahrauns nr. 7.  Ekkert liggi fyrir í málinu sem gefið geti til kynna að sú mismunun eigi við málefnaleg rök að styðjast. 

Enn sé ótalinn sá alvarlegi ágalli á meðferð málsins sem vikið sé að í bréfi bæjarins, dags. 21. febrúar 2008, þ.e. að hinar kærðu stjórnvaldsákvarðanir hafi ekki verið birtar kærendum fyrr en eftir dúk og disk, auk þess sem leiðbeiningum til þeirra hafi verið stórlega ábótavant, m.a. vegna þess að ekki verði með vissu ráðið af bréfinu hvert unnt sé að beina kæru.  Hvort tveggja brjóti í bága við 20. gr. stjórnsýslulaga. 

Samkvæmt meginreglu 27. gr. stjórnsýslulaga teljist kærufrestur þrír mánuðir frá því að aðila máls hafi verið tilkynnt um stjórnvaldsákvörðun.  Ákvæði skipulags- og byggingarlaga kveði ekki á um skemmri frest og sé því óútskýrt við hvaða lagaheimild Hafnarfjarðarbær hafi stuðst þegar kærendum hafi verið veittur eins mánaðar kærufrestur, sbr. nefnt bréf bæjarins, dags. 21. febrúar 2008. 

Í því máli sem hér um ræði hafi ákvörðun fyrst verið tekin að kærendum fornspurðum og svo virðist sem ætlun Hafnarfjarðarbæjar sé sú að þau eigi aðeins kost á að koma sjónarmiðum sínum á framfæri við eitt stjórnvald.  Slíkt samræmist ekki markmiði stjórnsýslulaga.  Auk þess teljist allt ofangreint til brota á tilgreindum ákvæðum þeirra laga. 

Af framanskráðum brotum á ákvæðum laga um stjórnsýslu og lögum um skipulags- og byggingarmál leiði að ógilda beri ákvörðun um breytingu lóðamarka Mávahrauns 7 og 9 og allar þær síðari ákvarðanir sem á þeirri ákvörðun hafi grundvallast. 

Málsrök Hafnarfjarðarbæjar:  Hafnarfjarðarbær hefur ekki skilað sérstakri greinargerð vegna máls þessa.  Aftur á móti hafa bæjaryfirvöld látið úrskurðarnefndinni í té gögn er málið varða. 

Málsrök byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er fram komnum kröfum mótmælt og alvarlegar athugasemdir gerðar við kæruatriðin og rökstuðning kærenda fyrir þeim enda verði ekki betur séð en að kæran byggist á grundvallarmisskilningi.  Þannig sé því haldið fram í kæru að breyting á lóðamörkum eignanna nr. 7 og  9 við Mávahraun hafi verið samþykkt hinn 20. desember 2006.  Hið rétta sé að þessi breyting hafi verið samþykkt hinn 13. september 2006 en þá hafi verið samþykktar nýjar byggingarnefndarteikningar fyrir báðar eignirnar.  Meginefni þeirra breytinga sem þar hafi komið fram sé stækkun lóðarinnar nr. 7 í áttina að nr. 9 og ný mannvirki á lóðinni nr. 7.  Kærendur hafi keypt eignina nr. 9 með kaupsamningi, dags. 7. desember 2006, og þá hafi þessar breytingar verið um garð gengnar.  Í kaupsamningi kærenda og fyrri eiganda eignarinnar sé þess getið að fyrrgreindar byggingarnefndarteikningar hafi legið fyrir við samningsgerðina og að kærendur hafi kynnt sér efni þeirra auk fleiri gagna.  Byggingarleyfishafi geti því ekki fallist á að nein skerðing hafi orðið á hagsmunum kærenda við hina kærðu samþykkt skipulags- og byggingarráðs.  Sérstaklega hafi verið tekið á því í fyrrgreindum byggingarnefndarteikningum að gleri í gluggum og hurðum á efri hæð austurhliðar hússins nr. 9 skuli breytt í E30.  Hafi sú breyting verið gerð vegna þess að fjarlægð milli húsanna hafi farið niður fyrir sex metra með þessari breytingu.  Hefði kærendum mátt vera þetta ljóst hefðu þau kynnt sér þau gögn sem legið hafi fyrir við gerð kaupsamningsins um eignina.  Frá sjónarhóli byggingarleyfishafa hafi allar þær breytingar, sem gerðar hafi verið á lóðamörkum og samþykktum mannvirkjum á lóðunum, þegar verið frágengnar er kærendur hafi keypt eign sína.  Telji þau sig hins vegar hafa verið blekkt með einhverjum hætti eða ekki verið veittar fullnægjandi upplýsingar hljóti þau að verða að eiga það við viðsemjanda sinn en hvorki við byggingarleyfishafa né sveitarfélagið. 

Fjarlægð milli húsanna verði 5,8 metrar eftir að framkvæmdum ljúki og sé það fullnægjandi miðað við að eigandi hússins nr. 9 efni þá kvöð sem á eign hans hvíli um auknar brunavarnir.  Krafa byggingarreglugerðar um lágmarksbil milli húsa lúti eingöngu að brunavörnum og ef þeim sé fullnægjandi fyrir komið hindri það ekki að henni sé vikið til hliðar. 

Bent sé á að byggingarleyfishafi hafi ákveðið að lækka vegg sem áður hafði verið samþykktur á lóðarmörkum úr 3,2 metrum í 1,2 metra.  Hafi hann jafnframt sýnt fram á að skuggamyndun af veggnum á eignina nr. 9 sé óveruleg enda úr austurátt. 

Byggingarleyfishafi telji að umsókn hans um breytingu á húsinu nr. 7 við Mávahraun hafi verið hófleg, hún hafi verið í samræmi við þær skipulagsbreytingar sem gerðar hafi verið á þessum tveimur eignum á árinu 2006, áður en núverandi eigendur þeirra hafi fest kaup á þeim.  Málsmeðferð skipulags- og byggingarráðs hafi verið kórrétt og hvergi vikið frá réttum aðferðum.  Niðurstaðan feli ekki í sér skerðingu á þeim hagsmunum sem kærendur hafi eignast með kaupum á eign sinni og jafnvel þótt svo væri gæti það einungis grundvallað einkaréttarlega kröfu á hendur viðsemjanda þeirra, en gæti ekki skert réttindi byggingarleyfishafa. 

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér með óformlegum hætti aðstæður á vettvangi hinn 27. maí 2008. 

Niðurstaða:  Eins og að framan greinir má rekja upphaf máls þessa til þess að í september 2006 samþykkti skipulags- og byggingarfulltrúi Hafnarfjarðar teikningar að stækkun hússins að Mávahrauni 7.  Á teikningunum komu einnig fram áform um breytt mörk lóðanna að Mávahrauni 7 og 9 en þær voru þá í eigu sama aðila.  Voru teikningar þessar kynntar kærendum hinn 7. desember 2006 við kaup þeirra á húsinu að Mávahrauni 9. 

Á embættisafgreiðslufundi skipulags- og byggingarfulltrúa hinn 20. desember 2006 var tekin til afgreiðslu umsókn fyrrum eiganda hússins að Mávahrauni 9 um að breyta lóðarstærð og lóðarmörkum þannig að lóð hússins yrði minnkuð að austanverðu um 3,1 metra en stækkuð um 4,0 metra til suðurs.  Að sama skapi yrði lóðin að Mávahrauni 7 stækkuð um 3,1 metra til vesturs.  Þá var og óskað eftir að gler í gluggum austurhliðar efri hæðar yrði E30.  Bókun embættisins af þessu tilefni var eftirfarandi:  „Skipulags- og byggingarfulltrúi fellst á umbeðna lóðarstækkun þann 12.07.2006, en frestar afgreiðslu erindisins að öðru leyti þar til mæliblöð liggja fyrir.  Breytt mæliblað liggur fyrir í des. 2006.  Samþykkt af skipulags- og byggingarfulltrúa.  Umsóknin samræmist lögum nr. 73/1997.“  Var framangreint staðfest í bæjarstjórn hinn 16. janúar 2007. 

Í 2. gr. samþykktar um afgreiðslur byggingarfulltrúans í Hafnarfirði nr. 774/2005 eru taldar upp heimildir byggingarfulltrúa til afgreiðslu máls án staðfestingar skipulags- og byggingarráðs og eru breytingar á lóðarmörkum ekki þar á meðal.  Þá er í 30. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 kveðið á um að óheimilt sé að breyta landamerkjum og lóðamörkum nema samþykki sveitarstjórnar komi til. 

Eins og að framan er rakið samþykkti skipulags- og byggingarfulltrúi beiðni fyrrum eiganda hússins að Mávahrauni 9 um breytt mörk lóðanna nr. 7 og 9 við Mávahraun og var samþykktin staðfest af bæjarstjórn.  Áhöld þóttu vera um hvort slík embættisfærsla væri á færi skipulags- og byggingarfulltrúa og var Hafnarfjarðarbæ og byggingarleyfishafa bent á það eftir að kæra í málinu kom fram og var þeim veitt færi á að tjá sig um það álitaefni.  Í kjölfarið tók skipulags- og byggingarráð málið tvívegis til afgreiðslu og gerði tillögu til bæjarstjórnar um breytt mörk lóðanna sem í bæði skiptin var samþykkt.  Var þetta gert án þess að kærendum væri veitt færi á að tjá sig um ætlan bæjaryfirvalda um að breyta lóðamörkunum og án nokkurs samráðs við þau. 

Lóðarleigusamningur er tvíhliða samningur og eigi að gera á honum breytingu leiðir af eðli máls að hafa verður samráð við lóðarhafa og leita samkomulags við þá um breytinguna.  Hyggist sveitarstjórn taka ákvörðun um breytingu á lóðarmörkum verður í öllu falli að játa lóðarhöfum andmælarétt.  Í máli þessu var hvorki viðhaft nauðsynlegt samráð við kærendur varðandi breytt lóðarmörk né þeim veitt færi á að tjá sig um fyrirhugaða breytingu.  Var þannig bæði gengið gegn lögvörðum eignarréttindum kærenda og reglum stjórnsýslulaga nr. 37/1993 um andmælarétt.  Verður því ekki hjá því komist að fella úr gildi ákvarðanir bæjaryfirvalda um breytingu á mörkum lóðar kærenda að Mávahrauni 9. 

Í málinu er einnig deilt um leyfi til viðbygginga við húsið á lóðinni nr. 7 við Mávahraun sem veitt var hinn 4. apríl 2007 og lítillega breytt hinn 12. desember s.á.  Samkvæmt teikningum, sem samþykktar voru hinn 13. september 2006, var heimilað að stækka húsið úr 266,0 m² í 311,8 m² og byggja við það 36,2 m² bílskúr og var heimilað heildarflatarmál bygginga á lóðinni samtals 348 m² eftir þá samþykkt.  Á þeim tíma voru fasteignirnar nr. 7 og 9 við Mávahraun í eigu sama aðila og verður því ekki séð að það hafi þá skipt máli þótt viðbygging við Mávahraun 7 færi að hluta yfir lóðamörk nefndra eigna.  Var þessi samþykkt ekki borin undir úrskurðarnefndina en að auki voru teikningar að þeim viðbyggingum, sem samþykktar voru í september 2006, kynntar kærendum við kaup þeirra á eigninni að Mávahrauni 9 hinn 7. desember 2006.  Verður því lagt til grundvallar að fyrir hafi verið bindandi samþykkt er heimilaði 348 m² byggingu á lóðinni að Mávahrauni 7, er hin kærða ákvörðun um frekari stækkun hússins var tekin hinn 4. apríl 2007, og kemur málsmeðferð við gerð hinnar fyrri samþykktar því ekki til umfjöllunar í máli þessu. 

Í hinni kærðu ákvörðun frá 4. apríl 2007 felst, eftir þá breytingu sem á henni var gerð 12. desember s.á., að heimiluð er stækkun viðbygginga um 66,3 m².  Er þar aðallega um að ræða geymslu við bílskúr á þeim enda hússins sem fjær er húsi kærenda og hins vegar u.þ.b. 30 m² viðbyggingu við efri hæð er veit að húsi kærenda og er það sú viðbygging sem kærendur telja raska hagsmunum sínum. 

Á umræddu svæði er ekki í gildi deiliskipulag og kusu bæjaryfirvöld að grenndarkynna erindi lóðarhafa Mávahrauns 7.  Verður að ætla að það hafi verið gert á grundvelli undanþáguheimildar 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Má fallast á með bæjaryfirvöldum að skilyrði hafi verið til að viðhafa þá málsmeðferð, þegar til þess er litið að aðeins sú 30 m² viðbygging við efri hæð hússins að Mávahrauni 7, sem veit að húsi kærenda, getur talist hafa grenndaráhrif er máli skipti við mat á því hvort um verulega breytingu á byggðamynstri sé að ræða.  Er þá einnig litið til þess að hús við götuna standa nokkuð þétt, en nýtingarhlutfall er lágt þar sem baklóðir eru stórar. 

Samkvæmt því sem að framan er rakið verður ekki talið að ógilda beri hin kærðu byggingarleyfi með þeim rökum að málsmeðferð við undirbúning og gerð þeirra hafi verið verulega áfátt.  Hins vegar er sá efnisannmarki á leyfunum að gert er ráð fyrir aðkomu um lóð kærenda að viðbyggingu á efri hæð enda er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að ekki hafi enn verið gerð breyting á mörkum milli lóðanna 7 og 9 við Mávahraun með lögmætum hætti.  Verður því ekki hjá því komist að fella hið kærða byggingarleyfi úr gildi, en með hliðsjón af meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verður leyfið þó aðeins fellt úr gildi að því er varðar viðbyggingu við norðvesturenda efri hæðar hússins að Mávahrauni 7 og veggi er standa inni á lóð kærenda miðað við óbreytt lóðamörk.  Er hins vegar lagt til grundvallar að viðbygging við neðri hæð hafi að stofni til verið samþykkt meðan lóðirnar að Mávahrauni 7 og 9 voru á forræði sama aðila og að hvorki standi málefnaleg rök til þess að fella úr gildi byggingarleyfið hvað hana varði né að því er tekur til bílskúrs og geymslu við suðausturenda hússins, sem þegar hafa verið byggð. 

Fyrir úrskurðarnefndinni hafa kærendur gert þær kröfur að synjað verði um breytingar á Mávahrauni 7 sem knúið geti á um breytingar á Mávahrauni 9 og að veggur á lóðamörkum verði 1,8 metra frá lóðamörkunum sjálfum sem verði hvergi hærri en 1,8 m yfir lóðinni að Mávahrauni 9.  Í ljósi niðurstöðu málsins koma kröfur þessar ekki til umfjöllunar úrskurðarnefndarinnar. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og vegna þess að um tíma var niðurstöðu beðið sáttaumleitana í málinu.  

Úrskurðarorð:

Ákvarðanir skipulags- og byggingarfulltrúans frá 20. desember 2006 og bæjarstjórnar Hafnarfjarðarbæjar frá 27. nóvember 2007 um breytt mörk lóðanna nr. 7 og 9 við Mávahraun eru felldar úr gildi. 

Ákvarðanir skipulags- og byggingarfulltrúans í Hafnarfirði frá 4. apríl 2007 og 12. desember s.á., um að veita leyfi til breytinga á húsinu að Mávahrauni 7 í Hafnarfirði eru felldar úr gildi að því er varðar viðbyggingu á efri hæð norðvesturenda hússins að Mávahrauni 7 og veggi er standa inni á lóð kærenda miðað við óbreytt lóðamörk.  Að öðru leyti stendur hin kærða ákvörðun  frá 4. apríl 2007 óröskuð.

 

__________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

______________________________                       ______________________________
    Ásgeir Magnússon                                                            Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

73/2005 Viðjulundur

Með

Ár 2008, þriðjudaginn 27. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 73/2005, kæra á samþykkt umhverfisráðs Akureyrarbæjar frá 10. ágúst 2005 um að synja um breytingu á deiliskipulagi lóðar nr. 2 við Viðjulund á Akureyri.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, er barst nefndinni hinn 6. október 2005, kærir Eyvindur G. Gunnarsson hdl., f.h. Ö ehf., Viðjulundi 2, Akureyri þá samþykkt umhverfisráðs Akureyrarbæjar frá 10. ágúst 2005 að synja um breytingu á deiliskipulagi lóðar nr. 2 við Viðjulund.  Lóðin er nú í eigu H ehf.  Hefur greint félag tekið við aðild málsins að sínu leyti.

Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Með bréfi, dags. 1. júlí 2005, óskaði Á f.h. eiganda lóðarinnar nr. 2 við Viðjulund eftir því að umhverfisráð Akureyrarbæjar tæki fyrir umsókn um breytingu á deiliskipulagi lóðarinnar.  Í erindinu kom m.a. fram að núverandi byggingar væru úr sér gengnar og að áformað væri að reisa verslunarhús fyrir matvörumarkað á lóðinni í þeirra stað.  Nýtingaráform væru í beinu samhengi við hefðbundna nýtingu svæðisins fyrir verslun og þjónustu svo og nærliggjandi verslunar- og þjónustufyrirtæki.  Einnig var tekið fram að lögð yrði rík áhersla á góða hönnun hússins, að það félli vel að aðliggjandi byggingum og að tekið yrði mið af nálægð við rólegt og gróið íbúðarhverfi.

Á fundi umhverfissráðs hinn 13. júlí 2005 var erindið tekið fyrir og eftirfarandi bókað:  „Umhverfisráð hafnar erindinu þar sem umbeðin breyting stangast á við gildandi aðalskipulag sbr. grein 4.6 í skipulagsreglugerð og ráðið er ekki tilbúið til að breyta landnotkun í verslunarsvæði m.a. vegna nálægðar við íbúðabyggð og vegna umferðar og umferðaröryggismála.“
Umsækjandi gerði athugasemdir við fyrrgreinda bókun með bréfi, dags. 30. júlí 2005, og óskaði eftir því að erindið yrði tekið fyrir að nýju.  Tók umhverfisráð málið fyrir að nýju á fundi sínum hinn 10. ágúst s.á. þar sem fyrri afstaða ráðsins var ítrekuð og erindinu hafnað. 

Með bréfi, dags. 23. ágúst 2005, óskaði lögmaður kæranda eftir því að ofangreind ákvörðun umhverfisráðs yrði rökstudd og setti skipulags- og byggingarfulltrúi Akureyrarbæjar fram skýringar og rökstuðning umhverfisráðs með bréfi til lögmannsins, dags. 6. september 2005. 

Kærandi skaut greindri ákvörðun umhverfisráðs Akureyrarbæjar frá 10. ágúst 2005 til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda: Kærandi byggir m.a. á því að ekki hafi verið gætt jafnræðis svo sem boðið sé í 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 en einnig sé vísað til 65. gr. stjórnarskrárinnar og 14. gr. mannréttindasáttmála Evrópu.  Landnotkun á lóðinni, skv. gildandi aðalskipulagi, sé sú sama og m.a. við Bónusverslun við Langholt og verslun Byko í Krossaneshaga.  Byggt sé á því, með vísan til jafnræðisreglunnar, að leysa beri úr þessu máli með sama hætti og gert hafi verið í tilviki fyrrgreindra aðila.  Engin efnisleg rök hafi staðið til þess að erindi kæranda hlyti annars konar afgreiðslu en áðurgreind erindi.

Jafnframt hafi verið brotið gegn 12. gr. stjórnsýslulaga.  Heimildir bæjaryfirvalda takmarkist af hinu staðfesta skipulagi og hefðu þau getað náð markmiðum sínum með öðrum hætti en með synjun á erindi kæranda.

Rökstuðningur í bréfi, dags. 6. september 2005, hafi verið ófullnægjandi og vísi kærandi í því sambandi til 22. gr. stjórnsýslulaga.  Telji kærandi að það hafi verið skylda umhverfisráðs að rökstyðja ákvörðunina ítarlega í ljósi þess að hún feli í sér skerðingu á eignarrétti kæranda miðað við staðfest aðalskipulag.  Af þessu leiði að ákvörðunin uppfylli ekki þær kröfur sem gera verði til hennar.

Bæjaryfirvöld hafi heimilað almennan verslunarrekstur á svæðum sem flokkuð séu sem athafnasvæði í gildandi aðalskipulagi og fullyrðing þess efnis að hin umbeðna breyting stangist á við gildandi aðalskipulag fái ekki staðist.  Jafnframt megi ljóst vera að gr. 4.6 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 hafi ekki getað staðið því í vegi að fallist yrði á erindi kæranda en fyrirhuguð landnotkun sé í samræmi við skilgreiningu á viðkomandi landnotkunarflokki í aðalskipulagi Akureyrar.

Hugtakið athafnasvæði sé skilgreint rúmt í Aðalskipulagi Akureyrar 1998-2018 og styðjist skilningur umhverfisráðs á hugtakinu hvorki við aðalskipulagið né aðrar heimildir.  Hugtakið sé víðtækara en verslunar- og þjónustusvæði.  Á athafnasvæðum sé heimilt að reisa verslanir en sérstök verslunar- og þjónustusvæði útiloki þó ekki sjálfstæða heimild lóðareiganda til að nýta lóð sína með þeim hætti sem athafnasvæði heimili.

Það sé meginviðhorf íslensks réttar að ekki megi skýra skipulagsákvæði þröngt og eigi þetta viðhorf sérstaklega við um hagsmuni sem njóti verndar mannréttindaákvæða, sbr. 72. gr. stjórnarskrárinnar og 1. gr. 1. viðauka mannréttindasáttmála Evrópu, sbr. lög nr. 62/1994 um friðhelgi eignarréttarins.

Sjónarmið umhverfisráðs sem lögð séu til grundvallar túlkun á aðalskipulagi séu í engu samræmi við viðurkennd viðhorf um skýringu skipulagsskilmála og engin rök hafi staðið til þess að víkja frá þeim eins og gert hafi verið.

Þá sé á það bent að í niðurstöðu umhverfisráðs sé ekki vísað til neinnar ótvíræðrar lagaheimildar sem réttlætt geti niðurstöðu ráðsins.  Stjórnvöld geti almennt ekki íþyngt borgurum með ákvörðunum sínum nema hafa til þess viðhlítandi heimild í lögum.  Þar sem þessa heimild hafi skort verði að ógilda ákvörðun umhverfisráðs.

Að lokum telur kærandi að þegar horft sé til þess að deilt sé um stjórnarskrárvarinn eignarrétt hans til hagnýtingar fasteignar sinnar verði að fallast á kröfu um ógildingu á ákvörðun ráðsins.

Málsrök Akureyrarbæjar:  Vísað er til þess að umrædd lóð sé skipulögð sem athafnasvæði í Aðalskipulagi Akureyrar 1998-2018 og sé skilningur umhverfisráðs sá að verslanir geti verið á þessum svæðum í tengslum við eða sem hluti af starfsemi sem tengist léttum iðnaði, verkstæðum o.fl.  Ekki sé gert ráð fyrir matvöruverslunum í þessum landnotkunarflokki heldur undir landnotkunarflokknum verslunar- og þjónustusvæði.

Áform kæranda falli því ekki að gildandi aðalskipulagi og nálægð við íbúðarsvæði og umferðaraðstæður mæli gegn því að breyting verði gerð á skilgreiningu á landnotkun svæðisins í aðalskipulagi.

Vísað sé til skilgreiningar á verslunar- og þjónustusvæði í gildandi greinargerð með Aðalskipulagi Akureyrar 1998-2018 sem sé svohljóðandi:  „Verslunar- og þjónustusvæði utan miðsvæða eru táknuð með ljósgulum lit og er í flestum tilfellum um einstakar lóðir eða minni svæði að ræða.  Þar er gert ráð fyrir hverfisverslunum og verslunar- og þjónustustarfsemi sem þjóna ýmist viðkomandi hverfi, bæjarhlutum eða öllum bænum.  Atvinnustarfsemi sem hefur verulega truflandi áhrif á umhverfið er þar óheimil.  Íbúðir eru heimilaðar á efri hæðum þar sem aðstæður leyfa.“  Á svæði því, þar sem leyfð hafi verið verslunarstarfsemi á athafnasvæðisreit í Glerárþorpi, en þar sé um einstakt tilvik að ræða, verði gerð breyting á aðalskipulagi sem nauðsynleg sé til að slík starfsemi geti farið þar fram.  Aðrar upptalningar sem tilteknar séu í kærunni eigi ekki við um matvöruverslanir heldur sérverslanir sem oft séu tengdar annarri athafnastarfsemi, s.s. byggingariðnaði.  Sé starfsemi fyrir matvöruverslun í öllum tilvikum á ljósgulum reit í aðalskipulagi nema í ofangreindu tilfelli og sé það skilningur umhverfisráðs að þar eigi þessi starfsemi heima.

Á árinu 2002 hafi verið gerð aðal- og deiliskipulagsbreyting á hluta af athafnasvæði því sem sé á milli Skógarlundar og Miðhúsabrautar.  Með þeirri breytingu hafi verið tekin stefnumarkandi ákvörðun um að allt svæðið yrði tekið undir íbúðarbyggð í framtíðinni.  Sú stefna að þétta íbúðarbyggð á þessu svæði sé enn í fullu gildi og muni þeirri stefnu áfram vera fylgt.

Um matskennda ákvörðun hafi verið að ræða og geti stjórnvald valið hvaða sjónarmið hafi mest vægi við mat þeirra og eigi þetta sérstaklega við um málefnaleg sjónarmið sveitarstjórna með vísan til sjálfstjórnarréttar þeirra skv. 1. mgr. 78. gr. stjórnarskrárinnar.  Ekki hafi verið gert ráð fyrir þéttingu íbúðarbyggðar á svæði Bónusverslunar í Glerárþorpi.  Af því leiði, með vísan til þeirra fordæma sem kærandi byggi á, að ekki sé um sambærileg mál að ræða, enda hafi önnur sjónarmið haft meira vægi í þeim ákvörðunum.

Gert hafi verið ráð fyrir þéttingu íbúðarbyggðar á svæðinu skv. aðalskipulagi og sé svæðið merkt íbúðarbyggð í drögum að aðalskipulagi.  Ákvörðunin geti því ekki talist brot á meðalhófsreglu þar sem engin önnur vægari leið hafi verið fær í tilviki kæranda.  Ákvörðun, sem augljóslega sé ekki til þess fallin að ná því markmiði sem að sé stefnt, sé ólögmæt.

Því sé vísað á bug að ákvörðunin hafi ekki verið reist á lögum enda sé hún fyrst og fremst byggð á landnotkun samkvæmt aðalskipulagi, sem byggi á 1. gr. sbr. og 16. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Þá byggi ákvörðunin á stefnu bæjarstjórnar sem hafi samþykkt skipulagið.

———

Færð hafa verið fram ítarlegri rök í málinu sem ekki verða rakin hér en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Niðurstaða:  Í máli þessu er kærð sú ákvörðun bæjaryfirvalda að synja um að breyta deiliskipulagi fyrir lóð kæranda að Viðjulundi 2, Akureyri.

Í Aðalskipulagi Akureyrar 1998-2018, sem í gildi var þegar hin kærða ákvörðun var tekin, fellur lóð kæranda undir landnotkunarflokkinn athafnasvæði.  Er athafnasvæði skilgreint svo í greinargerð aðalskipulagsins:  „Þar er hvers kyns atvinnustarfsemi sem ekki hefur verulega truflandi áhrif á umhverfi sitt. Þar má gera ráð fyrir léttum iðnaði, vörugeymslum, verkstæðum, verslun, skrifstofum, þjónustufyrirtækjum og stofnunum.  Íbúðir eru ekki heimilaðar nema húsvarðaríbúðir í undantekningartilvikum.“ 

Á umræddu svæði er í gildi deiliskipulag frá árinu 1989 fyrir iðnaðar- og verslunarsvæði við Lund.  Á árinu 2002 var gerð breyting á aðal- og deiliskipulagi svæðisins í þá veru að landnotkun á vesturhluta reits norðan Furulundar var breytt úr athafnasvæði í íbúðarsvæði en landnotkun á lóðinni nr. 2 við Viðjulund hélst óbreytt.

Sveitarstjórnir hafa skipulagsvald innan lögsagnarmarka viðkomandi sveitarfélags samkvæmt 2. mgr. 3. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, en við beitingu þess valds verður að gæta að ýmsum meginreglum stjórnsýsluréttarins, svo sem meðalhófs- og jafnræðisreglu.  Þá verður að hafa í huga markmið skipulags- og byggingarlaga sem tíunduð eru í 1. gr. laganna, en í 4. mgr. þess ákvæðis er tekið fram að tryggja skuli réttaröryggi í meðferð skipulags- og byggingarmála þannig að réttur einstaklinga og lögaðila verði ekki fyrir borð borinn þótt hagur heildarinnar sé hafður að leiðarljósi.

Úrskurðarnefndin telur að skilgreining Aðalskipulags Akureyrar 1998-2018 á landnotkun  athafnasvæða standi því ekki í vegi að unnt hefði verið að fallast á umsókn kæranda um breytingu á deiliskipulagi á lóð hans.  Sú túlkun bæjaryfirvalda að verslanir geti einungis verið á þessum svæðum, í tengslum við eða sem hluti af starfsemi sem tengd er léttum iðnaði, verkstæðum o.fl., þykir hvorki eiga sér stoð í fyrrgreindri skilgreiningu aðalskipulags né gr. 4.6 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 um athafnasvæði, sem er raunar mjög almennt orðuð.  Þá verður ekki byggt á tilgreindri breytingu á aðal- og deiliskipulagi enda tók sú breyting ekki til lóðar kæranda og gat því ekki vikið til hliðar rétti hans samkvæmt þeim skilmálum sem um lóð hans giltu. 

Umhverfisráð færði fram rök fyrir hinni kærðu ákvörðun þegar erindi kæranda kom til afgreiðslu í ráðinu.  Leiðir af ákvæði 22. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, og af eðli máls, að rökstuðningur ráðsins verður að vera haldbær, en í hinu umdeilda tilviki synjaði umhverfisráð umsókn kæranda með rökum sem úrskurðarnefndin telur að fái ekki staðist.  Var rökstuðningur fyrir hinni kærðu ákvörðun því ekki viðhlítandi hvað skipulagsforsendur varðar og þykir sá annmarki eiga að leiða til ógildingar. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun umhverfisráðs Akureyrarbæjar frá 10. september 2005 um að synja erindi kæranda um breytingu á deiliskipulagi lóðar nr. 2 við Viðjulund, Akureyri.

 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

______________________________               _______________________________
Ásgeir Magnússon                                                   Þorsteinn Þorsteinsson 

 

des 22
Love0

27/2008 Traðarland

Með

Ár 2008, miðvikudaginn 21. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 27/2008, kæra á ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 22. febrúar 2007 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi vegna íþróttasvæðis Víkings að Traðarlandi 1, Reykjavík, sem gerir m.a. ráð fyrir gervigrasvelli, heimild til að girða af svæðið og reisa flóðlýsingarmöstur.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. apríl 2008, er barst nefndinni hinn 11. sama mánaðar, kærir Ragnar Aðalsteinsson hrl., f.h. Þ og H, Traðarlandi 10, D og T, Traðarlandi 2, M og D, Traðarlandi 4, J og J Traðarlandi 8 og E og Á, Traðarlandi 16, Reykjavík, þá ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 22. febrúar 2007 að samþykkja breytingu á deiliskipulagi vegna íþróttasvæðis Víkings að Traðarlandi 1, Reykjavík, sem gerir m.a. ráð fyrir gervigrasvelli, heimild til að girða af svæðið og reisa flóðlýsingarmöstur.  Gera kærendur þá kröfu að hin kærða deiliskipulagsbreyting verði felld úr gildi.

Málsatvik og rök:  Hinn 18. október 2006 samþykkti skipulagsráð Reykjavíkur að auglýsa til kynningar tillögu að breytingu á deiliskipulagi vegna íþróttasvæðis Víkings að Traðarlandi 1.  Gerði tillagan ráð fyrir nýjum upplýstum gervigrasvelli með sex ljósamöstrum á suðurhluta svæðisins og að malarvelli er fyrir er á svæðinu yrði breytt í grasæfingasvæði.  Þá var gert ráð fyrir 85 nýjum álagsbílastæðum á opnu svæði, norðaustan við íþróttahús sem þar er fyrir.

Á kynningartíma tillögunnar bárust athugasemdir við hana frá nokkrum aðilum, þ.á.m. frá kærendum í máli þessu.  Borgarráð samþykkti síðan breytingartillöguna hinn 22. febrúar 2007 en bæjarstjórn Kópavogs hafði samþykkt hana fyrir sitt leyti hinn 8. febrúar 2007.  Var þeim sem gert höfðu athugasemdir við hina auglýstu tillögu sent bréf með svörum við athugasemdum og var þeim kynntur réttur til þess að kæra ákvörðunina innan mánaðar frá birtingu auglýsingar í B-deild Stjórnartíðinda um gildistöku tillögunnar. 

Deiliskipulagsbreytingin var send Skipulagsstofnun 26. febrúar 2007 og gerði hún athugasemdir við form tillögunnar og framsetningu.  Að loknum lagfæringum tilkynnti Skipulagsstofnun í bréfi, dags. 8. júní 2007, að hún gerði ekki athugasemdir við að gildistaka hinnar samþykktu deiliskipulagsbreytingar yrði auglýst í B-deild og birtist auglýsingin hinn 14. júní 2007.  Hafa kærendur nú skotið hinni umdeildu deiliskipulagsákvörðun til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Kærendur telja að form- og efnisannmarkar á hinni kærðu ákvörðun eigi að leiða til ógildingar hennar og að taka eigi kæru þeirra til efnismeðferðar á grundvelli 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 þrátt fyrir að hún hafi borist að liðnum kærufresti.

Meðferð og afgreiðsla hinnar kærðu ákvörðunar hafi tekið afar langan tíma, en tæplega fjórir mánuðir hafi liðið frá því að kærendum var tilkynnt um kæruheimild og þar til kærufrestur hafi byrjað að líða.  Á þessum mánuðum hafi kærendur lagt sig fram um að fylgjast með gangi málsins enda hafi þeir haft fullan hug á að nýta sér kæruheimildina.  Þó hafi farið svo að auglýsingin í Stjórnartíðindum hafi farið framhjá kærendum og þeim hafi ekki orðið kunnugt um gildistökuna fyrr en að liðnum kærufresti.  Hafa verði í huga í þessu sambandi að kærendum hafi ítrekað verið bent á upplýsingavef skipulags- og byggingarsviðs í tilefni af fyrirspurnum þeirra um afdrif málsins, nánar tiltekið þann hluta vefsins er beri yfirskriftina „Nýlega samþykktar skipulagsáætlanir“.  Þessum vef hafi þeir fylgst náið með í samræmi við leiðbeiningar borgaryfirvalda.  Af óljósum orsökum, líklega fyrir mistök borgarstarfsmanna, hafi breytingin hins vegar ekki birst undir þessum lið, heldur undir liðnum „Mál í vinnslu“ og hafi enn svo verið hinn 20. september 2007.

Ljóst sé að hinn langi tími sem það hafi tekið borgaryfirvöld að bregðast við athugasemdum Skipulagsstofnunar hafi gert það að verkum að kærendum hafi reynst afar erfitt að fylgjast með gangi málsins.  Minni kærendur á málshraðareglu 9. gr. stjórnsýslulaga og þá sérstaklega á 3. mgr. greinarinnar er kveði á um að stjórnvaldi sé skylt að skýra aðila máls frá því þegar fyrirsjáanlegt sé að afgreiðsla máls muni tefjast og upplýsa um ástæður tafarinnar og hvenær ákvörðunar sé að vænta.  Kærendum hafi ekki verið skýrt frá þeirri miklu töf sem orðið hafi á málinu.  Því megi halda fram að góðir stjórnsýsluhættir hefðu átt að leiða til þess að þeim væri send tilkynning við upphaf kærufrests um kæruheimild og kæruleiðbeiningar.

Ennfremur hafi rangar upplýsingar verið birtar á upplýsingavef skipulags- og byggingarsviðs. Þótt kærendum sé ljóst að upplýsingar á slíkum vef geti ekki komið í stað auglýsingar í B-deild Stjórnartíðinda breyti það ekki því að stjórnvaldið hafi vísað kærendum ítrekað á téðan upplýsingavef þegar leitað hafi verið upplýsinga um gang málsins.  Hafa verði hér í huga leiðbeiningarskyldu stjórnvalda skv. 7. gr. stjórnsýslulaga og þá staðreynd að borgaryfirvöldum hafi verið ljós sú ætlun kæranda að kæra ákvörðunina.

Af framangreindu megi vera ljóst að ástæður þess að kæra hafi ekki borist innan lögbundins frests verði einkum raktar til seinagangs í málsmeðferð borgaryfirvalda og rangra og villandi upplýsinga, m.ö.o. til atvika er snerti stjórnvaldið. Ótækt sé að réttaröryggi kærenda skerðist vegna vinnubragða stjórnvalda.  Verði að telja að skilyrði 1. töluliðar 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga eigi hér við, þ.e. að afsakanlegt sé að kæra hafi ekki borist innan kærufrests.

Jafnframt telji kærendur að síðara skilyrði 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga, þ.e. að veigamiklar ástæður mæli með því að kæran verði tekin til meðferðar, sé uppfyllt í máli þessu

Kærendur búi í næsta nágrenni við skipulagssvæðið.  Eins og ljóst sé af athugasemdum þeim sem nágrannar hafi sent til borgaryfirvalda vegna málsins sé um að ræða miklar breytingar á nærumhverfi heimila þeirra.  Samkvæmt skipulaginu sé gert ráð fyrir nýjum gervigrasvelli á svæðinu, ásamt háum girðingum og flóðlýsingu á 18 metra háum möstrum, sem muni hafa mikil áhrif á hið rólega svæði í Fossvogsdal.  Þá muni bílastæðum á svæðinu fækka um 200 en umferð aukast gríðarlega og sé fyrirsjáanlegt að þetta valdi ómældum óþægindum fyrir nágranna.

Kærendum sé ekki skylt að þola slíkar breytingar á nærumhverfi sínu sem gert sé ráð fyrir í deiliskipulagsbreytingunni.  Með henni sé bæði vegið að friðhelgi einkalífs þeirra og heimilis svo og vernd eignarréttar þeirra.  Það aukna ónæði sem muni fylgja breytingunum hafi í för með sér að svefnró í hverfinu minnki, einkum í húsunum við Traðarland.  Þeim friði sem íbúarnir eigi rétt á verði útrýmt.  Jafnframt muni íbúunum í húsunum við Traðarland ekki nýtast húsin og lóðirnar með sama hætti og áður og með því sé vernd eignarréttinda þeirra skert og hafi það í för með sér fjárhagslegt tjón fyrir eigendur fasteignanna.

Benda megi auk þess á að sé ekki tekið við kæru þessari, þrátt fyrir að kærufrestur sé liðinn, sé hætta á því að skipulagsyfirvöld nýti sér þær aðferðir að draga afgreiðslu mála og veita villandi upplýsingar til þess að gera borgurum erfiðara um vik að kæra ákvarðanir.  Þannig væri sveitarstjórnum mögulegt að draga afgreiðslu erfiðra og umdeildra mála en birta auglýsingu síðan þegar líklegt sé að hún fari framhjá þeim sem í hlut eigi.  Þegar ástæður þess að kæra hafi ekki borist innan tilskilins frests megi rekja til stjórnvalds, líkt og í þessu máli, verði að telja að mikilvægt sé að játa nægilegt svigrúm til þess að tryggja réttaröryggi borgaranna.

Af þessu megi vera ljóst að um mikilsverða og verðmæta hagsmuni sé að ræða fyrir kærendur og því verði að telja að skilyrðið um að veigamiklar ástæður mæli með því að kæran verði tekin til meðferðar sé uppfyllt en ekki sé liðinn sá ársfrestur sem mælt sé fyrir um í 2. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga.

_ _ _

Úrskurðarnefndin mun í þessum úrskurði einungis taka afstöðu til þess hvort kæra í málinu verði tekin til efnismeðferðar þótt hún hafi borist að liðnum kærufresti.  Þykir því ekki ástæða til að rekja rök kærenda er snerta efni og form hinnar kærðu ákvörðunar.

Niðurstaða:  Hin kærða deiliskipulagsbreyting var samþykkt í borgarráði hinn 22. febrúar 2007.  Í kjölfar þess mun þeim sem gert höfðu athugasemdir við skipulagstillöguna hafa verið tilkynnt um samþykkt hennar og leiðbeint um kærurétt og kærufrest.  Tók skipulagsbreytingin gildi með birtingu auglýsingar þar um í B-deild Stjórnartíðinda hinn 14. júní 2007. 

Kærufrestur til úrskurðarnefndarinnar er einn mánuður samkvæmt 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og telst sá frestur frá dagsetningu opinberrar birtingar ákvörðunar þegar um hana er að ræða.  Rann kærufrestur vegna hinnar umdeildu ákvörðunar út mánudaginn 16. júlí 2007, að teknu tilliti til útreiknings frests skv. 8. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni 11. apríl 2008 þegar um sjö mánuðir og þrjár vikur voru liðnar frá lokum kærufrests.  Telja kærendur að taka skuli mál þetta til meðferðar að liðnum kærufresti þar sem efnisskilyrði 1. og 2. tl. 28. gr. stjórnsýslulaga eigi hér við enda afsakanlegt að kæran hafi ekki borist fyrr og veigamiklar ástæður, er varði hagsmuni kærenda og góða stjórnsýsluhætti, mæli með því.

Í 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga er sett fram sú meginregla að vísa skuli kæru frá berist hún að liðnum kærufresti.  Kærendur skírskota hins vegar til 1. og 2. tl. greinarinnar er fela í sér undantekningu frá fyrrnefndri meginreglu en hana ber að túlka þröngt samkvæmt viðteknum lögskýringarsjónarmiðum. 

Að mati úrskurðarnefndarinnar verður það ekki talið afsakanlegt í skilningi 1. tl. 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga að kæra berist að liðnum kærufresti sökum þess að lögboðin opinber birting ákvörðunar sem kæra skal fari framhjá kæranda.  Á þessi ályktun stoð í 2. mgr. 8. gr. laga nr. 15/2005 um Stjórnartíðindi og Lögbirtingablað þar sem kveðið er á um að birt fyrirmæli bindi alla frá og með deginum eftir útgáfudag þeirra Stjórnartíðinda þar sem fyrirmælin voru birt.  Öndverð niðurstaða væri til þess fallin að skapa réttaróvissu og draga úr þeirri festu sem opinberri birtingu er ætlað að skapa. 

Þá verður ekki fallist á að þær ástæður séu fyrir hendi í málinu að réttlætanlegt sé að taka það til efnismeðferðar að liðnum kærufresti á grundvelli 2. tl. 28. gr. stjórnsýslulaga.  Í kærumáli þessu er tekist á um hagsmuni einstakra fasteignaeigenda á skipulagssvæði, eins og oftast nær er um að ræða í kærumálum vegna skipulagsákvarðana, og þótt taka megi undir það með kærendum að stjórnsýsla hafi mátt betur fara í samskiptum borgaryfirvalda við þá verður það ekki talið geta leitt til þess að málið verði tekið til efnismeðferðar að löngu liðnum kærufresti.

Þá mælir það gegn því að beita umræddum undanþáguákvæðum frá kærufresti að fleiri en kærendur eiga hagsmuna að gæta um hina kærðu deiliskipulagsákvörðun og leiða rétt sinn af henni.  Hafa verður og í huga að þar sem málskot til æðra stjórnvalds er frjálst, en kæruleið ekki skyldubundin, eiga aðilar þess ávallt kost að leita til dómstóla í því skyni að verja lögmæta hagsmuni sína.

Af framangreindum sjónarmiðum virtum telur úrskurðarnefndin ekki heimilt að víkja frá kærufresti á grundvelli 28. gr. stjórnsýslulaga eins og hér stendur á og verður málinu því vísað frá nefndinni.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

 

 

__________________________
 Hjalti Steinþórsson

 

 

_____________________________       ___________________________
          Ásgeir Magnússon                                   Þorsteinn Þorsteinsson

 

 

 

 
   

 

des 22
Love0

116/2007 Esjuberg

Með

Ár 2008, fimmtudaginn 8. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir dósent. 

Fyrir var tekið mál nr. 116/2007, kæra á þeirri afgreiðslu skipulagsráðs Reykjavíkur frá 1. ágúst 2007 að synja um leyfi til að reisa tvílyft bjálkahús er notað yrði sem gistiheimili að Esjubæ í landi Hofs I á Kjalarnesi.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 3. september 2007, er barst úrskurðarnefndinni 10. sama mánaðar kæra S og S f.h. Gestahús cottages.is, þá ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 1. ágúst 2007 að synja um leyfi til að byggja tvílyft bjálkahús sem notað yrði sem gistiheimili að Esjubæ í landi Hofs I á Kjalarnesi.  Afgreiðsla skipulagsráðs var staðfest í borgarráði hinn 2. ágúst 2007.
 
Í máli þessu er kærð afgreiðsla skipulagsráðs frá 1. ágúst 2007 á umsókn kæranda og farið fram á að umsóknin verði tekin til réttmætrar og jákvæðrar afgreiðslu.  Skilja verður kröfugerð kæranda svo að krafist sé ógildingar á hinni kærðu ákvörðun skipulagsráðs enda hefur úrskurðarnefndin hvorki boðvald um meðferð og afgreiðslu mála hjá skipulags- og byggingaryfirvöldum né ákvörðunarvald um skipulag.

Málavextir:  Forsaga málsins er sú að á fundi skipulagsfulltrúa hinn 11. nóvember 2005 var tekið fyrir erindi Sigurjóns Benediktssonar og Snædísar Gunnlaugsdóttur þar sem spurt var hvort leyft yrði að reisa tvílyft einbýlishús úr timbri að Esjubæ í landi Hofs á Kjalarnesi.  Var málið afgreitt með svohljóðandi bókun:  „Neikvætt með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa, dags. 11.11. 05.“  Í umsögn skipulagsfulltrúa kom m.a. fram að samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 væri hvorki gert ráð fyrir fjölgun sumarhúsa né heilsárshúsum á svæðinu.

Hinn 17. júlí 2007 var tekin fyrir á fundi byggingarfulltrúa umsókn S og S frá 10. júlí 2007 um leyfi til að byggja tvílyft bjálkahús á steyptum grunni að Esjubæ í landi Hofs I á Kjalarnesi sem notað yrði sem gistiheimili.  Var afgreiðslu málsins frestað og vísað til athugasemda á umsóknarblaði og því vísað til umsagnar skipulagsstjóra er vísaði því áfram til skipulagsráðs.

Hinn 19. júlí 2007 barst skipulags- og byggingarsviði Reykjavíkur bréf, dags. 26. júní s.á. vegna framlagðrar umsóknar og er umsækjandi þar tilgreindur S f.h. hlutafélagsins Gestahús cottages.is ehf.  Er í bréfinu gerð nánari grein fyrir áformum umsækjenda um byggingar í landi Hofs I.

Á fundi skipulagsráðs hinn 1. ágúst 2007 var umsókn kæranda tekin fyrir og lögð fram umsögn skipulags- og byggingarsviðs, dags. 11. nóvember 2005, vegna fyrri afgreiðslu líkt og segir í bókun.  Var umsókninni hafnað með svohljóðandi bókun:  „Synjað með vísan til fyrri afgreiðslna málsins.“  Hefur kærandi kært þá synjun svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi bendir á að framlögð umsókn sé frá öðrum lögaðila en fyrri umsókn sem vísað hafi verið til við afgreiðslu málsins.  Þó umræddur lögaðili sé alfarið í eigu sömu aðila sé umsóknin allt annars eðlis og sérstaklega miðuð við að hún falli að aðalskipulagi borgarinnar.  Sótt sé um rekstur ferðaþjónustu og hestaleigu með skógrækt og uppgræðslu lands að markmiði og falli umsóknin vel að fyrirhugaðri landnotkun skv. aðalskipulagi hvort sem miðað sé við skilgreiningu á „græna treflinum“ eða landbúnaðarnotkun.

Ferðaþjónusta og hestaleiga með skógrækt á þessum stað á Kjalarnesi tengist ágætlega markmiðum um útivist, skjólrækt og athafnir í græna treflinum og sé vísað til Svæðisskipulags 2024 á bls. 16 í því sambandi þar sem fram komi að græni trefilinn sé útivistarsvæði, tengt byggðinni, og megi ekki rugla því saman við ósnorta náttúru.  Ekki sé um ósnorta náttúru að ræða á þessu svæði en landið hafi verið beitarland Kjalnesinga og heyskapur stundaður á spildunum þar í áratugi.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er þess krafist að kröfum kæranda í máli þessu verði hafnað og að synjun skipulagsráðs verði staðfest.

Fram komi í umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 11. nóvember 2005, að landnotkun á umræddu svæði samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 sé skilgreind sem opið svæði og sé landið jafnframt innan græna trefilsins, en um hann gildi sérstakar reglur er varði mannvirki.  Um uppbyggingu sumarhúsa á svæðinu segi í aðalskipulagi:  „Ekki er gert ráð fyrir fjölgun sumarhúsa á svæðinu en viðhalda má og endurnýja núverandi sumarhús.  Með því er átt við að lagfæra má hús eða endurbyggja ný af sambærilegri gerð og eldri hús.“  Heimilt sé því að reisa hús af sambærilegri stærð fyrir það sem nú sé á lóðinni en ekki sé gert ráð fyrir fjölgun sumarhúsa og því síður heilsárshúsa.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um lögmæti þeirrar ákvörðunar skipulagsráðs frá 1. ágúst 2007 að synja um heimild til byggingar tvílyfts húss á steyptum grunni til reksturs gistiheimilis að Esjubæ í landi Hofs I á Kjalarnesi.  Var umsókn kæranda synjað með vísan til fyrri afgreiðslu málsins, en hinn 11. nóvember 2005 hafði fyrirspurn eigenda Gestahús cottages. is ehf. um byggingu tvílyfts einbýlishúss á sama svæði verið afgreidd neikvætt með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa.

Af gögnum málsins verður ekki annað ráðið en að afgreiðsla skipulagsfulltrúa, dags. 11. nóvember 2005, hafi einungis falið í sér afstöðu hans til fyrirspurnar um það hvort leyfi fengist fyrir tilteknum framkvæmdum.  Svar við fyrirspurn verður ekki lagt að jöfnu við afgreiðslu formlegrar byggingarleyfisumsóknar sem tilskildir uppdrættir og hönnunargögn fylgja.  Þar af leiðandi var afgreiðsla skipulagsfulltrúa á fyrra erindi ekki lokaákvörðun sem bindur enda á meðferð máls og var því ekki rétt að líta til hennar sem bindandi niðurstöðu við afgreiðslu þeirrar umsóknar sem hin umdeilda ákvörðun varðar. 

Á svæði því sem um ræðir er ekki í gildi deiliskipulag en samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 er landnotkun umrædds svæðis opið svæði til sérstakra nota. Í greinargerð skipulagsins segir að á slíkum svæðum sé gert ráð fyrir útivistariðkun af ýmsum toga og mannvirkjagerð í tengslum við útivist á svæðinu, sbr. gr. 4.12 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Þá er umrætt svæði á hinum svonefnda græna trefli en innan hans er ekki gert ráð fyrir byggð en þó má samkvæmt greinargerð aðalskipulagsins gera ráð fyrir mannvirkjum er tengjast almennri frístundaiðju og útivist á svæðinu.  Ekki er gert ráð fyrir fjölgun sumarhúsa á svæðinu en viðhalda má og endurnýja núverandi sumarhús.
 
Eins og að framan greinir var sótt um leyfi til byggingar gistiheimilis með umsókn þeirri sem synjað var með hinni kærðu ákvörðun.  Þá kom fram í bréfi kæranda vegna umsóknarinnar að sótt væri um leyfi til að reisa tvílyft timburhús til reksturs ferðaþjónustu og var jafnframt tilgreind gisting, hestaferðir o.fl.  Ætluð not fasteignarinnar voru því önnur en verið hafði í fyrra erindi og bar nauðsyn til þess að tekin yrði afstaða til þess og það rökstutt með fullnægjandi hætti hvort hið nýja erindi kæranda samræmdist ákvæðum aðalskipulags um landnotkun.  Telur úrskurðarnefndin að skort hafi á að skipulagsráð rannsakaði málið af sjálfsdáðum með viðunandi hætti og var því eigi gætt ákvæða 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 um rannsókn máls auk þess sem rökstuðningi var áfátt þegar hin kærða ákvörðun var tekin, sbr. 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Þykir undirbúningi og rökstuðningi fyrir hinni kærðu ákvörðun svo verulega áfátt að leiða eigi til ógildingar hennar.

Úrskurðarorð:

Synjun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 1. ágúst 2007 á umsókn kæranda um byggingarleyfi í landi Hofs I á Kjalarnesi er felld úr gildi. 

 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

______________________________         _______________________________
Aðalheiður Jóhannsdóttir                                  Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

28/2005 Álfaskeið

Með

Ár 2008, fimmtudaginn 8. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir dósent.

Fyrir var tekið mál nr. 28/2005, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarráðs Hafnarfjarðar frá 1. mars 2005 um að synja umsókn um skiptingu eignar að Álfaskeiði 127, matshluta 0201, í tvo eignarhluta. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 5. apríl 2005, er barst nefndinni hinn 6. sama mánaðar, kærir S, Álfaskeiði 127, Hafnarfirði þá ákvörðun skipulags- og byggingarráðs Hafnarfjarðar frá 1. mars 2005 að synja um leyfi til að skipta eign að Álfaskeiði 127, matshluta 0201, í tvær séreignir. 

Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  

Málavextir og rök:  Á lóðinni að Álfaskeiði 127 stendur tvíbýlishús og bílskúr.  Skiptist fasteignin í tvo matshluta, 0101 og 0201 og er kærandi eigandi síðargreinds hluta. 

Á fundi skipulags- og byggingarráðs Hafnarfjarðar hinn 3. febrúar 2004 var tekin fyrir umsókn kæranda um leyfi til að fá að loka stigaopi í fyrrnefndu húsi og skipta á þann veg matshluta 0201 í tvær séreignir, þannig að í húsinu yrðu þrjár íbúðir.  Eftir nokkra umfjöllun bæjaryfirvalda var erindinu hafnað.  Í kjölfar þess lagði kærandi fram nýja og breytta umsókn og fór fram á endurupptöku málsins.

Á fundi skipulags- og byggingarráðs hinn 1. mars 2005 var erindið afgreitt með svohljóðandi bókun:  „Skipulags- og byggingarráð synjar erindinu, þar sem hér er um að ræða einbýlishúsahverfi, og lóðaleigusamningur gerir ráð fyrir einni íbúð með leyfi fyrir aukaíbúð, sem þegar hefur verið veitt leyfi fyrir.  Þótt ekki liggi fyrir deiliskipulag af hverfinu, má gera ráð fyrir að íbúar aðliggjandi einbýlishúsa hafi gert ráð fyrir að í henni yrði eingöngu um einbýlishús að ræða, en þriggja íbúða hús má að mati ráðsins túlka sem fjölbýlishús.  Enn fremur rúmast bílastæði illa innan lóðarinnar, nær öll lóðin framan við húsið yrði bílastæði og stækka þyrfti innkeyrsluna til muna.  Það er mat ráðsins að þetta rýri gæði götunnar og því beri að synja erindinu.“   Var greind fundargerð skipulags- og byggingarráðs lögð fram á fundi bæjarstjórnar hinn 8. mars s.á.

Hefur kærandi skotið framangreindri afgreiðslu til úrskurðarnefndarinnar eins og áður greinir.

Af hálfu kæranda er m.a. tekið fram að með beiðni um samþykkt íbúðar á neðri hæð sé aðeins verið að óska staðfestingar á því sem verið hafi um langt skeið og engar athugasemdir hafi verið gerðar við.  Þegar kærandi hafi keypt íbúð sína hafi henni verið skipt þannig að á efri hæð hafi verið íbúð og á neðri hæð fjögur einstaklingsherbergi með sérinngangi ásamt baðherbergi, geymslu, þvottahúsi og eldhúsi.  Ekki hafi verið innangengt milli íbúðar á efri hæð og sérherbergja á neðri hæð, sem hafi verið í útleigu um nokkurt skeið.

Hæglega rúmist þrjár íbúðir í húsinu en birt flatarmál þess sé 396,2 m².  Bílastæði hússins séu öll fyrir framan það og ekki sé vitað til þess að gerðar hafi verið athugasemdir af hálfu bæjaryfirvalda um fyrirkomulag vegna þessa.  Ætla megi að fyrri nýting hússins hafi kallað á mun fleiri bílastæði við húsið en áætlanir kæranda geri nú ráð fyrir.  Við Álfaskeið séu mörg fjölbýlishús og hverfið mjög þéttbýlt.  Fjarstæðukennt sé að halda fram að gæði hverfisins rýrni vegna framkominnar beiðni.  Þá hafi nágrannar ekki gert athugasemdir við að í húsinu séu þrjár íbúðir.

Bæjaryfirvöld Hafnarfjarðar benda á að um sé að ræða einbýlishúsalóð í íbúðarhverfi á svæði þar sem ekki er í gildi deiliskipulag.  Samkvæmt gildandi lóðaleigusamningi skuli reisa eitt íbúðarhús með bílageymslu fyrir einn bíl á lóðinni.  Ein aukaíbúð hafi verið leyfð í kjallara hússins og óleyfilegt sé að bæta við fleiri íbúðum.

Niðurstaða:  Í máli því sem hér er til úrlausnar er kærð sú ákvörðun skipulags- og byggingarráðs Hafnarfjarðar frá 1. mars 2005 að synja um byggingarleyfi til að skipta séreign að Álfaskeiði 127, matshluta 0201, í tvær séreignir. 

Samkvæmt ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr.73/1997 skal sveitarstjórn afgreiða byggingarleyfisumsóknir, sbr. t.d. 2. mgr. 38. gr., 2. mgr. 39. gr. og 1. mgr. 43. gr. tilvitnaðra laga.  Sveitarstjórnum er þó heimilt skv. 4. mgr. 40. gr. laganna að víkja frá ákvæðum þeirra um meðferð umsókna um byggingarleyfi með sérstakri samþykkt sem staðfest skal af ráðherra. 

Fundargerð skipulags- og byggingarráðs frá 1. mars 2005, þar sem bókað var um hina kærðu ákvörðun, var lögð fram á fundi bæjarstjórnar hinn 8. mars s.á. en ekki verður séð að hin umdeilda afgreiðsla hafi verið staðfest í bæjarstjórn. 

Þar sem ekki liggur fyrir að á umræddum tíma hafi verið í gildi samþykkt, staðfest af ráðherra, um að fela skipulags- og byggingarráði Hafnarfjarðar lokaákvörðunarvald um afgreiðslu byggingarleyfa hefur hin kærða ákvörðun ekki hlotið lögboðna meðferð samkvæmt skipulags- og byggingarlögum þar sem á skortir að bæjarstjórn hafi staðfest hina umdeildu ákvörðun.  Ber því, með skírskotun til 2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, að vísa máli þessu frá úrskurðarnefndinni þar sem lokaákvörðun hefur ekki verið tekin um erindi kæranda.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og vegna þess dráttar sem varð af hálfu Hafnarfjarðarbæjar á afhendingu umbeðinna gagna en þau bárust nefndinni 28. mars 2008.

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

 

___________________________            _____________________________
Aðalheiður Jóhannsdóttir                              Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

18/2008 Urðarmói

Með

Ár 2008, þriðjudaginn 6. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir dósent.

Fyrir var tekið mál nr. 18/2008, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Árborgar frá 14. febrúar 2008 um að veita leyfi til byggingar einbýlishúss á lóðinni að Urðarmóa 6, Selfossi.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 19. mars 2008, er barst nefndinni hinn 28. sama mánaðar, kærir Óskar Sigurðsson hrl., f.h. M og S, lóðarhafa Urðarmóa 10 og A og B, lóðarhafa Urðarmóa 12, Selfossi ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Árborgar frá 14. febrúar 2008 um að veita leyfi til byggingar einbýlishúss á lóðinni að Urðarmóa 6 á Selfossi.  Bæjarráð staðfesti þá ákvörðun hinn 21. sama mánaðar.

Kærendur krefjast þess að byggingarframkvæmdir á lóðinni að Urðarmóa 6 verði stöðvaðar þar til efnisúrskurður hafi verið kveðinn upp um lögmæti byggingarleyfisins.  Þá er þess jafnframt krafist að leyfi sem samþykkt hafi verið til byggingar á  umræddri lóð verði fellt úr gildi.

Úrskurðarnefndinni hefur borist greinargerð bæjarins og andmæli byggingarleyfishafa og telur málið nú nægilega upplýst til að taka það til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til kröfu um stöðvun framkvæmda.

Málavextir:  Hinn 14. febrúar 2008 var tekin fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar Árborgar umsókn lóðarhafa um leyfi til byggingar einbýlishúss á lóðinni að Urðarmóa 6 og var hún samþykkt.  Var fundargerðin staðfest á fundi bæjarráðs Árborgar hinn 21. febrúar s.á.     

Hafa kærendur kært ákvörðun bæjaryfirvalda um byggingarleyfið eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að þeir eigi lóðir í næsta nágrenni og hafi því lögvarða hagsmuni af úrlausn málsins.  Hafi þeir tekið eftir því að framkvæmdir væru hafnar á lóðinni hinn 27. febrúar 2008 án þess að kynnt hafi verið fyrir þeim niðurstaða grenndarkynningar vegna breytinga á deiliskipulagi lóðarinnar eða þeir fengið svör við athugasemdum sínum.

Ljóst sé að kærendur hafi lögvarða hagsmuni af úrlausn málsins en þær breytingar sem kynntar hafi verið á fyrirhuguðu húsi að Urðarmóa 6 hafi falið í sér verulegar breytingar á þakhalla frá gildandi deiliskipulagi auk þess sem heimiluð hafi verið bygging tveggja hæða húss á lóðinni sem sé í andstöðu við gildandi skipulagsskilmála sem geri ráð fyrir einbýlis- og raðhúsum á einni hæð.  Muni slíkar framkvæmdir hafa áhrif á hagsmuni kærenda, m.a. útsýni þeirra.

Hafi byggingarleyfi verið veitt fyrir byggingu þess húss sem kynnt hafi verið með grenndarkynningu 13. desember 2007 sé ljóst að það sé í ósamræmi við deiliskipulag, sbr. 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Breytingar á deiliskipulagi, í samræmi við grenndarkynningu, hafi ekki hlotið fullnaðarafgreiðslu skv. 26. gr. sömu laga og hafi ekki tekið gildi.  Hið kærða byggingarleyfi sé ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag, en þakhalli hússins að Urðarmóa 6 sé 42° en ekki 14° til 25° eins og þar segi auk þess sem húsið sé tveggja hæða samkvæmt teikningum en ekki á einni hæð líkt og gert sé ráð fyrir í gildandi deiliskipulagi.

Þá telji kærendur nauðsynlegt að úrskurðarnefndin fjalli um breytingar á skipulagi þó þær hafi ekki tekið gildi og séu því ekki kæranlegar.  Þá sé á það bent að með því að heimila einum lóðarhafa byggingu tveggja hæða húss í andstöðu við gildandi deiliskipulag sé farið á svig við reglur stjórnsýslulaga og stjórnsýsluréttar um samræmi og jafnræði borgaranna.

Málsrök Sveitarfélagins Árborgar:  Sveitarfélagið krefst þess að kröfum kærenda verði vísað frá nefndinni þar sem þeir uppfylli ekki skilyrði 3. ml. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um aðild.  Til vara er þess krafist að öllum kröfum kærenda verði hafnað.

Veitt hafi verið byggingarleyfi í kjölfar grenndarkynningar vegna breytinga á þakhalla fyrirhugaðrar byggingar á viðkomandi lóð.  Skilningur kærenda sé rangur.  Eingöngu sé verið að breyta leyfilegum þakhalla fyrirhugaðrar byggingar í 42° og að öðru leyti haldist deiliskipulagsskilmálar svæðisins óbreyttir.  Áfram sé um að ræða einbýlishús á einni hæð í samræmi við upphaflegt deiliskipulag.  Áréttað sé að umrædd bygging sé öll innan skilgreinds byggingarreits.  Ennfremur að hámarkshæð fyrirhugaðrar byggingar sé rúmum einum metra lægri en heimilt sé skv. deiliskipulagsskilmálum auk þess sem vegghæð sé í fullu samræmi við þá.

Sé því ljóst að umrædd breyting á þakhalla hafi engin áhrif á fasteignir kærenda.  Byggingin sé hvorki hækkuð né henni breytt á nokkurn þann hátt sem kunni að hafa áhrif á grenndarrétt þeirra.  Breytingin komi ekki til með að valda auknu skuggavarpi eða draga úr útsýni frá fasteignum kærenda, eða á nokkurn annan hátt valda þeim óþægindum.

Því sé mótmælt að kærendur teljist hafa lögvarða hagsmuni af úrlausn málsins.  Það eitt að fyrirhuguð breyting hafi verið grenndarkynnt fyrir kærendum veiti þeim ekki lögvarða hagsmuni af úrlausn málsins.  Af þessum sökum sé þess krafist að kröfum kærenda verði vísað frá nefndinni.

Fullyrðingum kærenda um að hið kærða byggingarleyfi sé ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag sé mótmælt en skýrt sé samkvæmt teikningum að um sé að ræða einbýlishús á einni hæð.  Breytingar þær sem um sé að ræða varðandi umrædda lóð séu þess eðlis að deiliskipulagsbreyting hafi í raun verið óþörf og frávik frá upphaflegum deiliskipulagsskilmálum það lítið að umrætt byggingarleyfi sé í samræmi við gildandi deiliskipulag.

Upphaflegir deiliskipulagsskilmálar fyrir svæðið kveði á um að á lóðinni megi byggja einbýlishús ásamt sambyggðri bílageymslu.  Vegghæð að götu skuli ekki fara yfir 3,40 m og hámarkshæð í mæni megi mest vera 7,00 m frá uppgefinni hæð á gólfplötu.  Umrædd bygging uppfylli öll þessi skilyrði og í raun sé mesta hæð byggingarinnar 5,93 m eða rúmum einum metra lægri en heimilt sé skv. upphaflegum deiliskipulagsskilmálum.

Aukinn þakhalli eins og hér um ræði verði seint fellt undir atriði sem hægt verði að byggja á að nágrannar kunni að verða fyrir tjóni af.  Aðeins sé um smávægilegt frávik að ræða.  Hins vegar hafi sveitarfélagið ákveðið að óska umsagnar Skipulagsstofnunar vegna þessa ásamt því að auglýsa breytt deiliskipulag af því tilefni.  Þetta hafi einungis verið gert til hægðarauka og í tilefni af framkomnum athugasemdum.

Ljóst sé að sveitarfélagið hafi tekið lögmæta ákvörðun um samþykkt byggingarleyfisins.  Útgefið byggingarleyfi sé í samræmi við gildandi deiliskipulag, staðfest aðalskipulag og grenndarkynning tillögunnar uppfylli öll skilyrði skipulags- og byggingarlaga.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi mótmælir framkomnum kröfum kærenda.  Bendir hann m.a. á að íbúar lóða er liggi að húsi byggingarleyfishafa, þ.e. að Urðarmóa 2, 4 og 8, hafi samþykkt breytinguna og hljóti það að vega mest.  Teikningar að húsinu hafi verið gerðar í Kanada og hafi íslenskur arkitekt verið fenginn til að laga þær að íslenskum aðstæðum.  Hafi hann t.d. sagt að húsið væri tveggja hæða sem sé algjörlega rangt.  Eins og fram komi á samþykktum teikningum sé geymslupallur yfir bílskúr einungis 14,6 m² að stærð og aðeins manngengur að hluta til.  Hann sé hugsaður sem geymslupallur en ekki sem íbúðarrými.  Hvað varði glugga fyrir ofan bílskúr þá séu engin ákvæði um það í deiliskipulaginu hvar gluggar megi vera staðsettir.  Eins og fram komi á samþykktum teikningum nái pallurinn ekki að umræddum glugga þannig að ekki verði unnt að standa við hann.
 
Ekki sé verið að skyggja á útsýni íbúa Urðarmóa 10 og 12 frekar en nærliggjandi hús geri en hús hans sé rúmum metra undir leyfilegri hámarkshæð.  Eigendur að Urðarmóa 12 séu það langt frá lóð byggingarleyfishafa og önnur hús samliggjandi þeim að spyrja megi hvort réttmætt hafi verið að grenndarkynna þeim tillöguna.  Óhæft sé að þeir geti komið með sömu aðfinnslur og eigendur að Urðarmóa 10.  Jafnframt sé bent á að lóðirnar að Urðarmói 10 og 12 liggi ekki að lóð byggingarleyfishafa og hafi eigendur þeirra enga lögvarða hagsmuni í máli þessu.

Aðilar hafa fært fram frekari rök fyrir máli sínu og hefur úrskurðarnefndin haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Niðurstaða:  Í máli þessu er þess krafist að kröfum kærenda verði vísað frá úrskurðarnefndinni þar sem þeir eigi ekki lögvarinna hagsmuna að gæta af úrlausn málsins.  Verður að fallast á að sú breyting á þakhalla fyrirhugaðs húss að Urðarmóa 6, sem leyfð var og fól í sér frávik frá gildandi skipulagi, breyti talsvert útliti hússins frá því sem kærendur máttu búast við samkvæmt gildandi skipulagi.  Virðist það og hafa verið mat sveitarstjórnar að breytingin varðaði hagsmuni kærenda, enda var hún kynnt þeim með formlegri grenndarkynningu.  Eiga kærendur að mati úrskurðarnefndarinnar lögvarða hagmuni tengda hinni umdeildu ákvörðun þótt ekki verði talið að grenndaráhrif byggingarinnar hafi stórfellda röskun í för með sér á hagsmunum þeirra.  Verður kröfum um frávísun málsins því hafnað.

Samkvæmt 1. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er óheimilt að grafa grunn, reisa hús, rífa hús, breyta því, burðarkerfi þess, formi, svipmóti eða notkun þess eða gera önnur þau mannvirki sem falla undir IV. kafla laganna nema að fengnu leyfi viðkomandi sveitarstjórnar.  Er í 2. mgr. 43. gr. kveðið á um að  framkvæmdir samkvæmt 1. mgr. skuli vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag.

Eins og að framan er rakið veitti skipulags- og byggingarnefnd Sveitarfélagsins Árborgar umdeilt byggingarleyfi hinn 14. febrúar 2008 og staðfesti bæjarráð fundargerð nefndarinnar á  fundi sínum hinn 21. sama mánaðar.   Jafnframt liggur fyrir að málið var tekið fyrir að nýju á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 23. apríl 2008 og eftirfarandi m.a. bókað: „Við afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar á byggingarleyfis umsókn lóðareiganda að Urðarmóa 6, var samþykkt byggingarleyfi í kjölfar grenndarkynningar, án þess að deiliskipulagi hafi áður verið breytt svo sem mælt er fyrir um í 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Þess vegna má færa rök fyrir því að byggingarleyfið sé ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag.  Er því nauðsynlegt að samþykkja meðfylgjandi greinargerð að breyttu deiliskipulagi, þar sem heimilað er að þakhalli á lóðinni að Urðarmóa 6, verði 42°.“

Ekki er um það deilt að þakhalli samkvæmt gildandi deiliskipulagi megi vera á bilinu 14° til 25° og er ljóst að leyfi til byggingar húss með 42° þakhalla fór í bága við gildandi deiliskipulag er hin kærða ákvörðun var tekin.  Var því ekki gætt lagaskilyrða 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga við útgáfu leyfisins og verður það því fellt úr gildi.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Sveitarfélagsins Árborgar frá 14. febrúar 2008, sem staðfest var í bæjarráði 21. febrúar 2008, um að heimila byggingu einbýlishúss á lóðinni nr. 6 við Urðarmóa á Selfossi.

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

_____________________________           _________________________________
Aðalheiður Jóhannsdóttir                                  Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

9/2008 Hólmaþing

Með

Ár 2008, þriðjudaginn 6. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir dósent.

Fyrir var tekið mál nr. 9/2008, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 9. janúar 2008 um að veita leyfi til að byggja einbýlishús á lóðinni nr. 1 við Hólmaþing í Kópavogi.  

Í málinu er nú kveðinn upp til bráðabirgða svofelldur

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 8. febrúar 2008, er barst úrskurðarnefndinni samdægurs, kærir Óskar Sigurðsson hrl., f.h. R og Á, lóðarhafa Gulaþings 5 í Kópavogi, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 9. janúar 2008 um að veita leyfi til að byggja einbýlishús á lóðinni nr. 1 við Hólmaþing í Kópavogi.  

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi ásamt því að kveðinn verði upp til bráðabirgða úrskurður um stöðvun framkvæmda þar til endanleg niðurstaða liggi fyrir í kærumálinu.  Er krafan um stöðvun framkvæmda nú tekin til úrskurðar. 

Málavextir og rök:  Á svæðinu Vatnsendi-Þing er í gildi deiliskipulag frá árinu 2005.  Samkvæmt því er heimilt að byggja á lóðinni að Hólmaþingi 1 einbýlishús á einni hæð auk kjallara.  Í greinargerð deiliskipulagsins segir m.a. eftirfarandi:  „Lóðarstærðir á deiliskipulagsuppdrætti eru leiðbeinandi og ákvarðast nánar við gerð mæliblaða.  Hæðakótar húsa og lóða koma fram á hæðarblaði.  Mæli- og hæðarblöð verða unnin og gefin út í kjölfar deiliskipulagsins.  Sá fyrirvari er gerður að lóðastærðir og hæðarlega getur breyst við gerð hæði og mæliblaða.“ 

Upphaflegt hæðarblað vegna lóðarinnar að Hólmaþingi 1 var dagsett hinn 12. janúar 2006.  Samkvæmt því var kóti efri hæðar 98,00.  Með bréfi, dags. 9. nóvember 2006, óskaði lóðarhafi lóðarinnar eftir því að hæðarblaðið yrði leiðrétt.  Var kóta efri hæðar hússins að Hólmaþing 1 breytt úr 98,00 í 99,20 með hæðarblaði, dagsettu 27. júní 2007.

Á fundi byggingarnefndar hinn 21. nóvember 2007 var lögð fram umsókn um leyfi til byggingar einbýlishúss á lóðinni nr. 1 við Hólmaþing.  Var byggingarfulltrúa falið að ljúka afgreiðslu málsins, að uppfylltum framlögðum athugasemdum.  Hinn 16. janúar 2008 var á fundi byggingarnefndar lögð fram afgreiðsla byggingarfulltrúa frá 9. sama mánaðar þar sem áðurnefnd umsókn var samþykkt.  Var framangreint staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 22. janúar 2008.

Af hálfu kærenda er bent á að hæðarsetningu hússins að Hólmaþingi 1 hafi verið breytt með afgerandi hætti og það án nokkurrar kynningar.  Kóti aðalhæðar hafi verið hækkaður úr 98,00 í 99,20.  Sé þetta hækkun um 1,20 m (um 1/2 hæð) sem augljóslega hafi áhrif á útsýni af efri hæð Gulaþings 5.  Samkvæmt upplýsingum sem kærendur hafi fengið frá skipulagsfulltrúa séu rökin fyrir breyttri hæðarlegu hússins að Hólmaþingi 1 þau að það liggi of neðarlega miðað við G-kóta lóðarinnar að Hólmaþingi 3.  Húsið hafi verið 0,88 m neðar en G-kótinn við Hólmaþing sem sé 98,88.  Þessi rök haldi augljóslega ekki.  Aðkoma að húsinu sé frá Gulaþingi, ekki Hólmaþingi.  Hæsti kóti lóðarinnar sé 98,88 en lægsti kóti í norðausturhorni lóðarinnar sé 95,20.  Hæðarmunur innan lóðarinnar sé því 3,68 m. 

Hið umdeilda byggingarleyfi sé í ósamræmi við deiliskipulag, sbr. 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Sú breyting sem virðist hafa verið gerð á deiliskipulagi, þ.e. hin breytta hæðarlega, hafi ekki verið kynnt samkvæmt 26. gr. skipulags- og byggingarlaga eða hlotið fullnaðarafgreiðslu samkvæmt fyrirmælum laganna og því ekki tekið gildi.  Samkvæmt gildandi skipulagi sé húsið að Hólmaþingi 1 skilgreint sem einnar hæðar hús með kjallara en með hinni umdeildu breytingu líti það út sem tveggja hæða hús.  Byggingarleyfi hússins sé því ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag.  Beri því að fallast á kröfur kærenda. 

Af hálfu Kópavogsbæjar er krafist frávísunar málsins.  Bent sé á að deiliskipulag umrædds svæðis hafi tekið gildi árið 2005.  Í skilmálum þess sé kveðið á um að heimilt sé að byggja á lóðinni að Hólmaþingi 1 einbýlishús á einni hæð auk kjallara.  Hvorki séu gefnir upp hæðarkótar fyrir mannvirkið í deiliskipulagsskilmálum né á skipulagsuppdráttum, en í 6. gr. deiliskipulagsskilmála segi að hæðarkótar fyrir aðkomuhæðir húsa séu sýndir á hæðarblaði.
 
Haustið 2006 hafi Kópavogsbæ borist ábending frá hönnuði hússins að Hólmaþingi 1 um villu í hæðarblöðum og í erindi, dags. 9. nóvember 2006, hafi formlega verið óskað eftir leiðréttingu á hæðarkótum.  Í framhaldinu hafi málið verið skoðað af deildarstjóra hönnunardeildar sem hafi komist að þeirri niðurstöðu að hæðarkótar samræmdust ekki gildandi deiliskipulagi og væru því rangir á hæðarblaði.  Hæðarkótar á hæðarblöðum hafi því verið leiðréttir til samræmis við deiliskipulagið. 

Af hálfu byggingarleyfishafa er tekið undir kröfur Kópavogsbæjar og kröfum kærenda mótmælt. 

Vettvangsskoðun:  Fulltrúar úrskurðarnefndarinnar kynntu sér aðstæður á vettvangi með óformlegum hætti þriðjudaginn 22. apríl 2008. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um lögmæti leyfis byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 9. janúar 2008 til byggingar einbýlishúss á lóðinni nr. 1 við Hólmaþing og er krafist ógildingar þess.  Af hálfu Kópavogsbæjar og byggingarleyfishafa er krafist frávísunar málsins.  Verður í bráðabirgðaúrskurði þessum ekki tekin afstaða til þeirrar kröfu heldur verður það gert við uppkvaðningu endanlegs úrskurðar málsins.

Í gildi er deiliskipulag Vatnsendi-Þing frá árinu 2005.  Samkvæmt því er heimilt að byggja á lóðinni að Hólmaþingi 1 einbýlishús á einni hæð auk kjallara.  Á deiliskipulagsuppdrætti svæðisins eru lóðir ekki hæðarsettar, en fram kemur í greinargerð að mæli- og hæðarblöð verði unnin og gefin út í kjölfar deiliskipulagsins.   Eins og mál þetta liggur nú fyrir, og eftir óformlega skoðun á vettvangi, telur úrskurðarnefndin ekki augljóst að hin kærða ákvörðun sé haldin annmörkum er leitt geti til ógildingar hennar og verður því ekki fallist á kröfu kærenda um að framkvæmdir verði stöðvaðar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda við byggingu einbýlishúss á lóðinni nr. 1 við Hólmaþing í Kópavogi.  

 

__________________________
Hjalti Steinþórsson

 

_____________________________    ____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                            Aðalheiður Jóhannsdóttir

 

des 22
Love0

159/2007 Melabraut

Með

Ár 2008, mánudaginn 28. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 159/2007, kæra á ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarnesbæjar frá 8. nóvember 2007 um að veita leyfi til að byggja fjögurra íbúða hús á tveimur hæðum á lóðinni nr. 27 við Melabraut á Seltjarnarnesi. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 5. desember 2007, er barst úrskurðarnefndinni 11. sama mánaðar, kæra H og B, Melabraut 28, E, S, K og E, Melabraut 25, F, M,  H og R, Melabraut 26, K og L, Melabraut 30, H, Melabraut 32, C, T, K og S,  Melabraut 29 og B og G, Miðbraut 26 þá ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarnesbæjar frá 8. nóvember 2007 að veita leyfi til að byggja fjögurra íbúða hús á tveimur hæðum á lóðinni nr. 27 við Melabraut.  Var ákvörðunin staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 14. nóvember 2007. 

Úrskurðarnefndinna hafa borist tvær aðrar kærur, dags. 5. desember 2007, er bárust nefndinni hinn 11. sama mánaðar, þar sem G og Þ, Miðbraut 32 og Á og Í, Miðbraut 34 kæra einnig fyrrgreinda ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar frá 8. nóvember 2007.  Þykja hagsmunir kærenda fara saman og hafa greind kærumál, sem eru nr. 160/2007 og 161/2007 verið sameinuð kærumálinu númer 159/2007.

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Jafnframt var gerð krafa um að kveðinn yrði upp til bráðabirgða úrskurður um stöðvun framkvæmda þar til endanleg niðurstaða lægi fyrir í kærumálinu og var fallist á stöðvunarkröfu kærenda með bráðabirgðaúrskurði uppkveðnum hinn 10. janúar 2008.

Málavextir:  Hinn 25. september 2006 samþykkti bæjarstjórn Seltjarnarness að auglýsa tillögu að breyttu deiliskipulagi Vesturhverfis á Seltjarnarnesi, er afmarkast af Lindarbraut, Vallarbraut, Hæðarbraut og Melabraut.  Fram kemur í greinargerð deiliskipulagstillögunar að markmið með endurskoðun deiliskipulags Vesturhverfis sé að samræma stærðir húsa, yfirbragð og nýtingarhlutfall lóða og gefa lóðarhöfum, sérstaklega á syðri hluta svæðisins þar sem nýtingarhlutfall er undir meðalnýtingu, möguleika á auknu byggingarmagni innan uppgefinna byggingarreita.  Meðal annars var gert ráð fyrir hækkun nýtingarhlutfalls lóðarinnar að Melabraut 27 í 0,5 og fjölgun heimilaðra íbúða.  Á kynningartími tillögunnar barst fjöldi athugasemda er snertu einkum mismunandi heimildir til nýtingar lóða innan skipulagssvæðisins.  Var tillagan samþykkt ásamt drögum að svörum við athugasemdum á fundi skipulags- og mannvirkjanefndar hinn 8. mars 2007.  Bæjarstjórn samþykkti skipulagstillöguna hinn 27. júní 2007 og tók hún gildi hinn 7. ágúst s.á. með auglýsingu þar um í B-deild Stjórnartíðinda.  Var deiliskipulagsákvörðunin kærð til úrskurðarnefndarinnar.

Á fundi skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarness hinn 8. nóvember 2007 var samþykkt að veita leyfi til að byggja fjögurra íbúða hús á lóðinni nr. 27 við Melabraut á grundvelli hins nýsamþykkta deiliskipulags og var ákvörðunin staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 14. nóvember 2007.  Hefur ákvörðun um veitingu byggingarleyfisins verið skotið til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er bent á að þeir hafi áður kært til úrskurðarnefndarinnar ákvörðun bæjarstjórnar um deiliskipulag svæðisins sem þeir telji haldna ógildingarannmörkum.  Þá sé hið kærða byggingarleyfi ekki í samræmi við nýsamþykkt deiliskipulag.  Að Melabraut 27 hafi staðið einnar hæðar hús og heimili skipulagið hækkun um hálfa hæð.  Hins vegar heimili byggingarleyfið tveggja hæða hús.  Þá sé samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi gert ráð fyrir níu bílastæðum við götu en á skipulagsuppdrætti sé aðeins að finna eitt stæði fyrir umrædda lóð.   

Málsrök Seltjarnarnesbæjar:  Af hálfu bæjaryfirvalda er skírskotað til þess að samkvæmt deiliskipulagi svæðisins sé heimilt að byggja tveggja hæða hús á umræddri lóð og í skýringum á deiliskipulagsuppdrætti komi fram fjöldi bílastæða á íbúð.    

Byggingarleyfishafa var gefinn kostur á að koma á framfæri sjónarmiðum sínum vegna kærumálsins en úrskurðarnefndinni hafa ekki borist athugasemdir af hans hálfu.

Niðurstaða:  Fyrr í dag kvað úrskurðarnefndin upp úrskurð í kærumálum vegna deiliskipulagsákvörðunar fyrir Vesturhverfi á Seltjarnarnesi er samþykkt var af bæjarstjórn hinn 27. júní 2007.  Í þeim úrskurði var kröfu kærenda um ógildingu deiliskipulagsins hafnað.

Hið kærða byggingarleyfi er veitt með stoð í fyrrgreindu deiliskipulagi sem heimilar byggingu tveggja hæða húss með fjórum íbúðum.   Í deiliskipulaginu er kveðið á um lágmarksfjölda bílastæða fyrir hverja lóð og verður það ekki talið skapa ósamræmi milli byggingarleyfis og skipulags þótt gert sé ráð fyrir fleiri bílastæðum á lóð í byggingarleyfi heldur en tilgreint er í deiliskipulagi.

Þar sem hið kærða byggingarleyfi er samkvæmt framangreindu í samræmi við gildandi deiliskipulag verður ekki fallist á ógildingu þess enda liggur ekki fyrir að leyfisveitingin  sé haldin öðrum þeim annmörkum er raskað gætu gildi hinnar kærðu ákvörðunar.  

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna tafa við gagnaöflun og mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarnesbæjar frá 8. nóvember 2007, sem staðfest var í bæjarstjórn hinn 14. nóvember s. á, um  að veita leyfi til að byggja fjögurra íbúða hús á tveimur hæðum á lóðinni nr. 27 við Melabraut.

 

__________________________
                           Hjalti Steinþórsson                          

 

 

_____________________________     ____________________________
            Ásgeir Magnússon                                   Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

121/2007 Fjarskiptamastur

Með

Ár 2008, þriðjudaginn 6. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir dósent.

Fyrir var tekið mál nr. 121/2007, kæra á ákvörðun byggingarnefndar Rangárþings bs. frá 31. maí 2007 um að veita leyfi til byggingar fjarskiptastöðvar í landi Gunnarsholts í Rangárþingi ytra. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 18. september 2007, er barst nefndinni hinn 24. sama mánaðar, kærir Ásdís J. Rafnar hrl., f.h. H, Heklugerði, Rangárþingi ytra, þá ákvörðun byggingarnefndar Rangárþings bs. frá 31. maí 2007 um að veita leyfi til byggingar fjarskiptastöðvar í landi Gunnarsholts í Rangárþingi ytra.  Var ákvörðun byggingarnefndar staðfest á fundi hreppsnefndar Rangárþings ytra hinn 6. júní 2007. 

Gerir kærandi þá kröfu að hið kærða byggingarleyfi verði fellt úr gildi.  

Málavextir og rök:  Á fundi sveitarstjórnar Rangárþings ytra hinn 6. júní 2007 var staðfest ákvörðun byggingarnefndar frá 31. maí s.á. um veitingu byggingarleyfis til Og fjarskipta ehf. fyrir uppsetningu fjarskiptamasturs og tækjahúss í landi Gunnarsholts.  Fyrir lá samþykki Landgræðslu ríkisins, eiganda jarðarinnar Gunnarsholts, fyrir umræddum framkvæmdum.  Um er að ræða tækjaskýli sem hýsir tækjabúnað og 20,3 metra hátt stálgrindarmastur fyrir fjarskiptaloftnet.  Framkvæmdir hófust í kjölfar útgáfu leyfisins og samkvæmt fyrirliggjandi gögnum var mastrið reist hinn 10. júlí 2007.

Skaut kærandi framangreindri samþykkt til úrskurðarnefndarinnar svo sem áður er getið. 

Af hálfu kæranda er á því byggt að hann hafi ekki haft vitneskju um að hið umdeilda mastur skyldi reist og að sveitarstjórn hafi borið að kynna framkvæmdina fyrir hagsmunaaðilum með fullnægjandi hætti, eða með grenndarkynningu skv. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Þá sé því haldið fram að brotið hafi verið gegn ákvæðum laga um mat á umhverfisáhrifum nr. 106/2000 áður en mastrið hafi verið reist þar sem skylt hafi verið að leita umsagnar Skipulagsstofnunar á því hvort framkvæmdin hafi verið háð mati á umhverfisáhrifum, sbr. 43. gr. in fine skipulags- og byggingarlaga. 

Þá sé því haldið fram að mastrið hafi verið reist er kærandi hafi verið á ferðalagi í lok júlí 2007.  Þegar hann hafi haft samband við sveitarstjóra og spurst fyrir um málið hafi hann látið þá skoðun sína í ljós að hann væri mjög ósáttur við framkvæmdina. 

Undirstaða mastursins sé í hvarfi frá íbúðarhúsunum á torfunni og eina sem kærandi geti sagt um upphaf framkvæmdarinnar sé að hann hafi verið var við að hola hefði verið grafin sem ekki sé nýnæmi á svæði Landgræðslunnar.  Kærandi starfi á höfuðborgarsvæðinu og sé aldrei heima á virkum dögum og hafi því ekkert fylgst með hvað reist hafi verið ofan í holunni.  Hafi kærandi verið erlendis 6. til 20. ágúst og hafi honum ekki verið kunnugt um veitingu byggingarleyfis fyrir framkvæmdinni fyrr en 26. þess mánaðar.  Í byrjun september hafi verið gerð fyrirspurn hjá Skipulagsstofnun um hvort eitthvað væri þar til um framkvæmd þessa og hafi svo ekki reynst vera.  

Af hálfu Rangárþings ytra er krafist frávísunar málsins og á því byggt að kæran sé of seint fram komin auk þess sem kærandi eigi ekki lögvarða hagsmuni í málinu. 

Samkvæmt 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sé frestur til að skjóta máli til úrskurðarnefndarinnar einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt, eða mátti vera kunnugt, um ákvörðun þá sem kæra á.  Hin kærða ákvörðun hafi verið tekin á fundi sveitarstjórnar hinn 6. júní 2007.  Með kæru, dags. 18. september 2007, sem móttekin hafi verið hjá úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála 24. september sama ár, hafi kærandi kært veitingu byggingarleyfisins.  Ekki verði annað ráðið af lýsingu kæranda en að honum hafi verið eða mátt vera ljósar hinar umdeildu framkvæmdir í júlí 2007.  Vísi kærandi að auki til jarðvegsframkvæmda sem og samtals við sveitarstjóra.

Vinna við framkvæmdir hafi hafist hinn 11. júní 2007 og undirstöðusteypa verið steypt 12. s.m.  Vinnu verktaka hafi verið lokið 2. júlí og 10. júlí hafi mastrið verið reist.  Frá þeim tíma a.m.k. hafi kæranda mátt vera ljósar umræddar framkvæmdir.  Kæran sé hins vegar ekki móttekin fyrr en 24. september 2007 og hafi því kærufrestur verið liðinn er kærandi skaut máli sínu til nefndarinnar.  Beri því að vísa því frá úrskurðarnefndinni, sbr. 5. mgr. 8. gr. laga nr. 73/1997 og 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Einnig sé tekið fram að kæranda hafi verið eða hafi mátt vera ljósar þær framkvæmdir sem hafi átt sér stað á lóðinni, sem hafi hafist í kjölfar útgáfu byggingarleyfisins.  Vitneskja um þessar framkvæmdir hafi því verið til staðar mun fyrr en greindar dagsetningar í kærunni gefi til kynna.  Þá hefði kærandi átt að grípa til aðgerða en hafi ekki gert. 

Þá sé því einnig haldið fram að kærandi eigi ekki einstaklegra lögákveðinna hagsmuna að gæta.  Samkvæmt 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga geti þeir „…einir skotið máli til úrskurðarnefndarinnar sem eiga lögvarða hagsmuni tengda hinni kærðu ákvörðun.“  Í því máli sem hér um ræði verði ekki séð í hverju hinir einstaklegu lögákveðnu hagsmunir kæranda séu fólgnir.  Þá segi í kæru að hinar umdeildu framkvæmdir séu í 334 metra fjarlægð frá heimili kæranda.  Hann geti því ekki átt slíka hagsmuni, sbr. t.d. úrskurð úrskurðarnefndarinnar í máli nr. 90/2006.  

Kæranda var gefinn kostur á að tjá sig um frávísunarkröfu sveitarfélagsins.  Mótmælir hann fullyrðingu þess efnis að hann eigi ekki lögvarinna hagsmuna að gæta.  Hið kærða leyfi gangi gegn einstaklegum, verulegum og lögvörðum hagsmunum kæranda með þeim hætti að hann eigi kæruaðild að málinu.  Mastrið og búnaður þess valdi kæranda og bústofni hans sannanlega óþægindum og truflunum og sé alvarlegt lýti í fögru landslagi. 

Málsaðilar hafa fært fram frekari rök fyrir sjónarmiðum sínum sem úrskurðarnefndin hefur tekið til skoðunar en með hliðsjón af niðurstöðu úrskurðarnefndarinnar þykir ekki ástæða til að rekja þau frekar. 

Niðurstaða:  Af hálfu Rangárþings ytra er því haldið fram að kærandi eigi ekki aðild að kærumáli þessu þar sem hið kærða byggingarleyfi skerði í engu hagsmuni hans.  Á þetta verður ekki fallist.  Hið umdeilda fjarskiptamastur er um 20 metra hátt og blasir við kæranda frá heimili hans.  Er mastrið all áberandi í landslaginu og verður því að telja að bygging þess snerti lögvarða hagsmuni hans. 

Samkvæmt 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er kærufrestur til úrskurðarnefndarinnar einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt um, eða mátti vera kunnugt um, ákvörðun þá er kærð er til nefndarinnar. 

Eins og áður greinir er kærandi máls þessa búsettur í nágrenni við jörðina Gunnarsholt.  Af gögnum þeim er lögð hafa verið fyrir úrskurðarnefndina má ráða að hinn 10. júlí 2007 hafi fjarskiptamastrið verið reist.  Hefur því ekki verið andmælt af kæranda.  Verður að telja, eins og atvikum er hér háttað, að kæranda hafi, a.m.k. frá þeim tíma, mátt vera kunnugt um byggingu þess og að honum hafi þá borið að kynna sér byggingarleyfið, staðreyna hvort það væri í samræmi við skipulagsheimildir og skjóta því til úrskurðarnefndarinnar innan mánaðar frá þeim tíma.  Kæra í málinu barst úrskurðarnefndinni aftur á móti ekki fyrr en 24. september 2007 og voru þá liðnir tveir og hálfur mánuður frá því að mastrið var reist.  Var kærufrestur þá liðinn.  Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 ber því að vísa málinu frá úrskurðarnefndinni enda liggja ekki fyrir nein þau atvik er leitt gætu til þess að beitt væri undantekningarheimildum 1. eða 2. tl. tilvitnaðrar 28. gr. laganna.
 
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna þess fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

_______________________________          _____________________________
Aðalheiður Jóhannsdóttir                                      Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

94/2007 Vesturhverfi

Með

Ár 2008, mánudaginn 28. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 94/2007, kæra á samþykkt bæjarstjórnar Seltjarnarness frá 27. júní 2007 um deiliskipulag fyrir Vesturhverfi á Seltjarnarnesi. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 30. ágúst 2007, er barst nefndinni 4. september sama ár, kæra Á og Í, Miðbraut 34, Seltjarnarnesi, samþykkt bæjarstjórnar Seltjarnarness frá 27. júní 2007 um deiliskipulag fyrir Vesturhverfi á Seltjarnarnesi er tekur til svæðis milli Lindarbrautar, Valhúsabrautar, Hæðarbrautar og Melabrautar.  Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Úrskurðarnefndinni hafa borist 18 kærur til viðbótar þar sem 50 einstaklingar, eigendur og íbúar Lindarbrautar 24 og 28, Miðbrautar 25a, 27, 32, 33, 34, 38 og 40, Vallarbrautar 16, 17, 18, 19, 22 og 24 og Melabrautar 22, 25, 26, 28, 29, 30, 32, 35, 36 og 37 kæra fyrrgreinda deiliskipulagsákvörðun til ógildingar.  Að baki kærunum búa svipuð sjónarmið og þykja hagsmunir kærenda ekki standa því í vegi að kærumálin verði sameinuð.  Verða mál nr. 95/2007 og 98 -114/2007 því sameinuð máli nr. 94/2007. 

Málavextir:  Tillaga að endurskipulagningu Vesturhverfis á Seltjarnarnesi var til meðferðar á fundum skipulags- og mannvirkjanefndar á árunum 2004 og 2005 en á því svæði munu hafa gilt skilmálar samþykktir í byggingarnefnd Seltjarnarness 14. febrúar 1973.  Var skipulagstillaga fyrir hverfið lögð fyrir skipulags- og mannvirkjanefnd 11. maí 2006.  Í tillögunni var m.a. gert ráð fyrir að skipta skipulagsreitnum í þrjá hluta A, B og C, með mismunandi nýtingarhlutfalli.  Nyrst á reitnum, hluta A, skyldu áfram vera einnar hæðar einbýlishús en heimilað að fullnýta leyfilegt nýtingarhlutfall lóða samkvæmt áður gildandi skilmálum sem var 0,3.  Syðst á reitnum, hluta C, var heimiluð nokkur fjölgun íbúða og í stöku tilvikum hækkun húsa um hálfa til eina hæð og nýtingarhlutfall 0,5.  Á þeim hluta, sem merktur er B og er á milli A og C, var heimilað nýtingarhlutfall 0,4 en hvorki leyft að hækka hús né að fjölga íbúðum. 

Tillagan var kynnt íbúum og hagsmunaaðilum á svæðinu í júní það ár og þeim gefinn kostur á að gera athugasemdir við hana.  Bárust sex athugasemdir og var þeim svarað og jafnframt tilkynnt að bæjarstjórn hefði á fundi sínum hinn 25. september 2006 samþykkt að auglýsa tillögu að deiliskipulagi reitsins til formlegrar kynningar. 

Deiliskipulagstillagan var auglýst til kynningar frá 4. október 2006 til 2. nóvember s.á. með athugasemdafresti til 17. nóvember.  Athugasemdir bárust frá eigendum og íbúum Lindarbrautar 28, Valhúsabrautar 25 og 33, Miðbrautar 27, 30 og 34, Vallarbrautar 16, 17, 18, 19 og 24 og Melabrautar 37.  Athugasemdirnar voru lagðar fram í skipulags- og mannvirkjanefnd 7. desember 2006 og skipulagshönnuðum falið að vinna umsögn um þær.  Á fundi nefndarinnar hinn 8. febrúar 2007 voru lögð fram drög að umsögn um athugasemdir, dags. 22. janúar 2007, en jafnframt óskað eftir áliti lögmanns fyrir næsta fund nefndarinnar.  Málið var á ný tekið fyrir á fundi skipulags- og mannvirkjanefndar 8. mars 2007 og var þar lögð fram breytt umsögn hönnuða, dags. 5. mars 2007, og umsögn lögmanns, dags. 5. mars 2007, vegna athugasemda um jafnræðissjónarmið m.t.t. nýtingarhlutfalls og fjölda íbúða.  Var deiliskipulagstillagan samþykkt og vísað til bæjarstjórnar til frekari afgreiðslu sem frestaði afgreiðslu málsins á fundi hinn 28. mars 2007.  Tillagan var síðan samþykkt á fundi bæjarstjórnar hinn 27. júní sama ár.  Auglýsing um gildistöku skipulagsins birtist svo í B-deild Stjórnartíðinda hinn 7. ágúst 2007 að undangenginni tilkynningu Skipulagsstofnunar um að hún gerði ekki athugasemd við að auglýsingin yrði birt.  Hafa kærendur skotið deiliskipulagsákvörðuninni til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Skírskotað er til þess að hin kærða deiliskipulagsákvörðun fari gegn jafnræðissjónarmiðum er búi að baki 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 og meðalhófsreglu 12. gr. laganna þegar höfð sé hliðsjón af byggðamynstri og almennri framkvæmd skipulagsmála á skipulagsreitnum.  Sú mismunun gagnvart lóðarhöfum er skipulagið feli í sér styðjist ekki við lögmætar forsendur.  Skipting skipulagsreitsins í hluta A, B og C, sem sé meginforsenda skipulagsgerðarinnar, sé óskýr og byggi ekki á skýrum línum hvað varði húsagerðir, hæð húsa, þéttleika og landnýtingu.  Skiptingin stríði gegn lögfestum skilgreiningum um afmörkun skipulagssvæða.  Misskiptingin gangi þvert á afmarkaða götureiti og fylgi engu samræmi.  Með þessari framkvæmd sé farið gegn yfirlýstum markmiðum skipulagsins um samræmingu á stærðum húsa, yfirbragði og nýtingarhlutfalli lóða. 

Þá sé því mótmælt að reynt sé að ná skipulagsmarkmiðum með broti á jafnræðisreglu.  Við veitingu heimilda til hagnýtingar byggingarréttar verði að gera þá kröfu að mismunun byggi á skýrum lögmætum forsendum.  Slíkt eigi ekki við um hina kærðu ákvörðun sem feli í sér íþyngjandi skerðingu á þeim nýtingarrétti sem byggi á skipulagsframkvæmd á svæðinu allt til ársins 2006. 

Eigendur Miðbrautar 34 á hluta A benda sérstaklega á að þess hafi verið vænst að heimilað yrði að byggja ofan á hús þeirra hálfa hæð í tengslum við fyrirhugaðar endurbætur á þaki.  Hafi þær væntingar stuðst við byggðamynstur svæðisins og almenna skipulagsframkvæmd á skipulagsreitnum, en á árinu 2006 hafi verið heimiluð viðbótarhæð á húsinu nr. 32 við Miðbraut sem standi við hliðina á húsi þeirra.  Umsókn um fyrirhugaðar breytingar að Miðbraut 34 hafi verið lögð fram í júní 2006 en með hinni kærðu ákvörðun sé komið í veg fyrir umsóttar framkvæmdir.  Deiliskipulagið feli í sér frekari ómálefnalega mismunun milli lóðarhafa hvað varði nýtingu, hæðir húsa og fjölda íbúða.  Þá séu rangfærslur í forsendum hins kærða skipulags.  Á hluta A séu húsin sögð á einni hæð þrátt fyrir að Lindarbraut 26 sé á tveimur hæðum og nokkur húsanna með kjöllurum og mörg hús með nýtingarhlutfall yfir 0,3.  Látið sé að því liggja að húsin á hluta A séu byggð á árunum 1978-1981 en þar séu mörg hús byggð upp úr 1960, svo sem Miðbraut 34, sem þarfnist endurbóta til að þjóna nútímakröfum.  Skipulagið eigi rót sína að rekja til skipulagsvinnu fyrir um 10 árum við annað umhverfi og aðstæður en nú eigi við hvað varði verðmæti eigna, kröfu um nýtingu og aðbúnað íbúa.  Samráði við núverandi íbúa svæðisins hafi verið áfátt en miklir hagsmunir séu í húfi þar sem nýtingarhlutfall lóða ráði miklu um verðmæti þeirra. 

Íbúar að Vallarbraut 18, sem er á hluta A, tiltaka dæmi um óeðlilegt misræmi í nýtingarheimildum lóðarhafa er þeir telja fólgið í hinu kærða skipulagi.  Norðan við hús þeirra og innan hluta A séu hús sem séu á tveimur hæðum eða á einni og hálfri hæð eins og Lindarbraut 26, Vallarbraut 21 og Miðbraut 31.  Vallarbraut 16, sem standi við hliðina á Vallarbraut 18, sé á einni og hálfri hæð og fái nýtingarhlutfallið 0,4 og Vallarbraut 20 sé með nýlega lyftu þaki sem sé mun hærra en húsið að Vallarbraut 18.  Á bak við það hús standi Miðbraut 25 sem sé tvíbýli.  Nýtingarhlutfall þar sé 0,34 en sé nú hækkað í 0,4.  Af þessu verði ráðið að málsmeðferð hins kærða skipulags hafi verið tilviljunarkennd, byggð á geðþótta og órökstuddum viðhorfum. 

Nokkrir kærenda benda á að með hinu kærða skipulagi sé heimilt að reisa tveggja hæða hús með fjórum íbúðum að Melabraut 27 ásamt tveimur bílskúrum.  Á sínum tíma hafi verktaki sótt um byggingarleyfi fyrir slíku húsi á umræddri lóð en þá hafi umsóknin ekki verið samþykkt vegna andmæla nágranna.  Nú sé skipulagi breytt í samræmi við óskir verktakans, þvert á alla hagsmuni annarra íbúa.  Nýtingarhlutfall lóðarinnar fari úr 0,09 í 0,5 án þess að sérstök þörf eða réttlæting sé fyrir slíkri afgerandi breytingu en meðalnýtingarhlutfall lóða að Melabraut 22-38 sé 0,29 en 0,22 þeim megin götu sem Melabraut 27 standi.  Verði byggingin því í ósamræmi við aðliggjandi byggingar og skerði verulega útsýni frá öðrum fasteignum svo sem Melabraut 25, 26, 28, 29 og 30.  Skerði heimiluð bygging einnig möguleika íbúa á að njóta sólar á lóðum sínum sem brjóti gegn markmiðum gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Fjögurra íbúða hús við Melabraut muni auka umferð um götuna verulega, skapa bílastæðavandamál og auka slysahættu. 

Málsrök Seltjarnarnesbæjar:  Af hálfu bæjaryfirvalda er farið fram á að kröfum kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar verði hafnað. 

Ekki sé fallist á að lóðarhöfum á svæðinu sé verulega mismunað.  Við endurskipulagningu Vesturhverfis hafi verið leitað leiða til að samræma mjög ólíka nýtingu og nýtingarhlutfall lóða á nokkuð stóru svæði.  Núverandi byggðamynstur einkennist af nokkuð samstæðri og nýlegri einbýlishúsabyggð á norðurhluta svæðisins þar sem nýtingarhlutfall sé 0,3 samkvæmt eldri skilmálum en á syðri hluta svæðisins sé byggð mjög sundurleit.  Þar séu elstu og minnstu húsin en einnig þau stærstu, m.a. nokkur fjölbýlishús með allt að sex íbúðum.  Á miðhluta reitsins séu ýmist einbýlis- eða fjölbýlishús.  Þéttleiki núverandi byggðar gangi þvert á götur hverfisins og aukist eftir því sem sunnar komi á svæðið.  Tekið hafi verið mið af þessu og núverandi byggðamynstur notað sem nokkurs konar forsenda skipulagsins með því að skipta hverfinu upp í þrjá hluta og heimila sama hámarks nýtingarhlutfall innan hvers hluta, sem taki mið af því sem þegar hafi fengist leyfi fyrir að byggja innan hvers hluta.  Ekki sé verið að ganga á rétt einstakra lóðareigenda enda sé ekki farið niður fyrir það nýtingarhlutfall sem áður hafi gilt. 

Meginregla stjórnsýsluréttar um jafnræði, sem komi m.a. fram í 11. gr. stjórnsýslulaga, kveði á um að við úrlausn mála skuli stjórnvald gæta samræmis og jafnræðis milli aðila.  Í reglunni felist að almennt sé óheimilt að mismuna aðilum sem eins sé ástatt um.  Sambærileg mál beri að afgreiða á sambærilegan hátt.  Reglan eigi að hindra að ákvarðanir verði tilviljunarkenndar, byggðar á geðþótta eða annarlegum viðhorfum.  Hins vegar komi jafnræðisreglan ekki í veg fyrir mismunandi úrlausn sambærilegra tilvika ef slík niðurstaða byggi á frambærilegum og málefnalegum sjónarmiðum. 

Skipulagsáætlanir feli í sér ákvörðun um landnotkun, fyrirkomulag byggðar og byggðamynstur sem marki m.a. stærðir og hæðir húsa.  Skipulagsákvarðanir feli því ávallt í sér mismunun af einhverju tagi svo sem gagnvart þeim sem hafi svipaða stöðu við gerð og gildistöku skipulags.  Slík mismunun geti réttlæst af ýmsum sjónarmiðum, svo sem um fjölbreytni, húsagerð, mismunandi landnotkun, landslag og grenndaráhrif. 

Markmið hins kærða skipulags sé að samræma stærðir húsa, yfirbragð hverfisins og nýtingarhlutfall.  Þá sé stefnt að aukningu byggingarmagns á suðurhluta reitsins til samræmis við aðliggjandi byggð til suðurs og stefnumörkun aðalskipulags um þéttingu byggðar. 

Ástæður þess að heimila hærra nýtingarhlutfall og hærri hús á suðurhluta reitsins séu að þar sé byggðamynstur nú sundurlausast og fyrir séu hús sem vænta megi að verði rifin og endurbyggð.  Leitast sé við að fá samræmi í byggðamynstur reitsins og aðlaga það byggðamynstri sunnan hverfisins.  Hins vegar sé ekki heimilað jafn hátt nýtingarhlutfall á nyrðri hluta reitsins þar sem fyrir sé nokkuð jöfn byggð einbýlishúsa á einni hæð sem falli vel að byggðinni norðan skipulagsreitsins.  Myndist þannig samræmt byggðamynstur og afmörkuð heild.  Nýtingarhlutfall miðhlutans sé mitt á milli nýtingarhlutfalls norður- og suðurhlutans og með því sé byggðamynstur hlutanna brúað auk þess sem tekið sé mið af blandaðri byggð miðhlutans.  Mismunandi nýtingarhlutfall helgist auk þess af sjónarmiðum um fjölbreytta og blandaða byggð, hæfilega þéttingu byggðar, umferðaröryggi og grenndarsjónarmiðum.  Með hæstu nýtingarhlutfalli syðst í hverfinu sé komið í veg fyrir aukna umferð inn í hverfið með tilheyrandi ónæði og neikvæðum áhrifum á umferðaröryggi. 

Í framlagðri umsögn skipulagsráðgjafa, dags. 11. apríl 2008, komi m.a. eftirfarandi fram:

„Það er vandasamt verk að gera deiliskipulag fyrir þegar byggt hverfi þar sem sjónarmið íbúa stangast oft verulega á. Því var sérstakt samráð haft við íbúa við gerð deiliskipulagsins á mörkum reita, sérstaklega í suðvesturhlutanum, til þess að ákvarða reitaskiptingu í samráði við óskir eigenda. Deiliskipulagsferli Vesturhverfis hefur náð yfir langt tímabil. Á íbúafundi í upphafi vinnunnar kom fram þónokkur andstaða íbúa á norðurhluta svæðisins við að breyta einbýlishúsahlutanum, margir eigendur þar vildu ekki breyta ímynd svæðisins úr einbýlishúsahverfi í fjölbýlishúsahverfi. Á hinn bóginn voru íbúar á syðri hlutanum í annarri stöðu, þar sem andstæðurnar í byggðinni voru meiri, nýleg og stærstu húsin við hlið þeirra elstu og smæstu, og því bæði mestir möguleikar og líkur á breytingum. Jafnframt var ljóst að bílaumferð vegna íbúa- og íbúðafjölgunar syðst í hverfinu hefði minnst truflandi áhrif á norðurhlutann, þar sem aðkoma að húsum er öll frá Hæðarbraut í suðri. Ekki þótti koma til greina að heimila hæsta nýtingarhlutfall (yfir 0,5 sem væri þá jafnræði allra) á öllum lóðum hverfisins, þar sem það myndi gerbreyta ásýnd þess og vera í algerri andstöðu við óskir þeirra sem lýst höfðu andstöðu við ímyndarbreytingu hverfisins, jafnframt því að það hefði verið mjög mikil breyting á þeim skilmálum sem nýleg og frekar samstæð einbýlishúsin á norðurhlutanum eru byggð eftir. Einnig var nokkuð ljóst að slík breyting myndi kalla á miklar nágrannaerjur og ósamkomulag. Því var deiliskipulagið gert með þeim hætti sem lýst hefur verið hér að framan, aðlögun og stighækkandi nýtingu að suðurhorni reitsins, þó ekki sé farið alveg upp í það hámarksnýtingarhlutfall sem í dag er á reitnum, en það er 0,59 á hornhúsinu í suðurhorni hverfisins. Með þessum hætti var leitast við að taka tillit til bæði íbúa og allra núverandi aðstæðna, eins og skipulagi er uppálagt að gera.“

Þar sem núverandi þéttleiki og byggðamynstur gangi þvert á götur svæðisins sé eðlilegt að við afmörkun hluta, þar sem mismunandi skilmálar gildi, sé þeirri skiptingu fylgt.  Með þeirri aðferð hafi einnig verið tekið tillit til byggðamynsturs og skipulags svæðanna í kring.  Með skipulaginu hafi einnig verið ætlunin að brúa ólík sjónarmið um uppbyggingu hverfisins með hliðsjón af athugasemdum og sjónarmiðum sem fram hafi komið frá íbúum í skipulags- og samráðsferlinu. 

Eitt af þeim sjónarmiðunum sem skipulagið byggi á sé að aðlaga hina ólíku hluta að hverjum öðrum með því að hafa ákveðinn stíganda í skipulaginu, þannig að byggðamynstrið taki ekki stökk heldur jafnist út.  Slíkt sé alþekkt í skipulagi og sé lögmætt og málefnalegt sjónarmið þótt skilja megi óánægju þeirra sem séu á mörkum þessara hluta. 

Með vísan til framangreinds megi ljóst vera að lögmæt og málefnaleg sjónarmið, sem byggi á núverandi byggingarmagni, byggðamynstri hverfisins, byggðamynstri aðliggjandi svæða, sjónarmiðum um umferð og fjölbreytileika byggðar, liggi að baki þeirri ákvörðun Seltjarnarnesbæjar að láta ekki sömu skilmála gilda fyrir allt hverfið.  Skipulagið verði því ekki ógilt af þeim sökum.  Ekki sé fallist á að skipulagið feli í sér verðrýrnun fasteigna á svæðinu enda hafi ekki verið færð fram rök fyrir þeim fullyrðingum.  Sýni fasteignareigandi fram á slíka verðrýrnun vegna skipulagsákvörðunar eigi hann eftir atvikum rétt á bótum skv. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga, en slíkt leiði ekki eitt og sér til ógildingar skipulagsins.

Hluti kærenda hafi sérstaklega andmælt stærð fyrirhugaðs húss að Melabraut 27 og fjölda íbúða í því húsi.  Bendi bæjaryfirvöld á að lóðin að Melabraut 27 sé staðsett á suðausturhorni skipulagssvæðisins þar sem gert sé ráð fyrir stærstu húsunum og flestum íbúðum, m.a. þar sem nokkur slík hús séu þar fyrir.  Hvorki stærð né hæð hússins muni skera sig úr götumyndinni eins og sjá megi ef litið sé til húsanna nr. 23, 25, 24, 26 og 28 við götuna, en þessi hús séu öll á tveimur hæðum.  Þá séu grenndaráhrif hússins ekki meiri en fólk þurfi almennt að búa við í þéttbýli.  Eigi það við um skuggavarp og skerðingu á útsýni.  Grenndarsjónarmið geti því ekki leitt til ógildingar skipulagsins.  Húsið sem slíkt muni ekki auka umferð né bílastæðaálag umfram önnur hús. 

Eins og rakið hafi verið felist oft mismunun af einhverju tagi í skipulagi enda hægt að útfæra hvert skipulag á marga mismunandi vegu.  Við gerð skipulags þurfi að taka margar ákvarðanir um hina ýmsu þætti skipulagsins út frá mörgum sjónarmiðum.  Byggi þessar ákvarðanir á frjálsu mati viðkomandi stjórnvalds innan þeirra marka sem lögmæt og málefnaleg sjónarmið setji slíku mati.  Seltjarnarnesbær hafi fært fram lögmæt og málefnaleg sjónarmið fyrir þeirri skiptingu sem hið kærða skipulag geri ráð fyrir.  Sé á því byggt að úrskurðarnefndin hafi ekki valdheimildir til að endurskoða þessar matskenndu ákvörðun sem felist í skiptingu svæðisins í hluta eða gerð þeirra skilmála sem um þau gildi.  Með því væri úrskurðarnefndin að taka sér skipulagsvald og vald til að endurskoða matskennda ákvörðun bæjaryfirvalda. 

Vakin sé athygli á að fjöldi kærenda hafi ekki gert athugasemdir við deiliskipulagstillöguna á kynningartíma hennar.  Samkvæmt 2. mgr. 18. gr., sbr. 1. mgr. 25. gr., skipulags- og byggingarlaga, teljist hver sá sem ekki geri athugasemdir við auglýsta tillögu að deiliskipulagi samþykkur henni.  Með því að nýta sér ekki þann rétt telji Seltjarnarnesbær að þeir kærendur, sem svo sé ástatt um, hafi fyrirgert rétti sínum til að kæra skipulagið. 

Gerð hefur verið ítarlegri grein fyrir rökum og sjónarmiðum aðila þótt það verði ekki rakið hér en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um lögmæti deiliskipulags fyrir Vesturhverfi á Seltjarnarnesi og er fyrst og fremst deilt um það hvort mismunun í nýtingu einstakra lóða, er felst í hinni kærðu deiliskipulagsákvörðun, sé til þess fallin að þjóna yfirlýstum markmiðum deiliskipulagsins og hvort slík mismunun sé heimil að lögum.

Samkvæmt skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 er vald til að skipuleggja land innan marka sveitarfélags í höndum sveitarstjórna og annast þær og bera ábyrgð á gerð deiliskipulags, sbr. 2. mgr. 3. gr. og 23. gr. laganna.  Við beitingu þess ber að fylgja markmiðssetningu laganna sem tíunduð eru í 1. gr. þeirra.  Þar er m.a. kveðið á um að réttur einstaklinga og lögaðila skuli ekki fyrir borð borinn þótt hagur heildarinnar sé hafður að leiðarljósi.  Við töku skipulagsákvarðana eru sveitarstjórnir ennfremur bundnar af lögmætisreglu stjórnsýsluréttarins, er felur m.a. í sér að með ákvarðanatöku sé stefnt að lögmætum markmiðum.  Þá gerir meðalhófsregla 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 þá kröfu til stjórnvalda að ekki sé gengið lengra en nauðsynlegt sé til þess að ná settum markmiðum er búi að baki stjórnvaldsákvörðun.  Þá verður að hafa í huga það sjónarmið, sem m.a. fær stoð í áliti umboðsmanns Alþingis nr. 727/1992, að menn eigi að geta vænst þess að ekki sé ráðist í breytingar í mótaðri eða skipulagðri byggð nema að nauðsyn beri til þess, enda geta slíkar breytingar raskað stöðu fasteignareigenda á svæðinu og haft margvísleg grenndaráhrif.  Verða sveitarstjórnir að virða greind lagaákvæði og sjónarmið við töku skipulagsákvarðana.

Við skipulagningu nýbyggingarsvæða verður að játa sveitarstjórnum víðtækt vald um mótun fyrirhugaðrar byggðar, landnotkun og nýtingu einstakra lóða, enda er skipulagsvaldið tæki sveitarstjórnar til að  þróa byggð og umhverfi í sveitarfélaginu og í þeim tilvikum er sjaldnast til að dreifa einstaklingsbundnum lögvörðum hagsmunum margra fasteignareigenda á skipulagssvæðinu.  Hins vegar gegnir nokkru öðru máli um skipulagsákvarðanir er snerta gróin hverfi.  Þar hefur byggð mótast í samræmi við skipulag sem sett hefur verið af sveitarstjórn eða með veittum byggingarleyfum sem mótað hafa skipulag byggðarinnar og yfirbragð.

Hin kærða deiliskipulagsákvörðun felur í sér endurskoðun á skipulagi reits með mótaðri byggð.  Í greinargerð skipulagsins kemur fram að markmið þess sé að samræma stærðir húsa, yfirbragð og nýtingarhlutfall lóða, og gefa lóðarhöfum, sérstaklega á syðri hluta svæðisins þar sem nýtingarhlutfall er undir meðalnýtingu, möguleika á auknu byggingarmagni og í stöku tilfellum að fjölga íbúðum til samræmis við byggð fyrir sunnan hverfið og í samræmi við stefnumörkun aðalskipulags um þéttingu byggðar.   Fallist er á að greind skipulagsmarkmið séu lögmæt og málefnaleg við skipulagsgerð.   Mun stefnt að þessum markmiðum með því að skipta skipulagsreitnum upp í þrjá hluta með mismunandi nýtingarhlutfalli, hækkandi frá norðri til suðurs.

Aðferð sú sem beitt er til þess að ná þessum skipulagsmarkmiðum skapar ójafnræði milli einstakra eigenda fasteigna á skipulagsreitnum í nýtingarheimildum lóða enda er markmið skipulagsins að þétta byggð á suðurhluta reitsins, en halda yfirbragði norðurhlutans nær óbreyttu og brúa bil í nýtingarhlutfalli þar á milli.  Orsakast misræmið auk þess af því að áður hafa verið veitt einstök byggingarleyfi sem samræmast ekki þeirri stefnumörkun sem nú skal fylgja samkvæmt hinu kærða skipulagi.  Þannig liggur fyrir að lóðin að Vallarbraut 18, sem liggur samsíða Miðbraut 34 á hluta A, og Lindarbraut 26, Vallarbraut 19, 21 og 22 og Miðbraut 31, sem eru þar norðan við, hafa nýtingarhlutfall hærra en 0,3 og Melabraut 32 og 34, sem eru samsíða og norðan við nefnda fasteign, hafa nýtingarhlutfall yfir 0,4.  Þá er Lindarbraut 18 með nýtingarhlutfallið 0,4 en allar lóðir samsíða henni til austurs hafa heimilað nýtingarhlutfall 0,5 eða hærra þar sem það er fyrir.  Þetta veldur því að þrískipting skipulagsreitsins með tilliti til nýtingarhlutfalls verður óregluleg auk þess sem ekki verður samræmi innan hvers hluta í nýtingarhlutfalli vegna bygginga sem þar eru fyrir með hærra nýtingarhlutfall en miðað er við í hinu kærða skipulagi.  Eru þess og dæmi að 33,3% munur sé á nýtingarhlutfalli jafn stórra samliggjandi lóða við götu þar sem fyrir eru sambærileg hús, svipuð að stærð, svo sem að Vallarbraut 14 og 16 en auk þess munar sem er á nýtingarhlutfalli er heimilt að hafa tvær íbúðir á þeirri lóð sem hefur hærra nýtingarhlutfall í stað einnar íbúðar eins og nú er á umræddum lóðum.  Má, með vísan til framanritaðs, fallast á með kærendum að skipulagið feli í sér talsverða mismunun milli lóðarhafa á svæðinu.     

Framangreint ójafnræði helgast af áðurgreindum skipulagsmarkmiðum og fyrri framkvæmd við uppbyggingu svæðisins.  Verður ákvörðun um mismunandi nýtingarhlutfall lóða á skipulagsreitnum, er felst í hinni kærðu skipulagsákvörðun, að teljast lögmæt og til þess fallin að ná þeim markmiðum sem sett eru í greinargerð skipulagsins og er hún því ekki þess eðlis að með henni sé farið í bága við jafnræðisreglu stjórnsýsluréttarins.  Þykir ekki heldur einsýnt að unnt hefði verið að ná markmiðum skipulagsins með öðru og vægara móti og verður hin kærða ákvörðun því ekki talin fara gegn meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga.  Verður jafnframt að líta til þess, við mat á lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar, að skipulags- og byggingarlög gera ráð fyrir því að einstaklegum hagsmunum kunni að vera fórnað til þess að ná fram lögmætum skipulagsmarkmiðum eða almannahagsmunum við skipulagsgerð en í slíkum tilvikum er viðkomandi tryggður bótaréttur samkvæmt 32. eða 33. gr. laganna ef sýnt er fram á fjártjón.

Að öllu framangreindu virtu þykir hið kærða deiliskipulag ekki haldið slíkum annmörkum að ógildingu varði og verður því ekki fallist á kröfu kærenda þar um.

Í 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 segir að þegar sveitarstjórn hefur samþykkt að auglýsa tillögu að deiliskipulagi skuli hún auglýst og kynnt á sama hátt og kveðið er á um varðandi auglýsingu aðalskipulags í 1. og 2. mgr. 18. gr.  Þar segir m.a. að í auglýsingu skuli hverjum þeim aðila sem telji sig eiga hagsmuna að gæta gefinn kostur á að gera athugasemdir við tillöguna innan ákveðins frests sem eigi skuli vera skemmri en sex vikur frá birtingu auglýsingar.  Taka skuli fram hvert skila skuli athugasemdum og að hver sá sem eigi geri athugasemdir við auglýsta tillögu innan tilskilins frests teljist samþykkur henni.  Var auglýsing hinnar umdeildu deiliskipulagstillögu í samræmi við tilvitnuð ákvæði. 
 
Af gögnum málsins verður ekki annað ráðið en að nokkur fjöldi kærenda í máli þessa hafi fyrst með kæru til úrskurðarnefndarinnar komið á framfæri athugasemdum sínum vegna hins kærða deiliskipulags þó íbúum í bæjarfélaginu hafi gefist kostur á að tjá sig um tillöguna á kynningartíma hennar.  Eru þar á meðal allir þeir sem standa að kæru dags. 6. september 2007, varðandi Melabraut 27 og grenndaráhrif fyrirhugaðrar nýbyggingar á þeirri lóð.

Fyrrnefnd ákvæði skipulags- og byggingarlaga verða ekki skilin öðruvísi en svo að þeir sem ekki koma á framfæri athugasemdum sínum vegna auglýsingar á tillögu að deiliskipulagi teljist vera samþykkir henni.  Úrskurðarnefndin er bundin af þessum lagaákvæðum og verða þau því lögð til grundvallar í málinu.  Eins og atvikum er háttað í máli þessu verður ekki fallist á að kærendur, sem að lögum teljast hafa verið samþykkur umdeildri skipulagstillögu, hafi síðar getað haft uppi í kærumáli kröfu um ógildingu  skipulagsákvörðunar sem samþykkt hefur verið á grundvelli tillögunnar.  Verða þeir kærendur sem svo er ástatt um því ekki taldir eiga kæruaðild í málinu og ber því að vísa kærum eigenda Vallarbrautar 22, Lindarbrautar 24, Melabrautar 22, 25, 26, 28, 29, 30, 32, 35 og 36, Miðbrautar 25a, 32, 33, 38 og 40 frá úrskurðarnefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum tafa við gagnaöflun og mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu um ógildingu samþykktar bæjarstjórnar Seltjarnarness frá 27. júní 2007 um deiliskipulag fyrir Vesturhverfi á Seltjarnarnesi.

Kærum eigenda og íbúa Vallarbrautar 22, Lindarbrautar 24, Melabrautar 22, 25, 26, 28, 29, 30, 32, 35 og 36, Miðbrautar 25a, 32, 33, 38 og 40 er vísað frá úrskurðarnefndinni.

 

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

_____________________________          ______________________________
Ásgeir Magnússon                                           Þorsteinn Þorsteinsson