Árið 2025, föstudaginn 29. ágúst, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Ómar Stefánsson varaformaður, Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 126/2025, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúa Rangárþings ytra frá 20. nóvember 2024 um að samþykkja umsókn um byggingarheimild fyrir 39 m2 viðbyggingu gestahúss á lóð Gaddstaða 6A.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með kæru til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, er barst nefndinni 10. ágúst 2025, kærir A, einn eigenda lóðarinnar Gaddstaða 6A, þá ákvörðun byggingarfulltrúa Rangárþings ytra frá 20. nóvember 2024 að samþykkja umsókn B, eins eigenda lóðarinnar Gaddstaða 6A, um byggingarheimild fyrir 39 m2 viðbyggingu gestahúss á lóðinni. Einnig er kærð ákvörðun byggingarfulltrúa frá 6. ágúst 2025 um að synja kröfu kæranda um afturköllun byggingarheimildarinnar. Verður að skilja málskot kæranda svo að krafist sé ógildingar hinna kærðu ákvarðana. Jafnframt er krafist stöðvunar framkvæmda. Þykir málið nú nægilega upplýst til að það verði tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til stöðvunarkröfunnar.
Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Rangárþingi ytra 19. ágúst 2025.
Málavextir: Í ágúst 2018 var gefið út byggingarleyfi til handa leyfishafa í máli þessu fyrir gestahúsi á lóð nr. 6A að Gaddstöðum í Rangárþingi ytra 21,6 m2 að flatarmáli. Við afgreiðslu þeirrar umsóknar lá fyrir ódagsett samkomulag allra eigenda lóðarinnar Gaddstaða 6A um að leyfishafi hafi „leyfi til þess að byggja smáhýsi á lóðinni“. Var samkomulagið stimplað um móttöku 9. júlí 2018 af byggingarfulltrúa. Í samræmi við útgefið leyfi byggði leyfishafi hús á lóðinni sem tilgreint er sem gestahús í fasteignaskrá. Hinn 15. nóvember 2024 sótti leyfishafi um byggingarheimild til þess að stækka gestahúsið um 39 m2. Voru byggingaráformin samþykkt á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 20. s.m. og heimildin gefin út 20. janúar 2025. Samkvæmt því sem fram kemur í kæru hafði leyfishafi samband við kæranda vorið 2025 og tilkynnti honum að hann hygðist stækka gestahúsið. Hinn 30. júlí s.á. hafi kærandi orðið var við framkvæmdir og hafi samdægurs krafist þess af byggingarfulltrúa að byggingarheimild yrði afturkölluð og framkvæmdir stöðvaðar. Í svari byggingarfulltrúa 6. ágúst s.á. var kröfu kæranda hafnað og honum leiðbeint um kæruheimild.
Málsrök kæranda: Kærandi bendir á að lóðin Gaddstaðir 6A sé í sameign leyfishafa og kæranda auk annarra aðila. Samþykki annarra lóðareiganda hefði þurft fyrir stækkun gestahúss leyfishafa. Einstakir eigendur sameignar geti ekki tekið ákvarðanir um byggingu á sameign án samþykkis annarra eigenda.
Málsrök Rangárþings ytra: Af hálfu sveitarfélagsins er vísað til þess að í samkomulagi aðila um heimild leyfishafa til að reisa smáhýsi á lóðinni sé ekki að finna neinar takmarkanir á stærð hússins. Heimilt sé samkvæmt deiliskipulagi að byggja allt að 100 m2 gestahús á lóðinni, að teknu tilliti til nýtingarhlutfalls lóðarinnar. Þá vekur sveitarfélagið athygli úrskurðarnefndarinnar á því að kæra hafi borist nefndinni 6. ágúst 2025, en útgáfa byggingarheimildarinnar hafi verið 20. janúar s.á. og málið tekið fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 20. nóvember 2024. Fundargerð þess efnis hafi verið birt á heimasíðu sveitarfélagsins sama dag og hafi kæranda því á þeim tíma mátt vera kunnugt um hina kærðu ákvörðun.
Athugasemdir leyfishafa: Leyfishafi bendir á að hann eigi lóðina Gaddstaði 6A í óskiptri sameign og hafi sem sameigandi rétt til hagnýtingar á eigninni til eigin afnota samkvæmt almennum reglum þar að lútandi. Skýrt og óskorað samþykki frá öðrum sameigendum hafi legið fyrir um heimild hans til að reisa smáhýsið. Þar sem samkomulagið hafi verið óbundið við tiltekna stærð hússins þá hafi fyrri yfirlýsing sameigenda um byggingu gestahússins á lóðinni verið enn í gildi þegar hann hafi ráðist í viðbyggingu við eldra hús. Gestahúsið í heild rúmist innan eignarheimildar leyfishafa, en hann eigi 16,6% hlut af sérstakri sameign á allri lóðinni. Kæranda hafi verið fullkunnugt um fyrirætlan leyfishafa um að stækka núverandi gestahús þar sem honum hafi verið tilkynnt um það munnlega af leyfishafa áður en sótt hafi verið um byggingarleyfi fyrir stækkuninni. Ekki sé unnt að sjá að 63 m2 gestahús fari í bága við eignarheimildir annarra sameigenda þegar litið sé til stærðar lóðarinnar og fjarlægðar gestahússins frá öðrum fasteignum á lóðinni. Þá sé viðbyggingin í samræmi við skipulag.
Niðurstaða: Samkvæmt 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála er kærufrestur til nefndarinnar einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt eða mátti vera kunnugt um þá ákvörðun sem kæra lýtur að. Fyrir liggur að hin kærða byggingarheimild var samþykkt af byggingarfulltrúa Rangárþings ytra á afgreiðslufundi hans 20. nóvember 2024. Í kæru kemur fram að kæranda hafi fyrst verið kunnugt um framkvæmdir 30. júlí 2025. Ekki liggja fyrir gögn eða upplýsingar sem benda til að kæranda hafi verið kunnugt eða mátt vera kunnugt um hina kærðu ákvörðun fyrir þann tíma og verður því við það miðað að kæra í máli þessu, sem barst úrskurðarnefndinni 10. ágúst s.á., hafi borist innan kærufrests hvað varðar samþykki byggingaráforma.
Í 10. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki er gerð krafa um að með byggingarleyfisumsókn fylgi nauðsynleg gögn, þ.m.t. eftir atvikum samþykki meðeigenda samkvæmt ákvæðum laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Ágreiningur þessa máls snýst í hnotskurn um það hvort samþykki sameigenda lóðarinnar Gaddstaða 6A frá árinu 2018 hafi verið nægjanlegt til að uppfylla tilgreint skilyrði um nauðsynleg gögn með byggingarleyfisumsókn. Hljóðar samkomulagið svo: „Við undirrituð, leigjendur að landi Gaddstaða, lóð nr. 6A, við Hróarslæk, gefum meðleigjanda okkar, Halldóri Inga Lúðvíkssyni kt. 170460-3679 leyfi til þess að byggja smáhýsi á lóðinni.“ Eins og greinir í málavöxtum var samkomulagið lagt fram vegna umsóknar leyfishafa frá 2018 um leyfi til að reisa 21,6 m2 gestahús. Var samkomulagið stimplað um móttöku af byggingarfulltrúa 9. júlí s.á. Leyfið sjálft var gefið út 3. ágúst s.á.
Af hálfu Rangárþings ytra og leyfishafa er byggt á því að þar sem samkomulagið tilgreini ekki neina tiltekna stærð á húsi rúmist viðbyggingin innan þess. Að teknu tilliti til þeirrar orðanotkunar samkomulagsins að leyfishafi hafi heimild til að byggja „smáhýsi“ er ekki hægt að fallast á það sjónarmið. Að sama skapi þykir ekki tækt að miða við að heimildin standi til að reisa 100 m2 hús á lóðinni í samræmi við deiliskipulag svæðisins, enda ljóst að hús af þeirri stærð getur ekki talist til smáhýsis. Að teknu tilliti til þess að samkomulagið var lagt fram með umsókn um byggingarleyfi fyrir 21,6 m2 gestahúsi svo og með hliðsjón af þeim skilningi sem almennt verður lagður í hugtakið smáhýsi, sbr. einnig skilgreiningu hugtaksins í 81. tölul. 1. mgr. gr. 1.2.1. í byggingarreglugerð nr. 112/2012, þykir nærtækast að draga þá ályktun að samkomulagið taki einungis til þess húss sem sótt var um að reisa árið 2018. Var því fyrrgreint skilyrði 10. gr. mannvirkjalaga um nauðsynleg gögn ekki uppfyllt þegar byggingarfulltrúi samþykkti umsókn um leyfi til að stækka gestahús leyfishafa. Verður þegar af þeirri ástæðu að fallast á kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.
Með hliðsjón af því að samþykkt byggingaráforma hefur verið felld úr gildi er ljóst að hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúa um að synja kröfu kæranda um afturköllun byggingarheimildar viðbyggingar gestahússins hefur ekki lengur þýðingu að lögum. Verður þeim hluta kærumálsins því vísað frá úrskurðarnefndinni.
Úrskurðarorð:
Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúa Rangárþings ytra frá 20. nóvember 2024 um að samþykkja umsókn um byggingarheimild fyrir 39 m2 viðbyggingu gestahúss á lóðinni Gaddstöðum 6A.
Að öðru leyti er kærumáli þessu vísað frá úrskurðarnefndinni.
