ógilding Archives - Page 31 of 38 - Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála

des 22

48/2010 Steðji

Með dim

Ár 2010, þriðjudaginn 27. júlí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor.

Fyrir var tekið mál nr. 48/2010, kæra á ákvörðun byggðarráðs Borgarbyggðar frá 15. júlí 2010 um að veita framkvæmdaleyfi fyrir motorcrossbraut í landi Steðja í Borgarbyggð.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 20. júlí 2010, er barst nefndinni sama dag, kærir Jón Ögmundsson hrl., f.h. A, eiganda jarðarinnar Runna í Borgarbyggð, þá ákvörðun byggðarráðs Borgarbyggðar frá 15. júlí 2010 að veita framkvæmdaleyfi fyrir motorcrossbraut í landi Steðja.

Er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Þá er þess krafist að framkvæmdir verði stöðvaðar meðan málið sé til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. Þykir málið nú nægilega upplýst til að taka megi það til efnisúrskurðar og kemur krafa kæranda um stöðvun framkvæmda því ekki til úrlausnar.

Málavextir: Hinn 28. júní 2010 sótti eigandi jarðarinnar Steðja um framkvæmdaleyfi fyrir motorcrossbraut í landi jarðarinnar. Var áformað að nota brautina á unglingalandsmóti UMFÍ, sem fram á að fara dagana 30. júlí til 1. ágúst 2010. Var umsóknin samþykkt á fundi umhverfis- og skipulagsnefndar Borgarbyggðar hinn 30. júní 2010 með svohljóðandi bókun: „D[..] f.h. landeigenda sækir um leyfi til framkvæmda við gerð mótorcrossbrautar í landi Steðja. Samþykkt að veita framkvæmdaleyfi fyrir mótorcrossbraut til notkunar á unglingalandsmóti, enda sé framkvæmdin á röskuðu landi og afturkræf.“

Afgreiðsla umhverfis- og skipulagsnefndar var tekin fyrir á fundi byggðarráðs Borgarbyggðar 15. júlí 2010 og var svohljóðandi bókun gerð í málinu: „Framlögð fundargerð frá 1. fundi umhverfis- og skipulagsnefndar Borgarbyggðar dags. 30. júní 2010. Jafnframt framlagt bréf frá Jóni Ögmundssyni hrl. þar sem þess er krafist að framkvæmdaleyfi fyrir motorkrossbraut í landi Steðja verði fellt niður og framkvæmdir stöðvaðar. Byggðarráð tekur undir með umhverfis- og skipulagsnefnd og samþykkir framkvæmdaleyfi fyrir motorkrossbraut til notkunar á unglingalandsmóti, enda sé framkvæmdin á röskuðu landi og afturkræf. Byggðarráð ítrekar að þetta leyfi er tímabundið og stendur til lokadags unglingalandsmóts sem er 2. ágúst nk.“

Kærandi, sem telur sig eiga hagsmuna að gæta sem eigandi jarðar í nágrenni við framkvæmdastað, vildi ekki una þessum málalokum og skaut málinu til úrskurðarnefndarinnar með kæru, dags. 20. júlí 2010, svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda: Kærandi telur aðfinnsluvert að byggðarráð gefi út tímabundið framkvæmdaleyfi fyrir framkvæmd sem í eðli sínu sé varanleg gerð kappakstursbrautar fyrir motorcrosshjól. Ekki sé gert ráð fyrir útgáfu tímabundinna framkvæmdaleyfa í skipulags- og byggingarlögum. Hvergi komi fram í bókun byggðarráðs að land það sem notað verði undir brautina verði fært til fyrra horfs eftir unglingalandsmótið, og þá innan tiltekins tíma, svo ekki verði um varanlega framkvæmd að ræða. Eingöngu sé tilgreint að framkvæmdin sé á röskuðu landi og afturkræf.

Það gefi auga leið að starfsemi sem þessi eigi alls ekki heima á þessu svæði. Á aðliggjandi jörðum sé hrossahald og tamningastöðvar. Þá sé frístundabyggð á nálægum jörðum. Það geti komið sér afar illa fyrir eigendur hrossa á svæðinu að fá motorcrossbraut í nágrennið með þeim gífurlega hávaða sem því fylgi og mögulegri olíumengun sem henni sé samfara. Svæðið sé skipulagt sem landbúnaðarsvæði og samrýmist framkvæmdin því ekki gildandi skipulagi. Ekki verði séð hvernig heimild fyrir motorcrossbraut verði felld að núverandi landnotkun á svæðinu, en motorcrossakstri fylgi hávaðamengun.

Einnig megi telja að framkvæmdin sé háð mati á umhverfisáhrifum skv. 1. mgr. 6. gr. sbr. a lið 11. tölul. 2. viðauka laga um mat á umhverfisáhrifum nr. 106/2000, enda komi ekkert fram í bókun umhverfis- og skipulagsnefndar eða byggðarráðs um að afmá eigi brautina að loknu unglingalandsmóti. Hér vísist því aftur til þess sem fram hafi komið um hávaða- og umhverfismengun sem af slíkri braut stafi.

Kærandi telji að ekki hafi verið rétt staðið að útgáfu þessa leyfis þar sem hvorki hafi verið tekin afstaða til þess hvort framkvæmdin sé í samræmi við skipulagsáætlanir, sbr. 4. mgr. 27. gr. skipulags- og byggingalaga, né heldur til þess hvort framkvæmdin eigi að fara í mat á umhverfisáhrifum.

Þá sé á það bent að á svæðinu sé stofn blesgæsa sem haldi til í Reykholtsdal á haustin, en hún sé alfriðuð. Allar framkvæmdir sem áhrif kynnu að hafa á lífríki svæðisins séu háðar mati á umhverfisáhrifum og óheimilt hafi verið að gefa út framkvæmdaleyfi án þess að slíkt mat hafi farið fram.

Reyndar virðist framkvæmdin fremur vera byggingarleyfisskyld en framkvæmdaleyfisskyld, enda séu vegir aðeins undanþegnir byggingaleyfi séu þeir lagðir af opinberum aðilum, sbr. 2. mgr. 36. gr. skipulags- og byggingalaga. Það hefði því átt að grenndarkynna tillöguna áður en afstaða var tekin til leyfisumsóknarinnar.

Málsrök Borgarbyggðar: Af hálfu Borgarbyggðar er á það bent að framkvæmdin sé afturkræf en hún sé á röskuðu landi í gamalli námu. Leyfi sveitarfélagsins fyrir notkun brautarinnar gildi einungis í tengslum við unglingalandsmót UMFÍ. Í samþykki byggðaráðs sé áréttað að leyfið sé tímabundið og gildi til lokadags unglingalandsmóts, sem er 2. ágúst. Því megi reikna með að brautin verði notuð í 4 klst., meðan á sjálfri keppninni standi, en reiknað sé með að 30-40 manns muni keppa í þessari grein. Af öryggisástæðum gæti þó mögulega þurft að reyna brautina skömmu fyrir mót áður en endanlega verði gengið frá keppnissvæðinu.

Sveitarfélagið telji það ekki rök í málinu að brautin verði áfram notuð eftir unglingalandsmót UMFÍ því leyfi sveitarfélagsins fyrir notkun brautarinnar gildi ekki nema til 2. ágústs. Umsækjandi og landeigandi að Steðja sé vel meðvitaður um hvað í samþykki sveitarfélagsins felist.

Sveitarfélagið telji að mikið hefði verið í lagt fyrir 4 klst. mót að vinna sérstakt deiliskipulag vegna brautarinnar, breyta landnotkun aðalskipulags og meta umhverfisáhrif skv. lögum um mat á umhverfisáhrifum. Hins vegar taki sveitarfélagið undir að slíkt bæri að gera væri um framtíðarbraut að ræða á þessum stað.

Ekki sé að mati sveitarfélagsins ljóst hvort sveitarfélaginu hafi borið skylda til að sækja um leyfi fyrir þessari framkvæmd, þar sem um tímabundna notkun hafi verið að ræða, en engu að síður hafi það verið gert þar sem sveitarfélagið átti hlut að máli sem mótshaldari unglingalandsmóts UMFÍ.

Um stöðu skipulagsmála á svæðinu sé það að segja að sveitarstjórn hafi samþykkt til auglýsingar aðalskipulagstillögu fyrir allt sveitarfélagið, sem ekki hafi verið fyrir hendi áður. Skipulagsstofnun hafi gefið jákvæða umsögn með auglýsingu tillögunnar og hafi hún verið kynnt íbúum sveitarfélagsins á almennum kynningarfundum.

Í þeirri tillögu, sem senn verði auglýst, sé umrædd náma sérstaklega tilgreind nr. E 79. Náman sé því í samræmi við stefnumörkun sveitarfélagsins og landnotkunarflokkur hennar sé „efnistökusvæði“. Landnotkun svæðisins í kring sé landbúnaðarland en skammt frá sé svæði, skilgreint sem athafnasvæði (A 3) í aðalskipulagstillögu, þar sem m.a. sé flugbraut og nokkur flugskýli.

Málsrök framkvæmdaleyfishafa: Framkvæmdaleyfishafi, sem er ábúandi og eigandi jarðarinnar Steðja, kveður sér ekki kunnugt að sést hafi til blesgæsar á landareigninni eða í nágrenni hennar.

Hvað varði hávaða verði að minni á að þarna rétt hjá sé mikið notaður flugvöllur og yrði hljóðmengun frá brautinni ekki nálægt því eins mikil og þegar sé frá flugvellinum.

Umrætt svæði sé skipulagt sem malarnáma í aðalskipulagi og hafi Vegagerðin tekið þarna töluvert efni. Þarna sé því ekki verið að raska óafturkræfu svæði.

Loks sé á það bent að fyrihugað mót muni einungis standa í 4 klst.

Ungmennafélagi Íslands var gefinn kostur á að koma að sjónarmiðum sínum í málinu en engin andsvör hafa borist frá félaginu.

Niðurstaða: Í 1. mgr. 27. gr. skipulags- og byggingarlaga er kveðið á um að afla skuli framkvæmdaleyfis sveitarstjórnar vegna meiri háttar framkvæmda sem áhrif hafi á umhverfið og breyti ásýnd þess, svo sem breytingar lands með jarðvegi eða efnistöku, og annarra framkvæmda sem falli undir lög um mat á umhverfisáhrifum. Í 2.-7. mgr. 27. gr. er nánar kveðið á um gerð og undirbúning framkvæmdaleyfa og kemur þar m.a. fram að umsókn um framkvæmdaleyfi skuli fylgja nauðsynleg gögn sem nánar skuli kveðið á um í reglugerð og að við útgáfu framkvæmdaleyfis skuli sveitarstjórn fjalla um og taka afstöðu til þess hvort framkvæmd sé í samræmi við skipulagsáætlanir.

Samkvæmt fyrirliggjandi upplýsingum er ekki í gildi aðalskipulaga fyrir umrætt svæði. Þar sem svo stendur á getur sveitarstjórn leyft einstakar leyfisskyldar framkvæmdir sem um kann að verða sótt að fengnum meðmælum Skipulagsstofnunar. Að þessu var ekki gætt við afgreiðslu leyfisins og var meðferð málsins að þessu leyti verulega ábótavant.

Í gr. 9.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 er fjallað um gögn vegna framkvæmdaleyfisumsókna. Segir þar að meðal nauðsynlegra gagna sé uppdráttur í tilgreindum mælikvarða er sýni framkvæmd og afstöðu hennar í landi, þar sem fram komi mörk viðkomandi svæðis, tenging þess við þjóðveg, hæðarlínur og mannvirki sem fyrir séu á svæðinu. Auk þess skuli leggja fram fylgigögn þar sem fram komi lýsing á framkvæmd og hvernig hún falli að gildandi skipulagsáætlunum ásamt öðrum upplýsingum sem skipulagsnefnd telji nauðsynlegar.

Ekki verður séð að nein af þeim gögnum sem áskilin eru í tilvitnuðu ákvæði hafi legið fyrir við samþykkt hins umdeilda leyfis. Eru upplýsingar um fyrirhugaða framkvæmd raunar svo takmarkaðar í máli þessu að ógerlegt er að leggja mat á það hvort um sé að ræða meiri háttar framkvæmd, sem háð sé framkvæmdaleyfi samkvæmt 27. gr. skipulags- og byggingarlaga, en líta verður til þess að framkvæmdin er á röskuðu svæði. Þá er hið kærða leyfi tímabundið en tímaskilyrði leyfisins virðist aðeins eiga við um notkun mannvirkisins og hefur það skilyrði því litla þýðingu við mat því hvort umrædd framkvæmd sé háð framkvæmdaleyfi.

Samkvæmt framansögðu var undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar stórlega áfátt og þykja þeir annmarkar sem á málmeðferð voru eiga að leiða til ógildingar hennar. Verður hún því felld úr gildi.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggðarráðs Borgarbyggðar frá 15. júlí 2010, um að veita framkvæmdaleyfi fyrir motorcrossbraut í landi Steðja í Borgarbyggð, er felld úr gildi.

______________________________
Hjalti Steinþórsson

____________________________ ____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Aðalheiður Jóhannsdóttir

des 22

Love0

99/2008 Langholtsvegur

Með dim

Ár 2010, þriðjudaginn 6. júlí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor.

Fyrir var tekið mál nr. 99/2008, kæra á synjun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 30. september 2008 á beiðni um leyfi til að rífa bílskúr á lóðinni nr. 168 við Langholtsveg og byggja í staðinn steinsteyptan bílskúr með áfastri vinnustofu og gera lagnarými undir tvíbýlishúsi sem stendur á lóðinni.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 30. október 2008, er barst nefndinni hinn 31. sama mánaðar, kærir F, f.h. G, lóðarhafa Langholtsvegar 168 í Reykjavík, synjun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 30. september 2008 á beiðni um leyfi til að rífa bílskúr á lóðinni nr. 168 við Langholtsveg og byggja í staðinn steinsteyptan bílskúr með áfastri vinnustofu og gera lagnarými undir tvíbýlishúsi sem stendur á lóðinni. Hin kærða synjun byggingarfulltrúa var staðfest í borgarráði 2. október 2008.

Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða synjun verði felld úr gildi.

Málavextir: Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 16. september 2008 var tekin fyrir umsókn um leyfi til að rífa bílskúr og byggja í hans stað steinsteyptan bílskúr með áfastri vinnustofu og gera lagnarými undir tvíbýlishúsi sem stendur á lóðinni nr. 168 við Langholtsveg. Er lóðin á íbúðarsvæði samkvæmt aðalskipulagi og hefur svæðið ekki verið deiliskipulagt.

Var málinu frestað og vísað til umsagnar skipulagsstjóra. Á embættisafgreiðslufundi skipulagsstjóra 26. september s.á. var málið tekið fyrir og eftirfarandi bókað: „Frestað. Með vísan til eldri umsagnar skipulagsstjóra er ítrekað að stærð bílgeymslu er ekki í samræmi við ákvæði deiliskipulags Sundahverfis sem tekið er mið af við mat á umsókninni. Byggingarreitur fyrir bílgeymslu skal ekki vera stærri en 40 fm.“ Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 30. s.m. var umsókninni synjað með eftirfarandi bókun: „Synjað. Stærð bílgeymslu er ekki í samræmi við ákvæði deiliskipulags, þar kemur fram að stærðin má mest vera 40 ferm.“

Skaut kærandi synjun byggingarfulltrúa til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda: Af hálfu kæranda er vísað til þess að hin kærða synjun sé brot á jafnræðisreglu þar sem byggingarfulltrúi hafi nýverið samþykkt sambærilegan bílskúr á lóðinni nr. 23 við Nökkvavog sem sé í sama hverfi.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að í umsögn skipulagsstjóra, dags. 17. apríl 2008, vegna fyrri umsóknar kæranda, hafi komið fram að ekki væri til deiliskipulag fyrir svæði það er um ræði. Aftur á móti hafi verið samþykkt deiliskipulag fyrir nærliggjandi hverfi, Sundin, en það skipulag sé nýlegt og lýsandi fyrir þróun sambærilegrar byggðar. Rétt hafi því verið að taka mið af því við mat á byggingarleyfisumsóknum á þessu svæði. Í skilmálum fyrir bílgeymslur í deiliskipulagi Sunda komi fram að byggingarreitur B sýni nýbyggingarreit fyrir einnar hæðar bílgeymslur. Byggingarreitir fyrir nýjar og/eða endurbyggðar bílgeymslur séu 8×5 m eða 40 m2. Umsókn kæranda hafi lotið að byggingu 55,1 m² bílgeymslu. Í niðurstöðu umsagnar skipulagsstjóra komi fram að mælst sé til að uppbygging á lóðinni sé í samræmi við þær meginlínur sem fram komi í deiliskipulagi Sundanna, m.a. þannig að endurbyggðar bílgeymslur séu í samræmi við þá skilmála sem þar komi fram.

Hvað varði samanburð á heimild til stækkunar bílskúrs og geymslu á lóðinni nr. 23 við Nökkvavog sé bent á að í umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 25. apríl 2006, hafi komið fram að í nágrenni þeirrar lóðar væru fordæmi fyrir bílskúrum sem væru allt að 50 m² að stærð. Engar athugasemdir hafi borist við grenndarkynningu á umsókn um byggingarleyfi fyrir bílskúr að Nökkvavogi 23. Þá sé vísað til þess að grenndaráhrif stækkaðs bílskúrs og vinnustofu að Langholtsvegi 168 yrðu mun meiri en stækkun bílskúrs á lóðinni nr. 23 við Nökkvavog.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um synjun byggingarfulltrúans í Reykjavík á umsókn um leyfi til að rífa bílskúr á lóðinni nr. 168 við Langholtsveg og byggja í staðinn steinsteyptan bílskúr með áfastri vinnustofu og gera lagnarými undir tvíbýlishúsi sem stendur á lóðinni.

Samkvæmt gögnum málsins sótti kærandi um leyfi til breytinga á fasteign sinni til byggingarfulltrúa. Óskaði byggingarfulltrúi í kjölfarið eftir umsögn skipulagsstjóra sem lagðist gegn erindinu. Í kjölfarið var umsókninni synjað af byggingarfulltrúa án þess að grenndarkynning færi fram. Samkvæmt 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og gr. 12.5 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 skal meðferð byggingarleyfisumsókna, þegar ekki liggur fyrir deiliskipulag, vera á þann veg að skipulagsnefnd skal fjalla um málið og láta fara fram grenndarkynningu áður en byggingarnefnd afgreiðir umsóknina. Þessa var ekki gætt í hinu kærða tilviki og var því meðferð byggingaryfirvalda á málinu ekki í samræmi við málsmeðferðarreglur skipulags- og byggingarlaga.

Þar við bætist að í hinni kærðu ákvörðun var sérstaklega tilgreint að umsókn kæranda væri ekki í samræmi við deiliskipulag, sem kvæði á um að stærð bílskúra mætti mest vera 40 m2. Í málinu liggur aftur á móti fyrir að á svæði því er um ræðir er ekki í gildi deiliskipulag. Samkvæmt 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga er byggingarnefnd skylt að rökstyðja afgreiðslu erinda sem henni berast og leiðir af eðli máls að rökstuðningur þarf jafnframt að vera haldbær, en því var ekki til að dreifa í tilviki því sem hér er til meðferðar.

Samkvæmt framansögðu var undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar og rökstuðningi fyrir henni svo verulega áfátt að ógildingu varðar. Verður ákvörðunin því felld úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi synjun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 30. september 2008 á beiðni um leyfi til að rífa bílskúr á lóðinni nr. 168 við Langholtsveg og byggja í staðinn steinsteyptan bílskúr með áfastri vinnustofu og gera lagnarými undir tvíbýlishúsi sem stendur á lóðinni.

___________________________
Ásgeir Magnússon

__________________________ __________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Aðalheiður Jóhannsdóttir

des 22

Love0

41/2008 Bauganes

Með dim

Ár 2010, þriðjudaginn 6. júlí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor.

Fyrir var tekið mál nr. 41/2008, kæra á ákvörðun skipulagsfulltrúa Reykjavíkur frá 25. apríl 2008 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Skildinganess sem fól í sér aukið byggingarmagn á annarri hæð heimilaðs húss að Bauganesi 22 í Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 23. júní 2008, er barst nefndinni 24. sama mánaðar, kærir G, eigandi lóðarinnar að Bauganesi 20 í Reykjavík, þá ákvörðun skipulagsfulltrúa Reykjavíkur frá 25. apríl 2008 að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Skildinganess sem fól í sér aukið byggingarmagn á annarri hæð heimilaðs húss að Bauganesi 22 í Reykjavík. Auglýsing um gildistöku ákvörðunarinnar birtist í B-deild Stjórnartíðinda hinn 2. júní 2008. Skilja verður málskot kæranda svo að krafist sé ógildingar hinnar kærðu skipulagsákvörðunar.

Málavextir: Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 7. mars 2008 var samþykkt að grenndarkynna fyrir hagsmunaaðilum tillögu að breytingu á deiliskipulagi fyrir Skildinganes vegna lóðarinnar nr. 22 við Bauganes. Að lokinni grenndarkynningu var málið aftur tekið fyrir á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 25. apríl 2008 og lágu þá fyrir athugasemdir kæranda og annars aðila ásamt umsögn skipulagsstjóra, dags. 23. apríl 2008. Var deiliskipulagsbreytingin samþykkt með eftirfarandi bókun: „Samþykkt með vísan til umsagnar skipulagsstjóra, sbr. heimildir í viðauka um embættisafgreiðslur skipulagsstjóra við samþykkt um stjórn Reykjavíkurborgar.“ Auglýsing um gildistöku skipulagsbreytingarinnar birtist í B-deild Stjórnartíðinda hinn 2. júní 2008 að undangenginni lögboðinni athugun Skipulagsstofnunar.

Málsrök kæranda: Af hálfu kæranda er á það bent að fyrirhuguð bygging á lóðinni nr. 22 við Bauganes muni valda skuggavarpi á suðurhlið lóðar og fyrirhugað hús kæranda á lóð nr. 20 við Bauganes, auk útsýnisskerðingar. Þá sé áréttað að breyting á deiliskipulagi svæðisins frá 22. október 1990 hafi aldrei verið kynnt kæranda né öðrum á svæðinu og hafi hann því ekki haft tækifæri til að tjá álit sitt á málinu. Gangi hin kærða ákvörðun eftir muni kærandi krefja borgarsjóð bóta vegna skerts verðgildis eignar sinnar og mögulegra óþæginda vegna breytingarinnar.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Vísað er til þess að með umræddri deiliskipulagsbreytingu hafi texta í skilmálum fyrir Bauganes 22 verið breytt. Skilmálar hafi kveðið á um að byggja mætti á tveimur hæðum á helmingi grunnflatar hússins, innan byggingarreits, þó ekki hærra en 4,4 m yfir kóta í norðausturhorni lóðar. Breytingin hafi aðeins falið í sér að heimilað yrði að byggja jafn marga fermetra á báðum hæðum innan marka leyfislegs nýtingarhlutfalls lóðarinnar.

Í umsögn skipulagsstjóra, dags. 23. apríl 2008, komi fram að á sumarsólstöðum muni fyrirhugað hús að Bauganesi 22 ekki varpa skugga á aðliggjandi lóðir en á jafndægrum sé húsið farið að varpa talsverðum skugga á lóð Bauganess 20, eftir hádegi. Hafa verði í huga að fyrir umrædda breytingu hafi deiliskipulag heimilað byggingu á lóðinni að Bauganesi 22 sem varpa myndi einhverjum skugga á nærliggjandi lóðir og skerða útsýni. Breytingin feli ekki í sér „hækkun á byggingarreit“ heldur einungis það að byggja megi tvílyft á öllum grunnfleti hússins í stað hluta grunnflatar áður. Við það verði neðri hæðin niðurgrafin og nýtingarhlutfall óbreytt. Ekki sé um slíkar breytingar að ræða að leitt geti til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar og ekki verði hróflað við gildi deiliskipulags svæðisins frá 1990 enda kærufrestur vegna gildistöku þess löngu liðinn. Telji kærandi sig hins vegar geta sannað að hann hafi orðið fyrir tjóni, umfram það sem almennt megi búast við hjá eigendum fasteigna í þéttbýli, eigi hann bótarétt skv. ákvæðum 33. gr. skipulags- og byggingarlaga. Um bótarétt hafi úrskurðarnefndin hins vegar ekki úrskurðarvald.

Andmæli lóðarhafa: Lóðarhafi Bauganess 22 bendir á að umdeild skipulagstillaga að uppbyggingu lóðarinnar sé í öllum aðalatriðum innan marka gildandi skipulags svæðisins. Heimiluð hámarkshæð byggingar, byggingarreitur og nýtingarhlutfall sé óbreytt. Breytingin felist fyrst og fremst í því að byggja megi tvílyft á öllum grunnfleti húss, þar sem neðri hæð sé niðurgrafin, en ekki einungis á helmingi grunnflatar eins og skilmálar hafi kveðið á um. Vegna athugasemda nágranna hafi skuggavarp verið kannað og komið hafi í ljós að skipulagsbreytingin muni ekki hafa neikvæð áhrif á aðliggjandi lóðir umfram það sem leitt hefði af byggingu samkvæmt óbreyttu skipulagi. Með hliðsjón af framangreindum atvikum, og öðru því sem liggi fyrir í málinu, sé ekkert tilefni til að fallast á kröfu um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.

Niðurstaða: Samkvæmt 1. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga ber sveitarstjórn ábyrgð á og annast gerð deiliskipulags. Sveitarstjórn tekur ákvörðun um að auglýsa tillögu að deiliskipulagi og komi fram athugasemdir skal hún fjalla um tillöguna að loknum athugasemdafresti á nýjan leik, að undangenginni umfjöllun skipulagsnefndar, og taka afstöðu til framkominna athugasemda, sbr. 25. gr. laganna. Fram kemur í 26. gr. nefndra laga að breytingar á deiliskipulagi sæta sömu meðferð með þeirri undantekningu að óverulega breytingu má grenndarkynna í stað auglýsingar og nægir þá ein umræða í sveitarstjórn.

Í 2. og 3. mgr. 44. gr. sveitarstjórnarlaga nr. 45/1998 er sveitarstjórn heimilað með tilteknum skilyrðum að ákveða í samþykkt sveitarfélagsins skv. 10. gr. laganna að fela nefnd, ráði, stjórn eða öðrum aðilum innan stjórnsýslu sveitarfélagsins fullnaðarafgreiðslu mála. Í Reykjavík hafa verið settar reglur um embættisafgreiðslur skipulagsstjóra í viðauka 2.3 við samþykkt um stjórn Reykjavíkurborgar og fundarsköp borgarstjórnar frá 7. desember 2007, sem tók gildi með auglýsingu nr. 1200/2007 í B-deild Stjórnartíðinda hinn 19. desember sama ár. Í 2. gr. nefndra reglna er skipulagsstjóra heimiluð fullnaðarafgreiðsla tillagna að óverulegum breytingum á deiliskipulagi hafi engar athugasemdir borist við grenndarkynningu.

Við grenndarkynningu umdeildar deiliskipulagsbreytingar bárust athugasemdir en málið var engu að síður afgreitt á fundi skipulagsfulltrúa með skírskotun til áðurnefndra reglna um embættisafgreiðslur skipulagsstjóra. Þrátt fyrir eftirgrennslan hefur ekki verið leitt í ljós að umrædd afgreiðsla hafi hlotið staðfestingu.

Samkvæmt framangreindu brast skipulagsfulltrúa heimild til lokaafgreiðslu málsins og hefur það því ekki fengið fullnaðarafgreiðslu að lögum. Með vísan til þess að hin kærða ákvörðun hefur formlega tekið gildi með opinberri auglýsingu í Stjórnartíðindum verður niðurstaðan sú að fella hana úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hin kærða ákvörðun skipulagsfulltrúa Reykjavíkur frá 25. apríl 2008, um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Skildinganess, er felld úr gildi.

______________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________ ___________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Aðalheiður Jóhannsdóttir

des 22

Love0

72/2007 Eyjólfsstaðaskógur

Með dim

Ár 2010, miðvikudaginn 3. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 72/2007, kæra á synjun skipulags- og byggingarnefndar Fljótsdalshéraðs frá 2. júlí 2007 á beiðni um leyfi til byggingar frístundahúss á lóð nr. 14 í Eyjólfsstaðaskógi, Fljótsdalshéraði.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 20. júlí 2007, er barst nefndinni hinn 24. sama mánaðar, kærir Hreinn Pálsson hrl., f.h. A ehf., lóðarhafa að lóð nr. 14 í Eyjólfsstaðaskógi, Fljótsdalshéraði, synjun skipulags- og byggingarnefndar Fljótsdalshéraðs frá 2. júlí 2007 á beiðni um leyfi til byggingar frístundahúss á lóð nr. 14 í Eyjólfsstaðaskógi. Hin kærða synjun var staðfest á fundi bæjarráðs 11. júlí 2007.

Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða synjun verði felld úr gildi.

Málavextir: Með bréfi, dags. 1. nóvember 2006, óskaði kærandi máls þessa eftir leyfi til byggingar frístundahúss á lóð nr. 14 í Eyjólfsstaðaskógi. Var beiðnin tekin fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar 20. s.m., sem samþykkti að umsóknin yrði grenndarkynnt með vísan til 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Þrjár athugasemdir bárust vegna grenndarkynningarinnar er aðallega lutu að stærð og hæð hússins. Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 21. maí 2007 fjallaði nefndin um erindi kæranda að nýju og var eftirfarandi fært til bókar af því tilefni: „Á grundvelli framkominna athugasemda og þar sem hæð hússins er meiri en leyfilegt er skv. skilmálum, þá hafnar S&B erindi umsækjanda.“ Var framangreint staðfest á fundi bæjarstjórnar 6. júní 2007. Með bréfi kæranda til skipulags- og byggingarnefndar var óskað eftir afstöðu nefndarinnar til mögulegrar lækkunar á þaki hússins. Á fundi nefndarinnar 2. júlí 2007 var eftirfarandi bókað: „S&B stendur við fyrri bókun frá 21. maí 2007 og þar sem hæð hússins og stærð er meiri en skilmálar kveða á um og að teknu tilliti til vel rökstuddra athugasemda sem fram komu við grenndarkynningu þá hafnar S&B framkomnu erindi.“ Var framangreint staðfest á fundi bæjarráðs 11. júlí 2007.

Skaut kærandi synjun skipulags- og byggingarnefndar til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda: Af hálfu kæranda er vísað til þess að umsókn hans um leyfi til byggingar frístundahúss í Eyjólfsstaðaskógi sé í samræmi við skilmála, bæði hvað stærð húss og byggingarform varði. Grenndarkynningin hafi ekki verið skipulega gerð, tekið langan tíma og kæranda ekki kynntar niðurstöður hennar. Þá séu rök synjunarinnar snubbótt.

Málsrök Fljótsdalshéraðs: Af hálfu Fljótsdalshéraðs er vísað til þess að samkvæmt umsókn kæranda um leyfi til byggingar frístundahúss í Eyjólfsstaðaskógi hafi nýtingarhlutfall verið 0,056 en eigi ekki að vera hærra en 0,05. Þá hafi mesta hæð samkvæmt teikningum hússins verið 7,55 m, mælt af neðsta gólfi, og hæð af aðkomugólfi á efsta þakkant verið 6,20 m, en megi ekki fara yfir 5,40 m. Verður af gögnum málsins ráðið að tilvitnaðar heimildir um hæð og stærð húsa á svæðinu eigi sér stoð í skjali er beri heitið Deiliskipulag fyrir frístundahúsabyggð – 2. áfangi – í landi Skógræktarfélags Austurlands í Eyjólfsstaðaskógi á Völlum.

Andsvör kæranda við málsrökum Fljótsdalshéraðs: Kærandi bendir á að samkvæmt upplýsingum sem hann hafi aflað sér hjá Skipulagsstofnun hafi samþykkt um deiliskipulag fyrir Eyjólfsstaðaskóg aldrei öðlast gildi þar sem auglýsing þess efnis hafi ekki verið birt í B-deild Stjórnartíðinda.

——-

Aðilar máls þessa hafa fært fram ítarlegri rök fyrir máli sínu, sem ekki verða rakin hér frekar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um synjun skipulags- og byggingarnefndar Fljótsdalshéraðs frá 2. júlí 2007 á beiðni um leyfi til byggingar frístundahúss á lóðinni nr. 14 í Eyjólfsstaðaskógi, Fljótsdalshéraði.

Meðal gagna málsins er skjal er ber heitið Deiliskipulag fyrir frístundahúsabyggð – 2. áfangi- í landi Skógræktarfélags Austurlands í Eyjólfsstaðaskógi á Völlum. Eru þar m.a. tilgreindir almennir skilmálar um stærð og hæð húsa og nýtingarhlutfall lóða. Skjal þetta er unnið í apríl 1999 og er undirritað af bæjarstjóra Austur-Héraðs. Er hin kærða synjun m.a. byggð á því að hæð og stærð hússins sé umfram það sem heimilt sé samkvæmt ákvæðum er fram koma í skjali þessu.

Samkvæmt 4. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skal birta auglýsingu um samþykkt deiliskipulag í B-deild Stjórnartíðinda og er það skilyrði gildistöku skipulags, sbr. gr. 6.4 skipulagsreglugerðar nr. 400/1998. Við rannsókn úrskurðarnefndarinnar á kærumáli þessu kom í ljós að auglýsing um gildistöku deiliskipulags annars áfanga frístundahúsabyggðar í Eyjólfsstaðaskógi hefur ekki verið birt í B-deild Stjórnartíðinda og hefur það því ekki öðlast gildi. Var hin kærða synjun því reist á röngum forsendum. Gat skipulags- og byggingarnefnd ekki synjað umsókn kæranda með vísan til skipulags sem ekki hafði öðlast gildi heldur bar nefndinni að taka til athugunar hvort skilyrði væru til að afgreiða umsóknina á grundvelli 3. tl. til bráðabirgða eða 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga. Þessa var ekki gætt og verður hin kærða synjun því felld úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikilla anna og málafjölda hjá úrskurðarnefndinni auk tafa við öflun málsgagna.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi synjun skipulags- og byggingarnefndar Fljótsdalshéraðs frá 2. júlí 2007 á beiðni um leyfi til byggingar frístundahúss á lóð nr. 14 í Eyjólfsstaðaskógi, Fljótsdalshéraði.

________________________________
Hjalti Steinþórsson

______________________________ _____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

58/2009 Grundarstígur

Með dim

Ár 2010, mánudaginn 8. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 58/2009, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 21. júlí 2009 um að veita leyfi m.a. til að byggja við kjallara og hækka þak hússins að Grundarstíg 10 í Reykjavík og breyta notkun þess.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 19. ágúst 2009, er barst nefndinni hinn 24. sama mánaðar, kæra H, Hl og Ha, eigendur fasteignarinnar að Grundarstíg 9 í Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 21. júlí 2009 að veita leyfi m.a. til að byggja við kjallara og hækka þak hússins að Grundarstíg 10 og heimila þar blandaða starfsemi í stað íbúðar. Hin kærða ákvörðun var staðfest í borgarráði 6. ágúst 2009.

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Til vara er þess krafist að ákvörðuninni verði frestað þar til deiliskipulag fyrir húsið og næsta umhverfi þess liggi fyrir. Til þrautavara er þess krafist að skipulagsstjóra verði gert að skilyrða rekstrarleyfi til starfseminnar. Með bréfi kærenda til úrskurðarnefndarinnar, dags. 30. nóvember 2009, er barst nefndinni hinn 1. desember s.á., gerðu kærendur einnig kröfu um að kveðinn yrði upp úrskurður til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda á meðan málið væri til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Þykir málið nú vera tækt til efnisúrskurðar og verður því ekki fjallað sérstaklega um þá kröfu kærenda.

Málavextir: Á fundi skipulagsráðs 25. febrúar 2009 var tekin fyrir fyrirspurn um hvort byggja mætti sal við kjallara hússins á lóð nr. 10 við Grundarstíg og breyta nýtingu þessa fyrrum íbúðarhúss Hannesar Hafstein í blandaða atvinnustarfsemi. Einnig var lögð fram umsögn skipulagsstjóra, dags. 20. febrúar 2009. Ráðið gerði ekki athugasemdir við erindið með vísan til umsagnar skipulagsstjóra og bókaði að byggingarleyfisumsókn yrði grenndarkynnt þegar hún bærist. Í tilvitnaðri umsögn skipulagsstjóra kom m.a. fram að ekki væri ástæða til að leggjast gegn því að menningartengd starfsemi yrði rekin í húsinu þar sem ætlun eigenda væri að láta hverfið njóta góðs af starfseminni. Einnig kom fram að ekki væru gerðar athugasemdir við viðbyggingu í garði, m.a. með vísan til umsagna borgarminjavarðar og Húsafriðunarnefndar ríkisins. Einnig var tekið fram að fyrirhuguð hækkun mænisáss væri það óveruleg að húsið myndi ekki skera sig úr umhverfinu og ekki líklegt að hækkunin hefði áhrif á skuggamyndun á næstu lóðum.

Hinn 31. mars 2009 var tekin fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa umsókn um byggingarleyfi vegna hússins. Sótt var um leyfi til að byggja sal við kjallara með steyptri loftplötu og torfi á þaki, lækka gólf í núverandi kjallara, miðjusetja glugga á vesturgafli, hækka þak um 70 cm, byggja svalir á rishæð, steypa vegg á lóðarmörkum að Grundarstíg nr. 8, setja op og hlið í vegg að Skálholtsstíg og breyta nýtingu hússins í blandaða atvinnustarfsemi. Afgreiðslu umsóknarinnar var frestað og vísað til athugasemda á umsóknarblaði. Erindinu var einnig vísað til umsagnar skipulagsstjóra til ákvörðunar um grenndarkynningu og jafnframt var óskað umsagnar um bílastæðakröfu. Á afgreiðslufundi skipulagsstjóra 3. apríl 2009 var samþykkt að grenndarkynna framlagða umsókn fyrir hagsmunaaðilum. Að lokinni grenndarkynningu var umsóknin lögð fram að nýju á fundi skipulagsráðs 10. júní 2009, ásamt fylgigögnum og tölvubréfi eins kærenda, dags. 11. maí 2009, þar sem óskað var eftir framlengingu á athugasemdafresti. Grenndarkynning stóð frá 14. apríl til 14. maí og var framlengd til og með 22. maí 2009. Bárust athugasemdir, m.a. frá kærendum. Á fundinum hinn 10. júní 2009 bókaði skipulagsráð að ekki væru gerðar athugasemdir við að veitt yrði byggingarleyfi þegar teikningar hefðu verið lagfærðar í samræmi við athugasemdir á umsóknareyðublaði, með þeim breytingum sem fram kæmu í umsögn skipulagsstjóra. Í umsögninni kom m.a. fram að við útgáfu byggingarleyfis skyldi setja það skilyrði að mannfagnaðir í nýbyggingunni stæðu ekki lengur en til kl. 23:00 á kvöldin, alla daga vikunnar, og að yfirlýsingu þessa efnis skyldi þinglýst á lóðina fyrir samþykkt byggingarleyfis. Á embættisafgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 21. júlí 2009 var eftirfarandi samþykkt: „Sótt er um leyfi til að byggja við kjallara sal úr steinsteypu með steyptri loftplötu og torfi á þaki, lækka gólf í núverandi kjallara, miðjusetja glugga á vesturgafli, hækka þak um 70 cm, byggja svalir á rishæð, steypa vegg á lóðamörkum að Grundarstíg nr. 8, setja op og hlið í vegg að Skálholtsstíg og breyta nýtingu þessa fyrrum einbýlishúss Hannesar Hafstein í blandaða atvinnustarfsemi á lóð nr. 10 við Grundarstíg. Kynning stóð frá 14. apríl til 14. maí, framlengt til og með 22. maí 2009. Athugasemdir bárust. … Niðurrif: Bílskúr 19,5 ferm., 42,9 rúmm. Stækkun: Kjallari 110,5 ferm., 3. hæð 16,6 ferm. Samtals stækkun: 127,1 ferm., 455,9 rúmm. Gjald kr. 7.700 + 7.700 + 35.104. Samþykkt. Samræmist ákvæðum laga nr. 73/1997.“ Var framangreint staðfest á fundi borgarráðs hinn 6. ágúst 2009.

Skutu kærendur ákvörðun byggingarfulltrúa til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er vísað til þess að hið kærða leyfi heimili að húsinu að Grundarstíg 10 verði breytt úr íbúð í aðstöðu til skemmtanahalds með tónleikasal, veitingasal og fundaraðstöðu. Húsið standi inni í miðju íbúðarhverfi. Leyfið stangist á við ákvæði gr. 4.2.1 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 þar sem segi að á íbúðarsvæðum skuli fyrst og fremst gera ráð fyrir íbúðarhúsnæði. Þar megi þó einnig gera ráð fyrir starfsemi sem eðlilegt sé að þar sé til þjónustu við íbúa viðkomandi hverfis, s.s. verslunum, hreinlegum iðnaði, handiðnaðarfyrirtækjum, þjónustustarfsemi og leiksvæðum, eða annarri starfsemi sem hvorki verði ætlað að muni valda óþægindum vegna lyktar, hávaða eða óþrifnaðar né dragi að sér óeðlilega mikla umferð. Hið kærða leyfi gangi gegn framangreindu í þremur atriðum. Í fyrsta lagi sé ólíklegt að fyrirhuguð starfsemi í húsinu muni nýtast sem þjónusta við íbúa hverfisins nema að mjög litlu leyti. Ekki sé hægt að skilgreina fyrirhugað margmiðlunarsafn sem þjónustu við íbúana og það að gera ýmsum menningarverðmætum úr nánasta umhverfi hússins skil geti varla talist til þjónustu. Fundaraðstaða fyrir íbúana sé góðra gjalda verð, en slíka þjónustu megi sækja víða í nágrenninu og því ekki knýjandi þörf íbúanna fyrir slíkt inni í miðju hverfinu. Starfsemin sé ætluð fyrir aðra en þá sem í hverfinu búi. Í öðru lagi muni hin fyrirhugaða notkun augljóslega valda hávaða. Tónleikum fylgi alltaf einhver hljóð, annars væri ekki um tónleika að ræða. Það sé álit kærenda að starfsemi, sem m.a. sé beinlínis ætlað að framleiða hljóð, valdi ónæði vegna hávaða með þeim hætti að það stangist á við ofangreint ákvæði í skipulagsreglugerð. Þá sé ótalinn hávaði sem ávallt myndist við það að fólk safnist saman utandyra til að reykja og vegna umferðar í kring um húsið, m.a. þegar leigubílar bíði eftir fólki o.þ.h. Í þriðja lagi snúist hin fyrirhugaða starfsemi um að draga að sér umferð. Ef enginn mæti á fundi eða tónleika og ef kaffigestir verði sjaldséðir sé engin starfsemi. Umferð sé beinlínis tilgangur starfseminnar. Tónleikasalurinn muni taka um 70 manns í sæti og fundarsalir í húsinu taki líklega nokkra tugi að auki. Starfsemin hljóti því að draga að sér umferð. Hugmyndir byggingarleyfishafa um að auðvelt verði að fá landsmenn til að leggja bílum sínum í 200-300 metra fjarlægð frá staðnum, þegar þeir sæki fundi, tónleika, kaffihús, veislur, sýningar eða aðrar uppákomur í húsinu, séu léttvægar. Gestir Grundarstígs 10 muni leggja bílum sínum í öll stæðin á Grundarstíg og nálægum götum og upp á gangstéttir. Ábyrgðarlaust sé að halda öðru fram. Íbúar í kringum Grundarstíg 10 búi á svæði þar sem talsverður bílastæðaskortur sé nú þegar. Þeir muni sjá fram á aukinn bílastæðaskort, einkum á kvöldin.

Þá sé á því byggt að hið kærða leyfi stangist á við Aðalskipulag Reykjavíkur 2001-2025 en í kafla 3.1.2 þess segi að á íbúðarsvæðum sé gert ráð fyrir íbúðarbyggð ásamt tilheyrandi nærþjónustu. Þá segi þar ennfremur: „Við mat á umsókn um tiltekna starfsemi, t.d. verslun innan íbúðarsvæða, þar sem ekki liggur fyrir deiliskipulag, er lagt til grundvallar úttekt á framboði á nærþjónustu í viðkomandi hverfi og áhrif hugsanlegrar starfsemi á umhverfið, s.s. vegna aukinnar umferðar, hávaða eða annars ónæðis af starfseminni og áhrif byggingar á yfirbragð hverfis. Gott aðgengi íbúa hverfisins að þjónustunni skal enn fremur lagt til grundvallar við mat á umsókninni.“ Fyrirhuguð starfsemi á Grundarstíg 10 hafi í för með sér mikla umferð um svæðið, valdi auknum hávaða og sé fyrst og fremst ætluð öðrum en íbúunum sjálfum, þó í undantekningartilfellum megi hugsa sér að íbúarnir hafi einhver not af starfseminni. Að auki sé rétt að benda á að hvorki hafi farið fram úttekt á framboði á þeirri nærþjónustu sem byggingarleyfishafi ætli að veita í hverfinu né heldur áhrif hugsanlegrar starfsemi á umhverfið, s.s. vegna aukinnar umferðar, hávaða eða annars ónæðis af starfseminni. Samkvæmt aðalskipulaginu sé gert ráð fyrir því að ný þjónusta á íbúðarsvæði sé aðallega fyrir íbúa svæðisins.

Þá vísi kærendur til þess að skilyrði sem byggingarleyfishafa hafi verið sett séu ótrygg, sbr. það að mannfagnaðir í nýbyggingunni skuli ekki standa lengur en til kl. 23:00 á kvöldin. Vandséð sé hvers vegna tímatakmarkanir á mannfagnaði séu eingöngu lagðar á nýbygginguna en ekki húsið allt. Mannfagnaðir inni í gamla húsinu geti valdið jafnmikilli truflun og í nýbyggingunni og ættu því að lúta sömu reglum. Þá sé núverandi lagaumhverfi hvað varði grenndarrétt og nábýli óljóst og skilyrði af þessu tagi því haldlítil.

Bent sé á að í umsókn um byggingarleyfið hafi sú skoðun verið sett fram að húsið að Grundarstíg 10 sé í jaðri miðborgarinnar og beri að taka tillit til þess við útreikninga á bílastæðisgjöldum. Hugtakið „jaðar miðborgarinnar“ sé óskilgreint en engu að síður notað, m.a. í viðleitni borgaryfirvalda til að færa miðbæjarstarfsemina inn í nærliggjandi íbúðarhverfi. Þannig sé t.d. „jaðar miðborgarinnar“ notað á bls. 2-3 í þróunaráætlun miðborgar. Hér séu yfirvöld að gera mörkin milli íbúðarbyggðar og miðbæjar óskýr, en þau mörk hafi til þessa verið nokkuð skýr.

Að lokum sé vísað til þess að vinnubrögð skipulagsstjóra séu að sumu leyti óvönduð. Þau gefi tilefni til að ætla að ákveðin mismunun hafi átt sér stað. Slík vinnubrögð séu líkleg til að leiða til ranglátrar eða a.m.k. óheppilegrar niðurstöðu.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu Reykjavíkurborgar er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði staðfest. Til vara er þess krafist að kröfum kærenda verði vísað frá úrskurðarnefndinni. Varakröfur kærenda séu ekki tækar, enda sé það utan valdheimilda úrskurðarnefndarinnar að fresta og/eða skilyrða ákvarðanatöku sveitarstjórnarinnar. Einnig sé á það bent að skipulagsstjóri sé ekki útgefandi rekstrarleyfis og geti þ.a.l. ekki skilyrt útgáfu slíks leyfis.

Af hálfu kærenda sé því haldið fram að fyrirhuguð starfsemi í húsinu að Grundarstíg 10 sé ekki í samræmi við gr. 4.2.1 í skipulagsreglugerð um íbúðarsvæði. Hvað þetta varði þá hafi m.a. komið fram hjá byggingarleyfishafa að ætlunin sé að reka í húsinu sal sem unnt sé að nota til tónleikahalds, sýninga, fyrirlestra og fundarhalda. Um sé að ræða starfsemi sem falli í flokk I samkvæmt ákvæðum 4. gr. laga nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald, en það séu veitingastaðir án áfengisveitinga. Reykjavíkurborg hafi litið svo á að umrædd starfsemi falli beint undir skilgreiningu á þjónustustarfsemi sem skilgreind sé í skipulagsreglugerð, enda hafi ítrekað komið fram í erindum byggingarleyfishafa að starfsemin sé að miklu leyti miðuð að íbúum hverfisins. Jafnframt hafi það verið álit Reykjavíkurborgar að starfsemin væri alls ekki til þess fallin að valda óþægindum vegna lyktar, hávaða eða óþrifnaðar eða að hún dragi að sér óeðlilega mikla umferð. Bent sé á að fyrirætlanir byggingarleyfishafa séu í fullu samræmi við þá stefnumörkun sem liggi fyrir bæði í núgildandi Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 og í fyrirliggjandi vinnu að nýju aðalskipulagi um þjónustu í íbúðarhverfum og um sjálfbær hverfi, en sérstök stefnumörkun þess efnis muni fylgja nýju aðalskipulagi.

Þar að auki sé bent á að Reykjavíkurborg hafi, í góðu samstarfi við byggingarleyfishafa, sett skilyrði fyrir veitingu byggingarleyfis í því skyni að tryggja að reksturinn í húsinu verði innan þeirra marka sem sett séu, m.a. í skipulagsreglugerð. Í gögnum málsins liggi fyrir greinargerðir byggingarleyfishafa um fyrirætlanir og þær leiðir sem verði farnar til að draga úr grenndaráhrifum vegna breytinganna. Hafi það verið einróma mat skipulagsráðs og skipulagsstjóra að þær aðgerðir séu sannfærandi og að ástæðulaust sé að gera ráð fyrir óásættanlegum ágangi í grenndinni vegna fyrirhugaðra breytinga.

Tekið sé fram að væntanlega hafi það ekki verið ætlun höfunda skipulags- og byggingarlaga eða skipulagsreglugerðar að banna íbúum annarra hverfa að nýta sér einstakar þjónustueiningar sem séu staðsettar innan íbúðahverfa, enda myndi slík túlkun hafa í för með sér óeðlilega niðurstöðu. Myndi hún m.a. leiða það af sér að íbúum í Hlíðunum væri óheimilt að versla í Melabúðinni og að íbúum í Vesturbænum væri meinað að fara í klippingu á hárgreiðslustofunni að Bergstaðastræti 10, því þótt rekstur beggja þjónustueininga sé innan íbúðahverfis og aðallega ætlaður íbúum hverfisins sé óumdeilt að fleiri íbúar Reykjavíkur nýti sér hann og myndi það teljast bæði óeðlilegt og ómálefnalegt að gera skipulagslegar athugasemdir við það.

Í kærunni séu raktar áhyggjur kærenda af hávaða vegna fyrirhugaðrar starfsemi, sérstaklega vegna tónleikahalds, reykingafólks og umferðar. Reykjavíkurborg vísi til þeirra skilyrða sem sett hafi verið við útgáfu byggingarleyfisins þess efnis að mannfagnaðir skuli ekki standa lengur en til kl. 23:00 á kvöldin, alla daga vikunnar. Telja verði að skipulagsstjóri, í samstarfi við byggingarleyfishafa, hafi gert nauðsynlegar ráðstafanir til að lágmarka áhrif vegna hávaða frá umferð og vegna reykingafólks með því að útbúa reykingaaðstöðu innan lóðar. Í rekstrarleyfi verði skilyrði um að hávaði verði innan eðlilegra marka og muni brot á slíkum skilyrðum varða sviptingu leyfisins. Í umsögn skipulagsstjóra um athugasemdir er borist hafi á kynningartíma hafi m.a. verið fallist á að hin samþykkta breyting gæti valdið auknu umferðarálagi í næsta nágrenni. Í bréfi byggingarleyfishafa sé tekið fram að umtalsverðan fjölda almennra bílastæða sé að finna í um 200-300 m fjarlægð (2-4 mínútna gangur) frá Grundarstíg 10. Auk þess sé tekið fram að unnið verði gagngert að því að viðskiptavinir hússins nýti sér umrædd bílastæði. Einn aðaltilgangur borgaryfirvalda með uppbyggingu bílastæðahúsa sé að gera almenningi kleift að sækja sér þjónustu án þess að skylda alla þjónustuaðila til að leggja stóran hluta af lóð sinni undir bílastæði. Þyki það vera óeðlileg krafa í nálægð við miðborg auk þess sem það stuðli hvorki að hagkvæmri nýtingu lands né dragi úr því að verðmætt land á miðborgarsvæði fari undir samgöngumannvirki og bílastæði. Athugun skipulagsstjóra hafi því leitt í ljós að ekki væri ástæða til þess að fara fram á að lóðarhafar gerðu ráð fyrir auknum fjölda bílastæða innan lóðar, þar sem næg almenn bílastæði á borgarlandi væru í næsta nágrenni. Hins vegar muni byggingarleyfishafi að sjálfsögðu greiða sig frá bílastæðakröfu vegna nýbyggingar.

Ekki sé fallist á að hið kærða byggingarleyfi sé í andstöðu við Aðalskipulag Reykjavíkur 2001-2024. Bent sé á að við meðferð byggingarleyfisumsóknarinnar og þeirrar fyrirspurnar sem hafi verið undanfari hennar, hafi skipulagsstjóri með meðferð sinni lagt mat á efni erindisins, m.a. með því að kanna þjónustuframboð í nágrenninu og leggja heildstætt skipulagslegt mat á umsóknina. Ekki sé því hægt að halda því fram að skipulags- og byggingarsvið hafi ekki sinnt hlutverki sínu við meðferð málsins þótt niðurstaða skipulagsstjóra, skipulagsráðs og byggingarfulltrúa sé ekki í samræmi við skoðanir kærenda á umfjöllunarefninu.

Málsrök byggingarleyfishafa: Af hálfu byggingarleyfishafa er vísað til þess að í fjölmörgum bréfum og greinagerðum hafi verið settar fram skýrar áætlanir um eðli og umfang þeirrar starfsemi sem fyrirhuguð sé í húsinu að Grundarstíg 10. Þannig hafi íbúum hverfisins, íbúasamtökum miðborgarinnar og skipulagsyfirvöldum verið gefinn kostur á að kynna sér áformin til hlítar. Bent sé á að áformaðar breytingar á fasteigninni og fyrirhuguð starfsemi þar falli innan ramma skipulags- og byggingarlaga og skipulagsreglugerðar eins og atvinnustarfsemi í íbúðarbyggð sé skilgreind í gr. 4.2.1 reglugerðarinnar. Fyrirhuguð starfsemi bjóði upp á aðstöðu til samveru íbúa, m.a. með heimsókn á kaffihús stofnunarinnar. Íbúar geti fengið aðstöðu í húsinu fyrir skilgreinda viðburði samkvæmt samkomulagi. Menningarsögu og byggingarlist hverfisins verði haldið til haga í margmiðlunarsýningu. Þjónustan verði valkvæð eins og önnur þjónusta í hverfinu en sé viðbót við fræðslu- og afþreyingarmöguleika íbúa.

Fyrirhuguð starfsemi sé afar ólík þeirri mynd sem dregin sé upp í kærunni og sé vísað til skipulagsskrár stofnunarinnar þar að lútandi. Nýbyggingin verði hljóðeinangruð eins og best verði á kosið. Þá hafi verið þinglýst kvöð þess efnis að ekkert samkomuhald verði í nýbyggingunni eftir kl. 23:00. Í anda markmiða stofnunarinnar verði gestir hússins hvattir til að nota vistvænan ferðamáta, s.s. almenningsvagna, reiðhjól og að koma fótgangandi. Akandi umferð verði beint í nálæg bílastæðahús og almenningsbílastæði sem þáttur í þeirri viðleitni að framfylgja manngildisstefnumiðum stofnunarinnar. Starfsemi stofnunarinnar, sem og starfsemi annarra fyrirtækja í hverfinu, dreifist yfir daginn. Þessi víxlverkun í starfsemi leiði því til heppilegrar nýtingar bílastæða.

Fullyrðingar um hávaða og umferðaþunga í kæru eigi ekki við rök að styðjast. Salurinn taki að hámarki 70 manns og þrjú fundarherbergi í húsinu taki á bilinu 4-14 manns. Húsið standi í þegar byggðu hverfi þar sem deiliskipulag liggi ekki fyrir. Starfsemi hússins sé sannarlega breytt en breytingar á landnotkun á reitnum verði að teljast minni háttar. Sé litið til götureitsins sem markist af Grundarstíg, Skálholtsstíg, Þingholtsstræti og Spítalastíg sé ljóst að þar sé og hafi verið íbúðarbyggð en jafnframt atvinnustarfsemi sem samræmist íbúðarbyggð. Að Þingholtsstræti 27, sem liggi að lóðarmörkum Grundarstígs 10, hafi lengi verið prentsmiðja og einnig lessalur Borgarbókasafns Reykjavíkur. Í því húsi séu nú auk íbúða m.a. arkitektastofur og hugbúnaðarfyrirtæki. Að Þingholtsstræti 25 hafi áður verið spítali en nú sé þar gistiskýli. Að Grundarstíg 2a hafi myndlistar- og handíðaskóli verið til húsa um árabil og þar hafi einnig verið starfrækt matvöruverslun. Breyting á starfsemi Grundarstígs 10 verði í þessu samhengi að teljast minni háttar breyting á landnotkun götureitsins en jafnframt ný og aðgengileg þjónusta við íbúa hverfisins alls. Byggingarleyfishafi sé sannfærður um að starfsemi Hannesarholts, þ.e. sjálfseignarstofnunin sem rekin verði í húsinu, verði farsæl viðbót við það fjölbreytta mannlíf og blönduðu byggð sem þrifist hafi í hverfinu í áraraðir eins og önnur starfsemi beri vott um.

Hvað varði starfsemina sem rekin verði í húsinu þá sé um að ræða lítið kaffihús sem verði opið á dagtíma, aðstöðu til fundahalda og sal í viðbyggingu sem notaður verði fyrir minni háttar listviðburði, fyrirlestra og annað sambærilegt. Margmiðlunarsýning og/eða -safn verði starfrækt en aðgangur að því verði að mestu leyti í gegnum vefsíðu Hannesarholts. Fyrirhugað sé að leigja aðstöðuna í húsinu í takmörkuðum mæli til einkaafnota en um slík not gildi að sjálfsögðu þinglýstar reglur um opnunartíma hússins.

Mikilvægt sé að hafa í huga að Hannesarholt sé hugsjónastofnun þar sem kjarninn í starfseminni sé rekstur menningartengdrar starfsemi. Slíkri stofnun sé og verði mjög annt um að virða í hvívetna rétt nágranna til friðhelgi og óþægindalítils umhverfis. Hannesarholt muni því, óháð lögum og reglugerðum, leggja áherslu á mannvænt líf í húsinu og nágrenni þess. Til að undirstrika þennan einlæga vilja forsvarsmanna Hannesarholts hafi íbúasamtökum miðborgarinnar verið boðið sæti í fimm manna stjórn stofnunarinnar. Slíkt boð sé líklega einsdæmi í miðborginni.

Ítrekað sé að í hverfinu hafi alla tíð verið blönduð byggð, lifandi og fjölbreytt mannlíf. Starfsemi hafi komið og farið og eðlilegt að framhald verði á því. Það sé engin tilviljun að eigendur hússins hafi horft til hverfisins varðandi fyrirhugaða starfsemi Hannesarholts enda sé þetta merkilega hús Hannesar Hafstein staðsett við Grundarstíg og verði tæplega flutt. Þá eigi mörg önnur hús í hverfinu sér langa og merkilega sögu sem mikilvægt sé að halda á lofti. Sem dæmi um hina blönduðu byggð hverfisins í gegnum árin sé skemmst að minnast Borgarbókasafns Reykjavíkur sem starfrækt hafi verið að Þingholtsstræti 29a (Esjubergi), en það hús ásamt Grundarstíg 10 sé eitt af elstu steinsteypuhúsum í Reykjavík, reist um 1916. Önnur stofnun hafi einnig verið starfrækt örskammt frá Grundarstíg 10 til margra ára, Tónskóli Sigursveins D. Kristinssonar í Hellusundi 7, frá árunum 1971-1996. Þegar skólinn hafi um síðir flust úr Hellusundinu hafi nemendur verið um 650 og kennarar um 66 talsins. Í dag sé Bónusvídeó á næsta götuhorni við Grundarstíg 10, þ.e. að Grundarstíg 12. Safnaðarheimili Fríkirkjunnar sé skammt frá eða að Laufásvegi 13, Hótel Holt sé á næstu grösum, Volcano Show að Hellusundi 6, Kvennaskólinn og Bónus í seilingarfjarlægð. Á Grundarstígnum megi að auki finna leikskóla, heildverslun, ERGO Engineering Geology ehf. og Menningar- og friðarsamtök íslenskra kvenna. Í Þingholtsstræti, næstu götu fyrir neðan Grundarstíg, megi nefna að í húsi nr. 23 sé fyrirtæki er framleiði kvikmyndir og tannlækningastofa. Í húsi nr. 27 sé arkitekta- og verkfræðistofa, fyrirtæki á sviði upplýsingatækni og Amnesty International. Þá sé Stofnun Sigurðar Nordals í húsi nr. 29. Af framangreindu megi glögglega sjá að byggð í hverfinu sé og hafi lengi verið afar blönduð þótt hverfið sé skilgreint íbúðarhverfi. Starfsemi Hannesarholts yrði því áhugaverð viðbót við þá fjölbreyttu flóru mannlífs sem þar þrífist fyrir.

Smekklegar og löngu tímabærar lagfæringar á húsinu ásamt menningarlegri starfsemi innandyra geti orðið verulegur vegsauki fyrir hverfið og umhverfi þess. Sú staðreynd að ætlunin sé að halda til haga menningarsögu hverfisins og byggingarlist í væntanlegri margmiðlunarsýningu hljóti einnig að vera dýrmætt fyrir það fólk sem kosið hafi að búa sér heimili í hverfinu. Byggingarleyfishafar telji hafið yfir allan vafa að fyrirhuguð starfsemi flokkist undir „þjónustu við íbúa viðkomandi hverfis“ og viti það fyrir víst út frá samtölum við nágrannana að fjölmargir íbúar muni nota einn eða fleiri þátt þessarar starfsemi. Að öðru leyti sé starfsemi Hannesarholts einnig ætluð öllum almenningi rétt eins og starfsemi Borgarbókasafnsins í Þingholtsstræti forðum.

Hvað varði fullyrðingar kærenda um hávaða sé bent á að áformað sé að halda tónleika í fyrirhugaðri viðbyggingu í bakgarði hússins að Grundarstíg 10. Veggurinn á Þingholtsstræti 27, sem liggi að viðbyggingunni að lóðarmörkum, sé brunagafl. Í viðbyggingunni (salnum) verði gluggar með tvöföldu, þykku verksmiðjugleri að garðinum og þakgluggar að gamla húsinu verði með samlímdu öryggisgleri. Bæði gamla húsið og viðbyggingin séu steinsteypt hús, þar sem efnisþyngdin ein sé besta hljóðeinangrunin. Veggir verði slitnir frá steinveggjum Þingholtsstrætis 27 með steinullarmottum. Á þaki viðbyggingarinnar verði gras sem sannarlega sé hljóðeinangrandi. Salurinn verði að auki með sérstakri loftræstingu svo ekki þurfi að opna glugga. Veggir og gluggar verði sérstaklega útbúnir þannig að ekkert heyrist af utanhússhljóðum inn. Þetta virki að sjálfsögðu í báðar áttir, þ.e. ekkert heyrist út. Þannig eigi að vera hægt að flytja þar klassíska tónlist án truflana. Fyrir utan viðbygginguna/salinn sé gróður og síðan garðveggurinn 2,5 m hár. Einnig sé minnt á ákvæði þess efnis að samkomuhald í nýbyggingunni sé aðeins heimilað til kl. 23:00.

Ástæða sé til að ítreka að markmiðið með starfseminni sé allt annað en að reka skemmtistað. Því sé hvorki ástæða til að óttast umtalsverða umferð leigubíla né annarra bíla. Miðað við að fyrirhugaður fyrirlestra/tónleikasalur taki á bilinu 50-70 manns í sæti og oftast mæti tveir saman, þar af sumir gangandi/hjólandi eins og Hannesarholt muni leggja mikla áherslu á, megi ljóst vera að ekki þurfi að hafa áhyggjur af þungri umferð.

Tilgangur fyrirhugaðrar starfsemi lúti að fólki, ekki umferð. Fundarherbergin í húsinu sjálfu, auk fyrirlestrasalar í viðbyggingu, verði þrjú talsins. Tvö þeirra rúmi 4-8 manns og hið þriðja 12-14 manns samkvæmt teikningum. Það sé því alrangt að fundarsalir í húsinu sjálfu taki nokkra tugi. Áætlað sé að salur í viðbyggingu verði aðallega notaður á kvöldin og um helgar, en minna á daginn þegar kaffihúsið verði opið. Þannig sé líklegt að fjöldi gesta dreifist allvel á dag-, kvöld- og helgaropnunartíma, sem muni leiða til hagstæðrar nýtingar á opinberum bílastæðum. Líklegt sé að sú starfsemi sem dragi að sér flest fólk og þar með einhverja umferð verði að kvöldi þegar fjölmörg opinber bílastæði, sem annars séu upptekin á dagtíma, losni.

——-

Aðilar máls þessa hafa fært fram ítarlegri rök fyrir máli sínu, sem ekki verða rakin hér frekar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Vettvangsskoðun: Úrskurðarnefndin kynnti sér með óformlegum hætti aðstæður á vettvangi 25. janúar 2010.

Niðurstaða: Í máli þessu er krafist ógildingar á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 21. júlí 2009 um að veita leyfi m.a. til að byggja við kjallara og hækka þak hússins að Grundarstíg 10 og heimila þar blandaða atvinnustarfsemi í stað íbúðar. Þá felur hið kærða leyfi og í sér heimild til niðurrifs bílskúrs á lóðinni. Á umræddu svæði er ekki í gildi deiliskipulag en samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 stendur húsið á íbúðarsvæði, nánar tiltekið á miðborgarsvæði, þar sem byggð er þétt, nýtingarhlutfall lóða hátt og götur þröngar.

Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga með síðari breytingum, sem og 9. og 43. gr. sömu laga, gildir sú meginregla að byggingarleyfi verði að eiga sér stoð í deiliskipulagi. Frá þeirri reglu er að finna undantekningu í 3. mgr. 23. gr. laganna þar sem segir að sveitarstjórn geti veitt leyfi til framkvæmda í þegar byggðum hverfum að undangenginni grenndarkynningu. Ákváðu borgaryfirvöld að neyta þessarar undanþáguheimildar í máli því sem hér er til meðferðar og grenndarkynntu því framkomna byggingarleyfisumsókn. Er það meðal úrlausnarefna málsins að skera úr um hvort skilyrði hafi verið til að beita umræddri undanþáguheimild í málinu.

Við afmörkun undantekningarreglu 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga gagnvart meginreglunni hefur verið talið að skýra beri ákvæðið til samræmis við 1. og 2. mgr. 26. gr. sömu laga þar sem segir að fara skuli með breytingu á deiliskipulagi eins og um nýtt skipulag sé að ræða nema breytingin sé óveruleg.

Þegar meta skal hvort bygging teljist einungis hafa í för með sér óverulega breytingu verður m.a. að líta til þess hversu umfangsmikil hún sé í hlutfalli við þær byggingar sem fyrir eru á umræddri lóð eða svæði og hver grenndaráhrif hennar séu á nærliggjandi eignir. Sé um breytta notkun að ræða, eins og í hinu kærða tilviki, verður og að líta til þeirra áhrifa sem fyrirhuguð starfsemi kann að hafa á umferð, bílastæðaþörf og aðrar breytingar sem starfseminni kunni að fylgja.

Eins og að framan hefur verið rakið heimilar hið kærða byggingarleyfi bæði umtalsverða stækkun hússins að Grundarstíg 10 og að notkun þess verði breytt úr íbúð í blandaða atvinnustarfsemi þar sem heimilt sé að halda mannfagnaði til kl. 23:00 öll kvöld vikunnar. Má ætla að þessari starfsemi fylgi aukin umferð og umgangur, hávaði og aukið álag á bílastæði fram eftir kvöldum. Telur úrskurðarnefndin að um svo verulega breytingu sé að tefla að ekki hafi verið skilyrði til þess að fara með umsókn um byggingarleyfi eftir undantekningarákvæði 3. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997.

Úrskurðarnefndin telur jafnframt að ekki hafi verið gerð nægileg grein fyrir því hvernig fullnægja eigi ákvæðum 64. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 um bílastæði. Í byggingarlýsingu á aðaluppdráttum er að vísu gerð grein fyrir bílastæðaþörf en hvorki er þar gerð grein fyrir bílastæði fyrir hreyfihamlaða né útskýrt hvers vegna ekki þurfi að líta til sætafjölda í húsinu við ákvörðun um fjölda bílastæða. Þá er ekki heldur vikið að því í hinni kærðu ákvörðun hvort mæta eigi bílastæðakröfu með greiðslu bílastæðagjalds skv. 28. gr. byggingarreglugerðar eða með öðrum hætti.

Loks er engin grein gerð fyrir því hvernig hið umdeilda byggingarleyfi samræmist stefnumarkandi ákvörðunum þróunaráætlunar miðborgar um íbúðarsvæði, samþykktum í borgarráði 10. október 2000, þar sem fram kemur að á íbúðarsvæðum miðborgarsvæðis sé meginmarkmið borgaryfirvalda að vernda og bæta íbúðarbyggð og umhverfi hennar. Þar skuli og stefnt að því að halda núverandi íbúðarhúsnæði og íbúðarlóðum sem slíkum nema í þeim tilvikum þar sem aðstæður mæli sérstaklega gegn því og að notkun húsnæðis til léttiðnaðar, undir skrifstofur eða ámóta verði ekki heimiluð ef hætta sé á að hún valdi íbúum stöðugu ónæði eða auki umferð verulega.

Samkvæmt því sem að framan er rakið er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að ekki hafi verið skilyrði til þess að fara með málið eftir undantekningarákvæði 3. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997, auk þess sem hinni kærðu ákvörðun og rökstuðningi fyrir henni hafi verið áfátt. Verður ákvörðunin því felld úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikilla anna og málafjölda hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 21. júlí 2009, sem staðfest var í borgarráði 6. ágúst 2009, um að veita leyfi til að byggja við og hækka þak hússins að Grundarstíg 10 í Reykjavík og breyta notkun þess.

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

______________________________ _____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

86/2007 Njálsgötureitur 3

Með dim

Ár 2010, fimmtudaginn 21. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 86/2007, kæra á samþykkt borgarráðs Reykjavíkur frá 21. júní 2007 um deiliskipulag fyrir Njálsgötureit 3.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 17. ágúst 2007, er barst úrskurðarnefndinni hinn 20. sama mánaðar, kærir Ásgeir Þór Árnason hrl., f.h. eigenda fasteignarinnar að Njálsgötu 56, Reykjavík, samþykkt borgarráðs Reykjavíkur frá 21. júní 2007 um deiliskipulag fyrir Njálsgötureit 3. Auglýsing um hina kærðu ákvörðun var birt í B-deild Stjórnartíðinda 19. júlí 2007.

Af hálfu kærenda er þess krafist að byggingarreitur að Njálsgötu 56 verði stækkaður frá auglýstu deiliskipulagi, að sérstaklega verði tiltekið að fasteignin að Njálsgötu 56 hafi óheftan umferðarrétt fyrir ökutæki frá götu að austurhluta lóðarinnar og að kvöð um akstur meðfram vesturlóðarmörkum Njálsgötu 58 verði breytt í kvöð um aðkomu. Til vara er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir: Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 29. september 2004 var samþykkt forsögn skipulagsfulltrúa að deiliskipulagi fyrir þrjá reiti við Njálsgötu, þar á meðal Njálsgötureit 3, sem markast af Njálsgötu, Barónsstíg, Bergþórugötu og Vitastíg, dags. í september 2004. Voru skipulagsáform fyrir umrædda reiti kynnt íbúum á svæðinu og bárust allmargar athugasemdir.

Á fundi skipulagsráðs 7. júní 2006 var samþykkt að kynna framlagða tillögu fyrir hagsmunaaðilum innan reitsins. Stóð kynning yfir frá 13. júní til og með 27. júní 2006. Að þeirri kynningu lokinni var málið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs hinn 21. febrúar 2007. Fyrir lágu athugasemdir sem borist höfðu frá þremur aðilum, þar á meðal frá kærendum. Lögð var fram samantekt skipulagsfulltrúa, dags. 19. febrúar 2007, ásamt húsakönnun Minjasafns Reykjavíkur og bréfi húsafriðunarnefndar, dags. 23. október 2006. Jafnframt var lögð fram ný tillaga Teiknistofunnar Traðar, dags. 8. febrúar 2007, ásamt greinargerð, dags. 23. janúar 2007. Skipulagsráð samþykkti að auglýsa tillöguna með eftirfarandi bókun: „Samþykkt að auglýsa framlagða tillögu. Jafnframt samþykkt að senda þeim sem gerðu athugasemdir við hagsmunaaðilakynningu tilkynningu um auglýsingu. Vísað til borgarráðs.“

Að lokinni auglýsingu var málið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs 13. júní 2007 og var þá lögð fram að nýju tillaga Teiknistofunnar Traðar, dags. 8. febrúar 2007, ásamt greinargerð, dags. 21. febrúar 2007. Einnig var lögð fram samantekt skipulagsfulltrúa eftir hagsmunaaðilakynningu, dags. 19. febrúar 2007, húsakönnun Minjasafns Reykjavíkur nr. 122 og bréf húsafriðunarnefndar, dags. 23. október 2006. Þá var og lögð fram umsögn skipulagsstjóra, dags. 11. maí 2007. Skipulagsráð samþykkti hina auglýstu tillögu með eftirfarandi bókun: „Auglýst tillaga samþykkt með vísan til umsagnar skipulagsstjóra. Vísað til borgarráðs.“ Borgarráð samþykkti afgreiðsluna á fundi sínum þann 21. júní 2007.

Skutu kærendur framangreindri samþykkt til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda: Kærendur telja að með samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur á hinu umdeilda deiliskipulagi hafi ráðið brotið gegn réttindum þeirra samkvæmt jafnræðisreglu 65. gr. og eignarréttarákvæði 72. gr. stjórnarskrárinnar nr. 33/1944, sbr. 3. gr. og 5. gr. stjórnskipunarlaga nr. 97/1995, sbr. og 1. mgr. 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Samkvæmt deiliskipulaginu séu kærendur einu eigendur fasteigna á Njálsgötureit 3, sem ekki verði heimilað hér eftir að byggja að mörkum grannlóða við götu. Þá sé nýtingarhlutfall lóðar þeirra hið lægsta á reitnum, aðeins 1,38, á meðan nýtingarhlutfall sambærilegarar eignar að Njálsgötu 54 sé 1,7. Þó heimilað hafi verið á sínum tíma að reisa bakhús á lóð nr. 58 eigi það ekki nú að hafa þær afleiðingar að kærendum verði meinað að byggja að lóðarmörkum til austurs. Í því sambandi sé vakin athygli á því að nægjanleg aðkoma sé að bakhúsinu um vesturhluta þeirrar lóðar. Sérstaklega sé bent á að samskonar aðgengis sé þörf að lóð nr. 52A, vegna húss nr. 52B á baklóð, en þrátt fyrir það sé lóðarhafa að Njálsgötu 54 heimilt að byggja að vesturmörkum lóðar sinnar samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi.

Kærendur bendi á að fyrir sé bílskúr á þeim lóðarhluta sem þeir krefjist byggingarreits og hafi skúrinn staðið þar a.m.k. frá 1950. Hafa fasteignagjöld verið greidd af honum til Reykjavíkurborgar með tíðkanlegum hætti. Kærendur hafi því hefðað rétt til að hafa byggingu á téðum hluta lóðar sinnar en um eignarlóð sé að ræða.

Kærendur hafi ítrekað bent starfsmönnum Reykjavíkurborgar á framangreind atriði og hafi bent formlega á þau í nóvember 2004 og í bréfum, dags. 25. júní 2006 og 22. og 24. apríl 2007. Þeim hafi verið svarað með bréfi skrifstofu skipulags- og byggingarsviðs Reykjavíkurborgar, dags. 11. maí 2007, en þar sé kröfum þeirra hafnað með vísan til þess að þarna sé „…mikilvægt að opna inn á baklóðirnar“. Þá sé þess einnig getið að ef kærendur fengju byggingarreit að lóðarmörkum Njálsgötu 58 myndi rísa þar stór lokaður brunaveggur og ef byggja ætti að lóðarmörkunum yrði að vera skilyrði um að Njálsgata 58 byggðist einnig að lóðarmörkum á sama tíma. Þá séu uppi hugleiðingar um að eigendur beggja lóðanna gætu átt með sér samstarf í þessu tilliti og kæmi þá hugsanlega til greina að breyta deiliskipulagi. Kærendur sætti sig ekki við þessi rök og telji að þau byggist á sértækum sjónarmiðum til hagsbóta fyrir eigendur Njálsgötu 58, sem tekin hafi verið fram yfir hagsmuni þeirra. Þegar hins vegar sé virt að kröfur kærenda lúti að því að gera þau eins sett og eigendur annarra eigna á Njálsgötureit 3 beri að taka kröfur þeirra til greina.

Í hinu samþykkta deiliskipulagi sé ekki gert ráð fyrir aðkomu ökutækja að bílskúr kærenda, sem standi á austurhluta lóðarinnar. Þetta sé gert þrátt fyrir að sá réttur hafi verið fyrir hendi a.m.k. frá því að bílskúrinn hafi verið byggður, sem kærendur telji að hafi verið um 1924. Þessi réttur hafi um langa hríð verið virtur í reynd af Reykjavíkurborg enda hafi hin síðari ár, við gerð gangstéttar fyrir framan lóðina, ávallt verið gert ráð fyrir innkeyrslu á lóðina á þessum stað og megi nú t.d. glögglega sjá sérstakar tilfæringar í götunni í því skyni. Nauðsynlegt sé því að taka skýrlega upp í deiliskipulagið tilvísun til þessa aðgangsréttar kærenda.

Samþykkt hafi verið með fyrrgreindu bréfi að breyta kvöð um akstur eftir vesturlóðarmörkum Njálsgötu 58 í kvöð um aðkomu en það virðist síðan ekki hafa verið gert á endanlegum uppdrætti. Því sé nauðsynlegt að kæra samþykktina einnig að því leyti.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Reykjavíkurborg krefst þess að hin kærða samþykkt verði staðfest.

Reykjavíkurborg taki ekki undir málsástæður kærenda eins og þær birtist í kæru. Bent sé á að kröfugerð kærenda feli beinlínis í sér kröfu um að úrskurðarnefndin breyti deiliskipulaginu í samræmi við óskir kærenda. Til þess sé nefndin ekki bær heldur hafi hún einungis vald til að skera úr um lögmæti skipulagsákvarðana. Ekki sé þó krafist frávísunar málsins vegna þessa annmarka og líti Reykjavíkurborg svo á að einungis sé verið að krefjast ógildingar deiliskipulagsins sem til umfjöllunar sé í málinu.

Varðandi málsástæður kærenda um mismunandi nýtingarhlutfall og brot á jafnræði skuli á það bent að aðstæður á lóðum innan reitsins séu mismunandi og nýtingarhlutfall sé bara eitt þeirra atriða sem notuð séu til að stýra og takmarka byggingarheimildir innan lóða. Á þeim lóðum þar sem veittar séu heimildir til viðbygginga og/eða til að rífa núverandi hús og byggja ný sé kveðið á um mismunandi hátt nýtingarhlutfall, sem ráðist af stærð þess byggingarreits sem lóðin sé talin þola með tilliti til legu hennar gagnvart eldri byggð og annarra atriða sem máli geti skipt. Hvergi sé kveðið á um það í skipulags- og byggingarlögum að nýtingarhlutfall skuli vera það sama á öllum lóðum þegar deiliskipulagt sé í þröngri og gamalli byggð. Ætíð þurfi að meta hverja lóð fyrir sig þegar nýtingarhlutfall sé ákveðið og sé því vísað á bug að gengið sé á jafnræði borgaranna með því að ákvarða mismunandi nýtingarhlutfall á lóðum innan reitsins. Aðstæður hagi því þannig að ekki sé mælt með því að byggja að lóðarmörkum Njálsgötu 58 og skýrist mismunandi nýtingarhlutfall að hluta til af því að sums staðar séu lóðir litlar og byggt á baklóðum, en annars staðar sé svo ekki.

Mikilvægt sé að opna inn á baklóðirnar. Kvöð sé um aðkomu að Njálsgötu 58B þannig að húsið að Njálsgötu 58 geti ekki byggst upp að lóðarmörkum Njálsgötu 56. Með fjarlægðinni á milli húsanna gefist möguleiki á að hafa glugga á göflum þeirra. Að öðrum kosti myndi myndast þarna stór lokaður brunaveggur. Ef byggja ætti að lóðarmörkum Njálsgötu 58 yrði að vera skilyrði um að Njálsgata 58 byggðist samtímis að lóðarmörkum. Nauðsynlegt sé að hafa kvöð um aðkomu fyrir lóðina Njálsgötu 58B og sé því vísað á bug að skipulagið byggist á einhverjum sértækum hagsmunum eigenda Njálsgötu 58.

Ekki hafi verið lagt til að setja bílskúr inn á lóð kærenda vegna fjarlægðar milli húsa, en skúr sá sem standi á austurhluta lóðarinnar sé ósamþykktur. Eigi kærendur því engan rétt til að gert sé ráð fyrir aðkomu að skúrnum.

Bent skuli á að á staðfestum deiliskipulagsuppdrætti sé kvöð um aðgengi að lóð Njálsgötu 58B en ekki akstur.

Engin rök séu færð fyrir því hvers vegna kærendur telji eignarréttarákvæði stjórnarskrár brotin. Af því tilefni sé ástæða til að benda á ákvæði 33. gr. skipulags- og byggingarlaga, en þar komi fram að ef gildistaka skipulags valdi því að verðmæti fasteignar lækki, nýtingarmöguleikar hennar skerðist frá því sem áður hafi verið heimilt, eða að hún rýrni svo að hún nýtist ekki til sömu nota og áður, eigi sá sem sýnt geti fram á að hann verði fyrir tjóni af þessum sökum rétt á bótum úr sveitarsjóði eða að sveitarstjórn leysi fasteignina til sín. Leiði þessi málsástæða því ekki til þess að hin kærða ákvörðun teljist ógildanleg.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um gildi samþykktar borgarráðs Reykjavíkur frá 21. júní 2007 um deiliskipulag fyrir Njálsgötureit 3. Er þess aðallega krafist af hálfu kærenda að gerðar verði tilteknar breytingar á hinu kærða deiliskipulagi, en til vara að hin kærða samþykkt verði felld úr gildi.

Úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála er stjórnvald á kærustigi og er það hlutverk nefndarinnar að endurskoða lögmæti kærðra ákvarðana. Það er hins vegar ekki á færi nefndarinnar að mæla fyrir um breytingar á kærðri skipulagsákvörðun, enda væri henni þá fengið skipulagsvald sem að lögum er í höndum sveitarstjórna. Verður aðalkröfu kærenda um breytingar á hinu kærða deiliskipulagi því vísað frá.

Hið kærða deiliskipulag er sett fram á uppdrætti og er á honum stutt lýsing á svæðinu og markmiðum skipulagsins. Þá er á uppdrættinum stutt greinargerð en í henni er vísað til meðfylgjandi greinargerðar og skilmála. Greinargerð sú er fylgir uppdrættinum er um margt óskýr, einkum sá hluti hennar sem hefur yfirskriftina almennir skilmálar/kvaðir. Segir þar m.a. í gr. 1.1 að innan svæðisins sé heimil sú landnotkun sem samræmist reglum Aðalskipulags Reykjavíkur 2001-2024 m.s.br. með þeim takmörkunum sem getið verði um í greinargerðinni. Þá segir að í því sambandi sé rétt að minna á að sérstakar takmarkanir gildi um stafsemi á götuhliðum jarðhæða innan miðborgarinnar, sbr. kort yfir skilgreind götusvæði og fylgiskjal nr. 1.

Við þetta er það að athuga að umrætt svæði er utan miðborgar og eru þar engin skilgreind götusvæði. Er greinargerðin að þessu leyti villandi og á fylgiskjal nr. 1 ekki við í þessu sambandi, en það hefur að geyma reglur um afgreiðslu umsókna um breytta notkun á skilgreindum götusvæðum. Þá segir í greinargerðinni að önnur starfsemi en búseta sé háð þeim skilyrðum sem fram komi í 4. hefti þróunaráætlunar miðborgar, sem samþykkt hafi verið í október árið 2000.

Telja verður að ætlunin hafi verið að vísa í 5. hefti þróunaráætlunar miðborgar, sem samþykkt var í borgarráði 10. október 2000, en heftið fjallar um íbúðarsvæði á miðborgarsvæði og í miðborg. Hið umdeilda deiliskipulag er innan miðborgarsvæðis en utan miðborgar samkvæmt skilgreiningu aðalskipulags. Gætu skilmálar í nefndu hefti 5 því útaf fyrir sig gilt á umdeildu svæði. Þess er hins vegar að gæta að ákvæði þau sem fram koma í hefti 5 eru ekki hluti af samþykktri greinargerð aðalskipulags og munu aldrei hafa fengið meðferð sem skipulagstillaga. Þurfti því að taka efni þeirra upp í auglýsta deiliskipulagstillögu ef ætlunin var að þau yrðu hluti skipulagsgreinargerðar og nægði ekki sú tilvísun sem fram kemur í greinargerðinni. Er greinargerðarinni áfátt að þessu leyti.

Þá eru í skilmálum greinargerðarinnar, í köflum 3.2-3.5, fjölmörg ákvæði sem lýsa skilmálum í mislöngu máli sem síðan er tekið fram að eigi ekki við. Eru þetta óvönduð vinnubrögð, til þess fallin að valda misskilningi.

Loks er verulegt misræmi milli uppdráttar og þeirra skilmála fyrir hverja lóð sem fram eru settir sem hluti greinargerðar eða fylgiskjal með henni. Segir þar um Njálsgötu 58A, sem liggur að lóð kærenda, að byggingar skuli vera þar óbreyttar, en á uppdrætti er sýndur á lóðinni allstór byggingarreitur fyrir viðbyggingu sem má vera kjallari, þrjár hæðir og ris.

Auk þeirra ágalla sem að framan eru raktir verður að fallast á að ekki hafi verið gerð viðhlítandi grein fyrir mögulegum rétti kærenda vegna bílskúrs á lóð þeirra. Skúrinn er sýndur á uppdrætti þar sem lýst er byggingum á svæðinu fyrir gildistöku hins umdeilda deiliskipulags, en hvorki er í greinargerð né í skilmálum fyrir lóðina nr. 56 við Njálsgötu tekin afstaða til þess hvort hann skuli rifinn eða hver réttur kæranda sé í því sambandi. Var þó meiri þörf á að fjalla í skipulaginu um mannvirki sem fyrir voru á svæðinu heldur en að fjalla þar um verndun byggðar og byggðamynsturs og fleiri atriði sem ekki voru talin eiga við í skipulagi svæðisins.

Með vísan til þess sem að framan er rakið telur úrskurðarnefndin að svo verulegir ágallar séu á gerð og efni hinnar kærðu ákvörðunar að ekki verði hjá því komist að fella hana úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikilla anna og málafjölda hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Vísað er frá kröfu kærenda um breytingar á hinu kærða deiliskipulagi.

Felld er úr gildi samþykkt borgarráðs Reykjavíkur frá 21. júní 2007 um deiliskipulag Njálsgötureits 3, sem birt var í B-deild Stjórnartíðinda hinn 19. júlí 2007.

___________________________
Hjalti Steinþórsson

______________________________ _____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

156/2007 Lækjarnes

Með dim

Ár 2010, fimmtudaginn 14. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 156/2007, kæra á ákvörðun bæjarstjórnar Mosfellsbæjar frá 7. nóvember 2007 um að samþykkja deiliskipulag Lækjarness í Mosfellsdal.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með ódagsettu bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, er barst nefndinni hinn 28. nóvember 2007, kærir Þ, Laxnesi, Mosfellsbæ, þá ákvörðun bæjarstjórnar Mosfellsbæjar frá 7. nóvember 2007 að samþykkja deiliskipulag Lækjarness í Mosfellsdal.

Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir: Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 10. júlí 2007 var lögð fram beiðni um að auglýst yrði tillaga að deiliskipulagi Lækjarness, sem mun vera spilda úr landi Laxness í Mosfellsdal. Var afgreiðslu málsins frestað. Á fundi nefndarinnar 14. ágúst s.á. var eftirfarandi fært til bókar: „Nefndin leggur til að tillagan verði auglýst til kynningar skv. 25. gr. S/B-laga, þrátt fyrir að hesthús sé staðsett í jaðri hverfisverndarbeltis skv. tillögunni. Nefndin telur að hér sé um undantekningartilvik að ræða, þar sem í ljós hefur komið að misræmi er í afmörkun vatnsverndarsvæðis í aðal- og deiliskipulagi á þessum stað, og tekur fram að ekki sé með þessu gefið fordæmi fyrir frekari frávikum frá hverfisvernd við Köldukvísl.“ Í kjölfar þessa birtist svohljóðandi auglýsing, m.a. í Morgunblaðinu 31. ágúst 2007: „Mosfellsbær auglýsir hér með skv. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 tillögu að deiliskipulagi fyrir land Lækjarness í Mosfellsdal. Landið er norðan Köldukvíslar, milli Laxness og golfvallar, um 1,4 ha að stærð. Á suðurhluta þess gilda hverfisverndarákvæði og norðurhlutinn er innan fjarsvæðis vatnsverndar. Tillagan gerir ráð fyrir tveimur byggingarreitum, annars vegar fyrir íbúðarhús allt að 400 m² á sama stað og íbúðarhús stendur nú, og hins vegar fyrir hesthús allt að 200 m² á suðausturhluta landsins. Kvaðir eru settar um umferð að golfvelli, reiðleið meðfram Köldukvísl og raflínu (Skálholtslínu).“ Kom kærandi á framfæri athugasemd vegna þessa, en hann er ábúandi jarðarinnar Laxness sem Lækjarnes mun hafa verið skipt út úr. Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 16. október 2007 var starfsmönnum falið að semja drög að svörum vegna athugasemda kæranda og á fundi nefndarinnar hinn 30. s.m. var eftirfarandi fært til bókar: „Nefndin samþykkir framlögð drög að svari og leggur til að tillagan verði samþykkt skv. 25. gr. s/b-laga, með fyrirvara um útfærslu götu og reiðleiðar um lóðina.“ Var framagreint staðfest á fundi bæjarstjórnar 7. nóvember 2007.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 20. maí 2008 var lögð fram umsókn um leyfi fyrir bráðabirgðaíverustað. Var eftirfarandi fært til bókar: „Emil Pétursson óskar þann 14. maí 2008 eftir heimild fyrir bráðabirgðahúsi meðan endurbygging í Lækjarnesi á sér stað, sbr. meðfylgjandi uppdrátt. (Húsið er þegar til staðar en stendur laust, án varanlegs grunns). Nefndin samþykkir ekki stöðuleyfi fyrir vinnuskúrinn fyrr en lagðir hafa verið fram endanlegir deiliskipulagsuppdrættir og uppdrættir fyrir mannvirki á lóðinni í samræmi við deilskipulag.“ Var framangreint staðfest á fundi bæjarstjórnar 4. júní 2008.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 29. september 2009 var eftirfarandi bókað vegna Lækjarness: „Lagður fram endurskoðaður tillöguuppdráttur, sbr. bókun á 213. fundi. Nefndin leggur til að skipulagstillagan verði auglýst að nýju.“ Á fundi bæjarstjórnar 7. október 2009 var fært til bókar að í ljósi nýrra upplýsinga frá Skipulagsstofnun ítreki bæjarstjórn samþykkt skipulagsins frá 7. nóvember 2007.

Í bréfi Skipulagsstofnunar til skipulagsfulltrúa, dags. 14. október 2009, sagði m.a: „Vísað er til erindis Mosfellsbæjar, dags. 5. október 2009, þar sem deiliskipulag Lækjarness í Mosfellsdal, er sent Skipulagsstofnun til yfirferðar samkvæmt 3. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Deiliskipulagið var samþykkt með breytingum í bæjarstjórn 7. nóvember 2007, ásamt umsögn skipulagsfulltrúa um framkomnar athugasemdir, dags. 30. nóvember 2007. Athugasemdir bárust á kynningartímanum. Málsmeðferð var skv. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga. Í bréfi sveitarfélagins kemur m.a. fram að deiliskipulagstillagan er fyrir svæði utan þéttbýlis og að ekki hefur orðið breyting á eignarhaldi eða nýtingu aðliggjandi landa síðan þá. Jafnframt mun sveitarfélagið tilkynna eigendum aðliggjandi landa bréflega um gildistöku deiliskipulagsins, auk þess að auglýsa niðurstöðuna skv. 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga. Skipulagsstofnun fellst á rök sveitarfélagins og telur óþarft að kynna tillöguna að nýju þrátt fyrir að um tvö ár séu síðan hún var auglýst.“

Með bréfi skipulagsfulltrúa til kæranda, dags. 16. október 2009, var tilkynnt að deiliskipulag Lækjarness, sem samþykkt hafði verið 7. nóvember 2007, myndi taka gildi við birtingu auglýsingar í B-deild Stjórnartíðinda 19. október 2009 og birtist auglýsingin þann dag.

Málsrök kæranda: Af málsgögnum má ráða að krafa kæranda um ógildingu hins kærða deiliskipulags sé gerð með vísan til þess að hluti Lækjarness fari inn á land Laxness samkvæmt skipulagsuppdrætti. Vegurinn sem liggi að Lækjarnesi sé í eigu Laxness og sé einkavegur. Þeir er átt hafi erindi á golfvöllinn hafi notað veginn en til standi að loka honum fyrir bílaumferð þar sem öryggi hestamanna sé ekki tryggt. Þar með sé engin aðkoma að Lækjarnesi. Ennfremur sé vísað til þess að Lækjarnes sé á vatnsverndarsvæði.

Málsrök Mosfellsbæjar: Af hálfu Mosfellsbæjar er vísað til þess að málatilbúnaður og rökstuðningur kæranda sé svo óljós að erfitt sé að átta sig á því hvað átt sé við og krafan vanreifuð. Engin tilraun sé gerð til að útskýra hvers vegna kærandi telji landamerki óljós og ekki sé vísað til gagna um landamerki eignanna. Þá sé vakin athygli á því að ytri mörk Laxness hafi verið samþykkt af þáverandi eigendum jarðarinnar og þeim þinglýst 5. ágúst 1993. Kærandi hafi ekki lagt fram nein þinglýst gögn sem ógildi það samkomulag. Þá sé ekki ljóst hvort kærandi sé að óska eftir því að úrskurðarnefndin ákveði landamerki jarðarinnar sem sé ekki hlutverk nefndarinnar, sbr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Þá haldi kærandi því fram að aðkomuvegur að hinni deiliskipulögðu lóð sé „…einkavegur í eigu óskipts lands að Laxnesi. Þar að auki er vegurinn skráður sem reiðvegur á aðalskipulagi.“ Bent sé á að umræddur vegur hafi verið aðkomuleið fyrir Bakkakotsvöll, Lækjarnes og Guddulaug um árabil og verið í sameign Mosfellsbæjar, nafngreindra aðila og kæranda. Umræddur vegur muni hafa verið til staðar þegar kærandi hafi keypt eign sína og þá þjónað sama hlutverki. Hið kærða skipulag geri hvorki ráð fyrir breytingu á vegstæðinu í landi kæranda né breyttum notum vegarins.

Samkvæmt 3. mgr. 2. gr. skipulags- og byggingarlaga sé deiliskipulagi ætlað að vera nánari útfærsla á aðalskipulagi. Í aðalskipulagi Mosfellsbæjar sé kveðið á um reiðleiðir, en líta verði svo á að þar sé ekki endilega um nákvæma legu að ræða, heldur sé hún háð þeirri ónákvæmni sem almennt sé í aðalskipulagi og ráðist m.a. af mælikvarða uppdráttar. Í aðalskipulaginu sé ekki kveðið á um legu húsagatna eða heimreiða að húsum og býlum. Þótt aðalskipulag sýni reiðleið í svipaðri legu og núverandi vegur þýði það ekki að vegurinn sé þar með skilgreindur sem reiðleið og geti ekki haft annað hlutverk. Í deiliskipulaginu sé þarna skilgreindur akvegur sem hafi í meginatriðum sömu legu og núverandi vegur, en til hliðar við hann sé gert ráð fyrir reiðleið. Ekkert ósamræmi sé því á milli aðal- og deiliskipulagsins að þessu leyti. Þá megi benda á að vegurinn hafi verið notaður sem bílvegur um árabil án þess að athugasemdir hafi verið við það gerðar af landeigendum. Ekki sé um þess háttar frávik frá aðalskipulagi að ræða að það geti valdið ógildi deiliskipulagsins.

Þá sé á því byggt að skv. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga geti aðili sem telji eign sína hafa rýrnað vegna skipulagsbreytinga gert kröfu um bætur vegna rýrnunarinnar til sveitarstjórnar. Telji kærandi sig hafa orðið fyrir tjóni vegna deiliskipulagsins og geti hann sannað það tjón eigi hann bótarétt. Það sé sveitarstjórnar að meta hvort rýrnun hafi átt sér stað en ekki úrskurðarnefndarinnar.

Málsrök eiganda Lækjarness: Af hálfu eiganda Lækjarness er þess krafist að málinu verði vísað frá úrskurðarnefndinni, enda eigi kærandi enga lögvarða hagsmuni af hinu samþykkta deiliskipulagi Lækjarness. Staðreyndin sé sú að kærandi hafi eingöngu fullan umráðarétt yfir lítilli lóð (5.460 m² er umlyki húsakost hans í Laxnesi. Laxnes 1, sem liggi að Lækjarnesi og sé undir vegi þeim er liggi heim að Lækjarnesi, sé óskipt í eigu Mosfellsbæjar, sem eigi 25% eignarhlut, auk tilgreindra einstaklinga, þar á meðal kæranda, en hlutur hans sé aðeins 5,95%.

Árið 1993 hafi landamerki Lækjarness verið hnitasett og samþykkt af þáverandi eigendum Laxness. Umdeilt deiliskipulag sé innan þinglýstra landamerkja. Kærandi hafi ekki gert neinn reka að því að vísa fram gögnum sem sýni með einhverjum hætti fram á að landamerki séu óljós eða að vegurinn sé þarna í óþökk landeigenda. Þegar kærandi hafi eignast 5,95% hlut í Laxnesi 1 árið 1999 hafi vegurinn verið í notkun. Sé gildandi aðalskipulag Mosfellsbæjar skoðað megi glögglega sjá að vegurinn sé teiknaður inn á það.

Því sé alfarið hafnað að vegurinn, sem liggi heim að Lækjarnesi, sé einkavegur er tilheyri Laxnesi 1. Vegurinn hafi verið lagður af sveitarfélaginu og Vegagerðinni í kringum árið 1980, m.a. vegna þess að áin Kaldakvísl hefði valdið töluverðu landbroti. Til að koma í veg fyrir það hafi farvegur árinnar verið gerður beinni með því að taka efni upp úr ánni og leggja það á norðurbakka hennar. Þar hafi umræddur vegur myndast, en hann hafi þá verið notaður til að komast að dæluskúr í eigu sveitarfélagsins, í landi Lækjarness. Þetta hafi verið gert í fullu samráði við þáverandi landeigendur. Vegurinn sé að auki notaður til að komast að golfvellinum sem liggi að landi Lækjarness. Ljóst sé því að um sé að ræða veg sem liggi eins og hann hafi gert frá því hann hafi verið lagður með samþykki allra hlutaðeigandi frá upphafi.

Telji kærandi eða aðrir sig hafa forræði á landi undir veginum heim að Lækjarnesi, umfram það sem þinglýst gögn beri með sér, beri þeim að sýna fram á það með óyggjandi hætti. Meðan það sé ekki gert sé ekki hægt að fallast á að kærandi hafi lögvarða hagsmuni eða tilefni til að kæra viðkomandi deiliskipulag.

Bent sé á að hið kærða deiliskipulag sé í samræmi við lög og reglugerðir sem gildi um skipulags- og byggingarmál. Deiliskipulagið sé hið fyrsta á svæðinu og gangi því framar fyrra svæðisskipulagi og fyrra aðalskipulagi. Hið umþrætta deiliskipulag sé af hinu góða þar sem verið sé að koma á framtíðarskipulagi á svæðinu í samræmi við gildandi lög og reglur.

Deiliskipulagið hafi verið unnið í fullri samvinnu við Mosfellsbæ og íbúa sveitarfélagsins. Einu mótmælin sem hafi borist séu frá kæranda sem samkvæmt þinglýstum eignarheimildum fari aðeins með eignarhald á 5,95% af óskiptu landi Laxness 1. Aðrir eigendur Laxness 1 hafi ekki sett fram mótmæli og sé því ekki ljóst að kærandi hafi heimild til að kæra án samþykkis meðeigenda sinna. Skortur sé því á samaðild sóknarmegin ef litið sé til almennra reglna er gildi um réttarfar á Íslandi.

Andsvör kæranda vegna málsraka Mosfellsbæjar: Af hálfu kæranda er málsrökum bæjaryfirvalda andmælt og bent á að í Lækjarnesi hafi hingað til verið sumarbústaður en ekki íbúðarhús.

——-

Aðilar máls þessa hafa fært fram ítarlegri rök fyrir máli sínu, sem ekki verða rakin hér frekar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Niðurstaða: Eins og að framan er rakið gerir eigandi Lækjarness kröfu um að máli þessu verði vísað frá úrskurðarnefndinni með þeim rökum að kærandi eigi ekki lögvarða hagsmuni af niðurstöðu þess. Á þetta verður ekki fallist. Læknarnes er landspilda á norðurbakka Köldukvíslar, austan Bakkakots og vestan Laxness, þar sem kærandi er búsettur og stundar atvinnurekstur. Verður því að telja að kærandi eigi ótvíræða hagsmuni af niðurstöðu málsins vegna þess nábýlis sem að framan er lýst. Á kærandi sjálfstæðra hagsmuna að gæta af úrlausn málsins og stendur það ekki í vegi fyrir málatilbúnaði hans þótt sameigendur hans að Laxnesi 1 hafi ekki látið það til sín taka.

Í máli þessu er krafist ógildingar á deiliskipulagi fyrir Lækjarnes í Mosfellsdal, sem bæjarstjórn samþykkti á fundi sínum hinn 7. nóvember 2007 og auglýst var í B-deild Stjórnartíðinda hinn 19. október 2009. Tekur skipulagið til um 1,4 ha svæðis og er með því heimilað að byggja þar allt að 400 m² tvílyft einbýlishús og bílskúr og einnar hæðar hesthús, allt að 200 m².

Umrætt deiliskipulagssvæði, Lækjarnes í Mosfellsdal, er samkvæmt gildandi aðalskipulagi Mosfellsbæjar á skilgreindu landbúnaðarsvæði norðan Þingvallavegar. Spildan er ekki skráð lögbýli, en henni mun hafa verið skipt út úr landi jarðarinnar Laxness. Samkvæmt aðalskipulaginu er í Mosfellsdal gert ráð fyrir blöndu íbúðarbyggðar og landbúnaðar á um 174 ha svæði, en það svæði er allt sunnan Þingvallavegar og á sú landnotkun sem þar er því ekki við um Lækjarnes. Í kafla 2.3.7 í greinargerð aðalskipulagsins er nánar fjallað um landbúnaðarsvæði. Segir þar að um 540 ha þess séu í Mosfellsdal en af þeim séu 174 ha skilgreindir sem blanda íbúðarbyggðar og landbúnaðar og er þar augljóslega átt við það svæði sunnan Þingvallavegar sem áður getur. Þá segir að auk hefðbundins búskapar, þar sem hann sé enn stundaður, sé gert ráð fyrir að á landbúnaðarsvæðum geti verið umfangsmikil ylrækt, trjárækt, frístundabúskapur og annar búskapur sem ekki krefjist mikils landrýmis, s.s. alifugla- og svínarækt.

Í grein 4.14.1 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 segir að landbúnaðarsvæði nái yfir allt land jarða eða lögbýla, sbr. ákvæði jarðalaga og ábúðarlaga um land sem nýtt sé til landbúnaðar. Þar segir og að á landbúnaðarsvæðum skuli fyrst og fremst gera ráð fyrir byggingum og starfsemi sem tengist búrekstri á jörðum.

Ekki er í hinu kærða deiliskipulagi gerð grein fyrir hvernig það samræmist aðalskipulagi, en úrskurðarnefndin telur að skýra verði heimildir aðalskipulagsins til samræmis við tilvitnað ákvæði skipulagsreglugerðarinnar. Ekki sé því unnt að heimila í deiliskipulagi byggingu íbúðarhúss á skilgreindu landbúnaðarsvæði á spildu sem hvorki er lögbýli né tilheyrir bújörð. Samræmist hið umdeilda deiliskipulag því ekki gildandi aðalskipulagi svæðisins og er því ekki fullnægt skilyrðum 9. gr. skipulags- og byggingarlaga um innbyrðis samræmi skipulagsáætlana. Leiðir sá annmarki til ógildingar.

Auk þess annmarka sem að framan getur var sá ágalli á meðferð málsins að verulegur dráttur varð á því að gildistaka hinnar umdeildu deiliskipulagstillögu væri auglýst í B-deild Stjórnartíðinda, sbr. 2. mgr. gr. 6.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, en tæp tvö ár liðu frá því að bæjarstjórn samþykkti hina umdeildu tillögu og þar til auglýsing um hana birtist í Stjórnartíðindum hinn 19. október 2009. Áskilnaður um opinbera birtingu ákvarðana stjórnvalda, s.s. um deiliskipulag, styðst meðal annars við sjónarmið um réttaröryggi og verður að gera þá kröfu að birting eigi sér stað innan hóflegs tíma og án ástæðulausra tafa. Var þessa ekki gætt í hinu kærða tilviki og telur úrskurðarnefndin að ekki hafi lengur verið skilyrði til að birta hina umdeildu ákvörðun þegar það var loks gert hinn 19. október 2009. Verður ekki fallist á að nægilegt hafi verið að fyrir lægi það álit bæjaryfirvalda að sá dráttur sem orðið hefði á birtingunni myndi ekki valda réttarspjöllum.

Samkvæmt því sem að framan er rakið verður hin kærða ákvörðun felld úr gildi.

Sé miðað við það tímamark er kæra barst hefur uppkvaðning úrskurðar í máli þessu dregist verulega. Til þess verður hins vegar að líta að einungis eru liðnir tæpir þrír mánuðir frá því auglýsing um hina kærðu ákvörðun birtist í B-deild Stjórnartíðinda, en sú auglýsing markar upphaf kærufrests í málinu.

Úrskurðarorð:

Kröfu um frávísun máls þessa er hafnað. Felld er úr gildi ákvörðun bæjarstjórnar Mosfellsbæjar frá 7. nóvember 2007 um að samþykkja deiliskipulag Lækjarness í Mosfellsdal.

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

______________________________ _____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

153/2007 Fagurgerði

Með dim

Fyrir var tekið mál nr. 153/2007, kæra á samþykkt bæjarstjórnar Árborgar frá 12. september 2007 um deiliskipulag Fagurgerðis 1 og 3 á Selfossi.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 12. nóvember 2007, er barst úrskurðarnefndinni hinn 13. sama mánaðar, kærir J, Grænuvöllum 1, Selfossi, samþykkt bæjarstjórnar Árborgar frá 12. september 2007 um deiliskipulag Fagurgerðis 1 og 3 á Selfossi. Auglýsing um gildistöku samþykktarinnar birtist í B-deild Stjórnartíðinda 15. október 2007.

Af hálfu kæranda er þess krafist að hin kærða samþykkt verði felld úr gildi.

Málavextir: Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 24. maí 2007 var lögð fram tillaga að deiliskipulagi Fagurgerðis 1 og 3 og lagði nefndin til við bæjarstjórn að tillagan yrði auglýst. Var það samþykkt á fundi bæjarstjórnar 13. júní 2007. Fól tillagan m.a. í sér heimild til stækkunar hússins að Fagurgerði 1 og byggingar húss á lóðinni nr. 3 við Fagurgerði. Í skilmálum sagði að nýtingarhlutfall lóðanna yrði 0,45 að hámarki, byggingarnar yrðu 1-2 hæðir og hámarkshæð 7,9 m. Tillagan var auglýst frá 7. júní 2007 til og með 5. júlí s.á., með athugasemdarfresti til 19. júlí 2007. Bæjaryfirvöldum bárust athugasemdir við tillöguna, m.a. frá kæranda. Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 23. ágúst 2007 var lagt til við bæjarstjórn að tillagan yrði samþykkt. Var tillagan samþykkt á fundi bæjarstjórn 12. september s.á. Með bréfi Skipulagsstofnunar til skipulags- og byggingardeildar sveitarfélagins, dags. 3. október 2007, var tilkynnt að ekki væri gerð athugasemd við að samþykktin yrði auglýst í B-deild Stjórnartíðinda og birtist auglýsing þar þess efnis 15. október 2007.

Kærandi skaut framangreindri samþykkt til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda: Af hálfu kæranda er vísað til þess að hin kærða deiliskipulagssamþykkt sé ekki í samræmi við þá byggingarhefð sem ríkjandi sé á svæðinu, nýtingarhlutfall sé of hátt og væntanlegar byggingar muni hafa veruleg áhrif á útsýni. Umferð muni aukast frá því sem nú sé og hafa í för með sér verulega neikvæð grenndaráhrif. Samþykktin brjóti því gegn ákvæðum gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 þar sem segi að við deiliskipulagningu íbúðarsvæða skuli þess jafnan gætt að í íbúðum og á lóðum íbúðarhúsa sé sem best hægt að njóta sólar, útsýnis, skjóls og friðsældar. Skipulagningu íbúðarsvæða skuli jafnan hagað þannig að sem minnst umferð verði um húsagötur og að gönguleiðir barna að leiksvæðum, leikskólum og skólum séu öruggar. Íbúðarhúsum skuli valinn staður með tilliti til þess að íbúar eigi greiðan og öruggan aðgang að lóðum þeirra.

Málsrök Árborgar: Af hálfu Árborgar er því mótmælt að hin kærða samþykkt hafi slík neikvæð grenndaráhrif að ógildingu hennar varði. Komið hafi verið til móts við kæranda eftir að tillagan hafi verið auglýst og muni hann áfram geta notið sólar, skjóls, útsýnis og friðsældar í samræmi við ákvæði gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð.

Þá sé einnig vísað til þess að í Aðalskipulagi Árborgar 2005-2025 sé lögð áhersla á þéttingu byggðar í eldri hluta bæjarins.

Málsrök lóðarhafa: Af hálfu lóðarhafa er vísað til þess að ósk þeirra um sameiningu lóðanna að Grænuvöllum 3a, sem sé norðan við lóð kæranda, og Fagurgerði 1 (nú Fagurgerði 3) sé tilkomin vegna þinglýstrar kvaðar um aðkomu lóðarinnar að Grænuvöllum 3a um Fagurgerði 1, sbr. afsalsbréf, dags. 15. október 1948. Til að losna undan kvöðinni, sem misfarist hafi að geta um við kaup lóðarhafa á lóðinni að Fagurgerði 1, hafi þau ekki séð sér annað fært en að falast eftir kaupum á Grænuvöllum 3a.

Lóðarhafar lýsi undrun sinni á því að fólk virðist ekki gera sér grein fyrir því að ef keypt sé fasteign í þéttbýli, ekki síst í ört stækkandi sveitarfélagi eins og Árborg, megi búast við því að byggt verði á byggingarlóðum í eldri hverfum bæjarins.

——-

Aðilar máls þessa hafa fært fram ítarlegri rök fyrir máli sínu, sem ekki verða rakin hér frekar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um gildi samþykktar bæjarstjórnar Árborgar frá 12. september 2007 um deiliskipulag Fagurgerðis 1 og 3 á Selfossi. Á svæðinu er ekki í gildi deiliskipulag og ákvað bæjarstjórn að auglýsa tillögu að deiliskipulagi áðurnefndra lóða í samræmi við 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Samkvæmt 1. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga skal gera deiliskipulag á grundvelli aðalskipulags fyrir einstök svæði eða reiti þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar. Þá segir í gr. 1.3 skipulagsreglugerðar nr.400/1998 að deiliskipulag nái til einstakra svæða eða reita innan aðalskipulags og skuli jafnan miðast við að ná til svæða sem myndi heildstæða einingu. Í þéttbýli skuli deiliskipulag að jafnaði ekki taka yfir minna svæði en götureit. Hliðstætt ákvæði er í 1. mgr. gr. 3.1.4 í skipulagsreglugerðinni, en ákvæðið fjallar um deiliskipulag.

Með tilvitnuðum ákvæðum er mörkuð sú meginstefna að deiliskipulag skuli jafnan taka til svæða sem myndi heildstæða einingu og að jafnaði ekki taka til minna svæðis en götureits. Verður að skýra þessi ákvæði með hliðsjón af þeim markmiðum sem að er stefnt með gerð deiliskipulags, að útfæra nánar ákvæði aðalskipulags um viðkomandi svæði. Við skipulagsgerðina verður jafnframt að líta til þeirra markmiða, sem sett eru fram í 1. gr. skipulags- og byggingarlaga, svo og til almennra ákvæða í 9. gr. laganna um gerð og framkvæmd skipulags.

Til þess að fullnægt sé lagaskilyrðum þarf í skipulagsáætlunum að gera grein fyrir markmiðum viðkomandi stjórnvalda og ákvörðunum um framtíðarnotkun lands og fyrirkomulag byggðar og lýsa forsendum þeirra ákvarðana og þurfa þessar áætlanir að vera í eðlilegu samræmi innbyrðis. Verður þessu skilyrði yfirleitt ekki fullnægt með viðunandi hætti við gerð deiliskipulags nema skipulagið sé látið ná til svæðis sem myndar heildstæða einingu, svo sem landnotkunarreits eða í það minnsta götureits.

Í máli því sem hér er til meðferðar ákváðu skipulagsyfirvöld í Árborg að vinna deiliskipulag fyrir aðeins tvær lóðir á svæði þar sem fyrir er gróin íbúðarbyggð. Lóðir eru þar almennt stórar og a.m.k. tvær þeirra óbyggðar. Telur úrskurðarnefndin að við gerð hins kærða deiliskipulags hafi ekki verið tekið tillit til grundvallarsjónarmiða sem líta beri til við skipulagsgerð. Voru mörk skipulagssvæðisins þannig hvorki miðuð við svæði sem augljóslega myndar heildstæða einingu né látin taka til götureits.

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að skort hafi lagaskilyrði til þess að gera deiliskipulag fyrir lóðirnar nr. 1 og 3 við Fagurgerði á Selfossi án þess að jafnhliða væri að lágmarki unnið og samþykkt deiliskipulag fyrir götureitinn í heild. Ber því að fella hina kærðu ákvörðun úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikilla anna og málafjölda hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun bæjarstjórnar Árborgar frá 12. september 2007, um deiliskipulag Fagurgerðis 1 og 3 á Selfossi, sem birt var í B-deild Stjórnartíðinda hinn 19. október 2007, er felld úr gildi.

___________________________
Hjalti Steinþórsson

______________________________ _____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

16/2009 Heiðaþing

Með dim

Ár 2009, fimmtudaginn 3. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor.

Fyrir var tekið mál nr. 16/2009, kæra á ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs frá 19. nóvember 2008 um að veita byggingarleyfi fyrir parhúsum að Heiðaþingi 2 og 4 í Kópavogi.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 19. mars 2009, er barst nefndinni sama dag, kærir A, Heiðaþingi 6, Kópavogi, þá ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs frá 19. nóvember 2008 að veita byggingarleyfi fyrir parhúsum að Heiðaþingi 2 og 4 í Kópavogi. Bæjarstjórn staðfesti hina kærðu ákvörðun á fundi sínum hinn 10. febrúar 2009.

Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Jafnframt hefur verið gerð krafa um bráðabirgðaúrskurð um stöðvun framkvæmda á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Kópavogsbær, sem er byggingarleyfishafi samkvæmt hinu kærða leyfi, kom því á framfæri við úrskurðarnefndina að framkvæmdir stæðu ekki fyrir dyrum að Heiðaþingi 2-4 og hefur því ekki verið tilefni til að taka afstöðu til stöðvunarkröfunnar.

Málavextir: Á árinu 2005 tók gildi deiliskipulag fyrir suðursvæði Vatnsenda er tekur m.a. til umræddra lóða við Heiðaþing. Samkvæmt deiliskipulagsskilmálum skyldu fyrirhuguð hús á lóðunum vera einnar hæðar parhús með innbyggðum bílageymslum, en heimilt var að hafa kjallara fyrir geymslur undir húsunum að hluta.

Á fundi skipulagsnefndar Kópavogs hinn 6. júní 2006 var lagt fram erindi þáverandi lóðarhafa Heiðaþings 2-4 þar sem farið var fram á frávik frá gildandi skipulagi að því leyti að heimilað yrði að nýta kjallararými sem íbúðarherbergi og að svalir næðu út fyrir byggingarreit. Var samþykkt að kynna tillöguna fyrir lóðarhöfum Heiðaþings 6 og 8 og Gulaþings 1 og 3.

Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir á fundi skipulagsnefndar 8. ágúst 2006 þar sem lá fyrir umsögn bæjarskipulags um fram komnar athugasemdir frá lóðarhöfum Heiðaþings 6 og 8 varðandi skuggavarp og frágang á lóðamörkum. Skipulagsnefnd fjallaði um erindið á fundi 22. ágúst 2006 ásamt tillögum um útfærslu og frágang á lóðamörkum vegna athugasemda lóðarhafa að Heiðaþingi 6. Var skipulagsstjóra falið að kynna tillöguna og í kjölfarið gáfu lóðarhafar Heiðaþings 2 og 4 út yfirlýsingu þar sem samþykkt var að reistur yrði skjólveggur á lóðamörkum Heiðaþings 4 og 6 og því lýst yfir að lóðarhafar Heiðaþings 4 myndu setja upp stoðvegg á lóð sinni.

Skipulagsnefnd samþykkti síðan tillögu um útfærslu deiliskipulags varðandi Heiðaþing 2 og 4 og vísaði málinu til bæjarráðs sem samþykkti tillöguna á fundi hinn 7. september 2006. Var þeirri ákvörðun skotið til úrskurðarnefndarinnar af hálfu kæranda í máli þessu.

Hinn 4. apríl 2007 voru umsóknir lóðarhafa að Heiðaþingi 2 og 4 teknar fyrir á fundi byggingarnefndar sem samþykkti byggingarleyfi vegna lóðanna með vísan til þess að erindin hefðu hlotið afgreiðslu skipulagsnefndar og bæjarráðs í samræmi við 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Byggingarfulltrúi gaf síðan út umrædd leyfi hinn 3. maí 2007. Voru byggingarleyfi þessi einnig kærð til úrskurðarnefndarinnar.

Hinn 20. september 2007 kvað úrskurðarnefndin upp úrskurði í kærumálunum vegna skipulagsbreytingarinnar og útgáfu byggingarleyfanna. Var kæru vegna deiliskipulagsbreytingarinnar vísað frá, þar sem á skorti að auglýsing um gildistöku hennar hefði verið birt í B-deild Stjórnartíðinda. Þá voru byggingarleyfin fyrir Heiðaþing 2 og 4 felld úr gildi með vísan til þess að þau vikju frá gildandi deiliskipulagsskilmálum.

Áðurgreind deiliskipulagsbreyting tók síðan gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda hinn 12. október 2007 og skaut kærandi ákvörðuninni til úrskurðarnefndarinnar með kæru, dags. 9. nóvember sama ár.

Hinn 2. maí 2008 birtist auglýsing í B-deild Stjórnartíðinda um afturköllun deiliskipulagsbreytingar varðandi Heiðaþing 2-4 og mun Kópavogsbær hafa leyst til sín umræddar fasteignir.

Hinn 19. nóvember 2008 samþykkti byggingarnefnd umsókn Kópavogsbæjar um leyfi til að byggja parhús á lóðunum að Heiðaþingi 2-4 og var sú ákvörðun staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 25. nóvember s.á. Kærandi sendi erindi, dags. 2. desember 2008, til bæjarráðs Kópavogs þar sem þess var farið á leit að fallið yrði frá áformum um byggingu tveggja hæða húsa á lóðunum. Erindinu var vísað til bæjarstjórnar sem sá ekki ástæðu til að falla frá ákvörðun um veitingu byggingarleyfisins.

Hefur kærandi skotið veitingu byggingarleyfisins fyrir Heiðaþing 2-4 til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda: Vísað er til þess að samkvæmt hinu kærða byggingaleyfi eigi að nýta útveggi neðri hæðar sem reistir hafi verið í tíð eldra byggingarleyfis sem úrskurðarnefndin hafi fellt úr gildi.

Heimilað sé nú að reisa hús á tveimur hæðum með íbúðarrýmum í kjallara auk þess sem útgangur verði úr kjallararými. Augljóst sé að með hinni kærðu ákvörðun sé brotið gegn gildandi skipulagi með því að heimila þvottahús og/eða önnur íbúðarrými í kjallara og í raun sé verið að byggja á því skipulagi sem fellt hafi verið úr gildi. Auk þess liggi fyrir að hæð hússins sé meiri en skipulag heimili enda sé hæð milli minnstu hæðar í mestu hæð hússins meiri en heimiluð hámarkshæð, sem sé 4,8 m. Byggingarleyfið sé ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag og muni bygging tveggja hæða húss að Heiðaþingi 4 bæði skerða einkalíf og lífsgæði kæranda.

Málsrök Kópavogsbæjar: Því er mótmælt að hið kærða byggingarleyfi sé í ósamræmi við gildandi deiliskipulag. Engin íbúðarherbergi séu í kjallara samkvæmt samþykktum teikningum heldur aðeins geymslur og þvottahús sem séu á allan hátt sambærileg rými. Deiliskipulag geri ráð fyrir kjallara undir hluta húss þar sem hafa megi geymsluherbergi. Heimiluð rými í kjallara, sem sé undir um 1/3 hluta aðalhæðar, geti ekki með nokkru móti talist íbúðarherbergi og breyti í engu um eðli herbergjanna þó að útgönguleiðir séu úr kjallaranum út í garð.

Hæð parhúsanna að Heiðaþingi 2-4 sé innan marka skipulagsskilmála. Hvort hús um sig sé ekki hærra en 4,8 m frá kóta aðkomuhæðar og miða eigi við gólfkóta við útreikning mestu hæðar hvors húss um sig en hæðarblöð ráði hæðarlegu lóða samkvæmt skilmálum deiliskipulags.

Telja verði afgreiðslu bæjarins á umdeildri byggingarleyfisumsókn bæði formlega og efnislega rétta og sé því ekki tilefni til að fallast á ógildingarkröfu kæranda.

Niðurstaða: Fyrr í dag kvað úrskurðarnefndin upp úrskurð í kærumáli vegna deiliskipulagsbreytingar er varðaði lóðirnar að Heiðaþingi 2 og 4 og tók gildi hinn 12. október 2007. Var kærumálinu vísað frá með þeim rökum að hin kærða ákvörðun hefði verið afturkölluð af hálfu Kópavogsbæjar með skuldbindandi hætti.

Samkvæmt uppdrætti gildandi deiliskipulags umrædds svæðis, sem nefnt er Vatnsendi-Þing, og tók gildi hinn 14. júlí 2005, er gert ráð fyrir parhúsum á einni hæð á lóðunum að Heiðaþingi 2 og 4. Fyrirliggjandi sérskilmálar fyrir reit 1 og svæði 8 á deiliskipulagsuppdrættinum eiga m.a. við um lóðirnar að Heiðaþingi 2 og 4. Þar kemur fram að heimilt sé að reisa einnar hæðar parhús með einni íbúð á hvorri lóð að hámarks flatarmáli án kjallara 235 m2 að Heiðaþingi 2 og 250 m2 að Heiðaþingi 4. Sérskilmálarnir heimila kjallara fyrir geymslur undir hluta húss og óheimilt er að hafa þar íbúðarherbergi. Tekið er fram að hæð húsa sé annars vegar gefin upp sem bindandi hæðafjöldi og hins vegar sem hámarkshæð byggingar yfir aðkomukóta sem mest má vera 4,8 m.

Grunnmynd neðri hæðar á samþykktum aðaluppdráttum fyrir Heiðaþing 2 og 4 sýnir geymslurými, þvottahús og gang í ætluðum kjallara húsanna. Hins vegar er í byggingarlýsingu aðaluppdrátta tekið fram að um sé að ræða tveggja hæða parhús með tveimur íbúðum og innbyggðum bílgeymslum og í skráningartöflu er gert ráð fyrir 70 m2 íbúðum í kjöllurum húsanna. Að þessu leyti gætir misræmis í samþykktum aðaluppdráttum.

Samkvæmt samþykktum aðaluppdráttum er lofthæð ætlaðs kjallararýmis meiri en 2,5 m sem telst full lofthæð íbúðar- og atvinnuhúsnæðis, sbr. 78. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Hæðarblöð og sneiðmyndir sýna og að gólfplata ætlaðs kjallararýmis er ekki niðurgrafin með austurhlið húsanna og fellur umrætt húsnæði því ekki undir skilgreiningu gr. 4.25 í byggingarreglugerð þar sem kjallari er skilgreindur á þann veg að gólf sé undir yfirborði jarðvegs á alla vegu.

Fallast má á að það eigi sér nokkra stoð í samþykktum aðaluppdráttum að ekki séu heimiluð íbúðarherbergi í umdeildu húsrými og að mesta hæð húsanna sé ekki umfram það sem skipulagsskilmálar áskilja. Hins vegar verða húsin að teljast tveggja hæða með vísan til þess sem áður er rakið og brýtur hin kærða ákvörðun að því leyti í bága við gildandi skipulag svæðisins þar sem kveðið er á um einnar hæðar parhús að Heiðaþingi 2-4. Verður af þeim sökum að fella ákvörðunina úr gildi með vísan til 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs frá 19. nóvember 2008, er bæjarstjórn staðfesti hinn 10. febrúar 2009, um að veita byggingarleyfi fyrir parhúsum að Heiðaþingi 2 og 4 í Kópavogi.

___________________________
Hjalti Steinþórsson

_____________________________ ______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Aðalheiður Jóhannsdóttir

des 22

Love0

12/2007 Hverfisgata

Með dim

Ár 2009, þriðjudaginn 10. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor.

Fyrir var tekið mál nr. 12/2007, kæra á ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 18. október 2006 um breytingu á deiliskipulagi reits 1.173.0, er varðar lóðina að Hverfisgötu 78 í Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 14. febrúar 2007, er barst nefndinni sama dag, kærir Guðfinna J. Guðmundsdóttir hdl., f.h. V ehf., eiganda fasteignanna að Hverfisgötu 80 og Laugavegar 59, og H, Hverfisgötu 76, ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 18. október 2006 um breytingu á deiliskipulagi reits 1.173.0, er varðar lóðina að Hverfisgötu 78. Auglýsing um gildistöku skipulagsbreytingarinnar birtist í B-deild Stjórnartíðinda hinn 15. janúar 2007.

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða deiliskipulagsbreyting verði felld úr gildi og að kveðinn verði upp úrskurður um stöðvun framkvæmda á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Hin kærða ákvörðun varðar breytingu á deiliskipulagi sem felur ekki í sér heimildir til að hefja framkvæmdir og eru því ekki skilyrði til þess að kveða upp úrskurð um stöðvunarkröfuna.

Málavextir: Á árinu 2004 lagði eigandi fasteignarinnar að Hverfisgötu 78 fram fyrirspurn til skipulagsyfirvalda í Reykjavík um afstöðu þeirra til áforma um að bæta við fimmtu hæð ofan á framhús á greindri lóð og þremur hæðum ofan á bakhús með fimm litlum íbúðum. Skipulagsfulltrúi tók neikvætt í erindið en á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 22. desember 2004 var tekin jákvæð afstaða til málsins og var skipulagsfulltrúa falið að vinna að málinu með lóðarhafanum og mun málið hafa verið til meðferðar hjá skipulagsfulltrúa í janúar 2005.

Í desembermánuði 2005 var málið aftur á dagskrá skipulagsfulltrúa sem vísaði því til skipulagsráðs. Á fundi sínum hinn 21. desember sama ár fól skipulagsráð skipulagsfulltrúa að funda með aðilum og var ekki gerð athugasemd við að lóðarhafi Hverfisgötu 78 léti vinna tillögu að breytingu á deiliskipulagi reitsins á eigin kostnað sem síðar yrði grenndarkynnt. Hinn 10. febrúar 2006 var breytingartillagan, er byggði á áðurgreindum byggingaráformum, lögð fram á fundi skipulagsfulltrúa og þar samþykkt að grenndarkynna hana.

Athugasemdir bárust við hina grenndarkynntu tillögu, m.a. frá kærendum, og var málið til umfjöllunar hjá skipulagsyfirvöldum næstu mánuði. Urðu lyktir málsins þær að hinn 29. september 2006 var lögð fram breytt skipulagstillaga þar sem gert var ráð fyrir tveggja hæða hækkun bakhúss að Hverfisgötu 78 í stað þriggja samkvæmt hinni kynntu tillögu og samþykkti skipulagsráð tillöguna svo breytta, með fyrirvara um lagfæringu uppdrátta, hinn 18. október 2006, með vísan til 12. gr. samþykktar fyrir ráðið sem heimilar því lokaafgreiðslu óverulegra breytinga á deiliskipulagi. Breytingin fól efnislega í sér heimild til byggingar fimmtu hæðar ofan á framhúsið að Hverfisgötu 78 með þremur íbúðum og hækkun bakhúss um tvær hæðir þar sem gert var ráð fyrir fimm litlum íbúðum. Við þessa breytingu hækkaði nýtingarhlutfall umræddrar lóðar úr 2,5 í 3,5.

Að lokinni framangreindri afgreiðslu skipulagsráðs var deiliskipulagsbreytingin send Skipulagsstofnun til yfirferðar samkvæmt 3. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Í svarbréfi stofnunarinnar, dags. 10. nóvember 2006, var gerð athugasemd við að auglýsing um gildistöku hennar yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda. Samkvæmt bréfinu byggðist sú afstaða á því að framkomnum athugasemdum við grenndarkynningu tillögunnar hefði ekki verið svarað efnislega, ekki yrði unnt að uppfylla kröfur gr. 79.2 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 hvað varði íbúðir í bakhúsi auk þess sem sá hluti fyrirliggjandi uppdráttar er sýndi gildandi deiliskipulag væri ekki í samræmi við breytingu á deiliskipulaginu frá árinu 2004. Eftir að skipulagsyfirvöld Reykjavíkurborgar sendu inn lagfærðan skipulagsuppdrátt ítrekaði Skipulagsstofnun fyrrnefnda afgreiðslu sína á málinu í bréfi, dags. 15. desember 2006.

Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er á því byggt að hin kærða ákvörðun sé ólögmæt og haldin ógildingarannmörkum bæði að formi og efni til.

Óheimilt hafi verið að leyfa tveggja hæða íbúðarbyggingu ofan á bakhús að Hverfisgötu 78 þar sem það húsnæði geti ekki uppfyllt þær lágmarkskröfur sem gerðar séu til íbúðarhúsnæðis í byggingarreglugerð, svo sem um birtuskilyrði, enda hafi neikvæð afstaða skipulagsfulltrúa til málsins á sínum tíma m.a. mótast af þeirri staðreynd. Bygging fimmtu hæðar ofan á framhúsið muni gera það að verkum að byggingin verði mun hærri en nágrannabyggingar og nýtingarhlutfall verði annað en á grannlóðum. Hvort tveggja brjóti í bága við stefnu og markmið gildandi deiliskipulags fyrir umræddan reit þar sem gert hafi verið ráð fyrir bílageymslum á baklóðum með görðum á þaki og reiturinn talinn nær fullbyggður. Stuðst hafi verið við rangan uppdrátt við kynningu á hinni kærðu deiliskipulagstillögu hvað varði gildandi skipulag fyrir breytingu og ekki hafi verið tekin afstaða til framkominna athugasemda á kynningartíma fyrr en eftir afgreiðslu breytingartillögunnar. Málið hafi verið unnið án samráðs við kærendur þótt áform hafi verið um annað samkvæmt minnisblaði skipulagsfulltrúa frá 7. janúar 2005.

Við skipulagsbreytinguna hafi ekki verið tekið tillit til veitts byggingarleyfis annars kærenda varðandi lóðina að Hverfisgötu 80 og sett sé kvöð á þá eignarlóð um innkeyrslu að baklóð Hverfisgötu 78 án hans samþykkis. Með tillögunni séu birtuskilyrði í húsnæði kæranda að Laugavegi 59 skert þar sem áformað sé að byggja að því húsi. Athuganir kærenda hafi leitt í ljós að skuggavarp gagnvart fasteignum þeirra verði annað og meira en framlögð gögn hafi gefið til kynna enda sé þar fjarlægð milli mannvirkja röng og sömuleiðis hæðarafsetning milli Hverfisgötu 80 og Laugavegar 59.

Kærendur telji að rannsóknarreglu stjórnsýsluréttar hafi ekki verið gætt við málsmeðferð hinnar kærðu ákvörðunar og tekið sé undir fyrirliggjandi sjónarmið Skipulagsstofnunar sem mælti í tvígang gegn því að umdeild breyting tæki gildi. Þá mótmæli kærendur því að um óverulega breytingu á deiliskipulagi sé að ræða. Þvert á móti sé breytingin veruleg frá fyrra ástandi og gildandi skipulagi.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er á því byggt að heimilt hafi verið að samþykkja umrædda deiliskipulagsbreytingu með tilliti til heimilda sveitarstjórna til skipulagsákvarðana. Að öðru leyti sé vísað til framlagðra gagna í kærumáli þessu.

Lóðarhafa Hverfisgötu 78 var gefinn kostur á að tjá sig í máli þessu en úrskurðarnefndinni hafa ekki borist athugasemdir eða andmæli frá honum.

—————

Færð hafa verið fram ítarlegri rök og sjónarmið í máli þessu sem ekki verða rakin nánar hér en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn þess.

Niðurstaða: Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum var í deiliskipulagi umrædds reits, sem er frá árinu 1999, gert ráð fyrir bílageymslum á baklóðum Hverfisgötu 76, 78 og 80 með garði á þaki. Árið 2004 var gerð breyting á skipulaginu hvað varðaði lóðina að Hverfisgötu 78 þar sem heimilað var að byggja yfir meginhluta svala á götuhlið fjórðu hæðar framhússins á þeirri lóð. Með hinni kærðu skipulagsbreytingu, er eingöngu snertir lóðina að Hverfisgötu 78, er heimiluð bygging fimmtu hæðar ofan á fyrrgreint framhús og tveggja hæða ofan á einnar hæðar bakhús. Gert er ráð fyrir að í viðbyggingunum verði átta litlar íbúðir og að nýtingarhlutfall lóðarinnar hækki úr 2,5 í 3,5.

Með nefndri skipulagsbreytingu er vikið í grundvallaratriðum frá áformaðri nýtingu baklóðar Hverfisgötu 78 í gildandi deiliskipulagi og hækkar nýtingarhlutfall lóðarinnar sem nemur um það bil 40%. Heimiluð hækkun fram- og bakhúss með tilheyrandi fjölgun íbúða er þess eðlis að vænta má að breytingin hafi töluverð grenndaráhrif. Af þessum ástæðum verður ekki fallist á að hin kærða deiliskipulagsbreyting hafi verið óveruleg í skilningi 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og bar því að auglýsa tillöguna samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laganna, sem felur í sér meginreglu um málsmeðferð deiliskipulagsbreytinga.

Hin kærða ákvörðun hefur samkvæmt framansögðu ekki hlotið lögmæta málsmeðferð og verður hún þegar af þeirri ástæðu felld úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 18. október 2006 um breytingu á deiliskipulagi reits 1.173.0, er varðar lóðina að Hverfisgötu 78 í Reykjavík.

______________________________
Hjalti Steinþórsson

_______________________________ ______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Aðalheiður Jóhannsdóttir

48/2010 Steðji

99/2008 Langholtsvegur

41/2008 Bauganes

72/2007 Eyjólfsstaðaskógur

58/2009 Grundarstígur

86/2007 Njálsgötureitur 3

156/2007 Lækjarnes

153/2007 Fagurgerði

16/2009 Heiðaþing

12/2007 Hverfisgata

Um okkur

Opnunartími