Ár 2011, miðvikudaginn 30. nóvember kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 36/2009, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Skaftárhrepps frá 2. febrúar 2009 um að veita byggingarleyfi fyrir breyttri notkun og innra fyrirkomulagi í hluta húsnæðis að Klausturvegi 3-3a, Kirkjubæjarklaustri. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með ódagsettu bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, mótt. 22. maí 2009, kærir S, sem eigandi risíbúðar að Klausturvegi 3, Kirkjubæjarklaustri, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Skaftárhrepps frá 2. febrúar 2009 að veita byggingarleyfi fyrir breyttri notkun og innra fyrirkomulagi í hluta húsnæðis að Klausturvegi 3-3a.  Sveitarstjórn staðfesti ákvörðunina hinn 9. febrúar sama ár. 

Með ódagsettu bréfi kæranda til úrskurðarnefndarinnar, sem móttekið var hinn 6. júlí 2009, er ennfremur kærð ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Skaftárhrepps frá 29. júní 2009, sem sveitarstjórn staðfesti 2. júlí s.á., um að veita nýtt byggingarleyfi fyrir breyttri notkun og innra fyrirkomulagi fyrrgreinds eignarhluta í húsinu að Klausturvegi 3-3a.  Þar sem sami aðili stendur að báðum kærumálunum sem snúast um byggingarleyfi fyrir breytingum á sama eignarhluta í nefndu fjöleignahúsi verður seinna kærumálið, sem er nr. 48/2009, sameinað máli þessu.  Gerir kærandi þá kröfu að hin kærðu byggingarleyfi verði felld úr gildi. 

Málsatvik og rök:  Hinn 2. febrúar 2009 samþykkti skipulags- og byggingarnefnd Skaftárhrepps umsókn um byggingarleyfi fyrir breytingum á innra fyrirkomulagi og nýtingu séreignarhluta á fyrstu hæð Klausturvegar 3-3a, auk efri hæðar Klausturvegar 3a, í fjöleignarhúsinu að Klausturvegi 3-5.  Sú afgreiðsla var staðfest í sveitarstjórn 9. s.m.  Vegna deilna kæranda og byggingarleyfishafa um eignarhald og umráð á stiga frá annarri hæð í risíbúð kæranda var veiting byggingarleyfisins afturkölluð og nýtt leyfi veitt 29. júní s.á. og var sú ákvörðun staðfest af sveitarstjórn eins og að framan greinir. 

Byggir kærandi á því að með hinum kærðu byggingarleyfum hafi verið gengið á rétt hans til áðurnefnds stiga.  Hafi aðgangur hans að nefndri risíbúð verið hindraður auk þess sem hann hafi ekki samþykkt þá breyttu notkun sem hinar kærðu ákvarðanir heimiluðu.  Byggingarleyfishafi skírskotar hins vegar til þess að hann hafi keypt eignarhluta á 2. hæð að Klausturvegi 3-3a og hafi umræddur stigi verið í séreignarhluta hans.  Skaftárhreppur telur að með hinum kærðu byggingarleyfum hafi engin afstaða verið tekin til staðsetningar umdeilds stiga eða umráðaréttar yfir honum. 

Niðurstaða:  Kærandi byggir málskot sitt vegna umdeilds byggingarleyfis á atvikum er tengjast réttarstöðu hans sem eiganda að eignarhluta í fjöleignarhúsinu að Klausturvegi 3-5.  Fyrir liggur að hið kærða byggingarleyfi, sem skipulags- og byggingarnefnd Skaftárhrepps samþykkti hinn 2. febrúar 2009, var afturkallað með samþykkt nefndarinnar hinn 29. júní s.á., þegar veitt var nýtt byggingarleyfi fyrir umdeildum framkvæmdum.  Einnig liggur fyrir afrit af afsali kæranda til byggingarleyfishafa fyrir eignarhluta hans í umræddu húsi dags. 2. júní 2010 og þinglýst 4. s.m.  Frá þeim tíma hefur kærandi ekki hagsmuna að gæta vegna breytinga á nýtingu eða innra fyrirkomulagi eignarhluta í nefndri fasteign eða íhlutunarrétt í þeim efnum samkvæmt fjöleignarhúsalögum nr. 26/1994. 

Með hliðsjón af greindum atvikum hefur kærandi nú ekki lögvarða hagsmuni af því að fá skorið úr um gildi hinna kærðu ákvarðana og verður málinu því vísað frá úrskurðarnefndinni. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

________________________________
Hjalti Steinþórsson

_______________________________          _____________________________
Ásgeir Magnússon                                                Þorsteinn Þorsteinsson

Ár 2011, föstudaginn 4. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Ómar Stefánsson hdl., staðgengill forstöðumanns, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 79/2010, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 14. desember 2010 um að veita takmarkað byggingarleyfi fyrir uppsteypu 2. hæðar nýbyggingar við húsið að Bergstaðastræti 13 í Reykjavík. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 13. desember 2010, er barst nefndinni sama dag, kærir Arnar Þór Stefánsson hdl., f.h. D, eiganda eignarhluta í fasteigninni að Bergstaðastræti 15, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 14. desember 2010 að veita takmarkað byggingarleyfi fyrir uppsteypu 2. hæðar nýbyggingar við húsið að Bergstaðastræti 13 í Reykjavík. 

Gerir kærandi þá kröfu að hið kærða byggingarleyfi verði fellt úr gildi.  Jafnframt var gerð krafa um að framkvæmdir við heimilaða byggingu yrðu stöðvaðar meðan málið væri til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni og kvað úrskurðarnefndin upp bráðabirgða-úrskurð hinn 24. janúar 2011 þar sem framkvæmdir samkvæmt hinu kærða leyfi voru stöðvaðar. 

Málsatvik og rök:  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 23. febrúar 2010 var tekin fyrir umsókn um endurnýjun byggingarleyfis sem samþykkt hafði verið 19. ágúst 2008 fyrir fjögurra hæða viðbyggingu með atvinnuhúsnæði á fyrstu hæð og þremur íbúðum á annarri til fjórðu hæð á lóðinni nr. 13 við Bergstaðastræti.  Samþykkti byggingarfulltrúi umsóknina og var sú afgreiðsla staðfest í borgarráði 25. febrúar 2010.  Byggingarleyfi sem heimilaði að hefja framkvæmdir var gefið út hinn 30. ágúst 2010. 

Kærandi, ásamt öðrum, kærði ákvörðun um veitingu fyrrgreinds byggingarleyfis til úrskurðarnefndarinnar, sem með úrskurði uppkveðnum 6. október 2010 felldi hana úr gildi, þar sem notkun annarrar til fjórðu hæðar heimilaðrar byggingar samræmdist ekki landnotkun gildandi aðalskipulags fyrir umrædda lóð. 

Í kjölfarið var veitt sérstakt byggingarleyfi fyrir fyrstu hæð hússins og leituðu borgaryfirvöld jafnframt til Skipulagsstofnunar með erindi um að á grundvelli 23. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 yrði auglýst í B-deild Stjórnartíðinda leiðrétting á landnotkun umrædds svæðis, þar sem landnotkun hefði fyrir mistök borið lit athafna-svæðis í stað íbúðarsvæðis á aðalskipulagsuppdrætti.  Féllst Skipulagsstofnun á erindið fyrir sitt leyti og var málinu síðan vísað til umhverfisráðuneytisins sem annaðist staðfestingu og auglýsingu aðalskipulags samkvæmt þágildandi skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997. 

Byggingarfulltrúinn í Reykjavík gaf út byggingarleyfi samkvæmt 2. mgr. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga hinn 8. desember 2010, er takmarkaðist við uppsteypu annarrar hæðar nýbyggingar sem verið er að reisa að Bergstaðastræti 13, en veiting leyfisins var afgreidd á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 14. desember sama ár.  Sú afgreiðsla var lögð fram á fundi skipulagsráðs 15. desember og staðfest í borgarráði 16. desember 2010.  Hefur veitingu þessa byggingarleyfis verið skotið til úrskurðar-nefndarinnar eins og að framan greinir. 

Eftir að kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni tilkynnti umhverfisráðuneytið Reykjavíkurborg í bréfi, dags. 17. janúar 2011, að ráðuneytið gæti ekki fallist á erindi borgarinnar um leiðréttingu á landnotkun umrædds svæðis á gildandi aðalskipulags-uppdrætti samkvæmt 23. gr. stjórnsýslulaga.  Byggðist sú niðurstaða á því að stjórnsýslulög ættu ekki við um skipulagsáætlanir, sbr. 1. gr. laganna, þar sem þær teldust vera almenn stjórnvaldsfyrirmæli. 

Hinn 26. janúar 2011 samþykkti borgarráð tillögu að breytingu á Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 sem fól í sér að landnotkun umrædds götureits var breytt úr athafnasvæði í íbúðarsvæði.  Skipulagsstofnun staðfesti þá breytingu 17. febrúar 2011 og var auglýsing þar um birt í B-deild Stjórnartíðinda 18. febrúar s.á. 

Byggingarfulltrúi samþykkti síðan hinn 22. febrúar 2011 að endurnýja byggingarleyfið fyrir fjögurra hæða viðbyggingu að Bergstaðastræti 13, sem úrskurðarnefndin ógilti hinn 6. október 2010.  Borgarráð staðfesti veitingu byggingarleyfisins 24. febrúar sama ár og skaut kærandi þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar með kæru, dags. 23. febrúar 2011. 

Af hálfu kæranda er vísað til þess að byggingarleyfi fyrir umdeildri fjögurra hæða viðbyggingu að Bergstaðastræti 13 hafi með úrskurði úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála verið fellt úr gildi þar sem leyfið hafi farið í bága við gildandi landnotkun svæðisins.  Kærandi hafi í kjölfarið krafist þess af borgaryfirvöldum að hin ólögmæta bygging yrði fjarlægð og lóðinni komið í fyrra horf í samræmi við þágildandi 2. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Borgaryfirvöld hafi hins vegar hinn 7. október 2010 veitt takmarkað byggingarleyfi fyrir uppsteypu fyrstu hæðar viðbyggingarinnar.  Byggingarfulltrúi hafi nú veitt takmarkað byggingarleyfi fyrir uppsteypu annarrar hæðar sem ætluð sé til íbúðar þrátt fyrir óbreytta landnotkun á svæðinu frá því að fyrrgreindur úrskurður gekk. 

Borgaryfirvöld benda á að í ljósi aðstæðna hafi verið heimilt og eðlilegt að veita hið umþrætta byggingarleyfi.  Fyrir liggi að umrædd bygging og það sem þegar hafi verið byggt sé hvorki í andstöðu við deiliskipulag né aðalskipulag.  Aðeins fyrirhuguð notkun hluta byggingarinnar til íbúðar komi þar til álita, en ekki sé búið að taka nýbygginguna í notkun.  Landnotkun á reitnum sé íbúðarsvæði og hafi svo alltaf verið.  Nú sé unnið að leiðréttingu mistaka við prentun aðalskipulagsuppdráttar.   Það sé vandséð hvaða hagsmuna kærandi eigi að gæta í máli þessu þar sem öllum efnislegum málatilbúnaði hans hafi verið hafnað í fyrri úrskurði úrskurðarnefndarinnar um umrædda byggingu. 

———-

Byggingarleyfishafa var gefinn kostur á að koma að í málinu athugasemdum sínum og sjónarmiðum en greinargerð af hans hálfu hefur ekki borist úrskurðarnefndinni. 

Niðurstaða:  Eins og fram er komið veitti byggingarfulltúinn í Reykjavík nýtt byggingarleyfi fyrir umdeildri viðbyggingu að Bergstaðastræti 13 í Reykjavík hinn 22. febrúar 2011.  Tekur það byggingarleyfi m.a. til byggingar annarrar hæðar viðbyggingarinnar sem hið kærða byggingarleyfi í máli þessu tekur til. 

Verður að líta svo á að með ákvörðuninni um veitingu hins nýja byggingarleyfis hafi hin kærða ákvörðun í máli þessu fallið úr gildi og hafi hún ekki lengur réttarverkun að lögum.  Samkvæmt því hefur kærandi, sem þegar hefur kært hina nýju ákvörðun um byggingarleyfi fyrir viðbyggingu að Bergstaðastræti 13, ekki lengur lögvarða hagsmuni af því að fá skorið úr um gildi hinnar kærðu ákvörðunar og verður máli þessu því vísað frá úrskurðarnefndinni í samræmi við 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sbr. nú 59. gr. laga um mannvirki nr. 160/2010 og 5. mgr. 52. gr. skipulagslaga nr. 123/2010. 

Úrskurðarorð: 

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

_______________________________
Ómar Stefánsson

_____________________________        _____________________________
Ásgeir Magnússon                                          Þorsteinn Þorsteinsson

Ár 2010, fimmtudaginn 22. júlí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor. 

Fyrir var tekið mál nr. 26/2009, kæra á ákvörðun bæjarstjórnar Vestmannaeyja frá 24. mars 2009 um að veita heimild til útgáfu byggingarleyfis fyrir tveggja hæða íbúðarhúsi á lóðinni nr. 15 við Birkihlíð, Vestmannaeyjum. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 17. apríl 2009, er barst nefndinni hinn 20. sama mánaðar, kærir Ívar Pálsson hdl., f.h. G, Birkihlíð 17 og T og S, Birkihlíð 11, Vestmannaeyjum, þá ákvörðun bæjarstjórnar Vestmannaeyja frá 24. mars 2009 að veita heimild til útgáfu byggingarleyfis fyrir tveggja hæða íbúðarhúsi á lóðinni nr. 15 við Birkihlíð.  Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málsatvik:  Hinn 4. febrúar 2009 samþykkti umhverfis- og skipulagsráð Vestmannaeyja að grenndarkynna umsókn lóðarhafa Birkihlíðar 15 um byggingu íbúðarhúss á lóðinni, en hún er á íbúðarsvæði sem ekki hefur verið deiliskipulagt.  Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir á fundi umhverfis- og skipulagsráðs hinn 20. mars 2009 og lágu þá fyrir tvö athugasemdabréf, þar sem m.a. kærendur andmæltu umsóttum byggingarframkvæmdum að Birkihlíð 15. Tók ráðið afstöðu til athugasemdanna og samþykkti síðan umsóknina og staðfesti bæjarstjórn þá afgreiðslu eins og að framan greinir. 

Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er vísað til þess að málsmeðferð hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið ábótavant.  Óljóst sé hvort um hafi verið að ræða grenndarkynningu byggingarleyfisumsóknar samkvæmt 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, óverulega breytingu á deiliskipulagi samkvæmt 2. mgr. 26. gr. laganna eða nýtt deiliskipulag fyrir eina lóð, sem óheimilt sé að lögum.  Nauðsynlegt hafi verið að deiliskipuleggja umrætt svæði samkvæmt meginreglu 23. gr. skipulags- og byggingarlaga áður en heimild væri veitt fyrir fyrirhuguðum framkvæmdum og þá sérstaklega í ljósi bókunar eins nefndarmanns umhverfis- og skipulagsráðs um að svipað óleyst álitaefni væri til staðar í götunni.  Þá sé byggingarreitur lóðarinnar að Birkihlíð 15 dýpri en flestra lóða á svæðinu, útlit og form fyrirhugaðs húss víki frá því sem almennt gerist og sama eigi við um nýtingarhlutfall lóðarinnar.  Þá hafi rannsókn máls að hálfu sveitarfélagsins verið ábótavant hvað varði fullyrðingu tveggja kærenda um að þeir hafi öðlast afnotarétt yfir hluta umræddrar lóðar með samkomulagi eða fyrir hefð. 

Fyrir um 23-24 árum hafi starfsmaður bæjarins komið og sett niður lóðarmörk Birkihlíðar 11 gagnvart Birkihlíð 15 með þeim hætti að lóðin næði þrjá metra lengra til austurs en samkvæmt hinni kærðu ákvörðun.  Lóðarhafar að Birkihlíð 11 hafi frá þeim tíma nýtt lóð sína í samræmi við nefnd lóðamörk og sett niður palla og gróðursett tré.  Hafi hið kynnta byggingarleyfi því komið þeim kærendum sem um ræði í opna skjöldu en bent sé á að þótt ekki lægi fyrir formlegt samkomulag við bæjaryfirvöld um stækkun lóðarinnar að Birkihlíð 11 hafi myndast hefðarréttur til núverandi nýtingar lóðarinnar.  Með hinni kærðu ákvörðun sé því verið að taka hluta lóðarinnar að Birkihlíð 11 af lóðarhöfum en slíkt verði ekki gert nema með eignarnámi. 

Grenndaráhrif fyrirhugaðrar uppbyggingar á lóðinni að Birkihlíð 15 gagnvart kærendum verði íþyngjandi hvað varði rými og útsýni vegna nálægðar lóðar kærenda.  Hafa verði í huga að kærendur hafi búið við fyrra ástand um áratuga skeið og hafi mátt vænta að lóðin yrði ekki nýtt eins og nú sé fyrirhugað.  Draga megi í efa að eðlilegt sé að samþykkja nú byggingu húss á lóð, sem sé lítil og henti illa til byggingarframkvæmda, gegn hagsmunum íbúa í íbúðarhverfi sem byggst hafi upp fyrir mörgum áratugum. 

Málsrök Vestmannaeyjabæjar: Bæjaryfirvöld Vestmannaeyja taka fram að málsmeðferð umdeildrar ákvörðunar hafi í engu verið áfátt.  Í bókun umhverfis- og skipulagsráðs um að grenndarkynna umsókn um byggingarleyfi vegna Birkihlíðar 15 komi fram að það sé gert á grundvelli 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga, enda hafi verið um að ræða einstaka framkvæmd í þegar byggðu hverfi sem ekki hafi verið deiliskipulagt.  Fyrirhuguð nýbygging falli vel að byggðamynstri götunnar og sé heildarmynd hennar styrkt með jafnri húsaröð, götulínum og samsvarandi byggingarmagni.  Sé nú loks lokið við götumynd Birkihlíðar að norðanverðu.  Að kynningu lokinni hafi verið fjallað um framkomnar athugasemdir, þeim svarað og niðurstaðan send þeim sem athugasemdir gerðu og jafnframt vakin athygli á kæruheimild. 

Fyrir liggi lóðarleigusamningar um lóðirnar að Birkihlíð 11, 15 og 17 og við endurnýjun samninga árið 2004 hafi lóðir verið mældar upp með GPS tækni.  Við þá mælingu hafi lóðin að Birkihlíð 11 verið stækkuð til vesturs svo að bílgeymsla er fylgi þeirri fasteign yrði innan lóðar.  Engin breyting hafi verið gerð á upphaflegum lóðarleigusamningi fyrir Birkihlíð 11 og ekki liggi fyrir gögn um meinta mælingu starfsmanns bæjarins, sem nú sé látinn, á lóðamörkum Birkihlíðar 11 og 15. 

Þá sé því hafnað að réttur til hluta lóðarinnar að Birkihlíð 15 hafi unnist fyrir hefð.  Um þá lóð hafi í þrígang verið gerðir leigusamningar og engin gögn liggi fyrir um hvenær notkun lóðarhafa Birkihlíðar 11 á hluta fyrrnefndrar lóðar hafi átt sér stað og með hvaða hætti hún hafi verið síðan.  Bent sé á að samkvæmt 68. gr. gildandi byggingarreglugerðar beri lóðarhafa að halda vexti trjáa og runna innan lóðarmarka.  Geti hugsanleg ólögmæt notkun, er fari í bága við þá skyldu, ekki skapað hefðarrétt að lögum þar sem slíkur réttur náist ekki fram með óráðvendni.  Ætti fullyrðing um að ætluð notkun styddist við samkomulag um þau not við rök að styðjast kæmi hefðarréttur heldur ekki til álita enda væri notkunin þá samningsbundin.  Loks sé bæjaryfirvöldum ekki kunnugt um dómafordæmi þess að hægt sé að vinna hefð á landi með gróðursetningu trjáa á skipulögðu byggingarsvæði. 

Niðurstaða:  Hin kærða ákvörðun sveitarstjórnar Vestmannaeyjabæjar um veitingu byggingarleyfis var tekin hinn 24. mars 2009.  Upplýst hefur verið í málinu að formlegt byggingarleyfi hafi ekki verið gefið út af byggingarfulltrúa og framkvæmdir því ekki hafnar að Birkihlíð 15 en byggingarleyfisgjöld hafi hins vegar verið greidd. 

Samkvæmt 1. tl. 1. mgr. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga má gefa út byggingarleyfi þegar sveitarstjórn hefur staðfest samþykkt um veitingu leyfisins og byggingarleyfisgjöld og önnur tilskilin gjöld hafa verið greidd.  Í 4. mgr. sömu greinar segir að staðfesting sveitarstjórnar falli úr gildi hafi byggingarleyfi ekki verið gefið út innan 12 mánaða.  Þá segir í 1. mgr. 45. gr. laganna að byggingarleyfi falli úr gildi hafi byggingarframkvæmdir ekki hafist innan 12 mánaða frá útgáfu þess. 

Eins og að framan greinir hefur byggingarleyfi samkvæmt 1. mgr. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga ekki verið gefið út og framkvæmdir enn ekki hafist á grundvelli hinnar kærðu ákvörðunar, en um 16 mánuðir eru nú liðnir frá staðfestingu sveitarstjórnar á veitingu umdeilds byggingarleyfis.  Er sú samþykkt því úr gildi fallin samkvæmt fyrrgreindri 4. mgr. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga. 

Byggingarleyfishafi mun hafa greitt tilskilin byggingarleyfisgjöld í kjölfar afgreiðslu bæjaryfirvalda á umsókn hans.  Jafnvel þótt svo yrði litið á að með því hafi honum verið veitt byggingarleyfi skv. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga er það leyfi jafnframt úr gildi fallið, sbr. 1. mgr. 45. gr. laganna.  Eru því úr gildi fallnar allar heimildir til þeirra framkvæmda sem samþykktar voru með hinni kærðu ákvörðun og verður hér eftir ekki í þær ráðist nema að undangenginni nýrri samþykkt sveitarstjórnar.  Hafa kærendur af þessum sökum ekki lengur lögvarða hagsmuni af því að fá skorið úr um lögmæti umdeildrar samþykktar sveitarstjórnar, sbr. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga, og verður málinu því vísað frá úrskurðarnefndinni. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

____________________________     ___________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                           Aðalheiður Jóhannsdóttir

Ár 2010, mánudaginn 14. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Hildigunnur Haraldsdóttir arkitekt. 

Fyrir var tekið mál nr. 29/2010, kæra á leyfi byggingarfulltrúans í Garðabæ til byggingar einbýlishúss á lóðinni nr. 17 við Mávanes í Garðabæ.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 14. maí 2010, er barst nefndinni hinn 17. sama mánaðar, kæra L og B, Mávanesi 13, Garðabæ, K og H, Mávanesi 24, R og H, Mávanesi 22 og A, Mávanesi 9, leyfi byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 8. desember 2009 til byggingar einbýlishúss á lóðinni nr. 17 við Mávanes.  Var samþykktin staðfest á fundi bæjarstjórnar 21. janúar 2010.

Gera kærendur þá kröfu að hið kærða byggingarleyfi verði fellt úr gildi.  Með bréfi kærenda til úrskurðarnefndarinnar, dags. 17. maí 2010, er barst nefndinni samdægurs, gera kærendur ennfremur kröfu um að kveðinn verði upp bráðabirgðaúrskurður um stöðvun framkvæmda á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Þykir málið nú nægjanlega upplýst til þess að það verði tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til kröfunnar um bráðabirgðaúrskurð um stöðvun framkvæmda.   

Málavextir:  Á fundi skipulagsnefndar 19. ágúst 2009 var lögð fram fyrirspurn lóðarhafa Mávaness 17 þar sem leitað var eftir afstöðu nefndarinnar um tillögu að nýju einbýlishúsi á lóðinni.  Sagði m.a. eftirfarandi í bókun nefndarinnar:  „Tillagan gerir ráð fyrir einbýlishúsi innan byggingarreits sem er alls 786 m².  Kjallari er undir húsinu að vestanverðu sem opnast til vesturs enda gefur landlagshalli á lóðinni tilefni til þess.  Tillagan er innan þeirra skipulagsskilmála sem í gildi eru í Arnarnesi en byggingarmagn á lóðinni er umtalsvert meira en aðliggjandi hús(nýtingarhlutfall að meðaltali 0,19) og sú bygging sem fyrir er (nh 0,21).  Vandað er til tillögunnar og fellur hún vel að aðliggjandi byggð þrátt fyrir stærð.  Fram kemur að lóðarhafar hafa kynnt nágrönnum tillöguna.  Þar sem að tillagan gerir ráð fyrir húsi sem hefur nýtingarhlutfall sem nemur 0,47 sem er talsvert mikið meira en nústandandi hús og aðliggjandi hús mælir skipulagsnefnd með því að áður en veitt verði byggingarleyfi fyrir framlagðri tillögu  skuli skipulagsstjóri grenndarkynna tillöguna með formlegum hætti.  Vísast þar með til 4. mgr. greinar 4.2.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Grenndarkynna skal eigendum Mávaness 15, 16, 18, 19 og 20.“  Grenndarkynning stóð yfir dagana 11. september til 14. október 2009 og bárust engar athugasemdir. 

Á fundi skipulagsnefndar 10. desember 2009 var að nýju fjallað um erindi lóðarhafa Mávaness 17 og lögð fram athugasemd frá íbúa að Mávanesi 22, dags 19. október 2009.  Laut athugasemdin m.a. því að tillagan hafi ekki verið kynnt íbúum innar í götunni, m.a. vegna álags af fyrirhuguðum framkvæmdum, að friðsæld íbúa yrði raskað vegna fyrirhugaðra framkvæmda og að engin heimild væri í upphaflegum byggingarskilmálum til að rífa viðkomandi hús og endurbyggja það.  Var eftirfarandi fært til bókar:  „Við skoðun tillögunnar taldi skipulagsnefnd að framlögð tillaga væri innan marka deiliskipulagsákvæða frá árinu 1964 sem eru sett fram í byggingarskilmálum fyrir lóðir við göturnar Mávanes og Blikanes.  Hér er því ekki um breytingu deiliskipulags að ræða.  En þar sem að einbýlishúsið sem tillagan gerir ráð fyrir  er umtalsvert stærra en aðliggjandi íbúðarhús var ákveðið að grenndarkynna tillöguna eigendum aðliggjandi lóða og þeim gefinn kostur á að gera athugasemdir sem gætu haft áhrif á útfærslu tillögunnar. Engar athugasemdir bárust frá eigendum aðliggjandi lóða… Í Arnarnesi sem og öðrum grónum hverfum eru mörg dæmi þess að eldri hús hafi verið fjarlægð eða að breytingar á þeim hafi verið það umfangsmiklar að þær séu á við framkvæmdir við nýbyggingu.  Út frá jafnræðissjónarmiði er því ekki hægt að meina húseigendum að ráðast í umfangsmiklar endurgerðir húsa sinna enda séu kröfur byggingarfulltrúa uppfylltar sbr. 2. kafli byggingarreglugerðar nr. 441/1998.  Skipulagsnefnd gerir ekki athugasemd við framlagða og grenndarkynnta tillögu og telur að hún sé innan ramma deiliskipulags Arnarness.  Fylgja skal eftir ofangreindri tímaáætlun og fara skal að tilmælum byggingarfulltrúa um umgengni.  Þegar byggingarleyfi hefur verið veitt skal senda erindi til allra íbúa við Mávanes og þeim gerð grein fyrir fyrirhuguðum framkvæmdum, umfangi þeirra og tímasetningum.“

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 8. desember 2009 voru samþykktar umsóknir annars vegar um niðurrif hússins að Mávanesi 17 og hins vegar um byggingu einbýlishúss í þess stað.  Á fundi byggingarnefndar 21. desember voru lagðar fram afgreiðslur byggingarfulltrúa frá 4. nóvember 2009 til 10. desember s.á.  Á fundi bæjarráðs 12. janúar 2010 lagði ráðið til við bæjarstjórn að afgreiðslur byggingarfulltrúa frá 4. nóvember til 21. desember 2009 yrðu staðfestar.  Var fundargerð bæjarráðs samþykkt samhljóða á fundi bæjarstjórnar 21. janúar 2010.

Hafa kærendur skotið framangreindri samþykkt til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Með bréfi skipulags- og byggingarfulltrúa til íbúa við Mávanes, dags 15. apríl 2010, var tilkynnt um fyrirhugaðar framkvæmdir og tímaáætlun þeirra.  Með bréfi nokkurra íbúa við götuna, þar á meðal kærenda, til bæjarstjóra, dags. 23. apríl 2010, var framkvæmdunum mótmælt.  

Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er vísað til þess að lóðir við Mávanes hafi flestar verið seldar af eigendum Arnarness á árunum 1964-1965.  Þegar salan hafi farið fram hafi kaupendum verið kynnt fyrirhugað skipulag nessins og kvaðir, þ.m.t. byggingarskilmálar.  Í kjölfarið hafi afsöl verið gefin út.  Ekki hafi öll hús verið byggð samkvæmt ákvæðum um tímafrest og langflest húsin séu 250 til 400 fermetrar að stærð.  

Mávanesið sé í raun lokuð gata, tveir botnlangar.  Mjög skemmtileg götumynd hafi myndast með árunum með myndarlegum trjágróðri sem veitt hafi mikið skjól.  Aðgengi að fjörunni, sem sé m.a. eftir skipulögðum göngustígum við enda lóðar nr. 25, milli lóðanna nr. 9 og 11 og eftir opnu svæði austan við lóðir nr. 1 og 2.  Þá sé meira en 40 ára hefð fyrir ótakmörkuðu aðgengi eftir u.þ.b. þriggja metra breiðum göngustíg á sameiginlegri spildu milli lóðanna nr. 17 og 19. 

Bent sé á að þrátt fyrir að í byggingarskilmálum hafi ekki verið tiltekin hámarksstærð húsa felist eigi að síður í þeim takmarkanir.  Þannig sé skýrt tekið fram að hús skuli að öllu jöfnu vera einnar hæðar en þó sé leyfilegt að hafa kjallara undir þeim hluta sem fjærstur sé götu.  Varla þurfi að deila um það að fjærsti hluti húss frá götu geti vart orðið meira en helmingur af dýpt þess. 

Þá haldi kærendur því fram að til þess að unnt hefði verið að samþykkja tvöfalt stærra hús en þau hús sem fyrir séu við Mávanes hefði þurft að setja í gang endurskoðunarferli á byggingarskilmálum eða deiliskipulagi, sem kynna hefði þurft öllum húseigendum við götuna og leita eftir samþykki þeirra.  Ekki verði við það unað að nú verði tekin upp sú stefna að leyfa hús við Mávanes þar sem aðalhæð fylli út í byggingarreiti lóðar ásamt því að heimilt verði að grafa fyrir íverukjallara undir stærstum hluta hæðarinnar.

Íbúar við Mávanes telji margir að sjálfsagt hefði verið að kynna fyrirhugaðar framkvæmdir fyrir öllum íbúum götunnar, en ekki aðeins þeim sem næstir séu, og hafi jafnræðisregla verið brotin.  Við sölu lóða hafi verið lögð áhersla á að fljótlega yrði byggt á þeim til að hverfið yrði sem fegurst og friðsælast.  Þegar tekið sé til við að brjóta niður hús í götunni og stofna til umfangsmikilla framkvæmda, sem væntanlega muni standa yfir á annað ár, gefi það vissulega tilefni til að upplýsa íbúa og gefi þeim kost á að tjá sig um málið áður en það sé afgreitt hjá bæjaryfirvöldum.  Verði ekki annað séð en að grenndarkynningin hafi verið svo gölluð að hún teljist ómarktæk.

Málsrök Garðabæjar:  Af hálfu Garðabæjar er þess krafist að kærunni verði vísað frá þar sem kærendur eigi ekki lögvarða hagsmuni tengda hinni kærðu ákvörðun, sbr. 3. ml. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Kærendur séu allir íbúar í Mávanesi en geti ekki talist næstu nágrannar.  Sé því ljóst að grenndaráhrif hinnar kærðu framkvæmdar geti ekki varðað hagsmuni þeirra.   Beri því þegar af þeirri ástæðu að vísa kærunni frá.

Bent sé á að á fundi skipulagsnefndar 19. ágúst 2009 hafi verið bókað að tillaga að nýbyggingu húss á lóðinni nr. 17 við Mávanes væri í samræmi við þá skipulagsskilmála sem giltu á Arnarnesi.  Í bókuninni komi fram að þar sem nýtingarhlutfall hússins sé talsvert hærra en þess húss sem eigi að rífa og aðliggjandi húsa mæli nefndin með því að áður en veitt verði byggingarleyfi verði tillagan kynnt eigendum Mávaness 15, 16, 18, 19 og 20.  Hafi nefndin vísað til ákvæðis 4. mgr. gr. 4.2.2  skipulagsreglugerðar.  Tilgangur skipulagsnefndar hafi verið að leita eftir sjónarmiðum næstu nágranna, sem ef til vill væri ástæða til að hafa að leiðarljósi eða skoða nánar við útgáfu á byggingarleyfi vegna nýbyggingar.  Nágrannakynning hafi farið frá 11. sept. til 14. okt. 2009.  Kynningin, sem nefnd hafi verið grenndarkynning, hafi ekki verið grenndarkynning í skilningi ákvæða skipulags- og byggingarlaga eins og mælt sé fyrir um að fram fari um tillögu að óverulegri breytingu á deiliskipulagi.  Í umfjöllun um málið hafi gætt þess misskilnings hjá aðilum að um slíka lögformlega kynningu hafi verið að ræða.

Í skipulagsskilmálum sem gildi fyrir Mávanes og Blikanes komi ekki fram neinar takmarkanir á stærð húsa og engin ákvæði séu um nýtingarhlutfall.  Þegar litið sé til stærða húsa við Mávanes og Blikanes megi sjá að almennt sé nýtingarhlutfall þeirra á bilinu 0,2-0,3 en í hinu kærða tilviki sé nýtingarhlutfall 0,46.  Af hálfu Garðabæjar sé mótmælt þeirri röksemd kærenda að skapast hafi hefð fyrir því að hús við Mávanes eigi af vera að svipaðri stærð.  Byggingarréttur á hverri lóð ráðist ávallt af þeim skilmálum sem um viðkomandi lóð gildi og réttur eiganda lóðarinnar til nýtingar sinnar lóðar verði ekki takmarkaður með tilvísun til stærðar bygginga á öðrum lóðum þar sem byggingarréttur hafi ekki verið fullnýttur.  Í tilviki eiganda lóðarinnar að Mávanesi 17 eigi hann að geta treyst því að réttur hans til nýtingar á lóðinni sé í samræmi við þá skilmála sem um lóðina gildi og að bygging á lóðinni verði ekki takmörkuð við annað en gildandi skilmála og stærð og lögun byggingarreits samkvæmt mæliblaði.  Við umfjöllun um nýtingarhlutfall nýbyggingar að Mávanesi 17 verði að líta af sanngirni til raunverulegra grenndaráhrifa.  Slík áhrif ráðist fyrst og fremst af rými 1. hæðar sem sé 468 m² eða sem jafngildi því að nýtingarhlutfall sé 0,27.  Þá verði einnig að horfa til þess að um sé að ræða mjög stóra lóð, 1.681 m²,  sem snúi að sjó, en það dragi úr grenndaráhrifum byggingarinnar. 

Málsrök byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er vísað til þess að þau hafi keypt húsið að Mávanesi 17 í ársbyrjun 2008 með niðurrif þess og byggingu nýs húss í huga.  Húsið hafi þá staðið kalt í á annað ár enda hafi fyrri eigandi ætlað að rífa það og byggja nýtt í þess stað.  Stærð lóðarinnar hafi hentað vel þar sem sjö væru í heimili og fyrirsjáanlegt að húsið yrði nokkuð stórt þótt ekki væri það sjálfstætt markmið.  Frá byrjun hafi verið lögð á það áhersla að við hönnun hússins myndi ekki reyna á byggingarskilmála og að húsið skæri sig ekki í útliti frá nálægum húsum í götunni.

Byggingarleyfishafar haldi því fram að húsið samrýmist að öllu leyti byggingarskilmálum og því hafi grenndarkynningin, sem fram hafi farið, verið óþörf. 

Vandséð sé að kærendur sem séu íbúar húsa nr. 9, 13, 22 og 24 eigi nokkra hagsmuni svo heitið geti af þeirri framkvæmd sem kæran lúti að.  Ekkert þessara húsa liggi að Mávanesi 17 eða standi andspænis því.  Ekkert þeirra sé í beinni sjónlínu við húsið og aðkoma að tveimur þeirra liggi ekki framhjá því.  Það sé því skoðun þeirra að kærunni beri að vísa frá úrskurðarnefndinni.

Andsvör kærenda við málsrökum byggingarleyfishafa: Í andsvörum kærenda kemur fram að í byggingarskilmálum fyrir lóðir við Blikanes og Mávanes séu mjög skýrar kvaðir um hámarksstærð íbúðarhúsnæðis.  Ekki séu kvaðir um stærð bílgeymslna eða lagnakjallara, þ.e. húsnæðis sem ekki telst íbúðarhæft.  Mjög hafi reynt á þessi ákvæði þegar göturnar hafi verið byggðar.  Það sé mjög greinilegt af því hvernig þeir aðilar sem staðið hefðu að gerð byggingarskilmála hafi framfylgt þeim að settar hafi verið hömlur á stærð íbúðarhúsnæðis.  Í þessu sambandi vísist m.a. til nýtingarhlutfalls lóðanna við Mávanes, sem sé að meðaltali 0,22 og með einni undantekningu, Mávanes 7, á bilinu 0,17-0,32.  Við Blikanes séu samsvarandi tölur 0,24 með tveimur undantekningum. 

Varðandi kröfu byggingarleyfishafa um frávísun kærunnar sé bent á að þegar íbúum við Mávanes hafi almennt orðið ljóst hvað til stæði á lóðinni nr. 17 hafi þeir stungið saman nefjum og á örskömmum tíma hafi verið skrifað bréf til bæjarstjóra.  Engin formleg samtök íbúa séu fyrir hendi á svæðinu.  Ekki hafi náðst í alla íbúa götunnar en allir þeir sem tiltækir hafi verið hafi ritað undir umrætt bréf.  Eftir fund sem bæjarstjóri hafi boðað til með bréfriturum hafi verið ljóst að skipulags- og byggingaryfirvöld bæjarins myndu ekki gæta hagsmuna íbúanna ótilneydd og því ekki annar kostur en að leggja málið fyrir úrskurðarnefndina.  Þetta hafi þurft að gera í flýti vegna kærufrests.  Samkvæmt upplýsingum sem aflað hafi verið hafi ekki reynst þörf á að allir íbúar sem hagsmuna eiga að gæta stæðu að því að skjóta málinu til úrskurðarnefndarinnar.  Íbúar sem verið hefðu erlendis hafi nú haft samband við kærendur, lýst fullum stuðningi við aðgerðir hópsins og boðist til að bæta nöfnum sínum við undirskriftir.

Það dyljist varla nokkrum að gífurlegir hagsmunir húseigenda við Mávanes, og reyndar annarra íbúa í Arnarnesi, séu í húfi.  Það að opnað verði á að efnamenn, innlendir og erlendir, kaupi upp eldri hús, sem byggð hafi verið í samræmi við þær reglur sem gilt hafi og gildi enn á svæðinu, rífi húsin, eyðileggi yfirbragð gatnanna og byggi síðan hús sem þverbrjóti byggingarskilmála og hækki nýtingarhlutfall lóða sem byggingaraðilar hafi haldið sig við, sé með öllu óásættanlegt.

——-

Aðilar hafa fært fram frekari rök fyrir máli sínu, sem ekki verða rakin hér, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins. 

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin hefur kynnt sér aðstæður á vettvangi.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi leyfis byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 8. desember 2009 til byggingar einbýlishúss á lóðinni nr. 17 við Mávanes, sem staðfest var á fundi bæjarstjórnar 21. janúar 2010.  Samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi verður húsið á einni hæð nær götu en að hluta á tveimur hæðum fjær götu, samtals 760 m².   

Í máli þessu liggur fyrir deiliskipulag Arnarness frá árinu 1961 og byggingarskilmálar fyrir sama svæði frá árinu 1964.  Samkvæmt þeim gögnum er heimilt að byggja þar einnar hæðar íbúðarhús ásamt bifreiðageymslu.  Í skilmálunum segir ennfremur að húsin á svæðinu skuli vera einnar hæðar, en á lóðum sunnan og vestan götu megi þau vera tvílyft á þeim hluta sem fjærstur er götu, gefi jarðvegshæð á lóð tilefni til þess.  Byggingarlínur húsa eru tilgreindar en nýtingarhlutfall lóða er ekki tilgreint. 

Lóðin að Mávanesi 17 er 1.681 m² að stærð og stendur neðan götu í lokuðum botnlanga.  Innar í þessum sama botnlanga eru m.a. hús kærenda nr. 22 og 24, en hús kærenda nr. 9 og 13 standa framar í götunni.  Ekkert húsa kærenda liggur að lóðinni nr. 17 eða er andspænis henni.

Þrátt fyrir stærð hinnar umdeildu nýbyggingar fellur hún vel að lóð og götumynd og breytir ekki að neinu marki yfirbragði hverfisins.  Telur úrskurðarnefndin ljóst að hún muni ekki hafa umtalsverð áhrif á útsýni frá eignum kærenda eða önnur slík grenndaráhrif að það geti snert sérstaka og verulega hagsmuni þeirra.  Verður ekki heldur fallist á að kærendur eigi lögvarða hagsmuni af því einu að koma í veg fyrir að nýtt hús verið reist á lóð byggingarleyfishafa í stað eldra húss, enda verður almennt að gera ráð fyrir því að hús séu endurýjuð með þeim hætti á svæðum þar sem ekki hafa verið reistar við því skorður, svo sem með friðlýsingu eða hverfisvernd.  Verða nágrannar jafnframt að þola tímabundið rask og ónæði sem mannvirkjagerðinni fylgir, enda sé eðlilegt tillit tekið til hagmuna þeirra við framkvæmd verksins.

Að öllu þessu virtu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að kærendur eigi ekki þá lögvörðu hagsmuni tengda ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar sem eru skilyrði kæruaðildar fyrir úrskurðarnefndinni, sbr. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Verður málinu því vísað frá úrskurðarnefndinni vegna aðildarskorts kærenda. 

Úrskurðarorð: 

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

______________________________         ______________________________
Ásgeir Magnússon                                             Hildigunnur Haraldsdóttir