Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

102/2008 Byggðarhorn

Með

Ár 2010, fimmtudaginn 28. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 102/2008, kæra á samþykkt bæjarráðs Árborgar frá 21. ágúst 2008 um deiliskipulag búgarðabyggðar í landi Byggðarhorns. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 10. nóvember 2008, er barst úrskurðarnefndinni hinn 12. sama mánaðar, kærir Ingunn Agnes Kro hdl., f.h. G og S, Grenigrund 29, Selfossi, eigenda lóðar nr. 3 í landi Byggðarhorns, samþykkt bæjarráðs Árborgar frá 21. ágúst 2008 um deiliskipulag búgarðabyggðar í landi Byggðarhorns.  Auglýsing um gildistöku hinnar kærðu ákvörðunar var birt í B-deild Stjórnartíðinda 31. október 2008. 

Af hálfu kærenda er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Í maí 2007 samþykkti bæjarstjórn Árborgar deiliskipulag fyrir hluta jarðarinnar Byggðarhorns, sem gerði ráð fyrir að þar risi svokölluð búgarðabyggð með 26 lóðum, frá 1,8 til 11,0 ha að stærð.  Á svæðinu yrði heimilað að reisa íbúðarhús og starfrækja ýmiskonar atvinnustarfsemi tengda landbúnaði.  Í greinargerð deiliskipulagsins sagði að hver byggingarreitur hefði verið sérstaklega valinn með tilliti til náttúrufars, hæðarlegu og fjarlægðar frá lóðamörkum.  Þá sagði ennfremur að á lóðum sem væru innan við fjórir ha að stærð væri gert ráð fyrir einu íbúðarhúsi, einu útihúsi fyrir dýr og fóður og einni vélageymslu.  Á stærri lóðum væri heimilt að bæta við einu íbúðarhúsi.  Hámarksstærð íbúðarhúsa væri 400 m2 og samanlögð stærð á útihúsi og vélageymslu 1200 m2 á hverri lóð.  Nýtingarhlutfall væri að hámarki 0,1 innan hverrar lóðar.

Skömmu eftir samþykkt deiliskipulagsins var óskað eftir því að gerðar yrðu breytingar á aðalskipulagi og deiliskipulagi svæðisins og lóðum fjölgað.  Á fundi bæjarráðs 2. ágúst 2007 var beiðninni hafnað með eftirfarandi rökstuðningi:  „Bæjarráð Árborgar hafnar framkominni beiðni um breytingu á aðalskipulagi Árborgar við Byggðarhorn og beiðni um breytingu deiliskipulags búgarðabyggðar við Byggðarhorn. Núgildandi deiliskipulag Byggðarhorns var samþykkt af bæjarstjórn Árborgar fyrir tæpum þremur mánuðum og hefur verið unnið samkvæmt því síðan þá. Þær breytingar sem farið er fram á frá gildandi skipulagi teljast umtalsverðar.“

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 23. apríl 2008 var lögð fram tillaga að breyttu deiliskipulagi hluta jarðarinnar Byggðarhorns.  Fól tillagan í sér að lóðir á svæðinu yrðu 1,8 til 7,9 ha að stærð og þeim fjölgað úr 26 í 41.  Sagði í tillögunni að upphaflegt deiliskipulag svæðisins hefði gert ráð fyrir 26 lóðum og allt að 47 íbúðarhúsum, þar sem byggja hefði mátt tvö íbúðarhús á lóðum sem væru stærri en fjórir ha.  Með tillögunni væri gert ráð fyrir 41 lóð.  Væru 35 lóðir innan við fjóra ha að stærð og sex lóðir stærri.  Samtals mætti því byggja 47 íbúðarhús á svæðinu.  Lagði nefndin til að deiliskipulagstillagan yrði auglýst og samþykkti bæjarráð það á fundi sínum 25. s.m.  Komu kærendur á framfæri athugasemdum sínum vegna tillögunnar með bréfi, dags. 7. júní 2008.  Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 14. ágúst 2008 var lagt til við bæjarstjórn að tillaga að breyttu deiliskipulagi yrði samþykkt og að byggingarfulltrúa ásamt bæjarlögmanni yrði falið að svara framkomnum athugasemdum.  Bæjarráð samþykkti tillöguna á fundi 21. ágúst 2008. 

Í bréfi Skipulagsstofnunar til sveitarfélagsins, dags. 11. september 2008, segir m.a. eftirfarandi:  „Byggingarreitir hafa einnig verið stækkaðir og eru mörk þeirra 20 metra frá lóðamörkum.  Skipulagsstofnun telur það óheppilega lausn að hafa einn stóran byggingarreit á hverri lóð og telur að afmarka eigi byggingarreiti innan lóða með þeim hætti að móta yfirbragð og byggðamynstur og að skýrt sé hvar íbúðarhús verði staðsett og hvar hús fyrir atvinnustarfsemi eða útihús, sbr. einnig ákvæði skipulagsreglugerðar í gr. 3.1.4 um að ákveða skuli staðsetningu húsa á lóðum.  Hagsmunaaðilar eiga að geta séð á skipulagi hvar má byggja íbúðarhús og útihús á næstu lóðum auk þess sem það dregur úr líkum á ágreiningi milli nágranna um staðsetningu bygginga.  Þessi aðgreining er einnig sérstaklega mikilvæg m.t.t. réttarstöðu eigenda á þeim lóðum þar sem fleiri en ein íbúð má vera ásamt atvinnuhúsnæði.  Skipulagsstofnun mælir því eindregið með að sveitarfélagið endurskoði afmörkun byggingarreita m.t.t. ofangreinds áður en deiliskipulagið tekur gildi.“ 

Með bréfi sveitarfélagsins til Skipulagsstofnunar, dags. 15. september 2008, var greint frá því að byggingarreitirnir væru með fyrrgreindu sniði til að koma til móts við breytilegan vilja væntanlegra íbúa á svæðinu, án þess að þurfa í framtíðinni að breyta skipulagi og byggingarreitum í tíma og ótíma með allri þeirri fyrirhöfn og kostnaði sem því fylgdi.  Taldi sveitarfélagið litlar líkur á hagsmunaárekstrum þar sem byggingarreitirnir væru 20 m frá lóðamörkum.

Auglýsing um gildistöku hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar birtist í B-deild Stjórnartíðinda 31. október 2008. 

Hafa kærendur skotið framangreindri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar svo sem áður greinir. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á það bent að framkvæmdir á jörðinni hafi hafist í kringum 26. ágúst 2008.  Samkvæmt tölvupósti yfirmanns framkvæmdasviðs sveitarfélagsins til kærenda, dags. 24. september s.á., hafi framkvæmdaleyfi verið veitt 11. ágúst 2008 á grundvelli þágildandi deiliskipulags.  Í sama tölvupósti segi að tekið hafi verið tillit til breyttrar hönnunar lagna við framkvæmdirnar og því telji kærendur að lagnirnar hafi ekki verið lagðar í samræmi við gildandi skipulag.  Það skipulag sem unnið hafi verið eftir hafi ekki öðlast gildi fyrr en með birtingu auglýsingar þar að lútandi 31. október 2008.  Samkvæmt þessu hafi framkvæmdaleyfi í samræmi við nýtt deiliskipulag verið gefið út 11. ágúst 2008, þ.e. áður en deiliskipulagið hafi tekið gildi og meira að segja áður en bæjarráð samþykkti það.  Þá hafi framkvæmdirnar hafist áður en Skipulagsstofnun hafi afgreitt málið 11. september 2008 og löngu áður en skipulagið hafi öðlast gildi. 

Í 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 segi að óheimilt sé að breyta skipulagi svæðis þar sem framkvæmt hafi verið í ósamræmi við skipulag fyrr en hin ólöglega bygging, eða byggingarhluti, hafi verið fjarlægð, jarðrask afmáð eða starfsemi hætt.  Þar sem lagning lagnanna hafi verið í ósamræmi við gildandi skipulag hafi sveitarfélaginu verið óheimilt að breyta skipulaginu fyrr en framkvæmdir sem farið hafi í bága við þágildandi skipulag hafi verið afmáðar.  Af þeim sökum beri að fella hina kærðu samþykkt úr gildi. 

Þá sé á það bent að í 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga komi fram að sveitarstjórn skuli við seinni umræðu í sveitarstjórn „… taka afstöðu til athugasemda sem borist hafa og þess hvort gera skuli breytingar á tillögunni.“  Ljóst sé að bæjarráð hafi ekki tekið afstöðu til athugasemda kærenda áður en tillagan hafi verið samþykkt á fundi þess 21. ágúst 2008, sbr. það að umsögn um athugasemdirnar sé dagsett 1. september 2008.  Slík afgreiðsla sé auðvitað ekki í samræmi við ákvæði áðurnefndrar 25. gr., enda byggi lögin á því að sveitarstjórnin sjálf taki afstöðu til athugasemda sem berist.  Sé hin kærða ákvörðun þegar af þessari ástæðu ógildanleg. 

Í ofangreindu felist einnig brot gegn andmælarétti kærenda, þar sem þeim hefði verið tjáð að þau gætu sent inn frekari mótmæli eftir að umsögn um athugasemdirnar væri komin og þannig veittur ríkari andmælaréttur en samkvæmt skipulags- og byggingarlögum.  Þá sé það meginreglan í stjórnsýslurétti að aðili máls eigi að geta tjáð sig um efni máls áður en stjórnvald taki ákvörðun í því, þannig að aðili geti komið athugasemdum sínum á framfæri og bent á misskilning eða ónákvæmni í gögnum máls. 

Kærendur bendi einnig á að í 11. gr. byggingarskilmála segi:  „Heimilt er að byggja eitt íbúðarhús, útihús og vélageymslu á hverri lóð upp að 4 ha stærð en tvö íbúðarhús á 4 ha og stærri lóðum.“  Í greinargerð deiliskipulagsins segi að gert sé ráð fyrir 41 lóð, þar af 35 sem séu innan við fjórir ha og sex lóðum sem séu stærri en fjórir ha, eða samtals 47 íbúðarhúsum, líkt og heimilt hafi verið samkvæmt eldra skipulaginu.  Í byggingarskilmálum segi einnig í 1. gr. að heimilt sé að byggja á lóðunum alls 47 íbúðarhús ásamt tilheyrandi útihúsum, vélageymslu o.s.frv.  Þegar litið sé á uppdráttinn af lóðunum komi aftur á móti í ljós að átta lóðir, en ekki sex, séu fjórir ha og stærri, þ.e. lóðir nr. 3, 19, 29, 31, 24, 44, 62 og 64.  Samkvæmt 11. gr. byggingarskilmálanna hafi eigendur allra þessara lóða heimild til að byggja tvö íbúðarhús á lóðum sínum.  Heildarfjöldi íbúðarhúsa sé þá kominn upp í 49 en það stangist á við 1. gr. byggingarskilmálanna, sem og greinargerð deiliskipulagsins.  Ekki sé tekið fram í greinargerð með deiliskipulaginu á hvaða lóðum sé heimilt að byggja tvö íbúðarhús.  Geti þetta valdið lóðakaupendum verulegri óvissu.  Sérstaklega sé bent á að sveitarfélagið hafi í engu svarað athugasemdum kærenda varðandi fjölgun útihúsa og vélageymslna á svæðinu.  Heimild til þess að byggja útihús og vélageymslu, að hámarksstærð 1.200 m2, fylgi hverri lóð, sbr. 11. gr. byggingarskilmálanna.  Með fjölgun lóða úr 26 í 41 sé því um að ræða tæplega 60% aukningu á slíku húsnæði. 

Í svörum sveitarfélagsins til kærenda í tilefni af athugasemdum þeirra komi fram að ástæða samþykktarinnar sé sú að upphaflegt deiliskipulag hafi verið í ósamræmi við gildandi aðalskipulag og sé vísað til 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga í þessu sambandi.  Í Aðalskipulagi Árborgar 2005-2025 komi fram að reiknað sé með að lóðir á svæðinu verði 1-5 ha að stærð en þar sem upphaflegt skipulag hafi gert ráð fyrir lóðastærð allt að 10,9 ha hafi það verið í ósamræmi við aðalskipulag.  Því hafi sveitarfélagið talið að breytingin yrði að taka gildi svo gætt væri ákvæða skipulags- og byggingarlaga.  Hvað framangreind rök varði bendi kærendur á að í fyrsta lagi segi eftirfarandi á bls. 39 í aðalskipulaginu:  „Reiknað er með að lóðir verði 1-5 ha að stærð.“  Samkvæmt þessu þurfi lóðirnar ekki skilyrðislaust að vera af stærðinni 1-5 ha.  Í öðru lagi hafi ekki allar lóðirnar verið minnkaðar niður fyrir 5 ha.  Til að mynda ekki stærsta lóðin sem sé 10,9 ha, þ.e. sú lóð sem vísað sé til varðandi þörfina á að minnka lóðirnar.  Þá sé lóð nr. 31 enn eftir breytinguna stærri en 5 ha, eða 7,2 ha.  Nýja deiliskipulagið sé því ekki, frekar en hið eldra, í samræmi við aðalskipulag, sé rökum sveitarfélagsins beitt.  Í þriðja lagi hafi upphaflegt deiliskipulag verið samþykkt af Skipulagsstofnun án þess að gerð hafi verið athugasemd við stærð lóða.  Í fjórða lagi hafi bæjarráð samþykkt tillögu að deiliskipulagi búgarðabyggðar að Eystra-Stokkseyrarseli 27. júlí 2008, þar sem gert sé ráð fyrir að stærð lóða sé frá 4,7-10 ha.  Deiliskipulag þetta hafi verið samþykkt eftir að breyting á deiliskipulagi fyrir Byggðarhorn hafi verið auglýst.  Því standist ekki að ástæða breytinganna hafi verið sú að upphaflega deiliskipulagið hafi ekki verið í samræmi við aðalskipulag.  Með þeim rökum hefði bæjarráð ekki samþykkt deiliskipulagið fyrir Eystra-Stokkseyrarsel.  Þegar litið sé til alls þessa líti málið þannig út fyrir kærendum að rök sveitarstjórnar fyrir breytingunni hafi verið fundin til eftir á til réttlætingar á breytingunni.  Slík málsmeðferð verði síst talin málefnaleg og brjóti gegn reglum stjórnsýsluréttarins um rökstuðning. 

Ólögmætt sé að breyta svo nýju deiliskipulagi, líkt og hér um ræði.  Upphaflegt deiliskipulag hafi  öðlast gildi 16. maí 2007.  Líkt og áður hafi komið fram hafi tillögu um að breyta því skipulagi, þannig að lóðafjöldi færi úr 26 í 44, verið hafnað af bæjarráði 2. ágúst 2007, þar sem vísað hefði verið til þess að einungis væru liðnir tæpir þrír mánuðir frá því að skipulagið hefði tekið gildi, auk þess sem breytingarnar hefðu verið taldar umtalsverðar.  Engu að síður hafi bæjarráð samþykkt fjölgun lóða upp í 41 ári síðar.  Í hinni kærðu samþykkt felist umtalsverð fjölgun á húsum og lóðum og aukning á byggingarmagni á svæðinu.

Í auglýsingu frá seljendum lóða í landi Byggðarhorns segi m.a. eftirfarandi:  „Skipulag gerir ráð fyrir heimildum til að byggja allt að 1.600 fm byggingar á hverjum 4 hekturum.  Á stærri lóðunum er heimilt að tvöfalda umrædda byggingastærð.  Þar meðtalin eru íbúðarhús, garðhús, hesthús, reiðskemmur og/eða aðrar byggingar sem ábúendur kjósa.“  Verði staðið við slík fyrirheit geti fjölgun útihúsa orðið 88% eða 62.400 m2.  Heildarfjölgun húsa sé þá 56%.  Þó svo að aukning á mögulegum heildarfjölda íbúðarhúsa virðist við fyrstu sýn ekki veruleg verði að líta til þess að fyrir breytinguna hafi öruggur fjöldi íbúðarhúsa á svæðinu einungis verið 26 en verði eftir breytinguna 41.  Þá sé alls óvíst að allir íbúar svæðisins hefðu nýtt sér möguleikann á að reisa tvö íbúðarhús á lóð sinni.  Því telji kærendur nær að miða við að aukningin á íbúðarhúsum sé um 57% og að heildaraukning húsa sé því nær því að vera 58% en 39%. 

Samkvæmt hinni kærðu samþykkt fylli byggingarreitir alveg út í lóðirnar. Samkvæmt eldra deiliskipulagi hafi aftur á móti hver byggingarreitur verið sérstaklega valinn með tilliti til náttúrufars, hæðarlegu og fjarlægðar frá lóðamörkum.  Eftir breytinguna geti aðrir lóðarhafar því byggt hús sín hvar sem þeim sýnist á lóð sinni og með því algjörlega byrgt kærendum sýn til suðurs.  Skapi það gífurlega óvissu varðandi verðgildi lóðar þeirra og í raun verðgildi allra lóðanna, þar sem allt útsýni frá lóðum gæti horfið eftir á vegna framkvæmda nágranna.  Slík óvissa leiði til verðlækkunar, sérstaklega þegar litið sé til samdráttar í eftirspurn sem nú eigi sér stað.  Skipulagsstofnun hafi gert athugasemdir við þetta fyrirkomulag og mælt eindregið með því að sveitarfélagið endurskoðaði framangreint. 

Kærendur telji að sú mikla fjölgun húsa sem heimiluð sé með deiliskipulagsbreytingunni, auk þess fyrirkomulags sem sé á byggingarreitum, komi til með að hafa veruleg áhrif á útsýni frá lóð þeirra.  Telji þau ótvírætt að breytingin muni hafa bein áhrif á verðgildi lóðar þeirra.  Þá muni breytingin skerða mjög friðhelgi og grenndarrétt kærenda þar sem gera megi ráð fyrir meiri fjölda íbúa en áður hafi mátti búast við vegna fjölgunar lóða og aukinnar umferðar.  Rétt sé að taka fram að vegna þess hvar lóð þeirra er staðsett fari öll umferð inn og út af svæðinu framhjá henni.  Forsendur kærenda fyrir kaupum á lóðinni hafi verið þær að þau væru að fjárfesta í framtíðarheimili þar sem fengist sú kyrrð og næði sem búseta í sveit veiti, sbr. lýsingar á svæðinu í greinargerð með eldra deiliskipulagi. 

Eigendur fasteigna verði að geta treyst því að það umhverfi og þau réttindi sem þeim séu sköpuð með skipulagsáætlunum sé ekki breytt nema fyrir því liggi sterk málefnaleg og lögmæt sjónarmið.  Með breytingu sem þessari sé raskað öllum þeim væntingum sem kærendur hafi haft þegar þau sóttu um og fengu lóð á svæðinu.  Sá forsendubrestur sem fylgi breyttu skipulagi sé meiri en svo að úr verði bætt með skaðabótum.  Verði því að ógilda deiliskipulagsbreytinguna. 

Þá sé vakin athygli úrskurðarnefndarinnar á því að sveitarfélagið hafi ekki gert grein fyrir þeirri eignaupptöku sem breikkun vegstæðisins úr 16 í 20 m feli í sér.  Ekkert sé minnst á þetta í gögnum er varði hina kærðu ákvörðun og kærendum hafi á engan hátt verið greint frá því hvernig fyrirhugað sé að standa að þeim málum, en ljóst sé að lóð kærenda muni skerðast við breytinguna. 

Málsrök Árborgar:  Af hálfu Árborgar er mótmælt fullyrðingu kærenda þess efnis að hin kærða deiliskipulagsbreyting hafi verið óheimil þar sem framkvæmdaleyfi vegna lagna innan skipulagssvæðisins hafi verið veitt 11. ágúst 2008, en deiliskipulagið hafi ekki verið samþykkt fyrr en 21. ágúst s.á. og það ekki öðlast gildi fyrr en með birtingu í B-deild Stjórnartíðinda 31. október s.á.  Hið rétta sé að framkvæmdaleyfi vegna lagna hafi verið gefið út í samræmi við þágildandi skipulag.  Allar lagnir sem lagðar hafi verið samræmist bæði þágildandi og breyttu deiliskipulagi.  Framkvæmdirnar séu því ekki í andstöðu við 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga. 

Hafnað sé málsrökum kærenda þess efnis að hin kærða ákvörðun sé ógildanleg þar sem bæjarráð hafi ekki tekið afstöðu til athugasemda kærenda áður en skipulagstillagan hafi verið samþykkt á fundi 21. ágúst 2008, sbr. 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Þessa niðurstöðu virðist kærendur byggja á því að umsögn sveitarfélagsins um athugasemdirnar sé dagsett 1. september s.á.  Bent sé á að á fundi skipulags- og byggingarnefndar 14. ágúst 2008 hafi verið lagt til að skipulagstillagan yrði samþykkt af bæjaryfirvöldum, jafnframt að byggingarfulltrúa ásamt bæjarlögmanni yrði falið að svara framkomnum athugasemdum.  Afgreiðsla skipulags- og byggingarnefndar hafi verið samþykkt á fundi bæjarráðs 21. ágúst s.á., þ.m.t. sú tillaga að fela bæjarlögmanni og byggingarfulltrúa að svara framkomnum athugasemdum.  Með þeirri afgreiðslu að samþykkja deiliskipulagstillöguna, þrátt fyrir framkomnar athugasemdir, sé tekin afstaða til athugasemdanna í samræmi við 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingaralaga.  Ákvæðið kveði ekki á um að sveitarstjórn skuli sjálf svara efnislega öllum framkomnum athugasemdum. 

Þá sé hafnað þeim röksemdum kærenda að í hinni kærðu samþykkt felist brot á andmælarétti þeirra þar sem þeim hefði verið sagt að þau gætu sent inn frekari mótmæli eftir að umsögn um athugasemdirnar væri komin og þannig veittur ríkari andmælaréttur en skv. skipulags- og byggingarlögum.  Samkvæmt skýru ákvæði 1. mgr. 25. gr., sbr. 2. mgr. 18. gr. skipulags- og byggingarlaga, skuli hverjum þeim aðila sem telji sig eiga hagsmuna að gæta gefinn kostur á að gera athugasemdir við tillöguna innan ákveðins frests sem eigi skuli vera skemmri en sex vikur frá birtingu auglýsingar.  Í auglýsingu skuli þess einnig getið hvert skila skuli athugasemdum.  Þessi skilyrði hafi verið að fullu uppfyllt í auglýsingu deiliskipulagstillögunnar.  Það að brotið hafi verið gegn andmælarétti kærenda standist ekki. 

Þá sé á það bent af hálfu sveitarfélagins að þótt ekki komi fram í byggingarskilmálum hvaða lóðir það séu sem byggja megi á tvö hús geti slík óvissa ekki valdið ógildingu skipulagsins, þar sem ljóst sé að byggja megi tvö hús á lóðum stærri en 4 ha. 

Sveitarfélagið mótmæli fullyrðingum kærenda þess efnis að rökstuðningur fyrir breytingu á deiliskipulaginu sé svo verulegum annmörkum háður að ógilda beri hana og að rökin hafi verið fundin eftir á.  Ástæða þess að sveitarfélagið hafi samþykkt breytingu á umræddu deiliskipulagi hafi verið sú að upphaflegt deiliskipulag hafi verið í ósamræmi við gildandi aðalskipulag.  Umrætt svæði sé í grein 4.7.2 í gildandi aðalskipulagi skilgreint sem búgarðabyggð, en þar segi:  „Búgarðabyggð er skilgreind með öðrum hætti en venjulegur landbúnaður.  Reiknað er með að lóðir verði 1–5 hektarar að stærð og þar megi reisa vegleg íbúðarhús og hesthús eða húsnæði fyrir ýmiss konar húsdýrahald.  Þéttleiki byggðar sé þannig að eitt íbúðarhús sé á hverri lóð upp að 4 ha stærð en tvö hús geti verið á 4–5 ha lóðum.“

Eldra deiliskipulag hafi gert ráð fyrir lóðastærð allt að 10,9 ha og hafi því verið í ósamræmi við gildandi aðalskipulag.  Hafi það verið mat sveitarfélagsins að þessu þyrfti að breyta svo gætt væri ákvæða skipulags- og byggingarlaga.  Tillaga að breyttu deiliskipulagi hafi stafað frá þeim aðila sem á þeim tíma hafi átt flestar þær lóðir sem breytingin hafi náð til.  Þar sem búið hafi verið að selja ákveðinn hluta lóða innan skipulagssvæðisins, þ.m.t. lóð kærenda og þá lóð sem sé og hafi verið 10,9 ha, þ.e. lóð nr. 24, hafi sveitarfélagið ekki talið sér stætt að láta breyta stærð þeirra lóða.  Sama eigi við um lóð þá sem samkvæmt nýju skipulagi sé nr. 31 en hafi verið númer 17 í eldra skipulagi, en stærð þeirrar lóðar hafi verið minnkuð um hálfan ha í samráði við landeiganda. 

Kærendur vísi máli sínu til stuðnings m.a. til þess að 27. júlí 2008 hafi verið samþykkt tillaga að nýrri búgarðabyggð í Eystra-Stokkseyrarseli, þar sem gert sé ráð fyrir að stærð lóða sé frá 4,7-10 ha.  Deiliskipulag þetta hafi verið samþykkt eftir að breytingin á deiliskipulagi því sem hér um ræði hafi verið auglýst og því standist ekki að ástæða sveitarfélagsins fyrir breyttu deiliskipulagi hafi verið að fyrra deiliskipulag hafi verið í ósamræmi við aðalskipulag.  Hér virðist vera um misskilning hjá kærendum að ræða.  Land Eystra-Stokkseyrarsels sem umrætt deiliskipulag nái til sé ekki skilgreint sem búgarðabyggð í gildandi aðalskipulagi heldur sem landbúnaðarsvæði.  Í landi Eystra-Stokkseyrarsels sé ekki verið að skipuleggja búgarðabyggð heldur lönd sem hægt verði að stunda venjulegan landbúnað á, í samræmi við gildandi aðalskipulag. 

Að mati sveitarfélagsins hafi verið nauðsynlegt að breyta upphaflegu deiliskipulagi þar sem það hafi ekki samræmst ákvæðum gildandi aðalskipulags hvað varði stærð lóða miðað við skilgreiningu aðalskipulags á búgarðabyggð.  Sveitarfélaginu hafi því verið skylt að breyta því til samræmis við gildandi aðalskipulag.  Skipulagslegar forsendur hafi því ráðið för við breytinguna.  Hafi ákvörðun sveitarfélagsins um að breyta svo nýju deiliskipulagi því verið lögmæt. 

Sveitarfélagið hafni því að með breyttu fyrirkomulagi byggingarreita á svæðinu geti íbúar svæðisins byggt hús sín hvar sem þeim sýnist á lóð sinni og með því byrgt kærendum sýn til suðurs.  Lóð kærenda sé 6,4 ha að stærð og byggingarreitur þeirrar lóðar sé við norðaustur mörk hennar.  Þó svo að byggt yrði að leyfðu hámarki á hverri lóð innan skipulagssvæðisins sé fráleitt að telja að byrgt yrði fyrir allt útsýni kærenda til suðurs.  Minnsta fjarlægð frá byggingarreit á lóð kærenda að byggingarreit á lóð nr. 5, sem sé næsta lóð til suðurs, sé u.þ.b. 255 m og að byggingarreit á lóð nr. 7 u.þ.b. 400 metrar.  Enn lengra sé að næstu byggingarreitum.  Þó svo að byggingar á þessum lóðum myndu skarast telji sveitarfélagið það fráleitt að byggingar á lóðunum komi til með að byrgja kærendum sýn til suðurs.  Sveitarfélagið skori á úrskurðarnefndina að ganga á vettvang áður en ákvörðun sé tekin í máli þessu. 

Hvað varði breikkun vegstæðis þá sé ekkert hróflað við lóðarmörkum kærenda með hinni kærðu ákvörðun.  Reiðleið sú sem gert sé ráð fyrir sé utan lóðarmarka kærenda og hafi breikkun vegstæðis því engin áhrif. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi samþykktar bæjarráðs Árborgar frá 21. ágúst 2008 um deiliskipulag búgarðabyggðar í landi Byggðarhorns.  Deiliskipulag sama svæðis hafði áður verið samþykkt í bæjarstjórn í maí 2007, en með hinni kærðu ákvörðun var það fellt úr gildi. 

Samkvæmt Aðalskipulagi Árborgar 2005-2025 er hluti jarðarinnar Byggðarhorns skilgreindur sem svæði þar sem heimiluð er blönduð landnotkun íbúðarsvæðis og opins svæðis til sérstakra nota, eða svokölluð búgarðabyggð.  Í greinargerð aðalskipulagsins segir að búgarðabyggð sé skilgreind með öðrum hætti en venjulegur landbúnaður þar sem reiknað sé með að lóðir verði 1-5 ha að stærð.  Á svæðum þar sem búgarðabyggð sé heimiluð megi reisa vegleg íbúðarhús og hesthús eða húsnæði fyrir ýmiskonar húsdýrahald.  Þéttleiki byggðar sé þannig að eitt íbúðarhús megi vera á hverri lóð upp að 4 ha stærð, en tvö hús geti verið á 4-5 ha lóðum. 

Samkvæmt uppdrætti hinnar kærðu deiliskipulagsákvörðunar er gert ráð fyrir 41 lóð á skipulagssvæðinu hverri að stærð 1,8 ha til 10,9 ha og eru þrjár lóðanna stærri en 5 ha. 

Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skal gera deiliskipulag á grundvelli aðalskipulags fyrir einstök svæði og reiti þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar.  Í 9. gr. sömu laga segir og að svæðis-, aðal- og deiliskipulagsáætlanir skuli vera í innbyrðis samræmi.  Samkvæmt framansögðu samræmist hið kærða deiliskipulag ekki aðalskipulagi hvað varðar hámarksstærð lóða svo sem áskilið er að lögum. 

Í 11. gr. byggingarskilmála hinnar kærðu ákvörðunar kemur fram að heimilt sé að byggja eitt íbúðarhús, útihús og vélageymslu á hverri lóð upp að 4 ha stærð en tvö íbúðarhús á 4 ha og stærri lóðum.  Í greinargerð deiliskipulagsins segir að gert sé ráð fyrir 41 lóð, þar af 35 sem séu innan við 4 ha og sex lóðum sem séu stærri en 4 ha, eða samtals 47 íbúðarhúsum.  Í byggingarskilmálum segir í 1. gr. að heimilt sé að byggja á lóðunum alls 47 íbúðarhús ásamt tilheyrandi útihúsum, vélageymslu o.s.frv.  Deiliskipulagsuppdrátturinn sýnir aftur á móti að átta lóðir eru 4 ha og stærri.  Heildarfjöldi íbúðarhúsa er því 49 en ekki 47 og er að þessu leyti ósamræmi milli byggingarskilmála, greinargerðar deiliskipulagsins og uppdráttar. 

Við deiliskipulagningu nýbyggingarsvæða er m.a. tekin ákvörðun um landnotkun, tilhögun byggðar og húsagerðir og er deiliskipulag sem tekið hefur gildi bindandi fyrir stjórnvöld og borgara, sbr. 2. mgr. greinar 6.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Verða borgarar að geta treyst því að ekki sé ráðist í breytingar á skipulagi, sem lagt hefur grunn að byggð á skipulagssvæðinu, nema lögmætar ástæður búi þar að baki.  Almannahagsmunir, þróun byggðar, skipulagsrök eða önnur málefnaleg sjónarmið geta þó knúið á um breytingu á gildandi deiliskipulagi og er í skipulags- og byggingarlögum gert ráð fyrir slíkum breytingum.  Telur úrskurðarnefndin, með tilliti til þessara sjónarmiða, að við undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar hafi ekki verði færð fram haldbær, málefnaleg rök fyrir þeim umfangsmiklu breytingum á rúmlega ársgömlu deilskipulagi umrædds svæðis, sem ákvörðunin felur í sér. 

Með vísan til alls framanritaðs verður hin kærða deiliskipulagsákvörðun felld úr gildi. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Samþykkt bæjarráðs Árborgar frá 21. ágúst 2008 um deiliskipulag búgarðabyggðar í landi Byggðarhorns, er felld úr gildi. 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

____________________________   ___________________________
Ásgeir Magnússon                                  Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

84/2007 Austurvegur

Með

Ár 2010, föstudaginn 15. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 84/2007, kæra á samþykkt bæjarstjórnar Árborgar um deiliskipulag lóðanna nr. 51-59 við Austurveg og nr. 1-5 við Grænumörk á Selfossi. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 15. ágúst 2007, er barst úrskurðarnefndinni hinn 16. sama mánaðar, kærir Óskar Sigurðsson hrl., f.h. íbúa við Heiðmörk, Þórsmörk og Austurveg á Selfossi, samþykkt bæjarstjórnar Árborgar frá 9. maí 2007 um deiliskipulag lóðanna nr. 51-59 við Austurveg og nr. 1-5 við Grænumörk á Selfossi.  Auglýsing um gildistöku samþykktarinnar birtist í B-deild Stjórnartíðinda 18. júlí 2007. 

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Með bréfi, dags. 9. janúar 2008, settu kærendur fram kröfu um frestun réttaráhrifa hinnar kærðu ákvörðunar.  Hefur úrskurðarnefndin ekki fjallað sérstaklega um kröfur kærenda þar sem ekki hefur verið ráðist í framkvæmdir á grundvelli hinnar kærðu ákvörðunar. 

Málavextir:  Á árinu 2006 samþykkti bæjarstjórn Árborgar að auglýsa tillögu að deiliskipulagi lóðanna að Austurvegi 51-59, Selfossi sem fól í sér að lóðirnar yrðu sameinaðar í eina lóð og að heimilt yrði að byggja þar tvö sex hæða fjölbýlishús, ásamt tengibyggingu við húsið að Grænumörk 5.  Samkvæmt tillögunni var nýtingarhlutfall fyrirhugað 2,0.  Svæði þetta hafði ekki áður verið deiliskipulagt. 

Á þeim tíma sem ofangreind deiliskipulagstillaga var til kynningar var Aðalskipulag Árborgar 2005-2025 staðfest en samkvæmt því eru umræddar lóðir innan miðsvæðis þar sem nýtingarhlutfall er heimilað 1,0-2,0.  Samkvæmt eldra aðalskipulagi tilheyrði svæðið blandaðri byggð fyrir verslun, skrifstofur og íbúðir. 

Athugasemdir vegna tillögunnar bárust frá 33 einstaklingum og einum lögaðila.  Í kjölfar þeirra var byggingarreitur fyrirhugaðra bygginga færður um fimm metra til suðurs og mesta hæð þeirra lækkuð um einn metra.  Þannig breytt var tillagan samþykkt í skipulags- og byggingarnefnd 9. maí 2006 og 10. sama mánaðar í bæjarstjórn.  Var hún að því loknu send Skipulagsstofnun til umsagnar. 

Með bréfi Skipulagsstofnununar, dags. 23. júní 2006, gerði stofnunin athugasemdir, m.a. við að umsagnir Vegagerðar um tillöguna og upplýsingar um vindafar vantaði.  Einnig að skuggavarp væri þó nokkuð á næstu lóðir og vísaði til gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð.  Hinn 2. október 2006 var Skipulagsstofnun send tillagan að nýju til umsagnar ásamt gögnum þeim sem óskað var eftir í fyrrnefndu bréfi stofnunarinnar.  Hafði þá aðkomu að fyrirhuguðum húsum á lóðinni verið breytt auk þess sem efsta hæðin hafði verið dregin inn.  Með bréfi, dags. 6. nóvember 2006, gerði Skipulagsstofnun athugasemdir við að gögn þau sem áttu að fylgja tillögunni hefðu ekki borist ásamt því að bókun og rökstuðning sveitarstjórnar fyrir breyttri deiliskipulagstillögu vantaði.  Var þá ráðist í frekari breytingar á tillögunni og fyrirhugaðar byggingar lækkaðar um eina hæð. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 20. apríl 2007 var eftirfarandi fært til bókar og samþykkt af meirihluta nefndarmanna:  „Lögð eru fram gögn sem sýna breytingar á áður samþykktri tillögu að deiliskipulagi Austurvegar 51-59.  Breytingarnar teljast ívilnandi fyrir nánasta umhverfi, enda eru fyrirhugaðar byggingar nú lækkaðar um eina hæð.  Alls hafa fyrirhugaðar byggingar því lækkað um rúma fjóra metra frá upphaflegri tillögu sem lögð var fram í skipulags- og byggingarnefnd þann 24. janúar 2006, auk þess sem heildarflatarmál fyrirhugaðra bygginga minnkar um nærri 2.600 m².  Skipulags- og byggingarnefnd leggur til við bæjarstjórn að fyrri ákvörðun um samþykki deiliskipulagstillögu Austurvegar 51-59 verði afturkölluð og að bæjarstjórn samþykki tillögu þá sem nú er lögð fram.  Nefndin telur, með hliðsjón af skipulagsreglugerð nr. 400/1998, gr. 6.3.3, 3. mgr., að ekki sé þörf á að auglýsa hina breyttu tillögu á nýjan leik.“  Bæjarráð fjallaði á fundi sínum 26. s.m. um fundargerð skipulags- og byggingarnefndar og var eftirfarandi fært til bókar af því tilefni:  „… formaður lagði til að bæjarráð samþykki tillögu nefndarinnar um að bæjarstjórn samþykki breytta deiliskipulagstillögu varðandi Austurveg 51-59.  Snorri Finnlaugsson, D-lista, lagði fram svohljóðandi tillögu:  Bæjarráð vísar erindinu aftur til skipulags- og byggingarnefndar og felur nefndinni að láta deiliskipuleggja svokallað mjólkurbúshverfi í heild sinni, og afmarkist skipulagið af Austurvegi frá mjólkurbúi að Grænumörk og að Árvegi í sömu línu.  Með þessu er komið til móts við óskir íbúa um að marka framtíðarstefnu fyrir hverfið. … Tillaga Snorra var borin undir atkvæði og felld með tveimur atkvæðum gegn atkvæði fulltrúa D-lista.“ 

Á fundi bæjarstjórnar 9. maí 2007 var tekin til afgreiðslu tillaga að deiliskipulagi Austurvegar 51-59 og var eftirfarandi samþykkt af meirihluta bæjarfulltrúa:  „Þær breytingar sem gerðar hafa verið á deiliskipulagstillögu vegna Austurvegar 51-59 frá því að tillagan kom upphaflega fram miða allar að því að mæta athugasemdum sem fram komu við tillöguna er hún var auglýst og vörðuðu hæð hússins og staðsetningu þess á lóðinni. Þar sem breytingarnar nú teljast óverulegar í skilningi skipulags- og byggingarlaga og koma til móts við þegar framkomnar athugasemdir er ekki skylt að auglýsa tillöguna að nýju.“  Var samþykktin send Skipulagsstofnun sem með bréfi, dags. 28. júní 2007, lagðist gegn því að hún yrði auglýst í B-deild Stjórnartíðinda á þessu stigi.  Með bréfi byggingarfulltrúa til Skipulagsstofnunar, dags. 4. júlí s.á., sagði að sveitarfélagið hefði leiðrétt gögn í samræmi við athugasemdir stofnunarinnar og að auglýsing um gildistöku samþykktarinnar hefði verið send til birtingar í B-deild Stjórnartíðinda.  Birtist auglýsingin 18. júlí 2007. 

Skutu kærendur framangreindri samþykkt til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er vísað til þess að þeim hafi ekki verið kynnt hið umdeilda deiliskipulag, hvorki deiliskipulagsuppdráttur né greinargerð.  Þá hafi þau hvorki fengið aðgang að þeim gögnum, sem Skipulagsstofnun hafi farið yfir né gögnum sem sveitarfélagið hafi sent til stofnunarinnar 4. júlí 2007. 

Kærendur byggi á því að áður en hin kærða ákvörðun hafi verið samþykkt hafi borið að auglýsa og kynna tillögu þess efnis samkvæmt 1. mgr. 25. gr. laga nr. 73/1997.  Ekkert samráð hafi verið haft við íbúa eða þeim kynnt ný deiliskipulagstillaga, sem nú hafi tekið gildi.  Í ljósi þess langa tíma sem liðinn sé frá því að upphafleg tillaga hafi verið auglýst og kynnt, sem og í ljósi þeirra breytinga sem sveitarfélagið hafi gert á þeirri tillögu, verði ekki annað ráðið en að um nýja deiliskipulagstillögu hafi verið að ræða sem hefði þurft að auglýsa og kynna samkvæmt tilvitnuðu ákvæði. 

Telji úrskurðarnefndin að um breytingu á þegar kynntri tillögu hafi verið að ræða sé sú málsmeðferð sem sveitarfélagið hafi viðhaft engu að síður í andstöðu við 2. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga, þar sem sveitarfélaginu beri þrátt fyrir það að auglýsa tillöguna á nýjan leik.  Í greindu ákvæði laganna sé skylda sveitarstjórnar til að auglýsa deiliskipulagstillögu að nýju háð því að áður auglýstri tillögu sé breytt í grundvallaratriðum.  Ekki sé hins vegar skýrt í lagatextanum eða lögskýringargögnum hvað felist í þessu hugtaki. 

Þá byggi kærendur á að skipulags- og byggingarnefnd, sem og bæjarstjórn, hafi við afgreiðslu og meðferð málsins brotið gegn lögmætisreglu stjórnsýsluréttar.  Skipulags- og byggingarnefnd hafi óskað eftir því að Fossafl ehf., sem nefndin hafi talið vera eiganda allra lóðanna að Austurvegi 51-59, myndi rita undir yfirlýsingu þess efnis að félagið tæki á sig alla ábyrgð og bæri kostnað vegna hugsanlegra krafna og tjóns nágranna.  Slík yfirlýsing hafi verið gefin og ábyrgðarfjárhæð takmörkuð við 30 milljónir króna.  Þessi yfirlýsing hafi þar með verið hluti af málsmeðferð og afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar, sem og bæjarstjórnar.  Slík afgreiðsla eða skilyrði eigi sér hins vegar ekki stoð í skipulags- og byggingarlögum. 

Sveitarfélagið geti ekki réttlætt ákvörðun sína með því einu að vísa til þess að  byggingar samkvæmt deiliskipulaginu rúmist innan skilgreinds nýtingarhlutfalls, sem samkvæmt aðalskipulagi sé 1,0-2,0.  Hér sé mikilvægt að hafa í huga að hús hafi þegar verið reist á þessum lóðum og í hverfinu.  Séu þau hluti af götumyndinni og hafi verið það í mörg ár.  Megi því segja að í þessu þegar byggða hverfi hafi í raun komist á ákveðið „skipulag“ með þeim byggingum og notkun lands sem heimiluð hafi verið af hálfu skipulagsyfirvalda.  Fasteignir kærenda, hönnun þeirra og staðsetning, hafi tekið mið af því enda hafi kærendur treyst því að byggingar, sem komi til með að rísa, verði í samræmi við það sem heimilað hafi verið í gegnum árin. 

Deiliskipulagið uppfylli ekki skilyrði skipulagsreglugerðar og vinna hefði þurft heildstætt skipulag fyrir hverfið.  Í gr. 3.1.4 í skipulagsreglugerð segi að deiliskipulag nái til einstakra svæða eða reita innan aðalskipulags og skuli jafnan miðast við að ná til svæða sem myndi heildstæða einingu.  Þá segi og að í þéttbýli skuli deiliskipulag að jafnaði ekki taka yfir minna svæði en götureit.  Hið kærða deiliskipulag taki ekki til nema hluta af tveggja götureita og geti því ekki talist deiliskipulag í framangreindum skilningi.  Hverfið myndi heildstæða einingu og hefði deiliskipulag a.m.k. átt að ná til þess alls.  Hafi úrskurðarnefndin margítrekað þetta sjónarmið í úrskurðum sínum. 

Við gerð deiliskipulagsins hafi ekki verið gætt meðalhófs, með hliðsjón af núverandi þéttleika og hæð bygginga á svæðinu.  Hófleg hæð bygginga gæti verið um þrjár hæðir en sterk rök þurfi fyrir því að heimila hærri byggingar.  Þá telji kærendur að slíkt deiliskipulag, sem feli í sér svo afdrifaríkar og miklar breytingar á þeirri byggð sem fyrir sé, verði að byggja á lögmætum og málefnalegum sjónarmiðum.  Hagsmunir eins lóðarhafa um aukna nýtingu og rýmri skilmála gegn hagsmunum annarra húseiganda á svæðinu geti ekki talist málefnaleg sjónarmið í þessu sambandi.  Ákvörðunin sé af þessum sökum ólögmæt.  Engar veigamiklar ástæður geti réttlætt svo mikla breytingu frá þeirri byggð sem til staðar sé með þeim hætti sem gert sé.  Þá sé auk þess ólögmætt og ómálefnalegt að taka hagsmuni eins aðila og láta þá ganga fyrir á kostnað annarra. 

Við gerð hins umdeilda deiliskipulags hafi ekki verið gerð bæja- og húsakönnun.  Samkvæmt 5. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga skuli gera bæja- og húsakönnun þegar unnið sé deiliskipulag í þegar byggðu hverfi og skuli það vera til hliðsjónar við tillögu að deiliskipulagi.  Þá virðist sem ekki hafi verið gerð umferðarkönnun í hverfinu, a.m.k. hafi niðurstaða slíkrar könnunar ekki verið kynnt, hafi hún farið fram.  Hvorki hafi verið lagt mat á grenndaráhrif fyrirhugaðra framkvæmda né röskun á friðhelgi íbúa.  Þá hafi ekki verið unnin afstöðumynd hinna umdeildu bygginga gagnvart nærliggjandi byggingum.  Auk þess hafi ekki verið skoðuð áhrif slíkra framkvæmda gagnvart byggingunum, en samkvæmt upplýsingum kærenda liggi klöpp frá Heiðmörk 8 út í byggingarreitinn og kanna þurfi sérstaklega áhrif sprenginga og fleygunar á klöpp fyrir undirstöður nærliggjandi húsa. 

Ljóst sé að þótt byggingar á reitnum hafi verið færðar til um einn metra breyti það engu fyrir næstu íbúa eða skuggavarp gagnvart þeim.  Hæð húsanna sé mjög mikil.  Rýrnun verði á verðgildi húsa í næsta nágrenni og í hverfinu.  Röskun á friðhelgi sé söm og áður, sem og skerðing á grenndarrétti íbúa.  Skuggavarp sé inn á lóðir næstu húsa, síðdegis á besta sólartíma ársins. 

Þá falli fyrirhugaðar byggingar við Austurveg 51-59 ekki að næsta nágrenni vegna hæðar.  Byggingarnar séu í hrópandi mótsögn við hina grónu íbúðarhúsabyggð í hverfinu þar sem fyrir séu lágreist hús.  Ljóst sé að deiliskipulagið brjóti því gegn gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, þar sem segi orðrétt:  „Við deiliskipulagningu íbúðarsvæða skal þess jafnan gætt að í íbúðum og á lóðum íbúðarhúsa sé sem best hægt að njóta sólar, útsýnis, skjóls og friðsældar.“ 

Málsrök Árborgar:  Af hálfu Árborgar er vísað til þess að undirbúningur hins kærða deiliskipulags hafi verið með lögformlegum hætti og í samræmi við 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Aðilum hafi verið gefinn kostur á að koma athugasemdum sínum að, þeim verið svarað og í kjölfarið hafi byggingarreitur verið færður nær Austurvegi um fimm metra og byggingar lækkaðar um einn metra.  Þá hafi minniháttar breytingar verið gerðar á deiliskipulagstillögunni í samræmi við athugasemdir Vegagerðarinnar og umferðarsérfræðings, auk þess sem efsta hæð bygginganna hafi verið dregin inn og með því dregið úr skuggavarpi á íbúðarhverfið norðan skipulagssvæðisins.  Síðar hafi deiliskipulagstillögunni enn verið breytt til hagsbóta fyrir kærendur, m.a. með því að fyrirhugaðar byggingar hafi verið lækkaðar úr sex hæðum í fimm auk þess sem byggingarreitur hafi áður verið færður til suðurs, fjær íbúðabyggð þeirri sem sé norðan við skipulagssvæðið.  Breytingar þessar hafi verið kynntar kærendum. 

Mótmælt sé að borið hafi að auglýsa og kynna að nýju hina samþykktu deiliskipulagstillögu skv. 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga, enda hafi Skipulagsstofnun staðfest þann skilning sveitarfélagsins, sbr. bréf stofnunarinnar, dags. 28. júní 2007.  Allar þær breytingar sem gerðar hafi verið á tillögunni, frá því að hún hafi upphaflega verið auglýst og þar til hún hafi verið var samþykkt sem deiliskipulag, hafi miðað að því að koma til móts við athugasemdir kærenda. 

Fullyrðingar kærenda þess efnis að kynningu hafi verið stórlega ábótavant af hálfu sveitarfélagsins séu ekki réttar enda hafi kærendum m.a. verið sent bréf, dags. 2. nóvember 2006, þar sem fylgt hafi afrit bréfa sem send hafi verið Skipulagsstofnun og tilkynnt að uppdráttur með þeim breytingum sem gerðar hefðu verið væru til sýnis á skrifstofu skipulags- og byggingarfulltrúa.  Hinn 20. apríl 2007 hafi verið haldinn fundur með kærendum, bæjarstjóra og bæjarritara þar sem breytingar hafi verið kynntar.  Fullyrðingar kærenda um að kynning breytinga hafi verið stórlega áfátt sé því ósönn. 

Þá sé rangt að skipulags- og byggingarnefnd og bæjarstjórn hafi við afgreiðslu og meðferð málsins brotið gegn lögmætisreglu stjórnsýsluréttar með því að krefjast þess að Fossafl ehf., eiganda lóðanna nr. 51, 55, 57 og 59 við Austurveg, tæki á sig alla ábyrgð og bæri kostnað vegna hugsanlegra krafna og tjóns nágranna.  Hið rétta sé að ábyrgðaryfirlýsingar hafi ekki verið krafist heldur hafi hún verið lögð fram að frumkvæði lóðarhafa.  Auk þess sé slík ábyrgðaryfirlýsing einkaréttarlegs eðlis og hafi ekkert að gera með lögmæti þeirrar ákvörðunar að samþykkja umrætt deiliskipulag. 

Sveitarfélagið bendi á að í Aðalskipulagi Árborgar 2005-2025 sé svæði það er um ræði skilgreint sem miðsvæði, allt frá Ölfusárbrú að Austurvegi 65.  Lóðirnar að Austurvegi 51-59 og Grænumörk 5 séu því innan miðsvæðis.  Í Aðalskipulagi Selfoss 1987-2007 hafi umræddur reitur, Austurvegur 51-59, verið skilgreindur sem blönduð byggð, þ.e. verslun, skrifstofur og íbúðarbyggð, en hverfið þar fyrir norðan skilgreint sem íbúðarbyggð.  Grænamörk 5 sé á svæði sem sé skilgreint sem svæði fyrir opinbera þjónustu.  Á íbúðarsvæðum á Selfossi sé skv. núgildandi aðalskipulagi gert ráð fyrir að nýtingarhlutfall íbúðarlóða verði á bilinu 0,3-0,4, á miðsvæði sé hins vegar gert ráð fyrir nýtingarhlutfallinu 1,0-2,0.  Bent sé á að hverfið í heild sinni myndi ekki heildstæða einingu, eins og kærendur haldi fram, þar sem það skiptist í íbúðarsvæði annars vegar og miðsvæði hins vegar.  Aftur á móti myndi lóðirnar nr. 51-59 við Austurveg heildstæða einingu, sem afmarkist af íbúðum fyrir aldraða við Grænumörk til vesturs, að Heiðmörk til austurs, Austurveginum til suðurs og íbúðabyggð til norðurs.  Það sé því ekki geðþóttaákvörðun sveitarfélagsins að umrætt skipulag nái til þessa afmarkaða svæðis heldur sé það staðfest aðalskipulag sem ráði skiptingu svæðisins. 

Það sé mat sveitarfélagsins að fyllsta meðalhófs hafi verið gætt við töku hinnar kærðu ákvörðunar. 

Hæð fyrirhugaðra bygginga hafi verið lækkuð og bent sé á að húsið að Austurvegi 56 sé tæpir 12,5 metrar að hæð, aðliggjandi hús að Grænumörk 5 séu rúmir 10 metrar og Grænamörk 2 sé um 13 metrar.  Að mati sveitarfélagsins sé því samræmi á milli fyrirhugaðra bygginga og annarra nýrra bygginga á miðsvæði, í nágrenni þess svæðis sem deiliskipulagið taki til.  Þá sé vakin athygli á því að fyrirhuguð bygging sé fráleitt sú hæsta í nágrenni kærenda.  Turn Mjólkurbúsins sé tæpir 19 metrar að hæð og standi nær lóðum kærenda að Heiðmörk 1, 1a og 2a en fyrirhugaðar byggingar að Austurvegi 51-59. 

Það sé mat sveitarfélagsins að fyrirhugaðar framkvæmdir hafi óveruleg grenndaráhrif og hafi litla sem enga röskun á friðhelgi íbúa í för með sér.  Skuggavarp verði eitthvað meira á ákveðnar lóðir kærenda.  Eigi það einkum við um lóðina að Heiðmörk 8, og þá nær eingöngu fyrri hluta dags þegar sól sé sem lægst á lofti, og um eignina að Austurvegi 61, síðari hluta dags, þegar sól sé sem lægst á lofti, og lítillega síðari hluta dags og að kvöldi til að sumarlagi.  Á móti komi að byggingin muni væntanlega draga úr meðalvindhraða á lóðum norðan við húsin og verði skjólið helst merkjanlegt í hafgolu á sumrin og útsynningi á vetrum.  Bent sé á að fyrirhugaðar byggingar hafi ekki verið hannaðar og ekki hafi verið sótt um eða gefin út byggingarleyfi fyrir þeim og því sé ekki tímabært að fjalla um ágreining er að því lúti. 

Hvað varði rýrnun á verðgildi húsa í næsta nágrenni sé bent á að ekkert liggi fyrir sem bendi til lækkunar á verðgildi húsa í hverfinu.  Ef til verðlækkunar komi hafi kærendum þegar verið bent á bótarétt sinn skv. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Varðandi röskun á friðhelgi og skerðingu á grenndarrétti vilji sveitarfélagið minna á að eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verið gerðar á skipulagi sem geti haft í för með sér skerðingu á útsýni, aukið skuggavarp, umferðaraukningu eða aðrar breytingar.  Það hafi legið fyrir, a.m.k. frá því árið 1987, að byggðamynstur á þessum lóðum kynni að breytast.  Íbúðarbyggð sú sem kærendur búi í liggi að miðsvæði og íbúar á slíkum jaðarsvæðum megi ávallt búast við einhverri röskun af nálægð við slík svæði.  Umferð um íbúðarhverfið, norðan fyrirhugaðra bygginga, muni ekki aukast svo nokkru nemi þar sem aðkoma að byggingunum verði áfram frá Austurvegi.  Einungis aðkoma að bílakjallara verði frá Heiðmörk og sé sú aðkoma sunnarlega í götunni.  Því sé hafnað þeim röksemdum kærenda að brotið sé gegn gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð. 

Bent sé á að við gerð aðalskipulags Árborgar hafi ítarlega verið farið yfir þróun og sögu byggðar í sveitarfélaginu.  Hús þau sem til standi að rífa samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi séu öll byggð á árunum 1944-1946.  Hús kærenda og önnur hús í íbúðarbyggðinni norðan hins umdeilda deiliskipulagssvæðis séu byggð á árunum 1944-1976.  Við gerð Aðalskipulags Árborgar 2005-2025 hafi sú ákvörðun verið tekin að hús á þessu svæði myndu ekki koma til með að njóta verndar, auk þess sem húsin við Austurveg hafi verið skilgreind sem víkjandi byggð frá gerð aðalskipulags árið 1987.  Sveitarfélagið telji enda þótt ekki hafi verið gerð formleg bæjar- og húsakönnun við gerð deiliskipulagsins, eins og 5. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga kveði á um, séu skilyrði þess ákvæðis uppfyllt.  Og við gerð aðalskipulags, sem staðfest hafi verið af ráðherra þann 23. mars 2006, hafi bæjaryfirvöld sinnt þeirri skyldu sinni að taka afstöðu til varðveislu mannvirkja. 

Málsrök lóðarhafa:  Strax er bæjaryfirvöldum varð kunnugt um kæruna komu þau henni á framfæri við lóðarhafa.  Þá hafði forstöðumaður úrskurðarnefndarinnar símasamband við einn forsvarsmanna lóðarhafa og bauð honum að koma sjónamiðum sínum á framfæri við nefndina, en það var ekki gert. 

—————–

Frekari rök og ítarleg sjónarmið aðila liggja fyrir í málinu, sem ekki verða rakin hér nánar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn þess. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi ákvörðunar bæjarstjórnar Árborgar frá 9. maí 2007 um deiliskipulag lóðanna nr. 51-59 við Austurveg og nr. 1-5 við Grænumörk á Selfossi. 

Eins og að framan greinir samþykkti bæjarstjórn á árinu 2006 að auglýsa tillögu að deiliskipulagi svæðis þess er um ræðir og bárust bæjaryfirvöldum fjölmargar athugasemdir.  Í kjölfar þeirra var byggingarreitur færður um fimm metra til suðurs og hæð fyrirhugaðra bygginga lækkuð um einn metra.  Þannig breytt var tillagan samþykkt í skipulags- og byggingarnefnd 9. maí 2006, hinn 10. sama mánaðar í bæjarstjórn og að því loknu send Skipulagsstofnun til umsagnar.  Gerði stofnunin athugasemdir við samþykktina og var í kjölfarið ráðist í breytingar á henni þar sem m.a. aðkomu að fyrirhuguðum húsum var breytt, þau lækkuð og efsta hæð þeirra dregin inn.  Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 20. apríl 2007 var samþykkt að leggja til við bæjarstjórn að fyrri ákvörðun um samþykkt deiliskipulagstillögu svæðisins yrði afturkölluð og að bæjarstjórn samþykkti tillögu sem lögð var fram á fundinum og innihélt ofangreindar breytingar.  Var sérstaklega tilgreint að nefndin teldi, með hliðsjón af 3. mgr. gr. 6.3.3 skipulagsreglugerð nr. 400/1998, að ekki væri þörf á að auglýsa hina breyttu tillögu á nýjan leik.  Bæjarráð fjallaði á fundi sínum 26. s.m. um fundargerð skipulags- og byggingarnefndar og var fært til bókar að bæjarráð samþykkti tillögu nefndarinnar um að bæjarstjórn samþykkti breytta deiliskipulagstillögu varðandi Austurveg 51-59.  Á fundi bæjarstjórnar 9. maí 2007 var tekin til afgreiðslu að nýju tillaga að deiliskipulagi Austurvegar 51-59 og hún samþykkt.  Auglýsing um gildistöku samþykktarinnar birtist í B-deild Stjórnartíðinda 18. júlí 2007. 

Í 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 segir að þegar sveitarstjórn hefur samþykkt að auglýsa tillögu að deiliskipulagi skuli hún auglýst og þegar frestur til athugasemda sé liðinn skuli sveitarstjórn fjalla um tillöguna á nýjan leik að undangenginni umfjöllun skipulagsnefndar.  Í þeirri umfjöllun skuli taka afstöðu til athugasemda sem borist hafi og þess hvort gera skuli breytingar á tillögunni, en að því loknu skuli samþykkt deiliskipulag sent Skipulagsstofnun, sbr. 3. mgr.  Telji Skipulagsstofnun að form- eða efnisgallar séu á deiliskipulagi sem henni er sent skal hún koma athugasemdum sínum á framfæri við sveitarstjórn. 

Til að koma til móts við athugasemdir Skipulagsstofnunar verður að ætla sveitarstjórn heimild til að gera minni háttar lagfæringar og leiðréttingar á samþykktri deiliskipulagstillögu en þar með er meðferð sveitarstjórnar á málinu lokið.  Að því loknu skal samþykkt um deiliskipulagið birt í B-deild Stjórnartíðinda, sbr. 4. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Vilji sveitarstjórn hins vegar fjalla að nýju um áður samþykkta tillögu sína og gera á henni breytingar í kjölfarið leiðir af tilvitnuðu ákvæði að slíkt verður ekki gert nema að undangenginni endurupptöku eða afturköllun hinnar fyrri samþykktar.  Ber þá að auglýsa hina breyttu tillögu til kynningar að nýju, enda í raun um nýja tillögu að ræða.  Var málsmeðferð hinnar kærðu samþykktar með vísan til þessa ekki í samræmi við skipulags- og byggingarlög. 

Í bókunum bæjaryfirvalda er lutu að hinni kærðu ákvörðun var þess í engu getið að deiliskipulagið tæki einnig til lóðanna nr. 1-5 við Grænumörk, sem það gerði þó miðað við áritaðan skipulagsuppdrátt.  Þá segir í áritun á skipulagsuppdrætti að deiliskipulagið hafi fengið meðferð skv. 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga, sem fjallar um heimild sveitarstjórna til að grenndarkynna minni háttar breytingar á deiliskipulagi.  Er sú áritun röng, enda var um að ræða tillögu að nýju deiliskipulagi, sem auglýst hafði verið samkvæmt 25. gr. laganna. 

Samkvæmt 1. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga skal gera deiliskipulag á grundvelli aðalskipulags fyrir einstök svæði eða reiti þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar.  Deiliskipulag nær til einstakra svæða eða reita innan aðalskipulags og skal jafnan miðast við að ná til svæða sem mynda heildstæða einingu.  Í þéttbýli skal deiliskipulag að jafnaði ekki taka yfir minna svæði en götureit. 

Skipulagsyfirvöld í Árborg ákváðu að vinna deiliskipulag fyrir fimm lóðir við Austurveg og þrjár lóðir við Grænumörk á svæði sem ekki hafði áður verið deiliskipulagt en er hluti miðsvæðis samkvæmt gildandi aðalskipulagi.  Telur úrskurðarnefndin að ekki hafi verið færð fram fullnægjandi rök fyrir því að taka einungis umrætt svæði til deiliskipulags, en svæðið er hluti götureits og hluti landnotkunarreits, í hverfi sem ekki hefur verið deiliskipulagt í heild. 

Þegar litið er til alls framanritaðs verður hin kærða ákvörðun felld úr gildi. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikilla anna, málafjölda hjá úrskurðarnefndinni og tafa við gagnöflun. 

Úrskurðarorð: 

Ákvörðun bæjarstjórnar Árborgar frá 9. maí 2007, um deiliskipulag lóðanna nr. 51-59 við Austurveg og nr. 1-5 við Grænumörk á Selfossi, er felld úr gildi. 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

___________________________    ___________________________
Ásgeir Magnússon                                 Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

39/2008 MR reitur

Með

Ár 2010, fimmtudaginn 30. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 39/2008, kæra á ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 3. apríl 2008 um deiliskipulag reits Menntaskólans í Reykjavík. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 11. júní 2008, er barst nefndinni 12. sama mánaðar, kærir Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir hdl., f.h. K, þáverandi eiganda Þingholtsstrætis 14 í Reykjavík, þá ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 3. apríl 2008 að samþykkja deiliskipulag fyrir reit Menntaskólans í Reykjavík.  Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málsatvik og rök:  Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 7. janúar 2005 var lögð fram tillaga að deiliskipulagi reits 1.180.0, Menntaskólareits.  Var málinu frestað og lagt fyrir skipulagshönnuð að leggja fram umsagnir Húsafriðunarnefndar ríkisins og Borgarminjavarðar vegna hússins að Bókhlöðustíg 7.  Skipulagsráð samþykkti síðan á fundi sínum hinn 29. júní 2005 að auglýsa skipulagstillöguna en þá lá fyrir umsögn Húsafriðunarnefndar ríkisins, dags. 31. janúar s.á.  Að lokinni auglýsingu tillögunnar samþykkti ráðið tillöguna hinn 31. ágúst 2005 með vísan til 12. gr. samþykktar fyrir skipulagsráð Reykjavíkur, en engar athugasemdir höfðu borist á kynningartíma hennar. 

Málið var á ný tekið fyrir á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 4. janúar 2008 og lagður fram nýr skipulagsuppdráttur og greinargerð með breytingum frá fyrri tillögu, dags. 3. janúar 2008.  Skipulagsfulltrúi vísaði málinu til skipulagsráðs.  Samþykkti ráðið á fundi sínum 9. janúar 2008 að auglýsa tillöguna að nýju og vísaði málinu til borgarráðs.  Að lokinni auglýsingu var málið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs hinn 2. apríl 2008 þar sem lögð var fram umsögn Húsafriðunarnefndar ríkisins, dags. 1. desember 2005.  Athugasemdir við tillöguna höfðu borist frá nágranna að Þingholtsstræti 12.  Skipulagsráð samþykkti hina auglýstu skipulagstillögu, með vísan til fyrirliggjandi umsagnar skipulagsfulltrúa, dags. 2. apríl 2008.  Borgarráð samþykkti tillöguna á fundi sínum hinn 3. apríl 2008.  Auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins birtist svo í B-deild Stjórnartíðinda 2. júní 2008. 

Af hálfu kæranda er á því byggt að þétting byggðar á svæðinu og hin mikla uppbygging sem felist í hinni kærðu ákvörðun eigi sér ekki stoð í aðalskipulagi Reykjavíkurborgar og ekki sé tekið nægilegt mið af íbúðarbyggð þeirri sem fyrir sé.  Því sé mótmælt að ákvörðunin sé aðeins lítillega breytt frá tillögunni sem lögð hafi verið fram á árinu 2005, eins og borgaryfirvöld haldi fram.  Vikið sé frá lágmarkskröfum um fjölda bílastæða án þess að sýnt sé fram á að bílastæðaþörfinni verði mætt með öðrum hætti.  Leita hefði þurft eftir samráði við Borgarminjavörð og Húsafriðunarnefnd vegna hinnar breyttu skipulagstillögu, en ekki verði séð að það hafi verið gert.  Ekkert tillit sé tekið til hæðar á lóð kæranda við staðsetningu íþróttahúss menntaskólans svo nærri lóðamörkum á bak við hús hans.  Jarðhæð Þingholtsstrætis 14 verði eins og í gryfju miðað við íþróttahúsið, sem virki eins og langur fangelsisveggur bak við hús kæranda.  Birtuskilyrði muni skerðast verulega og skuggavarp verði mikið.  Loks hafi ekki verið hugað að því hvort unnt sé að koma fyrir byggingum neðanjarðar á reitnum í ljósi þess að í nágrenninu standi gömul hús og óvíst um hvort fasteign kæranda verði ekki fyrir tjóni við slíkt jarðrask. 

Af hálfu Reykjavíkurborgar er farið fram á að kröfum kæranda í málinu verði vísað frá úrskurðarnefndinni.  Sé sú krafa á því byggð að kærandi í máli þessu eigi enga lögvarða hagsmuni lengur af því að fá skorið úr um gildi hins kærða deiliskipulags.  Í ljós hafi komið að hann sé ekki lengur eigandi Þingholtsstrætis 14, en málatilbúnaður kæranda hafi einkum lotið að því að hið kærða deiliskipulag raski hagsmunum hans sem eiganda þeirrar fasteignar.  Þeir einir geti skotið máli til úrskurðarnefndarinnar sem eigi lögvarða hagsmuni tengda hinni kærðu ákvörðun skv. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Fyrirliggjandi upplýsingar úr veðmálabókum beri með sér að Íslandsbanki hafi eignast Þingholtsstræti 14 á nauðungarsölu hinn 12. apríl 2010 og hafi síðan selt núverandi eiganda fasteignina tveimur dögum síðar. 

Kærandi gerir þá athugasemd við framkomna frávísunarkröfu að hann eigi töluverðra hagsmuna að gæta við úrlausn máls þessa.  Hann hafi selt fasteign sína en þeim kaupum hafi verið rift vegna hins kærða skipulags, sem aldrei hafi verið kynnt kæranda á sínum tíma, og í kjölfarið hafi hann tapað eign sinni.  Kærandi hafi beðið úrskurðar í máli þessu og ítrekað hringt og sent tölvupóst til úrskurðarnefndarinnar með fyrirspurnum um framvindu málsins og hvort verið væri að bíða eftir fyrningu þess.  Hann hafi fengið þau svör að málið fyrntist ekki í meðförum nefndarinnar. 

Niðurstaða:  Samkvæmt 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er aðild að kærumálum, sem skotið verður til úrskurðarnefndarinnar, bundin við þá sem eiga lögvarða hagsmuni tengda hinni hinni kærðu ákvörðun.  Er það í samræmi við meginreglur íslensks stjórnarfarsréttar að kæruaðild í kærumálum innan stjórnsýslunnar eigi þeir einir sem eiga einstaklingsbundinna lögvarinna hagsmuna að gæta varðandi kærða ákvörðun. 

Samkvæmt fyrirliggjandi veðbandayfirliti fyrir fasteignina að Þingholtsstræti 14 í Reykjavík fór hún úr eigu kæranda við útgáfu nauðungarsöluafsals til Íslandsbanka hf. hinn 12. apríl 2010.  Eignin var síðan seld þriðja aðila með kaupsamningi, dags. 16. apríl sama ár.  Snertir hin kærða deiliskipulagsákvörðun því ekki lengur lögvarin réttindi kæranda sem fasteignareiganda á umræddu svæði, en ákvörðun um mögulegan rétt til skaðabóta vegna gildistöku skipulagsins á ekki undir úrskurðarnefndina. 

Með hliðsjón af framangreindu á kærandi ekki lengur lögvarða hagsmuni af því að fá skorið úr um gildi hinnar kærðu ákvörðunar og verður málinu af þeim sökum vísað frá úrskurðarnefndinni. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og vegna tafa við gagnaöflun, en umbeðin málsgögn bárust ekki úrskurðarnefndinni frá borgaryfirvöldum fyrr en 7. september 2010. 

Úrskurðarorð: 

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

______________________________
Hjalti Steinþórsson

_____________________________       _____________________________
Ásgeir Magnússon                                         Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

49/2008 Höfðavegur

Með

Ár 2010, fimmtudaginn 16. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 49/2008, kæra annars vegar á samþykkt sveitarstjórnar Norðurþings frá 25. september 2006 um deiliskipulag Höfðavegar á Húsavík og hins vegar samþykkt hennar frá 20. maí 2008 um breytt deiliskipulag vegna lóðanna nr. 6a og 6b við Höfðaveg á Húsavík. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 23. júlí 2008, er barst úrskurðarnefndinni hinn 24. sama mánaðar, kærir Ingvar Þóroddsson hdl., f.h. S, Laugarbrekku 3, Húsavík og H, Laugarbrekku 5, Húsavík, annars vegar samþykkt sveitarstjórnar Norðurþings frá 25. september 2006 um deiliskipulag Höfðavegar á Húsavík og hins vegar samþykkt hennar frá 20. maí 2008 um breytt deiliskipulag vegna lóðanna nr. 6a og 6b við Höfðaveg.  Auglýsingar um gildistöku hinna kærðu ákvarðana birtust í B-deild Stjórnartíðinda 7. janúar 2008 og 10. júlí s.á. 

H lést hinn 29. ágúst 2009 en eftirlifandi eiginkona hans, J, Höfðabrekku 5, Húsavík, hefur fengið leyfi til setu í óskiptu búi og tekur hún við aðild málsins vegna dánarbúsins. 

Af hálfu kærenda er krafist ógildingar hinna kærðu ákvarðana. 

Málavextir:  Göturnar Höfðavegur og Laugarbrekka eru hluti gamalgróinnar íbúðarbyggðar á Húsavík.  Á milli þessara gatna er opið óbyggt svæði, sem að hluta er nýtt undir leiksvæði, m.a. sparkvöll.  Eru kærendur eigendur húsa við Laugarbrekku og snúa baklóðir þeirra að svæðinu. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 19. apríl 2006 var samþykkt að auglýsa tillögu að deiliskipulagi Höfðavegar, þar sem m.a. var gert ráð fyrir tveggja hæða parhúsum á lóðum nr. 6a og 6b við Höfðaveg.  Í sömu auglýsingu var kynnt tillaga að breyttu aðalskipulagi og m.a. tekið fram að opið svæði til sérstakra nota milli Laugarbrekku og Höfðavegar stækkaði til vesturs, en austurhluti þess breyttist í íbúðarsvæði þar sem gert væri ráð fyrir íbúðarlóð, þ.e. Höfðavegi 6a og 6b.  Öðlaðist samþykkt um breytt aðalskipulag gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda 18. desember 2006. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 31. júlí 2006 var rætt um fyrrgreinda deiliskipulagstillögu en engar athugasemdir bárust er hún var auglýst til kynningar.  Lagði nefndin til við sveitarstjórn að tillagan yrði samþykkt.  Á fundi sveitarstjórnar 25. september 2006 var framangreint staðfest.  Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 5. september 2007 var samþykkt að byggingarfulltrúi gerði nauðsynlegar textaleiðréttingar á deiliskipulagsuppdrætti og sendi Skipulagsstofnun til yfirferðar og auglýsingar í B-deild Stjórnartíðinda. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 9. október 2007 var tekið fyrir erindi lóðarhafa Höfðavegar 6a og 6b, þar sem hann óskaði eftir umsögn nefndarinnar um hvort leyfilegt yrði að byggja á lóðunum fimm til sex einstaklingsíbúðir.  Tók nefndin jákvætt í erindið, með þeim fyrirvara að slík bygging væri ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag.  Á fundi nefndarinnar 13. nóvember 2007 var ákveðið að grenndarkynna framangreint og bárust skipulagsyfirvöldum athugasemdir vegna þessa. 

Með bréfi skipulags- og byggingarfulltrúa til Skipulagsstofnunar, dags. 30. nóvember 2007, óskaði hann eftir heimild stofnunarinnar til að auglýsa gildistöku deiliskipulags, sem hefði verið samþykkt í sveitarstjórn 25. september 2006 og birtist auglýsing þess efnis 7. janúar 2008. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 15. janúar 2008 voru lagðar fram athugasemdir er borist höfðu er grenndarkynnt var tillaga að breyttu deiliskipulagi lóðanna nr. 6a og 6b við Höfðaveg um fjölgun íbúða á lóðunum.  Á fundinum ákvað nefndin að falla frá tillögunni í ljósi athugasemdanna og var formanni hennar og byggingarfulltrúa falið að ræða við fulltrúa nágranna og lóðahafa um umfang bygginga á lóðinni. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 12. febrúar 2008 var m.a. eftirfarandi fært til bókar:  „Sótt er um byggingarleyfi fyrir 6 smáíbúða húsi á einni hæð á lóðinni.  Húsið er 351,4 m² að grunnfleti og 1.125 m3 að rúmmáli og stendur þar af leiðandi talsvert útyfir byggingarreit.  Húsið er teiknað af Hauki Haraldssyni tæknifræðingi hjá AVH.  Skv. gildandi deiliskipulagi Höfðavegar er heimilt að byggja tveggja hæða hús allt að 280 m² að grunnfleti á lóðinni með hæð allt að 7,5 m yfir gólfplötu.  Nágrannar lóðarinnar hafa nú mótmælt svo háu húsi á lóðinni.  Skipulags- og byggingarnefnd telur að lóðarhafi bjóði raunhæfa sáttaleið með því að láta teikna á lóðina einnar hæðar hús með mestu hæð 4,7 m gegn því að byggingarreitur verði rýmkaður um 25,5%.  Meirihluti skipulags- og byggingarnefndar samþykkir að fela skipulags- og byggingarfulltrúa að láta vinna tillögu að breytingu á deiliskipulagsuppdrætti og kynna skv. ákvæðum skipulags- og byggingarlaga.“  Var framangreint staðfest á fundi sveitarstjórnar 19. febrúar 2008 og tillagan auglýst.  Með bréfum kærenda, dags. 5. og 6. apríl 2008, komu þeir á framfæri athugasemdum sínum vegna tillögunnar. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 29. apríl 2008 var fjallað um framkomnar athugasemdir og m.a. eftirfarandi fært til bókar:  „Meirihluti skipulags- og byggingarnefndar telur: a1) Nefndin telur að skipulagsbreytingin feli ekki í sér aukna skuggamyndun á lóðum við Laugarbrekku þar sem jafnframt því að útvíkka byggingarreitinn var leyfileg hæð húss lækkuð úr 7,5 m í 5,0 metra.  Ekki verður fallist á að 5 m hátt hús sem stendur 3,5 m frá lóðarmörkum geti valdið óhóflegri skuggamyndum á næstu lóðum.  a2) Ekki er lagt til í breytingartillögunni að lóðarmörkum verði breytt og því ekki um að ræða skerðingu á leiksvæði frá gildandi deiliskipulagi.  b1) Nýtingarhlutfall upp á 40% getur ekki talist óhóflegt, sérstaklega í ljósi þess að gert er ráð fyrir fullnægjandi bílastæðafjölda utan lóðar.  Heimilað nýtingarhlutfall skv. gildandi deiliskipulagi er 60% og því í raun verið að minnka byggingarrétt á lóðinni frá gildandi deiliskipulagi.  b2) Nefndin telur að umrædd lóð rúmi það mannvirki sem gert er ráð fyrir í skipulagstillögunni sbr. b1).  b3) Nefndin telur að skipulagsbreytingin feli ekki í sér aukna skuggamyndun á lóðum við Laugarbrekku þar sem jafnframt því að útvíkka byggingarreitinn var leyfileg hæð húss lækkuð úr 7,5 m í 5,0 metra.  Ekki verður fallist á að 5 m hátt hús sem stendur 3,5 m frá lóðarmörkum geti valdið óhóflegri skuggamyndum á næstu lóðum.  b4) Við gerð núverandi aðalskipulags var leitast við að takmarka umfang þéttbýlisins á Húsavík, m.a. með þéttingu byggðar.  Lóðin sem stofnað hefur verið til að Höfðavegi 6 er liður í þeirri þéttingu.  Skipulags- og byggingarnefnd telur ekki tilefni til að falla frá þeirri hugmynd að nýta svæðið fyrir húsbyggingu, enda er skv. skipulagstillögunni skilið eftir umtalsvert óbyggt svæði milli Höfðavegar og Laugarbrekku.  Meirihluti skipulags- og byggingarnefndar leggur til við sveitarstjórn að skipulagstillagan verði samþykkt eins og hún var kynnt.“  Sveitarstjórn samþykkti tillögu að breyttu deiliskiplagi Höfðavegar á fundi 20. maí 2008 og 10. júlí s.á. birtist auglýsing um gildistöku breytingarinnar í B-deild Stjórnartíðinda. 

Hafa kærendur skotið samþykkt sveitarstjórnar til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er því haldið fram að líta beri á alla málsmeðferð við gerð deiliskipulags Höfðavegar sem aðdraganda að einni ákvörðun varðandi lóðina á opna svæðinu milli Höfðavegar og Laugarbrekku.  Þeir telji að skipulagsferlið hafi verið ein heild frá því að fyrst hafi verið kynntar hugmyndir um þéttingu byggðar á svæðinu og því hafi ekki lokið fyrr en auglýsing birtist í B-deild Stjórnartíðinda 10. júlí 2008. 

Áður en deiliskipulagið, sem samþykkt hafi verið í sveitarstjórn 18. september 2007, hafi formlega tekið gildi 7. janúar 2008 hafi sveitarfélagið tekið ákvörðun um að breyta þessu sama deiliskipulagi vegna austurhluta svæðisins, norðan Höfðavegar.  Hinn 13. nóvember 2007 hafi skipulags- og byggingarnefnd tekið ákvörðun um að grenndarkynna fyrirhugaða fimm íbúða byggingu á tveimur hæðum, sem hafi verið í andstöðu við samþykkt deiliskipulag.  Sveitarstjórn hafi samþykkt þessa ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar á fundi 27. nóvember 2007.  Telji kærendur að með þessu hafi sveitarfélagið í raun afturkallað ákvörðun um deiliskipulagið og auglýsing deiliskipulagsins 7. janúar 2008 hafi verið markleysa, að minnsta kosti vegna byggingarlóða 6a og 6b, þar sem þá þegar hafi verið búið að falla frá fyrri skipulagshugmyndum um þetta tiltekna svæði.  Með vísan til þessa geti úrskurðarnefndin endurskoðað viðkomandi ákvarðanir sveitarfélagsins, sbr. niðurlag 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, þannig að upphaf kærufrests gagnvart öllum ákvörðunum í ferlinu beri að miða við 10. júlí 2008, þegar auglýsingin hafi birst í B-deild Stjórnartíðinda. 

Þá sé einnig á því byggt að málsmeðferðarreglum hafi ekki verið fylgt þegar upphaflega deiliskipulagstillagan hafi verið auglýst.  Einkum sé byggt á því að í auglýsingu, sem birst hafi í Lögbirtingarblaði og öðrum fjölmiðlum, hafi í engu verið kynnt efnisatriði deiliskipulagstillögunnar.  Þetta hafi verið í beinni andstöðu við 1. mgr. gr. 6.2.3 skipulagsreglugerðar nr. 400/1998, þar sem segi að þegar sveitarstjórn hafi samþykkt að auglýsa tillögu að deiliskipulagi skuli hún auglýst og kynnt.  Sérstaklega hafi verið nauðsynlegt að geta um efni tillögunnar í auglýsingunni, og þar með kynna hana almenningi, þar sem hún hafi gert ráð fyrir auknu byggingarmagni á viðkomandi byggingarreit miðað við það sem áður hafi komið fram.  Á kynningarfundi árið 2005 hafi eingöngu verið rætt um einbýlis- eða parhús á einni hæð.  Tillagan hafi hins vegar gert ráð fyrir parhúsi á tveimur hæðum.  Á það sé einnig að líta að deiliskipulagstillagan hafi verið í beinni andstöðu við aðalskipulagstillöguna, þar sem hún hafi gert ráð fyrir einni lóð á svæðinu, en deiliskipulagstillaga hafi gert ráð fyrir tveimur lóðum, Höfðavegi 6a og 6b.  Af auglýsingunni verði ekki annað ráðið en að ekkert deiliskipulag hafi verið í gildi um svæðið þegar hafist hafi verið handa við gerð tillögunnar sem auglýst hafi 15. júní 2006, sbr. vísun til 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga. 

Sveitarfélaginu hafi verið skylt að kynna hagsmunaaðilum sérstaklega framkomna tillögu að nýju deiliskipulagi, sbr. ákvæði í gr. 3.2.1 í skipulagsreglugerð, ekki síst þar sem búið hafi verið að kynna aðra útfærslu varðandi byggingarmagn á opna svæðinu milli Höfðavegar og Laugarbrekku.  Enn meiri ástæða hafi verið til að kynna hagsmunaaðilum þessa útfærslu þar sem efnisatriða hennar hafi í engu verið getið í opinberum auglýsingum um hið nýja skipulag.  Í þessu sambandi sé einnig vísað til meginreglna í stjórnsýslurétti um rannsóknarskyldu stjórnvalds og skyldu til að veita hagsmunaaðilum andmælarétt, sbr. 10., 13, og 14. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Um rannsóknarskyldu við þessar aðstæður sé einnig vísað til úrskurðar úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála frá 7. september 2007 í máli nr. 74/2006. 

Þá sé því haldið fram að sveitarfélagið hafi ekki farið að réttum málsmeðferðarreglum skv. 1. mgr. 26. gr., sbr. 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga, þegar breytingartillagan, sem samþykkt hafi verið í sveitarstjórn 20. maí 2008, hafi verið undirbúin.  Kærendur telji að tillagan hafi hvorki verið samþykkt í skipulags- og byggingarnefnd né sveitarstjórn í endanlegri gerð áður en hún hafi verið auglýst.  Hins vegar hafi nefndin samþykkt að fela byggingarfulltrúa að gera tillögu að breyttu deiliskipulagi og kynna er umsókn um byggingarleyfi hefði borist.  Þessi samþykkt skipulags- og byggingarnefndar hafi verið afgreidd í sveitarstjórn 19. febrúar 2008 án þess að ákveðin breytingartillaga hafi legið fyrir, eftir því sem best verði séð af fundargerð. 

Með hinum kærðu ákvörðunum sé gengið svo gegn grenndarhagsmunum kærenda að það varði ógildingu, þar sem farið sé á svig við þær meginreglur sem settar séu í 4. mgr. gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð.  Óþægindi, s.s. skuggavarp og útsýnisskerðing, fari út fyrir þau mörk sem húseigendur megi búast við í grónum hverfum.  Verið sé að skerða með víðtækum hætti opið svæði, sem liggi að lóðum kærenda, og takmarki það leik- og frístundasvæði íbúa í grenndinni.  Með skipulagsákvörðuninni sé verið að ákveða húsagerð að á lóðinni Höfðavegi 6, sem ekki sé að finna annars staðar í hverfinu.  Ákvörðunin sé í beinni andstöðu við það sem komi fram í greinargerð tillögunnar, dags. 14. febrúar 2008, þar sem segi að stefnt sé að hverfisvernd skipulagssvæðisins að hluta, með vísun til gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð. 

Sveitarfélagið hafi ekki sinnti rannsóknarskyldu sinni varðandi ábendingar kærenda um að hin fyrirhugaða bygging muni varpa skugga á hús og lóðir þeirra.  Engra gagna virðist hafa verið aflað til að rökstyðja það álit skipulags- og byggingarnefndar að skuggavarp af fyrirhugaðri byggingu skipti ekki máli fyrir kærendur.  Ekki sé nægilegt að líta eingöngu til hæðar fyrirhugaðs húss að Höfðavegi 6 þegar skuggavarp gagnvart nágrönnum sé skoðað heldur verði að hafa í huga að hús kærenda standi neðar í landi.  Um skyldu til að upplýsa mál sé vísað til 10. gr. stjórnsýslulaga.  Kærendur hafi skilning á þéttingu byggðar en þeir bendi jafnframt á að engin skipulagsleg rök hafi verið sett fram í þessu máli af hálfu bæjarfélagsins sem réttlæti að byggja á svo stórum reit með þeim hættu sem ákveðið hafi verið með hinni kærðu ákvörðun, er tekið hafi gildi 10. júlí 2008. 

Málsrök Norðurþings:  Af hálfu Norðurþings er vísað til þess að sveitarstjórn hafi samþykkt fullbúið deiliskipulag að Höfðavegi á fundi 20. mars 2007.  Gerðar hafi verið fáeinar prentvilluleiðréttingar á skipulaginu sem engu hafi breytt um innihald skipulagstillögunnar og hafi þær verið samþykktar á fundi sveitarstjórnar 18. september 2008.  Því miður hafi dregist hjá embættismönnum sveitarfélagsins að auglýsa gildistöku deiliskipulagsins en þessu skipulagsferli hafi endanlega lokið með auglýsingu um gildistöku í B-deild Stjórnartíðinda 7. janúar 2008 eftir yfirferð Skipulagsstofnunar á skipulagsferlinu. 

Vissulega sé ofangreint ferli ekki hnökralaust.  Það að gildistaka samþykkts deiliskipulags hafi ekki verið auglýst fljótlega eftir fund sveitarstjórnar 20. mars 2007 verði að skrifast á embættismenn sveitarfélagsins og skýringa þar að lútandi líklegast að leita í þeim mannaskiptum í embætti skipulags- og byggingarfulltrúa sem átt hafi sér stað á tímabilinu.  Þrátt fyrir þetta langa skipulagsferli hafi engar formlegar athugasemdir borist við byggingarmagn á lóðinni að Höfðavegi 6 skv. þessu skipulagi fyrr en með kæru til úrskurðarnefndarinnar, dags. 23. júlí 2008, en kærufrestur hafi þá löngu verið liðinn, sbr. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga. 

Sveitarstjórn hafi falið skipulags- og byggingarfulltrúa að grenndarkynna breytingu á skipulagi vegna byggingar tveggja hæða fjölbýlishúss á lóðinni í nóvember 2007.  Vegna mótmæla nágranna hafi sveitarstjórn alfarið fallið frá breytingunni í janúar 2008.  Ekki sé rétt sem fram komi í kæru að sveitarstjórn hafi verið búin að taka ákvörðun um breytingu á deiliskipulagi áður en auglýsing um gildistöku fyrra skipulags hafi birst í B-deild Stjórnartíðinda heldur hafi sveitarstjórn aðeins verið að kynna tillögu að breytingu deiliskipulags sem hún hafi svo algerlega fallið frá þegar athugasemdir hafi borist frá nágrönnum.  Engar forsendur séu fyrir því að álykta sem svo að auglýsing um gildistöku fyrra skipulags sé markleysa, enda stjórnvaldsákvörðun sem að baki hennar liggi tekin löngu áður en grenndarkynning hafi farið fram og hún aldrei afturkölluð. 

Í undirbúningsferli að breyttu aðalskipulagi Húsavíkur hafi vissulega verið kynnt þétting byggðar, m.a. með nýtingu umrædds svæðis við Höfðaveg.  Þar verði að teljast fremur ósennilegt að skipulagsyfirvöld hafi kynnt hæðarmörk húss/húsa á svæðinu enda hafi engin ákvörðun þar að lútandi verið tekin á þeim tímapunkti.  Engar athugasemdir hafi borist við nýtingu lóðarinnar að Höfðavegi 6 við kynningu á tillögu að breyttu aðalskipulagi.  Það hefði ekki þurft að koma kærendum á óvart að gert væri ráð fyrir tveggja hæða húsi á lóðinni í þeirri deiliskipulagstillögu sem kynnt hafi verið í júní 2006, enda nánast öll hús í umhverfinu, þ.m.t. þeirra húseignir, á tveimur hæðum eða aðalhæð auk hárra rishæða. 

Því sé alfarið hafnað að útsýnisskerðing og skuggavarp fari yfir þau mörk sem húseigendur megi búast við í grónum hverfum, hvort sem litið sé til fyrra skipulags né breytts deiliskipulags.  Fyrra skipulag hafi heimilað allt að 7,5 m háa byggingu á lóðinni sem sé alls ekki í ósamræmi við önnur hús á svæðinu og geti á engan hátt talist yfirþyrmandi.  T.d. séu hús beggja kærenda um 7,5 m há.  Nýlega samþykkt deiliskipulagsbreyting heimili allt að 5 m hátt hús, 3,5 m frá lóðarmörkum kærenda, og sé varla hægt að skilgreina mikið lágreistari byggingu í deiliskipulagi.  Lítill og nokkuð jafn landhalli, um 1:20, sé á svæðinu milli umræddrar lóðar og íbúða kærenda þannig að aðalgólf íbúða beggja kærenda séu nærri 1,0 m neðar í landi en fyrirhugaður gólfkóti nýs húss.  Íbúðir kærenda séu næst í 19,5 m fjarlægð frá byggingarreit nýju lóðarinnar. 

Málflutningi kærenda um að rannsóknarskyldu sveitarfélagsins hafi ekki verið fullnægt vegna mögulegrar skuggamyndunar inn á lóðum þeirra sé hafnað.  Ljóst sé að 5 m hátt mannvirki sem standi í 3,5 m fjarlægð, sunnan og suðvestan lóða kærenda, valdi litlu skuggavarpi á lóðir þeirra nema þegar sól sé allra lægst á loft, hvað þá á íbúðir í um og yfir 20 m fjarlægð, þótt þær standi metranum neðar í landi.  Í því samhengi megi geta þess að kærendur hafi nærri sínum lóðarmörkum að nýju lóðinni röð hávaxinna trjáa, á að giska 8-15 m hárra, sem séu mun líklegri til að valda skuggamyndun á lóðum þeirra en fyrirhugað hús. 

Ekki sé fallist á með kærendum að með hinum kærðu ákvörðunum sé skert með víðtækum hætti opið svæði sem liggi að lóðum þeirra sem takmarki leik- og frístundasvæði íbúa í grenndinni.  Ákvörðun um skerðingu hafi verið tekin með samþykkt Aðalskipulags Húsavíkurbæjar 2005-2025, sem samþykkt hafi verið í sveitarstjórn Norðurþings árið 2006. 

Því sé hafnað að ekki hafi verið farið að málsmeðferðarreglum skipulags- og byggingarlaga.  Bæði skipulags- og byggingarnefnd, svo og sveitarstjórn, hafi verið fullkunnugt um hvað hafi falist í þeirri deiliskipulagsbreytingu sem ákveðið hafi verið að kynna á fundum nefndanna 12. og 19. febrúar 2007, þó svo hinn endanlegi uppdráttur hafi ekki verið tilbúinn fyrr en 21. febrúar.  Um það hafi ekki verið efast fyrr en með kæru í máli þessu.  Ekki komi fram í skipulags- og byggingarlögum að sveitarstjórn skuli hafa hina endanlega útgáfu deiliskipulagstillögu í höndum þegar ákvörðun sé tekin um kynningu og telja verði nóg að nefndarfulltrúar hafi haft aðgang að fullnægjandi gögnum til ákvarðanatökunnar. 

——-

Aðilar máls þessa hafa fært fram ítarlegri rök fyrir máli sínu, sem ekki verða rakin hér frekar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er annars vegar deilt um gildi samþykktar sveitarstjórnar Norðurþings frá 25. september 2006 um deiliskipulag Höfðavegar á Húsavík og hins vegar samþykkt sveitarstjórnar Norðurþings frá 20. maí 2008 um breytingu þess deiliskipulags, vegna lóðanna nr. 6a og 6b við Höfðaveg.  Auglýsingar um gildistöku hinna kærðu ákvarðana birtust í B-deild Stjórnartíðinda 7. janúar og 10. júlí 2008. 

Eins og framan er rakið var samþykkt á árinu 2006 að auglýsa tillögu að nýju deiliskipulagi Höfðavegar, þar sem m.a. var gert ráð fyrir tveggja hæða parhúsum á lóðum nr. 6a og 6b við Höfðaveg.  Í sömu auglýsingu var kynnt tillaga að breyttu aðalskipulagi og tekið m.a. fram að opið svæði til sérstakra nota milli Laugarbrekku og Höfðavegar stækkaði til vesturs, en austurhluti þess breyttist í íbúðarsvæði þar sem gert væri ráð fyrir íbúðarlóð, þ.e. Höfðavegi 6a og 6b.  Öðlaðist samþykkt um breytt aðalskipulag gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda 18. desember 2006 en samþykkt um nýtt deiliskipulag Höfðavegar öðlaðist gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda 7. janúar 2008. 

Samkvæmt 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sæta ákvarðanir sveitarfélaga, sem þar er getið, kæru til úrskurðarnefndarinnar og er kærufrestur einn mánuður frá birtingu ákvörðunar, sé um að ræða ákvörðun sem sætir opinberri birtingu svo sem er í hinu kærða tilviki.  Kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni 24. júlí 2008, eða rúmum fjórum mánuðum eftir lok kærufrests, og ber því að vísa þessum hluta málsins frá úrskurðarnefndinni samkvæmt 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. 

Ákvörðun sveitarstjórnar um breytingar á nýlega samþykktu deiliskipulagi Höfðavegar fól m.a. í sér að í stað tveggja hæða parhúsa á lóðunum nr. 6a og 6b við Höfðabraut voru lóðirnar sameinaðar í eina lóð, Höfðaveg nr. 6, þar sem heimilt yrði að byggja eitt íbúðarhús með fimm íbúðum á einni hæð.  Hámarkshæð hússins yrði 5,0 m yfir gólfkóta og nýtingarhlutfall 0,4. 

Tillaga að deiliskipulagsbreytingunni var auglýst og málsmeðferð hagað í samræmi við 1. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Kærendur komu athugasemdum á framfæri og þeim var svarað af skipulagsyfirvöldum.  Ákvörðun bæjarstjórnar um hið breytta skipulag hlaut lögboðna meðferð Skipulagsstofnunar skv. 3. mgr. 25. gr. laga nr. 73/1997 og gerði stofnunin ekki athugasemdir við að breytingin yrði auglýst í B-deild Stjórnartíðinda.  Öðlaðist hún gildi með auglýsingu hinn 10. júlí 2008.  Verður hvorki séð að neinir þeir annmarkar hafi verið á meðferð málsins er ógildingu gætu varðað né að með ákvörðuninni hafi verið gengið gegn lögvörðum rétti kærenda, enda var með breyttu aðalskipulagi Húsavíkur tekin ákvörðun um breytta landnotkun svæðis þess er um ræðir.  Verður því ekki fallist á kröfu þeirra um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Vísað er frá úrskurðarnefndinni kröfu kærenda um ógildingu samþykktar sveitarstjórnar Norðurþings frá 25. september 2006 um deiliskipulag Höfðavegar á Húsavík. 

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu á samþykkt sveitarstjórnar Norðurþings frá 20. maí 2008 um breytt deiliskipulag vegna lóðanna nr. 6a og 6b við Höfðaveg. 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

___________________________   _____________________________
Ásgeir Magnússon                                Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

78/2008 Sandgerði hafnarsvæði

Með

Ár 2010, miðvikudaginn 8. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 79/2008, kæra á samþykkt bæjarstjórnar Sandgerðisbæjar frá 7. maí 2008 um deiliskipulag fyrir hafnarsvæði Sandgerðisbæjar, suðursvæði. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 15. ágúst 2008, er barst nefndinni hinn 19. sama mánaðar, kæra S og H, Norðurtúni 6, Sandgerði samþykkt bæjarstjórnar Sandgerðisbæjar frá 7. maí 2008 um deiliskipulag fyrir hafnarsvæði Sandgerðisbæjar, suðursvæði.  Auglýsing um gildistöku hinnar kærðu ákvörðunar var birt í B-deild Stjórnartíðinda 8. ágúst 2008.

Af hálfu kærenda er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Á fundi húsnæðis-, skipulags- og byggingarráðs Sandgerðisbæjar 22. ágúst 2007 var samþykkt að auglýsa tillögu að deiliskipulagi hafnarsvæðisins í Sandgerði, svæðis er afmarkast af Miðtúni og Eyrartúni til austurs, friðlýstu svæði til vesturs og suðurs og Eyrargötu til norðurs.  Bæjaryfirvöldum bárust athugasemdir, m.a. frá kærendum, Fornleifavernd ríkisins, Siglingastofnun, Umhverfisstofnun og Vegagerðinni.  Á fundi ráðsins 12. desember s.á. var bókað:  „Byggingarfulltrúi fór yfir skipulagsuppdrættina og gerði grein fyrir tillögum að svörum við athugasemdum og þeim breytingum sem lagt er til að gerðar verði til að mæta athugasemdum og ábendingum umsagnaraðila og íbúa.“  Var framangreint staðfest á fundi bæjarstjórnar 9. janúar 2008.  Á fundi húsnæðis-, skipulags- og byggingarráðs 23. janúar 2008 var lögð fram umsögn vegna deiliskipulagstillögunnar og var byggingarfulltrúa falið að vinna að úrlausn málsins með skipulagsráðgjöfum.  Á fundi ráðsins 6. febrúar s.á. var bókað að farið hefði verið yfir stöðu mála og kynntar viðræður, sem fram hefðu farið við Vegagerðina o.fl.  Þá sagði m.a. í bókun ráðsins:  „Fyrirliggjandi gögn og uppdrættir með mögulegum breytingum lagðir fram til kynningar.“  Á fundi ráðsins 19. febrúar s.á. var bókað m.a:  „Deiliskipulag Suðursvæðis–Sjávarheimar var auglýst 4. október með fresti til að skila athugasemdum til 15. nóvember.  Eftirfarandi breytingar voru gerðar að auglýsingatíma og athugasemdafresti loknum:  Kafla 2.6 um sjóvarnargarða bætt í greinargerð.  Sjóvörn til athugunar færð inn á uppdrátt.  Kafla 2.7 um fornminjar bætt í greinargerð.  Garðar færðir inn á uppdrátt.  Kröfu um lágmarks gólfkóta aðkomuhæðar bætt í greinargerð og færð inn á uppdrátt.  Lóðir á suðurhluta svæðis felldar út.  Lóðum nr. 28-34 við Strandgötu skipt upp, byggingarreitir minnkaðir og aðkoma skilgreind frá Sjávargötu.  Hámarkshæð húsa lækkuð og/eða samræmd hæð núverandi húsa.  Möguleiki á íbúðum á efri hæðum fellur út.  Þjóðvegur færður til austurs til að uppfylla 30 m veghelgunarsvæði Vegagerðarinnar.  Hringtorg við Eyrargötu stækkað og hliðrað til austurs.  Þjóðvegur verður skoðaður skv. lið 13.a í 2. viðauka í stað 10.i í 1. viðauka laga 106/2000.  Skipulags- og byggingarnefnd telur að með breytingum hafi verið komið á móts við athugasemdir án þess að tillögum hafi verið breytt í grundvallaratriðum.

Skipulags- og byggingarnefnd setur fyrirvara á afgreiðslu Suðursvæðis – Sjávarheima þar sem svar hefur ekki borist vegna afgreiðslu umhverfisskýrslu sem send var þann. 8. febrúar 2008 til Skipulagsstofnunar, Umhverfisstofnunar og Vegagerðar til kynningar í samræmi við 7. gr. í lögum nr. 105/2006 um umhverfismat áætlana.  Byggingarfulltrúa er falið í samráði við skipulagsráðgjafa að ganga frá svörum til athugasemda- og umsagnaraðila í samræmi við Deiliskipulag hafnarsvæðis Sandgerðisbæjar, athugasemdir og svör frá VSÓ Ráðgjöf, dags. 6. febrúar 2008.  Lagt var fram minnisblað frá VSÓ Ráðgjöf ehf. um skipulagið varðandi athugasemdir og svör við þeim.“  Á fundi bæjarstjórnar 20. febrúar 2008 var framangreint til umfjöllunar og m.a. bókað að Skipulagsstofnun hefði ekki afgreitt umhverfisskýrslu frá 8. febrúar 2008 og biði fullnaðarafgreiðsla því afgreiðslu skýrslunnar.  Var fært til bókar að bæjarstjórn staðfesti afgreiðslu ráðsins og var bæjarráði falin fullnaðarafgreiðsla þess að fengnu svari Skipulagsstofnunar.  Á fundi húsnæðis,- skipulags- og byggingarráðs 23. apríl 2008 var enn fjallað um deiliskipulagstillöguna og breytingarnar sem gerðar voru á henni.  Þar sagði m.a:  „Gerð hefur verið breyting á greinargerð og bætt inn kafla þar sem gert er grein fyrir hvernig tekið er á umhverfissjónarmiðum í deiliskipulagi Suðursvæðis.  Húsnæðis-, skipulags- og byggingarráð samþykkir skv. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga deiliskipulag Suðursvæðis með áorðnum breytingum og telur að með breytingum hafi verið komið á móts við athugasemdir án þess að tillögum hafi verið breytt í grundvallaratriðum.  Byggingarfulltrúa er falið í samráði við skipulagsráðgjafa að ganga frá svörum til athugasemda- og umsagnaraðila í samræmi við deiliskipulag hafnarsvæðis Sandgerðisbæjar, athugasemdir og svör frá VSÓ Ráðgjöf, dags. 23. apríl 2008.“  Á fundi bæjarstjórnar 7. maí 2008 var framangreint samþykkt samhljóða.  Auglýsing um gildistöku hinnar kærðu ákvörðunar var birt í B-deild Stjórnartíðinda 8. ágúst 2008. 

Hafa kærendur skotið framangreindri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er því haldið fram að með hinu samþykkta deiliskipulagi muni útsýni til sjávar frá Norðurtúni og Miðtúni skerðast eða hverfa með öllu er leiða muni til lækkunar fasteignaverðs.  Loforð hafi verið gefið á sínum tíma af þáverandi bæjaryfirvöldum að aldrei yrði byggt á svæðinu og lagt hafi verið að bæjarstjórn að friða þetta fallega útivistarsvæði og varpland, en talað hafi verið fyrir daufum eyrum. 

Bendi kærendur á að svæðið liggi neðar stórstraumsflóði á stórum kafla.  Af þeim sökum þurfi gríðarlega uppfyllingu til að ná fyrirskipaðri grunnhæð væntanlegra bygginga og muni svæðið allt því hækka um meira en fjóra metra.  Þá sé bent á að í fáum sveitarfélögum sé eins gott val á atvinnulóðum og í Sandgerði. 

Málsrök Sandgerðisbæjar:  Af hálfu Sandgerðisbæjar er vísað til þess að hið kærða deiliskipulag eigi sér stoð í Aðalskipulagi Sandgerðisbæjar 1997-2017, með síðari breytingum, og heildarsýn hafnarsvæðisins sem unnin hafi verið af bæjarfélaginu þar sem sett séu fram meginmarkmið um þróun svæðisins.  Heildarsýn um skipulag hafnarsvæðisins hafi verið kynnt á opnum íbúafundi 17. mars 2007 og samþykkt í bæjarstjórn 8. ágúst s.á. 

Hvað varði athugasemd kærenda þess efnis að útsýni þeirra til sjávar muni skerðast sé bent á að samkvæmt aðalskipulagi bæjarins sé svæðið neðan Strandgötu verslunar-, athafna- og iðnaðarsvæði.  Í ljósi athugasemda er borist hefðu á athugasemdartíma hafi breytingar verðið gerðar og fallið frá áformun um að hafa lóðir við Sjávargötu 11-18.  Lóðum og byggingarreitum hafi verið skipt upp í minni byggingareiningar og hámarkshæð húsa á nýjum lóðum lækkuð úr níu metrum í fimm og heimild til íbúðar í risi felld niður.  Á þegar byggðum lóðum sé hámarkshæð húsa takmörkuð við hæð núverandi bygginga.  Með þessu hafi verið komið til móts við kærendur, byggingar lækkaðar og dregið úr byggingarmagni, án þess að tillögunni hafi verið breytt í grundvallaratriðum. 

Þá sé bent á að í samráði við Siglingastofnun hafi lágmarkshæð gólfa í húsum á svæðinu verið færð inn í deiliskipulagið, þar sem tekið hafi verið tillit til hæstu mögulegrar sjávarstöðu, ölduágangs og spár um hækkandi sjávarborð.  Afstaða gagnvart íbúðarbyggð í Miðtúni og Norðurtúni, miðað við lágmarkshæð gólfa í húsum, sé sýnd í sniði á skýringaruppdrætti deiliskipulagsins.  Einnig hafi, að höfðu samráði við Siglingastofnun, verið færð inn á uppdráttinn lega núverandi og fyrirhugaðra varnarmannvirkja. 

Í samræmi við gildandi aðalskipulag sé gert ráð fyrir því að svæðið neðan Strandgötu verði verslunar-, athafna- og iðnaðarsvæði.  Rétt sé að geta þess að samkvæmt eldra aðalskipulagi frá árinu 1991 hafi svæðið verið auðkennt sem iðnaðarsvæði.  Á deiliskipulagsuppdráttinn hafi verið færð inn afmörkum náttúruverndarsvæðis nr. 108, fjörur og tjarnir á Rosmhvalanesi, eftir samráð við Umhverfisstofnun og viðmiðun stofnunarinnar um stærð og náttúruverndargildi svæða á náttúrminjaskrá.  Strandsvæði og fjörur séu skilgreind sem svæði sem afmarkist annars vegar af efstu stórstraumsflóðamörkum og hins vegar stórstraumsfjörumörkum. 

Í aðalskipulagi sé gert ráð fyrir nýjum Sandgerðisvegi úr suðaustri sem tengist nýrri Strandgötu suðaustan fyrirhugaðrar atvinnuuppbyggingar, og Sjávargötu er liggi að hafnarsvæðinu.  Þar með færist þungaumferð suður fyrir núverandi íbúðarbyggð.  Í aðalskipulaginu sé gert ráð fyrir að allri þungaumferð verði beint um Sjávargötu, að Hafnarsvæðinu.  Hið kærða deiliskipulag sé í samræmi við gildandi aðalskipulag hvað þetta varði.  Í afgreiðsluferli deiliskipulagsins hafi verulega verið tekið tillit til sjónarmiða íbúa við Miðtún og Norðurtún. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi samþykktar bæjarstjórnar Sandgerðisbæjar frá 7. maí 2008 um deiliskipulag fyrir hafnarsvæði Sandgerðisbæjar, suðursvæði. 

Eins og að framan er rakið samþykkti húsnæðis-, skipulags- og byggingarráð á árinu 2007 að auglýsa tillögu að deiliskipulagi hafnarsvæðisins í Sandgerði, suðursvæði.  Bárust athugasemdir og í kjölfar þess samþykkti bæjarstjórn tvívegis á fundum sínum að gera breytingar á samþykktinni.  Fólu breytingar þessar m.a. í sér að sérstökum ákvæðum um sjóvarnargarða og fornminjar var bætt í greinargerð og settir fram skilmálar um gólfkóta aðkomuhæða húsa á lóðum nr. 2 og 4-16 við Sjávargötu.  Þá var fallið frá lóðum á suðurhluta svæðisins, lóðum nr. 28-34 við Strandgötu var skipt upp, byggingarreitir minnkaðir og aðkoma skilgreind frá Sjávargötu.  Hámarkshæð húsa var lækkuð og/eða samræmd þeim húsum sem fyrir eru á svæðinu ásamt því að felld var brott heimild til íbúða á efri hæðum.  Ennfremur var þjóðvegur færður til austurs og hringtorg við Eyrargötu stækkað og hliðrað til austurs.  Að síðustu var færður inn í greinargerð sérstakur kafli um umhverfissjónarmið þar sem breyting var gerð á afmörkun svæðis á náttúruverndarská. 

Í 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er fjallað um kynningu, samþykkt og gildistöku deiliskipulags.  Í 2. mgr. segir að ákveði sveitarstjórn að breyta auglýstri tillögu í grundvallaratriðum skuli hin breytta tillaga auglýst á nýjan leik. 

Eins og að framan er rakið gerði bæjarstjórn tvívegis breytingar á tillögu þeirri er auglýst hafði verið eftir að frestur til að koma að athugasemdum var liðinn.  Úrskurðarnefndin telur að framangreindar breytingar sveitarstjórnar á tillögunni séu svo verulegar, þegar litið er til umfangs og eðlis þeirra, að með þeim hafi upphaflegri samþykkt verið breytt í grundvallaratriðum og því hefði þurft að auglýsa að nýju tillögu að breyttu deiliskipulagi svæðisins í samræmi við ákvæði 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Þessa var ekki gætt og verður hin kærða samþykkt bæjarstjórnar því felld úr gildi. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikilla anna og málafjölda hjá úrskurðarnefndinni. 

Úrskurðarorð: 

Felld er úr gildi samþykkt bæjarstjórnar Sandgerðisbæjar frá 7. maí 2008 um deiliskipulag fyrir hafnarsvæði Sandgerðisbæjar, suðursvæði. 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

______________________________   _____________________________
Ásgeir Magnússon                                      Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

119/2008 Tunguheiði

Með

Ár 2010, fimmtudaginn 20. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 119/2008, kæra á afgreiðslu skipulagsnefndar Kópavogsbæjar frá 21. október 2008 um deiliskipulag vegna lóðarinnar að Tunguheiði 8. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 29. desember 2008, er barst nefndinni hinn 30. sama mánaðar, kæra S og S, til heimils að Tunguheiði 8 í Kópavogi, afgreiðslu skipulagsnefndar Kópavogsbæjar frá 21. október 2008 er varðar deiliskipulag vegna lóðarinnar nr. 8 við Tunguheiði. 

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða afgreiðsla verði felld úr gildi. 

Málavextir og rök:  Frá árinu 2001 hafa kærendur, sem búsettir eru að Tunguheiði 8 í Kópavogi, óskað eftir heimild skipulags- og byggingaryfirvalda í Kópavogi til byggingar þakhýsis á hluta húseignarinnar, án þess að við henni hafi orðið.  Með bréfi kærenda til bæjarskipulags, dags. 12. febrúar 2007, lögðu þau enn fram beiðni þessa efnis ásamt samþykki meðeigenda.  Samþykkti skipulagsnefnd á fundi 6. maí 2008 að kærendur myndu vinna deiliskipulagstillögu fyrir lóðina.  Þá var samþykkt á fundi nefndarinar 20. maí 2008 að hönnuður myndi gera húsakönnun og tillagan í kjölfarið auglýst, sbr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Var tillagan auglýst og bárust athugasemdir vegna hennar.  Á fundi skipulagsnefndar 21. október 2008 var tillögunni hafnað á grundvelli innsendra athugasemda.  Var fundargerð skipulagsnefndar afgreidd án umræðu á fundi bæjarstjórnar 28. s.m.  Með bréfi arkitekts kærenda til bæjarskipulags, dags. 6. nóvember s.á., var farið fram á rökstuðning skipulagsnefndar og óskað eftir heimild til að vinna tillögu með tilliti til athugasemda nágranna.  Á fundi nefndarinnar 18. nóvember 2008 var bréf þetta lagt fram og var formanni hennar falið að rökstyðja synjunina.  Með bréfi formanns skipulagsnefndar til kærenda, dags. 2. desember 2008, var rökstuðningur nefndarinnar settur fram. 

Hafa kærendur kært framangreint til úrskurðarnefndarinnar svo sem áður getur. 

Af hálfu kærenda er m.a. vísað til þess að í nágrenni við þau hafi bæjaryfirvöld veitt heimild til byggingar þakhýsa á tveimur húsum og séu þau þess fullviss að unnt sé að hanna þakhýsi á húsið að Tunguheiði 8 þar sem tekið væri tillit til athugasemda nágranna. 

Af hálfu Kópavogsbæjar er m.a. bent á að erindi kærenda um byggingu þakhýsis hafi verið hafnað í skipulagsnefnd á árinu 2001 sem og deiliskipulagstillögu á árinu 2005 er laut að aukinni hæð húsa á svæðinu. 

Niðurstaða:  Skipulagsnefnd Kópavogs hafnaði á fundi sínum hinn 21. október 2008 tillögu að deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 8 við Tunguheiði.  Fundargerð skipulagsnefndar frá þeim fundi var til umfjöllunar á fundi bæjarráðs hinn 23. s.m., þar sem afstaða var tekin til tiltekinna liða hennar.  Þar er þó ekki að finna bókun ráðsins varðandi afstöðu þess til áðurnefndrar afgreiðslu skipulagsnefndar.  Þá var og fyrrgreind fundargerð skipulagsnefndar á dagskrá fundar bæjarstjórnar hinn 28. október 2008, þar sem bókað var eftirfarandi:  „Fundargerðin afgreidd án umræðu.“ 

Samkvæmt 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 tekur sveitarstjórn ákvarðanir um deiliskipulag.  Þeir annmarkar eru á meðferð málsins að ekki kemur fram í bókunum viljaafstaða bæjarráðs eða bæjarstjórnar til þess.  Verður framangreind afgreiðsla ekki talin fela í sér ákvörðun er bindi endi á meðferð máls og ber því, skv. 2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, að vísa málinu frá nefndinni. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

______________________________             ______________________________
Ásgeir Magnússon                                                  Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

76/2007 Klapparstígsreitur

Með

Ár 2010, fimmtudaginn 15. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 76/2007, kæra á ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 16. maí 2007 um að samþykkja tillögu að deiliskipulagi staðgreinireits 1.182.0, sem markast af Skólavörðustíg, Vegamótastíg, Grettisgötu og Klapparstíg. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 29. júlí 2007, er barst nefndinni 31. sama mánaðar, kæra E og Ö, eigendur fasteignar að Klapparstíg 42, Reykjavík, þá ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 16. maí 2007 að samþykkja tillögu að deiliskipulagi staðgreinireits 1.182.0, sem markast af Skólavörðustíg, Vegamótastíg, Grettisgötu og Klapparstíg.  Hin kærða ákvörðun tók gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda 27. júní 2007.  Gera kærendur þá kröfu að hún verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Á árinu 2003 samþykkti borgarráð Reykjavíkur nýtt deiliskipulag fyrir umræddan staðgreinireit, 1.182.0, og var auglýsing um gildistöku skipulagsins birt í B-deild Stjórnartíðinda 18. júlí 2003.  Kærendur máls þessa kærðu deiliskipulagið til úrskurðarnefndarinnar.  Með úrskurði, uppkveðnum 27. júlí 2006, felldi úrskurðarnefndin deiliskipulagið úr gildi þar sem vafi lék á um efni skipulagsins varðandi byggingarheimildir á lóðinni að Klapparstíg 40 að lóðarmörkum fasteignar kærenda að Klapparstíg 42.  Í kjölfar þess var unnið nýtt deiliskipulag sem byggt var á hinu fyrra og var þar gert ráð fyrir byggingu húss að Klapparstíg 40, að lóðarmörkum Klapparstígs 42. 

Á fundi skipulagsráðs 18. október 2006 var lögð fram áðurgreind tillaga að deiliskipulagi reits 1.182.0, dags. 10. október 2006, og samþykkti skipulagsráð að auglýsa hana til kynningar.  Málið var síðan tekið fyrir á fundi ráðsins 9. maí 2007 þar sem fyrir lágu athugasemdabréf er borist höfðu á kynningartíma tillögunnar, m.a. frá kærendum, ásamt breyttri skipulagstillögu, dags. 4. maí 2007, og umsögn skipulagsstjóra.  Var hin breytta skipulagstillaga samþykkt með vísan til umsagnar skipulagsstjóra og málinu vísað til borgarráðs, sem samþykkti tillöguna á fundi hinn 16. maí 2007.  Deiliskipulagið tók gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda hinn 27. júní sama ár, að undangenginni lögmæltri yfirferð Skipulagsstofnunar. 

Í deiliskipulaginu er m.a. heimilað að reisa tveggja hæða hús með kjallara og risi á vesturhluta lóðarinnar að Klapparstíg 40, að lóðarmörkum Klapparstígs 42, en næst lóðamörkunum skal húsið vera ein hæð og kjallari.  Skutu kærendur deiliskipulagsákvörðuninni til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er skírskotað til þess að ekkert tillit hafi verið tekið til athugasemda þeirra við kynningu umdeilds skipulags þess efnis að færa fyrirhugaða byggingu að Klapparstíg 40 frá lóðarmörkum fasteignar kærenda, t.d. um þrjá metra.  Athugasemdirnar hafi þó verið studdar sömu rökum og lotið að sömu kröfu sem eigendur Skólavörðustígs 15 hafi gert við skipulagsgerðina vegna Skólavörðustígs 13 og 13a og tekið hafi verið tillit til.  Telja verði þennan afgreiðslumáta brjóta gegn jafnræðisreglu.

Fyrir liggi að heimild fyrir umdeildri nýbyggingu á lóðinni nr. 40 við Klapparstíg hafi komið til vegna fyrirspurnar frá aðila sem vafasamt sé að eigi nema mjög takmarkaðan, ef nokkurn, eignarrétt að lóðinni og það gegn andmælum þess sem eigi stærstan hluta lóðarinnar.  Staðfest sé í bréfi Reykjavíkurborgar, dags. 10. júlí 2000, að sá aðili sem lagt hafi fram nefnda fyrirspurn sé ekki skráður eigandi að fasteignaréttindum að Klapparstíg 40 samkvæmt gögnum hjá Reykjavíkurborg og Fasteignamati ríkisins.  Velta megi því upp hvort það standist lög að taka til efnislegrar meðferðar beiðni um byggingu húss á eignarlóð annars manns. 

Kærendur mótmæli því að áratuga umferðarréttur þeirra inn á lóðina nr. 42 við Klapparstíg sé frá þeim tekinn en eðlilegt hefði verið að tryggja hann í skipulaginu.  Telja kærendur að þetta rýri verðgildi lóðar þeirra þar sem tvö bílastæði tapist sem séu dýr á þessum stað. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Borgaryfirvöld fara fram á að ógildingarkröfu kærenda verði hafnað.  Á það sé bent að með hinu samþykkta deiliskipulagi sé gert ráð fyrir einnar hæðar viðbyggingu á lóðinni nr. 40 við Klapparstíg sunnan við núverandi hús og geymslu við vesturhlið.  Gert sé ráð fyrir byggingarreit fyrir tveggja hæða húsi með risi og kjallara.  Sá hluti hússins sem liggi að lóðarmörkum Klapparstígs 42 sé á einni hæð og ekki verði heimilt að nýta þak einnar hæðar hlutans til útivistar.  Heimild til nýbyggingar sé háð því skilyrði að núverandi skúrar á suðurlóðamörkum verði rifnir. 

Ólíkar forsendur eigi við um lóðirnar Klapparstíg 40 og Skólavörðustíg 13.  Á lóðinni nr. 40 við Klapparstíg hafi verið skúr sem liggi að lóðarmörkum Klapparstígs 42.  Með hinu samþykkta deiliskipulagi verði veggur nýbyggingarinnar einnig að lóðamörkum, en styttri en sá sem fyrir sé.  Húsið verði á einni hæð, eins og eldri bygging.  Tvílyfti hluti nýbyggingarinnar verði í a.m.k. þriggja metra fjarlægð frá lóðarmörkum að Klapparstíg 42.  Staðsetning og umfang heimilaðs húss teljist samræmast byggðamynstri reitsins, sbr. umsögn skipulagsfulltrúa og þeirra ráðgjafa er tillöguna hafi unnið.  Aðstæður á lóðinni nr. 13 við Skólavörðustíg séu aðrar.  Þar hafi verið um að ræða tveggja hæða hús, alveg út í lóðarmörkin, sem hefði verið talsverð breyting frá fyrra ástandi, sem ekki eigi við í tilfelli kærenda.  Aðstæður og forsendur séu því mismunandi á lóðunum.  Ætíð þurfi að meta hverja lóð fyrir sig þegar nýting þeirra sé ákveðin og sé því ekki fallist á að jafnræðis hafi ekki verið gætt við hina kærðu ákvörðun þótt ekki hafi verið orðið við athugasemdum kærenda við meðferð málsins. 

Í byrjun árs 2001 hafi fyrirspurn borist byggingaryfirvöldum í Reykjavík um hvort leyft yrði að rífa byggingu, skráða sem vörugeymslu, og byggja í hennar stað verslunarhúsnæði á tveimur hæðum á lóðinni að Klapparstíg 40.  Þar sem þá hafi farið fram vinna við deiliskipulagningu umrædds reits hafi fyrirspurninni verið komið á framfæri við þá sem unnið hafi að skipulagstillögunni og ekkert þótt því til fyrirstöðu að gera ráð fyrir nýbyggingunni.  Hafi byggingin verið talin falla vel að byggðamynstri reitsins.  Ekki sé gerð sú krafa að fyrirspurnir varðandi skipulagsmál stafi frá þinglýstum eigendum einstakra lóða heldur sé almennt litið svo á að hver sem er geti fengið svör við fyrirspurnum sínum á þeim vettvangi.  Hins vegar sé gerð sú krafa að umsóknir um byggingarleyfi stafi frá þar til bærum aðilum. 

Lóðamörk á deiliskipulagsuppdráttum séu byggð á gögnum frá landupplýsingadeild framkvæmdasviðs Reykjavíkurborgar, áður lóðarskrárritara.  Ekki sé mögulegt að byggja lóðamörk og stærðir lóða í eldri hverfum Reykjavíkur á öðrum gögnum.  Eins og fram komi í skilmálum umdeildrar skipulagstillögu sé ekki tekið tillit til kvaða í tillögunni eða annarra einkaréttarlegra gerninga sem aðilar kunni að hafa gert sín á milli.  Ekki verði séð að einhliða færsla girðinga inn á nágrannalóð skapi rétt samkvæmt lögum um hefð.  Í 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sé kveðið á um bótarétt vegna tjóns er deiliskipulag kunni að valda borgurunum, en álitaefni um slíkan bótarétt verði hér ekki til lykta leidd þar sem það falli utan valdsviðs úrskurðarnefndarinnar. 

Niðurstaða:  Kærendur byggja kröfu sína um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar á því að heimild í hinu kærða deiliskipulagi, fyrir byggingu húss að Klapparstíg 42 að lóðarmörkum þeirra að Klapparstíg 40, fari gegn hagsmunum þeirra og að ekki hafi í skipulaginu verið gert ráð fyrir ætluðum umferðarrétti þeirra um lóðina að Klapparstíg 42. 

Samkvæmt fyrirliggjandi skipulagsuppdrætti er fyrir á lóðinni að Klapparstíg 40 skúrbygging sem stendur á lóðamörkum Klapparstígs 40 og 42 á um ellefu metra kafla.  Hin kærða ákvörðun felur í sér að reisa megi nýtt hús að umræddum lóðamörkum á um átta metra bili þar sem skúrinn er nú.  Um er að ræða tvílyft hús með kjallara og risi sem lækki í eina hæð, a.m.k. þremur metrum frá lóðamörkunum til norðurs frá Klapparstíg 42.  Þá er heimiluð þriggja hæða viðbygging með kjallara og risi á sameinaðri lóð Skólavörðustígs 13 og 13A.  Í skipulagstillögu var gert ráð fyrir að viðbyggingin næði að lóðarmörkum Skólavörðustígs 15, en vegna framkominna athugasemda við kynningu skipulagstillögunnar var sú bygging færð þrjá metra frá lóðarmörkunum. 

Ekki verður fallist á að farið hafi verið gegn jafnræðisjónarmiðum við skipulagsgerðina þótt ekki hafi verið farið að kröfum um að færa áformaða byggingu frá lóðarmörkum Klapparstígs 42 eins og gert var vegna áformaðrar viðbyggingar að Skólavörðustíg 13.  Verður að líta til þess að lengri bygging, sem mun víkja ef til nýbyggingar kemur, stendur nú þegar á lóðarmörkum Klapparstígs 40 og 42 og að heimiluð nýbygging verður aðeins ein hæð við lóðarmörkin.  Að Skólavörðustíg 13 var hins vegar um að ræða heimild fyrir viðbyggingu að lóðamörkum, þrjár hæðir og ris, þar sem engin bygging hafði áður staðið.  Eru aðstæður í þessum tilvikum því ekki sambærilegar.

Samkvæmt 1. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 bera sveitarstjórnir ábyrgð á og annast gerð deiliskipulags og skal eftir föngum leita eftir sjónarmiðum og tillögum íbúa og annarra þeirra sem hagsmuna eiga að gæta um mörkun stefnu og markmið við skipulagsgerðina, sbr. 4. mgr. 9. gr. laganna.  Þessi ákvæði verða ekki skilin svo að rétthafar einstakra lóða hafi úrslitavald um skipulag lóða sinna en þess ber að geta að það er í valdi lóðarhafa á hverjum tíma hvort og hvenær ráðist er í byggingarframkvæmdir á þeirra lóð þar sem þeir þurfa að standa saman að byggingarleyfisumsókn, sbr. 4. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingalaga.  Það verður því ekki talið andstætt lögum þótt einstakar byggingar séu heimilaðar í skipulagi án samþykkis viðkomandi lóðarhafa. 

Ekki liggja fyrir í málinu gögn um meintan umferðarrétt kærenda um lóðina að Klapparstíg 40 og verður það því ekki talinn annmarki á hinu kærða deiliskipulagi að þar sé ekki að finna slíka kvöð. 

Með hliðsjón af nefndum atvikum, og að um er að ræða miðsvæði samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024, þykir hið kærða deiliskipulag ekki raska hagsmunum kærenda með þeim hætti að varði ógildingu þess.  Verður kröfu kærenda þar að lútandi hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar borgarráðs Reykjavíkur frá 16. maí 2007 um að samþykkja tillögu að deiliskipulagi staðgreinireits 1.182.0. 

_____________________________
Hjalti Steinþórsson

_____________________________                 ____________________________
Ásgeir Magnússon                                                  Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

144/2007 Helgafellsbraut

Með

Ár 2010, miðvikudaginn 24. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 144/2007, kæra 17 íbúa í Álafosskvos í Mosfellsbæ á ákvörðun bæjarstjórnar Mosfellsbæjar frá 29. ágúst 2007, um deiliskipulag I. áfanga tengibrautar í landi Helgafells í Mosfellsbæ.   

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 26. október 2007, er barst úrskurðarnefndinni samdægurs, kærir Katrín Theodórsdóttir hdl., f.h. 17 íbúa í Álafosskvos í Mosfellsbæ, samþykkt bæjarstjórnar Mosfellsbæjar frá 29. ágúst 2007 um deiliskipulag I. áfanga tengibrautar í landi Helgafells.  Auglýsing um gildistöku samþykktarinnar birtist í B-deild Stjórnartíðinda 26. september 2007. 

Af hálfu kærenda er þess krafist að hin kærða samþykkt verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Mál þetta á sér nokkurn aðdraganda og hefur úrskurðarnefndin áður haft til umfjöllunar kærumál vegna framkvæmda í Helgafellslandi í Mosfellsbæ.  Hinn 2. janúar 2007 öðlaðist gildi deiliskipulag vegna tengibrautar um svæðið, sem kært var til úrskurðarnefndarinnar með kæru, dags. 28. janúar 2007.  Með úrskurði nefndarinnar uppkveðnum 14. febrúar 2007 í kærumáli vegna framkvæmdaleyfis fyrir tengibrautina var fallist á kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða þar sem vafi léki á lögmæti fyrrgreinds deiliskipulags, m.a. vegna þess að ekki hefði verið höfð hliðsjón af lögum nr. 105/2006 um umhverfismat áætlana.  Í kjölfar úrskurðarins felldi Mosfellsbær deiliskipulagið úr gildi. 

Með bréfi Skipulagsstofnunar til Mosfellsbæjar, dags. 5. mars 2007, tilkynnti stofnunin að fyrirhugað deiliskipulag tengibrautarinnar félli undir ákvæði laga nr. 105/2006 um umhverfismat áætlana.  Var unnin umhverfisskýsla þar sem m.a. voru bornir saman fimm kostir um gatnatengingar innan hverfisins.  Var umhverfisskýrslan auglýst, ásamt tillögu að deiliskipulagi tengibrautarinnar, og var frestur til að koma að athugasemdum til 12. júlí 2007.  Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 24. ágúst 2007 voru samþykkt svör við athugasemdum er bárust vegna tillögunnar og lagt til við bæjarstjórn að tillagan yrði samþykkt.  Bæjarstjórn samþykkti tillöguna á fundi sínum 29. s.m. 

Með bréfi Skipulagsstofnunar, dags. 21. september 2007, tilkynnti stofnunin að ekki væri gerð athugasemd við að auglýsing um gildistöku samþykktar bæjarstjórnar yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda og birtist auglýsing þess efnis hinn 26. s.m.

Skutu kærendur ákvörðun bæjarstjórnar til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er vísað til þess að í 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 segi að deiliskipulag skuli gera á grundvelli aðalskipulags fyrir einstök svæði eða reiti  þar sem framkvæmdir séu fyrirhugaðar.  Hið kærða deiliskipulag samræmist ekki Aðalskipulagi Mosfellsbæjar 2002-2024 í tveimur veigamiklum atriðum. 

Í fyrsta lagi sé gert ráð fyrir að tengibrautin þjóni 1.100 íbúðum en aðalskipulag heimili aðeins 900 íbúðir í Helgafellslandi. 

Í öðru lagi hafi gatnamót tengibrautarinnar verið færð af þeim stað sem aðalskipulag geri ráð fyrir og því sé ósamræmi milli hins kærða deiliskipulags og gildandi aðalskipulags.  Ósamræmið felist í því að samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi sé gert ráð fyrir að gatnamót Álafossvegar og Helgafellsvegar verði nær byggðinni í Álafosskvos, þ.e. gert sé ráð fyrir gatnamótum á milli Álafossvegar 18 og 21.  Þetta samræmist ekki aðalskipulaginu sem geri ráð fyrir gatnamótum skammt vestan Brekkulands.  Þá samræmist hið kærða deiliskipulag ekki heldur deiliskipulagi Álafosskvosar frá árinu 1997 hvað varði tengingu Álafossvegar við Helgafellsveg.   Hönnun nýrrar tengingar og mengunaráhrif hennar hafi ekki verið kynnt íbúum, en ljóst sé að búa þurfi til brekku upp frá Álafossvegi, á milli Álafossvegar 18 og 21, sem tengi kvosina við Helgafellsbraut og megi draga þá ályktun að þetta valdi útblástursmengun og slysahættu við kvosina.  Neikvæð umhverfisáhrif tengibrautarinnar samræmist auk þess ekki stefnu Mosfellsbæjar í aðalskipulagi, umhverfisskipulagi bæjarins frá árinu 1997 og deiliskipulagi Álafosskvosar, þar sem áhersla sé lögð á ásýnd og sögulega sérstöðu svæðisins og menningarstarfsemi.

Þá haldi kærendur því fram að hið kærða deiliskipulag eigi undir lög nr. 105/2006 um umhverfismat áætlana, sbr. 3. gr. laganna, og því hafi verið óheimilt að einskorða mat á umhverfisáhrifum við lítinn skipulagsreit, einkum og sér í lagi þar sem um sé að ræða svæði sem sé að hluta á náttúruminjaskrá og að hluta friðlýst með auglýsingu nr. 506/1987.  Lögin geri ráð fyrir að metin verði sammögnunaráhrif tengibrautarinnar í heild sinni.  Í  a-lið 2. mgr. 6. gr. laganna sé kveðið á um að gert sé yfirlit yfir efni og helstu stefnumið viðkomandi áætlunar og tengsl hennar við aðra áætlanagerð.  Í 10. gr. laganna segi að við mat á því hvort líklegt sé að umhverfisáhrif skipulags- og framkvæmdaáætlana verði veruleg skuli meta eiginleika áhrifa og þau svæði sem verði fyrir áhrifum með hliðsjón m.a. af samlegð og sammögnun áhrifa eins og áskilið sé í 2. tl. b-liðarins.  Framkvæmdasvæði í Helgafellslandi sé skipt niður í litla skipulagsreiti og hafi umhverfisáhrif ekki verið metin í heild sinni.  Deiliskipulag Helgafellsvegar, sem umhverfismatið taki til, markist aðeins af hluta vegarins og mjórri landræmu sitt hvoru megin hans.  Vegstúfurinn sem hér um ræði nái frá hringtorgi í svokölluðu Auga í Helgafellslandi að Vesturlandsvegi við Varmá.  Sé áhrifasvæði framkvæmdarinnar allt of takmarkað.  Þannig taki matið aðeins til hluta þeirra skipulagseininga sem Helgafellsvegur liggi að og um.  Bæði miðbær Mosfellsbæjar og íþrótta- og skólasvæðið við Varmá teljist t.d. ekki til áhrifasvæðis Helgafellsvegar þótt í aðalskipulagi sé gert ráð fyrir að vegurinn liggi þangað í framtíðinni. 

Markmið laga nr. 105/2006 um umhverfismat áætlana sé að stuðla að sjálfbærri þróun, draga úr neikvæðum umhverfisáhrifum og stuðla að því að við áætlanagerð sé tekið tillit til umhverfissjónarmiða.  Telji kærendur að umhverfisskýrslan sem Mosfellsbær hafi látið vinna í tengslum við hið kærða deiliskipulag uppfylli ekki ofangreind markmið þar sem ekki sé gerð grein fyrir áhrifum áætlunarinnar á umhverfið, kynning hafi verið ófullnægjandi og ekki hafi verið haft samráð við íbúa, sbr. 5. laganna.  Ennfremur telji þeir að umhverfisskýrslan geymi ekki upplýsingar sem sanngjarnt sé að krefjast, að teknu tilliti til þekkingar sem sé til staðar, en kveðið sé á um það í 6. gr.  Mat á líklegum umhverfisáhrifum samrýmist ekki 10. gr. laganna þar sem kveðið sé á um mat á eiginleikum áhrifa og þeirra svæða sem verði fyrir áhrifum svo sem 1. mgr. 2. tl. b-liðarins um mat á sammögnunaráhrifum.  Þá samrýmist það hvorki kröfunni í 1. mgr. 4. tl. b-liðarins um mat á hættu fyrir heilbrigði manna eða umhverfi, s.s. vegna slysa, né ákvæði 1. mgr. 6. tl. b-liðarins um gildi og eiginleika þess svæðis sem verði fyrir áhrifum vegna sérstaks náttúrufars eða menningarminja og umhverfis- eða viðmiðunarmarka eða vegna umfangs landnýtingar og  áhrifa á svæði eða landslag sem viðurkennt sé að hafi verndargildi á landsvísu.  Skýrslan beri með sér að bæjaryfirvöld hafi kastað til hendinni við matið enda hafi gerð hennar verið til málamynda og gerð í þeim eina tilgangi að slá ryki í augu almennings.  Það sjáist á því að í mörgum tilvikum séu umhverfisáhrif einstakra þátta metin og slegið fram fullyrðingum um áhrifin enda þótt þau hafi aldrei verið rannsökuð.  Skýrslan sé því innihaldslaus hvað varði þessa þætti.  

Kærendur haldi því fram að efnisatriði umhverfismatsskýrslunnar sýni fram á annmarka hennar sem hvert og eitt leiði til þess að ógilda beri deiliskipulagið.  Vísað sé til þess að hvorki hafi legið fyrir hljóðvistarútreikningar né mælingar gerðar á mengun lofts.  Þá hafi áhrif framkvæmdarinnar á landslag, ásýnd og einkenni kvosarinnar ekki verið könnuð í réttu samhengi og engar rannsóknir verið gerðar á áhrifum hennar á lífríki og vatnabúskap Varmár, en áin sé á náttúruminjaskrá auk þess sem ósar hennar séu friðlýstir.  Ekki liggi fyrir mat á áhrifum tengibrautarinnar á menningarminjar í Álafosskvos,  gæði og öryggisþættir mismunandi samgöngumáta ekki verið skoðuð og borin saman.  Auk þess sem fullyrðingar um að tengibrautin muni ekki hafa áhrif á fasteignaverð í Álafosskvos séu órökstuddar.  Meta hefði þurft áhrif af deiliskipulagi Helgafellsbrautar á skipulag Álafosskvosar.  Ástæðan sé sú að deiliskipulag Helgafellsvegar og gatnamótin sem flutt hafi verið inn í kvosina kalli á miklar breytingar á  skipulagi Álafosskvosar sem virðast nánast eingöngu hafa neikvæð áhrif á skipulag svæðisins og atvinnurekstur þar.

Þá sé því haldið fram að í skipulagsferlinu hafi verið brotið á rétti íbúa.  Beri aðgerðir og önnur viðbrögð bæjarstjórnar Mosfellsbæjar vott um valdníðslu í garð þeirra íbúa sveitarfélagsins sem neytt hafi réttar síns til að koma að ákvörðunarferlinu.  Yfirvöld hafi heimilað vegagerð í vegstæði tengibrautarinnar á meðan tillaga að deiliskipulagi hennar hafi enn verið í athugasemdaferli.  Með því hafi rétturinn til að gera athugasemdir við skipulagið samkvæmt 9. og 25. gr. skipulags- og byggingarlaga og skipulagsreglugerð nr. 400/1998 verið tekinn af íbúunum.

Að lokum sé því haldið fram að hið kærða deiliskipulag sé andstætt reglugerð um varnir gegn mengun vatns nr. 796/1999 og náttúruverndarlögum nr. 44/1999.  Hvorki hafi verið gripið til haldbærra mótvægisaðgerða til að koma í veg fyrir mengun Varmár né leitað umsagnar Umhverfisstofnunar eins og gert sé ráð fyrir í 37. og 38. gr. laganna  þegar um sé að ræða umfangsmiklar framkvæmdir á náttúruverndarsvæðum.  

Málsrök Mosfellsbæjar:  Af hálfu Mosfellsbæjar er tekið undir með kærendum að áætluðum íbúðafjölda í Helgafellslandi hafi ekki verið breytt í aðalskipulagi bæjarins en sú breyting sé í bígerð.  Í þeim áföngum fyrir byggð í Helgafellslandi sem deiliskipulag hafi verið samþykkt fyrir (til og með 4. áfanga) séu 749 íbúðir, þannig að ekki hafi verið náð þeim fjölda sem núgildandi aðalskipulag geri ráð fyrir.  Þá sé ekki alveg ljóst af rökstuðningi kærenda hvaða tengsl séu í núgildandi aðalskipulagi á milli samþykkts deiliskipulags fyrir 500 metra tengibraut, sem sé ein af þremur akstursleiðum út úr Helgafellshverfi, og samþykkts íbúðafjölda.  Ekki verði séð hvernig slíkt ætti að geta valdið ógildi deiliskipulags um tengibrautina.

Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skuli gera deiliskipulag á grundvelli aðalskipulags.  Samkvæmt 3. mgr. 2. gr. laga nr. 73/1997 sé deiliskipulag skilgreint svo:  „Skipulagsáætlun fyrir afmarkaða reiti innan sveitarfélags sem byggð er á aðalskipulagi og kveður nánar á um útfærslu þess.“  Deiliskipulag feli því í sér nánari útfærslu á aðalskipulagi en geti aldrei sýnt útfærslur einstakra liða í smáatriðum.  Uppdrátturinn með aðalskipulagsbreytingunni, sem samþykkt hafi verið í bæjarstjórn 18. október 2006, sé í mælikvarðanum 1:15.000, en uppdrátturinn með deiliskipulaginu sé í mælikvarðanum 1:1.000, eða margfalt nákvæmari útfærsla.  Á umræddum aðalskipulagsuppdrætti sé sýnd gata í gegnum Álafosskvos sem tengist Helgafellsvegi vestan Brekkulands.  Gatan sé táknuð með grönnum svörtum línum, með hvítu á milli, sem þýði samkvæmt skýringum á uppdrætti: „Aðrir vegir (til skýringar).“ Viðurkennt sé að það sem sett sé fram á uppdrætti „til skýringar“ sé ekki bindandi hluti af staðfestu skipulagi og geti breyst í útfærslu deiliskipulags.  Þannig sé hvorki hið kærða  deiliskipulag Helgafellsvegar né gildandi deiliskipulag Álafosskvosar í andstöðu við aðalskipulag bæjarfélagins en rétt sé að deiliskipulagi tengibrautarinnar og gildandi deiliskipulagi Álafosskvosar beri ekki saman um tenginguna niður í Álafosskvos. 

Mosfellsbær hafi sent fyrirspurn til Skipulagsstofnunar með bréfi, dags. 21. febrúar 2007, og spurst fyrir um, með vísan til 3. mgr. 3. gr. laga nr. 105/2006, hvort umrætt deiliskipulag heyrði undir lögin.  Svar hafi borist frá Skipulagsstofnun með bréfi, dags.  5. mars 2007, og hafi stofnunin komist að þeirri niðurstöðu að deiliskipulagið ætti undir lögin.  Í framhaldi af því hafi verið unnin umhverfisskýrsla samkvæmt lögunum.  Hafi skýrslan og tillaga deiliskipulagsins verið auglýst og kynnt í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og lög nr. 105/2006 um umhverfismat áætlana.  Fráleitt sé að halda því fram að mat á umhverfisáhrifum hafi verið einskorðað við lítinn skipulagsreit, þ.e. skipulagssvæði tengibrautarinnar.  Þvert á móti hafi í umhverfisskýrslunni verið fjallað ítarlega og í víðu samhengi um mismunandi kosti umhverfistenginga Helgafellshverfis og mismunandi heildaráhrif þeirra.  Þegar afstaða Skipulagsstofnunar hafi legið fyrir hafi verið hafist handa við gerð umhverfisskýrslu.  Í samræmi við ákvæði 3. mgr. 7. gr. laga nr. 105/2006 hafi skýrslan verið send Skipulagsstofnun og Umhverfisstofnun auk þess sem hún hafi verið auglýst til kynningar í Lögbirtingarblaði og Morgunblaðinu.  Umhverfisstofnun hafi metið skýrsluna fullnægjandi og Skipulagsstofnun hafi engar athugasemdir gert við auglýsingu hins kærða deiliskipulags.  Sérstaklega sé mótmælt fullyrðingu kærenda þess efnis að skýrslan „...beri með sér að bæjaryfirvöld hafi kastað til hendinni við matið enda hafi gerð skýrslunnar verið til málamynda og gerð í þeim eina tilgangi að slá ryki í augu almennings.“

Að lokum sé því hafnað að hið kærða deiliskipulag sé andstætt ákvæðum reglugerðar nr. 796/1999 um varnir gegn mengun vatns og ákvæðum náttúruverndarlaga nr. 44/1999. 

——-

Aðilar máls þessa hafa fært fram ítarlegri rök fyrir máli sínu, sem ekki verða rakin hér frekar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins. 

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér með óformlegum hætti aðstæður á vettvangi hinn 2. febrúar 2010. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi samþykktar bæjarstjórnar Mosfellsbæjar frá 29. ágúst 2007 um deiliskipulag I. áfanga tengibrautar í landi Helgafells.  Auglýsing um gildistöku samþykktarinnar birtist í B-deild Stjórnartíðinda 26. september 2007. 

Samkvæmt Aðalskipulagi Mosfellsbæjar 2002-2024 er gert ráð fyrir tengibraut frá hringtorgi á Vesturlandsvegi austan Varmár til austurs um Helgafellsland, austur og suður fyrir Reykjalund.  Er brautin norðan Álafosskvosar og tengist Álafossvegi, sem liggur í gegnum kvosina, gengt neðstu húsum við Brekkuland.  Í hinu kærða deiliskipulagi er tenging þessi aftur á móti nokkru austar eða við hús nr. 18 við Álafossveg. 

Við samanburð á uppdrætti gildandi aðalskipulags og uppdrætti hins kærða deiliskipulags verður að hafa í huga að aðalskipulagsuppdrátturinn er í mælikvarða 1:15.000 og verður ekki gerð krafa um að fyrirhuguð lega vega eða önnur slík atriði verði greind með mikilli nákvæmni á honum.  Verður og að gera ráð fyrir nokkru svigrúmi við gerð deiliskipulags til nánari útfærslu á stefnu aðalskipulags um einstök mannvirki, en skilmálar deiliskipulags fela í sér bindandi útfærslu stefnu og ákvæða aðalskipulags fyrir viðkomandi skipulagssvæði.   Í gr. 4.16.2 skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 er áskilið að í aðalskipulagi skuli gera grein fyrir helstu umferðaræðum og tengingum við þær en ekki er kveðið á um hvort það skuli gert í greinargerð eða á uppdrætti.   

Þegar framanritað er virt verður ekki fallist á að slíkt misræmi sé á milli uppdráttar aðalskipulags og hins kærða deilskipulags að það fari gegn heimildum skipulags- og byggingarlaga og skipulagsreglugerðar.  Verður því ekki fallist á ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar af þeim sökum.

Er hin kærða deiliskipulagsákvörðun var samþykkt var í gildi deiliskipulag Álafosskvosar frá árinu 1997.  Deiliskipulag þetta markast af Varmá í austri og Álafossvegi í norðri og tekur að litlum hluta til sama svæðis og hin kærða ákvörðun, vestast á skipulagssvæðinu.  Í greinargerð á uppdrætti hins kærða deiliskipulags kemur fram að skipulagið feli í sér breytingu frá eldri skipulagstillögum, sem m.a. sé fólgin í því að tenging Álafossvegar við hina nýju tengibraut verði færð til austurs.  Verður að líta svo á að með hinni kærðu ákvörðun hafi verið felld niður fyrirhuguð tenging Álafossvegar við brautina sem vera átti gegnt Brekkulandi samkvæmt deiliskipulaginu frá 1997.  Hafi skipulaginu því verið  breytt að þessu leyti með hinni kærðu ákvörðun.

Á uppdrætti hins kærða deiliskipulags er sýnd ný tenging Álafossvegar við tengibrautina, rétt austan við hús nr. 18 við Álafossveg.  Tenging þessi nær inn á svæði sem ekki hafði verið deiliskipulagt er hin kærða ákvörðun var samþykkt.  Þar hefur þó augljóslega verið gengið út frá því að gera þyrfti breytingu á deiliskipulagi Álafosskvosar frá 1997.  Hefur sú breyting þegar verið gerð og birtist auglýsing um gildistöku hennar í B-deild Stjórnartíðinda 10. september 2009.  Verður ekki talið að það eigi að leiða til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar þótt deiliskipulag nærliggjandi svæðis hafi verið lagað að henni eftir gildistöku hennar, en fallast má á að það hefði verið betri stjórnsýsla að vinna þessar áætlanir samtímis.

Í 1. gr. laga nr. 105/2006 um umhverfismat áætlana segir að markmið þeirra sé að stuðla að sjálfbærri þróun og draga úr neikvæðum umhverfisáhrifum og jafnframt að stuðla að því að við áætlanagerð sé tekið tillit til umhverfissjónarmiða.  Skuli það gert með umhverfismati tiltekinna skipulags- og framkvæmdaáætlana stjórnvalda sem líklegt sé að hafi í för með sér veruleg áhrif á umhverfið. 

Eins og lýst hefur verið hér að framan ákvað Mosfellsbær að unnin yrði umhverfisskýrsla þar sem lagt væri mat á áhrif hins kærða deiliskipulags.  Var skýrsla þessi kynnt ásamt uppdrætti og greinargerð þegar tillaga deiliskipulagsins var lögð fram.  Lá skýrslan fyrir við lögboðna yfirferð Skipulagsstofnunar á hinni umdeildu skipulagstillögu án þess að nokkar athugasemdir kæmu fram um hana af hálfu stofnunarinnar.  Er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að lagaskilyrðum hafi verið fullnægt hvað varðar umhverfismat hins kærða deiliskipulags.  Loks verður ekki séð að með skipulaginu hafi verið brotið gegn náttúruverndarlögum nr. 44/1999 eða reglugerð um verndun gegn mengun vatns nr. 796/1999.     

Að öllu framangreindu virtu verður ekki fallist á að hin kærða ákvörðun sé haldin þeim form- eða efnisannmörkum er leiða eigi til ógildingar og verður kröfu kærenda um ógildingu hennar því hafnað. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar bæjarstjórnar Mosfellsbæjar frá 29. ágúst 2007 um deiliskipulag I. áfanga tengibrautar í landi Helgafells. 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

___________________________           ________________________
Ásgeir Magnússon                                        Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

77/2007 Helgafellshverfi

Með

Ár 2010, miðvikudaginn 24. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 77/2007, kæra á ákvörðun bæjarstjórnar Mosfellsbæjar frá 11. apríl 2007, um að samþykkja tillögu að deiliskipulagi III. áfanga Helgafellshverfis í Mosfellsbæ. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 1. ágúst 2007, sem barst nefndinni 2. sama mánaðar, kæra B, Álafossvegi 23 og G, Álafossvegi 16 í Mosfellsbæ ákvörðun bæjarstjórnar Mosfellsbæjar frá 11. apríl 2007 um að samþykkja tillögu að deiliskipulagi III. áfanga Helgafellshverfis. 

Auglýsing um gildistöku samþykktar bæjarstjórnar birtist í B-deild Stjórnartíðinda 2. júlí 2007. 

Í kæru kemur fram að kært sé f.h. íbúa og Varmársamtakanna en engin umboð íbúa fylgdu kærunnu.  Þá liggur ekki fyrir hvort kærendur hafi stöðu til þess að koma fram f.h. Varmársamtakanna, en þar sem málið varðar ekki ákvörðun um framkvæmdir sem falla undir lög um mat á umhverfisáhrifum kemur ekki til álita að umrædd samtök geti átt aðild að málinu.  Eru því ekki efni til að staðreyna stöðu kærenda að því leyti.  Því eru ekki aðrir aðilar að málinu en þeir tveir kærendur sem að framan eru nefndir. 

Málavextir og rök:  Á fundi bæjarstjórnar Mosfellsbæjar hinn 11. apríl 2007 var samþykkt tillaga að deiliskipulagi III. áfanga íbúðahverfis í Helgafellslandi.  Nær deiliskipulagið til um 14,6 ha svæðis syðst og vestast í svokölluðu Helgafellshverfi, en Varmá og Skammadalslækur afmarka skipulagssvæðið til suðurs.  Samkvæmt deiliskipulaginu er gert ráð fyrir 114 íbúðum á 57 lóðum, aðallega í sérbýli.  Skutu kærendur ákvörðun bæjarstjórar til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Af hálfu kærenda er vísað til þess að eitt fallegasta kennileitið í landslagi Mosfellsbæjar sé án efa gljúfur Skammadalslækjar, sem renni í Varmá við Álanes ofan Álafoss.  Hávaxinn trjálundur sé í og við gljúfrið sem setji mikinn svip á landslagið og gefi svæðinu mikið útivistargildi.  Með hinu kærða deiliskipulagi sé skipulögð einbýlishúsabyggð í kringum gljúfrið.  Slíkt sé í andstöðu við aðalskipulag og uppfylli ekki skilyrði gr. 4.22 í skipulagsreglugerð nr. 440/1998, um skilgreiningu á hverfisverndarsvæðum í skipulagsáætlunum.  Deiliskipulagið sé hvorki í samræmi við stefnu gildandi aðalskipulags né umhverfisskipulags bæjarins.  Þá brjóti deiliskipulagið í bága við 9. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og 3. kafla laganna þar sem segi að svæðis-, aðal- og deiliskipulagsáætlanir skuli vera í innbyrðis samræmi.  Þá sé bent á að Sauðhóll, sem sé fyrir ofan gljúfrið, geti haft mikið útivistargildi fyrir íbúa í Helgafellslandi í framtíðinni og því óráðlegt að þrengja um of að hólnum. 

Kærendur telji að skipulagsyfirvöldum í Mosfellsbæ hafi borið að láta Skipulagsstofnun meta hvort afgreiða bæri deiliskipulagið á grundvelli laga um mat á umhverfisáhrifum framkvæmda nr. 106/2000, annars vegar vegna náttúruminjagildis og hins vegar vegna vegagerðar, sem samkvæmt skipulagsáætluninni sé fyrirhuguð yfir Varmá, steinsnar frá fossinum Álafossi, í gegnum trjálundinn við Álanes.  Þá brjóti kynning á tillögu hins kærða deiliskipulags í bága við 9. gr. laga nr. 73/1997, því samkvæmt endanlegum uppdrætti hafi verið komið fyrir 1.500 m2 settjörn til hreinsunar mengaðs ofanvatns á hverfisverndarsvæði við bakka Varmár við Álanes.  Hafi tillaga að staðsetningu settjarnar í Helgafellslandi ekki verið kynnt íbúum þegar tillaga að deiliskipulaginu hafi upphaflega verið auglýst og því hafi endanleg niðurstaða ekki heldur verið kynnt íbúum, sbr. 25. gr. laganna. 

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér óformlega aðstæður á vettvangi hinn 2. febrúar 2010. 

Niðurstaða:  Kærendur máls þessa eru búsettir í nokkurri fjarlægð frá svæði því er hið kærða deiliskipulag tekur til.  Í kæru er vísað til atriða er lúta að almennum kröfum um form og efni skipulags svo og að almannahagsmunum, s.s. náttúruvernd og útivistarmöguleikum almennings.  Hins vegar liggur ekki fyrir að umdeild ákvörðun snerti einstaklega og lögvarða hagsmuni kærenda, sem er skilyrði aðildar kærumáls fyrir úrskurðarnefndinni, sbr. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, og verður málinu af þeim sökum vísað frá nefndinni. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

_______________________________            _________________________________
Ásgeir Magnússon                                                   Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

86/2007 Njálsgötureitur 3

Með

Ár 2010, fimmtudaginn 21. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 86/2007, kæra á samþykkt borgarráðs Reykjavíkur frá 21. júní 2007 um deiliskipulag fyrir Njálsgötureit 3. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 17. ágúst 2007, er barst úrskurðarnefndinni hinn 20. sama mánaðar, kærir Ásgeir Þór Árnason hrl., f.h. eigenda fasteignarinnar að Njálsgötu 56, Reykjavík, samþykkt borgarráðs Reykjavíkur frá 21. júní 2007 um deiliskipulag fyrir Njálsgötureit 3.  Auglýsing um hina kærðu ákvörðun var birt í B-deild Stjórnartíðinda 19. júlí 2007.

Af hálfu kærenda er þess krafist að byggingarreitur að Njálsgötu 56 verði stækkaður frá auglýstu deiliskipulagi,  að sérstaklega verði tiltekið að fasteignin að Njálsgötu 56 hafi óheftan umferðarrétt fyrir ökutæki frá götu að austurhluta lóðarinnar og að kvöð um akstur meðfram vesturlóðarmörkum Njálsgötu 58 verði breytt í kvöð um aðkomu.  Til vara er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 29. september 2004 var samþykkt forsögn skipulagsfulltrúa að deiliskipulagi fyrir þrjá reiti við Njálsgötu, þar á meðal Njálsgötureit 3, sem markast af Njálsgötu, Barónsstíg, Bergþórugötu og Vitastíg, dags. í september 2004.  Voru skipulagsáform fyrir umrædda reiti kynnt íbúum á svæðinu og bárust allmargar athugasemdir. 

Á fundi skipulagsráðs 7. júní 2006 var samþykkt að kynna framlagða tillögu fyrir hagsmunaaðilum innan reitsins.  Stóð kynning yfir frá 13. júní til og með 27. júní 2006.  Að þeirri kynningu lokinni var málið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs hinn 21. febrúar 2007.  Fyrir lágu athugasemdir sem borist höfðu frá þremur aðilum, þar á meðal frá kærendum.  Lögð var fram samantekt skipulagsfulltrúa, dags. 19. febrúar 2007, ásamt húsakönnun Minjasafns Reykjavíkur og bréfi húsafriðunarnefndar, dags. 23. október 2006.  Jafnframt var lögð fram ný tillaga Teiknistofunnar Traðar, dags. 8. febrúar 2007, ásamt greinargerð, dags. 23. janúar 2007.  Skipulagsráð samþykkti að auglýsa tillöguna með eftirfarandi bókun:  „Samþykkt að auglýsa framlagða tillögu. Jafnframt samþykkt að senda þeim sem gerðu athugasemdir við hagsmunaaðilakynningu tilkynningu um auglýsingu.  Vísað til borgarráðs.“

Að lokinni auglýsingu var málið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs 13. júní 2007 og var þá lögð fram að nýju tillaga Teiknistofunnar Traðar, dags. 8. febrúar 2007, ásamt greinargerð, dags. 21. febrúar 2007.  Einnig var lögð fram samantekt skipulagsfulltrúa eftir hagsmunaaðilakynningu, dags. 19. febrúar 2007, húsakönnun Minjasafns Reykjavíkur nr. 122 og bréf húsafriðunarnefndar, dags. 23. október 2006.  Þá var og lögð fram umsögn skipulagsstjóra, dags. 11. maí 2007.  Skipulagsráð samþykkti hina auglýstu tillögu með eftirfarandi bókun:  „Auglýst tillaga samþykkt með vísan til umsagnar skipulagsstjóra.  Vísað til borgarráðs.“  Borgarráð samþykkti afgreiðsluna á fundi sínum þann 21. júní 2007.

Skutu kærendur framangreindri samþykkt til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Kærendur telja að með samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur á hinu umdeilda deiliskipulagi hafi ráðið brotið gegn réttindum þeirra samkvæmt jafnræðisreglu 65. gr. og eignarréttarákvæði 72. gr. stjórnarskrárinnar nr. 33/1944, sbr. 3. gr. og 5. gr. stjórnskipunarlaga nr. 97/1995, sbr. og 1. mgr. 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Samkvæmt deiliskipulaginu séu kærendur einu eigendur fasteigna á Njálsgötureit 3, sem ekki verði heimilað hér eftir að byggja að mörkum grannlóða við götu.  Þá sé nýtingarhlutfall lóðar þeirra hið lægsta á reitnum, aðeins 1,38, á meðan nýtingarhlutfall sambærilegarar eignar að Njálsgötu 54 sé 1,7.  Þó heimilað hafi verið á sínum tíma að reisa bakhús á lóð nr. 58 eigi það ekki nú að hafa þær afleiðingar að kærendum verði meinað að byggja að lóðarmörkum til austurs.  Í því sambandi sé vakin athygli á því að nægjanleg aðkoma sé að bakhúsinu um vesturhluta þeirrar lóðar.  Sérstaklega sé bent á að samskonar aðgengis sé þörf að lóð nr. 52A, vegna húss nr. 52B á baklóð, en þrátt fyrir það sé lóðarhafa að Njálsgötu 54 heimilt að byggja að vesturmörkum lóðar sinnar samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi.

Kærendur bendi á að fyrir sé bílskúr á þeim lóðarhluta sem þeir krefjist byggingarreits  og hafi skúrinn staðið þar a.m.k. frá 1950.  Hafa fasteignagjöld verið greidd af honum til Reykjavíkurborgar með tíðkanlegum hætti.  Kærendur hafi því hefðað rétt til að hafa byggingu á téðum hluta lóðar sinnar en um eignarlóð sé að ræða.

Kærendur hafi ítrekað bent starfsmönnum Reykjavíkurborgar á framangreind atriði og hafi bent formlega á þau í nóvember 2004 og í bréfum, dags. 25. júní 2006 og 22. og 24. apríl 2007.  Þeim hafi verið svarað með bréfi skrifstofu skipulags- og byggingarsviðs Reykjavíkurborgar, dags. 11. maí 2007, en þar sé kröfum þeirra hafnað með vísan til þess að þarna sé „…mikilvægt að opna inn á baklóðirnar“.  Þá sé þess einnig getið að ef kærendur fengju byggingarreit að lóðarmörkum Njálsgötu 58 myndi rísa þar stór lokaður brunaveggur og ef byggja ætti að lóðarmörkunum yrði að vera skilyrði um að Njálsgata 58 byggðist einnig að lóðarmörkum á sama tíma.  Þá séu uppi hugleiðingar um að eigendur beggja lóðanna gætu átt með sér samstarf í þessu tilliti og kæmi þá hugsanlega til greina að breyta deiliskipulagi.  Kærendur sætti sig ekki við þessi rök og telji að þau byggist á sértækum sjónarmiðum til hagsbóta fyrir eigendur Njálsgötu 58, sem tekin hafi verið fram yfir hagsmuni þeirra.  Þegar hins vegar sé virt að kröfur kærenda lúti að því að gera þau eins sett og eigendur annarra eigna á Njálsgötureit 3 beri að taka kröfur þeirra til greina.        

Í hinu samþykkta deiliskipulagi sé ekki gert ráð fyrir aðkomu ökutækja að bílskúr kærenda, sem standi á austurhluta lóðarinnar.  Þetta sé gert þrátt fyrir að sá réttur hafi verið fyrir hendi a.m.k. frá því að bílskúrinn hafi verið byggður, sem kærendur telji að hafi verið um 1924.  Þessi réttur hafi um langa hríð verið virtur í reynd af Reykjavíkurborg enda hafi hin síðari ár, við gerð gangstéttar fyrir framan lóðina, ávallt verið gert ráð fyrir innkeyrslu á lóðina á þessum stað og megi nú t.d. glögglega sjá sérstakar tilfæringar í götunni í því skyni.  Nauðsynlegt sé því að taka skýrlega upp í deiliskipulagið tilvísun til þessa aðgangsréttar kærenda.

Samþykkt hafi verið með fyrrgreindu bréfi að breyta kvöð um akstur eftir vesturlóðarmörkum Njálsgötu 58 í kvöð um aðkomu en það virðist síðan ekki hafa verið gert á endanlegum uppdrætti.  Því sé nauðsynlegt að kæra samþykktina einnig að því leyti.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Reykjavíkurborg krefst þess að hin kærða samþykkt verði staðfest.

Reykjavíkurborg taki ekki undir málsástæður kærenda eins og þær birtist í kæru.  Bent sé á að kröfugerð kærenda feli beinlínis í sér kröfu um að úrskurðarnefndin breyti deiliskipulaginu í samræmi við óskir kærenda.  Til þess sé nefndin ekki bær heldur hafi hún einungis vald til að skera úr um lögmæti skipulagsákvarðana.  Ekki sé þó krafist frávísunar málsins vegna þessa annmarka og líti Reykjavíkurborg svo á að einungis sé verið að krefjast ógildingar deiliskipulagsins sem til umfjöllunar sé í málinu.

Varðandi málsástæður kærenda um mismunandi nýtingarhlutfall og brot á jafnræði skuli á það bent að aðstæður á lóðum innan reitsins séu mismunandi og nýtingarhlutfall sé bara eitt þeirra atriða sem notuð séu til að stýra og takmarka byggingarheimildir innan lóða.  Á þeim lóðum þar sem veittar séu heimildir til viðbygginga og/eða til að rífa núverandi hús og byggja ný sé kveðið á um mismunandi hátt nýtingarhlutfall, sem ráðist af stærð þess byggingarreits sem lóðin sé talin þola með tilliti til legu hennar gagnvart eldri byggð og annarra atriða sem máli geti skipt.  Hvergi sé kveðið á um það í skipulags- og byggingarlögum að nýtingarhlutfall skuli vera það sama á öllum lóðum þegar deiliskipulagt sé í þröngri og gamalli byggð.  Ætíð þurfi að meta hverja lóð fyrir sig þegar nýtingarhlutfall sé ákveðið og sé því vísað á bug að gengið sé á jafnræði borgaranna með því að ákvarða mismunandi nýtingarhlutfall á lóðum innan reitsins.  Aðstæður hagi því þannig að ekki sé mælt með því að byggja að lóðarmörkum Njálsgötu 58 og skýrist mismunandi nýtingarhlutfall að hluta til af því að sums staðar séu lóðir litlar og byggt á baklóðum, en annars staðar sé svo ekki.

Mikilvægt sé að opna inn á baklóðirnar.  Kvöð sé um aðkomu að Njálsgötu 58B þannig að húsið að Njálsgötu 58 geti ekki byggst upp að lóðarmörkum Njálsgötu 56.  Með fjarlægðinni á milli húsanna gefist möguleiki á að hafa glugga á göflum þeirra.  Að öðrum kosti myndi myndast þarna stór lokaður brunaveggur.  Ef byggja ætti að lóðarmörkum Njálsgötu 58 yrði að vera skilyrði um að Njálsgata 58 byggðist samtímis að lóðarmörkum.  Nauðsynlegt sé að hafa kvöð um aðkomu fyrir lóðina Njálsgötu 58B og sé því vísað á bug að skipulagið byggist á einhverjum sértækum hagsmunum eigenda Njálsgötu 58.

Ekki hafi verið lagt til að setja bílskúr inn á lóð kærenda vegna fjarlægðar milli húsa, en skúr sá sem standi á austurhluta lóðarinnar sé ósamþykktur.  Eigi kærendur því engan rétt til að gert sé ráð fyrir aðkomu að skúrnum.

Bent skuli á að á staðfestum deiliskipulagsuppdrætti sé kvöð um aðgengi að lóð Njálsgötu 58B en ekki akstur.

Engin rök séu færð fyrir því hvers vegna kærendur telji eignarréttarákvæði stjórnarskrár brotin.  Af því tilefni sé ástæða til að benda á ákvæði 33. gr. skipulags- og byggingarlaga, en þar komi fram að ef gildistaka skipulags valdi því að verðmæti fasteignar lækki, nýtingarmöguleikar hennar skerðist frá því sem áður hafi verið heimilt, eða að hún rýrni svo að hún nýtist ekki til sömu nota og áður, eigi sá sem sýnt geti fram á að hann verði fyrir tjóni af þessum sökum rétt á bótum úr sveitarsjóði eða að sveitarstjórn leysi fasteignina til sín.  Leiði þessi málsástæða því ekki til þess að hin kærða ákvörðun teljist ógildanleg.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi samþykktar borgarráðs Reykjavíkur frá 21. júní 2007 um deiliskipulag fyrir Njálsgötureit 3.  Er þess aðallega krafist af hálfu kærenda að gerðar verði tilteknar breytingar á hinu kærða deiliskipulagi, en til vara að hin kærða samþykkt verði felld úr gildi.

Úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála er stjórnvald á kærustigi og er það hlutverk nefndarinnar að endurskoða lögmæti kærðra ákvarðana.  Það er hins vegar ekki á færi nefndarinnar að mæla fyrir um breytingar á kærðri skipulagsákvörðun, enda væri henni þá fengið skipulagsvald sem að lögum er í höndum sveitarstjórna.  Verður aðalkröfu kærenda um breytingar á hinu kærða deiliskipulagi því vísað frá.

Hið kærða deiliskipulag er sett fram á uppdrætti og er á honum stutt lýsing á svæðinu og markmiðum skipulagsins.  Þá er á uppdrættinum stutt greinargerð en í henni er vísað til meðfylgjandi greinargerðar og skilmála.  Greinargerð sú er fylgir uppdrættinum er um margt óskýr, einkum sá hluti hennar sem hefur yfirskriftina almennir skilmálar/kvaðir.  Segir þar m.a. í gr. 1.1 að innan svæðisins sé heimil sú landnotkun sem samræmist reglum Aðalskipulags Reykjavíkur 2001-2024 m.s.br. með þeim takmörkunum sem getið verði um í greinargerðinni.  Þá segir að í því sambandi sé rétt að minna á að sérstakar takmarkanir gildi um stafsemi á götuhliðum jarðhæða innan miðborgarinnar, sbr. kort yfir skilgreind götusvæði og fylgiskjal nr. 1.

Við þetta er það að athuga að umrætt svæði er utan miðborgar og eru þar engin skilgreind götusvæði.  Er greinargerðin að þessu leyti villandi og á fylgiskjal nr. 1 ekki við í þessu sambandi, en það hefur að geyma reglur um afgreiðslu umsókna um breytta notkun á skilgreindum götusvæðum.  Þá segir í greinargerðinni að önnur starfsemi en búseta sé háð þeim skilyrðum sem fram komi í 4. hefti þróunaráætlunar miðborgar, sem samþykkt hafi verið í október árið 2000. 

Telja verður að ætlunin hafi verið að vísa í 5. hefti þróunaráætlunar miðborgar, sem samþykkt var í borgarráði 10. október 2000, en heftið fjallar um íbúðarsvæði á miðborgarsvæði og í miðborg.  Hið umdeilda deiliskipulag er innan miðborgarsvæðis en utan miðborgar samkvæmt skilgreiningu aðalskipulags.  Gætu skilmálar í nefndu hefti 5 því útaf fyrir sig gilt á umdeildu svæði.  Þess er hins vegar að gæta að ákvæði þau sem fram koma í hefti 5 eru ekki hluti af samþykktri greinargerð aðalskipulags og munu aldrei hafa fengið meðferð sem skipulagstillaga.  Þurfti því að taka efni þeirra upp í auglýsta deiliskipulagstillögu ef ætlunin var að þau yrðu hluti skipulagsgreinargerðar og nægði ekki sú tilvísun sem fram kemur í greinargerðinni.  Er greinargerðarinni áfátt að þessu leyti.

Þá eru í skilmálum greinargerðarinnar, í köflum 3.2-3.5, fjölmörg ákvæði sem lýsa skilmálum í mislöngu máli sem síðan er tekið fram að eigi ekki við.  Eru þetta óvönduð vinnubrögð, til þess fallin að valda misskilningi.

Loks er verulegt misræmi milli uppdráttar og þeirra skilmála fyrir hverja lóð sem fram eru settir sem hluti greinargerðar eða fylgiskjal með henni.  Segir þar um Njálsgötu 58A, sem liggur að lóð kærenda, að byggingar skuli vera þar óbreyttar, en á uppdrætti er sýndur á lóðinni allstór byggingarreitur fyrir viðbyggingu sem má vera kjallari, þrjár hæðir og ris.

Auk þeirra ágalla sem að framan eru raktir verður að fallast á að ekki hafi verið gerð viðhlítandi grein fyrir mögulegum rétti kærenda vegna bílskúrs á lóð þeirra.  Skúrinn er sýndur á uppdrætti þar sem lýst er byggingum á svæðinu fyrir gildistöku hins umdeilda deiliskipulags, en hvorki er í greinargerð né í skilmálum fyrir lóðina nr. 56 við Njálsgötu tekin afstaða til þess hvort hann skuli rifinn eða hver réttur kæranda sé í því sambandi.  Var þó meiri þörf á að fjalla í skipulaginu um mannvirki sem fyrir voru á svæðinu heldur en að fjalla þar um verndun byggðar og byggðamynsturs og fleiri atriði sem ekki voru talin eiga við í skipulagi svæðisins.

Með vísan til þess sem að framan er rakið telur úrskurðarnefndin að svo verulegir ágallar séu á gerð og efni hinnar kærðu ákvörðunar að ekki verði hjá því komist að fella hana úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikilla anna og málafjölda hjá úrskurðarnefndinni. 

Úrskurðarorð:

Vísað er frá kröfu kærenda um breytingar á hinu kærða deiliskipulagi.

Felld er úr gildi samþykkt borgarráðs Reykjavíkur frá 21. júní 2007 um deiliskipulag Njálsgötureits 3, sem birt var í B-deild Stjórnartíðinda hinn 19. júlí 2007.

___________________________
Hjalti Steinþórsson

______________________________            _____________________________
Ásgeir Magnússon                                                Þorsteinn Þorsteinsson