Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

12/2002 Sóleyjargata

Með

Ár 2003, mánudaginn 3. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 12/2002, kæra íbúa að Sóleyjargötu 23, Fjólugötu 21 og Fjólugötu 23, Reykjavík á þeirri ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 8. maí 2002 að heimila Kennarasambandi Íslands að breyta einbýlishúsinu að Sóleyjargötu 25 í orlofsíbúðir. 

Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 10. maí 2002, er barst nefndinni hinn 13. sama mánaðar, kæra B, Sóleyjargötu 23, K, Fjólugötu 21 og Ö, Fjólugötu 23, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 8. maí 2002 að heimila Kennarasambandi Íslands að breyta einbýlishúsinu að Sóleyjargötu 25 í orlofsíbúðir.  Borgarstjórn staðfesti hina kærðu ákvörðun hinn 16. maí 2002.  Kærendur krefjast þess að ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Húsið að Sóleyjargötu 25, Reykjavík er steinsteypt tveggja hæða hús auk kjallara, með fullri lofthæð, og bílgeymslu sem stendur í enda götureits, sem markast af Sóleyjargötu, Njarðargötu og Fjólugötu.  Aðgengi er að húsinu bæði frá Sóleyjargötu og Fjólugötu.  Bílastæði eru við Fjólugötu og þar er einnig aðkoma að bílgeymslu.  Samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016, sem við á í máli þessu, stendur húsið á íbúðarsvæði og hefur svæðið ekki verið deiliskipulagt.  Eigandi hússins, Orlofssjóður Kennarasambands Íslands, sótti síla árs 2001 um leyfi til breytinga á innra skipulagi hússins í þá veru að í stað einbýlishúss yrði veitt heimild til að gera sex orlofsrými í húsinu.  Auk þessa skyldi hluti bílgeymslu fjarlægður og nýr inngangur gerður að húsinu. 

Byggingarleyfisumsóknin var tekin fyrir á afgreiðslufundum byggingarfulltrúa hinn 18. desember 2001, 8. janúar 2002 og hinn 29. sama mánaðar og frestað í öll skiptin en samþykkt að lokum hinn 19. febrúar 2002.  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 26. febrúar 2002 var erindið tekið fyrir að nýju og þá samþykkt að vísa því til skipulagsfulltrúa til ákvörðunar um grenndarkynningu.  Á afgreiðslufundi Borgarskipulags hinn 1. mars sama ár var samþykkt að grenndarkynna byggingarleyfisumsóknina fyrir hagsmunaaðilum og voru því framkvæmdir stöðvaðar af byggingarfulltrúa.  Athugasemdir bárust frá 21 íbúa við Fjólugötu og Sóleyjargötu.  Að grenndarkynningunni lokinni var byggingarleyfisumsóknin tekin til afgreiðslu í skipulags- og byggingarnefnd hinn 8. maí 2002 og samþykkt með því skilyrði að innheimt yrði bílastæðagjald vegna tveggja bílastæða.  Þá skyldi og þinglýsa kvöð um að eignarhald hússins yrði á einni hendi og að óheimilt yrði að hafa þar varanlega búsetu eða skrá þar fólk til lögheimilis nema sótt yrði um breytingu á húsnæðinu til samræmis við ákvæði byggingarreglugerðar um íbúðarhúsnæði.  Fundargerð skipulags- og byggingarnefndar var staðfest í borgarstjórn hinn 16. maí 2002. 

Kærendur voru ósáttir við þessi málalok og skutu ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur halda því fram að skipulagsyfirvöld hafi látið undir höfuð leggjast að kynna hagsmunaaðilum fyrirhugaðar framkvæmdir sem hafi staðið yfir í átta vikur án tilskilinna leyfa þegar áformaðar breytingar hafi loks verið grenndarkynntar og þá að kröfu nágranna.  Þrátt fyrir ítrekaðar ábendingar kærenda hafi framkvæmdir staðið yfir í tuttugu vikur án tilskilinna leyfa þegar borgarráð hafi loks samþykkt byggingarleyfið en þá hafi framkvæmdum að mestu verið lokið.  Þá halda kærendur því fram að ekki hafi verið nægjanlegt að grenndarkynna einvörðungu byggingarleyfisumsóknina heldur hafi breytingin verið þess eðlis að deiliskipuleggja hefði þurft svæðið.

Kærendur halda því einnig fram að brotið hafi verið gegn byggingarreglugerð varðandi fyrirkomulag og rýmisstærð orlofsrýmanna.  Hvergi í reglugerðinni sé minnst á „orlofsíbúð“ og því sé engin lagaheimild til fyrir því að gera minni kröfur til þess háttar íbúða en annarra sem búið sé í.  Þá hafi byggingarfulltrúi og Borgarskipulag brugðist hlutverki sínu með því að krefjast ekki leiðréttinga á hönnunargöllum á uppdráttum og á misræmi í umsókn um byggingarleyfi, þrátt fyrir ábendingar kærenda.

Kærendur benda á að breyting hússins að Sóleyjargötu 25 úr einbýlishúsi í fjölbýlishús með sex orlofsrýmum hafi neikvæð áhrif vegna aukinnar bílaumferðar og að möguleikar íbúa götunnar til að leggja bílum sínum þar muniminnka verulega.  Bílastæðin við vesturbrún Fjólugötu, á milli Bragagötu og Njarðargötu, séu fyrir löngu fullnýtt og því þurfi að fjölga bílastæðum verulega ef breytingin eigi að ná fram að ganga.  Þó svo að um sé að ræða „orlofsíbúðir“ þá verði að gera sömu kröfur um bílastæði og almennt tíðkist og sennilega sé ástæða til að gera ríkari bílastæðakröfur til þess háttar íbúða.  Kærendur halda því fram að nú þegar sé komin slæm reynsla á rekstur orlofsrýmanna því vísbendingar séu um að hverju rými fylgi a.m.k. einn bíll og oft sé þar mjög gestkvæmt síðdegis og að kvöldlagi.  Þá sé einnig þjónustuumferð áberandi og umferð vegna skjalageymslu Kennnarasambandsins sé nokkur.  Vegna skorts á bílastæðum sé bifreiðum lagt upp á gangstétt. 

Þá benda kærendur einnig á að með umdeildri byggingarleyfisumsókn hafi ekki fylgt bílastæðabókhald vegna breyttrar landnotkunar og aukinnar bílastæðaþarfar.

Kærendur halda því fram að borgarráð hafi misbeitt valdi sínu gegn hagsmunum íbúa við Fjólugötu og Sóleyjargötu með því að samþykkja að gefa Kennarasambandinu kost á því að kaupa sig frá aukinni bílastæðakröfu.  Næsta bílastæðahús sé í Ráðhúsinu og þangað sé um 8 til 10 mínútna gangur og því feli þessi ráðstöfun ekki í sér lausn á bílastæðavanda íbúa Fjólugötu og Sóleyjargötu. 

Kærendur krefjast þess að borgaryfirvöld sjái til þess að nægilegum fjölda bílastæða verði komið fyrir á lóðinni að Sóleyjargötu 25 en að öðrum kosti verði rekstur orlofsíbúðanna stöðvaður.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Í umsögn Skipulags- og byggingarsviðs Reykjavíkurborgar, dags. 22. apríl 2002, um athugasemdir vegna grenndarkynningar byggingarleyfisumsóknar varðandi Sóleyjargötu 25 er tekið undir það með kærendum að hugtakið „orlofsíbúð“ sé ekki skilgreint í byggingarreglugerð nr. 441/1998.  Aftur á móti sé hugtakið „frístundahús“ skilgreint í 115. gr. reglugerðarinnar sem hús sem sé ætlað til tímabundinnar dvalar og þurfi þess háttar hús ekki að uppfylla skilyrði reglugerðarinnar sem sett séu um íbúðarhús.  Í því tilfelli sem hér um ræði miði breytingar hússins að tímabundinni dvöl fyrir félagsmenn Kennarasambands Íslands en hvorki til varanlegrar né lengri dvalar.  Með vísan til þessa þurfi framkvæmdirnar ekki að uppfylla almenn ákvæði reglugerðarinnar um íbúðarhúsnæði.  Eigi að síður verði að horfa til 105. gr. byggingarreglugerðarinnar sem fjalli um hús til annara nota en íbúðar.  Meginregla hennar sé að við umfjöllun um slík hús skuli almennt miða við þær kröfur sem gerðar séu til íbúðarhúsa eftir því sem við geti átt að mati byggingarnefndar.  Skipulags- og byggingarnefnd borgarinnar hafi því haft heimild til að meta hvað teldist eðlilegt í þessu sambandi m.t.t. notkunar húsnæðisins.  Einnig verði, eftir því sem við geti átt, að líta til ákvæða byggingarreglugerðarinnar um hótel, dvalar- og heimavistir. 

Með tilliti til framangreinds, sbr. skilgreiningu hugtaksins frístundahús, heldur Reykjavíkurborg því fram að „orlofsíbúðir“ þurfi ekki að uppfylla ákvæði reglugerðarinnar um íbúðarhús og eigi það einnig við um þær kröfur sem gerðar séu til fjölda bílastæða.  Reykjavíkurborg telur því að borgin geti metið hvaða bílastæðakröfur gera eigi til hússins.  Afar ólíklegt sé að fleiri en einn bíll fylgi hverri íbúðareiningu og reikna megi með því að hluti gestanna verði ekki á bíl. 

Rétt sé hjá kærendum að ekki hafi verið unnið svokallað bílastæðabókhald vegna umsóknarinnar.  Um slíkt sé hvorki gerð krafa í lögum né byggingarreglugerð og því ekki um formgalla að ræða á umsókn þótt slíkur útreikningur liggi ekki fyrir. 

Andsvör kærenda við málsrökum Reykjavíkurborgar:  Talsmanni kærenda var gefinn kostur á að koma að andsvörum vegna umsagnar Reykjavíkurborgar í málinu og bárust þau úrskurðarnefndinni með bréfi hinn 3. október 2003. 

Kærendur benda á að umsögn skipulags- og byggingarsviðs hafi ekki verið kynnt kærendum vorið 2002 og raunar ekki komið þeim fyrir sjónir fyrr en í september 2003.  Ljóst sé af innihaldi umsagnarinnar að kærendur hefðu getað farið aðrar leiðir og því halda kærendur því fram að grenndarkynningarferlinu hafi ekki lokið með fullnægjandi hætti af hálfu borgaryfirvalda og því sé útgáfa byggingarleyfisins í uppnámi.

Kærendur mótmæla því harðlega að íbúðir þær sem hér um ræðir að Sóleyjargötu 25 geti fallið undir hugtakið „frístundahús“ enda megi af 115. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 ráða að fyrst og fremst sé átt við sumarhús fjarri þéttbýli.  Þess háttar hús séu oft án nokkurrar tengingar við vegakerfið og því séu ekki gerðar sömu kröfur varðandi bílastæði og í þéttbýli.

Kærendur halda því fram að eftir þá sextán mánuði sem rekstur orlofsíbúðanna hafi staðið í húsinu sé ljóst að langflestir leigutakarnir komi til Reykjavíkur á eigin bifreiðum og því sé verulegur skortur á bílastæðum í kringum það.  Íbúar þurfi því oft að leita stæða fyrir bíla sína í nærliggjandi götum.  Vegna þessa halda kærendur því fram að þörf sé á 12 – 16 bílastæðum fyrir húsið.

Málsrök byggingarleyfishafa:  Orlofssjóður Kennarasambands Íslands tekur undir málsrök Reykjavíkurborgar en bendir einnig á að þegar húsið hafi verið keypt hafi fjögur herbergi í kjallara hússins verið í útleigu og því hafi bílastæðaþörf hússins minnkað er Kennarasambandið hafi eignast húsið. 

Niðurstaða:  Samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016, sem við á í málinu, er heimilt að reka gistiaðstöðu á íbúðarsvæðum ef reksturinn veldur nágrönnum ekki ónæði m.a. vegna óeðlilega mikillar umferðar.  Hin kærða ákvörðun veitti heimild til þess að húsinu að Sóleyjargötu 25 í Reykjavík yrði breytt úr einbýlishúsi í orlofshús með sex orlofsrýmum ætluðum félagsmönnum Kennarasambands Íslands auk þess að fjarlægja hluta bílgeymslu og gera nýjan inngang að húsinu. 

Á svæðum þar sem ekki liggur fyrir deiliskipulag er það meginregla, samkvæmt 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, að gera skuli deiliskipulag þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar.  Í 3. mgr. ákvæðisins er gerð sú undantekning að sveitarstjórn getur heimilað framkvæmdir í þegar byggðum hverfum, sem ekki hafa verið deiliskipulögð að undangenginni grenndarkynningu skv. 7. mgr. 43. gr. laganna.  Hefur þetta ákvæði verið túlkað svo, til samræmis við 2. mgr. 26. gr. laganna, að aðeins megi heimila með þessum hætti óverulegar framkvæmdir eða breytingar.

Að mati úrskurðarnefndarinnar verður hið umdeilda byggingarleyfi ekki talið hafa verulega breytingu í för með sér.  Var byggingaryfirvöldum því heimilt að veita hið umdeilda byggingarleyfi að undangenginni grenndarkynningu svo sem gert var og bar ekki nauðsyn til að gera deiliskipulag fyrir svæðið vegna veitingar leyfisins.

Í máli þessu liggur fyrir að framkvæmdir samkvæmt hinu upphaflega byggingarleyfi voru hafnar áður en grenndarkynning um erindið átti sér stað.  Aftur á móti voru þær stöðvaðar af borgaryfirvöldum þegar þau ákváðu að grenndarkynna erindi Orlofssjóðs Kennarasambands Íslands og að grenndarkynningunni lokinni var endanleg ákvörðun um útgáfu leyfisins tekin.  Verður að telja að þrátt fyrir þennan annmarka á málsmeðferð borgaryfirvalda við veitingu leyfisins hafi sjónarmið kærenda legið fyrir þegar endanleg ákvörðun um útgáfu þess var tekin enda gerðu þeir athugasemdir við byggingarleyfisumsóknina.  Þá var þeim, í kjölfar ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar, tilkynnt um afgreiðslu erindisins, eins og áskilið er samkvæmt 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Er því ekki unnt að fallast á það með kærendum að framkvæmd grenndarkynningarinnar hafi verið svo áfátt að leiða eigi til þess að byggingarleyfið verði fellt úr gildi. 

Hús það sem hér um ræðir er ætlað sem orlofshús fyrir félagsmenn Kennarasambands Íslands eins og áður er fram komið.  Skilyrði skipulags- og byggingarnefndar fyrir veitingu byggingarleyfisins var að þinglýst yrði kvöð um að eignarhald hússins skyldi vera á einni hendi og að óheimilt væri að hafa þar varanlega búsetu eða skrá þar lögheimili nema sótt yrði um breytingu á húsnæðinu til samræmis við ákvæði byggingarreglugerðar um íbúðarhúsnæði.  Kærendur halda því fram að óheimilt sé að víkja frá kröfum byggingarreglugerðar, t.d. varðandi stærð þessara orlofsrýma, og gera annars konar kröfur til þeirra en almennt séu gerðar samkvæmt reglugerðinni um íbúðir. 

Hvað þetta atriði varðar þá segir í 1. mgr. 105. gr. byggingarreglugerðar að þegar sótt sé um leyfi til að byggja hús til annara nota en íbúðar skuli miða við þær kröfur sem gerðar séu til íbúðarhúsa eftir því sem þær geti átt við að mati byggingarnefndar.  Það er álit úrskurðarnefndarinnar að skipulags- og byggingarnefnd hafi tekið eðlilegt tillit til krafna reglugerðarinnar um íbúðarhús varðandi orlofsýmin, enda liggur fyrir að húsnæðið verði eingöngu nýtt til tímabundinnar dvalar. 

Sóleyjargata nr. 25 er í gamalgrónu hverfi í jaðri miðborgarinnar þar sem hefðbundin íbúðarbyggð blandast ýmiskonar þjónustustarfsemi.  Er þar m.a. opinber stofnun, sendiráð, lögfræðiskrifstofa og arkitektastofur.  Fjólugata er einstefnugata, við hana er frágengin gangstétt og meðfram henni öðrum megin eru bílastæði.  Inni á lóð hússins að Sóleyjargötu 25 eru tvö bílastæði auk bílgeymslu fyrir einn bíl.  Meðfram lóð hússins er unnt að leggja einni til tveimur bifreiðum.  Svæði þetta byggðist á þeim tíma þegar bílaeign landsmanna var miklum mun minni en í dag og miðuðust bílastæðakröfur við þá staðreynd.  Því fer fjarri að allir íbúar svæðisins hafi aðgang að bílastæðum heima við hús sín eins og nú er áskilið í 3. mgr. 64. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998, en þar segir að á hverri lóð við íbúðarhús skuli vera bílastæði.  Undantekningu frá þessu er að finna í 10. mgr. sömu greinar en þar segir að heimilt sé að leysa lóðarhafa undan kvöð um bílastæði ef hann greiði bílastæðagjald samkvæmt 28. gr. reglugerðarinnar, en gjaldi þessu skal varið til uppbyggingar almenningsbílastæða í nágrenni viðkomandi lóðar. 

Með hliðsjón af framangreindu verður að telja að ekki hafi verið gengið svo gegn grenndarhagsmunum kærenda að ógilda beri byggingarleyfið og því er ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar staðfest.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 8. maí 2002, sem staðfest var af borgarstjórn hinn 16. sama mánaðar, að veita byggingarleyfi fyrir breytingum á húsinu að Sóleyjargötu 25, Reykjavík, er staðfest.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

46/2002 Birkihvammur

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 23. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 46/2002, kæra eigenda íbúðarhússins að Birkihvammi 2, Hafnarfirði á ákvörðun skipulags- og byggingarráðs Hafnarfjarðarbæjar frá 30. júlí 2002 um að synja umsókn þeirra um leyfi til stækkunar og breytinga á húsinu.

Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 28. ágúst 2002, er barst nefndinni sama dag, kæra G og H eigendur íbúðarhússins að Birkihvammi 2, Hafnarfirði, þá ákvörðun skipulags- og byggingarráðs Hafnarfjarðarbæjar frá 30. júlí 2002 að synja umsókn þeirra um leyfi til stækkunar og breytinga á húsinu.

Kærendur krefjast þess að ákvörðun skipulags- og byggingarráðs verði felld úr gildi. 

Samþykkt skipulags- og byggingarráðs var staðfest í bæjarstjórn Hafnarfjarðar hinn 20. ágúst 2002.

Málavextir:  Húsið að Birkihvammi 2 í Hafnarfirði er einbýlishús á tveimur hæðum, byggt árið 1952.  Það er 154 fermetrar að stærð, auk bílskúrs.  Gólfflötur hvorrar hæðar er um 70 fermetrar og er þak hússins svokallað „valmaþak“. 

Árið 1999 lögðu kærendur fram fyrirspurn til skipulags- og umferðarnefndar Hafnarfjarðarbæjar þess efnis hvort leyft yrði að hækka þak hússins til að ná fram betri nýtingu þess og laga það að nútímaþörfum.  Nánar tiltekið óskuðu kærendur eftir leyfi til að lyfta þaki hússins og breyta því úr „valmaþaki“ í svokallað „mansardþak“, byggja stigahús utan um tröppur og tengja við bílskúrinn.  Þegar kærendur lögðu fram áðurnefnda fyrirspurn var svæðið sem um ræðir ekki deiliskipulagt.  Skipulags- og umferðarnefnd lagðist gegn erindi kærenda eins og það lá fyrir.  Eigi að síður lögðu kærendur inn formlega byggingarleyfisumsókn til byggingarnefndar, sem tók jákvætt í erindi þeirra og vísaði því til skipulags- og umferðarnefndar til grenndarkynningar.  Skipulags- og umferðarnefnd lagðist gegn erindinu, taldi þak of umfangsmikið og fól skipulags- og umhverfisdeild að útbúa ramma fyrir stækkun hússins. 

Kærendur vildu ekki una þessum málalokum og óskuðu eftir rökstuðningi nefndarinnar.  Fyrir skipulags- og umferðarnefnd voru lagðir skilmálar/rammi skipulags- og umhverfisdeildar fyrir stækkun hússins og lagði nefndin til að byggingarnefnd hefði skilmálana/rammann til hliðsjónar við afgreiðslu erindisins en stóð að öðru leyti við fyrri bókanir sínar í málinu.  Í kjölfar þessa tók byggingarnefnd málið til afgreiðslu og vísaði því að nýju til skipulags- og umferðarnefndar til grenndarkynningar.  Í tilefni þessa lagði skipulags- og umferðarnefnd til við bæjarstjórn að frestað yrði afgreiðslu málsins þar til deiliskipulag svæðisins lægi fyrir og samþykkti bæjarráð tillöguna. 

Vorið 2000 var nýtt deiliskipulag kynnt fyrir svæðið en samkvæmt því var ekki tekið tillit til óska kærenda um stækkun og breytingu á húsi þeirra.  Kærendur telja sig hafa sett fram athugasemdir vegna þessa en starfsmenn bæjarskipulags kannast ekki við það og eiga kærendur ekki til afrit af athugasemdunum. 

Í júlí árið 2002 ákváðu kærendur enn og aftur að leggja fram umsókn um leyfi til breytinga og stækkunar hússins og var synjað með vísan til þess að beiðnin væri ekki í samræmi við deiliskipulag svæðisins. 

Framangreindri ákvörðun skipulags- og byggingarráðs Hafnarfjarðarbæjar skutu kærendur til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á því byggt að hliðstæðar framkvæmdir og þeir fari fram á hafi verið leyfðar á umræddu svæði eftir að deiliskipulag svæðisins hafi verið samþykkt og beri því að fella hina kærðu ákvörðun skipulags- og byggingarráðs úr gildi.  Að Hringbraut 71 hafi verið veitt byggingarleyfi fyrir nýju húsi sem samrýmist ekki þeim skilmálum sem kærendum hafi verið settir varðandi hús þeirra.  Þá hafi einnig verið veitt byggingarleyfi fyrir breytingum á húsinu nr. 73 við Hringbraut sem séu sambærilegar þeim og kærendur hafi óskað eftir.  Með vísan til þessa hafi skipulagsyfirvöld ekki verið sjálfum sér samkvæm við afgreiðslu þessara þriggja mála þó umræddar eignir séu allar á sama deiliskipulagssvæðinu. 

Þá er það skoðun kærenda að rökstuðningur fyrir áliti skipulags- og byggingarráðs sé ófullnægjandi.  Kærendur telja málið ekki snúast um það hvort umrætt hús líti betur út með þakhækkuninni eða ekki, eða hvort tillaga þeirra virði ekki byggingarstíl hússins þar sem mörg hús í Reykjavík og nokkur í Hafnarfirði sem séu byggð á sama tíma hafi umrætt þakform.  Þess í stað snúist málið um það að skipulags- og byggingaryfirvöldum hefði borið að grenndarkynna umsókn þeirra um byggingarleyfi sem breytingu á deiliskipulagi.  Húsin sem standi í götunni séu byggð á 25 ára tímabili og séu sitt með hverju forminu.  Þá benda kærendur á að húsið að Hringbraut 69 sem sé þriðja hús frá þeirra húsi sé með það þakform sem þau hafi óskað eftir.  Því telji kærendur að þeim sé heimilt að byggja ofan á hús sitt til jafns við og á sama hátt og aðrir húseigendur hafi gert á sama tíma og á sama deiliskipulagssvæði.

Kærendur halda því fram að flatarmálsaukningin vegna stækkunar hússins sé innan eðlilegra marka skipulags- og byggingarlaga og muni nýtingarhlutfall lóðarinnar fara úr 0.2 í 0.29.  Þá sé stór hluti stækkunarinnar til kominn vegna stigahússins en núverandi stigi sé mjög varasamur og því ætti ekki einvörðungu að líta til stækkunarinnar út frá fermetraaukningunni heldur hvernig þeir verði nýttir. 

Málsrök Hafnarfjarðarbæjar:  Af hálfu Hafnarfjarðarbæjar var ekki skilað sérstakri greinargerð til úrskurðarnefndarinnar vegna máls þessa en aftur á móti voru gögn þess send nefndinni.   Þar á meðal er umsögn skipulagsstjóra, dags. 23. júlí 2002, varðandi byggingarleyfisumsókn kærenda þar sem fram kemur að skipulagsstjóri telji að byggingarleyfisumsóknir fyrir Hringbraut 71 og 73 uppfylli hvorugt ákvæði deiliskipulagsskilmála þess efnis að „…viðhalda byggðarmynstri hverfisins og virða byggingarstíl fyrirliggjandi húsa“  eins og segi í deiliskipulaginu.  Þó svo að í þessum tilfellum hafi verið vikið frá deiliskipulagi þá skapi það ekki fordæmi sem aðrir lóðarhafar geti byggt einhvern rétt á.

Í sömu umsögn segir einnig að meginmarkmið deiliskipulagsins sé að viðhalda byggðamynstri hverfisins, sérstaklega hvað varði hús sem beri keim af „funkisstíl“ og séu fulltrúar tiltekins tímabils í byggingarsögu bæjarins.  Við vinnslu deiliskipulags fyrir svæðið hafi verið lögð mikil vinna í að greina byggðarmynstrið og skilmálar bæði fyrir eldri og nýja byggð unnir út frá því.  Niðurstaða þeirrar vinnu hafi verið sú að þakgerðin sem hér hafi verið sótt um, þ.e.a.s. „mansardþak“, sé einungis á einu húsi á skipulagssvæðinu og því alls ekki ríkjandi yfirbragð byggðarinnar eins og haldið sé fram.   Að mati skipulagsstjóra brjóti tillagan í bága við stefnumörkum deiliskipulagsins og ákvæði í skipulagsskilmálum með vísan til eftirfarandi:  „Tillagan virðir ekki byggingarstíl hússins.  Tillagan viðheldur ekki þeim einkennum sem mikilvægust eru talin vera þ.e.a.s. þakformið.  Þakgerð og umfang þess ber grunngerð hússins ofurliði.  Flatarmálsauknin er mun meiri en heimilt er“.

Niðurstaða:  Í máli þessu er til úrlausnar hvort synjun bæjaryfirvalda í Hafnarfirði á umsókn kærenda um leyfi til breytinga á húsi og viðbygginar að Birkihvammi 2 hafi verið lögmæt.  Við úrlausn málsins verður að leggja til grundvallar að kærendur eigi, sem eignedur umræddrar fasteignar, lögvarinn rétt til hagnýtingar hennar, þar á meðal til að breyta eigninni og byggja við hana.  Þessi réttur sætir þó almennum takmörkunum sem settar eru í lögum og með lögmætum stjórnvaldsákvörðunum. Meðal annars getur sveitarstjórn takmarkað þennan rétt með skipulagsákvörunum samkvæmt heimildum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Í hinu umdeilda tilviki hefur sveitarstórn samþykkt deiliskipulag fyrir umrætt svæði og eiga skilmálar þess við í málinu.  Skilmálar þessir kveða í ríkum mæli á um að ákvarðanir samkvæmt þeim skuli háðar mati byggingaryfirvalda.  Þannig skulu heimildir til viðbygginga og breytinga á húsum samkvæmt skilmálunum m.a. ráðast af því „hvernig breytingin falli að húsinu“ og „hvernig breytingin falli að yfirbragði byggðarinnar“.  Einnig er vísað til þess í skilmálunum að viðbyggingin/breytingin megi ekki í hlutföllum og stærð sinni, útliti eða gerð „bera grunngerð hússins ofurliði“ og að „viðbyggingin/breytingin falli vel að stíl hússins og efnisvali.“   Um flatarmáls- og rúmmálsaukningu segir:  „Flatarmáls og rúmmálsaukning viðbygginga má ekki vera yfir 10% nema sérstakar aðstæður gefi tilefni til þess og að þær uppfylli að öðru leyti skilyrði sem sett eru hér að framan um viðbyggingar.  Miðað er við stærð húss þegar sótt er um og er um heildarbyggingarmagn á lóð að ræða, þó má nýtingarhlutfall á lóð ekki yfirstíga:  0,4 fyrir einbýlishús og 0,6 fyrir fjöleignarhús.“

Það hversu matskenndir umræddir skilmálar eru getur leitt til óvissu um það hvenær skilyrðum þeirra sé fullnægt.  Kemur raunar fram í deiliskipulaginu sjálfu að höfundum þess hafi verið þetta ljóst, en þar segir:  „Þar sem ekki er hægt að gera nákvæma skilmála fyrir breytingar einstakra húsa í eldri byggð skal bera fyrirspurn með ósk um breytingar undir byggingarfulltrúa sem metur í samvinnu við bæjarskipulag, hvort hún uppfylli skilyrðin hér að ofan.“  Virðist þessi óvissa einnig hafa leitt til þess að tvívegis hafi verið veitt byggingarleyfi á umræddu svæði sem að mati skipulagsstjóra hafi reynst vera í andstöðu við umrætt deiliskipulag. 

Úrskurðarnefndin telur að verulega skorti á að skilmálar þeir sem að framan er lýst fullnægi kröfum um skírleika stjórnvaldsákvarðana og að við beitingu þeirra verði að líta til hinna matskenndu þátta sem stefnumótandi fremur en ákvarðandi.  Hafi bæjaryfirvöldum því ekki verið heimilt að synja umsókn kærenda með þeim rökum sem talin eru í umsögn skipulagsstjóra um að tillagan virði ekki byggingarstíl hússins og að hún viðhaldi ekki þeim einkennum sem mikilvægust séu talin vera, þ.e.a.s. þakformið auk þess sem þakgerð og umfang þess beri grunngerð hússins ofurliði.

Auk framangreindra raka var í umsögn skipulagsstjóra vísað til þess að fyrirhugaðar framkvæmdir kærenda leiddu til meiri flatarmáls- og rúmmálsaukningar en skipulagið leyfði.  Var þar vísað til þess að ákvæði í skipulagsskilmálunum að flatarmáls- og rúmmetraaukning viðbygginga megi ekki vera meiri en 10% „…nema sérstakar aðstæður gefi tilefni til“  og þær uppfylli önnur skilyrði skilmálanna.  Nýtingarhlutfall megi þó ekki fara yfir 0,4 á lóðum fyrir einbýlishús.

Tilvitnað ákvæði er frávíkjanlegt.  Hafa kærendur fært fram rök fyrir því að sérstakar aðstæður réttlæt að hluta stækkun húss þeirra til þess að koma fyrir fullnægjandi stiga milli hæða.  Hefur þessum sjónarmiðum ekki verið svarað af háfu bæjaryfirvalda og verður því ekki fallist á að tilvitnað ákvæði hafi átt að standa í vegi fyrir því að fallast mætti á umsókn kærenda, sérstaklega þegar litið er til þess að nýtingarhlutfall lóðar þeirra yrði eftir breytingar hússins samkvæmt hinni umdeildu umsókn 0,29 en mætti samkvæmt deiliskipulaginu vera allt að 0,4.

Með hliðsjón af framansögðu telur úrskurðarnefndin að bæjaryfirvöld í Hafnarfirði hafi ekki fært fram málefnaleg rök fyrir þeirri niðurstöðu að umsókn kærenda hafi ekki samræmst gildandi deiliskipulagi.  Verður hin kærða ákvörðun því felld úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarnefndar Hafnarfjarðar frá 30. júlí 2002, um að synja umsókn kærenda um samþykki fyrir því að heimila stækkun og breytingu á húsinu nr. 2 við Birkihvamm, er felld úr gildi. 

____________________________
Ásgeir Magnússon

_____________________________      __________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                            Ingibjörg Ingvadóttir 

des 22
Love0

56/2001 Grófin

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 23. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 56/2001, kæra eins eiganda fasteignanna að Grófinni 8A og 6A, Reykjanesbæ, á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjanesbæjar frá 1. nóvember 2001, að hafna umsókn hans um leyfi til að steypa plötu milli nefndra húsa, setja upp hringstiga og göngudyr.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 7. desember 2001,  er barst nefndinni sama dag, kærir B, fyrir hönd B ehf. kt. 571197-2169, eins eiganda fasteignanna að grófinni 8A og 6A, Reykjanesbæ,  þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjanesbæjar frá 1. nóvember 2001 að hafna byggingarleyfisumsókn kæranda fyrir steyptri plötu milli greindra fasteigna, uppsetningu hringstiga og göngudyra.  Bæjarstjórn Reykjanesbæjar staðfesti ákvörðunina á fundi hinn 6. nóvember 2001.  Kærandi gerir þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Á lóðunum að Grófinni 6 og 8, Reykjanesbæ, eru vinkillaga byggingar sem standa hlið við hlið og skiptast þær í þrjár fasteignir hvor, merktar A, B og C og hafa verið gerðir sérstakir lóðarleigusamningar fyrir hverja fasteign og liggja lóðarmörk fasteignanna að Grófinni 6A og 8A saman.  Húsið að Grófinni 8A er fullbyggt og stendur þrjá metra frá lóðamörkum umræddra fasteigna.  Að Grófinni 6A hefur verið byggður kjallari að lóðarmörkum Grófarinnar 8A og er steypt þakplata kjallarans í yfirborðshæð svæðisins.  Milli fasteignanna er þriggja metra breitt sund, sem hallar til norðurs, en þeim megin er aðkoma að kjallaranum.  Á svæðinu er í gildi deiliskipulag frá árinu 1982 þar sem lóðir eru markaðar en uppdrátturinn hefur ekki að geyma hæðartölur.  Kærandi á 87% fasteignarinnar að Grófinni 8A og 67,3% fasteignarinnar að Grófinni 6A.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar Reykjanesbæjar hinn 16. nóvember 2000 var til afgreiðslu byggingarleyfisumsókn kæranda, sem fól í sér að loka sundinu milli Grófarinnar 6A og 8A með steyptri plötu í sömu hæð og gólfplata Grófarinnar 8A og þakyfirborð Grófarinnar 6A.  Jafnframt var sótt um leyfi fyrir akstursdyrum á þeirri hlið Grófarinnar 8A er lægi að hinni steyptu plötu og út á bílastæði á þakplötu Grófarinnar 6A.  Umsóttar framkvæmdir höfðu verið grenndarkynntar og athugasemdir borist frá eigendum Grófarinnar 6B og 6C.  Andmæli við fyrirhuguðum framkvæmdum beindust fyrst og fremst að því að húsin að Grófinni 6 og 8 yrðu eitt fjöleignarhús með tengingu fasteignanna auk þess sem akstursdyr að Grófinni 8A væru til þess fallinar að auka umferð um lóðir Grófarinnar 6B og 6C.  Var byggingarleyfisumsókninni hafnað með þeim rökum að við framkvæmdirnar yrðu tvö hús gerð að einu en slík breyting væri háð samþykki allra viðkomandi eigenda en ekki lægi fyrir samningur eigenda skv. 2. mgr. 2. gr. fjöleignahúsalaga um frávik frá ákvæðum laganna að þessu leyti.  Bæjarstjórn vísaði málinu aftur til skipulags- og byggingarnefndar hinn 21. nóvember 2000 með þeirri athugasemd að kæranda yrði gefinn kostur á að koma á framfæri sjónarmiðum sínum.

Mun kærandi hafa átt fund með bæjarráði vegna málsins og bæjarráð síðan falið bæjarstjóra að leita lausnar sem kærandi og eigandi Grófarinnar 6B og 6C gætu sætt sig við.  Með bréfi, dags. 21. mars 2001, tilkynnti kærandi bæjarráði að umsókn um akstursdyr á Grófina 8A væri dregin til baka en í þess stað sótt um göngudyr á sama stað, í samræmi við teikningar frá árinu 1987.  Var í bréfinu ítrekuð sú skoðun kæranda að umsóttar framkvæmdir hrófluðu í engu stöðu umræddra fasteigna sem sjálfstæðra fjöleignahúsa og auk þess var skírskotað til þess að allir eigendur Grófarinnar 8A og 6A hefðu samþykkt skriflega fyrirhugaðar framkvæmdir og áréttaður sá skilningur að þær breyttu ekki stöðu húsanna með tilliti til fjöleignarhúsalaga.  Með bréfinu fylgdi greinargerð Guðmundar G. Þórarinssonar verkfræðings frá febrúar 2001, þar sem komist var að þeirri niðurstöðu að umræddar framkvæmdir breyttu ekki réttarstöðu umræddra fasteigna, og fyrrgreindur samningur fasteignaeigenda.  Erindið var afgreitt á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 14. júní 2001 með svofelldri bókun:  „Vegna breyttra forsendna frá áður samþykktum teikningum er erindinu hafnað þar sem ekki er fyrir hendi samþykkt aðkoma að hurðinni.” 

Kærandi sendi inn nýja byggingarleyfisumsókn hinn 13. september 2001 þar sem sótt var um leyfi til að steypa áðurgreinda plötu milli húsanna Grófarinnar 6A og 8A, setja upp hringstiga og setja göngudyr í samræmi við teikningar frá 21. mars 2001.  Umsóttar framkvæmdir voru grenndarkynntar og barst andmælabréf, dags. 25. október 2001, frá lögfræðingi Húseigendafélagsins, f.h. eigenda Grófarinnar 6B og 6C, þar sem lagst var gegn framkvæmdunum með svipuðum rökum og við grenndarkynningu fyrri umsóknar.  Þá lágu fyrir álit verkfræðistofu Njarðvíkur, dags. 26. júlí 2001, og Almennu verkfræðistofunnar, dags. 20. ágúst 2001, um áhrif tengingar umræddra fasteigna með tilliti til fjöleignarhúsalaga.  Umsóknin var síðan tekin fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 1. nóvember 2001 og afgreidd með eftirgreindum hætti:  „Nefndin hafnar öllum atriðum erindisins og vísar í forsendur og greinargerð lögfræðings Húseigendafélagsins.”

Kærandi sendi bæjarráði bréf, dags. 28. nóvember 2001, þar sem komið var á framfæri sjónarmiðum hans og athugasemdum við afgreiðslu málsins og í bréfinu var gerð krafa um endurupptöku þess.  Á fundi bæjarráðs Reykjanesbæjar hinn 13. desember 2001 var erindinu hafnað.

Kærandi sætti sig ekki við synjun byggingarleyfisumsóknarinnar og skaut málinu til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi byggir kröfu sína á því að forsendur bæjaryfirvalda fyrir hinn kærðu ákvörðun, sem tíundaðar séu í athugasemdabréfi, dags. 25. október 2001, vegna grenndarkynningar málsins, eigi ekki við rök að styðjast.

Fyrir liggi, að sú framkvæmd, að steypa plötu yfir sund milli Grófarinnar 6A og 8A, geri ekki fasteignirnar sem standi á lóðunum nr. 6 og 8 að einu fjöleignarhúsi.  Fyrir liggi í málinu álit þriggja verkfræðistofa um það álitaefni sem öll séu á sömu lund, að umdeildar framkvæmdir geri ekki greindar fasteignir að einu fjöleignarhúsi.  Þá hafi kærandi aflað álits kærunefndar fjöleignarhúsamála um álitaefnið, eftir kæru til úrskurðarnefndarinnar, en álitið sé dagsett hinn 10. apríl 2002.  Niðurstaða kærunefndarinnar hafi verið á þá leið að Grófin 6A og 8A verði ekki eitt hús við það að sett verði tengiplata milli þeirra og að ekki þurfi samþykki allra eigenda Grófar 6 fyrir framkvæmdunum.  Snerti framkvæmdin því ekki hagsmuni eigenda fasteignanna að Grófinni 6B og 6C með tilliti til fjöleignarhúsalaga, enda tengist þær fasteignir ekki Grófinni 6A og sé framkvæmdin ekki háð samþykki þeirra.  Bendir kærandi á að fyrir liggi samkomulag eigenda Grófarinnar 8A, 8B, 8C og 6A fyrir framkvæmdunum.  Þá hafi framkvæmdirnar að öðru leyti enga efnislega röskun í för með sér fyrir nágranna.  Fyrirhuguð tengiplata sé öll innan lóðar Grófarinnar 8A, umsóttar göngudyr nýtist sem flóttaleið úr hluta hússins að Grófinni 8A, sem hafi aðrar göngudyr á sama gafli, og gerð hringstiga niður á neðri hluta lóðarinnar geti engu breytt um umferð um svæðið, sem áður hafi verið um sundið sem tengiplötunni sé ætlað að liggja yfir.

Málsrök Reykjanesbæjar:  Bent er á að hin kærða ákvörðun hafi verið tekin að lokinni grenndarkynningu þar sem fram hafi komið andmæli nágranna gegn fyrirhuguðum framkvæmdum.  Hafi mótmælin lotið að því að við fyrirhugaða framkvæmd tengdust fasteignirnar að Grófinni 6 og 8 sem leitt gæti til breyttrar stöðu fasteignanna með hliðsjón af fjöleignarhúsalögum.  Fyrir liggi að nágrannar hafi sett sig á móti umsóttum framkvæmdum og þær séu ekki í samræmi við gildandi skipulag svæðisins.  Hafi bæjaryfirvöldum því ekki verið heimilt, að óbreyttu skipulagi, að veita hið umdeilda byggingarleyfi.

Vettvangsganga:  Farið var á vettvang af hálfu úrskurðarnefndarinnar hinn 3. júlí 2003.  Auk nefndarmanna og starfsmanna nefndarinnar voru viðstaddir fulltrúar frá bæjaryfirvöldum Reykjanesbæjar og kærandi.  Aðstæður voru kannaðar og kom í ljós að bráðabirgðaplata úr timbri hafði verið sett milli fasteignanna að Grófinni 8A og 6A á sama stað og umsótt tengiplata milli fasteignanna.

Niðurstaða:  Hin kærða ákvörðun fól í sér synjun á umsókn kæranda um leyfi til að steypa plötu yfir sund á lóð Grófarinnar 8A að lóðamörkum þeirrar fasteignar og fasteignarinnar að Grófinni 6A, og setja göngudyr á húsið að Grófinni 8A í yfirborðshæð umræddrar plötu og hringstiga niður að neðri hluta lóðar fasteignarinnar, þar sem gengið er inn í kjallara húsanna.  Um rök fyrir hinni kærðu ákvörðun var skírskotað til athugasemdabréfs er barst vegna grenndarkynningar umsóknarinnar frá lögmanni eiganda fasteignanna að Grófinni 6B og 6C.  Í bréfinu er talið óásættanlegt að fallast á tengiplötu milli fasteignanna að Grófinni 8A og 6A en sú tenging fasteignanna raski réttarstöðu eiganda Grófarinnar 6B og 6C með hliðsjón af fjöleignarhúsalögum.  Umsóttur hringstigi sé háður þeirri forsendu að tengiplatan verði steypt milli umræddra fasteigna og yrði hringstiginn því sameign Grófarinnar 8A og 6A og nýjar dyr á útvegg Grófarinnar 8A myndu auka umferð fólks og bíla á svæðinu og m.a. á bílastæði Grófarinnar 6B og 6C.

Það er álit úrskurðarnefndarinnar að umræddar framkvæmdir séu ekki háðar samþykki eftir ákvæðum fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994.  Framkvæmdirnar eru á lóð Grófarinnar 8A þó svo vilji til að umrædd tengiplata nái að þakplötu kjallara Grófarinnar 6A sem byggð er að lóðamörkum fasteignanna.  Engin sameign myndast með fasteignunum við framkvæmdina og verða þær áfram sjálfstæð fjöleignarhús í skilningi 3. gr. fjöleignarhúsalaga, enda er í ákvæðinu gert ráð fyrir að sjálfstæð fjöleignarhús geti verið sambyggð.  Umræddar fasteignir standa á sitt hvorri lóðinni og voru byggðar óháðar hvor annarri sem sjálfstæð hús.  Gerð tengiplötu frá gólfplötu fasteignarinnar að Grófinni 8A að þakplötu kjallarabyggingarinnar að Grófinni 6A hefur aðeins það í för með sér að í stað þriggja metra sunds frá húsi að lóðarmörkum Grófarinnar 8A verður yfirborð lóðarinnar þar í sömu hæð og aðliggjandi lóð og næstu lóðir.

Ekki verður séð að gerð göngudyra á útvegg Grófarinnar 8A og hringstiga niður á neðri hluta lóðar fasteignarinnar, er liggur að kjallarainngangi hennar, sé þess eðlis að raski hagsmunum lóðarhafa næstu lóða.  Fyrir eru á húsinu göngudyr sem liggja að þriggja metra gangstíg meðfram fasteignunum og inni á lóðum Grófarinnar 8A, 8B og 8C.  Nýjar göngudyr veita kæranda engan rétt til nýtingar nágrannalóða umfram það sem fyrir er.

Í gildi er deiliskipulag fyrir umrætt svæði frá árinu 1982, þar sem lóðir eru sýndar og lega húsa og gatna, en í því er ekki að finna hæðartölur lóða eða greinargerð þar sem skipulagsforsendum er gerð skil.  Af skipulaginu verður því ekkert ráðið um hæðarlegu lóðar eða frágang að öðru leyti á umræddum hluta lóðarinnar að Grófinni 8A.  Hins vegar verður að telja að gerð steyptrar plötu, eins og um var sótt og nær að lóðamörkum Grófarinnar 8A og 6A, sé byggingarleyfisskyld framkvæmd sem verði að eiga stoð í gildandi skipulagi þótt um óverulega framkvæmd sé að ræða.

Með hliðsjón af því sem hér hefur verið rakið er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hin kærða ákvörðun hafi ekki verið studd viðhlítandi rökum og beri af þeirri ástæðu að ógilda hana.  Lagt er fyrir bæjaryfirvöld að taka byggingarleyfisumsókn kæranda að nýju til meðferðar og taka afstöðu til, að lokinni grenndarkynningu skv. 7. mgr. 43. gr., sbr. 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga,  hvort skipulagsleg markmið eða önnur málefnaleg rök standi í vegi fyrir samþykki umsóknarinnar.

Úrskurðarorð:

Hin kærða ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjanesbæjar frá 1. nóvember 2001, að hafna byggingarleyfisumsókn kæranda fyrir steyptri plötu milli húsanna að Grófinni 8A og 6A , uppsetningu hringstiga og göngudyra, er felld úr gildi.

_______________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________          _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                     Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

56/2003 Teigagerði

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 9. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 56/2003, kæra húseigenda og íbúa að Teigagerði 1 og 2 og Steinagerði 2 og 4 í Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. september 2003 um að veita leyfi til stækkunar fyrstu hæðar og byggingar nýrrar rishæðar að hluta að Teigagerði 3 í Reykjavík.

Í málinu er nú til bráðabirgða kveðinn upp svofelldur

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 16. september 2003, sem barst nefndinni 17. s.m., kæra H og J, Teigagerði 1, B, Teigagerði 2, Ó og I, Steinagerði 2 og A, Steinagerði 4 Reykjavík ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. september 2003 um að veita leyfi til stækkunar fyrstu hæðar og byggingar nýrrar rishæðar að hluta að Teigagerði 3 í Reykjavík.  Hin kærða ákvörðun var staðfest af borgarstjórn Reykjavíkur hinn 2. október 2003.

Skilja verður málatilbúnað kærenda svo að þeir krefjist þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Þá krefjast þeir þess að úrskurðarnefndin úrskurði til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda á grundvelli hinnar kærðu ákvörðunar.  Í erindi kærenda kemur jafnframt fram að dregin sé til baka, af formlegri ástæðu, fyrri kæra byggingarleyfis þar sem það sé ekki lengur í gildi.

Úrskurðarnefndin hefur aflað gagna og leitað afstöðu byggingarleyfishafa og byggingaryfirvalda í Reykjavík til fyrirliggjandi kröfu um stöðvun framkvæmda og er málið nú tekið til úrskurðar um þá kröfu.

Málavextir:  Seint á árinu 2000 var tekin fyrir af byggingarfulltrúanum í Reykjavík umsókn eigenda Teigagerðis 3 um leyfi til stækkunar og breytinga á húsi sínu.  Erindið var sent í grenndarkynningu og synjað að henni lokinni á fundi skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur hinn 7. mars 2001.  Jafnframt var á fundinum samþykkt að vinna deiliskipulag af reit sem afmarkast af Teigagerði, Breiðagerði, Steinagerði og göngustíg sem liggur meðfram lóðunum nr. 15 við Teigagerði og nr. 18 við Steinagerði.

Tillaga að deiliskipulagi reitsins var auglýst til kynningar og samþykkt í skipulags- og byggingarnefnd þann 18. desember 2002.  Liggur ekki annað fyrir en að tillagan hafi hlotið lögboðna málsmeðferð.  Var deiliskipulag reitsins staðfest í borgarráði Reykjavíkur þann 7. janúar 2003 og öðlaðist gildi við birtingu í B-deild Stjórnartíðinda þann 17. mars 2003.  Engar kærur komu fram í kjölfar auglýsingar skipulagsins.

Umrætt deiliskipulag er sett fram á uppdrætti þar sem sýndir eru möguleikar til stækkunar og/eða hækkunar húsa á einstökum lóðum.  Fáeinar lóðir á svæðinu eru merktar tákni um að þar séu hús nánast í upprunalegu ástandi og að mælst sé til að útlit þeirra og efnisnotkun njóti verndar.  Eru slíkar merkingar m.a. á lóðunum nr. 1 og 3 við Teigagerði.

Auk uppdráttar er skipulagi svæðisins lýst í greinargerð.  Er þar gerð grein fyrir aðdraganda skipulagsgerðarinnar, eldra skipulagi svæðisins og núverandi aðstæðum og niðurstöðum.  Fjallað er um byggingarskilmála fyrir viðbyggingum og breytingum húsa á svæðinu og um nýtingarhlutfall.   Segir að gert sé ráð fyrir að nýtingarhlutfall verði allt að 0,5 á lóðum þar sem um kjallara sé að ræða.  Þar sem ekki sé um kjallara að ræða verði nýtingarhlutfall allt að 0,4 til að forðast mikla hækkun húsa.

Greinargerð skipulagsins fylgir húsakönnun Árbæjarsafns og listi yfir byggingarmagn á lóðum og hvað heimilt sé á hverri lóð.

Eftir gildistöku umrædds deiliskipulags sóttu eigendur Teigagerðis 3 um byggingarleyfi til stækkunar á kjallara og fyrstu hæð hússins auk byggingar á nýrri rishæð úr steinsteypu.  Var umsókn þeirra samþykkt af byggingarfulltrúa þann 13. maí 2003.  Kærendur skutu þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála með bréfi þann 10. júní 2003 og kröfðust þess að framkvæmdir yrðu stöðvaðar meðan málið væri til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Ekki kom þó til þess að úrskurðarnefndin tæki þá afstöðu til þeirrar kröfu, þar sem byggingarfulltrúinn í Reykjavík stöðvaði, að eigin frumkvæði, framkvæmdir sem hafnar voru samkvæmt leyfinu.  Var það niðurstaða hans að útreikningur hönnuðar á nýtingarhlutfalli væri rangur og að nýtingarhlutfallið væri hærra en deiliskipulagið gerði ráð fyrir.
 
Skipulags- og byggingarnefnd staðfesti á fundi sínum þann 2. júlí 2003 þessa ákvörðun byggingarfulltrúans um stöðvun framkvæmda á lóðinni.  Einnig var lagt til að umrætt byggingarleyfi yrði afturkallað þar sem nýtingarhlutfall virtist brjóta gegn samþykktu deiliskipulagi.  Var samþykkt að veita byggingarleyfishöfum 10 daga frest til þess að tjá sig um tillögu um afturköllun leyfisins. Engar athugasemdir bárust frá byggingarleyfishöfum vegna þessarar tillögu heldur lögðu þeir fram umsókn um nýtt byggingarleyfi með breytingum sem þeir töldu leiða til þess að byggingaráform þeirra samræmdust deiliskipulagi svæðisins.

Var nýtt byggingarleyfi veitt í samræmi við þessa nýju umsókn á fundi skipulags- og byggingarnefndar þann 9. júlí 2003 en jafnframt var fyrra byggingarleyfi afturkallað.  Ákvörðun þessi var staðfest á fundi borgarráðs þann 15. júlí 2003 og var kærendum tilkynnt um þessi málalok með bréfum, dags. 21. júlí 2003.  Skutu þeir málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfum, dags. 18. ágúst 2003.

Með úrskurði til bráðabirgða, uppkveðnum 2. september 2003, stöðvaði úrskurðarnefndin framkvæmdir við breytingar á húsinu nr. 3 við Teigagerði, sem hafnar voru á grundvelli hins nýja byggingarleyfis, enda taldi nefndin enn leika vafa á um lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar.

Eftir að fyrir lá ákvörðun úrskurðarnefndarinnar um stöðvun umræddra framkvæmda sóttu eigendur Teigagerðis 3 enn á ný um byggingarleyfi sem fól í sér að dregið yrði úr umfangi framkvæmdanna.  Var umsókn þessi samþykkt á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 10. september 2003 en jafnframt var byggingarleyfið frá 9. júlí 2003 afturkallað.

Með bréfi, dags. 17. september 2003, vísuðu kærendur málinu enn til úrskurðarnefndarinnar og kröfðust ógildingar hins nýja byggingarleyfis.  Jafnframt kröfðust þeir þess að framkvæmdir yrðu stöðvaðar meðan málið væri til meðferðar fyrir nefndinni.

Með vísan til þess að hin kærða ákvörðun hafði ekki hlotið lögboðna staðfestingu borgarstjórnar þegar kæran barst úrskurðarnefndinni hinn 18. september 2003 beindi nefndin þeim tilmælum til byggingarfulltrúans í Reykjavík að hann hlutaðist til um að framkvæmdum yrði ekki fram haldið meðan svo væri ástatt.  Ritaði byggingarfulltrúinn bréf til eigenda Teigagerðis 3, dags. 23. september 2003, þar sem m.a. var áréttað „að framkvæmdir við húsið að Teigagerði 3, í samræmi við samþykkt byggingarfulltrúa frá 8. september 2003, eru háðar staðfestingu borgarstjórnar.“ Samkvæmt fyrirliggjandi úttektum mun þrátt fyrir þetta hafa verið unnið að breytingum á húsinu að Teigagerði 3 eftir 10. september og fram til þess að borgarstjórn staðfesti hina kærðu ákvörðun á fundi sínum hinn 2. október 2003. Mun framkvæmdum við útveggi og þök viðbygginga og ytra byrði hækkunar á þaki þá hafa verið að mestu lokið.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er byggt á sömu sjónarmiðum og í fyrra máli um að hið umdeilda byggingarleyfi samræmist ekki skipulagsskilmálum.  Ekki sé unnt að skilja skilmála deiliskipulagsins á þann veg að einungis þurfi að fylgja hæðarpunktum og stærðarmörkum án tillits til annarra ákvæða skilmálanna.  Grenndaráhrif viðbyggingar og hækkunar hússins verði veruleg og langt umfram það sem þörf krefji, enda séu ekki nýttar heimildir til stækkunar aðalhæðar hússins heldur einblínt á hækkun þess.  Þá sé ekki tekið nægjanlegt tillit til verndunarsjónarmiða við fyrirhugaðar breytingar hússins.  Ný útfærsla samkvæmt hinu nýja byggingarleyfi sé ekki til þess fallin að laga breytingarnar að skilmálum skipulagsins um að gæta skuli verndarsjónarmiða við breytingar hússins.  Þá séu stigin vafasöm skref með því að gera ráð fyrir að hluti kjallara hússins verði fylltur upp til þess eins að skapa grundvöll fyrir hækkun þess.  Eftir breytingar samkvæmt umdeildu byggingarleyfi muni húsið ekki fullnægja kröfum um hreinlætis- og þvottaaðstöðu.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er þess krafist að kröfum kærenda um stöðvun framkvæmda verði hafnað.  Er vísað til sömu sjónarmiða og í fyrra máli en að auki er nú sérstaklega tekið fram hvað stöðvunarkröfu kærenda varðar að í málinu liggi fyrir að framkvæmdum utanhúss, á grundvelli hins kærða byggingarleyfis, sé nánast lokið. Komi það m.a. fram í bréfi kærenda til úrskurðarnefndarinnar, dags. 7. október 2003, auk þess sem hægt sé að staðreyna það á  vettvangi.  Í ljósi þessa verði ekki séð að kærendur eigi lögvarða hagsmuni af því að framkvæmdir verði stöðvaðar, enda breytist grenndaráhrif þeirra ekki þó haldið verði áfram framkvæmdum innanhúss og lokið við frágang utanhúss. Jafnframt sé ljóst að kjósi byggingarleyfishafar að halda áfram með framkvæmdirnar, áður en efnisúrskurður liggi fyrir, geri þeir það á eigin ábyrgð og áhættu. Í ljósi framangreinds og á grundvelli meginreglu 1. mgr. 29. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, um að kæra fresti ekki réttaráhrifum ákvörðunar, telji Reykjavíkurborg einsýnt að hafna beri kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.

Frekari rök eru færð fram í greinargerð borgaryfirvalda í málinu, dags. 8. sept. 2003, sem ekki þykir ástæða til að rekja við úrlausn þessa þáttar málsins.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu eigenda Teigagerðis 3 liggur fyrir að þau muni ekki tjá sig frekar en þegar liggi fyrir í bréfum til úrskurðarnefndarinnar vegna málsins.

Niðurstaða:  Eins og að framan greinir ákvað byggingarfulltrúinn í Reykjavík á fundi sínum hinn 10. september 2003 að veita leyfi það sem um er deilt í máli þessu.  Jafnframt var bókað við afgreiðslu erindisins að byggingarleyfi nr. 27591 félli úr gildi. 

Með bréfi,  dags. 11. september 2003, tilkynnti byggingarfulltrúi úrskurðarnefndinni um hið nýja byggingarleyfi og jafnframt að byggingarleyfi nr. 27591 frá 9. júlí s.l. hefði verið fellt úr gildi.  Væri þessi breyting tilkynnt úrskurðarnefndinni þar sem fyrri samþykkt frá 9. júlí 2003 hefði verið kærð til hennar.

Byggingarleyfishafa var tilkynnt um framangreinda afgreiðslu með bréfi, dags. 16. september 2003.  Var í því bréfi tekið fram að samþykkt byggingarfulltrúa væri háð staðfestingu borgarstjórnar og yrði tilkynnt tafarlaust ef hún fengist ekki.

Af málsgögnum verður ráðið að eigendur Teigagerðis 3 hafi á ný hafist handa um framkvæmdir við breytingar á húsi sínu eftir að hafa fengið vitneskju um afgreiðslu byggingarfulltrúa hinn 10. september 2003 og haldið þeim áfram þrátt fyrir fyrirvarann um staðfestingu borgarstjórnar og bréf byggingarfulltrúa frá 23. september þar sem sá fyrirvari er áréttaður.  Verður ekki annað ráðið en að þessar framkvæmdir hafi jafnframt verið með vitund byggingaryfirvalda, enda gerðu starfsmenn byggingarfulltrúa þrjár úttektir á verkþáttum sem unnir voru eftir 10. september og fram til þess tíma er borgarstjórn staðfesti hina kærðu ákvörðun.

Átelja verður að byggingaryfirvöld skuli hafa látið viðgangast að framkvæmdum væri fram haldið við breytingar hússins að Teigagerði 3 á umræddu tímabili, sérstaklega þegar litið er til þess að í gildi var úrskurður úrskurðarnefndarinnar frá 2. september 2003 um stöðvun framkvæmda á lóðinni, en réttaráhrif hans héldu gildi sínu allt til 2. október 2003 er borgarstjórn staðfesti aftuköllun þeirrar ákvörðunar sem úrskurðurinn tók til.  Vanræktu borgaryfirvöld með þessu þá lagaskyldu, sem á þeim hvíldi samkvæmt 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, að framfylgja úrskurði úrskurðarnefndarinnar um stöðvun framkvæmda meðan réttaráhrif hans vöruðu.

Vegna þeirra atvika sem að framan eru rakin hafa eigendur Teigagerðis 3 nú að mestu lokið framkvæmdum við ytra byrði viðbygginga og hækkun á þaki hússins.  Þykir af þeim sökum ekki hafa þýðingu hér eftir að stöðva framkvæmdir meðan mál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni, enda eru framkvæmdir við bygginguna á þeim tíma á ábyrgð og áhættu húseigenda.  Verður kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða því hafnað.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um að framkvæmdir samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi verði stöðvaðar meðan mál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

 _______________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________          _______________________________
 Þorsteinn Þorsteinsson                                    Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

47/2002 Geldingsá

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 9. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 47/2002, kæra eiganda húseignarinnar að Hjalteyrargötu 1, Akureyri á synjun byggingarnefndar Eyjafjarðarsvæðis frá 20. ágúst 2002 um leyfi fyrir frístundahúsi að Geldingsá í Svalbarðsstrandarhreppi, sem flutt yrði frá Hjalteyrargötu 1.
 
Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 24. ágúst 2002, er barst nefndinni hinn 28. sama mánaðar, kærir L, eigandi húseignarinnar að Hjalteyrargötu 1, Akureyri, þá ákvörðun byggingarnefndar Eyjafjarðarsvæðis frá 20. ágúst 2002 að synja honum um leyfi til niðursetningar frístundahúss að Geldingsá, Svalbarðsstrandarhreppi, sem flutt yrði frá Hjalteyrargötu 1.

 Kærandi krefst þess að ákvörðun byggingarnefndar verði felld úr gildi. 

Samþykkt byggingarnefndar var staðfest í hreppsnefnd Svalbarðsstrandarhrepps hinn 3. september 2002. 

Málavextir:  Á fundi byggingarnefndar Eyjafjarðarsvæðis hinn 6. júní 2002 var tekin fyrir beiðni kæranda þess efnis að fá að flytja gamalt timburhús sem stóð á lóðinni nr. 1 við Hjalteyrargötu, Akureyri á sumarhúsalóð nr. 14 að Geldingsá í Svalbarðsstrandarhreppi.  Byggingarnefnd hafnaði beiðninni með vísan til þess annars vegar að húsið væri ekki hæft til endurbyggingar sem frístundahús og hins vegar að það væri yfir stærðarmörkum samkvæmt byggingarskilmálum svæðisins.

Kærandi óskaði eftir því að byggingarnefndin tæki málið fyrir að nýju og óskaði svara við því hvað gera þyrfti til að beiðni hans yrði samþykkt ásamt því hversu mikið af efni hússins mætti nýta. 

Erindi kæranda var tekið fyrir að nýju á fundi byggingarnefndar hinn 16. júlí 2002 og var þá eftirfarandi bókað:  „Í fyrsta lagi að húsin á svæðinu fari ekki yfir 80 fermetra, nema sérstök rök liggi þar að baki.  Í öðru lagi að húsin fari vel í landinu eins og gert er ráð fyrir í deiliskipulagsskilmálum svæðisins.  Það gefur auga leið að hús sem eru byggð til allt annarra nota en frístundahúsa henta í mörgum tilfellum alls ekki til slíkra nota og telur byggingarnefnd að svo sé í þessu tilfelli.  Ber þar aðallega að nefna breidd hússins sem er mun meiri en tíðkast yfirleitt um frístundahús.  Húsið yrði ekki í neinu samræmi við þau nýju hús sem þegar er búið að byggja á skipulagssvæðinu.  Hluti byggingarnefndar og byggingarfulltrúi hafa skoðað húsið og telja eðlilegast að það verði rifið og sé möguleiki á að nýta eitthvað af efni úr húsinu, verði það burðarþolshönnuður og byggingarstjóri sem meti hvað sé nýtanlegt í nýtt frístundahús, sem yrði þó háð samþykki byggingarfulltrúa sem eftirlitsaðila.“

Í bréfi, dags. 30. júlí 2002, ritaði kærandi enn bréf til byggingarnefndarinnar þar sem hann óskaði eftir samþykki nefndarinnar á frístundahúsi, sem staðsetja átti á lóð nr. 14 að Geldingsá og lýsti endurbyggingu þess. 

Á fundi byggingarnefndar hinn 20. ágúst 2002 var erindi kæranda tekið til afgreiðslu og hafnað með vísan til fyrri bókana varðandi efnið.

Þessari ákvörðun byggingarnefndar skaut kærandi til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi krefst þess að ákvörðun byggingarnefndar verði felld úr gildi.  Hann hafi óskað eftir leiðbeiningum nefndarinnar um það hvernig koma mætti húsinu fyrir á lóðinni svo uppfyllt yrðu skipulagsskilyrði, en ekki fengið.

Þá sé það ekki á færi byggingarnefndar Eyjafjarðarsvæðis að segja til um niðurrif húsa í öðru sveitarfélagi.  Kærandi hafi ekki ætlað sér annað en að fylgja eftir ákvæðum skipulags- og byggingarlaga varðandi burðarþol og eftirlit en hann hafi óskað eftir leiðbeiningum nefndarinnar til þess að málið næði fram að ganga, en ekki fengið. 

Kærandi heldur því fram að hann hafi ekki fengið leiðbeiningar um kæruheimild hjá byggingarfulltrúa Eyjafjarðarsvæðis heldur hafi byggingarfulltrúinn á Akureyri tjáð honum þann möguleika. 

Málsrök byggingarnefndar Eyjafjarðasvæðis:  Byggingarnefndin heldur því fram að þó svo að teikning sem fylgdi erindi kæranda brjóti ekki gegn byggingarskilmálum sem gildi fyrir svæðið sé það mat nefndarinnar að viðkomandi hús sé ekki hæft til endurbyggingar sem frístundahús.  Í greinargerð með deiliskipulagi fyrir frístundabyggð að Geldingsá segi að húsgerð og lega skuli háð samþykki byggingarnefndar og að stærð þeirra skuli að jafnaði ekki vera meiri en 80 m².  Þá segi ennfremur í skilmálunum að haga skuli gerð húsa og litavali þannig að það falli sem best að umhverfi svæðisins.  Með vísan til þessa beri byggingarnefnd að leggja faglegt mat á þau mannvirki sem fyrirhugað sé að reisa á svæðinu. 

Niðurstaða:  Við rannsókn úrskurðarnefndarinnar á málinu kom í ljós að húseign sú sem um ræðir, Hjalteyrargata 1, hefur verið flutt af grunni og sett niður á Árskógssandi.  Þá hefur kæranda verið veitt byggingarleyfi vegna nýs frístundahúss á sumarhúsalóðinni nr. 14 að Geldingsá í Svalbarðsstrandarhreppi. 

Með vísan til þessa á kærandi ekki lögvarða hagmuni af því að fá úrskurð kveðinn upp í málinu og verður af þeim sökum ekki frekar fjallað um fram komnar kröfur. 

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að vísa beri kærunni frá nefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna anna hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

_____________________
Ásgeir Magnússon

_______________________        _____________________
Þorsteinn Þorsteinsson                   Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

51/2002 Aragerði

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 2. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 51/2002, kæra fyrrum eiganda húseignarinnar að Aragerði 16, Vogum á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Vatnsleysustrandarhrepps frá 9. september 2002 um að hafna umsókn hans um leyfi til að starfrækja myndbandaleigu í bílgeymslu að Aragerði 16, Vogum.

Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 12. september 2002, er barst nefndinni hinn 19. sama mánaðar, kærir H, f.h. B, þáverandi eiganda húseignarinnar að Aragerði 16, Vogum, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Vatnsleysustrandarhrepps frá 9. september 2002 að synja henni um leyfi til rekstrar myndbandaleigu í bílgeymslu að Aragerði 16, Vogum.
 
Kærandi krefst þess að ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar verði felld úr gildi. 

Samþykkt skipulags- og byggingarnefndar var staðfest í hreppsnefnd Vatnsleysustrandarhrepps hinn 10. september 2002. 

Málavextir:  Hinn 30. júlí 2002 lagði H, f.h. B, fram umsókn til byggingarfulltrúa Vatnsleysustrandarhrepps þess efnis að lögð yrði af hefðbundin notkun bílgeymslu húseignarinnar að Aragerði 16, en þess í stað yrði þar starfrækt myndbandaleiga.  Umsóknin var tekin til afgreiðslu á fundi skipulags- og byggingarnefndar hreppsins sama dag, sem bókaði að þar sem ekki lægi fyrir staðfest deiliskipulag hverfisins skyldi fara fram grenndarkynning í samræmi við 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga áður en umsóknin yrði afgreidd.  Umsóknin skyldi grenndarkynnt lóðarhöfum Aragerðis 7, 9, 11, 12, 13, 14, 15, 17, 18, 20, og 33.  Athugasemdir bárust frá íbúum og eigendum húseigna að Aragerði 11, Aragerði 14 og Aragerði 17.  Athugasemdirnar lutu að því að starfsemin myndi hafa í för með sér aukna umferð um götuna, skort á bílastæðum ásamt ónæði og slysahættu. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 9. september 2002 var umsókn kæranda tekin til afgreiðslu að nýju og féllu atkvæði í atkvæðagreiðslu þannig að einn nefndarmaður samþykkti umsóknina með því skilyrði að séð yrði fyrir nægilegum fjölda bílastæða í samræmi við gr. 64 í byggingarreglugerð nr. 441/1998.  Tveir nefndarmenn höfnuðu umsókninni með vísan til þess að starfsemin samrýmdist ekki íbúðarbyggð, sbr. gr. 4.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, m.a. vegna ónæðis af umferð sem fylgdi þjónustustarfsemi af þessu tagi og skorts á bílastæðum.  Fjórði nefndarmaðurinn hafnaði umsókninni með vísan til framkominna athugasemda eftir grenndarkynningu.

Framangreindri ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Vatnsleysustrandarhrepps skaut kærandi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi krefst ógildingar ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar með vísan til þess að á sama fundi nefndarinnar og umsókn hans hafi verið synjað hafi nágranna hans í sömu götu verið heimilað að starfrækja rafverkstæði í bílgeymslu.  Rökin þar að baki hafi verið þau sömu og notuð hafi verið til að synja honum um heimild til rekstrar myndbandaleigunnar.  Kærandi heldur því fram að við húsið sé stórt og gott bílastæði og á nokkrum stöðum í þorpinu sé atvinnurekstur í heimahúsum, t.d. hafi verið starfrækt myndbandaleiga í bílgeymslu.  Kærandi heldur því fram að í litlum þorpum, þar sem stutt sé í allar áttir, sé algengt að íbúar gangi eða hjóli eftir myndbandi en aftur á móti þeir sem reki erindi sín á rafverkstæði eigi þess síður kost. 

Málsrök skipulags- og byggingarnefndar:  Meirihluti skipulags- og byggingarnefndar álítur að rekstur myndbandaleigu valdi ónæði og mikilli umferð í gróinni íbúðargötu.  Myndbandaleigan þjóni nær eingöngu íbúum við viðkomandi götu og samrýmist því ekki gr. 4.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, þar sem segi m.a. að atvinnustarfsemi sem leyfð sé í íbúðarhúsum skuli valinn staður þannig að hún valdi hvorki hættu né óþægindum vegna umferðar eða annars ónæðis.  Einnig hafi meirihluta nefndarinnar þótt ljóst að ekki væri séð fyrir nægilega mörgum bílastæðum, sbr. 64. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998.  Þá hafi einnig legið fyrir neikvæð afstaða þeirra er tjáðu sig í grenndarkynningunni og ekki hafi þótt unnt að líta framhjá þeim athugasemdum.

Hvað varði samþykki skipulags- og byggingarnefndar til starfrækslu rafverkstæðis í sömu götu og kærandi þá hafi það verið mat nefndarinnar að sú starfsemi samrýmdist íbúðarbyggð því hún valdi ekki þeim óþægindum sem myndabandaleiga geri þar sem eðli starfseminnar sé allt annað.  Starfsemin dragi ekki að sér utanaðkomandi umferð að neinu marki og valdi því ekki íbúum götunnar óþægindum. 

Hvað varði myndbandaleiguna, sem kærandi vísi til í kæru sinni, þá hafi aðstæður þar verið allar aðrar, húsið standi nokkuð út af fyrir sig, sé við fjölfarna umferðargötu og þjóni stærra svæði.  Þá hafi þar verið nægilega mörg bílastæði. 

Niðurstaða:  Við rannsókn úrskurðarnefndarinnar á lokastigi málsins kom í ljós að fasteign sú sem um ræðir hefur verið seld og lætur núverandi eigandi mál þetta ekki til sín taka.

Með vísan til þessa eru ekki lengur lögvarðir hagsmunir tengdir því að úrskurður gangi í málinu og verður af þeim sökum ekki frekar fjallað um framkomnar kröfur. 

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að vísa beri kærunni frá nefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála
sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

______________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________            _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                               Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

36/2002 Klettahraun

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 2. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 36/2002, kæra eigenda fasteignarinnar að Klettahrauni 3, Hafnarfirði á ákvörðun byggingarnefndar Hafnarfjarðar frá 22. maí 2002 um að synja beiðni um fjölgun íbúða í einbýlishúsi.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. júlí 2002, er barst úrskurðarnefndinni hinn 19. s.m., kæra B og H, Klettahrauni 3, Hafnarfirði þá ákvörðun byggingarnefndar Hafnarfjarðar frá 22. maí 2002, sem staðfest var í bæjarstjórn Hafnarfjarðar hinn 11. júní s.á., að synja beiðni þeirra varðandi fjölgun íbúða í fasteign þeirra úr einni í tvær.

Kærendur gera þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi, að gefið verði út byggingarleyfi og að framkvæmd grenndarkynningar verði ógilt. 

Málavextir:  Fasteign kærenda að Klettahrauni 3, Hafnarfirði, sem hér um ræðir, er 327 m² einbýlishús í grónu hverfi nærri miðbænum.  Ekki liggur fyrir deiliskipulag af svæðinu.

Kærendur sóttu í desember árið 2001 um leyfi til byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar fyrir 80 m² íbúð á neðri hæð hússins, en búið hafði verið í henni um áratuga skeið.  Byggingarfulltrúi óskaði eftir umsögn skipulags- og umferðarnefndar, sem á fundi hinn 20. desember 2001 lagðist gegn erindinu með vísan til umsagnar bæjarskipulags.
Á fundi bæjarráðs hinn 31. janúar 2002 var jákvætt tekið í umsókn kærenda og var bæjarskipulagi falið að senda erindið í grenndarkynningu.  Bæjarskipulag annaðist grenndarkynninguna og voru nágrönnum kynnt áform kærenda um að fjölga íbúðum í húsinu ásamt fyrri afstöðu skipulags- og umferðarnefndar til erindisins.  Athugasemdir bárust frá nágrönnum og á fundi skipulags- og umferðarnefndar hinn 7. maí 2002 var ákveðið að mæla með því við bæjarstjórn að afgreiðslu umsóknarinnar yrði frestað á grundvelli 6. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og unnið yrði deiliskipulag fyrir götureitinn.  Bæjarstjórn Hafnarfjarðar samþykkti afgreiðslu skipulags- og umferðarnefndar á fundi hinn 14. maí 2002.  Málið var á dagskrá byggingarnefndar hinn 22. maí 2002 og var þá bókað að nefndin túlkaði afgreiðslu bæjarstjórnar svo að bæjarstjórn myndi ekki staðfesta veitingu byggingarleyfis fyrr en nýtt deiliskipulag lægi fyrir.  Byggingarnefnd taldi því þýðingarlaust að samþykkja erindið og var því synjað eins og það lá fyrir.  Afgreiðsla byggingarnefndar var staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 11. júní 2002 og hafa kærendur nú kært ákvörðunina til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Kærendur byggja kröfu sína um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar á því að framkvæmd grenndarkynningar á umsókn þeirra hafi verið áfátt.  Með því að framkvæma grenndarkynninguna með þeim hætti sem gert hafi verið, þ.e. að kynna nágrönnum fyrri umsögn skipulags- og umferðarnefndar þar sem lagst hafi verið gegn erindinu án þess að minnast á jákvæðar umsagnir byggingarnefndar og bæjarráðs, sé ekki verið að kynna málið hlutlægt heldur reynt fyrirfram að hafa áhrif á afstöðu nágranna.  Kærendur telji einnig að þeim sé mismunað við hina kærðu ákvörðun í ljósi afgreiðslu sambærilegra mála í hverfinu sem og víðs vegar í bæjarfélaginu.  Kærendum þyki það einkennileg vinnubrögð að fyrst sé umsókn þeirra alfarið hafnað, þá sé viðhöfð grenndarkynning og að henni lokinni sé ákveðið að deiliskipuleggja götureitinn. 

Kærendur halda því fram að búið hafi verið um áratuga skeið í húsnæði því sem umsókn um byggingarleyfi snýst um án athugasemda nágranna og bæjaryfirvalda.  Íbúðin uppfylli öll skilyrði byggingarreglugerðar, s.s. um stærð svefnherbergis, salernis, stofu, eldhúss og geymslu auk lofthæðar.  Þá hafi verið veitt leyfi fyrir sambærilegum íbúðum og breytingum á húsnæði bæði í sama hverfi og á fjölda annarra staða í bæjarfélaginu.  Það hafi verið íbúð og það muni verða íbúð á neðri hæð umræddrar fasteignar í framtíðinni, hvort sem hún sé samþykkt eða ekki, og það muni ekki hafa nein áhrif á umhverfið þótt heimilað verði að íbúðin verði sérstakur eignarhluti.  Þá hafi nú þegar verið gerð breyting á skipulagi götureitsins með því að heimila breytingu íbúðarhúsnæðis í vinnustað, þ.e. sambýli fatlaðra.

Málsrök Hafnarfjarðarbæjar:  Af hálfu Hafnarfjarðarbæjar er vísað til þess að við úthlutun lóðanna við Klettahraun hafi byggingarskilmálar kveðið á um að byggja skyldi einnar hæðar einbýlishús á lóðunum og að leyfðir hafi verið kjallarar þar sem landslag hafi gefið tilefni til.  Samkvæmt fasteignaskrá séu öll húsin í götunni einbýlishús og að ekki sé verið að byggja við húsið að Klettahrauni 3.  Á samþykktum teikningum hússins sé óútgrafið rými, en það nú orðið að geymslu skv. fyrirliggjandi teikningum, þannig að byggingarmagn eða nýting á lóðinni breytist óverulega.  Verið sé að sækja um breytta húsagerð, þ.e. að breyta einbýli í tvíbýli/fjöleignarhús í grónu hverfi, þar sem frá upphafi hafi verið gert ráð fyrir einbýlishúsum.  Slík breyting í einu húsi sé fordæmisgefandi fyrir sambærileg hús og þá geti allar grunnforsendur fyrir þjónustu á svæðinu verið brostnar og að þau gæði sem einbýlishúsahverfi bjóði upp á séu horfin.  Einnig geti slík breyting haft margt í för með sér sem geti haft áhrif á umhverfið svo sem fjölgun bíla og barna sem aftur hafi áhrif á aðra hluti og því sé ekki hægt að mæla með þessari breytingu á húsinu.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um hvort veita beri byggingarleyfi þess efnis að einbýlishús, sem til margra áratuga hefur verið nýtt sem tvær íbúðir, verði samþykkt sem tvíbýlishús.

Kærendur máls þessa kæra til úrskurðarnefndar synjun byggingarnefndar Hafnarfjarðar á erindi þeirra, sem studd var þeim rökum að byggingarnefnd túlki afgreiðslu bæjarstjórnar á erindi kærenda, sem þá þegar lá fyrir, á þann veg að byggingarleyfi verði ekki veitt fyrr en nýtt deiliskipulag svæðisins liggi fyrir.  Bókun byggingarnefndar ber með sér að ákvörðun nefndarinnar tekur mið af fyrrgreindri afstöðu bæjarstjórnar til tillögu skipulags- og umferðarnefndar um afgreiðslu málsins.

Samkvæmt gögnum málsins sótti kærandi um leyfi til breytinga á fasteign sinni til byggingarfulltrúa sem óskaði í kjölfarið eftir umsögn bæjarskipulags.  Skipulags- og umferðarnefnd lagðist gegn erindinu án þess að grenndarkynning færi fram.  Bæjarráð tók aftur á móti jákvætt í erindi kærenda og fól bæjarskipulagi að grenndarkynna umsókn kærenda.  Grenndarkynningin fór fram með þeim hætti að jafnframt kynningu á umsóttri breytingu var fyrri afstaða skipulags- og umferðarnefndar til málsins kynnt hagsmunaaðilum.  Að lokinni grenndarkynningu gerði skipulags- og umferðarnefnd það að tillögu sinni að afgreiðslu erindisins yrði frestað, með vísan til 6. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, og deiliskipulag unnið fyrir götureitinn.  Málið var síðan sent til bæjarstjórnar í stað byggingarnefndar og féllst bæjarstjórn á tillögu nefndarinnar.  Fyrst að þessu ferli loknu kom málið til kasta byggingarnefndar sem hafnaði umsókn kærenda eins og fyrr er greint og staðfesti bæjarstjórn þá afgreiðslu nefndarinnar.

Samkvæmt 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og gr. 12.5 í byggingarreglugerð nr. 441/1998, skal meðferð byggingarleyfisumsókna, þegar ekki liggur fyrir deiliskipulag, vera á þann veg að skipulagsnefnd fjalli um málið og láti síðan fara fram grenndarkynningu áður en byggingarnefnd afgreiðir umsóknina.  Grenndarkynning felst í því samkvæmt téðum ákvæðum að kynna skal þeim er hagsmuna eiga að gæta breytinguna bréflega og gefa þeim a.m.k. fjögurra vikna frest til þess að koma á framfæri athugasemdum.  Að því loknu og þegar niðurstaða skipulagsnefndar liggur fyrir skal byggingarnefnd taka málið til afgreiðslu og álykta um úrlausn þess til sveitarstjórnar samkvæmt 2. mgr. 38. gr. nefndra laga.

Af framansögðu er ljóst að meðferð bæjaryfirvalda í Hafnarfirði á máli þessu var ekki í samræmi við 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga og það er álit úrskurðarnefndarinnar að 6. mgr. 43. gr. sömu laga eigi ekki við í máli þessu.  Heimild 6. mgr. 43. gr. laganna nær aðeins til frestunar á afgreiðslu umsóknar en getur ekki verið forsenda fyrir synjun hennar og telja verður að greinin heimili aðeins frestun á afgreiðslu þegar um niðurrif eða breytingar húss er að ræða.  Í máli þessu kemur fram að ekki er sótt um breytingar á fasteigninni, hvorki að utan- né innanverðu, heldur aðeins verið að óska staðfestingar þess sem verið hefur um árabil.  Málsmeðferðin í heild er haldin slíkum ágöllum að ógilda ber hina kærðu ákvörðun.  Lagt er fyrir byggingaryfirvöld að taka umsókn kærenda til afgreiðslu að nýju að gættum ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og stjórnsýslulaga nr. 37/1993. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarnefndar Hafnarfjarðar frá 22. maí 2002, um að synja umsókn kæranda um samþykki fyrir því að neðri hæð hússins nr. 3 við Klettahraun, Hafnarfirði, verði samþykkt sem íbúð, er felld úr gildi. 

____________________________
Ásgeir Magnússon

_____________________________   __________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                           Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

41/2003 Laugarásvegur

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 18. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl. formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 41/2003, kæra húseigenda að Laugarásvegi 22 í Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. apríl 2003 um að veita leyfi til byggingar bílgeymslu o.fl. að Laugarásvegi 24.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 14. júlí 2003, kæra G, I, P og S, húseigendur að Laugarásvegi 22 í Reykjavík, ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. apríl 2003 um að veita leyfi til byggingar bílgeymslu o.fl. að Laugarásvegi 24.  Hin kærða ákvörðun var staðfest af borgarstjórn Reykjavíkur hinn 30. apríl 2003.

Skilja verður málatilbúnað kærenda svo að þeir krefjist þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Að auki kröfðust kærendur þess að framkvæmdir yrðu stöðvaðar til bráðabirgða meðan málið væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.  Féllst nefndin á þá kröfu með úrskurði til bráðabirgða, uppkveðnum 21. júlí 2003.

Úrskurðarnefndin hefur aflað frekari gagna í málinu og kynnt sér aðstæður á vettvangi og er málið nú tekið til efnisúrlausnar.

Málavextir:  Hinn 4. janúar 1972 var samþykktur í borgarráði Reykjavíkur skipulagsuppdráttur að byggingarsvæði vestan Laugarásvegar og tekur uppdrátturinn til lóðanna nr. 2-30, jafnar tölur, við götuna.  Uppdrætti þessum fylgdu skilmálar fyrir einbýlishús við Laugarásveg 2-30.  Á nefndum skipulagsuppdrætti eru sýnd mörk lóða á svæðinu.  Innan hverrar lóðar eru skyggðir fletir, afmarkaðir með misbreiðum línum og liggur hið skyggða svæði m.a. að norðurlóðamörkum að hluta.  Að auki er á hverri lóð sýndur reitur afmarkaður af brotnum línum, sem að hluta falla saman við útmörk hinna skyggðu flata.  Er sá reitur samsíða lóðamörkum, óháð lögun lóðanna, og er lega hans á uppdrættinum sýnd í 6 metra fjarlægð frá lóðamörkum við götu, 4 metra frá norðurlóðamörkum og 5 metra frá lóðamörkum til suðurs.  Á uppdrættinum eru að auki sýndir grunnfletir fimm húsa sem fyrir voru á svæðinu og er húsið nr. 24 við Laugarásveg eitt þeirra.  Engar skýringar eru á uppdrættinum en í niðurlagi skilmála þeirra er honum fylgdu segir svo:  „Ábending um fyrirkomulag húss er sýnt á skipulagsuppdrætti.“   Í 2. gr. skilmálanna segir að hús skuli staðsett innan byggingarreits, sem sýndur sé á mæliblaði.  Þá segir að staðsetning bílskúrs og stærðarmörk séu sýnd á mæliblaði.  Óski lóðarhafi að hafa aukabílgeymslu á lóðinni sé það heimilt innan reits þess sem ætlaður sé fyrir íbúðarhúsið.

Ekki var í framangreindu skipulagi tekin afstaða til afdrifa þeirra húsa sem fyrir voru á svæðinu.  Húsið á lóðinni nr. 24 við Laugarásveg mun hafa verið byggt árið 1943 og mun þá hafa verið gert ráð fyrir bílgeymslu í húsinu á neðstu hæð með aðkomu frá Sunnuvegi.  Sú aðkomuleið lagðist síðar af vegna breytts skipulags og var rými því sem ætlað var fyrir bílgeymslu breytt í vinnustofu.  Er umrætt hús án bílgeymslu af þessum sökum.

Hinn 10. apríl 1972 gaf gatnamálastjórinn í Reykjavík út mæliblað fyrir lóðirnar nr. 18-30 við Laugarásveg, jafnar tölur, og er á mæliblaðinu vísað til framangreinds skipulags.  Eru byggingarreitir þar afmarkaðir en ekki eru þar sýndir sérstakir byggingarreitir að lóðamörkum fyrir bílgeymslur.  Mun byggingum á óbyggðum lóðum á svæðinu hafa verið hagað í samræmi við mæliblað þetta og sambærileg mæliblöð annarra lóða og munu þess engin dæmi að bílgeymslur hafi verið byggðar að lóðamörkum á svæðinu eftir að framangreint skipulag var samþykkt. 

Með bréfi, dags. 17. október 2001, sendi eigandi hússins að Laugarásvegi 24 fyrirspurn til byggingarfulltrúans í Reykjavík um byggingu bílskúrs á lóðinni.  Var erindið tekið fyrir á fundi byggingarfulltrúa þann 6. nóvember 2001 og vísað til Borgarskipulags.  Á fundi sínum þann 16. nóvember s.á. svaraði skipulagsstjóri Reykjavíkur erindinu jákvætt þar sem það samræmdist skipulagi.  Hinn 27. nóvember 2001 afgreiddi byggingarfulltrúi fyrirspurnina með svohljóðandi bókun:  „Jákvætt.  Að uppfylltum skilyrðum“.

Í byrjun árs 2003 barst byggingarfulltrúa umsókn sem byggði á framangreindri fyrirspurn.  Var hún til skoðunar á fundum byggingarfulltrúa þann 4. og 25. febrúar s.á.  Var á þeim fundum bókað að lagfæra þyrfti umsóknina, sbr. athugasemdir embættisins.  Ein af athugasemdum byggingarfulltrúa laut að því að samþykki lóðarhafa á lóðinni nr. 22 þyrfti að fylgja umsókninni.  Á fundi byggingarfulltrúa þann 18. mars var umsókninni vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa, sem afgreiddi erindið þann 28. mars 2003 með svofelldri bókun:  „Neikvætt, samræmist ekki skipulagi þar sem bílgeymsla fer út fyrir byggingarreit. Verði það lagfært gerir embættið ekki athugasemd við erindið.“  Í kjölfar afgreiðslu skipulagsfulltrúa frestaði byggingarfulltrúi afgreiðslu erindisins á fundi sínum þann 1. apríl 2003 með vísan til bókunar skipulagsfulltrúa.  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa þann 8. apríl 2003 var umsóknin hins vegar samþykkt, en að sögn byggingaryfirvalda höfðu þá verið gerðar lagfæringar á teikningum og staðsetningu bílgeymslunnar breytt.

Í kjölfar samþykktar byggingarleyfisins barst byggingarfulltrúa bréf kærenda, dags. 19. maí 2003, þar sem byggingarleyfinu var mótmælt og varpað fram þeirri hugmynd til lausnar að bílskúrinn yrði grafinn niður.  Í tilefni bréfs þessa sendi byggingarleyfis¬hafinn einnig bréf til byggingarfulltrúa, dags. 27. júní 2003, þar sem bréfi kærenda var mótmælt en boðið til sátta að mjókka bílskúrinn um 50-60 cm og færa hann fram, þ.e. nær Laugarásvegi.  Í kjölfar þessa munu byggingaryfirvöld hafa átt fundi með kærendum og byggingarleyfishafa í því skyni að leita lausnar á málinu sem báðir aðilar gætu sætt sig við, en ekki náðist að sætta aðila. 

Þegar ljóst þótti að ekki fyndist lausn á málinu sem kærendur gætu fellt sig við vísuðu þeir því til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 14. júlí 2003, svo sem að framan greinir, en framkvæmdir við bygginguna voru þá hafnar. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á því byggt að hið kærða byggingarleyfi sé ógildanlegt þar sem það samræmist ekki deiliskipulagi svæðisins.  Bílgeymslan fari út fyrir byggingarreit sem sýndur sé á mæliblaði lóðarinnar.  Ekki hafi verið byggt á umræddu svæði eftir skipulagsuppdrætti svæðisins heldur hafi við framkvæmdir á svæðinu sl. 30 ár verið stuðst við þá byggingarreiti sem sýndir séu á mæliblöðum og hafi ekkert annað hús á svæðinu verið byggt með þessum hætti.  Furðu gegni að nú, á árinu 2003, hafi verið hægt að fá leyfi byggingarfulltrúa til að byggja bílskúr á lóðamörkum án þess að grenndarkynning hafi farið fram, þrátt fyrir að framkvæmdin gengi þvert á þær venjur sem hafðar hafi verið í heiðri við framkvæmdir á svæðinu undanfarin 30 ár.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er því haldið fram að deiliskipulag reitsins, eins og það hafi verið samþykkt 1972, heimili byggingu bílskúrs á mörkum lóðanna nr. 22 og 24.  Byggingarleyfið sé í samræmi við deiliskipulagið enda sé skúrinn innan þess reits sem sýndur sé á skipulagsuppdrættinum.  Mæliblöð eigi að vera í samræmi við skipulagsuppdrætti og geti rangt mæliblað ekki breytt heimildum skipulags.

Í 2. gr. skipulagsskilmálanna komi fram að hús skuli staðsett innan byggingarreits sem sýndur sé á mæliblaði.  Í 3. gr. þeirra komi fram að staðsetning bílskúrs og stærðarmörk séu sýnd á mæliblaði.  Jafnframt komi fram að óski lóðarhafi eftir að hafa aukabílgeymslu á lóðinni sé það heimilt innan þess reits sem ætlaður sé fyrir íbúðarhúsið. Neðst í skilmálunum, neðan við greinar þeirra, sé tilgreint að ábending um fyrirkomulag húss sé sýnd á skipulagsuppdrætti.  Þegar skilmálarnir og skipulagsuppdrátturinn séu lesin saman sé augljóst að sá reitur, sem merktur sé með brotalínu sem falli síðan inn í svartan ramma, sé byggingarreitur fyrir íbúðarhús sbr. 2. og 3. gr. skilmálanna.  Svarti ramminn með gráa fletinum sé ábending um fyrirkomulag húss, þ.e. leiðbeinandi.  Grái reiturinn, sem nái að lóðarmörkum, sé byggingarreitur fyrir bílskúr og mögulegan aukabílskúr innan reits hússins.  Þessu hafi kærendur ekki mótmælt.  Skipulagið, eins og það hafi verið samþykkt, geri því augljóslega ráð fyrir að heimilt sé að byggja bílskúr með þeim hætti sem leyft hafi verið með hinu kærða byggingarleyfi.  Umfjöllun í skipulagsnefnd og borgarráði ásamt minnisblaði skipulagsstjóra dag. 11. nóvember 1971 um skipulagstillöguna, styðji þessa augljósu niðurstöðu enn frekar.  Skipulagið verði því ekki túlkað á annan hátt en að það leyfi bílskúra á norðurlóðarmörkum.

Rétt sé hjá kærendum að misræmi sé á milli mæliblaðs fyrir lóðirnar nr. 18-30 og deiliskipulagsins þar sem byggingarreitur fyrir íbúðarhúsið sé eingöngu sýndur á mæliblaðinu en ekki byggingarreitur fyrir bílskúr.  Þetta misræmi hafi hins vegar ekki þýðingu að mati Reykjavíkurborgar enda sé ekki hægt með röngu mæliblaði að breyta samþykktu deiliskipulagi.  Engar heimildir hafi verið til slíkra breytinga skv. skipulagslögum nr. 19/1964 né skipulagsreglugerð nr. 217/1966, sem í gildi hafi verið á þeim tíma sem skipulagið og mæliblöðin hafi verið gerð.  Í þessu sambandi verði að hafa í huga að á mæliblaðið sé áritað að það byggi á framangreindu skipulagi, sem kveði skýrt á um að heimilt sé að byggja bílskúra á umræddum stað.  Af því megi einnig ráða að engin ákvörðun hafi verið tekin um að fella byggingarreiti fyrir bílskúrana út, enda væri þá vísað til þeirrar ákvörðunar á mæliblaðinu.  Beinar tilvísanir í skilmálunum til mæliblaðsins breyti engu í þessu sambandi þar sem mæliblaðið sé rangt og beinlínis í ósamræmi við skilmálana sjálfa.  Kjarni málsins varðandi mæliblöðin sé sá að mæliblaðið eigi að vera í samræmi við skipulagið en ekki öfugt.  Villur á mæliblaðinu geti ekki staðið framar skýrum skipulagsuppdrætti og skýrum ákvæðum deiliskipulagsins.

Rétt sé einnig hjá kærendum að enginn hafi nýtt sér þann rétt sem skipulagið geri ráð fyrir til þess að byggja bílskúr í lóðarmörk til norðurs.  Ástæða þess kunni m.a. að vera sú að flest húsin, sem byggð hafa verið eftir gildistöku deiliskipulagsins, séu parhús, þ.e. húsin á lóðunum nr. 2, 4, 18, 22, 26 og 30.  Slíkt fyrirkomulag sé ekki heppilegt í parhúsum sem yfirleitt séu byggð sem spegilmynd.  Bílskúrarnir hafi því yfirleitt verið byggðir í sitthvorum enda húsanna eða í miðju þeirra.  Önnur hús á reitnum sem byggð hafi verið eftir að skipulagið öðlaðist gildi, þ.e. nr. 6, 10, 12, 16, 20 og 28, séu hins vegar einbýlishús.  Fyrirkomulag bílskúra við þau sé á ýmsa vegu þótt enginn skúr hafi verið byggður í lóðarmörk.  Þrjú hús á reitnum hafi verið byggð fyrir gildistöku skipulagsins, þ.e. hús nr. 8, 14 og umfjallað hús nr. 24.  Við húsin nr. 8 og 14 hafi verið leyft, eftir gildistöku skipulagsins, að byggja frístandandi bílskúra stutt frá suðurlóðarmörkum þeirra lóða.  Ljóst sé því að framkvæmdin hafi verið önnur en skipulagið hafi gert ráð fyrir og að fyrirkomulag og staðsetning bílskúra sé með ýmsum hætti á reitnum.

Í þessu sambandi verði að hafa í huga að á þessum tíma, og í raun allt fram að setningu núgildandi laga og reglugerða, hafi ekki verið lagður sá skilningur í deiliskipulagsáætlanir/séruppdrætti að þær/þeir væru ófrávíkjanlegar.  Þetta megi t.d. m.a. ráða af grein 31 í byggingarsamþykkt fyrir Reykjavík frá 1965 nr. 39, sem gilt hafi allt þar til byggingarlög nr. 54/1978 hafi verið sett, en greinin hljóði svo:  „Nú er sótt um leyfi til að byggja öðruvísi hús en samþykkt skipulag gerir ráð fyrir, og getur byggingarnefnd þá ekki samþykkt slíkt, nema fyrir liggi meðmæli borgarstjórnar og skipulagsnefndar með umsókninni.“

Í skipulagsreglugerð nr. 318/1985, sem gilt hafi allt þar til núgildandi reglugerð hafi öðlast gildi, komi þetta einnig fram.  Í 4. mgr. greinar 4.2 segi:  „Byggingarnefnd getur því aðeins leyft frávik frá mæliblaði og samþykktum byggingar- og skipulagsskilmálum að fyrir liggi samþykkt skipulagsnefndar (sveitarstjórnar) og skriflegt samþykki eigenda aðliggjandi lóða og húsa.“ 

Ekkert sé því óeðlilegt eða ólögmætt við að húsin á reitnum svo og staðsetning bílskúra sé ekki nákvæmlega í samræmi við umrætt skipulag.  Það breyti því þó ekki að deiliskipulagið heimili byggingu bílskúra á norðurlóðamörkum.  Það að enginn hafi hingað til nýtt sér þann rétt breyti ekki skipulaginu eða skilmálum þess enda hafi hagsmunaaðilar á reitnum mátt reikna með, og megi enn reikna með, slíkum framkvæmdum og grenndaráhrifum þeim fylgjandi.

Af framangreindu sé ljóst að deiliskipulag reitsins, eins og það hafi verið samþykkt 1972, heimili byggingu bílskúrs á mörkum lóðanna nr. 22 og 24.  Byggingarleyfið sé í samræmi við deiliskipulagið enda sé skúrinn innan þess reits sem sýndur sé á skipulagsuppdrættinum.  Rangt mæliblað geti ekki breytt þeirri niðurstöðu.

Í raun þurfi einungis að svara tveimur spurningum í máli þessu til þess að komast að niðurstöðu um það hvort byggingarleyfið sé lögmætt.  Sú fyrri lúti að gildi deiliskipulagsins og hin síðari að því hvort framkvæmd skipulagsins hafi breytt skipulaginu.  Með breytingu á skipulags- og byggingarlögum, sbr. lög nr. 117/1999, hafi 11. tl. verið bætt við ákvæði til bráðabirgða með lögunum.  Ákvæðið svari í raun báðum framangreindum spurningum.  Samkvæmt nefndu ákvæði sé deiliskipulagið örugglega í gildi.  Það að framkvæmd skipulagsins hafi verið önnur en skipulagið hafi gert ráð fyrir breyti ekki þeirri niðurstöðu, enda geri ákvæðið sérstaklega ráð fyrir að slík staða geti komið upp.  Samkvæmt ákvæðinu megi í slíkum tilvikum ekki veita byggingarleyfi þegar um veruleg frávik sé að ræða nema endurskoða skipulagið fyrst, enda sé um verulega framkvæmd að ræða.  Í því tilviki sem hér um ræði sé a.m.k. annað þessara skilyrða örugglega ekki uppfyllt því fráleitt sé um verulega framkvæmd að ræða.  Umfang hennar sé lítið, aðeins sé um að ræða byggingu einfalds bílskúrs á einni lóð, auk þess sem grenndaráhrif byggingarinnar séu ekki veruleg.  Beri því, með vísan til framanritaðs, að hafna kröfum kærenda í málinu.

Með bréfi, dags. 17. september 2003, eru áréttuð sjónarmið Reykjavíkurborgar í málinu.   Sérstaklega er þar mótmælt sjónarmiðum sem vikið er að í úrskurði til bráðabirgða frá 21. júlí 2003.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Í greinargerð Guðmundar B. Ólafsson hdl., f.h. Katrínar Hákonardóttur, byggingarleyfishafa, um efnishlið máls þessa, sem úrskurðarnefndinni barst hinn 29. ágúst 2003, eru gerðar þær kröfur að kröfum kærenda verði hafnað og að hin kærða ákvörðun standi óhögguð. 

Í fyrri greinargerð um stöðvun framkvæmda krafðist lögmaðurinn aðallega frávísunar málsins, en þeirri kröfu hafnaði úrskurðarnefndin í úrskurði sínum til bráðbirgða í málinu, uppkveðnum 21. júlí 2003.   Er frávísunarkrafan ekki lengur höfð uppi í málinu og kemur því ekki til frekari umfjöllunar.

Um þá málsástæðu kærenda að byggingar á umræddri lóð ráðist af mæliblaði áréttar byggingarleyfishafi að mæliblaðið sé ekki í samræmi við samþykkt skipulag og skipulagsuppdrátt frá 1972 og hafi því engin lögformleg réttaráhrif og geti kærendur ekki byggt rétt sinn á því.  Uppdráttur á mæliblaði af staðsetningu húsa sé ekki byggingarreitur í skilningi skipulagslaga, heldur beri að miða við samþykkt deiliskipulag, en þar komi skýrt fram leiðbeinandi ábending um fyrirkomulag húsa.

Samþykki fyrir útgáfu hins umdeilda byggingarleyfis hafi byggst á fyrirliggjandi deiliskipulagi og sé leyfið í samræmi við rétt eiganda til að byggja bílgeymslu á lóðinni.  Gera verði mjög ríkar kröfur til kærenda að sýna fram á að leyfisveitingin brjóti í bága við lög eða rétt þeirra, en kærendur hafi ekki rökstutt kæru sína með neinum öðrum hætti en með vísun til mæliblaðs sem samræmist ekki skipulagi.  Því beri að hafna kröfum kærenda.

Mál þetta snúist um hvort heimilt hafi verið að veita leyfi fyrir bílgeymslu í samræmi við skipulag.  Laugarásvegur 24 sé eina húsið við götuna sem ekki hafi bílgeymslu.  Hér beri einnig að hafa í huga ákveðin sjónarmið um jafnræði, einkum í ljósi þess að húsið nr. 24 hafi verið byggt löngu fyrr en aðrar byggingar í hverfinu og skeri sig úr, bæði hvað varði útlit og skipulag lóðar. 

Hið umdeilda byggingarleyfi byggi á samþykktu deiliskipulagi.  Í deiliskipulaginu komi fram að gert sé ráð fyrir einbýlishúsum með bílgeymslum í norðurenda lóðanna.  Í framkvæmd hafi ekki verið farið að öllu leyti eftir deiliskipulaginu með byggingu rað- og parhúsa í stað einbýlishúsa, en sú breyting hafi ekki verið talin veruleg breyting á deiliskipulagi.  Megi ætla að það sjónarmið hafi byggst á því að með tilliti til grenndarsjónarmiða væri ekki um verulega breytingu að ræða.  Það sama megi segja um byggingu bílgeymsla sunnan megin við húsin nr. 8 og 14, sem byggðar hafi verið eftir samþykki deiliskipulagsins.  Þau frávik frá deiliskipulaginu hafi ekki að mati borgaryfirvalda krafist breytinga á skipulagi.  Frávik frá deiliskipulagi, eitt eða fleiri, breyti ekki rétti annarra til að krefjast réttar síns á grundvelli gildandi skipulags.  Þetta sjónarmið komi skýrt fram í Hrd. nr. 367/2002 en þar segi að við mat á byggingarleyfi beri að taka mið af deiliskipulagi en ekki hvort öðrum aðilum innan svæðisins hafi verið leyft frávik frá skipulaginu.

Ekki verði hjá því komist að gera athugasemdir við sjónarmið sem fram komi í bráðabirgðaúrskurði úrskurðarnefndarinnar þar sem kveðið sé á um að verulegur vafi þyki leika á um túlkun deiliskipulagsins frá 1971 og hversu bindandi uppdráttur þess sé um staðsetningu húsa á svæðinu.  Deiliskipulagið sé eins skýrt og hægt sé að hafa deiliskipulag og það sem hér skipti máli sé að deiliskipulagið geri ráð fyrir bílgeymslu á lóðamörkum, um það geti ekki verið deilt.

Í úrskurðinum sé einnig komið inn á að vafi sé á hvort heimild hafi verið fyrir bílgeymslu á tveimur hæðum skv. þágildandi reglum.  Ekki verði séð hvaða máli það skipti hvort neðri hæð sé byggð undir bílgeymsluna þar sem það hafi engin áhrif á heildarútlit byggingarinnar séð frá götu.  Fyrirhuguð bygging sé í samræmi við útlit lóðar og aðrar byggingar á svæðinu og vegna þess hæðarmunar sem sé á lóðinni sé um eðlilega nýtingu lóðar að ræða sem samrýmist reglugerð frá 1966.

Í rökstuðningi nefndarinnar fyrir bráðabirgðaúrskurði sé litið til 11. tl. bráðabirgðaákvæðis l. nr. 73/1997, sbr. 2. gr. l. nr. 117/1999, er kveði á um lögformlega staðfestingu deiliskipulagsins, en jafnframt tekið fram að endurskoða skuli deiliskipulag áður en byggingarleyfisumsókn sé afgreidd að tveimur skilyrðum uppfylltum, annars vegar að framkvæmt hafi verið í verulegu ósamræmi við deiliskipulag, og hins vegar að um verulega framkvæmd sé að ræða.  

Varðandi fyrra atriðið sé það rétt að ekki hafi verið framkvæmt að öllu leyti eftir gildandi skipulagi, en ef grannt sé skoðað þá verði ekki hægt að fallast á að um verulegt ósamræmi sé að ræða.  Öll húsin séu að svipaðri stærð og hæð að húsi nr. 24 frátöldu sem sé ívið hærra.  Við skoðun á ásýnd götunnar sé ekki hægt að segja að hin breytta framkvæmd sé í verulegu ósamræmi við skipulagið þó svo að allar bílgeymslur séu ekki við norðurmörk lóðanna.  Við mat á hvað teljist í „verulegu ósamræmi við skipulag“ sé frekar átt við að byggingar séu að hæð og lögun frábrugðnar deiliskipulagi en ekki hvort um parhús eða einbýlishús sé að ræða. 

Varðandi síðara atriðið, sem uppfylla þurfi skv. 11 tl. að um „verulega framkvæmd“ sé að ræða, verði að líta til nokkurra atriða s.s. stærðar byggingar, ásýndar frá götu, hvort breyting sé frábrugðin umhverfi, og hvort um óvænta breytingu sé að ræða sem vegi að grenndarsjónarmiðum nágranna.  Eins ber að líta til hagsmuna aðila. 

Um sé að ræða einfaldan bílskúr sem geti ekki talist veruleg framkvæmd.  Bílgeymslan feli ekki sér verulegt frávik frá útliti hússins, heldur sé meira til samræmingar við önnur hús sem leiða muni til þess að húsið fái sömu ásýnd og önnur hús við götuna og muni því ekki skera sig eins frá öðrum húsum eins og nú sé.  Eins verði að horfa til þess að bygging bílgeymslu við eina húsið sem ekki hafi bílgeymslu geti ekki talist veruleg framkvæmd.
 
Framkvæmdin geti heldur ekki talist veruleg út frá grenndarsjónarmiðum þar sem hún hafi óveruleg áhrif á næstu byggingar.  Einnig verði að hafa í huga að þegar hús nr. 22 hafi verið byggt hafi legið fyrir samþykkt skipulag um bílgeymslu að lóðamörkum.  Það að eigendur húss nr. 22 hafi byggt parhús í stað einbýlishúss hafi ekki skapað þeim betri rétt en eigendur að húsi nr. 24 hafi átt skv. deiliskipulagi.  Ekki sé því hægt að fallast á að skilyrði 11. tl. séu uppfyllt og geti hann því ekki verið grundvöllur niðurfellingar leyfisins.

Við úrlausn málsins verði einnig að líta til jafnræðisreglunnar um að eigendur húss nr. 24 fái að byggja bílgeymslu rétt eins og aðrir íbúar götunnar.  Loks verði að líta til ríkra hagsmuna eigenda hússins.

Auk greinargerða lögmannsins hefur úrskurðarnefndinni borist bréf byggingarleyfishafa, Katrínar Hákonardóttur, dags. 24. júlí 2003, þar sem hún m.a. lýsir aðdraganda þess að umdeilt byggingarleyfi var veitt, framvindu málsins eftir það og þeim hagsmunum sem hún eigi að gæta í málinu.

Aðilar máls þessa hafa fært frekari röksemdir fyrir sjónarmiðum sínum í málinu.  Hefur úrskurðarnefndin haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn þessa þáttar málsins.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er í máli þessu efnislega deilt um lögmæti ákvörðunar byggingarfulltrúa frá 8. apríl 2003 um að veita leyfi til byggingar bílgeymslu o.fl. að Laugarásvegi 24 í Reykjavík.  Hið umdeilda leyfi er af hálfu byggingaryfirvalda talið eiga stoð í deiliskipulagi því frá 1972, sem að framan er lýst.  Umrætt skipulag ber hvorki með sér að hafa hlotið samþykki skipulagsstjóra ríkisins né að hafa verið auglýst.  Styðst gildi þess því við 11. tl. til bráðbirgða með skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997, sbr. 2. gr. laga nr. 117/1999 um breytingu á þeim lögum.  Ákvæði þetta kveður á um að deiliskipulagsáætlanir og breytingar á þeim, sem gerðar hafi verið á grundvelli aðalskipulags og samþykktar af sveitarstjórn fyrir 1. janúar 1998, gildi án tillits til þess hvort þær hafi verið auglýstar, hlotið staðfestingu ráðherra eða verið samþykktar af skipulagsstjóra ríkisins samkvæmt eldri lögum og reglugerðum settum samkvæmt þeim.  Er með ákvæði þessu vikið í veigamiklum atriðum frá lagareglum er varða meðferð og birtingu skipulagsákvarðana og telur úrskurðarnefndin að af þeim sökum verði að túlka heimildir ákvæðisins þröngt.  Því þurfi að vera hafið yfir allan vafa að deilskipulagsáætlanir, sem öðlast hafi gildi fyrir tilverknað greinds ákvæðis, hafi að geyma ótvíræðar heimildir fyrir þeim ákvörðunum sem á þeim verði reistar.

Heimild sú til byggingar bílskúrs að norðurmörkum lóðarinnar að Laugarásvegi 24, sem byggingaryfirvöld telja felast í framangreindu deiliskipulagi, kemur fram í því að á skipulagsuppdrættinum er sýndur skyggður flötur er liggur að norðurmörkum allra lóða á skipulagssvæðinu og er það túlkun borgaryfirvalda að þessi flötur tákni byggingarreit fyrir bílskúra.  Ef litið væri svo á að hinir skyggðu fletir ættu að tákna byggingarreiti yrði jafnframt að telja þá bindandi, þar sem allar útlínur þeirra eru dregnar með heilum (óbrotnum) línum.  Skipulagið hefði þá orðið mjög formbundið og hugsanlega haft það í för með sér að rífa hefði þurft hús sem fyrir voru á nokkrum lóðum á svæðinu.  Á skortir að skýringar séu á uppdrættinum er svari því hvernig skilja beri þá framsetningu sem á honum birtist. Fellst úrskurðarnefndin ekki á að minnisblað skipulagsstjóra frá 11. nóvember 1971 um aðdraganda að samþykkt skipulagsins í skipulagsnefnd hinn 9. ágúst 1971 eða bókanir skipulagsnefndar og borgarráðs við afgreiðslu skipulagsins taki af tvímæli um það hvernig skilja beri skipulagsuppdráttinn. Verður því að leita annarra leiða við skýringu á honum.   

Í niðurlagi skilmála fyrir einbýlishús á lóðum á skipulagssvæðinu, sem samþykktir voru samhliða skipulagsuppdrættinum í skipulagsnefnd hinn 9. ágúst 1971, segir að ábending um fyrirkomulag húss sé sýnd á skipulagsuppdrætti.  Telur úrskurðarnefndin að þessi ábending sé sýnd með hinum skyggðu flötum og að í þeim felist því ekki bindandi skipulagsákvörðun. 

Á umræddum skipulagsuppdrætti er, auk hinna skyggðu flata, sýndur reitur á hverri lóð, sem afmarkaður er með brotinni línu.  Fjarlægð þessa reits frá lóðamörkum er greind á skipulagsuppdrættinum, 6 metrar frá götuhlið, 4 metrar að norðurmörkum lóðar og 5 metrar að suðurmörkum.  Reitir þessir koma gleggst fram þar sem sveigur er á götunni við lóðirnar nr. 2-8, enda fellur hann ekki þar saman við útlínur skyggðra flata.  Framsetning þessa reits er í samræmi við venjur og hefðir um afmörkun byggingarreita á skipulagsuppdráttum og er nærtækast að skýra umræddan uppdrátt á þann veg að þessi reitur sé hinn eiginlegi byggingarreitur á hverri lóð á umræddu svæði.  Fær þessi skilningur jafnframt stoð í þeim veruleika að mæliblöð sýna þessa sömu byggingarreiti eins og áskilið er í skilmálum með skipulaginu.  Hefur og öll framkvæmd byggingarmála á svæðinu verið í samræmi við þennan skilning, m.a. þegar byggðir voru bílskúrar fyrir húsin nr. 8 og 14, sem fyrir voru á svæðinu, en við byggingu þeirra er ljóst að leitast hefur verið við að hafa þá innian þessarar afmörkunar á lóðunum en ekki að norðurmörkum þeirra.  Má þó ráða af skipulagsuppdrættinum að vel hefði verið unnt að koma bílgeymslunum fyrir við norðurmörk lóðanna, a.m.k. á lóðinni nr. 8, ef talið hefði verið að þeim væri ætlaður þar staður í gildandi skipulagi svæðisins. 

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að ekki sé í gildandi skipulagi markaður bygginarreitur fyrir bílskúr á norðurlóðamörkum að Lagarásvegi 24 þar sem leyft var að reisa bílgeymslu með hinu umdeilda byggingarleyfi.  Fullnægir hin kærða ákvörðun því ekki lagaskilyrðum, sbr. 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, og verður hún því fellt úr gildi.  Þar sem gildandi deiliskipulag svæðisins er ekki talið hafa að geyma heimild fyrir hinni umdeildu ákvörðun kemur ekki til álita að 2. málsliður 11. tl. til bráðbirgða skipti máli við úrlausn máls þessa.

Úrskurðarorð:

Hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. apríl 2003, staðfest af borgarstjórn Reykjavíkur hinn 30. apríl 2003, er felld úr gildi.

______________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________          ____________________________
 Þorsteinn Þorsteinsson                                    Ingibjörg Ingvadóttir
 

des 22
Love0

46/2003 Teigagerði

Með

Ár 2003, þriðjudaginn 2. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl. formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 46/2003, kærur húseigenda og íbúa að Teigagerði 1 og 2 og Steinagerði 2 og 4 í Reykjavík á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 9. júlí 2003 um að veita leyfi til stækkunar fyrstu hæðar og byggingar nýrrar rishæðar að Teigagerði 3 í Reykjavík.

Í málinu er nú til bráðabirgða kveðinn upp svofelldur

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 18. ágúst 2003, sem barst nefndinni 19. s.m., kæra H og J, Teigagerði 1, B, Teigagerði 2 og Ó og I, Steinagerði 2, Reykjavík ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavík frá 9. júlí 2003 um að veita leyfi til stækkunar fyrstu hæðar og byggingar nýrrar rishæðar að Teigagerði 3 í Reykjavík.  Hin kærða ákvörðun var staðfest af borgarstjórn Reykjavíkur hinn 15. júlí 2003 og tilkynnt kærendum með bréfum, dags. 21. júlí 2003. 

Hinn 20. ágúst 2003 barst úrskurðarnefndinni samhljóða kæra frá A, Steinagerði 4 og var hún sameinuð framangreindri kæru.

Skilja verður málatilbúnað kærenda svo að þeir krefjist þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Þá krefjast þeir þess að úrskurðarnefndin úrskurði til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda sem hafnar eru með stoð í hinni kærðu ákvörðun.

Úrskurðarnefndin hefur leitað afstöðu byggingarleyfishafa og byggingaryfirvalda í Reykjavík til kærunnar og framkominnar kröfu um stöðvun framkvæmda.  Hafa nefndinni borist andmæli byggingarleyfishafa og greinargerð Reykjavíkurborgar um kæruefnið.  Jafnframt hefur nefndin aflað gagna og kynnt sér aðstæður á vettvangi og er málið nú tekið til úrskurðar um þá kröfu kærenda að framkvæmdir verði stöðvaðar.

Málavextir:  Seint á árinu 2000 var tekin fyrir af byggingarfulltrúanum í Reykjavík umsókn eigenda Teigagerðis 3 um leyfi til stækkunar og breytinga á húsi sínu.  Erindið var sent í grenndarkynningu og synjað að henni lokinni á fundi skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur hinn 7. mars 2001.  Jafnframt var á fundinum samþykkt að vinna deiliskipulag af reit sem afmarkast af Teigagerði, Breiðagerði, Steinagerði og göngustíg sem liggur meðfram lóðunum nr. 15 við Teigagerði og nr. 18 við Steinagerði.

Tillaga að deiliskipulagi reitsins var auglýst til kynningar og samþykkt í skipulags- og byggingarnefnd þann 18. desember 2002.  Liggur ekki annað fyrir en að tillagan hafi hlotið lögboðna málsmeðferð.  Var deiliskipulag reitsins staðfest í borgarráði Reykjavíkur þann 7. janúar 2003 og öðlaðist gildi við birtingu í B-deild Stjórnartíðinda þann 17. mars 2003.  Engar kærur komu fram í kjölfar auglýsingar skipulagsins.

Umrætt deiliskipulag er sett fram á uppdrætti þar sem sýndir eru möguleikar til stækkunar og/eða hækkunar húsa á einstökum lóðum.  Fáeinar lóðir á svæðinu eru merktar tákni um að þar séu hús nánast í upprunalegu ástandi og mælst til að útlit þeirra og efnisnotkun njóti verndar.  Eru slíkar merkingar m.a. á lóðunum nr. 1 og 3 við Teigagerði.

Auk uppdráttar er skipulagi svæðisins lýst í greinargerð.  Er þar gerð grein fyrir aðdraganda skipulagsgerðarinnar, eldra skipulagi svæðisins og núverandi aðstæðum og niðurstöðum.  Fjallað er um byggingarskilmála fyrir viðbyggingum og breytingum húsa á svæðinu og um nýtingarhlutfall.   Segir að gert sé ráð fyrir að nýtingarhlutfall verði allt að 0,5 á lóðum þar sem um kjallara sé að ræða.  Þar sem ekki sé um kjallara að ræða verði nýtingarhlutfall allt að 0,4 til að forðast mikla hækkun húsa.

Greinargerð skipulagsins fylgir húsakönnun Árbæjarsafns og listi yfir byggingarmagn á lóðum og hvað heimilt sé á hverri lóð.

Eftir gildistöku umrædds deiliskipulags sóttu eigendur Teigagerðis 3 um byggingarleyfi til stækkunar á kjallara og fyrstu hæð hússins auk byggingar á nýrri rishæð úr steinsteypu.  Var umsókn þeirra samþykkt af byggingarfulltrúa þann 13. maí 2003.  Kærendur skutu þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála með bréfi þann 10. júní 2003 og kröfðust þess að framkvæmdir yrðu stöðvaðar meðan málið væri til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Ekki kom þó til þess að úrskurðarnefndin tæki þá afstöðu til þeirrar kröfu, þar sem byggingarfulltrúinn í Reykjavík stöðvaði að eigin frumkvæði framkvæmdir sem hafnar voru samkvæmt leyfinu.  Var það niðurstaða hans að útreikningur hönnuðar á nýtingarhlutfalli væri rangur og að nýtingarhlutfallið væri hærra en deiliskipulagið gerði ráð fyrir.
 
Skipulags- og byggingarnefnd staðfesti á fundi sínum þann 2. júlí 2003 þessa ákvörðun byggingarfulltrúans um stöðvun framkvæmda á lóðinni.  Einnig var lagt til að umrætt byggingarleyfi yrði afturkallað þar sem nýtingarhlutfall virtist brjóta gegn samþykktu deiliskipulagi.  Var samþykkt að veita byggingarleyfishöfum 10 daga frest til þess að tjá sig um tillögu um afturköllun leyfisins. Engar athugasemdir bárust frá byggingarleyfishöfum vegna þessarar tillögu heldur lögðu þeir fram umsókn um nýtt byggingarleyfi með breytingum sem þeir töldu leiða til þess að byggingaráform þeirra samræmdust deiliskipulagi svæðisins.

Var nýtt byggingarleyfi veitt í samræmi við þessa nýju umsókn á fundi skipulags- og byggingarnefndar þann 9. júlí 2003 en jafnframt var fyrra byggingarleyfi afturkallað.  Ákvörðun þessi var staðfest á fundi borgarráðs þann 15. júlí 2003 og var kærendum tilkynnt um þessi málalok með bréfum, dags. 21. júlí 2003.  Skutu þeir málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfum, dags. 18. ágúst 2003, svo sem að framan er rakið.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á því byggt að hið umdeilda byggingarleyfi samræmist ekki skipulagsskilmálum.  Ekki sé unnt að skilja skilmála deiliskipulagsins á þann veg að einungis þurfi að fylgja hæðarpunktum og stærðarmörkum án tillits til annarra ákvæða skilmálanna.  Grenndaráhrif viðbyggingar og hækkunar hússins verði veruleg og langt umfram það sem þörf krefji, enda séu ekki nýttar heimildir til stækkunar aðalhæðar hússins heldur einblínt á hækkun þess.  Þá sé ekki tekið nægjanlegt tillit til verndunarsjónarmiða við fyrirhugaðar breytingar hússins.  Loks hafna kærendur því að stuðningsyfirlýsing hóps íbúa við Teigagerði hafi þýðingu í málinu.  Ekki sé um hagsmunaaðila að ræða og ekki liggi fyrir hvernig þeim hafi verið kynnt byggingaráform þau sem um sé deilt í málinu.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er þess krafist að kröfum kærenda um stöðvun framkvæmda verði hafnað.

Eins og áður sé fram komið hafi húsið verið of stórt samkvæmt fyrra byggingarleyfi sem hafi nú verið afturkallað.  Samkvæmt forsendum í fylgiskjali með greinargerð deiliskipulagsins sé húsið 164,1m².  Þær forsendur séu fengnar úr skráningu Fasteignamats ríkisins.  Rétt stærð samkvæmt samþykktum teikningum sé hins vegar 145,1m².  Mismunurinn helgist af ósamþykktu óuppfylltu sökkulrými í kjallara sem ekki beri að telja með við útreikning á nýtanlegu rými.  Umrætt rými hafi ekki verið samþykkt af byggingaryfirvöldum.  Til hafi staðið að taka það rými í notkun og hafi fyrri byggingarleyfisumsóknin gert ráð fyrir því.  Frá því hafi verið horfið með nýrri umsókn auk þess sem önnur rými innan hússins hafi verið minnkuð lítillega til að lækka nýtingarhlutfallið.  Sé nýtingarhlutfall hússins nú í samræmi við deiliskipulagið eða 0,5.  Húsið sé því ekki of stórt og séu fullyrðingar kærenda um að svo sé rangar.  Ekkert í skilmálum komi því í veg fyrir að allur byggingarreiturinn sé nýttur svo fremi sem nýtingarhlutfall sé innan fyrrgreindra marka.

Kærendur telji að brotið sé gegn anda og stefnu deiliskipulags Teigagerðis þar sem fram komi í almennum skilmálum að mælst sé til þess að útlit og efnisnotkun njóti verndar á þeim lóðum þar sem hús séu allt að því í upprunalegu ástandi.  Í greinargerð með deiliskipulaginu komi fram að útlitseinkennum flestra húsa á svæðinu hafi verið breytt í gegnum tíðina, s.s. gluggapóstum, þakköntum og þakefnum.  Útveggir hafi verið klæddir og misstórar viðbyggingar gerðar við einstök hús og þök hækkuð.  Í mörgum tilfellum hafi lítið tillit verið tekið til aldurs og stíls húsanna við hönnun breytinganna.  Skilmálarnir kveði ekki á um verndun húsa, hins vegar séu þar sett fram tilmæli til eigenda þeirra og hönnuða.  Sé ekki hægt að draga þá ályktun af skipulagsskilmálunum að heimilt sé að takmarka ráðstöfunarrétt eigenda að því marki sem farið sé fram á í kæru kærenda, enda húsin hvorki friðuð né hverfisvernduð.  Vegna fyrirspurnar þar um sé tekið fram að mismunandi nýtingarhlutfall húsa með og án kjallara helgist af því að með skipulaginu sé verið að stýra því með almennum reglum að byggingarmagn ofanjarðar verði ekki mjög mismunandi með það í huga að byggðamynstur reitsins verði sem heillegast.  „Ákveðið hafi þó verið að skerða ekki stækkunarmöguleika þeirra aðila sem átt hafi hús með kjallara ofanjarðar enda nýtist kjallararými með öðrum hætti en slík rými.“

Með vísan til framangreinds og meginreglu 1. mgr. 29. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 um að kæra fresti ekki réttaráhrifum ákvörðunar og þeirra augljósu hagsmuna sem í húfi séu fyrir byggingarleyfishafa um að fá að halda framkvæmdum áfram sé krafa Reykjavíkurborgar áréttuð.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Dögg Pálsdóttir hrl. hefur skilað greinargerð í málinu f.h. byggingarleyfishafa.  Er því af þeirra hálfu haldið fram að mánaðar kærufrestur hafi byrjað eigi síðar en 16. eða 17. júlí 2003.  Kæra í málinu sé dagsett 18. ágúst og móttekin 19. ágúst og hafi kærufrestur því, að mati byggingarleyfishafa, verið runninn út þegar kæran barst nefndinni.  Telji úrskurðarnefndin hins vegar að kærufrestir hafi eigi verið liðnir sé eftirfarandi efnislegum athugasemdum komið á framfæri vegna hennar:

Kærendur greini ekki skilmerkilega frá því hvert kæruefnið sé, sbr. skilyrði 3. gr. reglugerðar nr. 621/1997.  Reglugerðin geri þá kröfu til kærenda að þeir geri grein fyrir því hvað sé kært.  Kæran uppfylli ekki þessi skilyrði.  Þegar af þeirri ástæðu beri að vísa henni frá sem vanreifaðri.

Af bréfi kærenda verði ekki annað ráðið en að þeir séu í raun að gera athugasemdir við deiliskipulag það sem samþykkt hafi verið fyrr á árinu.  Kærufrestir vegna þess deiliskipulags séu löngu liðnir.  Flestar athugasemdir kærenda lúti í raun að deiliskipulaginu sjálfu.  Þær athugasemdir séu of seint fram komnar og skipti ekki máli við meðferð máls þessa.  Þá lúti athugasemdirnar að órökstuddum atriðum sem mest varði huglæg atriði.  Slík atriði eigi ekki erindi í kærur af þessu tagi.

Byggingarleyfi það sem veitt hafi verið 9. júlí 2003 telji leyfishafar vera í fullu samræmi við deiliskipulag hverfisins.  Þeir hafi þegar þurft að bera umtalsverðan kostnað vegna fyrri kæru kærenda.  Síðari kæra þeirra sé af sama meiði og byggist á sömu röksemdum, eða skorti á röksemdum, og sú fyrri.  Málefnaleg rök séu engin og verði ekki betur séð en að kæran sé eingöngu sett fram til að gera byggingarleyfishöfum erfitt fyrir, þrátt fyrir að þeir séu búnir að fá á ný útgefið byggingarleyfi sem eigi að fullu að vera í samræmi við gildandi deiliskipulag.  Engin rök séu færð fyrir því að fresta eigi framkvæmdum.  Til að slík krafa nái fram að ganga verði að gera þá kröfu til kærenda að þeir rökstyðji hana sérstaklega og geri grein fyrir hvaða hagsmunir þeirra réttlæti stöðvun framkvæmdanna.  Stöðvun framkvæmda á viðbyggingu íbúðarhúss sé alvarlegt mál og myndi setja fjölskyldu byggingarleyfishafa í uppnám þar sem húsið sé nú allt opið og vetur í nánd.

Þess sé vænst að kröfu kærenda um frestun framkvæmda meðan málið sé til meðferðar hjá nefndinni verði hafnað og að kröfu þeirra um niðurfellingu byggingarleyfis verði einnig hafnað.

Niðurstaða:  Eins og að framan greinir var kærendum tilkynnt um hina kærðu ákvörðun með bréfum, dags. 21. júlí 2003.  Verður að telja að þegar málsaðilum eru sendar slíkar tilkynningar marki viðtaka þeirra upphaf kærufrests.  Verður því ekki fallist á að kærufrestur hafi verið liðinn þegar kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni.  Ekki verður heldur fallist á að vísa beri málinu frá vegna vanreifunar.  Leiðir af rannsóknarreglu stjórnsýsluréttarins og leiðbeiningarskyldu stjórnvalda að úrskurðarnefndinni hefði borið að leiðbeina kærendum ef kæru þeirra hefði verið talið svo áfátt að ekki yrði við unað.  Verður af þessum sökum ekki fallist á kröfu byggingarleyfishafa um frávísun.
 
Í máli þessu er efnislega til úrlausnar hvort hið umdeilda byggingarleyfi frá 9. júlí 2003 samræmist nýlegu skipulagi umrædds svæðis. 

Við frumathugun málsins, eins og það liggur nú fyrir úrskurðarnefndinni, virðist nýtingarhlutfall enn of hátt.  Þá er sýnt að m.a þurfi að túlka heimildir deiliskipulags umrædds svæðis með hliðsjón af yfirlýstum markmiðum þess.  Frekari gagnaöflunar kann og að vera þörf.

Með hliðsjón af framansögðu þykir það mikill vafi leika á um niðurstöðu máls þessa að rétt sé að fallast á kröfu kærenda um að framkvæmdir verði stöðvaðar meðan það er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Framkvæmdir sem hafnar eru við stækkun og breytingar hússins að Teigagerði 3, Reykjavík, samkvæmt byggingarleyfi frá 9. júlí 2003, skulu stöðvaðar meðan kærumál þetta er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.

 

 ____________________________________
Ásgeir Magnússon

 

______________________________               _______________________________
 Þorsteinn Þorsteinsson                                         Ingibjörg Ingvadóttir

 

des 22
Love0

41/2003 Laugarásvegur

Með

Ár 2003, mánudaginn 21. júlí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl. formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl., varamaður í forföllum aðalmanns.

Fyrir var tekið mál nr. 41/2003, kæra húseigenda að Laugarásvegi 22 í Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. apríl 2003 um að veita leyfi til byggingar bílgeymslu o.fl. að Laugarásvegi 24.

Í málinu er nú til bráðabirgða kveðinn upp svofelldur

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 14. júlí 2003, kæra G, I, P og S, húseigendur að Laugarásvegi 22 í Reykjavík, ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. apríl 2003 um að veita leyfi til byggingar bílgeymslu o.fl. að Laugarásvegi 24.  Hin kærða ákvörðun var staðfest af borgarstjórn Reykjavíkur hinn 30. apríl 2003.

Skilja verður málatilbúnað kærenda svo að þeir krefjist þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að úrskurðarnefndin úrskurði til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda við byggingu bílgeymslunnar.

Úrskurðarnefndin hefur leitað afstöðu byggingarleyfishafa og byggingaryfirvalda í Reykjavík til kærunnar og framkominnar kröfu um stöðvun framkvæmda.  Hafa nefndinni borist andmæli byggingarleyfishafa og greinargerð Reykjavíkurborgar um kæruefnið og er málið nú tekið til úrskurðar um þá kröfu kærenda að framkvæmdir verði stöðvaðar.

Málavextir:  Hinn 4. janúar 1972 var samþykktur í borgarráði Reykjavíkur skipulagsuppdráttur að byggingarsvæði vestan Laugarásvegar og tekur uppdrátturinn til lóðanna nr. 2-30, jafnar tölur, við götuna.  Uppdrætti þessum fylgdu skilmálar fyrir einbýlishús við Laugarásveg 2-30.  Á nefndum skipulagsuppdrætti eru sýnd mörk lóða á svæðinu.  Innan hverrar lóðar eru skyggðir fletir, afmarkaðir með misbreiðum línum og að auki reitir afmarkaðir af brotnum línum, sem ekki falla saman við hina skyggðu fleti.  Verður helst ráðið af uppdrættinum að gert sé ráð fyrir að bílskúrar verði byggðir á norðurmörkum hverrar lóðar og að mynstur byggðarinnar verði nokkuð fastmótað.  Á uppdrættinum eru að auki sýndir grunnfletir fimm húsa sem fyrir voru á svæðinu og er húsið nr. 24 við Laugarásveg eitt þeirra.  Engar skýringar eru á uppdrættinum en í niðurlagi skilmála þeirra er honum fylgdu segir svo:  „Ábending um fyrirkomulag húss er sýnt á skipulagsuppdrætti.“  Í 2. gr. skilmálanna segir að hús skuli staðsett innan byggingarreits, sem sýndur sé á mæliblaði.  Þá segir að staðsetning bílskúrs og stærðarmörk séu sýnd á mæliblaði.  Óski lóðarhafi að hafa aukabílgeymslu á lóðinni sé það heimilt innan reits þess sem ætlaður sé fyrir íbúðarhúsið.

Ekki var í framangreindu skipulagi tekin afstaða til afdrifa þeirra húsa sem fyrir voru á svæðinu.  Húsið á lóðinni nr. 24 við Laugarásveg mun hafa verið byggt árið 1943 og mun þá hafa verið gert ráð fyrir bílgeymslu í húsinu með aðkomu frá Sunnuvegi.  Sú aðkomuleið lagðist síðar af vegna breytts skipulags og var rými því sem ætlað var fyrir bílgeymslu breytt í vinnustofu.  Er umrætt hús án bílgeymslu af þessum sökum.

Hinn 10. apríl 1972 gaf gatnamálastjórinn í Reykjavík út mæliblað fyrir lóðirnar nr. 18-30 við Laugarásveg, jafnar tölur, og er á mæliblaðinu vísað til framangreinds skipulags.  Eru byggingarreitir þar afmarkaðir en ekki eru þar sýndir sérstakir byggingarreitir að lóðamörkum fyrir bílgeymslur.  Mun byggingum á óbyggðum lóðum á svæðinu hafa verið hagað í samræmi við mæliblað þetta og sambærileg mæliblöð annarra lóða og munu þess engin dæmi að bílgeymslur hafi verið byggðar á lóðamörkum á svæðinu eftir að framangreint skipulag var samþykkt. 

Með bréfi, dags. 17. október 2001, sendi eigandi hússins að Laugarásvegi 24 fyrirspurn til byggingarfulltrúans í Reykjavík um byggingu bílskúrs á lóðinni.  Var erindið tekið fyrir á fundi byggingarfulltrúa þann 6. nóvember 2001 og vísað til Borgarskipulags.  Á fundi sínum þann 16. nóvember s.á. svaraði skipulagsstjóri Reykjavíkur erindinu jákvætt þar sem það samræmdist skipulagi.  Hinn 27. nóvember 2001 afgreiddi byggingarfulltrúi fyrirspurnina með svohljóðandi bókun:  „Jákvætt.  Að uppfylltum skilyrðum“.

Í byrjun árs árið 2003 barst byggingarfulltrúa umsókn sem byggði á framangreindri fyrirspurn.  Var hún til skoðunar á fundum byggingarfulltrúa þann 4. og 25. febrúar s.á.  Var á þeim fundum bókað að lagfæra þyrfti umsóknina, sbr. athugasemdir embættisins.  Ein af athugasemdum byggingarfulltrúa laut að því að samþykki lóðarhafa á lóðinni nr. 22 þyrfti að fylgja umsókninni.  Á fundi byggingarfulltrúa þann 18. mars var umsókninni vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa, sem afgreiddi erindið þann 28. mars 2003 með svofelldri bókun:  „Neikvætt, samræmist ekki skipulagi þar sem bílgeymsla fer út fyrir byggingarreit. Verði það lagfært gerir embættið ekki athugasemd við erindið.“  Í kjölfar afgreiðslu skipulagsfulltrúa frestaði byggingarfulltrúi afgreiðslu erindisins á fundi sínum þann 1. apríl 2003, með vísan til bókunar skipulagsfulltrúa.  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa þann 8. apríl 2003 var umsóknin hins vegar samþykkt, en að sögn byggingaryfirvalda höfðu þá verið gerðar lagfæringar á teikningum og staðsetningu bílgeymslunnar breytt.

Í kjölfar samþykktar byggingarleyfisins barst byggingarfulltrúa bréf kærenda, dags. 19. maí 2003, þar sem byggingarleyfinu er mótmælt og varpað fram þeirri hugmynd til lausnar að bílskúrinn verði grafinn niður.  Í tilefni bréfs þessa sendi byggingarleyfis¬hafinn einnig bréf til byggingarfulltrúa, dags. 27. júní 2003, þar sem bréfi kærenda var mótmælt en boðið til sátta að mjókka bílskúrinn um 50-60 cm og færa hann fram, þ.e. nær Laugarásvegi.  Í kjölfar þessa munu byggingaryfirvöld hafa átt fundi með kærendum og byggingarleyfishafa í því skyni að leita lausnar á málinu sem báðir aðilar gætu sætt sig við, en ekki náðist að sætta aðila. 

Þegar ljóst þótti að ekki fyndist lausn á málinu sem kærendur gætu fellt sig við vísuðu þeir málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 14. júlí 2003, svo sem að framan greinir, en framkvæmdir við bygginguna voru þá hafnar. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á því byggt að hið kærða byggingarleyfi sé ógildanlegt þar sem það samræmist ekki deiliskipulagi svæðisins.  Bílgeymslan fari út fyrir byggingarreit sem sýndur sé á mæliblaði lóðarinnar.  Ekki hafi verið byggt á umræddu svæði eftir skipulagsuppdrætti svæðisins heldur hafi við framkvæmdir á svæðinu sl. 30 ár verið stuðst við þá byggingarreiti sem sýndir séu á mæliblöðum og hafi ekkert annað hús á svæðinu verið byggt með þessum hætti.  Furðu gegni að nú, á árinu 2003, hafi verið hægt að fá leyfi byggingarfulltrúa til að byggja bílskúr á lóðamörkum án þess að grenndarkynning hafi farið fram, þrátt fyrir að framkvæmdin gangi þvert á þær venjur sem hafðar hafi verið í heiðri við framkvæmdir á svæðinu undanfarin 30 ár.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er því haldið fram að deiliskipulag reitsins, eins og það hafi verið samþykkt 1972, heimili byggingu bílskúrs á mörkum lóðanna nr. 22 og 24.  Byggingarleyfið sé í samræmi við deiliskipulagið enda sé skúrinn innan þess reits sem sýndur sé á skipulagsuppdrættinum.  Mæliblöð eigi að vera í samræmi við skipulagsuppdrætti og geti rangt mæliblað ekki breytt heimildum skipulags.

Í raun þurfi einungis að svara tveimur spurningum í máli þessu til þess að komast að niðurstöðu um það hvort byggingarleyfið sé lögmætt.  Sú fyrri lúti að gildi deiliskipulagsins og hin síðari að því hvort framkvæmd skipulagsins hafi breytt skipulaginu.  Með breytingu á skipulags- og byggingarlögum, sbr. lög nr. 117/1999, hafi 11. tl. verið bætt við ákvæði til bráðabirgða með lögunum.  Ákvæðið svari í raun báðum framangreindum spurningum.  Samkvæmt nefndu ákvæði sé deiliskipulagið örugglega í gildi.  Það að framkvæmd skipulagsins hafi verið önnur en skipulagið hafi gert ráð fyrir breyti ekki þeirri niðurstöðu, enda geri ákvæðið sérstaklega ráð fyrir að slík staða geti komið upp.  Samkvæmt ákvæðinu megi í slíkum tilvikum ekki veita byggingarleyfi þegar um veruleg frávik sé að ræða nema endurskoða skipulagið fyrst, enda sé um verulega framkvæmd að ræða.  Í því tilviki sem hér um ræði sé a.m.k. annað þessara skilyrða örugglega ekki uppfyllt því fráleitt sé um verulega framkvæmd að ræða.  Umfang hennar sé lítið, aðeins sé um að ræða byggingu einfalds bílskúrs á einni lóð, auk þess sem grenndaráhrif byggingarinnar séu ekki veruleg.  Beri því, með vísan til framanritaðs, að hafna kröfum kærenda í málinu. 

Andmæli byggingarleyfishafa:  Í greinargerð Guðmundar B. Ólafsson hdl., f.h. K, byggingarleyfishafa, sem úrskurðarnefndinni hefur borist, er þess krafist að málinu verði vísað frá úrskurðarnefndinni, en til vara að kröfum kærenda verði hafnað og að hin kærða ákvörðun verði staðfest. 

Frávísunarkröfu sína styður lögmaðurinn þeim rökum að kærufrestur hafi verið liðinn þegar kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni og beri því að vísa málinu frá.  Við mat á kærufresti beri að miða í síðasta lagi við dagsetningu bréfs kærenda til skipulagsnefndar þann 19. maí 2003.  Því hafi kærufrestur, sem sé einn mánuður, verið liðinn þegar kæran hafi borist úrskurðarnefndinni hinn 15. júlí 2003. 

Um þá málsástæðu kærenda að byggingar á umræddri lóð ráðist af mæliblaði áréttar byggingarleyfishafi að mæliblaðið sé ekki í samræmi við samþykkt skipulag og skipulagsuppdrátt frá 1972 og hafi því engin lögformleg réttaráhrif og geti kærendur ekki byggt rétt sinn á því.  Uppdráttur á mæliblaði af staðsetningu húsa sé ekki byggingarreitur í skilningi skipulagslaga, heldur beri að miða við samþykkt deiliskipulag, en þar komi skýrt fram leiðbeinandi ábending um fyrirkomulag húsa.

Samþykki fyrir útgáfu hins umdeilda byggingarleyfis hafi byggst á fyrirliggjandi deiliskipulagi og sé leyfið í samræmi við rétt eiganda til að byggja bílgeymslu á lóðinni.  Hér sé um verulegt hagsmunamál að ræða, en stöðvun framkvæmda myndi leiða til verulegs fjárhagstjóns fyrir byggingarleyfishafa.  Gera verði mjög ríkar kröfur til kærenda að sýna fram á að leyfisveitingin brjóti í bága við lög eða rétt þeirra, en kærendur hafa ekki rökstutt kæru sína með neinum öðrum hætti en með vísun til mæliblaðs sem samræmist ekki skipulagi.  Því beri að hafna kröfum um stöðvun framkvæmda.

Mál þetta snúist um hvort heimilt hafi verið að veita leyfi fyrir bílgeymslu í samræmi við skipulag.  Laugarásvegur 24 sé eina húsið við götuna sem ekki hafi bílgeymslu.  Hér beri einnig að hafa í huga ákveðin sjónarmið um jafnræði, einkum í ljósi þess að húsið nr. 24 hafi verið byggt löngu fyrr en aðrar byggingar í hverfinu og skeri sig úr, bæði hvað varði útlit og skipulag lóðar. 

Aðilar máls þessa hafa fært frekari röksemdir fyrir sjónarmiðum sínum í málinu.  Hefur úrskurðarnefndin haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn þessa þáttar málsins.

Niðurstaða:  Fallast má á með byggingarleyfishafa að kærufrestur hafi verið liðinn þegar kæran í máli þessu barst úrskurðarnefndinni.  Samkvæmt 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 ber, þegar svo stendur á, að vísa kæru frá nema afsakanlegt verði talið að kæran hafi ekki borist fyrr eða veigamiklar ástæður mæli með því að kæran verði tekin til meðferðar, sbr. 1. og 2. tl. ákvæðisins.  Fyrir liggur að kærendur kvörtuðu til byggingaryfirvalda skömmu eftir að þeim varð kunnugt um hina kærðu ákvörðun og að kærufrestur var þá ekki liðinn.  Sáttaumleitanir stóðu um tíma fyrir milligöngu byggingaryfirvalda og munu kærendur hafa sent kæru sína til úrskurðarnefndarinnar í framhaldi af því að upp úr sáttaviðræðum slitnaði.  Þá verður ekki séð að kærendum hafi verið leiðbeint af hálfu byggingaryfirvalda um kærurétt og kærufrest meðan á viðræðum þessu stóð.  Leiðir af atvikum þessum að afsakanlegt verður að telja að kæran barst ekki fyrr, enda máttu kærendur ekki vænta þess að sáttaviðræður aðila gætu leitt til réttarspjalla.  Ber af þessum sökum að hafna frávísunarkröfu byggingarleyfishafa.

Eins og að framan er rakið er í máli þessu efnislega deilt um lögmæti ákvörðunar byggingarfulltrúa frá 8. apríl 2003 um að veita leyfi til byggingar bílgeymslu o.fl. að Laugarásvegi 24.  Hið umdeilda leyfi er af hálfu byggingaryfirvalda talið eiga stoð í deiliskipulagi því frá 1972, sem að framan er lýst.  Verulegur vafi þykir leika á um túlkun umrædds skipulags, svo sem hversu bindandi uppdráttur þess sé um staðsetningu húsa á svæðinu.  Einnig leikur vafi á um það hvort í umræddu skipulagi hefði getað rúmast heimild til að reisa bílgeymslu á lóðamörkum, að hluta til á tveimur hæðum, þegar litið er til 18. gr. skipulagsreglugerðar nr. 217/1966, sem í gildi var þegar skipulagið var samþykkt.  Þá liggur fyrir að vikið hefur verið í verulegum atriðum frá skilmálum skipulagsins við uppbyggingu á svæðinu.  Hafa þannig verið reist parhús á allmörgum lóðum í stað einbýlishúsa svo sem skilmálar kveða á um.  Loks hafa ekki í neinum tilvikum verið byggðar bílgeymslur á lóðamörkum í samræmi við þá ábendingu sem sýnd var á skipulagsuppdrætti.

Umrætt skipulag ber hvorki með sér að hafa hlotið samþykki skipulagsstjóra ríkisins né hafa verið auglýst.  Styðst gildi þess því við 11. tl. til bráðbirgða með skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997, sbr. 2. gr. laga nr. 117/1999 um breytingu á þeim.  Í 2. málslið tilvitnaðs 11. tl. segir að þegar sótt sé um byggingarleyfi í götureit eða reit þar sem framkvæmt hafi verið í verulegu ósamræmi við samþykkt deiliskipulag skuli endurskoðun á deiliskipulagi fara fram áður en byggingarleyfisumsókn sé afgreidd, enda sé um verulega framkvæmd að ræða.  Telur úrskurðarnefndin að með hliðsjón af því að í umræddum 11. tl. er í veigamiklum atriðum vikið frá lagareglum er varða meðferð og birtingu skipulagsákvarðana verði að túlka heimildir ákvæðisins þröngt. Þarf úrskurðarnefndin að meta hvort umrædd framkvæmd teljist veruleg.

Með hliðsjón af framansögðu þykir svo mikill vafi leika á um lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar að rétt sé að fallast á kröfu kærenda um að framkvæmdir skuli stöðvaðar meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Framkvæmdir sem hafnar eru við byggingu bílgeymslu að Laugarásvegi 24 í Reykjavík, samkvæmt byggingarleyfi frá 8. apríl 2003, skulu stöðvaðar meðan kærumál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

_______________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________               _______________________________
 Þorsteinn Þorsteinsson                                          Óðinn Elísson