Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

72/2003 Stakkahlíð

Með

Ár 2004, þriðjudaginn 20. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 72/2003, kæra íbúa að Bogahlíð 8 og 10 í Reykjavík á þeirri ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 15. október 2003 að heimila niðurrif verslunarhúss á lóðinni að Stakkahlíð 17 í Reykjavík og ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. nóvember 2003 um að veita leyfi til þess reisa tvílyft steinsteypt fjölbýlishús á sömu lóð.

Á málið er nú lagður svofelldur 

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. desember 2003, er barst nefndinni hinn 5. sama mánaðar, kæra Ö og A, f.h. íbúa í Bogahlíð nr. 8 og 10 í Reykjavík, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 15. október 2003, sem staðfest var í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 6. nóvember s.á., að heimila niðurrif verslunarhúss á lóðinni að Stakkahlíð 17 í Reykjavík og ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. nóvember 2003, sem staðfest var í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 20. nóvember s.á., um að veita leyfi til þess að reisa tvílyft steinsteypt fjölbýlishús með 10 íbúðum á sömu lóð.

Kærendur krefjast þess að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi og gerðu jafnframt kröfu um að heimilaðar framkvæmdir samkvæmt hinum kærðu ákvörðunum yrðu stöðvaðar þar til efnisúrskurður gengi um þær.  Úrskurðarnefndin kvað upp úrskurð til bráðabirgða hinn 18. desember 2003 vegna kröfu um stöðvun framkvæmda á lóðinni þar sem stöðvun á niðurrifi eldra húss var vísað frá úrskurðarnefndinni og kröfu um stöðvun framkvæmda við byggingu nýs húss var hafnað.

Málavextir:  Mál þetta hefur haft nokkurn aðdraganda og hafa deilur um niðurrif hússins að Stakkahlíð 17 og byggingarleyfi fyrir nýju húsi á lóðinni komið ítrekað til kasta úrskurðarnefndarinnar. 

Vorið 2001 kom fram ósk eiganda húseignarinnar að Stakkahlíð 17 um að aðalskipulagi Reykjavíkur yrði breytt þannig að lóð hússins, sem væri verslunarlóð samkvæmt skipulaginu, yrði breytt í íbúðarlóð og í framhaldi af breytingunni yrði heimilað að breyta verslunarhúsi því sem á lóðinni væri í íbúðarhús.  Borgaryfirvöld tóku jákvætt í erindið og var umbeðin breyting aðalskipulags undirbúin og samþykkt af borgaryfirvöldum í ágúst 2002.  Var skipulagsbreytingin staðfest af umhverfisráðherra hinn 11. október 2002.

Samhliða meðferð tillögu að framangreindri breytingu aðalskipulags var unnið að tillögum að endurbyggingu húss á lóðinni.  Var horfið frá því að breyta húsi því er fyrir var á lóðinni og þess í stað lagt til að það yrði rifið og nýtt hús reist í þess stað.  Voru tillögur þessar kynntar nágrönnum og um þær fjallað á fjölmörgum fundum byggingaryfirvalda og verður af málsgögnum ráðið að þær hafi verið í stöðugri endurskoðun allt þar til ákvörðun var tekin um að veita hið umdeilda byggingarleyfi á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 16. október 2002.  Kærendur töldu að undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar hefði verið áfátt og að leyft hefði verið meira byggingarmagn á lóðinni en unnt væri að sætta sig við.  Skutu þeir málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 4. desember 2002.

Með úrskurði, uppkveðnum 31. janúar 2003, stöðvaði úrskurðarnefndin framkvæmdir við niðurrif hússins að Stakkahlíð 17 að kröfu íbúa að Bogahlíð 2, 4 og 6, sem einnig höfðu kært hina umdeildu ákvörðun.  Taldi úrskurðarnefndin slíka annmarka vera á hinni kærðu ákvörðun að líklegt væri að hún yrði ógilt.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 5. febrúar 2003 var framangreindur úrskurður um stöðvun framkvæmda lagður fram.  Jafnframt var á fundinum ákveðið að afturkalla hið umdeilda byggingarleyfi frá 16. október 2002 og veita að nýju leyfi fyrir sömu framkvæmdum á lóðinni.  Voru ákvarðanir þessar staðfestar á fundi borgarstjórnar Reykjavíkur hinn 20. febrúar 2003.

Eftir að afturköllun byggingarleyfisins frá 16. október lá fyrir vísaði úrskurðarnefndin máli kærenda vegna þess byggingarleyfis frá með úrskurði uppkveðnum hinn 21. febrúar 2003.  Kærendur skutu síðan veitingu byggingarleyfisins frá 5. febrúar 2003 til úrskurðarnefndarinnar.

Byggingarleyfið frá 5. febrúar 2003 var jafnframt kært af íbúum Bogahlíðar 2, 4 og 6, sem kröfðust þess að fyrirhugaðar framkvæmdir við niðurrif hússins að Stakkahlíð 17 yrðu stöðvaðar meðan kærumálið væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.  Var bráðabirgðaúrskurður kveðinn upp hinn 3. apríl 2003 þar sem fallist var á kröfu um stöðvun framkvæmda við niðurrif hússins meðan beðið væri efnisúrlausnar í kærumálinu.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 16. apríl 2003 var lögð fram tillaga skipulagsfulltrúa að deiliskipulagi umrædds svæðis.  Samþykkti nefndin að kynna tillöguna fyrir hagsmunaðilum á svæðinu áður en endanleg tillaga yrði unnin.  Var tillagan í kynningu frá 22. apríl til 6. maí s.á.  Fimm athugasemdabréf bárust vegna tillögunnar og voru þær kynntar á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 9. maí 2003.  Tillagan var á ný lögð fyrir fund nefndarinnar þann 14. maí s.á. ásamt samantekt skipulagsfulltrúa um athugasemdirnar, dags. 12. maí 2003, og umsögn verkfræðistofu umhverfis- og tæknisviðs um umferðarmál, dags. 15. apríl 2003.  Á fundinum var samþykkt að auglýsa tillöguna til kynningar og staðfesti borgarráð þá afgreiðslu nefndarinnar á fundi sínum hinn 20. maí 2003.  Var tillagan auglýst til kynningar frá 30. maí 2003 með athugasemdafresti til 11. júlí s.á. og bárust fimm bréf með athugasemdum við hina auglýstu tillögu.

Að lokinni auglýsingu var málið tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 27. ágúst 2003 og voru framkomnar athugasemdir kynntar og lagt fram minnisblað, dags. 25. ágúst 2003, frá fundi formanns skipulags- og byggingarnefndar og eins íbúa í Bogahlíð 2-6, dags. 25. ágúst 2003.  Tillagan var á ný tekin fyrir á fundi nefndarinnar hinn 3. september 2003 auk framangreindra gagna, umsagnar skipulagsfulltrúa um athugasemdir, dags. 27. ágúst 2003, og minnisblaði, dags. 1. september 2003, um tiltekin atriði sem skipulags- og byggingarnefnd hafði óskað upplýsinga um.  Var auglýst tillaga samþykkt með þeirri breytingu að gera skyldi ráð fyrir einu stæði til viðbótar fyrir hreyfihamlaða á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð.  Beindi meirihluti nefndarinnar þeim tilmælum til hönnuðar hússins að endurskoða gluggasetningu og hönnun glugga á norður- og austurhlið hússins í nýrri umsókn um byggingarleyfi vegna framkominna athugasemda um innsýn milli húsa.  Borgarstjórn Reykjavíkur staðfesti afgreiðslu skipulagstillögunnar á fundi sínum hinn 18. september 2003.

Athugasemdaraðilum var tilkynnt um lyktir málsins með bréfi, dags. 22. september 2003, og var tillagan síðan send Skipulagsstofnun til skoðunar í samræmi við 3. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Með bréfi, dags. 2. október 2003, tilkynnti stofnunin að hún gerði ekki athugasemd við að auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda.  Auglýsing þar um var birt hinn 6. október sl.

Í kjölfar samþykktar deiliskipulagsins var sótt um nýtt byggingarleyfi fyrir byggingu húss að Stakkahlíð nr. 17, niðurfellingu eldra leyfis frá 5. febrúar 2003 og heimild til þess að rífa það hús sem fyrir var á lóðinni.  Breytingin frá áður samþykktu byggingarleyfi fólst í því að húsið hafði verið fært fjær húsunum við Bogahlíð um einn metra til vesturs, auk þess sem gert var ráð fyrir tveimur stæðum fyrir hreyfihamlaða á lóðinni í stað eins áður.  Þá hafði verið gerð breyting á innra fyrirkomulagi og gluggum á austur- og norðurhlið hússins. 

Umsóknin var tekin fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 15. október 2003 og samþykkt að fella eldra byggingarleyfi úr gildi og að heimila niðurrif hússins á lóðinni og var byggingarfulltrúa falið að afgreiða byggingarleyfisumsóknina.  Borgarstjórn staðfesti afgreiðslu nefndarinnar á fundi sínum hinn 6. nóvember 2003.  Byggingarleyfisumsókn fyrir nýju húsi á lóðinni var síðan afgreidd á embættisafgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 4. nóvember 2003 og staðfest af borgarstjórn Reykjavíkur 20. nóvember s.á.

Hafa kærendur í máli þessu kært heimild til niðurrifs eldra húss á lóðinni að Stakkahlíð 17 og heimild til byggingar tvílyfts fjölbýlishúss á lóðinni.

Hinn 18. desember 2003 kvað úrskurðarnefndin upp úrskurð í máli kærenda frá 18. mars 2003 og var málinu vísað frá úrskurðarnefndinni í ljósi þess að hin kærða ákvörðun í því máli frá 5. febrúar 2003 hafði verið afturkölluð.  Jafnframt var þann sama dag kveðinn upp úrskurður til bráðabirgða vegna stöðvunarkrafna kærenda.  Var kröfu þeirra um stöðvun niðurrifs eldra húss á lóðinni að Stakkahlíð 17 vísað frá úrskurðarnefndinni í ljósi þess að þá lá fyrir að umrætt hús hafði verið rifið skömmu áður eða hinn 11. desember 2003.  Í þeim úrskurði var jafnframt hafnað kröfu um stöðvun framkvæmda við nýbyggingu íbúðarhúss á lóðinni með vísan til þess að byggingarleyfið styddist við gildandi deiliskipulag og væri fyrirhugað hús ekki slíkt að stærð og umfangi að það raskaði grenndarhagsmunum kærenda svo að réttlætt gæti stöðvun framkvæmda. 

Málsrök kærenda:  Kærendur vísa til sjónarmiða sinna sem fram hafi komið í fyrri kærumálum þeirra um sama efni til úrskurðarnefndarinnar.  Bent er á að litlar breytingar hafi verið gerðar á umdeildri nýbyggingu frá fyrri áformum og í umsögn borgarinnar í máli þessu gæti misræmis í nokkrum atriðum við staðreyndir og gögn í málinu sem kærendum hafi verið kynnt.

Af fyrri kærum og fyrirliggjandi gögnum má ráða að af hálfu kærenda sé á því byggt að tilgreint nýtingarhlutfall lóðarinnar að Stakkahlíð 17 orki tvímælis og að fyrirhuguð nýbygging sé of stór með hliðsjón af stærð lóðar.  Gengið sé óhæfilega á hagsmuni nágranna með fyrirhugaðri byggingu.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Borgaryfirvöld gera þá kröfu að hinar kærðu ákvarðanir standi óraskaðar.

Ekki sé tilefni til að fallast á kröfu um ógildingu heimildar til niðurrifs verslunarhússins að Stakkahlíð 17.  Sú framkvæmd snerti ekki hagsmuni kærenda og eigi þeir ekki lögvarinna hagsmuna að gæta við þá ákvörðun.

Áréttað sé að húsið að Stakkahlíð nr. 17 hafi verið fært um einn metra frá kærendum til vesturs auk þess sem gluggasetningu á þeirri hlið sem snúi að þeim, þ.e. austurhliðinni, hafi verið breytt frá eldra byggingarleyfi.  Hvað almenn grenndarsjónarmið varði, hafi byggingarleyfi nýs húss að Stakkahlíð 17 ekki veruleg áhrif á hagsmuni kærenda.  Í fyrsta lagi verði það hús sem heimilt sé að byggja samkvæmt skipulaginu ekki nema um 0,8 metrum hærra en það hús sem nú standi á lóðinni.  Húsið stingi ekki í stúf við byggðamynstur svæðisins og sé lægra en flest hús á reitnum.  Lengra verði á milli húsa til austurs.  Húsið lengist til suðurs en lenging í þá átt hafi hins vegar óveruleg áhrif, m.a. þar sem húsin austan við Stakkahlíð 17, þ.m.t. hús kærenda að Bogahlíð 10, standi hærra í landi.  Þá skerðist útsýni úr íbúðum vegna byggingarinnar mjög lítið ef nokkuð umfram það sem áður hafi verið, nema hjá íbúum á 1. hæð allra húsanna.  Þá muni skuggavarp vegna hússins breytast óverulega frá því sem áður hafi verið og verði ekki meira en menn þurfi almennt að búa við í þéttbýli.  Breyting á birtuskilyrðum fyrir nágrennið vegna hússins sé því nánast engin.  Breyting á notkun hússins, þ.e. úr verslunarhúsnæði/félagsheimili í íbúðarhúsnæði sé til bóta fyrir nágrennið þegar litið sé til grenndarhagsmuna.  Hvað umferðarþáttinn varði þá liggi fyrir álit verkfræðistofu um að breytingarnar á skipulaginu og bygging hússins leiði til óverulegra breytinga á umferð.

Að öðru leyti sé vísað almennt til greinargerðar Reykjavíkurborgar frá 1. desember sl., sem lögð hafi verið fram vegna kæru annarra aðila um sömu ákvarðanir og fylgiskjala með henni.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi tekur undir undir rök og sjónarmið Reykjavíkurborgar sem færð hafi verið fram í málinu.

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari rök í málinu og hafa skírskotað til málsraka í fyrri kærumálum um sama efni er átt geti við í kærumáli þessu og hefur úrskurðarnefndin haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Niðurstaða: Eins og rakið hefur verið hefur hús það sem fyrir var á lóðinni að Stakkahlíð 17 nú verið rifið og munu framkvæmdir við nýbyggingu á lóðinni nú þegar hafnar.  Eins og málum er nú háttað er ekki tilefni til að taka afstöðu til fyrirliggjandi kröfu kærenda um ógildingu á heimild til niðurrifs húss þess sem á lóðinni stóð og er kröfu þeirra þess efnis vísað frá úrskurðarnefndinni.

Hið kærða byggingarleyfi fyrir 10 íbúða fjölbýlishúsi á umræddri lóð á stoð í deiliskipulagákvörðun er borgarstjórn Reykjavíkur samþykkti hinn 18. september 2003.  Fyrr í dag kvað úrskurðarnefndin upp úrskurð í kærumáli íbúa að Bogahlíð 2-6 þar sem krafist var ógildingar þeirrar deiliskipulagsákvörðunar og segir þar m.a:

„Samkvæmt framanrituðu verður ekki talið að málsmeðferð hins kærða deiliskipulags hafi verið ábótavant og samræmist það gildandi aðalskipulagi.  Lóðin að Stakkahlíð 17 sker sig ekki úr öðrum lóðum á skipulagsreitnum hvað nýtingarhlutfall varðar og er heimiluð húsbygging ekki meiri að stærð og umfangi en búast mátti við í ljósi byggðamynsturs deiliskipulagsreitsins og að gættu jafnræði um nýtingu lóða á svæðinu.  Með hliðsjón af því verður að telja að gætt hafi verið grenndarsjónarmiða 4. mgr. gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð.  Eru því ekki efni til að fallast á kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.”

Samkvæmt þessu verður á því byggt að hið kærða byggingarleyfi fyrir nýbyggingu á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð eigi stoð í gildu deiliskipulagi og er byggingarleyfið í samræmi við skilmála þess skipulags sem kveða m.a. á um stærð húss, fermetrafjölda og legu á lóð. 

Ekki verður af fyrirliggjandi gögnum ráðið að umrætt byggingarleyfi fari í bága við kröfur byggingarreglugerðar um hönnun og umbúnað íbúðarhúsnæðis eða að aðrir annmarkar séu fyrir hendi er gætu valdið ógildingu leyfisins.

Með vísan til framanritaðs verður kröfu kærenda um ógildingu byggingarleyfisins fyrir byggingu fjölbýlishúss að Stakkahlíð 17 hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kröfu kærenda um ógildingu þeirrar ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 15. október 2003, að heimila niðurrif verslunarhúss á lóðinni að Stakkahlíð 17 í Reykjavík, er vísað frá úrskurðarnefndinni.  Þá er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. nóvember 2003, um að veita leyfi til þess að reisa tvílyft steinsteypt fjölbýlishús á sömu lóð, hafnað. 

_____________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

70/2003 Stakkahlíð

Með

Ár 2004, þriðjudaginn 20. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 70/2003, kæra íbúa að Bogahlíð 2, 4 og 6 í Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. nóvember 2003 um að veita leyfi til þess reisa tvílyft steinsteypt fjölbýlishús á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð og samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 15. október s.á., að heimila niðurrif verslunarhúss á sömu lóð.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 26. nóvember 2003, kærir B, formaður húsfélagsins Bogahlíð 2, 4 og 6, f.h. íbúa hússins, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. nóvember 2003, sem staðfest var í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 20. nóvember s.á., að veita leyfi til þess að reisa tvílyft steinsteypt fjölbýlishús á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð í Reykjavík og samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 15. október 2003, sem staðfest var í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 6. nóvember s.á., að heimila niðurrif verslunarhúss á sömu lóð. 

Kærendur krefjast þess að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi.  Jafnframt kröfðust þeir að framkvæmdir við niðurrif verslunarhússins að Stakkahlíð 17 yrðu stöðvaðar þar til efnisúrlausn lægi fyrir í kærumálinu.  Kröfu um stöðvun framkvæmda við niðurrif hússins var vísað frá úrskurðarnefndinni með úrskurði uppkveðnum hinn 18. desember 2003.

Málavextir:  Mál þetta hefur haft nokkurn aðdraganda og hafa deilur um nýtingu lóðarinnar að Stakkahlíð 17 komið ítrekað til kasta úrskurðarnefndarinnar.  Vorið 2001 kom fram ósk eiganda húseignarinnar að Stakkahlíð 17 um að aðalskipulagi Reykjavíkur yrði breytt þannig að lóð hússins, sem væri verslunarlóð samkvæmt skipulaginu, yrði breytt í íbúðarlóð og í framhaldi af breytingunni yrði heimilað að breyta verslunarhúsi því sem á lóðinni væri í íbúðarhús.  Borgaryfirvöld tóku jákvætt í erindið og var umbeðin breyting aðalskipulags undirbúin og samþykkt af borgaryfirvöldum í ágúst 2002.  Var skipulagsbreytingin staðfest af umhverfisráðherra hinn 11. október 2002.

Samhliða meðferð tillögunnar að framangreindri breytingu aðalskipulags var unnið að tillögum að endurbyggingu húss á lóðinni.  Var horfið frá því að breyta húsi því er fyrir var og þess í stað lagt til að það yrði rifið og nýtt hús reist í þess stað.  Voru tillögur þessar kynntar nágrönnum og um þær fjallað á fjölmörgum fundum byggingaryfirvalda og verður af málsgögnum ráðið að þær hafi verið í stöðugri endurskoðun allt þar til ákvörðun var tekin um að veita hið umdeilda byggingarleyfi á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 16. október 2002.  Kærendur töldu að ekki hefði verið tekið nægjanlegt tillit til sjónarmiða þeirra og að leyft hefði verið meira byggingarmagn á lóðinni en unnt væri að sætta sig við.  Skutu þeir málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 29. nóvember 2002, og kröfðust síðan stöðvunar framkvæmda við niðurrif hússins með bréfi, dags. 30. desember 2002.

Með úrskurði uppkveðnum hinn 31. janúar 2003 féllst úrskurðarnefndin á kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.  Taldi nefndin líkur á því að byggingarleyfið yrði ógilt með vísan til þess að samþykkt skipulags- og byggingarnefndar um það hefði verið gerð áður en gildi tók breyting á aðalskipulagi, sem verið hefði forsenda leyfisveitingarinnar.

Í kjölfar framangreinds úrskurðar ákvað skipulags- og byggingarnefnd Reykjavíkur, á fundi hinn 5. febrúar 2003, að afturkalla byggingarleyfið frá 16. október 2002 en veitti jafnframt á sama fundi nýtt leyfi til sömu framkvæmda með vísan til þess að ekki léki lengur vafi á því að leyfið samræmdist aðalskipulagi eftir breytingar sem orðið hefðu á skipulaginu.  Var ákvörðun þessi staðfest á fundi borgarstjórnar hinn 20. febrúar 2003. 

Með hliðsjón af því að hið kærða byggingarleyfi frá 16. október 2002 hafði verið afturkallað vísaði úrskurðarnefndin kærumáli vegna þess frá með úrskurði uppkveðnum hinn 21. febrúar 2003.  Í framhaldi af þeim málalokum skutu kærendur hinni nýju ákvörðun um byggingarleyfi fyrir nýbygginu á lóðinni að Stakkahlíð 17 til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 24. febrúar 2003, þar sem jafnframt var krafist að fyrirhugaðar framkvæmdir við niðurrif hússins á lóðinni yrðu stöðvaðar meðan kærumálið væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.  Var bráðabirgðaúrskurður kveðinn upp hinn 3. apríl 2003 þar sem fallist var á kröfu um stöðvun framkvæmda við niðurrif hússins meðan beðið væri efnisúrlausnar í kærumálinu.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 16. apríl 2003 var lögð fram tillaga skipulagsfulltrúa að deiliskipulagi umrædds svæðis.  Samþykkti nefndin að kynna tillöguna fyrir hagsmunaðilum á svæðinu áður en endanleg tillaga yrði unnin.  Var tillagan í kynningu frá 22. apríl til 6. maí 2003.  Fimm athugasemdabréf bárust vegna tillögunnar og voru athugasemdirnar kynntar á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 9. maí 2003.  Tillagan var á ný lögð fyrir fund nefndarinnar hinn 14. maí s.á. ásamt samantekt skipulagsfulltrúa um athugasemdirnar, dags. 12. maí 2003, og umsögn verkfræðistofu umhverfis- og tæknisviðs um umferðarmál, dags. 15. apríl 2003.  Á fundinum var samþykkt að auglýsa tillöguna til kynningar og staðfesti borgarráð þá afgreiðslu nefndarinnar á fundi sínum hinn 20. maí 2003.  Var tillagan auglýst til kynningar frá 30. maí 2003 með athugasemdafresti til 11. júlí s.á. og bárust fimm bréf með athugasemdum við hina auglýstu tillögu.

Að lokinni auglýsingu var málið tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 27. ágúst 2003 og voru framkomnar athugasemdir kynntar og lagt fram minnisblað, dags. 25. ágúst 2003, frá fundi formanns skipulags- og byggingarnefndar og eins íbúa í Bogahlíð 2-6 þann sama dag.  Tillagan var á ný tekin fyrir á fundi nefndarinnar hinn 3. september 2003 auk framangreindra gagna, umsagnar skipulagsfulltrúa um athugasemdir, dags. 27. ágúst 2003, og minnisblaði, dags. 1. september 2003, um tiltekin atriði sem skipulags- og byggingarnefnd hafði óskað upplýsinga um.  Var auglýst tillaga samþykkt með þeirri breytingu að gera skyldi ráð fyrir einu stæði til viðbótar fyrir hreyfihamlaða á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð.  Beindi meirihluti nefndarinnar þeim tilmælum til hönnuðar hússins að endurskoða gluggasetningu og hönnun glugga á norður- og austurhlið hússins í nýrri umsókn um byggingarleyfi vegna framkominna athugasemda um innsýn milli húsa.  Borgarstjórn Reykjavíkur staðfesti afgreiðslu skipulagstillögunnar á fundi sínum hinn 18. september 2003.

Athugasemdaraðilum var tilkynnt um lyktir málsins með bréfi, dags. 22. september 2003, og var tillagan síðan send Skipulagsstofnun til skoðunar í samræmi við 3. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Með bréfi, dags. 2. október 2003, tilkynnti stofnunin að hún gerði ekki athugasemd við að auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda.  Auglýsing þar um var birt hinn 6. október sl. 

Kærendur skutu deiliskipulagsákvörðuninni til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 21. október 2003, þar sem gerð var krafa um ógildingu skipulagsins.

Í kjölfar samþykktar deiliskipulagsins var sótt um nýtt byggingarleyfi fyrir byggingu húss að Stakkahlíð nr. 17, niðurfellingu eldra leyfis frá 5. febrúar 2003 og heimild til þess að rífa það hús sem fyrir var á lóðinni.  Breytingin frá áður samþykktu byggingarleyfi fólst í því að húsið hafði verið fært fjær húsunum við Bogahlíð um einn metra til vesturs, auk þess sem gert var ráð fyrir tveimur stæðum fyrir hreyfihamlaða á lóðinni í stað eins áður.  Þá hafði verið gerð breyting á innra fyrirkomulagi og gluggum á austur- og norðurhlið hússins. 

Umsóknin var tekin fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 15. október 2003 og samþykkt að fella eldra byggingarleyfi úr gildi og að heimila niðurrif hússins á lóðinni og var byggingarfulltrúa falið að afgreiða byggingarleyfisumsóknina.  Borgarstjórn staðfesti afgreiðslu nefndarinnar á fundi sínum hinn 6. nóvember 2003.  Byggingarleyfisumsókn fyrir nýju húsi á lóðinni var síðan afgreidd á embættisafgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 4. nóvember sl. og staðfest af borgarstjórn Reykjavíkur 20. nóvember 2003.

Kærendur hafa nú í máli þessu kært ákvarðanir um veitingu hins nýja byggingarleyfis og heimild til niðurrifs eldra húss til úrskurðarnefndarinnar og kröfðust jafnframt að framkvæmdir við niðurrif hússins yrðu stöðvaðar þar til úrskurður gengi um efnishlið málsins.

Hinn 18. desember 2003 kvað úrskurðarnefndin upp úrskurð í máli kærenda frá 24. febrúar 2003 og var þeirri kæru vísað frá úrskurðarnefndinni í ljósi þess að hin kærða ákvörðun frá 5. febrúar 2003 hafði verið afturkölluð svo sem rakið hefur verið.  Jafnframt var þann sama dag kveðinn upp úrskurður til bráðabirgða um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda við niðurrif húss að Stakkahlíð 17 og var stöðvunarkröfunni vísað frá úrskurðarnefndinni af þeirri ástæðu að þá lá fyrir að umdeilt hús hafði verið rifið skömmu áður eða hinn 11. desember 2003.

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að fram til þessa hafi borgaryfirvöld tvívegis komið í veg fyrir að efnisúrskurður fengist í kærumálum þeirra til úrskurðarnefndarinnar vegna ákvarðana um niðurrif verslunarhúss á lóðinni að Stakkahlíð 17 og byggingar fjölbýlishúss á sömu lóð.  Í kjölfar tveggja úrskurða úrskurðarnefndarinnar um stöðvun framkvæmda við niðurrif hússins á lóðinni, hafi borgaryfirvöld afturkallað fyrri ákvarðanir og veitt leyfi til niðurrifs að nýju og með því komið í veg fyrir efnislega niðurstöðu í ágreiningsmálunum.

Byggingarnefndarteikningar þær sem samþykktar hafi verið og hið umdeilda skipulag byggi á, séu óvandaðar og nýtingarhlutfall og stærðartölur séu umdeildar.  Göngustíg, sem liggi við lóðarmörk Stakkahlíðar 17, milli Stakkahlíðar og Bogahlíðar, hafi á sínum tíma verið afsalað til Reykjavíkurborgar og hafi stígurinn margsinnis verið sýndur sérgreindur frá umræddri lóð.  Fyrst nú, þegar byggja eigi fimmfalt stærra hús en fyrir sé á lóðinni, sé teikningum hagað svo að stígurinn endi á miðri leið, þ.e. þegar komið sé að lóðinni að Stakkahlíð 17, en sá hluti stígsins sem liggi um þá lóð sé nú talinn til flatarmáls hennar.  Þá komi fram í umdeildri samþykkt byggingarfulltrúa að þrátt fyrir það að báðar hæðir fyrirhugaðs húss séu jafnstórar og eigi að vera lokaðar, sé neðri hæðin sögð 526,9 fermetrar en efri hæðin 495,3 fermetrar.

Kærendur vísa jafnframt til framlagðra gagna og rökstuðnings sem þeir hafi byggt á í fyrri kærum um sama efni og séu enn í fullu gildi.  Kærendur hefðu talið sig mega treysta því að ekki yrði vikið frá fyrri ákvörðun borgaryfirvalda, sem hafnað hafi stærri byggingu á lóðinni á sínum tíma.  Nálægð fyrirhugaðs húss við hús kærenda, innsýn gagnvart suðurhlið húss þeirra, hærri nýtingarprósenta en nokkurs staðar finnist í hverfinu, óleyst bílastæðamál og aukinn umferðarþungi séu meðal þeirra atriða sem leiða eigi til ógildingar hins kærða byggingarleyfis fyrir nýju húsi að Stakkahlíð 17.

Hvað snerti kröfu um niðurfellingu leyfis til niðurrifs verslunarhússins að Stakkahlíð 17 sé á það bent að óverjandi sé að eftir standi upprifin lóð sem kunni að vera hættuleg börnum og unglingum.  Í ljósi vafa um gildi hins kærða byggingarleyfis og ætlaðra annmarka við undirbúning hins kærða skipulags hafi kærendur ríka hagsmuni af því, að sem minnst röskun verði á lóðinni þar til fyrirliggjandi ágreiningur hafi fengið þá löglegu meðferð sem kærendur eigi kröfu á.

Vænti kærendur þess að úrskurðarnefndinni verði gert kleift að afgreiða kærumál þetta og fyrirliggjandi kæru þeirra vegna deiliskipulags svæðisins án inngrips frá skipulags- og byggingaryfirvöldum.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Borgaryfirvöld gera þá kröfu að hin kærðu byggingarleyfi fyrir niðurrifi eldra húss og byggingu íbúðarhúss á lóðinni að Stakkahlíð 17 verði staðfest.

Hið kærða deiliskipulag og hin kærða byggingarleyfisumsókn hafi fengið meðferð í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Ekki sé fallist á að aðaluppdrættir fyrirhugaðrar nýbyggingar að Stakkahlíð 17 séu óvandaðir.  Stærðartölur hússins komi skýrt fram í skráningartöflu er fylgi aðaluppdrætti og sé nýtingarhlutfall lóðarinnar innan þeirra marka er deiliskipulag heimili.

Á fyrri stigum umfjöllunar byggingarleyfis að Stakkahlíð 17 hafi umtalsvert samráð verið haft við hagsmunaaðila og verulegt tillit tekið til sjónarmiða þeirra.  Við gerð deiliskipulagsins hafi, með tilliti til hagsmuna þeirra, fyrirhuguð bygging verið færð um einn metra til vesturs.  Við meðferð byggingarleyfisumsóknarinnar hafi gluggar verið minnkaðir á norður- og austurhlið hússins til að mæta athugasemdum kærenda enn frekar.  Þá séu grenndaráhrif breytingarinnar ekki meiri en íbúar í þéttbýli verði almennt að gera ráð fyrir og búa við.

Því er haldið fram að kærendur eigi ekki hagsmuna að gæta vegna leyfis fyrir niðurrifi eldra húss að Stakkahlíð 17.

Að öðru leyti vísar Reykjavíkurborg til fyrirliggjandi gagna, málavaxtalýsingar og umfjöllunar um málsástæður kærenda um efnishlið málsins í umsögnum borgarinnar í fyrri kærumálum vegna umræddrar lóðar.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er skírskotað um málsrök og sjónarmið til umsagnar Reykjavíkurborgar.

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari rök og hafa skírskotað til málsraka í fyrri kærumálum um sama efni og hefur úrskurðarnefndin haft þau rök og sjónarmið í huga við úrlausn máls þessa.

Niðurstaða:  Eins og rakið hefur verið hefur verslunarhúsið að Stakkahlíð 17 verið rifið og munu nú vera hafnar framkvæmdir við byggingu nýs húss á lóðinni samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi.  Hafa kærendur af þeim sökum ekki lengur lögvarða hagsmuni af því að fá úrlausn um gildi niðurrifsheimildarinnar.  Verður kröfu um ógildingu byggingarleyfisins fyrir niðurrifi umrædds húss því vísað frá úrskurðarnefndinni.

Hið kærða byggingarleyfi fyrir 10 íbúða fjölbýlishúsi á umræddri lóð á stoð í deiliskipulagákvörðun er borgarstjórn Reykjavíkur samþykkti hinn 18. september 2003 og kærendur skutu til úrskurðarnefndarinnar hinn 21. október s.á.  Fyrr í dag kvað úrskurðarnefndin upp úrskurð í því kærumáli þar sem segir m.a:

„Samkvæmt framanrituðu verður ekki talið að málsmeðferð hins kærða deiliskipulags hafi verið ábótavant og samræmist það gildandi aðalskipulagi.  Lóðin að Stakkahlíð 17 sker sig ekki úr öðrum lóðum á skipulagsreitnum hvað nýtingarhlutfall varðar og er heimiluð húsbygging ekki meiri að stærð og umfangi en búast mátti við í ljósi byggðamynsturs deiliskipulagsreitsins og að gættu jafnræði um nýtingu lóða á svæðinu.  Með hliðsjón af því verður að telja að gætt hafi verið grenndarsjónarmiða 4. mgr. gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð.  Eru því ekki efni til að fallast á kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.”

Samkvæmt þessu verður á því byggt að hið kærða byggingarleyfi fyrir nýbyggingu á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð eigi stoð í gildu deiliskipulagi og er byggingarleyfið í samræmi við skilmála þess skipulags sem kveða m.a. á um stærð húss, fermetrafjölda og legu á lóð. 

Ekki verður af fyrirliggjandi gögnum ráðið að umrætt byggingarleyfi fari í bága við kröfur byggingarreglugerðar um hönnun og umbúnað íbúðarhúsnæðis eða að aðrir annmarkar séu fyrir hendi er gætu valdið ógildingu leyfisins.  Vegna athugasemda kærenda um mismunandi flatarmál 1. og 2. hæðar hússins ber þess að geta að sá munur skýrist m.a. af því að gólfplata 2. hæðar reiknast minni sökum stigagangs hússins sem gengur uppúr gólfplötu hæðarinnar.  

Með vísan til framanritaðs verður kröfu kærenda um ógildingu byggingarleyfisins fyrir byggingu fjölbýlishúss að Stakkahlíð 17 hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kröfu kærenda um ógildingu þeirrar ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 15. október 2003, að heimila niðurrif verslunarhúss á lóðinni að Stakkahlíð 17 í Reykjavík, er vísað frá úrskurðarnefndinni.  Þá er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. nóvember 2003, um að veita leyfi til þess að reisa tvílyft steinsteypt fjölbýlishús á sömu lóð, hafnað. 

______________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________            _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

67/2003 Steinás

Með

Ár 2004, föstudaginn 2. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 67/2003, kæra eiganda fasteignarinnar að Steinási 3, Garðabæ á ákvörðun byggingarnefndar Garðabæjar frá 10. október 2003, að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Steinási 5, Garðabæ þar sem gert er ráð fyrir yfirbyggðri bílgeymslu.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 12. nóvember 2003, er barst úrskurðarnefndinni hinn 17. sama mánaðar, kærir Guðfinna Guðmundsdóttir hdl., fyrir hönd S, Steinási 3, Garðabæ þá ákvörðun byggingarnefndar Garðabæjar frá 10. október 2003 að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Steinási 5, Garðabæ, sem felur í sér að byggt verði ofan á bílgeymslu hússins.  Hin kærða ákvörðun var staðfest af bæjarstjórn Garðabæjar 16. október 2003.

Kærandi gerir þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Á umræddu svæði gildir deiliskipulag fyrir Hraunsholt í Garðabæ frá árinu 1997 og gilda skipulagsskilmálar deiliskipulagsins fyrir nýbyggingarsvæði á Hraunsholti.  Steinás fellur undir nefnda skipulagsskilmála og samkvæmt skipulagsuppdrætti skyldi reisa einbýlishús á lóðinni nr. 5 við Steinás sem og á öðrum lóðum í nágrenninu.  Í skipulagsskilmálunum er gert ráð fyrir einbýlishúsum á einni hæð eða einni og hálfri hæð þar sem landhalli lóðar leyfir.  Skipulagið heimilar nýtingu þakrýmis í einnar hæðar einbýlishúsum.

Kærandi festi kaup á einnar hæðar einbýlishúsi að Steinási 3, Garðabæ í febrúar 1999 og flutti hann í húsið í febrúar 2001.  Hinn 14. júní 2000 var tekin fyrir í skipulagsnefnd Garðabæjar umsókn um byggingarleyfi fyrir tveggja hæða einbýlishúsi á grannlóð kæranda að Steinási 5 og lagðist skipulagsnefnd gegn veitingu leyfisins með þeim rökum að gert væri ráð fyrir einnar hæðar húsum á umræddu svæði.  Breytt umsókn var lögð fyrir skipulagsnefnd hinn 5. júlí 2000 þar sem gólf bílgeymslu, sem er sambyggð húsinu, hafði verið lækkað og bygging ofan á henni innan leyfðrar þakhæðar samkvæmt gildandi skipulagi.  Skipulagsnefnd lagðist enn gegn veitingu byggingarleyfisins þar sem um tveggja hæða hús væri að ræða þótt hæð þess væri innan marka skipulags um þakhæð húsa.   Byggingarfulltrúinn í Garðabæ samþykkti síðan á afgreiðslufundi hinn 28. júlí 2000 byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Steinási 5 og var það leyfi endurútgefið af byggingarfulltrúa hinn 5. mars 2001.  Hafði hönnun hússins þá verið breytt frá fyrri umsóknum á þann veg að veggur að norðanverðu og framhlið byggingarinnar yfir þaki
bílgeymslu hússins voru dregnir inn og gert ráð fyrir svölum á ónýttum þakfleti er myndaðist við breytinguna.

Framkvæmdir við byggingu hússins að Steinási 5 hófust eftir að byggingarleyfi hafði verið veitt og var veiting leyfisins kærð af hálfu kæranda í máli þessu til úrskurðarnefndarinnar vegna nýtingar og yfirbyggingar bílgeymslu hússins sem kærandi taldi fara í bága við gildandi deiliskipulag svæðisins og ganga verulega á hagsmuni sína.

Hinn 15. maí 2003 kvað úrskurðarnefndin upp úrskurð í því kærumáli þar sem byggingarleyfið frá 28. júlí 2000 og 5. mars 2001 var fellt úr gildi með þeim rökum að samkvæmt fyrirliggjandi uppdráttum væri húsið að Steinási 5 tveggja hæða að hluta vegna yfirbyggingarinnar á bílgeymslu hússins, sem talin var með 2,5 metra vegghæð, en á lóðinni skyldi reisa einnar hæðar einbýlishús samkvæmt deiliskipulagi og útgefnu byggingarleyfi.  Var niðurstaða úrskurðarnefndarinnar jafnframt studd þeim rökum að nýting hluta þakflatar bílgeymslunnar undir svalir gegnt suðurlóð kæranda og stórir gluggar á þeirri hlið byggingarinnar væri til þess fallin að raska óhæfilega hagsmunum kæranda og yrði slík óhefðbundin notkun þakflatarins að eiga stoð í gildandi deiliskipulagi.  Í kjölfar úrskurðarins felldu byggingaryfirvöld í Garðabæ útgefið byggingarleyfi fyrir Steinás 5 úr gildi.

Síðar kom í ljós að teikningar þær sem lágu til grundvallar nefndum úrskurði voru ekki þær sömu og umdeilt hús var byggt eftir.  Breytingar höfðu verið gerðar á samþykktum teikningum frá 28. júlí 2000 með endurnýjun leyfisins hinn 5. mars 2001 er fólust í breyttri byggingaraðferð og útlitsbreytingu á þaki og gluggum hússins.

Leitast var við að sætta sjónarmið aðila varðandi umdeilda yfirbyggingu á bílskúr hússins að Steinási 5, en án árangurs.  Urðu lyktir mála þær að nýtt byggingarleyfi var samþykkt í byggingarnefnd Garðabæjar hinn 10. október 2003 þar sem felldar höfðu verið út svalir þær sem gert hafði verið ráð fyrir gegnt suðurlóð kæranda og tillit tekið til þess að vegg og mænishæð hinnar umdeildu byggingar voru í raun talsvert lægri ráða hafði mátt af fyrri teikningum.  Hefur umrætt byggingarleyfi nú verið kært til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi bendir á til stuðnings kröfu sinni að ekki verði annað ráðið af úrskurði úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála í málinu nr. 58/2001 en að sú ákvörðun byggingarfulltrúa að samþykkja yfirbygginguna í heild hafi verið felld úr gildi en ekki einstök útlitsatriði er hana varði.  Svo virðist hins vegar sem byggingarnefnd Garðabæjar túlki úrskurðinn með öðrum hætti og samþykki yfirbygginguna, en með breyttu útliti.  Kærandi telji að eingöngu sé um útlitsbreytingu að ræða frá fyrra byggingarleyfi.  Eftir sem áður sé ekki um að ræða notkun á rými í rishæð eins og hönnun hússins sé háttað heldur tvær hæðir sem landhalli bjóði ekki upp á samkvæmt ákvæðum deiliskipulags. 

Í byggingarreglugerð nr. 441/1998 sé að finna skilgreiningar á hugtakinu rishæð.  Samkvæmt gr. 4.31 sé rishæð skilgreind svo:  „Þegar tveir eða fleiri þakfletir mynda útveggi rýmis.“  Þá sé portbyggt ris: „Rishæð, þar sem útveggir ná upp fyrir efstu gólfplötu“, sbr. gr. 4.28.  Umrædd yfirbygging geti með engu móti fallið undir þessar skilgreiningar enda sé hönnun yfirbyggingarinnar ofan á bílskúrnum með þeim hætti að ekki sé um það að ræða að verið sé að nýta rými í rishæð heldur sé húsið tvær hæðir að hluta vegna þessarar yfirbyggingar.  Þá verði ekki ráðið af skipulagsskilmálum að þar rúmist heimild til byggingarleyfishafa að byggja ofan á bílskúr á þann hátt sem hér um ræði.  Það eitt, að lofthæð yfirbyggingarinnar hafi ekki uppfyllt skilyrði byggingarreglugerðarinnar um lofthæðir, geri yfirbygginguna ekki að rishæð. 

Kærandi byggir á því að sá byggingarhluti hússins sem reistur sé á þaki bílskúrs standist ekki gildandi skipulagsskilmála.  Samkvæmt deiliskipulagsskilmálum sé gert ráð fyrir tveimur gerðum einbýlishúsa á svæðinu, annars vegar einnar hæðar (E1) og hins vegar stölluðum (E2).  Með stölluðum húsum sé átt við hús á 1 og ½ hæð.   Stölluð hús séu eingöngu heimiluð þar sem landhalli bjóði upp á stöllun húsa.  Ljóst sé, með vísan til fyrri umsókna fyrir Steinás 5, að landhalli leyfi ekki að þar sé byggt stallað hús eða tveggja hæða.  Hins vegar sé samkvæmt skipulagsskilmálum heimilt að nýta rými í risi rúmist það innan tilskilinna stærðarmarka.  Í þessu tilviki sé ekki um slíka nýtingu á rými í risi að ræða heldur sérhæð ofan á bílskúr.  Með vísan til þessa sé á því byggt að umdeilt byggingarleyfi brjóti í bága við ákvæði deiliskipulagsskilmála.

Jafnframt sé á það bent að í deiliskipulagsskilmálum sé stefnt að fjölbreyttri byggð á svæðinu og sé þar kveðið á um að gæta skuli ákveðins samræmis, t.d. í þakformi bygginga.  Ljóst sé að þakform hússins nr. 5 við Steinás sé í engu samræmi við þakform annarra húsa við götuna og skeri húsið sig verulega úr í samanburði við nærliggjandi hús vegna yfirbyggingarinnar.  Með vísan til þess sé á því byggt að þakform hússins samræmist ekki gildandi skipulagsskilmálum.

Ljóst sé að hönnun yfirbyggingarinnar gangi verulega á rétt og hagsmuni kæranda.  Í 4. mgr. gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 segi að við deiliskipulagningu íbúðarsvæða skuli þess jafnan gætt að í íbúðum og á lóðum íbúðarhúsa sé sem best hægt að njóta sólar, útsýnis, skjóls og friðsældar.  Norðurhlið yfirbyggingarinnar sé með stórum gluggum er snúi að sunnanverði lóð kæranda.  Raski þetta verulega hagsmunum kæranda þar sem bæði suðurgarður hans og eldhús, sem að stórum hluta sé úr gleri, blasi við frá umræddri yfirbyggingu en suðurgarðurinn sé helsta útivistarsvæðið á lóð kæranda þar sem mest njóti sólar.  Vegna yfirbyggingarinnar eigi birta og sólarljós ekki eins greiðan aðgang að suðurhlið lóðarinnar.  Liggi því ljóst fyrir að yfirbyggingin komi í veg fyrir að kærandi geti notið sólar, útsýnis, skjóls og friðsældar.

Málsrök Garðabæjar:  Bæjaryfirvöld í Garðabæ gera þá kröfu að hið kærða byggingarleyfi standi óhaggað.

Við afgreiðslu á umsókn um byggingarleyfi fyrir einbýlishúsinu að Steinási 5 hafi verið lagt til grundvallar að húsið væri einnar hæðar og óumdeilt sé að húsið sé innan stærðarmarka samkvæmt skilmálum sem gildi um slík hús.  Á teikningum megi sjá að gólfkóti þess sé 16,7 metrar og hæsti kóti hússins 21,97 metrar og mismunur því 5,27 metrar en mesta leyfða hæð einnar hæðar húsa á skipulagssvæðinu sé 5,4 metrar.  Hluti hússins sé stallaður niður fyrir viðmiðunarkóta um 0,51 metra, en við það skapist möguleikar á að nýta rými í risi hússins.  Samkvæmt nýjum teikningum af húsinu hafi svalir á þaki bílskúrs sem áður sneru að lóð kæranda verið felldar niður og séu nú hluti af eiginlegu þaki hússins. 

Í skipulagskilmálum íbúðarbyggðar á Hraunsholti komi fram að markmið skilmálanna sé að á svæðinu rísi fjölbreytt byggð þar sem möguleikar séu á mismunandi húsagerðum til að koma til móts við mismunandi óskir fólks.  Í skilmálunum komi fram, að heimilt sé að nýta rishæð einnar hæðar húsa (E-1), rúmist það innan stærðarmarka.

Í tilviki því sem hér sé til meðferðar megi augljóst vera að byggingarleyfishafi sé að nýta sér þessa heimild skilmálanna við hönnun húss síns og með þeim breytingum sem nú hafi verið gerðar á teikningum hússins verði að telja að rými ofan við bílskúr falli að þeirri skilgreiningu að teljast nýtanlegt þakrými.  Við hönnun rýmisins sé þess gætt að hafa húsið innan stærðarmarka samkvæmt skipulagsskilmálum sem kærandi mátti búast við að heimilað yrði.

Ekki verði séð að gerð hússins sé með þeim hætti að farið sé gegn hagsmunum kæranda, en brottfall svala á þaki bílskúrs geri það augljóslega að verkum að þær hugsanlegu raskanir á hagsmunum hans, sem áður töldust vera fyrir hendi, séu það ekki lengur.

Við mat á aðstæðum verði ekki hjá því komist að horfa til þess að hús kæranda sé í raun stallað öfugt miðað við landhalla lóðarinnar, sem orðið hafi til þess að hæðarmunur húsanna hafi aukist.  Þegar litið sé til landhalla á lóð kæranda hefði verið eðlilegt og í samræmi við skilmála að stalla húsið með öðrum hætti, en þá hefði nýting þakrýmis að Steinási 5 ekki haft þau áhrif sem nefnd séu í kæru.

Meginatriði málsins hljóti að vera það að hin kærða bygging sé innan stærðarmarka sem gildandi skipulag setji og nýting risrýmis samkvæmt heimild í þeim skilmálum.

Andmæli byggingarleyfishafa: Byggingarleyfishafi vekur athygli á að í fyrri úrskurði úrskurðarnefndarinnar hafi byggingarleyfi hússins að Steinási 5 samkvæmt teikningum frá 28. júlí 2000 verið fellt úr gildi.  Húsið hafi hins vegar verið byggt eftir breyttum teikningum sem samþykktar hafi verið hinn 5. mars 2001, sem ekki hafi verið felldar úr gildi í nefndum úrskurði, en bæjaryfirvöld Garðabæjar hafi afturkallað í kjölfar hans.  Húsið að Steinási 5 hafi verið nær fullbyggt er byggingarleyfi þess hafi verið kært á árinu 2001 nema að eftir hafi verið að ganga frá ofanábyggingu bílskúrsins.  Hafi málið allt valdið byggingarleyfishafa miklu tjóni og óhagræði vegna tafa á byggingarframkvæmdum og breytingum á hönnun hússins vegna hins nýja byggingarleyfis.  Telur byggingarleyfishafi að umdeilt byggingarleyfi sé í samræmi við skipulagsskilmála sem óvéfengjanlega heimili byggingu nýtanlegs rýmis í rishæð en vísar að öðru leyti til framlagðrar greinargerðar arkitekts hans í málinu.

Í greinargerð arkitektsins, dags. 8. mars 2004, kemur fram að lóðin að Steinási 5 sé sneiðlaga og snúi mót vestri í hallandi landi og sé 798 fermetrar að stærð.  Lóðin mjókki inn á við og sé byggingarreitur einungis um 14,5 m breiður um miðbik lóðar og um 22 m að dýpt, 3 m frá lóðamörkum að norðanverðu, 5 m frá lóðamörkum að sunnanverðu og um einum metra mjórri við götu en á nágrannalóðum.

Ljóst hafi verið, miðað við vinkillaga húsbyggingu, vegna aðstæðna á lóð og vegna þrengsla, að gengið yrði mikið á byggingarreitinn.  Nauðsynlegt hafi því verið að ná sem mestu út úr byggingunni miðað við skipulagsskilmálana.  Þar sem skilmálar hafi leyft nýtingu riss hafi verið augljóst að nýta yrði þann möguleika.

Samkvæmt kafla 1.1.2 í skipulagskilmálum séu helstu markmið með skipulaginu, að á Hraunsholti rísi fjölbreytt byggð þar sem fólk eigi þess kost að velja milli mismunandi húsagerða og fá húsnæði við sitt hæfi.  Einnig sé í sama kafla hvatt til stöllunar húsa í lóðréttum fleti og hvatt til að þau falli að landhalla.  Landhalli á viðkomandi lóð sé um 1,5 metrar og hafi verið nýttur til að aðlaga húsið að hæðarskilmálum.  Samráð hafi verið haft við skipulagsfulltrúa Garðabæjar í því efni.  Hvergi sé í skilmálum minnst á að 1,5 metra landhalli þurfi að vera á lóð til að stöllun húss sé heimil.  Í skilmálum sé talað um að nýta megi rými í rishæð, en samkvæmt hefðbundnum skilningi sé ris þakrými þar sem vegghæð er lægri er full lofthæð, sem skv. byggingarreglugerð sé 2,5 metrar.  Í risherbergi því sem um sé deilt sé vegghæð 214 sentimetrar og meðallofthæð 245 sentimetrar, en þegar af þeirri ástæðu sé ekki hægt að líta á risið sem hæð.

Þess misskilnings gæti í úrskurði úrskurðarnefndarinnar frá 15. maí 2003 að ris það sem hér sé til umfjöllunar sé hæð og megi benda á í því sambandi  að ekki sé gengið upp heila hæð upp í risið vegna stöllunar bílskúrsins, sem ekki virðist hafa verið tekið tillit til í úrskurðinum.  Fordæmi hafi verið fyrir hendi fyrir stöllun húsa á svæðinu þar sem slíkt eigi við um hús kæranda að Steinási 3, sem sé stallað niður um 50 sentimetra á tvo vegu.  Ótækt sé að þessi staðreynd þurfi að bitna á byggingarleyfishafa.  Bent er á að víða séu dæmi um aðstæður þar sem hús/svalir/garðskálar gnæfi yfir annarra lóðir og nægi þar að nefna aðstæður ofan við Steinás 3 og 5.

Niðurstaða:  Í máli þessu er um það deilt hvort ógilda eigi hið kærða byggingarleyfi sökum þess að byggingarhluti hússins að Steinási 5, Garðabæ, sem reistur er á þaki bílgeymslu þess, fari gegn gildandi deiliskipulagi eða sökum óhæfilegrar hagsmunaröskunar gagnvart kæranda af völdum greindra framkvæmda.

Eins og fyrr er rakið ógilti úrskurðarnefndin áður útgefið byggingarleyfi fyrir húsi að Steinási 5 með skírskotun til þess að umdeildur byggingarhluti ofan á bílgeymslu hússins og ráðgerðar svalir á þakinu stæðust ekki gildandi skipulag og hefðu í för með sér óásættanlega röskun á hagsmunum kæranda.

Úrskurðarnefndin fór þess á leit við embætti byggingarfulltrúa Garðabæjar að innanmál veggja umdeilds byggingarhluta á þaki bílgeymslu að Steinási 5 yrði mælt.  Samkvæmt símbréfi embættisins, dags. 30. mars 2004, reyndist vegghæð frá gólfi upp undir innri klæðningu í lofti vera 2,13 metrar og hæð frá gólfi upp í mæni 2,76 metrar.  Í báðum tilfellum var mælt frá yfirborði parkets á gólfi.

Byggingarleyfi það sem hér er um deilt og byggingarnefnd Garðabæjar samþykkti hinn 10. október 2003 felur í sér samþykki á reyndarteikningum hússins með þeim breytingum frá fyrra byggingarleyfi að fyrirhugaðar svalir gegnt suðurlóð kæranda eru felldar brott og er hæð yfirbyggingarinnar um 13 sentimetrum lægri en gert hafði verið ráð fyrir.  Þá er fram komið að innanmál veggja í umdeildum byggingarhluta er 2,13 metrar en ekki 2,5 metrar svo sem ráða mátti af teikningum sem úrskurðarnefndinnni bárust frá Garðabæ við úrlausn fyrra kærumáls.

Samkvæmt skilmálum gildandi deiliskipulags svæðisins er stefnt að mótun fjölbreyttrar byggðar en gæta skuli ákveðins samræmis, t.d. í þakformi bygginga.  Gert er ráð fyrir tveimur gerðum einbýlishúsa á svæðinu, annars vegar einnar hæðar húsum (E1) og hins vegar stölluðum húsum í tvær hæðir að hluta (E2).  Af skilmálunum verður ráðið að húsagerðin E2 verði heimiluð þar sem landhalli bjóði upp á stöllun húss, en mat um það atriði er í höndum skipulagsyfirvalda bæjarins sem sett hafa sér viðmiðunarreglur í þeim efnum sem telja verður að styðjist við málefnaleg rök.  Hefur verið miðað við það að landhalli innan lóðar þurfi að vera 1,5 metrar svo heimila megi stöllun húsa.  Hvort heldur sem um er að ræða einbýlishús af gerðinni E1 eða E2 heimila skipulagsskilmálar að nýtt sé rými í rishæð, rúmist það innan stærðarmarka húss.

Landhæð lóðarinnar að Steinási 5 við götu, næst lóðamörkum við lóð kæranda, er 16,10 metrar en landhæð við lóðamörk baklóðar 17,60 metrar, en hæðarmunur innan lóðar er þar mestur.  Landhalli innan lóðar er þar um 1,5 metrar en er um 1,4 metrar við suðurmörk lóðarinnar.  Með hliðsjón af landhalla lóðarinnar hafnaði skipulagsnefnd á sínum tíma umsóknum um byggingu húss sem væri tvær hæðir að hluta þ.e. af gerðinni E2, en fyrir liggur í málinu að umdeilt byggingarleyfi heimilar byggingu einnar hæðar húss (E1).  Deilur standa um hvort heimiluð ofanábygging á bílgeymslu hússins að Steinási 5 geri húsið tveggja hæða að hluta eða hvort um sé að ræða nýtingu þakrýmis sem skipulagsskilmálar heimila í einnar hæðar húsum.

Samkvæmt gr. 78 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 er hefðbundin lágmarkshæð veggja íbúðarhúsnæðis að innanmáli 2,5 metrar.  Fyrir liggur að lofthæð umdeilds byggingarhluta nær ekki þeirri hæð. Verður að telja, með hliðsjón af heimildum gildandi deiliskipulags um nýtingu þakrýmis í einnar hæðar húsum, að byggingarhlutinn samræmist skipulagi að þessu leyti en hæð hússins er innan stærðarmarka er skipulagið setur og kærandi mátti vænta.

Með veitingu hins kærða byggingarleyfis hefur svalarými á þaki bílskúrs byggingarleyfishafa gegnt suðurlóð kæranda verið fellt brott og er því ekki lengur fyrir hendi sú röskun á hagsmunum kæranda sem slíkri nýtingu hefði fylgt.  Þótt hönnun umdeilds byggingarhluta sé óhefðbundin og óheppileg með tilliti til hagsmuna kæranda er það álit úrskurðarnefndarinnar að það eitt og sér leiði ekki til ógildingar umdeilds byggingarleyfis. 

Með hliðsjón af því sem rakið hefur verið verður að telja að umdeilt byggingarleyfi fari ekki í bága við gildandi skipulag og ekki þykir hagsmunum kæranda raskað svo, með umdeildri byggingu, að leiða eigi til ógildingar byggingarleyfisins.  Af þessum sökum verður ekki fallist á ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.

Úrskurðarorð:

Kröfu um ógildingu á ákvörðun byggingarnefndar Garðabæjar frá 10. október 2003, um að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Steinási 5, Garðabæ, er hafnað.

______________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________        ___________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                   Ingibjörg Ingvadóttir

 

des 22
Love0

15/2004 Akrar

Með

Ár 2004, miðvikudaginn 31. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 24, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 15/2004, kæra eiganda jarðarinnar Akrar I, Borgarbyggð, á samþykkt umhverfis- og skipulagsnefndar Borgarbyggðar hinn 24. júní 2003 um að heimila byggingu sumarhúss á lóð í landi Akra I. 

Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 25. febrúar 2004, er barst nefndinni með símbréfi hinn 25. sama mánaðar og með pósti hinn 1. mars 2004, kærir Þórður Þórðarson hdl., f.h. M, eiganda jarðarinnar Akra I, Borgarbyggð, samþykkt umhverfis- og skipulagsnefndar Borgarbyggðar frá 24. júní 2003 um að heimila byggingu sumarhúss á lóð í landi Akra I.

Ákvörðun umhverfis- og skipulagsnefndar var staðfest á fundi bæjarstjórnar Borgarbyggðar hinn 26. júní 2003. 

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að úrskurðarnefndin kveði upp úrskurð til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda við byggingu sumarhússins.

Málavextir:  Á fundi umhverfis- og skipulagsnefndar Borgarbyggðar hinn 24. júní 2003 var tekin fyrir beiðni um að byggja sumarhús á lóð í landi Akra I.  Samkvæmt teikningum er fylgdu erindinu skyldi sumarhúsið vera 76,9 m².  Umhverfis- og skipulagsnefnd samþykkti beiðnina og á fundi bæjarstjórnar Borgarbyggðar var afgreiðsla nefndarinnar staðfest.  Byggingarleyfið var gefið út hinn 27. júní 2003. 

Hinn 21. júlí 2003 var grafið fyrir undirstöðum sumarhússins og hinn 31. júlí sama ár sendi kærandi máls þessa, ásamt öðrum eigendum jarðarinnar, byggingarleyfishafanum símskeyti þar sem þess var krafist að hann fjarlægði tafarlaust þau mannvirki sem reist hefðu verið.  Þá var þess og krafist að byggingarleyfishafinn lagfærði hugsanleg landspjöll sem hlotist hefðu af framkvæmdunum. 

Með bréfi, dags. 30. september 2003, óskaði lögmaður kæranda eftir því við bæjarráð Borgarbyggðar að fyrrgreind ákvörðun yrði endurskoðuð.  Með bréfi lögmanns Borgarbyggðar, dags. 27. október 2003, var erindinu hafnað, með þeim rökstuðningi að fyrir lægi þinglýstur leigusamningur, dags. 31. ágúst 2002, um það land sem leyfið tæki til.  Þá hefðu og bændur á jörðinni Ökrum I gert með sér samkomulag um skipti á túni og ræktarlandi jarðarinnar hinn 26. júní 1955. 

Á fundi bæjarráðs Borgarbyggðar hinn 19. febrúar 2004 var bókað að ofangreindu erindi lögmanns kæranda hefði verið hafnað á fundi ráðsins hinn 23. október 2003, en láðst hafi að bóka um það.  Á fundinum hinn 19. febrúar 2004 var ákvörðunin færð til bókar og lögmanni Borgarbyggðar falið að tilkynna ákvörðunina með formlegum hætti. 

Kærandi er ósáttur við framangreinda afgreiðslu umhverfis- og skipulagsnefndar Borgarbyggðar og hefur kært hana til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Lögmaður kæranda heldur því fram að bréf lögmanns Borgarbyggðar, dags. 27. október 2003, um synjun á beiðni hans um endurupptöku málsins, hafi borist honum í símbréfi hinn 26. janúar 2004.  Á því sé byggt að fyrrgreint bréf lögmanns Borgarbyggðar hafi ekkert gildi í málinu þar sem ekki hafi legið fyrir heimild til hans um að svara erindi kæranda. 

Kærandi heldur því og fram að land Akra I sé í óskiptri sameign og því sé einum eigenda landsins óheimilt að ráðstafa því á nokkurn hátt án samþykkis annarra eigenda landsins.  Kærandi sé einn eigenda Akra I og hafi ekki verið óskað eftir samþykki hans fyrir gerð leigusamningsins, sem sé grundvöllur hins kærða byggingarleyfis.  Greindur leigusamningur sé því ógildur og geti ekki orðið grundvöllur byggingarleyfis.

Kærandi hafnar þeirri röksemd bæjarstjórnar Borgarbyggðar að umræddur leigusamningur hvíli á samningi landeigenda um skiptingu lands frá 26. júní 1955 og að leiguréttur verði byggður á þeim samningi. 

Kærandi gerir einnig athugasemd við það að ekki liggi fyrir deiliskipulag á svæði því sem byggingarleyfið nái til.  Grenndarkynning hefði því þurft að eiga sér stað áður en byggingarleyfið hafi verið veitt, samkvæmt 3. mgr. 23. gr., sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Greint hús blasi við kæranda og skyggi á útsýni hans. 

Sjónarmið byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi krefst þess að máli þessu verði vísað frá úrskurðarnefndinni þar sem krafan sé of seint fram komin, sbr. 1. mgr. 2. gr. reglugerðar nr. 621/1997.  Miða beri upphaf kærufrests við veitingu byggingarleyfisins en ekki ákvörðun sveitarstjórnar um að hafna endurupptöku málsins. 

Byggingarleyfishafi bendir á að framkvæmdir samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi hafi hafist strax eftir útgáfu þess.  Um það hafi kæranda verið kunnugt enda hafi hann sent byggingarleyfishafa skeyti hinn 31. júlí 2003 og krafist þess að framkvæmdir yrðu stöðvaðar.  Byggingarleyfishafi hafi hafnað því með skeyti, dags. 6. ágúst 2003. 

Sjónarmið Borgarbyggðar:  Borgarbyggð hefur ekki sett fram sérstakar athugasemdir í málinu en byggingarfulltrúi Borgarbyggðar sendi úrskurðarnefndinni, með símbréfi hinn 25. mars sl., byggingarsögu sumarhússins.  Þar greinir frá því að hinn 21. júlí 2003 hafi verið grafið fyrir undirstöðum og hinn 30. desember sama ár hafi byggingin verið fokheld. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um útgáfu byggingarleyfis vegna sumarhúss á lóð í landi Akra I, Borgarbyggð.  Fyrir liggur að hinn 21. júlí 2003 var grafið fyrir undirstöðum sumarhússins og að hinn 30. desember sama ár var það fokhelt.  Kæran barst úrskurðarnefndinni hinn 25. febrúar 2004.

Kærufrestur til úrskurðarnefndarinnar vegna ákvarðana byggingarnefnda og sveitarstjórna er einungis einn mánuður, samkvæmt 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, frá því að kæranda mátti vera kunnugt um hina kærðu framkvæmd. 

Eins og áður segir hófust framkvæmdir við hið umdeilda sumarhús í júlí 2003 og þá þegar var kæranda í lófa lagið að leita frekari upplýsinga um verkið.  Allt að einu setti kærandi ekki fram kæru í málinu fyrr en um sjö mánuðum seinna og tveimur mánuðum eftir að húsið var fokhelt.  Verður við það að miða að kærufrestur hafi í allra síðasta lagi byrjað að líða hinn 31. júlí 2003, eða þann dag er kærandi krafði byggingarleyfishafa um stöðvun framkvæmda.  Var kærufestur því liðinn hinn 30. september 2003 er kærandi óskaði endurupptöku málsins og gat sú beiðni því ekki rofið kærufrest í málinu sbr. 3. mgr. 27. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Með hliðsjón af framansögðu barst kæra í máli þessu að liðnum kærufresti og ber því samkvæmt 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga að vísa málinu frá úrskurðarnefndinni. 

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________            _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                       Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

59/2003 Litli-Botn

Með

Ár 2004, föstudaginn 19. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 59/2003; kæra P, á þeirri ákvörðun hreppsnefndar Hvalfjarðarstrandarhrepps frá 12. febrúar 2003 að synja erindi kæranda um að fella úr gildi útgáfu byggingarleyfis fyrir stækkun sumarhúss að Litla-Botni í Hvalfirði, sem staðfest var 26. júní 2002, og synjun byggingarfulltrúa á kröfu um að stöðva byggingarframkvæmdir frá 30. september s.á.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 25. september 2003, sem nefndinni barst hinn 29. sama mánaðar, kærir Guðmundur H. Pétursson hdl., f.h. P, Egilsgötu 16, Borgarnesi, synjun hreppsnefndar Hvalfjarðarstrandarhrepps frá 12. febrúar 2003 á erindi kæranda um að fella úr gildi útgáfu byggingarleyfis fyrir stækkun sumarhúss að Litla-Botni í Hvalfirði, sem staðfest var 26. júní 2002, og synjun byggingarfulltrúa á kröfu um að stöðva byggingarframkvæmdir frá 30. september s.á.

Eru þær kröfur gerðar að úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála felli úr gildi annars vegar útgáfu framangreinds byggingarleyfis og hins vegar synjun byggingarfulltrúa að stöðva byggingarframkvæmdirnar.

Málavextir og málatilbúnaður kæranda:  Að sögn kæranda er jörðin Litli-Botn í Hvalfjarðarstrandarhreppi í óskiptri sameign 9 einstaklinga í tilteknum hlutföllum.  Ágreiningur er m.a. uppi í máli þessu um ráðstöfun eins eigendanna á lóð úr landi jarðarinnar fyrir sumarbústað þann sem hinar kærðu ákvarðanir varða.  Er því haldið fram af hálfu kæranda að þurft hafi samþykki sameigendanna fyrir ráðstöfun umræddrar lóðar og meðan það hafi ekki legið fyrir hafi byggingarnefnd og hreppsnefnd verið óheimilt að veita hið umdeilda byggingarleyfi.  Af  sömu ástæðum hafi byggingarfulltrúa verið skylt að stöðva framkvæmdir samkvæmt hinu umdeilda leyfi, enda hafi þær verið ólögmætar.  Að auki hafi skort á að hinar kærðu ákvarðanir væru rökstuddar með fullnægjandi hætti.

Kærandi krafðist þess að hreppsnefnd felldi hið umdeilda byggingarleyfi, og aðrar ákvarðanir er tengdust framangreindri ráðstöfun, úr gildi eftir að Héraðsdómur Vesturlands hafði, með úrskurði hinn 23. október 2002, fallist á kröfu kæranda um að leggja fyrir þinglýsingarstjóra að afmá lóðarleigusamning um umrædda lóð úr þinglýsingarbókum.  Hafnaði hreppsnefnd því erindi á fundi sínum hinn 11. febrúar 2003.

Kærandi vildi ekki una niðurstöðu sveitarstjórnar í málinu og vísaði hann því til félagsmálaráðuneytisins með stjórnsýslukæru, dags. 3. apríl 2003, á grundvelli 103. gr. sveitarstjórnarlaga.  Kærunni var vísað frá með bréfi ráðuneytisins, dags. 23. apríl 2003.  Var í bréfinu á það bent að hinar umdeildu ákvarðanir sættu að hluta kæru til landbúnaðarráðuneytisins og að hluta til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála.  Væri kærufrestur til úrskurðarnefndarinnar einn mánuður frá því kæranda væri kunnugt um ákvörðun þá er hann kærði, sbr. 2. gr. reglug. nr. 621/1997.  Þar sem kærufrestur væri liðinn teldi ráðuneytið hins vegar ekki rétt að framsenda  erindið til áðurgreindra stjórnvalda.

Við þetta vildi kærandi ekki una þar eð hann taldi frávísun málsins byggjast á röngum forsendum og óskaði eftir því með bréfi, dags. 22. maí 2003, að ráðuneytið endurskoðaði fyrri ákvörðun sína.  Því hafnaði ráðuneytið með bréfi, dags. 4. júní 2003.  

Með bréfi, dags. 27. júní 2003, óskaði lögmaður kæranda álits umboðsmanns Alþingis á meðferð hreppsnefndar Hvalfjarðarstrandarhrepps og félagsmálaráðuneytisins á málinu.  Í áliti umboðsmanns, dags. 3. júlí 2003, kemur fram að ekki sé ástæða til að gera athugasemdir við þá niðurstöðu félagsmálaráðuneytisins að vísa máli kæranda frá, enda hafi þau úrlausnarefni sem stjórnsýslukæran hafi tekið til verið falin öðrum stjórnvöldum að lögum.  Ekki séu lagaskilyrði til að taka kvörtunina til frekari meðferðar enda hafi umræddar ákvarðanir hreppsnefndar Hvalfjarðarstrandarhrepps hvorki sætt umfjöllun landbúnaðarráðuneytisisns né úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála. 

Að fengnu áliti umboðsmanns Alþingis vísaði kærandi málinu til landbúnaðarráðuneytisins með bréfi, dags 31. júlí 2003.  Þeirri kæru vísaði ráðuneytið frá með bréfi, dags. 22. ágúst 2003, með þeim rökum að kærufrestur í málinu væri löngu liðinn, sbr. 17. gr. jarðalaga nr. 65/1976 og 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Svo sem að framan greinir vísaði lögmaður kæranda málinu loks til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála með bréfi, dags. 25. september 2003.  Kemur fram í erindinu að kæranda sé kunnugt um að kærufrestur skv. 1. mgr. 2. gr. reglugerðar nr. 621/1997, sbr. 8. gr. laga nr. 73/1997, sé einn mánuður.  Þess beri hins vegar að geta að í ákvörðun sveitarfélagsins frá 12. febrúar 2003 hafi hvorki verið að finna leiðbeiningar um kæruheimild, kærufresti né hvert kærunni skyldi beint, eins og stjórnsýslulög kveði skýrt á um, sbr. 2. tl. 2. mgr. 20. gr. l. nr. 37/1993.  Þessi upplýsingaskortur hafi haft í för með sér keðjuverkandi áhrif og hafi málinu verið vísað frá einni ríkisstofnun til annarrar.  Í því ljósi telji kærandi að beita eigi 1. tl. 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga um kærufrestinn.  Telji kærandi reyndar að reglugerðarákvæðið sem kveði á um lengd kærufrestsins hafi ekki lagastoð þar sem ekkert sé minnst á lengd kærufrests í skipulags- og byggingarlögum.  Beri því að taka kæruna til efnislegrar úrlausnar.

Andmæli hreppsnefndar Hvalfjarðarstrandarhrepps:  Úrskurðarnefndin leitaði afstöðu hreppsnefndar Hvalfjarðarstrandarhrepps til kæruefnis máls þessa.  Í svari oddvita f.h. hreppsnefndar, sem úrskurðarnefndinni barst 2. desember 2003, kemur fram að hreppsnefndin vísi til fyrri afgreiðslu í málinu sem fram komi í málsgögnum.  Einnig sé staðfest að afstaða hreppsnefndar sé óbreytt.

Niðurstaða:  Eins og mál þetta liggur nú fyrir hefur úrskurðanefndin ákveðið að taka sérstaklega til úrlausnar hvort vísa eigi málinu frá nefndinni með vísan til ákvæðis 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Að framan er því lýst að kærandi leitaði eftir því við hreppsnefnd Hvalfjarðarstrandarhrepps að felld yrði úr gildi útgáfa byggingarleyfis fyrir stækkun sumarhúss að Litla-Botni í Hvalfirði, sem staðfest var 26. júní 2002, og synjun byggingarfulltrúa á kröfu um að stöðva byggingarframkvæmdir frá 30. september s.á.   Erindi þessu hafnaði hreppsnefnd á fundi sínum hinn 11. febrúar 2003 og er það sú ákvörðun sem kærð er í máli þessu.  Eins og kröfugerð kæranda er háttað verður jafnframt að skilja málatilbúnað hans á þann veg að einnig sé krafist ógildingar á útgáfu umrædds byggingarleyfis og á synjun byggingarfulltrúa á kröfu um stöðvun framkvæmda frá 30. september 2002. 

Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 skal vísa kæru frá hafi hún borist að liðnum kærufresti nema afsakanlegt verði talið að hún hafi ekki borist fyrr eða veigamiklar ástæður mæli með því að hún verði tekin til meðferðar.  Er á því byggt af hálfu kæranda að afsakanlegt sé að kæran hafi borist of seint og að auki skorti lagastoð fyrir ákvæði 2. gr. reglugerðar nr. 621/1997 um eins mánaðar kærufrest.  Verði því að miða við almennar reglur stjórnsýsluréttarins um þriggja mánaða kærufrest, sbr. 1. mgr. 27. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Samkvæmt 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er kærufrestur á ákvörðunum byggingarnefnda og sveitarstjórna samkvæmt lögunum einn mánuður.  Felst í ákvæði þessu fullnægjandi lagastoð fyrir framangreindu reglugerðarákvæði og er staðhæfingum kæranda um hið gagnstæða hafnað.  Verður við það að miða að kærufrestur í máli þessu sé einn mánuður en fallast má á að miða beri upphaf kærufrestsins við það tímamark þegar ætla verður að kæranda hafi verið orðið kunnugt um kærustjórnvald og kærufrest, enda skorti á að upplýsingar þar að lútandi kæmu fram í tilkynningum hreppsnefndar Hvalfjarðarstrandarhrepps um ákvarðanir hennar í málinu.

Í bréfi félagsmálaráðuneytisins til lögmanns kæranda, dags. 23. apríl 2003, er skilmerkilega gerð grein fyrir kæruheimildum í máli þessu, kærustjórnvöldum og kærufresti hvað úrskurðarnefndina varðar.  Verður við það að miða að kæranda hafi allt frá móttöku nefnds bréfs verið kunnugt um kæruheimildir sínar og annað er máli skipti varðandi þær og því beri að miða upphaf kærufrestsins við það tímamark.  Kærandi vísaði málin fyrst til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála með bréfi, dags. 23. september 2003, eða um fimm mánuðum eftir að honum hafði verið gerð grein fyrir því sem máli skipti um málskotsréttinn.  Var kærufrestur þá löngu liðinn og verður ekki fallist á að afsakanlegt sé að kæran hafi borist svo seint sem raunin varð.  Gildir einu þótt kærandi hafi leitað álits umboðsmanns Alþingis, enda lá það fyrir hinn 3. júlí 2003 og var kærufrestur því einnig liðinn þótt upphaf hans yrði miðað við það tímamark þegar álitið kom fram.  Loks verður það ekki talið hafa áhrif á upphaf kærufrests til úrskurðarnefndarinnar þótt kærandi hafi, að fengnu áliti umboðsmanns, beint kæru til landbúnaðarráðuneytisins, enda varðaði sú kæra afmarkaðan þátt, sem ekki átti undir úrskurðarnefndina og var kæranda í lófa lagið að kæra samhliða til nefndarinnar þau úrlausnarefni sem undir hana gátu átt.  Réttlætti bið eftir niðurstöðu landbúnaðarráðuneytisins því ekki þann drátt sem varð á kæru til úrskurðarnefndarinnar.

Þegar allt framanritað er virt er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að lögboðinn kærufrestur hafi verið liðinn þegar kæra í málinu barst nefndinni og að ekki hafi verið fyrir hendi þau atvik er leiða eigi til þess að beitt verði undantekningarheimildum 1. eða 2. tl. 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 og beri því, skv. meginreglu ákvæðisins, að vísa máli þessu frá úrskurðarnefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

 

_____________________________
Ásgeir Magnússon

 

___________________________          _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                              Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

52/2002 Ásgarður

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 11. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 52/2002; kæra eiganda íbúðar að Ásgarði 22 í Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík um að samþykkja byggingarleyfi fyrir eignarhluta í fasteigninni Ásgarði 22-24, er fól í sér breytingu á verslunarhúsnæði í þrjár íbúðir og útlitsbreytingu á ytra byrði hússins.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 23. september 2002, er barst nefndinni hinn 24. sama mánaðar, kærir A, eigandi íbúðar að Ásgarði 22-24, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 27. ágúst 2002 að samþykkja byggingarleyfi fyrir breytingu verslunarhúsnæðis á fyrstu hæð fasteignarinnar í þrjár íbúðir og útlitsbreytingu á ytra byrði hússins.  Ákvörðunin var staðfest á fundi borgarstjórnar hinn 5. september 2002.  Skilja verður málskot kæranda svo að krafist sé ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.

Málavextir:  Í maímánuði árið 2001 voru haldnir tveir húsfundir í húsfélaginu Ásgarði 22-24, þar sem til umræðu var fyrirhuguð breyting byggingarleyfishafa á eignarhluta hans á annarri hæð hússins úr verslunarrými í þrjár íbúðir og breyting á ytra byrði hússins af þeim sökum.  Var kærandi mótfallinn fyrirhuguðum framkvæmdum.  Í kjölfar húsfundanna var sótt um leyfi til byggingarfulltrúa fyrir framkvæmdunum en kærandi leitaði álits kærunefndar fjöleignarhúsa hinn 11. maí 2001 um það hvort umdeildar breytingar væru háðar samþykki allra meðeigenda fjöleignarhússins.  Álit kærunefndarinnar, dags. 17. september 2001, var á þann veg að fyrir skiptingu eignarhlutans í þrjár íbúðir og útlitsbreytingu hússins þyrfti samþykki allra eigenda fjöleignarhússins.

Hinn 27. ágúst 2002 var tekin fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa umsókn byggingarleyfishafa frá maímánuði 2001 um umdeildar breytingar og var umsóknin samþykkt með svofelldri bókun:  „Umsókn eiganda verslunarhúsnæðis í húsinu við Ásgarð 22-24 um að gera þar þrjár íbúðir hefur verið til umfjöllunar hjá embætti byggingarfulltrúa síðan 28. maí 2001 eða í 15 mánuði.  Tveir eigendur í húsinu hafa mótmælt umsókninni.  Þeir hafa ekki sýnt fram á með haldbærum rökum að hagsmunir þeirra skerðist við að íbúðir verði samþykktar í verslunarhúsnæði.  Þá er útlitsbreyting á norðurhlið í samræmi við þá breytingu sem gerð var með samþykkt á íbúð nr. 0205.  Ætla má að breyting úr atvinnuhúsnæði í íbúðarhúsnæði sé öllum eigendum til hagsbóta þar sem atvinnuhúsnæði getur fylgt meiri umferð, hávaði og lyktarmengun.  Eigendur verslunarhúsnæðisins hafa ekki getað nýtt það sem slíkt um 2 ára skeið en borið af því allan kostnað, hagsmunir þeirra eru því ríkir.  Með skírskotun til ofanritaðs samþykkir byggingarfulltrúi umsóknina.“

Kæranda var tilkynnt um málalyktir með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 28. ágúst 2002, og skaut hann síðan veitingu byggingarleyfisins til úrskurðarnefndarinnar eins og fyrr greinir.  Er krafa kæranda um ógildingu byggingarleyfisins byggð á þeirri málsástæðu að umdeildar framkvæmdir hafi ekki hlotið samþykki allra eigenda fjölbýlishússins svo sem lögskylt sé og fram komi í fyrrnefndu áliti kærunefndar fjöleignarhúsa, sem legið hafi fyrir við afgreiðslu byggingarleyfisins.

Með kaupsamningi, dags. 13. desember 2002, seldi kærandi eignarhlut sinn í húsinu Ásgarði 22-24 og fór afhending hins selda og útgáfa afsals til kaupanda fram sama dag samkvæmt ákvæðum þess samnings.  Kaupandi eignarhluta kæranda hefur ekki látið kærumál þetta til sín taka.

Niðurstaða:  Kærandi byggir málskot sitt vegna hins umdeilda byggingarleyfis á atvikum er tengjast réttarstöðu hans sem eiganda að eignarhluta í fjölbýlishúsinu að Ásgarði 22-24.  Fyrir liggur kaupsamningur þar sem kærandi afsalar eignarhluta sínum í umræddu húsi til þriðja aðila og urðu eigendaskiptin hinn 13. desember 2002.  Frá þeim tíma hefur kærandi ekki hagsmuna að gæta vegna nýtingar séreignar eða breytingar á sameign fjölbýlishússins og á þar ekki lengur íhlutunarrétt í þeim efnum samkvæmt fjöleignarhúsalögum nr. 26/1994.

Vegna þessara ástæðna á kærandi nú ekki lögvarða hagsmuni af því að fá úrlausn um ágreiningsefni máls þessa og verður málinu því vísað frá úrskurðarnefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

______________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________        _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                            Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

62/2002 Bleikjukvísl

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 11. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 63/2002, kæra eigenda húseignarinnar að Birtingakvísl 15, Reykjavík á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkurborgar frá 4. júlí 2002 um útgáfu byggingarleyfis til byggingar leikskóla á lóðinni nr. 10 við Bleikjukvísl, Reykjavík.

Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 28. nóvember 2002, er barst nefndinni hinn 29. sama mánaðar, kæra Á og E, eigendur húseignarinnar að Birtingakvísl 15, Reykjavík, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkurborgar frá 4. júlí 2002 að gefa út byggingarleyfi vegna byggingar leikskóla á lóðinni nr. 10 við Bleikjukvísl, Reykjavík. 

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og í bréfi lögmanns kærenda, dags. 27. febrúar 2002, er þess krafist að framkvæmdir við bygginguna verði stöðvaðar.

Samþykkt skipulags- og byggingarnefndar var staðfest í borgarráði hinn 16. júlí 2002.

Málavextir:  Húseignin að Birtingakvísl 15, Reykjavík stendur neðst í götu og austan og sunnan hennar er lóðin að Bleikjukvísl 10.  Á milli þeirra er göngustígur.

Samkvæmt aðalskipulagi var svæðið skilgreint sem útivistarsvæði til sérstakra nota.  Samkvæmt deiliskipulagi frá árinu 1982 var gert ráð fyrir dagvistarstarfsemi á lóðinni en með deiliskipulagi samþykktu í skipulagsnefnd hinn 5. júní 1989 og borgarráði 6. sama mánaðar var samþykkt deiliskipulag lóðarinnar sem fól í sér að á lóðinni skyldi vera gæsluvöllur, 60m² hús, leiktæki og náttúrulegt holt.  Starfrækslu gæsluvallarins var hætt fyrir nokkrum árum og húsið sem stóð á lóðinni flutt í burtu. 

Í júlí árið 2001 sótti núverandi lóðarhafi um að fá lóðinni nr. 10 við Bleikjukvísl úthlutað fyrir leikskóla.  Honum var úthlutað lóðinni og sótti hann um byggingarleyfi fyrir leikskóla.  Byggingarleyfisumsóknin var tekin fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 30. janúar 2002 og var frestað, en samþykkt að auglýsa óverulega breytingu á aðalskipulagi þar sem lóðinni skyldi breytt úr grænu svæði í stofnanasvæði.  Þá var hönnuði bent á að hafa samband við skipulagsfulltrúa vegna breytinga á deiliskipulagi.  Tillaga að breyttu aðalskipulagi var auglýst til kynningar frá 19. febrúar 2002 með athugasemdafresti til 20. mars s.á.  Á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 8. febrúar 2002 var samþykkt að grenndarkynna tillögu að breyttu deiliskipulagi lóðarinnar Bleikjukvísl 10 fyrir húseigendum að Bleikjukvísl 1, 2, 6, 8, 12, 14, 16, 18, 24 og 26, Birtingakvísl 11-19 (oddatölur), frá 19. febrúar 2002 til og með 19. mars sama ár. 

Að lokinni auglýsingu og grenndarkynningu voru tillögurnar lagðar fyrir skipulags- og byggingarnefnd á fundi hinn 24. apríl 2002.  Nefndin samþykkti breytingu á aðal- og deiliskipulagi lóðarinnar og staðfesti borgarráð afgreiðsluna á fundi hinn 30. apríl 2002.  Kærendur skutu ákvörðunum þessum til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála sem með úrskurði uppkveðnum í dag hefur vísað frá kæru vegna aðalskipulags en fellt úr gildi hið kærða deiliskipulag lóðarinnar .

Hinn 4. júlí 2002 var gefið út byggingarleyfi vegna leikskólabyggingarinnar, en hún er 461,7 m² að stærð.  Leikfangageymsla er stendur á lóðinni er 7 m².  Húsið er finnskt timbureiningahús, klætt að utan með lóðréttri timburklæðningu í ljósgráum lit. 

Framangreinda ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar hafa kærendur skotið til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur halda því fram að kæran þeirra hafi borist úrskurðarnefndinni innan kærufrests en byggingarleyfi það sem um sé deilt í málinu hafi verið gefið út 4. júlí 2002.  Það hafi verið kært til nefndarinnar með bréfi, dags. 28. nóvember s.á. sem borist hafi nefndinni hinn 29. sama mánaðar.  Kærendur telja framkvæmdir samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi ólögmætar og gera þeir athugasemd við að ósamræmi sé milli hins nýsamþykkta deiliskipulags og byggingarleyfisins.  Í kærunni segir að kærendum hafi orðið kunnugt um byggingarleyfið um miðjan nóvember er þeim hafi borist í hendur teikningar af leikskólanum og kæran hafi því borist innan kærufrests.  Vísa kærendur til þess að þeir séu ólöglærðir, enda segi í kærunni að þeir hafi talið að ekki mætti gefa út byggingarleyfi á meðan ekki hafi verið úrskurðað í eldri kæru þeirra vegna aðal- og deiliskipulags lóðarinnar.  Þeim hafi því ekki verið kunnugt um að fyrir lægi kæranleg stjórnsýsluákvörðun og framkvæmdir á lóðinni breyti þar engu um.  Með vísan til fyrri samskipta kærenda við borgaryfirvöld sé því haldið fram að þeir hafi mátt ætla að þeim yrði tilkynnt sérstaklega um veitingu byggingarleyfisins.  Kærufrestur teljist almennt ekki byrja að líða þótt óstaðfestar upplýsingar berist aðila á skotspónum og því verði að telja að kæran hafi borist innan kærufrests samkvæmt 2. gr. reglugerðar nr. 621/1997. 

Verði ekki fallist á ofangreinda röksemdafærslu vísa kærendur til 6. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga þar sem segi að málsmeðferð fyrir úrskurðarnefndinni fari eftir stjórnsýslulögum nr. 73/1993 sem geri lágmarkskröfur til málsmeðferðar.  Ákvæði reglugerðar nr. 621/1997 um úrskurðarnefndina víki fyrir settum lögum.  Því sé haldið fram að ef í skipulags- og byggingarlögum eða reglugerð um úrskurðarnefndina felist ákvæði um málsmeðferð sem geri vægari kröfur til málsmeðferðar, þ.e. veiti aðila minna réttaröryggi en samkvæmt stjórnsýslulögum, verði að telja að stjórnsýslulögin gildi. 

Þá er því einnig haldið fram með vísan til 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 að ekki skuli vísa kæru kærenda frá þar sem að afsakanlegt sé að hún hafi ekki borist fyrr.  Einnig sé vísað til þess að veigamiklar ástæður mæli með því að kæran verði tekin til meðferðar vegna hinna skýru og alvarlegu ágalla á byggingarleyfinu og vegna þess að byggingarleyfið varði mikilvæga hagsmuni fjölda fólks sem búsett sé í nágrenni við bygginguna. 

Kærendur byggja á því að aðal- og deiliskipulag sem liggi til grundvallar hinu kærða byggingarleyfi séu ógild og þar með sé byggingarleyfið einnig ógilt, sbr. 1. og 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga. 

Verði fallist á að aðal- og deiliskipulag lóðarinnar séu gild halda kærendur því fram að slíkir efnislegir annmarkar séu á hinu útgefna byggingarleyfi að ógildingu þess varði.  Samþykktar teikningar og framkvæmdaáform, sem séu hluti af hinu kærða byggingarleyfi, séu ekki í samræmi við deiliskipulag svæðisins.  Í deiliskipulagsskilmálum segi að aðkoma akandi að lóðinni sé um Bleikjukvísl og utan lóðar séu 12 bílastæði við enda götunnar.  Kærendur halda því fram að þetta sé hið bindandi ákvæði deiliskipulagsins sem beri að hlíta, sbr. 11. mgr. 2. gr. og 4. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga og gr. 1.3 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Þó svo að í greinargerðinni með deiliskipulaginu segi að aðkoma og bílastæði verði frá Streng og að þar verði gerð átta ný bílastæði feli slíkt ekki í sér bindandi ákvæði deiliskipulagsins, heldur einungis lýsingu forsendna þess og skýringu við það, sbr. 4. mgr. 23. leiki gr. skipulags- og byggingarlaga og gr. 1.3 í skipulagsreglugerð.  Því sé óheimilt samkvæmt skilmálum deiliskipulagsins að hafa bílastæði og aðkomu lóðarinnar annars vegar frá Bleikjukvísl og hins vegar frá Streng eins og fram komi í byggingarleyfinu.  Auk þess komi fram í byggingarleyfinu að aðkoma að leikskólanum verði ekki frá Bleikjukvísl og Streng heldur annars vegar frá Bleikjukvísl og þaðan eftir göngustíg að vestanverðu og hins vegar frá Streng að sunnanverðu og eftir göngustíg að vestan.  Deiliskipulagið heimili ekki að aðkoma sé um göngustíga heldur einungis frá Bleikjukvísl og hugsanlega Streng verði ekki fallist á sjónarmið kærenda um að það sé óheimilt samkvæmt deiliskipulaginu.  Byggingarleyfið sé því í ósamræmi við deiliskipulagið og beri af þeim sökum að ógilda það.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er því haldið fram að krafan sé of seint fram komin.

Þá heldur Reykjavíkurborg því fram að aðkomur að leikskólanum, samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi, séu í fullu samræmi við deiliskipulagið.  Kveðið sé á um aðkomu bíla frá Bleikjukvísl og Streng og ekkert banni það að gengið sé inn á lóðina frá göngustígnum milli lóðanna.  Þá hafi hliðið inn á lóðina verið fært að Streng og hafi verið sótt um þá breytingu.  Engu breyti um gildi byggingarleyfisins þótt lóðarhafar hafi vikið frá því enda muni byggingaryfirvöld bregðast við þeim framkvæmdum í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga. 

Málsrök byggingarleyfishafa:  Í bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 6. mars 2002, lýsa byggingarleyfishafar sjónarmiðum sínum varðandi framkomna kæru.  Þeir benda á að framkvæmdum við leikskólann sé að mestu lokið og að börn hafi þegar hafið skólagöngu í leikskólanum.  Byggingarleyfishafar telji sig hafa farið að leikreglum enda þótt um misskilning af þeirra hálfu hafi verið um að ræða þegar þau hafi farið út fyrir lóðarmörk.

Niðurstaða:  Eins og mál þetta liggur fyrir kemur fyrst til skoðunar hvort kærufrestur hafi verið liðinn þegar kæra í málinu barst úrskurðarnefndinni hinn 29. nóvember 2002, en hið umdeilda byggingarleyfi var gefið út hinn 4. júlí s.á.  Um kærufrest í málinu gildir ákvæði 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, en samkvæmt ákvæðinu er kærufrestur einn mánuður frá því aðila er kunnugt um afgreiðslu sveitarstjórnar á samþykkt, sem hann hyggst kæra til úrskurðarnefndarinnar. 

Í máli því sem hér er til úrlausnar liggur fyrir að í september árið 2002 var kærendum kunnugt um að framkvæmdir við bygginguna væru hafnar, enda segir í bréfi þeirra til úrskurðarnefndar, dags. 30. september 2002, að vinna við sökkla leikskólabyggingarinnar sé vel á veg komin.  Kærendum var ekki formlega kynnt leyfi skipulags- og byggingarnefndar fyrir byggingunni en á móti verður til þess að líta að þeir búa örskammt frá byggingarstað.  Það er álit úrskurðarnefndar að ætlast verði til þess að þeir sem kæra vilji framkvæmdir, sem þeir telja andstæðar hagsmunum sínum, leiti sér upplýsinga um heimildir fyrir þeim.  Kærendur kærðu ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar hinn 29. nóvember 2002 og var þá vinna við gerð sökkla vel á veg komin.  Með vísan til þessa verður að telja að kærufrestur vegna útgáfu byggingarleyfisins sé einn mánuður frá því að kærendum hafi mátt vera ljóst að framkvæmdir væru hafnar við bygginguna og hafi því byrjað að líða í síðasta lagi 30. september 2002 er kærendur rituðu úrskurðarnefndinni áðurnefnt bréf.  Því verður að telja að kærufrestur hafi verið liðinn er kæran barst úrskurðarnefndinni.

Samkvæmt framansögðu ber, með vísan til 4. mgr. 39. gr. laga nr. 73/1997, sbr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, að vísa máli þessu frá úrskurðarnefndinni. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna anna hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Kröfum kærenda um ógildingu leyfis fyrir byggingu leikskóla við Bleikjukvísl 10 í Reykjavík, samkvæmt ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 4. júlí 2002, er vísað frá úrskurðarnefndinni.

_____________________
Ásgeir Magnússon

_______________________   ____________________
Þorsteinn Þorsteinsson              Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

48/2003 Hafnarbraut

Með

Ár 2004, föstudaginn 5. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 48/2003, kæra eigenda fasteignarinnar að Bjarkarbraut 9, Dalvík, á ákvörðun umhverfisráðs Dalvíkurbyggðar frá 7. maí 2003 um að veita byggingarleyfi fyrir bílskúr og viðbyggingu á lóðinni nr. 18 við Hafnarbraut, Dalvík.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 20. ágúst 2003, sem barst nefndinni hinn 22. sama mánaðar, kærir Hákon Stefánsson hdl., f.h. S og I, Bjarkarbraut 9, Dalvík, þá ákvörðun umhverfisráðs Dalvíkurbyggðar frá 7. maí 2003 að veita byggingarleyfi fyrir bílskúr og viðbyggingu á lóðinni nr. 18 við Hafnarbraut, Dalvík.  Bæjarstjórn Dalvíkurbyggðar staðfesti ákvörðun umhverfisráðs hinn 13. maí 2003.  Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og umdeildar byggingarframkvæmdir fjarlægðar.

Málavextir:  Lóðin að Hafnarbraut 18 er 880 m² að stærð og á lóðinni stendur 165,3 fermetra einbýlishús úr timbri.  Fasteign kærenda að Bjarkarbraut 9 liggur skáhallt frá norðvesturhorni lóðarinnar að Hafnarbraut 18 og mun vera um 5 metra bil milli lóðamarka umræddra lóða.  Ekki er í gildi deiliskipulag fyrir umrætt svæði.

Í febrúar 2003 var gerð fyrirspurn til byggingarfulltrúa sveitarfélagsins um hvort heimilaðar yrðu byggingarframkvæmdir á lóðinni er fælust í að reisa 36,14 fermetra bílskúr og viðtengt 37,5 fermetra íbúðarrými auk 37,5 fermetra kjallararýmis eða samtals 111,14 fermetra.  Var umsækjanda tjáð að umsóknina þyrfti væntanlega að grenndarkynna en bent á að komast mætti hjá formlegri grenndarkynningu ef fyrir lægju yfirlýsingar nágranna um að þeir gerðu ekki athugasemdir við fyrirhugðar framkvæmdir.

Fyrirspurnin var tekin fyrir á fundi umhverfisráðs Dalvíkurbyggðar hinn 2. apríl 2003 þar sem lágu frammi teikningar af fyrirhugaðri byggingu, dags. 14. mars 2003, ásamt yfirlýsingu eigenda Bjarkarbrautar 11 og Hafnarbrautar 16 um að þeir gerðu ekki athugasemdir við hana.  Bókað var á fundinum að umhverfisráð gerði ekki athugasemdir við fyrirhugaðar framkvæmdir og samþykkti bæjarstjórn þá afgreiðslu nefndarinnar hinn 15. sama mánaðar.  Í kjölfar þess mun byggingarfulltrúi hafa heimilað framkvæmdir við gröft á lóðinni til undirbúnings byggingarframkvæmdum og þær þá þegar hafist.

Með bréfi, dags. 2. maí 2003, gerði lögmaður kærenda fyrirspurn til umhverfisráðs bæjarins í tilefni af framkvæmdunum og mun formaður umhverfisráðs hafa átt fund með öðrum kærenda vegna framkvæmdanna hinn 7. maí 2003, eða sama dag og umhverfisráð samþykkti umdeilt byggingarleyfi.  Bæjarstjórn staðfesti þá afgreiðslu hinn 13. maí 2003.  Lögmaður kærenda ítrekaði fyrirspurn sína frá 2. maí 2003 með tölvupósti, dags. 5. júní 2003, sem formaður umhverfisráðs svaraði með sama hætti hinn 6. júní það ár.  Í svarinu kom fram að álitið hafi verið að málið væri úr sögunni af hálfu kærenda og fyrrgreind fyrirspurn hafi því ekki verið tekin fyrir.  Jafnframt var lofað svari af hálfu bæjaryfirvalda við fyrirspurn lögmanns kærenda.  Kærandi ítrekaði enn fyrirspurn sína vegna framkvæmdanna með bréfi, dags. 25. júní 2003, og var erindi hans svarað með bréfi, dags. 27. júní s.á.  Kærendur skutu síðan málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 20. ágúst 2003, svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur kveðast hafa haft samband við bæjaryfirvöld er framkvæmdir hófust á lóðinni að Hafnarbraut 18, Dalvík og leitað skýringa bæjarins á þeim framkvæmdum.  Bréf hafi verið sent af því tilefni hinn 2. maí 2003 og aftur hinn 25. júní s.á. þar sem svör hefðu ekki borist.  Upplýsingar um umdeildar framkvæmdir hafi fyrst borist með bréfi hinn 27. júní 2003, sem þó hafi ekki haft að geyma fullnægjandi svör við erindi kærenda.  Í bréfinu hafi komið fram að byggingarleyfi hafi verið veitt fyrir umdeildum framkvæmdum að fengnu samþykki eigenda fasteignanna að Bjarkarbraut 11 og Hafnarbraut 16 en ekki hafi þótt ástæða til að kynna kærendum fyrirhugaða framkvæmd þar sem lóðirnar liggi ekki saman og að aðkoma að lóðunum sé úr gangstæðri átt.  Telja kærendur að sömu rök eigi við um lóðina að Bjarkarbraut 11. 

Kærendur geti ekki fallist á svör bæjaryfirvalda og ófullnægjandi útskýringar á umræddum byggingarframkvæmdum og telja að ekki hafi verið gætt ákvæða skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 við útgáfu byggingarleyfisins.  Grenndarkynning hafi ekki farið fram svo sem lögskylt hafi verið skv. 7. mgr. 43. gr. laganna og komi samþykki tveggja nágranna ekki í hennar stað.  Kærendur eigi hagsmuna að gæta í málinu og nægi að benda á að umdeild framkvæmd skerði útsýni frá húsi þeirra.  Þrátt fyrir skort á fullnægjandi gögnum um aðra þætti leyfisveitingarinnar telji kærendur að nýtingarhlutfall lóðarinnar að Hafnarbraut 18 fari yfir leyfileg mörk með veitingu hins umdeilda byggingarleyfis og við útgáfu þess hafi ekki legið fyrir nauðsynleg gögn.  Bent sé á að framkvæmdir hafi byrjað áður en byggingarleyfi hafi verið gefið út og það látið afskiptalaust af byggingaryfirvöldum.

Af greindum ástæðum beri að fella hið kærða byggingarleyfi úr gildi og jafnframt beri að fjarlægja hina ólöglegu byggingu skv. VI. kafla skipulags- og byggingarlaga.

Kærendur skírskota til þess að kærufrestur hafi ekki verið liðinn er kæra hafi borist úrskurðarnefndinni.  Svarbréf bæjaryfirvalda við fyrirspurn lögmanns kærenda vegna byggingarleyfisins virðist að vísu hafa borist á starfsstöð hans hinn 7. júlí 2003 en vegna fjarveru í feðraorlofi hafi honum ekki borist svarið fyrr en hinn 18. ágúst 2003.  Beri því að miða upphaf kærufrests við þann dag, þegar kærendum varð fyrst kunnugt um hina umdeildu ákvörðun umhverfisráðs Dalvíkurbyggðar, en kærendum hafi ekki enn verið tilkynnt um afgreiðslu bæjarstjórnar á hinu kærða byggingarleyfi.

Málsrök Dalvíkurbyggðar:  Lögmaður bæjaryfirvalda gerir aðallega þá kröfu, fyrir hönd bæjarins, að kærunni verði vísað frá úrskurðarnefndinni sem of seint fram kominni með vísan til 1. mgr. 2. gr. reglugerðar nr. 621/1997 um úrskurðarnefndina, en ella að kröfu um ógildingu umdeilds byggingarleyfis og kröfu um niðurrif framkvæmda verði hafnað.

Með minnispunktum byggingarfulltrúa Dalvíkurbyggðar, dags. 14. október 2003, og tölvupóstssamskiptum formanns umhverfisráðs og lögmanns kærenda í maí og júní 2003 sé í ljós leitt að kærendur fengu upplýsingar um afgreiðslu umhverfisráðs á byggingarleyfisumsókninni hinn 8. maí 2003, eða daginn eftir að hún var samþykkt í ráðinu.  Í síðasta lagi hafi kærendum verið kunnugt um afgreiðslu erindisins við móttöku bréfs Dalvíkurbæjar til lögmanns kærenda, dags. 27. júní 2003.

Samkvæmt 1. mgr. 2. gr. reglugerðar um úrskurðarnefndina sé kærufrestur á veitingu byggingarleyfa 30 dagar frá því kæranda var kunnugt um þá samþykkt sem hann hyggst kæra.  Kærubréfið til úrskurðarnefndarinnar sé dagsett 20. ágúst 2003, eða að loknum kærufresti, hvort heldur sem miðað sé við 8. maí eða 27. júní 2003.  Ekki sé byggjandi á staðhæfingu lögmanns kæranda, sem fram komi í niðurlagi kærubréfsins, þess efnis að hann hafi fyrst fengið vitneskju um efni þess hinn 18. ágúst 2003.  Beri því að vísa kærunni frá úrskurðarnefndinni.

Um efnishlið máls vísa bæjaryfirvöld til þess að kærendur hafi ekki fært fram fullnægjandi rök fyrir ógildingar- og niðurrifskröfu sinni.  Samkvæmt fyrrgreindum minnispunktum byggingarfulltrúa hafi umsækjanda byggingarleyfisins verið gerð grein fyrir því í febrúar 2003 að hinar fyrirhuguðu byggingarframkvæmdir þyrfti trúlega að grenndarkynna og tæki það sinn tíma, en unnt væri að flýta afgreiðslu málsins ef samþykki nágranna lægi fyrr og gæti umhverfisráð litið svo á að slíkt samþykki væri ígildi grenndarkynningar.  Hafi umsækjanda og verið bent að það að umhverfisráð liti oftast þannig á að næstu nágrannar væru þeir sem ættu lóðir saman.

Í 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga sé heimilað að stytta tímabil grenndarkynningar ef þeir sem hagsmuna eiga að gæta hafa lýst skriflega yfir því með áritun á uppdrátt að þeir geri ekki athugasemdir við fyrirhugaða framkvæmd.  Með ákvæðinu sé því lögfest heimild til að afla skriflegra yfirlýsinga þeirra nágranna, sem hagsmuna eigi að gæta, um að þeir geri ekki athugasemdir við fyrirhugaðar framkvæmdir.  Heimildin verði ekki skilin á annan veg en þann að slíkar yfirlýsingar séu ígildi grenndarkynningar, sem raunar sé ekki skilgreind í lögunum sérstaklega, svo sem gert sé við flest hugtök skipulags- og byggingarlaga í 2. grein laganna.

Samkvæmt þessum skilningi hafi farið fram lögboðin kynning á hinum fyrirhuguðu byggingarframkvæmdum.  Um það megi deila hvort kynningin hafi verið nægilega víðtæk, þ.e. hvort hún hafi tekið til allra þeirra, sem hagsmuna áttu að gæta í skilningi ákvæðisins.  Við mat á því sé óhjákvæmilegt að líta til viðhorfa umhverfisráðs og bæjarstjórnar í þeim efnum og ennfremur þeirrar staðreyndar, að engir húseigendur aðrir en kærendur á umræddum byggingarreit (Hafnarbraut 2-14 og Bjarkarbraut 1-9) hafi gert athugasemdir eða haft í frammi mótmæli við umræddri byggingu á lóðinni Hafnarbraut 18.

Staðhæfing kærenda um of hátt nýtingarhlutfall á umræddri lóð eigi ekki við rök að styðjast.  Leyfilegt nýtingarhlutfall lóðar skv. gildandi aðalskipulagi sé 0,35.  Nýtingarhlutfall lóðarinnar að Hafnarbraut 18 eftir veitingu hins umdeilda byggingarleyfis sé 0,314.

Ekki sé fallist á að ófullnægjandi gögn hafi búið að baki veitingu byggingarleyfisins.  Eins og áður hafi verið frá greint haf umhverfisráð talið að fullnægjandi grenndarkynning fyrir hagsmunaaðilum hafi átt sér stað áður en byggingarleyfi hafi verið veitt og vegna ummæla kærenda þess efnis að framkvæmdir hafi byrjað áður en byggingarleyfi hafi verið gefið út sé rétt að taka fram að gröftur á lóð hafi verið heimilaður fyrir útgáfu leyfisins með stoð í 2. mgr. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga, í framhaldi af samþykkt bæjarstjórnar þann 15. apríl 2003.  Sé slíkt leyfi algengur framgangsmáti slíkra mála.

Að lokum sé vakin athygli á því að aðild að kröfugerð um niðurrif skv. VI. kafla skipulags- og byggingarlaga sé einvörðungu í höndum skipulags- og/eða byggingarfulltrúa viðkomandi bæjarfélags.  Hér sé um að ræða þvingunarúrræði sem byggingaryfirvöldum sé heimilt að beita með þeim skilyrðum að sýnt sé með óyggjandi hætti fram á að viðkomandi framkvæmd brjóti í bága við gildandi skipulag eða hún hafin eða framkvæmd án leyfis viðkomandi byggingaryfirvalda.  Eigi kærendur enga aðild að slíkri kröfu.

Niðurstaða:  Samkvæmt því sem fram er komið í málinu hófust framkvæmdir á lóðinni nr. 18 við Hafnarbraut á Dalvík í aprílmánuði 2003 og sendu kærendur af því tilefni bréf, dags. 2. maí það ár, til umhverfisráðs bæjarins með fyrirspurnum af því tilefni.  Fundur mun hafa verið haldinn af hálfu formanns umhverfisráðs með öðrum kærenda hinn 7. maí 2003 vegna málsins og endanlegt svar við fyrirspurnum lögmanns kærenda gefið í bréfi, dags. 27. júní s.á., er að sögn hans barst hinn 7. júlí.  Efni þess bréfs hafi ekki komist til vitundar hans fyrr en hinn 18. ágúst s.á.

Kærufrestur til úrskurðarnefndarinnar vegna ákvarðana byggingarnefnda og sveitarstjórna er einn mánuður frá því að þeim, er telur rétti sínum hallað með þeirri ákvörðun, er kunnugt um hana.  Kærendur og lögmaður þeirra höfðu samskipti við bæjaryfirvöld vegna umdeildra framkvæmda frá maíbyrjun 2003 eða skömmu eftir að þær hófust og var fyrirspurnum kærenda um málsmeðferð og forsendur umdeilds byggingarleyfis svarað með bréfi, dags. 27. júní s.á., eins og áður greinir.  Af þessum málsatvikum verður ráðið að kærendum hlaut að hafa verið ljós veiting hins umdeilda byggingarleyfis skömmu eftir að framkvæmdir hófust og í öllu falli í kjölfar svarbréfs bæjaryfirvalda við fyrirspurnum lögmanns þeirra er barst starfsstöð hans hinn 7. júlí 2003.  Enda þótt innihald bréfsins hafi eigi komist til vitundar kærenda fyrr en nokkru seinna þykir hér verða að miða við að kærufrestur hafi byrjað að líða á fyrrgreindum móttökudegi bréfsins, sbr. meginreglu 2. málsl. 1. mgr. 20. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Samkvæmt því sem rakið hefur verið barst kæra í máli þessu að liðnum kærufresti og ber því skv. 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga að vísa henni frá úrskurðarnefndinni.  Ekki þykja þær ástæður vera fyrir hendi í máli þessu að tilefni sé til að víkja frá kærufresti skv. 1. og 2. tl. 28. gr. stjórnsýslulaga.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________            _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

14/2003 Ásland

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 19. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 24, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 14/2003, kæra eiganda byggingarlóðar að Áslandi 24 í Mosfellsbæ á ákvörðun bæjarstjórnar Mosfellsbæjar frá 18. desember 2002 um að breyta lóðinni að Áslandi nr. 22 úr einbýlishúsalóð í parhúsalóð.

Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. mars 2003, er barst nefndinni hinn 7. sama mánaðar, kærir I ákvörðun bæjarstjórnar Mosfellsbæjar frá 18. desember 2002 um að breyta lóðinni að Áslandi nr. 22 úr einbýlishúsalóð í parhúsalóð.

Skilja verður málatilbúnað kæranda á þann veg að hann krefjist þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 8. apríl 2003, sem barst nefndinni 16. sama mánaðar, áréttar kærandi að kæra hans hafi einnig átt að taka til byggingarleyfis fyrir húsi á lóðinni og að hann geri kröfu til að engar framkvæmdir fari fram á lóðinni Áslandi 22 meðan úrskurðarnefndin fjalli um kæruna.

Málavextir:   Hinn 8. október 2002 sótti eigandi lóðarinnar að Áslandi 22 í Mosfellsbæ um leyfi skipulags- og bygginganefndar Mosfellsbæjar til að byggja parhús á lóðinni.  Umrædd lóð er í íbúðarhverfi þar sem í gildi eru skipulags- og byggingarskilmálar frá maí 1982 sem gera ráð fyrir að á svæðinu rísi einbýlishús.  Þó er kveðið á um það í skilmálum að tvær íbúðir megi vera í húsum þar sem aðstæður leyfi.  Skipulags- og byggingarnefnd ákvað á fundi sínum sama dag að láta fara fram grenndarkynningu á erindinu, enda fólst í því að vikið yrði frá skipulagsskilmálum um húsgerð.  Grenndarkynning stóð yfir frá 15. október til 18. nóvember 2002.  Bárust athugasemdir frá tveimur aðilum, þar af önnur frá kæranda í máli þessu með símbréfi, dags. 18. nóvember 2002.  Taldi hann fyrirhugað hús m.a. ekki samræmast kröfum um húsgerð á svæðinu, skipting lóðar og fyrirkomulag húss væri í andstöðu við skipulagsskilmála, nýtingarhlutfall væri of hátt og húsið færi út fyrir byggingarreit.  Athugasemdum þessum var svarað en af málsgögnum verður jafnframt ráðið að nýtingarhlutfall hafi verið lækkað vegna athugasemda kæranda.  Málið var tekið til umfjöllunar á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 3. desember 2002 og afstaða nefndarinnar til framkominna athugasemda færð til bókar.  Lagði nefndin til við bæjarstjórn að samþykkt yrði að breyta lóðinni úr einbýlishúsalóð í parhúsalóð „..í samræmi við 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga.“  Tillögu þessa samþykkti bæjarstjórn Mosfellsbæjar á fundi sínum hinn 18. desember 2002 og er það sú samþykkt sem upphaflega var vísað  til úrskurðarnefndarinnar svo sem áður er rakið.

Með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 19. desember 2002, var kæranda greint frá afstöðu skipulags- og byggingarnefndar til framkominna athugasemda og ákvörðun bæjarstjórnar í málinu.  Var honum, í niðurlagi bréfsins, gerð grein fyrir því að ákvörðuninni væri hægt að skjóta til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála og að kærufrestur væri einn mánuður.

Hinn 24. desember 2002 gaf byggingarfulltrúinn í Mosfellsbæ út byggingarleyfi fyrir umræddu parhúsi.  Var bókun byggingarfulltrúa um afgreiðslu málsins lögð fram í skipulags- og byggingarnefnd hinn 21. janúar 2003 og staðfest í bæjarstjórn 29. sama mánaðar.  Var kæranda tilkynnt um þessa afgreiðslu með bréfi, dags. 4. febrúar 2003, og bent á að ákvörðunina mætti kæra til úrskurðarnefndarinnar innan eins mánaðar.

Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 4. mars 2003, sem barst hinn 7. sama mánaðar, kærði kærandi „…samþykki skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar að breyta lóðinni Ásland 22 úr einbýlishússlóð í parhússlóð, sem samþykkt var af bæjarstjórn 18. 12. 2002.“

Hinn 16. apríl 2003 barst úrskurðarnefndinni bréf kæranda, dags. 8. apríl 2003, þar sem hann áréttar að kæra hans frá 4. mars 2003 hafi einnig átt að taka til byggingarleyfisins og að gerð væri krafa til þess að engar framkvæmdir færu fram meðan úrskurðarnefndin fjallaði um kæruna.  Kveðst kærandi í bréfi þessu ekki hafa fengið bréf byggingarfulltrúa frá 19. desember 2002 fyrr en 13. janúar 2003 og að áður en hann hafi sent kæru sína hafi honum borist bréf byggingarfulltrúa, dags. 4. febrúar 2003.  Hafi hann skilið það svo að kærufrestur hefði verið lengdur til 4. mars 2003.

Málsrök kæranda:  Málsrök kæranda koma einkum fram í athugasemdabréfi hans dags. 18. nóvember 2002.  Kveðst hann hafa keypt lóð sína að Áslandi 24 beinlínis sem lóð undir einbýlishús í einbýlishúsahverfi samkvæmt samþykktum skipulags- og byggingarskilmálum.  Þótt tvær íbúðir geti verið í einbýlishúsi undir sömu eign sé það ekkert sambærilegt við parhús með skiptingu lóðar, gjörólíkt að útliti og svip, tilheyrandi umferð og umgengni, kaupum og sölum.  Þá sé nýtingarhlutfall of hátt og húsið fari út fyrir byggingarreit.  Óréttmætt sé að vísa til þess að parhús hafi verið leyft að Áslandi 20, enda séu aðstæður þar aðrar, en sú lóð sé innst í botnlanga og nýtingarhlutfall allt annað.
Í niðurlagi athugasemdabréfs kæranda segir m.a:  „Vægt til orða tekið á þetta hús ekkert heima á þessum stað.  Þessir menn eiga ekki að vera að kássast upp á fólk í þessu hverfi, það er nóg til af stöðum fyrir þessa húsagerð.“

Málsrök bæjaryfirvalda í Mosfellsbæ:  Úrskurðarnefndinni hafa borist gögn málsins frá byggingarfulltrúanum í Mosfellsbæ.  Telur hann að rétt hafi verið staðið að undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar og að tillit hafi verið tekið til athugasemda kæranda.  Honum hafi verið tilkynnt um ákvarðanir í málinu með venjubundnum hætti.

Málsrök byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er á það bent að grenndarkynning hafi farið fram eins og lög standi til og hafi íbúar við götuna ekki mómælt fyrirhugaðri byggingu.  Einu efnislegu mótmælin hafi komið frá kæranda, sem búi úti á landi.  Við byggingu hússins séu ákvæði um hæðarkóta og nýtingarhlutfall virt og séu athugasemdir kæranda um þau atriði ekki á rökum reistar.

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari röksemdir fyrir kröfum sínum og sjónarmiðum í málinu.  Verða þær ekki raktar hér frekar, en úrskurðarnefndin hefur haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Niðurstaða:  Samkvæmt 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 getur hver sá er telur rétti sínum hallað með ákvörðun byggingarnefndar eða sveitarstjórnar skotið málinu til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála innan mánaðar frá því honum varð kunnugt um hina kærðu ákvörðun.  Liggur fyrir að kæranda hafði borist bréf byggingarfulltrúa, dags. 19. desember 2002, eigi síðar en hinn 13. janúar 2003.  Var kærufrestur vegna þeirrar ákvörðunar sem honum var kynnt í umræddu bréfi því til 13. febrúar 2003.

Með kæru sinni til úrskurðarnefndarinnar hinn 4. mars 2003 kærði kærandi framangreinda ákvörðun og gerði í kærunni með skýrum hætti grein fyrir því um hvaða ákvörðun væri að ræða.  Var kærufrestur vegna hennar þá liðinn og mátti kæranda vera það ljóst, enda var í framangreindu bréfi byggingarfulltrúa gerð grein fyrir kæruheimild, kærufresti og kærustjórnvaldi.

Með bréfi sem úrskurðarnefndinni barst hinn 16. apríl 2003 kom kærandi því fyrst á framfæri að fyrir honum hafi vakað að kæra hans tæki einnig til ákvörðunar byggingarfulltrúa um útgáfu byggingarleyfis sem kæranda hafði verið tilkynnt um með bréfi, dags. 4. febrúar 2003.  Kveðst kærandi hafa skilið málið svo að með síðastnefndu bréfi hefði kærufrestur verið framlengur til 4. mars 2003.

Úrskurðarnefndin fellst ekki á framangreind sjónarmið kæranda.  Með bréfi byggingarfulltrúa hinn 4. febrúar 2003 var kæranda kynnt ný ákvörðun sem ekki verður séð að hann hafi kært fyrr en með bréfi sínu hinn 8. apríl 2003, sem úrskurðarnefndinni barst hinn 16. sama mánaðar.  Var kærufrestur vegna þeirrar ákvörðunar því liðinn.

Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 skal vísa kæru frá hafi hún borist að liðnum kærufresti.  Víkja má frá þeirri reglu ef afsakanlegt verður talið að kæra hafi ekki borist fyrr eða ef veigamiklar ástæður mæla með því að hún verði tekin til meðferðar.  Verður hvorki talið að kærandi hafi sýnt fram á að afsakanlegt sé að kæra hans barst svo seint sem raun ber vitni né að veigamiklar ástæður mæli með því að hún verði tekin til meðferðar.  Væri það og andstætt hagsmunum byggingarleyfishafa, enda mátti hann með réttu ætlast til að hagsmunaaðilar tækju ákvörðun um það innan lögboðins frest hvort þeir ætluðu að neyta kæruréttar.

Með hliðsjón af framansögðu ber að vísa máli þessu frá úrskurðarnefndinni og koma efnisatriði þess því ekki til úrlausnar.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils málafjölda og anna hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________        _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                   Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

8/2004 Lambalækjarflöt

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 19. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 8/2004, kærur Daða Ágústssonar og Jóns Otta Sigurðssonar á ákvörðun umhverfis- og skipulagsnefndar Borgarbyggðar frá 6. janúar 2004 um að veita leyfi til að setja niður gamalt íbúðarhús sem þjónustuhús á lóð nr. 5 við Lambalækjarflöt í landi Laufáss í Borgarbyggð.

Í málinu er nú til bráðabirgða kveðinn upp svofelldur

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 12. janúar 2004, sem barst nefndinni 14. s.m., kærir D ákvörðun umhverfis- og skipulagsnefndar Borgarbyggðar frá 6. janúar 2004 um að veita leyfi til að setja niður gamalt íbúðarhús sem þjónustuhús á lóð nr. 5 við Lambalækjarflöt í landi Laufáss í Bogarbyggð.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar Borgarbyggðar hinn 15. janúar 2004. 

Sömu ákvörðun kærir J með bréfi sem úrskurðarnefndinni barst hinn 16. janúar 2004 og hafa framangreind mál verið sameinuð.  Krefjast kærendur ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.

Með bréfum, dags. 26. og 28. janúar 2004, krefjast kærendur þess að framkvæmdir samkvæmt hinni kærðu ákvörðun verði stöðvaðar meðan málið sé til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

Kærendur, sem eru eigendur sumarhúsa í landi Laufáss, hafa áður kært til úrskurðarnefndarinnar ákvörðun sveitarstjórnar Borgarbyggðar um deiliskipulag umrædds svæðis og eru þau mál til meðferðar fyrir nefndinni.

Úrskurðarnefndin hefur leitað afstöðu byggingarleyfishafa og byggingaryfirvalda til framangreindra kærumála og framkominnar kröfu um stöðvun framkvæmda.  Hafa nefndinni borist andmæli byggingarleyfishafa og gögn og sjónarmið Borgarbyggðar um kæruefnið og er málið nú tekið til úrskurðar um þá kröfu kærenda að framkvæmdir verði stöðvaðar.

Málavextir:  Í lok ágúst 2003 var auglýst tillaga að breytingu á deiliskipulagi í Hálsabyggð fyrir frístundahús í landi Laufáss í Borgarbyggð.  Sagði í auglýsingunni að um væri að ræða stækkun skipulagssvæðis frá gildandi uppdrætti og að rými yrði fyrir fleiri frístundahús.  Kærendur eiga sumarhús á þessu svæði en munu ekki hafa orðið varir við auglýsingu umræddrar tillögu.  Var tillagan samþykkt og hófust framkvæmdir á grundvelli hennar í desember 2003.  Í umræddu skipulagi er m.a. gert ráð fyrir að reist verði smáhýsi til útleigu á svonefndri Lambalækjarflöt, sem er skammt norð-vestan við bústaði kærenda.  Á lóð nr. 5 á flötinni er gert ráð fyrir að reist verði þjónustuhús, allt að 6 metrar að hæð.  Er það einkum bygging þess sem kærendur setja fyrir sig og hafa þeir kært byggingarleyfi fyrir umræddu húsi og krafist stöðvunar framkvæmda við byggingu þess svo sem að framan er rakið.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er einkum á því byggt að með hinu umdeilda deiliskipulagi hafi verið leyfð atvinnustarfsemi á svæðinu, en þess hafi þeir ekki mátt vænta.  Ónæði muni verða af starfseminni og að auki verði fyrirhugað þjónustuhús allt of stórt og skerði útsýni.

Málsrök Borgarbyggðar:  Af hálfu Borgarbyggðar er kröfum kærenda mótmælt.  Er á því byggt að hin kærða ákvörðun sé í samræmi við skipulags- og byggingarlög og deiliskipulag sem auglýst hafi verið og yfirfarið af  Skipulagsstofnun.  Að auki hafi starfsmenn tæknideildar bæjarins skoðað aðstæður á vettvangi og mælt fjarlægð milli húsa kærenda og hins umdeilda húss, svo og hæðarmun húsanna.  Sé hið umdeilda hús í um 150 metra fjarlægð frá því húsi kærenda sem nær standi og standi nýbyggingin að auki um 10 metrum neðar í landinu.  Byggingin muni því ekki raska hagsmunum kærenda. 

Andmæli byggingarleyfishafa:  Með bréfi, dags. 30. janúar 2004, reifar Björn L. Bergsson hrl. sjónarmið byggingarleyfishafa varðandi kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.  Krefst hann þess að henni verði hafnað.  Telur hann kærendur ekki eiga lögvarða hagsmuni í kærumálinu.  Verði að telja að stöðvunarkrafa þeirra eigi ekki rétt á sér, enda séu hagsmunir byggingarleyfishafa margfalt meiri en hagsmunir kærenda.  Þótt framkvæmdir verði ekki stöðvaðar verði því ekki haldið fram að kærendur verði fyrir óafturtæku tjóni, enda sé engri byggð raskað né trjágróðri.  Yrði endanleg niðurstaða sú að leyfishafa væri framkvæmdin óheimil yrði húsið fjarlægt án vandkvæða.

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari röksemdir fyrir kröfum sínum og sjónarmiðum í málinu.  Verða þær ekki raktar hér frekar, en úrskurðarnefndin hefur haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn þessa þáttar málsins.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er í máli þessu deilt um lögmæti ákvörðunar umhverfis- og skipulagsnefndar Borgarbyggðar frá 6. janúar 2004 um að veita leyfi til að setja niður gamalt íbúðarhús sem þjónustuhús á lóð nr. 5 við Lambalækjarflöt í landi Laufáss í Borgarbyggð.  Eru jafnframt til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni kærumál þar sem deilt er um lögmæti samþykktar um deiliskipulag svæðis þess sem hér skiptir máli og kann niðurstaða í máli þessu m.a. að ráðast af úrslitum þeirra mála.  Ríkir af þessum sökum enn nokkur óvissa um málalok meðan málsrannsókn er ólokið en m.a. er fyrirhugað að kanna aðstæður á vettvangi.  Þykir að öðru jöfnu koma til álita að fallast á kröfu um stöðvun framkvæmda þegar aðstæður eru með þeim hætti sem að framan var lýst.

Á hitt er að líta að hús það sem um er deilt í málinu er færanlegt og verður því með hægu móti fjarlægt verði niðurstaða málsins kærendum í vil.  Ber af þessum sökum ekki nauðsyn til að verða við kröfum þeirra um stöðvun framkvæmda í því skyni að tryggja að þeir nái til fulls rétti sínum í málinu.  Með vísan til meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verður kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda því hafnað, enda styðjast framkvæmdir byggingarleyfishafa við formlega gilt leyfi þar til bærs stjórnvalds.  Framkvæmdir samkvæmt leyfinu eru hins vegar alfarið á ábyrgð og áhættu byggingarleyfishafa meðan úrskurðarnefndin hefur ágreining málsaðila um lögmæti hins umdeilda byggingarleyfis til meðferðar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um að framkvæmdir samkvæmt hinni kærðu ákvörðun skuli stöðvaðar meðan kærumál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________        _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                           Ingibjörg Ingvadóttir