Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

47/2004 Látraströnd

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 11. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 47/2004, kæra húseigenda að Látraströnd 9, Seltjarnarnesi á ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarnesbæjar frá 4. mars 2004 um að veita leyfi til byggingar turns að Látraströnd 7, Seltjarnarnesi. 

Í málinu er nú til bráðabirgða kveðinn upp svofelldur

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 23. september 2004, sem barst nefndinni sama dag, kæra S og B, Látraströnd 9, Seltjarnarnesi ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarnesbæjar frá 4. mars 2004 um að veita leyfi til byggingar turns að Látraströnd 7, Seltjarnarnesi.  Hin kærða ákvörðun var afgreidd í bæjarstjórn Seltjarnarnesbæjar 10. mars 2004. 

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Þá krefjast þeir þess að úrskurðarnefndin úrskurði til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda á grundvelli hinnar kærðu ákvörðunar. 

Úrskurðarnefndin hefur aflað gagna og leitað afstöðu byggingarleyfishafa og byggingaryfirvalda á Seltjarnarnesi til fyrirliggjandi kröfu um stöðvun framkvæmda og er málið nú tekið til úrskurðar um þá kröfu.

Málavextir:  Hinn 12. desember 2002 var tekin fyrir á fundi skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarnesbæjar fyrirspurn frá eiganda hússins að Látraströnd 7 um leyfi til að byggja turn ofan á garðskála hússins að Látraströnd 7.  Fram kom að nefndur turn yrði 2,15 m upp fyrir aðalþak hússins.  Samþykkti nefndin að senda málið í grenndarkynningu.  Fram komu mótmæli frá nokkrum nágrönnum, þar á meðal kærendum.  Niðurstaða málsins varð sú að fyrirspurninni var hafnað á grundvelli niðurstöðu grenndarkynningar.

Hinn 5. júní 2003 var á ný tekin fyrir í skipulags- og mannvirkjanefnd fyrirspurn frá eiganda Látrastrandar 7 um byggingu turns ofan á garðskála hússins.  Nokkur breyting hafði verið gerð á fyrri uppdrætti og turninn lækkaður niður í 1,65 m yfir aðalþak hússins.  Skipulags- og mannvirkjanefnd samþykkti að senda málið aftur í grenndarkynningu.  Nokkur mótmæli bárust, þar á meðal frá eigendum Látrastrandar 9.  Var því fyrirspurninni hafnað en jafnframt bókað að nefndin gæti fallist á að turninn færi upp í sömu hæð og hæsti hluti hússins og á grundvelli þessa var leyfið veitt. 

Í málinu liggur fyrir að hið umdeilda glerþak garðskálans var sett upp hinn 23. september sl., en eigendur stöðvuðu framkvæmdir þegar ljóst var að afgreiðsla skipulags- og mannvirkjanefndar hafði verið kærð til úrskurðarnefndarinnar. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á það bent að við byggingu húsa við Látraströnd hafi hæðarpunktur verið staðlaður við hæsta punkt þaks.  Ef turnbygging sem þessi yrði heimiluð víðar þyrfti að skipuleggja staðsetningu þeirra á öllum húsunum í húsaröðinni þannig að þeir skyggðu ekki hver á annan. 

Þá byggja kærendur á því að grenndaráhrif turnbyggingarinnar verði veruleg þar sem hún muni skerða útsýni, bæði úr húsi og af lóð.  Einnig komi byggingin til með að rýra afnot af garði þeirra og að séð verði úr turninum inn í borðstofu hjá þeim.  Þá muni og byggingin lækka húseign þeirra umtalsvert í verði. 

Málsrök Seltjarnarnesbæjar:  Af hálfu skipulags- og byggingaryfirvalda á Seltjarnarnesi er þess krafist að kröfum kærenda um stöðvun framkvæmda verði hafnað.  Bent sé á að svo hagi til að húsið að Látraströnd 7 sé einnar hæðar með flötu þaki en á norður hlið hússins séu tveir veggfletir sem gangi 1,05 m upp fyrir þak.  Húsin sitt hvoru megin séu á háum sökkli sem gefi möguleika á bílskúr undir húsi.  Húsið sé því nokkuð lágreistara en húsin við hliðina og hefði því verið mögulegt að hafa svipaðan þakhalla og eru á nálægum húsum sem ekki hafi verið nýttir.  Því sé þakbreytingin ekki úr takt við hæð aðlægra húsa og að fullt tillit hafi verið tekið til athugasemda kærenda sem fram komu við grenndarkynningar varðandi hæðarsetningu.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu eigenda Látrastrandar 9 liggja fyrir sjónarmið þeirra til krafna kærenda þar sem neikvæðum grenndaráhrifum er mótmælt.    Ekki þykir ástæða á þessu stigi málsins að reifa sjónarmið byggingarleyfishafa frekar. 

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi föstudaginn 15. október 2004.  

Niðurstaða:  Eins og að framan greinir ákvað skipulags- og mannvirkjanefnd Seltjarnarnesbæjar á fundi sínum hinn 4. mars 2004 að veita leyfi það sem um er deilt í máli þessu.  Fyrir liggur að umdeildum framkvæmdum utanhúss var að mestu lokið er kæra barst úrskurðarnefndinni.  Þykir af þeim sökum ekki hafa þýðingu hér eftir að stöðva framkvæmdir meðan mál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni, en frekari framkvæmdir við bygginguna eru á ábyrgð og áhættu húseigenda.  Verður kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða því hafnað.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um að framkvæmdir samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi verði stöðvaðar meðan mál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________          _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                     Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

45/2005 Strandvegur

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 11. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 45/2004, kæra 14 íbúa og eigenda fasteigna við Skrúðás í Garðabæ, á ákvörðunum byggingarnefndar Garðabæjar um að veita byggingarleyfi fyrir húsum nr. 1-5 (oddatölur) við Strandveg í Garðabæ.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 26. ágúst 2004, sem barst nefndinni 1. september s.á., kærir Karl Axelsson hrl. fyrir hönd G, G, J, V, H, K, H, H, Ö, G, M, H, V og L vegna fasteigna þeirra að Skrúðási 3-14, Garðabæ, ákvörðun byggingarnefndar Garðabæjar frá 6. ágúst 2004 að samþykkja byggingarleyfisumsókn fyrir húsi að Strandvegi 1, og ákvörðun sömu nefndar frá 19. september 2003 að samþykkja byggingarleyfi vegna lóðanna að Strandvegi 3 og 5, öllum í Garðabæ.
 
Kærendur krefjast þess aðallega að ákvarðanir byggingarnefndar Garðabæjar frá 19. september 2003 um samþykkt byggingarleyfa að Strandvegi 3 og 5 og ákvörðun nefndarinnar frá 6. ágúst 2004 um samþykkt byggingarleyfis að Strandvegi 1 verði felldar úr gildi, en til vara er þess krafist að ákvörðun byggingarnefndar Garðabæjar frá 6. ágúst 2004 um samþykkt byggingarleyfis á Strandvegi 1 verði felld úr gildi.

Þá krefjast kærendur þess að byggingarframkvæmdir á Strandvegi 1-5 verði stöðvaðar í heild þar til úrskurður nefndarinnar liggur fyrir, en ella að byggingarframkvæmdir á grundvelli framangreinds byggingarleyfis við húsið nr. 1 við Strandveg verði stöðvaðar.

Úrskurðarnefndin hefur aflað gagna í málinu og kynnt sér aðstæður á vettvangi og telur málið nú nægilega upplýst til þess að það verði tekið til efnisúrlausnar.  Verður því ekki fjallað sérstaklega um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða í máli þessu en byggingarleyfishafi hefur tilkynnt úrskurðarnefndinni að framkvæmdum á umræddum lóðum verði ekki fram haldið fyrr en úrskurður liggi fyrir í málinu.

Málavextir:  Samkvæmt Aðalskipulagi Garðabæjar 1995 – 2015 var, fyrir miðjum Arnarnesvogi, gert ráð fyrir iðnaðarsvæði, ásamt höfn, en vestan við iðnaðarsvæðið var reitur með blandaðri landnotkun, ætlaður t.d. stofnunum, íbúðum eða þrifalegri atvinnustarfsemi.  Á landræmu næst ströndinni vestan iðnaðarsvæðisins var gert ráð fyrir útivistarsvæði.

Á fundi skipulagsnefndar Garðabæjar hinn 5. júní 2002 var samþykkt tillaga að breyttu aðalskipulagi bæjarins.  Breytingin fól í sér að iðnaðarsvæðið við höfnina í Arnarnesvogi ásamt svæðinu vestan þess yrði að mestu breytt í íbúðarsvæði, núverandi höfn yrði fyllt upp auk þess sem bætt yrði við um 2,5 ha nýrri landfyllingu.  Breyting aðalskipulagsins gerði ráð fyrir íbúðarbyggð með 560 almennum íbúðum ásamt 200 íbúðum sem ætlaðar yrðu eldri borgurum.  Auk íbúða var gert ráð fyrir atvinnuhúsnæði fyrir skrifstofur og þjónustu, lítilli smábátahöfn, bensínstöð, leikskóla, sjóbaðströnd, fuglaskoðunarstað o.fl.  Í greinargerð með tillögunni að nefndri breytingu á aðalskipulagi kom fram að hún væri í samræmi við tillögu að svæðisskipulagi höfuðborgarsvæðisins um þéttingu byggðar.  Með tillögunni væri stuðlað að aukinni fjölbreytni íbúðarhúsnæðis í bænum, hagkvæmari rekstri stofnana og fyrirtækja, hærra þjónustustigi og betri nýtingu lands.

Á áðurnefndum fundi skipulagsnefndar Garðabæjar hinn 5. júní 2002 var einnig samþykkt tillaga að deiliskipulagi fyrir umrætt svæði í samræmi við framangreinda tillögu að breytingu á aðalskipulagi. 

Í greinargerð með deiliskipulagstillögunni kom fram að meirihluti bygginga á svæðinu yrði tveggja og þriggja hæða íbúðarhús.  Vestast á svæðinu yrðu tveggja hæða hús og væri þannig tekið tillit til útsýnis frá Hraunsholti.  Austan við þau og næst ströndinni yrðu þriggja hæða hús, en hús upp á fjórar til fimm hæðir innar í landinu.  Hæð húsa yrði því ákvörðuð þannig að þau trufluðu sem minnst útsýni frá núverandi íbúðarhverfum.  Þá sagði ennfremur að húsaþyrpingar yrðu flestar byggðar í kringum garða sem myndu opnast í sólarátt.  Áhersla yrði lögð á að sem flestar íbúðir nytu í senn útsýnis og rólegs umhverfis.  Hús sem stæðu á núverandi óhreyfðu landi næst sjó ættu að mynda lágreista ósamfellda byggð og á milli þeirra og yfir þau myndi sjást til hafs frá næstu húsum sem stæðu ofar í landinu.  Aðal- og deiliskipulagstillögurnar öðluðust gildi við lögboðnar auglýsingar í B-deild Stjórnartíðinda 19. júlí og 9. ágúst 2003.

Framkvæmdir hófust við byggingu húsa við Strandveg um og eftir mitt sumar 2003.  Kom þá í ljós að landfræðilegar aðstæður voru aðrar á svæðinu en ráða hafði mátt af deiliskipulagsuppdrættinum.  Var þetta misræmi einkum fólgið í því að óhreyft land milli lóða og fjöru vestan til á svæðinu var aðeins mjó ræma og að ógerlegt var að óbreyttu að koma göngustíg fyrir neðan byggðarinnar eins og kveðið var á um í skipulaginu.

Kærendur í máli þessu kærðu til úrskurðarnefndarinnar skipulagsákvarðanir varðandi umrætt svæði og útgáfu byggingarleyfa, m.a. vegna lóðanna nr. 1-5 við Strandveg, með kæru, dags. 25. september 2003.  Úrskurður gekk í því máli hinn 20. nóvember 2003, þar sem m.a. var hafnað kröfu um ógildingu byggingarleyfa vegna lóðanna að Strandvegi 3 og 5, en kröfu um ógildingu byggingarleyfis vegna lóðarinnar að Strandvegi 1 var vísað frá þar sem það byggingarleyfi hafði þá verið afturkallað.

Á næstu mánuðum var unnið að endurskoðun deiliskipulags fyrir Sjáland, sem tekur til umdeilds svæðis, og var deiliskipulagsbreyting samþykkt í skipulagsnefnd Garðabæjar hinn 3. mars 2004 og í bæjarstjórn hinn 18. s.m.  Skipulagsbreytingin var síðan birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 2. apríl 2004.  Breytingin snerti ekki umdeildar lóðir að öðru leyti en því að gert var ráð fyrir stoðvegg við lóðarmörk Strandvegar 1 að göngustíg ofan fjöru, bílgeymslur voru færðar til samræmis við lóðarblöð og byggingarreitir þeirra minnkaðir.

Kærendur höfðuðu dómsmál þar sem krafist var ógildingar á sömu stjórnvaldsákvörðunum og til umfjöllunar voru í úrskurði úrskurðarnefndarinnar er kveðinn var upp hinn 20. nóvember 2003.  Urðu málalyktir þær að héraðsdómur vísaði málinu frá með þeim rökum að af málatilbúnaði yrði ekki ráðið að stefnendur ættu slíkra lögvarinna hagsmuna að gæta að þeir ættu rétt á efnisúrlausn um kröfur sínar.  Var sá úrskurður staðfestur í Hæstarétti.

Málsrök kærenda:  Kærendur vísa einkum til tveggja málsástæðna máli sínu til stuðnings. 

Kærendur byggja í fyrsta lagi á því að fella beri byggingarleyfi úr gildi, enda séu fyrirliggjandi teikningar og hönnun umræddra mannvirkja ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag.  Í deiliskipulaginu, svo sem það hafi verið fyrir breytingu þá sem gerð hafi verið með hinu endurskoðaða deiliskipulagi frá 2. apríl s.l., sé sérstaklega tekið fram að hús á umræddu svæði, þ.e. á vesturenda svæðisins við Strandveg, skuli eingöngu vera tveggja hæða og tekið fram að með því sé tekið tillit til útsýnis frá Hraunsholti.  Við framangreinda endurskoðun hafi sérstaklega verið tekið fram að ekki stæði til að endurskoða deiliskipulagið hvað þetta varðaði og sé þetta ítrekað í bréfum skipulagsfulltrúa frá 2. og 17. september 2003, þar sem auk annars sé sérstaklega tekið fram að ekki sé verið að stækka byggingarreitina, ekki sé verið að fjölga íbúðum og ekki sé verið að leyfa neina hækkun á húsum.  Í greinargerð með tillögu að breyttu deiliskipulagi sé sérstaklega tekið fram með sama hætti og fyrr að hús á umræddu svæði skuli eingöngu vera tveggja hæða og með því sé tekið tillit til útsýnis frá Hraunsholti.  Þá sé tekið fram um umræddar fasteignir að skipulag sé óbreytt.  Staðreyndin sé hinsvegar sú að hús á umræddum lóðum við Strandveg séu í raun hækkuð svo sem fram komi á uppdráttum. 

Kærendur mótmæli þessu og telji sig hafa mátt treysta því að ekki kæmi til neinna breytinga af þessu tagi sem brjóti í bága við skipulags- og grenndarhagsmuni íbúa í Hraunsholti, sem yfirlýst markmið hafi verið að vernda, sbr. ítrekuð ummæli þar að lútandi í greinargerð skipulagsins.  Gæta beri þessara hagsmuna kærenda og túlka möguleg frávik þröngt. 

Kærendur telji engan vafa leika á því, að þar sem misræmis gæti milli skipulagsuppdráttar og skipulagsgreinargerðar eins og hér sé raunin, gangi greinargerðin framar.  Fyrir liggi að í hinu breytta skipulagi sé misræmi á milli texta greinargerðar og uppdráttar.  Í kafla 1.2.2 í greinargerð með skipulaginu komi fram, að við vesturenda svæðisins verði tveggja hæða hús og sé þannig tekið tillit til útsýnis frá Hraunsholti en af 4. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 megi ljóst vera að um hæð sé að ræða nema, gólf sé undir yfirborði jarðvegs á alla vegu.  Þrátt fyrir greint orðalag skipulagsgreinargerðarinnar, beri skipulagsuppdrátturinn með sér að fyrirhuguð hús á umræddum lóðum verði tvær hæðir auk jarðhæðar, sem fái með engu móti  samrýmst fyrrgreindri tilgreiningu greinargerðarinnar.

Við skoðun og samanburð á ákvæðum skipulagsreglugerðar megi ráða að texti greinargerðar vegi þyngra en texti á uppdrætti, komi upp vafi um túlkun.  Í þessu sambandi sé bent á 3. kafla reglugerðarinnar, þar sem segi í lið 3.1 að í skipulagsáætlun skuli gera grein fyrir markmiðum viðkomandi stjórnvalda og ákvörðunum um framtíðarnotkun lands og fyrirkomulag byggðar og lýsa forsendum þeirra ákvarðana og skuli skipulagsáætlanir settar fram í greinargerð og á uppdrætti.  Í lið 5.1.1 segi ennfremur að í skipulagsgreinargerð sé sett fram rökstudd stefnumörkun um landnotkun og þróun byggðar.  Stefna sem kynnt sé í skipulagsgreinargerð skuli einnig sett fram á skipulagsuppdrætti, að svo miklu leyti sem það geti átt við. Undir lið 5.1.2 segir svo m.a. að á skipulagsuppdrætti skuli sýna fyrirhugaða landnotkun og þróun byggðar í samræmi við þá stefnumörkun sem kynnt sé í skipulags-greinargerð.  Á sömu lund sé liður 5.2.2 er fjalli um svæðisskipulag.  Í lið 5.4.1 komi  fram að í skipulagsgreinargerð deiliskipulags skuli eftir því sem við eigi gera grein fyrir þeim skipulagsskilmálum sem skipulagsáætlunin feli í sér og séu þeir bindandi um útfærslu stefnu og ákvæða aðalskipulags fyrir viðkomandi skipulagssvæði, sbr. einnig ákvæði gr. 3.1.1 og 3.1.4.  Loks sé kveðið á um í lið 5.4.2 að á skipulagsuppdrætti deiliskipulags skuli setja fram þá stefnu sem kynnt sé í skipulagsgreinargerð fyrir skipulagssvæðið og bundin í þeim skipulagsskilmálum sem þar séu settir fram, að svo miklu leyti sem það geti átt við.

Til viðbótar þeirri stefnu sem af þessum samanburði verði ráðin megi benda á þau sannindi, er hér eigi við, að með hæðartakmörkun í deiliskipulaginu sé verið að vernda skipulags- og grenndarhagsmuni íbúa í Hraunsholti.  Vafa um túlkun skipulagsins verði, eins og fyrr segi, að túlka þeim í hag.

Kærendur byggi kröfu sína um ógildingu byggingarleyfis í öðru lagi á sjónarmiðum sem fram komi í fyrri kæru þeirra frá 25. september fyrra árs og vísa þar um til hennar.

Í þeirri kæru byggðu kærendur ógildingarkröfu sína á byggingarleyfi fyrir lóðirnar að Strandvegi 1-5, m.a. á því að bygging húsa nær sjó en skv. uppdráttum, er fylgt hafi greinargerð með tillögu að deiliskipulagi, sé augljóslega ekki í samræmi við deiliskipulag.  Því beri að fella úr gildi leyfi til framkvæmdanna.  Krafa um ógildingu byggingarleyfanna styðjist m.a. við 27. gr. laga nr. 73/1997, sbr. 1. gr. laganna.  Þá telji kærendur að framkvæmdir þær sem hafnar séu, og jafnframt þær sem fyrirhugaðar séu, gangi gegn úrskurði um mat á umhverfisáhrifum, en ljóst sé að byggð svo nærri sjó stefni í hættu þeim náttúruminjum sem fjaran sannarlega sé og til hafi staðið að vernda.

Hús nr. 1 og jafnvel hús nr. 3 við Strandveg séu fyrir utan byggingarsvæði samkvæmt aðalskipulagi.  Kærendur benda á að skv. aðalskipulagsuppdrætti séu mörk byggingarsvæðis hverfisins í vestur í beinni línu á móti vík í fjöru, en skv. samþykktu deiliskipulagi gangi byggingar lengra í vestur.  Kærendur telja þetta augljóst við samanburð uppdrátta aðalskipulags og deiliskipulags.  Þá sé þessi staðreynd jafnframt augljós við vettvangsskoðun.  Fyrrgreint deiliskipulag og útgáfa byggingarleyfis fyrir Strandveg nr. 1 og 3 brjóti því gegn aðalskipulagi Garðabæjar og beri því að ógilda samþykkt bæjarstjórnar um útgáfu byggingarleyfa, sbr. t.d. 16. gr., 23. gr., 27. gr. og 43. gr. laga nr. 73/1997.

Þá telja kærendur að fella beri úr gildi hin kærðu byggingarleyfi þar sem nýtingarhlutfall fyrirhugaðra bygginga sé hærra en skv. gildandi skipulagi.  Kærendur benda á að landnæði sé miklum mun minna en greini í skipulagstillögum, sbr. það sem áður greini, og því sé nýtingarhlutfall fyrirhugaðra bygginga á svæðinu hærra en skipulag geri ráð fyrir.

Til stuðnings kröfum sínum í málinu vísa kærendur loks til markmiða skipulags- og byggingarlaga og m.a. til forsendna í áliti umboðsmanns Alþingis í málinu nr. 727/1992.

Sú sérstaka staða sé uppi í málinu að byggingarleyfi á lóðinni nr. 1-5 við Strandveg hafi verið veitt á grundvelli óendurskoðaðs deiliskipulags þann 19. september 2003.  Á fundi byggingarnefndar þann 14. nóvember 2003 hafi byggingarleyfi vegna Strandvegar 1 verið afturkallað en ekki byggingarleyfi vegna 3 og 5.  Byggingarleyfi vegna Strandvegar 1 hafi síðan verið veitt að nýju þann 6. ágúst s.l.  Þessi staða sé afar bagaleg í ljósi þess að sömu sjónarmið eigi við um Strandveg 1-5, þannig að verði fallist á ógildingu byggingarleyfis vegna Strandvegar 1, þá liggi fyrir sama efnislega niðurstaða um byggingar á Strandvegi 3 og 5.  Með tilliti til knappra tímafresta til málskots, sbr. 2. gr. reglugerðar nr. 621/1997, verði að teljast leika á því vafi að úrskurðarnefnd telji sig bæra til þess að fjalla um gildi byggingarleyfa vegna Strandvegar 3 og 5.  Kærendur líti hins vegar þannig á, að umrædd byggingarleyfi séu svo nátengd að efni til að óhjákvæmilegt sé annað en að fjalla um þau sem heild.  Í ljósi þeirrar staðreyndar að önnur niðurstaða geti leitt til miklu mun meiri fjárhagslegs tjóns,  sem og þeirrar staðreyndar að tímafrestir 2. gr. reglugerðar nr. 621/1997 eigi sér ekki beina stoð í 8. gr. laga nr. 73/1993, telji kærendur einsýnt að túlka beri umrædda tímafresti þeim í vil og taka þannig til efnislegrar úrlausnar útgáfu byggingarleyfa vegna allra bygginga á Strandvegi 1-5.  Til vara sé þess hins vegar krafist, sbr. 2. gr. reglugerðar  nr. 621/1997 að úrskurðarnefnd ógildi byggingarleyfi vegna Strandvegar 1 eingöngu.

Málsrök Garðabæjar: Af hálfu bæjaryfirvalda er þess krafist að kæru þessari verði vísað frá úrskurðarnefndinni, en ella að öllum kröfum kærenda verði hafnað. 

Fyrir liggi yfirlýsing lögmanns Byggingarfélags Gylfa og Gunnars ehf., dags. 8. september 2004, um stöðvun framkvæmda við Strandveg 1-5.  Að svo komnu máli er litið svo á að það atriði komi ekki til sérstakrar meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. 

Samkvæmt meginreglum stjórnsýsluréttar geti þeir aðilar sem eigi einstaklegra og verulegra hagsmuna að gæta átt rétt, m.a. til að kæra mál til æðra stjórnvalds.  Að sama skapi sé ljóst, að þeir sem ekki hafi lögvarða hagsmuni af úrlausn stjórnvalds eigi ekki slíka aðild.  Samkvæmt 3. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga geti eingöngu sá sem telur rétti sínum hallað með samþykkt byggingarnefndar og sveitarstjórnar skotið máli sínu til úrskurðarnefndarinnar. Verði það ákvæði skýrt í samræmi við þær meginreglur stjórnsýsluréttarins sem vísað hafi verið til hér að framan.  Skírskotar Garðabær í þessu sambandi til forsendna frávísunarúrskurðar Héraðsdóms Reykjaness, sem staðfestur hafi verið í Hæstarétti, í máli kærenda gegn Garðabæ o.fl., er hafi m.a. tekið til sömu stjórnvaldsákvarðana og hér séu til umfjöllunar. 

Ekki sé fallist á, að við síðustu deiliskipulagsbreytingu á umdeildum skipulagsreit hafi verið heimilað að hækka húsin að Strandvegi 1-5.  Engin hækkun hafi orðið á umræddum byggingum frá því sem deiliskipulag, sem auglýst hafi verið í B-deild Stjórnartíðinda 9. ágúst 2002, hafi gert ráð fyrir.  Af fyrrgreindum úrskurði Héraðsdóms Reykjaness megi ráða, að kærendur teljist ekki hafa lögvarða hagsmuni af fyrirkomulagi skipulags eða byggingarleyfa á Sjálandi, sem sé annað skipulagssvæði en þeirra fasteignir séu á, nema sýnt sé fram á að fyrirkomulag skipulags eða byggingarleyfi rýri á einhvern hátt beina hagsmuni þeirra, svo sem varðandi hæð húsa eða þætti sem hafi áhrif á verðgildi húsa þeirra.

Í almennri greinargerð með deiliskipulagstillögu Strandhverfis frá 2002 segi um útfærslu skipulags í lið 1.2.2 að meginhluti bygginga verði tveggja og þriggja hæða íbúðarhús og á vesturenda svæðisins verði tveggja hæða hús og þannig tekið tillit til útsýnis frá Hraunsholti.  Í skipulagsskilmálum tillögunnar segi hins vegar orðrétt undir liðnum 2.7: „Á deiliskipulagsuppdrætti er sýndur fjöldi hæða hvers húss og gólfkóti 1. hæðar“.  Undir sama lið segi síðan, að hús við Strandveg (hús nr. 1, 3, 5, 10 og 12) hafi hámarkshæðina kóti 1. hæð + fjöldi hæða x 280 cm +100 cm. Á deiliskipulagsuppdrætti komi síðan skýrlega fram tilgreiningin 2H + JH á lóðum Strandvegar 1, 3 og 5.   Í svokölluðu fylgiriti með upphaflegri deiliskipulagstillögu, sem raunar sé ekki hluti skipulagsins og ekki bindandi fyrir sveitarstjórn, hafi verið sýnd sniðmynd sem sýni snið vestustu húsa við Strandveg sem tveggja hæða hús.  Umræddu fylgiriti sé eingöngu ætlað að sýna helstu snið og útlit hverfisins í heildardráttum og vera þannig upplýsandi fyrir lóðarhafa og hönnuði samkvæmt ummælum í inngangi þess.  Í greinargerð með endurskoðaðri deiliskipulagstillögu, sem síðar hafi verið  samþykkt í skipulagsnefnd Garðabæjar hinn 3. mars 2004 og í bæjarstjórn hinn 18. mars s.á., hafi lið 2.7 í skipulagsgreinargerðinni í engu verið breytt og á hinum breytta  skipulagsuppdrætti komi skýrlega fram að þrjár vestustu byggingarnar við Strandveg 1, 3 og 5 séu 2H + JH.  Á sniðmynd sem birt hafi verið í fylgiriti með þeirri deiliskipulagstillögu, sé hæð umræddra bygginga sú sama og í upphaflegum deiliskipulagstillögum.  Sú breyting, sem um ræði frá því sem birt hafi verið í fyrra fylgiriti, felist í því að sniðmynd sýni jarðhæð, sem sé neðan götulínu Strandvegar séð að sunnan, þ.e. frá Hraunsholti.  Hafi tilgreining þeirrar jarðhæðar engin áhrif á útsýni kærenda frá Skrúðási.  Ráðgerð þakhæð Strandvegar 1, skv. samþykktri deiliskipulagstillögu í mars 2002, hafi verið 14 metrar y.s. en hámarkshæð þaks skv. samþykktum byggingarnefndarteikningum nú 13,5 metrar y.s.  Sama gildi varðandi Strandveg 3 og 5.  Helgist þetta m.a af því að vegna endanlegrar ákvörðunar hæðarkóta hafi heimilaðar þakútfærslur verið lækkaðar úr 2,4 m upphaflega í 1,0 m.

Af þessu sé ljóst, að engin hækkun hafi orðið á Strandvegi 1-5 þannig að áhrif geti haft á útsýni eða eftir atvikum á aðra hagsmuni eigenda fasteigna við Skrúðás í Garðabæ.  Með vísan til þessa og þeirra sjónarmiða sem vísað er til í dómi Hæstaréttar í málinu nr. 171/2004, sbr. til hliðsjónar úrskurð Héraðsdóms Reykjaness, beri að vísa stjórnsýslukæru  þessari frá nefndinni.  Gildi þá einu hvort talið sé að fyllsta samræmi hafi verið milli almennrar lýsingar deiliskipulagsgreinargerðar annars vegar og deiliskipulagsuppdráttarins hins vegar, sem telja verði að sé í viðeigandi samræmi þegar sérstaklega sé haft í huga hæð húsa miðað við götulínu Strandvegar.

Með vísan til þess, að engin hækkun hafi orðið á fasteignunum við Strandveg 1-5, sem skert geti hagsmuni kærenda, og þar sem þeir hafi ekki vísað til neinna annarra lögvarinna hagsmuna, sé ljóst, að kærendur eigi ekki rétt á að bera mál þetta undir úrskurðarnefndina og beri því að vísa máli þessu frá nefndinni.

Verði máli þessu ekki vísað frá á grundvelli sjónarmiða sem fyrr séu rakin, sé frávísunarkrafa Garðabæjar reist á þeim grundvelli að kærufrestur sé liðinn, sbr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, sbr. og 2. gr. reglugerðar nr. 621/1997.

Er til þess vísað að kröfugerð kærenda sé reist á því að misræmi sé milli almennrar greinargerðar deiliskipulags og skipulagsuppdráttar varðandi meinta hæð húsa, en deiliskipulagið hafi verið auglýst í B-deild Stjórnartíðinda 9. ágúst 2002 annars vegar og í B-deild Stjórnartíðinda hinn 2. apríl 2004 hins vegar.  Líta verði svo á að lögboðin birting í B-deild Stjórnartíðinda jafngildi tilkynningu til málsaðila í skilningi 2. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga.  Með vísan til þessa og með hliðsjón af því að kæra barst úrskurðarnefnd ekki innan tilgreindra fresta, sé óhjákvæmilegt að líta svo á að kærufrestir séu liðnir, sbr. og 2. gr. reglugerðar nr. 621/1997.  Þá geti engin efnisrök leitt til annarrar niðurstöðu, eins og mál þetta sé vaxið.

Til vara sé á því byggt að vísa beri frá nefndinni kröfu um ógildingu og niðurfellingu byggingarleyfa vegna Strandvegar 3 og 5.  Byggingarleyfi vegna þeirra hafi verið gefin út 19. september 2003.  Frestir til að kæra þá stjórnvaldsákvörðun til æðra stjórnvalds teljist allir liðnir.

Verði kröfum kærenda ekki vísað frá nefndinni er gerð sú krafa að öllum kröfum kærenda verði hafnað.

Samkvæmt 4. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga skuli deiliskipulag sett fram í greinargerð og á uppdrætti.  Í greinargerð skuli lýsa forsendum skipulagsins og einstök atriði þess skýrð.  Í 9. gr. laganna, sem vísað sé til í 23. gr., segi að byggingar húsa og annarra mannvirkja og aðrar framkvæmdir og aðgerðir sem hafi áhrif á umhverfið og breyti ásýnd þess, skuli vera í samræmi við skipulagsáætlanir. Samkvæmt 5. kafla skipulagsreglugerðar nr. 400/1997 skuli skipulagsáætlanir koma fram í greinargerð og á uppdrætti.  Í gr. 5.4.2 sé tilgreint að í skipulagsgreinargerð skuli eftir því sem við eigi gera grein fyrir þeim skipulagsskilmálum sem skipulagsáætlunin feli í sér, svo sem um landnotkun og notkun einstakra lóða. Jafnframt sé tiltekið að skipulagsskilmálar skuli eftir því sem svæðið gefi tilefni til koma fram á skipulagsuppdrætti og kveða á um m.a. hámarkshæð bygginga, byggingarmagn á lóð, í fermetrum eða rúmmetrum, og/eða hæðafjölda.  Þá skuli skipulagsskilmálar að auki eftir atvikum kveða á um önnur atriði en ofangreind eftir aðstæðum hverju sinni, sbr. nánar gr. 5.4.2.

Ljóst sé af framangreindu að megintilgangur skipulagsáætlana sé sá að lýsa þeim atriðum sem lúti að byggingum o.fl. og sem áhrif hafi á umhverfið og ásýnd þess, sbr. 9. gr. laganna. Þannig sé gerð krafa um að hámarkshæð húsa sé tilgreind og byggingarmagn á lóðum, í fermetrum eða rúmmetrum, og/eða hæðafjölda.

Af framangreindum ákvæðum skipulags- og byggingarlaga, og skipulagsreglugerðar leiði óhjákvæmilega að orðalag greinargerðar með deiliskipulagi vegna Strandhverfis, sem auglýst hafi verið í B-deild Stjórnartíðinda 9. ágúst 2002, sé rétt og uppfylli þær kröfur sem kveðið sé á um í 23. gr. skipulags- og byggingarlaga, sbr. og gr. 5.4.2 í skipulagsreglugerð.  Lýsing gildandi deiliskipulags teljist vera raunrétt m.t.t. þeirra krafna sem gerðar séu til skipulagsáætlana, þar sem verið sé að lýsa hæð húsa (fjölda hæða) sem snúi að götu og jafnframt að skipulagssvæðinu á Hraunsholti.  Skýrlega sé tekið fram undir kafla 2.7 í skipulagsgreinargerðinni að á deiliskipulagsuppdrætti sé sýndur fjöldi hæða hvers húss og gólfkóti 1. hæðar.  Á uppdrættinum sé síðan skýrlega tilgreint, að umræddar byggingar, Strandvegur 1, 3 og 5, séu 2H + JH, þ.e. tvær hæðir, og jarðhæð.  Af þessu sé ljóst að útgefin byggingarleyfi fyrir Strandveg 1-5 séu í fullu samræmi við samþykkta deiliskipulagstillögu.

Verði ekki fallist á þau sjónarmið sem að framan eru rakin, er á því byggt af hálfu Garðabæjar, að ágalli sá sem kunni að vera á fyllsta samræmi milli greinargerðar skipulagsáætlunarinnar annars vegar og skipulagsuppdráttar hins vegar sé svo smávægilegur, að ekki hann geti ekki leitt til ógildingar byggingarleyfa.

Hér megi vísa til þeirra raka sem að framan séu tilgreind og þess sérstaklega að meint frávik hafi í reynd engin áhrif á umhverfið og ásýnd þess í skilningi 9. gr. skipulags- og byggingarlaga, sbr. og 23. gr. laganna.  Það, hvort nægilega hafi verið tilgreint í greinargerð með skipulagstillögu að neðan götulínu Strandvegar væri jarðhæð, hafi litla sem enga sjálfstæða þýðingu eins og hér standi á.  Af staðsetningu fasteignarinnar leiði, að rými neðan götulínu hafi engin áhrif að því er varði aðrar byggingar enda liggi lóð fasteignarinnar að sjó og breyti engu um ásýnd byggingarinnar sem slíkrar. Óumdeilt sé hins vegar að byggingar á lóðinni séu innan hæðarmarka og viðeigandi nýtingarhlutfalls samkvæmt deiliskipulagi.  Beri því af þessum ástæðum að hafna kröfu um ógildingu útgefinna byggingarleyfa.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er þess krafist að kærumálinu verði vísað frá úrskurðarnefndinni en ella að öllum kröfum kærenda verði hafnað og er á það minnt, að í kæru sé aðeins kært byggingarleyfi fyrir húsi að Strandvegi 1, þótt kröfugerð nái til fleiri byggingarleyfa og hljóti umfjöllun úrskurðarnefndarinnar því að takmarkast við byggingarleyfið að Strandgötu 1.  Þá er það áréttað að byggingarleyfishafi hafi tilkynnt úrskurðarnefndinni með bréfi, dags. 8. september 2004, að framkvæmdum yrði ekki fram haldið samkvæmt hinum umdeildu byggingarleyfum meðan beðið væri úrskurðar í kærumáli þessu.

Til stuðnings frávísunarkröfu er á því byggt að kærendur hafi ekki sýnt fram á að þeir eigi lögvarða hagsmuni af því að kæran verði tekin til efnislegrar meðferðar og er vísað því til stuðnings til dóms Hæstaréttar í málinu nr. 171/2004, uppkveðnum hinn 3. júní sl., er allir kærendur hafi átt aðild að.  Í kærunni sé ekki leitast við að rökstyðja sérstaklega hvaða grenndarhagsmuni kærendur hafi í málinu þótt sérstök ástæða hafi verið til þess með hliðsjón af tilvitnuðum hæstaréttardómi og þeirri staðreynd að fasteignir kærenda standi utan umdeilds skipulagsreits.

Skýring kærenda á ákvæðum skipulagsreglugerðar og umdeildrar skipulagsgreinargerðar sé röng.  Virðist allur málatilbúnaður þeirra reistur á því að tilgreining hæða í skipulagsgreinargerð gangi framar tilgreiningu hæða á skipulagsuppdrætti.  Með einfaldri textaskýringu sé hins vegar ljóst að hæðir húsa skuli tilgreina á uppdrætti. 

Vísar byggingarleyfishafi til 2. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um skilgreiningu hugtaksins skipulagsskilmálar, til 23. gr. laganna um gerð deiliskipulags og 5. kafla skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 um framsetningu skipulagsáætlana og skírskotar sérstaklega til gr. 5.4.2, er kveði á um atriði sem sett skuli fram á skipulagsuppdrætti.  Telur hann að augljóst sé af ákvæðum þessum að skipulagsuppdráttur gangi framar texta skipulagsgreinargerðar komi fram misræmi hvað varði hæð húsa.     

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 27. október 2003 í tilefni af fyrri kæru kærenda varðandi byggingarframkvæmdir og skipulag á umdeildum skipulagsreit að viðstöddum fulltrúum frá Garðabæ og lögmönnum kærenda og byggingarleyfishafa.

Niðurstaða:  Í málinu liggur fyrir krafa af hálfu Garðabæjar og byggingarleyfishafa  um að öllum kröfum kærenda verði vísað frá úrskurðarnefndinni.

Eins og kæru og kröfugerð kærenda er háttað verður að skilja málskot þeirra svo að útgefin byggingarleyfi vegna lóðanna að Strandvegi 1, 3 og 5 í Garðabæ séu kærð til ógildingar.

Með úrskurði úrskurðarnefndarinnar frá 20. nóvember 2003 var tekin efnisleg afstaða til gildis byggingarleyfa vegna lóðanna nr. 3 og 5 við Strandveg sem samþykkt voru í byggingarnefnd Garðabæjar hinn 19. september s.á.  Var niðurstaða úrskurðarnefndarinnar sú að umrædd byggingarleyfi væru í samræmi við gildandi deiliskipulag svæðisins og var kröfu kærenda um ógildingu leyfanna hafnað.  Frá uppkvaðningu þess úrskurðar hafa engar forsendur breyst eða deiliskipulagi verið breytt hvað varðar umrædd byggingarleyfi.  Með hliðsjón af því og þar sem kærufrestur vegna umræddra byggingarleyfa er löngu liðinn verður kröfum um ógildingu þeirra vísað frá úrskurðarnefndinni enda þykja ekki vera fyrir hendi þau atvik að réttlætt verði að víkja frá kærufresti með stoð í 1. og 2. tl. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Í máli þessu er jafnframt krafist ógildingar á byggingarleyfi vegna lóðarinnar að Strandvegi 1 sem samþykkt var í byggingarnefnd Garðabæjar hinn 6. ágúst 2004.  Af hálfu bæjaryfirvalda og byggingarleyfishafa er þess krafist að þeirri kröfu verði vísað frá úrskurðarnefndinni þar sem kærendur eigi ekki kæruaðild sökum þess að ekki hafi verið sýnt fram á að leyfið snerti lögvarða hagsmuni þeirra.

Í málinu liggur fyrir frávísunarúrskurður héraðsdóms, sem staðfestur var í Hæstarétti, þar sem kröfu kærenda um ógildingu umrædds byggingarleyfis var m.a. vísað frá dómi með þeim rökum að kærendur hafi ekki sýnt fram á að þeir ættu lögvarða hagsmuni af því að fá efnisúrlausn um gildi byggingarleyfisins eins og málið lá fyrir.  Í kærumáli þessu tefla kærendur fram þeirri málsástæðu að hæð byggingarinnar, sem byggingarleyfi hefur verið veitt til að reisa á lóðinni nr. 1 við Strandveg, sé meiri en heimilað sé í gildandi deiliskipulagi og raski hæð hússins grenndarhagsmunum þeirra.

Hæð og umfang húsa, sem reist eru í nágrenni annarra fasteigna, getur að fyrra bragði snert hagsmuni eigenda nágrannaeigna svo sem vegna útsýnis.  Verður að telja að kærendur geti átt hagsmuna að gæta af því að fá úr því skorið hvort heimiluð hæð fyrirhugaðrar byggingar að Strandvegi 1 fari fram úr heimildum gildandi deiliskipulags, en ekki verður ráðið af fyrrgreindu dómsmáli, að þar hafi verið teflt fram eða tekin afstaða til þessarar málsástæða kærenda.   Í ljósi þessa, sem og þeirrar staðreyndar að í deiliskipulagsgreinargerð gr. 1.2.2 er sérstaklega skírskotað til hagsmuna íbúa í Hraunsholti hvað varðar hæðir húsa vestast á deiliskipulagssvæðinu, verður að fallast á að kærendur geti átt hagsmuna að gæta í þessu efni og verður ógildingarkrafa þeirra, hvað varðar greint byggingarleyfi fyrir lóðina að Strandvegi 1, því tekin til efnisúrlausnar.

Kærendur hafa vísað til þess að umdeilt byggingarleyfi heimili byggingu hærra húss að Strandvegi 1 en gert sé ráð fyrir í deiliskipulagi.  Greinargerð skipulagsins kveði á um tveggja hæða hús á umræddri lóð en uppdráttur sýni hins vegar tvær hæðir auk jarðhæðar.  Er því haldið fram að greinargerðin gangi framar uppdrætti ef misræmis gæti og skipulagsáætlunina beri að túlka með hliðsjón af hagsmunum íbúa Hraunsholts, þ.m. kærenda, sem nefndir séu í skipulagsgreinargerðinni sem ástæða fyrir lágum húsum á vesturhluta skipulagssvæðisins.

Af 2. mgr. 10. gr. skipulags- og byggingarlaga verður ótvírætt ráðið að skipulagsáætlanir séu settar fram í greinargerð og á uppdrætti og í 4. mgr. 23. gr. laganna er kveðið á um að deiliskipulag skuli sett fram í greinargerð og á uppdrætti.  Hvorki af þessum ákvæðum laganna né af ákvæðum skipulagsreglugerðar nr. 441/1998 verður ráðið um innbyrðis rétthæð hvors þáttar um sig ef saman lýstur.  Við skýringu deiliskipulagsákvörðunar verður því að horfa heildstætt á uppdrátt og greinargerð og túlka skipulagið eftir atvikum með hliðsjón af tiltækum skýringargögnum og að teknu tilliti til, tilgangs og markmiða skipulagsins. 

Í gildandi deiliskipulagi fyrir Sjáland, sem hér á við, er kveðið á um í skipulagsgreinargerð í gr. 1.2.2  að meginhluti bygginga á svæðinu verði tveggja og þriggja hæða en á vesturenda svæðisins verði tveggja hæða hús og þannig sé tekið tillit til útsýnis frá Hraunsholti.  Í gr. 2.7 segir síðan að á deiliskipulagsuppdrætti sé  sýndur fjöldi hæða hvers húss og tekið fram að leyfð hámarkshæð húsa við Strandveg 1, 3, 5, 10 og 12 sé fjöldi hæða x 280 cm + 100 cm miðað við kóta fyrstu hæðar.  Þá er í nefndri grein heimilað að byggja á þökum hvers stigahúss tæknirými allt að 8 fermetra að flatarmáli og allt að 100 cm hærri en greindar hámarkshæðir húsa.  Á gildandi skipulagsuppdrætti samþykktum í bæjarstjórn Garðabæjar hinn 18. mars 2004 er á lóðinni að Strandvegi 1 sýnt fjölbýlishús með tilgreiningunni tvær hæðir auk jarðhæðar og gólfkóti 1. hæðar (götuhæðar) er greindur 6,9.  Hið umdeilda byggingarleyfi heimilar byggingu þriggja hæða húss þar sem hluti þaks er með hæðartöluna 13,5 en meginhluti byggingarinnar með þakhæðina 12,9.

Þrátt fyrir misvísandi orðalag eða hugtakanotkun um fjölda hæða milli deiliskipulags og byggingarleyfis er ljóst að umrætt deiliskipulag heimilar á uppdrætti, sem gr. 2.7 í skipulagsgreinargerð vísar til, byggingu húss á greindri lóð sem er tvær hæðir miðað við götu og aðalinngang húss og hæð, sem er að fullu niðurgrafin við götu en með gólfplötu í sömu hæð og lóðaryfirborð baklóðar.  Helgast sú útfærsla af landhalla lóðarinnar.  Hefur deiliskipulag svæðisins verið óbreytt að þessu leyti frá árinu 2002.  Samkvæmt þessu heimilar skipulagið að hús rísi allt að 6,6 metra ( 2 x 2,8 m + 1 m) frá gólfplötu götuhæðar sem sýnd er með hæðartölunni 6,9.  Í hinu umdeilda byggingarleyfi felst heimild til þess að reisa hús sem er með sömu útfærslu og gert er ráð fyrir í deiliskipulagi, þ.e. hæð með gólfkóta við yfirborð baklóðar en niðurgrafna við götu og tvær hæðir er rísa frá lóðaryfirborði við götu.  Mesta hæð þess húss er 6,6 metra frá gólfkóta götuhæðar en meginhluti byggingarinnar rís 6 metra frá sama yfirborði.  Verður byggingarleyfi því talið samræmast gildandi skipulagi hvað hæð varðar og felur það því ekki í sér meiri röskun á hagsmunum kærenda en þeir máttu búast við samkvæmt hinu gildandi skipulagi. 

Ekki liggur fyrir að umrætt byggingarleyfi sé haldið öðrum þeim annmörkum er gætu valdið ógildingu þess og verður kröfu kærenda um ógildingu byggingarleyfisins af þeim sökum hafnað.     

Úrskurðarorð:

Kröfu kærenda um ógildingu byggingarleyfa fyrir húsin að Strandvegi 3 og 5, Garðabæ er samþykkt voru í byggingarnefnd Garðabæjar hinn 19. september 2003 er vísað frá úrskurðarnefndinni.  Kröfu um ógildingu byggingarleyfis fyrir húsi að Strandvegi 1, Garðabæ sem samþykkt var í byggingarnefnd Garðabæjar hinn 6. ágúst 2004 er hafnað.

 

 _________________________________
Ásgeir Magnússon

 

 

______________________________         _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                    Ingibjörg Ingvadóttir

 

des 22
Love0

2/2003 Smáragata

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 14. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 3/2003, kæra eiganda fasteignarinnar að Smáragötu 13 í Reykjavík á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 11. desember 2002 um að hafna umsókn kæranda um endurnýjun bílskúrs á greindri fasteign.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 8. janúar 2003, er barst nefndinni hinn 10. janúar s.á., kærir S, Smáragötu 13, Reykjavík, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 11. desember 2002 að hafna umsókn kæranda um niðurrif eldri bílskúrs og byggingu nýs og stærri skúrs á lóð hans að Smáragötu 13.  Borgarstjórn Reykjavíkur staðfesti þá afgreiðslu hinn 19. desember 2002.

Kærandi gerir þá kröfu að hin kærða afgreiðsla verði felld úr gildi.

Málavextir:  Í aprílmánuði árið 2002 sótti kærandi um leyfi til að rífa 22,8 fermetra bílskúr er fyrir var á lóð hans að Smáragötu 13 í Reykjavík og byggja nýjan 71,2 fermetra skúr í hans stað í samræmi við teikningar, dags. 16. apríl 2002.  Var erindið tekið fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 23. apríl og því vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa, en umrætt svæði hefur ekki verið deiliskipulagt.  Bakhlið hins nýja skúrs átti að ná að lóðarmörkum Laufásvegar 72 þar sem bílskúr þeirrar lóðar liggur að lóðarmörkum kæranda, en vegna landhalla lóðar yrði umsótt bygging um 70 sentimetra yfir lóðaryfirborði við lóðamörkin. 

Næstu mánuði var málið nokkrum sinnum á dagskrá á fundum skipulagsfulltrúa og byggingarfulltrúa Reykjavíkur.  Leitað var umsagnar Árbæjarsafns vegna fyrirhugaðrar byggingar og var ekki gerð athugasemd við hana af hálfu safnsins í umsögn þess, dags. 9. maí 2002.  Hins vegar kom fram í umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 10. maí 2002, að fyrirhugaður bílskúr og aðkeyrsla að honum þætti full stór og lagt til að bílskúrinn og aðkeyrsla að honum yrði minnkuð.

Í júní og júlí 2002 kynnti kærandi eigendum nágrannafasteigna umsóttar framkvæmdir en engar athugasemdir komu fram að öðru leyti en því að bréf barst frá skrifstofu forseta Íslands vegna Laufásvegar 72 til skipulagsfulltrúa Reykjavíkur, dags. 21. ágúst 2002, þar sem gerð var grein fyrir nýtingu hússins að Laufásvegi 72 sem gestabústaðar opinberra gesta og var þar vakin athygli á ákvæðum laga um grenndarkynningu og óskað upplýsinga um framvindu málsins.  Kærandi fékk afrit þessa bréfs.  Í svarbréfi skipulagsfulltrúa til forsetaembættisins, dags. 2. september 2002, voru málavextir reifaðir og tekið fram að ef umsóknin yrði grenndarkynnt og ekki lægi fyrir samþykki nágranna yrði umsókninni hafnað með vísan til 75. gr. byggingarreglugerðar um fjarlægðir bygginga að lóðarmörkum ef athugasemdir kæmu fram við grenndarkynninguna.

Kærandi gerði þá breytingu á umsókn sinni að framhlið fyrirhugaðs bílskúrs var minnkuð úr 8,9 í 7,2 metra, en áður hafði aðkeyrsla verið þrengd frá upphaflegum teikningum.  Voru teikningar svo breyttar teknar fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 24. september 2002 og málinu vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa.  Málið var á dagskrá skipulagsfulltrúa hinn 10. og 16. október 2002 og samþykkt að grenndarkynna umsókn kæranda fyrir hagsmunaaðilum að Laufásvegi 70, 72 og 74.  Var umsóknin grenndarkynnt frá 21. október með athugasemdafresti til 19. nóvember 2002 sem framlengdur var til 26. nóvember að ósk forsetaembættisins.  Andmæli bárust frá skrifstofu forseta Íslands og forsætisráðuneytinu í bréfum, dags. 25. nóvember 2002.  Þar var vísað til þess að vegna notkunar hússins að Laufásvegi 72 fyrir opinbera tignargesti væri ekki unnt að fallast á bílskúr á lóðarmörkum.  Var skírskotað til þess að fyrirhuguð bílskúrsbygging myndi torvelda öryggisgæslu  og valda ónæði í húsinu og suðurgarði þess.

Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir á fundum skipulags- og byggingarnefndar hinn 29. nóvember og 4. desember 2002, en afgreiðslu þess frestað.  Málið var loks til lykta leitt á fundi nefndarinnar hinn 11. desember 2002 með því að umsókn kæranda var synjað með vísan til fyrirliggjandi umsagnar skipulagsfulltrúa, dags. 9. desember 2002, þar sem a og b liður greinar 75.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998, um fjarlægð bygginga frá lóðamörkum, þótti standa því í vegi að unnt væri að samþykkja erindið.

Kærandi undi ekki þeim málalokum og skaut ákvörðuninni til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi telur engin efnisleg rök mæla gegn umsóttri bílskúrsbyggingu að Smáragötu 13.  Um sé að ræða stóra lóð og muni bílskúrinn að mestu verða niðurgrafinn og hafa lítil sem engin grenndaráhrif.  Hafi kærandi komið til móts við athugasemdir skipulagsfulltrúa og minnkað framhlið skúrsins og þrengt aðkomu að honum til samræmis við ábendingar þar um.  Hönnun skúrsins taki mið af útliti íbúðarhúss og falli vel að umhverfi sínu og götumynd.

Þau andmæli sem einungis hafi komið fram vegna einnar nágrannalóðar við grenndarkynningu fyrirhugaðs bílskúrs eigi ekki við rök að styðjast.  Vandséð sé að bílskúrinn geti torveldað nýtingu Laufásvegar 72 þar sem hann verði niðurgrafinn og og lítt eða ekki sýnilegur frá því húsi vegna legu sinnar og gróðurs á lóðamörkum.  Þar að auki gnæfi bílskúr að Laufásvegi 72, sem nái að lóðarmörkum kæranda, um 6 metra yfir helming fyrirhugaðs bílskúrs en hann muni ekki ná upp fyrir botnplötu bílskúrsins að Laufásvegi 72.

Þá er á það bent að lóðin að Smáragötu 13 sé eignalóð og engar kvaðir hvíli á henni hvað nýtingu snerti umfram það sem almennt gerist um íbúðarlóðir.  Hugsanleg notkun fasteignarinnar að Laufásvegi 72 geti því ekki rýrt notkun nágrannalóða, enda hafi sú lóð engin réttindi umfram nágrannalóðir er gæti leitt til slíkrar niðurstöðu.

Kærandi telur að ekki hafi verið gætt jafnræðis við hina kærðu ákvörðun og ekki verið tekið tillit til þeirrar staðreyndar að þegar sé til staðar bílskúr að Laufásvegi 72, 11,3 x 4,2 metrar að stærð, sem liggi að lóðarmörkum kæranda og gnæfi 6 metra yfir yfirborði lóðar hans.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er gerð sú krafa að hin kærða synjun byggingarleyfis standi óröskuð og er vísað til fyrirliggjandi gagna og einkum umsagnar skipulagsfulltrúa, dags. 9. desember 2002, til stuðnings þeirri kröfu.

Í tilvitnaðri umsögn skipulagsfulltrúa kemur fram að þar sem ekki sé í gildi deiliskipulag af svæðinu sé samþykkt byggingar á lóðamörkum háð samþykki eiganda aðliggjandi lóðar.  Í gr. 75.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 sé kveðið á um lágmarksfjarlægðir bygginga frá lóðarmörkum.  Samkvæmt a og b lið greinarinnar verði fjarlægð að lóðarmörkum að vera a.m.k. hálf hæð húss eða að lágmarki 3 metrar að vissum skilyrðum uppfylltum um brunaþol útveggja.

Samkvæmt þeim uppdráttum sem fyrir liggi sé umsótt bílgeymsla staðsett á lóðarmörkum.  Hún uppfylli því ekki lágmarksfjarlægð frá lóðarmörkum eftir ákvæðum a og b liðar fyrrgreindrar 75 gr. byggingarreglugerðar.  Í gr. 75.4 í nefndri reglugerð sé mælt fyrir í hvaða tilvikum heimilt sé að veita undanþágu frá ákvæðum greinar 75.1.  Þar sé heimilað að víkja frá fyrrgreindum lágmarksfjarlægðum bygginga frá lóðarmörkum í deiliskipulagi eða með þinglýstum samningi milli lóðarhafa en hvorugu sé til að dreifa í umdeildu tilviki.

Af þessum sökum hafi ekki verið hægt að fallast á byggingu bílgeymslu að Smáragötu 13 að lóðarmörkum Laufásvegar 72.

Af hálfu Reykjavíkurborgar er loks upplýst að nú sé unnið að deiliskipulagi fyrir umrætt svæði, m.a. vegna máls kæranda, og sé í deiliskipulagstillögunni gert ráð fyrir heimild til byggingar bílskúrs á lóð hans.
 
Niðurstaða:  Með hinni kærðu ákvörðun var umsókn kæranda um niðurrif eldri bílskúrs og byggingu nýs skúrs að lóðamörkum lóðar hans að Smáragötu 13 og Laufásvegar 72 hafnað.

Synjun á byggingarleyfisumsókn kæranda er einungis studd þeim rökum að grein 75.1 í byggingarreglugerð um lágmarksfjarlægðir bygginga frá lóðarmörkum standi í vegi fyrir samþykki umsóknarinnar.  Ekki er teflt fram af hálfu borgarinnar að umrædd bílskúrsbygging hafi í för með sér efnislega röskun eða óhagræði fyrir nágranna kæranda sem leitt gæti til synjunar á umræddri umsókn.

Fallast verður á það með borgaryfirvöldum að gr. 75 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 taki til umsóttrar bílskúrsbyggingar þótt hún rísi að óverulegu leyti upp úr yfirborði lóðar við lóðarmörk að Laufásvegi 72, enda tekur 4. kafli skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um mannvirki til hvers konar bygginga ofan jarðar og neðan, sbr. 1. mgr. 36. gr. laganna.  Krafa nefndrar greinar byggingarreglugerðar um fjarlægð bygginga frá lóðarmörkum stendur því í vegi fyrir samþykkt umsóknar kæranda á meðan ekki er fyrir hendi þinglýst samþykki viðkomandi lóðarhafa um byggingu að lóðamörkum eða sú tilhögun ákveðin með gildistöku deiliskipulags, sbr. gr. 73 og gr. 75.4 í byggingarreglugerð.

Að þessu virtu verður hin kærða ákvörðun ekki felld úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og vegna tafa við gagnaöflun.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu þeirrar ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 11. desember 2002, að hafna umsókn kæranda um niðurrif eldri bílskúrs og um byggingu nýs skúrs á lóð hans að Smáragötu 13 í Reykjavík.

_______________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________          _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                     Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

31/2004 Hafnarbraut

Með

Ár 2004, þriðjudaginn 28. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 31/2004, kæra íbúa að Hólsgötu 2, Neskaupstað á ákvörðun umhverfismálanefndar Fjarðabyggðar frá 25. febrúar 2004 um útgáfu byggingarleyfis vegna breytingar á húsnæðinu að Hafnarbraut 2, Neskaupstað. 

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 3. maí 2004, sem barst nefndinni hinn 5. sama mánaðar, kærir B, Hólsgötu 2, Neskaupstað þá ákvörðun umhverfisnefndar Fjarðarbyggðar frá 25. febrúar 2004 að veita byggingarleyfi fyrir breytingu á húsnæðinu að Hafnarbraut 2, Neskaupstað. 

Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar Fjarðarbyggðar hinn 4. mars 2004. 

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Húsið að Hafnarbraut 2, Neskaupstað var byggt árið 1950 af Kaupfélaginu Fram og nýtt sem verslunar- og þjónustuhúsnæði fyrir rekstur kaupfélagsins en einnig sem íbúðarhúsnæði þar sem að í hluta hússins var íbúð fjölskyldu kaupfélagsstjórans.  Á því svæði sem húsið stendur er ekki fyrir hendi deiliskipulag.  Í húsinu er starfrækt matvöruverslun og bakarí.

Hinn 5. júlí 2000 samþykkti umhverfisnefnd umsókn frá núverandi eiganda um að hluti hússins yrði nýttur sem gistiheimili en rekstri kaupfélagsins hafði þá verið hætt fyrir nokkru.  Hinn 15. desember 2003 samþykkti einnig nefndin beiðni eiganda þess efnis að breyta annarri, þriðju og fjórðu hæð hússins í íbúðir.  Vegna þessarar afgreiðslu komu fram athugasemdir frá nokkrum íbúum við Hólsgötu um að ekki hefði farið fram grenndarkynning vegna framkvæmdanna og á fundi umhverfisnefndar hinn 28. janúar 2004 voru framkvæmdir stöðvaðar og ákveðið að íbúum yrði kynnt breytingin. 

Í grenndarkynningarbréfi til þeirra er málið varðaði kom fram að breytingin fælist í því að byggt yrði stigahús við norðurvegg hússins sem og aðgangssvalir út frá stigahúsinu.  Settur yrði inngangur á vesturhlið hússins og byggðar svalir á suðurhlið þess.  Þá yrðu þakkvistir fjarlægðir, portveggir á norður- og suðurhlið hækkaðir í útveggjahæð og flatt þak sett á húsið.  Mænir hússins myndi ekki hækka.  Bílastæði yrðu að hluta til á lóð hússins en einnig á plani sunnan Hafnarbrautar. 

Grenndarkynningunni lauk hinn 24. febrúar 2004 og barst athugasemd frá kæranda.  Umhverfisnefnd tók athugasemdina til afgreiðslu á fundi sínum hinn 25. febrúar 2004 og hinn 8. mars 2004 var kæranda ritað bréf vegna afgreiðslu nefndarinnar og samþykktar bæjarstjórnar á henni. 

Málsrök kæranda:  Kærandi heldur því fram að núverandi aðkoma hússins nr. 2 við Hafnarbraut sé með öllu óásættanleg með tilliti til slysahættu en mikil bílaumferð sé þar í kring vegnastarfsemi í húsinu.  Engin gangstétt sé fyrir framan húsið og þessi mikla bílaumferð hafi í för með sér mengun. 

Kærandi bendir á að ef fjölga eigi bílastæðum norðan Hafnarbrautar 2 um allt að helming þýði það samsvarandi mengun og umferð með enn aukinni slysahættu.  Aðstæður allar séu óheppilegar, gatan þröng og umferð mikil.  Þá bendir kærandi á að hugmyndir íbúa við Hólsgötu hafi verið þær að gera götuna að einstefnugötu. 

Kærandi gerir athugasemd við að framkvæmdir séu hafnar án þess að fullgildur byggingarmeistari sé ábyrgur fyrir framkvæmdunum sem og að burðarþoli hússins sé ábótavant. 

Sjónarmið Fjarðarbyggðar:  Af hálfu Fjarðarbyggðar er á það bent að eftir ítarlegar umræður í umhverfisnefnd hafi nefndin fallist á erindið með hliðsjón af 4. kafla skipulagsreglugerðar nr. 400/1998.  Í upphafi hafi ekki þótt ástæða til að grenndarkynna byggingarleyfisumsóknina m.a. vegna þess að hæð hússins hafi ekki breyst og þegar hafi verið rekin gistiaðstaða í húsinu með aðgengi frá Hólagötu.  Þá hafi legið fyrir að brauðgerðarverslunin legðist af og einnig myndi listmunageymsla flytjast úr húsinu en aðgengi að þeim hafi einnig verið frá Hólsgötu.  Þá hafi legið fyrir lausn á bílastæðum vegna íbúðanna sem að miklu hluta verði sunnan Hafnarbrautar. 

Fjarðarbyggð bendir loks á að fullnægt sé kröfum um hönnuði, byggingarstjóra og meistara. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um ákvörðun umhverfisnefndar Fjarðarbyggðar þess efnis að veita heimild til breytinga á húsnæðinu að Hafnarbraut 2, Neskaupstað.  Fólu breytingarnar í sér að rými sem nýtt hafði verið sem verslunar- og þjónusturými var breytt í íbúðir.  Byggir kærandi annars vegar á því að málsmeðferð hafi verið ábótavant og hins vegar að með hinni kærðu ákvörðun aukist bílaumferð í grennd við húsið. 

Eins og að framan er rakið setti kærandi fram athugasemdir eftir að byggingarleyfisumsóknin hafði verið grenndarkynnt.  Voru athugasemdir hans teknar til afgreiðslu á fundi umhverfisnefndar hinn 25. febrúar 2004 og þeim svarað með bréfi byggingarfulltrúa til hans, dags. 8. mars sama ár. 

Í 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga segir að telji einhver rétti sínum hallað með samþykki byggingarnefndar eða sveitarstjórnar sé honum heimilt, innan mánaðar frá því að honum er kunnugt um afgreiðslu sveitarstjórnar, að skjóta málinu til úrskurðarnefndarinnar.  Var kærufrestur því liðinn er kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni hinn 5. maí 2004.  Hins vegar skorti á að í framangreindu bréfi byggingarfulltrúa til kæranda væri getið um kæruheimild, kærustjórnvald eða kærufrest svo sem áskilið er í 2. tl. 2. mgr. 20. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Þykir af þessum sökum afsakanlegt þótt kæran hafi borist að liðnum kærufresti og verður málið því tekið til efnisúrlausnar með stoð í 1. tl. 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. 

Ekki verður fallist á að undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið áfátt.  Svo sem rakið hefur verið hér að framan stendur hús það sem hér um ræðir á ódeiliskipulögðu svæði en byggingarleyfishafa var veitt hið kærða byggingarleyfi í kjölfar grenndarkynningar.  Kærandi setti fram athugasemdir sem bæjaryfirvöld svöruðu og telst sú málsmeðferð í samræmi við 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. 

Af hálfu kæranda er einnig á því byggt að breytt notkun hússins nr. 2 við Hafnarbraut hafi í för með sér aukna bílaumferð.  Hvað þetta atriði varðar verður að líta til þess að samkvæmt Aðalskipulagi Neskaupstaðar 1979-1999, sem ekki hefur verið endurnýjað, stendur hús það sem um ræðir á miðbæjarsvæði þar sem margvísleg atvinnustarfsemi er heimiluð í bland við íbúðarbyggð.  Mega íbúar á slíkum svæðum jafnan búast við að starfsemi á svæðinu kunni að hafa í för með sér bílaumferð í þeim mæli sem um ræðir í máli þessu og verður því ákvörðun umhverfismálanefndar ekki hnekkt af þessum sökum.  Engar aðrar málsástæður hafa komið fram er leitt gætu til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar og verður kröfum kæranda um ógildingu hennar því hafnað. 

Úrskurðarorð:

Kröfu kæranda um ógildingu byggingarleyfis fyrir breytingum á húsnæðinu að Hafnarbraut 2, Neskaupstað, samkvæmt ákvörðun umhverfismálanefndar Fjarðabyggðar frá 25. febrúar 2004, er hafnað. 

________________________________
Ásgeir Magnússon

_____________________________              _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                       Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

26/2004 Miðbraut

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 29. júlí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 26/2004, kæra tveggja íbúa að Miðbraut 27, Seltjarnarnesi á samþykkt skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarnesbæjar frá 4. mars 2004 um útgáfu byggingarleyfis til byggingar bílskúrs á lóðinni nr. 25a við Miðbraut á Seltjarnarnesi. 

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi, dags. 23. apríl 2004, til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, er barst nefndinni sama dag, kæra H og S, Miðbraut 27, Seltjarnarnesi, samþykkt skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarnesbæjar frá 4. mars 2004 um útgáfu byggingarleyfis til byggingar bílskúrs á lóðinni nr. 25a við Miðbraut á Seltjarnarnesi.  Hin kærða ákvörðun var afgreidd á fundi bæjarstjórnar Seltjarnarnesbæjar hinn 10. mars 2004. 

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Á fundi skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarnesbæjar hinn 6. nóvember 2003 var tekin til afgreiðslu umsókn eiganda hússins að Miðbraut 25a um byggingu bílskúrs á lóðinni og var samþykkt að senda umsóknina í grenndarkynningu.  Kærendur settu fram athugasemdir og mótmæltu fyrirhuguðum framkvæmdum með bréfi, dags. 19. desember 2003.  Á fundi skipulags- og mannvirkjanefndar hinn 4. mars 2004 var umsóknin samþykkt með því skilyrði að heildarhæð bílskúrsins færi ekki yfir hæð aðliggjandi bílskúrs við Vallarbraut 16.  Var kærendum tilkynnt um þessa ákvörðun með bréfi, dags. 3. apríl 2004. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á því byggt að skipulags- og mannvirkjanefnd hafi verið óheimilt að samþykkja umrædda umsókn.  Á samþykktum teikningum sé ekki gert ráð fyrir bílskúr á þeim stað sem hið kærða byggingarleyfi heimili, þ.e. í norðurhorni lóðarinnar. 

Þá sé samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi umræddur bílskúr einn metra frá lóðarmörkum byggingarleyfishafa og kærenda.  Í 75. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 sé kveðið á um fjarlægð frá lóðarmörkum og bil milli húsa og settar fram ákveðnar lágmarksfjarlægðir frá húsvegg að mörkum nærliggjandi lóðar.  Er á því byggt af hálfu kærenda að a.m.k. hefðu þurft að vera þrír metrar frá vegg fyrirhugaðrar bílskúrsbyggingar að lóðarmörkum þeirra.  Í gr. 75.4 segi að heimilt sé að fjarlægðirnar séu minni enda sé þá slíkt ákveðið í deiliskipulagi eða með þinglýstum samningi milli lóðarhafa.  Í máli því sem hér sé til meðferðar sé hvorugt til staðar og því hafi skipulags- og byggingaryfirvöldum verið óheimilt að samþykkja umrætt byggingarleyfi og beri því að fella það úr gildi. 

Þá er því haldið fram af hálfu kærenda að fyrirhuguð bygging komi til með að varpa skugga á lóð kærenda.  Í bréfi byggingarfulltrúa, dags. 3. apríl 2004, komi fram að með þessu fyrirkomulagi bílskúrsins sem samþykkt hafi verið sé „…dregið mjög úr skuggavarpi“.  Með þessum orðum sé beinlínis viðurkennt að byggingin muni varpa skugga á lóð kærenda án þess að kærendur fái rönd við reist.  Því sé alfarið mótmælt að skipulags- og mannvirkjanefnd hafi haft heimild til þess að veita samþykki sitt fyrir framkvæmdum sem muni valda kærendum skuggavarpi.  Verönd kærenda snúi að fyrirhuguðum bílskúr.  Hafi kærendur nýverið endurbyggt sólpall á móti suðvestri og muni fyrirhuguð bygging varpa skugga á suðvesturhluta lóðarinnar og m.a. valda tjóni af þeim sökum á trjágróðri.  Með ákvörðuninni sé verið að skerða hagsmuni kærenda.  Þá muni innkeyrsla að fyrirhuguðum bílskúr valda kærendum ónæði þar sem staðsetning hans sé innst á lóðinni og snúi aðalgluggar húss þeirra að henni. 

Bygging bílskúrs samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi hefði það í för með sér að á lóðinni verði byggingar er liggi að öllum þremur mörkum lóðarinnar, sem ekki séu dæmi um í þessu hverfi.  Þá sé nú þegar tvöfaldur bílskúr á Miðbraut 25a sem sé 50 m² og sé verið að gefa leyfi til að byggja þriðja bílskúrinn sem sé 42 m².  Heildarflatarmál bílskúra á lóðinni verði 92 m².

Sjónarmið Seltjarnarnesbæjar:  Í bréfi byggingarfulltrúa Seltjarnarnesbæjar til kærenda, dags. 3. apríl 2004, eru sjónarmið bæjarins rakin.  Þar kemur m.a. fram að nýtingarhlutfall lóðarinnar Miðbraut 25a með væntanlegum bílskúr sé 0,37 og telji skipulags- og mannvirkjanefnd að bygging bílskúrsins verði ekki í andstöðu við svipmót hverfisins. 

Niðurstaða:  Hin kærða ákvörðun var samþykkt á fundi skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarnesbæjar hinn 4. mars 2004 og afgreidd á fundi bæjarstjórnar hinn 10. sama mánaðar.  Var kærendum tilkynnt um þessa ákvörðun með bréfi, dags. 3. apríl 2004, og barst kæran úrskurðarnefndinni hinn 23. apríl 2004.  All löngu áður en kæran barst, eða hinn 12. mars 2003, hafði annar kærenda símsamband við starfsmann úrskurðarnefndarinnar vegna afgreiðslu bæjaryfirvalda á hinni kærðu ákvörðun og sendi í kjölfarið í tölvupósti „Samantekt frá eigendum að Miðbraut 27, Seltjarnarnesi“ þar sem nöfn og netföng beggja kærenda eru tilgreind.  Er þar að finna útdrætti úr fundargerðum nefnda Seltjarnarnesbæjar vegna framkvæmda á lóð byggingarleyfishafans allar götur frá árinu 1996 ásamt hinni kærðu samþykkt.  Þá sendi og sami kærandi símbréf til skrifstofu úrskurðarnefndarinnar hinn 15. mars 2003 til upplýsinga um aðstæður á umræddri lóð. 

Í 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 segir að hverjum þeim er telji rétti sínum hallað með samþykkt byggingarnefndar eða sveitarstjórnar sé heimilt innan mánaðar frá því að honum er kunnugt um afgreiðslu sveitarstjórnar að skjóta málinu til úrskurðarnefndarinnar. 

Eins og að framan er rakið var kærendum orðið kunnugt um hina kærðu ákvörðun hinn 12. mars 2004, en eins og áður segir barst kæran ekki úrskurðarnefndinni fyrr en hinn 23. apríl 2004.  Var kærufrestur samkvæmt 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga þá liðinn.  Samkvæmt 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 ber, þegar svo stendur á, að vísa kæru frá nema afsakanlegt verði talið að hún hafi ekki borist fyrr eða veigamiklar ástæður mæli með því að hún verði tekin til meðferðar.

Eins og atvikum er háttað í máli þessu eru engar þær ástæður fyrir hendi er réttlæta að kæran verði tekin til efnismeðferðar og ber því að vísa henni frá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Kröfum kærenda um ógildingu á ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarnesbæjar frá 4. mars 2004, um að veita byggingarleyfi til að byggja bílskúr á lóðinni nr. 25a við Miðbraut á Seltjarnarnesi, er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

____________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                          Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

61/2003 Sólheimakot

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 24. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 61/2003, kæra eiganda landspildu í landi Sólheimakots í Mosfellsbæ á samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 26. ágúst 2003 um að hafna umsókn um leyfi til að endurbyggja sumarbústað á landspildunni.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi, dags. 2. október 2003, til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, er barst nefndinni sama dag, kærir Einar Jónsson hdl., f.h. Ó, Vesturbrún 3, Reykjavík, samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 26. ágúst 2003 um að hafna umsókn hans um leyfi til að endurbyggja sumarbústað á landspildunni.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar Mosfellsbæjar hinn 3. september 2003. 

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Jafnframt er þess krafist að lagt verði fyrir skipulags- og byggingarnefnd Mosfellsbæjar að taka umsóknina til afgreiðslu að nýju og ljúka málinu með útgáfu byggingarleyfis í samræmi við umsókn kæranda.

Málavextir:  Með afsali, dags. 26. október 1973, eignaðist kærandi máls þessa 1,5 ha spildu úr eignarlandi Sólheimakots í Mosfellssbæ.  Á landinu stendur sumarhús í hans eigu sem var byggt á árunum 1979 og 1980 samkvæmt byggingarleyfi Mosfellshrepps frá 25. júní 1979. 

Með bréfi, dags. 20. ágúst 2003, óskaði kærandi eftir heimild til að fjarlægja núverandi hús og byggja nýtt, nánast á grunni þess gamla.  Erindinu var synjað á fundi skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar 26. ágúst 2003 með svohljóðandi bókun:  „Sumarhúsið er á svæði sem er almennt opið svæði samkvæmt gildandi aðalskipulagi og því getur nefndin ekki fallist á erindið“.  Bæjarstjórn staðfesti afgreiðsluna á fundi hinn 3. september 2003.

Þessari niðurstöðu vildi kærandi ekki una og skaut málinu til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kæranda:  Kærandi heldur því fram að um sé að ræða lítið sumarhús sem þarfnist nú verulegrar og kostnaðarsamrar endurnýjunar.  Af þeirri ástæðu hafi hann sótt um leyfi til að fjarlægja núverandi hús og byggja nýtt nánast á grunni þess gamla.  Þeirri beiðni hans hafi verið synjað.  Rök skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar fyrir synjuninni hafi verið þau að ,,Sumarhúsið er á svæði sem er almennt opið svæði samkvæmt gildandi aðalskipulagi…”.

Kærandi bendir á að á umræddu svæði séu fjórar sumarhúsalóðir, merktar 1-4 á uppdrætti.  Reitur kæranda sé nr. 1 en á reit nr. 2 standi nýlegt sumarhús.  Reitir nr. 3 og 4 hafi ekki verið seldir.  Í nágrenninu séu nokkur eldri hús og fjölmörg sumarhús, enda skipulögð sumarhúsabyggð skammt frá.

Kærandi heldur því fram að með þeirri ákvörðun að synja um leyfi til að endurbyggja sumarbústaðinn á grunni þess gamla sé vegið að ráðstöfunarrétti hans sem eiganda landsins til réttmætrar og eðlilegrar nýtingar þess.  Í þrjá áratugi hafi kærandi átt land það sem um ræði og notað undir sumarbústað í rúm 20 ár.  Nýting landsins undir sumarhús hafi frá byggingu hússins verið samkvæmt heimild skipulagsyfirvalda og í samræmi við útgefið byggingarleyfi.  Ef kæranda sé nú meinað að endurnýja bygginguna, sé brostinn grundvöllur fyrir notum hans á eigninni.  Slík skerðing á nýtingu eignar í einkaeigu verði ekki gerð án samþykkis eiganda sem ekki þurfi að þola slíka skerðingu bótalaust, skv. 72. gr. stjórnarskrárinnar nr. 33/1944, sbr. 10. gr. laga nr. 97/1995.  Þegar af þeirri ástæðu sé synjunin um byggingarleyfið ólögmæt.

Kærandi bendir á að eiganda mannvirkis beri að halda við eign sinni og þegar kostnaður við endurnýjun sé orðinn meiri en bygging nýs húss mæli sanngirnisrök með því að bygging hússins verði heimiluð.  Þá liggi fyrir að það hús sem ætlunin sé að reisa muni falla betur að landslaginu og sé vandaðri bygging en sú sem nú standi á spildunni.  Kærandi hafi alla tíð talið að um sumarbústaðasvæði væri að ræða, enda standi yfir bygging sumarhúsa í nágrenninu og nýlegt sumarhús standi á aðliggjandi sumarhúsalandi, reit nr. 2.  Þannig sé um að ræða sumarhúsabyggð og ekki verði synjað um áframhaldandi landnotkun á sumarhúsalandi í einkaeigu þar sem mannvirki standi einungis með vísan til þess að landnotkun hafi verið breytt í almennt opið svæði, án samráðs við eignarréttarhafa.

Af rökstuðningi fyrir synjun byggingarleyfisins verði ráðið að einungis vegna þess að svæðið hafi verið skipulagt sem almennt opið svæði verði þar ekki veitt leyfi til byggingar hússins.  Þannig sé eignarlóð kæranda í skipulagi svæðisins skilgreind sem almennt opið svæði en ekki frístundabyggð, þrátt fyrir að teljast sumarbústaðasvæði samkvæmt áratuganotkun og yfirliti eignar hjá byggingareftirliti.  Þá sé svonefnd frístundabyggð rétt utan við umrætt land, eða um 200 metrum frá.  Því virðist sem mörk frístundabyggðar í aðalskipulagi frá árinu 2003 hafi verið dregin rétt handan við land kæranda, án samráðs við hann.  Á þeim grunni virðist synjun um byggingarleyfi vera reist.

Kærandi telur orsök synjunarinnar vera mistök við gerð aðalskipulagsins, þar sem tvær sumarhúsalóðir hafi af einhverjum ástæðum orðið útundan og láðst hafi að tilkynna eigendum þeirra þá breytingu sem varð á skipulaginu sem varði verulega hagsmuni þeirra. 

Málsrök Mosfellsbæjar:  Krafa skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar er að úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála staðfesti hina kærðu ákvörðun.

Af hálfu Mosfellsbæjar er á það bent að fyrsta aðalskipulag sem gert hafi verið fyrir Mosfellsbæ hafi verið samþykkt á árinu 1983.  Samkvæmt því hafi land það sem sumarbústaður kæranda standi á verið utan skipulagðrar frístundabyggðar og hafi verið það ávallt síðan.  Það sé því misskilningur að nýsamþykkt aðalskipulag hafi breytt þessu. 

Samkvæmt 9. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sé allt land skipulagsskylt.  Í skipulagsáætlunum skuli mörkuð stefna um landnotkun og þróun byggðar.  Samkvæmt 16. gr. laganna beri sveitarstjórn ábyrgð á því að gert sé aðalskipulag fyrir sveitarfélagið.  Þar skuli sett fram stefna sveitarstjórnar um landnotkun, samgöngu- og þjónustukerfi, umhverfismál og þróun byggðar í sveitarfélaginu.  Í greinargerð með aðalskipulagi Mosfellsbæjar 2002 til 2024 komi fram að ákveðin svæði séu skipulögð fyrir frístundabyggð.  Þar segi að sumarhús megi einungis reisa innan svæða sem afmörkuð séu fyrir frístundabyggð og í samræmi við samþykkt deiliskipulag.  Innan slíkra svæða verði einungis hús sem hvorki séu ætluð né notuð til heilsársbúsetu.  Þá komi þar fram að ekki verði heimilt að byggja við, endurbyggja eða byggja ný sumarhús utan svæða fyrir frístundabyggð.  Einungis verði um að ræða eðlilegt og nauðsynlegt viðhald slíkra eigna.  Þegar slík hús hafi lokið hlutverki sínu, gengið úr sér eða verið fjarlægð, sé gert ráð fyrir því að skipulögð landnotkun samkvæmt aðalskipulagi taki við.  Sumarhús kæranda sé utan skipulagðs frístundabyggðarsvæðis.  Sveitarfélagið sé bundið af því skipulagi sem það hafi samþykkt og Mosfellsbæ því óheimilt að gefa út byggingarleyfi til kæranda fyrir byggingu nýs og stærra sumarhúss.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar um að hafna umsókn kæranda um leyfi til að endurbyggja sumarhús á landspildu í landi Sólheimakots, Mosfellsbæ.  Skipulags- og byggingarnefnd hafnaði beiðni kæranda með vísan til þess að sumarhúsið sé samkvæmt aðalskipulagi innan almenns opins svæðis.

Gildandi aðalskipulag Mosfellsbæjar var samþykkt í bæjarstjórn Mosfellsbæjar hinn 12. febrúar 2003, afgreitt af Skipulagsstofnun hinn 15. maí 2003 og staðfest af umhverfisráðherra hinn 8. júlí 2003.  Samkvæmt aðalskipulagsuppdrættinum er spilda kæranda sem er úr landi Sólheimakots innan opins óbyggðs svæðis og er ekki gert ráð fyrir sumarhúsi kæranda á spildunni.

Samkvæmt 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skulu framkvæmdir sem byggingarleyfi heimilar vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag.  Fallist er á þau rök bæjarstjórnar fyrir hinni kærðu ákvörðun að umdeild byggingarleyfisumsókn kæranda samrýmist ekki gildandi aðalskipulagi og verður því hinni kærðu ákvörðun bæjarstjórnar ekki hnekkt.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu  hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kröfu um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar er hafnað.

________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                         Ingibjörg Ingvadótti

des 22
Love0

20/2004 Brekkuás

Með

Ár 2004, föstdaginn 25. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl. formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 20/2004, kæra eigenda húseignanna að Brúnási 16, 18 og 20 í Garðabæ á ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 28. janúar 2004 um að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Brekkuási 11 í Garðabæ.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 5. apríl 2004, sem barst nefndinni 7. s.m., kæra S og S, Brúnási 16, B og R, Brúnási 18 og E og S, Brúnási 20, Garðabæ, ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 28. janúar 2004 um að veita leyfi til byggingar 372,6 m² einbýlishúss að Brekkuási 11 í Garðabæ.  Hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúa var lögð fram á fundi byggingarnefndar Garðabæjar hinn 6. febrúar 2004 og staðfest af bæjarstjórn þann 19. febrúar s.á.

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Þá kröfðust kærendur þess að úrskurðað yrði til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda sem hafnar væru með stoð í hinni kærðu ákvörðun og féllst úrskurðarnefndin á þá kröfu með úrskurði uppkveðnum hinn 10. maí 2004.

Gagnaöflun í málinu er lokið og er það nú tekið til efnisúrlausnar.  Hafa nefndinni m.a. borist frekari greinargerð Garðabæjar, dags. 21. júní 2004, og gögn sem bæjaryfirvöld í Garðabæ og byggingarleyfishafi óskuðu í sameiningu eftir að koma að í málinu.  Hafa tafir við þessa gagnaöflun valdið nokkrum drætti á að málið yrði tækt til úrskurðar.

Málavextir:  Hinn 28. janúar 2004 veitti byggingarfulltrúinn í Garðabæ leyfi fyrir byggingu einbýlishúss að Brekkuási 11 og var sú ákvörðun staðfest í bæjarstjórn Garðabæjar hinn 19. febrúar 2004.  Hófust framkvæmdir við byggingu hússins í framhaldi af afgreiðslu leyfisins.

Þegar sjá mátti af framkvæmdum hver yrði hæðarsetning nýbyggingarinnar töldu kærendur ástæðu til að kynna sér frekar fyrirhugaða byggingu.  Fengu þeir, að eigin sögn, afrit af teikningum að nýbyggingunni hinn 23. mars 2004.  Töldu þeir bygginguna ekki samræmast skipulagsskilmálum og að grenndaráhrif hennar yrðu óviðunandi.  Skutu þeir ákvörðun byggingaryfirvalda í Garðabæ um leyfi fyrir byggingunni til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 5. apríl 2004, svo sem að framan greinir.

Með úrskurði, uppkveðnum hinn 10. maí 2004, féllst úrskurðarnefndin á kröfu kærenda um að framkvæmdir við bygginguna yrðu stöðvaðar meðan málið væri til meðferðar fyrir nefndinni.  Hafa framkvæmdir legið niðri frá þeim tíma.

Hin umdeilda nýbygging að Brekkuási 11 er á nýbyggingarsvæði á Hraunsholti í Garðabæ.  Á svæðinu gildir deiliskipulag fyrir Hraunsholt frá árinu 1997 með áorðnum breytingum.  Í skipulagi þessu er gert ráð fyrir fjöbreyttri íbúðarbyggð á svæðinu en í skilmálum er m.a. nánar kveðið á um mannvirkjagerð á einstökum lóðum.  Er á lóðinni að Brekkuási 11 heimiluð bygging einbýlishúss af gerð E-2, en sú húsgerð er samkvæmt skilmálum einnar og hálfrar hæðar og eru á skýringarmyndum í sérskilmálum sýnd dæmi um útfærslur slíkra húsa.

Lóðin að Brekkuási 11 liggur á vesturmörkum að lóðum kærenda að Brúnási nr. 16 og 18.  Norð-vestur af lóðinni er lóð kærenda að Brúnási 20.  Er verulegur hæðarmunur á lóðunum og liggja lóðir kærenda til muna lægra en lóðin að Brekkuási 11. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á því byggt að umdeild nýbygging fari með ýmsum hætti gegn skipulagsskilmálum svæðisins.  Þannig hafi þess ekki verið gætt að laga mannvirkið að landinu, samræmis sé ekki gætt í þakformi og hæðarsetning sé röng.  Raski byggingin grenndarhagsmunum kærenda enda fylgi henni skuggavarp og skerðing á friðhelgi.  Nefna kærendur sem dæmi mikla vegghæð og nálægð nýbyggingarinnar og að sjá megi af svölum hennar niður í gegnum þakglugga að Brúnási 18.  Þá séu aðstæður þannig að ekki séu skilyrði til að heimila að svalir nái að hluta til út fyrir byggingarreit eins og gert hafi verið.

Í bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 22. apríl 2004, árétta kærendur sjónarmið sín um að hið umdeilda byggingarleyfi sé andstætt skipulagsskilmálum, en í bréfi þessu andmæla kærendur sjónarmiðum byggingarleyfishafa í málinu.  Telja þeir bygginguna fara í bága við ákvæði skipulagsskilmála um hæðarsetningu gólfplötu, um heimild til að byggja svalir út fyrir byggingarreit, um lögun byggingar að landi og um landmótun og að byggingarleyfishafi rangtúlki ákvæði skilmálanna um þessi atriði.  Þá árétta kærendur að þeir telji bygginguna skerða friðhelgi eigna sinna og lóða.

Málsrök Garðabæjar:  Af hálfu bæjaryfirvalda er kröfum og málsástæðum kærenda hafnað.  Fullyrðingar kærenda um ranga hæðarsetningu fái ekki staðist, enda beri að miða við uppgefinn hæðarkóta gólfplötu þess hluta hússins er snúi að götu eins og ráða megi af skýringarmyndum.  Sé þessi skilningur í samræmi við það sem lagt hafi verið til grundvallar við afgreiðslu á byggingarleyfum vegna allra annarra húsa í hverfinu og einnig í öðrum hverfum bæjarins.  Sú verklagsregla hafi almennt gilt í nýjum hverfum í Garðabæ að plötuhæð húsa sé um 30 cm hærri en götukóti og sé með því verið að tryggja að vatn frá götu renni ekki óhindrað inn á aðalhæð húsa.

Í kæru sé ekki haldið fram að önnur atriði, er varði hæð eða umfang hússins, brjóti gegn beinum ákvæðum skilmála, heldur sé vísað til þess að húsgerðin sé andstæð meginmarkmiðum skipulagsins, falli ekki að landinu og sé þess eðlis að hún valdi skerðingu á nýtingu lóða kærenda og skerði verðmæti eigna þeirra.  Þá sé í kæru gerð athugasemd við réttmæti þeirrar ákvörðunar að heimila að svalir gangi út fyrir byggingarreit.

Ekkert af þessu fái staðist þegar litið sé til markmiða og framkvæmdar skipulagsins og heimilda þess.  Meginatriði þessa máls sé að byggingarleyfi hússins að Brekkuási 11 sé í samræmi við heimildir samkvæmt skipulagsskilmálum hverfisins og því ekki ógildanlegt. 

Í viðbótargreinargerð Garðabæjar í málinu, dags. 21. júní 2004, er sérstaklega að því vikið að í bráðabirgðaúrskurði úrskurðarnefndarinnar frá 10. maí 2004 um stöðvun framkvæmda sé því haldið fram að skipulagsskilmálar séu um margt óljósir og í því sambandi sérstaklega vísað til skilgreiningar á húsgerðinni E-2, sem sé einbýlishús á 1½ hæð.  Slík húsgerð sé skilgreind á skýringarmyndum þannig að hús neðan við götu, eins og eigi við um væntanlega nýbyggingu að Brekkuási 11, sé einnar hæðar hús við götu en tveggja hæða hús séð frá baklóðarmörkum.  Samkvæmt skýringarmyndum geti slík hús ýmist verið aðalhæð og neðri hæð eða pallahús eins og Brekkuás 11.  Í skilmálum séu engar kvaðir um stærðir einstakra hæða, en eðlilegri hönnun sé líklegt að neðri hæð hússins verði minni en aðalhæð, hvort heldur sé á pöllum eða á einni hæð.  Í umræðu um skilgreiningar á húsgerðinni E-2 hafi komið fram að líta eigi svo á að neðri hæð hússins megi aldrei vera stærri en sem nemi 50% af efri hæð.  Af hálfu Garðabæjar hafi, við framkvæmd á skipulagsskilmálum, ekki verið beitt svo þröngri skýringu, enda verði ekki séð nein skynsamleg rök fyrir slíkri takmörkun.  Þá sé það ekki í samræmi við helstu markmið skilmálanna sem séu þau að á Hraunsholti rísi fjölbreytt byggð þar sem fólk eigi þess kost að velja milli mismunandi húsgerða og fá húsnæði við sitt hæfi.  Jafnframt megi benda á að útfærsla á mismunandi stærð hæða sé fyrst og fremst atriði sem lúti að innra skipulagi húsa og hafi þar af leiðandi ekki í för með sér röskun á hagmunum gagnvart næstu nágrönnum.  Garðabær líti svo á að skilmálar og önnur gögn séu skýr hvað varði takmarkanir við útfærslu og hönnun húsa af gerðinni E-2.  Í skilmálum og á skýringarmyndum sé skýrt kveðið á um hæð slíkra húsa og nýtingarhlutfall og einnig komi fram hvernig þakform megi nota.  Sérstök ástæða sé til að vekja athygli á því frelsi sem skýringarmyndir veiti við hönnun á þakformi, þannig geti þakform ýmist verið tvíhalla, einhalla eða flatt.  Í þeim tilvikum sem þakform sé flatt eða einhalla komi skýrt fram að hámarkshæð hússins miðist við þakbrún þess.  Á lóðarblöðum sé síðan tilgreindur gólfkóti sem hæð hússins miðist við og byggingarreitur sem takmarki stærð hússins.

Þegar litið sé til þeirrar framkvæmdar sem viðhöfð hafi verið við afgreiðslu á byggingarleyfum húsa á Hraunsholti sé augljóst að hönnuðir sem unnið hafi eftir skilmálunum hafi ekki talið að í þeim fælist sú takmörkun á stærðum neðri hæða að þær mættu aldrei vera stærri en sem næmi 50% af stærð aðalhæðar.  Slík skýring fæli í sér takmarkanir við hönnun húsa sem engin skynsamleg sjónarmið mæli með í einbýlishúsahverfi þar sem lóðir séu að öllu jöfnu nokkuð stórar og gefi þannig kost á mismunandi hönnun með fjölbreytileika, sem skapi hverfum jákvæða ímynd. 

Í úrskurði úrskurðarnefndar um stöðvun framkvæmda sé og vikið að því hvort til skoðunar eigi að koma ákvæði 74. og 75. gr. byggingarreglugerðar um vegghæðir og því haldið fram að ekki sé hægt að fallast á að skipulagsskilmálar Hraunsholts hafi að geyma ákvæði um vegghæðir þótt þar sé kveðið á um mestu leyfilegu hæð hinna ýmsu húsgerða.

Af hálfu Garðabæjar sé að sjálfsögðu talið eðlilegt að þær greinar komi til skoðunar sem og aðrar greinar byggingarreglugerðar, eftir atvikum.  Þá sé því ekki mótmælt að í skilmálum sé ekki með beinum hætti fjallað um vegghæðir einstakra hæða.  Það sé hins vegar skoðun Garðabæjar að slík tilgreining í skilmálum sé ekki nauðsynleg, enda viðmiðanir greinarinnar frávíkjanlegar.  Óumdeilt sé að í skilmálum sé kveðið á um hámarkshæðir húsa og hafi í framkvæmd verið litið svo á að hönnuðir hefðu frelsi við ákvarðanir á vegghæðum innan þeirra marka og hafi þannig á fullnægjandi hátt verið vikið frá frávíkjanlegu ákvæði fyrrnefndrar greinar byggingarreglugerðar.  Á Hraunsholti séu öll hús, að undanskildum fjölbýlishúsum, annað hvort einnar hæðar eða tveggja og því ekki ástæða til að tilgreina vegghæðir sérstaklega fyrir tveggja hæða hús umfram það sem gert sé með hámarkshæð húsa á skýringarmyndum í skilmálum. Önnur niðurstaða fæli í sér verulegt misræmi gagnvart einnar hæðar húsum, en hámarkshæð slíkra húsa sé 5,4 m eins og fram komi á skýringarmyndum.  Í því tilviki sé augljóslega verið að víkja frá þeim  viðmiðunum um vegghæðir sem nefndar séu í ákvæði 74. gr.  Eðlilegt sé að gætt sé samræmis við skýringu á hámarkshæðum húsa að þessu leyti. 

Af hálfu Garðabæjar er á það bent að við skoðun á húsgerðum tveggja hæða húsa á Hraunsholti megi sjá staðfestingu þess að í framkvæmd hafi ákvæðið verið skýrt með þessum hætti.  Eru tilgreind, þessu til stuðnings, dæmi um fjögur hús, þar á meðal Brúnás 20, en eigendur þess eru meðal kærenda.  Flest standi þessi hús við opin svæði og valdi því ekki hugsanlegri röskun gagnvart nágrönnum.  Húsin séu öll sérstök í hönnun, hvert á sinn hátt og hafi verið talin falla vel að skipulagi hverfisins og vera í samræmi við skilmála. 

Í tilviki Brekkuáss 11 séu aðstæður aðrar, þar sem lóðin sé ekki við opið svæði heldur liggi samsíða öðrum lóðum þ.e. lóðum kærenda í máli þessu að Brúnási 16 og 18.  Þær aðstæður geti á engan hátt skert rétt lóðarhafa Brekkuáss 11 frá því sem skilmálar segi fyrir um.  Sé þá horft til þess hvernig þeir hafi verið skýrðir og framkvæmdir í hverfinu, m.a. í tilvikum kærenda.  Nýbygging að Brekkuási 11 nýti byggingarreit að verulegu leyti og einnig skilmála um hámarkshæð og nýtingarhlutfall.  Slík nýting skilmála gagnvart nágrönnum verði að teljast falla að því sem í úrskurði úrskurðarnefndar sé nefnt réttmætar væntingar lóðarhafa og annarra rétthafa á skipulagssvæðinu.  Kærendur í máli þessu hafi því alltaf mátt vænta þess að á lóðum aftan við lóðir þeirra, sem þeir virðist hafa litið á sem opið svæði, kæmu byggingar sem gætu verið með þeim hætti sem lóðarhafi við Brekkuás 11 hafi sótt um að fá að reisa.  Fráleitt sé að réttur þeirra til verndar gegn hugsanlegri röskun geti gengið framar rétti lóðarhafa Brekkuáss 11 samkvæmt skilmálum hverfisins.

Aðstæðum á lóðamörkum Brekkuáss 11 og Brúnáss 16 og 18 sé ágætlega lýst í úrskurði úrskurðarnefndar um stöðvun framkvæmda, en þar komi fram að verulegur hæðarmunur sé á lóðunum og að lóðir kærenda liggi til muna lægra en lóðin að Brekkuási 11.  Aðstæður sem þessar sé víða að finna í hverfinu og þar gerist það að byggingar á viðkomandi lóðum leiði af sér skuggavarp og önnur áhrif á þær lóðir sem lægra liggi.  Megi í því sambandi nefna lóðir við Eikarás og Greniás.  Horfa verði til þess að hér sé um nábýli í íbúðahverfi að ræða og þar geti enginn átt takmarkalausan rétt á að tryggt sé algjört afskiptaleysi nágranna.  Slíkt sé eðlilega ómögulegt í íbúðahverfi þar sem um 1500 manns búi.

Varðandi túlkun á skilmálum um hámarkshæðir og vegghæðir hafi byggingarleyfishafi leitað eftir áliti lögfræðings á skipulags- og byggingarsviði Reykjavíkurborgar.  Í tölvubréfi hans komi fram að í Reykjavík hafi verið litið svo á, þegar hámarkshæð húss í metrum sé tilgreind í deiliskipulagi og tekið fram að þakform sé frjálst, megi vegghæð húss ná upp í hámarkshæð þá sem gefin sé upp í metrum. 

Á vegum skipulagsfulltrúa Garðabæjar hafi verið leitað eftir upplýsingum frá Hafnarfirði og Kópavogi og hafi komið fram að þar séu mál meðhöndluð með sama hætti og í Garðabæ og Reykjavík.  Slík framkvæmd um áraraðir á nánast öllu höfuðborgarsvæðinu hljóti að vega þungt í málinu.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum og sjónarmiðum kærenda mótmælt.  Hefur byggingarleyfishafi svarað málsástæðum kærenda lið fyrir lið og telur þær ýmist byggðar á misskilningi eða rangtúlkun á skipulagsskilmálum svæðisins og öðrum réttarheimildum sem við eigi í málinu.  Hafa verði í huga að skipulag umrædds svæðis geri ráð fyrir þéttri og fjölbreytilegri byggð og geti kærendur ekki gert tilkall til þess rólega yfirbragðs og sveitasælu sem þeir geri í kærunni.  Enginn réttur hafi því verið brotinn á kærendum með útgáfu byggingarleyfis vegna hússins sem verið sé að byggja á lóðinni að Brekkuási 11.

Sé það eindregin afstaða byggingarleyfishafa, að þar sem byggingarleyfi vegna húsbyggingar hans að Brekkuási 11 sé ekki haldið neinum ágöllum er ógildingu varð,i sé sjálfgefið að hafna beri kröfu kærenda um ógildingu byggingarleyfisins.

Með bréfi, dags. 4. maí 2004, kom byggingarleyfishafi á framfæri ítarlegum frekari athugasemdum sem einkum lúta að túlkun skipulags um vegghæðir með hliðsjón af frávíkjanlegum ákvæðum byggingarreglugerðar nr. 441/1998 um það efni.  Segir þar m.a. að í þessu sambandi komi einkum þrír þættir til skoðunar sem séu, eftir atvikum, tengdir eða óskyldir.  Sé hér um að ræða hámarkshæð húss, lofthæð í húsi og vegghæð húss.

Hvað varði hámarkshæð húss, sé áréttað það sem fram komi í upphaflegum athugasemdum byggingarleyfishafa um hámarkshæð húss og grunnlínu hennar, þ.e. að hámarkshæð húss á lóðinni Brekkuási 11 sé 5,8 m og að miða skuli við hæðartölu gólfplötu þess hluta húss er snúi að götu.  Verði ekki frekar fjallað um hámarkshæð hér nema í umfjöllun um vegghæð húss.

Hvað varði lofthæð í húsi og vegghæð húss sé mikilvægt að gera grein fyrir því hvað felist í viðkomandi hugtökum og grunnrökunum á bak við þau.  Lofthæð í húsi fjalli um lofthæð í einstökum rýmum húss.  Um lofthæð í húsum fjalli 78. gr. byggingarreglugerðar og geymi hún lágmarksákvæði um lofthæð.  Markmiðið á bakvið ákvæði um lofthæð sé skýrlega að tryggja ákveðin lágmarksgæði rýma fyrir þá sem í húsunum búi og þá sem kaupi hús.  Reglugerðargjafinn horfi hér inn á við, þ.e.a.s. til þeirra sem noti rými innan útveggja húss.  Allt framangreint greini ákvæði um lofthæð með skýrum og áþreifanlegum hætti frá reglum um vegghæð húss.  Reglur um vegghæð fjalli um hæð útveggja húss, algerlega óháð því hvernig húsi sé skipt í hæðir eða innra rými þess skipulagt yfirleitt.  Fjallað sé um vegghæð húss í 74. gr. byggingarreglugerðar og séu ákvæði greinarinnar frávíkjanleg, þ.e.a.s. þau eigi aðeins við ef ekki sé kveðið á um vegghæð húss í metrum í deiliskipulagi.  Kveði greinin á um það hvernig vegghæð skuli reiknuð ef ákvæðum þar um sé ekki til að dreifa í deiliskipulagi, en aðeins tilgreint hversu margar hæðir megi byggja.  Reglugerðargjafinn horfi hér út á við, þ.e.a.s. til ytra útlits húss eins og það kunni að hafa áhrif á umhverfi þess og nábýlinga.

Ekki sé um það deilt að ákvæði 78. gr. byggingarreglugerðar um lágmarkslofthæð séu uppfyllt í tilfelli þess húss sem verið sé að byggja að Brekkuási 11.  Verði því ekki frekar fjallað um lofthæð í þessum athugasemdum, nema í sambandi við umfjöllun um vegghæð.

Í tilviki hússins að Brekkuási 11 komi ekki til kasta 74. gr. byggingarreglugerðar, þar sem vegghæð húss sé ákveðin í deiliskipulagi Hraunsholtshverfis með ótvíræðum hætti í lið 2.1.2 í deiliskipulaginu.  Ákvæði nefndrar greinar byggingarreglugerðar verði ekki skýrð svo að þau áskilji að vegghæð sé skilgreind með einum hætti fremur en öðrum í deiliskipulagi og því verði að telja að vegghæð sem skilgreind sé með tilgreiningu hæðarpunkta á uppdráttum eins og þeim sem liður 2.1.2 í deiliskipulaginu geymi, verði að öllu leyti jafnað til slíkrar tilgreiningar í orðum.  Reyndar sé engin ákvæði að finna um það í settum rétti með hvaða hætti vegghæð húss skuli ákveðin.

Eins og komið hafi fram hér að framan sé markmiðið með reglum um vegghæð húss að tryggja hagsmuni annarra en þeirra sem búi í eða kaupi það hús sem um sé að ræða.  Markmiðið sé að vernda nábýlinga og nágrenni almennt fyrir því að vegghæð húss gangi á tiltekna hagsmuni þeirra.  Sé því ljóst að um hámarksákvæði sé að ræða, enda hagsmunir þeirra sem verið sé að vernda almennt í því fólgnir að vegghæð húss sé ekki meiri en eðlilegt megi teljast og þeir megi gera ráð fyrir.  Langsótt verði að telja að hagsmunir nábýlinga og nágrennis felist í því að vegghæðir séu ekki of litlar.  Þá verði að árétta að óbeint séu fyrir hendi ákvæði um lágmarksvegghæðir í 78. gr. byggingarreglugerðar um lofthæðir, enda verði vegghæðir aldrei lægri en svo að þær samræmist ófrávíkjanlegum ákvæðum þeirrar greinar.  Séu hagsmunir hlutaðeigandi þannig rækilega tryggðir að þessu leyti.

Samspil ákvæða um hámarkshæð húss og vegghæð þess geti verið með ýmsu móti.  Þannig geti verið að um sé að ræða ólíka hæð, þ.e.a.s. að hámarkshæð húss sé hærri en vegghæð þess.  Eigi þetta skýrlega við ef gerðar séu ákveðnar kröfur um frágang og gerð þaks sem leiði til þess að mesta vegghæð geti aldrei náð hámarkshæð húss, t.a.m. þegar gerð sé krafa um valmaþak.  Sé í slíkum tilvikum ljóst að hámarksvegghæð húss geti aldrei orðið sú sama og hámarkshæð húss vegna ákvæða byggingarreglugerðar um þakhalla.  Hámarksvegghæð húss sé hins vegar sú sama og hámarkshæð í öðrum tilvikum og eigi það skýrlega við þegar sú krafa sé gerð til þakgerðar að um sé að ræða „flatt“ þak.  Sama eigi við þegar húsgerð, og þar með gerð og frágangur þaks, sé frjáls.  Verði þá að ganga út frá rétti húsbyggjanda til að byggja „flatt“ þak og að hámarksvegghæð falli því saman við hámarkshæð húss.

Í tilviki hússins að Brekkuási 11 sé ljóst að þar sé á ferð síðastnefnda tilvikið.  Í lið 1.1.8 í skipulagi Hraunsholts komi berum orðum fram að húsgerðir séu frjálsar.  Felist í því orðalagi að þakgerð sé frjáls og heimild húsbyggjanda til að byggja hús með „flötu“ þaki.  Sé þannig ljóst að í þessu tilviki falli hámarksvegghæð og hámarkshæð húss saman.  Ráðist því leyfileg vegghæð hússins að Brekkuási 11 af hámarkshæð þess eins og hún sé tilgreind á skýringarmynd í lið 2.1.2 í skipulaginu.

Í bréfi byggingarleyfishafa frá 4. maí 2004, er auk framanritaðs, gerð ítarleg grein fyrir því hvernig hann telji að túlka beri skýringarmyndir skipulagsins og annað því tengt en ekki þykir þörf á að rekja hér frekar efni bréfsins.  Úrskurðarnefndin hefur hins vegar haft það allt til hliðsjónar við úrlausn málsins, svo og allar frekari röksemdir sem málsaðilar hafa fært fram fyrir sjónarmiðum sínum í málinu.

Vettvangskönnun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 28. apríl 2004 að viðstöddum fulltrúum kærenda, byggingarleyfishafa og bæjaryfirvalda.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er í máli þessu deilt um lögmæti ákvörðunar byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 28. janúar 2004 um að veita leyfi til að byggja 372,6 m² einbýlishús að Brekkuási 11 í Garðabæ.  Ber úrskurðarnefndinni, með hliðsjón af rannsóknarreglu stjórnsýsluréttarins, að taka til úrlausnar þau atriði er varða lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar og takamarkast úrlausnarefnið ekki við þær málsástæður sem kærendur tefla fram.  Kemur einkum til skoðunar hvort hið umdeilda byggingarleyfi samræmist skipulagsskilmálum byggingarsvæðisins, svo og hvort fylgt hafi verið viðeigandi ákvæðum byggingarreglugerðar nr. 441/1998 við hönnun byggingarinnar.

Lóðin að Brekkuási 11 er brött og hallar henni niður frá götu í átt að lóðum kærenda að Brúnási 16 og 18.  Heimilt er að byggja á lóðinni hús af gerðinni E-2, en þeirri húsgerð er í sérákvæðum skipulagsskilmála lýst sem einbýlishúsi á 1½ hæð án þess að slík húsgerð sé skilgreind umfram það sem ráða má af skýringarmyndum.  Samkvæmt skýringarmyndum þessum getur hús af nefndri gerð, á lóð sem hallar niður frá götu, annaðhvort verið á einni hæð séð frá götu, og þá með neðri hæð undir þeim hluta húss sem er fjær götu, eða stallað að hluta og er þá hluti hússins, fjær götu, á tveimur hæðum, þar sem neðri gólfplatan er um það bil ½ hæð lægri en gólfplata þess húshluta sem veit að götunni.  Hefur fyrirhugað hús að Brekkuási 11 verið hannað með síðargreinda útfærslu í huga.

Hin umdeilda nýbygging er með flötu þaki en þó í hámarkshæð eins og hún virðist ákvörðuð af bæjaryfirvöldum.  Er salarhæð í húsinu og vegghæðir meiri en verið hefði ef húsið hefði verið hannað með annari þakgerð og eykur þetta byggingarlag grenndaráhrif hússins.  Á skýringarmyndum í skipulagsskilmálum er efsti hluti húsa sýndur með brotnum línum og hjálparlínum, sem augljóslega tákna svigrúm til mismunandi þakgerða, en ekki verður ráðið af þessum gögnum að í skipulaginu felist heimild til þess að hækka útveggi húss upp í tilgreinda hámarkshæð þegar hús er hannað með flötu þaki eins og í hinu umdeilda tilviki.  Þykir slík hönnun ekki samræmast skýringarmyndunum, en að auki leiðir hún í hinu umdeilda tilviki til þess að vegghæðir fara í bága við ákvæði 74. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998, sbr. 3. gr. ÍST 21 um hæðarmál í byggingum og ákvæði gr. 3.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998.

Ákvæði 74. gr. byggingarreglugerðar fjallar um vegghæð húsa og kveður m.a. á um að sé vegghæð ekki ákveðin í metrum, heldur tiltekið hve margar hæðir megi byggja, skuli miða við að í íbúðarhúsi sé hver hæð af gólfi á annað 2,70 – 2,80 m, þó þannig að lofthæð verði aldrei minni en 2,50 m.  Í tilviki því sem hér er til úrlausnar hefur verið vísað til þess að á skýringarmyndum sé að finna ákvarðanir um hámarkshæð húsa og að í þeim ákvörðunum felist jafnframt ákvörðun um hámarksvegghæðir.  Hafi, með þessu móti, verið vikið frá ákvæði 74. gr. byggingarreglugerðar um vegghæðir, svo sem heimilt sé í skipulagi, sbr. 73. gr. reglugerðarinnar.

Úrskurðarnefndin hafnar þessum röksemdum, enda er á skýringarmyndunum engin afstaða tekin til þess hvernig heildarhæð húss skiptist milli veggja og þakrýmis eða einstakra hæða.  Verður því ekki á það fallist að í skipulagsskilmálum fyrir Hraunsholt séu ákvæði um vegghæðir sem víki frá ákvæðinu í 74. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998.  Verður ekki heldur á það fallist að víkja beri ákvæði þessu til hliðar með þeim rökum að það hafi í ríkum mæli verið virt að vettugi, enda bæði ósannað að svo sé og óljóst að hvaða marki skipulagsskilmálar eru sambærilegir í þessu efni.  Þá verður ekki séð að það sé á færi sveitarstjórna að víkja til hliðar ákvæðum byggingarreglugerðar umfram það sem leiða má af heimildum frávíkjanlegra ákvæða.

Er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hin umdeilda bygging samræmist ekki ákvæðum byggingarreglugerðar í þessu tilliti.

Í almennu ákvæði sérákvæða skipulagsskilmála svæðisins, gr. 2.1.0, er tekið fram að bratti sé allmismunandi á lóðum og að lögð sé áhersla á að tillit sé tekið til þess við hönnun.  Skýringarmyndir, sem fylgi skilmálunum, sýni í meginatriðum afstöðu byggingar til götu og lóðar við mismunandi aðstæður, með fyrirvara um að húsgerð falli eðlilega að landi á hverri lóð. 

Fyrirvari þessi er í samræmi við helstu markmið í grein 1.1.2 í skipulagsskilmálunum, þar sem m.a. er tekið fram að öll mannvirki á svæðinu séu hönnuð þannig að þau falli sem best að landi.  Verður að telja fyrirvarann meðal bindandi fyrirmæla skipulagsins um hönnun húsa á svæðinu. 

Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum er hæðarsetning gólfplötu þess hluta hins umdeilda húss sem snýr að götu um 55 cm yfir götuhæð fyrir miðju húsi.  Ráðast aðrar hæðarsetningar í húsinu af hæð þessarar gólfplötu. Telur úrskurðarnefndin aðfinnsluvert að  hæðarsetningar þessar skuli fyrst hafa verið ákvarðaðar á hæðarblaði eftir samþykkt skipulagsins auk þess sem þær samræmist illa áskilnaði skipulagsins um að mannvirki skuli falla sem best að landi.  Með hliðsjón af því að skipulag svæðisins er að stofni til samþykkt fyrir gildistöku skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og fyrir gildistöku núgildandi ákvæða skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 um framsetningu skipulagsáætlana, sbr. gr. 5.4, þykja þessir annmarkar þó ekki koma til álita við mat á lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar.

Úrskurðarnefndin tekur fram að hún telur á skorta að fullnægjandi grein sé gerð fyrir því í skipulagsskilmálum hvað átt sé við þegar talað er um hús á 1½ hæð.  Telur nefndin eðlilegast að skýra ákvæði skipulagsins um þessa húsgerð á þann veg að því séu settar skorður hve stór hluti húss geti verið tveggja hæða, a.m.k. þegar um sé að ræða stallað hús eins og í hinu umdeilda tilviki.  Hins vegar er það niðurstaða nefndarinnar að hlutföll í hinni umdeildu byggingu séu innan eðlilegra marka í þessu tilliti, en þess mátti vænta að byggingar á lóðum í hverfinu yrðu fyrirferðarmeiri eftir að nýtingarhlutfall var hækkað við breytingu sem gerð var á skipulagi þess í ársbyrjun 2003.  Einnig telur nefndin að heimild hafi verið í skipulagi fyrir því að leyfa byggingu svala að hluta til lítillega út fyrir byggingarreit og koma þessar ástæður ekki til álita við mat á lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar.

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hin umdeilda bygging samræmist ekki ákvæði 74. gr. byggingarreglugerðar um vegghæðir.  Er og fallist á að kærendur hafi ekki mátt vænta svo mikilla vegghæða byggingar á lóðinni miðað við eðlilega skýringu á skipulagsskilmálum svæðisins.  Þykja þessar ástæður eiga að leiða til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.

Úrskurðarorð:

Hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 28. janúar 2004, sem staðfest var af bæjarstjórn þann 19. febrúar s.á., um að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Brekkuási 11 í Garðabæ, er felld úr gildi.

_____________________________
Ásgeir Magnússon

_____________________________               ______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                       Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

39/2002 Austurgata

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 10. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags-og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl. formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 39/2002, kærur eigenda hússins að Hverfisgötu 32 og eigenda neðri hæðar hússins að Hverfisgötu 38, Hafnarfirði á ákvörðun byggingarfulltrúa Hafnarfjarðarbæjar frá 12. júlí 2002 um útgáfu byggingarleyfis fyrir stækkun húss að Austurgötu 29b, Hafnarfirði.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 29. júlí 2002, sem barst nefndinni hinn 1. ágúst s.á., kæra G og G, til heimilis að Hverfisgötu 38, Hafnarfirði þá ákvörðun byggingarfulltrúa Hafnarfjarðarbæjar frá 12. júlí 2002 að veita byggingarleyfi fyrir stækkun hússins að Austurgötu 29b, Hafnarfirði.  Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 29. júlí 2002, sem barst nefndinni hinn 1. ágúst s.á., kæra I og J, til heimilis að Hverfisgötu 32, Hafnarfirði sömu ákvörðun.  Kærur þessar taka til sömu ákvörðunar og eru hagsmunir kærenda sambærilegir og hafa málin því verið sameinuð sem mál nr. 39/2002.

Hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúa var lögð fram á fundi skipulags- og byggingarráðs hinn 30. júlí 2002 og staðfest á fundi bæjarstjórnar Hafnarfjarðar hinn 20. ágúst 2002.  

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Þá settu kærendur búsettir að Hverfisgötu 38 einnig fram kröfu um stöðvun framkvæmda en þeirri kröfu var ekki fylgt eftir, enda var framkvæmdum við að reisa hina umdeildu byggingu að mestu lokið er kæran barst úrskurðarnefndarinnar.  Er kæumálið nú tekið til efnisúrlausnar.

Málavextir:  Árið 2001 fór eigandi einlyfts einbýlishúss að Austugötu 29b, Hafnarfirði þess á leit við byggingarfulltrúa Hafnarfjarðarbæjar að honum yrði veitt heimild til stækkunar þess.  Nánar tiltekið fól ósk húseigandans í sér beiðni um að stækka neðri hæð hússins, byggja rishæð úr timbri ofan á eldri byggingu ásamt því að samræma útlit hússins.  Húsið var að flatarmáli 122,9 m², sem skiptist þannig að kjallari var 36,5 m² og íbúð 86,4 m².  Beiðni húseigendans um stækkun fól í sér að íbúð á 1. hæð yrði stækkuð í 104,8 m² og að við bættist rishæð, 97,4 m² að stærð.  Kjallarinn yrði óbreyttur. 

Húsið stendur í miðbæ Hafnarfjarðar og er í gildi deiliskipulag svæðisins frá árinu 1983.  Í þeim gögnum er bárust úrskurðarnefndinni frá Hafnarfjarðarbæ og ætla má að séu greinargerð skipulagsins segir m.a. að nýtingarhlutfall einstakra lóða megi mest vera 0,45, leyfð sé stækkun húsa á reit innan nýtingarmarka og að grunnflötur húss megi ekki fara yfir 80 m². 

Erindi byggingarleyfishafans var lagt fram á fundi skipulags- og umferðarnefndar hinn 20. nóvember 2001 og var eftirfarandi fært til bókar:  „Lagt fram bréf byggingarfulltrúa dags. 5. nóv. 2001 vegna umsóknar um leyfi til að byggja við húsið nr. 29B við Austurgötu.  Af því sem séð verður af gögnum, er breytingin til bóta.  Þegar fyrir liggur fullnægjandi byggingarleyfisumsókn og gögn til kynningar, er skipulagsstjóra heimilt að kynna tillöguna í samræmi við 2. mgr. 26. gr. laga nr. 37/1997.  Áður en grenndarkynning fer fram skal liggja fyrir betri afstöðumynd með fyrirkomulagi lóðar ásamt útlitsmyndum þar sem nýbyggingin er sýnd í afstöðu til næstu íbúðarhúsa.“ 

Á fundi byggingarnefndar hinn 21. nóvember 2001 var eftirfarandi fært til bókar:  „Sótt er um leyfi til að stækka 1. hæð og byggja rishæð.  Byggingarnefnd tekur jákvætt í erindið og óskar eftir fullnaðarteikningum til grenndarkynningar.  Umsækjanda er bent á að kynna sér umfjöllun skipulagsnefndar um málið.“ 

Á fundi skipulags og umferðarnefndar hinn 4. desember 2001 var erindið enn til umfjöllunar og var eftirfarandi fært til bókar:  „Austurgata 29B, leiðr. bókun.  Á 1141. fundi skipulags- og umferðarnefndar var til umfjöllunar breyting á húsi nr. 29B við Austurgötu.  Fyrri hluti bókunarinnar er orðuð eins og deiliskipulag liggi ekki fyrir eins og talið var, fyrir fundinn.  Síðari hluti bókunarinnar er orðuð sem breyting á deiliskipulagi en í ljós kom á fundinum að deiliskipulag miðbæjarins frá 1983 nær yfir lóðina.  Eftirfarandi er tillaga að nýrri bókun svo hún sé rétt miðað við efnislega afgreiðslu málsins.  Af því sem séð verður af gögnum, er breytingin til bóta. Skipulagsstjóra er heimilt að kynna tillöguna í samræmi við 2. mgr. 26. gr. laga nr. 37/1997.  Áður en breytingin er kynnt, skal liggja fyrir betri afstöðumynd af fyrirkomulagi lóðar og bílastæðum, ásamt útlitsmyndum þar sem nýbyggingin er sýnd í afstöðu til næstu íbúðarhúsa.“  Þessi bókun var staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 11. desember 2001. 

Á deiliskipulagsuppdráttinn vegna hússins að Austurgötu 29b er ritað að deiliskipulagsbreytingin hafi verið samþykkt í skipulags- og umferðarnefnd hinn 20. nóvember 2001, en á þeim fundi var, eins og áður segir, aðeins veitt heimild til handa skipulagsstjóra að grenndarkynna tillöguna.  Úrskurðarnefndin óskaði eftir frekari upplýsingum vegna framangreinds hjá Hafnarfjarðarbæ og fengust þau svör að dagsetning uppdráttarins væri röng, hefði átt að vera 4. desember 2001 eða þann dag sem bókun skipulags- og umferðarnefndar var leiðrétt. 

Grenndarkynning stóð yfir frá 22. apríl 2002 til og með 21. maí sama ár og náði til íbúa að Austurgötu 27, 27b, 29, 31, 33 og 35, Hverfisgötu 34, 36 og 38B og Mjósundi 13 en ekki til kærenda sem búa að Hverfisgötu 32 og Hverfisgötu 38.  Á skipulagsuppdrættinum sem var grenndarkynntur kemur fram að eina breyting deiliskipulagsins sé sú að byggingarflötur hússins stækki um 8 m².  Í engu er getið um breytt nýtingarhlutfall lóðarinnar eða frekari stækkun grunnflatar hússins.  Engar athugasemdir bárust. 

Skipulagsstofnun yfirfór gögn málsins og í bréfi til Hafnarfjarðarbæjar, dags. 10. júní 2002, gerir stofnunin ekki athugasemdir við að birt verði auglýsing um samþykkt deiliskipulagsbreytingarinnar í B-deild Stjórnartíðinda.  Auglýsing um breytingu deiliskipulags miðbæjar vegna Austurgötu 29b, birtist í Stjórnartíðindum hinn 28. júní 2002.  Þar segir að deiliskipulagsbreytingin hafi verið samþykkt á fundi bæjarstjórnar hinn 11. desember 2001 og taki bæði til stækkaðs byggingarreits og heimildar til hækkunar hússins. 

Á fundi skipulags- og byggingarráðs hinn 30. júlí 2002 var eftirfarandi fært til bókar:  „Sótt er um leyfi til að byggja viðbyggingu úr timbri með bárujárnsklæðningu.  Grenndarkynning hefur farið fram.  Jákvæð umsögn bæjarskipulags liggur fyrir.  12/7 2002.  Samþykkt af byggingarfulltrúa.  Umsóknin samræmist lögum nr. 73/1997 og nr. 82/1994.“

Framangreindri ákvörðun byggingarfulltrúa Hafnarfjarðarbæjar skutu kærendur til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærur kærenda lúta að því að grenndarkynning hafi farið fram á byggingarleyfisumsókn vegna Austugötu 29b en sú grenndarkynning hafi ekki náð til þeirra og hafi þeim verið alls ókunnugt um framkvæmdirnar fyrr en nýtt og mjög stórt þak hafi verið reist á húsinu á nokkrum dögum.  Kærendur halda því fram að þak það sem hér um ræði sé miklum mun stærra heldur en almennt sé á svæðinu auk þess sem það skerði útsýni. 

Kærendur sem búsettir eru í húsinu nr. 32 við Hverfisgötu halda því fram að lóðamörk þeirra hafi verið rangt tilgreind í gögnum er fylgdu grenndarkynningunni því lóð þeirra liggi að lóðinni nr. 29b við Austurgötu og samkvæmt því hefði átt að grenndarkynna þeim erindið.  Þessir sömu kærendur benda á að þeir hafi endurnýjað hús sitt með tilliti til útsýnis sem nú sé ekki lengur til staðar og því hafi söluverð þess lækkað. 

Kærendur sem búsettir eru að Hverfisgötu 38 halda því fram að með hinu umdeilda byggingarleyfi hafi verið tekið af þeim útsýni sem þeir hafi haft yfir höfnina og Hvaleyrina. 

Málsrök Hafnarfjarðarbæjar:  Úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála óskaði erftir viðhorfum skipulags- og byggingarsviðs til kærunnar og barst nefndinni svarbréf, dags. 16. október 2002, þar sem segir:  „Skipulags- og byggingarráð lítur svo á að rétt hafi verið staðið að grenndarkynningunni og bæjarskipulag hafi kynnt málið þeim sem talið var að hefðu hagsmuna að gæta í samræmi við gildandi miðbæjarskipulag frá 1981“ (sic). 

Með bréfi, dags. 26. janúar 2004, veitti úrskurðarnefndin Hafnarfjarðarbæ færi á því að tjá sig frekar um meðferð málsins og koma að skýringum.  Hinn 24. mars 2004 barst úrskurðarnefndinni bréf frá umhverfis- og tæknisviði, þar sem fram kemur að bæjaryfirvöld hafi ákveðið að endurtaka grenndarkynngu skipulagsbreytingar vegna Austurgötu 29b, en upplýsingar þar um þykja ekki hafa þýðingu við úrlausn máls þessa og verða því ekki raktar hér frekar.

Sjónarmið byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi segir í greinargerð að hann hafi keypt húsið árið 1996, m.a. með það í huga að það hentaði vel til breytinga.  Verðið hafi verið hagstætt enda húsið óaðlaðandi á ýmsa vegu, innra skipulag þess hafi verið afar óhentugt þar sem það hafði verið tvær íbúðir lengi framan af og eðlileg endurnýjun innandyra hafi ekki átt sér stað.  Þá hafi húsið, utan frá séð, verið tvö ólík hús, misgömul, hvort í sínum byggingarstílnum. 

Byggingarleyfishafinn bendir á að húsið standi mun lægra í landi en þau hús sem fyrir aftan það séu, og hafi hann því talið að líkur væru á því að leyfi fengist fyrir stækkun af einhverju tagi.  Grunnflötur hússins hafi aðeins verið 86 m² og því hafi verið nokkuð þröngt um þegar fjölskyldan hafi verið orðin sex manna.  Við hönnun viðbyggingarinnar hafi verið leitast við að fella húsið að umhverfinu sem samanstandi af nokkuð fjölbreyttum húsum frá mismunandi tímum, en eldri stíll, þ.e. brött þök og kvistir, sé nokkuð ráðandi.

Byggingarleyfishafi mótmælir því að kærendur búsettir að Hverfisgötu 32 hafi orðið fyrir útsýnisskerðingu, enda sé útsýni þeirra þegar skert af hraunklettum, trjám og nýlega byggðum húsum við Fjarðargötu.  Byggingarleyfishafinn mótmælir því að á Hverfisgötu 32 hafi, áður en hann hafi byrjað framkvæmdir, átt sér stað einhver hönnun utandyra m.t.t. útsýnis, það hafi einfaldlega verið skipt um bárujárn á húsinu eftir því sem best verði séð.  Byggingarleyfishafinn mótmælir því og að húseign þessara kærenda hafi lækkað í verði við það að önnur hús í nágrenninu hafi verið gerð upp og að þeim hlúð.  Þvert á móti telji hann jákvætt að endurbætur og fegrun eigi sér stað í gömlum hverfum.

Þá er því mótmælt að kærendum, búsettum að Hverfisgötu 38, hafi verið ókunnugt um framkvæmdina, enda hafi byggingarleyfishafi sýnt kæranda þar búsettum teikningar að breytingu hússins. 

Loks er því haldið fram að útsýnistap kærenda að Hverfisgötu 38 hafi verið bilið milli turnanna á Fjarðargötu 13 – 15, og þaðan hafi höfnin ekki sést, heldur hluti af sjónum, og ræma miðsvæðis úr Hvaleyrinni, og þar með hluti golfvallarins.  Að öðru leyti hafi þetta útsýni þegar verið byrgt af háum trjám og nýbyggingum við Fjarðargötu, rétt eins og hjá hinum kærendunum. 

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin hefur óformlega kynnt sér staðhætti við Hverfisgötu og Austurgötu vegna undirbúnings úrskurðar þessa. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er til úrlausnar hvort útgáfa byggingarleyfis sem fól í sér heimild til stækkunar hússins að Austurgötu 29b, Hafnarfirði hafi verið lögmæt.  Húsið stendur í miðbæ Hafnarfjarðar og er í gildi deiliskipulag svæðisins frá árinu 1983.  Samkvæmt fyrirliggjandi málsgögnum má nýtingarhlutfall einstakra lóða á svæðinu vera mest 0,45.  Leyfð er stækkun húsa á reit innan nýtingarmarka en grunnflötur húsa má þó ekki fara yfir 80 m².  Á árinu 2001 var gerð breyting á deiliskipulaginu í þá veru að heimilt var að stækka grunnflöt hússins að Austurgötu 29b um 8 m², en auglýsing um gildistöku breytingarinnar var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 28. júní 2002.  Verður að skilja umrætt skipulag þannig að eftir breytinguna hafi grunnflötur hússins að Austurgötu 29b mátt vera 94,4 m² en húsið var fyrir breytinguna 86,4 m² að gunnflatarmáli. 

Hið kærða byggingarleyfi felur í sér heimild til verulegrar stækkunar hússins að Austurgötu 29b, eða úr 122,9 m² í 238,7 m².  Grunnflötur þess verður 104,8 m² með stækkuninni og fer því nokkuð fram úr heimildum gildandi deiliskipulags.  Að auki er nýtingarhlutfall lóðarinnar eftir breytingu hússins samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi nokkru hærra en skipulag heimilar.  Fullnægir hið umdeilda byggingarleyfi því ekki skilyrðun 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um samræmi við skipulag og verður það því fellt úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarfulltrúans í Hafnarfirði frá 12. júlí 2002, um útgáfu byggingarleyfis vegna Austurgötu 29b, er felld úr gildi. 

____________________________
Ásgeir Magnússon

____________________________     __________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                           Ingibjörg Ingvadóttir 

des 22
Love0

28/2004 Sunnuhvoll

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 3. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 28/2004, kæra eiganda sumarhússins Víðilundar, Miðengi, Grímsnes- og Grafningshreppi, á ákvörðun byggingarnefndar frá 27. janúar um að veita eigendum sumarhússins Sunnuhvols leyfi til stækkunar nýbyggingar á lóð Sunnuhvols.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með stjórnsýslukæru, dags. 29. apríl 2004, er barst úrskurðarnefndinni sama dag, kærir Birgir Már Ragnarsson, hdl., f.h. H, eiganda sumarhússins Víðilundar í landi Miðengis í Grímsnes- og Grafningshreppi, ákvörðun byggingarnefndar frá 27. janúar 2004 um að veita eigendum sumarhússins Sunnuhvols leyfi til stækkunar sumarhúss á lóð Sunnuhvols í landi Miðengis.  Hin kærða ákvörðun var staðfest af sveitarstjórn Grímsnes- og Grafningshrepps hinn 4. febrúar 2004

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og útgefið byggingarleyfi, sem veitt hafi verið á grundvelli hennar, verði ógilt.  Þá er þess krafist að úrskurðað verði þegar í stað að framkvæmdir, sem hafnar séu á grundvelli fyrrgreinds byggingarleyfis, verði stöðvaðar, sbr. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga og 5. gr. reglugerðar nr. 621/1997 um úrskurðarnefndina.

Úrskurðarnefndin gerði byggingarleyfishöfum þegar viðvart um kæru í máli þessu og kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda.  Bárust nefndinni stuttar athugasemdir lögmanns þeirra í bréfi, dags. 6. maí 2004, þar sem m.a. kemur fram að steypuframkvæmdum við þann hluta byggingarinnar, sem hin kærða ákvörðun taki til, sé fyrir löngu lokið.   

Með bréfi, dags. 12. maí 2004, féll umboðsmaður kæranda frá kröfu um stöðvun framkvæmda.  Verður því ekki frekar um hana fjallað, en málið að öðru leyti tekið til úrlausnar.

Málavextir:  Kærandi og byggingarleyfishafar eiga saman liðlega tveggja hektara spildu úr landi Miðengis í Grímsnes- og Grafningshreppi.  Á landspildu þessari standa tveir sumarbústaðir, Sunnuhvoll og Víðilundur, og er hinn síðarnefndi í eigu kæranda.  Umrædd landspilda er í sameign eigenda sumarbústaðanna tveggja en afnotum er skipt samkvæmt samningi þannig að hvorum bústað fylgja afnot af sérgreindri lóð, en ágreiningur er með aðilum um skýringu á ákvæðum samnings þessa um rétt og skyldur eigendanna.

Snemma árs 2003 fengu eigendur Sunnuhvols leyfi til byggingar nýs tvískipts sumarhúss, 115,4 m² að stærð, í stað eldra húss sem yrði rifið.  Af hálfu kæranda var fyrirhugaðri bygginu mótmælt og átti hann samskipti við byggingaryfirvöld og byggingarleyfishafa um málið vorið og sumarið 2003.  Ekki náðist samkomulag með aðilum og skaut kærandi málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 22. október 2003, en þá höfðu byggingarleyfishafar þegar lokið við að rífa eldra hús og ganga frá sökkli nýbyggingar að mestu.

Úrskurðarnefndin tók framangreint kærumál til úrskurðar hinn 22. desember 2003 og var málinu vísað frá nefndinni með þeim rökum að kærufrestur hefði verið liðinn þegar kæran barst úrskurðarnefndinni. 

Af hálfu kæranda er upplýst að hann hafi höfðað mál um gildi hins umdeilda byggingarleyfis og að það mál sé til meðfeðar fyrir héraðsdómi Reykjavíkur.

Eftir að byggingarleyfishafar hófu framkvæmdir við nýbygginguna sóttu þeir um leyfi til breytingar á áður veittu byggingarleyfi þannig að í stað uppfyllts sökkuls yrði leyft að hafa geymslu- og lagnakjallara í sökkulrýminu, en jarðvegsdýpt mun hafa verið meiri en gert hafði verið ráð fyrir og sökkullinn því hærri en búist hafði verið við.  Umrætt leyfi til breytingar var samþykkt í byggingarnefnd 27. janúar 2004 og staðfest af sveitarstjórn 4. febrúar s.á. og er það þessi ákvörðun sem kærð eru í málinu. 

Kærandi telur að ummerki bendi til að nota eigi umrætt sökkulrými sem íbúð og sé því verið að bæta einni hæð við húsið.  Skort hafi á að samþykkis kæranda, sem sameiganda að óskipu sameignarlandi, væri aflað eða að öðrum kosti að umrædd breyting á fyrra byggingarleyfi væri grenndarkynnt.  Þá hafi málsmeðferð við afgreiðslu málsins verið áfátt.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um ákvörðun byggingarnefndar um að heimila breytingu á áður útgefnu byggingarleyfi.  Samkvæmt upplýsingum byggingarfulltrúa í bréfi, dags. 13. maí 2004, hefur breytingin ekki í för með sér breytingar á hæðarsetningu hússins eða útliti þess, en kjallari sem leyfður var með hinni kærðu ákvörðun er undir verönd og er ástæðulaust að ætla að hann verði notaður sem íverurými, enda stendur byggingarleyfið ekki til þess.  Verður ekki séð að hin umdeilda breyting á byggingarleyfi hússins snerti hagsmuni kæranda á þann veg að rétti hans sé hallað með þeim hætti sem áskilið er í 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, en af ákvæðinu verður ráðið að lögvarðir hagsmunir séu skilyrði aðildar að kærumáli fyrir úrskurðarnefndinni.

Með vísan til þess að kærandi telst ekki eiga einstaklega og lögvarða hagsmuni því tengda að fá sérstaklega skorið úr um lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar um breytingu á byggingarleyfi nýbyggingarinnar að Sunnuhvoli ber að vísa kærumáli þessu frá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

 

_________________________________
Ásgeir Magnússon

 

______________________________            _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                       Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

8/2004 Laufás

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 13. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 8/2004, kærur D og J á ákvörðun umhverfis- og skipulagsnefndar Borgarbyggðar frá 6. janúar 2004 um að veita leyfi til að setja niður gamalt íbúðarhús sem þjónustuhús á lóð nr. 5 á Lambalækjarflöt í landi Laufáss í Borgarbyggð.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 12. janúar 2004, sem barst nefndinni 14. s.m., kærir D ákvörðun umhverfis- og skipulagsnefndar Borgarbyggðar frá 6. janúar 2004 um að veita leyfi til að setja niður gamalt íbúðarhús sem þjónustuhús á lóð nr. 5 á Lambalækjarflöt í landi Laufáss í Bogarbyggð.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar Borgarbyggðar hinn 15. janúar 2004. 

Sömu ákvörðun kærir J með bréfi sem úrskurðarnefndinni barst hinn 16. janúar 2004 og hafa framangreind mál verið sameinuð.  Krefjast kærendur ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.

Málavextir:  Í lok ágúst 2003 var auglýst tillaga að breytingu á deiliskipulagi í Hálsabyggð fyrir frístundahús í landi Laufáss í Borgarbyggð.  Sagði í auglýsingunni að um væri að ræða stækkun skipulagssvæðis frá gildandi uppdrætti og að rými yrði fyrir fleiri frístundahús.  Kærendur eiga sumarhús á þessu svæði en munu ekki hafa orðið varir við auglýsingu umræddrar tillögu.  Var tillagan samþykkt og hófust framkvæmdir á grundvelli hennar í desember 2003.  Í umræddu skipulagi er m.a. gert ráð fyrir að reist verði smáhýsi til útleigu á svonefndri Lambalækjarflöt, sem er skammt norð-vestan við bústaði kærenda.  Á lóð nr. 5 á flötinni er gert ráð fyrir að reist verði þjónustuhús, allt að 6 metrar að hæð.  Er það einkum bygging þess sem kærendur setja fyrir sig.

Með bréfi, dags. 15. desember 2003, kærði kærandinn, Daði Ágústsson, ásamt eiginkonu sinni, framangreinda skipulagsákvörðun og kröfðust þau ógildingar hennar.  Með úrskurði fyrr í dag hefur úrskurðarnefndin hafnað kröfu þeirra um ógildingu skipulagsins.  Kemur því einungis til úrlausnar í þessu máli hvort umdeilt byggingarleyfi kunni að vera haldið sjálfstæðum ógildingarannmörkum sem ekki varði gildi deiliskipulags svæðisins.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er einkum á því byggt að með hinu umdeilda byggingarleyfi hafi verið gengið gegn lögvörðum hagmunum þeirra. Ónæði muni verða af starfsemi í þjónustuhúsinu sem að auki sé allt of stórt og skerði útsýni og friðhelgi.

Málsrök Borgarbyggðar:  Af hálfu Borgarbyggðar er kröfu kærenda mótmælt.  Er á því byggt að hið kærða byggingarleyfi sé í samræmi við skipulags- og byggingarlög og deiliskipulag sem auglýst hafi verið og yfirfarið af  Skipulagsstofnun.  Að auki hafi starfsmenn tæknideildar bæjarins skoðað aðstæður á vettvangi og mælt fjarlægð milli húsa kærenda og hins umdeilda húss, svo og hæðarmun húsanna.  Sé hið umdeilda hús í um 150 metra fjarlægð frá því húsi kærenda sem nær standi og standi nýbyggingin að auki um 10 metrum neðar í landinu.  Byggingin muni því ekki raska hagsmunum kærenda. 

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er þess krafist að kröfum kærenda verði hafnað.  Telur hann kærendur ekki eiga lögvarða hagsmuni í kærumálinu.  Umdeilt leyfi eigi stoð í skipulagi og hafi verið veitt af þar til bæru stjórnvaldi.

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari röksemdir fyrir kröfum sínum og sjónarmiðum í málinu.  Verða þær ekki raktar hér frekar, en úrskurðarnefndin hefur haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn þessa þáttar málsins.

Vettvangsganga:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi.  Á staðnum voru m.a. annar kærenda, byggingarfulltrúinn í Borgarbyggð og byggingarleyfishafi.  Gengið var um svæðið og aðstæður skoðaðar.  Einnig kynnti nefndin sér sérstaklega útsýni frá húsi annars kæranda og af efri hæð hins umdeilda þjónustuhúss, sem búið var að setja niður á staðnum og verið var að ganga frá.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er í máli þessu deilt um lögmæti ákvörðunar umhverfis- og skipulagsnefndar Borgarbyggðar frá 6. janúar 2004 um að veita leyfi til að setja niður gamalt íbúðarhús sem þjónustuhús á lóð nr. 5 við Lambalækjarflöt í landi Laufáss í Borgarbyggð.  Hefur úrskurðarnefndin með úrskurði uppkveðnum fyrr í dag hafnað kröfu um ógildingu deiliskipulags umrædds svæðis og á hið umdeilda byggingarleyfi því stoð í gildu deiliskipulagi.  Samkvæmt skilmálum skipulagsins er heimilt að reisa á lóð nr. 5 á Lambalækjarflöt þjónustuhús allt að 70 m² og 6 m á hæð, ætlað sem þjónustuhús fyrir aðliggjandi smáhúsabyggð.  Þykir mega ráða af samhenginu að með 70 m² sé átt við grunnflatarmál enda byggingarreitur stærri á lóð nr. 5 en á öðrum lóðum á Lambalækarflöt og eðlilegt að ætla að þjónustuhúsið verði stærra að grunnflatarmáli en smáhýsin, sem vera mega allt að 40 m².  Samkvæmt aðaluppdráttum er þjónustuhúsið 69,1 m² að grunnfleti og innan við sex metra á hæð og verður með hliðsjón af framansögðu að telja að húsið samræmist skipulagsskilmálum.  Ekki verður annað séð en að hið umdeilda byggingarleyfi samræmist skipulagi að öðru leyti, svo sem um landnotkun og ekki eru sjánlegir aðrir þeir annmarkar á leyfinu er leiða ættu til ógildingar þess.  Verður kröfum kærenda um ógildingu leyfisins því hafnað.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um að ógilt verði ákvörðun umhverfis- og skipulagsnefndar Borgarbyggðar frá 6. janúar 2004 um að veita leyfi til að setja niður gamalt íbúðarhús sem þjónustuhús á lóð nr. 5 á Lambalækjarflöt í landi Laufáss í Borgarbyggð.

_________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Ingibjörg Ingvadóttir