Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

20/2004 Brekkuás

Með

Ár 2004, föstdaginn 25. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl. formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 20/2004, kæra eigenda húseignanna að Brúnási 16, 18 og 20 í Garðabæ á ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 28. janúar 2004 um að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Brekkuási 11 í Garðabæ.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 5. apríl 2004, sem barst nefndinni 7. s.m., kæra S og S, Brúnási 16, B og R, Brúnási 18 og E og S, Brúnási 20, Garðabæ, ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 28. janúar 2004 um að veita leyfi til byggingar 372,6 m² einbýlishúss að Brekkuási 11 í Garðabæ.  Hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúa var lögð fram á fundi byggingarnefndar Garðabæjar hinn 6. febrúar 2004 og staðfest af bæjarstjórn þann 19. febrúar s.á.

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Þá kröfðust kærendur þess að úrskurðað yrði til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda sem hafnar væru með stoð í hinni kærðu ákvörðun og féllst úrskurðarnefndin á þá kröfu með úrskurði uppkveðnum hinn 10. maí 2004.

Gagnaöflun í málinu er lokið og er það nú tekið til efnisúrlausnar.  Hafa nefndinni m.a. borist frekari greinargerð Garðabæjar, dags. 21. júní 2004, og gögn sem bæjaryfirvöld í Garðabæ og byggingarleyfishafi óskuðu í sameiningu eftir að koma að í málinu.  Hafa tafir við þessa gagnaöflun valdið nokkrum drætti á að málið yrði tækt til úrskurðar.

Málavextir:  Hinn 28. janúar 2004 veitti byggingarfulltrúinn í Garðabæ leyfi fyrir byggingu einbýlishúss að Brekkuási 11 og var sú ákvörðun staðfest í bæjarstjórn Garðabæjar hinn 19. febrúar 2004.  Hófust framkvæmdir við byggingu hússins í framhaldi af afgreiðslu leyfisins.

Þegar sjá mátti af framkvæmdum hver yrði hæðarsetning nýbyggingarinnar töldu kærendur ástæðu til að kynna sér frekar fyrirhugaða byggingu.  Fengu þeir, að eigin sögn, afrit af teikningum að nýbyggingunni hinn 23. mars 2004.  Töldu þeir bygginguna ekki samræmast skipulagsskilmálum og að grenndaráhrif hennar yrðu óviðunandi.  Skutu þeir ákvörðun byggingaryfirvalda í Garðabæ um leyfi fyrir byggingunni til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 5. apríl 2004, svo sem að framan greinir.

Með úrskurði, uppkveðnum hinn 10. maí 2004, féllst úrskurðarnefndin á kröfu kærenda um að framkvæmdir við bygginguna yrðu stöðvaðar meðan málið væri til meðferðar fyrir nefndinni.  Hafa framkvæmdir legið niðri frá þeim tíma.

Hin umdeilda nýbygging að Brekkuási 11 er á nýbyggingarsvæði á Hraunsholti í Garðabæ.  Á svæðinu gildir deiliskipulag fyrir Hraunsholt frá árinu 1997 með áorðnum breytingum.  Í skipulagi þessu er gert ráð fyrir fjöbreyttri íbúðarbyggð á svæðinu en í skilmálum er m.a. nánar kveðið á um mannvirkjagerð á einstökum lóðum.  Er á lóðinni að Brekkuási 11 heimiluð bygging einbýlishúss af gerð E-2, en sú húsgerð er samkvæmt skilmálum einnar og hálfrar hæðar og eru á skýringarmyndum í sérskilmálum sýnd dæmi um útfærslur slíkra húsa.

Lóðin að Brekkuási 11 liggur á vesturmörkum að lóðum kærenda að Brúnási nr. 16 og 18.  Norð-vestur af lóðinni er lóð kærenda að Brúnási 20.  Er verulegur hæðarmunur á lóðunum og liggja lóðir kærenda til muna lægra en lóðin að Brekkuási 11. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á því byggt að umdeild nýbygging fari með ýmsum hætti gegn skipulagsskilmálum svæðisins.  Þannig hafi þess ekki verið gætt að laga mannvirkið að landinu, samræmis sé ekki gætt í þakformi og hæðarsetning sé röng.  Raski byggingin grenndarhagsmunum kærenda enda fylgi henni skuggavarp og skerðing á friðhelgi.  Nefna kærendur sem dæmi mikla vegghæð og nálægð nýbyggingarinnar og að sjá megi af svölum hennar niður í gegnum þakglugga að Brúnási 18.  Þá séu aðstæður þannig að ekki séu skilyrði til að heimila að svalir nái að hluta til út fyrir byggingarreit eins og gert hafi verið.

Í bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 22. apríl 2004, árétta kærendur sjónarmið sín um að hið umdeilda byggingarleyfi sé andstætt skipulagsskilmálum, en í bréfi þessu andmæla kærendur sjónarmiðum byggingarleyfishafa í málinu.  Telja þeir bygginguna fara í bága við ákvæði skipulagsskilmála um hæðarsetningu gólfplötu, um heimild til að byggja svalir út fyrir byggingarreit, um lögun byggingar að landi og um landmótun og að byggingarleyfishafi rangtúlki ákvæði skilmálanna um þessi atriði.  Þá árétta kærendur að þeir telji bygginguna skerða friðhelgi eigna sinna og lóða.

Málsrök Garðabæjar:  Af hálfu bæjaryfirvalda er kröfum og málsástæðum kærenda hafnað.  Fullyrðingar kærenda um ranga hæðarsetningu fái ekki staðist, enda beri að miða við uppgefinn hæðarkóta gólfplötu þess hluta hússins er snúi að götu eins og ráða megi af skýringarmyndum.  Sé þessi skilningur í samræmi við það sem lagt hafi verið til grundvallar við afgreiðslu á byggingarleyfum vegna allra annarra húsa í hverfinu og einnig í öðrum hverfum bæjarins.  Sú verklagsregla hafi almennt gilt í nýjum hverfum í Garðabæ að plötuhæð húsa sé um 30 cm hærri en götukóti og sé með því verið að tryggja að vatn frá götu renni ekki óhindrað inn á aðalhæð húsa.

Í kæru sé ekki haldið fram að önnur atriði, er varði hæð eða umfang hússins, brjóti gegn beinum ákvæðum skilmála, heldur sé vísað til þess að húsgerðin sé andstæð meginmarkmiðum skipulagsins, falli ekki að landinu og sé þess eðlis að hún valdi skerðingu á nýtingu lóða kærenda og skerði verðmæti eigna þeirra.  Þá sé í kæru gerð athugasemd við réttmæti þeirrar ákvörðunar að heimila að svalir gangi út fyrir byggingarreit.

Ekkert af þessu fái staðist þegar litið sé til markmiða og framkvæmdar skipulagsins og heimilda þess.  Meginatriði þessa máls sé að byggingarleyfi hússins að Brekkuási 11 sé í samræmi við heimildir samkvæmt skipulagsskilmálum hverfisins og því ekki ógildanlegt. 

Í viðbótargreinargerð Garðabæjar í málinu, dags. 21. júní 2004, er sérstaklega að því vikið að í bráðabirgðaúrskurði úrskurðarnefndarinnar frá 10. maí 2004 um stöðvun framkvæmda sé því haldið fram að skipulagsskilmálar séu um margt óljósir og í því sambandi sérstaklega vísað til skilgreiningar á húsgerðinni E-2, sem sé einbýlishús á 1½ hæð.  Slík húsgerð sé skilgreind á skýringarmyndum þannig að hús neðan við götu, eins og eigi við um væntanlega nýbyggingu að Brekkuási 11, sé einnar hæðar hús við götu en tveggja hæða hús séð frá baklóðarmörkum.  Samkvæmt skýringarmyndum geti slík hús ýmist verið aðalhæð og neðri hæð eða pallahús eins og Brekkuás 11.  Í skilmálum séu engar kvaðir um stærðir einstakra hæða, en eðlilegri hönnun sé líklegt að neðri hæð hússins verði minni en aðalhæð, hvort heldur sé á pöllum eða á einni hæð.  Í umræðu um skilgreiningar á húsgerðinni E-2 hafi komið fram að líta eigi svo á að neðri hæð hússins megi aldrei vera stærri en sem nemi 50% af efri hæð.  Af hálfu Garðabæjar hafi, við framkvæmd á skipulagsskilmálum, ekki verið beitt svo þröngri skýringu, enda verði ekki séð nein skynsamleg rök fyrir slíkri takmörkun.  Þá sé það ekki í samræmi við helstu markmið skilmálanna sem séu þau að á Hraunsholti rísi fjölbreytt byggð þar sem fólk eigi þess kost að velja milli mismunandi húsgerða og fá húsnæði við sitt hæfi.  Jafnframt megi benda á að útfærsla á mismunandi stærð hæða sé fyrst og fremst atriði sem lúti að innra skipulagi húsa og hafi þar af leiðandi ekki í för með sér röskun á hagmunum gagnvart næstu nágrönnum.  Garðabær líti svo á að skilmálar og önnur gögn séu skýr hvað varði takmarkanir við útfærslu og hönnun húsa af gerðinni E-2.  Í skilmálum og á skýringarmyndum sé skýrt kveðið á um hæð slíkra húsa og nýtingarhlutfall og einnig komi fram hvernig þakform megi nota.  Sérstök ástæða sé til að vekja athygli á því frelsi sem skýringarmyndir veiti við hönnun á þakformi, þannig geti þakform ýmist verið tvíhalla, einhalla eða flatt.  Í þeim tilvikum sem þakform sé flatt eða einhalla komi skýrt fram að hámarkshæð hússins miðist við þakbrún þess.  Á lóðarblöðum sé síðan tilgreindur gólfkóti sem hæð hússins miðist við og byggingarreitur sem takmarki stærð hússins.

Þegar litið sé til þeirrar framkvæmdar sem viðhöfð hafi verið við afgreiðslu á byggingarleyfum húsa á Hraunsholti sé augljóst að hönnuðir sem unnið hafi eftir skilmálunum hafi ekki talið að í þeim fælist sú takmörkun á stærðum neðri hæða að þær mættu aldrei vera stærri en sem næmi 50% af stærð aðalhæðar.  Slík skýring fæli í sér takmarkanir við hönnun húsa sem engin skynsamleg sjónarmið mæli með í einbýlishúsahverfi þar sem lóðir séu að öllu jöfnu nokkuð stórar og gefi þannig kost á mismunandi hönnun með fjölbreytileika, sem skapi hverfum jákvæða ímynd. 

Í úrskurði úrskurðarnefndar um stöðvun framkvæmda sé og vikið að því hvort til skoðunar eigi að koma ákvæði 74. og 75. gr. byggingarreglugerðar um vegghæðir og því haldið fram að ekki sé hægt að fallast á að skipulagsskilmálar Hraunsholts hafi að geyma ákvæði um vegghæðir þótt þar sé kveðið á um mestu leyfilegu hæð hinna ýmsu húsgerða.

Af hálfu Garðabæjar sé að sjálfsögðu talið eðlilegt að þær greinar komi til skoðunar sem og aðrar greinar byggingarreglugerðar, eftir atvikum.  Þá sé því ekki mótmælt að í skilmálum sé ekki með beinum hætti fjallað um vegghæðir einstakra hæða.  Það sé hins vegar skoðun Garðabæjar að slík tilgreining í skilmálum sé ekki nauðsynleg, enda viðmiðanir greinarinnar frávíkjanlegar.  Óumdeilt sé að í skilmálum sé kveðið á um hámarkshæðir húsa og hafi í framkvæmd verið litið svo á að hönnuðir hefðu frelsi við ákvarðanir á vegghæðum innan þeirra marka og hafi þannig á fullnægjandi hátt verið vikið frá frávíkjanlegu ákvæði fyrrnefndrar greinar byggingarreglugerðar.  Á Hraunsholti séu öll hús, að undanskildum fjölbýlishúsum, annað hvort einnar hæðar eða tveggja og því ekki ástæða til að tilgreina vegghæðir sérstaklega fyrir tveggja hæða hús umfram það sem gert sé með hámarkshæð húsa á skýringarmyndum í skilmálum. Önnur niðurstaða fæli í sér verulegt misræmi gagnvart einnar hæðar húsum, en hámarkshæð slíkra húsa sé 5,4 m eins og fram komi á skýringarmyndum.  Í því tilviki sé augljóslega verið að víkja frá þeim  viðmiðunum um vegghæðir sem nefndar séu í ákvæði 74. gr.  Eðlilegt sé að gætt sé samræmis við skýringu á hámarkshæðum húsa að þessu leyti. 

Af hálfu Garðabæjar er á það bent að við skoðun á húsgerðum tveggja hæða húsa á Hraunsholti megi sjá staðfestingu þess að í framkvæmd hafi ákvæðið verið skýrt með þessum hætti.  Eru tilgreind, þessu til stuðnings, dæmi um fjögur hús, þar á meðal Brúnás 20, en eigendur þess eru meðal kærenda.  Flest standi þessi hús við opin svæði og valdi því ekki hugsanlegri röskun gagnvart nágrönnum.  Húsin séu öll sérstök í hönnun, hvert á sinn hátt og hafi verið talin falla vel að skipulagi hverfisins og vera í samræmi við skilmála. 

Í tilviki Brekkuáss 11 séu aðstæður aðrar, þar sem lóðin sé ekki við opið svæði heldur liggi samsíða öðrum lóðum þ.e. lóðum kærenda í máli þessu að Brúnási 16 og 18.  Þær aðstæður geti á engan hátt skert rétt lóðarhafa Brekkuáss 11 frá því sem skilmálar segi fyrir um.  Sé þá horft til þess hvernig þeir hafi verið skýrðir og framkvæmdir í hverfinu, m.a. í tilvikum kærenda.  Nýbygging að Brekkuási 11 nýti byggingarreit að verulegu leyti og einnig skilmála um hámarkshæð og nýtingarhlutfall.  Slík nýting skilmála gagnvart nágrönnum verði að teljast falla að því sem í úrskurði úrskurðarnefndar sé nefnt réttmætar væntingar lóðarhafa og annarra rétthafa á skipulagssvæðinu.  Kærendur í máli þessu hafi því alltaf mátt vænta þess að á lóðum aftan við lóðir þeirra, sem þeir virðist hafa litið á sem opið svæði, kæmu byggingar sem gætu verið með þeim hætti sem lóðarhafi við Brekkuás 11 hafi sótt um að fá að reisa.  Fráleitt sé að réttur þeirra til verndar gegn hugsanlegri röskun geti gengið framar rétti lóðarhafa Brekkuáss 11 samkvæmt skilmálum hverfisins.

Aðstæðum á lóðamörkum Brekkuáss 11 og Brúnáss 16 og 18 sé ágætlega lýst í úrskurði úrskurðarnefndar um stöðvun framkvæmda, en þar komi fram að verulegur hæðarmunur sé á lóðunum og að lóðir kærenda liggi til muna lægra en lóðin að Brekkuási 11.  Aðstæður sem þessar sé víða að finna í hverfinu og þar gerist það að byggingar á viðkomandi lóðum leiði af sér skuggavarp og önnur áhrif á þær lóðir sem lægra liggi.  Megi í því sambandi nefna lóðir við Eikarás og Greniás.  Horfa verði til þess að hér sé um nábýli í íbúðahverfi að ræða og þar geti enginn átt takmarkalausan rétt á að tryggt sé algjört afskiptaleysi nágranna.  Slíkt sé eðlilega ómögulegt í íbúðahverfi þar sem um 1500 manns búi.

Varðandi túlkun á skilmálum um hámarkshæðir og vegghæðir hafi byggingarleyfishafi leitað eftir áliti lögfræðings á skipulags- og byggingarsviði Reykjavíkurborgar.  Í tölvubréfi hans komi fram að í Reykjavík hafi verið litið svo á, þegar hámarkshæð húss í metrum sé tilgreind í deiliskipulagi og tekið fram að þakform sé frjálst, megi vegghæð húss ná upp í hámarkshæð þá sem gefin sé upp í metrum. 

Á vegum skipulagsfulltrúa Garðabæjar hafi verið leitað eftir upplýsingum frá Hafnarfirði og Kópavogi og hafi komið fram að þar séu mál meðhöndluð með sama hætti og í Garðabæ og Reykjavík.  Slík framkvæmd um áraraðir á nánast öllu höfuðborgarsvæðinu hljóti að vega þungt í málinu.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum og sjónarmiðum kærenda mótmælt.  Hefur byggingarleyfishafi svarað málsástæðum kærenda lið fyrir lið og telur þær ýmist byggðar á misskilningi eða rangtúlkun á skipulagsskilmálum svæðisins og öðrum réttarheimildum sem við eigi í málinu.  Hafa verði í huga að skipulag umrædds svæðis geri ráð fyrir þéttri og fjölbreytilegri byggð og geti kærendur ekki gert tilkall til þess rólega yfirbragðs og sveitasælu sem þeir geri í kærunni.  Enginn réttur hafi því verið brotinn á kærendum með útgáfu byggingarleyfis vegna hússins sem verið sé að byggja á lóðinni að Brekkuási 11.

Sé það eindregin afstaða byggingarleyfishafa, að þar sem byggingarleyfi vegna húsbyggingar hans að Brekkuási 11 sé ekki haldið neinum ágöllum er ógildingu varð,i sé sjálfgefið að hafna beri kröfu kærenda um ógildingu byggingarleyfisins.

Með bréfi, dags. 4. maí 2004, kom byggingarleyfishafi á framfæri ítarlegum frekari athugasemdum sem einkum lúta að túlkun skipulags um vegghæðir með hliðsjón af frávíkjanlegum ákvæðum byggingarreglugerðar nr. 441/1998 um það efni.  Segir þar m.a. að í þessu sambandi komi einkum þrír þættir til skoðunar sem séu, eftir atvikum, tengdir eða óskyldir.  Sé hér um að ræða hámarkshæð húss, lofthæð í húsi og vegghæð húss.

Hvað varði hámarkshæð húss, sé áréttað það sem fram komi í upphaflegum athugasemdum byggingarleyfishafa um hámarkshæð húss og grunnlínu hennar, þ.e. að hámarkshæð húss á lóðinni Brekkuási 11 sé 5,8 m og að miða skuli við hæðartölu gólfplötu þess hluta húss er snúi að götu.  Verði ekki frekar fjallað um hámarkshæð hér nema í umfjöllun um vegghæð húss.

Hvað varði lofthæð í húsi og vegghæð húss sé mikilvægt að gera grein fyrir því hvað felist í viðkomandi hugtökum og grunnrökunum á bak við þau.  Lofthæð í húsi fjalli um lofthæð í einstökum rýmum húss.  Um lofthæð í húsum fjalli 78. gr. byggingarreglugerðar og geymi hún lágmarksákvæði um lofthæð.  Markmiðið á bakvið ákvæði um lofthæð sé skýrlega að tryggja ákveðin lágmarksgæði rýma fyrir þá sem í húsunum búi og þá sem kaupi hús.  Reglugerðargjafinn horfi hér inn á við, þ.e.a.s. til þeirra sem noti rými innan útveggja húss.  Allt framangreint greini ákvæði um lofthæð með skýrum og áþreifanlegum hætti frá reglum um vegghæð húss.  Reglur um vegghæð fjalli um hæð útveggja húss, algerlega óháð því hvernig húsi sé skipt í hæðir eða innra rými þess skipulagt yfirleitt.  Fjallað sé um vegghæð húss í 74. gr. byggingarreglugerðar og séu ákvæði greinarinnar frávíkjanleg, þ.e.a.s. þau eigi aðeins við ef ekki sé kveðið á um vegghæð húss í metrum í deiliskipulagi.  Kveði greinin á um það hvernig vegghæð skuli reiknuð ef ákvæðum þar um sé ekki til að dreifa í deiliskipulagi, en aðeins tilgreint hversu margar hæðir megi byggja.  Reglugerðargjafinn horfi hér út á við, þ.e.a.s. til ytra útlits húss eins og það kunni að hafa áhrif á umhverfi þess og nábýlinga.

Ekki sé um það deilt að ákvæði 78. gr. byggingarreglugerðar um lágmarkslofthæð séu uppfyllt í tilfelli þess húss sem verið sé að byggja að Brekkuási 11.  Verði því ekki frekar fjallað um lofthæð í þessum athugasemdum, nema í sambandi við umfjöllun um vegghæð.

Í tilviki hússins að Brekkuási 11 komi ekki til kasta 74. gr. byggingarreglugerðar, þar sem vegghæð húss sé ákveðin í deiliskipulagi Hraunsholtshverfis með ótvíræðum hætti í lið 2.1.2 í deiliskipulaginu.  Ákvæði nefndrar greinar byggingarreglugerðar verði ekki skýrð svo að þau áskilji að vegghæð sé skilgreind með einum hætti fremur en öðrum í deiliskipulagi og því verði að telja að vegghæð sem skilgreind sé með tilgreiningu hæðarpunkta á uppdráttum eins og þeim sem liður 2.1.2 í deiliskipulaginu geymi, verði að öllu leyti jafnað til slíkrar tilgreiningar í orðum.  Reyndar sé engin ákvæði að finna um það í settum rétti með hvaða hætti vegghæð húss skuli ákveðin.

Eins og komið hafi fram hér að framan sé markmiðið með reglum um vegghæð húss að tryggja hagsmuni annarra en þeirra sem búi í eða kaupi það hús sem um sé að ræða.  Markmiðið sé að vernda nábýlinga og nágrenni almennt fyrir því að vegghæð húss gangi á tiltekna hagsmuni þeirra.  Sé því ljóst að um hámarksákvæði sé að ræða, enda hagsmunir þeirra sem verið sé að vernda almennt í því fólgnir að vegghæð húss sé ekki meiri en eðlilegt megi teljast og þeir megi gera ráð fyrir.  Langsótt verði að telja að hagsmunir nábýlinga og nágrennis felist í því að vegghæðir séu ekki of litlar.  Þá verði að árétta að óbeint séu fyrir hendi ákvæði um lágmarksvegghæðir í 78. gr. byggingarreglugerðar um lofthæðir, enda verði vegghæðir aldrei lægri en svo að þær samræmist ófrávíkjanlegum ákvæðum þeirrar greinar.  Séu hagsmunir hlutaðeigandi þannig rækilega tryggðir að þessu leyti.

Samspil ákvæða um hámarkshæð húss og vegghæð þess geti verið með ýmsu móti.  Þannig geti verið að um sé að ræða ólíka hæð, þ.e.a.s. að hámarkshæð húss sé hærri en vegghæð þess.  Eigi þetta skýrlega við ef gerðar séu ákveðnar kröfur um frágang og gerð þaks sem leiði til þess að mesta vegghæð geti aldrei náð hámarkshæð húss, t.a.m. þegar gerð sé krafa um valmaþak.  Sé í slíkum tilvikum ljóst að hámarksvegghæð húss geti aldrei orðið sú sama og hámarkshæð húss vegna ákvæða byggingarreglugerðar um þakhalla.  Hámarksvegghæð húss sé hins vegar sú sama og hámarkshæð í öðrum tilvikum og eigi það skýrlega við þegar sú krafa sé gerð til þakgerðar að um sé að ræða „flatt“ þak.  Sama eigi við þegar húsgerð, og þar með gerð og frágangur þaks, sé frjáls.  Verði þá að ganga út frá rétti húsbyggjanda til að byggja „flatt“ þak og að hámarksvegghæð falli því saman við hámarkshæð húss.

Í tilviki hússins að Brekkuási 11 sé ljóst að þar sé á ferð síðastnefnda tilvikið.  Í lið 1.1.8 í skipulagi Hraunsholts komi berum orðum fram að húsgerðir séu frjálsar.  Felist í því orðalagi að þakgerð sé frjáls og heimild húsbyggjanda til að byggja hús með „flötu“ þaki.  Sé þannig ljóst að í þessu tilviki falli hámarksvegghæð og hámarkshæð húss saman.  Ráðist því leyfileg vegghæð hússins að Brekkuási 11 af hámarkshæð þess eins og hún sé tilgreind á skýringarmynd í lið 2.1.2 í skipulaginu.

Í bréfi byggingarleyfishafa frá 4. maí 2004, er auk framanritaðs, gerð ítarleg grein fyrir því hvernig hann telji að túlka beri skýringarmyndir skipulagsins og annað því tengt en ekki þykir þörf á að rekja hér frekar efni bréfsins.  Úrskurðarnefndin hefur hins vegar haft það allt til hliðsjónar við úrlausn málsins, svo og allar frekari röksemdir sem málsaðilar hafa fært fram fyrir sjónarmiðum sínum í málinu.

Vettvangskönnun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 28. apríl 2004 að viðstöddum fulltrúum kærenda, byggingarleyfishafa og bæjaryfirvalda.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er í máli þessu deilt um lögmæti ákvörðunar byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 28. janúar 2004 um að veita leyfi til að byggja 372,6 m² einbýlishús að Brekkuási 11 í Garðabæ.  Ber úrskurðarnefndinni, með hliðsjón af rannsóknarreglu stjórnsýsluréttarins, að taka til úrlausnar þau atriði er varða lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar og takamarkast úrlausnarefnið ekki við þær málsástæður sem kærendur tefla fram.  Kemur einkum til skoðunar hvort hið umdeilda byggingarleyfi samræmist skipulagsskilmálum byggingarsvæðisins, svo og hvort fylgt hafi verið viðeigandi ákvæðum byggingarreglugerðar nr. 441/1998 við hönnun byggingarinnar.

Lóðin að Brekkuási 11 er brött og hallar henni niður frá götu í átt að lóðum kærenda að Brúnási 16 og 18.  Heimilt er að byggja á lóðinni hús af gerðinni E-2, en þeirri húsgerð er í sérákvæðum skipulagsskilmála lýst sem einbýlishúsi á 1½ hæð án þess að slík húsgerð sé skilgreind umfram það sem ráða má af skýringarmyndum.  Samkvæmt skýringarmyndum þessum getur hús af nefndri gerð, á lóð sem hallar niður frá götu, annaðhvort verið á einni hæð séð frá götu, og þá með neðri hæð undir þeim hluta húss sem er fjær götu, eða stallað að hluta og er þá hluti hússins, fjær götu, á tveimur hæðum, þar sem neðri gólfplatan er um það bil ½ hæð lægri en gólfplata þess húshluta sem veit að götunni.  Hefur fyrirhugað hús að Brekkuási 11 verið hannað með síðargreinda útfærslu í huga.

Hin umdeilda nýbygging er með flötu þaki en þó í hámarkshæð eins og hún virðist ákvörðuð af bæjaryfirvöldum.  Er salarhæð í húsinu og vegghæðir meiri en verið hefði ef húsið hefði verið hannað með annari þakgerð og eykur þetta byggingarlag grenndaráhrif hússins.  Á skýringarmyndum í skipulagsskilmálum er efsti hluti húsa sýndur með brotnum línum og hjálparlínum, sem augljóslega tákna svigrúm til mismunandi þakgerða, en ekki verður ráðið af þessum gögnum að í skipulaginu felist heimild til þess að hækka útveggi húss upp í tilgreinda hámarkshæð þegar hús er hannað með flötu þaki eins og í hinu umdeilda tilviki.  Þykir slík hönnun ekki samræmast skýringarmyndunum, en að auki leiðir hún í hinu umdeilda tilviki til þess að vegghæðir fara í bága við ákvæði 74. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998, sbr. 3. gr. ÍST 21 um hæðarmál í byggingum og ákvæði gr. 3.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998.

Ákvæði 74. gr. byggingarreglugerðar fjallar um vegghæð húsa og kveður m.a. á um að sé vegghæð ekki ákveðin í metrum, heldur tiltekið hve margar hæðir megi byggja, skuli miða við að í íbúðarhúsi sé hver hæð af gólfi á annað 2,70 – 2,80 m, þó þannig að lofthæð verði aldrei minni en 2,50 m.  Í tilviki því sem hér er til úrlausnar hefur verið vísað til þess að á skýringarmyndum sé að finna ákvarðanir um hámarkshæð húsa og að í þeim ákvörðunum felist jafnframt ákvörðun um hámarksvegghæðir.  Hafi, með þessu móti, verið vikið frá ákvæði 74. gr. byggingarreglugerðar um vegghæðir, svo sem heimilt sé í skipulagi, sbr. 73. gr. reglugerðarinnar.

Úrskurðarnefndin hafnar þessum röksemdum, enda er á skýringarmyndunum engin afstaða tekin til þess hvernig heildarhæð húss skiptist milli veggja og þakrýmis eða einstakra hæða.  Verður því ekki á það fallist að í skipulagsskilmálum fyrir Hraunsholt séu ákvæði um vegghæðir sem víki frá ákvæðinu í 74. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998.  Verður ekki heldur á það fallist að víkja beri ákvæði þessu til hliðar með þeim rökum að það hafi í ríkum mæli verið virt að vettugi, enda bæði ósannað að svo sé og óljóst að hvaða marki skipulagsskilmálar eru sambærilegir í þessu efni.  Þá verður ekki séð að það sé á færi sveitarstjórna að víkja til hliðar ákvæðum byggingarreglugerðar umfram það sem leiða má af heimildum frávíkjanlegra ákvæða.

Er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hin umdeilda bygging samræmist ekki ákvæðum byggingarreglugerðar í þessu tilliti.

Í almennu ákvæði sérákvæða skipulagsskilmála svæðisins, gr. 2.1.0, er tekið fram að bratti sé allmismunandi á lóðum og að lögð sé áhersla á að tillit sé tekið til þess við hönnun.  Skýringarmyndir, sem fylgi skilmálunum, sýni í meginatriðum afstöðu byggingar til götu og lóðar við mismunandi aðstæður, með fyrirvara um að húsgerð falli eðlilega að landi á hverri lóð. 

Fyrirvari þessi er í samræmi við helstu markmið í grein 1.1.2 í skipulagsskilmálunum, þar sem m.a. er tekið fram að öll mannvirki á svæðinu séu hönnuð þannig að þau falli sem best að landi.  Verður að telja fyrirvarann meðal bindandi fyrirmæla skipulagsins um hönnun húsa á svæðinu. 

Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum er hæðarsetning gólfplötu þess hluta hins umdeilda húss sem snýr að götu um 55 cm yfir götuhæð fyrir miðju húsi.  Ráðast aðrar hæðarsetningar í húsinu af hæð þessarar gólfplötu. Telur úrskurðarnefndin aðfinnsluvert að  hæðarsetningar þessar skuli fyrst hafa verið ákvarðaðar á hæðarblaði eftir samþykkt skipulagsins auk þess sem þær samræmist illa áskilnaði skipulagsins um að mannvirki skuli falla sem best að landi.  Með hliðsjón af því að skipulag svæðisins er að stofni til samþykkt fyrir gildistöku skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og fyrir gildistöku núgildandi ákvæða skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 um framsetningu skipulagsáætlana, sbr. gr. 5.4, þykja þessir annmarkar þó ekki koma til álita við mat á lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar.

Úrskurðarnefndin tekur fram að hún telur á skorta að fullnægjandi grein sé gerð fyrir því í skipulagsskilmálum hvað átt sé við þegar talað er um hús á 1½ hæð.  Telur nefndin eðlilegast að skýra ákvæði skipulagsins um þessa húsgerð á þann veg að því séu settar skorður hve stór hluti húss geti verið tveggja hæða, a.m.k. þegar um sé að ræða stallað hús eins og í hinu umdeilda tilviki.  Hins vegar er það niðurstaða nefndarinnar að hlutföll í hinni umdeildu byggingu séu innan eðlilegra marka í þessu tilliti, en þess mátti vænta að byggingar á lóðum í hverfinu yrðu fyrirferðarmeiri eftir að nýtingarhlutfall var hækkað við breytingu sem gerð var á skipulagi þess í ársbyrjun 2003.  Einnig telur nefndin að heimild hafi verið í skipulagi fyrir því að leyfa byggingu svala að hluta til lítillega út fyrir byggingarreit og koma þessar ástæður ekki til álita við mat á lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar.

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hin umdeilda bygging samræmist ekki ákvæði 74. gr. byggingarreglugerðar um vegghæðir.  Er og fallist á að kærendur hafi ekki mátt vænta svo mikilla vegghæða byggingar á lóðinni miðað við eðlilega skýringu á skipulagsskilmálum svæðisins.  Þykja þessar ástæður eiga að leiða til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.

Úrskurðarorð:

Hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 28. janúar 2004, sem staðfest var af bæjarstjórn þann 19. febrúar s.á., um að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Brekkuási 11 í Garðabæ, er felld úr gildi.

_____________________________
Ásgeir Magnússon

_____________________________               ______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                       Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

39/2002 Austurgata

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 10. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags-og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl. formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 39/2002, kærur eigenda hússins að Hverfisgötu 32 og eigenda neðri hæðar hússins að Hverfisgötu 38, Hafnarfirði á ákvörðun byggingarfulltrúa Hafnarfjarðarbæjar frá 12. júlí 2002 um útgáfu byggingarleyfis fyrir stækkun húss að Austurgötu 29b, Hafnarfirði.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 29. júlí 2002, sem barst nefndinni hinn 1. ágúst s.á., kæra G og G, til heimilis að Hverfisgötu 38, Hafnarfirði þá ákvörðun byggingarfulltrúa Hafnarfjarðarbæjar frá 12. júlí 2002 að veita byggingarleyfi fyrir stækkun hússins að Austurgötu 29b, Hafnarfirði.  Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 29. júlí 2002, sem barst nefndinni hinn 1. ágúst s.á., kæra I og J, til heimilis að Hverfisgötu 32, Hafnarfirði sömu ákvörðun.  Kærur þessar taka til sömu ákvörðunar og eru hagsmunir kærenda sambærilegir og hafa málin því verið sameinuð sem mál nr. 39/2002.

Hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúa var lögð fram á fundi skipulags- og byggingarráðs hinn 30. júlí 2002 og staðfest á fundi bæjarstjórnar Hafnarfjarðar hinn 20. ágúst 2002.  

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Þá settu kærendur búsettir að Hverfisgötu 38 einnig fram kröfu um stöðvun framkvæmda en þeirri kröfu var ekki fylgt eftir, enda var framkvæmdum við að reisa hina umdeildu byggingu að mestu lokið er kæran barst úrskurðarnefndarinnar.  Er kæumálið nú tekið til efnisúrlausnar.

Málavextir:  Árið 2001 fór eigandi einlyfts einbýlishúss að Austugötu 29b, Hafnarfirði þess á leit við byggingarfulltrúa Hafnarfjarðarbæjar að honum yrði veitt heimild til stækkunar þess.  Nánar tiltekið fól ósk húseigandans í sér beiðni um að stækka neðri hæð hússins, byggja rishæð úr timbri ofan á eldri byggingu ásamt því að samræma útlit hússins.  Húsið var að flatarmáli 122,9 m², sem skiptist þannig að kjallari var 36,5 m² og íbúð 86,4 m².  Beiðni húseigendans um stækkun fól í sér að íbúð á 1. hæð yrði stækkuð í 104,8 m² og að við bættist rishæð, 97,4 m² að stærð.  Kjallarinn yrði óbreyttur. 

Húsið stendur í miðbæ Hafnarfjarðar og er í gildi deiliskipulag svæðisins frá árinu 1983.  Í þeim gögnum er bárust úrskurðarnefndinni frá Hafnarfjarðarbæ og ætla má að séu greinargerð skipulagsins segir m.a. að nýtingarhlutfall einstakra lóða megi mest vera 0,45, leyfð sé stækkun húsa á reit innan nýtingarmarka og að grunnflötur húss megi ekki fara yfir 80 m². 

Erindi byggingarleyfishafans var lagt fram á fundi skipulags- og umferðarnefndar hinn 20. nóvember 2001 og var eftirfarandi fært til bókar:  „Lagt fram bréf byggingarfulltrúa dags. 5. nóv. 2001 vegna umsóknar um leyfi til að byggja við húsið nr. 29B við Austurgötu.  Af því sem séð verður af gögnum, er breytingin til bóta.  Þegar fyrir liggur fullnægjandi byggingarleyfisumsókn og gögn til kynningar, er skipulagsstjóra heimilt að kynna tillöguna í samræmi við 2. mgr. 26. gr. laga nr. 37/1997.  Áður en grenndarkynning fer fram skal liggja fyrir betri afstöðumynd með fyrirkomulagi lóðar ásamt útlitsmyndum þar sem nýbyggingin er sýnd í afstöðu til næstu íbúðarhúsa.“ 

Á fundi byggingarnefndar hinn 21. nóvember 2001 var eftirfarandi fært til bókar:  „Sótt er um leyfi til að stækka 1. hæð og byggja rishæð.  Byggingarnefnd tekur jákvætt í erindið og óskar eftir fullnaðarteikningum til grenndarkynningar.  Umsækjanda er bent á að kynna sér umfjöllun skipulagsnefndar um málið.“ 

Á fundi skipulags og umferðarnefndar hinn 4. desember 2001 var erindið enn til umfjöllunar og var eftirfarandi fært til bókar:  „Austurgata 29B, leiðr. bókun.  Á 1141. fundi skipulags- og umferðarnefndar var til umfjöllunar breyting á húsi nr. 29B við Austurgötu.  Fyrri hluti bókunarinnar er orðuð eins og deiliskipulag liggi ekki fyrir eins og talið var, fyrir fundinn.  Síðari hluti bókunarinnar er orðuð sem breyting á deiliskipulagi en í ljós kom á fundinum að deiliskipulag miðbæjarins frá 1983 nær yfir lóðina.  Eftirfarandi er tillaga að nýrri bókun svo hún sé rétt miðað við efnislega afgreiðslu málsins.  Af því sem séð verður af gögnum, er breytingin til bóta. Skipulagsstjóra er heimilt að kynna tillöguna í samræmi við 2. mgr. 26. gr. laga nr. 37/1997.  Áður en breytingin er kynnt, skal liggja fyrir betri afstöðumynd af fyrirkomulagi lóðar og bílastæðum, ásamt útlitsmyndum þar sem nýbyggingin er sýnd í afstöðu til næstu íbúðarhúsa.“  Þessi bókun var staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 11. desember 2001. 

Á deiliskipulagsuppdráttinn vegna hússins að Austurgötu 29b er ritað að deiliskipulagsbreytingin hafi verið samþykkt í skipulags- og umferðarnefnd hinn 20. nóvember 2001, en á þeim fundi var, eins og áður segir, aðeins veitt heimild til handa skipulagsstjóra að grenndarkynna tillöguna.  Úrskurðarnefndin óskaði eftir frekari upplýsingum vegna framangreinds hjá Hafnarfjarðarbæ og fengust þau svör að dagsetning uppdráttarins væri röng, hefði átt að vera 4. desember 2001 eða þann dag sem bókun skipulags- og umferðarnefndar var leiðrétt. 

Grenndarkynning stóð yfir frá 22. apríl 2002 til og með 21. maí sama ár og náði til íbúa að Austurgötu 27, 27b, 29, 31, 33 og 35, Hverfisgötu 34, 36 og 38B og Mjósundi 13 en ekki til kærenda sem búa að Hverfisgötu 32 og Hverfisgötu 38.  Á skipulagsuppdrættinum sem var grenndarkynntur kemur fram að eina breyting deiliskipulagsins sé sú að byggingarflötur hússins stækki um 8 m².  Í engu er getið um breytt nýtingarhlutfall lóðarinnar eða frekari stækkun grunnflatar hússins.  Engar athugasemdir bárust. 

Skipulagsstofnun yfirfór gögn málsins og í bréfi til Hafnarfjarðarbæjar, dags. 10. júní 2002, gerir stofnunin ekki athugasemdir við að birt verði auglýsing um samþykkt deiliskipulagsbreytingarinnar í B-deild Stjórnartíðinda.  Auglýsing um breytingu deiliskipulags miðbæjar vegna Austurgötu 29b, birtist í Stjórnartíðindum hinn 28. júní 2002.  Þar segir að deiliskipulagsbreytingin hafi verið samþykkt á fundi bæjarstjórnar hinn 11. desember 2001 og taki bæði til stækkaðs byggingarreits og heimildar til hækkunar hússins. 

Á fundi skipulags- og byggingarráðs hinn 30. júlí 2002 var eftirfarandi fært til bókar:  „Sótt er um leyfi til að byggja viðbyggingu úr timbri með bárujárnsklæðningu.  Grenndarkynning hefur farið fram.  Jákvæð umsögn bæjarskipulags liggur fyrir.  12/7 2002.  Samþykkt af byggingarfulltrúa.  Umsóknin samræmist lögum nr. 73/1997 og nr. 82/1994.“

Framangreindri ákvörðun byggingarfulltrúa Hafnarfjarðarbæjar skutu kærendur til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærur kærenda lúta að því að grenndarkynning hafi farið fram á byggingarleyfisumsókn vegna Austugötu 29b en sú grenndarkynning hafi ekki náð til þeirra og hafi þeim verið alls ókunnugt um framkvæmdirnar fyrr en nýtt og mjög stórt þak hafi verið reist á húsinu á nokkrum dögum.  Kærendur halda því fram að þak það sem hér um ræði sé miklum mun stærra heldur en almennt sé á svæðinu auk þess sem það skerði útsýni. 

Kærendur sem búsettir eru í húsinu nr. 32 við Hverfisgötu halda því fram að lóðamörk þeirra hafi verið rangt tilgreind í gögnum er fylgdu grenndarkynningunni því lóð þeirra liggi að lóðinni nr. 29b við Austurgötu og samkvæmt því hefði átt að grenndarkynna þeim erindið.  Þessir sömu kærendur benda á að þeir hafi endurnýjað hús sitt með tilliti til útsýnis sem nú sé ekki lengur til staðar og því hafi söluverð þess lækkað. 

Kærendur sem búsettir eru að Hverfisgötu 38 halda því fram að með hinu umdeilda byggingarleyfi hafi verið tekið af þeim útsýni sem þeir hafi haft yfir höfnina og Hvaleyrina. 

Málsrök Hafnarfjarðarbæjar:  Úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála óskaði erftir viðhorfum skipulags- og byggingarsviðs til kærunnar og barst nefndinni svarbréf, dags. 16. október 2002, þar sem segir:  „Skipulags- og byggingarráð lítur svo á að rétt hafi verið staðið að grenndarkynningunni og bæjarskipulag hafi kynnt málið þeim sem talið var að hefðu hagsmuna að gæta í samræmi við gildandi miðbæjarskipulag frá 1981“ (sic). 

Með bréfi, dags. 26. janúar 2004, veitti úrskurðarnefndin Hafnarfjarðarbæ færi á því að tjá sig frekar um meðferð málsins og koma að skýringum.  Hinn 24. mars 2004 barst úrskurðarnefndinni bréf frá umhverfis- og tæknisviði, þar sem fram kemur að bæjaryfirvöld hafi ákveðið að endurtaka grenndarkynngu skipulagsbreytingar vegna Austurgötu 29b, en upplýsingar þar um þykja ekki hafa þýðingu við úrlausn máls þessa og verða því ekki raktar hér frekar.

Sjónarmið byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi segir í greinargerð að hann hafi keypt húsið árið 1996, m.a. með það í huga að það hentaði vel til breytinga.  Verðið hafi verið hagstætt enda húsið óaðlaðandi á ýmsa vegu, innra skipulag þess hafi verið afar óhentugt þar sem það hafði verið tvær íbúðir lengi framan af og eðlileg endurnýjun innandyra hafi ekki átt sér stað.  Þá hafi húsið, utan frá séð, verið tvö ólík hús, misgömul, hvort í sínum byggingarstílnum. 

Byggingarleyfishafinn bendir á að húsið standi mun lægra í landi en þau hús sem fyrir aftan það séu, og hafi hann því talið að líkur væru á því að leyfi fengist fyrir stækkun af einhverju tagi.  Grunnflötur hússins hafi aðeins verið 86 m² og því hafi verið nokkuð þröngt um þegar fjölskyldan hafi verið orðin sex manna.  Við hönnun viðbyggingarinnar hafi verið leitast við að fella húsið að umhverfinu sem samanstandi af nokkuð fjölbreyttum húsum frá mismunandi tímum, en eldri stíll, þ.e. brött þök og kvistir, sé nokkuð ráðandi.

Byggingarleyfishafi mótmælir því að kærendur búsettir að Hverfisgötu 32 hafi orðið fyrir útsýnisskerðingu, enda sé útsýni þeirra þegar skert af hraunklettum, trjám og nýlega byggðum húsum við Fjarðargötu.  Byggingarleyfishafinn mótmælir því að á Hverfisgötu 32 hafi, áður en hann hafi byrjað framkvæmdir, átt sér stað einhver hönnun utandyra m.t.t. útsýnis, það hafi einfaldlega verið skipt um bárujárn á húsinu eftir því sem best verði séð.  Byggingarleyfishafinn mótmælir því og að húseign þessara kærenda hafi lækkað í verði við það að önnur hús í nágrenninu hafi verið gerð upp og að þeim hlúð.  Þvert á móti telji hann jákvætt að endurbætur og fegrun eigi sér stað í gömlum hverfum.

Þá er því mótmælt að kærendum, búsettum að Hverfisgötu 38, hafi verið ókunnugt um framkvæmdina, enda hafi byggingarleyfishafi sýnt kæranda þar búsettum teikningar að breytingu hússins. 

Loks er því haldið fram að útsýnistap kærenda að Hverfisgötu 38 hafi verið bilið milli turnanna á Fjarðargötu 13 – 15, og þaðan hafi höfnin ekki sést, heldur hluti af sjónum, og ræma miðsvæðis úr Hvaleyrinni, og þar með hluti golfvallarins.  Að öðru leyti hafi þetta útsýni þegar verið byrgt af háum trjám og nýbyggingum við Fjarðargötu, rétt eins og hjá hinum kærendunum. 

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin hefur óformlega kynnt sér staðhætti við Hverfisgötu og Austurgötu vegna undirbúnings úrskurðar þessa. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er til úrlausnar hvort útgáfa byggingarleyfis sem fól í sér heimild til stækkunar hússins að Austurgötu 29b, Hafnarfirði hafi verið lögmæt.  Húsið stendur í miðbæ Hafnarfjarðar og er í gildi deiliskipulag svæðisins frá árinu 1983.  Samkvæmt fyrirliggjandi málsgögnum má nýtingarhlutfall einstakra lóða á svæðinu vera mest 0,45.  Leyfð er stækkun húsa á reit innan nýtingarmarka en grunnflötur húsa má þó ekki fara yfir 80 m².  Á árinu 2001 var gerð breyting á deiliskipulaginu í þá veru að heimilt var að stækka grunnflöt hússins að Austurgötu 29b um 8 m², en auglýsing um gildistöku breytingarinnar var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 28. júní 2002.  Verður að skilja umrætt skipulag þannig að eftir breytinguna hafi grunnflötur hússins að Austurgötu 29b mátt vera 94,4 m² en húsið var fyrir breytinguna 86,4 m² að gunnflatarmáli. 

Hið kærða byggingarleyfi felur í sér heimild til verulegrar stækkunar hússins að Austurgötu 29b, eða úr 122,9 m² í 238,7 m².  Grunnflötur þess verður 104,8 m² með stækkuninni og fer því nokkuð fram úr heimildum gildandi deiliskipulags.  Að auki er nýtingarhlutfall lóðarinnar eftir breytingu hússins samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi nokkru hærra en skipulag heimilar.  Fullnægir hið umdeilda byggingarleyfi því ekki skilyrðun 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um samræmi við skipulag og verður það því fellt úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarfulltrúans í Hafnarfirði frá 12. júlí 2002, um útgáfu byggingarleyfis vegna Austurgötu 29b, er felld úr gildi. 

____________________________
Ásgeir Magnússon

____________________________     __________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                           Ingibjörg Ingvadóttir 

des 22
Love0

28/2004 Sunnuhvoll

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 3. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 28/2004, kæra eiganda sumarhússins Víðilundar, Miðengi, Grímsnes- og Grafningshreppi, á ákvörðun byggingarnefndar frá 27. janúar um að veita eigendum sumarhússins Sunnuhvols leyfi til stækkunar nýbyggingar á lóð Sunnuhvols.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með stjórnsýslukæru, dags. 29. apríl 2004, er barst úrskurðarnefndinni sama dag, kærir Birgir Már Ragnarsson, hdl., f.h. H, eiganda sumarhússins Víðilundar í landi Miðengis í Grímsnes- og Grafningshreppi, ákvörðun byggingarnefndar frá 27. janúar 2004 um að veita eigendum sumarhússins Sunnuhvols leyfi til stækkunar sumarhúss á lóð Sunnuhvols í landi Miðengis.  Hin kærða ákvörðun var staðfest af sveitarstjórn Grímsnes- og Grafningshrepps hinn 4. febrúar 2004

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og útgefið byggingarleyfi, sem veitt hafi verið á grundvelli hennar, verði ógilt.  Þá er þess krafist að úrskurðað verði þegar í stað að framkvæmdir, sem hafnar séu á grundvelli fyrrgreinds byggingarleyfis, verði stöðvaðar, sbr. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga og 5. gr. reglugerðar nr. 621/1997 um úrskurðarnefndina.

Úrskurðarnefndin gerði byggingarleyfishöfum þegar viðvart um kæru í máli þessu og kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda.  Bárust nefndinni stuttar athugasemdir lögmanns þeirra í bréfi, dags. 6. maí 2004, þar sem m.a. kemur fram að steypuframkvæmdum við þann hluta byggingarinnar, sem hin kærða ákvörðun taki til, sé fyrir löngu lokið.   

Með bréfi, dags. 12. maí 2004, féll umboðsmaður kæranda frá kröfu um stöðvun framkvæmda.  Verður því ekki frekar um hana fjallað, en málið að öðru leyti tekið til úrlausnar.

Málavextir:  Kærandi og byggingarleyfishafar eiga saman liðlega tveggja hektara spildu úr landi Miðengis í Grímsnes- og Grafningshreppi.  Á landspildu þessari standa tveir sumarbústaðir, Sunnuhvoll og Víðilundur, og er hinn síðarnefndi í eigu kæranda.  Umrædd landspilda er í sameign eigenda sumarbústaðanna tveggja en afnotum er skipt samkvæmt samningi þannig að hvorum bústað fylgja afnot af sérgreindri lóð, en ágreiningur er með aðilum um skýringu á ákvæðum samnings þessa um rétt og skyldur eigendanna.

Snemma árs 2003 fengu eigendur Sunnuhvols leyfi til byggingar nýs tvískipts sumarhúss, 115,4 m² að stærð, í stað eldra húss sem yrði rifið.  Af hálfu kæranda var fyrirhugaðri bygginu mótmælt og átti hann samskipti við byggingaryfirvöld og byggingarleyfishafa um málið vorið og sumarið 2003.  Ekki náðist samkomulag með aðilum og skaut kærandi málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 22. október 2003, en þá höfðu byggingarleyfishafar þegar lokið við að rífa eldra hús og ganga frá sökkli nýbyggingar að mestu.

Úrskurðarnefndin tók framangreint kærumál til úrskurðar hinn 22. desember 2003 og var málinu vísað frá nefndinni með þeim rökum að kærufrestur hefði verið liðinn þegar kæran barst úrskurðarnefndinni. 

Af hálfu kæranda er upplýst að hann hafi höfðað mál um gildi hins umdeilda byggingarleyfis og að það mál sé til meðfeðar fyrir héraðsdómi Reykjavíkur.

Eftir að byggingarleyfishafar hófu framkvæmdir við nýbygginguna sóttu þeir um leyfi til breytingar á áður veittu byggingarleyfi þannig að í stað uppfyllts sökkuls yrði leyft að hafa geymslu- og lagnakjallara í sökkulrýminu, en jarðvegsdýpt mun hafa verið meiri en gert hafði verið ráð fyrir og sökkullinn því hærri en búist hafði verið við.  Umrætt leyfi til breytingar var samþykkt í byggingarnefnd 27. janúar 2004 og staðfest af sveitarstjórn 4. febrúar s.á. og er það þessi ákvörðun sem kærð eru í málinu. 

Kærandi telur að ummerki bendi til að nota eigi umrætt sökkulrými sem íbúð og sé því verið að bæta einni hæð við húsið.  Skort hafi á að samþykkis kæranda, sem sameiganda að óskipu sameignarlandi, væri aflað eða að öðrum kosti að umrædd breyting á fyrra byggingarleyfi væri grenndarkynnt.  Þá hafi málsmeðferð við afgreiðslu málsins verið áfátt.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um ákvörðun byggingarnefndar um að heimila breytingu á áður útgefnu byggingarleyfi.  Samkvæmt upplýsingum byggingarfulltrúa í bréfi, dags. 13. maí 2004, hefur breytingin ekki í för með sér breytingar á hæðarsetningu hússins eða útliti þess, en kjallari sem leyfður var með hinni kærðu ákvörðun er undir verönd og er ástæðulaust að ætla að hann verði notaður sem íverurými, enda stendur byggingarleyfið ekki til þess.  Verður ekki séð að hin umdeilda breyting á byggingarleyfi hússins snerti hagsmuni kæranda á þann veg að rétti hans sé hallað með þeim hætti sem áskilið er í 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, en af ákvæðinu verður ráðið að lögvarðir hagsmunir séu skilyrði aðildar að kærumáli fyrir úrskurðarnefndinni.

Með vísan til þess að kærandi telst ekki eiga einstaklega og lögvarða hagsmuni því tengda að fá sérstaklega skorið úr um lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar um breytingu á byggingarleyfi nýbyggingarinnar að Sunnuhvoli ber að vísa kærumáli þessu frá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

 

_________________________________
Ásgeir Magnússon

 

______________________________            _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                       Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

8/2004 Laufás

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 13. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 8/2004, kærur D og J á ákvörðun umhverfis- og skipulagsnefndar Borgarbyggðar frá 6. janúar 2004 um að veita leyfi til að setja niður gamalt íbúðarhús sem þjónustuhús á lóð nr. 5 á Lambalækjarflöt í landi Laufáss í Borgarbyggð.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 12. janúar 2004, sem barst nefndinni 14. s.m., kærir D ákvörðun umhverfis- og skipulagsnefndar Borgarbyggðar frá 6. janúar 2004 um að veita leyfi til að setja niður gamalt íbúðarhús sem þjónustuhús á lóð nr. 5 á Lambalækjarflöt í landi Laufáss í Bogarbyggð.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar Borgarbyggðar hinn 15. janúar 2004. 

Sömu ákvörðun kærir J með bréfi sem úrskurðarnefndinni barst hinn 16. janúar 2004 og hafa framangreind mál verið sameinuð.  Krefjast kærendur ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.

Málavextir:  Í lok ágúst 2003 var auglýst tillaga að breytingu á deiliskipulagi í Hálsabyggð fyrir frístundahús í landi Laufáss í Borgarbyggð.  Sagði í auglýsingunni að um væri að ræða stækkun skipulagssvæðis frá gildandi uppdrætti og að rými yrði fyrir fleiri frístundahús.  Kærendur eiga sumarhús á þessu svæði en munu ekki hafa orðið varir við auglýsingu umræddrar tillögu.  Var tillagan samþykkt og hófust framkvæmdir á grundvelli hennar í desember 2003.  Í umræddu skipulagi er m.a. gert ráð fyrir að reist verði smáhýsi til útleigu á svonefndri Lambalækjarflöt, sem er skammt norð-vestan við bústaði kærenda.  Á lóð nr. 5 á flötinni er gert ráð fyrir að reist verði þjónustuhús, allt að 6 metrar að hæð.  Er það einkum bygging þess sem kærendur setja fyrir sig.

Með bréfi, dags. 15. desember 2003, kærði kærandinn, Daði Ágústsson, ásamt eiginkonu sinni, framangreinda skipulagsákvörðun og kröfðust þau ógildingar hennar.  Með úrskurði fyrr í dag hefur úrskurðarnefndin hafnað kröfu þeirra um ógildingu skipulagsins.  Kemur því einungis til úrlausnar í þessu máli hvort umdeilt byggingarleyfi kunni að vera haldið sjálfstæðum ógildingarannmörkum sem ekki varði gildi deiliskipulags svæðisins.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er einkum á því byggt að með hinu umdeilda byggingarleyfi hafi verið gengið gegn lögvörðum hagmunum þeirra. Ónæði muni verða af starfsemi í þjónustuhúsinu sem að auki sé allt of stórt og skerði útsýni og friðhelgi.

Málsrök Borgarbyggðar:  Af hálfu Borgarbyggðar er kröfu kærenda mótmælt.  Er á því byggt að hið kærða byggingarleyfi sé í samræmi við skipulags- og byggingarlög og deiliskipulag sem auglýst hafi verið og yfirfarið af  Skipulagsstofnun.  Að auki hafi starfsmenn tæknideildar bæjarins skoðað aðstæður á vettvangi og mælt fjarlægð milli húsa kærenda og hins umdeilda húss, svo og hæðarmun húsanna.  Sé hið umdeilda hús í um 150 metra fjarlægð frá því húsi kærenda sem nær standi og standi nýbyggingin að auki um 10 metrum neðar í landinu.  Byggingin muni því ekki raska hagsmunum kærenda. 

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er þess krafist að kröfum kærenda verði hafnað.  Telur hann kærendur ekki eiga lögvarða hagsmuni í kærumálinu.  Umdeilt leyfi eigi stoð í skipulagi og hafi verið veitt af þar til bæru stjórnvaldi.

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari röksemdir fyrir kröfum sínum og sjónarmiðum í málinu.  Verða þær ekki raktar hér frekar, en úrskurðarnefndin hefur haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn þessa þáttar málsins.

Vettvangsganga:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi.  Á staðnum voru m.a. annar kærenda, byggingarfulltrúinn í Borgarbyggð og byggingarleyfishafi.  Gengið var um svæðið og aðstæður skoðaðar.  Einnig kynnti nefndin sér sérstaklega útsýni frá húsi annars kæranda og af efri hæð hins umdeilda þjónustuhúss, sem búið var að setja niður á staðnum og verið var að ganga frá.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er í máli þessu deilt um lögmæti ákvörðunar umhverfis- og skipulagsnefndar Borgarbyggðar frá 6. janúar 2004 um að veita leyfi til að setja niður gamalt íbúðarhús sem þjónustuhús á lóð nr. 5 við Lambalækjarflöt í landi Laufáss í Borgarbyggð.  Hefur úrskurðarnefndin með úrskurði uppkveðnum fyrr í dag hafnað kröfu um ógildingu deiliskipulags umrædds svæðis og á hið umdeilda byggingarleyfi því stoð í gildu deiliskipulagi.  Samkvæmt skilmálum skipulagsins er heimilt að reisa á lóð nr. 5 á Lambalækjarflöt þjónustuhús allt að 70 m² og 6 m á hæð, ætlað sem þjónustuhús fyrir aðliggjandi smáhúsabyggð.  Þykir mega ráða af samhenginu að með 70 m² sé átt við grunnflatarmál enda byggingarreitur stærri á lóð nr. 5 en á öðrum lóðum á Lambalækarflöt og eðlilegt að ætla að þjónustuhúsið verði stærra að grunnflatarmáli en smáhýsin, sem vera mega allt að 40 m².  Samkvæmt aðaluppdráttum er þjónustuhúsið 69,1 m² að grunnfleti og innan við sex metra á hæð og verður með hliðsjón af framansögðu að telja að húsið samræmist skipulagsskilmálum.  Ekki verður annað séð en að hið umdeilda byggingarleyfi samræmist skipulagi að öðru leyti, svo sem um landnotkun og ekki eru sjánlegir aðrir þeir annmarkar á leyfinu er leiða ættu til ógildingar þess.  Verður kröfum kærenda um ógildingu leyfisins því hafnað.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um að ógilt verði ákvörðun umhverfis- og skipulagsnefndar Borgarbyggðar frá 6. janúar 2004 um að veita leyfi til að setja niður gamalt íbúðarhús sem þjónustuhús á lóð nr. 5 á Lambalækjarflöt í landi Laufáss í Borgarbyggð.

_________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

12/2004 Viðarrimi

Með

Ár 2004, mánudaginn 10. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl. formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 12/2004, kæra eigenda húseignarinnar að Viðarrima 47 í Reykjavík á ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 20. janúar 2004 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 49 við Viðarrima og á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. febrúar 2004 um að veita leyfi til að byggja 87,5 m² einlyfta viðbyggingu úr forsteyptum einingum við norður- og austurhlið einbýlishússins að Viðarrima 49.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 20. febrúar 2004, sem barst nefndinni 23. s.m., kæra H og G, eigendur fasteignarinnar að Viðarrima 47 í Reykjavík, ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 20. janúar 2004 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 49 við Viðarrima og ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. febrúar 2004 um að veita leyfi til að byggja 87,5 m² einlyfta viðbyggingu úr forsteyptum einingum við norður- og austurhlið einbýlishússins að Viðarrima 49.  Hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúa var staðfest af borgarstjórn Reykjavíkur þann 19. febrúar 2004.

Kærendur krefjast þess að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi og gerðu jafnframt þá kröfu að úrskurðarnefndin kvæði upp úrskurð til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda við viðbygginguna meðan málið væri til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Hinn 11. mars sl. var kveðinn upp úrskurður til bráðabirgða um stöðvunarkröfuna þar sem fallist var á að framkvæmdir yrðu stöðvaðar meðan málið væri til meðferðar fyrir nefndinni.

Málavextir:  Fasteignirnar að Viðarrima 47 og 49 eru á svæði sem byggst hefur upp á grundvelli deiliskipulags sem samþykkt var í borgarráði hinn 4. júní 1991.  Samkvæmt skipulagsskilmálum er gert ráð fyrir fjölbreytni í gerð húsa á svæðinu.  Byggingarreitir setja staðsetningu húsa á lóðum rúmar skorður en nýtingarhlutfall er ekki tilgreint í umræddu skipulagi.  Á lóðum á því svæði við Viðarrima sem hér skiptir máli er gert ráð fyrir einbýlishúsum á einni hæð.  Á þessu svæði ganga stuttar botngötur norður úr Viðarrima og standa fjögur hús við hverja þeirra, en sunnan götunnar er einföld húsaröð.  Húsin á lóðunum nr. 43-53 við Viðarrima (stök númer) voru reist á árunum 1992 til 1994 og er nýtingarhlutfall þeirra lóða á bilinu 0,2 – 0,27.  Er gerð þessara húsa nokkuð breytileg.

Fyrir liggur að við byggingu hússins að Viðarrima 49 hefur norðvesturhorn bílgeymslu verið byggt nokkuð út fyrir byggingarreit á um 3,5 metra bili miðað við framhlið hússins, en ekki er til þess vitað að fram hafi komið athugasemdir af því tilefni á byggingartíma þess.

Á árinu 2002 óskuðu eigendur Viðarrima 49 eftir leyfi til að byggja 87,5 m² einlyfta, steinsteypta viðbyggingu við hús sitt til norðurs, innan þess byggingarreits sem markaður er á lóðinni í gildandi skipulagi svæðisins.  Var það mat byggingarfulltrúa að umrædd viðbygging samræmdist skilyrðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og féllst hann því á að veita umbeðið leyfi á afgreiðslufundi hinn 19. júní 2002.

Framkvæmdir samkvæmt framangreindu leyfi hófust ekki fyrr en tæpu ári eftir útgáfu þess.  Fór úttekt á botni grunns fyrir viðbygginguna fram hinn 16. júní 2003, en með bréfi, dags. 23. sama mánaðar, kærðu kærendur í máli þessu útgáfu umrædds leyfis.  Kváðu kærendur sér hafa verið ókunnugt um tilvist leyfisins fyrr en eftir að framkvæmdir hefðu hafist, enda hefði þeim engin tilkynning borist um útgáfu þess.  Kröfðust þeir ógildingar leyfisins, en jafnframt að framkvæmdir við bygginguna yrðu stöðvaðar meðan málið væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

Með úrskurði uppkveðnum hinn 10. júlí 2003 hafnaði úrskurðarnefndin kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða, enda taldi hún að eins og málið lægi þá fyrir yrði hvorki ráðið af málsgögnum að viðbyggingin færi í bága við skipulag eða byggingarreglur né að hún gengi svo gegn hagsmunum kærenda að leitt gæti til ógildingar byggingarleyfisins.

Með bréfi til skipulags- og byggingarsviðs Reykjavíkurborgar, dags. 17. september 2003, kröfðust kærendur þess að byggingaryfirvöld stöðvuðu framkvæmdir við bygginguna þar sem þeir töldu að viðbyggingin næði út fyrir byggingarreit, en á þessum tíma var lokið frágangi sökkuls undir útveggi viðbyggingarinnar.  Lét byggingarfulltrúi þegar kanna staðsetningu hennar og kom í ljós við mælingu að hlutar hennar náðu út fyrir byggingarreitinn.  Stöðvaði byggingarfulltrúi framkvæmdir við viðbygginguna þegar er niðurstaða mælingarinnar lá fyrir.

Í framhaldi af stöðvun framkvæmdanna gerðu byggingaryfirvöld frekari úttekt á málinu og leituðu skýringa á því misræmi sem komið hafði fram milli aðaluppdrátta og raunmælingar á staðsetningu viðbyggingarinnar.  Í kjölfar þessarar athugunar óskuðu byggingarleyfishafar eftir því að deiliskipulagi yrði breytt þannig að þegar hönnuð og samþykkt viðbygging yrði innan byggingarreits.  Kom fram í erindi þeirra að forsteyptar einingar sem nota ætti í viðbygginguna hefðu þegar verið steyptar.  Erindi þetta var tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 29. október 2003.  Samþykkti nefndin að grenndarkynnt yrði tillaga að breytingu á deiliskipulagi í samræmi við erindið.

Í kjölfar þessa var unnin tillaga að breytingu deiliskipulagsins sem skipulagsfulltrúi samþykkti að grenndarkynna á fundi sínum hinn 28. nóvember 2003.  Tillagan var til kynningar frá 2. desember 2003 með athugasemdafresti til 29. desember s.á.  Athugasemdabréf barst frá eigendum þeirra húsa sem kynningin hafði tekið til og lögðust þeir gegn tillögunni.  Tillagan ásamt athugasemdum og umsögn skipulagsfulltrúa um þær, dags. 12. janúar 2004, var lögð fyrir skipulags- og byggingarnefnd þann 14. janúar s.á.  Samþykkti nefndin tillöguna og staðfesti borgarráð þá afgreiðslu á fundi sínum hinn 20. janúar 2004.  Var þeim sem gert höfðu athugasemdir tilkynnt um afgreiðslu málsins með bréfi, dags. 21. janúar 2004.  Tillagan var loks send Skipulagsstofnun til lögboðinnar meðferðar.  Gerði stofnunin ekki athugasemdir við að auglýsing um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda, en tók fram að deiliskipulag umrædds svæðis væri ekki til í vörslu stofnunarinnar og benti þar að auki á ákvæði 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Auglýsing um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar var birt í B-deild Stjórnartíðinda þann 6. febrúar 2004.  Á afgreiðslufundi hinn 10. febrúar 2004 samþykkti byggingarfulltrúi að veita leyfi til þess að breyta byggingaraðferð áður samþykktrar steinsteyptrar viðbyggingar í forsteyptar einingar.

Kærendur vildu ekki una ákvörðunum byggingaryfirvalda og skutu málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 20. febrúar 2004, svo sem að framan greinir, og hafa jafnframt afturkallað kæru vegna byggingarleyfisins frá árinu 2002 í kjölfar veitingar hins nýja byggingarleyfis.

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að húsið að Viðarrima 49 hafi að hluta verið byggt utan byggingarreits á sínum tíma og með því skapast rými fyrir hinni umdeildu viðbyggingu.  Þar við bætist að hin umdeilda viðbygging hafi einnig reynst vera að hluta utan byggingarreits og verði fjarlægð viðbyggingarinnar frá lóðamörkum kærenda og byggingarleyfishafa minni en þrír metrar.  Úr þessum annmörkum hafi byggingaryfirvöld ætlað að bæta með hinni umdeildu skipulagsbreytingu en það hafi þeim ekki verið heimilt þar sem sú ákvörðun stríði gegn 56. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Auk þess hafi ekki verið færð fram haldbær rök fyrir því að skipulagsbreytingin hafi verið réttlætanleg.  Þá hafi verið rangt staðið að framkvæmdum við hina umdeildu viðbyggingu og þær ekki verið í samræmi við byggingarleyfi.  Í byggingarleyfi fyrir viðbyggingunni frá árinu 2002 hafi verið gert ráð fyrir hefðbundinni aðferð við uppsteypu byggingarinnar en þess í stað hafi verið notaðar forsteyptar einingar í bygginguna og hafi sú byggingaraðferð verið samþykkt eftirá með hinu kærða byggingarleyfi.

Kærendur telja sem fyrr að með fyrirhugaðri viðbyggingu og þeim sólpalli sem nú þegar sé á lóðinni verði lóðin ofnýtt.  Búið sé þá að nýta nánast allan byggingarreit hússins og mjög lítið verði eftir af láréttum lóðarfleti.  Viðbyggingin fari 52 sentimetra út fyrir byggingarreit og þakkantur færist fram með sama hætti.  Með breytingunni sé fjarlægð þakkants viðbyggingarinnar frá lóðarmörkum aðeins 1,98 metrar og ekkert liggi fyrir um áhrif framkvæmdanna hvað varði skuggavarp og skerðingu á útsýni.  Umdeild bygging snúi að framhlið húss kærenda og muni skyggja á þann hluta garðs þeirra sem skipti máli hvað varði gróður, svo og að útsýni muni skerðast og rými til útivistar muni skerðast.  Gangi viðbyggingin því á grenndarhagsmuni kærenda og leiði án vafa til lækkunar á verði fasteignar þeirra.

Loks gera kærendur þá kröfu að bílskúr hússins að Viðarrima 49 verði færður inn fyrir upphaflegan byggingarreit hússins, enda hafi bygging hans út fyrir byggingarreit ekki átt stoð í gildandi skipulagi.  Myndi sú tilfærsla leiða til þess að fylgt væri ákvæðum gildandi skipulags um tvö bílastæði á lóð og útsýni kærenda ykist til muna, auk þess sem kærendur skírskota til þess að forsenda umdeildrar viðbyggingar sé sú að bílskúrinn hafi verið byggður út fyrir byggingarreit. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er þess krafist að hinar kærðu ákvarðanir verið staðfestar.

Málsmeðferð hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar hafi verið í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga og verði hún því ekki felld úr gildi sökum galla á málsmeðferð, og 56. gr. skipulags- og byggingarlaga standi ekki í vegi fyrir gildi skipulagsbreytingarinnar.  Greininni, eins og hún hljóði í dag, hafi verið breytt í meðförum umhverfisnefndar Alþingis og í nefndaráliti um þá breytingu komi eftirfarandi fram:

„Ekki eru lagðar til breytingar á 55. gr., en nokkrar breytingar eru lagðar til á 56. gr. Snúa þær að því að mæla skýrar fyrir um hvernig fara skuli með framkvæmdir sem brjóta í bága við skipulag eða eru án leyfis. Þau atriði, sem bætt hefur verið við greinina, snúa í fyrsta lagi að því að mælt er fyrir um að ef byggingarframkvæmd er hafin án þess að leyfi sé fengið fyrir henni og hún brýtur í bága við skipulag eða framkvæmd er hafin með byggingarleyfi sem brýtur í bága við skipulag ber byggingarfulltrúa að stöðva framkvæmdir tafarlaust og skal hin ólöglega bygging eða byggingarhluti fjarlægður, jarðrask afmáð eða starfsemi hætt. Hins vegar er mælt fyrir um að óheimilt sé að breyta skipulagi svæðis þar sem framkvæmt hefur verið í ósamræmi við skipulag fyrr en hin ólöglega bygging eða byggingarhluti hefur verið fjarlægð, jarðrask afmáð eða starfsemi hætt. Telur nefndin nauðsynlegt að slíkt ákvæði sé sett í lög þar sem dæmin sýna að skipulagi hefur oft verið breytt eftir að mannvirki hefur verið reist og eru slík vinnubrögð óviðunandi og fara gegn anda frumvarps þessa.”

Ljóst sé af greindu nefndaráliti að umræddri 56. gr. sé ætlað að koma í veg fyrir að vísvitandi sé ráðist í byggingarframkvæmdir án leyfa eða andstætt skipulagi.  Ákvæðið sé sett til að aðilar geti ekki með þessu móti unnið rétt gagnvart nágrönnum á grundvelli þess að hagsmunir framkvæmdaraðila séu orðnir meiri en þess sem telur á sér brotið vegna framkvæmda sem þegar hafi verið ráðist í.  Greininni sé ekki ætlað að taka til framkvæmda sem stoð eigi í leyfi frá sveitarstjórn sem talið hafi verið lögmætt og í samræmi við skipulag.  Rýmri túlkun hefði í för með sér að mistök við undirbúning eða málsmeðferð ákvörðunar, sem byggingarleyfishafi bæri enga ábyrgð á, þyrfti ávallt að leiða til þess að byggingarframkvæmd yrði að fjarlægja áður en hægt væri að veita leyfi að nýju.  Slík túlkun sé fráleit og hvorki í samræmi við tilgang ákvæðisins né meginreglu stjórnsýsluréttarins um meðalhóf.  Þá væri með slíkri túlkun gengið gegn mannréttindaákvæði um friðhelgi eignarréttarins og sjónarmið um sanngirni og eðli máls. 

Við skýringu ákvæðisins verði einnig að hafa í huga að það sé verulega íþyngjandi og af refsiréttarlegum toga.  Verði því af þeim sökum vart beitt um öll tilvik án tillits til aðstæðna eða huglægrar afstöðu byggjanda.  Beri því, í samræmi við hefðbundin lögskýringarsjónarmið, að skýra ákvæðið þröngt og aðeins að beita því í undantekningartilvikum.

Að teknu tilliti til framangreinds sé ljóst að 2. og 4. mgr. 56. gr. eigi ekki við í því máli sem hér um ræði.  Í fyrsta lagi sé það skilyrði skv. báðum málsgreinunum að bygging sé ólögleg en umdeild framkvæmd í máli þessu hafi átt stoð í lögmætu byggingarleyfi.  Í öðru lagi liggi fyrir að byggingarleyfishafar hafi verið grandlausir um þann galla á leyfinu sem síðar hafi komið í ljós.  Í þriðja lagi beri til þess að líta, að svo óverulegur hluti sökkuls umdeildrar viðbyggingar hafi farið út fyrir ramma skipulags, að álitamál sé að þörf hafi verið á skipulagsbreytingu.  Bæði úrskurðarnefndin og dómstólar hafi viðurkennt að gera megi ráð fyrir slíkum frávikum, enda myndi brottnám byggingarhlutans utan byggingarreits ónýta viðbygginguna í heild.  Í fjórða lagi sé á það bent að grunngröftur og bygging sökkuls, sem lokið hafi verið við stöðvun framkvæmda, sé afturtæk með einföldum hætti og hrófli ekki við hagsmunum kærenda þótt látin verði standa.   Einfalt sé að fylla yfir sökkulinn og jafna út lóðina ef ekki hefði verið fallist á skipulagsbreytinguna eða byggingaráformin.  Í fimmta lagi hafi breyting sú sem gerð var á deiliskipulaginu óveruleg áhrif á grenndarrétt kærenda enda byggi afstaða þeirra til framkvæmdanna ekki á breytingunni sem slíkri heldur til viðbyggingarinnar í heild.  Úrskurðarnefndin sjálf hafi komist að þeirri niðurstöðu, í bráðabirgðaúrskurði sínum frá 10. júní 2003, að viðbyggingin hefði ekki umtalsverð áhrif á hagsmuni kærenda m.t.t. grenndarsjónarmiða.  Sú breyting sem gerð hafi verið á deiliskipulaginu breyti engu um þá niðurstöðu enda færist byggingin lítið eitt nær kærendum og skuggavarp eða skerðing á útsýni breytist nánast ekki neitt.

Í ljósi framangreinds og meðalhófsreglu stjórnsýsluréttar hafi Reykjavíkurborg hvorki verið rétt né skylt að láta fjarlægja þann hluta sökkuls viðbyggingarinnar, sem farið hafi út fyrir byggingarreit, áður en gerð hafi verið breyting á deiliskipulagi eða byggingarleyfi samþykkt að nýju, með tilheyrandi tilkostnaði.  Hefði ekki verið ráðist í skipulagsbreytingu og veitingu umdeilds byggingarleyfis hefði aðeins verið unnt að gera þá kröfu að fyllt yrði yfir umdeilda sökkla utan byggingarreits.

Þrátt fyrir að þeir sem athugasemdir hafi gert við umdeilda deiliskipulagsbreytingu hafi ekki rökstutt andmæli sín, hafi skipulagsfulltrúi skoðað hvort breytingin hefði áhrif á grenndarhagsmuni þeirra.  Niðurstaða hans hafi verið sú að áhrifin væru hverfandi og því væri ekki ástæða til að leggjast gegn breytingunni á þeim grundvelli.

Rétt sé hjá kærendum að breytt hafi verið um byggingaraðferð áður en nýtt byggingarleyfi hafi verið veitt en ekki verði séð að það geti leitt til ógildingar byggingarleyfisins.  Engin ákvæði séu um það í deiliskipulagi svæðisins að óheimilt sé að byggja hús úr einingum.

Í kærumáli þessu séu ekki færðar fram sjálfstæðar málsástæður fyrir ógildingu byggingarleyfisins enda byggi gildi þess á deiliskipulagsbreytingunni sem jafnframt sé til umfjöllunar í málinu.  Ekki sé því af hálfu Reykjavíkur talin ástæða til sérstakrar umfjöllunar um byggingarleyfið.

Hnotskurn máls þessa sé að í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 sé gert ráð fyrir að sveitarstjórnir hafi heimildir til þess að breyta gildandi skipulagsáætlunum, sbr. t.d. 21. og 26. gr. laganna.  Eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér einhverja skerðingu eða breytingu á hagsmunum þeirra. Verði þeir almennt að sæta því að með slíkum breytingum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir.  Telji aðilar sig hins vegar hafa orðið fyrir tjóni umfram það sem almennt gerist eða þeir máttu búast við eigi þeir bótarétt skv. ákvæðum 33. gr. laganna, en umfjöllun um það efni falli hins vegar utan valdsviðs úrskurðarnefndarinnar.  Ljóst sé að sú breyting á deiliskipulaginu, að lengja byggingarreit hússins að Viðarrima 49 um 0,52 m til vesturs (sic), hafi óveruleg áhrif á grenndarhagsmuni kærenda og geti ekki leitt til ógildingar ákvörðunarinnar.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum og sjónarmiðum kærenda mótmælt.  Framkvæmdir þeirra styðjist við gilt byggingarleyfi.  Ákvæði í 56. gr. laga nr. 73/1997 eigi ekki við í þessu tilfelli þar sem það ákvæði eigi við um ólöglegar framkvæmdir, en ekkert ólöglegt hafi verið framkvæmt við hina umdeildu viðbyggingu.  Þá hafi kærendur engin rök fyrir kröfum sínum.  Þeir hafi áður reynt að fá framkvæmdir stöðvaðar en ekki hafi þá verið talin ástæða til að fallast á þá kröfu.  Ekkert hafi breyst í þá veru að önnur niðurstaða ætti að verða nú um þá kröfu.

Byggingarleyfishöfum sé ekki kunnugt um hvaða deiliskipulag kærendur séu að skoða, en vesturgafl húss þeirra standi einungis tvo metra frá lóðarmörkum.  Hús nr. 53 eigi byggingarreit aðeins metra frá lóðarmörkum til austurs, og svo sé um fleiri hús í götunni.

Byggingarleyfishafar taka ennfremur fram að réttindum að Viðarrima 49 hafi verið þinglýst fyrr en að Viðarrima 47 og hafi eldri þinglýsingin forgang.  Því hafi lóðarmörk sem komið hafi fyrr til þinglýsingar forgang fyrir þeim yngri.  Þá hafi hlaðinn grjótgarður sem skilji að lóðir Viðarrima 49 og Viðarrima 47, verið gerður eftir lóðarmörkum samkvæmt teikningum af Viðarrima 49, og hafi hann gilt sem lóðarmörk.  Samkvæmt þeim rökum eigi lóðarmörk samkvæmt teikningum af Viðarrima 49 að gilda.

Framkomin skekkja í mælingum hljóti að stafa af því að hús kærenda sé ekki rétt staðsett miðað við aðliggjandi hús en það hús hafi verið tekið út síðast og ætti að taka mið af aðliggjandi mannvirkjum.  Öll lóðarmörk húsanna að Viðarrima 49, 51 og 53, sem hafi verið tekin út samkvæmt löggiltum teikningum á sínum tíma, raskist verulega við hina nýju mælingu, m.a. færist trjágróður milli lóða.

Að öðru leyti vísi byggingarleyfishafar til framkominna röksemda Reykjavíkurborgar í kærumálinu.

Aðilar máls þessa hafa fært frekari röksemdir fyrir sjónarmiðum sínum í málinu.  Hefur úrskurðarnefndin haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Vettvangskönnun:  Úrskurðarnefndin hefur kynnt sér aðstæður á vettvangi við meðferð fyrra kærumáls.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um lögmæti ákvörðunar borgarráðs Reykjavíkur frá 20. janúar 2004 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 49 við Viðarrima og ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. febrúar 2004 um að veita leyfi til að byggja 87,5 m² einlyfta viðbyggingu úr forsteyptum einingum við norður- og austurhlið umrædds húss á grundvelli skipulagsbreytingarinnar.

Samkvæmt greinargerð skipulagsbreytingarinnar felur hún í sér að byggingarreitur umræddrar lóðar er stækkaður um 0,52 metra að hluta til norðurs vegna fyrirhugaðrar viðbyggingar og um 3 metra að hluta til vesturs til samræmis við legu bílskúrs hússins.  Þá er heimilað nýtingarhlutfall 0,4 fyrir lóðina að Viðarrima 49 en í gildandi skipulagi er ekki ákvæði um nýtingarhlutfall lóða á skipulagssvæðinu.  Ástæða breytingarinnar er sögð sú að í ljós hafi komið að heimiluð viðbygging skv. byggingarleyfi frá 19. júní 2002 hafi reynst að hluta til fara út fyrir byggingarreit lóðarinnar og hins vegar væri byggingarreiturinn lagaður að legu bílskúrs hússins sem einnig hafi reynst á sínum tíma hafa verið byggður út fyrir ákvarðaðan byggingarreit. 

Í málinu er m.a. tekist á um það hvort heimilt hafi verið, með hliðsjón af 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, að breyta deiliskipulagi svæðisins í því skyni að laga það að þegar orðnum og fyrirhuguðum framkvæmdum sem í ljós hefur komið að samræmdust ekki skipulagi.

Í 2. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga er m.a. kveðið á um að byggingarfulltrúa beri að stöðva framkvæmdir sem hafnar séu með byggingarleyfi sem brjóti í bága við skipulag og skuli slík bygging eða byggingarhluti fjarlægður eða jarðrask afmáð.  Í 4. mgr. ákvæðisins er lagt bann við því að breyta skipulagi svæðis þar sem framkvæmt hefur verið í ósamræmi við skipulag fyrr en hin ólöglega bygging eða byggingarhluti hefur verið fjarlægður eða jarðrask afmáð.  Fram kemur í athugasemdum með frumvarpi að breytingu á 56. gr., er vörðuðu umrædd efnisatriði og reifaðar eru í umsögn Reykjavíkurborgar hér að framan, að nauðsynlegt hafi þótt að lögfesta umrædd ákvæði vegna fordæma um að skipulagi hafi verið breytt í kjölfar ólögmætrar mannvirkjagerðar.  Slík vinnubrögð voru talin óviðunandi og fara gegn anda laganna.

Auk þess að sporna við framkvæmdum er fari í bága við skipulag má ætla að tilgangur 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga sé sá að slíkar framkvæmdir, þótt hafnar séu eða þeim lokið, ráði ekki afstöðu sveitarstjórna til skipulagsbreytinga.  Ekki verður af texta ákvæðisins ráðið eða af lögskýringargögnum að umrædd fyrirmæli séu bundin við saknæm tilvik heldur er nægilegt að tiltekin framkvæmd sé ólögmæt með því að hún fari í bága við skipulag.

Er hin kærða deiliskipulagsbreyting var samþykkt var einungis búið að setja niður sökkla fyrir hinni umdeildu viðbyggingu að Viðarrima 49 í skjóli byggingarleyfis frá árinu 2002, enda hafði byggingarfulltrúi stöðvað framkvæmdir skv. 2. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga þegar í ljós var leitt að hluti byggingarinnar myndi fara út fyrir byggingarreit lóðarinnar. 

Þegar haft er í huga að framkvæmdir við grunn viðbyggingarinnar verða að teljast óverulegar og auðvelt að afmá þær þykir 4. mgr. 56. gr. umræddra laga ekki ráða úrslitum um hvort heimilt hafi verið að ráðast í umdeilda skipulagsbreytingu eins og hér stendur sérstaklega á og styðst sú ályktun við reglu stjórnsýsluréttarins um meðalhóf.  Þá þykir sú staðreynd, að bílskúr á lóðinni hafi verið byggður út fyrir byggingarreit fyrir meira en 10 árum, ekki skipta máli í þessu sambandi.  Verður 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga ekki beitt með afturvirkum hætti um þá framkvæmd er átti sér stað löngu fyrir gildistöku ákvæðisins sem átti sér ekki hliðstæðu í eldri lögum.

Kemur þá til álita hvort aðrar ástæður eða sjónarmið standi til þess að hin kærða deiliskipulagsbreyting verði felld úr gildi.

Samkvæmt 23. gr. skipulags- og byggingarlaga bera sveitarstjórnir ábyrgð á og annast gerð deiliskipulags, og í 26. gr. laganna er gert ráð fyrir heimild þeim til handa að breyta gildandi deiliskipulagi.  Ákvarðanir á þessu sviði eru stjórnvaldsákvarðanir og er mat sveitarstjórna við ákvarðanatöku háð sömu meginreglum stjórnsýsluréttarins og gilda um aðrar slíkar ákvarðanir stjórnvalda.

Með samþykkt deiliskipulags svæðis eru festar í sessi áætlanir og markmið sveitarstjórnar um framtíðarnot viðkomandi svæðis  Er þar m.a. kveðið á um staðsetningu lóða, byggingarreiti og um útlit og gerðir húsa og verða byggingarleyfi að vera í samræmi við gildandi skipulag skv. 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Skipulag er með þessum hætti bindandi fyrir stjórnvöld og borgara, sbr. 2. mgr. gr. 6.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, og verða íbúar skipulagssvæðis, sem byggt hafa hús sín eða keypt með gildandi skipulagsforsendur í huga, að geta treyst því að ekki verði gerðar breytingar á skipulaginu nema veigamiklar ástæður mæli með því.  Á þetta sjónarmið ekki síst við þegar um er að ræða tiltölulega nýtt hverfi sem þegar er fullbyggt.

Umrætt svæði mun hafa byggst upp á árunum 1992 – 1994 á grundvelli deiliskipulags sem samþykkt var á árinu 1991 og einkennist byggðamynstur þess af tiltölulega litlum einbýlishúsum á stórum lóðum og er nýtingarhlutfall lóðanna að Viðarrima 43 – 53 (stök númer) á bilinu 0,2 – 0,27.  Hin kærða deiliskipulagsbreyting tekur aðeins til lóðarinnar að Viðarrima 49 og stækkar eldri byggingarreit m.a. á þann veg að vikið er frá reglum gr. 75.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 um lágmarksfjarlægð húss frá lóðarmörkum svo sem heimilað er í grein reglugerðarinnar nr. 75.4.  Fyrir liggur að ástæða breytingarinnar var m.a. sú að heimiluð viðbygging samkvæmt fyrra byggingarleyfi frá árinu 2002 fór að hluta til út fyrir byggingarreit en með hinni umdeildu viðbyggingu færi nýtingarhlutfall lóðarinnar í tæplega 0,4.

Það er álit úrskurðarnefndarinnar að greind ástæða fyrir deiliskipulagsbreytingunni geti ekki talist málefnaleg þegar litið er til efnis og tilgangs 56. gr. skipulags- og byggingarlaga, sem áður var vikið að.  Ekki hafa verið færðar fram ástæður fyrir nauðsyn þess að umdeild viðbygging fari út fyrir ákvarðaðan byggingarreit lóðarinnar gegn andmælum nágranna, en umdeild viðbygging hefði aðeins orðið nokkrum  fermetrum minni ef byggingarreitur skipulagsins hefði verið virtur.  Hafa verður í huga að skipulagsbreytingin getur haft fordæmisgildi um nýtingu annarra lóða á svæðinu á grundvelli jafnræðissjónarmiða og þar af leiðandi breytt byggðamynstri og núverandi nýtingarhlutfalli skipulagssvæðisins.

Að öllu þessu virtu og að teknu tilliti til meðalhófsreglu stjórnsýsluréttarins og 4. mgr. 1. gr. skipulags- og byggingarlaga verður fallist á kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu skipulagsbreytingar.

Samkvæmt þessari niðurstöðu á hið kærða byggingarleyfi ekki stoð í gildandi skipulagi og verður það af þeim sökum einnig fellt úr gildi.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 20. janúar 2004, um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 49 við Viðarrima og ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. febrúar 2004 um að veita leyfi til að byggja 87,5 m² einlyfta viðbyggingu úr forsteyptum einingum við norður- og austurhlið einbýlishússins að Viðarrima 49, eru felldar úr gildi.

 
_______________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________         _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                             Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

20/2004 Brekkuás

Með

Ár 2004, mánudaginn 10. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl. formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 20/2004, kæra eigenda húseignanna að Brúnási 16, 18 og 20 í Garðabæ á ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 28. janúar 2004 um að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Brekkuási 11 í Garðabæ.

Í málinu er nú til bráðabirgða kveðinn upp svofelldur

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 5. apríl 2004, sem barst nefndinni 7. s.m., kæra S og S, Brúnási 16, B og R, Brúnási 18 og E og S, Brúnási 20, Garðabæ, ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 28. janúar 2004 um að veita leyfi til byggingar 372,6 m² einbýlishúss að Brekkuási 11 í Garðabæ.  Hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúa var lögð fram á fundi byggingarnefndar Garðabæjar hinn 6. febrúar 2004 og staðfest af bæjarstjórn þann 19. febrúar s.á.

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að úrskurðarnefndin kveði þegar upp úrskurð til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda við bygginguna.

Úrskurðarnefndin hefur kynnt sér aðstæður á vettvangi og leitað afstöðu byggingarleyfishafa og byggingaryfirvalda í Garðabæ til kærunnar og framkominnar kröfu um stöðvun framkvæmda.  Hafa nefndinni borist andmæli byggingarleyfishafa og greinargerð Garðabæjar um kröfu kærenda um að framkvæmdir verði stöðvaðar og er málið nú tekið til úrskurðar um þá kröfu kærenda. 

Málavextir:  Málavöxtum verður hér aðeins lýst stuttlega að því marki er þurfa þykir við úrlausn þessa þáttar málsins. 

Hin umdeilda nýbygging sem byrjað er að reisa að Brekkuási 11 er á nýbyggingarsvæði á Hraunsholti í Garðabæ.  Á svæðinu gildir deiliskipulag fyrir Hraunsholt frá árinu 1997 með áorðnum breytingum.  Í skipulagi þessu er gert ráð fyrir fjölbreyttri íbúðarbyggð á svæðinu en í skilmálum er nánar kveðið á um mannvirkjagerð á einstökum lóðum.  Er á lóðinni að Brekkuási 11 heimiluð bygging einbýlishúss af gerð E-2, en sú húsgerð er samkvæmt skilmálum einnar og hálfrar hæðar og eru á skýringarmyndum í sérskilmálum sýnd dæmi um útfærslur slíkra húsa.

Eins og að framan er rakið veitti byggingarfulltrúinn í Garðabæ leyfi fyrir byggingu einbýlishúss að Brekkuási 11 á afgreiðslufundi hinn 28. janúar 2004 og var leyfið staðfest í bæjarstjórn hinn 19. febrúar 2004.  Hófust framkvæmdir við byggingu hússins í framhaldi af afgreiðslu leyfisins.

Lóðin að Brekkuási 11 liggur á vesturmörkum að lóðum kærenda að Brúnási nr. 16 og 18.  Norð-vestur af lóðinni er lóð kærenda að Brúnási 20.  Er verulegur hæðarmunur á lóðunum og liggja lóðir kærenda til muna lægra en lóðin að Brekkuási 11. 

Þegar sjá mátti af framkvæmdum hæðarsetningu nýbyggingarinnar töldu kærendur ástæðu til að kynna sér frekar fyrirhugða byggingu.  Fengu þeir, að eigin sögn, afrit af teikningum að nýbyggingunni hinn 23. mars 2004.  Töldu þeir bygginguna ekki samræmast skipulagsskilmálum og að grenndaráhrif hennar yrðu óviðunandi.  Skutu þeir ákvörðun byggingaryfirvalda um leyfi fyrir byggingunni til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 5. apríl 2004, svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á því byggt að umdeild nýbygging fari með ýmsum hætti gegn skipulagsskilmálum svæðisins.  Þannig hafi þess ekki verið gætt að laga mannvirkið að landinu, samræmis sé ekki gætt í þakformi og hæðarsetning sé röng.  Raski byggingin grenndarhagsmunum kærenda enda fylgi henni skuggavarp og skerðing á friðhelgi.  Nefna kærendur sem dæmi mikla vegghæð og nálægð nýbyggingarinnar og að sjá megi af svölum hennar niður í gegnum þakglugga að Brúnási 18.

Málsrök Garðabæjar:  Af hálfu bæjaryfirvalda er kröfum og málsástæðum kærenda hafnað.  Fullyrðingar kærenda um ranga hæðarsetningu fái ekki staðist enda beri að miða við uppgefinn hæðarkóta gólfplötu þess hluta hússins er snúi að götu eins og ráða megi af skýringarmyndum.  Sé þessi skilningur í samræmi við það sem lagt hafi verið til grundvallar við afgreiðslu á byggingarleyfum vegna allra annarra húsa í hverfinu og einnig í öðrum hverfum bæjarins.  Sú verklagsregla hafi almennt gilt í nýjum hverfum í Garðabæ að plötuhæð húsa sé um 30 cm hærri en götukóti og sé með því verið að tryggja að vatn frá götu renni ekki óhindrað inn á aðalhæð húsa.

Í kæru kærenda sé ekki haldið fram að önnur atriði, er varði hæð eða umfang hússins, brjóti gegn beinum ákvæðum skilmála, heldur sé vísað til þess að húsgerðin sé andstæð meginmarkmiðum skipulagsins, falli ekki að landinu og sé þess eðlis að hún valdi skerðingu á nýtingu lóða kærenda og skerði verðmæti eigna þeirra.  Þá sé í kæru gerð athugasemd við réttmæti þeirrar ákvörðunar að heimila að svalir gangi út fyrir byggingarreit.

Ekkert af þessu fái staðist þegar litið sé til markmiða og framkvæmdar skipulagsins og heimilda þess.

Meginatriði þessa máls séu þau að byggingarleyfi hússins að Brekkuási 11 sé í samræmi við heimildir samkvæmt skipulagsskilmálum hverfisins og því ekki ógildanlegt.  Það séu því engar ástæður fyrir hendi er geti réttlætt stöðvun framkvæmda við húsið.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum og sjónarmiðum kærenda mótmælt.  Svarar byggingarleyfishafi málsástæðum kærenda lið fyrir lið og telur þær ýmist byggðar á misskilningi eða rangtúlkun á skipulagsskilmálum svæðisins og öðrum réttarheimildum sem við eigi í málinu.  Hafa verði í huga að skipulag umrædds svæðis geri ráð fyrir þéttri og fjölbreytilegri byggð og geti kærendur ekki gert tilkall til þess rólega yfirbragðs og sveitasælu sem þeir geri í kærunni.  Enginn réttur hafi því verið brotinn á kærendum með útgáfu byggingarleyfis vegna hússins sem verið sé að byggja á lóðinni að Brekkuási 11.

Sé það eindregin afstaða byggingarleyfishafa að þar sem byggingarleyfi vegna húsbyggingar hans að Brekkuási 11 sé ekki haldið neinum ágöllum er ógildingu varði sé sjálfgefið að kröfu um stöðvun framkvæmda verði synjað.  Sama eigi að sjálfsögðu við um ógildingu byggingarleyfis síðar.

Með bréfi, dags. 4. maí sl., hefur byggingarleyfishafi komið að ítarlegum frekari athugasemdum sem einkum lúta að túlkun skipulags um vegghæðir með hliðsjón af frávíkjanlegum ákvæðum byggingarreglugerðar nr. 441/1998 um það efni.

Aðilar máls þessa hafa fært frekari röksemdir fyrir sjónarmiðum sínum í málinu.  Hefur úrskurðarnefndin haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn þessa þáttar málsins.

Vettvangskönnun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 28. apríl 2004.  Mættir voru fulltrúar kærenda, byggingarleyfishafa og bæjaryfirvalda.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er í máli þessu deilt um lögmæti ákvörðunar byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 28. janúar 2004 um að veita leyfi til að byggja 372,6 m² einbýlishús að Brekkuási 11 í Garðabæ.  Ber úrskurðarnefndinni, með hliðsjón af rannsóknarreglu stjórnsýsluréttarins, að taka til úrlausnar þau atriði er varða lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar og takamarkast úrlausnarefnið ekki við þær málsástæður sem kærendur tefla fram.  Kemur einkum til skoðunar hvort hið umdeilda byggingarleyfi samræmist skipulagsskilmálum byggingarsvæðisins, svo og hvort fylgt hafi verið viðeigandi ákvæðum byggingarreglugerðar nr. 441/1998 við hönnun byggingarinnar.

Skipulagsskilmálar þeir sem við eiga í hinu umdeilda tilviki eru um margt óljósir.  Er þar m.a. í sérákvæðum fjallað um húsgerð E-2 sem einbýlishús á 1 ½ hæð án þess að slík húsgerð sé skilgreind umfram það sem ráða má af skýringarmyndum.  Þykir óljóst hvort hin umdeilda bygging samrýmist umræddum sérskilmálum miðað við þá skýringarkosti sem nærtækastir eru, en við skýringu skipulagsskilmála verður m.a. að líta til réttmætra væntinga lóðarhafa og annarra rétthafa á skipulagssvæðinu. 

Einnig kemur til skoðunar hvort hin umdeilda bygging samræmist ákvæðum 74. gr., sbr. 75. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998, en ekki er unnt að fallast á að skipulagsskilmálar umrædds svæðis hafi að geyma ákvæði um vegghæðir þótt þar sé kveðið á um mestu leyfilegu hæð hinna ýmsu húsgerða.  Samræmi byggingarinnar við önnur atriði skilmálanna geta og komið til skoðunar, svo sem um hæðarsetningu og hæðarlegu.

Samkvæmt framansögðu þykir það mikill vafi leika á um hvort hið umdeilda byggingarleyfi fullnægi lagaskilyrðum, sbr. m.a. 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, að rétt þykir að fallast á kröfu kærenda um að framkvæmdir verði stöðvaðar meðan mál þetta er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.

Nokkur dráttur hefur orðið á uppkvaðningu úrskurðar þessa.  Stafar hann af töfum við gagnaöflun og öðrum ófyrirséðum atvikum.

Úrskurðarorð:

Framkvæmdir sem hafnar eru samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi við byggingu einbýlishúss að Brekkuási 11 í Garðabæ skulu stöðvaðar meðan kærumál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

 

_______________________________
Ásgeir Magnússon

 

_____________________________          _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                  Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

54/2002 Laugavegur

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 29. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 54/2002, kæra eiganda íbúðar á fjórðu hæð að Laugavegi 53b, Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík hinn 27. ágúst 2002, um að samþykkja umsókn um leyfi til þess að innrétta veitingastað á annarri hæð hússins.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 30. september 2002, er barst nefndinni sama dag kærir Marteinn Másson, hdl. f.h. B, búsetts í Bandaríkjunum, eiganda íbúðar á fjórðu hæð að Laugavegi 53b, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 27. ágúst 2002 að samþykkja umsókn um leyfi til þess að innrétta veitingastað á annarri hæð hússins. 

Málavextir:  Á svæði því er húsið að Laugavegi 53b stendur á er í gildi deiliskipulag sem samþykkt var í borgarráði Reykjavíkur hinn 26. október 1999.  Byggingarleyfi fyrir byggingu hússins var veitt hinn 26. júní 2001 og hófst bygging þess í kjölfarið. 

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 19. júní 2002 var lögð fram fyrirspurn þáverandi eiganda annarrar hæðar hússins að Laugavegi 53b, um hvort leyft yrði að breyta nýtingu hæðarinnar úr verslunarhúsnæði í veitingastað, en samkvæmt þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu og samþykktum teikningum hússins var greindur eignarhluti skilgreindur sem verslun en í byggingarlýsingu hússins segir að á annarri hæð sé gert ráð fyrir verslunum eða sambærilegri starfsemi.  Afgreiðslu málsins var frestað og því vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa.

Á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 26. júní 2002 var lögð fram umsögn embættisins og var eftirfarandi fært til bókar:  „Jákvætt með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa.“  Erindið var tekið fyrir á ný á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 2. júlí s.á. þar sem bókað var: „Jákvætt.  Að uppfylltum skilyrðum.  Komi til umsóknar skal gera nákvæma grein fyrir loftræstingu og hljóðvist.“ 

Í kjölfar þessa sóttu eigendur um byggingarleyfi fyrir framkvæmdinni.  Umsóknin var tekin fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 30. júní 2002 þar sem fyrir lá bréf lögmanns kæranda er hafði að geyma mótmæli við fyrirhuguðum breytingum. Var afgreiðslu málsins frestað vegna athugasemda við framlagða uppdrætti.  Erindið var síðan tekið fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 13. ágúst s.á. og afgreiðslu þess enn frestað með svohljóðandi bókun:  „Frestað.  Vísað til athugasemda á umsóknarblaði.  Þar sem ágreiningur er um hvort og þá hversu marga meðeigendur þarf til að samþykkja fyrirhugaða framkvæmd sem felur í sér breytta notkun húsnæðisins er umsækjanda bent á að leita umsagnar kærunefndar fjöleignarhúsamála í samræmi við ákvæði laga um fjöleignarhús.“ 

Erindið var loks samþykkt á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 27. ágúst 2002 með eftirfarandi bókun:  „Sótt er um leyfi til þess að innrétta veitingastað á annarri hæð byggingar á lóð nr. 53B við Laugaveg.  Bréf lögmannsstofu Marteins Mássonar dags. 21. júlí 2002 og bréf Lögfræðistofu Reykjavíkur dags. 13. ágúst 2002, ásamt afriti af bréfi lögmannsstofu Marteins Mássonar dags. 13. ágúst 2002 fylgja erindinu .  Samþykkt.“  Ennfremur: „Sérhönnuðir skulu vinna sérstakar greinargerðir vegna útloftunar og hljóðvistar veitingarstaðarins.  Samræmist ákvæðum laga nr. 73/1997.  Tveir íbúðareigendur í húsinu hafa mótmælt byggingarleyfisumsókn á þeim forsendum að frá slíkum rekstri muni stafa hávaði og lyktarmengun, auk þess sem í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu sé gert ráð fyrir verslunarhúsnæði á 2. hæð.  Í greinargerð hljóðráðgjafa sem fylgdi málinu kemur fram að ekki verði annað séð en húsnæðið uppfylli kröfur reglugerða um hljóðeinangrun.  Þá kemur fram á aðaluppdrætti að eimur frá steikingarstað er leiddur upp fyrir þak og útloftun frá eldhúsi er við útbrún lóðar að norðan.  Á séruppdráttum munu hönnuðir gera nánari grein fyrir kröfum til þessara atriða.  Með vísan til álits kærunefndar fjöleignarhúsamála nr. 5/2002 verður að telja sbr. 1. og 2. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994, að umsótt breyting á hagnýtingu húsnæðisins sæti ekki sérstökum takmörkunum enda umsótt notkun húsnæðisins í samræmi við gildandi aðalskipulag og deiliskipulag af reitnum og engar takmarkanir um notkun húsnæðisins í þinglýstum gögnum eða samþykktum.  Þá þykir ekki hafa verið sýnt fram á að breytingin hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur en þeir hafa mátt gera ráð fyrir.  Er, m.t.t. framangreinds, fallist á að ekki þurfi samþykki annarra eigenda hússins fyrir breytingunni.  Umsækjanda er kunnugt um að ágreiningur er um þetta atriði og bent á að fari þeir af stað með framkvæmdir, áður en kærufrestur til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála er liðinn, eða áður en niðurstaða dómstóla eða álit kærunefndar fjöleignarhúsamála liggur fyrir, verði málinu skotið þangað, gera þeir það á eigin ábyrgð og áhættu.  Áskilin er lokaúttekt  byggingarfulltrúa.  Áskilið er samþykki heilbrigðiseftirlits.“

Fundargerð afgreiðslufundar byggingarfulltrúa er fól í sér fyrrgreinda ákvörðun var lögð fram á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 28. ágúst 2002 og var staðfest á fundi borgarstjórnar hinn 5. september s.á.  Eftir veitingu leyfisins seldi byggingarleyfishafi þriðja aðila umræddan eignarhluta.

Kærandi undi ekki framangreindri ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar og skaut henni til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan getur.

Málsrök kæranda:  Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og vísar til þess að veitt leyfi sé ekki í samræmi við þinglýsta eignarskiptayfirlýsingu, en samkvæmt henni sé hinn umdeildi eignarhluti skilgreindur sem verslun.  Það hugtak sé ekki hægt að túlka með þeim hætti að það nái einnig yfir veitingarekstur.  Eignaskiptayfirlýsingin hafi verið gerð meðan húsið hafi allt verið í eigu byggingarleyfishafa og hann einn ritað undir hana sem eigandi.  Þannig hafi byggingaraleyfishafi sjálfur sett nýtingu umdeilds eignarhluta ákveðin takmörk, sem hann hljóti að vera bundinn af gagnvart þeim sem síðar hafi keypt af honum einstaka eignarhluta þar sem eignaskiptayfirlýsingin sé hluti af þeim kaupsamningum sem síðar hafi verið gerðir.  Sá sem síðar hafi keypt umdeildan eignarhluta af byggingarleyfishafa, hljóti einnig að vera bundinn af takmörkuninni á nýtingu eignarhlutans, sem felist í hinni þinglýstu eignaskiptayfirlýsingu. 

Kærandi bendir einnig á að í samþykktum byggingarnefndarteikningum sé ekki gert ráð fyrir veitingastað á annarri hæð hússins heldur verslun.  Áætlanir byggingarleyfishafans feli í sér verulega breytingu á hagnýtingu séreignar frá því sem gert hafi verið ráð fyrir í upphafi og hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun og óþægindi fyrir aðra eigendur en þeir hafi mátt ganga út frá þegar þeir hafi keypt sína eignarhluta.  Slíkar meiriháttar breytingar séu háðar samþykki allra eigenda hússins skv. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994, a.m.k. þeirra meðeigenda sem myndu mest finna fyrir breytingunni, þ.e. íbúðareigenda á þriðju og fjórðu hæð, sbr. 4. mgr. 27. gr. laganna.  Rekstur veitingastaðar sé í veigamiklum atriðum frábrugðinn rekstri verslunar.  Slíkum rekstri fylgi t.d. meiri og öðruvísi lykt og hávaði en stafi af rekstri verslunar.  Hér sé um að ræða steikarstað og það megi ljóst vera að slíkri starfsemi fylgi mikil lykt sem geti orðið íbúðareigendum á þriðju og fjórðu hæð hússins til mikils ama og rýrt verðgildi eigna þeirra.  Fyrirhuguð útloftun breyti í sjálfu sér engu í þessu sambandi enda sé ætlunin að beina loftræstingu um sameiginlegt lagnakerfi hússins.  Útloftun við norðurenda hússins feli í sér að miklar líkur séu á að steikarloftið leiki um innganga íbúða á þriðju og fjórðu hæð, sem allir snúi í norður svo og glugga á þeirri hlið.

Kærandi vekur einnig athygli á því að meiri umferð fólks fylgi að jafnaði rekstri veitingastaðar en verslunar og þá sérstaklega í ljósi þess að veitingastaður hafi að jafnaði annan og lengri opnunartíma eða allt til kl. 01:00 – 03:00 á nóttunni.  Mikil umferð fólks til og frá veitingastaðnum hefði þannig í för með sér mikla truflun fyrir íbúa á þriðju og fjórðu hæð á þeim tíma sólarhrings sem þeim er nauðsyn á að hvílast innan veggja heimila sinna.  Aukin umferð fólks muni fela í sér meira álag á sameiginleg rými í húsinu, s.s. stigagang, lyftu og aðra sameign hússins, sem kunni að verða opin fyrir gesti veitingastaðar, með tilheyrandi meira viðhaldi og þrifum sameignar og kostnaðarauka af þeim sökum.  Sala áfengis á veitingastaðnum kunni einnig að leiða til meiri hávaða og ónæðis í sameiginlegum rýmum hússins. 

Kærandi segir í kæru sinni að hann hafi ekki fengið upplýsingar frá byggingarleyfishafa eða byggingarfulltrúa um atriði eins og sorphirðu vegna fyrirhugaðs veitingareksturs en bendir á að veitingastað fylgi annars konar sorp en almennum verslunarrekstri og megi búast við verri lykt af sorpi veitingastaðar þar sem fleygt sé matarafgöngum.

Kærandi heldur því einnig fram að orkunotkun veitingastaðar sé að öllum líkindum verulega meiri en verslunar og snerti þetta atriði hagsmuni meðeigenda hússins þar sem orkunotkun í sameign og hitakostnaði hússins sé skipt á eigendur eftir eignarhlutföllum.

Með vísan til framanritaðs telur kærandi sig hafa sýnt fram á að áætlun byggingarleyfishafa um að innrétta veitingastað á annarri hæð hússins feli í sér svo veigamikla breytingu á notkun húsnæðisins að hann þurfi að afla samþykkis allra meðeigenda sinna samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignahús, eða a.m.k. þeirra meðeigenda sem myndu finna mest fyrir breytingunni, þ.e. væntanlega íbúðaeigenda á 3. og 4. hæð, sbr. 4. mgr. 27. gr. laganna. 

Jafnframt byggir kærandi á því að rekstur veitingastaðar í stað verslunar kunni að hafa í för með sér breytingar á sameign hússins, þ.e. útliti og nýtingu sameignar.  Hinum umdeilda eignarhluta fylgi hlutdeild í lóð, sorpgeymslu, tröppum, stigagangi, fólkslyftu og vörulyftu í húsinu, auk þess sem lagnakerfi sé sameiginlegt.  Kæranda hafi ekki verið kynntar teikningar eða önnur hönnunargögn af fyrirhuguðum breytingum og því sé ekki unnt að fullyrða hvort og þá hvaða breytingar séu ráðgerðar á einhverjum hlutum sameignarinnar.  Þó megi benda á að samkvæmt samþykktum byggingarnefndarteikningum, dags. 26. júní 2001, virðist loftræsting á norðurhlið hússins aðallega eða eingöngu eiga að taka við lofti frá bílgeymslu í kjallara.  Ef ætlunin sé að tengja útloftun úr veitingastað við sameiginlegt lagnakerfi hússins feli það í sér breytingu á sameign eða hagnýtingu sameignar, sem hljóti að þurfa samþykki sameigenda skv. 4. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sbr. 30. og 31. gr. fjöleignarhúsalaga.  Vakin sé athygli á því að lagnahönnun vegna hússins hafi dregist mjög mikið og sé ekki vitað til þess að henni sé lokið. 

Kærandi vísar einnig til þess að breyting á hagnýtingu annarrar hæðar hússins hafi ekki verið kynnt öllum meðeigendum byggingarleyfishafa.  Þannig hafi hvorki byggingarleyfishafinn né byggingarfulltrúi séð ástæðu til að kynna breytinguna fyrir öðrum eigendum íbúða á fjórðu hæð hússins og hugsanlega fleiri meðeigendum.  Hafi þó verið brýn ástæða fyrir slíkri kynningu. 

Kærandi telur einnig að málið hafi fengið of litla umfjöllun af hálfu byggingarfulltrúa.  Reyndar sé hér um svo mikla framkvæmd að ræða sem feli í sér svo veigamiklar breytingar að fjalla hefði þurft um málið í byggingarnefnd í stað þess að um það hafi eingöngu verið fjallað á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa. 

Kærandi mótmælir því að aðstæður í máli nr. 5/2002 fyrir kærunefnd fjöleignarhúsamála, sem byggingarfulltrúi vísi til í ákvörðun sinni, séu sambærilegar aðstæðum að Laugavegi 53b og því sé alls ekki rétt að afgreiða mótmæli kæranda við áformum byggingarleyfishafa með því að vísa nær eingöngu í niðurstöðu í fyrrgreindu máli. 

Sjónarmið Reykjavíkurborgar:  Borgaryfirvöld gera þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði staðfest og benda á að húseignin að Laugavegi 53b, standi við aðal verslunar- og þjónustugötu borgarinnar, og þ.m.t. landsins alls, með fjölbreytilegri landnotkun s.s. verslun, íbúðum, ýmiskonar þjónustu og síðast en ekki síst mörgum veitingastöðum. 

Samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996 – 2016, sem hafi verið í gildi þegar kærandi festi kaup á eign sinni og þegar hin kærða breyting hafi verið  samþykkt, sé umrætt svæði skilgreint sem miðborg/miðsvæði.  Á slíkum svæðum sé leyfð margskonar landnotkun, þ.m.t. veitingastaðir og íbúðir.  Í aðalskipulaginu sé landnotkunarflokkurinn skilgreindur svo:  „Um er að ræða blandaða starfsemi, s.s. verslun, þjónustu, opinberar stofnanir, menningarstofnanir, gistiheimili, hótel, veitingastaði, bensínstöðvar og íbúðir.  Verslun, þjónusta og veitingastaðir eru æskileg starfsemi á jarðhæðum þessara svæða.  Íbúðir eru heimilar á efri hæðum og jarðhæðum húsa á jaðarsvæðum.  Óþrifalegur iðnaður á þar ekki heima.“ 

Borgaryfirvöld benda á að samkvæmt deiliskipulagi svæðisins, samþykktu í borgarráði hinn 26. október 1999, komi fram að heimil starfsemi/notkun á reitnum sé sú notkun sem samræmist landnotkun aðalskipulagsins.  Með breytingu á Aðalskipulagi Reykjavíkurborgar 1996-2016, sem hafi verið gerð í tengslum við Þróunaráætlun miðborgar, staðfestri í júlí 2000, hafi verið settar nákvæmar reglur um landnotkun í miðborginni.  Þar sé miðborgin flokkuð í landnotkunarsvæði.  Umræddur reitur sé á verslunarsvæði og á götuhliðum jarðhæða húsa á svæðinu gildi m.a. takmarkanir á notkun sem sporna eigi við samþjöppun annarrar starfsemi en verslunar en engin takmörkun gildi varðandi landnotkun á efri hæðum.  Ljóst sé því að veitingarekstur á annarri hæð hússins að Laugavegi 53b samræmist bæði gildandi aðalskipulagi og deiliskipulagi svæðisins. 

Rétt sé að í deiliskipulaginu sé áhersla lögð á verslunarstarfsemi á götuhliðum jarðhæða.  Af þeirri ástæðu sé einmitt heppilegt að veitingastaðir taki ekki yfir of margar götuhliðar jarðhæða.  Í samræmi við það sé mjög æskilegt að slík starfsemi sé á efri hæðum eða í kjöllurum húsa á svæðinu.  Markmið deiliskipulagsins séu m.a. að hlúa að þéttri, fjölbreytilegri byggð og að miðborgarstarfsemi verði áfram ríkjandi notkun á reitnum en íbúðabyggð geti þó dafnað á baklóðum og efri hæðum.  Áhersla sé lögð á að íbúðir geti verið á svæðinu en þó með þeim formerkjum að íbúar sem þar búi verði að taka tillit til þess að um sé að ræða blandaða byggð með þeim hagsmunaárekstrum sem slíkri blöndun geti fylgt. 

Hvað varði fullyrðingu kæranda um að leyfisveitingin hafi ekki verið í samræmi við þinglýsta eignaskiptayfirlýsingu bendi Reykjavíkurborg á að eignaskiptasamningur feli aðeins í sér lýsingu á notkun eignar við gerð hans.  Slíkur samningur geti ekki talist þinglýst takmörkun á nýtingarmöguleikum eignarhlutans sem hér um ræði, sbr. 16., 17. og 18. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús og 1. gr. og 8. gr. reglugerðar nr. 910/2000 um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignarhúsum.  Í tilvitnuðum greinum komi fram að eignaskiptayfirlýsing sé að mestu lýsing á núverandi ástandi húss, því ef svo væri ekki þyrfti að breyta eignaskiptayfirlýsingu í hvert sinn sem breytt væri um notkun séreignarhluta.  Slík túlkun hefði  verulegan kostnað í för með sér og þung væri í vöfum.  Hvergi komi fram að notkun sú sem sýnd sé á uppdráttum eignaskiptayfirlýsingarinnar sé kvaðabundin með þeim hætti að óheimilt sé að breyta henni en hlutverk og tilgang eignaskiptayfirlýsingar verði að skýra með hliðsjón af öðrum ákvæðum laga um fjöleignarhús, s.s. 26. og 27. gr.

Umdeilt byggingarleyfi samræmist landnotkun svæðisins samkvæmt aðalskipulagi og deiliskipulagi og kærandi hafi mátt vita að sá möguleiki væri fyrir hendi að veitingastaður yrði opnaður í húsnæðinu.  Hafi honum verið í lófa lagið, við kaup á húsnæðinu, að leita eftir samningum um það við eiganda þess, sem þá átti allt húsnæðið, að þinglýst yrði kvöð á eignina þess efnis að óheimilt væri að reka í húsinu veitingastað.  Það hafi hann ekki gert og eigi því ekki ríkari rétt en almennt  gerist í húsum með blandaða notkun á miðborgarsvæði og því gildi hin almennu ákvæði laga um fjöleignarhús sem takmarki ekki þá notkun sem samþykkt hafi verið m.t.t. aðstæðna og fyrirliggjandi gagna. 

Reykjavíkurborg mótmælir því að byggingarleyfishafa hafi verið óheimilt að breyta hagnýtingu á eignarhlutanum og vísar í því efni til 26. og 27. gr. laga um fjöleignarhús og álits kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 5/2002 þar sem reyndi á túlkun greindra lagaákvæða.  Í því máli var ekki  talin þörf á samþykki meðeigenda fjöleignarhúss við Laugarveg fyrir breytingu á nýtingu séreignarhluta úr skrifstofuhúsnæði í veitingastað.

Við hina kærðu ákvarðanatöku hafi legið fyrir gögn frá sérfróðum aðilum vegna hljóðs og lyktar.  Í fyrirliggjandi álitsgerð verkfræðistofunnar Annar ehf. komi fram að veitingastaðurinn muni auðveldlega uppfylla ákvæði um hljóðvist/hljóðeinangrun m.t.t. íbúða á efri hæðum hússins.  Ekki verði því óþægindi frá staðnum vegna hávaða umfram það sem reglur heimili.  Loftræsting hússins verði í samræmi við ákvæði laga og reglna sem um þau mál gildi svo sem m.a. megi ráða af drögum að séruppdráttum af loftræstikerfum og umsögn verkfræðinga um málið.  Á aðaluppdrættinum komi fram að loftræsting vegna steikingar verði leidd um sameiginlegan lagnastokk, sem settur hafi verið í húsið m.a. til þess að koma fyrir loftræstilögnum upp fyrir þak hússins en loftræsting úr eldhúsi verði upp um þak annarrar hæðar við útbrún norðan megin á húsinu. 

Reykjavíkurborg mótmælir því sem haldið sé fram í kæru að meiri umferð fylgi starfsemi veitingastaðar en verslunar þótt líklegt sé að meiri umferð verði á kvöldin ef um veitingastað sé að ræða í stað verslunar.  Við mat á grenndarhagsmunum vegist iðulega á ólíkir hagsmunir, svo sem hagsmunir fasteignareiganda af því að hafa frelsi til nýtingar á fasteign sinni, gagnvart hagsmunum nágrannans af því að njóta friðar á eign sinni.  Vægi þessara hagsmuna sé misjafnt eftir því á hvaða svæði fasteignir séu.  Sömu sjónarmið eigi ekki við í íbúðarhverfum og á miðborgarsvæði.  Eigendur fasteigna verði að sætta sig við þau óþægindi sem gera megi ráð fyrir á tilteknum stað eða hverfi.  Hér verði að hafa í huga að umræddar fasteignir séu í miðborg Reykjavíkur þar sem heimilt sé samkvæmt gildandi aðalskipulagi að reka blandaða starfsemi. 

Þá sé því mótmælt að kærandi þurfi, vegna umdeilds byggingarleyfis, að þola meiri umferð um sameiginleg rými hússins en hann hafi mátt gera ráð fyrir.  Af samþykktum teikningum hússins megi ráða að langflestir viðskiptamenn veitingastaðarins muni ganga um sameiginlegar útitröppur hússins og beint inn á veitingastaðinn og fari því ekki um önnur sameiginleg rými en útitröppurnar.  Ekki verði því séð að breytt notkun hússins muni hafa í för með sér verulega aukinn kostnað fyrir sameigendur vegna aukins álags eða nýtingar sameignar. 

Sorpaðstaða í umræddu húsi hafi verið hönnuð í upphafi m.t.t. þess að mæta þörfum hvers konar miðborgarstarfsemi,  þ.m.t. veitingastarfsemi.  Á aðaluppdráttum af  kjallara hússins sé gerð grein fyrir sorpmálum en heimilaður veitingastaður þurfi leyfi umhverfis- og heilbrigðisstofu Reykjavíkurborgar fyrir rekstrinum sem muni gera kröfur um fullnægjandi frágang sorps eftir gildandi reglum þar um. 

Ljóst sé af aðaluppdrætti hverrar tegundar veitingastaðurinn sé, m.t.t. ákvæða laga nr. 61/1985 um veitinga- og gististaði, en um sé að ræða veitingastað skv. a-lið 9. gr. sömu laga.

Reykjavíkurborg heldur því fram að ekki verði séð m.t.t. fyrirliggjandi eignaskiptayfirlýsingar hvernig orkunotkun veitingastaðarins hafi áhrif á sameigendur hússins, enda eini sameiginlegi orkukostnaðurinn vegna séreignarinnar hitakostnaður, en allt eins megi leiða líkum að því að hann verði minni ef rekinn sé veitingastaður í rýminu en ef um verslun væri að ræða, þar sem ávallt komi nokkur hiti frá eldhúsum slíkra staða.  Ekki verði séð að annar sameiginlegur orkukostnaður verði meiri og á það sé bent að kærandi hafi ekki leitast við að færa nein rök fyrir þeirri fullyrðingu sinni. 

Með vísan til alls þessa sé því mótmælt af hálfu Reykjavíkurborgar að hér sé um að ræða samþykkt sem feli í sér svo veigamikla breytingu að nauðsynlegt hafi verið að afla samþykkis annarra eigenda hússins fyrir henni, skv. 1. mgr. 27. gr. laganna um fjöleignarhús.

Hin samþykkta byggingarleyfisumsókn hafi auk þess ekki í för með sér breytingar á sameign hússins.  Þannig liggi loftræsting hæðarinnar alfarið um séreign í þar til gerðan lagnastokk upp fyrir þak hússins.  Vakin sé athygli á því að svalagangur á annarri hæð sé í séreign eigenda annarrar hæðarinnar samkvæmt eignaskiptayfirlýsingunni.  Umræddur lagnastokkur hafi verið í húsinu frá upphafi í þessum tilgangi, enda gert ráð fyrir því í byggingarlýsingu hússins að hæðin yrði loftræst.  Þá komi loftræsingin nyrst á húsinu upp þar sem gert hafi verið ráð fyrir loftræsitúðum frá upphafi. 

Samkvæmt 1. og 2. gr. samþykktar um embættisafgreiðslur byggingarfulltrúans í Reykjavík nr. 661/2000 liggi fyrir að byggingarfulltrúi hafi verið valdbær til þess að afgreiða mál það sem hér sé til umfjöllunar og hafa verði í huga að borgarstjórn staðfesti afgreiðslu hans.  Hafi hin umdeilda byggingarleyfisumsókn því fengið lögformlega rétta málsmeðferð.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi heldur því fram að starfsemi veitingastaðar á annarri hæð hússins nr. 53b við Laugarveg sé hvorki í andstöðu við deili- né aðalskipulag svæðisins.  Þá sé því mótmælt að eignaskiptasamningurinn bindi hendur eigenda vilji þeir breyta notkun húsnæðisins.  Að öðru leyti sé um þetta atriði vísað til röksemda Reykjavíkurborgar í málinu. 

Því sé mótmælt að um sé að ræða breytingu á sameign eða lagnakerfi sem þurfi samþykki meðeigenda.  Nauðsynlegar tengingar við sameiginleg lagnakerfi, sem séu í samræmi við teikningar og samþykktar hafi verið, séu ávallt heimilar.  Þá sé ekki rétt að við meðferð málsins hafi verið brotið á rétti kæranda, þvert á móti hafi málið fengið ítarlega umfjöllun og kynningu.

Þá telur byggingarleyfishafinn að unnt sé að bæta úr lítilvægum annmörkum vegna starfseminnar fari viðeigandi stjórnvöld fram á slíkar úrbætur.

Andmæli núverandi eiganda:  Núverandi eiganda annarrar hæðar hússins var boðið að lýsa sjónarmiðum sínum til kærunnar, enda beinist hún að veitingarekstri hans.  Hann heldur því fram að forsenda kaupa hans á annarri hæð hússins hafi verið sú að veitingastarfsemi hafi verið heimil í rýminu.  Þá heldur hann því og fram að byggingarleyfi hússins hafi gert ráð fyrir að í því mætti fara fram hvers konar starfsemi sem stuðlað gæti að því að gera Laugaveginn blómlegan.  Eigandanum hafi verið tjáð að veitingastarfsemi félli undir hugtakið „verslun“.  Með byggingarleyfi, útgefnu hinn 27. ágúst 2002, hafi verið heimilað að innrétta aðra hæðina sem veitingastað.  Eigandinn hafi beðið átekta í einn mánuð en engin kæra hafi borist úrskurðarnefndinni fyrr en hinn 30. september 2002. 

Eigandinn heldur því fram að kærumál þetta hafi valdið honum miklum vandræðum og fjárhagstjóni.  Af þessum sökum hafi hann hvorki getað gengið frá kaupunum né fengið afsal fyrir eigninni.  Þá hafi hann heldur ekki getað selt eignina vegna óvissunnar sem ríki. 

Þá bendir eigandinn á að sérstakar kröfur hafi verið gerðar af hálfu byggingarfulltrúa vegna íbúða á þriðju og fjórðu hæð, svo sem að önnur hæðin yrði sérstaklega hljóðeinangruð og því hafi verið framkvæmdar sérstakar hljóðeinangrunaraðgerðir á lofti annarrar hæðarinnar. 

Andsvör kæranda við málsrökum Reykjavíkurborgar, byggingarleyfishafa og eiganda:  Kæranda var gefinn kostur á að tjá sig um framkomnar greinargerðir Reykjavíkurborgar, byggingarleyfishafa og eiganda umdeilds eignarhluta og lagði hann fram viðbótargreinargerð þar sem gerð var frekari grein fyrir málsástæðum hans.  Þar er því haldið fram að umdeilt byggingarleyfi eigi ekki stoð í gildandi skipulagi að virtum landnotkunarákvæðum aðal- og deiliskipulags og með hliðsjón af þeim þætti þróunaráætlunar miðborgar Reykjavíkur sem nú sé hluti gildandi aðalskipulags. 

Kærandi telur einnig rangt, sem haldið sé fram af hálfu Reykjavíkurborgar, að hann hafi mátt vita að sá möguleiki væri fyrir hendi að veitingastaður yrði opnaður í húsnæðinu. 

Vettvangsskoðun o.fl:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi mánudaginn 23. febrúar sl. og hitti fyrir kæranda og lögmann hans, embættismenn Reykjavíkurborgar og leigutaka annarra hæðar hússins.

Úrskurðarnefndinni hefur borist álit kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 50/2002, en í því máli óskaði byggingarleyfishafi máls þessa álits nefndarinnar á því hvort honum væri heimilt að hagnýta eignarhluta sinn sem veitingahús án samþykkis annarra eigenda hússins að Laugavegi 53b.  Kærunefnd vitnaði í niðurstöðu sinni til fordæmis í máli nr. 5/2002 sem skírskotað er til í rökum Reykjavíkurborgar í máli þessu.  Að mati kærunefndar „..verða aðilar er kaupa íbúðarhúsnæði, í fjöleignarhúsum sem skilgreina má sem blönduð atvinnu- og íbúðarhús, að gera ráð fyrir að eignarhlutar fjöleignarhússins verði nýttir í samræmi við skipulag umrædds svæðis.  Það er því mat kærunefndar að gagnaðilar geti ekki borið fyrir sig að nýting eignarhluta álitsbeiðanda feli í sér röskun umfram það sem þeir máttu búast við.“  Niðurstaða nefndarinnar var því sú að álitsbeiðanda væri heimilt að ráðast í breytinguna á eignarhlutanum án samþykkis meðeigenda sinna.

Aðilar máls þessa hafa fært frekari röksemdir fyrir sjónarmiðum sínum í málinu.  Hefur úrskurðarnefndin haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn þessa þáttar málsins.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um veitingu leyfis til að innrétta veitingastað á annarri hæð hússins nr. 53b við Laugaveg í Reykjavík og hefur rekstur hans staðið yfir í nokkurn tíma.  Í húsinu eru bæði íbúðir og atvinnufyrirtæki.  Meginrök kæranda gegn hinni kærðu ákvörðun eru þau að leyfið gangi gegn skipulagi svæðisins og að breytt nýting séreignar og óhjákvæmileg breyting á sameign er henni fylgi sé háð samþykki meðeigenda samkvæmt fjöleignarhúsalögum.  Þá eru gerðar athugasemdir við málsmeðferð ákvörðunarinnar.

Umdeilt byggingarleyfi felur í sér breytingu á þegar byggðu húsi og snýr fyrst og fremst að breyttri notkun úr verslun í veitingastað, sem getur sem slík ekki talist veruleg.  Var því heimilt að fela byggingarfulltrúa afgreiðslu málsins með hliðsjón af 3. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Þá liggur fyrir að andmæli og sjónarmið kæranda voru kunn byggingaryfirvöldum við ákvarðanatökuna.  Verður ekki talið að þeir annmarkar séu á málsmeðferð byggingarleyfisins að hróflað geti við gildi þess.

Deiliskipulag svæðis þess er um ræðir var samþykkt í borgarráði hinn 26. október 1999.  Í greinargerð á deiliskipulagsuppdrættinum er um landnotkun vísað til aðalskipulags en deiliskipulagið sjálft hefur ekki að geyma nánari útfærslu í þessu efni, svo sem ráðgert er í lokamálslið 4. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016, sem í gildi var þegar kæra barst úrskurðarnefndinni, er umrætt svæði skilgreint sem miðborg eða miðsvæði.  Landnotkun á miðsvæði/miðborgar er skilgreind svo í greinargerð aðalskipulagsins:  „Um er að ræða blandaða starfsemi, s.s. verslun, þjónustu, opinberar stofnanir, menningarstofnanir, gistiheimili, hótel, veitingastaði, bensínstöðvar og íbúðir.  Verslun, þjónusta og veitingastaðir eru æskileg starfsemi á jarðhæðum þessara svæða.  Íbúðir eru heimilar á efri hæðum og jarðhæðum húsa á jaðarsvæðum.  Óþrifalegur iðnaður á þar ekki heima“  Samkvæmt þessu heimilar aðalskipulag margvíslega starfsemi á umræddu svæði.  Beinar takmarkanir lúta einvörðungu að óþrifalegum iðnaði.  Ekki eru settar takmarkanir á landnotkun einstakra eigna eða eignahluta eftir staðsetningu eða af öðrum ástæðum.  Með vísan til framangreinds er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að skipulagsákvarðanir á svæðinu standi ekki í vegi fyrir veitingu hins kærða leyfis.

Með hinu kærða byggingarleyfi er þáverandi eiganda heimilað að breyta hagnýtingu séreignar sinnar frá því sem upphaflega hafði verið gert ráð fyrir samkvæmt byggingarleyfi hússins og í eignaskiptasamningi þess um notkun einstakra eignarhluta.  Felur leyfið í sér breytingu verslunarrýmis í veitingastað og loftræstingu frá veitingastaðnum um sameiginlegan lagnastokk og opnun hans við þakbrún hússins.  Þá er í hinu kærða byggingarleyfi gert ráð fyrir að veitingastaðurinn geti losnað við sorp í gám sem staðsettur er utan lóðarmarka hússins eða nánar tiltekið á lóðinni nr. 72 við Hverfisgötu.

Í 27. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 er fjallað um breytingar á hagnýtingu séreignahluta í fjöleignarhúsum.  Í 1. mgr. ákvæðisins er krafist samþykkis allra eigenda húss ef breyting hefur í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum.  Þó geta þeir sem ekki verða fyrir röskun á lögmætum hagsmunum sínum ekki staðið gegn slíkri breytingu, sbr. 2. mgr. 27. gr.  Ef breytt hagnýting séreignar telst ekki veruleg er nægilegt að einfaldur meirihluti eigenda miðað við fjölda og eignarhluta samþykki hana samkvæmt 3. mgr. 27. gr.

Í greinargerð með 27. gr. frumvarps þess er síðar varð að lögum nr. 26/1994 segir svo:  „Í þessari grein eru fólgnar mjög þýðingarmiklar reglur sem lúta að breytingum á hagnýtingu séreignar.  Er hér um nýmæli að ræða og er tekið á atriðum sem hafa verið óþrjótandi tilefni deilna í fjöleignarhúsum.  Er þar einkum átt við atvinnustarfsemi af ýmsum toga í húsnæði sem ætlað er til íbúðar.  Er athafnafrelsi eiganda í því efni og til breyttrar hagnýtingar yfirleitt settar hér frekari skorður en nú er talið gilda á grundvelli óskráðra reglna nábýlisréttar, grenndarreglna.  Hér vegast á þeir hagsmunir eiganda að geta hagnýtt eign sína á þann veg sem honum sýnist og hagsmunir annarra eigenda af því að fá notið sinna eigna í friði og án truflunar og í samræmi við það sem í upphafi var ráðgert og þeir máttu reikna með.  Hvort tveggja eru gild sjónarmið sem verður að virða.  Í ákvæðum greinarinnar eru hagsmunir annarra eigenda látnir vega þyngra en án þess þó að bera fyrir borð hagsmuni eigandans.  Má segja að miðað við gildandi rétt séu nú höfð endaskipti því hingað til hefur réttur eiganda gagnvart sameigendum verið ríkari og þeir lítið getað aðhafst nema ónæðið hafi keyrt um þverbak.  Hefur eigandi almennt haft frjálsar hendur um að breyta hagnýtingunni, t.d. að hefja atvinnustarfsemi í íbúð og ekki þurft að fá samþykki annarra eigenda fyrir því.  Þótt breytt hagnýting sé háð leyfi byggingaryfirvalda er mikill misbrestur á að því sé framfylgt og stoðar það aðra eigendur því lítt.  Með ákvæðum þessarar greinar er lagt til að dæminu verði snúið við eins og áður segir.  Er við það miðað að breyting á hagnýtingu séreignar sé alltaf háð samþykki annarra eigenda, ýmist allra ef breyting er veruleg, sbr. 1. mgr., eða einfalds meiri hluta miðað við fjölda og hlutfallstölur ef hún telst ekki veruleg, sbr. 3. mgr.  Er það ótvírætt eðlilegri og réttlátari tilhögun en nú er.  Með ákvæðum 2. mgr. er komið til móts við viðkomandi eiganda með því að hindra að aðrir eigendur synji um samþykki á ómálefnalegum grundvelli enda þótt um verulega breytingu sé að ræða.“

Af textaskýringu 27. gr. laga um fjöleignarhús og með hliðsjón af greinargerð með ákvæðinu, sem hér hefur verið rakin, verður sú ályktun dregin að breyting á ráðgerðri eða fyrri notkun séreignar, er snerti hagsmuni meðeigenda að fjöleignarhúsi með íþyngjandi hætti, er háð samþykki annarra eigenda og ræðst það af því hve veruleg breyting er hvort krafist sé samþykkis einfalds- eða aukins meirihluta eigenda. Heimildir skipulagsáætlana um landnotkun byggja ekki út rétti eigenda að þessu leyti nema í þeim tilfellum að beinlínis sé kveðið á um tiltekna notkun húss eða hluta þess í skipulagi.  Þessi túlkun 27. gr. fær einnig stoð í þeim eðlisrökum að eigendur fjöleignarhúsa megi almennt treysta því að ekki verði gerð breyting á notkun séreignarhluta húss frá því sem þeir máttu vænta, án þess að þeir væru hafðir með í ráðum.  

Hin umdeilda breyting á ákvarðaðri notkun annarrar hæðar hússins að Laugavegi 53b úr verslun í veitingastað getur snert hagsmuni sameigenda hússins enda starfsemi þessi eðlisólík.  Að jafnaði má búast við að veitingarekstri fylgi meiri umferð viðskiptavina að kvöldi til og um helgar en ef um væri að ræða verslun.  Veitingastöðum getur og fylgt áleitnari lykt en frá starfsemi þeirri sem upphaflega var gert ráð fyrir í húsinu.  Þrátt fyrir það að umrætt hús sé á miðborgarsvæði, þar sem mjög víða eru veitingastaðir, verður að telja að hin umdeilda breyting á notkun séreignarhlutans geti haft í för með sér meira ónæði og óþægindi fyrir sameigendur en ella, þótt ekki verði talið að um verulega röskun sé að ræða.

Á upphaflegum teikningum hússins kemur fram að á vesturhlið þess er lagnastokkur sem liggur upp í gegnum allt húsið og verður ekki annað ráðið en að stokkurinn sé sameign allra eigenda.  Á teikningunum er í engu getið að lagnastokkurinn sé ætlaður til loftræstingar enda verður ekki séð að gert hafi verið ráð fyrir að stokkurinn væri opinn við þak með nauðsynlegum umbúnaði til útloftunar. Samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi er loftræsting frá veitingastaðnum um þennan stokk og á sérteikningum, samþykktum hinn 8. janúar 2003, er gert ráð fyrir stórri útloftunarhettu á þaki hússins. Fallast verður á það að greind notkun lagnastokks sé breyting á hagnýtingu sameignar frá því sem upphaflega var gert ráð fyrir.

Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er kveðið á um að ef um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir er að ræða, sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi á samþykktri teikningu, þá verður ekki í ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulegar breytingar á sameign, þ.á.m. útliti hússins, sbr. einnig 6. tl. A-liðar 41. gr. s.l.  Ef um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geta ekki talist verulegar, þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. einnig 3. tl. B-liðar 41. gr. laganna.  Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr., sbr. einnig D-lið 41. gr. laganna.

Með hliðsjón af því sem rakið hefur verið er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hið kærða byggingarleyfi hafi falið í sér breytingu á notkun séreignar og hagnýtingu sameignar sem séu háðar samþykki a.m.k. einfalds meirihluta sameigenda umrædds fjöleignarhúss samkvæmt 3. mgr. 27. gr. og 3. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994.  Hefði því þurft að liggja fyrir slíkt samþykki áður en umdeilt leyfi var veitt, sbr. 3. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Þá er sá annmarki á umdeildu byggingarleyfi að ekki var tryggt við veitingu þess að fyrirhuguð lausn á sorplosun frá veitingastaðnum væri möguleg en sú staðreynd hefur orðið til þess að vandamál hafa skapast.

Að öllu þessu virtu verður fallist á kröfu kæranda um ógildingu hins kærða byggingarleyfis.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 27. ágúst 2002, um veitingu byggingarleyfis fyrir veitingarstað á annarri hæð að Laugavegi 53b, er felld úr gildi. 

________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                          Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

72/2003 Stakkahlíð

Með

Ár 2004, þriðjudaginn 20. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 72/2003, kæra íbúa að Bogahlíð 8 og 10 í Reykjavík á þeirri ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 15. október 2003 að heimila niðurrif verslunarhúss á lóðinni að Stakkahlíð 17 í Reykjavík og ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. nóvember 2003 um að veita leyfi til þess reisa tvílyft steinsteypt fjölbýlishús á sömu lóð.

Á málið er nú lagður svofelldur 

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. desember 2003, er barst nefndinni hinn 5. sama mánaðar, kæra Ö og A, f.h. íbúa í Bogahlíð nr. 8 og 10 í Reykjavík, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 15. október 2003, sem staðfest var í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 6. nóvember s.á., að heimila niðurrif verslunarhúss á lóðinni að Stakkahlíð 17 í Reykjavík og ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. nóvember 2003, sem staðfest var í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 20. nóvember s.á., um að veita leyfi til þess að reisa tvílyft steinsteypt fjölbýlishús með 10 íbúðum á sömu lóð.

Kærendur krefjast þess að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi og gerðu jafnframt kröfu um að heimilaðar framkvæmdir samkvæmt hinum kærðu ákvörðunum yrðu stöðvaðar þar til efnisúrskurður gengi um þær.  Úrskurðarnefndin kvað upp úrskurð til bráðabirgða hinn 18. desember 2003 vegna kröfu um stöðvun framkvæmda á lóðinni þar sem stöðvun á niðurrifi eldra húss var vísað frá úrskurðarnefndinni og kröfu um stöðvun framkvæmda við byggingu nýs húss var hafnað.

Málavextir:  Mál þetta hefur haft nokkurn aðdraganda og hafa deilur um niðurrif hússins að Stakkahlíð 17 og byggingarleyfi fyrir nýju húsi á lóðinni komið ítrekað til kasta úrskurðarnefndarinnar. 

Vorið 2001 kom fram ósk eiganda húseignarinnar að Stakkahlíð 17 um að aðalskipulagi Reykjavíkur yrði breytt þannig að lóð hússins, sem væri verslunarlóð samkvæmt skipulaginu, yrði breytt í íbúðarlóð og í framhaldi af breytingunni yrði heimilað að breyta verslunarhúsi því sem á lóðinni væri í íbúðarhús.  Borgaryfirvöld tóku jákvætt í erindið og var umbeðin breyting aðalskipulags undirbúin og samþykkt af borgaryfirvöldum í ágúst 2002.  Var skipulagsbreytingin staðfest af umhverfisráðherra hinn 11. október 2002.

Samhliða meðferð tillögu að framangreindri breytingu aðalskipulags var unnið að tillögum að endurbyggingu húss á lóðinni.  Var horfið frá því að breyta húsi því er fyrir var á lóðinni og þess í stað lagt til að það yrði rifið og nýtt hús reist í þess stað.  Voru tillögur þessar kynntar nágrönnum og um þær fjallað á fjölmörgum fundum byggingaryfirvalda og verður af málsgögnum ráðið að þær hafi verið í stöðugri endurskoðun allt þar til ákvörðun var tekin um að veita hið umdeilda byggingarleyfi á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 16. október 2002.  Kærendur töldu að undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar hefði verið áfátt og að leyft hefði verið meira byggingarmagn á lóðinni en unnt væri að sætta sig við.  Skutu þeir málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 4. desember 2002.

Með úrskurði, uppkveðnum 31. janúar 2003, stöðvaði úrskurðarnefndin framkvæmdir við niðurrif hússins að Stakkahlíð 17 að kröfu íbúa að Bogahlíð 2, 4 og 6, sem einnig höfðu kært hina umdeildu ákvörðun.  Taldi úrskurðarnefndin slíka annmarka vera á hinni kærðu ákvörðun að líklegt væri að hún yrði ógilt.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 5. febrúar 2003 var framangreindur úrskurður um stöðvun framkvæmda lagður fram.  Jafnframt var á fundinum ákveðið að afturkalla hið umdeilda byggingarleyfi frá 16. október 2002 og veita að nýju leyfi fyrir sömu framkvæmdum á lóðinni.  Voru ákvarðanir þessar staðfestar á fundi borgarstjórnar Reykjavíkur hinn 20. febrúar 2003.

Eftir að afturköllun byggingarleyfisins frá 16. október lá fyrir vísaði úrskurðarnefndin máli kærenda vegna þess byggingarleyfis frá með úrskurði uppkveðnum hinn 21. febrúar 2003.  Kærendur skutu síðan veitingu byggingarleyfisins frá 5. febrúar 2003 til úrskurðarnefndarinnar.

Byggingarleyfið frá 5. febrúar 2003 var jafnframt kært af íbúum Bogahlíðar 2, 4 og 6, sem kröfðust þess að fyrirhugaðar framkvæmdir við niðurrif hússins að Stakkahlíð 17 yrðu stöðvaðar meðan kærumálið væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.  Var bráðabirgðaúrskurður kveðinn upp hinn 3. apríl 2003 þar sem fallist var á kröfu um stöðvun framkvæmda við niðurrif hússins meðan beðið væri efnisúrlausnar í kærumálinu.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 16. apríl 2003 var lögð fram tillaga skipulagsfulltrúa að deiliskipulagi umrædds svæðis.  Samþykkti nefndin að kynna tillöguna fyrir hagsmunaðilum á svæðinu áður en endanleg tillaga yrði unnin.  Var tillagan í kynningu frá 22. apríl til 6. maí s.á.  Fimm athugasemdabréf bárust vegna tillögunnar og voru þær kynntar á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 9. maí 2003.  Tillagan var á ný lögð fyrir fund nefndarinnar þann 14. maí s.á. ásamt samantekt skipulagsfulltrúa um athugasemdirnar, dags. 12. maí 2003, og umsögn verkfræðistofu umhverfis- og tæknisviðs um umferðarmál, dags. 15. apríl 2003.  Á fundinum var samþykkt að auglýsa tillöguna til kynningar og staðfesti borgarráð þá afgreiðslu nefndarinnar á fundi sínum hinn 20. maí 2003.  Var tillagan auglýst til kynningar frá 30. maí 2003 með athugasemdafresti til 11. júlí s.á. og bárust fimm bréf með athugasemdum við hina auglýstu tillögu.

Að lokinni auglýsingu var málið tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 27. ágúst 2003 og voru framkomnar athugasemdir kynntar og lagt fram minnisblað, dags. 25. ágúst 2003, frá fundi formanns skipulags- og byggingarnefndar og eins íbúa í Bogahlíð 2-6, dags. 25. ágúst 2003.  Tillagan var á ný tekin fyrir á fundi nefndarinnar hinn 3. september 2003 auk framangreindra gagna, umsagnar skipulagsfulltrúa um athugasemdir, dags. 27. ágúst 2003, og minnisblaði, dags. 1. september 2003, um tiltekin atriði sem skipulags- og byggingarnefnd hafði óskað upplýsinga um.  Var auglýst tillaga samþykkt með þeirri breytingu að gera skyldi ráð fyrir einu stæði til viðbótar fyrir hreyfihamlaða á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð.  Beindi meirihluti nefndarinnar þeim tilmælum til hönnuðar hússins að endurskoða gluggasetningu og hönnun glugga á norður- og austurhlið hússins í nýrri umsókn um byggingarleyfi vegna framkominna athugasemda um innsýn milli húsa.  Borgarstjórn Reykjavíkur staðfesti afgreiðslu skipulagstillögunnar á fundi sínum hinn 18. september 2003.

Athugasemdaraðilum var tilkynnt um lyktir málsins með bréfi, dags. 22. september 2003, og var tillagan síðan send Skipulagsstofnun til skoðunar í samræmi við 3. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Með bréfi, dags. 2. október 2003, tilkynnti stofnunin að hún gerði ekki athugasemd við að auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda.  Auglýsing þar um var birt hinn 6. október sl.

Í kjölfar samþykktar deiliskipulagsins var sótt um nýtt byggingarleyfi fyrir byggingu húss að Stakkahlíð nr. 17, niðurfellingu eldra leyfis frá 5. febrúar 2003 og heimild til þess að rífa það hús sem fyrir var á lóðinni.  Breytingin frá áður samþykktu byggingarleyfi fólst í því að húsið hafði verið fært fjær húsunum við Bogahlíð um einn metra til vesturs, auk þess sem gert var ráð fyrir tveimur stæðum fyrir hreyfihamlaða á lóðinni í stað eins áður.  Þá hafði verið gerð breyting á innra fyrirkomulagi og gluggum á austur- og norðurhlið hússins. 

Umsóknin var tekin fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 15. október 2003 og samþykkt að fella eldra byggingarleyfi úr gildi og að heimila niðurrif hússins á lóðinni og var byggingarfulltrúa falið að afgreiða byggingarleyfisumsóknina.  Borgarstjórn staðfesti afgreiðslu nefndarinnar á fundi sínum hinn 6. nóvember 2003.  Byggingarleyfisumsókn fyrir nýju húsi á lóðinni var síðan afgreidd á embættisafgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 4. nóvember 2003 og staðfest af borgarstjórn Reykjavíkur 20. nóvember s.á.

Hafa kærendur í máli þessu kært heimild til niðurrifs eldra húss á lóðinni að Stakkahlíð 17 og heimild til byggingar tvílyfts fjölbýlishúss á lóðinni.

Hinn 18. desember 2003 kvað úrskurðarnefndin upp úrskurð í máli kærenda frá 18. mars 2003 og var málinu vísað frá úrskurðarnefndinni í ljósi þess að hin kærða ákvörðun í því máli frá 5. febrúar 2003 hafði verið afturkölluð.  Jafnframt var þann sama dag kveðinn upp úrskurður til bráðabirgða vegna stöðvunarkrafna kærenda.  Var kröfu þeirra um stöðvun niðurrifs eldra húss á lóðinni að Stakkahlíð 17 vísað frá úrskurðarnefndinni í ljósi þess að þá lá fyrir að umrætt hús hafði verið rifið skömmu áður eða hinn 11. desember 2003.  Í þeim úrskurði var jafnframt hafnað kröfu um stöðvun framkvæmda við nýbyggingu íbúðarhúss á lóðinni með vísan til þess að byggingarleyfið styddist við gildandi deiliskipulag og væri fyrirhugað hús ekki slíkt að stærð og umfangi að það raskaði grenndarhagsmunum kærenda svo að réttlætt gæti stöðvun framkvæmda. 

Málsrök kærenda:  Kærendur vísa til sjónarmiða sinna sem fram hafi komið í fyrri kærumálum þeirra um sama efni til úrskurðarnefndarinnar.  Bent er á að litlar breytingar hafi verið gerðar á umdeildri nýbyggingu frá fyrri áformum og í umsögn borgarinnar í máli þessu gæti misræmis í nokkrum atriðum við staðreyndir og gögn í málinu sem kærendum hafi verið kynnt.

Af fyrri kærum og fyrirliggjandi gögnum má ráða að af hálfu kærenda sé á því byggt að tilgreint nýtingarhlutfall lóðarinnar að Stakkahlíð 17 orki tvímælis og að fyrirhuguð nýbygging sé of stór með hliðsjón af stærð lóðar.  Gengið sé óhæfilega á hagsmuni nágranna með fyrirhugaðri byggingu.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Borgaryfirvöld gera þá kröfu að hinar kærðu ákvarðanir standi óraskaðar.

Ekki sé tilefni til að fallast á kröfu um ógildingu heimildar til niðurrifs verslunarhússins að Stakkahlíð 17.  Sú framkvæmd snerti ekki hagsmuni kærenda og eigi þeir ekki lögvarinna hagsmuna að gæta við þá ákvörðun.

Áréttað sé að húsið að Stakkahlíð nr. 17 hafi verið fært um einn metra frá kærendum til vesturs auk þess sem gluggasetningu á þeirri hlið sem snúi að þeim, þ.e. austurhliðinni, hafi verið breytt frá eldra byggingarleyfi.  Hvað almenn grenndarsjónarmið varði, hafi byggingarleyfi nýs húss að Stakkahlíð 17 ekki veruleg áhrif á hagsmuni kærenda.  Í fyrsta lagi verði það hús sem heimilt sé að byggja samkvæmt skipulaginu ekki nema um 0,8 metrum hærra en það hús sem nú standi á lóðinni.  Húsið stingi ekki í stúf við byggðamynstur svæðisins og sé lægra en flest hús á reitnum.  Lengra verði á milli húsa til austurs.  Húsið lengist til suðurs en lenging í þá átt hafi hins vegar óveruleg áhrif, m.a. þar sem húsin austan við Stakkahlíð 17, þ.m.t. hús kærenda að Bogahlíð 10, standi hærra í landi.  Þá skerðist útsýni úr íbúðum vegna byggingarinnar mjög lítið ef nokkuð umfram það sem áður hafi verið, nema hjá íbúum á 1. hæð allra húsanna.  Þá muni skuggavarp vegna hússins breytast óverulega frá því sem áður hafi verið og verði ekki meira en menn þurfi almennt að búa við í þéttbýli.  Breyting á birtuskilyrðum fyrir nágrennið vegna hússins sé því nánast engin.  Breyting á notkun hússins, þ.e. úr verslunarhúsnæði/félagsheimili í íbúðarhúsnæði sé til bóta fyrir nágrennið þegar litið sé til grenndarhagsmuna.  Hvað umferðarþáttinn varði þá liggi fyrir álit verkfræðistofu um að breytingarnar á skipulaginu og bygging hússins leiði til óverulegra breytinga á umferð.

Að öðru leyti sé vísað almennt til greinargerðar Reykjavíkurborgar frá 1. desember sl., sem lögð hafi verið fram vegna kæru annarra aðila um sömu ákvarðanir og fylgiskjala með henni.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi tekur undir undir rök og sjónarmið Reykjavíkurborgar sem færð hafi verið fram í málinu.

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari rök í málinu og hafa skírskotað til málsraka í fyrri kærumálum um sama efni er átt geti við í kærumáli þessu og hefur úrskurðarnefndin haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Niðurstaða: Eins og rakið hefur verið hefur hús það sem fyrir var á lóðinni að Stakkahlíð 17 nú verið rifið og munu framkvæmdir við nýbyggingu á lóðinni nú þegar hafnar.  Eins og málum er nú háttað er ekki tilefni til að taka afstöðu til fyrirliggjandi kröfu kærenda um ógildingu á heimild til niðurrifs húss þess sem á lóðinni stóð og er kröfu þeirra þess efnis vísað frá úrskurðarnefndinni.

Hið kærða byggingarleyfi fyrir 10 íbúða fjölbýlishúsi á umræddri lóð á stoð í deiliskipulagákvörðun er borgarstjórn Reykjavíkur samþykkti hinn 18. september 2003.  Fyrr í dag kvað úrskurðarnefndin upp úrskurð í kærumáli íbúa að Bogahlíð 2-6 þar sem krafist var ógildingar þeirrar deiliskipulagsákvörðunar og segir þar m.a:

„Samkvæmt framanrituðu verður ekki talið að málsmeðferð hins kærða deiliskipulags hafi verið ábótavant og samræmist það gildandi aðalskipulagi.  Lóðin að Stakkahlíð 17 sker sig ekki úr öðrum lóðum á skipulagsreitnum hvað nýtingarhlutfall varðar og er heimiluð húsbygging ekki meiri að stærð og umfangi en búast mátti við í ljósi byggðamynsturs deiliskipulagsreitsins og að gættu jafnræði um nýtingu lóða á svæðinu.  Með hliðsjón af því verður að telja að gætt hafi verið grenndarsjónarmiða 4. mgr. gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð.  Eru því ekki efni til að fallast á kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.”

Samkvæmt þessu verður á því byggt að hið kærða byggingarleyfi fyrir nýbyggingu á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð eigi stoð í gildu deiliskipulagi og er byggingarleyfið í samræmi við skilmála þess skipulags sem kveða m.a. á um stærð húss, fermetrafjölda og legu á lóð. 

Ekki verður af fyrirliggjandi gögnum ráðið að umrætt byggingarleyfi fari í bága við kröfur byggingarreglugerðar um hönnun og umbúnað íbúðarhúsnæðis eða að aðrir annmarkar séu fyrir hendi er gætu valdið ógildingu leyfisins.

Með vísan til framanritaðs verður kröfu kærenda um ógildingu byggingarleyfisins fyrir byggingu fjölbýlishúss að Stakkahlíð 17 hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kröfu kærenda um ógildingu þeirrar ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 15. október 2003, að heimila niðurrif verslunarhúss á lóðinni að Stakkahlíð 17 í Reykjavík, er vísað frá úrskurðarnefndinni.  Þá er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. nóvember 2003, um að veita leyfi til þess að reisa tvílyft steinsteypt fjölbýlishús á sömu lóð, hafnað. 

_____________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

70/2003 Stakkahlíð

Með

Ár 2004, þriðjudaginn 20. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 70/2003, kæra íbúa að Bogahlíð 2, 4 og 6 í Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. nóvember 2003 um að veita leyfi til þess reisa tvílyft steinsteypt fjölbýlishús á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð og samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 15. október s.á., að heimila niðurrif verslunarhúss á sömu lóð.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 26. nóvember 2003, kærir B, formaður húsfélagsins Bogahlíð 2, 4 og 6, f.h. íbúa hússins, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. nóvember 2003, sem staðfest var í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 20. nóvember s.á., að veita leyfi til þess að reisa tvílyft steinsteypt fjölbýlishús á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð í Reykjavík og samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 15. október 2003, sem staðfest var í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 6. nóvember s.á., að heimila niðurrif verslunarhúss á sömu lóð. 

Kærendur krefjast þess að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi.  Jafnframt kröfðust þeir að framkvæmdir við niðurrif verslunarhússins að Stakkahlíð 17 yrðu stöðvaðar þar til efnisúrlausn lægi fyrir í kærumálinu.  Kröfu um stöðvun framkvæmda við niðurrif hússins var vísað frá úrskurðarnefndinni með úrskurði uppkveðnum hinn 18. desember 2003.

Málavextir:  Mál þetta hefur haft nokkurn aðdraganda og hafa deilur um nýtingu lóðarinnar að Stakkahlíð 17 komið ítrekað til kasta úrskurðarnefndarinnar.  Vorið 2001 kom fram ósk eiganda húseignarinnar að Stakkahlíð 17 um að aðalskipulagi Reykjavíkur yrði breytt þannig að lóð hússins, sem væri verslunarlóð samkvæmt skipulaginu, yrði breytt í íbúðarlóð og í framhaldi af breytingunni yrði heimilað að breyta verslunarhúsi því sem á lóðinni væri í íbúðarhús.  Borgaryfirvöld tóku jákvætt í erindið og var umbeðin breyting aðalskipulags undirbúin og samþykkt af borgaryfirvöldum í ágúst 2002.  Var skipulagsbreytingin staðfest af umhverfisráðherra hinn 11. október 2002.

Samhliða meðferð tillögunnar að framangreindri breytingu aðalskipulags var unnið að tillögum að endurbyggingu húss á lóðinni.  Var horfið frá því að breyta húsi því er fyrir var og þess í stað lagt til að það yrði rifið og nýtt hús reist í þess stað.  Voru tillögur þessar kynntar nágrönnum og um þær fjallað á fjölmörgum fundum byggingaryfirvalda og verður af málsgögnum ráðið að þær hafi verið í stöðugri endurskoðun allt þar til ákvörðun var tekin um að veita hið umdeilda byggingarleyfi á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 16. október 2002.  Kærendur töldu að ekki hefði verið tekið nægjanlegt tillit til sjónarmiða þeirra og að leyft hefði verið meira byggingarmagn á lóðinni en unnt væri að sætta sig við.  Skutu þeir málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 29. nóvember 2002, og kröfðust síðan stöðvunar framkvæmda við niðurrif hússins með bréfi, dags. 30. desember 2002.

Með úrskurði uppkveðnum hinn 31. janúar 2003 féllst úrskurðarnefndin á kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.  Taldi nefndin líkur á því að byggingarleyfið yrði ógilt með vísan til þess að samþykkt skipulags- og byggingarnefndar um það hefði verið gerð áður en gildi tók breyting á aðalskipulagi, sem verið hefði forsenda leyfisveitingarinnar.

Í kjölfar framangreinds úrskurðar ákvað skipulags- og byggingarnefnd Reykjavíkur, á fundi hinn 5. febrúar 2003, að afturkalla byggingarleyfið frá 16. október 2002 en veitti jafnframt á sama fundi nýtt leyfi til sömu framkvæmda með vísan til þess að ekki léki lengur vafi á því að leyfið samræmdist aðalskipulagi eftir breytingar sem orðið hefðu á skipulaginu.  Var ákvörðun þessi staðfest á fundi borgarstjórnar hinn 20. febrúar 2003. 

Með hliðsjón af því að hið kærða byggingarleyfi frá 16. október 2002 hafði verið afturkallað vísaði úrskurðarnefndin kærumáli vegna þess frá með úrskurði uppkveðnum hinn 21. febrúar 2003.  Í framhaldi af þeim málalokum skutu kærendur hinni nýju ákvörðun um byggingarleyfi fyrir nýbygginu á lóðinni að Stakkahlíð 17 til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 24. febrúar 2003, þar sem jafnframt var krafist að fyrirhugaðar framkvæmdir við niðurrif hússins á lóðinni yrðu stöðvaðar meðan kærumálið væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.  Var bráðabirgðaúrskurður kveðinn upp hinn 3. apríl 2003 þar sem fallist var á kröfu um stöðvun framkvæmda við niðurrif hússins meðan beðið væri efnisúrlausnar í kærumálinu.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 16. apríl 2003 var lögð fram tillaga skipulagsfulltrúa að deiliskipulagi umrædds svæðis.  Samþykkti nefndin að kynna tillöguna fyrir hagsmunaðilum á svæðinu áður en endanleg tillaga yrði unnin.  Var tillagan í kynningu frá 22. apríl til 6. maí 2003.  Fimm athugasemdabréf bárust vegna tillögunnar og voru athugasemdirnar kynntar á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 9. maí 2003.  Tillagan var á ný lögð fyrir fund nefndarinnar hinn 14. maí s.á. ásamt samantekt skipulagsfulltrúa um athugasemdirnar, dags. 12. maí 2003, og umsögn verkfræðistofu umhverfis- og tæknisviðs um umferðarmál, dags. 15. apríl 2003.  Á fundinum var samþykkt að auglýsa tillöguna til kynningar og staðfesti borgarráð þá afgreiðslu nefndarinnar á fundi sínum hinn 20. maí 2003.  Var tillagan auglýst til kynningar frá 30. maí 2003 með athugasemdafresti til 11. júlí s.á. og bárust fimm bréf með athugasemdum við hina auglýstu tillögu.

Að lokinni auglýsingu var málið tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 27. ágúst 2003 og voru framkomnar athugasemdir kynntar og lagt fram minnisblað, dags. 25. ágúst 2003, frá fundi formanns skipulags- og byggingarnefndar og eins íbúa í Bogahlíð 2-6 þann sama dag.  Tillagan var á ný tekin fyrir á fundi nefndarinnar hinn 3. september 2003 auk framangreindra gagna, umsagnar skipulagsfulltrúa um athugasemdir, dags. 27. ágúst 2003, og minnisblaði, dags. 1. september 2003, um tiltekin atriði sem skipulags- og byggingarnefnd hafði óskað upplýsinga um.  Var auglýst tillaga samþykkt með þeirri breytingu að gera skyldi ráð fyrir einu stæði til viðbótar fyrir hreyfihamlaða á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð.  Beindi meirihluti nefndarinnar þeim tilmælum til hönnuðar hússins að endurskoða gluggasetningu og hönnun glugga á norður- og austurhlið hússins í nýrri umsókn um byggingarleyfi vegna framkominna athugasemda um innsýn milli húsa.  Borgarstjórn Reykjavíkur staðfesti afgreiðslu skipulagstillögunnar á fundi sínum hinn 18. september 2003.

Athugasemdaraðilum var tilkynnt um lyktir málsins með bréfi, dags. 22. september 2003, og var tillagan síðan send Skipulagsstofnun til skoðunar í samræmi við 3. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Með bréfi, dags. 2. október 2003, tilkynnti stofnunin að hún gerði ekki athugasemd við að auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda.  Auglýsing þar um var birt hinn 6. október sl. 

Kærendur skutu deiliskipulagsákvörðuninni til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 21. október 2003, þar sem gerð var krafa um ógildingu skipulagsins.

Í kjölfar samþykktar deiliskipulagsins var sótt um nýtt byggingarleyfi fyrir byggingu húss að Stakkahlíð nr. 17, niðurfellingu eldra leyfis frá 5. febrúar 2003 og heimild til þess að rífa það hús sem fyrir var á lóðinni.  Breytingin frá áður samþykktu byggingarleyfi fólst í því að húsið hafði verið fært fjær húsunum við Bogahlíð um einn metra til vesturs, auk þess sem gert var ráð fyrir tveimur stæðum fyrir hreyfihamlaða á lóðinni í stað eins áður.  Þá hafði verið gerð breyting á innra fyrirkomulagi og gluggum á austur- og norðurhlið hússins. 

Umsóknin var tekin fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 15. október 2003 og samþykkt að fella eldra byggingarleyfi úr gildi og að heimila niðurrif hússins á lóðinni og var byggingarfulltrúa falið að afgreiða byggingarleyfisumsóknina.  Borgarstjórn staðfesti afgreiðslu nefndarinnar á fundi sínum hinn 6. nóvember 2003.  Byggingarleyfisumsókn fyrir nýju húsi á lóðinni var síðan afgreidd á embættisafgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 4. nóvember sl. og staðfest af borgarstjórn Reykjavíkur 20. nóvember 2003.

Kærendur hafa nú í máli þessu kært ákvarðanir um veitingu hins nýja byggingarleyfis og heimild til niðurrifs eldra húss til úrskurðarnefndarinnar og kröfðust jafnframt að framkvæmdir við niðurrif hússins yrðu stöðvaðar þar til úrskurður gengi um efnishlið málsins.

Hinn 18. desember 2003 kvað úrskurðarnefndin upp úrskurð í máli kærenda frá 24. febrúar 2003 og var þeirri kæru vísað frá úrskurðarnefndinni í ljósi þess að hin kærða ákvörðun frá 5. febrúar 2003 hafði verið afturkölluð svo sem rakið hefur verið.  Jafnframt var þann sama dag kveðinn upp úrskurður til bráðabirgða um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda við niðurrif húss að Stakkahlíð 17 og var stöðvunarkröfunni vísað frá úrskurðarnefndinni af þeirri ástæðu að þá lá fyrir að umdeilt hús hafði verið rifið skömmu áður eða hinn 11. desember 2003.

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að fram til þessa hafi borgaryfirvöld tvívegis komið í veg fyrir að efnisúrskurður fengist í kærumálum þeirra til úrskurðarnefndarinnar vegna ákvarðana um niðurrif verslunarhúss á lóðinni að Stakkahlíð 17 og byggingar fjölbýlishúss á sömu lóð.  Í kjölfar tveggja úrskurða úrskurðarnefndarinnar um stöðvun framkvæmda við niðurrif hússins á lóðinni, hafi borgaryfirvöld afturkallað fyrri ákvarðanir og veitt leyfi til niðurrifs að nýju og með því komið í veg fyrir efnislega niðurstöðu í ágreiningsmálunum.

Byggingarnefndarteikningar þær sem samþykktar hafi verið og hið umdeilda skipulag byggi á, séu óvandaðar og nýtingarhlutfall og stærðartölur séu umdeildar.  Göngustíg, sem liggi við lóðarmörk Stakkahlíðar 17, milli Stakkahlíðar og Bogahlíðar, hafi á sínum tíma verið afsalað til Reykjavíkurborgar og hafi stígurinn margsinnis verið sýndur sérgreindur frá umræddri lóð.  Fyrst nú, þegar byggja eigi fimmfalt stærra hús en fyrir sé á lóðinni, sé teikningum hagað svo að stígurinn endi á miðri leið, þ.e. þegar komið sé að lóðinni að Stakkahlíð 17, en sá hluti stígsins sem liggi um þá lóð sé nú talinn til flatarmáls hennar.  Þá komi fram í umdeildri samþykkt byggingarfulltrúa að þrátt fyrir það að báðar hæðir fyrirhugaðs húss séu jafnstórar og eigi að vera lokaðar, sé neðri hæðin sögð 526,9 fermetrar en efri hæðin 495,3 fermetrar.

Kærendur vísa jafnframt til framlagðra gagna og rökstuðnings sem þeir hafi byggt á í fyrri kærum um sama efni og séu enn í fullu gildi.  Kærendur hefðu talið sig mega treysta því að ekki yrði vikið frá fyrri ákvörðun borgaryfirvalda, sem hafnað hafi stærri byggingu á lóðinni á sínum tíma.  Nálægð fyrirhugaðs húss við hús kærenda, innsýn gagnvart suðurhlið húss þeirra, hærri nýtingarprósenta en nokkurs staðar finnist í hverfinu, óleyst bílastæðamál og aukinn umferðarþungi séu meðal þeirra atriða sem leiða eigi til ógildingar hins kærða byggingarleyfis fyrir nýju húsi að Stakkahlíð 17.

Hvað snerti kröfu um niðurfellingu leyfis til niðurrifs verslunarhússins að Stakkahlíð 17 sé á það bent að óverjandi sé að eftir standi upprifin lóð sem kunni að vera hættuleg börnum og unglingum.  Í ljósi vafa um gildi hins kærða byggingarleyfis og ætlaðra annmarka við undirbúning hins kærða skipulags hafi kærendur ríka hagsmuni af því, að sem minnst röskun verði á lóðinni þar til fyrirliggjandi ágreiningur hafi fengið þá löglegu meðferð sem kærendur eigi kröfu á.

Vænti kærendur þess að úrskurðarnefndinni verði gert kleift að afgreiða kærumál þetta og fyrirliggjandi kæru þeirra vegna deiliskipulags svæðisins án inngrips frá skipulags- og byggingaryfirvöldum.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Borgaryfirvöld gera þá kröfu að hin kærðu byggingarleyfi fyrir niðurrifi eldra húss og byggingu íbúðarhúss á lóðinni að Stakkahlíð 17 verði staðfest.

Hið kærða deiliskipulag og hin kærða byggingarleyfisumsókn hafi fengið meðferð í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Ekki sé fallist á að aðaluppdrættir fyrirhugaðrar nýbyggingar að Stakkahlíð 17 séu óvandaðir.  Stærðartölur hússins komi skýrt fram í skráningartöflu er fylgi aðaluppdrætti og sé nýtingarhlutfall lóðarinnar innan þeirra marka er deiliskipulag heimili.

Á fyrri stigum umfjöllunar byggingarleyfis að Stakkahlíð 17 hafi umtalsvert samráð verið haft við hagsmunaaðila og verulegt tillit tekið til sjónarmiða þeirra.  Við gerð deiliskipulagsins hafi, með tilliti til hagsmuna þeirra, fyrirhuguð bygging verið færð um einn metra til vesturs.  Við meðferð byggingarleyfisumsóknarinnar hafi gluggar verið minnkaðir á norður- og austurhlið hússins til að mæta athugasemdum kærenda enn frekar.  Þá séu grenndaráhrif breytingarinnar ekki meiri en íbúar í þéttbýli verði almennt að gera ráð fyrir og búa við.

Því er haldið fram að kærendur eigi ekki hagsmuna að gæta vegna leyfis fyrir niðurrifi eldra húss að Stakkahlíð 17.

Að öðru leyti vísar Reykjavíkurborg til fyrirliggjandi gagna, málavaxtalýsingar og umfjöllunar um málsástæður kærenda um efnishlið málsins í umsögnum borgarinnar í fyrri kærumálum vegna umræddrar lóðar.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er skírskotað um málsrök og sjónarmið til umsagnar Reykjavíkurborgar.

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari rök og hafa skírskotað til málsraka í fyrri kærumálum um sama efni og hefur úrskurðarnefndin haft þau rök og sjónarmið í huga við úrlausn máls þessa.

Niðurstaða:  Eins og rakið hefur verið hefur verslunarhúsið að Stakkahlíð 17 verið rifið og munu nú vera hafnar framkvæmdir við byggingu nýs húss á lóðinni samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi.  Hafa kærendur af þeim sökum ekki lengur lögvarða hagsmuni af því að fá úrlausn um gildi niðurrifsheimildarinnar.  Verður kröfu um ógildingu byggingarleyfisins fyrir niðurrifi umrædds húss því vísað frá úrskurðarnefndinni.

Hið kærða byggingarleyfi fyrir 10 íbúða fjölbýlishúsi á umræddri lóð á stoð í deiliskipulagákvörðun er borgarstjórn Reykjavíkur samþykkti hinn 18. september 2003 og kærendur skutu til úrskurðarnefndarinnar hinn 21. október s.á.  Fyrr í dag kvað úrskurðarnefndin upp úrskurð í því kærumáli þar sem segir m.a:

„Samkvæmt framanrituðu verður ekki talið að málsmeðferð hins kærða deiliskipulags hafi verið ábótavant og samræmist það gildandi aðalskipulagi.  Lóðin að Stakkahlíð 17 sker sig ekki úr öðrum lóðum á skipulagsreitnum hvað nýtingarhlutfall varðar og er heimiluð húsbygging ekki meiri að stærð og umfangi en búast mátti við í ljósi byggðamynsturs deiliskipulagsreitsins og að gættu jafnræði um nýtingu lóða á svæðinu.  Með hliðsjón af því verður að telja að gætt hafi verið grenndarsjónarmiða 4. mgr. gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð.  Eru því ekki efni til að fallast á kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.”

Samkvæmt þessu verður á því byggt að hið kærða byggingarleyfi fyrir nýbyggingu á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð eigi stoð í gildu deiliskipulagi og er byggingarleyfið í samræmi við skilmála þess skipulags sem kveða m.a. á um stærð húss, fermetrafjölda og legu á lóð. 

Ekki verður af fyrirliggjandi gögnum ráðið að umrætt byggingarleyfi fari í bága við kröfur byggingarreglugerðar um hönnun og umbúnað íbúðarhúsnæðis eða að aðrir annmarkar séu fyrir hendi er gætu valdið ógildingu leyfisins.  Vegna athugasemda kærenda um mismunandi flatarmál 1. og 2. hæðar hússins ber þess að geta að sá munur skýrist m.a. af því að gólfplata 2. hæðar reiknast minni sökum stigagangs hússins sem gengur uppúr gólfplötu hæðarinnar.  

Með vísan til framanritaðs verður kröfu kærenda um ógildingu byggingarleyfisins fyrir byggingu fjölbýlishúss að Stakkahlíð 17 hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kröfu kærenda um ógildingu þeirrar ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 15. október 2003, að heimila niðurrif verslunarhúss á lóðinni að Stakkahlíð 17 í Reykjavík, er vísað frá úrskurðarnefndinni.  Þá er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. nóvember 2003, um að veita leyfi til þess að reisa tvílyft steinsteypt fjölbýlishús á sömu lóð, hafnað. 

______________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________            _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

67/2003 Steinás

Með

Ár 2004, föstudaginn 2. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 67/2003, kæra eiganda fasteignarinnar að Steinási 3, Garðabæ á ákvörðun byggingarnefndar Garðabæjar frá 10. október 2003, að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Steinási 5, Garðabæ þar sem gert er ráð fyrir yfirbyggðri bílgeymslu.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 12. nóvember 2003, er barst úrskurðarnefndinni hinn 17. sama mánaðar, kærir Guðfinna Guðmundsdóttir hdl., fyrir hönd S, Steinási 3, Garðabæ þá ákvörðun byggingarnefndar Garðabæjar frá 10. október 2003 að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Steinási 5, Garðabæ, sem felur í sér að byggt verði ofan á bílgeymslu hússins.  Hin kærða ákvörðun var staðfest af bæjarstjórn Garðabæjar 16. október 2003.

Kærandi gerir þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Á umræddu svæði gildir deiliskipulag fyrir Hraunsholt í Garðabæ frá árinu 1997 og gilda skipulagsskilmálar deiliskipulagsins fyrir nýbyggingarsvæði á Hraunsholti.  Steinás fellur undir nefnda skipulagsskilmála og samkvæmt skipulagsuppdrætti skyldi reisa einbýlishús á lóðinni nr. 5 við Steinás sem og á öðrum lóðum í nágrenninu.  Í skipulagsskilmálunum er gert ráð fyrir einbýlishúsum á einni hæð eða einni og hálfri hæð þar sem landhalli lóðar leyfir.  Skipulagið heimilar nýtingu þakrýmis í einnar hæðar einbýlishúsum.

Kærandi festi kaup á einnar hæðar einbýlishúsi að Steinási 3, Garðabæ í febrúar 1999 og flutti hann í húsið í febrúar 2001.  Hinn 14. júní 2000 var tekin fyrir í skipulagsnefnd Garðabæjar umsókn um byggingarleyfi fyrir tveggja hæða einbýlishúsi á grannlóð kæranda að Steinási 5 og lagðist skipulagsnefnd gegn veitingu leyfisins með þeim rökum að gert væri ráð fyrir einnar hæðar húsum á umræddu svæði.  Breytt umsókn var lögð fyrir skipulagsnefnd hinn 5. júlí 2000 þar sem gólf bílgeymslu, sem er sambyggð húsinu, hafði verið lækkað og bygging ofan á henni innan leyfðrar þakhæðar samkvæmt gildandi skipulagi.  Skipulagsnefnd lagðist enn gegn veitingu byggingarleyfisins þar sem um tveggja hæða hús væri að ræða þótt hæð þess væri innan marka skipulags um þakhæð húsa.   Byggingarfulltrúinn í Garðabæ samþykkti síðan á afgreiðslufundi hinn 28. júlí 2000 byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Steinási 5 og var það leyfi endurútgefið af byggingarfulltrúa hinn 5. mars 2001.  Hafði hönnun hússins þá verið breytt frá fyrri umsóknum á þann veg að veggur að norðanverðu og framhlið byggingarinnar yfir þaki
bílgeymslu hússins voru dregnir inn og gert ráð fyrir svölum á ónýttum þakfleti er myndaðist við breytinguna.

Framkvæmdir við byggingu hússins að Steinási 5 hófust eftir að byggingarleyfi hafði verið veitt og var veiting leyfisins kærð af hálfu kæranda í máli þessu til úrskurðarnefndarinnar vegna nýtingar og yfirbyggingar bílgeymslu hússins sem kærandi taldi fara í bága við gildandi deiliskipulag svæðisins og ganga verulega á hagsmuni sína.

Hinn 15. maí 2003 kvað úrskurðarnefndin upp úrskurð í því kærumáli þar sem byggingarleyfið frá 28. júlí 2000 og 5. mars 2001 var fellt úr gildi með þeim rökum að samkvæmt fyrirliggjandi uppdráttum væri húsið að Steinási 5 tveggja hæða að hluta vegna yfirbyggingarinnar á bílgeymslu hússins, sem talin var með 2,5 metra vegghæð, en á lóðinni skyldi reisa einnar hæðar einbýlishús samkvæmt deiliskipulagi og útgefnu byggingarleyfi.  Var niðurstaða úrskurðarnefndarinnar jafnframt studd þeim rökum að nýting hluta þakflatar bílgeymslunnar undir svalir gegnt suðurlóð kæranda og stórir gluggar á þeirri hlið byggingarinnar væri til þess fallin að raska óhæfilega hagsmunum kæranda og yrði slík óhefðbundin notkun þakflatarins að eiga stoð í gildandi deiliskipulagi.  Í kjölfar úrskurðarins felldu byggingaryfirvöld í Garðabæ útgefið byggingarleyfi fyrir Steinás 5 úr gildi.

Síðar kom í ljós að teikningar þær sem lágu til grundvallar nefndum úrskurði voru ekki þær sömu og umdeilt hús var byggt eftir.  Breytingar höfðu verið gerðar á samþykktum teikningum frá 28. júlí 2000 með endurnýjun leyfisins hinn 5. mars 2001 er fólust í breyttri byggingaraðferð og útlitsbreytingu á þaki og gluggum hússins.

Leitast var við að sætta sjónarmið aðila varðandi umdeilda yfirbyggingu á bílskúr hússins að Steinási 5, en án árangurs.  Urðu lyktir mála þær að nýtt byggingarleyfi var samþykkt í byggingarnefnd Garðabæjar hinn 10. október 2003 þar sem felldar höfðu verið út svalir þær sem gert hafði verið ráð fyrir gegnt suðurlóð kæranda og tillit tekið til þess að vegg og mænishæð hinnar umdeildu byggingar voru í raun talsvert lægri ráða hafði mátt af fyrri teikningum.  Hefur umrætt byggingarleyfi nú verið kært til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi bendir á til stuðnings kröfu sinni að ekki verði annað ráðið af úrskurði úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála í málinu nr. 58/2001 en að sú ákvörðun byggingarfulltrúa að samþykkja yfirbygginguna í heild hafi verið felld úr gildi en ekki einstök útlitsatriði er hana varði.  Svo virðist hins vegar sem byggingarnefnd Garðabæjar túlki úrskurðinn með öðrum hætti og samþykki yfirbygginguna, en með breyttu útliti.  Kærandi telji að eingöngu sé um útlitsbreytingu að ræða frá fyrra byggingarleyfi.  Eftir sem áður sé ekki um að ræða notkun á rými í rishæð eins og hönnun hússins sé háttað heldur tvær hæðir sem landhalli bjóði ekki upp á samkvæmt ákvæðum deiliskipulags. 

Í byggingarreglugerð nr. 441/1998 sé að finna skilgreiningar á hugtakinu rishæð.  Samkvæmt gr. 4.31 sé rishæð skilgreind svo:  „Þegar tveir eða fleiri þakfletir mynda útveggi rýmis.“  Þá sé portbyggt ris: „Rishæð, þar sem útveggir ná upp fyrir efstu gólfplötu“, sbr. gr. 4.28.  Umrædd yfirbygging geti með engu móti fallið undir þessar skilgreiningar enda sé hönnun yfirbyggingarinnar ofan á bílskúrnum með þeim hætti að ekki sé um það að ræða að verið sé að nýta rými í rishæð heldur sé húsið tvær hæðir að hluta vegna þessarar yfirbyggingar.  Þá verði ekki ráðið af skipulagsskilmálum að þar rúmist heimild til byggingarleyfishafa að byggja ofan á bílskúr á þann hátt sem hér um ræði.  Það eitt, að lofthæð yfirbyggingarinnar hafi ekki uppfyllt skilyrði byggingarreglugerðarinnar um lofthæðir, geri yfirbygginguna ekki að rishæð. 

Kærandi byggir á því að sá byggingarhluti hússins sem reistur sé á þaki bílskúrs standist ekki gildandi skipulagsskilmála.  Samkvæmt deiliskipulagsskilmálum sé gert ráð fyrir tveimur gerðum einbýlishúsa á svæðinu, annars vegar einnar hæðar (E1) og hins vegar stölluðum (E2).  Með stölluðum húsum sé átt við hús á 1 og ½ hæð.   Stölluð hús séu eingöngu heimiluð þar sem landhalli bjóði upp á stöllun húsa.  Ljóst sé, með vísan til fyrri umsókna fyrir Steinás 5, að landhalli leyfi ekki að þar sé byggt stallað hús eða tveggja hæða.  Hins vegar sé samkvæmt skipulagsskilmálum heimilt að nýta rými í risi rúmist það innan tilskilinna stærðarmarka.  Í þessu tilviki sé ekki um slíka nýtingu á rými í risi að ræða heldur sérhæð ofan á bílskúr.  Með vísan til þessa sé á því byggt að umdeilt byggingarleyfi brjóti í bága við ákvæði deiliskipulagsskilmála.

Jafnframt sé á það bent að í deiliskipulagsskilmálum sé stefnt að fjölbreyttri byggð á svæðinu og sé þar kveðið á um að gæta skuli ákveðins samræmis, t.d. í þakformi bygginga.  Ljóst sé að þakform hússins nr. 5 við Steinás sé í engu samræmi við þakform annarra húsa við götuna og skeri húsið sig verulega úr í samanburði við nærliggjandi hús vegna yfirbyggingarinnar.  Með vísan til þess sé á því byggt að þakform hússins samræmist ekki gildandi skipulagsskilmálum.

Ljóst sé að hönnun yfirbyggingarinnar gangi verulega á rétt og hagsmuni kæranda.  Í 4. mgr. gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 segi að við deiliskipulagningu íbúðarsvæða skuli þess jafnan gætt að í íbúðum og á lóðum íbúðarhúsa sé sem best hægt að njóta sólar, útsýnis, skjóls og friðsældar.  Norðurhlið yfirbyggingarinnar sé með stórum gluggum er snúi að sunnanverði lóð kæranda.  Raski þetta verulega hagsmunum kæranda þar sem bæði suðurgarður hans og eldhús, sem að stórum hluta sé úr gleri, blasi við frá umræddri yfirbyggingu en suðurgarðurinn sé helsta útivistarsvæðið á lóð kæranda þar sem mest njóti sólar.  Vegna yfirbyggingarinnar eigi birta og sólarljós ekki eins greiðan aðgang að suðurhlið lóðarinnar.  Liggi því ljóst fyrir að yfirbyggingin komi í veg fyrir að kærandi geti notið sólar, útsýnis, skjóls og friðsældar.

Málsrök Garðabæjar:  Bæjaryfirvöld í Garðabæ gera þá kröfu að hið kærða byggingarleyfi standi óhaggað.

Við afgreiðslu á umsókn um byggingarleyfi fyrir einbýlishúsinu að Steinási 5 hafi verið lagt til grundvallar að húsið væri einnar hæðar og óumdeilt sé að húsið sé innan stærðarmarka samkvæmt skilmálum sem gildi um slík hús.  Á teikningum megi sjá að gólfkóti þess sé 16,7 metrar og hæsti kóti hússins 21,97 metrar og mismunur því 5,27 metrar en mesta leyfða hæð einnar hæðar húsa á skipulagssvæðinu sé 5,4 metrar.  Hluti hússins sé stallaður niður fyrir viðmiðunarkóta um 0,51 metra, en við það skapist möguleikar á að nýta rými í risi hússins.  Samkvæmt nýjum teikningum af húsinu hafi svalir á þaki bílskúrs sem áður sneru að lóð kæranda verið felldar niður og séu nú hluti af eiginlegu þaki hússins. 

Í skipulagskilmálum íbúðarbyggðar á Hraunsholti komi fram að markmið skilmálanna sé að á svæðinu rísi fjölbreytt byggð þar sem möguleikar séu á mismunandi húsagerðum til að koma til móts við mismunandi óskir fólks.  Í skilmálunum komi fram, að heimilt sé að nýta rishæð einnar hæðar húsa (E-1), rúmist það innan stærðarmarka.

Í tilviki því sem hér sé til meðferðar megi augljóst vera að byggingarleyfishafi sé að nýta sér þessa heimild skilmálanna við hönnun húss síns og með þeim breytingum sem nú hafi verið gerðar á teikningum hússins verði að telja að rými ofan við bílskúr falli að þeirri skilgreiningu að teljast nýtanlegt þakrými.  Við hönnun rýmisins sé þess gætt að hafa húsið innan stærðarmarka samkvæmt skipulagsskilmálum sem kærandi mátti búast við að heimilað yrði.

Ekki verði séð að gerð hússins sé með þeim hætti að farið sé gegn hagsmunum kæranda, en brottfall svala á þaki bílskúrs geri það augljóslega að verkum að þær hugsanlegu raskanir á hagsmunum hans, sem áður töldust vera fyrir hendi, séu það ekki lengur.

Við mat á aðstæðum verði ekki hjá því komist að horfa til þess að hús kæranda sé í raun stallað öfugt miðað við landhalla lóðarinnar, sem orðið hafi til þess að hæðarmunur húsanna hafi aukist.  Þegar litið sé til landhalla á lóð kæranda hefði verið eðlilegt og í samræmi við skilmála að stalla húsið með öðrum hætti, en þá hefði nýting þakrýmis að Steinási 5 ekki haft þau áhrif sem nefnd séu í kæru.

Meginatriði málsins hljóti að vera það að hin kærða bygging sé innan stærðarmarka sem gildandi skipulag setji og nýting risrýmis samkvæmt heimild í þeim skilmálum.

Andmæli byggingarleyfishafa: Byggingarleyfishafi vekur athygli á að í fyrri úrskurði úrskurðarnefndarinnar hafi byggingarleyfi hússins að Steinási 5 samkvæmt teikningum frá 28. júlí 2000 verið fellt úr gildi.  Húsið hafi hins vegar verið byggt eftir breyttum teikningum sem samþykktar hafi verið hinn 5. mars 2001, sem ekki hafi verið felldar úr gildi í nefndum úrskurði, en bæjaryfirvöld Garðabæjar hafi afturkallað í kjölfar hans.  Húsið að Steinási 5 hafi verið nær fullbyggt er byggingarleyfi þess hafi verið kært á árinu 2001 nema að eftir hafi verið að ganga frá ofanábyggingu bílskúrsins.  Hafi málið allt valdið byggingarleyfishafa miklu tjóni og óhagræði vegna tafa á byggingarframkvæmdum og breytingum á hönnun hússins vegna hins nýja byggingarleyfis.  Telur byggingarleyfishafi að umdeilt byggingarleyfi sé í samræmi við skipulagsskilmála sem óvéfengjanlega heimili byggingu nýtanlegs rýmis í rishæð en vísar að öðru leyti til framlagðrar greinargerðar arkitekts hans í málinu.

Í greinargerð arkitektsins, dags. 8. mars 2004, kemur fram að lóðin að Steinási 5 sé sneiðlaga og snúi mót vestri í hallandi landi og sé 798 fermetrar að stærð.  Lóðin mjókki inn á við og sé byggingarreitur einungis um 14,5 m breiður um miðbik lóðar og um 22 m að dýpt, 3 m frá lóðamörkum að norðanverðu, 5 m frá lóðamörkum að sunnanverðu og um einum metra mjórri við götu en á nágrannalóðum.

Ljóst hafi verið, miðað við vinkillaga húsbyggingu, vegna aðstæðna á lóð og vegna þrengsla, að gengið yrði mikið á byggingarreitinn.  Nauðsynlegt hafi því verið að ná sem mestu út úr byggingunni miðað við skipulagsskilmálana.  Þar sem skilmálar hafi leyft nýtingu riss hafi verið augljóst að nýta yrði þann möguleika.

Samkvæmt kafla 1.1.2 í skipulagskilmálum séu helstu markmið með skipulaginu, að á Hraunsholti rísi fjölbreytt byggð þar sem fólk eigi þess kost að velja milli mismunandi húsagerða og fá húsnæði við sitt hæfi.  Einnig sé í sama kafla hvatt til stöllunar húsa í lóðréttum fleti og hvatt til að þau falli að landhalla.  Landhalli á viðkomandi lóð sé um 1,5 metrar og hafi verið nýttur til að aðlaga húsið að hæðarskilmálum.  Samráð hafi verið haft við skipulagsfulltrúa Garðabæjar í því efni.  Hvergi sé í skilmálum minnst á að 1,5 metra landhalli þurfi að vera á lóð til að stöllun húss sé heimil.  Í skilmálum sé talað um að nýta megi rými í rishæð, en samkvæmt hefðbundnum skilningi sé ris þakrými þar sem vegghæð er lægri er full lofthæð, sem skv. byggingarreglugerð sé 2,5 metrar.  Í risherbergi því sem um sé deilt sé vegghæð 214 sentimetrar og meðallofthæð 245 sentimetrar, en þegar af þeirri ástæðu sé ekki hægt að líta á risið sem hæð.

Þess misskilnings gæti í úrskurði úrskurðarnefndarinnar frá 15. maí 2003 að ris það sem hér sé til umfjöllunar sé hæð og megi benda á í því sambandi  að ekki sé gengið upp heila hæð upp í risið vegna stöllunar bílskúrsins, sem ekki virðist hafa verið tekið tillit til í úrskurðinum.  Fordæmi hafi verið fyrir hendi fyrir stöllun húsa á svæðinu þar sem slíkt eigi við um hús kæranda að Steinási 3, sem sé stallað niður um 50 sentimetra á tvo vegu.  Ótækt sé að þessi staðreynd þurfi að bitna á byggingarleyfishafa.  Bent er á að víða séu dæmi um aðstæður þar sem hús/svalir/garðskálar gnæfi yfir annarra lóðir og nægi þar að nefna aðstæður ofan við Steinás 3 og 5.

Niðurstaða:  Í máli þessu er um það deilt hvort ógilda eigi hið kærða byggingarleyfi sökum þess að byggingarhluti hússins að Steinási 5, Garðabæ, sem reistur er á þaki bílgeymslu þess, fari gegn gildandi deiliskipulagi eða sökum óhæfilegrar hagsmunaröskunar gagnvart kæranda af völdum greindra framkvæmda.

Eins og fyrr er rakið ógilti úrskurðarnefndin áður útgefið byggingarleyfi fyrir húsi að Steinási 5 með skírskotun til þess að umdeildur byggingarhluti ofan á bílgeymslu hússins og ráðgerðar svalir á þakinu stæðust ekki gildandi skipulag og hefðu í för með sér óásættanlega röskun á hagsmunum kæranda.

Úrskurðarnefndin fór þess á leit við embætti byggingarfulltrúa Garðabæjar að innanmál veggja umdeilds byggingarhluta á þaki bílgeymslu að Steinási 5 yrði mælt.  Samkvæmt símbréfi embættisins, dags. 30. mars 2004, reyndist vegghæð frá gólfi upp undir innri klæðningu í lofti vera 2,13 metrar og hæð frá gólfi upp í mæni 2,76 metrar.  Í báðum tilfellum var mælt frá yfirborði parkets á gólfi.

Byggingarleyfi það sem hér er um deilt og byggingarnefnd Garðabæjar samþykkti hinn 10. október 2003 felur í sér samþykki á reyndarteikningum hússins með þeim breytingum frá fyrra byggingarleyfi að fyrirhugaðar svalir gegnt suðurlóð kæranda eru felldar brott og er hæð yfirbyggingarinnar um 13 sentimetrum lægri en gert hafði verið ráð fyrir.  Þá er fram komið að innanmál veggja í umdeildum byggingarhluta er 2,13 metrar en ekki 2,5 metrar svo sem ráða mátti af teikningum sem úrskurðarnefndinnni bárust frá Garðabæ við úrlausn fyrra kærumáls.

Samkvæmt skilmálum gildandi deiliskipulags svæðisins er stefnt að mótun fjölbreyttrar byggðar en gæta skuli ákveðins samræmis, t.d. í þakformi bygginga.  Gert er ráð fyrir tveimur gerðum einbýlishúsa á svæðinu, annars vegar einnar hæðar húsum (E1) og hins vegar stölluðum húsum í tvær hæðir að hluta (E2).  Af skilmálunum verður ráðið að húsagerðin E2 verði heimiluð þar sem landhalli bjóði upp á stöllun húss, en mat um það atriði er í höndum skipulagsyfirvalda bæjarins sem sett hafa sér viðmiðunarreglur í þeim efnum sem telja verður að styðjist við málefnaleg rök.  Hefur verið miðað við það að landhalli innan lóðar þurfi að vera 1,5 metrar svo heimila megi stöllun húsa.  Hvort heldur sem um er að ræða einbýlishús af gerðinni E1 eða E2 heimila skipulagsskilmálar að nýtt sé rými í rishæð, rúmist það innan stærðarmarka húss.

Landhæð lóðarinnar að Steinási 5 við götu, næst lóðamörkum við lóð kæranda, er 16,10 metrar en landhæð við lóðamörk baklóðar 17,60 metrar, en hæðarmunur innan lóðar er þar mestur.  Landhalli innan lóðar er þar um 1,5 metrar en er um 1,4 metrar við suðurmörk lóðarinnar.  Með hliðsjón af landhalla lóðarinnar hafnaði skipulagsnefnd á sínum tíma umsóknum um byggingu húss sem væri tvær hæðir að hluta þ.e. af gerðinni E2, en fyrir liggur í málinu að umdeilt byggingarleyfi heimilar byggingu einnar hæðar húss (E1).  Deilur standa um hvort heimiluð ofanábygging á bílgeymslu hússins að Steinási 5 geri húsið tveggja hæða að hluta eða hvort um sé að ræða nýtingu þakrýmis sem skipulagsskilmálar heimila í einnar hæðar húsum.

Samkvæmt gr. 78 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 er hefðbundin lágmarkshæð veggja íbúðarhúsnæðis að innanmáli 2,5 metrar.  Fyrir liggur að lofthæð umdeilds byggingarhluta nær ekki þeirri hæð. Verður að telja, með hliðsjón af heimildum gildandi deiliskipulags um nýtingu þakrýmis í einnar hæðar húsum, að byggingarhlutinn samræmist skipulagi að þessu leyti en hæð hússins er innan stærðarmarka er skipulagið setur og kærandi mátti vænta.

Með veitingu hins kærða byggingarleyfis hefur svalarými á þaki bílskúrs byggingarleyfishafa gegnt suðurlóð kæranda verið fellt brott og er því ekki lengur fyrir hendi sú röskun á hagsmunum kæranda sem slíkri nýtingu hefði fylgt.  Þótt hönnun umdeilds byggingarhluta sé óhefðbundin og óheppileg með tilliti til hagsmuna kæranda er það álit úrskurðarnefndarinnar að það eitt og sér leiði ekki til ógildingar umdeilds byggingarleyfis. 

Með hliðsjón af því sem rakið hefur verið verður að telja að umdeilt byggingarleyfi fari ekki í bága við gildandi skipulag og ekki þykir hagsmunum kæranda raskað svo, með umdeildri byggingu, að leiða eigi til ógildingar byggingarleyfisins.  Af þessum sökum verður ekki fallist á ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.

Úrskurðarorð:

Kröfu um ógildingu á ákvörðun byggingarnefndar Garðabæjar frá 10. október 2003, um að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Steinási 5, Garðabæ, er hafnað.

______________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________        ___________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                   Ingibjörg Ingvadóttir