Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

63/2005 Barmahlíð

Með

Ár 2006, fimmtudaginn 5. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir dósent.

Fyrir var tekið mál nr. 63/2005, kæra íbúa að Miklubraut 50 og 52 í Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 5. júlí 2005 um að samþykkja byggingarleyfi fyrir hækkun þaks, gerð kvista og svala og að taka í notkun rishæð (3. hæð) í húsinu að Barmahlíð 9 í Reykjavík ásamt breytingum á svölum fyrstu og annarrar hæðar og gerð kjallarainngangs á norðurhlið hússins.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 9. ágúst 2005, er barst nefndinni hinn 11. sama mánaðar, kæra J, K, F, E, E, B og H, íbúar að Miklubraut 50 og 52, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 5. júlí 2005 að samþykkja byggingarleyfi fyrir hækkun þaks, gerð kvista og svala og að taka í notkun rishæð (3. hæð) í húsinu að Barmahlíð 9 í Reykjavík ásamt breytingum á svölum fyrstu og annarrar hæðar og gerð kjallarainngangs á norðurhlið hússins.  Borgarráð staðfesti ákvörðunina hinn 7. júlí 2005. 

Skilja verður erindi kærenda svo að krafist sé ógildingar á hinu kærða byggingarleyfi.

Málavextir:  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 8. febrúar 2005 var tekin fyrir umsókn íbúðareiganda að Barmahlíð 9 í Reykjavík, þar sem sótt var um leyfi til þess að hækka þak, byggja kvisti og svalir og taka í notkun rishæð (3. hæð) hússins á lóðinni nr. 9 við Barmahlíð.  Jafnframt var sótt um að breyta svölum á fyrstu og annarri hæð og gera kjallarainngang á norðurhlið hússins.  Umsókninni fylgdi samþykki meðeigenda umræddrar fasteignar fyrir umbeðnum breytingum.  Var málinu vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa sem ákvað að grenndarkynna erindið fyrir hagsmunaaðilum að Barmahlíð 7, 8, 10, 11 og 12 og Miklubraut 48, 50 og 52.  Að lokinni grenndarkynningu bárust athugasemdir frá 11 húseigendum og leigutökum að Miklubraut 50 og 52, sem mótmæltu umsóttri hækkun hússins að Barmahlíð 9 og gerð svala á rishæð.

Að lokinni grenndarkynningu var erindinu vísað til skipulagsráðs sem tók það fyrir á fundi hinn 6. apríl 2005 og lá þá fyrir umsögn skipulagsfulltrúa vegna framkominna athugasemda við grenndarkynningu umsóknarinnar.  Gerði skipulagsráð ekki athugasemd við að umsótt byggingarleyfi yrði veitt og vísaði erindinu til afgreiðslu byggingarfulltrúa sem samþykkti umsóknina hinn 5. júlí 2005.

Var þeim, sem gert höfðu athugasemdir við grenndarkynninguna, tilkynnt um lyktir málsins og skutu kærendur veitingu byggingarleyfisins til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Kærendur telja heimilaða hækkun hússins að Barmahlíð 9 og gerð svala á rishæð hafa í för með sér óásættanlega röskun á grenndarhagsmunum þeirra.  Útsýni til suðurs að Öskjuhlíð muni skerðast og skuggavaps gæta á lóðum þeirra.  Áskilji kærendur sér rétt til skaðabóta verði af heimiluðum framkvæmdum.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er farið fram á að kröfu kærenda verði hafnað.

Á það er bent að ekki sé fyrir hendi deiliskipulag á svæðinu og hafi því farið fram grenndarkynning á umræddri byggingarleyfisumsókn í samræmi við ákvæði laga 73/1997 og þeim sem hagsmuna hafi átt að gæta gefinn kostur á að tjá sig um breytingarnar.

Hafa verði í huga að borgir þróist og taki breytingum.  Fasteignaeigendur geti því vænst þess að útsýni og birtuflæði geti breytst í þéttri byggð.  Í hverfaskipulagi fyrir borgarhluta 3 í kaflanum um Hlíðar sé m.a. tekið fram að leyfa megi kvisti þar sem þeir falli vel að húsi og nánasta umhverfi.  Ekki séu til skilmálar um hækkun rishæða og kvisti í Hlíðarhverfi, en höfð hafi verið hliðsjón af rammaskilmálum fyrir Norðurmýri vegna svipaðra húsagerða, en þar sé gert ráð fyrir leyfðum þakhalla allt að 45 gráðum og hámarkshæð mænis 3,6 metra yfir steyptri plötu. 

Samþykktar hafi verið hækkanir á húsum í Hlíðunum á grundvelli fyrrgreindra viðmiðana en í umdeildu byggingarleyfi sé gert ráð fyrir um 30 sentimetra lægri mænishæð en skilyrt hámarkshæð samkvæmt greindum skilmálum auk þess sem kvistir séu taldir vera í samræmi við gerð hússins.  Því verði ekki talið að skipulagssjónarmið mæli gegn fyrirhuguðum breytingum að Barmahlíð 9. 

Útsýnisskerðing sú sem fylgi hinum samþykktu breytingum geti ekki talist meiri en vænta megi í borgarumhverfi.  Telja verði að hagsmunir byggingarleyfishafa séu meiri, að geta framkvæmt umdeildar breytingar, en hagsmunir kærenda vegna lítilsháttar útsýnisskerðingar.

Málsmeðferð hinnar kærðu byggingarleyfisumsóknar hafi í engu verið ábótavant og séu ekki efni til þess að fella það úr gildi.  Telji aðilar sig hins vegar geta sannað að þeir hafi orðið fyrir tjóni umfram það sem almennt megi búast við hjá fasteignaeigendum í þéttbýli geti þeir átt bótarétt skv. ákvæðum 33. gr. skipulags- og byggingarlaga, en það álitaefni falli utan verkahrings úrskurðarnefndarinnar.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi bendir á að við kaup hans á hluta fasteignarinnar að Barmahlið 9 á árinu 2003 hafi honum verið tjáð að samþykki byggingarfulltrúa lægi fyrir á beiðni fyrri eiganda um að hækka þak hússins.  Síðar hafi útlit þaks verið hannað í samráði við aðra eigendur fasteignarinnar og teikningar lagðar fram sem hafi verið samþykktar og mál þetta snúist um. 

Samskonar breytingar og hér um ræði hafi verið heimilaðar um langan aldur í Hlíðahverfi og fordæmi þess mörg í nágrenni húss byggingarleyfishafa.  Nú sé verið að gera sambærilegar breytingar á tveimur húsum í innan við 100 metra fjarlægð frá Barmahlíð 9.  Hafi mænishæð húsa á umræddu svæði því sætt breytingum í tímans rás.  Núverandi mænishæð og þakhalli umrædds húss sé lítill og þakleki verið vandamál af þeim sökum og sé fyrirhuguð framkvæmd, m.a. til þess að bæta þar úr. 

Bent sé á að talsverð fjarlægð sé milli Barmahlíðar 9 og húsa kærenda sem leiði til þess að grenndaráhrif heimilaðra breytinga séu óveruleg.

Úrskurðarnefndin hefur kynnt sér staðhætti á vettvangi.

Niðurstaða:  Ekki er til að dreifa deiliskipulagi er tekur til umræddrar byggðar sem reist var um miðbik síðustu aldar.  Voru umsóttar breytingar á fasteigninni að Barmahlíð 9 grenndarkynntar skv. 3. mgr. 23. gr., sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Bera kærendur fyrir sig að heimiluð hækkun hússins og gerð svala á rishæð raski hagsmunum þeirra með skerðingu útsýnis og skuggavarpi. 

Með hinu kærða byggingarleyfi hækkar mænir umrædds húss um 1,8 metra vegna heimilaðrar rishæðar og þak verður nokkuð umfangsmeira en fyrir var.  Lóðir kærenda að Miklubraut 50 og 52 liggja norðanvert við lóð byggingarleyfishafa og stendur bílskúr við norðurmörk lóðarinnar að Barmahlíð 9 á móts við Miklubraut 50.  Fjarlægð milli hússins að Barmahlíð 9 og húsa kærenda er á bilinu 25 til 28 metrar og eru um 10 metrar frá húsi byggingarleyfishafa að umræddum lóðamörkum.  Á svæðinu er að finna hús, sambærileg húsinu að Barmahlíð 9, með rishæð sem þriðju hæð og því fordæmi fyrir nýtingu lóða með þeim hætti sem hið kærða byggingarleyfi heimilar. 

Í ljósi staðhátta verður ekki talið að aukið skuggavarp, er fylgir umdeildri hækkun og breytingum hússins að Barmahlíð 9, rýri svo nýtingu lóða kærenda eða skerði útsýni að varði ógildingu hins kærða leyfis, enda verður heimiluð hæð og umfang hússins ekki meiri en víða er á svæðinu.  Eru því ekki efni til að fallast á kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 5. júlí 2005, er borgarráð staðfesti hinn 7. sama mánaðar, um að veita byggingarleyfi fyrir hækkun þaks, gerð kvista og svala og að taka í notkun rishæð í húsinu að Barmahlíð 9 í Reykjavík ásamt breytingum á svölum fyrstu og annarrar hæðar og gerð kjallarainngangs á norðurhlið hússins.

 

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

 

_____________________________                  ____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                          Aðalheiður Jóhannsdóttir

 

des 22
Love0

46/2005 Vagnhöfði

Með

Ár 2005, föstudaginn 16. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari.

Fyrir var tekið mál nr. 46/2005, kæra á ákvörðun byggingafulltrúans í Reykjavík  frá 3. maí 2005 um að samþykkja breytingu á byggingarleyfi er fól í sér stækkun og breytingu á áður samþykktri lager- og tengibyggingu á lóðinni að Vagnhöfða 29 í Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 15. júní 2005, er barst nefndinni hinn 16. sama mánaðar, kærir Hákon Stefánsson hdl., fyrir hönd A ehf., leigutaka fasteignarinnar að Vagnhöfða 27, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 3. maí 2005 að samþykkja breytingu á byggingarleyfi er fól í sér stækkun og breytingu á áður samþykktri lager- og tengibyggingu á lóðinni að Vagnhöfða 29 í Reykjavík.

Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Jafnframt var gerð krafa um að úrskurðað yrði um stöðvun framkvæmda þar til efnisniðurstaða lægi fyrir í málinu.  Þar sem framkvæmdir hafa ekki verið hafnar í skjóli hins kærða leyfis og með hliðsjón af því að málið þykir nú nægjanlega upplýst til þess að það verði tekið til efnisúrlausnar verður ekki tekin afstaða til framkominnar stöðvunarkröfu.

Málavextir:  Hinn 1. júní 1999 samþykkti borgarráð breytingu á deiliskipulagi Ártúnshöfða – Iðnaðarsvæðis sem upphaflega er frá árinu 1969.  Með þeirri breytingu var ákveðið að eitt bílastæði yrði á lóð fyrir hverja 50 fermetra húsnæðis skv. gr. 4.3.1 í skipulagsskilmálum og að hámark nýtingarhlutfalls lóða yrði 0,7 skv. gr. 4.4.5 í greindum skipulagsskilmálum. Var í gr. 4.4.4 gert ráð fyrir að ónýttir byggingarmöguleikar á lóðum yrðu skoðaðir við byggingarleyfisumsóknir í hverju tilfelli með hliðsjón af hámarks nýtingarhlutfalli.  Á skipulagsuppdrættinum er markaður byggingarreitur við norðurmörk lóðarinnar að Vagnhöfða 29.

Hinn 10. september 2002 var samþykkt byggingarleyfi fyrir 277,2 fermetra birgðaskemmu á norðurmörkum lóðarinnar að Vagnhöfða 29 og jafnframt heimiluð 22,8 fermetra tengibygging í suðaustur horni, milli skemmunnar og húss þess sem fyrir er á lóðinni.  Með byggingarleyfinu fór nýtingarhlutfall lóðarinnar í 0,67.  Þá samþykkti byggingarfulltrúi hinn 17. desember 2002 tillögu um byggingarreit, breytingu á bílastæðum og innkeyrslu að lóðinni.

Kærandi í máli þessu mótmælti heimiluðum mannvirkjum við byggingaryfirvöld við upphaf framkvæmda á árinu 2002 og mun hafa verið leitað sátta um fyrirkomulag bygginga að Vagnhöfða 29 og framkvæmdir stöðvast af þeim sökum.  

Á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 27. október 2004 var síðan lögð fram tillaga að breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar að Vagnhöfða 29 þar sem byggingarreitur á norðanverðri lóðinni var dreginn inn frá Vagnhöfða og breikkaður til suðurs og jafnframt stækkaður í 456 fermetra með jafnstórri bílageymslu neðanjarðar með nýrri aðkeyrslu frá Vagnhöfða.  Þá fól tillagan í sér að reisa mætti í suðaustur horni lóðarinnar 432 fermetra þriggja hæða skrifstofubyggingu.  Var samþykkt að grenndarkynna tillöguna fyrir hagsmunaaðilum að Vagnhöfða 27.

Málið var í kynningu frá 3. nóvember til 1. desember 2004.  Engar athugasemdir bárust og samþykkti skipulags- og byggingarnefnd tillöguna sem öðlaðist gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda hinn 3. janúar 2005 að undangenginni umsögn Skipulagsstofnunar.  Skaut kærandi þessari ákvörðun um deiliskipulagsbreytingu til úrskurðarnefndarinnar.

Hinn 3. maí 2005 samþykkti byggingarfulltrúi beiðni lóðarhafa að Vagnhöfða 29 um breytingu á byggingarleyfinu frá árinu 2002 til samræmis við hina nýsamþykktu deiliskipulagsbreytingu.  Fól byggingarleyfið í sér heimild til að byggja 454 fermetra bílageymslu neðanjarðar, birgðaskemmu og skrifstofubyggingu, 450,1 fermetra að flatarmáli á fyrstu hæð og 137 fermetra á annarri og þriðju hæð, hvorri um sig.  Samkvæmt byggingarleyfinu var gert ráð fyrir 37 bílastæðum á lóð og í kjallara og að greiða þyrfti í bílastæðasjóð fyrir 8 stæði sem á vantaði svo kröfum um bílastæði samkvæmt skipulagi væri fullnægt.  Skaut kærandi þessari ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Hinn 21. júní 2005 var síðan samþykkt breyting á afstöðumynd af lóð þar sem tilhögun bílastæða var breytt þannig að á lóðinni og í bílakjallara voru sýnd alls 42 bílastæði.

Málsrök kæranda:  Kærandi vísar til þess að hann hafi kært deiliskipulagsbreytingu þá er hin kærða breyting á byggingarleyfi styðjist við og sé sú kæra til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Telur hann að óheimilt sé að samþykkja breytingar á byggingarleyfi og þar með heimila byggingarframkvæmdir á lóðinni að Vagnhöfða 29 á meðan úrlausn um deiliskipulag liggi ekki fyrir.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Reykjavíkurborg telur hið kærða byggingarleyfi í samræmi við deiliskipulag sem ekki hafi verið hnekkt og sé ekki neinum annmörkum háð.  Sé framkominni ógildingarkröfu því mótmælt.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi mótmælir framkominni ógildingarkröfu og tekur undir sjónarmið Reykjavíkurborgar í málinu.

Niðurstaða:  Hið kærða byggingarleyfi var veitt með stoð í gildandi skipulagi svæðisins svo sem því var breytt  með samþykki borgarráðs hinn 8. desember 2004.

 Fyrr í dag kvað úrskurðarnefndin upp úrskurð í kærumáli vegna deiliskipulagsbreytingarinnar þar sem hún var staðfest.  Í þeim úrskurði er fjallað um og tekin afstaða til málsástæðna kæranda í máli þessu er varða fyrirhugaðar byggingar á lóðinni að Vagnhöfða 29.  Að gengum greindum úrskurði samræmast umþrættar byggingar og aðkoma að bílakjallara gildandi deiliskipulagi.

Ekki verður fallist á þá málsástæðu kæranda að ógilda beri hið kærða byggingarleyfi þar sem það hafi verið veitt á meðan skipulagsbreyting sú sem var undanfari leyfisins var í kærumeðferð hjá úrskurðarnefndinni.  Við útgáfu leyfisins hafði umræddri  skipulagsbreytingu ekki verið hnekkt.

Samkvæmt gildandi skipulagsskilmálum umrædds svæðis þarf eitt bílastæði fyrir hverja 50 fermetra húsnæðis.  Samkvæmt þeirri reglu þurfa að vera 45 stæði á lóðinni að Vagnhöfða 29 miðað við byggingarmagn það sem heimilað hefur verið með hinu kærða byggingarleyfi, en fyrir liggur að þau eru 42.

Í 6. mgr. gr. 3.1.4 í skipulagsreglugerð er heimild til að víkja frá tilskildum fjölda bílastæða í deiliskipulagi, enda sé sýnt fram á að bílastæðaþörf sé minni eða unnt sé að uppfylla hana með öðrum hætti.  Í gr. 4.3.1 í skipulagsskilmálum fyrir umrætt svæði er sambærileg heimild.  Ekki er að finna í deiliskipulagsbreytingu þeirri sem var undanfari hins kærða byggingarleyfis á hvaða forsendu vikið sé frá bílastæðakröfum á lóðinni að Vagnhöfða 29 eða með hvaða hætti verði bætt úr bílastæðaþörf með öðrum hætti. 

Með hliðsjón af því að stór hluti heimilaðrar byggingar er ætlaður undir birgðaskemmu sem ætla má að ekki fylgi mikil bílastæðaþörf  og í ljósi þess að stórt almenningsbílastæði er handan Vagnhöfða þykir þessi skortur á þremur bílastæðum ekki alveg nægjanleg ástæða til þess að fella hið kærða byggingarleyfi úr gildi.

Með vísan til þess sem að framan greinir verður ekki fallist á kröfu kæranda um ógildingu hins kærða byggingarleyfis.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 3. maí 2005 um að samþykkja breytingu á byggingarleyfi fyrir mannvirkjum á lóðinni að Vagnhöfða 29 í Reykjavík.

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson 

 

 
_____________________________          ____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                   Ásgeir Magnússon

 

des 22
Love0

36/2004 Ofanleiti

Með

Ár 2005, föstudaginn 16. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari.

Fyrir var tekið mál nr. 36/2004, kæra eigenda hluta fasteignarinnar að Ofanleiti 17, Reykjavík á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 5. maí 2004 um að staðfesta þá afstöðu byggingarfulltrúans í Reykjavík að hafa ekki afskipti af gerð sólpalls og skjólgirðingar að Ofanleiti 17. 

Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 16. júní 2004, er barst nefndinni hinn 18. sama mánaðar, kærir Gunnar Sæmundsson hrl., f.h. K og Ö, Ofanleiti 17, Reykjavík staðfestingu skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 5. maí 2004 á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík að hafa ekki afskipti af gerð sólpalls og skjólgirðingar að Ofanleiti 17 í Reykjavík.  Var ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar staðfest á fundi borgarstjórnar hinn 15. maí 2004.

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Með bréfi, dags. 2. desember 2005, óskar lögmaður kæranda þess jafnframt, með vísun í 3. mgr. 36. gr. skipulags- og byggingarmála, að úrskurðarnefndin taki til úrlausnar, óháð niðurstöðu málsins að öðru leyti, álitaefni um það hvort umdeilt mannvirki sé háð byggingarleyfi.

Málavextir:  Í júlí árið 2003 barst embætti byggingarfulltrúa kvörtun frá kærendum vegna framkvæmda eiganda íbúðar á 1. hæð að Ofanleiti 17, sem hafði hafist handa við gerð sólpalls og skjólgirðingar á baklóð hússins.  Embætti byggingarfulltrúa gerði húsfélaginu að Ofanleiti 17 grein fyrir kvörtuninni og krafðist skýringa á umræddum framkvæmdum í bréfi, dags. 17. júlí 2003.  Við vettvangsskoðun embættisins sama dag hafði komið í ljós að smíði sólpallsins og skjólveggja var lokið.

Hinn 15. ágúst 2003 var haldinn fundur með byggingarfulltrúanum í Reykjavík og eiganda sólpallsins vegna málsins og var ákveðið að boða til húsfundar þar sem leitað yrði eftir samþykki meðeigenda fyrir framkvæmdinni. 

Var sá fundur haldinn hinn 11. september 2003 og sátu hann allir íbúðareigendur eða umboðsmenn þeirra ásamt byggingarfulltrúa.  Þar lýsti byggingarfulltrúi því áliti sínu að samkvæmt samþykktum aðaluppdráttum hússins væri gert ráð fyrir skjólveggjum við þann sérnotaflöt er deilt væri um, að langhliðinni undanskilinni.  Því væri fyrir hendi byggingarleyfi fyrir skammhliðunum og þar sem langhliðin færi ekki yfir 1,80 metra á hæð væri ekki þörf á leyfi byggingarfulltrúa fyrir henni.  Myndi embættið því ekki aðhafast frekar vegna framkvæmdarinnar. 

Hinn 25. febrúar 2004 barst embætti byggingarfulltrúa síðan krafa kærenda um að skipulags- og byggingarnefnd ómerkti framangreinda ákvörðun byggingarfulltrúa og tæki jafnframt nýja ákvörðun í málinu um að fjarlægja mannvirkið.

Byggingarfulltrúi vísaði erindi kærenda til umsagnar lögfræði- og stjórnsýslu skipulags- og byggingarsviðs, sem í umsögn sinni, dags. 21. apríl 2004, komst að þeirri niðurstöðu að byggingarfulltrúi ætti ekki að hafa frekari afskipti af málinu. Skipulags- og byggingarnefnd staðfesti umdeilda ákvörðun byggingarfulltrúa hinn 5. maí 2004 með vísan til niðurstöðu greinds lögfræðiálits. 

Málsrök kærenda:  Kærendur halda því fram að mannvirkjagerðin á lóðinni að Ofanleiti 17 sé byggingarleyfisskyld skv. 1. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Því til stuðnings megi vísa til hrd. 1999 bls. 1794.  Framkvæmdin breyti verulega svipmóti hússins nr. 17 við Ofanleiti og stingi mjög í stúf við byggingarstíl þess og sé reist á sameiginlegri lóð án tilskilins samþykkis meðeigenda samkvæmt lögum um fjöleignarhús.  Farið sé gegn byggingarskilmálum fyrir umrætt svæði enda séu heimildir þeirra til að afmarka spildur til einkaafnota framan við íbúðir fyrstu hæðar bundnar við 80 sentimetra hátt limgerði. 

Kærendur benda á að þegar samþykktar teikningar af húsinu séu skoðaðar komi í ljós að á grunnmynd 1. hæðar virðist upphaflega hafa verið sýndir steyptir veggstubbar sem gangi út úr vesturhlið hússins sitt hvoru megin við einkaafnotaflöt íbúðar þeirrar sem um ræði í málinu.  Þeir séu einnig sýndir á útlitsmynd vesturhliðar.  Samkvæmt grunnmyndinni nái þeir báðir út fyrir heildarlínu vesturhliðar og ættu því að sjást á útlitsmynd norðurhliðar en þar séu þeir ekki sýndir.  Báðir þessir veggstubbar hafi síðan á grunnmyndinni verið lengdir með veggjum úr öðru efni allt að vesturmörkum sérafnotaflatarins.  Engar skýringar sé að finna á þeirri breytingu á teikningunum og ljóst sé að hinir steyptu veggstubbar hafi ekki verið byggðir með húsinu.  Sú skoðun byggingarfulltrúa, að í gildi hafi verið byggingarleyfi er framkvæmdir hófust við gerð timburveggja norðan og sunnan sérafnotaflatarins, fái ekki staðist þegar ákvæði 45. gr. skipulags- og byggingarlaga séu virt. 

Umrædd framkvæmd raski hagsmunum kærenda, sé gróft stílbrot við arkitektúr hússins, meiði fegurðarskyn þeirra og annarra og sé til þess fallin að valda verðfalli á íbúðum annarra í húsinu.  Að auki benda kærendur á að það séu almannahagsmunir að einstakir borgarar komist ekki upp með að hunsa skipulags- og byggingarlög. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Reykjavíkurborg krefst þess að hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúa í tilefni af kvörtun kærenda standi óhögguð. 

Umrædd ákvörðun byggingarfulltrúa geti tæpast talist stjórnvaldsákvörðun enda ekki verið að kveða einhliða á um rétt og/eða skyldu tiltekins aðila í ákveðnu máli í skjóli stjórnsýsluvalds.  Í þessu tilviki hafi verið um að ræða ákvörðun byggingarfulltrúa um að afmarkað mál ætti ekki undir verksvið hans að lögum. 

Formlegri beiðni kærenda þess efnis að skipulags- og byggingarnefnd endurskoðaði ákvörðun byggingarfulltrúa hafi verið vísað til skipulags- og byggingarnefndar, sem hafi staðfest hina kærðu afgreiðslu byggingarfulltrúa.  Byggingarfulltrúa hljóti að hafa verið heimilt að lýsa þeirri afstöðu sinni munnlega að tiltekið mál ætti ekki undir embætti hans eftir að fram hefði farið nauðsynleg frumathugun á efni umkvörtunar.

Hvað varði efnisatriði málsins sé bent á að umrædd fasteign standi á heildarlóð fyrir Ofanleiti nr. 15 og 17.  Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu fylgi íbúðum á jarðhæð réttur til sérafnota af afmörkuðum skikum á lóðinni en um þá segi í byggingarskilmálum fyrir íbúðabyggð norðan Ofanleitis, sem í gildi séu á svæðinu:  „Á uppdrætti er merkt 4-6 metra spilda, sem íbúar á 1. hæð eiga að fá til einkaafnota, fyrir framan íbúðir sínar.  Þennan reit skal merkja á teikningar, sem sendar verða til byggingarnefndar.  Reit þennan mega eigendur íbúðanna afmarka með limgerði, 80 sm. á hæð.“ 

Á samþykktum aðaluppdráttum hússins, dags. 13. október 1983, séu sýndir skjólveggir á skammhliðum sérnotaflatarins, sem geti verið allt að tveggja metra háir.  Þar sem tréveggur standi nú á langhlið sé gert ráð fyrir trjágróðri eins og fyrr greini. 

Samkvæmt gögnum málsins megi ljóst vera að hluti framkvæmda við ofangreindan sérafnotaflöt rúmist innan samþykktrar teikningar og hafi því þinglýstum eiganda ekki borið að afla sér samþykkis meðeigenda sinna vegna framkvæmda á skammhliðum sólpallsins samkvæmt fjöleignarhúsalögum.  Á hinn bóginn sé því ekki að heilsa hvað varði skjólvegg á langhlið sólpallsins en með honum sé að verulegu leyti vikið frá samþykktum aðaluppdráttum þar sem gert sé ráð fyrir limgerði.  Þó megi líta svo á að um sé að ræða smávægilega breytingu frá samþykktum aðaluppdrætti í ljósi þess að takmarkaða stjórn sé hægt að hafa á því hversu hátt limgerði geti orðið og sé það væntanlega háð ákvörðun eigenda hverju sinni. 

Þá beri að líta til þess að skv. 67. gr. byggingarreglugerðar séu girðingar aðeins byggingarleyfisskyldar ef hæð þeirra fari yfir 1,80 metra en við vettvangsskoðun hafi umdeild langhlið skjólveggjarins ekki farið yfir 1,77 metra.  Í ljósi alls framangreinds hafi ekki verið talið að um byggingarleyfisskylda framkvæmd væri að ræða heldur ætti ágreiningur eigenda í máli þessu um útfærslu skjólveggja undir ákvæði laga um fjöleignarhús. 

Eiganda hins umdeilda mannvirkis var gefinn kostur á að koma að athugasemdum sínum í máli þessu en hann hefur ekki nýtt þann rétt sinn. 

Frekari rök hafa verið færð fram í máli þessu sem ekki þykir tilefni til að tíunda en úrskurðarnefndin hefur haft þau til hliðsjónar við úrlausn málsins. 

Úrskurðarnefndin kynnti sér staðhætti á vettvangi hinn 23. júní 2005. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um staðfestingu skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík, sem hann tilkynnti á húsfundi að Ofanleiti 17 hinn 11. september 2003, um að aðhafast ekki frekar í tilefni af kvörtun kærenda vegna byggingar skjólveggja og sólpalls á lóð hússins.  Var afstaða byggingarfulltrúa  byggð á  þeirri niðurstöðu hans að byggingarleyfi væri fyrir umdeildum skjólveggjum að hluta til og að ekki væri þörf byggingarleyfis fyrir mannvirkinu að öðru leyti.  Virðist byggingarfulltrúi hafa metið það svo, eins og málið lá þá fyrir, að frágangi umrædds mannvirkis hafi ekki verið ábótavant með þeim hætti að tilefni væri til afskipta hans, en um það á byggingarfulltrúi mat, sbr. 4. mgr. 41. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Þykja ekki efni til að hnekkja hinni kærðu ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar um að staðfesta þessa afstöðu byggingarfulltrúa.

Eins og að framan greinir hefur lögmaður kærenda óskað úrlausnar  úrskurðarnefndarinnar um það álitaefni hvort títtnefnt mannvirki sé háð byggingarleyfi, óhað niðurstöðu málsins að öðru leyti.  Á úrskurðarnefndin úrlausnarvald um  það efni, án þess að fyrir liggi kæranleg stjórnvaldsákvörðun, sbr. 3. mgr. 36. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Ber nefndinni samkvæmt tilvitnuðu ákvæði að taka erindi kærenda um þetta álitaefni til úrlausnar. 

Á neðstu hæð hússins að Ofanleiti 15-17 eru fjórar íbúðir og fylgja þeim svonefndir sérafnotafletir af sameiginlegri lóð sem markaðir eru á aðaluppdrætti hússins.  Sjá má á uppdráttunum að gert er ráð fyrir skjólveggjum út frá vegg hússins á mörkum sérafnotaflata nefndrar íbúðar, en trjágróður er sýndur að framanverðu í samræmi við fyrrnefnda skilmála, sem gera ráð fyrir 80 sentimetra runnagróðri.  Umdeildir skjólveggir og sólpallur hafa verið reistir við íbúðina en gólfflötur þeirrar íbúðar er nokkru hærri en íbúðanna beggja vegna og er umþrætt mannvirki jarðfast og fasttengt útvegg hússins og rís allhátt yfir yfirborð lóðar.  Segir í úttekt starfsmanns byggingarfulltrúa frá 17. júlí 2003 að sólpallurinn standi á steyptum súlum og að skjólveggir séu yfir 180 sentimetrar á hæð en af málsgögnum verður ráðið að veggirnir hafi síðar verði lækkaðir. 

Í 1. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga er kveðið á um að óheimilt sé að grafa grunn, reisa hús, rífa hús, breyta því, burðarkerfi þess, formi, svipmóti eða notkun eða gera önnur þau mannvirki er falla undir 4. kafla laganna um mannvirki nema að fengnu leyfi viðkomandi sveitarstjórnar.  Þá segir í 1. mgr. 36. gr., er markar gildissvið 4. kaflans, að hann taki til hvers konar bygginga ofan jarðar og neðan. 

Af þessum ákvæðum verður leidd sú meginregla að byggingarleyfi þurfi fyrir öllum húsbyggingum og breytingum á þeim ásamt öðrum jarðföstum framkvæmdum eins og hugtakið mannvirki er skýrt í byggingarreglugerð, gr. 4.2.6.  Með meginreglunni er verið að vernda bæði almanna- og einstaklingshagsmuni.  Með því að mannvirkjagerð sé háð leyfum er unnt að fylgja eftir öryggiskröfum um hönnun og gerð mannvirkis og hindra að ekki verið ráðist í framkvæmdir er breyti ásýnd og yfirbragði byggðar frá því sem skipulagsyfirvöld hafa mælt fyrir um og íbúar hafa mátt vænta. 

Ekki verður þó gerð krafa um að hvers konar framkvæmdir séu leyfisskyldar.  Má nefna að samkvæmt 67. gr. byggingarreglugerðar verður almennt ekki gerð krafa um byggingarleyfi fyrir girðingum sem ekki eru hærri en 180 sentimetrar, nema um sé að ræða girðingar á lóðamörkum, og í framkvæmd hefur það verið látið átölulaust að byggðir séu sólpallar og lágar girðingar á íbúðarlóðum. 

Þegar meta skal hvort umdeilt mannvirki sé háð byggingarleyfi kemur helst til álita hvort það breyti svipmóti hússins að Ofanleiti 15-17, sbr. fyrrgreinda 1. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, en afstaða til þess hlýtur að vera háð mati hverju sinni. 

Þótt hæð títtnefndra skjólveggja að Ofanleiti 17 fari ekki yfir 180 sentimetrar metra er óumdeilt að a.m.k. hluti þeirra fer í bága við lóðarskilmála þá sem lóðarhöfum á svæðinu var gert að fylgja.  Einnig er það mat úrskurðarnefndarinnar að mannvirkið hafi mikil áhrif á svipmót hússins vegna umfangs, staðhátta og þess ósamræmis sem verður í frágangi lóðarhlutanna.  Ekki verður heldur á það fallist að mannvirkið eigi svo verulega stoð í byggingarleyfi hússins samkvæmt aðaluppdráttum að það hafi réttlætt byggingu þess í heild.  Verður í því sambandi að líta til þess að staðsetning veggjanna samræmist að hluta til ekki aðaluppdráttum og að stöllun þeirra og 45º sneiðing hluta annars hliðarveggjanna á sér enga stoð í uppdráttum.

Með vísan til þeirra sjónarmiða sem hér hafa verið rakin er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að umdeilt mannvirki sé háð byggingarleyfi.  Jafnframt er því hafnað að mannvirkið eigi sér fullnægjandi stoð í gildandi byggingarleyfi hússins.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna tafa við gagnaöflun og mikilla anna hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Ekki er fallist á að ógilda beri ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar frá 5. maí 2004, þar sem staðfest var fyrri afstaða byggingarfulltrúa til hinna umdeildu mannvirkja.

Umdeild mannvirki við íbúð fyrstu hæðar að Ofanleiti 17 eru byggingarleyfisskyld og eiga sér ekki stoð í byggingarleyfi samkvæmt aðaluppdráttum.
 

 

     ___________________________         
Hjalti Steinþórsson

 

 

 
_____________________________         ____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                   Ásgeir Magnússon 

 

des 22
Love0

78/2005 Háteigsvegur

Með

Ár 2005, miðvikudaginn 7. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari.

Fyrir var tekið mál nr. 78/2005, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 20. september 2005 um að veita leyfi fyrir byggingu einnar hæðar með þremur íbúðum og rishæðar með þremur íbúðum ásamt hanabjálka ofan á húsið að Háteigsvegi 3 í Reykjavík ásamt breytingu á notkun annarrar hæðar úr atvinnuhúsnæði í þrjár íbúðir, auk leyfis fyrir byggingu svala á austur- og norðurhlið hússins.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 15. október 2005, er barst nefndinni hinn 17. sama mánaðar, kæra P og M, íbúar að Rauðarárstíg 41 í Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 20. september 2005 að veita leyfi fyrir byggingu einnar hæðar með þremur íbúðum og rishæðar með þremur íbúðum ásamt hanabjálka ofan á húsið að Háteigsvegi 3 í Reykjavík ásamt breytingu á notkun annarrar hæðar úr atvinnuhúsnæði í þrjár íbúðir, auk leyfis fyrir byggingu svala á austur- og norðurhlið hússins.  Ákvörðunin var staðfest í borgarráði hinn 22. september 2005.

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Var jafnframt höfð uppi krafa um stöðvun framkvæmda meðan beðið væri efnisniðurstöðu í málinu og var kveðinn upp úrskurður til bráðabirgða um þá kröfu hinn 27. október sl., þar sem framkvæmdir samkvæmt hinu kærða leyfi voru stöðvaðar vegna álitaefna varðandi bílastæði, grenndaráhrif og skipulagsskyldu.

Málavextir:  Íbúð kærenda er í fjölbýlishúsi að Rauðarárstíg 41 sem stendur samhliða á bak við og norðan megin við húsið að Háteigsvegi 3, sem er að stærstum hluta tveggja hæða.  Ekki liggur fyrir deiliskipulag er tekur til umræddra lóða.

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 1. mars 2005 var tekin fyrir fyrirspurn um hvort leyft yrði að byggja tvær hæðir og ris auk hanabjálka ofan á húsið á lóðinni nr. 3 við Háteigsveg og var erindinu vísað til skipulagsfulltrúa.  Skipulagsfulltrúi afgreiddi fyrirspurnina hinn 12. apríl 2005 á þann veg að ekki væri lagst gegn hækkun hússins um eina hæð og ris.

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 5. júlí 2005 var byggingarleyfisumsókn, sem sniðin var að fyrrgreindri afstöðu skipulagsfulltrúa, tekin fyrir þar sem jafnframt var sótt um leyfi til að breyta atvinnuhúsnæði á annarri hæð hússins í þrjár íbúðir og koma fyrir þremur íbúðum á þriðju hæð og þremur á fjórðu hæð og gerð svala á austur- og norðurhlið og að steina húsið að utan með ljósri steiningu.  Var málinu vísað til skipulagsfulltrúa til ákvörðunar um grenndarkynningu.  Samþykkti skipulagsfulltrúi, á fundi sínum hinn 8. júlí 2005 að grenndarkynna umsóknina fyrir hagsmunaaðilum að Þverholti 30 og 32, Rauðarárstíg 41 og Háteigsvegi 1, 2, 4, 6 og 8.

Grenndarkynning stóð yfir frá 14. júlí til 11. ágúst 2005 og komu fram athugasemdir frá nágrönnum að Þverholti 30 og 32, Rauðarárstíg 41 og Háteigsvegi 4 þar sem kynntri umsókn var mótmælt.
 
Erindið var á næstu vikum til umfjöllunar hjá skipulags- og byggingaryfirvöldum Reykjavíkur þar sem sjónum var einkum beint að fyrirhugaðri hækkun hússins og bílastæðamálum og urðu lyktir málsins þær að skipulagsráð samþykkti umsóknina fyrir sitt leyti hinn 14. september 2005 samkvæmt breyttum teikningum, dags. 8. september 2005, þar sem mænishæð hússins hafði verið lækkuð um 1,5 metra.  Var málinu vísað til afgreiðslu byggingarfulltrúa sem samþykkti umsóknina á fundi sínum hinn 20. september 2005 og staðfesti borgarráð þá ákvörðun hinn 22. sama mánaðar.  Kærendur skutu veitingu byggingarleyfsins til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur bera fyrir sig að hækkun umrædds húss sé óhófleg og muni hindra birtuflæði og valda því að suðurhlið húss þeirra verði í stöðugum skugga.  Muni breytingin skerða nýtingarmöguleika og rýra verðgildi eigna þeirra.  Fjölgun bílastæða norðan við Háteigsveg 3 og aukin umferð allan sólarhringinn sem fylgi níu íbúðum muni valda auknum hávaða milli húsanna en til þessa hafi umferð vegna starfsemi að Háteigsvegi 3 aðeins verið að degi til.  Þá muni tvöfalt fyrirkomulag á sorphirðu fyrir íbúðir annars vegar og atvinnuhúsnæði hins vegar auka á ónæðið.  Þá skilji kærendur það svo að lóðamörk að Háteigsvegi 1 og 3 verði að einhverju leyti opin og verði unnt að aka milli húsanna og muni ónæði gagnvart kærendum margfaldast.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er gerð sú krafa að hið kærða byggingarleyfi standi óraskað.  Ítarleg grenndarkynning hafi átt sér stað á fyrirhuguðum framkvæmdum.  Umbeðin hækkun hússins að Háteigsvegi 3 sé í samræmi við næsta umhverfi og götumyndir Þverholts og Háteigsvegar og umferð muni ekki aukast að neinu ráði.  Komið hafi verið til móts við framkomin andmæli á kynningartíma umsóknarinnar með því að mænishæð umrædds húss hafi verið lækkuð um 1,5 metra frá kynntri tillögu og létt hafi verið á þaki austur- og vesturhliða, þannig að skuggavarps muni ekki gæta á neðri hæðum húss kærenda um miðjan dag á jafndægrum.  Grenndaráhrif heimilaðra framkvæmda séu ekki meiri en almennt megi búast við á miðborgarsvæði (sic), en geti kærendur sannað að svo sé yrði þeim bættur skaðinn skv. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Í kjölfar bráðabirgðaúrskurðar í málinu um stöðvun framkvæmda sendi Reykjavíkurborg úrskurðarnefndinni viðbótargreinargerð vegna þeirra álitaefna sem reifuð voru í þeim úrskurði.

Þar kemur fram að samkvæmt uppdráttum sé gert ráð fyrir níu íbúðum í húsinu að Háteigsvegi 3 sem allar séu stærri en 80 fermetrar.  Þrjár af þeim íbúðum séu tilkomnar vegna breyttrar nýtingar 500 fermetra atvinnuhúsnæðis á annarri hæð. Samkvæmt 64. gr. byggingarreglugerðar ættu að fylgja íbúðunum 12 bílastæði en hafa verði í huga að bílastæðainneign hins breytta 500 fermetra atvinnuhúsnæðis séu 10 bílastæði.  Þar myndist því inneign upp á fjögur bílastæði sem eðlilegt sé að telja með þeim íbúðum sem bætist í húsið.  Atvinnuhúsnæði á 1. hæð sé um 370 fermetra og reiknist eitt bílastæði á hverja 50 fermetra eða samtals 7,4 bílastæði. Samtals þyrftu því að vera 21,4 bílastæði á lóðinni samkvæmt tilvitnuðu ákvæði byggingarreglugerðar en samkvæmt 6. gr. reglna um bílastæðagjald þurfi ekki að fjölga stæðum fyrir þann hluta húsnæðisins sem breytt er í íbúðarhúsnæði.

Hluti bílastæða sé utan lóðar, en samkvæmt 11. gr. reglna um bílastæðagjald sé heimilt að samþykkja slíkt fyrirkomulag, enda sé gangstétt innan lóðar.

Það sé hinsvegar álit Reykjavíkurborgar að heimilt hafi verið að samþykkja eitt bílastæði fyrir hverja íbúð og eitt bílastæði fyrir hverja 50 fermetra atvinnuhúsnæðis í máli þessu.  Ástæðan sé sú að árið 1986 hafi verið samþykkt bygging fjölbýlishúsa, Egilsborga, á Rauðarárstíg 35-41 og Þverholti 20-32.  Þessi hús séu að mestu fjórar hæðir og ris, en að hluta þrjár hæðir og ris.  Gert hafi verið ráð fyrir einu bílastæði fyrir hverja íbúð.

Á umræddum reitum sé krafist eins bílastæðis fyrir hverja íbúð vegna hinnar miklu uppbyggingar íbúðarhúsnæðis á næsta reit til austurs, milli Þverholts og Einholts.  Í samræmi við þessar kröfur og með hliðsjón að jafnræði þyki ekki rétt að krefjast nema eins bílastæðis fyrir hverja íbúð vegna hækkunar hússins að Háteigsvegi 3.  Árið 1996 hafi verið samþykkt í byggingarnefnd lóðarmynd (afstöðumynd) fyrir umrædda lóð þar sem gert hafi verið ráð fyrir 20 bílastæðum á lóðinni.

Komist úrskurðarnefndin að þeirri niðurstöðu að fella beri niður byggingarleyfið í máli þessu sé það álit Reykjavíkurborgar að heimilt sé, með vísan til reglna um bílastæðagjald, sbr. 54. gr. skipulags- og byggingarlaga og gr. 28 og 64.10 í byggingarreglugerð, að láta greiða fyrir þau stæði sem ekki er hægt að gera á lóðinni.
 
Nú sé gert ráð fyrir 17 bílastæðum á lóðinni en samkvæmt framansögðu sé ekki tilefni til að gera kröfur um fjölgun þeirra.

Umdeildur reitur teljist vera fullbyggður og því ekki ástæða til að vinna deiliskipulag fyrir reitinn í heild sinni vegna umsóknar um hækkun hússins að Háteigsvegi 3. Umbeðin hækkun sé í fullu samræmi við hæð annarra húsa á reitnum og hið sama eigi við um reitinn næst fyrir norðan.  Ekki sé heldur talið æskilegt að vinna deiliskipulag fyrir eina lóð.  Í ljósi aðstæðna hafi því verið talið heimilt að grenndarkynna byggingarleyfisumsókn þá sem fjallað sé um í máli þessu.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Vakin er athygli á því að kærendur búi í endaíbúð, sem snúi að Rauðarárstíg, gegnt Háteigsvegi 1, og gæti því ekki skuggavarps við íbúð kærenda frá húsinu að Háteigsvegi 3.  Bílastæðum verði ekki fjölgað að norðanverðu við Háteigsveg 3 andspænis lóðinni að Rauðarárstíg 41 og rekstrareiningum í húsinu fjölgi aðeins um fjórar til fimm við heimilaða breytingu hússins.  Þá sé ekki rétt, sem kærendur haldi fram, að opnað verði fyrir umferð á milli húsanna að Háteigsvegi 1 og 3.

Úrskurðarnefndin kynnti sér staðhætti á vettvangi hinn 17. nóvember 2005.

Niðurstaða:  Umrætt svæði hefur ekki verið deiliskipulagt og er hið kærða byggingarleyfi því veitt með grenndarkynningu skv. 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Í gildandi aðalskipulagi er svæðið skilgreint sem íbúðarbyggð.  Kærendur búa í fjölbýlishúsinu að Rauðarárstíg 41, sem reist var á bak við húsið að Háteigsvegi 3, og geta breytingar og framkvæmdir samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi haft áhrif á grenndarhagsmuni þeirra.  Verða þeir því taldir eiga kæruaðild í máli þessu. 

Í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 og byggingarreglugerð nr. 441/1998 eru settar fram ýmsar kröfur er taka til íbúðarhúsnæðis og íbúðarbyggðar.  Í byggingarreglugerð, gr. 92.1, er kveðið á um að íbúðir skuli þannig hannaðar að þær njóti fullnægjandi dagsbirtu og henti sem best til sinna nota og í gr. 104.1, er tekur til fjölbýlishúsa, er áréttað að staðsetning vistarvera skuli taka mið af dagsbirtu og útsýni.  Þá segir í skipulagsreglugerð, gr. 4.2.2, 4. mgr., að við deiliskipulagningu íbúðarsvæða skuli þess jafnan gætt að í íbúðum og á lóðum íbúðarhúsa sé sem best hægt að njóta sólar, útsýnis, skjóls og friðsældar.  

Með hinu kærða byggingarleyfi er heimilað að tvöfalda hæð meginhluta hússins að Háteigsvegi 3 í rúma 14 metra og er gert ráð fyrir svölum á norðurhlið hússins gegnt svölum á suðurhlið fjölbýlishússins að Rauðarárstíg 41 þar sem kærendur búa.  Fyrir liggur að umdeild hækkun hússins mun auka skuggavarp umtalsvert gagnvart húsi kærenda vegna nálægðar og afstöðu húsanna.  Þá eykur staðsetning svala innsýn milli húsanna.  Fer umrætt byggingarleyfi að þessu leyti gegn markmiðum áðurnefndra ákvæða skipulags- og byggingarreglugerða.

Í gr. 64.3 og 64.4 byggingarreglugerðar er kveðið á um að fjöldi bílastæða skuli að lágmarki vera tvö stæði á lóð fyrir hverja íbúð sem er stærri en 80 fermetrar.  Fjölbýlishúsum með sex íbúðum eða fleiri skal auk þess fylgja eitt gestabílastæði sem henti þörfum fatlaðra.  Atvinnuhúsnæði, öðru en verslunar-, þjónustu- eða skrifstofuhúsnæði, skal fylgja a.m.k. eitt bílastæði fyrir hverja 50 fermetra húsnæðis.  Þá segir í 16. kafla Aðalskipulags Reykjavíkur 2001-2024 um bílastæði að miðað við umferðarspár og aukna bílaeign sé ljóst að framfylgja þurfi ítrustu kröfum skipulagsreglugerðar um bílastæði í flestum tilvikum.

Samkvæmt aðaluppdrætti byggingarleyfisins tilheyra húsinu sex bílastæði innan lóðar að Háteigsvegi 3 og ellefu stæði við götu, þar af tvö fyrir fatlaða, eða samtals sautján bílastæði.  Með hinu umdeilda leyfi eru heimilaðar níu íbúðir í húsinu með breytingu annarrar hæðar og byggingu þeirrar þriðju auk rishæðar og eru allar íbúðirnar stærri en 80 fermetrar.  Auk fyrirhugaðra íbúða er í húsinu 370 fermetra atvinuhúsnæði á fyrstu hæð.  Til þess að uppfylla lágmarkskröfur byggingarreglugerðar um fjölda bílastæða þyrftu að fylgja húsinu a.m.k. 26 stæði.  Ekki er unnt að víkja frá þessum lágmarkskröfum um bílastæði nema í deiliskipulagi, sbr. 6. mgr. gr. 3.1.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, enda sé sýnt fram á að bílastæðaþörf sé minni eða unnt sé að uppfylla hana með öðrum hætti.  Sömu sjónarmið eru uppi í gr. 64 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 sem heimilar í gr. 64.9 að bílastæðum sé komið fyrir á annarri lóð í sama hverfi, sem nýtist viðkomandi húsi, ef ekki verði komið fyrir á lóð nægjanlegum fjölda bílastæða.  Þessi undantekningarákvæði eiga ekki við um hið kærða byggingarleyfi og ekki verður frávik frá lágmarksfjölda bílastæða réttlætt með framkvæmd í tíð eldri reglna eða með hliðsjón af forsögn að deiliskipulagi fyrir nágrenni umrædds svæðis, sem ekki hefur öðlast gildi.  Skortir því verulega á að fullnægt hafi verið kröfum um lágmarksfjölda bílastæða fyrir húsið við útgáfu hins umdeilda byggingarleyfis.

Þá er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að heimiluð stækkun og notkunarbreyting hússins að Háteigsvegi 3 sé þess eðlis að ekki hafi verið heimilt að beita undanþáguheimild 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um grenndarkynningu byggingarleyfis á ódeiliskipulögðum svæðum í stað deiliskipulagsgerðar í samræmi við meginreglu 2. mgr. ákvæðisins.  Fyrrgreind hækkun húss og tilkoma níu nýrra íbúða á reit, sem þegar er þéttbyggður, hefur í för með sér töluverð áhrif á byggð þá sem fyrir er, svo sem vegna skuggavarps, umferðar og bílastæðamála, en að þessum atriðum er hugað við deiliskipulagsgerð skv. 2. mgr. gr. 5.4.2 í skipulagsreglugerð. 

Að virtum áðurnefndum grenndaráhrifum, reglum um fjölda bílastæða og 23. gr. skipulags- og byggingarlaga eins og hún hefur verið skýrð, þykir rétt að verða við kröfu um ógildingu hins kærða byggingarleyfis.

Úrskurðarorð:

Byggingarleyfi, sem veitt var af byggingarfulltrúanum í Reykjavík hinn 20. september 2005 og staðfest af borgarráði hinn 22. sama mánaðar, fyrir framkvæmdum að Háteigsvegi 3 í Reykjavík er fellt úr gildi.

 

___________________________ 
Hjalti Steinþórsson

 
_____________________________         ____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                  Ásgeir Magnússon

 

des 22
Love0

61/2005 Skeifan

Með

Ár 2005, miðvikudaginn 7. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússson héraðsdómari.

Fyrir var tekið mál nr. 61/2005, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 19. júlí 2005 um að veita byggingarleyfi fyrir bensínafgreiðslustöð með fjórum sjálfsafgreiðsludælum og stakstæðu verðskilti á lóðinni nr. 5 við Skeifuna í Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 8. ágúst 2005, er barst nefndinni 9. sama mánaðar, kærir Hanna Lára Helgadóttir hrl., f.h. húsfélagsins Skeifunnar 3, Reykjavík þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík að veita byggingarleyfi fyrir bensínafgreiðslustöð á lóðinni nr. 5 við Skeifuna.  Hin kærða ákvörðun var staðfest í borgarráði í umboði borgarstjórnar Reykjavíkur hinn 21. júlí 2005.

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Jafnframt krafðist kærandi þess að framkvæmdir, sem hafnar væru við byggingu bensínstöðvarinnar yrðu stöðvaðar meðan málið væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.  Var þeirri kröfu hafnað með úrskurði uppkveðnum 18. ágúst 2005.   

Málsatvik:  Haustið 2004 var leitað afstöðu skipulags- og byggingarnefndar til þess hvort leyft yrði að reisa bensínsjálfsafgreiðslu á lóð nr. 5 við Skeifuna.  Tók nefndin jákvætt í erindið og lét umsækjandinn því vinna tillögu að breytingu á deiliskipulagi lóðarinnar þar sem gert var ráð fyrir bensínafgreiðslunni.  Tillagan var fyrst tekin fyrir þann 8. október 2004 á fundi skipulagsfulltrúa og á fundi skipulags- og byggingarnefndar þann 15. desember s.á.  Vísaði nefndin tillögunni til kynningar í samgöngunefnd og umhverfis- og heilbrigðisnefnd.  Að þeirri kynningu lokinni var ákveðið að auglýsa tillöguna.

Snemma árs 2005 var auglýst tillaga að breytingu á deiliskipulagi þar sem gert var ráð fyrir að reisa mætti sjálfsafgreiðslustöð fyrir bifreiðaeldsneyti á lóðinni nr. 5 við Skeifuna í Reykjavík.  Var tillagan í auglýsingu til 8. apríl 2005 og bárust allmargar athugasemdir, m.a. frá eigendum eignarhluta að Skeifunni 3.  Í umsögn skipulagsfulltrúa um framkomnar athugasemdir, dags. 2. maí 2005, var gerð tillaga að breytingum á skipulagstillögunni til að koma til móts við athugasemdir.  Var lagt til að byggingarreitur ofanjarðar fyrir bensíndælur yrði færður frá lóðamörkum og að sett yrði í skilmála deiliskipulagsins að ekki mætti vera þak yfir dælum né óþarfa skilti við stöðina.  Var auglýst tillaga samþykkt á fundi skipulagsráðs hinn 18. maí 2005 með þeim breytingum sem fram komu í umsögn skipulagsfulltrúa.  Staðfesti borgarráð þessa samþykkt skipulagsráðs á fundi sínum þann 26. maí 2005.  Skipulagstillagan hlaut lögboðna afgreiðslu Skipulagsstofnunar og var auglýsing um gildistöku hennar birt í B-deild Stjórnartíðinda þann 14. júlí 2005.  Hafði kærandi þá þegar skotið skipulagsákvörðuninni til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 22. júní 2005.

Þann 19. júlí 2005 var tekin fyrir á embættisafgreiðslufundi byggingarfulltrúa umsókn um leyfi til að koma fyrir bensínafgreiðslustöð með fjórum sjálfsafgreiðsludælum á lóðinni nr. 5 við Skeifuna.  Jafnframt var sótt um leyfi fyrir 6 metra háu stakstæðu verðskilti við innkeyrslu á lóðina.  Umsóknin var samþykkt á fundinum með eftirfarandi bókun: 

„Samþykkt. Samræmist ákvæðum laga nr. 73/1997.  Frágangur á lóðamörkum verði gerður í samráði við lóðarhafa aðliggjandi lóða.  Áskilin lokaúttekt byggingarfulltrúa.  Áskilið samþykki heilbrigðiseftirlits.

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa þann 5. júlí s.l., var samþykkt byggingarleyfi fyrir húsfélagið Skeifunni 5 um byggingu bensínsjálfsafgreiðslustöðvar á lóðinni nr. 5 við Skeifuna.  Þegar sú samþykkt var gerð var ekki búið að staðfesta deiliskipulag á reitnum með birtingu í Stjórnartíðindum.

Vegna þessa er umrædd samþykkt felld úr gildi en málið nú samþykkt þar sem formskilyrðum hefur verið fullnægt með birtingu auglýsingar í B-deild Stjórnartíðinda hinn 14. júli s. l.“

Eins og áður er rakið var ofangreind ákvörðun byggingarfulltrúa einnig kærð til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 8. ágúst 2005, og þess krafist að byggingarleyfið yrði fellt úr gildi.

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að hið umdeilda byggingarleyfi eigi stoð í skipulagi sem breytt hafi verið og hafi kærumál um lögmæti breytingarinnar verið til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.  Sé því haldið fram að skipulagsbreytingin hafi farið í bága við aðalskipulag Reykjavíkurborgar og að auki hafi verið verulegir ágallar á málsmeðferð skipulagsyfirvalda þegar skipulaginu hafi verið breytt.  Rekstri bensínstöðvar fylgi óhjákvæmilega aukin umferð, slysahætta og mengun, sem allt gangi gegn lögvörðum hagsmunum kæranda.  Loks dregur kærandi í efa að umdeilt byggingarleyfi uppfylli ákvæði byggingarreglugerðar sem og ákvæði reglna um heilbrigðiseftirlit, brunavarnir og mengunarvarnir.  Sérstaklega sé á það bent að það skilyrði hafi verið fyrir byggingarleyfinu að leyfishafi hefði samráð við aðra lóðarhafa um frágang á lóðamörkum.  Hann hafi þrátt fyrir þetta hvorki haft samráð né gert nokkurt samkomulag við eigendur fasteignarinnar nr. 3 við Skeifuna.

Málsrök borgaryfirvalda:  Af hálfu borgaryfirvalda er því haldið fram að ákvarðanir um hina umdeildu skipulagsbreytingu og byggingarleyfi hafi verið teknar að vel ígrunduðu máli og að undirbúningur umræddra ákvarðana hafi í alla staði verið í samræmi við lög.  Komið hafi verið til móts við athugasemdir er gerðar hafi verið við skipulagstillöguna og hafi henni verið breytt til hagsbóta fyrir nágranna, þar á meðal kæranda.  Tillögunni hafi þó ekki verið breytt í grundvallaratriðum og hafi því ekki verið skylt að auglýsa hana að nýju.  Samþykkt skipulagsráðs hafi hlotið lögboðna staðfestingu borgarráðs og verið afgreidd af Skipulagsstofnun og auglýst í B-deild Stjórnartíðinda svo sem lögskylt sé.  Ekki hafi verið sýnt fram á að annmarkar séu á umræddri skipulagstillögu eða byggingarleyfi er leitt geti til ógildingar og beri því að hafna kröfu kæranda. 

Hvað varði byggingarleyfi vegna bensínstöðvarinnar að Skeifunni 5 þá geri kærandi ekki neinar efnislegar athugasemdir við það, þrátt fyrir kröfu um ógildingu þess, né bendi hann á nein atriði sem leitt geti til ógildingar þess.  Varðandi yfirlýsingu lögmanns kæranda þess efnis að ekki hafi verið haft samráð við eigendur Skeifunnar 3 um frágang á lóðamörkum þá skuli bent á að ekkert komi fram í samþykktum aðaluppdráttum, sem bendi til þess að raska þurfi lóðamörkum, enda dælurnar staðsettar 6 metrum frá þeim.  Bókun byggingarfulltrúa feli einungis í sér að samráð þurfi að hafa við kæranda ef einhverja breytingu þurfi að gera á lóðamörkum vegna framkvæmdanna.  Valdi sú skylda framkvæmdaraðila að sjálfsögðu ekki ógildingu byggingarleyfis.

Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum kæranda mótmælt.  Byggir hann á sömu eða svipuðum sjónarmiðum og borgaryfirvöld, sem þegar hafa verið rakin.

Aðilar hafa fært fram frekari rök fyrir sjónarmiðum sínum í málinu, sem ekki þykir ástæða til að rekja nánar en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er í máli þessu krafist ógildingar byggingarleyfis sem heimilar að reisa sjálfsafgreiðslustöð fyrir bifreiðaeldsneyti að Skeifunni 5 í Reykjavík.  Hefur kærandi aðallega byggt á því að ógilda beri breytingu þá á deiliskipulagi sem hafi verið undanfari og forsenda fyrir útgáfu hins umdeilda byggingarleyfis.

Með ítarlegum úrskurði uppkveðnum fyrr í dag hefur úrskurðarnefndin hafnað kröfu kæranda um ógildingu umræddrar skipulagsbreytingar.  Verður hið kærða byggingarleyfi því ekki ógilt með þeim rökum að skipulagslegar forsendur skorti.

Kærandi hefur ekki bent á neina tiltekna ágalla á byggingarleyfinu og ekki verður fallist á að skilyrði um samráð um frágang á lóðamörkum geti komið til álita sem ógildingarástæða í máli þessu enda óvíst að nokkuð hafi reynt á umrætt skilyrði.  Ekki hafa heldur komið fram neinar ábendingar um að umdeilt mannvirki hafi haft í för með sér einhver vandkvæði þrátt fyrir að allangt sé síðan það var reist og rekstur stöðvarinnar hafinn.  Verður kröfum kæranda því hafnað með vísan til þess sem að framan er rakið.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikilla anna hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Kröfu kæranda um ógildingu á hinu kærða byggingarleyfi fyrir bensínafgreiðslustöð á lóðinni nr. 5 við Skeifuna í Reykjavík er hafnað.

 

_______________________________
Hjalti Steinþórsson

 

______________________________          _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                     Ásgeir Magnússon       

 

 

des 22
Love0

76/2005 Hamrahlíð

Með

Ár 2005, föstudaginn 25. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússson héraðsdómari.

Fyrir var tekið mál nr. 76/2005, kæra fjögurra íbúa og eigenda fasteigna við Stigahlíð í Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 11. október 2005 um að veita leyfi til að byggja tveggja hæða steinsteypta viðbyggingu við austurhlið Menntaskólans við Hamrahlíð fyrir íþróttir ásamt ellefu kennslustofum og bókasafni.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 14. október 2005, er barst nefndinni sama dag, kærir Hróbjartur Jónatansson hrl., f.h. Ó, Stigahlíð 50, Ó og Þ, Stigahlíð 56 og H, Stigahlíð 60, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík að veita leyfi til að byggja tveggja hæða steinsteypta viðbyggingu við austurhlið Menntaskólans við Hamrahlíð fyrir íþróttir ásamt ellefu kennslustofum og bókasafni.  Krefjast kærendur ógildingar hins kærða byggingarleyfis.

Málsatvik:   Mál þetta á sér þann aðdraganda að í ársbyrjun 2005 var auglýst tillaga að deiliskipulagi lóðar Menntaskólans við Hamrahlíð.  Bárust fjölmargar athugasemdir við tillöguna þar á meðal frá kærendum.  Var m.a. bent á að við sölu lóða við Stigahlíð hefði kaupendum verið kynnt deiliskipulag skólalóðarinnar, þar sem gert hefði verið ráð fyrir byggingum sunnan við núverandi skólahús.  Í ljósi þessara athugasemda munu borgaryfirvöld hafa látið fara yfir skipulagsmál lóðarinnar og kemur fram í umsögn borgaryfirvalda í máli þessu að þá hafi fundist nýrra deiliskipulag, frá árinu 1990, sem gert hafi ráð fyrir viðbyggingum austan við skólahúsið.  Í ljósi þessara nýju upplýsinga var ákveðið að auglýsa tillögu að breytingu á eldra deiliskipulagi.  Bárust enn athugasemdir frá nágrönnum.  Einhverjar breytingar munu hafa verið gerðar á tillögunni með hliðsjón af athugasemdum þeirra og var m.a. dregið úr skuggavarpi yfir á grannlóðir.  Var tillagan þannig breytt samþykkt í skipulagsráði og var sú ákvörðun staðfest á fundi borgarráðs Reykjavíkur 7. júlí 2005.  Birtist auglýsing um gildistöku hins breytta deiliskipulags í B-deild Stjórnartíðinda þann 29. ágúst 2005.  Skutu kærendur ákvörðun borgaryfirvalda um skipulagið til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 10. ágúst 2005.

Hinn 22. september 2005 veitti byggingarfulltrúinn í Reykjavík takmarkað byggingarleyfi til að vinna jarðvinnu á lóðinni nr. 10 við Hamrahlíð og skutu kærendur þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 29. september 2005.  Vísaði úrskurðarnefndin því máli frá með úrskurði, uppkveðnum 4. nóvember 2005, með þeim rökum að ekki hefði þar verið um fullnaðarákvörðun að ræða er sætt gæti kæru til úrskurðarnefndarinnar.

Byggingarleyfi það sem um er deilt í máli þessu var sem fyrr greinir gefið út af byggingarfulltrúanum í Reykjavík hinn 11. október 2005 og staðfest í borgarráði 13. sama mánaðar.  Töldu kærendur að útgáfa téðs leyfis færi alfarið í bága við þá stöðu sem uppi væri vegna ágreinings um lögmæti deiliskipulags þess sem Reykjavíkurborg hafi reynt að knýja fram í mikilli óþökk kærenda.  Kærendur töldu að fengi byggingarleyfishafinn að hefja framkvæmdir samkvæmt áformum hins umdeilda deiliskipulags á meðan ágreiningurinn væri til meðferðar í úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála væru líkur á að hann næði fram niðurstöðu sér í hag á þeim grundvelli að ekki yrði hróflað við mannvirkjum sem þegar hefðu risið á lóðinni. 

Úrskurðarnefndin tók kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda til úrskurðar hinn 4. nóvember 2005 og var kröfunni hafnað með rökstuddum úrskurði.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda hefur verið lögð á það áhersla að fasteignaréttindi þeirra grundvallist ekki á hefðbundnum leigulóðarréttindum, heldur sé um að ræða eignarlóðir sem geri réttarstöðu þeirra aðra en ella, sem m.a. lúti að þeim skuldbindingum sem Reykjavíkurborg hafi tekist á hendur gagnvart kærendum í samningum um kaupin á téðum lóðum.  Að öðru leyti vísa kærendur til sjónarmiða í máli sínu um skipulagsákvörðun borgarinnar, sem verið hafi undanfari máls þessa. 

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu Reykjavíkurborgar er kröfu kærenda mótmælt.   Telja borgaryfirvöld að ekki hafi verið sýnt fram á að form eða efnisgallar hafi verið á skipulagsákvörðun þeirri sem fyrirhugaðar framkvæmdir styðjist við og hafi hið kærða byggingarleyfi verið veitt í samræmi við gilt skipulag og umsókn um byggingarleyfi fyrir framkvæmdinni.  Endanlegum frágangi leyfa samkvæmt 44. gr. skipulags- og byggingarlaga sé og lokið.

Málsrök byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum kærenda mótmælt og vísað til þess að allar framkvæmdir á lóð Menntaskólans við Hamrahlíð eigi stoð í auglýstu skipulagi og leyfum borgaryfirvalda.

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari röksemdir fyrir sjónarmiðum sínum í málinu, m.a. í ítarlegum greinargerðum í máli aðila um lögmæti skipulagsákvörðunar þeirrar sem var undanfari útgáfu hins umdeilda byggingarleyfis.  Verða þær ekki raktar hér frekar en úrskurðarnefndin hefur haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er krafa kærenda um ógildingu hins umdeilda byggingarleyfis alfarið studd þeim rökum að krafist hafi verið ógildingar skipulagsákvörðunar þeirrar sem sé grundvöllur leyfisins.  Eigi leyfið því að sæta ógildingu komi til þess að fallist verði á kröfu kærenda um ógildingu skipulagsákvörðunarinnar.  Engar málsástæður hafa verið færðar fram um að byggingarleyfið kunni að vera haldið ógildingarannmörkum óháð gildi skipulagsákvörðunarinnar.

Með úrskurði, uppkveðnum fyrr í dag, hefur úrskurðarnefndin hafnað kröfu kærenda um ógildingu skipulagsákvörðunarinnar.  Leiðir af þeirri niðurstöðu að einnig verður hafnað kröfum kærenda í máli þessu um ógildingu hins kærða byggingarleyfis.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um að ógilt verði ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 11. október 2005 um að veita leyfi til þess að byggja tveggja hæða steinsteypta viðbyggingu við austurhlið Menntaskólans við Hamrahlíð.

 

 

__________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

 

______________________________          _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                     Ásgeir Magnússon

 

des 22
Love0

82/2005 Vesturgata

Með

Ár 2005, fimmtudaginn 17. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingar-verkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari. 

Fyrir var tekið mál nr. 82/2005, kæra eiganda fasteignarinnar að Vesturgötu 4, Hafnarfirði á ákvörðun byggingarfulltrúans í Hafnarfirði frá 19. október 2005 um að veita leyfi til niðurrifs bensínstöðvar ásamt tilheyrandi mannvirkjum á lóðinni að Vesturgötu 1, Hafnarfirði.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 27. október 2005, er barst nefndinni sama dag, kærir S, eigandi fasteignarinnar að Vesturgötu 4, Hafnarfirði þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Hafnarfirði frá 19. október 2005 að veita leyfi til niðurrifs bensínstöðvar ásamt tilheyrandi mannvirkjum á lóðinni að Vesturgötu 1, Hafnarfirði.  Bæjarstjórn staðfesti nefnda ákvörðun hinn 8. nóvember 2005.  Krefst kærandi þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og heimilaðar framkvæmdir verði stöðvaðar þar til efnisniðurstaða liggi fyrir í málinu.

Byggingarleyfishafa og bæjaryfirvöldum í Hafnarfirði var gefinn kostur á að tjá sig um framkomna stöðvunarkröfu og hafa úrskurðarnefndinni borist athugasemdir af þeirra hálfu.  Þykir málið nú nægjanlega upplýst til þess að tekin verði endanleg afstaða til þess og er því ekki tilefni til að fjalla um kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi.

Málavextir:  Hinn 26. janúar 2005 birtist í B-deild Stjórnartíðinda auglýsing um gildistöku á breytingu á Aðalskipulagi Hafnarfjarðar 1995-2015.  Fólst breytingin í því að meginhluta hafnarsvæðis á Norðurbakka í Hafnarfirði var breytt í íbúðarsvæði en svæði næst miðbæ var breytt í blandað íbúðar- og miðsvæði.  Bryggja og hafnarkantur í suðurjaðri svæðisins voru áfram skilgreind sem hafnarsvæði.  Miðsvæði norðan Vesturgötu og vestan Merkurgötu var breytt í íbúðarsvæði en miðsvæði sunnan Vesturgötu og vestan Fjarðargötu var breytt í blandað íbúðar- og miðsvæði.  Samkvæmt auglýsingunni hlaut aðalskipulagsbreytingin samþykki bæjarstjórnar Hafnarfjarðar og afgreiðslu Skipulagsstofnunar.  Umhverfisráðherra staðfesti breytinguna hinn 24. janúar 2005.  Lóðin að Vesturgötu 1 er á því svæði sem aðalskipulagsbreytingin tekur til.

Hinn 8. febrúar 2005 samþykkti bæjarstjórn Hafnarfjarðar nýtt deiliskipulag fyrir Norðurbakka er fól í sér breytingu á landnotkun úr hafnarsvæði í íbúðarsvæði með þjónustu- og stofnanalóð og tiltók með hvaða hætti uppbyggingu svæðisins skyldi háttað.  Tók skipulagið gildi með auglýsingu þar um í B-deild Stjórnartíðinda hinn 10. maí 2005.

Á kynningartíma deiliskipulagsins gerði kærandi athugasemdir við fyrirhugaða íbúðarbyggð á svæðinu og taldi hana fara of nærri fasteign hans þar sem fram færi veitingastarfsemi sem færi alls ekki saman við fyrirhugaðar íbúðarblokkir í næsta nágrenni.

Með bréfi, dags. 21. mars 2005, skaut kærandi ákvörðun um fyrirhugaðar framkvæmdir til úrskurðarnefndarinnar og krafðist þess að allar framkvæmdir yrðu stöðvaðar og öll byggingarleyfi felld úr gildi.  Voru sömu sjónarmið tíunduð til stuðnings kröfunni og sett höfðu verið fram af kæranda við kynningu deiliskipulagsins, en til viðbótar bent á að öll bílastæði við veitingastað hans ættu að víkja samkvæmt skipulaginu.  Taldi hann jafnframt ýmsa ágalla hafa verið á málsmeðferð skipulagstillögunnar.  Er sú kæra til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.

Framkvæmdir hafa staðið yfir við niðurrif mannvirkja á skipulagssvæðinu sem fyrirhugað er að byggja upp í samræmi við breytt skipulag og er í máli þessu tekist á um lögmæti byggingarleyfis er heimilar niðurrif bensínstöðvar og tilheyrandi mannvirkja á lóðinni að Vesturgötu 1 svo sem að framan greinir.

Málsrök aðila:  Kærandi bendir á að umdeild framkvæmd hafi ekki verið grenndarkynnt og hann ekki átt þess kost að koma sjónarmiðum sínum að þótt hann eigi beinna hagsmuna að gæta og athugasemdum hans við fyrirhugaðar framkvæmdir á svæðinu hafi ekki verið svarað af Hafnarfjarðarbæ.  Við ákvarðanatöku um framkvæmdir á skipulagssvæðinu hafi því verið farið gegn ýmsum ákvæðum stjórnsýslulaga.  Þá skírskotar kærandi til þess að hann telji nýsett deiliskipulag á svæðinu ógilt og sé kæra hans vegna skipulagsins til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Reynist skipulagið ólögmætt sé brostin forsenda fyrir hinu kærða byggingarleyfi.

Byggingarleyfishafi mótmælir kröfu kæranda og bendir á að umdeildar framkvæmdir við niðurrif séu í skjóli gilds byggingarleyfis.  Aðdragandi þess og útgáfa sé ekki á ábyrgð eða verksviði hans og verði framkvæmdir stöðvaðar áskilji byggingarleyfishafi sér rétt til skaðabóta.

Hafnarfjarðarbær bendir á að hið kærða byggingarleyfi eigi stoð í gildandi aðal- og deiliskipulagi svæðisins sem ekki hafi verið hnekkt.  Heilbrigðiseftirlit Hafnarfjarðar- og Kópavogssvæðis hafi samþykkt niðurrif umræddra mannvirkja fyrir sitt leyti og séu ekki rök til þess að fallast á kröfu kæranda í máli þessu.

Niðurstaða:  Umþrætt byggingarleyfi heimilar niðurrif bensínstöðvar og mannvirkja er henni tengjast á lóðinni að Vesturgötu 1 í Hafnarfirði sem byggingarleyfishafi hefur átt og rekið fram til þessa.

Samkvæmt 6. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 geta þeir einir skotið máli til úrskurðarnefndarinnar sem eiga lögvarða hagsmuni tengda hinni kærðu ákvörðun. 

Aðild þriðja aðila að kæru vegna veitts byggingarleyfis getur einkum komið til vegna einstaklegra grenndarhagsmuna og/eða fjárhagslegra hagsmuna.  Mannvirkjagerð getur raskað hagsmunum nágranna, svo sem vegna skuggavarps, skerts útsýnis, umferðar o.fl. og getur rýrt verðgildi grannaeigna.  Hins vegar hlýtur það að heyra til undantekninga að niðurrif mannvirkis raski hagsmunum nágranna með þeim hætti að þeir teljist eiga kæruaðild að þeirri stjórnsýsluákvörðun.

Ekki liggur fyrir að niðurrif fyrrgreindrar bensínstöðvar snerti einstaklega og lögvarða hagsmuni kæranda með þeim hætti að hann eigi aðild að kæru vegna hins umþrætta byggingarleyfis og verður máli þessu því vísað frá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

___________________________
 Hjalti Steinþórsson

 
_____________________________                  ____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                          Ásgeir Magnússon

des 22
Love0

76/2005 Hamrahlíð

Með

Ár 2005, föstudaginn 4. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússson héraðsdómari.

Fyrir var tekið mál nr. 76/2005, kæra fjögurra íbúa og eigenda fasteigna við Stigahlíð í Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 11. október 2005 um að veita leyfi til þess að byggja tveggja hæða steinsteypta viðbyggingu við austurhlið Menntaskólans við Hamrahlíð fyrir íþróttir ásamt ellefu kennslustofum og bókasafni.

Í málinu er nú til bráðabirgða kveðinn upp svofelldur

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 14. október 2005, er barst nefndinni sama dag, kærir Hróbjartur Jónatansson hrl., f.h. Ó, Stigahlíð 50, Ó og Þ, Stigahlíð 56 og H, Stigahlíð 60, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík að veita leyfi til þess að byggja tveggja hæða steinsteypta viðbyggingu við austurhlið Menntaskólans við Hamrahlíð fyrir íþróttir ásamt ellefu kennslustofum og bókasafni.  Krefjast kærendur þess í kærunni að framkvæmdir verði stöðvaðar en jafnframt hefur lögmaður þeirra áréttað í bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 26. október 2005, að einnig sé gerð krafa um ógildingu hins kærða byggingarleyfis.

Málsatvik og rök:  Málsatvik og málsrök aðila verða hér aðeins rakin stuttlega og að því marki sem nauðsynlegt þykir við úrlausn til bráðabirgða um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.  

Mál þetta á sér þann aðdraganda að í ársbyrjun 2005 var auglýst tillaga að deiliskipulagi lóðar Menntaskólans við Hamrahlíð.  Bárust fjölmargar athugasemdir við tillöguna þar á meðal frá kærendum.  Var m.a. bent á að við sölu lóða við Stigahlíð hefði kaupendum verið kynnt deiliskipulag skólalóðarinnar, þar sem gert hefði verið ráð fyrir byggingum sunnan við núverandi skólahús.  Í ljósi þessara athugasemda munu borgaryfirvöld hafa látið fara yfir skipulagsmál lóðarinnar og kemur fram í umsögn borgaryfirvalda í máli þessu að þá hafi fundist nýrra deiliskipulag, frá árinu 1990, sem gert hafi ráð fyrir viðbyggingum austan við skólahúsið.  Í ljósi þessara nýju upplýsinga var ákveðið að auglýsa tillögu að breytingu á eldra deiliskipulagi.  Bárust enn athugasemdir frá nágrönnum.  Einhverjar breytingar munu hafa verið gerðar á tillögunni með hliðsjón af athugasemdum þeirra og var m.a. dregið úr skuggavarpi yfir á grannlóðir.  Var tillagan þannig breytt samþykkt í skipulagsráði og var sú ákvörðun staðfest á fundi borgarráðs Reykjavíkur 7. júlí 2005.  Birtist auglýsing um gildistöku hins breytta deiliskipulags í B-deild Stjórnartíðinda þann 29. ágúst 2005.  Skutu kærendur ákvörðun borgaryfirvalda um skipulagið til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 10. ágúst 2005, og er það mál til meðferðar hjá nefndinni. 

Hinn 22. september 2005 veitti byggingarfulltrúinn í Reykjavík takmarkað byggingarleyfi til að vinna jarðvinnu á lóðinni nr. 10 við Hamrahlíð og skutu kærendur þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 29. september 2005.  Hefur úrskurðarnefndin, með úrskurði uppkveðnum fyrr í dag, vísað því máli frá með þeim rökum að ekki hafi verið um fullnaðarákvörðun að ræða er sætt gæti kæru til úrskurðarnefndarinnar.

Byggingarleyfi það sem um er deilt í máli þessu var sem fyrr greinir gefið út af byggingarfulltrúanum í Reykjavík hinn 11. október 2005 og staðfest í borgarráði 13. sama mánaðar.  Telja kærendur að útgáfa téðs byggingarleyfis fari alfarið í bága við þá stöðu sem nú sé uppi vegna ágreinings um lögmæti deiliskipulags þess sem Reykjavíkurborg sé að reyna að knýja fram í mikilli óþökk kærenda, sem keypt hafi eignalóðir af borginni árið 1984 og goldið fyrir hátt verð á þeim forsendum að þágildandi skipulag myndi standa óbreytt.  Augljóst sé að fái byggingarleyfishafinn að hefja framkvæmdir samkvæmt áformum hins ólögmæta deiliskipulags á meðan ágreiningurinn sé til meðferðar í úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála muni það leiða til þess að hann knýji fram niðurstöðu sér í hag á þeim grundvelli að ekki verði hróflað við framkvæmdum sem þegar hafi risið á lóðinni.  Slík aðstaða sé algerlega óviðunandi og gangi gegn meginreglum stjórnsýslulaga, sem og skipulags- og byggingarlaga, enda við það miðað að ekki verði ráðist í byggingarframkvæmdir nema ótvíræður lagagrunnur sé til staðar fyrir þeim.  Svo sé hins vegar ekki, enda telji kærendur að ógilda beri skipulagsákvörðun þá sem byggingarleyfið styðjist við, þar sem henni sé stórlega áfátt bæði að formi og efni og gangi í berhögg við lögvarin eignarréttindi kærenda.  Bíði það mál úrlausnar hjá úrskurðarnefndinni.

Af hálfu kærenda sé lögð á það áhersla að fasteignaréttindi þeirra grundvallist ekki á hefðbundnum leigulóðarréttindum, heldur sé um að ræða eignarlóðir sem geri réttarstöðu þeirra aðra en ella, sem m.a. lúti að þeim skuldbindingum sem Reykjavíkurborg hafi tekist á hendur gagnvart kærendum í samningum um kaupin á téðum lóðum.  Að öðru leyti sé vísað til sjónarmiða í máli kærenda um skipulagsákvörðun borgarinnar, sem sé undanfari máls þessa.

Af hálfu Reykjavíkurborgar er mótmælt kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.  Telja borgaryfirvöld að ekki hafi verið sýnt fram á að form eða efnisgallar hafi verið á skipulagsákvörðun þeirri sem fyrirhugaðar framkvæmdir að Hamrahlíð 10 styðjist við og hafi hið kærða byggingarleyfi verið veitt í samræmi við skipulag og umsókn um byggingarleyfi fyrir framkvæmdinni.  Endanlegum frágangi leyfa samkvæmt 44. gr. skipulags- og byggingarlaga sé og lokið.

Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda mótmælt og vísað til þess að framkvæmdir eigi sér stoð í leyfi þar til bærs stjórnvalds.

Niðurstaða:  Sú meginregla gildir að stjórnsýslurétti að kæra til æðra stjórnvalds frestar ekki réttaráhrifum kærðrar ákvörðunar, sbr. 1. mgr. 29. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, en í 2. mgr. tilvitnaðrar lagagreinar er kveðið á um að æðra stjórnvaldi sé þó heimilt að fresta réttaráhrifum ákvörðunar meðan kæra er til meðferðar þar sem ástæður mæli með því.  Sérregla er í 6. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, þar sem segir að kærandi geti krafist úrskurðar um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða séu þær hafnar eða yfirvofandi.

Skýra verður ákvæði 6. mgr. 8. gr. laga nr. 73/1997 um stöðvun framkvæmda þröngt með vísan til þess að í ákvæðinu felst undantekning frá meginreglu og með hliðsjón af því að með stöðvun framkvæmda er gripið inn í rétt leyfishafa samkvæmt stjórnvaldsleyfi sem ekki hefur verið hnekkt.  Verður almennt að beita umræddu réttarúrræði af varfærni.  Kemur helst til álita að beita því þegar sýnt þykir að frekari framkvæmdir muni raska réttarstöðu aðila kærumálsins. 

Í máli því sem hér um ræðir eru framkvæmdir við fyrri áfanga samkvæmt umdeildu skipulagi nýlega hafnar og tiltölulega skammt á veg komnar.  Á hinn bóginn er meðferð kærumálsins langt komið og er úrskurðar um gildi hinnar umdeildu skipulagsákvörðunar að vænta áður en langt um líður.  Þykja ekki, eins og atvikum er hér háttað, efni til að fallast á kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda sem hafnar eru að Hamrahlíð 10 í Reykjavík.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda á lóð Menntaskólans í Hamrahlíð að Hamrahlíð 10 í Reykjavík.

 

 

_________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

______________________________                      _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                                 Ásgeir Magnússon

 

des 22
Love0

78/2005 Háteigsvegur

Með

Ár 2005, fimmtudaginn 27. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari.

Fyrir var tekið mál nr. 78/2005, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 20. september 2005 um að veita leyfi fyrir byggingu einnar hæðar með þremur íbúðum og rishæðar með þremur íbúðum ásamt hanabjálka ofan á húsið að Háteigsvegi 3 í Reykjavík ásamt breytingu á notkun annarrar hæðar úr atvinnuhúsnæði í þrjár íbúðir, auk leyfis fyrir byggingu svala á austur- og norðurhlið hússins.

Í málinu er nú til bráðabirgða kveðinn upp svofelldur

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 15. október 2005, er barst nefndinni hinn 17. sama mánaðar, kæra P og M, íbúar að Rauðarárstíg 41 í Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 20. september 2005 að veita leyfi fyrir byggingu einnar hæðar með þremur íbúðum og rishæðar með þremur íbúðum ásamt hanabjálka ofan á húsið að Háteigsvegi 3 í Reykjavík ásamt breytingu á notkun annarrar hæðar úr atvinnuhúsnæði í þrjár íbúðir auk leyfis fyrir byggingu svala á austur- og norðurhlið hússins.  Ákvörðunin var staðfest í borgarráði hinn 22. september 2005.

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að kveðinn verði upp úrskurður til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda við stækkun hússins þar til efnisniðurstaða liggi fyrir í málinu.

Umsögn Reykjavíkurborgar vegna kærumáls þessa barst úrskurðarnefndinni hinn 24. október sl. ásamt gögnum, en kærunni fylgdi jafnframt fjöldi fylgiskjala.  Þykir málið enn ekki nægjanlega upplýst til þess að unnt sé að taka það til efnisúrskurðar en framkvæmdir samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi eru þegar hafnar. Verður hér því einungis tekin afstaða til kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda og málið reifað samkvæmt því.

Málsatvik og rök:  Íbúð kærenda er í fjölbýlishúsi að Rauðarárstíg 41 sem stendur á bak við og norðan megin við húsið að Háteigsvegi 3, sem er tveggja hæða, en ekki liggur fyrir deiliskipulag er tekur til umræddra lóða.

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 1. mars 2005 var tekin fyrir fyrirspurn um hvort leyft yrði að byggja tvær hæðir og ris auk hanabjálka ofan á húsið á lóðinni nr. 3 við Háteigsveg og var erindinu vísað til skipulagsfulltrúa.  Skipulagsfulltrúi afgreiddi fyrirspurnina hinn 12. apríl 2005 á þann veg að ekki væri lagst gegn hækkun hússins um eina hæð og ris.

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 5. júlí 2005 var byggingarleyfisumsókn, sem sniðin var að fyrrgreindri afstöðu skipulagsfulltrúa, tekin fyrir þar sem  jafnframt var sótt um leyfi til að breyta atvinnuhúsnæði á annarri hæð hússins í þrjár íbúðir og koma fyrir þremur íbúðum á þriðju hæð og þremur á fjórðu hæð og gerð svala á austur- og norðurhlið og að steina húsið að utan með ljósri steiningu.  Var málinu vísað til skipulagsfulltrúa til ákvörðunar um grenndarkynningu.  Samþykkti skipulagsfulltrúi, á fundi sínum hinn 8. júlí 2005, að grenndarkynna umsóknina fyrir hagsmunaaðilum að Þverholti 30 og 32, Rauðarárstíg 41 og Háteigsvegi 1, 2, 4, 6 og 8.

Grenndarkynning stóð yfir frá 14. júlí til 11. ágúst 2005 og komu fram athugasemdir frá nágrönnum að Þverholti 30 og 32, Rauðarárstíg 41 og Háteigsvegi 4 þar sem kynntri umsókn var mótmælt.
 
Erindið var á næstu vikum til umfjöllunar hjá skipulags- og byggingaryfirvöldum Reykjavíkur þar sem sjónum var einkum beint að fyrirhugaðri hækkun hússins og bílastæðamálum og urðu lyktir málsins þær að skipulagsráð samþykkti umsóknina fyrir sitt leyti hinn 14. september 2005 samkvæmt breyttum teikningum, dags. 8. september 2005, þar sem mænishæð hússins hafði verið lækkuð um 1,5 metra.  Var málinu vísað til afgreiðslu byggingarfulltrúa sem samþykkti umsóknina á fundi sínum hinn 20. september 2005 og staðfesti borgarráð þá ákvörðun hinn 22. sama mánaðar.

Kærendur bera fyrir sig að hækkun umrædds húss sé óhófleg og muni hindra birtuflæði og valda því að suðurhlið húss þeirra verði í stöðugum skugga.  Muni breytingin skerða nýtingarmöguleika og rýra verðgildi eigna þeirra.  Fjölgun bílastæða norðan við Háteigsveg 3 og aukin umferð allan sólarhringinn sem fylgi níu íbúðum muni valda auknum hávaða milli húsanna en til þessa hafi umferð vegna starfsemi að Háteigsvegi 3 aðeins verið að degi til.  Þá muni tvöfaldt fyrirkomulag á sorphirðu fyrir íbúðir annars vegar og atvinnuhúsnæði hins vegar auka á ónæðið.  Þá skilji kærendur það svo að lóðamörk að Háteigsvegi 1 og 3 verði að einhverju leyti opin og verði unnt að aka milli húsanna og muni ónæði gagnvart kærendum margfaldast.

Af hálfu Reykjavíkurborgar hefur kröfu um stöðvun framkvæmda verið mótmælt.  Ítarleg grenndarkynning hafi átt sér stað á fyrirhuguðum framkvæmdum.  Umbeðin hækkun hússins að Háteigsvegi 3 sé í samræmi við næsta umhverfi og götumyndir Þverholts og Háteigsvegar og umferð muni ekki aukast að neinu ráði. Komið hafi verið til móts við framkomin andmæli á kynningartíma umsóknarinnar með því að  mænishæð umrædds húss hafi verið lækkuð um 1,5 metra frá kynntri tillögu og létt hafi verið á þaki austur- og vesturhliða, þannig að skuggavarps muni ekki gæta á neðri hæðum húss kærenda um miðjan dag á jafndægrum.  Grenndaráhrif heimilaðra framkvæmda séu ekki meiri en almennt megi búast við á miðborgarsvæði (sic), en geti kærendur sannað að svo sé yrði þeim bættur skaðinn skv. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Kærendur hafi ekki bent á nein rök fyrir ógildingu umrædds byggingarleyfis en miklir hagsmunir séu í húfi fyrir leyfishafa að geta haldið áfram framkvæmdum.  Séu því ekki efni til að fallast á kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.

Byggingarleyfishafa var gefinn kostur á að tjá sig um stöðvunarkröfu kærenda en úrskurðarnefndinni hafa ekki borist andmæli hans við þeirri kröfu.

Niðurstaða:  Fyrir liggur að umdeild hækkun hússins að Háteigsvegi 3 getur haft  töluverð grenndaráhrif gagnvart húsi kærenda í ljósi þess að húsin standa nálægt hvort öðru og húsið að Háteigsvegi 3 sunnanvert við hús kærenda.  Fyrirliggjandi gögn málsins eru nokkuð misvísandi um hvort lögmæltum kröfum um fjölda bílastæða sé fullnægt og ítarlegri gagna er þörf varðandi skuggavarp.  Þá eru áhöld um hvort heimiluð stækkun og notkunarbreyting sé þess eðlis að heimilt hafi verið að beita undanþáguheimild 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um grenndarkynningu í stað deiliskipulagsgerðar í samræmi við  meginreglu 2. mgr. ákvæðisins.  Nefnd atriði þurfa nánari skoðunar við en þau geta haft áhrif á gildi hinnar kærðu ákvörðunar.

Í ljósi þessa þykir rétt að verða við kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda við stækkun hússins að Háteigsvegi 3 þar til efnisúrskurðar liggur fyrir í málinu en ekki þykja efni  til að stöðva framkvæmdir innanhúss sem heimilaðar hafa verið með hinu kærða byggingarleyfi, enda eru þær alfarið á ábyrgð og áhættu byggingarleyfishafa meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Framkvæmdir við stækkun hússins að Háteigsvegi 3 í Reykjavík, samkvæmt byggingarleyfi sem veitt var af byggingarfulltrúanum í Reykjavík hinn 20. september 2005 og staðfest af borgarráði hinn 22. sama mánaðar, skulu stöðvaðar þar til efnisúrskurður gengur í kærumáli þessu.

 

___________________________
 Hjalti Steinþórsson

 

_____________________________             ____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                    Ásgeir Magnússon

des 22
Love0

69/2005 Vesturgata

Með

Ár 2005, fimmtudaginn 27. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingar-verkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari. 

Fyrir var tekið mál nr. 69/2005, kæra eiganda fasteignarinnar að Vesturgötu 4, Hafnarfirði á ákvörðun byggingarfulltrúans í Hafnarfirði frá 5. september 2005 um að veita svonefnt graftrarleyfi vegna lóðarinnar að Vesturgötu 5, Hafnarfirði.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 15. september 2005, er barst nefndinni sama dag, kærir S, eigandi fasteignarinnar að Vesturgötu 4, Hafnarfirði þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Hafnarfirði frá 5. september 2005 að veita svonefnt graftrarleyfi vegna lóðarinnar að Vesturgötu 5 þar í bæ.  Krefst kærandi þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og heimilaðar framkvæmdir verði stöðvaðar þar til efnisniðurstaða liggi fyrir í málinu.

Málavextir:  Hinn 26. janúar 2005 birtist í B-deild Stjórnartíðinda auglýsing um gildistöku á breytingu á Aðalskipulagi Hafnarfjarðar 1995-2015.  Fólst breytingin í því að meginhluta hafnarsvæðis á Norðurbakka var breytt í íbúðarsvæði en svæði næst miðbæ var breytt í blandað íbúðar- og miðsvæði.  Bryggja og hafnarkantur í suðurjaðri svæðisins voru áfram skilgreind sem hafnarsvæði.  Miðsvæði norðan Vesturgötu og vestan Merkurgötu var breytt í íbúðarsvæði en miðsvæði sunnan Vesturgötu og vestan Fjarðargötu var breytt í blandað íbúðar- og miðsvæði.  Samkvæmt auglýsingunni hlaut aðalskipulagsbreytingin samþykki bæjarstjórnar Hafnarfjarðar og staðfestingu Skipulagsstofnunar.  Umhverfisráðherra staðfesti breytinguna hinn 24. janúar 2005.  Lóðin að Vesturgötu 5 er á því svæði sem aðalskipulagsbreytingin tekur til.

Hinn 8. febrúar 2005 samþykkti bæjarstjórn Hafnarfjarðar nýtt deiliskipulag fyrir Norðurbakka í Hafnarfirði er fól í sér breytingu á landnotkun úr hafnarsvæði í íbúðarsvæði með þjónustu- og stofnanalóð og tiltók með hvaða hætti uppbyggingu svæðisins skyldi háttað.  Tók skipulagið gildi með auglýsingu þar um í B-deild Stjórnartíðinda hinn 10. maí 2005.

Á kynningartíma deiliskipulagsins gerði kærandi athugasemdir við fyrirhugaða íbúðarbyggð á svæðinu og taldi hana fara of nærri fasteign hans þar sem fram færi veitingastarfsemi sem færi alls ekki saman við fyrirhugaðar íbúðarblokkir í næsta nágrenni.

Með bréfi, dags. 21. mars 2005, skaut kærandi ákvörðun um fyrirhugaðar framkvæmdir til úrskurðarnefndarinnar og krafðist þess að allar framkvæmdir yrðu stöðvaðar og öll byggingarleyfi felld úr gildi.  Voru sömu sjónarmið tíunduð til stuðnings kröfunni og sett höfðu verið fram af kæranda við kynningu deiliskipulagsins, en til viðbótar bent á að öll bílastæði við veitingastað kæranda ættu að víkja samkvæmt skipulaginu.  Taldi hann jafnframt ýmsa ágalla hafa verið á málsmeðferð skipulagstillögunnar.  Er sú kæra til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.

Með bréfi, dags. 10. maí 2005, kærði síðan kærandi veitt byggingarleyfi fyrir niðurrifi tiltekinna húsa á Norðurbakka en kröfu um ógildingu þess var hrundið með úrskurði úrskurðarnefndarinnar hinn 23. júní sl., þar sem leyfið var talið eiga stoð í gildandi aðalskipulagi bæjarins eftir breytingu þá sem fyrr var nefnd. 

Hinn 5. september 2005 samþykkti byggingarfulltrúinn í Hafnarfirði umsókn lóðarhafa að Vesturgötu 5 um svonefnt graftrarleyfi en í texta þess kemur eftirfarandi fram:  „Byggingarstjóri getur sótt um graftrarleyfi á lóð, án greiðslu gatnagerðargjalds enda liggi fyrir tillöguteikningar sem uppfylla deiliskipulag samþ. af bæjarstjórn.  Slík framkvæmd fellur bótalaust til bæjarins verði hætt við framkvæmdir.  Ef ófyrirséðar tafir verða á framhaldi verksins, er byggingarstjóra skylt að fylla í holuna að nýju eða verja hana á annan hátt óski byggingarfulltrúi þess.  Frekari framkvæmdir eru háðar útgáfu byggingarleyfis og greiðslu gatnagerðargjalds.“

Hefur kærandi nú kært fyrrgreint leyfi til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan er rakið.

Málsrök aðila:  Kærandi bendir á að umdeild framkvæmd hafi ekki verið grenndarkynnt og hann ekki átt þess kost að koma sjónarmiðum sínum að þótt hann eigi beinna hagsmuna að gæta og athugasemdum hans við fyrirhugaðar framkvæmdir á svæðinu hafi ekki verið svarað af Hafnarfjarðarbæ.  Byggir kærandi kröfu sína á því að við hina kærðu ákvörðun hafi ekki verið gætt ákvæða 10., 13., 14. eða 15. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Ekkert byggingarleyfi eða samþykktur byggingarreitur liggi fyrir er heimili umdeildar framkvæmdir og sé hin kærða ákvörðun því brot á 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, en ekki sé hér um að ræða könnun á jarðvegi samkvæmt 44. gr. nefndra laga.

Hafnarfjarðarbæ og leyfishafa var tilkynnt um framkomna kæru og gefinn kostur á að tjá sig og jafnframt var óskað eftir gögnum er málið varðar frá bæjaryfirvöldum.  Af hálfu Hafnarfjarðarbæjar og leyfishafa hafa ekki borist athugasemdir vegna kærumáls þessa en nefndinni hefur borist umsóknareyðublað leyfishafa áritað um samþykki byggingarfulltrúa.

Niðurstaða:  Hið kærða leyfi fól í sér heimild til jarðvegsframkvæmda á lóðinni að Vesturgötu 5, Hafnarfirði og mun þeim framkvæmdum nú vera lokið.

Samkvæmt 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er m.a. óheimilt að grafa grunn nema að fengnu leyfi viðkomandi sveitarstjórnar, en samkvæmt 2. mgr. 44. gr. laganna getur byggingarfulltrúi veitt lóðarhafa heimild til að kanna jarðveg á byggingarlóð án þess að byggingarleyfi hafi verið gefið út.  Ekki er að finna í nefndum lögum frekari heimildir til framkvæmda samkvæmt 4. kafla laganna um mannvirki nema að fengnu byggingarleyfi skv. 43. gr.

Telja verður framkvæmdir þær sem unnar hafa verið í skjóli hins svonefnda graftrarleyfis vera þess eðlis að til þeirra hefði þurft byggingarleyfi samkvæmt 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, enda ótvírætt um að ræða viðameiri framkvæmd en jarðvegskönnun. 

Ekki liggur fyrir að umdeilt leyfi byggingarfulltrúa hafi hlotið staðfestingu bæjarstjórnar, skv. 2. mgr. 38. gr. skipulags- og byggingarlaga, sbr. 3. mgr. 39. gr. nefndra laga.  Er hin kærða ákvörðun því ekki lokaákvörðun  í skilningi 2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 og getur af þeim sökum ekki sætt kæru til úrskurðarnefndarinnar.

Verður kærumáli þessu því vísað frá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

 

 

___________________________
 Hjalti Steinþórsson

 

 
_____________________________                  ____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                         Ásgeir Magnússon