byggingarleyfi Archives - Page 45 of 69 - Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála

des 22

110/2008 Ögurhvarf

Með dim

Ár 2009, miðvikudaginn 16. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 110/2008, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 29. október 2008 um að veita byggingarleyfi fyrir innréttingu veitingahúss á 1. hæð fasteignarinnar að Ögurhvarfi 6 í Kópavogi.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 9. desember 2008, er barst nefndinni sama dag, kæra M, Dimmuhvarfi 27 og S, Dimmuhvarfi 23, Kópavogi, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 29. október 2008 að veita byggingarleyfi fyrir innréttingu veitingahúss á 1. hæð fasteignarinnar að Ögurhvarfi 6 í Kópavogi.

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Jafnframt var gerð krafa um bráðabirgðaúrskurð um stöðvun framkvæmda en þar sem engar framkvæmdir hafa verið á grundvelli hins kærða leyfis hefur ekki verið tilefni til að taka afstöðu til stöðvunarkröfunnar.

Málsatvik og rök: Að Ögurhvarfi 6 í Kópavogi er nýbygging og er lóð hússins á svæði sem skilgreint er sem athafnasvæði í Aðalskipulagi Kópavogs 2000-2012. Liggur það að íbúðarsvæði þar sem kærendur búa.

Hinn 29. október 2008 samþykkti byggingarfulltrúinn í Kópavogi umsókn um leyfi til að innrétta veitingastað á 1. hæð hússins að Ögurhvarfi 6. Bæjarstjórn staðfesti þá afgreiðslu hinn 11. nóvember sama ár. Skutu kærendur þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Benda kærendur á að veitingarekstur falli ekki að skilgreiningu athafnasvæðis og fari leyfið því í bága við gildandi skipulag svæðisins. Óeðlilegt sé að staðsetja veitinga- og skemmtistað nánast í bakgarði íbúðarhúsa við Dimmuhvarf, í hverfi sem hafi verið kynnt sem friðsæl „sveit í bæ“. Búast megi við slíkum hávaða frá umferð fólks og farartækja vegna umdeilds veitingarekstrar að telja verði leyfisveitinguna atlögu að friðhelgi heimila kærenda sem standi aðeins í um 30 metra fjarlægð frá fyrirhuguðum veitingastað. Þá sé ljóst að íbúðareignir í nágrenninu muni falla verulega í verði.

Niðurstaða: Samkvæmt 6. mgr. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 fellur staðfesting sveitarstjórnar fyrir veitingu byggingarleyfis úr gildi hafi byggingarleyfi ekki verið gefið út samkvæmt nefndri 44. gr. innan 12 mánaða frá staðfestingunni.

Bæjarstjórn Kópavogs staðfesti veitingu hins kærða byggingarleyfis hinn 11. nóvember 2008 en samkvæmt upplýsingum frá byggingaryfirvöldum bæjarins hefur byggingarleyfi skv. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga ekki verið gefið út fyrir hinum heimiluðu framkvæmdum og engar framkvæmdir átt sér stað. Liggur því fyrir að staðfesting bæjarstjórnar er fallin úr gildi þar sem meira en ár er liðið frá henni án þess að byggingarleyfi hafi verið gefið út.

Eins og málum er komið hafa kærendur ekki lengur hagsmuni af því að fá skorið úr um gildi hinnar kærðu ákvörðunar og verður málinu vísað frá úrskurðarnefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

___________________________
Hjalti Steinþórsson

___________________________ _____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

16/2009 Heiðaþing

Með dim

Ár 2009, fimmtudaginn 3. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor.

Fyrir var tekið mál nr. 16/2009, kæra á ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs frá 19. nóvember 2008 um að veita byggingarleyfi fyrir parhúsum að Heiðaþingi 2 og 4 í Kópavogi.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 19. mars 2009, er barst nefndinni sama dag, kærir A, Heiðaþingi 6, Kópavogi, þá ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs frá 19. nóvember 2008 að veita byggingarleyfi fyrir parhúsum að Heiðaþingi 2 og 4 í Kópavogi. Bæjarstjórn staðfesti hina kærðu ákvörðun á fundi sínum hinn 10. febrúar 2009.

Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Jafnframt hefur verið gerð krafa um bráðabirgðaúrskurð um stöðvun framkvæmda á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Kópavogsbær, sem er byggingarleyfishafi samkvæmt hinu kærða leyfi, kom því á framfæri við úrskurðarnefndina að framkvæmdir stæðu ekki fyrir dyrum að Heiðaþingi 2-4 og hefur því ekki verið tilefni til að taka afstöðu til stöðvunarkröfunnar.

Málavextir: Á árinu 2005 tók gildi deiliskipulag fyrir suðursvæði Vatnsenda er tekur m.a. til umræddra lóða við Heiðaþing. Samkvæmt deiliskipulagsskilmálum skyldu fyrirhuguð hús á lóðunum vera einnar hæðar parhús með innbyggðum bílageymslum, en heimilt var að hafa kjallara fyrir geymslur undir húsunum að hluta.

Á fundi skipulagsnefndar Kópavogs hinn 6. júní 2006 var lagt fram erindi þáverandi lóðarhafa Heiðaþings 2-4 þar sem farið var fram á frávik frá gildandi skipulagi að því leyti að heimilað yrði að nýta kjallararými sem íbúðarherbergi og að svalir næðu út fyrir byggingarreit. Var samþykkt að kynna tillöguna fyrir lóðarhöfum Heiðaþings 6 og 8 og Gulaþings 1 og 3.

Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir á fundi skipulagsnefndar 8. ágúst 2006 þar sem lá fyrir umsögn bæjarskipulags um fram komnar athugasemdir frá lóðarhöfum Heiðaþings 6 og 8 varðandi skuggavarp og frágang á lóðamörkum. Skipulagsnefnd fjallaði um erindið á fundi 22. ágúst 2006 ásamt tillögum um útfærslu og frágang á lóðamörkum vegna athugasemda lóðarhafa að Heiðaþingi 6. Var skipulagsstjóra falið að kynna tillöguna og í kjölfarið gáfu lóðarhafar Heiðaþings 2 og 4 út yfirlýsingu þar sem samþykkt var að reistur yrði skjólveggur á lóðamörkum Heiðaþings 4 og 6 og því lýst yfir að lóðarhafar Heiðaþings 4 myndu setja upp stoðvegg á lóð sinni.

Skipulagsnefnd samþykkti síðan tillögu um útfærslu deiliskipulags varðandi Heiðaþing 2 og 4 og vísaði málinu til bæjarráðs sem samþykkti tillöguna á fundi hinn 7. september 2006. Var þeirri ákvörðun skotið til úrskurðarnefndarinnar af hálfu kæranda í máli þessu.

Hinn 4. apríl 2007 voru umsóknir lóðarhafa að Heiðaþingi 2 og 4 teknar fyrir á fundi byggingarnefndar sem samþykkti byggingarleyfi vegna lóðanna með vísan til þess að erindin hefðu hlotið afgreiðslu skipulagsnefndar og bæjarráðs í samræmi við 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Byggingarfulltrúi gaf síðan út umrædd leyfi hinn 3. maí 2007. Voru byggingarleyfi þessi einnig kærð til úrskurðarnefndarinnar.

Hinn 20. september 2007 kvað úrskurðarnefndin upp úrskurði í kærumálunum vegna skipulagsbreytingarinnar og útgáfu byggingarleyfanna. Var kæru vegna deiliskipulagsbreytingarinnar vísað frá, þar sem á skorti að auglýsing um gildistöku hennar hefði verið birt í B-deild Stjórnartíðinda. Þá voru byggingarleyfin fyrir Heiðaþing 2 og 4 felld úr gildi með vísan til þess að þau vikju frá gildandi deiliskipulagsskilmálum.

Áðurgreind deiliskipulagsbreyting tók síðan gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda hinn 12. október 2007 og skaut kærandi ákvörðuninni til úrskurðarnefndarinnar með kæru, dags. 9. nóvember sama ár.

Hinn 2. maí 2008 birtist auglýsing í B-deild Stjórnartíðinda um afturköllun deiliskipulagsbreytingar varðandi Heiðaþing 2-4 og mun Kópavogsbær hafa leyst til sín umræddar fasteignir.

Hinn 19. nóvember 2008 samþykkti byggingarnefnd umsókn Kópavogsbæjar um leyfi til að byggja parhús á lóðunum að Heiðaþingi 2-4 og var sú ákvörðun staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 25. nóvember s.á. Kærandi sendi erindi, dags. 2. desember 2008, til bæjarráðs Kópavogs þar sem þess var farið á leit að fallið yrði frá áformum um byggingu tveggja hæða húsa á lóðunum. Erindinu var vísað til bæjarstjórnar sem sá ekki ástæðu til að falla frá ákvörðun um veitingu byggingarleyfisins.

Hefur kærandi skotið veitingu byggingarleyfisins fyrir Heiðaþing 2-4 til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda: Vísað er til þess að samkvæmt hinu kærða byggingaleyfi eigi að nýta útveggi neðri hæðar sem reistir hafi verið í tíð eldra byggingarleyfis sem úrskurðarnefndin hafi fellt úr gildi.

Heimilað sé nú að reisa hús á tveimur hæðum með íbúðarrýmum í kjallara auk þess sem útgangur verði úr kjallararými. Augljóst sé að með hinni kærðu ákvörðun sé brotið gegn gildandi skipulagi með því að heimila þvottahús og/eða önnur íbúðarrými í kjallara og í raun sé verið að byggja á því skipulagi sem fellt hafi verið úr gildi. Auk þess liggi fyrir að hæð hússins sé meiri en skipulag heimili enda sé hæð milli minnstu hæðar í mestu hæð hússins meiri en heimiluð hámarkshæð, sem sé 4,8 m. Byggingarleyfið sé ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag og muni bygging tveggja hæða húss að Heiðaþingi 4 bæði skerða einkalíf og lífsgæði kæranda.

Málsrök Kópavogsbæjar: Því er mótmælt að hið kærða byggingarleyfi sé í ósamræmi við gildandi deiliskipulag. Engin íbúðarherbergi séu í kjallara samkvæmt samþykktum teikningum heldur aðeins geymslur og þvottahús sem séu á allan hátt sambærileg rými. Deiliskipulag geri ráð fyrir kjallara undir hluta húss þar sem hafa megi geymsluherbergi. Heimiluð rými í kjallara, sem sé undir um 1/3 hluta aðalhæðar, geti ekki með nokkru móti talist íbúðarherbergi og breyti í engu um eðli herbergjanna þó að útgönguleiðir séu úr kjallaranum út í garð.

Hæð parhúsanna að Heiðaþingi 2-4 sé innan marka skipulagsskilmála. Hvort hús um sig sé ekki hærra en 4,8 m frá kóta aðkomuhæðar og miða eigi við gólfkóta við útreikning mestu hæðar hvors húss um sig en hæðarblöð ráði hæðarlegu lóða samkvæmt skilmálum deiliskipulags.

Telja verði afgreiðslu bæjarins á umdeildri byggingarleyfisumsókn bæði formlega og efnislega rétta og sé því ekki tilefni til að fallast á ógildingarkröfu kæranda.

Niðurstaða: Fyrr í dag kvað úrskurðarnefndin upp úrskurð í kærumáli vegna deiliskipulagsbreytingar er varðaði lóðirnar að Heiðaþingi 2 og 4 og tók gildi hinn 12. október 2007. Var kærumálinu vísað frá með þeim rökum að hin kærða ákvörðun hefði verið afturkölluð af hálfu Kópavogsbæjar með skuldbindandi hætti.

Samkvæmt uppdrætti gildandi deiliskipulags umrædds svæðis, sem nefnt er Vatnsendi-Þing, og tók gildi hinn 14. júlí 2005, er gert ráð fyrir parhúsum á einni hæð á lóðunum að Heiðaþingi 2 og 4. Fyrirliggjandi sérskilmálar fyrir reit 1 og svæði 8 á deiliskipulagsuppdrættinum eiga m.a. við um lóðirnar að Heiðaþingi 2 og 4. Þar kemur fram að heimilt sé að reisa einnar hæðar parhús með einni íbúð á hvorri lóð að hámarks flatarmáli án kjallara 235 m2 að Heiðaþingi 2 og 250 m2 að Heiðaþingi 4. Sérskilmálarnir heimila kjallara fyrir geymslur undir hluta húss og óheimilt er að hafa þar íbúðarherbergi. Tekið er fram að hæð húsa sé annars vegar gefin upp sem bindandi hæðafjöldi og hins vegar sem hámarkshæð byggingar yfir aðkomukóta sem mest má vera 4,8 m.

Grunnmynd neðri hæðar á samþykktum aðaluppdráttum fyrir Heiðaþing 2 og 4 sýnir geymslurými, þvottahús og gang í ætluðum kjallara húsanna. Hins vegar er í byggingarlýsingu aðaluppdrátta tekið fram að um sé að ræða tveggja hæða parhús með tveimur íbúðum og innbyggðum bílgeymslum og í skráningartöflu er gert ráð fyrir 70 m2 íbúðum í kjöllurum húsanna. Að þessu leyti gætir misræmis í samþykktum aðaluppdráttum.

Samkvæmt samþykktum aðaluppdráttum er lofthæð ætlaðs kjallararýmis meiri en 2,5 m sem telst full lofthæð íbúðar- og atvinnuhúsnæðis, sbr. 78. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Hæðarblöð og sneiðmyndir sýna og að gólfplata ætlaðs kjallararýmis er ekki niðurgrafin með austurhlið húsanna og fellur umrætt húsnæði því ekki undir skilgreiningu gr. 4.25 í byggingarreglugerð þar sem kjallari er skilgreindur á þann veg að gólf sé undir yfirborði jarðvegs á alla vegu.

Fallast má á að það eigi sér nokkra stoð í samþykktum aðaluppdráttum að ekki séu heimiluð íbúðarherbergi í umdeildu húsrými og að mesta hæð húsanna sé ekki umfram það sem skipulagsskilmálar áskilja. Hins vegar verða húsin að teljast tveggja hæða með vísan til þess sem áður er rakið og brýtur hin kærða ákvörðun að því leyti í bága við gildandi skipulag svæðisins þar sem kveðið er á um einnar hæðar parhús að Heiðaþingi 2-4. Verður af þeim sökum að fella ákvörðunina úr gildi með vísan til 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs frá 19. nóvember 2008, er bæjarstjórn staðfesti hinn 10. febrúar 2009, um að veita byggingarleyfi fyrir parhúsum að Heiðaþingi 2 og 4 í Kópavogi.

___________________________
Hjalti Steinþórsson

_____________________________ ______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Aðalheiður Jóhannsdóttir

des 22

Love0

44/2008 Urðarmói

Með dim

Ár 2009, miðvikudaginn 2. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 44/2008, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Árborgar frá 12. júní 2008 um að veita leyfi til byggingar einbýlishúss á lóðinni nr. 6 við Urðarmóa á Selfossi.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 1. júlí 2008, er barst nefndinni 2. sama mánaðar, kærir Óskar Sigurðsson hrl., f.h. M og S, Urðarmóa 10 og A og B, Urðarmóa 12, Selfossi, ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Árborgar frá 12. júní 2008 um að veita leyfi til byggingar einbýlishúss á lóðinni að Urðarmóa 6 á Selfossi. Bæjarráð staðfesti þá ákvörðun hinn 27. sama mánaðar.

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Jafnframt er gerð krafa um bráðabirgðaúrskurð um stöðvun framkvæmda á meðan málið sé til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Þar sem málið telst nægjanlega upplýst til þess að taka það til endanlegs úrskurðar, og hinum umdeildu framkvæmdum var að mestu lokið er kæra barst, verður ekki tekin afstaða til stöðvunarkröfu kærenda.

Málavextir og rök: Kærumál þetta á sér nokkurn aðdraganda, en 14. febrúar 2008 var tekin fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar umsókn lóðarhafa um leyfi til byggingar einbýlishúss á lóðinni að Urðarmóa 6 og var hún samþykkt. Með úrskurði úrskurðarnefndarinnar, uppkveðnum hinn 6. maí s.á., var leyfið fellt úr gildi með vísan til þess að það væri ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag svæðisins. Á fundi bæjarráðs 25. apríl 2008 var samþykkt breyting á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 6 við Urðarmóa og birtist auglýsing um gildistöku breytingarinnar í B-deild Stjórnartíðinda 8. maí s.á. Var sú ákvörðun kærð til úrskurðarnefndarinnar.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 12. júní 2008 var samþykkt leyfi til byggingar einbýlishúss á lóðinni að Urðarmóa 6. Bæjarráð staðfesti þá ákvörðun hinn 27. s.m.

Hafa kærendur kært ákvörðun bæjaryfirvalda um byggingarleyfið eins og að framan greinir.

Af hálfu kærenda er vísað til þess að þeir séu eigendur aðliggjandi lóða við Urðarmóa 10 og 12 og hafi því lögvarða hagsmuni af úrlausn málsins, sbr. einnig úrskurð úrskurðarnefndarinnar frá 6. maí 2008 þar sem staðfestir hafi verið lögvarðir hagsmunir þeirra.

Um málsástæður og lagarök fyrir kærunni sé að öðru leyti vísað til rökstuðnings og lagaraka með kæru þeirra til úrskurðarnefndarinnar á samþykkt bæjarráðs um breytt deiliskipulag vegna lóðarinnar að Urðarmóa 6. Sé á því byggt að gildi byggingarleyfisins velti á gildi deiliskipulagsbreytingarinnar. Verði hún felld úr gildi leiði það til þess að fella beri hið kærða byggingarleyfi úr gildi.

Fyrir liggi að húsið á lóð nr. 6 við Urðarmóa hafi verið reist í andstöðu við gildandi deiliskipulag. Óheimilt sé skv. 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 að breyta skipulagi svæðis þar sem framkvæmt hafi verið í ósamræmi við skipulag fyrr en hin ólöglega bygging, eða byggingarhluti, hafi verið fjarlægð, jarðrask afmáð eða starfsemi hætt.

Af hálfu Árborgar er þess krafist að kröfu kærenda verði vísað frá úrskurðarnefndinni þar sem þeir uppfylli ekki skilyrði 3. ml. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga um kæruaðild. Kærendur séu eigendur lóðanna nr. 10 og nr. 12 við Urðarmóa og byggi þeir á því að af þeirri ástæðu einni eigi þeir lögvarða hagsmuni af úrlausn málsins. Með breytingu þeirri sem gerð hafi verið á deiliskipulagi lóðarinnar að Urðarmóa 6 hafi leyfilegum þakhalla hússins að Urðarmóa 6 verið breytt. Áfram sé um að ræða einbýlishús á einni hæð í samræmi við upphaflegt deiliskipulag. Umrædd bygging sé öll innan skilgreinds byggingarreits og sé mesta hæð hennar u.þ.b. einum metra minni en heimilt sé samkvæmt deiliskipulagsskilmálum, auk þess sem vegghæð sé í fullu samræmi við þá. Sé því ljóst að umrædd breyting hafi engin áhrif gagnvart fasteignum kærenda. Byggingin sé hvorki hækkuð né henni breytt á nokkurn þann hátt sem kunni að hafa áhrif á grenndarrétt kærenda. Breytingin komi ekki til með að valda auknu skuggavarpi eða draga úr útsýni frá fasteignum kærenda eða á nokkurn annan hátt valda kærendum óþægindum. Með vísan til þessa hafi kærendur ekki lögvarða hagsmuni af úrlausn málsins. Verði ekki á framangreint fallist sé vísað til þess að hið kærða leyfi sé í fullu samræmi við deiliskipulag svæðisins.

Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfu kærenda mótmælt og þess krafist að henni verið hafnað.

———–

Aðilar hafa fært fram frekari rök fyrir sjónarmiðum sínum sem ekki verða rakin nánar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Vettvangsganga: Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 20. nóvember 2009. Að vettvangsgöngu lokinni aflaði úrskurðarnefndin gagna um hæðarsetningu og mænishæðir húsa á umræddu svæði auk séruppdrátta að burðarvirki þaks Urðarmóa 6. Hafa þau gögn verið kynnt umboðmanni kærenda og honum gefinn kostur á að tjá sig um þau.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um gildi ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Árborgar frá 12. júní 2008 um að veita leyfi til byggingar einbýlishúss á lóðinni að Urðarmóa 6 á Selfossi. Bæjarráð staðfesti þá ákvörðun hinn 27. sama mánaðar. Áður höfðu kærendur skotið til úrskurðarnefndarinnar samþykkt bæjarráðs frá 25. apríl s.á. um breytt deiliskipulag vegna lóðarinnar. Með úrskurði uppkveðnum fyrr í dag var því máli vísað frá úrskurðarnefndinni með þeim rökum að kærendur ættu ekki lögvarða hagsmuni. Er rakið í þeim úrskurði að bygging hússins að Urðarmóa 6 hafi ekki haft nein grenndaráhrif er máli skipti gagnvart fasteignum kærenda að Urðarmóa 10 og 12 umfram það sem búast hafi mátt við samkvæmt upphaflegu deiliskipulagi svæðisins.

Ekki verður séð að með hinu kærða byggingarleyfi hafi verið gengið gegn lögvörðum hagsmunum kærenda frekar en með áður nefndri skipulagsbreytingu. Eiga kærendur því ekki lögvarða hagmuni af úrlausn máls þessa og verður því af þeim sökum vísað frá úrskurðarnefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

___________________________
Hjalti Steinþórsson

____________________________ _____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

44/2009 Láland

Með dim

Ár 2009, fimmtudaginn 29. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 44/2009, kæra á samþykkt byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 26. maí 2009 um að veita leyfi til að byggja við húsið að Lálandi 21.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 22. júní 2009, er barst nefndinni samdægurs, kærir Arnar Þór Stefánsson hdl., f.h. J, Lálandi 19, Reykjavík, þá samþykkt byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 26. maí 2009 að veita leyfi til að byggja við húsið að Lálandi 21. Var afgreiðsla byggingarfulltrúa lögð fram á fundi skipulagsráðs 27. sama mánaðar og samþykkt á fundi borgarráðs 28. sama mánaðar.

Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Jafnframt er gerð krafa um bráðabirgðaúrskurð um stöðvun framkvæmda á meðan málið sé til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni en engar framkvæmir hafa hafist á grundvelli hins kærða leyfis og verður því ekki tekin afstaða til þeirrar kröfu kæranda.

Málavextir: Í gildi er deiliskipulag Fossvogshverfis, einbýlishús, frá árinu 1968. Í greinargerð þess á uppdrætti segir að á hverri lóð skuli reisa fjögur einnar hæðar einbýlishús sem heimilt sé að aðskilja eins og sýnt sé á mæliblaði, þannig að sérlóðarhluti fylgi hverju húsi. Bifreiðageymsla skuli vera í húsinu sjálfu eða áföst því og sé æskileg staðsetning sýnd á mæliblöðum. Þá segir ennfremur að viðhald á sameiginlegum hluta lóðar greiði lóðarhafar að jöfnu. Árið 2000 öðlaðist gildi breyting á deiliskipulagi þessu er m.a. fól í sér stækkun byggingarreita og með ákvörðun borgaryfirvalda frá árinu 2007 var nýtingarhlutfall lóða á svæðinu heimilað 0,3.

Á embættisafgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 26. maí 2009 var eftirfarandi fært til bókar: „Láland 17-23, nr. 21 breyta og byggja við. Sótt er um leyfi til að byggja viðbyggingu til suðurs og til að breyta innra fyrirkomulagi og útliti einbýlishússins nr. 21 á lóð nr. 17-21 við Láland. …Stækkun: 130,9 ferm., 502,2 rúmm. … Samþykkt.“

Hefur kærandi skotið framangreindri samþykkt til úrskurðarnefndarinnar svo sem að ofan greinir.

Málsrök kæranda: Af hálfu kæranda er því haldið fram að húseignin að Lálandi 21 fari eftir stækkun út fyrir byggingarreit samkvæmt gildandi deiliskipulagi sem birt hafi verið í B-deild Stjórnartíðinda 3. febrúar 2000. Að minnsta kosti sé ljóst að sorptunnugeymsla samkvæmt teikningum sé langt út fyrir byggingarreit. Ennfremur sé ljóst að hús kæranda sé um 12 metrum vestan við byggingarreit húseignarinnar að Lálandi 21. Í norðurkanti beggja húsanna, Lálands 19 og 21, séu núna bílskúrar sem snúi austur-vestur og snúi þeir því hvor á móti öðrum og inngangar húsanna einnig hvor á móti öðrum. Samkvæmt fyrirliggjandi teikningum virðist ætlun byggingarleyfishafa m.a. vera að rífa núverandi bílskúr og byggja nýjan sem verði vestast í byggingarreit og snúi norður-suður í stað austur-vestur eins og nú sé. Þannig sé verið að hverfa frá því sem fram komi á mæliblöðum um staðsetningu bílskúrs en í skilmálum framangreinds deiliskipulags segi að æskileg staðsetning bifreiðageymsla sé sýnd á mæliblaði. Þá hafi þessar breytingar ennfremur í för með sér að húsin að Lálandi 19 og 21 muni ekki lengur snúa þannig að aðkoma þeirra sé hvor á móti annarri heldur hafi hús kæranda langhlið hins nýja bílskúrs á móti sinni aðkomu og inngangi. Þá séu aðrar breytingar fyrirhugaðar samkvæmt teikningum svo sem að setja bílastæði þar sem áður hafi verið gróður og gras.

Framangreindar breytingar nágrannans á húseigninni, og þá einkum bílskúrs- og bílastæðabreytingin, sé kærandi afar ósáttur við þar sem hann hafi bílskúrshlið gengt aðkomu húss síns og inngangi. Aðkoma kæranda og fjölskyldu að húsi þeirra verði mjög óskemmtileg þar sem búið sé að riðla öllu heildarfyrirkomulagi húseigna á hinni sameiginlegu lóð að Lálandi 17-23 og það orðið annað en á öðrum stöðum í götunni. Til að mynda séu önnur hús að Lálandi öll byggð með bílskúra í austur-vestur, en ekki norður-suður.

Kærandi bendi á að húseign byggingarleyfishafa, sem og húseign kæranda og tvær aðrar húseignir, Láland 17 og 23, séu samkvæmt lóðarleigusamningum frá árinu 1974 staðsettar á einni og sömu lóðinni og sé uppdráttur viðfestur þeim samningum. Þannig segi í lóðarleigusamningunum: „Lóðin Láland 17-23 (stök nr.) er ein óskipt lóð, að stærð 4342 ferm., skv. viðfestum uppdrætti“. Leiði af meginreglum eignarréttar um sameign að byggingarleyfishafa hafi borið að óska eftir samþykki kæranda fyrir breytingum þeim sem hann hugðist gera á húseign sinni sem staðsett sé á hinni sameiginlegu lóð, sérstaklega í ljósi þess hve umfangsmiklar þær séu og feli í sér miklar breytingar sem raski hagsmunum hans.

Ennfremur sé ljóst að hér gildi lög um fjöleignarhús nr. 26/1994, en í 2. mgr. 3. gr. þeirra laga segi: „Þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri skv. 1. mgr. þá gilda ákvæði laganna eftir því sem við getur átt um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, svo sem lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa.“ Samkvæmt þessu gildi meginreglur 41. gr. laganna um ákvarðanatöku á hinni sameiginlegu lóð. Þannig leiði af 6. tölul. A-liðar 1. mgr. 41. gr. að til ákvarðana um byggingu, framkvæmdir og endurbætur sem hafi í för með sér verulegar breytingar á sameign þurfi samþykki allra eigenda á hinni sameiginlegu lóð, Lálandi 17-23.

Samkvæmt framangreindu skorti á að fullnægt sé lögbundnum skilyrðum um samþykki kæranda og annarra eigenda á lóðinni að Lálandi 17-23 til að framkvæmdir þær sem hér um ræði megi fara fram. Af þessum ástæðum hafi einnig verið ólögmætt af hálfu byggingafulltrúa að samþykkja þessar breytingar, enda sé ekki fullnægt því skilyrði 4. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 að samþykki meðeiganda liggi fyrir. Vísist um sambærilega aðstöðu til dóms Hæstaréttar 19. janúar 2006 í máli nr. 326/2005. Samþykktin sé því ólögmæt og beri að fella hana úr gildi.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu Reykjavíkurborgar er hafnað þeim fullyrðum kæranda að atriði í hinni kærðu samþykkt séu ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag á svæðinu. Á svæðinu sé í gildi deiliskipulag um Fossvogshverfi, svæði 3, sem samþykkt hafi verið í borgarráði 6. febrúar 1968. Sá hluti deiliskipulagsins sem nái yfir einbýlishúsabyggðina neðst í Fossvogi hafi verið endurskoðaður, m.a. vegna stækkunar á byggingarreitum, og öðlast gildi á árinu 2000. Heildarskilmálum deiliskipulagsins hafi verið breytt þrisvar á síðastliðnum árum; kjallarar hafi verið heimilaðir undir einbýlishúsum á árinu 2006, nýtingarhlutfall hafi verið hækkað úr 0,24 í 0,3 á árinu 2007 og gluggar hafi verið heimilaðir á göflum raðhúsa á árinu 2008.

Ljóst sé að húsið að Lálandi 21 muni standa að öllu leyti innan byggingarreits og sé sorptunnuskýlið ekki undanskilið. Afmörkun byggingarreits í gildandi deiliskipulagi sé skýr og augljóst hljóti að vera, ef samþykktir uppdrættir og deiliskipulag séu borin saman, að byggingin standi að öllu leyti innan byggingarreits.

Samkvæmt gildandi deiliskipulagi og lóðarleigusamningum frá árinu 1974 sé ljóst að um sé að ræða heildarlóðina fyrir Láland 17-23 (stök nr.). Sé þetta fyrirkomulag lóðamála ríkjandi í Fossvoginum þar sem gert hafi verið ráð fyrir fjórum einbýlishúsum innan afmarkaðra lóðarhluta auk sameiginlegrar aðkomulóðar. Í skilmálum gildandi deiliskipulags komi jafnframt fram að heimilt sé að aðgreina lóðir þannig að sér lóðarhluti fylgi hverju húsi með limgirðingum. Jafnframt sé nýtingarhlutfall ákvarðað sérstaklega fyrir hvern lóðarhluta og hafi verið ákvarðað 0,3 ofanjarðar með bílgeymslu eftir skilmálabreytingu árið 2007.

Með vísan til ofangreinds sé engan veginn hægt að fallast á þá málsástæðu kæranda að samkvæmt meginreglum eignarréttar um sameign hafi þurft samþykki kæranda fyrir breytingum á húsi byggingarleyfishafa. Það sé þvert á móti álit Reykjavíkurborgar að meginreglur eignarréttar um séreign leiði til þess að byggingarleyfishafa hafi verið heimilt að ráðast í framkvæmdir sem séu í samræmi við gildandi deiliskipulag innan eigin lóðarhluta, innan byggingarreits, og í samræmi við ákvæði um nýtingarhlutfall innan lóðarhlutans.

Fallist sé á það með kæranda að ákvæði 2. mgr. 3. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, þar sem fjallað sé um atriði og málefni sem sameiginleg séu, svo sem lóð ef hún sé sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip, eigi við um hluta lóðarinnar að Lálandi 17-23, enda sé sá hluti lóðarinnar sem teljist vera í sameign sérstaklega afmarkaður í deiliskipulagi og á mæliblaði. Hvergi komi þó fram í ákvæðum laga um fjöleignarhús að leita þurfi samþykkis allra meðeigenda fyrir öllum framkvæmdum innan sameiginlegra lóða, hvað þá innan skilgreindra sérafnotaflata. Reykjavíkurborg fallist því á að meginreglur laga um fjöleignarhús eigi við í þeim tilfellum þar sem ráðist sé í breytingar á aðkomulóð, þ.e. þeim hluta hennar sem afmarkaður sé í gildandi deiliskipulagi/skýringarmynd sem sameiginlegur flötur, ætlaður fyrir sameiginleg bílastæði og aðkomu. Því sé vísað á bug með öllu að þessar meginreglur eigi við um byggingarheimildir hvers lóðarhluta fyrir sig þar sem sérstakar heimildir hafi verið veittar fyrir hvern lóðarhluta. Myndi gagnstæð niðurstaða leiða til óeðlilegrar niðurstöðu þar sem réttur meðlóðarhafa til að hafa áhrif á byggingarrétt nágranna yrði töluvert ríkari en sambærilegur réttur nágranna í fjöleignarhúsum.

Ekki sé fallist á að niðurstaða Hæstaréttar í dómi frá 19. janúar 2006 í máli nr. 326/2005 hafi þýðingu í máli þessu.

Málsrök byggingarleyfishafa: Af hálfu byggingarleyfishafa er vísað til þess að fyrirhuguð viðbygging við Láland 21 sé innan skilgreinds byggingarreits og í fullu samræmi við gildandi deiliskipulag. Fullyrðingar um hið gagnstæða séu beinlínis rangar. Byggingarnefndarteikningar sem hlotið hafi samþykki byggingarfulltrúa séu í fullu samræmi við þinglýstar heimildir lóðarhafa við Láland 21 þar sem byggingarreitur sé skýrlega greindur á mæliblöðum. Kærandi hafi engar forsendur til að fullyrða að þær mælingar séu rangar. Fyrirhuguð sorpgeymsla sé staðsett u.þ.b. tvo metra inni á lóð þar sem nú sé garður byggingarleyfishafa og steinabeð.

Í kæru séu athugasemdir gerðar við staðsetningu bílskúrs og fundið að því að innkeyrsla í hann samrýmist ekki heildarsvip hverfisins og verði aðkoma að húsi kæranda „óskemmtileg“. Ekki sé fallist á þetta. Vissulega sé það algeng staðsetning bílskúra neðst í Fossvogi að inn í þá sé ekið að austan eða vestan. Frá því séu hins vegar fjölmargar undantekningar svo sem að Lálandi nr. 12, ein í Kvistalandi, sex í Haðalandi, fjórar í Grundarlandi, sex í Bjarmalandi og tvær í Árlandi. Allt séu þetta götur neðst í Fossvogi sem liggi eins og Láland. Samkvæmt þessu sé ekkert óvanalegt við að ekið sé inn í bílskúr frá suðri heldur sé það í ágætu samræmi við heildarsvip húsa á svæðinu.

Í kæru sé á því byggt að það leiði af meginreglum eignarréttar um sameign að byggingarleyfishafa hafi borið að óska eftir samþykki kæranda um fyrirhugaða breytingu og að slíkt samþykki sé forsenda fyrir útgáfu byggingarleyfis samkvæmt 4. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Rökstuðningur og lagatúlkanir kæranda um þessi efni fái ekki staðist. Lóðin nr. 17-23 við Láland sé ekki sameign byggingarleyfishafa, kæranda og annarra sem þar búi. Hún sé eign Reykjavíkurborgar og hafi verið leigð húseigendum lóðarinnar til 75 ára. Í þinglýstum heimildum séu skýrlega tiltekin mörk hverrar lóðar fyrir sig og í upphafi tilgreindur sá byggingarreitur sem tilheyri hverri lóð. Hver lóðarhafi greiði leigu af sinni lóð samkvæmt sérstökum lóðarleigusamningi. Þótt lóðin sé óskipt hafi ótvírætt verið tilgreindur aðskilinn réttur fjögurra lóðarhafa til ráðstöfunar á hverri lóð um sig.

Dómur Hæstaréttar sem kærandi vísi til hafi enga þýðingu við úrlausn þessa álitaefnis þar sem ekki sé hér um sameign að ræða. Af sömu ástæðu sé tilvísun kæranda í 43. gr. skipulags- og byggingarlaga marklaus.

Þá vísi kærandi til ákvæða laga um fjöleignarhús og telji að af þeim leiði að leita hafi átt eftir samþykki kæranda fyrir útgáfu byggingarleyfis. Ekki sé fallist á það með kæranda að lög nr. 26/1994 um fjöleignarhús eigi við um ágreining þann sem hér sé til úrlausnar. Samkvæmt 2. mgr. 1. gr. laganna gildi þau um fjölbýlishús með íbúðum og raðhús og önnur sambyggð eða samtengd hús. Í 2. mgr. 3. gr. laganna, sem kærandi vísi til, sé gert ráð fyrir því að lögin gildi „… eftir því sem við getur átt um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, svo sem lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru …“. Þótt ekki sé fallist á það með kæranda að lóðin sé sameign byggingarleyfishafa og annara húseigenda á lóðinni, kunni að vera að fjöleignarhúsalögum verði beitt um tiltekin ágreiningsefni aðila sem upp komi og varði sameiginleg málefni lóðarhafa. Rétt sé hins vegar að huga að skýru orðalagi tilvitnaðs ákvæðis sem merki að lögin taki til þeirra málefna sem sameiginleg séu og þeirra aðeins. Í því felist m.a. að leigjendur lóðanna nr. 17-23 við Láland þyrftu að standa sameiginlega að ákvörðun um endurnýjun á skolplögnum sem liggi á sameiginlegu svæði, verða sammála um nýtingu bílastæða á sameiginlegu svæði, kosta lýsingu eða sjómokstur á því og svo framvegis. Það sé fráleit túlkun á ákvæðum fjöleignarhúsalaga að þau taki almennt til hagnýtingar húseigenda á lóðum undir einbýlishús þeirra. Það sé beinlínis tilgangurinn með skiptingu lóðarinnar að Lálandi nr. 17-23 og annarra sambærilegra lóða í Fossvogi í tiltekna byggingarreiti að afmarka nýtingarrétt hvers lóðarhafa um sig, þar með talið byggingarrétt. Af þessu leiði að ákvæði laga um fjöleignarhús taki ekki til lögmætrar hagnýtingar byggingarleyfishafa á lóð sinni innan skilgreinds byggingarreits og staðfest sé með útgefnu byggingarleyfi.

Andsvör kæranda við sjónarmiðum Reykjavíkurborgar og byggingarleyfishafa: Kærandi bendir á að af hálfu Reykjavíkurborgar sé því haldið fram að aðeins hluti af hinni umræddu lóð sé sameiginlegur en aðrir hlutar í séreign. Þetta sé beinlínis rangt enda segi í lóðarleigusamningum: „Lóðin Láland 17-23 (stök nr.) er ein óskipt lóð, að stærð 4342 ferm., skv. viðfestum uppdrætti.“ Gildandi deiliskipulag og mæliblað, sem borgin vísi til, breyti nákvæmlega engu um þetta grundvallaratriði enda breyti hvorki skipulag né mæliblað eignarréttindum manna.

Vakin sé sérstök athygli á því að samkvæmt fundargerðum byggingafulltrúa Reykjavíkurborgar hafi sl. sumar verið veitt leyfi fyrir breytingum í húseignum að Lálandi 8 og Kvistalandi 1. Í báðum tilvikum hafi fylgt teikningum samþykki meðlóðarhafa. Þar hafi því verið farið að lögum öndvert við það sem gerst hafi í þessu máli.

Í umsögn byggingarleyfishafa sé fullyrt að það séu fjölmargar undantekningar frá þeirri reglu að bílskúrar neðst í Fossvogi snúi til vesturs eða austurs. Um þetta sé það að segja að í Fossvogi standi einbýlishús í aftari röð, á sameiginlegri lóð ofan götu, nær hvort öðru en fremri húsin á lóðinni. Í vestanverðum Fossvogi sé annað skipulag á bílskúrsmálum aftari húsanna ofan götu en í Lálandi, sem sé í austanverðum Fossvogi. Í vestanverðum Fossvogi snúi bílskúrar beggja húsa eins og opnist til suðurs, en inngangur húsanna sé þá oftast einnig til suðurs og snúi ekki móti bílskúrshlið nágrannans. Þetta skipulag bílskúrsmála í vestanverðum Fossvogi sé byggingarmálum í Lálandi óviðkomandi. Í Lálandi hafi öll 24 húsin verið byggð með bílskúra sem snúi móti austri og vestri. Í algjörum undantekningartilfellum, þó ekki í Lálandi, séu bílskúrar í aftari húsaröð sömu lóðar ofan götu byggðir þannig að annar snúi til suðurs en hinn til austurs eða vesturs. Í þeim tilfellum sé aðkoma að því húsi sem hafi bílskúr og inngang til austurs eða vesturs mjög óskemmtileg þar sem hún snúi að bílskúrshlið nágrannans. Hugsanlegt sé að í þessum tilfellum sé ekki um upphaflegar bílskúrsbyggingar að ræða heldur síðari tíma viðbyggingar.

Í umsögn borgarinnar sé ekki fallist á sjónarmið kæranda um að umræddar breytingar séu umfangsmiklar. Kærandi standi aftur á móti fast á því að breytingarnar séu verulega umfangsmiklar. Þannig feli byggingarleyfið í sér að hús sem sé fyrir um 150 m² að stærð sé stækkað um 130 m². Bílskúr sé brotinn niður og byggður nýr með opnun til suðurs. Sorptunnugeymsla sé byggð utan byggingarreits. Garðinum, sem snúi að nágrönnum, sé að töluverðum hluta breytt í bílastæði. Viðbygging sé töluvert hærri en byggt hafi verið í Fossvogi og þakkantur eldri hluta hússins hækkaður til samræmis, en þakkantur hafi aðeins mátt vera að hámarki 50 cm samkvæmt byggingarskilmálum frá 1973. Þar að auki sé húsið að mestu endurbyggt innanstokks.

———–

Aðilar hafa fært fram frekari rök fyrir sjónarmiðum sínum og kröfum sem ekki verða rakin nánar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um gildi samþykktar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 26. maí 2009, sem staðfest var á fundi borgarráðs 28. sama mánaðar, um að veita leyfi til að byggja við húsið að Lálandi 21.

Í gildi er deiliskipulag frá árinu 1968 fyrir einbýlishúsahverfið neðst í Fossvogi. Samkvæmt því er heimilt að byggja fjögur einbýlishús á hverri lóð. Með breytingum á deiliskipulaginu á árunum 2000 og 2007 var nýtingarhlutfall hækkað í 0,3 og byggingarreitir stækkaðir. Í deiliskipulagi þessu segir um bílskúra að æskileg staðsetning þeirra sé sýnd á mæliblöðum. Verður að skilja orðalag þetta svo að mæliblöðin séu aðeins leiðbeinandi, en ekki bindandi, um staðsetningu bílskúra innan lóðar og er því ekkert í deiliskipulaginu sem kemur í veg fyrir að bílskúr byggingarleyfishafa snúi norður-suður en ekki austur-vestur eins og þó er algengast á svæðinu. Samkvæmt fyrirliggjandi uppdráttum rúmast fyrirhuguð viðbygging við húsið að Lálandi 21 innan byggingarreits. Um sorpskýli á lóðum sérbýlishúsa gilda ákvæði gr. 84.2 og 84.3 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 þar sem gert er ráð fyrir að slík skýli séu umfangslítil mannvirki, staðsett innan lóðar, og verður ekki séð að áskilið sé að staðsetning þeirra að öðru leyti sé ákvörðuð í deiliskipulagi. Með vísan til framanritaðs verður ekki fallist á að hin kærða samþykkt sé í andstöðu við gildandi deiliskipulag svæðisins.

Samkvæmt deiliskipulagi svæðisins er heimilt að byggja fjögur einbýlishús á hverri lóð. Í greinargerð deiliskipulagsins sem er á uppdrætti þess, segir og að heimilt sé að aðgreina lóðirnar eins og mæliblað sýni þannig að sér lóðarhluti fylgi hverju húsi. Þá segir einnig að standsetningu og viðhald á sameiginlegum hluta lóðar greiði lóðarhafar að jöfnu, svo og gerð gangstíga og lýsingu. Með breytingu á skilmálum deiliskipulagsins á árinu 2000 var sérstaklega tilgreint að við útreikning nýtingarhlutfalls skyldi miða við að hver lóðarhluti væri einn fjórði af heildarstærð lóðar. Í samhljóða lóðarleigusamningum fyrir lóðirnar nr. 19 og 21 við Láland frá árinu 1974 segir að um sé að ræða leigusamning um lóð til íbúðarbyggingar og sé hvorum leigutaka leigð ein tilgreind lóð, annars vegar nr. 19 og hins vegar nr. 21. Í lóðarleigusamningi um lóðina nr. 19 segir ennfremur: „Lóðin Láland 17-23 (stök nr.) er ein óskipt lóð, að stærð 4323 ferm., skv. viðfestum uppdrætti. Lóðin Láland nr. 19 er hluti af þeirri lóð.“ Samhljóða ákvæði er í samningi um lóðina nr. 21 við Láland. Verður að skilja tilgreind ákvæði deiliskipulags svæðisins og lóðarleigusamninga á þann veg að ekki hafi verið skylt að afla samþykkis annarra rétthafa hinnar sameiginlegu lóðar til framkvæmda á sérgreindum lóðarhluta byggingarleyfishafa.

Samkvæmt öllu framanrituðu verður hafnað kröfu kæranda um að hið kærða byggingarleyfi verði fellt úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um að felld verði úr gildi samþykkt byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 26. maí 2009 um að veita leyfi til að byggja við húsið að Lálandi 21.

___________________________
Hjalti Steinþórsson

_________________________ ________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

109/2008 Miðskógar

Með dim

Ár 2009, miðvikudaginn 21. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 109/2008, kæra á ákvörðun bæjarstjórnar Álftaness frá 6. nóvember 2008 um að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Miðskógum 8 á Álftanesi.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 5. desember 2008, er barst nefndinni 8. sama mánaðar, kærir Gestur Jónsson hrl., f.h. H ehf., þá ákvörðun bæjarstjórnar Álftaness frá 6. nóvember 2008 að synja umsókn kæranda um byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Miðskógum 8 á Álftanesi.

Málavextir: Kærandi eignaðist lóðina að Miðskógum 8 með kaupsamningi 24. nóvember 2005. Lagði hann fyrst fram umsókn um leyfi til byggingar einbýlishúss á lóðinni hinn 23. janúar 2006. Var umsóknin eftir það til meðferðar hjá skipulags- og byggingarnefnd allt þar til hún tók umsóknina til afgreiðslu á fundi sínum 13. nóvember 2006. Var á fundinum fært til bókar að hafnað væri „… ósk um byggingarleyfi samkvæmt framlögðum teikningum“, auk þess sem nefndin teldi að „… skipulagslegir annmarkar fylgi byggingu húss á Miðskógum 8 og hvetur til þess að endurskoðun deiliskipulags fyrir hverfið í heild gangi fyrir afgreiðslu nýrra byggingarleyfa.“ Í skýringum, sem nefndin lét fylgja þessari ályktun, var vísað til þess að Skipulagsstofnun teldi deiliskipulagsdrög frá árinu 1980, sem hafi mótað byggð við Miðskóga, vera ígildi deiliskipulags fyrir svæðið, en í ljósi þess og bókana í sveitarstjórn árið 1981 um byggingarskilmála fyrir Miðskógasvæðið yrði að hafna umsókn kæranda, enda hafi hús samkvæmt framlögðum uppdráttum ekki samrýmst þeim skilmálum. Auk þessa var vísað til þess meðal annars að fyrirhugað hús stæði of nærri strandlínu, land undir byggingarreit á lóðinni væri of lágt yfir sjávarmáli, í aðalskipulagi væri gert ráð fyrir göngustíg „… meðfram strandkantinum sunnan Miðskóga“ og áætlanir hafi verið uppi um fráveitu frá byggðinni þar meðfram Skógtjörn, sem lóð kæranda næði að. Síðastgreind atriði yrðu ekki leyst á viðunandi hátt nema með því að gera landfyllingu út í tjörnina, sem væri á náttúruminjaskrá, og myndi sú fylling að auki fara yfir sjávarfitjar, sem nytu sérstakrar verndar samkvæmt 37. gr. laga nr. 44/1999 um náttúruvernd. Þessi niðurstaða skipulags- og byggingarnefndar var staðfest á fundi bæjarstjórnar 14. nóvember 2006.

Kærandi vildi ekki una þessari niðurstöðu og höfðaði mál til ógildingar á ákvörðunum skipulags- og byggingarnefndar og bæjarstjórnar í málinu með stefnu áritaðri um birtingu 6. febrúar 2007. Lauk meðferð málsins með dómi Hæstaréttar 17. apríl 2008. Var í dóminum talið að líta yrði svo á að deiliskipulag væri í gildi fyrir svæðið þar sem lóð kæranda væri, sbr. 11. lið ákvæða til bráðabirgða við lög nr. 73/1997, enda hefði sveitarfélagið í yfir tvo áratugi hagað gerðum sínum eins og í gildi væri deiliskipulag fyrir umrætt svæði. Hins vegar var ekki talið að kærandi hefði átt rétt á því að fá útgefið byggingarleyfi þar sem vikið væri frá skilmálum skipulagsákvæða vegna lóða á svæðinu að því er varðaði hæð þaks á útsýnisturni og var staðfest sú niðurstaða héraðsdóms að sýkna bæri sveitarfélagið af kröfu kæranda um ógildingu hinna umdeildu ákvarðana.

Kærandi sótti að nýju um byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi á lóð sinni með byggingarleyfisumsókn sem móttekin var 2. maí 2008. Næsti fundur skipulags- og byggingarnefndar eftir að umsókn kæranda barst var haldinn 19. maí 2008 en samkomulag mun hafa verið um að umsóknin yrði ekki til afgreiðslu á þeim fundi. Hinn 22. maí 2008 var þess hins vegar krafist að umsókn kæranda um byggingarleyfið yrði tekin til afgreiðslu í skipulags- og byggingarnefnd. Umsóknin var síðan tekin fyrir á fundi nefndarinnar 19. júní 2008. Samþykkti nefndin að leggja til við bæjarstjórn að málinu yrði frestað með vísan til 6. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 m.s.br., þar sem breytingar stæðu yfir á deiliskipulagi Vestur-Skógtjarnarsvæðisins. Þessa afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar ómerkti bæjarstjórn á fundi sínum 26. júní 2008, að því er virðist vegna hugsanlegs vanhæfis nefndarmanns skipulags- og byggingarnefndar, og vísaði málinu til nýrrar afgreiðslu nefndarinnar. Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 10. júlí 2008 var umsókn kæranda tekin fyrir að nýju og lagði nefndin til við bæjarstjórn að afgreiðslu hennar yrði frestað þar sem breytingar stæðu yfir á deiliskipulagi Vestur-Skógtjarnarsvæðisins. Samþykkti bæjarráð, í umboði bæjarstjórnar, á fundi sínum hinn 17. júlí 2008 tillögu skipulags- og byggingarnefndar um að fresta afgreiðslu umsóknarinnar. Kom málið ekki til frekari meðferðar hjá bæjaryfirvöldum eftir það og vísaði kærandi meintum drætti á afgreiðslu þess til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála með bréfi, dags. 17. ágúst 2008. Kvað nefndin upp úrskurð í málinu hinn 9. október 2008 og var það niðurstaða hennar að frestun málsins hefði verið ólögmæt og að óhæfilegur dráttur hefði orðið á meðferð þess.

Umsókn kæranda var tekin fyrir að nýju á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 27. október 2008 og samþykkti nefndin að leggja til við bæjarstjórn að henni yrði hafnað með vísan til greinargerðar sem lögð var fram á fundinum. Ákvað bæjarstjórn á fundi sínum hinn 6. nóvember 2008 að hafna umsókn kæranda og er það sú ákvörðun sem kærð er í málinu.

Málsrök kæranda: Kærandi telur að sveitarfélagið Álftanes hafi brotið gegn ýmsum ákvæðum stjórnsýslulaga nr. 37/1993 við meðferð málsins. Ekki hafi verið gætt andmælaréttar kæranda, sbr. 13. gr. stjórnsýslulaga, en honum hafi aldrei verið gefinn kostur á að koma til móts við athugasemdir sveitarfélagsins, s.s. varðandi stærð fyrirhugaðs húss eða staðsetningu byggingarreits innan lóðar. Þá hafi verið brotið gegn málshraðareglu 9. gr. stjórnsýslulaga en málið hafi tekið óhóflega langan tíma í meðförum sveitarfélagsins. Brotið hafi verið gegn meðalhófsreglu, sbr. 12. gr. stjórnsýslulaga, en sveitarfélaginu hafi borið að fara vægari leið en að synja umsókn kæranda um byggingarleyfi til að ná fram markmiðum sem fram komi í greinargerð sveitarfélagsins við höfnun byggingarleyfis. Sá möguleiki hafi verið fyrir hendi að færa til byggingarreit innan lóðarinnar, draga úr stærð hússins og semja um kvaðir vegna sjávarfitja.

Brotið hafi verið gegn hæfisreglum, sbr. 3. – 6. gr. stjórnsýslulaga. Forseti bæjarstjórnar sé hagsmunaaðili sem íbúi að Miðskógum 6. Þó svo hann hafi vikið sæti við afgreiðslu málsins í bæjarstjórn sé ljóst að flest þau atriði sem fram komi í rökstuðningi skipulags- og byggingarnefndar Álftaness sé að finna í bréfi hans til þáverandi bæjarstjóra, dags. 20. september 2005, bréfi til þáverandi skipulagsfulltrúa, dags. 17. október 2005, og í bréfi til Skipulagsstofnunar, dags. 31. október 2005. Þar af leiðandi megi leiða að því líkum að fulltrúar Á-lista hreyfingarinnar í skipulags- og byggingarnefnd hafi verið vanhæfir þegar komið hafi að því að fjalla um þetta mál, enda hafi þeir verið skipaðir og þeim stýrt af forseta bæjarstjórnar.

Brotið hafi verið gegn reglum um birtingu ákvörðunar og um leiðbeiningar, sbr. 20. gr. stjórnsýslulaga. Sveitarfélaginu hafi ítrekað borið að upplýsa kæranda formlega um að ákvörðun hafi verið tekin, ásamt rökstuðningi og leiðbeiningum þar að lútandi. Með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 17. nóvember 2008, hafi kæranda verið gerð grein fyrir synjun sveitarfélagsins á umsókn hans um byggingarleyfi, sem staðfest hafi verið á fundi bæjarstjórnar 6. nóvember 2008. Jafnframt hafi kærandi verið upplýstur um að kærufrestur til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála væri 30 dagar frá dagsetningu umrædds bréfs að telja. Hið rétta sé að kærufrestur byrji að líða frá og með þeim degi sem kæranda hafi orðið ljóst eða mátt vera ljóst að stjórnvald hefði tekið ákvörðun. Í þessu tilfelli hafi ákvörðun verið tekin á fundi bæjarstjórnar 6. nóvember 2008. Kærufrestur hafi því verið til 6. desember 2008 eða næsta virka dags hafi verið um að ræða helgidag eða frídag. Greinargerð fulltrúa Á-lista sem var lögð hafi verið fram sem rökstuðningur á fundi skipulags- og byggingarnefndar hafi hvorki verið send kæranda né kynnt honum með neinum hætti.

Loks hafi verið brotið gegn jafnræðisreglu, sbr. 11. gr. stjórnsýslulaga. Fyrir liggi að sveitarfélagið hafi gefið út að minnsta kosti 20 byggingarleyfi á grundvelli deiliskipulagsins frá 1981. Á þeim uppdrætti, svo og uppdráttum gerðum af Guðmundi Kr. Kristinssyni arkitekt, hafi alla tíð verið gert ráð fyrir húsi á lóðinni nr. 8 að Miðskógum. Með höfnun á byggingarleyfi telji kærandi að sér hafi verið mismunað og að um brot á jafnræðisreglu stjórnsýslulaga hafi verið að ræða.

Af hálfu kæranda er áréttað að ákvæði 43. gr. skipulags- og byggingarlaga um byggingarleyfi feli í sér að afgreiða beri umsókn um byggingarleyfi í samræmi við gildandi deiliskipulag og að óheimilt sé að fresta eða hafna umsókn um byggingarleyfi af því tilefni að fram sé komin tillaga að nýju eða breyttu skipulagi, nema við eigi hið sérstaka ákvæði 6. mgr. 43. gr., en svo sé ekki í hinu kærða tilviki.

Kærandi telji að rökstuðningur sveitarfélagsins er fram komi í greinagerð fulltrúa Á-lista, dags. 26. október 2008, fái ekki staðist.

Með dómi Hæstaréttar í máli nr. 444/2007 frá 17. apríl 2008 sé staðfest gildi deiliskipulagsins frá 1981 og þar með tilvist lóðarinnar nr. 8 að Miðskógum sem byggingarlóðar. Sveitarfélagið hafi ekki fært sönnur á annað. Kærandi hafni því öllum rökum fyrir synjun á byggingarleyfi sem grundvallist á því að deiliskipulagið frá 1981 sé ekki í gildi. Sveitarfélagið vísi í sögulegt samhengi þar sem því sé haldið fram að í raun séu deiliskipulagsdrög frá 1973 í gildi en ekki deiliskipulagsuppdrátturinn frá 1981, þrátt fyrir að hverfið hafi verið byggt eftir honum. Fyrir liggi dómur Hæstaréttar í máli nr. 444/2007 og niðurstaða úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála í október 2008, sem hvoru tveggja staðfesti gildi deiliskipulagsins frá 1981. Þá hafi Skipulagsstofnun þrisvar gefið álit um gildi skipulagsins frá 1981. Uppdrátturinn frá 1973 hafi ekki verið notaður við uppbyggingu á svæðinu og hvorki gatnagerð né lóðir hafa tekið mið af honum. Honum fylgi hvorki mæliblöð, greinagerð né tölulegar upplýsingar sem séu lögformleg gögn þegar fjallað sé um deiliskipulag. Hvað götur, hús og lóðir varði sé svæðið skipulagt og uppbyggt samkvæmt deiliskipulaginu frá 1981. Þáverandi eigandi lóðarinnar að Miðskógum 8 hafi beint fyrirspurn til skipulagsnefndar Álftaness, dags. 30. ágúst 2005, um hvort nokkuð væri því til fyrirstöðu að hefja byggingarframkvæmdir á lóðinni nr. 8 að Miðskógum. Í svari skipulagsnefndar Álftaness, í formi ályktunar, dags. 8. september 2005, segi m.a: „Skipulagsnefnd staðfestir að umrædd lóð er á samþykktu deiliskipulagi hverfisins.“

Sveitarfélagið setji fram þau rök að lóðin nr. 8 að Miðskógum sé of lítil til að byggt sé á henni einbýlishús. Lóðin sé að 1/3 hluta úti í fjöru þar sem sjór flæði yfir og þar af leiðandi ekki nothæf sem byggingarlóð. Ekki sé mögulegt að hliðra staðsetningu byggingarreits innan lóðarinnar vegna þrengsla. Um þetta sé því til að svara að lóðin sé samkvæmt Fasteignamati ríkisins 1.490 m². Nákvæmar mælt sé sá hluti lóðar er liggi fyrir neðan manngerðan grjótgarð um það bil 20% af heildarstærð lóðar. Það séu því 1.192 m² af landi til að byggja á. Athygli sé vakin á því að í nærliggjandi sveitarfélögum, Hafnarfirði, Garðabæ, Kópavogi, Reykjavík og Mosfellsbæ, hafi undanfarin ár verið úthlutað lóðum fyrir einbýlishús sem séu 600-800 m² að stærð. Rök sveitarfélagsins hvað þetta varði séu því fráleit.

Í greinagerð sveitarfélagsins segi að lóðin liggi lágt í landinu eða í kóta 3,5 m en samkvæmt Aðalskipulagi Álftaness 2005-2024 eigi kóti íbúðarhúsalóða að vera 4,75 m. Af þessu tilefni sé á það bent að í Aðalskipulagi Álftaness 2005-2024 segi að „… við ströndina verði gólfkótar eftir aðstæðum ekki undir 4,75 m yfir meðalsjávarhæð.“ Samkvæmt teikningum EON-arkitekta að húsi á lóðinni sé gert ráð fyrir að plötukóti hússins sé a.m.k. 4,75 m eða í samræmi við skipulagsskilmála fyrir svæðið og í samræmi við aðalskipulag. Samkvæmt skipulagsskilmálum deiliskipulagsins frá 1981 sé einnig gefin heimild til að kótasetja allt að 50% af heildarflatarmáli hússins 1,4 m ofar eða neðar aðalplötu. Rök sveitarfélagsins vegna hæðarkóta eigi því ekki við.

Í greinargerðinni sé vísað í umsögn Siglingastofnunar um Aðalskipulag Álftaness 2005-2024, dags. 16. mars 2006, hvað varði takmörkun frávika frá skilmálum skipulagsins um lágmarksgólfhæð og fjarlægð frá sjávarkambi þegar leyfi séu veitt til nýbygginga í eldri hverfum. Uppdrættir að einbýlishúsi að Miðskógum 8 geri ráð fyrir húsi sem sé innan byggingarreits samkvæmt gildandi skipulagi. Uppgefinn kóti á gólfplötu sé í samræmi við aðalskipulag og gildandi deiliskipulag. Í bréfi Siglingastofnunar, dags. 16. mars 2006, komi engar athugasemdir fram af hálfu stofnunarinnar varðandi byggingu á lóðinni aðrar en þær að takmarka þurfi eins og mögulegt sé frávik frá skilmálum skipulagsins um fjarlægð frá sjávarkambi og lágmarksgólfhæð. Það sé álit Siglingastofnunar að lóðin sé fullkomlega hæf sem byggingarlóð. Vísun sveitarfélagsins í umsögn stofnunarinnar eigi því ekki við.

Í greinargerð sveitafélagsins sé tekið fram að í aðalskipulagi sé gert ráð fyrir óheftu aðgengi gangandi vegfarenda meðfram fjörum á Álftanesi. Strönd Skógtjarnar njóti hverfisverndar og samrýmist það ekki umhverfisstefnu Álftaness að leyfa uppfyllingar út í fjöru. Af þessu tilefni bendi kærandi á að við Skógtjörn standi mörg hús er séu í svipaðri afstöðu til tjarnarinnar og fyrirhugað hús að Miðskógum 8. Áform um göngustíga verði að vera í samræmi við byggð á svæðinu og skipulögð með eigendum lóðanna sem um ræði. Ráðgjafi bæjarstjórnar hafi lýst því yfir við arkitekt kæranda að hæglega væri hægt að leggja gönguleið meðfram tjörninni án þess að það hefði áhrif á legu fyrirhugaðs húss. Þá hafi kærandi ávallt lýst sig reiðubúinn til að hliðra byggingarreit innan lóðarinnar. Nú liggi fyrir að bæjarstjórn hafi fallið frá lagningu göngustígsins meðfram Skógtjörn en hyggist þess í stað beita sér fyrir því að lögð verði náttúruleg gönguleið meðfram tjörninni, í formi svokallaðra stikla. Bæjaryfirvöld verði að hafa samráð við lóðareigendur um lagningu stikla jafnt sem göngustíga.

Í greinargerð sveitarfélagsins, undir fyrirsögninni Umhverfi og fráveita, sé fjallað um hverfisvernd, umhverfisstefnur, Bernarsamning og Ramsarsáttmálann um verndun votlendis almennt. Kærandi telji að ofangreindur texti greinargerðar hafi ekkert að gera með umfjöllun um byggingarleyfi fyrir hús að Miðskógum 8. Í áliti Siglingastofnunar komi ekkert fram um að fyrirhuguð bygging á lóðinni brjóti í bága við náttúruminjalög og telji stofnunin að lóðin uppfylli öll skilyrði til að teljast fullkomlega hæf sem byggingarlóð. Samkvæmt Aðalskipulagi Álftaness 2005-2024 sé lóð kæranda skilgreind sem byggingarlóð og svo sé einnig í þremur aðalskipulagsáætlunum þar á undan fyrir sveitarfélagið. Í bréfi Skipulagsstofnunar, dags. 14. mars 2006, komi fram að þrátt fyrir að Skógtjörn sé á náttúruminjaskrá þá sé tjörnin ekki friðlýst samkvæmt lögum um náttúruvernd nr. 44/1990. Einnig komi fram að lóð kæranda sé á skilgreindu íbúðarsvæði samkvæmt aðalskipulagi. Sjávargrjótgarðurinn á lóðinni sé reistur af manna völdum og geti því ekki talist til náttúruminja. Á lóðinni hafi áður verið mannvirki á sama stað og fyrirhuguð bygging eigi að rísa.

Í greinargerðinni komi fram að fyrirliggjandi áætlanir Orkuveitu Reykjavikur um endurnýjun frárennslislagna á Álftanesi geri ráð fyrir sameiginlegri lögn frá hverfinu með tengingu við öll hús á svæðinu. Gert sé ráð fyrir dælubrunni við enda traðar sem liggi að fjöru milli lóða nr. 6 og nr. 10 annars vegar og lóða nr. 8 og nr. 12 hins vegar við Miðskóga. Af þessu tilefni bendi kærandi á að við Skógtjörnina standi mörg hús í svipaðri afstöðu til tjarnarinnar og fyrirhugað hús. Áform um lausnir á fráveitumálum taki ekki mið af þessu eina húsi heldur hljóti þau mál að vera skipulögð í samræmi við alla byggðina við tjörnina. Sveitarfélaginu beri skylda til að aðlaga slíkar fyrirætlanir áformum lóðarhafa.

Kærandi hafi nú reynt að fá afgreiðslu á umsókn sinni um byggingarleyfi í rúm þrjú ár. Staðsetning byggingarreits hafi legið fyrir frá árinu 1981. Löngu eftir að umsókn kæranda um byggingarleyfi hafi fyrst borist sveitarfélaginu virðist forsvarsmenn sveitarfélagsins hafa hafið vinnu við tillögugerð vegna áforma um að leggja stíga og frárennslislagnir á lóð hans. Umrædd tillögugerð hafi verið í vinnslu án nokkurs samráðs við kæranda, sem hafi aldrei fengið fundarboð né bréf varðandi þessi áform sveitarfélagsins. Kærandi hafi ávallt lýst sig reiðubúinn til umræðu um útfærslur á fráveitumálum sem snúi að títtnefndri lóð. Það sé fráleitt að forsvarsmenn sveitarfélagsins telji sig geta skipulagt og framkvæmt fráveitur og göngustíga á eignarlóð án nokkurs samráðs eða umboðs frá eiganda hennar. Kæranda hafi aldrei borist formlegt tilboð frá sveitarfélaginu um lausn þessara mála.

Af hálfu kæranda er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi með vísan til framanritaðs.

Málsrök Sveitarfélagsins Álftaness: Af hálfu sveitarfélagsins er því mótmælt að málsmeðferð hafi farið í bága við tilgreind ákvæði stjórnsýslulaga. Hvað andmælarétt varði telji sveitarfélagið málatilbúnað kæranda ekki eiga rétt á sér. Sveitarfélagið hafi farið með mál kæranda að öllu leyti eins og önnur sambærileg mál. Afgreiðsla sveitarstjórnar á byggingarleyfisumsóknum fari óhjákvæmilega þannig fram að lagt sé mat á fyrirliggjandi umsókn og gögn málsins og hvort sú umsókn samrýmist reglum og skipulagi. Sé svo ekki sé umsókninni hafnað með rökstuðningi, sbr. 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Í 13. gr. stjórnsýslulaga um andmælarétt komi skýrt fram að ekki sé nauðsynlegt að veita andmælarétt þegar afstaða aðila máls liggi fyrir í gögnum málsins eða slíkt sé augljóslega óþarft. Þannig sé einmitt ástatt í máli kæranda. Ákvörðun sé tekin á grundvelli umsóknar. Ef ekki sé hægt að samþykkja umsóknina verði ekki lögð á stjórnvöld sú skylda að breyta umsókninni í samráði við umsækjanda eða hefja einhvers konar samningaviðræður um það hvernig umsókn þyrfti að líta út til þess að uppfylla skilyrði.

Hvað málshraða varði sé ljóst að kærandi hafi í fyrsta sinn sótt um byggingarleyfi fyrir um þremur árum. Í þeim skilningi sé það rétt sem fram komi í kæru að málið eigi sér langan aðdraganda. Hins vegar verði ekki fallist á að málshraðaregla stjórnsýsluréttar hafi verið brotin. Á þessum tíma hafi málið m.a. farið fyrir Hæstarétt þar sem kröfum kæranda, sem hafi höfðað málið, hafi verið hafnað og sveitarfélagið sýknað. Óhugsandi sé að þessi dráttur verði á einhvern hátt skrifaður á reikning sveitarfélagsins. Eftir að niðurstaða úrskurðarnefndarinnar frá 9. október 2008 um túlkun á 43. gr. skipulags- og byggingarlaga hafi legið fyrir hafi málið verið afgreitt innan hæfilegs tíma. Öllum sjónarmiðum um að málshraðaregla stjórnsýslulaga hafi verið brotin, og að það geti komið til skoðunar nú, sé hafnað.

Sjónarmiðum kæranda um að meðalhófsreglu hafi ekki verið gætt við afgreiðslu málsins sé einnig hafnað. Líkt og kæranda sé fullljóst hafi átt sér stað nánast samfelld bréfaskipti og önnur samskipti um málið á síðustu mánuðum. Ítrekað hafi verið leitað að lausn sem aðilar gætu sætt sig við, m.a. í því skyni að semja við kærendur um kaup á spildunni. Í kæru sé einmitt kvartað yfir því að slíkra leiða hafi ekki verið leitað. Líkt og áður sé rakið sé verklag sveitarstjórna við afgreiðslu byggingarleyfisumsókna iðulega með þeim hætti að umsóknirnar séu einfaldlega teknar fyrir til samþykkis eða synjunar og rökstuðningur fylgi. Að teknu tilliti til slíks rökstuðnings geti umsækjandi síðan breytt umsókn sinni og sótt um að nýju.

Um þá málsástæðu kæranda að brotið hafi verið gegn hæfisreglum sé af hálfu sveitarfélagsins bent á að um hæfi sveitarstjórnarmanna gildi 19. gr. sveitarstjórnarlaga nr. 45/1998, en ekki þau ákvæði stjórnsýslulaga sem kærandi tiltaki, þótt reglurnar séu vissulega svipaðar. Því sé hafnað með öllu að allir fulltrúar tiltekins framboðslista séu vanhæfir þótt svo standi á um einn fulltrúa. Sú regla sé skýr í stjórnsýslurétti að nefndarmenn stjórnsýslunefndar verði ekki sjálfkrafa vanhæfir af þeirri ástæðu einni að einn af nefndarmönnum sé vanhæfur til meðferðar máls. Í kæru séu engar þær ástæður raktar sem geti leitt til vanhæfis nefndarmanna á grundvelli 19. gr. sveitarstjórnarlaga, né heldur á grundvelli 3. – 6. gr. stjórnsýslulaga.

Jafnvel þó að svipuð rök hafi komið fram við afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar annars vegar og í bréfum hins vanhæfa bæjarfulltrúa hins vegar sé ekkert sem bendi til þess að vafi leiki á um hæfi annarra bæjarfulltrúa og nefndarmanna til afgreiðslu málsins. Fyrrnefnd bréf hafi ekki verið rituð af hálfu sveitarfélagsins og hafi hinn vanhæfi bæjarfulltrúi ekki komið að afgreiðslu málsins á neinu stigi þess.

Kærendur geri athugasemd við tilkynningu til kærenda um ákvörðun sveitarfélagsins. Ekki verði séð og ekki sé útskýrt í kæru hvernig ætlaður annmarki eigi að hafa haft áhrif á þá ákvörðun sem tekin hafi verið. Því sé mótmælt að um annmarka hafi verið að ræða að þessu leyti.

Ekki fáist staðist sú fullyrðing kæranda að greinargerð sú sem vísað hafi verið til sem rökstuðning fyrir ákvörðuninni hafi ekki verið send honum né kynnt með neinum hætti þar sem greinargerðin hafi verið fylgiskjal með bréfi byggingarfulltrúa til kæranda. Ennfremur liggi fyrir staðfesting kæranda á móttöku ákveðinna gagna, þ.á m. margnefndrar greinargerðar sem hafi verið rökstuðningur fyrir afgreiðslu málsins.

Hvað varði leiðbeiningar um kærufrest þá sé ljóst að hver sem niðurstaðan sé um upphafstímamark hans þá hafi hagsmunir kæranda í engu verið skertir. Kærandi hafi komið kæru sinni á framfæri innan frests og ekki verði séð að þessi ætlaði annmarki á leiðbeiningum sveitarfélagsins komi til frekari skoðunar.

Sveitarfélagið hafni málatilbúnaði er lúti að því að jafnræðisregla hafi verið brotin gagnvart kæranda. Skylda hvíli á stjórnvöldum til þess að rannsaka og meta hvert mál fyrir sig á grundvelli atvika þess og gildandi lagareglna. Fyrst og fremst hafi sveitarfélaginu því borið skylda til að afgreiða málið í samræmi við aðal- og deiliskipulag.

Sveitarfélagið telji að kærandi geti ekki leitt rétt sinn á uppdrætti frá 1981 þar sem hann hafi aldrei hlotið gildi deiliskipulags. Að fenginni þeirri niðurstöðu hafi verið ljóst að skort hafi stoð í skipulagi fyrir útgáfu byggingarleyfis á grundvelli umsóknar kæranda. Þar af leiðandi hefði verið beinlínis óheimilt að afgreiða málið með öðrum hætti en gert hafi verið. Einstaklingur geti ekki byggt rétt á grundvelli jafnræðissjónarmiða þegar fyrri afgreiðsla sem viðkomandi vilji leggja til grundvallar í síðari máli hafi verið háð annmörkum. Jafnvel þó kærandi gæti sýnt fram á að tiltekið mál hefði verið afgreitt á grundvelli uppdráttarins frá 1981 þá sé eftir sem áður ljóst að sá uppdráttur hafi ekki gildi sem deiliskipulag og því hafi verið óheimilt að leggja hann til grundvallar.

Sveitarfélagið telji að engir þeir annmarkar hafi verið á hinni kærðu ákvörðun sem gætu með nokkru móti haft áhrif á gildi hennar. Í kæru séu atvik málsins að ýmsu leyti rakin með ónákvæmum hætti og hafi það að sjálfsögðu áhrif á málatilbúnað kæranda. Ekki verði séð að nein af þeim málsmeðferðarreglum sem kærandi vísi til hafi verið brotin í málinu.

Vegna þeirra athugasemda sem kærandi hafi gert við rökstuðning fyrir hinni kærðu ákvörðun árétti sveitarfélagið að gerður hafi verið skipulagsuppdráttur að ósk landeigenda, dags. í ágúst 1973. Samþykkt hans marki upphaf afgreiðslu erinda og byggingarframkvæmda á túni milli Skógtjarnar og Vestri-Skógtjarnar (Árnakots), ef undan sé skilið húsið Hlein. Skipulagsuppdráttur þessi finnist ekki í skjalasafni sveitarfélagsins. Hins vegar hafi uppdráttur, sem sýni afstöðu Hvamms (nú Miðskóga 20) og deiliskipulag á fyrrnefndri spildu, verið lagður fram með umsókn um byggingarleyfi fyrir þessu fyrsta húsi sem byggt hafi verið samkvæmt skipulaginu. Þessi afstöðumynd endurspegli án alls vafa skipulagsuppdráttinn, enda höfundur sá sami. Uppdrátt þennan megi því nota til að glöggva sig á skipulagi svæðisins eins og það hafi verið staðfest af hreppsnefnd á fundi hennar 27. ágúst 1973 en þar hafi verið gerð svofelld bókun: „Þá samþykkti nefndin að tillögu byggingafulltrúa eftirfarandi 1. Tillaga að deiliskipulagi á svæðinu vestan Skógtjarnar, sunnan Sólbarðs og austan V-Skógtjarnar dagsett í ágúst 1973 gerð af Guðm. Kr. Kristinssyni. Meðfylgjandi bréf Eggerts Klemenzsonar og yfirlýsing Auðbjargar Jónsdóttur og Sigurfinns Klemenzsonar um að þau hafi fallist á vegalagningu í landi þeirra, að fyrirhuguðu húsi Klemenzar Eggertssonar. Lagt er til að staðsetning og aðkoma að húsi Klemenzar Eggertssonar sé samþykkt.“

Í kjölfar deiliskipulagsins frá 1973 hafi átt sér stað uppbygging á umræddu svæði en fyrir hafi þar verið húsin að Skógtjörn, Sólbarði og Hlein, auk verkstæðis milli Sólbarðs og Hleinar sem nú hafi verið rifið. Hafi byggingarleyfi fyrir húsum að Miðskógum nr. 7, 9, 10, 14, 16, 18 og 20 verið veitt samkvæmt umræddu skipulagi en auk þess megi ráða af bókunum byggingar- og skipulagsnefndar frá þessum tíma að eftir því hafi verið farið við uppbyggingu á svæðinu.

Hvað varði þá breytingartillögu frá árinu 1980, sem verið hafi til umfjöllunar á árinu 1981 og kennd sé við það ár, þá sé því mótmælt að hún hafi hlotið gildi sem deiliskipulag. Uppdráttur hafi ekki verið talinn fullunninn og skipulagsákvæði (skilmálar), sem samþykkt hafi verið í byggingar- og skipulagsnefnd 26. október 1981, hafi aldrei verið samþykktir af sveitarstjórn. Vísist til fjölmargra bókana byggingar- og skipulagsnefndar og hreppsnefndar þessu til stuðnings.

Samkvæmt 11. ákvæði til bráðabirgða við skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997 geti skipulag sem ekki uppfylli formskilyrði um auglýsingu o.fl. talist gilt hafi sveitarstjórn samþykkt skipulagið. Hvað gildi uppdráttarins frá 1981 varði skipti því meginmáli að athuga hver afstaða hreppsnefndar Bessastaðahrepps hafi verið, þ.e. hvort hreppsnefndin hafi staðfest afgreiðslu byggingar- og skipulagsnefndar frá 26. október 1981. Ítrekuð leit að framhaldi og lyktum vinnu við deiliskipulag milli Skógtjarnar og Vestri-Skógtjarnar eftir fyrrgreinda afgreiðslu á 28. fundi byggingar- og skipulagsnefndar 26. október 1981, annars vegar í fundagerðabókum nefndarinnar og hins vegar í fundagerðabókum hreppsnefndar, hafi engan árangur borið. Það verði því að telja að vinna við breytingar á áður samþykktu deiliskipulagi fyrir svæðið, þ.e. skipulaginu frá 1973, hafi runnið út í sandinn.

Þrátt fyrri þessa niðurstöðu hafi einstakar byggingarleyfisumsóknir verið afgreiddar af sveitarfélaginu með hliðsjón af uppdrættinum frá 1981. Í afgreiðslum sveitarfélagsins sé þó aldrei vísað beint til uppdráttarins og þaðan af síður sé vísað til þess að uppdrátturinn hafi gildi sem deiliskipulag. Um sé að ræða Miðskóga 2, 4, 6 og 24. Þessar einstöku afgreiðslur gefi ekki til kynna að deiliskipulagið í heild hafi verið samþykkt af sveitarfélaginu.

Af öllu ofangreindu sé ljóst að skipulagssaga svæðisins sé ekki í samræmi við það sem kærandi hafi talið. Ferlið hafi reyndar verið nokkuð annað en gengið hafi verið út frá við meðferð dómstóla, sbr. dóm Hæstaréttar í máli nr. 444/2007, en ekki hafi áður farið fram svo ítarleg rannsókn á skjalasafni sveitarfélagsins.

Af hálfu sveitarfélagsins sé áréttað að deiliskipulag frá 1973 sé í gildi fyrir Miðskóga 8, en ekki uppdrátturinn frá 1981. Hvorki dómur Hæstaréttar í máli nr. 444/2007 né úrskurður úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála frá 9. október 2008 feli í sér neina niðurstöðu um gildi skipulags á svæðinu, en af forsendum dóms Hæstaréttar leiði að sönnunarbyrði um að uppdrátturinn frá 1981 teljist ekki hafa gildi deiliskipulags fyrir viðkomandi spildu hvíli á sveitarfélaginu. Þá sönnun telji sveitarfélagið sig hafa fært fram í máli þessu.

Áréttað sé að afstaða Skipulagsstofnunar bindi hvorki málsaðila né úrskurðarnefndina. Sveitarfélagið telji afstöðu stofnunarinnar ekki standast. Eina gildi þeirra erinda sem stafi frá Skipulagsstofnun í þessu máli sé að í þeim endurspeglist ákveðin sjónarmið sem stofnunin telji leiða til þeirrar niðurstöðu að uppdrátturinn frá 1981 hafi gildi sem deiliskipulag. Þessi sjónarmið og þau sem birtist í kæru verði úrskurðarnefndin nú að vega og meta andspænis sjónarmiðum sveitarfélagsins og komast að sjálfstæðri niðurstöðu.

Kærandi vísi til svars skipulagsnefndar Álftaness frá 8. september 2005 við fyrirspurn þáverandi eiganda spildunnar. Umrætt svar sé ekki bindandi fyrir afgreiðslu sveitarfélagsins á umsókn kæranda. Aðili geti ekki byggt réttindi eða lögmætar væntingar á svari við fyrirspurn. Sérstaklega sé bent á að fyrirspurnin hafi ekki stafað frá kæranda heldur þriðja aðila.

Sveitarfélagið telji að með vísan til fyrirliggjandi gagna, og þess sem fram komi í greinargerð frá 26. október 2008, hafi tekist að sýna fram á að uppdrátturinn frá 1981 geti ekki haft gildi á grundvelli 11. ákvæðis til bráðabirgða við skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997 þar sem fullsannað sé að sveitarfélagið hafi aldrei samþykkt hann. Að fenginni þeirri niðurstöðu sé ljóst að sveitarfélaginu hafi borið að hafna umsókn um byggingarleyfi þar sem ekki sé gert ráð fyrir Miðskógum 8 í þágildandi deiliskipulagi frá 1973.

Verði ekki fallist á ofangreint sé hins vegar byggt á því að þrátt fyrir að uppdrátturinn frá 1981 hafi eitthvert gildi sem skipulag þá hafi sveitarfélaginu allt að einu verið rétt að hafna umsókninni. Túlka verði deiliskipulag í samræmi við aðalskipulag og aðrar aðstæður. Svæðið sé aðþrengt og óheppilegt byggingarland fyrir einbýlishús. Ekki sé mögulegt að hliðra staðsetningu byggingarreits innan spildunnar vegna þrengsla. Að auki sé kótasetning í umsóknargögnum ekki í samræmi við ákvæði í aðalskipulagi um plötuhæðir. Þar segi að lágmarksgólfhæð skuli vera 5,20 m.y.s. Umsókn kæranda um byggingarleyfi hafi miðast við gólfhæðina 5,00 m.y.s. og hafi hún ekki verið í samræmi við gildandi skipulag.

Sveitarfélagið telji kæranda rangtúlka umsögn Siglingastofnunar. Umsögnin styðji þá afstöðu sveitarfélagsins að gera verði strangar kröfur til þess að skýr heimild til lægri gólfhæðar komi fram í eldri deiliskipulagsákvörðunum um þegar byggð hverfi. Slíkri heimild sé ekki til að dreifa í máli þessu. Þá sé hafnað málatilbúnaði kæranda um aðgengi gangandi vegfarenda meðfram fjörum og um uppfyllingar og fráveitu.

Kærandi haldi fram að spildan, sem afmörkuð sé sem Miðskógar 8 sé í Aðalskipulagi Álftaness 2005-2024 skipulögð sem byggingarlóð. Fullyrðing þessi sé ónákvæm. Hugtakið byggingarlóð sé ekki notað í aðalskipulaginu. Spildan falli hins vegar innan íbúðarsvæðis. Fleira falli undir þá skilgreiningu en lóðir til húsbygginga, sbr. ákvæði 4.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, og styðji aðalskipulag því ekki málatilbúnað kærenda að þessu leyti.

Andmæli lóðarhafa að Miðskógum 6: Eigandi eignarinnar að Miðskógum 6 óskaði þess að fá að koma að sjónarmiðum sínum í máli þessu. Byggir hann á sömu eða svipuðum sjónarmiðum og fram koma í greinagerð sveitarfélagsins sem rakin eru hér að framan. Telur hann að í gildi sé deiliskipulag frá árinu 1973 fyrir umrætt svæði en samkvæmt því sé spilda nr. 8 við Miðskóga aðeins óbyggt svæði. Drög að deiliskipulagi svæðisins frá 1981 hafi hins vegar aldrei öðlast gildi sem deiliskipulag.

————————–

Aðilar hafa fært fram frekari rök máli sínu til stuðnings sem ekki þykir ástæða til að rekja nánar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti synjunar bæjarstjórnar Álftaness frá 6. nóvember 2008 á umsókn kæranda um byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Miðskógum 8 á Álftanesi. Krefst kærandi ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar og byggir hann kröfu sína annars vegar á því að við meðferð málsins hafi ekki verð gætt ýmissa ákvæða stjórnsýslulaga og hins vegar að rökstuðningi fyrir hinni kærðu ákvörðun hafi verið stórlega áfátt.

I. Um málsmeðferð og stjórnsýslulög.

Ekki verður fallist á að andmælaréttur hafi verið brotinn á kæranda við afgreiðslu umsóknar hans er móttekin var 2. maí 2008. Kærandi lagði fram umsókn, ásamt lögboðnum fylgiskjölum, sem skipulags- og byggingarnefnd tók rökstudda afstöðu til, og verður að telja að sú málsmeðferð hafi samrýmst ákvæðum 2. mgr. 38. gr. og 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Úrskurðarnefndin hefur áður fallist á, með úrskurði hinn 9. október 2008, að óhæfilegur dráttur hafi orðið á afgreiðslu umsóknar kæranda. Hins vegar tóku bæjaryfirvöld umsóknina til efnislegrar meðferðar án ástæðulauss dráttar eftir að téð niðurstaða úrskurðarnefndarinnar lá fyrir og verður ekki fallist á að brot gegn málshraðareglu 9. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 geti nú haft áhrif á gildi hinnar kærðu ákvörðunar.

Um hæfi sveitarstjórnarmanna fer samkvæmt 19. gr. sveitarstjórnarlaga nr. 45/1998. Liggur ekki annað fyrir en þeirrar hæfisreglu hafi verið gætt við meðferð málsins og verður ekki fallist á að meint vanhæfi fulltrúa í skipulags- og byggingarnefnd geti leitt til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.

Ekki þykir hafa þýðingu að fjalla um birtingu hinnar kærðu ákvörðunar eða leiðbeiningar um kærufrest, enda kom kærandi kæru sinni að í tækan tíma. Skal þó áréttað að upphaf kærufrests í máli þessu ber að miða við þau tímamörk þegar kæranda var orðið kunnugt eða mátti vera kunnugt um hina kærðu ákvörðun, sem ætla verður að hafi verið við móttöku bréfs byggingarfulltrúa frá 17. nóvember 2008, eða í fyrsta lagi 18. nóvember 2008.

Um málsástæður kæranda er lúta að meðalhófsreglu og jafnræðisreglu stjórnsýslulaga verður fjallað í tengslum við umfjöllun um forsendur og rökstuðning fyrir hinni kærðu ákvörðun.

II. Um forsendur og rökstuðning hinnar kærðu ákvörðunar.

Samkvæmt 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skulu byggingarleyfisskyldar framkvæmdir vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag. Í máli þessu er um það deilt hvort í gildi sé deiliskipulag fyrir umrætt svæði. Sé deiliskipulag talið vera í gildi eru áhöld um það hvort í gildi sé deiliskipulag frá 1973 eða 1981. Þarf að leysa úr þessum álitaefnum til þess að unnt sé að komast að niðurstöðu um lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar.

Af hálfu Sveitarfélagsins Álftaness er því haldið fram að á umræddu svæði hafi gilt deiliskipulag, dags. í ágúst 1973, sem samþykkt hafi verið í sveitarstjórn 27. sama mánaðar. Ábendingar um þetta meinta deiliskipulag frá 1973 virðast fyrst hafa komið fram eftir að dómur féll í Hæstarétti í máli nr. 444/2007 hinn 17. apríl 2008. Er hvorki vitnað til þessa deiliskipulags við fyrri afgreiðslu byggingarleyfisumsóknar fyrir Miðskóga 8 á árinu 2006 né í bréfum sveitarfélagsins og Skipulagsstofnunar um skipulagsmál á umræddu svæði í október 2005 og í mars 2006. Þá verður heldur ekki séð að vikið hafi verið að þessu skipulagi í dómsmáli því sem kærandi höfðaði í febrúar 2007 til ógildingar á fyrri synjun umsóknar um byggingarleyfi að Miðskógum 8. Ekki liggur fyrir skipulagsuppdráttur meints deiliskipulags frá ágúst 1973 heldur einungis uppdráttur er ber yfirskriftina „Tillaga að staðsetningu einbýlishúss á landi Skógtjarnar“, áritaður af Guðmundi Kr. Kristinssyni í ágúst 1973. Enda þótt á uppdrættinum megi sjá innbyrðis afstöðu nokkra byggingarlóða og byggingarreita á þeim eru hvorki á uppdrættinum né á fylgiskjali með honum neinir skilmálar, sem þó hefði verið nauðsynlegt til þess að um fullnægjandi deiliskipulag hefði getað verið að ræða, sbr. m.a. 10. gr. þágildandi skipulagsreglugerðar nr. 217/1966. Þegar litið er til þess að ekki finnst staðfestur skipulagsuppdráttur þykir óvarlegt að ráða af bókun hreppsnefndar frá 27. ágúst 1973 að þá hafi verið samþykkt tillaga að deiliskipulagi heldur einungis tillaga að staðsetningu eins húss og aðkomu að því. Verður því ekki fallist á að í gildi hafi verið deiliskipulag, dags. í ágúst 1973, enda þótt einhver uppbygging muni hafa átt sér stað á svæðinu í samræmi við skipulagsdrög frá þessum tíma.

Fyrir liggur uppdráttur að umræddu svæði sem sveitarstjóri Bessastaðahrepps hefur ritað á hinn 5. júní 1989 eftirfarandi: „Samþykkt skipulag af lóðum í landi Skógtjarnar 1981-82.“ Er uppdrátturinn að stofni til dagsettur í maí 1981 og sýnir lóðir, byggingarreiti og afstöðu þeirra innan lóða, auk götu og aðkomu að lóðum. Á uppdrættinum er m.a. sýnd lóð kæranda að Miðskógum 8. Þá liggja og fyrir skipulagsákvæði sem samþykkt voru í byggingar- og skipulagsnefnd Bessastaðahrepps hinn 26. október 1981 en á sama fundi lá umræddur uppdráttur fyrir og var á fundinum gerð svofelld bókun: „Þá samþykkti nefndin að gata sú er liggur eftir landi Skógtjarnar, sbr. skipulagsteikningu frá Fjarhitun hf. dags. í maí 1981 skuli bera heitið Miðskógar.“ Telur úrskurðarnefndin að þessi gögn fullnægi að formi til þeim kröfum sem gera þurfti til deiliskipulags á þeim tíma sem hér um ræðir.

Eins og framanritað ber með sér fjallaði byggingar- og skipulagsnefnd Bessastaðahrepps um skipulagstillögur fyrir umrætt svæði á árinu 1981. Á þessum tíma voru í gildi skipulagslög nr. 19/1964 með áorðnum breytingum. Var í þeim lögum ekki gert ráð fyrir að skipulagsnefndir störfuðu á vegum sveitarfélaganna enda var meðferð skipulagsmála að miklu leyti á hendi Skipulagsstjórnar ríkisins. Með 4. mgr. 9. gr. byggingarlaga nr. 54/1978 var sveitarstjórnum hins vegar veitt heimild til þess að fela byggingarnefndum önnur störf á sviði byggingarmála en þau sem undir nefndirnar heyrðu samkvæmt byggingarlögum, „… s.s. að fjalla um og gera tillögur til sveitarstjórnar varðandi skipulagsmál, nöfn gatna, torga og bæjarhluta.“ Verður ekki annað ráðið af málsgögnum en að hreppsnefnd Bessastaðahrepps hafi falið byggingarnefnd meðferð skipulagsmála með stoð í nefndri lagaheimild, enda hét nefndin byggingar- og skipulagsnefnd á þessum tíma og fjallaði um skipulagsmál svo sem að framan greinir.

Samkvæmt 5. mgr. 8. gr. byggingarlaga nr. 54/1978 var áskilið að samþykktir byggingarnefndar skyldu bornar undir sveitarstjórn til samþykktar eða synjunar. Í 6. mgr. 8. gr. sagði hins vegar að ef sveitarstjórn hefði ekki tekið ályktun byggingarnefndar til afgreiðslu innan tveggja mánaða frá því hún hefði verið gerð öðlaðist ályktunin gildi, enda hefði ákvæðum IV. kafla laganna um byggingarleyfisumsóknir og byggingarleyfi verið fullnægt.

Með framanritað í huga og með hliðsjón af því að eftir umræddu deiliskipulagi frá 1981 hefur verið unnið um áraraðir verður að telja að það hafi verið samþykkt af sveitarstjórn eða öðlast gildi með stoð í 6. mgr. 8. gr. byggingarlaga nr. 54/1978, sem jafna megi til samþykkis sveitarstjórnar. Skýtur það frekari stoðum undir þessa niðurstöðu að lóðin að Miðskógum 8 var tilkynnt til Fasteignamats ríkisins sem byggingarlóð með tilkynningu sveitarstjóra Bessastaðahrepps 24. febrúar 1984, að sveitarstjóri áritaði hinn 5. júní 1989 uppdrátt að svæðinu sem samþykkt skipulag af lóðum í landi Skógtjarnar 1981-82 svo og að skipulagsnefnd Álftaness staðfesti hinn 8. september 2005 að lóðin að Miðskógum 8 væri á samþykktu deiliskipulagi hverfisins. Rannsókn á ótölusettum fundargerðum hreppsnefndar frá árinu 1981 þykir heldur ekki taka af öll tvímæli um að deiliskipulagið kunni ekki að hafa verið staðfest í sveitarstjórn, en þar eru m.a. misritaðar og leiðréttar dagsetningar tveggja fundargerða byggingar- og skipulagsnefndar á því ári. Þykir Sveitarfélagið Álftanes því ekki hafa fært fram sönnur fyrir því að sveitarstjórn hafi ekki samþykkt þá skipan mála sem fólst í deiliskipulaginu frá 1981, sbr. dóm Hæstaréttar frá 17. apríl 2008 í máli nr. 444/2007.

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að í gildi hafi verið deiliskipulag fyrir umrætt svæði frá 1981 er hin kærða ákvörðun var tekin og er hafnað þeirri málsástæðu Sveitarfélagsins Álftaness að deiliskipulagstillagan frá 1981 hafi aldrei verið samþykkt í sveitarstjórn og hafi því ekki getað öðlast gildi sem deiliskipulag með stoð í 11. lið ákvæða til bráðabirgða við skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997.

Af hálfu sveitarfélagsins Álftaness er því haldið fram að hvað sem líði niðurstöðu um gildi deiliskipulags fyrir umrætt svæði hefði byggingarleyfi samkvæmt umsókn kæranda farið í bága við Aðalskipulag Álftaness 2005-2024. Samkvæmt aðalskipulaginu skuli lágmarksgólfhæð vera 5,20 m.y.s., en hönnunargögn hafi miðað við 5,00 m.y.s. Á þetta verður ekki fallist enda skýrt tekið fram í greinargerð tilvitnaðs aðalskipulags að umrætt ákvæði um lágmarksgólfhæðir eigi við á nýjum íbúðarsvæðum sem deiliskipulögð verði í samræmi við Aðalskipulag Álftaness 2005-2024. Tekur ákvæðið því ekki til svæða þar sem deilskipulag er þegar í gildi eins og í hinu kærða tilviki. Ekki verður heldur fallist á að sjónarmið sveitarfélagsins er lúta að verndun strandsvæða, gerð göngustíga eða fráveitu eigi að standa í vegi fyrir því að byggt verði á lóð kæranda. Er fulljóst að engin friðlýsing er í gildi um lóðina og af meðalhófsreglu leiðir að sveitarfélaginu bar að leita leiða til að ná fram markmiðum um göngustíga og fráveitu með öðru og vægara móti en að meina kæranda að hagnýta sér lóð sína til byggingar. Væri það og andstætt jafnræðisreglu að synja einum lóðarhafa á deiliskipulögðu svæði um byggingarleyfi þar sem aðrir lóðarhafar hafa fengið byggingarleyfi í samræmi við gildandi skipulag án vandkvæða að því er best verður séð.

Miðað við allt framanritað var hin kærða synjun á umsókn kæranda um byggingarleyfi að Miðskógum 8 ólögmæt og ekki reist á málefnalegum grundvelli. Verður hún því felld úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun bæjarstjórnar Sveitarfélagsins Álftaness frá 6. nóvember 2008 um að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Miðskógum 8 á Álftanesi.

___________________________
Hjalti Steinþórsson

_____________________________ ______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ásgeir Magnússon

des 22

Love0

13/2008 Eyrarbraut

Með dim

Ár 2009, fimmtudaginn 24. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 13/2008, kæra á samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Árborgar frá 12. júlí 2007 um að veita leyfi til byggingar atvinnuhúsnæðis að Eyrarbraut 37 á Stokkseyri.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 20. febrúar 2008, er barst nefndinni hinn 21. sama mánaðar, kærir A, Eyrarbraut 10, Stokkseyri þá samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Árborgar frá 12. júlí 2007 að veita leyfi til byggingar atvinnuhúsnæðis að Eyrarbraut 37 á Stokkseyri, sem staðfest var í bæjarráði hinn 19. s.m. Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Þá fer kærandi og fram á að úrskurðarnefndin kanni almennt hvernig staðið hafi verið að breytingum á deiliskipulagi á svæðinu og hvort lög og reglur hafi verið brotnar (lóðir nr. 21-53).

Málsatvik og rök: Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 12. júlí 2007 var samþykkt umsókn um leyfi til byggingar atvinnuhúss á lóðinni nr. 37 við Eyrarbraut en á svæðinu er í gildi deiliskipulag frá árinu 1996.

Kærandi máls þessa er búsett að Eyrarbraut 10 á Stokkseyri. Samkvæmt því sem fram kemur í kæru hafði henni verið tjáð af skipulags- og byggingaryfirvöldum að allt væri eðlilegt og farið hefði verið eftir ítrustu kröfum við úthlutun lóðarinnar nr. 37 við Eyrarbraut. Hvað raunverulega væri verið að framkvæma á lóðinni hafi hún ekki verið upplýst um. Heldur kærandi því fram að ekki verði annað ráðið en að framkvæmdir á lóðinni séu í andstöðu við samþykkt deiliskipulag svæðisins frá árinu 1996. Þá setur kærandi fram athugasemdir er lúta að ónæði og sóðaskap á svæði því eru um ræðir er hljóti að kalla á aðgerðir. Vegna þess sé þess óskað að úrskurðarnefndin kanni almennt hvernig staðið hafi verið að breytingum á deiliskipulaginu og hvort lög og reglur hafi verið brotin.

Af hálfu Árborgar er krafist frávísunar málsins. Byggingarleyfi hafi verið gefið út 12. júlí 2007 og hafi framkvæmdir á lóðinni hafist strax í framhaldi af því. Mælt hafi verið fyrir grunngreftri 8. ágúst 2007 og fyrir sökkuluppslætti 10. september s.á. Sé því ljóst að kæranda hafi mátt vera kunnugt um framkvæmdir á lóðinni fljótlega eftir útgáfu byggingarleyfis.

—————–

Frekari rök og sjónarmið aðila liggja fyrir í málinu sem ekki verða rakin hér nánar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Niðurstaða: Samkvæmt 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sæta kæru til úrskurðarnefndarinnar stjórnvaldsákvarðanir stjórnsýslu sveitarfélaga og samvinnunefndar miðhálendisins, þegar það á við, nema annað sé sérstaklega tiltekið í lögum.

Ekki verður séð að fyrir liggi í máli þessu kæranleg stjórnvaldsákvörðun er lúti að breytingu á deiliskipulagi svæðis þess er um ræðir og koma því aðfinnslur kæranda er varða deiliskipulagið ekki til umfjöllunar við úrlausn málsins. Aftur á móti er byggingarleyfi það sem staðfest var í bæjarráði 19. júlí 2007 kæranleg stjórnvaldsákvörðun sem borin verður undir úrskurðarnefndina.

Samkvæmt tilvitnaðri 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er frestur til að skjóta máli til úrskurðarnefndarinnar einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt, eða mátti vera kunnugt, um ákvörðun þá sem kæra á. Verður ráðið af málsgögnum, m.a. skrá byggingarfulltrúa um úttekt byggingarhluta, að kæranda hafi mátt vera kunnugt um hið umdeilda byggingarleyfi haustið 2007 og hafi þá borið að kynna sér efni þess og skjóta málinu til úrskurðarnefndarinnar innan mánaðar frá þeim tíma. Kæra í málinu barst úrskurðarnefndinni hins vegar ekki fyrr en 21. febrúar 2008 og var kærufrestur þá liðinn. Samkvæmt 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 skal vísa kæru frá hafi hún borist að liðnum kærufresti nema afsakanlegt verði talið að kæran hafi ekki borist fyrr eða veigamiklar ástæður mæli með því að kæran verði tekin til efnismeðferðar. Verður ekki séð að neinar slíkar ástæður séu fyrir hendi í máli þessu og ber því, með hliðsjón af 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga, að vísa málinu frá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

___________________________
Hjalti Steinþórsson

____________________________ ________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

38/2007 Bakkavör

Með dim

Ár 2009, mánudaginn 7. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 38/2007, kæra á ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarness frá 12. apríl 2007 um að veita byggingarleyfi fyrir breytingu á garðhýsi, stækkun sólpalls með skjólgirðingu og uppsetningu heits potts á lóðinni nr. 8 við Bakkavör.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. maí 2007, er barst nefndinni samdægurs, kærir H, Bakkavör 6, Seltjarnarnesi, þá ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarness frá 12. apríl 2007 að veita byggingarleyfi fyrir breytingu á garðhýsi, stækkun sólpalls með skjólgirðingu og uppsetningu heits potts á lóðinni nr. 8 við Bakkavör.

Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Jafnframt var gerð krafa um bráðabirgðaúrskurð um stöðvun framkvæmda á meðan málið væri til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni en þar sem framkvæmdum var að mestu lokið er málinu var skotið til nefndarinnar var ekki fjallað sérstaklega um þá kröfu kæranda.

Málavextir: Á fundi skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarness í desember 2006 var lögð fram umsókn frá lóðarhafa Bakkavarar 8 um leyfi til að breyta garðhýsi og stækka sólpall með skjólgirðingu ásamt því að koma fyrir innan lóðarinnar heitum potti. Var samþykkt að grenndarkynna erindið. Á fundi nefndarinnar hinn 21. mars 2007 var niðurstaða grenndarkynningarinnar rædd en ein athugasemd hafði borist, frá kæranda máls þessa. Var málinu frestað og samþykkt m.a. að leita eftir umsögn forvarnardeildar slökkviliðs höfuðborgarsvæðisins. Á fundi nefndarinnar hinn 12. apríl 2007 var erindið á dagskrá að nýju og var eftirfarandi m.a. fært til bókar: „Skipulags- og mannvirkjanefnd samþykkir erindið enda verði þakklæðning á sorpgeymslu og garðhýsi óbrennanleg, án þakpappa ennfremur skulu sorpgeymsla og garðhýsi klædd að innan með klæðningu í fl. 1. Ennfremur eru framkvæmdirnar skilyrtar því að þær hafi engin áhrif á eðlilega uppbyggingu og nýtingu lóðarinnar að Bakkavör 6. Skilyrðunum skal þinglýst.“ Var samþykkt nefndarinnar staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 25. apríl 2007.

Hefur kærandi kært þessa samþykkt skipulags- og mannvirkjanefndarinnar til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda: Af hálfu kæranda er vísað til þess að gögn þau er lögð hafi verið til grundvallar hinni kærðu ákvörðun hafi í öllu verið ófullnægjandi og ekki í samræmi við samþykktar teikningar af húsinu nr. 8 við Bakkavör. Kærandi bendir á að framkvæmdir hafi hafist löngu áður en leyfi þar til bærra yfirvalda hafi fengist.

Málsrök Seltjarnarness: Af hálfu Seltjarnarness er vísað til þess að grenndarkynnt hafi verið umsókn um leyfi til breytingar garðhýsis, stækkunar sólpalls með skjólgirðingu og uppsetningar heits potts á lóðinni nr. 8 við Bakkavör. Hafi kærandi komið á framfæri athugasemdum sínum og hafi skipulags- og mannvirkjanefnd talið að með því að verða við flestum athugasemdum kæranda er lotið hafi að grenndaráhrifum hafi náðst sátt í málinu.

Niðurstaða: Hið kærða byggingarleyfi felur í sér heimild til að koma fyrir innan lóðarinnar nr. 8 við Bakkavör heitum potti og stækkun sólpalls með skjólgirðingu. Þá felur leyfið í sér heimild til breytingar á garðhýsi á norðurhluta lóðarinnar sem er um 140-160 cm á hæð.

Í gr. 1.6 í skipulags- og byggingarskilmálum fyrir húsin að Bakkavör 2-44 á Seltjarnarnesi sem samþykktir voru í bæjarstjórn 21. janúar 1987 segir að ef óskað sé eftir því að setja upp skjólvegg og gróðurskála á lóðum sé hugsanlegt að heimila slíkt utan byggingarreits. Skuli skjólveggir aldrei vera hærri en 1,8 m. Þá segir ennfremur að skjólveggi og gróðurskála skuli sýna á byggingarnefndarteikningum og sé gerð þeirra háð samþykki byggingarnefndar.

Telja verður að mannvirki þau er hér um ræðir rúmist innan fyrrgreindra skipulags- og byggingarskilmála og var byggingarleyfi fyrir þeim því ekki háð samþykki annarra lóðarhafa á svæðinu. Stærð garðskýlisins, sem helst kæmi til álita að hefði áhrif á grenndarhagsmuni nágrannalóða, er í hóf stillt og stendur það í skjóli trjáa á mörkum lóðar kæranda og Bakkavarar 8. Verður ekki séð að framkvæmdir þær sem heimilaðar voru með hinu kærða leyfi raski svo nokkru nemi grenndarhagsmunum kæranda.

Ekki þykir eiga að leiða til ógildingar hins kærða leyfis þótt mannvirki þau er um ræðir kunni að einhverju leyti að hafa verið reist áður en leyfið var veitt enda voru þau ekki í ósamræmi við skipulag, sbr. 1. og 2. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Ekki verður heldur fallist á að teikningum hafi verið svo áfátt að synja hefði átt umsókn um hið umdeilda byggingarleyfi af þeim sökum.

Með vísan til framanritaðs verður kröfu kæranda um ógildinu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarness frá 12. apríl 2007, sem staðfest var í bæjarstjórn hinn 25. apríl s.á., um að veita byggingarleyfi fyrir garðhýsi, sólpalli og uppsetningu heits potts á lóðinni nr. 8 við Bakkavör.

___________________________
Hjalti Steinþórsson

______________________________ ______________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

88/2008 Aspargrund

Með dim

Fyrir var tekið mál nr. 88/2008, kæra eigenda fasteignarinnar að Aspargrund 9 í Kópavogi á ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs frá 20. ágúst 2008 um að synja umsókn kærenda um byggingarleyfi fyrir þegar byggðum geymsluskúr á lóð.

Í málinu er kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 1. september 2008, er barst nefndinni 2. sama mánaðar, kæra G og D, eigendur fasteignarinnar að Aspargrund 9 í Kópavogi, þá ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs frá 20. ágúst 2008 að synja umsókn þeirra um byggingarleyfi fyrir þegar byggðum geymsluskúr á lóð. Framangreind ákvörðun var staðfest á fundi bæjarráðs hinn 28. ágúst 2008.

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir: Á umræddu svæði er í gildi deiliskipulag við Birkigrund sem samþykkt var í bæjarstjórn Kópavogs 22. október 1996. Samkvæmt greinargerð með deiliskipulaginu er um að ræða fjórar lóðir við nýja húsagötu við Birkigrund í Kópavogi. Fékk gatan heitið Aspargrund og eru umræddar lóðir nr. 1, 3, 5 og 7 við þá götu. Samkvæmt skipulaginu var heimilt að reisa á lóðunum einbýlishús á tveimur hæðum en efri hæð skyldi vera portbyggð. Enginn byggingarreitur er sýndur á umræddum lóðum á skipulagsuppdrættinum en byggingarlína markar á hverri lóð hversu langt til suðurs og austurs bygging má ná. Hámarks grunnflötur er 180 m² og heildarflatarmál bygginga á lóð 280 m².

Hinn 27. ágúst 2007 var unnin tillaga að breytingu á umræddu skipulagi sem þá var talið taka einnig til lóðarinnar nr. 9-11 við Aspargrund, en umrædd lóð er á skipulagsuppdrættinum merkt nr. 1a, væntanlega við Birkigrund. Var gerð breyting á skipulaginu á árinu 2007 er tók til umræddrar lóðar. Var með henni heimiluð bygging bílskúrs og viðbygging við hús á lóðinni og voru byggingarreitir afmarkaðir fyrir umræddar byggingar en ekki tekin afstaða til þess hvað verða ætti um tvo skúra sem þá munu hafa staðið á umræddri lóð.

Skipulagsbreytingu þessa kærðu íbúar og eigendur fasteigna að Aspargrund 1, 3, 5 og 7 til úrskurðarnefndarinnar, en nefndin hafnaði kröfu þeirra um ógildingu hennar með úrskurði uppkveðnum 19. júní 2008.

Umsókn um byggingarleyfi fyrir skúr á lóð kærenda barst byggingaryfirvöldum hinn 13. febrúar 2008. Samkvæmt teikningu sem fylgdi umsókninni er um að ræða garðhús, byggt úr timbri, 13,4 m² að flatarmáli. Mun skúrinn hafa staðið á lóð kærenda í nokkur ár en upphaflega á öðrum stað en nú er og um er sótt.

Málið var tekið fyrir á fundi byggingarnefndar 5. mars 2008 og þá vísað til skipulagsnefndar til ákvörðunar um grenndarkynningu. Á fundi skipulagsnefndar 15. apríl 2008 var samþykkt að senda erindið í kynningu til lóðarhafa að Aspargrund 1, 3, 5, og 7 og Birkigrund 1, 3, 5, og 9a. Voru nágrönnum send kynningargögn, en ekki er ljóst hvort kynnt var umsókn um byggingarleyfi eða breyting á deiliskipulagi, eða hvort tveggja, en af málsgögnum verður helst ráðið að bæði hafi fylgt kynningarbréfinu byggingarnefndarteikningar að skúrnum og tillöguuppdráttur að breyttu deiliskipulagi þar sem sýndur er byggingarreitur fyrir skúrinn. Stóð kynningin frá 16. maí til 16. júní 2008. Lóðarhafar við Aspargrund 1, 3, 5 og 7 skiluðu inn sameiginlegum athugasemdum þar sem því var meðal annars haldið fram að skúrinn væri stærri en fram kæmi í umsókninni og gerðar voru athugasemdir við að ekki hefði verið getið um skúrinn þegar sótt hefði verið um stækkun íbúðarhúss og byggingu bílskúrs nokkru áður. Einnig töldu nágrannar það í andstöðu við byggingarreglugerð að byggja fyrst hús, flytja það til eftir þörfum og sækja um leyfi mörgum árum síðar.

Í framhaldi af grenndarkynningu gerði bæjarskipulag Kópavogs umsögn um breytingu á deiliskipulagi fyrir Aspargrund 9 og var hún lögð fyrir fund skipulagsnefndar 1. júlí 2008. Niðurstaða umsagnarinnar er að: „Á skilgreindum byggingarreitum skv. deiliskipulagi lóðarinnar er ekki gert ráð fyrir frekari byggingum en þegar hafa verið samþykktar. Komi fram ósk um það frá lóðarhöfum við Aspargrund að leyfi verði veitt til að staðsetja garðhús á lóðunum, sé fjallað um það sérstaklega og þá með samræmingu útfærslu allra lóða við Aspargrund.“ Á fundinum hafnaði nefndin erindinu fyrir sitt leyti á grundvelli fyrrnefndrar umsagnar. Staðfesti bæjarráð þá afgreiðslu á fundi sínum hinn 10. júlí 2008.

Málið var tekið fyrir að nýju í byggingarnefnd þann 16. júlí 2008. Þar var byggingarfulltrúa falið að tilkynna kærendum að til skoðunar væri að hafna umsókn þeirra um byggingarleyfi á grundvelli afgreiðslu skipulagsnefndar og vegna innsendra athugasemda og gefa þeim kost á að gæta andmælaréttar.

Andmæli kærenda bárust 18. ágúst 2008 og var málið tekið fyrir að nýju á fundi byggingarnefndar 20. ágúst 2008. Þar var erindinu synjað og óskað eftir því að skúrinn yrði fluttur burt af lóðinni. Kærendum var tilkynnt um niðurstöðuna með bréfi, dags. 6. ágúst 2008, en ráða má af fundargerð byggingarnefndar að ákvörðunin hafi ekki verið tekin fyrr en 20. ágúst 2008, eftir að andmæli kærenda höfðu borist. Hafa bæjaryfirvöld upplýst að dagsetning bréfs þeirra til kærenda hafi verið misrituð og hafi bréfið ekki verið sent fyrr en eftir afgreiðslu byggingarnefndar hinn 20. ágúst 2008.

Kærendur vildu ekki una framangreindri niðurstöðu og skutu því málinu til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda: Kærendur taka fram að eflaust hefði verið eðlilegt að fjalla um garðskúrinn um leið og fjallað var um byggingu bílskúrs og stækkun á íbúðarhúsnæði. Skúrinn hafi staðið á lóðinni síðastliðin átta ár og hafi verið ómetanleg geymsla fyrir eigendur Aspargrundar 9. Garðurinn að Aspargrund 9 sé fallegur og í mikilli rækt og séu garðáhöld og garðhúsgögn geymd í skúrnum. Ef skúrinn væri ekki fyrir hendi þyrftu kærendur að nota bílskúrinn sem geymslu og yrði þá síður hægt að geyma þar bíl, en það væri nágrönnum til óhagræðis.

Íbúar að Aspargrund 1, 3, 5 og 7 virðist vera ósáttir við skilgreindan byggingarreit á lóð Aspargrundar 9. Þeir hafi ekki eins stórar lóðir og kærendur og þar af leiðandi ekki sömu tækifæri til að gera breytingar. Nægt lóðarrými sé fyrir garðskúrinn að Aspargrund 9. Hann sé færanlegur og ef staðsetningin fari fyrir brjóstið á nágrönnum sé auðvelt að færa hann innar í lóðina.

Á deiliskipulagsuppdrætti fyrir Aspargrund 1, 3, 5 og 7 séu skilgreind ytri mörk mögulegrar stækkunar kringum hús út frá stærð lóða. Það þurfi því ekki grenndarkynningu ef stækkun sé innan þessara marka, sbr. nýlegar framkvæmdir að Aspargrund 7. Hins vegar virðist gilda aðrar reglur fyrir eigendur Aspargrundar 9 og hljóti það að vera brot á jafnræðisreglu.

Varla geti skipt máli hvort skúrinn sé einum fermetra stærri eða minni. Byggingarfulltrúi hafi mælt hann og því liggi fyrir réttar upplýsingar um stærð hans. Skúrinn varpi hvorki skugga á lóðir nágranna né skerði birtu eða útsýni. Vegna girðingar og gróðurs á lóð sé skúrinn lítt áberandi.

Því sé hafnað að ítrekað hafi verið óskað eftir því að skúrinn yrði fjarlægður. Engin rök hafi komið fram um að aðrir íbúar við götuna verði fyrir einhverjum skaða af umræddum skúr.

Í ljósi framanritaðs beri að ógilda hina kærðu ákvörðun.

Málsrök Kópavogsbæjar: Kópavogsbær telur að rétt hafi verið að hafna umsókn kærenda og byggir það helst á því að staða garðskúrs á lóðinni sé í andstöðu við gildandi skipulag og að breyting á skipulagi til þess að heimila stöðu skúrsins væri í óþökk nágranna og í ósamræmi við skipulag lóða í nágrenninu. Telja verði að skúr sem þessi þurfi byggingarleyfi og þurfi að vera í samræmi við gildandi deiliskipulag, sbr. 1. og 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, enda séu byggingar sem þessar ekki sérstaklega undanskyldar í lögunum.

Kópavogsbær telji afgreiðslu bæjarins á ofangreindri umsókn um byggingarleyfi bæði formlega og efnislega rétta og geri þá kröfu að úrskurðarnefndin hafni framkominni kæru og staðfesti ákvörðun bæjarins um synjun byggingarleyfis.

Niðurstaða: Í máli þessu er kærð ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs frá 20. ágúst 2008 um að synja umsókn kærenda um byggingarleyfi fyrir þegar byggðum geymsluskúr á lóð. Var umsókninni vísað til skipulagsnefndar til ákvörðunar um grenndarkynningu á fundi byggingarnefndar hinn 5. mars 2008 og verður að ætla að sú ákvörðun hafi stuðst við 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Bókanir skipulagsnefndar um erindið hafa yfirskriftina „Aspargrund 9, breytt deiliskipulag“. Ákvað nefndin að senda erindið í grenndarkynningu og virðist m.a. hafa verið kynntur uppdráttur að breyttu deiliskipulagi fyrir lóðina nr. 9-11 við Aspargrund þar sem sýndur var byggingarreitur fyrir umræddan skúr. Hafnaði skipulagsnefnd síðan erindinu með vísan til umsagnar bæjarskipulags. Virðist málinu eftir það hafa verið vísað aftur til byggingarnefndar.

Byggingarnefnd tilkynnti kærendum að til skoðunar væri að hafna umsókn þeirra á grundvelli afgreiðslu skipulagsnefndar og vegna innsendra athugasemda og var kærendum gefinn kostur á að neyta andmælaréttar samkvæmt 13. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Synjaði nefndin síðan umsókn kærenda á fundi sínum hinn 20. ágúst 2008, en þá höfðu henni borist andmæli kærenda.

Samkvæmt 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er byggingarnefnd skylt að rökstyðja afgreiðslur á erindum sem henni berast. Leiðir af eðli máls að rökstuðningur þarf jafnframt að vera haldbær. Í máli þessu færði byggingarnefnd ekki fram rök fyrir niðurstöðu sinni er hún tók hina kærðu ákvörðun og engin afstaða var heldur tekin til andmæla kærenda. Hins vegar verður ráðið af fyrri tilkynningu nefndarinnar til kærenda að synjun hennar hafi verið byggð á afgreiðslu skipulagsnefndar og innsendum athugasemdum og verður að telja að með því hafi nefndin teflt fram rökum sínum í málinu.

Afgreiðsla skipulagsnefndar, sem byggingarnefnd vísar til, var byggð á umsögn bæjarskipulags um innsendar athugasemdir. Umræddri umsögn er hins vegar að því leyti áfátt að ekki fær staðist að hafna tillögu um nýjan byggingarreit fyrir skúr á lóð með þeim rökum að á skilgreindum byggingarreitum samkvæmt deiliskipulagi lóðarinnar sé ekki gert ráð fyrir frekari byggingum en þegar séu samþykktar. Leiða slík rök til þess að almennt sé ekki hægt að breyta deiliskipulagi að þessu leyti þar sem byggingarreitir hafi verið afmarkaðir. Á sú niðurstaða sér enga stoð í lögum. Í umsögn bæjarskipulags er jafnframt tekið fram að komi fram ósk um það frá lóðarhöfum við Aspargrund að leyfi verði veitt fyrir garðhúsum á lóðum þurfi að fjalla um það sérstaklega og þá með samræmdri útfærslu fyrir allar lóðir við Aspargrund. Við þessa staðhæfingu er það að athuga að vandséð er að ekki hafi verið unnt að taka afstöðu til erindis kærenda án þess að breytt skipulag tæki jafnframt til annarra lóða, enda eru aðstæður ólíkar, m.a. vegna þess að á lóðum nr. 1, 3, 5 og 7 við Aspargrund eru byggingarreitir opnir og byggingarheimildir skipulags ekki að fullu nýttar, svo og vegna þess að umtalverður munur er á nýtingarhlutfalli lóða á svæðinu. Loks er þess að gæta að ekki var tekin afstaða til skúra sem fyrir voru á lóðinni nr. 9-11 við Aspargrund þegar unnið var deiliskipulag fyrir lóðina, svo sem rétt hefði verið, sbr. 5. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Hefði bæjaryfirvöldum verið rétt að taka mið af því við afgreiðslu á erindi kærenda.

Auk þess að vísa til afgreiðslu skipulagsnefndar vísar byggingarnefnd einnig til innsendra athugasemda. Um þær er það að segja að hvergi kemur fram af hálfu nágranna með hvaða hætti umræddur skúr skerði hagmuni þeirra. Er ljóst að skúrinn varpar hvorki skugga á lóðir nágranna né skerðir útsýni enda lúta athugasemdir þeirra fyrst og fremst að málsmeðferð. Verður ekki séð að athugasemdirnar hafi átt að ráða úrslitum um niðurstöðu málsins enda var byggingarnefnd ekki bundin af þeim.

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hin kærða ákvörðun byggingarnefndar hafi ekki verið studd haldbærum rökum og að því hafi ekki verið fullnægt skilyrði 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga við afgreiðslu málsins. Beri því að fella hina kærðu ákvörðun úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs frá 20. ágúst 2008 um að synja umsókn kærenda um byggingarleyfi fyrir þegar byggðum geymsluskúr á lóð nr. 9. við Aspargrund.

______________________________
Hjalti Steinþórsson

______________________________ _____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

37/2009 Undirhlíð

Með dim

Ár 2009, þriðjudaginn, 18. ágúst, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 37/2009, kæra á ákvörðun skipulagsstjóra Akureyrarbæjar frá 29. apríl 2009 um að veita byggingarleyfi fyrir sjö hæða fjölbýlishúsi nr. 3 á lóð við Undirhlíð 1-3.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 19. maí 2009, er barst nefndinni 25. sama mánaðar, kærir Óskar Sigurðsson hrl., f.h. 30 tilgreindra íbúa við Miðholt, Stafholt, Langholt og Stórholt á Akureyri, þá ákvörðun skipulagsstjóra Akureyrarbæjar frá 29. apríl 2009 að veita byggingarleyfi fyrir sjö hæða fjölbýlishúsi nr. 3 á lóð við Undirhlíð 1-3.

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Jafnframt er gerð krafa um bráðabirgðaúrskurð um stöðvun framkvæmda á meðan málið sé til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Þykir málið nú vera tækt til lokaúrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til þeirrar kröfu kærenda.

Málavextir: Á fundi umhverfisráðs hinn 8. mars 2006 var lögð fram hugmynd að byggingu 60 íbúða fyrir eldra fólk í fjölbýlishúsum á svæði austan Langholts á Akureyri. Var skipulags- og byggingarfulltrúa falið að skoða málið frekar. Á fundi skipulagsnefndar 19. janúar 2007 var lögð fram umsókn um leyfi til að deiliskipuleggja svæði sem afmarkast af Langholti í vestri, Krossanesbraut í austri, Undirhlíð í suðri og Miðholti í norðri. Svæði þetta hefur fram til þessa verið óbyggt en með Aðalskipulagi Aukureyrar 2005-2018 var því breytt úr óbyggðu svæði í íbúðasvæði. Á fundinum heimilaði nefndin umsækjanda að gera tillögu að deiliskipulagi á grundvelli þeirra gagna sem viðkomandi lagði fram. Var deiliskipulagstillaga hans kynnt á fundi nefndarinnar 22. ágúst 2007. Samþykkti nefndin 12. mars 2008 að auglýsa tillöguna samkvæmt 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Gerði tillagan ráð fyrir fimm einbýlishúsum á einni hæð með aðkomu frá Miðholti og tveimur sjö hæða fjölbýlishúsum, auk bílakjallara, með aðkomu frá Undirhlíð. Var tillagan samþykkt í bæjarstjórn 18. mars 2008. Tillagan auglýst til kynningar frá 27. mars til 8. maí 2008 og bárust athugasemdir, m.a. frá kærendum.

Á fundi skipulagsnefndar 25. júní 2008 var gerð sú breyting á auglýstri tillögu að íbúðum var fækkað úr 60 í 57. Á fundinum var jafnframt fjallað um framkomnar athugasemdir. Að öðru leyti var tillagan samþykkt. Bæjarstjórn samþykkti afgreiðslu skipulagsnefndar 1. júlí 2008. Með bréfi Skipulagsstofnunar, dags. 5. ágúst 2008, var óskað lagfæringa og skýringa á nokkrum atriðum. Þannig þyrfti að skýra nánar í greinargerð ábyrgð lóðarhafa á hugsanlegum breytingum á vatnsborði, óskað var eftir nánari skýringum við skuggavarpsmyndir og staðsetningar byggingarreits og bílakjallara. Á fundi skipulagsnefndar 13. ágúst 2008 voru bókuð svör við athugasemdum og fyrirspurnum Skipulagsstofnunar. Afgreiðsla skipulagsnefndar og breytingar á greinargerð var samþykkt af meirihluta bæjarráðs 28. ágúst 2008. Með bréfi Skipulagsstofnunar, dags. 4. september 2008, var tilkynnt að ekki væri gerð athugasemd við birtingu auglýsingar um deiliskipulagssamþykktina í B-deild Stjórnartíðinda. Birtist auglýsing þar að lútandi 23. september 2008. Kærðu kærendur framangreinda samþykkt til úrskurðarnefndarinnar sem með úrskurði uppkveðnum fyrr í dag hafnaði kröfu um ógildingu deiliskipulagsins.

Á afgreiðslufundi skipulagsstjóra hinn 29. apríl 2009 var lögð fram umsókn um byggingarleyfi fyrir sjö hæða fjölbýlishúsi nr. 3 á lóð við Undirhlíð 1-3 og var erindið samþykkt. Á fundi skipulagsnefndar 13. maí s.á. var fundargerð skipulagsstjóra lögð fram og hún samþykkt og lagt til við bæjarstjórn að hún yrði staðfest. Á fundi bæjarstjórnar 19. sama mánaðar var afgreiðsla skipulagsstjóra samþykkt.

Hafa kærendur skotið greindri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök aðila: Til stuðnings kröfu sinni um ógildingu vísa kærendur til þess að hin kærða ákvörðun byggi á deiliskipulagi sem þeir telji ekki gilt að lögum og hafi þeir kært til úrskurðarnefndarinnar. Sé vísað til þeirra sjónarmiða er komi fram í því kærumáli.

Af hálfu Akureyrarbæjar er bent á að hið kærða byggingarleyfi eigi stoð í gildu deiliskipulagi sem hvorki sé haldið form- né efnisgöllum.

Byggingarleyfishafa var veitt færi á að tjá sig í málinu en engin andsvör hafa borist frá honum.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um gildi ákvörðunar skipulagsstjóra Akureyrarbæjar frá 29. apríl 2009 um að veita byggingarleyfi fyrir sjö hæða fjölbýlishúsi nr. 3 á lóð við Undirhlíð 1-3. Var ákvörðunin staðfest á fundi bæjarstjórnar 19. maí 2009. Áður höfðu kærendur skotið til úrskurðarnefndarinnar samþykkt bæjarstjórnar frá 1. júlí 2008 um deiliskipulag Undirhlíðar-Miðholts. Með úrskurði uppkveðnum fyrr í dag var hafnað kröfu kærenda um ógildingu þess deiliskipulags.

Af þeim gögnum er lögð hafa verið fyrir úrskurðarnefndina verður ekki annað ráðið en að hið kærða byggingarleyfi eigi sér stoð í gildandi deiliskipulagi svæðisins, sbr. 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Þá verður heldur ekki séð að hið kærða byggingarleyfi sé haldið neinum þeim annmörkum öðrum er leiða ættu til ógildingar og verður því ekki fallist á kröfu kærenda um ógildingu þess.

Það athugist að samkvæmt skipulags- og byggingarlögum er það á valdsviði byggingarnefnda að fjalla um byggingarleyfisumsóknir, en með staðfestri samþykkt um embættisafgreiðslur skipulags- og byggingarfulltrúans á Akureyri hefur honum verið falin afgreiðsla þeirra mála. Hið kærða byggingarleyfi er samþykkt af skipulagsstjóra á afgreiðslufundi hans hinn 29. apríl 2009 og hefur fundargerð þess fundar yfirskriftina „afgreiðslur skipulagsstjóra“. Er þessi framsetning ónákvæm og til þess fallin að valda misskilningi, en þegar litið er til þess að skipulagsstjóri gegnir jafnframt embætti skipulags- og byggingarfulltrúa þykir þessi ágalli ekki eiga að hafa áhrif á gildi leyfisins.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar skipulagsstjóra Akureyrarbæjar frá 29. apríl 2009 um að veita byggingarleyfi fyrir sjö hæða fjölbýlishúsi á lóð nr. 1-3 við Undirhlíð.

___________________________
Hjalti Steinþórsson

_____________________________ ____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

42/2009 Aratún

Með dim

Ár 2009, þriðjudaginn 18. ágúst, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 42/2009, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 19. maí 2009 um að veita byggingarleyfi fyrir bifreiðageymslu á lóðinni nr. 36 við Aratún í Garðabæ.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 10. júní 2009, er barst nefndinni 11. sama mánaðar, kæra S og M, Aratúni 34, Garðabæ, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 19. maí 2009 að veita byggingarleyfi fyrir bifreiðageymslu á lóðinni nr. 36 við Aratún í Garðabæ. Hin kærða ákvörðun var staðfest í bæjarráði Garðabæjar í umboði bæjarstjórnar hinn 28. júlí 2009.

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Jafnframt gerðu kærendur kröfu um stöðvun framkvæmda á meðan málið væri til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Féllst nefndin á þá kröfu með úrskurði uppkveðnum 19. júní 2009.

Málavextir: Samkvæmt skráningu í Fasteignaskrá Íslands er lóðin að Aratúni 36 í Garðabæ 809 m² og stendur á henni einbýlishús byggt árið 1960. Ekki liggja fyrir önnur gögn um lóðina en ófullkominn uppdráttur er sýnir afmörkun lóðarinnar, lengd hennar og breidd og byggingarreit þar sem fram kemur fjarlægð húss frá lóðarmörkum á tvo vegu og staðsetning húss á lóðinni. Hvorki liggja fyrir hæðartölur né byggingarskilmálar og ekkert kemur fram í lóðarleigusamningi um byggingar á lóðinni annað en það að um sé að ræða land undir íbúðarhús.

Um nokkurt skeið hefur verið í undirbúningi að byggja bifreiðageymslu á lóðinni. Var byggingarleyfi veitt fyrir bifreiðageymslu þar hinn 7. júní 2007 en það leyfi var síðar afturkallað þar sem ekki hafði verið staðið rétt að undirbúningi þess. Hinn 6. nóvember 2008 var samþykkt í bæjarstjórn bókun skipulagsnefndar frá 15. október s.á., þar sem tillögu að byggingu bifreiðageymslu á lóðinni var vísað í grenndarkynningu í samræmi við 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, en ekkert deiliskipulag er í gildi fyrir umrætt svæði. Stóð grenndarkynningin frá 10. nóvember til 8. desember 2008 og bárust athugasemdir frá nokkrum aðilum, þar á meðal frá kærendum.

Á fundi skipulagsnefndar hinn 21. janúar 2009 var bókað um framkomnar athugasemdir og afstöðu nefndarinnar til málsins. Síðan segir í lok bókunarinnar: „Skipulagsnefnd mælir með því að byggingarfulltrúi samþykki grenndarkynnta tillögu óbreytta.“ Var umrædd bókun skipulagsnefndar staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 5. febrúar 2009. Í kjölfar þessara samþykkta veitti byggingarfulltrúi byggingarleyfi fyrir bifreiðageymslunni hinn 19. maí 2009 og tilkynnti hann kærendum þá ákvörðun með bréfi, dags. 28. maí 2009, sem póstlagt var hinn 3. júní s.á. Skutu kærendur málinu til úrskurðarnefndarinnar skömmu eftir viðtöku bréfsins.

Eftir að málið barst úrskurðarnefndinni aflaði byggingarfulltrúinn í Garðabæ umsagnar forvarnardeildar Slökkviliðs höfuðborgarsvæðisins um hinn umdeilda bílskúr. Barst nefndinni umsögnin hinn 7. ágúst 2009. Kemur þar fram að útveggur skúrsins á lóðamörkum sé langt frá því að uppfylla kröfur byggingarreglugerðar um brunamótstöðu.

Málsrök kærenda: Kærendur telja byggingu bílgeymslunnar ganga gegn hagmunum sínum. Bifreiðageymslan sé með yfir 70 m² lagnakjallara, en sjálf sé hún yfir 60 m². Vegghæð og mænishæð sé mikil og sé hæð byggingarinnar um 4,0 m mælt frá yfirborði lóðar kærenda, en byggingin eigi að rísa við mörk hennar.

Málsrök Garðabæjar: Af hálfu Garðabæjar er kröfum kærenda mótmælt. Við afgreiðslu málsins hafi þess verið gætt að láta fara fram grenndarkynningu, sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, áður en byggingarfulltrúi hafi samþykkt leyfi til framkvæmda. Kærendur hafi gert athugasemdir við byggingu bifreiðageymslunnar og talið að svo miklu stærri bygging myndi þrengja að þeim, skerða útsýni og rýra verðmæti húss þeirra. Í kæru sé vísað til bréfs er þau hafi sent skipulagsnefnd á athugasemdarfresti. Að öðru leyti sé þar ekki gerð nein frekari grein fyrir sjónarmiðum kærenda.

Með vísan til þess að bifreiðageymslur hafi verið byggðar á flestum lóðum við Aratún verði að telja málsmeðferðina eðlilega og að ekki hafi verið þörf á að samþykkja tillögu að deilskipulagi vegna umsóknarinnar.

Að teknu tilliti til aðstæðna á lóðinni og við skoðun á skipulagi annarra lóða megi augljóst vera að gert sé ráð fyrir að heimilt sé að byggja bifreiðageymslu á lóðinni á þeim stað sem fyrirhugað sé. Sé litið til lóðanna nr. 32 og 38 við Aratún megi sjá að þar hafi verið byggðar sambærilegar bifreiðageymslur. Við skoðun lóðablaða komi í ljós að byggingarreitur sé opinn á baklóð og verði að líta svo á að það takmarki rétt kærenda til að gera athugasemdir við lengd bifreiðageymslunnar. Hvað varði stærð hennar að öðru leyti verði að taka tillit til þess að meira en helmingur hennar sé byggður sem lagnakjallari neðanjarðar en bifreiðageymslan sjálf sé 60 m². Í úrskurði um stöðvun framkvæmda sé látið að því liggja að ekki hafi verið fjallað um umsóknina á grundvelli ákvæðis gr. 113.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998. Þó að það komi ekki beinlínis fram í málgögnum verði að telja að bifreiðageymslan falli að því ákvæði sé litið til þess að það varði bifreiðageymslur minni en 100 m². Hvað varði hæð bifreiðageymslunnar þá séu vegghæðir innan marka og hæð skúrsins að öðru leyti ekki til þess fallin að valda röskun á umhverfi, t.d. með tilliti til hæðar hússins á lóðinni.

Málsrök byggingarleyfishafa: Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum kærenda mótmælt. Rétt hafi verið staðið að undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar og hafi málsmeðferð verið vönduð í alla staði nema hvað hún hafi tekið langan tíma. Komið hafi verið til móts við sjónarmið nágranna og hafi byggingin m.a. verið lækkuð um 0,33 m.

Um þau áhrif sem fyrirhuguð bygging hafi á gæði eignarinnar að Aratúni 34 sé á það bent að áður en framkvæmdir hafi verið hafnar hafi verið u.þ.b. tveggja metra há trégirðing á steyptum fæti á lóðarmörkum. Ekki sé til þess vitað að íbúar að Aratúni 34 hafi amast við þeirri girðingu en hún hafi komið í veg fyrir að nokkurt útsýni væri að ráði úr garði kærenda. Þær vistarverur sem hafi glugga sem vísi að umræddum bílskúr séu svefnherbergi og þvottahús eða bað. Að auki byrgi trjágróður fyrir útsýni í þá átt er skúrinn eigi að rísa.

Um sé að ræða bílskúr sem sé svipað hár og fimm metrum lengri en bílskúr sem áður hafi verið heimilað að byggja á lóðinni. Hann sé innan við tveimur metrum hærri en girðing sem verið hafi á lóðarmörkunum. Útsyni skerðist af tæplega 10 m² fleti umfram það sem fyrir hafi verið heimilað en á móti komi skjól, m.a. fyrir hávaða.

Óviðunandi væri að byggingin stæði hálfbyggð meðan gert væri deiliskipulag að svæðinu enda sé það mat byggingarleyfishafa að þess gerist ekki þörf, en fyrir liggi byggingarleyfi sem hlotið hafi alla þá meðferð sem áskilin sé að lögum.

—————-

Aðilar hafa fært fram frekari rök fyrir sjónarmiðum sínum sem ekki verða rakin nánar í úrskurði þessum, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti þeirrar ákvörðunar byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 19. maí 2009 að veita byggingarleyfi fyrir bifreiðageymslu á lóðinni nr. 36 við Aratún í Garðabæ. Á svæði því er um ræðir er ekki í gildi deiliskipulag og kusu bæjaryfirvöld að grenndarkynna erindi byggingarleyfishafa. Verður að ætla að slíkt hafi verið gert á grundvelli undanþáguheimildar 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, en í bréfi skipulagsstjóra um grenndarkynninguna er vísað til 7. mgr. 43. gr. laganna um framkvæmd grenndarkynningar.

Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga, með síðari breytingum, sem og 9. og 43. gr. sömu laga, verður byggingarleyfi að eiga sér stoð í deiliskipulagi. Frá þeirri meginreglu er að finna undantekningu í 3. mgr. 23. gr. laganna, um heimild sveitarstjórnar til að veita leyfi til framkvæmda í þegar byggðum hverfum að undangenginni grenndarkynningu. Við afmörkun undantekningarreglunnar gagnvart meginreglunni hefur verið talið að skýra beri ákvæðið til samræmis við 1. og 2. mgr. 26. gr. sömu laga þar sem segir að fara skuli með breytingu á deiliskipulagi eins og um nýtt skipulag sé að ræða nema breytingar séu óverulegar. Þegar meta skal hvort bygging teljist einungis hafa í för með sér óverulegar breytingar verður m.a. að líta til þess hver grenndaráhrif hennar séu á nærliggjandi eignir og hversu umfangsmikil hún sé í hlutfalli við þær byggingar sem fyrir eru á umræddri lóð eða svæði.

Í hinu umdeilda tilviki er um að ræða byggingu 60,4 m² bílskúrs á 71,4 m² lagnakjallara að Aratúni 36, en fyrir er á lóðinni einbýlishús, hæð og kjallari, 232,7 m² að flatarmáli. Samkvæmt lóðarleigusamningi er lóðin 809 m² og er nýtingarhlutfall hennar fyrir byggingu umdeilds bílskúrs 0,29 en að bílskúrnum meðtöldum yrði það 0,45. Er þá með talinn gólfflötur lagnakjallara enda engin heimild til að undanskilja hann við útreikning nýtingarhlutfalls, en lofthæð í honum er um 2 m. Myndi bygging skúrs og lagnakjallara samkvæmt hinu umdeilda leyfi fela í sér um 55% aukningu byggingarmagns á lóðinni sem verður að teljast veruleg aukning. Þegar litið er til vegg- og mænishæðar hinnar umdeildu byggingar, lengdar hennar og hæðarmunar lóða telur úrskurðarnefndin jafnframt að framkvæmdir samkvæmt hinu umdeilda leyfi myndu hafa í för með sér talsverð grenndaráhrif. Er það álit úrskurðarnefndarinnar að þegar litið sé til byggingarmagns og grenndaráhrifa geti framkvæmdir samkvæmt leyfinu ekki talist óverulegar og því hafi ekki verið unnt að veita byggingarleyfið á grundvelli undanþáguheimildar 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Í gr. 113.1 byggingarreglugerðar nr. 441/1998 er að finna ákvæði um hámarksstærð, vegg- og mænishæð á bílgeymslum fyrir einn bíl, en umdeildur bílskúr er ekki innan þeirra marka sem þar eru sett. Frá ákvæðum þessum getur byggingarnefnd heimilað frávik þar sem það veldur ekki verulegri röskun og aðstæður leyfa að öðru leyti, en ekki liggur fyrir að byggingarnefnd hafi tekið afstöðu til málsins. Hvorki er á teikningum né í byggingarlýsingu gerð grein fyrir því hvort bílskúrinn sé fyrir einn bíl eða tvo og telur úrskurðarnefndin að gæta hefði átt framangreindra ákvæða við meðferð málsins, en svo var ekki gert.

Þá er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að ekki hafi verið gætt ákvæðis gr. 113.4 í byggingarreglugerð, sbr. gr. 4.16 og 147.1a, en skilja verður ákvæði þessi svo að við þær aðstæður sem hér um ræðir hefði sá veggur hins umdeilda bílskúrs, sem veit að mörkum lóðar kærenda, þurft að vera eldvarnarveggur úr óbrennanlegu efni. Er þessi niðurstaða í samræmi við umsögn forvarnardeildar Slökkviliðs höfuðborgarsvæðisins þar sem fram kemur að útveggur bílskúrsins á lóðamörkum sé langt frá því að uppfylla viðeigandi eldvarnarkröfu.

Loks tekur úrskurðarnefndin fram að hún telji ágalla vera á staðfestri samþykkt nr. 249/2000 um afgreiðslu byggingarfulltrúans í Garðabæ á byggingarleyfisumsóknum. Segir í 3. gr. hennar að mál, sem byggingarfulltrúi afgreiði samkvæmt samþykktinni, skuli lögð fram á næsta fundi í byggingarnefnd og síðan send bæjarstjórn Garðabæjar til staðfestingar, eins og aðrar samþykktir byggingarnefndar, án þess að það fresti afgreiðslu þeirra. Samkvæmt 5. gr. samþykktarinnar er það skilyrði þess að afgreiðsla byggingarfulltrúa verði borin undir úrskurðarnefndina að hún hafi áður hlotið afgreiðslu sveitarstjórnar og hefur staðfestingin því verulega þýðingu að lögum. Eins og starfsemi byggingarnefndar í Garðabæ er nú háttað líður þar langur tími milli funda. Mun, svo dæmi sé tekið, síðast hafa verið fundur í nefndinni hinn 30. mars 2009 samkvæmt upplýsinum sem birtar eru á heimasíðu Garðabæjar 18. ágúst 2009. Getur staðfesting á ákvörðunum byggingarfulltrúa því augljóslega dregist langt umfram það sem við verður unað. Í hinu kærða tilviki leið nokkuð á þriðja mánuð frá því ákvörðunin var tekin og þar til hún var staðfest, en það var gert með því afbrigði að hún var ekki áður lögð fram í byggingarnefnd svo sem áskilið er í samþykktinni. Eru þessi vinnubrögð aðfinnsluverð.

Samkvæmt því sem að framan er rakið er hin kærða ákvörðun haldin svo verulegum ágöllum að ekki verður hjá því komist að fella hana úr gildi.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 19. maí 2009 um að veita byggingarleyfi fyrir bifreiðageymslu á lóðinni nr. 36 við Aratún í Garðabæ.

_____________________________
Hjalti Steinþórsson

_______________________________ ____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

110/2008 Ögurhvarf

16/2009 Heiðaþing

44/2008 Urðarmói

44/2009 Láland

109/2008 Miðskógar

13/2008 Eyrarbraut

38/2007 Bakkavör

88/2008 Aspargrund

37/2009 Undirhlíð

42/2009 Aratún

Um okkur

Opnunartími