Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

29/2010 Mávanes

Með

Ár 2010, mánudaginn 14. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Hildigunnur Haraldsdóttir arkitekt. 

Fyrir var tekið mál nr. 29/2010, kæra á leyfi byggingarfulltrúans í Garðabæ til byggingar einbýlishúss á lóðinni nr. 17 við Mávanes í Garðabæ.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 14. maí 2010, er barst nefndinni hinn 17. sama mánaðar, kæra L og B, Mávanesi 13, Garðabæ, K og H, Mávanesi 24, R og H, Mávanesi 22 og A, Mávanesi 9, leyfi byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 8. desember 2009 til byggingar einbýlishúss á lóðinni nr. 17 við Mávanes.  Var samþykktin staðfest á fundi bæjarstjórnar 21. janúar 2010.

Gera kærendur þá kröfu að hið kærða byggingarleyfi verði fellt úr gildi.  Með bréfi kærenda til úrskurðarnefndarinnar, dags. 17. maí 2010, er barst nefndinni samdægurs, gera kærendur ennfremur kröfu um að kveðinn verði upp bráðabirgðaúrskurður um stöðvun framkvæmda á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Þykir málið nú nægjanlega upplýst til þess að það verði tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til kröfunnar um bráðabirgðaúrskurð um stöðvun framkvæmda.   

Málavextir:  Á fundi skipulagsnefndar 19. ágúst 2009 var lögð fram fyrirspurn lóðarhafa Mávaness 17 þar sem leitað var eftir afstöðu nefndarinnar um tillögu að nýju einbýlishúsi á lóðinni.  Sagði m.a. eftirfarandi í bókun nefndarinnar:  „Tillagan gerir ráð fyrir einbýlishúsi innan byggingarreits sem er alls 786 m².  Kjallari er undir húsinu að vestanverðu sem opnast til vesturs enda gefur landlagshalli á lóðinni tilefni til þess.  Tillagan er innan þeirra skipulagsskilmála sem í gildi eru í Arnarnesi en byggingarmagn á lóðinni er umtalsvert meira en aðliggjandi hús(nýtingarhlutfall að meðaltali 0,19) og sú bygging sem fyrir er (nh 0,21).  Vandað er til tillögunnar og fellur hún vel að aðliggjandi byggð þrátt fyrir stærð.  Fram kemur að lóðarhafar hafa kynnt nágrönnum tillöguna.  Þar sem að tillagan gerir ráð fyrir húsi sem hefur nýtingarhlutfall sem nemur 0,47 sem er talsvert mikið meira en nústandandi hús og aðliggjandi hús mælir skipulagsnefnd með því að áður en veitt verði byggingarleyfi fyrir framlagðri tillögu  skuli skipulagsstjóri grenndarkynna tillöguna með formlegum hætti.  Vísast þar með til 4. mgr. greinar 4.2.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Grenndarkynna skal eigendum Mávaness 15, 16, 18, 19 og 20.“  Grenndarkynning stóð yfir dagana 11. september til 14. október 2009 og bárust engar athugasemdir. 

Á fundi skipulagsnefndar 10. desember 2009 var að nýju fjallað um erindi lóðarhafa Mávaness 17 og lögð fram athugasemd frá íbúa að Mávanesi 22, dags 19. október 2009.  Laut athugasemdin m.a. því að tillagan hafi ekki verið kynnt íbúum innar í götunni, m.a. vegna álags af fyrirhuguðum framkvæmdum, að friðsæld íbúa yrði raskað vegna fyrirhugaðra framkvæmda og að engin heimild væri í upphaflegum byggingarskilmálum til að rífa viðkomandi hús og endurbyggja það.  Var eftirfarandi fært til bókar:  „Við skoðun tillögunnar taldi skipulagsnefnd að framlögð tillaga væri innan marka deiliskipulagsákvæða frá árinu 1964 sem eru sett fram í byggingarskilmálum fyrir lóðir við göturnar Mávanes og Blikanes.  Hér er því ekki um breytingu deiliskipulags að ræða.  En þar sem að einbýlishúsið sem tillagan gerir ráð fyrir  er umtalsvert stærra en aðliggjandi íbúðarhús var ákveðið að grenndarkynna tillöguna eigendum aðliggjandi lóða og þeim gefinn kostur á að gera athugasemdir sem gætu haft áhrif á útfærslu tillögunnar. Engar athugasemdir bárust frá eigendum aðliggjandi lóða… Í Arnarnesi sem og öðrum grónum hverfum eru mörg dæmi þess að eldri hús hafi verið fjarlægð eða að breytingar á þeim hafi verið það umfangsmiklar að þær séu á við framkvæmdir við nýbyggingu.  Út frá jafnræðissjónarmiði er því ekki hægt að meina húseigendum að ráðast í umfangsmiklar endurgerðir húsa sinna enda séu kröfur byggingarfulltrúa uppfylltar sbr. 2. kafli byggingarreglugerðar nr. 441/1998.  Skipulagsnefnd gerir ekki athugasemd við framlagða og grenndarkynnta tillögu og telur að hún sé innan ramma deiliskipulags Arnarness.  Fylgja skal eftir ofangreindri tímaáætlun og fara skal að tilmælum byggingarfulltrúa um umgengni.  Þegar byggingarleyfi hefur verið veitt skal senda erindi til allra íbúa við Mávanes og þeim gerð grein fyrir fyrirhuguðum framkvæmdum, umfangi þeirra og tímasetningum.“

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 8. desember 2009 voru samþykktar umsóknir annars vegar um niðurrif hússins að Mávanesi 17 og hins vegar um byggingu einbýlishúss í þess stað.  Á fundi byggingarnefndar 21. desember voru lagðar fram afgreiðslur byggingarfulltrúa frá 4. nóvember 2009 til 10. desember s.á.  Á fundi bæjarráðs 12. janúar 2010 lagði ráðið til við bæjarstjórn að afgreiðslur byggingarfulltrúa frá 4. nóvember til 21. desember 2009 yrðu staðfestar.  Var fundargerð bæjarráðs samþykkt samhljóða á fundi bæjarstjórnar 21. janúar 2010.

Hafa kærendur skotið framangreindri samþykkt til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Með bréfi skipulags- og byggingarfulltrúa til íbúa við Mávanes, dags 15. apríl 2010, var tilkynnt um fyrirhugaðar framkvæmdir og tímaáætlun þeirra.  Með bréfi nokkurra íbúa við götuna, þar á meðal kærenda, til bæjarstjóra, dags. 23. apríl 2010, var framkvæmdunum mótmælt.  

Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er vísað til þess að lóðir við Mávanes hafi flestar verið seldar af eigendum Arnarness á árunum 1964-1965.  Þegar salan hafi farið fram hafi kaupendum verið kynnt fyrirhugað skipulag nessins og kvaðir, þ.m.t. byggingarskilmálar.  Í kjölfarið hafi afsöl verið gefin út.  Ekki hafi öll hús verið byggð samkvæmt ákvæðum um tímafrest og langflest húsin séu 250 til 400 fermetrar að stærð.  

Mávanesið sé í raun lokuð gata, tveir botnlangar.  Mjög skemmtileg götumynd hafi myndast með árunum með myndarlegum trjágróðri sem veitt hafi mikið skjól.  Aðgengi að fjörunni, sem sé m.a. eftir skipulögðum göngustígum við enda lóðar nr. 25, milli lóðanna nr. 9 og 11 og eftir opnu svæði austan við lóðir nr. 1 og 2.  Þá sé meira en 40 ára hefð fyrir ótakmörkuðu aðgengi eftir u.þ.b. þriggja metra breiðum göngustíg á sameiginlegri spildu milli lóðanna nr. 17 og 19. 

Bent sé á að þrátt fyrir að í byggingarskilmálum hafi ekki verið tiltekin hámarksstærð húsa felist eigi að síður í þeim takmarkanir.  Þannig sé skýrt tekið fram að hús skuli að öllu jöfnu vera einnar hæðar en þó sé leyfilegt að hafa kjallara undir þeim hluta sem fjærstur sé götu.  Varla þurfi að deila um það að fjærsti hluti húss frá götu geti vart orðið meira en helmingur af dýpt þess. 

Þá haldi kærendur því fram að til þess að unnt hefði verið að samþykkja tvöfalt stærra hús en þau hús sem fyrir séu við Mávanes hefði þurft að setja í gang endurskoðunarferli á byggingarskilmálum eða deiliskipulagi, sem kynna hefði þurft öllum húseigendum við götuna og leita eftir samþykki þeirra.  Ekki verði við það unað að nú verði tekin upp sú stefna að leyfa hús við Mávanes þar sem aðalhæð fylli út í byggingarreiti lóðar ásamt því að heimilt verði að grafa fyrir íverukjallara undir stærstum hluta hæðarinnar.

Íbúar við Mávanes telji margir að sjálfsagt hefði verið að kynna fyrirhugaðar framkvæmdir fyrir öllum íbúum götunnar, en ekki aðeins þeim sem næstir séu, og hafi jafnræðisregla verið brotin.  Við sölu lóða hafi verið lögð áhersla á að fljótlega yrði byggt á þeim til að hverfið yrði sem fegurst og friðsælast.  Þegar tekið sé til við að brjóta niður hús í götunni og stofna til umfangsmikilla framkvæmda, sem væntanlega muni standa yfir á annað ár, gefi það vissulega tilefni til að upplýsa íbúa og gefi þeim kost á að tjá sig um málið áður en það sé afgreitt hjá bæjaryfirvöldum.  Verði ekki annað séð en að grenndarkynningin hafi verið svo gölluð að hún teljist ómarktæk.

Málsrök Garðabæjar:  Af hálfu Garðabæjar er þess krafist að kærunni verði vísað frá þar sem kærendur eigi ekki lögvarða hagsmuni tengda hinni kærðu ákvörðun, sbr. 3. ml. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Kærendur séu allir íbúar í Mávanesi en geti ekki talist næstu nágrannar.  Sé því ljóst að grenndaráhrif hinnar kærðu framkvæmdar geti ekki varðað hagsmuni þeirra.   Beri því þegar af þeirri ástæðu að vísa kærunni frá.

Bent sé á að á fundi skipulagsnefndar 19. ágúst 2009 hafi verið bókað að tillaga að nýbyggingu húss á lóðinni nr. 17 við Mávanes væri í samræmi við þá skipulagsskilmála sem giltu á Arnarnesi.  Í bókuninni komi fram að þar sem nýtingarhlutfall hússins sé talsvert hærra en þess húss sem eigi að rífa og aðliggjandi húsa mæli nefndin með því að áður en veitt verði byggingarleyfi verði tillagan kynnt eigendum Mávaness 15, 16, 18, 19 og 20.  Hafi nefndin vísað til ákvæðis 4. mgr. gr. 4.2.2  skipulagsreglugerðar.  Tilgangur skipulagsnefndar hafi verið að leita eftir sjónarmiðum næstu nágranna, sem ef til vill væri ástæða til að hafa að leiðarljósi eða skoða nánar við útgáfu á byggingarleyfi vegna nýbyggingar.  Nágrannakynning hafi farið frá 11. sept. til 14. okt. 2009.  Kynningin, sem nefnd hafi verið grenndarkynning, hafi ekki verið grenndarkynning í skilningi ákvæða skipulags- og byggingarlaga eins og mælt sé fyrir um að fram fari um tillögu að óverulegri breytingu á deiliskipulagi.  Í umfjöllun um málið hafi gætt þess misskilnings hjá aðilum að um slíka lögformlega kynningu hafi verið að ræða.

Í skipulagsskilmálum sem gildi fyrir Mávanes og Blikanes komi ekki fram neinar takmarkanir á stærð húsa og engin ákvæði séu um nýtingarhlutfall.  Þegar litið sé til stærða húsa við Mávanes og Blikanes megi sjá að almennt sé nýtingarhlutfall þeirra á bilinu 0,2-0,3 en í hinu kærða tilviki sé nýtingarhlutfall 0,46.  Af hálfu Garðabæjar sé mótmælt þeirri röksemd kærenda að skapast hafi hefð fyrir því að hús við Mávanes eigi af vera að svipaðri stærð.  Byggingarréttur á hverri lóð ráðist ávallt af þeim skilmálum sem um viðkomandi lóð gildi og réttur eiganda lóðarinnar til nýtingar sinnar lóðar verði ekki takmarkaður með tilvísun til stærðar bygginga á öðrum lóðum þar sem byggingarréttur hafi ekki verið fullnýttur.  Í tilviki eiganda lóðarinnar að Mávanesi 17 eigi hann að geta treyst því að réttur hans til nýtingar á lóðinni sé í samræmi við þá skilmála sem um lóðina gildi og að bygging á lóðinni verði ekki takmörkuð við annað en gildandi skilmála og stærð og lögun byggingarreits samkvæmt mæliblaði.  Við umfjöllun um nýtingarhlutfall nýbyggingar að Mávanesi 17 verði að líta af sanngirni til raunverulegra grenndaráhrifa.  Slík áhrif ráðist fyrst og fremst af rými 1. hæðar sem sé 468 m² eða sem jafngildi því að nýtingarhlutfall sé 0,27.  Þá verði einnig að horfa til þess að um sé að ræða mjög stóra lóð, 1.681 m²,  sem snúi að sjó, en það dragi úr grenndaráhrifum byggingarinnar. 

Málsrök byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er vísað til þess að þau hafi keypt húsið að Mávanesi 17 í ársbyrjun 2008 með niðurrif þess og byggingu nýs húss í huga.  Húsið hafi þá staðið kalt í á annað ár enda hafi fyrri eigandi ætlað að rífa það og byggja nýtt í þess stað.  Stærð lóðarinnar hafi hentað vel þar sem sjö væru í heimili og fyrirsjáanlegt að húsið yrði nokkuð stórt þótt ekki væri það sjálfstætt markmið.  Frá byrjun hafi verið lögð á það áhersla að við hönnun hússins myndi ekki reyna á byggingarskilmála og að húsið skæri sig ekki í útliti frá nálægum húsum í götunni.

Byggingarleyfishafar haldi því fram að húsið samrýmist að öllu leyti byggingarskilmálum og því hafi grenndarkynningin, sem fram hafi farið, verið óþörf. 

Vandséð sé að kærendur sem séu íbúar húsa nr. 9, 13, 22 og 24 eigi nokkra hagsmuni svo heitið geti af þeirri framkvæmd sem kæran lúti að.  Ekkert þessara húsa liggi að Mávanesi 17 eða standi andspænis því.  Ekkert þeirra sé í beinni sjónlínu við húsið og aðkoma að tveimur þeirra liggi ekki framhjá því.  Það sé því skoðun þeirra að kærunni beri að vísa frá úrskurðarnefndinni.

Andsvör kærenda við málsrökum byggingarleyfishafa: Í andsvörum kærenda kemur fram að í byggingarskilmálum fyrir lóðir við Blikanes og Mávanes séu mjög skýrar kvaðir um hámarksstærð íbúðarhúsnæðis.  Ekki séu kvaðir um stærð bílgeymslna eða lagnakjallara, þ.e. húsnæðis sem ekki telst íbúðarhæft.  Mjög hafi reynt á þessi ákvæði þegar göturnar hafi verið byggðar.  Það sé mjög greinilegt af því hvernig þeir aðilar sem staðið hefðu að gerð byggingarskilmála hafi framfylgt þeim að settar hafi verið hömlur á stærð íbúðarhúsnæðis.  Í þessu sambandi vísist m.a. til nýtingarhlutfalls lóðanna við Mávanes, sem sé að meðaltali 0,22 og með einni undantekningu, Mávanes 7, á bilinu 0,17-0,32.  Við Blikanes séu samsvarandi tölur 0,24 með tveimur undantekningum. 

Varðandi kröfu byggingarleyfishafa um frávísun kærunnar sé bent á að þegar íbúum við Mávanes hafi almennt orðið ljóst hvað til stæði á lóðinni nr. 17 hafi þeir stungið saman nefjum og á örskömmum tíma hafi verið skrifað bréf til bæjarstjóra.  Engin formleg samtök íbúa séu fyrir hendi á svæðinu.  Ekki hafi náðst í alla íbúa götunnar en allir þeir sem tiltækir hafi verið hafi ritað undir umrætt bréf.  Eftir fund sem bæjarstjóri hafi boðað til með bréfriturum hafi verið ljóst að skipulags- og byggingaryfirvöld bæjarins myndu ekki gæta hagsmuna íbúanna ótilneydd og því ekki annar kostur en að leggja málið fyrir úrskurðarnefndina.  Þetta hafi þurft að gera í flýti vegna kærufrests.  Samkvæmt upplýsingum sem aflað hafi verið hafi ekki reynst þörf á að allir íbúar sem hagsmuna eiga að gæta stæðu að því að skjóta málinu til úrskurðarnefndarinnar.  Íbúar sem verið hefðu erlendis hafi nú haft samband við kærendur, lýst fullum stuðningi við aðgerðir hópsins og boðist til að bæta nöfnum sínum við undirskriftir.

Það dyljist varla nokkrum að gífurlegir hagsmunir húseigenda við Mávanes, og reyndar annarra íbúa í Arnarnesi, séu í húfi.  Það að opnað verði á að efnamenn, innlendir og erlendir, kaupi upp eldri hús, sem byggð hafi verið í samræmi við þær reglur sem gilt hafi og gildi enn á svæðinu, rífi húsin, eyðileggi yfirbragð gatnanna og byggi síðan hús sem þverbrjóti byggingarskilmála og hækki nýtingarhlutfall lóða sem byggingaraðilar hafi haldið sig við, sé með öllu óásættanlegt.

——-

Aðilar hafa fært fram frekari rök fyrir máli sínu, sem ekki verða rakin hér, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins. 

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin hefur kynnt sér aðstæður á vettvangi.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi leyfis byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 8. desember 2009 til byggingar einbýlishúss á lóðinni nr. 17 við Mávanes, sem staðfest var á fundi bæjarstjórnar 21. janúar 2010.  Samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi verður húsið á einni hæð nær götu en að hluta á tveimur hæðum fjær götu, samtals 760 m².   

Í máli þessu liggur fyrir deiliskipulag Arnarness frá árinu 1961 og byggingarskilmálar fyrir sama svæði frá árinu 1964.  Samkvæmt þeim gögnum er heimilt að byggja þar einnar hæðar íbúðarhús ásamt bifreiðageymslu.  Í skilmálunum segir ennfremur að húsin á svæðinu skuli vera einnar hæðar, en á lóðum sunnan og vestan götu megi þau vera tvílyft á þeim hluta sem fjærstur er götu, gefi jarðvegshæð á lóð tilefni til þess.  Byggingarlínur húsa eru tilgreindar en nýtingarhlutfall lóða er ekki tilgreint. 

Lóðin að Mávanesi 17 er 1.681 m² að stærð og stendur neðan götu í lokuðum botnlanga.  Innar í þessum sama botnlanga eru m.a. hús kærenda nr. 22 og 24, en hús kærenda nr. 9 og 13 standa framar í götunni.  Ekkert húsa kærenda liggur að lóðinni nr. 17 eða er andspænis henni.

Þrátt fyrir stærð hinnar umdeildu nýbyggingar fellur hún vel að lóð og götumynd og breytir ekki að neinu marki yfirbragði hverfisins.  Telur úrskurðarnefndin ljóst að hún muni ekki hafa umtalsverð áhrif á útsýni frá eignum kærenda eða önnur slík grenndaráhrif að það geti snert sérstaka og verulega hagsmuni þeirra.  Verður ekki heldur fallist á að kærendur eigi lögvarða hagsmuni af því einu að koma í veg fyrir að nýtt hús verið reist á lóð byggingarleyfishafa í stað eldra húss, enda verður almennt að gera ráð fyrir því að hús séu endurýjuð með þeim hætti á svæðum þar sem ekki hafa verið reistar við því skorður, svo sem með friðlýsingu eða hverfisvernd.  Verða nágrannar jafnframt að þola tímabundið rask og ónæði sem mannvirkjagerðinni fylgir, enda sé eðlilegt tillit tekið til hagmuna þeirra við framkvæmd verksins.

Að öllu þessu virtu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að kærendur eigi ekki þá lögvörðu hagsmuni tengda ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar sem eru skilyrði kæruaðildar fyrir úrskurðarnefndinni, sbr. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Verður málinu því vísað frá úrskurðarnefndinni vegna aðildarskorts kærenda. 

Úrskurðarorð: 

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

______________________________         ______________________________
Ásgeir Magnússon                                             Hildigunnur Haraldsdóttir

des 22
Love0

18/2010 Austurgata

Með

Ár 2010, mánudaginn 14. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Hildigunnur Haraldsdóttir arkitekt. 

Fyrir var tekið mál nr. 18/2010, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar um að veita byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við norðausturhlið hússins að Austurgötu 25 í Hafnarfirði. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréf til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 31. mars 2010, er barst nefndinni sama dag, kærir K, Gunnarssundi 5, Hafnarfirði, þá ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar að veita byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við norðausturhlið hússins að Austurgötu 25 í Hafnarfirði.  Skilja verður málskot kæranda svo að krafist sé ógildingar hins kærða byggingarleyfis.

Kærandi hefur jafnframt krafist bráðabirgðaúrskurðar um stöðvun framkvæmda á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Þykir málið nú nægjanlega upplýst til að taka það til efnismeðferðar, en framkvæmdir vegna hins kærða byggingarleyfis hafa nú þegar verið bannaðar af hálfu byggingaryfirvalda í Hafnarfirði.  Er því ekki ástæða til að taka afstöðu til stöðvunarkröfu kæranda í máli þessu.

Málsatvik og rök:  Hinn 18. apríl 2007 var tekin fyrir umsókn eiganda fasteignarinnar að Austurgötu 25 í Hafnarfirði um breytingar á nefndri fasteign og var erindið afgreitt með svofelldri bókun:  „L… sækir um að byggja viðbyggingu við norðurhlið hússins að Austurgötu 25, Hafnarfirði skv. teikningum Byggingar- og skipulagshönnunar ehf. dags. 21.3. Nýjar teikningar bárust 18.04.2007 með nýjum rýmisnúmerum.  Skipulags- og byggingarfulltrúi samþykkir erindið. Umsóknin samræmist lögum nr. 73/1997.“  Fundargerðin var lögð fram á fundi skipulags- og byggingarráðs 24. apríl 2007 og staðfest í bæjarstjórn 2. maí sama ár.

Kærandi bendir á að samþykktar teikningar að fyrirhuguðum breytingum feli í sér viðbyggingu við norðvesturhlið hússins að Austurgötu 25 auk glugga sem til standi að bæta við á suðausturhlið hússins, en hún snúi að garði kæranda.  Grenndarkynna hefði átt fyrirhugaðar breytingar en viðbyggingin kalli á breytingu á deiliskipulagi þar sem um stækkun á byggingarreit sé að ræða og útliti húss breytt með fyrrgreindum glugga.  Kæranda hafi fyrir tilviljun fengið vitneskju um umdeilt byggingarleyfi sumarið 2009 og hefði þá verið tjáð af bæjaryfirvöldum að mistök hefðu átt sér stað.  Leyfið væri hins vegar fallið niður þar sem framkvæmdir hefðu ekki hafist innan tilskilins frests og yrði það ekki veitt að nýju nema að undangenginni réttri málsmeðferð.  Í byrjun mars 2010 hafi byggingarleyfishafi hins vegar tjáð kæranda að fyrirhugað væri að saga gat fyrir áðurgreindum glugga í samræmi við veitt byggingarleyfi.  Bæjaryfirvöld hafi nú upplýst að vafi leiki á um hvort umdeilt leyfi sé fallið niður en kærandi hafi gert kröfu til bæjaryfirvalda um að leyfið verði fellt úr gildi og framkvæmdir stöðvaðar.

Fram hefur komið af hálfu Hafnarfjarðarbæjar að veitt leyfi fyrir viðbyggingu að Austurgötu 25 rúmist innan skilmála gildandi deiliskipulags.  Hafi því ekki komið til grenndarkynningar á breytingu skipulagsins en í umsókn hafi þess ekki verið getið að sótt væri um að fjölga gluggum hússins.  Vafi leiki á um hvort framkvæmdir samkvæmt hinu kærða byggingaleyfi hafi byrjað innan 12 mánaða lögmælts frests svo það haldi gildi sínu.  Leitað hafi verið upplýsinga hjá byggingarleyfishafa í því efni en engar úttektir hafi átt sér stað af hálfu byggingaryfirvalda á heimiluðum framkvæmdum.

Af hálfu byggingarleyfishafa er skírskotað til þess að hann hafi fengið umrætt byggingarleyfi að undangenginni umsögn húsafriðunarnefndar.  Hann sé smiður að mennt og hafi sjálfur unnið að endurbótum að Austurgötu 25 og m.a. smíðað gluggana sjálfur.  Framkvæmdir samkvæmt byggingarleyfinu hafi verið byrjaðar innan árs frá veitingu þess og beri tiltækar ljósmyndir með sér að búið hafi verið að setja alla glugga á framhlið fyrstu hæðar hússins í febrúar 2008.  Framkvæmdir hafi staðið yfir frá árinu 2007 og standi enn yfir.  Nýtt gluggaop á fyrstu hæð hússins, sem snúi að fasteign kæranda og samþykkt hafi verið af byggingaryfirvöldum hinn 18. apríl 2007, sé eldhúsgluggi og hafi mikið notagildi vegna birtu og loftræstingar.  Þegar séu fyrir tveir gluggar á annarri hæð og einn gluggi á fyrstu hæð sem snúi að fasteign kæranda og ekki verði séð hvaða óhagræði fylgi einu glugga til viðbótar.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um samþykkt skipulags- og byggingarfulltrúans í Hafnarfirði frá 18, apríl 2007, sem staðfest var í bæjarstjórn Hafnarfjarðar 2. maí sama ár.  Í samþykktinni felst að heimilað er að reisa viðbyggingu við norðausturhlið hússins að  Austurgötu 25.  Af samþykkum uppdráttum má ráða að einnig felist í hinni umdeildu samþykkt leyfi til að beyta innra skipulagi á 1. hæð, setja nýjan glugga á suðausturhlið hússins og loka dyragati og setja glugga í þess stað á suðvesturhlið, en þessara breytinga á innra skipulagi og á gluggum er hvorki sérstaklega getið í bókun um samþykkt leyfisins né í byggingarlýsingu á aðaluppdráttum.

Kærandi vísar til þess að hann hafi verið búinn að skipta um glugga á framhlið (suðurvesturhlið) hússins í febrúar 2008 og því hafi framkvæmdir hafist innan árs frá útgáfu byggingarleyfisins.  Við þessa staðhæfingu er það að athuga að ekki var í hinu kærða leyfi fjallað um endurnýjun glugga á framhlið hússins, ef frá er talin heimildin til að setja glugga í dyraop, sem ekki hefur verið hafist handa við.  Engin úttekt hefur farið fram í tengslum við verkið og ekki hefur veri skráður byggingarstjóri á það.  Hefur byggingarleyfishafi ekki sýnt fram á að hann hafi, enn sem komið er, hafið neinar framkvæmdir samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi, sbr. 14. gr. byggingar¬reglugerðar nr. 441/1998, og skipta framkvæmdir hans við endurbætur á húsinu að öðru leyti engu máli í því sambandi.
 
Samkvæmt 1. tl. 1. mgr. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 má gefa út byggingar¬leyfi þegar sveitarstjórn hefur staðfest samþykkt um veitingu leyfisins og byggingarleyfisgjöld og önnur tilskilin gjöld hafa verið greidd.  Í 4. mgr. sömu greinar segir að staðfesting sveitarstjórnar falli úr gildi hafi byggingarleyfi ekki verið gefið út innan 12 mánaða.  Þá segir í 1. mgr. 45. gr. laganna að byggingarleyfi falli úr gildi hafi byggingarframkvæmdir ekki hafist innan 12 mánaða frá útgáfu þess.

Eins og að framan greinir hafa engar framkvæmdir enn hafist á grundvelli hins kærða byggingarleyfis, en rúm tvö ár eru nú liðin frá staðfestingu sveitarstjórnar á leyfinu.  Er sú staðfesting því úr gildi fallin.  

Byggingarleyfishafi mun hafa greitt tilskilin byggingarleyfisgjöld í kjölfar afgreiðslu bæjaryfirvalda á umsókn hans. Væri litið svo á að með því hafi honum verið veitt byggingaleyfi skv. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga þá er það leyfi einnig úr gildi fallið, sbr. 1. mgr. 45. gr. laganna.  Eru því úr gildi fallnar allar heimildir til þeirra framkvæmda sem leyfðar voru með hinni kærðu samþykkt og verður hér eftir ekki í þær ráðist nema að undangenginni nýrri samþykkt sveitarstjórnar.  Hefur kærandi af þessum sökum ekki lengur lögvarða hagsmuni af því að fá skorið úr um lögmæti hins kærða byggingarleyfis, sbr. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga, og verður málinu því vísað frá úrskurðar¬nefndinni.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

______________________________                ________________________
Ásgeir Magnússon                                                    Hildigunnar Haraldsdóttir 

des 22
Love0

39/2009 Hrefnugata

Með

Ár 2010, fimmtudaginn 3. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 39/2009, kæra á ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 22. apríl 2009 um að veita byggingarleyfi fyrir bílskúr og stækkun rishæðar ásamt breytingum innan annarrar hæðar fjölbýlishúss á lóð nr. 3 við Hrefnugötu. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 28. maí 2009, er barst nefndinni 29. sama mánaðar, kæra K og R, Flókagötu 14, Reykjavík, þá ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 22. apríl 2009 að veita byggingarleyfi fyrir bílskúr og stækkun rishæðar ásamt breytingum innan annarrar hæðar fjölbýlishúss á lóð nr. 3 við Hrefnugötu.  Borgarráð staðfesti ákvörðunina hinn 24. apríl 2009.  Gera kærendur þá kröfu að hin kærða veiting byggingarleyfis verði felld úr gildi. 

Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 4. júní 2009, er barst nefndinni sama dag, kærir jafnframt Guðfinna Jóhanna Guðmundsdóttir hdl., f.h. E, Flókagötu 14, nefnda ákvörðun um veitingu byggingarleyfis vegna Hrefnugötu 3 og er gerð krafa um ógildingu ákvörðunarinnar.  Með hliðsjón af málatilbúnaði kærenda þykir ekkert standa því í vegi að sameina málin og verður því kærumálið, sem er nr. 41/2009, sameinað hinu fyrra. 

Málsatvik og rök:  Hinn 22. apríl 2009 samþykkti skipulagsráð Reykjavíkur, í kjölfar grenndarkynningar, umsókn um byggingu bílskúrs og stækkun rishæðar ásamt breytingum innan annarrar hæðar fjölbýlishúss á lóð nr. 3 við Hrefnugötu.  Við grenndarkynninguna komu fram athugasemdir, m.a. frá kærendum.  Borgarráð staðfesti ákvörðun skipulagsráðs hinn 24. apríl 2009.  Skutu kærendur ákvörðun um veitingu byggingarleyfisins til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Kærendur benda á að óskiljanlegt sé að fyrirhugaður bílskúr verði staðsettur í línu aftan við húsið að Hrefnugötu 3, að suðurmörkum lóðar kærenda að Flókagötu 14.  Stór hluti bílgeymslunnar verði fyrir aftan húsið að Flókagötu 3 og geti sá hluti ekki nýst fyrir bifreið, enda ekki unnt að aka inn í þann hluta byggingarinnar.  Í raun sé um að ræða viðbyggingu við íbúðarhús það sem fyrir sé á lóðinni, sem hljóti að vera ætluð til annarra nota en geymslu bifreiðar, enda muni verða innangengt úr einni geymslu íbúðarhússins í nýbygginguna.  Þá sé hækkun á þaki íbúðarhússins mótmælt.  Sú hækkun muni valda verulegu skuggavarpi og raska lögvörðum hagsmunum íbúa í kjallaraíbúð að Flókagötu 14 og fari breytingin gegn sjónarmiðum sem fram komi í gildandi aðalskipulagi Reykjavíkur. 

Niðurstaða:  Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 26. maí 2010, upplýsti byggingarfulltrúinn í Reykjavík að samþykkt skipulagsráðs fyrir veitingu umdeilds byggingarleyfis hefði verið til umfjöllunar á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 25. maí 2010.  Fram kemur í bókun þess fundar að byggingarleyfi hafi ekki verið gefið út innan tilskilins frests skv. byggingarreglugerð nr. 441/1998 og sé því úr gildi fallið.  Óheimilt sé að endurnýja byggingarleyfið óbreytt.  Borgarráð staðfesti umrædda fundargerð byggingarfulltrúa hinn 27. maí 2010. 

Samkvæmt 5. mgr. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sbr. og gr. 13.3 í byggingarreglugerð nr. 441/1998, fellur staðfesting sveitarstjórnar á ákvörðun um veitingu byggingarleyfis úr gildi hafi byggingarleyfi skv. nefndri 44. gr. ekki verið gefið út innan 12 mánaða frá staðfestingunni.  Samkvæmt áðurgreindum upplýsingum embættis byggingarfulltrúa liggur fyrir að byggingarleyfi hafi ekki verið gefið út eftir staðfestingu borgarráðs á veitingu þess frá 24. apríl 2009.  Hefur hin kærða ákvörðun því fallið úr gildi samkvæmt tilvitnuðum ákvæðum skipulags- og byggingarlaga og byggingarreglugerðar vegna þess að meira en tólf mánuðir eru liðnir frá staðfestingu borgarráðs á umdeildu byggingarleyfi. 

Af framangreindum sökum hafa kærendur ekki lengur lögvarða hagsmuni af því að fá skorið úr um gildi hinnar kærðu ákvörðunar og verður kærumáli þessu því vísað frá úrskurðarnefndinni. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

____________________________
Hjalti Steinþórsson

_______________________________          _____________________________
Ásgeir Magnússon                                                 Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

36/2008 Fagurhóll

Með

Ár 2010, miðvikudaginn 26. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 36/2008, kæra á synjun umhverfisnefndar Grundarfjarðarbæjar frá 4. mars 2008 á beiðni um endurskoðun á lögmæti sólpallabyggingar að Fagurhóli 8a, Grundarfirði.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 26. maí 2008, er barst nefndinni 28. sama mánaðar, kæra K og K, Fagurhólstúni 9, Grundarfirði, synjun umhverfisnefndar Grundarfjarðarbæjar frá 4. mars 2008 á beiðni kærenda um endurskoðun á lögmæti sólpallabyggingar að Fagurhóli 8a, Grundarfirði.  Bæjarstjórn Grundarfjarðar staðfesti þá afgreiðslu hinn 13. mars sama ár.  Skilja verður málskot kærenda svo að krafist sé ógildingar á hinn kærðu ákvörðun.

Málsatvik og rök málsaðila:  Hinn 6. nóvember 2006 samþykkti umhverfisnefnd Grundarfjarðarbæjar umsókn um leyfi fyrir lóðarframkvæmdum að Fagurhóli 8a.  Var um að ræða pallagerð og skjólveggi auk jöfnunar og frágangs yfirborðs á baklóð og voru framkvæmdir þá þegar hafnar samkvæmt bókun nefndarinnar.  Bæjarstjórn staðfesti afgreiðslu nefndarinnar hinn 9. nóvember sama ár.  Með bréfi, dags. 11. desember 2007, fóru kærendur fram á það við umhverfisnefnd að kannað yrði lögmæti byggingar sólpalls að Fagurhóli 8a.  Var erindið tekið fyrir á fundi nefndarinnar 4. mars 2008 og sú afstaða nefndarinnar bókuð að áður veitt leyfi fyrir byggingu sólpalls að Fagurhóli 8a væri í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga og byggingarreglugerðar.  Að öðru leyti var vísað til fyrri afgreiðslu og 67. gr. byggingarreglugerðar um girðingu lóða.  Var kærendum tilkynnt um þessa afgreiðslu með bréfi skipulags- og byggingarfulltrúa, dags. 19. maí 2008.

Kærendur benda á þeir eigi töluverðra hagsmuna að gæta varðandi umdeilt leyfi fyrir gerð sólpalls að Fagurhóli 8a, sem liggi að lóð kærenda, og standi að miklum mun hærra.  Þrátt fyrir það hafi grenndarkynning ekki farið fram.  Kærendur geti ekki fallist á að umræddar framkvæmdir og málsmeðferð geti verið lögum samkvæmt og hafi því vísað málinu til úrskurðarnefndarinnar.

Af hálfu Grundafjarðarbæjar er vísað til þess að á sínum tíma hafi byggingaryfirvöld farið á vettvang og metið það svo að umræddar framkvæmdir gengju ekki á hagsmuni nágranna.  Fjarlægð umdeilds hringlaga palls frá girðingu á lóðamörkum Fagurhóls 8a og Fagurhólstúns 9 sé 2,2 metrar.  Pallurinn sé tengdur aðalsólpalli með brú og sé aðeins ætlaður fyrir blóm og styttur og standi pallurinn 36 sentimetrum lægra en aðalpallurinn.

Niðurstaða:  Hin kærða afgreiðsla umhverfisnefndar Grundarfjarðarbæjar fól í sér synjun á erindi kærenda frá 11. desember 2007 um endurskoðun á fyrri ákvörðun um veitingu leyfis fyrir tilteknum framkvæmdum á lóðinni að Fagurhóli 8a, sem bæjarstjórn staðfesti  hinn 9. nóvember 2006. 

Aðili máls getur ekki gert kröfu um að stjórnvald, sem tekið hefur ákvörðun og birt hana, endurskoði hana nema að skilyrði um endurupptöku máls séu fyrir hendi.  Ekki er til að dreifa lagaákvæðum á sviði skipulags- og byggingarmála sem veita rýmri rétt til endurupptöku máls en kveðið er á um í 24. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, en hún hefur að geyma almenna reglu um endurupptöku stjórnvaldsákvarðana.  Samkvæmt nefndri 24. gr. er endurupptaka máls háð þeim skilyrðum að ákvörðun hafi byggst á ófullnægjandi eða röngum upplýsingum eða að íþyngjandi ákvörðun um boð eða bann hafi byggst á atvikum sem breyst hafi verulega frá því að ákvörðun var tekin.  Mál verður þó ekki endurupptekið eftir að þrír mánuðir eru liðnir frá tilkynningu ákvörðunar eða því að aðila var kunnugt eða mátti vera kunnugt um breytingar á atvikum nema með samþykki annarra málsaðila.  Eftir að ár er liðið frá því að aðila varð eða mátti vera kunnugt um ákvörðun eða breyttar forsendur verður mál ekki endurupptekið nema veigamiklar ástæður mæli með því.

Þegar kærendur óskuðu endurskoðunar á veitingu umþrætts byggingarleyfis var liðið meira en ár frá veitingu þess og byrjun framkvæmda.  Þar sem samþykki byggingarleyfishafa skortir fyrir endurupptöku málsins og ekki liggja fyrir veigamiklar ástæður fyrir henni verður ekki haggað við hinni kærðu afgreiðslu umhverfisnefndar á erindi kærenda.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.          

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu á synjun umhverfisnefndar Grundarfjarðarbæjar frá 4. mars 2008 á beiðni kærenda um endurskoðun á lögmæti sólpallabyggingar að Fagurhóli 8a, Grundarfirði. 

 

__________________________
Hjalti Steinþórsson

 

__________________________             __________________________
Ásgeir Magnússon                                       Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

73/2008 Sörlaskjól

Með

Ár 2010, fimmtudaginn 20. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 73/2008, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 24. júní 2008 um veitingu byggingarleyfis fyrir hækkun húss, gerð tveggja nýrra kvista, breytingu eldri kvists og glugga, greftri frá kjallara og breytinga á innra skipulagi einbýlishússins að Sörlaskjóli 24 í Reykjavík. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 25. júlí 2008, er barst úrskurðarnefndinni 7. ágúst sama ár, kærir K, íbúðareigandi að Sörlaskjóli 26, persónulega og fyrir hönd T, íbúðareiganda að Ægissíðu 117 í Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 24. júní 2008 að veita byggingarleyfi fyrir hækkun húss, gerð tveggja nýrra kvista, breytingu á eldri kvisti og glugga, greftri frá kjallara og breytingu á innra skipulagi einbýlishússins að Sörlaskjóli 24 í Reykjavík.  Borgarráð staðfesti hina kærðu ákvörðun hinn 26. júní 2008.  Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 4. mars 2008 var tekin fyrir leyfisumsókn fyrir áður gerðri stækkun bílskúrs og hækkun húss, byggingu tveggja nýrra kvista, breytingu á kvisti og gluggum sem fyrir voru, stækkun svala, greftri frá kjallara og breytingu á innra skipulagi einbýlishússins að Sörlaskjóli 24.  Málinu var vísað til umsagnar skipulagsstjóra sem afgreiddi erindið neikvætt á embættisafgreiðslufundi sínum 7. mars 2008 með vísan til umsagnar sinnar, dags. sama dag.

Erindið var síðan til meðferðar hjá byggingarfulltrúa sem ákvað á fundi sínum hinn 22. apríl 2008 að vísa því til skipulagsstjóra til ákvörðunar um grenndarkynningu.  Á embættisafgreiðslufundi skipulagsstjóra 25. apríl 2008 var samþykkt að grenndarkynna framlagða umsókn fyrir hagsmunaaðilum að Sörlaskjóli nr. 22 og 26 ásamt Ægissíðu nr. 115 og 117 og bárust athugasemdir frá kærendum.  Ákvað skipulagstjóri að vísa málinu til skipulagsráðs sem afgreiddi það á fundi sínum 11. júní 2008 með svofelldri bókun:  ,,Ráðið gerir ekki athugasemdir við að byggingarleyfi verði gefið út þegar uppdrættir hafa verið lagfærðir.  Vísað til fullnaðarafgreiðslu byggingarfulltrúa.“  Byggingarfulltrúi samþykkti síðan umsóknina á fundi hinn 24. júní 2008 og staðfesti borgarráð þá afgreiðslu hinn 26. sama mánaðar.  Felur hið kærða byggingarleyfi m.a. í sér heimild til hækkunar útveggja hússins að Sörlaskjóli 24 um einn metra og samsvarandi hækkunar á þaki auk tveggja nýrra kvista á norðurfleti þaks.  Á samþykktum byggingarteikningum er stækkun húss sögð vera 47 m2 og hækkun nýtingarhlutfalls úr 0,55 í 0,64. 

Skutu kærendur veitingu byggingarleyfisins til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að þeim hafi verið gefinn kostur á að gera athugasemdir við fyrirhugaðar framkvæmdir að Sörlaskjóli 24 og fá nánari upplýsingar hjá skipulags- og byggingarsviði borgarinar.  Kærendur hafi leitað nánari upplýsinga um áhrif fyrirhugaðra framkvæmda á skuggavarp og útsýni gagnvart fasteignum sínum.  Engin svör hafi hins vegar borist við athugasemdum kærenda en aðeins tilkynning um að umræddar framkvæmdir hafi verið samþykktar.  Ætla megi að það stafi af því að upplýsingar um áðurgreind grenndaráhrif hafi ekki legið fyrir hjá borgaryfirvöldum en það hljóti að vera lágmarksréttur íbúa að fá slíkar upplýsingar um áhrif framkvæmda á eignir þeirra svo unnt sé að taka upplýsta ákvörðun. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu boraryfirvalda er farið fram á að hin kærða ákvörðun um veitingu byggingarleyfis standi óhögguð. 

Við grenndarkynningu umsóttra breytinga á fasteigninni að Sörlaskjóli 24 hafi athugasemdir borist frá báðum kærendum sem að mestu hafi lotið að áhrifum á útsýni og skuggavarp á fasteignir þeirra að Sörlaskjóli nr. 26 og Ægissíðu nr. 117.  Í skjalasafni skipulags- og byggingasviðs liggi fyrir svör við þeim athugasemdum, dags. 6. júní 2008.  Þar komi eftirfarandi fram:  ,,Hækkun hússins mun lengja skugga frá því sem nú er um 1-2 metra.  Skipulagsstjóri tekur ekki undir þær athugasemdir sem borist hafa, enda ljóst að um óveruleg áhrif á nálæga byggð er að ræða.  Yfir sumartímann nær skuggi hússins fyrir breytingu ekki yfir á lóð nr. 117 við Ægissíðu, en mun lítillega fara yfir þau eftir breytinguna.  Ekki fæst séð að skugginn skerði nýtingu á garðinum yfir sumartímann.“

Kærendum hafi verið sent bréf, dags. 25. júní 2008, þar sem þeim hafi verið greint frá endanlegri afgreiðslu umdeildrar byggingarleyfisumsóknar en þau mistök virðist hafa orðið að láðst hafi að láta svör við athugasemdum kærenda fylgja.  Þessi mistök beri að harma en þó verði ekki talið að þau eigi að leiða til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.  Meðferð málsins hafi að öðru leyti verið lögum samkvæmt, afstaða tekin til athugasemda og þeim svarað með vönduðum hætti þótt farist hafi fyrir að senda þeim þau svör sem athugasemdir gerðu. 

Niðurstaða:  Af málatilbúnaði kærenda verður ráðið að þeir óttist skuggavarp og útsýnisskerðingu gagnvart fasteignum sínum vegna heimilaðrar hækkunar hússins að Sörlaskjóli 24 og að málsmeðferð hafi verið ábótavant þar sem nefnd grenndaráhrif hafi ekki verið könnuð og athugasemdum þeirra við grenndarkynningu ekki verið svarað.

Í 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er fjallað m.a. um grenndarkynningu byggingarleyfisumsóknar í þegar byggðum hverfum sem ekki hafa verið deiliskipulögð.  Annast skipulagsnefnd grenndarkynninguna áður en málið er afgreitt af hálfu byggingaryfirvalda og tekur afstöðu til framkominna athugasemda í niðurstöðu sinni í málinu með sama hætti og þegar um er að ræða kynningu skipulags skv. 1. mgr. 25. gr. laganna.  Tekið er fram að þeir sem tjáð hafi sig um málið skuli tilkynnt um niðurstöðu skipulagsnefndar auk niðurstöðu byggingarnefndar. 

Óumdeilt er í málinu að láðst hafi að senda kærendum niðurstöðu skipulagsráðs Reykjavíkur í kjölfar grenndarkynningar hinnar umdeildu byggingarleyfisumsóknar þegar þeim var tilkynnt um samþykkt hennar.  Hins vegar liggur fyrir að hugað var að grenndaráhrifum vegna kynntra breytinga á fasteigninni að Sörlaskjóli 24 í tilefni af athugasemdabréfum kærenda áður en skipulagsráð tók afstöðu í málinu.  Í ljósi þess verður umræddur annmarki ekki talinn leiða til ógildingar ákvörðunarinnar. 

Hús kærenda standa norðan og austan við húsið að Sörlaskjóli 24 í um 12-15 metra fjarlægð.  Samkvæmt samþykktum teikningum fer nýtingarhlutfall lóðarinnar að Sörlaskjóli 24 úr 0,55 í 0,64 við hina umdeildu breytingu en samkvæmt upplýsingum úr fasteignaskrá er nýtingarhlutfall nágrannalóða eftirfarandi:  0,64 að Sörlaskjóli 22, 0,74 að Sörlaskjóli 26, 0,85 að Ægisíðu 115 og 0,57 að Ægisíðu 117.  Hæðir húsa á svæðinu eru áþekkar og sker húsið að Sörlaskjóli 24 sig ekki úr að því leyti eftir heimilaða hækkun. 

Með hliðsjón af framangreindum aðstæðum og þar sem hækkun hússins að Sörlaskjóli 24 um einn metra og aðrar breytingar verða ekki taldar hafa umtalsverð grenndaráhrif gagnvart nágrannafasteignum þykja ekki efni til að raska gildi umdeildrar ákvörðunar. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 24. júní 2008, er borgarráð staðfesti 26. sama mánaðar, um að veita byggingarleyfi fyrir hækkun húss og fleiri breytingum á fasteigninni að Sörlaskjóli 24 í Reykjavík. 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

__________________________             __________________________
Ásgeir Magnússon                                        Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

86/2009 Miðskógar

Með

Ár 2010, miðvikudaginn 5. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 86/2009, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Álftaness frá 16. nóvember 2009 um að veita leyfi til byggingar einbýlishúss á lóðinni nr. 8 við Miðskóga. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 19. desember 2009, er barst nefndinni hinn 21. sama mánaðar, kæra K og K S, til heimilis að Miðskógum 6, Álftanesi, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Álftaness frá 16. nóvember 2009 að veita leyfi til byggingar einbýlishúss á lóðinni nr. 8 við Miðskóga.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar 19. nóvember 2009. 

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi ásamt því að kveðinn verði upp úrskurður til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Engar framkvæmdir hafa átt sér stað á grundvelli hins kærða leyfis.  Þykir málið nú vera tækt til efnisúrskurðar og verður því ekki fjallað sérstaklega um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda. 

Mál þetta á sér nokkra forsögu og hefur úrskurðarnefndin áður fjallað um deilumál er varða lóðina að Miðskógum 8.  Gera kærendur kröfu til þess að þeir nefndarmenn í úrskurðarnefndinni sem áður hafi fjallað um mál tengd lóðinni og deiliskipulagi svæðisins taki ekki þátt í afgreiðslu málsins.  Á þetta verður ekki fallist enda veldur það ekki vanhæfi þótt nefndarmenn hafi áður, á sama stjórnsýslustigi, leitt til lykta mál tengd úrlausnarefni máls. 

Jafnframt gera kærendur kröfu til þess að nefndin vinni að úrlausn málsins „óháð fyrri úrskurðum eða hugsanlegum dómum“.  Verður ekki fallist á þessa kröfu kærenda um meðferð máls enda væri hún andstæð eðli máls og meginreglu 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 um rannsókn máls.  Verður nefndin þvert á móti að líta til fyrri úrlausna, hvort sem er eigin úrskurða eða niðurstöður dómstóla er varða sakarefni málsins, enda er hún bundin af þessum niðurstöðum. 

Kærendur rekja í löngu máli aðdraganda málsins sem þau telja leiða til þess að fyrri niðurstaða úrskurðarnefndarinnar um gildi deiliskipulags á svæðinu fái ekki staðist.  Þykir ekki ástæða til að reifa hér málatilbúnað kærenda hvað þetta varðar, þar sem í úrskurði nefndarinnar frá 21. október 2009 er þegar fengin sú niðurstaða að í gildi sé deiliskipulag fyrir umrætt svæði frá árinu 1981 þar sem gert er ráð fyrir byggingarlóð að Miðskógum 8.  Kemur sú niðurstaða hvorki til endurskoðunar í máli þessu né í sérstöku máli fyrir úrskurðarnefndinni enda hefur ekki komið fram formleg beiðni um endurupptöku þess máls.  Verður tilvitnaður úrskurður því lagður til grundvallar við úrlausn máls þessa eftir því sem við á. 

Þar sem fyrir liggur sú niðurstaða að í gildi sé deiliskipulag fyrir svæði það sem hér um ræðir, sem fullnægi skilyrðum laga um samræmi við aðalskipulag, kemur það eitt til skoðunar í máli þessu hvort hið kærða byggingarleyfi samræmist gildandi deiliskipulagi. 

Málavextir:  Samkvæmt Aðalskipulagi Sveitarfélagsins Álftaness 2005-2024 stendur lóðin að Miðskógum 8 á íbúðarsvæði.  Á deiliskipulagsuppdrætti fyrir svæðið frá árinu 1981 eru sýndar lóðir og byggingarreitir, auk götu og aðkomu að lóðum.  Á uppdrættinum er m.a. sýnd lóðin að Miðskógum 8.  Í skilmálum deiliskipulagsins er meðal annars að finna ákvæði um að á skipulagssvæðinu megi reisa einnar hæðar íbúðarhús og skuli ris á þaki ekki vera meira en 20°.  Hæð útveggja frá gólfplötu að þakrennukanti megi ekki vera meira 2,6 m, en um hæðarafsetningu íbúðargólfs er vísað til hæðarblaðs með nánar tilteknum skýringum.  Bifreiðageymsla skuli að jafnaði vera í húsinu og minnst tvö bílastæði á hverri lóð. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 16. nóvember 2009 var samþykkt að veita leyfi til byggingar 284,1 m² einbýlishúss auk 39,9 m² bílskúrs á lóðinni nr. 8 við Miðskóga.  Var afgreiðslan staðfest á fundi bæjarstjórnar 19. sama mánaðar og er það sú ákvörðun sem kærð er. 

Málsrök kærenda:  Kærendur kveða deilur hafa staðið um veitingu byggingarleyfis vegna Miðskóga 8 frá árinu 2005.  Þá fyrst hafi komið opinberlega fram hugmynd um að byggja á lóðarskika sem fram að því hafi verið talinn óhæfur til byggingar.  Það ár hafi tekið til starfa nýr bæjarstjóri sem lagt hafi ofuráherslu á að þarna skyldi byggt íbúðarhús og síðan þá hafi skipulagsnefnd og sveitarstjórn margsinnis fjallað um málið.  Með fulltingi fjölmiðla hafi málinu verið stillt upp í pólitísku samhengi og sú staðreynd að heimili fyrrverandi forseta bæjarstjórnar, annar kærenda máls þessa, sé á aðliggjandi lóð og hafi það verið gert að höfuðatriði.  Kærendur hafi ekki haft nein stjórnsýslutengd afskipti af umfjöllun eða afgreiðslum í máli þessu.  Þau hafi hins vegar, með fullum rétti, tjáð afstöðu sína á forsendum leikmanna sem búi á aðliggjandi lóð.  Frá árinu 2005 hafi þrír meirihlutar starfað í sveitarfélaginu og mismunandi stefna ríkt hjá hverjum þeirra.  Deilt hafi verið um afgreiðslur fyrri sveitarstjórna og skipulagsnefnda á stöðu og gildi deiliskipulags á svæðinu.  Stjórnsýslu sveitarfélagsins hafi ekki borið gæfa til þess í upphafi að skoða og skrásetja sögu málsins samkvæmt fundargerðum og fyrirliggjandi skjalasafni. 

Byggingarleyfi hafi nú verið samþykkt á umræddri lóðarspildu.  Í ljósi þess sé ekki hægt að líta framhjá annmörkum sem augljóslega séu á byggingarhæfi lóðarinnar, annmörkum sem samrýmist hvorki lögum og reglugerðum um byggingar- og skipulagslagsmál né tengdum lögum og reglugerðum hvað umhverfismál varði. 

Hverjum þeim sem skoði svæðið verði ljóst á staðnum að lóðarspildan sé að þriðjungi neðan grjótgarðs er umlyki Skógtjörn.  Samkvæmt aðalskipulagi Sveitarfélagsins Álftaness falli verulegur hluti spildunnar utan íbúðarbyggðar og ofan í fjöru, sem sé hverfisvernduð.  Frá upphafi skipulags þessa svæðis hafi aðalskipulag gert ráð fyrir göngustíg meðfram Skógtjörninni.  Við raunverulegar aðstæður megi sjá að lega göngustígsins yrði að hluta í gegnum byggingarreitinn eða í fjöruborðinu þrátt fyrir að augljóst sé að göngustígur verði aðeins byggður á þurru landi.  Landfyllingar hafi ekki verið á döfinni enda illframkvæmanlegar og hvergi getið á skipulagsuppdráttum.  Engin fordæmi séu fyrir sambærilegri staðsetningu lóðar á Álftanesi og tæplega þótt víðar væri leitað.  Hið kærða byggingarleyfi heimili byggingu íbúðarhúss á fjörukambi, ofan á grjótgarði sem þar hafi staðið svo lengi sem elstu menn muni, sjór muni flæða fast að húsinu tvisvar á sólarhring.  Sé í þessu sambandi vísað til gr. 4.15.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998  þar sem segi að í svæðis- og aðalskipulagi skuli auðkenna núverandi og fyrirhugaða vatnsfleti vatna, fallvatna og sjávar og greina frá ef fyrirhugaðar séu breytingar á legu þeirra vegna stífla, breytinga á árfarvegum eða landfyllinga. 

Samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi virðist nær engar takmarkanir vera eða fyrirvarar gerðir við framkvæmdir á spildunni.  Þó komi fram að umhverfisnefnd þurfi að samþykkja landfyllingar innan lóðar.  Sú túlkun hafi komið fram að þessi fyrirvari muni ekki halda þar sem um eignarlóð sé að ræða, nema að fyrirvaranum verði þinglýst á lóðina.  Eigenda sé þannig heimilað að nýta lóðina á þann hátt sem almennt megi ætla að byggingarlóðir séu nýttar.  Því megi ætla að byggingarleyfishafi hafi fengið heimild til að fylla upp í Skógtjörnina og fjöruna að því leyti sem sú landfylling sé innan lóðarmarka.  Vakin sé athygli á að uppfyllingin þurfi að vera allt að 15 m út í fjöru, um 3-5 m á hæð og úr stórgrýti til öldubrots.  Hér virðist því heimild gefin til stórfelldra jarðvegsframkvæmda og landfyllingar án þess að hugað sé að lögum og reglum sem gildi þar um.  Byggingarleyfið sé ekki í samræmi við aðalskipulag Álftaness sem gefi ekki heimild til uppfyllinga, landmótunar neðan fjöru eða jarðrasks af þessari stærðargráðu á hverfisverndarsvæði. 

Þá hafi útfærsla á fyrirhuguðum göngustíg meðfram Skógtjörninni hvergi verið sýnd en samkvæmt aðalskipulagi eigi hann að vera neðan við íbúðarsvæðið.  Ekki verði annað séð en að það verði að koma honum fyrir á lóðinni Miðskógum 8 eða með frekari landfyllingum út í tjörnina. 

Athygli sé vakin á að fjara Skógtjarnar sé hverfisvernduð og á náttúruminjaskrá.  Umhverfisstofnun þurfi lögum samkvæmt að gefa umsögn um fyrirhugað jarðrask og breytingar á svæðum sem þannig séu friðuð.  Umhverfisstofnun hafi ekki gefið umsögn um óumflýjanlegar og nauðsynlegar breytingar á fjörunni eftir að byggingarleyfið hafi verið samþykkt.  Byggingaleyfið sé því ekki í samræmi við umhverfislög. 

Málsrök Sveitarfélagsins Álftaness:  Af hálfu sveitarfélagsins er vísað til þess að með úrskurði úrskurðarnefndarinnar í máli nr. 109/2008 hafi nefndin komist að þeirri niðurstöðu að sveitarfélaginu hafi verið óheimilt að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir Miðskóga 8.  Niðurstaða málsins hafi verið byggð á því að í gildi hafi verið deiliskipulag fyrir umrætt svæði frá 1981.  Þeirri málsástæðu sveitarfélagsins að á svæðinu hafi gilt annað deiliskipulag, m.a. á þeim grundvelli að tillagan frá 1981 hafi aldrei verið samþykkt af bæjarstjórn, hafi verið hafnað af hálfu úrskurðarnefndarinnar.  Þá hafi ekki verið fallist á önnur rök sveitarfélagsins fyrir synjuninni.  Í kjölfar þessarar niðurstöðu úrskurðarnefndarinnar hafi sveitarfélaginu borist ný umsókn um byggingarleyfi á lóðinni að Miðskógum 8.  Á grundvelli ofangreinds úrskurðar hafi umsóknin verið samþykkt. 

Kærendur séu lóðarhafar á lóðinni Miðskógum 6 sem liggi við hlið Miðskóga 8.  Í kæru sinni reki kærendur ítarlega skipulagslega sögu svæðisins.  Í öllum aðalatriðum sé þarna um að ræða sambærilegar röksemdir og gögn og sveitarfélagið hafi áður vísað til, undir rekstri málsins sem lokið hafi með úrskurði nefndarinnar í fyrrgreindu kærumáli nr. 109/2008. 

Sveitarfélagið telji að úrskurðarnefndin hafi nú þegar tekið afstöðu til þeirra röksemda og gagna sem kærendur byggi á. Lögskylt hafi verið að veita hið umrædda byggingarleyfi, enda hafi umsóknin verið að öllu leyti í samræmi við skipulag á svæðinu eins og skipulaginu sé háttað samkvæmt úrskurðum úrskurðarnefndarinnar. 

Þar sem engin ný gögn, röksemdir eða sjónarmið hafi komið fram sem réttlæti að úrskurðarnefndin komist að annarri niðurstöðu nú en þeirri sem nefndin hafi komst að í máli nr. 109/2008 um skipulag á svæðinu sé óhjákvæmilegt að hafna öllum kröfum kærenda. 

Málsrök byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er vísað til þess að mál þetta hafi verið hjá sveitarfélaginu frá því að hann hafi fyrst lagt fram umsókn sína um byggingarleyfi nærri áramótum 2005-2006.  Málið hafi frá þessum tíma verið skoðað mjög gaumgæfilega af Skipulagsstofnun, Hæstarétti (dómur 444/2007) og úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála.  Niðurstöður þessara aðila liggi fyrir.  Ekki sé unnt að álykta annað en kæran sé til þess ætluð að valda lóðareiganda enn frekara tjóni en orðið sé. 

Göngustígur, eða stiklur eins og sveitarfélagið vilji nefna það samkvæmt nýjustu áformum, liggi meðfram fjölda lóða á svæðinu.  Forsenda slíkrar framkvæmdar sé sú að hún sé unnin í samráði við eigendur allra lóða.  Fjallað hafi verið ítarlega um legu göngustígs meðfram lóðinni, m.a. af arkitekt sveitarfélagsins, úrskurðarnefndinni og sveitarfélaginu.  Niðurstaðan hafi verið sú að áform sveitarfélagsins hefðu ekki áhrif á útgáfu hins kærða byggingarleyfis.  Tvívegis hafi verið kallað eftir áliti Siglingamálastofnunar varðandi byggingu húss á lóðinni með tilliti til sjávarfalla.  Ekki hafi verið lögð fram nein sjónarmið er styðji fullyrðingu kærenda þess efnis að lóðin að Miðskógum 8 sé ekki byggingarhæf vegna ágangs sjávar. 

Með vísan kærenda til gr. 4.15.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 virðist sem þeir deili á skipulagsgerð sveitarfélagsins þar sem reglugerðin gildi um gerð skipulagsáætlana, meðferð og framsetningu þeirra.  Kærendur haldi því fram að samkvæmt samþykktu byggingarleyfi séu engar takmarkanir eða fyrirvarar gerðir við framkvæmdir byggingarleyfishafa á lóðinni neðan sjávargarðs og í fjörunni og að leyfið sé í andstöðu við umhverfislög.  Þessu sé hafnað og þurfi ekki annað en að lesa bókun skipulags- og byggingarnefndar á fundi nefndarinnar 8. nóvember 2009 þar sem segi:  „Samþykktin nær til framkvæmda á lóðinni ofan núverandi sjávargarðs.  Framkvæmdir á lóðinni neðan núverandi sjávargarðs, þar sem gert er ráð fyrir göngustíg skv. Aðalskipulagi Álftaness 2005-2024 og fráveitu, eru ekki heimilaðar án samráðs við umhverfisnefnd Álftaness.“ 

Þá bendi byggingarleyfishafi á að lóðin sé skilgreind sem íbúðarsvæði samkvæmt aðalskipulagi og að strandlengjan sé á náttúruminjaskrá sem og strandlengjan frá Hafnarfirði og vestur í Skerjafjörð.  Lóðin sé hvorki friðlýst né séu á lóðinni friðlýstar minjar. 

Andsvör kærenda við málsrökum Sveitarfélagsins Álftaness og byggingarleyfishafa:  Við skoðun á athugasemdum sveitarfélagsins vegna máls Miðskóga 8 veki athygli sú grundvallarbreyting sem orðin sé á afstöðu þess.  Greinargerðina undirriti sami lögmaður og undirritað hafi fyrri greinargerð sveitarfélagsins þegar kærð hafi verið synjun á byggingarleyfi.  Lögmaður sveitarfélagsins ómerki þar með faglegt álit sitt í fyrri greinargerð án þess að nokkur faglegur rökstuðningur skýri þau óvæntu sinnaskipti. 

Mótmælt sé fullyrðingu byggingarleyfishafa þess efnis að kæran sé sett fram í þeim tilgangi að valda honum enn frekara tjóni en þegar sé orðið.  Þessi fullyrðing sé röng.  Kærendur hafi aldrei haft í hyggju að valda byggingarleyfishafa tjóni af neinu tagi heldur krefjist þeir þess einungis að rétt sé rétt. 

Því sé mótmælt að lóðir hafi verið skilgreindar á aðalskipulagi.  Strandlengja Skógtjarnarfjöru sé vernduð og sérstök vernd sé á sjávarfitjum sem séu á stórum hluta lóðarinnar.  Rangt sé að gert sé ráð fyrir göngustíg og fráveitu neðan sjóvarnargarðs samkvæmt aðalskipulagi, ekki sé sérstakur sjóvarnargarður við fjöruna, aðeins gamall grjótgarður.  Þurfi vart að árétta að göngustígur geti aldrei verið annars staðar en ofan fjörunnar. 

Hús það sem nú hafi verið heimilað að byggja með hinu kærða leyfi sé mun stærra en falist hafi í fyrri áformum byggingarleyfishafa en samkvæmt samþykktum teikningum fylli húsið nær allan byggingarreitinn.  Það útiloki möguleika á að setja göngustíg meðfram húsinu en minnka þurfi byggingarreitinn til að koma göngustígnum fyrir. 

——-

Aðilar hafa fært fram frekari rök fyrir máli sínu, sem ekki verða rakin hér, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins. 

Vettvangsganga:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi 1. febrúar 2010. 

Niðurstaða:  Eins og að framan greinir er í máli þessu deilt um gildi leyfis skipulags- og byggingarnefndar Álftaness frá 16. nóvember 2009 til byggingar einbýlishúss á lóðinni nr. 8 við Miðskóga. 

Hið kærða leyfi heimilar byggingu 284,1 m² einbýlishúss auk 39,9 m² bílskúrs.  Samkvæmt skilmálum deiliskipulags svæðisins frá 1981 er heimilt að reisa þar einnar hæðar íbúðarhús og skal ris á þaki ekki vera meira en 20°.  Þá má hæð útveggja frá gólfplötu að þakrennukanti ekki vera meira en 2,6 m.  Bifreiðageymsla skal að jafnaði vera í húsum og minnst tvö bílastæði á hverri lóð.  Við samanburð á hinu kærða leyfi og skilmálum deiliskipulags svæðisins verður ekki annað séð en að byggingarleyfið rúmist að fullu innan heimilda deiliskipulagsins og sé í samræmi við það. 

Samkvæmt Aðalskipulagi Sveitarfélagsins Álftaness 2005-2024 er gert ráð fyrir göngustíg neðan lóðarinnar nr. 8 við Miðskóga.  Á aðaluppdráttum hússins er gerð grein fyrir þessari gönguleið og verður af þeim ráðið að með tæknilegri útfærslu hafi tekist að fullnægja skilmálum skipulags um mannvirki á lóðinni og umferð um hana. 

Með vísan til framanritaðs verður ekki fallist á kröfur kærenda um ógildingu hins kærða byggingarleyfis. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfum kærenda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Álftaness frá 16. nóvember 2009 um að veita leyfi til byggingar einbýlishúss á lóðinni nr. 8 við Miðskóga. 

_____________________________
Hjalti Steinþórsson

_____________________________      _____________________________                 Ásgeir Magnússon                            Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

30/2008 Lokastígur

Með

Ár 2010, fimmtudaginn 20. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 30/2008, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. apríl 2008 um að veita leyfi til að breyta innra skipulagi og innrétta kaffihús á 2. hæð hússins að Lokastíg 28 og samþykkja íbúð í risi. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 28. apríl 2008, er barst nefndinni hinn 30. sama mánaðar, kærir Á, Lokastíg 26 í Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. apríl 2008 að veita leyfi til að breyta innra skipulagi og innrétta kaffihús á 2. hæð hússins að Lokastíg 28 og samþykkja íbúð í risi.  Var ákvörðun byggingarfulltrúa staðfest á fundi borgarráðs hinn 10. sama mánaðar. 

Gerir kærandi þá kröfu að hið kærða byggingarleyfi verði fellt úr gild. 

Málavextir:  Mál þetta á sér nokkra forsögu og hefur úrskurðarnefndin áður haft til meðferðar kæru vegna Lokastígs 28.  Í febrúar árið 2006 sótti byggingarleyfishafi um leyfi til að innrétta verslun á fyrstu hæð hússins ásamt því að koma fyrir kaffihúsi á fyrstu, annarri og þriðju hæð.  Var umsóknin grenndarkynnt hagsmunaaðilum.  Á fundi skipulagsráðs hinn 28. júní 2006 var erindið tekið fyrir og því synjað. 

Í ágúst 2006 lagði eigandi hússins inn nýja byggingarleyfisumsókn þar sem sótt var um leyfi til að innrétta kaffihús á annarri hæð en þriðja hæð yrði áfram nýtt til íbúðar.  Var umsóknin tekin fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 15. ágúst 2006.  Henni fylgdu undirskriftir 34 nágranna þar sem þeir gáfu yfirlýsingu um að þeir væru því ekki mótfallnir að kaffihúsi yrði komið fyrir á miðhæð hússins.  Var afgreiðslu erindisins frestað og því vísað til skipulagsfulltrúa til ákvörðunar um grenndarkynningu.  Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 18. sama mánaðar var samþykkt að grenndarkynna erindið hagsmunaaðilum.  Að lokinni grenndarkynningu var erindið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs hinn 27. september 2006 og því þá synjað.  Var þeirri ákvörðun skotið til úrskurðarnefndarinnar sem ógilti hana með úrskurði uppkveðnum 25. október 2007.  Í kjölfarið sótti eigandi hússins um leyfi byggingarfulltrúa til að breyta innra skipulagi og innrétta kaffihús á 2. hæð og koma fyrir fjölskylduherbergi í risi.  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 4. desember 2007 var málinu frestað og vísað til umsagnar skipulagsstjóra sem tók það fyrir á embættisafgreiðslufundi 7. desember 2007 og samþykkti að kynna byggingarleyfisumsóknina hagsmunaaðilum.  Að lokinni grenndarkynningu, sem stóð yfir frá 12. desember 2007 til 14. janúar 2008, var málið aftur tekið fyrir á embættisafgreiðslufundi skipulagsstjóra 18. janúar 2008 þar sem lagðar voru fram athugasemdir hagsmunaaðila.  Á embættisafgreiðslufundi skipulagsstjóra 25. janúar 2008 var málinu vísað til skipulagsráðs sem tók það fyrir á fundi sínum 30. janúar 2008.  Þar voru athugasemdir kynntar og málinu frestað.  Skipulagsráð tók málið fyrir að nýju á fundi 6. febrúar 2008 þar sem lögð var fram umsögn skipulagsstjóra, dags. sama dag.  Eftirfarandi var bókað á fundinum:  ,,Ráðið gerir ekki athugasemdir við að veitt verði byggingarleyfi þegar teikningar hafa verið lagfærðar í samræmi við athugasemdir á umsóknareyðublaði með vísan til niðurstöðu í umsögn skipulagsstjóra.  Málinu vísað til afgreiðslu byggingarfulltrúa.“  Byggingarfulltrúi tók málið fyrir á afgreiðslufundi 26. febrúar 2008 þar sem málinu var frestað og eftirfarandi bókað:  ,,Umsækjandi skal óska íbúðarskoðunar byggingarfulltrúa og gera grein fyrir aldri íbúðar, að öðru leyti vísað til athugasemda á umsóknarblaði.“  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 11. mars 2008 var lögð fram íbúðarskoðun byggingarfulltrúa, dags. 10. mars 2008.  Málinu var frestað með vísan til athugasemda á umsóknarblaði.  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 8. apríl 2008 var minnisblað lögfræði- og stjórnsýslu, dags. sama dag, lagt fram og eftirfarandi bókað:  ,,Samþykkt.  Samræmist ákvæðum laga nr. 73/1997 með vísan til minnisblaðs yfirlögfræðings skipulags- og byggingarsviðs, dags. 8. apríl 2008.  Áskilin lokaúttekt byggingarfulltrúa.  Áskilin samþykkt heilbrigðiseftirlits.“ 

Hefur kærandi skotið ákvörðun byggingarfulltrúa til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að fasteignin að Lokastíg 28 sé á íbúðarsvæði samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 og í fasteignaskrá sé allt húsið skilgreint sem íbúðarhúsnæði auk bílskúrs.  Á íbúðarsvæðum sé atvinnustarfsemi heimiluð sem hvorki valdi óþægindum vegna lyktar, hávaða eða óþrifnaðar né dragi að sér óeðlilega umferð.  Því sé ekki fyrir að fara í máli þessu þar sem einkahagsmunir byggingarleyfishafa séu teknir fram yfir hagsmuni heildarinnar.  Hagsmunaaðilar hafi verið hunsaðir við afgreiðslu málsins og byggingarfulltrúi hafi í óþökk þeirra veitt umrætt leyfi.  Þá bendi kærandi á bílastæðavanda íbúa við Lokastíg, tilkoma veitingahúss skapi enn fleiri vandamál.  Hið kærða leyfi muni auka umgang við Lokastíg að kvöldlagi, hávaði frá fólki og bifreiðum muni aukast sem og umferð leigubifreiða.  Hópar fólks sem komi og fari skapi hávaða.  Kærandi mótmæli innrás í einkalíf íbúa og að friðhelgi einkalífs sé raskað með atvinnustarfsemi að kvöldlagi.  Með tilkomu veitingahúss að Lokastíg 28 sé öruggt að ef fólk neyðist til að selja eignir sínar fáist ekki sama verð sökum veitingastarfsemi í garðinum.  Séu mannréttindi íbúa fótum troðin. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að fasteignin að Lokastíg 28 sé innan skilgreinds íbúðarsvæðis samkvæmt afmörkun og skilgreiningu Aðalskipulags Reykjavíkur 2001-2024.  Í gr. 4.2.1 skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 sé að finna skilgreiningu íbúðarsvæða.  Þar komi fram að á íbúðarsvæðum skuli fyrst og fremst gera ráð fyrir íbúðarhúsnæði.  Þó megi einnig gera þar ráð fyrir starfsemi sem eðlilegt sé að þar sé til þjónustu við íbúa viðkomandi hverfis, s.s. verslunum, hreinlegum iðnaði, handiðnaðarfyrirtækjum, þjónustustarfsemi og leiksvæðum, eða annarri starfsemi sem hvorki verði ætlað að muni valda óþægindum vegna lyktar, hávaða eða óþrifnaðar né draga að sér óeðlilega mikla umferð.  Eins og fram komi í umsögn skipulagsstjóra, dags. 6. febrúar 2008, hafi á jarðhæð hússins verið rekinn söluturn.  Skipulagsstjóri telji óhætt að líta svo á að hávaði, rusl og annar óþrifnaður muni ekki aukast þótt í húsinu verði rekið kaffihús án vínveitinga.  Í sömu umsögn sé bent á að borgarráð hafi samþykkt á fundi 12. júlí 2007 málsmeðferðarreglur um veitinga- og gististaði í borginni þar sem segi svo í 5. gr. reglnanna:  „Óheimilt er að veita áfengisveitingastöðum á skilgreindu íbúðasvæði rekstrarleyfi. Þetta gildir þó ekki um áfengisveitingastaði, sem áður hafa fengið leyfi, enda sé ekki heimilaður lengri veitingatími áfengis en til kl. 23.30 alla daga, þó til kl. 01.00 aðfaranætur laugardaga, sunnudaga og almennra frídaga. Um veitingastaði, sem staðsettir eru þar sem gert er ráð fyrir verslun og þjónustu innan íbúðarsvæða, gilda ákvæði 6. gr.“  Með vísan til reglnanna og minnisblaðs yfirlögfræðings, dags. 8. apríl 2008, sem hið kærða byggingarleyfi byggist á, megi sjá að það sé skoðun borgaryfirvalda að það sé með öllu óheimilt að veita vínveitingaleyfi á skilgreindu íbúðarsvæði.  Sé veiting byggingarleyfisins háð því að á staðnum fari fram veitingarekstur í flokki I, kaffihús án vínveitinga. 

Reykjavíkurborg fallist ekki á að umferð um Lokastíg muni aukast vegna samþykktarinnar.  Lokastígur 28 standi á horni Lokastígs og Njarðargötu, á fjölförnu og opnu svæði með fjölsóttum opinberum byggingum.  Gengið sé inn á umrætt kaffihús á horni þessara tveggja gatna.  Ekki sé heldur fallist á að með samþykktinni sé um að ræða innrás í einkalíf íbúa og að friðhelgi einkalífs sé raskað með atvinnustarfsemi að kvöldlagi.  Vísað sé til þess að áður hafi söluturn verið starfræktur í húsnæðinu ásamt því að íbúar miðsvæðis megi gera ráð fyrir einhverju mannlífi í nágrenni sínu, t.d. vegna gangandi vegfarenda og ferðamanna sem leið eigi um svæðið. 

——-

Aðilar hafa fært fram frekari rök fyrir máli sínu, sem ekki verða rakin hér, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins. 

Vettvangsganga:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi í tilefni fyrra kærumáls í október 2007. 

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er í máli þessu deilt um gildi þeirrar ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. apríl 2008 að veita leyfi til að breyta innra skipulagi og innrétta kaffihús á 2. hæð hússins að Lokastíg 28 og samþykkja íbúð í risi. 

Á umræddu svæði er ekki í gildi deiliskipulag og kusu skipulags- og byggingaryfirvöld að neyta undanþáguheimildar 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og grenndarkynna byggingarleyfisumsóknina samkvæmt 7. mgr. 43. gr. laganna.  Verður að telja að það hafi verið heimilt eins og þarna stóð á, enda verður ekki talið að mynstur eða yfirbragð byggðarinnar breytist við tilkomu hins umdeilda kaffihúss.  Líta verður og til þess að húsið að Lokastíg 28 stendur á horni Lokastígs og Njarðargötu, í jaðri þéttbyggðs svæðis, þar sem bílaumferð er allmikil.  Auk íbúðarhúsa eru m.a. Hallgrímskirkja, Listasafn Einars Jónssonar og Gistiheimili Leifs Eiríkssonar í nágrenni við húsið. 

Kærandi heldur því fram að með hinu kærða leyfi sé með ólögmætum hætti gengið gegn grenndarhagsmunum hans, m.a. vegna aukinnar umferðar og hávaða.  Úrskurðarnefndin fellst ekki á framangreint.  Líta verður til þess að í húsinu að Lokastíg 28 var til langs tíma starfræktur söluturn á jarðhæð og er ólíklegt að rekstur kaffihúss hafi í för með sér aukið ónæði frá því sem áður hafði verið.  Verður og til þess að líta að hið kærða byggingarleyfi var samþykkt með vísan til þess að óheimilt væri að veita rekstrarleyfi til áfengisveitinga á skilgreindum íbúðarsvæðum og að útgáfa byggingarleyfisins væri því bundin við rekstur veitingahúss í flokki I, kaffihúss án vínveitinga.  Rúmast starfsemin, með þessum takmörkunum, innan Aðalskipulags Reykjavíkur 2001-2024 hvað landnotkunar varðar.

Óveruleg breyting sem gerð var á skilgreiningu rýmis á 3. hæð þykir ekki gefa tilefni til endurskoðunar hinnar kærðu ákvörðunar enda verður ekki séð að hún geti haft áhrif á hagsmuni kæranda eða annarra nágranna. 

Þegar litið er til framanritaðs fellst úrskurðarnefndin ekki á að umdeilt byggingarleyfi hafi slík grenndaráhrif eða sé haldið neinum annmörkum er leiða eigi til ógildingar og verður kröfu kæranda því hafnað. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. apríl 2008 um að veita leyfi til að breyta innra skipulagi og innrétta kaffihús á 2. hæð hússins að Lokastíg 28 og samþykkja íbúð í risi. 

 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

_______________________________          _____________________________
Ásgeir Magnússon                                                Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

18/2009 Barmahlíð

Með

Ár 2010, miðvikudaginn 21. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 18/2009, kæra á synjun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 25. mars 2009 á umsókn um leyfi fyrir áður gerðu opi í svalahandrið, brú af svölum íbúðar 01-0101 yfir á þak bílskúrs, gerð þaksvala sem afmarkaðar væru með blómakerjum úr timbri og stiga af bílskúrsþaki niður í garð við fjölbýlishúsið að Barmahlíð 54 í Reykjavík. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 30. mars 2009, er barst úrskurðarnefndinni sama dag, kærir Ó, Barmahlíð 54, Reykjavík, synjun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 25. mars 2009 á umsókn um leyfi fyrir áður gerðu opi í svalahandrið, brú af svölum íbúðar 01-0101 yfir á þak bílskúrs, gerð þaksvala sem afmarkaðar væru með blómakerjum úr timbri og stiga af bílskúrsþaki niður í garð við fjölbýlishúsið að Barmahlíð 54.  Borgarráð staðfesti nefnda ákvörðun skipulagsráðs hinn 26. mars 2009.  Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Forsaga þessa máls er sú að í apríl 2007 barst embætti byggingarfulltrúa erindi þess efnis að yfir stæðu óleyfisframkvæmdir við fasteignina að Barmahlíð 54.  Verið væri að saga í sundur svalahandrið til að komast út á þak bílskúrs við hlið hússins.  Ætlunin væri að setja upp skjólvegg og nýta þakið sem svalir eða sólverönd.  Kæranda barst bréf byggingarfulltrúa, dags. 18. apríl 2007, þar sem krafist var stöðvunar framkvæmda enda um óleyfisframkvæmdir að ræða.  Var kærandi með bréfinu krafinn skýringa innan 14 daga og bent á úrræði byggingaryfirvalda í tilefni af óleyfisframkvæmdum. 

Í kjölfar þessa sendi kærandi fyrirspurn til byggingarfulltrúa um hvort leyft yrði að setja upp handrið og festingar fyrir færanlegan skjólvegg á bílskúrsþak að Barmahlíð 54, ásamt færanlegri brú af bílskúrsþaki að svölum á suðvesturhlið 1. hæðar fjölbýlishússins á lóðinni.  Yrði þessi umbúnaður aðeins notaður á tímabilinu frá apríl til október.  Var erindið tekið fyrir á fundi embættisins hinn 8. maí 2007 og því vísað til umsagnar skipulagsstjóra.  Af hans hálfu var ekki gerð athugasemd við erindið svo framarlega sem samþykki meðlóðarhafa og lóðarhafa að Barmahlíð 52 lægi fyrir og sótt yrði um byggingarleyfi fyrir framkvæmdunum sem yrðu grenndarkynntar.  Kærandi sendi þrjár aðrar fyrirspurnir til byggingarfulltrúa varðandi umræddar framkvæmdir á árinu 2007 og 2008.  Var tekið jákvætt í málið en ítrekuð krafa um að byggingarleyfisumsókn yrði lögð fram ásamt samþykki meðlóðarhafa og samþykki lóðarhafa að Barmahlíð 52 fyrir handriði á þaki bílskúrs.  Að öðrum kosti yrði kæranda gert að koma hlutum í fyrra horf að viðlögðum dagsektum. 

Hinn 24. júní 2008 var byggingarleyfisumsókn kæranda fyrir brú af svölum íbúðar á fyrstu hæð yfir á þak bílskúrs og gerð þaksvala þar, með stiga niður í garð hússins að Barmahlíð 54, tekin fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa.  Var málinu vísað til umsagnar skipulagsstjóra sem frestaði afgreiðslu þess á fundi sínum hinn 4. júlí 2008 með þeim rökum að samþykki lóðarhafa að Barmahlíð 52 lægi ekki fyrir.  Var málið á dagskrá afgreiðslufundar byggingarfulltrúa hinn 8. júlí 2008 og eftirfarandi bókað:  „Samþykki lóðarhafa í Barmahlíð 52 liggur ekki fyrir vísað er til bókunar byggingarfulltrúa á afgreiðslufundi þann 20. maí 2008 en þar sagði: Er fyrirspyrjanda uppálagt að framvísa samþykki eigenda Barmahlíðar 52 innan 14 daga. Verði það ekki gert mun embætti byggingarfulltrúa halda áfram áður boðuðum aðgerðum.“  Var umsókninni svo synjað á fundi byggingarfulltrúa hinn 15. júlí 2008 með svohljóðandi bókun:  „Enn vantar samþykki lóðarhafa aðliggjandi lóðar í Barmahlíð 52 en það er forsenda þess að samþykkja megi málið. Er vísað til fyrri bókana skipulags- og byggingarsviðs vegna þessa.“  Kærandi skaut þessari afgreiðslu til úrskurðarnefndarinnar sem felldi hana úr gildi með úrskurði uppkveðnum 27. nóvember 2008 þar sem á þótti skorta rökstuðning fyrir ákvörðuninni og að grenndarkynna hefði þurft byggingarleyfisumsókn kæranda. 

Ný umsókn kæranda var síðan tekin fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 13. janúar 2009 þar sem sótt var um leyfi fyrir áður gerðu opi í svalahandrið, brú af svölum íbúðar 01-0101 yfir á þak bílskúrs, gerð þaksvala sem afmarkaðar væru með blómakerjum úr timbri og stiga af bílskúrsþaki niður í garð við  fjölbýlishúsið nr. 54 við Barmahlíð.  Erindinu fylgdi samþykki meðeigenda Barmahlíðar 54 og eigenda Barmahlíðar 56.  Byggingarfulltrúi vísaði málinu til umsagnar skipulagsstjóra til ákvörðunar um grenndarkynningu og ákvað skipulagsfulltrúi að grenndarkynna umsóknina fyrir hagsmunaðilum að Mávahlíð 43, 45 og 47 ásamt Barmahlíð 50, 52 og 56. 

Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs hinn 25. mars 2009 þar sem m.a. lágu fyrir framkomnar athugasemdir og umsögn skipulagsstjóra, dags. 26. febrúar 2009.  Var umsókninni hafnað með eftirfarandi bókun:  „Synjað með vísan til a-liðar 12. gr. samþykktar um skipulagsráð og umsagnar skipulagsstjóra…“  Staðfesti borgarráð afgreiðsluna 26. mars 2009.  Kærandi skaut þessari ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er því andmælt að þær framkvæmdir sem um er sótt muni valda útsýnisskerðingu, skuggavarpi eða óþægindum af návist svo nokkru nemi fyrir þá nágranna sem grenndarkynning umsótts byggingarleyfis hafi náð til. 

Ljóst sé að umræddar framkvæmdir muni að mjög litlu leyti skerða útsýni úr glugga íbúðar fyrstu hæðar að Barmahlíð 52 og þá helst inn um glugga á íbúð kæranda.  Engin fagleg úttekt hafi verið gerð á hugsanlegu skuggavarpi vegna framkvæmdanna, en að mati kæranda hafi þær engin áhrif á birtu inn um glugga hússins að Barmahlíð 52 við sumar- og vetrarsólstöður.  Óþægindi íbúa greindrar fasteignar af návist ættu ekki að verða meiri en þau séu nú þegar þótt fallist yrði á þær breytingar að Barmahlíð 54 sem sótt sé um.  Nýting garðs til útivistar hljóti alltaf að hafa í för með sér einhver óþægindi fyrir íbúa næstu lóðar, en þó ekki meiri en búast megi við í þéttbýlu íbúðarhverfi sem Hlíðunum í Reykjavík. 

Hagsmunir kæranda séu miklir af því að fá að hagnýta eign sína og koma upp viðunandi flóttaleiðum úr íbúð sinni í samræmi við 205. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998.  Hagsmunir þessir vegi þungt í ljósi greindra aðstæðna og ekki síður þess að eignarréttindi séu stjórnarskrárvarin. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Borgaryfirvöld fara fram á að kröfu kæranda í máli þessu verði hafnað. 

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 12. maí 2009 hafi verið tekin fyrir og samþykkt umsókn kæranda um leyfi til að saga úr svalahandriði, byggja timburstiga af svölum niður í garð, að útbúa hlið milli bílskúrs og húss og að útbúa sólpall í garðinum við fjölbýlishúsið á lóð nr. 54 við Barmahlíð.  Þar sem kærandi hafi þannig fengið samþykkta sambærilega ákvörðun og þá sem undir sé í máli þessu að undanskyldum þaksvölum á bílskúr, snúist mál þetta nú einungis að því hvort synjun skipulagsráðs varðandi nefndar þaksvalir verði staðfest eða felld úr gildi.  Sé því rétt að efni hinnar kærðu ákvörðunar að öðru leyti verði vísað frá úrskurðarnefndinni þar sem ekki verði séð að kærandi hafi lengur hagsmuni af því að fá skorið úr um gildi hennar í því efni. 

Það sé mat Reykjavíkurborgar að skipulagsráði hafi verið heimilt að afgreiða málið með þeim hætti sem gert hafi verið.  Byggðamynstrið á svæðinu sé í meginatriðum þannig að íbúðarhús séu tvær hæðir, kjallari og ris, en bílskúrar á einni hæð með flötu þaki standi á milli húsanna, innst eða innarlega á lóðum.  Þegar heimilaðar séu breytingar á svæðum sem þessum sé horft til þess að þær falli sem best inn í byggðamynstrið.  Sé þess m.a. gætt, þegar heimiluð sé bygging bílskúra, að þeir séu litlir og lágir með tilliti til áhrifa á umhverfið og þá einkum ef þeir standi innarlega í görðum.  Um sé að ræða gróið og þéttbýlt svæði þar sem fólk búi við mikla nálægð.  Ef heimila eigi notkun á þaki mannvirkis sem standi í slíku umhverfi þurfi að ríkja um það víðtæk sátt við þá aðila sem mestra grenndarhagsmuna eigi að gæta.  Fjöldi athugasemda hafi borist við grenndarkynningu á umsókn kæranda er lotið hafi að útliti og umhverfisáhrifum.  Þá hafi borist hafi athugasemd frá eigendum Barmahlíðar 52 um að samþykki þeirra skorti fyrir girðingu ofan á bílskúrsþaki kæranda á lóðarmörkum Barmahlíðar 52.  Af framangreindum ástæðum hafi umdeildri umsókn kæranda verið synjað. 

Málsástæðu kæranda, um að synjun skipulagsráðs brjóti í bága við eignarréttarákvæði stjórnarskrárinnar, sé hafnað af þeirri ástæðu að ákvarðanataka í skipulags- og byggingarmálum sé í höndum sveitarfélaga en ekki einstakra lóðarhafa.  Skipulags- og byggingarlög geri ráð fyrir að samþykkis skipulagsyfirvalda sé krafist fyrir framkvæmdum þeim sem hér um ræði, en við afgreiðslu slíkra umsókna sé m.a. litið til skipulags- og grenndarsjónamiða.  Grenndarkynning sé lögboðin aðgerð sem framkvæmd sé í því skyni að fá fram viðbrögð þeirra er kunni að eiga hagsmuna að gæta vegna umsóttra breytinga. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er fyrst og fremst uppi það álitaefni hvort heimila eigi gerð þaksvala á bílskúr á lóðinni að Barmahlíð 54 í Reykjavík.  Fyrir liggur að kærandi fékk leyfi fyrir opi á svalahandriði íbúðar sinnar og stiga þaðan niður í garð og  sólpalli þar, eftir að kæra barst úrskurðarnefndinni í máli þessu. 

Nýting þakflatar bílskúrs undir svalir er óhefðbundin og getur eftir atvikum haft veruleg áhrif á nýtingarmöguleika nágrannalóða, svo sem vegna hljóðvistar og yfirsýnar yfir næstu lóðir.  Verður að telja að slík nýting á þaki bílskúrs að Barmahlíð 54 snerti grenndarhagsmuni lóðarhafa Barmahlíðar 52 enda stendur bílskúrinn á mörkum þeirrar lóðar.  Er það álit úrskurðarnefndarinnar að þegar nýting þakflatar bygginga til útivistar hafi áhrif á grenndarhagsmuni þurfi hún að hafa stoð í deiliskipulagi, en svæði það sem hér um ræðir hefur ekki verið deiliskipulagt. 

Af framangreindum ástæðum var borgaryfirvöldum rétt að hafna umsókn kæranda um nýtingu þakflatar áðurgreinds bílskúrs og verður kröfu um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar því hafnað.  Raskar sú niðurstaða þó ekki gildi þess leyfis sem síðar var veitt fyrir hluta þeirra framkvæmda sem synjað var með hinni kærðu ákvörðun. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar skipulagsráðs Reykjavíkur frá 25. mars 2009, sem borgarráð staðfesti 26. mars sama ár, um að hafna umsókn kæranda um leyfi fyrir áður gerðu opi í svalahandrið, brú af svölum íbúðar 01-0101 yfir á þak bílskúrs, gerð þaksvala sem afmarkaðar væru með blómakerjum úr timbri, og stiga af bílskúrsþaki niður í garð við fjölbýlishúsið að Barmahlíð 54 í Reykjavík. 

 

_______________________________
Hjalti Steinþórsson

 

_____________________________       _____________________________
Ásgeir Magnússon                                         Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

74/2008 Efri-Klöpp

Með

Ár 2010, miðvikudaginn 21. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 74/2008, kæra á synjun skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 9. júlí 2008 á beiðni um leyfi til stækkunar húss að Efri-Klöpp í Mosfellsbæ um 50 m², um deiliskipulagningu lands og um breytta skráningu í Fasteignaskrá Íslands. 

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 8. ágúst 2008, er barst nefndinni sama dag, kærir G, Efri-Klöpp, Mosfellsbæ, synjun skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 9. júlí 2008 á beiðni um leyfi til stækkunar húss að Efri-Klöpp um 50 m², um deiliskipulagningu lands og um breytta skráningu í Fasteignaskrá Íslands.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fund bæjarstjórnar Mosfellsbæjar 13. ágúst 2008. 

Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða synjun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Af málsgögnum verður ráðið að kærandi, sem búsettur er að Efri-Klöpp í Mosfellsbæ, hafi um nokkurt skeið átt í samskiptum við skipulags- og byggingaryfirvöld í Mosfellsbæ vegna óska hans um leyfi til stækkunar hússins að Efri-Klöpp um 50 m² og um deiliskipulagningu lands.  Með bréfi hans til skipulagsfulltrúa, dags. 10. júní 2008, fór hann fram á framangreint.  Var erindið tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar 9. júlí 2008 og eftirfarandi fært til bókar af því tilefni:  „Efri-Klöpp, … , ósk um stækkun húss.  Gunnar Júlíusson óskar þann 10. júní 2008 eftir heimild til að stækka hús um 50 m² og að deiliskipuleggja landið.  Einnig óskar hann eftir að skráningu húss og lóðar verði breytt úr sumarbústað og sumarhúsalóð í íbúðarhús og íbúðarlóð.  Lögð fram eldri gögn sem tengjast erindinu.  Frestað á 233. fundi.  Erindinu hafnað þar sem það samræmist ekki gildandi aðalskipulagi Mosfellsbæjar.“ 

Þessari niðurstöðu vildi kærandi ekki una og skaut málinu til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er í gögnum málsins vísað til þess að ósamræmi sé á milli Aðalskipulags Mosfellsbæjar 2002-2024 og gildandi svæðisskipulags höfuðborgarsvæðisins.  Í svæðisskipulaginu sé svæði það við Geitháls er hús hans standi á merkt sem frístundabyggð en samkvæmt aðaskipulaginu sé svæðið hluti af opnu óbyggðu svæði.  Með vísan til 9. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skuli vera innbyrðis samræmi milli svæðis-, aðal- og deiliskipulagsáætlana og sé aðalskipulagið því gallað hvað varði svæðið við Geitháls.  Með vísan til þessa hafi kærandi farið fram á heimild til stækkunar hússins að Efri-Klöpp, sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, deiliskipulagningar lands og skráningu hjá Fasteignamati ríkisins í samræmi við not, þ.e. íbúðarlóð og íbúð. 

Málsrök Mosfellsbæjar:  Af hálfu Mosfellsbæjar er vísað til þess að árið 2003 hafi farið fram endurskoðun á aðalskipulagi bæjarins og hafi þá verið gerðar töluverðar breytingar á afmörkun svæða fyrir frístundabyggð.  Nokkur svæði sem hafi áður verið skilgreind sem frístundabyggð hafi verið minnkuð verulega, s.s. við Hafravatn og norðvestan Selvatns, auk þess sem einstök minni frístundasvæði hafi verið felld brott.  Formlegri skilgreiningu þessara svæða hafi því verið breytt úr „sumarbústaðarlandi“ í „opið óbyggt svæði“ og hafi svæðið sem Efri-Klöpp, eignarland kæranda, standi á verið þar á meðal.  Markmiðið með þessu hafi verið að koma skipulagsmálum bæjarins í þann farveg að sumarhúsabyggðir yrðu afmarkaðri og samfelldari en áður. 

Gerð svæðisskipulags höfuðborgarsvæðisins hafi verið í höndum sveitarstjórna á svæðinu, sbr. 1. mgr. 12. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Svæðisskipulag hafi að geyma stefnu sveitarstjórna um þróun byggðar og landnotkun á hverjum tíma.  Sveitarstjórn hvers sveitarfélags beri hins vegar ábyrgð á að gert sé aðalskipulag fyrir sveitarfélagið, sbr. 1. mgr. 16. gr. laganna, og í því sé sett fram stefna sveitarstjórnarinnar um landnotkun, samgöngu- og þjónustukerfi, umhverfismál og þróun byggðar í sveitarfélaginu á minnst 12 ára tímabili.  Bæði svæðisskipulag höfuðborgarsvæðisins og aðalskipulag Mosfellsbæjar hafi hlotið staðfestingu umhverfisráðherra og verið birt í B-deild Stjórnartíðinda. 

Rétt og skylt hafi verið að synja kæranda um byggingarleyfi á grundvelli þess að það væri ekki í samræmi við gildandi aðalskipulag, sbr. 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Ljóst sé að samkvæmt gildandi aðalskipulagi sé sumarhús kæranda á svæði sem skilgreint sé sem opið óbyggt svæði og hafi það verið svo síðan 2003.  Á slíku svæði sé óheimilt að byggja við, endurbyggja eða byggja ný sumarhús.  Þeim sumarhúsum sem standi utan frístundabyggðar, s.s. á óbyggðum opnum svæðum, megi aðeins viðhalda með eðlilegum og nauðsynlegum framkvæmdum.  Þar sem 50 m² viðbygging geti ekki talist til eðlilegs og nauðsynlegs viðhalds sé bygging hennar ekki í samræmi við aðalskipulag.  Deiliskipulagning lands hefði af sömu ástæðu ekki komið til álita. 

Í 4. kafla skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 séu landnotkunarflokkar í skipulagi skilgreindir.  Ákvæði kaflans séu almennt orðuð en þó sé ljóst að íbúðarhúsnæði skuli hvorki vera á svæðum fyrir frístundabyggð né á opnum óbyggðum svæðum.  Nauðsynlegt og eðlilegt viðhald sumarhúsa séu einu leyfilegu framkvæmdir sem gera megi á óbyggðum opnum svæðum skv. gildandi aðalskipulagi.  Þar segi jafnframt að á frístundabyggðarsvæðum skuli ekki vera hús sem séu ætluð eða notuð til heilsársbúsetu.  Af þessu megi ljóst vera að kærandi hafi hvorki fyrir né eftir aðalskipulagsbreytingar mátt hafa réttmætar væntingar til þess að fá að breyta sumarhúsi og sumarhúsalóð í íbúðarhús og íbúðarlóð. 

——-

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari rök fyrir máli sínu, sem ekki verða rakin hér, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um synjun á beiðni kæranda um leyfi til stækkunar húss að Efri-Klöpp um 50 m², um deiliskipulagningu lands og um breytta skráningu í Fasteignaskrá Íslands. 

Gildandi aðalskipulag Mosfellsbæjar var samþykkt í bæjarstjórn Mosfellsbæjar hinn 12. febrúar 2003 og staðfest af umhverfisráðherra hinn 8. júlí 2003.  Samkvæmt aðalskipulagsuppdrættinum er lóð kæranda að Efri-Klöpp innan opins óbyggðs svæðis og er ekki gert ráð fyrir sumarhúsum á svæðinu.  Enda þótt aðalskipulagið sýnist ekki vera í samræmi við gildandi svæðisskipulag höfuðborgarsvæðisins hvað varðar landnotkun á umræddu svæði verður að leggja aðalskipulagið til grundvallar við úrlausn málsins, enda hefur því ekki verið hnekkt.  Er það ekki heldur á færi úrskurðarnefndarinnar að endurskoða gildi þess. 

Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skal gera deiliskipulag á grundvelli aðalskipulags fyrir einstök svæði eða reiti.  Þá segir í 2. mgr. 43. gr. laganna að framkvæmdir sem byggingarleyfi heimilar skuli vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag.  Fallist er á þau rök bæjaryfirvalda fyrir hinni kærðu ákvörðun að beiðni kæranda um deiliskipulag og um byggingarleyfi samrýmist ekki gildandi aðalskipulagi.  Hafi því ekki verið unnt að fallast á erindi kæranda þar sem með því hefði verið gengið gegn ákvæðum skipulags- og byggingarlaga.  Af sömu ástæðum skorti skilyrði til þess að fallast á beiðni kæranda um breytta skráningu fasteignar hans í fasteignaskrá.  Verður kröfu kæranda um ógildingu á hinni kærðu synjun bæjarstjórnar því hafnað. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu synjunar skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 8. júlí 2008 á beiðni hans um leyfi til stækkunar húss að Efri-Klöpp um 50 m², um deiliskipulagningu lands og um breytta skráningu í Fasteignaskrá Íslands. 

 

_________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

______________________________    ____________________________
Ásgeir Magnússon                                        Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

74/2009 Sléttuhlíð

Með

Ár 2010, fimmtudaginn 15. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 74/2009, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúans í Hafnarfirði frá 2. apríl 2008 um að veita leyfi til byggingar sumarbústaðar á lóð merktri B-2 í Sléttuhlíð í Hafnarfirði. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 1. nóvember 2009, er barst nefndinni hinn 6. sama mánaðar, kærir Á, Smárahvammi 9 í Hafnarfirði, einn eigenda sumarhúss á lóð merktri F-4 í Sléttuhlíð í Hafnarfirði, þá ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúans í Hafnarfirði frá 2. apríl 2008 að veita leyfi til byggingar sumarbústaðar á lóð merktri B-2 í Sléttuhlíð í Hafnarfirði.  Var ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 15. sama mánaðar. 

Gerir kærandi þá kröfu að hið kærða byggingarleyfi verði fellt úr gild. 

Málavextir og rök:  Á afgreiðslufundi skipulags- og byggingarfulltrúans í Hafnarfirði 2. apríl 2008 var samþykkt að veita leyfi til byggingar sumarbústaðar á lóð nr. B-2 í Sléttuhlíð samkvæmt framlögðum teikningum og var afgreiðslan staðfest á fundi bæjarstjórnar 15. sama mánaðar. 

Af hálfu kæranda er vísað til þess að hið kærða byggingarleyfi fari í bága við gildandi deiliskipulag sökum þess að á lóðinni séu tvö hús.  Sé annað þeirra 111 m2 og á tveimur hæðum en hitt 36 m2 og hafi staðið þar lengi.  

Bent sé á að hvorki hafi verið auglýst tillaga að breyttu deiliskipulagi svæðisins né farið fram grenndarkynning og því hafi ekki verið unnt að gera athugasemdir við hið kærða byggingarleyfi.  Fyrst skömmu áður en kæra hafi verið lögð fram hjá úrskurðarnefndinni hafi kærandi fengið í hendur gögn er vörðuðu málið.  Hafnarfjarðarbær hafi hvorki upplýst nágranna né íbúa bæjarins um leyfið og því sé ekki hægt að benda á að kærufrestur hafi verið liðinn þar sem ekki hafi verið tilefni til athugasemda. 

Af hálfu Hafnarfjarðarbæjar er fallist á að hið kærða byggingarleyfi sé ekki í samræmi við deiliskipulag svæðisins og að veiting þess hafi verið mistök.  Við afgreiðslu málsins hafi verið talið að leyfið rúmaðist innan deiliskipulags og því hafi grenndarkynning ekki verið viðhöfð. 

Vísað sé til þess að samkvæmt 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sé frestur til að skjóta málum til úrskurðarnefndarinnar 30 dagar frá því kæranda hafi verið kunnugt eða mátt vera kunnugt um ákvörðun þá er kærð sé.  Sé um að ræða ákvarðanir sem sæti opinberri birtingu teljist kærufrestur frá birtingu.  Hið kærða byggingarleyfi hafi verið samþykkt 2. apríl 2008 og staðfest á fundi bæjarstjórnar 15. sama mánaðar.  Báðar fundargerðirnar séu á vef Hafnarfjarðarbæjar.  Framkvæmdir hafi hafist um mitt ár 2008.  Jafnvel þótt unnt væri að fallast á að kæranda hafi ekki verið kunnugt um hina kærðu ákvörðun hefði honum mátt vera ljóst að framkvæmdir væru í gangi.  Væri því liðinn frestur til að skjóta málinu til úrskurðarnefndarinnar. 

Kæranda var gefinn kostur á að tjá sig um málsrök Hafnarfjarðarbæjar.  Bendir hann á að þrátt fyrir mistök við veitingu hins kærða leyfis vilji skipulags- og byggingarsvið að það standi óhaggað í skjóli útrunnins kærufrests. 

————–

Málsaðilar hafa fært fram ítarlegri rök fyrir kröfum sínum en með hliðsjón af niðurstöðu úrskurðarnefndarinnar þykir ekki ástæða til að rekja þau frekar. 

Niðurstaða:  Samkvæmt almennum reglum stjórnsýsluréttarins er það skilyrði aðildar að kærumáli fyrir æðra stjórnvaldi að kærandi eigi verulegra og einstaklegra lögvarinna hagmuna að gæta í málinu.  Er þessi regla nú áréttuð, hvað varðar málskot til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, í 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, svo sem ákvæðinu var breytt með lögum nr. 74/2005.  Kærandi hefur ekki tilgreint með hvaða hætti hin umdeilda ákvörðun varði einstaklega hagmuni hans heldur byggir hann málatilbúnað sinn alfarið á því áliti sínu að hið umdeilda byggingarleyfi sé ekki í samræmi við samþykkt deiliskipulag svæðisins.  Þegar litið er til þess að veruleg fjarlægð er frá lóð kæranda, merkt F-4, að lóð B-2, svo og til legu lóðanna að öðru leyti og einnig þess að fjölmörg sumarhús eru milli þeirra, verður ekki séð að kærandi eigi þá einstaklegu og lögvörðu hagsmuni í málinu sem eru skilyrði aðildar að kæru til úrskurðarnefndarinnar.  Hefur kærandi ekki heldur bent á neina slíka hagmuni og verður kærumáli þessu því vísað frá nefndinni vegna aðildarskorts. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

_______________________________          _____________________________
Ásgeir Magnússon                                                Þorsteinn Þorsteinsson