Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

37/2010 Sóleyjarimi

Með

Ár 2011, fimmtudaginn 27. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 37/2010, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 18. maí 2010 um að hafna umsókn um lokun svala íbúðar 0602 á efstu hæð fjölbýlishúss að Sóleyjarima 1-7 í Reykjavík. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með símskeyti til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, hinn dags. 7. júní 2010, kærir Kristinn Sigurjónsson hrl., f.h. E, eiganda íbúðar á efstu hæð að Sóleyjarima 1-7, ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 18. maí 2010 um að hafna umsókn um lokun svala íbúðar kæranda í fyrrgreindu fjölbýlishúsi.  Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Fjölbýlishúsið að Sóleyjarima 1-7 er sex hæða með 80 íbúðum.  Á árinu 2009 var sótt um leyfi fyrir lokun svala hússins og samþykkti byggingarfulltrúi þá umsókn hinn 18. júlí sama ár.  Í kjölfar þess andmælti eigandi íbúðar í húsinu leyfisveitingunni og mun byggingarleyfi samkvæmt 44. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sem heimilar byrjun framkvæmda, ekki hafa verið gefið út vegna álitaefna um hvort kröfur fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 um samþykki sameigenda væru uppfylltar. 

Fundur í húsfélaginu Sóleyjarima 1-7 var haldinn hinn 8. febrúar 2010 þar sem mættir voru eigendur eða umboðsmenn vegna 68 íbúða.  Á fundinum var tillaga um lokanir svala samþykkt með 66 atkvæðum gegn tveimur. 

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 16. mars 2010 var tekin fyrir umsókn húsfélagsins að Sóleyjarima 1-7 þar sem sótt var um leyfi til að koma fyrir svalalokunum úr hertu gleri með viðurkenndu glerbrautakerfi á 2. til 5. hæð fjölbýlishússins.  Umsókninni fylgdi fundargerð fyrrgreinds húsfundar, dags. 8. febrúar 2010, og bréf frá stjórn húsfélagsins, dags. 10. og 11. mars s.á.  Samþykkti byggingarfulltrúi umsóknina með eftirfarandi bókun:  „Samþykkt.  Samræmist ákvæðum laga nr. 73/1997.  Með vísan til þess að lokun svala er aðeins framkvæmd með upphengdum einföldum glerskífum telur byggingarfulltrúi að ekki þurfi samþykki allra íbúðareigenda, en íbúðir eru 80, heldur sé nægjanlegt að 2/3 hlutar eigenda lýsi samþykki sínu. Fyrir liggur að eigendur 66 íbúða eru samþykkir og eigendur tveggja íbúða á móti. Svalalokun sem samþykkt var 28. júlí 2009 BN040205, er jafnframt felld úr gildi.“ 

Hinn 18. maí 2010 tók byggingarfulltrúi fyrir umsókn þar sem sótt var um leyfi til að koma fyrir svalalokunum úr hertu gleri með viðurkenndu glerbrautakerfi á svölum  íbúðar 0602 í eigu kæranda á 6. hæð fjölbýlishússins að Sóleyjarima 1-7.  Var umsókninni synjað með eftirfarandi bókun:  „Vantar samþykki meðeigenda.  Ekki er fallist á að umsótt breyting sé minniháttar og verður hún því ekki afgreidd með sama hætti og fyrri umsóknir um lokanir á öðrum hæðum, en þeirri efstu.“  Var sú afgreiðsla staðfest í borgarráði hinn 20. maí 2010. 

Málsrök kæranda:  Málatilbúnaður kæranda er á því byggður að við hönnun fjölbýlishússins að Sóleyjarima 1-7 hafi í upphafi verið gert ráð fyrir lokun svala eins og fram komi í fyrirliggjandi yfirlýsingu arkitekts hússins.  Af kostnaðarástæðum hafi að beiðni byggingaraðila verið fallið frá að setja svalalokanir og þak yfir efstu svalir.  Í ljósi þessa verði ekki fallist á að samþykki allra sameigenda fjölbýlishússins þurfi til að heimila lokun svala á efstu hæð þess. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er farið fram á að ógildingarkröfu kæranda verði hafnað. 

Byggingarfulltrúa hafi verið heimilt að synja umræddri umsókn.  Umsótt breyting hafi ekki verið minni háttar og hefði því þurft að liggja fyrir samþykki allra meðeigenda hússins skv. 30. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994.  Uppdráttur að breytingunum beri með sér að til viðbótar glerveggjum hafi einnig verið gert ráð fyrir þaki á svölum 6. hæðar.  Í bréfum húsfélagsins Sóleyjarima 1-7, dags. 10. og 11. mars 2010, komi fram að tveir íbúar hafi andmælt lokun svala fjölbýlishússins og hafi byggingarfulltrúa því ekki verið heimilt að samþykkja umsóknina. 

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér staðhætti á vettvangi hinn 11. janúar 2011. 

Niðurstaða:  Með hinni kærðu ákvörðun var hafnað umsókn um gerð svalaskýlis á sjöttu og jafnframt efstu hæð hússins að Sóleyjarima 1-7 með þeim rökum að samþykki allra sameigenda yrði að liggja fyrir svo unnt væri að fallast á umsóknina.  Áður höfðu byggingaryfirvöld heimilað svalalokanir á 2. til 5. hæð hússins þar sem fyrir slíkum framkvæmdum þótti nægja samþykki 2/3 hluta sameigenda miðað við fjölda og eignarhluta. 

Umdeild svalaskjól fela ekki einungis í sér framkvæmdir við umbúnað innan séreignar, sbr. 27. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, heldur er jafnframt um að ræða breytingu á sameign sem um er fjallað í 30 gr. laganna þar sem ekki hefur verið gert ráð fyrir nefndum svalaskýlum á endanlega samþykktri teikningu hússins að Sóleyjarima 1-7. 

Samkvæmt 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús þarf samþykki allra eigenda fyrir verulegum breytingum á sameign húss, þar á meðal á útliti þess.  Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa í för með sér breytingu á sameign, utan húss eða innan, sem þó geta ekki talist verulegar, nægir skv. 2. mgr. 30. gr. að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir.  Sé um smávægilegar breytingar að ræða nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta samkvæmt 3. mgr. ákvæðisins. 

Í máli þessu er tekist á um skilyrði fyrir uppsetningu opnanlegs svalaskýlis úr gleri sem fellt er í álbrautir eða ramma festa við svalabrún, útvegg og lokun sem komið er fyrir út frá útvegg yfir svölum.  Um er að ræða einfalda smíð sem auðvelt er að fjarlægja en hvorki er gert ráð fyrir breytingum á útveggjum né þaki hússins.  Fyrir liggur að kostnaður við uppsetninguna skuli greiddur af íbúðareiganda. 

Ljóst er að gerð svalaskýla á efstu hæð umrædds húss hefur í för með sér breytingu á sameign enda telst allt ytra byrði húss til sameignar, þar með talið ytra byrði svala og stoð- og burðarvirki þeirra svo og svalahandrið, sbr. 1. og 4. tl. 8. gr. laga um fjöleignarhús.  Breytingin er þó fyrst og fremst á ytra útlit hússins, sem getur þó ekki talist veruleg í skilningi 30. gr. nefndra laga.  Áhrif á notkun sameignar og viðhaldskostnað verður að teljast lítil sem engin.  Nægði því samþykki 2/3 hluta eigenda til að unnt væri að veita byggingarleyfi fyrir breytingunum enda verða þær ekki taldar það smávægilegar að samþykki einfalds meirihluta nægi samkvæmt 3. mgr. 30. gr. nefndra laga. 

Með vísan til þess sem að framan er rakið var hin kærða ákvörðun ekki reist á réttum forsendum og ber því að ógilda hana. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 18. maí 2010, sem borgarráð staðfesti 20. sama mánaðar, um að hafna umsókn um lokun svala íbúðar 0602 á sjöttu hæð fjölbýlishússins að Sóleyjarima 1-7.

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

____________________________   ___________________________
Ásgeir Magnússon                                   Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

79/2010 Bergstaðastræti

Með

Ár 2011, mánudaginn 24. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 79/2010, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 14. desember 2010 um að veita takmarkað byggingarleyfi fyrir uppsteypu 2. hæðar nýbyggingar við húsið að Bergstaðastræti 13 í Reykjavík. 

Í málinu er nú kveðinn upp til bráðabirgða svofelldur

úrskurður
um kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 13. desember 2010, er barst nefndinni sama dag, kærir Arnar Þór Stefánsson hdl., f.h. D, eiganda eignarhluta í fasteigninni að Bergstaðastræti 15, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 14. desember 2010 að veita takmarkað byggingarleyfi fyrir uppsteypu 2. hæðar nýbyggingar við húsið að Bergstaðastræti 13 í Reykjavík. 

Gerir kærandi þá kröfu að hið kærða byggingarleyfi verði fellt úr gildi og framkvæmdir við heimilaða byggingu verði stöðvaðar meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Verður krafan um stöðvun framkvæmda nú tekin til úrskurðar. 

Málsatvik og rök:  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 23. febrúar 2010 var tekin fyrir umsókn um endurnýjun byggingarleyfis sem samþykkt hafði verið 19. ágúst 2008 fyrir fjögurra hæða viðbyggingu með atvinnuhúsnæði á fyrstu hæð og þremur íbúðum á annarri til fjórðu hæð á lóðinni nr. 13 við Bergstaðastræti.  Samþykkti byggingarfulltrúi umsóknina og var sú afgreiðsla staðfest í borgarráði 25. febrúar 2010.  Byggingarleyfi sem heimilaði að hefja framkvæmdir var gefið út hinn 30. ágúst 2010. 

Kærandi, ásamt öðrum, kærði ákvörðun um veitingu fyrrgreinds byggingarleyfis til úrskurðarnefndarinnar, sem með úrskurði uppkveðnum 6. október 2010 felldi hana úr gildi, þar sem notkun annarrar til fjórðu hæðar heimilaðrar byggingar samræmdist ekki landnotkun gildandi aðalskipulags fyrir umrædda lóð. 

Í kjölfarið var veitt sérstakt byggingarleyfi fyrir fyrstu hæð hússins og leituðu borgaryfirvöld jafnframt til Skipulagsstofnunar með erindi um að á grundvelli 23. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 yrði auglýst í B-deild Stjórnartíðinda leiðrétting á landnotkun umrædds svæðis, þar sem landnotkun hefði fyrir mistök borið lit athafnasvæðis í stað íbúðarsvæðis á aðalskipulagsuppdrætti.  Féllst Skipulagsstofnun á erindið fyrir sitt leyti og var málinu síðan vísað til umhverfisráðuneytisins sem annaðist staðfestingu og auglýsingu aðalskipulags samkvæmt þágildandi skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997. 

Byggingarfulltrúinn í Reykjavík gaf út byggingarleyfi samkvæmt 2. mgr. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga hinn 8. desember 2010, er takmarkaðist við uppsteypu annarrar hæðar nýbyggingar sem verið er að reisa að Bergstaðastræti 13, en veiting leyfisins var afgreidd á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 14. desember sama ár.  Sú afgreiðsla var lögð fram á fundi skipulagsráðs 15. desember og staðfest í borgarráði 16. desember 2010.  Hefur veitingu þessa byggingarleyfis verið skotið til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Með bréfi, dags. 17. janúar 2011, tilkynnti umhverfisráðuneytið Reykjavíkurborg að ráðuneytið gæti ekki fallist á erindi borgarinnar um leiðréttingu á landnotkun umrædds svæðis á gildandi aðalskipulagsuppdrætti samkvæmt 23. gr. stjórnsýslulaga.  Byggðist sú niðurstaða á því að stjórnsýslulög ættu ekki við um skipulagsáætlanir, sbr. 1. gr. laganna, þar sem þær teldust vera almenn stjórnvaldsfyrirmæli. 

Af hálfu kæranda er vísað til þess að byggingarleyfi fyrir umdeildri fjögurra hæða viðbyggingu að Bergstaðastræti 13 hafi með úrskurði úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála verið fellt úr gildi þar sem leyfið hafi farið í bága við gildandi landnotkun svæðisins.  Kærandi hafi í kjölfarið krafist þess af borgaryfirvöldum að hin ólögmæta bygging yrði fjarlægð og lóðinni komið í fyrra horf í samræmi við 2. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Borgaryfirvöld hafi hins vegar hinn 7. október 2010 veitt takmarkað byggingarleyfi fyrir uppsteypu fyrstu hæðar viðbyggingarinnar.  Byggingarfulltrúi hafi nú veitt takmarkað byggingarleyfi fyrir uppsteypu annarrar hæðar sem ætluð sé til íbúðar þrátt fyrir óbreytta landnotkun á svæðinu frá því að fyrrgreindur úrskurður gekk. 

Borgaryfirvöld benda á að í ljósi aðstæðna hafi verið heimilt og eðlilegt að veita hið umþrætta byggingarleyfi.  Fyrir liggi að umrædd bygging og það sem þegar hafi verið byggt sé hvorki í andstöðu við deiliskipulag né aðalskipulag.  Aðeins fyrirhuguð notkun hluta byggingarinnar til íbúðar komi þar til álita, en ekki sé búið að taka nýbygginguna í notkun.  Landnotkun á reitnum sé íbúðarsvæði og hafi svo alltaf verið.  Nú sé unnið að leiðréttingu mistaka við prentun aðalskipulagsuppdráttar.  Það sé vandséð hvaða hagsmuna kærandi eigi að gæta í máli þessu þar sem öllum efnislegum málatilbúnaði hanshafi verið hafnað í fyrri úrskurði úrskurðarnefndarinnar um umrædda byggingu.  Mistök við gerð aðalskipulagsuppdráttar réttlæti ekki stöðvun framkvæmda, enda mikið í húfi fyrir byggingarleyfishafa. 

———-

Byggingarleyfishafa var gefinn kostur á að koma að í málinu athugasemdum sínum og sjónarmiðum en greinargerð af hans hálfu hefur ekki borist úrskurðarnefndinni. 

Niðurstaða:  Í máli nr. 40/2010 tók úrskurðarnefndin afstöðu til gildis byggingarleyfis fyrir fjögurra hæða viðbyggingu að Bergstaðastræti 13 í Reykjavík, en í máli þessu er deilt um gildi byggingarleyfis, sem veitt var eftir fyrri úrskurð, fyrir uppsteypu annarrar hæðar greindrar viðbyggingar, sem ætluð er til íbúðar. 

Lóðin að Bergstaðastræti 13 er enn ætluð undir athafnastarfsemi samkvæmt gildandi aðalskipulagsuppdrætti þar sem ekki hefur verið gerð breyting eða leiðrétting á honum sem geri ráð fyrir íbúðarsvæði á umræddum stað.  Notkun annarrar hæðar umræddrar byggingar til íbúðar getur farið í bága við gildandi landnotkun lóðarinnar að Bergstaðastræti 13 þótt heimilt sé í undantekningartilfellum að leyfa íbúðir á athafnasvæðum.  Þykir í ljósi atvika rétt að fallast á kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda þar til lokið verður efnismeðferð málsins fyrir nefndinni. 

Úrskurðarorð: 

Stöðva skal framkvæmdir á lóðinni að Bergstaðastræti 13 í Reykjavík samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi meðan kærumál þetta er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. 

_____________________________
Hjalti Steinþórsson

_____________________________        _____________________________
Ásgeir Magnússon                                          Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

78/2010 Hólabraut

Með

Ár 2011, föstudaginn 21. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 78/2010, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Akureyrar frá 17. nóvember 2010 um að veita byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við húsið að Hólabraut 16 á Akureyri. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 7. desember 2010, er barst nefndinni 12. sama mánaðar, kærir Þ, Laxagötu 3a, Akureyri, þá ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Akureyrar frá 17. nóvember 2010 að veita byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við húsið að Hólabraut 16 á Akureyri. 

Kærandi gerir þá kröfu að hið kærða byggingarleyfi verði felld úr gildi og að framkvæmdir verði stöðvaðar til bráðabirgða á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Málið þykir nú nægilega upplýst til þess að það verði tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda. 

Með fjórum bréfum, dags. 20. desember 2010, er bárust úrskurðarnefndinni 20. og 27. sama mánaðar, kæra jafnframt átta íbúar við Laxagötu 2, 3b, 4 og 7 fyrrgreint byggingarleyfi fyrir viðbyggingu að Hólabraut 16.  Skilja verður málskot þeirra svo að krafist sé ógildingar á hinni kærðu ákvörðun.  Þar sem hagsmunir kærenda standa því ekki í vegi verða kærumálin, sem eru nr. 81, 83, 84 og 86/2010, sameinuð máli þessu. 

Málavextir:  Árið 1961 keypti Áfengis- og tóbaksverslun ríkisins, handhafi hins kærða byggingarleyfis, fasteignina að Hólabraut 16 og hóf þar rekstur vínbúðar.  Síðar keypti byggingarleyfishafi lóðina að Gránufélagsgötu 1 og árið 1977 fasteignina að Laxagötu 1.  Húsið að Laxagötu 1 var síðar rifið.  Þá hefur byggingarleyfishafi afnot lóðarinnar að Gránufélagsgötu 5 fyrir bílastæði.  Árið 1986 var byggt við húsið að Hólabraut 16. 

Á árinu 1981 tók gildi deiliskipulag miðbæjar Akureyrar og tilheyra nefndar lóðir deiliskipulagsreit sem merktur var nr. 18 á skipulagsuppdrætti.  Var þar gert ráð fyrir uppbyggingu reitsins eftir því sem eldri byggð viki, byggingarreitur var markaður yfir reitinn í heild og nýtingarhlutfall ákvarðað 0,7.  Norðurhluta miðbæjardeiliskipulagsins var breytt á árinu 1996 og tók sú breyting m.a. til nefnds reits nr. 18. 

Hinn 6. október 2010 var sótt um byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við húsið að Hólabraut 16 og 13. október s.á. var óskað eftir sameiningu lóðanna að Hólabraut 16 og Laxagötu 1, þar sem umsótt viðbygging færi inn á lóðina að Laxagötu 1.  Skipulagsnefnd samþykkti sameiningu lóðanna hinn 27. október 2010 og skipulags- og byggingarfulltrúi síðan byggingarleyfisumsóknina á afgreiðslufundi hinn 17. nóvember 2010 með þeim rökum að viðbyggingin samræmdist gildandi deiliskipulagi.  Bæjarstjórn Akureyrar staðfesti veitingu byggingarleyfisins hinn 7. desember 2010. 

Heimiluð viðbygging er á tveimur hæðum og áföst núverandi tveggja hæða byggingu að Hólabraut 16.  Viðbyggingin er 7,00×18,06 m að stærð eða 126,4 m2 að grunnfleti og heildarflatarmál hennar er 211 m2.

Hafa kærendur skotið ákvörðun um veitingu greinds byggingarleyfis til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Kærendur vísa til þess að umdeild byggingaráform séu í trássi við þá staðreynd að um sé að ræða svæði með íbúðarhúsum.  Augljóst sé að rekstur vínbúðar á umræddum stað eigi enga framtíð fyrir sér nema áform séu uppi um að ráðast í að rífa fleiri íbúðarhús á svæðinu til að uppfylla bílastæðaþörf fyrir stærri verslun.  Með þessum áformum sé freklega gengið gegn rétti íbúa svæðisins. 

Íbúar við Laxagötu og Hólabraut sjái fyrir sér að endurreisa megi íbúðarhús á þeim fjórum lóðum sem byggingarleyfishafi hafi sölsað undir sig.  Íbúarnir kalli á friðsælt grænt umhverfi í kringum þá íbúðarbyggð sem fyrir sé.  Á svæðinu sé gömul byggð við Laxagötu, Smáragötu og Hólabraut sem bjóði upp á það besta sem finna megi á Akureyri í byggingarlist forfeðranna sem tilefni sé til að vernda sem hefðbundna íbúðarbyggð. 

Hið umdeilda byggingarleyfi hafi verið veitt án undangenginnar breytingar á deiliskipulagi eða grenndarkynningar eins og lögmælt sé og með því brotið gegn lögvörðum rétti húseigenda og íbúa á svæðinu.  Byggingarreitur Hólabrautar 16 sé fullnýttur og í greinargerð gildandi deiliskipulags komi skýrt fram að ekki séu fyrirhugaðar framkvæmdir innan reits nr. 18, sem hér um ræði, nema að undangengnu deiliskipulagsferli. 

Heimiluð viðbygging yrði staðsett um einn metra frá lóðarmörkum Laxagötu 3a og um sjö metra meðfram þeim og stæði viðbyggingin á lóð Laxagötu 1.  Húsið sem staðið hafi á þeirri lóð hafi verið rifið fyrir 20-25 árum en engin bygging eða byggingarreitur sé á lóðinni á gildandi deiliskipulagsuppdrætti. 

Fyrirhuguð viðbygging muni skerða núverandi gæði, lífsskilyrði og öryggi næstu nágranna bæði utan og innan dyra og rýra verðgildi fasteigna.  Ætla megi að gaflveggur byggingarinnar, sem snúi að lóðarmörkum Laxagötu 3a, verði  6-7 m hár og muni valda miklu skuggavarpi á lóð og glugga sem að lóðarmörkunum snúi og svalir hússins að Laxagötu 3a muni ekki nýtast sem skyldi.  Þá megi vænta þess að gaflveggnum fylgi mikil snjósöfnun inn á lóðina að vetrarlagi sökum hæðarmunar. 

Aðkeyrsla að vörulager núverandi verslunarhúsnæðis að Hólabraut 16 muni við breytinguna færast neðar í átt að Laxagötu og þar með nær svefnherbergisgluggum hússins að Laxagötu 3a.  Þungri umferð vöruflutningabíla, sem stöðva muni beint fyrir utan svefnherbergin, muni fylgja aukin óþægindi vegna titrings og aukins hávaða. 

Málsrök Akureyrarbæjar:  Af hálfu bæjaryfirvalda er kröfum kærenda í máli þessu mótmælt. 

Byggingarleyfishafi hafi í nokkurn tíma leitað eftir nýju hentugu húsnæði undir starfsemi sína þar sem núverandi húsnæði sé orðið of lítið.  Ekki hafi tekist að finna hentuga staðsetningu og húsnæði á Akureyri og hafi því verið farið fram á stækkun núverandi húsnæðis. 

Byggingarleyfi fyrir viðbyggingu að Hólabraut 16, Akureyri, sé veitt með vísan til gildandi deiliskipulags norðurhluta miðbæjarins sem samþykkt hafi verið af bæjarstjórn Akureyrar 17. ágúst 1996 og staðfest af Skipulagsstjórn ríkisins 23. október sama ár.  Samkvæmt deiliskipulaginu sé heimilt að byggja til viðbótar innan byggingarreits á umræddum skipulagsreit milli Laxagötu og Hólabrautar allt að 1157 m2 að brúttólatarmáli án þess að farið sé upp fyrir heimilað nýtingarhlutfall alls reitsins, sem sé 0,7.  Núverandi byggingarmagn á reitnum sé 2940 m2 og sé nýtingarhlutfall hans því um 0,5 en heimilað nýtingarhlutfall reitsins samkvæmt gildandi deiliskipulagi sé 0,7. 

Þá sé ekki fallist á að ákvæði í greinargerð með skipulaginu, þess efnis að ekki séu fyrirhugaðar framkvæmdir innan reitsins nema að undangengnu deiliskipulagsferli, komi í veg fyrir veitingu byggingarleyfis á grundvelli gildandi deiliskipulags og nýtingarhlutfalls á reit nr. 18.  Umrætt ákvæði vísi til hugsanlegrar allsherjarendurnýjunar á reitnum vegna stærri framkvæmda í tengslum við miðbæjarreitinn í heild sinni.  Slíkar vangaveltur geti ekki fellt úr gildi staðfest deiliskipulag um mögulega framþróun eða heimildir íbúa og eigenda lóða til breytinga innan reitsins. 

Reitur 18 sé sýndur sem einn byggingarreitur á gildandi deiliskipulagsuppdrætti og þó að húsið sem staðið hafi að Laxagötu 1 hafi verið rifið sé ekki þar með sagt að byggingarreitur þess verði auður eða alltaf óbyggður.  Þótt íbúar nærliggjandi fasteigna hafi notið þess að ekki hafi staðið bygging á þeim hluta lóðarinnar sem áður hafi verið Laxagata 1 geti þeir ekki vænst þess að auð lóð eða lóðarhlutar verði ávallt óbyggðir. 

Loks eigi það ekki við rök að styðjast að aðkeyrsla hinnar nýju viðbyggingar valdi meiri óþægindum en núverandi aðkeyrsla geri í dag.  Eina breytingin sem verði á aðkeyrslunni sé sú að hún styttist og færist fram um sjö metra. 

———-

Byggingarleyfishafa var gefinn kostur á að lýsa viðhorfum sínum vegna kærumáls þessa en athugasemdir af hans hálfu hafa ekki borist úrskurðarnefndinni. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er fyrst og fremst til úrlausnar hvort samþykkja mátti hið kærða byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við húsið að Hólabraut 16 án undangenginnar breytingar á deiliskipulagi svæðisins. 

Eins og fyrr hefur verið rakið var gerð breyting á deiliskipulagi norðurhluta miðbæjar Akureyrar á árinu 1996, er tók m.a. til umrædds deiliskipulagsreits, en hann er merktur nr. 18 á skipulagsuppdrætti.  Þrátt fyrir að uppdrátturinn hafi ekki að geyma skýringartákn fyrir lóðamörk má ráða af honum hvernig þeim hefur verið háttað á sínum tíma.  Sýndar eru húsbyggingar sem fyrir eru á skipulagsreitnum en ekki eru sýndir byggingarreitir fyrir hverja lóð.  Markaður er einn byggingarreitur sem nær yfir allan skipulagsreitinn.  Samkvæmt samantekt um skilmála einstakra skipulagsreita í greinargerð deiliskipulagsins kemur fram að umræddur reitur er 5801 m2 að stærð og heimilað byggingarmagn á honum 4061 m2.  Í greinargerð deiliskipulagsins segir í kafla V.2.9 um reit nr. 18 – Laxagata, Hólabraut:  „Reiturinn er skilgreindur fyrir miðbæjarstarfsemi og íbúðir.  Nýtingarhlutfallið er 0,7.  Ekki er gert ráð fyrir nýbyggingum á þessum reit að svo stöddu.  Til greina hefur komið allsherjar endurnýjun á reitnum, sbr. staðfest miðbæjarskipulag 1981, en slíkt verður einungis gert samkvæmt nánara deiliskipulagi, sem unnið verður síðar og þá í samhengi við reit nr. 17.“ 

Samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi verður heildarflatarmál hússins að Hólabraut 16, að teknu tilliti til nýbyggarinnar, 969 m2, en sameinuð lóð að Hólabraut 16 og Laxagötu 1 telst vera 796,2 m2.  Nýtingarhlutfall verður því 1,22. 

Líta verður svo á að heimilað nýtingarhlutfall í gildandi deiliskipulagi fyrir umræddan skipulagsreit eigi við um nýtingu einstakra lóða innan reitsins nema að sérstaklega sé á annan veg mælt eða leiði af eðli máls.  Öndverð túlkun fæli í sér að unnt væri að veita einum lóðarhafa á reitnum byggingarleyfi þar sem byggingarheimildir alls skipulagsreitsins væru fullnýttar gagnvart öðrum lóðarhöfum. Færi slík túlkun gegn jafnræðis- og sanngirnissjónarmiðum án þess að séð verði að með því væri verið að ná fram nauðsynlegum lögmætum markmiðum.  Samkvæmt því verður að telja að heimilað nýtingarhlutfall fyrir hina sameinuðu lóð sem hér um ræðir sé 0,7.  Hið kærða byggingarleyfi fer því í bága við gildandi deiliskipulag hvað varðar nýtingarhlutfall og ber af þeim sökum að ógilda það, sbr. 2. mgr. 43. gr. þágildandi skipulags- og byggingalaga nr. 73/1997.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Akureyrar frá 17. nóvember 2010, er bæjarstjórn Akureyrar staðfesti 7. desember sama ár, um að veita byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við húsið að Hólabraut 16 á Akureyri.

___________________________
Hjalti Steinþórsson

____________________________   ___________________________
Ásgeir Magnússon                                   Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

98/2008 Krókháls

Með

Ár 2010, föstudaginn 26. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 92/2008, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. mars 2008 um að veita byggingarleyfi fyrir breytingum á innra skipulagi þriðju hæðar og á stigagangi á annarri hæð hússins að Krókhálsi 10 í Reykjavík. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. ágúst 2008, er barst nefndinni hinn 11. sama mánaðar, kærir E, eigandi eignarhluta í fasteigninni að Krókhálsi 10 í Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. mars 2008 að veita byggingarleyfi fyrir breytingum á innra skipulagi þriðju hæðar og á stigagangi á annarri hæð hússins að Krókhálsi 10 í Reykjavík. 

Gerir kærandi þá kröfu að hið kærða byggingarleyfi verði fellt úr gildi.  Var jafnframt gerð krafa um stöðvun framkvæmda á meðan málið væri til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Í kjölfar kærumáls þessa munu framkvæmdir samkvæmt umdeildu byggingarleyfi hafa legið niðri og hefur því ekki verið tilefni til að taka afstöðu til stöðvunarkröfu kæranda. 

Málavextir:  Fasteignin að Krókhálsi 10 í Reykjavík er á athafnasvæði samkvæmt gildandi aðalskipulagi Reykjavíkur og er tekið fram í gr. 3.1.6 í greinargerð þess að umrætt svæði, sem nefnt er A2, sé fyrst og fremst ætlað undir léttan iðnað, sem ekki hafi í för með sér mengun, verkstæði, umboðs- og heildverslanir, skrifstofur, þjónustustarfsemi og rýmisfrekar verslanir.  Í gildandi deiliskipulagi svæðisins frá árinu 2000 er landnotkun umræddrar fasteignar ekki þrengd.  Húsið að Krókhálsi 10 er þrjár hæðir og hefur verið notað undir atvinnustarfsemi. 

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 4. mars 2008 var tekin fyrir umsókn þar sem sótt var um leyfi til að breyta innra skipulagi í húsrými umsækjanda á annarri og þriðju hæð að Krókhálsi 10.  Sótt var um breytingu innra skipulags stigagangs annarrar hæðar og leyfi til að innrétta 27 skrifstofuherbergi á þriðju hæð ásamt eldhúsum, þvottahúsi, ræstingu og böðum auk gerðar millilofts yfir 23 herbergjanna.  Var umsóknin samþykkt en sett það skilyrði að eignaskiptayfirlýsingu vegna breytinga á húsinu yrði þinglýst fyrir útgáfu byggingarleyfis.  Borgarráð staðfesti þessa afgreiðslu hinn 6. mars 2008.  Byggingarleyfi samkvæmt 44. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, er heimilaði byggingarleyfishafa að byrja framkvæmdir, var gefið út 9. júní 2008 án þess að fyrir lægi ný þinglýst eignaskiptayfirlýsing vegna fasteignarinnar.  Hefur kærandi skotið leyfisveitingunni til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan er rakið. 

Málsrök kæranda:  Til stuðnings málatilbúnaði sínum vísar kærandi til þess að ekki hafi verið gengið frá eignaskiptayfirlýsingu vegna heimilaðra breytinga og henni þinglýst eins og gert hafi verið að skilyrði við samþykkt fyrir veitingu umrædds byggingarleyfis.  Beri af þeim sökum að ógilda hina kærðu ákvörðun. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er farið fram á að kröfu kæranda um ógildingu samþykktar byggingarfulltrúa í máli þessu verði hafnað. 

Það sé mat Reykjavíkurborgar að byggingarfulltrúa hafi ekki verið stætt á öðru en að gefa út byggingarleyfi í samræmi við samþykkt hans á málinu, að ósk umsækjanda, þrátt fyrir að ekki lægi fyrir þinglýst eignaskiptayfirlýsing vegna breytinganna í húsinu. 

Samkvæmt 4. mgr. 16. gr. fjöleignahúsalaga nr. 26/1994 skuli gera eignaskiptayfirlýsingu án ástæðulauss dráttar í þeim tilvikum þegar um breytingar á fjöleignarhúsi eða innbyrðis eignatilfærslum sé að ræða sem breyti eða raski eignaskiptayfirlýsingu og eignarhlutföllum.  Slík eignaskiptayfirlýsing sé ekki fortakslaust skilyrði fyrir útgáfu byggingarleyfis sem hins vegar eigi við um tilvik sem 2. og 3. mgr. 16. gr. laganna taki til.  Engu að síður hafi sú vinnuregla verið viðhöfð hjá byggingaryfirvöldum borgarinnar, þegar það hafi átt við, að setja umrætt skilyrði fyrir útgáfu byggingarleyfa til að tryggja að eignaskiptayfirlýsing sé gerð.  Sé það gert í því skyni að tryggja að það sé gert án ástæðulauss dráttar, en í sumum tilfellum hafi verið fallið frá umræddu skilyrði að ósk byggingarleyfishafa.  Verði ástæðulaus dráttur á gerð og þinglýsingu eignaskiptayfirlýsingar geti embætti byggingarfulltrúa gripið til þvingunarúrræða skv. 32. gr. reglugerðar um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignahúsum nr. 910/2000. 

Ekki hafi verið lagaheimild fyrir því að synja um útgáfu byggingarleyfis þrátt fyrir að skilyrði í bókun byggingarfulltrúa um þinglýsingu eignaskiptayfirlýsingar hafi ekki verið uppfyllt og beri því að hafna ógildingarkröfu kæranda. 

Niðurstaða:  Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum heimilar hið kærða byggingarleyfi innréttingu skrifstofurýma innan séreignarhluta leyfishafa að Krókhálsi 10 og felur leyfið ekki í sér heimild til breytinga á sameign.  Notkun húsnæðisins undir skrifstofustarfsemi samræmist landnotkun gildandi aðalskipulags fyrir Hálsahverfi í Reykjavík. 

Við töku hinnar kærðu ákvörðunar var það skilyrði sett fyrir útgáfu byggingarleyfis samkvæmt 44. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 að þinglýst hefði verið nýrri eignaskiptayfirlýsingu vegna heimilaðra breytinga að Krókhálsi 10.  Ekki er fyrir hendi lagaskylda til að þinglýsa eignaskiptayfirlýsingu fyrir fjöleignahús áður en heimilaðar breytingar eða viðbyggingar hefjast.  Var byggingaryfirvöldum því heimilt að falla frá þessu ólögbundna skilyrði fyrir útgáfu byggingarleyfisins sem sett hafði verið við töku hinnar kærðu ákvörðunar. 

Með vísan til framanritaðs verður ekki fallist á kröfu um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. mars 2008 um að veita byggingarleyfi fyrir breytingum á innra skipulagi þriðju hæðar og á stigagangi annarrar hæð hússins að Krókhálsi 10 í Reykjavík. 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

____________________________   ___________________________
Ásgeir Magnússon                                  Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

53/2009 Fjárborg 10d

Með

Ár 2010, föstudaginn 26. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 53/2009, kæra á ákvörðun umhverfis- og skipulagsnefndar Snæfellsbæjar frá 25. júní 2009 um að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir þegar byggðu hesthúsi á lóðinni nr. 10d við Fjárborg sunnan Hellisands í Snæfellsbæ. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 21. júlí 2009, er barst nefndinni hinn 27. sama mánaðar, kærir L, Munaðarhóli 18, Snæfellsbæ, lóðarhafi að Fjárborg 10d, sunnan Hellissands í Snæfellsbæ, þá ákvörðun umhverfis- og skipulagsnefndar Snæfellsbæjar frá 25. júní 2009 að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir þegar byggðu hesthúsi á lóðinni nr. 10d við Fjárborg.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarráðs Snæfellsbæjar hinn 20. júní 2009. 

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Í júní árið 2006 var kæranda máls þessa úthlutað lóð í Hraunskarði sunnan Hellissands fyrir tómstundabúskap og mun byggingarleyfi fyrir húsi á lóðinni hafa verið veitt hinn 27. júní 2006.  Samkvæmt upplýsingum kæranda lét hann það ár slétta lóð og grafa fyrir grunni hússins.  Ári síðar var grunnur steyptur og húsið reist árið 2008. 

Með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 21. ágúst 2008, voru framkvæmdir við bygginguna stöðvaðar og m.a. vísað til þess að húsið væri hvorki í samræmi við deiliskipulag né samþykktar teikningar.  Var á fundi umhverfis- og skipulagsnefndar hinn 27. sama mánaðar eftirfarandi fært til bókar:  „Bréf dags. 21.08.2008 hefur verið sent lóðarhafa að Fjárborg 10 og framkvæmdir stöðvaðar.  Lóðarhafi hefur hafið byggingu við Fjárborg 10 á Hellissandi og er sú bygging ekki í samræmi við samþykkt deiliskipulag né samþykktar teikningar.  Lóðarhafa hefur verið gefinn kostur á að gefa skýrslu á þessari framkvæmd og skila inn teikningum eins og byggingin er í dag.  Umhverfis- og skipulagsnefnd samþykkir stöðvun framkvæmda meðan byggingin er ekki í samræmi við teikningar.  Einnig að skrifa byggingarstjóra verksins bréf og óska skýringa á stöðu verksins.  Nefndin felur byggingarfulltrúa einnig að undirbúa frekari aðgerðir.“  Var samþykkt þessi staðfest á fundi bæjarráðs hinn 28. ágúst 2008. 

Í gildi er Aðalskipulag Snæfellsbæjar 1995-2015.  Með breytingu á því, sem auglýst var í B-deild Stjórnartíðinda hinn 24. október 2008, var svæði því er hér um ræðir breytt úr opnu óbyggðu svæði í opið svæði til sérstakra nota, þ.e. tómstundabúskap.  Í bréfi Skipulagsstofnunar til skipulags- og byggingarfulltrúa, dags. 22. október sama ár, var vísað til erindis Snæfellsbæjar þar sem óskað hafði verið eftir meðmælum stofnunarinnar samkvæmt 3. tl. bráðabirgðaákvæða skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 til veitingar leyfis til byggingar 200 m² hesthúss á svæðinu, með hæstu leyfilegu þakhæð 5,0 m yfir gólfi.  Gerði stofnunin ekki athugasemd við að leyfi yrði veitt en benti á að vinna þyrfti deiliskipulag fyrir svæðið, yrði af frekari uppbyggingu.  Með hliðsjón af þessu var á fundi umhverfis- og skipulagsnefndar 30. október 2008 endurútgefið byggingarleyfið frá 27. júní 2006.  Var eftirfarandi bókað um erindið:  „Umhverfis- og skipulagsnefnd samþykkir áður útgefið byggingarleyfi á grundvelli meðfylgjandi gagna.  Nefndin vill hins vegar beina þeim tilmælum til byggingarfulltrúa að fylgja eftir fyrri ákvörðun um stöðvun framkvæmda þar sem húsið er ekki í samræmið við samþykktar teikningar.“ 

Á fundi umhverfis- og skipulagsnefndar hinn 19. nóvember 2008 lagði tæknideild bæjarins fram fyrirspurn til nefndarinnar þess efnis hvort kærandi gæti fengið leyfi fyrir hesthúsinu eins og það væri þá.  Var eftirfarandi bókað:  „Umhverfis- og skipulagsnefnd samþykkir ekki að gengið verði frá húsinu í þeirri mynd sem það er í dag.  Byggingarnefnd fer fram á það að skilað verði inn teikningum í samræmi við byggt hús án turns og hann verði fjarlægður.“  Var bókun staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 20. nóvember 2008. 

Kærandi skaut fyrrgreindri samþykkt umhverfis- og skipulagsnefndar Snæfellsbæjar frá 27. ágúst 2008 og bókun nefndarinnar frá 19. nóvember s.á. til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 25. nóvember 2008.  Lauk nefndin því máli með úrskurði uppkveðnum hinn 10. mars 2009 þar sem málinu var vísað frá með þeim rökum að ekki hefði legið fyrir lokaákvörðun í málinu er sætt gæti kæru til úrskurðarnefndarinnar. 

Hinn 13. mars 2009 var birt í B-deild Stjórnartíðinda auglýsing um deiliskipulag fyrir hesthúsavæði sunnan Hellissands.  Segir þar að í deiliskipulaginu felist afmörkun fjögurra lóða fyrir hesthús, ásamt sameiginlegu gerði og svæði fyrir ökutæki.  Í greinargerð skipulagsins er tekið fram að þegar hafi verið samþykktur afstöðuuppdráttur fyrir eina af lóðunum og í bréfi Skipulagsstofnunar, dags. 25. febrúar sama ár, um afgreiðslu skipulagsins kemur fram að þegar hafi verið byggt á einni af lóðunum.  Mun þar átt við lóð kæranda. 

Hinn 20. maí 2009 sótti kærandi um byggingarleyfi fyrir hesthúsi á lóð sinni að Fjárborg 10d og voru teikningar að húsinu í samræmi við það hús sem þegar var risið á lóðinni.  Var erindið tekið fyrir á fundi umhverfis- og skipulagsnefndar hinn 25. júní 2009 og eftirfarandi bókað:  „Umhverfis- og skipulagsnefnd Snæfellsbæjar hafnar erindi vegna hesthúss í samræmi við teikningar dagsettar 03.04.2009 frá Arnari Inga Ingólfssyni byggingarfræðingi, Dalhúsum, þar sem þær samræmast ekki gildandi deiliskipulagi. Synjunin byggist m.a. á eftirtöldum rökum: 1. Samkvæmt skipulagsskilmálum er heimilt að reisa allt að 200 m2 hesthús á einni hæð. Samkvæmt framlögðum teikningum er gert ráð fyrir tveimur hæðum í hluta húsnæðis og hafnar nefndin því. 2. Lóðinni var úthlutað með teikningum af hesthúsi frá Byggingaþjónustu bændasamtaka Íslands dagsettar 08.10.2001 og skal samkvæmt skipulagsskilmálum fylgja þeim í öllum megin atriðum. Nefndin bendir á að upphækkun þaks er verulegt frávik frá þeim teikningum og getur hús með slíkri upphækkun í þaki ekki talist í megin atriðum í samræmi við þær teikningar. 3. Lögð er áhersla á samræmt lágreist yfirbragð hesthúsasvæða í Snæfellsbæ. Upphækkun í þaki er áberandi frá byggðinni á Hellissandi, en án hækkunar eru hesthúsin lítt sýnileg frá byggðinni. Upphækkunin gefur hvorki von um samræmt né lágreist yfirbragð. Húsið var reist án þess að fyrir lægju teikningar af því. Því gafst nefndinni ekki kostur á að synja húsinu vegna upphækkunar þaks, sem að mati nefndarinnar samræmist ekki deiliskipulagsskilmálum og er ekki ásættanleg hvað varðar útlit. Auk þess vill nefndin benda á að í grein um umhverfisáhrif er tekið fram að húsin verði samræmd og lágreist og lítt áberandi í umhverfinu. Að mati nefndarinnar kallar það ákvæði á að upphækkun úr þaki verði fjarlægð. Nefndin vill benda lóðarhafa á lausnir í samræmi við þær breytingar sem lóðarhafi féllst á að gera á húsinu á fundi sem haldinn var með honum á liðnum vetri. Þar var gefinn kostur á að fjarlægja upphækkun þaks eða breyta þakhalla þannig að hæð útveggja verði óbreytt og þakið samfellt með auknum þakhalla. Með hvorri lausinni sem er fær húsið útlit og yfirbragð einnar hæðar húss. Nefndin mælir með að sú útfærsla verði valin að upphækkun þaks verði fjarlægð og þaki haldið óbreyttu að öðru leyti. Eins og fram kom á áður nefndum fundi, er lóðarhafa heimilt að stækka grunnflöt hússins samkvæmt skipulagsskilmálum. Lögð er áhersla á að slíkar breytingar verði ekki gerðar nema áður liggi fyrir samþykktar teikningar sem nefndin telur að samræmist forsendum á svæðinu.“ 

Framangreind synjun á umsókn kæranda var staðfest á fundi bæjarráðs Snæfellsbæjar hinn 30. júní 2009.  Skaut kærandi málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 21. júlí 2009, svo sem að framan greinir. 

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að þegar húsið, sem hafi verið þrjú ár í byggingu, hafi verið orðið fokhelt hafi framkvæmdir verið stöðvaðar af byggingaryfirvöldum með þeim rökum að húsið væri ekki í samræmi við teikningar sem unnar hefðu verið af Bændasamtökunum árið 2001. 

Kærandi hafi komist að því að byggingaryfirvöldum hafi ekki verið heimilt að veita leyfi til byggingarinnar þar sem deiliskipulag hafi ekki verið fyrir hendi.  Þeim hafi verið bent á að sækja um undanþágu fyrir húsinu úr því það hafi verið risið og hafi sú undanþága fengist þar og hafi í henni verið gert hafi verið ráð fyrir fimm metra háu, 200 m² húsi.  Hús það sem kærandi hafi reist á lóðinni og synjað hafi verið um leyfi fyrir með hinni ákvörðun sé í samræmi við deilskipulag að öðru leyti en því að milligólf hafi ekki samræmst skipulaginu.  Því hafi kærandi verið tilbúinn að breyta og falla frá því að hafa milligólf í húsinu.  Synjun á umsókn kæranda hafi því verið ólögmæt. 

Málsrök Snæfellsbæjar:  Af hálfu Snæfellsbæjar er því haldið fram að vísa eigi málinu frá nefndinni á þeim grundvelli að ekki sé til staðar lagaheimild til þess að skjóta hinu kærða málefni til úrskurðarnefndarinnar.  Eins og skýrt komi fram í ákvörðunum skipulagsyfirvalda, bæði þeim sem teknar hafi verið á 31. og 32. fundi umhverfis- og skipulagsnefndar og í bréfi til kæranda, dags. 1. júlí 2009, hafi kæranda verið gefinn frestur til andmæla og hafi sá frestur verið ákveðinn 30 dagar.  Í samræmi við það hafi kæranda verið gefinn frestur til 1. ágúst 2009 til að koma á framfæri andmælum.  Kæra sé dagsett 21. júlí 2009 en á þeim tíma hafi andmælafrestur ekki enn verið liðinn, en ljóst hafi mátt vera að endanleg ákvörðun yrði ekki tekin fyrr en að honum liðnum.  Ekki sé hægt að kæra ákvörðun sem enn eigi eftir að taka með endanlegum hætti enda geri ákvæði laga nr. 73/1997 kröfu um að fyrir liggi samþykkt byggingarnefndar til að heimilt sé að skjóta máli til úrskurðarnefndarinnar. 

Telji úrskurðarnefndin hins vegar að heimilt sé að taka málið til efnislegrar meðferðar verði að hafa til hliðsjónar við úrlausn málsins að umhverfis- og skipulagsnefnd og byggingarfulltrúi hafi leitað lausna sem hluteigandi aðilar gætu unað við.  Hafi byggingaryfirvöld Snæfellsbæjar farið eins vægt í sakirnar gagnvart kæranda og unnt hafi verið. 

Aftur á móti verði ekki litið framhjá því að kærandi hafi brotið alvarlega gegn skipulags- og byggingarlögum með því að byggja hús sem ekki sé í samræmi við samþykktar teikningar.  Jafnframt liggi fyrir að skipulagsyfirvöld hafi boðað, að virtum andmælarétti kæranda, að reyndarteikningum þeim sem kærandi hafi skilað inn að þegar byggðu húsi, yrði hafnað að öllu óbreyttu, enda séu þær teikningar ekki í samræmi við deiliskipulag.  Í deiliskipulagi komi skýrt fram að lóðum hafi verið úthlutað með teikningum frá byggingarþjónustu Bændasamtaka Íslands og að þeim beri að fylgja í öllum meginatriðum.  Í því felist að aðeins sé heimilt að víkja í óverulegum atriðum frá umræddum teikningum en veruleg frávik rúmist ekki innan deiliskipulagsins.  Að mati umhverfis- og skipulagsnefndar felist í teikningum kæranda veruleg frávik frá viðmiðunarteikningum.  Samkvæmt þessu séu framlagðar teikningar kæranda óásættanlegar að mati skipulagsyfirvalda og rúmist ekki innan deiliskipulags. 

Hafa þurfi í huga að skipulagsyfirvöld Snæfellsbæjar hafi reynt að forðast að beita þeim úrræðum sem séu mest íþyngjandi fyrir kæranda, en takmörk séu fyrir því hve langt sé hægt að ganga í þeim efnum.  Telji Snæfellsbær að komið hafi verið til móts við kæranda að því marki sem hægt sé.  Strangt til tekið beri að fjarlægja umrætt mannvirki á grundvelli 56. gr. laga nr. 73/1997 enda sé það hvorki byggt í samræmi við samþykktar teikningar né deiliskipulag.  Með vísan til þessa telji bæjaryfirvöld að kæranda hafi verið gefinn kostur á að ljúka málinu með viðunandi hætti í samræmi við gildandi deiliskipulag og að öll afgreiðsla málsins hafi verið lögmæt. 

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 14. október 2010 að viðstöddum kæranda og fulltrúum Snæfellsbæjar. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um lögmæti ákvörðunar umhverfis- og skipulagsnefndar Snæfellsbæjar frá 25. júní 2009 um að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir þegar byggðu hesthúsi á lóð kæranda að Fjárborg 10d.  Var hin kærða ákvörðun staðfest á fundi bæjarráðs Snæfellsbæjar hinn 30. júní 2009. 

Af hálfu Snæfellsbæjar er krafist frávísunar málsins með þeim rökum að hin kærða ákvörðun hafi ekki verið lokaákvörðun, enda hafi kæranda verið veittur frestur til andmæla.  Sæti slík ákvörðun ekki kæru.  Á þetta verður ekki fallist.  Verður ekki annað ráðið af bókun umhverfis- og skipulagsnefndar á 38. fundi nefndarinnar hinn 25. júní 2009 en að fyrirliggjandi umsókn kæranda hafi verið hafnað og er hvergi að því vikið að kæranda hafi verið veittur frestur til að andmæla ákvörðuninni.  Breytir engu um þá niðurstöðu þótt byggingarfulltrúi hafi í bréfi sínu til kæranda hinn 1. júlí 2009, degi eftir að bæjarráð staðfesti hina kærðu ákvörðun, tekið fram að kæranda gæfist kostur á að andmæla ákvörðuninni innan 30 daga, enda var það ekki á færi byggingarfulltrúa að breyta ákvörðun nefndarinnar að þessu leyti.  Verður frávísunarkröfu Snæfellsbæjar því hafnað. 

Eins og að framan er rakið var kæranda úthlutað lóð og veitt leyfi til byggingar hesthúss á fundi umhverfis- og byggingarnefnd Snæfellsbæjar hinn 27. júní 2006.  Til grundvallar þeirri afgreiðslu lá munnleg umsókn kæranda en ekki munu hafa fylgt henni teikningar að húsi, unnar að frumkvæði kæranda, sbr. 4. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Ekki lágu heldur fyrir meðmæli Skipulagsstofnunar skv. 3. tl. bráðbirgðaákvæða laganna, en ekkert deiliskipulag var á þessum tíma í gildi fyrir umrætt svæði.  Í tilkynningu til kæranda um úthlutun lóðar, dags. 30. júní 2006, segir að lóðarhafa beri að senda byggingarfulltrúa teikningar að fyrirhuguðu húsi innan fimm mánaða frá úthlutun lóðar, en jafnframt liggur fyrir að kæranda var afhent teikning að hesthúsi, gerðri af byggingarþjónustu Bændasamtaka Íslands, og virðist hafa verið til þess ætlast að hann hefði hana til fyrirmyndar við hönnun og byggingu hesthúss á lóðinni. 

Með bréfi til Skipulagsstofnunar, dags. 10. október 2008, óskaði Snæfellsbær eftir því að stofnunin heimilaði að gefið yrði út byggingarleyfi fyrir allt að 200 m² hesthúsi sunnan Hellissands og fylgdi erindinu hnitasettur uppdráttur ásamt skýringum þar sem m.a. kemur fram að mesta leyfileg hæð þaks verði allt að fimm metrum yfir aðalgólfi.  Samkvæmt fyrirliggjandi upplýsingum var hús kæranda risið á þessum tíma en þess er þó að engu getið í téðu erindi til Skipulagsstofnunar.  Féllst stofnunin á erindið og í framhaldi af því samþykkti umhverfis- og skipulagsnefnd á fundi sínum hinn 30. október 2008 áður útgefið byggingarleyfi frá 27. júní 2006 á grundvelli fyrirliggjandi gagna.  Var sú málsmeðferð sem að framan er lýst ekki í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga um meðferð byggingarleyfisumsókna og útgáfu byggingarleyfa þar sem engar teikningar fylgdu umsókn kæranda um byggingarleyfið  og meðmæla Skipulagsstofnunar var aflað eftir á og eftir að umrætt mannvirki var risið.

Með hinni kærðu ákvörðun var umsókn kæranda um byggingarleyfi synjað með rökum sem tilfærð eru í þremur liðum.  Í fyrsta lagi segir í bókun nefndarinnar að samkvæmt skipulagsskilmálum sé heimilt að reisa á lóðinni allt að 200 m² hesthús á einni hæð.  Samkvæmt framlögðum teikningum sé hins vegar gert ráð fyrir tveimur hæðum í hluta húsnæðisins.  Í öðru lagi skuli samkvæmt skipulagsskilmálum fylgja í meginatriðum teikningum að hesthúsi frá byggingaþjónustu Bændasamtaka Íslands sem fylgt hafi lóðarúthlutun en þess hafi ekki verið gætt við bygginu hússins.  Í þriðja lagi hafi verið lögð áhersla á samræmt lágreist yfirbragð hesthúsasvæða í Snæfellsbæ.  Upphækkun í þaki sé áberandi frá byggðinni á Hellissandi, en án hækkunar séu hesthúsin lítt sýnileg frá byggðinni.  Upphækkunin gefi hvorki von um samræmt né lágreist yfirbragð.  Húsið hafi verið reist án þess að fyrir lægju teikningar að því.  Því hafi nefndinni ekki gefist kostur á að synja húsinu vegna upphækkunar þaks, sem að mati nefndarinnar samræmist ekki deiliskipulagsskilmálum. 

Framangreindar röksemdir eru að mestu leyti haldlausar.  Fyrir liggur að hesthús það er málið varðar var byggt án tilskilins leyfis og var húsið orðið fokhelt þegar aflað var heimildar Skipulagsstofnunar til útgáfu byggingarleyfis í október 2008.  Tilvísun byggingarnefndar til skipulagsskilmála og þeirra teikninga sem vísað er til í skilmálunum á hér ekki við vegna þess að húsið var risið þegar deiliskipulag svæðisins tók gildi.  Er þess getið í bréfi Skipulagsstofnunar, dags. 25. febrúar 2009, um yfirferð deiliskipulagsins, að þegar hafi verið byggt hús á einni lóðinni, en í skipulagsskilmálum á uppdrætti deiliskipulagsins segir aðeins að þegar hafi verið samþykktur afstöðuuppdráttur fyrir eina af lóðunum.  Bar við gerð skipulagsins að taka afstöðu til þess húss sem þegar var risið á lóðinni, sbr. til hliðsjónar 5. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga, sérstaklega þegar til þess er litið að Skipulagsstofnun hafði áður fallist á að veitt yrði leyfi til byggingar húss á lóðinni á grundvelli undanþágu þar sem ekki komu fram þeir skilmálar um þakhalla, samræmi og húsagerð sem síðar voru settir í deiliskipulagi svæðisins.  Þessa var ekki gætt og leiðir af því að aðeins bar að líta til þeirra skilmála sem felast í undanþágu þeirri sem Skipulagsstofnun veitti til útgáfu byggingaleyfis fyrir húsi á lóð kæranda þegar umsókn hans um byggingarleyfi kom til afgreiðslu.  Verður að fallast á með kæranda að umsóknin samræmist þeirri undanþágu.  Er húsið allt innan byggingarreits og hæðarmarka og verður ekki talið að nýting hluta þakrýmis með millilofti fari gegn skilmálunum, enda fullægir rýmið ekki ákvæðum 78. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 um lofthæðir og verður því ekki talið hæð. 

Samkvæmt framansögðu var málsmeðferð hvað varðar undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar og rökstuðningi fyrir henni svo verulega áfátt að fallast verður á kröfu kæranda um ógildingu hennar. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Hin kærða ákvörðun umhverfis- og skipulagsnefndar Snæfellsbæjar frá 25. júní 2009, um að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir þegar byggðu hesthúsi á lóðinni nr. 10d við Fjárborg sunnan Hellissands, er felld úr gildi. 

________________________________
Hjalti Steinþórsson

________________________________   _______________________________
Ásgeir Magnússon                                            Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

76/2008 Nesjaskógur

Með

Ár 2010, fimmtudaginn 18. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 76/2008, kæra á byggingarframkvæmdum við sumarhús á lóð nr. 12 í Nesjaskógi í Grímsnes- og Grafningshreppi, byggingarleyfi vegna sömu lóðar og samþykkt sveitarstjórnar um breytt deiliskipulag svæðisins.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 12. ágúst 2008, er barst nefndinni sama dag, kærir Ívar Pálsson hdl., f.h. K og Ö, eigenda sumarhúss á lóð nr. 13 í Nesjaskógi í Grímsnes- og Grafningshreppi, byggingarframkvæmdir við sumarhús á lóð nr. 12 í sama landi.  Með bréfi lögmanns kærenda til úrskurðarnefndarinnar, dags. 2. apríl 2009, er gerð krafa um ógildingu annars vegar leyfis til byggingar sumarhúss á lóðinni, sem byggingarfulltrúi veitti á árinu 2003, og hins vegar samþykktar sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps frá 7. október 2007 um breytt deiliskipulag í landi Nesja.  Auglýsing um gildistöku samþykktarinnar birtist í B-deild Stjórnartíðinda hinn 4. júní 2008. 

Málavextir og rök:  Í frístundabyggðinni Nesjaskógi í landi Nesja í Grímsnes- og Grafningshreppi er í gildi deiliskipulag frá árinu 1993.  Á skipulagi þessu munu tvívegis hafa verið gerðar breytingar og tók sú seinni gildi með auglýsingu samþykktar sveitarstjórnar þar að lútandi í B-deild Stjórnartíðinda 4. júní 2008.  Fól breytingin í sér heimild til að reisa á svæðinu allt að 250 m2 hús þar sem mænishæð mætti vera allt að 6 m frá aðalgólfi og 7 m frá jörðu. 

Telja kærendur að byggingarframkvæmdir sem átt hafi sér stað á lóð nr. 12 í Nesjaskógi séu ekki í samræmi við gildandi skipulag svæðisins og hús er þar standi sé í andstöðu við skipulag, m.a. hvað varði hæð þess og staðsetningu.  Í júlí 2008 hafi kærendur orðið þess varir að verið væri að byggja skúr norðvestan við húsið, auk mannvirkis suðaustan þess, en samkvæmt samþykktum teikningum sé ekki gert ráð fyrir þessum mannvirkjum á lóðinni. 

Í síðara bréfi lögmanns kærenda til úrskurðarnefndarinnar er greint frá því að skipulags- og byggingarnefnd hafi, að kröfu kærenda, staðfest ákvörðun byggingarfulltrúa um stöðvun byggingarframkvæmda á lóðinni. 

Kærendur halda því fram að meira en 7 m séu frá gólfplötu og upp í mæni hússins og benda á að hámarkshæð samkvæmt skipulagsskilmálum, eftir breytingu þeirra á árinu 2008, sé 7 m frá jörðu.  Húsið hafi hins vegar verið byggt fyrir þann tíma og því örugglega ekki í samræmi við skilmála.  Hafi húsið verið meira en 7 m á hæð þegar hinir breyttu skilmálar hafi öðlast gildi sé deiliskipulagsbreytingin ólögmæt með vísan til 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. 

Með bréfi úrskurðarnefndarinnar til byggingarfulltrúa, dags. 20. ágúst 2008, var óskað eftir gögnum er málið vörðuðu og hefur sú beiðni verið ítrekuð í tölvupósti en engin gögn hafi borist.  Eins og atvikum er háttað þykir það þó ekki standa í vegi fyrir því að málið verði tekið til úrlausnar. 

Niðurstaða:  Samkvæmt 1. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 kveður úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála upp úrskurði um ágreiningsmál um skipulags- og byggingarmál samkvæmt lögunum og reglugerðum settum samkvæmt þeim.  Er kærufrestur einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt, eða mátti vera kunnugt, um ákvörðun þá sem kæra á.  Sé um að ræða ákvarðanir sem sæta opinberri birtingu telst kærufrestur frá birtingu ákvörðunar, sbr. 5. mgr. fyrrnefnds ákvæðis.  Í sömu málsgrein er áréttað að stjórnvaldsákvarðanir stjórnsýslu sveitarfélaga sæti kæru til nefndarinnar. 

Byggingarleyfi vegna sumarhúss á lóð nr. 12 í Nesjaskógi var veitt á árinu 2003 og samþykkt sveitarstjórnar um breytt deiliskipulag svæðisins öðlaðist gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda 4. júní 2008.  Var kærufestur vegna þessara ákvarðana liðinn þegar erindi kærenda um þær bárust úrskurðarnefndinni og ber því samkvæmt 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 að vísa málinu frá hvað þær varðar.  Þá liggur ekki fyrir að framkvæmdir við byggingu skúrs og annars mannvirkis á lóð nr. 12 í Nesjaskógi, sem kærðar eru, hafi stuðst við stjórnvaldsákvörðun er sæti kæru og verður þeim þætti kærunnar því einnig vísað frá úrskurðarnefndinni. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

_______________________________
Hjalti Steinþórsson

______________________________   ______________________________
Ásgeir Magnússon                                       Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

40/2010 Bergstaðastræti

Með

Ár 2010, miðvikudaginn 6. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 40/2010, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 23. febrúar 2010 um að endurnýja byggingarleyfi fyrir fjögurra hæða viðbyggingu við húsið að Bergstaðastræti 13 í Reykjavík, með atvinnuhúsnæði á fyrstu hæð og þremur íbúðum á annarri til fjórðu hæð. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 14. júní 2010, er barst nefndinni sama dag, kærir Ó, eigandi eignarhluta í fasteigninni að Bergstaðastræti 14, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 23. febrúar 2010 að endurnýja byggingarleyfi fyrir fjögurra hæða viðbyggingu við húsið að Bergstaðastræti 13 í Reykjavík, með atvinnuhúsnæði á fyrstu hæð og þremur íbúðum á annarri til fjórðu hæð.  Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Með bréfum, dags. 10. og 17. september 2010, sem bárust úrskurðarnefndinni samdægurs, kæra jafnframt B ehf., Bergstaðastræti 13 og D, eigandi eignarhluta í fasteigninni að Bergstaðastræti 15, fyrrgreinda ákvörðun byggingarfulltrúa.  Krefjast þessir kærendur ógildingar umrædds byggingarleyfis og að kveðinn verði upp bráðabirgðaúrskurður um stöðvun framkvæmda á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Þar sem hagsmunir kærenda standa því ekki í vegi verða kærumálin, sem eru nr. 57/2010 og 58/2010, sameinuð máli þessu.  Telst málið nú nægjanlega upplýst til þess að það verði tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til stöðvunarkröfu kærenda. 

Málavextir:  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 23. febrúar 2010 var tekin fyrir umsókn um endurnýjun byggingarleyfis sem samþykkt hafði verið 19. ágúst 2008 fyrir fjögurra hæða viðbyggingu með atvinnuhúsnæði á fyrstu hæð og þremur íbúðum á annarri til fjórðu hæð á lóðinni nr. 13 við Bergstaðastræti.  Fyrir lágu nokkrir kaupsamningar um einstaka eignarhluta fasteignarinnar, samþykki meðeigenda, dags. 15. september 2006, auk tölvupósta frá janúar 2010 um afturköllun fyrra samþykkis eigenda eignarhluta 0204 og 0401.  Samþykkti byggingarfulltrúi umsóknina með því skilyrði að eignaskiptayfirlýsingu vegna breytinga á húsinu yrði þinglýst áður en til útgáfu byggingarleyfisins kæmi. Var sú afgreiðsla staðfest í borgarráði 25. febrúar 2010.  Byggingarleyfi sem heimilaði að hefja framkvæmdir var gefið út hinn 30. ágúst 2010 án þess að þinglýst hefði verið nýrri eignaskiptayfirlýsingu fyrir fasteignina að Bergstaðastræti 13.  Munu framkvæmdir hafa hafist í kjölfar útgáfu leyfisins. 

Málsrök kærenda:  Í fyrsta lagi er á það bent að ekki hafi verið virt það skilyrði fyrir útgáfu umdeilds byggingarleyfis að eignaskiptayfirlýsingu hefði áður verið þinglýst vegna heimilaðra breytinga og ekkert liggi fyrir um hve langt gerð eignaskiptayfirlýsingar sé á veg komin.  Hins vegar liggi fyrir andstaða a.m.k. tveggja eigenda í húsinu við viðbygginguna og blasi við að þeir aðilar muni ekki undirrita nýja eignaskiptayfirlýsingu.  Auk þess leiki vafi á um hvort þinglýst eignaskiptayfirlýsing geti verið forsenda fyrir veitingu byggingarleyfis þar sem um framkvæmd á sameign fjölbýlishúss sé að ræða.  Ljóst sé af framangreindu að útgáfa borgarinnar á byggingarleyfi fyrir viðbyggingunni að Bergstaðastræti 13 hafi verið ólögmæt. 

Í öðru lagi felist ólögmæti byggingarleyfisins í því að svalir þær sem séu á 2. og 3. hæð viðbyggingarinnar skagi langt út fyrir byggingarreit hússins samkvæmt gildandi deiliskipulagi.  Umfangsmiklar hornsvalir á byggingunni nái langt út á Spítalastíg í suðurátt en þar séu ekki fordæmi fyrir því að svalir skagi út yfir gangstétt með þeim hætti sem nú sé heimilað.  Einnig nái svalir viðbyggingarinnar langt út á Bergstaðastræti í vesturátt. Af ákvæðum skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 leiði að byggingar skuli vera innan leyfilegra byggingarreita samkvæmt deiliskipulagi. 

Í þriðja lagi sé ljóst af teikningum að útgönguleiðir úr kjallara viðbyggingarinnar standist ekki ákvæði gr. 104.13 í byggingarreglugerð nr. 441/1998.  Samkvæmt því ákvæði skuli tvær óháðar útgönguleiðir vera úr hverju rými í fjöleignarhúsum, annars vegar um stigahús en hin megi vera um veggsvalir sem stigar eða annar björgunarbúnaður slökkviliðs nái til.  Samkvæmt teikningum sé aðeins hægt að komast úr kjallararými upp tvo stiga sem liggi upp á 1. hæð, þar sem nú sé starfrækt bakarí.  Engar aðrar útgönguleiðir séu úr kjallararýminu. 

Í fjórða lagi sé hin fyrirhugaða viðbygging þannig úr garði gerð að hæðir hennar, kjallari, 1., 2. og 3. hæð, séu ekki samsíða við hæðir húss þess sem byggja eigi við.  Þannig liggi t.a.m. kjallari í viðbyggingunni mun neðar en neðsta hæð þess húss.  Sama sé að segja um aðrar hæðir hússins.  Allar séu þær á skjön við sömu hæðir eldra húss.  Brjóti þetta fyrirkomulag í bága við byggingarreglugerð eða a.m.k. viðtekin sjónarmið um nýbyggingar hérlendis og sé viðbyggingin í hróplegu ósamræmi við það hús sem fyrir sé. 

Heimiluð viðbygging skagi mun lengra út í götu en Bergstaðastræti 14 og með því sé þrengt að götumynd Spítalastígs, útsýni frá Bergstaðastræti 14 skert verulega, en ekki liggi fyrir mæling skuggavarps gagnvart nefndri fasteign vegna heimilaðrar viðbyggingar. 

Síðast en ekki síst sé vísað til þess að samkvæmt veðbandayfirliti sé byggingarleyfishafi ekki eigandi að umræddri fasteign, heldur sé Glitnir banki hf. skráður eigandi eignarinnar.  Byggingarleyfishafi virðist hins vegar byggja rétt sinn á svokölluðum kaupsamningi um eignina, þar sem helstu atriði skjalsins hafi verið afmáð, t.d. undirskriftir, kaupverð, greiðsluskilmálar og annað.  Þar standi þó að afsal fyrir hinu selda verði afhent 30. júlí 2010.  Engin fyrirstaða ætti því að vera fyrir því að byggingarleyfishafi þinglýsti afsalinu en svo hafi ekki verið gert.  Með öllu sé óljóst hvort og þá að hvaða marki byggingarleyfishafi telji til eignaréttinda í umræddri fasteign.  Engan veginn hafi verið tækt af Reykjavíkurborg að veita byggingarleyfið við svo búið. 

Með vísan til allra framangreindra röksemda verði að taka til greina kröfu kærenda um að fella niður hið kærða byggingarleyfi fyrir viðbyggingunni við Bergstaðastræti 13. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Reykjavíkurborg krefst þess að  kröfum kærenda um ógildingu samþykktar byggingarfulltrúa í máli þessu verði hafnað. 

Með byggingarleyfisumsókn þeirri sem samþykkt hafi verið og mál þetta snúist um hafi fylgt undirritaður kaupsamningur byggingarleyfishafa við Íslandsbanka, dags. 21. janúar 2010, og hafi engar athugasemdir verið gerðar við framlagningu hans.  Engin skylda hvíli á mönnum að þinglýsa kaupsamningum en við slíka samninga flytjist réttindi og skyldur á milli samningsaðila.  Þinglýsing sé einungis opinber skráning á réttindum sem þegar séu til staðar.  Enginn vafi hafi leikið á því að byggingarleyfishafi hafi átt rétt á því að sækja um umdeilt byggingarleyfi. 

Það sé mat Reykjavíkurborgar að byggingarfulltrúa hafi ekki verið stætt á öðru en að gefa út byggingarleyfi að ósk umsækjanda eftir samþykkt umsóknarinnar, þrátt fyrir að ekki lægi fyrir þinglýst eignaskiptayfirlýsing vegna breytinganna á húsinu.  Í 4. mgr. 16. gr. fjöleignahúsalaga nr. 26/1994 segi eftirfarandi:  „Séu gerðar breytingar á fjöleignarhúsi eða innbyrðis eignatilfærslur sem breyta eða raska eignaskiptayfirlýsingu og eignarhlutföllum skulu eigendur án ástæðulauss dráttar gera nýja eignaskiptayfirlýsingu og láta þinglýsa henni.“  Þrátt fyrir að greint ákvæði geri það ekki að fortakslausu skilyrði, líkt og 2. og 3. mgr., 16. gr. laganna, hafi embætti byggingarfulltrúa haft þá vinnureglu að setja slíkt skilyrði þegar það hafi átt við til að tryggja að eignaskiptayfirlýsing yrði gerð án ástæðulauss dráttar.  Fordæmi séu fyrir því að fallið hafi verið frá þessu skilyrði að ósk umsækjenda en embættið geti gripið til þvingunarúrræða, skv. 32. gr. reglugerðar nr. 910/2000 um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignahúsum, sé eignaskiptayfirlýsingu ekki þinglýst án ástæðulauss dráttar.

Það sé rétt hjá kærendum að svalir á 2. og 3. hæð fari út fyrir byggingarreit.  Ekki hafi verið talin ástæða til að gera athugasemdir við það við meðferð byggingarleyfisumsóknarinnar, enda fari svalirnar aðeins lítillega yfir gangstétt í eigu borgarinnar og skerði ekki göngusvæði á nokkurn hátt.  Sé það í samræmi við kafla 4.3.1 í greinargerð og skilmálum deiliskipulags umrædds reits, þar sem fram komi að við allar nýframkvæmdir skuli gæta þess að göngusvæði skerðist ekki og að aðgengi vegfarenda sé tryggt.  Löng hefð sé einnig fyrir því í miðborginni að svalir fari að einhverju leyti yfir lóðarmörk eða út fyrir byggingarreit.  Benda megi t.d. á sambærileg tilvik á næstu lóðum, svo sem Bergstaðastræti 12 og 11a, en þar fari svalir einnig út fyrir byggingarreit. Verði að gæta samræmis að þessu leyti.  Auk þess verði ekki séð að svalirnar hafi áhrif á umhverfið, hús eða hagsmuni kærenda.  Svalirnar séu hluti af brunahönnun umrædds húss sem nauðsynleg flóttaleið.  Dýpt svalanna sé aðeins um 1,80 m.  Umdeilt byggingarleyfi, sem fyrst hafi verið gefið út árið 2004, hafi verið margendurnýjað en ekki kært fyrr en nú og telji Reykjavíkurborg að slíkt tómlæti eigi að valda því að ekki verði fallist á kröfur kærenda í málinu. 

Verði ekki fallist á ofangreindar málsástæður sé gerð sú krafa að byggingarleyfið verði einungis fellt úr gildi að því er varði svalir hússins og byggingarleyfishafa þannig gefinn kostur á að færa svalir til samræmis við skipulag.  Skýr fordæmi séu fyrir því hjá úrskurðarnefndinni að fella byggingarleyfi úr gildi að hluta, t.d. í úrskurði í málum nr. 57/2005 og nr. 61/2007.  Byggingin sé að öllu öðru leyti í samræmi við deiliskipulagsskilmála hvað varði byggingarmagn og hæð. Verði leyfið fellt úr gildi í heild sinni muni það valda byggingarleyfishafa verulegu tjóni þar sem framkvæmdir séu þegar hafnar við bygginguna.  Verði að meta hagsmuni allra aðila í því ljósi og leita leiða til að takmarka tjón byggingarleyfishafa. 

Misskilnings gæti hjá kærendum varðandi gr. 104.13 í byggingarreglugerð um flóttaleiðir úr kjallara umdeildrar viðbyggingar.  Það ákvæði taki til íbúða en ekki kjallararýmis.  Öllum ákvæðum byggingarreglugerðar um flóttaleiðir sé fullnægt á uppdráttum.  Gildandi skipulag geri ekki kröfu um að fyrirhuguð viðbygging verði samsíða öðrum húsum samkvæmt sneiðingu á skipulagsuppdrætti og sé húsið því í fullkomnu samræmi við skipulag að því leyti.

Loks sé vakin athygli á því að samkvæmt upplýsingum byggingarleyfishafa sé einn kærenda leigjandi að fasteign hans að Bergstaðastræti 13.  Gerir Reykjavíkurborg af þeim sökum þá kröfu að kæru þess aðila verði vísað frá úrskurðarnefndinni.  Skorti á þessi kærandi eigi kæruaðild skv. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga enda geti leigjandi ekki talist hagsmunaaðili í skilningi þess ákvæðis í máli þessu.  Leigjendur geti vissulega í ýmsum tilvikum átt rétt til að koma að athugasemdum vegna byggingarframkvæmda eða skipulagsákvarðana, enda hafi þeir lögmætra hagsmuna að gæta og jafnframt að kæra eða athugasemdir beinist gegn öðrum en leigusala.  Ótækt sé með öllu að leigjanda sé veittur réttur til að fara gegn rétti leigusala með þeim hætti sem hér sé krafist. 

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er skírskotað til þess að hann sé eigandi umræddrar eignar samkvæmt kaupsamningi en engin skylda hvíli á honum að þinglýsa þeim samningi.  Áður en seljandi eignarinnar, Íslandsbanki h.f., hafi samþykkt kaupsamninginn hafi hann gert kröfu um að kaupandi hefði samið við eigendur B ehf. um kaup þeirra á eigninni þegar framkvæmdum væri lokið.  Hafi þeim því verið fullkunnugt um fyrirhugaðar framkvæmdir.  Byggingarfulltrúa hafi ekki verið heimilt að synja um útgáfu byggingarleyfis þótt nýrri eignaskiptayfirlýsingu fyrir Bergstaðastræti 13 hafi þá ekki verið þinglýst.

Niðurstaða:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er gerð krafa um frávísun málsins að því er varðar einn kærenda, B ehf., sem tengist máli þessu sem leigutaki að eignarhluta byggingarleyfishafa.  Má fallast á með borgaryfirvöldum að réttarstaða leigutaka sé ekki sambærileg stöðu eiganda en auk þess ræðst réttrarstaða leigutakans öðrum þræði af samningi hans við leigusala sem í þessu tilviki er jafnframt byggingarleyfishafi.  Eins og hér stendur á hefur umræddur kærandi ekki sýnt fram á að hann eigi einstaklega lögvarða hagmuni tengda hinni kærðu ákvörðun og verður því fallist á kröfu borgaryfirvalda um frávísun hvað varðar nefndan kæranda.

Með umsókn um hið kærða byggingarleyfi fylgdi undirritaður kaupsamningur, dags. 21. janúar 2010, þar sem þinglýstur eigandi fasteignar að Bergstaðastræti 13 seldi byggingarleyfishafa fasteign sína og byggingarrétt er henni fylgdi.  Var byggingarleyfishafi því réttur aðili að byggingarleyfisumsókninni þar sem yfirfærsla eignarréttinda átti sér stað við undirritun kaupsamningsins.  Þinglýsing samningsins var ekki nauðsynleg forsenda fyrir afgreiðslu umdeildrar umsóknar enda er slíkri þinglýsingu fyrst og fremst ætlað að tryggja rétt kaupanda gagnvart hugsanlegum viðsemjendum og skuldheimtumönnum þinglýsts eiganda.

Við töku hinnar kærðu ákvörðunar var það skilyrði sett fyrir útgáfu byggingarleyfis samkvæmt 44. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 að þinglýst hefði verið nýrri eignaskiptayfirlýsingu vegna heimilaðra breytinga að Bergstaðastræti 13.  Ekki er fyrir hendi lagaskylda til að þinglýsa eignaskiptayfirlýsingu fyrir fjöleignahús áður en heimilaðar breytingar eða viðbyggingar hefjast.  Var byggingaryfirvöldum því heimilt að falla frá þessu frjálsa skilyrði fyrir útgáfu byggingarleyfisins sem sett hafði verið við töku hinnar kærðu ákvörðunar.

Fyrir liggur samningur fasteignaeigenda og þáverandi handhafa byggingarréttar að Bergstaðastræti 13, dags. 15. september 2006, þar sem meðeigendur handhafa byggingarréttarins samþykktu að gera ekki athugasemdir við áformaða viðbyggingu við húsið gegn því að rétthafinn uppfylli þar tilgreind skilyrði gagnvart sameigendum sínum.  Var byggingarleyfi fyrir greindri viðbyggingu samþykkt og endurnýjað á grundvelli þess samþykkis.  Áður en hin kærða ákvörðun um endurnýjun leyfisins var tekin sendu tveir íbúðareigenda að Bergstaðastræti 13 byggingaryfirvöldum tölvubréf þar sem endurnýjun leyfisins var mótmælt og þess krafist að áður veitt samþykki þeirra fyrir framkvæmdunum yrði afmáð.  Í þeim bréfum koma ekki fram þær ástæður eða lagaskilyrði sem réttlætt gætu afturköllun á bindandi samkomulagi aðila frá árinu 2006.  Eins og atvikum var háttað var byggingaryfirvöldum heimilt að endurnýja fyrrnefnt byggingarleyfi á grundvelli fyrrgreinds samkomulags.

Samkvæmt framansögðu verður ekki talið að hin kærða ákvörðun sé haldin ógildingarannmörkum að formi til.

Með gildistöku deiliskipulags fyrir umræddan reit á árinu 2002 voru heimilaðar fjögurra hæða viðbyggingar við hús það sem fyrir var á lóðinni að Bergstaðastræti 13 með 12 metra hámarkshæð og mátti nýtingarhlutfall lóðarinnar vera 2,47.  Syðri viðbyggingin, sem mál þetta snýst um, má samkvæmt deiliskipulaginu vera fjórar hæðir og nær byggingarreitur viðbyggingarinnar að lóðarmörkum við Spítalastíg og Bergstaðastræti.  Deiliskipulagið hefur ekki að geyma sérstök ákvæði um landnotkun lóðarinnar en í gr. 1.1 í skilmálum þess er vísað í aðalskipulag um það efni. 

Samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi er hæð heimilaðrar viðbyggingar og nýtingarhlutfall lóðar eftir byggingu hennar innan marka skilmála deiliskipulagsins og ekki verður annað ráðið en að kröfum byggingarreglugerðar um brunavarnir og flóttaleiðir sé fullnægt.  Flóttaleiðir eru úr íbúðum um stigagang og svalir og um inngang og tvenn björgunarop úr atvinnuhúsnæði á fyrstu hæð.  Svalir á annarri til fjórðu hæð ná út fyrir byggingarreit og lóðarmörk en slíkt er heimilt, hindri það ekki nægjanlegt útsýni fyrir akandi umferð eða valdi hættu fyrir gangandi umferð, sbr. gr. 76.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998.  Er byggingarnefnd og heimilt skv. gr. 76.2 að veita undanþágu frá fyrrgreindu ákvæði varðandi útitröppur, veggsvalir og hlífðarþak.  Svalir viðbyggingarinnar fara því ekki í bága við ákvæði byggingarreglugerðar og verður ekki séð að þær geti raskað hagsmunum kærenda að nokkru marki. 

Á skipulagsuppdrætti gildandi Aðalskipulags Reykjavíkur 2001-2024 er landnotkun umrædds götureits merkt sem athafnasvæði, sem ekki er ætlað undir íbúðarbyggð nema í algerum undantekningartilvikum.  Fer hið kærða byggingarleyfi í bága við fyrrgreinda landnotkun aðalskipulagsins.  Af þessu tilefni var fyrirspurn beint til borgaryfirvalda um túlkun þeirra á landnotkun svæðisins.  Var upplýst að svæðið við Bergstaðastræti 13 hafi verið skilgreint sem íbúðarsvæði í Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016 og við gerð núgildandi aðalskipulags hafi engar tillögur komið fram um að breyta þeirri landnotkun.  Í greinargerð II með aðalskipulaginu sé að finna nokkuð ítarlegan lista yfir breytingar á landnotkun frá fyrra aðalskipulagi og sé þar ekki vikið að þessu svæði.  Merking sú á landnotkun fyrir umrætt svæði, sem komi fram á þéttbýlisuppdrætti gildandi aðalskipulags, stafi augljóslega af mistökum við prentun uppdráttarins.  Þessa villu sé ekki að finna í skipulagssjá, sem þó byggi á upprunalegum kortagrunnum aðalskipulagsins, en þar sé umrædd lóð og nærliggjandi svæði sýnd sem íbúðarsvæði. 

Líklegt verður að telja að mörkuð landnotkun umrædds götureits í gildandi aðalskipulagi sé tilkomin fyrir mistök og fer hún raunar í bága við núverandi landnotkun fasteigna á reitnum.  Verður þó ekki framhjá því litið að landnotkunin er sett fram á samþykktum og staðfestum uppdrætti aðalskipulags, sem öðlaðist gildi með auglýsingu þar um í B-deild Stjórnartíðinda.  Á meðan uppdrætti þessum hefur ekki verið breytt, eða hann leiðréttur með lögformlegum hætti vegna ætlaðra mistaka um mörkun landnotkunar, verður að leggja hann til grundvallar í máli þessu. 

Hið kærða byggingarleyfi gerir ráð fyrir að fyrirhuguð viðbygging verði að stærstum hluta til íbúðarnota og er leyfið að því leyti í andstöðu við gildandi landnotkun aðalskipulags á umræddu svæði.  Verður af þeim sökum, með vísan til 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, ekki hjá því komist að fella hið kærða byggingarleyfi úr gildi. 

Úrskurðarorð: 

Kæru B ehf. er vísað frá úrskurðarnefndinni.

Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 23. febrúar 2010, sem staðfest var í borgarráði 25. febrúar s.á., um að endurnýja byggingarleyfi fyrir fjögurra hæða viðbyggingu við húsið að Bergstaðastræti 13 í Reykjavík. 

_____________________________
Hjalti Steinþórsson

_____________________________          ____________________________
Ásgeir Magnússon                                            Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

101/2008 Höfðaströnd II

Með

Ár 2010, miðvikudaginn 8. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 101/2008, kæra á synjun umhverfisnefndar Ísafjarðarbæjar frá 19. september 2008 á umsókn um leyfi til að klæða þrjár hliðar hússins að Höfðaströnd II, Jökulfjörðum, með Steni utanhússklæðningu. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 7. nóvember 2008, er barst nefndinni 8. sama mánaðar, kærir G, f.h. Ó, Brunngötu 20, Ísafirði, eiganda hússins að Höfðaströnd II, Jökulfjörðum, synjun umhverfisnefndar Ísafjarðarbæjar frá 19. september 2008 á umsókn um leyfi til að klæða þrjár hliðar hússins að Höfðaströnd II með Steni utanhússklæðningu. 

Af hálfu kæranda er krafist ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar. 

Málavextir:  Með bréfi umboðsmanns kæranda til umhverfisnefndar Ísafjarðarbæjar, dags. 10. ágúst 2008, var m.a. óskað eftir heimild nefndarinnar til að klæða þrjár hliðar íbúðarhússins að Höfðastönd II að utan með 50 mm trégrind, 50 mm steinull og ljósri svokallaðri Steni klæðningu.  Var erindi kæranda tekið fyrir á fundi umhverfisnefndar 19. september s.á. og því hafnað með eftirfarandi bókun:  „Umhverfisnefnd gerir ekki athugasemd við að húsið verði klætt en hafnar steniklæðningu á húsið þar sem hún er ekki í samræmi við byggingarhefð á svæðinu.“  Var framangreint staðfest á fundi bæjarstjórnar 2. október 2008.  Með bréfi umboðsmanns kæranda til umhverfisnefndar, dags. 26. september 2008, var óskað eftir rökstuðningi synjunar nefndarinnar frá 19. september s.á. og sérstaklega bent á að um væri að ræða steinsteypt hús og ef húsið yrði klætt með Steni yrði það líkast því sem það hafi verið í upphafi.  Á fundi umhverfisnefndar 8. október 2008 var erindi kæranda tekið fyrir og eftirfarandi fært til bókar:  „Samkvæmt niðurstöðum skipulagshóps Norðan Djúps vegna Aðalskipulags 2008-2020 er lagt til að útlit sumarhúsa og breytingar á eldri húsum skuli taka mið af þeim byggingarstíl sem tíðkaðist á meðan byggð var á svæðinu, einkum er átt við stærð, efnisval, lit, hlutföll og þakgerð.  Skv. gr. 8.2 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 þá segir að meta skuli útlitshönnun bygginga hvað varðar form, hlutföll, efni og næsta umhverfi.  Samkvæmt byggingarhefð voru hús almennt steypt, timburklædd eða bárujárnsklædd.“  Var framangreint staðfest á fundi bæjarstjórnar 16. október 2008. 

Skaut kærandi samþykkt umhverfisnefndar til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að sumarhúsið að Höfðaströnd II hafi verið byggt árið 1930.  Óskað hafi verið eftir heimild umhverfisnefndar til að klæða húsið að utan með Steni klæðingu sem sé viðurkennt byggingarefni.  Heimilað hafi verið að klæða hús að utan með Steni um allt land, þar á meðal á Ísafirði.  Með vísan til þessa heldur kærandi því fram að hin kærða synjun sé brot á jafnræðisreglu. 

Málsrök Ísafjarðarbæjar:  Af hálfu Ísafjarðarbæjar er vísað til þess að búið sé að vinna Aðalskipulag Ísafjarðarbæjar 2008-2020. 

Fullyrðing kæranda þess efnis að Steni klæðning sé viðurkennt byggingarefni á Ísafirði sé rétt, en einungis á yngri húsum og nýbyggingum sem ekki lúti reglum Húsafriðunarnefndar.  Húsið Höfðaströnd II sé byggt 1930 og sé staðsett í Jökulfjörðum og lúti ákveðnum reglum eins og fram komi í Aðalskipulagi Ísafjarðar 2008-2020 og sé ljóst að Steni klæðning hafi ekki tíðkast á þessum stað á þeim tíma. 

Vísað sé til útdráttar úr aðalskipulagi bæjarins og byggi umhverfisnefnd niðurstöðu sína á því sem þar segi:  „Stór hluti Ísafjarðarbæjar er á náttúruminjaskrá vegna sérstæðrar náttúru og menningarsögu.  Hornstrandafriðland, Snæfjallaströnd og sunnanverðir Jökulfirðir hafa mikla sérstöðu vegna einangrunar, búsetuminja og sögu svæðisins.“  Þá segi eftirfarandi í umhverfismati svæðisins:  „Óheft uppbygging myndi hafa mikla óvissu í för með sér og mögulega mikil áhrif á lífríki, landslag og upplifun þeirra sem sækja svæðið til dvalar eða útivistar.  Sagan og þær búsetuminjar sem finnast á svæðinu eru mikilvægur þáttur í þeirri sérstöðu sem einkennir svæðið.“ 

Þá sé vísað til þess að um frístundahús norðan Djúps og á hverfisvernduðum svæðum gildi, auk almennra ákvæða um frístundahús í aðalskipulagi bæjarins, eftirfarandi skipulagsákvæði:  „Megináhersla er lögð á að viðhalda ásýnd svæðanna eins og þau voru þegar þau voru byggð.  Útlit nýrra húsa og breytingar á eldri húsum skal taka mið af þeim byggingarstíl sem tíðkaðist meðan byggð hélst enn á svæðinu.  Einkum er átt við stærð, efnisval, lit, hlutföll og þakgerð.“  Þá segi eftirfarandi um Höfðaströnd:  „Svæðið er á náttúruminjaskrá, þar má endurbyggja öll íbúðarhús og þjónustuhús sem búið var í eftir 1908.  Hús byggð eftir 1965 teljast nýbyggingar.  Viðhalda skal ásýnd svæðisins eins og það var þegar það var í byggð.  Útlit húsa skal taka mið af þeim byggingarstíl sem tíðkaðist meðan byggð hélst á svæðinu.  Allar byggingar skulu vera í sátt við náttúru og landslag svæðisins og nánar útfærðar í deiliskipulagi og umhverfismati.“ 

Niðurstaða:  Í máli þessu er kærð synjun umhverfisnefndar Ísafjarðarbæjar frá 19. september 2008 á umsókn um leyfi til að klæða þrjár hliðar hússins að Höfðaströnd II með Steni utanhússklæðningu. 

Í 8. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 segir m.a. í 5. lið að þyki byggingarnefnd sérstök ástæða til geti hún bundið byggingarleyfi því skilyrði að gengið verði frá húsi að utan með tilteknum hætti, t.d. með ákveðinni klæðningu.  Synjaði umhverfisnefnd umsókn kæranda með þeim rökum að Steni klæðning væri ekki í samræmi við byggingarhefð á svæðinu. 

Verður að telja að tilvísun nefndarinnar til byggingarhefðar feli í sér fullnægjandi málefnaleg rök fyrir hinni kærðu ákvörðun svo sem áskilið er í 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og  verður ekki séð að hin kærða ákvörðun hafi verið haldin neinum þeim annmörkum er ógildingu varði.  Verður kröfu kæranda um ógildingu hennar því hafnað. 

Síðar til komin rök, sem m.a. eiga stoð í nýju aðalskipulagi Ísafjarðarbæjar, hafa ekki þýðingu við úrlausn málsins og verður því engin afstaða tekin til þeirra í úrskurði þessum. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu synjunar umhverfisnefndar Ísafjarðarbæjar frá 19. september 2008 á umsókn um leyfi til að klæða þrjár hliðar hússins að Höfðaströnd II með Steni utanhússklæðningu. 

_____________________________
Hjalti Steinþórsson

____________________________    ___________________________
Ásgeir Magnússon                                   Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

26/2009 Birkihlíð

Með

Ár 2010, fimmtudaginn 22. júlí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor. 

Fyrir var tekið mál nr. 26/2009, kæra á ákvörðun bæjarstjórnar Vestmannaeyja frá 24. mars 2009 um að veita heimild til útgáfu byggingarleyfis fyrir tveggja hæða íbúðarhúsi á lóðinni nr. 15 við Birkihlíð, Vestmannaeyjum. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 17. apríl 2009, er barst nefndinni hinn 20. sama mánaðar, kærir Ívar Pálsson hdl., f.h. G, Birkihlíð 17 og T og S, Birkihlíð 11, Vestmannaeyjum, þá ákvörðun bæjarstjórnar Vestmannaeyja frá 24. mars 2009 að veita heimild til útgáfu byggingarleyfis fyrir tveggja hæða íbúðarhúsi á lóðinni nr. 15 við Birkihlíð.  Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málsatvik:  Hinn 4. febrúar 2009 samþykkti umhverfis- og skipulagsráð Vestmannaeyja að grenndarkynna umsókn lóðarhafa Birkihlíðar 15 um byggingu íbúðarhúss á lóðinni, en hún er á íbúðarsvæði sem ekki hefur verið deiliskipulagt.  Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir á fundi umhverfis- og skipulagsráðs hinn 20. mars 2009 og lágu þá fyrir tvö athugasemdabréf, þar sem m.a. kærendur andmæltu umsóttum byggingarframkvæmdum að Birkihlíð 15. Tók ráðið afstöðu til athugasemdanna og samþykkti síðan umsóknina og staðfesti bæjarstjórn þá afgreiðslu eins og að framan greinir. 

Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er vísað til þess að málsmeðferð hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið ábótavant.  Óljóst sé hvort um hafi verið að ræða grenndarkynningu byggingarleyfisumsóknar samkvæmt 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, óverulega breytingu á deiliskipulagi samkvæmt 2. mgr. 26. gr. laganna eða nýtt deiliskipulag fyrir eina lóð, sem óheimilt sé að lögum.  Nauðsynlegt hafi verið að deiliskipuleggja umrætt svæði samkvæmt meginreglu 23. gr. skipulags- og byggingarlaga áður en heimild væri veitt fyrir fyrirhuguðum framkvæmdum og þá sérstaklega í ljósi bókunar eins nefndarmanns umhverfis- og skipulagsráðs um að svipað óleyst álitaefni væri til staðar í götunni.  Þá sé byggingarreitur lóðarinnar að Birkihlíð 15 dýpri en flestra lóða á svæðinu, útlit og form fyrirhugaðs húss víki frá því sem almennt gerist og sama eigi við um nýtingarhlutfall lóðarinnar.  Þá hafi rannsókn máls að hálfu sveitarfélagsins verið ábótavant hvað varði fullyrðingu tveggja kærenda um að þeir hafi öðlast afnotarétt yfir hluta umræddrar lóðar með samkomulagi eða fyrir hefð. 

Fyrir um 23-24 árum hafi starfsmaður bæjarins komið og sett niður lóðarmörk Birkihlíðar 11 gagnvart Birkihlíð 15 með þeim hætti að lóðin næði þrjá metra lengra til austurs en samkvæmt hinni kærðu ákvörðun.  Lóðarhafar að Birkihlíð 11 hafi frá þeim tíma nýtt lóð sína í samræmi við nefnd lóðamörk og sett niður palla og gróðursett tré.  Hafi hið kynnta byggingarleyfi því komið þeim kærendum sem um ræði í opna skjöldu en bent sé á að þótt ekki lægi fyrir formlegt samkomulag við bæjaryfirvöld um stækkun lóðarinnar að Birkihlíð 11 hafi myndast hefðarréttur til núverandi nýtingar lóðarinnar.  Með hinni kærðu ákvörðun sé því verið að taka hluta lóðarinnar að Birkihlíð 11 af lóðarhöfum en slíkt verði ekki gert nema með eignarnámi. 

Grenndaráhrif fyrirhugaðrar uppbyggingar á lóðinni að Birkihlíð 15 gagnvart kærendum verði íþyngjandi hvað varði rými og útsýni vegna nálægðar lóðar kærenda.  Hafa verði í huga að kærendur hafi búið við fyrra ástand um áratuga skeið og hafi mátt vænta að lóðin yrði ekki nýtt eins og nú sé fyrirhugað.  Draga megi í efa að eðlilegt sé að samþykkja nú byggingu húss á lóð, sem sé lítil og henti illa til byggingarframkvæmda, gegn hagsmunum íbúa í íbúðarhverfi sem byggst hafi upp fyrir mörgum áratugum. 

Málsrök Vestmannaeyjabæjar: Bæjaryfirvöld Vestmannaeyja taka fram að málsmeðferð umdeildrar ákvörðunar hafi í engu verið áfátt.  Í bókun umhverfis- og skipulagsráðs um að grenndarkynna umsókn um byggingarleyfi vegna Birkihlíðar 15 komi fram að það sé gert á grundvelli 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga, enda hafi verið um að ræða einstaka framkvæmd í þegar byggðu hverfi sem ekki hafi verið deiliskipulagt.  Fyrirhuguð nýbygging falli vel að byggðamynstri götunnar og sé heildarmynd hennar styrkt með jafnri húsaröð, götulínum og samsvarandi byggingarmagni.  Sé nú loks lokið við götumynd Birkihlíðar að norðanverðu.  Að kynningu lokinni hafi verið fjallað um framkomnar athugasemdir, þeim svarað og niðurstaðan send þeim sem athugasemdir gerðu og jafnframt vakin athygli á kæruheimild. 

Fyrir liggi lóðarleigusamningar um lóðirnar að Birkihlíð 11, 15 og 17 og við endurnýjun samninga árið 2004 hafi lóðir verið mældar upp með GPS tækni.  Við þá mælingu hafi lóðin að Birkihlíð 11 verið stækkuð til vesturs svo að bílgeymsla er fylgi þeirri fasteign yrði innan lóðar.  Engin breyting hafi verið gerð á upphaflegum lóðarleigusamningi fyrir Birkihlíð 11 og ekki liggi fyrir gögn um meinta mælingu starfsmanns bæjarins, sem nú sé látinn, á lóðamörkum Birkihlíðar 11 og 15. 

Þá sé því hafnað að réttur til hluta lóðarinnar að Birkihlíð 15 hafi unnist fyrir hefð.  Um þá lóð hafi í þrígang verið gerðir leigusamningar og engin gögn liggi fyrir um hvenær notkun lóðarhafa Birkihlíðar 11 á hluta fyrrnefndrar lóðar hafi átt sér stað og með hvaða hætti hún hafi verið síðan.  Bent sé á að samkvæmt 68. gr. gildandi byggingarreglugerðar beri lóðarhafa að halda vexti trjáa og runna innan lóðarmarka.  Geti hugsanleg ólögmæt notkun, er fari í bága við þá skyldu, ekki skapað hefðarrétt að lögum þar sem slíkur réttur náist ekki fram með óráðvendni.  Ætti fullyrðing um að ætluð notkun styddist við samkomulag um þau not við rök að styðjast kæmi hefðarréttur heldur ekki til álita enda væri notkunin þá samningsbundin.  Loks sé bæjaryfirvöldum ekki kunnugt um dómafordæmi þess að hægt sé að vinna hefð á landi með gróðursetningu trjáa á skipulögðu byggingarsvæði. 

Niðurstaða:  Hin kærða ákvörðun sveitarstjórnar Vestmannaeyjabæjar um veitingu byggingarleyfis var tekin hinn 24. mars 2009.  Upplýst hefur verið í málinu að formlegt byggingarleyfi hafi ekki verið gefið út af byggingarfulltrúa og framkvæmdir því ekki hafnar að Birkihlíð 15 en byggingarleyfisgjöld hafi hins vegar verið greidd. 

Samkvæmt 1. tl. 1. mgr. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga má gefa út byggingarleyfi þegar sveitarstjórn hefur staðfest samþykkt um veitingu leyfisins og byggingarleyfisgjöld og önnur tilskilin gjöld hafa verið greidd.  Í 4. mgr. sömu greinar segir að staðfesting sveitarstjórnar falli úr gildi hafi byggingarleyfi ekki verið gefið út innan 12 mánaða.  Þá segir í 1. mgr. 45. gr. laganna að byggingarleyfi falli úr gildi hafi byggingarframkvæmdir ekki hafist innan 12 mánaða frá útgáfu þess. 

Eins og að framan greinir hefur byggingarleyfi samkvæmt 1. mgr. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga ekki verið gefið út og framkvæmdir enn ekki hafist á grundvelli hinnar kærðu ákvörðunar, en um 16 mánuðir eru nú liðnir frá staðfestingu sveitarstjórnar á veitingu umdeilds byggingarleyfis.  Er sú samþykkt því úr gildi fallin samkvæmt fyrrgreindri 4. mgr. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga. 

Byggingarleyfishafi mun hafa greitt tilskilin byggingarleyfisgjöld í kjölfar afgreiðslu bæjaryfirvalda á umsókn hans.  Jafnvel þótt svo yrði litið á að með því hafi honum verið veitt byggingarleyfi skv. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga er það leyfi jafnframt úr gildi fallið, sbr. 1. mgr. 45. gr. laganna.  Eru því úr gildi fallnar allar heimildir til þeirra framkvæmda sem samþykktar voru með hinni kærðu ákvörðun og verður hér eftir ekki í þær ráðist nema að undangenginni nýrri samþykkt sveitarstjórnar.  Hafa kærendur af þessum sökum ekki lengur lögvarða hagsmuni af því að fá skorið úr um lögmæti umdeildrar samþykktar sveitarstjórnar, sbr. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga, og verður málinu því vísað frá úrskurðarnefndinni. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

____________________________     ___________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                           Aðalheiður Jóhannsdóttir

des 22
Love0

99/2008 Langholtsvegur

Með

Ár 2010, þriðjudaginn 6. júlí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor. 

Fyrir var tekið mál nr. 99/2008, kæra á synjun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 30. september 2008 á beiðni um leyfi til að rífa bílskúr á lóðinni nr. 168 við Langholtsveg og byggja í staðinn steinsteyptan bílskúr með áfastri vinnustofu og gera lagnarými undir tvíbýlishúsi sem stendur á lóðinni. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 30. október 2008, er barst nefndinni hinn 31. sama mánaðar, kærir F, f.h. G, lóðarhafa Langholtsvegar 168 í Reykjavík, synjun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 30. september 2008 á beiðni um leyfi til að rífa bílskúr á lóðinni nr. 168 við Langholtsveg og byggja í staðinn steinsteyptan bílskúr með áfastri vinnustofu og gera lagnarými undir tvíbýlishúsi sem stendur á lóðinni.  Hin kærða synjun byggingarfulltrúa var staðfest í borgarráði 2. október 2008. 

Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða synjun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 16. september 2008 var tekin fyrir umsókn um leyfi til að rífa bílskúr og byggja í hans stað steinsteyptan bílskúr með áfastri vinnustofu og gera lagnarými undir tvíbýlishúsi sem stendur á lóðinni nr. 168 við Langholtsveg.  Er lóðin á íbúðarsvæði samkvæmt aðalskipulagi og hefur svæðið ekki verið deiliskipulagt. 

Var málinu frestað og vísað til umsagnar skipulagsstjóra.  Á embættisafgreiðslufundi skipulagsstjóra 26. september s.á. var málið tekið fyrir og eftirfarandi bókað:  „Frestað.  Með vísan til eldri umsagnar skipulagsstjóra er ítrekað að stærð bílgeymslu er ekki í samræmi við ákvæði deiliskipulags Sundahverfis sem tekið er mið af við mat á umsókninni.  Byggingarreitur fyrir bílgeymslu skal ekki vera stærri en 40 fm.“  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 30. s.m. var umsókninni synjað með eftirfarandi bókun:  „Synjað.  Stærð bílgeymslu er ekki í samræmi við ákvæði deiliskipulags, þar kemur fram að stærðin má mest vera 40 ferm.“ 

Skaut kærandi synjun byggingarfulltrúa til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að hin kærða synjun sé brot á jafnræðisreglu þar sem byggingarfulltrúi hafi nýverið samþykkt sambærilegan bílskúr á lóðinni nr. 23 við Nökkvavog sem sé í sama hverfi. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að í umsögn skipulagsstjóra, dags. 17. apríl 2008, vegna fyrri umsóknar kæranda, hafi komið fram að ekki væri til deiliskipulag fyrir svæði það er um ræði.  Aftur á móti hafi verið samþykkt deiliskipulag fyrir nærliggjandi hverfi, Sundin, en það skipulag sé nýlegt og lýsandi fyrir þróun sambærilegrar byggðar.  Rétt hafi því verið að taka mið af því við mat á byggingarleyfisumsóknum á þessu svæði.  Í skilmálum fyrir bílgeymslur í deiliskipulagi Sunda komi fram að byggingarreitur B sýni nýbyggingarreit fyrir einnar hæðar bílgeymslur.  Byggingarreitir fyrir nýjar og/eða endurbyggðar bílgeymslur séu 8×5 m eða 40 m2.  Umsókn kæranda hafi lotið að byggingu 55,1 m²  bílgeymslu.  Í niðurstöðu umsagnar skipulagsstjóra komi fram að mælst sé til að uppbygging á lóðinni sé í samræmi við þær meginlínur sem fram komi í deiliskipulagi Sundanna, m.a. þannig að endurbyggðar bílgeymslur séu í samræmi við þá skilmála sem þar komi fram. 

Hvað varði samanburð á heimild til stækkunar bílskúrs og geymslu á lóðinni nr. 23 við Nökkvavog sé bent á að í umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 25. apríl 2006, hafi komið fram að í nágrenni þeirrar lóðar væru fordæmi fyrir bílskúrum sem væru allt að 50 m² að stærð.  Engar athugasemdir hafi borist við grenndarkynningu á umsókn um byggingarleyfi fyrir bílskúr að Nökkvavogi 23.  Þá sé vísað til þess að grenndaráhrif stækkaðs bílskúrs og vinnustofu að Langholtsvegi 168 yrðu mun meiri en stækkun bílskúrs á lóðinni nr. 23 við Nökkvavog. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um synjun byggingarfulltrúans í Reykjavík á umsókn um leyfi til að rífa bílskúr á lóðinni nr. 168 við Langholtsveg og byggja í staðinn steinsteyptan bílskúr með áfastri vinnustofu og gera lagnarými undir tvíbýlishúsi sem stendur á lóðinni. 

Samkvæmt gögnum málsins sótti kærandi um leyfi til breytinga á fasteign sinni til byggingarfulltrúa.  Óskaði byggingarfulltrúi í kjölfarið eftir umsögn skipulagsstjóra sem lagðist gegn erindinu.  Í kjölfarið var umsókninni synjað af byggingarfulltrúa án þess að grenndarkynning færi fram.  Samkvæmt 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og gr. 12.5 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 skal meðferð byggingarleyfisumsókna, þegar ekki liggur fyrir deiliskipulag, vera á þann veg að skipulagsnefnd skal fjalla um málið og láta fara fram grenndarkynningu áður en byggingarnefnd afgreiðir umsóknina.  Þessa var ekki gætt í hinu kærða tilviki og var því meðferð byggingaryfirvalda á málinu ekki í samræmi við málsmeðferðarreglur skipulags- og byggingarlaga. 

Þar við bætist að í hinni kærðu ákvörðun var sérstaklega tilgreint að umsókn kæranda væri ekki í samræmi við deiliskipulag, sem kvæði á um að stærð bílskúra mætti mest vera 40 m2.  Í málinu liggur aftur á móti fyrir að á svæði því er um ræðir er ekki í gildi deiliskipulag.  Samkvæmt 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga er byggingarnefnd skylt að rökstyðja afgreiðslu erinda sem henni berast og leiðir af eðli máls að rökstuðningur þarf jafnframt að vera haldbær, en því var ekki til að dreifa í tilviki því sem hér er til meðferðar. 

Samkvæmt framansögðu var undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar og rökstuðningi fyrir henni svo verulega áfátt að ógildingu varðar.  Verður  ákvörðunin því felld úr gildi. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Felld er úr gildi synjun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 30. september 2008 á beiðni um leyfi til að rífa bílskúr á lóðinni nr. 168 við Langholtsveg og byggja í staðinn steinsteyptan bílskúr með áfastri vinnustofu og gera lagnarými undir tvíbýlishúsi sem stendur á lóðinni. 

___________________________
Ásgeir Magnússon

__________________________             __________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                               Aðalheiður Jóhannsdóttir