Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

38/2011 Kópavogsbakki

Með

Ár 2011, miðvikudaginn 27. júlí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 38/2011, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúa Kópavogs frá 3. maí 2011 um að veita byggingarleyfi er varðar frágang lóðarinnar Kópavogsbakka 6. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 31. maí 2011, er barst nefndinni sama dag, kærir G, lóðarhafi að Kópavogsbakka 2 í Kópavogi, ákvörðun byggingarfulltrúa Kópavogs frá 3. maí 2011 um að veita byggingarleyfi er varðar frágang lóðarinnar Kópavogsbakka 6.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarráðs hinn 10. maí 2011. 

Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða afgreiðsla byggingarfulltrúa Kópavogs verði felld úr gildi og að Kópavogsbæ og/eða lóðarhafa Kópavogsbakka 6 verði gert að sjá til þess að frágangur lóðarinnar Kópavogsbakka 6 verði í samræmi við gildandi skipulagsskilmála.  Nánar tiltekið að hæðarmunur á lóðinni frá norðri til suðurs verði jafnaður innan lóðar, lóðin endi í hæðarkóta 7,20 til suðurs og að flái við lóðarmörk verði ekki brattari en 1:2.  Er þar jafnframt farið fram á að kveðinn verði upp bráðabirgðaúrskurður um stöðvun framkvæmda meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Þykir málið nú nægjanlega upplýst til þess að það verði tekið til endanlegrar úrlausnar og verður því ekki tekin afstaða til stöðvunarkröfu kæranda. 

Málavextir:  Deiliskipulag fyrir Kópavogstún var samþykkt í bæjarstjórn Kópavogs á árinu 2005 og samkvæmt því er heimilt að reisa einnar hæðar einbýlishús með innbyggðri bílgeymslu á lóðunum nr. 2-10 við Kópavogsbakka, allt að 230 m² að grunnflatarmáli.  Breyting var gerð á deiliskipulaginu árið 2006 sem fólst aðallega í því að lóðir voru stækkaðar til suðurs og byggingarflötur stækkaður í 271 m² fyrir lóðir nr. 4-10 við Kópavogsbakka. 

Kærandi er eigandi að einbýlishúsinu Kópavogsbakki 2, sem er annað hús vestur af Kópavogsbakka 6, neðan götu.  Báðar lóðirnar liggja til suðurs að útivistarsvæði í eigu bæjarins og Kópavoginum sjálfum.  Alls eru fimm hús við Kópavogsbakka sem snúa að þessu útivistarsvæði, hús númer 2, 4, 6, 8 og 10.  Samkvæmt hæðarblöðum fyrir Kópavogsbakka, sem sett eru með stoð í samþykktu skipulagi, byrja hæðarkótar fyrir suðurenda lóðanna númer 2-10 í 6,80 vestast, hækka síðan í 7,20 fyrir framan hús númer 6 og enda síðan í 6,90 austast í götunni.  Búið er að ganga frá lóðarmörkum sunnan hússins númer 2 með steyptum vegg sem er 1,00 til 1,20 m hár, með efri mörk í hæðarkótanum 8,00.

Teikningar að Kópavogsbakka 6 voru samþykktar 18. apríl 2007.  Samkvæmt þeim er gert ráð fyrir að lóðin sé í svipaðri hæð og gólfplata hússins, en verði stölluð innan lóðar niður í hæðarkóta 7,20 sem er uppgefinn kóti fyrir suðurmörk lóðar.  Samkvæmt útlitsmynd að vesturhlið hússins fylgir hæð lóðar við lóðarmörk beinni línu milli uppgefinna hæðarkóta, annars vegar við götu og hins vegar við suðurmörk lóðar. 

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 3. maí 2011 var tekin fyrir umsókn um leyfi til að, meðal annars, lagfæra lóð og lóðarlínur og steypa vegg á suðurhlið lóðarinnar Kópavogsbakka 6. Var umsóknin afgreidd með svohljóðandi bókun:  „Byggingarfulltrúi samþykkir erindið 3. maí 2011. Samrýmist lögum nr. 160/2010.“ 

Samkvæmt hinni kærðu ákvörðun er gert ráð fyrir að suðurendi lóðarinnar Kópavogsbakka 6 endi í hæðarkóta 9,70 í stað 7,20 og að munurinn á hæð við lóðarmörk og hæðarkóta samkvæmt skipulagi verði jafnaður með aflíðandi brekku sem nær 5,50 m inn á opið svæði til suðurs.  Á suðurmörkum lóðarinnar hefur verið steyptur 0,50 m hár veggur með efri brún í hæðarkóta 10,20 og er þetta einnig í samræmi við hina kærðu ákvörðun.  Á aðaluppdráttum fyrir Kópavogsbakka 6 má sjá að hæðarkótar fyrir SV og SA horn lóðarinnar eru 7,20 samkvæmt skipulagi. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að verulegur hæðarmunur myndist milli lóðanna nr. 2 og 6 við Kópavogsbakka verði gengið frá lóð nr. 6 í samræmi við hina kærðu ákvörðun.  Þá telur kærandi að verið sé að stækka lóðina til suðurs um 5,50 m við Kópavogsbakka 6, en það skapi verulegt ósamræmi við Kópavogsbakka 2 þegar heildarmynd húsanna sé skoðuð að sunnanverðu, þar sem sé fjölfarið útivistarsvæði. 

Kærandi heldur því fram að á meðan hann sem lóðarhafi Kópavogsbakka 2 leggi kostnað í að steypa stoðvegg á lóðarmörkum til að uppfylla gildandi skipulag fái lóðarhafi Kópavogsbakka 6 að skila lóð sinni 2,50 m yfir gildandi hæðarkótum og jafna þann hæðarmun utan lóðar.  Þá sé umræddur frágangur lóðarinnar Kópavogsbakka 6 til þess fallinn að draga úr verðmæti Kópavogsbakka 2 þar sem ásýnd lóðar nr. 6 verði yfirþyrmandi séð frá lóð kæranda.  Gera verði þá kröfu til skipulags- og byggingaryfirvalda í Kópavogi að þau virði gildandi skipulag fyrir svæðið og hafni aðaluppdráttum sem ekki séu í samræmi við það. 

Loks vísar kærandi til þess að hin kærða afgreiðsla byggingarfulltrúa sé í andstöðu við samþykkt byggingarnefndar Kópavogs frá 14. desember 2010, sem staðfest hafi verið í bæjarstjórn Kópavogs 21. sama mánaðar.  Hin kærða samþykkt sé auk þess í andstöðu við þau sjónarmið sem á sé byggt í úrskurði úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála í máli nr. 63/2009.

Málsrök Kópavogsbæjar:  Af hálfu Kópavogsbæjar er aðallega krafist frávísunar  málsins enda hafi kærandi ekki lögvarða hagsmuni af því að fá úrskurð um kröfur sínar í málinu.  Hafi hann ekki sýnt fram á að hann hafi beina hagsmuni að því að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Um efniskröfur vísi bæjaryfirvöld til þess að hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúa sé form- og efnislega rétt.  Uppdrættir sem samþykktir hafi verið varðandi lóðarfrágang að Kópavogsbakka 6 hinn 3. maí 2011 séu í fullu samræmi við gildandi deiliskipulag.  Á uppdráttum samkvæmt hinni kærðu ákvörðun komi fram að hæðarkótar í SV og SA hornum lóðarinnar séu 7,20, sem sé í fullu samræmi við hæðarblöð fyrir lóðina, en engir hæðarkótar séu í deiliskipulagi fyrir Kópavogsbakka.  Frágangur milli Kópavogsbakka 6 og aðliggjandi lóða sé í samræmi við deiliskipulag og samkomulag lóðarhafa.  Þá sé frágangur á suðurlóðarmörkum Kópavogsbakka 6 í fullri sátt við bæjaryfirvöld og gildi þar sama regla og um önnur lóðamörk, þ.e.a.s. að lóðarhafar geti samið um frágang á lóðamörkum.  Í þessu tilviki megi jafna Kópavogsbæ við lóðarhafa sem hafi rétt til að semja um frágang á lóðarmörkum enda sé bærinn eigandi þess lands er liggi að Kópavogsbakka 6 að sunnanverðu.  Flái við lóðarmörkin sé ekki brattari en 1:2, eins og áskilið sé í skipulagsskilmálum, og skapi hann því ekki hættu eða óþægindi fyrir þá sem þurfi að fara um bæjarlandið og að auki sé fláinn vel fyrir utan gönguleið um svæðið.  Ekki sé verið að stækka lóðina Kópavogsbakka 6 til suðurs enda séu lóðarmörk þar skýrt afmörkuð með steyptum vegg.  Ekki sé heldur verið að mismuna lóðarhöfum hvað varði stoðveggi til suðurs enda sé slíkur veggur á lóðarmörkum Kópavogsbakka 6, þó að frágangur hans sé ekki með sama hætti og að Kópavogsbakka 2. 

Sýndur sé flái út fyrir lóðarmörk á þversniðsteikningum í deiliskipulagi og því sé lóðarhafi Kópavogsbakka 6 að fylgja þeirri heildarmynd sem ráðgerð hafi verið í deiliskipulagi. 

Málsrök byggingarleyfishafa:  Eiganda Kópavogsbakka 6 var gefinn kostur á að tjá sig um kæruefni málsins.  Hefur lögmaður hans komið því á framfæri að hann mótmæli kröfum kæranda og taki hann undir sjónarmið Kópavogsbæjar í málinu.   

Vettvangsganga:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 6. júlí 2011. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er krafist frávísunar af hálfu Kópavogsbæjar með þeim rökum að kærandi hafi ekki lögvarða hagsmuni af því að fá úrskurð um kröfur sínar í málinu.  Sá frágangur lóðarinnar Kópavogsbakka 6 sem um er deilt verður að teljast breyta ásýnd umrædds svæðis, auk þess að vera vel sýnilegur frá lóð kæranda.  Framkvæmdin snertir því hagsmuni kæranda og telst hann því hafa lögvarða hagsmuni tengda hinni kærðu ákvörðun, sbr. 5. mgr. 52. gr. skipulagslaga nr. 123/2010.  Um málskotsrétt kæranda vísast til 59. gr. mannvirkjalaga nr. 160/2010.  Verður kröfu Kópavogsbæjar um frávísun málsins því hafnað.

Með hinni kærðu ákvörðun var heimilað að jafna um 2,5 m hæðarmun á suðurmörkum lóðarinnar Kópavogsbakka 6 með því að hækka aðliggjandi land í eigu Kópavogsbæjar og mynda aflíðandi halla til suðurs frá mörkum lóðarinnar.  Á svæðinu er í gildi deiliskipulag Kópavogstúns, samþykkt á árinu 2005.  Í 4. gr. almennra skilmála skipulagsins fyrir einbýlis- og parhús er fjallað um frágang lóða.  Í c-lið þeirrar greinar segir að öll stöllun á lóð skuli gerð innan hennar í beinni línu milli uppgefinna hæðartalna nema annað sé tekið fram eða um annað semjist við rétthafa aðliggjandi lóðar. 

Svæði það sem liggur að suðurmörkum lóðarinnar Kópavogsbakka 6 er opið svæði til sameiginlegra nota, sbr. 7. gr. skilmála deiliskipulagsins.  Slíku svæði verður ekki jafnað til lóðar skv. 4. gr. skilmálanna og hefur það því enga þýðingu þótt frágangur á sunnanverðum lóðarmörkum Kópavogsbakka 6 sé í fullri sátt við bæjaryfirvöld, enda gildir heimild lóðarhafa samkvæmt c-lið 4. gr. skilmálanna, til að semja sín á milli um frágang á lóðamörkum, ekki um hið opna svæði er hér um ræðir.  Um er að ræða breytingu á hæðarsetningu svæðis sem ákvörðuð er á hæðarblöðum í samræmi við ákvæði deiliskipulags.  Er hið nýja fyrirkomulag í andstöðu við þessi gögn.  Svæðið er jafnframt bæjarverndað samkvæmt aðalskipulagi Kópavogsbæjar.  Hvort tveggja stóð þetta í vegi fyrir því að heimilt væri að veita umrætt byggingarleyfi og verður hin kærða ákvörðun því felld úr gildi. 

Ekki er á færi úrskurðarnefndarinnar að mæla fyrir um tiltekinn frágang á suðurmörkum lóðarinnar Kópavogsbakka 6 og verður kröfu þar um því vísað frá nefndinni.

Úrskurðarorð: 

Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúa Kópavogsbæjar frá 3. maí 2011 er varðar frágang lóðarinnar Kópavogsbakka 6. 

Kröfu kæranda um að úrskurðarnefndin mæli fyrir um tiltekinn frágang á suðurmörkum lóðarinnar Kópavogsbakka 6 er vísað frá nefndinni.

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

______________________________                _____________________________
Ásgeir Magnússon                                                   Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

30/2011 Þrastanes

Með

Ár 2011, þriðjudaginn 28. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Hildigunnur Haraldsdóttir arkitekt.

Fyrir var tekið mál nr. 30/2011, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 30. mars 2011 um að veita leyfi fyrir viðbyggingum við austurhlið hússins að Þrastanesi 18, Garðabæ.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 2. maí 2011, er barst nefndinni 4. sama mánaðar, kærir Lúðvík Örn Steinarsson hrl., f.h. S, Þrastanesi 16, Garðabæ, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 30. mars 2011 að veita leyfi fyrir viðbyggingum við austurhlið hússins að Þrastanesi 18.  Hin kærða ákvörðun var staðfest í bæjastjórn Garðabæjar 7. apríl 2011.  

Krefst kærandi þess að hin kærða ákvörðun verið felld úr gildi og að kveðinn verði upp bráðabirgðaúrskurður um stöðvun framkvæmda meðan málið sé til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Með úrskurði uppkveðnum hinn 17. maí 2011 var fallist á þá kröfu hans.  Er málið nú tekið til lokaúrskurðar. 

Málavextir:  Á árinu 1961 var samþykktur skipulagsuppdráttur fyrir Arnarnes þar sem lóðir voru afmarkaðar.  Samkvæmt skilmálum í afsölum fyrir lóðir við Þrastanes var heimilt að reisa á þeim einnar hæðar hús með kjallara þar sem landhalli leyfði.  Stærð húsa mun hafa takmarkast af byggingarreitum samkvæmt mæliblöðum og var ekki sett skilyrði um hámarks nýtingarhlutfall á lóð.  Byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi á lóðinni að Þrastanesi 18 var veitt á árinu 1973.  Árið 1985 heimilaði bæjarstjórn skiptingu lóðarinnar í tvær lóðir, Þrastanes 18 og 18a, og var húsinu á lóðinni þá skipt í tvær sjálfstæðar fasteignir.  Eftir þessa skiptingu hafa lóðirnar að Þrastanesi 18 og 18a skorið sig úr hvað varðar nýtingarhlutfall borið saman við aðrar lóðir við götuna og á aðliggjandi svæði.  

Á árinu 2008 leitaði eigandi Þrastaness 18 eftir leyfi bæjaryfirvalda til að reisa viðbyggingu við austanvert húsið, 11,5 m² að grunnfleti og í minnst þriggja metra fjarlægð frá lóðarmörkum Þrastaness 16.  Á fundi skipulagsnefndar 25. júní 2008 var ákveðið að grenndarkynna erindið sem óverulega breytingu á deiliskipulagi þar sem umsótt viðbygging færi út fyrir byggingarreit.  Við grenndarkynninguna barst ein athugasemd og var hún frá kæranda í máli þessu.  Skipulagsnefnd ákvað á fundi sínum 21. janúar 2009 að leggja til við bæjarstjórn að hafna hinni kynntu tillögu þar sem ekki næðist sátt um hana og staðfesti bæjarstjórn þá tillögu nefndarinnar 5. febrúar 2009. 

Í framhaldi af afgreiðslu bæjarstjórnar leitaði eigandi Þrastaness 18 að nýju eftir leyfi bæjaryfirvalda til að byggja við húsið.  Var þar gert ráð fyrir að viðbyggingin yrði 7 m² að grunnfleti í stað 11,5 m² áður og fjarlægð hennar frá lóðarmörkum fasteignar kæranda fjórir metrar í stað þriggja.  Skipulagsnefnd samþykkti hinn 3. september 2009 að grenndarkynna tillögu að breytingu á deiliskipulagi svæðisins þar sem fyrirhuguð bygging færi út fyrir byggingarreit.  Að lokinni grenndarkynningu samþykkti skipulagsnefnd, á fundi sínum 10. desember 2009, hina kynntu breytingu á skipulagi Arnarness vegna lóðarinnar að Þrastanesi 18 og var sú afgreiðsla staðfest í bæjarstjórn 21. janúar 2010.  Skaut kærandi þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 16. apríl 2010.

Með úrskurði uppkveðnum hinn 5. ágúst 2010 felldi úrskurðarnefndin framangreinda ákvörðun úr gildi ásamt byggingarleyfi sem veitt hafði verið fyrir umræddri viðbyggingu við Þrastanes 18.  Var niðurstaða úrskurðarnefndarinnar á því byggð að skipulag það sem bæjaryfirvöld hefðu lagt til grundvallar við meðferð málsins hefði ekki haft gildi sem deiliskipulag og að ákvörðun bæjarstjórnar um óverulega breytingu á deiliskipulagi hefði því ekki verið reist á réttum grundvelli.

Í kjölfar úrskurðarins frá 5. ágúst 2010 munu skipulagsyfirvöld í Garðabæ hafa gert reka að því að láta gera deiliskipulag fyrir Arnarnes og mun vinna við það nú standa yfir.

Eigandi Þrastaness 18 sótti að nýju um byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við hús sitt að austanverðu, þ.e. glerhýsi fyrir stiga á milli hæða og útskoti úr svefnherbergi á aðalhæð.  Ákvað skipulagsnefnd á fundi sínum hinn 21. október 2010 að grenndarkynna umsóknina sem umsókn um byggingaleyfi í þegar byggðu hverfi þar sem ekki væri í gildi deiliskipulag, sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Komu fram athugasemdir af hálfu kæranda, sem taldi m.a. að rétt væri að frestað yrði að taka byggingarleyfisumsóknina til samþykktar eða synjunar þar til nýtt deiliskipulag hefði verið samþykkt fyrir hverfið.

Að lokinni grenndarkynningu var málið að nýju tekið fyrir í skipulagsnefnd á fundi hinn 13. janúar 2011 og var þar gerð grein fyrir athugasemdum kæranda.  Var málinu frestað með svohljóðandi bókun:  „Á vegum skipulagsnefndar er nú unnið að gerð nýs deiliskipulags fyrir Arnarnes og fyrirhugað er að kynna fyrstu drög þess á næsta fundi nefndarinnar þann 27. janúar nk. Skipulagsnefnd samþykkir m.a. með vísan til þess að fresta afgreiðslu málsins að svo stöddu.“

Málið var að nýju tekið fyrir á fundi skipulagsnefndar hinn 23. febrúar 2011 og var þar farið yfir athugasemdir kæranda í sjö liðum og hverjum lið svarað fyrir sig.  Sagði þar m.a:  „Ekki verður séð að framkvæmdin hafi áhrif á sól, útsýni eða skjól. … Nýtingarhlutfall er hærra en í húsum í kring eða 0,44 á meðan meðaltalið er í kringum 0,25.  Upphafleg samþykkt hússins var með nýtingarhlutfall 0,4. Að öðru leiti er stærð hússins (380 m2) sambærilegt við önnur hús í Arnarnesi, á bilinu 200-400 m2. “

Bókaði nefndin síðan að hún gerði ekki athugasemd við að byggingarleyfi yrði veitt í samræmi við þá tillögu sem hefði verið grenndarkynnt.

Hinn 3. mars 2011 samþykkti bæjarstjórn tillögu skipulagsnefndar um að gera ekki athugasemd við að byggingarleyfi yrði veitt vegna viðbyggingar við Þrastanes 18 í samræmi við tillögu um framkvæmdir sem grenndarkynntar hefðu verið samkvæmt ákvæði 7. mgr. 43. gr. þágildandi skipulags- og byggingarlaga  og veitti byggingarfulltrúi hið umdeilda byggingarleyfi í framhaldi af þessari samþykkt bæjarstjórnar.
 
Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að í kjölfar úrskurðar úrskurðarnefndarinnar vegna lóðarinnar að Þrastarnesi 18 hafi bæjarstjórn látið vinna drög að deiliskipulagi fyrir Arnarnes og sé sú vinna í fullum gangi.  Við grenndarkynningu byggingarleyfisumsóknar, sem mál þetta snúi að, hafi kærandi talið að rétt væri að frestað yrði að taka byggingarleyfisumsóknina til samþykktar eða synjunar þar til nýtt deiliskipulag hefði verið samþykkt fyrir hverfið, sbr. 6. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Þrátt fyrir það hafi málið verið þvingað áfram og farið á svig við fyrri úrskurð nefndarinnar með því að búa svo um hnútana að ekki sé lengur um það að ræða að verið sé að gera óverulegar breytingar á gildandi deiliskipulagi, heldur að byggt sé á einhverjum, að því er virðist, öðrum ólögfestum heimildum.

Með samþykkt skipulagsnefndar Garðabæjar frá 3. júní 1985 hafi verið heimilað að skipta lóðinni nr. 18 í tvær lóðir, þ.e. nr. 18 og 18a, og virðist byggingarreit lóðarinnar þá hafa verið breytt til samræmis og heimilað að byggja á lóðunum tvö hús í stað eins, sem samanlagt hafi verið að stærð langt umfram það deiliskipulag sem talið hafi verið í gildi á þeim tíma.  Kærandi  kannist ekki við að slík áform hafi á þeim tíma verið kynnt honum eða að honum hafi verið gefinn kostur á að gera athugasemdir.  Hús, sem fengið hafi götuheitið Þrastanes 18, hafi síðan verið reist þétt upp að lóðarmörkunum, langt út fyrir upphaflegan byggingarreit heildarlóðarinnar, að hluta innan lóðar kæranda. 

Af hálfu kæranda er á því byggt að um sama mál sé að ræða og í máli úrskurðarnefndarinnar nr. 23/2010 og að ekki sé unnt að taka það til efnislegrar umfjöllunar fyrr en deiliskipulag fyrir Arnarneshverfið hafi verið samþykkt með lögmæltum hætti.

Vísað sé til þess að með breytingum sem urðu á lögum með gildistöku skipulagslaga nr. 123/2010 og laga nr. 160/2010 um mannvirki hinn 1. janúar 2011 hafi heimildir sveitarstjórna til að samþykkja óverulegar breytingar á deiliskipulagi verið þrengdar verulega. 

Samkvæmt 1. tölulið 1. mgr. 13. gr. mannvirkjalaga nr. 160/2010 hafi hin kærða ákvörðun verið óheimil vegna þess að mannvirkið samrýmist ekki skipulagáætlun á svæðinu þar sem deiliskipulag sé ekki til fyrir svæðið en deiliskipulag sé flokkur skipulagsáætlana, sbr. orðskýringu í 24. tölulið 3. gr. mannvirkjalaga.

Þá sé vísað til þess að nýtt ítarlegra ákvæði 2. mgr. 43. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 um óverulegar breytingar sé háð því skilyrði að mat fari fram á því að hve miklu leyti fyrirhugaðar framkvæmdir samrýmist gildandi skipulagi, þ.e. „…. að hve miklu leyti tillagan víkur frá notkun, nýtingarhlutfalli, útliti og formi viðkomandi svæðis.“  Mat á þessum þáttum geti hins vegar augljóslega ekki farið fram meðan ekkert deiliskipulag sé til fyrir svæðið og þess vegna sé heimild bæjararstjórnar til að veita undanþáguna ekki fyrir hendi, a.m.k. á meðan deiliskipulag sé ekki í gildi.  Þá sé ennfremur ljóst að ákvæði 3. mgr. 43. gr. girði nú fyrir, með afdráttarlausum hætti, að heimild 2. mgr. um óverulega breytingu verði beitt, enda ljóst að ekki verði fullyrt að hagsmunir kæranda skerðist í engu hvað varði útsýni, skuggavarp eða innsýn.   

Viðbygging að Þrastarnesi 18 og tilheyrandi stækkun byggingarreits, sem hin kærða ákvörðun lúti að, teljist ekki vera óveruleg breyting sem heimili bæjarstjórn að falla frá því að auglýsa deiliskipulag eða breytingu þess, skv. 42. gr., sbr. 1. mgr. 43. gr., skipulagslaga nr. 123/2010, áður 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Um grundvallarbreytingu sé að ræða á þeirri ákvörðun sem falist hafi í skiptingu lóðarinnar á árinu 1985, sem heldur virðist ekki hafa verið lögum samkvæmt þar sem skipulagi virðist hafa verið breytt með mæliblaði og nýtingarhlutfall heildarlóðarinnar aukið langt út fyrir mörk þess sem áður hafi gilt.  Kærandi telji að óheimilt hafi verið að veita minnstu undanþágu frá afmörkuðum byggingarreit í þessu tilliti.  Ekki sé að sjá hvernig það sé rökstutt hjá bæjarstjórn hvers vegna heimilað sé nú að stækka byggingarreit lóðarinnar um 7,66 m² þegar ekki hafi verið samþykkt að stækka hann um 11,52 m².  Enginn eðlismunur sé á þessu enda farið út fyrir byggingarreit í báðum tilvikum.  Þá sé heldur ekki skýrt hvernig svokallað útskot á annarri hæð fyrir fataherbergi, sem áður hafi verið látið heita stækkun svefnherbergis, sé ekki talið fela í sér stækkun á byggingarreit en kærandi sjái ekki betur en að það útskot nái fram yfir byggingarreitinn um a.m.k. 11 m² þannig að heildarstækkun byggingarreitsins sé samkvæmt hinni kærðu ákvörðun a.m.k. 18,66 m² (7,66 m²  + 11 m²) og sé því í raun meiri en sú stækkun sem bæjarstjórn hafi talið vera of mikla og hafnað í upphafi.  Af þessari ástæðu beri jafnframt að fella ákvörðunina úr gildi.

Ekki hafi verið farið að ákvæði 4. mgr. greinar 3.1.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, sbr. ákvæði 75. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 um fjarlægðir milli byggingarreita og lóðarmarka.  Telji kærandi að óheimilt sé að veita leyfi fyrir byggingu stigahússins og fataherbergisins, þ.e. svefnherbergisútskotsins, af þessum sökum.  Þá sé á því byggt að hæð viðbygginganna sé umfram heimildir og ekki í samræmi við hæð bygginga í nágrenninu, en kærandi hafi ekki í fórum sínum nákvæmar teikningar sem sýni hæð þeirra.  Heimild til að láta einstaka byggingarhluta á efri hæðum, eins og svalir, skyggni eða útskot, ná út fyrir byggingarreit, sé sérstaklega mótmælt.  En jafnvel þótt á það verið fallist sé slíkt frávik frá ákvörðuðum byggingarreitum allt að einu óheimilt.  Koma þurfi skýrlega fram í deiliskipulagi ef heimila eigi slíkt frávik.  Venja geti ekki veitt slíkar heimildir enda sé það algerlega óásættanlegt og bjóði heim hættu á geðþóttaákvörðunum í einstökum tilvikum.
 
Ef talið verði að nýbyggingarnar verði innan framangreindra lögbundinna marka sé á því byggt að fella verði hina kærðu ákvörðun úr gildi vegna almennra grenndarsjónarmiða með tilliti til hagsmuna kæranda af því að geta nýtt lóð sína til framtíðar, en auk þess sé á því byggt að viðbyggingarnar hafi í för með sér óásættanlega skuggamyndun á lóðinni.  Hið kærða leyfi sé andstætt ákvæði 4. mgr. greinar 4.2.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 þar sem kveðið sé á um að við deiliskipulagningu íbúðarsvæða skuli þess að jafnaði gætt að í íbúðum og á lóðum íbúðarhúsa sé sem best hægt að njóta sólar, útsýnis, skjóls og friðsældar.  Augljóst sé að undantekningarregla 2. mgr. 43. gr. skipulagslaga nr. 123/2010, áður 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, geti í þessu ljósi ekki átt við.  Fyrirhugaðar breytingar á fasteigninni að Þrastanesi 18 muni raska lögmætum hagsmunum kæranda þannig að í bága fari við greind fyrirmæli reglugerðarinnar og almennar grenndarreglur.  Fyrirhuguð stækkun fasteignarinnar að Þrastanesi 18 sé ekki í neinu samræmi við þau einbýlishús sem hvarvetna séu í nágrenninu.  Húsið sé þegar orðið stærra en kærandi hafi mátt gera ráð fyrir með tillit til þess byggðamynsturs sem sé í grenndinni.  Á lóðinni sé tvíbýlishús, sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi.  Þá sé ekki annað að sjá en að umliggjandi svalir á húsinu hafi í öndverðu ekki verið samþykktar af byggingaryfirvöldum.  Á því sé byggt að þegar metið sé hvort um óverulega breytingu sé að ræða verði að taka mið af þessu og meta breytinguna heildstætt.  Þegar heimilað hafi verið að skipta lóðinni í tvær lóðir, og reisa hús á hvorri lóð fyrir sig, hafi sú ákvörðun falið í sér heimild langt umfram það sem gengið hafi verið út frá í nágrenninu.  Það stoði því ekki að vísa til þess að miða eigi matið við núverandi byggingar, sem á sínum tíma hafi verið heimilað að byggja.  Ekki geti staðist að húseigendum verði heimilað að breyta þar frá í mörgum áföngum, sem hver um sig gæti eftir atvikum talist vera óveruleg breyting.  Líta verði á heimilaðar breytingar heildstætt.  Þá sé því sérstaklega mótmælt að heimilað verði að einstakir byggingarhlutar nái út fyrir byggingarreitinn.
 
Á því sé byggt að fella verði hina kærðu ákvörðun úr gildi vegna þess að bæjarstjórn hafi ekki gætt að reglum stjórnsýslulaga nr. 37/1993 við meðferð málsins, einkum rannsóknarreglu 10. gr., jafnræðisreglu 11. gr. og  meðalhófsreglu 12. gr.  Ekki hafi verið gætt að þessum lagafyrirmælum og málið ekki nægjanlega rannsakað áður en ákvörðun hafi verið tekin.  Tekin hafi verið íþyngjandi ákvörðun án undangenginnar rannsóknar. Ákvörðunin varði verulega breytingu án þess að deiliskipulag liggi fyrir og því jafnframt brotið gegn jafnræðisreglu, enda ljóst að aðrir fasteignareigendur í Arnarnesi þurfi ekki að hlíta slíkri málsmeðferð og eignarskerðingu sem af henni muni leiða.  Ljóst sé að ef meðalhófs hefði verið gætt hefði sveitarfélagið ekki heimilað framkvæmdirnar heldur frestað afgreiðslu málsins.

Málsrök Garðabæjar:  Af hálfu Garðabæjar er vísað til þess að um sé að ræða glerhús, 7,65 m2 að grunnfleti, sem ætlað sé að hýsa stiga milli hæða og útskotsbyggingu til austurs á aðalhæð, 9 m2 að stærð.  Viðbyggingin sé alls ekki veruleg og geti á engan hátt raskað hagsmunum kæranda.

Kærumál vegna sömu viðbyggingar hafi áður verið til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni, sbr. úrskurð nefndarinnar, dags. 5. ágúst 2010.  Í greinargerð Garðabæjar í því máli, dags. 2. júlí 2010, og öðrum gögnum málsins, hafi komið fram ítarlegar upplýsingar um byggingarsögu hússins, skiptingu lóðarinnar sem heimiluð hafi verið á sínum tíma og aðrar upplýsingar sem varðað hafi málið.  Sé vísað til þeirra varðandi nánari lýsingu á málsatvikum og helstu málsástæðum sem máli skipti.  Sérstaklega sé vakin athygli á umsókn kæranda um stærri byggingu sem að lokinni grenndarkynningu hafi verið hafnað, sbr. samþykkt skipulagsnefndar 21. janúar 2009.

Í framhaldi af fyrrgreindum úrskurði hafi borist ný umsókn frá eiganda Þrastaness 18 um leyfi til stækkunar hússins.  Með vísan til niðurstöðu úrskurðarnefndarinnar um að ekki hafi verið í gildi deiliskipulag fyrir Arnarnes hafi umsóknin verið tekin til meðferðar í skipulagsnefnd bæjarins, sbr. ákvæði 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Á fundi skipulagsnefndar 21. október 2010 hafi verið samþykkt að vísa umsókninni til grenndarkynningar á grundvelli áðurgreinds lagaákvæðis. 

Með vísan til almennra sjónarmiða varðandi lagaskil sé lagt til grundvallar að þar sem grenndarkynning hafi verið ákveðin með vísan til ákvæðis í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 beri við afgreiðslu málsins, í meginatriðum, að fara að þeim lögum en ekki nýjum skipulagslögum nr. 123/2010, sem tekið hafi gildi 1. janúar 2011.

Á fundi skipulagsnefndar 23. febrúar 2011 hafi málið verið tekið til meðferðar að lokinni grenndarkynningu og hafi niðurstaða nefndarinnar verið sú að meta breytinguna óverulega og lögmæta á grundvelli þágildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Við umfjöllun um málið beri að hafa í huga að nefndin hafi áður komist að þeirri niðurstöðu, sbr. fyrra kærumál, að viðbygging við húsið teldist óveruleg breyting á skilmálum sem taldir hafi verið í gildi fyrir byggingar á Arnarnesi.  Það hafi því bæði verið rökrétt og eðlileg niðurstaða nefndarinnar, og í fullu samræmi við málsmeðferðarreglur þágildandi skipulags- og byggingarlaga, að grenndarkynna umsóknina og afgreiða hana í framhaldi af því.  Mótmælt sé sem röngum fullyrðingum kæranda um að bæjaryfirvöld hafi þvingað fram afgreiðslu í málinu, farið á svig við fyrri úrskurð úrskurðarnefndarinnar og byggt málið á ólögfestum heimildum.

Samkvæmt skipulags- og byggingarlögum sé það meginregla að mannvirki skuli vera í samræmi við skipulag og sú skylda hvíli á sveitarfélögum að deiliskipuleggja svæði og reiti þar sem framkvæmdir séu fyrirhugaðar.  Í lögunum sé hins vegar gert ráð fyrir því að fyrir hendi geti verið þær aðstæður að deiliskipulag liggi ekki fyrir í þegar byggðu hverfi, líkt og við eigi á Arnarnesi.  Þegar svo hátti til, og húseigendur vilji gera breytingar á húsum sínum og jafnvel byggja ný, skuli samkvæmt 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 fara fram grenndarkynning.  Í nýjum skipulagslögum sé sambærilegt ákvæði í 1. mgr. 44. gr. laganna.  Það sé á grundvelli þeirrar lögfestu heimildar sem umsókn byggingarleyfishafa hafi verið tekin til meðferðar og afgreiðslu hjá bæjaryfirvöldum í Garðabæ.  Ekki fái því staðist sú fullyrðing kæranda að ekki hafi verið lagaheimild til afgreiðslu málsins þar sem deiliskipulag hafi ekki legið fyrir.  Þá sé það rangt að ekki hafi verið heimilt samkvæmt 1. tl. 1. mgr. 13. gr. laga um mannvirki að gefa út byggingarleyfi vegna viðbyggingar hússins.  Í gildi sé aðalskipulag fyrir Garðabæ þar sem mælt sé fyrir um landnotkun á svæðinu og því teljist vera fyrir hendi skipulagsáætlun fyrir svæðið.  Skýra verði ákvæði mannvirkjalaga í samræmi við skipulagslög sem mæli fyrir um grenndarkynningu við útgáfu byggingarleyfis í þegar byggðu hverfi þar sem deiliskipulag sé ekki fyrir hendi.

Það að bæjaryfirvöld vinni nú að gerð deiliskipulags fyrir Arnarnes breyti engu um heimild til afgreiðslu málsins á grundvelli áðurgreinds lagaákvæðis.

Í kæru sé vikið að því að á sínum tíma hafi ekki verið rétt staðið að skiptingu lóðarinnar í tvær lóðir en skiptingin hafi verið samþykkt á árinu 1985.  Þá þegar hefði verið samþykkt 570 m2 hús á lóðinni.  Á aðalskipulagsuppdrætti sé skipting lóðarinnar sýnd þannig að ekki verði vefengt að hún hafi verið samþykkt með lögmætum hætti.  Við skiptinguna hafi stærð hússins nr. 18 verið um 350 m2 og síðan þá hafi það verið stækkað um 14 m2.  Sótt hafi verið um stækkun hússins um 16 m2 og nemi heildarstækkun þess því um 8,5% frá því sem húsið hafi verið upphaflega árið 1973.  Kærandi haldi því fram að umrædd viðbygging og stækkun byggingarreits geti ekki talist óveruleg breyting, með vísan til aukins nýtingarhlutfalls heildarlóðarinnar og þeirrar grundvallarbreytingar sem falist hafi í skiptingu hennar árið 1985.  Fjarstæðukennt sé að halda öðru fram en að um óverulega breytingu sé að ræða þegar um sé að ræða um 16 m2 viðbyggingu við hús sem þegar sé 365 m2 að heildarstærð.

Við mat á því hvort telja eigi umrædda breytingu óverulega hafi verið horft til grenndarsjónarmiða og byggðamynsturs í viðkomandi hverfi.  Við það mat séu bæjaryfirvöld ekki bundin af ákveðnu nýtingarhlutfalli lóðar þar sem skilmálar eða lóðarblað tilgreini ekkert nýtingarhlutfall.  Eðlilegt geti verið að hafa það til hliðsjónar en í máli þessu sé það ekki bindandi fyrir bæjaryfirvöld. 

Bent sé á að byggingarmagn á upphaflegri lóð við Þrastaness, nú 18 og 18a, sem geti talist vera frávik frá byggingarmagni sem algengt hafi verið á Arnarnesi á þeim tíma, sé fyrst og fremst á vesturhluta lóðarinnar.  Þannig snerti horn hússins nr. 18 mörk byggingarreits að austanverðu lítillega en sé að öðru leyti vel innan upphaflegs byggingarreits.  Halda megi því fram að hátt nýtingarhlutfall lóðarinnar varði frekar hagsmuni rétthafa lóða vestan við húsið en raski í engu hagsmunum gagnvart lóð kæranda.  Viðbygging sem nú hafi verið leyfð geti ekki haft nema óveruleg áhrif í því samhengi.

Þegar horft sé til þeirrar viðbyggingar sem leyfð hafi verið sé ljóst að hún breyti í engu eðli hússins eða notkun þess á neinn hátt.  Um sé að ræða glerbyggingu utan um stigahús milli hæða sem á engan hátt geti raskað grenndarhagsmunum kæranda.  Hvað varði útskotsbyggingu á 2. hæð sé ljóst að hún geti við ákveðið sjónarhorn takmarkað útsýni kæranda en ekki verði talið að hagsmunir hans skerðist þegar litið sé til almenns útsýnis frá lóð hans.  Í þessu sambandi verði að horfa til þess að hús kæranda sé á stórri lóð með góðu útsýni sem ekki raskist nema að óverulegu leyti vegna hins kærða leyfis.  Við vettvangsskoðun hafi mátt sjá að trjágróður á lóð kæranda og næstu lóðum takmarki meira útsýni frá lóð hans en hin umdeilda viðbygging.  Þannig leiði heildstætt mat á aðstæðum til þess að ekki sé verið að raska hagsmunum kæranda með hinu kærða byggingarleyfi umfram það sem íbúar í þegar byggðum hverfum megi almennt gera ráð fyrir vegna endurnýjunar og endurbóta á eldri húsum.

Með viðbyggingu við húsið sé ekki verið að auka umgang um lóð sem gæti hugsanlega valdið kæranda ónæði og óþægindum.  Viðbyggingin sé hluti af endurbótum hússins sem tryggi góðan frágang þess og bæti ásýnd hússins á jákvæðan hátt fyrir nærumhverfi þess.

Þess megi geta að kærandi hafi fengið leyfi til að byggja 17 m2 sólskála við hús sitt árið 1995 og hafi hann því sjálfur nýtt sér heimildir til stækkunar og endurbóta á húsi sínu.

Af hálfu bæjaryfirvalda hafi verið lagt til grundvallar að upphaflegt lóðarblað hafi fallið úr gildi með útgáfu lóðarblaðs árið 1985 þegar lóðinni hafi verið skipt.  Engu að síður verði að telja að eldra lóðarblað geti haft gildi og sé til leiðbeiningar í þessu máli.  Samkvæmt því hafi verið gert ráð fyrir að lína byggingarreits væri í fjögurra metra fjarlægð frá lóðarmörkum kæranda.  Umrædd bygging sé innan upphaflegs byggingarreits og því sé ljóst að ekki sé um að ræða röskun á hagsmunum kæranda umfram það sem hann hafi alltaf mátt gera ráð fyrir samkvæmt skilmálum sem gilt hafi er hann hafi byggt hús sitt.  Halda megi því fram að nýtt lóðarblað með skerðingu á upphaflegum byggingarreit tryggi betur hagsmuni kæranda um fjarlægðir milli húsa en eldra lóðarblað.  Í þessu sambandi sé rétt að fram komi að við uppmælingu skipulagsstjóra á staðsetningu hússins nr. 18 við Þrastanes hafi komið í ljós að suðvesturhorn þess nái lítillega út fyrir byggingarreit, sbr. bókun í skipulagsnefnd frá 10. desember 2009.

Í kæru sé því haldið fram að fella eigi hina kærðu ákvörðun úr gildi þar sem bæjarstjórn hafi ekki gætt að reglum stjórnsýslulaga við meðferð málsins.  Sérstök ástæða sé til að mótmæla þessari fullyrðingu.  Við skoðun gagna málsins megi sjá að málsmeðferð hafi verið sérstaklega vönduð.   Á vegum skipulagsstjóra hafi farið fram sérstök greining á byggingarsögu hússins og fyrir liggi samantekt og yfirlit á helstu stærðum samþykktra teikninga.  Við umfjöllun um málið í skipulagsnefnd hafi verið farið mjög ítarlega yfir þær athugasemdir kæranda sem hafi komið fram á athugasemdafresti og hafi hverju atriði verið svarað sérstaklega.  Á engan hátt verði séð að ekki hafi verið beitt meðalhófsreglu við ákvörðunartöku í málinu og jafnræðis gætt.  Komi það meðal annars fram í því að litið hafi verið til hagsmuna eiganda Þrastaness 18 til nýtingar eignar sinnar í samræmi við heimildir laga og skilmála sem taldir séu gilda um byggingar á Arnarnesi.

Málsrök byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er á því byggt að fyrir liggi gilt byggingarleyfi er heimili framkvæmdina og hafi verið gætt réttra og lögmætra sjónarmiða við útgáfu þess.  Útsýni það sem kærandi haldi fram að verið sé að skerða hafi orðið til þegar byggingarleyfishafi hafi fellt tré áður en framkvæmdir hófust.  Fram að því hafi verið lokað fyrir útsýnið með trjágróðri.

Vettvangur: Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi 24. maí 2011 að viðstöddum fulltrúum Garðabæjar, kæranda og byggingarleyfishafa.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi ákvörðunar byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 30. mars 2011 um að veita leyfi fyrir viðbyggingum við austurhlið hússins að Þrastanesi 18, en um er að ræða annars vegar 7,65 m2 glerhýsi fyrir stiga á milli hæða og hins vegar 9 m2 útskot við svefnherbergi á aðalhæð.  Eru þessir byggingarhlutar ótengdir og geta staðið hvor um sig án hins. Var umsókn um byggingarleyfið grenndarkynnt með vísan til 7. mgr. 43. gr. þágildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og var þá lögð til grundvallar sú niðurstaða úrskurðarnefndarinnar í fyrra máli að skipulag svæðisins hefði ekki gildi sem deiliskipulag.  Fóru bæjaryfirvöld því með málið eftir undanþáguheimild  3. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997.

Samkvæmt tilvitnuðu ákvæði var heimilt að veita byggingarleyfi í þegar byggðum hverfum að undangenginni grenndarkynningu þar sem ekki var í gildi deiliskipulag, en heimildin hafði í framkvæmd verið túlkuð svo að aðeins væri unnt að heimila framkvæmdir sem væru í samræmi við byggðamynstur viðkomandi svæðis.  Skyldi skipulagsnefnd fjalla um málið að grenndarkynningu lokinni og vísa því eftir það til byggingarnefndar til endanlegrar afgreiðslu.

Með gildistöku nýrra skipulagslaga nr. 123/2010 hinn 1. janúar 2011 urðu breytingar á meðferð grenndarkynningarmála.  Samkvæmt 44. gr. þeirra laga kemur það nú í hlut sveitastjórnar að afgreiða mál að lokinni grenndarkynningu og í samræmi við það samþykkti bæjarstjórn, á fundi sínum hinn 3. mars 2011, tillögu skipulagsnefndar um að gera ekki athugasemdir við að byggingarleyfi yrði veitt og var hin kærða samþykkt byggingarfulltrúa því byggð á ákvörðun sem tekin var með stoð í skipulagslögum nr. 123/2010.

Enda þótt ekki sé í 37. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 sambærileg heimild sveitarstjórnar til að víkja frá deiliskipulagsskyldu í þegar byggðum hverfum og áður var í 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga verður að skilja ákvæði 44. gr. skipulagslaganna á þann veg að unnt sé að veita byggingarleyfi að undangenginni grenndarkynningu í þegar byggðum hverfum þar sem ekki er í gildi deiliskipulag.  Skilyrði er þó að framkvæmdin sé í samræmi við landnotkun, byggðamynstur og þéttleika byggðar.

Í hinu kærða tilviki er um að ræða viðbyggingar við íbúðarhús á íbúðarsvæði sem telja verður falla að byggðamynstri svæðisins.  Hins vegar er nýtingarhlutfall lóðarinnar að Þrastanesi 18 þegar verulega hærra en almennt gerist á svæðinu og takmarkar það möguleika til að veita frekari leyfi til bygginga á lóðinni án undangengins deiliskipulags.  Þegar litið er til þess að ekki er í gildi formleg ákvörðun um nýtingarhlutfall á svæðinu og að húsið að Þrastanesi 18 er ekki stærra en almennt gerist í hverfinu þykir skilyrðið er varðar þéttleika byggðar þó ekki girða fyrir að heimiluð verði minni háttar viðbygging við húsið.

Við afgreiðslu þeirrar tillögu að samþykkt bæjarstjórnar sem er grundvöllur hinnar kærðu ákvörðunar bókaði skipulagsnefnd á fundi sínum hinn 23. febrúar 2011 að ekki yrði séð að framkvæmdin hefði áhrif á sól, útsýni eða skjól.  Við skoðun á vettvangi kom hins vegar í ljós að útbyggingu við svefnherbergi ber fyrir horn hússins, séð úr sólhýsi við hús kæranda, og skerðir nokkuð útsýni til norðvesturs að Snæfellsnesi.  Er rökstuðningi fyrir hinni kærðu ákvörðun að þessu leyti áfátt og hún reist á röngum forsendum.  Má ætla að það hefði getað haft áhrif á niðurstöðu byggingaryfirvalda í málinu ef þeim hefði verið ljós þau áhrif sem framkvæmdin hefur í raun á útsýni frá lóð kæranda.  Breytir engu þar um þótt trjágróður kunni að hafa byrgt sýn þaðan, enda verður trjágróður ekki lagður að jöfnu við varanleg mannvirki varðandi  skerðingu á útsýni.

Eins og að framan er rakið var hin kærða ákvörðun reist á röngum forsendum með þeim hætti að áhrif kann að hafa haft á niðurstöðu málsins.  Leiðir slíkur annmarki til ógildingar.  Hins vegar á þessi ágalli aðeins við um útbyggingu við svefnherbergi, enda má fallast á að stigahús sem fellur að austurhlið Þrastaness 18 hafi ekki áhrif á sól, útsýni eða skjól gagnvart lóð kæranda.  Með hliðsjón af því að um sjálfstæðar húseiningar er að ræða, og með stoð í þeim meginsjónarmiðum sem búa að baki meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, þykir þó rétt að ógilda aðeins þann hluta hinnar kærðu ákvörðunar er tekur til útbyggingar við svefnherbergi, en hvað varðar 7,65 m2 stigahús við austurhlið skal hin kærða ákvörðun standa óröskuð.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 30. mars 2011 um að veita leyfi fyrir viðbyggingum við austurhlið hússins að Þrastanesi 18, Garðabæ að því er tekur til útbyggingar við svefnherbergi í austurhlið aðalhæðar.  Að öðru leyti skal hin kærða ákvörðun standa óröskuð.

___________________________
Hjalti Steinþórsson

____________________________        ___________________________
Ásgeir Magnússon                                        Hildigunnur Haraldsdóttir

des 22
Love0

4/2009 Friðarstaðir

Með

Ár 2011, föstudaginn 24. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 4/2009, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Hveragerðisbæjar frá 6. janúar 2009 um að hafna umsókn um leyfi til að breyta gróðurhúsi í landi Friðarstaða í Hveragerði í hesthús fyrir allt að 24 hesta. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 16. janúar 2009, er barst nefndinni 20. sama mánaðar, kæra D og I, Friðarstöðum, Hveragerði, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Hveragerðisbæjar frá 6. janúar 2009 að hafna umsókn um leyfi til að breyta gróðurhúsi í landi Friðarstaða í hesthús fyrir allt að 24 hesta.  Bæjarstjórn Hveragerðisbæjar staðfesti þá ákvörðun hinn 15. sama mánaðar.  Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Lögbýlið Friðarstaðir er um 17,2 ha að stærð og liggur í jaðri þéttbýlis í Hveragerði.  Býlið er á landbúnaðarsvæði samkvæmt uppdrætti gildandi aðalskipulags Hveragerðisbæjar. 

Á árinu 2008 var gerð fyrirspurn til bæjaryfirvalda um hvort heimilað yrði að breyta gróðurhúsi í landi Friðarstaða í hesthús.  Í svari skipulags- og byggingarfulltrúa var vísað til þess að umrætt land væri á landbúnaðarsvæði og ætti því ekkert að mæla gegn því að þar yrði reist hesthús.  Hins vegar gætu verið skiptar skoðanir á því hvar heppilegast væri að reisa slíkt hús. 

Hinn 3. nóvember 2008 sótti annar kærenda um byggingarleyfi til að breyta gróðurhúsi í landi umrædds býlis í hesthús fyrir allt að 24 hesta.  Skipulags- og byggingarnefnd bæjarins samþykkti hinn 2. desember sama ár að grenndarkynna umsóknina og bárust athugasemdir frá nágrönnum kærenda.  Lutu athugasemdirnar að því að hesthúsið yrði of nálægt íbúðarbyggð innan bæjarmarka Hveragerðis, en vænta mætti að íbúum myndi í framtíðinni fjölga í nágrenni Friðarstaða.  Áætluðum fjölda hesta muni fylgja hávaði og lyktarmengun gagnvart næstu nágrönnum.  Mælst var til þess að fyrirhugað hesthús yrði fært norðar og fjær íbúðarbyggðinni og þá helst á svipaðar slóðir og önnur útihús á landareigninni. 

Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar 6. janúar 2009.  Urðu lyktir málsins þær að nefndin hafnaði staðsetningu umrædds hesthúss samkvæmt fyrirliggjandi afstöðumynd með vísan til framkominna athugasemda við grenndarkynningu erindisins.  Bæjarstjórn staðfesti þá afgreiðslu hinn 15. sama mánaðar.  Kærendur skutu þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan getur. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er bent á að á Friðarstöðum sé rekin blandaður búskapur með kýr, kindur og hesta, auk ylræktar.  Ástæða umrædds erindis kærenda til bæjaryfirvalda hafi verið áform um að breyta einu gróðurhúsi býlisins í hesthús þannig að unnt yrði að nota burðarvirki og grunn gróðurhússins við framkvæmdina.  Síðan hafi dunið yfir jarðskjálfti sem valdið hafi skemmdum á húsakosti jarðarinnar og sé brýnt að ráðast í endurbætur á húsum.  Forsendur hinnar kærðu ákvörðunar, sem gangi á eignarréttindi kærenda, séu einungis haldlaus andmæli tveggja nágranna sem búi í 70 til 80 m fjarlægð frá fyrirhuguðu hesthúsi og eigi annar þeirra sæti í byggingarnefnd bæjarins.  Ekki verði séð að nefndir aðilar eigi lögvarða hagsmuni af því hvernig búrekstri kærenda verði háttað.  Fyrirhuguðu hesthúsi fylgi hvorki meiri hávaði né lyktarmengun en búast megi við frá bújörð.  Þá sé þekkt nálægð hesthúsa við íbúðarhús, m.a. á höfuðborgarsvæðinu. 

Andmæli Hveragerðisbæjar:  Bæjaryfirvöld í Hveragerði vísa til þess að sá andmælandi við grenndarkynningu erindis kærenda sem setið hafi í skipulags- og byggingarnefnd hafi vikið sæti við afgreiðslu málsins.  Komið hafi í ljós, eftir að kæra í máli þessu hafi borist, að bæjarstjórn hafði samþykkt deiliskipulag fyrir Friðarstaði á árinu 2002.  Þar hafi verið markaður byggingarreitur fyrir íbúðarhús sem þegar sé risið og veittur réttur til endurnýjunar á gróðurhúsum og húsum tengdum landbúnaði.  Vegna mistaka hafi láðst að auglýsa gildistöku þess í B-deild Stjórnartíðinda á sínum tíma en bætt hafi verið úr því. 

Niðurstaða:  Með hinni kærðu ákvörðun var synjað umsókn um byggingu hesthúss á stað þar sem fyrir var gróðurhús í um 60 til 70 m fjarlægð frá suðurmörkum lands Friðarstaða.  Samkvæmt gildandi aðalskipulagi Hveragerðisbæjar er býlið á landbúnaðarsvæði og er þar rekinn blandaður búskapur.  Af gögnum málsins verður ráðið að fyrirhuguð staðsetning hesthússins hafi ráðið úrslitum um málalyktir.  Þá hefur verið upplýst að bæjarstjórn Hveragerðis samþykkti deiliskipulag fyrir Friðarstaði á árinu 2002 og sýnir uppdráttur þess reit fyrir gróðurhús á þeim stað sem umsótt hesthús skyldi rísa.  Við töku hinnar umdeildu ákvörðunar hafði skipulagið ekki tekið gildi en auglýsing um gildistöku þess birtist fyrst í B-deild Stjórnartíðinda hinn 17. apríl 2009.  Verður því ekki litið til þess deiliskipulags við úrlausn málsins. 

Umsókn kæranda um byggingu hesthúss á landbúnaðarsvæði var í samræmi við gildandi landnotkun svæðisins og fyrirhuguð staðsetning þess fór ekki í bága við  skipulag er hin kærða ákvörðun var tekin.  Þá verður ekki séð að lög eða stjórnvaldsfyrirmæli standi því í vegi að umrætt búfjárhald sé óheimilt í þeirri fjarlægð frá landamörkum sem hér um ræðir.  Verða eigendur aðliggjandi landa eða lóða að bújörðum að sæta því að þar sé stundaður lögmætur búskapur í samræmi við gildandi skipulag en ábúandi ber ábyrgð á að búfé hans gangi ekki inn á land annarra, svo sem með því að girða af land sitt með fullnægjandi hætti. 

Að öllu framangreindu virtu var hin kærða ákvörðun ekki studd haldbærum rökum og verður af þeim sökum fallist á kröfu kærenda um ógildingu hennar. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Felld er úr gildi ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Hveragerðisbæjar frá 6. janúar 2009, er bæjarstjórn staðfesti hinn 15. sama mánaðar, um að hafna umsókn um leyfi til að breyta gróðurhúsi í landi Friðarstaða í Hveragerði í hesthús fyrir allt að 24 hesta. 

______________________________
Hjalti Steinþórsson

___________________________    ___________________________
Ásgeir Magnússon                                  Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

34/2011 Ægisgata

Með

Ár 2011, þriðjudaginn 31. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 34/2011, kæra á leyfi byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 17. maí 2011 til að lyfta þaki og innrétta íbúð á efstu hæð hússins að Ægisgötu 4 í Reykjavík ásamt því að innrétta tvær aðrar íbúðareiningar í húsinu. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 22. maí 2011, er barst nefndinni hinn 23. sama mánaðar, kæra E, G, V, Ó, S og G, íbúar og íbúðareigendur í húsinu að Ægisgötu 10 í Reykjavík, leyfi byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 17. maí 2011 til að lyfta þaki og innrétta íbúð á efstu hæð hússins að Ægisgötu 4 ásamt því að innrétta tvær aðrar íbúðareiningar í húsinu. 

Gera kærendur þá kröfu að hið kærða byggingarleyfi verði fellt úr gildi ásamt því að kveðinn verði upp bráðabirgðaúrskurður um stöðvun framkvæmda á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Þykir málið nú nægjanlega upplýst til þess að það verði tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til kröfunnar um bráðabirgðaúrskurð um stöðvun framkvæmda. 

Málavextir:  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 2. júní 2009 var tekin fyrir umsókn um leyfi til að lyfta þaki og innrétta íbúð á efstu hæð hússins að Ægisgötu 4 ásamt því að innrétta tvær aðrar íbúðareiningar í húsinu.  Var umsóknin samþykkt með svohljóðandi bókun:  „Samþykkt. Samræmist ákvæðum laga nr. 73/1997.  Með skilyrði um þinglýsingu á yfirlýsingu sbr. tölvupóst umhverfis- og samgöngusviðs varðandi sorpgeymslu, sorpílát og rekstur þeirra. … Greiða skal fyrir 2 bílastæði í flokki III kr. 3.639.474.“  Ekkert varð af framkvæmdum og á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 8. mars 2011 var samþykkt umsókn um endurnýjun byggingarleyfisins frá 2. júní 2009.  Afgreiðsla byggingarfulltrúa var staðfest á fundi borgarráðs 10. mars 2011.

Með bréfi, dags. 27. apríl 2011, kærðu átta nágrannar framangreinda ákvörðun.  Felldi úrskurðarnefndin ákvörðunina úr gildi, með úrskurði uppkveðnum 12. maí 2011, með þeim rökum að ekki hefði verið leitað umsagnar Húsafriðunarnefndar í málinu.  Byggingarfulltrúi veitti að nýju leyfi fyrir hinni umdeildu breytingu á húsinu að Ægisgötu 4 á afgreiðslufundi hinn 17. maí 2011 en þá lá fyrir umsögn Húsafriðunarnefndar um erindið.  Er það sú ákvörðun sem kærð er í máli þessu.
 
Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er vísað til þess að með hinu kærða byggingarleyfi muni þeir missa útsýni til norðurs, yfir höfnina, og muni eignir þeirra rýrna nái áformin fram að ganga.  Bílastæði á svæðinu séu af skornum skammti og muni framkvæmdin skapa frekari vandamál hvað það varði. 

Kærendum hafi ekki verið kynntar fyrirhugaðar framkvæmdir og hafi engin grenndarkynning farið fram.  Nýtingarhlutfall lóðarinnar nr. 4 við Ægisgötu verði 3,32 með hinni umdeildu hækkun hússins, en það sé langt umfram það sem leyfilegt sé samkvæmt deiliskipulagi svæðisins, sem sé 3,15.  Auk þess sé þakform hússins í andstöðu við skipulagið.  Þá sé byggingin í raun hæð en ekki ris eins og deiliskipulagið heimili og komi þetta m.a. fram í bókun byggingarfulltrúa við afgreiðslu málsins 17. maí 2011, þar sem segi að sótt sé um leyfi til að byggja hæð ofan á hús.

Samkvæmt almennum skilmálum gildandi skipulags skuli engin nýbygging á svæðinu hafa meira en sjö metra vegghæð, en umrædd bygging sé yfir þeim mörkum, hvernig sem mælt sé.  Þá sé með byggingunni brotið gegn gr. 75.2 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 um lágmarksfjarlægð milli húsa.

Loks hafi við afgreiðslu hins umdeilda byggingarleyfis verið brotið gegn starfsreglum byggingarfulltrúa þar sem áskilið sé að erindi sé komið inn sjö dögum fyrir afgreiðslufund, en svo hafi ekki verið í hinu umdeilda tilviki.
 
Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er því haldið fram að hið samþykkta byggingarleyfi sé í samræmi við gildandi deiliskipulag Nýlendureits, sem samþykkt hafi verið í borgarráði hinn 8. desember 2007.  Brúttóflatarmál hússins að Ægisgötu 4 verði eftir breytingu, með kjallara, 391,9 m².   Nýtingarhlutfall fari að vísu í 3,17 í stað 3,15 sem skipulagið heimili.  Verði að telja það frávik óverulegt og innan skekkjumarka þegar tillit sé tekið til þess að um gamalt hús sé að ræða og geti stærðir af þeim sökum verið ónákvæmar. Hámarksstærð húss sé samkvæmt deiliskipulagi 390 m², en húsið samþykkt sé 391,9 m².  Mismunur sem nemi 1,9 m² sé svo óverulegur að slíkt geti ekki varðað ógildingu byggingarleyfisins.

Því fari fjarri að vegghæð hinna samþykktu framkvæmda, þ.e. hækkun á þaki, sé yfir 7 m en hún sé um 1,70 m.  Sé því málsástæðum kærenda um vegghæð mótmælt sem röngum.  Ekki sé hægt að líta á allt húsið sem nýbyggingu, heldur aðeins þann hluta sem byggingarleyfið nái til.

Hvað varði málsástæður kærenda um fjarlægð milli húsa þá eigi tilvitnað ákvæði byggingarreglugerðar ekki við, enda hafi ákvæðið verið úr gildi með reglugerð nr. 1163/2006.  Samþykktin byggi á ákvæðum gr. 75.1, sbr. einnig ákvæði 75.2, í byggingarreglugerð eins og þeim hafi verið breytt, en byggingarleyfið fullnægi þeim kröfum sem þar séu settar.

Því sé einnig mótmælt að þakform samræmist ekki deiliskipulagi, enda sé þar heimild til að hækka þak hússins og breyta formi þess.  Þakformið sé því ekki bundið í deiliskipulagi.  Þakform sem sýnt sé í dæmaskyni á deiliskipulagsuppdrætti sé ekki bindandi fyrir lóðarhafa.  Ljóst sé að samþykkt hafi verið hækkun á risi en ekki full hæð ofan á húsið.  

Hvað varði athugasemdir kærenda um vinnubrögð byggingarfulltrúa í málinu þá skuli á það bent að ekkert í starfsreglum byggingarfulltrúa komi í veg fyrir að mál séu afgreidd með þeim hætti sem gert hafi verið.  Séu hendur byggingarfulltrúa ekki bundnar af neinum tímatakmörkunum í þeim efnum.  Verði ekki séð að þessi athugasemd geti haft nokkur áhrif á gildi hins kærða byggingarleyfis.

Málsrök byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi tekur undir öll rök og efnisatriði í greinargerð Reykjavíkurborgar og gerir að sínum þó með þeirri undantekningu að áframhaldandi framkvæmdir, áður en efnisúrskurður liggi fyrir, séu á hans ábyrgð og áhættu.  Kveðst hann hafa kappkostað að haga öllum framkvæmdum sínum í takt við samþykktir og fengin leyfi.  Á sama hátt hafi öll hönnun og útfærsla viðbyggingar hans tekið mið af deiliskipulagi og umhverfi byggingarinnar með það að markmiði að hún félli sem best inn í umhverfið.  Á það megi t.d. benda að hús kærenda sé sýnu stærra og háreistara en umrætt hús og gnæfi það yfir umhverfi sitt.  Sama eigi við um önnur hús í grenndinni.  Hús byggingarleyfishafa verði hins vegar áfram lítið og lágreist þrátt fyrir breytingar sem miði að því að laga það, á sama hátt og fleiri hús á svæðinu, að breyttu skipulagi og nýtingu.

Sú staðreynd að nýtingarhlutfall verði 3,17 í stað 3,15 samkvæmt deiliskipulagi, og stækkun 1,9 m² umfram heimildir, stafi hvort tveggja af ónákvæmni í mælingum og misskilningi og hljóti, miðað við umfang, að teljast innan skekkjumarka.  Um annað sé vísað til þess sem fram komi fram í greinargerð Reykjavíkurborgar.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi leyfis byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 17. maí 2011 til að lyfta þaki og innrétta íbúð á efstu hæð hússins að Ægisgötu 4 í Reykjavík, ásamt því að innrétta tvær aðrar íbúðir í húsinu. 

Eins og málið liggur nú fyrir er annars vegar deilt um það hvort nýtingarhlutfall lóðarinnar að Ægisgötu 4 verði innan marka deiliskipulags eftir hina umdeildu breytingu og hins vegar hvort byggingin samræmist að öðru leyti skilmálum skipulags um form og vegghæðir, sem og kröfum byggingarreglugerðar um bil milli húsa.

Kærendur hafa haldið því fram að nýtingarhlutfall lóðarinnar að Ægisgötu 4 verði 3,32 eftir hina umdeildu breytingu.  Þessi niðurstaða virðist til komin vegna þess að brúttóflatarmál hússins sé ofreiknað og að ekki hafi verið gætt ákvæða ÍST 50 frá 1998 um flatarmál og rúmmál bygginga.  Rétt reiknað er nýtingarhlutfall lóðarinnar 3,17, eftir breytingar þær sem um er deilt, en það má samkvæmt skipulaginu vera 3,15.  Verður að fallast á að þessi munur geti ekki leitt til ógildingar einn og sér enda má ráða af málsgögnum að rangar forsendur hafi haft áhrif á niðurstöðu um brúttóflatarmáls eldri hluta hússins.  Þannig reiknast samanlagt flatarmál alls rýmis á 1. hæð, í lokunarflokkum A og B, 125,9 m² eða 2,1 m² stærra en heildarflatarmál lóðar, sem ekki getur staðist nema húsið sé að einhverju leyti byggt út fyrir lóðarmörk.  Með þetta í huga þykja ekki efni til að láta það óverulega frávik sem hér um ræðir valda ógildingu leyfisins.

Í almennum skilmálum gildandi deiliskipulags fyrir umrætt svæði segir að vegghæð nýbygginga á svæðinu skuli ekki fara yfir 7 m.  Er ekki nánar tilgreint hvort vegghæð skuli mæld t.d. frá götu, gangstétt eða gólfplötu jarðhæðar og ekki er gerð grein fyrir því hvort ákvæðið eigi við um breytingar á eldri húsum þar sem vegghæð kann þegar að vera yfir þessum mörkum.  Þegar litið er til þess að sérskilmálar eru í deiliskipulaginu um byggingar á hverri lóð fyrir sig þykir eðlilegast að skýra ákvæði skilmálanna á þann veg að almenna ákvæðið taki fyrst og fremst til nýbygginga á óbyggðum lóðum á svæðinu en að sérskilmálar gildi um breytingar á þeim húsum sem þar eru fyrir. 

Hús það sem fyrir er á lóðinni að Ægisgötu 4 er með einhalla þaki og er hæð vesturhliðar frá yfirborði lóðar alls staðar meira en 7 m.  Samkvæmt sérskilmálum um lóðina má hækka þak hússins, breyta lögun þess og byggja í það kvisti til þess að nýta þakhæð.  Um hæðir er vísað til götumynda og er þar væntanlega átt við skýringarmyndir á uppdrætti deiliskipulagsins þar sem sýnd eru hús í götulínum og heimilaðar breytingar, nýbyggingar og viðbyggingar, en samkvæmt skýringarmyndinni má byggja að Ægisgötu 4 portbyggt ris upp fyrir hæð núverandi þaks.

Kærendur telja að í hinu umdeilda leyfi felist heimild til að reisa hæð ofan á umrætt hús og vísa um það til bókunar byggingarfulltrúa við afgreiðslu málsins.  Sé það andstætt deiliskipulagi svæðisins.  Samkvæmt 74. og 78. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1997 skal miða við að hver hæð í íbúðarhúsum skuli vera 2,70 – 2,80 m af einu gólfi á annað og lofthæð ekki minni en 2,5 m.  Bygging sú sem um er deilt í málinu fullnægir ekki þessum kröfum og telst því ekki hæð.  Í gr. 78.4 í byggingarreglugerðinni segir að í þakherbergjum og kvistherbergjum megi meðalhæð vera 2,20 m enda sé lofthæðin 2,4 m í að minnsta kosti þriðjungi herbergis í íbúðarhúsnæði.  Samræmist umdeild bygging þessum viðmiðum og verður því að teljast nýtanlegt þakrými eins og sérskilmálar heimila.  Breytir engu um þá niðurstöðu sú bókun byggingarfulltrúa að sótt sé um leyfi til að byggja hæð ofan á hús, sem ekki er í samræmi við fyrirliggjandi umsókn um endurnýjun á áður samþykktu byggingarleyfi frá 8. mars 2011.

Kærendur hafa gert athugasemdir við þakform hinnar umdeildu byggingar, sem er bogamyndað.  Samkvæmt sérskilmálum skipulags er heimilt að breyta þakformi og eru engin fyrirmæli um þakformið í skipulaginu en skýringarmyndir á skipulagsuppdráttum eru ekki taldar bindandi hvað slíkt varðar.  Húsið að Ægisgötu 4 er á svæði sem nýtur verndar byggðamynsturs samkvæmt húsverndarkorti Reykjavíkur en fyrir liggur í málinu umsögn borgarminjavarðar sem gerir ekki athugasemdir við bygginguna og verður hvorki séð að þakformið fari í bága við skipulag né reglur borgaryfirvalda um húsvernd.

Reglum þeim í 75. gr. byggingarreglugerðar um lágmarksfjarlægð milli húsa sem kærendur vísa til var breytt með reglugerð nr. 1163/2006 og standa núgildandi ákvæði ekki í vegi fyrir samþykkt umdeildrar byggingar, enda sé fullnægt viðeigandi kröfum um eldvarnir.

Loks verður ekki fallist á þá málsástæðu kærenda að byggingarfulltrúi hafi brotið gegn eigin starfsreglum um meðferð byggingarleyfisumsókna og að það eigi að leiða til ógildingar byggingarleyfisins.  Verður ekki talið að tilvitnaðar reglur séu ófrávíkjanlegar og þegar haft er í huga að um var að ræða afgreiðslu á umsókn um byggingarleyfi sem áður hafði komið til umfjöllunar verður ekki fallist á að málsmeðferð hafi verið áfátt að þessu leyti.

Með vísan til þess sem að framan er rakið er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hvorki hafi verið sýnt fram á að umdeilt byggingarleyfi hafi verið veitt í andstöðu við gildandi skipulag, lög eða reglugerðir, né að meðferð málsins hafi verið svo áfátt að ógildingu varði.  Verður kröfu kæranda um ógildingu leyfisins því hafnað.

Úrskurðarorð: 

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu leyfis byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 17. maí 2011 til að lyfta þaki og innrétta íbúð á efstu hæð hússins að Ægisgötu 4 í Reykjavík, ásamt því að innrétta tvær aðrar íbúðir í húsinu. 

 

_____________________________
Hjalti Steinþórsson

 

___________________________       ___________________________
Ásgeir Magnússon                                     Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

28/2011 Ægisgata

Með

Ár 2011, fimmtudaginn 12. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 28/2011, kæra á leyfi byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. mars 2011 til að lyfta þaki og innrétta íbúð á efstu hæð hússins að Ægisgötu 4 í Reykjavík ásamt því að innrétta tvær aðrar íbúðareiningar í húsinu. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 27. apríl 2011, er barst nefndinni hinn 28. sama mánaðar, kæra átta íbúar og íbúðareigendur í húsinu að Ægisgötu 10 í Reykjavík leyfi byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. mars 2011 til að lyfta þaki og innrétta íbúð á efstu hæð hússins að Ægisgötu 4 ásamt því að innrétta tvær aðrar íbúðareiningar í húsinu. 

Gera kærendur þá kröfu að hið kærða byggingarleyfi verði fellt úr gildi ásamt því að kveðinn verði upp bráðabirgðaúrskurður um stöðvun framkvæmda á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Þykir málið nú nægjanlega upplýst til þess að það verði tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til kröfunnar um bráðabirgðaúrskurð um stöðvun framkvæmda. 

Málavextir:  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 2. júní 2009 var tekin fyrir umsókn um leyfi til að lyfta þaki og innrétta íbúð á efstu hæð hússins að Ægisgötu 4 ásamt því að innrétta tvær aðrar íbúðareiningar í húsinu.  Var umsóknin samþykkt með svohljóðandi bókun:  „Samþykkt. Sæmist ákvæðum laga nr. 73/1997.  Með skilyrði um þinglýsingu á yfirlýsingu sbr. tölvupóst umhverfis- og samgöngusviðs varðandi sorpgeymslu, sorpílát og rekstur þeirra. … Greiða skal fyrir 2 bílastæði í flokki III kr. 3.639.474.“  Ekkert varð af framkvæmdum og á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 8. mars 2011 var samþykkt umsókn um endurnýjun byggingarleyfisins frá 2. júní 2009.  Afgreiðsla byggingarfulltrúa var staðfest á fundi borgarráðs 10. mars 2011. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er vísað til þess að með hinu kærða byggingarleyfi muni þeir missa útsýni til norðurs, yfir höfnina, og muni eignir þeirra rýrna nái áformin fram að ganga.  Bílastæði á svæðinu séu af skornum skammti og muni framkvæmdin skapa frekari vandamál hvað það varði. 

Kærendum hafi ekki verið kynntar fyrirhugaðar framkvæmdir og hafi engin grenndarkynning farð fram.  Deiliskipulagi svæðisins hafi verið breytt á árinu 2008 og nýtingarhlutfall hækkað vegna umræddrar lóðar en sú breyting hafi ekki fengið lögboðna meðferð skipulagsyfirvalda.

Þá sé á það bent að nýtingarhlutfall lóðarinnar nr. 4 við Ægisgötu verði 3,39, með hinni umdeildu hækkun hússins, en það sé langt umfram það sem leyfilegt sé samkvæmt deiliskipulagi svæðisins, auk þess sem þakform hússins sé í andsöðu við það. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er þess krafist að málinu verði vísað frá úrskurðarnefndinni á þeim grundvelli að kærendur uppfylli ekki skilyrði kæruaðildar, en samkvæmt 5. mgr. 52. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 geti þeir einir skotið máli til úrskurðarnefndarinnar sem eigi lögvarða hagsmuni tengda hinni kærðu ákvörðun.  Deiliskipulagsbreytingin sem byggingarleyfið sé byggt á hafi ekki verið talin varða aðra en lóðarhafa/umsækjendur og sveitarfélagið.  Verði því ekki talið að öðrum hagsmunaaðilum sé til að dreifa nú enda sé hið kærða byggingarleyfi byggt á deiliskipulagsbreytingunni.  Hið kærða byggingarleyfi sé í fullu samræmi við deiliskipulag Nýlendureits, sem samþykkt hafi verið í borgarráði 8. desember 2007.  Það deiliskipulag sé í fullu gildi og hafi aldrei verið kært.  Deiliskipulagsbreytingin sem kærendur vitni til í kæru hafi ekkert með byggingarleyfið að gera, en í þeirri breytingu hafi aðeins falist leiðrétting á skilmálatöflu á þann veg að brúttóstærð húsa á lóðinni hafi orðið 258,6 m² í stað 232,2 m² og hámarksstækkun á lóð yrði 390 m² í stað 360 m².  Ástæða þessa hafi verið sú að í ljós hafi komið misræmi í gögnum.  Hafi margt bent til þess að skýringin á misræminu væri sú að geymsluskúr undir hluta af húsinu hefði áður ekki verið talinn með. 

Verði ekki fallist á kröfu Reykjavíkurborgar um frávísun málsins er þess krafist að kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu samþykktar verði hafnað.

Deiliskipulagsbreytingin hafi verið samþykkt í skipulagsráði 17. september 2008 með vísan til a-liðar 12. gr. samþykktar um skipulagsráð.  Málsmeðferð hafi verið í samræmi við 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Deiliskipulagsbreytingin hafi ekki verið talin hafa áhrif á aðra en lóðarhafa/umsækjendur og sveitarfélagið og því hafi skilyrði 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga verið talin uppfyllt með samþykki þeirra. 

Bent sé á að réttur til útsýnis sé ekki bundinn í lög og minnt sé á að eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér skerðingu á útsýni, aukið skuggavarp, umferðaraukningu eða aðrar breytingar, enda sé beinlínis gert ráð fyrir því í skipulags- og byggingarlögum að deiliskipulag geti tekið breytingum.  Verði menn að jafnaði að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum. 

Kærendur geri ekki neina tilraun til að renna stoðum undir fullyrðingu þeirra um meinta rýrnun á verðmæti eignar þeirra og sé þeirri fullyrðingu hafnað sem órökstuddri og ósannaðri. 

Hvað varði þá málsástæðu kærenda að húsið fari yfir leyfilegt nýtingarhlutfall sé því til að svara að í texta á uppdrætti komi fram að kjallari sé undanskilinn nýtingarhlutfalli og því sé nýtingarhlutfall 3,15.  Þarna hafi villa slæðst inn á uppdráttinn því þessi texti sé rangur, enda sé kjallarinn reiknaður inn í nýtingarhlutfall í skráningartöflu.  Í skráningartöflunni séu því réttar upplýsingar varðandi brúttóstærð, sem sé 391,9 m² með kjallara.  Muni þetta verða leiðrétt án tafar.  Nýtingarhlutfallið sé því 3,17 í stað 3,15, sem teljist óverulegt og innan allra skekkjumarka þegar tillit sé tekið til þess að um gamalt hús sé að ræða og geti stærðir af þeim sökum verið ónákvæmar.  Hámarksstærð húss sé samkvæmt deiliskipulagi 390 m², en húsið sé samþykkt 391,9 m².  Stækkun um 1,9 m2 á samþykktum uppdráttum sé svo minniháttar og óveruleg að slíkt geti ekki varðað ógildingu byggingarleyfisins. 

Bent sé á að þakform hússins sé ekki bundið í deiliskipulagi og því mótmælt sem ósönnuðu að þakformið sé ekki í samræmi við það.  Ljóst sé að búið sé að samþykkja hækkun á risi en ekki sé um fulla hæð að ræða.  Ekki sé því um það að ræða að fjórða hæðin hafi byggst ofan á húsið. 

Það athugist að við meðferð byggingarleyfisumsóknarinnar hafi verið talið að húsið væri byggt árið 1928, en það sé það ár sem sé uppgefið byggingarár samkvæmt fasteignamati ríkisins.  Í ljós hafi komið að húsið sé byggt árið 1911 og hafi því hönnuði borið að leggja fram umsögn húsafriðunarnefndar með byggingarleyfisumsókninni.  Sú umsögn liggi þó ekki fyrir, en hönnuður hafi nú óskað eftir henni.  Sérstaklega sé bent á að þótt eigendum húsa byggðra fyrir 1918 sé skylt að leita umsagnar Húsafriðunarnefndar áður en farið sé í framkvæmdir sé borgaryfirvöldum ekki ófrávíkjanlega skylt að fara eftir þeim umsögnum í einu og öllu.  Þyki þessi galli á málsmeðferð því ekki þess eðlis að fella beri byggingarleyfið úr gildi, enda sé unnið að því að fá umsögn nefndarinnar.  Þess sé þó óskað að nefndin kveði ekki upp fullnaðarúrskurð í málinu fyrr en sú umsögn liggi fyrir. 

Málsrök byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi mótmælir kröfum kærenda og áskilur sér allan rétt verði á nokkurn hátt orðið við erindi þeirra. 

Bent sé á að leyfishafi, ásamt öðrum, hafi keypt húseignina að Ægisgötu 4 með kaupsamningi, dags. 22. september 2005, og hafi fengið afsal fyrir henni 9. janúar 2006.  Fljótlega eftir kaupin hafi byggingarleyfishafi borið sig eftir samþykki skipulagsyfirvalda fyrir breyttri nýtingu húsnæðisins, breytingum á því og nokkurri stækkun.  Framan af hafi málaleitunin gengið hægt fyrir sig og því borið við að slíkt biði breytingar á deiliskipulagi „Nýlendureits“ sem hafi verið í vinnslu.  Það deiliskipulag hafi verið samþykkt 31. október 2007 og þar sé húsið sýnt með meiri rishæð en heimiluð sé samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi.  Undanfari deiliskipulagsins megi ætla að hafi verið kynning á áformuðum skipulagsbreytingum, sbr. m.a. bréf arkitekts byggingarleyfishafa til skipulags- og byggingarsviðs, dags. 10. september 2007, þar sem fram komi að „… íbúar að Ægisgötu 10 hafi áhyggjur af því að hærra hús þrengi að þeim og tæki útsýni“.  Því sé ljóst að á þeim tíma hafi íbúum að Ægisgötu 10 verið kunnug breyting á deiliskipulagi svæðisins.  Í framhaldi þessa hafi verið teiknuð breyting og hækkun á húsinu að Ægisgötu 4. 

Af gögnum málsins verði augljóslega ráðið að fylgt hafi verið öllum formskilyrðum, þó vísa verði til skipulagsyfirvalda um nánari útfærslu þess í smáatriðum og samskipti við nágranna. 

Deiliskipulagssamþykkt vegna Ægisgötu 4 hafi breytt deiliskipulagi svæðisins og hafi kærendur sannanlega haft kynni af henni og andmælt og þrengi deiliskipulagið rétt hússins frá því fyrra.  Hækkun á þaki í endanlegri útfærslu sé óveruleg frá því sem þakbrúnin hafi verið hæst fyrir. 

Í framhaldi af samþykkt deiliskipulagsins hafi aðaluppdrættir hússins verið samþykktir 2. júní 2009 og leyfið síðan endurnýjað 8. mars 2011, þar sem framkvæmdir hafi frestast vegna hrunsins alkunna. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi leyfis byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. mars 2011 til að lyfta þaki og innrétta íbúð á efstu hæð hússins að Ægisgötu 4 í Reykjavík ásamt því að innrétta tvær aðrar íbúðareiningar í húsinu.  Verður að telja að kærendur eigi lögvarða hagsmuni tengda hinni kærðu ákvörðun, enda er meðal annars til úrlausnar hvort hún rúmist innan heimilda gildandi deiliskipulags fyrir umrætt svæði.  Verður frávísunarkröfu borgaryfirvalda því hafnað.

 Í málinu hafa kærendur haldið því fram að deiliskipulagi vegna lóðarinnar að Ægisgötu 4 hafi verið breytt á árinu 2008 með ólögmætum hætti.  Að því er best verður séð fól umrædd breyting aðeins í sér tölulega leiðréttingu ekki neina aukningu byggingarheimilda.  Kemur þessi málsástæða því ekki til frekari álita í málinu. 

Í 2. mgr. 6. gr. húsafriðunarlaga nr. 104/2001 segir að eigendum húsa, sem reist séu fyrir 1918, sé skylt að leita álits hjá húsafriðunarnefnd með góðum fyrirvara ef þeir hyggist breyta húsi sínu, flytja það eða rífa og í 4. mgr. sömu lagagreinar segir að byggingarfulltrúum beri að fylgjast með því að eigendur húsa sem fjallað sé um í greininni leiti eftir áliti húsafriðunarnefndar og minjavarða áður en leyfi sé veitt til framkvæmda. 

Elsti hluti hússins að Ægisgötu 4 var byggður árið 1911 og er húsið auðkennt á skipulagsuppdrætti sem hús byggt fyrir 1918.  Eiganda þess hefði því borið að leita álits húsafriðunarnefndar samkvæmt tilvitnuðu ákvæði húsafriðunarlaga áður en hann sótti um leyfi byggingaryfirvalda fyrir breytingum á húsinu.  Þessa var ekki gætt og var byggingarfulltrúa óheimilt að veita umrætt byggingarleyfi án þess að álit húsafriðunarnefndar lægi fyrir enda ber honum að gæta þess að álits þessa sé leitað áður en leyfi er veitt til framkvæmda.  Er hér um lagaskilyrði að ræða og leiðir þessi ágalli til ógildingar. 

Verður hin kærða ákvörðun þegar af þessari ástæðu felld úr gildi og þykja ekki efni til að fjalla sérstaklega um nýtingarhlutfall eða samræmi nýbyggingar við deiliskipulag í úrskurði þessum.

Úrskurðarorð: 

Hafnað er kröfu Reykjavíkurborgar um frávísun á máli þessu.  Leyfi byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. mars 2011 til að lyfta þaki og innrétta íbúð á efstu hæð hússins að Ægisgötu 4 í Reykjavík ásamt því að innrétta tvær aðrar íbúðareiningar í húsinu er fellt úr gildi. 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

___________________________    ___________________________
Ásgeir Magnússon                                 Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

30/2011 Þrastanes

Með

Ár 2011, þriðjudaginn 17. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Hildigunnur Haraldsdóttir arkitekt.

Fyrir var tekið mál nr. 30/2011, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 30. mars 2011 um að veita leyfi fyrir viðbyggingu við austurhlið hússins að Þrastanesi 18, Garðabæ.

Í málinu er nú kveðinn upp til bráðabirgða svofelldur

úrskurður
um kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 2. maí 2011, er barst nefndinni 4. sama mánaðar, kærir Lúðvík Örn Steinarsson hrl., f.h. S, Þrastanesi 16, Garðabæ, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 30. mars 2011 að veita leyfi fyrir viðbyggingu við austurhlið hússins að Þrastanesi 18.  Hin kærða ákvörðun var staðfest í bæjastjórn Garðabæjar 7. apríl 2011.  

Krefst kærandi þess að hin kærða ákvörðun verið felld úr gildi og að kveðinn verði upp bráðabirgðaúrskurður um stöðvun framkvæmda meðan málið sé til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. 

Úrskurðarnefndin hefur gefið Garðabæ og byggingarleyfishafa kost á að tjá sig um kröfur kæranda og hafa greinargerð þeirra og andmæli borist nefndinni.  Er málið nú tekið til úrlausnar um þá kröfu kæranda að framkvæmdir verði stöðvaðar.

Málsatvik og rök:  Á árinu 2008 leitaði eigandi Þrastaness 18 eftir leyfi bæjaryfirvalda til að reisa viðbyggingu við austanvert húsið, 11,5 m² að grunnfleti og í minnst þriggja metra fjarlægð frá lóðarmörkum Þrastaness 16.  Á fundi skipulagsnefndar 25. júní 2008 var ákveðið að grenndarkynna erindið sem óverulega breytingu á deiliskipulagi þar sem umsótt viðbygging færi út fyrir byggingarreit.  Við grenndarkynninguna barst ein athugasemd og var hún frá kæranda í máli þessu.  Skipulagsnefnd ákvað á fundi sínum 21. janúar 2009 að leggja til við bæjarstjórn að hafna hinni kynntu tillögu þar sem ekki næðist sátt um hana og staðfesti bæjarstjórn þá tillögu nefndarinnar 5. febrúar 2009. 

Í framhaldi af afgreiðslu bæjarstjórnar leitaði eigandi Þrastaness 18 að nýju eftir leyfi bæjaryfirvalda til að byggja við húsið.  Var þar gert ráð fyrir að viðbyggingin yrði 7 m² að grunnfleti í stað 11,5 m² áður og fjarlægð hennar frá lóðarmörkum fasteignar kæranda fjórir metrar í stað þriggja.  Skipulagsnefnd samþykkti hinn 3. september 2009 að grenndarkynna tillögu að breytingu á deiliskipulagi svæðisins þar sem fyrirhuguð bygging færi út fyrir byggingarreit.  Að lokinni grenndarkynningu samþykkti skipulagsnefnd, á fundi sínum 10. desember 2009, hina kynntu breytingu á skipulagi Arnarness vegna lóðarinnar að Þrastanesi 18 og var sú afgreiðsla staðfest í bæjarstjórn 21. janúar 2010.  Skaut kærandi þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 16. apríl 2010.

Með úrskurði uppkveðnum hinn 5. ágúst 2010 felldi úrskurðarnefndin framangreinda ákvörðun úr gildi ásamt byggingarleyfi sem veitt hafði verið fyrir umræddri viðbyggingu við Þrastanes 18.  Var niðurstaða úrskurðarnefndarinnar á því byggð að skipulag það sem bæjaryfirvöld hefðu lagt til grundvallar við meðferð málsins hefði ekki haft gildi sem deiliskipulag og að ákvörðun bæjarstjórnar um óverulega breytingu á deiliskipulagi hefði því ekki verið reist á réttum grundvelli.

Í kjölfar úrskurðarins frá 5. ágúst 2010 munu skipulagsyfirvöld í Garðabæ hafa gert reka að því að láta gera deiliskipulag fyrir hverfið.  Mun vinna við það nú standa yfir.

Eigandi Þrastaness 18 sótti að nýju um byggingarleyfi  fyrir viðbyggingu við hús sitt og ákvað skipulagsnefnd á fundi sínum hinn 21. október 2010 að grenndarkynna umsóknina sem umsókn um byggingaleyfi í þegar byggðu hverfi þar sem ekki væri í gildi deiliskipulag, sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Komu fram athugasemdir af hálfu kæranda, sem taldi m.a. að rétt væri að frestað yrði að taka byggingarleyfisumsóknina til samþykktar eða synjunar þar til nýtt deiliskipulag hefði verið samþykkt fyrir hverfið.

Að lokinni grenndarkynningu var málið að nýju tekið fyrir í skipulagsnefnd á fundi hinn 13. janúar 2011 og var þar gerð grein fyrir athugasemdum kæranda.  Var málinu frestað með svohljóðandi bókun: „ Á vegum skipulagsnefndar er nú unnið að gerð nýs deiliskipulags fyrir Arnarnes og fyrirhugað er að kynna fyrstu drög þess á næsta fundi nefndarinnar þann 27. janúar nk. Skipulagsnefnd samþykkir m.a. með vísan til þess að fresta afgreiðslu málsins að svo stöddu.“

Málið var að nýju tekið fyrir á fundi skipulagsnefndar hinn 23. febrúar 2011 og var þar farið yfir athugasemdir kæranda í sjö liðum og hverjum lið svarað fyrir sig.  Bókaði nefndin síðan að hún gerði ekki athugasemd við að byggingarleyfi yrði veitt í samræmi við þá tillögu sem hefði verið grenndarkynnt og veitti byggingarfulltrúi hið umdeilda byggingarleyfi í framhaldi af þessari samþykkt nefndarinnar.
 
Kærandi byggir aðallega á því að um sama mál sé að ræða og úrskurðarnefndin hafi úrskurðað um í máli sínu nr. 23/2010 og að ekki sé unnt að taka það til efnislegrar umfjöllunar fyrr en deiliskipulag fyrir Arnarneshverfið hafi verið samþykkt með lögmæltum hætti.  Þá vísar kærandi til þess að með breytingum sem orðið hafi á lögum hinn 1. janúar 2011, með gildistöku skipulagslaga nr. 123/2010 og laga um  mannvirki nr. 160/2010, hafi heimildir sveitarstjórna til að samþykkja óverulegar breytingar á deiliskipulagi verið þrengdar verulega.  Kærandi byggi nú alveg sérstaklega á að skv. 1. tölulið 1. mgr. 13. gr. mannvirkjalaga nr. 160/2010 hafi hin kærða ákvörðun verið óheimil vegna þess að mannvirkið samrýmist ekki „skipulagáætlun“ á svæðinu þar sem deiliskipulag sé ekki til fyrir svæðið, en deiliskipulag sé flokkur skipulagsáætlana, sbr. orðskýringu í 24. tölulið 3. gr. mannvirkjalaga.  Þá vísi kærandi til þess að nýtt ítarlegra ákvæði 2. mgr. 43. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 um „óverulegar breytingar“ sé háð því skilyrði að mat fari fram á því að hve miklu leyti fyrirhugaðar framkvæmdir samrýmist gildandi skipulagi.  Mat á þessum þáttum geti hins vegar augljóslega ekki farið fram á meðan ekkert deiliskipulag sé til fyrir svæðið.   Á því sé byggt að viðbygging að Þrastarnesi 18, og tilheyrandi stækkun byggingarreits, teljist ekki vera óveruleg breyting sem heimili bæjarstjórn að falla frá því að auglýsa deiliskipulag eða breytingu þess.

Kærandi færir fram frekari rök fyrir máli sínu sem ekki þykir ástæða til að rekja í bráðabirgðaúrskurði þessum.

Af hálfu Garðabæjar er á því byggt að gætt hafi verið réttrar aðferðar við meðferð málsins.  Grenndarkynning hafi átt sér stoð í 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, enda hafi verið litið svo á að ekki væri í gildi deiliskipulag á svæðinu.  Stærð viðbyggingar geti engan veginn talist veruleg og raski hún á engan hátt hagsmunum kæranda.  Framkvæmdir séu hafnar og verði ekki séð að stöðvun þeirra breyti einhverju fyrir kæranda.  Megi jafnvel halda því fram að meiri röskun felist í óloknum framkvæmdum.  Framkvæmdirnar séu á ábyrgð byggingarleyfishafa og hann meti áhættuna af því að halda þeim áfram og eftir atvikum að þurfa að sæta því að krafa verði gerð um niðurrif byggingarinnar í framhaldi af endanlegum úrskurði.

Af hálfu byggingarleyfishafa er krafist frávísunar á kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda.  Segir í greinargerð lögmanns kæranda, er send var úrskurðarnefndinni í tölvupósti hinn 16. maí 2011, kl. 16.50, að umdeild viðbygging sé langt komin og stefni í að við lok dags hinn 16. maí verði viðbyggingin risin og aðeins eftir að glerja hana.  Sjónræn áhrif og önnur möguleg áhrif gagnvart kæranda verði þá komin fram og eigi hann því ekki lögvarða hagsmuni því tengda að fá leyst úr kröfu um stöðvun framkvæmda.  Þá sé á því byggt að fyrir liggi gilt byggingarleyfi fyrir framkvæmdinni og hafi verið gætt réttra og lögmætra sjónarmiða við útgáfu þess.  Byggingarleyfishafa hafi því verið heimilt að ráðast í framkvæmdirnar, enda fresti kæra ekki réttaráhrifum.

Úrskurðarnefndin aflaði af sjálfsdáðum gagna um áhrif nýbyggingarinnar á útsýni með ljósmyndum á vettvangi eftir að hornstoðir höfðu verið reistar.

Niðurstaða:  Ekki verður fallist á kröfu byggingarleyfishafa um frávísun á kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda.  Leyfishafa var veittur frestur til andmæla til 11. maí en lögmaður hans óskaði eftir frekari fresti sem veittur var til 16. maí 2011.  Þótt gerð mannvirkisins hafi miðað nokkuð á veg meðan þessir frestir voru að líða er byggingu þess ekki lokið og hefur það enn þýðingu fyrir kæranda að koma í veg fyrir frekari framkvæmdir við viðbygginguna, enda getur byggingarstig hennar haft áhrif á mat á því hvort fallast beri á kröfu um niðurrif verði hin kærða ákvörðun í málinu felld úr gildi.

Í máli þessu er m.a. til úrlausnar hvort skilyrði hafi verið til að fara með málið eftir 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og að hvaða marki umdeild viðbygging skerði hagsmuni kæranda.  Í bókun skipulagsnefndar á fundi 23. febrúar 2011 um athugasemdir kæranda, sem lá til grundvallar hinni kærðu ákvörðun, segir m.a. að ekki verði séð að framkvæmdin hafi áhrif á sól, útsýni eða skjól.  Þegar hornstoðir útbyggingar við svefnherbergi höfðu verið reistar kom hins vegar í ljós að byggingin hefur í för með sér nokkra skerðingu á útsýni frá húsi kæranda.  Þykir þetta gefa tilefni til að skoða betur forsendur og rök fyrir hinni kærðu ákvörðun, sem og þá rannsókn sem lá henni til grundvallar, auk þess sem fleiri málsástæður gefa tilefni til frekari rannsóknar.  Þykir það mikill vafi leika á um lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar að rétt sé að stöðva frekari framkvæmdir samkvæmt henni meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Kröfu byggingarleyfishafa um frávísun á kröfu um stöðvun framkvæmda er hafnað. 

Framkvæmdir sem hafnar eru við viðbyggingu við austurhlið hússins að Þrastanesi 18 í Garðabæ skulu stöðvaðar meðan mál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

___________________________
Hjalti Steinþórsson

____________________________      __________________________
Ásgeir Magnússon                                      Hildigunnur Haraldsdóttir

des 22
Love0

67/2010 Aðalgata

Með

Ár 2011, föstudaginn 1. apríl kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Ómar Stefánsson hdl., staðgengill forstöðumanns, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 67/2010, kæra á synjun skipulags- og umhverfisnefndar Fjallabyggðar frá 19. ágúst 2010 á umsókn um leyfi til að klæða suður- og austurhlið hússins að Aðalgötu 32, Siglufirði með MEG-klæðningu. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. nóvember 2010, er barst nefndinni sama dag, kæra Hólmfríður Kristjánsdóttir og Erna Sif Jónsdóttir, lögfræðingar, f.h. húseigenda að Aðalgötu 32, Siglufirði, synjun skipulags- og umhverfisnefndar Fjallabyggðar frá 19. ágúst 2010 á umsókn um leyfi til að klæða suður- og norðurhlið hússins að Aðalstræti 32, Siglufirði, með MEG-klæðingu. 

Af hálfu kærenda er krafist ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar. 

Málavextir:  Með bréfi, dags. 1. júní 2010, óskuðu kærendur eftir leyfi skipulags- og umhverfisnefndar Fjallabyggðar til að klæða suður- og austurhlið hússins að Aðalgötu 32 með svokallaðri MEG-klæðningu.  Var erindið tekið fyrir á fundi nefndarinnar 24. s.m. og afgreitt með eftirfarandi bókun:  „Nefndin beinir því til húseigenda að skoða aðra klæðningu á neðri hæðina en þá sem rætt er um í umsókninni t.d. Ímúr klæðningu sem hæfir betur upprunalegu útliti hússins. Einnig er bent á að gluggar verði færðir út í klæðningu til að halda fyrra útliti. Óskað er eftir útlitsteikningum. Nefndin telur það mjög brýnt að marka stefnu varðandi varðveislu og ásýnd húsa í sveitafélaginu og fyrsta skrefið verði að taka fyrir miðbæjarsvæðið á Siglufirði. Í tillögum að nýju aðalskipulagi er gert ráð fyrir hverfisverndarsvæði og vill nefndin útvíkka það yfir miðbæinn.“  Var afgreiðsla nefndarinnar staðfest á fundi bæjarráðs 13. júlí 2010. 

Kærendur sendu skipulags- og umhverfisnefnd athugasemdir sínar vegna fyrrgreindrar afgreiðslu í bréfi, dags. 28. júní 2010, og færðu fram rök fyrir vali á utanhússklæðningu.  Umsókn kærenda um leyfi fyrir klæðningu umrædds húss var síðan afgreidd á fundi nefndarinnar 14. júlí 2010 með svofelldri bókun:  „Nefndin telur sig ekki geta samþykkt erindið þar sem umræddar klæðningar falla ekki í götumynd og að upprunalegu útliti hússins og stingi í stúf við aðliggjandi hús. Nefndin leggur áherslu á að stefnumótun verði hraðað.“  Málið var enn á dagskrá skipulags- og umhverfisnefndar 28. s.m. og þar var bókað:  „Óskað var eftir að taka fyrir umræðu um klæðningu á húsi við Aðalgötu 32, Siglufirði, erindi sem nefndin hafði hafnað á fyrri fundi. Fundarmenn samþykktu að taka málið fyrir. Nefndin samþykkir að halda sig við bókun 93. fundar.“

Með bréfi lögfræðinga kærenda, dags. 9. ágúst 2010, var óskað eftir endurupptöku málsins.  Beiðnin var tekin fyrir á fundi skipulags- og umhverfisnefndar 19. ágúst 2010 sem afgreiddi beiðnina með svofelldum hætti:  „Deloitte fyrir hönd húseigenda Aðalgötu 32, Siglufirði óskar eftir endurupptöku á bókunum 93. og 94. fundar skipulags- og umhverfisnefndar Fjallabyggðar varðandi umsókn um leyfi til að klæða suður- og austurhlið fasteignarinnar að Aðalgötu 32. Ástæða endurupptökubeiðni er meðfylgjandi upplýsingar og svör við athugasemdum nefndarinnar. Nefndin vill halda sig við fyrri afgreiðslu, til að koma í veg fyrir að upprunalegu útliti sé fórnað.“  Afgreiðsla skipulags- og umhverfisnefndar var staðfest á fundi bæjarráðs 24. ágúst 2010 og með bréfi skrifstofu- og fjármálstjóra, dags. 4. október 2010, var kærendum tilkynnt um afgreiðslu ráðsins í umboði bæjarstjórnar.   

Skutu kærendur samþykkt skipulags- og umhverfisnefndar til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er vísað til þess að á árunum 2008 og 2009 hafi húsið að Aðalgötu 15 á Siglufirði verið klætt, með samþykki bæjaryfirvalda, eins klæðningu og kærandi óski nú eftir að setja á húsið að Aðalgötu 32. 

Bent sé á að í greinargerð aðalskipulags segi eftirfarandi:  ,,Í aðalskipulagstillögunni er svæði á eyrinni sem afmarkast af Grundargötu, Aðalgötu, Eyrargötu og Vetrarbraut, skilgreint sem hverfisverndarsvæði. Uppbygging og endurgerð eldri merkra húsa hefur átt sér stað í hverfinu og er gert ráð fyrir að halda áfram á sömu braut og mynda heildstætt hverfi húsa með menningarsögulegt gildi. Hverfið býður einnig upp á þéttingu byggðar t.d. með flutning á eldri húsum sem varðveislugildi hafa.“  Á þéttbýlisuppdrætti megi sjá afmörkun þessa svæðis.  Ekkert deiliskipulag hafi verið samþykkt fyrir svæðið eða miðbæjarkjarnann þar sem Aðalgata 32 sé staðsett.  Lóðin Aðalgata 15 sé nær hverfisverndarsvæðinu en lóðin Aðalgata 32.  Þrátt fyrir það hafi umsókn um klæðninguna verið samþykkt á húsið að Aðalgötu 15.  Aðalgata 32 sé aftur á móti ekki á þessu svæði.  Frá því að umsókn vegna Aðalgötu 15 hafi verið samþykkt hafi engin breyting orðið á hverfisverndarsvæðum eða aðalskipulagi er þetta svæði varði.  Því ættu sömu sjónarmið eða enn rýmri að ráða við afgreiðslu umsóknar kærenda en þau sem réðu þegar umsókn vegna Aðalgötu 15 hafi verið afgreidd. 

Fyrir liggi tillaga að nýju Aðalskipulagi Siglufjarðar 2008-2028.  Samkvæmt því sé hverfisverndarsvæðið nær óbreytt frá fyrra aðalskipulagi og sé Aðalgata 32 ekki á því svæði.  Í greinagerð með tillögunni segi um svæðið:  „Grundargata, Aðalgata, Eyrargata og Norðurgata. Í aðalskipulagstillögunni er svæði á eyrinni á Siglufirði sem afmarkast af Grundargötu, Aðalgötu, Eyrargötu og Norðurgötu, skilgreint sem hverfisverndarsvæði. Uppbygging og endurgerð eldri merkra húsa hefur átt sér stað í hverfinu og er gert ráð fyrir að halda áfram á sömu braut og mynda heildstætt hverfi húsa með menningarsögulegt gildi. Hverfið býður einnig upp á þéttingu byggðar t.d. með flutningi á eldri húsum sem varðveislugildi hafa.“  Af þessu sé ljóst að ekki sé um verulega breytingu að ræða frá núverandi aðalskipulagi og ekki sé um að ræða útvíkkun hverfisverndar til miðbæjarsvæðisins eins og nefndin vilji að verði.  Deiliskipulag vegna þess svæðis hafi ekki verið gert út frá tillögunni.  Væntanlegt nýtt aðalskipulag Siglufjarðar ætti því ekki að hafa áhrif á ákvörðun skipulags- og umhverfisnefndar og bæjarráðs í þessu máli. 

Af ofangreindu megi álykta að synjun á umsókn kærenda og samþykkt vegna Aðalgötu 15 gangi í berhögg við 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 þar sem skýrt sé kveðið á um að við úrlausn mála skuli stjórnvöld gæta samræmis og jafnræðis í lagalegu tilliti.  Reglan hafi hvað mesta þýðingu þegar um matskenndar stjórnvaldsákvarðanir sé að ræða eins og við eigi í máli þessu.  Mat stjórnvalda við slíkar ákvarðanir sé ekki frjálst, heldur sé það bundið af jafnræðisreglunni.  Hafi stjórnvald byggt ákvörðun á tilteknu sjónarmiði leiði reglan til þess að stjórnvaldinu beri að leysa sambærilegt mál á grundvelli sömu sjónarmiða þegar slíkt mál kemur aftur til úrlausnar á grundvelli sömu réttarheimildar.  Ljóst sé að engin breyting hafi orðið á aðalskipulagi eða hverfisverndarsvæðum þar sem enn sé í gildi sama aðalskipulag og þegar umsókn vegna klæðningar á Aðalgötu 15 hafi verið samþykkt.  Einnig megi álykta að þar sem Aðalgata 32 sé ekki á því svæði sem sé undir hverfisvernd hefðu enn ríkari ástæður en ella þurft að liggja fyrir synjun umsóknar kærenda, en Aðalgata 15 standi nær hinu hverfisverndaða svæði.  Af framangreindum orsökum verði að telja að umdeild ákvörðun sé ógildanleg. 

Þess beri loks að geta að Aðalgata 32 sé ekki friðað hús.  Af þeirri ástæðu hvíli ekki lagaleg skylda á kærendum til að færa hús sitt í upprunalegt horf, sbr. tillögu skipulags- og umhverfisnefndar frá  24. júní 2010 þess efnis að færa glugga hússins fram í klæðningu til að halda fyrra útliti. 

Málsrök Fjallabyggðar:  Af hálfu Fjallabyggðar er vísað til þess að önnur sjónarmið séu nú ríkjandi í fagnefnd sveitarfélagsins en áður hafi verið.  Fylgi niðurstaða nefndarinnar þeim tíðaranda að vert sé að staldra við og endurmeta húsakost, sérstaklega hvað varði viðhald eldri húsa í ljósi sögu bæjarfélagsins og ekki síður umhverfis.  Bæjarfélagið hafi markað sér þá stefnu að láta framkvæma húsakönnun fyrir bæjarkjarnana í Ólafsfirði og Siglufirði og byggi m.a. á þeim eindregnu ábendingum sem bæjarfélagið hafi fengið frá íbúum, fagnefnd og nú síðast húsafriðunarnefnd.  Fjárhagsáætlun vegna ársins 2011 geri ráð fyrir fjárveitingu til verksins og hafi arkitektar verið ráðnir til að sjá um úttektina, skoðun og ábendingar fyrir fagnefndina. 

Hvað húsið að Aðalgötu 32 varði þá standi það við aðaltorg bæjarins og hafi sérstaklega verið litið til þess þegar erindi kæranda hafi verið hafnað.  Siglufjörður eigi sér glæsta sögu sem komi m.a. fram í þeim húsum sem snúi að umræddu torgi.  Því sé brýnt að staldra við og gefa bæjarfélaginu tækifæri á að sjá niðurstöður umræddrar húsakönnunar og móta reglur er slíkt mál varði. 

Andsvör kærenda við málsrökum Fjallabyggðar:  Í tilefni af málsrökum sveitarfélagsins benda kærendur á að í þágildandi 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 komi fram að byggingarnefnd sé skylt að rökstyðja afgreiðslu á erindum sem henni berist.  Þegar litið sé til rökstuðnings skipulags- og umhverfisnefndar fyrir hinni kærðu synjun sé ljóst að hvergi sé minnst á að til standi að framkvæma húsakönnun á bæjarkjarna Siglufjarðar.  Að auki verði að að benda á að rökstuðningur nefndarinnar fyrir synjuninni sé rýr, þar sem einungis sé vísað til þess að umræddar klæðningar falli ekki að götumynd eða upprunalegu útliti hússins og þær stingi í stúf við aðliggjandi hús.  Einnig vísi nefndin til þess að til standi að marka stefnu hvað varði varðveislu og ásýnd húsa í sveitarfélaginu og það sé vilji nefndarinnar að útvíkka hverfisverndarsvæði yfir miðbæinn. 

Nefndin minnist hins vegar ekki á 6. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga þar sem kveðið sé á um að sveitarstjórn sé heimilt að fresta afgreiðslu umsóknar um leyfi til breytinga á húsi í allt að tvö ár frá því að umsókn barst.  Sé slík frestun heimil ef deiliskipulag hafi ekki verið samþykkt, breytingar á því standi yfir eða ef setja eigi ákvæði um hverfisvernd í deiliskipulag.  Í ákvæðinu komi jafnframt fram að frestun á afgreiðslu máls skuli tilkynnt umsækjanda.  Að auki komi fram að ef eigandi fasteignar verði fyrir tjóni vegna frestunar sveitarstjórnar á afgreiðslu byggingarleyfis samkvæmt ákvæðinu eigi hann rétt á bótum. 

Af þessu sé ljóst að synjun sé brot á ofangreindu ákvæði.  Af ákvæðinu megi ráða að nefndinni hafi verið óheimilt að synja umsókn kærenda á grundvelli þeirra forsendna svo sem gert hafi verið.  Hefði frekar átt að fresta afgreiðslu umsóknarinnar og tilkynna kærendum lögum samkvæmt.  Af ákvæðinu megi að auki ráða að líkur séu á því að kærendur eigi heimtingu á bótum vegna þess tjóns sem þeir verði fyrir, sérstaklega þegar litið sé til málsmeðferðar nefndarinnar og bæjarráðs og hversu berlega hún gangi gegn lagalegum rétti kærenda.  Til standi að gera húsakönnun og á grundvelli hennar hyggst bæjarfélagið útbúa reglur.  Slíkt ferli geti tekið langan tíma.  Húsakönnun ein geti tekið fjölmarga mánuði og jafnvel mörg ár.  Mótun reglna geti að auki tekið langan tíma.  Sé með öllu ótækt að kærendur þurfi að bíða með framkvæmdir um óákveðinn tíma þar til bæjarfélagið hafi mótað reglur er varði málaflokkinn.

Þegar litið sé til alls ofangreinds megi sjá að margt hafi farið úrskeiðis við afgreiðslu sveitarfélagsins á umsókn kærenda.  Skipulags- og byggingarlög hafi verið brotin þar sem ekki hafi verið staðið rétt að meðferð málsins samkvæmt 6. mgr. 43. gr. laganna.  Að auki hafi meðferð þess brotið í bága við fjölmörg ákvæði stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Megi þar helst nefna 22. gr. um efni rökstuðnings, þar sem hvergi í synjuninni hafi verið vísað til þeirra réttarreglna sem ákvörðunin hafi byggt á, einnig 11. gr. þar sem ekki hafi verið gætt samræmis eða jafnræðis við afgreiðslu umsóknarinnar og að lokum 12. gr. þar sem farið hafi verið strangar í sakirnar en þörf hafi verið á þar sem umsókninni hafi verið synjað og að ekki hafi verið leitast við að komast að gagnkvæmu samkomulagi um framkvæmdirnar.  Leiði þetta allt til þess að tjón kærenda sé og verði annað og meira en orðið hefði ef rétt hefði verið staðið að afgreiðslu málsins. 

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið var með bréfi kærenda til skipulags- og umhverfisnefndar, dags. 9. ágúst 2010, óskað eftir því við nefndina að hún endurupptæki synjun á beiðni kærenda um leyfi til að klæða suður- og norðurhlið hússins að Aðalstræti 32, Siglufirði.  Beiðnin var tekin fyrir á fundi skipulags- og umhverfisnefndar 19. ágúst 2010.  Verður bókun nefndarinnar ekki skilin með öðrum hætti en þeim að fallist hafi verið á endurupptöku málsins og umsókninni í kjölfarið hafnað, með vísan til fyrri ákvörðunar nefndarinnar, með þeim rökum að koma í veg fyrir að upprunalegu útliti hússins yrði fórnað.  Bæjaryfirvöld höfðu hins vegar samþykkt á árinu 2008 að hús á sama svæði yrði klætt með samskonar klæðningu og kærendur hugðust klæða hús sitt.

Skipulagsvald í hverju sveitarfélagi er í höndum sveitarstjórnar, sbr. 2. mgr. 3. gr. og 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sem í gildi voru við töku hinnar kærðu ákvörðunar.  Skipulagsvaldið er tæki sveitarstjórnar til að móta þróun byggðar og umhverfis í sveitarfélaginu og í skjóli þess valds eru t.d. teknar skipulagsákvarðanir um hverfisvernd einstakra svæða, byggðamynstur og götumynd.  Þyki sérstök ástæða til getur byggingarnefnd bundið byggingarleyfi því skilyrði að gengið verði frá húsi að utan með tilteknum hætti, t.d. með ákveðinni klæðningu, sbr. gr. 8.5 í byggingarreglugerð nr. 441/1998.  Þá var sveitarstjórnum heimilt samkvæmt 6. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga að fresta afgreiðslu byggingarleyfisumsóknar í allt að tvö ár, þar sem deiliskipulag hefði ekki verið samþykkt, t.d. í því tilviki að fyrirhugað væri að setja hverfisvernd fyrir viðkomandi svæði.  Við beitingu þessa ákvæðis átti eigandi fasteignar sem fyrir tjóni varð vegna frestunar á afgreiðslu umsóknar rétt til bóta.

Jafnræðisreglu íslensks stjórnsýsluréttar er að finna í 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Kveður sú regla á um að við úrlausn mála skuli stjórnvald gæta samræmis og jafnræðis milli aðila.  Í reglunni felst að almennt sé óheimilt að mismuna aðilum sem eins sé ástatt um.  Sambærileg mál beri að afgreiða á sambærilegan hátt.  Reglan á að hindra að ákvarðanir verði tilviljunarkenndar, byggðar á geðþótta eða annarlegum viðhorfum.  Þrátt fyrir jafnræðisregluna getur þó verið réttlætanlegt að afgreiða sambærileg tilvik með ólíkum hætti ef slík niðurstaða byggir á frambærilegum og málefnalegum sjónarmiðum. 

Sjónarmið Fjallabyggðar, um verndun götumyndar og ásýndar byggðar á umræddu svæði, sem búa að baki hinni kærðu ákvörðun, verður að telja lögmæt og málefnaleg skipulagsrök.  Á hitt ber að líta að sveitarfélagið hefur ekki beitt skipulagsvaldi sínu á grundvelli áðurnefndra lagaheimilda til þess að gera þau verndunarmarkmið bindandi gagnvart stjórnvöldum og borgurum með skipulagsákvörðunum.  Þá var frestunarheimild 6. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga ekki nýtt í tilefni af umræddri umsókn kærenda.  Með hliðsjón af því verður ekki talið að frambærileg rök liggi fyrir í máli þessu sem réttlæti að víkja til hliðar jafnræðisreglu 11. gr. stjórnsýslulaga.  Verður hin kærða ákvörðun því talin brjóta gegn jafnræðisreglunni þegar litið er til áðurnefndrar afgreiðslu sambærilegrar umsóknar um klæðningu húss á sama svæði.

Með vísan til þess sem að framan er rakið verður fallist á kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Felld er úr gildi synjun skipulags- og umhverfisnefndar Fjallabyggðar frá 19. ágúst 2010, sem bæjarráð staðfesti 24. sama mánaðar, á umsókn um leyfi til að klæða suður- og norðurhlið hússins að Aðalstræti 32, Siglufirði, með MEG klæðningu.

____________________________
Ómar Stefánsson

____________________________     ___________________________
Ásgeir Magnússon                                    Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

16/2011 Bergstaðastræti

Með

Ár 2011, föstudaginn 25. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Ómar Stefánsson hdl., staðgengill forstöðumanns, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 16/2011, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 22. febrúar 2011 um að endurnýja byggingarleyfi fyrir fjögurra hæða viðbyggingu við húsið að Bergstaðastræti 13 í Reykjavík, með atvinnuhúsnæði á fyrstu hæð og þremur íbúðum á annarri til fjórðu hæð.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 23. febrúar 2011, er barst nefndinni sama dag, kærir Arnar Þór Stefánsson hdl., f.h. D, eiganda eignarhluta í fasteigninni að Bergstaðastræti 15, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 22. febrúar 2011 að endurnýja byggingarleyfi fyrir fjögurra hæða viðbyggingu við húsið að Bergstaðastræti 13 í Reykjavík, með atvinnuhúsnæði á fyrstu hæð og þremur íbúðum á annarri til fjórðu hæð.  Gerir kærandi þá kröfu að hið kærða byggingarleyfi verði fellt úr gildi. 

Jafnframt var gerð krafa um að framkvæmdir við heimilaða byggingu yrðu stöðvaðar til bráðabirgða meðan málið væri til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni en nefndin hafnaði þeirri kröfu með úrskurði uppkveðnum 4. mars 2011. 

Málavextir:  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 23. febrúar 2010 var tekin fyrir umsókn um endurnýjun byggingarleyfis sem samþykkt hafði verið 19. ágúst 2008, fyrir fjögurra hæða viðbyggingu með atvinnuhúsnæði á fyrstu hæð og þremur íbúðum á annarri til fjórðu hæð á lóðinni nr. 13 við Bergstaðastræti.  Samþykkti byggingarfulltrúi umsóknina og var sú afgreiðsla staðfest í borgarráði 25. febrúar 2010.  Kærandi, ásamt öðrum, kærði veitingu byggingarleyfisins til úrskurðarnefndarinnar, sem með úrskurði, uppkveðnum 6. október 2010, felldi hana úr gildi, þar sem notkun íbúðarhæða heimilaðrar byggingar samræmdist ekki landnotkun gildandi aðalskipulags fyrir umrædda lóð. 

Í kjölfarið var veitt sérstakt byggingarleyfi fyrir fyrstu hæð hússins og leituðu borgaryfirvöld jafnframt til Skipulagsstofnunar með erindi um að á grundvelli 23. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 yrði auglýst í B-deild Stjórnartíðinda leiðrétting á landnotkun umrædds svæðis, þar sem landnotkun hefði fyrir mistök borið lit athafnasvæðis í stað íbúðarsvæðis á aðalskipulagsuppdrætti.  Féllst Skipulagsstofnun á erindið fyrir sitt leyti og var málinu síðan vísað til umhverfisráðuneytisins sem annaðist staðfestingu og auglýsingu aðalskipulags samkvæmt þágildandi skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997. 

Byggingarfulltrúi veitti hinn 14. desember 2010 leyfi fyrir uppsteypu annarrar hæðar nýbyggingarinnar að Bergstaðastræti 13 og staðfesti borgarráð þá afgreiðslu 16. sama mánaðar.  Veiting þessa byggingarleyfis var kærð til úrskurðarnefndarinnar og krafist bráðabirgðaúrskurðar um stöðvun framkvæmda. 

Með bréfi, dags. 17. janúar 2011, tilkynnti umhverfisráðuneytið Reykjavíkurborg að það gæti ekki fallist á erindi borgarinnar um leiðréttingu á landnotkun umrædds svæðis á gildandi aðalskipulagsuppdrætti samkvæmt 23. gr. stjórnsýslulaga.  Byggðist sú niðurstaða á því að stjórnsýslulög ættu ekki við um skipulagsáætlanir, sbr. 1. gr. laganna, þar sem þær teldust vera almenn stjórnvaldsfyrirmæli. 

Úrskurðarnefndin kvað hinn 24. janúar 2011 upp bráðabirgðaúrskurð um stöðvun framkvæmda samkvæmt leyfinu sem byggingarfulltrúi veitti hinn 14. desember 2010 á meðan málið væri til meðferðar hjá nefndinni. 

Hinn 26. janúar 2011 samþykkti borgarráð tillögu að breytingu á Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 sem fól í sér að landnotkun umrædds götureits var breytt úr athafnasvæði í íbúðarsvæði.  Skipulagsstofnun staðfesti þá breytingu 17. febrúar 2011 og var auglýsing þar um birt í B-deild Stjórnartíðinda 18. febrúar s.á. 

Byggingarfulltrúi samþykkti síðan hinn 22. febrúar 2011 að endurnýja byggingarleyfið fyrir fjögurra hæða viðbyggingu að Bergstaðastræti 13, sem úrskurðarnefndin hafði ógilt hinn 6. október 2010.  Það skilyrði var sett fyrir útgáfu byggingarleyfisins að eignaskiptayfirlýsingu vegna breytinga í húsinu yrði þinglýst fyrir útgáfu þess.  Borgarráð staðfesti veitingu byggingarleyfisins 24. febrúar sama ár og skaut kærandi þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er á því byggt að aðalskipulagsbreyting sú sem Skipulagsstofnun staðfesti hinn 17. febrúar 2011 sé ólögmæt og hafi staðfestingu stofnunarinnar verið skotið til umhverfisráðherra til ógildingar hinn 23. febrúar 2011.  Farið hafi verið með umdeilda breytingu eftir 2. mgr. 36. gr. skipulagslaga nr. 123/2010, sem óverulega breytingu á aðalskipulagi, en að mati kæranda hafi skilyrði fyrir þeirri málsmeðferð ekki verið fyrir hendi.  Málsmeðferðin hafi hins vegar átt að fara eftir meginreglum 30. og 32. gr. skipulagslaga, sbr. 1. mgr. 36. gr. laganna. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Reykjavíkurborg fer fram á að kröfu kæranda verði hafnað.  Áður en hið kærða byggingarleyfi hafi verið veitt, hafi tekið gildi breyting á aðalskipulagi Reykjavíkur þar sem landnotkun umrædds götureits hafi verið breytt í íbúðarsvæði í stað athafnasvæðis.  Í gildistökuauglýsingu breytingarinnar komi fram að á prentuðum uppdrætti aðalskipulagsins hafi íbúðarbyggð á svæðinu ranglega verið merkt sem athafnasvæði.  Breytingin hafi lotið að leiðréttingu á uppdrætti en ekki  breytingu landnotkunar sem fyrir sé.  Hafi því verið farið með breytinguna sem óverulega í samræmi við 2. mgr. 36. gr. skipulagslaga nr. 123/2010.  Í kjölfarið hafi verið samþykkt og gefið út hið umþrætta byggingarleyfi og jafnframt hafi fallið brott hið takmarkaða byggingarleyfi sem gefið hafi verið út fyrir uppsteypu annarar hæðar byggingarinnar.  Byggingarleyfið sé í samræmi við gildandi deiliskipulag og gildandi landnotkun samkvæmt aðalskipulagi. 

Vegna málatilbúnaðar kæranda sé rétt að benda á að úrskurðarnefndina bresti vald að lögum til að úrskurða um breytingar á aðalskipulagi og sama eigi raunar við um umhverfisráðherra varðandi þær breytingar sem Skipulagsstofnun hafi samþykkt. 

———-

Byggingarleyfishafa var gefinn kostur á að koma að í málinu athugasemdum sínum og sjónarmiðum en greinargerð af hans hálfu hefur ekki borist úrskurðarnefndinni. 

Niðurstaða:  Hinn 18. febrúar 2011 tók gildi breyting á aðalskipulagi Reykjavíkur þar sem landnotkun götureits þess sem Bergstaðastræti 13 tilheyrir var breytt úr athafnasvæði í íbúðarsvæði.  Kærumál þetta snýst fyrst og fremst um það álitaefni hvort hið kærða byggingarleyfi samræmist gildandi landnotkun á umræddu svæði.  Staðfesting Skipulagsstofnunar á nefndri aðalskipulagsbreytingu var af hálfu kæranda í máli þessu skotið til umhverfisráðherra með kröfu um ógildingu breytingarinnar. 

Í úrskurði úrskurðarnefndarinnar frá 6. október 2010 var til umfjöllunar gildi byggingarleyfis sama efnis og það leyfi sem tekist er á um í máli þessu.  Í þeim úrskurði var ekki fallist á að leyfið færi í bága við ákvæði gildandi byggingarreglugerðar eða deiliskipulag svæðisins að öðru leyti en um landnotkun, en um það efni var í deiliskipulaginu vísað til gildandi aðalskipulags Reykjavíkur.  Hinn 17. mars 2011 vísaði umhverfisráðuneytið fyrrgreindri kæru kæranda máls þessa frá með þeim rökum að umdeild aðalskipulagsbreyting fæli ekki í sér stjórnvaldsákvörðun sem kæranleg væri til ráðherra.  Stendur greind aðalskipulagsbreyting því óhögguð. 

Samkvæmt því sem rakið hefur verið fór hið kærða byggingarleyfi ekki í bága við gildandi deiliskipulag eða ákvæði aðalskipulags um landnotkun.  Að þeirri niðurstöðu fenginni, og þar sem ekki liggja fyrir aðrir þeir annmarkar á hinni kærðu ákvörðun sem áhrif gætu haft á gildi hennar, verður ekki fallist á ógildingarkröfu kæranda. 

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 22. febrúar 2011, sem borgarráð staðfesti hinn 24. sama mánaðar, um að endurnýja byggingarleyfi fyrir fjögurra hæða viðbyggingu við húsið að Bergstaðastræti 13 í Reykjavík. 

 

______________________________
Ómar Stefánsson

 

_____________________________            _____________________________
Ásgeir Magnússon                                              Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

61/2010 Breiðagerðisvík

Með

Ár 2011, miðvikudaginn 16. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Ómar Stefánsson hdl., staðgengill forstöðumanns, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 61/2010, kæra á ákvörðun umhverfis- og skipulagsnefndar Sveitarfélagsins Voga frá 7. september 2010 um að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir nýju húsi að Breiðagerði 8, Vatnsleysuströnd í Vogum. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 7. október 2010, er barst nefndinni sama dag, kærir S, eigandi lóðar að Breiðagerði 8, Vatnsleysuströnd í Vogum, þá ákvörðun umhverfis- og skipulagsnefndar Sveitarfélagsins Voga frá 7. september 2010 að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir nýju húsi á fyrrgreindri lóð kæranda.  Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Kærandi er eigandi lóðarinnar Breiðagerði 8 við Breiðagerðisvík á Vatnsleysuströnd.  Skv. fasteignaskrá er lóðin 3.800 m2 og á henni stendur 40 m2 sumarbústaður og 21,9 m2 geymsla frá árinu 1980. 

Í ágústmánuði 2010 sótti kærandi um leyfi fyrir niðurrifi húsakosts þess sem fyrir var á umræddri lóð og byggingu nýs sumarhúss.  Umsóknin var tekin fyrir á fundi umhverfis- og skipulagsnefndar Voga hinn 7. september sama ár og afgreidd með eftirfarandi bókun:  „Í grein 2.3.3 í greinargerð aðalskipulags Sveitarfélagsins Voga segir um frístundasvæðið í Breiðagerðisvík:  „Skilyrði fyrir frekari uppbyggingu frístundasvæðisins er að deiliskipulag verði unnið fyrir svæðið og það öðlist gildi áður en heimild er veitt til frekari uppbyggingar.“  Í ljósi þessa felst nefndin á niðurrif núverandi frístundahúss.  Nefndin hafnar umsókn um byggingarleyfi að nýju húsi samkvæmt meðfylgjandi teikningum, þar sem nýbyggingin er stærri en byggingin sem víkur.“  Fundargerð nefndarinnar var lögð fram á fundi bæjarráðs hinn 16. september 2010 og staðfest í bæjarstjórn 27. september sama ár. 

Málsrök kæranda:  Kærandi kveðst ósáttur við synjun byggingaryfirvalda sveitarfélagsins á leyfi fyrir byggingu nýs húss á lóðinni að Breiðagerði 8.  Núverandi sumarhús sé lélegt og úr sér gengið og því hafi verið sótt um endurbyggingu þess.  Byggingarmagn á lóðinni myndi aðeins aukast um 7 m2 ef fallist yrði á umsókn hans um endurbyggingu á lóðinni eða úr 62 m2 í 69 m2.  Leyfi hafi verið gefin fyrir mun stærri húsum á svæðinu sem þegar séu risin eða í byggingu.  Kærandi sjái ekkert því til fyrirstöðu að frístundasvæðið verði deiliskipulagt en það tefði fyrirhugaðar framkvæmdir á lóðinni. 

Málsrök Sveitarfélagsins Voga:  Hin kærða synjun á leyfi fyrir byggingu nýs húss á lóðinni Breiðagerði 8 hafi byggst á því að samkvæmt gildandi aðalskipulagi sveitarfélagsins sé frekari uppbygging á svæðinu óheimil nema að undangenginni gildistöku deiliskipulags fyrir svæðið, en sótt hafi verið um leyfi fyrir stærra húsi en fyrir var á lóðinni.  Hafi því ekki verið unnt að beita heimild 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 fyrir framkvæmdum að undangenginni grenndarkynningu samkvæmt 7. mgr. 43. gr. laganna þar sem slíkt væri andstætt fyrrgreindu ákvæði aðalskipulags.  Heimilaðar húsbyggingar á svæðinu, sem kærandi vísi til, hafi verið samþykktar að undangenginni grenndarkynningu fyrir gildistöku núverandi ákvæðis um uppbyggingu svæðisins í aðalskipulagi, en það hafi tekið gildi í marsmánuði 2010. 

Niðurstaða:  Hin kærða synjun fyrir nýbyggingu að Breiðagerði 8 í Vogum var rökstudd með vísan til ákvæðis í gr. 2.3.3 í greinargerð gildandi aðalskipulags, þess efnis að ekki skuli heimila frekari uppbyggingu á frístundasvæðinu við Breiðagerðisvík fyrr en deiliskipulag fyrir svæðið hefði tekið gildi.  Í sömu grein er og tilgreint það  markmið að viðhalda skuli svæðum fyrir frístundabyggð í sveitarfélaginu og tekið fram að heimilt sé að viðhalda og bæta þann húsakost sem þar sé fyrir.  Í nefndri grein aðalskipulagsgreinargerðar kemur jafnframt fram að umrætt svæði sé um 20 ha að stærð og að þegar séu þar fyrir á annan tug frístundahúsa.  Beiðni kæranda sem hafnað var fól í sér að nýbygging sú sem um var sótt yrði 7 m2 stærri en húsakostur sá sem fyrir var og heimilað var að rífa. 

Umrædd lóð kæranda hefur verið byggð og nýtt frá árinu 1980 sem frístundalóð og umsókn kæranda um nýbyggingu felur í sér óverulega breytingu á byggingarmagni.  Verður ekki talið að umrædd nýbygging geti falið í sér frekari uppbyggingu svæðisins í skilningi tilvitnaðs ákvæðis greinargerðar aðalskipulags, enda ekki um að ræða nýbyggingu á óbyggðri lóð.  Samkvæmt þessu verður ekki fallist á að greint ákvæði í greinargerð aðalskipulags Sveitarfélagsins Voga hafi girt fyrir veitingu leyfis fyrir umdeildri nýbyggingu og er rökstuðningi hinnar kærðu synjunar að þessu leyti áfátt.  Verður af þeim sökum fallist á kröfu kæranda um ógildingu synjunarinnar. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun umhverfis- og skipulagsnefndar Sveitarfélagsins Voga frá 7. september 2010, sem bæjarstjórn staðfesti hinn 27. september sama ár, um að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir endurbyggingu sumarhúss á lóðinni Breiðagerði 8, Vogum.

_____________________________
Ómar Stefánsson

_____________________________         _____________________________
Ásgeir Magnússon                                           Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

16/2011 Bergstaðastræti

Með

Ár 2011, föstudaginn 4. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Ómar Stefánsson hdl., staðgengill forstöðumanns, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 16/2011, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 22. febrúar 2011 um að endurnýja byggingarleyfi fyrir fjögurra hæða viðbyggingu við húsið að Bergstaðastræti 13 í Reykjavík, með atvinnuhúsnæði á fyrstu hæð og þremur íbúðum á annarri til fjórðu hæð.

Í málinu er nú kveðinn upp til bráðabirgða svofelldur

úrskurður
um kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 23. febrúar 2011, er barst nefndinni sama dag, kærir Arnar Þór Stefánsson hdl., f.h. D, eiganda eignarhluta í fasteigninni að Bergstaðastræti 15, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 22. febrúar 2011 að endurnýja byggingarleyfi fyrir fjögurra hæða viðbyggingu við húsið að Bergstaðastræti 13 í Reykjavík, með atvinnuhúsnæði á fyrstu hæð og þremur íbúðum á annarri til fjórðu hæð.

Gerir kærandi þá kröfu að hið kærða byggingarleyfi verði fellt úr gildi og framkvæmdir við heimilaða byggingu verði stöðvaðar meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Verður krafan um stöðvun framkvæmda nú tekin til úrskurðar. 

Málsatvik og rök:  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 23. febrúar 2010 var tekin fyrir umsókn um endurnýjun byggingarleyfis sem samþykkt hafði verið 19. ágúst 2008 fyrir fjögurra hæða viðbyggingu með atvinnuhúsnæði á fyrstu hæð og þremur íbúðum á annarri til fjórðu hæð á lóðinni nr. 13 við Bergstaðastræti.  Samþykkti byggingarfulltrúi umsóknina og var sú afgreiðsla staðfest í borgarráði 25. febrúar 2010.  Kærandi, ásamt öðrum, kærði veitingu byggingarleyfisins til úrskurðarnefndarinnar, sem með úrskurði uppkveðnum 6. október 2010 felldi hana úr gildi, þar sem notkun íbúðarhæða heimilaðrar byggingar samræmdist ekki landnotkun gildandi aðalskipulags fyrir umrædda lóð. 

Í kjölfarið var veitt sérstakt byggingarleyfi fyrir fyrstu hæð hússins og leituðu borgaryfirvöld jafnframt til Skipulagsstofnunar með erindi um að á grundvelli 23. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 yrði auglýst í B-deild Stjórnartíðinda leiðrétting á landnotkun umrædds svæðis, þar sem landnotkun hefði fyrir mistök borið lit athafnasvæðis í stað íbúðarsvæðis á aðalskipulagsuppdrætti.  Féllst Skipulagsstofnun á erindið fyrir sitt leyti og var málinu síðan vísað til umhverfisráðuneytisins sem annaðist staðfestingu og auglýsingu aðalskipulags samkvæmt þágildandi skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997. 

Byggingarfulltrúi veitti hinn 14. desember 2010 leyfi fyrir uppsteypu annarrar hæðar nýbyggingarinnar að Bergstaðastræti 13 og staðfesti borgarráð þá afgreiðslu 16. sama mánaðar.  Veiting þessa byggingarleyfis var kærð til úrskurðarnefndarinnar og krafist bráðabirgðaúrskurðar um stöðvun framkvæmda. 

Með bréfi, dags. 17. janúar 2011, tilkynnti umhverfisráðuneytið Reykjavíkurborg að það gæti ekki fallist á erindi borgarinnar um leiðréttingu á landnotkun umrædds svæðis á gildandi aðalskipulagsuppdrætti samkvæmt 23. gr. stjórnsýslulaga.  Byggðist sú niðurstaða á því að stjórnsýslulög ættu ekki við um skipulagsáætlanir, sbr. 1. gr. laganna, þar sem þær teldust vera almenn stjórnvaldsfyrirmæli.

Úrskurðarnefndin kvað hinn 24. janúar 2011 upp bráðabirgðaúrskurð um stöðvun framkvæmda samkvæmt leyfinu sem byggingarfulltrúi veitti hinn 14. desember 2010 á meðan málið væri til meðferðar hjá nefndinni.

Hinn 26. janúar 2011 samþykkti borgarráð tillögu að breytingu á Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 sem fól í sér að landnotkun umrædds götureits var breytt úr athafnasvæði í íbúðarsvæði.  Skipulagsstofnun staðfesti þá breytingu 17. febrúar 2011 og var auglýsing þar um birt í B-deild Stjórnartíðinda 18. febrúar s.á. 

Byggingarfulltrúi samþykkti síðan hinn 22. febrúar 2011 að endurnýja byggingarleyfið fyrir fjögurra hæða viðbyggingu að Bergstaðastræti 13, sem úrskurðarnefndin ógilti hinn 6. október 2010.  Það skilyrði var sett fyrir útgáfu byggingarleyfisins að eignaskiptayfirlýsingu vegna breytinga í húsinu yrði þinglýst fyrir útgáfu þess.  Borgarráð staðfesti veitingu byggingarleyfisins 24. febrúar sama ár og hefur kærandi nú skotið þessari ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Af hálfu kæranda er á því byggt að aðalskipulagsbreyting sú sem Skipulagsstofnun staðfesti hinn 17. febrúar 2011 sé ólögmæt og hafi staðfestingu stofnunarinnar verið skotið til umhverfisráðherra til ógildingar hinn 23. febrúar 2011.  Farið hafi verið með umdeilda breytingu eftir 2. mgr. 36. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 sem óverulega breytingu á aðalskipulagi en að mati kæranda hafi skilyrði fyrir þeirri málsmeðferð ekki verið fyrir hendi.  Málsmeðferðin hafi hins vegar átt að fara eftir meginreglum 30. og 32. gr. skipulagslaga, sbr. 1. mgr. 36. gr. laganna.

Reykjavíkurborg fer fram á að kröfum kæranda verði hafnað.  Fyrir veitingu hins kærða byggingarleyfis hafi tekið gildi breyting á aðalskipulagi Reykjavíkur þar sem landnotkun umrædds götureits hafi verið breytt í íbúðarsvæði í stað athafnasvæðis.  Í gildistökuauglýsingu breytingarinnar komi fram að á prentuðum uppdrætti aðalskipulagsins hafi íbúðarbyggð á svæðinu ranglega verið merkt sem athafnasvæði.  Breytingin hafi lotið að leiðréttingu á landnotkun svæðisins en ekki breytingu landnotkunar sem fyrir sé.  Hafi því verið farið með breytinguna sem óverulega í samræmi við 2. mgr. 36. gr. skipulagslaga nr. 123/2010.  Í kjölfarið hafi verið samþykkt og gefið út hið umþrætta byggingarleyfi og jafnframt hafi fallið brott hið takmarkaða byggingarleyfi sem gefið hafi verið út fyrir uppsteypu 2. hæðar byggingarinnar.  Byggingarleyfið sé í samræmi við gildandi deiliskipulag og gildandi landnotkun samkvæmt aðalskipulagi. 

Vegna málatilbúnaðar kæranda sé rétt að benda á að úrskurðarnefndina bresti vald að lögum til að úrskurða um breytingar á aðalskipulagi og sama eigi raunar við um umhverfisráðherra varðandi þær breytingar sem Skipulagsstofnun hafi samþykkt. 

Kröfu um stöðvun framkvæmda sé mótmælt enda séu frekari framkvæmdir á ábyrgð byggingarleyfishafa, kjósi hann að halda þeim áfram áður en úrskurður liggi fyrir.  Að öðru leyti sé vísað til fyrirliggjandi málsatvika og meginreglu 1. mgr. 29. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 um að kæra fresti ekki réttaráhrifum ákvörðunar.

———-

Byggingarleyfishafa var gefinn kostur á að koma að í málinu athugasemdum sínum og sjónarmiðum en greinargerð af hans hálfu hefur ekki borist úrskurðarnefndinni. 

Niðurstaða:  Hinn 18. febrúar 2011 tók gildi breyting á aðalskipulagi Reykjavíkur þar sem landnotkun götureits þess sem Bergstaðastræti 13 tilheyrir var breytt úr athafnasvæði í íbúðarsvæði.  Kærumál þetta snýst fyrst og fremst um það álitaefni hvort hið kærða byggingarleyfi samræmist gildandi landnotkun á umræddu svæði.  Staðfesting Skipulagsstofnunar á nefndri aðalskipulagsbreytingu var af hálfu kæranda í máli þessu skotið til umhverfisráðherra með kröfu um ógildingu breytingarinnar.  Þykir rétt að bíða afgreiðslu þeirrar stjórnsýslukæru áður en kærumál þetta verður tekið til endanlegs úrskurðar.

Ekki liggur annað fyrir en að hin umdeilda viðbygging sé í samræmi við gildandi skipulag hvað form og umfang varðar og að byggingin sé innan markaðs byggingarreits lóðarinnar að Bergstaðastræti 13.  Vafi sá sem uppi er í máli þessu um lögmæti umdeilds byggingarleyfis lýtur að notkun húsnæðisins að loknum byggingarframkvæmdum.  Í ljósi þessa knýja hvorki hagsmunir kæranda né önnur efnisrök á um að framkvæmdir við bygginguna verði stöðvaðar meðan beðið er niðurstöðu í málinu. 

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda á lóðinni að Bergstaðastræti 13 í Reykjavík samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi.

_______________________________
Ómar Stefánsson

_____________________________        _____________________________
Ásgeir Magnússon                                         Þorsteinn Þorsteinsson