byggingarfulltrúi Archives - Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála

des 22

9/2011 Fjörður 1

Með dim

Ár 2011, föstudaginn 1. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mættir voru Ómar Stefánsson hdl., staðgengill forstöðumanns, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 9/2011, kæra á afgreiðslu byggingarfulltrúa Fjarðabyggðar á erindi vegna framkvæmda í landi Fjarðar 1 í Mjóafirði, Fjarðabyggð.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 20. janúar 2011, er barst nefndinni 21. sama mánaðar, kærir A, einn sameigenda jarðarinnar Fjarðar 1 í Mjóafirði, Fjarðabyggð, afgreiðslu byggingarfulltrúa Fjarðabyggðar á erindi vegna framkvæmda á nefndri jörð.

Gerir kærandi þá kröfu að byggingarfulltrúa verði gert að fjarlægja ólöglegar byggingar og veg á umræddu landi en að öðrum kosti að þvingunarúrræði 3. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 verði beitt og Skipulagstofnun láti fjarlægja greindar byggingar á kostnað Fjarðabyggðar.

Málsástæður og rök: Hinn 3. ágúst 2010 sendi kærandi byggingaryfirvöldum í Fjarðabyggð erindi vegna framkvæmda í landi Fjarðar 1 í Mjóafirði. Kom þar fram að um væri að ræða tvær byggingar, annars vegar byggingu yfir tvo 20 feta gáma og hins vegar smáhýsi yfir rafstöð. Þá var og nefndur til sögunnar 400 metra langur nýr vegur frá Mjóafjarðarvegi og að húsi framkvæmdaaðila er lægi um 50 m innar í dalnum en eldri vegur. Í bréfinu vísaði kærandi til þess að ekki hefði verið aflað leyfis fyrir nefndum framkvæmdum og skort hefði samþykki sameigenda að umræddu landi fyrir þeim. Var þess farið á leit við byggingarfulltrúa að framkvæmdaaðila yrði gert að afla tilskilinna leyfa hjá yfirvöldum sveitarfélagsins og samþykkis annarra landeigenda. Að öðrum kosti yrði þeim gert að fjarlægja greindar byggingar og veg. Byggingarfulltrúi svaraði erindinu með bréfi, dags. 20. desember 2010, þar sem viðhorfum byggingaryfirvalda var lýst. Var þar tekið fram að eigendum umræddra bygginga yrði gert að sækja um byggingarleyfi fyrir þeim og framkvæmdaleyfi fyrir veginum.

Kærandi vísar til þess að hin kærða afgreiðsla byggingarfulltrúa sé með öllu óviðunandi og hafi ekki verið borin undir sveitarstjórn Fjarðabyggðar. Af svarbréfi byggingarfulltrúa við erindi hans megi ráða að kæranda sé óviðkomandi hvað meðeigendur framkvæmi á sameiginlegu landi þeirra og með því sé gert lítið úr eignarréttindum kæranda að landinu. Byggingaryfirvöldum hafi verið kunnugt um nefndar óleyfisbyggingar frá því í maí 2009 en hafi þó ekkert aðhafst vegna þeirra. Kærandi hafi reynt að ná samningum um uppskipti sameiginlegs lands í séreignarhluta, þannig að umræddar byggingar yrðu á séreignarlandi framkvæmdaaðila, en án árangurs.

Af hálfu Fjarðabyggðar er þess aðallega krafist að kærunni verði vísað frá úrskurðarnefndinni en ella að kröfum kæranda verði hafnað. Ekki sé búið að taka stjórnsýsluákvörðun í máli sem hófst með erindi kæranda, dags. 3. ágúst 2010. Með bréfi byggingarfulltrúa Fjarðabyggðar, dags. 20. desember 2010, hafi kæranda einungis verið kynnt ákvörðun um meðferð málsins. Slík ákvörðun sé eðlilegur liður í undirbúningi máls og byggi m.a. á rannsóknarreglu stjórnsýslulaga, Ljóst sé að ágreiningsefni málsins varði m.a. deilu um eignarhald og legu um 5.000 m2 lóðar og geti byggingarfulltrúi ekki skorið úr um slíkan ágreining. Þegar umsókn og fylgigögn hafi borist, eða sýnt sé að frestur til framlagningar slíkra gagna verði ekki nýttur, muni erindi kæranda verða tekið til efnislegrar umfjöllunar og ákvörðun tekin í kjölfar þess.

Í tilefni af frávísunarkröfu Fjarðabyggðar bendir kærandi á að með bréfi, dags. 27. desember 2010, hafi hann farið fram á rökstuðning fyrir fullyrðingum í bréfi byggingarfulltrúa, dags. 10. desember sama ár, og tilkynnt að ella yrði niðurstaðan kærð til æðra stjórnvalds. Beiðni um rökstuðning hafi ekki verið svarað og engar leiðbeiningar veittar eða meintur misskilningur um innihald bréfs byggingarfulltrúa leiðréttur. Augljóst hafi mátt vera að kærandi hafi talið að um endanlega ákvörðun væri að ræða enda hafi í fyrrgreindu bréfi byggingarfulltrúa verið talað um niðurstöðu. Það bréf beri og með sér að byggingarfulltrúi hafi tekið afstöðu í málinu, byggða á sjónarmiðum framkvæmdaaðila, án þess að gengið hafi verið úr skugga um staðreyndir málsins.

Aðilar að hinum umdeildu framkvæmdum benda á að kæranda hafi verið fullkunnugt um framkvæmdirnar sem átt hafi sér stað á árunum 2006-2007 og hafi þá aldrei lýst öðru en ánægju með þær. Á árinu 2009 hafi komið upp hugmyndir hjá fjölskyldumeðlimum kæranda um stórfellda uppbyggingu í Fjarðarlandi sem gengið hafi í berhögg við sameiginlegar hugmyndir annarra eigenda landsins. Hafi kærandi þá knúið á um helmingaskipti á túni Fjarðar 1 og hafi framkvæmdaaðilum verið hótað málsókn yrði ekki fallist á fyrrnefndar hugmyndir um uppbyggingu. Gámahúsið, þ.e. gamla fjárhúsið í Firði, sé séreign og ekki þurfi að afla samþykkis annarra fyrir framkvæmdum þar. Þá hafi bygging bráðabirgðaskúrs yfir rafstöð á staðnum verið neyðarúrræði vegna slæms ásigkomulags fjóssins, en þak þess hafi fokið af í janúar 2011. Framkvæmdaaðilar hafi leitað lausna á málinu gangvart kæranda en án árangurs.

Niðurstaða: Kæra í máli þessu er reist á efni bréfs byggingarfulltrúans í Fjarðabyggð, dags. 20. desember 2010, sem sent var í tilefni af erindi kæranda vegna byggingarframkvæmda og veglagningar í landi Fjarðar 1 í Mjóafirði. Í nefndu bréfi byggingarfulltrúa kemur fram að þeim sem að framkvæmdunum stóðu yrði gert að afla nauðsynlegra leyfa en þar er ekki að finna ákvörðun sem felur í sér afstöðu til kröfu kæranda um beitingu þvingunarúrræða gagnvart framkvæmdaaðilum.

Samkvæmt 5. mgr. 52. gr. skipulagslaga nr. 123/2010, sbr. og 59. gr. laga um mannvirki nr. 160/2010, sæta stjórnvaldsákvarðanir stjórnsýslu sveitarfélaga kæru til úrskurðarnefndarinnar og verður ákvörðunin að binda endi á meðferð máls samkvæmt 2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Í tilvitnuðu bréfi byggingarfulltrúa er ekki að finna slíkar ákvarðanir og ber því með vísan til greindra lagaákvæða að vísa máli þessu frá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

_______________________________
Ómar Stefánsson

_____________________________ _____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

68/2009 Háaberg

Með dim

Ár 2011, föstudaginn 25. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mættir voru Ómar Stefánsson hdl., staðgengill forstöðumanns, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 68/2009, kæra á synjun skipulags- og byggingarfulltrúans í Hafnarfirði frá 2. september 2009 á beitingu þvingunarúrræða samkvæmt ákvæðum þágildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 30. september 2009, er barst nefndinni hinn 1. október s.á., kæra A og E, Háabergi 1, Hafnarfirði, synjun skipulags- og byggingarfulltrúans í Hafnarfirði frá 2. september 2009 á beiðni um beitingu þvingunarúrræða samkvæmt ákvæðum þágildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Skilja verður kröfugerð kærenda svo að krafist sé ógildingar hinnar kærðu synjunar.

Málavextir: Kærendur máls þessa eru eigendur íbúðar í tvíbýlishúsinu að Háabergi 1 í Hafnarfirði. Íbúðin er á tveimur hæðum en önnur íbúð er á neðri hæð hússins.

Á afgreiðslufundi skipulags- og byggingarfulltrúa 23. júlí 2008 var lögð fram beiðni kærenda um leyfi til að byggja sólpall á þeim hluta lóðarinnar nr. 1 við Háaberg sem væri í þeirra eigu. Þá fóru og kærendur fram á að eigandi hluta neðri hæðar hússins yrði gert að lagfæra sólpall í hans eigu að íbúðarmörkum, lækka skjólvegg og honum jafnframt bannað að staðsetja heitan pott á pallinum. Með bréfi kærenda til skipulags- og byggingarsviðs Hafnarfjarðar, dags. 7. ágúst 2008, féllu kærendur frá áformum sínum um byggingu sólpalls en óskuðu eftir því að skipulags- og byggingarfulltrúi beitti sér fyrir því að timburpallur og heitur pottur við íbúð neðri hæðar hússins yrði fjarlægðir og lóð komið í það horf sem þinglýst eignaskiptayfirlýsing kvæði á um.

Í bréfi skipulags- og byggingarfulltrúa til eigenda neðri hæðar hússins, dags. 27. maí 2009, var m.a. bent á að framkvæmdir á lóðinni væru andstæðar gr. 67.1 í byggingarreglugerð, að tafarlaust bæri að fjarlægja vegg við sólpall og setlaug og að leita yrði samþykkis kærenda fyrir sólpallinum. Jafnframt voru boðaðar aðgerðir með vísan til þágildandi 56. og 57. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Með bréfi lögmanns eigenda íbúðar á neðri hæð hússins til skipulags- og byggingarsviðs bæjarins, dags. 15. júlí 2009, var því m.a. haldið fram að fyrri eigendur að íbúð kærenda hefðu samþykkt smíði pallsins á árinu 1997, heiti potturinn á pallinum væri ekki tengdur lagnakerfi hússins og að veggur sólpallsins væri hæstur 1,80 m.

Málið var til umfjöllunar á fundi skipulags- og byggingarráðs 11. ágúst 2009 er fól skipulags- og byggingarfulltrúa að ljúka málinu í samræmi við ákvæði byggingarreglugerðar.

Á afgreiðslufundi skipulags- og byggingarfulltrúa 19. ágúst 2009 var bókað: „Skipulags- og byggingarfulltrúi hefur staðfest að skjólveggur við pall er yfir leyfilegri hæð og gerir eiganda skylt að færa hann í rétta hæð. Ennfremur telur skipulags- og byggingarfulltrúi að setlaugar séu byggingarleyfisskyldar skv. 69. grein byggingarreglugerðar, þar sem öryggisþættir eru þeir sömu og við fastar setlaugar, og áhrif á umhverfið og nágranna eru þau sömu í báðum tilvikum. Gera verður kröfu um að frárennsli setlauga sé tengt frárennsliskerfi húss þar sem í vatninu geta verið efni sem óæskilegt er að fá í jörð eða regnvatnslagnir.“ Á afgreiðslufundi skipulags- og byggingarfulltrúa 26. s.m. var bókað að eigendur neðri hæðar hefðu gert frekari grein fyrir málinu, m.a. varðandi vegghæð og frárennsli og hljóð frá setlaug, og var skoðunarmanni falið að skoða málið frekar. Á fundi embættisins 2. september s.á. var eftirfarandi fært til bókar: „Með tilvísan til skýringar húseiganda neðri hæðar og skoðunar eftirlitsmanns fellur skipulags- og byggingarfulltrúi frá málinu og telur því lokið.“

Framangreint kærðu kærendur til úrskurðarnefndarinnar svo sem áður greinir.

Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er vísað til þess að ástæða þess að þau hafi látið sólpallinn óátalinn í átta ár sé sú að er þau hafi fest kaup á íbúð sinni hafi þáverandi eigendur íbúðar á neðri hæð hússins verið í óreglu og umgengni um lóðina verið slæm. Næstu eigendur hafi umgengist pallinn og húsið eðlilega. Aftur á móti sé umgengni núverandi eigenda íbúðarinnar ekki til fyrirmyndar, þau hafi komið fyrir arni á pallinum sem hafi í för með sér reyk og skapi eldhættu. Heiti potturinn hljóti að vera tengdur affalli og sé umgengni um hann kærendum til ama.

Málsrök Hafnarfjarðarbæjar: Af hálfu Hafnarfjarðarbæjar er vísað til þess að í kjölfar bókunar á afgreiðslufundi skipulags- og byggingarfulltrúa 19. ágúst 2009 hafi eigandi íbúðar á neðri hæð staðhæft að kærandi hafi grafið jarðveg frá pallinum og hafi veggurinn þá mælst hærri en ella. Þá hafi eigandi íbúðar á neðri hæð bent á að potturinn væri hvorki tengdur við vatnskerfi hússins né frárennsliskerfi, heldur væri hann laus, fylltur með garðslöngu og tæmt úr honum í baðker íbúðarinnar. Að þessum upplýsingum fengnum hafi eftirlitsmður farið á staðinn og mælt hæð veggjar við pallinn um 1,80 m frá upphaflegum jarðvegi, og væri pallgólfið u.þ.b. í upphaflegri jarðvegshæð.

Með vísan til þessa hafi byggingarfulltrúa þótt mikið vafamál hvort framkvæmdin væri byggingarleyfisskyld þar sem girðing pallsins samræmdist grein 67.1 í byggingarreglugerð og líta mætti á gólf pallsins sem frágang á lóð til jafns við gangstétt, þar sem það væri u.þ.b. í hæð landsins í kring. Þessa reglu hafi embætti byggingarfulltrúa stuðst við enda væri óðs manns æði að gera athugasemdir við palla sem byggðir hafi verið út um allan bæ og með því að krefjast byggingarleyfis af einum aðila væri hugsanlega verið að ganga á skjön við jafnræðisreglu stjórnsýslulaga. Ekki hafi byggingarfulltrúi heldur talið að umræddur heitur pottur félli undir skilyrði gr. 69.1 í byggingarreglugerð um setlaugar.

Það sé álit byggingarfulltrúa að mál þetta byggist á nágrannaerjum og sé ekki hlutverk byggingarfulltrúa að leysa það. Kærendur hafi keypt húseignina árið 2001 og hafi enga athugasemd gert við umræddan sólpall fyrr en 2008 þegar þessar nágrannaerjur hafi hafist.

———–

Aðilar hafa fært fram ítarlegri rök fyrir sjónarmiðum sínum og kröfum, sem ekki verða rakin nánar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Niðurstaða: Kærendur máls þessa óskuðu eftir því við byggingaryfirvöld í Hafnarfirði að þau beittu sér fyrir því að timburpallur, skjólveggur og heitur pottur við íbúð neðri hæðar hússins að Háabergi 1 yrði fjarlægð og lóðinni komið í það horf sem þinglýst eignaskiptayfirlýsing kvæði á um. Verður að skilja erindið svo að þar hafi verið gerð krafa um að byggingarvöld beittu þvingunarúrræðum þeim sem þeim eru veitt að lögum. Með hinni kærðu bókun var beitingu slíkra þvingunarúrræða hafnað. Umdeild mannvirki munu hafa verið byggð árið 1997 og ekki var veitt sérstakt byggingarleyfi fyrir þeim.

Þvingunarúrræði þau sem hér koma til álita var að finna í 56. gr. þágildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Í 5. mgr. ákvæðisins var byggingarnefnd m.a. heimilað að knýja fram niðurrif óleyfisbygginga og er ákvörðun um beitingu þess úrræðis háð frjálsu mati stjórnvalds hverju sinni, en slíkt mat hlýtur fyrst og fremst að byggjast á almannahagsmunum og skipulagsrökum. Að lokinni rannsókn byggingaryfirvalda á málinu var það mat þeirra að ekki væri tilefni til að beita þvingunarrúrræðum fyrrgreindrar 56. gr. skipulags- og byggingarlaga og telur úrskurðarnefndin engin rök standa til að hnekkja því mati. Með vísan til þessa er kröfu kærenda hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu synjunar skipulags- og byggingarfulltrúans í Hafnarfirði frá 2. september 2009 á beiðni um beitingu þvingunarúrræða samkvæmt ákvæðum þágildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

__________________________
Ómar Stefánsson

_________________________ ________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

79/2009 Kórsalir

Með dim

Ár 2010, þriðjudaginn 16. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 79/2009, kæra vegna lokaúttektar byggingarfulltrúa Kópavogs á fjölbýlishúsinu að Kórsölum 5 í Kópavogi.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 13. nóvember 2009, er barst nefndinni sama dag, kærir húsfélagið að Kórsölum 5 í Kópavogi lokaúttekt byggingarfulltrúans í Kópavogi á greindu fjölbýlishúsi sem gefið var vottorð fyrir hinn 16. október 2009.

Gerir kærandi þær kröfur að tekin verði afstaða til réttmætis athugasemda hans sem fram komu við lokaúttekt hússins og varða ákvæði byggingarreglugerðar nr. 441/1998 og að lagt verði fyrir byggingarfulltrúa að leggja fram öll gögn sem krafist sé að liggi fyrir við lokaúttekt og útgáfu úttektarvottorðs, sbr. 35. gr., 53. gr. og 54. gr. byggingarreglugerðar. Reynist athugasemdir kæranda réttmætar varðandi hönnun, smíði og frágang hússins, verði lagt fyrir byggingarfulltrúa að hlutast til um að byggingaraðili lagfæri og endurbæti það sem nauðsynlegt sé til að lögmæt lokaúttekt geti farið fram og að því loknu verði gefið út nýtt lokaúttektarvottorð.

Málsatvik og rök: Fjölbýlishúsið að Kórsölum 5 í Kópavogi mun hafa verið tekið í notkun á árinu 2002. Byggingarstjóri fyrir húsbyggingunni óskaði eftir lokaúttekt á byggingarframkvæmdunum og átti hún að fara fram hinn 28. júní 2005. Sú ráðagerð gekk ekki eftir þar sem athugasemdir voru gerðar við framkvæmdir og var veittur frestur til 4. nóvember sama ár til að lagfæra tilgreind atriði en því var ekki sinnt innan frestsins. Enn stóð til að ljúka lokaúttekt á húsinu og gefa út vottorð þar að lútandi hinn 15. mars 2007, en þar sem þá hafði ekki verið bætt úr atriðum sem þótti ábótavant við fyrri úttekt var því beint til byggingarstjóra að bæta þar úr. Hinn 21. september 2009 fór síðan fram lokaúttekt, m.a. að viðstöddum fulltrúum kæranda, sem gerðu athugasemdir við byggingu og frágang fjölbýlishússins. Var vottorð um lokaúttekt gefið út hinn 16. október sama ár eftir að bætt hafði verið úr þeim þáttum er byggingarfulltrúi hafði farið fram á.

Kærandi vísar til þess að sá óhæfilegi dráttur sem orðið hafi á lokaúttekt Kórsala 5 gangi gegn hagsmunum íbúðareigenda hússins, fari gegn markmiðum byggingarreglugerðar og dragi úr réttaröryggi í meðferð byggingarmála. Byggingarfulltrúi hafi við lokaúttekt ekki tekið tillit til athugasemda kæranda er lotið hafi að smíði og frágangi byggingarinnar, svo sem hljóðeinangrun og hljóðvist, loftræstingu og leka. Gögn og yfirlýsingar sem eigi að liggja frammi við lokaúttekt hafi vantað eða verið ábótavant, svo sem yfirlýsingar um raforkuvirki, hitakerfi og loftræstingu. Ekki hafi verið gengið með trúverðugum hætti úr skugga um að byggingarstjóri hafi fylgt samþykktum uppdráttum, lögum og reglugerðum við byggingu hússins áður en lokaúttektarvottorð hafi verið gefið út.

Af hálfu Kópavogsbæjar er þess krafist að kærumálinu verði vísað frá úrskurðarnefndinni en ella að kröfum kæranda verði hafnað. Lokaúttekt sé stjórnvaldsathöfn er feli í sér áfangaúttekt við byggingu mannvirkis en sé ekki stjórnvaldsákvörðun um rétt og skyldur aðila. Kærandi eigi auk þess ekki aðild að framkvæmd lokaúttektar, sbr. 53. gr. byggingarreglugerðar, og verði því ekki séð að hann eigi kæruaðild um framkvæmd slíkrar úttektar. Framkvæmd umdeildrar úttektar hafi verið lögum samkvæmt en af málatilbúnaði kæranda sé ljóst að kröfur hans séu einkaréttarlegs eðlis og sprottnar af ágreiningi og málaferlum hans gegn byggingar- og söluaðila umrædds húss. Lögbundið hlutverk byggingarfulltrúa sé að hafa eftirlit með öryggi mannvirkja í þágu almannahagsmuna en honum sé ekki ætlað að taka afstöðu í máli milli einkaaðila eða beita sér í þeirra þágu í skjóli byggingarreglugerðar.

Í andmælum kæranda við greinargerð Kópavogsbæjar í málinu er frávísunarkröfu mótmælt. Athugasemdir kæranda vegna lokaúttektar að Kórsölum 5 séu ekki einungis einkaréttarlegs eðlis heldur lúti þær að atriðum sem gæta skuli að við byggingareftirlit samkvæmt ákvæðum byggingarreglugerðar. Bent sé á að í öllum samskiptum kæranda við byggingaryfirvöld Kópavogsbæjar vegna lokaúttektarinnar hafi honum verið bent á kærurétt sinn til úrskurðarnefndarinnar við lyktir málsins. Lokaúttekt og útgáfa lokaúttektarvottorðs hljóti að teljast ákvörðun sem bindi enda á mál í skilningi 2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 og varði sú stjórnvaldsákvörðun verulega einstaklega og lögvarða hagsmuni íbúðareigenda sem hún snerti. Telji kærandi því að um kæranlega stjórnvaldsákvörðun að ræða í máli þessu sem hann eigi kæruaðild að, enda beri að túlka aðildarhugtakið rúmt í stjórnsýslurétti. Úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála sé eðlilegur farvegur fyrir þetta mál, enda komi fram í 8. gr. skipulags- og byggingarlaga og 10. gr. byggingarreglugerðar að komi upp ágreiningsmál á sviði byggingarmála eða telji einhver á rétt sinn hallað, megi skjóta slíku til úrskurðarnefndarinnar, sem úrskurði um ágreininginn.

—————–

Aðilar hafa gert ítarlegri grein fyrir sjónarmiðum sínum og rökum í málinu sem ekki verða rakin hér en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Niðurstaða: Kærumál þetta snýst um framkvæmd lokaúttektar og útgáfu vottorðs um lokaúttekt vegna byggingar fjölbýlishússins að Kórsölum 5 í Kópavogi.

Í 1. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er kveðið á um það hlutverk úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála að úrskurða í ágreiningsmálum um skipulags- og byggingarmál samkvæmt lögunum og reglugerðum settum samkvæmt þeim. Í 5. mgr. 8. gr. laganna er nánar skýrt hvaða ágreiningi verði skotið til nefndarinnar, en þar segir að kæru sæti stjórnvaldsákvarðanir stjórnsýslu sveitarfélaga nema sérstaklega sé á annan veg mælt í lögum. Samkvæmt téðum ákvæðum verður aðeins ágreiningi um stjórnvaldsákvarðanir stjórnsýslu sveitarfélaga á sviði skipulags- og byggingarmála skotið til úrskurðarnefndarinnar nema sérstaklega sé mælt á annan veg í lögum.

Lokaúttekt og útgáfa úttektarvottorðs eru liðir í eftirliti byggingarfulltrúa með byggingarframkvæmdum sem honum er falið að lögum, sbr. 2. mgr. 40. gr. skipulags- og byggingarlaga. Lokaúttekt skal gerð að ósk byggingarstjóra eða byggjanda skv. 53. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 eða ábyrgðartryggjenda hönnuða og byggingarstjóra. Þar kemur og fram að auk byggingarfulltrúa og slökkviliðsstjóra skuli viðstaddir úttektina byggingarstjóri og þeir iðnmeistarar og hönnuðir sem þess óska eða eru til þess kvaddir af byggingarfulltrúa. Lokaúttektarvottorð er síðan gefið út af byggingarfulltrúa þegar bætt hefur verið úr hugsanlegum ágöllum og gengið hefur verið úr skugga um að mannvirki fullnægi tilskyldum ákvæðum um gerð og búnað, sbr. 54. gr. byggingarreglugerðar.

Skilja verður ákvæði þessi svo að þeim sé ætlað að tryggja eftirlit með öryggi og gæðum mannvirkja og að unnt sé að knýja þá sem ábyrgð bera á framkvæmdum til að bæta úr því sem á kunni að skorta svo mannvirkið fullnægi viðeigandi skilyrðum. Lúta þessi ákvæði einkum að vörslu almannahagsmuna en ekki verður af þeim ráðið að eigendur fasteigna, sem keypt hafa eignir í byggingu, eignist lögvarinn rétt til aðildar að úttekt sem framkvæmd er af byggingarfulltrúa á grundvelli áðurgreindra laga og reglugerðarákvæða og geti gert þar kröfur um að skilaástand eigna verði staðreynt með tilteknum hætti eða knúið á um úrbætur í því efni. Verður kærumáli þessu vísað frá úrskurðarnefndinni þar sem kærandi verður ekki talinn aðili þess í skilningi 1. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

______________________________
Hjalti Steinþórsson

_______________________________ ______________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

46/2009 Bergþórugata

Með dim

Ár 2009, föstudaginn 10. júlí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 46/2009, kæra vegna byggingarleyfis fyrir þegar gerðum breytingum og á embættisfærslu byggingarfulltrúa varðandi framkvæmdir að Bergþórugötu 1 í Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 29. júní 2009, framsendir umhverfisráðuneytið úrskurðarnefndinni erindi A, Bergþórugötu 1, Reykjavík, dags. 13. maí 2009, en erindi þetta hafði umhverfisráðuneytinu borist framsent frá samgönguráðuneytinu með bréfi, dags. 29. maí 2009. Í erindinu er sett fram kæra er lýtur að byggingarleyfi fyrir breytingum á innra skipulagi neðri hæðar hússins að Bergþórugötu 1 í Reykjavík er veitt var á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 6. júní 2006. Jafnfram tekur kæran til embættisfærslu byggingarfulltrúa varðandi framkvæmdir við umræddan eignarhluta.

Í bréfi umhverfisráðuneytisins til úrskurðarnefndarinnar kemur fram að ráðuneytið muni svara almennum fyrirspurnum um hlutverk byggingarfulltrúa o.fl. er fram komi í téðu erindi, en að rétt þyki að framsenda úrskurðarnefndinni það til afgreiðslu í ljósi 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Málsatvik og rök: Kærandi er eigandi íbúðar á efri hæð að Bergþórugötu 1. Samkvæmt því sem fram kemur í kæru hóf eigandi neðri hæðar vinnu við breytingar á eignarhluta sínum í janúar 2006, en hann hafði þá nýlega fest kaup á honum. Kærandi kveðst hafa gert byggingarfulltrúa grein fyrir þessum framkvæmdum í lok maí 2006 en þær hafi verið án leyfis og falið í sér röskun á hagsmunum kæranda. Hafi þá komið fram að fyrir lægi umsókn um leyfi fyrir umræddum breytingum og að hún yrði tekin fyrir innan fárra daga.

Umsóknin var tekin fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 30. maí 2006. Var málinu þá frestað og vísað til athugasemda á umsóknarblaði. Málið var tekið fyrir að nýju á afgreiðslufundi hinn 6. júní 2006 og var byggingarleyfi þá veitt í samræmi við fyrirliggjandi umsókn.

Af málsgögnum verður ráðið að kærandi hafi á árunum 2007 – 2009 ítrekað kvartað yfir framkvæmdum á neðri hæð og m.a. bent á að umrætt byggingarleyfi væri úr gildi fallið auk þess sem framkvæmdirnar snertu sameign og séreignarhluta kæranda og að ekkert samþykki væri fyrir þeim svo sem áskilið væri samkvæmt fjöleignarhúsalögum nr. 26/1994.

Í óundirrituðu bréfi skipulags- og byggingarsviðs Reykjavíkurborgar til kæranda, dags. 27. febrúar 2009, kemur m.a. fram að ekki hafi verið talið að breytingar þær sem um var sótt í maí 2006 væru þess eðlis að samþykki meðeiganda þyrfti að liggja fyrir. Þá sé það mat embættisins að ágreiningur kæranda og eiganda neðri hæðar sé einkaréttarlegs eðlis sem leysa verði á öðrum vettvangi á grundvelli almennra reglna um skaðabótarétt og eftir atvikum með atbeina dómstóla.

—————–

Frekari rök og sjónarmið aðila liggja fyrir í málinu sem ekki verða rakin hér nánar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Niðurstaða: Í máli þessu er annars vegar kærð embættisfærsla byggingarfulltrúa vegna tiltekinna framkvæmda og hins vegar byggingarleyfi, sem veitt var hinn 6. júní 2006, vegna framkvæmdanna.

Samkvæmt 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sæta kæru til úrskurðarnefndarinnar stjórnvaldsákvarðanir stjórnsýslu sveitarfélaga og samvinnunefndar miðhálendisins, þegar það á við, nema annað sé sérstaklega tiltekið í lögum.

Ekki verður séð að fyrir liggi í máli þessu kæranleg stjórnvaldsákvörðun um afskipti eða afskiptaleysi byggingarfulltrúa af hinum umdeildu framkvæmdum og koma ávirðingar kæranda er lúta að embættisfærslu hans því eigi til umfjöllunar við úrlausn málsins. Hins vegar er byggingarleyfi það sem veitt var hinn 6. júní 2006 kæranleg stjórnvaldsákvörðun sem borin verður undir úrskurðarnefndina.

Samkvæmt 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er frestur til að skjóta máli til úrskurðarnefndarinnar einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt, eða mátti vera kunnugt, um ákvörðun þá sem kæra á. Verður ráðið af kærunni að kæranda hafi verið orðið kunnugt um hið umdeilda byggingarleyfi þegar á árinu 2007 og var kærufrestur því löngu liðinn er kærandi vísaði málinu til samgönguráðuneytisins hinn 13. maí 2009.

Samkvæmt 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 skal vísa kæru frá hafi hún borist að liðnum kærufresti nema afsakanlegt verði talið að kæran hafi ekki borist fyrr eða veigamiklar ástæður mæli með því að kæran verði tekin til efnismeðferðar. Í 2. mgr. 28. gr. segir síðan að kæru skuli þó ekki sinna ef meira en ár sé liðin frá því að ákvörðun hafi verið tilkynnt aðila.

Leggja verður að jöfnu tilkynningu til aðila máls og vitneskju hans um hina umdeildu stjórnvaldsákvörðun. Ber því, með hliðsjón af 1. og 2. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga, að vísa frá þeim hluta kærunnar er tekur til umrædds byggingarleyfis frá 6. júní 2006.

Með vísan til framanritaðs verður kærumáli þessu vísað í heild frá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

___________________________
Hjalti Steinþórsson

______________________________ ____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

30/2009 Skipholt

Með dim

Ár 2009, þriðjudaginn 30. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mætt voru Hjalti Steinþórsson formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor.

Fyrir var tekið mál nr. 30/2009, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 15. apríl 2009 um að hafna kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda við Skipholt 17 í Reykjavík og að synja kröfu hans um að fella niður byggingarleyfi fyrir framkvæmdunum.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. maí 2009, er barst nefndinni hinn 5. sama mánaðar, kærir Dögg Pálsdóttir hrl. f.h. O ehf., eiganda eignarhluta að Skipholti 17, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 15. apríl 2009 að hafna kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda við Skipholt 17 og að synja kröfu hans um að fella niður byggingarleyfi fyrir framkvæmdunum sem byggingarfulltrúi samþykkti hinn 8. nóvember 2006 og borgarráð staðfesti hinn 9. sama mánaðar.

Gerir kærandi þá kröfu að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi og að kveðinn verði upp bráðabirgðaúrskurður um stöðvun framkvæmda á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Þykir málið nú nægjanlega upplýst til þess að það verði tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til kröfunnar um bráðabirgðaúrskurð um stöðvun framkvæmda.

Málsatvik og rök: Hinn 23. júní 2006 gerðu kærandi og byggingarleyfishafi, sem eru sameigendur að fasteigninni að Skipholti 17, með sér samkomulag um að byggingarleyfishafi fengi tiltekinn eignarhluta kæranda í kjallara fasteignarinnar gegn því að kærandi fengi hluta kjallararýmis sem grafa átti út. Þá gaf kærandi samþykki sitt fyrir teikningum að fyrirhuguðum framkvæmdum við fasteignina. Var samkomulagið háð þeim fyrirvara að fyrirhugaður útgröftur kjallarans gengi eftir en ella félli það úr gildi. Samkomulaginu var þinglýst á greinda fasteign hinn 25. apríl 2007.

Að undangegninni grenndarkynningu samþykkti byggingarfulltrúinn í Reykjavík hinn 8. nóvember 2006 umsókn meðeiganda kæranda að fasteigninni að Skipholti 17 um byggingarleyfi fyrir breyttri notkun hluta fasteignarinnar úr skrifstofuhúsnæði í íbúðir og hækkun umrædds húss um eina hæð. Borgarráð staðfesti ákvörðunina hinn 9. nóvember s.á. Samþykki kæranda sem meðeiganda að umræddri fasteign fyrir umsóttum breytingum lá þá fyrir. Munu framkvæmdir hafa byrjað eftir útgáfu byggingarleyfisins.

Með bréfi lögmanns kæranda til byggingarfulltrúa, dags. 1. október 2008, var tilkynnt um afturköllun samþykkis kæranda fyrir heimiluðum breytingum samkvæmt fyrrnefndu byggingarleyfi. Byggingarfulltrúi tilkynnti í svarbréfi, dags. 14. nóvember s.á., að embættinu væri óheimilt að taka til greina afturköllun kæranda og var beiðni þar um hafnað með vísan til fyrirliggjandi umsagnar lögfræði- og stjórnsýslu skipulags- og byggingarsviðs. Hinn 16. febrúar 2009 var af hálfu kæranda krafist þess að byggingarfulltrúi stöðvaði framkvæmdir við nefnda fasteign með vísan til afturköllunar kæranda á samþykki fyrir framkvæmdunum og þar sem þær væru ólöglegar sökum þess að enginn byggingarstjóri væri skráður fyrir þeim. Byggingarfulltrúi hafnaði erindinu með bréfi, dags. 2. mars 2009, og taldi ekki lagaskilyrði vera fyrir hendi til að stöðva framkvæmdir enda hefði þá nýr byggingarstjóri verið skráður fyrir verkinu í stað þess sem hefði sagt sig frá því.

Með bréfum lögmanns kæranda, dags. 5. og 18. mars 2009, var enn gerð krafa um stöðvun framkvæmda á meðan ekki lægi fyrir úttekt vegna byggingarstjóraskipta og fyrir lægi að framkvæmdir vikju í verulegu frá samþykktum uppdráttum. Í síðargreinda bréfinu var jafnframt krafist niðurfellingar byggingarleyfisins fyrir umdeildum framkvæmdum. Byggingarfulltrúi svaraði greindum erindum í bréfi, dags. 23. mars 2009, þar sem tilkynnt var að úttekt vegna byggingarstjóraskiptanna hefði farið fram og var kröfu um stöðvun framkvæmda hafnað. Jafnframt var upplýst um að byggingarleyfishafa hafi verið tilkynnt um framkomnar athugasemdir kæranda og honum veittur 14 daga frestur til þess að koma á framfæri skýringum. Var krafa um stöðvun framkvæmda ítrekuð með bréfi, dags. 7. apríl 2009, en með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 15. apríl 2009, var kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda synjað að svo stöddu.

Ógildingarkrafa kæranda byggi fyrst og fremst á þeirri málsástæðu að samkomulag kæranda og byggingarleyfishafa, sem hafi verið forsenda samþykkis kæranda fyrir umdeildum framkvæmdum, sé fallið úr gildi. Jafnframt byggi kærandi á því að í ljós hafi komið að ekki sé verið að byggja í samræmi við samþykkta uppdrætti og teikningar en þegar af þeirri ástæðu beri að fella umrætt byggingarleyfi úr gildi. Skýr réttur hafi verið brotinn á kæranda þegar ekki hafi verið fallist á kröfu um stöðvun framkvæmda við Skipholt 17 þegar í ljós hafi komið að enginn byggingarstjóri hafi verið skráður á verkið í marga mánuði.

Burtséð frá hinu brottfallna samkomulagi kæranda og byggingarleyfishafa sé ljóst að kærandi hafi aldrei samþykkt að farið yrði svo verulega út fyrir upphaflegar teikningar sem nú sé raunin. Sprungur hafi myndast í rúðum og telja verði líklegt að burðarþolsmælingar séu rangar. Hagsmunir kæranda verði ekki tryggðir með öðru móti en að framkvæmdir verði stöðvaðar meðan gerðar séu nýjar teikningar og sótt um nýtt byggingarleyfi eins og skýrt komi fram í matsgerð dómkvaddra matsmanna sem lögð hafi verið fram og unnin hafi verið í tilefni af endurgerð nýs eignaskiptasamnings um fasteignina að Skipholti 17. Þar komi og fram að ekki hafi verið byggt í samræmi við samþykkta uppdrætti og teikningar og að svo veruleg frávik séu frá samþykktum teikningum að afar ólíklegt sé að byggingaryfirvöld láti við svo búið standa.

Byggingarfulltrúi hafi með bréfi sínu, dags. 14. apríl 2009, staðfest að í raun væri ekki verið að byggja í samræmi við veitt leyfi. Byggingarleyfishafa hafi verið gefinn kostur á að leggja fram nýjar teikningar og aðaluppdrætti til þess að hægt væri að ljúka við framkvæmdir við húsið. Óskiljanlegt sé að byggingarfulltrúi stöðvi ekki framkvæmdir þar til þessar upplýsingar liggi fyrir. Auk þess sé ljóst samkvæmt niðurstöðu áðurnefndrar matsgerðar að íbúðir þær sem verið sé að byggja í húsinu nr. 17 við Skipholt verði aldrei samþykktar ef farið verði að lögum. Við þessar aðstæður hafi byggingaryfirvöld heimild til þess að stöðva framkvæmdir tafarlaust. Kærandi hafi orðið að þola rask og ónæði sem af framkvæmdunum hafi hlotist í nokkra mánuði eftir að byggingarstjóri hafi sagt sig frá verkinu og orðið fyrir talsverðu tjóni sem erfitt sé að sjá hver beri ábyrgð á þar sem enginn byggingarstjóri hafi verið á verkinu og byggingarleyfishafi sé nánast gjaldþrota.

Af hálfu Reykjavíkurborgar er gerð krafa um að málinu verði vísað frá úrskurðarnefndinni en ella að kröfum kæranda verði hafnað.

Í fyrsta lagi sé kæran of seint fram komin. Leggja verði til grundvallar að báðum kröfum kæranda í málinu hafi verið hafnað í síðasta lagi 2. mars 2009, en ekki sé hægt að líta svo á að ítrekaðar tilraunir kæranda til að fá kröfum sínum framgengt í málinu rjúfi kærufresti. Þrátt fyrir að krafa um niðurfellingu byggingarleyfis sé fyrst orðuð í bréfi kæranda, dags. 18. mars 2009, hafi sú krafa í raun komið fram með bréfi hans, dags. 1. október 2008, þar sem samþykki kæranda á uppdráttum hafi verið afturkallað. Kærufrestur til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála sé einn mánuður frá því að kæranda varð, eða mátti vera kunnugt, um hin kæranlegu atvik. Kæran sé dagsett 4. maí 2009 og því ljóst að allir frestir hafi þá verið löngu liðnir.

Í öðru lagi sé krafist frávísunar málsins á þeim grundvelli að ekki sé um kæranlega ákvörðun að ræða þar sem synjun byggingarfulltrúa í málinu geti vart talist formleg stjórnsýsluákvörðun, en hvorki skipulagsráð né borgarráð hafi tekið afstöðu til málsins.

Hvað efnishlið málsins varði sé á það bent að fyrir liggi að skriflegt samþykki kæranda sem meðlóðarhafa Skipholts 17 á innsendum byggingarleyfisuppdráttum hafi verið til staðar við veitingu leyfisins. Afturköllun samþykkis kæranda, dags. 1. október 2008, hafi byggst á því að hann hafi með samkomulagi við byggingarleyfishafa, dags. 23. júní 2006, vegna fyrirhugaðra framkvæmda við að grafa út kjallara í húsnæðinu Skipholt 17, veitt skilyrt samþykki fyrir breytingum er hið kærða byggingarleyfi taki til. Hafi samþykkið verið bundið því skilyrði að ef ekki yrði grafið út rými í kjallara hússins félli samkomulagið niður og jafnframt að meðlóðarhafi myndi þá afturkalla samþykki sitt. Samkomulagi þessu hafi verið þinglýst á lóðina nr. 17 við Skipholt hinn 25. apríl 2007, liðlega fimm mánuðum eftir veitingu umdeilds byggingarleyfis. Þar sem í ljós hafi komið að ekki hafi verið hægt að grafa út kjallarann hafi samþykkið verið afturkallað.

Telja verði að afturköllun samþykkis kæranda hafi verið allt of seint fram komin. Kærandi hafi ekki fært fram rök fyrir því að taka ætti afturköllun fyrirvaralauss samþykkis kæranda til greina. Í engu beyti þó aðilar hafi gert með sér sérstakt samkomulag um fyrirvara á samþykki meðlóðarhafa, en byggingaryfirvöldum hafi verið ókunnugt um. Ljóst sé, að þrátt fyrir að kærandi standi í deilum við byggingarleyfishafa um gerninga að baki samþykki hans á uppdráttum, leiði slíkar deilur ekki til þess að hann eignist kröfu á að byggingarfulltrúi felli úr gildi útgefið byggingarleyfi þar sem m.a. hafi legið fyrir samþykki kæranda sem meðeiganda.

Byggingarfulltrúa hafi verið rétt að hafna kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda enda hafi þá nýr byggingarstjóri verið skráður fyrir framkvæmdunum að Skipholti 17. Afturköllun kæranda á samþykki sínu fyrir framkvæmdunum hafi hér enga þýðingu enda hafi samþykkið verið lagt fyrir embætti byggingarfulltrúa á sínum tíma án nokkurs fyrirvara.

Byggingarleyfishafa var gefinn kostur á að koma á framfæri sjónarmiðum sínum vegna kærumáls þessa en engar athugasemdir hafa borist úrskurðarnefndinni af hans hálfu.

————-

Aðilar hafa fært fram frekari rök máli sínu til stuðnings sem ekki verða rakin hér en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Niðurstaða: Í kærumáli þessu er tekist á um afstöðu byggingarfulltrúans í Reykjavík er fram kemur í bréfi embættisins, dags. 15. apríl 2009, til krafna kæranda um stöðvun framkvæmda við Skipholt 17 og niðurfellingu byggingarleyfis frá 8. nóvember 2006, sem settar voru fram í bréfum til byggingarfulltrúa, dags. 18. mars og 7. apríl 2009.

Um heimild byggingarfulltrúa til að stöðva framkvæmdir við byggingu húss, sem ekki hefur fengist leyfi fyrir eða byggt er á annan hátt en leyfi stendur til, er mælt fyrir um í 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Ákvörðun um stöðvun framkvæmda á grundvelli þeirrar heimildar er bráðabirgðaákvörðun sem tekin er tafarlaust en skal þó staðfest í byggingarnefnd svo fljótt sem við verður komið. Í kjölfar slíkrar ákvörðunar þarf að taka afstöðu til afdrifa byggingarframkvæmdanna, eftir atvikum með veitingu byggingarleyfis eftir ákvæðum skipulags- og byggingarlaga eða ákvörðun um að bygging eða byggingarhluti verði fjarlægður, sbr. 2. og 4. mgr. 56. gr. laganna. Hins vegar er ekki kveðið á um í nefndu lagaákvæði að þörf sé á staðfestingu byggingarnefndar á ákvörðun byggingarfulltrúa að stöðva ekki framkvæmdir. Slík ákvörðun er eftir atvikum háð frjálsu mati embættisins og verður ekki séð að einstaklingar eigi lögvarinn rétt til þess að knýja fram beitingu þessa þvingunarúrræðis.

Að framangreindu virtu felur hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúa, um að stöðva ekki framkvæmdir við Skipholt 17 að svo stöddu, ekki í sér stjórnvaldsákvörðun er bindur enda á mál og verður kærandi ekki talinn eiga aðild að þeirri ákvörðun. Verður þessum kröfulið því vísað frá úrskurðarnefndinni með vísan til 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Kröfu kæranda um niðurfellingu umrædds byggingarleyfis var svarað í fyrrgreindu bréfi byggingarfulltrúa á þann veg að það væri enn staðfast mat embættisins að samningar kæranda og byggingarleyfishafa séu embættinu óviðkomandi og að of seint sé að framvísa þeim nú í þeim tilgangi að fá byggingarleyfið fellt úr gild.

Ekki liggur fyrir að afstaða hafi verið tekin til þessarar kröfu kæranda með öðrum hætti, svo sem með bókun á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa eða af hálfu borgarráðs, sem hefur ákvörðunarvald um veitingu byggingarleyfis og eðli máls samkvæmt einnig afturköllun þess. Verður því að líta svo á að ekki liggi fyrir lokaákvörðun þar til bærs stjórnvalds um greinda kröfu kæranda. Verður ógildingarkröfu kæranda af þeim sökum vísað frá úrskurðarnefndinni í samræmi við 2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

___________________________
Hjalti Steinþórsson

_________________________________ _________________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Aðalheiður Jóhannsdóttir

des 22

Love0

77/2008 Lambhóll við Starhaga

Með dim

Ár 2009, föstudaginn 29. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 77/2008, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík um að aðhafast ekki vegna breytinga á gluggum hússins Lambhóls við Starhaga.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 16. ágúst 2008, er barst nefndinni hinn 18. sama mánaðar, kærir K, Löngubrekku 5, Kópavogi, eigandi íbúðar í húsinu Lambhól við Starhaga í Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúa að aðhafast ekki vegna breytinga á gluggum hússins Lambhóls.

Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málvextir og rök: Í nokkur ár virðist sem deilur hafi staðið milli eigenda fasteignarinnar Lambhóls við Starhaga m.a. um endurgerð glugga í eldri hluta hússins. Með bréfi kæranda til byggingarfulltrúa, dags. 13. apríl 2006, var óskað eftir því að byggingarfulltrúi skæri úr deilum eigenda hússins varðandi glugga. Var erindi þessu svarað með bréfi, dags. 15. janúar 2007, þar sem sagði m.a: „Í fyrrnefndu bréfi yðar er óskað eftir úrskurði á því hvert skuli vera útlit glugga í eldra húsi, þeirri beiðni er hér með hafnað þar sem ekki er á valdsviði embættisins að kveða upp dóma. Er yður leiðbeint um að leita til dómstóla vegna þessa ágreiningsefnis.“

Á fundi skipulagsráðs hinn 18. júní 2008 var lagt fram bréf byggingarfulltrúa, dags. 16. s.m., þar sem rakin voru deiluefni eigenda hússins. Varðandi ágreining um endurgerð glugga í eldri hluta þess sagði m.a. eftirfarandi: „Jafnframt hefur byggingarfulltrúi leiðbeint málsaðilum að leita til dómstóla með deilumálið, þar sem ekki er á valdsviði embættisins að dæma í málinu. Er afskiptum embættisins af þeim þætti málsins lokið.“

Hefur kærandi kært þessa ákvörðun byggingarfulltrúa svo sem að framan greinir.

Af hálfu kæranda er bent á að kærunefnd fjöleignarhúsamála hafi í áliti sínu komist að þeirri niðurstöðu að leggja beri til grundvallar teikningar hússins frá árinu 1951 hvað gluggagerð þess varði. Hafi byggingarfulltrúi verið beðinn um að aðhafast í málinu. Hann hafi neitað því en samkvæmt byggingarreglugerð beri byggingarfulltrúa að bregðast við ef útliti húss er breytt án byggingarleyfis.

Af hálfu borgaryfrvalda er krafist frávísunar málsins með þeim rökum að ekki sé um endanlega ákvörðun að ræða sem bindi enda á mál heldur fyrirspurn sem ekki sæti kæru til úrskurðarnefndarinnar, sbr. 2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Kærandi kom á framfæri mótmælum sínum vegna kröfu Reykjavíkurborgar um frávísun málsins og heldur því fram að hann kæri þá ákvörðun byggingarfulltrúa um að aðhafast ekkert í málinu en ekki svar hans, dags. 15. janúar 2007.

———-

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari rök máli sínu til stuðnings sem ekki verða reifuð hér frekar en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Niðurstaða: Í bréfi byggingarfulltrúa til kæranda máls þessa, dags. 15. janúar 2007, kemur fram að hann telji það ekki vera á valdsviði embættis síns að kveða upp dóma og er þar vísað til deilna eigenda hússins um breytingar á gluggum. Framangreinda afstöðu sína kynnti byggingarfulltrúi síðar í bréfi til skipulagsráðs, dags. 16. júní 2008, þar sem reifaðar eru deilur eigenda hússins Lambhóls við Starhaga.

Í 2. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 segir að kæru skuli ekki sinnt ef meira en ár sé liðið frá því að ákvörðun var tilkynnt aðila. Gildir þá einu þótt fyrir hendi kunni að hafa verið ástæður sem réttlætt hafi drátt á því að mál væri kært. Verður að líta svo á að með bréfi byggingarfulltrúa 15. janúar 2007 hafi kæranda verið tilkynnt um þá niðurstöðu byggingarfulltrúa að það væri ekki á valdsviði hans að skera úr ágreiningi eigenda um breytingar á gluggum umrædds húss og að kæranda hafi þá þegar mátt vera ljóst að byggingarfulltrúi myndi ekkert aðhafast í tilefni af erindi hans. Þar sem meira en ár var liðið frá dagsetningu bréfs byggingarfulltrúa þegar kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni ber samkvæmt 2. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga að vísa málinu frá.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

_____________________________
Hjalti Steinþórsson

_______________________________ _____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

47/2006 Grettisgata

Með dim

Ár 2007, fimmtudaginn 4. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 47/2006, kæra eiganda eignarhluta í fjöleignarhúsinu að Grettisgötu 46, Reykjavík á synjun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. júní 2006 um að stöðva framkvæmdir við þak fyrrgreinds húss.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 12. júní 2006, kærir E, eigandi eignarhluta í fjölbýlishúsinu að Grettisgötu 46 í Reykjavík synjun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. júní 2006 um að stöðva framkvæmdir við þak fyrrgreinds húss.

Krafist er ógildingar á hinni kærðu afstöðu byggingarfulltrúa og að honum verði gert að stöðva framkvæmdir og krefjast umsóknar um umdeildar breytingar. Jafnframt fór kærandi fram á að úrskurðarnefndin hlutaðist til um stöðvun framkvæmda meðan málið væri til meðferðar hjá nefndinni. Í þann mund er kæran barst úrskurðarnefndinni var umdeildum framkvæmdum lokið og voru því ekki efni til að taka afstöðu til stöðvunarkröfunnar.

Málsatvik og rök: Með tölvubréfi kæranda til byggingarfulltrúans í Reykjavík, dags. 8. júní 2006, var þess krafist að hann stöðvaði framkvæmdir við að fjarlægja steinskífur af hluta þaks hússins að Grettisgötu 46. Byggingarfulltrúi hafnaði samdægurs þeirri málaleitan í tölvubréfi til kæranda og gerði kærandi athugasemdir við þá afstöðu byggingarfulltrúa í tölvubréfi þann sama dag. Byggingarfulltrúi ítrekaði fyrri afstöðu sína í tölvubréfi til kæranda hinn 12. júní 2006 og benti þar á kæruleið til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála.

Byggir kærandi málskot sitt á því að um sé að ræða óleyfisframkvæmdir af hálfu meðeigenda hans að umræddri fasteign þar sem að sækja beri um leyfi fyrir útlitsbreytingum frá samþykktri teikningu auk þess sem breytingarnar brjóti gegn höfundarrétti hönnuðar hússins og raski útliti þess. Vísar kærandi til 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 auk gr. 11.1, 12.2 og 12.6 í byggingarreglugerð nr. 441/1998. Með hinni kærðu afgreiðslu synji byggingarfulltrúi um stöðvun framkvæmda sem honum beri að lögum að framfylgja án þess að nokkur rök séu færð fyrir þeirri ákvörðun.

Af hálfu Reykjavíkurborgar er krafist frávísunar málsins en ella að umdeild ákvörðun byggingarfulltrúa standi óröskuð. Málið eigi ekki undir úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála á þeim grundvelli sem það sé sett fram. Svo virðist sem ágreiningur sé uppi meðal eigenda um þakefni hússins en þau lögskipti fari eftir ákvæðum laga um fjöleignarhús. Byggingarfulltrúinn í Reykjavík skeri ekki úr deilum innan húsfélaga, heldur eigi slíkur ágreiningur undir dómstóla. Húseigendur geti og beint álitaefnum á þessu sviði til kærunefndar fjöleignarhúsamála sem veiti leiðbeinandi álit í slíkum ágreiningsmálum. Að sama skapi eigi höfundarréttarmál ekki undir embætti byggingarfulltrúa heldur dómstóla. Að öðru leyti sé byggt á því að sú framkvæmd að fjarlægja þakefni af umræddu húsi geti ekki talist byggingarleyfisskyld framkvæmd eins og henni sé lýst í kæru og eigi því tilvísun kærenda til 43. gr. laganna og ákvæða byggingarreglugerðar ekki við.

Niðurstaða: Hin kærða afgreiðsla byggingarfulltrúans í Reykjavík á erindi kæranda fól í sér synjun embættisins á að beita heimildarákvæði 1. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um stöðvun framkvæmda. Ákvörðun byggingarfulltrúa um slíka stöðvun samkvæmt nefndri 1. mgr. er bráðabirgðaákvörðun sem byggir á frjálsu mati embættisins en byggingarnefnd skal taka afstöðu til hennar svo fljótt sem verða má. Í 1. mgr. 38. gr. skipulags- og byggingarlaga er kveðið á um að byggingarnefndir fari með byggingarmál undir yfirstjórn sveitarstjórna og í 2. mgr. 39. gr. laganna segir að leggja skuli ákvarðanir nefndarinnar fyrir sveitarstjórn til afgreiðslu. Samkvæmt 4. gr. samþykktar um afgreiðslur byggingarfulltrúans í Reykjavík nr. 161/2005 skulu afgreiðslur embættisins lagðar fram á næsta fundi skipulagsráðs og bókaðar í fundargerð og hljóta endanlega afgreiðslu borgarráðs.

Erindi kæranda og svar byggingarfulltúa og önnur samskipti þeirra vegna álitaefnis þess sem hér er til umfjöllunar fóru einungis fram með tölvubréfum en ekki liggur fyrir að umrætt erindi og afgreiðsla þess hafi verið tekið fyrir og bókað á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa eða lagt fyrir fund skipulagsráðs. Þá hefur borgarráð ekki tekið afstöðu til málsins.

Hin kærða afgreiðsla byggingarfulltrúa hefur samkvæmt framansögðu hvorki fengið þá formlegu meðferð er fyrrgreind ákvæði áskilja né lögmælta staðfestingu. Verður hin kærða afgreiðsla því ekki talin stjórnvaldsákvörðun sem feli í sér lokaafgreiðslu máls og verður kærumáli þessu því vísað frá úrskurðarnefndinni í samræmi við 2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

___________________________
Hjalti Steinþórsson

_____________________________ _____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

79/2005 Sogavegur

Með dim

Ár 2007, fimmtudaginn 12. júlí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur

Fyrir var tekið mál nr. 79/2005, kæra á synjun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 19. september 2005 um staðfestingu á viðauka við eignaskiptayfirlýsingu um Sogaveg 125.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 18. október 2005, er barst nefndinni hinn 19. sama mánaðar, kærir I, Sogavegi 125, Reykjavík synjun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 19. september 2005 um staðfestingu á viðauka við eignaskiptayfirlýsingu um fjöleignarhúsið að Sogavegi 125.

Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi ásamt því að byggingarfulltrúa verði gert að samþykkja eignaskiptayfirlýsinguna.

Málavextir: Á árinu 1980 var þinglýst eignaskiptayfirlýsingu vegna Sogavegar 125 í Reykjavík. Síðar, eða á árinu 2005, samþykktu eigendur hússins viðauka við fyrrgreinda eignaskiptayfirlýsingu þess efnis að skipta hagnýtingu lóðarinnar í tvo sérafnotafleti og einn sameignahlut. Sýslumannsembættið í Reykjavík synjaði um þinglýsingu viðaukans þar sem samþykki byggingarfulltrúa lá ekki fyrir. Var erindinu vísað til byggingarfulltrúa sem synjaði því munnlega en í kjölfarið óskaði kærandi eftir skriflegum rökstuðningi sem látinn var í té hinn 19. september 2005.

Framangreindri ákvörðun byggingarfulltrúa hafa kærendur skotið til úrskurðarnefndarinnar svo sem fyrr greinir.

Málsrök kæranda: Af hálfu kæranda er á það bent að úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála kveði upp úrskurði í ágreiningsmálum um skipulags- og byggingarmál, sbr. 1. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og 2. mgr. 1. gr. reglugerðar um úrskurðarnefndina nr. 621/1997. Einnig vísar kærandi til 5. gr. 8. gr. laganna og 2. gr. reglugerðarinnar.

Fasteignin að Sogavegi 125 sé fjöleignarhús í skilningi laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 og samkvæmt þeim lögum skuli eigendur fjöleignarhúsa gera nýja eignaskiptayfirlýsingu og þinglýsa henni sé henni breytt, m.a. hvað varði eignarhald. Eigendur skuli afhenda byggingarfulltrúa eignaskiptayfirlýsinguna svo breytta sem hann í kjölfarið staðfesti. Áritun byggingarfulltrúa sé skilyrði fyrir þinglýsingu. Allir eigendur eigi þess kost að vera með í ráðum um breytingar á þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu og sé samþykki allra áskilið hafi breytingarnar í för með sér eignayfirfærslu eða kvaðir á eignarhluta, afsal réttinda eða frekari takmarkanir á eignarráðum. Sameign í fjöleignarhúsi verði því ekki ráðstafað með samningi nema allir eigendur séu því samþykkir. Sama gildi um verulegar breytingar á sameign eða hagnýtingu hennar. Með gagnályktun verði sameign því ráðstafað ef allir eigendur séu því samþykkir. Umræddur viðauki við eignaskiptayfirlýsinguna hafi verið undirritaður af öllum þinglýstum eigendum og sendur byggingarfulltrúa. Viðaukinn uppfylli því skilyrði fjöleignarhúsalaganna.

Kæranda vísi til þess að synjun byggingarfulltrúa sé byggð á ómálefnalegum sjónarmiðum og geðþótta. Það sé ekki hlutverk byggingarfulltrúa að meta hvort skipting á hagnýtingu lóðar sé ósanngjörn eða sanngjörn í garð eigenda minnihluta eignar eða síðari eigenda. Byggingarfulltrúa beri skylda til að virða réttindi aðila samkvæmt fjöleignarhúsalögum og árita viðauka eignarskiptayfirlýsingarinnar þar sem hann uppfylli skilyrði laganna. Þessu til stuðnings sé vísað til grundvallarreglna stjórnsýsluréttarins um málefnaleg sjónarmið og 1. mgr. 12. gr. og 27. gr. reglugerðar nr. 910/2000 en samkvæmt þeim felist í áritun byggingarfulltrúa aðeins staðfesting á viðtöku eignaskiptalýsingar og að hún sé í samræmi við fyrrgreinda reglugerð og lög um fjöleignarhús. Í áritun byggingarfulltrúa felist því ekki staðfesting, viðurkenning eða samþykki á þeim breytingum á notkun er gerðar kunni að hafa verið. Bent sé á að byggingarfulltrúi hafi áður áritað eignaskiptayfirlýsingar um breytingu á hagnýtingu sameignar og telji kærendur synjun hans í kærumálinu vera brot á jafnræðisreglu 11. gr. stjórnsýslulaga.

Á því sé einnig byggt að byggingarfullrúi hafi brotið gegn rannsóknarreglu 10. gr. stjórnsýslulaga með því að upplýsa ekki málið nægilega áður en hin kærða ákvörðun hafi verið tekin. Engin upplýsingaöflun hafi farið fram í því skyni að staðreyna ósanngirni umræddrar skiptingar, þótt sú skoðun hafi verið ráðandi þáttur í ákvörðun byggingarfulltrúa. Slík upplýsingaöflun hefði leitt í ljós að umræddur gerningur hafi verið gerður til hagsbóta fyrir eigendur minni eignarhlutans og síðari eigendur þar sem samþykkt kauptilboð hafi legið fyrir með fyrirvara kaupenda um þinglýsingu viðaukans.

Kærandi telji að afgreiðsla málsins hjá byggingarfulltrúa hafi dregist að óþörfu og hafi tímafrestir reglugerðar nr. 910/2000 ekki verið virtir.

Bent sé á að skv. 4. gr. og 9.-10. tl. 5. gr. fjöleignarhúsalaga falli undir hugtakið séreign, m.a. hluti lóðar húss sem sé séreign samkvæmt þinglýstum heimildum. Sameign sé skilgreind m.a. sem öll lóð húss nema þinglýstar heimildir kveði á um að annað, sbr. 5. tl. 8. gr. laganna.

Í umræddum viðauka komi skýrt fram að báðir aðilar hafi fullan umgengnisrétt um sérafnotafleti hvors annars. Einungis sé um að ræða breytingu til að kveða skýrar á um kostnaðarskiptingu aðila, þannig að hvor eigandi um sig beri allan kostnað við gerð, viðhald og umhirðu þess sérafnotahluta lóðarinnar sem tilheyri honum.

Málsrök byggingarfulltrúa: Í bréfi byggingarfulltrúa til kæranda, dags. 19. september 2005, kemur fram að ástæða synjunarinnar sé skipting lóðar hússins í sérafnotafleti. Telji embættið að sú skipting gangi mun lengra en eðlilegt geti talist og að ekki séu forsendur til þess að embættið með áritun sinni lýsi velþóknun á gerningnum. Sé embættið raunar tilbúið til að árita yfirlýsinguna ef afmörkun sérafnotaflatar nái aðeins til flata sem miði að friðhelgi einkalífs og þeirra sérnota er lúti að innkeyrslu og bílgeymslu. Í lok bréfsins segir að unnt sé að kæra synjun byggingarfulltrúa til félagsmálaráðuneytisins þar sem ekki verði séð að lagaskilyrði séu til þess að kæra málið til kærunefndar fjöleignarhúsa eða úrskurðarnefndarinnar.

Niðurstaða: Í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 er gert ráð fyrir því að byggingarfulltrúi sinni öðrum störfum en þeim sem lúta að útgáfu byggingarleyfa og byggingareftirliti, m.a. skráningu fasteigna, sbr. 3. mgr. 40. gr. laganna. Í 4. mgr. 17. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 kemur fram að eignaskiptayfirlýsing, ásamt teikningum og öðrum gögnum, skuli afhent byggingarfulltrúa til staðfestingar og er honum skylt að senda Fasteignamati ríkisins afrit hennar. Er þessi skylda byggingarfulltrúa áréttuð í grein 9.8 í byggingarreglugerð nr. 441/1998. Ákvarðanir byggingarfulltrúa um afgreiðslu þessara erinda verða að teljast lokaákvarðanir og sæta því kæru, sbr. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Í máli þessu er deilt um synjun byggingarfulltrúa um að staðfesta viðauka eignaskiptayfirlýsingar vegna fjöleignarhússins að Sogavegi 125, en í honum felst m.a. að lóð hússins, sem er óskipt samkvæmt lóðarleigusamningi, er skipt í tvo sérnotafleti og einn sameignarflöt ásamt því að þau tvö bílastæði sem á lóðinni eru tilheyri aðeins efri hæð hússins. Ekki er því gert ráð fyrir að bílastæði tilheyri neðri hæð. Var ekki sótt um breytingu á aðaluppdráttum húss og lóðar vegna þessa.

Samkvæmt 3. tl. 12. gr. fjöleignarhúsalaga á eigandi íbúðar í fjöleignarhúsi rétt til að hagnýta og nota sameignina að virtum sama rétti annarra eigenda og í byggingarreglugerð nr. 441/1997 gr. 64.3 segir að á hverri lóð íbúðarhúss skuli vera a.m.k. tvö bílastæði fyrir hverja íbúð sem sé stærri en 80 m², en a.m.k. eitt bílastæði fyrir hverja íbúð sem sé 80 m² eða minni.

Samkvæmt framangreindu er viðauki sá sem um er deilt í máli þessu í ósamræmi við aðaluppdrætti hússins auk þess að vera í andstöðu við ákvæði lóðarleigusamnings, lög um fjöleignarhús varðandi hagnýtingu sameignar og byggingarreglugerð um bílastæði á lóð. Var byggingarfulltrúa því rétt að synja um áritun á umræddan viðauka og verður kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar því hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu á synjun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 19. september 2005 um staðfestingu á viðauka við eignaskiptayfirlýsingu.

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

______________________________ _______________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

2/2005 Melateigur

Með dim

Ár 2007, miðvikudaginn 7. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 2/2005, kæra stjórnar Hagsmunafélags húseigenda og íbúa við Melateig 1 – 41, Akureyri á bókun umhverfisnefndar Akureyrarbæjar frá 8. desember 2004 um að nefndin sé sammála túlkun skipulags- og byggingarfulltrúa um að byggingarfulltrúi taki ekki út endanlegan yfirborðsfrágang lóða, þar með talið malbik, kantsteina, gras o.þ.h., eða tryggi aðgengi fatlaðra á svæðinu og nægjanlega afvötnun þess.

Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. janúar 2005, er barst nefndinni hinn 10. sama mánaðar, kærir stjórn Hagsmunafélags húseigenda og íbúa við Melateig 1 – 41, Akureyri bókun umhverfisnefndar Akureyrarbæjar frá 8. desember 2004 um að nefndin sé sammála túlkun skipulags- og byggingarfulltrúa um að byggingarfulltrúi taki ekki út endanlegan yfirborðsfrágang lóða, þar með talið malbik, kantsteina, gras o.þ.h., eða tryggi aðgengi fatlaðra á svæðinu og nægjanlega afvötnun þess.

Kærendur krefjast þess að byggingarfulltrúa verði gert skylt að taka út ofangreinda verkþætti.

Málavextir: Með lóðarleigusamningi, dags. 22. desember 1999, var Byggingarfélaginu Hyrnunni ehf. úthlutað byggingarlóðinni nr. 1 – 41 við Melateig á Akureyri. Var lóðinni úthlutað sem einni óskiptri lóð, 20.026 m² að stærð. Lóðarleiguskilmálar, samkvæmt deiliskipulagi samþykktu í bæjarstjórn hinn 7. september 1999, úthlutunarskilmálum og lóðarleigusamningi, voru þeir að Akureyrarbær skyldi annast tengingu lóðarinnar við gatnakerfi bæjarins en að öðru leyti annaðist byggingarfélagið frágang lóðarinnar, þ.m.t. að fullgera aðkomuleiðir innan lóðar, bílastæði og göngustíga ásamt því að grófjafna lóð og ganga frá opnum svæðum. Skyldi byggingarfélagið greiða gatnagerðargjald vegna íbúða við götuna í samræmi við gjaldskrá Akureyrarbæjar. Lóðarhafi samþykkti ofangreinda skilmála og tók til við byggingu húsa á svæðinu sem síðar voru seld.

Húseigendur og íbúar við Melateig 1 – 41 stofnuðu með sér hagsmunasamtök og hinn 11. maí 2002 var haldinn fundur með þeim og byggingarfélaginu þar sem kærendur kynntu athugasemdir sínar við frágang á götumannvirkinu og lóðum við Melateig og komu á framfæri ósk um úrbætur. Undirtektir byggingarfélagsins voru jákvæðar og var ákveðið þegar í stað að fara yfir svæðið með verktökum og hönnuðum og lagfæra mörg aðfinnsluefnanna.

Með bréfi kærenda til byggingarfulltrúa, dags. 15. maí 2002, komu kærendur þeirri skoðun sinni á framfæri að þeir teldu götumannvirkið og grassvæði við Melateiginn vera byggingarleyfisskylda framkvæmd, sbr. 36. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Framkvæmdin væri því bæði eftirlits- og úttektarskyld og um hana giltu ákvæði byggingarreglugerðar nr. 441/1998.

Með bréfi til bæjarráðs Akureyrar, dags. 20. október 2002, kröfðust kærendur þess að erindi þeirra frá 15. maí sama ár yrði afgreitt og á fundi bæjarráðs hinn 24. sama mánaðar var sviðsstjóra tækni- og umhverfissviðs falið að svara erindinu. Fundargerð bæjarráðs var afgreidd á fundi bæjarstjórnar hinn 5. nóvember 2002.

Í bréfi sviðsstjóra tækni- og umhverfissviðs til kærenda, dags. 25. október 2002, til kærenda segir: „Helstu upplýsingar varðandi lóð eiga að koma fram á byggingarnefndaruppdrætti, en á grundvelli þess uppdráttar er byggingarleyfi veitt. Almennt eru húsbyggjendur ekki krafðir séruppdrátta af lóðum, nema þess þurfi við, að mati byggingarfulltrúa hverju sinni. Á þetta við þegar lóðir eru stórar og huga þarf að aðgengi fatlaðra, fjölda bílastæða, tryggja afvötnun og þess háttar. Varðandi úttektir og eftirlit, þá er við lokaúttekt gengið eftir því að hæðir á lóðamörkum séu innan eðlilegra skekkjumarka sbr. mæliblað lóðarinnar og hvort hætta geti skapast vegna frágangs hennar. Aðrar úttektir eru ekki viðhafðar á lóð, nema annað eigi við, svo sem lagnir, steypt mannvirki og þess háttar.“

Bréfi þessu fylgdu nokkur gögn, þ.á m. stöðuúttekt, dags. 13. nóvember 2001, en þar segir m.a. að sérafnotahlutar lóða par- og raðhúsa og sameignarlóð séu fullgerð nema eftir sé að lagfæra frágang á lóðarmörkum að austan og sunnan.

Kærendur sættu sig ekki við ofangreind svör sviðsstjóra tækni- og umhverfissviðs og með bréfi, dags. 18. nóvember 2002, mótmæltu þeir fyrrnefndri stöðuúttekt og óskuð eftir svörum bæjaryfirvalda við eftirfarandi:

„1. Viðurkennir Akureyrarbær, byggingareftirlit, að samkvæmt 36. gr. skipulags- og byggingarlaga, þá sé götumannvirkið og lóðin Melateigur 1-41 háð byggingarleyfi og því eftirlits- og úttektarskyld þar sem framkvæmdin er ekki á vegum opinberra aðila? 2. Mun Akureyrarbær samkvæmt framansögðu tryggja að aðgengi hreyfihamlaðra varðandi umrætt götumannviki verði tryggt, samanber ákvæði 22. gr. byggingarreglugerðar, en slíkt á að koma fram á lóðaruppdrætti, sem á að vera samþykktur samanber 19. gr.? 3. Mun Akureyrarbær samkvæmt framansögðu, og með tilvísun til ákvæða 61., 66. og 68. gr. byggingarreglugerðar, tryggja bætta og öruggari afvötnun af umræddri götu og lóð, sem og betri frágang lóðar og fyllingu bakvið kantstein?“

Með bréfi, dags. 27. desember 2002, svaraði sviðsstjóri tækni- og umhverfissviðs framangreindum spurningum kæranda með eftirfarandi hætti:

„1. Samkvæmt grein 4.6.15 í ÍST 51 2001 skal lokaúttekt byggingarfulltrúa fara fram þegar byggingarstigi 6, er náð, en byggingarstig 6 er náð þegar bygging er fullgerð án lóðarfrágangs. Lóðarfrágangur er skilgreindur á byggingarstigi 5 en segir þar: Jarðvegur á lóð skal frágenginn í rétta hæð undir endanlegt yfirborð. Jarðvegsskiptum skal vera lokið þar sem þess er þörf undir hellur, malbik eða gróður. Lagnir í lóð skulu frágengnar, sbr. gr. 4.4.11. Samkvæmt grein 48 í byggingarreglugerð, um áfangaúttektir, er ekki tilgreint sérstaklega um úttektir á lóð eða bílastæðum. Með vísan til þess er að ofan greinir er ekki gert ráð fyrir að byggingarfulltrúi taki út endanlegan yfirborðsfrágang lóða, þar með talið malbik, kantsteina, gras o.þ.h. þrátt fyrir að framkvæmdin sé háð byggingarleyfi sbr. 36. gr. skipulags- og byggingarlaga og 18.14. gr. byggingarreglugerðar.

Ekki hefur verið farið fram á að séruppdráttum af lóð sé skilað inn með byggingarleyfisumsókn þar sem á afstöðumynd aðaluppdrátta (byggingarnefndaruppdráttum) koma fram þau atriði sem krafist er að komi fram á lóðaruppdráttum sbr. gr. 22 í byggingarreglugerð.

2. Við lóðarhönnun skal tryggja hindrunarlausar leiðir að inngöngum frá lóð og bílastæðum sbr. gr. 62.2. Úttekt á þessum atriðum hefur ekki farið fram en verður framkvæmd við lokaúttekt sem mun fara fram strax á nýju ári, að ósk byggingaraðila þann 5. des. sl.

Í byggingarreglugerð er þess hvergi getið að íbúðarhús og leiðir um lóðir þeirra skuli vera aðgengileg fötluðum, nema þar sem um fjölbýlishús með fleiri en 6 íbúðum er að ræða.

Þá er gerð krafa um að hús og lóðir sem ætlaðar eru almenningi eða almenningur þarf að hafa aðgang að séu aðgengileg fötluðum. Í tilfelli Melateigs er ekki um þessi atriði að ræða þar sem ekkert hús á svæðinu fellur skilyrðislaust undir þau ákvæði að þurfa að vera aðgengileg fötluðum og því ekki gerð sérstök krafa um það við samþykkt aðalteikninga.

3. Frárennslislagnir á lóð eru úttektarskyldar og er gerð krafa um að þær séu teiknaðar. Þær teikningar eru til og teiknaðar af Arkitekta- og verkfræðistofu Hauks ehf. og uppfylla að mati embættisins staðla og hönnunarkröfur sem gerðar eru til fráveitu yfirborðsvatns á lóðinni og staðsetningar niðurfalla með tilliti til hæðarsetningar lóðar sbr. samþykkta byggingarnefndaruppdrætti (aðaluppdrætti).“

Framangreint kærðu kærendur til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála sem með úrskurði hinn 14. október 2004 vísaði kærumálinu frá nefndinni með þeim rökum að framangreint svar sviðsstjóra tækni- og umhverfissviðs fæli ekki í sér ákvörðun sem bindi enda á meðferð máls og hefði að auki ekki komið til staðfestingar bæjarstjórnar og væri því ekki um að ræða ákvörðun er sætt gæti kæru til æðra stjórnvalds.

Í kjölfar úrskurðar úrskurðarnefndarinnar var á fundi umhverfisráðs hinn 8. desember 2004 lagt fram bréf, dags. 19. október 2004, frá Hagsmunafélagi húseigenda og íbúum Melateigs 1 – 41 og í kjölfarið var eftirfarandi fært til bókar: „Umhverfisráð er sammála eftirfarandi túlkun skipulags- og byggingafulltrúa eins og hún kemur fram í bréfi hans til Úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála dags. 10. mars 2004:

1. Embætti skipulags- og byggingafulltrúa á Akureyri hefur ekki farið fram á að séruppdráttum af lóðum sé skilað inn með byggingarleyfisumsóknum þar sem á afstöðumynd aðaluppdrátta (byggingarnefndaruppdráttum) eiga að koma fram þau atriði sem krafist er að komi fram á lóðaruppdráttum sbr. gr. 22 í byggingarreglugerð. Með vísan til. 36. gr. skipulags- og byggingarlaga og 18.14. gr. byggingarreglugerðar er gert ráð þrátt fyrir að framkvæmdir við gerð bílastæða og aðkomuleiða innan lóða séu háðar byggingarleyfi, en yfirborðsfrágangur ekki úttektarskyldur sbr. túlkun embættisins sem fer hér á eftir.

Samkvæmt grein 4.6.15 í ÍST 51 2001 skal lokaúttekt byggingarfulltrúa fara fram þegar byggingarstigi 6, er náð, en byggingarstigi 6 er náð þegar bygging er fullgerð án lóðarfrágangs. Lóðarfrágangur, skv. byggingarstigi 6, er skilgreindur í byggingarstigi 5 en þar segir: ,,Jarðvegur á lóð skal frágenginn í rétta hæð undir endanlegt yfirborð. Jarðvegsskiptum skal vera lokið þar sem þess er þörf undir hellur, malbik eða gróður. Lagnir í lóð skulu frágengnar, sbr. gr. 4.4.11.

Skv. grein 48 í byggingarreglugerð, um áfangaúttektir, er ekki tilgreint sérstaklega að byggingarfulltrúi taki út endanlegan yfirborðsfrágang lóða, þar með talið malbik, kantsteina, gras o.þ.h. Með vísan til ÍST 51:2001 greinar 4.7.2 telst bygging ekki fullgerð fyrr en byggingarstigi 7 er náð en þá skal lokið ,,gerð og frágangi gangbrauta og bílastæða og öllum frágangi jarðvegs”. Úttektarskyldu byggingarfulltrúa lýkur við byggingarstig 6 eins og fram kemur í ÍST 51:2001 grein 4.6.15

2. Í byggingarreglugerð er þess hvergi getið að íbúðarhús og lóðir þeirra skuli vera aðgengileg fötluðum, nema þar sem um fjölbýlishús með fleiri en 6 íbúðum er að ræða.
Þá er gerð krafa um að hús og lóðir sem ætluð eru almenningi eða almenningur þarf að hafa aðgang að séu aðgengileg fötluðum. Í umræddu tilfelli er ekki um þessi atriði að ræða þar sem ekkert hús á svæðinu fellur skilyrðislaust undir þau ákvæði að þurfa að vera aðgengileg fötluðum og því ekki gerð sérstök krafa um það við samþykkt aðalteikninga. Úttektir á aðgengi fatlaðra eru ekki framkvæmdar nema þar sem kröfur um slíkt eru gerðar skv. byggingarreglugerð og byggingarskilmálum.

Í gr. 62.2 í byggingarreglugerð eru eftirfarandi ákvæði: ,,Við lóðarhönnun skal tryggja hindrunarlausar leiðir að inngöngum frá lóð og bílastæðum”. Ekki er nánari skilgreining á þessu ákvæði í byggingarreglugerð en víða verður ekki komist hjá tröppum eða skábrautum að inngöngum frá lóð og hefur embættið ekki litið svo á að gerðar séu kröfur um aðgengi fatlaðra að öllum inngöngum nema þegar sérstaklega eru gerðar kröfur um slíkt skv. reglugerðum og byggingarskilmálum eins og áður hefur komið fram.

3. Frárennslislagnir á lóð eru úttektarskyldar og er gerð krafa um að þær séu teiknaðar. Lagnauppdrættir, sem unnir eru af Arkitekta- og verkfræðistofu Hauks ehf., eru til í vörslu embættisins og uppfylla að mati þess staðla og hönnunarkröfur sem gerðar eru til fráveitu yfirborðsvatns á lóðinni og staðsetningar niðurfalla með tilliti til hæðarsetningar lóðar í samræmi við samþykkta byggingarnefndaruppdrætti (aðaluppdrætti).“

Framangreint hafa kærendur kært til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda: Kærendur krefjast þess að götumannvirkið og lóðir við Melateiginn verði afhentar í ásættanlegu formi frá verktakanum og vísa til þess að Akureyrarbær beri fulla ábyrgð á deiliskipulagi götunnar og opnum svæðum. Kærendur halda því fram að þessi mannvirki séu háð byggingarleyfi og um þau gildi öll ákvæði byggingarreglugerðar, enda komi undanþáguákvæði 36. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 ekki til álita, þar sem framkvæmdin sé að kröfu Akureyrarbæjar unnin og kostuð af verktaka.

Kærendur benda á að í gr. 53.1 byggingarreglugerðar nr. 441/1998 segi að þegar smíði húss sé að fullu lokið skuli byggingarstjóri eða húsbyggjandi óska eftir lokaúttekt byggingarfulltrúa. Í gr. 4.7.3 í ÍST 51 sé greint frá því að bygging sé fullgerð þegar allar notaeiningar séu fullgerðar og í lið 4.7.2 segi að lokið skuli gerð og frágangi gangbrauta og bílastæða á lóð og öllum frágangi jarðvegs.

Kærendur vísa og til gr. 4.5.14 í ÍST 51 máli sínu til stuðnings þar sem segi að jarðvegur á lóð skuli frágenginn í rétta hæð undir endanlegt yfirborð. Jarðvegsskiptum skuli vera lokið þar sem þess sé þörf undir hellur, malbik eða gróður og lagnir í lóð skuli frágengnar. Byggingareftirliti beri að tryggja að verktakinn/lóðarhafi hafi framkvæmt framangreint áður en byggingarstigi 6 sé náð, sbr. gr. 4.6.1 í ÍST 51. Þetta hafi byggingareftirlitið ekki framkvæmt þar sem engar hæðarmælingar hafi farið fram á lóðum eða stallaskilum milli húsa, engin jarðvegsskipti hafi farið fram, heldur hafi ísaldarleirnum með grjóti verið jafnað út og annað grjót ekki fjarlægt og engin fínjöfnun verið framkvæmd fyrir þökulagningu.

Kærendur benda á að samkvæmt framlögðum teikningum sé hvergi sýnd niðursneiðing gangstétta með tilliti til aðgengis fatlaðra líkt og kveðið sé á um í 22. gr. byggingarreglugerðar og benda á stærð lóðarinnar því til stuðnings.

Kærendur halda því fram að samkvæmt 36. gr. skipulags- og byggingarlaga sé götumannvirkið byggingarleyfisskylt og því gildi um þá framkvæmd öll ákvæði byggingarreglugerðarinnar, eftir því sem við eigi. Sérstaklega sé áréttað að samkvæmt 48. gr. reglugerðarinnar skuli byggingarstjóri við áfangaúttekt óska eftir úttekt byggingarfulltrúa á þáttum er varði aðgengi m.t.t. fatlaðra. Þá sé í 199.2 gr. fjallað um umferðarleiðir með tilliti til fatlaðra og í 203. gr. sé ákvæði um skábrautir fyrir hjólastóla. Þá veki kærendur einnig athygli á að samkvæmt gr. 3.1.1 skipulagsreglugerðar skuli við skipulagsgerð ávallt taka tillit til þarfa barna, fatlaðra og aldraðra við ákvarðanatöku um landnotkun og tilhögun mannvirkja, s.s. vegna stíga, bílastæða og varðandi aðgengi að byggingum og opnum svæðum o.s.frv.

Kærendur halda því fram að niðurföllin sem fyrir séu fullnægi ekki fráveitu yfirborðsvatns á lóðinni og tryggi í engu afvötnun hennar og vísa til þess að öll lóðin halli niður í suð-austur hluta hennar.

Kærendur ítreka að málið varði annars vegar húsin við götuna, ásamt lóðum til sérafnota sem þeir telji úttektarskyldar, og hins vegar götumannvirkið sjálft, skolp, regnvatnslögn, malbik, kantstein, gangstétt og lýsingu ásamt opnum sameiginlegum grassvæðum. Öll þessi mannvirki séu háð byggingarleyfi samkvæmt 36. gr. skipulags- og byggingarlaga og því beri byggingareftirliti að taka þau út.

Kærendur krefjast þess einnig að Akureyrarbær, byggingareftirlit, standi við ákvæði byggingarreglugerðar og taki út eftirfarandi verkþætti og krefjist þess við lokaúttekt að verktakinn gangi fullnægjandi frá þeim svo sem hér segir:

„1. Gerðir verði fláar á enda gangstétta, eins og lögformlegt er og annars staðar er gert á götum bæjarins, sem tryggi umferð hreyfihamlaðra (hjólastólanotenda) um svæðið.

2. Bætt verði við niðurföllum á neðanverðu svæðinu t.d. framan nr. 9 og 13, sem og niðurfalli á opna grassvæðið ofan húss nr. 2 – 8, til að tryggja örugga afvötnun, og koma í veg fyrir að í leysingum flæði inn í hús.

3. Bæta skal aðfyllingu að kantsteini, sem steyptur var eftir þökulagningu, og stendur því víðast hvar langt upp fyrir grasið og hefur engan stuðning, auk þess sem frágangur er þannig að hirðing er mjög erfið.

4. Taka skal út, annars vegar undirbyggingu lóða, jöfnun, hæðartöku og almennan frágang, og hins vegar það efni (þökur) sem lagt var á lóðirnar, sem er að stórum hluta fullkomlega óboðlegt á húsalóðir, ekkert nema snarrætur, vallhumall og annað illgresi. Á þetta bæði við húsalóðir til sérnota, sem og það svæði (lóð) sem telst til sameiginlegra nota.“

Kærendur líta svo á að um sé að ræða lögformlega stjórnvaldsákvörðun, sbr. samþykkt um stjórn Akureyrarkaupstaðar og fundarsköp bæjarstjórnar nr. 895/2003, er félagsmálaráðuneytið hefur staðfest og birt hefur verið í B-deild Stjórnartíðinda, en þar sé skipulags- og byggingarfulltrúa og umhverfisráði heimiluð lokaafgreiðsla mála.

Málsrök Akureyrarbæjar: Í greinargerð skipulags- og byggingarfulltrúa Akureyrarbæjar vegna málsins segir að embætti skipulags- og byggingarfulltrúa hafi ekki farið fram á að séruppdráttum af lóðum sé skilað inn með byggingarleyfisumsóknum þar sem á afstöðumynd aðaluppdrátta skuli koma fram þau atriði sem krafist sé að fram komi á lóðaruppdráttum, sbr. 22. gr. byggingarreglugerðar. Með vísan til 36. gr. skipulags- og byggingarlaga og gr. 18.14 í byggingarreglugerð séu framkvæmdir við gerð bílastæða og aðkomuleiða innan lóða háðar byggingarleyfi, en yfirborðsfrágangur sé ekki úttektarskyldur.

Akureyrarbær bendir á að samkvæmt grein 4.6.15 í ÍST 51 skuli lokaúttekt byggingarfulltrúa fara fram þegar byggingarstigi 6 sé náð, en þeim áfanga sé náð þegar bygging sé fullgerð án lóðarfrágangs. Lóðarfrágangur sé skilgreindur í byggingarstigi 5 en þar segi: „Jarðvegur á lóð skal frágenginn í rétta hæð undir endanlegt yfirborð. Jarðvegsskiptum skal vera lokið þar sem þess er þörf undir hellur, malbik eða gróður. Lagnir í lóð skulu frágengnar, sbr. gr. 4.4.11.“

Þá er og vísað af hálfu Akureyrarbæjar til 48. gr. byggingarreglugerðar um áfangaúttektir, en þar sé ekki tilgreint sérstaklega að byggingarfulltrúi taki út endanlegan yfirborðsfrágang lóða, þar með talið malbik, kantsteina, gras o.þ.h. Með vísan til gr. 4.7.2 í ÍST 51 teljist bygging ekki fullgerð fyrr en byggingarstigi 7 sé náð, en þá skuli lokið „…gerð og frágangi gangbrauta og bílastæða og öllum frágangi jarðvegs“. Úttektarskyldu byggingarfulltrúa ljúki við byggingarstig 6 eins og fram komi í gr. 4.6.15 í ÍST 51.

Þá er því og haldið fram af hálfu bæjarins að í byggingarreglugerð sé þess hvergi getið að íbúðarhús og lóðir þeim tilheyrandi skuli vera aðgengileg fötluðum, nema þar sem um fjölbýlishús með fleiri en sex íbúðum sé að ræða. Samkvæmt reglugerðinni sé gerð krafa um að hús og lóðir sem ætluð séu almenningi eða almenningur þurfi að hafa aðgang að séu aðgengileg fötluðum. Í umræddu tilfelli sé ekki um þessi atriði að ræða þar sem ekkert hús á svæðinu falli skilyrðislaust undir þau ákvæði að þurfa að vera aðgengileg fötluðum og því hafi ekki verið gerð sérstök krafa um það við samþykkt aðalteikninga. Úttektir á aðgengi fatlaðra séu ekki framkvæmdar nema þar sem kröfur um slíkt séu gerðar samkvæmt byggingarreglugerð og byggingarskilmálum. Þá sé í gr. 62.2 byggingarreglugerðar eftirfarandi ákvæði: „Við lóðarhönnun skal tryggja hindrunarlausar leiðir að inngöngum frá lóð og bílastæðum.“ Ekki sé nánari skilgreining á þessu ákvæði í byggingarreglugerð en víða verði ekki komist hjá tröppum eða skábrautum að inngöngum frá lóð og hafi embættið ekki litið svo á að gerðar væri kröfur um aðgengi fatlaðra að öllum inngöngum nema þegar sérstaklega væru gerðar kröfur um slíkt samkvæmt reglugerðum og byggingarskilmálum.

Bent sé að frárennslislagnir á lóð séu úttektarskyldar og gerð sé krafa um að þær séu teiknaðar. Lagnauppdrættir lóðarinnar, sem unnir séu af Arkitekta- og verkfræðistofu Hauks ehf., séu til í vörslu byggingarfulltrúaembættisins. Þær uppfylli að mati embættisins staðla og hönnunarkröfur sem gerðar séu til fráveitu yfirborðsvatns á lóðinni og staðsetningar niðurfalla með tilliti til hæðarsetningar lóðar í samræmi við samþykkta byggingarnefndaruppdrætti.

Þá er þess getið í greinargerð Akureyrarbæjar að lokaúttekt hafi farið fram miðað við að byggingarstigi 6 væri náð, en skírteini ekki verið gefið út þar sem mál þetta sé til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.

Andmæli kærenda við sjónarmiðum Akureyrarbæjar: Kærendur árétta að samkvæmt 53. gr. byggingareglugerðar nr. 441/1998 sé það framkvæmdaraðili sjálfur sem óski eftir lokaúttekt byggingarfulltrúa þegar smíði húss sé að fullu lokið að hans mati. Slík úttekt geti farið fram samkvæmt ÍST 51/2001 gr. 4.6.15 án þess að það feli í sér að allt ferlið sé fullfrágengið, enda sé í 54. gr. reglugerðarinnar um útgáfu lokaúttektarvottorðs gert ráð fyrir því að við lokaúttektina geti komið fram atriði sem þarfnist úrbóta og verði að lagfæra áður en heimilt verði að gefa út umrætt lokavottorð.

Kærendur benda á að í áður nefndum staðli segi svo um byggingarstig 7, fullgerða byggingu, í lið 4.7.1: „Til þess að teljast fullgerð þarf hún að uppfylla þær kröfur sem lýst er í fyrri byggingarstigum og í gr. 4.7.2 o.s.frv.“ en sú gr. hljóði svo: „Lokið skal gerð og frágangi gangbrauta og bílastæða á lóð og öllum frágangi jarðvegs.“

Kærendur telja að útilokað sé að flokka yfirborðsefnið, þ.e. þökurnar á lóðirnar og opna svæðið, öðruvísi en sem jarðvegsefni, og því lögformlega ákveðið að slíkur frágangur falli undir úttektarskyldu og eftirlit byggingarfulltrúa. Embættið verði því að sjá um að ákvæðum byggingarstigs 7 sé fullnægt, svo unnt sé að tala um „fullgerða byggingu“, enda sé það í samræmi við ákvæði gr. 53.1 og 54.1 í byggingarreglugerð. Verði verktakinn ekki við slíkum óskum beri byggingarfulltrúa að láta framkvæma það sem upp á vanti og sækja greiðslu á þeim kostnaði í ábyrgðartryggingu hönnuða, sbr. 26. gr. byggingarreglugerðarinnar.

Umsögn Skipulagsstofnunar: Með bréfi, dags. 11. ágúst 2004, óskaði úrskurðarnefndin eftir umsögn Skipulagsstofnunar á kæruefninu. Í bréfi stofnunarinnar, dags. 28. sama mánaðar, segir svo: „Skipulagsstofnun telur ljóst að skýra beri 2. mgr. 36. gr. skipulags- og byggingarlaga þröngt. Tilvísun málsgreinarinnar til framkvæmda sem eru „á vegum“ opinberra aðila verður að skýra þannig að opinber aðili sé með beinum hætti ábyrgur fyrir umræddri framkvæmd. Í þessu samhengi er rétt að geta þess að líklega er um málvillu að ræða í fyrrnefndri lagagrein, þar sem orðið „framkvæmdar“ kemur fyrir. Hlýtur að vera átt við „framkvæmdir“, enda er upptalning greinarinnar byggð á mismunandi tegundum framkvæmda.

Hafi bæjarfélag lýst því yfir að það yfirfæri að öllu leyti ábyrgð vegna framkvæmdar yfir á einkaaðila, sem að öðrum kosti hefði fallið undir ábyrgðarsvið bæjarfélagins, telur Skipulagsstofnun að undantekning 2. mgr. 36. gr. eigi ekki lengur við. Við það að yfirfæra ábyrgð verks með slíkum hætti breytast forsendur fyrir beitingu 2. mgr. 36. gr. sé tekið mið af orðalagi greinarinnar, sem vísar til umsjónar og þar með ábyrgðar opinbers aðila með framkvæmdinni. Undantekning umræddrar lagagreinar eigi því ekki lengur við og almenn ákvæði IV. kafla laganna um málsmeðferð byggingarleyfisskyldra framkvæmda gildi.“

Niðurstaða: Í máli þessu er kærð bókun umhverfisnefndar Akureyrarbæjar frá 8. desember 2004 um að nefndin sé sammála túlkun skipulags- og byggingarfulltrúa um að byggingarfulltrúi taki ekki út endanlegan yfirborðsfrágang lóða, þar með talið malbik, kantsteina, gras o.þ.h., eða tryggi aðgengi fatlaðra á svæðinu og nægjanlega afvötnun þess eins og nánar greinir í bókun ráðsins. Fundargerð umhverfisnefndar var lögð fram til kynningar á fundi bæjarstjórnar hinn 14. desember 2004. Felur bókun ráðsins í sér að staðfest er sú afstaða byggingarfulltrúa að hafna kröfu kærenda um að hann taki út tilgreinda verkþætti við frágang lóðarinnar að Melateig 1 – 41 á Akureyri. Verður að túlka hina kærðu ákvörðun svo að með henni hafi verið staðfest synjun byggingarfulltrúa á erindi kærenda um úttektir og úrbætur sem krafist var af þeirra hálfu. Umrædd ákvörðun hefur hlotið meðferð í samræmi við gildandi samþykkt um stjórn Akureyrarkaupstaðar.

Í kröfugerð kærenda felst að byggingarfulltrúi hlutist til um úttektir í krafti eftirlitsvalds embættis hans. Almennt gildir um úttektir við gerð byggingarleyfisskyldra mannvirkja að byggingarstjóra ber að óska einstakra áfangaúttekta samkvæmt 48. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Þá skal byggingarstjóri, eða byggjandi, óska lokaúttektar samkvæmt 53. gr. nefndrar reglugerðar og samkvæmt 54. gr. reglugerðarinnar skal byggingarfulltrúi setja byggingarstjóra og byggjanda tímafrest til úrbóta komi fram við lokaúttekt að úrbóta sé þörf í einhverjum efnum.

Skilja verður ákvæði þessi svo að þeim sé ætlaða að tryggja eftirlit með öryggi og gæðum mannvirkja og að unnt sé að knýja þá sem ábyrgð bera á framkvæmdum til að bæta úr því sem á kunni að skorta til að mannvirkið fullnægi viðeigandi skilyrðum. Lúta þessi ákvæði einkum að vörslu almannahagsmuna en ekki verður af þeim ráðið að eigendur fasteigna, sem keypt hafa eignir í byggingu, eignist lögvarinn rétt til þess að krefjast þess að byggingarfulltrúi láti fara fram úttekt að þeirra ósk til þess að staðreyna skilaástand eigna eða knýja á um úrbætur í því efni. Eru kröfur kærenda er að þessu lúta einkaréttarlegs eðlis og verða þeir að beina þeim að viðsemjendum sínum um eignirnar.

Með vísan til framanritaðs verður að fallast á að byggingarfulltrúa hafi verið rétt að synja kröfum kærenda um úttekt umræddra verkþátta og að hann hlutaðist til um tilgreindar úrbætur. Verður kröfum kærenda í málinu því hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kröfum kærenda í máli þessu er hafnað.

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

______________________________ _______________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

61/2004 Miðvangur

Með dim

Ár 2006, mánudaginn 18. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 61/2004, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúa Austur- Héraðs frá 23. september 2004 um að heimila breytt innra skipulag og breytta notkun kjallara fasteignarinnar að Miðvangi 1-3, Egilsstöðum, ásamt því að fjarlægja stiga milli kjallara og fyrstu hæðar hússins, loka stigagati með steinsteypu og bæta við gluggum á norðurhlið.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 27. október 2004, er barst nefndinni hinn 29. sama mánaðar, kærir Ragnheiður M. Ólafsdóttir hdl., f.h. Í ehf. og H, eigenda að eignarhlutum í fasteigninni að Miðvangi 1-3, Egilsstöðum, þá ákvörðun byggingarfulltrúa Austur-Héraðs frá 23. september 2004 að heimila breytt innra skipulag og breytta notkun kjallara fasteignarinnar að Miðvangi 1-3 ásamt því að fjarlægja stiga milli kjallara og fyrstu hæðar hússins, loka stigagati með steinsteypu og bæta við gluggum á norðurhlið. Ákvörðunin var staðfest í umhverfisráði sveitarfélagsins hinn 28. september 2004.

Gera kærendur þá kröfu að hið kærða byggingarleyfi verði fellt úr gildi. Var jafnframt gerð krafa um bráðabirgðaúrskurð um stöðvun framkvæmda en í ljósi þess að framkvæmdum var lokið í kjölfar þess að kæra barst þótti ekki tilefni til að taka afstöðu til þeirrar kröfu.

Málavextir: Með eignaskiptayfirlýsingu, dags. 26. febrúar 1997, var fasteigninni að Miðvangi 1-3 skipt upp í níu eignarhluta. Í yfirlýsingunni segir m.a. að í kjallara hússins sé verslun með kvöð um umgengi milli útidyra í norðvestur horni og stiga upp á fyrstu hæð og skuli gangvegur fullnægja skilyrðum byggingaryfirvalda á hverjum tíma. Með kaupsamningi, dags. 15. júní 2004, varð byggingarleyfishafi eigandi að kjallara Miðvangs 1-3. Samkvæmt greindri eignaskiptayfirlýsingu var hlutfallstala hins selda séreignarhluta 33,93% í húsi og lóð en 15,8% í svonefndum Perlusal, sem mun vera rými það sem greindur stigi lá að á fyrstu hæð hússins.

Hinn 22. september 2004 var haldinn fundur í húseigendafélagi Miðvangs 1-3 þar sem fyrir lá að ræða fyrirhugaðar breytingar á notkun kjallara hússins í prentsmiðju og lágu fyrir fundinum teikningar að fyrirhuguðum breytingum. Samkvæmt fundargerð voru 44,67% eigenda mótfallnir því að gera breytingar á eignarskiptayfirlýsingu en eigendur að 32,77% eignarhlutum móttfallnir prentsmiðjurekstri í húsinu. Aðrir eigendur voru ekki sagðir setja sig upp á móti breytingunum svo framanlega sem þær hefðu ekki í för með sér óásættanlega röskun í húsinu.

Byggingarfulltrúi Austur-Héraðs samþykkti hið kærða byggingarleyfi „að uppfylltum skilyrðum laga og reglugerða“ á afgreiðslufundi hinn 23. september 2004 og var sú afgreiðsla staðfest á fundi umhverfisráðs hinn 28. september sama ár.

Eftir að kæra í máli þessu barst, eða hinn 18. nóvember 2004, óskaði byggingarleyfishafi eftir því við byggingarfulltrúa að heimild í umræddu byggingarleyfi fyrir gluggum yrði felld niður og féllst byggingarfulltrúi á það á afgreiðslufundi hinn 3. desember 2004.

Málsrök kærenda: Kærendur benda á að óheimilt hafi verið að gefa út umdeilt byggingarleyfi þar sem samþykki allra eigenda fasteignarinnar að Miðvangi 1-3 skorti, sbr. 4. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Þeir hafi verið mótfallnir umsóttum breytingum en þeir fari með 44,67% atkvæða í húsfélaginu að Miðvangi 1-3 í skjóli eignarhluta sinna.

Samkvæmt 16. og 18. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 þurfi samþykki allra eigenda til þeirra breytinga er greint byggingarleyfi heimili. Í eignaskiptayfirlýsingu komi skýrt fram að í kjallara hússins sé verslunar- og skrifstofuhúsnæði og kvöð sé um umgengi milli útidyra í norðvestur horni og stiga upp á fyrstu hæð. Þá sé áskilið í 19. gr. laganna að samþykki allra eigenda þurfi fyrir verulegum breytingum á sameign en brottnám sameiginlegs stiga og lokun stigagats sé slík breyting.

Athugasemdir af hálfu bæjaryfirvalda eða byggingarleyfishafa vegna kærumáls þessa hafa ekki borist úrskurðarnefndinni.

Niðurstaða: Hið kærða byggingarleyfi var staðfest á fundi umhverfisráðs Austur-Héraðs hinn 28. september 2004 og var fundargerð ráðsins lögð fram á fundi bæjarstjórnar hinn 6. október sama ár. Fundargerð þess fundar ber með sér að fundargerð afgreiðslufundar byggingarfulltrúa frá 23. september 2004 var ekki staðfest af bæjarstjórn.

Samkvæmt ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skal sveitarstjórn afgreiða byggingarleyfisumsóknir, sbr. t.d. 2. mgr. 38. gr., 2. mgr. 39. gr. og 1. mgr. 43. gr. laganna. Sveitarstjórnum er heimilt skv. 4. mgr. 40. gr. að víkja frá ákvæðum laganna um meðferð umsókna um byggingarleyfi með sérstakri samþykkt sem staðfest skal af umhverfisráðherra, sem fer með yfirstjórn skipulags- og byggingarmála skv. lögunum, sbr. 1. mgr. 3. gr. laganna.

Ekki liggur fyrir, þrátt fyrir eftirgrennslan, að staðfest og birt samþykkt skv. nefndri 4. mgr. 40 gr. skipulags- og byggingarlaga hafi verið í gildi er hin kærða ákvörðun var tekin og er því, að mati úrskurðarnefndarinnar, ekki fyrir hendi viðhlítandi heimild til þess að víkja frá fyrrgreindum ákvæðum skipulags- og byggingarlaga um afgreiðslu sveitarstjórnar á byggingarleyfum.

Af framangreindum ástæðum hefur hið kærða byggingarleyfi ekki hlotið lögboðna staðfestingu samkvæmt skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 og verður því að vísa máli þessu frá úrskurðarnefndinni með skírskotun til 2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, þar sem lokaákvörðun hefur ekki verið tekin um veitingu byggingarleyfisins.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

______________________________
Hjalti Steinþórsson

_____________________________ ____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ásgeir Magnússon

9/2011 Fjörður 1

68/2009 Háaberg

79/2009 Kórsalir

46/2009 Bergþórugata

30/2009 Skipholt

77/2008 Lambhóll við Starhaga

47/2006 Grettisgata

79/2005 Sogavegur

2/2005 Melateigur

61/2004 Miðvangur

Um okkur

Opnunartími