Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

108/2016 Laugavegur

Með

Árið 2018, fimmtudaginn 12. apríl, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mætt voru Nanna Magnadóttir forstöðumaður, Ásgeir Magnússon dómstjóri og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 108/2016, kæra á synjun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 12. júlí 2016 á umsókn um leyfi til að breyta skráningu húshluta úr íbúð í atvinnuhúsnæði að Laugavegi 58, Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 12. ágúst 2016, er barst nefndinni sama dag, kæra L&E ehf. og Stórval ehf. þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 12. júlí 2016 að synja umsókn þeirra um leyfi til að breyta skráningu eignarhluta 0201 úr íbúð í atvinnuhúsnæði að Laugavegi 58. Skilja verður kröfugerð kærenda svo að þess sé krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Gögn málsins bárust frá Reykjavíkurborg 5. september 2016.

Málavextir: Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 29. janúar 2016 var lögð fram fyrirspurn varðandi breytingu á notkun 2. hæðar hússins að Laugavegi 58 úr íbúð í atvinnu- og verslunarhúsnæði. Jafnframt lá fyrir umsögn skipulagsfulltrúa, dags. sama dag, þar sem tekið var jákvætt í erindið. Samþykkti skipulagsfulltrúi umsögnina.

Hinn 31. maí 2016 tók byggingarfulltrúi fyrir á afgreiðslufundi sínum umsókn um leyfi til að breyta skráningu umræddrar íbúðar í atvinnuhúsnæði og innrétta veitingastað í flokki II. Var málinu vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa sem vísaði því til umsagnar verkefnisstjóra. Málið var lagt fyrir að nýju á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 24. júní s.á. og því vísað til umhverfis- og skipulagsráðs. Afgreiddi ráðið erindið 6. júlí 2016 með svohljóðandi hætti: „Neikvætt, með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa, dags. 24. júní 2016.“ Í umsögninni lagði skipulagsfulltrúi til að umsókninni yrði hafnað með vísan til stefnumótunar Aðalskipulags Reykjavíkur 2010-2030. Var m.a. tekið fram að ekki væri sjálfgefið að heimila sjálfkrafa breytingu íbúðarhúsnæðis í veitingastað innan miðborgarinnar, enda samræmdist slíkt ekki markmiðum aðalskipulags fyrir fjölbreytileika í miðborginni. Byggingarfulltrúi tók umsóknina fyrir að nýju á afgreiðslufundi 12. júlí s.á. og synjaði erindinu með vísan til fyrrnefndrar umsagnar.

Málsrök kærenda: Kærendur skírskota til þess að í svari við fyrirspurn hafi komið fram að ekki væru gerðar skipulagslegar athugasemdir við fyrirspurnina. Vinnu við að innrétta umrætt rými sé lokið og hægt sé að hefja þar starfsemi. Sé hin kærða ákvörðun verulega íþyngjandi fyrir kærendur í ljósi þess kostnaðar sem þeir hafi haft og verði fyrir af því að breyta húsnæðinu að nýju.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Sveitarfélagið krefst þess að kröfu kærenda verði hafnað. Málið sé ekki þannig vaxið að ógildingu varði. Vísað sé til umsagnar skipulagsfulltrúa í málinu um það sem fram komi í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2010-2030 um Miðborgarkjarna M1a, en Laugavegur 58 sé á því svæði. Þar segi m.a. „Áhersla er lögð á fjölbreytni og gæði almennings- og göturýma, frjótt samspil þeirra við byggingar svæðisins og gott aðgengi að starfsemi þeirra fyrir gangandi vegfarendur. Á jarðhæðum eru verslunar-, veitinga-, menningar-, félags- og þjónustustarfsemi opin almenningi í forgangi en á efri hæðum eru einnig heimildir fyrir skrifstofu- og íbúðarhúsnæði, sem og gistiþjónustu.“ Jafnframt sé skírskotað til þeirra skilmála sem í gildi séu samkvæmt gildandi deiliskipulagi. Geri það ráð fyrir því að á skipulagsreitnum sé blönduð byggð verslunar-, þjónustu- og íbúðarhúsnæðis, en ekki sé sérstaklega gerð grein fyrir starfsemi innan umrædds húss. Sé húsið friðað lögum samkvæmt. Njóti byggingar á skipulagsreitnum, að undanskildum þremur húsum, verndunar vegna byggðamynsturs.

Þá komi fram í umsögninni að þegar unnið sé með mál sem þetta í gróinni þéttri byggð þurfi að horfa til hagsmuna heildarinnar og þess hvaða stefnu eigi að leggja fyrir þróun svæðisins alls til framtíðar. Fjallað sé um nauðsyn þess að viðhalda fjölbreytilegri starfsemi í miðborg Reykjavíkur í kaflanum „miðborg fyrir alla“ í aðalskipulaginu og sé stefnunni fylgt eftir með stefnumótuninni „Hverfismiðborgin“. Styðja þurfi við íbúðarbyggð í miðborg Reykjavíkur samkvæmt stefnu aðalskipulagsins og því sé ekki sjálfgefið að heimila sjálfkrafa breytingu íbúðarhúsnæðis í veitingastað innan miðborgarinnar, enda samræmist slíkar breytingar ekki markmiðum aðalskipulags fyrir fjölbreytileika í miðborginni. Sú stefnumótun sé í samræmi við 1. gr. markmiða skipulagslaga nr. 123/2010 þar sem fram komi að markmið laganna sé að þróun byggðar og landnotkunar sé í samræmi við skipulagsáætlanir þar sem efnahagslegar, félagslegar og menningarlegar þarfir íbúa séu hafðar að leiðarljósi. Jafnframt að stuðla að skynsamlegri og hagkvæmri nýtingu lands. Þá bendi Reykjavíkurborg á að svar við fyrirspurn feli ekki í sér heimild til framkvæmda. Framkvæmdir sem ráðist hafi verið í séu alfarið á ábyrgð og áhættu kærenda.

Niðurstaða: Samkvæmt landnotkunarkafla Aðalskipulags Reykjavíkur 2010-2030 eru miðborg og miðsvæði skilgreind með sama hætti og miðsvæði í gr. 6.2.b. í skipulagsreglugerð nr. 90/2013, eða sem: „Svæði fyrir verslunar- og þjónustustarfsemi og stjórnsýslu sem þjónar heilu landsvæði, þéttbýlisstað eða fleiri en einu bæjarhverfi, svo sem verslanir, skrifstofur, þjónustustofnanir, hótel, veitinga- og gistihús, menningarstofnanir og önnur hreinleg atvinnustarfsemi sem talin er samræmast yfirbragði og eðli starfsemi miðsvæðis.“ Jafnframt er tekið fram í skipulaginu að á miðsvæðum sé fyrst og fremst gert ráð fyrir verslunar- og þjónustustarfsemi, stjórnsýslu og skrifstofum, en einnig íbúðum, einkum á efri hæðum bygginga. Á miðsvæðum fari almennt fram fjölbreyttari starfsemi en rúmist á verslunar- og þjónustusvæðum. Þá er í kaflanum tekið fram að í aðalskipulaginu séu miðsvæði borgarinnar flokkuð. Nokkur miðsvæði séu skilgreind sem meginkjarni og svæði innan meginkjarnans nefnd M1 og M2. Á svæði M1, miðborgin, fari fram starfsemi sem þjóni landinu í heild, en einnig myndi miðborgin meginkjarna smásöluverslunar, sértækrar þjónustu, afþreyingar og ferðaþjónustu. Loks er tekið fram að efla skuli miðborgina sem kjarna stjórnsýslu, menningar, ferðaþjónustu, verslunar og þjónustu auk fjölbreyttrar íbúðarbyggðar.

Miðborginni er skipt í undirsvæði, þ. á m. M1a, miðborgarkjarna, en lóðin að Laugavegi 58 er á því svæði. Um það svæði segir í fyrrgreindum kafla um landnotkun m.a. að sérstök áhersla sé „á smásöluverslun auk veitingastarfsemi og afþreyingu sem og þjónustu lykilstofnana stjórnsýslu, menningar og mennta. Á jarðhæðum eru verslunar-, veitinga og menningar-, félags- og þjónustustarfsemi opin almenningi í forgangi, en á efri hæðum skrifstofu og íbúðarhúsnæði auk gistiþjónustu.“ Þá er fjallað um miðborgina í sérstökum kafla í aðalskipulaginu. Er tekið fram að mikilvægt sé að stuðla að því að miðborgin haldi áfram að vera ákjósanlegur vettvangur fyrir sem fjölbreyttasta þjónustu fyrir íbúa og gesti miðborgarinnar. Til að viðhalda fjölbreytileikanum sé mikilvægt að stuðla að blandaðri starfsemi sem falli vel saman og hafi heppileg áhrif á miðborgarbraginn.

Um svonefnda veitingamiðborg er sérstaklega tilgreint í aðalskipulagi að markviss stjórn á staðsetningu veitingastaða og á lokunartíma, sérstaklega með tilliti til íbúa miðborgarinnar, sé því mikilvægt tæki til að stuðla að því að ólík starfsemi geti þrifist í sátt og samlyndi. Um svæði M1a er m.a. tekið fram að sérstök áhersla sé lögð á smásöluverslun, veitingastarfsemi og afþreyingu, sem og þjónustu lykilstofnana í stjórnsýslu, menningu og menntun. Á jarðhæðum séu verslunar-, veitinga-, menningar-, félags- og þjónustustarfsemi opin almenningi í forgangi, en á efri hæðum séu einnig heimildir fyrir skrifstofu- og íbúðarhúsnæði, sem og gistiþjónustu. Gildi almennar veitingaheimildir í miðborgarkjarnanum. Í aðalskipulaginu er enn fremur að finna sérstök ákvæði um vínveitingahús. Er þar tekið fram að á svæði með almennar miðborgarheimildir megi heimila allar tegundir veitingastaða í flokki I-III að skemmtistöðum undanskyldum. Koma þær heimildir jafnframt fram í töflu 2 og svæðin sem þær heimildir gilda um eru sýnd á mynd 5.

Með hinni kærðu ákvörðun í máli þessu var kærendum synjað um leyfi til að breyta íbúðarhúsnæði á annarri hæð í atvinnuhúsnæði og innrétta þar veitingastað í flokki II á lóð á svæði sem samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2010-2030 er skilgreint sem miðborg og miðsvæði, nánar tiltekið miðborgarkjarni M1a. Þar er, svo sem áður greinir, m.a. gert ráð fyrir verslunar- og þjónustustarfsemi, svo sem verslunum, hótelum, veitinga- og gistihúsum, og tekið fram um svæði M1a að sérstök áhersla sé á smásöluverslun, veitingastarfsemi og afþreyingu. Er um bindandi skilmála að ræða samkvæmt aðalskipulaginu. Um lóðina gildir enn fremur deiliskipulag fyrir staðgreinireit 1.173.1, sem afmarkast af Grettisgötu, Frakkastíg, Laugavegi og Vitastíg. Gerir deiliskipulagið ráð fyrir því að á reitnum sé blönduð byggð verslunar-, þjónustu- og íbúðarhúsnæðis, en ekki er sérstaklega gerð grein fyrir ákveðinni starfsemi innan umrædds húss að Laugavegi 58.

Í kafla aðalskipulags um miðborgina er fjallað um margþætt hlutverk hennar sem höfuðmiðborgar, menningarmiðborgar, hverfismiðborgar, verslunarmiðborgar, veitingamiðborgar, ferðamannamiðborgar, hafnarmiðborgar og mannlífsmiðborgar. Var vísað til þessa í umsögn skipulagsfulltrúa, sem hin kærða ákvörðun byggði á, og þá einkum til umfjöllunar um hverfismiðborgina, þar sem fram kemur með almennum hætti að dregið sé úr gæðum hennar með þeirri þróun að íbúar hverfi á braut og ferðamenn taki yfir. Tilvísun þessi sýnist einkum tengd því „þegar íbúðir breytast frá því að vera heilsárshúsnæði íbúa í að vera tímabundið athvarf fyrir ferðarmenn“ og eru lagðar til aðgerðir til að stemma stigu við ótakmarkaðri gistirýmauppbyggingu og til að takmarka heimildir til skammtímaleigu íbúða. Eftir atvikum geta slík sjónarmið talist málefnaleg þegar um er að ræða veitingastarfsemi. Þó verður að telja röksemdir með svo almennri skírskotun veigalitlar þegar litið er til þess að um starfsemi er að ræða sem er heimiluð með skýrum hætti samkvæmt gildandi skipulagsáætlunum. Verður í því sambandi ekki fram hjá því litið að Reykjavíkurborg hefur hvorki breytt aðalskipulaginu né takmarkað landnotkun frekar í deiliskipulagi, svo sem heimilt er að gera skv. ákvæðum gr. 5.3.2. í skipulagsreglugerð. Hefur borgin þannig ekki nýtt sér það víðtæka skipulagsvald sem sveitarstjórnir hafa, sbr. 3. mgr. 3. gr. og 1. mgr. 38. gr. skipulagslaga nr. 123/2010, til að þróa byggð innan sveitarfélagsins með bindandi og fyrirsjáanlegum hætti fyrir borgarana.

Þrátt fyrir að íbúum sveitarfélaga sé almennt ekki tryggður lögvarinn réttur til að knýja fram leyfisveitingu er ljóst af öllu framangreindu að hvorki ákvæði aðalskipulags né deiliskipulags stóðu því í vegi að fallist yrði á umsókn kærenda. Þar sem haldbær rök hafa ekki verið færð fram fyrir hinni kærðu ákvörðun verður ekki hjá því komist að fella hana úr gildi sökum ófullnægjandi rökstuðnings.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda og umfangs mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi synjun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 12. júlí 2016 á umsókn um leyfi til að breyta skráningu húshluta 0201 úr íbúð í atvinnuhúsnæði að Laugavegi 58, Reykjavík.

des 22
Love0

99/2015 Frakkastígur

Með
Árið 2016, fimmtudaginn 3. mars, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mætt voru Nanna Magnadóttir forstöðumaður, Ásgeir Magnússon dómstjóri og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 99/2015, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 12. maí 2015 um að veita byggingarleyfi fyrir stækkun kvista, glugga og bíslags til norðurs, sem og fyrir klæðningu, breytingu á innra skipulagi og því að innrétta veitingahús í flokki II í húsinu á lóð nr. 26A við Frakkastíg.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 4. nóvember 2015, er barst nefndinni 6. s.m., kærir S, Frakkastíg 26, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 12. maí 2015 að veita byggingarleyfi fyrir stækkun kvista, glugga og bíslags til norðurs, sem og fyrir klæðningu, breytingu á innra skipulagi og því að innrétta veitingahús í flokki II í húsinu á lóð nr. 26A við Frakkastíg. Verður að skilja kröfugerð kæranda svo að þess sé krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi.

Gögn málsins bárust frá Reykjavíkurborg 10. nóvember 2015.

Málavextir: Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 3. mars 2015 var tekin fyrir umsókn um leyfi til að stækka kvisti, stækka bíslag til norðurs, stækka glugga, einangra og klæða að utan með borðaklæðningu, breyta innra skipulagi og innrétta veitingahús í flokki II fyrir 48 gesti á lóð nr. 26A við Frakkastíg. Afgreiðslu málsins var frestað og því vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa. Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 6. s.m. var bókað að ekki væri gerð athugsemd við erindið, en þó væri vísað til skilyrða og leiðbeininga sem fram kæmu í umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 4. s.m. Þar var ekki lagst gegn leyfisveitingu en á það bent að milli húss þess er umsóknin laut að og húss kæranda væru einungis 4 m. Því væri æskilegt að samþykki kæranda lægi fyrir, einnig þar sem kvöð væri um aðkomu að fasteign kæranda um garð umsækjanda. Þá var mælt með því að gengið yrði úr skugga um að húsið myndi eftir umsóttar breytingar uppfylla „þær kröfur sem gerðar eru til hljóðvistar veitingahúsa“.

Málið var tekið fyrir að nýju á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 10. s.m. og því frestað með vísan til athugasemda á umsóknarblaði. Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 12. maí 2015 var umsóknin enn tekin fyrir og fylgdi áðurnefnd umsögn skipulagsfulltrúa, sem og umsögn Minjastofnunar Íslands, dags. 25. febrúar s.á. Var umsóknin samþykkt og talin samræmast ákvæðum laga nr. 160/2010 um mannvirki. Byggingarleyfi var svo gefið út 10. júlí s.á.

Með bréfi til byggingarfulltrúa, dags. 13. júlí 2015, mótmælti lögmaður kæranda fyrir hans hönd breyttri notkun fasteignarinnar Frakkastígs 26A. Hagsmunum hans yrði raskað vegna hávaða, matarlyktar, umgangs gesta á svæði þar sem hann hefði umferðarrétt að húsi sínu og vegna nálægðar gesta við húsið. Þá væri gert ráð fyrir eldhúsi í bakhúsi, sem sneri að húsi kæranda, og við það kæmu upp spurningar um hávaða vegna loftræsingar, sem og um lyktarmengun sem berast myndi inn um glugga á húsi kæranda. Grenndarkynning hefði ekki farið fram og krefðist kærandi þess að hún færi fram áður en byggingarframkvæmdir myndu hefjast. Óskaði hann þess að lokum að hann yrði upplýstur um feril málsins. Með bréfi til byggingarfulltrúa, dags. 10. ágúst s.á., ítrekaði lögmaður kæranda fyrra erindi og tók fram að fjarlægð milli húsa væri minnst 3,94 m og mest 4,06 m, en að í samþykktri teikningu væri tilgreint að fjarlægðin væri 4,20 m. Sú tilgreining væri röng og ekki í samræmi við gr. 9.7.5. í byggingarreglugerð nr. 112/2012. Fjarlægð milli húsanna myndi minnka enn frekar vegna einangrunar á útvegg og borðaklæðningar. Var farið fram á að bíslag yrði rifið svo að eðlileg fjarlægð yrði milli húsanna eða að byggingarleyfið yrði afturkallað.

Með tölvupóstum 4., 5., 10. og 21. september 2015 sendi kærandi fyrirspurnir til byggingarfulltrúa um byggingarleyfi það sem heimilaði breytingu á notkun umræddrar eignar úr íbúðarhúsi í veitingahús, sem og um skilgreiningu Frakkastígs sem aðalgötu. Honum var svarað með tölvupóstum 7., 9. og 22. s.m., þar sem fram komu upplýsingar um samþykkt byggingarleyfisumsóknar 12. maí s.á., sem og um forsendur þær sem fyrir lægju í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2010-2030.

Málsrök kæranda: Kærandi bendir á að byggingarleyfi vegna breyttrar notkunar á íbúðarhúsinu Frakkastíg 26A í veitingahús í flokki II hafi ekki verið grenndarkynnt. Ákvörðunin hafi farið leynt og því ekki gefist kostur á að koma mótmælum á framfæri til úrskurðarnefndarinnar innan tilskilins frests.

Því sé mótmælt að veitingahúsi sé komið fyrir svo nærri húsi og lóðarmörkum kæranda auk þess sem hann eigi umferðarrétt framhjá fyrirhuguðu veitingahúsi. Álitaefni séu uppi um brunavarnir og aðkomu slökkviliðs og sé bent á gr. 9.8.2. í byggingarreglugerð nr. 112/2012 þar um. Ekki hafi verið leitað umsagnar slökkviliðs við afgreiðslu byggingarleyfisins. Þá hafi gaflar, hliðar hússins og þak verið hækkuð, auk þess sem kvistur á bakhlið hússins sé breiðari en samþykktar teikningar segi til um. Kvistir á húsinu séu ekki í samræmi við samþykkar teikningar heldur staðsettir alveg að þakbrún. Viðbygging við bíslag fyrirhugaðs veitingahúss sé alveg á lóðamörkum og þykk einangrun og múrhúð stytti enn frekar bilið milli þeirra húsa er um ræði. Viðbyggingin sé ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag frá 2008 þar sem tilgreint sé að lóðin sé fullbyggð.

Skuggavarp hafi ekki verið unnið og mælingar á milli húsa ekki farið fram. Fjarlægð á milli húss kæranda og fyrirhugaðs veitingahúss sé röng á samþykktri teikningu frá 12. maí 2015, enda hafi mælingar verið gerðar af leyfishafa. Við framkvæmdirnar hafi verktaki á vegum leyfishafa farið með vinnuvélar í leyfisleysi inn á lóð kæranda, unnið á henni skemmdir og fjarlægt grindverk á lóðamörkum og tré að honum forspurðum. Lóð leyfishafa hafi verið dýpkuð án þess að samþykki leyfisveitanda og kæranda lægi fyrir, svo sem áskilið sé í byggingarreglugerð. Steypt hafi verið plan sem fari inn á lóð kæranda og eigi sama við um brunn sem settur hafi verið niður. Jafnframt hafi verið reistur hlaðinn múrveggur á lóðamörkum án þess að samþykki kæranda lægi fyrir og sé veggurinn það langur að hann hindri aðkomu kæranda að lóð sinni. Umferðarréttur hans nái til 2 m breiðrar ræmu en veggurinn takmarki hana við 1,2 m. Kærandi hafi hafnað tillögu leyfishafa að samkomulagi og sé þetta önnur framkvæmd en hið kærða leyfi heimili. Reykjavíkurborg hafi ekki haft eftirlit með þessum framkvæmdum. Loks sé um hljóðvist vísað til gr. 11.1.1. og 11.1.3. í áðurnefndri reglugerð.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Reykjavíkurborg bendir á að kæra í málinu sé of seint fram komin og beri því að vísa málinu frá úrskurðarnefndinni. Kærufrestur sé einn mánuður frá því að kæranda hafi verið kunnugt eða mátt vera kunnugt um ákvörðun þá sem kæra eigi, sbr. 3. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála. Umsókn um byggingarleyfi hafi verið samþykkt 12. maí 2015 og byggingarleyfi verið gefið út 10. júlí s.á. Fjölmargar úttektir hafi farið fram, sú fyrsta 7. ágúst s.á., vegna botns, undirstöðu og sökkla. Hafi kæranda því mátt vera ljóst að framkvæmdir væru hafnar og hafi hann þá getað kynnt sér hvaða leyfi lægju þar að baki. Þrátt fyrir að ekki yrði séð að bréfum lögmanns kæranda hafi verið svarað hefði kæranda engu að síður verið ljóst, a.m.k. í byrjun ágúst, að framkvæmdir væru hafnar og hljóti kærufrestur að miðast við það. Í öllu falli hafi kærandi upplýst í tölvupósti sínum 10. september s.á. að honum væri kunnugt um byggingarleyfi fyrir framkvæmdunum. Kæranda hafi svo verið svarað með tölvupósti 22. s.m. Kærufrestur hafi því verið löngu liðinn þegar kæra hafi borist úrskurðarnefndinni.

Byggingarleyfið sé í samræmi við deiliskipulag fyrir umrætt svæði. Þar sem um aðalgötu sé að ræða sé heimilt að vera með veitingastað í flokki I og II með opnunartíma til kl. 23:00. Auk þess hafi umsóknin uppfyllt allar kröfur byggingarreglugerðar, m.a. vegna brunavarna. Þá sé ekki farið fram á hljóðvistarskýrslur vegna veitingastaða í flokki I og II, enda sé gert ráð fyrir því í reglugerð nr. 585/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald að þeir séu umfangslitlir og starfsemin ekki til þess fallin að valda ónæði í nágrenninu.

Athugasemdir leyfishafa: Leyfishafi bendir á að leyfisumsókn hafi verið unnin af fagmönnum og í samráði við Reykjavíkurborg. Frakkastígur sé borgargata, sem gefi aukið svigrúm til að hýsa starfsemi á borð við veitingastaði, verslanir eða kaffihús á fyrstu hæð húsa sem snúi að götunni. Áður en til umsóknar hafi komið hafi leyfishafi sent fyrirspurnir um möguleika á rekstri auk þess sem arkitektar hafi af hans hálfu sent fyrirspurn vegna fyrirhugaðrar stækkunar á bíslagi í horni garðsins, sem vegna staðsetningar hafi ekki áhrif á skuggavarp eða útsýni nærliggjandi húsa. Um hafi verið að ræða horn sem engum nýttist, enginn aðgangur hafi verið að þessu svæði og sólin ekki skinið þar á.

Brunavarnir hafi verið unnar í samráði við brunahönnuð og sé allt gler sem snúi að húsi kæranda eldþolið, auk þess sem klæðningar séu vottaðar. Þá sé verið að bæta við úðakerfi í húsið en við það muni brunahætta minnka verulega. Leyfishafi hafi fundað með kæranda og lögmanni hans þegar byggingarleyfi hafi legið fyrir til að framkvæmdirnar yrðu unnar í sátt við kæranda og myndu valda sem minnstu raski. Þar hafi m.a. komið fram að umferðarréttur hans yrði virtur að fullu, enda hafi aldrei annað staðið til.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um gildi byggingarleyfis sem heimilar breytta notkun á Frakkastíg 26A úr íbúðarhúsnæði í veitingastað í flokki II, auk breytinga á húsinu að innan sem utan. Byggingarfulltrúi samþykkti byggingaráform vegna breytinganna 12. maí 2015 en kæra barst úrskurðarnefndinni 6. nóvember s.á. Kærufrestur til úrskurðarnefndar er einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt eða mátti vera kunnugt um ákvörðun þá er kærð er, sbr. 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011. Af gögnum málsins er ljóst að kæranda var kunnugt um hinar umdeildu framkvæmdir og samþykkt byggingaráforma í júlí 2015. Var kærufrestur því liðinn er kæra í málinu barst úrskurðarnefndinni. Hins vegar sendi lögmaður kæranda án tafar, og síðar kærandi sjálfur, ítrekaðar fyrirspurnir um framkvæmdirnar og byggingarleyfið. Svör Reykjavíkurborgar bárust ekki fyrr en með tölvupóstum í september s.á. og er þar hvorki að finna leiðbeiningar um kæruheimild né kærufrest. Verður af þeim sökum að telja afsakanlegt að kæra í máli þessu hafi borist að kærufresti liðnum, sbr. 1. tl. 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, og verður málið því tekið til efnismeðferðar.

Kærandi hefur gert ýmsar athugasemdir við hinar umdeildu framkvæmdir. Í því sambandi er rétt að benda á að lögmætisathugun úrskurðarnefndarinnar einskorðast við leyfi fyrir framkvæmdunum en að almennt eftirlit með þeim er á hendi byggingarfulltrúa skv. lögum nr. 160/2010 um mannvirki.

Samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2010-2030 er hin umdeilda lóð á íbúðarsvæði, ÍB11, og er Frakkastígur skilgreindur sem aðalgata. Um íbúðarsvæði segir í aðalskipulaginu að þar sé almennt gert ráð fyrir íbúðarbyggð ásamt tilheyrandi nærþjónustu og geti veitingastaðir í flokki I, og eftir atvikum í flokki II, fallið undir þá skilgreiningu. Innan skilgreindra íbúðarsvæða sé mögulegt að gera ráð fyrir fjölbreyttri atvinnustarfsemi, enda sé um að ræða þrifalega starfsemi sem ekki valdi ónæði. Meðfram aðalgötum sé heimil fjölbreyttari landnotkun. Verslun og þjónusta á jarðhæðum geti verið heimil, svo og mögulega veitingastaðir í flokki I og II. Opnunartími allra veitingastaða skuli takmarkast við kl. 23:00. Að teknu tilliti til framangreinds var ekki þörf á grenndarkynningu skv. 1. mgr. 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010, enda fór breytt notkun ekki í bága við gildandi skipulagsáætlanir.

Samkvæmt 10. gr. mannvirkjalaga skal umsókn um byggingarleyfi ásamt hönnunargögnum send hlutaðeigandi byggingarfulltrúa, sem fer yfir umsóknina, gengur úr skugga um að aðaluppdrættir uppfylli ákvæði laganna, og reglugerða settra samkvæmt þeim, og tilkynnir umsækjanda eftir atvikum um samþykkt byggingaráforma hans, sbr. 11. gr. nefndra laga. Gögn vegna samþykktar byggingaráforma eru m.a. aðaluppdrættir ásamt byggingarlýsingu og getur leyfisveitandi krafist þess að greinargerð fylgi umsókn, sbr. gr. 2.4.1. í byggingarreglugerð nr. 112/2012, einkum a-lið 2. mgr.

Í II. flokk veitingastaða falla umfangslitlir áfengisveitingastaðir þar sem starfsemi er ekki til þess fallin að valda ónæði í nágrenninu, svo sem með háværri tónlist, og afgreiðslutími er ekki lengri en til kl. 23, sbr. skilgreiningu 3. mgr. 4. gr. laga nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald. Samkvæmt gr. 11.1.3. í byggingarreglugerð skal hönnuður staðfesta að hljóðvist uppfylli kröfur reglugerðarinnar og þeirra staðla sem hún vísar til og á það m.a. við um þegar notkun mannvirkis er breytt, sbr. a-lið 1. mgr. ákvæðisins. Skal þá staðfesta að hljóðvist mannvirkisins fullnægi öllum þeim kröfum sem gerðar eru til hljóðvistar vegna hinnar nýju starfsemi. Þó skal einungis vinna greinargerð um hönnunarþætti, s.s. hljóðvist, eftir því sem við á og í samræmi við umfang og eðli verkefnis, sbr. gr. 4.5.3. í byggingarreglugerð. Með hliðsjón af áðurgreindri skilgreiningu á þeirri starfsemi sem leyfð var verður ekki talið að umfang hennar hafi gefið byggingarfulltrúa tilefni til að óska eftir sérstakri greinargerð um hljóðvist þar, svo sem honum hefði verið heimilt með stoð í fyrrnefndri gr. 2.4.1. í byggingarreglugerð. Hins vegar tiltekur gr. 4.3.9. reglugerðarinnar í stafliðum hvaða þáttum, er varða uppbyggingu mannvirkis, skuli a.m.k. gera grein fyrir í byggingarlýsingu. Skal þar skv. m-lið gera grein fyrir hljóðvistarkröfum og hvernig þær séu uppfylltar. Byggingarlýsing á samþykktum uppdráttum tilgreinir ekki þessi atriði, en vegna mikillar nálægðar húss kæranda við hús það er hið kærða leyfi tekur til var ástæða fyrir byggingarfulltrúa að ganga eftir því að svo væri.

Ekki liggur annað fyrir í málinu en að hönnun byggingarinnar Frakkastígs 26A hafi uppfyllt kröfur laga og reglugerða um hljóðvist auk þess sem tekið er fram í byggingarlýsingu að eingöngu sé heimilt að nota byggingarvörur sem hlotið hafi staðfestingu tilnefnds aðila eða séu merktar CE í samræmi við lög þar um, en erfitt er að staðreyna hljóðvist fyrr en á reynir. Í því sambandi er rétt að benda á athugasemd skipulagsfulltrúa í umsögn, dags. 4. mars 2015, þess efnis að gengið yrði úr skugga um að húsið myndi, eftir umsóttar breytingar, uppfylla kröfur um hljóðvist veitingahúsa. Þá er vert að árétta að komi síðar í ljós að hávaði vegna breyttrar notkunar húss þess sem um er deilt, eða þeirrar starfsemi sem þar fer fram, sé óásættanlegur gagnvart kæranda eða öðrum nágrönnum ber eigandi eftir atvikum ábyrgð á að úr verði bætt svo hljóðstig sé innan lögboðinna marka.

Að teknu tilliti til framangreinds verður sá annmarki á byggingarlýsingu, að gera ekki grein fyrir hljóðvistarkröfum og hvernig þær yrðu uppfylltar, ekki látinn valda ógildi hins kærða byggingarleyfis.

Frakkastígur 26A er á svæði þar sem í gildi er deiliskipulagið Kárastígsreitur austur, staðgreinireitur 1.182.3. Svæðið markast af Skólavörðustíg að suðvestan, Kárastíg að norðvestan og Frakkastíg að austan. Deiliskipulagið öðlaðist gildi með auglýsingu þar um í B-deild Stjórnartíðinda 2. desember 2008. Þar segir um nefnda lóð að hún sé fullbyggð og að þar sé kvöð um umferð að Frakkastíg 26. Í almennum skilmálum deiliskipulagsins er fjallað um byggingarmöguleika allra lóða þar sem aðstæður leyfi. Kemur þar fram að kvisti megi byggja á risþök í samræmi við byggingarreglugerð og byggingarstíl húsa og skuli fjarlægð þeirra frá þakenda eigi vera minni en 1,0 m. Heimilt sé að byggja litlar viðbyggingar utan byggingarreita, allt að 12 m², og einnig litlar geymslur á baklóðum, allt að 6 m², og ef fjarlægð viðbygginga og geymsla frá lóðarmörkum sé minni en 3,0 m þurfi samþykki lóðarhafa aðliggjandi lóða. Einnig er tekið fram að girðing á mörkum lóða sé háð samþykki beggja lóðarhafa. Með hinu kærða byggingarleyfi var heimiluð stækkun bíslags til norðurs, en bíslag þetta liggur fast upp að mörkum lóðar kæranda. Þá segir í byggingarlýsingu hins kærða leyfis að sorpgeymslum verði komið fyrir vestan megin á lóðinni og settir upp skjólveggir og núverandi grindverk á lóðarmörkum endurnýjað. Er þar um að ræða skjólveggi og grindverk á lóðamörkum kæranda og leyfishafa. Leyfi fyrir stækkun bíslagsins, auk nefndra skjólveggja og grindverks, er þannig í andstöðu við þá skilmála deiliskipulagsins er áskilja samþykki lóðarhafa aðliggjandi lóða og veldur sá annmarki ógildingu.

Samkvæmt þeim upplýsingum sem liggja fyrir úrskurðarnefndinni er innan við 4 m fjarlægð milli húss kæranda og húss þess er hið kærða leyfi tekur til. Röng eða ónákvæm tilgreining í byggingarlýsingu á samþykktum teikningum um að fjarlægðin sé 4,2 m er ekki slík að hún geti haft áhrif á gildi hins kærða leyfis. Í gildandi deiliskipulagi er hæð hússins ekki tilgreind að öðru leyti en því að húsið sé hæð og ris. Af gögnum málsins er ljóst að húsið hefur verið mælt upp og samkvæmt skráningartöflu samþykktri 18. maí 2015 er heildarhæð rishæðar 336 cm, þar af torf á þaki 16 cm. Í byggingarlýsingu kemur og fram að hæðarmál hafi verið mælt á teikningu og hafi komið út úr því 3,36 m. Verður þannig ekki séð að leyfið heimili neina þá hæðarbreytingu að raski hagsmunum kæranda eða sem sé í andstöðu við gildandi deiliskipulag. Loks verður ekki séð að brunavörnum sé áfátt miðað við byggingarlýsingu hins kærða byggingarleyfis.

Með hliðsjón af öllu framangreindu, og að teknu tilliti til  meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, verður hið kærða byggingarleyfi eingöngu fellt úr gildi að hluta, þ.e. að því er varðar stækkun bíslags, skjólveggi og grindverk.
 

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 12. maí 2015 um að veita byggingarleyfi fyrir breytingum Frakkastígs 26A, að því er varðar stækkun bíslags til norðurs, skjólveggi og grindverk, allt á lóðamörkum nefndrar lóðar og Frakkastígs 26.

____________________________________
Nanna Magnadóttir

______________________________              _____________________________
  Ásgeir Magnússon                                          Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

104/2013 Hverfisgata

Með
Árið 2015, miðvikudaginn 25. nóvember, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mætt voru Nanna Magnadóttir forstöðumaður, Ómar Stefánsson varaformaður og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 104/2013, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 13. ágúst 2013 um að veita byggingarleyfi til að innrétta veitingahús í flokki III að Hverfisgötu 20 í Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 25. október 2013, er barst nefndinni sama dag, kærir H, Laugavegi 5, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 13. ágúst 2013 að veita byggingarleyfi til að innrétta veitingahús í flokki III að Hverfisgötu 20. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Reykjavíkurborg 10. janúar 2014 og 27. október 2015.

Málavextir: Húsið að Hverfisgötu 20 er steinsteypt bílastæðahús, en á fyrstu hæð í norðvesturenda þess er rými þar sem rekin var verslun.

Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa Reykjavíkur 12. apríl 2013 var lögð fram fyrirspurn um hvort leyfi fengist til að innrétta kaffihús í flokki III í fyrrgreindu verslunarrými og byggja timburverönd við vesturhlið hússins. Var fyrirspurninni vísað til umsagnar hjá verkefnisstjóra. Á fundi skipulagsfulltrúa 18. s.m. var lögð fram umsögn hans, dags. 17. s.m., þar sem ekki var gerð skipulagsleg athugasemd við að breyta notkun hússins úr verslun í veitingastað. Hinn 13. ágúst 2013 var samþykkt á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa umsókn um leyfi til áðurgreindra breytinga og framkvæmda en þar lá fyrir fyrrgreind umsögn skipulagsfulltrúa. Þar kom fram að opnunartími sé heimilaður til kl. 01 alla daga vikunnar. Hámarks gestafjöldi sé 110 manns í sal og 20 manns á útipalli. Þá lá jafnframt fyrir greinargerð um hljóðvist, dags. 15. júlí 2013, og samþykki eigenda, dags. 19. s.m. og 1. ágúst s.á.

Málsrök kæranda: Kærandi bendir á að hann hafi fengið afhent gögn í tölvupósti hinn 9. október 2013 varðandi hið kærða leyfi. Íbúð kæranda sé bak við húsið að Hverfisgötu 20 og aðgengi að íbúð hans sé um Traðarkotssund framhjá fyrrnefndu húsi. Nú þegar sé mikið ónæði af veitingastað í húsi nr. 18 við Hverfisgötu. Þar hafi upphaflega verið gefið leyfi fyrir lágstemmdu kaffihúsi en þar sé nú leyfi fyrir veitingahúsi í flokki III. Þá hefði þurft að grenndarkynna hina kærðu breytingu þar sem verslun hafi verið breytt í veitingahús.

Í greinargerð um hljóðvist frá 15. júlí 2013 sem gerð hafi verið af verkfræðistofu komi fram að skoða þurfi eða áætla kröfur um hæsta leyfilega hljóðstig við nálæg eða tengd íbúðarhús til að gera sér grein fyrir hljóðvist vegna starfsemi staðarins. Að Laugavegi 5 séu fimm íbúðir sem ekki séu nefndar í greinargerðinni, en hljóðstig sé mælt á gistiheimili handan Hverfisgötunnar, gegnt húsinu að Hverfisgötu 20.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er skírskotað til þess að húsið að Hverfisgötu 20 sé staðsett á miðborgarsvæði samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024. Fyrrnefnd gata sé á skilgreindu hliðarverslunarsvæði A-I.II (sic) og sé samkvæmt skilgreiningu aðalskipulags hliðarverslunargata í miðborg þar sem fjölbreytileg notkun sé leyfð, þ.m.t. rekstur veitingastaða. Um landnotkun á miðborgarsvæðinu sé fjallað í sérstakri greinargerð með aðalskipulaginu, greinargerð III, þróunaráætlun miðborgar, landnotkun. Í þróunaráætlunni sé sérákvæði um að borgaryfirvöld vilji, sem lið í því að viðhalda og efla fjölbreytt mannlíf í borginni, stuðla að samspili verslunarreksturs og veitingareksturs og þyki rétt í því skyni að leyfa rýmri afgreiðslutíma áfengis á aðalverslunarsvæðum V-I.I og hliðarverslunarsvæðum V-II.I. Á svæði því sem hér um ræði, hliðarverslunarsvæði V-II.I, sé sérstaklega gert ráð fyrir rýmri opnunartíma veitingastaða.

Í deiliskipulagi reitsins sem beri heitið deiliskipulag Reykjavíkurborg, Laugavegs- og Skólavörðustígsreitir, staðgreinireitur 1.171.0, sé ekki frekari takmörkun á landnotkun svæðisins frá því sem aðalskipulag geri ráð fyrir. Í greinargerð um núverandi ástand á reitnum komi fram að fjölbreytt starfsemi sé á götuhæðum sem sé í samræmi við markmið þróunaráætlunar. Umsóknin um breytta notkun umrædds rýmis að Hverfisgötu 20 falli því bæði að ákvæðum aðal- og deiliskipulags. Þar sé heimiluð starfsemi af því tagi sem hér um ræði, ef uppfyllt séu skilyrði um frágang og notkun húsnæðisins sem miði að því að taka sérstaklega tillit til íbúa og jafnvel annarra hagsmunaaðila í nágrenninu. Tryggt hafi verið að allur tæknilegur frágangur húseignarinnar yrði með þeim hætti að ekki yrði hætta á röskun grenndarhagsmuna umfram það sem eðlilegt megi teljast á miðborgarsvæði, sérstaklega hvað varði atriði eins og hljóðvist vegna starfsemi innanhúss.

Í greinargerð um hljóðvist, dags. 15. júlí 2013, komi fram að í húsunum sem næst standi kaffihúsinu séu ýmist skrifstofur eða veitingahús með næturopnun. Handan götunnar sé Þjóðleikhúsið og við hlið þess skrifstofuhús, sem nú sé notað sem gistihús. Engar úrbætur þurfi að fara fram á húsnæðinu enda kröfum sem gerðar séu til hljóðeinangrunar uppfyllt, sbr. byggingarreglugerð og reglugerð um hávaða, bæði gagnvart umhverfinu og innan hússins sjálfs. Óþarfi hafi verið að grenndarkynna breytingu húsnæðisins úr verslun í kaffihús enda húsið skilgreint sem atvinnu- og þjónustuhúsnæði og breytingin í fullu samræmi við gildandi deiliskipulag fyrir reitinn.

Aðalumkvörtunarefni kæranda lúti frekar að almennum reglum um hegðun borgaranna á almannafæri en að skipulagslegum forsendum miðborgarinnar. Um ábyrgð rekstraraðila sé fjallað í lögreglusamþykkt fyrir Reykjavíkurborg nr. 1097/2008 en í 26. gr. hennar komi fram að hver sá sem reki veitingastað skuli sjá um að allt fari þar vel fram og að starfsemin valdi hvorki nágrönnum né vegfarendum ónæði. Brot á fyrrnefndri samþykkt geti varðað sviptingu nauðsynlegra leyfa vegna starfseminnar. Skipulags- og byggingaryfirvöld þurfi þrátt fyrir þetta að hafa til hliðsjónar þau áhrif sem starfseminni fylgi utandyra, en að sama skapi sé ómögulegt að meta hvort þau áhrif sem hin kærða samþykkt heimili leiði til þeirra skerðingar á hagsmunum nágranna sem fullyrt sé af hálfu kæranda. Í umræddu húsi auk nærliggjandi húsa, hafi verið reknir veitingastaðir og skemmtistaðir til fjölda ára. Ekki sé hægt að komast að annarri niðurstöðu en að það hefði verið brot á jafnræðisreglu stjórnsýslulaga nr. 37/1993 ef umsókn byggingarleyfishafa hefði sætt annarri meðferð og takmörkunum en umsóknir þeirra aðila sem nú þegar séu með rekstur á svæðinu. Ekki sé hægt að rökstyðja synjun þar sem fyrirhuguð nýting sé í samræmi skilmála svæðisins og hafi byggingarleyfishafi að öllu leyti uppfyllt þau skilyrði sem sett hafi verið fyrir veitingu leyfisins í samræmi við ákvæði byggingarreglugerðar.

——-

Leyfishöfum var gefinn kostur á að koma á framfæri sjónarmiðum sínum í tilefni af kærumáli þessu en engar athugasemdir hafa borist úrskurðarnefndinni af þeirra hálfu.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um byggingarleyfi þar sem heimilað var að breyta notkun verslunarrýmis að Hverfisgötu 20 í veitingastað í flokki III. Samkvæmt 4. gr. laga nr. 85/2007, um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald, falla eftirgreindir veitingastaðir í flokk III: „Umfangsmiklir áfengisveitingastaðir, svo sem þar sem leikin er hávær tónlist og/eða afgreiðslutími er lengri en til kl. 23 og kalla á meira eftirlit og/eða löggæslu.“

Umrætt hús er innan deiliskipulagsreits sem afmarkast af Laugavegi, Bankastræti, Ingólfsstræti, Hverfisgötu og Traðarkotssundi. Svæðið er hluti miðborgar Reykjavíkur samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024, sem var í gildi er leyfið var samþykkt. Í landnotkunarþætti þróunaráætlunar miðborgar, sem er hluti af fyrrgreindu aðalskipulagi, er miðborginni skipt í landnotkunarreiti, þ.e. miðborgarkjarna, atvinnusvæði, aðalverslunarsvæði og hliðarverslunarsvæði. Laugavegur og Bankastræti innan deiliskipulagsreitsins, þar með talin fasteign kæranda, eru á auðkenndu aðalverslunarsvæði V-I.I en suðurhlið Hverfisgötu, þar sem húsið nr. 20 stendur, er staðsett á hliðarverslunarsvæði V-II.I. Norðurhlið Hverfisgötu gegnt hinu umdeilda húsi er utan deiliskipulagsreitsins á skilgreindu atvinnusvæði A-I.II. Á hliðarverslunarsvæðum hafa verið skilgreind fjögur götusvæði þar sem nákvæmari stýringu verði beitt til að tryggja æskilega dreifingu notkunar og er eitt þeirra Hverfisgata, þ.e. suðurhlið hennar frá og með nr. 4 til og með nr. 62. Telst því Hverfisgata nr. 20 til þeirra skilgreindra götusvæða.

Í aðalskipulaginu var svo kveðið á um skilyrði fyrir breytingu á notkun húsnæðis úr verslun í aðra notkun á jarðhæð götuhliða á framangreindum skilgreindum götusvæðum hliðarverslunarsvæða. Breytingin var eingöngu heimil ef hlutfall annarrar notkunar en smásöluverslunar og matvöruverslunar færi ekki yfir 50% á hverju götusvæði fyrir sig, samfelld götuhlið jarðhæðar undir aðra notkun væri ekki meiri en 30 m og notkunin hefði ekki neikvæð áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna lyktar, hávaða, sorps eða af öðrum ástæðum. Sú skýring var gefin fyrir framangreindu að viðurkennt væri að önnur notkun en smásöluverslun gæti eflt miðborgir og þess vegna væri slík notkun heimiluð á hliðarverslunarsvæðum að því tilskyldu að hún skyggði ekki á verslun. Hinn 28. maí 2009 tók gildi breyting á aðalskipulaginu varðandi skilgreind götusvæði. Í breytingunni fólst að þegar sótt væri um breytingu á notkun húsnæðis á skilgreindu götusvæði sem leiða myndi til þess að viðkomandi notkun færi lítillega fram yfir skilgreind viðmið, væri heimilt að taka jákvætt í erindið en frávikið mætti þó ekki vera meira en 5% á viðkomandi götusvæðum á hliðarverslunarsvæðum og að hvert frávik yrði metið sérstaklega og tekið til umfjöllunar í skipulagsráði.

Úrskurðarnefndin leitaði upplýsinga hjá borgaryfirvöldum um hvert hafi verið hlutfall smásölu- og matvöruverslunar á jarðhæðum húsa er snéru að Hverfisgötu á umræddu götusvæði þegar hin kærða ákvörðun var tekin. Var upplýst að samkvæmt skráningu embættis skipulagsfulltrúa á starfsemi við Hverfisgötu 4-62 fyrir árið 2013 hafi hlutfall smásöluverslunar einungis verið 38%, en á svæðinu var ekki að finna matvöruverslun. Með hinni kærðu ákvörðun var því farið gegn fyrrgreindum ákvæðum aðalskipulags um hlutfall smásölu- og matvöruverslunar á umræddu götusvæði við Hverfisgötu, enda nam hlutfall annarrar notkunar þá 62%.

Með vísan til þess sem að framan er rakið og kröfu 11. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki varðandi samræmi byggingarleyfis við gildandi skipulagsáætlanir verður hið kærða byggingarleyfi fellt úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 13. ágúst 2013 um að veita byggingarleyfi til að innrétta veitingahús í flokki III að Hverfisgötu 20 í Reykjavík.

____________________________________
Nanna Magnadóttir

______________________________              _____________________________
Ómar Stefánsson                                             Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

73/2010 Hverfisgata

Með
Árið 2015, þriðjudaginn 16. júní, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mættir voru Ómar Stefánsson yfirlögfræðingur, Ásgeir Magnússon dómstjóri og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 73/2010, kæra á samþykkt byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. nóvember 2010 um að veita byggingarleyfi fyrir notkun 1. hæðar hússins að Hverfisgötu 18 í Reykjavík undir veitingastað í flokki III með aðgengi að salernisaðstöðu í kjallara.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 1. desember 2010, er barst nefndinni 3. s.m., kæra 12 eigendur, íbúar og forsvarsmenn stofnana og fyrirtækja að Hverfisgötu 14, 15, 16, 16a, 18a, 19 og 20, þá samþykkt byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. nóvember 2010 að veita byggingarleyfi fyrir notkun 1. hæðar hússins að Hverfisgötu 18  undir veitingastað í flokki III með aðgengi að salernisaðstöðu í kjallara.

Af hálfu kærenda er þess krafist að hin kærða samþykkt verði felld úr gildi. Jafnframt var gerð krafa um að réttaráhrifum hinnar kærðu ákvörðunar yrði frestað meðan málið væri til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Verður málið nú tekið til endanlegs úrskurðar og því ekki tekin afstaða til kröfu kærenda um frestun réttaráhrifa.

Tekur úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála málið nú til úrskurðar á grundvelli ákvæðis til bráðabirgða II í lögum nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála, sbr. breytingu á þeim lögum nr. 139/2014.

Málavextir: Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 25. maí 2010 var tekið fyrir erindi þar sem sótt var um leyfi fyrir veitingastað í flokki III á öllum hæðum í húsi nr. 18 við Hverfisgötu og var málinu frestað. Fram að þeim tíma mun hafa verið rekin í húsinu upplýsingaþjónusta, kaffihús að degi til og veitingarekstur að kvöldlagi. Hinn 22. september s.á. var tekin fyrir á fundi skipulagsráðs umsókn um leyfi fyrir veitingastað í flokki III í kjallara og á 1. hæð í framangreindu húsi. Var m.a. lögð fram umsögn skipulagsstjóra, dags. 4. júní 2010, mótmæli nágranna, bréf heilbrigðisfulltrúa og glugga- og glerskoðun ásamt hljóðvistarskýrslum. Þá var á sama fundi lögð fram umsögn skipulagsstjóra frá 16. september 2010. Skipulagsráð samþykkti umsögn skipulagsstjóra og vísaði málinu til fullnaðarafgreiðslu byggingarfulltrúa. Í framangreindri umsögn skipulagsstjóra frá 16. september 2010 sagði m.a.: „Ekki er þó unnt að fallast á umsóttar breytingar að svo stöddu nema rekstraraðili skuldbindi sig til þess að hafa rekstur í húsinu að degi til. Að sama skapi þarf byggingarleyfið að vera bundið því skilyrði að ekki verði byrgt fyrir glugga á nokkurn hátt, hvorki á varanlegan hátt með límdum filmum né með gluggatjöldum. Einnig skal taka fram í byggingarleyfi að óheimilt er að setja upp skilti né auglýsingar á húsið án þess að sækja um sérstakt leyfi fyrir því. Ef ekki er unnt að uppfylla þessi skilyrði er lagt til að erindinu verði frestað þar til endurskoðun á þróunaráætlun miðborgarinnar liggur fyrir en henni ætti að ljúka í byrjun árs 2011.“

Hinn 28. september 2010 var erindið tekið fyrir á fundi byggingarfulltrúa og var niðurstaða hans sú að umsækjandi skyldi leggja fram yfirlýsingu í samræmi við fyrrnefnda umsögn skipulagsstjóra frá 16. s.m. Yfirlýsingu um skilyrði fyrir leyfi, dags. 22. október 2010, var þinglýst á fasteignina Hverfisgötu 18 hinn 30. s.m. Umsókn um leyfi fyrir veitingastað í flokki III á 1. hæð, með aðgengi að salernisaðstöðu í kjallara, var síðan samþykkt á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 9. nóvember 2010 og eftirfarandi fært til bókar: „Vakin er athygli umsækjanda á því að hér er um vandasama útfærslu vegna hljóðvistarmála að ræða og ber umsækjanda að óska úttektar byggingarfulltrúa á öllum þrepum framkvæmda hvað hljóðvist varðar auk annarra tilskilinna úttekta.“ Afgreiðsla byggingarfulltrúa var lögð fram á fundi í skipulagsráði 10. nóvember 2010 og staðfest í borgarráði 18. s.m.

Málsrök kærenda: Kærendur vísa til þess að engin grenndarkynning hafi farið fram áður en hið kærða leyfi hafi verið veitt. Áður hafi verið ónæði af rekstri í húsinu við Hverfisgötu 18 en ekkert í líkingu við það sem fylgi núverandi starfsemi. Kærendur geti sætt sig við að veitingaleyfi II væri veitt, þannig að starfsemi í nefndu húsi myndi ljúka kl. 24. Starfsemi í húsinu að Hverfisgötu 18 fari fram eftir miðnætti og standi fram undir morgun. Þá sé ljóst að engin rekstur sé í húsnæðinu á daginn, eins og skilyrt sé í yfirlýsingu.

Umgengni gesta veitingastaðarins umhverfis menningarstofnanir, fyrirtæki og íbúðarhúsnæði í nágrenninu sé mjög slæm. Húseigendur að Hverfisgötu 16 og 16a verði fyrir síendurteknu ónæði vegna hávaða með tilheyrandi svefnleysi. Skrifstofuhúsnæði á 1. hæð að Hverfisgötu 16a hafi verið breytt í íbúðarhúsnæði með styrk frá borginni sem túlka verði svo að borgaryfirvöld vilji að fólk búi í húsinu með þeim réttindum sem fylgi friðhelgi einkalífs. Í húsinu nr. 16 við Hverfisgötu séu þrjár íbúðir og muni veitingareksturinn hafa neikvæð áhrif á verð fasteignarinnar.

Samkvæmt 4. gr. lögreglusamþykktar fyrir Reykjavíkurborg sé m.a. bannað að hafast nokkuð að sem valdi ónæði eða raski næturró manna og sé það alkunn staðreynd að lögreglan hafi ekki mannafla til að sinna útköllum. Þá séu ákvæði um sviptingu rekstrarleyfis í 3. mgr. 15. gr. laga nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald þegar leyfishafi rekstrarleyfis verði uppvís að því að misnota rekstrarleyfið, vanrækja skyldur sem á honum hvíli samkvæmt lögum sem um reksturinn gildi eða brjóta gegn skilyrðum eða skilmálum leyfisins. Það hljóti að teljast lögbrot að sniðganga þetta ákvæði með því að aðhafast ekkert.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu Reykjavíkurborgar er bent á að rekstur veitingahúss á þessum stað í borginni sé í samræmi við þróunaráætlun miðborgarinnar, sem sé hluti af Aðalskipulagi Reykjavíkurborgar. Skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997 geri ekki ráð fyrir grenndarkynningum á byggingarleyfisskyldum framkvæmdum sem teljist samræmast deiliskipulagi. Umsóttar breytingar séu innan heimilda deiliskipulags og í samræmi við heimilaða landnotkun á miðborgarsvæði. Leitað hafi verið umsagna Minjasafns Reykjavíkur og Húsafriðunarnefndar og hafi þessir aðilar ekki lagst gegn umsókninni.

Í umsögn skipulagsstjóra, dags. 4. júní 2010, hafi verið komist að þeirri niðurstöðu að ákvæði um landnotkun kæmu ekki í veg fyrir að samþykkt væri leyfi fyrir veitingastað í flokki III í húsinu að Hverfisgötu 18. Þar hafi jafnframt komið fram að ekki væri mælt með því að reka slíkan veitingastað í húseigninni og vísað til þess að um væri að ræða reisulegt og sérstakt bárujárnsklætt timburhús frá fyrsta tug síðustu aldar. Alþjóðahús hafi m.a. rekið upplýsingaþjónustu í húsinu og kaffihús að degi til en veitingarekstur að kvöldlagi. Eftir að þeirri starfsemi hafi verið hætt hafi þar verið rekinn skemmtistaður. Í staðfestri þróunaráætlun miðborgarinnar komi fram að m.a. megi notkun ekki hafa neikvæð áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna lyktar, hávaða, sorps eða af öðrum ástæðum.

Hafi sú afstaða komið fram í umsögn skipulagsstjóra 16. september 2010 að ekki hafi verið unnt að fallast á umsóttar breytingar nema að uppfylltum ákveðnum skilyrðum og nú liggi fyrir þinglýst yfirlýsing þar um. Fyrir liggi hljóðvistarskýrsla þar sem fram komi að hljóðstig fyrir vestur- og norðurhliðar sé áætlað innan þeirra marka sem fram komi í reglugerð um hávaða fyrir íbúðarhúsnæði á íbúðar-, verslunar- og þjónustusvæðum á mismunandi tímum sólarhrings. Varðandi kvartanir kærenda vegna hávaða, óþrifnaðar og ónæðis skuli á það bent að það sé í verkahring lögregluyfirvalda að sjá til þess að ónæði sem stafi frá veitingastöðum sé ekki umfram það sem búast megi við í miðborginni og að sinna kvörtunum íbúa vegna slíkra staða.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um byggingarleyfi þar sem heimiluð er breytt notkun hússins að Hverfisgötu 18, en skv. 4. gr. laga nr. 85/2007, um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald, falla eftirgreindir veitingastaðir í flokk III:  „Umfangsmiklir áfengisveitingastaðir, svo sem þar sem leikin er hávær tónlist og/eða afgreiðslutími er lengri en til kl. 23 og kalla á meira eftirlit og/eða löggæslu.‟ Samkvæmt gögnum málsins hóf leyfishafi starfsemi í húsinu á grundvelli bráðabirgðaleyfis fyrir veitingahús, útgefnu af lögreglustjóranum í Reykjavík, áður en hin kærða ákvörðun var tekin. Fyrirliggjandi hljóðvistaskýrsla er dagsett 24. ágúst 2010 og í umsögn skipulagsstjóra frá 16. september s.á. segir að með hinu kærða leyfi sé verið að heimila breytingar á húsnæðinu til að draga úr hávaða.

Umrætt hús er innan deiliskipulagsreits, sem afmarkast af Laugavegi, Bankastræti, Ingólfsstræti, Hverfisgötu og Traðarkotssundi. Svæðið er hluti miðborgar Reykjavíkur samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024, sem var í gildi er leyfið var samþykkt. Í landnotkunarþætti þróunaráætlunar miðborgar, sem er hluti af fyrrgreindu aðalskipulagi, er miðborginni skipt í landnotkunarreiti, þ.e. miðborgarkjarna, atvinnusvæði, aðalverslunarsvæði og hliðarverslunarsvæði. Laugavegur og Bankastræti innan deiliskipulagsreitsins eru á auðkenndu aðalverslunarsvæði V-I.I meðan að suðurhlið Hverfisgötu, þar með talið húsið nr. 18 og fasteignir nokkurra kærenda, eru staðsettar á hliðarverslunarsvæði V-II.I. Fasteignir annarra kærenda eru staðsettar á norðurhlið Hverfisgötu, á skilgreindu atvinnusvæði utan deiliskipulagsreitsins.

Samkvæmt aðalskipulaginu hafa á hliðarverslunarsvæðum verið skilgreind fjögur götusvæði þar sem nákvæmari stýringu verði beitt til að tryggja æskilega dreifingu notkunar og er eitt þeirra Hverfisgata, þ.e. suðurhlið hennar frá og með nr. 4 til og með nr. 62. Telst því Hverfisgata nr. 18 til skilgreindra götusvæða. Þá er sérákvæði í aðalskipulaginu sem kveður á um að borgaryfirvöld vilji, sem lið í því að viðhalda og efla fjölbreytt mannlíf í borginni, stuðla að samspili verslunarreksturs og veitingareksturs. Jafnframt þyki rétt í því skyni að leyfa rýmri afgreiðslutíma áfengis á aðalverslunarsvæðum V-I.I og hliðarverslunarsvæðum V-II.I. Sú skýring er gefin fyrir framangreindu að tilgreind svæði séu nálægt miðborgarkjarnanum, þar sem mest veitingastarfsemi sé, og þau séu fjær íbúðarbyggð en önnur verslunarsvæði. Samhæfing afgreiðslutíma áfengis á svæðinu skapi tengsl við veitingastarfsemi miðborgarkjarnans og stuðli að því að stærri hluti næturlífsins sé á tilgreindu svæði. Þá er loks almennt ákvæði í aðalskipulaginu um notkun utan skilgreindra götusvæða aðal- og hliðarverslunarsvæða, s.s. í bakhúsum og á efri hæðum. Er þar sett sem skilyrði fyrir því að veitt verði leyfi fyrir notkun að hún hafi ekki truflandi áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna hávaða, lyktar, sorps eða af öðrum ástæðum. Með hliðsjón af því sem að framan er rakið, og þar sem húsið að Hverfisgötu 18 er á skilgreindu götusvæði og nálægar götur eru ekki innan skilgreindrar íbúðarbyggðar, verður ekki talið að hin heimilaða notkun húsnæðisins að Hverfisgötu 18 fari í bága við skilmála aðal- og deiliskipulags um landnotkun umrædds skipulagsreits.

Ekki liggur annað fyrir en málsmeðferð við undirbúning og töku hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið lögum samkvæmt, en ekki var þörf á grenndarkynningu skv. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga 73/1997, sem gilti á þeim tíma sem hér um ræðir, þar sem umdeilt byggingarleyfi var í samræmi við gildandi deiliskipulag svæðisins.

Að öllu framangreindu virtu verður hin kærða ákvörðun ekki talin haldin form- eða efnisgöllum sem raskað geta gildi hennar og verður ógildingarkröfu kærenda því hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. nóvember 2010 um að veita byggingarleyfi fyrir notkun 1. hæðar hússins að Hverfisgötu 18 í Reykjavík undir veitingastað í flokki III með aðgengi að salernisaðstöðu í kjallara.

______________________________
Ómar Stefánsson

____________________________            ___________________________
Ásgeir Magnússon                                           Þorsteinn Þorsteinsson
 

des 22
Love0

55/2009 Nýbýlavegur

Með

Árið 2012, þriðjudaginn 10. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 55/2009, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 24. mars 2009 um að veita leyfi til að innrétta gistiheimili á 3. hæð að Nýbýlavegi 30, Kópavogi. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 27. júlí 2009, er barst nefndinni 28. s.m., kæra Á og Þ, Brúnási 21, Garðabæ, eigendur 2. hæðar hússins að Nýbýlavegi 30 í Kópavogi, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi að veita leyfi til að innrétta gistiheimili á 3. hæð hússins. 

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og virtur verði eignaskiptasamningur sá sem í gildi sé fyrir fasteignina að Nýbýlavegi 30 í Kópavogi. 

Málavextir:  Húsið að Nýbýlavegi 30 stendur á ódeiliskipulögðu svæði milli Nýbýlavegar og Dalbrekku.  Samkvæmt Aðalskipulagi Kópavogs 2000-2012 er á svæðinu blönduð landnotkun athafnasvæðis og verslunar- og þjónustusvæðis.  Í þinglýstum eignaskiptasamningi er húsið skilgreint sem atvinnuhúsnæði fyrir iðnað, verslun og þjónustu.  Hinn 24. mars 2009 veitti byggingarfulltrúinn í Kópavogi Gjótuhrauni 1 ehf., eiganda 3. hæðar að Nýbýlavegi 30, byggingarleyfi til að innrétta gistiheimili á hæðinni.  Leyfið var veitt með fyrirvara um samþykki bæjarstjórnar.  Með bréfi til bæjarstjórnar Kópavogs hinn 27. apríl 2009 mótmæltu kærendur leyfi byggingarfulltrúa og óskuðu eftir að bæjarstjórn heimilaði ekki rekstur gistiheimilis í húsinu.  Í svarbréfi bæjaryfirvalda, dags. 29. júní 2009, kom fram að rekstur gistiheimilis rúmaðist innan þeirra skipulagsskilmála sem í gildi væru fyrir viðkomandi svæði og að ekki hefði verið þörf samþykkis meðeigenda samkvæmt lögum um fjöleignarhús nr. 26/1994.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarráðs hinn 11. júní 2009 og var kærendum kynnt sú ákvörðun í fyrrnefndu bréfi, dags. 29. s.m.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er vísað til þess að gengið hafi verið gegn rétti þeirra samkvæmt þinglýstum eignaskiptasamningi fyrir húsið.  Í honum sé kveðið á um að eignin sé iðnaðar-, verslunar- og þjónustuhúsnæði og sé þar átt við allar þrjár hæðir hússins.  Í fasteignaskrá komi fram að fasteignin sé skráð sem iðnaðarhúsnæði en það samræmist því sem fram komi í lóðarleigusamningi frá 1983, þ.e. að um úthlutun lóðar til atvinnustarfsemi sé að ræða en ekki til íbúðarnota.  Þá séu bílastæði ekki fullnægjandi með tilliti til reksturs gistiheimilis. 

Gríðarlegt ónæði og óþægindi hafi verið af rekstri gistiheimilis á 3. hæð Nýbýlavegar 30 síðastliðin níu ár. Hafi oft verið kvartað til heilbrigðiseftirlitsins en einnig hafi þurft að kalla til lögreglu.  Hvorki hafi verið leitað samþykkis kærenda áður en heimild hafi verið veitt til umræddrar breytingar né tilkynnt um leyfið og hafi kærendur frétt af því fyrir tilviljun.  Kærendur hafi síðan frétt fyrst af samþykkt bæjarráðs Kópavogs með bréfi hinn 29. júní 2009. 

Málsrök Kópavogsbæjar:  Af hálfu Kópavogsbæjar er vísað til umsagnar sviðstjóra skipulags- og umhverfissviðs og skrifstofustjóra framkvæmda- og tæknisviðs til bæjarráðs, dags. 9. júní 2009.  Er á því byggt að ekki hafi þurft að afla samþykkis annarra eigenda hússins áður en umrætt byggingarleyfi var gefið út.  Í bréfi byggingarfulltrúa til umsækjanda, dags. 24. mars 2009, hafi komið fram að samþykki sé byggt á því að teikningar séu í samræmi við skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997, með síðari breytingum.  Áður en tilkynnt hafi verið um samþykki byggingarfulltrúa hafi verið aflað umsagna heilbrigðiseftirlits og slökkviliðs höfuðborgarsvæðisins. 

Erindi kærenda, dags. 27. apríl 2009, þar sem mótmælt hafi verið leyfi byggingarfulltrúa, hafi verið tekið fyrir á fundi bæjarráðs hinn 7. maí s.á.  Kærendur hafi óskað eftir því að bæjarstjórn Kópavogs heimilaði ekki rekstur gistiheimilis í húsinu.  Bæjarráð hafi vísað erindinu til umsagnar sviðstjóra skipulags- og umhverfissviðs og skrifstofustjóra framkvæmda- og tæknisviðs.  Erindið hafi verið tekið fyrir að nýju ásamt umsögn í bæjarráði hinn 11. júní 2009. 

Samþykki fyrri eigenda hafi ekki þýðingu í málinu, sbr. dóm Hæstaréttar frá 29. apríl 1999 í máli nr. 272/1998, enda hafi samþykki byggingarfulltrúa samkvæmt hljóðan sinni ekki verið byggt á slíku samþykki.  Þar sem um sé að ræða breytingu á notkun séreignar fari eftir 27. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 hvort afla þurfi samþykkis annarra eigenda.  Af greinargerð með frumvarpi til þeirra laga megi ráða að ákvæði 27. gr. laganna hafi einkum verið sett til að sporna gegn því að ýmiskonar atvinnustarfsemi færi fram í húsnæði sem ætlað væri til íbúðar. 

Samkvæmt þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu frá 5. nóvember 1999 sé gert ráð fyrir iðnaðar-, verslunar- og þjónustustarfsemi í húsinu.  Ekki verði talið liggja fyrir að rekstur gistiheimilis hafi almennt í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður hafi verið til staðar í húsinu og almennt tíðkist í sambærilegum húsum eða að lögmætum hagsmunum annarra eigenda í húsinu hafi verið raskað.  Verði því ekki talið að afla hafi þurft samþykkis annarra eigenda áður en umrætt byggingarleyfi hafi verið gefið út.  Þessu til stuðnings megi einnig benda á dóm Hæstaréttar frá 4. maí 2005, í máli nr. 505/2004, þar sem heimilt hafi verið talið að breyta verslunarhúsnæði í veitingastað án samþykkis annarra eigenda í viðkomandi húsi. 

Rekstur gistiheimilis rúmist innan þeirra skipulagsskilmála sem gildi fyrir viðkomandi svæði.  Með vísan til alls ofangreinds hafi bæjarráð staðfest útgáfu byggingarleyfis fyrir gistiheimili að Nýbýlavegi 30. 

Málsrök byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er farið fram á að byggingarleyfið haldi gildi sínu.  Hann hafi rekið gistiheimili að Nýbýlavegi 30 á grundvelli byggingarleyfisins í góðri trú.  Fullyrðingar kærenda um ónæði og óþægindi eigi ekki við nein rök að styðjast.  Byggingarleyfishafi tekur undir rök Kópavogsbæjar og gerir þá kröfu að hin kærða ákvörðun haldi gildi sínu. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 24. mars 2009 að veita byggingarleyfi til að innrétta gistiheimili á 3. hæð að Nýbýlavegi 30. 

Í 1. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sem giltu á þeim tíma er hér um ræðir, var kveðið á um að óheimilt væri að grafa grunn, reisa hús, rífa hús, breyta því, burðarkerfi þess, formi, svipmóti eða notkun þess eða gera önnur þau mannvirki sem féllu undir IV. kafla laganna nema að fengnu leyfi viðkomandi sveitarstjórnar.  Í 2. mgr. sömu greinar var kveðið á um að framkvæmdir skv. 1. mgr. skyldu vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag. 

Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. sömu laga bar að gera deiliskipulag á grundvelli aðalskipulags fyrir einstök svæði og reiti þar sem framkvæmdir voru fyrirhugaðar en í 3. mgr. tilvitnaðs ákvæðis var kveðið á um að þar sem deiliskipulag lægi ekki fyrir í þegar byggðum hverfum gæti sveitarstjórn veitt heimild til framkvæmda að undangenginni grenndarkynningu, sbr. 7. mgr. 43. gr. laganna. 

Samkvæmt framangreindum ákvæðum var það skilyrði fyrir útgáfu byggingarleyfis að fyrir hendi væri samþykkt deiliskipulag en frá því skilyrði mátti víkja í þegar byggðum hverfum með því láta fara fram grenndarkynningu með stoð í 3. mgr. 23. gr. laganna.  Grenndarkynning fór ekki fram við undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar og verður að telja það ágalla á henni.  Við mat á því hvort ágalli þessi sé þess eðlis og svo verulegur að leiða eigi til ógildingar verður til þess að líta að um er að ræða breytingu á innréttingu og notkun atvinnuhúsnæðis á svæði sem skilgreint er í aðalskipulagi sem athafnasvæði og verslunar- og þjónustusvæði.  Er hin breytta notkun í samræmi við gildandi skipulag og verður ekki séð að breytingin hefði getað raskað lögvörðum hagsmunum nágranna.  Er þá haft í huga að ekki hefði borið að grenndarkynna fyrirhugaða breytingu fyrir meðeigendum byggingarleyfishafa að Nýbýlavegi 30 enda ræðst réttarstaða þeirra af ákvæðum laga um fjöleignarhús nr. 26/1994.  Verður, með vísan til framanritaðs, ekki talið að ógilda beri hina kærðu ákvörðun þrátt fyrir að ekki hafi farið fram grenndarkynning í samræmi við tilvitnuð ákvæði laga nr. 73/1997. 

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 eru breytingar á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hefur eða ráð var fyrir gert í upphafi, sem hafa í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum, háðar samþykki allra eigenda hússins.  Samkvæmt ákvæðinu er ekki þörf á samþykki sameigenda að fjöleignarhúsi fyrir breytingum á hagnýtingu séreignarhluta sé breytingin í samræmi við það sem gert hafi verið ráð fyrir í upphafi.  Samkvæmt aðalskipulagi er húsið að Nýbýlavegi 30 á svæði sem skilgreint er sem athafnasvæði og verslunar- og þjónustusvæði og samræmist starfsemi gistiheimilis þeirri landnotkun.  Þá segir í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu um húsið að á öllum hæðum þess sé gert ráð fyrir atvinnustarfsemi og um 3. hæð segir að eignarhlutinn sé iðnaðar- verslunar- og þjónustuhúsnæði.  Með hliðsjón af framangreindu verður að telja að rekstur gistiheimilis falli undir starfsemi sem ráð var fyrir gert í upphafi og því hafi ekki verið skylt að afla samþykkis sameigenda í húsinu vegna umræddrar breytingar.  Var byggingarfulltrúa því rétt að veita hið umdeilda leyfi og verður kröfu kærenda um ógildingu þess þar af leiðandi hafnað. 

Umkvartanir kærenda um ónæði og óþrif vegna reksturs umrædds gistiheimilis lúta að eftirliti með starfseminni en varða ekki gildi hinnar kærðu ákvörðunar og koma þær því ekki til álita í málinu. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu á ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 24. mars 2009, sem bæjarráð staðfesti hinn 29. júní. s.á., um að veita leyfi til að innrétta gistiheimili á þriðju hæð að Nýbýlavegi 30 í Kópavogi. 

______________________________
Hjalti Steinþórsson

_____________________________        _____________________________
Ásgeir Magnússon                                         Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

59/2009 Dugguvogur

Með

Ár 2011, fimmtudaginn 24. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 59/2009, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 11. ágúst 2009 um að synja umsókn um breytta notkun tiltekinna eignarhluta í húsinu nr. 10 við Dugguvog í Reykjavík og dyr á austurhlið fyrstu hæðar hússins. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. september 2009, er barst nefndinni 7. s.m., kærir S, f.h. R S ehf., þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 11. ágúst s.á. að hafna umsókn kæranda um að breyta notkun eignarhluta á annarri hæð og koma fyrir dyrum á austurhlið fyrstu hæðar hússins að Dugguvogi 10.  Hin kærða ákvörðun var staðfest í borgarráði 20. s.m.  Gerir kærandi þá kröfu að ákvörðunin verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúans í Reykjavík hinn 30. júní 2009 var tekin fyrir umsókn kæranda um leyfi til að innrétta níu íbúðir með vinnustofum á annarri hæð og koma fyrir dyrum á austurhlið fyrstu hæðar hússins nr. 10 við Dugguvog.  Málinu var frestað með vísan til athugasemda á umsóknarblaði og vísað til umsagnar skipulagsstjóra er tók umsóknina fyrir á fundi hinn 7. s.m. og bókaði svo:  „Neikvætt með vísan til umsagnar skipulagsstjóra.“  Hinn 11. s.m. tók byggingarfulltrúi umsóknina fyrir að nýju á afgreiðslufundi sínum og synjaði henni með vísan til fyrrnefndrar umsagnar. 

Málsrök kæranda:  Kærandi bendir á að fjöldi dæma sé um að samþykktar hafi verið á svæðinu íbúðir með eða án vinnustofa.  Verði ekki séð að það skilyrði hafi verið sett fyrir umræddum leyfisveitingum að um húsvarðaríbúðir væri að ræða.  Vísað sé til þess að hluti umræddra íbúða í vesturálmu annarrar hæðar hússins að Dugguvogi 10 sé nýttur af húsverði og öðrum starfsmönnum fyrirtækis sem sé á fyrstu hæð.  Þá sjái eigandi annars fyrirtækis, sem staðsett sé að Dugguvogi 8, sér hag í að nýta íbúðarnálægðina í tengslum við starfsemi sína.  Stöku íbúar gangi eða hjóli til vinnu innan svæðisins.  Kærandi efist um að jafnræðis sé gætt við afgreiðslu mála á þessu svæði.  Telji hann að borgarar geti ef til vill ekki heldur vænst þess að þeir öðlist rétt á grundvelli jafnræðis með vísan til tuga „… tilfella sem kunna að stafa af mistökum eða misskilningi“ embættismanna Reykjavíkurborgar. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er bent á að samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 sé lóðin að Dugguvogi 10 á skilgreindu athafnasvæði.  Tilgreint sé í greinargerð aðalskipulags hvaða starfsemi sé heimil á svæðinu en fyrst og fremst sé heimilað að vera með léttan iðnað.  Skrifstofur og vinnustofur séu leyfðar að öllu jöfnu og íbúðarhúsnæði í tengslum við starfsemi á svæðinu.  Jafnframt sé vísað til gr. 4.6.1 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 en þar sé m.a. tekið fram að almennt skuli ekki gera ráð fyrir íbúðum á athafnasvæðum.  Þó sé unnt að gera ráð fyrir íbúðum tengdum starfsemi fyrirtækja, svo sem fyrir húsverði.  Ljóst þyki að íbúðir þær sem um sé sótt séu ekki í samræmi við gildandi aðalskipulag né tilvitnað ákvæði reglugerðarinnar.  Túlka beri fyrrgreint ákvæði reglugerðar þröngt en um undantekningu sé að ræða frá meginreglunni.  Ekki sé um að ræða almenna heimild til að leyfa margar íbúðir í hverju húsi.  Hafi synjun byggingarfulltrúa því verið byggð á lagalegum og málefnalegum sjónarmiðum.  Þá skuli á það bent að samþykktar hafi verið íbúðir sem tengdar séu starfsemi á svæðinu, svo sem við vinnustofur.  Verði ekki séð að umsókn kæranda uppfylli skilyrði aðalskipulags að þessu leyti.  Ennfremur skuli á það bent að um sé að ræða þegar gerðar óleyfisframkvæmdir.  Borist hafi kvartanir þess efnis að rekið sé gistiheimili á annarri hæð hússins en kæranda hafi verið synjað um leyfi til þeirrar starfsemi árið 2007.  Sé því ekki fallist á sjónarmið kæranda varðandi brot á jafnræðisreglu.  

Niðurstaða:  Í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 er svæði það sem fasteignin að Dugguvogi 10 tilheyrir skilgreint sem athafnasvæði en ekki er í gildi deiliskipulag að svæðinu.  Er tekið fram í greinargerð aðalskipulagsins að þar skuli fyrst og fremst gert ráð fyrir léttum iðnaði, skrifstofum, vinnustofum og íbúðarhúsnæði í tengslum við starfsemi á svæðinu.  Í gr. 4.6.1 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 er athafnasvæði skilgreint svo að þar skuli fyrst og fremst gera ráð fyrir atvinnustarfsemi, svo sem léttum iðnaði, vörugeymslum, hreinlegum verkstæðum og umboðs- og heildverslunum.  Þar er og tekið fram að almennt skuli ekki gera ráð fyrir íbúðum á athafnasvæðum þótt unnt sé að heimila íbúðir tengdar starfsemi fyrirtækja, svo sem fyrir húsverði. 

Telja verður að skilgreind landnotkun í gildandi aðalskipulagi, sem túlka ber til samræmis við áðurnefnda skilgreiningu skipulagsreglugerðar á athafnasvæðum, heimili einungis þar íbúðir er fortakslaust tengist starfsemi fyrirtækja sem starfrækt séu í sama húsnæði.  Verður og að álykta á þann veg að um undanþágu sé að ræða sem skýra beri þröngt og að sveitafélögin eigi frjálst mat um það hvenær undanþága verði veitt, enda sé við þá ákvörðun gætt málefnalegra sjónarmiða.  Með vísan til þess sem að framan er rakið verður að telja að umsókn kæranda hafi ekki fallið að skilgreindri landnotkun svæðisins og að borgaryfirvöldum hafi því verið rétt, með hliðsjón af ákvæði 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, að synja umsókn hans um að nýta hluta fasteignarinnar að Dugguvogi 10 fyrir níu íbúðir með vinnuaðstöðu.  Þykja ekki efni til að endurskoða þá matskenndu ákvörðun þótt þess kunni að finnast dæmi á umræddu svæði að leyfi hafi verið veitt til landnotkunar sem ekki samræmist skipulagi eða ákvæðum skipulagsreglugerðar. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 11. ágúst 2009 um að synja umsókn kæranda um breytta notkun tiltekinna eignarhluta í húsinu nr. 10 við Dugguvog í Reykjavík og dyr á austurhlið fyrstu hæðar hússins. 

______________________________
Hjalti Steinþórsson

_____________________________                  ______________________________
Ásgeir Magnússon                                                    Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

73/2007 Gagnheiði

Með

Ár 2008, fimmtudaginn 12. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 73/2007, kæra á afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar Árborgar frá 7. júní 2007 um að veita byggingarleyfi fyrir breytingu á húsnæði að Gagnheiði 23, Selfossi.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 12. júlí 2007, er barst nefndinni 24. sama mánaðar, kærir Guðjón Ægir Sigurjónsson hrl., f.h. Þ þá samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Árborgar frá 7. júní 2007 að veita byggingarleyfi fyrir breytingu á húsnæði að Gagnheiði 23, Selfossi.  Bæjarráð samþykkti greinda afgreiðslu hinn 14. júní s.á.

Krefst kærandi þess að ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar verði felld úr gildi.

Málsatvik:  Kærandi er eigandi fasteignarinnar að Gagnheiði 19 og starfrækir þar trésmíðaverkstæði.  Er sameiginleg innkeyrsla með fasteign kæranda og fasteigninni að Gagnheiði 23.

Hinn 23. febrúar 2007 barst skipulags- og byggingaryfirvöldum í Árborg umsókn um byggingarleyfi fyrir breytingum á húsnæðinu að Gagnheiði 23 vegna breyttrar notkunar þess.  Nánar tiltekið mun umrætt húsnæði hafi verið nýtt af Tónlistarskóla Árnesinga en var nú ætlað fyrir starfsemi heilsuræktarstöðvar.  Með bréfi, dags. 23. apríl 2007, til skipulags- og byggingarnefndar Árborgar óskaði eigandi fasteignarinnar að Gagnheiði 19 skýringa á ýmsum atriðum varðandi starfsemi að Gagnheiði 23, svo sem hvort veitt hefði verið leyfi fyrir rekstrinum.  Var jafnframt á það bent að hinn 22. janúar 2007 hefði starfsemi hafist í umræddu húsi.  Í svarbréfi skipulags- og byggingarfulltrúa, dags. 23. maí s.á., kom fram að rekstur líkamsræktarstöðvar í húsinu hefði ekki verið formlega samþykktur í skipulags- og byggingarnefnd þar sem beðið væri eftir fullunnum byggingarnefndarteikningum svo hægt væri að afgreiða málið endanlega.

Málið var tekið fyrir að nýju á fundi skipulags- og byggingarnefndar Árborgar hinn 7. júní 2007 og var umsókn um breytingu á húsnæðinu að Gagnheiði 23 samþykkt.  Var fundargerð nefndarinnar staðfest á fundi bæjarráðs Árborgar hinn 14. júní s.á.  

Málsrök kæranda:  Kærandi telur að umrædd nýting á fasteign sem styðjist við hið kærða byggingarleyfi sé hvorki í samræmi við gildandi aðalskipulag né gildandi deiliskipulag, en samkvæmt 2. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 sé óheimilt að veita byggingarleyfi til framkvæmda nema þær séu í samræmi við skipulag.  Svæðið sé skilgreint sem athafnasvæði samkvæmt staðfestu Aðalskipulagi Árborgar 2005-2025.  Í aðalskipulaginu sé ekki fjallað frekar um starfsemi á þessu svæði og verði því að vísa um slíkar skilgreiningar til þess sem fram komi í almennri umfjöllun um flokkun landnotkunar í greinargerð aðalskipulagsins.  Í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 sé athafnasvæði skilgreint svo í gr. 4.6.1 að á slíkum svæðum skuli fyrst og fremst gera ráð fyrir atvinnustarfsemi þar sem lítil hætta sé á mengun, s.s. léttum iðnaði, vörugeymslum, hreinlegum verkstæðum og umboðs- og heildverslunum.

Samkvæmt skilgreindri landnotkun deiliskipulags fyrir umrætt svæði sé heimilt að reisa iðnaðar-, þjónustu- og/eða geymsluhúsnæði á lóðinni.  Fyrirhuguð starfsemi lúti fremur að heilbrigðisstarfsemi en starfsemi þeirri sem gert sé ráð fyrir samkvæmt gildandi skipulagi.  Rekstur heilsuræktarstöðvar kalli óhjákvæmilega á mikla umferð um sameiginlega innkeyrslu og mikla notkun bílastæða umfram það sem gert hafi verið ráð fyrir.

Verði með vísan til þess er að framan greini að telja að skort hafi lagaskilyrði til að veita hið kærða byggingarleyfi og því beri að fella það úr gildi.

Þá sé vakin athygli á því að byggingarleyfi fyrir starfseminni hafi verið veitt eftir að starfsemi hófst.  Leyfið hafi verið veitt þann 14. júní 2007 en þegar þann 3. janúar s.á. hafi kærandi vakið athygli á þeim byggingarframkvæmdum sem þá hafi verið hafnar. Framkvæmd við veitingu byggingarleyfisins sé þannig í andstöðu við ákvæði 43. og 44. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Málsrök Árborgar:  Sveitarfélagið Árborg krefst þess að kröfum kæranda verði hafnað.  Samkvæmt staðfestu Aðalskipulagi Árborgar 2005-2025 sé viðkomandi svæði skilgreint sem athafnasvæði.  Í greinargerð með aðalskipulagi segi um þetta svæði:  „Á athafnasvæði meðfram Eyravegi er einkum byggingariðnaður og athafnasvæði verktaka ásamt verslun og þjónustu í tengslum við þessa starfsemi.“

Vísað sé til gr. 4.6.1 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 en ljóst megi vera að ekki sé um tæmandi talningu að ræða um það hvers konar starfsemi sé leyfð á skilgreindu athafnasvæði samkvæmt greininni. 

Rekstur líkamsræktarstöðvar sé atvinnustarfsemi þar sem lítil hætta sé á mengun og upptalning sú er fram komi í tilvitnaðri grein sé það víðtæk að starfsemi eins og líkamsræktarstöð geti hæglega fallið þar undir.  Sé það því mat sveitarfélagsins að útgáfa umrædds byggingarleyfis sé í samræmi við gildandi aðalskipulag sbr. 2. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997.

Þá sé samræmi í landnotkun þeirri sem heimil sé á svæðinu samkvæmt deiliskipulagi þess og hinu staðfesta aðalskipulagi.  Jafnframt sé ljóst að hið kærða byggingarleyfi falli undir skilgreiningar þær á landnotkun sem fram komi í tilgreindum skipulagsáætlunum.  Sé hið kærða byggingarleyfi því í fullu samræmi við samþykkt deiliskipulag og staðfest aðalskipulag eins og ákvæði 2. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 kveði á um.

Vera kunni að fallast verði á það að annmarkar hafi verið á leyfisveitingarferli vegna umrædds byggingarleyfis.  Mögulegir annmarkar á málsmeðferð, s.s. að framkvæmdir hafi ekki verið stöðvaðar meðan beðið hafi verið eftir afgreiðslu byggingarleyfis, leiði hins vegar ekki til þess að byggingarleyfið sé ógildanlegt.  Hið samþykkta byggingarleyfi sé í fullu samræmi við gildandi skipulag og því sé enginn grundvöllur fyrir því að það verði fellt úr gildi.

Niðurstaða:  Í 4. kafla skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 eru landnotkunarflokkar í skipulagi skilgreindir.  Ákvæði kaflans eru almennt orðuð og verður ekki talið að í gr. 4.6.1 um skilgreiningu athafnasvæða sé að finna tæmandi upptalningu á þeirri starfsemi sem fallið geti undir þann landnotkunarflokk. 

Svæði það sem hér um ræðir er í gildandi aðalskipulagi skilgreint sem athafnasvæði.  Landnotkun er ekki nánar skilgreind í greinargerð aðalskipulagsins en þar er núverandi fyrirkomulagi á svæðinu lýst.  Í gildi er deiliskipulag fyrir umrætt svæði, samþykkt í bæjarstjórn Selfoss 14. desember 1983.  Heimilt er að skilgreina landnotkun þrengra í deiliskipulagi en í aðalskipulagi og á það við í hinu kærða tilviki en gildandi deiliskipulag kveður á um að á svæðinu megi reisa iðnaðar-, þjónustu- eða geymsluhúsnæði.  Rúmast sú landnotkun innan marka aðalskipulags og gr. 4.6.1 í skipulagreglugerð nr. 400/1998 um skilgreiningu athafnasvæða.

Starfsemi líkamsræktarstöðvar verður að teljast þjónustustarfsemi.  Er hið umdeilda byggingarleyfi því í samræmi við gildandi deiliskipulag.  Verður hið kærða byggingarleyfi því ekki fellt úr gildi með þeim rökum að það fari í bága við skipulag.  Verður ekki heldur fallist á að það eigi að leiða til ógildingar leyfisins þótt framkvæmdir, sem hafnar voru fyrir útgáfu leyfisins, hafi ekki verið stöðvaðar eins og atvikum er hér háttað, sbr. 1. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  

Samkvæmt framansögðu verður kröfu kæranda um ógildinu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna þess fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu á samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Árborgar frá 7. júní 2007 um að veita byggingarleyfi fyrir breytingu á húsnæði að Gagnheiði 23, Selfossi.

 

_________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

_____________________________                   ______________________________
   Ásgeir Magnússon                                                     Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

35/2007 Urðarholt

Með

Ár 2008, fimmtudaginn 21. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir dósent.  

Fyrir var tekið mál nr. 35/2007, kæra á synjun skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 14. apríl 2007 um leyfi til að breyta innra fyrirkomulagi og um afmörkun eigna á þriðju hæð hússins að Urðarholti 4. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 21. apríl 2007, er barst nefndinni hinn 27. s.m., kærir Trausti S. Harðarson arkitekt, f.h. A, Urðarholti 4, Mosfellsbæ, synjun skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 17. apríl 2007 um leyfi til að breyta innra fyrirkomulagi og um afmörkun eigna á þriðju hæð hússins að Urðarholti 4 þannið að skrifstofurými á þriðju hæð þess yrði breytt í íbúð.  Var afgreiðslan staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 25. apríl 2007. 

Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða synjun verði felld úr gildi.  

Málsatvik:  Hinn 17. janúar 2007 sótti kærandi um leyfi til að breyta innra fyrirkomulagi og afmörkun eigna á þriðju hæð hússins að Urðarholti 4 þannig að skrifstofurými yrði breytt í íbúð.  Var umsóknin tekin fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 23. s.m. og henni hafnað með vísan til fyrri afgreiðslna ásamt því að beiðnin samræmdist ekki deiliskipulagi svæðisins.

Með bréfi, dags. 12. febrúar 2007, óskaði kærandi eftir því að skipulags- og byggingarnefnd tæki synjun sína til endurskoðunar.  Í bréfinu var m.a. vísað til gildandi deiliskipulags á svæðinu og hvernig byggingarleyfisumsóknir vegna húseignarinnar að Þverholti 4 hefðu verið afgreiddar á árunum 1987-1997.  Þá var vikið að því að skipulags- og byggingarnefnd hefði fallist á að samþykkja íbúð í húsinu að Þverholti 7.  Að lokum tók kærandi fram að umrædd eign uppfyllti allar þær kröfur sem gerðar væru til íbúða samkvæmt byggingarreglugerð. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 17. apríl 2007 var erindi kæranda tekið fyrir og var eftirfarandi fært til bókar af því tilefni:  „Fyrir lóðina gildir deiliskipulag miðbæjarins, sem samþykkt var árið 2001.  Nefndin lítur svo á að þar komi skýrt fram að lóðin sé ætluð undir verslun og þjónustu, sbr. bls. 9, 20 og 21 í skipulagsskilmálunum.  Nefndin fellst ekki á þann skilning að sá texti eigi einungis við um þær viðbyggingar sem skipulagið gerði ráð fyrir, heldur telur hún að hann eigi við bæði um það hús sem fyrir var og hinar áformuðu nýbyggingar.  Í samræmi við þennan skilning hefur nefndin talið að það samræmdist ekki skipulaginu að fjölga íbúðum í húsinu umfram þær íbúðir sem þegar höfðu verið leyfðar þar þegar skipulagið var samþykkt, og hefur hún því á undanförnum árum nokkrum sinnum hafnað umsóknum í þá veru.  Rétt er að taka fram að nú er unnið að endurskoðun deiliskipulags miðbæjarins, sem kann að hafa í för með sér breytta stefnumörkun varðandi framtíð húss og lóðar að Urðarholti 2-4.  Vonir standa til að tillaga að endurskoðuðu deiliskipulagi geti komið til umfjöllunar þegar á þessu ári.  Nefndin telur rétt að framtíð hússins verði látin ráðast af nýju deiliskipulagi, og því sé óæskilegt að samþykkja nú breytingar á gildandi stefnumörkun, svo skömmu áður en tillaga að nýju skipulagi kemur fram.  Með hliðsjón af framansögðu fellst nefndin ekki á að breyta ákvörðun sinni frá 189. fundi um að hafna breytingu á hluta 3. hæðar hússins í íbúðir.“  Var afgreiðsla nefndarinnar staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 25. apríl 2007. 

Hefur kærandi kært framangreinda afgreiðslu til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að hin kærða samþykkt skipulags- og byggingarnefndar fari gegn jafnræðis- og meðalhófsreglu stjórnsýslulaga nr. 37/1993. 

Á árinu 1992 hafi verið samþykkt að breyta notkun rishæðar hússins að Urðarholti 4 á þann veg að þar yrðu tvær íbúðir í stað skrifstofa og á árinu 1997 hafi verið samþykkt viðbygging við fyrstu hæð hússins er hafi átt að vera sameiginleg hjóla- og vagnageymsla fyrir íbúðir á þriðju og fjórðu hæð og skrifstofu- og þjónustufyrirtæki á annarri og þriðju hæð.  Þá hafi á árinu 2004 verið samþykkt að breyta eign á fyrstu hæð hússins að Þverholti 7 í íbúð en efri hæðir hússins að Urðarholti 4 hafi aðkomu frá Þverholti og sé Þverholt 7 handan götunnar.  Bæði húsin teljist innan miðsvæðis í aðalskipulagi. 

Löngu sé ljóst að ekki sé eftirspurn eftir skrifstofurými í húsinu að Urðarholti 4 og hafi það leitt af sér að búseta hafi verið þar, bæði um lengri og skemmri tíma.  Telja verði varhugavert að opinber stjórnsýsla stuðli að ólöglegri búsetu í atvinnuhúsnæði með því að neita um leyfi til að breyta því í fullnægjandi horf til löglegrar búsetu.  Bent sé á að uppfylla megi allar kröfur byggingarreglugerðar um íbúðir í fjölbýli og hafi allir sameigendur kæranda lýst sig samþykka breytingunni.  

Deiliskipulag svæðisins hafi tekið gildi á árinu 2001.  Ef aðeins sé lesin skýring við svæðaskiptingarkort þess mætti draga þá ályktun að einungis væri heimilt að hafa verslun og þjónustu á lóðinni.  Af áframhaldandi lestri skilmálanna verði vart annað ráðið en að þeim sé ætlað að gilda um nýbyggingar á lóðinni, þar sem hvergi sé vikið að núverandi húsi að öðru leyti en því að heimiluð sé um 70m² viðbygging austan við það.  Megi af textanum ráða að þetta sé sú viðbygging sem veitt hafi verið leyfi fyrir á árinu 1997 en að öðru leyti sé eldra fyrirkomulag látið halda sér.  Ljóst sé að á árinu 1992 hafi byggingarnefnd talið að ekkert stæði í vegi fyrir því að í húsinu yrðu innréttaðar íbúðir. 

Í gildi sé Aðalskipulag Mosfellsbæjar 2002-2024, samþykkt í bæjarstjórn hinn 12. febrúar 2003.  Á þéttbýlisuppdrætti skipulagsins sé lóðin að Urðarholti 4 sýnd innan miðsvæðis en um það segi í greinargerð:  „Í miðbæ og á miðsvæðum er fyrst og fremst gert ráð fyrir stjórnsýslu og verslunar- og þjónustustarfsemi sem þjónar öllu sveitarfélaginu, s.s. verslunum, skrifstofum, þjónustustofnunum, veitinga- og gistihúsum, menningarstofnunum, hreinlegum iðnaði og íbúðarbyggð.“ 

Á uppdrætti af þriðju og fjórðu hæð hússins sem áritaður sé af byggingarfulltrúa sem fylgirit, dags. 15. október 2001, komi fram að hinn 14. júlí 1993 hafi eign 0302 í húsi því er um ræði verið breytt í íbúð.  Breyting þessi hafi ekki hlotið samþykki byggingarnefndar, en ljóst sé að a.m.k. frá 15. október 2001 hafi byggingarfulltrúa verið kunnugt um að í eigninni væri íbúð og verði að álíta að hann hafi þá einnig upplýst skipulags- og byggingarnefnd um það.  Ekki sé vitað til þess að vitneskja þessi hafi kallað á sérstök viðbrögð nefndarinnar eða byggingarfulltrúa.  Hafi fólk verið skráð með lögheimili í ýmsum eignarhlutum hússins um árabil, án nokkurrar fyrirstöðu eða athugasemda yfirvalda.   

Málsrök Mosfellsbæjar:  Af hálfu Mosfellsbæjar er vísað til þess að samkvæmt 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 skuli stjórnvald því aðeins taka íþyngjandi ákvörðun þegar lögmætu markmiði, sem að sé stefnt, verði ekki náð með öðru og vægara móti.  Skuli þess þá gætt að ekki sé farið strangar í sakirnar en nauðsyn beri til.

Í samræmi við 9., 16. og 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 hafi Mosfellsbær sinnt þeirri skyldu sinni að gera skipulagsáætlanir um landnotkun og þróun byggðar.  Aðalskipulag bæjarins 2002-2024 hafi tekið gildi árið 2003 og fyrir miðbæinn sé í gildi deiliskipulag sem samþykkt hafi verið árið 2001.  Óumdeilt sé að húseignin að Urðarholti 4 falli innan þess svæðis og í deiliskipulaginu komi skýrt fram að lóðin sé ætluð undir verslun og þjónustu.

Í 2. mgr., sbr. 1. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 komi fram að leyfi sveitarstjórnar þurfi til tiltekinna framkvæmda við húsbyggingar, m.a. þegar fyrirhugað sé að breyta notkun þeirra. Slíkar framkvæmdir skuli vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag.

Þær ákvarðanir sem teknar hafi verið á fundum skipulags- og byggingarnefndar hinn 23. janúar 2007 og hinn 17. apríl s.á., þar sem erindi kæranda hafi verið hafnað, hafi fyllilega verið í samræmi við framangreind lagaákvæði.  Í því sambandi sé ítrekuð sú skylda sveitarfélagsins að tryggja að byggingarleyfi séu í samræmi við samþykkt deiliskipulag, sbr. 2. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997.

Því sé hafnað að málsmeðferð bæjarins hafi farið í bága við meðalhófsreglu stjórnsýslulaga. Ákvarðanir skipulags- og byggingarnefndar hafi verið teknar með hliðsjón af framangreindum lagaákvæðum og verið staðfestar af bæjarstjórn í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga þar um.  Bænum hafi einfaldlega ekki verið heimilt að veita umrætt byggingarleyfi.

Með ákvörðunum sínum hafi Mosfellsbær þannig ekki brotið gegn þeim sjónarmiðum sem fólgin séu í 12. gr. stjórnsýslulaga, heldur litið til þess markmiðs sem að sé stefnt og ekki farið strangar í sakir en nauðsyn hafi borið til.

Í bókun skipulags- og byggingarnefndar hinn 17. apríl 2007 sé tekið fram að endurskoðun á umræddu deiliskipulagi miðbæjarins standi yfir og að hún kunni að hafa í för með sér breytta stefnumörkun varðandi framtíð húss og lóðar að Urðarholti 4.  Með þessu hafi bærinn tekið fullt tillit til hagsmuna kæranda og þannig enn frekar gætt að þeim sjónarmiðum sem fólgin séu í meðalhófsreglu stjórnsýslulaganna.

Þá sé bent á að í jafnræðisreglu 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 felist meðal annars að þegar stjórnvald hafi byggt ákvörðun á tilteknum sjónarmiðum og lagt áherslu á ákveðið sjónarmið leiði jafnræðisreglan almennt til þess að þegar sambærilegt mál komi aftur til úrlausnar beri jafnan að leysa úr því á grundvelli sömu sjónarmiða og með sömu áherslu og gert hafi verið við úrlausn hinna eldri mála.

Mosfellsbær telji að samræmis hafi verið gætt við afgreiðslu sambærilegra mála hjá skipulags- og byggingarnefnd.  Bent sé á að tvívegis hafi verið synjað um leyfi til að breyta skrifstofum í húsinu að Urðarholti 4 í íbúðir með vísan til þess að slíkt samrýmdist ekki deiliskipulagi svæðisins. 

Þá sé mótmælt fullyrðingum kæranda að mál hans sé sambærilegt máli er hafi varðað Þverholt 7 enda hafi með breytingu á deiliskipulagi miðbæjarins, er tekið hafi gildi á árinu 2002, verið heimilt að breyta landnotkun jarðhæðar Þverholts 5-15 í íbúðir.
 
Að lokum sé vísað til ákvæða síðari málsl. 3. mgr. 1. gr. lögheimilislaga nr. 21/1990 með síðari breytingum.  Þar segi að dvöl á skipulögðu iðnaðar-, athafna- og hafnarsvæði og öðru svæði innan þéttbýlis sem skipulagt sé fyrir atvinnustarfsemi, geti ekki talist til fastrar búsetu.  Það sé því ljóst að þeir sem tækju sér búsetu að Urðarholti 4 gætu aldrei fengið lögheimili sitt skráð þar.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 14. apríl 2007 um að hafna beiðni kæranda um endurskoðun og að staðfesta þess í stað fyrri synjun á umsókn um leyfi til að breyta innra fyrirkomulagi og um afmörkun eigna á þriðju hæð hússins að Urðarholti 4 þannig að skrifstofurými verði breytt í íbúð.

Hin kærða ákvörðun er studd þeim rökum að samkvæmt deiliskipulagi fyrir miðbæ Mosfellsbæjar, er tekur til þess svæðis er hér um ræðir, sé fyrst og fremst gert ráð fyrir    verslun og þjónustu og að það samræmist ekki skipulaginu að fjölga íbúðum í húsinu umfram þær íbúðir sem þegar höfðu verið leyfðar þar þá er skipulagið var samþykkt.  Þá sé unnið að  endurskoðun skipulagsins og því óæskilegt að samþykkja erindi kæranda.

Samkvæmt Aðalskipulagi Mosfellsbæjar 2002-2024 er lóðin að Urðarholti 4 innan miðsvæðis og samkvæmt greinargerð þess er þar gert ráð fyrir stjórnsýslu, verslunar- og þjónustustarfsemi og íbúðarbyggð.  Er sú landnotkun í samræmi við ákvæði gr. 4.4.1 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998. 

Deiliskipulagi miðbæjar Mosfellsbæjar, sem samþykkt var á árinu 2001, er skipt upp í nokkur svæði og tekur svæði 3 einungis til lóðarinnar að Urðarholti 2-4.  Er þetta svæði nánar tilgreint í greinargerð deiliskipulagsins sem „…hús fyrir verslun og þjónustu á lóðinni nr. 2-4 við Urðarholt“ en í skilmálum fyrir einstök hús/lóðir, sem fram koma á skipulagsuppdrætti segir: „Urðarholt 2-4: Viðbyggingar og nýbyggingar á lóðinni eru fyrir verslun og þjónustu og aðra miðbæjarstarfsemi.“  Í þeim kafla greinargerðar deiliskipulagsins, sem sérstaklega fjallar um svæði 3, er gerð grein fyrir legu umræddrar lóðar og aðkomu að henni og frá því greint að markmið skipulagsins með að stækka lóðina og auka við bygginguna séu að nýta afgangssvæði milli núverandi lóðar og Skeiðholts, að styrkja götumynd Þverholts með nýrri byggingu og að styrkja starfsemi sem nú sé á lóðinni með því að auka byggingarmagn.  Í greinargerðinni segir enn fremur að gert sé ráð fyrir nýrri byggingu á lóðinni samsíða Þverholti og viðbyggingu austan við byggingar þær sem þar séu fyrir.  Í sérákvæði, sem m.a. fjallar um notkun húsnæðis og byggingarmagn, segir að nýbyggingar á lóðinni séu hugsaðar fyrir verslun og þjónustu.  Hvergi er hins vegar getið um notkun húsnæðis í húsi því sem fyrir var á lóðinni er deiliskipulagið tók gildi en fyrir liggur að á fjórðu hæð hússins eru tvær samþykktar íbúðir, en á þriðju hæð skrifstofur og er þar það húsrými sem erindi kæranda tók til.

Úrskurðarnefndin telur að fallast beri á þann skilning kæranda að ákvæði í greinargerð deiliskipulags umrædds svæðis um landnotkun taki ekki til þess húss sem fyrir var á lóðinni er deiliskipulagið var samþykkt og að því verði að líta til gr. 4.4.1 og 4.5.1 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 þar sem kveðið er á um að gera megi ráð fyrir íbúðum á miðsvæðum og verslunar- og þjónustusvæðum þar sem aðstæður leyfi, sérstaklega á efri hæðum bygginga.  Af þessu leiðir að ákvæði skipulagsins stóðu ekki í vegi fyrir því að unnt væri að fallast á erindi kæranda.

Samkvæmt 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er byggingarnefnd skylt að rökstyðja afgreiðslu á erindum er henni berast.  Leiðir af eðli máls að rökstuðningur nefndarinnar verður að vera haldbær en í hinu umdeilda tilviki synjaði skipulags- og byggingarnefnd erindi kæranda með rökum sem byggð eru á túlkun skipulagsskilmála sem úrskurðarnefndin telur að ekki fái staðist.  Var rökstuðningi fyrir hinni kærðu ákvörðun því  áfátt hvað skipulagsforsendur varðar.

Ekki verður heldur talið að það hafi verið haldbær rök fyrir hinnu kærðu synjun að vísa til þess að endurskoðun stæði yfir á skipulagi svæðisins enda átti bæjarstjórn þess kost að neyta heimildar 6. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga til að fresta erindi kæranda í stað þess að hafna því.

Samkvæmt því sem að framan er rakið voru ekki færð fram viðhlítandi rök fyrir hinni kærðu ákvörðun og verður hún af þeim sökum felld úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Synjun skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 14. apríl 2007 um leyfi til að breyta innra fyrirkomulagi og um afmörkun eigna á þriðju hæð hússins að Urðarholti 4, er felld úr gildi.

 

___________________________          
 Hjalti Steinþórsson          

 

_____________________________            ___________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                      Aðalheiður Jóhannsdóttir

 

des 22
Love0

38/2006 Reykjahlíð

Með

Ár 2007, miðvikudaginn 7. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 38/2006, kæra eigenda hússins að Helluhrauni 5, Reykjahlíð, Skútustaðahreppi á samþykkt sveitarstjórnar Skútustaðahrepps frá 27. apríl 2006 um að heimila breytta notkun húsanna nr. 7a, 8 og 8a við Helluhraun í Reykjahlíð úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili. 

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 26. maí 2006, er barst nefndinni sama dag, kærir Hulda Rós Rúriksdóttir hdl., f.h. M og S, Helluhrauni 5, Reykjahlíð, Skútustaðahreppi samþykkt sveitarstjórnar Skútustaðahrepps frá 27. apríl 2006 um að heimila breytingu á notkun húsanna nr. 7a, 8 og 8a  við Helluhraun í Reykjahlíð úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili. 

Málavextir:  Með bréfi, dags. 6. febrúar 2006, óskaði eigandi húsanna nr. 7a, 8 og 8a við Helluhraun í Reykjahlíð eftir heimild sveitarstjórnar Skútustaðahrepps til að breyta notkun húsanna úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili.  Sveitarstjórn tók beiðnina fyrir á fundi hinn 9. febrúar 2006 og samþykkti, með vísan til 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, að fela sveitarstjóra að veita hagsmunaaðilum á svæðinu kost á að tjá sig um beiðnina.  Sveitarstjórn bárust tvær athugasemdir, þ.á m. frá kærendum, og á fundi 27. apríl 2006 var eftirfarandi fært til bókar og samþykkt samhljóða:  „Með bréfi dags. 6. feb. s.l. óskaði Eldá ehf. eftir leyfi til að breyta notkun íbúðanna nr. 7a, 8 og 8a við Helluhraun úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili.  Sveitarstjórn Skútustaðahrepps samþykkti á fundi sínum 9. feb. að fram skyldi fara grenndarkynning sem næði til eigenda og íbúa við Helluhraun. Eftirtöldum eigendum húsnæðis við Helluhraun var sent bréf það sem hér fer á eftir:  Heilbrigðisstofnun Þingeyinga v/ Helluhrauns 17, Birningi ehf v/Helluhrauns 16, Jóni Illugasyni v/Helluhrauns 15, Magnúsi Ómari Stefánssyni og Unni Sigurðardóttur v/Helluhrauns 14, Ásdísi Illugadóttur v/Helluhrauns 13, Rögnvaldi Agli Sigurðssyni v/Helluhrauns 12, Skútustaðahreppi v/Helluhrauns 10 og 18, Landsvirkjun v/Helluhrauns 11, Helluholti v/Helluhrauns 7 og 9, Álfdísi Sigurgeirsdóttur v/Helluhrauns 6, Sigurði Kára Sigfússyni og Margréti Hróarsdóttur v/Helluhrauns 5, Sverri Karlssyni v/Helluhrauns 4, Sparisjóði S-Þingeyinga v/Helluhrauns 3, Karli Viðari Pálssyni v/Helluhrauns 2 og Norrænu Eldfjallastöðinni v/Helluhrauns 1 … Tvær athugasemdir bárust vegna framangreinds bréfs, frá eigendum Helluhrauns 2 annars vegar og frá eigendum Helluhrauns 5 hins vegar. Athugasemdirnar fylgja aftast í fundargerðinni.  Í ljósi úrskurðar úrskurðarnefndar skipulags– og byggingarmála frá 24. apríl sl. tekur sveitarstjórn ekki undir athugasemdir íbúa Helluhrauns 2 og 5 og heimilar Eldá ehf. að breyta notkun íbúðanna nr. 7a, 8 og 8a úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili.  Samþykkt samhljóða.“  

Kærendur hafa skotið nefndri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er vísað til þess að meðal markmiða skipulags- og byggingalaga nr. 73/1997 sé að tryggja réttaröryggi í meðferð skipulags- og byggingarmála þannig að réttur einstaklinga og lögaðila sé ekki fyrir borð borinn, sbr. ákvæði 3. mgr. 1. gr. laganna.  Sama ákvæði sé að finna í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, grein 1.1.  Einnig sé það markmið laganna að stuðla að skynsamlegri og hagkvæmri nýtingu lands og landgæða og að landnotkun sé í samræmi við skipulagsáætlanir.

Fyrirkomulag í húsum við Helluhraun í Mývatnssveit sé nokkuð sérstakt og því þyki rétt að fara yfir lista eigenda húseignanna. 

Heilbrigðisstofnun Þingeyinga sé eigandi Helluhrauns 17.  Þar sé rekin heilsugæslustöð og það komi ekki á óvart að beiðni um leyfi til reksturs gistihúss hafi ekki verið hafnað. Starfsemi sé í húsinu virka daga vikunnar og enginn búi þar að staðaldri.

Kísiliðjan sé eigandi Helluhrauns 16 samkvæmt fundargerð sveitarstjórnar.  Starfsemi Kísiliðjunnar hafi verið lögð af og því enginn til staðar til að koma að mótmælum fyrir hönd eiganda.  Samkvæmt upplýsingum kærenda hafi eigandi fasteigna þeirra er um ræði í máli þessu, keypt húseignina að Helluhrauni 16 og ætli að nota hana undir gistingu.

Jón Illugason, eigandi fasteigna þeirra er um ræði í kærumáli þessu, sé enn fremur eigandi Helluhrauns 15.  Einstaklingurinn Jón Illugason og fjölskylda hans reki Eldá ehf. og sé eigandi Helluholts ehf., sem sé eigandi húseignanna nr. 7 og 9 við Helluhraun.  Því hafi ekki verið að vænta neinna mótmæla frá eigendum húseignarinnar nr. 15 í grenndarkynningu sveitarfélagsins.

Magnús Ómar Stefánsson og Unnur Sigurðardóttir séu eigendur Helluhrauns 14.  Þau búi í húsi sínu en hafi ekki gert athugasemdir.

Ásdís Illugadóttir sé eigandi Helluhrauns 13.  Ásdís sé systir Jóns Illugasonar.  Sterk tengsl séu á milli systkinanna og því hafi mátt búast við að Ásdís mótmælti ekki starfsemi fyrirtækis bróður síns.  Ásdís hafi í gegnum árin leigt út herbergi á sumrin.

Rögnvaldur Sigurðsson sé eigandi Helluhrauns 12.  Hann og fjölskylda hans búi í húsinu og hafi ekki gert athugasemdir.

Skútustaðahreppur sé eigandi Helluhrauns 10 og 18.  Starfsmenn hreppsins búi í húsunum. 

Landsvirkjun sé eigandi Helluhrauns 11.  Þar hafi starfsmenn Landsvirkjunar búið í gegnum árin.  Það komi ekki á óvart þó engin mótmæli hafi borist frá yfirmönnum Landsvirkjunar enda um risafyrirtæki að ræða.

Helluholt ehf. sé eigandi Helluhrauns 7 og 9 en sama fjölskylda sé eigandi að fyrirtækjunum Helluholt ehf. og Eldá ehf.  Ekki sé því unnt að líta öðruvísi á en að þarna sé um sömu aðila að ræða en einungis með sitt hvoru nafninu á félögunum.
  
Álfdís Sigurgeirsdóttir sé eigandi  Helluhrauns 6.  Hún hafi um mjög langt árabil leigt út herbergi til ferðamanna.  Um sé að ræða tvö herbergi.  Vegna þessa hafi ekki mátt vænta nokkurra viðbragða af hálfu Álfdísar.

Kærendur máls þessa séu eigendur Helluhrauns 5.

Sverrir Karlsson sé eigandi Helluhrauns 4.  Engin mótmæli liggi fyrir af hans hálfu.

Sparisjóður S-Þingeyinga sé eigandi Helluhrauns 3.  Starfsemi sparisjóðsins fari fram í þessu húsi á hefðbundnum opnunartíma.  Engin starfsemi sé í húsinu á kvöldin og um helgar.  Engin mótmæli hafi komið fram af hálfu sparisjóðsins.

Karl Viðar Pálsson sé eigandi Helluhrauns 2.  Fyrir liggi mótmæli af hans hálfu til sveitarstjórnar.

Norræna Eldfjallastöðin sé eigandi Helluhrauns 1.  Þar hafi í gegnum árin búið starfsmenn stöðvarinnar á meðan þeir hafi sinnt tímabundnum verkefnum.  Síðustu árin hafi húsið hins vegar verið notað aðallega sem orlofshús.  Engin mótmæli hafi komið fram af hálfu stofnunarinnar.

Af framangreindri upptalningu sé ljóst að samsetning eigenda húsa við Helluhraun í Mývatnssveit sé alls ekki eins og venjulegt megi teljast.  Í húsum nr. 3 og 17 sé starfsemi sem sé í gangi á hefðbundnum dagvinnutíma, virka daga vikunnar.  Starfsemin hafi ekki truflandi áhrif á þær fjölskyldur sem búi í götunni.  Í húsum nr. 1, 10, 11, 16 og 18 hafi fram til þessa búið einstaklingar sem hafi unnið á vegum eigenda húsanna í sérverkefnum í sveitinni og séu eins og hver önnur fjölskylda.  

Í húsum nr. 13 og 15 búi systkinin Jón og Ásdís.  Fjölskyldan hafi stofnað fyrirtækið Eldá ehf. fyrir mörgum árum og hafi starfsemi fyrirtækisins verið öll á sviði ferðaþjónustu.  Starfsemin hafi hafist á jörðinni Bjargi með gistingu, tjaldstæðum og rútuferðum sem boðið hafi verið upp á.  Með árunum hafi fyrirtækið vaxið og því hafi fjölskyldan brugðið á það ráð að færa gistiþjónustu í þorpið.  Það sé afar hentugt að hafa gistinguna í sömu götu og eigendur fyrirtækisins búi.  Húsverð hafi einnig verið lágt og mun hagstæðara að kaupa hús en byggja ný til starfseminnar. 

Í Helluhrauni nr. 6 hafi eigandi hússins alltaf selt gistingu í nokkrum rúmum.  Eigandinn hafi búið þar ein og hafi drýgt tekjur sínar með þessu.

Í húsunum nr. 2, 4, 5, 12 og 14 búi fjölskyldur sem séu ótengdar rekstraraðila Eldár ehf. eða „bara venjulegar fjölskyldur“ sem búi í húsum sínum.  Eftir framangreinda upptalningu sé því auðvelt að segja að reikna hefði mátt með því að eigendur þessara húsa myndu hafa skoðanir á því hvort þeir teldu eitthvað athugavert við að fleiri leyfi yrðu veitt til reksturs gistiheimila í götunni.

Í hinni kærðu ákvörðun geri sveitarstjórnin rökstuðning úrskurðarnefndarinnar í kærumáli nr. 59/2005 að sínum.  Kærendur mótmæli þessum rökstuðningi fyrir afgreiðslu málsins. 

Af hálfu kærenda sé byggt á því að samkvæmt Aðalskipulagi Skútustaðahrepps 1996-2015 og gr. 4.2.1 skipulagsreglugerðar nr. 440/1998 sé heimilt að reka gistiaðstöðu á íbúðarsvæðum ef reksturinn valdi ekki nágrönnum ónæði.  Enn fremur sé byggt á því að ýmis þjónustustarfsemi sé í húsunum við Helluhraun, þ.á m. að nú þegar sé gistiheimili í götunni.  Bent sé á að „gistiheimili“ sem rekin hafi verið í samræmi við skipulag sveitarfélagsins sé einungis í tveimur húsum, þ.e. í húsi Álfdísar nr. 6 og í húsi Ásdísar í húsi nr. 13.  Skynsemd hverrar manneskju geti sagt að það sé sitthvað að nokkur rúm séu leigð út í einu húsi eða hvort rekið sé gistiheimili í skipulögðum rekstri eins og fyrirtæki Jóns Illugasonar og fjölskyldu hans.  Þó að seld hafi verið út nokkur gistirúm í götunni fram til þessa geti það ekki með nokkru móti verið rökstuðningur fyrir því að veita heimild til reksturs gistiheimilis í götunni. 

Rekstur gistiheimila fyrirtækja Jóns Illugasonar og fjölskyldu hans hafi haft veruleg áhrif nú þegar á aðra íbúa götunnar því að hann hafi rekið gistiheimili án heimildar um nokkurt skeið.  Kvartanir íbúa götunnar hafi ekkert haft að segja.  Hins vegar hafi íbúar götunnar orðið varir við bíla er tengist gistiheimilinu auk þess sem ekki hafi verið hikað við að kvarta við íbúa götunnar hafi rekstraraðilar talið að það hefði truflandi áhrif á gesti gistiheimilisins ef íbúar hafi haft of mikinn hávaða við hús sín á sumarkvöldum.

Þeirri röksemd sé harðlega mótmælt af kærendum að rekstur gistiheimilis í húsunum við Helluhraun 7a, 8 og 8a fari ekki í bága við skilgreinda landnotkun svæðisins samkvæmt gildandi aðalskipulagi svæðisins.  Þó að segi í aðalskipulagi svæðisins að heimilað sé að reka gistiaðstöðu geti það átt við um þau tilvik þegar heimili selji út gistirúm í húsum sínum.  Það geti ekki átt við um rekstur gistiheimilis. Það sé allt önnur notkun húsnæðisins og alls ekki hægt að nefna í sömu setningu. 

Kærendur hafni þeim röksemdum fyrir leyfisveitingunni að nú þegar sé ýmiss konar þjónustustarfsemi í götunni við Helluhraun.  Eins og áður hafi verið nefnt sé ekki hægt að líkja rekstri pósthúss, bankastofnunar og heilsugæslu við rekstur gistiheimilis.  Eins og áður hafi verið nefnt séu framangreindar þjónustustofnanir reknar á virkum dögum á dagvinnutíma.  Allt annað eigi við um gistiheimili eins og áður hafi verið nefnt.    

Með því að heimila rekstur gistiheimilis í húsum þeim er um ræði í máli þessu sé farið gegn markmiði 1. gr. skipulags- og byggingalaga nr. 73/1997, þar sem búið sé þá að heimila allt aðra starfsemi í götunni heldur en sé til staðar nú þegar og sem aðalskipulag svæðisins geri ráð fyrir að undanskilinni leyfisveitingu vegna Helluhrauns 9, sem fjallað hafi verið um í úrskurði nefndarinnar nr. 59/2005.

Við Helluhraun séu einungis íbúðarhús öðru megin götunnar.  Þeim megin sem ekki sé byggt sé friðað hraun svo ekki muni verða byggt þar í framtíðinni eða gerð bílastæði.

Málsrök Skútustaðahrepps:  Af hálfu sveitarstjórnar Skútustaðahrepps er vísað til þess að forsaga kærumáls þessa sé sú að á árinu 2005 hafi eigandi hússins að Helluhrauni 9 óskað eftir því við sveitarstjórn að breyta notkun hússins úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili.  Fram hafi farið grenndarkynning og hafi borist athugasemdir frá eigendum tveggja húsa, þ.á m. kærendum máls þessa.  Í framhaldinu hafi sveitarstjórn hafnað beiðni um breytt not hússins og hafi sú ákvörðun verið kærð til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála sem með úrskurði hinn 24. apríl 2006 hafi fellt synjunina úr gildi. 

Í febrúar árið 2006 hafi sveitarstjórn borist erindi frá forsvarsmanni eiganda húsanna að Helluhrauni 7a, 8 og 8a, sem sé sá hinn sami og eigandi hússins nr. 9 við Helluhraun, þar sem sótt hafi verið um leyfi til að breyta notkun hinna fyrrnefndu húsa nr. 7a, 8 og 8a við Helluhraun úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili.  Fram hafi farið grenndarkynning og hafi athugasemdir borist, þ.á m. frá kærendum.  Í ljósi úrskurðar úrskurðarnefndarinnar hinn 24. apríl 2006 varðandi húsið að Helluhrauni 9 hafi sveitarstjórn talið að sér hafi ekki verið fært að hafna erindinu og því samþykkt það á fundi hinn 27. apríl 2006. 

Sveitarstjórn hafi verið fullljóst að með því að verða við erindi eiganda húsanna að Helluhrauni 7a, 8 og 8a myndi hún kalla yfir sig kæru frá kærendum og í raun og veru alveg sama hver ákvörðun sveitarstjórnar hefði orðið hefði mátt búast við kæru, annað hvort frá kærendum eða eiganda húsanna.  Því hafi verið úr vöndu að ráða.        

Málsrök byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa sé vísað til þess að hann hafi haft leyfi til reksturs gistingar í húsum við Helluhraun um langt árabil.  Leitast hafi verið eftir að sá rekstur væri í samræmi við lög og reglugerðir og hafi byggingarleyfishafi átt gott samband við sveitaryfirvöld, sýslumannsembættið, Vinnueftirlit ríkisins, heilbrigðisfulltrúa og eldvarnareftirlit.  Samband við íbúa Helluhrauns hafi almennt verið gott og nánast engar kvartanir heyrst frá þeim þann aldarfjórðung sem reksturinn hafi staðið yfir.  Ein kvörtun hafi þó borist vorið 2006 vegna hávaða frá kórfélögum í erlendum kór sem þátt hafi tekið í kórastefnu við Mývatn.  Hafi þeir er í hlut hafi átt gleymt sér í blíðviðri og miðnætursól og haft háreisti nokkra við opinn glugga er snúi að húsi kærenda.  Þar hafi verið um réttmæta kvörtun að ræða sem brugðist hafi verið við og séð til þess að háreistinni linnti.  Fullyrða megi að ekkert annað atvik þessu líkt hafi átt sér stað í tengslum við gistihúsareksturinn sl. 25 ár. 

Þess megi geta að ánægjuraddir hafi heyrst frá nokkrum næstu nágrönnum, sem m.a. séu ánægðir með snyrtilega umgengni á lóðum Helluhrauns 7, 7a, 8, 8a, og 9 og geri sér jafnframt grein fyrir mikilvægi þessa reksturs fyrir samfélagið. 

Helluhraun sé friðsæl gata og séu mjög fá dæmi þess að nokkur ástæða hafi verið til kvartana um hávaða á síðkvöldum. 

Bent sé á að bílastæði við húsin að Helluhrauni 7, 7a, 8, 8a og 9 rúmi alls um 20 bíla sem í raun sé meira en þörf sé fyrir vegna reksturs gistingar í húsunum, enda hafi ekki verið nein vandamál til staðar varðandi bílastæði.   

Fullyrðing kærenda um að næst Helluhrauni að vestan sé friðað hraun sé einfaldlega röng, sbr. gildandi deiliskipulag. (sic)

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um samþykkt sveitarstjórnar Skútustaðahrepps um að heimila breytingu á notkun húsanna að Helluhrauni nr. 7a, 8 og 8a í Reykjahlíð úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili.  Í gildi er Aðalskipulag Skútustaðahrepps fyrir Reykjahlíð 1996-2015 og skv. því standa hús þau sem hér um ræðir á íbúðarsvæði.  Fyrir úrskurðarnefndinni liggur uppdráttur Verkfræðistofu Norðurlands, dagsettur í júlí árið 1977, þar sem lóðastærðir við Helluhraun og Lynghraun eru tilgreindar en ekki liggur fyrir að uppdrátturinn hafi öðlast gildi sem deiliskipulag.  Verður því að styðjast við ákvæði aðalskipulags um landnotkun á svæðinu.

Samkvæmt gr. 4.2.1 skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 er heimilt að reka starfsemi á íbúðarsvæðum sem eðlilegt er að þar sé, enda valdi reksturinn ekki ónæði, m.a. vegna hávaða eða óeðlilega mikillar umferðar. Hefur ákvæði þetta verið skýrt svo að rekstur gistiheimila rúmist innan heimilda þess.  Verður með hliðsjón af tilvitnuðu ákvæði að skýra Aðalskipulags Skútustaðahrepps 1996-2015 svo að rekstur gistiheimila samræmist landnotkun umrædds svæðis.  Húsin að Helluhrauni nr. 7a, 8 og 8a standa í gróinni götu þar sem hefðbundin íbúðarbyggð blandast ýmis konar þjónustustarfsemi.  Eru þar m.a. bankastofnun og heilsugæsla auk þess sem nú þegar eru starfrækt gistiheimili í götunni.  Húsin við Helluhraun standa öðru megin götunnar en hinum megin hennar er autt svæði þar sem gert er ráð fyrir blandaðri landnotkun samkvæmt gildandi aðalskipulagi. 

Þegar litið er til þess sem hér hefur verið rakið og umfangs þess gistirekstrar sem byggingarleyfishafi hyggst starfrækja á svæðinu telur úrskurðarnefndin að sú breytta notkun sem hér um ræðir fari ekki í bága við skilgreinda landnotkun svæðisins samkvæmt gildandi aðalskipulagi.  Þá verður ekki annað séð en að ákvæði 64. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 séu uppfyllt hvað bílastæðaþörf varðar. 

Samkvæmt framansögðu verður að telja að lagaskilyrðum hafi verið fullnægt og málefnaleg rök hafi legið til grundvallar hinni kærðu ákvörðun.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um að ógilt verði ákvörðun sveitarstjórnar Skútustaðahrepps frá 27. apríl 2006 um að heimila breytta notkun húsanna nr. 7a, 8 og 8a við Helluhraun í Reykjahlíð úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili.

 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson    

 

______________________________        _______________________________
Ásgeir Magnússon   Þorsteinn Þorsteinsson       

 

 

 

des 22
Love0

68/2004 Lækjargata

Með

Ár 2007, miðvikudaginn 10. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 68/2004, kæra stjórnar húsfélagsins Lækjargötu 4, Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. nóvember 2004 um að veita leyfi til að koma fyrir veitingasölum á þriðju og fjórðu hæð hússins nr. 2A við Lækjargötu.

Í málinu er kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 7. desember 2004, er barst nefndinni sama dag, kærir Á, Lækjargötu 4, Reykjavík, f.h. stjórnar húsfélagsins Lækjargötu 4, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. nóvember 2004 að veita leyfi til að koma fyrir veitingasölum á þriðju og fjórðu hæð hússins nr. 2A við Lækjargötu og til að nýta svalir á 3. hæð í tengslum við rekstur þeirra, allt eins og nánar greinir í leyfinu. 

Samþykkt byggingarfulltrúa var staðfest á fundi borgarstjórnar hinn 16. nóvember 2004. 

Kærandi krefst þess aðallega að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi en til vara að henni verði breytt þannig að ekki verði heimilað að nýta svalir á þriðju hæð hússins fyrir veitingastarfsemi.  Kærandi setti einnig fram kröfu um stöðvun framkvæmda en með úrskurði úrskurðarnefndarinnar uppkveðnum hinn 14. desember 2004 var þeirri kröfu hafnað.  

Málavextir:  Á fundi byggingarfulltrúa hinn 24. ágúst 2004 var tekin fyrir umsókn um leyfi til að koma fyrir veitingastöðum á þriðju og fjórðu hæð hússins nr. 2A við Lækjargötu og var afgreiðslu erindisins frestað.  Á fundi byggingarfulltrúa hinn 7. september 2004 var erindið tekið fyrir að nýju og því vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa og/eða ákvörðunar um grenndarkynningu vegna fyrirhugaðrar notkunar á svölum þriðju hæðar fyrir veitingastarfsemi og nálægðar þeirra við íbúðarhúsnæði.  Skipulagsfulltrúi tók beiðnina fyrir á fundi hinn 10. september 2004 og samþykkti að kynna hana hagsmunaaðilum að Austurstræti 20 og 22 og Lækjargötu 2 og 4 vegna fyrirhugaðrar notkunar á svölum fyrir veitingastarfsemi.  Kynningin fór fram dagana 16.-30. september 2004 og settu 12 íbúðareigendur fram athugasemdir.  Á fundi skipulagsfulltrúa hinn 1. október 2004 voru athugasemdirnar kynntar og á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 13. október 2004 var lögð fram umsögn lögfræði og stjórnsýslu vegna athugasemdanna og var bókað að nefndin gerði ekki athugasemdir við að veitt yrði byggingarleyfi þegar teikningar hefðu verið lagfærðar.  Var málinu því vísað til afgreiðslu byggingarfulltrúa sem afgreiddi erindið hinn 9. nóvember 2004 með áskilnaði um lokaúttekt byggingarfulltrúa, samþykki heilbrigðiseftirlits og að áður en húsnæðið yrði tekið í notkun myndi fara fram athugun á að hljóð frá veitingastöðunum ylli ekki ónæði að Lækjargötu 4. 

Hið kærða leyfi felur í sér heimild til að koma fyrir tveimur veitingasölum á þriðju og fjórðu hæð hússins nr. 2A við Lækjargötu.  Á þriðju hæð er gert ráð fyrir að hámarksfjöldi gesta verði 100 en á fjórðu hæð 120.  Snyrtingar verði sameiginlegar og eldhús, uppþvottur og aðstaða starfsmanna verði í kjallara.  Jafnframt verði gerður hringstigi af svölum á þriðju hæð niður á jörð og stigi frá fjórðu hæð niður á svalir á þriðju hæð.  Ennfremur verði lyftustokki breytt þannig að lyfta komist í kjallara, gólf í eldhúsi hækkað um 18 cm, handriði og gróðri komið fyrir á svölum þriðju hæðar o.fl. 

Framangreinda ákvörðun byggingarfulltrúa skaut kærandi til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að sérstakir skilmálar um byggingu Lækjargötu 2A, þá Austurstræti 22B, hafi verið samþykktir í skipulags- og umferðarnefnd Reykjavíkurborgar hinn 12. október 1998.  Þar sé kveðið á um starfsemi í húsnæðinu og segi þar m.a. að á þriðju og fjórðu hæð skuli gera ráð fyrir íbúðum.  Skilmálarnir hafi verið samþykktir í borgarráði hinn 20. október 1998 með þeirri viðbót að ekki yrði leyfður skemmtistaður í húsnæðinu.

Með kaupsamningi, dags. 20. október 1998, hafi borgarsjóður selt fasteignina að Austurstræti 22B (nú Lækjargata 2A) til Bónuss sf.  Í samningnum sé kveðið á um að á lóðinni megi byggja samkvæmt staðfestu deiliskipulagi miðbæjarins frá 1986 með þeim takmörkunum sem kunni að leiða af samþykkt borgarráðs frá 20. október 1998.  Síðan séu skilmálar þessir teknir upp orðrétt þar sem segi:  „Kaupsamningi þessum skal kaupandi þinglýsa og eru skilmálar nýbyggingarinnar bindandi fyrir hann sem og síðari eigendur.“

Hinn 16. júní 1999 hafi Smáralind ehf. yfirtekið öll réttindi og skyldur Bónuss sf. samkvæmt greindum kaupsamningi við Reykjavíkurborg og hafi það verið samþykkt af hálfu borgarinnar.  Afsal vegna fasteignarinnar hafi verið gefið út til Smáralindar ehf. við lokagreiðslu hinn 2. júlí 1999.  Umrætt afsal hafi verið móttekið til þinglýsingar hinn 13. júlí og innfært hinn 22. júlí sama ár.  Á þinglýsta skjalinu sé strikað yfir þá málsgrein sem segi að eignin sé seld án veðbanda og kvaða.  Stimpill borgarstjórans í Reykjavík sé við áritunina. 

Ljóst sé að með skilmálum borgarráðs frá 20. október 1998 séu kvaðir lagðar á umráða- og notkunarrétt viðkomandi aðila yfir lóðinni.  Samkvæmt skýrum ákvæðum skilmálanna sé á þriðju og fjórðu hæð hússins gert ráð fyrir íbúðum og óheimilt sé að reka skemmtistað í húsnæðinu.  Ekki liggi fyrir í gögnum málsins hvenær samþykkt hafi verið af hálfu borgarinnar að nýta þessar hæðir fyrir skrifstofur.  Sú starfsemi sem þar fari fram sé að sjálfsögðu háð þessum skilyrðum og því óheimilt að hafa þar aðra starfsemi en að ofan greini.  Ástæða þessara takmarkana sé augljós, enda sé íbúðabyggð í næsta húsi, og sé m.a. verið að tryggja hagsmuni íbúanna.  Samkvæmt þeim gögnum sem kærandi hafi undir höndum hafi umræddri kvöð um nýtingu fasteignarinnar ekki verið aflétt eða skilmálarnir felldir niður.  Hin þinglýsta kvöð í kaupsamningnum frá 20. október 1998 sé því bindandi fyrir núverandi eigendur fasteignarinnar, eins og tekið sé skýrt fram í samningnum sjálfum, og nágrannar megi treysta því að eignin sé ekki nýtt með öðrum hætti meðan kvöðin standi.  Sérstaklega sé tekið fram að umsögn skipulags- og byggingarsviðs Reykjavíkurborgar byggi á röngum grundvelli hvað þetta varði.  Svo virðist sem sviðið hafi ekki haft hið þinglýsta afsal frá 2. júlí 1999 undir höndum.

Samkvæmt 4. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 skuli umsækjandi um byggingarleyfi m.a. leggja fram skilríki, þar með talið samþykki meðeigenda, ef um sameign sé að ræða.  Í samræmi við þetta og hina almennu rannsóknarreglu 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 hafi byggingarfulltrúa borið að ganga úr skugga um heimild lóðarhafa til nýtingar á lóðinni og húsinu að Lækjargötu 2A og fá fram fullnægjandi skilríki þar um.  Telji kærandi með hliðsjón af framangreindu að óheimilt hafi verið að veita hið kærða byggingarleyfi og því beri að fella það úr gildi.

Ennfremur verði hér að hafa í huga að með samþykkt skilmálanna á sínum tíma hafi borgarráð sem stjórnvald tekið bindandi ákvörðun af sinni hálfu um það efni sem þar birtist og þeirri ákvörðun verði ekki breytt nema þá með sambærilegri ákvörðun, þ.e. nýjum skilmálum fyrir eignina eða eftir atvikum breytingu á skilmálunum. 

Samþykkt skilmálanna feli jafnframt í sér að íbúar, þ.m.t. eigendur fasteigna á viðkomandi svæði, megi treysta að þeir standi óbreyttir, þ.m.t. um stefnumarkandi atriði, nema ákvörðuninni sé breytt með framangreindum hætti.  Umfjöllun um byggingarleyfi eða staðfesting á ákvörðun byggingarfulltrúa um veitingu þess geti ekki komið í stað heildstæðrar ákvörðunar sem tekin sé með slíkum skilmálum, sem séu ígildi skipulags.  Megi í því sambandi vísa til þeirrar meginreglu stjórnsýsluréttarins að ákvörðun stjórnvalds verði ekki breytt nema með sambærilegri nýrri ákvörðun.

Ljóst sé því að borgarráði hafi borið að fjalla sérstaklega um umsóknir um breytta notkun húseigna og skoða það sérstaklega með tilliti til þess hvort breytt notkun samrýmdist gildandi skilmálum.  Ljóst sé miðað við þau gögn sem fyrir liggi að gildandi skilmálum um notkun hússins hafi ekki verið breytt.  Ennfremur liggi fyrir að ef breyta eigi þessum skilmálum verði að fara með slíkar breytingar í samræmi við 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, enda sé hér um að ræða ígildi skipulags auk þess sem breytt notkun hafi mikil áhrif á eigendur nærliggjandi eigna, sem hafi treyst því að þessir skilmálar stæðu.

Svo virðist sem misskilnings gæti hjá skipulags- og byggingarsviði Reykjavíkurborgar varðandi samþykkta skilmála fyrir notkun hússins.  Í erindum skipulagsfulltrúa komi fram að verið sé að kynna fyrirhugaða veitingasölu á þriðju og fjórðu hæð hússins sem og svölum þriðju hæðar.  Hafi sérstaklega verið tekið fram að þessi notkun hússins væri heimil.  Hins vegar sé ljóst að það sé ekki rétt miðað við samþykkta skilmála.  Þá hafi einungis verið veittur tveggja vikna frestur til að skila inn athugasemdum en eðlilegt hafi verið að veita a.m.k. fjögurra vikna frest í samræmi við 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997.

Samkvæmt framangreindu hafi ekki verið unnt að veita byggingarleyfi vegna fyrirhugaðra framkvæmda, þar sem leyfið hafi farið gegn samþykktum skilmálum fyrir notkun hússins, sbr. samþykkt borgarráðs frá 20. október 1998.

Af hálfu kæranda er og á því byggt að á byggingarfulltrúa sem og borgarstjórn hvíli sú skylda sem stjórnvaldi að sjá til þess að mál sé nægjanlega upplýst áður en ákvörðun sé tekin, sbr. 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Í þessu máli hafi ríkari skylda hvílt á stjórnvöldum til þess en ella þar sem ákvörðunin sé mjög íþyngjandi í garð íbúa að Lækjargötu 4 og hafi viðurhlutamikil áhrif fyrir þá og eignir þeirra.  Kærandi telji að í umræddri rannsóknarskyldu hafi m.a. falist skylda fyrir viðkomandi stjórnvöld, sbr. meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, að kanna áhrif reksturs veitingastaðar fyrir nærliggjandi íbúðir, m.a. varðandi hljóðvist, lykt og innsýn í íbúðirnar af svölum á þriðju hæð, þar sem ætlunin sé að reka veitingastarfsemi.  Grenndaráhrif séu mjög mikil.  Þessi atriði hafi borið að skoða og ganga úr skugga um áður en byggingarleyfi hafi verið veitt því augljóst sé að það hafi litla þýðingu að gera það þegar rekstur sé hafinn.  Málið hafi því ekki verið nægjanlega upplýst áður en ákvörðun hafi verið tekin um veitingu byggingarleyfis.

Samkvæmt umsögn lögfræðings skipulags- og byggingarsviðs, dags. 11. október 2004, skyldi, áður en hið kærða byggingarleyfi yrði veitt, gengið úr skugga um hljóðvist milli húsanna til að tryggja að starfsemin ylli nágrönnum ekki ónæði.  Þá hafi einnig verið bent á að notkun á svölunum gæti skapað óþægindi m.t.t. hljóðs og innsýnar í nærliggjandi íbúðir.  Samkvæmt gögnum málsins hafi þetta atriði ekki verið skoðað áður en leyfið hafi verið veitt.  Ekki virðist hafa verið leitað eftir umsögn heilbrigðiseftirlits um fyrirhugaða starfsemi og hljóðvist í samræmi við reglugerð nr. 933/1999 með síðari breytingum.

Af hálfu kæranda er á það bent að fasteignir og eignarréttindi yfir fasteignum hafi um margt sérstöðu miðað við önnur eignarréttindi.  Réttarstaða fasteignareigenda sé yfirleitt mótuð til langframa, m.a. með skipulagsáætlunum sem og skilmálum og kvöðum, sem stjórnvöld samþykki.

Í þessu tilviki séu grenndaráhrif framkvæmdarinnar mikil.  Samkvæmt gildandi skilmálum fyrir notkun hússins sé gert ráð fyrir íbúðum á þriðju og fjórðu hæð.  Áður en hið kærða leyfi hafi verið veitt hafi verið þar skrifstofur.  Nú sé ætlunin að reka þar veitingastarfsemi, með tilheyrandi ónæði og hávaða fyrir nágranna.  Hér megi einnig sérstaklega benda á að ætlunin sé að reka veitingastarfsemi á svölum þriðju hæðar en af svölunum sé auðveldlega unnt að sjá inn í íbúðir að Lækjargötu 4.  Þetta sé ekki unnt að sætta sig við.

Ekkert liggi fyrir í málinu um hljóðvarnir á þriðju og fjórðu hæð eða á svölunum eða hvort uppfyllt séu skilyrði reglugerðar nr. 933/1999.  Þá liggi ekkert fyrir um hvort og með hvaða hætti eigi að takmarka innsýn í nærliggjandi íbúðir af svölum þriðju hæðar eða hvernig koma eigi í veg fyrir augljóst ónæði af veitingastarfsemi þar fyrir nágranna.  Í ljósi þess hve grenndaráhrif framkvæmdanna og fyrirhugaðrar starfsemi séu mikil hafi nauðsyn borið til að þessi atriði lægju fyrir áður en ákvörðun um að veita byggingarleyfi hafi verið tekin.

Um sé að ræða mál, sem hafi veruleg áhrif á rétt húseiganda í næsta nágrenni við fyrirhugaða starfsemi.  Ennfremur sé vísað til samþykktra skilmála fyrir notkun hússins og nýtingu, sem hafi ekki verið felldir úr gildi, til áréttingar því sjónarmiði sem áður hafi komið fram að framkvæmdir skuli vera í samræmi við skipulag sem og sérstakar samþykktir um nýtingu og starfsemi.  Svo sé ekki í þessu tilviki.  Það sé eitt af meginhlutverkum slíkra samþykkta að setja fram í heild sinni og með bindandi hætti, bæði fyrir stjórnvöld, þ.m.t. sveitarstjórn, og eigendur viðkomandi fasteigna, áætlun um hvernig nýta megi fasteignir á ákveðnu svæði.  Alþekkt sé að nýting einnar fasteignar, t.d. að hluta undir veitingastarfsemi, innan- og utandyra í þessu tilviki, geti haft afgerandi áhrif á hagnýtingu nágrannaeigna, bæði þá sem þegar sé fyrir hendi og framtíðarnýtingu.  Það mál sem hér sé til umfjöllunar sé dæmigert fyrir þær aðstæður að breytt notkun einnar byggingar m.t.t. skilmála sem fyrir séu hafi veigamikil áhrif á nýtingu eigna kæranda þannig að hagsmunir einstakra fasteignaeigenda skerðist verulega.  Jafnframt sé mikilvægt að hafa í huga að íbúðareigendur hafi ekki mátt gera ráð fyrir slíkri starfsemi, sem hér um ræði, eða breytingu á nýtingu þriðju og fjórðu hæðar að Lækjargötu 2A, með þeim hætti sem hin kærða ákvörðun geri ráð fyrir, miðað við það sem fram komi í samþykkt borgarráðs frá 20. október 1998.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að í umsögn lögfræði og stjórnsýslu, dags. 11. október 2004, hafi komið fram að samkvæmt gildandi deiliskipulagi Kvosarinnar, sbr. breytingu þess hinn 2. febrúar 1989, sé landnotkun á svæðinu hin sama og landnotkun aðalskipulags, þ.e.a.s. miðsvæði/miðborg.  Samkvæmt aðalskipulagi, kafla 3.1.5 í Greinargerð I – stefnumörkun, sé á miðsvæðum fyrst og fremst gert ráð fyrir verslunar- og þjónustustarfsemi, stjórnsýslu og skrifstofum.  Veislusalir falli undir þjónustustarfsemi.  Á miðsvæðum fari fram fjölbreyttari starfsemi en rúmist á verslunar- og þjónustusvæðum svo sem skrifstofur, menningar- og þjónustustofnanir, veitinga- og gistihús og í sumum tilvikum hreinlegur iðnaður og íbúðir (sjá gr. 4.4 í skipulagsreglugerð).  Í aðalskipulaginu séu miðsvæði borgarinnar flokkuð niður eftir stefnu um meginstarfsemi.  Um hvert svæði gildi ákveðin stefnumörkun og grundvallist hún á mismunandi hlutverki þeirra og staðsetningu í borginni.  Í miðborgarkjarna, þar sem umrætt hús sé staðsett, sé lögð áhersla á blandaða notkun.  Í III. hluta greinargerðar með Aðalskipulagi Reykjavíkur, Þróunaráætlun miðborgar, Landnotkun, sé fjallað nánar um landnotkun í miðborgarkjarnanum.  Þar komi fram að engin ein notkun, önnur er smásöluverslun og matvöruverslun, megi vera ríkjandi, það er meira en 50% á götuhliðum jarðhæða skilgreindra götusvæða.  Tekið sé fram að á efri hæðum og í bakhúsum sé heimilt að vera með þá notkun sem samræmist landnotkun miðborgar, sbr. skilgreiningu M1 í kafla 3.1.5 í Greinargerð I – stefnumörkun.  Rekstur veitingasala á 3. og 4. hæð hússins samræmist því gildandi landnotkun á svæðinu.

Þeir sem eigi eignir og búi á svæði þar sem fjölbreyttust landnotkun sé leyfð samkvæmt skipulagi eigi réttindi og beri skyldur í samræmi við það.  Þeir megi búast við að notkun húsa á svæðinu sé fjölbreytt og breytist innan þeirra heimilda og takmarka sem sett séu í skipulagi.  Þetta verði eigendur og notendur fasteigna að þola, enda sé starfsemin innan þeirra marka sem lög og reglur, sem um slíka starfsemi gildi, segi til um og ekki sé gengið á lögvarða hagsmuni með öðrum hætti.  Borgaryfirvöld vilji hvetja til og styðja við notkun efri hæða í miðborginni fyrir íbúðir en þau geri sér einnig grein fyrir takmörkunum slíks húsnæðis.  Í umfjöllun um íbúðarhúsnæði í miðborgarkjarnanum segi m.a. (sjá III. hluta greinargerðar með Aðalskipulagi Reykjavíkur, Þróunaráætlun miðborgar, Landnotkun bls. 6):  „Borgaryfirvöld munu halda áfram að stuðla að nýtingu efri hæða húsa í miðborgarkjarnanum til búsetu. Miðborgarkjarninn er ekki ákjósanlegur fyrir barnafjölskyldur til búsetu þar sem ekki er hægt að mæta þar ýtrustu kröfum sem gerðar eru til íbúðasvæða. Ein ástæða þess er hið fjölskrúðuga næturlíf kjarnans sem borgaryfirvöld hyggjast styðja við.“

Áfram segi í umsögn lögfræði og stjórnsýslu að þótt athugasemdir kæranda séu skiljanlegar þá sé ekki hægt að leggjast gegn notkun húsnæðisins, sbr. ákvæði skipulags.  Áður en byggingarleyfi verði gefið út verði gengið úr skugga um hljóðvist milli húsanna til að tryggja að starfsemin valdi íbúum ekki ónæði.  Þá verði hljóðvistin sérstaklega prófuð við lokaúttekt á framkvæmdunum, áður en salirnir verði teknir í notkun.  Skoða þurfi, áður en veitt verði leyfi til áfengisveitinga fyrir salina, hvort rétt sé að takmarka áfengisveitingatíma vegna nálægðar við umræddar íbúðir.

Hvað varði notkun á svölunum sé ljóst að notkun þeirra geti skapað ónæði frá gestum sem þar muni dvelja, s.s. vegna hljóðs og innsýnar í íbúðir að Lækjargötu nr. 4.  Samkvæmt málsmeðferðarreglum um vínveitingaleyfi sé almennt heimilt að veita leyfi til veitinga áfengis utandyra til kl. 22:00.  Á þeirri lóð sem hér um ræði megi þó veita leyfi til kl. 23:30, sjá 8. gr. reglnanna.  Muni embættið leggja til við borgarráð að útiveitingaleyfi verði ekki veitt nema til kl. 22:00.  Hvað innsýnina varði sé lagt til að byggingarleyfishafa verði gert að girða af hluta svalanna, sem snúi að Aðalstræti 4, til að minnka þessi áhrif.

Rétt sé að geta þess að sérstakir skilmálar um byggingu Lækjargötu 2, þá Austurstræti 22B, hafi verið samþykktir í skipulags- og umferðarnefnd hinn 12. október 1998.  Í þeim hafi m.a. verið kveðið á um landnotkun allra hæða hússins.  Skilmálar þessir hafi verið samþykktir í borgarráði hinn 20. október s.á. með smávægilegri breytingu, þar sem tekið hafi verið fram að ekki yrði heimilaður skemmtistaður í húsnæðinu.  Samkvæmt skilmálum þessum hafi verið gert ráð fyrir íbúðum á 3. og 4. hæð hússins. 

Þegar uppdrættir að húsinu hafi verið samþykktir hafi verið samþykkt frávik frá þessum skilmálum og leyfðar skrifstofur á 3. og 4. hæð.  Þegar afsal hafi verið gefið út fyrir eigininni, hinn 2. júlí 1999, hafi verið tekið fram í því að eignin væri seld án kvaða.  Þó ljóst sé að umræddir skilmálar hafi verið af skipulagslegum toga hafi þeir ekki gildi sem deiliskipulagsskilmálar enda hafi staðfestu deiliskipulagi Kvosarinnar ekki verið breytt við samþykkt þeirra.  Skilmálarnir hafi því verið einkaréttarlegs eðlis á milli Reykjavíkurborgar og kaupanda lóðarinnar.  Með vísan til yfirlýsingar í afsali verði að telja að fallið hafi verið frá skilmálunum.  Þeir hafi því ekki þýðingu varðandi mál það sem hér sé til umfjöllunnar.  Jafnvel þó talið væri að þeir hefðu gildi gæti Reykjavíkurborg ákveðið einhliða að falla frá skilyrði um að 3. og 4. hæð yrðu nýttar fyrir skrifstofur.

Þá sé og vísað til þess að Gunnar H. Pálsson verkfræðingur hafi framkvæmt hljóðvistarmælingar hinn 19. ágúst 2005 í samræmi við samþykkt byggingarfulltrúa og samkvæmt niðurstöðum þeirra mælinga virðist öllum skilyrðum um hljóðvist fullnægt.

Við meðferð málsins fyrir úrskurðarnefndinni kom í ljós misræmi milli bókana um hið umdeilda byggingarleyfi annars vegar og áritunar á samþykkum uppdráttum hins vegar.  Er á uppdráttunum tekið fram að sótt sé um leyfi til að koma fyrir veitingasölum á þriðju og fjórðu hæð Lækjargötu 2A og hefur allur málatilbúnaður Reykjavíkurborgar verið við það miðaður.  Í bókunum um meðferð umsóknarinnar er hins vegar talað um veitingastaði og óskaði nefndin af þessu tilefni skýringa borgaryfirvalda á þessu misræmi og að umsókn um hið umdeilda byggingarleyfi yrði lögð fram.

Á umsóknarblaði kemur fram að sótt sé um leyfi fyrir veitingastöðum á þriðju og fjórðu hæð.  Er á það bent af hálfu borgaryfirvalda að hugtakið „veitingastaður“ sé skilgreint sem eins konar yfirhugtak í 9. gr. laga um veitinga- og gististaði nr. 67/1985.  Undir hugtakið „veitingastaður“ falli samkvæmt e-lið 9. gr. nefndra laga einkasalir, félagsheimili og útisamkomur, tækifærisveitingar á opinberum samkomum eða einkasamkomum þar sem leyfi séu bundin við einstök tækifæri.  Skýrt komi fram á uppdráttum að verið sé að sækja um „veitingasali“ af þessu tagi og það sé það sem samþykkt hafi verið.  Ekki skipti því máli að í bókunum standi veitingastaðir enda falli salirnir undir hugtakið.  Jafnframt var upplýst að gefið hefði verið út leyfi til vínveitinga í sölunum.
 
Sjónarmið byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum kæranda mótmælt.  Vísar hann til þeirra sjónarmiða sem borgaryfirvöld tefla fram og áréttar að fullt tillit hafi verið tekið til hagsmuna nágranna, m.a. hafi hljóðstig verið mælt og ráðstafanir gerðar til þess að takmarka aðgengi gesta að þeirri hlið svala er viti að fasteigninni að Lækjargötu 4.    

Vettvangur:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi fimmtudaginn 7. desember 2006. 

Niðurstaða:  Eins og að framan greinir er í máli þessu deilt um lögmæti ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. nóvember 2004 um að veita heimild til að koma fyrir veitingastöðum á þriðju og fjórðu hæð hússins nr. 2A við Lækjargötu í Reykjavík.  Á samþykktum teikningum kemur fram að um sé að ræða veislusali sem leigðir verði út fyrir ráðstefnur, afmæli o.þ.h. ásamt því að svalir þriðju hæðar verði nýttar í tengslum við rekstur salanna á góðviðrisdögum. 

Í 9. gr. laga um veitinga- og gististaði nr. 67/1985 eru taldar upp í liðum a-i þær tegundir veitingarekstrar er flokkast undir hugtakið veitingastaður.  Í e-lið lagagreinarinnar segir að einkasalir, félagsheimili og útisamkomur, þar sem um sé að ræða tækifærisveitingar á opinberum samkomum eða einkasamkomum, flokkist undir framangreint hugtak.  Enda þótt misræmi það sem að framan er lýst sé til þess fallið að valda misskilningi má fallast á með borgaryfirvöldum að það eigi ekki að leiða til ógildingar leyfisins, enda verði að skýra efni þess í samræmi við þær takmarkanir sem felast í áritun á samþykkta uppdrætti.  Leiðir umræddur ágalli því ekki til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.  

Á svæði því er hér um ræðir er í gildi deiliskipulag frá árinu 1989, deiliskipulag Kvosarinnar, og er landnotkun samkvæmt því tilgreind sú hin sama og landnotkun aðalskipulags eða miðbæjarsvæði.  Ræðst landnotkun því nú af kafla Þróunaráætlunar miðborgar Reykjavíkur um landnotkun sem felldur hefur verið inn í aðalskipulag Reykjavíkur.  Er umrædd fasteign á svæði sem þar er skilgreint sem miðborgarkjarni.  Er þar fyrst og fremst gert ráð fyrir blandaðri notkun, þar á meðal verslunar- og þjónustustarfsemi ýmis konar, og verður að telja að rekstur veitingasala á þriðju og fjórðu hæð húss þess er hér um ræðir sé í samræmi við skipulagsheimildir svæðisins.  Var því ekki þörf breytinga á deiliskipulagi vegna umsóknar um hið umdeilda byggingarleyfi og var kynning sú sem borgaryfirvöld stóðu fyrir í tilefni af áformum byggingarleyfishafa því ekki formleg grenndarkynning vegna minni háttar breytingar á deiliskipulagi samkvæmt 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sbr. 7. mgr. 43. gr. sömu laga.  Var umrædd kynning viðhöfð umfram skyldu og hefur það því engin áhrif á gildi hinnar kærðu ákvörðunar þó kynningarfrestur hafi verið styttri en áskilið er um formlega grenndarkynningu.

Í máli þessu er m.a. deilt um þýðingu skilmála um byggingu og nýtingu hússins nr. 2A við Lækjargötu.  Í málsgögnum kemur fram að sérstakir skilmálar um byggingu Lækjargötu 2A, þá Austurstræti 22B, voru samþykktir í skipulags- og umferðarnefnd borgarinnar hinn 12. október 1998.  Í þeim var m.a. kveðið á um landnotkun allra hæða hússins.  Skilmálar þessir voru samþykktir í borgarráði hinn 20. október s.á. með þeirri viðbót að ekki yrði heimilaður skemmtistaður í húsnæðinu.  Samkvæmt skilmálum þessum var gert ráð fyrir íbúðum á þriðju og fjórðu hæð hússins.  Síðar virðast hafa verið leyfðar skrifstofur á efri hæðum. 

Þegar afsal var gefið út fyrir eigninni hinn 2. júlí 1999 var tekið fram að hún væri seld án kvaða.  Verður að fallast á með Reykjavíkurborg að umræddir skilmálar hafi ekki öðlast gildi sem deiliskipulagsskilmálar enda var deiliskipulagi Kvosarinnar ekki breytt við samþykkt þeirra.  Þeim var ekki heldur þinglýst sem kvöð á eignina.  Giltu þeir því aðeins milli Reykjavíkurborgar og kaupanda lóðarinnar og verður ekki talið að eigendur fasteigna á svæðinu geti leitt rétt af fyrrgreindri samþykkt borgarráðs.  Verður því ekki fallist á sjónarmið kæranda um að ógilda beri hina kærðu ákvörðun með þeim rökum að hún fari gegn umræddum skilmálum.

Eins og framan greinir stendur hús það er hér um ræðir á miðborgarsvæði þar sem landnotkun er blönduð starfsemi af ýmsum toga ásamt íbúðabyggð.  Verður ekki séð að þeirri starfsemi sem heimiluð var með hinu kærða byggingarleyfi fylgi meiri hávaði eða ónæði en búast megi við á slíkum svæðum.  Verður hið kærða byggingarleyfi því ekki alfarið fellt úr gildi með vísan til grenndarhagsmuna eða sjónarmiða er lúta að áhrifum starfseminnar á næsta nágrenni.  Ekki verður heldur fallist á að málsmeðferð eða rannsókn máls hafi verið áfátt þannig að ógilda beri hina kærðu ákvörðun af þeim sökum.  

Kærandi gerir til vara kröfu um að hinni kærðu ákvörðun verði breytt þannig að ekki verði heimilað að nýta svalir á þriðju hæð hússins nr. 2A við Lækjargötu fyrir veitingastarfsemi.  Í þessari kröfu felst að úrskurðarnefndinni taki nýja ákvörðun án þess að lægra stjórnvald hafi tekið afstöðu til kröfunnar.  Til þessa er úrskurðarnefndin ekki bær og verður þessum kröfulið því vísað frá nefndinni.

Þrátt fyrir þetta telur úrskurðarnefndin að með þeirri nýtingu svalanna sem heimiluð er með hinu kærða leyfi sé hagsmunum kæranda raskað umfram það sem eigendur íbúða að Lækjargötu 4 þurfi að sæta með hliðsjón af gildandi deiliskipulagi svæðisins.  Þykir á skorta að mælt hafi verið fyrir um fullnægjandi umbúnað til að hindra innsýn í íbúðir að Lækjargötu 4 og á svalir þeirra og til að koma í veg fyrir að rusli og öðru lauslegu sé kastað á svalir nærliggjandi íbúða.  Verður hið kærða byggingarleyfi því ógilt hvað varðar heimild til nýtingar svalanna en með hliðsjón af meðalhófsreglu 12. greinar stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verður ekki fallist á kröfu um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar byggingarfulltrúa í heild.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og vegna tímafrekrar gagnaöflunar.

Úrskurðarorð:

Vísað er frá úrskurðarnefndinni kröfu kæranda um að hinni kærðu ákvörðun um notkun svala á þriðju hæð að Lækjargötu 2A verði breytt. 

Ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. nóvember 2004, um að veita leyfi til að koma fyrir veitingasölum á þriðju og fjórðu hæð hússins nr. 2A við Lækjargötu og til að nota svalir á þriðju hæð í tengslum við reksturinn er felld úr gildi að því er tekur til notkunar svalanna.  Að öðru leyti stendur hin kærða ákvörðun óröskuð með þeirri skýringu sem borgaryfirvöld hafa áréttað að heimildin sé bundin við veislusali eins og greinir í áritun á aðaluppdrætti.

 

 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

______________________________               _______________________________
   Ásgeir Magnússon                                                  Þorsteinn Þorsteinsson