Ár 2002, föstudaginn 4. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 6/2001, kæra eiganda fasteignarinnar að Austurstræti 16, Reykjavík, á samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 13. desember 2000 um að veita byggingarleyfi fyrir breytingum á fasteigninni nr. 18 við Austurstræti í Reykjavík, sem fólu m.a. í sér leyfi fyrir viðbyggingu úr gleri ofan á hluta fyrstu hæðar hússins.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 19. febrúar 2001, er barst nefndinni sama dag, kærir Kirkjuhvoll ehf. þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 13. desember 2000 að veita byggingarleyfi fyrir breytingum á fasteigninni að Austurstræti 18 í Reykjavík, þar sem m.a. er gert ráð fyrir viðbyggingu ofan á þaki fyrstu hæðar hússins.  Borgarstjórn Reykjavíkur staðfesti ákvörðunina á fundi sínum hinn 21. desember 2000.  Kærandi gerir þá kröfu að hið kærða byggingarleyfi verði fellt úr gildi.

Málavextir:  Á miðborgarsvæði Reykjavíkur er í gildi deiliskipulag sem er að stofni til frá árinu 1988.  Á árinu 1998 var deiliskipulaginu breytt og var þá leyfður glerveggur á framhlið tveggja neðstu hæða hússins að Austurstræti 18 og jafnframt heimiluð framlenging kaffihúss með glerskála til suðurs á þaki fyrstu hæðar ásamt afgirtum þaksvölum.

Með bréfi, dags. 23. nóvember 1998, til skipulags- og umferðarnefndar Reykjavíkur var sótt um leyfi fyrir þeim breytingum á húsinu að Austurstræti 18 að kaffihús á annarri hæð fengist framlengt út á þak fyrstu hæðar og þaksvalir stækkaðar í samræmi við teikningar frá 19. október 1998.  Nam umsótt stækkun alls 102 fermetrum og var gert ráð fyrir að viðbyggingin yrði úr gleri.  Fyrirspurn um erindið hafði áður verið send Borgarskipulagi sem hafði lagst gegn framkvæmdinni samkvæmt minnisblaði, dags. 11. nóvember 1998. 

Ný byggingarleyfisumsókn um sömu framkvæmdir barst skipulags- og umferðarnefnd með bréfi, dags. 19. janúar 1999, þar sem breytingar höfðu verið gerðar á útfærslu framkvæmdanna frá fyrri umsókn og var umfang þeirra samkvæmt umsókninni 99 fermetrar.  Erindið var tekið fyrir á fundi skipulags- og umferðarnefndar hinn 25. janúar 1999 og lá jafnframt fyrir fundinum fyrrgreint minnisblað Borgarskipulags frá 11. nóvember 1998.  Nefndin samþykkti að grenndarkynna breytingu á deiliskipulagi svæðisins til samræmis við umsóttar framkvæmdir.  Við kynninguna bárust athugasemdir frá kæranda, Fíton ehf. og frá Húsafriðunarnefnd.  Borgarskipulag vann umsögn um athugasemdirnar, dags. 2. mars 1999, þar sem fram kom að nokkuð hafi verið gert til að minnka áhrif viðbyggingarinnar frá fyrri tillögu en mælt var enn gegn samþykkt framkvæmdanna.  Málið mun ekki hafa verið lagt fyrir skipulags- og umferðarnefnd að kynningu lokinni.

Á fundi byggingarnefndar hinn 9. mars 2000 var enn lögð fram byggingarleyfisumsókn þar sem sótt var um leyfi til þess að hækka útbyggða glerframhlið að Austurstræti 18 um eina hæð, byggja glerskála fyrir kaffisölu við suðurhlið 2. hæðar, loka þakgluggum á bakbyggingu og breyta þakinu í svalir. Einnig var óskað eftir samþykki fyrir áður gerðum breytingum á stigum í kjallara og á 1. hæð og opum í plötu 1. hæðar hússins.  Í þeirri umsókn hafði glerskálinn verið minnkaður í 68,4 fermetra.  Var málinu vísað til umsagnar Borgarskipulags.  Umsóknin var næst tekin fyrir á fundi skipulags- og umferðarnefndar hinn 27. mars 2000 þar sem samþykkt var að kynna hagsmunaaðilum breytingu á deiliskipulagi til samræmis við greinda umsókn samkvæmt 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Umsóknin var í kynningu frá 29. mars til 27. apríl 2000 og barst m.a. athugasemdabréf frá kæranda, dags. 10. apríl 2000.  Málið var tekið fyrir að nýju í skipulags- og umferðarnefnd þann 29. maí 2000 þar sem einnig voru lögð fram drög að umsögn Borgarskipulags, dags. 25. maí sama ár, þar sem gerð var sú tillaga um breytingu á umsóttum framkvæmdum að grindverk á þaksvölum yrði dregið inn frá þakbrúnum.  Á fundinum samþykkti nefndin að grenndarkynna tillöguna á ný með þeirri breytingu sem lögð var til í umsögn Borgarskipulags.

Í kjölfar þessarar samþykktar var unnin tillaga að breytingu á deiliskipulagi lóðarinnar að Austurstræti 18 og hún grenndarkynnt fyrir hagsmunaaðilum að Lækjargötu 2, 2a og 4, Austurstræti 16 og 20 og Pósthússtræti 9 og 11.  Tillagan var í kynningu frá 9. júní til 8. júlí 2000. Við þá grenndarkynningu bárust athugasemdir við tillöguna frá kæranda og Homeportal.com á Íslandi með bréfum, dags. 7. júlí 2000.  Tillagan var lögð fyrir skipulags- og umferðarnefnd á ný hinn 21. ágúst 2000 ásamt athugasemdunum og umsögn Borgarskipulags, dags. 17. ágúst 2000, og var skipulagstillagan samþykkt og vísað til borgarráðs.

Borgarráð staðfesti afgreiðslu nefndarinnar á fundi sínum þann 29. ágúst 2000 með þeirri breytingu þó að gler í vesturhlið fyrirhugaðrar viðbyggingar skyldi vera ógegnsætt.  Fyrir afgreiðsluna hafði borgarráði borist bréf kæranda, dags. 28. ágúst 2000, þar sem athugasemdir við deiliskipulagsbreytinguna voru áréttaðar.  Tillagan var síðan send Skipulagsstofnun til skoðunar skv. 3. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga og athugasemdaaðilum tilkynnt um afgreiðslu málsins með bréfi, dags. 5. september 2000.  Með bréfi, dags. 22. september 2000, tilkynnti Skipulagsstofnun að hún legðist ekki gegn því að auglýsing um gildistöku breytingarinnar yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda.  Var auglýsing þar að lútandi birt þann 20. október 2000.

Kærandi kærði deiliskipulagsbreytinguna til úrskurðarnefndarinnar og síðan útgáfu byggingarleyfis fyrir breytingum á fasteigninni að Austurstræti 18 eins og að framan greinir.  Gekk úrskurður í kærumálinu um deiliskipulagsbreytinguna hinn 5. september sl. þar sem kröfu um ógildingu skipulagsbreytingarinnar var hafnað.

Málsrök kæranda:  Kærandi styður kröfu sína um ógildingu byggingarleyfisins þeim rökum að deiliskipulagsbreytingin, er byggingarleyfið styðjist við, hafi verið kært til úrskurðarnefnarinnar.  Meðan úrskurður liggi ekki fyrir í því máli gildi að mestu sömu rök fyrir kæru hans á útgáfu byggingarleyfisins og færð séu fram í kærumáli hans vegna deiliskipulagsbreytingarinnar.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Byggingaryfirvöld gera þá kröfu að málinu verði vísað frá úrskurðarnefndinni en ella að hin kærða ákvörðun verði staðfest.

Hinn 5. september sl. hafi úrskurðarnefndin kveðið upp úrskurð í kærumáli þar sem kærð hafi verið deiliskipulagsbreyting fyrir lóðina að Austurstræti 18,  þar sem heimilaðar voru þær breytingar sem umdeilt byggingarleyfi lúti að.  Hafi deiliskipulagsbreytingin verið staðfest í þeim úrskurði. 

Krafa um frávísun málsins byggi á því að í fyrrgreindum úrskurði hafi þegar verið tekin afstaða til málsástæðna kæranda í máli þessu og auk þess sé hið kærða byggingarleyfi fallið úr gildi.  Nýtt byggingarleyfi, samhljóða hinu kærða leyfi, hafi verið samþykkt á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 18. desember 2001.

Verði málið talið tækt til efnisúrlausnar vísi Reykjavíkurborg til fyrrgreinds úrskurðar úrskurðarnefndarinnar og greinargerðar borgarinnar í því kærumáli til stuðnings kröfu sinni um staðfestingu hinnar kærðu ákvörðunar.

Niðurstaða:  Ákvörðun um útgáfu hins kærða byggingarleyfis var staðfest í borgarstjórn hinn 21. desember 2000 og er því liðið meira en ár frá útgáfu þess.  Framkvæmdir munu ekki hafa hafist á grundvelli leyfisins og samþykkti byggingarfulltrúi nýtt leyfi hinn 18. desember 2001 fyrir sömu framkvæmdum og fyrra leyfið kvað á um.  Samkvæmt 1. mgr. 45. gr. skipulags- og byggingarlaga fellur byggingarleyfi sjálfkrafa úr gildi hafi framkvæmdir á grundvelli þess ekki hafist innan árs frá útgáfu leyfisins.  Skiptir ekki máli í þessu sambandi þótt ágreiningi um útgáfu byggingarleyfis hafi verið vísað til æðra stjórnvalds, enda frestar kæra ekki réttaráhrifum kærðrar ákvörðunar. 

Samkvæmt framansögðu er hin kærða ákvörðun úr gildi fallin.  Á kærandi því ekki lengur lögvarða hagsmuni því tengda að fá skorið úr um lögmæti hennar.  Verður kæru hans því vísað frá úrskurðarnefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                      Ingibjörg Ingvadóttir

Ár 2002, föstudaginn 4. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn, Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 52/2000, kæra eins eiganda spildu úr landi jarðarinnar Óttarsstaða vestri, Hafnarfirði á ákvörðun byggingarfulltrúans í Hafnarfirði frá 26. júlí 2000 um að synja umsókn kæranda um leyfi fyrir byggingu sumarbústaðar á nefndri landspildu.

  
Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 30. ágúst 2000, sem barst nefndinni hinn 31. sama mánaðar, kærir B, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Hafnarfirði frá 26. júlí 2000 að synja umsókn eigenda spildu úr landi Óttarsstaða, vestri Hafnarfirði um leyfi fyrir byggingu sumarbústaðar á landspildunni.  Byggingarnefnd Hafnarfjarðar staðfesti afgreiðslu byggingarfulltrúa á fundi hinn 30. ágúst 2000 og hún hlaut síðan staðfestingu bæjarstjórnar Hafnarfjarðar hinn 10. september sama ár.  Kærandi gerir þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Í Aðalskipulagi Hafnarfjarðar er land Óttarsstaða vestri á svæði sem er merkt sem hafnar- og náttúruminjasvæði.  Svæðið hefur ekki verið deiliskipulagt.  Á jörðinni standa gömul bæjarhús og einhver sumarhús.  Kærandi er eigandi að landspildu í landi Óttarsstaða í sameign með tveimur systkinum sínum, G og L.

Með bréfum til bæjaryfirvalda Hafnarfjarðar, dags. 23. júní og 9. júlí 1998, sótti kærandi um framkvæmdaleyfi til að reisa sumarbústað í landi Óttarsstaða sem fengi að standa þar til ársins 2002.  Erindið var tekið fyrir á fundi byggingarnefndar Hafnarfjarðar hinn 22. júlí 1998 og afgreitt með svofelldri bókun:

„Ekki er búið að deiliskipuleggja umrætt svæði og nýting þess því óljós.  Bent skal á að í landi Hafnarfjarðar eru til lausar lóðir til iðnaðarframkvæmda.  Umsókn um framkvæmdaleyfi til að byggja sumarhús í landi Óttarstaða er því synjað.”

Hinn 7. apríl 1999 sótti kærandi að nýju um leyfi til að reisa sumarbústað í umræddu landi á grundvelli framkvæmda- og stöðuleyfis.  Lýsti kærandi sig reiðubúinn að gangast undir kvöð sem tryggði að bústaðurinn stæði ekki í vegi fyrir deiliskipulagningu svæðisins þegar þar að kæmi.  Erindið var tekið fyrir á fundi bæjarráðs hinn 15. apríl 1999 og vísað til skipulagsnefndar til skoðunar.  Á fundi ráðsins hinn 20. maí sama ár var umsókninni synjað með vísan til umsagnar skipulags- og umferðarnefndar.  Þessi ákvörðun bæjarráðs var kærð til úrskurðarnefndarinnar en sú kæra var síðar afturkölluð. 

Kærandi sendi síðan inn byggingarleyfisumsókn ásamt systkinum sínum hinn 17. júlí 2000 þar sem óskað var eftir leyfi til að byggja 61,7 fermetra sumarhús á 0,35 hektara landspildu þeirra í landi Óttarsstaða.  Umsóknin var afgreidd á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 26. júlí 2000 með eftirfarandi bókun:

„Það er ekki sumarbústaðaland þarna skv. aðalskipulagi heldur að hluta náttúruminjasvæði, iðnaðarsvæði, hafnarsvæði og almennt opið svæði. Það er ekki til deiliskipulag og aðalskipulag heimilar ekki byggingu nýrra sumarbústaða. Byggingarfulltrúi ítrekar því synjun byggingarnefndar frá 22. júlí 1998.”

Kæranda var jafnframt bent á heimild til að skjóta ákvörðuninni til byggingarnefndar sem kærandi gerði fyrir hönd umsækjenda með bréfi, dags. 15. ágúst 2000.  Þá skaut hann málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 30. ágúst 2000, þar sem fram kemur að svar hafi ekki borist frá byggingarnefnd og búist hann ekki við að nefndin hrófli við hinni kærðu ákvörðun byggingarfulltrúa.  Þann sama dag afgreiddi byggingarnefnd erindi kæranda frá 15. ágúst 2000 og var afgreiðsla byggingarfulltrúa frá 26. júlí 2000 staðfest með skírskotun til forsendna hennar.  Afgreiðsla byggingarnefndar var staðfest á fundi bæjarstjórnar Hafnarfjarðar hinn 12. september 2000.

Málsrök kæranda:  Skilja verður málskot kæranda svo að þar sé krafist ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar með eftirgreindum rökum og sjónarmiðum:

Kærandi bendir á að hann eigi um 120 hektara lands í jörðinni Óttarsstöðum vestri í landi Hafnarfjarðar.  Hann hafi í þrígang sótt um leyfi til að reisa sumarhús á landspildu á jörðinni sem sé í eigu hans og tveggja systkina hans.  Hafnarfjarðarbær hafi synjað öllum erindunum, hvort sem um hafi verið að ræða leyfi til að reisa sumarhús til flutnings eða hús sem fengi að standa á umræddri landspildu.  Kærandi hafi lýst sig reiðubúinn að hlíta því að sumarhúsið yrði látið víkja, stæði það í vegi fyrir framkvæmd skipulags á svæðinu.  Á síðustu 50 árum hafi verið á jörðinni  sumarhús auk gömlu bæjarhúsanna.  Þannig hafi á árinu 1981 verið reistur sumarbústaður í landi Óttarsstaða og um 1990 hafi gamall bústaður verið rifinn og nýr reistur á grunni hans.  Í landi nágrannajarðarinnar Straums hafi verið heimilað að reisa byggingar fyrir listamenn.  Bendir kærandi á að á sínum tíma hafi verið bústaður á spildu þeirri, sem hann hafi nú sótt um leyfi til að byggja á sumarhús.

Afstaða bæjaryfirvalda til byggingarleyfisumsóknar kæranda og fyrri umsókna feli í raun í sér að kærandi og meðeigendur hans séu sviptir nýtingarrétti á eign sinni og feli í sér brot á jafnræðisreglu með hliðsjón af þeirri nýtingu lands sem heimiluð hafi verið á svæðinu.

Vegna takmörkunar á nýtingarrétti sem bæjaryfirvöld hafi sett í skjóli aðalskipulags hafi kærandi og aðrir eigendur umræddrar jarðar boðið Hafnarfjarðarbæ land jarðarinnar til kaups en því boði hafi verið hafnað.

Andmæli byggingarnefndar:  Á fundi byggingarnefndar hinn 10. október 2001 var tekið fyrir bréf úrskurðarnefndarinnar frá 11. september 2001 þar sem leitað var eftir afstöðu byggingarnefndar til málskots kæranda og óskað eftir gögnum er málið vörðuðu.  Á fundinum var gerð svofelld bókun:  „Byggingarnefnd ítrekar synjun byggingarfulltrúa og rökstuðning hans á umsókn um byggingu sumarbústaðs í landi Óttarstaða sbr. umsókn Birgis Sörenssen dags. 17.4.2000.  Byggingarnefnd felur byggingarfulltrúa að senda úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála afrit af umbeðnum gögnum.”  Úrskurðarnefndinni hefur ekki borist frekari rökstuðningur eða umsögn um hina kærðu ákvörðun.

Niðurstaða:  Samkvæmt samanburði á afstöðumynd þeirri, sem fylgdi byggingarleyfisumsókn kæranda og gildandi aðalskipulagsuppdrætti Hafnarfjarðar frá árinu 1997, er gert ráð fyrir hafnarsvæði á þeim stað þar sem kærandi hugðist reisa sumarbústað.  Jafnframt ber skipulagsuppdrátturinn með sér að á svæðinu séu náttúruminjar.  Synjun byggingaryfirvalda á hinni kærðu umsókn byggir á skírskotun til þessarar skipulagsáætlunar.

Fallast má á þau rök kæranda að áætluð landnotkun aðalskipulagsins hafi skert að verulegu leyti nýtingarheimildir hans sem eins eiganda jarðarinnar Óttarsstaða vestri og bera afgreiðslur bæjaryfirvalda á erindum hans um nýtingu landsins undanfarin ár þess glöggt vitni.

Í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 er gert ráð fyrir að gildistaka skipulagsáætlana geti haft í för með sér röskun á fasteignarréttindum.  Í 1. mgr. 32. gr. laganna er sveitarstjórnum veitt eignarnámsheimild, með leyfi ráðherra og að fenginni umsögn Skipulagsstofnunar, þegar sveitarstjórn er nauðsyn á, vegna áætlaðrar þróunar sveitarfélagsins og samkvæmt staðfestu aðalskipulagi, að fá umráð fasteignarréttinda.  Þá er í 33. gr. laganna gert ráð fyrir að ef gildistaka skipulags hafi í för með sér að verðmæti fasteignar lækki eða nýtingarmöguleikar hennar rýrni frá því sem áður var geti sá sem sýni fram á tjón krafið sveitarsjóð um bætur eða innlausn fasteignar.

Samkvæmt þessu raskar það ekki gildi skipulagsáætlana þótt þær gangi á eignarrétt manna en sveitarstjórnir eiga að gæta þess með hliðsjón af greindum ákvæðum skipulags- og byggingarlaga, 4. mgr. 1. gr. og 4. mgr. 9. gr. sömu laga að umrædd réttindi verði ekki fyrir borð borin bótalaust.  Það er hins vegar ekki hlutverk úrskurðarnefndarinnar að taka afstöðu til bótaréttar vegna gildistöku skipulagsáætlana, samanber 3. mgr. 33. gr. laganna.

Byggingarleyfi skulu vera í samræmi við skipulagsáætlanir samkvæmt 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Afstaða byggingaryfirvalda til byggingarleyfisumsóknar kæranda byggðist á gildandi aðalskipulagi fyrir svæðið og verður því ekki hjá því komist að staðfesta hina kærðu ákvörðun.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna þess málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kröfu um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar er hafnað.

 

 

____________________________________
Ásgeir Magnússon

 

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                    Ingibjörg Ingvadóttir

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ár 2002, föstudaginn 4. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 19/2002; kæra G og A, Hafnargötu 18 í Reykjanesbæ á ákvörðun bæjarstjórnar Reykjanesbæjar frá 19. mars 2002 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi reita 9 og 14 á svæði A í Reykjanesbæ.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 17. maí 2002, kærir Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir, hdl. f.h. G og A, Hafnargötu 18 í Reykjanesbæ ákvörðun bæjarstjórnar Reykjanesbæjar frá 19. mars 2002 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi reita 9 og 14 á svæði A í Reykjanesbæ.  Auglýsing um gildistöku hinnar kærðu ákvörðunar var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 30. apríl 2002.

Kröfugerð:  Kærendur gera eftirgreindar kröfur:

Aðallega:  Að ákvörðun bæjarstjórnar Reykjanesbæjar frá 19. mars 2002, sem auglýst var í B-deild Stjórnartíðinda 30. apríl 2002, um breytingar á deiliskipulagi reita 9 og 14 á svæði A í Reykjanesbæ, verði felld úr gildi.  Jafnframt er þess krafist að ákvörðun bæjarráðs Reykjanesbæjar frá 2. maí 2002, þar sem bæjarráð tekur undir bókun skipulags- og byggingarnefndar frá 7. mars 2002 og samþykkir ekki breytingu á verslunarhúsnæði á 1. hæð í íbúðarhúsnæði, verði felld úr gildi og kærendum verði heimilað að breyta 1. hæð hússins að Hafnargötu 18 í íbúðarhúsnæði.

Til vara:  Verði ekki fallist á aðalkröfu kærenda er þess krafist að ákvörðun bæjarráðs Reykjanesbæjar frá 18. apríl 2002 verði felld úr gildi og lagt verði fyrir bæjarstjórn Reykjanesbæjar að kaupa eignina að Hafnargötu 18 í Keflavík, hús og lóð, af kærendum.

Til þrautavara:  Verði hvorki fallist á aðal- né varakröfu er þess krafist að lagt verði fyrir bæjarstjórn Reykjanesbæjar að greiða kærendum bætur vegna þess tjóns sem kærendur hafa orðið fyrir vegna breytingar á deiliskipulaginu sem hefur í för með sér verðrýrnun á eign þeirra að Hafnargötu 18 í Keflavík.

Af hálfu Reykjanesbæjar er þess krafist að öllum kröfum kærenda verði hafnað og að hinar kærðu ákvarðanir verði látin standa óröskuð.

Málavextir:  Kærendur eru eigendur fasteignarinnar nr. 18 við Hafnargötu í Reykjanesbæ.  Húsið er tveggja hæða og er íbúð á 2. hæð en verslunarrými á 1. hæð.  Samkvæmt gildandi Aðalskipulagi Reykjanesbæjar 1995-2015, sem staðfest var af umhverfisráðherra hinn 28. mars 1996, er lóð kærenda á miðbæjarsvæði.  Segir í greinargerð aðalskipulagsins að á umræddu svæði sé gert ráð fyrir blandaðri byggð verslunar, þjónustustofnana og íbúða.  Á árinu 1999 var lokið undirbúningi að gerð deiliskipulags fyrir norðurhluta „gamla bæjarins“ í Reykjanesbæ, norðan Tjarnargötu og vestan Hafnargötu.  Var deiliskipulag þetta samþykkt hinn 1. febrúar 2000.  Ekki var þar gert ráð fyrir breyttu fyrirkomulagi á lóð kærenda eða nærliggjandi lóðum frá því sem fyrir var.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar Reykjanesbæjar hinn 22. mars 2001 var samþykkt umsókn um leyfi til að rífa húsið að Hafnargötu 20 og skipta um jarðveg vegna fyrirhugaðra framkvæmda.  Hinn 6. september 2001 fjallaði nefndin um fyrirspurn um leyfi fyrir nýbyggingu á lóðinni og var vel tekið í erindið.  Umsókn barst síðar um byggingarleyfi og lyktaði meðferð þess erindis á þann veg að skipulags- og byggingarnefnd lagði til, „með hliðsjón af nýgengnum hæstaréttardómi…..“  að deiliskipulag svæðis sem afmarkaðist af Aðalgötu, Hafnargötu, Tjarnargötu og Túngötu yrði endurskoðað.  Er hér um að ræða reiti 9 og 14 í deiliskipulagi svæðis A.

Hinn 16. nóvember 2001 var auglýst í Lögbirtingarblaðinu tillaga að breytingu á deiliskipulagi svæðisins.  Var tekið fram að tillagan gerði m.a. ráð fyrir því að hús er nú stæðu við Hafnargötuna milli Aðalgötu og Tjarnargötu yrðu víkjandi og byggingarreit lóðanna yrði breytt.  Var frestur veittur til athugasemda til 28. desember 2001.

Af hálfu kærenda voru gerðar athugasemdir við umrædda tillögu.  Hús kærenda væri sagt víkjandi eftir samþykkt tillögunnar og lóð hússins væri sýnd opin eins og um hana ætti að fara einhvers konar akstursumferð.  Ekki hafi fengist útlistanir á tillögunni er vörðuðu lóð kærenda og þá ekki heldur hvað í því fælist að lóðin væri sýnd opin fyrir umferð.  Ekki hafi legið fyrir fullnægjandi greinargerð um breytinguna.  Var þess óskað að kynningartímabil tillögunnar yrði lengt og að fyllri upplýsingar yrðu veittar.

Auk athugasemda kærenda áskildi eigandi Hafnargötu 16 sér rétt til bóta vegna umræddrar skipulagsbreytingar.  Athugasemd barst og frá Fornleifavernd ríkisins.

Skipulagstillagan var send Skipulagsstofnun til afgreiðslu með bréfi dags. 25. janúar 2002.  Í svarbréfi stofnunarinnar, dags. 4. febrúar 2002, voru gerðar nokkrar athugasemdir, m.a. um að þeim aðilum sem gert hefðu athugasemdir við tillöguna hefði ekki verið svarað á fullnægjandi hátt og að umsagnar húsafriðunarnefndar væri þörf vegna Hafnargötu 18, sem byggt hefði verið árið 1909, en ætti að víkja samkvæmt tillögunni.  Þá taldi stofnunin að gera þyrfti tilteknar lagfæringar á gögnum.  Var afgreiðslu stofnunarinnar á málinu frestað þar til ný gögn hefðu borist um þau atriði sem að var fundið.  Með bréfi, dags. 27. mars 2002, til byggingarfulltrúans í Reykjanesbæ staðfesti stofnunin að borist hefðu fullnægjandi gögn varðandi fyrri athugasemdir og að ekki væri gerð athugasemd við að auglýsing um samþykkt skipulagstillögunnar yrði birt þegar undirritaður uppdráttur hefði borist.

Að lokinni afgreiðslu Skipulagsstofnunar á tillögunni var auglýsing um gildistöku hennar send til birtingar í B-deild Stjórnartíðinda og birtist auglýsingin hinn 30. apríl 2002.  Vísaði kærandi málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 17. maí 2002, eins og að framan greinir.

Hinn 15. febrúar 2002 sóttu kærendur um leyfi til að breyta notkun 1. hæðar Hafnargötu 18 úr verslunarrými í íbúðarrými.  Umsókninni var hafnað á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 7. mars 2002 með vísan til greinargerðar aðalskipulags um landnotkun á miðbæjarsvæðinu.  Ákvörðun þessari skutu kærendur til bæjarstjórnar en á fundi bæjarráðs hinn 2. maí 2002 var afgreiðsla skipulags- og byggingarnefndar á erindinu staðfest.  Er sú ákvörðun einnig kærð í máli þessu.

Með bréfi, dags. 25. mars 2002, óskuðu kærendur þess að Reykjanesbær keypti eign þeirra vegna framangreindra breytinga á deiliskipulagi.  Í framhaldi af erindi þessu óskuðu bæjaryfirvöld eftir sölutilboði frá kærendum.  Tilboði þeirra var síðan hafnað á fundi bæjarráðs hinn 18. apríl 2002.  Er sú varakrafa gerð í kærumáli þessu að ákvörðun bæjarráðs um að hafna tilboði kærenda verði felld úr gildi og að lagt verði fyrir bæjarstjórn Reykjanesbæjar að kaupa eignina af kærendum.

Hinn 26. apríl 2002 samþykkti byggingarfulltrúinn í Reykjanesbæ fyrirliggjandi umsókn lóðarhafa að Hafnargötu 20 um leyfi fyrir nýbyggingu á lóðinni.  Mun hafa verið byrjað á framkvæmdum við bygginguna í byrjun júlí 2002, en með bréfi, dags. 19. júlí 2002, vísuðu kærendur ákvörðun byggingarfulltrúa um veitingu leyfisins til úrskurðarnefndarinnar og kröfðust þess jafnframt að framkvæmdir yrðu stöðvaðar.  Við frumathugun þess kærumáls kom í ljós að byggingarleyfið hafði verið veitt áður en hið breytta deiliskipulag öðlaðist gildi og fullnægði leyfið því ekki skilyrðum 43. gr. laga nr. 73/1997 um að samræmast gildandi deiliskipulagi.  Var leyfið afturkallað að frumkvæði bæjaryfirvalda af þessum sökum og var sú ákvörðun staðfest af byggingarfulltrúa hinn 27. júlí 2002. 

Leyfi fyrir byggingunni var veitt að nýju hinn 26. ágúst 2002 og hófust framkvæmdir að nýju nokkru síðar.  Nokkrar tafir urðu á því að úrskurðanefndinni bærust umbeðin gögn og greinargerð Reykjanesbæjar í kærumáli þessu, m.a. vegna mistaka við sendingu gagna, og bárust þau fyrst hinn 26. september 2002.  Sama dag settu kærendur að nýju fram kröfu um stöðvun framkvæmda við bygginguna og var byggingarfulltrúa og byggingarleyfishafa samdægurs gert viðvart um þá kröfu og veittur frestur til andmæla til 1. október 2002.  Þar sem gagnaöflum er nú lokið og málið nægilega upplýst þykja ekki efni til að taka kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda sérstaklega til úrlausnar.  Þess í stað er máli nú tekið til efnisúrlausnar.

Málsrök kærenda:  Kærendur telja að breytt deiliskipulag hafi í för með sér verðrýrnun og skerðingu á nýtingu á eign þeirra að Hafnargötu 18.  Því til stuðnings sé bent á að samkvæmt deiliskipulaginu sé hús kærenda skilgreint víkjandi og byggingarreitnum breytt.  Þá stefni bæjaryfirvöld á að taka hluta af lóð kærenda undir götu og bílastæði, eins og fram komi á teikningu að umræddu deiliskipulagi þar sem gert sé ráð fyrir bílastæðum og kvöð um umferð á lóð kærenda sem ekki hafi verið fyrir breytinguna.  Kærendur hafi ítrekað gert tilraunir til að fá bæjarfélagið til viðræðna um kaup á eigninni eða til greiðslu skaðabóta en án árangurs.  Sú afstaða bæjaryfirvalda að aukinn byggingarréttur á lóðinni leiði til þess að ekki verði um verðrýrnun eignarinnar að ræða sé út í hött.

Af hálfu kærenda er einnig á því byggt að hin kærða ákvörðun hafi verið ólögmæt þar sem ómálefnaleg sjónarmið hafi legið til grundvallar henni og hagsmunir eins lóðarhafa verði teknir fram yfir hagsmuni annarra eigenda húsa á umræddu svæði.  Sé um að ræða brot á meginreglum stjórnsýsluréttarins, einkum jafnræðis- og meðalhófsreglunni.  Með umræddri deiliskipulagsbreytingu hafi réttur kærenda verið fyrir borð borinn sem sé andstætt 1. gr. laga nr. 73/1997.  Kærendur eigi hús á því svæði sem deiliskipulagið taki til og standi hús þeirra við hlið lóðarinnar nr. 20.  Þeir eigi þar af leiðandi lögvarinn rétt til þess að yfirvöld hagi ákvörðunum sínum um breytt skipulag á svæðinu með þeim hætti að ekki verði að nauðsynjalausu gengið á hagsmuni þeirra.  Kærendur telji að þessu hafi stjórnvöld ekki sinnt við meðferð málsins, enda sé hluti af lóð þeirra tekinn undir gegnumakstur og hús þeirra skilgreint víkjandi.   

Þá er á því byggt af hálfu kærenda að samkvæmt 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga hafi átt að fara fram ítarleg grenndarkynning á umræddum breytingum á deiliskipulaginu jafnframt því að gefa hafi átt hagsmunaaðilum kost á að tjá sig um breytingarnar, sbr. 7. mgr. 43. gr.  Upplýsingar sem fyrir hafi legið um skipulagsbreytinguna hafi hins vegar verið óljósar og ófullnægjandi að mati kærenda.  Jafnframt hafi sveitarstjórn átt að senda Skipulagsstofnun hið breytta skipulag, sbr. 3. mgr. 25. gr., ásamt yfirlýsingu um að hún tæki að sér að bæta það tjón er einstakir aðilar kynnu að verða fyrir við breytinguna en þessa hafi ekki verið gætt. 

Loks telja kærendur að synjun á því að heimila þeim að breyta verslunarhúsnæði á 1. hæð hússins að Hafnargötu 18 í íbúðarhúsnæði brjóti í bága við stjórnsýslulög, einkum meðalhófs- og jafnræðisreglu þeirra laga.  Umrætt svæði hafi verið skilgreint íbúðarsvæði í eldra skipulagi, eignin sé öll í eigu sömu aðila og fordæmi séu fyrir því að slíkt hafi verið heimilað í götunni. 

Verði ekki fallist á aðalkröfu kærenda beri sveitarfélaginu að leysa fasteignina til sín enda telji kærendur að að sýnt hafi verið fram á að við breytingar á deiliskipulaginu hafi verðmæti og nýtingarmöguleikar eignarinnar rýrnað verulega.  Þessu til stuðnings sé vísað til 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.
 
Málsrök bæjaryfirvalda:  Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 12. ágúst 2002, reifar forstöðumaður umhverfis- og tæknisviðs Reykjanesbæjar helstu sjónarmið bæjaryfirvalda í málinu.  Er fyrst áréttað að fullt tillit hafi verið tekið til þeirra ábendinga og athugasemda sem fram hafi komið af hálfu Skipulagsstofnunar við afgreiðslu málsins.  Ekki verði séð við yfirlestur málsins hvernig eigandi Hafnargötu 18 geti skaðast vegna skipulagsins nema síður sé þar sem í raun sé miðað að því að bæta aðkomumöguleika að bílastæðum til framtíðar litið.  Hvað varði hinn víkjandi rétt og sameiginlega aðkomu húsanna nr. 16, 18 og 20 og bílastæði á bak við þau telji skipulags- og byggingarnefnd að þar ráði réttur eiganda hvort hann nýti sér þessa möguleika en reyndar sé vandséð hvernig hægt væri að leysa bílastæðavandamál með öðrum hætti.

Með greinargerð er úrskurðarnefndinni barst hinn 26. september 2002, ásamt skipulagsgögnum, gerir Bjarni Marteinsson arkitekt, frekari grein fyrir sjónarmiðum Reykjanesbæjar, en Bjarni mun hafa unnið að gerð hinnar umdeildu skipulagstillögu.  Bendir hann á að í eldra skipulagi hafi verið gert ráð fyrir húsaröð við Hafnargötu með tiltölulega stórum baklóðum.  Engin bílastæði fylgi þessum húsum sérstaklega nema á baklóðunum og hafi aðkoma að þeim hingað til verið frá Hafnargötu eða Aðalgötu.  Nýtt deiliskipulag gangi út á nýja byggingarmöguleika á þessum lóðum og séu framkvæmdir þegar hafnar á lóðinni nr. 20 við Hafnargötu.  Ekki felist nein niðurrifskvöð í hinu nýja skipulagi heldur skuli lóðarhafar fylgja því kjósi þeir að byggja að nýju á lóðunum.  Deiliskipulagið geri einnig ráð fyrir bílastæðum á baklóðum samkvæmt bílastæðakröfum ef til nýbygginga komi.  Til að koma í veg fyrir að lóðarhafar að Hafnargötu 16, 18 og 20 þurfi að hafa aðkomu að bílastæðum frá Hafnargötu og yfir gangstétt, hver að sinni baklóð, sé gert ráð fyrir sameiginlegri akstursleið um baklóðirnar frá hliðargötum, Aðalgötu og Klapparstíg.  Að dómi skipulagshöfundar auki þetta nýtingu og bæti aðkomu að baklóðum og bílastæðum að miklum mun.  Verði þessi stefna ríkjandi í deiliskipulagi Hafnargötunnar þar sem því verði við komið.  Nú sé verið að leggja síðustu hönd á útlitshönnun götunnar þar sem áhersla sé lögð á öryggi og forgang gangandi vegfarenda.  Gegnumakstursumferð verði beint frá götunni og umferðarhraði minnkaður og umhverfi götunnar gert vistvænna.  Allar óþarfa akstursleiðir yfir gangstéttir séu andstæðar þessum hugmyndum og varla í þágu húseigenda, sé unnt að leysa aðkomu að lóðum á annan hátt.

Andmæli lóðarhafa Hafnargötu 20:  Af hálfu Leiðarenda ehf., sem er handhafi byggingaréttar á lóðinni nr. 20 við Hafnargötu, er tekið undir sjónarmið Reykjanesbæjar í málinu.  Sérstaklega er á það bent að félagið hafi samið við verktaka um framkvæmdir og við leigutaka um afnot húsnæðis í nýbyggingunni og myndi stöðvun framkvæmda eða tafir við þær valda félaginu stórfelldu fjárhagslegu tjóni.  Þá sé á það bent að í málatilbúnaði kærenda séu hvergi gerðar athugasemdir við nýbygginguna sem slíka heldur einungis meðferð deiliskipulagsbreytingarinnar og gegnumakstur um samliggjandi lóðir á deiliskipulagsreitnum.

Niðurstaða:  Eins og að framan er  rakið var snemma á árinu 2000 samþykkt deiliskipulag A-hluta gamla bæjarins í Reykjanesbæ.  Í greinargerð þess deiliskipulags segir m.a. að deiliskipulagið feli í sér bindandi ákvarðanir fyrir húseigendur, íbúa og bæjarfélagið um framtíðarnotkun og nýtingu þeirra svæða og bygginga sem séu innan skipulagsins.  Þó er sá fyrirvari gerður að þar sem það eigi við séu lagðar meginlínur og þá gert ráð fyrir að nánari útfærsla verði unnin þegar dragi að framkvæmdum.

Í samræmi við framanritað var ekki að vænta umfangsmikilla breytinga á skipulagi umrædds svæðis frá því sem kveðið var á um í deiliskipulaginu frá 1. febrúar 2000.  Þrátt fyrir þetta var unnin tillaga að breytingu skipulagsins á reitum 9 og 14 þar sem gert var ráð fyrir að leyft yrði að rífa eldri hús og byggja ný og stærri í þeirra stað á 7 lóðum við Hafnargötu auk þess sem kvöð um umferð yrði lögð á 5 þessara lóða og fyrirkomulag bílastæða ákveðið.

Almennt verður að gjalda varhug við því að gerðar séu tíðar breytingar á samþykktu deiliskipulagi enda er deiliskipulag bindandi fyrir stjórnvöld og íbúa, en jafnframt trygging íbúa fyrir því að ekki sé sífellt verið að breyta því umhverfi sem þeir búa í og starfa.  Á miðbæjarsvæðum verður þó að ætla sveitarstjórnum nokkuð rýmra svigrúm til þess að aðlaga skipulag að þörfum og atvinnustarfsemi á hverjum tíma og gera þær breytingar sem miða að því að bæta umhverfi, umferð og öryggi á slíkum svæðum.  Verður að telja að þær breytingar sem fólust í hinni umdeildu ákvörðun hafi bæði miðað að því að auka nýtingarmöguleika umræddra lóða við Hafnargötu en jafnframt að treysta öryggi vegfarenda með því að fækka innkeyrslum á lóðir frá götunni.  Virðast bæjaryfirvöld hafa leitast við að gæta jafnræðis og málefnalegra sjónarmiða við ákvörðun í málinu og verður að telja að þeim hafi verið heimilt að ráðast í umrædda skipulagsbreytingu þrátt fyrir að stutt væri um liðið frá því deiliskipulag að svæðinu hafði verið samþykkt.

Ekki verður fallist á þær málsástæður kærenda að ítarleg grenndarkynning hefði átt að fara fram vegna umræddrar skipulagsbreytingar, sbr. 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, og að sveitarstjórn hefði átt að senda Skipulagsstofnun yfirlýsingu um að hún tæki að sér að bæta það tjón sem einstakir aðilar kynnu að verða fyrir við breytinguna.  Tilvitnuð ákvæði eiga aðeins við þegar fallið er frá því að auglýsa tillögu að breytingu á deiliskipulagi og grenndarkynning viðhöfð þess í stað samkvæmt undantekningarheimild í 2. mgr. 26. gr. laga nr. 73/1997.  Hin kærða ákvörðun sætti hins vegar meðferð í samræmi við ákvæði 1. mgr. 26. gr. og var tillagan auglýst með þeim hætti sem áskilið er  1. og 2. mgr. 18. gr. sbr. 1. mgr. 25. gr. laga nr. 73/1997.  Var meðferð málsins að formi til ekki svo verulega áfátt að leiða eigi til ógildingar þótt á það megi fallast með kærendum að greinargerð með tillögunni hafi verið óskýr, m.a. um inntak þeirra umferðarkvaðar, sem sýnd er á uppdrætti skipulagstillögunnar.

Af hálfu kærenda er á því byggt að hin kærða ákvörðun rýri verð og notagildi eignar þeirra.  Eignin sé eftir breytinguna skilgreind sem víkjandi og hluti lóðar þeirra sé lagður undir götu og bílastæði.  Ekki verður fallist á að það sé íþyngjandi fyrir kærendur þótt ákvæði sé um það í hinni umdeildu skipulagsákvörðun að gert sé ráð fyrir að hús á lóð þeirra megi víkja fyrir nýrri byggingu.  Er í greinargerð með umræddri skipulagsbreytingu berlega tekið fram að breytingin hafi ekki í för með sér neina niðurrifsskyldu heldur sé hér aðeins um stefnumörkun að ræða ef lóðareigendur hyggi á breytingar á húsnæði sínu.  Í þessu felast auknar nýtingarheimildir lóðahöfum til handa en ekki verður séð að þær rýri með neinum hætti rétt þeirra til hagnýtingar eigna sinna óbreyttra eða hefti áform um viðhald eða endurbætur eignanna.  Á hitt verður hins vegar fallist að skipulagskvöð sú um umferð sem lögð er á lóð kærenda með hinni kærðu ákvörðun gangi gegn lögvörðum hagsmunum og skerði lóðarréttindi þeirra umfram það sem heimilt var án samkomulags við lóðarhafa eða eignarnámsheimildar.  Verður umrædd kvöð ekki skilin á annan veg en svo að kærendur verði að sæta því að hluti lóðar þeirra verði lagður undir umferð og bílastæði óháð áformum þeirra um nýtingu lóðar sinnar eða því hvort kærendur hyggjast nýta eign sína í óbreyttri mynd eins og þeim er heimilt samkvæmt skipulaginu.  Leiðir af skýringu á hugtakinu kvöð að ekki fær staðist sú skýring bæjaryfirvalda að þolendur kvaðarinnar hafi forræði á því við hvaða skilyrði hún verði virk heldur verður að leggja til grundvallar að bæjaryfirvöld geti einhliða ákveðið að hagnýta þá heimild til umferðar sem í kvöðinni felst.  Þá skortir á að gerð sé grein fyrir inntaki kvaðarinnar í greinargerð skipulagsins, m.a. um það hver eigi að bera kostnað af gerð akbrautar eftir kvaðasvæðinu.  Vegna þessara annmarka þykir verða að fella hina kærðu ákvörðun úr gildi hvað umrædda kvöð áhrærir.  Hins vegar eru ekki sjáanleg vandkvæði á því að hið breytta skipulag geti staðið óhaggað að öðru leyti, enda er unnt að leysa bílastæðaþörf nýbyggingar að Hafnargötu 20 innan lóðar þeirra eignar með aðkomu frá Klapparstíg.  Verður því ekki fallist á að fella hina kærðu ákvörðun úr gildi í heild. 

Samkvæmt því sem að framan er rakið verður hafnað kröfu kærenda um ógildingu hinnar umdeildu skipulagsákvörðunar að öðru leyti en því að fellt er úr gildi ákvæði hennar um kvöð um umferð sem fram kemur á samþykktum uppdrætti.

Jafnframt hinni umdeildu ákvörðun um breytingu á deiliskipulagi, sem fjallað er um hér að framan, er í máli þessu kærð sú ákvörðun bæjarráðs Reykjanesbæjar frá 2. maí 2002 að staðfesta ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar frá 7. mars 2002 um að synja umsókn kærenda um leyfi til að breyta notkun 1. hæðar Hafnargötu 20 úr verslunarrými í íbúð.  Var umsókn kærenda hafnað í skipulags- og byggingarnefnd með þeim rökum að í greinargerð með Aðalskipulagi Reykjanesbæjar 1995-2015 sé tekið fram að á miðbæjarsvæðum sé reiknað með íbúðum á efri hæðum ásamt skrifstofum og þjónustustarfsemi.  Með hliðsjón af þessu telji nefndin ekki forsvaranlegt að samþykkja breytingu á verslunarhúsnæði á 1. hæð í íbúðarhúsnæði.  Að gefnu tilefni bendi nefndin á að kvartanir hafi borist vegna hávaða frá nærliggjandi veitingahúsum.

Úrskurðarnefndin óskaði af þessu tilefni eftir upplýsingum um ákvæði í greinargerð Aðalskipulags Reykjanesbæjar um landnotkun á svæði því sem hér skiptir máli.  Barst nefndinni kafli úr greinargerð aðalskipulagsins ásamt uppdrætti þess hinn 2. október 2002.  Í greinargerðinni segir svo:  „Hafnargatan verður nokkurs konar lífæð milli miðbæjarsvæðis og Grófar.  Aðaluppbygging verslana verður áfram við Hafnargötu frá Duusgötu í norðri og endar í nýjum miðbæ sunnan Flugvallarvegar.  Svæði þetta er mjög miðsvæðis í nýja bæjarfélaginu og verður í góðum umferðartengslum með tilkomu nýs Flugvallarvegar.  Þar er reiknað með blandaðri byggð verslunar, þjónustustofnana og íbúða.“

Ekki er að finna frekari skilgreiningar á landnotkun miðbæjarsvæðis í deiliskipulagi svæðis A, svo sem þó hefði verið eðlilegt, sbr. 3. mgr. greinar 4.4.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Verður ekki ráðið af fyrirliggjandi gögnum að samþykkt íbúðarhúsnæðis á 1. hæð í húsi kærenda væri andstæð gildandi skipulagi.  Var synjun umsóknar þeirra því ekki reist á réttum forsendum og verður hún því felld úr gildi og lagt fyrir skipulags- og byggingarnefnd að taka umsóknina að nýju til löglegrar meðferðar.

Miðað við þá niðurstöðu sem að framan er lýst um aðal- og varakröfu kærenda kemur þrautavarakrafa þeirra ekki til álita við úrlausn málsins.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun bæjarstjórnar Reykjanesbæjar frá 19. mars 2002, sem auglýst var í B-deild Stjórnartíðinda 30. apríl 2002, um breytingar á deiliskipulagi reita 9 og 14 á svæði A í Reykjanesbæ skal standa óröskuð að öðru leyti en því að felld er úr gildi ákvörðun um kvöð um umferð sem fram kemur á samþykktum uppdrætti. 

Felld er úr gildi sú ákvörðun bæjarráðs Reykjanesbæjar frá 2. maí 2002 að staðfesta ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar frá 7. mars 2002 um að synja umsókn kærenda um leyfi til að breyta notkun 1. hæðar Hafnargötu 20 úr verslunarrými í íbúð.  Er lagt fyrir skipulags- og byggingarnefnd að taka umsókn kærenda til löglegrar meðferðar að nýju. 

 

 

 

____________________________________
Ásgeir Magnússon

 

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                       Ingibjörg Ingvadóttir

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ár 2002, fimmtudaginn 26. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn, Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 32/2001, kæra eiganda viðbyggingar í húsinu nr. 4b við Spítalastíg í Reykjavík á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 30. maí 2001 um niðurrif og nýja staðsetningu milliveggjar í forstofu hússins að Spítalastíg 4b í Reykjavík.

  
Á málið er nú lagður svofelldur

Úrskurður.

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 26. júní 2001, er barst nefndinni hinn 26. sama mánaðar, kærir Magnús Baldursson hdl. fyrir hönd Fugls og fisks ehf., Spítalastíg 4b, Reykjavík, samþykkt skipulags- og byggingarnefndar frá 30. maí 2001 um niðurrif og nýja staðsetningu skilveggjar milli séreignar Fugls og fiskjar ehf. og sameignar í húsinu nr. 4b við Spítalastíg í Reykjavík.  Hin kærða ákvörðun var staðfest í borgarráði hinn 5. júní 2001.

Málavextir: Húsið á lóðinni nr. 4b við Spítalastíg mun hafa verið reist á árinu 1904 en ekki eru fyrir hendi teikningar að húsinu frá þeim tíma.  Umrætt hús og skúr voru virt í tvennu lagi við brunavirðingu á árunum 1941-1947.  Hinn 23. maí 1946 samþykkti byggingarnefnd Reykjavíkur breytingu á dyrum hússins samkvæmt teikningu er sýnir götuhlið þess, en af þeim uppdrætti verður ráðið að skúrbyggingin hafi þá ekki verið tengdur íbúðarhúsinu.  Við brunavirðingu fasteignarinnar hinn 31. október 1960 kom fram að húsinu hafði verið breytt frá virðingu sem fram fór hinn 15. maí 1946.  Meðal annars hafði skúr á baklóð hússins verið lengdur og tengdur húsinu sem framhaldsbygging við þriggja metra breiðan gang sem gerður hafði verið í gegnum jarðhæð hússins.  Fasteignin var enn virt hinn 24. október 1972 og er þess þar getið að fjórar íbúðir séu í húsinu.  Brunavirðing hússins fór síðan fram hinn 26. september 1977 og koma þar fram þær upplýsingar að tvennar dyr hafi legið inn í húsið, aðrar inn í gang viðbyggingar, en hinar beint fyrir framan stiga sem að dyrunum lá.  Kemur þar og fram að í forstofu hafi orðið þær breytingar að veggur milli inngangs viðbyggingar og uppgangs í húsið hafi verið fjarlægður, miðstöðvarofn settur í forstofu og harðviðarskápur í neðri forstofu.  Húsið var virt í einu lagi.

Hinn 9. júní 1966 gerðu þáverandi eigendur fasteignarinnar að Spítalastíg 4b sameignarsamning um fasteignina, sem þá var einn eignarhluti.  Var samningnum þinglýst hinn 15. desember sama ár.  Með afsali, dags. 1. desember 1977, sem þinglýst var sama dag, var íbúðin á annarri hæð hússins seld sem séreignarhluti í fasteigninni.  Í afsalinu kemur fram að eiganda viðbyggingar sé heimilt að þilja af stigaforstofu þannig að „skápurinn sem er rétt við innganginn inn í þá íbúð verður fyrir innan þilið, en ofninn á fyrstu hæð í forstofunni verður fyrir framan það.  Sá hluti forstofunnar, sem verður fyrir innan þilið fylgir þá íbúðinni í viðbyggingunni einni.“  Afsal fyrir viðbyggingunni var gefið út og þinglýst hinn 14. desember 1978 og í því tekið fram að kaupsamningur hafi tekið gildi hinn 15. febrúar 1977.  Í afsalinu er sama heimild um þiljun forstofu og í afsali vegna íbúðar á annarri hæð.  Fyrsta hæð hússins var seld með afsali, dags. 31. desember 1978, þinglýstu 28. febrúar 1979, og voru kaupin þar miðuð við 15. október 1977.  Ekki er að finna í því afsali heimild til að setja þil í forstofu fyrstu hæðar, en ekki er innangengt úr forstofunni í íbúðina á 1. hæð.  Risíbúð fasteignarinnar var svo seld með afsali, dags. 30. nóvember 1981, þinglýstu 25. janúar 1982, þar sem tekið er fram að kaupandi hafi tekið við hinu selda hinn 7. júlí 1980.  Í afsalinu er getið um kvöð um skiptingu forstofu. 

Ekki er til að dreifa þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu fyrir fasteignina að Spítalastíg 4b en ósamþykktur uppdráttur að húsinu frá árinu 1974 sýnir vegg framan við skáp í forstofu. 

Kærandi festi kaup á fyrrgreindri viðbyggingu að Spítalastíg 4b á árinu 1994.  Eignin var afhent hinn 1. mars en afsal fyrir eigninni gefið út hinn 11. október 1994.  Í afsalinu er sama heimild fyrir eiganda til að þilja af hluta forstofu hússins og getið er í fyrri afsölum fyrir eigninni, dags. 24. júlí 1980 og 14. desember 1978, og fyrrgreindu afsali fyrir íbúð á 2. hæð hússins, dags. 1. desember 1977.  Á árinu 1994 færði kærandi þil við inngang viðbyggingarinnar fram í forstofuna þangað sem það stendur nú.

Ágreiningur mun hafa komið upp milli kæranda og annarra eigenda fasteignarinnar um framkvæmdir í húsinu og sendu hinir síðarnefndu byggingarfulltrúanum í Reykjavík bréf hinn 17. apríl og 11. september 2000, þar sem farið var fram á að ásigkomulagi fasteignarinnar og brunavörnum yrði komið í viðunandi horf. og sérstaklega bent á að kærandi hafi þiljað af sameiginlega forstofu í húsinu langt umfram heimildir í afsölum.  Var gerð krafa um að umrætt þil í forstofu yrði fjarlægt og tengibygging milli aðalhúss og viðbyggingar sömuleiðis.

Erindi þetta var afgreitt á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 25. október 2000 á þann veg að samþykkt var að beina málinu í farveg sem lagður var til í umsögn skrifstofustjóra byggingarfulltrúa, dags. 20 október 2000.  Í umsögninni var m.a. lagt til að eiganda íbúðar í bakhúsi yrði gert að sækja um staðsetningu veggjarins og að fenginni samþykkt yrði veggurinn færður á réttan stað en kröfu um niðurrif tengibyggingar hafnað.  Jafnframt var lagt til að eigendum fasteignarinnar yrði bent á að leggja fram heildaruppdrætti að fyrirkomulagi í húsinu og útliti þess ásamt skráningartöflu.  Málshefjendur kærðu þessa samþykkt til úrskurðarnefndarinnar sem felldi úrskurð í málinu fyrr í dag þar sem hin kærða samþykkt var felld úr gildi.

Í desember 2000 sótti kærandi um byggingarleyfi fyrir umræddu þili í forstofu fasteignarinnar þar sem gert var ráð fyrir að þilið yrði fært aftur um 15 sentimetra frá núverandi stað þannig að ofn í forstofu yrði fyrir framan það.  Byggingarfulltrúi tók umsóknina fyrir á afgreiðslufundi hinn 12. desember 2000.  Var afgreiðslu málsins frestað m.a. sökum skorts á samþykki meðeigenda og þess að skráningartöflu vantaði.  Á sama fundi var tekin fyrir umsókn eins eigenda að fasteigninni að Spítalastíg 4b, í umboði lóðarhafa, um samþykki fyrir reyndarteikningum að húsinu.  Þar sem teikningarnar voru ekki taldar réttar og samþykki meðeigenda skorti fékk málið ekki afgreiðslu.  Bókað var vegna beggja erindanna að framlagðir uppdrættir sýndu að skort hafi á samráð allra eigenda hússins vegna erindanna, sem nauðsynlegt sé samkvæmt fjöleignarhúsalögum.  Var umsækjendum bent á að þeir gætu leitað álits kærunefndar fjöleignarhúsamála greindi þá á um réttindi og skyldur samkvæmt lögum um fjöleignarhús.

Í bréfi, dags. 31. janúar 2001, til skipulags- og byggingarnefndar gerði lögmaður þriggja íbúðareigenda að Spítalastíg 4b, fyrir þeirra hönd, kröfu um að kæranda yrði gert að fjarlægja margnefnt þil úr forstofu hússins og jafnframt að koma á ný fyrir vegg í sama formi og á þeim stað sem hann hefði verið sem hluti útveggjar á jarðhæð við suðurhorn aðalbyggingar hússins.  Þar sem erindið þótti tengjast fyrrgreindri byggingarleyfisumsókn kæranda var erindið tekið fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 6. febrúar 2001 þar sem jafnframt lá fyrir umsögn skrifstofustjóra byggingarfulltrúa um álitaefni málsins, dagsett sama dag.  Var ákveðið að kynna íbúðareigendunum umsókn kæranda og leita eftir afstöðu þeirra til þess hvar þilið ætti að vera að þeirra mati samkvæmt þinglýstum skjölum, teldu þeir staðsetninguna ranga samkvæmt umsókninni.  Lögmanni þeirra var kynnt þessi niðurstaða með bréfi, dags. 8. febrúar 2001.

Í bréfi til skipulags- og byggingarnefndar, dags. 5. mars 2001, ítrekaði lögmaðurinn kröfu umbjóðenda sinna um niðurrif veggjarins og kom þar fram að íbúðareigendurnir samþykktu ekki staðsetningu hans samkvæmt byggingarleyfisumsókn kæranda.  Jafnframt sendi lögmaðurinn bréf til byggingarfulltrúa, dags. 9. mars 2001, þar sem sama afstaða kom fram til byggingarleyfisumsóknar kæranda.  Jafnframt var þeirri skoðun umbjóðenda lögmannsins lýst að rétt staðsetning veggjarins kæmi fram á uppdráttum sem þeir hefðu þegar sent embættinu.  Þá var þeirri skoðun lýst í bréfinu að ekki væri hægt að skoða vettvang til ákvörðunar um staðsetningu veggjarins meðan núverandi veggur væri til staðar. 

Þessi bréf voru tekin fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 20. mars 2001, en afgreiðslu frestað og ákveðið að skoða málið nánar fyrir næsta fund.  Málið var að nýju tekið til umfjöllunar á fundi byggingarfulltrúa hinn 27. mars 2001 þar sem fyrir lá skýrsla um vettvangsskoðun, dags. 26. mars 2001.  Samkvæmt skýrslunni var niðurstaðan sú að líklegast væri rétt staðsetning veggjarins, samkvæmt þinglýstum skjölum og skoðun á staðnum, um 50 sentimetrum innar í forstofunni en hann væri nú.  Var málið afgreitt á þann veg að kröfu um niðurrif var hafnað þar sem ekki væri samkomulag um hvert færa skyldi vegginn.  Ekki þætti unnt að fallast á að veggurinn yrði rifinn án þess að nýr veggur yrði reistur í hans stað, enda yrði að öðrum kosti opið inn í viðbygginguna úr sameign hússins.  Þá var í bókun fundarins bent á að það væri ekki á valdsviði byggingarfulltrúa að skera úr um ágreining eigenda um staðsetningu veggjarins og þar með um eignamörk.  Þann ágreining yrðu þeir að bera undir dómstóla eða eftir atvikum  kærunefnd fjöleignarhúsamála.

Þessari afgreiðslu byggingarfulltrúa vísaði lögmaður fyrrgreindra íbúðareiganda að Spítalastíg 4b til skipulags- og byggingarnefndar með bréfi, dags. 3. apríl 2001.  Var málið tekið fyrir á fundi nefndarinnar hinn 2. maí 2001.  Var á fundinum lögð fram svohljóðandi tillaga um afgreiðslu málsins:

„Skipulags- og byggingarnefnd álítur að rétt staðsetning þess skilveggjar sem um er deilt eigi að vera 70 cm innan (sunnan) við vegg sem sýndur er á uppmælingaruppdrætti frá 24. apríl 1974.  Nefndin samþykkir kröfu um niðurrif núverandi óleyfisveggjar og krefst þess að eigandi eignar í bakhúsi láti setja upp vegg með dyrum og klæði þann hluta lofts sem er innan aðalhúss og þann hluta milliveggjar sem snýr að íbúð á jarðhæð í aðalhúsi í eignarhluta sínum með klæðningu og frágangi er uppfylli ákvæði byggingarreglugerðar um brunamótstöðu.  Verkið verði unnið undir eftirliti embættis byggingarfulltrúa.  Frestur til verksins er gefinn 30 dagar frá birtingu tilkynningar þar að lútandi.  Verði verkið ekki unnið innan tímamarka verður það framkvæmt á kostnað eiganda sbr. ákvæði 2. mgr. 57. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.“

Kæranda og öðrum eigendum íbúða að Spítalastíg 4b var gefinn 7 daga frestur til að tjá sig um þessa tillögu.  Lögmaður kæranda mótmælti tillögunni með bréfi, dags. 16. maí 2001, en ekki munu hafa borist athugasemdir frá öðrum eigendum íbúða í húsinu.

Málið var tekið fyrir að nýju á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 30. maí 2001 og var fyrrgreint bréf lögmanns kæranda lagt fram ásamt öðrum gögnum málsins.  Tillaga um afgreiðslu þess frá 2. maí 2001 var borin upp óbreytt og samþykkt af meirihluta nefndarinnar.  Ákvörðunin var send borgaráði til staðfestingar samkvæmt 57. gr. skipulags- og byggingarlaga og samþykkti ráðið ákvörðunina á fundi sínum hinn 5. júní 2001 með þeirri breytingu að beðið yrði með aðgerðir þar til kærufrestur væri liðinn og meðan á kærumeðferð stæði ef á reyndi.

Kærandi undi ekki þessum málalokum og skaut málinu til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi styður kröfu sína um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar eftirgreindum rökum:

Kærandi bendir á að engin efnisleg rök séu færð fram fyrir hinni kærðu ákvörðun, en skipulags- og byggingarnefnd beri að rökstyðja allar afgreiðslur á erindum er henni berist samkvæmt 2. mgr. 8. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998.  Þá hafi nefndin með samþykkt sinni farið út fyrir starfssvið sitt þar sem staðsetning hins umdeilda veggjar í forstofu að Spítalastíg 4b samkvæmt samþykktinni sé í ósamræmi við umsókn kæranda, þinglýst afsöl fyrir íbúðum þeirra íbúa sem afnot hafi að forstofu hússins og kröfur annarra íbúðareigenda um staðsetningu veggjarins.  Loks sé ekki tekið tillit til aðstæðna í húsinu. 

Þá er á það bent að samkvæmt þinglýstum afsölum hafi kærandi rétt til þess að færa umrætt þil fram fyrir skáp í forstofu hússins.  Kærandi hafi fært umdeildan vegg í skjóli þessara þinglýstu heimilda á núverandi stað án þess að aðrir íbúðareigendur í húsinu hafi gert við það athugasemdir í um 6 ár frá framkvæmdinni.  Vegna mistaka hafi veggurinn verið færður um 15 sentimetrum lengra inn í forstofuna en afsöl heimiluðu og hafi byggingarleyfisumsókn kæranda frá desember 2000 verið lögð inn til þess að leiðrétta þá skekkju.

Eina faglega úttektin á húsnæðinu sem gerð hafi verið vegna þeirrar deilu sem uppi sé um staðsetningu títtnefnds veggjar sé skýrsla skrifstofustjóra byggingarfulltrúa, dags, 26. mars 2001.  Sú skýrsla byggi á vettvangsskoðun höfundar og yfirverkfræðings embættisins og feli í sér þá niðurstöðu að líklegust staðsetning veggjarins samkvæmt þinglýstum afsölum og skoðun á staðnum sé sú sem fram komi í skissu verkfræðingsins er fylgi skýrslunni.  Kærandi telji að sú niðurstaða sé í fullu samræmi við innsenda umsókn um staðsetningu veggjarins.  Þá komi skýrt fram í bréfi annarra íbúðareigenda í húsinu, dags. 9. mars 2001, að þeir mótmæli ekki rétti kæranda til að staðsetja vegginn í samræmi við ákvæði í þinglýstum afsölum.  Við ákvörðun sína hafi skipulags- og byggingarnefnd hvorki tekið afstöðu til fyrrgreindrar skýrslu né til þess hvar veggurinn ætti að standa samkvæmt hinum þinglýstu afsölum.

Málsrök skipulags- og byggingarnefndar:  Vísað er til þess að í kærubréfi kæranda komi ekki fram ný atriði eða málsástæður sem skipulags- og byggingarnefnd hafi ekki verið kunnar áður.  Með vísan til stjórnsýslulaga sé því ekki unnt að mæla með ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.

Andmæli annarra íbúðareigenda:  Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum er afstaða annarra íbúðareigenda í húsinu nr. 4b við Spítalastíg til álitaefnis máls þessa eftirfarandi:

Lögð er áhersla á að núverandi veggur í forstofu hússins sé óleyfisframkvæmd sem þilji af mun stærri hluta af forstofunni en heimilt sé samkvæmt afsölum.  Sé það skýlaus krafa að umræddur veggur með hurð verði látinn víkja og ástandi komið í fyrra horf.  Eftir það verði unnt að taka afstöðu til þess með réttum hætti hvar staðsetning þilsins eigi að vera samkvæmt þinglýstum skjölum.  Er vísað til þess að uppsetning núverandi veggjar hafi verið byggingarleyfisskyld framkvæmd samkvæmt 43. gr. skipulags- og byggingarlaga og geti byggingaryfirvöld ávallt mælt fyrir um að ólögleg bygging eða byggingarhluti skuli fjarlægður samkvæmt 5. mgr. 56. gr. laganna.  Í 6. kafla nefndra laga sé svo að finna ákvæði um þvingunar- og viðurlagaúrræði fyrir byggingaryfirvöld til þess að ná fram lögmætu ástandi í tilvikum eins og hér um ræði.  Umbúnaður skúrbyggingarinnar skapi brunahættu í húsinu og hafi byggingaryfirrvöld bæði rétt og skyldu til að knýja fram úrbætur í því efni.

Umsögn Skipulagsstofnunar:  Úrskurðarnefndin leitaði álits Skipulagsstofnunar um álitaefni þau sem hér eru til umfjöllunar.  Í umsögn stofnunarinnar, dags. 22. maí 2002 segir m.a:
 
„Skipulagsstofnun telur að byggingarnefnd sé í umfjöllun um byggingarleyfisumsókn óheimilt að víkja efnislega frá henni eða breyta að eigin frumkvæði.  Telji nefndin ekki unnt að fallast á umsókn um byggingarleyfi beri að synja um veitingu leyfis með rökstuddum hætti.  Byggingarnefnd sé óheimilt án samráðs við umsækjanda byggingarleyfis og að eigin frumkvæði að víkja frá því fyrirkomulagi sem gert er ráð fyrir í umsókn og veita byggingarleyfi fyrir framkvæmdum sem ekki séu í samræmi við umsókn.  Skipulagsstofnun telur því að fella beri úr gildi hina kærðu ákvörðun byggingarnefndar Reykjavíkur frá 30. maí 2002 sem staðfest var í borgarráði þann 5. júní 2001.“

Vettvangsganga:  Farið var á vettvang hinn 4. september 2002 og aðstæður skoðaðar, m.a. ummerki um staðsetningu eldri veggjar og skáps í forstofu, sem hefur verið fjarlægður.  Auk nefndarmanna og starfsmanna úrskurðarnefndarinnar voru mættir á staðinn tveir íbúðareigendur auk kæranda og lögmanns hans og tveir fulltrúar Reykjavíkurborgar.

Niðurstaða:  Af gögnum málsins verður ráðið að hin kærða samþykkt skipulags- og byggingarnefndar hafi verið afgreiðsla á erindi þriggja íbúðareigenda í húsinu nr. 4b við Spítalastíg í Reykjavík, sem beint hafi verið til nefndarinnar með bréfum lögmanns þeirra, dags. 31. janúar, 5. mars og 3. apríl 2001, en þar hafi ekki verið til afgreiðslu byggingarleyfisumsókn kæranda frá desembermánuði 2000.  Erindi íbúðareigendanna laut að því að skipulags- og byggingarnefnd tæki ákvörðun um niðurrif núverandi veggjar sem skilur að bakhús og forstofu hússins að Spítalastíg 4b og að veggurinn yrði færður aftur á sinn fyrri stað og ástandi forstofu að öðru leyti komið í það horf sem verið hafi fyrir uppsetningu veggjarins á árinu 1994.

Hin kærða ákvörðun felur í fyrsta lagi í sér það álit skipulags- og byggingarnefndar að rétt staðsetning umdeilds veggjar sé 70 sentimetrum innan við vegg sem sýndur sé á uppmælingaruppdrætti frá 24. apríl 1974.  Í öðru lagi að núverandi veggur verði rifinn og annar veggur með dyrum reistur í staðinn.  Í þriðja lagi er ákveðið að kærandi klæði þann hluta lofts sem er innan aðalhúss og þann hluta milliveggar sem er milli séreignar hans og íbúðar á jarðhæð hússins með klæðningu sem fullnægi kröfum byggingarreglugerðar um brunamótstöðu.

Ólíkar skoðanir eru uppi í málinu um hvar margnefndur veggur eigi að vera og þar með hversu stóran hluta af forstofu hússins kærandi hafi heimild til að þilja af og gera að séreign sinni samkvæmt þinglýstum afsölum. 

Staðsetning veggjar í forstofu hússins að Spítalastíg 4b ræður því hvar mörk milli séreignar kæranda og forstofu hússins liggja og deilur um hana eru því eignarréttarlegs eðlis.  Ræðst úrlausn þessa ágreinings af túlkun ákvæða um það atriði í þinglýstum afsölum.  Það er ekki á valdi skipulags- og byggingarnefndar eða úrskurðarnefndarinnar að skera úr slíkum ágreiningi heldur á úrlausn hans undir dómstóla.  Var því ekki unnt með hinni kærðu ákvörðun að skera úr um hvar veggurinn ætti að vera.

Stendur þá eftir að kæranda er með hinni kærðu ákvörðun gert að fjarlægja núverandi vegg og reisa annan og ganga frá eldvörnum, án þess að úr því sé skorið hvar nýr veggur skuli vera.  Orkar og tvímælis á hvaða forsendum skipulags- og byggingarnefnd ákvað með bókun sinni að á vegg milli forstofu og séreignar kæranda skuli vera dyr.  Er það álit úrskurðarnefndarinnar að hin kærða ákvörðun sé haldin slíkum annmörkum að ómögulegt sé að framfylgja henni meðan ekki hefur verið leyst úr þeim ágreiningi um eignarréttindi sem uppi er milli íbúðareigenda hússins. 

Enda þótt núverandi milliveggur í forstofu hússins sé óleyfisframkvæmd verður ekki talið rétt, að svo stöddu, að skylda kæranda til að rífa hann niður og búa við það að séreign hans verði opin út í sameign aðalhúss þar til ágreiningur um mörk séreignar hans og forstofu hússins verði til lykta leiddur og er þá einnig litið til þess að veggurinn hafði fengið að standa óáreittur um árabil áður en krafa um niðurrif hans var fyrst sett fram.

Þrátt fyrir þessa niðurstöðu skal áréttað að gæta verður öryggis hvað brunavarnir varðar, enda hafa byggingaryfirvöld frumkvæðisskyldu til þess að knýja á um úrbætur telji þau ástand eða umbúnað bygginga eða byggingarhluta skapa hættu í því efni, samanber 41. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og 61. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998.

Með framangreindum rökum verður fallist á kröfu kæranda um að fella hina kærðu ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna þess fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hin kærða samþykkt skipulags- og byggingarnefndar frá 30. maí 2001 er felld úr gildi.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                      Ingibjörg Ingvadóttir

Ár 2002, fimmtudaginn 26. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn, Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 73/2000, kæra eigenda íbúða í húsinu nr. 4b við Spítalastíg í Reykjavík á afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 25. október 2000 á erindi kærenda, dags. 11. september 2000, um að veggur í forstofu íbúðarhússins og tengibygging skúrs við húsið verði fjarlægð og skúrinn staðsettur innan byggingarreits.

  
Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 1. desember 2000, sem barst nefndinni hinn 2. sama mánaðar, kærir Þorvaldur Jóhannesson hdl. fyrir hönd S, G og R, eigenda íbúða í húsinu nr. 4b við Spítalastíg í Reykjavík, afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 25. október 2000 á erindi kærenda, dags. 11. september 2000, um að veggur í forstofu íbúðarhússins og tengibygging skúrs við húsið verði fjarlægð og skúrinn staðsettur innan byggingarreits.  Afgreiðsla nefndarinnar var staðfest af borgarstjórn hinn 2. nóvember 2000.  Kærendur gera þá kröfu að afgreiðsla erindisins verði felld úr gildi og lagt fyrir skipulags- og byggingarnefnd að taka erindið til efnislegrar meðferðar.

Málavextir:  Húsið á lóðinni nr. 4b við Spítalastíg mun hafa verið reist á árinu 1904 en ekki eru fyrir hendi teikningar af húsinu frá þeim tíma.  Umrætt hús og skúr voru virt í tvennu lagi við brunavirðingu á árunum 1941-1947.  Hinn 23. maí 1946 samþykkti byggingarnefnd Reykjavíkur breytingu á dyrum hússins samkvæmt teikningu er sýnir götuhlið þess, en af þeim uppdrætti verður ráðið að skúrbyggingin hafi þá verið ótengd íbúðarhúsinu.  Við brunavirðingu fasteignarinnar hinn 31. október 1960 kom fram að húsinu hafði verið breytt frá virðingu sem fram fór hinn 15. maí 1946.  Meðal annars hafði skúr á baklóð hússins verið lengdur og tengdur húsinu sem framhaldsbygging við þriggja metra breiðan gang sem gerður hafði verið í gegnum jarðhæð hússins.  Fasteignin var enn virt hinn 24. október 1972 og er þess þar getið að fjórar íbúðir séu í húsinu.  Brunavirðing hússins fór síðan fram hinn 26. september 1977 og koma þar fram þær upplýsingar að tvennar dyr hafi legið inn í húsið, aðrar inn í gang viðbyggingar, en hinar beint fyrir framan stiga sem að dyrunum lá.  Kemur þar og fram að í forstofu hafði orðið þær breytingar að veggur milli inngangs viðbyggingar og uppgangs í húsið hafi verið fjarlægður, miðstöðvarofn settur í forstofu og harðviðarskápur í neðri forstofu.  Húsið var virt í einu lagi.

Hinn 9. júní 1966 gerðu þáverandi eigendur fasteignarinnar að Spítalastíg 4b sameignarsamning um fasteignina, sem þá var einn eignarhluti.  Var samningnum þinglýst hinn 15. desember sama ár.  Með afsali, dags. 1. desember 1977, sem þinglýst var sama dag, var íbúðin á annarri hæð hússins seld sem séreignarhluti í fasteigninni.  Í afsalinu kemur fram að eiganda viðbyggingar sé heimilt að þilja af stigaforstofu þannig að „skápurinn sem er rétt við innganginn inn í þá íbúð verður fyrir innan þilið, en ofninn á fyrstu hæð í forstofunni verður fyrir framan það.  Sá hluti forstofunnar, sem verður fyrir innan þilið fylgir þá íbúðinni í viðbyggingunni einni.“  Afsal fyrir viðbyggingunni var gefið út og þinglýst hinn 14. desember 1978 og í því tekið fram að kaupsamningur hafi tekið gildi hinn 15. febrúar 1977.  Í afsalinu er sama heimild um þiljun forstofu og í afsali vegna íbúðar á annarri hæð.  Fyrsta hæð hússins var seld með afsali, dags. 31. desember 1978, þinglýstu 28. febrúar 1979, og voru kaupin þar miðuð við 15. október 1977.  Ekki er að finna í því afsali heimild til að setja þil í forstofu fyrstu hæðar, en ekki er innangengt úr forstofunni í íbúðina á 1. hæð.  Risíbúð fasteignarinnar var svo seld með afsali, dags. 30. nóvember 1981, þinglýstu 25. janúar 1982, þar sem tekið er fram að kaupandi hafi tekið við hinu selda hinn 7. júlí 1980.  Í afsalinu er getið um kvöð um skiptingu forstofu.  Ekki er til að dreifa þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu fyrir fasteignina að Spítalastíg 4b en ósamþykktur uppmælingaruppdráttur að húsinu frá árinu 1974 sýnir vegg framan við skáp í forstofu. 

Kærendur eignuðust eignarhluta sína í umræddri fasteign með afsali, dags. 31. desember 1978, fyrir fyrstu hæð, afsali, dags. 18. apríl 2000, fyrir annarri hæð og með afsali, dags. 2. október 1998, fyrir rishæð hússins.  Núverandi eigandi viðbyggingar á fyrstu hæð eignaðist hana með afsali, dags. 11. október 1994.  Af greindum afsölum verður ráðið að þrjár íbúðir hafi verið samþykktar í húsinu en viðbygging á fyrstu hæð sé ekki samþykkt til íbúðarnota.

Kærendur, sem eru eigendur íbúðanna í aðalhúsinu að Spítalastíg 4b, sendu byggingarfulltrúanum í Reykjavík bréf hinn 17. apríl 2000 þar sem leitað var liðsinnis hans við að koma ásigkomulagi fasteignarinnar og brunavörnum í viðunandi horf.  Var þar lýst samskiptaörðugleikum kærenda við eiganda viðbyggingarinnar um nauðsynlegar framkvæmdir og sérstaklega skírskotað til þess að hann hafi þiljað af sameiginlega forstofu í húsinu langt umfram heimildir í afsölum.

Hinn 11. september 2000 leituðu kærendur til byggingarnefndar Reykjavíkur og kvörtuðu yfir drætti á afgreiðslu erindisins frá 17. apríl 2000.  Í bréfinu var greint frá því að kærendur hafi leitað til Orkuveitu Reykjavíkur vegna ástands lagna í húsinu og hafi starfsmenn þar talið brýnt að lagnir yrðu endurnýjaðar og að komið yrði fyrir hitaveitugrindum í sameiginlegu rými hússins.  Af þessu tilefni hafi lagnateikning verið lögð fyrir yfirverkfræðing embættis byggingarfulltrúa sem hafi samþykkt hana hinn 21. júlí 2000.  Í framhaldi af því hafi framkvæmdir við endurnýjun lagna hafist en strandað á því að ekki hafi verið unnt að setja upp hitaveitugrindur í forstofu vegna umdeilds veggjar.  Gerðu kærendur þær kröfur fyrir byggingarnefnd að umdeildur veggur, sem skipti forstofu hússins, yrði fjarlægður, tengibygging skúrs og húss yrði fjarlægð, skúrinn staðsettur innan þess reits sem honum hafi verið markaður á aðalteikningu, samþykktri hinn 23. maí 1946, og brunavörnum fasteignarinnar yrði komið í viðunandi horf.

Á fundi byggingarnefndar hinn 14. september 2000 var bréf kærenda frá 11. september sama ár tekið fyrir og málinu vísað til umsagnar skrifstofustjóra byggingarfulltrúa.  Málið var síðan tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 25. október 2000 þar sem lögð var fram umbeðin umsögn, dags. 20. október 2000, um erindi kærenda frá 17. apríl og 11. september 2000.  Í umsögninni kom fram að skrifstofustjóri byggingarfulltrúa og fulltrúi eldvarnareftirlits hefðu skoðað fasteignina að Spítalastíg 4b í kjölfar bréfs kærenda til byggingarfulltrúa og hafi komið í ljós að eldvarnir væru ekki í samræmi við kröfur byggingarreglugerðar nr. 441/1998.  Hafi húseigendum verið bent á að sækja um leyfi til byggingarnefndar fyrir áorðnum og fyrirhuguðum breytingum svo unnt væri að leggja mat á fyrirkomulag í húsinu, m.a. með tilliti til eldvarna og umdeilds veggjar í forstofu hússins.  Vegna kröfu kærenda um niðurrif veggjar, sem skiptir forstofu hússins, var lagt til að eiganda bakhúss yrði gert að sækja um staðsetningu veggjarins innan tveggja vikna og að fenginni samþykkt yrði veggurinn færður á réttan stað.  Jafnframt var lagt til að húseigendum yrði bent á að leggja fyrir byggingarnefnd heildaruppdrætti að fyrirkomulagi og útliti hússins ásamt skráningartöflu.  Þá var í umsögninni mælt með því að kröfu um niðurrif tengibyggingar bakhúss og aðalhúss að Spítalastíg 4b yrði synjað.  Loks var lagt til að áréttað yrði að húseigendur sæktu um leyfi fyrir áorðnum og fyrirhuguðum breytingum á húsinu svo hægt yrði að taka afstöðu til framkvæmdanna, m.a. með tilliti til eldvarna og umdeilds veggjar.

Skipulags- og byggingarnefnd afgreiddi erindi kærenda með svofelldri bókun:  „Samþykkt að málið verði sett í þann farveg sem fram kemur í framlagðri umsögn með þeirri breytingu að aðilum verði veittur 30 daga frestur.“

Kærendur undu ekki þessari afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar og skutu málinu til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Frekari bréfaskriftir af hálfu kærenda og fyrirtökur af hálfu byggingaryfirvalda vegna ágreiningsmála íbúa hússins að Spítalastíg 4b hafa átt sér stað eftir að kæra barst úrskurðarnefndinni.  Ekki þykir ástæða að rekja þann feril hér þar sem hann hefur ekki áhrif á mat á hinni kærðu samþykkt skipulags- og byggingarnefndar.  Fyrir úrskurðarnefndinni liggur kæra eiganda bakhússins að Spítalastíg 4b, þar sem kærð er samþykkt skipulags- og byggingarnefndar frá 30. maí 2001 um staðsetningu milliveggjar í forstofu hússins og verður kveðinn upp sérstakur úrskurður í því máli þar sem kærandi þeirrar ákvörðunar leggst gegn sameiningu málanna.

Málsrök kærenda:  Kærendur krefjast ógildingar hinnar kærðu samþykktar og að lagt verði fyrir skipulags- og byggingarnefnd að taka erindi kærenda frá 11. september 2000 til efnislegrar meðferðar.

Kærendur tíunda þær ástæður fyrir erindi sínu til byggingarnefndar hinn 11. september 2000 að veruleg brunahætta stafi af núverandi ástandi fasteignarinnar að Spítalastíg 4b og umdeildur veggur í forstofu sé óleyfisframkvæmd í sameign hússins sem hindri nauðsynlega uppsetningu hitaveitugrinda í tengslum við endurnýjun lagna í húsinu.

Benda kærendur á að við heimildarlausa tengingu skúrs við aðalhús á sínum tíma hafi burðarvirki hússins verið raskað, enda hafi hluti útveggjar verið fjarlægður við tenginguna.  Þá megi ljóst vera að veggur sá sem skilji að skúrbyggingu og íbúð á fyrstu hæð hússins fullnægi ekki kröfum um burðarþol og brunavarnir í 6. og 7. kafla byggingarreglugerðar nr. 441/1998.  Vegna þessa og margra annarra atriða séu brunavarnir hússins alls ófullsnægjandi.  Brunamálastofnun hafi gert úttekt á aðstæðum að beiðni kærenda og sé niðurstaða stofnunarinnar sú að ástand hússins, einkum umbúnaðar tengingar skúrsins, sé með öllu óviðunandi með tilliti til brunavarna og skapi sambrunahættu.  Þak skúrsins standist engan veginn kröfur sem gerðar séu til sambyggðra húsa í 156. gr. byggingarreglugerðar.  Sá hluti skúrsins sem tengi hann við aðalhúsið skapi því mikla hættu og standi auk þess utan byggingarreits skúrsins samkvæmt samþykktri teikningu frá 23. mars 1944.  Telja kærendur að byggingaryfirvöldum sé bæði rétt og skylt að láta fjarlægja þann hluta og koma brunavörnum húss og skúrs í viðunandi horf.

Kærendur telja að í afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar sé ekki tekin efnisleg afstaða til krafna þeirra frá 11. september 2000, sem byggi á fyrrgreindum rökum, heldur vísi nefndin málinu í þann farveg sem lagður sé til í umsögn skrifstofustjóra byggingarfulltrúa.  Umrædd umsögn hafi hvorki verið kynnt kærendum né þeim gefinn kostur á að tjá sig um afgreiðslu málsins.  Sé málsmeðferðin andstæð ákvæðum stjórnsýslulaga, sem út af fyrir sig nægi til ógildingar hinnar kærðu afgreiðslu.

Vandséð sé að sá farvegur sem lagður sé til í títtnefndri umsögn, er samþykkt skipulags- og byggingarnefndar byggi á, geti orðið til lausnar á vandamálum þeim sem búi að baki kröfum kærenda.  Kærendur hafi sent skipulags- og byggingarnefnd teikningu er sýni  staðsetningu umdeilds veggjar í forstofu í samræmi við mæliteikningu frá apríl 1974 og hafi nefndinni ekkert verið að vanbúnaði að samþykkja þá staðsetningu og knýja fram breytingar til samræmis við það.  Þá benda kærendur á að skipulags- og byggingarnefnd eigi tvímælalaust að taka efnislega afstöðu til kröfu kærenda um niðurrif tengibyggingarinnar með hliðsjón af þeim rökum sem færð hafi verið fyrir þeirri kröfu.

Málsrök skipulags- og byggingarnefndar:  Af hálfu skipulags- og byggingarnefndar er á það bent hvað varðar kröfu kærenda um niðurrif veggjar, sem skiptir forstofu hússins að Spítalastíg 4b, að eigandi viðbyggingarinnar hafi þinglýsta heimild fyrir því að þilja af hluta forstofunnar, en deildar meiningar séu hvar staðsetja megi vegginn.  Í ljósi þessa, og þar sem engar samþykktar teikningar séu til fyrir staðsetningu veggjarins, hafi sú afstaða verið tekin að gefa eiganda viðbyggingarinnar kost á því að sækja um staðsetningu veggjarins innan tiltekins frests í samræmi við þinglýstar heimildir og eigendum jafnframt bent á að leggja fyrir nefndina heildaruppdrætti að fyrirkomulagi í húsinu og útlitsteikningu ásamt skráningartöflu.

Kröfu kærenda um niðurrif tengibyggingar milli bakhúss og framhúss hafi verið synjað með þeim rökum að allir kærendur hafi keypt íbúðir sínar í húsinu eftir að bakhúsið hafi verið tengt framhúsinu og hafi frá upphafi verið kunnugt um þá tilhögun.  Óljóst sé hvenær tengingin hafi átt sér stað en hún hafi verið komin til sögunnar á árinu 1974.  Kærendur geti nú ekki gert kröfu um niðurrif óskilgreindrar tengibyggingar milli bakhúss og framhúss, sem ekki séu til samþykktir uppdrættir að fremur en af öðrum hlutum hússins.

Andmæli eiganda bakhússins:  Af hálfu eiganda bakhússins er gerð krafa um að hin kærða samþykkt skipulags- og byggingarnefndar frá 25. október 2000 verði staðfest.

Eigandi bakhússins bendir á að umdeild viðbygging hafi verið tengd aðalhúsinu fyrir árið 1960 samkvæmt samantekt byggingarfulltrúans í Reykjavík um byggingarsögu hússins.  Þar komi og fram að við brunavirðingu 26. september 1977 hafi verið búið að fjarlægja vegg milli viðbyggingar og uppgangs í aðalhúsið.

Allt frá árinu 1977 hafi verið veggur með hurð sem hafi skilið að forstofu og viðbyggingu, en núverandi eigandi  bakhússins að Spítalastíg 4b hafi fært vegginn á árinu 1994 í samræmi við heimildir í afsölum.  Veggurinn standi hins vegar um 15 sentimetrum of langt inn í forstofuna og hafi verið sótt um færslu veggjarins til samræmis við þinglýstar heimildir.  Skírskotað sé til þess að allir kærenda hafi keypt eignir sínar löngu eftir að bakhúsið hafi verið tengt aðalhúsi og eftir að veggur með hurð hafi verið reistur í forstofu.  Tveir af þremur kærendum hafi keypt eignir sínar í húsinu árin 1999 og 2000 eða mörgum árum eftir að umdeildur veggur hafi verið settur á núverandi stað.  Með hliðsjón af því að ekki séu til samþykktar teikningar af húsinu, þeirri staðreynd að bakhúsið hafi verið tengt aðalhúsi frá því fyrir 1960 og að allir eigendur hússins hafi keypt íbúðir í húsinu eftir að byggingarnar hafi verið tengdar saman beri að staðfesta hinu kærðu samþykkt.

Umsögn Skipulagsstofnunar:  Úrskurðarnefndin leitaði umsagnar Skipulagsstofnunar um álitaefni kærumáls þessa og fyrrgreinds kærumáls eiganda bakhússins og barst umsögnin í bréfi dags. 22. maí 2002.  Í umsögninni segir m.a. eftirfarandi um kærumál þetta:

Í fundargerð skipulags- og byggingarnefndar frá 25. október 2000 kemur fram að samþykkt hafi verið að málið verði sett í þann farveg sem fram kemur í framlagðri umsögn skrifstofustjóra byggingarfulltrúa, með þeirri breytingu að aðilum verði veittur 30 daga frestur.

Skipulagsstofnun telur að skipulags- og byggingarnefnd hafi borið að taka efnislega afstöðu til þeirra krafna sem gerðar voru í erindi kærenda til nefndarinnar.  Hafi nefndin talið að ekki væri unnt að fallast á kröfurnar vegna skorts á gögnum og þar sem ekki liggja fyrir samþykktir uppdrættir af húsinu hefði nefndinni að mati stofnunarinnar borið að synja kröfum kærenda og eftir atvikum leiðbeina þeim um framhald málisins og frekari gagnaöflun.  Stofnunin telur að byggingarnefnd hafi verið óheimilt að afgreiða erindi kærenda öðru vísi en með samþykki eða synjun.   Því beri að fella úr gildi hina kærðu ákvörðun byggingarnefndar Reykjavíkur frá 25. október 2000, sem staðfest var í borgarstjórn Reykjavíkur 2. nóvember s.á.”

Vettvangsganga:  Farið var á vettvang hinn 4. september 2002 og aðstæður skoðaðar, m.a. ummerki um staðsetningu eldri veggjar og skáps í forstofu, sem hefur verið fjarlægður.  Auk nefndarmanna og starfsmanna úrskurðarnefndarinnar voru mættir á staðinn tveir kærenda, eigandi bakhúss ásamt lögmanni sínum og tveir fulltrúar Reykjavíkurborgar.

Niðurstaða:  Hin kærða samþykkt skipulags- og byggingarnefndar var afgreiðsla nefndarinnar á erindi kærenda frá 11. september 2000, þar sem gerðar voru kröfur um niðurrif tengibyggingar bakhúss og aðalhúss að Spítalastíg 4b í Reykjavík og veggjar sem þiljar af hluta forstofu hússins.  Kærendur krefjast ógildingar á afgreiðslu nefndarinnar með þeim rökum að í hinni kærðu ákvörðun felist ekki efnisleg afstaða til erindis þeirra.  Auk þess hafi ekki verið gætt réttrar aðferðar við undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar.

Í bókun skipulags- og byggingarnefndar frá 25. október 2000, þar sem málið er sett í þann farveg sem skrifstofustjóri byggingarfulltrúa lagði til í umsögn sinni frá 20. október 2000, kemur ekki fram að afgreiðslu málsins sé frestað og verður því að líta á hina kærðu samþykkt sem endanlega afgreiðslu nefndarinnar á fyrrgreindu erindi kærenda.

Í téðri umsögn er annars vegar lagt til að eiganda bakhúss verði gert að sækja um staðsetningu umdeilds veggjar í samræmi við þinglýstar heimildir en hins vegar lagt til að kröfu kærenda um niðurrif tengibyggingar verði hafnað.  Í hinni kærðu ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar felst ekki afstaða til kröfu kærenda um niðurrif umdeilds veggjar, en skilja verður hana svo að þar sé kröfu kærenda um niðurrif tengibyggingarinnar hafnað.  Hins vegar er ekki að finna í bókun skipulags- og byggingarnefndar eða umsögn skrifstofustjóra byggingarfulltrúa afstöðu til þeirrar málsástæðu kærenda fyrir kröfunni um niðurrif tengibyggingarinnar að óbreytt ástand skapi sambrunahættu og að eldvörnum sé að öðru leyti ábótavant.

Eðli máls samkvæmt verður að gera þá kröfu til stjórnvalda að afgreiðsla mála feli í sér afstöðu til þeirra álitaefna sem réttilega eru undir þau borin, en kröfu kærenda um niðurrif veggjarins, sem þiljar af hluta forstofu hússins að Spítalastíg 4b, er hvorki synjað né hún samþykkt eða afgreiðslu málsins frestað.  Verður hin kærða ákvörðun því felld úr gildi hvað þetta atriði varðar.

Umbúnaður og ástand bygginga með tilliti til brunavarna snertir bæði hagsmuni einstaklinga og almannahagsmuni.  Í 3. og 4. mgr. 41. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og í 61. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 er kveðið á um eftirlitsheimild byggingarfulltrúa og skyldur til viðbragða þegar ásigkomulagi byggingar er ábótavant eða hætta stafar af henni.  Með hliðsjón af þessum ákvæðum, þeim hagsmunum sem um er að ræða og með skírskotun til rannsóknarreglu 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 telur úrskurðarnefndin að byggingaryfirvöldum hafi borið að ganga úr skugga um mögulega brunahættu vegna tengibyggingarinnar áður en hin kærða ákvörðun var tekin.  Slík athugun á ástandi fasteignarinnar með tilliti til brunahættu hefði eftir atvikum leitt í ljós hvort nauðsynlegt væri að fjarlægja umrædda tengibyggingu eða hvort bætt yrði með öðrum hætti úr mögulegum annmörkum.  Verður ekki fallist á að ráða eigi úrslitum í þessu efni hvort fyrir liggi uppdrættir af fasteigninni.  Þar sem á skorti að rannsóknarreglu væri gætt við undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar um þetta atriði verður þessi þáttur hennar einnig felldur úr gildi.
  
Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið og með skírskotun til umsagnar Skipulagsstofnunar verður fallist á kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Afgreiðsla skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 25. október 2000 á erindi kærenda, dags. 11. september 2000, er felld úr gildi.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                              Ingibjörg Ingvadóttir

Ár 2002, fimmtudaginn 26. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 43/2001, kæra íbúa og eigenda íbúða að Lokastíg 2 í Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 28. ágúst 2001 um að samþykkja umsókn um leyfi til að reisa viðbyggingu að Þórsgötu 1, Reykjavík.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með símbréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála hinn 28. september óskaði Örn Sigurðsson arkitekt f.h. G og S, íbúa og eigenda íbúða að Lokastíg 2 í Reykjavík, eftir því að kærufrestur vegna byggingarleyfis að Þórsgötu 1 í Reykjavík yrði framlengdur um tvær vikur.  Erindinu var hafnað samdægurs með þeim rökum að lagaheimild skorti til lengingar kærufrests.  Síðar sama dag barst kæra, undirrituð af G og S, þar sem þær kæra þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 28. ágúst 2001 að heimila viðbyggingu við fasteignina að Þórsgötu 1 í Reykjavík.   Hin kærða ákvörðun var staðfest í borgarstjórn hinn 6. september 2001.

Skilja verður erindi kærenda á þann veg að krafist sé ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.

Málavextir:  Hinn 27. mars 2001 var tekin fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúans í Reykjavík umsókn eiganda Þórsgötu 1 um leyfi til að lyfta mæni hússins og og koma þar fyrir tveimur hótelherbergjum o.fl., auk leyfis til að byggja þrjár hæðir ofan á tveggja hæða bakbyggingu.  Var málinu vísað til Borgarskipulags til ákvörðunar um grenndarkynningu.  Borgarskipulag samþykkti að grenndarkynna umsóknina og var erindið til kynningar frá 8. maí til 5. júní 2001.  Ahugasemdir bárust frá kærendum og nokkrum öðrum nágrönnum.  Málið var tekið fyrir í skipulags- og byggingarnefnd Reykjavíkur hinn 22. ágúst 2001.  Var bókað á fundinum að nefndin gerði ekki athugasemdir við að byggingarleyfið yrði veitt þegar teikningar hefðu verið lagfærðar í samræmi við athugasemdir á  umsóknarblaði.  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 28. ágúst 2001 var samþykkt að veita umrætt byggingarleyfi og var sú ákvörðun staðfest í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 6. september 2001.  Þessari niðurstöðu vildu kærendur ekki una og skutu málinu því til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á því byggt að nýtingarhlutfall að Þórsgötu 1 verði eftir breytinguna til muna hærra en haft sé til viðmiðunar á svæðinu, skerðing verði á friðhelgi einkalífs kærenda og aukin umferð valdi aukinni mengun.  Meiri hagsmunum hafi verið fórnað fyrir minni og beri því að fella byggingarleyfið úr gildi.

Málsrök borgaryfirvalda:  Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 16. september 2002, upplýsti byggingarfulltrúinn í Reykjavík að byggingarleyfishafi hefði ekki  nýtt sér byggingarleyfið og væri það því fallið úr gildi.  Teldi embættið því ekki efni til umfjöllunar um málið nema til kæmi endurnýjun á leyfinu eða að úrskurðarnefndin tæki ákvörðun um annað.

Niðurstaða:   Samkvæmt fyrirliggjandi staðfestingu byggingarfulltrúans í Reykjavík hafa framkvæmdir ekki hafist á grundvelli hins kærða byggingarleyfis.  Ákvörðun um útgáfu leyfisins var staðfest í borgarstjórn hinn 6. september 2001 og er því liðið meira en ár frá útgáfu þess.  Samkvæmt 1. mgr. 45. gr. skipulags- og byggingarlaga fellur byggingarleyfi sjálfkrafa úr gildi hafi framkvæmdir á grundvelli þess ekki hafist innan árs frá útgáfu leyfisins.  Skiptir ekki máli í þessu sambandi þótt ágreiningi um útgáfu byggingarleyfis hafi verið vísað til æðra stjórnvalds, enda frestar kæra ekki réttaráhrifum kærðrar ákvörðunar. 

Samkvæmt framansögðu er hin kærða ákvörðun úr gildi fallin.  Eiga kærendur því ekki lengur lögvarða hagsmuni því tengda að fá skorið úr um lögmæti hennar.  Verður kæru þeirra því vísað frá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

 

 

____________________________________
Ásgeir Magnússon

 

______________________________               _______________________________
 Þorsteinn Þorsteinsson                                         Ingibjörg Ingvadóttir