Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

58/2001 Steinás

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 15. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl., varamaður.

Fyrir var tekið mál nr. 58/2001, kæra eiganda fasteignarinnar að Steinási 3, Garðabæ á ákvörðun byggingarfulltrúa Garðabæjar frá 5. mars 2001, að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Steinási 5, Garðabæ þar sem gert er ráð fyrir yfirbyggðri bílgeymslu með svölum á hluta þakflatar.

Á málið er nú lagður svofelldur

Úrskurður.

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 10. desember 2001, er barst úrskurðarnefndinni hinn 12. sama mánaðar kærir Húseigendafélagið, fyrir hönd S, Steinási 3, Garðabæ þá ákvörðun byggingarfulltrúa Garðabæjar frá 5. mars 2001 að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Steinási 5, Garðabæ, sem felur í sér að byggt verði ofan á hluta bílgeymslu hússins og hluti þakflatar bílgeymslunnar verði notaður sem svalir.

Kærandi gerir þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Jafnframt var þess krafist að úrskurðarnefndin úrskurðaði til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda en sú krafa var dregin til baka.

Málavextir:  Á umræddu svæði gildir deiliskipulag fyrir Hraunsholt í Garðabæ frá árinu 1997 og gilda skipulagsskilmálar deiliskipulagsins fyrir nýbyggingarsvæði á Hraunsholti.  Steinás fellur undir nefnda skipulagsskilmála og samkvæmt skipulagsuppdrætti skyldi reisa einbýlishús á lóðinni nr. 5 við Steinás sem og á öðrum lóðum í nágrenninu.  Í skipulagsskilmálunum er gert ráð fyrir einbýlishúsum á einni hæð eða einni og hálfri hæð þar sem landhalli lóðar leyfir.

Kærandi festi kaup á einnar hæðar einbýlishúsi að Steinási 3, Garðabæ í febrúar 1999 og flutti hann í húsið í febrúar 2001.  Hinn 14. júní 2000 var tekin fyrir í skipulagsnefnd Garðabæjar umsókn um byggingarleyfi fyrir tveggja hæða einbýlishúsi á grannlóð kæranda að Steinási 5 og lagðist skipulagsnefnd gegn veitingu leyfisins með þeim rökum að gert væri ráð fyrir einnar hæðar húsum á umræddu svæði.  Breytt umsókn var lögð fyrir skipulagsnefnd hinn 5. júlí 2000 þar sem gólf bílskúrs, sem er sambyggður húsinu, hafði verið lækkað og bygging ofan á honum innan leyfðrar þakhæðar samkvæmt gildandi skipulagi.  Skipulagsnefnd lagðist enn gegn veitingu byggingarleyfisins þar sem um tveggja hæða hús væri að ræða þótt hæð þess væri innan marka skipulags um þakhæð húsa.   Byggingarfulltrúinn í Garðabæ samþykkti síðan á afgreiðslufundi hinn 28. júlí 2000 byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Steinási 5 og var það leyfi endurútgefið af byggingarfulltrúa hinn 5. mars 2001.  Hafði hönnun hússins þá verið breytt frá fyrri umsóknum á þann veg að veggur að norðanverðu og framhlið byggingarinnar yfir þaki bílskýlis hússins voru dregnir inn og gert ráð fyrir svölum á ónýttum þakfleti er myndaðist við breytinguna.  Yfirbyggingin er um 26 fermetrar að flatarmáli.

Framkvæmdir við byggingu hússins að Steinási 5 hófust eftir að byggingarleyfi hafði verið veitt og var veiting leyfisins kærð til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan er getið.

Málsrök kæranda:  Kærandi byggir kröfu sína um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar á því að málsmeðferð hafi verið ólögmæt og bygging ofan á bílskúr hússins að Steinási 5 fari í bága við skipulag og gangi verulega á hagsmuni kæranda.

Að mati kæranda hafi ekki verið heimilt að fara með málið eftir 3. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, þar sem gert sé ráð fyrir afgreiðslu byggingarfulltrúa á byggingarleyfisumsóknum í vissum tilvikum.  Skilyrði þeirrar málsmeðferðar sé að um minni háttar framkvæmdir sé að ræða sem ótvírætt samræmist gildandi deiliskipulagi.  Umdeild byggingarleyfisumsókn hafi átt að fá afgreiðslu byggingarnefndar og sveitarstjórnar samkvæmt 2. mgr. 39. gr. laganna, sérstaklega í ljósi þess að skipulagsnefnd bæjarins hafi í tvígang lagst gegn byggingarleyfisumsókn fyrir húsinu að Steinási 5.  Þessi ágalli leiði til þess að bæjaryfirvöld hafi ekki verið nægjanlega upplýst áður en málið hafi verið til lykta leitt í samræmi við 10. gr. stjórnsýslulaga auk þess sem borið hafi að færa fram rök fyrir hinni kærðu ákvörðun eftir fyrirmælum 21. og 22. gr. laganna.

Ennfremur fari umdeilt byggingarleyfi gegn gildandi deiliskipulagi.  Í skipulags-skilmálum komi fram í gr. 1.1.2 að markmið skipulagsins sé að á svæðinu rísi fjölbreytt byggð.  Áhersla sé lögð á að nýttir séu möguleikar á fjölbreytni, t.d. með hliðrunum í grunnfleti og stöllun í lóðréttum flötum húsa. Þó skuli gæta ákveðins samræmis, t.d. í þakformi bygginga.  Umdeild bygging, sem sé útsýnisturn með glerhlið og svölum á þaki bílskýlis hússins, fari gegn þessum markmiðum.  Þá sé um að ræða tveggja hæða hús að hluta þrátt fyrir að landhalli lóðar bjóði ekki upp á slíkt og vísar kærandi til röksemda skipulagsnefndar fyrir synjun á fyrri byggingarleyfisumsóknum byggingarleyfishafa.  Grenndarkynna hefði átt fyrirhugaðar framkvæmdir áður en leyfi hafi verið veitt.

Umdeild bygging á þaki bílskúrsins snúi gluggahlið að suðurlóð kæranda en auk þess sé þar gert ráð fyrir svölum á þakfleti skúrsins.  Skerði þetta verulega hagsmuni kæranda þar sem suðurhluti lóða sé mest nýttur til útivistar en auk þess sjái beint inn í eldhússkála kæranda frá umdeildri byggingu og svölum.  Jafnframt megi búast við að birtu og sólar njóti síður á suðurlóð kæranda.  Með veitingu byggingarleyfis fyrir byggingu ofan á bílskúr hússins að Steinási 5 og nýtingu þakflatar undir svalir sé farið gegn meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga þar sem gengið sé stórlega á rétt kæranda fyrir hagsmuni byggingarleyfishafa.

Kærandi fékk engar tilkynningar um veitingu hins umdeilda byggingarleyfis en hann hafi þegar leitað upplýsinga um umdeilt byggingarleyfi þegar ljóst hafi verið í októbermánuði 2001 hvert stefndi.  Bæjaryfirvöld hafi ekki kynnt honum kærurétt til æðra stjórnvalds eða kærufrest eins og stjórnsýslulög mæla fyrir um og telur kærandi að taka beri kæru hans til efnismeðferðar með hliðsjón af 27. og 28. gr. stjórnsýslulaga.

Málsrök Garðabæjar:  Bæjaryfirvöld gera þá kröfu að málinu verði vísað frá úrskurðarnefndinni en ella að hin kærða ákvörðun standi óhögguð.

Umdeilt byggingarleyfi hafi verið gefið út hinn 28. júlí 2000 og síðan endurútgefið hinn 5. mars 2001.  Framkvæmdir hafi byrjað í kjölfar þess og fyrsta úttekt framkvæmd hinn 16. maí 2001 og hafi kæranda þá verið ljóst að byggingarleyfi hafi verið veitt fyrir byggingu hússins að Steinási 5.  Samkvæmt 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sé kærufrestur til úrskurðarnefndarinnar ákveðinn einn mánuður frá því að aðila sé kunnugt um afgreiðslu sveitarstjórnar.  Augljóst sé að málskot kæranda, sem fram hafi komið tæpum sjö mánuðum eftir að framkvæmdir hófust, sé allt of seint fram komið og beri því að vísa málinu frá úrskurðarnefndinni.  Leggja verði þær skyldur á kæranda að hann leiti sér upplýsinga um gerð húsnæðis sem verið sé að reisa við hliðina á húsi hans enda sé það kærandi sjálfur sem meta þurfi hagsmuni sína af því tilefni.  Sérstaklega hafi verið tilefni fyrir kæranda að kynna sér málið þar sem hin umdeilda byggingarframkvæmd hafi byrjað eftir að hús kæranda hafi verið fullbyggt.  Ekki verði séð að tilefni sé til að beita  undanþágureglu stjórnsýslulaga um kærufrest í tilviki kæranda.  Framkvæmdir við byggingu einbýlishúss hljóti að vera næsta nágranna ljósar og gefa viðkomandi tilefni til að gæta hagsmuna sinna.  Telja verði það tómlæti af hálfu kæranda að hafa ekki þegar við upphaf framkvæmda kannað nánari gerð hússins að Steinási 5.

Allt að einu telja bæjaryfirvöld að umdeilt byggingarleyfi sé í fullu samræmi við gildandi skipulag á svæðinu.  Í gr. 1.1.2 í gildandi skilmálum segi að helsta markmið deiliskipulagsins sé að á svæðinu rísi fjölbreytt byggð þar sem fólk eigi þess kost að velja á milli mismunandi húsagerða.  Lögð sé áhersla á að hönnuðir nýti sér möguleika á að móta fjölbreytta byggð, t.d. með hliðrunum í grunnfleti og stöllun í lóðréttum flötum húsa.  Þá sé lögð áhersla á að öll mannvirki séu hönnuð þannig að þau falli sem best að landinu.  Taka beri tillit til bratta lands við hönnun einstakra húsa þannig að einbýlishús geti ýmist verið ein eða ein og hálf hæð.  Skilmálarnir geri ráð fyrir að í báðum tilvikum sé heimilt að nýta rými í risi, rúmist það innan tiltekinna stærðarmarka. 

Skilmálarnir geri ráð fyrir einbýlishúsum á einni hæð með þakhæð allt að 5,4 metrum, einbýlishúsum á pöllum allt að 5,8 – 7,8 metra háum eftir því hvernig hús snúi að götu og einbýlishúsum á einni og hálfri hæð (tveimur hæðum) með mænishæð að 5,4 – 7,6 metrum.  Sú vinnuregla hafi verið sett til þess að ná fram markmiðum skipulagsins um aðlögun að hæðarlegu lands að leyfa einnar hæðar hús þar sem landhalli lóðar væri minni en 1,5 metrar, tveggja hæða hús á lóðum með landhalla yfir 2 metra og stölluð hús eða valkvætt þar sem hæðarmunur lóðar næmi milli 1,5 – 2 metrum.

Skipulagsnefnd hafi hafnað fyrri umsóknum um byggingarleyfishafa þar sem talið hafi verið að umsóknin fæli í sér byggingu tveggja hæða húss en landhalli leyfði ekki slíkt hús samkvæmt fyrrgreindri viðmiðunarreglu og þótti ekki skipta máli þótt heildarhæð hússins væri innan marka leyfilegrar hæðar einlyfts einbýlishúss.

Umdeilt byggingarleyfi sem byggingarfulltrúi hafi samþykkt sé einnar hæðar hús innan stærðarmarka sé litið til viðmiðunarkóta og hæsta kóta húss.  Aðalkóti hússins sé 16,7 metrar eins og hæðarblað sýni og hæsti kóti þess 22,10 metrar.  Af þessu leiði að hæð hússins sé 5,4 metrar miðað við aðalkóta, sem sé mesta leyfða hæð einnar hæðar húss, en byggingunni sé haldið innan leyfilegra hæðarmarka með því að hluti af gólfi hússins er stallað niður fyrir viðmiðunarkóta sem nemi um 51 sentimetra.  Misskilnings gæti hjá kæranda um að húsið sé á tveimur hæðum.  Skipulagsnefnd hafi hafnað umsóknum byggingarleyfishafa þar um og hafi teikningum því verið breytt og heimild skipulags um nýtingu rýmis í rishæð verið nýtt.

Aðalatriðið sé að húsið að Steinási 5 sé innan þeirra stærðarmarka sem skilmálar leyfi og í engu frábrugðið því sem kærandi mátti búast við.  Hús kæranda sé tiltölulega lágreist og að hluta til lækkað í landinu frá uppgefnum viðmiðunarkóta. Þær aðstæður kunni að valda því að kærandi hafi þá tilfinningu að húsið gnæfi yfir hús hans.  Aðstæður þessar skapi kæranda hins vegar engan rétt og ekki verði fallist á að nýting lóðar kæranda skerðist að marki sökum hæðar hússins að Steinási 5.  Kærandi mátti búast við því að umrætt hús gæti orðið allt að 5,4 metra hátt og nýtt væri heimild til að nýta rými í rishæð.  Sú lausn sem valin hafi verið að Steinási 5 sé ef til vill ekki hefðbundin en sé engu að síður í samræmi við gildandi skipulagsskilmála og ekki verði séð að þeir mæli gegn því að hafðar séu svalir á þaki bílskúrsins.  Þá verði ekki séð að skuggavarp verði meira en búast mátti við miðað við byggingu samkvæmt skipulagsskilmálum.

Ekki sé til að dreifa að málsmeðferð umdeildrar byggingarleyfisumsóknar hafi verið í andstöðu við lög.  Samkvæmt samþykkt um afgreiðslu byggingarfulltrúans í Garðabæ á byggingarleyfisumsóknum sé ótvíræð heimild í 1. tl. 1. gr. fyrir byggingarfulltrúa til að afgreiða slíkar umsóknir og engu breyti þar um þótt skipulagsnefnd hafi áður hafnað umsóknum byggingarleyfishafa.  Nýjar teikningar af húsinu, sem augljóslega hafi samrýmst skipulagsskilmálum, gáfu ekkert tilefni til að um þær væri fjallað í skipulagsnefnd eða bæjarstjórn.  Umsækjandi hafi átt kröfu á því að með mál hans yrði farið samkvæmt samþykkt bæjarins um heimild byggingarfulltrúa til afgreiðslu mála.  Þá verði ekki séð með hvaða hætti bæjaryfirvöld eigi að hafa brotið gegn ákvæðum stjórnsýslulaga sem kærandi tilgreini, enda sé hin kærða ákvörðun hefðbundin afgreiðsla á byggingarleyfisumsókn um byggingu einbýlishúss.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Vísað er til þess að kæra í máli þessu sé allt of seint fram komin og tekur byggingarleyfishafi undir rök Garðabæjar um frávísun málsins.  Að öðru leyti er skírskotað til efnisraka bæjarins í greinargerð hans í málinu.

Vettvangsganga:  Nefndarmenn úrskurðarnefndarinnar fóru á vettvang hinn 6. mars 2003.  Kærandi var viðstaddur skoðunina.  Byggingarleyfishafi og fulltrúi bæjaryfirvalda voru ekki viðstaddir en þeim hafði verið gert aðvart um vettvangsgönguna.  Nefndarmenn kynntu sér aðstæður og athuguðu m.a. hvernig umdeild bygging horfði við frá eldhússkála kæranda.  

Niðurstaða:  Í máli þessu er um það deilt hvort ógilda eigi hina kærðu ákvörðun sökum þess að byggingarhluti hússins að Steinási 5, Garðabæ, sem reistur er á þaki bílskúrs hússins og svalir á þakinu, standist ekki gildandi deiliskipulag eða vegna annmarka á málsmeðferð og sökum óhæfilegrar hagsmunaröskunar gagnvart kæranda af völdum greindra framkvæmda.  Í málinu hefur Garðabær sett fram kröfu um frávísun málsins þar sem kæra hafi borist að liðnum kærufresti.

Við mat á því hvenær kærufrestur fer að líða gagnvart aðila, sem telur rétti sínum hallað með veitingu byggingarleyfis til annars aðila, verður að miða við það tímamark hvenær honum mátti vera ljóst af framvindu framkvæmda að þær kynnu að fara gegn hagsmunum hans en ekki verður fallist á að kærandi hafi haft frumkvæðisskyldu til að afla sér upplýsinga um umdeilt byggingarleyfi við upphaf byggingarframkvæmda.  Af því sem fram er komið í málinu verður ekki ráðið hvenær framkvæmdir á þaki bílskúrsins voru þannig á veg komnar að ljóst mátti vera hvernig frágangi byggingarhlutans og nýtingu yrði háttað.  Verður því að leggja til grundvallar frásögn kæranda um að hann hafi fyrst í október 2001 séð í hvað stefndi og þá hlutast til um að leita upplýsinga um hönnun hússins að Steinási 5.  Ekki liggur fyrir hvort og þá hvenær kæranda var kynntur möguleiki á málskoti til æðra stjórnvalds eða um kærufrest í samskiptum sínum við byggingaryfirvöld og verður málið því tekið til efnismeðferðar með vísan til 1. tl. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Deiliskipulagsuppdráttur fyrir Hraunsholt, Garðabæ, er tekur m.a. til umrædds svæðis, sýnir hvaða lóðir eru ætlaðar fyrir einbýlishús en ekki er greint nánar á um húsagerðir einstakra einbýlishúsalóða.  Samkvæmt deiliskipulagsskilmálum er stefnt að mótun fjölbreyttrar byggðar en gæta skuli ákveðins samræmis, t.d. í þakformi bygginga.  Gert er ráð fyrir tveimur gerðum einbýlishúsa á svæðinu, annars vegar einnar hæðar húsum (E1) og hins vegar stölluðum húsum í tvær hæðir að hluta (E2). Af skilmálunum verður ráðið að húsagerðin E2 verði heimiluð þar sem landhalli bjóði upp á stöllun húss.  Samkvæmt umsögn bæjaryfirvalda í máli þessu hafa verið settar viðmiðunarreglur um hver landhalli lóðar þurfi að vera svo heimila megi stöllun húsa samkvæmt téðum skilmálum svo sem rakið hefur verið og þarf landhalli innan lóðar að vera 1,5 metrar svo heimila megi stöllun húsa.  Landhæð lóðarinnar að Steinási 5 við götu, næst lóðamörkum við lóð kæranda, er 16,10 metrar en landhæð við lóðamörk baklóðar 17,60 metrar, en hæðarmunur innan lóðar er þar mestur.  Landhalli innan lóðar er þar um 1,5 metrar en er um 1,4 metrar við suðurmörk lóðarinnar.  Hvort heldur sem um er að ræða einbýlishús af gerðinni E1 eða E2 heimila skipulagsskilmálar að nýtt sé rými í rishæð, rúmist það innan stærðarmarka húss.

Sótt var þrívegis um byggingarleyfi fyrir húsbyggingu að Steinási 5.  Fyrsta umsóknin gerði ráð fyrir einbýlishúsi á tveimur hæðum að hluta með yfirbyggingu yfir allan þakflöt bílskúrs.  Skipulagsnefnd bæjarins lagðist gegn samþykkt umsóknarinnar þar sem landhalli lóðar leyfði ekki tveggja hæða hús.  Við aðra umsókn hafði mænishæð yfirbyggingarinnar verið lækkuð þannig að hún samræmdist leyfilegum hæðarmörkum gildandi skipulags fyrir einnar hæðar einbýlishús.  Skipulagsnefnd lagðist einnig gegn þeirri umsókn með þeim rökum að húsið væri á tveimur hæðum að hluta og vísaði til afgreiðslu fyrri umsóknar um að landhalli leyfði ekki hús á tveimur hæðum.  Þriðja umsóknin, sem samþykkt var af byggingarfulltrúa og deilt er um í máli þessu, virðist óbreytt frá fyrri umsókn að öðru leyti en því að norður- og vesturhlið yfirbyggingarinnar á bílskúr hússins eru dregnar inn þannig að rými myndast á þakfleti skúrsins á tvo vegu sem ætlað er sem svalir.  Vegghæð yfirbyggingarinnar er um 2,5 metrar að innanmáli.

Í gr. 2.1.1 í deiliskipulagsskilmálum fyrir umrætt hverfi segir að einbýlishús af gerðinni E1 skuli vera á einni hæð ásamt bílgeymslu.  Heimilt er að nýta rými í rishæð rúmist það innan tilskilinna stærðarmarka.  Fallist er á það með kæranda að umrætt hús sé tvær hæðir að hluta en ekki sé um að ræða nýtingu þakrýmis eins og hönnun hússins er háttað.  Samkvæmt umsögn bæjaryfirvalda í málinu var umdeilt byggingarleyfi fyrir einnar hæðar húsi (E1), en samkvæmt áliti skipulagsnefndar við afgreiðslu fyrri umsókna um byggingu húss á lóðinni var landhalli ekki talinn nægjanlegur til þess að veitt yrði leyfi fyrir tveggja hæða húsi að hluta.  Fer umdeilt byggingarleyfi að þessu leyti í bága við greint ákvæði deiliskipulagsskilmála.

Gildandi deiliskipulag gerir ráð fyrir fjölbreytni í hönnun húsa á svæðinu en í gr. 1.1.1 er tekið fram að gæta verði viss samræmis, t.d. í þakformi bygginga. Umrætt hús sker sig verulega úr í samanburði við nærliggjandi hús vegna yfirbyggingarinnar á þaki bílskúrsins og nýtingu hluta þakflatar undir svalir.  Verður að telja að frávik í hönnun hússins samanborið við nærliggjandi hús sé það mikið að farið sé á svig við ákvæði deiliskipulagsins um visst samræmi í hönnun.  Nýting þakflatar bílskúrsins undir svalir er óhefðbundin og til þess fallin að hafa áhrif á nýtingarmöguleika aðliggjandi lóðar.  Er það álit úrskurðarnefndarinnar að slík nýting verði að hafa stoð í deiliskipulagi en sú er ekki raunin í máli þessu.

Gera verður þá kröfu til hönnunar húsa, engu síður en við skipulagsgerð, að ekki sé gengið með óhæfilegum hætti á hagsmuni annarra, en sú ályktun verður dregin af réttaröryggissjónarmiðum 4. mgr. 1. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Þá segir í 4. mgr. gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 að við deiliskipulagningu íbúðarsvæða skuli þess jafnan gætt að í íbúðum og á lóðum íbúðarhúsa sé sem best hægt að njóta sólar, útsýnis, skjóls og friðsældar.  Norðurhlið yfirbyggingarinnar er með stórum gluggum og snýr að sunnanverðri lóð kæranda.  Ljóst er að yfirbyggingin og svalir á þaki bílkúrsins raska verulega hagsmunum kæranda þar sem bæði suðurgarður kæranda og eldhús, sem að stórum hluta er úr gleri, blasa við frá svölum og greindri yfirbyggingu að Steinási 5, en hús kæranda var þegar risið við upphaf umdeildra framkvæmda.

Með hliðsjón af greindum annmörkum telur úrskurðarnefndin að fella beri hina kærðu ákvörðun úr gildi.  Það er jafnframt álit úrskurðarnefndarinnar að eðlilegast hefði verið, í ljó forsögu málsins, að byggingarnefnd hefði tekið umdeilda byggingarleyfisumsókn til afgreiðslu skv. 1. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga, þó það atriði ráði ekki úrslitum um gildi ákvörðunarinnar.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarfulltrúa Garðabæjar frá 5. mars 2001, um veitingu byggingarleyfis fyrir einbýlishúsi að Steinási 5, Garðabæ, er felld úr gildi.

________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                          Óðinn Elísson

des 22
Love0

30/2001 Fellasmári

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 15. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl., varamaður.

Fyrir var tekið mál nr. 30/2001, kæra eiganda Fellasmára 7, Kópavogi á ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs frá 9. maí 2001 um að synja umsókn kæranda um leyfi fyrir skjólveggjum á lóðamörkum Fellasmára 5 og 7 en gefa lóðahöfum kost á að ná samkomulagi um þá fyrir 1. júlí 2001.  Að öðrum kosti beri kæranda að fjarlægja skjólveggina.

Á málið er nú lagður svofelldur

Úrskurður.

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 25. júní 2001, sem barst nefndinni sama dag, kærir Dögg Pálsdóttir hrl., f.h. D, og K, eigenda Fellasmára 7, Kópavogi ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs frá 9. maí 2001 um að synja umsókn kæranda um leyfi fyrir skjólgirðingu á lóðamörkum Fellasmára 5 og 7 en gefa lóðahöfum kost á að ná samkomulagi um þá fyrir 1. júlí 2001.  Að öðrum kosti skuli kærandi fjarlægja skjólveggina.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar Kópavogs hinn 22. maí 2001.

Annar kæranda, K er nú látin og D orðin ein aðili að kæru málsins.  Af hálfu kæranda er gerð sú krafa að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 24. ágúst 2001, setti Jón Sigurðsson hdl. fram athugasemdir við ofangreinda kæru f.h. eigenda Fellasmára 5.  Krafðist hann þess að málinu yrði vísað frá úrskurðarnefndinni.  Jafnframt var gerð krafa um að úrskurðarnefndin geri kæranda að verða við ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs um að fjarlægja girðingar á og við lóðamörk, að öðrum kosti verði þeir fjarlægðir.  Úrskurðarnefndin felldi úrskurð hinn 31. janúar 2003 þar sem frávísunarkröfu var hafnað og kröfu um að eigendum Fellasmára 7 yrði með úrskurði gert að fjarlægja girðingu á lóðamörkum Fellasmára 5 og 7 var vísað frá úrskurðarnefndinni.

Málavextir:  Fasteignirnar Fellasmári 5 og Fellasmári 7 eru hluti fjögurra húsa raðhúsalengju.  Eigendur fasteignarinnar að Fellasmára 7 munu hafa reist skjólgirðingu úr timbri á lóðamörkum sínum sumarið 2000.  Bæjaryfirvöldum í Kópavogi barst bréf, dags. 17. ágúst 2000, þar sem eigendur Fellasmára 5 töldu rétti sínum hallað vegna hæðar greindrar skjólgirðingar á lóðamörkum fasteignanna.  Málið var tekið fyrir á fundi bæjarráðs Kópavogs hinn 1. september 2000 og því vísað til umsagnar byggingarfulltrúa og skipulagsstjóra.  Í umsögn þeirra til bæjarráðs, dags. 26. september 2000, var lagt til að málsaðilum yrði kynnt ákvæði 67. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 um girðingar lóða.  Bæjarráð samþykkti umsögnina á fundi hinn 28. september 2000.  Eigendur Fellasmára 5 mótmæltu framkvæmdunum í bréfi til eigenda Fellasmára 7, dags. 23. október 2000 og í bréfi til byggingarnefndar Kópavogs, dags. 3. nóvember 2000.  Erindið var tekið fyrir á fundi byggingarnefndar hinn 15. nóvember 2000 og byggingarfulltrúa falið að afla lögfræðiálits um málið.  Málið var enn tekið fyrir á fundi byggingarnefndar hinn 27. desember þar sem umsögn bæjarlögmanns lá fyrir og var formanni nefndarinnar falið að ræða við málsaðila.  Á fundi hinn 24. janúar 2001 ályktaði byggingarnefnd að umræddir skjólveggir væru byggingarleyfisskyldir samkvæmt 67. gr. byggingarreglugerðar en féllu ekki undir 2. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, þar sem girðingin færi ekki í bága við gildandi skipulagsskilmála í hverfinu.  Var eigendum Fellasmára 7 gefinn frestur til 6. febrúar 2001 til að sækja um byggingarleyfi fyrir umdeildum framkvæmdum og afla samþykkis nágranna fyrir skjólgirðingunni en að öðrum kosti yrði þeim gert að fjarlægja hann.

Byggingarleyfisumsókn fyrir framkvæmdunum, dags. 6. febrúar 2001, var tekin fyrir á fundi byggingarnefndar hinn 14. febrúar 2001 og var málinu vísað til skipulagsnefndar til grenndarkynningar.  Skipulagsnefnd afgreiddi málið frá sér að lokinni grenndarkynningu hinn 17. apríl 2001 á þann veg að ekki var mælt með samþykkt umsóknarinnar vegna eindreginna mótmæla eigenda að Fellasmára 5. Málið var síðan afgreitt á fundi byggingarnefndar hinn 9. maí 2001, að lokinni skoðun á vettvangi með málsaðilum og var niðurstaða nefndarinnar sú að hún sá sér ekki fært að samþykkja umsóknina en gaf eigendum að Fellasmára 7 kost á því að ná samkomulagi við eigendur Fellasmára 5 um tilhögun skjólveggja á lóðamörkum til 1. júlí 2001.  Kæranda var að öðrum kosti gert að fjarlægja skjólgirðinguna.  Þessi afgreiðsla byggingarnefndar var staðfest í bæjarstjórn Kópavogs hinn 22. maí 2001.

Kæranda var tilkynnt um ákvörðunina með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 10. maí 2001, og var afgreiðslu málsins skotið til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Í málinu gerir kærandi þá kröfu að ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs frá 9. maí 2001 verði hnekkt og lagt verði fyrir nefndina að veita hið umdeilda byggingarleyfi en ella að málinu verði vísað frá byggingarnefndinni eða henni verið gert að úrskurða um ágreining lóðahafa um frágang á lóðamörkum. 

Kærandi telur vinnubrögð byggingaryfirvalda í Kópavogi í máli þessu  gagnrýnisverð.  Í lögfræðiáliti bæjarlögmanns frá 22. desember 2000 komi fram að um allan Kópavog séu skjólveggir, sem reistir hafi verið án þess að ákvæða 67. gr. byggingarreglugerðar hafi verið gætt, en oftast hafi legið fyrir samkomulag aðila.  Af álitinu megi ráða að byggingarnefnd eigi tvo kosti:  Að taka á öllum sambærilegum málum á jafnræðisgrundvelli eða að benda þeim á, sem telja rétti sínum hallað, að leita leiðréttingar sinna mála á einkaréttarlegum grundvelli.  Eðlilegast hefði verið, með hliðsjón af greindu áliti bæjarlögmanns, að byggingarnefnd hefði vísað málinu frá, eða gert sömu kröfur um byggingarleyfi í þeim tilvikum sem eins væri ástatt um og í tilviki kæranda.   Þess í stað hafi byggingarnefnd ákveðið að gefa kæranda kost á því að sækja um byggingarleyfi fyrir þegar reistum skjólvegg án þess að sömu kröfur væru gerðar til annarra sem án byggingarleyfa hafi reist sambærilega skjólveggi.  Hin kærða ákvörðun feli því í sér brot á jafnræðisreglu stjórnsýslulaga gagnvart kæranda.  Enga þýðingu hafi haft að veita kæranda kost á því að sækja um byggingarleyfi fyrir umdeildum framkvæmdum í ljósi þess að byggingaryfirvöld hafi gert samþykki nágranna að skilyrði fyrir veitingu leyfisins og fyrir hafi legið að það fengist ekki af hálfu eigenda Fellasmára 5.  Hafi því frá upphafi verið ljóst hver niðurstaðan yrði.

Hvergi í meðferð málsins, hvorki hjá skipulagsnefnd né byggingarnefnd, virðist hafa verið lagt mat á ástæður eigenda Fellasmára 5 fyrir andstöðu þeirra við skjólgirðinguna.  Fyrir liggi að þeir hafi samþykkt gerð skjólveggja á lóðamörkum Fellasmára 3 og 5 án þess að fyrir þeirri framkvæmd væri byggingarleyfi eða þess krafist að slíks leyfis yrði aflað.

Kærandi vísar til þess að fyrir hafi legið munnlegt samþykki eigenda Fellasmára 5 fyrir skjólveggjum og að kröfu þeirra hafi girðingin verið lækkuð.  Hvorki skipulagsnefnd né byggingarnefnd hafi fjallað um þessa málsástæðu kæranda en ljóst sé að munnlegt samkomulag jafngildi skriflegu.  Ekki sé viðunandi í málum af þessu tagi að annar aðilinn synji eftirá fyrir samþykki sitt.  Yfirvöldum, sem um málið fjalli, beri að reyna að grafast fyrir um það hvort staðhæfingar um munnlegt samkomulag séu réttar.  Mótbárur eigenda Fellasmára 5 vegna skjólgirðingarinnar séu órökstuddar og hafi byggingarnefnd brugðist rannsóknarskyldu sem á henni hvíli samkvæmt stjórnsýslulögum við meðferð málsins.  Jafnvel þótt mótbárurnar hefðu átt við rök að styðjast liggi engu að síður fyrir að um allt land hafa byggingarnefndir leyft framkvæmdir þrátt fyrir andstöðu nágranna varðandi útsýni og verðmætarýrnun eigna.  Hvergi í skipulags- og byggingarlögum séu fyrirmæli um að hafna beri umsókn um byggingarleyfi þótt nágrannar mótmæli því að leyfi sé veitt.  Óskiljanlegt sé í ljósi aðstæðna að byggingarleyfisumsókn kæranda skyldi hafnað á þeirri forsendu einni að eigendur Fellasmára 5 vildu ekki samþykkja hana. 

1. mgr. 67. gr. byggingarreglugerðar, er kveði á um samþykki lóðahafa fyrir girðingum á lóðamörkum, eigi sér ekki stoð í skipulags- og byggingarlögum.  Í 2. mgr. 37. gr. laganna segi aðeins að í byggingarreglugerð skuli vera ákvæði um þær lágmarkskröfur sem gerðar séu varðandi frágang lóða.  Orki tvímælis að unnt sé með reglugerð að setja jafn fortakslaust ákvæði og fram komi í 1. mgr. 67. gr. reglugerðarinnar um samþykki beggja lóðahafa.  Í máli þessu blasi við að eigendur nágrannalóðar kæranda séu með ómálefnalegum hætti að leggja stein í götu þeirra varðandi byggingu skjólgarðs.  Fyrir liggi yfirlýsingar flestra ef ekki allra annarra íbúa í götunni um að umdeildar framkvæmdir kæranda séu götuprýði og til mikillar fyrirmyndar.  Engu að síður sé þessi órökstudda afstaða látin ráða niðurstöðu málsins, m.a. með vísan til 1. mgr. 67. gr. byggingarreglugerðar.

Misræmis gæti í rökstuðningi fyrir hinni kærðu ákvörðun.  Vísað sé til 1. mgr. 67. gr. byggingarreglugerðar um að girðing á lóðamörkum sé háð samþykki beggja lóðarhafa.  Jafnframt sé skírskotað til skipulags- og byggingarskilmála fyrir lóðina frá 1991 og til lóðarleigusamnings frá 29. apríl 1997 vegna lóðarinnar, þar sem segi að lóðarhafi skuli hafa samráð við nágranna um frágang á sameiginlegum lóðamörkum og hlíta úrskurði byggingarnefndar um ágreining sem upp kunni að koma.  Bendir kærandi á að samþykki og samráð sé sitt hvor hluturinn.  Í eldri byggingarreglugerð nr. 177/1992 hafi verið ákvæði um girðingar lóða í gr. 5.11 þar sem samþykki lóðahafa hafi ekki verið gert að skilyrði fyrir gerð og frágangi girðinga heldur hafi samþykki byggingarnefndar verið nægjanlegt.  Sambærileg ákvæði hafi verið í byggingarreglugerð nr. 292/1979.  Draga megi í efa að heimilt sé að byggja á ákvæðum 67. gr. byggingarreglugerðar þegar fyrir liggi að lóðarsamningur og skipulagsskilmálar setji önnur og vægari skilyrði fyrir frágangi á lóðarmörkum þar sem rætt sé um samráð.  Eðlilegast hefði verið að útkljá mál þetta með úrskurði byggingarnefndar í samræmi við skipulags- og byggingarskilmála er gildi um viðkomandi lóðir og þá tekið mið af málefnalegum rökum málsaðila.

Kærandi telji með hliðsjón af öllu þessu að ógilda beri hina kærðu ákvörðun og á grundvelli jafnræðissjónarmiða beri að leggja fyrir byggingarnefnd að veita umbeðið byggingarleyfi eða vísa málinu frá byggingarnefndinni.  Að öðrum kosti beri byggingarnefnd að úrskurða um ágreining aðila í samræmi við skipulags- og byggingarskilmála sem fyrir umræddar lóðir gildi og bendir kærandi á að umdeild skjólgirðing fari ekki yfir 1,80 metra og sé því ekki byggingarleyfisskyld af þeim sökum.

Málsrök byggingarnefndar:  Byggingarnefnd Kópavogs vísar til þess að fyrir liggi að ekki sé sátt milli eigenda Fellasmára 5 og Fellasmára 7 um skjólvegg á lóðamörkum fasteignanna.  Við hina kærðu ákvörðun hafi byggingaryfirvöld litið til eftirfarandi atriða:

Í gr. 67.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 komi m.a. fram að girðing á lóðamörkum sé háð samþykki beggja lóðarhafa.  Í skipulags- og byggingarskilmálum fyrir umrædda lóð, sem samþykktir hafi verið í skipulagsnefnd 5. nóvember 1991 og í bæjarstjórn 12. nóvember sama ár, komi fram í gr. 3.2 að hafa skuli samráð við nágranna um frágang á sameiginlegum lóðamörkum og hlíta beri úrskurði byggingarnefndar um ágreining sem upp kunni að koma.  Þá sé í 15. gr. lóðarleigusamnings fyrir Fellasmára 7 frá 29. apríl 1997 kveðið á um samráð við nágranna um frágang á sameiginlegum lóðamörkum í samræmi við byggingarskilmála.  Kærandi leiði rétt sinn af upphaflegum lóðarleigusamningi um lóð sína að Fellasmára 7 svo sem fram komi í afsali fyrir umræddri fasteign til kæranda, dags. 1. október 1998, þar sem m.a. segi að afsalshafi taki við lóðaleiguréttindum.

Að virtu greindu ákvæði byggingarreglugerðar og ákvæðum skipulags- og byggingarskilmála hafi byggingarnefnd ekki talið sér fært að veita leyfi fyrir umdeildum skjólvegg, sem þegar hafi verið reistur, en veitt kæranda frest til þess að freista þess að ná sátt um greinda girðingu, en fjarlægja hana ella.

Andmæli eigenda Fellasmára 5:  Á það er bent að kærandi hafi lagt út í byggingu skjólveggja á lóðarmörkum Fellasmára 5 og 7 án þess að hafa nokkurt samráð við andmælendur eða leita samþykkis þeirra fyrir framkvæmdunum.  Hæð girðingarinnar sé 1,83 metrar en 1,92 metrar með svonefndum höttum, að sunnanverðu.  Í febrúarmánuði sl. hafi komið í ljós að umræddir skjólveggir væru farnir að skaga inn á lóð andmælenda og hafi þetta verið staðfest við skoðun byggingarfulltrúa.

Ákvæði byggingarreglugerðar nr. 441/1998 taki til deilumáls þessa.  Samkvæmt ákvæði 67. gr. byggingarreglugerðar skuli leita samþykkis byggingarnefndar á gerð og frágangi girðingar ef hún er hærri en 1,80 metra eða nær lóðarmörkum en sem svarar hæð hennar, mælt frá jarðvegshæð við girðinguna eða frá hæð lóðar á lóðamörkum ef hún er meiri.  Þá komi jafnframt fram í greininni að girðing á mörkum lóða sé háð samþykki beggja lóðarhafa.  Fyrir liggi að kærandi hafi ekki aflað sér byggingarleyfis fyrir umdeildum framkvæmdum, þær hafi hvorki verið kynntar andmælendum né samkomulag gert um þær en framkvæmdunum hafi verið mótmælt frá upphafi, m.a. með formlegum erindum til bæjaryfirvalda.  Þar sem samþykki aðliggjandi lóðarhafa skorti fyrir skjólgirðingunni og hún sé yfir 1,80 metrum og nær lóðarmörkum en nemi hæð hennar liggi fyrir að kærandi hafi brotið gegn áðurnefndu ákvæði reglugerðar.  Umdeild framkvæmd fari ennfremur gegn ákvæðum fjöleignarhúsalaga, þar sem einnig sé kveðið á um samþykki nágranna, en raðhús teljist fjöleignarhús skv. skilgreiningu laganna.

Andmælendur taki og undir það sem fram komi í niðurstöðu hinnar kærðu ákvörðunar þar sem vísað sé til áskilnaðar skipulags- og byggingarskilmála og lóðarleigusamnings fyrir lóðina að Fellasmára 7 um samráð lóðarhafa um frágang á sameiginlegum lóðarmörkum.  Vegna skorts á samráði við gerð skjólveggja á lóðamörkum hafi umrædd ákvæði ekki verið virt en hafa verði í huga að byggingarskilmálar taki mið af reglum byggingarreglugerðar á hverjum tíma.

Vísað sé á bug að einhverja þýðingu hafi við úrlausn málsins hvort og hvernig bæjaryfirvöld í Kópavogi eða annars staðar kunni að hafa beitt ákvæðum skipulags- og byggingarlaga eða byggingarreglugerðar í öðrum málum.  Tilvísun kæranda til jafnræðisreglunnar hafi sömuleiðis enga þýðingu í þessu sambandi.  Viðurkennt sé í stjórnsýslurétti að jafnræðisreglan veiti aðilum ekki tilkall til neins sem ekki samrýmist lögum.  Kærandi eigi heldur ekki rétt á því að stjórnvald haldi áfram að sýna af sér athafnaleysi, þótt það hafi hugsanlega látið hjá líða að beita tiltekinni réttarreglu gagnvart öðrum aðila, en engin staðfest dæmi séu þó lögð fram af hálfu kæranda um þá réttarframkvæmd.  Um þetta atriði megi hafa hliðsjón af úrskurði úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála frá 29. janúar 1999 í máli nr. 41/1998 vegna skúrbyggingar í Fífuhjalla, Kópavogi.  Í málsrökum byggingarnefndar og byggingarleyfishafa í því máli hafi m.a. verið lögð áhersla á að mannvirkið væri leiktæki sem sjá mætti víða í Kópavogi sem annars staðar og ekki hefði verið amast við.  Í niðurstöðu úrskurðarnefndar sé tekið fram að engu breyti þótt bent hafi verið á að fjölmörg dæmi væru um sambærileg smáhýsi á lóðum í þéttbýli og yrði ekki litið til þeirrar staðreyndar við úrlausn málsins.

Við mat á hinni kærðu ákvörðun verði að hafa í huga að byggingarnefnd Kópavogs hafi við meðferð málsins gengið lengra en skylt hafi verið í að gæta hagsmuna kæranda, m.a. með ívilnun á byggingarreglum með því að veita kæranda eftirá heimild til þess að sækja um byggingarleyfi.  Ekkert í skipulags- og byggingarlögum né byggingarreglugerð mæli fyrir um slíkt eftir að mannvirki sé risið með ólögmætum hætti.  Byggingarnefnd Kópavogs hafi því, þvert á fullyrðingar kæranda, gætt meira að réttarstöðu kæranda en almennt gerist í slíkum málum.

Eigendur Fellasmára 5 vísa til þess að við kaup þeirra á umræddri fasteign hafi þau verið í góðri trú um að ekki yrði hróflað við útliti raðhúsalengjunnar með óleyfisframkvæmd án nokkurs samráðs við nágranna.  Við hönnun umræddra fasteigna hafi hvorki verið gert ráð fyrir skjólveggjum né upphækkun lóða sem sé til þess fallið að rýra útsýni og birtu eins og nú sé raunin.

Vegna ummæla kæranda um skjólveggi að Fellasmára 3 bendi andmælendur á að um algjörlega ósambærilegt tilvik sé að ræða.  Skjólveggur sá sem eigandi Fellasmára 3 hafi reist standi mun lengra frá lóðamörkum en nemi hæð girðingarinnar og sé hún því ekki háð samþykki nágranna.

Fullyrðingu kæranda að andmælendur hafi með ómálefnalegum hætti verið að leggja stein í götu nágranna sinna varðandi byggingu skjólgarðs sé mótmælt.  Allan þann tíma, sem meðferð máls þessa hafi tekið, hafi þeir byggt mál sitt á lögum og reglum sem um umrædda skjólveggi og byggingu þeirra gilda og auk þess sem reifuð hafi verið við byggingaryfirvöld þau sjónarmið sem búi að baki andstöðu þeirra við umdeilda framkvæmd, s.s. um skuggavarp af völdum skjólveggjanna, skerðingu útsýnis, snjósöfnun o.s.frv.

Eigendur að Fellasmára 5 gera með vísan til þessara raka kröfu um að hin kærða ákvörðun standi óhögguð.

Vettvangsganga:  Nefndarmenn úrskurðarnefndarinnar fóru á vettvang hinn 6. mars 2003.  Viðstaddir voru kærandi og annar eigenda Fellasmára 5.  Fulltrúi bæjaryfirvalda var ekki mættur en gert hafði verið viðvart um vettvangsgönguna.  Nefndarmenn kynntu sér aðstæður á staðnum.

Niðurstaða:  Hin kærða ákvörðun fól í sér synjun á umsókn kæranda frá 6. febrúar 2001 um leyfi fyrir skjólgirðingu á lóðamörkum Fellasmára 5 og 7.  Jafnframt var kæranda gefinn frestur til 1. júlí 2001 til að afla samþykkis lóðarhafa aðliggjandi lóðar fyrir girðingunni en kærandi skyldi fjarlægja girðinguna að öðrum kosti. 

Um girðingar á lóðamörkum fasteigna gildir ákvæði 67. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998.  Í gr. 67.1 er kveðið á um að girðingar sem hærri séu en 1,8 metrar eða nær lóðamörkum en nemur hæð girðingar séu byggingarleyfisskyldar.  Jafnframt er það skilyrði sett að girðing á lóðamörkum sé háð samþykki beggja lóðarhafa.

Kærandi telur áhöld um að greint reglugerðarákvæði eigi lagastoð.  Úrskurðarnefndin er, sem stjórnvald, ekki bær til þess að kveða upp úr um stjórnskipulegt gildi reglna sem stafa frá æðstu handhöfum framkvæmdavalds heldur á slíkt álitaefni undir lögsögu dómstóla.  Þá verður ekki fallist á þá málsástæðu kæranda að eldri reglugerðarákvæði eða ákvæði í byggingar- eða skipulagsskilmálum fyrir umræddar lóðir byggi út 67. gr. núgildandi byggingarreglugerðar.  Umrædd reglugerð er dagsett hinn 9. júlí 1998 og var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 23. júlí sama ár.  Í 214. gr. reglugerðarinnar kemur fram að hún taki þegar gildi og jafnframt falli úr gildi eldri byggingarreglugerð nr. 177/1992 og ákvæði annarra reglugerða og samþykkta er brjóti í bága við reglugerðina.  Engir fyrirvarar eru gerðir í þessu efni aðrir en varðandi reglugerð um reynslusveitarfélög.  Fyrir liggur að umdeild skjólgirðing var reist eftir gildistöku núgildandi byggingarreglugerðar eða sumarið 2000 og verður því 67. gr. hennar lögð til grundvallar í máli þessu.

Hin umdeilda skjólgirðing, sem reist var af hálfu eigenda fasteignarinnar að Fellasmára 7, er á lóðamörkum þeirrar fasteignar og fasteignarinnar að Fellasmára 5.  Samkvæmt greindri 67. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 er hún því háð leyfi byggingarnefndar og samþykki eigenda fasteignarinnar að Fellasmára 5.  Ósannað verður að telja að samþykki eigenda Fellasmára 5 hafi legið fyrir hinum umdeildu framkvæmdum gegn andmælum þeirra.  Af því sem fram er komið í málinu verður ekki séð að byggingarnefnd hafi, fyrir sitt leyti, lagst gegn því að umdeild skjólgirðing yrði leyfð en ástæðan fyrir hinni kærðu ákvörðun hafi verið sú að samþykki eigenda Fellasmára 5 hafi skort.  Verður og af málsframvindu ráðið að byggingaryfirvöld hafi ljáð atbeina sinn til þess að aðilar næðu sáttum um umdeilda girðingu á lóðamörkum.

Ekki verður fallist á að málsmeðferð bæjaryfirvalda hafi falið í sér brot á jafnræðisreglu eða rannsóknarreglu stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Byggingaryfirvöld brugðust við kvörtun eigenda að Fellasmára 5 og gáfu kæranda kost á því að sækja um byggingarleyfi fyrir hinni umdeildu framkvæmd og ekkert liggur fyrir um að málsmeðferð þessa máls hafi verið á annan veg en annarra mála af sama toga sem komið hafi til kasta bæjaryfirvalda.  Fortakslaust orðalag gr. 67.1 í byggingarreglugerð, um samþykki lóðarhafa aðliggjandi lóðar fyrir girðingu á lóðamörkum, gerir það að verkum að byggingaryfirvöldum er ekki unnt að veita leyfi sitt fyrir slíkum girðingum án þess að slíkt samþykki liggi fyrir, nema með stoð í deiliskipulagsákvörðun samkvæmt gr. 67.2.  Ekki er gerð krafa um að málefnaleg rök búi að baki synjun á samþykki lóðahafa í greindu ákvæði og voru af þeim sökum ekki efni til af hálfu bæjaryfirvalda að meta hvort málefnaleg rök lægju að baki andstöðu eigenda Fellasmára 5 við umdeilda framkvæmd.

Að öllu þessu virtu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hinni kærðu ákvörðun verði ekki hnekkt.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna þess fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar byggingarnefndar Kópavogs frá 9. maí 2001.

______________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________      _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                 Óðinn Elísson

des 22
Love0

24/2003 Borgartún

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 15. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl., varamaður.

Fyrir var tekið mál nr. 24/2003, kæra H ehf., Borgartúni 23 og B ehf. Borgartúni 29, Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 14. janúar 2003 um að veita leyfi til að reisa átta hæða steinsteypt skrifstofuhús ásamt geymslu- og bílakjallara á lóðinni nr. 25-27 við Borgartún í Reykjavík.

Í málinu er nú til bráðabirgða kveðinn upp svofelldur

Úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.

Með bréfi, dags. 8. apríl 2003, sem barst úrskurðarnefndinni sama dag, kæra H ehf., Borgartúni 23 og B ehf., Borgartúni 29, Reykjavík ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 14. janúar 2003 um að veita leyfi til að reisa átta hæða steinsteypt skrifstofuhús ásamt geymslu- og bílakjallara á lóðinni nr. 25-27 við Borgartún í Reykjavík.

Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi borgarstjórnar Reykjavíkur hinn 30. janúar 2003.  Kærendur krefjast ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar og að framkvæmdir við nýbyggingu að Borgartúni 25-27 verði stöðvaðar meðan úrskurðarnefndin hafi kærumál þetta til meðferðar.

Áður höfðu kærendur, ásamt fleiri eigendum eignarhluta að Borgartúni 23 og 29, með bréfi, dags. 20. ágúst 2002, kært ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 5. júní 2002 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi lóðanna nr. 25-27 og 31 við Borgartún og staðfestingu borgarráðs á þeirri samþykkt hinn 14. júní 2002 og er það kærumál enn til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.  Á byggingarleyfi það sem kært er í mál þessu sér stoð í hinni kærðu skipulagsákvörðun og er ógildingarkrafa kærenda reist á sömu sjónarmiðum og þeir tefla fram til stuðnings kröfu sinni um ógildingu skipulagsákvörðunarinnar.

Úrskurðarnefndin hefur nú aflað nauðsynlegra gagna til þess að unnt sé að taka til úrlausnar kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda, en greinargerð Reykjavíkurborgar og gögn í málinu bárust úrskurðarnefndinni hinn 14. þessa mánaðar.  Er málið nú tekið til úrskurðar um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.

Málsatvik.  Atvikum verður hér einungis lýst í stuttu máli að því marki sem nauðsynlegt þykir við úrlausn um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða.

Á árinu 1993 var samþykkt af borgaryfirvöldum deiliskipulag fyrir götureit, sem afmarkast af Sæbraut til norðurs, Kringlumýrarbraut til austurs, Borgartúni til suðurs og Höfðatúni til vesturs.  Í því skipulagi var almennt gert ráð fyrir nýtingarhlutfallinu 0,7 á lóðum reitsins.  Frá þeim tíma hefur starfsemi á svæðinu breyst verulega og hafa risið þar nýbyggingar fyrir skrifstofur og ýmis konar þjónustu í stað eldri bygginga þar sem m.a. var miðstöð fyrir vöruflutninga, rekstur vörubílastöðvar og önnur áþekk starfsemi.  Hafa frá árinu 1998 verið gerðar átta breytingar á deiliskipulagi svæðisins vegna breyttrar nýtingar þess.  Taka þessar breytingar til allra lóða á reitnum nema lóðar móttökuhúss Reykjavíkurborgar, Höfða, og lóða kærenda, en síðasta breytingin tekur til lóðanna nr. 25-27 og 31 og var sú breyting kærð til úrskurðarnefndarinnar eins og áður er getið.  Breytingar þessar hafa lotið að því að breyta byggingarmagni og fyrirkomulagi bygginga á lóðunum og hefur nýtingarhutfall fyrir einstakar lóðir á svæðinu verið hækkað, að sögn borgaryfirvalda í samræmi við stefnumörkun Aðalskipulags Reykjavíkur 1996-2016 um bætta nýtingu athafnahverfa.

Deiliskipulag fyrir reit þann sem tekur til lóðanna nr. 25-27 og 31 var auglýst til kynningar hinn 8. febrúar 2002.  Allmargar athugasemdir bárust frá nágrönnum, þar á meðal kærendum.  Lutu þær að ýmsum atriðum er varða aðkomu að umræddum lóðum, sem eru baklóðir með aðkomu um framlóðir, m.a. á mörkum lóða kærenda.  Auk þess voru athugasemdir gerðar við stærð, hæð og fyrirkomulag bygginga á lóðunum, hækkað nýtingarhlutfall, aukna umferð, skert útsýni, hæðarsetningu o.fl.

Athugasemdum þessum var svarað og verður ekki annað ráðið en að skipulagstillagan hafi hlotið lögboðna málsmeðferð.  Kærendur vildu hins vegar ekki una ákvörðun borgaryfirvalda á málinu og kærðu samþykkt tillögunnar til úrskurðarnefndarinnar svo sem fyrr greinir. 

Nýbygging er risin á lóðinni nr. 31 við Borgartún á grundvelli hins umdeilda skipulags og hefur bygging þess húss ekki sætt andmælum af hálfu kærenda, enda stendur það fjær eignum þeirra en fyrirhuguð nýbygging á lóðinni nr. 25-27, sem kröfur kærenda taka til.  Eru framkvæmdir við grunn þeirrar byggingar hafnar fyrir nokkru og hefur verið unnið að fleygun klappar til undirbúnings byggingar bílgeymslu, sem vera á undir lóð hússins að hluta. 

Málsrök kærenda:  Kærendur styðja kröfu sína um stöðvun framkvæmda við umrædda nýbyggingu þeim rökum að til úrlausnar sé krafa um ógildingu byggingarleyfis fyrir henni.  Sú krafa sé á því byggð að krafist hafi verið ógildingar skipulagsákvörðunar þeirrar sem leyfið eigi sér stoð í.  Verði fallist á kröfur kærenda um ógildingu skipulagsákvörðunarinnar sé sjálfgefið að byggingarleyfið verði einnig fellt úr gildi.  Óviðunandi sé að hin umdeilda bygging rísi meðan ekki hafi verið skorið úr um lögmæti hinnar kærðu skipulagsákvörðunar.  Á henni séu ýmsir ágallar, sem leiða eigi til ógildingar hennar.  Hafi m.a. skort á að fullnægjandi samráð hafi verið haft við hagsmunaaðila við skipulagsgerðina en að auki fari skipulagið efnislega með ýmsum hætti í bága við hagsmuni kærenda langt umfram það sem lögmætt geti talist.  M.a. leiði skipulagið af sér stóraukna umferð um lóðir kærenda frá því sem verið hefði eftir fyrra skipulagi svæðisins og sé ekki tryggt að ný aðkoma um lóð hússins nr. 31 við Borgartún nýtist með fullnægjandi hætti.  Hækkun bygginga skerði útsýni, ákvæði skorti um viðhald umferðarreinar að baklóðum og ekki sé tryggður viðunandi frágangur lóðamarka.  Telja kærendur að hagur þeirra hafi verið fyrir borð borinn í þágu hagsmuna einstakra lóðarhafa og valdi breytingarnar umtalsverðri röskun á notkunarmöguleikum eigna þeirra og rýri þær í verði.  Vísa þeir og til athugasemda sem þeir settu fram við skipulagsyfirvöld við meðferð skipulagstillögunnar og fyrir liggja í máli þessu.  Telja kærendur að ágallar á skipulagsákvörðuninni og á málsmeðferð við undirbúning hennar eigi að leiða til ógildingar.

Málsrök borgaryfirvalda:  Af hálfu borgaryfirvalda er aðallega krafist frávísunar á málum kæranda bæði hvað varðar kæru þeirra á hinni umdeildur skipulagsákvörðun og á byggingarleyfinu.  Séu báðar þessar kærur of seint fram komnar.

Verði ekki fallist á frávísunarkröfuna er þess krafist á þessu stigi málsins að hafnað verði kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.  Komið hafi verið til móts við sjónarmið kærenda í ýmsum efnum, m.a. hafi verið tryggt við skipulagsgerðina að önnur aðkomuleið að lóðinni nr. 25-27 við Borgartún bættist við þá aðkomu sem sé um lóðir kærenda og vegi það upp á móti aukinni umferð vegna hækkaðs nýtingarhlutfalls.  Grunnflötur nýbyggingar hafi verið minnkaður og húsinu þannig komið fyrir að það skerti útsýni sem minnst.  Sé ekki um verulega skerðingu að ræða og fráleitt að hún geti leitt til ógildingar.  Komið hafi verið til móts við kærendur varðandi hæðarsetningu nýbyggingar o.fl. og séu engar málsástæður kærenda þess eðlis að leitt geti til ógildingar deiliskipulagsbreytingarinnar.  Kæra þeirra vegna byggingarleyfisins sé alfarið á því byggð að deiliskipulagið muni sæta ógildingu og sé hún ekki studd öðrum sjálstæðum málsástæðum.  Engin rök standi því til þess að fallast megi á kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Úrskurðarnefndin kynnti byggingarleyfishafa framkomnar kröfur kærenda og var honum gefinn kostur á að koma að sjónarmiðum sínum í málinu en ekkert svar hefur borist frá honum af því tilefni.

Aðilar máls þessa hafa fært frekari rök fyrir sjónarmiðum sínum í málinu.  Verður ekki gerð nánari grein fyrir röksemdum aðila í bráðabirgðaúrskurði þessum, en úrskurðarnefndin hefur haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn þessa þáttar málsins.

Niðurstaða:  Úrskurðarnefndin fellst ekki á þá kröfu borgaryfirvalda að vísa beri málum kærenda frá nefndinni, a.m.k. ekki hvað varðar kæru þeirra á hinni umdeildu skipulagsákvörðun.  Þykir verða að miða upphaf kærufrests í því máli við birtingu hinnar kærðu ákvörðunar í B-deild Stjórnartíðinda og barst kæran í því vel innan kærufrests miðað við það tímamark.  Ekki þykir þurfa að skera úr um það hvort vísa eigi frá máli kærenda varðandi byggingarleyfið áður en úrskurðað verði um kröfu þeirra um stöðvun framkvæmda, enda einsýnt að ógilding skipulagsákvörðunarinnar, ef á hana yrði fallist, myndi sjálfkrafa hafa í för með sér að byggingarleyfið félli úr gildi.  Verður krafa kærenda um stöðvun framkvæmda því tekin til úrlausnar.

Eins og að framan er rakið hefur deiliskipulag svæðisins innan Borgartúns, Höfðatúns, Sæbrautar og Kringlumýrarbrautar verið tekið til endurskoðunar í áföngum á undanförnum árum og er hið umdeilda skipulagssvæði hið síðasta hvað varðar endurskoðun skipulags þeirra lóða er liggja að Sæbraut.  Hafa breytingar þessar miðað að endurbyggingu húsa á lóðum á svæðinu og hefur nýtingarhlutfall þeirra jafnframt verið hækkað.  Verður ekki annað ráðið en að þessar skipulagsbreytingar hafi verið í fullu samræmi við stefnumörkun Aðalskipulags Reykjavíkur 1996-2016.

Enda þótt eðlilegra hefði verið að taka deiliskipulag umrædds svæðis til endurskoðunar í heild verður að telja að eins og komið var hafi borgaryfirvöldum verið rétt að endurskoða deiliskipulag umræddra lóða, svo sem gert var.  Verður ekki heldur séð að þeir ágallar hafi verið á málsmeðferð við undirbúning og gerð skipulagsbreytingarinnar að ógildingu varði.

Af hálfu kærenda hefur áhersla verið lögð á að breytingunni fylgi aukin umferð og aukin nýting umferðarkvaðar um lóðir þeirra, umfram það sem þeir hafi mátt vænta. Muni óviðunandi ástand skapast í umferðarmálum svæðisins vegna hins aukna byggingarmagns.  Á þessi sjónarmið virðast borgaryfirvöld hafa fallist, enda er í hinu umdeilda skipulagi gert ráð fyrir nýrri aðkomu að lóðinni nr. 25-27 við Borgartún um lóðina nr. 31, til viðbótar þeirri aðkomu sem fyrir var á mörkum lóða kærenda.  Með þessari nýju kvöð um umferð um lóðina nr. 31 er í skipulaginu tryggt að haga má umferðarmálum á svæðinu þannig að skipulagsbreytingin valdi ekki meiri röskun á hagsmunum kærenda hvað umferð varðar en verið hefði að óbreyttu skipulagi.  Með hliðsjón af meðalhófsreglu stjórnsýsluréttarins þykja þessar ástæður því ekki líklegar til þess að varða ógildingu hinnar kærðu skipulagsákvörðunar.  Aðrar málsástæður kærenda þykja heldur ekki þess eðlis að líklegt sé að þær leiði til ógildingar.

Með hliðsjón af framansögðu og með tilliti til þess að vænta má efnisúrlausnar í máli kærenda áður en langt um líður þykja ekki efni til að fallast á kröfu þeirra um að framkvæmdir við nýbyggingu að Borgartúni 25-27 verði stöðvaðar og verður þeirri kröfu því hafnað.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um að framkvæmdir við nýbyggingu að Borgartúni 25-27 verði stöðvaðar til bráðabirgða.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                 Óðinn Elísson

  

des 22
Love0

29/2001 Tjarnarstígur

Með

Ár 2003, miðvikudaginn 16. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl., varamaður.

Fyrir var tekið mál nr. 29/2001, kæra íbúa í húsunum nr. 103, 105, og 107 við Nesveg nr. 6, 14, 16, 20, 22 og 26 við Tjarnarstíg og nr. 4 við Hamarsgötu á Seltjarnarnesi á ákvörðun bæjarstjórnar Seltjarnarness að hafna framkomnum athugasemdum kærenda við grenndarkynningu á dælustöð við Tjarnarstíg, Seltjarnarnesi.

Á málið er nú lagður svofelldur

Úrskurður.

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 21. júní 2001, er barst nefndinni sama dag, kærir Óskar Sigurðsson hdl., fyrir hönd íbúa í húsunum nr. 103, 105, og 107 við Nesveg, nr. 6, 14, 16, 20, 22 og 26 við Tjarnarstíg og nr. 4 við Hamarsgötu á Seltjarnarnesi, þá ákvörðun skipulagsnefndar Seltjarnarness frá 17. maí 2001 að hafna athugasemdum kærenda sem komið var á framfæri við grenndarkynningu á fyrirhuguðum framkvæmdum við dælustöð við Tjarnarstíg, Seltjarnarnesi.  Bæjarstjórn Seltjarnarness staðfesti afgreiðslu skipulagsnefndar hinn 23. maí 2001.

Kærendur gera þær kröfur að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og staðfest verði að ekki sé heimilt að gera grjótvarnargarð og göngustíg sunnanvert við Sækamb og   byggja dælustöð við Tjarnarstíg.  Þá er gerð krafa um að fyrirhugaðar framkvæmdir verði stöðvaðar til bráðabirgða.

Málavextir:  Með bréfi, dags. 27. mars 2001, var nokkrum íbúum við Nesveg og Tjarnarstíg á Seltjarnarnesi grenndarkynnt fyrirhuguð bygging dælustöðvar við Tjarnarstíg og framkvæmdir henni tengdar.  Í bréfinu kom fram að grenndarkynningin væri gerð samkvæmt 2. mgr. 23. gr., sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Auk fyrrgreindrar dælustöðvar, er tengjast átti fráveitukerfi Seltjarnarness, var í bréfinu gerð grein fyrir fyrirhuguðum aðkomu- og lagnaleiðum, sjóvörnum, landfyllingum og áætlun um framkvæmd verksins.

Lögmaður kærenda kom á framfæri athugasemdum vegna fyrirhugaðra framkvæmda í bréfi til Seltjarnarnessbæjar, dags. 23. apríl 2001.  Var á því byggt að lagagrundvöll skorti fyrir grenndarkynningu umræddra framkvæmda og samþykki lóðaeigenda á framkvæmdasvæðinu skorti.  Athugasemdir kærenda voru teknar fyrir á fundi skipulagsnefndar hinn 17. maí 2001 og var þar samþykkt umsögn vegna athugasemdanna þar sem ekki var fallist á rök kærenda.  Var tekið fram að málið snerti aðeins fáa á svæðinu, sem væri verið að deiliskipuleggja, og eðlilegt væri að afgreiða umræddar framkvæmdir með grenndarkynningu.  Málið hefði fengið ítarlega kynningu á almennum fundum vegna skipulagsvinnunnar og eigandi lóðar þeirrar sem ætlunin væri að reisa dælustöðina á hefði samþykkt framkvæmdina.  Lögmanni kærenda var tilkynnt um þessa afstöðu bæjaryfirvalda í bréfi byggingarfulltrúa, dags. 7. júní 2001, og var þar bent á málsskotsrétt samkvæmt gr. 10.1 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Kærendur skutu málinu síðan til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kröfum sínum til stuðnings benda kærendur á að hin kærða ákvörðun sé haldin margvíslegum annmörkum.  Ekki sé unnt að beina málinu í farveg undantekningarákvæðis 2. mgr. 23. gr. og 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Grenndarkynningin hafi einungis snúið að gerð dælustöðvar en ljóst sé að bæjaryfirvöld ætli sér að hefja miklar framkvæmdir við gerð grjótvarnargarðs og landfyllingar auk göngustígagerðar ofan á hinum nýja varnargarði og málið hafi ekki verið kynnt öllum þeim sem hagsmuna eigi að gæta vegna framkvæmdanna.  Ljóst sé samkvæmt þinglýstum heimildum og öðrum gögnum að lóðir kærenda séu eignarlóðir og fjaran fyrir framan eignarlóðirnar sé eignarland þeirra og eigi þeir rétt yfir netlögum.  Umdeildar framkvæmdir séu háðar því að samþykki eigenda liggi fyrir en eftir því hafi ekki verið leitað og ekkert samráð við þá haft.

Umdeildar framkvæmdir séu ólögmætar og nauðsynlegt sé að úrskurða um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða svo unnt sé að tryggja að endanleg efnisleg úrlausn málsins hafi þýðingu.

Málsrök Seltjarnarnesbæjar:    Vísað er til þess að skipulagsnefnd hafi hinn 31. janúar 2002 tekið fyrir breyttan uppdrátt vegna umdeildra framkvæmda.  Felist breytingarnar aðallega í því að aðkomuleið að dælustöðinni sé breytt ásamt lagnaleið auk breytinga á staðsetningu dælustöðvarinnar frá fyrri tillögu.  Við þessar breytingar sé fallið frá meginhluta fyllingar og grjótvarnargarðs sem kynnt hafi verið í apríl 2001 þannig að einungis verði fyllt umhverfis dælustöðina sjálfa.  Samþykkt hafi verið að grenndarkynna hinar breyttu framkvæmdir og sé því tillagan sem kynnt hafi verið í apríl 2001 fallin úr gildi.

Niðurstaða:  Í máli þessu er kærð afstaða Seltjarnarnesbæjar til athugasemda kærenda sem komið var á framfæri við grenndarkynningu vegna fyrirhugaðrar byggingar dælustöðvar og annarra framkvæmda í tengslum við þá byggingu.

Samkvæmt 2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verður ákvörðun stjórnvalds ekki kærð nema hún feli í sér efnislegar lyktir máls.  Hin kærða samþykkt ber ekki með sér að í henni felist ákvörðun eða heimild til að hefja umdeildar framkvæmdir, sem verða að eiga stoð í skipulagsákvörðun eða eftir atvikum veitingu framkvæmda- eða byggingarleyfis.  Átti ábending bæjaryfirvalda um kæruheimild í bréfi til lögmanns kærenda, dags. 7. júní 2001, því ekki við.  Þá er fram komið að bæjaryfirvöld hafi fallið frá fyrri tillögu og hafi samþykkt að grenndarkynna breytta tillögu um framkvæmdir við dælustöð við Tjarnarstíg.

Að þessu virtu verður hin kærða samþykkt Seltjarnarnesbæjar ekki tekin til efnismeðferðar og verður kærumáli þessu því vísað frá úrskurðarnefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

 

____________________________________
Ásgeir Magnússon

 

                 ___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                  Óðinn Elísson

 

des 22
Love0

16/2001 Haukanes

Með

Ár 2003, miðvikudaginn 16. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 16/2001, kæra eiganda fasteignarinnar að Haukanesi 4, Garðabæ, á ákvörðun skipulagsnefndar Garðabæjar frá 10. janúar 2001, að synja um leyfi til að yfirbyggja svalir fasteignarinnar.

Á málið er nú lagður svofelldur

Úrskurður.

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 5. apríl 2001, er barst úrskurðarnefndinni hinn 24. apríl sama ár, kærir Elísabet Sigurðardóttir hdl., fyrir hönd S, kt. 101037-4609, Haukanesi 4, Garðabæ, þá ákvörðun skipulagsnefndar Garðabæjar frá 10. janúar 2001, að synja umsókn kæranda um leyfi til að yfirbyggja svalir hússins að Haukanesi 4, Garðabæ.  Bæjarstjórn Garðabæjar staðfesti afgreiðslu skipulagsnefndar á fundi hinn 18. janúar 2001.

Málavextir:  Kærandi sótti um byggingarleyfi fyrir yfirbyggingu á svölum hússins að Haukanesi 4 í Garðabæ.  Fól umsóknin í sér gerð sólskála á stórum hluta svala hússins með því að yfirbyggja þær og mun flatarmál skálans vera 13,6 fermetrar.

Skipulagsnefnd bæjarins tók umsóknina fyrir og ákvað að grenndarkynna hana sem óverulega breytingu á deiliskipulagi og bárust athugasemdir frá eiganda fasteignarinnar að Haukanesi 6, Garðabæ.  Var umbeðnum framkvæmdum mótmælt, m.a. með þeim rökum að framkvæmdin raskaði afstöðu milli húsa og skerti útsýni.  Skipulagsnefnd afgreiddi málið af sinni hálfu á fundi hinn 6. desember 2000 með eftirfarandi bókun:  „Farið hefur fram grenndarkynning vegna umsóknar Sólvers H. Guðnasonar Haukanesi 4 um byggingu sólskála á svölum hússins að Haukanesi 4.  Í umsókninni felst að byggt er yfir svalir að mestu.  Hluti svalanna þ.e. sá hluti sem er á vesturgafli hússins er utan byggingarreits.  Að grenndarkynningu lokinni hafa borist tvö erindi með athugasemdum undirrituð af sama aðila þ.e. Sigurði Sigurjónssyni Haukanesi 6, dags. 15. nóv. 2000, þar sem byggingu sólskálans utan við byggingarreit er mótmælt.  Er m.a. talið að verið sé að raska afstöðu  á milli húsa og útsýni.  Skipulagsnefnd mælir ekki með umræddri breytingu í ljósi framkominna athugasemda.”  Bæjarstjórn Garðabæjar samþykkti þessa afgreiðslu skipulagsnefndar á fundi sínum hinn 21. desember 2001.

Kæranda var tilkynnt um synjun byggingarleyfisumsóknarinnar með bréfi skipulagsfulltrúa, dags. 27. desember 2000, þar sem vakin var athygli á kæruheimild og kærufresti.

Með bréfi, dags. 1. janúar 2001, mótmælti kærandi afgreiðslu málsins og fór fram á að bæjaryfirvöld endurskoðuðu ákvörðun sína.  Erindið var tekið fyrir á fundi skipulagsnefndar hinn 10. janúar 2001 og taldi nefndin að framkomnar athugasemdir kæranda í bréfi hans frá 1. janúar 2001 gæfu ekki tilefni til að breyta fyrri ákvörðun.  Bæjarstjórn Garðabæjar staðfesti þessa afgreiðslu á fundi hinn 18. janúar 2001 og var kæranda tilkynnt um niðurstöðu málsins með bréfi, dags. 22. janúar 2001.

Kærandi undi ekki þessum málalokum og kærði ákvörðun bæjaryfirvalda til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi telur að hin kærða ákvörðun hafi ekki verið í samræmi við stjórnsýslulög nr. 37/1993 og með henni hafi bæjaryfirvöld fórnað mikilvægum hagsmunum kæranda fyrir órökstudda og minni hagsmuni eiganda nágrannaeignar.

Bent er á að rökstuðning skorti fyrir ákvörðun bæjaryfirvalda að synja umsókn kæranda og þær athugasemdir, sem fram hafi komið við grenndarkynningu og skipulagsnefnd geri að sínum, eigi ekki við rök að styðjast.  Ófullnægjandi sé að hafna erindi kæranda með þeim rökum að umbeðin framkvæmd raski afstöðu milli húsa og útsýni í því ljósi að engar athuganir, mælingar eða kannanir hafi verið framkvæmdar af hálfu skipulagsnefndar er renni stoðum undir þær fullyrðingar.  Kærandi heldur því fram að af gögnum málsins megi ljóst vera að umbeðin framkvæmd skerði hvorki útsýni frá húsinu að Haukanesi 6 né raski afstöðu milli húsa.  Fyrirhugaður sólskáli hafi ekki meiri áhrif á útsýni og afstöðu húsa en svalahandrið sem nauðsynlegt sé að reisa á viðkomandi svölum til þess að gera þær löglegar.

Er á því byggt að hin kærða ákvörðun uppfylli hvorki fyrirmæli 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 né 21. og 22. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 um rökstuðning.  Rannsóknarreglu 10. gr. stjórnsýslulaga hafi ekki verið gætt og ekki hafi verið farið að meðalhófsreglu 12. gr. laganna við ákvarðanatökuna þar sem verulegir hagsmunir kæranda séu fyrir borð bornir án þess að fyrir liggi haldbær rök fyrir þeirri niðurstöðu.

Kærandi telur að kæra til úrskurðarnefndarinnar sé nægilega snemma fram komin miðað við atvik máls.  Kærandi hafi með bréfi, dags. 1. janúar 2001, beðið um endurskoðun ákvörðunar bæjarstjórnar sem tilkynnt hafi verið með bréfi, dags. 27. desember 2000.  Hafi málið verið tekið upp að nýju og kærufrestur þar með rofinn.

Afstaða bæjarstjórnar hafi verið tilkynnt til kæranda með bréfi, dags. 22. janúar 2001.  Í þeirri tilkynningu hafi kæranda ekki verið bent á kæruheimild til æðra stjórnvalds, kærufrests ekki getið eða bent á rétt kæranda til þess að fá skriflegan rökstuðning frá viðkomandi stjórnvaldi, en að hans mati skorti rökstuðning fyrir umdeildri ákvörðun.  Tilkynning ákvörðunarinnar hafi ekki verið í samræmi við 20. gr. stjórnsýslulaga og þar með hafi réttarvernd kæranda og möguleikar hans á málskoti verið í hættu.  Með hliðsjón af þessu og með vísan til 27. og 28. gr. stjórnsýslulaga telur kærandi að taka beri kæru hans til efnislegrar meðferðar.

Málsrök Garðabæjar:  Bæjaryfirvöld gera þá kröfu að ákvörðun bæjarstjórnar um að hafna umsókn kæranda standi óröskuð.

Umsókn kæranda sé í raun beiðni um byggingarleyfi fyrir 13,6 fermetra sólskála og með þeim framkvæmdum yrði farið út fyrir byggingarreit samkvæmt samþykktum teikningum.  Framkvæmdin feli því í sér frávik frá gildandi lóðarskilmálum sem eðlilegt sé að gefa hugsanlegum hagsmunaaðilum kost á að tjá sig um.

Hús kæranda sé á svæði þar sem skipulag byggi á skilmálum sem settir hafi verið á sínum tíma um byggingar á Arnarnesi.  Umsókn kæranda hafi falið í sér óverulega breytingu á skipulagi og hafi hún verið grenndarkynnt í samræmi við 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga og aðilum sem kynnu að eiga hagsmuna að gæta gefinn kostur á að gera athugasemdir, sbr. 7. mgr. 43. gr. laganna.  Fram hafi komið athugasemdir frá nágranna kæranda þar sem framkvæmdum utan byggingarreits hafi verið mótmælt.

Að hálfu Garðabæjar sé litið svo á að þegar fram komi athugasemdir, sem almennt geti talist málefnalegar frá aðilum sem sannanlega eigi hagsmuna að gæta, verði ekki vikið frá gildandi skilmálum um byggingu húsa.  Telja verði að aðilar eigi að geta treyst því að við byggingu mannvirkja verði farið að gildandi skilmálum og ekki verði heimiluð frávik nema að fengnu samþykki hagsmunaaðila.  Bæjaryfirvöld telji því ekki unnt að fallast á umsókn kæranda og ganga með því á hagsmuni nágranna.

Niðurstaða:  Kærufrestur vegna ákvarðana um byggingarmál er einn mánuður frá því að aðila varð kunnugt um afgreiðslu sveitarstjórnar samkvæmt 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og gengur sá frestur framar almennum kærufresti stjórnsýslulaga nr. 37/1993, sbr. 1. mgr. 27. gr. þeirra laga.

Með afgreiðslu bæjarstjórnar Garðabæjar hinn 21. desember 2000 á byggingarleyfisumsókn kæranda var tekin ákvörðun sem var kæranleg til úrskurðarnefndarinnar samkvæmt 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Erindi kæranda til bæjaryfirvalda, dags. 1. janúar 2001, fól í sér beiðni um endurupptöku fyrri ákvörðunar eins og heimilað er í 24. gr. stjórnsýslulaga.  Endurupptökubeiðnin var sett fram innan kærufrests á afgreiðslu byggingarleyfisumsóknar kæranda.  Skipulagsnefnd Garðabæjar tók erindið fyrir á fundi sínum hinn 10. janúar 2001 og var m.a. bókað að „Athugasemdir í ofangreindu erindi breyta ekki afstöðu skipulagsnefndar og ítrekar hún bókun sína frá 06.12.00.” og samþykkti bæjarstjórn Garðabæjar þessa afgreiðslu hinn 18. janúar 2001.

Skilja verður afgreiðslu skipulagsnefndar og bæjarstjórnar hinn 10. og 18. janúar 2001 svo að beiðni kæranda um endurupptöku fyrri ákvörðunar hafi verið hafnað og hafi kærufrestur fyrri ákvörðunar farið að líða að nýju eftir að kæranda var tilkynnt um þá afstöðu, sbr. 4. mgr. 27. gr. stjórnsýslulaga.  Svar bæjaryfirvalda við erindi kæranda frá 1. janúar 2001 var dagsett hinn 27. janúar 2001 og rann kærufrestur til úrskurðarnefndarinnar samkvæmt þessu út í síðasta lagi í febrúarlok 2001 eða nokkrum vikum fyrir dagsetningu kæru og móttöku.

Í 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 er kveðið á um að vísa beri kæru frá berist hún að liðnum kærufresti nema afsakanlegt verði talið að kæran hafi ekki borist fyrr eða að veigamiklar ástæður mæli með því að kæran verði tekin til meðferðar.  Meginregla stjórnsýslulaganna er að vísa beri kæru frá að liðnum kærufresti og verður að skýra undantekningar frá meginreglunni þröngt.

Í tilkynningu bæjaryfirvalda til kæranda um efnislega afgreiðslu umsóknar hans, dags. 27. desember 2000, var gerð grein fyrir kæruheimild hans til úrskurðarnefndarinnar og kærufresti en eins og fyrr er rakið telur úrskurðarnefndin að seinni tilkynning til kæranda hafi falið í sér synjun á endurupptöku fyrri ákvörðunar.  Í ljósi þessara aðstæðna verður ekki talið tilefni til að víkja frá meginreglu 28. gr. stjórnsýslulaga um frávísun kæru að liðnum kærufresti með þeim rökum að dráttur á málskoti kæranda sé afsakanlegur. 

Hin kærða ákvörðun fól í sér afstöðu bæjaryfirvalda til umsóknar kæranda um yfirbyggingu svala á fasteign hans að Haukanesi 4, Garðabæ.  Af því sem fram er komið í málinu verður ekki ráðið að byggingarnefnd bæjarins hafi afgreitt umsóknina svo sem fyrir er mælt í 2. mgr. 38. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, en málið hefði átt að sæta meðferð eftir 7. mgr 43. gr. sömu laga.  Með hliðsjón af framansögðu telur úrskurðarnefndin að kærandi eigi þess enn kost að leita lögmæltrar afgreiðslu byggingarnefndar á erindi sínu og mæla veigamiklar ástæður því ekki með því að taka kærumál þetta til efnislegrar meðferðar.  Verður málinu því vísað frá úrskurðarnefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

____________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                  Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

45/2001 Spítalastígur

Með

Ár 2003, miðvikudaginn 16. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl., varamaður.

Fyrir var tekið mál nr. 45/2001, kæra eigenda fasteignarinnar að Spítalastíg 8, Hvammstanga á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Húnaþings vestra frá 6. apríl 2001, að veita byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við húsið nr. 8a við Spítalastíg, Hvammstanga.

Á málið er nú lagður svofelldur

Úrskurður.

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 10. október 2001, er barst nefndinni hinn 11. október sama ár, kærir Ingi Tryggvason hdl., fyrir hönd G, og G, Spítalastíg 8, Hvammstanga, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Húnaþings vestra frá 6. apríl 2001 að veita byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við húsið nr. 8a, Hvammstanga.  Sveitarstjórn Húnaþings staðfesti ákvörðunina hinn 11. apríl 2001.  Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að skipulags- og byggingarnefnd verði gert að fjarlægja viðbygginguna að Spítalastíg 8a, Hvammstanga.

Málavextir:  Húsin að Spítalastíg 8 og 8a stóðu á sameiginlegri lóð og voru báðar eignirnar í eigu kærenda.  Hinn 12. janúar 2000 var samþykkt, að beiðni kærenda, að skipta lóðinni upp í tvær lóðir er fylgdu þeim húsum sem staðið höfðu á hinni óskiptu lóð og var fasteignin að Spítalastíg 8a seld byggingarleyfishafa vorið 2000.  Umrætt svæði hefur ekki verið deiliskipulagt.

Á árinu 2001 sóttu eigendur Spítalastígs 8a um byggingarleyfi fyrir stækkun á baði og og gerð nýrrar forstofu við húsið.  Byggingarnefnd veitti umbeðið leyfi hinn 6. apríl 2001 en í september 2001 voru samþykktar breytingar á upphaflegum teikningum, er vörðuðu gluggaumbúnað og gler í gluggum nýbyggingarinnar auk þess sem gert var ráð fyrir steinsteyptum veggjum í stað timburklæddra veggja með Steni klæðningu.  Byggingarleyfisumsóknin var ekki grenndarkynnt í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Framkvæmdir hófust í september 2001 og höfðu kærendur þá samband við byggingarfulltrúa sem kynnti þeim samþykktar teikningar af breytingum á húsinu að Spítalastíg 8a og töldu kærendur samþykktar framkvæmdir umfangsmeiri en þeir hefðu talið að væru fyrirhugaðar.  Lögmaður kærenda sendi síðan skipulags- og byggingarnefnd Húnaþings vestra bréf, dags. 27. september 2001, þar sem m.a. var gerð sú krafa að umræddar framkvæmdir yrðu stöðvaðar þar til skipulags- og byggingarnefnd hefði fjallað um málið en sú krafa gekk ekki eftir.  Byggingarfulltrúi svaraði bréfi lögmanns kærenda með bréfi, dags. 10. október 2001, þar sem forsaga málsins var reifuð og m.a. kom fram að skipulags- og byggingarnefnd hefði fjallað um málið hinn 4. október 2001 en frestað afgreiðslu þess þar til umbeðið álit Skipulagsstofnunar lægi fyrir.

Kærendur skutu ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar um veitingu byggingarleyfisins til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur byggja kröfu sína um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar á því að grenndarkynna hefði átt umdeildar framkvæmdir áður en leyfi væri veitt fyrir þeim, sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og gr. 12.5 í byggingarreglugerð nr. 441/1998.  Það hafi ekki verið gert og kærendum ekki kynntar fyrirhugaðar framkvæmdir með öðrum hætti.  Kærendur hafi staðið í þeirri trú að fyrir dyrum stæðu viðgerðir á timburskúr við húsið að Spítalastíg 8a en það hafi ekki verið fyrr en þeim hafi verið kynntar samþykktar teikningar vegna framkvæmdanna að þeim hafi orðið ljóst að um steinsteypta viðbyggingu væri að ræða sem væri stærri og hærri en skúrinn sem fyrir var.  Jafnvel þótt kærendur hefðu vitað að eitthvað meira stæði til en viðgerð á skúrnum hafi borið að leita samþykkis þeirra fyrir framkvæmdunum eða að láta fara fram grenndarkynningu.

Umdeild viðbygging sé of nærri lóðamörkum og bil milli húsanna að Spítalastíg 8 og 8a samræmist ekki skilyrðum 75. gr. byggingarreglugerðar.  Húsið að Spítalastíg 8 standi 3 metra frá lóðamörkum milli fasteignanna en umdeild viðbygging sé aðeins um 1,8 metra frá lóðamörkum húsanna.  Á þeirri hlið viðbyggingarinnar er snúi að húsi kærenda séu tveir gluggar.

Af þessu verði ráðið að ekki hafi verið farið að settum reglum við hina kærðu ákvörðun og ekki verði við það unað að viðbyggingin sé svo nærri húsi kærenda sem raunin sé.

Málsrök skipulags- og byggingarnefndar:  Til þess er vísað að eigandi fasteignarinnar að Spítalastíg 8a, Hvammstanga hafi haft samband við byggingarfulltrúa snemma árs 2001 vegna fyrirhugaðrar viðbyggingar við húsið.  Eigandi fasteignarinnar að Spítalastíg 8 hafi einnig haft samband við byggingarfulltrúa og lýst sig jákvæðan gagnvart framkvæmdunum.  Skipulags- og byggingarnefnd hafi samþykkt umdeilt byggingarleyfi án formlegrar grenndarkynningar í ljósi þess að góð sátt virtist vera milli aðila um framkvæmdirnar, enda hafi kærendur leigt byggingarleyfishafa aðstöðu í bílskúr sínum undir tæki vegna væntanlegra framkvæmda.  Um aðra mögulega hagsmunaaðila, er kynna þyrfti framkvæmdirnar, hafi ekki verið að ræða.

Kærendur hafi ekki fett fingur út í umdeildar framkvæmdir fyrr en um miðjan september 2001 eftir að sökklar og botnplata vegna viðbyggingarinnar hefðu verið steypt.  Formleg mótmæli vegna framkvæmdanna og krafa um stöðvun þeirra hafi ekki borist byggingaryfirvöldum fyrr en með bréfi lögmanns kærenda, dags. 27. september 2001, eða nokkru eftir að öðrum kæranda hljóti að hafa verið ljóst, sem byggingarlærðum manni, í hverju framkvæmdirnar væru fólgnar.  Byggingarfulltrúi hafi í kjölfar þess tilkynnt byggingarstjóra og eigendum Spítalastígs 8a um tímabundna stöðvun framkvæmda meðan málið yrði kannað en stöðvunin síðan afturkölluð síðar sama dag.

Telja verði að framkvæmdir samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi séu í samræmi við 75. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998.  Fjarlægð milli umræddra húsa sé minnst frá norðaustur horni viðbyggingarinnar eða 4,85 metrar en fjarlægð milli húsa sé að meðaltali 5,20 metrar.  Fari leyfið því ekki í bága við nefnda 75. gr. byggingarreglugerðar enda liggi fyrir vottorð slökkviliðsstjóra Húnaþings vestra þar að lútandi.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi vísar til þess að hann hafi í janúar 2001 greint kærendum frá ætlun sinni að byggja við húsið að Spítalastíg 8a, Hvammstanga.  Hann hafi kynnt kærendum teikningar af framkvæmdunum þegar þær lágu fyrir og hafi þeim verið breytt að ráðleggingum kærenda með því að inngangur var færður til þar sem snjór safnaðist síður fyrir.  Allar teikningar hafi verið samþykktar í skipulags- og byggingarnefnd, byggingarleyfi gefið út 12. september 2001 og framkvæmdum lokið um miðjan október sama ár. 

Byggingarleyfishafi hafi hagað framkvæmdum sínum í samræmi við lög og góðar venjur og gert kærendum grein fyrir þeim með margra mánaða fyrirvara og farið að ráðleggingum kærenda.  Að öðru leyti vísar byggingarleyfishafi til röksemda byggingaryfirvalda fyrir hinni kærðu ákvörðun.

Niðurstaða:  Af fyrirliggjandi teikningum verður ráðið að umdeilt byggingarleyfi fól í sér heimild til að endurbyggja litla viðbyggingu við húsið nr. 8a við Spítalastíg, Hvammstanga er snéri að lóðamörkum húss kærenda.  Teikningar bera með sér að heimiluð viðbygging sé rúmum 10 fermetrum stærri en viðbygging sú sem fyrir var og liggi um 1,2 metrum nær umræddum lóðamörkum.  Nýbyggingin er steinsteypt en eldri viðbygging var úr timbri.  Tveir gluggar eru á útvegg sem snýr að húsi kærenda.

Við það verður að miða að kærendum hafi ekki verið ljóst fyrr en þeim voru kynntar samþykktar teikningar af umdeildum framkvæmdum á fundi með byggingarfulltrúa um miðjan september 2001 hvernig umdeild viðbygging yrði, enda annað ekki fram komið í málinu gegn andmælum þeirra.  Var kæra í máli þessu því nægjanlega snemma fram komin samkvæmt 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 en eins og fram er komið barst kæran úrskurðarnefndinni hinn 11. október 2001.

Fyrir liggur að umrætt svæði hefur ekki verið deiliskipulagt og bar því samkvæmt 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 að grenndarkynna umsóttar framkvæmdir eftir fyrirmælum 7. mgr. 43. gr. laganna áður en umdeilt byggingarleyfi var veitt en það var ekki gert.  Samkvæmt nefndri 7. mgr. 43. gr. annast skipulagsnefnd grenndarkynningu sem fólgin er í því að nágrönnum, sem hagsmuna eiga að gæta, er kynnt málið og gefinn kostur á að tjá sig innan ákveðins frests sem skal vera a.m.k. fjórar vikur.  Að fresti liðnum og að fengnu áliti skipulagsnefndar skal byggingarnefnd taka málið til afgreiðslu og þeim sem tjáðu sig um málið skal tilkynnt um niðurstöðu skipulagsnefndar og byggingarnefndar.  Heimilt er að stytta kynningarfrest ef þeir sem hagsmuna eiga að gæta lýsa skriflega yfir því með áritun á uppdrátt að þeir geri ekki athugasemdir við fyrirhugaða framkvæmd.  Skilja verður ákvæði þetta svo að jafnvel þótt samþykki hagsmunaaðila liggi fyrir verði ekki undan því vikist að framkvæma grenndarkynningu en þá eftir atvikum með styttri kynningarfresti. 

Jafnframt uppfylla heimilaðar framkvæmdir ekki skilyrði 75. gr. byggingarreglugerðar um lágmarksfjarlægð húsa frá lóðarmörkum og fjarlægð milli húsa.  Samkvæmt gr. 75.1 í byggingarreglugerð verður fjarlægð húss frá lóðarmörkum að lágmarki að vera 3 metrar en minnsta fjarlægð húss byggingarleyfishafa frá lóðamörkum er um 1,8 metrar.  Aðeins er hægt að víkja frá skilyrðum um fjarlægð frá lóðarmörkum með skipulagi eða þinglýstum samningi lóðarhafa samkvæmt gr. 75. 4 í nefndri  reglugerð en slíku er ekki til að dreifa í máli þessu.  Í gr. 75.3 er kveðið á um lágmarksfjarlægð milli húsa og getur hún ekki verið minni en 6 metrar nema að skilyrði gr. 75.5 um að brunastuðull veggja húsa, er snúa að hvort öðru, sé REI60, ekki sé op á veggjum húsanna, uppfyllt séu skilyrði um vegg- og þakklæðningar og flatarmál viðkomandi húsa sé innan þargreindra marka eða að eldvarnarveggur sé milli þeirra.  Hús kærenda og byggingarleyfishafa standa innan við 6 metra hvort frá öðru og er minnsta fjarlægð milli húsanna um 4,8 metrar.  Fyrir liggur í gögnum málsins að gluggar eru á gafli umdeildrar viðbyggingar er snýr að húsi kærenda með gleri með brunastuðli E30 og óopnanleg fög. 

Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið er hin kærða ákvörðun haldin þeim annmörkum að ekki var gætt áðurgreindra ákvæða skipulags- og byggingarlaga um grenndarkynningu og á skortir að umdeild viðbygging uppfylli skilyrði 75. gr. byggingarreglugerðar um fjarlægð frá lóðamörkum og fjarlægð milli húsa eða kröfur um brunamótstöðu.  Af þessum sökum verður ekki hjá því komist að fella hina kærðu ákvörðun úr gildi.

Eins og málsatvikum er háttað þykja ekki lagaskilyrði fyrir því að kveða á um að byggingaryfirvöld láti fjarlægja umdeilda byggingarframkvæmd þar sem það er á valdi sveitarstjórnar að taka afstöðu til þess með hvaða hætti verði bætt úr þeim annmörkum sem úrskurðarnefndin telur að hin kærða ákvörðun sé haldin.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hin kærða ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Húnaþings vestra frá 6. apríl 2001, að veita byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við húsið nr. 8a við Spítalastíg, Hvammstanga, er felld úr gildi

____________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                 Óðinn Elísson

des 22
Love0

17/2003 Sogavegur

Með

Ár 2003, miðvikudaginn 16. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl., varamaður í forföllum aðalmanns.

Fyrir var tekið mál nr. 17/2003, kæra 15 íbúa og eigenda fasteigna að Sogavegi 103, 105, 107, 108, 116 og 120 og Hamarsgerði 8 í Reykjavík á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 24. júní 2002 um að veita leyfi til að rífa timburhús og byggja steinsteypt tvílyft fjölbýlishús á lóð nr. 112 við Sogaveg í Reykjavík.

Í málinu er nú til bráðabirgða kveðinn upp svofelldur

Úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.

Með bréfi, dags. 16. mars 2003, sem barst úrskurðarnefndinni 17. sama mánaðar, kæra 15 íbúar og eigendur fasteigna að Sogavegi 103, 105, 107, 108, 116 og 120 og Hamarsgerði 8 í Reykjavík ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 24. júní 2002 um að veita leyfi til að rífa timburhús og byggja steinsteypt tvílyft fjölbýlishús á lóð nr. 112 við Sogaveg í Reykjavík.  Hin kærða ákvörðun var staðfest af borgarráði Reykjavíkur í umboði borgarstjórnar 2. júlí 2002.  Kærendur krefjast ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar og að framkvæmdum við nýbyggingu að  Sogavegi 112 verði frestað meðan úrskurðarnefndin hafi kærumál þetta til meðferðar.

Úrskurðarnefndin hefur leitað afstöðu borgaryfirvalda og byggingarleyfishafa um þá kröfu kærenda að framkvæmdir verði stöðvaðar og hafa sjónarmið þeirra borist nefndinni.  Að auki hefur nefndin aflað umsagnar Skipulagsstofnunar um kæruefnið.  Er málið nú tekið til úrlausnar um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda til bráðbirgða.

Málsatvik:  Atvikum verður hér aðeins lýst stuttlega að því marki sem þurfa þykir við úrlausn þessa þáttar málsins. Eru málavextir í stuttu máli þeir að á vordögum árið 2001 sótti lóðarhafi að Sogavegi 112 um leyfi byggingaryfirvalda til að rífa gamalt hús á lóðinni og byggja þar í þess stað tvílyft steinsteypt fjölbýlishús með fjórum íbúðum. Jafnframt var sótt um breytingu á mörkum lóðanna nr. 112 og 108.  Var umsókn þessi til meðferðar hjá byggingaryfirvöldum um alllangt skeið og var á þeim tíma unnið að frekari útfærslu á byggingaráformum lóðarhafa.  

Í desember 2001 var ákveðið að kynna nágrönnum erindið og stóð grenndarkynning frá 14. desember 2001 til 14. janúar 2002.   Athugasemdir bárust frá fjölda nágranna og lutu þær í höfuðatriðum að hæð byggingarinnar, fjölda íbúða, fjölda bílastæða og því að taka ætti tillit til gróðurs á lóðinni. Í kjölfar þess vann skipulagsfulltrúi umsögn um athugasemdirnar, dags. 17. janúar 2002. Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa þann 18. janúar 2002 voru athugasemdirnar kynntar sem og umsögn skipulagsfulltrúa.  Málið var tekið fyrir á fundum skipulags- og byggingarnefndar þann 23. og 30. janúar 2002, ásamt athugasemdunum og umsögn skipulagsfulltrúa. Var afgreiðslu málsins frestað á báðum fundunum. Enn var málið lagt fyrir skipulags- og byggingarnefnd hinn 13. febrúar 2002.  Samþykkti nefndin þá breytingu á lóðamörkum en frestaði afgreiðslu umsóknarinnar að öðru leyti.  Óskaði nefndin eftir því við byggingarfulltrúa að hann hlutaðist til um að útlitshönnun og hönnun þaks yrði bætt og að málið yrði að því loknu lagt á ný fyrir nefndina.  Eftir að umbeðnar lagfæringar höfðu verið gerðar var umsóknin, ásamt athugasemdum nágranna og umsögn skipulagsfulltrúa, lögð á ný fyrir nefndina þann 24. júní 2002.  Samþykkti nefndin þá byggingarleyfi það sem kært er í máli þessu. Borgarráð staðfesti þá afgreiðslu í umboði borgarstjórnar þann 2. júlí 2002.

Af misgáningi láðist að senda þeim nágrönnum, sem gert höfðu athugasemdir, svör við þeim ásamt tilkynningu um lyktir málsins.  Komu þessi mistök ekki í ljós fyrr en framkvæmdir hófust á lóðinni í byrjun mars 2003.  Var þeim sem gert höfðu athugasemdir í tilefni af grenndarkynningu umsókarinnar sent bréf, dags. 12. mars 2003, þar sem þeim var gerð grein fyrir málalokum og athygli vakin á kæruheimild.  Skutu kærendur málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 16. mars 2003, svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur vísa til þess að þeim hafi ekki verið send lögboðin tilkynning um niðurstöðu skipulags- og byggingarnefndar svo sem áskilið sé í 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997.  Hafi þeim því ekki verið kunnugt um hina kærðu ákvörðun fyrr en framkvæmdir hafi verið hafnar á lóðinni hinn 8. mars 2003, en eftir það hafi þeim verið send umrædd tilkynning.  Telji kærendur rétt sinn skertan verulega með fyrirhugaðri byggingu.  Húsið sé allt of stórt og hátt og með of mörgum íbúðum.  Rýri það útsýni og auki á umferð og bílastæðavandamál.  Virðist þeim byggingarmagn nýbyggingar á lóðinni vera umfram það sem lög leyfi og hafi hún í för með sér verðrýrnun eigna í nágrenninu.  Raunar sé fyrirhuguð nýbygging svo stór að hún hafi ekki rúmast á lóðinni og hafi því verið gripið til þess ráðs að stækka lóðina á kostnað grannlóðar.  Hafi nágrannar ekki mátt vænta slíkra ráðstafana samfara endurbyggingu húss á lóðinni.  Þá hafi byggingin í för með sér meiri umferð og bílastæðavanda en verið hefði ef á lóðinni hefði verið byggt einbýlishús eða parhús í stað einbýlishúss þess sem fyrir hafi verið á lóðinni.

Málsrök borgaryfirvalda:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda mótmælt.  Fráleitt sé að ógildingu varði þótt láðst hafi að senda kærendum tilkynningu um samþykkt hinnar kærðu ákvörðunar, enda hafi það ekki leitt til neinna réttarspjalla. 

Umrætt hús sé ekki frábrugðið mörgum öðru húsum í nágrenninu og sé því í samræmi við  byggðamynstur hverfisins, sem reyndar sé ósamstætt.  Húsið valdi ekki meiri grenndaráhrifum en almennt megi gera ráð fyrir í þéttbýli og hafi kærendur ekki sýnt fram á að hagsmunir þeirra hafi verið skertir með ólögmætum hætti.  Til þess að gripið verði til svo viðurhlutamikils úrræðis, sem stöðvun framkvæmda sé, þurfi að minnsta kosti að vera leiddar líkur að því að um tjón geti verið að ræða en ekki hafi verið sýnt fram á að svo sé í máli þessu.  Þá sé þess að gæta að jafvel þótt um eitthvert tjón kynni að vera að ræða þurfi það eitt ekki að leiða til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.  Hugsanlegt tjón kærenda geti því ekki réttlætt stöðvun framkvæmda.

Nýtingarhlutfall og hæð nýbyggingar sé hvort tveggja innan viðmiðunarmarka.  Fjöldi íbúða í húsinu sé ekki meiri en dæmi séu um á viðkomandi reit en þar sé að finna fjölmörg hús með fleiri en einni íbúð og allt upp í sjö íbúðir.  Umferðaraukning vegna íbúðanna sé ekki mælanleg og ónæði af aukinni umferð að sama skapi ekki heldur.  Vel sé séð fyrir bílastæðum innan lóðar í samræmi við ákvæði byggingarreglugerðar nr. 441/1998.  Þá sé skuggavarp óverulegt og alls ekki meira en gera megi ráð fyrir í þéttbýli.  Kærendum hljóti að hafa verið ljóst að til þess gæti komið að hús það sem áður hafi staðið á lóðinni yrði rifið og þar byggt að nýju, enda hafi gamla húsið, sem byggt hafi verið sem sumarhús árið 1932, einungis verið 77,4m².

Fyrir liggi að umsókn um hið umdeilda byggingarleyfi hafi hlotið meðferð í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Ótvírætt sé að borgaryfirvöldum hafi verið heimilt að grenndarkynna byggingarleyfisumsóknina á grundvelli 3. mgr. 23. gr., sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 þar sem húsið sé í samræmi við nýtingarhlutfall og byggðamynstur á svæðinu.

Með vísan til framanritaðs og þeirrar meginreglu 1. mgr. 29. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 um að kæra fresti ekki réttaráhrifum beri að hafna kröfu kærenda um að framkvæmdir verði stöðvaðar.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda mótmælt.  Byggir hann á sömu eða svipuðum sjónarmiðum og Reykjavíkurborg, sem að framan eru rakin.  Þá tekur hann fram að stöðvun framkvæmda, ef til kæmi, yrði honum til mikils tjóns, en m. a. hafi verið samið við verktaka um byggingu hússins.

Aðilar máls þessa hafa fært frekari röksemdir fyrir sjónarmiðum sínum í málinu.  Hefur úrskurðarnefndin haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn þessa þáttar málsins en nánar verður gerð grein fyrir málatilbúnaði aðila við efnisúrlausn þess.

Umsögn Skipulagsstofnunar:  Úrskurðarnefndin leitaði umsagnar Skipulagsstofnunar um álitaefni máls þessa og þá einkum hvort heimilt hafi verið að fara með málið eftir undantekningarheimild 3. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997, en það álitaefni hafði úrskurðarnefndin tekið til athugunar að eigin frumkvæði.  Í umsögn stofnunarinnar, dags. 14. apríl 2003, er gerð grein fyrir aðdraganda hinnar kærðu ákvörðunar, en síðan segir: 

„Í dómi Hæstaréttar frá 20. september 2001 í málinu nr. 114/2001 kemur fram að við afmörkun undantekningarreglu 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 m.s.br., gagnvart meginreglu 2. mgr. sömu greinar, beri að skýra ákvæðin til samræmis við 1. og 2. mgr. 26. gr. laganna.  Þannig beri að deiliskipuleggja byggð hverfi áður en byggingarleyfi eru veitt, nema þau leiði til óverulegrar breytingar á byggðamynstri hverfisins.

Á lóðinni nr. 112 við Sogaveg var fyrir 77,4 m²  hús byggt árið 1932. Samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi er nú heimilt að byggja þar 329,6 m²  hús á 2 hæðum, auk þess sem lóð hússins var stækkuð úr 684 m²  í 808 m² .  Skipulagsstofnun telur að þrátt fyrir að íbúar viðkomandi svæðis hafi mátt vænta þess að nýtt hús yrði byggt á viðkomandi lóð í stað þess sem fyrir var, verði að gera þá kröfu að svo veruleg breyting á nýtingu lóðarinnar sé skoðuð í nánu samhengi við þá byggð sem fyrir er á reitnum og hann deiliskipulagður í heild í samráði við íbúa svæðisins.  Stofnunin telur að undirbúningur veitingar hins kærða byggingarleyfis hafi ekki verið fullnægjandi, þar sem skv. 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga eins og hún er skýrð í framangreindum dómi Hæstaréttar hefði átt að vinna deiliskipulag af viðkomandi svæði áður en byggingarleyfi var veitt.“

Með bréfi, dags. 15. apríl 2003, kom lögmaður byggingarleyfishafa á framfæri athugasemdum við umsögn Skipulagsstofnunar.  Hafnar hann því að tilvitnaður dómur Hæstaréttar hafi slíkt fordæmisgildi sem talið sé í umsögninni.  Aðstæður séu að auki ólíkar í því máli sem nú sé til meðferðar og sé því hafnað að fyrirhuguð nýbygging samræmist ekki byggðamynstri hverfisins.  Þá hafa nefndinni fyrr í dag borist athugasemdir Reykjavíkurborgar, svipaðs efnis, þar sem niðurstöðu Skipulagsstofnunar er mótmælt sem rangri og því hafnað að tilvitnaður dómur Hæstaréttar gefi tilefni til svo þröngrar túlkunar á 3. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997 eins og talið sé í álitinu.  Slík túlkun gangi einnig gegn áliti umboðsmanns Alþingis í máli nr. 2556/1998, sem tilvitnaður dómur hafi í engu raskað og byggi í raun á.  Frekari röksemdir koma fram í greindum athugasemdum byggingarleyfishafa og Reykjavíkurborgar og hefur úrskurðarnefndin haft þær til hliðsjónar við úrlausn þessa þáttar málsins.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið láðist borgaryfirvöldum að tilkynna nágrönnum niðurstöðu skipulags- og byggingarnefndar um hina kærðu ákvörðun, svo sem skylt var að lögum, sbr. 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997.  Var lögboðin tilkynning um ákvörðunina fyrst send kærendum með bréfi, dags. 12. mars 2003.  Áttu þeir málskotsrétt frá viðtöku þeirrar tilkynningar og var málinu því vísað til  úrskurðarnefndarinnar innan tilskilins frests.  Verður einnig að telja að kærendur eigi lögvarða hagsmuni því tengda að fá skorið úr um lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar.  Mun úrskurðarnefndin því taka mál þetta til efnislegrar meðferðar.

Fyrirsjánlegt er að meðferð máslins fyrir nefndinni muni taka nokkurn tíma og má ætla að byggingu húss samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi yrði langt komið er málinu lyki, ef hafnað væri kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.  Hefði takmarkaða þýðingu að skera úr um lögmæti hinnar umdeildu ákvörðunar eftir að svo væri komið.

Með hinni kærðu ákvörðun var heimiluð allstór nýbygging að Sogavegi 112 með fjórum íbúðum í stað eldra húss sem var ein íbúð.  Til þess að koma hinni umdeildu byggingu, ásamt tilheyrandi bílastæðum, fyrir á lóðinni var gripið til þess að stækka lóðina, en jafnframt var minnkuð lóð granneignanna að Sogavegi 108 og Réttarholtsvegi 1-3.  Hefur sú breyting í för með sér hækkun á nýtingarhlutfalli þeirrar lóðar.

Þegar virtar eru í heild þær breytingar sem felast í hinni kærðu ákvörðun, og með hliðsjón af þeim sjónanrmiðum sem fram koma í umsögn Skipulagsstofnunar og þargreindum dómi Hæstaréttar, verður að telja verulegar líkur á að ekki hafi verið unnt að veita hið umdeilda byggingarleyfi án þess að áður væri unnið deiliskipulag að viðkomandi götureit.  Þykir svo mikill vafi leika á um lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar að fallast beri á kröfu kærenda um að framkvæmdir samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi verið stöðvaðar meðan úrskurðarnefndin hefur málið til meðferðar.

Úrskurðarorð:

Framkvæmdir, sem hafnar eru við nýbyggingu að Sogavegi 112 í Reykjavík, skulu stöðvaðar meðan kærumál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

______________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________         _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                             Óðinn Elísson

des 22
Love0

16/2003 Hraunás

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 3. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl., varamaður í forföllum aðalmanns.

Fyrir var tekið mál nr. 16/2003, kæra Þ og Á, Hraunási 4, Garðabæ á ákvörðun bæjarstjórnar Garðabæjar frá 6. febrúar 2003 um breytingar á skipulagsskilmálum í Hraunsholti, Ásum, og á ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 3. mars 2003 um að veita leyfi til framkvæmda við Hraunás 6 í Garðabæ.

Í málinu er nú til bráðabirgða kveðinn upp svofelldur

Úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 14. mars 2003, kæra Þ og Á, Hraunási 4, Garðabæ ákvörðun bæjarstjórnar Garðabæjar frá 6. febrúar 2003 um breytingar á skipulagsskilmálum í Hraunsholti, Ásum, og ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 3. mars 2003 um að veita leyfi til framkvæmda við Hraunás 6 í Garðabæ.  Auglýsing um gildistöku hinnar umdeildu skipulagsbreytingar var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 26. febrúar 2003.  Ákvörðun byggingarfulltrúa, sem kærð er í málinu, byggir á samþykkt um afgreiðslu byggingarfulltrúans í Garðabæ á byggingarleyfisumsóknum, nr. 249/2000. 

Kærendur krefjast þess að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi og að úrskurðarnefndin kveði þegar upp úrskurð til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda við Hraunás 6, Garðabæ á meðan beðið sé endanlegrar niðurstöðu nefndarinnar.

Úrskurðarnefndin hefur leitað afstöðu byggingarleyfishafa og bæjaryfirvalda í Garðabæ til kærunnar og framkominnar kröfu um stöðvun framkvæmda.  Hafa nefndinni borist andmæli byggingarleyfishafa og greinargerð Garðabæjar um kæruefnið og er málið nú tekið til úrskurðar um þá kröfu kæranda að framkvæmdir verði stöðvaðar.

Málavextir:  Málavöxtum verður hér aðeins lýst stuttlega að því marki er þurfa þykir við úrlausn um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda. 

Að sögn kærenda fengu þau úthlutað lóð til byggingar einbýlishúss að Hraunási 4 í Garðabæ á árinu 2000.  Hafa þau lokið byggingu hússins og búa þar nú.  Er lóðunum að Hraunási var úthlutað giltu þeir skilmálar í Hraunsholti að nýtingarhlutfall mátti að hámarki vera 0,4 fyrir einbýlishús.  Nánar var mælt fyrir um byggingar á lóðum á svæðinu í skilmálum við úthlutun þeirra og átti byggingum á lóðunum og frágangi lóða að vera lokið í desember 2002.  Þessum tímamörkum mun þó ekki hafa verið fylgt í öllum tilvikum og eru enn fáeinar óbyggðar lóðir á svæðinu. 

Á fundi skipulagsnefndar Garðabæjar þann 15. janúar 2003 var samþykkt breyting á skipulagsskilmálum fyrir Hraunsholt, Ásum, sem fólst í því að nýtingarhlutfall var hækkað.  Gat nýtingarhlutfall einbýlishúsa, þar sem aðstæður og skilmálar leyfa fleiri hæðir, orðið allt að 0,5 eftir þessa breytingu en hafði áður verið að hámarki 0,4.  Breyting þessi var samþykkt í bæjarstjórn og birtist auglýsing um gildistöku hennar í B-deild Stjórnartíðinda hinn 26. febrúar 2003.
 
Þann 3. mars 2003 samþykkti byggingarfulltrúinn í Garðabæ teikningar að 418 fermetra húsi á lóðinni nr. 6 við Hraunás og veitti lóðarhafa leyfi til að byggja hús á lóðinni samkvæmt þeirri teikningu.  Samkvæmt teikningum er nýtingarhlutfall fyrirhugaðrar byggingar 0,5 í samræmi við samþykkt bæjarstjórnar um breytt skipulag.

Kærendur vildu ekki una framangreindum ákvörðunum og vísuðu málinu til úrskurðarnefndarinnar með kæru, dags. 14. mars 2003, svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur telja að ákvörðun bæjaryfirvalda um framangreinda skipulagsbreytingu og málsmeðferð við undirbúning hennar hafi verið ólögmæt og beri því að ógilda hana.  Ekkert samráð hafi verið haft við íbúa á svæðinu eða hagsmunaðila við undirbúning tillögunnar og að kynning hennar hafi verið ófullnægjandi.  Vísa kærendur til 9. gr. og 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga í þessu sambandi.  Þá fullnægi framsetning skipulagsákvörðunarinnar ekki skilyrðum skipulagsreglugerðar nr. 400/1998.  Einnig telja kærendur að óheimilt hafi verið að breyta skipulaginu á þann hátt sem gert hafi verið, þar sem með breytingunni hafi verið raskað forendum skipulagsins í bága við hagsmuni þeirra lóðarhafa sem þegar hafi byggt á lóðum sínum og eigi þess varla kost að nýta sér breytinguna, a.m.k. ekki til jafns við rétthafa óbyggðra lóða.  Breytingin hafi því í raun verið gerð í þágu örfárra í andstöðu við hagsmuni annarra lóðarhafa.  Hafi með þessu verið brotið gegn jafnræðisreglu og meðalhófsreglu stjórnsýsluréttarins, en að auki sé ljóst að málefnaleg sjónarmið hafi ekki legið til grundvallar breytingunni.

Hvað byggingarleyfið varðar telja kærendur að fella beri það úr gildi þegar af þeirri ástæðu að umrædd skipulagsbreyting fái ekki staðist.  Þar að auki brjóti byggingarleyfið gegn skipulagsskilmálum, sem m.a. komi fram í því að gert sé ráð fyrir að í húsinu verði tvær íbúðir þótt byggingarlóðin sé fyrir einbýlishús samkvæmt skipulagi.  Krafist sé stöðvunar framkvæmda með hliðsjón af því að fyrirhuguð framkvæmd sé óafturtæk.

Málsrök Garðabæjar:  Af hálfu Garðabæjar er kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda mótmælt.  Þá gerir Garðabær þær kröfur við efnismeðferð málsins að afgreiðsla byggingarfulltrúa á byggingarleyfi hússins að Hraunási 6 verði staðfest og að kröfu kærenda um ógildingu á samþykkt bæjarstjórnar um breytingu á deiliskipulagi Ásahverfis verði hafnað.

Af hálfu Garðabæjar er mótmælt fullyrðingum kærenda um að umdeild nýbygging sé í andstöðu við skipulagsskilmála.  Húsið sé allt innan byggingarreits og hæð þess innan leyfilegra marka.  Umdeild hækkun nýtingarhlutfalls hafi engi áhrif haft á umfang hússins eða ytri gerð, enda komi hún alfarið fram í því að kjallari hússins sé stærri en ella hefði verið.  Hægt væri að byggja húsið með óbreyttu sniði þannig að það samrýmdist eldri skilmálum um nýtingarhlutfall með því einu að minnka nýtirými í kjallara og hafa þess í stað uppfyllta sökkla í meira mæli undir húsinu.  Hafi breytingin því ekki í för með sér neina röskun á hagsmunum nágranna. Þá sé það ekki andstætt skipulagsskilmálum þótt fyrirhugað sé að nýta neðri hæð til íbúðar, enda sé slíkt algengt í stórum einbýlishúsum og ekkert í lögum eða reglugerðum banni slíka nýtingu.  Skýrt sé tekið fram að í lóðarleigusamningi að hús á lóðinni skuli ávallt vera óskipt eign og hafi bæjaryfirvöld ekki hingað til vikið frá slíkum skilmálum. 

Af hálfu Garðabæjar er því mótmælt að hin umdeilda breyting á deiliskipulagi hafi verið ólögmæt eða henni áfátt.  Heimildir séu í lögum til breytinga á deiliskipulagi og hafi tillaga að breytingunni verið auglýst í samræmi við ákvæði laga og reglugerða um auglýsingu skipulagstillagna, en farið hafi verið með breytinguna í samræmi við 1. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Breytingin taki til allra sambærilegra lóða á svæðinu og feli ekki í sér neina mismunum.  Hún leiði almennt ekki til þess að hús verði stærri eða hærri og raski því ekki hagsmunum íbúa á svæðinu.  Þá séu forsendur breytingarinnar í alla staði málefnalegar.

Því er mótmælt að grenndarkynna hefði átt skipulagsbreytinguna, enda hafi ekki verið farið með málið sem minniháttar breytingu skv. 2. mgr. 26. gr. laga nr. 73/1997 og virðist málsástæða kærenda um þetta efni á misskilningi byggð.  Loks er hafnað öðrum málsástæðum kærenda um ágalla á málsmeðferð og um það að kærendur bíði skaða af umræddri breytingu.

Hvað varðar kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda er sérstaklega tekið fram að enga nauðsyn beri til að stöðva framkvæmdir til þess að tryggja réttaröryggi kærenda enda megi með hægu móti breyta húsinu til samræmis við fyrri skilmála um nýtingarhlutfall með því að breyta innra fyrirkomulagi kjallara án þess að hrófla að nokkru marki við ytri gerð hússins eða útliti.  Byggingarstöðvun sé þvingunarúrræði sem ekki sé heimilt að grípa til nema augljóst sé að með framkvæmd sé gengið gegn lögvörðum hagsmunum annarra.  Svo sé ekki í máli þessu.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum kærenda mótmælt.  Er af hans hálfu í aðalatriðum byggt á sömu sjónarmiðum og fram koma af hálfu Garðabæjar og að framan hefur verið lýst.

Aðilar máls þessa hafa fært frekari röksemdir fyrir sjónarmiðum sínum í málinu.  Hefur úrskurðarnefndin haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn þessa þáttar málsins en nánar verður gerð grein fyrir málatilbúnaði aðila við efnisúrlausn þess.

Niðurstaða:    Eins og að framan er rakið er í máli þessu deilt um lögmæti tveggja sjálfstæðra stjórnvaldsákvarðana.  Bera kærendur annars vegar brigður á lögmæti þeirrar ákvörðunar bæjarstjórnar Garðabæjar að breyta deiliskipulagi umrædds svæðis með þeim hætti sem að framan er lýst.  Hins vegar draga kærendur í efa að byggingarleyfi fyrir húsinu að Hraunási 6 samræmist skipulagsskilmálum.

Enda þótt sveitarstjórnum sé að lögum heimilt að gera breytingar á samþykktu deiliskipulagi verður að fallast á með kærendum að þessum heimildum séu settar nokkrar skorður.  Verði m.a. að gera þær kröfur að lögmæt og málefnaleg sjónarmið liggi til grundvallar ákvörðunum um slíkar beytingar.  Telur úrskurðarnefndin að eins og atvikum sé háttað í máli þessu megi draga í efa að lögmæt sjónarmið hafi ráðið hinni umdeildu ákvörðun.  Þar að auki virðist nokkuð hafa skort á að undirbúningi hennar væri hagað í samræmi við ákvæði 9. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Byggingarleyfi það sem um er deilt í málinu gerir ráð fyrir að neðri hæð fyrirhugaðs húss að Hraunási 6 verði að flatarmáli um 67% af heildarflatarmáli efri hæðar (götuhæðar) og er þá bílgeymsla þar meðtalin.  Á skráningartöflu er á neðri hæð tilgreind íbúð en aðalíbúð hússins er á efri hæð.  Þykir vafi leika á um það hvort gerð hússins samræmist ákvæðum um einbýlishús af gerðinni E-2, svo sem henni er lýst í skipulagsskilmálum.

Úrskurðarnefndin fellst ekki á þau sjónarmið Garðabæjar að stöðvun framkvæmda hafi enga þýðingu þar sem ekki þyrfti að koma til breytinga á ytri gerð fyrirhugaðrar nýbyggingar þótt fallist yrði á kröfur kærenda.  Verður ekki á það fallist að nágrannar þurfi að una framkvæmdum á grundvelli ákvarðana sem verulegar líkur eru á að séu haldnar ógildingarannmörkum.  

Með vísan til framanritaðs þykir rétt að fallast á kröfu kærenda um að framkvæmdir við byggingu húss samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi verði stöðvaðar meðan úrskurðarnefndin hefur kærumál þetta til meðferðar.

Úrskurðarorð:

Framkvæmdir við byggingu húss að Hraunási 6 í Garðabæ skulu stöðvaðar meðan kærumál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

_____________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                 Óðinn Elísson

des 22
Love0

11/2003 Stakkahlíð

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 3. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl., varamaður í forföllum aðalmanns.

Fyrir var tekið mál nr. 11/2003, kæra íbúa að Bogahlíð 2, 4 og 6 í Reykjavík á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 5. febrúar 2003 um að afturkalla áður útgefið byggingarleyfi og veita að nýju leyfi til þess að rífa verslunarhús að Stakkahlíð 17 í Reykjavík og að reisa á lóðinni tvílyft steinsteypt fjölbýlishús með 10 íbúðum.

Í málið er nú kveðinn upp til bráðbirgða svofelldur  

Úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 24. febrúar 2003, kærir B, formaður húsfélagsins Bogahlíð 2, 4 og 6, f.h. íbúa hússins, ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 5. febrúar 2003 um að afturkalla áður útgefið byggingarleyfi og veita að nýju leyfi til þess að rífa verslunarhús að Stakkahlíð 17 í Reykjavík og að reisa á lóðinni tvílyft steinsteypt fjölbýlishús með 10 íbúðum.  Hin kærða ákvörðun var staðfest í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 20. febrúar 2003.  Kærendur krefjast ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.  Þá krefjast þeir þess að fyrirhugaðar framkvæmdir við niðurrif húss samkvæmt leyfinu verði stöðvaðar meðan kærumálið sé til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.  Hafa málsaðilar komið að þeim sjónarmiðum sínum er sértaklega lúta að kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda og er málið nú tekið til úrskurðar um þá kröfu.

Málavextir:  Mál þetta á sér nokkurn aðdraganda, en á vormánuðum 2001 kom fram ósk eiganda húseignarinnar að Stakkahlíð 17 um að aðalskipulagi Reykjavíkur yrði breytt þannig að lóð hússins, sem væri verslunarlóð samkvæmt skipulaginu, yrði breytt í íbúðarlóð og í framhaldi af breytingunni yrði heimilað að breyta verslunarhúsi því sem á lóðinni væri í íbúðarhús.  Borgaryfirvöld tóku jákvætt í erindið og var umbeðin breyting aðalskipulags undirbúin og samþykkt af borgaryfirvöldum í ágúst 2002.  Var skipulagsbreytingin staðfest af umhverfisráðherra hinn 11. október 2002.

Samhliða meðferð tillögunnar að framangreindri breytingu aðalskipulags var unnið að tillögum að endurbyggingu húss á lóðinni.  Var horfið frá því að breyta húsi því er fyrir var á lóðinni og þess í stað lagt til að það yrði rifið og nýtt hús reist í þess stað.  Voru tillögur þessar kynntar nágrönnum og um þær fjallað á fjölmörgum fundum byggingaryfirvalda og verður af málsgögnum ráðið að þær hafi verið í stöðugri endurskoðun allt þar til ákvörðun var tekin um að veita hið umdeilda byggingarleyfi á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 16. október 2002.  Kærendur töldu að ekki hefði verið tekið nægjanlegt tillit til sjónarmiða þeirra og að leyft hefði verið meira byggingarmagn á lóðinni en unnt væri að sætta sig við.  Skutu þeir málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 29. nóvember 2002, og kröfðust síðan stöðvunar framkvæmda við niðurrif hússins með bréfi, dags. 30. desember 2002.

Með úrskurði uppkveðnum hinn 31. janúar 2003 féllst úrskurðarnefndin á kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.  Taldi nefndin líkur á því að byggingarleyfið yrði ógilt með vísan til þess að samþykkt skipulags- og byggingarnefndar um það hefði verið gerð áður en gildi tók breyting á aðalskipulagi, sem verið hefði forsenda leyfisveitingarinnar.

Í kjölfar framangreinds úrskurðar ákvað skipulags- og byggingarnefnd Reykjavíkur, á fundi hinn 5. febrúar 2003, að afturkalla hið umdeilda byggingarleyfi en veitti jafnframt á sama fundi nýtt leyfi til sömu framkvæmda með vísan til þess að ekki léki lengur vafi á því að leyfið samræmdist aðalskipulagi eftir breytingar sem orðið hefðu á því.  Var ákvörðun þessi staðfest á fundi borgarstjórnar hinn 20. febrúar 2003. 

Með hliðsjón af því að hin kærða ákvörðun í framangreindu kærumáli hafði verið afturkölluð vísaði úrskurðarnefndin málinu frá með úrskurði uppkveðnum hinn 21. febrúar 2003.  Í framhaldi af þeim málalokum skutu kærendur hinni nýju ákvörðun um byggingarleyfið til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 24. febrúar 2003.

Eftir að málið kom að nýju til meðferðar fyrir nefndinni hafa einhverjar viðræður átt sér stað með málsaðilum um hugsanlegar sættir í málinu og mun hafa komið til umræðu að breyta staðsetningu nýbyggingar og fyrirkomulagi glugga og koma með því til móts við sjónarmið kærenda.  Hins vegar hafa þessar sáttaumleitanir ekki borið árangur enn sem komið er.
 
Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er því haldið fram að ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar um afturköllun eldra byggingarleyfis og veitingu nýs leyfis sé stórlega áfátt.  Umsókn um nýtt leyfi hafi verið ófullnægjandi og ekki hafi verið gætt ákvæða stjórnsýslulaga við ákvörðun um afturköllun eldra leyfis.  M.a. hafi borið að tilkynna aðilum um fyrirhugaða ákvörðun, sbr. 14. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, og gefa þeim kost á að tjá sig um málið.  Þessa hafi ekki verið gætt. 

Af hálfu kærenda er einnig á það bent að lögum og reglum um skipulagsmál, auk ákvæða stjórnsýslulaga, sé ætlað að tryggja réttaröryggi í meðferð skipulagsmála, þannig að réttur einstaklinga verði ekki fyrir borð borinn, þótt hagur heildarinnar sé hafður að leiðarljósi.  Margt bendi til þess að kynnningu á aðalskipulagstillögu þeirri sem verið hafi undanfari hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið stórlega ábótavant og hafi hún tæplega fullnægt lagaskilyrðum.  Þá hafi skort rökstuðning fyrir breyttu aðalskipulagi.  Ekkert deiliskipulag hafi verið í gildi um lóðina að Stakkahlíð 17.  Borgarstjórn beri ábyrgð á og annist gerð deiliskipulags.  Því sé harðlega mótmælt, að borgarstjórn hafi verið heimilt að samþykkja framkvæmd á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð að undangenginni grenndarkynningu, sbr. 7. mgr. 43. gr. laga 73/1997, þar sem óheimilt hafi verið að fara með málið eftir undantekningarákvæði 3. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997.  Ákvæði þetta beri að skýra svo að það eigi einungis við um minni háttar framkvæmdir sem ekki feli í sér breytingar á byggðamynstri.

Kærendur hafi talið sig mega treysta því að ekki yrði heimiluð bygging á umræddri lóð sem væri hærri og stærri en sú sem fyrir hafi verið á lóðinni, án þess að unnið yrði deiliskipulag þar sem tekið yrði tillit til byggðamynsturs svæðisins, m.a. vegna höfnunar umsóknar um leyfi fyrir slíkri byggingu á árinu 1991.  Hafi kærendur m.a. stuðst við vitneskju um þetta við ákvörðun um kaup á dýrum íbúðum í húsinu Bogahlíð 2, 4 og 6 á árunum 1995 og 1996.  Þá sé áréttað að 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga heimili ekki þá málsmeðferð, sem viðhöfð hafi verið, þar sem aðalskipulag hafi ekki heimilað íbúðabyggingu á lóðinni þegar grenndarkynningin hafi talist byrja þann 17. desember 2001.

Loks sé nýtingarhlutfall hinnar umdeildu nýbyggingar of hátt, auk þess sem grenndaráhrif byggingarinnar muni skerða lögvarða hagsmuni kærenda.

Kröfu sína um stöðvun framkvæmda styðja kærendur þeim rökum að slíkir annmarkar séu á hinni kærðu ákvörðun að ógildingu varði.  Ekki sé réttmætt, með tilliti til hagsmuna kærenda, að heimila framkvæmdir við niðurrif eldra húss á lóðinni samkvæmt hinu umdeilda leyfi, enda fylgi þeim röskun á hagsmunum kærenda sem þeir eigi ekki að þurfa að þola meðan málið sé til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

Málsrök borgaryfirvalda:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er þess krafist að kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda verði hafnað.  Sú krafa lúti að því að stöðva framkvæmdir við niðurrif eldra húss á meðan málið sé til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Þar sem sú framkvæmd ein sér hafi ekki í för með sér óafturkræf neikvæð áhrif á hagsmuni kærenda beri nefndinni að synja kröfunni, m.a. m.t.t. eigin fordæma.  Telja verði að það varði ekki hagsmuni kærenda hvort niðurrif núverandi húss á lóðinni nái fram að ganga áður en úrskurðað verði um efnishlið málsins, vilji byggingarleyfishafinn taka þá áhættu að hefja framkvæmdir.  Í samræmi við þá meginreglu að kæra fresti ekki réttaráhrifum hinnar kærðu ákvörðunar verði að skýra stöðvunarheimild nefndarinnar þröngt, enda um mjög íþyngjandi aðgerð að ræða fyrir þann sem fyrir verði.  Um rökstuðning fyrir synjun á stöðvunarkröfunni vísist að öðru leyti til gagna málsins, málavaxtalýsingar og efnislegrar umfjöllunar um einstakar málsástæður kærenda.

Reykjavíkurborg mótmælir fullyrðingum kærenda um að ákvörðun um afturköllun fyrra byggingarleyfis hafi verið áfátt.  Ekki hafi verið þörf á að kynna þeim áform um þá ákvörðun, enda hafi með henni í raun verið fallist á kröfu þeirra um að umrædd ákvörðun yrði ógilt.  Ákvörðunin hafi því ekki verið íþyngjandi fyrir þá en fyrir hafi legið samþykki byggingarleyfishafans, sem sé sá aðili sem umrædd ákvörðun hafi fyrst og fremst beinst að.  Þá hafi sjónarmið kærenda verið borgaryfirvöldum kunn og legið fyrir þegar hin kærða ákvörðun hafi verið tekin.

Einnig er mótmælt málatilbúnaði kærenda er varðar málsmeðferð breytingar á Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016 varðandi lóðina nr. 17 við Stakkahlíð.  Eins og ráða megi af gögnum málsins hafi meðferð tillögunnar verið í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, enda hafi tillagan verið auglýst til kynningar en ekki grenndarkynnt eins og kærendur haldi fram.  Í fyrra grenndarkynningarbréfinu hafi þess hins vegar verið getið, til frekari upplýsingar fyrir hagsmunaaðila, að samhliða grenndarkynningunni væri auglýst til kynningar tillaga að breytingu á aðalskipulagi varðandi lóðina.  Ekki verði fjallað frekar um þessa málsástæðu kærenda þar sem hún hafi ekki þýðingu í málinu, enda úrskurðarnefndin ekki til þess bær að fjalla um lögmæti breytinga á aðalskipulagi sem umhverfisráðherra hafi staðfest.

Rétt sé hjá kærendum að ekkert deiliskipulag sé til af því svæði sem lóðin að Stakkahlíð nr. 17 standi á, en einmitt af þeirri ástæðu hafi það verið byggingarleyfisumsókn sem grenndarkynnt hafi verið fyrir hagsmunaaðilum, sbr. 3. mgr. 23. gr. og 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, en ekki breyting á deiliskipulagi.  Umfjöllun kærenda um deiliskipulag og þær kröfur sem gerðar séu til slíkra skipulagsáætlana hafi því ekki þýðingu.

Óumdeilt sé að núgildandi skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997 byggi á því að allt land sé skipulagsskylt og framkvæmdir skuli að jafnaði byggja á deiliskipulagsáætlunum.  Í 9. gr. skipulags- og byggingarlaga komi fram meginregla laganna um skipulagsskyldu, þ.e. að landið allt sé skipulagsskylt, og að allar framkvæmdir, þ.e. bygging húsa, annarra mannvirkja og aðrar framkvæmdir, skuli vera í samræmi við skipulagsáætlanir.  Með ákvæði þessu hafi í fyrsta sinn verið kveðið afdráttarlaust á um skipulagsskyldu á Íslandi.  Frá þessari meginreglu séu hins vegar nokkrar undantekningar en hér skipti bara ein þeirra máli og komi hún fram í 3. mgr. 23. gr. laganna.  Samkvæmt þeirri grein sé sveitarstjórn heimilt, í þegar byggðu hverfi þar sem ekki sé til deiliskipulag, að veita leyfi til framkvæmda að undangenginni grenndarkynningu, sbr. 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997, eins og gert hafi verið í því máli sem hér sé fjallað um.  Ákvæðið hafi verið skýrt með þeim hætti að aðeins sé hægt að neyta þessarar undanþágu samræmist byggingarleyfi byggðamynstri og ákvæðum aðalskipulags.  Það sé skoðun borgaryfirvalda að fyrirhuguð bygging að Stakkahlíð 17 samræmist byggðamynstri svæðisins og að heimilt hafi verið að fara með málið á þann veg sem gert hafi verið.

Mótmælt sé þeirri fullyrðingu kærenda að óheimilt hafi verið að grenndarkynna umsóknina áður en tillaga að breytingu á aðalskipulagi varðandi lóðina hafi verið samþykkt.  Hvergi í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 sé mælt fyrir um að það sé bannað.  Í 2. mgr. 43. gr. segi aðeins að framkvæmdir skv. 1. mgr. skuli vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag.  Í því máli sem hér um ræði hafi hið kærða byggingarleyfi verið samþykkt, bæði í skipulags- og byggingarnefnd og borgarstjórn, eftir að umhverfisráðherra hafi staðfest aðalskipulagsbreytinguna.  Ljóst sé því, í samræmi við ákvæði 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingalaga, að þegar framkvæmdir hafi verið hafnar við niðurrif hússins hafi þær verið í samræmi við staðfest aðalskipulag.  Þá verði að skýra 3. mgr. 23. gr. í samræmi við breytingu sem gerð hafi verið á 1. mgr. sömu greinar, sem nú sé 2. mgr., með lögum nr. 170/2001, en með þeirri breytingu hafi sveitarstjórnum verið heimilað að auglýsa  tillögu að deiliskipulagi eða breytingu á deiliskipulagi samhliða tillögu að samsvarandi breytingu á aðalskipulagi varðandi sama svæði.  Sömu sjónarmið eigi við um samhliða auglýsingu um breytingu á aðalskipulagi og grenndarkynningu á byggingarleyfisumsókn, en skýra verði ákvæði laganna í samræmi hvað þetta varði. 

Kærendur telji að vegna höfnunar byggingarleyfisumsóknar frá árinu 1991 hafi þeir mátt treysta því að ekki yrði heimiluð bygging sem væri hærri og stærri en sú sem fyrir hafi verið á lóðinni án þess að unnið yrði deiliskipulag.  Í þessu sambandi verði að hafa í huga að í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 sé gert ráð fyrir að sveitarstjórnir hafi heimildir til þess að breyta gildandi skipulagsáætlunum og veita leyfi til framkvæmda án þess að fyrir liggi deiliskipulag, sbr. t.d. 21., 23. og 26. gr. laganna.  Eigendur fasteigna í þéttbýli geti því ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi eða byggingum sem haft geti í för með sér skerðingu á útsýni, umferðaraukningu eða aðrar breytingar. Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum.  Borgaryfirvöld telji að byggingarleyfi það sem um sé deilt í máli þessu hafi óveruleg áhrif á grenndarrétt hagsmunaaðila, þ.m.t. kærenda.  Telji aðilar sig hins vegar hafa orðið fyrir tjóni umfram það sem almennt gerist eða þeir hafi mátt búast við eigi þeir bótarétt skv. ákvæðum 33. gr. laganna.  Kærendur hafi ekki sýnt fram á þeir verði fyrir tjóni vegna breytingarinnar.  Umfjöllun um bætur falli hins vegar utan valdsviðs úrskurðarnefndarinnar og verði því ekki gerð frekari skil í þessu máli.  Hafa beri í huga að kærendur búi í húsi, sem á sínum tíma hafi verið byggt á grundvelli sambærilegrar málsmeðferðar og hin kærða byggingarleyfisumsókn hafi hlotið, og hafi þeim því mátt vera ljóst að breytingar gætu átt sér stað á svæðinu.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda mótmælt.  Telur hann hina kærðu ákvörðun í alla staði lögmæta og mótmælir því að á henni séu einhverjir hnökrar er ógildingu varði. 

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er einungis til úrlausnar í þessum þætti málsins hvort verða eigi við kröfu kærenda um að stöðva framkvæmdir við niðurrif húss þess sem fyrir er á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð, en innréttingar og léttir milliveggir voru fjarlægðir úr húsinu skömmu fyrir árslok 2002.  Hafa framkvæmdir eftir það legið niðri.

Leyfi til niðurrifs eldra húss og til byggingar nýs húss á lóðinni koma fram í einni og sömu ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 5. febrúar 2003, sem kærð er í máli þessu.  Til úrlausnar er í málinu hvort við undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið farið að lögum, svo og hvort ákvörðunin sé haldin efnisannmörkum.

Úrskurðarnefndin telur það orka tvímælis að heimilt hafi verið að grenndarkynna umsókn um hið umdeilda byggingarleyfi á sama tíma og auglýst var til kynningar breyting á aðalskipulagi, sem var forsenda leyfisveitingarinnar.  Þá leikur einnig vafi á um það hvort nýtingarhlutfall fyrirhugaðrar nýbyggingar samræmist aðalskipulagi svo og hvort heimilt hafi verið að fara með málið eftir undantekningarheimild 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 í stað þess að vinna deiliskipulag fyrir viðkomandi svæði eða reit.  Þykir því svo mikill vafi leika á um lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar að fallast beri á kröfu kærenda um að framkvæmdir við niðurrif hússins, samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi, verði stöðvaðar meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. 

Úrskurðarorð:

Framkvæmdir við niðurrif hússins að Stakkahlíð 17 í Reykjavík skulu stöðvaðar meðan beðið er efnisúrlausnar úrskurðarnefndarinnar um gildi hins kærða byggingarleyfis fyrir framkvæmdum á lóðinni.

______________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________            _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Óðinn Elísson

des 22
Love0

19/2001 Húsavík, miðbær

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 27. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl. varamaður.

Fyrir var tekið mál nr. 19/2001, kæra fyrrverandi og núverandi eigenda fasteignarinnar að Garðarsbraut 5, Húsavík á samþykkt bæjarstjórnar Húsavíkur frá 20. febrúar 2001 um deiliskipulag fyrir miðbæ Húsavíkur.

Á málið er nú lagður svofelldur

Úrskurður.

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 8. maí 2001, er barst nefndinni hinn 9. maí sama ár, kærir Berglind Svavarsdóttir hdl., fyrir hönd K og G ehf., Garðarsbraut 5, Húsavík, þá ákvörðun bæjarstjórnar Húsavíkur frá 20. febrúar 2001 að samþykkja deiliskipulag fyrir miðbæ Húsavíkur.  Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verið felld úr gildi og réttur kærenda til lóðarinnar að Garðarsbraut 3-7 verið viðurkenndur.  Þá er krafist stöðvunar réttaráhrifa hinnar kærðu ákvörðunar þar til úrskurður gengur í málinu.

Málavextir:  K mun hafa átt húseignir nr. 3, 5, og 7 við Garðarsbraut auk fasteigna er stóðu við Vallholtsveg.  Húsin við Vallholtsveg og Garðarsbraut 3, er stóðu norðan Vallholtsvegar, hafa verið fjarlægð að tilstuðlan eiganda.  Samkvæmt lóðarsamningi frá 25. febrúar 1970 er lóðin nr. 3-7 við Garðarsbraut talin vera 2.479 fermetrar og samkvæmt uppdrætti er samningnum fylgir er lóðin staðsett sunnan Vallholtsvegar.  Í ágústmánuði 1999 var húsið nr. 7 við Garðarsbraut selt og m.a. við það miðað að framseld lóðarréttindi næðu 3 metra til norðurs frá húsvegg.  Í desember 1999 seldi K G ehf. húsnæði sitt að Garðarsbraut 5 og var í samningnum gert ráð fyrir að í kaupunum fylgdi réttur til lóðarinnar nr. 3 við Garðarsbraut.  Umrætt svæði hafði ekki verið deiliskipulagt á þessum tíma.

Á vordögum 2000 var K kynntur uppdráttur að deiliskipulagi fyrir umræddan reit og gefinn kostur á að koma að athugasemdum.  Samkvæmt þeim uppdrætti var m.a. lóðinni nr. 5 og 7 við Garðarsbraut skipt upp í tvær lóðir og var þar miðað við önnur lóðamörk en ráð var fyrir gert við sölu Garðarsbrautar 7.  Jafnframt var lóð sú sem fylgt hafði húsinu að Garðarsbraut 3 stækkuð og nefnd Vallholtsvegur 1.  Í bréfi, dags. 16. júní 2000, komu kærendur á framfæri athugasemdum sínum er snertu áætluð lóðamörk milli Garðarsbrautar 5 og 7 og áætlaðan göngustíg á lóðarmörkum greindra fasteigna auk þess sem áréttaður var sá skilningur kærenda að fasteigninni að Garðarsbraut 5 fylgdi réttur til lóðarinnar að Garðarsbraut 3.  Bréf kærenda var tekið fyrir á fundi byggingarnefndar bæjarins hinn 21. júní 2000 og þar sett fram sú skoðun byggingarnefndar að lóðin að Garðarsbraut 7 mætti ekki minni vera en gert væri ráð fyrir á fyrirliggjandi skipulagsuppdrætti og lóðin að Garðarsbraut 3, norðan Vallholtsvegar, væri fallin til bæjarins þar sem ekki hefði verið byggt á henni og uppdráttur með lóðarsamningnum frá 25. febrúar 1970 tæki ekki til lóðarinnar norðan Vallholtsvegar.  Kærendur höfðu spurnir að þessum fundi byggingarnefndar og fóru fram á rökstuðning fyrir afstöðu nefndarinnar til framkominna athugasemda með bréfi, dags. 17. júlí 2000.  Erindinu var svarað með bréfi byggingarfulltrúa bæjarins, dags. 27. júlí 2000, þar sem fram kom bókun nefndarinnar um fyrrgreinda afstöðu hennar til málsins.  Kærendur sendu á ný beiðni um rökstuðning fyrir umræddri afgreiðslu byggingarnefndar með bréfi, dags. 16. ágúst 2000 en, ekki liggur fyrir í málinu að því erindi hafi verið svarað bréflega.

Tillaga að deiliskipulagi fyrir miðbæ Húsavíkur var síðan auglýst í Lögbirtingarblaði hinn 29. nóvember 2000 og mun lóðin að Garðarsbraut 7 þá hafa verið minnkuð um 60 fermetra frá fyrri uppdrætti og göngustígur milli húsanna lagður til bæjarins.   Lögmaður kærenda sendi inn athugasemdir við deiliskipulagstillöguna með bréfi, dags. 12. janúar 2001, þar sem mótmæli voru á sömu lund sem fyrr.

Skipulags- og byggingarnefnd tók fyrir deiliskipulagstillöguna og fram komnar athugasemdir kærenda á fundi sínum hinn 13. febrúar 2001 og afgreiddi málið með eftirfarandi bókun:  „Kynningu skipulagsins er nú lokið.  Sameiginleg athugasemd barst frá fyrrverandi og núverandi eigendum Garðarsbrautar 5.  Byggingarnefnd leggur til við bæjarstjórn að tillagan verði samþykkt með þeirri breytingu að göngustígur milli Ketilsbrautar og Garðarsbrautar tilheyri lóð nr. 5 við Garðarsbraut.  Að öðru leyti er vísað til fundargerðar Byggingarnefndar frá 21. júní 2000.”   Bæjarstjórn samþykkti þessa afgreiðslu á fundi hinn 20. febrúar 2001.  Kærendum var tilkynnt um niðurstöðu málsins með bréfi hinn 10. apríl 2001 og tók deiliskipulagið gildi með birtingu þess í Stjórnartíðindum hinn 30. apríl 2001.

Kærendur sættu sig ekki við þessi málalok og kærðu samþykkt deiliskipulagsins til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að við sölu umræddra eigna við Garðarsbraut á árinu 1999 hafi ekki verið fyrir hendi deiliskipulag fyrir svæðið.  Við söluna á Garðarsbraut 7 hafi verið framseld lóðarréttindi úr hinni sameiginlegu lóð og gert ráð fyrir að lóðamörk yrðu þremur metrum frá húsvegg í norður með umferðarrétti að austan.  Kaupverð eignarinnar hafi m.a. ráðist af þessum forsendum og hafi bæjaryfirvöldum verið kunnugt um stöðu mála fyrir hina umdeildu deiliskipulagsgerð.  Engin málefnaleg rök búi að baki þeirri ákvörðun bæjaryfirvalda að fara gegn fyrirliggjandi samningum um skiptingu lóðar milli Garðarsbrautar 5 og 7.  Vandséð sé að það varði deiliskipulagið nokkru hvort umrædd lóðamörk liggi norðar eða sunnar.  Í 1. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 séu m.a. sett fram þau markmið laganna að tryggja réttaröryggi í meðferð skipulags- og byggingarmála þannig að réttur einstaklinga og lögaðila verði ekki fyrir borð borinn þótt hagur heildarinnar sé hafður að leiðarljósi.  Með hinni kærðu ákvörðun sé verulegum hagsmunum kærenda raskað og gildir samningar settir í uppnám án þess að séð verði að með því sé verið að ná fram lögmætum markmiðum eða verið sé að gæta almannahagsmuna.

Kærendur benda á að eignarrétturinn sé varinn af 67. gr. stjórnarskrárinnar og enginn verði skyldaður til að láta eign sína af hendi nema að almenningsþörf krefjist og fyrir því sé lagaheimild enda komi fullt verð fyrir  Eignarréttarlegum hagsmunum verði ekki raskað með skipulagsákvörðunum nema fyrir liggi gilt skipulag og til þeirra ráðstafana séu fullnægjandi rök.

Með hinni kærðu ákvörðun virðist bæjaryfirvöld hafa tekið til sín hluta hinnar sameiginlegu lóðar, þ.e. nr. 3 við Garðarsbraut.  Samkvæmt þinglýstum lóðarsamningi frá árinu 1970 er umrædd lóð undir og umhverfis verslunarhús lóðarhafa við Garðarsbraut og teljist vera nr 3-7 við þá götu og sé hún þannig skráð í fasteignamati.  Þótt öll horn lóðarinnar séu ekki nýtt sé fráleitt að telja réttindi til þess lóðarparts niður fallin enda hafi bæjaryfirvöld ekki tilkynnt lóðarleiguhafa um niðurfellingu réttinda yfir lóðinni.  Kærendur beri ekki hallann af ónákvæmni af hálfu bæjaryfirvalda við gerð umrædds lóðarsamnings en óumdeilt sé að annar kærenda, Kaupfélag Þingeyinga, hafi nýtt lóðina nr. 3 við Garðarsbraut um áraraðir og fasteignir félagsins staðið á lóðinni eins og veðmálabækur beri með sér.  Þá sé óumdeilt að Kaupfélagið en ekki Húsavíkurbær hafi látið rífa mannvirki er á lóðinni stóðu.  Nýting lóðarinnar hafi verið í samræmi við gildandi aðalskipulag en eins og fram sé komið hafi svæðið ekki verið deiliskipulagt fram að þessu.  Í 45. gr. skipulags- og byggingarlaga sé byggingaryfirvöldum veitt heimild til að fella niður byggingarleyfi að tilteknum skilyrðum uppfylltum en þar sé hvergi að finna heimild til að fella niður leyfi vegna niðurrifs húss.  Ákvæði þess efnis í lóðarsamningi eigi því ekki lagastoð enda sé um að ræða ótímabundinn samning með erfðafesturétti.   Ljóst sé að kærendur hafi enn allan rétt til hinnar umþrættu lóðar og standist því ekki það ákvæði deiliskipulagsins að um sé að ræða óbyggða lóð.

Ennfremur benda kærendur á að annmarkar hafi verið á meðferð deiliskipulagstillögunnar og við meðferð hennar hafi grundvallarreglur stjórnsýsluréttar verið brotnar.  Allar reglur um tilkynningar og rökstuðning hafi verið hunsaðar af hálfu bæjaryfirvalda.  Bæjaryfirvöld hafi aldrei kallað eftir gögnum frá kærendum og ekki sé í ljós leitt að þau hafi kynnt sér ákvæði kaupsamninga eða samkomulag milli lóðarhafa og hafi rannsóknarregla 10. gr. stjórnsýslulaga ekki verið virt.  Þá hafi sveitarstjórn ekki fjallað um framkomnar athugasemdir við skipulagstillöguna eða sent kærendum umsögn sína þar um svo sem áskilið sé í 1. og 3. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga og 1. 2. og 4. mgr. gr. 6.3.3 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Bent er og á að jafnræðisreglu 11. gr. stjórnsýslulaga hafi ekki verið gætt við deiliskipulagsgerðina í ljósi þess að ekki gæti samræmis milli flatarmáls húsa á lóðunum nr. 5 og 7 við Garðarsbraut og ákvarðaðrar lóðarstærðar. Við hina kærðu ákvörðun hafi ekki verið höfð hliðsjón af meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga þar sem bæjaryfirvöld séu að taka íþyngjandi ákvörðun gagnvart kærendum með setningu deiliskipulagsins þótt ljóst sé að markmiðum skipulagsins verði náð fram með öðru og vægara móti.

Standi hin kærða ákvörðun óhögguð hafi það í för með sér að verðmæti og nýtingarmöguleikar fasteignarinnar að Garðarsbraut 5 rýrni til tjóns fyrir kærendur sem bæjaryfirvöld hljóti að bera ábyrgð á.

Málsrök Húsavíkurbæjar:  Bæjaryfirvöld benda á að framkomnar athugasemdir kærenda við hið kærða deiliskipulag eigi rót sína að rekja til sölu fasteignanna að Garðarsbraut 5 og 7 þar sem lóðarréttindi séu framseld og ráðgerð séu lóðamörk.

Í afsali fyrir Garðarsbraut 7 og samkomulagi aðila um tilhögun lóðarréttinda frá 9. ágúst 1999 komi fram að lóðarréttindi séu sameiginleg með fasteignunum að Garðarsbraut 3 og 5 og að kaupanda sé kunnugt um að gera þurfi nýjan lóðarleigusamning við Húsavíkurbæ vegna samkomulags aðila um væntanleg lóðarréttindi Garðarsbrautar 7.  Þá komi fram í 10. gr. kaupsamnings um fasteignina að Garðarsbraut 5 að kaupanda sé kunnugt um að verið sé að vinna að skipulagningu og gerð lóðarsamnings vegna hinnar seldu fasteignar og endanleg lóðarmörk því ekki ljós.  Þar komi einnig fram að kaupanda sé kunnugt um framsal lóðarréttinda vegna sölu fasteignarinnar að Garðarsbraut 7 en kaupandi geri þann fyrirvara að tilheyri lóðin nr. 3 við Garðarsbraut ekki seljanda verði veittur afsláttur af kaupverði er nemi kr. 2000 fyrir hvern fermetra. 

Samkvæmt þessu hafi aðilum verið ljóst að ákvörðun lóðamarka yrði ekki tekin með samkomulagi aðila án samþykkis Húsavíkurbæjar sem lóðareiganda og að óvissa væri um stöðu lóðarinnar að Garðarsbraut 3.  Verði ekki annað ráðið en aðilum hafi einnig verið kunnugt um að unnið væri að skipulagi svæðisins af hálfu Húsavíkurbæjar.

Að mati bæjaryfirvalda tilheyri lóðin nr. 3 við Garðarsbraut sveitarfélaginu þar sem ekki hafi verið byggt á lóðinni.  Lóðarsamningur frá árinu 1970 telji lóðina Garðarsbraut 3-7 2.479 fermetra samkvæmt uppdrætti er samningnum fylgdi en sá uppdráttur nái ekki til lóðar norðan Vallholtsvegar þar sem umrædd lóð standi.

Hið kærða deiliskipulag hafi verið auglýst til kynningar af hálfu Húsavíkurbæjar í lögbundinn tíma og hafi athugasemdir borist frá kærendum.  Um þær hafi verið fjallað og komið til móts við kærendur í einu atriði.  Bæjarstjórn hafi samþykkt deiliskipulagið, Skipulagsstofnun farið yfir það og auglýsing um gildistöku þess birt í Stjórnartíðindum hinn 30. apríl 2001.  Bæjaryfirvöld telji að engin rök séu til að hnekkja hinni kærðu ákvörðun sem hafi verið sett með lögformlega réttum hætti af þar til bærum stjórnvöldum.

Niðurstaða:  Kærendur telja að málsmeðferð hinnar kærðu deiliskipulagsákvörðunar hafi verið ábótavant og með ákvörðuninni um lóðamörk Garðarsbrautar 5 og 7 ásamt ráðstöfun lóðar að Garðarsbraut 3, sem í deiliskipulaginu felist, sé hagsmunum kærenda raskað óhæfilega og beri að ógilda hina kærðu ákvörðun.  Jafnframt gerðu kærendur kröfu um stöðvun réttaráhrifa deiliskipulagsins og að viðurkenndur yrði réttur þeirra til lóðarinnar nr. 3-7 við Garðarsbraut.

Í 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 37/1998 er fjallað um úrskurðarvald úrskurðarnefndarinnar vegna kröfu um stöðvun framkvæmda.  Setning deiliskipulags felur að jafnaði ekki í sér leyfi til framkvæmda heldur þarf yfirleitt áður að koma til útgáfu byggingar- eða framkvæmdaleyfa.  Hefur ekki verið sýnt fram á að hin kærða ákvörðun í máli þessu hafi leitt til framkvæmda eða haft önnur slík réttaráhrif að þýðingu hefði haft að fresta þeim með sjálfstæðum úrskurði til bráðbirgða.  Hefur því ekki komið til þess að krafa kærenda um frestun réttaráhrifa væri tekin til sjálfstæðrar úrlausnar.

K, þáverandi eiganda umræddra lóða, var sendur uppdráttur á undirbúningsstigi fyrirhugaðrar deiliskipulagstillögu.  Kærendur komu að sameiginlegum athugasemdum sínum við þá tillögu sem byggingarnefnd tók afstöðu til og var beiðni kærenda um rökstuðning fyrir afstöðu byggingarnefndar svarað.  Ekki verður talið að byggingarnefnd hafi borið að tilkynna kærendum um afstöðu sína til framkominna athugasemda þeirra þar sem umrædd afgreiðsla var liður í undirbúningi máls en ekki stjórnvaldsákvörðun í skilningi 1. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Deiliskipulagstillagan var síðan auglýst til kynningar á lögboðinn hátt og komu kærendur á framfæri athugasemdum sínum við þá kynningu þar sem m.a. komu fram upplýsingar um ráðagerðir aðila að afsalsgerningum um lóðamörk við skiptingu sameiginlegrar lóðar.  Bæjarstjórn afgreiddi tillöguna og tók afstöðu til framkominna athugasemda kærenda og tilkynnti þeim um afgreiðsluna.  Í þeirri afgreiðslu er að finna ástæður bæjaryfirvalda fyrir afstöðu til umræddra athugasemda þar sem skírskotað er til bókunar byggingarnefndar frá 21. júní 2000 er fylgdi tilkynningu til kærenda.  Málsmeðferðin var því í samræmi við 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og ekki verður séð að farið hafi verið í bága við rannsóknarreglu 10 gr. stjórnsýslulaga. 

Með hinu kærða deilskipulagi eru dregin lóðamörk milli Garðarsbrautar 5 og 7 sem áður höfðu haft sameiginlega lóð.  Eru lóðamörkin önnur en áætluð voru í samningum um téðar eignir.  Í greinargerð deiliskipulagsins kemur fram það markmið að ná fram heildarsvip og sem bestum nýtingarmöguleikum á svæðinu og eru gerðar breytingar á stærðum lóða í því skyni.  Samkvæmt deiliskipulaginu er lóðin nr. 5 við Garðarsbraut 2.913 fermetrar en lóðin að Garðarsbraut 7 er 381 fermetri.  Yrðu lóðamörk færð til samræmis við ráðagerðir kærenda minnkaði lóðin að Garðarsbraut 7 um rúma 60 fermetra og lóðin að Garðarsbraut 5 stækkaði að sama skapi.  Telja verður að fyrir þeirri ákvörðun bæjaryfirvalda, að minnka ekki lóðina að Garðarsbraut 7 meira en orðið er, séu skipulagsleg rök.  Lóðin sem tilheyrir miðbæ Húsavíkur, er með minnstu lóðum á svæðinu og frekari skerðing hennar myndi takmarka nýtingarmöguleika lóðarinnar til framtíðar og þá sérstaklega þegar höfð er hliðsjón af kröfum um bílastæði við frekari uppbyggingu húsakosts.  Verður ekki fallist á að lögmætar ástæður hafi skort við ákvörðun umræddra lóðamarka og að ákvörðunin fari í bága við meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga.  Þess ber og að gæta að óheimilt er að skipta lóðum nema með samþykki sveitarstjórnar samkvæmt 1. mgr. 30. gr. skipulags- og byggingarlaga og þykir ekki skipta máli um gildi umþrætts deiliskipulags þótt væntingar kærenda um lóðamörk hafi ekki gengið eftir.
 
Samkvæmt fyrirliggjandi upplýsingum um stærðir húsa í afsalsgerningum um fasteignirnar að Garðarsbraut 5 og 7 og um lóðarstærðir greindra fasteigna í hinu kærða deiliskipulagi mun nýtingarhlutfall lóðarinnar að Garðarsbraut 5 vera 0,91 en lóðarinnar að Garðarsbraut 7 vera  0,48.  Í umdeildu deiliskipulagi er gert ráð fyrir einu bílastæði fyrir hverja 35 fermetra sem byggðir verða á svæðinu í samræmi við gr. 3.1.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Vandséð er að unnt verði að ná sama eða svipuðu nýtingarhlutfalli að Garðarsbraut 7 eins og fyrir er á lóðinni að Garðarsbraut 5 þegar haft er í huga að til þess þyrfti að auka byggingarmagn á lóðinni um 166 fermetra og bæta við 5 bílastæðum.  Af þessum sökum verður ekki talið að hin kærða ákvörðun fari gegn jafnræðisreglu 11. gr. stjórnsýslulaga á kostnað kærenda.

Kærendur deila jafnframt á að með hinni kærðu ákvörðun hafi lóð sú sem tilheyrt hafi húsinu að Garðarsbraut 3 verið tekin undir Húsavíkurbæ en lóðin tilheyri lóðinni nr. 3-7 við Garðarsbraut samkvæmt lóðarleigusamningi frá árinu 1970. 

Deiliskipulag er skilgreint í 6. mgr. gr. 1.3 í skipulagsreglugerð sem skipulagsáætlun fyrir afmörkuð svæði eða reit innan sveitarfélags sem byggt er á aðalskipulagi og kveður nánar á um útfærslu þess.  Deiliskipulag felur ekki í sér ákvarðanir um bein eða óbein eignarréttindi.  Af gögnum málsins verður ráðið að deilur eru milli kærenda og sveitarstjórnar um lóðarréttindi yfir lóð þeirri sem fylgdi húsinu að Garðarsbraut 3, sem stóð norðan Vallholtsvegar.  Það er ekki á valdsviði úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála að skera úr um slíkan ágreining og getur sá ágreiningur engu breytt um gildi hins umdeilda skipulags.

Að öllu þessu virtu telur úrskurðarnefndin ekki rök til þess að fella hina kærðu deiliskipulagsákvörðun úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kröfu kærenda um ógildingu deiliskipulags fyrir miðbæ Húsavíkur, sem samþykkt var af bæjarstjórn hinn 20. febrúar 2001, er hafnað.

______________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Óðinn Elísson