Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

44/2004 Sefgarðar

Með

Ár 2005, fimmtudaginn 9. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Sesselja Jónsdóttir lögfræðingur, varamaður í nefndinni.

Fyrir var tekið mál nr. 44/2004, kæra eiganda hússins að Sefgörðum 16, Seltjarnarnesi á synjun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarnesbæjar frá 8. júlí 2004 um að eiganda hússins að Sefgörðum 24 verði gert skylt að fjarlægja skjólveggi á mörkum lóðarinnar að Sefgörðum 24 og lóðanna nr. 16, 18 og 26 við Sefgarða. 

Í málinu er kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 2. ágúst 2004, sem barst nefndinni hinn 3. s.m., kærir B, Sefgörðum 16, Seltjarnarnesi synjun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarnesbæjar frá 8. júlí 2004 um að eiganda hússins að Sefgörðum 24 verði gert skylt að fjarlægja skjólveggi á mörkum lóðarinnar að Sefgörðum 24 og lóðanna nr. 16, 18 og 26 við Sefgarða. 

Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar Seltjarnarnesbæjar hinn 21. júlí 2004. 

Kærandi krefst þess að úrskurðarnefndin endurskoði ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar frá 8. júlí 2004 og taki að því búnu til greina kröfu kæranda um að skjólveggir að Sefgörðum 24, sem reistir eru við mörk lóða Sefgarða nr. 16, 18 og 26, skuli rifnir eða endurgerðir í samræmi við byggingarreglugerð nr. 441/1998.

Málavextir:  Kærandi er eigandi einbýlishúss að Sefgörðum 16 á Seltjarnarnesi og mun hafa byggt húsið á árinu 1979.  Þannig hagar til að vesturmörk lóðar kæranda liggja að mestu að baklóð hússins nr. 26 við Sefgarða og er lág timburgirðing milli lóðanna.  Þar sem lóðir standast ekki á til fulls liggja umrædd lóðamörk einnig að baklóð hússins nr. 24 við Sefgarða á 7,5-8 metra bili til norðurs frá suðvesturhorni lóðar kæranda.  Við upphaflegan frágang lóðar sinnar setti eigandi Sefgarða 24 niður nokkrar trjáplöntur á lóðamörkum þar sem lóð hans liggur að lóð kæranda en reisti síðar allháan skjólvegg úr timbri inni á lóð sinni, samsíða mörkum lóðanna, en í um það bil 30 cm fjarlægð frá þeim.  Kveður eigandi Sefgarða 24 þennan vegg hafa verið reistan á árinu 1979 en kærandi telur það hafa verið nokkru seinna, líklega einhvern tímann á árabilinu 1982 til 1984.  Eftir að umræddur veggur var reistur hefur eigandi Sefgarða 24 ekki getað komist um lóð sína að trjám þeim er hann hafði sett niður á lóðamörkum þar sem skjólveggurinn skilur ræmu þá er þau standa á frá lóðinni.  Kærandi kveðst hafa krafist lagfæringar á þessum frágangi fljótlega eftir að skjólveggirnir hafi verið reistir en á þeim tíma hafi hann ekki búið í húsi sínu heldur hafi það verið leigt út.  Hann hafi flutt í húsið á árinu 1991 og hafi ári síðar ítrekað kröfur sínar um úrbætur við byggingarfulltrúa.  Hafi honum þá verið tjáð að ekkert væri hægt að aðhafast í málinu, en við endurgerð skjólveggjanna skyldu þeir reistir í samræmi við gildandi reglur.  Kveðst kærandi hafa sæst á þetta að svo stöddu.  Hann kveðst hafa ítrekað kröfur sínar við byggingarfulltrúa á árinu 1994.

Með bréfi, dags. 2. júlí 1999, til byggingarnefndar Seltjarnarnesbæjar, kom kærandi á framfæri þeirri skoðun sinni að skjólveggirnir þörfnuðust orðið endurgerðar þar sem þeir væru farnir að sveiflast óeðlilega mikið í hvassviðrum.  Með vísan til þessa krafðist kærandi flutnings og rétts frágangs á skjólveggjunum til samræmis við gildandi reglur, ef byggingarnefndin teldi að skjólveggirnir væru ekki reistir í samræmi við lög og reglur, sem hefðu gilt og giltu um slík mannvirki.  Ennfremur krafðist hann þess að trén á lóðamörkunum yrðu fjarlægð, svo ganga mætti þannig frá lóðamörkum að möl og annað lauslegt skriði ekki stöðugt inn á lóð hans.  Hafa deilur staðið milli eigenda fasteignanna að Sefgörðum 16 og 24 um skjólvegg þennan frá þessum tíma og hefur úrskurðarnefndin m.a. kveðið upp þrjá úrskurði, í málum nr. 23/2000, 18/2002 og 49/2002, vegna þessa ágreinings.  Hafa hinar kærðu ákvarðanir verið felldar úr gildi í tveimur þessara mála en hinu þriðja var vísað frá úrskurðarnefndinni.

Eftir að seinni efnisúrskurður úrskurðarnefndarinnar gekk, í byrjun september 2003, var kæranda tilkynnt að skipulags- og mannvirkjanefnd myndi endurupptaka mál hans og að við málsmeðferðina yrði stuðst við upphaflegt erindi hans frá 2. júlí 1999.  Jafnframt var eiganda Sefgarða 24 kynnt þessi ákvörðun og honum gefinn kostur á að koma á framfæri andmælum sínum við framkomnar kröfur til skipulags- og mannvirkjanefndar. 
 
Með bréfi til skipulags- og mannvirkjanefndar, dags. 23. febrúar 2004, kom kærandi á framfæri við nefndina athugasemdum við sjónarmið eiganda Sefgarða 24 í málinu og ítrekaði jafnframt kröfur sínar og málsástæður.  Áréttaði kærandi í lok bréfs síns að hann krefðist þess sem endranær að skjólveggirnir Sefgörðum 24, sem reistir væru við mörk lóða Sefgarða nr. 16, 18 og 26, yrðu rifnir eða endurgerðir í samræmi við byggingarreglugerð nr. 441/1998.  Þá væri þess og krafist að trjágróður á mörkum lóðanna nr. 16 og 24 yrði fjarlægður. 

Á fundi skipulags- og mannvirkjanefndar hinn 8. júlí 2004 var erindi kæranda tekið til afgreiðslu og eftirfarandi bókað af því tilefni:  „Lögð fram greinargerð bæjarlögmanns um Sefgarða.  Í samræmi við greinargerðina er það ákvörðun nefndarinnar að hafnað er kröfu eiganda Sefgarða 16 um að eigandi Sefgarða 24 verði gert skylt að fjarlægja girðingu á mörkum lóðanna Sefgarða 16 og 24.  Eiganda Sefgarða 24 ber að fjarlægja gróður á lóðamörkum utan girðingar.“

Kærandi hefur skotið synjun skipulags- og mannvirkjanefndar um að eiganda Sefgarða 24 verði gert skylt að fjarlægja skjólveggi á lóðarmörkum lóðanna nr. 16, 18 og 24 við Sefgarða til úrskurðarnefndarinnar svo sem fyrr greinir.  Af hálfu eiganda Sefgarða 24 hefur komið fram að hann uni ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar um að fjarlægja skuli gróður á lóðamörkum, utan girðingar, og kemur sá þáttur ákvörðunarinnar því ekki til umfjöllunar í málinu.

Málsrök kæranda:  Kærandi heldur því fram að hinir umdeildu skjólveggir séu byggingarleyfisskyld mannvirki og hafi verið það á þeim tíma er þeir hafi verið reistir.  Fram hafi komið að ekki hafi verið sótt um leyfi fyrir skjólveggjunum eins og skylt hafi verið samkvæmt reglugerð sem í gildi hafi verið á þeim tíma sem þeir hafi verið reistir, sbr. bréf byggingarfulltrúa, dags. 11. nóvember 1999. 

Þá heldur kærandi því fram að fullyrðing eiganda Sefgarða 24 um að skjólveggirnir hafi verið reistir á árinu 1979 sé röng.  Í bréfi byggingarfulltrúa, dags. 14. september 2001, komi fram að skjólveggirnir hafi verið reistir fyrir u.þ.b. 19 árum sem þýði í kringum 1982 en ekki á árinu 1979. 

Kærandi leggur á það áherslu að krafa hans beinist að því að allir skjólveggirnir, þ.e. þeir sem snúi að lóðarmörkum hans lóðar sem og lóðar nr. 18, verði fjarlægðir.

Kærandi bendir á að eigandi lóðarinnar nr. 24 við Sefgarða haldi því ranglega fram að hann hafi ekki vitað um neinar athugasemdir kæranda fyrr en á árinu 2000.  Annað komi fram í bréfi kæranda til byggingarfulltrúa frá 2. júlí 1999.  Hið rétta sé að eftir að eigandi lóðarinnar nr. 24 hafi reist skjólveggina hafi hann ítrekað og í leyfisleysi farið inn á lóð kæranda til að annast tré sem hann sjálfur hafi gróðursett á lóðarmörkunum. 

Kærandi mótmælir þeim skilningi eiganda lóðarinnar nr. 24 að þá fyrst hafi komið til álita að byggingaryfirvöld fyrirskipuðu niðurrif veggjanna eftir að tjón varð á honum í óveðri hinn 11. desember 2001.  Þær aðstæður sem eigandi Sefgarða 24 skírskoti til hafi verið fyrir hendi allt frá því að skjólveggirnir hafi verið reistir.  Þegar árið 1999 hafi kærandi vakið athygli byggingarfulltrúa á því að endurgerð skjólveggjanna væri löngu orðin tímabær vegna lélegs frágangs. 

Eigandi Sefgarða 24 hafi ekki fært neinar sönnur á fjárhagslegt óhagræði af því að koma skjólveggjunum í þannig horf að þeir samræmist lögum, annað hvort með endurgerð eða niðurrifi, enda séu þeir hagsmunir aldrei svo miklir að þeir víki til hliðar lögvörðum rétti kæranda. 

Kærandi heldur því fram að hin kærða ákvörðun staðfesti í fyrsta lagi að eigandi Sefgarða 24 hafi girt fyrir aðgengi sitt að mörkum lóðar sinnar og kæranda.  Ekki sé hægt að leggja annan skilning í ákvörðunina en að kærandi ráði nú einn frágangi lóðarmarkanna að fengnu samþykki byggingaryfirvalda. 

Í öðru lagi staðfesti ákvörðunin að eigandi Sefgarða 24 hafi reist skjólveggina án leyfis byggingaryfirvalda og í andstöðu við þágildandi byggingarreglugerð.  Rök Seltjarnarnesbæjar fyrir því að veggirnir fái að standa áfram séu þau að kærandi hafi sýnt af sér tómlæti og að mjög vindasamt sé á Nesinu.  Ekki sé hægt að leggja annan skilning í þetta en að byggingaryfirvöldum hafi frá upphafi verið rétt að leggja blessun sína yfir mannvirkið. 

Í þriðja lagi staðfesti ákvörðunin að skjólveggirnir séu ekki í samræmi við núgildandi byggingarreglugerð en að við endurgerð skuli fylgt ákvæðum hennar.  Nefndin taki enga afstöðu til þess fyrir hvaða tíma eða við hvaða aðstæður endurgerð eigi að fara fram.  Ekki sé hægt að leggja annan skilning í þetta en að skjólveggirnir, sem reistir hafi verið fyrir rúmlega 20 árum, geti staðið til frambúðar. 

Í fjórða lagi staðfesti hin kærða ákvörðun að samþykkt byggingarnefndar frá 24. apríl 2002, þar sem eiganda Sefgarða 24 hafi verið gert að rífa niður eða endurgera þann hluta skjólveggjanna sem snúi að lóð kæranda, hafi verið óþarflega íþyngjandi og fái ekki staðist meðalhófsreglu stjórnsýsluréttarins.  Skoðun nefndarinnar sé svohljóðandi:  „Skipulags- og mannvirkjanefnd telur að þáverandi byggingarnefnd hafi borið að skora á eiganda veggjarins að lagfæra hann og koma honum í það horf að af honum stafaði ekki fokhætta og hafi aðeins haft heimild til þess að krefjast þess að veggurinn yrði fjarlægður ef ekki yrði orðið við þeirri áskorun.“  Ekki sé hægt að leggja annan skilning í þetta en að eigandi Sefgarða 24 hafi sinnt áskorunum byggingaryfirvalda og komið skjólveggjunum í ásættanlegt horf. 

Í gögnum sem kærandi lagði fyrir úrskurðarnefndina í fyrri kærumálum vegna hinna umdeildu skjólveggja komi fram staðhæfingar hans um að ekkert samráð hafi verið haft við hann þegar skjólveggirnir hafi verið byggðir og að hann hafi mótmælt byggingu þeirra þegar í upphafi.  Sjónarmið um friðhelgi einkalífsins hefðu átt að nægja til þess að byggingaryfirvöld hefðu haft afskipti af málinu.  Kærandi hafi aftur á móti ákveðið að hafast ekkert að fyrr en að endurbyggingu skjólveggjanna kæmi.  Með bréfi, dags. 2. júlí 1999, hafi hann vakið athygli byggingarnefndar á því að skjólveggirnir þörfnuðust orðið endurgerðar þar sem þeir sveifluðust mikið í hvassviðrum.  Því stæðu einnig öryggissjónarmið til þess að taka ætti kröfu hans til greina.        

Málsrök Seltjarnarnesbæjar:  Af hálfu Seltjarnarnesbæjar er bent á að skjólveggir þeir sem hér um ræði hafi eigandi Sefgarða 24 reist umhverfis bakgarð sinn á árinu 1979.  Lóðir húsanna að Sefgörðum 16 og 24 skarist á 7,5 – 8 metra kafla en að öðru leyti snúi þessir skjólveggir að öðrum aðliggjandi lóðum.  Ekki liggi fyrir umboð í málinu frá eiganda Sefgarða 26 til kæranda þess efnis að hann fari með hagsmuni hans í þessu máli og hafi sá aðili ekki óskað eftir samaðild í málinu, og sé ekki unnt að verða við kröfu kæranda varðandi þá eign. 

Eigandi Sefgarða 24 hafi ekki leitað heimildar byggingaryfirvalda á Seltjarnarnesi fyrir skjólveggjunum þegar þeir hafi verið reistir, sem þó hafi verið skylt á þeim tíma, sbr. þágildandi byggingarreglugerð nr. 292/1979, gr. 5.11.  Byggingaryfirvöld hafi látið það átölulaust þótt veggurinn risi enda hafi þau alla jafna á þeim tíma heimilað eigendum fasteigna að reisa girðingu umhverfis lóðir sínar, jafnvel þótt hæð þeirra færi yfir þau mörk sem sett hafi verið í þágildandi byggingarreglugerð (einn metri).  Ástæða þessa hafi verið sú að á Seltjarnarnesi sé mjög vindasamt sem kunnugt sé og skilningur hafi verið hjá byggingaryfirvöldum á því að íbúarnir reyndu að skapa sér skjól.  Þetta hafi þó verið háð því að eigendur aðliggjandi lóða hafi ekki gert við það athugasemdir.
 
Enginn eigenda aðliggjandi lóða hafi gert athugasemd við umræddan skjólvegg þegar hann hafi verið reistur og aldrei síðan, fyrr en erindi kæranda hafi borist þáverandi byggingarnefnd með bréfi, dags. 2. júlí 1999, um 20 árum eftir að skjólveggurinn hafi verið reistur.  Því verði að telja að kærandi hafi á sínum tíma samþykkt skjólvegginn og hann geti ekki svo löngu síðar krafist þess að hann verði fjarlægður af þeirri ástæðu að hann samrýmist ekki ákvæðum núgildandi byggingarreglugerðar.  Það sé hins vegar jafn augljóst að þegar komi að endurnýjun skjólveggjarins þá verði það ekki gert nema að gætt verði ákvæða núgildandi byggingarreglugerðar nr. 441/1998, sbr. 67. gr., en þar sé mælt fyrir um samþykki byggingarnefndar og eigenda aðliggjandi lóða fyrir girðingu á mörkum lóða.

Með tilliti til þessa, verði að telja að eigandi skjólveggjanna hafi haft heimild til þess að lagfæra veggina eftir tjón sem varð á þeim í hvassviðri aðfararnótt 11. desember 2001.  Skipulags- og mannvirkjanefnd telji að þáverandi byggingarnefnd hafi borið að skora á eiganda veggjanna að lagfæra þá og koma í það horf að af þeim stafaði ekki fokhætta og hafi aðeins haft heimild til að krefjast þess að veggirnir yrðu fjarlægðir ef ekki yrði orðið við þeirri áskorun.  

Málsrök eiganda hússins að Sefgörðum 24:  Áður en hin kærða ákvörðun var tekin leitaði skipulags- og mannvirkjanefnd eftir afstöðu eiganda hússins að Sefgörðum 24.  Af hans hálfu er fyrir úrskurðarnefndinni vísað til þeirra sjónarmiða er koma fram í svari hans til skipulags- og mannvirkjanefndarinnar. 
 
Eigandinn vísar til þess að umræddur veggur hafi staðið í u.þ.b. 21 ár án þess að nokkur maður hafi hreyft athugasemdum vegna hans.  Veggurinn hafi verið reistur á árinu 1979 og hafi á þeim tíma verið í fullu samræmi við byggingarreglugerð.  Eigandinn leggi á það áherslu, að hann hafi ekki heyrt um neinar athugasemdir frá kæranda varðandi skjólveggina fyrr en á árinu 2000.  Hann geti hins vegar ekki vitað um það, hvað kæranda og öðrum mönnum hafi farið á milli, þ.m.t. byggingarfulltrúa eða byggingaryfirvöldum, en honum hafi aldrei verið gert viðvart um neinar kvartanir eða athugasemdir varðandi þennan skjólvegg fyrr en á árinu 2000.

Eftir óveður sem gengið hafi yfir Seltjarnarnes hinn 11. desember 2001, hafi skemmdir orðið á skjólveggnum, og í framhaldi af því hafi byggingarfulltrúi komið á staðinn og skoðað umræddan vegg.  Í fundargerð byggingarnefndar hinn 24. apríl 2002 sé m.a. haft eftir byggingarfulltrúa að hann hafi daginn eftir umrætt óveður skoðað skjólvegginn og að hann hafi lagt að eiganda veggjarins að nota tækifærið og fjarlægja hann.  Síðar segi í fundargerðinni:  „Ekki féllst eigandinn á það, heldur myndi hann ganga tryggilega frá veggnum til bráðabirgða og rífa hann í sumar og endurbyggja.“  Þessari fullyrðingu sé mótmælt af hálfu eiganda hússins að Sefgörðum 24 enda sé hún í mótsögn við önnur gögn sem fyrir liggi í málinu. 

Eigandi hússins nr. 24 við Sefgarða heldur því fram að hann hafi aldrei fengið kröfur eða tilmæli frá byggingaryfirvöldum á Seltjarnarnesi þess efnis að hann breytti umræddum skjólveggjum eða fjarlægði eftir óveðrið í desember 2001.  Hann hafi hins vegar látið gera við skemmdir á þeim þannig að ekki væri hætta á að sams konar veður mundi aftur valda tjóni.  Þetta hafi hann gert eftir að hafa ráðfært sig við umhverfisverkfræðing.

Því sé harðlega mótmælt að skemmdir á skjólveggjunum hafi orðið slíkar í óveðrinu 11. desember 2001 að skapast hafi skilyrði til þess að skylda eiganda hússins nr. 24 við Sefgarða til að rífa veggina eða gera á þeim breytingar þannig að þeir yrðu í samræmi við skilyrði byggingarreglugerðar sem tekið hafi gildi 19 árum eftir að veggirnir hafi verið byggðir.  Gerð veggjanna sé óbreytt frá því þeir fyrst hafi verið reistir að öðru leyti en því að þeir hafi verið styrktir.  Gagnvart kæranda séu veggirnir nákvæmlega eins og þeir hafi alltaf verið.  Engin skynsamleg ástæða sé því til að hrófla við veggjunum, en slíkum tilfæringum myndi fylgja verulegur kostnaður.  Sé þess krafist að við ákvörðun í málinu verði litið til hagsmunamats, þ.e. hverju það varði kæranda að fá veggjunum breytt og hvað slík ákvörðun myndi þýða fyrir eiganda fasteignarinnar nr. 24 við Sefgarða.

Minnt sé á að lóðirnar nr. 16 og 24 við Sefgarða liggi aðeins saman að hluta, en lóðin nr. 24 liggi einnig að lóðunum nr. 18, nr. 22 og nr. 26.  Skjólveggirnir umlyki alla baklóð hússins nr. 24.  Lengd skjólveggjarins á mörkum lóðanna nr. 16 og 24 sé aðeins 7,5 m.  Enginn eigenda fasteignanna nr. 18, 22 og 26 við Sefgarða hafi nokkru sinni kvartað yfir veggjunum.

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin hefur kynnt sér aðstæður á vettvangi við meðferð fyrra kæumáls um margnefnda skjólveggi.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um synjun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarness á kröfu kæranda um að eiganda Sefgarða 24 verði gert að fjarlægja skjólveggi að Sefgörðum 24, sem hann mun hafa reist við mörk lóða Sefgarða nr. 16, 18 og 26.  Ágreiningur er í málinu um hvenær umræddir veggir  hafi verið reistir en af málsgögnum verður ráðið að það hafi í fyrsta lagi getað verði á árinu 1979 en að kærandi telji það hafa verið á árabilinu 1982 til 1984.  Ekki nýtur gagna um það hvenær kærandi gerði fyrst athugasemdir við byggingaryfirvöld eða eiganda skjólveggjanna um byggingu þeirra en formleg krafa um afskipti byggingaryfirvalda af veggjunum kom fyrst fram af hálfu kæranda í bréfi hans til byggingarnefndar, dags. 2. júlí 1999, en þá voru liðin að minnsta kosti full 15 ár frá því veggirnir voru reistir og jafnvel allt að 20.

Af hálfu kæranda hefur aðeins að takmörkuðu leyti verið vísað til réttarheimilda til stuðnings kröfugerð hans en skilja verður málatilbúnað hans á þann veg að hann telji annars vegar hægt að reisa kröfu um brottnám skjólveggjanna á þeirri forsendu að gerð þeirra hafi verið byggingarleyfisskyld framkvæmd gerð í óleyfi og hins vegar að ástand þeirra hafi verið orðið með þeim hætti að tjón hafi getað hlotist af.  Tilvist veggjanna gangi gegn lögvörðum eignarrétti, friðhelgi og grenndarrétti kæranda og eigi hann rétt á að veggirnir verði fjarlægðir eða endurgerðir í samræmi við ákvæði núgildandi byggingarreglugerðar nr. 441/1998.

Fallast má á með kæranda að byggingarleyfi hefði þurft fyrir hinum umdeildu skjólveggjum samkvæmt byggingarreglugerð nr. 292/1979 með síðari breytingum, sem í gildi var er veggirnir voru reistir, og að gerð þeirra hafi því verið ólögmæt.  Þrátt fyrir þetta verður ekki fallist á að kærandi geti nú krafist brottnáms veggjanna á þeirri forsendu að þeir hafi á sínum tíma verið reistir án heimildar byggingaryfirvalda.  Samkvæmt 5. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 getur byggingarnefnd að vísu ávallt mælt fyrir um að fjarlægja skuli ólöglega byggingu eða byggingarhluta, en vandséð er að heimildarákvæði þessu verði beitt um minni háttar mannvirki sem reist hefur verið löngu fyrir gildistöku laganna.  Koma þar bæði til sjónarmið um tómlæti og þær skorður sem við því eru reistar að lagaheimildum um þvingunarúrræði f þessu tagi verði beitt með afturvirkum hætti.  Var og í eldri byggingarlögum gert ráð fyrir því að leitað væri dóms um heimild til að grípa til úrræða vegna óleyfisframkvæmda, en aldrei mun hafa verið leitað atbeina dómstóla til að koma fram kröfu um brottnám skjólveggja þeirra sem um er deilt í málinu.  Telur úrskurðarnefndin að kærandi hafi af framangreindum sökum ekki getað krafist atbeina byggingaryfirvalda á árinu 1999 eða síðar til að fá veggina fjarlægða með vísan til þess að um óleyfisframkvæmd hafi verið að ræða.  Þykir að auki mega líta til þess í þessu sambandi að leyfi til byggingar girðinga á lóðamörkum var ekki háð samþykki beggja lóðarhafa á þeim tíma þegar veggirnir voru reistir.

Samkvæmt 4. málsgrein 41. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 geta byggingaryfirvöld lagt fyrir eiganda mannvirkis að bæta úr því sem áfátt kann að þykja varðandi ástand mannvirkja eða ef af þeim er talin stafa hætta.  Er unnt að grípa til aðgerða samkvæmt 57. grein laganna til að knýja fram úrbætur sé slíkum fyrirmælum ekki sinnt.  Á byggingarfulltrúi, samkvæmt ákvæðinu, mat um það hvort slíkar aðstæður séu fyrir hendi sem í ákvæðinu er lýst.  Hefur byggingarfulltrúi metið það svo að ekki stafi hætta af umræddum skjólveggjum.  Hefur því mati ekki verið hnekkt og þykir ekki ástæða til endurskoða matið.  Verður því lagt til grundvallar að ekki séu fyrir hendi þær aðstæður er leiða eigi til þess að byggingaryfirvöld knýi á um brottnám eða endurgerð margnefndra veggja.  Verður kröfu kæranda um brottnám veggjanna með tilliti til öryggis því hafnað.

Í hinni kærðu samþykkt er ekki tekin afstaða til kröfu kæranda um brottnám skjólveggja á mörkum lóðanna nr. 18 og 26 við Sefgarða.  Má fallast á með skipulags- og mannvirkjanefnd að ekki hafi verið efni til að taka afstöðu til þessara liða í kröfugerð kæranda, enda áttu lóðarhafar nefndra lóða enga aðild að málinu og höfðu ekki heldur veitt kæranda umboð til neinnar kröfugerðar í þessu efni.  Verður ekki heldur séð að kærandi hafi átt lögvarinna hagsmuna að gæta varðandi skjólveggi á mörkum þessara tilgreindu lóða og lóðarinnar nr. 24 við Sefgarða.  Verður það því ekki látið hafa áhrif á gildi hinnar kærðu ákvörðunar þótt ekki hafi verið tekin afstaða til þessara kröfuliða við úrlausn málsins.

Eins og að framan er rakið féllst skipulags- og mannvirkjanefnd á kröfu kæranda um að eiganda Sefgarða 24 yrði gert að fjarlægja trjágróður á lóðamörkum utan skjólveggjanna og unir hann þeirri ákvörðun.  Þykir því, með hliðsjón af því sem að framan er rakið, mega staðfesta ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarness frá 8. júlí 2004 í málinu í heild sinni og verður kröfum kæranda um ógildingu tilgreindra þátta hennar því hafnað.
   
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarnesbæjar frá 8. júlí 2004 varðandi skjólveggi á mörkum lóðarinnar að Sefgörðum 24 og lóðanna nr. 16, 18 og 26 við Sefgarða á Seltjarnarnesi.

 

___________________________ 
Ásgeir Magnússon

_____________________________     ___________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                             Sesselja Jónsdóttir    

des 22
Love0

40/2004 Suðurgata

Með

Ár 2005, fimmtudaginn 12. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingar-verkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 40/2004, kæra íbúa að Suðurgötu 37, Hafnarfirði á ákvörðun skipulags- og byggingarráðs Hafnarfjarðar frá 22. júní 2004 um að samþykkja breytingu á notkun hússins að Suðurgötu 35 úr atvinnuhúsnæði í íbúðarhúsnæði. 

Í málinu er kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með ódagsettu bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, er barst nefndinni hinn 15. júlí 2004, kæra J og S, eigendur hússins að Suðurgötu 37, Hafnarfirði, þá ákvörðun skipulags- og byggingarráðs Hafnarfjarðar frá 22. júní 2004 að samþykkja breytta notkun hússins að Suðurgötu 35 úr atvinnuhúsnæði í íbúðarhúsnæði.  Ákvörðunin var staðfest á fundi bæjarstjórnar Hafnarfjarðar hinn 29. júní 2004.  Verður að skilja erindi kærenda svo að gerð sé krafa um að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Húsin að Suðurgötu 35 og 37 munu á sínum tíma hafa verið byggð sem tvö aðskilin hús en verið sambyggð á árinu 1938 yfir sund er var milli húsanna og voru húsin þá í eigu sama eiganda.  Ekki virðist hafa verið gengið frá breyttum lóðarmörkum milli húsanna af þessu tilefni.  Húsið að Suðurgötu 35 mun hafa verið nýtt sem geymsluhúsnæði og verslun um langt skeið en síðar verið starfrækt þar hárgreiðslustofa.  Frá árinu 1994 var húsnæðið nýtt til íbúðar.  Í fasteignaskrá var húsnæðið skráð sem vörugeymsla á árinu 1986 en á árinu 1994 var skráningunni breytt í íbúðarhúsnæði.  Umrætt svæði hefur ekki verið deiliskipulagt en í aðalskipulagi er svæðið merkt sem íbúðarsvæði.

Á árinu 2002 fóru kærendur fram á það við bæjaryfirvöld að húsið að Suðurgötu 35 yrði rifið en ella að umrædd hús yrðu aðskilin með sundi eins og hafi verið fyrir 1938.  Bentu þeir á að þeir væru að greiða lóðarleigu fyrir mun stærri lóð en þeir hefðu umráð yfir.  Var erindinu synjað en lagt til að að ofgreidd lóðarleiga yrði endurgreidd frá árinu 1993 og að lóðarmörkum fasteignanna yrði breytt og sú breyting grenndarkynnt.  Kærendur munu ekki hafa sæst á breytta lóðarskipan svo sem lagt var til.

Hinn 2. mars 2004 samþykki embætti byggingarfulltrúa umsókn frá eiganda hússins að Suðurgötu 35 um að breyta notkun hússins úr atvinnu- í íbúðarhúsnæði.  Skipulags- og byggingarráð Hafnarfjarðar felldi þá afgreiðslu úr gildi hinn 30. mars 2004 en samþykkti að senda erindið í grenndarkynningu skv. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Fresti til að koma að athugasemdum lauk hinn 21. maí 2004 og bárust athugasemdir frá íbúum að Suðurgötu 37 og 37b.  Snérust þær um lóðarmörk, ónæði, skort á bílastæðum, ástand byggingar og leiksvæði á lóð.

Að lokinni grenndarkynningu tók skipulags- og byggingarráð málið til afgreiðslu hinn 22. júní og samþykkti fyrir sitt leyti breytta notkun hússins að Suðurgötu 35 með vísan til umsagnar skipulags- og byggingarfulltrúa bæjarins, þar sem á því var byggt að breytingin hefði ekki í för með sér hagsmunaröskun gangvart kærendum.  Var umhverfis- og tæknisviði bæjarins falið að afgreiða erindið til Skipulagsstofnunar og voru byggingarteikningar síðan samþykktar hinn 23. júlí 2004.

Málsrök kærenda:  Kærendur vísa til þess að er þeir eignuðust húsið að Suðurgötu 37 á árinu 1979 hafi húsið að Suðurgötu 35 verið nýtt undir lager og síðar undir hárgreiðslustofu.  Eftir að hún hætti rekstri hafi húsnæðið verið notað til íbúðar án heimildar og hafi kærendur gert athugasemdir af því tilefni við bæjaryfirvöld sem hafi ekkert aðhafst í málinu.  Benda kærendur á að stigagangur þeirra húss gangi inn í húsið að Suðurgötu 35, eftir að byggt var yfir sund milli húsanna á sínum tíma, en hvorki sé einangrun né milliveggur milli húsanna og brjóti sú tilhögun gegn ákvæðum byggingarreglugerðar um brunavarnir og hávaðamengun.

Húsið að Suðurgötu 37 hafi verið byggt á árinu 1907 og sé búið að leggja í mikinn kostnað við að gera húsið upp sem skráð hafi verið sem einbýli en ekki parhús.  Suðurgata 35 sé ferkantað steinhús sem passi engan veginn inn í umhverfið og standi húsið inn á lóð kærenda og á skorti nægjanleg bílastæði.  Munur sé á því hvort umrætt húsnæði sé aðeins notað til atvinnurekstrar á daginn eða til íbúðar allan sólarhringinn.

Kærendur hafi átt í viðræðum við bæjaryfirvöld um margra ára skeið vegna umdeilds húss og m.a. óskað eftir því að húsin yrðu skilin að eða húsið að Suðurgötu 35 yrði rifið en í engu hafi verið komið til móts við óskir kærenda og hagsmunir þeirra verið fyrir borð bornir.  Geti þeir ekki sætt sig við að húsið að Suðurgötu 35 verði nýtt til íbúðar.

Málsrök Hafnarfjarðarbæjar:  Bæjaryfirvöld benda á að umrædd hús hafi verið sambyggð er kærendur festu kaup á húsnæði sínu að Suðurgötu 37 á árinu 1979.  Aðeins sé gert ráð fyrir einni íbúð í húsinu að Suðurgötu 35 og muni bílastæðaþörf ekki aukast við þá breytingu.  Ekki verði séð að breytingin raski hagsmunum kærenda í ljósi þess að ekki sé tryggt að notkun hússins undir atvinnustarfsemi feli í sér minna ónæði eða röskun gagnvart kærendum en ef húsið væri notað til íbúðar.  Röksemdir kærenda um ástand hússins með tilliti til brunavarna og hávaðamengunar snerti ekki breytta notkun hússins heldur sé þar um tæknileg atriði að ræða.

Umrædd breyting hafi verið grenndarkynnt í samræmi við 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og samræmist breytingin gildandi aðalskipulagi.  Ekki séu rök til þess að fella hina kærðu ákvörðun úr gildi.

Vettvangsskoðun:  Nefndarmenn og starfsmenn úrskurðarnefndarinnar fóru á vettvang hinn 13. apríl 2005 og kynntu sér staðhætti.  Viðstaddur var annar kærenda en enginn var mættur af hálfu embættis byggingarfulltrúa, sem tilkynnt hafði verið um vettvangsskoðunina, en ekki tókst að hafa upp á núverandi eiganda hússins að Suðurgötu 35. 

Niðurstaða:  Hin kærða ákvörðun heimilar að húsið að Suðurgötu 35, sem er sambyggt húsi kærenda, verði nýtt sem ein íbúð með þeim innréttingum og frágangi sem fram kemur á aðaluppdrætti sem samþykktur var hinn 23. júlí 2004.  Ákvörðunin breytir ekki lóðamörkum milli húsanna.

Heimiluð notkun er í samræmi við gildandi aðalskipulag Hafnarfjarðar en umrætt svæði hefur ekki verið deiliskipulagt.  Ekki liggur fyrir í málinu hvort og þá hvaða notkun bæjaryfirvöld hafa áður heimilað varðandi umdeilt hús en fyrir liggur að það hefur verið nýtt með ýmsum hætti á liðnum áratugum.

Kærendur styðja málskot sitt þeim rökum að hin kærða ákvörðun gangi á hagsmuni þeirra.  Nýting umrædds húss muni valda meira ónæði en fyrir hafi verið, frágangur milli umræddra húsa sé ekki í samræmi við reglur um brunavarnir og hljóðvist, skortur sé á bílastæðum og gangi húsið að Suðurgötu 35 inn á lóð húss kærenda.

Almennt verður að telja að samskonar notkun húsnæðis á sama svæði sé til þess fallin að draga úr hagsmunaröskun og árekstrum milli einstakra fasteignaeigenda.  Ekki verður því fallist á að notkun hússins að Suðurgötu 35 til íbúðar gangi fremur á grenndarrétt kærenda en ef húsið yrði nýtt undir atvinnu- eða þjónustustarfsemi sem oft fylgir mikil umferð viðskiptavina og getur slík starfsemi staðið langt fram á kvöld og um helgar.  Þá standa kröfur núgildandi byggingarreglugerðar um bílastæði ekki í vegi fyrir hinni kærðu ákvörðun, sbr. gr. 12.8 í nefndri reglugerð, enda var umrætt hús reist á fyrstu áratugum síðustu aldar.

Samkvæmt samþykktum aðalteikningum hins kærða byggingarleyfis er gert ráð fyrir að veggur milli húss kærenda og Suðurgötu 35 sé með brunamótstöðu EI 90, sem uppfyllir kröfur byggingarreglugerðar þar að lútandi skv. gr. 103.3.  Ber byggingarfulltrúa að hafa eftirlit með að kröfum að þessu leyti samkvæmt byggingarleyfinu og byggingarreglugerð sé fullnægt, sbr. 40. og 41. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Að öllu þessu virtu verða ekki taldir þeir annmarkar á hinni kærðu ákvörðun að ógildingu varði og er kröfu kærenda þar að lútandi hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og byggingarráðs Hafnarfjarðar frá 22. júní 2004, að samþykkja breytta notkun hússins að Suðurgötu 35, Hafnarfirði úr atvinnuhúsnæði í íbúðarhúsnæði.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                         Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

34/2005 Rafstöðvarvegur

Með

Ár 2005, miðvikudaginn 4. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Jóhannes Rúnar Jóhannsson hrl. varaformaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 34/2005, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 15. febrúar 2005 um að veita byggingarleyfi fyrir viðbyggingu og bílskúr við austurhlið hússins að Rafstöðvarvegi 31 í Reykjavík.

Í málinu er nú til bráðabirgða kveðinn upp svofelldur

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 20. apríl 2005, er barst nefndinni sama dag, kærir G, Rafstöðvarvegi 29, Reykjavík þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík að samþykkja byggingarleyfi fyrir viðbyggingu með kjallara við austurgafl parhússins að Rafstöðvarvegi 31 með inndreginni verönd á þaki byggingarinnar ásamt byggingu bílskúrs með kjallara.  Þessi ákvörðun var staðfest í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 1. mars 2005.  Gerir kærandi þá kröfu að byggingarleyfið verði fellt úr gildi og heimilaðar framkvæmdir stöðvaðar þar til efnisúrlausn liggi fyrir í málinu.

Hinn 6. september 2004 samþykkti skipulags- og byggingarnefnd Reykjavíkur breytingu á deiliskipulagi umrædds svæðis þar sem fyrrgreind viðbygging er heimiluð og skaut kærandi máls þessa þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar með bréfi er barst nefndinni hinn 15. október 2004.

Umsögn Reykjavíkurborgar vegna greindrar skipulagskæru og umþrætts byggingarleyfis barst úrskurðarnefndinni hinn 2. maí sl., en gefa þarf kæranda kost á að tjá sig um hana.  Með hliðsjón af því og þeirri staðreynd að undirbúningur framkvæmda var þegar hafinn er byggingarleyfishafa varð kunnugt um kæruna verður ekki dregið að taka afstöðu til kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda enda er málið enn ekki tækt til efnisúrlausnar.  Verður hér því einungis tekin afstaða til kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda og málið reifað með hliðsjón af því.

Málsatvik og rök:  Hús kæranda stendur norðaustanvert við hús byggingarleyfishafa og eiga fasteignirnar sameiginleg lóðamörk.  Hinn 11. desember 1995 samþykkti skipulagsnefnd Reykjavíkur uppdrátt af íbúðarsvæði við Rafstöðvarveg þar sem lóðir voru m.a. afmarkaðar og skilmálar settir um íbúðarbyggðina.  Samkvæmt þeim uppdrætti var heimilað að reisa bílskúra á lóðum kæranda og byggingarleyfishafa.  Uppdráttur þessi og skilmálar voru staðfestir í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 6. febrúar 1996. 

Hinn 6. september 2004 samþykkti skipulags- og byggingarnefnd Reykjavíkur breytingu á fyrrgreindum skipulagsuppdrætti að undangenginni grenndarkynningu skv. 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Fól sú breyting það í sér að heimilað var að reisa einnar hæðar viðbyggingu með kjallara, 38 fermetra að grunnfleti, við austurgafl hússins að Rafstöðvarvegi 31 með inndreginni verönd á þaki viðbyggingarinnar. Við grenndarkynningu tillögunnar komu fram athugasemdir af hálfu íbúa hússins að Rafstöðvarvegi 29, þ.á m. kæranda í máli þessu, þar sem kærandi taldi umrædda viðbyggingu ganga óhæfilega á grenndarrétt hans með útsýnisskerðingu og skertum nýtingarmöguleikum á lóð.  Taldi hann að téðar framkvæmdir myndu rýra verðgildi fasteignar hans.  Af hálfu Reykjavíkurborgar og byggingarleyfishafa er á því byggt að umdeild viðbygging hafi lítil sem engin grenndaráhrif gagnvart kæranda en komið hafi verið til móts við framkomnar athugasemdir hans með því að minnka glugga á gafli viðbyggingarinnar og færa fyrirhugaða verönd á þaki hennar um einn og hálfan metra frá þakbrún.  Var gildistaka skipulagsbreytingarinnar auglýst í B-deild Stjórnartíðinda hinn 30. september 2004 að undangenginni umsögn Skipulagsstofnunar þar sem ekki var gerð athugasemd við birtingu auglýsingar um gildistöku skipulagsbreytingarinnar.  Skaut kærandi umræddri skipulagsákvörðun til úrskurðarnefndarinnar með kröfu um ógildingu hennar eins og fyrr greinir.

Hinn 15. febrúar 2005 veitti byggingarfulltrúi byggingarleyfi fyrir umræddri viðbyggingu, sem heimiluð hafði verið með fyrrgreindri skipulagsbreytingu, ásamt bílskúr og var sú ákvörðun kærð til úrskurðarnefndarinnar með skírskotun til þeirra raka sem færð voru fram gegn skipulagsbreytingunni.  Hefur Reykjavíkurborg mótmælt kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda með sömu rökum og færð voru fram í svörum borgarinnar við framkomnum athugasemdum kæranda við meðferð fyrrgreindrar skipulagsbreytingar.  Byggingarleyfishafi hefur bent á að hann hafi þegar verið búinn að semja um framkvæmd verksins og undirbúningur hafinn þegar honum varð kunnugt um málskot kæranda á skipulagsbreytingunni og veittu byggingarleyfi og myndi stöðvun verksins óhjákvæmilega hafa í för með sér verulegt óhagræði og fjártjón fyrir hann.

Niðurstaða:  Hið umþrætta byggingarleyfi heimilar byggingu um 20 fermetra bílskúrs norðaustan við parhúsið að Rafstöðvarvegi 31 með kjallara.  Umrædd bílskúrsbygging á stoð í fyrrgreindum uppdrætti fyrir íbúðarbyggð við Rafstöðvarveg sem samþykktur var fyrir gildistöku núgildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, en meta verður uppdráttinn sem gildan deiliskipulagsuppdrátt fyrir umrætt svæði samkvæmt 11. tl. bráðabirgðaákvæðis greindra laga.  Jafnframt er heimiluð einnar hæðar viðbygging með kjallara, sem verður í tveggja metra fjarlægð frá lóðarmörkum kæranda í vestur.  Á þaki viðbyggingarinnar er gert ráð fyrir verönd í eins og hálfs metra fjarlægð frá þakbrún að framanverðu.  Er viðbyggingin 38 fermetrar að grunnfleti en með heimiluðum kjallara er heildarflatarmál hennar 63 fermetrar  Á sú viðbygging stoð í skipulagsbreytingunni er tók gildi hinn 30. september 2004 og sætt hefur kæru til úrskurðarnefndarinnar.  Samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi verður heildarbyggingarmagn á lóðinni að Rafstöðvarvegi 31 473,6 fermetrar en lóðin er 1124 fermetrar.  Fer nýtingarhlutfall lóðarinnar því í 0,42.

Umdeild viðbygging er ekki stór að grunnflatarmáli og stendur hún lægra en núverandi austurgafl hússins að Rafstöðvarvegi 31 þar sem háreist rishæð rís frá fyrstu hæð hússins.  Verða grenndaráhrif byggingarinnar því ekki talin veruleg með hliðsjón af umfangi hennar.  Eins og málið liggur nú fyrir og í ljósi aðstæðna sem raktar hafa verið þykja ekki efni til, með hliðsjón af hagsmunum málsaðila, að stöðva þegar hafnar framkvæmdir þar til efnisniðurstaða liggur fyrir í kærumálum kæranda.  Frekari framkvæmdir samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi eru hins vegar á ábyrgð og áhættu byggingarleyfishafa.

Úrskurðarorð:

Kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi er hafnað.

 

____________________________________
Jóhannes Rúnar Jóhannsson

 

______________________________           _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                      Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

20/2005 Hörpugata

Með

Ár 2005, miðvikudaginn 4. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Jóhannes Rúnar Jóhannsson hrl., varaformaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 20/2005, kæra eiganda fasteignarinnar að Hörpugötu 1, Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 18. nóvember 2004 um að veita leyfi til að byggja einlyft einbýlishús á lóðinni nr. 2 við Hörpugötu.

Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 15. mars 2005, er barst nefndinni sama dag, kærir Á, Hörpugötu 1, Reykjavík ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 18. nóvember 2004 um að veita leyfi til að byggja einlyft einbýlishús á lóðinni nr. 2 við Hörpugötu.  Hin kærða ákvörðun var staðfest af borgarstjórn Reykjavíkur hinn 7. desember 2004.

Skilja verður málatilbúnað kæranda svo að krafist sé ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.

Með bréfi, dags. 23. mars 2005, var byggingarleyfishafa gerð grein fyrir kærunni og gefinn kostur á að koma að sjónarmiðum sínum í málinu fyrir 22. apríl 2005, en ekkert svar hefur borist frá honum við erindi nefndarinnar.

Af hálfu borgaryfirvalda er krafist frávísunar kærumálsins með þeim rökum að kærufrestur hafi verið liðinn er kæran barst úrskurðarnefndinni og þykir rétt, með vísan til ákvæða 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, að taka málið sérstaklega til úrskurðar um frávísunarkröfu borgaryfirvalda.  Var kæranda gert kunnugt um framkomna frávísunarkröfu með bréfi, dags. 12. apríl 2005, og veittur frestur til 26. sama mánaðar til að koma að andmælum, en ekkert svar hefur borist frá kæranda af því tilefni.  Er málið nú tekið til úrlausnar um frávísunarkröfu Reykjavíkurborgar og verður í úrskurði þessum aðeins gerð grein fyrir málsatvikum og málsrökum aðila að því marki sem nauðsynlegt þykir við úrlausn frávísunarþáttar málsins.

Málavextir:  Forsaga máls þessa er sú að  í nóvember 1997 samþykktu borgaryfirvöld að skipta lóðinni nr. 1 við Hörpugötu í tvær lóðir.  Var jafnframt, að sögn borgaryfirvalda, samþykkt deiliskipulag fyrir lóðina nr. 2 við Hörpugötu, sem skipt var út úr lóðinni nr. 1.
Hinn 27. júlí 2004 barst embætti byggingarfulltrúa umsókn lóðarhafa um leyfi til byggingar húss á lóðinni nr. 2 við Hörpugötu og var umsókninni vísað til grenndarkynningar vegna breytinga frá áður gerðu skipulagi, sem borgaryfirvöld mátu smávægilegar.  Fólst í breytingunum að fallið var frá byggingu bílgeymslu á lóðarmörkum að Hörpugötu 1 en þess í stað gert ráð fyrir að þrjú bílastæði yrðu sunnan við húsið.  Jafnframt var gert ráð fyrir að nýbyggingin yrði með flötu þaki í stað mænisþaks eins og gert hafði verið ráð fyrir í skipulaginu. 

Athugasemdir bárust frá kæranda og lutu þær einkum að nálægð nýbyggingarinnar við hús kæranda að Hörpugötu 1 og að innkeyrslum að húsum og bílskúrum að Hörpugötu 1, 2, 3 og 4, sem kærandi taldi þröngar og að hætta gæti skapast af umferð ökutækja á svæðinu.  Athugasemdum þessum var svarað í umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 15. september 2004, en hið umdeilda byggingarleyfi var síðan veitt á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 16. nóvember 2004.  

Með bréfi, dags. 18. nóvember 2004, var kæranda tilkynnt að umsókn um leyfi til byggingar húss að Hörpugögu 2 hefði verið lögð fram á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 16. nóvember 2004.  Jafnframt sagði í bréfinu að samþykkt byggingarfulltrúa væri háð staðfestingu borgarstjórnar og að tilkynnt yrði tafarlaust ef staðfesting fengist ekki.  Loks var í bréfinu vakin athygli á ákvæðum 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 ásamt 8. gr. sömu laga sem fylgdu í afriti kæranda til upplýsingar.

Af málsgögnum verður ráðið að kærandi hafi ítrekað athugasemdir sínar og ritað byggingaryfirvöldum bréf, sem svarað var með bréfi skipulagsfulltrúa, dags. 28. janúar 2005.  Vildi kærandi ekki una ákvörðun borgaryfirvalda og skaut málinu því til  úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 15. mars 2005, svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er á því byggt að verulega hafi skort á að henni væri leiðbeint um rétt sinn af hálfu borgaryfirvalda.  Hafi henni m.a. verið sagt í viðtali við borgarfulltrúa hinn 7. desember 2005 að ekkert væri hægt að gera í málinu þar sem byggingarfulltrúi hefði samþykkt að veita hið umdeilda byggingarleyfi.  Það hafi ekki verið fyrr en komið var fram í marsmánuð 2005 sem máli hennar hafi verði sýnd athygli og henni verið bent á að snúa sér til úrskurðarnefndarinnar, sem þá hafi verið gert.  Allt fram til þess tíma hafi þeir aðilar sem kærandi hafi haft samband við hjá Reykjavíkurborg varðandi málið ítrekað fullyrt að ekkert væri hægt að gera í málinu.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Í greinargerð borgaryfirvalda um frávísunarkröfu þeirra er á það bent að fullir þrír mánuðir hafi verið liðnir frá staðfestingu borgarstjórnar á hinu umdeilda leyfi þegar kæra í málinu hafi borist úrskurðarnefndinni.  Þó hafi kæranda írekað verið leiðbeint um kæruheimild, kærufrest og kærustjórnvald, m.a. með bréfum byggingarfulltrúa, dags. 18. og 29. nóvember 2004, og bréfi skrifstofustjóra borgarstjórnar, dags. 30. nóvember 2004.  Kæranda hafi jafnframt verið gerð grein fyrir því með bréfi, dags. 29. nóvember 2004 að afskiptum byggingarfulltrúa af málinu væri lokið nema að því leyti er sneri að framkvæmd verksins.  Hins vegar hafi erindi kæranda í bréfi til byggingarfulltrúa, dags. 23. nóvember 2004, verið framsent skipulagsfulltrúa til frekari meðferðar vegna ýmissa atriða í bréfinu er ekki varði starfssvið byggingarfulltrúa.  Skipulagsfulltrúi hafi svarað umræddum atriðum í bréfi kæranda með umsögn til byggingarfulltrúa, dags. 28. janúar 2005, sem kæranda hafi verið send til upplýsingar með bréfi, dags. 1. febrúar 2005.  Sé augljóst af framansögðu að kæra í málinu hafi borist of seint og sé því ítrekuð krafa Reykjavíkurborgar um frávísun málsins.

Niðurstaða:  Samkvæmt 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er kærufrestur til úrskurðarnefndarinnar vegna ákvarðana byggingarnefnda og sveitarstjórna einn mánuður frá því að kæranda er kunnugt um afgreiðslu sveitarstjórnar.  Verður að telja að ákvarðanir sem byggingarfulltrúi tekur á grundvelli samþykktar um embættisafgreiðslur og staðfestar eru í sveitarstjórn, falli einnig hér undir, enda fer byggingarfulltrúi þá með vald sem byggingarnefndum er annars falið að lögum.  Var frestur til að kæra hina umdeildu ákvörðun því einn mánuður frá því kæranda var kunnugt um staðfestingu hennar.

Með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 18. nóvember 2004,  var kæranda tilkynnt að umsókn um byggingarleyfi að Hörpugötu 2 hefði verið lögð fram á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa þann 16. nóvember 2004.  Ekki er í bréfinu berum orðum sagt hvaða afgreiðslu umsóknin hafi fengið en af því verður þó helst ráðið að hún hafi verið samþykkt.  Í niðurlagi bréfsins segir svo:  „Athygli yðar er vakin á ákvæðum 4. mgr. 39. gr. byggingarlaga nr. 73/1997 ásamt 8. gr. sömu laga sem fylgja hér með í afriti yður til upplýsingar.“

Með bréfi skrifstofustjóra borgarstjórnar, dags. 30. nóvember 2004, var kæranda tilkynnt að tillaga að fyrirhugaðri byggingu að Hörpugötu 2 yrði til endanlegrar afgreiðslu á fundi borgarstjórnar 7. desember 2004.  Jafnframt var gerð grein fyrir því að unnt væri að kæra ávörðun borgaryfirvalda í málinu til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála og að kærufrestur væri einn mánuður.

Samkvæmt því sem að framan er rakið var kæranda ítrekað bent á kæruheimild og kærustjórnvald og var því fullnægt skilyrðum 20. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 um það efni.  Þykir ekki skipta máli þótt finna megi að þeirri málsmeðferð byggingarfulltrúa að senda kæranda afrit úr lagatexta, í stað þess að orða kæruheimildina í texta bréfsins, þegar til þess er litið að skilmerkilega var gerð grein fyrir kæruheimildinni í bréfi skrifstofustjóra borgarstjórnar, dags. 30. nóvember 2004.  Var kæranda því kunnugt um hina kærðu ákvörðun undir lok nóvember 2004 og að staðfesting borgarstjórnar væri fyrirhuguð hinn 7. desember 2004.  Verður að leggja til grundvallar að upphaf kærufrests miðist í síðasta lagi við 7. desember 2004, en frá þeim degi voru liðnir rúmir þrír mánuðir er kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni.  Var kærufrestur þá löngu liðinn, enda er hann aðeins einn mánuður í umræddu tilviki eins og þegar hefur verið rakið.

Í 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 er kveðið á um að vísa beri kæru frá hafi hún borist að liðnum kærufresti, nema afsakanlegt verði talið að hún hafi ekki borist fyrr eða að veigamiklar ástæður mæli með því að hún verið tekin fyrir.  Verður ekki talið að neinar þær ástæður hafi verið fyrir hendi er leiði til þess að afsakanlegt hafi verið hversu seint kæran barst, enda hafði kæranda ítrekað verið gerð grein fyrir því hvert beina ætti kærunni og hver kærufresturinn væri.  Verður ekki heldur talið að það skipti máli í þessu sambandi þótt skipulagsfulltrúi hafi svarað síðbúnu erindi kæranda með umsögn, dags. 28. janúar 2005, enda var áréttað af hálfu byggingarfulltrúa að umfjöllun um byggingarleyfið væri lokið.  Var kæranda því ekki rétt að líta á síðari afskipti skipulagsfulltrúa sem ígildi endurupptöku málsins.  Leið þar að auki meira en mánuður frá því kæranda var kynnt umsögn skipulagsfulltrúa og hefði kærufrestur því einnig verið liðinn þótt afskipti skipulagsfulltrúa hefðu verið talin hafa áhrif á kærufrestinn.

Loks verður ekki séð að neinar veigamiklar ástæður séu fyrir hendi er leiði til þess að taka eigi kæruna til meðferðar á grundvelli undantekningarákvæðis 2. tl. 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, enda sæta undantekningarákvæði málsgreinarinnar þröngri lögskýringu.

Með hliðsjón af framansögðu ber samkvæmt 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 að vísa málinu frá úrskurðarnefndinni. 

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

____________________________________
Jóhannes R. Jóhannsson

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                          Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

35/2004 Strandvegur

Með

Ár 2005, fimmtudaginn 7. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 35/2004, kæra byggingarleyfishafa að fasteigninni Strandvegi 7, Garðabæ á ákvörðun byggingarnefndar Garðabæjar frá 23. apríl 2004 um að synja beiðni kæranda um breytingu á gildandi byggingarleyfi fasteignarinnar, er fólst í því að fella brott millihurðir í forstofum íbúða umrædds húss. 

Í málinu er kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 25. maí 2004, er barst nefndinni hinn 1. júní s.á., kærir B ehf., byggingarleyfishafi að fasteigninni Strandvegi 7, Garðabæ, þá ákvörðun byggingarnefndar Garðabæjar frá 23. apríl 2004 að synja beiðni hans um breytingu á byggingarleyfi fasteignarinnar er fólst í því að fella brott millihurðir í forstofum íbúða umrædds húss.  Ákvörðunin var staðfest á fundi bæjarstjórnar Garðabæjar hinn 6. maí 2004.  Skilja verður erindi kæranda svo að krafist sé ógildingar á hinni kærðu ákvörðun.

Málavextir:  Á fundi byggingarnefndar Garðabæjar hinn 10. október 2003 var kæranda veitt byggingarleyfi fyrir þriggja til fjögurra hæða 13 íbúða fölbýlishúsi að Strandvegi 7 í Garðabæ.  Á samþykktum teikningum var gert ráð fyrir millihurðum í forstofum íbúða, en gengið er inn í þær úr sameiginlegu stigahúsi fjölbýlishússins.

Hinn 24. apríl 2004 tók byggingarnefnd bæjarins fyrir umsókn kæranda um breytingu á greindu byggingarleyfi er fólst m.a. í því að fella brott millihurðir í forstofum.  Var umsóknin afgreidd með svofelldri bókun:  „Synjað.  Vegna athugasemda varðandi lofthljóðeinangrun milli íbúðar og rýmis utan hennar.“  Var kæranda tilkynnt um afgreiðslu þessa með bréfi, dags. 12. maí 2004, að aflokinni staðfestingu bæjarstjórnar Garðabæjar á afgreiðslu byggingarnefndar og skaut hann málinu til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi telur lofthljóðeinangrun milli stigahúss umrædds fjölbýlishúss og einstakra íbúða uppfylla skilyrði byggingarreglugerðar nr. 441/1998 þótt millihurð í forstofu yrði felld brott.  Séu því ekki rök til þess að hafna umsókn hans um þá breytingu á grundvelli ónógrar lofthljóðeinagrunar.

Við hönnun hússins að Strandvegi 7 hafi góð hljóðvist verið sérstaklega tryggð.  Allir innveggir milli íbúða séu 200 millimetrar að þykkt með hljóðeinangrun meiri eða jafnt og 55 desibel og plötur hafi hljóðeinangrun sem sé meiri eða jafnt og 57 desibel.  Hljóðeinangrunargildi í forstofu íbúða hússins sé á bilinu 43-48 desibel en krafan, eins og hún hafi hingað til almennt verið túlkuð, sé að hljóðeinangrun sé meiri eða jafnt og 39 desibel.

Í gr. 173.1 í byggingarreglugerð komi fram að vegið hljóðeinangrunargildi fyrir lofthljóð milli forstofu, innan við ganghurð, og sameiginlegs gangs eða stigahúss skuli vera meiri eða jafnt og 39 desibel.  Krafa byggingarnefndar Garðabæjar virðist hins vegar vera að lofthljóðeinangrun í því tilfelli þurfi að vera meira eða jafnt og 52 desibel.

Með hliðsjón af því misræmi sem komið sé upp á túlkun byggingaryfirvalda sveitarfélaga á byggingarreglugerð að þessu leyti og með vísan til meðalhófsreglu stjórnsýslulaga sé máli þessu skotið til úrskurðarnefndarinnar.

Málsrök Garðabæjar:  Af hálfu sveitarfélagsins er þess krafist að hin kærða ákvörðun standi óröskuð.

Ákvörðun byggingarnefndar, um að gera kröfu um millihurðir í forstofu til að tryggja lofthljóðeinangrun, byggi á skýrum viðmiðum sem byggingaraðilar eigi að uppfylla skv. grein 173.1 í byggingarreglugerð.

Kærandi hafi á engan hátt sýnt fram á að þau viðmið geti talist uppfyllt ef felld sé niður krafa um millihurðir í forstofum umrædds fjölbýlishúss.

Ákvæði byggingarreglugerðar um lofthljóðeinangrun séu sett til að vernda heilsu manna gagnvart hávaða og eigi íbúðareigendur rétt á að þeim ákvæðum sé framfylgt.

Niðurstaða:  Hin kærða ákvörðun fól í sér synjun á þeirri breytingu á byggingarleyfi hússins að Strandvegi 7, Garðabæ, að fella brott millihurðir í forstofu íbúða fjölbýlishússins með skírskotun til athugasemda varðandi lofthljóðeinangrun milli íbúðar og rýmis utan hennar.  Ekki liggur fyrir í gögnum málsins hverjar þessar athugasemdir voru og ekki er vikið að þeim í umsögn Garðabæjar vegna kærumálsins.  Þar kemur þó fram að krafa um millihurð í forstofu styðjist við kröfur um lofthljóðeinangrun skv. gr. 173.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998.

Í nefndri grein byggingarreglugerðar, sem er í 8. kafla hennar um hollustuhætti, er að finna töflu þar sem tilgreindar eru lágmarksviðmiðanir vegins hljóðeinangrunargildis fyrir lofthljóð í mismunandi tegundum húsnæðis.  Eru leiðbeiningargildi þar tilgreind innan sviga.  Þar er gerð sú almenna lágmarkskrafa um fjölbýlishús að hljóðeinangrunargildi milli íbúðar og rýmis utan hennar skuli vera 52 (55) desibel.  Slakað er á þessari kröfu hvað varðar hljóðeinangrunargildi milli forstofu eða rýmis innan við ganghurð og sameiginlegs gangs eða stigahúss þar sem viðmiðunargildið er 39 desibel.  Í tilvísunargrein um það viðmiðunargildi er tekið fram að almennt megi telja að krafan sé uppfyllt með hurð í hljóðeinangrunarflokki 35 desibel ef skilveggurinn sjálfur er með a.m.k. 10 desibela betri hljóðeinangrun en hurðin.  Ekki er í reglugerðinni að finna kröfu um að tvær hurðir þurfi að vera milli stigagangs og meginrýmis íbúðar í fjölbýlishúsi til þess að greindu skilyrði um lofthljóðeinangrun sé uppfyllt. 

Með vísan til þess sem rakið hefur verið liggja ekki fyrir neinar lögmætar ástæður fyrir hinni kærðu ákvörðun og ber því að fella hana úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og vegna tafa við gagnaöflun.

Úrskurðarorð:

Hin kærða ákvörðun byggingarnefndar Garðabæjar frá 23. apríl 2004, að synja beiðni kæranda um breytingu á byggingarleyfi fasteignarinnar að Strandvegi 7, Garðabæ, er felld úr gildi.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________        _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                   Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

34/2004 Réttindamál

Með

Ár 2005, fimmtudaginn 7. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 32/2004, kæra H, byggingarfræðings, á þeirri ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjanesbæ frá 12. maí 2004 að hafna því að taka til yfirferðar burðarþols- og lagnauppdrætti sem áritaðir eru af kæranda.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með ódagsettu bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, er barst nefndinni hinn 19. maí 2004, kærir H, byggingarfræðingur, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjanesbæ frá 12. maí 2004 að hafna því að taka til yfirferðar burðarþols- og lagnauppdrætti sem áritaðir eru af kæranda.  Verður að skilja málatilbúnað kæranda á þann veg að hann krefjist ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.

Málavextir:  Kærandi útskrifaðist sem byggingarfræðingur frá BTH í Horsens í Danmörku hinn 10. júní 1988 og hlaut leyfi iðnaðarráðherra til að nota starfsheitið byggingarfræðingur með leyfisbréfi, útgefnu 8. ágúst sama ár.  Hann kveðst hafa starfað við gerð aðal- og séruppdrátta á Teiknistofunni Garðastræti 17 á árunum 1988 til 1990. 

Með bréfi, dags. 14. ágúst 1990, veitti félagsmálaráðherra kæranda löggildingu „...til að gera aðaluppdrætti og séruppdrætti að húsum og öðrum mannvirkjum, sbr. 12. gr. byggingarlaga nr. 54/1978.“  Kveðst kærandi hafa rekið Teiknistofuna Örk í Keflavík frá árinu 1989 og hafi hann fengist við ráðgjöf, skipulag, hönnun og eftirlit.  Stærsti hluti starfseminnar felist í gerð aðaluppdrátta og stöku sinnum hönnun burðarþols og lagna í einbýlishús, raðhús og sumarbústaði.

Hinn 10. maí 2004 lagði kærandi fyrir byggingarfulltrúann í Reykjanesbæ sökkulteikningar einbýlishúss sem kærandi kveðst sjálfur hafa verið að byggja og hafi hann gert og ábyrgst aðaluppdrætti og burðarþols- og lagnauppdrætti.  Byggingarfulltrúi tilkynnti kæranda með bréfi, dags. 12. maí 2004, að hann teldi sér ekki heimilt að taka til yfirferðar burðarþols- og lagnauppdrætti kæranda þar sem gerð slíkra uppdrátta væri ekki á verksviði byggingarfræðinga.  Vísaði byggingarfulltrúi og til bréfs umhverfisráðuneytisins, dags. 15. mars 2002, þar sem svarað er fyrirspurn byggingarfulltrúa um rétt byggingarfræðings til að gera séruppdrætti, en af bréfinu verður ráðið að fyrirspurnin hafi lotið að réttarstöðu kæranda í máli þessu.

Í niðurlagi bréfs byggingarfulltrúa frá 12. maí 2004 er kæranda bent á að ágreiningsmálum á sviði skipulags- og byggingarmála megi skjóta til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála og skaut kærandi málinu til nefndarinnar með ódagsettu bréfi sem barst nefndinni hinn 19. maí 2004 eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að hann hafi fengið löggildingu ráðherra til að gera aðal- og séruppdrætti.  Ekki sé hægt að fallast á þá túlkun byggingarfulltrúa að með séruppdráttum sé átt við deiliuppdrætti tengda aðaluppdráttum, enda vandséð að þeir sem hafi löggildingu til að gera aðaluppdrætti þurfi einnig sérstaka löggildingu til gerðar þeirra deiliuppdrátta, sem séu hluti aðaluppdrátta.

Málsrök byggingarfulltrúa:  Af hálfu byggingarfulltrúa er á það bent að í 12. gr. byggingarlaga nr. 54/1978, sem við eigi í máli þessu, sé kveðið á um að rétt til að gera aðaluppdrætti og séruppdrætti af húsum og öðrum mannvirkjum hafi arkitektar, byggingarfræðingar, tæknifræðingar og verkfræðingar, hver á sínu sviði.  Að mati byggingarfulltrúa séu burðarþols- og lagnauppdrættir ekki á verksviði byggingarfræðinga og sé þeim því ekki heimilt að leggja slíka uppdrætti fyrir.  Þessi skilningur fái m.a. stoð í bréfi umhverfisráðuneytisins frá 15. mars 2002, þar sem fram komi það álit að notkun hugtaksins séruppdrættir í framkvæmd laganna hafi almennt byggt á þeim skilningi að séruppdrættir væru deiliuppdrættir einstakra hluta aðaluppdrátta og að almennt hafi verið tekið fram ef verið væri að veita heimild til að gera burðarþols- og lagnauppdrætti.  Af þessum sökum telji byggingarfulltrúi sér ekki heimilt að taka við til yfirferðar burðarþols- og lagnauppdráttum sem áritaðir séu af kæranda.

Niðurstaða:  Samkvæmt 2. mgr. 40. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 ákveður byggingarfulltrúi í samræmi við byggingarreglugerð hvaða hönnunargögn skuli lögð fram vegna byggingarleyfis.  Gengur hann úr skugga um að þau séu í samræmi við þær reglur er gilda um viðkomandi framkvæmd og áritar uppdrætti um samþykkt á þeim.  Eru nánari ákvæði um þessar starfsskyldur byggingarfulltrúa í 9. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998.

Telja verður að meðal þess sem byggingarfulltrúa beri að gæta við afgreiðslu hönnunargagna sé að þau stafi frá aðilum er hlotið hafi löggildingu til gerðar þeirra.  Verður því að telja að það hafi verið á valdsviði hans að taka afstöðu til þess hvort kærandi hefði tilskilin réttindi og löggildingu til að gera burðarþols- og lagnauppdrætti og að ákvörðun um að hafna viðtöku slíkra uppdrátta frá kæranda hafi verið lokaákvörðun á lægra stjórnsýslustigi, sem sæti kæru til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála.  Verður fyrirliggjandi ágreiningur um hina kærðu ákvörðun því tekinn til efnislegrar úrlausnar.

Eins og að framan er rakið hlaut kærandi löggildingu félagsmálaráðherra hinn 14. ágúst 1990 „…til að gera aðaluppdrætti og séruppdrætti að húsum og öðrum mannvirkjum, sbr. 12. gr. byggingarlaga nr. 54/1978“, eins og segir í löggildingarbréfinu. 

Með umræddu bréfi voru kæranda veitt atvinnuréttindi, sem njóta lögverndar, m.a. á grundvelli 75. gr. stjórnarskár lýðveldisins Íslands nr. 33/1944.  Tók löggildingin ótvírætt til séruppdrátta, en þar undir féllu burðarþols- og lagnauppdrættir samkvæmt gr. 3.3 í byggingarreglugerð nr. 292/1979 með síðari breytingum, sem í gildi var er kæranda var veitt umrædd löggilding.  Verður ekki fallist á að heimilt hafi verið að skerða atvinnuréttindi kæranda með því að túlka hugtakið séruppdrættir á þann veg að það taki aðeins til deiliuppdrátta aðaluppdrátta eins og byggingarfulltrúi gerði með vísan til álits umhverfisráðuneytisins frá 15. mars 2002, enda er sú túlkun ekki í samræmi við skilgreiningu hugtaksins eins og það birtist í skráðum réttarheimildum á þeim tíma er hér skiptir máli. 

Hins vegar ber að skilja tilvísun löggildingarbréfsins til 12. gr. byggingarlaga nr. 54/1978 á þann veg að þar sé m.a. vísað til þess skilyrðis ákvæðisins að sérfræðingar þeir sem taldir eru í greininni hafi rétt til uppdráttargerðar, hver á sínu sviði.  Leiðir af þessu að viðfangsefni þargreindra starfshópa verða að vera í eðlilegu samræmi við menntunar- og þekkingarsvið þeirra.  Er það og á færi byggingarfulltrúa að meta hvort einstök verkefni séu leyst af hendi með fullnægjandi hætti og eru honum tiltæk ýmis úrræði telji hann svo ekki vera.  Á með þessum hætti að vera tryggt að skortur á fagþekkingu hönnuða leiði ekki til þess að öryggi mannvirkja verði áfátt.

Með vísan til þess sem að framan er rakið er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að byggingarfulltrúa hafi ekki verið heimilt að neita að taka við til yfirferðar burðarþols- og lagnauppdráttum árituðum af kæranda.  Verður hin kærða ákvörðun því felld úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna anna hjá úrskurðarnefndinni og tafa við gagnaöflun.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjanesbæ frá 12. maí 2004, um að hafna því að taka til yfirferðar burðarþols- og lagnauppdrætti sem áritaðir eru af kæranda, er felld úr gildi.

___________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

62/2004 Súðarvogur

Með

Ár 2005, miðvikudaginn 16. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 62/2004, kæra eiganda bakhúss að Súðarvogi 6, Reykjavík á synjun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 13. október 2004 um að aflétta niðurrifskvöð sem á húsinu hvílir. 

Í málinu er kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 28. október 2004, sem barst nefndinni 1. nóvember sama ár, kærir Stefán Hrafn Stefánsson hdl., f.h. eiganda bakhúss að Súðarvogi 6, Reykjavík, synjun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 13. október 2004 um að aflétta niðurrifskvöð sem á húsinu hvílir.  Hin kærða ákvörðun var staðfest af borgarstjórn Reykjavíkur hinn 19. október 2004.

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Með bréfi, dags. 10. ágúst 1981, var óskað eftir heimild til að reisa bráðabirgðaskemmu á lóðinni nr. 6 við Súðarvog.  Féllst byggingarnefnd á erindið á fundi hinn 13. ágúst 1981 með svofelldri bókun:  „Samþykkt.  Byggingarfulltrúa falið að staðsetja húsið, enda verði það fjarlægt borgarsjóði að kostnaðarlausu, þegar krafist verður.“  Þessari kvöð var ekki þinglýst.  Gerður var eignaskiptasamningur um umrædda lóð og tilheyrandi mannvirki, dags. 8. apríl 1988, en í texta hans er ekki getið um kvöð eða skilyrði um niðurrif en vísað til gildandi teikninga og tekið fram að þær væru hluti greinds samnings.

Á fundi byggingarnefndar Reykjavíkur hinn 25. febrúar 1999 var fallist á að breyta notkun skemmunnar í atvinnuhúsnæði með svohljóðandi bókun:  „Samþykkt.  Til bráðabirgða í fimm ár, þinglýsa skal yfirlýsingu þar að lútandi.“  Framangreinda ráðstöfun samþykktu allir eigendur fasteigna á lóðinni með áritun sinni. 

Á fundi byggingarfulltrúa hinn 8. apríl 2003 var tekin fyrir beiðni kæranda um að umrædd fasteign yrði „...samþykkt endanlega án skilyrða eða fyrirvara“ og var erindinu vísað til skipulagsfulltrúa.  Á fundi skipulagsfulltrúa hinn 16. maí 2003 var hverfisstjóra falið að vinna umsögn vegna beiðni kæranda og á fundi skipulagsfulltrúa hinn 23. sama mánaðar var bókað:  „Ekki gerð athugasemd við það út frá skipulegu sjónarmiði að kvöðinni verði aflétt.“  Á fundi byggingarfulltrúa hinn 27. maí 2003 var erindi kæranda afgreitt jákvætt enda lægi fyrir samþykki meðlóðarhafa.  Skipulags- og byggingarnefnd fjallaði á fundi sínum hinn 12. maí 2004 um beiðni kæranda.  Fyrir fundinum lá bréf byggingarfulltrúa, dags. 10. maí 2004, þar sem sem sagði m.a. að kvöðin hafi verið sett af skipulagsástæðum og að ekki væri til deiliskipulag af svæðinu en nauðsynlegt væri að vinna það.  Fyrir fundinum lá einnig bréf annarra lóðarhafa Súðarvogs 6 þar sem þeir mótmæltu beiðni kæranda um afléttingu kvaðarinnar.  Samþykkti nefndin að fresta erindi kæranda um viku og á fundi hennar hinn 13. október 2004 var eftirfarandi samþykkt:  „Skipulags- og byggingarnefnd synjar erindi eiganda bakhúss um að aflétta niðurrifskvöð sem á húsinu hvílir.  Telur nefndin ekki tímabært að taka afstöðu til niðurfellingar kvaðarinnar.  Samþykkt hefur verið að ráðast í gerð deiliskipulags af svæðinu sbr. bókun í máli nr. 6.  Endanleg afstaða til þess hvort bakhúsið fái að standa verður tekin í því deiliskipulagi.“

Framangreindri samþykkt skipulags- og byggingarnefndar hefur kærandi skotið til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála svo sem að framan greinir. 

Málsrök kæranda:  Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Hann heldur því fram að þegar hann hafi eignast fasteignina, í kjölfar nauðungarsölu hennar, hafi honum verið alls ókunnugt um kvöð þá er á fasteigninni hafi hvílt, enda hafi ekkert fram um hana komið í veðmálabókum. 

Kærandi vísar til þess að hér sé um ræða vandaða stálgrindarskemmu sem sé einangruð og með lýsingu, hita, rafmagni og innkeyrsludyrum.  Eigninni fylgi hlutdeild í lóðarréttindum, hún sé skráð hjá Fasteignamati ríkisins og af henni séu greidd öll gjöld.  Hún falli vel að umhverfi sínu og uppfylli öll skilyrði fasteignar.  Ekki verði séð að skipulagsyfirvöld hafi neitt út á eignina að setja. 

Kærandi vísar til þess að beiðni hans hafi hlotið jákvæðar undirtektir borgaryfirvalda en þegar afstaða eiganda framhúss Súðarvogar 6 hafi legið fyrir hafi afstaðan breyst.  Engin efnisleg rök séu til þess að hafna kröfu hans um afléttingu kvaðarinnar. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Talsmaður Reykjavíkurborgar vísar til gagna málsins sem og umsagnar byggingarfulltrúa, dags. 3. mars 2004.  Þar er vísað til þess að eigandi bakhússins sé bundinn af þeim kvöðum sem á eigninni hvíli um notkun þess og niðurrif enda liggi þær fyrir í þinglýstum gögnum.  Hann eigi ekki betri rétt að þessu leyti en fyrri eigendur og þurfi að hlíta ákvörðun borgarinnar ef óskað yrði eftir niðurrifi hússins af málefnalegum ástæðum.

Ástæður umræddra kvaða séu af skipulagslegum toga og líklega settar til að tryggja að byggingar á baklóðinni standi ekki í vegi fyrir frekari uppbyggingu hennar.  Tvisvar hafi verið samþykktar nýbyggingar vestast á lóðinni en af byggingu þeirra hafi þó ekki orðið.  Verði kvöðunum aflétt sé ljóst að verðmæti hússins aukist og líkur á því að það verði rifið og frekari uppbygging eigi sér stað minnki.

Málsrök eiganda framhúss Súðarvogar 6:  Í máli þessu liggur fyrir afstaða eiganda framhúss Súðarvogar 6 en hann krefst þess að niðurrifskvöð skemmunnar verði ekki aflétt.  Af hans hálfu er því haldið fram að hann hafi keypt fasteign sína í ljósi þess að nýtingarmöguleikar væru einungis takmarkaðir vegna umræddrar skemmu í stuttan tíma og að skemman myndi ekki standa í vegi fyrir frekari uppbyggingu á lóðinni.  Nái krafa kæranda fram að ganga baki það honum tjón sem m.a. Reykjavíkurborg beri ábyrgð á.  Eigandi framhússins setur fram frekari röksemdir fyrir þeirri kröfu hans að niðurrifskröfunni verði ekki aflétt, en ekki þykja efni til að reifa þær frekar hér. 

Niðurstaða:  Byggingarleyfi vegna hinnar umdeildu byggingar á baklóð Súðarvogar 6  voru bundin skilyrðum.  Á árinu 1981, þegar bygging skemmunnar var heimiluð, var sú heimild háð því skilyrði að hún yrði fjarlægð ef krafist yrði, Reykjavíkurborg að kostnaðarlausu, og við afgreiðslu umsóknar um breytta notkun hússins á árinu 1999 var notkunarbreyting tímabundin til 5 ára.  Af gögnum málsins verður ráðið að umræddar afgreiðslur byggingaryfirvalda hafi verið í samræmi við umsóknir eiganda hússins.

Hin kærða ákvörðun borgaryfirvalda felur í sér að synjað var erindi eiganda bakhúss að Súðarvogi 6 um afléttingu niðurrifskvaðar samkvæmt hinni kærðu bókun skipulags- og byggingarnefndar.

Á umræddu svæði er ekki í gildi deiliskipulag og ekki er að kvöð þessari eða skilyrði vikið í greinargerð gildandi aðalskipulags Reykjavíkur.  Verður kvöðin því ekki talin skipulagskvöð í skilningi 10. mgr. 2. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Þá er ekki vikið að áskilnaði um niðurrif í gildandi lóðarleigusamningi um lóðina að Súðarvogi 6.  Niðurrifskvöðin á því rót sína að rekja til fyrrgreindrar afgreiðslu byggingarnefndar Reykjavíkur frá árinu 1981 að undangenginni umsókn þáverandi eiganda um heimild til að reisa bráðabirgðaskemmu á lóðinni.  Hin kærða ákvörðun fól því í sér synjun byggingaryfirvalda á umsókn núverandi eiganda umdeilds húss um breytingu á byggingarleyfi hússins.

Hin kærða synjun var studd þeim rökum að ekki þótti tímabært að taka afstöðu til niðurfellingar kvaðarinnar í ljósi þess að samþykkt hafi verið að ráðast í gerð deiliskipulags af svæðinu en í því skipulagi yrði tekin endanleg afstaða til þess að hvort umrætt hús fengi að standa. 

Telja verður að lögmæt og málefnaleg rök hafi búið að baki hinni kærðu afgreiðslu og má hér skírskota til þeirra sjónarmiða er búa að baki 6. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga er heimilar frestun á afgreiðslu byggingarleyfisumsóknar í vissum tilvikum vegna fyrirhugaðra breytinga á skipulagi þótt það ákvæði taki ekki til þess tilviks er hér um ræðir.

Með hliðsjón af öllu framangreindu verður ekki fallist á kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar en ekki verður á þessum vettvangi skorið úr um hvort umdeild kvöð eða skilyrði frá árinu 1981 haldi gagnvart kæranda með hliðsjón af réttaráhrifum nauðungarsölu eignarinnar, reglum um vangeymslu eða sökum tómlætisáhrifa ef á kvöðina reynir.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 13. október 2004, sem staðfest var af borgarstjórn Reykjavíkur hinn 19. október s.á., að synja afléttingu niðurrifskvaðar sem hvílir á húsi kæranda að Súðarvogi 6, Reykjavík.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________           _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                      Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

30/2004 Grund

Með

Ár 2005, miðvikudaginn 16. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 30/2004, kæra eiganda lóðar í landi Grundar, Mosfellsbæ á ákvörðun bæjarstjórnar Mosfellsbæjar frá 21. janúar 2004 að samþykkja deiliskipulag frá Reykjalundarvegi að Húsadal og ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 9. mars 2004 um að hafna erindi kæranda um samþykki fyrir tveimur byggingarreitum á nefndri lóð.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 30. apríl 2004, er barst nefndinni hinn 7. maí s.á. og með bréfi, dags. 7. maí 2004, er barst nefndinni sama dag, kærir L, Grund Mosfellsbæ, þá ákvörðun bæjarstjórnar Mosfellsbæjar frá 21. janúar 2004 að samþykkja deiliskipulag frá Reykjalundarvegi að Húsadal og ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 9. mars 2004 að hafna beiðni kæranda um að gert yrði ráð fyrir tveimur nýbyggingarreitum á lóð hans í landi Grundar, Mosfellsbæ í nefndu skipulagi.  Bæjarstjórn Mosfellsbæjar staðfesti greinda ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar hinn 17. mars 2004 og auglýsing um gildistöku hins kærða deiliskipulags birtist í B-deild Stjórnartíðinda hinn 7. apríl 2004.

Kærandi, L, er nú látinn en eftirlifandi maki hans, sem hefur fengið leyfi til setu í óskiptu búi, hefur tekið við rekstri kærumálsins.  Gerir kærandi þá kröfu að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi.

Málavextir:  Kærandi er eigandi að u.þ.b. 5000 fermetra landspildu er liggur að Varmá í Mosfellsbæ og hefur þar staðið sumarhús sem mun hafa verið í eigu hans um áratuga skeið.

Á árinu 2003 var unnið að deiliskipulagsbreytingu fyrir Reykjalund er tók til um 42 hektara svæðis við Varmá frá Reykjalundarvegi að Húsadal í Mosfellsbæ og er spilda kæranda innan þess skipulagssvæðis.  Gerði tillagan ráð fyrir að á umræddu svæði yrði íbúðarbyggð en áður hafði svæðið verið nýtt undir sumarhús og blandaða byggð. Skipulagstillagan gerði ráð fyrir 54 nýjum byggingarlóðum undir heilsárshús.  Við auglýsingu deiliskipulagstillögunnar setti kærandi fram athugasemdir við fyrirhugaða nýtingu á landspildu hans í bréfi, dags. 25. nóvember 2003, og gerði kröfu um að í deiliskipulaginu yrði gert ráð fyrir lóðum undir tvö hús auk lóðar undir hús það sem á landspildunni stendur.

Skipulagstillagan var tekin fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar hinn 13. janúar 2004 þar sem fjallað var um framkomnar athugasemdir og samþykkt að leggja til við bæjarstjórn að samþykkja tillöguna með áorðnum breytingum.  Í tillögunni var ekki gert ráð fyrir öðru húsi á landi kæranda en því sem fyrir var með heimilaðri stækkun úr 50 fermetrum í 110 fermetra.  Var kröfu kæranda um aukna nýtingu á landi hans svarað með svofelldri bókun á fundinum:  „Nefndin getur ekki fallist á framkomið erindi um fjölgun bygginga á landinu.  Fjölgun bygginga á þessum stað mun breyta þeirri ásýnd sem Varmáin og næsta nágrenni hefur sem gróðurvin í þéttbýli og samræmist ekki stefnumörkun í aðalskipulagi og umhverfisskipulagi sem samþykkt var fyrir Varmársvæðið.  Til þess að fjölga byggingum á landinu þarf að fella mikið af þeim skógi sem fyrir er, sem mun hafa neikvæð áhrif á ásýnd svæðisins.  Einn byggingarreiturinn sem þið óskið eftir er alveg á árbakkanum, sem er óásættanlegt.  Landhalli gerir aðkomu inn á landið erfiða og og húsin munu að mati nefndarinnar fara illa í landi vegna landhalla.”   Bæjarstjórn samþykkti afgreiðslu þessa á fundi sínum hinn 21. janúar 2004 og var deiliskipulagstillagan send Skipulagsstofnun til umfjöllunar og síðan auglýsing um gildistöku hennar birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 7. apríl 2004.

Í kjölfar tilkynningar Mosfellsbæjar til kæranda um fyrrgreinda afgreiðslu bæjarstjórnar sendi hann bæjarverkfræðingi Mosfellsbæjar bréf, dags. 26. febrúar 2004, þar sem farið var fram á endurskoðun bæjaryfirvalda á umræddri deiliskipulagsákvörðun og að heimilaðar yrðu lóðir undir tvö ný hús á landi hans.  Erindið var tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 9. mars 2004 og því hafnað með skírskotun til fyrri afstöðu um það efni við meðferð deiliskipulagstillögunnar fyrir greint svæði.  Bæjarstjórn staðfesti afstöðu nefndarinnar á fundi sínum hinn 17. mars sama ár.

Kærandi undi ekki þessum málalyktum og skaut téðri deiliskipulagsbreytingu og synjun á endurskoðun hennar til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi bendir á að hann hafi átt umrædda landspildu og búið þar í yfir hálfa öld.  Með hinu kærða skipulagi hafi landnotkun svæðisins verið breytt að mestu í íbúðarsvæði og í fyrstu drögum að skipulaginu hafi verið gert ráð fyrir tveimur nýjum byggingarreitum á landi kæranda sem síðar hafi verið teknir út af lokauppdrætti án skýringa eða raka.  Flestir ef ekki allir landeigendur á svæðinu hafi hins vegar fengið heimildir til nýtingar sinna landa með eðlilegum hætti.  Í svari Mosfellsbæjar við óskum kæranda um nýtingu landsins felist engin efnisleg rök fyrir því hvers vegna honum sé óheimilt að nýta land sitt til jafns við aðra á svæðinu og bendir hann á að aðkeyrsla að landi hans og bílastæði séu þegar til staðar.

Engin hagsmunarök séu tilgreind né sýnileg fyrir afstöðu bæjaryfirvalda til athugasemda og erinda kæranda sem eigi verulegra fjárhagslegra hagsmuna að gæta að fá að nýta eign sína með eðlilegum hætti á við aðra á svæðinu.  Hinar kærðu ákvarðanir fari því í bága við meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga og feli jafnframt í sér brot á jafnræðisreglu 11. gr. sömu laga og beri því að fella þær úr gildi.

Málsrök Mosfellsbæjar:  Bæjaryfirvöld gera þær kröfur að synjun skipulags- og byggingarnefndar frá 7. mars 2004 á umsókn kæranda um tvær byggingarlóðir í landi Grundar verði staðfest og kæru vegna staðfestingar umdeilds deiliskipulags verði vísað frá úrskurðarnefndinni en ella að kröfu kæranda þar að lútandi verði hafnað.

Samkvæmt skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 fari skipulagsnefndir með skipulagsmál undir yfirstjórn sveitarstjórna og annist þær gerð aðal- og deiliskipulags vegna alls lands innan sveitarfélags sem skuli vera í innbyrðis samræmi.  Umrætt deiliskipulag, er taki m.a. til lands kæranda, hafi verið samþykkt á fundi bæjarstjórnar hinn 21. janúar 2004 og hafi þau helstu markmið skv. gr. 1.1 í skipulagsskilmálum að mynda heildstætt skipulag fyrir Varmá með grænu yfirbragði, að þétta og styrkja núverandi byggð og viðhalda núverandi einkennum, að bæta umhverfi Varmár og aðgengi að henni, að bæta umferðarkerfi og tengingar við núverandi götur og tekið sé tillit til núverandi umhverfisskipulags.  Jafnframt sé því ætlað að efla þau náttúrulegu landgæði sem séu á svæðinu, sbr. gr. 1.3 í nefndum skilmálum.  Þessum markmiðum sé m.a. náð með því að gera 50 metra breitt belti beggja vegna Varmár að hverfisverndarsvæði þar sem nýbyggingar séu bannaðar nema þeirra sé sérstaklega getið í deiliskipulagi, en það heimili 54 nýjar lóðir á skipulagssvæðinu. 

Hvað varði umsókn kæranda frá 26. febrúar 2004 um tvær byggingarlóðir sé það mat Mosfellsbæjar að ekki hafi verið heimilt að verða við þeirri beiðni kæranda þar sem slíkt hafi ekki átt stoð í nýsamþykktu deiliskipulagi en ástæða þess að svo hafi ekki verið sé sú að fjölgun bygginga á umræddum stað breytti ásýnd hans sem gróðurvinjar í þéttbýli og færi gegn stefnu aðal- og umhverfisskipulags.  Ef fallist yrði á ósk kæranda um nýjar byggingarlóðir yrði að fella mikið af þeim skógi er fyrir væri á svæðinu er hefði neikvæð áhrif á ásýnd svæðisins og væru lóðirnar auk þess innan 50 metra fyrrgreinds hverfisverndarsvæðis.

Umdeild synjun hafi ekki falið í sér brot á meðalhófsreglu eða jafnræðisreglu stjórnsýslulaga.  Þeir sem sækja kunni um fjölgun byggingarlóða á skipulagsvæðinu frá því sem ráð sé fyrir gert í skipulaginu muni hljóta sömu afgreiðslu sem kærandi.  Beinlínis hafi verið óheimilt að verða við óskum kæranda um nýjar byggingarlóðir þar sem bæjaryfirvöld hafi brostið vald til slíkrar afgreiðslu.  Jafnframt hefði sú niðurstaða getað leitt til málskots af hálfu eigenda nágrannalóða vegna brota á deiliskipulagi.

Málsmeðferð og afgreiðsla Mosfellsbæjar á beiðni kæranda frá 26. febrúar 2004 hafi verið í samræmi við gildandi skipulagsáætlanir, skipulags- og byggingarlög og stjórnsýslulög og beri því að hafna ógildingarkröfu kæranda. 

Vísa beri kæru, dags. 7. maí 2004, vegna staðfestingar umrædds deiliskipulags frá sökum vanreifunar.  Kæran sé stuttorð og vísi í kæru, dags. 30. apríl 2004, á afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar á beiðni kæranda um tvær nýjar byggingarlóðir á landi hans.  Ekki sé hægt að átta sig á því um hvað kæran snúist og í hverju hún sé frábrugðin kærunni frá  30. apríl 2004.  Hún sé órökstudd og því ekki unnt að verjast henni.  Sé kæran af þeim sökum ekki tæk til málsmeðferðar fyrir úrskurðarnefndinni með hliðsjón af 3. gr. reglugerðar nr. 621/1997.

Verði kæran engu að síður tekin til efnismeðferðar vísa bæjaryfirvöld til röksemda þeirra sem raktar séu í umfjöllun um málskot kæranda frá 30. apríl 2004 og snerti téð deiliskipulag.  Bent er á að málsmeðferð skipulagsins hafi verið í fullu samræmi við lög enda hafi ekki öðru verið haldið fram af hálfu kæranda.  Sé því ekki efni til að ógilda deiliskipulagsákvörðunina.

Vettvangsganga:  Úrskurðarnefndin fór hinn 22. október 2004 á vettvang og kynnti sér staðhætti á umræddu svæði. 

Niðurstaða:  Með bréfum kæranda til úrskurðarnefndarinnar, dags, 30. apríl og 7. maí 2004, er skotið til nefndarinnar samþykkt umdeilds deiliskipulags og höfnun á beiðni kæranda um að í deiliskipulaginu yrði gert ráð fyrir tveimur byggingarreitum til viðbótar þeim sem fyrir var á eignarlandi hans. Telja verður að í því erindi hafi falist beiðni um endurupptöku skipulagsákvörðunarinnar en heimild fyrir slíkri beiðni er í 24. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Fyrir liggur að ástæðan fyrir kæru á nefndum ákvörðunum er sú að kærandi telur deiliskipulagið skerða óhæfilega nýtingarmöguleika á eignarlandi hans á skipulagssvæðinu.  Verður samkvæmt þessu ekki fallist á kröfu bæjaryfirvalda Mosfellsbæjar um frávísun á kæru vegna samþykktar umrædds deiliskipulags vegna vanreifunar enda hlýtur frávísun máls á stjórnsýslustigi af þeim sökum að heyra til algerrar undantekningar með hliðsjón af leiðbeiningarskyldu og rannsóknarreglu 7. og 10. gr. stjórnsýslulaga. 

Umrætt skipulagssvæði liggur beggja vegna Varmár og er með hinu kærða deiliskipulagi að meginstefnu til gert að íbúðarsvæði.  Í greinargerð deiliskipulagsins kemur fram að nýtingarhlutfall á svæðinu hafi verið um eða innan við 0,1 en með skipulaginu  séu heimilaðar 54 nýjar byggingarlóðir á skipulagssvæðinu.  Ekki verður af skipulagsuppdrættinum ráðið hvernig mörkum einstakra eignarlanda á svæðinu er háttað en unnt er að finna út nýtingarhlutfall einstakra lóða með samanburði á lóðarstærð, þar sem hún er tilgreind á uppdrætti, og heimiluðu byggingarmagni á þeim lóðum samkvæmt töflu þar um í deiliskipulagsgreinargerð.  Þannig er nýtingarhlutfall tveggja lóða við húsagötu A nr. 4 og 6 í næsta nágrenni við land kæranda 0,08 og 0,1 og nýtingarhlutfall lóðanna nr. 6 og 10 við húsagötu B 0,26 og 0,19, en greindar lóðir liggja allar nærri bökkum Varmár.  Land kæranda, sem merkt er nr. 10 við húsagötu A, mun vera um 5000 fermetrar en heimilað byggingarmagn er 110 fermetrar og er nýtingarhlutfallið því 0,02.  Blasir við að heimiluð nýting lands kæranda er miklum mun minni en á ýmsum öðrum lóðum á skipulagssvæðinu.

Ekki verður séð að fleiri byggingar á landi kæranda breyti ásýnd skipulagssvæðisins umfram ýmsar aðrar heimilaðar nýbyggingar á svæðinu og ekki hefur verið sýnt fram á með hvaða hætti væri brotið gegn aðalskipulagi Mosfellsbæjar þótt heimilað yrði aukið byggingarmagn á landi kæranda.  Þá verður ekki fallist á þau rök fyrir synjun á frekari nýtingu landsins að trjágróður í eigu kæranda þyrfti að víkja af þeim sökum.  Í hinu kærða deiliskipulagi eru ekki ráðagerðir um að bæjaryfirvöld hyggist taka hluta af landi kæranda til almannanota.  Landhalli er að sönnu nokkur í landi kæranda sem takmarkar nýtingarmöguleika þess, en hvorki sú staðreynd né álitamál varðandi aðkomu inn á svæðið getur, að mati úrskurðarnefndarinnar, réttlætt svo takmarkaðar heimildir til nýtingar landsins sem raun ber vitni þegar litið er til nýtingarrétta á ýmsum öðrum lóðir á svæðinu.

Sveitarstjórnir hafa skipulagsvald á sínu landsvæði samkvæmt 2. mgr. 3. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, en við beitingu þess valds verður að gæta að ýmsum meginreglum stjórnsýsluréttarins, svo sem meðalhófs- og jafnræðisreglu.  Þá verður að hafa í huga markmið skipulags- og byggingarlaga sem tíunduð eru í 1. gr. laganna, en í 4. mgr. þess ákvæðis er tekið fram að tryggja skuli réttaröryggi í meðferð skipulags- og byggingarmála þannig að réttur einstaklinga og lögaðila verði ekki fyrir borð borinn þótt hagur heildarinnar sé hafður að leiðarljósi.

Með vísan til þess sem rakið hefur verið þykja ekki framkomin haldbær rök fyrir því að takmarka nýtingarmöguleika á landi kæranda svo verulega sem raun ber vitni.  Hefur ekki verið sýnt fram á almannaþörf eða aðrar máefnalegar ástæður fyrir slíkri takmörkun og ekki þykir í ljós leitt að þau skipulagsmarkmið, sem sett eru fram í greinargerð hins umdeilda skipulags væru fyrir borð borin þótt komið yrði til móts við óskir kæranda um aukna nýtingu á landi hans.

Verður því fallist á kröfu kæranda um ógildingu hins kærða deiliskipulags en þar sem rökin að baki þeirri niðurstöðu lúta einungis að nýtingu á landspildu kæranda verður látið við það sitja með hliðsjón af meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga að fella skipulagsákvörðunina úr gildi að því er varðar land kæranda.

Að þessari niðurstöðu fenginni er ekki tilefni til að taka afstöðu til lögmætis þeirrar ákvörðunar bæjarstjórnar Mosfellsbæjar frá 17. mars 2004 að synja beiðni kæranda um endurskoðun hins kærða deiliskipulags.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna þess fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Ákvörðun bæjarstjórnar Mosfellsbæjar frá 21. janúar 2004, að samþykkja deiliskipulag frá Reykjalundarvegi að Húsadal er fellt úr gildi að því er tekur til lóðarspildu kæranda í landi Grundar, Mosfellsbæ.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                         Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

69/2004 Kirkjubraut

Með

Ár 2005, föstudaginn 18. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 69/2004, kæra eigenda fasteignanna að Kirkjubraut 22 og Sunnubraut 7, Akranesi vegna jarðvegsframkvæmda á lóðinni nr. 12-18 við Kirkjubraut á Akranesi. 

Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 13. desember 2004, er barst nefndinni sama dag, kæra H og V, Lyngheiði 18, Kópavogi, eigendur fasteignanna að Kirkjubraut 22 og Sunnubraut 7, Akranesi  leyfi fyrir jarðvegsframkvæmdum á lóðinni nr. 12-18 við Kirkjubraut á Akranesi. 

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi ásamt því að úrskurðarnefndin kveði upp úrskurð til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda.

Málsatvik:  Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 20. október 2004, er barst nefndinni hinn 22. sama mánaðar, kærðu sömu aðilar deiliskipulagsbreytingu er tók til svonefnds Akratorgsreits, þar sem m.a. var gert ráð fyrir sameiningu lóðanna nr. 12 til 18 (sléttar tölur) við Kirkjubraut og lóðarinnar nr. 3 við Sunnubraut og heimiluð bygging fjöleignarhúss á hinni sameinuðu lóð.

Kveða kærendur að hafnar séu framkvæmdir við grunn væntanlegs húss að Kirkjubraut 12 til 18 undir yfirskini jarðvegsrannsókna með vitund skipulags- og umhverfisnefndar bæjarins svo sem ráða megi af bókun nefndarinnar á fundi hinn 6. desember 2004.  Þar komi fram að nefndin geri ekki athugasemd við að Kirkjubraut sé gerð að einstefnugötu á meðan á uppgreftri og fyllingu í grunn að Kirkjubraut 12 til 18 standi, en krafa sé gerð um að verktakinn hreinsi götuna reglulega og takmarki áhrif framkvæmdanna sem mest með  tilliti til jólaverslunar sem standi yfir á svæðinu.

Með bréfi, dags. 20. janúar 2005, skutu kærendur til úrskurðarnefndarinnar ákvörðun byggingarfulltrúans á Akranesi frá 13. desember 2004 um að veita leyfi til byggingar fjöleignarhúss með 20 íbúðum og 7 verslunarrýmum ásamt niðurgrafinni bílageymslu á lóðinni nr. 12 við Kirkjubraut, Akranesi.

Hafa greindar kærur vegna breytingar á deiliskipulagi svæðisins og vegna fyrrgreinds byggingarleyfis verið teknar til úrskurðar á fundi úrskurðarnefndarinnar í dag.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um lögmæti uppgraftrar vegna jarðvegsrannsókna á lóðinni nr. 12-18 við Kirkjubraut á Akranesi. 

Til þess að deiluefni af umræddum toga verði borið undir úrskurðarnefndina verður að liggja fyrir stjórnvaldsákvörðun er heimili umþrættar framkvæmdir, svo sem veiting byggingar- eða framkvæmdaleyfis, sbr. 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Í máli þessu verður ekki séð að framkvæmd sú sem kærð er í málinu hafi verið heimiluð með lögformlegri ákvörðun af hálfu skipulags- eða byggingaryfirvalda Akranesbæjar.  Af þeim sökum liggur ekki fyrir kæranleg ákvörðun á stjórnsýslustigi og ber því að vísa máli þessu frá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

__________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________             _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                       Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

1/2005 Miðhraun

Með

Ár 2005, miðvikudaginn 16. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður,  Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 1/2005, kæra á ákvörðunum svæðisbyggingarnefndar Snæfellsness og sveitarstjórnar Eyja og Miklaholtshrepps frá 4. janúar 2005 um að veita að nýju leyfi til byggingar gestahúss að Miðhrauni 1.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 6. janúar 2005, sem barst nefndinni 10. s.m., kæra B og S, eigendur Miðhrauns 2, Eyja og Miklaholtshreppi, ákvarðanir svæðisbyggingarnefndar Snæfellsness og sveitarstjórnar Eyja og Miklaholtshrepps frá 4. janúar 2005 um að veita að nýju leyfi til byggingar gestahúss að Miðhrauni 1.

Krefjast kærendur ógildingar hinna kærðu ákvarðana.  Að auki kröfðust kærendur þess að framkvæmdir yrðu stöðvaðar meðan málið væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni og féllst úrskurðarnefndin á þá kröfu með úrskurði, uppkveðnum 28. janúar 2005.

Loks krefjast kærendur þess, í framhaldi af því að mál hafi verið höfðað af hálfu eigenda Miðhrauns 1 um merki Miðhrauns 1 og 2, að framkvæmdir sem standi yfir að Miðhrauni 1 við byggingu hesthúss, sem deiliskipulagt hafi verið síðastliðið haust, verði stöðvaðar þar til dæmt verði í umræddu máli fyrir Héraðsdómi Vesturlands, eða síðar Hæstarétti ef þörf krefji. Hesthúsið sé að hluta til inn á umdeildu sameiginlegu landi þar sem sé hraun.

Úrskurðarnefndin hefur nú lokið gagnaöflun í máli þessu, m.a. með skoðun á vettvangi, og er málið nú tekið til efnisúrlausnar.

Málsatvik:  Með kæru, dagsettri 30. nóvember 2004, kærðu eigendur Miðhrauns 2, Eyja og Miklaholtshreppi, byggingarleyfi sem veitt hafði verið hinn 23. nóvember 2004 til byggingar gestahúss að Miðhrauni 1.  Á umræddu svæði er hvorki í gildi aðalskipulag né deiliskipulag og leitaði sveitarstjórn því meðmæla Skipulagsstofnunar samkvæmt 3. tl. bráðabirgðaákvæðis skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 með því að umrætt byggingarleyfi yrði veitt. 

Með bréfi Skipulagsstofnunar, dagsettu 16. júlí 2004, var byggingarfulltrúa tilkynnt að stofnunin gerði ekki athugasemdir við að sveitarstjórn veitti leyfi fyrir umræddri byggingu, enda yrði fyrirhuguð framkvæmd kynnt næstu nágrönnum. 

Í greinargerð byggingarfulltrúa til úrskurðarnefndarinnar um framvindu byggingar gestahússins segir að þann 16. ágúst 2004 hafi hreppsnefnd staðfest samþykkt byggingarnefndar um byggingarleyfi fyrir húsinu.  Ekki hafi farið fram formleg mæling á staðsetningu hússins en við vettvangsferð byggingarfulltrúa þann 16. september 2004 hafi verið slegið gróflega á hvar húsið ætti að vera samkvæmt afstöðumynd en viðstaddir hafi verið hönnuður og byggingarmeistari.  Í samræmi við þetta muni svo hafa verið grafið fyrir húsinu.  Í nóvember hafi byggingarstjórinn haft samband við byggingarfulltrúa og óskað eftir úttekt á sökklum og hafi byggingarfulltrúi þá litið á framkvæmdir og tjáð byggingarstjóra að hann tæki ekki út framkvæmdina en gerði ekki athugasemd við handbragð verksins, en vegna þess að ekki hefði borist greiðsla á byggingarleyfisgjöldum væri ekki búið að gefa út byggingarleyfi fyrir húsinu.  Við athugun hafi komið í ljós að reikningur vegna gjaldanna hefði glatast.  Hafi því orðið að ráði að framkvæmdir gætu haldið áfram og yrðu ekki stöðvaðar að svo stöddu.  Þann 23. nóvember 2004 hafi greiðsla borist og hafi þá leyfið verið gefið út.  Þann 17. nóvember 2004 hafi nágrannar að Miðhrauni 2 bent byggingarfulltrúa á að þeim hefði ekki verið gefinn kostur á að gera athugasemdir við framkvæmdina.  Verður af málsgögnum ráðið að kærendur hafi gert athugasemdir við staðsetningu mannvirkisins og jafnframt að ekki hefði verið farið að skilyrði Skipulagsstofnunar um kynningu.

Af hálfu byggingaryfirvalda og sveitarstjórnar var brugðist við á þann hátt að kærendum var sent erindi um kynningu á nýbyggingunni.  Jafnframt voru framkvæmdir stöðvaðar en þær voru þá komnar nokkuð á rekspöl.  Var m.a. lokið gerð sökkuls og gólfplötu og framkvæmdir hafnar við grind hússins, sem er timburhús á steinsteyptum grunni með steyptri gólfplötu.

Kærendur gerðu ekki athugasemdir í tilefni af framangreindri grenndarkynningu.  Hafa kærendur vísað til þess að málið hafi á þessum tíma verið í höndum úrskurðarnefndarinnar og að þangað hafi þau beint athugasemdum sínum og umkvörtunum.  Hafi þau talið málið úr höndum sveitarstjórnar á þessum tíma.

Á fundi svæðisbyggingarnefndar Snæfellsness hinn 4. janúar 2005 var málið tekið fyrir.  Afturkallaði nefndin byggingarleyfið frá 23. nóvember 2004 með heimild í 25. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Jafnframt bókaði nefndin að þar sem ekki hefði borist svar við kynningarbréfi til nágranna liti nefndin svo á að ekki væru gerðar neinar athugasemdir við byggingarframkvæmdina og mælti því með því að leyfið yrði gefið út að nýju.  Staðfesti hreppsnefnd Eyja og Miklaholtshrepps samþykkt nefndarinnar síðar sama dag.  Ákvarðanir þessar kærðu eigendur Miðhrauns 2 til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 6. janúar 2005, en drógu jafnframt til baka fyrri kæru með hliðsjón af því að hin kærða ákvörðun í því máli hafði verið afturkölluð.

Eftir að byggingarleyfið hafði verið veitt að nýju var aftur tekið til við byggingu hússins og var að mestu lokið frágangi útveggja og þaks þegar úrskurðarnefndin stöðvaði framkvæmdir við bygginguna, með úrskurði uppkveðnum 28. janúar 2005, svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er því haldið fram að hinni umdeildu nýbyggingu hafi verið valinn staður án þess að þeim væri gefinn kostur á að koma sjónarmiðum sínum að í málinu, en það hafi þó verið skilyrði af hálfu Skipulagsstofnunar fyrir því að byggingarleyfi yrði veitt.  Grenndarkynning, sem fram hafi farið eftir að framkvæmdir hafi verið komnar á rekspöl, verði ekki talin fullnægjandi, enda hafi málið þá verið til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni og ekki í höndum byggingarnefndar eða sveitarstjórnar.  Málsmeðferð hafi því verið ólögmæt og að auki hafi hinni umdeildu byggingu verið valinn staður nær sameiginlegu landi málsaðila en heimilt hafi verið án þess að fyrir lægi samþykki kærenda, sem meðeigenda að hinu sameiginlega landi.  Sé staðsetning nýbyggingar þar að auki til baga fyrir kærendur vegna atvinnustarfsemi þeirra, sem gestahúsið muni hafa truflandi áhrif á. 

Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 22. janúar 2005, árétta kærendur enn frekar sjónarmið sín í málinu.  Gera kærendur athugasemdir við að byggingarleyfi sem hreppsnefnd hafi verið búin að afturkalla hafi verið veitt að nýju á þeirri forsendu að ekki hafi borist neinar athugasemdir innan tilskilins frests.  Þetta sé alrangt þar sem kærendur hafi fundað með oddvita, byggingarfulltrúa og einum fulltrúa sem bæði sitji í hreppsnefnd og byggingarnefnd, þar sem farið hafi verið yfir athugasemdir kærenda.  M.a. hafi komið fram að kærendur teldu umrætt hús innan svæðis sem deilt sé um í dómsmáli, sem byggingarleyfishafinn hafi höfðað um merki Miðhrauns 1 og 2, auk fleiri atriða sem kærendur setji út á.

Kærendum hafi áður verið tjáð að málið væri ekki í höndum sveitarstjórnar heldur úrskurðarnefndarinnar og hafi það leitt til þess að skriflegum athugasemdum hafi ekki verið komið á framfæri vegna kynningar þeirrar sem efnt hafi verið til.

Athugasemdir kærenda séu einkum eftirfarandi:

1. Staðsetning gestahússins sé ekki í samræmi við það sem framkvæmdaraðilar hafi áður talað um við kærendur.

2. Eigendur Miðhrauns 1, og skipulagsnefnd svæðisins hafi engra hagsmuna að gæta gagnvart staðsetningu þessa húss sem réttlæti byggingarleyfi á þeim stað sem bygging er nú hafin á.

3. Staðsetning gestahússins valdi röskun á hagsmunum kærenda og atvinnustarfsemi sem þarna sé fyrir.

4. Á teikningu hafi ekki verið gert ráð fyrir rotþró nema í samráði við byggingarfulltrúa og vilji kærendur koma því á framfæri að samráð verði einnig haft við þá um staðsetningu hennar.

5. Staðsetning hússins sé á umdeildu landi og hafi mál vegna þeirra deilna verið þingfest í Héraðsdómi Vesturlands þann 12. janúar 2005.

6. Ekki sé gert ráð fyrir bílastæði né vegi að húsinu og vilja kærendur að upplýst verði um hvort leyft verði að hann komi síðar.

7. Þar sem umferð að þessu svæði sé öll í gegnum hlaðið hjá kærendum og fyrirsjáanleg sé mikil breyting frá því sem áður hafi verið vilji kærendur að aðkoma nágranna að svæðinu verði endurskoðuð.

Kærendur telja loks að við ákvörðun um staðsetningu gestahússins og útgáfu hins umdeilda byggingarleyfis hafi ekki verið gætt ákvæða skipulags- og byggingarlaga og beri því að fella hinar kærðu ákvarðanir úr gildi.

Málsrök byggingaryfirvalda:  Af hálfu byggingarfulltrúa hefur verið vísað til þess að grenndarkynning hafi farið fram eftir að kærendur hafi bent á áskilnað Skipulagsstofnunar þar að lútandi.  Kærendur hafi hins vegar ekki gert neinar athugasemdir í tilefni kynningarinnar og hafi því verið litið svo á að ekki væru gerðar athugasemdir af þeirra hálfu.  Því hafi hið umdeilda leyfi verið veitt eftir að fullnægt hafi verið skilyrði Skipulagsstofnunar um kynningu og verði að telja að við meðferð málsins hafi verið bætt úr annmörkum með fullnægjandi hætti.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Í greinargerð, dags. 31. janúar 2005, reifar Ólafur Sigurgeirsson hrl., sjónarmið byggingarleyfishafa í málinu og andmælir málatilbúnaði kærenda eins og hann er settur fram í bréfi þeirra, dags. 22. janúar 2005.  Krefst lögmaðurinn þess að hinar kærðu ákvarðanir verði staðfestar og að bráðbirgðaúrskurður frá 28. janúar verði felldur úr gildi.

Af hálfu byggingarleyfishafa er á það bent að í bréfi kærenda frá 22. janúar 2005 segi að umrætt hús sé innan þess svæðis, sem deilt sé um í landamerkjamáli milli aðila, en í fyrri kæru segi að húsið sé tvo metra frá sameiginlegu landi.  Hið rétta sé að húsið standi langt frá landi Miðhrauns 2 samkvæmt þinglýstu landamerkjabréfi þeirrar jarðar.

Eftir samþykkt fyrra byggingarleyfis hafi komið í ljós að byggingarfulltrúa hafi láðst að grenndarkynna, en það hafi hann hins vegar gert á réttan hátt áður en til umfjöllunar um síðara byggingarleyfið hafi komið.

Athugasemdum kærenda í liðum 1 – 7 er andmælt af hálfu byggingarleyfishafa og einstökum liðum svarað með eftirfarandi hætti:

1.  Rangt sé að rætt hafi verið um aðra staðsetningu umdeilds húss en þá sem valin hafi verið.  Tveir kostir hafi veriði skoðaðir varðandi staðsetningu hússins og hafi kærendum verið kunnugt um þá báða.  Hafi annar þessara kosta verið að staðsetja húsið þar sem það hafi nú verið reist.

2. Því sé mótmælt að byggingarleyfishafar eigi ekki hagsmuna að gæta varðandi staðsetningu hússins.  Staðsetningin hafi verið ákveðin með tilliti til ýmissa þátta sem skipti máli fyrir eigendur mannvirkisins.

3. Byggingarleyfishafar telji að bygging gestahúss á þessum stað muni ekki hafa nein áhrif á sauðfjárbúskap kærenda hvorki um sauðburð né við rekstur fjár af fjalli á haustin, enda hafi þess verið gætt að húsið yrði staðsett í viðunandi fjarlægð frá því svæði í landi kærenda sem hér um ræði.

4.  Engin ástæða sé til að ætla að rotþró verði staðsett á þann veg að neysluvatn kærenda geti spillst.

5. Rangt sé að gestahúsið hafi verið staðsett á umdeildu landi. Mál hafi að vísu verið höfðað til úrlausnar ágreiningi um merki en sá ágreiningur snerti ekki land það sem húsið standi á. 

6.  Hvað veg og bílastæði varði þá sé gert ráð fyrir að aðkomuvegur að íbúðarhúsi verði samnýttur með gestahúsi.  Einnig sé gert ráð fyrir samnýtingu bílastæða sem liggi suðaustan við íbúðarhús en þau verði stækkuð sem nemi 2-3 bílastæðum.  Ekki verði því lagður vegur að gestahúsinu síðar.  

7. Fullyrðingum kærenda um umferð um hlað þeirra sé mótmælt. Akbraut sé sameiginleg frá þjóðvegi þar til 100 – 200m séu eftir að bæjunum, þar greinist vegurinn og sé sín heimreiðin að hvorum bæ.
 
Af hálfu byggingarleyfishafa er áréttað að grenndarkynning vegna byggingarleyfisins, sem gefið hafi verið út á grundvelli afstöðumyndar, sé alfarið á herðum skipulagsnefndar hreppsins en ekki byggingarleyfishafa.  Eins og komið hafi fram hafi mistök skipulagsfulltrúaembættisins verið ástæða þess að kynningin átti sér ekki stað.  Úr því hafi verið bætt af hálfu hreppsins um leið og mistökin hafi orðið ljós.  Byggingarleyfishöfum hafi ekki verið kunnugt um að kynningin hafi ekki verið framkvæmd og hafi þeim þar af leiðandi ekki verið unnt að leiðrétta það sem miður hafi farið.  Að lokinni grenndarkynningu hafi hreppsyfirvöld fullnægt skipulags- og byggingarlögum og á grundvelli þess að engar athugasemdir hefðu borist hafi verið gefið út nýtt byggingarleyfi. 

Vettvangsganga:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 2. mars 2005.  Málsaðilar voru viðstaddir en byggingarfulltrúi hafði boðað að hann yrði fjarverandi.  Gengið var um svæðið og gerðu málsaðilar grein fyrir helstu sjónarmiðum sínum í málinu.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er í máli þessu deilt um lögmæti ákvarðana byggingarnefndar og sveitarstjórnar Eyja og Miklaholtshrepps um að veita leyfi til byggingar gestahúss að Miðhrauni 1.  Til grundvallar leyfisveitingunni liggur skilyrt afgreiðsla Skipulagsstofnunar á beiðni sveitarstjórnar um meðmæli samkvæmt 3. tl. bráðabirgðaákvæðis laga nr. 73/1997.  Þessa skilyrðis var ekki gætt af hálfu sveitarstjórnar þegar leyfið var fyrst veitt en eftir að kærendur höfðu bent á þann annmarka sem verið hafði á meðferð málsins voru framkvæmdir stöðvaðar og kærendum gefinn kostur á að tjá sig um byggingaráform byggingarleyfishafa.  Kærendur höfðu þá þegar kært útgáfu hins fyrra byggingarleyfis, sem ekki var fellt úr gildi fyrr en að lokinni kynningu byggingarleyfisumsóknarinnar.  Töldu kærendur að kynning umsóknarinnar væri markleysa þar sem málið væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni og sendu því ekki inn athugasemdir.  Veitti byggingarnefnd síðan hið umdeilda byggingarleyfi með þeim rökum að engar athugasemdir hefðu borist.

Úrskurðarnefndin telur að málsmeðferð byggingarnefndar og sveitarstjórnar við afgreiðslu hins umdeilda leyfis hafi verið verulega áfátt.  Var þessum stjórnvöldum ekki heimilt að líta framhjá andmælum kærenda og bar þeim að taka afstöðu til þeirra, enda mátti þeim vera ljóst að kynning málsins samræmdist ekki þeirri staðreynd að í gildi var byggingarleyfi fyrir umræddri framkvæmd sem borið hafði verið undir úrskurðarnefndina.  Bar sveitarstjórn að afturkalla fyrra byggingarleyfið áður en efnt var til kynningar málsins ef ætlan hennar var að bæta úr þeim ágöllum á afgreiðslu byggingarleyfisins sem komið höfðu í ljós.  Verður að átelja þessi vinnubrögð en ekki þykir þó næg ástæða til að láta ágalla á málsmeðferð varða ógildingu hinna kærðu ákvarðana þegar litið er til þess að sjónarmið kærenda höfðu komið fram og að ekki var um að ræða grenndarkynningu í skilningi 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Af gögnum málsins verður ráðið að framkvæmdir við bygginu hins umdeilda gestahúss hafi að miklu leyti verið unnar án þess að fyrir lægi formlega gilt byggingarleyfi, sbr. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Verður einnig að átelja þessa framvindu málsins en atvik þessi varða þó ekki gildi hinna kærðu ákvarana og þykja ekki geta leitt til ógildingar þeirra.

Þá kemur til skoðunar hvort einhverjir þeir efnisannmarkar séu á hinnum kærðu ákvörðunum er ógildingu varði, svo sem hvort við staðsetning hússins hafi verið gengið gegn settum réttarreglum eða lögvörðum grenndarhagsmunum kærenda.

Skilja verður málatilbúnað kærenda á þann veg að þau telji mörk milli séreignarlanda málsaðila vera um girðingu sem liggur fá norðri til suðurs skammt austan hins umdeilda húss og virðist ekki ágreiningur með aðilum um þau mörk.  Hins vegar virðast kærendur telja að hraunjaðar, sem norðurgafl hússins nær nánast alveg að, skilji milli séreignarlands byggingarleyfishafa og sameiginlegs lands málsaðila, en ágreiningur mun vera um þá afmörkun.

Þegar virt er hvort fullnægt sé lagaskilyrðum um fjarlægð hússins frá landamerkjum til norðurs og austurs verður helst litið til 75. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 og 4. mgr. greinar 4.11.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.

Í 1. mgr. 75. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 er fjallað um lágmarksfjarlægðir  frá húsvegg að mörkum nærliggjandi lóðar eða miðju stígs eða götu.  Síðar í 75. gr. eru reglur um lágmarksfjarlægðir milli húsa.  Með hliðsjón af tilgangi ákvæðis þessa og eðlisrökum verður að skilja ákvæðið á þann veg að það eigi ekki við um fjarlægð húss frá mörkum þegar handan þeirra er land sem ekki getur verið byggingarland eða svæði þar sem vænta má einhverra mannvirkja.  Verður því ekki talið að ákvæði greinarinnar hafi staðið í vegi fyrir því að húsið væri staðsett nær umræddum hraunjaðri en fjóra metra, svo sem gert var, en húsið er í u.þ.b. tveggja metra fjarlægð frá hraunjaðrinum, og skiptir þá ekki máli þótt umdeild mörk fylgi hraunjaðrinum eins og kærendur halda fram.  Til austurs er fjarlægð hússins frá mörkum eignarlanda málsaðila um 18 metrar, sem er langt umfram það sem áskilið er samkvæmt byggingarreglugerð.  Óþarft er að fjalla um staðsetningu hússins með tilliti til afmörkunar lóðar til suðurs og vesturs, þar sem þau mörk snúa að séreignarlandi byggingarleyfishafa.

Í 4. mgr. greinar 4.11.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 er m.a kveðið á um að í deiliskipulagi svæða fyrir frístundabyggð skuli byggingarreitir ekki staðsettir nær lóðarmörkum en 10 metra.  Í hinu umdeilda tilviki er ekki um deiliskipulag að ræða en þar sem það er augljós tilgangur umrædds ákvæðis að tryggja lágmarksfjarlægð milli sumarhúsa og deifingu sumarhúsabyggða þykir rétt að hafa hliðsjón af ákvæðinu hvað varðar fjarlægð hússins frá mörkum séreignarlanda málsaðila, enda kynnu framtíðarmöguleikar kærenda til nýtingar á eigin landi að öðrum kosti að vera fyrir borð bornir.  Hins vegar þykir ekki ástæða til að líta til þessarar reglu varðandi fjarlægð hússins frá hraunjaðrinum, enda er ekki hægt að gera ráð fyrir því að byggt verði í hrauninu eða lóðir settar út þar.  Með hliðsjón af því að um 18 metrar eru frá austurhlið hússins að mörkum séreignarlanda málsaðila er það því niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að nægilega hafi verið tekið tillit til sjónarmiða skipulagsreglugerðar í þessu efni við staðsetningu hússins og verður því ekki fallist á að hún sé andstæð ákvæðum skipulags- og byggingarlaga eða reglugerða settum samkvæmt þeim.

Ekki verður heldur fallist á að með staðsetningu og byggingu umrædds húss hafi verið gengið gegn lögvörðum hagsmunum kærenda, hvort sem litið er til grenndarhagsmuna eða atvinnuhagsmuna.  Hið umdeilda hús er í viðunandi fjarlægð frá mörkum séreignarlanda málsaðila og ekki verður séð að það hefði þjónað betur hagsmunum kærenda þótt húsið hefði verið staðsett einhverjum metrum fjær hraunbrúninni en raunin varð.  Má þvert á móti ráða af aðstæðum að grenndaráhrif hússins hefðu orðið meiri hefði það verið staðsett fjær hrauninu en í óbreyttri fjarlægð frá merkjagirðingu séreignarlanda aðila.

Kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda við byggingu hesthúss ber að vísa frá úrskurðarnefndinni, enda er sú krafa ekki gerð með vísun til neinnar stjórnvaldsákvörðunar sem skotið hefur verið til nefndarinnar.  Önnur kæruefni eða athugasemdir kærenda, t.d. varðandi staðsetningu rotþróar, aðkomu að húsum málsaðila,  vegagerð og bílastæði, vísa ekki heldur til neinna stjórnvaldsákvarðana sem bornar hafa verið undir úrskurðarnefnina og koma þessi atriði því ekki til umfjöllunar við úrlausn málsins.

Samkvæmt framansögðu verður kröfu kærenda um ógildingu hinna kærðu ákvarðana hafnað.  Jafnframt falla niður réttaráhrif úrskurðar nefndarinnar frá 28. janúar 2005 um stöðvun framkvæmda við hina umdeildu byggingu.

Úrskurðarorð:

Kröfum kærenda um stöðvun framkvæmda við byggingu hesthúss að Miðhrauni 1 er vísað frá úrskurðarnefndinni.  Hafnað er kröfum kærenda um ógildingu ákvarðana svæðisbyggingarnefndar Snæfellsness og sveitarstjórnar Eyja og Miklaholtshrepps frá 4. janúar 2005 um að veita að nýju leyfi til byggingar gestahúss að Miðhrauni 1.

_______________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________            _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Ingibjörg Ingvadóttir