Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

4/2005 Þorláksgeisli

Með

Ár 2006, miðvikudaginn 16. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 4/2005, kæra á samþykkt borgarstjórnar Reykjavíkur frá 7. desember 2004 um breytt deiliskipulag vegna lóðarinnar nr. 9 við Þorláksgeisla. 

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 12. janúar 2005, er barst nefndinni samdægurs, kæra G og Á til heimilis að Þorláksgeisla 14, Reykjavík samþykkt borgarstjórnar Reykjavíkur frá 7. desember 2004 um breytt deiliskipulag vegna lóðarinnar nr. 9 við Þorláksgeisla.   

Skilja verður kröfugerð kærenda á þann veg að aðallega sé krafist ógildingar á ákvörðun borgarstjórnar frá 7. desember 2004 um breytt deiliskipulag lóðarinnar nr. 9 við Þorláksgeisla.  Til vara er gerð sú krafa að ef fallist verði á að borgaráði hafi verið heimilt að endurupptaka málið verði fenginn óháður og hæfur aðili til að leggja rökstutt mat á framkvæmd og úrvinnslu könnunar Félagsbústaða hf. og gildi niðurstöðu hennar fyrir Grafarholt.  Til þrautavara er gerð krafa um að ef endurupptaka málsins verði talin heimil muni Reykjavíkurborg ábyrgjast að byggð verði bílageymsla neðanjarðar til að leysa úr þeim bílastæðavanda sem kærendur telji ljóst að breytingin muni skapa.  

Málavextir:  Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 19. desember 2003 var lögð fram fyrirspurn JB byggingarfélags og Félagsbústaða hf. um fjölgun íbúða og lækkun bílastæðakröfu að Þorláksgeisla 9.  Var eftirfarandi fært til bókar:  „Neikvætt, samræmist ekki skipulagi.  Ekki talið æskilegt að minnka íbúðir og fjölga þeim m.a. fordæmisgildi.“  Fyrirspurninni var skotið til skipulags- og byggingarnefndar sem tók hana fyrir á fundi sínum hinn 18. febrúar 2004 ásamt því að lögð var fram könnun Félagsbústaða um notkun bílastæða.  Nefndin samþykkti að umsækjandi léti vinna tillögu að breytingu á deiliskipulagi á eigin kostnað, í samráði við skipulagsfulltrúa, sem síðar yrði grenndarkynnt.  Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 30. apríl 2004 var lögð fram tillaga að breytingu á deiliskipulagi lóðarinnar sem fól í sér fjölgun íbúða á lóðinni úr 7-10 í 20 minni íbúðir ásamt því að bílastæðum fækkaði úr tveimur fyrir hverja íbúð í 1,2 stæði á íbúð, þar af sjö undir húsinu.  Þá var og gerð tillaga um að eignarhald hússins yrði á einni hendi.  Var samþykkt að grenndarkynna tillöguna fyrir hagsmunaaðilum og stóð hún yfir frá 5. maí til 2. júní 2004.  Tvær athugasemdir bárust, þ.á m. frá kærendum.  Í umsögn skipulagsfulltrúa til skipulags- og byggingarnefndar um athugasemdirnar var vísað í fyrri afstöðu varðandi tillöguna og á grundvelli umsagnarinnar synjaði skipulags- og byggingarnefnd um breytinguna á fundi hinn 30. júní 2004.  Var fundargerð skipulags- og byggingarnefndar lögð fram til kynningar á fundi borgarráðs hinn 6. júlí 2004.   

Með bréfi, dags. 1. október 2004, óskuðu Félagsbústaðir hf. eftir því við skipulags- og byggingarnefnd að samþykkt nefndarinnar frá 30. júní 2004 yrði tekin upp að nýju og á fundi nefndarinnar hinn 13. október 2004 var beiðninni vísað til borgarráðs.  Á fundi borgarráðs hinn 4. nóvember 2004 var beiðni Félagsbústaða tekin til afgreiðslu og samþykkti borgarráð eftirfarandi tillögu:  „Fram kemur í fundargerð skipulags- og byggingarnefndar frá 30. júní s.l. að sú ákvörðun nefndarinnar að hafna tillögu að breytingu á deiliskipulagi lóðarinnar nr. 9 við Þorláksgeisla byggir á umsögn  skipulagsfulltrúa frá 28. s.m.  Eins og kemur fram í erindi Félagsbústaða er í umræddri umsögn ekki tekið undir þær athugasemdir sem gerðar voru við tillöguna er hún var grenndarkynnt.  Ákvörðun um synjun tillögunnar var því ekki studd nægjanlega skýrum rökum og beinir borgarráð því þeim tilmælum til skipulags- og byggingarnefndar að hún taki málið upp að nýju.“  Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 10. nóvember 2004 var málið tekið fyrir og samþykkt að endurupptaka það með eftirfarandi bókun:  „Samþykkt að taka málið upp að nýju og jafnframt að vísa því til efnislegrar afgreiðslu borgarráðs.“

Á fundi borgarráðs hinn 18. nóvember 2004 var málið tekið til afgreiðslu og var eftirfarandi m.a. fært til bókar:  „Með vísan til þess að í umsögn skipulagsfulltrúa kemur að (sic) breytingin muni ekki hafa neikvæð áhrif á hagsmuni athugasemdaaðila og þeirra raka, sem færð hafa verið fram af hálfu Félagsbústaða hf. í málinu, er tillaga að breyttu deiliskipulagi lóðarinnar nr. 9 við Þorláksgeisla samþykkt…“  Var framangreind afgreiðsla borgarráðs samþykkt á fundi borgarstjórnar hinn 7. desember 2004. 

Auglýsing um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 6. janúar 2005 en áður hafði Skipulagsstofnun tilkynnti í bréfi, dags. 29. desember 2004, að stofnunin gerði ekki athugasemdir við birtingu auglýsingar ákvörðunarinnar. 

Skutu kærendur nefndri ákvörðun borgarstjórnar til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kæranda:  Af hálfu kærenda er vísað til þess að ákvörðun borgarráðs um að heimila endurupptöku málsins hafi verið byggð á þeirri fullyrðingu Félagsbústaða hf. að skipulagsfulltrúi hafi ekki tekið undir þær athugasemdir sem gerðar hafi verið er tillaga að breyttu deiliskipulagi lóðarinnar nr. 9 við Þorláksgeisla hafi verið grenndarkynnt og að ákvörðun um synjun hafi ekki verið studd nægjanlega skýrum rökum.  Þetta sé rangt og því hafi heimild til endurupptöku ekki verið til staðar.  Ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar frá 30. júní 2004 eigi því að standa óhögguð.  Þó að skipulagsfulltrúi sé ekki í öllum atriðum sammála sjónarmiðum kærenda þá sé hann efnislega sammála þeim.  Í afgreiðslu skipulagsfulltrúa hinn 19. desember 2003 segi m.a:  „…samræmist ekki skipulagi. Ekki talið æskilegt að minnka íbúðir og fjölga þeim m.a. fordæmisgildi.“  Í umsögn skipulagsfulltrúa um athugasemdir kærenda varðandi fordæmisgildi hinnar kærðu ákvörðunar sé áréttað að ákvörðunin hafi ekki almennt fordæmisgildi heldur aðeins í þeim tilvikum þar sem eignarhald húsnæðis sé á einni hendi og í útleigu.  Þetta sé í fullu samræmi við athugasemdir kærenda og því ekki hægt að túlka þetta öðruvísi en svo að skipulagsfulltrúi taki undir athugasemdir kærenda þó hann vilji árétta takmörkun fordæmisins.  Hann útiloki ekki að aðrir lóðarhafar á svæðinu muni óska eftir samskonar breytingu þó hann telji það ólíklegt án þess að rökstyðja það frekar.  Í athugasemdum kærenda til borgaryfirvalda hafi verið bent á að þegar séu hús á svæðinu sem uppfylli þessi skilyrði, t.d. Gvendargeisli 17, 19 og 21.  Það verði að teljast líklegt að eigendur þessara húsa myndu vilja nýta sér þetta fordæmi til að breyta húsnæðinu og fjölga þannig leiguíbúðum verulega.  Þá bendi kærendur einnig á að það séu óbyggð fjölbýlishús við Þorláksgeisla 1-7, þar sem ekki væri hægt að fullyrða að eigendur þeirra húsa myndu ekki vilja nýta sér þetta fordæmi sem þarna skapist með því einu að leigja íbúðirnar út í stað þess að selja.  Þannig væri unnt að auka verðmæti eignanna verulega án þess að eigendur þeirra þyrftu að leggja út í verulegan aukakostnað vegna bílastæða.  Enn fremur sé ekkert sem komi í veg fyrir að aðilar kaupi upp allar íbúðir fjölbýlishúss með það í huga að fjölga þeim og leigja þær svo út, enda hafi fasteignafélögum sem starfi á þeim vettvangi að reka og leigja út íbúðar- og/eða atvinnuhúsnæði farið fjölgandi á síðustu árum.  Því taki skipulagsfulltrúi undir áhyggjur kærenda þess efnis að fjölgun íbúða væri mjög neikvæð ásamt því að skólar og önnur þjónusta hverfisins væri ekki undir það búin ef íbúðum yrði fjölgað í fleiri húsum á svæðinu þó svo að þetta eina hús myndi ekki hafa stórvægileg áhrif.  

Af hálfu kærenda er og vísað til þess að skipulagsfulltrúi taki ekki afstöðu til gildis bílastæðakönnunar Félagsbústaða hf. heldur gangi hann út frá því að niðurstaða könnunarinnar sé rétt.  Skipulagsfulltrúi taki undir þær áhyggjur kærenda að ef niðurstaða könnunarinnar sé ekki lýsandi fyrir þetta hverfi þá muni skapast mikill bílastæðavandi í hverfinu sem dýrt verði að leysa og muni bitna á öðrum íbúum.  Í athugasemdum vegna grenndarkynningarinnar hafi kærendur bent á ýmis dæmi úr könnuninni sem gefi til kynna að niðurstöður hennar hafi langt í frá verið lýsandi fyrir þennan borgarhluta.  Mælingar úr miðborg Reykjavíkur hafi verið yfirfærðar beint á Grafarholtið og þær fáu mælingar sem gerðar hafi verið í austurborginni, sem raunar hafi sýnt meiri bílastæðaþörf þar en annars staðar, hafi verið útilokaðar með rökum sem kærendur telji hæpin.  Til frekari rökstuðnings þess að niðurstöður um bílastæðaþörf úr öðrum borgarhverfum séu ekki lýsandi fyrir Grafarholt megi benda á að það sé eina hverfi Reykjavíkur, utan Kjalarness, sem ekki verði með beina strætisvagnaleið við miðborg Reykjavíkur.  Það verði því að teljast líklegt að fleiri heimili í Grafarholti muni vera með tvo bíla eða fleiri til umráða heldur en í öðrum hverfum borgarinnar.  Kærendur bendi á að þeim hafi ekki borist afrit af margumræddri bílastæðakönnun og hafi því ekki færi á að rökstyðja mál sitt frekar.  Mikilvægt sé þó að niðurstöður könnunarinnar séu réttar og því ekki óeðlilegt að ákvörðun um breytt deiliskipulag byggðist á rökstuddum niðurstöðum óháðs aðila frekar en niðurstöðum aðila málsins.  Einungis sú vitneskja að sá sem framkvæmt hafi könnunina hafi beinan hag af því hver niðurstaðan verði varpi rýrð á gildi og hlutlægni hennar.       

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er vísað til þess að borgarráði hafi verið heimilt, með vísan til almennra reglna stjórnsýsluréttarins, að endurupptaka synjun skipulags- og byggingarnefndar á þeim grundvelli sem gert hafi verið.  Krafa Reykjavíkurborgar um að nefndin hafni kröfum kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar sé m.a. á því byggð að löggjafinn hafi ákveðið að skipulagsvaldið sé hjá sveitarfélögunum og væri það brot á sjálfsákvörðunarrétti þeirra ef framkvæmdastjórn sveitarfélags væri óheimilt að endurupptaka ákvörðun fagnefndar sem skipulags- og byggingarnefnd Reykjavíkur sé.

Ekkert sé leitt í ljós af hálfu kærenda sem leiða ætti til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar borgarráðs.  Hugsanlegt fordæmisgildi hennar valdi því ekki eitt og sér að ógilda beri samþykkt borgarráðs enda geri hugsanlegar afleiðingar lögmætrar ákvörðunar hana ekki ólögmæta nema annað og meira komi til.  Ekki sé nein tilraun gerð af hálfu kærenda til að leiða líkur að því að frekari deiliskipulagsbreytingar, sambærilegar þeirri sem hér sé til umfjöllunar, hafi orðið eða muni verða.  Ekki verði séð að leiguíbúðum hafi fjölgað á nokkurn hátt frá upphaflega samþykktu deiliskipulagi frá því að breytingin hafi verið gerð eða að þeim muni nokkuð fjölga.  Ekki hafi verið sýnt fram á neina þá annmarka á gildi könnunar Félagsbústaða hf. á bílastæðamálum sem geri það að verkum að draga megi í efa áreiðanleika hennar.  Heimilt sé að byggja litlar íbúðir samkvæmt deiliskipulaginu og megi draga þá ályktun af könnuninni að hámarks bílastæðaþörf fyrir hverja leiguíbúð sé eitt bílastæði.  Gerð sé krafa um að bílastæði fyrir hverja íbúð séu 1,2.  Á lóðinni séu 24 bílastæði ef byggingarheimildir séu fullnýttar og séu sjö bílastæði undir húsinu.

Farið hafi verið með erindið sem óverulega breytingu á gildandi deiliskipulagi og hafi Skipulagsstofnun ekki gert athugasemdir við formmeðferð málsins, þó stofnunin hafi tekið undir athugasemdir skipulagsfulltrúa vegna hugsanlegs fordæmisgildis.

Kröfu kærenda um að úrskurðarnefndin úrskurði að þar til bærir aðilar verði tilkvaddir til að leggja mat á framkvæmd og úrvinnslu könnunar Félagsbústaða hf. og kröfu þeirra um að Reykjavíkurborg ábyrgist byggingu neðanjarðabílastæða beri að hafna með öllu þar sem úrskurðarnefndin hafi engar heimildir til að leggja fyrir sveitastjórnir slíkar framkvæmdir.

Niðurstaða:  Eins og að framan greinir synjaði skipulags- og byggingarnefnd hinn 30. júní 2004 beiðni Félagsbústaða hf. um breytingu deiliskipulags vegna lóðarinnar að Þorláksgeisla 9.  Var fundargerð skipulags- og byggingarnefndar lögð fram til kynningar á fundi borgarráðs hinn 6. júlí 2004.  Í 4. gr. samþykktar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur, sem samþykkt var í borgarráði hinn 22. júlí 2003 og birt var í B-deild Stjórnartíðinda hinn 29. ágúst 2003, kemur fram að nefndin afgreiðir, án staðfestingar borgarráðs, nánar tiltekin erindi samkvæmt skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997, m.a. óverulegar breytingar á deiliskipulagi, sbr. 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Liggur því fyrir að fyrrgreind synjun á breyttu deiliskipulagi lóðarinnar að Þorláksgeisla 9 hafði verið endanlega afgreidd af borgaryfirvöldum hinn 6. júlí 2004.  Verður að ætla að Félagbústöðum hf. hafi fljótlega eftir það verði kunn niðurstaða málsins.

Hinn 1. október 2004 fóru Félagsbústaðir hf. þess á leit við skipulags- og byggingarnefnd að málið yrði endurupptekið og var þeirri málaleitan vísað til borgarráðs sem á fundi hinn 4. nóvember 2004 beindi þeim tilmælum til skipulags- og byggingarnefndar að orðið yrði við beiðninni.  Voru tilmælin studd þeim rökum að ákvörðun nefndarinnar, um að hafna tillögu að breyttu deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 9 við Þorláksgeisla, byggðist á umsögn skipulagsfulltrúa sem ekki hafi tekið undir þær athugasemdir sem gerðar hafi verið við tillöguna er hún hafi verið grenndarkynnt.  Ákvörðun hafi af þessum sökum ekki verið studd nægjanlega skýrum rökum.  Skipulags- og byggingarnefnd samþykkti hinn 10. nóvember 2004, án sérstaks rökstuðnings, að endurupptaka málið og var því vísað til efnislegrar afgreiðslu borgarráðs sem á fundi hinn 18. nóvember samþykkti breytt deiliskipulag vegna lóðarinnar að Þorláksgeisla 9. 

Í 24. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 segir að eftir að stjórnvald hafi tekið ákvörðun og hún verið tilkynnt eigi aðili máls rétt á því að mál sé tekið til meðferðar á ný hafi ákvörðun byggst á ófullnægjandi eða röngum upplýsingum um málsatvik, eða að íþyngjandi ákvörðun um boð eða bann hafi byggst á atvikum sem breyst hafi verulega frá því að ákvörðun hafi verið tekin. 

Úrskurðarnefndin telur að þau skilyrði 24. gr. stjórnsýslulaga, sem að framan eru talin, hafi ekki verið uppfyllt er borgaryfirvöld samþykktu endurupptöku málsins, sem var undanfari hinnar kærðu ákvörðunar.  Með endurupptökunni var og gengið framhjá ótvíræðum rétti hagsmunaaðila samkvæmt skipulags- og byggingarlögum til að tjá sig um þá ætlan borgaryfirvalda að breyta ákvörðun sem áður hafði verið tekin.  Verður hin kærða ákvörðun af þessum sökum felld úr gildi. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Samþykkt borgarstjórnar Reykjavíkur frá 7. desember 2004 um breytt deiliskipulag vegna lóðarinnar nr. 9 við Þorláksgeisla er felld úr gildi.

 

____________________________________
     Hjalti Steinþórsson

 

______________________________               _______________________________
Ásgeir Magnússon                                               Þorsteinn Þorsteinsson

 

des 22
Love0

37/2004 Skildinganess

Með

Ár 2006, þriðjudaginn 14. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 37/2004 kæra á samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 18. febrúar 2004 um breytt deiliskipulag Skildinganess.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 11. janúar 2004, er barst nefndinni hinn 12. sama mánaðar kæra G og E Baugatanga 2, Reykjavík, samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 24. október 2001 um að breyta deiliskipulagi Skildinganess fyrir lóðina nr. 4 við Baugatanga.  Var sú ákvörðun staðfest í borgarráði hinn 13. desember 2003.   

Hinn 25. júní 2004 barst úrskurðarnefndinni kæra H Bauganesi 16, Reykjavík, dags. 24. sama mánaðar, þar sem kærð er samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 16. febrúar 2004 um breytingu á deiliskipulagi Skildinganess.  Var sú samþykkt staðfest í borgarráði hinn 24. febrúar 2004.  Með þeirri samþykkt voru deiliskipulagsskilmálar vegna lóðarinnar að Baugatanga 4 felldir inn í síðarnefndu samþykktina.  Af þessum sökum ákvað úrskurðarnefndin að sameina kærumálin í eitt mál og var eldra kærumálið fellt inn í það mál er síðar barst, enda var hin kærða ákvörðun í fyrra málinu orðin hluti af sakarefni síðara málsins.

Skilja verður kærur kærenda svo að gerð sé krafa um að umdeild deiliskipulagsbreyting Skildinganess verði felld úr gildi.  Þá gerir annar kærenda þá kröfu að sömu skilmálar gildi fyrir öll hús við Bauganes, sunnan Baugatanga, einkum húsið nr. 24, og gildi fyrir húsið nr. 22, þ.e. að á lóðunum megi byggja hús á einni hæð en á helmingi grunnflatar megi byggja tvær hæðir innan hámarkshæðarinnar 4,4 m ásamt því að óheimilt verði að byggja stigahús 1,3 m yfir hámarkshæð þaks nema að hámarki 2 m².     

Málavextir:  Á embættisafgreiðslufundi skipulagsstjóra Reykjavíkur hinn 31. ágúst 2001 var lögð fram tillaga um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 4 við Baugatanga.  Var tillagan grenndarkynnt í samræmi við 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Fram komu athugasemdir og mótmæli við deiliskipulagstillöguna sem lutu að því að fyrirhugað hús yrði of hátt, stöllun þess félli ekki að landhalla lóðarinnar og með byggingu þess væri heildaryfirbragði götunnar raskað, auk þess sem skuggavarp ykist á nágrannalóðir.  Í umsögn borgarskipulags frá 23. október 2001 um framkomnar athugasemdir var tekið undir að fyrirhugað hús væri of hátt og stöllun þess félli ekki vel að umhverfinu.  Var lagt til að húsið yrði lækkað og stöllun þess yrði hagað með svipuðum hætti og á lóðinni nr. 6 við Baugatanga.

Skipulags- og byggingarnefnd Reykjavíkur tók deiliskipulagsbreytinguna fyrir á fundi sínum hinn 24. október 2001 og samþykkti hana á grundvelli 4. gr. þágildandi samþykktar fyrir skipulags- og byggingarnefnd, þar sem nefndinni var falið lokaákvörðunarvald um minni háttar deiliskipulagsbreytingar.  Sú ákvörðun var kærð til úrskurðarnefndarinnar sem með úrskurði hinn 18. desember 2003 vísaði kærunni frá nefndinni þar sem hin kærða ákvörðun fól ekki í sér fullnaðarákvörðun á sveitarstjórnarstigi.  Borgarráð staðfesti deiliskipulagsbreytinguna hinn 9. desember 2003 og var gildistakan auglýst í B-deild Stjórnartíðinda hinn 30. mars 2004. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 21. maí 2003 var lögð fram tillaga að breyttu deiliskipulagi fyrir Skildinganes, nánar tiltekið fyrir svæði sem markast af Einarsnesi, Skildinganesi, Skeljanesi og útivistarsvæði meðfram strandlengjunni í suðri og var samþykkt að auglýsa tillöguna.  Á þessu svæði er lóðin að Baugatanga 4.    Hinn 19. september 2003 var málið tekið fyrir á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa að lokinni auglýsingu sem stóð frá 13. júní 2003 til 25. júlí sama ár en fjölmargar athugasemdir bárust skipulagsyfirvöldum.  Á fundinum var samþykkt að fela hverfisstjóra að vinna umsögn.  Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 18. febrúar 2004 var málið tekið fyrir á ný og auglýst tillaga samþykkt með eftirfarandi bókun:  „Auglýst tillaga samþykkt með þeim breytingum sem fram koma í umsögn skipulagsfulltrúa dags. 16. febrúar 2004, auk þess sem nýtingarhlutfall sjávarlóða sem var 0,5 er hækkað í 0,55.  Vísað til borgarráðs.“  Samþykkt skipulags- og byggingarnefndar var staðfest í borgarráði hinn 24. febrúar 2004 og send Skipulagsstofnun til meðferðar.  Tilkynnti stofnunin í bréfi, dags. 8. júlí 2004, að hún gerði ekki athugasemd við birtingu auglýsingar í B-deild Stjórnartíðinda um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar og var auglýsingin birt hinn 13. júlí 2004.

Með hinni kærðu deiliskipulagsákvörðun var deiliskipulag Skildinganess frá árinu 1959 fellt úr gildi.  Í almennum skilmálum hins kærða deiliskipulags segir m.a. eftirfarandi um stærðir húsa:  „Á lóðum við Gnitanes er gert ráð fyrir einlyftum húsum.  Raðhús við Einarsnes eru tvílyft, og verður heimilt að byggja ofan á tengibyggingar.  Á nýrri lóð að Skildinganesi 4A er heimilt að byggja tveggja hæða hús með einlyftri áfastri bílgeymslu, suðvestan  hússins.  Við Fáfnisnes 6 og 6A er heimilt að byggja tveggja hæða hús.  Við Bauganes 22 og Skildingatanga 1 er heimilt að byggja tvílyft á helmingi grunnflatar húss innan byggingarreits, þó ekki hærra en 4,4 m yfir kóta í N-A horni lóðar.  Að Baugatanga 4 gilda sérskilmálar samþykktir í borgarráði 9. desember 2003, sjá nánar í fylgiriti með deiliskipulagsuppdrætti.  Að Skildinganesi 20 má byggja einlyft hús, en á þeim hluta upphaflegs byggingarreits sem er fjær götu má það vera tvílyft, sjá kóta á uppdrætti.  Um önnur hús gildir að þau skuli vera einlyft, en á helmingi grunnflatar þeirra fjær götu mega þau þó vera tvílyft. Það gildir þó ekki á lóðum við Gnitanes.“  Í deiliskipulaginu segir einnig eftirfarandi um hæðir húsa:  „Mesta hæð einlyftra húsa er að hámarki 4,4 m yfir götukóta.  Hámarkshæð tveggja hæða húsa er 6,8 m yfir götukóta.  Hæð þeirra húsa sem heimilt er að byggja tvílyft á helmingi grunnflatar, má vera allt að 4,4 m yfir götukóta þar sem það er einlyft, en 5,7 m þar sem það er tvílyft (undantekning eru óbyggðar lóðir að Bauganesi 22 og Skildingatanga 1, en hámarkshæð húsanna er 4,4 m, þar sem miðað er við kóta á N-A horni lóða).  Almennt gildir um hús sem mega vera að hámarki 4,4 m að hæð, að stigahús, skorsteinar, loftræsibúnaður o.þ.h. sem staðsett er þannig að ekki valdi óþarfa skuggamyndun, megi vera 1,3 m yfir þakfleti, enda sé heildarflatarmál þessara byggingarhluta undir 10m².  Á lóðunum Bauganesi 22 og Skildingatanga 1, sem eru óbyggðar lóðir, er heimilt að byggja á tveimur hæðum á helmingi grunnflatar hússins innan byggingarreits, en þó ekki hærra en 4,4 m yfir kóta í N-A horni lóðar.  Heimilt er að stigahús, skorsteinar, loftræsibúnaður o.þ.h. sem staðsett er þannig að ekki valdi óþarfa skuggamyndun, sé 5,7 m yfir kóta í N-A horni lóðar, enda heildarflatarmál þessara byggingarhluta ekki yfir 10 m².  Að Baugatanga 4 er heimilt að byggja innan sérskilmála sem samþykktir voru í borgarráði 9. des 2003.  Stefna mænis skal vera hornrétt á götu og stöllun húss er á eystri hluta þess.  Mesta hæð langveggja er 4,23 m yfir hæsta kóta lóðar og mesta hæð þaks ekki meiri en 5,80 m yfir hæsta kóta lóðar sem liggur að götu (sjá nánar sérskilmála í fylgiriti með deiliskipulagsuppdrætti).  Við Skildinganes 4A er hámarkshæð húss 6,8 m og bílskúrs 3,3 m yfir götukóta.  Fyrir Skildinganes 20 gilda almennir skilmálar innan byggingarreits 13×20 m, en innan stækkaðs byggingarreits má byggja einlyft (sjá kóta á uppdrætti).  Að Fáfnisnesi 6 og 6A er heimilt að byggja tveggja hæða hús, allt að 6,8 m yfir götukóta.  Mesta hæð bílskúra við Gnitanes 1 er 3,3 m yfir götukóta.“

Hafa kærendur skotið framangreindum samþykktum til úrskurðarnefndarinnar svo sem að ofan greinir. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kæranda, búsetts að Bauganesi 16, er vísað til þess að í deiliskipulagi Skildinganess sé gert ráð fyrir því að almennir skilmálar gildi fyrir allar óbyggðar lóðir á skipulagssvæðinu.  Sé þá m.a. reiknað með að hæð húss á helmingi grunnflatar, fjær götu, geti farið upp í hæðina 5,70 m.  Að auki sé leyft að byggja stigahús, allt að 10 m² að stærð 1,3 m yfir hámarkshæð húss.  Telji kærandi að hámarkshæð húsa á óbyggðum lóðum við Bauganes eigi að vera 4,4 m yfir götukóta.  Þetta sé nauðsynlegt til að húsin skeri sig ekki, hæðar sinnar vegna, úr götumynd við sunnanvert Bauganes, austan Baugatanga.  Einnig verði að gæta þess að sömu reglur gildi fyrir lóðir er standi hlið við hlið.  Sérstaklega sé bent á hæð fyrirhugaðs hússins að Bauganesi 24, sem sé óbyggð lóð. 

Vakin sé athygli á að þegar kærandi, búsettur að Bauganesi 16, hafi byggt sitt hús árið 2002 hafi hann þurft að hlíta því að það yrði að hámarki 4,4 m yfir götukóta. 

Svar skipulagsfulltrúa við athugasemdum hagsmunaaðila á svæðinu sé ófullnægjandi.  Byggi svarið á athugun sem starfsmenn skipulagsfulltrúa hafi gert með teikningu af götumynd af hluta Bauganess.  Fram komi að hæsti punktur 10 húsa af 15 sé 4,4 m yfir götukóta.  Þess vegna sé ekki hætta á að ný hús sem byggð séu samkvæmt almennum skilmálum skipulagsins muni skera sig úr götumynd Bauganess.  Þar komi einnig fram að þeir sem byggt hafi hús nýlega hafi þurft að halda hæð húsa sinna innan við 4,4 m vegna óskýrra skilmála í gildandi eldra skipulagi.  Því sé haldið fram að fyrrgreind athugun skipulagsfulltrúa sé ófullnægjandi sökum þess að hún taki aðeins á litlum hluta þeirra atriða sem máli skipti við faglega ákvarðanatöku um leyfilegar hámarksstærðir húsa og skilmála til þess að skapa heildræna götumynd eftir því sem kostur sé.  Þannig taki athugunin ekki tillit til þess hvenær húsin séu byggð og hvaða skipulagsskilmálar hafi verið í gildi á þeim tíma en allmörg húsanna hafi verið byggð áður en nokkurt skipulag hafi verið gert fyrir hverfið.  Athugunin nái aðeins til hámarkshæða húsa en ekki vegghæða og mænishæða.  Í engu sé kannað rúmmál húsa, massauppbygging eða þakhalli.  Þá sýni athugunin ekki möguleika óbyggðra húsa og því sé ófært að meta hvort húsin skeri sig úr götumynd eða ekki.  Ljóst sé af deiliskipulagi Skildinganess að í flestum tilfellum þar sem hæð húsa sé 4,4 m yfir götukóta sé um að ræða lítin hluta mænis.  Af samtölum við fasteignaeigendur á svæðinu virðist sem hús hafi verið byggð eins há og mögulegt hafi verið og þeir þar með látnir sæta takmörkunum á hæð húsanna.  Götumynd sem sýni húsin norðan Baugatanga séu þessu máli óviðkomandi, sem og hæð húsa næst Einarsnesi. 

Götumyndin frá Skildinganesi til Skildingatanga sé nokkuð heildstæð.  Hús þar séu nokkurn veginn sömu hæðar að frátöldu húsinu nr. 10, sem skeri sig úr, en það sé hornhús byggt fyrir tíma nokkurs deiliskipulags og henti því illa til viðmiðunar.  Skilmálar fyrir húsið nr. 24 séu óskiljanlegir og til þess fallnir að brjóta jafnræðisreglu og skipulags- og byggingarlög um samræmi milli húsa og umhverfis þeirra.  Jafnræðisregla sé brotin þar sem húsin sem standi beggja vegna við hafi þurft að sæta mun takmarkaðri skilmálum, sbr. hús kæranda að Bauganesi 16.  Svipaða sögu sé að segja um næstu húsaröð austan Skildinganess þó þar séu líka fáeinar undantekningar eða litlir þakhlutar sem fari upp fyrir 4,4 m.

Ljóst sé að verði byggt hús á lóðinni nr. 24 við Bauganes samkvæmt heimildum skipulagsins verði helmingur þess fjær götu með vegghæðina 5,7 m og flatt þak, sem sé brot á skipulags- og byggingarlögum og öðrum reglum þess efnis að byggð skuli falla sem best að umhverfi sínu. 

Húsin um mitt Bauganesið sunnanvert séu byggð á mismunandi tíma, þau séu ein hæð en stölluð fjær götu innan rammans 4,4 m.  Húsin séu því niðurgrafin að hluta þar sem þau stallist. 

Hæð húsanna við Bauganes verði að skoða í sögulegu samhengi og með hliðsjón af eldri skipulagsskilmálum frá árinu 1966.  Þar komi fram að á lóðunum skuli reisa einnar hæðar íbúðarhús.  Frávik séu þó frá þeirri reglu varðandi nokkur hús við Skildinganesveg og eitt hús við Baugsveg.  Flest húsanna í Skildinganesi séu byggð 15-20 árum eftir að þessir skilmálar hafi tekið gildi.  Byggðamynstur í hverfinu sé eins og skilmálarnir gefi til kynna, þ.e. stærri hús á sjávarlóðum og minni innar í hverfinu.  Engin rök standi til þess að hús á sjávarlóðum eigi að gefa tóninn fyrir þær síðustu lóðir sem byggðar verði við Bauganes. 

Athugasemdir kærenda vegna lóðarinnar að Baugatanga 4 lúta að hæð hússins og legu þess í landinu.  Stöllun hússins sé ekki í samræmi við nánasta umhverfi þess, en ætlunin sé að það verði tvílyft á hæsta hluta lóðarinnar og varpi því meiri skugga inn á lóð kærenda heldur en ella.  

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að meðferð deiliskipulagstillögunnar hafi verið að öllu leyti í samræmi við reglur skipulags- og byggingarlaga.  Bent sé á að allir hagsmunaaðilar á reitnum hafi fengið senda tilkynningu um að deiliskipulagsgerð væri í vændum, auk þess sem viðhöfð hafi verið sérstök hagsmunaaðilakynning á tillögunni sjálfri áður en hún hafi verið auglýst á lögformlegan hátt.

Í deiliskipulagi, þ.m.t. deiliskipulagi þess sem deilt sé um í máli þessu, séu veittar heimildir til uppbyggingar sem séu í samræmi við stefnumörkun borgaryfirvalda sem birtist m.a. í aðalskipulagi borgarinnar.  Í forsögn skipulagsfulltrúa, dags. í janúar 2002, sé nánar greint frá hvaða sjónarmið skuli ráða við þéttingu byggðar á svæðum eins og því sem hér um ræði.  Deiliskipulagið skuli vera og sé í samræmi við stefnumörkun Reykjavíkurborgar eins og hún birtist í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024.  Einnig hafi verið höfð til hliðsjónar, þar sem við eigi, stefnumörkun svæðisskipulags höfuðborgarsvæðisins auk þess sem húsakönnun Árbæjarsafns á reitnum hafi verið höfð til hliðsjónar við þessa vinnu.

Eitt helsta viðfangsefni hins kærða deiliskipulags hafi verið að stuðla að uppbyggingu svæðisins þannig að hún gæti orðið í samræmi við þá byggð sem fyrir væri og að gerðir yrðu skilmálar sem enginn vafi væri um túlkun á.  Stefnt hafi verið að því að skilgreina stækkun húsa sem eldra skipulag hafi heimilað og gera grein fyrir mögulegri uppbyggingu á óbyggðum lóðum, en þó þannig að leitast væri við að ganga ekki á rétt annarra.

Í umsögn skipulagsfulltrúa komi fram að hæð húsa meðfram Bauganesi sé mjög mismunandi.  Þar standi einlyft hús, stölluð hús og allt að þriggja hæða hús hlið við hlið.  Sett hafi verið upp götumynd Bauganess og hæð húsa athuguð miðað við götuhæð.  Sunnan Bauganess standi 15 hús, en auk þess séu þar fjórar óbyggðar lóðir. Hæsti punktur 10 húsa sé meira en 4,4 m yfir götukóta en fimm hús séu innan við 4,4 m að hæð.  Í húsaröðinni séu fimm eldri hús sem byggð hafi verið fyrir árið 1941, fyrir tíma deiliskipulags.  Þrjú húsanna séu tvær fullar hæðir eða meira, en sex þeirra séu á tveimur hæðum að hluta (stölluð) og sex hús séu einlyft, en þrjú þeirra séu með svo hátt þak að hæsti punktur þeirra fari meira en 4,4 m yfir götukóta.  Áhrif þessara húsa í umhverfi sínu séu mjög misjöfn, ekki síst vegna mismunandi  þakforms.  Af þessum 15 húsum séu þrjú meira en 5,70 m yfir götuhæð.  Ekki sé hægt að taka undir það að leyfi til að byggja helming grunnflatar húsanna upp í allt að 5,70 m muni falla illa að götumynd Bauganess.  Þeir sem hafi byggt áður en deiliskipulagið hafi tekið gildi hafi þurft að halda hæð húsa sinna innan við 4,4 m vegna óskýrra skilmála í þágildandi deiliskipulagi.  Húseigendur norðan við Bauganes telji æskilegra að hús sunnan götunnar verði ekki mjög há, en ekki sé tekið undir að hæðir húsa eins og deiliskipulagstillagan geri ráð fyrir hafi teljandi áhrif á útsýni eða skuggavarp.  Fjölbreytni húsa á skipulagssvæðinu sé það mikil að ekki hafi þótt ástæða til að takmarka hæðir allra húsa við 4,4 metra.  Mesta hæð einlyftra húsa samkvæmt deiliskipulaginu megi vera 4,4 metrar, hámarkshæð þeirra húsa sem megi stalla sé 5,7 m á hærri hluta þeirra sem fjær sé götu, en hámarkshæð tveggja hæða húsa sé 6,8 m yfir götukóta, en á þessu séu þó undantekningar á nokkrum lóðum, sbr. lóðirnar við Skildingatanga 1, Bauganes 22 og Baugatanga 4.

Lagt hafi verið upp með að nýtingarhlutfallið væri svipað á öllum lóðum, þ.e. 0,4 en ívið hærra á lóðum Skildingarness við sjávarsíðuna, eða 0,5.

Þeirri málsástæðu að Reykjavíkurborg hafi brotið skipulags- og byggingarlög og jafnræðisreglu sé mótmælt sem ósannri og ósannaðri.  Því sé hafnað að óheimilt hafi verið að heimila meiri hámarkshæð en 4,4 m á þeim lóðum sem því verði við komið, einungis vegna þess að kærandi hafi á sínum tíma verið bundin af hámarkshæð 4,4 m.  Ekki hafi heldur verið leitt í ljós að ákvæði skipulags- og byggingarlaga um samræmi milli húsa og umhverfis hafi verið brotin.  Farið sé fram á að stærð stigahúss verði minnkuð og að fallið verði frá því að byggja megi stigahús 1,3 m yfir hámarkshæð þaks nema að hámarki 2 m².  Við vinnslu deiliskipulagsins hafi verið talið að hæfilegt væri að takmarka stærð þess við 10 m², en í skilmálum sé tekið fram að stigahúsið skuli þannig staðsett að ekki valdi óþarfa skuggamyndun.

Í kæru felist krafa um að úrskurðarnefndin breyti gildandi deiliskipulagi og deiliskipuleggi upp á nýtt.  Nefndin sé ekki bær til að breyta skipulagi, hún geti einungis tekið á kröfu um lögmæti skipulagsákvarðana og þá eftir atvikum fellt skipulagsákvarðanir úr gildi.  Beri því að vísa þessari kröfu frá nefndinni.

Sérstaklega sé minnt á að eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér skerðingu á útsýni, aukið skuggavarp, umferðaraukningu eða aðrar breytingar.  Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum.
 
Sjónarmið borgaryfirvalda vegna lóðarinnar að Baugatanga 4 byggi á því að löggjafinn hafi ákveðið að skipulagsvaldið sé hjá sveitarfélögunum.  Það hafi verið ákvörðun borgaryfirvalda að heimila umrædda deiliskipulagsbreytingu á lóðinni Baugatanga 4, og hafi kærendur ekki bent á neina formlega annmarka á ákvörðuninni sem valdið geti ógildi deiliskipulagsins.  Ljóst sé að meðferð deiliskipulagstillögunnar hafi að öllu leyti verið í samræmi við reglur skipulags- og byggingarlaga.  Þrátt fyrir að athugasemdir hafi borist við grenndarkynningu sé á það bent að það sé ekki hlutverk lögbundins samráðs eða í samræmi við hugmyndir um íbúalýðræði að tryggja það að farið verði eftir öllum hugmyndum eða skoðunum sem íbúar hafi, enda væri slíkt ómögulegt.

Í greinargerð með deiliskipulagi svæðisins segi að heimilt sé að byggja einbýlishús í samræmi við eftirfarandi sérskilmála:  „Hús skal vera innan byggingarreits, en svalir, skorsteinn og þakkantur mega ná út fyrir reitinn að hluta til. Leyfilegt er að stalla húsið á helmingi grunnflatar þess þannig að aðkomuhæð sé á vestari hluta lóðar, en stöllun sé á eystri hluta lóðar. Stefna mænis skal vera hornrétt á götu og skal mesta hæð þaks ekki vera meiri en 5,80 m yfir hæsta kóta lóðar sem liggur að götu. Mesta hæð langveggja er 4,23 m yfir hæsta kóta lóðar sem liggur að götu.“  Hinir sérstöku skilmálar fyrir lóðina Baugatanga 4, eigi sér þannig stoð í heildardeiliskipulagi svæðisins og séu samþykktir uppdrættir innan þeirra marka er þar greini.  Byggingarfulltrúinn í Reykjavík hafi samþykkt umsókn um byggingarleyfi á grundvelli deiliskipulags lóðarinnar og hafi sú samþykkt ekki verið kærð.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi endurskoðaðs deiliskipulags fyrir Skildinganes í Reykjavík.  Er af hálfu kærenda krafist ógildingar ákvörðunarinnar með vísan til þess að svör skipulagsfulltrúa við innsendum athugasemdum á auglýsingartíma hafi verið ófullnægjandi og að í deiliskipulaginu felist mismunun.  Þá leiði neikvæð grenndaráhrif fyrirhugaðs húss að Baugatanga 4 einnig til þess að ógilda beri hina kærðu ákvörðun.  Á framangreint verður ekki fallist.  Undirbúningur og meðferð hinnar kærðu samþykktar var í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og með samþykkt hins breytta deiliskipulags fyrir Skildinganes hefur byggingarreitur hverrar lóðar verið ákvarðaður ásamt hámarks nýtingarhlutfalli og hámarks hæð húsa.  Er það mat úrskurðarnefndarinnar að með skipulaginu hafi ekki verið raskað jafnræði lóðarhafa á svæðinu með þeim hætti að ógildingu varði enda hafi tillit verið tekið til aðstæðna á hverri lóð.  Þá verður heldur ekki fallist á að grenndaráhrif fyrirhugaðra nýbygginga á svæðinu, þar á meðal húsa er skipulagið heimilar á lóðunum nr. 4 við Baugatanga og nr. 24 við Bauganes, séu svo neikvæð að fella verði deiliskipulagið úr gildi af þeim sökum.  Verður kröfum kærenda því hafnað. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu á samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 18. febrúar 2004 um breytt deiliskipulag Skildinganess, sem staðfest var í borgarráði hinn 24. febrúar 2004.   

 

 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

 

______________________________                  _______________________________
  Ásgeir Magnússon                                                   Þorsteinn Þorsteinsson

 

 

 

 

des 22
Love0

24/2006 Hagasmári

Með

Ár 2006, fimmtudaginn 2. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 24/2006, kæra vegna meðferðar á athugasemdum í tilefni auglýsingar um breytt deiliskipulag vegna lóðarinnar nr. 1 við Hagasmára í Kópavogi

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 17. mars 2006, er barst nefndinni hinn 21. sama mánaðar, framsendi félagsmálaráðherra kæru K og Þ Eyktarsmára 4, Kópavogi vegna meðferðar á athugasemdum í tilefni auglýsingar um breytt deiliskipulag vegna lóðarinnar nr. 1 við Hagasmára í Kópavogi. 

Málsatvik og rök:  Á fundi bæjarstjórnar Kópavogs hinn 11. október 2005 var skipulagsstjóra Kópavogs falið að auglýsa tillögu að breyttu deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 1 við Hagasmára í samræmi við 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Tillagan var auglýst frá 24. október til 21. nóvember 2005 með athugasemdafresti til mánudagsins 5. desember 2005.  Athugasemdir bárust.  Á fundi skipulagsnefndar 6. desember 2005 var tillagan lögð fram ásamt athugasemdum og var afgreiðslu málsins frestað.  Var skipulagsstjóra falið að semja drög að umsögn nefndarinnar vegna innsendra athugasemda.  Hinn 7. febrúar 2006 samþykkti nefndin umsögn skipulagsfulltrúa og breytt deiliskipulag vegna lóðarinnar.  Var afgreiðsla skipulagsnefndar staðfest í bæjarstjórn hinn 14. febrúar 2006.        

Kærendur vísa til þess að þeir hafi hinn 4. desember 2005 sent athugasemdir vegna tillögu að breyttu deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 1 við Hagasmára á tölvupóstfang Kópavogsbæjar kopavogur(hjá)kopavogur.is undir fyrirsögninni „Póstur“.  Við afgreiðslu málsins í bæjarstjórn hafi komið í ljós að athugasemd þeirra hafi ekki verið meðal athugasemda sem fjallað hafi verið um í skipulagsnefnd bæjarins þegar umrædd deiliskipulagstillaga hafi verið þar til afgreiðslu.  Telji kærendur óeðlilegt að rafrænn póstur, sem sé sendur til sveitarfélagins þar sem skýrlega komi fram hvert efnið sé og við blasi hver viðtakandinn eigi að vera, skuli ekki rata í réttar hendur innan kerfisins.  Afleiðing þessa sé sú að athugasemd þeirra og ef til vill fleiri hafi aldrei verið tekin til umfjöllunar eins og vera beri.

Niðurstaða:  Í máli þessu er kærð meðferð bæjaryfirvalda á athugasemdum kærenda í tilefni auglýsingar um breytt deiliskipulag vegna lóðarinnar nr. 1 við Hagasmára í Kópavogi.  Í 1. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, eins og henni var breytt með 21. gr. laga nr. 74/2005, segir að úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála kveði upp úrskurði í ágreiningsmálum um skipulags- og byggingarmál samkvæmt lögunum og reglugerðum settum samkvæmt þeim.  Í 5. mgr. sömu lagagreinar segir ennfremur að kæru til úrskurðarnefndarinnar sæti stjórnvaldsákvarðanir stjórnsýslu sveitarfélaga.  Í framangreindum lagaákvæðum felst að úrskurðarnefndin fjallar einvörðungu um lokaákvarðanir á lægra stjórnsýslustigi en ekki einstakar ákvarðanir sem teknar eru við meðferð máls og varða gerð og undirbúning ákvörðunar sem undir lögin falla.  Atvik þau sem kærð eru í málinu vörðuðu undirbúning skipulagsákvörðunar en bundu ekki endi á meðferð málsins og koma þau ekki til umfjöllunar af hálfu úrskurðarnefndarinnar nema í tengslum við kæru endanlegrar ákvörðunar í málinu.  Verður máli þessu því vísað frá úrskurðarnefndinni. 

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

 

______________________________ 
 Hjalti Steinþórsson

 

    _____________________________                 ____________________________
                           Ásgeir Magnússon                                      Þorsteinn Þorsteinsson               

 

des 22
Love0

54/2006 Fjallalind

Með

Ár 2006, fimmtudaginn 2. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari. 

Fyrir var tekið mál nr. 54/2006, kæra á samþykkt skipulagsnefndar og bæjarráðs Kópavogs á tillögu að breyttu deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 64 við Fjallalind í Kópavogi. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 27. júní 2006, er barst nefndinni hinn 30. sama mánaðar, kærir M, Fjallalind 62, Kópavogi samþykkt skipulagsnefndar frá 6. júní 2006 og bæjarráðs Kópavogs frá 8. sama mánaðar á tillögu að breyttu deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 64 við Fjallalind í Kópavogi.  Var samþykktin staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 13. júní 2006. 

Kærandi gerir þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málsatvik og rök:  Í athugasemdum við kæruna, sem úrskurðarnefndinni bárust hinn 22. ágúst 2006 frá skrifstofustjóra framkvæmda- og tæknisviðs Kópavogsbæjar, kemur fram að hin kærða skipulagsákvörðun hafi verið staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 13. júní 2006, eftir að afstaða hafi verið tekin til framkominna athugasemda.  Málið hafi hvorki verið sent Skipulagsstofnun til afgreiðslu né auglýsing um gildistöku verið birt í B-deild Stjórnartíðinda.  Sé af þessum sökum krafist frávísunar málsins.    

Niðurstaða:  Samkvæmt 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er sveitarstjórn heimilt að falla frá auglýsingu á tillögu að breytingu á deiliskipulagi sé um að ræða óverulega breytingu.  Tillagan skal þá grenndarkynnt hagmunaaðilum og að því loknu skal hún send Skipulagsstofnun ásamt yfirlýsingu um að sveitarstjórn taki að sér að bæta það tjón er einstakir aðilar kunni að verða fyrir við breytinguna.  Jafnframt verður að skilja ákvæði 3. mgr. sömu greinar á þann veg að birta skuli auglýsingu um breytt deiliskipulag í B-deild Stjórnartíðinda, óháð því hvernig undirbúningi ákvörðunarinnar hafi verið háttað. 

Eins og að framan er rakið hefur umrædd skipulagsákvörðun ekki verði send Skipulagsstofnun til meðferðar og ekki hefur birst auglýsing um hana í B-deild Stjórnartíðinda, en slík auglýsing er gildistökuskilyrði og markar jafnframt upphaf kærufrests, sbr. lokamálslið 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 með síðari breytingum.  Er lögboðinni meðferð málsins þannig enn ólokið og voru því ekki skilyrði til þess að vísa því til úrskurðarnefndarinnar, sbr. ákvæði 5. mgr. 8. gr. laga nr. 73/1997.  Verður máli þessu því vísað frá.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

_____________________________                 ____________________________
       Ásgeir Magnússon                                                   Þorsteinn Þorsteinsson               

des 22
Love0

6/2005 Nýlendugata

Með

Ár 2006, fimmtudaginn 2. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 6/2005, kæra á samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 24. nóvember 2004 á tillögu að breyttu deiliskipulagi Norðurstígsreits, er fól í sér færslu á byggingarreit lóðarinnar að Nýlendugötu 5a, Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 21. janúar 2005, er barst nefndinni hinn 24. sama mánaðar, kærir S eigandi fasteignarinnar að Nýlendugötu 5, Reykjavík, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 24. nóvember 2004 að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Norðurstígsreits er fól í sér færslu byggingarreits lóðarinnar að Nýlendugötu 5a, Reykjavík, um einn metra til suðurs og snúning suðaustur hliðar reitsins svo hann yrði samsíða og í þriggja metra fjarlægð frá lóðamörkum. 

Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða deiliskipulagsbreyting verði felld úr gildi.  Jafnframt hafa B og J eigendur fasteignarinnar að Nýlendugötu 7, Reykjavík kært til ógildingar nefnda deiliskipulagsbreytingu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 23. janúar 2005, er barst nefndinni hinn 24. sama mánaðar.  Þykja hagsmunir kærenda ekki standa því í vegi að kærumálin verði sameinuð og verður síðarnefnda kærumálið, sem er nr. 7/2005, sameinað kærumáli þessu.

Málavextir:  Hinn 23. mars 2004 tók gildi deiliskipulag fyrir Norðurstígsreit.  Samkvæmt því skipulagi var heimilað að reisa 174,2 fermetra hús á lóðinni nr. 5a við Nýlendugötu og skyldi nýtingarhlutfall lóðarinnar verða 0,7.

Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 24. september 2004 var lögð fram tillaga að breytingu á deiliskipulagi Norðurstígsreits vegna lóðarinnar nr. 5a við Nýlendugötu með tilfærslu á byggingarreit.  Var samþykkt að grenndarkynna tillöguna og barst eitt athugasemdabréf á kynningartíma hennar. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 24. nóvember 2004 var málið tekið fyrir og var auglýst deiliskipulagsbreyting samþykkt og tók hún gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda hinn 23. desember 2004.

Athugasemdabréf kærenda, dags. 26. nóvember 2004, sem barst eftir samþykkt deiliskipulagstillögunnar, var tekið fyrir á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa og lágu jafnframt fyrir á fundinum drög skipulagsfulltrúa að svörum við athugasemdunum.  Leiddu athugasemdirnar ekki til breytinga á umræddri deiliskipulagsákvörðun og var byggingarleyfi fyrir flutningi húss á lóðina að Nýlendugötu 5a samþykkt af byggingarfulltrúa hinn 11. janúar 2005.

Hafa kærendur skotið nefndri deiliskipulagsbreytingu til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er bent á að með færslu fyrirhugaðs húss að Nýlendugötu 5a um einn metra til suðurs muni það skyggja á sólu við hús og verönd að Nýlendugötu 5, og þá sérstaklega að kvöldlagi.  Hæðar húss sé ekki getið og misræmi sé milli grenndarkynningargagna og skipulags.  Húsið sé teiknað með portbyggðu risi í skipulagi en við grenndarkynningu hafi aðeins verið kynnt ris á húsi.  Lofthæð í  þessu portbyggða risi sé 2,2 metrar auk lofts sem sé talsvert meira en gera mætti ráð fyrir ef þetta væri einungis ris og sé því um að ræða meira skuggavarp en ella.

Mikil nálægð húsanna að Nýlendugötu 5a og 7 skapi brunahættu og óþægilega nánd.  Teikning fyrirhugaðs húss sýni glugga á kjallara og því verði hann vart niðurgrafinn, sem geri það að verkum að húsið verði hærra en áætlað hafi verið og við það aukist skuggavarp enn frekar.  Kærendur telji það léttvæg rök að húsið þurfi að færa frá götu um einn metra til suðurs í ljósi þess að flest hús í kring standi við götu.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er þess krafist að hin kærða deiliskipulagsákvörðun standi óröskuð.

Umdeild breyting frá gildandi skipulagi sé einungis fólgin í því að byggingarreitur væntanlegs húss á lóðinni hafi verið færður til suðurs um einn metra og snúið þannig að suðausturhlið byggingarreitsins yrði í þriggja metra fjarlægð frá og samsíða næstu lóðamörkum.  Húsið að Lindargötu 13, sem gert sé ráð fyrir að flytja á lóðina, sé  nokkuð reisulegt hús og hafi það stóran kvist til suðurs og komi það nokkuð vel fram á samþykktum deiliskipulagsuppdrætti gildandi skipulags í sniði B-B.  Húsið sé 10,23 metrar frá götu upp í mæni, en leyfileg hæð húss samkvæmt deiliskipulaginu sé 10 metrar.  Hæð hússins sé því innan leyfilegra skekkjumarka.

Nálægð við Nýlendugötu 7 sé að vísu mikil, en sá veggur hússins er snúi að Nýlendugötu 5a sé steyptur og án glugga, þannig að brunavarnir séu taldar í lagi, en við veitingu byggingarleyfis sé gætt nánar að þessum efnum.  Hæð húss og fjöldi hæða hafi verið ákveðin í deiliskipulagi fyrir breytingu þá sem hér sé til umfjöllunar og komi þau atriði því ekki til skoðunar í máli þessu.  Staðsetning húss á umræddri lóð sé ekki óeðlileg frá skipulagssjónarmiði og muni ekki hafa veruleg grenndaráhrif þrátt fyrir stærð þess.

Ástæða sé til að minna á að eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér skerðingu á útsýni, aukið skuggavarp, umferðaraukningu eða aðrar breytingar, enda sé beinlínis gert ráð fyrir því í skipulags- og byggingarlögum að deiliskipulag geti tekið breytingum.  Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum.

Niðurstaða:  Hin kærða deiliskipulagsbreyting fól aðeins í sér tilfærslu á byggingarreit lóðarinnar að Nýlendugötu 5a um einn metra frá götu til suðvesturs og lítils háttar hliðrun á suðausturhlið reitsins eins og fyrr er frá greint. 

Nýtingarhlutfall, hæð og hæðafjöldi húss á umræddri lóð voru ákveðin í deiliskipulagi svæðisins er tók gildi hinn 23. mars 2004 og koma þau atriði ekki til endurskoðunar í máli þessu.  Þá var byggingarleyfi fyrir umdeildu húsi frá 11. janúar 2005 ekki kært til úrskurðarnefndarinnar og verður því ekki tekin afstaða til lögmætis þess.

Hús kærenda standa sitt hvoru megin við lóðina að Nýlendugötu 5a.  Umdeild skipulagsbreyting hefur aðallega áhrif gagnvart kærendum hvað skuggavarp varðar.  Eins og afstöðu húsa kærenda og umrædds byggingarreits er háttað mun færsla byggingarreits um einn metra inn í lóðina að Nýlendugötu 5a ekki hafa í för með sér aukið skuggavarp gagnvart lóðum kærenda svo nokkru nemi.  Verður hin kærða skipulagsbreyting því ekki felld úr gildi vegna grenndaráhrifa gagnvart kærendum.

Ekki hefur verið sýnt fram á að hin kærða ákvörðun sé haldin neinum öðrum annmörkum er leitt gætu til ógildingar hennar og verður kröfu kærenda því hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kröfu kærenda, um ógildingu á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 24. nóvember 2004 um breytingu á deiliskipulagi Norðurstígsreits er fól í sér færslu byggingarreits lóðarinnar að Nýlendugötu 5a, Reykjavík, er hafnað.

 

___________________________         
                         Hjalti Steinþórsson                                 

 

____________________________         _____________________________              

Ásgeir Magnússon                 Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

71/ 2005 Bókhlöðustígur

Með

Ár 2006, föstudaginn 27. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari. 

Fyrir var tekið mál nr. 71/2005, kæra á ákvörðunum byggingarnefndar Stykkishólmsbæjar frá 10. ágúst og 5. september 2005 um að veita heimild til byggingar bílskúrs og til stækkunar lóðar að Bókhlöðustíg 10, Stykkishólmi.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi, dags. 22. september 2005, er barst úrskurðarnefndinni sama dag, kærir Kristinn Bjarnason hrl., f.h. I þinglýsts eiganda fasteignarinnar nr. 9 við Bókhlöðustíg í Stykkishólmi ákvörðun byggingarnefndar Stykkishólmsbæjar frá 10. ágúst 2005 um að veita heimild til byggingar bílskúrs og stækkunar lóðar að Bókhlöðustíg 10, Stykkishólmi.  Hin kærða ákvörðun var staðfest í bæjarstjórn hinn 25. ágúst 2005.

Með bréfi, dags. 16. maí 2006, áréttar lögmaður kæranda að kæran taki einnig til ákvarðana byggingarnefndar frá 5. september 2005 og bæjarstjórnar frá 29. september 2005, en með þeim ákvörðunum hafi sú breyting verið gerð á áður veittu byggingarleyfi að hámarkshæð bílskúrs hafi verið lækkuð um 50 sentimetra frá því sem verið hafi í upphaflega leyfinu.  Krefst kærandi þess að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi og að framkvæmdir verði stöðvaðar meðan kærumál þetta sé til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. 

Ekki hefur komið til þess að úrskurðarnefndin tæki afstöðu til kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda þar sem byggingarleyfishafi hefur haldið að sér höndum og frestað því að hefja framkvæmdir samkvæmt hinni kærðu ákvörðun.  Er gagnaöflun lokið í málinu og er það nú tekið til efnisúrlausnar.

Málavextir:  Með bréfi, dags. 22. júní 2005, var kæranda kynnt tillaga að byggingu bílskúrs á lóðinni nr. 10 við Bókhlöðustíg í Stykkishólmi.  Sendi kærandi inn athugasemdir með bréfi, dags. 19. júlí 2005, og færði þar fram rök fyrir því að synja bæri umsókn um umbeðið leyfi. 

Með bréfi, dags. 15. ágúst 2005, var kæranda tilkynnt að fallist hefði verið á umsóknina, þó með þeirri breytingu að fyrirhugaður bílskúr yrði lækkaður um 50 sentimetra.  Var þessi ákvörðun staðfest í bæjarstjórn hinn 25. ágúst 2005.  Skaut kærandi málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 22. september 2005, svo sem að framan greinir.  Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum var málið tekið fyrir í byggingarnefnd hinn 5. september 2005 og í bæjarstjórn hinn 29. september 2005 þar sem breyting var gerð á áður veittu leyfi.  Liggja ekki fyrir gögn um að kæranda hafi verið tilkynnt um þessar síðustu fyrirtökur í málinu, en þess hefur verið óskað að kæran verði einnig talin taka til þeirra.

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þessa að ekki sé í gildi deiliskipulag fyrir svæði það sem hér um ræði.  Sveitarstjórn sé heimilt að veita leyfi til framkvæmda í þegar byggðum hverfum samkvæmt ákvæði 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 að undangenginni grenndarkynningu samkvæmt 7. mgr. 43. gr. sömu laga.  Það sé þó áskilið samkvæmt ákvæðinu að um sé að ræða óverulega breytingu en kærandi telji að það skilyrði hafi ekki verið uppfyllt, enda breyti fyrirhuguð bygging götumynd verulega auk þess sem ekki séu bílskúrar við önnur hús við götuna.  Það hafi því verið óheimilt að veita hið umdeilda byggingarleyfi, enda sé meginreglan sú að byggingarleyfi skuli vera í samræmi við staðfest deiliskipulag, sbr. 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Kærandi telur enn fremur að hinar kærðu ákvarðanir hafi ekki verið nægilega rökstuddar og vísar því til stuðnings til 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Þá hafi skort á að fyrir lægju fullnægjandi gögn í málinu.  Af málsgögnum verður og ráðið að kærandi telji fyrirhugaða bílskúrsbyggingu skerða verulega fagurt útsýni frá húsi kæranda.

Málsrök Stykkishólmsbæjar:  Af hálfu Stykkishólmsbæjar hafa verið lögð fram gögn um meðferð málsins við gerð og undibúning hinna kærðu ákvarðana, auk loftmynda og uppdrátta sem úrskurðarnefndin óskaði eftir.  Er á því byggt af hálfu bæjaryfirvalda að í alla staði hafi verið farið að lögum við meðferð málsins og að hinar kærðu ákvarðanir rúmist innan heimilda skipulags- og byggingarlaga.  Þá hafi verið komið til móts við athugasemdir kæranda með því að lækka fyrirhugaðan bílskúr um 50 sentimetra frá því sem upphaflega hafi verið áformað.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingaleyfishafa hefur sjónarmiðum kæranda verið mótmælt og vísað til ríkra hagmuna sem leyfishafinn hafi af því að fá að reisa bílskúr við hús sitt, en hann hyggist nú flytjast heim eftir langa dvöl erlendis. 

Vettvangsganga:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 11. október 2006 að viðstöddum byggingarfulltrúa sem veitti nefndinni upplýsingar um staðsetningu fyrirhugaðs bílskúrs og annað sem máli þótti skipta.

Niðurstaða:  Fallast verður á með kæranda að kæra hans taki til þeirra ákvarðana sem voru lokaákvarðanir um kæruefnið, enda var kæranda ekki gert kunnugt um þær ákvarðanir sem teknar voru í málinu eftir að honum var kynnt niðurstaða byggingarnefndar með bréfi, dags. 15. ágúst  2005.  Tekur kæran því til ákvörðunar byggingarnefndar um endanlega afgreiðslu málsins hinn 5. september 2005 og staðfestingar bæjarstjórnar á þeirri afgreiðslu frá 29. september 2005.

Hinar kærðu ákvarðanir lutu annars vegar að því að samþykkt var stækkun lóðarinnar nr. 10 við Bókhlöðustíg í Stykkishólmi, sem fólst í því að aukið var við hana um það bil fjórum fermertrum af landi í eigu Stykkishólmsbæjar.  Þessi ráðstöfun var gerð með samningi bæjaryfirvalda og lóðarhafa og verður ekki talin stjórnvaldsákvörðun er sætt geti kæru til úrskurðarnefndarinnar.  Verður kærunni því vísað frá hvað varðar umrædda lóðarstækkun.

Hins vegar var með hinum kærðu ákvörðunum veitt byggingarleyfi fyrir bílskúr á umræddri lóð.  Studdist sveitarstjórn við undanþáguheimild 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga við undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar um byggingarleyfið, en ekki er í gildi deiliskipulag fyrir svæði það sem um er að ræða.

Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 með síðari breytingum, sem og 9. og 43. gr. sömu laga, verður byggingarleyfi að eiga sér stoð í samþykktu deiliskipulagi.  Frá þeirri meginreglu er að finna undantekningu í 3. mgr. 23. gr. laganna, um heimild sveitarstjórnar til að veita leyfi til framkvæmda í þegar byggðum hverfum að undangenginni grenndarkynningu. Við afmörkun undantekningarreglunnar gagnvart meginreglunni ber að skýra ákvæðin til samræmis við 1. og 2. mgr. 26. gr. sömu laga þar sem segir að fara skuli með breytingu á deiliskipulagi eins og um nýtt skipulag sé að ræða nema breytingar séu óverulegar.  Samkvæmt því ber að deiliskipuleggja byggð hverfi áður en byggingarleyfi eru veitt, nema þau leiði til óverulegrar breytingar á byggðamynstri hverfisins.

Þegar metið er hvort einstakar nýbyggingar í grónum hverfum hafi í för með sér verulegar breytingar á byggðamynstri verður að líta til þeirrar byggðar sem fyrir er og hvers íbúar og eigendur fasteigna á svæðinu megi vænta.  Ræðst það þannig af atvikum hverju sinni hvort nýbygging hafi í för með sér slíka breytingu á byggðamynstri að ekki verði farið með málið eftir undantekningarákvæðinu í 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Í tilviki því sem hér er til úrlausnar á fyrirhuguð bygging að rísa í grónu íbúðarhverfi þar sem hús eru ýmist gömul eða endurbyggð í gömlum stíl.  Er hverfið á klettahöfða þar sem útsýni er mikið og telur úrskurðarnefndin að við þær aðstæður sem þarna eru verði bygging fyrirhugaðs bílskúrs, auk þess fordæmis sem í henni felst, ekki talin hafa í för með sér svo óverulega breytingu á byggðamynstri hverfisins að heimilt hafi verið að neyta undanþáguheimildar 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga við undirbúning ákvörðunar um að veita byggingarleyfi fyrir honum.  Verður byggingarleyfið því fellt úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Vísað er frá úrskurðarnefndinni kröfu kæranda um ógildingu á ákvörðun um stækkun lóðarinnar að Bókhlöðustíg 10 í Stykkishólmi.  Fellt er úr gildi byggingarleyfi fyrir bílskúr á téðri lóð, sem veitt var á fundi byggingarnefndar 5. september 2005 og staðfest í bæjarstjórn 29. sama mánaðar.

 

___________________________
                                Hjalti Steinþórsson                                

 

__________________________                   _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                     Ásgeir Magnússon

des 22
Love0

79/2006 Sómatún

Með

Ár 2006, föstudaginn 27. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 79/2006, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Akureyrar frá 24. maí 2006, er bæjarstjórn Akureyrar staðfesti hinn 17. október 2006, um að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi, að hluta til á tveimur hæðum, á lóðinni nr. 6 við Sómatún á Akureyri. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 19. október 2006, er barst nefndinni sama dag, kærir Óskar Sigurðsson hrl., f.h. K, handhafa lóðar að Sómatúni 4, og H og E, handhafa lóðar nr. 8 við Sómatún, þá ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Akureyrar frá 24. maí 2006, er bæjarstjórn Akureyrar staðfesti hinn 17. október 2006, að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi, að hluta til á tveimur hæðum, á lóðinni nr. 6 við Sómatún á Akureyri. 

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Jafnframt er gerð krafa um að úrskurðað verði til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda samkvæmt hinu kærða leyfi.  Úrskurðarnefndinni hafa borist gögn er málið varða, sjónarmið bæjaryfirvalda vegna kærunnar og athugasemdir byggingarleyfishafa.  Þykir málið nú nægjanlega upplýst til þess að það verði tekið til úrlausnar og verður því ekki tekin afstaða til kröfu um stöðvun framkvæmda. 

Málavextir:  Á svæði því sem lóðir kærenda og byggingarleyfishafa tilheyra er í gildi deiliskipulag Naustahverfis, 2. áfangi, frá árinu 2005. 

Hinn 24. maí 2006 veitti skipulags- og byggingarfulltrúi leyfi fyrir byggingu einbýlishúss að Sómatúni 6 sem skyldi að hluta til vera á tveimur hæðum.  Er lóðarhafa að Sómatúni 4 var kunnugt um útgáfu leyfisins kom hann hinn 31. júlí 2006 á framfæri athugasemdum við bæjaryfirvöld þess efnis að samkvæmt gildandi skipulagi ætti einungis að vera einnar hæðar hús á umræddri lóð. 

Málið var tekið fyrir á fundi umhverfisráðs Akureyrar 16. ágúst 2006, þar sem athugasemdum kærenda var hafnað með vísan til þess að nægjanlegt svigrúm væri til þess í skilmálum skipulagsins að heimila byggingu húss að Sómatúni 6 sem að hluta til væri á tveimur hæðum.  Kærendur voru ekki sáttir við þær málalyktir og skutu málinu til úrskurðarnefndarinnar sem vísaði kærunni frá hinn 3. október sl. með þeim rökum að ekki lægi fyrir lokaákvörðun um veitingu umdeilds byggingarleyfis þar sem sveitarstjórn hefði ekki staðfest leyfið.  Í kjölfar úrskurðarins staðfesti bæjarstjórn umdeilt byggingarleyfi sem skipulags- og byggingarfulltrúi hafði veitt hinn 24. maí 2006. 

Hafa kærendur nú skotið veitingu byggingarleyfisins til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Til stuðnings kröfu sinni skírskota kærendur til þess að á deiliskipulagsuppdrætti séu 17 lóðir með húsagerð H, þ.e. einbýlishús, annað hvort merktar sem einnar hæðar (1h) eða einnar- til tveggja hæða (1-2h).  Kærendur hafi valið lóðir sínar með það markmið í huga að byggja hús á einni hæð.  Sómatún 4 og 8 hafi orðið fyrir valinu, enda húsin merkt sem 1h á mæliblaði og deiliskipulagsuppdrætti.  Allar einbýlishúsalóðir við Sómatún séu merktar 1h að undanskilinni lóð að Sómatúni 2, sem sé merkt sem 2h og húsagerð E. 

Í skipulagsskilmálum sé sérákvæði um svokölluð H hús.  Þar sé sú húsagerð skilgreind sem „Einnar til tveggja hæða (þar sem landhalli býður upp á) einbýlishús með innbyggðum bílgeymslum.  15 af minni gerð (H1) og 2 af stærri gerð (H2).“  Kærendur hafi litið á þetta sem almenna lýsingu á húsagerðum því að búið hafi verið  að merkja inn á deiliskipulagsuppdrátt viðkomandi húsagerð í samræmi við landhalla.  Þar sem landhalli hafi verið mestur hafi lóðir verið merktar 1-2h húsum en 1h húsum þar sem landhalli hafi verið minnstur.  Samkvæmt þessu hafi verið búið að taka ákvörðun um húsagerð í þessu tilviki og því ekki svigrúm til mats hvað það varði.  Sérstaklega hefði þurft að taka fram í skilmálum og uppdrætti að umræddar merkingar væru ekki bindandi en að hvert tilfelli fyrir sig yrði metið sérstaklega eftir að teikningar bærust.  Hefði þá átt að merkja allar lóðirnar 1-2h. 

Hafa verði í huga að deiliskipulag sé stjórnvaldsákvörðun sem sé sett fram í greinargerð og á uppdrætti.  Þess þurfi að gæta að samræmi sé í efni þessara tveggja skjala, sbr. 3. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997.  Í lagagreininni sé tiltekið hvaða atriði skuli koma fram í greinargerðinni og á  uppdrættinum, en nánar sé fjallað um þau í gr. 5.4.1 og 5.4.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Þar segi m.a. að „…skipulagsskilmálar deiliskipulags skulu eftir því sem svæðið gefur tilefni til koma fram á skipulagsuppdrætti og kveða á um: Landnotkun, lóðastærðir, umferðarsvæði, byggingarreiti, hæðarlegu, hámarkshæð bygginga, byggingarmagn á lóð í m²/m³, og/eða hæðafjölda, …“ Eins og tekið sé fram í lagaákvæðinu þurfi þau atriði skipulags sem séu bindandi fyrir stjórnvöld, eigendur og notendur fasteigna, að koma fram í greinargerðinni og á uppdrættinum að því marki sem efni skipulagsins sé lýst þar. 

Af framangreindu leiði að sú ákvörðun að birta hæðafjölda húsa í skipulagsuppdrætti deiliskipulagsins sé bindandi fyrir alla hlutaðeigendur, jafnt skipulags- og byggingaryfirvöld á Akureyri sem og fasteignaeigendur.  Með þessari framsetningu sé búið að taka ákvörðun um hæðafjölda húsa við Sómatún.  Því verði að skoða skipulagsskilmálana í samhengi við uppdráttinn. 

Sé það hins vegar afstaða umhverfisráðs að skilmálarnir heimili byggingu eins til tveggja hæða húss sé ljóst að ekki sé samræmi á milli skilmálanna og uppdráttarins.  Fari það gegn 3. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997 og gr. 5.4.1 og 5.4.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.

Samkvæmt 2. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 sé óheimilt að veita byggingarleyfi til framkvæmda nema þær séu í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag.  Af 3. mgr. 23. gr. laganna leiði að leyfið verði að vera í samræmi við bæði skipulagsskilmála deiliskipulags sem og skipulagsuppdrátt.  Ljóst sé að hið kærða byggingarleyfi sé ekki í samræmi við skipulagsuppdrátt og því ekki í samræmi við samþykkt deiliskipulag.  Kærendur telji því í ljósi framangreinds að skort hafi lagaskilyrði til að veita hið kærða byggingarleyfi og því beri þegar af þeirri ástæðu að fella það úr gildi. 

Þá sé veitt byggingarleyfi ekki í samræmi við mæliblöð.  Í skipulagsskilmálum segi í kaflanum um húsagerðir og lóðir:  „Húsagerðir skulu vera í samræmi við skilmála þessa (sérákvæði), mæliblöð og hæðarblöð.“  Á mæliblöðum sé merkt inn á hverja lóð 1h eða 1-2h líkt og á skipulagsuppdrætti deiliskipulagsins.  Lóðin að Sómatúni 6 sé merkt 1h.  Byggingarleyfið sé því einnig í andstöðu við mæliblöð og þar með skilmála deiliskipulagsins. 

Tekið skuli fram, í tilefni af þeirri afstöðu umhverfisráðs að landhalli að Sómatúni 6 bjóði upp á byggingu tveggja hæða húss, að hæðarmunur á viðkomandi lóð sé 1,69 metrar eins og sjá megi á mæliblöðum.  Hins vegar sé ljóst að við samþykkt deiliskipulagsins hafi verið talið að þessi landhalli byði ekki upp á tveggja hæða hús. 

Í skilmálum sé að finna skilmálateikningar sem séu í kvarða.  Þar sé sýnt hvernig hús skuli aðlagast landi miðað við landhalla.  Þar sjáist einnig að hús á tveimur hæðum miðist við að hæðarmunur á lóð skuli vera meiri en 3 metrar miðað við aðkomu að jarðhæð. 

Þegar H-lóðir séu skoðaðar á mæliblöðum sjáist að minnsti hæðarmunur í lóð sem merkt sé 1-2h sé 2,62 en sú lóð sé hornlóð með aðkomu um götu sem liggi mun neðar en gata sem liggi fyrir ofan lóðina.  Hæðarmunur upp á 1,69 metra sé því ekki nægjanlegur auk þess sem það sé í andstöðu við það sem deiliskipulagið gangi út frá sem og innbyrðis samræmi lóða á þessu svæði. 

Í skilmálum um H-hús í kaflanum um lóðafrágang segi að jarðvegspúðar séu bannaðir og að húsin sjálf skuli aðlagast landi.  Samkvæmt aðaluppdráttum fyrir Sómatún 6 sjáist að húsið standi að hluta á jarðvegspúða, þar sem búið sé að hækka það upp að framan.  Feli það einnig í sér brot gegn skipulagsskilmálum. 

Þá sé með þessari framkvæmd brotið gegn jafnræði lóðarhafa á svæðinu.  Fasteignir og eignarréttindi yfir fasteignum hafi um margt sérstöðu miðað við önnur eignarréttindi.  Réttarstaða fasteignareigenda sé yfirleitt mótuð til langframa, m.a. með skipulagsáætlunum.  Kærendur hafi gengið út frá deiliskipulagi, uppdrætti og fyrirmælum við ákvörðun um að byggja á lóðum sínum og þá byggingargerð og hæð húsa, sem skipulagið geri ráð fyrir.  Hið samþykkta deiliskipulag mæli fyrir um með hvaða hætti fasteignareigendum sé heimilt að nýta eignir sínar.  Það gangi ekki að heimila einum eiganda fasteignar eitt en öðrum annað.  Kærendur séu ekki að byggja til einnar nætur en það myndi rýra verðmæti eigna þeirra ef hús á lóðinni við Sómatún 6 yrði tveggja hæða og með því yrði gengið á stjórnarskrárvarinn eignarrétt kærenda.  Húsið að Sómatúni 4 myndi t.d. lenda á milli tveggja hæða húsa. 

Málsrök Akureyrarbæjar:  Í svarbréfi bæjaryfirvalda til annars kærenda, dags. 17. ágúst 2006, í tilefni af framkomnum athugasemdum við útgáfu hins kærða byggingarleyfis, eru sjónarmið bæjarins reifuð. 

Þar kemur fram að þar sem sótt hafi verið um byggingu húss að Sómatúni 6 að hluta til á tveimur hæðum hafi málið verið skoðað sérstaklega.  Lóðarhafi og hönnuður hússins hafi talið hönnunina í samræmi við gildandi skipulagsskilmála.  Þar komi fram að húsagerð H1 og H2 sé einnar til tveggja hæða, þar sem landhalli leyfi, með innbyggðum bílgeymslum. 

Eftir gaumgæfilega skoðun á landhalla lóðarinnar og texta greinargerðar skipulagsins með skipulagshönnuðum hafi verið samdóma álit allra þeirra sem að málinu komu að heimila umsótta stöllun umrædds húss ásamt því að byggja á tveimur hæðum eins og skilmálasneiðingar sýndu miðað við hús ofan götu. 

Á skipulagsuppdrætti séu gefnar upp leiðbeinandi hæðartölur, s.s. 1h við sum einbýlishúsin.  Í umræddu tilviki hafi verið taldar forsendur fyrir tveggja hæða húsi innan þess svigrúms er skipulagsskilmálar hafi gefið. 

Óskað hafi verið eftir áliti skipulagshönnuða áður en byggingarleyfið hafi verið veitt og á ný í tilefni af erindi eins kærenda.  Í niðurlagi minnisblaðs skipulagshönnuða segi svo:  „Það samræmist okkar skipulagshugmyndum að H-hús sem er merkt sem 1h á deiliskipulagsuppdrætti sé 2 hæðir ef landhalli lóðarinnar býður upp á það. En virða ber nágrannaréttinn þannig að sýna þarf fram á að hækkunin valdi ekki skerðingu á sólarljósi og útsýni nærliggjandi lóða.“

Á fundi umhverfisráðs hafi götumyndin verið skoðuð sérstaklega með væntanlegt útlit húsanna að Sómatúni 2, 4, 6, 8 og 10 í huga með hliðsjón af fyrirliggjandi áliti skipulagshönnuða.  Þegar götumyndin sé skoðuð komi fram að fjarlægð milli þess hluta umdeildrar byggingar sem sé á tveimur hæðum og hússins að Sómatúni 4 séu tæpir 15 metrar en húshæðin sé 6,2 metrar.  Í ljósi þessa sé ekki um skerðingu á sólarljósi eða útsýni eða öðrum hagsmunum kærenda að ræða vegna fyrirhugaðrar byggingar að Sómatúni 6. 

Á það sé bent að við hönnun hússins að Sómatúni 4 hafi ekki verið tekið tillit til landhalla sem sé talsverður og mestur næst húsinu að Sómatúni 6.  Byggingin sé grafin niður að vestanverðu um 1,7 metra miðað við landhæð á lóðarmörkum. 

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er gerð sú krafa að veiting hins kærða byggingaleyfis verði staðfest. 

Byggingarleyfishafi bendi á að starfsmenn umhverfisdeildar Akureyrarbæjar hafi talið hönnun hússins að Sómatúni 6 í samræmi við deiliskipulag og því hafi verið lokið við hönnun hússins.  Í bréfi skipulags- og byggingafulltrúa til eins kærenda frá 17. ágúst sl. sé rakið hvernig staðið hafi verið að veitingu umdeilds byggingaleyfis og sé tekið undir það sem þar komi fram. 

Athygli sé vakin á því að í raun séu kærendur að gera athugasemd við innra skipulag umrædds húss þar sem málið snúist um milligólf í þeim hluta hússins sem sé hærri.  Hámarkshæð húsa samkvæmt skipulagsskilmálum sé 4,8 metrar og sé hús byggingarleyfishafa innan þeirra marka.  Ekki verði séð að kærendur eigi hagsmuna að gæta varðandi innra fyrirkomulag húss byggingarleyfishafa. 

Í greinargerð umrædds deiliskipulags segi að markmið með skipulaginu sé m.a. margbreytileg byggð sérbýlis með rólegri heilsteyptri götumynd.  Síðan segi að sveigjanlegir skilmálar um húsform og stærð gefi fjölbreytilega byggð og að landhalli sé þó nokkur á nokkrum lóðum einbýlishúsa.  Hús skuli aðlagast landi og þannig verði möguleiki á aukinni lofthæð eða jafnvel viðbótarhæð.  Þessi umsögn verði ekki skilin á annan veg en að heimilt hafi verið að byggja hús þeirrar gerðar sem leyfi hafi verið veitt fyrir. 

Bent sé á að í umsögn skipulagshönnuða, sem leitað hafi verið til vegna málsins, komi fram að tveggja hæða hús á umræddri lóð samræmist þeirra skipulagshugmyndum og þó svo að hús sé merkt ein hæð á deiliskipulagsuppdrætti komi það ekki í veg fyrir að byggt sé tveggja hæða hús á lóðinni ef landhalli bjóði upp á það. 

Meginröksemd kærenda sé sú að á deiliskipulagsuppdrætti hafi verið gert ráð fyrir húsi á einni hæð á lóðinni að Sómatúni 6 og í því felist bindandi ákvörðun.  Það sé áréttað sem áður hafi verið sagt um hvernig staðið hafi verið að veitingu byggingaleyfisins en fyrir liggi að skipulagshönnuðir telji ekkert í veginum fyrir því að hús byggingarleyfishafa verði að hluta á tveimur hæðum.  Í þessu sambandi verði að hafa í huga hvað deiliskipulag sé, en það sé skilgreint í 3. mgr. 2. gr. laga nr. 73/1997 sbr. grein 1.3 í reglugerð nr. 400/1998.  Í tilvitnuðum ákvæðum komi fram að um sé að ræða áætlun um skipulag afmarkaðra reita.  Deiliskipulagsuppdráttur eigi að sýna fyrirhugaða byggð en það sem ráði séu þó skipulagsskilmálarnir.  Á uppdrættinum hafi verið gefnar upp leiðbeinandi hæðartölur fyrir þau hús sem gert hafi verið ráð fyrir að risu við Sómatún, en í skipulagsskilmálunum sé gert ráð fyrir að við hönnun húsa verði tekið tillit til landhalla.  Í skilmálunum sé greinilega ekki gert ráð fyrir að merkingar á uppdrættinum séu bindandi.  Það séu engin efni til að túlka deiliskipulagið eins þröngt og kærendur geri því að slíkt hafi ekki stoð í skipulagsskilmálunum.  Auk þess verði að benda á að deiliskipulag sé áætlun, sem vissulega beri að fylgja, en langsótt sé að það beri að túlka eins og kærendur haldi fram.  Af skipulagsskilmálunum verði ráðið að þær hugmyndir sem fram séu settar á deiliskipulagsuppdrætti séu ekki endanlegar og bindandi. 

Í 4. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997 segi að deiliskipulag skuli setja fram í greinargerð og á uppdrætti.  Síðan segi að í greinargerð beri að lýsa forsendum skipulagsins og einstök atriði skýrð.  Þar eigi einnig að koma fram byggingaskilmálar.  Ef auk þess sé litið til 5. kafla reglugerðar nr. 400/1998 sé ljóst að það sé í greinargerðinni sem skipulagsskilmálarnir skuli koma fram.  Hús byggingarleyfishafa sé í samræmi við skilmálana og sé hannað með það í huga að það aðlagist halla lóðarinnar sem best. 

Ekki sé fallist á það að landhalli lóðarinnar að Sómatúni 6 bjóði ekki upp á tveggja hæða hús en mesti hæðarmunur lóðarinnar sé 1,89 metrar.  Vísað sé til þess að hæð hússins sé innan þeirra marka sem gert sé ráð fyrir í skipulagi.  Engin afdráttarlaus afstaða sé tekin til þess í deiliskipulaginu hvað halli á landi þurfi að vera mikill svo að heimilað verði að byggja hús á tveimur hæðum en slíkt hafi verið metið með tilliti til legu húss í landinu við meðferð umsóknar um leyfi til byggingar slíks húss.  Minnt sé á að í umsögn skipulagshönnuða komi fram sú skýra afstaða þeirra að það samrýmist þeirra hugmyndum að hús, sem merkt séu 1h, geti verið byggð sem tveggja hæða og renni það stoðum undir þá ályktun að merkingar á deiliskipulagsuppdrætti hafi ekki verið bindandi. 

Byggingarleyfishafi telji að misskilnings gæti hjá kærendum um að umrætt hús standi á jarðvegspúða og hvað varði skilning á skipulagsskilmálunum í því efni.  Í þessu máli sé ekki til úrlausnar frágangur á lóð við húsið svo að þessi rök kærenda geti ekki átt við. 

Ekki sé fallist á þau rök kærenda að jafnræðis hafi ekki verið gætt gagnvart lóðarhöfum.  Vandséð sé hvernig komist verði að þessari niðurstöðu.  Kærendur hafi sóst sérstaklega eftir þeim lóðum sem þeir fengu vegna þess að þeir hafi talið að á þeim mætti byggja hús á einni hæð.  Þeir hafi því eðlilega ekki sótt um að fá að byggja hús á tveimur hæðum og því ómögulegt að átta sig á því hvernig hægt sé að halda því fram að Akureyrarbær hafi ekki gætt jafnræðis í þessu efni. 

Þá verði ekki séð að hin umdeilda bygging geti skert eignarrétt kærenda.  Heimilt sé að byggja enn hærra hús en fyrirhugað sé svo að þessi sjónarmið séu langsótt. 

Að lokum sé bent á að þrátt fyrir ítarlegan rökstuðning kærenda fyrir kröfum sínum hafi ekki komið fram hvaða lögvörðu hagsmunum þeirra verði raskað með umdeildri byggingu.  Þeir beri ekki fyrir sig venjuleg grenndarsjónarmið. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um veitingu byggingarleyfis fyrir einbýlishúsi, að hluta til á tveimur hæðum, á lóðinni nr. 6 við Sómatún á Akureyri.  Er ágreiningur um hvort deiliskipulag 2. áfanga Naustahverfis heimili stöllun húss á nefndri lóð. 

Kærendur eiga lóðir er liggja beggja vegna við lóð byggingarleyfishafa.  Það hvort heimilt sé að byggja húsið að Sómatúni 6 að hluta til á tveimur hæðum getur snert hagsmuni kærenda svo sem vegna yfirsýnar yfir á lóðir þeirra frá annarri hæð umdeildrar byggingar.  Verða kærendur því taldir eiga lögvarinna hagsmuna að gæta í máli þessu og eiga af þeim sökum kæruaðild. 

Í sameiginlegum ákvæðum í skilmálum umrædds deiliskipulags kemur fram að til úthlutunar voru 17 einnar hæðar hús af gerðinni H.  Þar kemur og fram í texta undir yfirskriftinni „Byggingar“ að húshæð sé gefinn upp sem bindandi hæðafjöldi og hámarkshæð byggingar yfir aðkomukóta.  Í sérákvæðum skilmálanna, er taka til húsa af gerðinni H, er sagt að um sé að ræða einnar til tveggja hæða einbýlishús með innbyggðum bílgeymslum þar sem landhalli bjóði uppá.  Á deiliskipulagsuppdrætti eru allar lóðir merktar ákveðnum húsagerðum og hæðafjölda.  Samkvæmt uppdrættinum er gert ráð fyrir að á lóðinni að Sómatúni 6 skuli rísa einnar hæðar einbýlishús af gerðinni H og er lóðin merkt með sama hætti á mæliblaði. 

Af greindum skilmálum og skipulagsuppdrætti verður ekki annað ráðið en að í umræddu deiliskipulagi felist ákvörðun um húsagerðir og hæðafjölda húsa á einstökum lóðum, enda er enginn fyrirvari á skipulagsuppdrætti eða í skilmálum er bendi til annars.  Verður að líta svo á að með merkingum lóða á staðfestum deiliskipulagsuppdrætti hafi verið tekin afstaða til þess á hvaða lóðum skipulagssvæðisins væri rétt að heimila byggingu eins til tveggja hæða húsa með tilliti til landhalla.  Sú staðreynd að sömu merkingar um húsagerð og hæðafjölda er að finna á mæliblaði umræddra lóða, sem samkvæmt áritun var síðast breytt hinn 18. ágúst 2006, rennir jafnframt stoðum undir þá ályktun.  Verður og að hafna þeirri túlkun bæjaryfirvalda að í skipulagsskilmálum geti falist heimildir til frávika frá ótvíræði framsetningu skipulagsuppdráttar. 

Samkvæmt því sem rakið hefur verið er hið kærða byggingarleyfi ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag svæðisins svo sem áskilið er í 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og verður það af þeim sökum fellt úr gildi. 

Úrskurðarorð:

Ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Akureyrar frá 24. maí 2006, er bæjarstjórn Akureyrar staðfesti hinn 17. október 2006, um að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi, að hluta til á tveimur hæðum, á lóðinni nr. 6 við Sómatún á Akureyri, er felld úr gildi. 

 

 

   ___________________________         
                               Hjalti Steinþórsson                                 

 

_____________________________   _________________________
Ásgeir Magnússon                                       Þorsteinn Þorsteinsson 

 

des 22
Love0

35/2006 Aðalgata

Með

Ár 2006, þriðjudaginn 24. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar¬verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 35/2006, kæra á samþykkt skipulags- og umhverfisnefndar Ólafsfjarðarbæjar frá 2. og 7. mars 2006 um breytta notkun hússins að Aðalgötu 16 Ólafsfirði, úr verslunar- og þjónustuhúsnæði í íbúðir og samþykkt byggingarnefndarteikninga, er bæjarstjórn staðfesti hinn 14. mars 2006, svo og á samþykkt lóðablaðs með lóðamörkum Aðalgötu 16 og Kirkjuvegar 1, Ólafsfirði, er bæjarstjórn staðfesti hinn 9. maí s.á. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 16. maí 2006, er barst nefndinni sama dag, kærir R Laugateigi 11, Reykjavík, fyrir sína hönd og B G H og R eigenda fasteignarinnar að Kirkjuvegi 1, samþykkt skipulags- og umhverfisnefndar Ólafsfjarðarbæjar frá 2. og 7. mars 2006 um breytta notkun hússins að Aðalgötu 16 í Ólafsfirði úr verslunar- og þjónustuhúsnæði í íbúðir og samþykkt byggingarnefndarteikninga, er bæjarstjórn staðfesti hinn 14. mars 2006, og samþykkt lóðablaðs með lóðamörkum Aðalgötu 16 og Kirkjuvegar 1, Ólafsfirði, er bæjarstjórn staðfesti hinn 9. maí 2006.  Gera kærendur þá kröfu að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi. 

Málavextir:  Hinn 8. febrúar 2005 samþykkti skipulags- og byggingarnefnd Ólafsfjarðar fyrir sitt leyti erindi eiganda fasteignarinnar að Aðalgötu 16 þar í bæ um breytta notkun hússins úr verslunarhúsnæði í íbúðir en benti á að breyta þyrfti landnotkun reitsins í aðalskipulagi.  Bæjarstjórn staðfesti fundargerðina hinn 15. sama mánaðar. 

Hinn 1. nóvember 2005 tók skipulags- og umhverfisnefnd bæjarins fyrir lóðablað með breyttum lóðamörkum við Aðalgötu, Kirkjuveg og Vesturgötu, er snertir m.a. lóðamörk fasteignar kæranda að Kirkjuvegi 1 og fasteignarinnar að Aðalgötu 16, og umsókn um breytta notkun hússins að Aðalgötu 16 ásamt byggingarnefndar¬teikningum vegna breytinga á húsinu.  Var byggingar¬fulltrúa falið að ganga frá endanlegri tillögu að lóðamörkum og kynna hana fyrir lóðahöfum en greindar teikningar voru samþykktar. 

Lögmaður kærenda mótmælti fyrirhuguðum framkvæmdum og málsmeðferð í bréfi til bæjaryfirvalda, dags 9. nóvember 2005, og hinn 22. nóvember vísaði bæjarstjórn ákvörðunum skipulags- og umhverfisnefndar frá 1. nóvember 2005 aftur til nefndarinnar.  Tók nefndin málið fyrir að nýju hinn 6. desember s.á. og samþykkti að grenndarkynna breytta notkun hússins að Aðalgötu 16 fyrir hagsmunaaðilum skv. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og var sú ákvörðun staðfest í bæjarstjórn hinn 13. desember 2005. 

Í kjölfar þessa áttu sér stað nokkur bréfaskipti milli lögmanns kærenda og bæjaryfirvalda og var kynntum breytingum mótmælt. 

Hinn 2. mars 2006 samþykkti skipulags- og umhverfisnefnd breytta notkun hússins að Aðalgötu 16 skv. teikningum, dags. 30. júní 2005, og á fundi sínum hinn 7. mars 2006 staðfesti nefndin fyrri samþykkt sína á nefndum teikningum og samþykkti jafnframt að kynna fyrir lóðahöfum lóðablað, dags. 10. febrúar 2006, er snerti m.a. lóðamörk fasteignar kærenda og byggingarleyfishafa.  Bæjarstjórn staðfesti greindar fundargerðir hinn 14. mars 2006 og var þess getið í bréfi bæjarins til lögmanns kærenda, dags. 27. mars sama ár.  Lögmaður kærenda mótmælti hinu kynnta lóðablaði í bréfi, dags. 31. mars 2006, en skipulags- og umhverfisnefnd samþykkti umrætt lóðablað á fundi sínum hinn 8. maí 2006 með þeim fyrirvara að staðfest samþykki lægi fyrir frá lóðarhöfum að Vesturgötu 4 þegar nýr lóðarleigusamningur yrði gerður við þá.  Bæjarstjórn staðfesti þá ákvörðun á fundi sínum hinn 9. maí s.á. 

Kærendur skutu ákvörðunum um greint byggingarleyfi og lóðablað til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir og kröfðust jafnframt bráðabirgðaúrskurðar um stöðvun framkvæmda.  Var stöðvunarkröfunni hafnað í úrskurði úrskurðarnefndarinnar uppkveðnum  hinn 22. júní 2006. 

Málsrök kærenda:  Kærendur styðja kröfur sínar þeim rökum að með hinum kærðu ákvörðunum sé gengið á hagsmuni þeirra með því að gert sé ráð fyrir að útgangur verði úr húsinu að Aðalgötu 16 að vestanverðu inn á lóð þeirra og með umdeildu lóðablaði sé lóð þeirra minnkuð úr 263 fermetrum, eins og hún hafi verið skráð í landskrá fasteigna, í 210,4 fermetra. 

Málsmeðferð hinna kærðu ákvarðana sé í ýmsu áfátt og í andstöðu við ákvæði skipulags- og byggingarlaga.  Þeim hafi ekki verið gert aðvart um fyrirhugaðar breytingar og umdeild breyting hafi fyrst verið kynnt eftir að lögmaður þeirra hafi sent bæjaryfirvöldum bréf og engin afstaða hafi verið tekin til mótmæla þeirra við fyrirhugaðar breytingar á húsi og lóðamörkum.  Þá hafi framkvæmdir við húsið að Aðalgötu 16, sem hafi byrjað um haustið 2005, verið látnar átölulausar af hálfu bæjaryfirvalda þrátt fyrir mótmæli kærenda og vitneskju bæjarins um skort á lögboðnum leyfum.  Ákvörðun um breytta notkun Aðalgötu 16 hafi verið samþykkt án grenndarkynningar eða breytingar á skipulagi og án nokkurs samráðs við nágranna. 

Málsrök Ólafsfjarðarbæjar:  Af hálfu bæjaryfirvalda er á það bent að fasteignin að Aðalgötu 16, sem standi við aðalgötu bæjarins, hafi ekki verið í notkun síðustu ár og húsið verið í niðurníðslu.  Þörf hafi verið á að koma húsinu í betra ástand og skoðun bæjarins sé að umræddar breytingar séu til hagsbóta fyrir nágranna. 

Andmæli byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi hefur mótmælt kröfu kærenda.  Hann kveðst í hvívetna hafa farið að lögum og hafi verulega hagsmuni af því að ekki verði hróflað við ákvörðunum lögmætra stjórnvalda sem hér séu undir. 

Fyrir liggi að lóðarmörk Kirkjuvegar 1 hafi lengi verið óljós og ekkert finnist um lóðina í veðmálabókum.  Kærendum hljóti að vera kunnugt um að fasteignin að Kirkjuvegi 1 hafi á sínum tíma verið seld eiganda hússins að Aðalgötu 16 í því skyni að unnt yrði að stækka það hús enda hafi það á sínum tíma verið hannað með það í huga og hafi verið hlaðið upp í súlubil á vesturhlið þess svo auðveldlega mætti fjarlægja þá veggi og byggja við húsið yfir á lóð Kirkjuvegar 1.  Tilhögun lóðamarka og aðkoma að Aðalgötu 16, sem bæjaryfirvöld hafi nú samþykkt, sé í samræmi við áform þegar fasteignin hafi verið teiknuð fyrir hart nær 50 árum og vörumóttaka hafi verið á norðanverðri vesturhlið hússins á sínum tíma með leyfi byggingaryfirvalda og án athugasemda.  Síðastliðin 40 ár hafi verið litið svo á af hálfu eigenda umræddra fasteigna að húsinu að Aðalgötu 16 fylgdi réttur til aðkomu að vestanverðu. 

Niðurstaða:  Ákvarðanir þær sem um er deilt í máli þessu eru annars vegar heimild fyrir breyttri notkun hússins að Aðalgötu 16, Ólafsfirði og til breytinga á því húsi vegna breyttar notkunar frá 14. mars 2006 og hins vegar ákvörðun um lóðamörk á lóðablaði milli nefndrar fasteignar og fasteignar kærenda að Kirkjuvegi 1 frá 9. maí sama ár. 

Umdeilt byggingarleyfi var kært til úrskurðarnefndarinnar að liðnum eins mánaðar kærufresti skv. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Þykir rétt með hliðsjón af 1. tl. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 að taka þann lið kærunnar til úrlausnar þar sem ekki var getið um kæruheimild og frest í tilkynningu bæjaryfirvalda um útgáfu leyfisins í bréfi, dags. 27. mars 2006, svo sem skylt er skv. 2. tl. 2. mgr. 20. gr. stjórnsýslulaga og með hliðsjón af því að samþykktar byggingarnefndarteikningar virðast taka mið af fyrrgreindu lóðablaði, sem staðfest var hinn 9. maí 2006. 

Í máli þessu liggja ekki fyrir óyggjandi gögn um lóðamörk milli nefndra fasteigna, svo sem þinglýst lóðarblað fyrir hvora fasteign, og ekki er til að dreifa deiliskipulagi þar sem lóðir húsa eru markaðar.  Skráning í landskrá fasteigna hjá Fasteignamati ríkisins ræður ekki úrslitum í þessu efni.  Hafa kærendur og byggingarleyfishafi teflt fram rökum til stuðnings ályktunum sínum um lóðamörkin.  Niðurstaða um hvort ákvörðuð lóðamörk á fyrrgreindu lóðablaði skerði eignarréttindi kærenda ræðst af úrlausn um ágreining aðila um leigulóðaréttindi.  Úr slíkum ágreiningi verður ekki skorið fyrir úrskurðarnefndinni heldur á hann undir almenna dómstóla.  Verður þessum kærulið því vísað frá úrskurðarnefndinni. 

Með hinu kærða byggingarleyfi var notkun hússins að Aðalgötu 16 breytt úr verslunar- og skrifstofuhúsnæði í íbúðir.  Á uppdrætti Aðalskipulags Ólafsfjarðar 1990-2010, sem lagður hefur verið fram í málinu af hálfu bæjaryfirvalda, fellur umrætt hús undir landnotkunarflokkinn verslunar- og skrifstofuhúsnæði.  Þrátt fyrir eftirgrennslan hefur ekki verið leitt í ljós að breyting hafi verið gerð á aðalskipulaginu á skilgreindri notkun umræddrar fasteignar.  Samkvæmt 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 þurfa byggingarleyfi að vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag.  Þar sem ósamræmi er milli hins kærða byggingarleyfis og gildandi aðalskipulags hvað varðar notkun hússins að Aðalgötu 16 verður hið kærða byggingarleyfi fellt úr gildi. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Kröfu kærenda, um ógildingu á samþykkt lóðablaðs með lóðamörkum Aðalgötu 16 og Kirkjuvegar 1, Ólafsfirði, er bæjarstjórn Ólafsfjarðar staðfesti hinn 9. maí 2006, er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

Samþykkt skipulags- og umhverfisnefndar Ólafsfjarðarbæjar frá 2. og 7. mars 2006, er bæjarstjórn staðfesti hinn 14. mars sama ár, um breytta notkun hússins að Aðalgötu 16 í Ólafsfirði úr verslunar- og þjónustuhúsnæði í íbúðir og samþykkt byggingarnefndarteikninga er felld úr gildi. 

 

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

 

_____________________________                  ____________________________
Ásgeir Magnússon                                             Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

77/2005 Skaftahlíð

Með

Ár 2006, þriðjudaginn 24. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 77/2005, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. október 2005 um að heimila byggingu tengibyggingar milli norðurhúss og suðurhúss á lóðinni nr. 24 við Skaftahlíð, að hluta ofan á núverandi kjallara á milli húsanna, breyta innra fyrirkomulagi allra hæða og fyrirkomulagi lóðar, byggja bílageymslukjallara fyrir 67 bíla á lóðinni og sameina matshluta 01 og 03 í nýjan matshluta 01.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 16. október 2005, er barst nefndinni hinn 17. sama mánaðar, kærir Guðfinna Jóhanna Guðmundsdóttir hdl., f.h. húsfélagsins að Skaftahlíð 4-10, húsfélagsins að Skaftahlíð 12-22 og eigenda að Skaftahlíð 26, 30, 38 og 40 í Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. október 2005 að veita leyfi til að byggja tengibyggingu milli norðurhúss og suðurhúss á lóðinni nr. 24 við Skaftahlíð, að hluta ofan á núverandi kjallara á milli húsanna, breyta innra fyrirkomulagi allra hæða og fyrirkomulagi á lóð, byggja bílageymslukjallara fyrir 67 bíla á lóðinni og sameina matshluta 01 og 03 í nýjan matshluta.  Greind afgreiðsla byggingarfulltrúa var lögð fram á fundi skipulagsráðs hinn 12. október 2005 og staðfest í borgarráði hinn 13. október s.á. 

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Jafnframt var gerð krafa um stöðvun framkvæmda á lóðinni samkvæmt hinni kærðu ákvörðun þar til efnisniðurstaða lægi fyrir í málinu.  Þar sem fyrir lá að framkvæmdir við byggingu tengibyggingar myndu ekki hefjast fyrr en málinu væri lokið hjá úrskurðarnefndinni var ekki tekin afstaða til þeirrar kröfu.  Er málið nú tekið til efnisúrskurðar.  

Málavextir:  Á embættisafgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 15. febrúar 2005 var tekin fyrir umsókn um leyfi til að byggja tengibyggingu milli norðurhúss og suðurhúss á lóðinni nr. 24 við Skaftahlíð.  Húsið yrði reist ofan á kjallara sem fyrir væri á milli húsanna og hluti af þakplötu kjallarans yrði fjarlægður til að mynda rými með meiri lofthæð.  Jafnframt var sótt um heimild til að breyta innra fyrirkomulagi allra hæða í norðurhúsi o.fl.  Var afgreiðslu erindisins frestað. 

Byggingarfulltrúi tók málið fyrir að nýju hinn 1. mars 2005 og vísaði því til skipulagsfulltrúa til ákvörðunar um grenndarkynningu.  Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 11. mars 2005 var afgreiðsla byggingarfulltrúa frá 1. mars 2005 tekin fyrir ásamt því að lögð var fram ný og breytt tillaga þar sem kjallari var stækkaður og byggður nýr bílastæðakjallari fyrir 68 bifreiðar.  Skipulagsfulltrúi ákvað að grenndarkynna erindið fyrir hagsmunaaðilum að Skaftahlíð 12-22, 11-15 og 26-34 ásamt Bólstaðarhlíð 20.  Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 6. maí 2005 var kynntur undirskriftalisti þar sem byggingarleyfisumsókninni var mótmælt.  Kynningarbréf vegna grenndarkynningar til hagsmunaaðila höfðu misfarist og því var ákveðið á sama fundi að endurtaka grenndarkynninguna.

Að lokinni grenndarkynningu eða hinn 17. ágúst 2005 voru á fundi skipulagsráðs lagðar fram athugasemdir sem borist höfðu ásamt umsögn skipulagsfulltrúa.  Var  afgreiðslu byggingarleyfisumsóknarinnar frestað og eftirfarandi fært til bókar:  „Skipulagsráð beinir því til framkvæmdaráðs að fjórum hraðahindrunum verði komið fyrir í nágrenni Skaftahlíðar 24 í samræmi við tillögur í umsögn framkvæmdasviðs. Jafnframt verði hugað að umferðarmálum hverfisins sem afmarkast af Miklubraut, Lönguhlíð/Nóatúni, Skipholti og Kringlumýrarbraut í samráði við hverfisráð Hlíða, lögregluna og aðra hagsmunaaðila á svæðinu þ.m.t. KHÍ, Fjöltækniskóla Íslands, Ísaksskóla og 365 Ljósvakamiðla.  Markmið rýninnar verði að draga úr og takmarka umferð um íbúðagötur og tryggja hámarks umferðaröryggi í hverfinu.“

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 4. október 2005 samþykkti byggingarfulltrúi umsóknina fyrir sitt leyti og á fundi skipulagsráðs hinn 12. október 2005 var eftirfarandi bókað:  „Skipulagsþáttur málsins samþykktur með þremur atkvæðum fulltrúa Reykjavíkurlistans með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa.  Vísað til borgarráðs.  Skipulagsráð leitar jafnframt eftir því við borgarráð að það staðfesti að nýju byggingarleyfi vegna Skaftahlíðar 24 frá 6. okt. sl.“ 

Borgarráð samþykkti á fundi sínum hinn 13. október 2005 bókun skipulagsráðs frá 12. sama mánaðar.  Kærendur skutu þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er vísað er til þess að í umsókn um hið kærða byggingarleyfi hafi eingöngu verið sótt um leyfi fyrir byggingu og breytingum á lóðinni nr. 24 við Skaftahlíð, en ekki hafi verið sótt um leyfi fyrir aukinni starfsemi á lóðinni í kjölfar stækkunar húsnæðisins.  Eðli málsins samkvæmt feli samþykki á umsókninni í sér samþykki á aukinni starfsemi í hinu stækkaða húsnæði enda komi skýrt fram í gögnum málsins að tilgangurinn með stækkun þess sé aukning á starfsemi þeirri sem rekin sé að Skaftahlíð 24.  Byggt sé á því að skipulags- og byggingaryfirvöldum hafi borið að horfa til notkunar húsnæðis, þ.e. þeirrar starfsemi sem fram fari í viðkomandi húsnæði eða sem fyrirhuguð sé vegna stækkunarinnar, enda verði framkvæmdir sem byggingarleyfi sé veitt fyrir að vera í samræmi við aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag.  Verði þetta ekki aðskilið enda tilgangurinn með stækkun hússins á lóðinni tengdur umræddri starfsemi.  Þó svo að hvorki sé að finna í fundargerðum borgaryfirvalda bókun um starfsemina á lóðinni né um aukningu hennar í kjölfar stækkunar húsnæðisins megi ljóst vera að hin raunverulega fyrirætlun um nýtingu húsnæðisins hafi ávallt legið ljós fyrir, enda upplýst í bréfum framkvæmdasviðs, dags. 11. mars og 5. júlí 2005, sem og athugasemdum íbúa hverfisins.  Verði af því ráðið að skipulags- og byggingaryfirvöld hafi ekki séð neitt athugavert við aukna starfsemi á lóðinni þegar þau hafi samþykkt byggingarleyfið.    

Vísað sé til greinar 1.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 þar sem fram komi að bygging húsa og annarra mannvirkja, ofan jarðar og neðan, og aðrar framkvæmdir og aðgerðir sem hafi áhrif á umhverfið og breyti ásýnd þess skuli gerðar í samræmi við skipulagsáætlanir, sbr. ákvæði skipulags- og byggingarlaga og reglugerða samkvæmt þeim. Þannig komi fram í 3. kafla skipulagsreglugerðar að í aðalskipulagi sé sett fram stefna sveitastjórnar, m.a. um landnotkun og þróun byggðar, en í deiliskipulagi sé stefna og ákvæði aðalskipulags nánar útfærð.  Með vísan til þessa verði deiliskipulag að byggja á aðalskipulagi.  Með sama hætti verði breytingar á landnotkun þeirra svæða, þar sem ekkert deiliskipulag liggi fyrir og kynntar séu með grenndarkynningu, að vera í samræmi við aðalskipulag svæðisins.  Verði notkun húsa því að vera í samræmi við landnotkunarflokk aðalskipulags hvort sem byggt sé á deiliskipulagi eða ekki.  Svæði sem skilgreint sé í aðalskipulagi sem íbúðarsvæði verði ekki breytt í annars konar svæði svo sem blandað svæði eða svæði fyrir þjónustustofnanir nema með breytingum á aðalskipulagi.  Þá komi fram í 2. mgr. greinar 3.1.4 í skipulagsreglugerð að heimilt sé að skilgreina landnotkun þrengra í deiliskipulagi en gert sé í aðalskipulagi.  Með vísan til þess verði landnotkun ekki skilgreind rýmri með deiliskipulagi eða með grenndarkynningu, þar sem ekkert deiliskipulag liggi fyrir, eins og gert hafi verið í máli þessu.

Af hálfu kærenda sé á því byggt að lóðin að Skaftahlíð 24 beri ekki svo umfangsmikla starfsemi sem stækkun hússins á lóðinni hafi í för með sér.  Núverandi hús á lóðinni séu samtals 5.031,9 m², þ.e. norðurhús sé 2.880,2 m² og suðurhús sé 2.150,7 m² að stærð.  Eftir stækkun verði húsið samtals 5.872 m² að stærð fyrir utan bílastæðakjallara.  Nemi stækkunin 841 m², fyrir utan bílageymslu.  Bílageymslan verði samtals 1.769 m².  Eftir stækkunina séu þetta því samtals 7.641 m² eða sem nemi 2.610,1 m² stækkun.  Nýtingarhlutfall lóðar sé nú 0,97, en verði eftir stækkunina 1,13 fyrir utan bílastæðakjallara, en 1,47 með bílastæðakjallara.  Telji kærendur að byggingarmagnið á lóðinni og nýtingarhlutfall sé orðið alltof hátt á svæði sem ekki hafi verið deiliskipulagt.  Í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 komi ekki fram hvert nýtingarhlutfall lóða eigi að vera en í 2. mgr. greinar 3.1.4 í skipulagsreglugerð komi fram að slíkt skuli gert í deiliskipulagi.  Þar sem ekkert deiliskipulag liggi fyrir á því svæði sem um ræði sé á það bent að á Melunum sé nýtingarhlutfallið að meðaltali um 0,7-0,8.  Þá sé og á það bent að samkvæmt 8. mgr. greinar 3.1.4 í skipulagsreglugerð, sbr. 4. gr. reglugerðar nr. 420/2002, sé kveðið á um það að ef gert sé ráð fyrir bílastæðum neðanjarðar í deiliskipulagi reiknist þau ekki með við útreikning nýtingarhlutfalls.  Að Skaftahlíð 24 hafi ekki verið samþykkt deiliskipulag og því ekki gert ráð fyrir bílastæðum neðanjarðar á lóðinni nr. 24 við Skaftahlíð.  Eigi þetta ákvæði ekki við í því tilviki sem hér um ræði og því eigi að reikna bílastæðakjallarann með í útreikningi á nýtingarhlutfalli lóðarinnar.  Samkvæmt umsögn framkvæmdasviðs borgarinnar muni starfsmannafjöldi í húsinu að Skaftahlíð 24 aukast úr 286 í 390 við stækkunina.  Við þetta bætist svo viðskiptavinir fyrirtækisins.  Bent sé á að einn kærenda hafi haft samband símleiðis við 365 Ljósvakamiðla og hafi honum verið sagt að 184 starfsmenn starfi í húsinu og að 280 starfsmenn til viðbótar myndu starfa þar.  Þetta séu samtals 464 starfsmenn.  Af teikningum hússins megi einnig ráða að gert sé ráð fyrir um 400 vinnuplássum.  Ljóst sé því að umferð verði töluverð og geri Framkvæmdasvið ráð fyrir að bílaumferð muni aukast um 300 bíla á sólarhring, samkvæmt hefðbundnum viðmiðunum, vegna breytinganna.  Liggi alveg ljóst fyrir að aukning um 300 bíla á sólarhring sé algjört lágmark miðað við aukningu starfsmanna og viðskiptavina.  Telji kærendur að skipulags- og byggingaryfirvöld hafi ekki aflað sér nægilegra upplýsinga um aukningu starfseminnar í húsinu áður en ákvörðun hafi verið tekin eins og þeim hafi borið lögum samkvæmt.  Með samþykki byggingarleyfisumsóknarinnar séu skipulags- og byggingaryfirvöld að heimila aukna atvinnustarfsemi á lóð sem skilgreind sé á íbúðasvæði samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024.  Vegna fjölda starfsmanna, auk viðskipavina fyrirtækisins, muni starfsemin augljóslega valda töluverðri viðbótarumferð og séu bílastæðamál enn óleyst.  

Í 3. kafla Aðalskipulags Reykjavíkur 2001-2024 sé fjallað um landnotkun og þéttleika byggðar.  Þar komi fram að framsetning á þéttbýlisuppdrætti sé í meginatriðum í samræmi við skilgreiningu og ákvæði skipulagsreglugerðar nr. 400/1998.  Séu landnotkunarsvæði mörkuð í grófum dráttum í aðalskipulaginu enda sé gert ráð fyrir að gerð sé nánari grein fyrir afmörkun landnotkunar í deiliskipulagi.  Í aðalskipulaginu sé m.a. að finna skilgreiningu á því hvers konar byggð og starfsemi falli undir íbúðarsvæði, sbr. grein 3.1.2, blandað svæði, sbr. grein 3.1.3 og á svæði fyrir þjónustustofnanir, sbr. grein 3.1.4.  Samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 sé Skaftahlíð 24 í Reykjavík á svæði sem skilgreint sé sem íbúðarsvæði.  Deiliskipulag hafi ekki verið samþykkt.  

Í grein 3.1.2 í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 sé gert ráð fyrir íbúðarbyggð að á íbúðarsvæðum ásamt tilheyrandi nærþjónustu, sbr. einnig grein 4.2 í skipulagsreglugerð.  Í grein 4.2.1 skipulagsreglugerðar séu sömu kröfur gerðar til atvinnu- og þjónustustarfsemi í íbúðabyggð, það er henni sé einkum ætlað að sinna þörfum íbúa hverfisins.  Þá segi í grein 4.2.2 reglugerðarinnar að atvinnustarfsemi í íbúðabyggð skuli valinn staður þannig að hvorki valdi hættu né óþægindum vegna umferðar eða annars ónæðis.  Skuli skipulagningu íbúðarsvæða jafnan hagað þannig að sem minnst umferð verði um húsagötur og að gönguleiðir barna að leiksvæðum, leikskólum og skólum séu öruggar.  Í aðalskipulaginu komi fram að við mat á umsókn um tiltekna starfsemi, sem teljist nærþjónusta, innan íbúðarsvæðis þar sem ekki liggi fyrir deiliskipulag, sé lagt til grundvallar úttekt á framboði á nærþjónustu í viðkomandi hverfi og áhrif hugsanlegrar starfsemi á umhverfið, s.s. vegna aukinnar umferðar, hávaða eða annars ónæðis af starfseminni og áhrif byggingar á yfirbragð hverfisins.  Samkvæmt þessari skilgreiningu komi til greina að samþykkja starfsemi að Skaftahlíð 24 sem feli í sér þjónustu við íbúa hverfisins enda sé gerð úttekt á nærþjónustu í viðkomandi hverfi.  Sú starfsemi sem fram fari á vegum 365 Ljósvakamiðla teljist eðli málsins samkvæmt ekki til nærþjónustu enda einskorðist hún ekki við íbúa hverfisins heldur sé um að ræða atvinnustarfsemi sem eigi samkvæmt skilgreiningu aðalskipulags Reykjavíkur og skipulagsreglugerðar að vera á svæði sem skilgreint sé sem blandað svæði.  Svæðið sem um ræði teljist íbúðarsvæði en ekki blandað svæði.  Geti byggingaryfirvöld ekki á grundvelli grenndarkynningar samþykkt annað fyrirkomulag á svæðinu en fram komi í aðalskipulagi.  Sé röksemdafærslu skipulagsfulltrúa sem fram komi í svörum hans við athugasemdum íbúa við grenndarkynningu, um að ekki þurfi að breyta aðalskipulagi, alfarið hafnað.  Vísi hann til nánari útfærslu á landnotkun í aðalskipulagi með deiliskipulagi en í þessu tilviki sem um ræðir sé ekki um að ræða breytingar á deiliskipulagi auk þess sem telja verði að sú landnýting sem um ræði sé töluvert rýmri en heimild liggi fyrir á svæðinu samkvæmt aðalskipulaginu.  Tekið sé fram að þær fjölmennu stofnanir sem skipulagsfulltrúi bendi á að séu í hverfinu, þ.e. Kennaraháskóli Íslands, Fjöltækniskóli Íslands og Ísaksskóli, séu ekki staðsettar á skilgreindu íbúðarsvæði, sem ekki hafi verið deiliskipulagt, heldur á svæði fyrir þjónustustofnanir þar sem fyrir liggi samþykkt deiliskipulag.  Ef vilji hefði staðið til þess að hafa þjónustustofnanir eða annan atvinnurekstur á umræddu svæði hefði svæðið sem Skaftahlíð 24 sé á verið skilgreint sem blandað svæði eða svæði fyrir þjónustustofnanir en ekki sem íbúðarsvæði.  Þá sé á því byggt að þó svo að nú sé stunduð slík atvinnustarfsemi í húsinu réttlæti það ekki að auka starfsemina eins og fyrirhugað sé í hinu nýja húsnæði. 

Kærendur taka undir það sjónarmið skipulagsfulltrúa að ljóst sé að umferð um Stakkahlíð sé mikil vegna þeirrar starfsemi sem stunduð sé við götuna.  Einnig sé tekið undir það sjónarmið hans að starfsemi á lóðinni nr. 24 við Skaftahlíð hafi verið nokkuð mikil frá árinu 1974 og að hún muni aukast miðað við fyrirhugaða starfsemi á lóðinni.  Því skjóti það skökku við að komist sé að þeirri niðurstöðu að engin rök hnígi að því að synja umsókn um hið kærða byggingarleyfi, sérstaklega í ljósi þess að eitt af skilyrðum þess við mat á umsókn um tiltekna starfsemi innan íbúðarsvæða, þar sem ekki liggi fyrir deiliskipulag, sé úttekt á framboði á nærþjónustu í viðkomandi hverfi og áhrif hugsanlegrar starfsemi á umhverfið, s.s. vegna aukinnar umferðar, hávaða og annars ónæðis af starfseminni og áhrif byggingar á yfirbragð hverfisins.  Skipulags- og byggingaryfirvöldum hafi borið að meta áhrif fyrirhugaðrar aukningar á starfsemi á lóðinni áður en ákvörðun hafi verið tekin um að samþykkja byggingarleyfið enda tilgangur breytinganna sá að stækka húsnæði fyrirtækisins fyrir umfangsmeiri starfsemi þess.  Ljóst sé þó að sú vitneskja sem legið hafi fyrir hjá skipulags- og byggingaryfirvöldum þegar ákvörðunin hafi verið tekin hafi sýnt að starfsemin myndi hafa veruleg áhrif á lögmæta hagsmuni íbúa hverfisins.  Hafi því ekki verið heimilt á grundvelli ákvæða skipulagsreglugerðar og gildandi aðalskipulags, sbr. ákvæði þess um landnotkun, að samþykkja umsóknina og yfirvöldum borið af þeim sökum að hafna henni. 
Í umsögn framkvæmdarsviðs, dags. 11. maí 2005, sbr. einnig samhljóða umsögn þess, dags. 5. júlí 2005, komi fram að fyrir liggi að starfsmannafjöldi muni vaxa úr 286 í 390 starfsmenn og gera megi ráð fyrir að bílaumferð vaxi um tæplega 300 bíla á sólarhring.  Fyrir liggi að fjöldi bílastæða á lóðinni muni vera 176.  Þó svo að bílastæðafjöldinn uppfylli skilyrði um eitt bílastæði á hverja 35 m² liggi alveg ljóst fyrir að bílastæðaþörfinni sé ekki fullnægt enda muni vanta 214 bílastæði fyrir starfsmennina eina og sér ef hver og einn þeirra mæti á bíl til vinnunar eins og algengt sé, auk bílastæða fyrir viðskiptavini.  Sé því ljóst að umferðaröngþveiti verði mikið á svæðinu og bílstjórar að hringsóla á bílum sínum um hverfið í leit að bílastæðum.  Ekki hafi verið fundin lausn á þessari staðreynd áður en byggingarleyfið hafi verið veitt.  Yfirvöldum hafi borið að hafna umsókninni á grundvelli þeirrar staðreyndar að íbúar hverfisins verði fyrir miklu ónæði og óþægindum vegna þeirrar bílaumferðar sem tengist starfseminni á lóðinni nr. 24 við Skaftahlíð.  Þá sé fyrirsjáanlegt að mikið öngþveiti og hætta geti skapast t.d. á morgnana þegar börnin í hverfinu séu á leið í skóla á sama tíma og 390 starfsmenn séu að mæta til vinnu og einungis 177 þeirra geti lagt bílum sínum í bílastæði á lóðinni.
Samkvæmt 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sé heimilt að veita byggingarleyfi í þegar byggðum hverfum þótt deiliskipulag liggi ekki fyrir enda hafi grenndarkynning farið fram eins og nánar sé lýst í tilvitnuðu ákvæði. Skilyrði þess að byggingarleyfi verði veitt með þessum hætti sé að fyrir liggi staðfest aðalskipulag fyrir umrætt svæði og að umsókn um byggingarleyfi sé í samræmi við skilmála þess.  Af hálfu kærenda sé á því byggt að umrædd umsókn hafi ekki verið í samræmi við skilmála aðalskipulags eins og að framan er rakið svo sem áskilið er í 43. grein skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Hafi skipulags- og byggingaryfirvöldum verið óheimilt að veita leyfi til stækkunar húss í grónu íbúðarhverfi.  Þá liggi fyrir að bílastæði og aðkomuleiðir að fyrirhugaðri byggingu séu á svæði, sem skilgreint sé sem íbúðarsvæði samkvæmt aðalskipulagi.  Með vísan til þessa sé á því byggt að ekki hafi verið heimilt að samþykkja umræddar framkvæmdir á lóðinni í kjölfar grenndarkynningar, sbr. 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997, þar sem óheimilt hafi verið að fara með málið eftir undantekningarákvæði 3. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997.  Þessu til stuðnings sé vísað til álits umboðsmanns Alþingis í málinu nr. 2556/1998.  

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er vísað til þess að samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 1990-2010 og Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016 hafi lóðin að Skaftahlíð 24 verið sérgreind sem verslunar- og þjónustulóð í samræmi við skilgreinda landnotkunarflokka.  Í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 hafi verið gerð breyting á skilgreiningu landnotkunarflokka.  Hluti af þeim breytingum hafi falist í því að flokkurinn verslun og þjónusta hafi með öllu verið felldur út.  Þessi nýja stefnumörkun hafi verið ákveðin m.a. með vísan til ákvæða skipulagsreglugerðar, m.a. gr. 1.3 um landnotkunarreiti og stærðir þeirra.  Með vísan til þessa ákvæðis hafi verið ákveðið við gerð Aðalskipulags Reykjavíkur 2001-2024 að fella út af þéttbýlisuppdrætti sérafmörkun einstakra þjónustukjarna innan hverfa, stakar atvinnulóðir innan hverfa sem ekki taki yfir götureit, svo og ýmsar þjónustustofnanir, þ.m.t. skólalóðir og útivistarsvæði.  Með þessari framsetningu hafi ekki verið lýst yfir þeirri stefnu að á viðkomandi lóðum eða svæðum yrði gert ráð fyrir íbúðarhúsnæði, þ.e. „aðallandnotkun“ landnotkunarflokksins, enda hefði verið þar um að ræða byltingarkennda breytingu á öllum stökum atvinnulóðum og þjónustukjörnum innan hverfa.  Þetta sé undirstrikað í gr. 3.1.2 í greinargerð aðalskipulagsins og sérstaklega fyrir útivistarsvæðin sem sýnd hafi verið í íbúðarlit, til að fyrirbyggja allan misskilning en þar segi m.a:  „Ekki má túlka þessa framsetningu sem svo að gert sé ráð fyrir að byggja megi íbúðir eða annað húsnæði á núverandi útivistarsvæðum.“

Þá sé og að finna skilgreiningu á því hvað teljist til íbúðarsvæða í gr. 4.2.1 skipulagsreglugerðar.  Skilgreining og afmörkun íbúðarsvæða í Aðalskipulagi 2001-2024 hafi verið unnin á grundvelli ofangreindra ákvæða, enda skýrt kveðið á um að í aðalskipulagi sé sett fram almenn stefna um landnotkun sem síðan sé útfærð nánar í deiliskipulagi.  Þetta sé meðal annars gert til að einfalda framsetningu aðalskipulags og til að tryggja að ekki þurfi að breyta aðalskipulagi vegna breytinga á mörkum einstakra lóða.  Í greinargerð aðalskipulagsins grein 3.1.1 segi:  „Landnotkunarsvæði eru mörkuð í grófum dráttum enda gert ráð fyrir að gerð sé nánari grein fyrir afmörkun landnotkunar í deiliskipulagi.  Mörk landnotkunarsvæða ákvarðast af götum fremur en lóðamörkum innan götureita.  Í samræmi við þessa framsetningu eru ekki sýnd hús eða lóðamörk á grunni uppdráttarins.“

Með vísan til ofangreindrar stefnumörkunar í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 sé atvinnulóðin Skaftahlíð 24 nú skilgreind sem hluti af íbúðarsvæði í Hlíðum og Holtum, sem markist af Miklubraut, Lönguhlíð, Skipholti og Kringlumýrarbraut. Innan sama íbúðarsvæðis sé jafnframt að finna þjónustukjarna við Skipholt 70.  Umrætt íbúðarsvæði umljúki svæði fyrir þjónustustofnanir, sem ætlað sé til uppbyggingar Kennaraháskóla Íslands, Fjöltækniskóla Íslands, Háteigsskóla, Ísaksskóla og Háteigskirkju. 

Áhersla sé lögð á það að atvinnu- og þjónustustarfsemi hafi verið á umræddri lóð síðan eldra húsið hafi verið byggt árið 1965 og hið yngra árið 1974 og ætti kærendum að vera fullkunnugt um það að lóðin sé atvinnu- og þjónustulóð þó hún falli undir landnotkunarflokkinn íbúðarsvæði.  Málsrök kærenda varðandi þetta atriði virðist því byggja á því að þeim sé ókunnugt um þá breytingu sem átt hafi sér stað á landnotkunarflokkum í núgildandi aðalskipulagi. 

Lóðin að Skaftahlíð 24 hafi fyrir gildistöku Aðalskipulags Reykjavíkur 2001-2024 verið samþykkt atvinnu- og þjónustulóð, eða allt frá árinu 1965.  Augljóst hljóti því að vera að gildistaka núverandi aðalskipulags, þar sem stakar atvinnulóðir séu felldar inn í lit íbúðarsvæða, hafi ekki afturvirk áhrif, ef ætlunin hefði verið að breyta notkun á lóðinni, frekar en aðrar slíkar íþyngjandi ákvarðanir fyrir borgarana.

Ekki sé um að ræða einsdæmi varðandi skilgreiningu þessarar ákveðnu lóðar.  Fjöldinn allur af sambærilegum stökum þjónustulóðum, sem ekki sé lengur skilgreindur á sérstakan hátt í aðalskipulagi, sé að finna um alla borg.

Heimilt sé að starfrækja atvinnu- og þjónustustarfsemi á lóðinni og þurfi því ekki að sækja um heimild til breyttrar notkunar vegna þeirrar starfsemi sem nú sé fyrirhuguð.  Um það vísist einnig til skráningar lóðarinnar sem atvinnu- og þjónustulóð hjá Fasteignamati ríkisins.  Ýmis atvinnustarfssemi hafi verið rekin á lóðinni til langs tíma án þess að sótt hafi verið um leyfi til skipulags- og byggingarsviðs Reykjavíkurborgar fyrir henni sérstaklega.

Fullyrðingum kærenda þess efnis að lóðin að Skaftahlíð 24 beri ekki svo umfangsmikla starfsemi, sem stækkun hússins á lóðinni hafi í för með sér, sé mótmælt.  Með hinni samþykktu byggingarleyfisumsókn sé aðeins verið að auka byggingarmagn á lóðinni ofanjarðar sem nemi tengibyggingu á milli þeirra húsa sem nú þegar standi á lóðinni.  Núverandi stærð húsa á lóðinni sé 5.031 m²  en verði með tengibyggingu 5.872 m².  Nýtingarhlutfall hækki óverulega, þ.e. úr 0,97 í 1,08 ofanjarðar, en ekki 1,13 eins og ranglega sé tilgreint í kæru.

Ekki sé fjallað um umfang starfsemi við afgreiðslu byggingarleyfisumsóknar, enda hafi skipulags- og byggingaryfirvöld engar heimildir til að setja einhverskonar takmörk á fjölda starfsmanna og/eða viðskiptavina fyrirtækja, uppfylli starfsemin þau skilyrði sem lög og reglugerðir mæli fyrir um.  Að sama skapi sé bent á að fullyrðingar kærenda um umfang fyrirhugaðrar starfsemi á lóðinni byggist ekki á neinum rökum umfram heimatilbúið mat á því hvað skuli teljast vera hæfileg starfsemi á ákveðnum stöðum innan borgarinnar.  Kærendur haldi því fram að byggingarmagnið á lóðinni og nýtingarhlutfall sé orðið alltof hátt á svæði sem ekki hafi verið deiliskipulagt.  Því sé haldið fram af hálfu Reykjavíkurborgar að hinar samþykktu breytingar hafi það óverulegar breytingar á nýtingarhlutfalli í för með sér að ekki sé unnt að halda því fram að þær valdi neinni röskun á grenndarhagsmunum kærenda.  Umrædd tengibygging sé lágreist og lítil að umfangi, skuggavarp á lóðir kærenda sé ekkert auk þess sem útsýnisskerðing sé engin.

Röksemdir í kæru varðandi tilgreiningu á útreikningi nýtingarhlutfalls ofanjarðar og neðanjarðar telji Reykjavíkurborg illskiljanlegar og bendi á að nýtingarhlutfall sé gefið upp vegna lóðarinnar bæði ofanjarðar og í heild með bílastæðakjallara.  Það sé þó rétt tilgreint í kæru að nýtingarhlutfall einstakra lóða sé ekki bundið í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024.  Af þeirri ástæðu verði því að meta það í hverju tilviki fyrir sig hvort hækkun á nýtingarhlutfalli vegna umsóttra breytinga, þegar ekki er til deiliskipulag, sé forsvaranlegt á lóðinni.

Í 8. mgr. greinar 3.1.4 í skipulagsreglugerð sé kveðið á um það að ef gert sé ráð fyrir bílastæðum neðanjarðar í deiliskipulagi reiknist þau ekki með við útreikning nýtingarhlutfalls.  Það helgist af því að nýtingarhlutfall sé ein af þeim aðferðum sem notaðar séu til að meta áhrif heildarbyggingarmagns á ákveðnum lóðum/svæðum.  Þar sem bílastæði neðanjarðar séu eðli málsins samkvæmt órjúfanlegur hluti af byggingarmagni ofanjarðar sé jafnan miðað við nýtingarhlutfall byggingarmagns ofanjarðar annars vegar og nýtingarhlutfall byggingarmagns með bílastæðakjallara hins vegar, þegar þessi mælikvarði sé notaður til að leggja mat á byggingarmagn lóðarinnar.  Eins og áður hafi fram komið sé nýtingarhlutfall ofanjarðar á lóðinni nú 0,97 en verði 1,08.  Nýtingarhlutfall með bílastæðakjallara verði 1,42.  Samkvæmt upplýsingum byggingarleyfishafa megi gera ráð fyrir að fjöldi starfsmanna í atvinnuhúsunum á lóðinni muni fara úr 286 í 390 og samkvæmt umsögnum framkvæmdasviðs megi gera ráð fyrir að bílaumferð aukist um tæplega 300 bíla á sólarhring.  Í gr. 64.5 byggingarreglugerðar komi fram að gera skuli ráð fyrir einu bílastæði fyrir hverja 35 m².  Engar reglur séu í gildi sem kveði á um fjölda bílastæða í samræmi við fjölda starfsmanna.  Í Stakkahlíð og í næsta nágrenni séu fjölmennar stofnanir á lóðum sem skilgreindar séu í aðalskipulagi sem svæði fyrir þjónustulóðir.  Megi þar helst nefna Kennaraháskóla Íslands, Fjöltækniskóla Íslands og Ísaksskóla.  Þessa vinnustaði, auk 365 Ljósvakamiðla, sæki því daglega um 2.950 starfsmenn og nemendur á bílprófsaldri auk nemenda í Ísaksskóla, sem margir séu keyrðir til og frá skóla stóran hluta ársins.  Starfsmönnum 365 Ljósvakamiðla að Skaftahlíð 24 fjölgi væntanlega um 150 til 200 sem verði að teljast lágt hlutfall sé miðað við þá starfsemi sem þar sé fyrir. 

Það sé mat Reykjavíkurborgar að hvorki hefði verið málefnalegt né lögmætt að synja um hinar kærðu breytingar á lóðinni með vísan til umferðar þar sem hana megi rekja til fjölda annarra þátta í götunni.  Það hefði verið brot á reglum stjórnsýslulaga um jafnræði og meðalhóf ef einum lóðarhafa hefði ekki verið heimilt að auka gæði innan eigin lóðar hvað varði not húsnæðis og aukningu á bílastæðum vegna heildarástands í umferðarmálum svæðisins. 

Eins og réttilega sé bent á í kæru sé ekkert deiliskipulag til af lóðinni að Skaftahlíð 24 en einmitt af þeirri ástæðu hafi byggingarleyfisumsókn verið grenndarkynnt fyrir hagsmunaaðilum, sbr. 3. mgr. 23. gr. og 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, en ekki breyting á deiliskipulagi.  Umfjöllun kærenda um deiliskipulag og þær kröfur sem gerðar séu til slíkra skipulagsáætlana hafi því ekki þýðingu. 

Samkvæmt 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sé sveitarstjórn heimilt, í þegar byggðu hverfi þar sem ekki sé til deiliskipulag, að veita leyfi til framkvæmda að undangenginni grenndarkynningu sbr. 7. mgr. 43. gr. eins og gert hafi verið í því máli sem hér sé fjallað um.  Ákvæðið hafi verið skýrt með þeim hætti að aðeins sé hægt að fara þá leið samræmist byggingarleyfi byggðamynstri og ákvæðum aðalskipulags. 

Þegar ákvörðun hafi verið tekin um grenndarkynningu byggingarleyfisumsóknar að Skaftahlíð 24 hafi það verið mat skipulagsráðs að breytingin á lóðinni væri svo óveruleg, m.t.t. grenndaráhrifa, að fyllilega hefði verið heimilt, ef í gildi hefði verið deiliskipulag af svæðinu, að grenndarkynna hana sem óverulega breytingu á því, sbr. 2. mgr. 26. gr.,sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Í því sambandi verði enn að hafa í huga að samkvæmt hinu samþykkta byggingarleyfi sé um að ræða aukningu á byggingarmagni ofanjarðar sem nemi 577,1 m² auk þess sem aukning á byggingarmagni neðanjarðar hafi engin grenndaráhrif í för með sér.  Ekki verði séð að áhrif fyrirhugaðs bílastæðakjallara verði önnur en jákvæð í umhverfinu sérstaklega í ljósi þess að íbúar hafi lagt mikla áherslu á bílastæðavandamál í hverfinu. Það hljóti að vera jákvæð umhverfisáhrif að 68 ný bílastæði komi í kjallara. 

Kærendur telji að óheimilt hafi verið að leyfa neina uppbyggingu á lóðinni án þess að unnið yrði deiliskipulag.  Í þessu sambandi verði að hafa í huga að í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 sé sérstaklega gert ráð fyrir að sveitarstjórnir hafi heimildir til þess að breyta gildandi skipulagsáætlunum og veita leyfi til framkvæmda án þess að fyrir liggi deiliskipulag, sbr. t.d. 21., 23. og 26. gr. laganna.  Eigendur fasteigna í þéttbýli geti því ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi eða byggingum sem haft geta í för með sér skerðingu á útsýni, umferðaraukningu eða aðrar breytingar.  Verði menn að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi mótmælir framkominni kröfu og vísar til þess að hin kærða ákvörðun hafi verið tekin í fullu samræmi við lög.  Því til stuðnings sé vísað til röksemda í greinargerð Reykjavíkurborgar um málið, sem byggingarleyfishafi taki að öllu leyti undir. 

Til viðbótar nefnir byggingarleyfishafi að ákvörðun Reykjavíkurborgar sé ívilnandi gagnvart byggingarleyfishafa og hafi hann mikla hagsmuni af því að byggingarleyfið standi. 

Starfsemi 365 Ljósvakamiðla og prentmiðla flytjist ekki öll í Skaftahlíð 24, þótt hún geri það að stórum hluta.  Sé gert ráð fyrir að starfsmönnum í húsnæðinu muni fjölga úr 286 í 390.  Fullyrðingum um annað sé mótmælt sem röngum og ósönnuðum.  Einnig sé tekið fram að starfsemi fyrirtækisins sé þess eðlis að starfsmennirnir séu hvergi nærri allir að vinna samtímis í húsnæðinu. 

Kæran snerti í reynd ekki byggingarleyfið sem slíkt heldur þá ákvörðun að færa starfsemi tiltekins fyrirtækis á milli staða í Reykjavík.  Slíkar ákvarðanir eigi ekki undir skipulagsyfirvöld og úrskurðarnefndina.  Kröfur um bílastæði innan lóðar séu uppfylltar og gott betur.  Þá sé bent á að skipulag umferðar til og frá bílageymslukjallara, þ.e. að beygt sé strax inn til hægri í Stakkahlíð þegar komið sé af Miklubraut, dragi mjög úr umferðarálagi á svæðinu og sé þannig augljóslega til hagsbóta fyrir kærendur. 

Byggingarleyfishafi telji óeðlilegt að líta til bílastæðakjallara við mat á stækkun og nýtingarhlutfalli, enda sé honum í raun ætlað að bregðast við athugasemdum kærenda um bílastæðavanda á svæðinu.  Þá sé mótmælt túlkun kærenda á 8. mgr. greinar 3.1.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Telji byggingarleyfishafi að skýra verði ákvæðið til samræmis við 2. mgr. greinarinnar.  Í síðarnefnda ákvæðinu sé gert ráð fyrir að nýtingarhlutfall sé ákveðið í deiliskipulagi og af þeim sökum fjalli fyrrnefnda ákvæðið aðeins um útreikninga á nýtingarhlutfalli við þær aðstæður.  Að þessu virtu telji byggingarleyfishafi að skýra verði 8. mgr. greinar 3.1.4 í skipulagsreglugerð rúmt þannig að ekki eigi að taka bílastæðakjallara neðanjarðar með í útreikningi á nýtingarhlutfalli lóðar.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. október 2005 um að heimila byggingu tengibyggingar milli norðurhúss og suðurhúss á lóðinni nr. 24 við Skaftahlíð, að hluta ofan á núverandi kjallara á milli húsanna, breyta innra fyrirkomulagi allra hæða og fyrirkomulagi á lóð, byggja bílageymslukjallara fyrir 67 bíla á lóðinni og sameina matshluta 01 og 03 í nýjan matshluta 01.

Á árunum 1965 og 1974 voru byggð tvö hús á lóðinni að Skaftahlíð 24.  Síðan þá hafa hús þessi verið nýtt undir atvinnu- og þjónustustarfsemi ýmiskonar enda var lóðin í Aðalskipulagi Reykjavíkur 1984-2004 skilgreind sem verslunar- og þjónustulóð.  Hefur svo verið allar götur síðan, en með Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 var látið af sérgreiningu lóðarinnar og hún þess í stað felld undir landnotkunarflokkinn íbúðarbyggð, enda er landnotkunarflokkurinn verslun og þjónusta felldur út af þéttbýlisuppdrætti aðalskipulagsins.  Ekki er unnt að skilja þessa framsetningu aðalskipulagsins svo að með henni sé verið að fyrirskipa breytta landnotkun einstakra lóða á svæðinu heldur verður að líta svo á að verið sé að færa skilgreiningu á landnotkun til þess horfs sem gr. 1.3 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 heimilar, þ.e. að meiri hluti reits skuli vera í samræmi við aðallandnotkun viðkomandi landnotkunarflokks, en þó sé önnur notkun heimil nái hún til óverulegs hluta reitsins. 

Í aðalskipulaginu segir að landnotkunarsvæði séu mörkuð í grófum dráttum enda sé ráð fyrir því gert að frekari grein sé gerð fyrir afmörkun landnotkunar í deiliskipulagi.  Eigi að síður kusu borgaryfirvöld í hinu kærða tilviki að neyta undanþáguheimildar 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og grenndarkynna byggingarleyfisumsókn, samkvæmt 7. mgr. 43. gr. laganna.  Verður að telja það hafi verið heimilt eins og þarna stóð á, enda verður ekki talið að byggðarmynstur eða yfirbragð byggðarinnar breytist til mikilla muna við tilkomu hinna umdeildu bygginga.  Hafa húsin að Skaftahlíð 24 frá upphafi verið nýtt undir atvinnu- og þjónustustarfsemi ýmiskonar og felur hið umdeilda byggingarleyfi ekki í sér neina breytingu hvað það varðar.  Verður og til þess að líta að íbúðarlóðir í næsta nágrenni við Skaftahlíð 24 eru fullbyggðar og að aðliggjandi stofnana- og atvinnulóðir hafa þegar verið deiliskipulagðar.  Má í ljósi þessara atvika fallast á með borgaryfirvöldum að ekki hafi verið þörf á að gera sérstakt deiliskipulag vegna hinna umdeildu framkvæmda. 

Kærendur halda því fram að með hinu kærða leyfi sé með ólögmætum hætti gengið gegn grenndarhagsmunum þeirra, m.a. vegna aukinnar umferðar og skorts á bílastæðum.  Að auki verði nýtingarhlutfall lóðarinnar of hátt.  Úrskurðarnefndin fellst ekki á þessi sjónarmið.  Gætt hefur verið gildandi reglna um lágmarksfjölda bílastæða og verður ekki séð að hið kærða byggingarleyfi hafi í för með sér slíka aukningu umferðar eða önnur grenndaráhrif að leiða eigi til þess að fallist verði á kröfur kærenda um ógildingu þess.  Ekki er heldur hægt að fallast á að nýtingarhlutfall lóðarinnar að Skaftahlíð 24 verði óeðlilega hátt, eða fari gegn stefnu aðalskipulags, eftir hinar umdeildu breytingar og verður hinni kærðu ákvörðun því ekki hnekkt af þeirri ástæðu.

Með vísan til þess sem að framan er rakið verður kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Kröfu kærenda um ógildingu á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. október 2005 um að veita leyfi til byggingar tengibyggingar milli norðurhúss og suðurhúss á lóðinni nr. 24 við Skaftahlíð, að hluta ofan á núverandi kjallara á milli húsanna, breyta innra fyrirkomulagi allra hæða og fyrirkomulagi lóðar, byggja bílageymslukjallara fyrir 67 bíla á lóðinni og sameina matshluta 01 og 03 í nýjan matshluta 01, er hafnað. 

____________________________________
  Hjalti Steinþórsson

 

______________________________               _______________________________
Ásgeir Magnússon                                                      Þorsteinn Þorsteinsson

             

des 22
Love0

30/2005 Sléttuvegur

Með

Ár 2006, þriðjudaginn 17. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 30/2005, kæra á samþykkt borgarráðs Reykjavíkur frá 10. febrúar 2005 á tillögu að breyttu aðalskipulagi Reykjavíkur er fól í sér að hluta svæðis fyrir þjónustustofnanir vestan Háaleitisbrautar, milli Sléttuvegar og Bústaðavegar, var breytt í íbúðasvæði.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, er barst nefndinni hinn 11. apríl 2005, kærir Eiríkur Elís Þorláksson hdl., fyrir hönd húsfélagsins að Sléttuvegi 17-19, Reykjavík, samþykkt borgarráðs Reykjavíkur frá 10. febrúar 2005 á tillögu að breyttu aðalskipulagi Reykjavíkur er fól í sér að hluta svæðis fyrir þjónustustofnanir vestan Háaleitisbrautar, milli Sléttuvegar og Bústaðavegar, var breytt í íbúðasvæði.  Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málsatvik og rök:  Hinn 2. febrúar 2005 tók borgarráð Reykjavíkur fyrir hina kærðu aðalskipulagsbreytingu en við kynningu hennar komu fram athugasemdir, m.a. frá kæranda. Var tillagan samþykkt óbreytt.  Umhverfisráðherra staðfesti aðalskipulagsbreytinguna hinn 2. mars 2005 og var auglýsing um gildistöku hennar birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 4. sama mánaðar.

Kærendur skutu nefndri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar með þeim rökum að með ákvörðuninni, sem heimilaði nánast tvöföldun á nýtingarhlutfalli umdeilds svæðis, væri gengið á hagsmuni félagsmanna kæranda.  Þá hafi málsmeðferð verið svo ábótavant að ógildingu varði, enda hafi verið farið gegn ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, skipulagsreglugerðar nr. 400/1998, stjórnsýslulaga nr. 37/1993, almennum meginreglum við skipulagsákvarðanir og meginreglum stjórnsýsluréttarins.

Kærandi hefur gert ítarlegri grein fyrir sjónarmiðum sínum sem ekki þykir ástæða til að rekja frekar eins og hér stendur á. 

Niðurstaða:  Í 19. grein laga nr. 73/1997 segir að aðalskipulag eða breyting á því sé háð staðfestingu ráðherra og taki gildi þegar staðfestingin hafi verið birt í B-deild Stjórnartíðinda.  Af þessu leiðir að það er á valdsviði ráðherra að taka stjórnvaldsákvörðun um staðfestingu aðalskipulags, en í þeirri ákvörðun felst að ráðherra tekur afstöðu til lögmætis aðalskipulagsins eða breytingarinnar, bæði hvað varðar form og efni. 

Ákvörðun ráðherra um staðfestingu aðalskipulags eða breytingu á því er lokaákvörðun æðra stjórnvalds og verður hún einungis borin undir dómstóla en ekki skotið til úrskurðarnefndarinnar sem hliðsetts stjórnvalds.  Því brestur nefndina vald til þess að taka ákvarðanir ráðherra til endurskoðunar.  Hefur úrskurðarnefndin komist að þessar niðurstöðu í fyrri úrskurðum um sama álitaefni og hefur þessi túlkun nú beina stoð í 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 svo sem henni var breytt með 21. gr. laga nr. 74/2005. 

Verður máli þessu því vísað frá úrskurðarnefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

 

 ___________________________ 
                       Hjalti Steinþórsson                          

 

_______________________                ____________________________
Ásgeir Magnússon                                       Þorsteinn Þorsteinsson