Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

55/2010 Sundlaug Norðfjarðar

Með

Ár 2010, miðvikudaginn 15. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 55/2010, kæra á afgreiðslu eigna-, skipulags- og umhverfisnefndar Fjarðabyggðar frá 5. júlí 2010 um aðkomu að sundlauginni á Norðfirði. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 26. ágúst 2010, er barst nefndinni samdægurs, kærir P, eigandi íbúðar í húsinu að Egilsbraut 9, Neskaupstað, afgreiðslu eigna-, skipulags- og umhverfisnefndar Fjarðabyggðar frá 5. júlí 2010 um aðkomu að sundlauginni á Norðfirði. 

Með samþykktu kauptilboði S og B, dags. 24. september 2010, í fasteign kæranda tóku þau við kæruaðild málsins hjá úrskurðarnefndinni. 

Kærendur krefjast þess að hin kærða afgreiðsla verði felld úr gildi.  Með bréfi kærenda til úrskurðarnefndarinnar, dags. 2. desember 2010, gerðu þau jafnframt kröfu um að framkvæmdir á grundvelli hinnar kærðu afgreiðslu yrðu stöðvaðar. 

Málavextir og rök:  Á fundi umhverfis- og skipulagsnefndar Fjarðabyggðar 27. janúar 2010 var eftirfarandi bókað varðandi aðkomu að sundlauginni á Norðfirði:  „Lögð fram teikning skipulagsfulltrúa dagsett 22. janúar 2010 af tillögu af bílastæðum við sundlaugina á Norðfirði.  Nefndin fór yfir tillöguna og felur skipulagsfulltrúa að setja hana í grenndarkynningu.  Nefndin óskar eftir kostnaðaryfirliti frá umhverfisstjóra vegna fyrri framkvæmda við sundlaugarplanið.“  Að genndarkynningu lokinni var á fundi eigna- skipulags- og umhverfisnefndar 5. júlí 2010 m.a. eftirfarandi fært til bókar:  „Á 39. fundi umhverfis- og skipulagsnefndar samþykkti nefndin að senda tillögu um breytingar við Norðfjarðarsundlaug í grenndarkynningu með vísan í 7. mgr. 43 gr. skipulags- og byggingarlaga.  Grenndarkynningu er lokið og barst ein athugasemd frá Pétri Óskarssyni og Kristínu Brynjarsdóttur.  Nefndin fellst ekki á framkomnar athugasemdir og felur skipulagsfulltrúa að svara þeim.  Afgreiðslu deiliskipulagsins er vísað til bæjarráðs.“ 

Á fundi bæjarráðs 6. júlí s.á. var eftirfarandi bókað varðandi málið:  „Vísað frá eigna-, skipulags- og umhverfisnefnd vegna afgreiðslu á deiliskipulagi.  Vísað til bæjarstjórnar.“  Á fundi bæjarstjórnar 22. júlí 2010 var bókað varðandi aðkomu að sundlauginni:  „Staðfest af bæjarstjórn með 9 atkvæðum.“ 

Af hálfu kærenda er vísað til þess að nýbygging við sundlaugina á Norðfirði hafi verið reist án samráðs við næstu nágranna og að hvorki hafi farið fram grenndarkynning né gerð deiliskipulags er heimilað hafi viðbygginguna.  Með viðbyggingunni muni aðkoma að sundlauginni breytast og áformi bæjaryfirvöld nú lagningu vegar mjög nærri lóð kærenda.  Hafi vegurinn í för með sér mikið ónæði og geri fasteign þeirra illseljanlega.

Af hálfu Fjarðabyggðar er viðurkennt að mistök hafi átt sér stað á fyrstu stigum máls þessa og mikill tími farið í að reyna að ná sáttum við kærendur en ekki tekist.  Ekki verði séð að aðkomuvegur að sundlauginni rýri á nokkurn hátt verðmæti húseignarinnar að Egilsbraut 9 enda sé vegurinn vel utan lóðarmarka og alfarið í landi bæjarins.  Aðeins sé um að ræða stæði fyrir 14 bíla en aðalatriðið sé að mikilvægt sé að geta komið tækjum að byggingunni öryggisins vegna.  

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið ákváðu skipulags- og byggingaryfirvöld í Fjarðabyggð að grenndarkynna áform um breytta aðkomu að sundlauginni á Norðfirði og komu kærendur athugasemdum sínum á framfæri við þá fyrirætlan.  Á fundi eigna,- skipulags- og umhverfisnefndar 5. júlí 2010 var annars vegar bókað að nefndin féllist ekki á framkomnar athugasemdir og fæli skipulagsfulltrúa að svara þeim og hins vegar að afgreiðslu deiliskipulagsins væri vísað til bæjarráðs.  Á fundi bæjarráðs 6. júlí s.á. var málinu vísað til bæjarstjórnar, sem á fundi 22. júlí 2010 staðfesti framangreint, en af bókunum þessum verður aðeins ráðið að skipulagsfulltrúa hafi verið falið að svara kærendum og að deiliskipulagi væri vísað til bæjarstjórnar.  Á svæðinu er ekki í gildi deiliskipulag og verður ekki af málsgögnum ráðið að nein ákvörðun hafi verið tekin af bæjaryfirvöldum um gerð deiliskipulags fyrir svæðið.  Með vísan til þessa verður hin kærða afgreiðsla ekki talin fela í sér lokaákvörðun, sem bindur enda á meðferð máls, og er hún því ekki kæranleg til úrskurðarnefndarinnar, sbr. 2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Verður máli þessu því vísað frá úrskurðarnefndinni. 

Úrskurðarorð: 

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

_____________________________
Hjalti Steinþórsson

____________________________    ___________________________
Ásgeir Magnússon                                    Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

120/2008 Kárastígsreitur

Með

Ár 2010, miðvikudaginn 15. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingar¬mála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 120/2008, kæra á ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 4. september 2008, um deiliskipulag Kárastígsreits, austur. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 30. desember 2008, er barst nefndinni samdægurs, kærir Ingimar Ingimarsson hdl., f.h. S, Frakkastíg 26 í Reykjavík, þá ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 4. september 2008 að samþykkja deiliskipulag fyrir Kárastígsreit, austur.  Auglýsing um gildistöku hinnar kærðu ákvörðunar birtist í B-deild Stjórnartíðinda hinn 2. desember 2008. 

Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi að því er varðar heimild lóðarhafa að Skólavörðustíg 45 til að byggja kjallara að lóðarmörkum til norðurs og austurs, lyftuhús við norðausturhlið og létt gagnsætt handrið á þaki kjallara í samráði við lóðarhafa aðliggjandi lóða.

Málavextir:  Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 8. júní 2007 var tekin fyrir forsögn deiliskipulags fyrir svæði er afmarkast af Skólavörðustíg, Frakkastíg og Kárastíg, en það hafði fram til þessa verið ódeiliskipulagt.  Var málinu vísað til skipulagsráðs sem samþykkti forsögn skipulagsstjóra.  Að lokinni forkynningu til hagsmunaaðila, er fram fór 22. júní 2007 til 13. júlí s.á., var málið tekið fyrir á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 27. júlí 2007 og voru þá lögð fram að nýju drög að forsögn deiliskipulags fyrir svæðið.  Þá voru einnig lagðar fram athugasemdir er fram komu við forkynninguna, þ.á m. frá kæranda.  Var málinu vísað til umsagnar svokallaðs vesturteymis arkitekta hjá skipulagsstjóra.  Á fundi skipulagsráðs 6. febrúar 2008 var málið tekið fyrir og lögð fram drög að forsögn fyrir deiliskipulag svæðisins ásamt athugasemdum og var samþykkt að kynna tillöguna fyrir hagsmunaaðilum.  Á fundi skipulagsráðs 4. júní 2008 var lögð fram tillaga að deiliskipulagi svæðisins ásamt húsakönnun Minjasafns Reykjavíkur og umsögn húsafriðunarnefndar, dags. 29. febrúar 2008.  Var samþykkt að auglýsa tillöguna.  Að lokinni auglýsingu var á fundi skipulagsráðs 27. ágúst 2008 málið tekið fyrir að nýju ásamt athugasemdum og umsögn skipulagsstjóra, dags. 20. s.m.  Var tillagan samþykkt með eftirfarandi bókun:  „Samþykkt með þeim breytingum sem fram koma í umsögn skipulagsstjóra.  Vísað til borgarráðs þegar uppdrættir hafa verið lagfærðir.“  Samþykkt skipulagsráðs var staðfest í borgarráði 4. september 2008. 

Hin kærða samþykkt heimilar að á lóðinni nr. 45 við Skólavörðustíg verði byggt við kjallara, að mældum lóðarmörkum til norðurs og austurs.  Viðbygging verði eigi hærri en veggur á lóðarmörkum við Frakkastíg 26 og 26a.  Þá er heimilað að byggja lyftuhús við norðausturhlið núverandi byggingar, sem tengist henni með gleri, og létt gagnsætt handrið á flötu þaki kjallara, eigi nær lóðarmörkum en 3 metra.  Frágangur á yfirborði þaks viðbyggingar (kjallara) verði mjög vandaður, t.d. steinlögn, gróður eða annað yfirborð sem sómi verði að. 

Skipulagsstofnun tilkynnti í bréfi, dags. 7. október 2008, að stofnunin gerði athugasemdir við birtingu auglýsingar um gildistöku hinnar kærðu samþykktar.  Var þar m.a. minnt á mikilvægi þess að skilgreina betur hæð lyftu á lóðinni nr. 45 við Skólavörðustíg og hæð veggjar á lóðamörkum Frakkastígs 26/26a og Skólavörðustígs 45.  Þá var og bent á að í gögnum málsins væri misræmi á milli upplýsinga varðandi tillögu að stækkun lóðar nr. 45 við Skólavörðustíg.  Í svarbréfi skipulagsstjóra til Skipulagsstofnunar, dags. 29. október 2008, sagði m.a.:  „Lagfært hefur verið í skilmálatexta að viðbyggingin á lóðarmörkum skuli eigi vera hærri en veggur á lóðarmörkum við Frakkastíg 26 og 26A.  Í skilmálum kemur fram að heimilaðar hækkanir einstaka húsa skuli vera í línu við hæðir aðliggjandi húsa eins og sýnt er á deiliskipulagsuppdrætti og á það einnig við um hæð lyftuhúss.“  Þá var tekið fram að ekki væri gert ráð fyrir stækkun lóðarinnar að Skólavörðustíg 45.  Í bréfi Skipulagsstofnunar til skipulags- og byggingarsviðs Reykjavíkurborgar, dags. 20. nóvember 2008, gerði stofnunin ekki athugasemd við birtingu auglýsingar um gildistöku hinnar kærðu samþykktar í B-deild Stjórnartíðinda.  Birtist auglýsing þessa efnis 2. desember 2008. 

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að hafa verði í huga þá meginreglu eignarréttarins, sem byggi m.a. á 72. gr. Stjórnarskrár lýðveldisins Íslands nr. 33/1944, að menn eigi ákveðinn rétt til hagnýtingar á eigin eignum.  Takmörkun á þeim rétti verði að byggja á málefnalegum sjónarmiðum auk þess sem þær takmarkanir verði að skýra þröngt. 

Kærandi telji að viðbyggingin/kjallarinn sé ekki nægilega niðurgrafin og að forsendur séu til þess að hafa hana mun lægri en samkvæmt hinni kærðu ákvörðun.  Sé gert ráð fyrir að hæð hennar sé 2,20 m á lóðarmörkunum þegar tekið sé mið af hæð veggjar þar eins og deiliskipulagið geri ráð fyrir.  Finna megi skilgreiningu á kjallara í gr. 4.25 byggingarreglugerðar nr. 441/1998.  Skilgreiningin sé á þá leið að það sé kjallari þegar gólf sé undir yfirborði jarðvegs á alla vegu.  Kærandi byggi á að þegar skýra eigi hvað teljist kjallari verði jafnframt að líta til þess hvert byggingarmagn sé fyrir ofan kjallarann.  Einnig verði að skýra orðið með hliðsjón af tilgangi og markmiðum skipulags- og byggingarlaga, sem sé m.a. að tryggja réttaröryggi í meðferð skipulags- og byggingarmála þannig að réttur einstaklinga og lögaðila verði ekki fyrir borð borinn. 

Bent sé á að lyftuhúsið standi aðeins á litlum hluta kjallarans, nokkuð frá lóðamörkum.  Af meðalhófsreglu stjórnsýsluréttarins, sbr. 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, sem og af meginreglum stjórnsýsluréttarins, megi leiða að skipulagsyfirvöld gangi ekki lengra en efni standi til.  Allar forsendur séu til að hafa lyftuna á öðrum stað en beint á móti fasteign kæranda, t.d. á milli húsanna að Skólavörðustíg 43 og 45 þar sem hún yrði engum til ama. 

Einnig sé gert ráð fyrir gegnsæju handriði á þaki kjallarans en hæð þess sé ekki tilgreind í skipulaginu.  Verði ekki fallist á kröfu kæranda sé ljóst að hæð kjallarans með handriði, sem jafna megi við grindverk á lóðamörkum, verði í kringum 3,5 m.  Telji kærandi þetta fara í bága við gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Útsýni kæranda til suðurs og suðausturs muni minnka verulega en það útsýni hafi á sínum tíma verið ein af ákvörðunarástæðum hans þegar hann keypti húsið.  Skert útsýni og skortur á sólarbirtu muni leiða til lækkunar á verðgildi húss og lóðar hans.  Sama gildi ef rekstaraðilar hótelsins fái aðstöðu fyrir gesti sína á þaki kjallarans, með tilheyrandi skarkala og ónæði fyrir eigendur aðliggjandi lóða, og yrði með því gengið verulega á friðhelgi einkalífs þeirra. 

Kærandi telji hina kærðu samþykkt brjóta gegn reglum byggingarreglugerðar um fjarlægð húsa frá lóðamörkum.  Gert sé ráð fyrir að kjallarinn nái alveg að lóðamörkum í 2,20 m hæð, með handriði ofan á, en það samrýmist ekki 75. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998.

Hin kærða samþykkt skerði eignarréttindi kæranda samkvæmt almennum reglum grenndarréttar, með þeim hætti að ekki verði við unað, bæði hvað varði nýtingu og næði, en það leiði til tjóns fyrir kæranda vegna einangrunar fasteignar hans og takmarkaðri nýtingarmöguleika. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að athugasemdir hafi borist frá nokkrum hagsmunaaðilum eftir kynningu tillögunnar, þar á meðal frá kæranda.  Komið hafi verið til móts við athugasemdir hans þannig að kjallarinn/viðbyggingin mætti ekki fara upp fyrir hæð veggjar á lóðarmörkum, en auk þess hafi verið gert ráð fyrir byggingarreit fyrir lyftu á norðurhlið hússins.  Ennfremur hafi verið brugðist við athugasemdum kæranda eftir auglýsingu.  Þannig skyldu lóðamörk lagfærð og steyptur nýr veggur á lóð hótelsins utan um viðbygginguna.  Bygging hótelsins skyldi vera innan lóðarmarka sem mæla þyrfti nákvæmlega upp.  Handrið ofan á flötu þaki viðbyggingar hótelsins mætti ekki vera nær lóðarmörkum en 3 m.  Bent sé á að lóðirnar Skólavörðustígur 45 og Frakkastígur 26 mætist aðeins á 4,5 m kafla.  Talið hafi verið að bygging kjallara, ef hún fari ekki ofar en garðveggur, hafi lítil áhrif á grannlóðir.  Vissulega þurfi að vanda til verksins og hafi því verið sett það skilyrði í skilmála deiliskipulagsins að steypa skyldi nýjan vegg á lóðinni, utan um viðbygginguna. 

Gert sé ráð fyrir byggingarreit fyrir lyftu á norðurhlið hússins, en eins og sjá megi af hinu samþykkta deiliskipulagi sé reitur fyrir lyftuhús í nokkurri fjarlægð frá húsi kæranda.  Sá möguleiki sem kærandi nefni að koma lyftuhúsi fyrir milli Skólavörðustígs 45 og 43 hafi verið skoðaður en hafi þótt vera lakari kostur.  Annars vegar vegna nálægðar við lóðamörkin og hins vegar vegna innra skipulags hótelsins.  Hefði lyftuhúsið verið á þeirri hlið hefði skuggi af því og útsýnisskerðing vegna þess lent á öðrum stöðum.  Tekið sé sérstaklega fram að við vinnslu deiliskipulagsins hafi verið leitast við að hafa stærð byggingarreits fyrir lyftuhús í lágmarki. 

Varðandi þá málsástæðu kæranda að gestir hótelsins muni valda skerðingu á eignum kæranda með skarkala ofan af viðbyggingunni sé á það bent að ekkert liggi fyrir um að leyfi verði veitt fyrir útiveitingum á þaki viðbyggingarinnar, en sækja verði um slíkt sérstaklega.  Sett hafi verið skilyrði um 3 m fjarlægð handriðs ofan á viðbyggingu frá lóðarmörkum sem eigi að tryggja að nálægð sé ekki meiri en venjulegt sé á þessu svæði. 

Sérstaklega sé nauðsynlegt að minna á að eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér breytingar á þeirra nánasta umhverfi.  Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum.  Að því er varði meinta rýrnun á verðmæti eignar kæranda sé bent á að ekki sé gerð nein tilraun til að renna stoðum undir þá fullyrðingu.  Einnig sé ástæða til að benda á ákvæði 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, en þar komi fram að valdi gildistaka skipulags því að verðmæti fasteignar lækki, nýtingarmöguleikar skerðist frá því sem áður hafi verið heimilt eða að hún muni rýrna svo að hún nýtist ekki til sömu nota og áður eigi sá sem sýnt geti fram á að hann verði fyrir tjóni af þessum sökum rétt á bótum úr borgarsjóði eða að sjóðurinn leysi fasteignina til sín.  Af þessum sökum valdi þessi málsástæða því ekki að hið kærða deiliskipulag sé ógildanlegt.  Reykjavíkurborg telji vandséð hvað kærandi eigi við með tilvitnun sinni til eignaréttarákvæðis stjórnarskrár.  Af því tilefni sé þó á það bent að viðurkennt sé að stjórnvöld geti sett almennar takmarkanir á meðferð borgaranna á eignum sínum með tilliti til almannahagsmuna og öryggis. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi samþykktar borgarráðs Reykjavíkur frá 4. september 2008 um að samþykkja deiliskipulag fyrir Kárastígsreit, austur.  Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða samþykkt verði felld úr gildi að því er varðar heimild lóðarhafa Skólavörðustígs 45 til að byggja kjallara að lóðarmörkum til norðurs og austurs, til að byggja lyftuhús við norðausturhlið hússins og létt gagnsætt handrið á þaki kjallara. 

Af hálfu kæranda er því haldið fram að ógilda beri hina kærðu ákvörðun sökum þess að með henni sé með íþyngjandi hætti gengið gegn grenndarhagsmunum hans, m.a. með skerðingu á útsýni.  Á þetta verður ekki fallist.  Verður til þess að líta að viðbygging sú við kjallara sem heimiluð er með hinni kærðu samþykkt má ekki vera hærri en steinveggur sem fyrir er á lóðamörkum og að girt er fyrir nýtingu þakflatar hennar næst lóðamörkunum og þannig dregið verulega úr áhrifum byggingarinnar gagnvart eign kæranda.  Verður ekki heldur séð að umtalsverð röskun geti orðið af lyftuhúsi við Skólavörðustíg 45 og verður að telja grenndaráhrif umræddra mannvirkja innan þeirra marka sem eðlilegt sé að líta til við þær aðstæður sem hér um ræðir.  Loks verður ekki fallist á að heimiluð viðbygging að lóðarmörkum fari gegn ákvæði 75. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 svo sem því var breytt með reglugerð nr. 1163/2006. 

Skipulagshugmyndir fyrir svæðið voru kynntar íbúum og skipulagstillagan auglýst til kynningar lögum samkvæmt.  Kærandi kom að athugasemdum sínum við tillöguna og var þeim svarað af hálfu borgaryfirvalda auk þess sem nokkuð var komið til móts við sjónarmið hans. 

Að öllu framangreindu virtu verður ekki fallist á að hin kærða ákvörðun sé haldin þeim form- eða efnisannmörkum sem raskað geti gildi hennar og verður því ógildingarkröfu kæranda hafnað. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og vegna tafa við gagnaöflun. 

Úrskurðarorð: 

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu hluta ákvörðunar borgarráðs Reykjavíkur frá 4. september 2008 um deiliskipulag fyrir Kárastígsreit, austur.

______________________________
Hjalti Steinþórsson

_____________________________       _____________________________
Ásgeir Magnússon                                         Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

98/2008 Krókháls

Með

Ár 2010, föstudaginn 26. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 92/2008, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. mars 2008 um að veita byggingarleyfi fyrir breytingum á innra skipulagi þriðju hæðar og á stigagangi á annarri hæð hússins að Krókhálsi 10 í Reykjavík. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. ágúst 2008, er barst nefndinni hinn 11. sama mánaðar, kærir E, eigandi eignarhluta í fasteigninni að Krókhálsi 10 í Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. mars 2008 að veita byggingarleyfi fyrir breytingum á innra skipulagi þriðju hæðar og á stigagangi á annarri hæð hússins að Krókhálsi 10 í Reykjavík. 

Gerir kærandi þá kröfu að hið kærða byggingarleyfi verði fellt úr gildi.  Var jafnframt gerð krafa um stöðvun framkvæmda á meðan málið væri til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Í kjölfar kærumáls þessa munu framkvæmdir samkvæmt umdeildu byggingarleyfi hafa legið niðri og hefur því ekki verið tilefni til að taka afstöðu til stöðvunarkröfu kæranda. 

Málavextir:  Fasteignin að Krókhálsi 10 í Reykjavík er á athafnasvæði samkvæmt gildandi aðalskipulagi Reykjavíkur og er tekið fram í gr. 3.1.6 í greinargerð þess að umrætt svæði, sem nefnt er A2, sé fyrst og fremst ætlað undir léttan iðnað, sem ekki hafi í för með sér mengun, verkstæði, umboðs- og heildverslanir, skrifstofur, þjónustustarfsemi og rýmisfrekar verslanir.  Í gildandi deiliskipulagi svæðisins frá árinu 2000 er landnotkun umræddrar fasteignar ekki þrengd.  Húsið að Krókhálsi 10 er þrjár hæðir og hefur verið notað undir atvinnustarfsemi. 

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 4. mars 2008 var tekin fyrir umsókn þar sem sótt var um leyfi til að breyta innra skipulagi í húsrými umsækjanda á annarri og þriðju hæð að Krókhálsi 10.  Sótt var um breytingu innra skipulags stigagangs annarrar hæðar og leyfi til að innrétta 27 skrifstofuherbergi á þriðju hæð ásamt eldhúsum, þvottahúsi, ræstingu og böðum auk gerðar millilofts yfir 23 herbergjanna.  Var umsóknin samþykkt en sett það skilyrði að eignaskiptayfirlýsingu vegna breytinga á húsinu yrði þinglýst fyrir útgáfu byggingarleyfis.  Borgarráð staðfesti þessa afgreiðslu hinn 6. mars 2008.  Byggingarleyfi samkvæmt 44. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, er heimilaði byggingarleyfishafa að byrja framkvæmdir, var gefið út 9. júní 2008 án þess að fyrir lægi ný þinglýst eignaskiptayfirlýsing vegna fasteignarinnar.  Hefur kærandi skotið leyfisveitingunni til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan er rakið. 

Málsrök kæranda:  Til stuðnings málatilbúnaði sínum vísar kærandi til þess að ekki hafi verið gengið frá eignaskiptayfirlýsingu vegna heimilaðra breytinga og henni þinglýst eins og gert hafi verið að skilyrði við samþykkt fyrir veitingu umrædds byggingarleyfis.  Beri af þeim sökum að ógilda hina kærðu ákvörðun. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er farið fram á að kröfu kæranda um ógildingu samþykktar byggingarfulltrúa í máli þessu verði hafnað. 

Það sé mat Reykjavíkurborgar að byggingarfulltrúa hafi ekki verið stætt á öðru en að gefa út byggingarleyfi í samræmi við samþykkt hans á málinu, að ósk umsækjanda, þrátt fyrir að ekki lægi fyrir þinglýst eignaskiptayfirlýsing vegna breytinganna í húsinu. 

Samkvæmt 4. mgr. 16. gr. fjöleignahúsalaga nr. 26/1994 skuli gera eignaskiptayfirlýsingu án ástæðulauss dráttar í þeim tilvikum þegar um breytingar á fjöleignarhúsi eða innbyrðis eignatilfærslum sé að ræða sem breyti eða raski eignaskiptayfirlýsingu og eignarhlutföllum.  Slík eignaskiptayfirlýsing sé ekki fortakslaust skilyrði fyrir útgáfu byggingarleyfis sem hins vegar eigi við um tilvik sem 2. og 3. mgr. 16. gr. laganna taki til.  Engu að síður hafi sú vinnuregla verið viðhöfð hjá byggingaryfirvöldum borgarinnar, þegar það hafi átt við, að setja umrætt skilyrði fyrir útgáfu byggingarleyfa til að tryggja að eignaskiptayfirlýsing sé gerð.  Sé það gert í því skyni að tryggja að það sé gert án ástæðulauss dráttar, en í sumum tilfellum hafi verið fallið frá umræddu skilyrði að ósk byggingarleyfishafa.  Verði ástæðulaus dráttur á gerð og þinglýsingu eignaskiptayfirlýsingar geti embætti byggingarfulltrúa gripið til þvingunarúrræða skv. 32. gr. reglugerðar um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignahúsum nr. 910/2000. 

Ekki hafi verið lagaheimild fyrir því að synja um útgáfu byggingarleyfis þrátt fyrir að skilyrði í bókun byggingarfulltrúa um þinglýsingu eignaskiptayfirlýsingar hafi ekki verið uppfyllt og beri því að hafna ógildingarkröfu kæranda. 

Niðurstaða:  Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum heimilar hið kærða byggingarleyfi innréttingu skrifstofurýma innan séreignarhluta leyfishafa að Krókhálsi 10 og felur leyfið ekki í sér heimild til breytinga á sameign.  Notkun húsnæðisins undir skrifstofustarfsemi samræmist landnotkun gildandi aðalskipulags fyrir Hálsahverfi í Reykjavík. 

Við töku hinnar kærðu ákvörðunar var það skilyrði sett fyrir útgáfu byggingarleyfis samkvæmt 44. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 að þinglýst hefði verið nýrri eignaskiptayfirlýsingu vegna heimilaðra breytinga að Krókhálsi 10.  Ekki er fyrir hendi lagaskylda til að þinglýsa eignaskiptayfirlýsingu fyrir fjöleignahús áður en heimilaðar breytingar eða viðbyggingar hefjast.  Var byggingaryfirvöldum því heimilt að falla frá þessu ólögbundna skilyrði fyrir útgáfu byggingarleyfisins sem sett hafði verið við töku hinnar kærðu ákvörðunar. 

Með vísan til framanritaðs verður ekki fallist á kröfu um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. mars 2008 um að veita byggingarleyfi fyrir breytingum á innra skipulagi þriðju hæðar og á stigagangi annarrar hæð hússins að Krókhálsi 10 í Reykjavík. 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

____________________________   ___________________________
Ásgeir Magnússon                                  Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

53/2009 Fjárborg 10d

Með

Ár 2010, föstudaginn 26. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 53/2009, kæra á ákvörðun umhverfis- og skipulagsnefndar Snæfellsbæjar frá 25. júní 2009 um að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir þegar byggðu hesthúsi á lóðinni nr. 10d við Fjárborg sunnan Hellisands í Snæfellsbæ. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 21. júlí 2009, er barst nefndinni hinn 27. sama mánaðar, kærir L, Munaðarhóli 18, Snæfellsbæ, lóðarhafi að Fjárborg 10d, sunnan Hellissands í Snæfellsbæ, þá ákvörðun umhverfis- og skipulagsnefndar Snæfellsbæjar frá 25. júní 2009 að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir þegar byggðu hesthúsi á lóðinni nr. 10d við Fjárborg.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarráðs Snæfellsbæjar hinn 20. júní 2009. 

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Í júní árið 2006 var kæranda máls þessa úthlutað lóð í Hraunskarði sunnan Hellissands fyrir tómstundabúskap og mun byggingarleyfi fyrir húsi á lóðinni hafa verið veitt hinn 27. júní 2006.  Samkvæmt upplýsingum kæranda lét hann það ár slétta lóð og grafa fyrir grunni hússins.  Ári síðar var grunnur steyptur og húsið reist árið 2008. 

Með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 21. ágúst 2008, voru framkvæmdir við bygginguna stöðvaðar og m.a. vísað til þess að húsið væri hvorki í samræmi við deiliskipulag né samþykktar teikningar.  Var á fundi umhverfis- og skipulagsnefndar hinn 27. sama mánaðar eftirfarandi fært til bókar:  „Bréf dags. 21.08.2008 hefur verið sent lóðarhafa að Fjárborg 10 og framkvæmdir stöðvaðar.  Lóðarhafi hefur hafið byggingu við Fjárborg 10 á Hellissandi og er sú bygging ekki í samræmi við samþykkt deiliskipulag né samþykktar teikningar.  Lóðarhafa hefur verið gefinn kostur á að gefa skýrslu á þessari framkvæmd og skila inn teikningum eins og byggingin er í dag.  Umhverfis- og skipulagsnefnd samþykkir stöðvun framkvæmda meðan byggingin er ekki í samræmi við teikningar.  Einnig að skrifa byggingarstjóra verksins bréf og óska skýringa á stöðu verksins.  Nefndin felur byggingarfulltrúa einnig að undirbúa frekari aðgerðir.“  Var samþykkt þessi staðfest á fundi bæjarráðs hinn 28. ágúst 2008. 

Í gildi er Aðalskipulag Snæfellsbæjar 1995-2015.  Með breytingu á því, sem auglýst var í B-deild Stjórnartíðinda hinn 24. október 2008, var svæði því er hér um ræðir breytt úr opnu óbyggðu svæði í opið svæði til sérstakra nota, þ.e. tómstundabúskap.  Í bréfi Skipulagsstofnunar til skipulags- og byggingarfulltrúa, dags. 22. október sama ár, var vísað til erindis Snæfellsbæjar þar sem óskað hafði verið eftir meðmælum stofnunarinnar samkvæmt 3. tl. bráðabirgðaákvæða skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 til veitingar leyfis til byggingar 200 m² hesthúss á svæðinu, með hæstu leyfilegu þakhæð 5,0 m yfir gólfi.  Gerði stofnunin ekki athugasemd við að leyfi yrði veitt en benti á að vinna þyrfti deiliskipulag fyrir svæðið, yrði af frekari uppbyggingu.  Með hliðsjón af þessu var á fundi umhverfis- og skipulagsnefndar 30. október 2008 endurútgefið byggingarleyfið frá 27. júní 2006.  Var eftirfarandi bókað um erindið:  „Umhverfis- og skipulagsnefnd samþykkir áður útgefið byggingarleyfi á grundvelli meðfylgjandi gagna.  Nefndin vill hins vegar beina þeim tilmælum til byggingarfulltrúa að fylgja eftir fyrri ákvörðun um stöðvun framkvæmda þar sem húsið er ekki í samræmið við samþykktar teikningar.“ 

Á fundi umhverfis- og skipulagsnefndar hinn 19. nóvember 2008 lagði tæknideild bæjarins fram fyrirspurn til nefndarinnar þess efnis hvort kærandi gæti fengið leyfi fyrir hesthúsinu eins og það væri þá.  Var eftirfarandi bókað:  „Umhverfis- og skipulagsnefnd samþykkir ekki að gengið verði frá húsinu í þeirri mynd sem það er í dag.  Byggingarnefnd fer fram á það að skilað verði inn teikningum í samræmi við byggt hús án turns og hann verði fjarlægður.“  Var bókun staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 20. nóvember 2008. 

Kærandi skaut fyrrgreindri samþykkt umhverfis- og skipulagsnefndar Snæfellsbæjar frá 27. ágúst 2008 og bókun nefndarinnar frá 19. nóvember s.á. til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 25. nóvember 2008.  Lauk nefndin því máli með úrskurði uppkveðnum hinn 10. mars 2009 þar sem málinu var vísað frá með þeim rökum að ekki hefði legið fyrir lokaákvörðun í málinu er sætt gæti kæru til úrskurðarnefndarinnar. 

Hinn 13. mars 2009 var birt í B-deild Stjórnartíðinda auglýsing um deiliskipulag fyrir hesthúsavæði sunnan Hellissands.  Segir þar að í deiliskipulaginu felist afmörkun fjögurra lóða fyrir hesthús, ásamt sameiginlegu gerði og svæði fyrir ökutæki.  Í greinargerð skipulagsins er tekið fram að þegar hafi verið samþykktur afstöðuuppdráttur fyrir eina af lóðunum og í bréfi Skipulagsstofnunar, dags. 25. febrúar sama ár, um afgreiðslu skipulagsins kemur fram að þegar hafi verið byggt á einni af lóðunum.  Mun þar átt við lóð kæranda. 

Hinn 20. maí 2009 sótti kærandi um byggingarleyfi fyrir hesthúsi á lóð sinni að Fjárborg 10d og voru teikningar að húsinu í samræmi við það hús sem þegar var risið á lóðinni.  Var erindið tekið fyrir á fundi umhverfis- og skipulagsnefndar hinn 25. júní 2009 og eftirfarandi bókað:  „Umhverfis- og skipulagsnefnd Snæfellsbæjar hafnar erindi vegna hesthúss í samræmi við teikningar dagsettar 03.04.2009 frá Arnari Inga Ingólfssyni byggingarfræðingi, Dalhúsum, þar sem þær samræmast ekki gildandi deiliskipulagi. Synjunin byggist m.a. á eftirtöldum rökum: 1. Samkvæmt skipulagsskilmálum er heimilt að reisa allt að 200 m2 hesthús á einni hæð. Samkvæmt framlögðum teikningum er gert ráð fyrir tveimur hæðum í hluta húsnæðis og hafnar nefndin því. 2. Lóðinni var úthlutað með teikningum af hesthúsi frá Byggingaþjónustu bændasamtaka Íslands dagsettar 08.10.2001 og skal samkvæmt skipulagsskilmálum fylgja þeim í öllum megin atriðum. Nefndin bendir á að upphækkun þaks er verulegt frávik frá þeim teikningum og getur hús með slíkri upphækkun í þaki ekki talist í megin atriðum í samræmi við þær teikningar. 3. Lögð er áhersla á samræmt lágreist yfirbragð hesthúsasvæða í Snæfellsbæ. Upphækkun í þaki er áberandi frá byggðinni á Hellissandi, en án hækkunar eru hesthúsin lítt sýnileg frá byggðinni. Upphækkunin gefur hvorki von um samræmt né lágreist yfirbragð. Húsið var reist án þess að fyrir lægju teikningar af því. Því gafst nefndinni ekki kostur á að synja húsinu vegna upphækkunar þaks, sem að mati nefndarinnar samræmist ekki deiliskipulagsskilmálum og er ekki ásættanleg hvað varðar útlit. Auk þess vill nefndin benda á að í grein um umhverfisáhrif er tekið fram að húsin verði samræmd og lágreist og lítt áberandi í umhverfinu. Að mati nefndarinnar kallar það ákvæði á að upphækkun úr þaki verði fjarlægð. Nefndin vill benda lóðarhafa á lausnir í samræmi við þær breytingar sem lóðarhafi féllst á að gera á húsinu á fundi sem haldinn var með honum á liðnum vetri. Þar var gefinn kostur á að fjarlægja upphækkun þaks eða breyta þakhalla þannig að hæð útveggja verði óbreytt og þakið samfellt með auknum þakhalla. Með hvorri lausinni sem er fær húsið útlit og yfirbragð einnar hæðar húss. Nefndin mælir með að sú útfærsla verði valin að upphækkun þaks verði fjarlægð og þaki haldið óbreyttu að öðru leyti. Eins og fram kom á áður nefndum fundi, er lóðarhafa heimilt að stækka grunnflöt hússins samkvæmt skipulagsskilmálum. Lögð er áhersla á að slíkar breytingar verði ekki gerðar nema áður liggi fyrir samþykktar teikningar sem nefndin telur að samræmist forsendum á svæðinu.“ 

Framangreind synjun á umsókn kæranda var staðfest á fundi bæjarráðs Snæfellsbæjar hinn 30. júní 2009.  Skaut kærandi málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 21. júlí 2009, svo sem að framan greinir. 

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að þegar húsið, sem hafi verið þrjú ár í byggingu, hafi verið orðið fokhelt hafi framkvæmdir verið stöðvaðar af byggingaryfirvöldum með þeim rökum að húsið væri ekki í samræmi við teikningar sem unnar hefðu verið af Bændasamtökunum árið 2001. 

Kærandi hafi komist að því að byggingaryfirvöldum hafi ekki verið heimilt að veita leyfi til byggingarinnar þar sem deiliskipulag hafi ekki verið fyrir hendi.  Þeim hafi verið bent á að sækja um undanþágu fyrir húsinu úr því það hafi verið risið og hafi sú undanþága fengist þar og hafi í henni verið gert hafi verið ráð fyrir fimm metra háu, 200 m² húsi.  Hús það sem kærandi hafi reist á lóðinni og synjað hafi verið um leyfi fyrir með hinni ákvörðun sé í samræmi við deilskipulag að öðru leyti en því að milligólf hafi ekki samræmst skipulaginu.  Því hafi kærandi verið tilbúinn að breyta og falla frá því að hafa milligólf í húsinu.  Synjun á umsókn kæranda hafi því verið ólögmæt. 

Málsrök Snæfellsbæjar:  Af hálfu Snæfellsbæjar er því haldið fram að vísa eigi málinu frá nefndinni á þeim grundvelli að ekki sé til staðar lagaheimild til þess að skjóta hinu kærða málefni til úrskurðarnefndarinnar.  Eins og skýrt komi fram í ákvörðunum skipulagsyfirvalda, bæði þeim sem teknar hafi verið á 31. og 32. fundi umhverfis- og skipulagsnefndar og í bréfi til kæranda, dags. 1. júlí 2009, hafi kæranda verið gefinn frestur til andmæla og hafi sá frestur verið ákveðinn 30 dagar.  Í samræmi við það hafi kæranda verið gefinn frestur til 1. ágúst 2009 til að koma á framfæri andmælum.  Kæra sé dagsett 21. júlí 2009 en á þeim tíma hafi andmælafrestur ekki enn verið liðinn, en ljóst hafi mátt vera að endanleg ákvörðun yrði ekki tekin fyrr en að honum liðnum.  Ekki sé hægt að kæra ákvörðun sem enn eigi eftir að taka með endanlegum hætti enda geri ákvæði laga nr. 73/1997 kröfu um að fyrir liggi samþykkt byggingarnefndar til að heimilt sé að skjóta máli til úrskurðarnefndarinnar. 

Telji úrskurðarnefndin hins vegar að heimilt sé að taka málið til efnislegrar meðferðar verði að hafa til hliðsjónar við úrlausn málsins að umhverfis- og skipulagsnefnd og byggingarfulltrúi hafi leitað lausna sem hluteigandi aðilar gætu unað við.  Hafi byggingaryfirvöld Snæfellsbæjar farið eins vægt í sakirnar gagnvart kæranda og unnt hafi verið. 

Aftur á móti verði ekki litið framhjá því að kærandi hafi brotið alvarlega gegn skipulags- og byggingarlögum með því að byggja hús sem ekki sé í samræmi við samþykktar teikningar.  Jafnframt liggi fyrir að skipulagsyfirvöld hafi boðað, að virtum andmælarétti kæranda, að reyndarteikningum þeim sem kærandi hafi skilað inn að þegar byggðu húsi, yrði hafnað að öllu óbreyttu, enda séu þær teikningar ekki í samræmi við deiliskipulag.  Í deiliskipulagi komi skýrt fram að lóðum hafi verið úthlutað með teikningum frá byggingarþjónustu Bændasamtaka Íslands og að þeim beri að fylgja í öllum meginatriðum.  Í því felist að aðeins sé heimilt að víkja í óverulegum atriðum frá umræddum teikningum en veruleg frávik rúmist ekki innan deiliskipulagsins.  Að mati umhverfis- og skipulagsnefndar felist í teikningum kæranda veruleg frávik frá viðmiðunarteikningum.  Samkvæmt þessu séu framlagðar teikningar kæranda óásættanlegar að mati skipulagsyfirvalda og rúmist ekki innan deiliskipulags. 

Hafa þurfi í huga að skipulagsyfirvöld Snæfellsbæjar hafi reynt að forðast að beita þeim úrræðum sem séu mest íþyngjandi fyrir kæranda, en takmörk séu fyrir því hve langt sé hægt að ganga í þeim efnum.  Telji Snæfellsbær að komið hafi verið til móts við kæranda að því marki sem hægt sé.  Strangt til tekið beri að fjarlægja umrætt mannvirki á grundvelli 56. gr. laga nr. 73/1997 enda sé það hvorki byggt í samræmi við samþykktar teikningar né deiliskipulag.  Með vísan til þessa telji bæjaryfirvöld að kæranda hafi verið gefinn kostur á að ljúka málinu með viðunandi hætti í samræmi við gildandi deiliskipulag og að öll afgreiðsla málsins hafi verið lögmæt. 

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 14. október 2010 að viðstöddum kæranda og fulltrúum Snæfellsbæjar. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um lögmæti ákvörðunar umhverfis- og skipulagsnefndar Snæfellsbæjar frá 25. júní 2009 um að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir þegar byggðu hesthúsi á lóð kæranda að Fjárborg 10d.  Var hin kærða ákvörðun staðfest á fundi bæjarráðs Snæfellsbæjar hinn 30. júní 2009. 

Af hálfu Snæfellsbæjar er krafist frávísunar málsins með þeim rökum að hin kærða ákvörðun hafi ekki verið lokaákvörðun, enda hafi kæranda verið veittur frestur til andmæla.  Sæti slík ákvörðun ekki kæru.  Á þetta verður ekki fallist.  Verður ekki annað ráðið af bókun umhverfis- og skipulagsnefndar á 38. fundi nefndarinnar hinn 25. júní 2009 en að fyrirliggjandi umsókn kæranda hafi verið hafnað og er hvergi að því vikið að kæranda hafi verið veittur frestur til að andmæla ákvörðuninni.  Breytir engu um þá niðurstöðu þótt byggingarfulltrúi hafi í bréfi sínu til kæranda hinn 1. júlí 2009, degi eftir að bæjarráð staðfesti hina kærðu ákvörðun, tekið fram að kæranda gæfist kostur á að andmæla ákvörðuninni innan 30 daga, enda var það ekki á færi byggingarfulltrúa að breyta ákvörðun nefndarinnar að þessu leyti.  Verður frávísunarkröfu Snæfellsbæjar því hafnað. 

Eins og að framan er rakið var kæranda úthlutað lóð og veitt leyfi til byggingar hesthúss á fundi umhverfis- og byggingarnefnd Snæfellsbæjar hinn 27. júní 2006.  Til grundvallar þeirri afgreiðslu lá munnleg umsókn kæranda en ekki munu hafa fylgt henni teikningar að húsi, unnar að frumkvæði kæranda, sbr. 4. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Ekki lágu heldur fyrir meðmæli Skipulagsstofnunar skv. 3. tl. bráðbirgðaákvæða laganna, en ekkert deiliskipulag var á þessum tíma í gildi fyrir umrætt svæði.  Í tilkynningu til kæranda um úthlutun lóðar, dags. 30. júní 2006, segir að lóðarhafa beri að senda byggingarfulltrúa teikningar að fyrirhuguðu húsi innan fimm mánaða frá úthlutun lóðar, en jafnframt liggur fyrir að kæranda var afhent teikning að hesthúsi, gerðri af byggingarþjónustu Bændasamtaka Íslands, og virðist hafa verið til þess ætlast að hann hefði hana til fyrirmyndar við hönnun og byggingu hesthúss á lóðinni. 

Með bréfi til Skipulagsstofnunar, dags. 10. október 2008, óskaði Snæfellsbær eftir því að stofnunin heimilaði að gefið yrði út byggingarleyfi fyrir allt að 200 m² hesthúsi sunnan Hellissands og fylgdi erindinu hnitasettur uppdráttur ásamt skýringum þar sem m.a. kemur fram að mesta leyfileg hæð þaks verði allt að fimm metrum yfir aðalgólfi.  Samkvæmt fyrirliggjandi upplýsingum var hús kæranda risið á þessum tíma en þess er þó að engu getið í téðu erindi til Skipulagsstofnunar.  Féllst stofnunin á erindið og í framhaldi af því samþykkti umhverfis- og skipulagsnefnd á fundi sínum hinn 30. október 2008 áður útgefið byggingarleyfi frá 27. júní 2006 á grundvelli fyrirliggjandi gagna.  Var sú málsmeðferð sem að framan er lýst ekki í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga um meðferð byggingarleyfisumsókna og útgáfu byggingarleyfa þar sem engar teikningar fylgdu umsókn kæranda um byggingarleyfið  og meðmæla Skipulagsstofnunar var aflað eftir á og eftir að umrætt mannvirki var risið.

Með hinni kærðu ákvörðun var umsókn kæranda um byggingarleyfi synjað með rökum sem tilfærð eru í þremur liðum.  Í fyrsta lagi segir í bókun nefndarinnar að samkvæmt skipulagsskilmálum sé heimilt að reisa á lóðinni allt að 200 m² hesthús á einni hæð.  Samkvæmt framlögðum teikningum sé hins vegar gert ráð fyrir tveimur hæðum í hluta húsnæðisins.  Í öðru lagi skuli samkvæmt skipulagsskilmálum fylgja í meginatriðum teikningum að hesthúsi frá byggingaþjónustu Bændasamtaka Íslands sem fylgt hafi lóðarúthlutun en þess hafi ekki verið gætt við bygginu hússins.  Í þriðja lagi hafi verið lögð áhersla á samræmt lágreist yfirbragð hesthúsasvæða í Snæfellsbæ.  Upphækkun í þaki sé áberandi frá byggðinni á Hellissandi, en án hækkunar séu hesthúsin lítt sýnileg frá byggðinni.  Upphækkunin gefi hvorki von um samræmt né lágreist yfirbragð.  Húsið hafi verið reist án þess að fyrir lægju teikningar að því.  Því hafi nefndinni ekki gefist kostur á að synja húsinu vegna upphækkunar þaks, sem að mati nefndarinnar samræmist ekki deiliskipulagsskilmálum. 

Framangreindar röksemdir eru að mestu leyti haldlausar.  Fyrir liggur að hesthús það er málið varðar var byggt án tilskilins leyfis og var húsið orðið fokhelt þegar aflað var heimildar Skipulagsstofnunar til útgáfu byggingarleyfis í október 2008.  Tilvísun byggingarnefndar til skipulagsskilmála og þeirra teikninga sem vísað er til í skilmálunum á hér ekki við vegna þess að húsið var risið þegar deiliskipulag svæðisins tók gildi.  Er þess getið í bréfi Skipulagsstofnunar, dags. 25. febrúar 2009, um yfirferð deiliskipulagsins, að þegar hafi verið byggt hús á einni lóðinni, en í skipulagsskilmálum á uppdrætti deiliskipulagsins segir aðeins að þegar hafi verið samþykktur afstöðuuppdráttur fyrir eina af lóðunum.  Bar við gerð skipulagsins að taka afstöðu til þess húss sem þegar var risið á lóðinni, sbr. til hliðsjónar 5. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga, sérstaklega þegar til þess er litið að Skipulagsstofnun hafði áður fallist á að veitt yrði leyfi til byggingar húss á lóðinni á grundvelli undanþágu þar sem ekki komu fram þeir skilmálar um þakhalla, samræmi og húsagerð sem síðar voru settir í deiliskipulagi svæðisins.  Þessa var ekki gætt og leiðir af því að aðeins bar að líta til þeirra skilmála sem felast í undanþágu þeirri sem Skipulagsstofnun veitti til útgáfu byggingaleyfis fyrir húsi á lóð kæranda þegar umsókn hans um byggingarleyfi kom til afgreiðslu.  Verður að fallast á með kæranda að umsóknin samræmist þeirri undanþágu.  Er húsið allt innan byggingarreits og hæðarmarka og verður ekki talið að nýting hluta þakrýmis með millilofti fari gegn skilmálunum, enda fullægir rýmið ekki ákvæðum 78. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 um lofthæðir og verður því ekki talið hæð. 

Samkvæmt framansögðu var málsmeðferð hvað varðar undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar og rökstuðningi fyrir henni svo verulega áfátt að fallast verður á kröfu kæranda um ógildingu hennar. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Hin kærða ákvörðun umhverfis- og skipulagsnefndar Snæfellsbæjar frá 25. júní 2009, um að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir þegar byggðu hesthúsi á lóðinni nr. 10d við Fjárborg sunnan Hellissands, er felld úr gildi. 

________________________________
Hjalti Steinþórsson

________________________________   _______________________________
Ásgeir Magnússon                                            Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

98/2008 Ármannsreitur

Með

Ár 2010, fimmtudaginn 18. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 98/2008, kæra á ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 9. október 2008 um breytingu á deiliskipulagi Ármannsreits er fól í sér auknar heimildir til nýtingar sameinaðrar lóðar að Sóltúni 2-4 í Reykjavík. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 22. október 2008, er barst nefndinni sama dag, kærir J, Sóltúni 8, Reykjavík, þá ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 9. október 2008 að breyta deiliskipulagi Ármannsreits með auknum heimildum til nýtingar sameinaðrar lóðar að Sóltúni 2-4.  Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Á  fundi skipulagsráðs 29. nóvember 2006 var lögð fram fyrirspurn um breytingu á deiliskipulagi Ármannsreits vegna Sóltúns 2-4 í Reykjavík.  Gerði ráðið ekki athugasemd við að fyrirspyrjandi ynni tillögu að breyttu deiliskipulagi reitsins er fæli í sér aukið byggingarmagn.  Umsókn um skipulagsbreytingu vegna Sóltúns 2-4 var síðan lögð fyrir ráðið hinn 13. júní 2007 og var samþykkt að auglýsa tillöguna og upplýsa hagsmunaaðila í nágrenninu um efnisatriði hennar. Var sú ákvörðun staðfest í borgarráði hinn 21. júní 2007.  Fól tillagan í sér að heimiluð bygging að Sóltúni 4, sem tengjast skyldi hjúkrunarheimili að Sóltúni 2 með tengibyggingu, yrði hækkuð úr fjórum í sex hæðir, byggingarreitur stækkaður, byggingarmagn aukið úr 6.400 m2 í 10.000 m2 en bílastæði yrðu óbreytt. 

Að lokinni auglýsingu var nefnd tillaga tekin fyrir á fundi skipulagsráðs 5. mars 2008, með breytingum samkvæmt nýjum uppdrætti, dags. 25. febrúar 2008.  Var samþykkt að auglýsa hina breyttu tillögu og samþykkti borgarráð þá ákvörðun hinn 5. apríl 2008.  Tillagan var að því loknu tekin fyrir á fundi skipulagsráðs 10. september 2008 og lá þá fyrir fjöldi framkominna athugasemda við hana, m.a. frá kæranda.  Samþykkti skipulagsráð hina auglýstu tillögu með breytingum sem gerðar höfðu verið á henni og með vísan til fyrirliggjandi umsagnar skipulagsstjóra, dags. 10. september 2008.  Fól hin samþykkta tillaga í sér þær breytingar frá fyrri tillögu að bygging að Sóltúni 4 var lækkuð um eina hæð, byggingarreit breytt og heimilaður fermetrafjöldi ofan jarðar færður úr 10.000 m2 í 9.200 m2.  Borgarráð staðfesti síðan deiliskipulagstillöguna hinn 9. október 2008. 

Auglýsing um gildistöku deiliskipulagstillögunnar birtist í B-deild Stjórnartíðinda 23. febrúar 2009 að lokinni málsmeðferð Skipulagsstofnunar samkvæmt 3. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Skaut kærandi deiliskipulagsbreytingunni til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan getur. 

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er á það bent að hann hafi keypt íbúð að Sóltúni 8 haustið 2006 á forsendum gildandi deiliskipulags svæðisins frá árinu 2005 sem hann hafi sérstaklega kynnt sér.  Breytingin sem nú hafi verið samþykkt sé verulega íþyngjandi gagnvart honum og öðrum nágrönnum eins og fjöldi framkominna athugasemda við deiliskipulagsbreytinguna beri með sér.  Skipulagsyfirvöld borgarinnar hafi ekki fært fram rök fyrir umræddri breytingu á nýlegu skipulagi.  Ekki sé gætt hófs í beitingu skipulagsvalds gagnvart íbúum í nágrenni Sóltúns 2-4, en hagsmunir eiganda þeirrar lóðar hafðir í fyrirrúmi. 

Hækkun húsa að Sóltúni 4 muni skerða útsýni úr íbúð kæranda og rýra verðmæti hennar, en íbúðin hafi verið verðlögð með tilliti til útsýnis samkvæmt gildandi deiliskipulagi.  Ljóst sé að byggingarmagn umrædds hverfis, sem markist af Borgartúni, Sóltúni og Nóatúni, sé nú þegar orðið allt of mikið.  Auknu byggingarmagni fylgi meiri umferð sem skapi umferðarhnúta, hávaða, slysahættu og bílastæðavanda, auk þess sem bent sé á það fordæmisgildi sem skipulagsbreytingin hafi. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Reykjavíkurborg fer fram á að ógildingarkröfu kæranda verði hafnað. 

Upphafleg tillaga að breyttu skipulagi hafi gert ráð fyrir sex hæða húsi fyrir hjúkrunartengda starfsemi, allt að 9.050 m2, auk einnar hæðar tengibyggingar við núverandi hjúkrunarheimili að Sóltúni 2 sem yrði allt að 950 m2.  Samtals hafi því verið gert ráð fyrir 10.000 m2 auk allt að 2.850 m2 kjallara.  Mesta stærð byggingarinnar hafi því getað orðið 12.850 m2.  Vegna framkominna athugasemda hafi tillögunni verið breytt á þann veg að húsið hafi verið hækkað um eina hæð en ekki tvær og það ekki lengt eins mikið til austurs og fyrirhugað hafi verið.  Lóðin að Sóltúni 2-4 hafi ekki verið stækkuð og lóðarmörk óbreytt frá gildandi deiliskipulagi.  Byggingarreit hafi verið breytt í nýrri tillögu þannig að hann hafi verið stækkaður til suðurs og á norðvesturhorni.  Þá hafi verið gert ráð fyrir að heimiluð stærð hjúkrunarheimilis að Sóltúni 2 fari úr 8.400 m2 í 8.210 m2.  Með þessu hafi verið komið til móts við athugasemdir íbúa að töluverðu leyti.  Þar að auki hafi fyrirhugaðri byggingu verið snúið á reitnum, þannig að hluti hennar yrði fjær íbúðarblokkum.  Að teknu tilliti til alls þessa hafi hin kærða deiliskipulagsbreyting ekki í för með sér óásættanleg grenndaráhrif.

Þá verði og að hafa í huga að eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér breytingar á þeirra nánasta umhverfi.  Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum.  Að því er varði meinta rýrnun á verðmæti eignar kæranda sé á það bent að ekki hafi verið rennt stoðum undir þá fullyrðingu.  Þvert á móti megi halda því fram að tilkoma nýrra bygginga á umræddum reit geti aukið verðmæti nærliggjandi fasteigna, en uppbygging í grónum hverfum hafi oft haft slíkt í för með sér.  Einnig sé ástæða til að benda á 33. gr. skipulags- og byggingarlaga sem kveði á um að ef gildistaka skipulags valdi því að verðmæti fasteignar lækki, nýtingarmöguleikar hennar skerðist frá því sem áður hafi verið eða að hún rýrni svo að hún nýtist ekki til sömu nota og áður, eigi sá sem sýnt geti fram á að hann verði fyrir tjóni af þessum sökum rétt á bótum úr borgarsjóði.  Slík málsástæða geti þó ekki leitt til ógildingar skipulags.

Lóðarhafa Sóltúns 2-4 var gefinn kostur á að koma á framfæri sjónarmiðum sínum  vegna kærumáls þessa en engar athugasemdir hafa borist úrskurðarnefndinni af hans hálfu.

Niðurstaða:  Fyrsta deiliskipulag fyrir umræddan skipulagsreit var sett árið 2000.  Í því skipulagi var heimiluð bygging þriggja hæða hjúkrunarheimilis að Sóltúni 2 en austan við þá lóð var gert ráð fyrir útivistarsvæði, bílastæðum og íþróttamannvirkjum.  Á árinu 2005 var gerð breyting á skipulaginu þar sem heimilað var að hækka hjúkrunarheimilið um eina hæð, byggja fjögurra hæða byggingu fyrir hjúkrunartengda starfsemi á nýrri lóð að Sóltúni 4 ásamt einnar hæðar tengibyggingu milli þeirrar byggingar og hjúkrunarheimilisins að Sóltúni 2, auk sameiningar nefndra lóða.  Við breytinguna var unnt að fjölga íbúðarrýmum hjúkrunarheimilisins úr 83 í 107 og koma fyrir 80 þjónustuíbúðum að Sóltúni 4.  Þá var heimiluð bygging tveggja hæða fræðslustofnunar að Sóltúni 6 og allt að sjö hæða fjölbýlishúsa við Sóltún 8-18 með alls um sjötíu íbúðum.  Var markmið skipulagsbreytingarinnar m.a. sagt það að nýta svæðið með betri hætti en gert hafi verið ráð fyrir í fyrra deiliskipulagi með stækkun hjúkrunarheimilis og betri þjónustu við aldraða. 

Með hinni kærðu deiliskipulagsbreytingu var leyfð hækkun byggingarinnar að Sóltúni 4 um eina hæð og er fallist á það með kæranda að sú stækkun hafi töluverð áhrif á grenndarhagsmuni hans.  Ekki verður af skipulaginu ráðið með óyggjandi hætti hvernig skipting hins aukna rýmis verði milli íbúðar- og þjónustunota.  Sama markmiði er teflt fram fyrir skipulagsbreytingunni og fyrir breytingunni frá árinu 2005 að nýta eigi lóðina með betri hætti en gildandi skipulag geri ráð fyrir með stækkun hjúkrunarrýmis og aukinni þjónustu við aldraða. 

Við deiliskipulagningu nýbyggingarsvæða er m.a. tekin ákvörðun um landnotkun, tilhögun byggðar og húsagerðir og er deiliskipulag sem tekið hefur gildi bindandi fyrir stjórnvöld og borgara, sbr. 2. mgr. greinar 6.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Verða borgarar að geta treyst því að ekki sé ráðist í breytingar á deiliskipulagi nema lögmætar ástæður búi að baki.  Slíkar breytingar geta haft veruleg áhrif á grenndarhagsmuni þeirra íbúa er búa næst svæði því er breytingin tekur til, svo sem á við um kæranda í máli þessu.  Ekki liggur fyrir hvaða lögmætu ástæður eða breyttu forsendur bjuggu að baki því aukna byggingarmagni sem hin kærða ákvörðun felur í sér, þegar litið er til þeirrar miklu uppbyggingar sem heimiluð var með deiliskipulagsbreytingu á umræddum reit á árinu 2005. 

Samkvæmt gildandi Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 er Kirkjutún-Sóltún talið til þéttingarsvæða, en skipulagsreitur sá er hér um ræðir tilheyrir því svæði.  Í töflu á mynd 5 í greinargerð á uppdrætti aðalskipulagsins um þéttingu íbúðarbyggðar er áætlað að íbúðum á svæðinu fjölgi um 125 og er þar tekið fram að breyta þurfi aðalskipulaginu fari fjölgun íbúða 20% fram úr þeim fjölda.  Frá árinu 2001 hafa risið á svæðinu mörg fjölbýlishús, en ekki verður af fyrirliggjandi gögnum ráðið að gengið hafi verið úr skugga um að hin kærða deiliskipulagsbreyting hafi verið heimil án breytingar á aðalskipulagi í ljósi greindra fyrirmæla þess.  Verður heldur ekki séð að gerð hafi verið viðhlítandi könnun á áhrifum breytingarinnar á umferð og bílastæðaþörf.  Var undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar að þessu leyti áfátt. 

Að öllu framangreindu virtu þykja slíkir annmarkar á undirbúningi, framsetningu og rökstuðningi hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar að fallist er á ógildingarkröfu kæranda. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og vegna tafa við gagnaöflun. 

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 9. október 2008 um að breyta deiliskipulagi Ármannsreits með auknum heimildum til nýtingar sameinaðrar lóðar að Sóltúni 2-4 í Reykjavík. 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

____________________________   ___________________________
Ásgeir Magnússon                                   Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

76/2008 Nesjaskógur

Með

Ár 2010, fimmtudaginn 18. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 76/2008, kæra á byggingarframkvæmdum við sumarhús á lóð nr. 12 í Nesjaskógi í Grímsnes- og Grafningshreppi, byggingarleyfi vegna sömu lóðar og samþykkt sveitarstjórnar um breytt deiliskipulag svæðisins.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 12. ágúst 2008, er barst nefndinni sama dag, kærir Ívar Pálsson hdl., f.h. K og Ö, eigenda sumarhúss á lóð nr. 13 í Nesjaskógi í Grímsnes- og Grafningshreppi, byggingarframkvæmdir við sumarhús á lóð nr. 12 í sama landi.  Með bréfi lögmanns kærenda til úrskurðarnefndarinnar, dags. 2. apríl 2009, er gerð krafa um ógildingu annars vegar leyfis til byggingar sumarhúss á lóðinni, sem byggingarfulltrúi veitti á árinu 2003, og hins vegar samþykktar sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps frá 7. október 2007 um breytt deiliskipulag í landi Nesja.  Auglýsing um gildistöku samþykktarinnar birtist í B-deild Stjórnartíðinda hinn 4. júní 2008. 

Málavextir og rök:  Í frístundabyggðinni Nesjaskógi í landi Nesja í Grímsnes- og Grafningshreppi er í gildi deiliskipulag frá árinu 1993.  Á skipulagi þessu munu tvívegis hafa verið gerðar breytingar og tók sú seinni gildi með auglýsingu samþykktar sveitarstjórnar þar að lútandi í B-deild Stjórnartíðinda 4. júní 2008.  Fól breytingin í sér heimild til að reisa á svæðinu allt að 250 m2 hús þar sem mænishæð mætti vera allt að 6 m frá aðalgólfi og 7 m frá jörðu. 

Telja kærendur að byggingarframkvæmdir sem átt hafi sér stað á lóð nr. 12 í Nesjaskógi séu ekki í samræmi við gildandi skipulag svæðisins og hús er þar standi sé í andstöðu við skipulag, m.a. hvað varði hæð þess og staðsetningu.  Í júlí 2008 hafi kærendur orðið þess varir að verið væri að byggja skúr norðvestan við húsið, auk mannvirkis suðaustan þess, en samkvæmt samþykktum teikningum sé ekki gert ráð fyrir þessum mannvirkjum á lóðinni. 

Í síðara bréfi lögmanns kærenda til úrskurðarnefndarinnar er greint frá því að skipulags- og byggingarnefnd hafi, að kröfu kærenda, staðfest ákvörðun byggingarfulltrúa um stöðvun byggingarframkvæmda á lóðinni. 

Kærendur halda því fram að meira en 7 m séu frá gólfplötu og upp í mæni hússins og benda á að hámarkshæð samkvæmt skipulagsskilmálum, eftir breytingu þeirra á árinu 2008, sé 7 m frá jörðu.  Húsið hafi hins vegar verið byggt fyrir þann tíma og því örugglega ekki í samræmi við skilmála.  Hafi húsið verið meira en 7 m á hæð þegar hinir breyttu skilmálar hafi öðlast gildi sé deiliskipulagsbreytingin ólögmæt með vísan til 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. 

Með bréfi úrskurðarnefndarinnar til byggingarfulltrúa, dags. 20. ágúst 2008, var óskað eftir gögnum er málið vörðuðu og hefur sú beiðni verið ítrekuð í tölvupósti en engin gögn hafi borist.  Eins og atvikum er háttað þykir það þó ekki standa í vegi fyrir því að málið verði tekið til úrlausnar. 

Niðurstaða:  Samkvæmt 1. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 kveður úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála upp úrskurði um ágreiningsmál um skipulags- og byggingarmál samkvæmt lögunum og reglugerðum settum samkvæmt þeim.  Er kærufrestur einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt, eða mátti vera kunnugt, um ákvörðun þá sem kæra á.  Sé um að ræða ákvarðanir sem sæta opinberri birtingu telst kærufrestur frá birtingu ákvörðunar, sbr. 5. mgr. fyrrnefnds ákvæðis.  Í sömu málsgrein er áréttað að stjórnvaldsákvarðanir stjórnsýslu sveitarfélaga sæti kæru til nefndarinnar. 

Byggingarleyfi vegna sumarhúss á lóð nr. 12 í Nesjaskógi var veitt á árinu 2003 og samþykkt sveitarstjórnar um breytt deiliskipulag svæðisins öðlaðist gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda 4. júní 2008.  Var kærufestur vegna þessara ákvarðana liðinn þegar erindi kærenda um þær bárust úrskurðarnefndinni og ber því samkvæmt 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 að vísa málinu frá hvað þær varðar.  Þá liggur ekki fyrir að framkvæmdir við byggingu skúrs og annars mannvirkis á lóð nr. 12 í Nesjaskógi, sem kærðar eru, hafi stuðst við stjórnvaldsákvörðun er sæti kæru og verður þeim þætti kærunnar því einnig vísað frá úrskurðarnefndinni. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

_______________________________
Hjalti Steinþórsson

______________________________   ______________________________
Ásgeir Magnússon                                       Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

116/2008 Hlyngerði

Með

Ár 2010, fimmtudaginn 11. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 116/2008, kæra á samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 24. september 2008 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 6 við Hlyngerði. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur 

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 18. desember 2008, er barst nefndinni hinn 19. sama mánaðar, kærir Haukur Örn Birgisson hdl., f.h. E og Þ, Seljugerði 5, Reykjavík, samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 24. september 2008 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 90 við Kleppsveg.  Auglýsing um gildistöku breytts deiliskipulags var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 20. nóvember 2008. 

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Þá gera kærendur og kröfu um stöðvun framkvæmda en úrskurðarnefndin hefur ekki fjallað sérstaklega um þá kröfu þar sem engar framkvæmdir hafa enn átt sér stað. 

Málavextir:  Árið 1971 öðlaðist gildi skipulag er markast af Bústaðavegi, Grensásvegi, Álmgerði og Háaleitisbraut.  Í skipulaginu kom fram að heimilt var að reisa einbýlishús innan byggingarreits á lóðum og mátti grunnflötur hvers húss ekki vera stærri en 170 m², að bílgeymslu meðtalinni, og heildarrúmmál 900 m³.  Lóðin að Hlyngerði 6, sem er 784 m² að stærð, er innan þessa skipulags en húsið er þar stendur var þegar byggt er skipulagið öðlaðist gildi. 

Á embættisafgreiðslufundi skipulagsstjóra 6. júní 2008 var lögð fram umsókn um breytingar á skilmálum skipulagsins vegna lóðarinnar nr. 6 við Hlyngerði er fól í sér heimild til að byggja við húsið, stækka byggingarreit um 4 m til norðvesturs og byggja tröppur og svalir.  Íbúðarhúsið mætti vera 375 m² og 1.000 m³.  Í gögnum málsins var gerð grein fyrir bílskúr sem á lóðinni stæði, 65 m² að stærð, eða 200 m³ á tveimur hæðum.  Samkvæmt tillögunni yrði heimilað nýtingarhlutfall lóðarinnar allt að 0,56.  Á fundinum var samþykkt að grenndarkynnar tillöguna og gerðu m.a. kærendur athugasemdir við hana.  Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs 24. september 2008 þar sem lögð var fram umsögn skipulagsstjóra, dags. 17. september 2008.  Var í umsögninni lagt til að lóðréttum byggingarreit yrði breytt og byggingarreitur fyrir tröppur og svalir felldur út og í stað þess bætt inn að tröppur og svalir mættu fara út fyrir byggingarreit.  Var eftirfarandi bókað:  „Samþykkt með þeim breytingum sem fram koma í umsögn skipulagsstjóra og a-liðar 12. gr. samþykktar um skipulagsráð.“  Skipulagsstofnun tilkynnti með bréfi, dags. 24. október 2008, að stofnunin gerði athugasemdir við birtingu samþykktarinnar í B-deild Stjórnartíðinda.  Sagði m.a. í bréfinu:  „Skipulagsstofnun hefur farið yfir framlögð gögn og með vísan til 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 m.s.br. gerir stofnunin athugasemdir við að sveitarstjórn birti auglýsingu um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar í B-deild Stjórnartíðinda, þar sem breytingin varðar m.a. bílskúr sem er, skv. innsendum gögnum, þegar byggður og umsagnir við innsendum athugasemdum eru ekki fullnægjandi.“ 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er vísað til þess að hin kærða samþykkt gangi gegn þeirri upprunalegu hugmynd um hverfið í heild að þar sé töluvert rými á milli húsa.  Ef hverfið í heild sé skoðað komi í ljós að byggðin sé alls ekki eins þétt og í mörgum öðrum hverfum borgarinnar.  Kærendur hafi hrifist mjög af þessu skipulagi og hafi þetta verið ein af ákvörðunarástæðum fyrir kaupum á fasteign þeirra á sínum tíma.  Með hinni kærðu samþykkt sé verið að gera verulegar breytingar á þessu hverfisskipulagi og yrði hús kærenda það eina í hverfinu sem byggi við þessa nýju mynd en þessu fylgi töluvert ónæði og rask sem aðrir nágrannar þurfi ekki að búa við. 

Húsið að Hlyngerði 6 sé elsta húsið í hverfinu.  Hafi það verið reist áður en deiliskipulagi hafi verið komið þar á og sé það með nokkru öðru sniði en önnur hús hverfisins.  Mikilvægasta frávikið varði inngang hússins en hann snúi ekki út að götu eins og á öllum öðrum húsum hverfisins heldur snúi hann beint að húsi kærenda og að þeim hluta hússins þar sem svefnherbergi þeirra sé.  Að þessu leyti sé húsið að Hlyngerði 6 og hús kærenda frábrugðin öðrum húsum í hverfinu.  Ofan á þetta bætist að svefnherbergisgluggi kærenda snúi beint út að tröppum að aðalinngangi hússins að Hlyngerði 6.  Af þessu stafi töluvert ónæði fyrir kærendur og muni það aukast til muna með hinni kærðu samþykkt.  Við blasi að breytingin muni hafa verulega áhrif á kærendur og næði þeirra. 

Kærendur bendi á að húsunum við Hlyngerði og Seljagerði sé raðað upp samkvæmt ákveðnu skipulagi og standi annað hvert hús við Hlyngerði nær götunni heldur en húsið við hliðina.  Í fullu samræmi við þetta standi húsin við Seljagerði.  Þannig skapist jafnvægi í fjarlægð milli húsa í hverfinu og hafi þetta verið skipulagt svona með það fyrir augum að sem mest fjarlægð yrði á milli húsa.  Hin kærða samþykkt gangi því þvert gegn þessu skipulagi. 

Kærendur bendi einnig á að teikningar skipulagsstjóra í bréfi hans, dags. 17. september 2008, gefi ekki rétta mynd af heimiluðum breytingum á húsinu að Hlyngerði 6 og erfitt sé að sjá af þeim stækkun þess.  Hið rétta sé að fyrirhuguð viðbygging sé nánast þriðjungur af lengd hússins.  Um sé að ræða fjögurra metra lengingu þess í átt að húsi kærenda og því sé hafnað röksemdum skipulagsstjóra um að hin kærða breyting muni ekki raska næði kærenda. 

Ljóst sé að fyrirhugað breyting muni valda kærendum mikilli röskun og tjóni.  Stækkunin sé umtalsverð og feli í sér að húsið muni standa mun nær húsi kærenda en það geri í dag.  Hús kærenda standi í fimm metra fjarlægð frá lóðarmörkum Hlyngerðis 6 en húsið að Hlyngerði 6 standi níu metra frá lóðarmörkunum.  Með hinni kærðu samþykkt verði húsið að Hlyngerði 6 komið nánast upp að lóðamörkunum en húsið muni standa einungis 3,5 m frá þeim.  Þetta muni hafa í för með sér ónæði og takmarka mjög útivistarmöguleika í bakgarði kærenda ásamt því að valda mikilli skuggamyndun á lóð þeirra. 

Kærendur muni verða fyrir umtalsverðu tjóni verði af hinni kærðu samþykkt.  Fyrir utan þá röskun sem breytingin muni augljóslega valda sé óhætt að segja að breytingin muni einnig hafa áhrif á verðmæti fasteignar þeirra.  Eins og bent hafi verið á muni kærendur verða þeir einu eigendur fasteigna í hverfinu sem ekki muni njóta sömu fjarlægðar frá húsi nágranna síns og aðrir.  Burt séð frá því augljósa ónæði sem stækkun hússins að Hlyngerði 6 muni valda kærendum sé fullyrt að hin kærða samþykkt muni einnig valda því að söluverðmæti fasteignar þeirra lækki og möguleikar til sölu minnki í samanburði við önnur hús í hverfinu. 

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að í gildi sé deiliskipulagið „Espigerði“, sem hafi verið samþykkt í borgarráði 3. nóvember 1971, en skilmálar þess, í júlí 1972.  Samkvæmt því sé heimilt að reisa einbýlishús á svæðinu, húsin skuli vera innan byggingarreits og grunnflötur ekki stærri en 170 m2 , að bílgeymslu meðtalinni.  Heildarrúmmál sé heimilað 900 m3.  Með vísan til heimilað rúmmáls megi áætla að um tveggja hæða hús sé að ræða sem geti orðið allt að 340 m2 miðað við eðlilega salarhæð.  Bent sé á að húsið að Hlyngerði 6 hafi þegar verið byggt er deiliskipulagið hafi verið samþykkt og falli húsið undir það, sem og skipulagsskilmálana.  Árið 2004 hafi verið gefið út byggingarleyfi fyrir bílskúr með kjallara á lóðinni að Hlyngerði 6.

Á deiliskipulagssvæðinu séu 42 einbýlishúsalóðir.  Þegar skoðað sé flatarmál og rúmmál húsanna á vef Fasteignaskár komi í ljós að fimm hús á svæðinu séu rúmlega 340 m2 og hæsta skráða byggingarmagn sé 375,4 m2.  Rúmmál flestra húsanna, eða 29 húsa, sé á bilinu 900-1000 m3.  Hæst fari það upp í 1.086 m3.  Þessi samanburður, og það að húsin séu staðsett innan byggingarreits, gefi vísbendingu um að framkvæmd deiliskipulagsins hafi verið mikið til í samræmi við það. 

Hin kærða samþykkt feli í sér að byggingarreitur hússins að Hlyngerði 6 sé stækkaður og þar heimiluð viðbygging.  Eftir breytinguna yrði húsið 375 m2 að stærð innan byggingarreits, eða innan hámarksstærðar einbýlishúsa á svæðinu. 

Bent sé á að við samþykkt málsins hafi verið tekið tillit til athugasemda þannig að lóðréttum byggingarreit hafi verið breytt og hann felldur utan um fyrirliggjandi skissu af útliti hússins eins og fram komi m.a. í umsögn skipulagsstjóra, dags. 17. september 2008.  Lóðréttur byggingarreitur hússins hafi m.a. orðið þannig að mænir hússins hafi lengst og þakið síðan trappast niður í norðvesturátt að húsi nr. 5 við Seljugerði.  Byggingarreitur fyrir tröppur og svalir hafi verið felldur niður og í stað þess hafi verið bætt inn í skilmála heimild til að tröppur og svalir fari út fyrir byggingarreit eins og alvanalegt sé í deiliskipulagsáætlunum. 

Ekki sé fallist á með kærendum að fyrirhuguð breyting gangi gegn upprunalegri hugmynd um hverfið í heild, þ.e. að hafa töluvert rými á milli húsanna.  Byggingarreiturinn sé vissulega dýpkaður að hluta til, en ekki sé farið út fyrir byggingarlínu aðliggjandi lóða í vesturátt.  Húsin á svæðinu séu staðsett á norðurhluta lóðanna og útivistargildi lóðanna sé því mest sunnan húsanna.  Það athugist að byggingarstíll hússins sé að mörgu leyti frábrugðinn stíl annara húsa í hverfinu enda hafi það verið byggt áður en deiliskipulagið frá árinu 1971 hafi tekið gildi.  Þegar grunnflötur húsanna á svæðinu sé skoðaður sjáist að þau fylli mörg hver út í byggingarreiti sína, þar á meðal hús kærenda að Seljugerði 5.  Húsið að Hlyngerði 6 fylli aðeins að hluta til út í byggingarreit samkvæmt skipulaginu en sérstaða þess sé sú að ekki sé mögulegt að stækka það innan reitsins án þess að eyðileggja grunngerð þess.  Þessi hlið hússins einkennist af fínlegum byggingarstíl og þyki byggingin gott dæmi um fagurfræði þess tíma sem það sé byggt á. 

Fráleitt sé með öllu að um verulega breytingu á skipulagi hverfisins sé að ræða, og það hafi verið mat borgarinnar að um óverulega breytingu á deiliskipulaginu væri að ræða.  Það sé matsatriði hverju sinni hvort breyting á deiliskipulagi teljist veruleg eða óveruleg og sé hin kærða deiliskipulagsbreyting í öllum skilningi minni háttar.  Áhrif breytingarinnar séu lítil á deiliskipulagið í heild og grenndaráhrif óveruleg.  Breytingin varði einungis eina lóð og hafi áhrif á hagsmuni mjög fárra lóðarhafa. 

Því sé einnig alfarið hafnað að breytingin feli í sér þvílíka röskun á hagsmunum kærenda að það varði ógildingu hinnar kærðu samþykktar.  Ljóst sé að með tilkomu viðbyggingarinnar verði húsið nær aðliggjandi húsi en vakin sé athygli á að fjarlægðin á milli húsanna verði engu að síður 10 metrar.  Ekkert liggi fyrir í málinu sem bendi til þess að kærendur verði fyrir ónæði eða raski umfram það sem búast megi við í þéttbýli.  Ekki sé fallist á að lenging hússins komi til með að valda auknu ónæði eða takmarka útivistarmöguleika þar sem hver og einn lóðarhafi hafi alltaf rétt til þess að nýta garðinn sinn hverju sinni að lóðarmörkum.  Þessar aðstæður séu hluti af því umhverfi sem því fylgi að búa í þéttbýli. 

Hvað varði fullyrðingar kærenda um aukið skuggavarp sé bent á að unnar hafi verið skýringarmyndir sem sýni breytingar á skuggavarpi.  Þegar horft sé á áhrif skuggavarps í þéttbýli sé fyrst og fremst skoðað hvernig skuggar falli á vor- og haustjafndægri, og við sumarsólstöður.  Yfir vetrartímann, þegar fólk sé almennt ekki að njóta útivistar í görðum sínum, sé dagurinn það stuttur og sólin það lágt á lofti að áhrif skuggavarps séu ekki talin skipta eins miklu máli varðandi umhverfisgæði.  Samkvæmt skýringarmyndunum verði breyting á skuggavarpi á norðausturhlið hússins að Seljugerði 5 einungis að morgni dags við jafndægur að vori og hausti.  Breyting hússins sé talin hafa óveruleg áhrif á skuggavarp á lóðinna nr. 5 við Seljugerði.  Skuggavarpsaukningin sé mest á lóðirnar nr. 4 og 6 við Hlyngerði ásamt stíg á borgarlandi þar á milli. 

Hvað varði inngang inn í húsið og staðsetningu hans sé á það bent að staðsetning inngangs sé ekki bundin í skipulagsskilmálum.  Húsið að Hlyngerði 6 hafi þegar verið reist er deiliskipulag svæðisins hafi verið samþykkt og sé það með nokkuð öðru sniði en önnur hús á svæðinu, m.a. sé það kjallari, hæð og ris. 

Ekki sé fallist á að stækkun hússins að Hlyngerði 6 valdi útsýnisskerðingu frá húsi nr. 5 við Seljugerði þar sem útsýni í þessa átt sé nú þegar einungis yfir á lóðina nr. 6 við Hlyngerði.  Varðandi útsýnisskerðingar almennt sé nauðsynlegt að minna á að eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér útsýnisskerðingu, enda sé beinlínis gert ráð fyrir því í skipulags- og byggingarlögum að deiliskipulag geti tekið breytingum.  Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum. 

Ekki sé heldur fallist á að leitt hafi veri í ljós að kærendur verði fyrir fjárhagslegu tjóni vegna breytinganna.  Telji aðilar sig hins vegar geta sannað að þeir hafi orðið fyrir tjóni umfram það sem fasteignareigendur þurfi almennt að sæta í þéttbýli eigi þeir bótarétt samkvæmt 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Málsrök lóðarhafa:  Af hálfu lóðarhafa Hlyngerðis 6 er þess krafist að kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar verði hafnað og er tekið undir sjónarmið Reykjavíkurborgar þar að lútandi. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi samþykktar skipulagsráðs Reykjavíkur frá 24. september 2008 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 6 við Hlyngerði, er fól í sér heimild til stækkunar húss og byggingarreits.  Var málsmeðferð hinnar kærðu samþykktar hagað í samræmi við 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og grenndarkynntu borgaryfirvöld tillögu að breyttu deiliskipulagi svæðisins.  Þar er í gildi deiliskipulag frá árinu 1971 og samkvæmt því er heimilt að reisa á hverri lóð, innan byggingarreits, einbýlishús sem séu 170 m² að grunnfleti, að bílgeymslu meðtalinni.  Húsið að Hlyngerði 6 var þegar risið er deiliskipulag þetta var samþykkt en ekki hafði verið reistur bílskúr á lóðinni.  Segir í skilmálum skipulagsins varðandi þá lóð að staðsetning bílskúrs verði ákveðin síðar.  Í gögnum sem lögð voru fyrir úrskurðarnefndina kemur fram að á árinu 2004 var veitt leyfi fyrir bílskúr á lóðinni, sem er kjallari og hæð, samtals 65 m².  Er hann staðsettur utan þess byggingarreits sem markaður er á deiliskipulagsuppdrætti, án þess að samþykkt hafi verið breyting á deiliskipulagi svæðisins. 

Samkvæmt 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga er óheimilt að breyta skipulagi svæðis þar sem framkvæmt hefur verið í ósamræmi við skipulag fyrr en hin ólöglega bygging, eða byggingarhluti, hefur verið fjarlægð, jarðrask afmáð eða starfsemi hætt.  Stóð þetta ákvæði í vegi fyrir því að unnt væri að breyta gildandi deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 6 við Hlyngerði og marka þar m.a. byggingarreit fyrir áður gerðum bílskúr, sem reistur hafði verði í bága við gildandi skipulag. 

Í upphaflegum skilmálum deiliskipulags svæðisins er byggingarreitur húsa afmarkaður og er þar í engu getið um heimild til að hafa tröppur og svalir utan hans.  Í hinni kærðu samþykkt er aftur á móti heimilað að tröppur og svalir hússins að Hlyngerði 6 nái 1,5 m út fyrir byggingarreit, en hann er jafnframt stækkaður um 4 m í átt að húsi kærenda.  Þá verður nýtingarhlutfall lóðarinnar eftir hina kærðu breytingu nokkru hærra en almennt gildir um lóðir á svæðinu. Hafa ekki verið færð fram málefnaleg rök fyrir því að aðrar byggingarheimildir eigi að gilda, hvað þetta varðar, fyrir lóðina að Hlyngerði 6 en gilda um aðrar lóðir á svæðinu.

Loks verður ekki talið að unnt hefði verið að líta á umrædda breytingu sem óverulega í skilningi 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga ef skilyrði hefðu að öðru leyti verið fyrir hendi til að gera breytingu á skipulagi í þá veru sem í hinni kærðu ákvörðun fólst og var meðferð málsins að því leyti ekki í samræmi við ákvæði 26. gr. laganna.   

Með vísan til alls þess sem að framan er rakið verður hin kærða ákvörðun felld úr gildi. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 24. september 2008, um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 6 við Hlyngerði, er felld úr gildi. 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

___________________________   ___________________________
Ásgeir Magnússon                                Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

100/2008 Nýlendureitur

Með

Ár 2010, fimmtudaginn 4. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 100/2008, kæra á samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 24. september 2008 um breytt deiliskipulag Nýlendureits vegna lóðarinnar nr. 24c við Nýlendugötu í Reykjavík. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur  

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. nóvember 2008, er barst úrskurðarnefndinni hinn 6. sama mánaðar, kæra L, L, A og Ó, eigendur fasteignarinnar að Nýlendugötu 24b í Reykjavík, samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 24. september 2008 um breytt deiliskipulag Nýlendureits vegna lóðarinnar nr. 24c við Nýlendugötu.  Auglýsing um gildistöku hinnar kærðu ákvörðunar birtist í B-deild Stjórnartíðinda 23. febrúar 2009. 

Af hálfu kærenda er krafist ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.  Þá gerðu kærendur ennfremur kröfu um stöðvun réttaráhrifa en úrskurðarnefndin hefur ekki fjallað sérstaklega um þá kröfu þar sem engar framkvæmdir hafa átt sér stað á grundvelli hinnar kærðu ákvörðunar. 

Málavextir:  Árið 2007 var samþykkt deiliskipulag svokallaðs Nýlendureits eða svæðis er markast af Vesturgötu, Ægisgötu, Mýrargötu og Seljavegi.  Samkvæmt deiliskipulaginu var gert ráð fyrir nýrri lóð að Nýlendurgötu 24c er nýta átti undir byggingu á einni hæð fyrir spennistöð Orkuveitu Reykjavíkur.  Var lóðin staðsett norðan hússins að Nýlendugötu 24b og var gert var ráð fyrir byggingarreit miðja vegu milli þeirrar lóðar og lóðarinnar að Mýrargötu 16. 

Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 13. júní 2008 var tekin fyrir tillaga að breytingu á deiliskipulagi Nýlendureits vegna lóðarinnar nr. 24c við Nýlendugötu.  Fól tillagan í sér að lóðarmörk og byggingarreitur spennistöðvarinnar yrðu færð um nokkra metra til suðvesturs, nær húsi kærenda að Nýlendugötu 24b.  Var samþykkt að grenndarkynna tillöguna hagsmunaaðilum og komu m.a. kærendur athugasemdum á framfæri við skipulagsyfirvöld. 

Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs 24. september 2008 þar sem lögð var fram umsögn skipulagsstjóra, dags. sama dag.  Í umsögninni var lagt til að breytingin yrði til bráðabirgða og þegar Mýrargatan yrði færð skyldi spennistöðin færð sem næst þeim stað sem upphaflega hefði verið gert ráð fyrir.  Þangað til skyldi spennistöðin staðsett eins langt og unnt væri frá íbúðarhúsunum við Nýlendugötu.  Þá skyldi útlit stöðvarinnar falla vel að byggðinni í kring og allur frágangur byggingar og lóðar vera vandaður.  Tillaga að útliti stöðvarinnar skyldi kynnt skipulagsráði.  Skipulagsráð samþykkti tillögu skipulagsstjóra með eftirfarandi bókun:  „Samþykkt með þeim breytingum sem fram koma í umsögn skipulagsstjóra og með vísan til a-liðar 12. gr. samþykktar um skipulagsráð.“ 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er því haldið fram að hin kærða deiliskipulagsbreyting hafi í för með sér skerðingu á lóð þeirra að Nýlendugötu 24b.  Kærendur hafi unnið hefðarrétt (eignarhefð) og/eða afnotahefð að þeim hluta lóðarinnar að Nýlendugötu 24c sem hafi í 60 ár verið innan girðingar lóðarinnar Nýlendugötu 24b og hafi jafnlengi verið nýtt af eigendum þess húss.  Færsla byggingarreitsins skerði því lóðina að Nýlendugötu 24b. 

Þá halda kærendur því fram að rafsegulsvið frá væntanlegri spennistöð muni hafa skaðleg áhrif á heilsufar íbúa nærri henni og megi búast við því að hin kærða skipulagsbreyting muni fæla stóran hóp fólks frá kaupum á fasteign þeirra og rýra verðgildi hennar. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að tilgangur hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið sá að flýta flutningi spennistöðvarinnar.  Nauðsynlegt hafi reynst að breyta staðsetningu lóðar og byggingarreits spennistöðvarinnar lítillega þar sem staðsetning hans samkvæmt upphaflegu deiliskipulagi sé í núverandi götustæði Mýrargötu og ekki hafi verið tekin ákvörðun um tímasetningu á tilfærslu götunnar.  Lóð og byggingarreit spennistöðvarinnar hafi verið snúið um því sem næst 90 gráður og færð úr götustæðinu um fáeina metra til suðvesturs.  Breytingin sé til bráðabirgða. 

Ekki séu færð nein rök fyrir því með hvaða hætti skipulagsbreytingin skerði lóðina nr. 24b við Nýlendugötu, enda ekki um neina skerðingu að ræða.  Því sé algjörlega hafnað að eigendur hússins að Nýlendugötu 24b hafi áunnið sér hefðarrétt norðan hússins.  Verði ekki með nokkru móti séð að slíkur réttur hafi stofnast. 

Ekki sé talið að hætta stafi af spennistöðinni, enda bendi ekkert til þess að heilsufarstjón hljótist af nálægð við spennistöðvar.  Hafi kærendur ekki sýnt fram á að heilsu íbúa sé hugsanlega hætta búin vegna byggingar umræddrar spennistöðvar.  Sérstaklega sé vakin athygli á að breytingin sé til bráðabirgða.  Þegar Mýrargatan verði færð verði spennistöðin færð sem næst þeim stað sem upphaflega hafi verið gert ráð fyrir.  Þangað til verði spennistöðin staðsett eins langt og unnt sé frá íbúðarhúsum við Nýlendugötu.  Þá hafi það verið skilyrt að útlit stöðvarinnar félli vel að byggðinni í kring og að allur frágangur byggingar og lóðar yrði vandaður. 

Ekki verði séð með hvaða hætti deiliskipulagsbreytingin muni rýra verðmæti eignar kærenda.  Sé í því sambandi ástæða til að benda á ákvæði 33. gr. skipulags- og byggingarlaga en þar komi fram að ef gildistaka skipulags valdi því að verðmæti fasteignar lækki, nýtingarmöguleikar hennar skerðist frá því sem áður hafi verið heimilt eða hún rýrni svo að hún nýtist ekki til sömu nota og áður eigi sá sem sýnt geti fram tjón af þessum sökum rétt á bótum úr borgarsjóði eða hann leysi fasteignina til sín.  Þessi málsástæða leiði því ekki til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar. 

Nauðsynlegt sé að minna á að eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar séu gerðar á skipulagi sem geti haft í för með sér skerðingu á útsýni, aukið skuggavarp, umferðaraukningu eða aðrar breytingar, enda sé beinlínis gert ráð fyrir því í skipulags- og byggingarlögum að deiliskipulag geti tekið breytingum.  Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi samþykktar skipulagsráðs Reykjavíkur frá 24. september 2008 um breytt deiliskipulag Nýlendureits vegna lóðarinnar nr. 24c við Nýlendugötu í Reykjavík.  Felur samþykktin í sér að mörk lóðarinnar nr. 24c við Nýlendugötu og byggingarreit eru færð um nokkra metra til suðvesturs. 

Í deiliskipulagi svæðisins, sem samþykkt var á árinu 2007, var tekin ákvörðun um leik- og dvalarsvæði og nýja lóð undir spennistöð austan þess, norðvestan við lóð kærenda að Nýlendugötu 24b.  Var með þeirri ákvörðun ráðstafað þeirri spildu sem kærendur tekja sig hafa eignast rétt til fyrir hefð og koma þær ákvarðanir ekki til endurskoðunar í máli þessu.  

Hús kærenda stendur nærri mörkum lóðar þeirra að fyrrnefndu leik- og dvalarsvæði en ekki verður þó talið að hin kærða deiliskipulagsbreyting hafi slík grenndaráhrif gagnvart eign kærenda að ógildingu varði.  Er þá til þess litið að fyrirhugað mannvirki er lítið að umfangi og þar að auki til bráðabirgða, en fyrir liggur að færa á umrædda spennistöð fjær eign kærenda við færslu Mýrargötu til norðurs. 

Þá hefur hvorki verið sýnt fram á að hætta stafi af fyrirhugðari spennistöð né að hin kærða ákvörðun sé haldin neinum öðrum annmörkum, hvað varðar form eða efni, er leitt gætu til ógildingar hennar og verður kröfu kærenda því hafnað. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikilla anna og málafjölda hjá úrskurðarnefndinni. 

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu samþykktar skipulagsráðs Reykjavíkur frá 24. september 2008 um breytt deiliskipulag Nýlendureits vegna lóðarinnar nr. 24c við Nýlendugötu í Reykjavík. 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

______________________________   _____________________________
Ásgeir Magnússon                                       Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

56/2008 Fálkagötureitur

Með

Ár 2010, fimmtudaginn 4. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 56/2008, kæra á ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 15. maí 2008 um deiliskipulag fyrir Fálkagötureit, sem afmarkast af Tómasarhaga, Hjarðarhaga, Suðurgötu, lóðum við Fálkagötu 1-13 og Tómasarhaga 7. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 31. júlí 2008, er barst nefndinni 1. ágúst sama ár, kærir Guðfinna Jóhanna Guðmundsdóttir hdl., f.h. byggingarfélagsins B ehf., eiganda lóðarinnar að Fálkagötu 26 í Reykjavík, ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 15. maí 2008 um deiliskipulag fyrir Fálkagötureit, sem afmarkast af Tómasarhaga, Hjarðarhaga, Suðurgötu, lóðum við Fálkagötu 1-13 og Tómasarhaga 7.  Tók ákvörðunin gildi með birtingu auglýsingar þar um í B-deild Stjórnartíðinda hinn 8. júlí 2008. 

Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi en til vara að ákvörðunin verði felld úr gildi að því leyti sem hún brjóti gegn hagsmunum og réttindum kæranda og að lagt verði fyrir skipulagsyfirvöld í Reykjavík að lagfæra skipulagið. 

Málavextir:  Á árinu 2006 var fyrirspurn beint til borgaryfirvalda um hvort heimilað yrði að byggja þriggja hæða steinsteypt fjölbýlishús með kjallara og rishæð, eða inndreginni þakhæð, á lóðinni að Fálkagötu 26, en fyrir er á lóðinni einlyft timburhús.  Urðu málalyktir þær að umsótt bygging þótti ná of langt inn í lóð og væri of há, en lagt var til að unnið yrði deiliskipulag fyrir umrætt svæði. 

Á fundi skipulagsráðs 7. febrúar 2007 var lögð fram forsögn skipulagsfulltrúa að deiliskipulagi fyrir Fálkagötu, reiti 1.553.0, 1.553.1, 1.553.2 og hluta af reit 1.554.2.  Skipulagráð samþykkti forsögn skipulagsfulltrúa og að hún yrði kynnt fyrir hagsmunaaðilum á skipulagssvæðinu.  Nokkrar ábendingar bárust frá íbúum við þá kynningu.  Tillaga að deiliskipulagi Fálkagötureits var síðan lögð fyrir skipulagsráð hinn 24. október 2007 og lágu jafnframt fyrir fundinum ýmsar eldri fyrirspurnir um framkvæmdir á reitnum ásamt samantekt skipulagsstjóra um athugasemdir, dags. 22. október sama ár.  Var samþykkt að kynna tillöguna fyrir hagsmunaaðilum og hverfisráði Vesturbæjar.  Að þeirri kynningu lokinni samþykkti skipulagsráð hinn 28. nóvember 2007 að auglýsa skipulagstillöguna og vísaði málinu til borgarráðs. 

Eftir auglýsingu og kynningu tillögunnar tók skipulagsráð hana fyrir á fundi 7. maí 2008.  Lágu þá fyrir nokkrar athugasemdir er borist höfðu, m.a. frá kæranda, ásamt umsögn Húsafriðunarnefndar ríkisins, dags. 14. mars 2008, og umsögn skipulagsstjóra, dags. 2. maí sama ár.  Var skipulagstillagan samþykkt með þeim breytingum sem fram komu í umsögn skipulagsstjóra og staðfesti borgarráð þá afgreiðslu hinn 15. maí 2008. 

Málsrök kæranda:  Kærandi byggir á því að ekki hafi verið gætt jafnræðis við gerð hins kærða deiliskipulags og að ákvæði um verndun byggðamynsturs hafi verið sett inn í tillöguna eftir að hún hafi verið auglýst og beri því að fella deiliskipulagið úr gildi, eða a.m.k. að því leyti er það snerti lóð kæranda. 

Samkvæmt jafnræðisreglu íslensks réttar skuli þeir sem svipað sé ástatt um sæta sömu meðferð.  Hús kæranda sé á milli Fálkagötu 24 og 28.  Fálkagata 24 skiptist í 24 og 24a.  Í deiliskipulaginu sé gert ráð fyrir að hús kæranda megi vera jafn hátt og Fálkagata 24 en hvorki í sömu hæð og Fálkagata 24a né Fálkagata 28, 30 og 32 eins og kærandi hafi farið fram á við deiliskipulagsgerðina.  Skjóti það skökku við að eigendur hússins að Fálkagötu 30 fái að hækka það í sömu hæð og Fálkagata 28 en ekki kærandi, sem eigi fasteign við hina hlið þess húss.  Ekki verði ráðið af rökstuðningi borgarinnar að jafnræðis hafi verið gætt við skipulagsgerðina, heldur hafi geðþótti ráðið för.  Ekkert í rökstuðningi borgaryfirvalda réttlæti hvers vegna hús kæranda megi ekki vera í sömu hæð og önnur hús og þá sérstaklega hús nr. 30 sem heimilað sé að hækka.  Ekki verði séð að mismunandi skipulagslegar forsendur réttlæti þennan mismun.  Þvert á móti sé ósk kæranda í samræmi við markmið deiliskipulagsins um hæðir húsa. 

Ákvæði um verndun byggðamynsturs á umræddum reit hafi verið sett í deiliskipulagstillöguna eftir auglýsingu hennar til kynningar.  Sé sú ráðstöfun byggð á órökstuddu mati skipulagsyfirvalda sem fari gegn jafnræði eigenda fasteigna á svæðinu og hagsmunum kæranda.  Ákvörðun skipulagsyfirvalda, um að verða ekki við óskum kæranda um sambærilega nýtingu lóðar sinnar við nærliggjandi lóðir og sem væri í samræmi við skipulagsforsögn og markmið skipulagsins, beri að ógilda.  Í skipulagsforsögn komi m.a. fram að eitt helsta viðfangsefni væntanlegs deiliskipulags sé að stuðla að hæfilegri uppbyggingu og endurnýjun á reitnum.  Athuga þurfi hvort hægt sé að fjölga íbúðum og hvernig hægt sé að leysa bílastæðamál.  Þá komi fram að við mótun byggðamynsturs beri að hafa í huga mælikvarða þeirrar byggðar sem fyrir sé á svæðinu.  Ekki sé gert ráð fyrir hærri húsum en þremur hæðum með risi eða inndreginni hæð.  Umfang húsanna þurfi að vera á mælikvarða núverandi byggðar og gæta þurfi að skuggavarpi.  Beiðni kæranda hafi verið í samræmi við þetta og sé því synjun skipulagsyfirvalda óskiljanleg og þá sérstaklega í ljósi þess að byggðin sé ekki að lækka í umrædda átt, enda hús nr. 24a í sömu hæð og hús það sem kærandi hafi óskað eftir að fá að byggja.  Þá hafi kærandi lagt fram uppdrátt skuggavarps sem sýni að það sé ekki meira en gangi og gerist í sambærilegum hverfum og á lóðum í kring. 

Ákvörðun um verndun byggðamynsturs hafi fjárhagsleg áhrif á hagsmuni kæranda og komi í veg fyrir eðlilega uppbyggingu á lóð hans.  Ákvæðið hafi ekki verið í auglýstri tillögu heldur sett inn eftir á og án þess að kæranda gæfist kostur á að tjá sig um það.  Þá hafi verið heimiluð hækkun á húsinu á þar næstu lóð til samræmis við húsið sem liggi á milli þess húss og húss kæranda.  Um það mikla breytingu sé að ræða frá auglýstri tillögu að fella beri deiliskipulagið úr gildi, a.m.k. er varði lóð kæranda, og leggja fyrir skipulagsyfirvöld að heimila jafn mikla uppbyggingu á lóð hans eins og heimilað sé á lóðinni nr. 30 við Fálkagötu. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Borgaryfirvöld fara fram á að kröfum kæranda verði hafnað.  Ljóst sé að meðferð umdeildrar deiliskipulagstillögu hafi að öllu leyti verið í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga. 

Ekki hafi verið lagst gegn því að kærandi fengi að auka byggingarmagn á lóð sinni og sé honum heimilt skv. deiliskipulaginu að byggja jafnhátt og Fálkagata 24 eða rífa núverandi hús og byggja nýtt í sömu hæð innan byggingarreits.  Því hafi verið komið til móts við kæranda eftir auglýsingu tillögunnar, en í henni hafi ekki verið gert ráð fyrir að kærandi fengi að rífa húsið, heldur einungis stækka núverandi hús. 

Við skipulagsgerð þurfi alltaf að meta aðstæður á lóðum sem geti verið mismunandi.  Á þeim lóðum þar sem veittar séu heimildir til viðbygginga og/eða nýbygginga sé kveðið á um mismunandi hæð húsa sem endurspegli samspil við hæð annarra húsa og fleiri atriði sem máli geti skipt, s.s. legu, götuhalla og dýpt aðlægra húsa.  Hvergi sé kveðið á um það í skipulags- og byggingarlögum að hæð húsa skuli vera sú sama á aðliggjandi lóðum þegar deiliskipulagt sé í þröngri og gamalli byggð.  Væri það fásinna og ekki í takt við stefnumörkun í forsögn skipulagsins að heimila jafnmikla uppbyggingu á öllum lóðum.  Meta þurfi hverja lóð fyrir sig þegar byggingarmagn sé ákveðið og sé því vísað á bug að með því sé gengið gegn jafnræði borgaranna. 

Ákveðið hafi verið að fara ekki hærra með húsin norðan Fálkagötu vegna áhrifa skuggavarps, en undantekningin á því sé Fálkagata 30 sem eðlilegt þótti að hafa í sömu hæð og aðliggjandi hús þannig að þar myndist ein heild.  Áréttað sé að skipulagsvaldið sé hjá sveitarfélögunum og í jafnræðisreglu stjórnsýslulaga felist ekki skylda til að heimila borgurunum að byggja á þann hátt sem þeir óski, jafnvel þótt þeir geti bent á önnur hús í nágrenninu máli sínu til stuðnings.  Þótt Fálkagata 28 sé þrjár hæðir þýði það ekki að Fálkagata 26 megi eða eigi að vera það líka.  Ef slíku yrði játað væru skipulagslög væntanlega með öllu óþörf. 

Skýringin á því að verndun byggðamynsturs fyrir Fálkagötu hafi ekki verið sett inn fyrr en eftir auglýsingu umræddrar skipulagstillögu sé sú að húsakönnun Minjasafns Reykjavíkur hafi ekki borist fyrr en eftir auglýsingu hennar.  Skipulagstillagan hafi engu að síður verið unnin í anda slíkrar verndunar þar sem ekki hafi verið gert ráð fyrir miklum breytingum á reitnum.  Þess misskilnings virðist gæta hjá kæranda að ákvæði um verndun byggðamynsturs feli í sér friðun.  Um hverfisverndarsvæði gildi sérstök ákvæði í skipulagsáætlunum sem sveitarstjórnir hafi sett en þar sé t.d. kveðið á um verndun sérkenna eldri byggðar eða annarra menningarsögulegra minja án þess að um lögformlega friðun sé að ræða.  Samkvæmt húsakönnuninni hafi verið lagt til að byggðarmynstur svæðisins nyti verndar.  Tilgangur deiliskipulagsins komi fram í skipulagsforsögn, en þar segi að eitt helsta markmið væntanlegs deiliskipulags á þessum reit verði að stuðla að hæfilegri uppbyggingu og endurnýjun á reitnum, en um leið hlúa að því sem fyrir sé og búa þannig um hnútana að uppbygging geti gerst á forsendum þeirrar byggðar sem þar standi.  Á þessu sé hnykkt í skipulagsskilmálum deiliskipulagsins.  Einnig segi í skipulagsforsögn að athuga þurfi hvort hægt sé að fjölga íbúðum og hvernig sé hægt að leysa bílastæðamál. Tryggja skuli að nýbyggingar og viðbyggingar falli vel að því umhverfi sem fyrir sé.  Markmið skipulagsins um verndun byggðamynsturs breyti engu fyrir kæranda enda sé nú heimilað niðurrif núverandi húss á lóð hans í samræmi við óskir hans þar um. 

Verði ekki séð að ákvæði um verndun byggðamynsturs, þótt það hafi verið sett í deiliskipulagið eftir auglýsingu þess, sé svo mikil breyting að raskað geti gildi þess, enda séu ákvæði um verndun byggðamynsturs ekki bindandi heldur byggist þau á mati hverju sinni.  Sama gildi um þær breytingar aðrar sem gerðar hafi verið eftir auglýsingu skipulagstillögunnar.  Þær séu ekki þess eðlis að þær snerti gildi hennar. 

Hafna beri varakröfu kæranda með sömu rökum og aðalkröfu en vakin sé athygli á því að það sé utan valdsviðs úrskurðarnefndarinnar að kveða á um skyldu sveitastjórnar til að heimila uppbyggingu á lóð kæranda í samræmi við kröfu hans og beri því að vísa þeim hluta kröfunnar frá. 

Sérstaklega skuli áréttað að eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér breytingar á þeirra nánasta umhverfi.  Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir.  Kærandi hafi ekki rennt stoðum undir fullyrðingu sína um verðrýrnun fasteignar hans vegna hinnar kærðu ákvörðunar en í 33. gr. skipulags- og byggingarlaga sé þeim, sem geti sýnt fram á að gildistaka skipulags valdi þeim fjárhagslegu tjóni tryggðar bætur eins og nánar greinir í ákvæðinu. 

—————–

Frekari rök og ítarlegri sjónarmið aðila liggja fyrir í málinu, sem ekki verða rakin hér nánar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn þess. 

Niðurstaða:  Hið kærða deiliskipulag tekur að stærstum hluta til gróinnar byggðar sem hefur ekki áður verið deiliskipulögð.  Af forsögn skipulagsins má ráða að tilefni skipulagstillögunnar hafi verið það að nokkuð hafi verið um umsóknir um endur- og viðbyggingar á svæðinu.  Í greinargerð skipulagsins er markmið þess skýrt svo að stuðlað sé að hæfilegri uppbyggingu og endurnýjun á reitnum sem skuli taka mið af þeirri byggð sem fyrir sé.  Vegna verndunar byggðamynsturs, þar sem það eigi við, skuli við breytingar taka mið af mælikvarða byggðar og hlutföllum húsa.  Við Fálkagötu er heimiluð hækkun húsa á 8 lóðum af 32 og þá mest um eina hæð og ris.  Á lóð kæranda er heimiluð stækkun og hækkun húss til jafns við hæð húss nr. 24 við Fálkagötu. 

Í máli þessu er fyrst og fremst deilt um það hvort mismunandi heimildir til aukinnar nýtingar einstakra lóða samkvæmt hinni kærðu deiliskipulagsákvörðun feli í sér ólögmæta mismunun og fari gegn markmiðum skipulagsins.  Þá er um það deilt hvort málsmeðferð tillögunnar sé haldin þeim annmörkum að leiða eigi til ógildingar. 

Hugmyndir að hinu kærða deiliskipulagi voru kynntar hagsmunaðilum á sínum tíma og tekin afstaða til ábendinga og athugasemda er fram komu við þá kynningu.  Deiliskipulagstillagan var auglýst í samræmi við 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og var bæja- og húsakönnun framkvæmd samhliða deiliskipulagsgerðinni samkvæmt 5. mgr. 23. gr. laganna.  Lá niðurstaða hennar fyrir við meðferð skipulagstillögunnar að lokinni kynningu og var verndun byggðamynsturs víkkuð út og hún látin ná til reita við Fálkagötu, lóða við Tómasarhaga og Smyrilsveg með hliðsjón af niðurstöðu þeirrar könnunar.  Þá voru þær breytingar gerðar eftir auglýsingu tillögunnar að byggingarreitur á einni lóð var stækkaður um 5 fermetra, heimiluð var hækkun þaks á einu húsi, felld niður heimild fyrir kvistum á norðurhlið eins húss og heimild veitt fyrir niðurrifi húss kæranda og byggingu nýs húss í samræmi við byggingarheimildir skipulagstillögunnar. 

Bæja- og húsakönnun samkvæmt 5. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga er gerð við skipulagningu þegar byggðra hverfa svo skipulagsyfirvöld geti haft hana til hliðsjónar við gerð skipulags, svo sem við ákvarðanatöku um verndun byggðamynsturs, friðun húsa eða um það hvaða mannvirki sem fyrir séu á skipulagssvæðinu megi víkja.  Þykir hvorki orðalag tilvitnaðs ákvæðis né tilgangur þess, sem lýtur fyrst og fremst að skipulags- og almannahagsmunum, eiga að leiða til þess að óhjákvæmilegt sé að könnunin liggi fyrir við auglýsingu skipulagstillögu til kynningar. 

Þá verða framangreindar breytingar, sem gerðar voru á skipulagstillögunni að lokinni kynningu hennar, ekki taldar breyta tillögunni í grundvallaratriðum eða að öðru leyti vera þess eðlis að leiða hefði átt til auglýsingar og kynningar tillögunnar að nýju samkvæmt 2. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga. 

Um framsetningu deiliskipulagsuppdráttar er fjallað í gr. 5.4.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Á slíkum uppdrætti skal setja fram stefnu og skipulagsskilmála sem fram koma í skipulagsgreinargerð, eftir því sem við getur átt, m.a. um hæðarlegu, hámarkshæð bygginga, byggingarmagn á lóð í fermetrum og/eða hæðafjölda.  Skipulagsuppdráttur hins kærða deiliskipulags er ekki í samræmi við greint ákvæði skipulagsreglugerðar.  Ber hann ekki með sér heimilaðar breytingar sem kveðið er á um í skipulagsskilmálum að öðru leyti en því að stækkun byggingarreita virðist hafa verið færð inn á uppdráttinn.  Ekki kemur fram breyttur hæðafjöldi, hámarkshæðir húsa eða breytt nýtingarhlutfall lóða.  Hins vegar er gerð grein fyrir heimilaðri stækkun húsa á einstökum lóðum í skipulagsskilmálum og jafnframt sýndar skýringarmyndir sem sýna snið húsaraða á skipulagssvæðinu og má af því ráða efnisinntak skipulagsins.  Með hliðsjón af framansögðu, og því að hið kærða deiliskipulag felur í sér tiltölulega litlar breytingar á mótaðri byggð, þykir ekki alveg næg ástæða til að fella ákvörðunina úr gildi vegna greinds ágalla á framsetningu hennar. 

Skipulagsvald í hverju sveitarfélagi er í höndum sveitarstjórnar, sbr. 2. mgr. 3. gr. og 23. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Skipulagsvaldið er tæki sveitarstjórnar til að ráða þróun byggðar og umhverfis í sveitarfélaginu og í skjóli þess valds eru til dæmis teknar ákvarðanir um þéttleika byggðar og byggðamynstur við skipulagsgerð.  Hið kærða deiliskipulag hefur m.a. það markmið samkvæmt greinargerð þess að varðveita sem best byggðamynstur umrædds svæðis og aðlaga viðbyggingar við eldri hús að götumynd þeirri sem fyrir er.  Hafa skipulagsyfirvöld talið þessu markmiði best náð með því að heimila hækkun húss kæranda að Fálkagötu 26 til samræmis við hæð húss nr. 24 við Fálkagötu  í stað hússins að Fálkagötu 28, sem er mun hærra.  Fallist er á að greint skipulagsmarkmið sé lögmætt og málefnalegt og verður mati skipulagsyfirvalda í þessu efni ekki hnekkt eins og hér stendur á.  Mismunandi nýtingarhlutfall einstakra lóða helgast m.a. af þessu skipulagsmarkmiði og verður sú mismunun sem af því leiðir ekki talin fara í bága við jafnræðisreglu stjórnsýsluréttarins. 

Að öllu framangreindu virtu þykir hið kærða deiliskipulag ekki haldið slíkum annmörkum að ógildingu varði og verður því ekki fallist á kröfu kærenda þar um.  Með vísan til forsendna að þessari niðurstöðu verður einnig hafnað varakröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar að hluta. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og vegna tafa við gagnaöflun. 

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfum kæranda um ógildingu ákvörðunar borgarráðs Reykjavíkur frá 15. maí 2008 um deiliskipulag fyrir Fálkagötureit í Reykjavík.

___________________________
Hjalti Steinþórsson

____________________________    ___________________________
Ásgeir Magnússon                                   Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

102/2008 Byggðarhorn

Með

Ár 2010, fimmtudaginn 28. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 102/2008, kæra á samþykkt bæjarráðs Árborgar frá 21. ágúst 2008 um deiliskipulag búgarðabyggðar í landi Byggðarhorns. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 10. nóvember 2008, er barst úrskurðarnefndinni hinn 12. sama mánaðar, kærir Ingunn Agnes Kro hdl., f.h. G og S, Grenigrund 29, Selfossi, eigenda lóðar nr. 3 í landi Byggðarhorns, samþykkt bæjarráðs Árborgar frá 21. ágúst 2008 um deiliskipulag búgarðabyggðar í landi Byggðarhorns.  Auglýsing um gildistöku hinnar kærðu ákvörðunar var birt í B-deild Stjórnartíðinda 31. október 2008. 

Af hálfu kærenda er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Í maí 2007 samþykkti bæjarstjórn Árborgar deiliskipulag fyrir hluta jarðarinnar Byggðarhorns, sem gerði ráð fyrir að þar risi svokölluð búgarðabyggð með 26 lóðum, frá 1,8 til 11,0 ha að stærð.  Á svæðinu yrði heimilað að reisa íbúðarhús og starfrækja ýmiskonar atvinnustarfsemi tengda landbúnaði.  Í greinargerð deiliskipulagsins sagði að hver byggingarreitur hefði verið sérstaklega valinn með tilliti til náttúrufars, hæðarlegu og fjarlægðar frá lóðamörkum.  Þá sagði ennfremur að á lóðum sem væru innan við fjórir ha að stærð væri gert ráð fyrir einu íbúðarhúsi, einu útihúsi fyrir dýr og fóður og einni vélageymslu.  Á stærri lóðum væri heimilt að bæta við einu íbúðarhúsi.  Hámarksstærð íbúðarhúsa væri 400 m2 og samanlögð stærð á útihúsi og vélageymslu 1200 m2 á hverri lóð.  Nýtingarhlutfall væri að hámarki 0,1 innan hverrar lóðar.

Skömmu eftir samþykkt deiliskipulagsins var óskað eftir því að gerðar yrðu breytingar á aðalskipulagi og deiliskipulagi svæðisins og lóðum fjölgað.  Á fundi bæjarráðs 2. ágúst 2007 var beiðninni hafnað með eftirfarandi rökstuðningi:  „Bæjarráð Árborgar hafnar framkominni beiðni um breytingu á aðalskipulagi Árborgar við Byggðarhorn og beiðni um breytingu deiliskipulags búgarðabyggðar við Byggðarhorn. Núgildandi deiliskipulag Byggðarhorns var samþykkt af bæjarstjórn Árborgar fyrir tæpum þremur mánuðum og hefur verið unnið samkvæmt því síðan þá. Þær breytingar sem farið er fram á frá gildandi skipulagi teljast umtalsverðar.“

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 23. apríl 2008 var lögð fram tillaga að breyttu deiliskipulagi hluta jarðarinnar Byggðarhorns.  Fól tillagan í sér að lóðir á svæðinu yrðu 1,8 til 7,9 ha að stærð og þeim fjölgað úr 26 í 41.  Sagði í tillögunni að upphaflegt deiliskipulag svæðisins hefði gert ráð fyrir 26 lóðum og allt að 47 íbúðarhúsum, þar sem byggja hefði mátt tvö íbúðarhús á lóðum sem væru stærri en fjórir ha.  Með tillögunni væri gert ráð fyrir 41 lóð.  Væru 35 lóðir innan við fjóra ha að stærð og sex lóðir stærri.  Samtals mætti því byggja 47 íbúðarhús á svæðinu.  Lagði nefndin til að deiliskipulagstillagan yrði auglýst og samþykkti bæjarráð það á fundi sínum 25. s.m.  Komu kærendur á framfæri athugasemdum sínum vegna tillögunnar með bréfi, dags. 7. júní 2008.  Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 14. ágúst 2008 var lagt til við bæjarstjórn að tillaga að breyttu deiliskipulagi yrði samþykkt og að byggingarfulltrúa ásamt bæjarlögmanni yrði falið að svara framkomnum athugasemdum.  Bæjarráð samþykkti tillöguna á fundi 21. ágúst 2008. 

Í bréfi Skipulagsstofnunar til sveitarfélagsins, dags. 11. september 2008, segir m.a. eftirfarandi:  „Byggingarreitir hafa einnig verið stækkaðir og eru mörk þeirra 20 metra frá lóðamörkum.  Skipulagsstofnun telur það óheppilega lausn að hafa einn stóran byggingarreit á hverri lóð og telur að afmarka eigi byggingarreiti innan lóða með þeim hætti að móta yfirbragð og byggðamynstur og að skýrt sé hvar íbúðarhús verði staðsett og hvar hús fyrir atvinnustarfsemi eða útihús, sbr. einnig ákvæði skipulagsreglugerðar í gr. 3.1.4 um að ákveða skuli staðsetningu húsa á lóðum.  Hagsmunaaðilar eiga að geta séð á skipulagi hvar má byggja íbúðarhús og útihús á næstu lóðum auk þess sem það dregur úr líkum á ágreiningi milli nágranna um staðsetningu bygginga.  Þessi aðgreining er einnig sérstaklega mikilvæg m.t.t. réttarstöðu eigenda á þeim lóðum þar sem fleiri en ein íbúð má vera ásamt atvinnuhúsnæði.  Skipulagsstofnun mælir því eindregið með að sveitarfélagið endurskoði afmörkun byggingarreita m.t.t. ofangreinds áður en deiliskipulagið tekur gildi.“ 

Með bréfi sveitarfélagsins til Skipulagsstofnunar, dags. 15. september 2008, var greint frá því að byggingarreitirnir væru með fyrrgreindu sniði til að koma til móts við breytilegan vilja væntanlegra íbúa á svæðinu, án þess að þurfa í framtíðinni að breyta skipulagi og byggingarreitum í tíma og ótíma með allri þeirri fyrirhöfn og kostnaði sem því fylgdi.  Taldi sveitarfélagið litlar líkur á hagsmunaárekstrum þar sem byggingarreitirnir væru 20 m frá lóðamörkum.

Auglýsing um gildistöku hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar birtist í B-deild Stjórnartíðinda 31. október 2008. 

Hafa kærendur skotið framangreindri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar svo sem áður greinir. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á það bent að framkvæmdir á jörðinni hafi hafist í kringum 26. ágúst 2008.  Samkvæmt tölvupósti yfirmanns framkvæmdasviðs sveitarfélagsins til kærenda, dags. 24. september s.á., hafi framkvæmdaleyfi verið veitt 11. ágúst 2008 á grundvelli þágildandi deiliskipulags.  Í sama tölvupósti segi að tekið hafi verið tillit til breyttrar hönnunar lagna við framkvæmdirnar og því telji kærendur að lagnirnar hafi ekki verið lagðar í samræmi við gildandi skipulag.  Það skipulag sem unnið hafi verið eftir hafi ekki öðlast gildi fyrr en með birtingu auglýsingar þar að lútandi 31. október 2008.  Samkvæmt þessu hafi framkvæmdaleyfi í samræmi við nýtt deiliskipulag verið gefið út 11. ágúst 2008, þ.e. áður en deiliskipulagið hafi tekið gildi og meira að segja áður en bæjarráð samþykkti það.  Þá hafi framkvæmdirnar hafist áður en Skipulagsstofnun hafi afgreitt málið 11. september 2008 og löngu áður en skipulagið hafi öðlast gildi. 

Í 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 segi að óheimilt sé að breyta skipulagi svæðis þar sem framkvæmt hafi verið í ósamræmi við skipulag fyrr en hin ólöglega bygging, eða byggingarhluti, hafi verið fjarlægð, jarðrask afmáð eða starfsemi hætt.  Þar sem lagning lagnanna hafi verið í ósamræmi við gildandi skipulag hafi sveitarfélaginu verið óheimilt að breyta skipulaginu fyrr en framkvæmdir sem farið hafi í bága við þágildandi skipulag hafi verið afmáðar.  Af þeim sökum beri að fella hina kærðu samþykkt úr gildi. 

Þá sé á það bent að í 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga komi fram að sveitarstjórn skuli við seinni umræðu í sveitarstjórn „… taka afstöðu til athugasemda sem borist hafa og þess hvort gera skuli breytingar á tillögunni.“  Ljóst sé að bæjarráð hafi ekki tekið afstöðu til athugasemda kærenda áður en tillagan hafi verið samþykkt á fundi þess 21. ágúst 2008, sbr. það að umsögn um athugasemdirnar sé dagsett 1. september 2008.  Slík afgreiðsla sé auðvitað ekki í samræmi við ákvæði áðurnefndrar 25. gr., enda byggi lögin á því að sveitarstjórnin sjálf taki afstöðu til athugasemda sem berist.  Sé hin kærða ákvörðun þegar af þessari ástæðu ógildanleg. 

Í ofangreindu felist einnig brot gegn andmælarétti kærenda, þar sem þeim hefði verið tjáð að þau gætu sent inn frekari mótmæli eftir að umsögn um athugasemdirnar væri komin og þannig veittur ríkari andmælaréttur en samkvæmt skipulags- og byggingarlögum.  Þá sé það meginreglan í stjórnsýslurétti að aðili máls eigi að geta tjáð sig um efni máls áður en stjórnvald taki ákvörðun í því, þannig að aðili geti komið athugasemdum sínum á framfæri og bent á misskilning eða ónákvæmni í gögnum máls. 

Kærendur bendi einnig á að í 11. gr. byggingarskilmála segi:  „Heimilt er að byggja eitt íbúðarhús, útihús og vélageymslu á hverri lóð upp að 4 ha stærð en tvö íbúðarhús á 4 ha og stærri lóðum.“  Í greinargerð deiliskipulagsins segi að gert sé ráð fyrir 41 lóð, þar af 35 sem séu innan við fjórir ha og sex lóðum sem séu stærri en fjórir ha, eða samtals 47 íbúðarhúsum, líkt og heimilt hafi verið samkvæmt eldra skipulaginu.  Í byggingarskilmálum segi einnig í 1. gr. að heimilt sé að byggja á lóðunum alls 47 íbúðarhús ásamt tilheyrandi útihúsum, vélageymslu o.s.frv.  Þegar litið sé á uppdráttinn af lóðunum komi aftur á móti í ljós að átta lóðir, en ekki sex, séu fjórir ha og stærri, þ.e. lóðir nr. 3, 19, 29, 31, 24, 44, 62 og 64.  Samkvæmt 11. gr. byggingarskilmálanna hafi eigendur allra þessara lóða heimild til að byggja tvö íbúðarhús á lóðum sínum.  Heildarfjöldi íbúðarhúsa sé þá kominn upp í 49 en það stangist á við 1. gr. byggingarskilmálanna, sem og greinargerð deiliskipulagsins.  Ekki sé tekið fram í greinargerð með deiliskipulaginu á hvaða lóðum sé heimilt að byggja tvö íbúðarhús.  Geti þetta valdið lóðakaupendum verulegri óvissu.  Sérstaklega sé bent á að sveitarfélagið hafi í engu svarað athugasemdum kærenda varðandi fjölgun útihúsa og vélageymslna á svæðinu.  Heimild til þess að byggja útihús og vélageymslu, að hámarksstærð 1.200 m2, fylgi hverri lóð, sbr. 11. gr. byggingarskilmálanna.  Með fjölgun lóða úr 26 í 41 sé því um að ræða tæplega 60% aukningu á slíku húsnæði. 

Í svörum sveitarfélagsins til kærenda í tilefni af athugasemdum þeirra komi fram að ástæða samþykktarinnar sé sú að upphaflegt deiliskipulag hafi verið í ósamræmi við gildandi aðalskipulag og sé vísað til 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga í þessu sambandi.  Í Aðalskipulagi Árborgar 2005-2025 komi fram að reiknað sé með að lóðir á svæðinu verði 1-5 ha að stærð en þar sem upphaflegt skipulag hafi gert ráð fyrir lóðastærð allt að 10,9 ha hafi það verið í ósamræmi við aðalskipulag.  Því hafi sveitarfélagið talið að breytingin yrði að taka gildi svo gætt væri ákvæða skipulags- og byggingarlaga.  Hvað framangreind rök varði bendi kærendur á að í fyrsta lagi segi eftirfarandi á bls. 39 í aðalskipulaginu:  „Reiknað er með að lóðir verði 1-5 ha að stærð.“  Samkvæmt þessu þurfi lóðirnar ekki skilyrðislaust að vera af stærðinni 1-5 ha.  Í öðru lagi hafi ekki allar lóðirnar verið minnkaðar niður fyrir 5 ha.  Til að mynda ekki stærsta lóðin sem sé 10,9 ha, þ.e. sú lóð sem vísað sé til varðandi þörfina á að minnka lóðirnar.  Þá sé lóð nr. 31 enn eftir breytinguna stærri en 5 ha, eða 7,2 ha.  Nýja deiliskipulagið sé því ekki, frekar en hið eldra, í samræmi við aðalskipulag, sé rökum sveitarfélagsins beitt.  Í þriðja lagi hafi upphaflegt deiliskipulag verið samþykkt af Skipulagsstofnun án þess að gerð hafi verið athugasemd við stærð lóða.  Í fjórða lagi hafi bæjarráð samþykkt tillögu að deiliskipulagi búgarðabyggðar að Eystra-Stokkseyrarseli 27. júlí 2008, þar sem gert sé ráð fyrir að stærð lóða sé frá 4,7-10 ha.  Deiliskipulag þetta hafi verið samþykkt eftir að breyting á deiliskipulagi fyrir Byggðarhorn hafi verið auglýst.  Því standist ekki að ástæða breytinganna hafi verið sú að upphaflega deiliskipulagið hafi ekki verið í samræmi við aðalskipulag.  Með þeim rökum hefði bæjarráð ekki samþykkt deiliskipulagið fyrir Eystra-Stokkseyrarsel.  Þegar litið sé til alls þessa líti málið þannig út fyrir kærendum að rök sveitarstjórnar fyrir breytingunni hafi verið fundin til eftir á til réttlætingar á breytingunni.  Slík málsmeðferð verði síst talin málefnaleg og brjóti gegn reglum stjórnsýsluréttarins um rökstuðning. 

Ólögmætt sé að breyta svo nýju deiliskipulagi, líkt og hér um ræði.  Upphaflegt deiliskipulag hafi  öðlast gildi 16. maí 2007.  Líkt og áður hafi komið fram hafi tillögu um að breyta því skipulagi, þannig að lóðafjöldi færi úr 26 í 44, verið hafnað af bæjarráði 2. ágúst 2007, þar sem vísað hefði verið til þess að einungis væru liðnir tæpir þrír mánuðir frá því að skipulagið hefði tekið gildi, auk þess sem breytingarnar hefðu verið taldar umtalsverðar.  Engu að síður hafi bæjarráð samþykkt fjölgun lóða upp í 41 ári síðar.  Í hinni kærðu samþykkt felist umtalsverð fjölgun á húsum og lóðum og aukning á byggingarmagni á svæðinu.

Í auglýsingu frá seljendum lóða í landi Byggðarhorns segi m.a. eftirfarandi:  „Skipulag gerir ráð fyrir heimildum til að byggja allt að 1.600 fm byggingar á hverjum 4 hekturum.  Á stærri lóðunum er heimilt að tvöfalda umrædda byggingastærð.  Þar meðtalin eru íbúðarhús, garðhús, hesthús, reiðskemmur og/eða aðrar byggingar sem ábúendur kjósa.“  Verði staðið við slík fyrirheit geti fjölgun útihúsa orðið 88% eða 62.400 m2.  Heildarfjölgun húsa sé þá 56%.  Þó svo að aukning á mögulegum heildarfjölda íbúðarhúsa virðist við fyrstu sýn ekki veruleg verði að líta til þess að fyrir breytinguna hafi öruggur fjöldi íbúðarhúsa á svæðinu einungis verið 26 en verði eftir breytinguna 41.  Þá sé alls óvíst að allir íbúar svæðisins hefðu nýtt sér möguleikann á að reisa tvö íbúðarhús á lóð sinni.  Því telji kærendur nær að miða við að aukningin á íbúðarhúsum sé um 57% og að heildaraukning húsa sé því nær því að vera 58% en 39%. 

Samkvæmt hinni kærðu samþykkt fylli byggingarreitir alveg út í lóðirnar. Samkvæmt eldra deiliskipulagi hafi aftur á móti hver byggingarreitur verið sérstaklega valinn með tilliti til náttúrufars, hæðarlegu og fjarlægðar frá lóðamörkum.  Eftir breytinguna geti aðrir lóðarhafar því byggt hús sín hvar sem þeim sýnist á lóð sinni og með því algjörlega byrgt kærendum sýn til suðurs.  Skapi það gífurlega óvissu varðandi verðgildi lóðar þeirra og í raun verðgildi allra lóðanna, þar sem allt útsýni frá lóðum gæti horfið eftir á vegna framkvæmda nágranna.  Slík óvissa leiði til verðlækkunar, sérstaklega þegar litið sé til samdráttar í eftirspurn sem nú eigi sér stað.  Skipulagsstofnun hafi gert athugasemdir við þetta fyrirkomulag og mælt eindregið með því að sveitarfélagið endurskoðaði framangreint. 

Kærendur telji að sú mikla fjölgun húsa sem heimiluð sé með deiliskipulagsbreytingunni, auk þess fyrirkomulags sem sé á byggingarreitum, komi til með að hafa veruleg áhrif á útsýni frá lóð þeirra.  Telji þau ótvírætt að breytingin muni hafa bein áhrif á verðgildi lóðar þeirra.  Þá muni breytingin skerða mjög friðhelgi og grenndarrétt kærenda þar sem gera megi ráð fyrir meiri fjölda íbúa en áður hafi mátti búast við vegna fjölgunar lóða og aukinnar umferðar.  Rétt sé að taka fram að vegna þess hvar lóð þeirra er staðsett fari öll umferð inn og út af svæðinu framhjá henni.  Forsendur kærenda fyrir kaupum á lóðinni hafi verið þær að þau væru að fjárfesta í framtíðarheimili þar sem fengist sú kyrrð og næði sem búseta í sveit veiti, sbr. lýsingar á svæðinu í greinargerð með eldra deiliskipulagi. 

Eigendur fasteigna verði að geta treyst því að það umhverfi og þau réttindi sem þeim séu sköpuð með skipulagsáætlunum sé ekki breytt nema fyrir því liggi sterk málefnaleg og lögmæt sjónarmið.  Með breytingu sem þessari sé raskað öllum þeim væntingum sem kærendur hafi haft þegar þau sóttu um og fengu lóð á svæðinu.  Sá forsendubrestur sem fylgi breyttu skipulagi sé meiri en svo að úr verði bætt með skaðabótum.  Verði því að ógilda deiliskipulagsbreytinguna. 

Þá sé vakin athygli úrskurðarnefndarinnar á því að sveitarfélagið hafi ekki gert grein fyrir þeirri eignaupptöku sem breikkun vegstæðisins úr 16 í 20 m feli í sér.  Ekkert sé minnst á þetta í gögnum er varði hina kærðu ákvörðun og kærendum hafi á engan hátt verið greint frá því hvernig fyrirhugað sé að standa að þeim málum, en ljóst sé að lóð kærenda muni skerðast við breytinguna. 

Málsrök Árborgar:  Af hálfu Árborgar er mótmælt fullyrðingu kærenda þess efnis að hin kærða deiliskipulagsbreyting hafi verið óheimil þar sem framkvæmdaleyfi vegna lagna innan skipulagssvæðisins hafi verið veitt 11. ágúst 2008, en deiliskipulagið hafi ekki verið samþykkt fyrr en 21. ágúst s.á. og það ekki öðlast gildi fyrr en með birtingu í B-deild Stjórnartíðinda 31. október s.á.  Hið rétta sé að framkvæmdaleyfi vegna lagna hafi verið gefið út í samræmi við þágildandi skipulag.  Allar lagnir sem lagðar hafi verið samræmist bæði þágildandi og breyttu deiliskipulagi.  Framkvæmdirnar séu því ekki í andstöðu við 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga. 

Hafnað sé málsrökum kærenda þess efnis að hin kærða ákvörðun sé ógildanleg þar sem bæjarráð hafi ekki tekið afstöðu til athugasemda kærenda áður en skipulagstillagan hafi verið samþykkt á fundi 21. ágúst 2008, sbr. 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Þessa niðurstöðu virðist kærendur byggja á því að umsögn sveitarfélagsins um athugasemdirnar sé dagsett 1. september s.á.  Bent sé á að á fundi skipulags- og byggingarnefndar 14. ágúst 2008 hafi verið lagt til að skipulagstillagan yrði samþykkt af bæjaryfirvöldum, jafnframt að byggingarfulltrúa ásamt bæjarlögmanni yrði falið að svara framkomnum athugasemdum.  Afgreiðsla skipulags- og byggingarnefndar hafi verið samþykkt á fundi bæjarráðs 21. ágúst s.á., þ.m.t. sú tillaga að fela bæjarlögmanni og byggingarfulltrúa að svara framkomnum athugasemdum.  Með þeirri afgreiðslu að samþykkja deiliskipulagstillöguna, þrátt fyrir framkomnar athugasemdir, sé tekin afstaða til athugasemdanna í samræmi við 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingaralaga.  Ákvæðið kveði ekki á um að sveitarstjórn skuli sjálf svara efnislega öllum framkomnum athugasemdum. 

Þá sé hafnað þeim röksemdum kærenda að í hinni kærðu samþykkt felist brot á andmælarétti þeirra þar sem þeim hefði verið sagt að þau gætu sent inn frekari mótmæli eftir að umsögn um athugasemdirnar væri komin og þannig veittur ríkari andmælaréttur en skv. skipulags- og byggingarlögum.  Samkvæmt skýru ákvæði 1. mgr. 25. gr., sbr. 2. mgr. 18. gr. skipulags- og byggingarlaga, skuli hverjum þeim aðila sem telji sig eiga hagsmuna að gæta gefinn kostur á að gera athugasemdir við tillöguna innan ákveðins frests sem eigi skuli vera skemmri en sex vikur frá birtingu auglýsingar.  Í auglýsingu skuli þess einnig getið hvert skila skuli athugasemdum.  Þessi skilyrði hafi verið að fullu uppfyllt í auglýsingu deiliskipulagstillögunnar.  Það að brotið hafi verið gegn andmælarétti kærenda standist ekki. 

Þá sé á það bent af hálfu sveitarfélagins að þótt ekki komi fram í byggingarskilmálum hvaða lóðir það séu sem byggja megi á tvö hús geti slík óvissa ekki valdið ógildingu skipulagsins, þar sem ljóst sé að byggja megi tvö hús á lóðum stærri en 4 ha. 

Sveitarfélagið mótmæli fullyrðingum kærenda þess efnis að rökstuðningur fyrir breytingu á deiliskipulaginu sé svo verulegum annmörkum háður að ógilda beri hana og að rökin hafi verið fundin eftir á.  Ástæða þess að sveitarfélagið hafi samþykkt breytingu á umræddu deiliskipulagi hafi verið sú að upphaflegt deiliskipulag hafi verið í ósamræmi við gildandi aðalskipulag.  Umrætt svæði sé í grein 4.7.2 í gildandi aðalskipulagi skilgreint sem búgarðabyggð, en þar segi:  „Búgarðabyggð er skilgreind með öðrum hætti en venjulegur landbúnaður.  Reiknað er með að lóðir verði 1–5 hektarar að stærð og þar megi reisa vegleg íbúðarhús og hesthús eða húsnæði fyrir ýmiss konar húsdýrahald.  Þéttleiki byggðar sé þannig að eitt íbúðarhús sé á hverri lóð upp að 4 ha stærð en tvö hús geti verið á 4–5 ha lóðum.“

Eldra deiliskipulag hafi gert ráð fyrir lóðastærð allt að 10,9 ha og hafi því verið í ósamræmi við gildandi aðalskipulag.  Hafi það verið mat sveitarfélagsins að þessu þyrfti að breyta svo gætt væri ákvæða skipulags- og byggingarlaga.  Tillaga að breyttu deiliskipulagi hafi stafað frá þeim aðila sem á þeim tíma hafi átt flestar þær lóðir sem breytingin hafi náð til.  Þar sem búið hafi verið að selja ákveðinn hluta lóða innan skipulagssvæðisins, þ.m.t. lóð kærenda og þá lóð sem sé og hafi verið 10,9 ha, þ.e. lóð nr. 24, hafi sveitarfélagið ekki talið sér stætt að láta breyta stærð þeirra lóða.  Sama eigi við um lóð þá sem samkvæmt nýju skipulagi sé nr. 31 en hafi verið númer 17 í eldra skipulagi, en stærð þeirrar lóðar hafi verið minnkuð um hálfan ha í samráði við landeiganda. 

Kærendur vísi máli sínu til stuðnings m.a. til þess að 27. júlí 2008 hafi verið samþykkt tillaga að nýrri búgarðabyggð í Eystra-Stokkseyrarseli, þar sem gert sé ráð fyrir að stærð lóða sé frá 4,7-10 ha.  Deiliskipulag þetta hafi verið samþykkt eftir að breytingin á deiliskipulagi því sem hér um ræði hafi verið auglýst og því standist ekki að ástæða sveitarfélagsins fyrir breyttu deiliskipulagi hafi verið að fyrra deiliskipulag hafi verið í ósamræmi við aðalskipulag.  Hér virðist vera um misskilning hjá kærendum að ræða.  Land Eystra-Stokkseyrarsels sem umrætt deiliskipulag nái til sé ekki skilgreint sem búgarðabyggð í gildandi aðalskipulagi heldur sem landbúnaðarsvæði.  Í landi Eystra-Stokkseyrarsels sé ekki verið að skipuleggja búgarðabyggð heldur lönd sem hægt verði að stunda venjulegan landbúnað á, í samræmi við gildandi aðalskipulag. 

Að mati sveitarfélagsins hafi verið nauðsynlegt að breyta upphaflegu deiliskipulagi þar sem það hafi ekki samræmst ákvæðum gildandi aðalskipulags hvað varði stærð lóða miðað við skilgreiningu aðalskipulags á búgarðabyggð.  Sveitarfélaginu hafi því verið skylt að breyta því til samræmis við gildandi aðalskipulag.  Skipulagslegar forsendur hafi því ráðið för við breytinguna.  Hafi ákvörðun sveitarfélagsins um að breyta svo nýju deiliskipulagi því verið lögmæt. 

Sveitarfélagið hafni því að með breyttu fyrirkomulagi byggingarreita á svæðinu geti íbúar svæðisins byggt hús sín hvar sem þeim sýnist á lóð sinni og með því byrgt kærendum sýn til suðurs.  Lóð kærenda sé 6,4 ha að stærð og byggingarreitur þeirrar lóðar sé við norðaustur mörk hennar.  Þó svo að byggt yrði að leyfðu hámarki á hverri lóð innan skipulagssvæðisins sé fráleitt að telja að byrgt yrði fyrir allt útsýni kærenda til suðurs.  Minnsta fjarlægð frá byggingarreit á lóð kærenda að byggingarreit á lóð nr. 5, sem sé næsta lóð til suðurs, sé u.þ.b. 255 m og að byggingarreit á lóð nr. 7 u.þ.b. 400 metrar.  Enn lengra sé að næstu byggingarreitum.  Þó svo að byggingar á þessum lóðum myndu skarast telji sveitarfélagið það fráleitt að byggingar á lóðunum komi til með að byrgja kærendum sýn til suðurs.  Sveitarfélagið skori á úrskurðarnefndina að ganga á vettvang áður en ákvörðun sé tekin í máli þessu. 

Hvað varði breikkun vegstæðis þá sé ekkert hróflað við lóðarmörkum kærenda með hinni kærðu ákvörðun.  Reiðleið sú sem gert sé ráð fyrir sé utan lóðarmarka kærenda og hafi breikkun vegstæðis því engin áhrif. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi samþykktar bæjarráðs Árborgar frá 21. ágúst 2008 um deiliskipulag búgarðabyggðar í landi Byggðarhorns.  Deiliskipulag sama svæðis hafði áður verið samþykkt í bæjarstjórn í maí 2007, en með hinni kærðu ákvörðun var það fellt úr gildi. 

Samkvæmt Aðalskipulagi Árborgar 2005-2025 er hluti jarðarinnar Byggðarhorns skilgreindur sem svæði þar sem heimiluð er blönduð landnotkun íbúðarsvæðis og opins svæðis til sérstakra nota, eða svokölluð búgarðabyggð.  Í greinargerð aðalskipulagsins segir að búgarðabyggð sé skilgreind með öðrum hætti en venjulegur landbúnaður þar sem reiknað sé með að lóðir verði 1-5 ha að stærð.  Á svæðum þar sem búgarðabyggð sé heimiluð megi reisa vegleg íbúðarhús og hesthús eða húsnæði fyrir ýmiskonar húsdýrahald.  Þéttleiki byggðar sé þannig að eitt íbúðarhús megi vera á hverri lóð upp að 4 ha stærð, en tvö hús geti verið á 4-5 ha lóðum. 

Samkvæmt uppdrætti hinnar kærðu deiliskipulagsákvörðunar er gert ráð fyrir 41 lóð á skipulagssvæðinu hverri að stærð 1,8 ha til 10,9 ha og eru þrjár lóðanna stærri en 5 ha. 

Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skal gera deiliskipulag á grundvelli aðalskipulags fyrir einstök svæði og reiti þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar.  Í 9. gr. sömu laga segir og að svæðis-, aðal- og deiliskipulagsáætlanir skuli vera í innbyrðis samræmi.  Samkvæmt framansögðu samræmist hið kærða deiliskipulag ekki aðalskipulagi hvað varðar hámarksstærð lóða svo sem áskilið er að lögum. 

Í 11. gr. byggingarskilmála hinnar kærðu ákvörðunar kemur fram að heimilt sé að byggja eitt íbúðarhús, útihús og vélageymslu á hverri lóð upp að 4 ha stærð en tvö íbúðarhús á 4 ha og stærri lóðum.  Í greinargerð deiliskipulagsins segir að gert sé ráð fyrir 41 lóð, þar af 35 sem séu innan við 4 ha og sex lóðum sem séu stærri en 4 ha, eða samtals 47 íbúðarhúsum.  Í byggingarskilmálum segir í 1. gr. að heimilt sé að byggja á lóðunum alls 47 íbúðarhús ásamt tilheyrandi útihúsum, vélageymslu o.s.frv.  Deiliskipulagsuppdrátturinn sýnir aftur á móti að átta lóðir eru 4 ha og stærri.  Heildarfjöldi íbúðarhúsa er því 49 en ekki 47 og er að þessu leyti ósamræmi milli byggingarskilmála, greinargerðar deiliskipulagsins og uppdráttar. 

Við deiliskipulagningu nýbyggingarsvæða er m.a. tekin ákvörðun um landnotkun, tilhögun byggðar og húsagerðir og er deiliskipulag sem tekið hefur gildi bindandi fyrir stjórnvöld og borgara, sbr. 2. mgr. greinar 6.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Verða borgarar að geta treyst því að ekki sé ráðist í breytingar á skipulagi, sem lagt hefur grunn að byggð á skipulagssvæðinu, nema lögmætar ástæður búi þar að baki.  Almannahagsmunir, þróun byggðar, skipulagsrök eða önnur málefnaleg sjónarmið geta þó knúið á um breytingu á gildandi deiliskipulagi og er í skipulags- og byggingarlögum gert ráð fyrir slíkum breytingum.  Telur úrskurðarnefndin, með tilliti til þessara sjónarmiða, að við undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar hafi ekki verði færð fram haldbær, málefnaleg rök fyrir þeim umfangsmiklu breytingum á rúmlega ársgömlu deilskipulagi umrædds svæðis, sem ákvörðunin felur í sér. 

Með vísan til alls framanritaðs verður hin kærða deiliskipulagsákvörðun felld úr gildi. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Samþykkt bæjarráðs Árborgar frá 21. ágúst 2008 um deiliskipulag búgarðabyggðar í landi Byggðarhorns, er felld úr gildi. 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

____________________________   ___________________________
Ásgeir Magnússon                                  Þorsteinn Þorsteinsson