Ár 2008, fimmtudaginn 23. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir dósent.
Fyrir var tekið mál nr. 9/2008, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 9. janúar 2008 um að veita leyfi til að byggja einbýlishús á lóðinni nr. 1 við Hólmaþing í Kópavogi.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 8. febrúar 2008, er barst úrskurðarnefndinni samdægurs, kærir Óskar Sigurðsson hrl., f.h. R og Á, lóðarhafa Gulaþings 5 í Kópavogi þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 9. janúar 2008 um að veita leyfi til að byggja einbýlishús á lóðinni nr. 1 við Hólmaþing í Kópavogi.
Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Þá gerðu kærendur þá kröfu að kveðinn yrði upp til bráðabirgða úrskurður um stöðvun framkvæmda þar til endanleg niðurstaða liggi fyrir í kærumálinu. Var kröfu þeirri hafnað með úrskurði úrskurðarnefndarinnar uppkveðnum hinn 6. maí 2008.
Málavextir: Á svæðinu Vatnsendi-Þing í Kópavogi er í gildi deiliskipulag frá árinu 2005. Samkvæmt því er heimilt að byggja á lóðinni að Hólmaþingi 1 einbýlishús á einni hæð auk kjallara. Í greinargerð deiliskipulagsins segir eftirfarandi: „Í almennum ákvæðum skipulagsskilmála er m.a. fjallað um: mæli- og hæðarblöð; frágang lóðar; hljóðvist í byggingum, bílageymslur, bílastæði og sorp. Í sérákvæðum er auk þess m.a. fjallað um húsagerð; hönnun húsa og lóða; byggingarreiti; grunnflöt húsa; fjölda íbúða; hæð húsa og þakform. Lóðarstærðir á deiliskipulagsuppdrætti eru leiðbeinandi og ákvarðast nánar við gerð mæliblaða. Hæðarkótar húsa og lóða koma fram á hæðarblaði. Mæli- og hæðarblöð verða unnin og gefin út í kjölfar deiliskipulagsins. Sá fyrirvari er gerður að lóðastærðir og hæðarlega getur breyst við gerð hæðar- og mæliblaða.“
Í sérákvæðum með skipulagsgreinargerð er gilda m.a. fyrir lóðina að Hólmaþingi 1 segir eftirfarandi: „Húshæð er gefin upp sem a) bindandi hæðafjöldi og b) hámarkshæð bygginga yfir aðkomukóta. Þegar talað er um hæðafjölda er átt við fulla hæð, þ.e. útveggir séu í fullri lofthæð (ekki rishæð eða portbyggð rishæð). Efsti hluti þaks má ná upp í uppgefna hámarkshæð, en getur verið lægri. Hæðarkótar fyrir aðkomuhæðir húsa eru sýndir á hæðarblaði (gólfkótar –K). Hámarkshæð húsa er gefin upp á skilmálateikningu og er hún miðuð við hæð yfir tilgreindum hæðarkóta aðkomuhæðar. Mesta hæð húss talið frá aðkomuhæð er 4,8 metrar. Mesta hæð húss frá kjallara er 7,5 metrar. Byggingarhlutar sem óhjákvæmilega ná upp fyrir þak, t.d. skorsteinar og loftræsibúnaður mega þó fara upp fyrir hámarkshæð þaks.“
Á deiliskipulagsuppdrætti er lóðin að Hólmaþingi 1 sýnd með bílgeymslu við Gulaþing. Upphaflegt hæðarblað vegna lóðarinnar er dagsett hinn 12. janúar 2006. Samkvæmt því er kóti efstu hæðar 98,00.
Með bréfi, dags. 9. nóvember 2006, óskaði lóðarhafi lóðarinnar nr. 1 við Hólmaþing eftir því að hæðarblað yrði leiðrétt. Í bréfinu sagði m.a. eftirfarandi: „Við skoðun hæðarblaðs kom fram að kóti efri plötu Hólmaþings 1 er skráður 98,00, en kóti á efri plötu Hólmaþings 3 er 98,60, þ.e. 60 cm hærri, þó það standi neðar í hlíðinni. Skv. skipulagsskilmálum á neðri plata að vera 2,7 m lægri en sú efri, þ.e. í k. 95,30 fyrir Hólmaþing 1 og bílageymsla skal vera á þeirri hæð með aðkomu frá Gulaþingi. Götuhæð í Gulaþingi þar sem aðkoma að bílskúr er sýnd á lóðablaði, er hins vegar 97,1-97,4 (línuleg framlenging á milli uppgefinna hornkóta) eða um 2 m ofar en bílskúrsgólf … Þegar hins vegar er litið á dæmigerða sneiðingu í gegnum Hólmaþing 1 og 3, merkt A, sem fylgdi skipulagsskilmálum, kemur í ljós að kóti efri plötu Hólmaþings 1 er 1,5 m hærri en plötukóti Hólmaþings 3 (mælt af tölvutækum uppdrætti). Þetta er í samræmi við landhalla, þó einungis sé um skýringamynd að ræða, sem eðlilega hefði verið leiðrétt við hæðarmælingu og kótasetningu gatna … Hæðarmunur húsanna er 60 cm eins og áður, en í öfuga átt, þ.e. Hólmaþing 1 er nú 60 cm hærra en Hólmaþing 3. Líklega er hér komin skýringin, að 60 cm hafi óvart verið dregnir frá hæð hússins, en ekki bætt við.“
Í kjölfar þessa var á fundi skipulagsnefndar 21. nóvember 2006 lagt fram bréf f.h. byggingarleyfishafa þar sem óskað var eftir að deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 1 við Hólmaþing yrði breytt m.a. þannig að leyft yrði að byggja út fyrir byggingarreit. Var erindið grenndarkynnt og bárust athugasemdir og ábendingar. Á fundi skipulagsnefndar hinn 19. júní 2007 var breytingin samþykkt og lá fyrir að lóðarhafar aðliggjandi lóða að Gulaþingi 60 og Hólmaþingi 3 samþykktu breytinguna með fyrirvara. Bæjarráð samþykkti tillögu að breyttu deiliskipulagi hinn 21. s.m. og öðlaðist deiliskipulagsbreytingin gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda hinn 7. desember 2007. Með hæðarblaði, dags. 27. júní 2007, var kóta efri hæðar hússins að Hólmaþing 1 breytt úr 98,00 í 99,20.
Á fundi byggingarnefndar hinn 21. nóvember 2007 var lögð fram umsókn um leyfi til byggingar einbýlishúss á lóðinni nr. 1 við Hólmaþing. Var byggingarfulltrúa falið að ljúka afgreiðslu málsins, að uppfylltum framlögðum athugasemdum. Hinn 16. janúar 2008 var á fundi byggingarnefndar lögð fram afgreiðsla byggingarfulltrúa frá 9. sama mánaðar þar sem áðurnefnd umsókn var samþykkt. Var framangreint staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 22. janúar 2008.
Hafa kærendur kært þá ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.
Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er bent á að þau séu lóðarhafar nærliggjandi lóðar að Gulaþingi 5 og eigi því lögvarða hagsmuni af úrlausn málsins. Þau hafi tekið eftir því síðustu vikuna í janúar 2008 eða byrjun febrúar, við skoðun á teikningum fyrir nærliggjandi hús, að hæðarlegu hússins að Hólmaþingi 1 hefði verið breytt, sem geri það að verkum að útsýni úr húsi þeirra skerðist verulega.
Þá sé kæra þeirra lögð fram innan þeirra tímafresta sem skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997 mæli fyrir um. Kærendum hafi ekki verið kunnugt um fyrr en síðustu viku í janúar eða byrjun febrúar 2008 að hinar umdeildu framkvæmdir væru í andstöðu við gildandi skipulag.
Við hönnun á húsi kærenda hafi rík áhersla verið lögð á að nýta einstakt útsýni frá lóðinni, með þeim takmörkunum sem skipulagið og aðliggjandi hús hafi skapað. Lóðin, staðsetningin og hæðarlega hafi boðið upp á mikla möguleika. Forsendur skipulagsins hafi sömuleiðis gefið til kynna að nýta mætti þessa möguleika. Þessar forsendur hafi verið grundvöllur hönnunar hússins sem og aðliggjandi húsa.
Samkvæmt gildandi mæliblaði sé gólfkóti neðri hæðar Gulaþings 5 +98,60 og aðalhæðar Hólmaþings 1 +98,00. Húsið að Hólmaþingi 1 sé samkvæmt skilmálum skilgreint sem ein hæð með kjallara og því augljóst að það hefði samkvæmt þessu ekki haft áhrif á útsýni úr húsi kærenda.
Í lok nóvember 2006 hafi kærendum borist tillaga (grenndarkynning) að breytingum á skipulagi vegna lóðarinnar að Hólmaþingi 1 sem falið hafi í sér breytingu á byggingarreit. Ekkert hafi komið fram um breytta hæðarlegu hússins. Engar athugasemdir hafi því verið gerðar við þá breytingu af hálfu kærenda.
Nú hafi forsendum fyrir þetta tiltekna hús verið breytt með afgerandi hætti og það án nokkurrar kynningar. Kóti aðalhæðar hafi verið hækkaður úr +98,00 í +99,20 og sé það hækkun um 1,2 m (um 1/2 hæð) sem augljóslega hafi áhrif á útsýni af efri hæð Gulaþings 5. Samkvæmt upplýsingum sem kærendur hafi fengið frá skipulagsfulltrúa séu rökin fyrir breyttri hæðarlegu hússins að Hólmaþingi 1 þau að það liggi of neðarlega miðað við G-kóta (kóti á lóðamörkum á frágenginni götu) lóðarinnar að Hólmaþingi 3. Húsið hafi verið 0,88 m neðar en G-kótinn við Hólmaþing sem sé +98,88. Þessi rök haldi augljóslega ekki. Aðkoma að húsinu sé frá Gulaþingi, ekki Hólmaþingi. Hæsti kóti lóðarinnar sé +98,88, lægsti kóti í norðausturhorni lóðarinnar sé +95,20. Hæðarmunur á lóðinni sé því 3,68 m. Reglan í öllu hverfinu sé að miðla þessum hæðarmun, ekki ýkja hann. Þetta megi lesa úr mæliblöðum fyrir götuna og aðrar í hverfinu enda góð og gild regla við hæðarleguhönnun af þessu tagi.
Taka megi önnur dæmi úr götunni, t.d. Gulaþing 1. Sú lóð liggi, líkt og Hólmaþing 1, að götu á tvo vegu. Þar sé efsti G-kóti að efri hluta Gulaþings +103,00. Kóti aðalhæðar hússins sé +101,35 og sé þar um meiri mun að ræða en við Hólmaþing 1. Miðað við þessi rök ætti t.d. Gulaþing 1 að vera um 1,5 m hærra. Fleiri hús megi nefna eins og sjá megi með því skoða mæliblað fyrir þennan götuhluta.
Hæð aðalgólfs hússins að Hólmaþingi 1, sem sé skilgreint sem einnar hæðar einbýlishús með kjallara, verði með þessari aðgerð hærri en hæsti kóti lóðarinnar. Breytingin hafi það í för með sér að hús sem skilgreint sé sem einnar hæðar hús með kjallara sé á að líta sem nær tveggja hæða hús, enda gengið upp í það um 1,2 m útitröppur. Hæðarmunur frá aðalgólfi að neðsta lóðarkóta verði þá orðinn 4,0 m en hafi áður verið 2,8 m.
Hið umdeilda byggingarleyfi sé í ósamræmi við deiliskipulag, sbr. 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga. Sú breyting sem virðist hafa verið gerð á deiliskipulagi lóðarinnar, þ.e. hin breytta hæðarlega, hafi ekki verið kynnt samkvæmt 26. gr. skipulags- og byggingarlaga eða hlotið fullnaðarafgreiðslu samkvæmt fyrirmælum laganna og hafi því ekki tekið gildi. Samkvæmt gildandi skipulagi sé húsið að Hólmaþingi 1 skilgreint sem einnar hæðar hús með kjallara en með hinni umdeildu breytingu líti það út sem tveggja hæða hús. Byggingarleyfi hússins sé því ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag. Beri því að fallast á kröfur kærenda. Það sé áréttað að grenndarkynning vegna breytingar á byggingarreit í nóvember 2006 hafi ekki tekið til breyttrar hæðarlegu. Þá verði hvort heldur sem er ekki séð að sú breyting hafi hlotið fullnaðarafgreiðslu samkvæmt 26. gr. skipulags- og byggingarlaga.
Þá sé einnig ljóst að ólögmætt sé að samþykkja breytingu á deiliskipulagi með sérskilmálum og breyttri hæðarlegu fyrir hina umræddu lóð eins og virðist hafa verið gert. Kærendur telji, með hliðsjón af reglum stjórnsýslulaga og stjórnsýsluréttar um samræmi og jafnræði borgaranna, að bæjarstjórn hefði borið að endurskoða skilmála alls svæðisins. Ólögmætt sé að ívilna einum lóðarhafa með rýmri skilmálum en gildi á öðrum lóðum, þar sem reyndar hús hafi þegar risið. Nauðsynlegt sé að skoða áhrif slíkrar breytingar á allt svæðið enda hljóti slík breyting á einni lóð að leiða til breytinga á öðrum, m.t.t. reglunnar um jafnræði. Þessu til stuðnings vísi kærendur til sjónarmiða og lagaraka sem fram komi í úrskurði úrskurðarnefndarinnar frá 21. desember 2000 sem og til úrskurðar nefndarinnar frá 18. maí 2007 í máli nr. 31/2007.
Þá telji kærendur að slíkar breytingar á tiltölulega nýlegu deiliskipulagi, eins og hér um ræði, verði að byggja á lögmætum og málefnalegum sjónarmiðum. Hagsmunir eins lóðarhafa um aukna nýtingu og rýmri skilmála gegn hagsmunum annarra húseigenda á svæðinu geti ekki talist málefnaleg sjónarmið í þessu sambandi. Breytingin sé af þessum sökum ólögmæt. Til stuðnings þessum sjónarmiðum sé vísað til tveggja álita Umboðsmanns Alþingis SUA 727/1992 og SUA 2421/1998 og til úrskurða úrskurðarnefndarinnar frá 10. maí 2004 í máli nr. 12/2004 og 18. maí 2007 í máli nr. 31/2007.
Þá sé bent á að engar veigamiklar ástæður geti réttlætt breytingu frá hinu nýlega deiliskipulagi með þeim hætti sem reynt hafi verið að gera. Þá sé auk þess ólögmætt og ómálefnalegt að taka hagsmuni eins aðila og láta þá ganga fyrir á kostnað annarra.
Málsrök Kópavogsbæjar: Af hálfu Kópavogsbæjar er bent á að deiliskipulag fyrir lóðina að Hólmaþingi 1 hafi tekið gildi árið 2005. Í deiliskipulagsskilmálum sé kveðið á um að heimilt sé að byggja á lóðinni einbýlishús á einni hæð auk kjallara. Hvorki séu gefnir upp hæðarkótar fyrir mannvirkið í deiliskipulagsskilmálum né á skipulagsuppdráttum, en í sérákvæðum segi að hæðarkótar fyrir aðkomuhæðir húsa séu sýndir á hæðarblaði (gólfkótar, K).
Haustið 2006 hafi Kópavogsbæ borist ábending frá hönnuði hússins að Hólmaþingi 1 um villu í hæðarblöðum og í erindi, dags. 9. nóvember 2006, hafi formlega verið óskað eftir leiðréttingu á hæðarkótum. Í framhaldinu hafi málið verið skoðað af deildarstjóra hönnunardeildar sem hafi komist að þeirri niðurstöðu að hæðarkótar samræmdust ekki gildandi deiliskipulagi og væru því rangir á hæðarblaði. Ljóst hafi verið að hæðarkótar á hæðarblaði hafi verið miðaðir við að aðkoma og bílgeymsla væri á sömu hæð, en ekki á sitt hvorri hæðinni líkt og deiliskipulagið hafi gert ráð fyrir. Hæðarkótar á hæðarblöðum hafi því verið leiðréttir til samræmis við deiliskipulagið.
Af hálfu Kópavogsbæjar sé þess krafist að máli þessu verði vísað frá úrskurðarnefndinni og á því byggt að kærendur eigi ekki lögvarinna hagsmuna að gæta. Samkvæmt 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 geti þeir einir skotið máli til úrskurðarnefndarinnar sem eigi lögvarða hagsmuni tengda hinni kærðu ákvörðun. Til þess að aðili geti átt kæruaðild að máli samkvæmt almennum sjónarmiðum stjórnsýsluréttar verði hann að eiga einstaklegra og verulegra hagsmuna að gæta af úrlausn þess. Byggingarleyfi það sem um sé deilt í máli þessu sé gefið út í samræmi við gildandi deiliskipulag og leiðrétt hæðarblöð. Hæðarsetning á fyrra hæðarblaði hafi verið miðuð við að aðkoma og bílskúr væru á sömu hæð, þ.e. á efri hæð hússins. Sú hæðarsetning hafi ekki samræmst gildandi deiliskipulagi þar sem gert sé ráð fyrir að aðkoma að bílskúr sé að neðri hæð en almenn aðkoma að efri hæð. Breyting á hæðarblaði hafi því verið gerð til samræmis við deiliskipulagsskilmála.
Á hæðarblaði fyrir lóðina Gulaþing 5, dags. 26. nóvember 2006, sé leiðrétt hæðarsetning sýnd á lóðinni Hólmaþingi 1. Leiðrétting á hæðarblaði hafi því átt sér stað rúmu ári áður en teikningar fyrir Gulaþing 5 hafi verið samþykktar í byggingarnefnd. Leiðrétting á hæðarblaði geti ekki haft áhrif á hagsmuni kærenda þar sem hún sé gerð til samræmis við staðfest deiliskipulag. Leiðrétting á hæðarblaði feli ekki í sér breytingu á gildandi deiliskipulagi og eigi athugasemdir kærenda er lúti að útsýnisskerðingu því ekki við rök að styðjast. Þar sem leiðréttingin hafi verið til samræmis við deiliskipulag hafi hún aðeins varðað hagsmuni lóðarhafa Hólmaþings 1. Með vísan til þessa sé það álit Kópavogsbæjar að kærendur eigi hvorki einstaklegra né verulegra hagsmuna að gæta af úrlausn þessa máls og leiði það til frávísunar.
Þá byggi Kópavogsbær kröfu sína um frávísun málsins á því að leiðrétting stjórnvalda á augljósum villum í gögnum geti ekki talist kæranleg ákvörðun. Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. stjórnsýslulaga sé stjórnvaldi heimilt að leiðrétta bersýnilegar villur í ákvörðun, eftir að aðila hafi verið tilkynnt um hana. Slík leiðrétting sé ekki breyting á gildandi deiliskipulagi og geti því ekki talist vera ný stjórnvaldsákvörðun sem kæranleg sé til æðra stjórnvalds.
Til vara er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði staðfest enda sé byggingarleyfið í fullu samræmi við gildandi deiliskipulag og því lögmætt. Í 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga sé kveðið á um að byggingarleyfi skuli gefið út til samræmis við gildandi deiliskipulag. Hið kærða byggingarleyfi hafi verið gefið út í samræmi við gildandi deiliskipulagskilmála sem og útgefin hæðarblöð. Í kæru sé því aðeins haldið fram að byggingarleyfið sé ekki í samræmi við deiliskipulag að því leyti að vikið hafi verið frá upphaflegum hæðarkótum á hæðarblaði. Ekki séu gerðar athugasemdir við byggingarleyfið að öðru leyti.
Fullyrðing kærenda þess efnis að leiðrétting á hæðarkótum leiði til þess að húsið verði tvær hæðir í stað þess að vera ein hæð og kjallari sé alfarið röng. Í gildandi deiliskipulagi sem og á hæðar- og mæliblöðum séu skilmálar óbreyttir að þessu leyti, þ.e. á lóðinni megi byggja hús á einni hæð auk kjallara.
Þá eigi fullyrðingar kærenda þess efnis að Kópavogsbær hafi brotið gegn jafnræðisreglu með ákvörðun um einhliða breytingu á deiliskipulagi ásamt því að sú ákvörðun hafi verið ómálefnaleg ekki við rök að styðjast í ljósi þess að ekki hafi verið um að ræða breytingu á deiliskipulagi.
Málsrök byggingarleyfishafa: Af hálfu byggingarleyfishafa er tekið undir kröfur Kópavogsbæjar um frávísun málsins.
Þá sé vísað til þess að á uppdrætti með skipulagsskilmálum sé byggingarreitur Hólmaþings 1 sýndur og gefnir og séu upp þeir skilmálar sem um hann gildi. Sýndar séu tvær sneiðingar í gegnum húsið. Ljóst sé af sneiðingu A-A að skipulagið geri ráð fyrir að hæð Hólmaþings 1 miðist við götuhæð Hólmaþings á horni Gulaþings og Hólmaþings. Þá komi greinilega fram að afstaða á milli Hólmaþings 1 og Hólmaþings 3 fylgi landinu, þar sem Hólmaþing 1 sé staðsett hærra en Hólmaþing 3. Heimilt sé að byggja 4,8 m upp fyrir gólfkóta aðalhæðar.
Jafnframt sé byggt á því að þar sem hæðir séu ekki tilgreindar í deiliskipulagi svæðisins hljóti það stjórnvald sem fari með skipulagsvaldið að hafa mat um útfærslu hæðarblaða svo lengi sem slík útfærsla stríði ekki gegn gildandi deiliskipulagi eins og hið upprunalega hæðarblað vegna Hólmaþings 1 hafi gert. Vegna þessa séu kærendur bundnir af því mati Kópavogsbæjar að leiðrétta eigi hæðarblaðið nema að sýnt sé fram á að slík leiðrétting stríði beinlínis gegn gildandi deiliskipulagi sem ekki hafi verið gert.
Þá sé einnig bent á að jafnvel þótt talið yrði að kærendur geti byggt á hinni augljóslega röngu hæðarsetningu hafi þeir ekki getað vænst þess að útsýni yrði með þeim hætti sem þeir fari nú fram á. Hin meinta útsýnisskerðing kærenda að þessu leyti snúist eðli málsins samkvæmt ekki um gólfkóta Hólmaþings 1 heldur þær forsendur sem fyrir hendi séu um hámarkshæð hússins.
Í þessu sambandi sé bent á ákvæði deiliskipulagsins vegna Hólmaþings 1 en þar komi fram að leyfileg hámarkshæð frá gólfkóta aðalhæðar sé 4,8 m. Þakform sé frjálst og lína sem fram komi á uppdrætti sé bara til leiðbeiningar um stefnu mænis. Það sé því ljóst að samkvæmt deiliskipulaginu sé lóðarhöfum Hólmaþings 1 heimilt að byggja veggi upp í 4,8 m hæð frá gólfkóta aðkomuhæðar að því tilskyldu að þak sé flatt.
Á þversniðum á samþykktri teikningu fyrir Hólmaþing 1 megi sjá að veggir nái hvergi hærra en 3,6 m yfir gólfkóta. Með þessu hafi lóðarhafar Hólmaþings 1 ekki nýtt 1,2 m vegghæð sem þeim sé heimilt samkvæmt skipulagi. Þetta hafi það í för með sér að jafnvel þó að svo ótrúlega myndi vilja til að kærendur gætu byggt einhvern rétt á mistökum tæknideildar Kópavogsbæjar gætu þeir ekki vænst þess að húsið að Hólmaþingi 1 væri lægra en það sé nú samkvæmt samþykktum byggingarnefndarteikningum.
Því til viðbótar sé á það bent að fasteign kærenda sé tugi metra frá Hólmaþingi 1 sem að mestu sé staðsett eins langt frá Gulaþingi 5 innan byggingarreits eins og hægt sé. Gulaþing 5 sé samt sem áður eftir breytingu með gólfplötu efri hæðar í 2,2 m hæð yfir gólfplötu Hólmaþings 1. Beint fyrir neðan Hólmaþing 1 standi Hólmaþing 3 sem sé aðeins 20-60 cm lægra en Hólmaþing 1. Jafnvel þó að ekki yrði fallist á neitt af framangreindu sé ljóst að mati byggingarleyfishafa að enn sé gott útsýni frá Gulaþingi 5 sem gnæfi yfir Hólmaþing 1. Skerðing útsýnis fyrir kærendur sé því lítil sem engin.
Andsvör kærenda vegna málsraka Kópavogsbæjar og byggingarleyfishafa: Kærendur taka fram að fyrir liggi að í skilmálum deiliskipulags viðkomandi svæðis sé vísað til þess að hæðarkótar séu sýndir á hæðarblaði (gólfkótar, K), sbr. sérákvæði skipulagsskilmála. Þar með sé hæðarblað viðkomandi lóða hluti af skilmálum deiliskipulagsins. Af því leiði að sé ætlunin að breyta gólfkóta/hæðarlegu þurfi að breyta deiliskipulagi og kynna slíka breytingu í samræmi við fyrirmæli 26. gr. skipulags- og byggingarlaga. Það sé óumdeilt í málinu að svo hafi ekki verið gert heldur hafi grenndarkynning í nóvember 2006 fyrir Hólmaþing 1 einungis tekið til breytinga á byggingarreit en ekkert hafi verið minnst á breytingu á hæðarlegu hússins. Byggingarleyfi sé því ekki í samræmi við fyrirliggjandi skipulag.
Þá sé bent á að í janúar 2006 hafi hönnuður húss kærenda óskað eftir því við starfsmann Kópavogsbæjar að fá sendan dwg-grunn af lóðinni við Gulaþing 5 og komi þar fram með skýrum hætti að hæðarkóti hússins nr. 1 við Hólmaþing sé 98,00. Eftir því hafi verið unnið við hönnum húss kærenda.
Aðilar hafa fært fram frekari rök í máli þessu sem ekki verða rakin nánar en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.
Vettvangsskoðun: Fulltrúar úrskurðarnefndarinnar kynntu sér aðstæður á vettvangi með óformlegum hætti þriðjudaginn 22. apríl 2008.
Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti leyfis byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 9. janúar 2008 til byggingar einbýlishúss á lóðinni nr. 1 við Hólmaþing og krafist ógildingar þess. Af hálfu Kópavogsbæjar og byggingarleyfishafa er krafist frávísunar málsins, annars vegar sökum aðildarskorts kærenda og hins vegar vegna þess að leiðrétting sem gerð hafi verið á hæðarblaði lóðarinnar að Hólmaþingi 1 sé ekki ákvörðun sem sé kæranleg til æðra stjórnvalds. Á þetta verður ekki fallist. Kærendur eru lóðarhafar Gulaþings 5, sem er gengt lóðinni að Hólmaþingi 1, og er ljóst að leyfi til byggingar húss að Hólmaþingi 1 varðar einstaklega og lögvarða hagsmuni þeirra, sbr. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Þá er í málinu kærð ákvörðun um að veita leyfi til byggingar húss en ekki leiðrétting stjórnvaldsákvörðunar og á hin kærða ákvörðun því undir úrskurðarnefndina. Verður framkominni frávísunarkröfu þar af leiðandi hafnað.
Á svæði því sem hér um ræðir er í gildi deiliskipulag fyrir svæðið Vatnsendi-Þing frá árinu 2005. Samkvæmt því er heimilt að byggja á lóðinni að Hólmaþingi 1 einbýlishús á einni hæð auk kjallara. Á deiliskipulagsuppdrætti svæðisins eru lóðir ekki hæðarsettar heldur segir m.a. eftirfarandi í greinargerð: „Hæðarkótar húsa og lóða koma fram á hæðarblaði. Mæli- og hæðarblöð verða unnin og gefin út í kjölfar deiliskipulagsins. Sá fyrirvari er gerður að lóðarstærðir og hæðarlega getur breyst við gerð hæðar og mæliblaða.“ Var hæðarblað vegna lóðarinnar að Hólmaþingi 1, dags. 12. janúar 2006.
Lóðin að Hólmaþingi 1 er hornlóð og er í nokkrum halla þar sem landi hallar niður á við frá suðvestri til norðausturs. Vestan hennar og nokkru hærra í landi er lóð kærenda að Gulaþingi 5 en austan hennar og lítið eitt lægra í landinu er lóðin að Hólmaþingi 3. Samkvæmt upphaflegu hæðarblaði átti gólfplata efri hæðar að Hólmaþingi 1 að vera lægri en að Hólmaþingi 3 sem er ekki í samræmi við landhalla og hæðarkóta götu. Fór byggingarleyfishafi fram á breytingu vegna þessa sem fallist var á og var breytt hæðarblað gefið út 27. júní 2007.
Af hálfu kærenda er því haldið fram að óheimilt hafi verið að gera umrædda breytingu á hæðarblaðinu þar sem það sé hluti gildandi skipulags og sé hið kærða byggingarleyfi því í ósamræmi við það. Eins og áður segir innheldur deiliskipulagið ekki hæðarkóta lóða og húsa en í skilmálum þess segir að þessir kótar komi fram á hæðarblaði sem unnið verði og gefið út í kjölfar deiliskipulagsins. Er sá fyrirvari jafnframt gerður að lóðarstærðir og hæðarlega geti breyst við gerð hæðar- og mæliblaða. Verður að skýra þessi ákvæði svo að umræddir hæðarkótar séu ekki hluti af gildandi skipulagi svæðisins og að breytingar á þeim lúti því ekki þeim reglum sem gilda um breytingar á skipulagi. Var byggingaryfirvöldum því ekki skylt að kynna þá breytingu sem gerð var á hæðarsetningu hússins að Hólmaþingi 1 en af málsgögnum verður ráðið að með henni hafi hæðarsetning þess verið löguð að landhæð og hæðarsetningu sambærilegra húsa í næsta nágrenni. Verður því ekki fallist á að byggingarleyfi hússins fari í bága við gildandi skipulag hvað hæðarsetningu varðar.
Samkvæmt sérákvæðum skipulagsins sem gilda fyrir Gulaþing 15, 17 og 60 og Hólmaþing 1 og 3, sem eru á einni hæð með kjallara, er mesta hæð húss frá aðkomuhæð 4,8 m en 7,5 m sé miðað við gólfhæð kjallara. Hið umdeilda hús að Hólmaþingi 1 er hins vegar aðeins 6,3 m á hæð mælt frá kjallaragólfi eða 1,2 m lægra en skipulagið heimilar. Er húsið því ekki hærra en það hefði mest mátt vera samkvæmt gildandi skipulagi þótt ekki hefði komið til þeirrar hækkunar á hæðarkótum sem er tilefni kærumáls þessa og hefur bygging þess því ekki í för með sér neina skerðingu á hagsmunum kærenda umfram það sem vænta mátti samkvæmt skipulaginu, jafnvel þótt upphaflegri hæðarsetningu hefði ekki verið breytt.
Samkvæmt gr. 5.4.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 skulu skipulagsskilmálar deiliskipulags eftir því sem svæðið gefur tilefni til koma fram á skipulagsuppdrætti og kveða m.a. á um byggingarreiti, hæðarlegu, hámarkshæð bygginga, byggingarmagn á lóð og fleira sem talið er í ákvæðinu. Telur úrskurðarnefndin það ágalla á deiliskipulagi umrædds svæðis að ekki skuli í skilmálum þess eða á uppdrætti vera gerð betur grein fyrir hæðarlegu mannvirkja en raun ber vitni. Umrætt skipulag hefur hins vegar ekki sætt kæru til úrskurðarnefndarinnar og kemur það ekki til endurskoðunar í máli þessu.
Samkvæmt öllu framansögðu verður ekki fallist á kröfu kærenda um ógildingu hins kærða byggingarleyfis.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu á samþykkt byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 9. janúar 2008 um að veita leyfi til að byggja einbýlishús á lóðinni nr. 1 við Hólmaþing í Kópavogi.
__________________________
Hjalti Steinþórsson
____________________________ ____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Aðalheiður Jóhannsdóttir
