Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála

88/2014 Depluhólar

Árið 2016, föstudaginn 7. október kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mætt voru Ómar Stefánsson varaformaður, Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 88/2014, kæra á synjun byggingarfulltrúans í Reykjavík, frá 24. júní 2014, á umsókn um samþykki reyndarteikninga vegna Depluhóla 8.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 6. ágúst 2014, er barst nefndinni 7. s.m., kærir S, Depluhólum 8, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík að synja umsókn kæranda um samþykki reyndarteikninga fyrir Depluhóla 8. Kærandi krefst þess aðallega að ákvörðun byggingarfulltrúa verði felld úr gildi. Til vara er þess krafist að samþykkt verði að íbúð neðri hæðar stækki, en verði þó ekki stærri en u.þ.b. 75% af heildarstærð hússins. Til þrautavara er þess krafist að samþykkt verði að íbúð neðri hæðar stækki, þannig að hún verði á bilinu 25-75% af heildarstærð hússins, en þó aldrei minni en 25% af heildarstærð þess.

Gögn málsins bárust frá Reykjavíkurborg 1. október 2014.

Málavextir: Hinn 8. maí 2014 lagði kærandi fram umsókn til byggingarfulltrúans í Reykjavík þar sem óskað var eftir samþykki á reyndarteikningum. Í umsókninni var gerð grein fyrir áður gerðri aukaíbúð á jarðhæð og nýrri skráningartöflu fyrir íbúðarhúsið á lóð nr. 8 við Depluhóla. Óskað var eftir skiptingu eignarinnar í tvær eignir þar sem að sökkulrýmið yrði látið tilheyra neðri hæð hússins en efri hæð yrði samkvæmt umsókninni 244,8 m2 með bílskúr og neðri hæðin yrði 223,6 m2. Stærð hússins yrði þannig 466,4 m2 og nýtingarhlutfallið 0,67.

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 24. júní 2014 var umsókninni synjað með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa, dags. 14. maí s.á. Í umsögninni kom m.a. fram að upphaflegar teikningar sýndu byggingu með 166,7 m2 aðalhæð og 58,2 m2 kjallara. Á árinu 2005 hafi verið gefið leyfi fyrir 19,4 m2 sólskýli. Í kjölfarið hafi byggingin í heild sinni orðið 244,3 m2 og nýtingarhlutfallið 0,39. Fram kom að ótaldar væru óleyfisframkvæmdir þar sem að útbúin hefðu verið rými í kjallara sem áður hefðu verið skráð sem óupppfyllt sökkulrými. Samkvæmt þeim teikningum sem lagðar hefðu verið fram hefði 165,4 m2 sökkulrýmið verið tekið í notkun án leyfis. Fyrirkomulag íbúðar í kjallara væri ósannfærandi ef miðað væri við heildarstærð íbúðar enda væru geymslur og gangar nálægt því að vera helmingur íbúðarinnar eða um 100 m2. Í umsögninni kom og fram að skilmálar heimili íbúðir allt að 50 m2, en vegna fordæma í sambærilegum húsum á svæðinu væri ekki lagst gegn því að íbúð neðri hæðar stækki en verði þó ekki stærri en ca. ¼ af heildarstærð hússins og væri að öðru leyti í samræmi við fylgiskjal I, aukaíbúðir, dags. 17. apríl 1979.

Málsrök kæranda: Kærandi bendir á að hann hafi fest kaup á neðri hæð hússins að Depluhólum 8 hinn 6. febrúar 2013 og búi þar nú ásamt konu sinni og börnum. Systir maka kæranda hafi fest kaup á efri hæð hússins. Í máli þessu liggi fyrir að búið sé að skipta húsinu í tvo eignarhluta með fastanúmer 204-8489 og 204-8490. Skráður eigandi að eignarhluta 204-8489, neðri hæðinni, sé kærandi. Eignin sé nú skráð sem tvær eignir, samtals 448,4 m2 að stærð.

Fordæmi séu fyrir því að eigendur fasteigna í nærliggjandi hverfum hafi fengið samþykkta stækkun fasteigna sinna. Fjöldamörg dæmi séu um það að íbúar nærliggjandi húsa hafi fengið samþykkta stækkun á íbúðarhúsnæði sínu, sambærilega við þá stækkun sem kærandi fari fram á samkvæmt framlögðum teikningum. Ekki þurfi breytingu á deiliskipulagi þar sem um sambærilegt nýtingarhlutfall sé að ræða.

Með tilliti til jafnræðissjónarmiða 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 og meðalhófsreglu 12. gr. sömu laga, verði að telja að byggingarfulltrúa sé ekki stætt á öðru en að fallast á þá umsókn kæranda um samþykki reyndarteikninga vegna Depluhóla 8, enda verði að telja að ekki sé gengið lengra með umræddri breytingu en samþykkt hafi verið hjá öðrum fasteignaeigendum á sama svæði. Þrátt fyrir að nýtingarhlutfallið yrði með breytingunni 0,67, verði með engu móti hægt að líta svo á að það skjóti skökku við umrætt deiliskipulag í ljósi fyrri fordæma skipulagsyfirvalda í sambærilegum málum.

Kærandi eigi stóra fjölskyldu, en þau séu níu í heimili. Það sé því mikilvægt fyrir kæranda og fjölskyldu hans að hægt verði að nýta umrætt rými í samræmi við þær teikningar sem lagðar hafi verið fram í málinu. Einnig sé mikið í húfi, þar sem gengið hafi verið út frá því við kaup fasteignarinnar að allar forsendur væru til staðar fyrir því að hægt yrði að þinglýsa eignaskiptasamningi vegna breytinga á eigninni og að það ætti ekki að verða tiltökumál.

Hvað við komi varakröfu og þrautavarakröfu, sé vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa, þar sem vísað sé til fordæma og fallist á að íbúð neðri hæðar stækki. Í umsögninni sé þó tekið fram að íbúð neðri hæðar verði þó ekki umfram 25% af heildarstærð hússins, þ.e. 466,4 m2 eftir breytingar, en verði að öðru leyti í samræmi við fylgiskjal nr. 1, aukaíbúðir, dags. 17. apríl 1979. Með vísan til sömu röksemda og gert hafi verið grein fyrir hér að framan sé þó í varakröfu farið fram á að fallist verði á að stækkun neðri hæðar verði a.m.k. 75% af heildarstærð hússins. Til þrautavara sé hins vegar farið fram á að samþykkt verði að íbúð neðri hæðar stækki, þannig að hún verði á bilinu 25-75% af heildarstærð hússins, en þó aldrei minni en 25% af heildarstærð hússins, sbr. umsögn skipulagsfulltrúa.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Samkvæmt 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála teljist kærufrestur vera einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt, eða mátti vera kunnugt, um ákvörðun þá sem kæra á. Tilkynning um afgreiðslu málsins hafi verið send kæranda í bréfi, dags. 25. júní 2014, en kæran hafi borist úrskurðarnefndinni 7. ágúst s.á., eða að liðnum lögmæltum kærufresti, en a.m.k. 12 dagar liðu frá því að bréfið hafi verið sent þar til að kærandi kveðst hafa orðið kunnugt um það. Venjulega megi reikna með að póstsending berist innanbæjar innan tveggja til þriggja daga frá því að hún sé send. Á það sé sérstaklega bent að hafi kærandi móttekið bréf byggingarfulltrúa 7. júlí 2014, eins og haldið sé fram í kæru, þá mátti honum vera ljóst að kærufrestur væri byrjaður að líða. Hann hafi engu að síður beðið til 7. ágúst s.á. með að leggja inn kæru, en þá hafi, eins og fyrr segi, kærufrestur verið liðinn.

Niðurstaða: Samkvæmt 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála er kærufrestur til nefndarinnar einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt, eða mátti vera kunnugt um ákvörðun þá sem kæra á. Tilkynning Reykjavíkurborgar var ekki send með rekjanlegum hætti og verður því gegn fullyrðingu kæranda ekki hægt að telja víst að hann hafi fengið bréfið fyrr en 7. júlí 2014. Verður því að miða við að kærufrestur hafi byrjað að líða þann dag og kæran því borist innan kærufrests, hinn 7. ágúst s.á.

Kærandi gerir m.a. þær kröfur að úrskurðarnefndin ákveði hversu hátt hlutfall af heildarstærð hússins íbúð kæranda eigi að vera. Samkvæmt 1. gr. laga nr. 130/2011 er það hlutverk nefndarinnar að úrskurða í kærumálum vegna stjórnvaldsákvarðana og í ágreiningsmálum vegna annarra úrlausnaratriða á sviði umhverfis- og auðlindamála, eftir því sem mælt er fyrir um í lögum á því sviði. Í samræmi við það tekur úrskurðarnefndin lögmæti kærðrar ákvörðunar til endurskoðunar, en ekki er á færi nefndarinnar að taka nýja ákvörðun í málinu. Af þessum sökum tekur nefndin aðeins til úrlausnar kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.

Samkvæmt gildandi skipulagsuppdrætti og þeim skilmálum, upphaflega frá árinu 1975, sem honum fylgja, er heimilt að hafa allt að 50 m2 aukaíbúð í fasteignum nær safngötu, ofan húsagötu, en fasteign kæranda er hins vegar fjær safngötunni Vesturhólum, og er ekki gert ráð fyrir aukaíbúð í þeim húsum samkvæmt framangreindum skilmálum. Hins vegar eru fordæmi fyrir því á þessu svæði að stærri aukaíbúðir hafi verið samþykktar báðum megin húsagötunnar Depluhóla. Þær íbúðir eru þó allar minni en sú sem kærandi fer fram á að verði samþykkt og einnig hlutfallslega minni hluti af heildarstærð húss ásamt því að nýtingarhlutfall þeirra lóða er lægra. Stærsta aukaíbúðin sem hefur verið samþykkt er um 130 m2. Húsið sem kærandi býr í er 466,4 m2 og er neðri hæðin, eign kæranda, 223,6 m2. Þau fordæmi sem eru til staðar eru því ekki í samræmi við umsókn kæranda um samþykki reyndarteikninga og fer hin kærða ákvörðun því ekki í bága við jafnræðisreglu 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Byggingarfulltrúi synjaði umsókn kæranda með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa en þar sagði um þær málalyktir að ekki yrði lagst gegn því að íbúð neðri hæðar yrði stækkuð, en þó ekki meira en svo að flatarmál hennar verði umfram fjórðung heildarflatarmáls hússins. Ekki væri hægt að taka jákvætt í að útbúa sérstaka kjallaraíbúð sem væri verulega stærri en skilmálar heimili án þess að breyta deiliskipulagi.

Með vísan til alls þess sem að framan er rakið var hin kærða ákvörðun studd efnislegum rökum og ekki liggja fyrir aðrir þeir annmarkar sem raskað geta gildi hennar. Verður því kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunarinnar hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík að synja umsókn hans um samþykki reyndarteikninga fyrir Depluhóla 8.

____________________________________
Ómar Stefánsson

______________________________              _____________________________
Aðalheiður Jóhannsdóttir                                       Þorsteinn Þorsteinsson