Árið 2013, miðvikudaginn 6. nóvember, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mættir voru Ómar Stefánsson, settur forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 82/2013, kæra á samþykkt byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 23. apríl 2013 á umsókn um leyfi til að reisa ræktunar- og þjónustuhús úr steinsteypu á lóð nr. 29 við Lambhagaveg í Reykjavík.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 18. ágúst 2013, er barst nefndinni 19. s.m., kærir D, f.h. Þrístiklu, Lambhagavegi 31, Reykjavík, samþykkt byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 23. apríl 2013 á umsókn um leyfi til að reisa ræktunar- og þjónustuhús úr steinsteypu á lóð nr. 29 við Lambhagaveg í Reykjavík.
Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Jafnframt var gerð krafa um stöðvun framkvæmda á meðan málið væri til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Þykir málið nægilega upplýst til að það verði tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til stöðvunarkröfu kæranda.
Málavextir: Lambhagavegur 29 er á svæði þar sem í gildi er deiliskipulag fyrir svonefndan Lambhagareit og tekur skipulagið til alls átta lóða sem skilgreindar eru sem ræktunarlóðir. Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 12. mars 2013 var tekin fyrir umsókn um leyfi til að reisa ræktunar- og þjónustuhús úr staðsteyptri steinsteypu á nefndri lóð. Var afgreiðslu málsins frestað, með vísan til athugasemda á umsóknarblaði, og því vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa, sem á fundi sínum hinn 15. s.m. vísaði málinu til umsagnar hjá verkefnisstjóra. Málið var tekið fyrir að nýju á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 22. s.m. og það afgreitt jákvætt, með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa, dags. sama dag.
Hinn 23. apríl 2013 var umsóknin tekin fyrir að nýju á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa og fylgdi erindinu útskrift úr gerðabók embættisafgreiðslufundar skipulagsfulltrúa frá 22. mars s.á. og umsögn hans, dagsett sama dag. Var umsóknin samþykkt og talin samræmast ákvæðum mannvirkjalaga nr. 160/2010. Með bréfi til byggingarfulltrúa, dags. 22. júlí 2013, gerði kærandi athugasemdir við fyrrgreinda afgreiðslu og fór fram á að tekið yrði tillit til þess að byggingarreitur íbúðarhúss Lambhagavegar 31 lægi samhliða samþykktri byggingu. Í framhaldi af því munu byggingarfulltrúi og kærandi m.a. hafa fundað um málið, en lyktir urðu þær að kærandi skaut afgreiðslu byggingarfulltrúa frá 23. apríl 2013 til úrskurðarnefndarinnar, eins og fyrr greinir.
Málsrök kæranda: Til stuðnings kröfum sínum vísar kærandi til þess að samþykktar teikningar brjóti í bága við gildandi deiliskipulag fyrir svæðið. Samkvæmt skipulagi megi hæð gróður- og þjónustuhúsa ekki fara yfir 7,0 m, mælt frá gólfplötu og upp í mæni. Þar sem hæðarmunur sé sérstaklega mikill sé kjallari leyfður undir slíkum húsum og megi hæð þá ekki fara yfir 9,0 m, mælt frá gólfplötu í kjallara. Byggingin fari upp í 9,7 m, þar sem hún sé hæst, mælt frá kjallaraplötu, og í 11,3 m þar sem þak sé sýnt hæst. Þá sé þakið klætt gróðri en þótt deiliskipulagið leyfi tæknibúnað og þakglugga yfir mænishæð sé ekki átt við að allt þakið megi þekja torfi og gróðri upp í 11,0 m hæð. Því hafi verið haldið fram að þar sem húsið sé ekki með risi megi vegghæð fara í leyfða mænishæð og sé það jafngilt í deiliskipulagi. Þessu sé kærandi ósammála og telji að hús sem sé 5,5 m að hæð með 1,5 m risi sé síður íþyngjandi en 7,0 m hús með flötu þaki gagnvart húsi í 5,0 m fjarlægð frá lóðamörkum og 13,0 m fjarlægð frá íbúðarbyggingarreit.
Umrædd bygging sé af slíkri stærðargráðu að hún rýri verulega gæði ræktunarlóðar garðyrkjubýlisins Þrístiklu. Byggingarreitur íbúðarhúss að Þrístiklu sé í uppnámi og því hærri sem byggingin sé því meira íþyngjandi verði hún, einkum þar sem ekki sé um gróðurhús að ræða heldur steypt hús. Ræktunarland fyrir ofan byggingarreit íbúðarhúsnæðis Þrístiklu verði fyrir verulegum áhrifum af byggingunni, svo og allt nærsvæði hennar, hvað varði vind og snjóþyngsli, og rýri þannig uppskeru og afkomu af landinu. Hafi byggingaryfirvöldum borið að líta til meðalhófsreglu þegar hæð byggingarinnar hafi verið ákveðin þannig að hún yrði ekki hærri en nauðsyn bæri til. Þá sé bent á að engin grenndarkynning hafi farið fram á fyrirhuguðum framkvæmdum.
Samkvæmt deiliskipulagi megi á svæðinu reisa gróðurhús og þjónustubyggingar til garðyrkjuframleiðslu. Kærandi telji að hlutfall gróðurhúsa gagnvart þjónustubyggingum sé ekki í eðlilegu samhengi. Jafnframt sé fyrirhuguð starfsemi í húsinu, þ.e. pökkun eða frekari vinnsla á landbúnaðarvörum, ekki garðyrkja heldur iðnaður og því í trássi við deiliskipulag.
Þá sé gerð athugasemd við að skýringarmynd, er lögð hafi verið inn með umsókn um byggingarleyfi, sé í engu lík teikningu af ræktunar- og þjónustuhúsi. Við eftirgrennslan hafi komið í ljós að teikningar hafi verið samþykktar óbreyttar eftir að þeim hefði áður verið hafnað.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu Reykjavíkurborgar er þess krafist af kröfu kæranda verði hafnað.
Hæðir húshluta heimilaðrar byggingar séu í samræmi við gr. 2.5 í greinargerð og skilmála skipulagsins. Hæð sé miðuð við núverandi landhæð í hverju tilviki og í samræmi við eftirfarandi atriði: Bygging sem hærra standi í lóðinni (nyrst) hafi 7,0 m leyfilega mænishæð yfir núverandi landhæð. Núverandi landhæð á aðkomuhlið þeirrar byggingar sé frá 62,12 m (NV-horn) og um 66,0 m (NA-horn). Eðlileg gólfhæð aðkomuhæðar gæti verið meðaltal þess, eða um 64,0 m, og leyfileg mænishæð 71,0 m. Gólfhæð byggingarinnar samkvæmt aðalteikningu sé í 63,20 m hæð, eða 0,8 m neðar. Mesta hæð útveggja sé ráðgerð 4,5 m yfir gólfhæð, þ.e. í 67,7 m hæð, eða 3,3 m undir leyfilegri mænishæð.
Sú bygging sem lægra standi í lóð (syðst) sé með heimilaða hámarkshæð, mælt frá botnplötu kjallara, allt að 9,0 m. Núverandi landhæð á aðkomuhlið þeirrar byggingar sé frá um 57,0 m (SV-horn) og 59,5 m (SA-horn). Eðlileg gólfhæð aðkomuhliðar gæti verið meðaltal þessa, eða 58,25 m, og leyfileg hámarkshæð, mælt frá botnplötu, í allt að 67,25 m hæð. Gólfhæð samkvæmt aðalteikningu sé í 57,42 m hæð, eða 0,83 m lægri. Mesta hæð útveggja sé ráðgerð 6,93 m yfir botnplötu kjallara. Áætluð mænishæð gróðurhúss, sem ekki sé hér til umfjöllunar, sé ráðgerð 9,0 m yfir botnplötu, þ.e.a.s. í hæðinni 66,42 m, eða 0,83 m lægra en leyfileg hámarkshæð miðað við núverandi landhæð.
Það að kjallarahluti atvinnuhúsnæðisins nái inn undir þá byggingu sem hærra standi í lóðinni hafi ekkert með mestu hæð hennar að gera og hafi sá hluti kjallarans engin áhrif á umhverfið þar. Þess sé heldur ekki getið í deiliskipulagi lóðarinnar að kjallari megi ekki vera undir þeirri byggingu eða hver gólfhæð hans skuli þá vera.
Ekki sé heldur fallist á að skýringamynd á skipulagsuppdrætti sé ekki lík uppdráttum. Skýringarmyndir séu ekki endanleg útfærsla á hönnun heldur sé með þeim verið að gefa hugmynd um form, hæðir og legu í landi.
Sú fullyrðing að byggingarreitur íbúðarhúss kæranda sé í uppnámi fái ekki staðist. Hin umdeilda bygging sé innan byggingarreits og vel það. Sé sjónarmiðum um áhrif byggingarinnar á vind, snjóalög og ræktunarmöguleika á Þrístiklu mótmælt sem ósönnum og ósönnuðum. Þá vísi Reykjavíkurborg enn fremur til röksemda byggingarleyfishafa í málinu.
Málsrök byggingarleyfishafa: Sjónarmið byggingarleyfishafa eru á svipaðan veg og hjá Reykjavíkurborg. Jafnframt er vísað til þess að samanlagt byggingarmagn ræktunar- og þjónustuhúss sé 1.838,3 m², sem sé langt undir heimilaðri hámarksstærð samkvæmt deiliskipulagi. Svo hátti einnig til um þakhæðir. Þannig sé hámarkshæð ræktunarhúss með handriðum 6,93 m, og hámarkshæð þjónustuhúss, á hæsta punkti grasþaks, sé um 5,5 m og hámarksvegghæð 4,5 m. Meðalhófsreglunnar hafi því verið gætt. Hvergi séu gefnir upp fastir hæðarkótar á byggingum í deiliskipulagi, en þess farið á leit við hönnuði að þeir aðlagi legu húsa sem mest að landi. Hæðarmunur á umræddri lóð sé þannig að ræktunarhús verði að langmestu leyti niðurgrafið. Sé grenndarkynningar ekki þörf þegar unnið sé innan gildandi deiliskipulags.
Enn fremur sé á það bent að aðeins hluti af þeirri hlið hússins sem snúi að Þrístiklu standi hærra en land Þrístiklu en hluti af þeirri sömu hlið sé einnig neðar en land þeirra, eða um 2,0 m. Grasþök hafi verið hönnuð með það að leiðarljósi að húsin féllu betur inn í umhverfið en hvergi sé tekið fram í skipulagsskilmálum að ekki megi grasleggja þök. Mikill trjágróður sé milli lóða og inni á landi Þrístiklu. Byrgi hann nú þegar sýn milli lóða enda séu trén um 8-10 m há. Muni fyrirhugað hús því ekki verða íþyngjandi á neinn hátt.
Garðyrkja sé iðnaður í nútímasamfélagi. Í skilmálum deiliskipulagsins sé sérstaklega tekið fram að í byggingunum geti m.a. verið pökkunarhús. Telji leyfishafi það gott fordæmi að heimila byggingu ræktunarhúsa/þjónustuhúsa/geymslna sem séu í samræmi við deiliskipulag. Þá sé skýringarmynd í samræmi við endanlegar teikningar. Skýringarmynd segi ekkert til um stærðir heldur sé hugmynd um hvernig hentugt sé að byggja upp svæðið þar sem mikill landhalli sé. Loks sé bent á að teikningar, sem kærandi vísi til að hafi verið hafnað, hafi átt við um annað erindi.
Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti byggingarleyfis fyrir staðsteyptu ræktunar- og gróðurhúsi að Lambhagavegi 29 í Reykjavík og lúta álitaefni málsins einkum að því hvort hæð byggingarinnar sé í samræmi við skilmála gildandi deiliskipulags.
Kveðið er á um hámarkshæð bygginga í gr. 2.5 í gildandi deiliskipulagi svonefnds Lambhagareits, er tekur til umrædds svæðis. Er þar tilgreint að mesta leyfilega mænishæð annarra húsa en íbúðarhúsa megi vera 7,0 m. Á lóðum nr. 25, 27 og 29 sé heimilt að byggja kjallara undir atvinnuhúsnæði þar sem hæðarmunur í landi bjóði upp á slíkt og sé hámarkshæð, mæld frá botnplötu kjallara, heimiluð allt að 9,0 m.
Fram kemur í byggingarlýsingu aðaluppdrátta hins kærða byggingarleyfis að byggingin sé „ein samhangandi bygging, kjallari og 1. hæð“. Nánar tiltekið er norðurhluti byggingarinnar kjallari en suðurhlutinn er á einni hæð. Eru byggingarhlutarnir samtengdir með stigagangi. Samkvæmt samþykktum uppdrætti er vegghæð norðurhlutans yfir gólfplötu hvergi meiri en 4,5 m og mænishæð þar af leiðandi mest 5,5- 6,0 m. Hæð frá gólfplötu suðurhluta byggingarinnar (kjallara) upp á þakplötu er 5,8 m og þar með innan þeirra marka sem deiliskipulagið áskilur. Heildarhæð stigagangs milli byggingarhluta er hins vegar um eða yfir 11 m samkvæmt teikningum, mælt frá botnplötu að mæni. Að auki er hæð frá tæknirými við stigagang undir suðurhluta byggingarinnar um eða yfir 11 m. Víkur hin kærða ákvörðun að þessu leyti frá skilmálum skipulagsins hvað hámarkshæð húss varðar, en frávikið fellst að öllu leyti í rúmmálsaukningu neðanjarðar.
Byggingarleyfisskyldar framkvæmdir skulu vera í samræmi við skipulagsáætlanir, skv. 1.tl. 1. mgr. 13. gr. laga um mannvirki nr. 160/2010. Í 3. mgr. 43. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 er þó heimilað að víkja frá gildandi skipulagi við útgáfu byggingarleyfis þegar um svo óveruleg frávik er að ræða að hagsmunir nágranna skerðast í engu hvað varðar landnotkun, útsýni, skuggavarp eða innsýn. Form, staðsetning og hæð umræddrar byggingar ofan jarðar er í samræmi við skilmála gildandi deiliskipulags og verða grenndaráhrif hennar því þau sömu og vænta mátti. Þá verður ekki séð að byggingarleyfið fari gegn skilmálum skipulagsins um landnotkun og landnýtingu.
Með hliðsjón af framangreindu liggja ekki fyrir þeir annmarkar á hinni kærðu ákvörðun sem leitt geta til ógildingar hennar.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 23. apríl 2013 um að samþykkja umsókn um leyfi til að reisa ræktunar- og þjónustuhús úr steinsteypu á lóð nr. 29 við Lambhagaveg í Reykjavík.
____________________________________
Ómar Stefánsson
______________________________ _____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
