Ár 2003, fimmtudaginn 18. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 24, Reykjavík. Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl.
Fyrir var tekið mál nr. 74/2003, kæra íbúa að Fagranesi og Fagraholti, Vatnsenda, Kópavogi á ákvörðun skipulagsnefndar Kópavogs frá 16. september 2003 um breytingu á deiliskipulagi Kríuness, Vatnsenda, Kópavogi og á ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 20. nóvember 2003 um að veita leyfi til að byggja við húsið að Kríunesi, Vatnsenda þrjár íbúðir, glerhýsi og kjallara.
Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 9. desember 2003, er barst nefndinni hinn 10. sama mánaðar, kæra E og M, f.h. íbúa að Fagranesi og Fagraholti, Vatnsenda, Kópavogi, þá ákvörðun skipulagsnefndar Kópavogs frá 16. september 2003 að breyta deiliskipulagi Kríuness, Vatnsenda, Kópavogi. Jafnframt kæra þeir ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 20. nóvember 2003 um að veita leyfi til að byggja við húsið að Kríunesi, Vatnsenda þrjár íbúðir, glerhýsi og kjallara. Samþykkt skipulagsnefndar var staðfest á fundi bæjarstjórnar Kópavogs hinn 23. september 2003 og samþykkt byggingafulltrúa var staðfest af byggingarnefnd hinn 3. desember 2003 og bæjarstjórn hinn 9. desember 2003.
Kærendur krefjast þess að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi og að úrskurðarnefndin kveði þegar upp úrskurð til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda.
Úrskurðarnefndin hefur leitað afstöðu byggingarleyfishafa og skipulags- og byggingaryfirvalda í Kópavogi til kærunnar og framkominnar kröfu. Hafa nefndinni borist andmæli byggingarleyfishafa og greinargerð Kópavogsbæjar um kæruefnið og með hliðsjón af framlögðum gögnum er það mat úrskurðarnefndarinnar að málið sé nú tækt til efnisúrlausnar og verður því ekki fjallað sérstaklega um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.
Málavextir: Kríunes að Vatnsenda, Kópavogi er einbýlishús sem stendur við Elliðavatn og hefur þar verið starfrækt heimagisting í átta herbergjum. Þar er einnig aðstaða til fundahalda, veiðileyfi bjóðast þar til kaups og bátaleiga er á staðnum.
Hinn 6. júní 2001 var samþykkt deiliskipulag fyrir Kríunes og fól það í sér heimild til stækkunar heimagistingar í tveimur áföngum. Í fyrsta áfanga var gert ráð fyrir um 288 m² stækkun og í seinni áfanga um 182 m² stækkun. Auk þess var gert ráð fyrir u.þ.b. 147 m² glerhýsi sem nýtast átti sem almennt þjónusturými. Stækkun hússins samkvæmt deiliskipulaginu skyldi því vera um 615 m² og heildarflatarmál hússins því um 975 m², allt á einni hæð.
Hinn 17. janúar 2003 samþykkti byggingarfulltrúinn í Kópavogi byggingarleyfi fyrir viðbyggingu að Kríunesi. Framkvæmdir hófust og var að mestu lokið við að steypa undirstöður þegar byggingarnefnd ákvað á fundi hinn 16. apríl 2003 að afturkalla byggingarleyfið þar sem það var, að mati nefndarinnar, í andstöðu við deiliskipulag lóðarinnar.
Í kjölfar afturköllunar byggingarleyfisins var unnin tillaga að nýju deiliskipulagi Kríuness og á fundi skipulagsnefndar hinn 1. júlí 2003 var samþykkt að auglýsa tillöguna. Hún fól í sér að íbúðin sem fyrir er í húsinu yrði stækkuð auk þess sem heimilt yrði að gera þrjár nýjar íbúðir. Undir hluta hússins yrði gert ráð fyrir kjallara þar sem yrðu m.a. bílageymslur, þvottahús og geymslur. Grunnflötur byggingarinnar yrði óbreyttur miðað við fyrra deiliskipulag og hið sama gilti um hæð þeirra. Bæjarráð staðfesti, í umboði bæjarstjórnar, afgreiðslu skipulagsnefndar á fundi hinn 10. júlí 2003. Tillagan var auglýst frá 25. júlí til 18. ágúst 2003 með athugasemdarfresti til 1. september s.á. Ennfremur var athygli nágranna vakin á auglýsingunni. Athugasemdir og ábendingar bárust frá kærendum máls þessa og voru þær lagðar fram á fundi skipulagsnefndar hinn 2. september 2003. Á fundi nefndarinnar hinn 16. september 2003 var lögð fram umsögn bæjarskipulags, dags. 16. september 2003, og samþykkti skipulagsnefnd tillögu að breyttu deiliskipulagi Kríuness ásamt umræddri umsögn og var málinu vísað til afgreiðslu bæjarráðs og bæjarstjórnar.
Á fundi bæjarstjórnar hinn 23. september sl. samþykkti bæjarstjórn tillöguna ásamt umræddri umsögn. Skipulagsstofnun var send deiliskipulagstillagan með bréfi, dags. 3. október 2003, og gerði stofnunin ekki athugasemd við birtingu auglýsingar um samþykkt deiliskipulagsbreytingarinnar í B-deild Stjórnartíðinda. Sá fyrirvari var þó hafður á að frekari grein yrði gerð fyrir fjölda bílastæða á lóðinni. Deiliskipulagsbreytingin var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 12. nóvember 2003 og var kærendum tilkynnt um afgreiðslu málsins með bréfi sama dag.
Í kjölfar samþykktar á breyttu deiliskipulagi var lögð fram á fundi byggingarnefndar hinn 5. nóvember 2003 umsókn Kríuness ehf. um að byggja við húsið í samræmi við samþykkt deiliskipulag. Umsóknin fól í sér að íbúðin sem fyrir er í húsinu yrði stækkuð ásamt því að reistar yrðu til viðbótar þrjár íbúðir í viðbyggingu við húsið. Undir hluta viðbyggingarinnar yrði kjallari sem nýttist sem sameiginlegt rými fyrir íbúana. Byggingarnefnd vísaði erindinu til fullnaðarafgreiðslu byggingarfulltrúa að uppfylltum skilyrðum nefndarinnar, sem voru að leggja þyrfti fram eignarskiptayfirlýsingu fyrir húsið áður en unnt væri að samþykkja umsóknina. Byggingarfulltrúi samþykkti erindið hinn 20. nóvember 2003 eftir að komið hafði verið til móts við umrædd skilyrði og staðfesti byggingarnefnd afgreiðslu hans á fundi hinn 3. desember 2003 og bæjarstjórn á fundi hinn 9. desember 2003.
Framangreindum ákvörðunum skipulags- og byggingaryfirvalda í Kópavogi hafa kærendur nú skotið til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála eins og að framan er rakið.
Málsrök kærenda: Kærendur halda því fram að með hinum kærðu ákvörðunum skipulags- og byggingaryfirvalda í Kópavogi sé gengið gegn hagsmunum þeirra. Helsti kostur fasteigna í nágrenni Kríuness sé hið friðsæla umhverfi, en með aukinni starfsemi í Kríunesi muni umferð aukast til muna. Kærendur halda því og fram að með umræddum ákvörðunum sé brotið gegn gr. 4.2.1 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 þar sem segi að á íbúðarsvæðum skuli fyrst og fremst gera ráð fyrir íbúðarhúsnæði. Þar megi þó einnig gera ráð fyrir eðlilegri þjónustustarfsemi við íbúa viðkomandi hverfis, s.s. verslunum, hreinlegum iðnaði, handiðnaðarfyrirtækjum, þjónustustarfsemi og leiksvæðum, eða annarri starfsemi sem ætla verði að hvorki muni valda óþægindum vegna lyktar, hávaða eða óþrifnaðar né dragi að sér óeðlilega mikla umferð.
Kærendur fullyrða að með hinum kærðu ákvörðunum sé gengið gegn hagsmunum þeirra, því fari svo fram sem horfi, muni umferð um sameiginlegan veg Kríuness og kærenda margfaldast. Fyrirhuguð bygging komi til viðbótar þeirri heimagistingu sem fyrir sé rekin í Kríunesi, sölu á veiðileyfum, bátaleigu og fundaaðstöðu. Þó í deiliskipulaginu sé ekki gert ráð fyrir að aðrir en dvalargestir heimagistingar nýti sér fundaaðstöðuna fáist ekki séð hvernig tryggt verði að farið verði eftir því.
Kærendur vísa til þess að hið kærða deiliskipulag hafi verið samþykkt eftir að byggingarnefnd Kópavogsbæjar hafi afturkallað byggingarleyfi fyrir stækkun íbúðarhúss Kríuness. Því sé tillagan aðeins aðlögun deiliskipulags að byggingu sem áður var áætluð, með þeim breytingum að nú séu ráðgerðar fleiri íbúðir ásamt heimagistingunni sem þar sé þegar fyrir hendi. Þannig séu uppfyllt stærðarákvæði heimagistingar þó svo að stefnt sé að byggingu með aðstöðu fyrir miklu umfangsmeiri rekstur. Bæjaryfirvöld í Kópavogi séu því fyllilega meðvituð um að stefnt sé að starfsemi í Kríunesi sem sé í engu samræmi við umhverfið og allri aðkomu og aðstöðu ofviða. Með vísan til alls framangreinds sé farið á svig við gr. 4.2.1 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.
Kærendur benda á að í umsögn skipulagsstjóra, dags. 16. september 2003, sé gert ráð fyrir því að íbúðir hússins verði fjórar en í afgreiðslu byggingarfulltrúa á byggingarleyfinu segi að þær verði fimm.
Kærendur krefjast þess einnig að úrskurðarnefndin kveði á um ábyrgð og hugsanlega bótaskyldu bæjaryfirvalda í Kópavogi.
Málsrök Kópavogsbæjar: Kópavogsbær vísar til þess að í gildi hafi verið deiliskipulag fyrir Kríunes, dags. 20. júlí 2001. Í því deiliskipulagi hafi verið gert ráð fyrir íbúðarhúsi á einni hæð með heimagistingu og glerhýsi fyrir almenna þjónustu. Heildargrunnflötur þeirra bygginga hafi verið áætlaður um 975 fermetrar. Á landi Kríuness hafi jafnframt verið fyrirhuguð bygging hesthúss fyrir 4-6 hesta. Tillagan hafi verið auglýst í samræmi við 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og hafi engar athugasemdir eða ábendingar borist á kynningartíma skipulagstillögunnar.
Kópavogsbær bendir á að í hinu kærða deiliskipulagi fyrir Kríunes, sé áfram gert ráð fyrir íbúðarhúsi á einni hæð með heimagistingu, glerhýsi og hesthúsi. Heildargrunnflötur íbúðarhússins verði u.þ.b. sá hinn sami og í eldra deiliskipulagi. Hins vegar sé, samkvæmt hinu nýja deiliskipulagi, gert ráð fyrir fjórum íbúðum og kjallara í stað einnar. Kjallarinn, sem sé 330 m² að stærð, verði nýttur sem sameiginlegt rými fyrir íbúðirnar og þar verði bílageymsla, þvottahús, geymslur og heitur pottur. Samkvæmt deiliskipulaginu sé ekki gert ráð fyrir stækkun heimagistingarinnar.
Miðað við reynslutölur megi reikna með þremur íbúum í hverri íbúð eða alls níu íbúum til viðbótar að Kríunesi. Land Kríuness sé um 1,8 ha að flatarmáli og aðkoma um veg Vatnsendabýlisins (Kríunesveg), sem sé sameiginlegur með nokkrum íbúðarhúsum á svæðinu milli vatns og vegar þ.á.m. húsum kærenda. Samkvæmt deiliskipulaginu sé fjarlægðin milli bygginga í Kríunesi og húsa kærenda að Fagraholti og Fagranesi um 80 metrar. Land Fagraness sé um 8.500 m² að flatarmáli og Fagraholts um 1.500 m². Fjarlægð milli aðkomuvegarins og Fagraholts sé um 45 metrar og milli Fagraness og vegarins um 75 metrar. Landrými milli umræddra bygginga á svæðinu sé því mikið og verði ekki með góðu móti séð að umrædd fjölgun íbúða raski högum nágranna eða valdi skaða á umhverfi Fagraholts og Fagraness.
Kópavogsbær bendir á að vatnið og svæðið umhverfis það sé mikið nýtt til útivistar af Kópavogsbúum sem öðrum. Veiði hafi verið stunduð í Elliðavatni um ómuna tíð og til skamms tíma hafi einnig verið rekin bátaleiga við vatnið. Þetta séu þættir sem geri svæðið eftirsóknarverðara fyrir íbúana sem þar búa svo og aðra er þangað sæki. Heimagistingin sé þáttur í ferðaþjónustu og því hafi ábúendur að Kríunesi tekið að sér sölu veiðileyfa og bátaleigu fyrir Vatnsendabýlið.
Kópavogsbær vekur athygli á frávikum varðandi stærð húsbyggingarinnar annars vegar á deiliskipulagsuppdrættinum og á samþykktum teikningum hins vegar en þar sem stærðir á skipulagsuppdrætti séu sagðar „u.þ.b.” hafi byggingarnefnd metið það svo að þessar stærðarviðmiðanir væru innan eðlilegra vikmarka.
Kópavogsbær vill sérstaklega taka fram að meinlega prentvilla sé bæði í fundargerð byggingarnefndar og í bréfum varðandi byggingarleyfið þar sem segi að leyfi hafi verið veitt fyrir fimm íbúðum í húsinu. Þetta sé ekki rétt enda megi af gögnum málsins glöggt greina að samþykkt hafi verið að byggja við húsið og fjölga íbúðum um þrjár þannig að þær verði samtals fjórar. Byggingarfulltrúi muni leggja fram leiðréttingar um þetta atriði á næsta reglulega fundi byggingarnefndar og tilkynna það öllum viðkomandi.
Málsrök byggingarleyfishafans: Byggingarleyfishafinn bendir á að Vatnsendalandið hafi á undanförnum árum tekið miklum breytingum og nú sé búið að skipuleggja byggð allt í kringum Kríunes af hálfu Kópavogsbæjar og einnig í Norðlingaholti af hálfu Reykjavíkurborgar. Á nesinu þar sem Kríunes standi hafi einnig átt sér stað miklar breytingar. Ný hús hafi risið og fleiri eigi eftir að líta dagsins ljós samkvæmt nýju deiliskipulagi, m.a. við hlið kærenda sem verði miklu mun nær þeim en bygging sú sem rísa muni í Kríunesi.
Byggingarleyfishafinn mótmælir fullyrðingum kærenda þess efnis að starfsemin sem að sé stefnt í Kríunesi verði í engu samræmi við nágrenni sitt og ofviða aðkomu og aðstöðu. Þvert á móti sé Kríunes tilvalinn staður vegna stærðar og legu lóðarinnar fyrir ýmiskonar þjónustustarfsemi.
Byggingarleyfishafinn heldur því fram að allir nágrannar aðrir en kærendur séu samþykkir byggingaráformum hans og bendir á að ónæðið sem hljótist af aukinni umferð komi lítið við kærendur. Hinn sameiginlegi vegur hans og kærenda sé langt frá húsum þeirra enda báðir með einkavegi heim til sín.
Niðurstaða: Eins og að framan er rakið er annars vegar í máli þessu deilt um lögmæti samþykktar skipulagsnefndar hinn 16. september 2003 þess efnis að breyta deiliskipulagi Kríuness og hins vegar um lögmæti þeirrar ákvörðunar byggingarfulltrúa frá 20. nóvember 2003 að veita byggingarleyfi fyrir viðbyggingu á sama stað á grundvelli fyrrnefnds deiliskipulags. Er það megin úrlausnarefni máls þessa hvort hið umdeilda deiliskipulag og hið umdeilda byggingarleyfi samræmist ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og öðrum réttarreglum um skipulags- og byggingarmál.
Fyrir liggur í máli þessu að tillaga að deiliskipulagsbreytingunni var auglýst og málsmeðferð hagað í samræmi við 1. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Ákvörðun bæjarstjórnar um hið breytta skipulag hlaut lögboðna meðferð Skipulagsstofnunar skv. 3. mgr. 25. gr. nefndra laga og gerði stofnunin ekki athugasemdir við að breytingin yrði auglýst í B-deild Stjórnartíðinda og var gildistaka hennar þar auglýst. Verður því ekki séð að neinir þeir annmarkar hafi verið á meðferð hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar að ógildingu varði.
Byggingarfulltrúi hefur gert grein fyrir misræmi sem fram kemur annars vegar á samþykktu deiliskipulagi og hins vegar á samþykktu byggingarleyfi hvað varðar stærð hússins. Á deiliskipulagsuppdrættinum er fermetrafjöldi tiltekinna rýma hússins ekki nákvæmlega tilgreindur en það er aftur á móti gert í byggingarleyfinu og að mati úrskurðarnefndarinnar rúmast frávik þessi innan heimildar deiliskipulagsins.
Þá hefur og byggingarfulltrúi gert grein fyrir misritun í fundargerð byggingarnefndar hinn 3. desember 2003 og útsendum gögnum þess efnis að heimilt verði að bæta við í Kríunesi fimm íbúðum en ekki þremur eins og fram kemur í byggingarleyfisumsókn og samþykktum teikningum. Þykir ekki ástæða til að gera athugasemd vegna þessa þar sem um augljósa misritun er að ræða sem þegar hefur verið lagfærð í fundargerð byggingarnefndar hinn 17. desember 2003.
Kærendur styðja kröfu sína um ógildingu hins kærða deiliskipulags og hins kærða byggingarleyfis þeim rökum að heimilaðar framkvæmdir raski óhæfilega hagsmunum þeirra sem nágranna.
Samkvæmt Aðalskipulagi Kópavogs 2000–2012 stendur hluti lóðar Kríuness á íbúðarsvæði en heildarstærð lóðarinnar er 1,8 ha og talsverð fjarlægð er í næstu íbúðarhús enda svæðið nokkuð stjálbýlt. Heildarflatarmál hússins samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi er 1.354 m² eftir stækkun þess en reitur undir íbúðarhúsið samkvæmt aðalskipulaginu er 3.150 m². Nýtingarhlutfall lóðarinnar verður því innan þeirra marka sem kveðið er á um í aðalskipulaginu, eða 0,43. Þá er byggingarreitur og grunnflötur bygginganna eftir breytingu sá hinn sami og var samkvæmt eldra deiliskipulagi.
Samkvæmt framangreindu er byggingarmagni á umræddri lóð í hóf stillt og nýting hennar að öðru leyti ekki meiri en búast má við með tilliti til stærðar lóðarinnar og þess sem gert hafði verið ráð fyrir í eldra skipulagi. Ekki verður séð að aukin umferð vegna stækkunar hússins að Kríunesi leiði til ógildingar hins kærða deiliskipulags og byggingarleyfis í ljósi þess að kærendur búa í nokkurri fjarlægð frá vegi þeim sem umferð að Kríunesi fer um og játa verður lóðarhafanum eðlilega nýtingu lóðar sinnar þótt af því kunni að hljótast aukin umferð.
Með vísan til þess sem að framan er rakið verður ekki séð að hið umdeilda deiliskipulag eða byggingarleyfið sem sækir stoð sína í það, valdi kærendum slíku óhagræði eða röskun að ógilda beri þær ákvarðanir.
Í tilefni af kröfu kærenda um að úrskurðarnefndin kveði á um ábyrgð og hugsanlega bótaskyldu bæjaryfirvalda í Kópavogi vegna hinna umdeildu framkvæmda skal bent á að samkvæmt 3. mgr. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga er það ekki hlutverk úrskurðarnefndarinnar að taka afstöðu til bótaábyrgðar vegna gildistöku skipulagsáætlana. Verður því ekki tekin afstaða til þess álitaefnis í úrskurði þessum.
Með hliðsjón af framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hafna beri kröfum kærenda um ógildingu umdeildra ákvarðana.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfum kærenda um að ákvörðun skipulagsnefndar Kópavogs frá 16. september 2003 og ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 20. nóvember 2003 verði felldar úr gildi.
____________________________
Ásgeir Magnússon
___________________________ _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Óðinn Elísson
