Ár 2004, þriðjudaginn 28. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.
Fyrir var tekið mál nr. 67/2002, kæra eiganda fasteignarinnar að Skipholti 25 í Reykjavík á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 24. apríl 2002 um að samþykkja deiliskipulag Skipholtsreits þar sem ekki var fallist á kröfu kæranda um aukið nýtingarhlutfall lóðar hans.
Á málið er nú lagður svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 11. desember 2002, er barst nefndinni hinn 19. desember s.á., kærir Skipholt ehf., eigandi fasteignarinnar að Skipholti 25, Reykjavík, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 24. apríl 2002 að samþykkja deiliskipulag fyrir Skipholtsreit þar sem ekki var fallist á kröfu kæranda um aukið nýtingarhlutfall lóðar hans. Borgarráð Reykjavíkur staðfesti deiliskipulagið hinn 12. nóvember 2002 og auglýsing um gildistöku skipulagsins var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 9. janúar 2003.
Kærandi gerir þá kröfu að hinu kærða skipulagi verði hnekkt og heimilað verði hærra nýtingarhlutfall á lóð hans.
Málavextir: Á árinu 2001 var hafin vinna við breytingu á deiliskipulagi fyrir svonefndan Skipholtsreit er afmarkast af Skipholti, og Brautarholti austan Nóatúns, en á því svæði hafði verið í gildi deiliskipulag frá árinu 1957, sem endurskoðað var á árinu 1968. Var hagsmunaaðilum á skipulagsreitnum tilkynnt um skipulagsvinnuna með bréfi, dags. 18. maí 2001, og gefinn kostur á að koma á framfæri ábendingum og athugasemdum við Borgarskipulag Reykjavíkur. Þá var þeim með bréfi, dags. 19. september 2001, kynnt drög að deiliskipulagi reitsins og gefið færi á að senda fyrirspurnir og ábendingar til skipulagsyfirvalda af því tilefni. Bárust nokkrar athugasemdir og ábendingar frá hagsmunaaðilum.
Fullmótuð deiliskipulagstillaga var síðan auglýst til kynningar frá 25. janúar til 8. mars 2002 og bárust athugasemdir og ábendingar við deiliskipulagstillöguna frá þremur aðilum, þ.á.m. kæranda, þar sem m.a. var farið fram á hækkað nýtingarhlutfall lóðarinnar að Skipholti 25. Að lokinni kynningu var deiliskipulagstillagan tekin fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 24. apríl 2002 þar sem fyrir lá umsögn skipulagsfulltrúa vegna framkominna athugasemda, dags. 16. apríl 2002. Var skipulagstillagan samþykkt án frekari hækkunar á nýtingarhlutfalli lóðar kæranda en með fyrirvara um samþykki lóðarhafa fyrir skiptingu tiltekinnar lóðar. Borgarráð Reykjavíkur staðfesti þessa afgreiðslu á fundi hinn 12. nóvember 2002.
Kærandi undi ekki þessum málalokum og kærði umrætt deiliskipulag til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.
Málsrök kæranda: Kærandi skírskotar til þess að hann hafi við kynningu hins kærða deiliskipulags gert ýmsar athugasemdir og þá einkum varðandi fyrirhugað nýtingarhlutfall lóðarinnar að Skipholti 25.
Bent er á að á árinu 1995 hafi verið sótt um að fá að byggja á baklóð hússins eina hæð í láréttu framhaldi af fyrstu hæð þess með bílageymslu á jarðhæð. Hafi sú umsókn verið samþykkt með áskilnaði um smávægilegar breytingar. Sú bygging sé ekki risin en búið sé að steypa sökkla og plötu sem nýtt sé undir bílastæði.
Í fyrirliggjandi deiliskipulagi sé nýtingarhlutfall lóðar kæranda ákveðið 1,5 þrátt fyrir að nýtingarhlutfall lóðanna nr. 27 og 29 við sömu götu verði 1,9 og 2,0 án þess að séð verði að rými sé fyrir nægjanleg bílastæði vegna aukins byggingarmagns. Þá sé nýtingarhlutfall lóðanna nr. 22, 24 og 26 við Brautarholt nú þegar 1,9-2,0 og allt upp í 420 fermetra rými á hvert bílastæði við þau hús, en bílastæðin séu auk þess utan lóða þeirra.
Með hliðsjón af þessu telur kæranda lágmarkskröfu að nýtingarhlutfall lóðar hans verði a.m.k. jafn hátt og á lóðunum nr. 27 og 29 við Skipholt og nr. 24 og 26 við Brautarholt sem liggi að lóð kæranda.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Gerð er sú krafa af hálfu Reykjavíkurborgar að kröfu kæranda um hækkað nýtingarhlutfall á lóðinni nr. 25 við Skipholt verði vísað frá úrskurðarnefndinni og að hið kærða skipulag standi óhaggað.
Til stuðnings frávísunarkröfu er vísað til þess að úrskurðarnefndin sé ekki til þess bær að kveða á um breytingar á deiliskipulagi.
Vísað er til þess að í umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 16. apríl 2002, komi fram að ástæða mismunandi nýtingarhlutfalls lóða á skipulagsreitnum helgist af ólíkum aðstæðum og leitast hafi verið við að halda götumynd óbreyttri.
Húsið að Skipholti 25 falli að núverandi götumynd og ekki hafi þótt fært að hækka húsið í fjórar hæðir. Slík hækkun húsa á skipulagsreitnum hefði aukið byggingarmagn mikið, aukið skuggavarp á fasteignir við Brautarholt og ekki hafi verið unnt að koma fyrir nægjanlegum bílastæðum.
Með hinu kærða deiliskipulagi sé nýtingarhlutfall lóðar kæranda hækkað úr 1,3 í 1,5 með heimilaðri viðbyggingu norðan við núverandi hús sem hægt sé að aka undir þannig að bílastæðum á lóðinni fækki ekki og muni byggingin vera í sömu hæð og bakbygging að Brautarholti 26-28. Stærri bygging á baklóð kæranda yrði of djúp og eingöngu væri hægt að hafa glugga á henni austanverðri. Með slíkri byggingu væri jafnframt lokað fyrir alla glugga þess hluta byggingarinnar sem standi meðfram götunni og yrði hún auk þess meira íþyngjandi gagnvart húsum við Brautarholt en ella væri. Bent er og á að samskonar bakbygging sé heimiluð að Skipholti 23 en á þeirri lóð verði nýtingarhlutfall aðeins 1,3 þar sem núverandi hús sé grynnra en hús kæranda.
Skýring á misjöfnu nýtingarhlutfalli lóða sé að nokkru leyti sú að fyrir skipulagsgerð hafi þegar verið samþykktar viðbyggingar á baklóðum húsa. Á óbyggðum lóðum að Skipholti 29 og 32 verði nýtingarhlutfall nokkru hærra en á öðrum lóðum en þar sé möguleiki á að gera bílageymslur neðanjarðar. Þá séu lóðir á götuhornum oftast með hærra nýtingarhlutfall en ella þar sem aðalhlutar húsa standi við götu og götulengd þar meiri. Hús sem standi við götu á skipulagsreitnum séu að jafnaði þrjár hæðir en byggingar á baklóðum að jafnaði lægri. Deiliskipulagið beri með sér að lóðir þær sem hafi hærra nýtingarhlutfall en 1,5, að undanskilinni lóð að Brautarholti 26-28, séu annað hvort þegar með hærri nýtingu eða séu að stórum hluta óbyggðar með möguleika á bílakjöllurum undir nýbyggingum. Aðrar lóðir séu með nýtingarhlutfallið 1,5 eða lægra.
Við deiliskipulagsgerð sé tekið tillit til ýmissa hluta svo sem legu og stærðar lóða fyrirliggjandi bygginga, skuggavarps, grenndaráhrifa að öðru leyti, heildaryfirbragðs götu og bílastæðamöguleika. Þar sem þessir þættir séu mismunandi varðandi einstakar lóðir verði nýting þeirra með ólíkum hætti. Með greind atriði í huga hafi niðurstaðan orðið sú að hæfilegt nýtingarhlutfall lóðar kæranda væri 1,5.
Niðurstaða: Í kæru er þess krafist að ákvarðað verði nýtingarhlutfall fyrir lóð kæranda að Skipholti 25, Reykjavík til jafns við nýtingarheimildir lóðanna nr. 27 og 29 við sömu götu. Hefur Reykjavíkurborg krafist þess að þeirri kröfu verði vísað frá úrskurðarnefndinni.
Samkvæmt 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 hefur úrskurðarnefndin það hlutverk að kveða upp úrskurði í ágreiningsmálum um skipulags- og byggingarmál samkvæmt lögunum en sveitarstjórnum er falið það hlutverk í 2. mgr. 3. gr. nefndra laga að annast gerð skipulagsáætlana. Úrskurðarnefndin sker því úr um gildi slíkra ákvarðana sem sveitarstjórnir hafa tekið en hefur ekki það hlutverk að taka skipulagsákvarðanir, svo sem að ákveða nýtingarhlutfall einstakra lóða.. Verður kröfu kæranda um tiltekið nýtingarhlutfall á lóð hans að Skipholti 25 af þeim sökum vísað frá úrskurðarnefndinni.
Óumdeilt er í máli þessu að deiliskipulagsákvörðun sú sem hér er til umfjöllunar hafi hlotið formlega rétta málsmeðferð samkvæmt lögum, en kærandi teflir fram þeirri málsástæðu að skipulagið þrengi með óhæfilegum hætti lóðarnýtingu hans með tilliti til nýtingarheimilda sumra annarra lóða á skipulagssvæðinu.
Ýmsar málefnalegar ástæður geta ráðið því að nýtingarhlutfall einstakra lóða á deiliskipulagssvæði sé misjafnt. Sérstaklega á það við um skipulagsreit sem er að mestu þegar byggður við skipulagsgerð eins og hér á við. Borgaryfirvöld hafa m.a. gefið þá skýringu fyrir hinni umdeildu ákvörðun að ekki hafi þótt fært að auka nýtingarhlutfall lóðar kæranda umfram 1,5 þar sem stefnt hafi verið að því að fá samræmi í ásýnd götumyndar og aukið byggingarmagn á lóðunum hefði falið í sér aukið skuggavarp gagnvart öðrum lóðarhöfum og ekki verið unnt að uppfylla kröfur um fjölda bílastæða fyrir götureitinn. Þessar ástæður verður að virða sem málefnaleg skipulagsrök.
Lóð kæranda við Skipholt 25 er að sömu stærð og lóðirnar beggja vegna við hana sem eru nr. 23 og 27, en þessar lóðir eru 620 fermetrar hver. Í deiliskipulagi því sem hér er til umfjöllunar er nýtingarhlutfall lóðarinnar að Skipholti 23 óbreytt, eða 1,3, nýtingarhlutfall lóðar kæranda er aukið úr 1,3 í 1,5 en nýtingarhlutfall lóðarinnar að Skipholti 27 er óbreytt, eða 1,9. Nýtingarhlutfall lóðarinnar að Brautarholti 26-28 er aukið úr 1,6 í 1,8 en aðrar lóðir á skipulagsreitnum, að frátöldum tveimur hornlóðum, fá ekki aukið nýtingarhlutfall frá því sem fyrir var.
Með vísan til þess sem rakið hefur verið verður hið kærða deiliskipulag ekki talið hafa falið í sér mismunun gagnvart kæranda hvað varðar nýtingarrétt hans á umræddri lóð og ekki liggja fyrir aðrir þeir annmarkar á skipulaginu er gætu valið ógildingu þess.
Ekki verður í úrskurði þessum tekin afstaða til þess hvort byggingarleyfi það frá árinu 1995, er kærandi skírskotar til, hafi verið í gildi við staðfestingu deiliskipulagsins, en það verður ekki talið ráða úrslitum um gildi hinnar kærðu ákvörðunar.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og vegna tafa við gagnaöflun.
Úrskurðarorð:
Kröfu kæranda um hækkað nýtingarhlutfall á lóð hans að Skipholti 25 í Reykjavík er vísað frá úrskurðarnefndinni. Kröfu kæranda um ógildingu deiliskipulags fyrir svonefndan Skipholtsreit, sem samþykkt var í Borgarráði Reykjavíkur hinn 12. nóvember 2002, er hafnað.
_______________________________
Ásgeir Magnússon
______________________________ _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ingibjörg Ingvadóttir
