Ár 2009, miðvikudaginn 18. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 65/2009, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 25. ágúst 2009 um að veita leyfi til þess að færa eldhús milli herbergja og saga gat á burðarvegg innan íbúðar í fjölbýlishúsinu að Silfurteigi 2 í Reykjavík.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 20. september 2009, er barst nefndinni 24. sama mánaðar, kæra Á, S og S, íbúðareigendur að Silfurteigi 2 í Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 25. ágúst 2009 að veita leyfi til að færa eldhús milli herbergja og saga gat á burðarvegg innan íbúðar í greindu fjölbýlishúsi.
Skilja verður málatilbúnað kærenda svo að krafist sé ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar. Jafnframt er sett fram krafa um að kveðinn verði upp bráðabirgðaúrskurður um stöðvun framkvæmda á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Þar sem málið telst nægjanlega upplýst til þess að taka það til endanlegs úrskurðar og hinum umdeildu framkvæmdum var að mestu lokið er kæra barst verður ekki tekin afstaða til stöðvunarkröfu kærenda.
Málavextir: Í lok árs 2008 var ráðist í framkvæmdir í íbúð á fyrstu hæð að Silfurteigi 2 í Reykjavík. Gert var op á burðarvegg í tengslum við fyrirhugaða færslu á eldhúsi og stofu íbúðarinnar. Ekki var sótt um byggingarleyfi fyrir framkvæmdunum áður en þær hófust. Kærendur, sem eru íbúðareigendur í sama húsi, sneru sér til embættis byggingarfulltrúa með mótmæli gegn framkvæmdunum og í bréfi, dags. 11. desember 2008, gerðu þeir kröfu til þess að byggingarfulltrúi stöðvaði þær. Embætti byggingarfulltrúa sendi framkvæmdaaðila bréf, dags. 15. desember 2008, þar sem framkvæmdir innan íbúðarinnar voru stöðvaðar og skorað á íbúðareigendur að gefa skýringar á þeim. Jafnframt leitaði einn kærenda af sama tilefni til Húseigendafélagsins, sem sendi framkvæmdaaðilanum bréf, dags. 18. desember 2008, þar sem m.a. var vísað til þess að á skorti nauðsynlegt samþykki sameigenda og byggingaryfirvalda fyrir umræddum framkvæmdum og þess krafist að þær yrðu stöðvaðar.
Í janúar 2009 aflaði framkvæmdaaðili umsagnar verkfræðistofu um breytingu á burðarvirki hússins að Silfurteigi 2 vegna áðurgreinds gats á burðarvegg í íbúð á fyrstu hæð hússins. Í bréfi verkfræðistofunnar til byggingarfulltrúa, dags. 21. janúar 2009, kemur fram að burðarvirki hafi verið athugað vegna framkvæmdanna og var niðurstaðan sú að: „Burðargeta veggjarins og stöðugleiki hússins er í lagi þó op verði tekið í vegginn.“ Var síðan sótt um byggingarleyfi fyrir gerð umrædds ops á burðarvegg og tilfærslu eldhúss milli herbergja í íbúðinni. Leitað var samþykkis meðeigenda fjölbýlishússins sem ekki fékkst. Urðu málalyktir þær að byggingarfulltrúi veitti leyfi fyrir nefndum framkvæmdum hinn 25. ágúst 2009. Borgarráð staðfesti þá afgreiðslu hinn 27. ágúst sama ár.
Hafa kærendur skotið þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.
Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er á því byggt að heimilaðar framkvæmdir samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi séu háðar samþykki meðeigenda fjölbýlishússins að Silfurteigi 2 samkvæmt ákvæðum laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Byggingarfulltrúi hafi hins vegar ekki haft samband við aðra eigendur hússins en leyfishafa til að gefa þeim færi á að kynna sjónarmið sín frekar áður en byggingarleyfið hafi verið veitt.
Burðarveggir séu sameign eigenda fjöleignarhúss en ekki séreign íbúðareigenda þótt hann sé innan íbúðar, enda sé byggingarkostnaði burðarvirkis slíks húss skipt hlutfallslega milli eignarhluta eftir hlutfallstölum. Styrkur burðarvirkis falli því undir eignarrétt sameigenda að fasteign.
Burðarveggur sá er hér um ræði, milli eldhúss og stofu, beri uppi stærstu gólfplötur hússins að Silfurteigi 2. Innveggir hvíli á gólfplötu en þeir standist ekki á milli hæða og burðarþol burðarveggjar hafi rýrnað við viðgerð á frárennslislögn fyrir nokkrum árum. Ljóst sé að heimilaðar framkvæmdir við burðarvirki hússins muni skerða möguleika annarra íbúðareigenda til framkvæmda innan séreignarhluta þeirra ef koma þurfi til framkvæmda við umræddan burðarvegg. Með heimilaðri skerðingu veggjarins sé því nýtingarréttur annarra íbúðareigenda takmarkaður til frambúðar.
Með breyttri herbergjanotkun íbúðar á fyrstu hæð aukist mjög ónæði vegna umgangs á loftum íbúðarherbergja í kjallara, sér í lagi svefnherbergis. Ekki bæti úr skák að breytt hafi verið um gólfefni í íbúðinni þar sem teppi hafi verið fjarlægð en í stað þeirra komið steinflísar með engu eða ófullnægjandi undirlagi.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er vísað til þess að meðferð byggingarleyfisumsóknarinnar sem hin kærða ákvörðun taki til hafi verið í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, byggingarreglugerðar nr. 441/1998 og laga um fjöleignarhús nr. 26/1994.
Umræddar framkvæmdir séu allar innan séreignarhluta byggingarleyfishafa og hafi ekki í för með sér röskun á lögmætum hagsmunum kærenda. Hafi því ekki verið nauðsyn á samþykki meðeigenda fyrir framkvæmdunum, sbr. 2. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994. Bent sé á að vottorð burðarvirkishönnuðar hafi legið fyrir við afgreiðslu málsins þar sem fram komi að burðargeta umrædds veggjar og stöðugleiki hússins að Silfurteigi 2 sé í lagi þótt op verði gert í vegginn. Verði ekki séð að skylda til samráðs við aðra íbúa hússins hafi hvílt á embætti byggingarfulltrúa vegna hinnar kærðu ákvörðunar.
Andmæli byggingarleyfishafa: Vísað er til þess að heimilað 1,2×2,0 m op á burðarvegg sé til þess að bæta nýtingu viðkomandi rýmis með því að fella þar inn ískáp og ofn. Eftir sé skilinn burðarbiti upp við loft, 47 cm að breidd. Fyrir liggi álit sérfræðinga um að framkvæmdin hafi lítil áhrif á burðarvirki hússins. Ekki sé rétt að burðarvirkið hafi skerst vegna lagfæringar á frárennslislögn á sínum tíma enda hafi þá aðeins verið farið í lagnastokk þann sem þjóni eldhúsum á öllum hæðum hússins.
Hin kærða ákvörðun hafi ekki falið í sér breytta hagnýtingu séreignar en málið snúist fyrst og fremst um það hvort burðarvirki hússins sé í lagi þrátt fyrir heimilaðar framkvæmdir. Við skipti á gólfefnum í íbúð hafi verið vandað til hljóðeinangrunar í ljósi þess að um gamalt hús sé að ræða með meiri hljóðburð en nýrri hús.
——-
Aðilar hafa fært fram ítarlegri rök í málinu sem ekki verða rakin hér en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.
Niðurstaða: Hið kærða byggingarleyfi heimilaði breytta herbergjaskipan íbúðar á fyrstu hæð fjölbýlishússins að Silfurteigi 2 með færslu eldhúss og stofu og gerð ops á burðarvegg innan sömu íbúðar. Ágreiningur er uppi um það hvort heimilt hafi verið að gefa út byggingarleyfið án samþykkis annarra íbúðareigenda í húsinu. Telja kærendur hagsmunum sínum raskað með heimiluðum framkvæmdum.
Í 4. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er kveðið á um að nauðsynleg gögn og skilríki þurfi að fylgja byggingarleyfisumsókn, þ.á m. samþykki sameigenda ef um sameign er að ræða. Nánar er kveðið á um fylgigögn umsóknar í 12. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 og er þar í gr. 12.2 m.a. áskilið samþykki meðeigenda samkvæmt lögum um fjöleignarhús. Fer það því eftir túlkun ákvæða fjöleignarhúsalaga hverju sinni hvenær afla þurfi samþykkis meðeigenda fyrir framkvæmdum sem íbúðareigandi sækir um.
Það er meginregla íslensks réttar, sem m.a. kemur fram í 1. mgr. 26. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, að eiganda sé heimilt að nýta eign sína að vild nema að lög eða aðrar réttarheimildir mæli á annan veg. Í 27. gr. nefndra laga er áskilið samþykki sumra eigenda fjöleignarhúss, eða eftir atvikum allra, fyrir breytingu á hagnýtingu séreignar, nema að fyrir liggi að breytingin hafi ekki í för með sér skerðingu á lögmætum hagsmunum. Umdeild breyting á herbergjaskipan felur ekki í sér breytta hagnýtingu séreignarinnar sem íbúðar og verður ekki talin þess eðlis að hún raski lögvörðum hagsmunum annarra sameigenda fjöleignarhússins. Var því ekki þörf á samþykki annarra eigenda hússins að Silfurteigi 2 fyrir þeirri breytingu skv. 27. gr. fjöleignarhúsalaga.
Allt burðarvirki húss, þ.m.t. burðarveggir, er í sameign eigenda fjöleignarhúss samkvæmt 2. tl. 1. mgr. 8. gr., sbr. 3. tl. 1. mgr. 5. gr. fjöleignarhúsalaga. Breytingar, endurbætur og framkvæmdir á sameign sem víkja frá samþykktum teikningum eru háðar samþykki einfalds eða aukins meirihluta sameigenda fjöleignarhúss samkvæmt 30. gr. laganna. Með hinu umdeilda byggingarleyfi var samþykkt op sem þegar hafði verið gert á burðarvegg innan íbúðar byggingarleyfishafa án þess að samþykki annarra eigenda fasteignarinnar að Silfurteigi 2 hefði fengist, en við afgreiðsluna lá fyrir umsögn burðarþolshönnuðar er taldi burðarvirki hússins eftir framkvæmdina „í lagi“. Með hliðsjón af nefndri umsögn og afgreiðslu embættis byggingarfulltrúa sem fag- og eftirlitsaðila með byggingarframkvæmdum verður að leggja til grundvallar í máli þessu að umdeilt op á burðarvegg hafi ekki veikt svo nokkru nemi burðarvirki hússins. Skortur á lögmæltu samþykki annarra eigenda hússins fyrir umræddri framkvæmd verður ekki talinn varða ógildingu umþrætts byggingarleyfis eins og aðstæðum er háttað, þar sem ekki verður talið að breytingin á burðarveggnum innan íbúðar leyfishafa raski lögvörðum hagsmunum kærenda.
Að öllu framangreindu virtu verður ekki fallist á kröfu kærenda um ógildingu hins kærða byggingarleyfis.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 25. ágúst 2009, sem borgarráð staðfesti hinn 27. sama mánaðar, um að veita leyfi til þess að færa eldhús milli herbergja og saga gat á burðarvegg innan íbúðar á fyrstu hæð að Silfurteigi 2 í Reykjavík.
___________________________
Hjalti Steinþórsson
______________________________ _____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
