Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála

58/2015 Njálsgata

Árið 2015, föstudaginn 28. ágúst, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mætt voru Nanna Magnadóttir forstöðumaður, Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 58/2015, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík um að veita leyfi til að byggja steinsteypta hæð og ris með kvistum á götuhlið, byggja svalir á garðhlið og innrétta tvær nýjar íbúðir í fjölbýlishúsi á lóð nr. 78 við Njálsgötu.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 27. júlí 2015, sem barst nefndinni sama dag, kærir Stefán Geir Þórisson hrl., f.h. E, Njálsgötu 76, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík að veita leyfi til að byggja steinsteypta hæð og ris með kvistum á götuhlið, byggja svalir á garðhlið og innrétta tvær nýjar íbúðir í fjölbýlishúsi á lóð nr. 78 við Njálsgötu. Er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi en að auki er þess krafist að framkvæmdir verði stöðvaðar til bráðabirgða á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Þykir málið nægilega upplýst til að það verði tekið til endanlegs úrskurðar. Er því ekki tilefni til að taka afstöðu til stöðvunarkröfu kærenda.

Gögn málsins bárust frá Reykjavíkurborg 12. ágúst 2015.

Málavextir: Á árinu 2013 bárust byggingarfulltrúanum í Reykjavík tvær fyrirspurnir sem teknar voru fyrir á afgreiðslufundum hans 9. apríl og 21. maí s.á. Annars vegar var spurst fyrir um byggingu kvista á hús nr. 78 við Njálsgötu og hins vegar um hækkun þess um eina hæð. Umsagnir skipulagsfulltrúa um nefndar framkvæmdir voru jákvæðar að ákveðnum skilyrðum uppfylltum og lagðist hann ekki gegn þeim.

Hinn 6. maí 2014 var á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa tekin fyrir umsókn þar sem sótt var um leyfi til að byggja steinsteypta hæð og ris með kvistum á götuhlið, byggja svalir á garðhlið og innrétta tvær nýjar íbúðir í fjölbýlishúsi á lóð nr. 78 við Njálsgötu. Var erindinu vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa. Í umsögn hans, dags. 15. s.m., var lagt til að uppdrættir yrðu lagfærðir, m.a. að svalir yrðu minnkaðar, gömlum gluggum yrði ekki breytt og að húsið yrði ekki hærra en Njálsgötu 80. Hinn 6. júní s.á. var á fundi skipulagsfulltrúa samþykkt að grenndarkynna framlagða tillögu fyrir hagsmunaaðilum að Njálsgötu 76, 77, 79, 80, 81 og Bergþórugötu 53 og 55 þegar búið væri að lagfæra uppdrætti. Var umsóknin grenndarkynnt frá 9. október til og með 7. nóvember 2014. Bárust athugasemdir á kynningartíma, m.a. frá kæranda. Var þeim svarað með umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 24. nóvember s.á. Hinn 26. s.m. var greind umsögn skipulagsfulltrúa samþykkt á fundi umhverfis- og skipulagsráðs og erindinu vísað til fullnaðarafgreiðslu byggingarfulltrúa.

Hinn 21. apríl 2015 var umsóknin samþykkt af byggingarfulltrúanum í Reykjavík og hefur sú ákvörðun verið kærð til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.
 
Málsrök kæranda: Kærandi skírskotar til þess að um óhjákvæmilega notkun á sinni fasteign sé að ræða og að framkvæmdaraðili muni nýta austurgafl fasteignar kæranda við hækkunina. Húsin tvö, þ.e. Njálsgata 76 og 78, séu aðliggjandi en austurgafl fasteignar kæranda sé séreign hans og hafi hann því einn ráðstöfunarrétt yfir veggnum. Ef talið verði að austurgaflinn sé sameign sé á því byggt að óheimilt sé að nýta vegginn án samþykkis kæranda. Samkvæmt meginreglum eignarréttar geti sameigandi aðeins nýtt eða ráðstafað sameign ef nýting eða ráðstöfun sé öðrum sameigendum að bagalausu. Ráðstöfun eða nýting sameigenda á sameign megi ekki ganga inn á rétt annarra sameigenda. Þá verði sameigandi að sýna öðrum sameigendum tillitssemi við nýtingu eignar eða ráðstöfun.

Fyrirhugaðar framkvæmdir muni valda kæranda verulegu óhagræði og jafnvel umtalsverðu tjóni. Húsin að Njálsgötu séu byggð á árunum 1927-1930, séu því hátt í 90 ára gömul og þoli því illa framkvæmdir líkt og þær sem séu fyrirhugaðar. Fyrir u.þ.b. 30 árum hafi þáverandi eigandi húss nr. 74 við Njálsgötu byggt tvær hæðir á hús sitt, en húsið hafi áður verið ein hæð og ris. Við þessar framkvæmdir hafi myndast miklar sprungur á veggjum og lofti í húsi kæranda. Þótt margsinnis hafi verið gert við sprungurnar myndist þær alltaf aftur. Byggingarfróðir menn hafi sagt að um sé að kenna hinum mikla þunga sem bættist á sameiginlegan vegg húsanna við hækkun á nr. 74. Í kjölfar viðbyggingar við Njálsgötu 74 hafi þótt sýnt að burðarþol veggjanna hafi ekki þolað álagið og hafi eigendum að Njálsgötu 76 verið greiddar bætur vegna málsins. Megi ganga út frá því að burðarþol sameiginlegra veggja húsanna, þ.e. Njálsgötu 76 og Njálsgötu 78, hafi miðast við tvær hæðir. Ljóst sé að ef byggt verði ofan á Njálsgötu 78 megi búast við enn frekari skemmdum á eign kæranda.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu sveitarfélagsins er skírskotað til þess að í umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 24. nóvember 2014, komi fram að krafa sé gerð um að ekki verði byggt ofan á vegg nágrannans að Njálsgötu 76 heldur verði byggðir nýir sjálfstæðir veggir. Ekki séu nein fyrirmæli í byggingarreglugerð sem kveði á um samþykki aðliggjandi lóðarhafa fyrir framkvæmdum á lóðarmörkum öðrum en girðingum.

Röksemdum kæranda um umtalsverð óþægindi og tjón sé vísað á bug sem ósönnum og ósönnuðum. Almennt verði borgarar að sætta sig við einhver tímabundin óþægindi eða rask á meðan á byggingarframkvæmdum standi í nágrenninu. Geti íbúar ekki vænst þess að byggingar taki engum breytingum í tímans rás og megi því alltaf búast við að einhver óþægindi skapist, ekki síst þar sem þröngt sé byggt í borginni. Auk þess beri byggingarleyfishafa að haga framkvæmd þannig að sem minnst rask verði og beri hann enn fremur ábyrgð á mögulegu tjóni sem hann kunni að valda gagnvart kæranda eftir almennum reglum skaðabótaréttar.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík að veita leyfi til að byggja hæð og ris á fjöleignarhúsið að Njálsgötu 78. Telur kærandi að ekki sé heimilt að hækka húsið án hans samþykkis auk þess sem hækkunin muni valda honum tjóni.

Fjallað er um hús í 1. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og er þar átt við byggingu sem varanlega er skeytt við land og stendur sjálfstæð og aðgreind frá öðrum húsum eða skilur sig þannig frá þeim þótt sambyggð eða samtengd séu að eðlilegt og haganlegt sé að fara með hana sem sjálfstætt hús. Húsin að Njálsgötu 76 og 78 standa á aðskildum lóðum. Byggingarnar voru reistar á mismunandi tímum og það sama á við um þær breytingar sem gerðar hafa verið á þeim. Þá er útlit þeirra mismunandi er varðar litaval og útfærslu á kvistum og gluggum. Þegar litið er til byggingarsögu og útlits húsaraðar þeirrar, þar sem umrædd hús standa, verður ekki annað séð en að líta beri á hvert hús sem sjálfstæða einingu. Með vísan til framangreinds verður hvorki talið að 30. gr. fjöleignarhúsalaga, sem áskilur samþykki meðeiganda, né 2. mgr. 3. gr. laganna þess efnis að lögin geti átt við um málefni sem sameiginleg séu á milli tveggja eða fleiri sjálfstæðra húsa, eigi við um hið kærða byggingarleyfi. Samkvæmt hinni kærðu ákvörðun verða reistir nýir sjálfstæðir gaflveggir í framhaldi af steyptum einingum 3. hæðar og slitnir frá gaflveggjum aðliggjandi húsa. Ekki er að finna nein þau ákvæði í gildandi lögum eða reglum þar sem áskilið er samþykki aðliggjandi lóðarhafa í slíkum tilvikum. Þurfti því ekki til samþykki kæranda af þeim sökum við veitingu hins umdeilda byggingarleyfis. Hvað varðar þá málsástæðu kæranda að tjón verði af þeim framkvæmdum sem fyrirhugaðar eru telur úrskurðarnefndin að með hinni kærðu ákvörðun sé leitast við að koma í veg fyrir slíkt tjón en bendir jafnframt á að rísi ágreiningur þess efnis á undir dómstóla en ekki úrskurðarnefndina. 

Eitt skilyrða fyrir útgáfu byggingarleyfis er að mannvirki og notkun þess samræmist skipulagsáætlunum á svæðinu, sbr. 1. tl. 1. mgr. 13. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki. Ekkert deiliskipulag er í gildi fyrir umrætt svæði en til þess að veita megi byggingarleyfi í þegar byggðum hverfum án þess að deiliskipulag liggi fyrir skal fyrirhuguð framkvæmd vera í samræmi við landnotkun, byggðarmynstur og þéttleika byggðar, sbr. 1. mgr. 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010. Samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2010-2030 er umrætt svæði skilgreint sem íbúðarsvæði, ÍB Grettisgata. Um það svæði segir að það hafi byggst upp að stórum hluta fyrir 1920. Fjölbreytni í húsagerð og byggingarstíl einkenni svæðið en gatnakerfið sé að mestu reglubundið. Þá er það eitt af markmiðum aðalskipulagsins að skapa heildstæðari og þéttari borgarbyggð og kanna frekari þéttingarmöguleika. Verður ekki annað séð en að hin kærða ákvörðun sé í samræmi við markmið og stefnu aðalskipulags.

Loks liggur fyrir að málsmeðferð hinnar kærðu ákvörðunar var í samræmi við mannvirkja- og skipulagslög. Ítarleg gögn lágu til grundvallar ákvörðuninni, þ.á m. fjórar umsagnir frá skipulagsfulltrúa þar sem hann gerði athugasemdir við uppdrætti, setti skilyrði um að þeim yrði breytt til að samræma hækkun hússins við byggingarmynstur á reitnum og að ekki yrði byggt ofan á vegg húss kæranda heldur nýir sjálfstæðir veggir byggðir upp. Eftir að uppdrættir höfðu verið lagfærðir var umsóknin grenndarkynnt og athugasemdum svarað. Umsóknin var samþykkt af umhverfis- og skipulagsráði, sbr. gr. 2.3.4. byggingarreglugerðar nr. 112/2012, og síðar samþykkt af byggingarfulltrúa eftir að nefnd skilyrði skipulagsfulltrúa höfðu verið uppfyllt.

Að öllu framangreindu virtu verður ekki séð að hin kærða ákvörðun sé haldin neinum þeim annmörkum sem leitt geti til ógildingar hennar og er kröfu kæranda þar um hafnað.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík um að veita leyfi til að byggja steinsteypta hæð og ris með kvistum á götuhlið, byggja svalir á garðhlið og innrétta tvær nýjar íbúðir í fjölbýlishúsi á lóð nr. 78 við Njálsgötu.

____________________________________
Nanna Magnadóttir

______________________________              _____________________________
Aðalheiður Jóhannsdóttir                                       Þorsteinn Þorsteinsson