40/2022 Bíldshöfði

Árið 2022, miðvikudaginn 15. júní, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Ómar Stefánsson, starfandi formaður, Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 40/2022, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 5. apríl 2022 um að samþykkja byggingarleyfi til að breyta starfsemi í rými í matshluta 03, innrétta kjötverslun og bakarí auk þess að gera flóttaleið og setja útsogsrör á suðurhlið húss á lóð nr. 18 við Bíldshöfða.

 Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

 Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 26. apríl 2022, er barst nefndinni sama dag, kærir Höfðasetrið ehf. þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 5. apríl 2022 að samþykkja byggingarleyfi til breyttrar starfsemi í rými í matshluta 03 og innrétta kjötverslun og bakarí auk þess að gera flóttaleið og setja útsogsrör á suðurhlið húss á lóðinni Bíldshöfða 18. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi og að framkvæmdir verði stöðvaðar á meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. Þykir málið nægilega upp­lýst til að það verði tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til fram­kominnar stöðvunarkröfu.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Reykjavíkurborg 27. apríl 2022.

Málavextir: Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúans í Reykjavík 20. mars 2022 var tekin fyrir umsókn Kjötkompanísins ehf. um leyfi til að breyta starfsemi í rými í matshluta 03 og innrétta kjötverslun og bakarí auk þess að gera fljóttaleið á suðurhlið hússins að Bíldshöfða 18. Var afgreiðslu málsins frestað. Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 5. apríl 2022 var umsóknin samþykkt.

 Málsrök kæranda: Kærandi telur ákvörðun byggingarfulltrúa ekki samrýmast ákvæðum laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Fyrirsvarsmaður eiganda rýmisins sem hin kærða ákvörðun taki til hafi gengið á milli meðeiganda í fjöleignarhúsinu með samþykkisblað þar sem stæði: „Eigendur rýmis í mhl. 03 þar sem Kjötkompaní ehf. leigir húsnæði að Bíldshöfða 18, 110 Reykjavík samþykkja hér með allar fyrirhugaðar breytingar á rýminu vegna starfsemi Kjöt­kompanísins ehf. í samræmi við teikningar hannaðar af Páli Poulsen hjá Strendingi ehf. þann 28.03.2022.“ Eigendur tíu eignarhluta af fjórtán í matshlutum 02 og 03 hefðu undirritað sam­þykkisblaðið. Á samþykkisblaðinu væri hins vegar eingöngu vísað til þess að verið væri að samþykkja fyrirhugaðar breytingar á rýminu en ekki vikið að ráðstöfunum á ytra byrði hússins sem sé hluti sameignar í skilningi 6. og 8. gr. laga um fjöleignarhús.

Bent sé á að framkvæmdirnar, þar á meðan uppsetning á útsogsröri, hafi ekki verið til umfjöllunar og ákvarðanatöku á húsfundi. Á aðalfundi Húsfélags 02 og 03 Bíldshöfða 18, sem haldinn hafi verið 5. apríl 2022, hafi eingöngu verið bókað af hálfu kæranda undir dagskrár­liðnum önnur mál að hann legðist gegn því að útsogsrör yrði lagt frá starfsrými Kjöt­kompanísins upp fyrir þak. Málið hafi ekki verið rætt frekar.

Samkvæmt 10. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki sé gerð krafa um að með byggingar­leyfisumsókn fylgi nauðsynleg gögn, þar með talið eftir atvikum samþykki meðeiganda sam­kvæmt lögum um fjöleignarhús. Ekki hafi verið heimilt að ganga á milli meðeigenda til að afla samþykkis á tilteknu atriði sem lögin geri ráð fyrir að sé gert á löglega boðuðum húsfundi. Meginreglan sé sú að sameiginlegar ákvarðanir eigi að taka á húsfundi, sbr. 1. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús. Um væri að ræða breytta hagnýtingu á séreign sem hefði sérstök og veruleg óþægindi í för með sér sbr. 27. gr. laga um fjöleignarhús, en staðsetning útsogsrörsins raski hagsmunum kæranda óhæfilega. Hann leigi út eignarhluta sinn sem sé á 3. hæð. Staðsetning útsogsrörsins kunni að valda verulegri sjón-, hávaða- og lyktarmengun fyrir kæranda og þá starfsemi sem rekin sé í eignarhluta hans í skilningi 4. mgr. 27. gr. greindra laga. Hin kærða ákvörðun hafi því verið verulegum annmörkum háð sem leiði til þess að fella beri hana úr gildi.

 Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er tekið fram að umdeilt byggingar­leyfi sé í samræmi við gildandi deiliskipulag fyrir Ártúnshöfða, athafna- og iðnaðarsvæði. Í byggingar­leyfis­umsókn, sem tekin hafi verið fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 22. mars 2022, hafi breytingar á húsinu vegna útsogsrörs ekki komið fram, heldur einungis lítils­háttar breytingar á bakhlið hússins vegna flóttaleiða. Skoðunarmaður byggingarfulltrúa hafi gert athugasemdir um að gera þyrfti grein fyrir útsogi frá ofni og kallað hafi verið eftir samþykki 2/3 hluta meðeigenda. Samþykkið hafi borist 28. mars s.á. og verið lagt fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 5. apríl s.á. Byggingarleyfið hafi verið samþykkt á þeim grundvelli að breytingar teldust ekki verulegar og að samþykki 2/3 hluta meðeigenda nægði fyrir breyting­unni sbr. 3. tl. B-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, með síðari breytingum.

Málsrök leyfishafa: Leyfishafi bendir á að sú starfsemi sem hann óskaði leyfis fyrir í hús­næðinu væri í samræmi við aðra verslunarstarfsemi sem þegar væri þar til staðar, svo sem m.a. matsölustaður. Ekki væri séð að með breytingum samþykktum af byggingarfulltrúa hefði hags­munum annarra húseigenda verið raskað með nokkru móti. Með umsókn um byggingarleyfi hefði verið lögð fram samþykkisyfirlýsing 10 húseigenda af 14 og yfirlýsingin því gefin af meira en 2/3 hlutum þeirra. Ekki væri annað ráðið en að þeir sem undirritað hefðu yfirlýsinguna hefðu kynnt sér teikningar að fyrirhuguðum breytingum fyrir undirritun sína. Þá beri yfir­lýsingin með sér að með orðunum „fyrirhugaðar breytingar á rýminu“ væri átt við breytingar á sameigninni. Á teikningu af suðurhlið hússins hafi blasað við að gert væri ráð fyrir útsogsröri auk flóttaleiðar. Ekki lægi fyrir annað en að ákvæði 1. mgr. 10. gr. laga nr. 160/2010 um mann­virki hafi verið uppfyllt við útgáfu byggingarleyfis. Byggingarfulltrúa hafi ekki borið að hafna beiðni um byggingarleyfi á grundvelli þess að ákvörðun um breytingar á sameign hafi borið að taka á sérstökum löglega boðuðum húsfundi, sbr. 1. mgr. 39. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignar­hús. Ekki geti komið til greina að krefjast þess af byggingarfulltrúa að hann gæti hvort yfir­lýsingar meðeigenda væru gefnar í tengslum við slíkan fund eða ekki. Byggingarleyfið verði þannig ekki ógilt af úrskurðarnefndinni af þessari ástæðu enda beri að leysa úr ágreiningi að þessu leyti fyrir kærunefnd húsamála, sbr. 80. gr. laga um fjöleignarhús eða eftir atvikum fyrir dómstólum.

 Viðbótarathugasemdir kæranda: Bent er á að kæran varði fyrst og fremst það hvort hin kærða ákvörðun samrýmist ákvæðum laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, þannig að uppfyllt sé skilyrði 1. mgr. 10. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki. Uppsetning útsogsrörs á ytra byrði fjöleignarhússins falli undir 3. tl. B-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994, sbr. 2. mgr. 30. gr. sömu laga. Það sé ekki í samræmi við fyrirmæli laga um fjöleignarhús að gengið sé á milli eigenda með yfirlýsingu til samþykkis eða synjunar sbr. meginreglu 39. gr. laganna um töku ákvarðana á húsfundum. Þá verði ekki séð að yfirlýsingin sem tiltekinn fjöldi meðeigenda undirrituðu hafi tekið til breytinga á sameign utanhúss heldur einungis fyrirhugaðra breytinga á rýminu sjálfu. Lögmætt samþykki hafi því ekki legið fyrir og hin kærða ákvörðun því ekki uppfyllt skilyrði 1. mgr. 10. gr. laga um mannvirki um samþykki meðeigenda. Þar sem framkvæmdir séu yfir­staðnar sé fallið frá stöðvunarkröfu í málinu. Þá sé einungis gerð krafa um að hið kærða byggingar­leyfi verði fellt úr gildi að því er varðaði uppsetningu á útsogsröri með vísan til meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um gildi ákvörðunar um veitingu byggingarleyfis þar sem heimilað var að breyta notkun rýmis mathluta 03, innrétta kjötverslun og bakarí, gera flóttaleið og setja útsogsrör á suðurhlið húss á lóð Bíldshöfða 18.

Samkvæmt 1. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlinda­mála hefur nefndin það hlutverk að úrskurða í kærumálum vegna stjórnvalds­ákvarðana og ágreinings­málum vegna annarra úrlausnaratriða á sviði umhverfis- og auðlinda­mála eftir því sem mælt er fyrir um í lögum á því sviði. Er slíka kæruheimild t.a.m. að finna í 59. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki þar sem segir að stjórnvaldsákvarðanir sem teknar eru á grundvelli laganna sæti kæru til úrskurðarnefndarinnar.

Samkvæmt 10. gr. laga um mannvirki skulu með umsókn um byggingarleyfi fylgja hönnunar­gögn og önnur nauðsynleg gögn, þ.m.t. samþykki meðeigenda samkvæmt ákvæðum laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Ytra byrði hússins, sem hið kærða leyfi lýtur m.a. að, er í sameign eigenda þess skv. 8. gr., sbr. 6. gr., laga um fjöleignarhús, og þarf því að liggja fyrir samþykki meðeigenda fyrir breytingum á slíkri sameign sem gefið er á löglega boðuðum húsfundi skv. 4. mgr. 39. gr. og 2. mgr. 59. gr. laganna.

Í athugasemdum við nefnda 39. gr. í frumvarpi því er varð að lögum um fjöleignarhús segir m.a: „Það skal tekið fram til áréttingar, að ákvarðanir um sameiginleg málefni skal taka á húsfundum þar sem allir eigendur hafa átt þess kost að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðun og atkvæðagreiðslu. Þannig er sá háttur, sem stundum er hafður á, að gengið sé á milli eigenda með plagg eða yfirlýsingu um að einhver sameiginleg málefni, sem eigendum er hverjum í sínu lagi ætlað að samþykkja með undirritun sinni eða synja, ekki í samræmi við fyrirmæli frum­varpsins. Ákvörðun þannig tekin er ekki lögmæt og skuldbindandi nema fyrir þá sem undirritað hafa samkvæmt almennum reglum um skuldbindingargildi loforða og samninga. Gildir einu þótt sá meirihluti hafi samþykkt sem tilskilinn er til viðkomandi ákvörðunar. Þessi háttur getur því aðeins gengið að allir undirriti og samþykki enda er þá kominn á samningur.“

Samkvæmt gögnum málsins lá ekki fyrir við töku hinnar kærðu ákvörðunar byggingarfulltrúa samþykki meðeigenda fyrir breytingum á sameign, gefið á löglega boðuðum húsfundi, skv. 4. mgr. 39. gr. og 2. mgr. 59. gr. laganna. Voru því ekki lagaskilyrði fyrir samþykkt hins kærða byggingar­leyfis. Að teknu tilliti til meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verður hið kærða byggingarleyfi þó einungis fellt úr gildi að því er varðar samþykktar fram­kvæmdir á sameign hússins á lóð Bíldshöfða 18.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 5. apríl 2022 að því er varðar leyfi til framkvæmda á sameign hússins á lóð Bíldshöfða 18.