Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála

30/2015 Mánatún

Árið 2015, fimmtudaginn 9. júlí, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mættir voru Ómar Stefánsson yfirlögfræðingur, Ásgeir Magnússon dómstjóri og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 30/2015, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík um að veita leyfi til þess að byggja steinsteypt fimm hæða fjölbýlishús með 44 íbúðum, sem verði mhl. 03 á lóð nr. 1 við Sóltún, sem tengist bílakjallara og áður byggðum fjölbýlishúsum.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 29. apríl 2015, er barst nefndinni 5. maí s.á., kærir stjórn húsfélags Mánatúns 3-5 þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 24. mars 2015 að veita leyfi til þess að byggja steinsteypt fimm hæða fjölbýlishús með 44 íbúðum, sem verði mhl. 03 á lóð nr. 1 við Sóltún, sem tengist bílakjallara og áður byggðum fjölbýlishúsum. Er þess krafist að leyfið verði fellt úr gildi hvað varðar byggingu bílageymslunnar. Þess er jafnframt krafist að framkvæmdir verði stöðvaðar á meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. Þykir málið nægilega upplýst til að það verði tekið til endanlegs úrskurðar. Er því ekki tilefni til að taka afstöðu til stöðvunarkröfu kæranda.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Reykjavíkurborg 25. júní 2015.

Málavextir: Á árinu 2006 staðfesti borgarráð ákvörðun byggingarfulltrúa um að veita byggingarleyfi fyrir fjölbýlishúsi við Mánatún 3-5, en það var fyrsti áfangi í uppbyggingu á svonefndum Bílanaustsreit, sem meðal annars mun samanstanda af húsum nr. 1-17 við Mánatún og 1-3 við Sóltún. Árið 2011 samþykkti byggingarfulltrúi að veita byggingarleyfi til að ganga frá og taka í notkun til bráðabirgða hluta bílageymslu á sameiginlegri lóð áðurgreindra húsa, sem heimiluð var á árinu 2006. Samkvæmt þeim teikningum sem samþykktar voru árin 2006 og 2011 er gert ráð fyrir einni inn- og útkeyrslu í bílageymsluna frá Mánatúni, en á gildandi deiliskipulagsuppdrætti svæðisins frá árinu 2005 er að finna tvær inn- og útkeyrslur, þ.e. frá Mánatúni og frá Sóltúni. Árið 2013 var gert samkomulag við íbúa Mánatúns 3-5 um tímabundin afnot af bílastæðum og í kjölfarið hófust samskipti þeirra við byggingarfulltrúa þar sem farið var fram á að hann hlutaðist til um að önnur inn- og útkeyrsla yrði gerð. Barst svar frá byggingarfulltrúa í maí 2014 þar sem hann mat það svo að inn- og útkeyrslur í bílageymsluna sem sýndar væru á skipulagsuppdrætti væru leiðbeinandi en ekki skyldubundnar. Var greind niðurstaða byggingarfulltrúa kærð til úrskurðarnefndarinnar í júlí 2014, sem vísaði málinu frá 2. október s.á. þar sem kærufrestur var liðinn er kæra barst.

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 24. mars 2015 var samþykkt umsókn, dags. 10. febrúar s.á., um leyfi til að byggja steinsteypt fimm hæða fjölbýlishús með 44 íbúðum, sem tengdist bílakjallara og áður byggðum fjölbýlishúsum á lóð nr. 1 við Sóltún. Var sú breyting gerð frá fyrri byggingaráformum að bílastæðum í bílageymslu fjölgað úr 284 í 305. Varð kæranda kunnugt um byggingaráformin á stjórnarfundi húsfélagsins hinn 21. apríl s.á.

Málsrök kæranda: Kærandi skírskotar til þess að í hinu kærða byggingarleyfi sé ekki gert ráð fyrir inn- og útkeyrslu í bílageymslu frá Sóltúni í samræmi við ákvæði deiliskipulags fyrir byggingarreitinn. Þá sé tveimur sorpgeymslum komið fyrir í sameiginlegum húsagarði Mánatúns 1-17 og Sóltúns 1-3 án þess að nokkurs staðar sé getið slíkra mannvirkja í deiliskipulaginu. Með tilkomu greindra sorpgeymslna séu bílastæði reitsins á yfirborði skert um allt að tíu bílastæði. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu sé öllum húsum á reitnum skylt að stofna með sér félag um bílageymslu og lóð í samræmi við lög um fjöleignarhús nr. 26/1994. Það leiði af meginreglum þeirra laga að frávik frá samþykktu deiliskipulagi verði ekki gerð nema með samþykki allra aðila.

Samkvæmt deiliskipulagi skuli sameiginleg bílageymsla hafa tvær tvöfaldar inn- og útkeyrslur. Gert sé ráð fyrir samtals 305 bílastæðum í bílageymslunni þegar hún sé fullbyggð. Gildandi byggingarleyfi geri þó aðeins ráð fyrir 284 bílastæðum. Þetta fyrirkomulag hafi verið kynnt kaupendum íbúða í Mánatúni 3 og 5 á sínum tíma með tilvísun í deiliskipulagið. Í upphafi hafi þó aðeins verið byggð ein inn- og útkeyrsla þar sem það hafi fullnægt þörfum íbúa fyrst um sinn. Sú inn- og útkeyrsla sem samkvæmt deiliskipulagi skuli vera frá Sóltúni hafi ekki verið byggð enda hafi sá hluti bílageymslunnar ekki verið að fullu uppsteyptur og hönnun Sóltúns 1 ekki hafin á þeim tíma.

Þegar framkvæmdir við Mánatún 7-17 hófust hafi verið vakin athygli á því að ákvæði væru um það í deiliskipulagi að koma þyrfti upp annarri innkeyrslu í bílageymsluna. Á fundum í stjórn húsfélags kæranda hafi framkvæmdaraðili tekið undir það sjónarmið húsfélagsins að betra væri að hafa tvær innkeyrslur þótt það væri ekki skylt samkvæmt byggingarleyfi. Hafi niðurstaða verkfræðistofunnar Eflu í febrúar 2014 verið sú að ein innkeyrsla ætti að duga. Fjöldi inn- og útkeyrslna í bílageymsluna og fyrirkomulag þeirra virðist ekki hafi hlotið neina umfjöllun áður en byggingarleyfið hafi verið samþykkt, sem vikið hafi frá því fyrirkomulagi sem sýnt sé í deiliskipulaginu. Hafi kærandi látið gera greiningu á því ef aðeins ein inn- og útkeyrsla verði úr bílageymslunni og bendi hún til þess að öngþveiti muni skapast við útkeyrslu á álagstímum. Mikilvægt sé að hafa í huga að umrædd bílageymsla sé nálægt annarri stórri bílageymslu og fjölmörgum bílastæðum við byggingar á reitnum. Jafnframt muni þetta fyrirkomulag skerða umferðaröryggi á svæðinu þar sem stórum hluta umferðar á skipulagsreitnum, m.a. frá Borgartúni 26, sé beint inn á sama stað á lóðinni.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu Reykjavíkurborgar er skírskotað til þess að heimilt hafi verið að samþykkja umrædda byggingarleyfisumsókn og að málsmeðferð hafi verið í samræmi við ákvæði laga og reglugerða þar að lútandi.

Í gildi sé deiliskipulag fyrir Bílanaustsreit, samþykkt af borgarráði 29. september 2005. Segi í kafla um bílastæði að fyrirkomulag bílastæða á skipulagsuppdrætti sé leiðbeinandi. Í minnisblaði verkfræðistofunnar Eflu, dags. 11. febrúar 2014, sé vitnað til vinnu verkfræðistofunnar vegna deiliskipulags svæðisins við Borgartún 26 og Sóltún 3 ásamt hönnun bílakjallara og húss við Mánatún 3-5. Í þeirri vinnu hafi umferðarflæði á lóð og tengingar við gatnakerfi í nágrenni svæðisins verið skoðuð. Þegar unnið hafi verið að deiliskipulaginu hafi ekki verið tekin afstaða til nauðsynlegs fjölda innkeyrslna í bílakjallara undir byggingum við Mánatún og Sóltún 1-3, en í deiliskipulaginu hafi verið gert ráð fyrir að þær gætu verið á tveimur stöðum, þ.e. við Mánatún og við Sóltún, og hafi öll umfjöllun miðast við það. Hafi það verið mat verkfræðistofunnar að miðað við skoðun á afköstum útkeyrslna væri ekki gerð krafa um tvær aðkomur í bílageymslu neðanjarðar, heldur sýndir möguleikar á innkeyrslu á tveimur stöðum.

Skipulagið geri ráð fyrir 1,8 bílastæðum á hverja íbúð, þar af skuli a.m.k. helmingur vera í bílageymslu neðanjarðar, og sé fyrirkomulag bílastæða á skipulagsuppdrætti leiðbeinandi. Samkvæmt byggingarlýsingu, samþykktri 24. mars 2015, sé gert ráð fyrir 305 bílastæðum í bílageymslu. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu sé einnig gert ráð fyrir hlutdeild í 305 bílastæðum í kjallara. Fullyrðingar kæranda um fjölda bílastæða eigi því ekki við rök að styðjast. Ef fjöldi bílastæða reynist annar að loknum byggingartíma þá verði væntanlega gerðar athugasemdir varðandi það í lokaúttekt.

Málsrök leyfishafa: Leyfishafi bendir á að kæra í máli þessu sé of seint fram komin. Hin kærða ákvörðun hafi verið tekin 24. mars 2015. Kæran hafi því borist að liðnum kærufresti og ekki sé bent á veigamiklar ástæður til þess að lengri kærufrestur eigi við. Tafir á framkvæmdum og breytingum á hönnun allra mannvirkja á lóðinni á þessu stigi myndu leiða til verulegs tjóns enda hafi mátt gera ráð fyrir að kærufrestir vegna útgefins byggingarleyfis fyrir bílageymsluhúsið væru löngu liðnir. Öll mannvirki á lóðinni hafi verið og séu hönnuð í samræmi við þá forsendu að einar inn- og útkeyrsludyr séu á sameiginlegri bílageymslu.

Byggingaráform fari ekki að neinu leyti út fyrir þann ramma sem deiliskipulagið setji. Komi hvergi fram í umræddu deiliskipulagi að skylt sé að hafa tvær inn- og útkeyrslur úr bílageymslunni. Ekki sé kveðið á um það í byggingarreglugerð eða öðrum reglum hversu margar útkeyrslur eigi að vera úr bílageymslu. Þótt ákveðið hafi verið að hafa eina inn- og útkeyrslu teljist það ekki frávik frá eða breyting á deiliskipulagi, sem sé leiðbeinandi, en veiti svigrúm til endanlegrar hönnunar innan ramma laga og reglna.

Frá upphafi, þ.e. frá árinu 2007, hafi verið gert ráð fyrir einum inn- og útkeyrsludyrum á bílageymsluhúsinu. Öll önnur gögn sem varði Mánatúnsreitinn byggi á hinu sama, m.a. samþykktar teikningar fyrir Mánatún 3-5, sem séu hluti af gildandi eignaskiptayfirlýsingu. Byggingaráform fyrir Mánatún 19-21 (áður Sóltún 1-3) séu einnig grundvölluð á þeirri forsendu. Fram komin kæra á byggingaráformum fyrir Mánatún 19-21 sé því í raun ekkert annað en kæra á ákvörðunum sem hafi verið teknar fyrir fjölmörgum árum og kæranda hafi verið fullkunnugt um.

Þá sé því mótmælt að bygging sorpgerðanna sé í andstöðu við deiliskipulag. Frá upphafi hafi verið gert ráð fyrir að reist yrði sorpgerði á þeim stað sem byggingaráform geri ráð fyrir. Þetta sjáist m.a. af samþykktum byggingarteikningum fyrir Mánatún 3-5. Þær teikningar séu hluti gildandi eignaskiptayfirlýsingar fyrir Mánatúnsreitinn og um leið hluti kaupsamninga allra eigenda séreigna í Mánatúni 3-5. Að auki sé því andmælt að verið sé að fækka bílastæðum frá því sem ráð hafi verið gert fyrir í deiliskipulagi. Bílastæðafjöldi sé skilmerkilega skilgreindur í deiliskipulagi, eða 1,8 stæði á íbúð, og sé því skilyrði fullnægt. Komi það einnig skýrt fram í gildandi eignaskiptayfirlýsingu að allur réttur til uppbyggingar á lóðinni sé á hendi leyfishafa svo lengi sem framkvæmdir séu í samræmi við deiliskipulag á hverjum tíma.

Niðurstaða: Í máli þessu er fyrst og fremst deilt um fjölda inn- og útkeyrslna frá sameiginlegri bílageymslu þeirra fjölbýlishúsa sem standa á óskiptri lóð sem skráð er með landnúmerið 208575 í fasteignaskrá Þjóðskrár Íslands. Telja kærendur að hið kærða byggingarleyfi samræmist ekki deiliskipulagi svæðisins að þessu leyti.

Frestur til að kæra ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar er einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt eða mátti vera kunnugt um hana nema á annan veg sé mælt í lögum, sbr. 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála. Upphaf kærufrests í máli þessu ræðst af því hvenær kæranda varð kunnugt um tilvist og efni hinnar kærðu ákvörðunar. Með samþykki byggingarfulltrúans í Reykjavík, dags. 24. mars 2015, varð til ný stjórnvaldsákvörðun þar sem breytingar voru gerðar á áður samþykktum byggingaráformum. Miðast því kærufrestur við það hvenær kærandi hafi mátt gera sér sannanlega grein fyrir samþykki hinnar kærðu ákvörðunar. Af gögnum málsins liggur fyrir að kæranda varð ekki kunnugt um ákvörðunina fyrr en 21. apríl 2015. Með hliðsjón af því barst kæran innan lögmælts kærufrests, eða hinn 5. maí 2015. Verður málið því tekið til efnisúrlausnar.

Samkvæmt 13. gr. mannvirkjalaga nr. 160/2010 er það eitt af skilyrðum fyrir útgáfu byggingarleyfis að mannvirkið og notkun þess samræmist skipulagsáætlunum á svæðinu. Á umræddu svæði er í gildi deiliskipulagið Bílanaustsreitur frá árinu 2005 og í greinargerð skipulagsins er að finna sérstakan kafla um bílastæði. Þar er tekið fram að á fjölbýlishúsalóð sé gert ráð fyrir a.m.k. 1,8 bílastæðum á hverja íbúð og þar af skuli a.m.k. helmingur vera í bílageymslu. Segir síðan að fyrirkomulag bílastæða á skipulagsuppdrætti sé leiðbeinandi. Líkt og bent hefur verið á sýnir skipulagsuppdráttur deiliskipulagsins inn- og útkeyrslur frá tveimur stöðum, þ.e. frá Sóltúni og Mánatúni, en samkvæmt samþykktum byggingaráformum er gert ráð fyrir einni inn- og útkeyrslu. Fallast má á með kærendum að aðeins ein inn- og útkeyrsla frá jafnstórri bílageymslu og hér um ræði bjóði upp á skert þjónustustig miðað við tvær inn- og útkeyrslur. Þegar litið er til orðalags greinargerðar deiliskipulagsins verður þó ekki annað ráðið en að með fyrirkomulagi bílastæða sé einnig átt við aðkomu að þeim. Sé því um að ræða valkvæða skilmála um tilhögun inn- og útkeyrslu frá umræddri fjölbýlishúsalóð við Sóltún/Mánatún. Þá er hvorki að finna í lögum né reglugerðum kröfu um lágmarksfjölda inn- og útkeyrslna í bílageymslum eftir fjölda bílastæða.

Af fyrirliggjandi gögnum er ljóst að gert var ráð fyrir sorpgerðum á bílastæði byggingarreitsins á upprunalegum teikningum frá árinu 2006. Hafa ekki verið gerðar breytingar á þeim byggingaráformum. Er það í samræmi við ákvæði byggingarreglugerðar nr. 112/2012, en samkvæmt gr. 4.3.6. skal á aðaluppdráttum gera sérstaklega grein fyrir sorpgeymslu og aðkomu að henni. Hvorki er í skipulagslögum né reglugerðum kveðið á um slíka skyldu við deiliskipulagsgerð og því ekki nauðsyn að taka slíkt fram á deiliskipulagsuppdrætti.

Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús skal byggingarréttur byggjast á þinglýstum heimildum. Rúmist bygging innan samþykktra teikninga og byggingarréttur sé í eigu ákveðins eiganda, sbr. 1. málsl. 1. mgr. 28. gr., er heimilt að ráðast í framkvæmdir að fengnum nauðsynlegum byggingarleyfum, sbr. 1. mgr. 29. gr. sömu laga. Í eignaskiptayfirlýsingu fyrir þá lóð sem hér um ræðir, sem móttekin var til þinglýsingar 2. febrúar 2009, kemur fram að eigendum lóðarinnar sé heimilt, án samþykkis eða greiðslu til eigenda einstakra íbúða, að ráðast í uppbyggingu í samræmi við deiliskipulag svæðisins eins og það sé á hverjum tíma. Líkt og áður greinir hafa öll byggingaráform á lóðinni miðast við að ein inn- og útkeyrsla sé frá bílageymslunni og hefur ekki orðið breyting þar á. Með hliðsjón af framangreindum ákvæðum verður ekki annað ráðið en að byggingarleyfishafi hafi ekki þurft að leita eftir samþykki eigenda íbúða á lóðinni við byggingu og frágang umræddrar bílageymslu.

Að öllu framangreindu virtu er hið kærða byggingarleyfi í samræmi við deiliskipulag svæðisins. Þá var málsmeðferð hinnar kærðu ákvörðunar í samræmi við lög og reglur og verður ekki séð að hún sé haldin þeim annmörkum að leitt geti til ógildingar. Af þeim sökum verður ekki fallist á ógildingarkröfu kæranda.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík um að veita leyfi til þess að byggja steinsteypt fimm hæða fjölbýlishús með 44 íbúðum, sem verði mhl. 03 á lóð nr. 1 við Sóltún, sem tengist bílakjallara og áður byggðum fjölbýlishúsum.

____________________________________
Ómar Stefánsson

______________________________              _____________________________
Ásgeir Magnússon                                                  Þorsteinn Þorsteinsson