Árið 2021, miðvikudaginn 30. júní, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mættir voru Ómar Stefánsson varaformaður og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. Þá tók og þátt Ásgeir Magnússon dómstjóri um fjarfundabúnað.
Fyrir var tekið mál nr. 24/2021, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Kjósarhrepps frá 21. janúar 2021 um að hafna umsókn kæranda um byggingarleyfi fyrir íbúðarhúsi á lóðinni Birkihlíð 1, Kjósarhreppi.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi, dags. 3. mars 2021, er barst úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála 4. s.m., kærir eigandi lóðarinnar Birkihlíðar 1 í Kjósarhreppi, landnr. 218849, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Kjósarhrepps frá 21. janúar 2021 að hafna umsókn hans um byggingarleyfi fyrir íbúðarhúsi á téðri lóð. Skilja verður málskot kæranda svo að krafist sé ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.
Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá skipulags- og byggingarfulltrúa Kjósarhrepps 30. mars 2021.
Málavextir: Kærandi öðlaðist eignarhald lóðarinnar Birkihlíðar 1 með nauðungarsöluafsali árið 2015. Í minnisblaði frá 30. október 2019, sem Kjósarhreppur lét gera vegna ágreinings um lóðarblað lóðarinnar, kemur fram að lóðin hafi verið stofnuð sem sérgreind íbúðarhúsalóð árið 2009 úr landi jarðarinnar Þúfukots. Af breytingasögu lóðarinnar hjá Þjóðskrá má ráða að lóðin hafi verið skráð sem slík eigi síðar en 2. desember 2012. Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 2. mars 2020 voru áform kæranda um byggingu íbúðarhúss á lóðinni samþykkt með fyrirvara um athugasemdalausa grenndarkynningu. Fór grenndarkynning fram 10. desember s.á., með fjögurra vikna fresti til að skila athugasemdum. Ein athugasemd barst þar sem því var haldið fram að fyrirhugaður byggingarreitur væri innan gildandi deiliskipulags fyrir frístundabyggð. Umsókn kæranda um byggingarleyfi, dags. 3. nóvember s.á., var tekin fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar Kjósarhrepps 21. janúar 2021 og synjað með vísan til framkominnar athugasemdar.
Málsrök kæranda: Kærandi bendir á að deiliskipulag fyrir frístundabyggð sé frá árinu 1991. Það hafi verið handteiknað á blað og sé ekki í samræmi við kortasjár. Á skipulagsvefsjá Skipulagsstofnunar megi t.a.m. sjá að frístundabyggðin sé fyrir neðan veg en lóð kæranda sé hins vegar fyrir ofan veg. Þá undrist kærandi að Kjósarhreppur hafi getað skráð lóð sem íbúðarhúsalóð í skipulagðri frístundabyggð. Vísað sé til áðurnefnds minnisblaðs þar sem stofnun lóðarinnar sem íbúðarhúsalóðar og eignarhaldsskipti að henni hafi verið reifuð.
Málsrök Kjósarhrepps: Kjósarhreppur vísar til þess að umrædd lóð hafi verið stofnuð árið 2009 inn á gildandi deiliskipulag frístundabyggðar frá árinu 1992 og því hafi sveitarfélaginu ekki verið annað unnt en að synja erindinu. Þá tekur Kjósarhreppur undir það með kæranda að virst geti sem lóðin Birkihlíð 1 tilheyri ekki deiliskipulagssvæðinu og að á skipulagsvefsjá Skipulagsstofnunar virðist lóðin utan marka þess svæðis. Kjósarhreppur telji þó skjal með hnitasjá, sem sé á meðal gagna málsins, sýna fram á hið gagnstæða.
Niðurstaða: Í málinu er deilt um þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Kjósarhrepps að synja kæranda um byggingarleyfi fyrir íbúðarhúsi á lóð hans Birkihlíð 1, að undangenginni grenndarkynningu byggingarleyfisumsóknar skv. 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010.
Landnotkun á svæðinu er í gildandi Aðalskipulagi Kjósarhrepps 2017-2029 að hluta skilgreind sem landbúnaðarsvæði en hluti landsins er ætlaður undir frístundabyggð. Áður var landnotkunin skilgreind í Aðalskipulagi Kjósarhrepps 2005-2017. Af aðalskipulagsuppdrætti með Aðalskipulagi Kjósarhrepps 2005-2007 má ráða að jörðin Þúfukot hafi verið á landbúnaðarsvæði og að í næsta nágrenni hennar hafi verið gert ráð fyrir svæði fyrir landbúnað/búgarða, B3. Í greinargerð skipulagsins kom fram að framangreint landsvæði væri skipulagt úr landi Þúfukots og væri 26,4 ha að stærð. Af aðalskipulagsuppdrætti gildandi aðalskipulags má ráða að jörðin Þúfukot er á landbúnaðarsvæði og að í næsta nágrenni hennar sé skipulagt svæði fyrir frístundabyggð, F6. Í kafla 2.2.2 í greinargerð gildandi aðalskipulags er að finna nánari umfjöllun um frístundabyggðir og er áðurnefnt svæði, F6, þar nefnt Þúfukot og m.a. nánar tilgreint að svæðið sé skipulagt að hluta fyrir allt að 12 lóðir og sé 16 ha að stærð. Á deiliskipulagsuppdrætti frá 1992, „Skipulag Þúfukots“, er gert ráð fyrir 13 lóðum og liggur vegur í gegnum svæðið, þar sem lóðir nr. 1-13 eru fyrir neðan veg og lóðir nr. 2-12 fyrir ofan veg. Á þeim uppdrætti eru lóðirnar hins vegar ekki hnitsettar og ekkert er þar tiltekið um landnotkun svæðisins. Framangreindir uppdrættir eiga það sameiginlegt að þeir sýna svæði norðvestan við Þúfukot að hlíð, sem samkvæmt deiliskipulagsuppdrætti ber heitið Brekkur.
Af framangreindum skipulagsuppdráttum og gögnum málsins, þ. á m. áðurnefndu skjali með hnitaskrá frá verkfræðistofunni Eflu, dags. 30. desember 2020, og ódagsettu stofnskjali lóðarinnar, árituðu af byggingarfulltrúa Kjósarhrepps, verður sú ályktun dregin að lóðin Birkihlíð 1 sé staðsett á mörkum frístundabyggðar skv. núgildandi aðalskipulagi. Líkt og áður greinir tók Kjósarhreppur að nokkru undir það með kæranda að virst gæti sem lóðin Birkihlíð 1 tilheyrði ekki deiliskipulagssvæðinu og eins og skráning lóðarinnar í fasteignaskrá Þjóðskrár ber með sér hafa skipulagsyfirvöld sveitarfélagsins tilkynnt hana sem íbúðarhúsalóð á sínum tíma. Hreppurinn telji skjal með hnitaskrá hins vegar sýna fram á hið gagnstæða. Þar var vísað til skjalsins frá verkfræðistofunni Eflu. Áréttað skal að svæðið sem hér er til umfjöllunar hefur ekki verið deiliskipulagt sem frístundabyggð, heldur er í gildandi deiliskipulagi einvörðungu mælt fyrir um nánar tilteknar lóðir án þess að landnotkun þeirra sé þar skilgreind. Í aðalskipulagi er þó, líkt og áður greinir, afmarkað sérstakt svæði fyrir frístundabyggð norðvestan við Þúfukot, F6. Á skipulagsuppdrætti núgildandi aðalskipulags markast svæðið m.a. af vegslóða þannig að frístundabyggðin er fyrir neðan veg og landbúnaðarsvæði er fyrir ofan veg. Hefur kærandi haldið því fram að umrædd lóð hans sé fyrir ofan nefndan vegslóða. Á skipulagsuppdrætti núgildandi aðalskipulags er vegurinn sýndur sem bein lína á þeim vegkafla sem um ræðir. Af samanburði framangreindra skjala má þó ráða að áðurnefndur vegslóði er í reynd ekki alveg beinn.
Stofnskjal lóðar kæranda Birkihlíðar 1 er hnitsett. Hið sama á við um áðurnefnt skjal frá verkfræðistofunni Eflu, þar sem hnit eru skráð og gildandi deiliskipulag er dregið inn á loftmynd. Við samanburð þeirra kemur í ljós að hnit lóðarinnar samkvæmt skjölunum eru þau sömu. Stofnskjal lóðarinnar sýnir hins vegar lóðina alfarið liggja fyrir ofan beinan veg á meðan loftmynd Eflu sýnir að vegurinn, sem ekki er sýndur beinn, liggur í gegnum lóðina. Af loftmyndinni má ráða að lóðin sé ekki í samræmi við áðurnefnt deiliskipulag og nær að mismiklu leyti yfir fjórar lóðir samkvæmt deiliskipulaginu, þ.e. lóðir nr. 11 og 13 fyrir neðan veg og lóðir nr. 10 og 12 fyrir ofan veg. Mörk umræddrar frístundabyggðar samkvæmt núgildandi aðalskipulagi eru miðuð við veginn.
Af samanburði gagna málsins sem hér hafa verið reifuð verður að telja að lóðin Birkihlíð 1 nái yfir fyrrgreindan veg og taki að hluta yfir lóðir nr. 11 og 13 fyrir neðan veg. Lóðin er því bæði innan og utan frístundabyggðar samkvæmt gildandi aðalskipulagi. Þar af er stór hluti lóðarinnar utan þess svæðis sem samkvæmt skipulaginu er skilgreint sem svæði fyrir frístundabyggð. Ekki liggur fyrir að við töku hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið til skoðunar hvort íbúðarhús það sem kærandi sótti um byggingarleyfi fyrir kynni að vera innan landbúnaðarsvæðis og lyti þ.a.l. öðrum skilmálum en væri það innan frístundabyggðar.
Að öllu framangreindu virtu verður að telja rökstuðning hinnar kærðu ákvörðunar haldinn slíkum annmörkum að leiða eigi til ógildingar hennar.
Úrskurðarorð:
Felld er úr gildi ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Kjósarhrepps frá 21. janúar 2021 um að synja umsókn kæranda um byggingarleyfi fyrir íbúðarhúsi á lóð hans Birkihlíð 1.
