Ár 2003, fimmtudaginn 13. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru allir aðalmenn; Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir, lögfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 23/2001; kæra eigenda eignarhluta 0104, 0106 og 0107 í húsinu nr. 17-19 við Engjateig í Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. apríl 2001 um að veita leyfi til að innrétta snyrtistofu í eignarhluta 0103 í nefndu húsi.
Á málið er nú lagður svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 21. maí 2001, sem barst nefndinni hinn 22. sama mánaðar, kærir Erla Árnadóttir hrl., f.h. S ehf., eiganda eignarhluta 0104, S, eiganda eignarhluta 0106 og K, eiganda eignarhluta 0107 í húsinu nr. 17-19 við Engjateig í Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. apríl 2001, að veita leyfi til að innrétta snyrtistofu í eignarhluta 0103 í húsinu. Skipulags- og byggingarnefnd Reykjavíkur staðfesti ákvörðun byggingarfulltrúa á fundi sínum hinn 2. maí 2001 og borgarstjórn staðfesti þá afgreiðslu nefndarinnar hinn 17. maí s.á. Kærendur gera þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.
Málsatvik: Forsaga máls þessa er sú að hinn 12. janúar 2001 munu kærendur hafa orðið þess varir að vinna var hafin við breytingar inni í eignarhluta 0103 að Engjateigi 17-19, sem nefnt hefur verið Listhúsið, en sá eignarhluti er í eigu Ráðs og reksturs ehf. Framkvæmdir þessar voru á vegum leigutaka rýmisins, sem fyrirhugaði að innrétta snyrtistofu í húsnæðinu. Kærendur vöktu athygli byggingarfulltrúans í Reykjavík á framkvæmdunum með bréfi hinn 16. janúar 2001 og með bréfi embættisins sama dag var mælt fyrir um stöðvun framkvæmdanna, þar sem ekki hefði verið sótt um byggingarleyfi fyrir þeim.
Ráð og rekstur ehf. sótti um byggingarleyfi fyrir framkvæmdunum með umsókn til byggingarfulltrúa hinn 23. janúar 2001. Fyrirhugaðar breytingar fólust í því að skipta eignarhlutanum niður í smærri rými með milliveggjum frá gólfi og upp í loft, innrétta þar klefa og setja upp milliveggi er mynduðu opið anddyri innan við inngang inn í eignarhlutann á framhlið hússins. Byggingarleyfisumsókninni var synjað á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 13. febrúar 2001 með þeim rökum að samþykki meðeigenda skv. 4. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga skorti.
Sótt var að nýju um byggingarleyfi þar sem breytingar höfðu verið gerðar á útfærslu innréttinganna frá fyrri umsókn. Var miðja umrædds rýmis höfð opnari en áður hafði verið áformað og jafnframt var gert ráð fyrir gleri í fyrirhuguðum klefum fyrir ofan 2,2 metra vegghæð. Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 6. mars 2001 var umsóknin, svo breytt, samþykkt með vísan til þess að framkvæmdirnar í séreignarhlutanum væru ekki þess eðlis að þær væru háðar samþykki annarra eigenda fasteignarinnar samkvæmt fjöleignarhúsalögum. Var einnig litið til þess við ákvörðunina að starfsemin sem reka átti í eignarhlutanum hefði verið í húsinu um árabil.
Kærendur í máli þessu ásamt einum öðrum eiganda séreignarhluta í fasteigninni að Engjateigi 17-19 kærðu þessa ákvörðun byggingarfulltrúa til úrskurðarnefndarinnar sem kvað upp úrskurð í málinu hinn 28. mars 2001, þar sem hið kærða byggingarleyfi var fellt úr gildi með þeim rökum meirihluta nefndarinnar að fyrirhugaðar framkvæmdir væru háðar samþykki einfalds meirihluta eigenda fasteignarinnar skv. 3. mgr. 27. gr. fjöleignarhúsalaga, en slíkt samþykki hafi ekki legið fyrir við veitingu byggingarleyfisins svo sem áskilið sé í 4. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga. Formaður úrskurðarnefndarinnar skilaði séráliti í málinu sem byggði á því að umdeildar framkvæmdir snertu ekki hagsmuni annarra eigenda fasteignarinnar með þeim hætti að þörf væri samþykkis þeirra, en fella bæri byggingarleyfið úr gildi vegna ákvæðis í þinglýstum eignaskiptasamningi um nýtingu rýmisins til verslunarreksturs en ekki lægi fyrir samningur eigenda um breytta notkun þess.
Í kjölfar úrskurðarins var boðað til húsfundar um breytt skipulag umrædds rýmis og var hann haldinn hinn 9. apríl 2001. Á fundinum var borin undir atkvæði tillaga að innréttingu rýmisins í samræmi við byggingarleyfið frá 6. mars 2001 með þeirri breytingu að glerveggir yrðu settir upp við anddyri í stað gifsveggja. Lögmaður kærenda dró í efa að fundurinn væri bær til þess að greiða atkvæði um tillöguna og gerði fyrirvara um gildi tiltekinna umboða húseigenda til lögmanns byggingarleyfishafa. Þá var uppi ágreiningur um hvaða eigendur ættu atkvæðisrétt við afgreiðslu tillögunnar og hvaða atkvæðahlutfall þyrfti fyrir samþykkt hennar. Samkvæmt fundargerð húsfundarins voru mættir á fundinn eigendur eða umboðsmenn þeirra með 77,68% atkvæðahlutfall miðað við eignarhluta. Lyktir urðu þær að 19 aðilar með 64,69% eignarhluta samþykktu tillöguna en 4 eigendur með 11,99% eignarhluta voru á móti.
Ný byggingarleyfisumsókn fyrir eignarhluta 0103 var síðan tekin fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 10. apríl 2001 og fylgdi henni fundargerð húsfundarins frá 9. apríl 2001 og bréf lögmanns kærenda, dags. 10. apríl s.á., þar sem tíunduð voru rök kærenda gegn útgáfu byggingarleyfisins og farið fram á að skipulags- og byggingarnefnd afgreiddi málið. Byggingarfulltrúi samþykkti umbeðnar innréttingar. Skipulags- og byggingarnefnd afgreiddi málið, að fengnum athugasemdum kærenda og byggingarleyfishafa, á fundi hinn 2. maí 2001 með svofelldri bókun:
„Hinn 13. febrúar 2001 synjaði byggingarfulltrúi umsókn frá Ráði og rekstri ehf., um leyfi til innréttingar á snyrtistofu í rými 0103 í húsinu nr. 17-19 við Engjateig. Þessi synjun var byggð á því að samþykki meðeiganda vantaði, sbr. 4. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og gr. 12.2 í byggingarreglugerð nr. 441/1998. Þann 6. mars 2001 var lögð fram ný/breytt umsókn. Með henni fylgdi m.a. afrit af fundargerð húsfundar frá 27. febrúar. Í fundargerðinni kom ekki fram hreint samþykki meðeigenda. Þessi umsókn var samþykkt með bókun um að fyrirhuguð breyting á séreignarhluta sætti ekki sérstakri takmörkun samkvæmt lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Þessi samþykkt byggingarfulltrúa var kærð til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála sem felldi hana úr gildi þann 28. mars 2001 með þeim rökstuðningi að samþykki meðeigenda þyrfti að fylgja með umsókn og dygði einfaldur meirihluti þeirra til samþykktar. Að öðru leiti vísast um málsatvik til úrskurðar úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála. Ný umsókn var lögð fram á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa þann 10. apríl 2001. Henni fylgdi meirihlutasamþ. húseigenda frá húsfundi 9. apríl eins og krafist var í úrskurði úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála. Jafnframt fylgdi erindinu ósk frá minnihluta eigenda um að erindinu yrði skotið til afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar. Byggingarfulltrúi samþykkti að veita byggingarleyfi á fundi sínum þann 10. apríl s.l., og kynnti þá niðurstöðu fyrir skipulags- og byggingarnefnd á fundi nefndarinnar þann 11. apríl, en nefndin frestaði afgreiðslu málsins. Skipulags- og byggingarnefnd hefur kynnt sér gögn málsins og málsaðilum hefur verið gefinn kostur á að leggja fram viðbótargögn vegna þess, sem þeir hafa gert. Auk þess hafa nokkrir nefndarmenn kynnt sér aðstæður á staðnum. Með vísan til framlagðra gagna málsins er það mat skipulags- og byggingarnefndar að skilyrðum skipulags- og byggingarlaga og annarra laga hafi verið fullnægt með vísan til niðurstöðu úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála. Þær upplýsingar sem borist hafa frá einstökum aðilum um breytta afstöðu frá húsfundi breyta ekki niðurstöðu húsfundar sem samþykkti fyrirliggjandi breytingar. Það er því mat nefndarinnar að öllum skilyrðum til samþykktar málsins hafi verið fullnægt. Ákvörðun byggingarfulltrúa frá 10. apríl s.l. um að veita byggingarleyfi fyrir umsóttum breytingum er því staðfest.”
Kærendur undu ekki þessari niðurstöðu og skutu henni til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.
Málsrök kærenda: Kærendur styðja kröfu sína um ógildingu hins kærða byggingaleyfis þeim rökum að leyfið samræmist ekki meintu samþykki húsfundar frá 9. apríl 2001, breytingin fari í bága við heimilaða notkun samkvæmt þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, húsfundurinn hafi ekki verið bær til þess að greiða atkvæði um innréttingu umrædds eignarhluta, ekki liggi fyrir lögmætt samþykki skv. 27. gr. fjöleignarhúsalaga og loks er skírskotað til þess að frá því að eignarhluti 0103 hafi verið tengdur inn á stofnlögn hússins í tilefni af umdeildum breytingum hafi vatnsrennsli til íbúðar eins kærenda minnkað.
Á húsfundinum hinn 9. apríl 2001 hafi verið kynnt tillaga um innréttingar, þar sem gert hafi verið ráð fyrir glerveggjum í stað gifsveggja við anddyri rýmis 0103, og hafi flest umboð lögmanns byggingarleyfishafa verið miðuð við þá útfærslu. Hins vegar verði ekki séð af bókunum byggingarfulltrúa eða af uppdráttum er kærendur fengu í hendur að umdeilt byggingarleyfi sem samþykkt hafi verið hinn 10. apríl geri ráð fyrir slíkri tilhögun.
Rekstur snyrtistofu í umræddum eignarhluta feli í sér breytta nýtingu eignarhlutans frá því sem þinglýst eignaskiptayfirlýsing fasteignarinnar að Engjateigi 17-19 kveði á um. Breyting úr verslunar- í þjónusturými hafi áhrif á hagsmuni þeirra eignarhluta er liggi að sameignarganginum að baki eignarhluta 0103. Leyfisskyldri þjónustustarfsemi eins og snyrtistofu fylgi ekki tilviljanakennd umferð viðskiptavina, eins og verslunarrekstri fylgi, heldur aðeins umferð þeirra sem eigi pantaðan tíma og þörf rekstraraðilans fyrir að nota og halda opnum dyrum inn á sameignarganginn minnki af þessum sökum. Niðurhólfun rýmis, sem fylgi innréttingu snyrtistofu, leiði til þess að gegnumstreymi og gegnumsæi utan af götu inn á sameignarganginn sé ekki lengur fyrir hendi auk þess sem birta minnki á ganginum. Umdeild breyting kippi því grundvellinum undan rekstri í eignarhlutum inn á ganginum sem eru fjær götunni og rýri verðgildi þeirra. Í fyrri úrskurði úrskurðarnefndarinnar um sama kæruefni, þar sem byggingarleyfi fyrir umdeildum innréttingum hafi verið fellt úr gildi, hafi í niðurstöðu verið litið til þessara atriða þar sem bent sé á að ákvæði um nýtingu rýma á samþykktum teikningum og í þinglýstri heimild séu bindandi fyrir eigendur hússins, enda geti þessar heimildir verið meðal ákvarðandi þátta við kaup á eignarhlutum í húsinu. Kærendur ætli að minnihluti úrskurðarnefndarinnar byggi niðurstöðu sína einvörðungu á þessum röksemdum en meirihlutinn byggi auk þess á nauðsyn samþykkis samkvæmt 27. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Umdeilt byggingarleyfi sé ólögmætt þar sem það fari í bága við þinglýsta eignaskiptayfirlýsingu, en breyting hennar krefjist samþykkis allra húseigenda samkvæmt 1. mgr. 18. gr. fjöleignarhúsalaga.
Húsfundur sá sem greiddi atkvæði um umdeildar innréttingar hafi að mati kærenda ekki verið bær til þess að taka þá ákvörðun. Í fundarboði hafi ekki verið tekið fram að greiða skyldi atkvæði um tillöguna, en sú breyting á dagskrá fundarins hafi verið tilkynnt daginn eftir fundarboðun. Vísa kærendur jafnframt til þess að leigutaki eignarhluta 0103 hafi safnað fyrir fundinn umboðum eigenda eignarhluta á 2. hæð hússins sem engra hagsmuna áttu að gæta og höfðu ekki verið boðaðir á tvo fyrri húsfundi vegna málsins og þekktu líklega ekki málavexti eða aðstæður á fyrstu hæð þess. Flest umræddra umboða séu dagsett sama dag og húsfundurinn hafi verið boðaður, þ.e. hinn 4. apríl 2001, eða áður en kærendur hafi átt þess kost að koma sjónarmiðum sínum á framfæri við þá er þekktu ekki málið. Kærendur hafi farið fram á við stjórn húsfélagsins að húseigendum yrðu kynntar hugmyndir þeirra að lausn málsins en ekki liggi fyrir skilríki um að sú tillaga hafi verið komið til skila. Skírskota kærendur og til þess að eftir fundinn hafi fjórir eigendur gefið út yfirlýsingu varðandi umboð sín og þrír af þeim afturkallað þau. Beri þetta með sér að greindir aðilar hafi ekki verið nægjanlega upplýstir um málsatvik og ætla megi að þeir hafi hvorki veitt umboð sín né goldið umdeildri tillögu atkvæði, hefði kærendum gefist kostur á því að skýra sjónarmið sín.
Á því er einnig byggt að aðeins þeir sem hagsmuna eigi að gæta hafi atkvæðisrétt um umdeilda tillögu skv. 27. gr. fjöleignarhúsalaga. Í 2. mgr. 27. gr. nefndra laga komi fram að þrátt fyrir 1. mgr. ákvæðisins geti eigandi ekki sett sig upp á móti breytingu ef sýnt sé að hún hafi ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans. Af þessu leiði að eigendur sem engra hagsmuna eigi að gæta vegna innréttinga eignarhluta 0103 eigi ekki atkvæðisrétt um breytingarnar. Þegar ákveða skuli hverjir eigi atkvæðisrétt í umdeildu tilviki verði að líta til eignaskiptayfirlýsingar hússins sem kveði á um að hlutdeild í sameignarganginum eigi eignarhlutar 0101-0111 og 0117 á 1. hæð og eignarhlutar 0001-0003 í kjallara. Jafnframt verði að líta til þess hvaða hagsmuna eigendur eignarhluta að sameignarganginum eigi að gæta umfram aðra eigendur í húsinu. Augljóst sé að eigendur íbúða á 2. hæð hússins og eignarhluta í kjallara eigi engra hagsmuna að gæta varðandi umdeildar innréttingar. Kærendur telji að þetta eigi við um alla aðra en eigendur eignarhluta að sameignarganginum á 1. hæð. Þeir sem hagsmuna eigi að gæta um umdeilda framkvæmd séu því aðeins eigendur eignarhluta 0102-0109. Sú niðurstaða sé byggð á því að eignarhlutar 0101, 0110, 0111 og 0117 byggi ekki starfsemi sína á umferð þeirra sem eigi leið um göturýmin 0102 og 0103, þar sem þeir eignarhlutar liggi nálægt inngöngudyrum inn í sameign í miðju byggingarinnar. Þótt svo yrði litið á að eignarhlutar 0110, 0111 og 0117 ættu atkvæðisrétt um umrædda framkvæmd megi ljóst vera að við fyrrgreinda atkvæðagreiðslu á húsfundinum hinn 9. apríl hafi ekki verið meirihluti fyrir umdeildri ákvörðun, hvorki samkvæmt fjölda eigenda né eignarhluta.
Jafnvel þótt talið yrði að atkvæði einfalds meirihluta allra eigenda nægðu til að samþykkja breytingar á rými 0103 sé ljóst, vegna ólögmætra umboða frá eigendum eignarhluta 0109, 0111 og 0211 og yfirlýsinga eigenda eignarhluta 0109, 0114, 0204 og 0210, að ekki hafi fengist samþykki einfalds meirihluta eigenda fyrir breytingunum. Hlutdeild þessara eignarhluta nemi 16,19% og sé hún dregin frá þeim 64,69%, er samkvæmt fundargerð samþykktu tillöguna, hafi einungis 48,50% fallið tillögunni í vil. Kærendur mótmæla sérstaklega þeirri ályktun skipulags- og byggingarnefndar við afgreiðslu málsins að breytt afstaða nokkurra eigenda eftir húsfundinn hafi ekki þýðingu um úrslit málsins. Með tilliti til þess hvernig staðið var að kynningu málins fyrir húseigendum hljóti úrskurðarnefndin að leggja endanlega afstöðu húseigenda til grundvallar. Í umræddum yfirlýsingum komi fram að hlutaðeigendur hafi ekki kynnt sér málið áður en þeir veittu umboð og telji sig ekki eiga hagsmuna að gæta um málefnið.
Loks benda kærendur á að líklegt sé, að við tengingu vatns- og frárennslislagna samkvæmt samþykktum teikningum byggingarfulltrúa frá 9. mars 2001 í tilefni af umdeildum framkvæmdum, hafi vatnsrennsli minnkað í íbúð eins kærenda sem er eignarhluti 0201. Meðan ástæða þessa liggi ekki fyrir byggi kærendur á því að framkvæmdir samkvæmt umdeildu byggingarleyfi hafi leitt til tjóns fyrir eiganda umrædds eignarhluta.
Í viðbótargreinargerð til úrskurðarnefndarinnar, dags. 12. september 2001, er vakin athygli á að sett hafi verið upp gluggatjöld í séreignarrými 0103 fyrir neðri hluta glugga, er snúi að götuhlið húss. Byrgi þau fyrir sýn og birtu inn á umræddan sameignargang gegnum þann litla hluta rýmisins sem ekki sé lokaður af með klefum. Sé því komið á daginn það sem kærendur hafi haldið fram, að væntanlega sé ómögulegt að reka þar snyrtistofu þannig að birta og gegnumsæi sé fyrir hendi inn á sameignarganginn. Þá hafi dyr úr rýminu inn á sameignarganginn að mestu verið lokaðar og virðist eingöngu hafa verið notaðar til að fá gegnumstreymi lofts um rýmið en ekki í þeim tilgangi að gera umferð fólks inn á ganginn mögulega. Eigandi eignarhluta 0107 hafi nú hætt starfsemi og leigt eignarhlutann og starfsemi í eignarhluta 0106 hafi verið hætt og sé hann til sölu. Ljóst sé af þessu að nefndir kærendur hafi orðið fyrir stórfelldu tjóni vegna breyttrar nýtingar eignarhluta 0103.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Borgaryfirvöld gera þá kröfu að veiting hins kærða byggingarleyfis standi óhögguð.
Í tilefni af þeirri málsástæðu kærenda að hið veitta byggingarleyfi hafi ekki verið í samræmi við meint samþykki húsfundar er tekið fram að samkvæmt gögnum málsins hafi verið boðað til húsfundar með formlegum hætti með fundarboði, dagsettu 4. apríl 2001. Fundurinn hafi verið haldinn 9. apríl 2001 og hafi farið fram að mestu leyti í samræmi við boðaða dagskrá þar sem tilgreint hafi verið að fjallað skyldi um breytingar á skipulagi hins umþrætta eignarhluta merktum 0103. Lögmaður kærenda hafi borið upp mótmæli gegn því að húsfundurinn væri bær til að greiða atkvæði um málið, en meirihluti fundarmanna hafnað því og talið fundinn lögmætan. Umboð þeirra eigenda sem liggi frammi í gögnum málsins hafi ekki verið bundin við ákveðna útfærslu af breytingum. Teikningar þær sem byggingarfulltrúi hafi samþykkt beri með sér að glerveggur komi í stað gifsveggja sem gert hefði verið ráð fyrir í fyrri tillögu við útidyr, auk þess sem eitt vinnuherbergi hafi verið fjarlægt og 8 mm öryggisgler sett í efri hluta vinnuherbergjanna og milliveggir úr gifsi þannig lækkaðir, í því skyni að auka gegnumflæði birtu og auðvelda aðgengi inn í sameign. Það hafi verið álit byggingarfulltrúa auk meirihluta eigenda á húsfundi þann 9. apríl 2001 að þær breytingar fullnægðu kröfum um aðgengi og birtuflæði.
Ekki sé fallist á það með kærendum að ákvæði fyrirliggjandi eignaskiptayfirlýsingar um nýtingu rýma girði fyrir breytta notkun eignarhluta í fasteign. Eignaskiptayfirlýsing sé í eðli sínu skráning á núverandi ástandi í fasteigninni og geti því aldrei komið í veg fyrir breytingar að uppfylltum skilyrðum. Í áliti kærunefndar fjöleignarhúsamála nr. 5/2002 sé komist að þeirri niðurstöðu að eignaskiptayfirlýsing feli aðeins í sér lýsingu á notkun eignar þegar hún sé gerð, en geti ekki talist þinglýst takmörkun á nýtingarmöguleikum eignarhlutans. Reykjavíkurborg taki undir þessa niðurstöðu kærunefndarinnar og mótmæli því að í slíkri skráningu geti falist takmörkun á notkun húsnæðisins, sbr. ákvæði laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, einkum 16., 17. og 18. gr., sem fjalli um eignaskiptayfirlýsingar og ákvæði reglugerðar um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignarhúsum nr. 910/2000, einkum 1. gr. og 8. gr. Í öllum framantöldum greinum komi skýrt fram að eignaskiptayfirlýsing sé að mestu lýsing á ástandi húss við gerð hennar. Ekki verði ráðið af greindum ákvæðum að breyta þyrfti eignarskiptayfirlýsingu í hvert sinn sem breytt væri um notkun séreignarhluta húss en það væri bæði þungt og mjög dýrt í framkvæmd. Hvergi komi fram að notkun sú sem sýnd sé á uppdráttum eignaskiptayfirlýsingar sé kvaðabundin með þeim hætti að óheimilt sé að breyta henni en hlutverk og tilgang eignaskiptayfirlýsingar verði og að skýra með hliðsjón af öðrum ákvæðum laga um fjöleignarhús, s.s. 26. og 27. gr. Óeðlilegt sé að halda því fram að ákvæði laga um breytingar á eignaskiptayfirlýsingu geti komið í veg fyrir að eigendur breyti nýtingu á fasteignum sínum. Ef svo væri hefðu málsmeðferðarreglur fjöleignarhúsalaga um húsfundi og atkvæðisbærni þeirra engan tilgang. Löglega boðaður húsfundur geti, í samræmi við ákvæði laga um fjöleignarhús, samþykkt breytta nýtingu. Á það er bent að í fyrri úrskurði meirihluta úrskurðarnefndarinnar í máli varðandi Engjateig 17-19 sé komist að þeirri niðurstöðu að einfaldur meirihluti eigenda dygði til þess að samþykkja frávik frá skilgreindri notkun úr verslunarrými í þjónustu- /verslunarrými en umræddar breytingar samræmist skilgreindri landnotkun svæðisins. Kærendum mátti vera ljóst að sá möguleiki væri fyrir hendi að aðrar tegundir verslana yrðu opnaðar í húsnæðinu. Hefði kærendum verið í lófa lagið að sjá til þess að þinglýst yrði kvöðum á eignina þess efnis að aðeins mætti reka í húsinu ákveðnar tegundir verslana og/eða þjónustu sem félli undir listastarfsemi. Það gerðu kærendur ekki og hafi þeir því ekki ríkari rétt en almennt gerist í húsum með blandaða notkun og gildi því hin almennu ákvæði laga um fjöleignarhús, sem girði ekki fyrir þá notkun sem samþykkt var og hafi verið í húsinu til margra ára.
Skilyrði 1. mgr. 18. gr. laga um fjöleignarhús, um samþykki allra eigenda fyrir breytingum á eignaskiptayfirlýsingu, eigi ekki við í máli þessu. Úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála hafi nú þegar úrskurðað að leita hefði átt samþykkis einfalds meirihluta eigenda í húsinu samkvæmt 3. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús, í samræmi við C-lið 1. mgr. 41. gr. laganna. Misskilnings gæti hjá kærendum um að ákvæði nefndra laga varðandi eignayfirfærslu eða breytingar á hlutfallstölum eigi við hér. Svo sé augljóslega ekki, m.a. með vísan til rökstuðnings í fyrrnefndum úrskurði úrskurðarnefndarinnar. Auk þessa sé bent á 16. gr. fjöleignarhúsalaga þar sem fram komi, að ef um sé að ræða breytingu á skráningu og/eða lýsingu á húsi í samræmi við gildandi hlutfallstölur, sé það á ábyrgð stjórnar húsfélagsins að annast um breytta skráningu. Sérstakt samþykki eigenda þurfi ekki að liggja fyrir vegna slíkra breytinga né heldur þurfi að boða til húsfundar um málið. Það liggi ljóst fyrir að í húsinu að Engjateigi 17-19 séu fleiri en sex eignarhlutar og að samþykki einfalds meirihluta eigenda hafi legið fyrir vegna umdeildra breytinga.
Kærendur haldi því jafnframt fram að húsfundurinn þann 9. apríl 2001 hafi ekki verið bær til að greiða atkvæði um breytta notkun eignarhluta 0103. Þessari málsástæðu sé hafnað með vísan til framlagðrar fundagerðar. Boðað hafi verið til fundarins á lögmætan hátt, dagskrá hafi að öllu leyti verið í samræmi við ákvæði laga um fjöleignarhús og hafi tilskilinn fjöldi eigenda eða umboðsmanna þeirra verið á fundinum til þess að ákvarðanir hans væru fyllilega lögmætar. Bent sé á að kærendur og lögmaður þeirra hafi verið staddir á fundinum og sjáist bersýnilega af fundargerðinni að sjónarmið þeirra hafi komist að og því öllum fundarmönnum kunnugt um skoðanir þeirra á fundarefninu og tillögur þeirra um aðrar lausnir. Ekki þyki ástæða til að fjalla sérstaklega um afturkallanir og breytta afstöðu ákveðinna eigenda, en þær hafi ekkert gildi þar sem fyrir lágu gild umboð á fundinum. Þeir eigendur sem skipt hafi um skoðun eftir að atkvæðagreiðslu á húsfundi lauk verði að hlíta ákvæðum laga um fjöleignarhús varðandi endurupptöku mála sinna. Það væri að æra óstöðugan ef eigendur gætu gengið til atkvæða á húsfundi og skipt síðan um skoðun án frekari málalenginga. Slíkt sé ekki í samræmi við lög og gengi í berhögg við tilgang og eðli ákvæða áðurnefndra laga um atkvæðagreiðslur á löglega boðuðum húsfundum.
Skírskotað er til þess að í áðurnefndum úrskurði úrskurðarnefndarinnar hafi því verið hafnað að ákvæði 4. mgr. 27. gr. laga nr. 73/1997 eigi við í málinu. Þyki því ekki ástæða til að fjalla sérstaklega um þessa málsástæðu kærenda að nýju, að öðru leyti en að hafna því að málsatvik samkvæmt Hrd. 1997:2918 eigi við í þessu máli. Um sé að ræða undantekningareglu sem beri að skýra þröngt. Einnig megi vísa til álits kærunefndar fjöleignarhúsamála í málinu nr. 5/2002, sem varði húseign að Laugavegi nr. 5, en þar sé ítarlega fjallað um 26. og 27. gr. fjöleignarhúsalaga á sama hátt og í fyrri úrskurði úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála varðandi Engjateig 17-19.
Loks hafnar Reykjavíkurborg því að þau tæknilegu atriði sem tíunduð séu í kæru komi til skoðunar hjá nefndinni, sérstaklega í ljósi þess að þau séu ekki þess eðlis þó kærendum hefði tekist að sanna þau, að valdið gæti ógildingu umdeilds byggingarleyfis.
Í ljósi framangreinds liggi fyrir að umþrætt byggingarleyfi sé að öllu leyti í samræmi við ákvæði gildandi skipulags auk þess sem samþykki einfalds meirihluta eigenda hafi legið fyrir samkvæmt fundargerð frá löglega boðuðum húsfundi þegar leyfið hafi verið veitt í samræmi við fyrri úrskurð úrskurðarnefndarinnar og sé því engin ástæða til að hrófla við hinu kærða byggingarleyfi.
Andmæli byggingarleyfishafa: Sjónarmið byggingarleyfishafa í máli þessu þykja nægjanlega rakin í bréfi lögmanns hans til byggingarfulltrúa, dags. 23. apríl 2001, og með hliðsjón af 13. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 þótti úrskurðarnefndinni ekki af þeim sökum ástæða til að kalla eftir frekari andmælum hans.
Byggingarleyfishafi vísar í fyrsta lagi til þess að í úrskurði úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála frá 28. mars 2001 sé skýrlega komist að þeirri niðurstöðu að leita hefði átt samþykkis einfalds meirihluta eigenda fyrir umdeildum breytingum skv. 3. mgr. 27. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, en úrskurðarnefndin hafi fellt úr gildi fyrra byggingarleyfi þar sem slíks samþykkis hafi ekki verið aflað. Við veitingu byggingarleyfis hinn 10. apríl 2001 hafi verið bætt úr þeim annmarka.
Þeirri málsástæðu, að atkvæðagreiðsla á húsfundinum sem haldinn var hinn 9. apríl 2001 hafi verið ólögmæt, sé hafnað. Það sé ekki á valdsviði byggingaryfirvalda að taka afstöðu til lögmætis húsfundar og til gildis greiddra atkvæða á slíkum fundi. Sérstaklega sé á það bent að í tengslum við boðun húsfundarins hafi verið dreift ítarlegri dagskrá til allra þeirra er málið varðaði innan þeirra fresta sem áskildir séu í 2. mgr. 60. gr. fjöleignarhúsalaga, með sama hætti og upphaflegt fundarboð þar sem kveðið hafi verið á um að fyrirliggjandi tillaga yrði borin undir atkvæði. Hafi húsfundurinn því verið bær að afgreiða tillöguna.
Fyrir húsfundinn hafi byggingarleyfishafi aflað umboða nokkurra sameigenda til atkvæðagreiðslu um fyrirliggjandi byggingarleyfisumsókn. Í 2. mgr. 56. gr. fjöleignarhúsalaga sé sérstaklega tiltekið að sérhver félagsmaður húsfélagsins geti veitt öðrum umboð til þess að mæta á fundi og greiða atkvæði. Öflun þessara umboða sem veitt hafi verið í samræmi við téð lagaákvæði raski ekki gildi umræddrar atkvæðagreiðslu. Aðgerðir kærenda eftir húsfundinn sem falist hafi í því að dreifa gögnum til sameigenda með ósk um að veitt umboð yrðu afturkölluð hafi enga þýðingu við afgreiðslu hinnar umdeildu byggingarleyfisumsóknar en þessar aðgerðir hafi ekki verið í tengslum við húsfund í húsfélaginu.
Þá verði ekki fallist á þá túlkun kærenda að samþykki einfalds meirihluta eigenda fjöleignarhússins að Engjateigi 17-19 nægi ekki til þess að heimilt sé að veita umdeilt byggingarleyfi. Meginreglan um ákvarðanatöku er varði sameign komi fram í 1. mgr. 39. gr. fjöleignarhúsalaga. Samkvæmt því ákvæði eigi allir hlutaðeigandi eigendur óskoraðan rétt til að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina. Þessi réttur eigi m.a. við um fyrirkomulag, skipulag, breytingar og hagnýtingu bæði sameignar og séreignar, sbr. 2. mgr. 39. gr. umræddra laga, og samkvæmt 4. mgr. ákvæðisins skuli taka sameiginlegar ákvarðanir á húsfundi. Húsfélög séu í öllum fjöleignarhúsum skv. 1. mgr. 56. gr. laganna og allir eigendur fjöleignarhúss eigi aðild að húsfélaginu, sbr. 2. mgr. ákvæðisins, og eigi eigendur og umboðsmenn þeirra atkvæðisrétt á húsfundi skv. 1. og 2. mgr. 58. gr. laganna. Ljóst sé því að allir þeir eignarhlutar sem atkvæði hafi verið greidd fyrir á húsfundinum hinn 9. apríl 2001 hafi átt atkvæðisrétt og umdeild tillaga samþykkt af einföldum meirihluta eigenda.
Fyrir liggi niðurstaða úrskurðarnefndarinnar um að í umdeildu tilviki hafi 3. mgr. 27. gr. fjöleignarhúsalaga átt við en ekki 4. mgr. ákvæðisins. Álit kærenda á því að þeir einir eigi atkvæðisrétt um málið sem séu innst á bak við séreignarhluta 0103 eigi því ekki við rök að styðjast. Engin rök séu til þess að takmarka með þeim hætti réttindi sem sameigendum fjöleignarhúsa séu tryggð til þátttöku í ákvörðunum er varði fjöleignarhúsið.
Byggingarleyfishafi áréttar þá túlkun að aðeins atkvæði greidd á umræddum húsfundi komi til skoðunar við mat á vægi atkvæða, en samkvæmt því hafi 79% greiddra atkvæða miðað við eignarhlutfall samþykkt breytingarnar á séreignarhluta 0103 og 84% atkvæða miðað við fjölda eignarhluta.
Loks bendir byggingarleyfishafi á að komið hafi verið verulega til móts við kærendur um tilhögun innréttinga séreignarhluta 0103. Aðgengi hafi m.a. verið bætt um eignarhlutann, inn á sameignargang og birtuflæði aukið. Tillaga kærenda um að loka framdyrum séreignarrýmisins hafi komið á óvart og stangist á við þá kröfu kærenda að tryggja umferð fólks um eignarhlutann auk þess sem breytingin hefði aukið kostnað byggingarleyfishafa við innréttingarnar sem hafi verið orðinn ærinn fyrir vegna tafa og breytinga á framkvæmdum.
Vettvangsskoðun: Úrskurðarnefndin hefur óformlega kynnt sér staðhætti að Engjateigi 17-19 við undirbúning úrskurðar þessa.
Niðurstaða: Framkvæmdir þær sem eru tilefni kærumáls þessa hafa áður komið til kasta úrskurðarnefndarinnar er felldi úr gildi byggingarleyfi fyrir innréttingu séreignarhluta 0103 í húsinu að Engjateigi 17-19 hinn 28. mars 2001. Byggingarleyfi það sem nú er til umfjöllunar felur í sér sömu heimildir til framkvæmda og nýtingar rýmisins og hið fyrra, að öðru leyti en því að anddyri við útidyr séreignarrýmisins verður með veggjum úr gleri í stað gifsveggja. Ákvörðun um ógildingu hins fyrra byggingarleyfis var byggð á þeirri niðurstöðu úrskurðarnefndarinnar að framkvæmdirnar væru þess eðlis að þær væru háðar samþykki einfalds meirihluta sameigenda skv. 3. mgr. 27. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Byggja kærendur ógildingakröfu sína á því að lögmætt samþykki meðeigenda samkvæmt fjöleignarhúsalögum fyrir heimiluðum framkvæmdum liggi ekki fyrir og þær raski hagsmunum kærenda óhæfilega.
Hið kærða byggingarleyfi felur annars vegar í sér heimild til tiltekinna innréttinga í umræddum séreignarhluta, er draga úr birtuflæði frá framhlið húss inn á sameignargang og gagnsæi frá því sem áður hafði verið, og hins vegar breytingu á nýtingu rýmisins úr verslun í snyrtistofu. Umrædd breyting á nýtingu húsnæðisins samræmist landnotkun svæðisins svo sem það er skýrt í skipulagi en á aðaluppdráttum hússins og í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu þess er gert ráð fyrir að greindur séreignarhluti sé ætlaður undir verslunarrekstur.
Með því að breyta gifsveggjum, er mynda anddyri við inngang í séreignarrýmið frá götuhlið hússins, í gagnsæja veggi hefur verið dregið úr þeim áhrifum sem breytingar á innréttingum rýmisins hafa á birtuflæði og gagnsæi frá því sem verið hefði samkvæmt fyrra byggingarleyfi. Verður ekki séð að hin umdeilda innrétting hafi nú áhrif á birtuflæði inn á sameignargang hússins eða gagnsæi umfram innréttingar annarra séreignarýma við ganginn, en ekki eru fyrir hendi kvaðir gagnvart eigendum hússins um tiltekna tilhögun innréttinga í séreignarýmum þess. Verður ekki talið að áhrif umræddra innréttinga séreignarrýmisins séu nú slík á sameignarganginn að þær séu háðar samþykki annarra eigenda hússins, enda verður að líta svo á að öndverð niðurstaða skerði óhæfilega nýtingarrétt einstakra eigenda séreignarrýma, sem þeim er tryggður í 1. mgr. 26. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994.
Hins vegar felur hið umdeilda byggingarleyfi í sér breytingu á notkun séreignarrýmisins frá því sem upphaflega var gert ráð fyrir á aðaluppdráttum hússins og í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu þess, dags. 20. desember 1992. Er um að ræða breytingu á nýtingu rýmisins úr verslun í snyrtistofu, sem fellur undir þjónustustarfsemi. Sú breyting er ekki til þess fallin að raska verulega hagsmunum kærenda enda um áþekka atvinnustarfsemi að ræða, og eru dæmi um báðar þessar tegundir atvinnustarfsemi í húsinu að Engjateigi 17-19. Ekki verður fallist á að þýðingu hafi í þessu sambandi þótt mögulegar breytingar verði á viðskiptahóp rekstraraðila séreignarrýmisins við breytinguna enda verða kærendur ekki taldir eiga lögvarinna hagsmuna að gæta í því efni.
Um breytingar á hagnýtingu séreignarhluta í fjöleignarhúsum er fjallað í 27. gr. fjöleignarhúsalaga. Í 1. mgr. ákvæðisins er krafist samþykkis allra eigenda húss ef breyting hefur í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum. Þó geta þeir sem ekki verða fyrir röskun á lögmætum hagsmunum sínum ekki staðið gegn slíkri breytingu, sbr. 2. mgr. 27. gr. Verður að ætla að þessi fyrirvari 2. mgr. 27. gr. hafi þann tilgang að koma í veg fyrir að þeir sem engra hagsmuna eigi að gæta geti hindrað breytingu á nýtingu séreignarhluta þótt veruleg sé en ákvæðið feli ekki í sér, svo sem kærendur halda fram, að einungis þeir sem hagsmuna eigi að gæta eigi atkvæðisrétt um breytinguna. Ef breytt hagnýting séreignar telst ekki veruleg er nægilegt að einfaldur meirihluti eigenda miðað við fjölda og eignarhluta samþykki hana skv. 3. mgr. 27. gr. Með vísan til þess sem rakið hefur verið telur úrskurðarnefndin breytta hagnýtingu samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi ekki verulega eða til þess fallna að hafa veruleg óþægindi eða truflun í för með sér fyrir kærendur. Verða því ekki gerðar ríkari kröfur um samþykki fyrir hinni breyttu notkun margnefnds séreignarrýmis en tilskilið er í 3. mgr. 27. gr. fjöleignarhúsalaganna og eru ekki efni til að fallast á að kærendur hafi synjunarvald um breytta notkun rýmisins á grundvelli 4. mgr. 27. gr. nefndra laga, eins og atvikum er háttað í máli þessu.
Í 1. mgr. 18. gr. fjöleignarhúsalaga er gert ráð fyrir að allir eigendur skuli eiga þess kost að vera með í ráðum um breytingar á eignaskiptayfirlýsingu og í 39. gr. laganna er sett fram sú meginregla að allir hlutaðeigandi eigendur eigi rétt til þátttöku í ákvörðunum er m.a. snerta nýtingu séreignar. Með hliðsjón af þessum lagaákvæðum verður að telja að allir eigendur fjöleignarhúss eigi rétt til að greiða atkvæði um breytta notkun séreignarrýmis skv. 27. gr. laganna, að teknu tilliti til 2. og 4. mgr. ákvæðisins ef því er að skipta.
Fundargerð húsfundar húsfélagsins að Engjateigi 17-19, sem haldinn var hinn 9. apríl 2001, ber með sér að á fundinum hafi verið gengið til atkvæða um tillögu um innréttingu séreignarhluta 0103 í samræmi við fyrri byggingarleyfisumsókn með þeirri breytingu á veggjum anddyris sem fyrr var lýst. Í gögnum málsins liggur fyrir byggingarnefndarteikning sem samþykkt hefur verið af byggingarfulltrúa hinn 10. apríl 2001 og varðar umdeildar framkvæmdir. Á þeirri teikningu er skráð breyting, dagsett sama dag, um að glerveggir verði við anddyri með skírskotun til fyrrgreindrar fundargerðar húsfundarins frá 9. apríl og er innrétting eignarhlutans nú í samræmi við það. Verður því ekki fallist á að misræmi sé milli tillögu þeirrar sem til umfjöllunar var á nefndum húsfundi og byggingarleyfisins frá 10. apríl 2001.
Fundurinn var boðaður með löglegum fyrirvara og ekki liggur annað fyrir en að dagskrá fundarins hafi borist félagsmönnum húsfélagsins í tæka tíð þar sem fram kom að tillaga að breytingum á skipulagi eignarhluta 0103 yrði til umfjöllunar og atkvæðagreiðslu á fundinum. Í bréfi lögmanns kærenda, dags. 6. apríl 2001, til stjórnar húsfélagsins kemur fram að kærendum barst dagskrá fundarins hinn 5. apríl 2001 eða innan þess frests sem áskilinn er í 2. mgr. 60. gr. fjöleignarhúsalaga, og ekki hafa komið fram athugasemdir annarra eigenda fasteignarinnar við fundarboðunina.
Samkvæmt nefndri fundargerð húsfundar húsfélagsins að Engjateigi 17-19 voru mættir á fundinum eða fyrirliggjandi umboð fyrir eigendur er fóru með 77,68% atkvæða miðað við eignarhlutfall. Þar kemur og fram að allir hafi greitt atkvæði um fyrirliggjandi tillögu um breytingar á séreignarhluta 0103 og hafi lögmaður byggingarleyfishafa f.h. sinna umbjóðenda greitt tillögunni atkvæði ásamt eiganda eignarhluta 0103 og eiganda fjögurra eignarhluta sem staddur var á fundinum, en hann hafði gefið lögmanni byggingarleyfishafa umboð sitt en lögmaður kærenda hafi greitt atkvæði á móti tillögunni f.h. sinna fjögurra umbjóðenda. Var tillagan talin samþykkt með 19 atkvæðum með 64,69% eignarhlutfall að baki sér en 4 atkvæði hafi verið á móti með 11,99% eignarhlutfall. Gætir því misræmis milli samtölu greiddra atkvæða og atkvæða á fundinum miðað við eignarhlutfall er nemur einu prósenti.
Í nefndri fundargerð kemur fram að lögmaður byggingarleyfishafa hafi verið með umboð fyrir eignarhluta 0211, 0108, 0210, 0208, 0202, 0203, 0205, 0003, 0112, 0113, 0115, 0116, 0117, 0204, 0102, 0111, 0001, 0109 og 0114 eða samtals 19 en lögmaður kærenda hafi verið með umboð fyrir fjóra eignarhluta, 0104, 0106, 0107 og 0201. Auk þeirra atkvæða sem umboð voru fyrir kemur fram í fundargerðinni að eigandi eignarhluta 0103 hafi greitt atkvæði með tillögunni. Verður því ekki annað ráðið en að greidd atkvæði hafi verið 24 með 78,85% eignarhlutfall að baki sér samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu hússins. Voru því 4 atkvæði greidd gegn umræddri tillögu með 11,99% eignarhlutfall en 20 atkvæði með 66,86% eignarhlutfall samþykktu hana.
Samkvæmt 3. tl. C liðs 41. gr. fjöleignarhúsalaga þarf samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við fjölda og eignarhlutfall fyrir breytingu á séreign samkvæmt 3. mgr. 27. gr. laganna en ekki er gerð krafa um tiltekna fundarsókn til ákvarðanatöku sbr. 1. mgr. 42. gr. laganna. Telst tillaga um breytingu á hagnýtingu séreignar skv. 3. mgr. 27. gr. því samþykkt með einföldum meirihluta greiddra atkvæða á húsfundi miðað við fjölda og eignarhlutfall. Hlaut hin umdeilda tillaga samþykki 20/24 eða 83,33% greiddra atkvæða miðað við fjölda og 66,86/78,85 eða 84,79% greiddra atkvæða miðað við eignarhlutfall. Kærendur hafa dregið í efa gildi umboða fyrir eignarhluta 0109, 0111 og 0211, sem samþykktu umdeilda tillögu, með þeim rökum að umboðin hafi ekki stafað frá þinglýstum eigendum eignarhlutanna. Atkvæði þessi höfðu 3/24 eða 12,5% vægi á fundinum miðað við fjölda atkvæða og 10,92/78,85 eða 13,85% vægi miðað við eignarhlutfall. Ljóst er að þessi atkvæði geta ekki breytt niðurstöðu atkvæðagreiðslunnar þótt ógild væru talin og ekki verður fallist á að afturköllun gildra umboða á fundinum að ákvarðanatöku lokinni hrófli við niðurstöðu atkvæðagreiðslunnar.
Ekki verður fallist á þá málsástæðu kærenda að minnkun vatnsrennslis í eignarhluta eins kærenda geti valdið ógildingu hins kærða byggingarleyfis. Ef í ljós verður leitt að heimilaðar framkvæmdir hafi leitt til þessa annmarka er um tæknilegt atriði að ræða sem bætt verður úr með öðrum og vægari hætti en ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.
Að öllu þessu virtu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að breytt notkun séreignarhluta 0103 í húsinu að Engjateigi 17-19 hafi hlotið tilskilið samþykki eigenda hússins á húsfundi hinn 9. apríl 2001 í samræmi við ákvæði fjöleignarhúsalaga og hafi því skilyrði 4. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 ekki staðið í vegi fyrir veitingu hins kærða byggingarleyfis. Þá liggja ekki fyrir aðrir annmarkar á hinni kærðu ákvörðun sem leitt gætu til ógildingar hennar.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. apríl 2001, að veita leyfi til að innrétta snyrtistofu í eignarhluta 0103 í húsinu nr. 17-19 við Engjateig, er hafnað.
_______________________________
Ásgeir Magnússon
______________________________ _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ingibjörg Ingvadóttir
