168/2025 Móstekkur

Árið 2026, þriðjudaginn 10. febrúar, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Arnór Snæbjörnsson formaður, Karólína Finnbjörnsdóttir lögmaður og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 168/2025, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúa Sveitarfélagsins Árborgar frá 1. október 2025 um að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir parhúsi á lóð nr. 61–63 við Móstekk.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

1. Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 31. október 2025, er barst nefndinni sama dag, kærir Fortis ehf., lóðarhafi lóðar nr. 61–63 við Móstekk, Selfossi, þá ákvörðun byggingarfulltrúa Sveitarfélagsins Árborgar frá 1. október 2025 að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir parhúsi á lóðinni. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi.

2. Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Sveitarfélaginu Árborg 1. desember 2025.

Málavextir

3. Í gildi er deiliskipulag frá árinu 2019 fyrir land Bjarkar við Selfoss (Björkurstykki). Lóð nr. 61–63 við götuna Móstekk er innan skipulagssvæðisins og sýnd sem lóð nr. 1 og 3 við götu 15 og er gert ráð fyrir parhúsi á lóðinni. Kærandi í máli þessu sótti um byggingarleyfi fyrir slíku húsi en var synjað um leyfið á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 17. apríl 2024. Var við synjunina vísað til þess að aðaluppdrættir gæfu til kynna að hægt yrði að nýta matshluta 0102 sem tvær aðskildar „íbúðareiningar“ með tveimur aðskildum inngöngum. Var þessi ákvörðun kærð til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, sem með úrskurði í máli nr. 52/2024, uppkveðnum 8. maí 2024, taldi rökstuðningi og undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar hafa verið áfátt og felldi hana úr gildi. Í því kærumáli var jafnframt bent á að á deiliskipulags­uppdrætti væri gert ráð fyrir parhúsi á tveimur jafn stórum lóðum, en á mæliblaði lóðarinnar væri parhúsið sýnt á einni lóð.

4. Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 1. október 2025 var sömu umsókn kæranda og áður synjað á ný en með ítarlegri rökstuðningi. Er það hin kærða ákvörðun í máli þessu.

Málsrök kæranda

5. Af hálfu kæranda er byggt á því að hin kærða ákvörðun sé efnislega röng og í ósamræmi við fyrirmæli laga um mannvirki nr. 160/2010. Ágreiningsefni málsins sé í meginatriðum hvort eignarhluti 0102 í áformuðu parhúsi á lóð nr. 61–63 við Móstekk sé með „aukaíbúð“ í skilningi kafla 5.1 í deiliskipulagi í landi Bjarkar við Selfoss (Björkurstykki) og þar með í andstöðu við skilmála þess. Kærandi telji svo ekki vera og komi röksemdir hans fram í kæru í máli þessu sem og í kæru hans til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, sem lokið hafi með úrskurði í máli nr. 52/2024. Kærandi sé ekki sammála því mati nefndarinnar sem þar hafi komið fram um að óyggjandi væri að um þrjár aðskildar íbúðar­einingar hafi verið að ræða og að aðstæður hafi verið aðrar en í dómi Hæstaréttar í máli nr. 25/2020.

6. Í fyrri kæru hafi kærandi lagt áherslu á að byggingaráformin væru í samræmi við skipulags­skilmála enda væri eignarhluti 0102 skilgreindur sem ein íbúð og engar fyrirætlanir um að nýta hann sem tvær aðskildar íbúðareiningar í andstöðu við gildandi deiliskipulag. Lagði kærandi áherslu á dóm Hæstaréttar í máli nr. 25/2020 og að af honum mætti ráða að skráning eignar­hlutans ætti að vera ráðandi við úrlausn málsins en ekki ályktanir sveitarfélagsins um nýtingu. Auk þess kæmi 4. mgr. 17. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús í veg fyrir að staðfest yrði eignaskiptayfirlýsing í andstöðu við skipulagsskilmála.

7. Regla um að skráning eignarhluta eigi að vera ráðandi en ekki ályktanir sveitarfélagsins um hugsanlega nýtingu sé til þess fallin að girða fyrir að hugsanleg nýting fasteigna sé háð mati stjórnvalda við meðferð byggingarleyfisumsókna, sem dragi úr því að sambærileg mál fái mis­munandi afgreiðslu. Sveitarfélagið hafi þegar samþykkt umsókn vegna annars mannvirkis með sam­bærilegt innra skipulag og áform kæranda feli í sér. Af aðaluppdráttum vegna þess, þ.e. parhúss á lóð nr. 1–3 við Móland, sé eitt rými í matshluta 1 skilgreint sem „bílskúr/geymsla“. Í rýminu sé þó að finna baðherbergi og eldhúsinnréttingu. Þar sem um sambærilegt innra skipulag sé að ræða og í áformum kæranda hafi ákvörðun sveitarfélagsins brotið gegn jafn­ræðisreglu stjórnsýslulaga nr. 37/1993, sbr. 11. gr. þeirra. Í gr. 5.4 í greinargerð deiliskipulags Austurbyggðar, Dísastaðir, frá 2007, sem gildi um Móland komi m.a. fram að einungis sé leyft að byggja eina íbúð á hverri lóð nema á fjölbýlishúsalóðum.

Málsrök Sveitarfélagsins Árborgar

8. Af hálfu sveitarfélagsins er vísað til þess að undirbúningur og rökstuðningur hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið ítarlegur og vandaður og að tekið sé undir það mat úrskurðarnefndarinnar að óyggjandi væri að um þrjár aðskildar íbúðareiningar væri að ræða. Þá sé því hafnað að innra skipulag þess mannvirkis sem um sé deilt í máli þessu sé að öllu leyti sambærilegt þeim sem samþykkt hafi verið vegna parhúss að Mólandi 1–3. Á aðaluppdráttum matshluta 01-0102 að Mólandi 1–3 sé gert ráð fyrir baðherbergi og innréttingu með einum vaski í bílskúr íbúðarinnar. Innangengt sé úr bíl­skúrnum beint inn í þvottahús þess matshluta. Sé hafið yfir vafa að aðaluppdrættir og innra skipulag Mólands 1–3 uppfylli skilmála þess deiliskipulags sem um þá fasteign gildi, en hún sé innan annars deili­skipulagssvæðis. Í tilviki aðaluppdrátta kæranda hafi svokallað tómstunda­rými bæði sér­inn­gang, baðherbergi, þvottahús, og tvö skrifstofuherbergi að stærð 10-14 m² með töluverðu skápaplássi. Bílskúr aðskilji auk þess íbúðareiningarnar. Beri jafnframt að líta til þess að kærandi hafi lýst því skýrlega yfir í fyrra máli að nýta mætti hvorn íbúðarhluta sem séríbúð.

9. Afgreiðsla sveitarfélagsins hafi verið málefnaleg og réttmæt og hvorki hafi verið brotið gegn jafn­ræðisreglu né öðrum meginreglum stjórnsýsluréttar. Auk þess sé því hafnað að skráning fast­eignar ein og sér skuli ráða því hvort um aukaíbúð sé að ræða enda væri þá auðvelt að komast hjá skilmálum deiliskipulags með innra skipulagi. Fari þau sjónarmið jafnframt gegn hefð­bundinni skýringu á skipulagsáætlunum og lagalegri þýðingu þeirra.

Viðbótarathugasemdir kæranda

10. Af hálfu kæranda er vísað til þess að á grundvelli sömu röksemda og teflt hafi verið fram af sveitarfélagsins hálfu vegna hinna umdeildu byggingaráforma sé unnt að líta svo á að aukaíbúð sé að Mólandi 1–3. Samkvæmt innra skipulagi þess mannvirkis sé gert ráð fyrir sérinngangi í rýmið „Bílskúr/geymsla“ auk þess sem þar sé að finna bæði sérstakt baðherbergi og eldhús­innréttingu. Rétt sé að benda á að ekki sé gert ráð fyrir eldunaraðstöðu í frístundarými í fyrirhuguðu parhúsi kæranda. Þá komi fram í söluyfirliti vegna Mólands 1–3 að búið sé að útbúa stúdíóíbúð í bílskúrnum sem sé í útleigu. Sýni þetta fram á vandkvæðin við að sveitar­félagi sé eftirlátið mat á innra skipulagi fasteignar með tilliti til þess hvort þar sé gert ráð fyrir aukaíbúð og mikilvægi þess að miða skuli við skráningu eignarhlutans, líkt og Hæstiréttur hafi gert í máli nr. 25/2020.

11. Þá sé því mótmælt að kærandi hafi lýst því skýrlega yfir í fyrra máli að nýta mætti hvorn íbúðarhluta sem séríbúð. Kærandi hafi á hinn bóginn lýst því að fallast mætti á með byggingar­fulltrúa að hugsanlega væri hægt að nýta eignarhluta 0102 sem tvær aðskildar „íbúðareiningar“, en slíkt gæti þó ekki átt sér stað án breytinga á hönnun mannvirkisins og að uppfylltum öðrum lagalegum skilyrðum, svo sem varðandi stofnun nýrrar fasteignar. Fyrirætlan kæranda hafi aldrei staðið til þess að nýta fasteignina í ósamræmi við gildandi skipulagsskilmála. 

Niðurstaða

12. Í máli þessu reynir á ágreining vegna byggingaráforma kæranda á lóð nr. 61–63 við Móstekk, sem hefur áður komið til úrskurðar hjá úrskurðarnefndinni. Í máli nefndarinnar nr. 52/2024 var felld úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúa Sveitarfélagsins Árborgar frá 17. apríl 2024 um að synja kæranda um byggingarleyfi vegna parhúss á sömu lóð þar sem álitið var að undirbúningi og rökstuðningi hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið áfátt. Aðaluppdrættir þeir sem synjun byggingarfulltrúa byggir á eru óbreyttir. Kæruheimild er í 59. gr. laga um mannvirki nr. 160/2010.

13. Samkvæmt 11. gr. laga um mannvirki og gr. 2.4.2. í byggingarreglugerð nr. 112/2012 skal byggingarfulltrúi sveitarfélags fara yfir byggingarleyfisumsókn og ganga úr skugga um að aðaluppdrættir uppfylli ákvæði laganna og reglugerða sem settar hafi verið á grundvelli þeirra, Verða byggingaráform þá aðeins samþykkt og gefið út byggingarleyfi ef fyrirhuguð mannvirkjagerð er í samræmi við skipulagsáætlanir viðkomandi svæðis, sbr. 11. gr og 1. tl. 1. mgr. 13. gr. laganna. Með 8. gr. laganna er gerð lágmarkskrafa um hæfi byggingarfulltrúa og gert að skilyrði að hann hafi löggildingu sem hönnuður skv. 25. gr. sömu laga og verður álitið að með því sé leitast við að tryggja að þeir sem starfinu sinni búi yfir hæfni til að leggja mat á það hvort byggingaráform uppfylli skilyrði laganna og hvort þau samræmist skipulagi. Í þeim tilvikum að vafi leikur á um að framkvæmd samræmist skipulagsáætlun skal byggingarfulltrúi leita umsagnar skipulagsfulltrúa, sbr. 2. mgr. 10. gr. laga nr. 160/2010 og 5. mgr. gr. 2.4.2. í byggingarreglugerð, en einnig eru gerðar kröfur um faglega hæfni hans, sbr. 5. mgr. 7. gr. skipulagslaga nr. 123/2010.

14. Af hálfu kæranda hefur verið vísað til niðurstöðu Hæstaréttar í máli nr. 25/2020 sem varðað hafi skilning á því hvenær fleiri en ein íbúð teljist óhjákvæmilega vera í húsi en af dómnum megi ráða að eigendur fasteigna séu frjálsir að því að ákveða, innan þeirra marka sem réttar­heimildir á sviði skipulags- og mannvirkjamála, um brunavarnir, hollustuhætti og mengunar­varnir svo og skipulagsskilmálar kveði á um, hvernig innra skipulagi fasteigna þeirra sé háttað, svo sem um fjölda svefnherbergja, baðherbergja og herbergja með eldunaraðstöðu.

15. Deiliskipulag í landi Bjarkar við Selfoss (Björkurstykki) tók gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda 14. júní 2019. Um hönnun mannvirkja og uppdrætti er m.a. tiltekið í kafla 4.1. í greinargerð deiliskipulagsins að húsagerðir séu frjálsar að öðru leyti en því sem mæli- og hæðarblöð, skilmálar skipulagsins, byggingarreglugerð og aðrar reglugerðir segi til um. Á aðal­uppdráttum skuli sýna skipulag lóðar, þ. á m. bílastæði. Í kafla 4.7 í greinar­gerðinni segir um bílastæði og bílageymslur að gert sé ráð fyrir tveimur bílastæðum við hverja íbúð í einbýlis-, par- og raðhúsum. Í kafla 5.1 segir að í einbýlis-, par- og raðhúsum skuli vera ein íbúð í hverju húsi, ekki sé heimilt að hafa aukaíbúð á lóðum og að lágmarksstærð rað- og parhúsa sé 90 m². Í kafla 5.4.1 er veitt heimild til að fjölga eða fækka íbúðum á raðhúsalóðum, gerð R1, um eina íbúð, en sú lóð sem hér um ræðir er skilgreind fyrir parhús, gerð P1, og er á slíkum lóðum heimilt að reisa einnar hæðar parhús ásamt sambyggðri bílgeymslu og koma fyrir tveimur bílastæðum á lóð.

16. Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 1. október 2025 var synjað umsókn kæranda um byggingarleyfi á lóð nr. 61–63 við Móstekk. Í fundargerð kemur fram að skipulagsfulltrúi sveitarfélagsins hafi einnig setið fundinn og í bókun um málið kemur fram að það sé sameiginlegt mat byggingarfulltrúa og skipulagsfulltrúa að ef skipulagsskilmálar kveði á um að parhús megi einungis samanstanda af tveimur íbúðum, en hús samanstandi óumdeilanlega af þremur íbúðar­hlutum teljist í öllu falli einn íbúðarhlutanna „aukaíbúð“ samkvæmt almennum málskilningi og í skilningi deiliskipulagsskilmála. Var og vísað til þess sem fram hafi komið í úrskurði nefndarinnar í máli nr. 52/2024 að óyggjandi væri að eignarhluti 0102 á aðaluppdrætti fæli í sér tvo íbúðarhluta. Í tilefni af fyrirspurn kæranda veitti skipulagsfulltrúi frekari rökstuðning með tölvupósti degi síðar, þ.e. 2. október 2025. Kom þar m.a. fram að ekki yrði séð að sveitarfélagið væri að rýra virði lóðar kæranda, ekki væri verið að banna lóðarhafa að hanna parhús á lóð fyrir parhús. Sveitarfélagið tæki einfaldlega þá stefnu að á parhúsalóðum eigi að vera parhús og að á raðhúsalóðum raðhús, án þess að gerðar væru aukaíbúðir innan þeirra húsa. Það væri ástæða fyrir því að settir væru skilmálar um að ekki væri gert ráð fyrir aukaíbúðum sem hefði m.a. með að gera áætlun um fjölda bíla á skipulagssvæðinu. Af hálfu úrskurðar­nefndarinnar verður ekki fundið að þessum rökstuðningi þar sem eiginleikar mannvirkisins voru bornir að bindandi skilmálum skipulagsins en sá hluti mannvirkisins sem talinn verður til aukaíbúðar samkvæmt þessu hefur sérútgang, mögulegan eldhúskrók og sérstakt baðherbergi. Verður einnig bent á að afleiðing hinnar breyttu tilhögunar væri sú að á lóðinni væri með þessu unnt að koma fyrir mannvirki sem hefði yfirbragð raðhúss fremur en parhúss.

17. Í 3. mgr. í gr. 5.3.2.20. skipulagsreglugerðar er kveðið á um að lóðir skuli hnitsettar við gerð deiliskipulags, en að þó sé heimilt að setja fyrirvara í skipulagsskilmála um að við gerð lóðablaða geti upplýsingar um tiltekin atriði breyst lítillega, t.d. varðandi lóðastærðir og lóðamörk. Í 28. mgr. í gr. 1.3. í reglugerðinni eru mæli- og hæðarblöð skilgreind sem hönnunargögn sem unnin séu í kjölfar deiliskipulags sem lýsi með nákvæmum hætti stærðum lóða, hæðarkótum lands og bygginga, staðsetningu lagna, kvöðum og öðru er þurfa þyki. Þá er tekið fram að einnig séu þau nefnd lóðablöð. Mæliblað felur þannig í sér nánari útfærslu gildandi deiliskipulags en mæliblaðið hefur þó ekki hlotið sömu eða sambærilega meðferð og deiliskipulag skv. skipulagslögum nr. 123/2010.

18. Í kafla 4.2. í deiliskipulagi svæðis þess sem hér um ræðir segir að á grundvelli deiliskipulagsins gefi sveitarfélagið út mæli- og hæðablöð og sýni hin fyrrnefndu nákvæmar stærðir lóða, lóða­mörk og byggingarreiti húsa. Um leið er áskilinn réttur til að gera smávægilegar breytingar sem flokkast geti sem leiðréttingar við gerð lóðablaða og skuli þá „mæli- og hæðarblöðin verða rétthærri en deiliskipulagsuppdrátturinn.“ Samkvæmt deiliskipulagsuppdrætti er gert ráð fyrir að lóð fyrir hús nr. 1 og 3 við götu 15, þ.e. lóð nr. 61–63 við Móstekk, sé skipt í tvo u.þ.b. jafn stóra hluta. Á mæliblaði vegna lóðarinnar hefur þessu verið breytt með þeim hætti að svo virðist sem lóðin sé óskipt. Verður talið að byggingaráform kæranda feli með þessu í sér slíkt frávik frá deiliskipulagi svæðisins að borið hefði að fara með það samkvæmt málsmeðferðarreglum deiliskipulagsbreytingar, sbr. 2. mgr. 43. gr. skipulagslaga nr. 123/2010.

19. Af hálfu kæranda hefur loks verið vísað til innra skipulags fasteignar að Mólandi 1–3 sem sé í sama sveitarfélagi og bent á að þar sé aukaíbúð sem sé í útleigu og að á aðaluppdráttum vegna hennar hafi verið gert ráð fyrir eldhúsinnréttingu og baðherbergi í bílskúr, sem byggingarfulltrúi hafi samþykkt. Telur kærandi það leiða til þess að með synjun umsóknar hans hafi verið brotið gegn jafnræðisreglu stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Heyrir téð fasteign til annars deiliskipulagssvæðis sem aðrir en þó áþekkir skipulagsskilmálar gilda um. Af samanburði aðaluppdrátta vegna þeirrar fasteignar sem byggð var á lóð nr. 1–3 við Móland og byggingaráforma kæranda á lóð nr. 61–63 við Móstekk verður þó ráðið að ekki sé um sambærileg byggingaráform að ræða. Verður því ekki talið að brotið hafi verið gegn jafnræðisreglu stjórnsýslulaga við afgreiðslu umsóknar kæranda í máli þessu.

20. Með vísan til alls framanrakins verður ekki fallist á kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.

Úrskurðarorð 

Hafnað er kröfu kæranda um að felld verði úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúa Árborgar frá 1. október 2025 um að synja umsókn kæranda um byggingarleyfi fyrir parhúsi á lóð nr. 61–63 við Móstekk.