Ár 2009, fimmtudaginn 3. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor.
Fyrir var tekið mál nr. 16/2009, kæra á ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs frá 19. nóvember 2008 um að veita byggingarleyfi fyrir parhúsum að Heiðaþingi 2 og 4 í Kópavogi.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 19. mars 2009, er barst nefndinni sama dag, kærir A, Heiðaþingi 6, Kópavogi, þá ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs frá 19. nóvember 2008 að veita byggingarleyfi fyrir parhúsum að Heiðaþingi 2 og 4 í Kópavogi. Bæjarstjórn staðfesti hina kærðu ákvörðun á fundi sínum hinn 10. febrúar 2009.
Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Jafnframt hefur verið gerð krafa um bráðabirgðaúrskurð um stöðvun framkvæmda á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Kópavogsbær, sem er byggingarleyfishafi samkvæmt hinu kærða leyfi, kom því á framfæri við úrskurðarnefndina að framkvæmdir stæðu ekki fyrir dyrum að Heiðaþingi 2-4 og hefur því ekki verið tilefni til að taka afstöðu til stöðvunarkröfunnar.
Málavextir: Á árinu 2005 tók gildi deiliskipulag fyrir suðursvæði Vatnsenda er tekur m.a. til umræddra lóða við Heiðaþing. Samkvæmt deiliskipulagsskilmálum skyldu fyrirhuguð hús á lóðunum vera einnar hæðar parhús með innbyggðum bílageymslum, en heimilt var að hafa kjallara fyrir geymslur undir húsunum að hluta.
Á fundi skipulagsnefndar Kópavogs hinn 6. júní 2006 var lagt fram erindi þáverandi lóðarhafa Heiðaþings 2-4 þar sem farið var fram á frávik frá gildandi skipulagi að því leyti að heimilað yrði að nýta kjallararými sem íbúðarherbergi og að svalir næðu út fyrir byggingarreit. Var samþykkt að kynna tillöguna fyrir lóðarhöfum Heiðaþings 6 og 8 og Gulaþings 1 og 3.
Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir á fundi skipulagsnefndar 8. ágúst 2006 þar sem lá fyrir umsögn bæjarskipulags um fram komnar athugasemdir frá lóðarhöfum Heiðaþings 6 og 8 varðandi skuggavarp og frágang á lóðamörkum. Skipulagsnefnd fjallaði um erindið á fundi 22. ágúst 2006 ásamt tillögum um útfærslu og frágang á lóðamörkum vegna athugasemda lóðarhafa að Heiðaþingi 6. Var skipulagsstjóra falið að kynna tillöguna og í kjölfarið gáfu lóðarhafar Heiðaþings 2 og 4 út yfirlýsingu þar sem samþykkt var að reistur yrði skjólveggur á lóðamörkum Heiðaþings 4 og 6 og því lýst yfir að lóðarhafar Heiðaþings 4 myndu setja upp stoðvegg á lóð sinni.
Skipulagsnefnd samþykkti síðan tillögu um útfærslu deiliskipulags varðandi Heiðaþing 2 og 4 og vísaði málinu til bæjarráðs sem samþykkti tillöguna á fundi hinn 7. september 2006. Var þeirri ákvörðun skotið til úrskurðarnefndarinnar af hálfu kæranda í máli þessu.
Hinn 4. apríl 2007 voru umsóknir lóðarhafa að Heiðaþingi 2 og 4 teknar fyrir á fundi byggingarnefndar sem samþykkti byggingarleyfi vegna lóðanna með vísan til þess að erindin hefðu hlotið afgreiðslu skipulagsnefndar og bæjarráðs í samræmi við 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Byggingarfulltrúi gaf síðan út umrædd leyfi hinn 3. maí 2007. Voru byggingarleyfi þessi einnig kærð til úrskurðarnefndarinnar.
Hinn 20. september 2007 kvað úrskurðarnefndin upp úrskurði í kærumálunum vegna skipulagsbreytingarinnar og útgáfu byggingarleyfanna. Var kæru vegna deiliskipulagsbreytingarinnar vísað frá, þar sem á skorti að auglýsing um gildistöku hennar hefði verið birt í B-deild Stjórnartíðinda. Þá voru byggingarleyfin fyrir Heiðaþing 2 og 4 felld úr gildi með vísan til þess að þau vikju frá gildandi deiliskipulagsskilmálum.
Áðurgreind deiliskipulagsbreyting tók síðan gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda hinn 12. október 2007 og skaut kærandi ákvörðuninni til úrskurðarnefndarinnar með kæru, dags. 9. nóvember sama ár.
Hinn 2. maí 2008 birtist auglýsing í B-deild Stjórnartíðinda um afturköllun deiliskipulagsbreytingar varðandi Heiðaþing 2-4 og mun Kópavogsbær hafa leyst til sín umræddar fasteignir.
Hinn 19. nóvember 2008 samþykkti byggingarnefnd umsókn Kópavogsbæjar um leyfi til að byggja parhús á lóðunum að Heiðaþingi 2-4 og var sú ákvörðun staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 25. nóvember s.á. Kærandi sendi erindi, dags. 2. desember 2008, til bæjarráðs Kópavogs þar sem þess var farið á leit að fallið yrði frá áformum um byggingu tveggja hæða húsa á lóðunum. Erindinu var vísað til bæjarstjórnar sem sá ekki ástæðu til að falla frá ákvörðun um veitingu byggingarleyfisins.
Hefur kærandi skotið veitingu byggingarleyfisins fyrir Heiðaþing 2-4 til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.
Málsrök kæranda: Vísað er til þess að samkvæmt hinu kærða byggingaleyfi eigi að nýta útveggi neðri hæðar sem reistir hafi verið í tíð eldra byggingarleyfis sem úrskurðarnefndin hafi fellt úr gildi.
Heimilað sé nú að reisa hús á tveimur hæðum með íbúðarrýmum í kjallara auk þess sem útgangur verði úr kjallararými. Augljóst sé að með hinni kærðu ákvörðun sé brotið gegn gildandi skipulagi með því að heimila þvottahús og/eða önnur íbúðarrými í kjallara og í raun sé verið að byggja á því skipulagi sem fellt hafi verið úr gildi. Auk þess liggi fyrir að hæð hússins sé meiri en skipulag heimili enda sé hæð milli minnstu hæðar í mestu hæð hússins meiri en heimiluð hámarkshæð, sem sé 4,8 m. Byggingarleyfið sé ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag og muni bygging tveggja hæða húss að Heiðaþingi 4 bæði skerða einkalíf og lífsgæði kæranda.
Málsrök Kópavogsbæjar: Því er mótmælt að hið kærða byggingarleyfi sé í ósamræmi við gildandi deiliskipulag. Engin íbúðarherbergi séu í kjallara samkvæmt samþykktum teikningum heldur aðeins geymslur og þvottahús sem séu á allan hátt sambærileg rými. Deiliskipulag geri ráð fyrir kjallara undir hluta húss þar sem hafa megi geymsluherbergi. Heimiluð rými í kjallara, sem sé undir um 1/3 hluta aðalhæðar, geti ekki með nokkru móti talist íbúðarherbergi og breyti í engu um eðli herbergjanna þó að útgönguleiðir séu úr kjallaranum út í garð.
Hæð parhúsanna að Heiðaþingi 2-4 sé innan marka skipulagsskilmála. Hvort hús um sig sé ekki hærra en 4,8 m frá kóta aðkomuhæðar og miða eigi við gólfkóta við útreikning mestu hæðar hvors húss um sig en hæðarblöð ráði hæðarlegu lóða samkvæmt skilmálum deiliskipulags.
Telja verði afgreiðslu bæjarins á umdeildri byggingarleyfisumsókn bæði formlega og efnislega rétta og sé því ekki tilefni til að fallast á ógildingarkröfu kæranda.
Niðurstaða: Fyrr í dag kvað úrskurðarnefndin upp úrskurð í kærumáli vegna deiliskipulagsbreytingar er varðaði lóðirnar að Heiðaþingi 2 og 4 og tók gildi hinn 12. október 2007. Var kærumálinu vísað frá með þeim rökum að hin kærða ákvörðun hefði verið afturkölluð af hálfu Kópavogsbæjar með skuldbindandi hætti.
Samkvæmt uppdrætti gildandi deiliskipulags umrædds svæðis, sem nefnt er Vatnsendi-Þing, og tók gildi hinn 14. júlí 2005, er gert ráð fyrir parhúsum á einni hæð á lóðunum að Heiðaþingi 2 og 4. Fyrirliggjandi sérskilmálar fyrir reit 1 og svæði 8 á deiliskipulagsuppdrættinum eiga m.a. við um lóðirnar að Heiðaþingi 2 og 4. Þar kemur fram að heimilt sé að reisa einnar hæðar parhús með einni íbúð á hvorri lóð að hámarks flatarmáli án kjallara 235 m2 að Heiðaþingi 2 og 250 m2 að Heiðaþingi 4. Sérskilmálarnir heimila kjallara fyrir geymslur undir hluta húss og óheimilt er að hafa þar íbúðarherbergi. Tekið er fram að hæð húsa sé annars vegar gefin upp sem bindandi hæðafjöldi og hins vegar sem hámarkshæð byggingar yfir aðkomukóta sem mest má vera 4,8 m.
Grunnmynd neðri hæðar á samþykktum aðaluppdráttum fyrir Heiðaþing 2 og 4 sýnir geymslurými, þvottahús og gang í ætluðum kjallara húsanna. Hins vegar er í byggingarlýsingu aðaluppdrátta tekið fram að um sé að ræða tveggja hæða parhús með tveimur íbúðum og innbyggðum bílgeymslum og í skráningartöflu er gert ráð fyrir 70 m2 íbúðum í kjöllurum húsanna. Að þessu leyti gætir misræmis í samþykktum aðaluppdráttum.
Samkvæmt samþykktum aðaluppdráttum er lofthæð ætlaðs kjallararýmis meiri en 2,5 m sem telst full lofthæð íbúðar- og atvinnuhúsnæðis, sbr. 78. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Hæðarblöð og sneiðmyndir sýna og að gólfplata ætlaðs kjallararýmis er ekki niðurgrafin með austurhlið húsanna og fellur umrætt húsnæði því ekki undir skilgreiningu gr. 4.25 í byggingarreglugerð þar sem kjallari er skilgreindur á þann veg að gólf sé undir yfirborði jarðvegs á alla vegu.
Fallast má á að það eigi sér nokkra stoð í samþykktum aðaluppdráttum að ekki séu heimiluð íbúðarherbergi í umdeildu húsrými og að mesta hæð húsanna sé ekki umfram það sem skipulagsskilmálar áskilja. Hins vegar verða húsin að teljast tveggja hæða með vísan til þess sem áður er rakið og brýtur hin kærða ákvörðun að því leyti í bága við gildandi skipulag svæðisins þar sem kveðið er á um einnar hæðar parhús að Heiðaþingi 2-4. Verður af þeim sökum að fella ákvörðunina úr gildi með vísan til 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Felld er úr gildi ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs frá 19. nóvember 2008, er bæjarstjórn staðfesti hinn 10. febrúar 2009, um að veita byggingarleyfi fyrir parhúsum að Heiðaþingi 2 og 4 í Kópavogi.
___________________________
Hjalti Steinþórsson
_____________________________ ______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Aðalheiður Jóhannsdóttir
