Árið 2025, mánudaginn 17. nóvember, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Unnþór Jónsson settur varaformaður, Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor og Halldóra Vífilsdóttir arkitekt.
Fyrir var tekið mál nr. 142/2025, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar frá 4. september 2025 um að aðhafast ekki frekar vegna lóðamarka Fjóluhlíðar 11 og Furuhlíðar 10.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með tölvupósti til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, er barst nefndinni 17. september 2025, kæra eigendur, Fjóluhlíð 11, Hafnarfirði, þá ákvörðun byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar frá 4. september 2025 að aðhafast ekki frekar vegna hæðarlegu lóðar Furuhlíðar 10. Verður að skilja málskot kærenda svo að þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi.
Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Hafnarfjarðarkaupstað 29. september 2025.
Málavextir: Bakhlið lóðar Fjóluhlíðar 11 í Hafnarfirði liggur að hluta til að mörkum bakhliðar Furuhlíðar 10. Lóðirnar eru staðsettar í landhalla og standa húsin að Furuhlíð hærra en húsin við Fjóluhlíð. Samkvæmt fasteignaskrá Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar var húsið að Fjóluhlíð 11 byggt á árinu 1994, en húsið að Furuhlíð 10 árið 1998.
Annar kærenda hefur frá árinu 2023 verið í tölvupóstsamskiptum við byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar vegna hæðarlegu lóðar Furuhlíðar 10 sem hann telur ekki vera í samræmi við skipulag og samþykkta aðaluppdrætti. Í kjölfar þeirra samskipta fór byggingarfulltrúi á staðinn ásamt mælingamanni og með bréfi, dags. 12. maí 2024, var kæranda tilkynnt um niðurstöður þeirra mælinga. Í bréfinu kom fram að byggingarfulltrúi teldi að stöllun innan lóðar Furuhlíðar 10 samræmdist deiliskipulagi. Þá benti hann á að lóðarfrágangurinn hefði verið með þessum hætti frá því að húsin voru byggð fyrir um 20–30 árum. Að lokum kom fram að embættið hygðist ekki aðhafast frekar í málinu. Kærandi kærði þá ákvörðun til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála hinn 25. nóvember 2024, en með úrskurði uppkveðnum 13. febrúar 2025 í máli nr. 162/2024 var kærunni vísað frá þar sem hún barst að liðnum kærufresti.
Með beiðni, dags. 25. ágúst 2025, fóru kærendur aftur fram á að byggingarfulltrúi beitti sér fyrir því að hæðarlega lóðar Furuhlíðar 10 yrði lagfærð. Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 4. september s.á. var erindinu synjað með vísan til þess að um væri að ræða uppdrætti sem hefðu verið samþykktir á árunum 1993–1997, en ekki hefðu verið gerðar athugasemdir við lóðarfrágang fyrr en nú. Væri af þeim sökum ekki hægt að krefjast aðgerða byggingarfulltrúa. Byggingarfulltrúi tilkynnti kærendum um ákvörðunina með bréfi sem sent var næsta dag.
Málsrök kærenda: Kærendur telja ekki sjálfsagt að þeir hafi átt að gera sér grein fyrir því á sínum tíma að lóð Furuhlíðar 10 hafi ekki verið í samræmi við teikningar og deiliskipulag. Jafnframt sé ekki sjálfsagt að þeir hafi átt að leiðrétta byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar við útgáfu fokheldisvottorðs vegna frágangs lóðarinnar, enda hafi verið gengið út frá því að viðkomandi lóð væri í samræmi við samþykktar teikningar, byggingarreglugerð og deiliskipulag eftir úttekt byggingarfulltrúa. Þá hafi löggiltur hönnuður bent kærendum á að frágangur umræddrar lóðar væri ekki í samræmi við teikningar eða byggingarreglugerð.
Engar samþykktar teikningar séu af lóð Furuhlíðar 10 eins og hún sé í dag og ekki hafi fundist gögn hjá byggingarfulltrúa um mælingu á lóðinni fyrir fokheldisvottorðið. Ákvörðun byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar um að aðhafast ekki frekar vegna málsins sé byggð á því að kærendur hafi ekki aðhafst áður vegna málsins. Það breyti ekki þeirri staðreynd að frágangur sé ekki í samræmi við teikningar, byggingarreglugerð og deiliskipulag.
Málsrök Hafnarfjarðarkaupstaðar: Af hálfu sveitarfélagsins er vísað til þess að lóðirnar nr. 10 og 12 við Fjóluhlíð, sem liggi við lóðarmörk lóðar kærenda til suðurs, hafi legið hærra í landi en lóð kærenda allt frá því að húsin hafi verið byggð. Kærendur hefðu mátt gera sér grein fyrir þessum mikla landhalla á þeim tíma. Á flestum lóðum við Fjóluhlíð hafi landhallinn verið tekinn við lóðarmörk eins og í tilviki kærenda. Mæling hafi leitt í ljós að ef fylgja ætti lóðarblaði þyrftu kærendur að hækka sína lóð um 40–70 cm ásamt því að eigendur Furuhlíðar 10 þyrftu að lækka lóð sína. Þar sem langt sé liðið síðan húsin hafi verið byggð og hæðarlega lóðanna ákveðin á þeim tíma hafi byggingarfulltrúi ákveðið að aðhafast ekkert frekar í málinu, en engin kvörtun hafi borist vegna lóðanna í tugi ára.
Athugasemdir eigenda Furuhlíðar 10: Eigendur Furuhlíðar 10 taka fram að kæra þessa máls sé ekki svaraverð, en benda þó m.a. á að lóð kærenda sé ekki í samræmi við þá upphækkun sem sýnd sé á samþykktum teikningum auk þess sem hús þeirra sé út fyrir byggingarreit.
Viðbótarathugasemdir kærenda: Kærendur benda á að þegar gengið hafi verið frá lóð þeirra hafi lóð og lóðarmörk Furuhlíðar 10 verið ófrágengin. Eigendur Furuhlíðar 10 hafi ekki haft samráð við eigendur Fjóluhlíðar 11 við frágang á lóðarmörkum eða breytingum á lóð sinni út frá samþykktum teikningum. Sú fullyrðing byggingarfulltrúa að kærendur hafi átt að gera sér grein fyrir að verið væri að byggja í halla standist ekki. Lóð kærenda sé samkvæmt samþykktum teikningum og hafi verið tekin út af byggingarfulltrúa árið 1996. Á teikningum Fjóluhlíðar 11 sé sýnd 1 m breið ræma við lóðarmörk þar sem stöllun sé upp á 0,1 til 0,4 m. Lagfæra verði lóð Furuhlíðar 10 til samræmis við samþykktar teikningar.
Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti þeirrar ákvörðunar byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar frá 4. september 2025 að aðhafast ekki frekar vegna lóðamarka Fjóluhlíðar 11 og Furuhlíðar 10. Kæruheimild er í 59. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki og barst kæra innan kærufrests.
Það er hlutverk byggingarfulltrúa hvers sveitarfélags að hafa eftirlit með því að mannvirki og notkun þeirra sé í samræmi við útgefin leyfi og beita eftir atvikum þvingunarúrræðum. Í 1. mgr. 55. gr. er að finna fyrirmæli er varða heimild leyfisveitanda til að stöðva framkvæmdir eða notkun og fyrirskipa lokun mannvirkis. Þá er kveðið á um það í 2. mgr. 55. gr. laganna að sé byggingarframkvæmd hafin án þess að leyfi sé fengið fyrir henni eða hún brjóti í bága við skipulag geti byggingarfulltrúi krafist þess að hið ólöglega mannvirki eða byggingarhluti sé fjarlægt. Einnig er fjallað um aðgerðir til að knýja fram úrbætur í 56. gr. laganna. Er þar m.a. tekið fram í 1. mgr. að sé ásigkomulagi, frágangi, umhverfi eða viðhaldi húss, annars mannvirkis eða lóðar ábótavant að mati byggingarfulltrúa eða frágangur ekki samkvæmt samþykktum uppdráttum, lögum, reglugerðum og byggingarlýsingu, skuli gera eiganda eða umráðamanni eignarinnar aðvart og leggja fyrir hann að bæta úr því sem áfátt sé. Sé það ekki gert er heimilt að beita dagsektum eða láta vinna verk á kostnað þess sem vanrækt hefur að vinna verkið, sbr. 2. og 3. mgr. nefnds lagaákvæðis.
Tekið er fram í athugasemdum við 55. gr. frumvarps þess sem varð að mannvirkjalögum að sú breyting hafi verið gerð frá fyrri lögum varðandi mannvirki sem reist séu í óleyfi að byggingarfulltrúa sé heimilt en ekki skylt að krefjast niðurrifs þeirra, að jarðrask sé afmáð eða starfsemi sé hætt. Þar kemur að auki fram að eðlilegt sé að ákvörðun um beitingu slíkra úrræða sé metin í hverju tilviki, m.a. með tilliti til meðalhófs. Ákvörðun um niðurrif mannvirkis eða byggingarhluta þess er því háð mati stjórnvalds hverju sinni og gefur sveitarfélögum kost á að bregðast við sé gengið gegn almannahagsmunum þeim er búa að baki mannvirkjalögum, svo sem skipulags-, öryggis- og heilbrigðishagsmunum. Með hliðsjón af þessu verður ekki talið að lögin tryggi einstaklingum rétt til að knýja byggingaryfirvöld til beitingar þvingunarúrræða vegna einstaklingshagsmuna.
Telja verður að framangreind sjónarmið um svigrúm stjórnvalds við val á leiðum til úrlausnar máls geti ekki með sama hætti átt við um þær aðgerðir til að knýja fram úrbætur sem mælt er fyrir um í 1. mgr. 56. gr. laga nr. 160/2010, enda orðalag skýrt um skyldu leyfisveitanda til að „gera eiganda eða umráðamanni þess aðvart og leggja fyrir hann að bæta úr því sem áfátt er.“ Meðal þess sem krafa um úrbætur skal beinast að er þegar frágangur lóðar er ekki í samræmi við samþykkta aðaluppdrætti. Ákvæðið kveður ekki á um tímamörk á því hversu lengi eftir að framkvæmd lýkur sé hægt að krefjast úrbóta, en þó verður eðli málsins samkvæmt að telja að á því séu einhver mörk. Er byggingarfulltrúa af þeim sökum rétt að líta til tómlætissjónarmiða og væntinga fasteignareigenda um að þeir verði ekki beittir þvingunarúrræðum vegna framkvæmda sem eru löngu yfirstaðnar ef til skoðunar kemur að krefjast úrbóta á grundvelli umrædds lagaákvæðis. Ákvörðun þarf þó að vera rökstudd með viðhlítandi hætti, m.a. með hliðsjón af þeim hagsmunum sem búa að baki fyrrgreindum lagaheimildum og fylgja þarf meginreglum stjórnsýsluréttarins, s.s. um rannsókn máls skv. 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 og að málefnaleg sjónarmið búi að baki ákvörðun.
Sú ákvörðun byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar að synja beiðni kæranda um að hann beiti sér fyrir því að hæðarlega lóðar Furuhlíðar 10 yrði lagfærð var byggð á því að hæðarlegan hafi verið mótuð þegar húsið á lóðinni var reist, sem samkvæmt fasteignaskrá Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar var gert á árinu 1998. Þar sem ekki hefðu verið gerðar athugasemdir við lóðarfrágang fyrr en nú væri ekki hægt að krefjast aðgerða byggingarfulltrúa. Með hliðsjón af framangreindu var hin kærða ákvörðun studd málefnalegum rökum sem ekki er efni til að hnekkja. Verður kröfu kærenda um ógildingu hennar því hafnað.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfu kærenda um að ógilda ákvörðun byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar frá 4. september 2025 um að aðhafast ekki frekar vegna hæðarlegu lóðar Furuhlíðar 10.
