110/2025 Hofgarðar

Árið 2025, föstudaginn 10. október, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Unnþór Jónsson settur varaformaður, Karólína Finnbjörnsdóttir lögmaður og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 110/2025, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúa Seltjarnarnesbæjar frá 24. júlí 2025 um að samþykkja byggingaráform fyrir byggingu einbýlishúss að Hofgörðum 16.

 Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

 Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 18. júlí 2025, er barst nefndinni sama, kæra eigendur fasteigna að Melabraut 40 og 42 og Hofgörðum 17, 18, 19 og 21 þá ákvörðun byggingarfulltrúa Seltjarnarnesbæjar frá 19. júní 2025 að veita byggingarleyfi fyrir byggingu einbýlishúss að Hofgörðum 16. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi. Þess var jafnframt krafist að framkvæmdir yrðu stöðvaðar á meðan málið væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni, en þeirri kröfu var hafnað með bráðabirgðaúrskurði uppkveðnum 11. ágúst 2025.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Seltjarnarnesbæ 29. júlí 2025.

Málavextir: Lóðin Hofgarðar 16 er á svæði þar sem í gildi er deiliskipulag Bollagarða og Hofgarða sem tók gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda 15. október 2015. Er um að ræða einu óbyggðu lóðina á svæðinu á skipulagssvæðinu sem samanstendur af rað- og einbýlishúsalóðum. Fram kemur í greinargerð skipulagsins að heimilt sé að byggja einbýlishús á lóðinni og er um byggingarmagn og aðra skilmála vísað til skilmálablaðs sem fylgi greinar­gerðinni. Þá kemur einnig fram að „áform eru um að byggja heimili á lóðinni fyrir fjóra fatlaða einstaklinga, með hliðsjón af því tekur byggingarmagn lóðar mið að því sem næst gerist á nálægum lóðum.“ Í töflu um nýtingarhlutfall er greint frá að því að lóðin Hofgarðar 16 sé 832 m² að stærð, nýtingarhlutfall sé 0,41 og því hámarksbyggingarmagn 341 m².

Árið 2022 var gerð breyting á deiliskipulagi lóðarinnar er fólst í því að byggingarreitur var færður um 0,5 m til norðurs að götu. Jafnframt var í skipulagsbreytingunni tilgreint að gerð væri sú breyting á skilmálablaði lóðarinnar að efri hæð skyldi ekki vera meira en 40% af flatar­máli „byggingarreits“ í stað „neðri hæðar“. Þá var gerð önnur deiliskipulagsbreyting árið 2024 er fól það í sér að B-rýmum væri „bætt við nýtingarhlutfallið“ og myndi því hækka úr 0,41 í 0,46. Auk þess var tilgreint að hámarksbyggingarmagn væri „óbreytt 341 m² (A-rými).“ Var síðari deiliskipulagsbreytingin kærð af hluta kærenda þessa máls til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, en með úrskurði 3. maí 2024 í máli nr. 26/2024 var kröfu þeirra um ógildingu þeirrar ákvörðunar hafnað.

Á fundi skipulags- og umferðarnefndar Seltjarnarnesbæjar 13. mars 2024 var tekin fyrir umsókn um leyfi til að byggja einbýlishús á tveimur hæðum á lóð Hofgarða 16. Var afgreiðslu umsóknarinnar frestað en á fundi nefndarinnar 16. maí s.á. voru byggingaráform samþykkt. Þá var á fundi nefndarinnar 22. október s.á. tekin fyrir umsókn um breytingu á áður samþykktum uppdráttum er fólst í að fyrirhuguð bygging yrði færð 45 cm í átt frá götu. Hinn 19. júní 2025 áritaði byggingarfulltrúi Seltjarnarnesbæjar uppdrættina til samþykktar og gaf sama dag út byggingarleyfi. Kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni 18. júlí 2025.

Á fundi skipulags- og umferðarnefndar 24. júlí 2025 var tekin fyrir umsókn leyfishafa um breytingu á áður samþykktum uppdráttum er fólst í því að lækka húsið í landi um 24 cm og færa það til vesturs innan byggingarreits um 35 cm. Var fært til bókar að breytingin væri viðleitni lóðareigenda til að koma til móts við mótmæli kærenda vegna umfangs hússins. Sama dag áritaði byggingarfulltrúi hina breyttu uppdrætti til samþykktar.

Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er á því byggt að hin kærða ákvörðun sé haldin efnis­annmörkum þar eð fyrirhugað hús samræmist ekki gildandi deiliskipulagi lóðarinnar, sbr. 1. mgr. 13. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki og gr. 2.4.4. í byggingarreglugerð nr. 112/2012.

Í kæru er rakið að flest hús í Hofgörðum hafi verið byggð á árunum 1978–1980. Ekkert heildstætt deiliskipulag hafi verið í gildi fyrir svæðið fram til þess að núgildandi deiliskipulag var auglýst í B-deild Stjórnartíðinda 15. október 2015. Með deiliskipulaginu hafi nýtingar­hlutfall lóða í Hofgörðum almennt hækkað úr 0,3 í 0,35. Þrjár lóðir hafi fengið úthlutað nýtingarhlutfallinu 0,41 og hafi þegar verið búið að byggja á tveimur þeirra. Þriðja lóðin sé Hofgarðar 16 og hafi komið fram í skipulaginu að ástæðan fyrir þessu háa nýtingarhlutfalli væri sú að til stæði að byggja á lóðinni heimili fyrir fjóra fatlaða einstaklinga.

Á þeim tíu árum sem séu liðin frá gildistöku deiliskipulagsins hafi lóðarhafar Hofgarða 16 fengið samþykktar tvær aðrar breytingar á deiliskipulaginu. Með fyrri breytingunni hafi bygg­ingarreitur á lóðinni verið færður um 0,5 m til norðurs að götu og skilmálablaði breytt á þann hátt að flatarmál efri hæðar hússins skuli ekki vera meira en 40% af „flatarmáli byggingar­reits“ í stað „neðri hæðar“. Hafi breytingin því falið í sér umtalsverða stækkun 2. hæðar hússins sem vitaskuld valdi útsýnisskerðingu og grenndar­áhrifum. Með seinni breytingunni hafi nýtingarhlutfall lóðarinnar svo verið hækkað úr 0,41 í 0,46, en tekið fram í deiliskipulaginu að hámarksbyggingarmagn væri óbreytt, 341 m².

Byggingarleyfisumsókn lóðarhafa hafi verið lögð fyrir skipulags- og umferðarnefnd. Ekki verði séð af samþykkt um stjórn Seltjarnarnesbæjar nr. 831/2013 að þeirri nefnd hafi verið falin verkefni á sviði laga um mannvirki, sbr. einkum 56. gr. samþykktanna. Skipulags- og umferðar­nefnd sé einfaldlega ekki byggingarnefnd sem sveitastjórn sé heimilt að koma á, sbr. 7. gr. laga um mannvirki. Hafi nefndin engar heimildir til að afgreiða mál er falli undir lög um mannvirki, svo sem útgáfu byggingarleyfis eða samþykkt byggingaráforma. Heimild til þess hafi skipu­lagsstjóri einn, sbr. viðauka 2 við samþykktirnar. Ekki verði séð að hann hafi samþykkt byggingaráformin sérstaklega á þessum tímapunkti.

Samkvæmt skilmálablaði lóðarinnar, eins og það hafi verið í upprunalegu deiliskipulagi, sé hámarksbyggingarmagn á lóðinni 341 m² og stærð lóðarinnar 832 m², sem geri heimilt nýtingarhlutfall 0,41. Í deiliskipulagsbreytingunni frá árinu 2024 segi að B-rýmum sé „bætt við nýtingarhlutfallið“ og hækki þá úr 0,41 í 0,46 auk þess sem fram kemur að hámarksbyggingarmagn sé „óbreytt 341 m² (A-rými).“ Í bókun skipulags- og umferðarnefndar Seltjarnarness, þar sem fallist var á þessa hækkun, sé áréttað að B-rými séu ekki hluti af brúttóflatarmáli hússins sem verði óbreytt þrátt fyrir breytinguna. Í bæði deiliskipulagsbreytingunni sjálfri og bókun nefndarinnar sé notkun hugtakanna „byggingarmagn“, „nýtingarhlutfall“ og „brúttóflatarmál“ röng og ekki í samræmi við ákvæði skipulagslaga nr. 123/2010, skipulagsreglugerðar nr. 90/2013 og viðeigandi staðla.  Eftir stendur að bæði samkvæmt orðalagi deiliskipulagsbreytingarinnar sjálfrar og forsendna í ákvörðun skipulags- og umferðarnefndar sé hámarksbyggingarmagn óbreytt eftir deili­skipulagsbreytinguna og nemi 341 m². Samkvæmt samþykktum teikningum fyrirhugaðs húss sé byggingarmagn á lóðinni 372,1 m². Hámarksbyggingarmagn á lóðinni samkvæmt útgefnu byggingarleyfi sé því 31 m² umfram það sem heimilað sé samkvæmt gildandi deiliskipulagi.

Samkvæmt skilmálablaði deiliskipulagsins fyrir lóðina sé leyfð hámarkshæð hússins „7 metrar frá götukóta.“ Eftir því sem kærendur best viti hafi götukóti ekki verið mældur af hálfu bæjarstjórnar Seltjarnarnesbæjar og ekki settur fram í samþykktum uppdráttum. Þá sé það hugtak ekki skilgreint sérstaklega í deiliskipulaginu eða kveðið á um hvernig hann skuli mældur. Af samþykktum uppdráttum megi þó sjá að mældur kóti við gangstétt norðanmegin lóðarinnar sé 11,99 á vesturhorni og 12,88 á austurhorni. Af sömu teikningu megi sjá að hæsti kóti byggingarinnar sjálfrar sé tilgreindur sem 19,69. Því sé hæð byggingarinnar miðað við götu í vesturhorni lóðarinnar 7,70 m en 6,81 m í austurhorni. Sé meðaltal þessara tveggja hæðarpunkta af götunni notað þá sé hæð byggingarinnar 7,26 m frá götuhæð. Ekki virðist hafa verið tekinn kóti fyrir miðri lóð norðanmegin, en gera megi ráð fyrir að hann sé eitthvað lægri en meðaltalið þar sem hækkunin virðist ekki vera alveg jöfn. Sé hæð byggingarinnar því fyrir miðri lóð væntanlega rúmlega 7,26 m.

Við skilgreiningu götukóta sé ekki hægt að líta til hæsta mögulega kóta í götu heldur verði að líta til þess lægsta. Sé þetta sérstaklega mikilvægt í ljósi þess að hæsti punktur byggingarinnar sé á framhlið hennar sem standi mun nær götu en t.d. hæsti punktur Hofgarða 18. Grenndaráhrif framhliðarinnar séu því umtalsverð og ekki gangi að lóðarhafi skilgreini götukóta eftir sinni hentisemi eða að það hugtak sé túlkað lóðarhafa í hag á kostnað nágranna. Hugmyndir lóðarhafa um lækkun byggingarinnar um 24 cm breyti ekki framangreindri niðurstöðu, enda muni byggingin enn vera yfir 7 m leyfilegri hæð gildandi deiliskipulags.

Ógilda beri hina kærðu ákvörðun þar sem fyrirhuguð notkun þess sé ekki í samræmi við forsendur deiliskipulags. Í upphaflegu deiliskipulagi hafi nýtingarhlutfall lóðarinnar verið ákveðið vel umfram það sem viðgengist hafi í Hofgörðum, en það frávik hafi verið rökstutt með vísan til sérstakra og málefnalegra samfélagslegra þarfa, þ.e. að áform væri um byggingu sambýlis fyrir fjóra fatlaða einstaklinga. Nú þegar endanlegar teikningar liggja fyrir sjáist ljóslega að í því húsi sem byggja eigi standi ekki til að hafa sambýli, heldur sé um að ræða hefðbundið fjölskyldurými auk vinnustofu. Ekki gangi upp að lóðarhafi geti fengið í gegn hagstæðar breytingar á skipulagsskilmálum með vísun til tiltekinna aðstæðna og svo breytt áformum en enn notið þeirra skilmála sem gefnir hafi verið á grundvelli slíkra aðstæðna. Fyrirhuguð notkun byggingarinnar samræmist því ekki gildandi deiliskipulagsheimildum.

Málsrök Seltjarnarnesbæjar: Af hálfu sveitarfélagsins er bent á að byggingarfulltrúi Seltjarnarnesbæjar sé jafnframt skipulagsfulltrúi og sviðsstjóri skipulags- og umhverfissviðs. Fyrirhugað hús sé innan byggingarreits um 20 cm lægra en hæsti leyfilegi kóti. Nýtingarhlutfall þess sé 0,455 en leyft hlutfall samkvæmt deiliskipulagi sé 0,46. Hafi því öll skilyrði verið uppfyllt við útgáfu byggingarleyfisins.

Hluti kærenda og lögmaður þeirra hafi setið fund með byggingarfulltrúa 26. júní 2025 þar sem farið hefði verið yfir málið. Hinn 7. júlí s.á. hafi byggingarfulltrúa verið send áskorun um að endurupptaka ákvörðun um veitingu byggingarleyfis og hafna veitingu þess. Ekki hafi verið orðið við þeirri beiðni enda ekki talið að mistök hafi verið gerð við útgáfu byggingarleyfisins.

Varðandi leyfilegt byggingarmagn samkvæmt deiliskipulagi sé bent á að úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála hafi farið ítarlega yfir nýtingarhlutfallið í máli nr. 26/2024. Séu kærendur því enn og aftur að leggja sama úrlausnarefnið fyrir úrskurðarnefndina sem þegar liggi úrskurður fyrir um.

Arkitekt hússins hafi valið að hæðarsetja húsið þannig að inngangskótinn sé sá sami og hærri hornkóti lóðarinnar sem snúi að götu. Því sé 19,88 sá kóti sem húsið megi hæst fara í. Byggi það einnig á þeirri túlkun skipulagshöfundar að miða eigi við hærri götukótann af tveimur, svo e.t.v. sé ekki um misræmi að ræða þar sem þetta sé sama talan og komi út á eitt. Húsið sé teiknað með þakkóta 12,69 á samþykktum uppdráttum. Áform séu um að lækka það um 24 cm og verði þakkóti þá 12,45 m yfir sjó, sem verði 43 cm undir hámarkskóta.

Varðandi það sjónarmið að fyrirhuguð notkun samræmist ekki forsendum deiliskipulagsins sé enn og aftur um að ræða málsástæðu sem byggt hafi verið á í fyrra máli úrskurðarnefndarinnar nr. 26/2024 og hafnað hafi verið af nefndinni.

 Athugasemdir leyfishafa: Leyfishafi vísar til sömu sjónarmiða og fram koma hjá Seltjarnarnesbæ um að í máli nr. 26/2024 hafi þegar verið fjallað um málsástæður kærenda, að því einu undanskildu að í því máli hafi ekki verið fjallað um hver inngangskóti hússins ætti að vera, sem skilgreini hámarkshæð húss.

Það fari ekki á milli mála af fundargerð skipulags- og umferðarnefndar frá 13. nóvember 2023 hver vilji nefndarinnar sé. Hámarksnýtingarhlutfall lóðarinnar sé 0,46 (A- og B-rými), en til viðbótar séu settar þær kvaðir á lóðareiganda að byggingarmagn A-rýmis skuli ekki vera umfram 341 m². Hvorki skipulags- og umferðarnefnd né bæjarstjórn hefðu haft neina ástæðu til þess að samþykkja 0,46 nýtingarhlutfall ef ætlunin hefði eftir sem áður verið að takmarka heildarbyggingarmagn A- og B-rýmis við 341 m². Brúttóflatarmál fyrirhugaðs húss með A- og B-rýmum verði innan leyfilegs nýtingarhlutfalls.

Þrátt fyrir að vera ekki sammála túlkun kærenda á því hver inngangskóti skuli vera og að hún stangist á við túlkun hönnuðar deiliskipulagsins, þá hafi verið ákveðið að koma til móts við verðandi nágranna og jafnframt tryggja að hæsti þakkóti væri innan meðalhæðar lóðar við götu. Hafi því verið unnar nýjar teikningar þar sem fyrirhugað hús sé lækkað í landslagi um 24 cm og verði þakkóti þess þá 19,44, þ.e. 44 cm undir skilgreindum inngangskóta. Við þetta verði hæsti þakkóti hússins 7 m yfir meðalhæð frá götu. Samhliða sé húsið fært um 35 cm til vesturs innan skilgreinds byggingarreitar, en það sé nauðsynlegt til að draga úr áhrifum af auknum hæðarmun á landslagi sem leiði af lækkun hússins. Hafi breyttum uppdráttum þegar verið skilað inn og skipulags- og umferðarnefnd samþykkt umsóknina á fundi sínum 24. júlí 2025.

Það sé rétt að þegar deiliskipulagið hafi verið unnið hafi verið til skoðunar hvort hægt væri að nota lóðina til að byggja heimili fyrir fjóra fatlaða einstaklinga, en fljótlega eftir samþykki deiliskipulagsins hafi komið í ljós að erfitt væri að byggja slíkt húsnæði þannig að það uppfyllti þær kröfur sem gerðar séu við rekstur slíkra íbúðakjarna. Snemma árs 2016 hafi legið fyrir að finna þyrfti aðra lóð innan bæjarins fyrir slíka starfsemi og hafi íbúðakjarni með sex íbúðum tekið til starfa vorið 2023 að Kirkjubraut 20. Þegar breytingar á deiliskipulagi hafi verið samþykktar árin 2022 og 2024 hafi ekki farið á milli mála að verið væri að fjalla um fyrirhugað einbýlishús en ekki heimili fyrir fjóra fatlaða einstaklinga.

 Viðbótarathugasemdir kærenda: Því er hafnað að kærendur séu að fara af stað með sama úrlausnarefni og sömu málsástæður til úrskurðarnefndarinnar og reynt hafi á í kærumáli nr. 26/2024. Í þessu máli reyni ekki á deiliskipulagsbreytinguna og hvort hún sé haldin framangreindum annmörkum. Engin krafa sé gerð um ógildi deiliskipulagsins, enda verði slík krafa aðeins borin undir dómstóla úr því sem komið er.

Umsagnir Seltjarnarnesbæjar og lóðarhafa svari í engu því sem fram hafi komið í kæru um þá augljósu annmarka sem séu á notkun deiliskipulagsins og Seltjarnarnesbæjar á hugtökunum „nýtingarhlutfall“, „byggingarmagn“ og „brúttóflatarmál“. Það sé fyrst nú, í umsögn Seltjarnarnesbæjar í kærumáli þessu, að tekið sé fram að meint hámarksbyggingarmagn sé 382,72 m² en ekki 341 m². Það stangist á við þá fullyrðingu nefndarinnar á fundi hennar 16. nóvember 2023 að brúttóflatarmál verði óbreytt sem og textann í deiliskipulaginu sjálfu. Innbyrðis ósamræmi í deiliskipulaginu og röng notkun framangreindra hugtaka leiði til þess að það verði ekki túlkað á annan veg en að hámarksbyggingarmagn sé 341 m². Byggingarmagn sem byggingarleyfi hafi verið veitt fyrir sé 372,1 m² og því umtalsvert yfir heimiluðu byggingarmagni.

Deiliskipulagsgögn fyrir Bollagarða og Hofgarða séu þrjú. Í fyrsta lagi skjal sem titlað sé „Greinargerð, skilmálar og húsakönnun“. Í öðru lagi deiliskipulagsuppdráttur og í þriðja lagi skjal sem sé titlað ,,skýringaruppdrættir og nýtingarhlutfall“. Skjalið „Greinargerð, skilmálar og húsakönnun“ feli í sér greinargerð deiliskipulagsins, skilmála fyrir hverja og eina lóð sem og upplýsingar um núverandi hús á skipulagssvæðinu. Ljóst sé af 4. mgr. 37. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 og gr. 5.5.2 í skipulagsreglugerð nr. 90/2013 að þetta skjal feli í sér bindandi skipulagsskilmála eins og þeir séu skilgreindir í 25. tölul. 1. mgr. 2. gr. skipulagslaga sem og gr. 1.3 í skipulagsreglugerð. Í skjalinu „Skýringauppdrættir og nýtingarhlutfall“ sé svo að finna nokkra skýringaruppdrætti og töflu með nýtingarhlutfalli. Séu skýringaruppdrættir í því skjali skýringarmyndir í skilningi gr. 5.5.4. í skipulagsreglugerð og því ekki bindandi nema annað sé tekið fram. Í skjalinu „Greinargerð, skilmálar og húsakönnun“ sé að finna skilmálablað fyrir lóðina Hofgarða 16, en í skjalinu „Skýringaruppdrættir og nýtingarhlutfall“ sé að finna skýringauppdrátt af lóðinni.

Nú beri svo við að ekki sé samræmi á milli skilmálablaðsins og skýringaruppdráttarins um ýmis atriði. Skýringaruppdráttur heimili kjallara en einskis sé getið um kjallara á skilmálablaði. Skýringaruppdráttur heimili byggingu á tveimur hæðum en skilmálablað geri kröfu um það. Þá sé nýtingarhlutfall tiltekið tvisvar á skýringaruppdrætti sem 0,45 og 0,41. Mikilvægast sé þó að skýringaruppdráttur tiltekur að hámarkshæð húss miðist við inngangskóta en skilmálablaðið miði hámarkshæð hússins við götukóta. Slíkt misræmi í deiliskipulagsgögnum sé bagalegt og ljóst að vinnubrögð hafi ekki verið nægjanlega vönduð við gerð deiliskipulagsins. Við þetta bætist að aðeins forsíða skýringaruppdráttanna hafi verið aðgengileg í Skipulagsvefsjá eða á öðrum vettvangi, en kærendur hafi ekki fengið heilt eintak frá Seltjarnarnesbæ fyrr en að loknum kærufresti.

Af framangreindum ákvæðum skipulagslaga og skipulagsreglugerðar leiði að bindandi skipu­lagsskilmálar gangi framar óbindandi skýringarmyndum sé misræmi á milli þessara heimilda. Ber því ljóslega að líta svo á að skilmálablaðið gangi framar skýringarmyndinni. Af því leiði að hæð hússins megi ekki vera meiri en 7 m frá götukóta og uppfylli byggingin ekki það skilyrði, hvort sem hún sé lækkuð um 24 cm eða ekki. Allan vafa um hvaða kóta beri að miða beri að túlka nágrönnum í hag og velja þann sem raski minnst grenndarhagsmunum. Slík túlkun leiði til þess að lægsti götukóti skuli gilda.

—–

Undir rekstri málsins hjá úrskurðarnefndinni óskaði nefndin eftir skýringum frá Skipulags­stofnun um það misræmi sem gætti í skipulagsgögnum deiliskipulags Bollagarða og Hofgarða frá árinu 2015 sem birt væru á Skipulagsvefsjá stofnunarinnar, m.a. hvers vegna þar væri ekki að finna húsakönnun og skilmálablöð sem fylgja ætti með greinargerð deiliskipulagsins. Bárust skýringar frá stofnuninni 7. október 2025 auk þess sem þar var tekið fram að greinargerðin í heild sinni hefði nú verið birt á vefsjánni.

Niðurstaða: Í máli þessu er kærð sú ákvörðun byggingarfulltrúa Seltjarnarnesbæjar frá 19. júní 2025 að veita byggingarleyfi fyrir 372 m² einbýlishúss á lóð Hofgarða 16. Útgáfa byggingarleyfis veitir leyfishafa heimild til að hefja framkvæmdir í samræmi við þegar staðfesta aðaluppdrætti þegar viðbótarskilyrði 13. gr. mannvirkjalaga nr. 160/2010 eru uppfyllt. Efnisinnihald leyfisins hefur þá þegar verið samþykkt af byggingarfulltrúa á grundvelli 11. gr. sömu laga um samþykki byggingaráforma. Sú ákvörðun byggingarfulltrúa er kæranleg til úrskurðarnefndarinnar á grundvelli kæruheimildar í 59. gr. laganna. Fyrir liggur að skipulags- og umferðarnefnd Seltjarnarnesbæjar samþykkti í tvígang byggingaráform fyrir Hofgarða 16, annars vegar á fundi þess 16. maí 2024 og hins vegar 24. júlí 2025 þegar sótt var um breytingu á áður samþykktum uppdráttum.

Í 1. mgr. 7. gr. laga um mannvirki er sveitarstjórn veitt heimild til kveða á um að í sveitar­félaginu starfi byggingarnefnd sem fjalli um byggingarleyfisumsókn áður en byggingarfulltrúi gefur út byggingarleyfi og hafi að öðru leyti eftirlit með stjórnsýslu hans fyrir hönd sveitarstjórnar. Skal slík samþykkt lögð fyrir ráðherra til staðfestingar og birt af sveitarstjórn í B-deild Stjórnartíðinda. Engin slík samþykkt liggur fyrir hjá Seltjarnarnesbæ. Þá er kveðið á um það í samþykkt nr. 831/2013 um stjórn Seltjarnarnesbæjar að bæjarstjórn skuli kjósa að afloknum bæjarstjórnarkosningum fimm aðalmenn og jafn marga til vara í skipulags- og um­ferðarnefnd skv. 6. gr. skipulagslaga nr. 123/2010. Jafnframt skuli hún gegna hlutverki umferðar­nefndar samkvæmt heimild í 2. mgr. 116. gr. umferðarlaga nr. 50/1987.

Að framangreindu virtu verður að telja að skipulags- og umferðarnefnd hafi ekki heimild til þess að lögum að samþykkja byggingaráform með þeim hætti sem hún gerði í máli þessu. Breytir engu þó byggingarfulltrúi starfi sem sviðsstjóri skipulags- og umferðarsviðs, eins og sveitarfélagið ber fyrir sig í umsögn til úrskurðarnefndarinnar vegna kærumálsins. Aftur á móti liggur fyrir að byggingarfulltrúi áritaði uppdrætti til samþykkis 19. júní 2025, svo og aftur 24. júlí 2025 eftir að leyfishafi sótti um breytingu á uppdráttum. Sú stjórnarathöfn embættisins að árita aðaluppdrætti eða staðfesta þá með rafrænum hætti felur í sér hina eiginlegu samþykkt byggingaráforma, enda liggja þá fyrst fyrir opinberir og staðfestir uppdrættir sem útgáfa byggingarleyfis getur byggst á, sbr. 2. tölul. 1. mgr. 13. gr. laga nr. 160/2010. Með hliðsjón af framangreindu verður því að líta svo á að í máli þessu sé kærð sú ákvörðun byggingarfulltrúa frá 24. júlí 2025 að samþykkja byggingaráform, en með þeirri ákvörðun féll eldri samþykkt byggingaráforma frá 19. júní s.á. úr gildi. Kæruheimild er í 59. gr. laga nr. 160/2010 og njóta kærendur aðildar að máli þessu vegna grenndarhagsmuna.

 Í 11. gr. laga um mannvirki kemur m.a. fram að fyrirhuguð mannvirkjagerð sem sótt sé um byggingarleyfi fyrir þurfi að vera í samræmi við skipulagsáætlanir á viðkomandi svæði, sbr. einnig 1. tölul. 1. mgr. 13. gr. laganna sem gerir það að skilyrði fyrir útgáfu byggingarleyfis að mannvirkið samræmist skipulagsáætlunum á svæðinu. Ágreiningur þessa máls lýtur að því hvort hin kærðu byggingaráform séu í samræmi við gildandi deiliskipulag, svo sem krafa er gerð um í nefndum lagagreinum. Er deilt um hvort leyft byggingarmagn og hæð hússins rúmist innan heimilda deiliskipulags svæðisins sem og hvort fyrirhuguð notkun sé í samræmi við forsendur skipulagsins.

Samkvæmt deiliskipulagi Bollagarða og Hofgarða frá 2015 var lóðin að Hofgörðum 16 með nýtingarhlutfallið 0,41 og hámarksbyggingarmagn 341 m². Eins og greinir í málavöxtum var gerð breyting á deiliskipulagi lóðarinnar árið 2024 þar sem B-rýmum var „bætt við nýtingar­hlutfallið og hækkar þá úr 0,41 í 0,46“ auk þess sem tekið var fram að hámarksbyggingarmagn sé „óbreytt 341 m² (A-rými).“ Í gr. 1.3. í skipulagsreglugerð nr. 90/2013 er nýtingarhlutfall skilgreint sem hlutfall milli brúttóflatarmáls bygginga á lóð eða reit og flatarmáls lóðar eða reits, en hvað skilgreiningu brúttóflatarmáls varðar er vísað til íslenska staðalsins ÍST50:1998 „varðandi byggingarhluta í lokunarflokkum A og B.“ Með hliðsjón af framangreindu verður að taka undir þau sjónarmið kærenda að ekki sé hægt að bæta B-rýmum við nýtingarhlutfall, enda eru þau rými ávallt með í útreikningi á nýtingarhlutfalli. Þrátt fyrir það þykir ljóst að túlka beri skipulagsbreytinguna með þeim hætti að nýtingar­hlutfallið hækki í 0,46 og þar með verði hámarksbyggingarmagn 383 m², en af því megi 341 m² vera A-rými og 42 m² B-rými. Af þeim gögnum sem liggja fyrir úrskurðarnefndinni verður ráðið að hin kærðu byggingaráform séu innan þessara heimilda.

 Á Skipulagsvefsjá Skipulagsstofnunar er að finna skjalið „Greinargerð, skilmálar og húsakönnun“ vegna deiliskipulags Bollagarða og Hofgarða frá 2015. Í greinargerðinni er vísað til þess að um byggingarmagn lóðar Hofgarða 16 og aðra skilmála megi „sjá á skilmálablaði sem fylgir greinargerð þessari.“ Í tilvísuðu skilmálablaði lóðarinnar kemur fram að hámarkshæð hússins sé 7 m frá götukóta. Aftur á móti liggur fyrir úrskurðarnefndinni annað skilmálablað sömu lóðar sem er hluti skjalsins „Skýringaruppdrættir og nýtingarhlutfall“, en á því blaði er vísað til þess að hæð húss skuli miðast við inngangskóta. Að teknu tilliti til þess að í greinargerðinni er vísað til þess að um skilmála fari eftir „skilmálablaði sem fylgir greinargerð þessari“ verður að telja að hámarkshæð hússins sé bundin við götukóta.

Lóðin Hofgarðar 16 er í halla og er ekki til að dreifa neinum ákveðnum götukóta sem hægt er að miða við. Hins vegar liggur fyrir að mældir hafa verið hæðarkótar fyrir lóðina. Á þeirri hlið sem snýr út að götu er hæðarkóti í vesturhorni lóðarinnar 11,99 en í austurhorni lóðarinnar er hann 12,88. Telur kærandi að í fjarveru skilgreinds götukóta eigi að miða við þann hæðarkóta sem raski minnst grenndarhagsmunum. Að mati úrskurðarnefndarinnar verður aftur á móti að telja rétt og sanngjarnt að taka mið af meðaltali framangreindra hæðarkóta, en hann er 12,44. Á hinum samþykktu aðaluppdráttum má sjá að hámarkshæð hússins er 19,44 og verður því að líta svo á að með því sé ekki brotið í bága við þann skipulagsskilmála lóðarinnar að hámarkshæð húss sé 7 m frá götukóta.

Fram kemur í greinargerð deiliskipulags svæðisins að á lóð Hofgarða 16 séu áform um að „byggja heimili á lóðinni fyrir fjóra fatlaða einstaklinga“ og vísað til þess að vegna þeirra áforma taki byggingarmagn lóðar mið af því sem gerist á nálægum lóðum. Þá er og gerð krafa um að við hönnun verði ásýnd og uppbrot húss með þeim hætti „að ekki leiki vafi á því að um einbýlishús er að ræða.“ Af hálfu kærenda er því haldið fram að þar sem hin samþykktu byggingaráform beri ekki með sér að vera sambýli fjögurra einstaklinga samrýmist þau ekki forsendum deiliskipulagsins. Ekki verður sá skilningur lagður í orðið „áform“ að í því felist ófrávíkjanleg krafa um tiltekna notkun, sér í lagi m.t.t. þess að í greinargerðinni segir einnig að heimilt sé að reisa einbýlishús á lóðinni. Þrátt fyrir að byggingarmagn hafi verið ákveðið með hliðsjón af fyrrgreindum áformum verður þó að telja að sömu byggingarskilmálar gildi um einbýlishús, enda ekki við annað að miða.

Með hliðsjón af öllu framangreindu og þar sem ekki verður séð að neinir þeir annmarkar liggi fyrir sem raskað geti gildi hinnar kærðu ákvörðunar verður kröfu kærenda þar um hafnað.

 Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um að ógilda ákvörðun byggingarfulltrúa Seltjarnarnesbæjar frá 25. júlí 2025 um að samþykkja byggingaráform fyrir byggingu einbýlishúss að Hofgörðum 16.