Árið 2021, þriðjudaginn 7. september, tók Nanna Magnadóttir, formaður úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, með heimild í 3. mgr. 3. gr. laga nr. 130/2011 fyrir:
Mál nr. 104/2021, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúa Reykjavíkurborgar frá 9. júní 2021 um að aðhafast ekki í máli kæranda vegna kjallaraíbúðar á Suðurgötu 13.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 29. júní 2021, er barst nefndinni sama dag, kærir eigandi, Suðurgötu 13, þá ákvörðun byggingarfulltrúa Reykjavíkurborgar frá 9. júní 2021 að aðhafast ekki frekar í máli hennar vegna íbúðar í kjallara hússins að Suðurgötu 13. Er þess krafist að byggingarfulltrúa verði gert að taka út íbúðina og senda beiðni um breytingu á skráningu eignarinnar til Þjóðskrár. Einnig gerð krafa um að eigendum íbúðarinnar verði gert að fjarlægja vegg sem settur var upp til þess að tengja saman rými í kjallara hússins. Að lokum er farið fram á að eigendum íbúðarinnar verði gert að fjarlægja geymslu sem sett var upp í þurrkherbergi sameignar.
Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Reykjavíkurborg 23. ágúst 2021.
Málavextir: Í kjallara hússins að Suðurgötu 13 er íbúð sem ekki er að finna í upprunalegum teikningum hússins, en var síðar skráður sem íbúð í fasteignaskrá Þjóðskrár Íslands. Hluti sameignar allra íbúa hússins liggur í gegnum íbúðina. Fyrir liggur eignaskiptayfirlýsing, sem þinglýst var 1981, þar sem fjallað er um íbúð í kjallara hússins og henni lýst nánar. Byggingarleyfi fyrir breyttri notkun kjallarans mun ekki hafa verið gefið út.
Kærandi hefur átt í samskiptum við borgaryfirvöld vegna íbúðarinnar allt frá hausti 2019. Var kæranda tilkynnt með tölvupósti 27. maí 2020 að eigendum íbúðarinnar hafi verið sent bréf vegna málsins og veittur frestur til að gefa skýringar vegna hennar. Á næstu mánuðum hafði kærandi margsinnis samband við borgaryfirvöld og bárust honum nokkrar tilkynningar á þeim tíma um að eigendum íbúðarinnar hefði verið veittur frekari frestur til að þess að sækja um byggingarleyfi. Kæranda var tilkynnt 6. október 2020 að eigendum íbúðarinnar hefði verið sent bréf og þeim gefið færi á að sækja um byggingarleyfi. Ef umsókn bærist ekki innan tilskilins frests myndi embættið taka ákvörðun um hvort beita ætti þvingunarúrræðum. Samskipti kæranda og borgaryfirvalda héldu áfram með svipuðu sniði uns kæranda var tilkynnt 25. mars 2021 að hönnuður eigenda íbúðarinnar hafi verið í viðræðum við arkitekta embættisins varðandi umsókn um byggingarleyfi og beðið væri eftir gögnum frá þeim. Þá var kæranda tilkynnt 30. maí s.á. að þrátt fyrir ítrekanir og ítrekaða veitta fresti hefði enn engin umsókn um byggingarleyfi borist embættinu frá eigendum íbúðarinnar. Fundað yrði með lögfræðingi og kærandi látinn vita í kjölfarið um næstu skref.
Hinn 9. júní 2021 barst kæranda tölvupóstur frá embætti byggingarfulltrúa. Fram kom að sökum þess að um ágreining milli eigenda um notkun sameiginlega rýma í húsinu væri að ræða myndi embætti byggingarfulltrúa ekki aðhafast frekar í málinu, og var athygli kæranda vakin á úrræðum sem íbúar fjöleignarhúsa hafa skv. III kafla fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Er þetta hin kærða ákvörðun.
Málsrök kæranda: Kærandi bendir á að ekki sé eingöngu um að ræða ágreining milli eigenda um notkun sameiginlegra rýma í húsinu að Suðurgötu 13, heldur snúist málið að mestu leyti um ólögmæta íbúð í kjallara hússins sem hafi ekki tilskilin leyfi. Ákvörðun embættisins um að vísa málinu frá á þeim grundvelli að um slíkan ágreining væri að ræða eigi ekki við rök að styðjast.
Að mati kæranda uppfylli kjallaraíbúðin ekki skilyrði gr. 6.7.3. í byggingarreglugerð nr. 112/2012. Þar sé kveðið á um að íbúð skuli hafa að lágmarki eitt íbúðarherergi sem er a.m.k. 18 m2 að stærð, eldhús og baðherbergi. Þar segi einnig að slík rými innan íbúðar skuli tengd innbyrðis og ekki skuli þurfa að fara um sameign á milli rýmanna. Ekki liggi fyrir hvort umrædd íbúð uppfylli skilyrði varðandi öryggi og brunavarnir, enda hafi hún aldrei verið tekin út af byggingarfulltrúa. Í 2. mgr. 4. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki segi að sveitarstjórn beri ábyrgð á að stjórnsýsla og eftirlit byggingarfulltrúa sé í samræmi við ákvæði laganna. Þá sé það hlutverk byggingarfulltrúa að annast eftirlit með mannvirkjagerð sem falli undir 1. og 2. mgr. 9. gr. laganna. Samkvæmt nefndri 1. mgr. 9. gr. sé óheimilt að breyta notkun, útliti eða formi mannvirkis nema að fengnu leyfi viðkomandi byggingarfulltrúa.
Vísað sé til ákvæða laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Bendi skráning íbúðarinnar til þess að hún hafi verið skráð sem slík af vangá hjá Fasteignamati Ríkisins sem hafi engar forsendur haft eða leyfi til þess að samþykkja íbúðir án þess að þær hafi verið samþykktar af byggingarfulltrúa, sbr. 4. mgr. 17. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Það sé hlutverk byggingarfulltrúa að senda beiðni um breytingu á skráningu fasteigna til Þjóðskrár og því ætti erindi kæranda vissulega heima þar. Mjög brýnt sé fyrir alla eigendur hússins að eignin sé tekin út af byggingarfulltrúa svo unnt sé að breyta skráningu íbúðarinnar og gera nýja eignaskiptayfirlýsingu þar sem núverandi eignaskiptayfirlýsing sé röng og byggi ekki á réttum útreikningum og hlutfallstölum.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Borgaryfirvöld benda á að málið sé enn til skoðunar hjá skilmálaeftirliti Reykjavíkurborgar. Erindið, sem sent var kæranda 9. júní 2021, hafi varðað ágreining milli eigenda um notkun sameiginlegra rýma í húsinu. Af hálfu borgaryfirvalda er þess krafist að málinu verði vísað frá. Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála hafi það hlutverk að úrskurða í kærumálum vegna stjórnvaldsákvarðana og ágreiningsmálum vegna annarra úrlausnaatriða á sviði umhverfis- og auðlindamála, sbr. 1. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála. Hlutverk úrskurðarnefndarinnar sé ekki að leggja fyrir byggingarfulltrúa athafnir, heldur úrskurða um lögmæti ákvarðana embættisins.
Til vara gera borgaryfirvöld kröfu um að ákvörðun byggingarfulltrúa um að aðhafast ekki verði staðfest. Samkvæmt gr. 2.3.5. í byggingarreglugerð nr. 112/2012 séu minniháttar framkvæmdir undanþegnar byggingarleyfi og falli léttur veggur innanhúss undir þá undanþágu.
Borgaryfirvöld bendi á að embætti byggingarfulltrúa hafi ekki aðkomu að ágreiningi eigenda um eignarhald eða eignaskipti. Embætti byggingarfulltrúa skorti heimild til að aðhafast varðandi ágreining um notkun þurrkherbergis sameignar í fjöleignarhúsi. Slíkt sé alfarið á forræði húsfélagsins sem gæti nýtt sér úrræði 55. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Athugasemdir íbúðareiganda: Eigandi kjallaraíbúðarinnar bendir á að hann hafi ekki farið í neinar framkvæmdir á íbúðinni frá því hún hafi verið keypt. Þá hafi fyrri eigandi ekki farið í stórar framkvæmdir á íbúðinni fyrir utan almennt viðhald á baðherbergi og innréttingum. Hvorki veggur né geymsla hafi verið sett upp eins og kærandi héldi fram. Lítil geymsla sem fylgi íbúðinni sé þar sem aðrar geymslur íbúa væru.
Viðbótarathugasemdir kæranda: Kærandi ítrekar fyrri málsrök sín og gerir jafnframt athugasemd við það sem fram kemur í greinargerð Reykjavíkurborgar um að málið sé enn til skoðunar hjá embættinu. Átti kærandi sig ekki á því hvort máli hans sé lokið eða ekki. Kærandi bendi á að Reykjavíkurborg hafi ekki uppfyllt leiðbeiningarskyldu sína skv. 7. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Þar sé kveðið á um í 2. mgr. að stjórnvaldi beri að framsenda erindi á réttan stað berist erindi sem ekki sem snerti starfssvið þess. Kærandi haldi því ekki fram að núverandi eigandi hafi ráðist í umræddar breytingar, en ekki hafi verið sótt um byggingarleyfi fyrir umræddum breytingum á sínum tíma og séu þær því ólögmætar. Upprunalegar teikningar geri ekki ráð fyrir umræddum vegg og auka geymslu í þurrkherbergi sameignar og því hafi þær breytingar vissulega farið fram seinna.
Niðurstaða: Samkvæmt 1. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála er það hlutverk nefndarinnar að úrskurða í kærumálum vegna stjórnvaldsákvarðana og í ágreiningsmálum vegna annarra úrlausnaratriða á sviði umhverfis- og auðlindamála eftir því sem mælt er fyrir um í lögum á því sviði. Í samræmi við þetta tekur úrskurðarnefndin lögmæti kærðrar ákvörðunar til endurskoðunar en tekur ekki nýja ákvörðun í málinu eða breytir efni ákvörðunar. Þá brestur úrskurðarnefndinni heimild til þess að leggja tilteknar athafnir fyrir byggingaryfirvöld og borgara. Verður því ekki tekin afstaða til krafna kæranda um að byggingarfulltrúa verði gert að taka út kjallaraíbúðina og senda beiðni um breytingu á skráningu eignarinnar til Þjóðskrár og að eigendum íbúðarinnar verði gert að fjarlægja vegg og geymslu sem sett hafi verið upp í sameign.
Svo sem fram kemur í málavaxtalýsingu hefur kærandi verið í samskiptum við borgaryfirvöld frá því um haustið 2019 vegna íbúðar í kjallara hússins að Suðurgötu 13. Hin kærða ákvörðun um að aðhafast ekki frekar í máli kæranda laut að ágreiningi eigenda hússins um notkun rýma í sameign. Ákvörðunin tók hins vegar ekki til þess hluta málsins sem snýr að byggingaleyfi vegna breyttrar notkunar kjallarans og mögulegri beitingu þvingunarúrræða vegna þess. Sá þáttur málsins er að sögn borgaryfirvalda enn í vinnslu og styðja gögn málsins það. Samkvæmt 9. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 skal stjórnvald taka ákvarðanir í málum svo fljótt sem unnt er. Um tvö ár eru liðin frá því að kærandi leitaði til borgaryfirvalda vegna kjallaraíbúðar í húsinu á Suðurgötu 13 og um 11 mánuðir frá því að honum var tilkynnt að eigendum íbúðarinnar hefði verið sent bréf og þeim gefið færi á að sækja um byggingarleyfi, ella mætti búast við að embætti byggingarfulltrúa myndi taka ákvörðun um hvort beita ætti þvingunarúrræðum. Er því ljóst að afgreiðsla málsins hefur dregist nokkuð á langinn. Með hliðsjón af því að málið hefur nú verið afgreitt að hluta og þeim upplýsingum borgaryfirvalda að meðferð þess standi enn yfir þykir þó ekki tilefni fyrir úrskurðarnefndina að fjalla frekar um málið að svo stöddu. Enda hefur málið að þessu leyti ekki verið til lykta leitt í skilningi 2. mgr. 26. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Verður kærumálinu því vísað frá úrskurðarnefndinni.
Rétt þykir að benda á að þegar niðurstaða byggingarfulltrúa liggur fyrir um hvort þvingunarúrræðum verði beitt er sú ákvörðun eftir atvikum kæranleg til úrskurðarnefndarinnar, auk þess sem unnt að kæra frekari drátt á meðferð málsins til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.
