Fyrir var tekið mál nr. 1/2015, kæra á samþykkt byggingarfulltrúa Reykjanesbæjar frá 13. nóvember og 10. desember 2014 um að veita leyfi fyrir smávægilegum breytingum á innra skipulagi og til að bæta við innkeyrsludyrum á vesturhlið Hólmbergsbrautar 1, matshluta 0101, Reykjanesbæ, og á samþykkt byggingarfulltrúa einnig frá 10. desember 2014 á teikningum vegna breytinga á frárennsli og niðursetningu olíuskilju á sömu lóð.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 7. janúar 2015, sem barst nefndinni 8. s.m., kærir Björg Ásta Þórðardóttir lögfræðingur, f.h. Summus ehf., eiganda eignarhluta 0110 við Hólmbergsbraut 1, þá samþykkt byggingarfulltrúa Reykjanesbæjar frá 13. nóvember og 10. desember 2014 að veita leyfi fyrir breytingu á innra skipulagi og bæta við innkeyrsludyrum á vesturhlið Hólmbergsbrautar 1, matshluta 0101. Er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi hvað varðar innkeyrsludyr. Að auki er þess krafist að ákvörðun byggingarfulltrúans frá 10. desember s.á. um að samþykkja teikningar vegna breytinga á frárennsli og niðursetningu olíuskilju á sömu lóð verði felld úr gildi og að leyfishafa verði gert að fjarlægja nefnda olíuskilju að viðlögðum dagsektum. Loks er þess krafist að framkvæmdir verði stöðvaðar til bráðabirgða á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Var fallist á þá kröfu í úrskurði uppkveðnum 30. janúar 2015.
Gögn málsins bárust frá Reykjanesbæ 20. janúar og 18. febrúar 2015.
Málavextir: Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa Reykjanesbæjar hinn 13. nóvember 2014 var samþykkt umsókn Blue Car Rental ehf. um leyfi til að breyta innra skipulagi og setja innkeyrsludyr á vesturhlið Hólmbergsbrautar 2 [svo], matshluta 0101, en húsið er fjöleignarhús sem skiptist í 10 séreignarhluta. Sama dag var haldinn fyrsti aðalfundur húsfélagsins Hólmbergsbraut 1, þar sem leyfishafi gerði grein fyrir fyrirhuguðum framkvæmdum, sem og því að koma ætti fyrir olíuskilju sem væri í hans eigu. Með bréfi, dags. 19. s.m., var leyfishafa tilkynnt um samþykkt á umsókn hans um byggingarleyfi fyrir smávægilegum breytingum á innra skipulagi og innkeyrsludyrum á vesturhlið Hólmbergsbrautar 1 samkvæmt aðaluppdráttum, dags. 27. október 2014. Hinn 24. nóvember s.á. var greindri olíuskilju komið fyrir.
Hinn 10. desember 2014 samþykkti byggingarfulltrúi annars vegar uppdrætti, dags. 27. október s.á., vegna breytinga á innra skipulagi og nýrra innkeyrsludyra og hins vegar uppdrætti, dags. 5. nóvember s.á., vegna olíuskilju og breytinga á frárennsli tengdum henni.
Málsrök kæranda: Kærandi skírskotar til þess að hin kærða framkvæmd sé byggingarleyfisskyld á grundvelli 9. gr. laga um mannvirki og beri að afla samþykkis sameigenda svo slík framkvæmd sé heimil, sbr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Ótækt sé að leyfishafi hafi það í hendi sér hvernig heildarútlit fasteignarinnar sé án nokkurs samráðs við aðra eigendur fasteignarinnar. Hafi leyfishöfum borið að leita samþykkis annarra eigenda áður en umsókn hafi verið lögð inn. Að auki hafi leyfishafar fengið leyfi til að framkvæma breytingu á sameignarlóð án fyrirliggjandi samþykkis ⅔ hluta eigenda fasteignarinnar, sbr. 2. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga. Framkvæmdin felist í niðursetningu á tæplega 7 m langri olíuskilju sem tengist sameiginlegum frárennslislögnum. Sé greind framkvæmd byggingarleyfisskyld og eigi sér stað utan við sérafnotaflöt matshluta 0101 samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu. Takmarki framkvæmdin möguleika annarra meðeigenda til að setja niður olíuskilju vegna starfsemi sinnar. Sé ljóst að samþykki sameigenda lóðarinnar hafi ekki legið fyrir og hafi byggingarfulltrúa því verið óheimilt að samþykkja teikninguna sem hafi legið umræddum framkvæmdum til grundvallar. Af þeim sökum beri að fella ákvörðun byggingarfulltrúa úr gildi og skylda leyfishafa til að fjarlægja umrædda olíuskilju. Sé ljóst að hin kærða ákvörðun sé ólögmæt og að umþrættar framkvæmdir séu til tjóns fyrir aðra meðeigendur, þ.á m. kæranda.
Málsrök Reykjanesbæjar: Af hálfu sveitarfélagsins er skírskotað til þess að kæran sé of seint fram komin þar sem hin kærða ákvörðun hafi verið tekin 13. nóvember 2014 en kæran hafi ekki borist fyrr en tæpum tveimur mánuðum síðar.
Leyfishöfum hafi verið bent á að ræða við meðeigendur og fá formlegt samþykki vegna fyrirhugaðra framkvæmda. Að auki hafi verið bent á að þar sem húsið væri fjöleignarhús væri rétt að koma á fót formlegu húsfélagi. Hafi umræða meðeigenda um útlitsbreytingu, þ.e. að bæta við innkeyrsludyrum, verið jákvæð og sumir upplýst að þeir hefðu áhuga á að gera slíkt hið sama við sína eignarhluta. Afgreiðsla byggingarfulltrúa á umsókn leyfishafa um byggingarleyfi fyrir minniháttar breytingum á innra skipulagi og óverulegri útlitsbreytingu hafi því verið jákvæð. Að mati embættisins feli framkvæmdin ekki í sér aukin umsvif í starfsemi leyfishafa og sé hún á engan hátt íþyngjandi fyrir meðeigendur hússins. Kostnaður við framkvæmdina sé alfarið á hendi eigenda eignarhluta 0101 og viðhaldskostnaður á ytri skel hússins muni ekki aukast.
Byggingarfulltrúi hafi tekið tillit til þeirra sjónarmiða leyfishafa að ekki sé fýsilegt að deila olíuskilju með samkeppnisaðilum. Hafi leyfishafi sótt það fast að vera með sjálfstæðan búnað á sérafnotafleti lóðar. Rökin séu fyrst og fremst þau að ekki sé samkomulag milli meðeigenda um sameiginlega olíuskilju fyrir allt húsið. Grundvallist útgáfa starfsleyfis frá Heilbrigðiseftirliti Suðurnesja á því að viðurkenndur hreinsibúnaður sé á frárennsli frá mengandi starfsemi og hafi heilbrigðiseftirlitið ekki gert athugasemdir við umþrætta olíuskilju.
Athugasemdir leyfishafa: Leyfishafi telur að vísa eigi málinu frá þar sem kæran sé of seint fram komin. Verði ekki fallist á þau rök sé á það bent að leyfishafi sé í beinni samkeppni við kæranda málsins. Teikningar hafi fylgt með byggingarleyfisumsókn, sem hafi sýnt greinilega hvað fælist í fyrirhuguðum framkvæmdum og hafi þær verið kynntar byggingarfulltrúa Reykjanesbæjar. Nauðsynlegt hafi verið að setja upp umþrætta olíuskilju þar sem heilbrigðisnefnd Suðurnesja hafi gert það að skilyrði fyrir starfsleyfi.
Á húsfundi hafi leyfishafi kynnt fyrir fundarmönnum samþykkt byggingaráform um að bæta við innkeyrsludyrum og setja niður olíuskilju. Hafi hvorki verið gerðar athugasemdir af hálfu kæranda á fundinum né annarra eigenda. Á fundinum hafi kærandi komið með þá tillögu að allir eigendur skyldu í sameiningu koma upp olíuskilju og hafi hann ætlað að leita eftir tilboðum. Hafi leyfishafi ekki getað beðið eftir þeirri athugun og því farið í framkvæmdir í samræmi við útgefið byggingarleyfi. Fylgi því áhætta að hafa sameiginlega olíuskilju en að auki myndi slík framkvæmd taka tíma sem leyfishafi hefði ekki haft. Þrátt fyrir að ekki hafi fylgt formlegt samþykki annarra eigenda með byggingarleyfisumsókninni þá liggi engu að síður fyrir að byggingarleyfið hafi verið kynnt öðrum sameigendum á húsfundi 13. nóvember 2014, án sérstakra athugasemda. Hafi því mátt líta svo á að sameigendur væru samþykkir framkvæmdinni. Framkvæmdirnar séu ekki verulegar og þarfnist ekki samþykkis allra sameigenda skv. 1. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga. Þær snúi fyrst og fremst að séreign leyfishafa og snerti ekki aðra sameigendur. Olíuskiljan sé að öllu leyti niðurgrafin á sérafnotafleti leyfishafa og hvíli lögboðin skylda á honum að koma henni fyrir. Um slíkar framkvæmdir gildi 2. mgr. 37. gr. fjöleignarhúsalaga, sem heimili leyfishafa framkvæmdina án sérstaks samþykkis. Þá sé því mótmælt að olíuskilja leyfishafa komi á einhvern hátt í veg fyrir að kærandi geti sett niður olíuskilju á eigin sérafnotafleti.
———-
Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari rök til stuðnings kröfum sínum og hefur úrskurðarnefndin haft þau til hliðsjónar við úrlausn málsins þótt þau verði ekki rakin nánar hér.
Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti byggingarleyfis sem heimilar breytingar á innra skipulagi og uppsetningu á innkeyrsludyrum á einum eignarhluta af tíu í atvinnuhúsnæði við Hólmbergsbraut 1. Er og deilt um samþykkt byggingarfulltrúa á teikningum vegna greindra framkvæmda sem og á teikningum vegna breytinga á frárennsli og niðursetningar olíuskilju á sömu lóð. Auk þess krefst kærandi þess að úrskurðarnefndin geri leyfishafa að fjarlægja olíuskiljuna að viðlögðum dagsektum. Beiting slíkra þvingunarúrræða er ekki á forræði úrskurðarnefndarinnar, sbr. 55. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki, og tekur nefndin því aðeins til úrlausnar kröfu kæranda um ógildingu hinna kærðu ákvarðana.
Frestur til að kæra ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar er einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt eða mátti vera kunnugt um hana nema á annan veg sé mælt í lögum, sbr. 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála. Upphaf kærufrests ræðst af því hvenær kæranda varð kunnugt, eða mátti vera kunnugt, um efni kæranlegrar ákvörðunar miðað við málsatvik.
Í málinu liggur fyrir að byggingaráform voru samþykkt á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 13. nóvember 2014. Bókun byggingarfulltrúa tilgreinir umsókn um byggingarleyfi að Hólmbergsbraut 2 fyrir smávægilegum breytingum á innra skipulagi og að einnig sé verið að bæta við innkeyrsludyrum á vesturhlið samkvæmt aðaluppdráttum, dags. 27. október s.á. Þeir uppdrættir voru hins vegar ekki samþykktir fyrr en 10. desember s.á, eða tæpum mánuði eftir að byggingaráform voru samþykkt. Hafa þær skýringar fengist af hálfu sveitarfélagsins að þær hafi verið ranglega merktar Hólmbergsbraut 2 í stað Hólmbergsbraut 1 og því hafi verið farið fram á leiðréttar teikningar. Hvorki byggingarleyfisumsóknin né samþykkt byggingarfulltrúa á byggingaráformum ber með sér framkvæmdir vegna olíuskilju. Hins vegar liggur fyrir í málinu uppdráttur, dags. 5. nóvember 2014, þar sem gert er ráð fyrir niðursetningu á tæplega sjö metra olíuskilju og breytingum á frárennsli vegna þess. Er sá uppdráttur einnig áritaður um samþykki 10. desember s.á. Með hliðsjón af framangreindu verður að líta svo á kærandi hafi ekki getað gert sér fyllilega grein fyrir því hvaða framkvæmdir hefðu verið samþykktar fyrr en með áritun aðaluppdrátta þar um, eins og áður er lýst. Miðast upphaf kærufrests við það tímamark, þ.e. 10. desember 2014. Kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni hinn 8. janúar 2015, eða innan lögmælts kærufrests, sbr. áðurnefnda 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011. Verður mál þetta því tekið til efnismeðferðar.
Samkvæmt 8. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, sbr. einnig 6. gr. laganna, telst allt ytra byrði húss í sameign allra eigenda fjöleignarhúss. Gildir það þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti, sbr. 2. mg. nefndrar 6. gr. Þá fellur öll lóð húss og mannvirki, búnaður og tilfæringar á henni undir sameign fjöleignarhúss, sbr. 5. tl. 8. gr. Allir eigendur sameignar í fjöleignarhúsi eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss sem utan, sbr. 1. mgr. 39. gr. laganna. Samkvæmt 30. gr. sömu laga verða ekki gerðar breytingar á sameign nema með samþykki meðeiganda. Hvað sem líður fyrirkomulagi sérafnotaflata leyfishafa og annarra eigenda Hólmbergsbrautar 1 sem lýst er í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu stendur fjöleignarhúsið samkvæmt sömu eignaskipatyfirlýsingu á lóð sem er í „hlutfallslegri en óskiptri sameign“. Er af öllu því sem að framan er rakið ljóst að samþykkis meðeiganda var þörf fyrir hinum umþrættu byggingaráformum að því er varðaði innkeyrsludyr, breytingar á frárennsli og lagningu olíuskilju, enda um að ræða hluta sameignar fjöleignarhússins. Þá var ekki um að ræða framkvæmdir sem ekki gátu þolað bið í skilningi 2. mgr. 37. gr. fjöleignarhúsalaganna.
Áskilið er í 10. gr. mannvirkjalaga nr. 160/2010 að hönnunargögn og önnur nauðsynleg gögn fylgi með umsókn um byggingarleyfi, þ.m.t. samþykki meðeigenda samkvæmt ákvæðum fjöleignarhúsalaga. Samkvæmt gögnum málsins lá slíkt samþykki ekki fyrir við ákvarðanatöku byggingarfulltrúa. Voru því ekki lagaskilyrði fyrir samþykkt hinna umþrættu byggingaráforma og teikninga.
Með vísan til þess sem að framan er rakið verða hinar kærðu ákvarðanir byggingarfulltrúa felldar úr gildi, en með hliðsjón af meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 þykir rétt að ógilda þær einungis að hluta. Eru þær því felldar úr gildi að öðru leyti en varðar breytingar á innra skipulagi Hólmbergsbrautar 1, matshluta 0101.
Felld er úr gildi samþykkt byggingarfulltrúa Reykjanesbæjar frá 13. nóvember og 10. desember 2014 að því er varðar að veitingu leyfis til að bæta við innkeyrsludyrum á vesturhlið Hólmbergsbrautar 1, matshluta 0101.
Felld er úr gildi samþykkt byggingarfulltrúa Reykjanesbæjar frá 10. desember 2014 á teikningum vegna breytinga á frárennsli og niðursetningu olíuskilju á lóðinni að Hólmbergsbraut 1.
Nanna Magnadóttir
______________________________ _____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
