Ár 2002, mánudaginn 10. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson, héraðsdómslögmaður, varamaður í nefndinni.
Fyrir var tekið mál nr. 1/2002, kæra Ó og A á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 11. desember 2001 um að veita Á leyfi til að innrétta vinnustofu með mögulegri aðstöðu til námskeiðahalds á 2. hæð í húsinu nr. 23 við Álafossveg í Mosfellsbæ.
Á málið er nú lagður svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. janúar 2002, mótteknu sama dag, kæra Ó, Birkihlíð 2b, Hafnarfirði og A, Álafossvegi 23, Mosfellsbæ, ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 11. desember 2001 um að veita Á leyfi til að innrétta vinnustofu með mögulegri aðstöðu til námskeiðahalds á 2. hæð í húsinu nr. 23 við Álafossveg í Mosfellsbæ. Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar Mosfellbæjar hinn 19. desember 2001. Krefjast kærendur þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.
Af hálfu skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar er krafist staðfestingar hinnar kærðu ákvörðunar.
Málavextir: Húsið að Álafossvegi 23 stendur í svonefndri Álafosskvos í Mosfellsbæ. Samkvæmt aðalskipulagi Mosfellsbæjar 1992-2012 er Álafosskvosin skilgreind sem verslunar- og þjónustusvæði og gerir skipulagið ráð fyrir smáiðnaðar- og listamiðstöð við Álafossveg til frambúðar. Í greinargerð með deiliskipulagi fyrir Álafosskvos, samþykktu í desember 1997, segir m.a. að styrkja eigi ímynd svæðisins sem lista- og smáiðnaðarmiðstöð. Þá segir þar að hvergi eigi að leyfa að hús verði tekin alfarið undir íbúðir eða aðra starfsemi sem ekki tengist listum, menningu eða smáiðnaði, hvort sem það sé í þágu eigenda eða leigjenda. Samkvæmt fasteignaskrá er rými á 1. hæð hússins að Álafossvegi 23 talið verslunarrými en vinnustofur á 2., 3. og 4. hæð. Engar íbúðir hafa verið samþykktar í húsinu en eittvað mun vera um að vinnustofur séu nýttar sem íbúðir og eru 12 íbúar skráðir í þjóðskrá til heimilis í húsinu, þar á meðal kærandinn A og fjölskylda hans.
Kærendur, A og Ó, eru eigendur hvor að sínum að eignarhluta á 3. hæð í húsinu og eiga saman alla þá hæð. Ó á auk þess eignarhluta á 4. hæð og er hann jafnframt formaður stjórnar húsfélags eignarinnar. Á er eigandi tveggja samliggjandi eignarhluta á 2. hæð hússins. Verður af málsgögnum ráðið að hún hafi hafið rekstur myndlistarskóla í húsnæði sínu á árinu 2000 og að í framhaldi af því hafi komið fram athugasemdir af hálfu kærandans, A, m.a. um að starfsleyfi þyrfti fyrir slíkri starfsemi og að leggja þyrfti erindi um starfsemina fyrir fundi í húsfélaginu.
Hinn 20. september 2001 ritaði stjórn húsfélagsins bréf til bæjarstjórnar Mosfellsbæjar þar sem fjallað er um rekstur myndlistarskóla í húsinu. Kemur m.a. fram í bréfinu að stjórnin telji samþykki húsfundar þurfa að liggja fyrir áður en unnt sé að veita starfsleyfi fyrir rekstri skólans. Var erindi þetta tekið til meðferðar á fundi bæjarráðs Mosfellsbæjar hinn 27. september 2001 og áréttað að styrkveiting til skólans væri skilyrt þannig að forsenda hennar væri að húsnæði skólans fullnægði kröfum til slíks skólahúsnæðis. Myndi heilbrigðisnefnd Kjósarsvæðis fjalla um umsókn um starfsleyfi fyrir skólann á grundvelli þeirra laga og reglna sem um starfsleyfi giltu. Bæjarráð teldi það hins vegar ekki hlutverk bæjarins að blanda sér í deilur íbúa hússins sem falli undi ákvæði fjöleignarhúsalaga heldur yrðu íbúar hússins að reka þau mál á grundvelli þeirra laga.
Hinn 12. nóvember 2001 ritaði formaður stjórnar húsfélagsins bréf til Á. Koma í bréfinu fram ábendingar er varða neyðarútgang á 2. hæð hússins, framkvæmdir á framhlið þess og skólahald í húsinu. Er á það bent að framkvæmdir, sem þá virðast hafa verið hafnar við breytingar á eignarhluta Á, séu óleyfisframkvæmdir og er gerð krafa til þess að úr verði bætt. Jafnframt kemur fram í bréfinu það álit stjórnarinnar að afla þurfi samþykkis húsfélagsins til fyrirhugaðrar breytingar á húsinu og skólahalds í því.
Hinn 7. desember 2001 sótti Á um leyfi byggingarnefndar til þess að innrétta vinnustofu á 2. hæð samkvæmt uppdráttum, sem fylgdu unsókninni. Á uppdráttunum er tekið fram að um sé að ræða vinnustofu með aðstöðu til námskeiðahalds. Var erindi þetta tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar hinn 11. desember 2001 og samþykkt, þar sem fyrirhuguð notkun húsnæðisins væri í samræmi við deiliskipulag svæðisins. Var samþykkt þessi staðfest í bæjarstjórn Mosfellsbæjar hinn 19. desember 2001.
Þessari niðurstöðu vildu kærendur ekki una og skutu því málinu til úrskurðarnefndarinnar með kæru, dags. 4. janúar 2002, eins og að framan greinir.
Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er á því byggt að skipulags- og byggingarnefnd hafi verið óheimilt að samþykkja umsókn um leyfi til innréttingar vinnustofu með aðstöðu til námskeiðahalds að Álafossvegi 23 án þess að fyrir lægi lögformlegt samþykki húsfélagsfundar. Telja kærendur að samkvæmt 27. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús hafi þurft samþykki meðeigenda fyrir breyttri nýtingu séreignarhluta í húsinu sem felist í skólahaldi. Slíks samþykkis hefði þurft að afla á löglega boðuðum húsfundi, sbr. 39. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, og hafi samþykki nokkurra sameigenda, sem fram hafi komið á umsóknargögnum, enga þýðingu þar sem ekki hafi verið staðið löglega að umfjöllun um málið. Af þessum sökum beri að ógilda hina umdeildu samþykkt skipulags- og byggingarnefndar.
Málsrök skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar: Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 27. febrúar 2002, gerir Þórunn Guðmundsdóttir hrl. grein fyrir sjónarmiðum skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar í málinu. Er á því byggt af hálfu skipulags- og byggingarnefndar að hin umdeilda umsókn hafi verið í samræmi við samþykkt deiliskipulag fyrir Álafosskvos. Ekki hafi verið þörf samþykkis sameigenda að eigninni enda hafi ekki verið um að ræða slíka breytingu á hagnýtingu séreignar sem um ræði í 1. mgr. 27. gr. fjöleignarhúsalaga. Hvorki sé verið að víkja frá skipulagsskilmálum né efna til umfangsmikillar starfsemi enda ekki um stórt húsnæði að ræða. Meðeigendur geti samkvæmt 2. mgr. 27. gr. fjöleignarhúsalaga ekki sett sig upp á móti breytingu ef sýnt sé að hún hafi ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum sameigenda. Kærendur hafi ekki sýnt fram á hvernig umrædd samþykkt skipulags- og byggingarnefndar raski hagsmunum þeirra. Það hafi því ekki þurft samþykki sameigenda fyrir umsókninni.
Verði hins vegar talið að einhvers samþykkis hafi verið þörf hafi samþykki einfalds meirihluta í öllu falli verið fullnægjandi, sbr. 3. mgr. 27. gr. fjöleignarhúsalaga, og verði að telja að með fyrirliggjandi samþykki tilgreindra meðeigenda á umsóknargögnum hafi því skilyrði verið fullnægt. Sé þess því krafist að hin kærða ákvörðun verði staðfest.
Andmæli byggingarleyfishafa: Á var með bréfi, dags. 28. janúar 2002, gefinn kostur á að koma að andmælum í kærumáli þessu. Hefur hún í símtali við framkvæmdastjóra úrskurðarnefndarinnar lýst því að hún vísi til sömu málsraka og fram koma af hálfu skipulags- og byggingarnefndar í málinu.
Andmæli kærenda: Kærendum var gefinn kostur á að koma að andmælum við greinargerð lögmanns skipulags- og byggingarnefndar í málinu. Af þeirra hálfu er málatilbúnaði skipulags- og byggingarnefndar andmælt. Árétta þeir að ekki hafi verið farið að lögum og að afla hefði þurft samþykkis á löglega boðuðum húsfundi. Málatilbúnaður Mosfellsbæjar við afgreiðslu umsóknarinnar hafi verið ómarkviss og villandi. Ljóst megi vera að rekstur myndlistarskóla í húsinu raski hagsmunum sameigenda. Starfseminni fylgi mikill umgangur um sameign og veruleg óþrif séu óhjákvæmilegur fylgifiskur svo mikils umgangs, auk hljóðmengunar umfram það sem áður hafi verið. Nemendur noti sameign á annarri hæð sem nokkurs konar kaffistofu og nýti sameiginlegt salerni á hæðinni. Auk þess noti eldri nemendur skólans sameignina sem reykherbergi og fylgi þessum tóbaksreykingum mikill óþefur og óþægindi. Alls engin heimild sé fyrir því að hagnýta sameign með þessum hætti og hafi einn af húseigendum á annarri hæð kvartað yfir þessu ónæði og yfirtöku á sameign. Hvað hann varði eigi við ákvæði í 4. mgr. 27 gr. fjöleignarhúsalaga og hefði því að minnsta kost þurft sérstakt samþykki hans fyrir hinni breyttu hagnýtingu.
Kærendur og byggingaryfirvöld í Mosfellsbæ hafa fært frekari rök fyrir kærunum annars vegar og hinni kærðu ákvörðun hins vegar. Með vísun til 31. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verður ekki gerð frekari grein fyrir þessum röksemdum aðila í úrskurði þessum, en úrskurðarnefndin hefur haft allar röksemdir þeirra til hliðsjónar við úrlausn málsins.
Gagnaöflun: Úrskurðarnefndin hefur að eigin frumkvæði aflað nokkurra nýrra gagna, svo sem um staðfestingu skipulagsskilmála og áritanir á teikningar þær er fylgdu umsókn um hið umdeilda byggingarleyfi.
Niðurstaða: Samkvæmt 1. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er breyting á húsi og breytt notkun húsnæðis háð samþykki viðkomandi sveitarstjórnar. Í 4. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga segir að umsókn um byggingarleyfi skuli send hlutaðeigandi byggingarnefnd og að umsækjandi skuli láta samþykki meðeigenda fylgja umsókn ef um sameign sé að ræða. Ákvæði þetta verður að skýra svo, að sé um fjöleignarhús að tefla fari um samþykki meðeigenda að ákvæðum laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Eiga þau lög við um fasteignina að Álafossvegi 23, enda fellur eignin að þeirri skilgreiningu sem orðuð er í 2. og 3. mgr. 1. greinar laganna. Ræðst niðurstaða máls þessa því af skýringu þeirra ákvæða nefndra laga sem kveða á um samþykki sameigenda til breytinga á hagnýtingu séreignarhluta í fjöleignarhúsum.
Í 27. gr. laga um fjöleignarhús eru sett ítarleg ákvæði um þetta efni. Segir í 1. mgr. 27. gr. að breytingar á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hafi eða gert hafi verið ráð fyrir í upphafi, sem hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður hafi verið og gangi og gerist í sambærilegum húsum, séu háðar samþykki allra sameigenda. Í 2. mgr. 27. gr. segir hins vegar að þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. geti eigandi ekki staðið gegn slíkri breytingu ef sýnt sé að hún hafi ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans.
Um ákvæði þessi er nokkuð fjallað í greinargerð með frumvarpi því er síðar varð að lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Segir þar m.a. um 27. gr að ákvæðið sé nýmæli og með því sé tekið á atriðum sem verið hafi óþrjótandi tilefni deilna í fjöleignarhúsum. Sé þar einkum átt við atvinnustarfsemi af ýmsum toga í húsnæði sem ætlað sé til íbúðar. Vegist hér á þeir hagsmunir eiganda að geta hagnýtt sér eign sína á þann veg er honum sýnist og hagsmunir annarra eigenda af því að fá notið eigna sinna í friði og án truflunar í samræmi við það sem upphaflega hafi verið ráðgert og þeir hafi mátt reikna með.
Þega meta skal hvort ákvæði 1. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994 eigi við í hinu kærða tilviki eins og kærendur halda fram verður að líta til þess að fasteignin að Álafossvegi 23 er á svæði þar sem landnotkun hefur verið ákvörðuð í deiliskipulagi sem kveður á um að styrkja eigi ímynd svæðisins sem lista- og smáiðnaðarmiðstöð og að hvergi eigi að leyfa að hús verði tekin alfarið undir íbúðir eða aðra starfsemi sem ekki tengist listum, menningu eða smáiðnaði, hvort sem það sé í þágu eigenda eða leigjenda. Hefur húsnæði að Álafossvegi 23 verið skilgreint og nýtt í samræmi við skilmála deiliskipulagsins sem verslunarrými og vinnustofur.
Samþykkt skipulags- og byggingarnefndar á vinnustofu með aðstöðu til skóla- eða námskeiðahalds samræmist að mati úrskurðarnefndarinnar fyllilega skipulagsskilmálum svæðisins. Felur samþykktin því ekki í sér breytta nýtingu frá því sem aðrir eigendur máttu vænta og ákveðin er í skipulagi svæðisins. Verður að skýra 1. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús á þann veg að með tilvísun ákvæðisins til þess sem gert hafi verið ráð fyrir í upphafi sé m.a. vísað til þeirrar nýtingar sem ákvörðuð hafi verið í deiliskipulagi. Verður því ekki talið að þörf hafi verið samþykkis meðeigenda í hinu umdeilda tilviki.
Með vísan til framanritaðs verður kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar í máli þessu.
____________________________________
Ásgeir Magnússon
_______________________________ _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Óðinn Elísson
