Ár 2002, mánudaginn 10. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru aðalmennirnir; Ásgeir Magnússon hrl. formaður og Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur ásamt varamanninum Óðni Elíssyni hdl.
Fyrir var tekið mál nr. 60/2001; kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 27. nóvember 2001 um að veita leyfi til byggingar húss á lóðinni nr. 49 við Skildinganes í Reykjavík.
Í málinu er nú upp kveðinn svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 17. desember 2001, er barst nefndinni 18. sama mánaðar, kærir Brynjólfur Eyvindsson hdl., f.h. S og J, eigenda fasteignarinnar nr. 51 við Skildinganes í Reykjavík, ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 27. nóvember 2001, að veita leyfi til byggingar húss á lóðinni nr. 49 við Skildinganes í Reykjavík. Hin kærða ákvörðun var samþykkt á fundi skipulags- og byggingarnefndar þann 28. nóvember 2001 og staðfest á fundi borgarstjórnar Reykjavíkur hinn 6. desember 2001. Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.
Jafnframt var gerð sú krafa af hálfu kærenda að framkvæmdir, sem hafnar voru við nýbyggingu að Skildinganesi 49, yrðu stöðvaðar á meðan úrskurðarnefndin hefði málið til meðferðar, en þeirri kröfu var hafnað með úrskurði nefndarinnar nr. 1/2002, uppkveðnum hinn 10. janúar 2002.
Málavextir: Kærendur eru eigendur einbýlishúss á lóðinni að Skildinganesi 51, Reykjavík, en það munu þeir hafa byggt á árinu 1974. Húsið er á einni hæð, eins og áskilið var í skipulagsskilmálum sem í gildi voru á byggingartíma þess. Árið 1976 mun hafa komið fram vilji skipulagsyfirvalda til að breyta hæð húsa í nágrenni við fasteign kærenda. Mótmæltu kærendur þessum áformum með bréfi til borgarverkfræðingsins í Reykjavík, dags. 22. mars 1976, og þá sérstaklega er varðaði lóðina Skildinganes 49, sem verið hefur óbyggð. Kom ekki til þess að skipulagsskilmálum á svæðinu væri breytt í það sinn. Breyting var hins vegar gerð á skipulagsskilmálunum í október 1990 og fól hún í sér nokkra rýmkun á heimildum til bygginga á óbyggðum lóðum á svæðinu. Mun breyting þessi hafa farið framhjá kærendum, enda ekki kynnt þeim.
Í byrjun apríl 2001 veitti byggingarfulltrúinn í Reykjavík byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi á lóðinni nr. 49 við Skildinganes. Kærendur töldu byggingarleyfið ganga gegn lögvörðum hagsmunum sínum, auk þess sem það færi í bága við skipulagsskilmála. Sendu þau erindi til skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur með bréfi, dagsettu 23. apríl 2001, þar sem farið var fram á afturköllun leyfisins. Þeirri beiðni var hafnað, að öðru leyti en því að leyfi fyrir stoðvegg utan byggingarreits var fellt úr gildi.
Þessari niðurstöðu vísuðu kærendur til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála með bréfi, dags. 15. júní 2001, og kröfðust þess að ákvörðun borgaryfirvalda í málinu yrði hnekkt og að framkvæmdir við byggingu húss á lóðinni yrðu stöðvaðar meðan úrskurðarnefndin hefði málið til meðferðar.
Með úrskurði til bráðabirgða, uppkveðnum hinn 11. júlí 2001, féllst úrskurðarnefndin á kröfu kærenda um að framkvæmdir yrðu stöðvaðar meðan málið væri til umfjöllunar fyrir nefndinni. Var sú niðurstaða á því byggð að líklegt væri að fyrirhugað hús á lóðinni samræmdist ekki ákvæðum skipulagsskilmála um stöllun og um hæðarafsetningu aðalgólfplötu.
Eftir að þessi niðurstaða úrskurðarnefndarinnar lá fyrir lét byggingarleyfishafi gera verulegar breytingar á aðaluppdráttum fyrirhugaðs húss á lóðinni. Var með breytingum þessum að hans sögn leitast við að koma til móts við þau sjónarmið sem vikið var að í forsendum bráðabirgðaúrskurðarins frá 11. júlí 2001. Sótti hann um byggingarleyfi að nýju að gerðum þessum breytingum og óskaði þess jafnframt að áður veitt byggingarleyfi yrði fellt úr gildi. Mótmæltu kærendur nýjum teikningum að húsinu og mun þeim hafa verið breytt nokkuð með hliðsjón af mótmælum þeirra. Var erindið síðan samþykkt á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 14. nóvember 2001 en á þeim fundi afturkallaði nefndin áður veitt byggingarleyfi og fól byggingarfulltrúa að gefa út nýtt leyfi í samræmi við fyrirliggjandi umsókn þegar tiltekin atriði hefðu verið lagfærð. Var hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúa tekin á grundvelli þessarar samþykktar.
Kærendur töldu fyrirhugað hús enn fara í bága við grenndarhagsmuni og skipulagsskilmála og vísuðu málinu því að nýju til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 17. desember 2001, eins og að framan greinir.
Með úrskurði, uppkveðnum hinn 20. desember 2001, vísaði úrskurðarnefndin fyrra kærumáli um byggingu húss að Skildinganesi 49 frá með vísan til þess að byggingarleyfi það sem um væri deilt í því máli hefði verði afturkallað og ættu málsaðilar því ekki lengur lögvarða hagsmuni því tengda að fá úrlausn um lögmæti þess leyfis.
Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er á því byggt að fyrirhuguð bygging sé tveggja hæða en bygging þannig fasteignar á þessu svæði sé óheimil. Útúrsnúningur yfirvalda um að byggingin uppfylli alla skilmála þar sem hún sé innan mænishæðar, 5,25 m frá götukóta, breyti ekki þeirri staðreynd. Á arkitektateikningum vegna byggingarinnar sé getið um efri og neðri hæð. Á fyrirhugaðri byggingu sé enginn mænir heldur ráðgert nánast slétt þak er nái hæðinni 5,25 m. Með veitingu byggingarleyfis fyrir þannig byggingu séu byggingaryfirvöld ekki aðeins að brjóta á rétti kærenda heldur einnig að fara út fyrir samþykkta skipulagsskilmála.
Kærendur benda einnig á að þegar þeir hafi mótmælt fyrirhuguðum breytingum á hæð bygginga við Skildinganes árið 1976 hafi verið lagðar fram teikningar er sýni skuggamyndun hugsaðrar byggingar að Skildinganesi 49. Hafi verið við það miðað að byggt yrði á lóðinni hús með mænisþaki er næði annars vegar 5,20 m og hins vegar 4,0 m yfir götukóta miðað við mæni. Teikningarnar beri með sér að gert hafi verið ráð fyrir hallandi þaki. Hæð fyrirhugaðrar byggingar með sléttu þaki sé ráðgerð 5,25 m yfir götukóta og út frá tilgreindum teikningum megi sjá hve gífurleg skuggamyndun verði á lóð kærenda og hve nýting sólar minnki að sama skapi verði byggingin að veruleika í óbreyttri mynd.
Þá telja kærendur stærð og gerð fyrirhugaðs húss stangast á við skipulagsskilmála eins og þeir hafi verið ákveðnir af byggingaryfirvöldum í október 1990. Samkvæmt skilmálunum sé heimilt að stalla hús á helmingi grunnflatar þar sem aðstæður leyfi. Húsið sé hins vegar í raun tveggja hæða, efri hæð þess fari langt fram yfir helmingsmörk auk þess sem aðstæður á svæðinu leyfi ekki hús í því formi sem teikningarnar geri ráð fyrir. Hvað varði útreikning á greindum helmingsmörkum þá hljóti ummál þess hluta sem sé stallaður að ráða. Á teikningum af húsinu sé sýnt gat á milli hæða en lóðareigandi reikni leyfilega stærð stöllunar aðeins út frá raunverulegum gólffleti annarrar hæðar sem, að mati kærenda, sé beinlínis rangt.
Loks taka kærendur fram að þegar skilmálarnir frá 1990 hafi verið samþykktir hafi fáar lóðir verið óbyggðar á svæði því er hér um ræði. Skilmálarnir hafi falið í sér rýmri heimildir en áður hafi gilt jafnframt sem þeir séu um margt óljósir. Ekki sé ljóst hvaða skilning byggingaryfirvöld leggi í orðalagið „…þar sem aðstæður leyfa”, en þó megi ljóst vera að þau túlki það mjög rúmt. Kærendur benda á að á greindri lóð sé enginn halli, er gefi tilefni til „stöllunar”. Þá hljóti grenndarsjónarmið að teljast til aðstæðna, en teikningar hafi þó ekki verið bornar undir kærendur áður en þær hafi verið samþykktar af byggingaryfirvöldum. Vegghæð fyrirhugaðs húss frá götukóta sé á þriðja metra hærri en vegghæð húss kærenda frá götukóta. Þá sé vegghæð fyrirhugaðs húss um tveimur metrum hærri en vegghæð hússins að Skildinganesi 47. Loks sé ráðgert að hafa útvistarsvæði fyrir íbúa hússins ofan á bílskúr fasteignarinnar og því sé gert ráð fyrir vegg ofan á bílskúrnum. Samtals sé hæð þess veggjar um 13 cm umfram mænishæð fasteignar kærenda. Með vísan til framangreinds, svo og til forsendna og niðurstöðu úrskurðarnefndarinnar í úrskurði uppkveðnum 14. desember 2001 í kærumáli vegna byggingar að Skeljatanga 9, telja kærendur að skipulags- og byggingaryfirvöld í Reykjavík hafi með veitingu hins umdeilda byggingarleyfis brotið reglur varðandi gildandi skipulagsskilmála, auk þess sem brotið hafi verið á rétti þeirra sem íbúa á svæðinu.
Málsrök byggingaryfirvalda: Í greinargerð Reykjavíkurborgar, dags. 7. janúar 2002 er á því byggt að hið kærða byggingarleyfi samræmist ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, þ.m.t. 43. gr., ákvæðum skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 og byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Leyfið sé einnig í samræmi við gildandi deiliskipulag og skilmála þess. Fullyrðingum kærenda um annað sé mótmælt. Meginrök úrskurðarnefndarinnar í úrskurði hennar frá 11. júlí 2001, þar sem nefndin hafi ákveðið að stöðva framkvæmdir á lóðinni á grundvelli eldra byggingarleyfis, hafi verið þau að mestur hluti gólfflatar hússins væri í lágmarkshæð skv. skilmálum, stöllun þess tæki til meira en helmings grunnflatar og húsið væri meira en að hálfu leyti á tveimur hæðum. Þetta hafi ekki samræmst deiliskipulagsskilmálum, að mati úrskurðarnefndarinnar. Vegna þessarar niðurstöðu hafi húsinu nú verið breytt eins og fram komi á samþykktum teikningum. Aðalgólfplata hússins, þ.e. grunnflötur efri stalls neðri hæðar, sé þannig 115,3 m² en grunnflötur neðri stalls neðri hæðar 113,5 m² og því minni en helmingur jarðhæðarinnar. Efri hæð hússins sé 83,7 m² og því innan við helmingur grunnflatar jarðhæðar sem sé 228,8 m². Byggingarleyfið samræmist því að öllu leyti ákvæðum 3. og 4. gr. gildandi skipulagsskilmála hvað varði stærð, stöllun og hæðarafsetningu.
Af hálfu Reykjavíkurborgar er því ennfremur mótmælt að reikna beri gat milli hæða sem hluta af gólffleti annarrar hæðar. Væri það þvert á reglur um skráningu og útreikning á stærðum mannvirkja. Rétt þyki þó að taka fram að þrátt fyrir að það yrði gert væri byggingarleyfið allt að einu í samræmi við ákvæði deiliskipulagsins. Brúttóflatarmál efri hæðar hússins, auk hins ímyndaða flatar (gatsins), væri í heild 121,2 m² eða um 6,8 m² yfir helmingi grunnflatar jarðhæðarinnar. Í prósentum væri mismunurinn 5,6%. Þrátt fyrir deiliskipulagsskilmála verði að ætla skipulags- og byggingaryfirvöldum tiltekið svigrúm við veitingu byggingarleyfa á grundvelli skilmála enda gangi yfirvöld með þeim hætti ekki á grenndarhagsmuni nágranna. Ef skilmálarnir yrðu túlkaðir þannig að reikna bæri gatið með sé ljóst að framangreindur mismunur hafi engin áhrif á grenndarhagsmuni kærenda. Sé byggingarleyfið því innan þeirra heimilda sem játa verði skipulags- og byggingaryfirvöldum.
Hæð hússins skv. hinu umdeilda byggingarleyfi sé innan þeirra marka sem 1. og 2. mgr. 5. gr. skilmálanna setji. Hæsti hluti þaks stallaða hluta hússins sé þannig 5,25 m yfir götukóta en mætti vera 5,7 m. Athugasemdir kærenda um þakform og lítið hallandi mænisþak hafi því ekki þýðingu. Hægt væri að koma fyrir brattara mænisþaki á húsinu án þess að vikið væri frá skilmálum. Grenndaráhrif vegna hæðar hússins séu því ekki meiri en kærendur hafi mátt búast við á grundvelli skilmála.
Þá sé því hafnað að tilvitnaður úrskurður úrskurðarnefndarinnar frá 14. desember 2001 í öðru máli hafi beint fordæmisgildi í máli því sem hér sé til umfjöllunar. Stöllun og hæðarsetning þess húss sem þar hafi verið deilt um hafi verið með allt öðrum hætti en samþykktar teikningar af Skildinganesi 49 geri ráð fyrir.
Málsrök byggingarleyfishafa: Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfu kærenda mótmælt. Vísar hann til þeirra málsraka sem fram komi af hálfu Reykjavíkurborgar.
Vettvangsganga: Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 8. maí 2002. Auk starfsmanna nefndarinnar voru á staðnun kærandi, og lögmaður hans, Brynjólfur Eyvindsson hdl. Byggingaryfirvöldum í Reykjavík og byggingarleyfishafa var gert aðvart um vettvangsgönguna en ekki var mætt til hennar af þeirra hálfu.
Niðurstaða: Úrskurðarnefndin hefur í fyrra máli vegna byggingar húss á lóðinni nr. 49 við Skildinganes tekið þá afstöðu að leggja beri til grundvallar skipulagsskilmála fyrir óbyggðar lóðir á svæðinu sem settir voru í október 1990. Er það því megin úrlausnarefni máls þessa að skera úr um það hvort fyrirhugað hús á lóðinni, svo breytt sem það er nú, samræmist greindum skilmálum.
Eins og að framan er rakið gerði byggingarleyfishafi umtalsverðar breytingar á hönnun hússins að Skildinganesi 49 eftir að úrskurðarnefndin hafði stöðvað framkvæmdir sem hafnar voru á grundvelli fyrra byggingarleyfis. Með breytingum þessum hefur aðalgólfplata hússins verið stækkuð og er nú ríflega helmingur af grunnfleti þess. Fjær götu er húsið stallað þannig að gólfplata er lækkuð og nemur þessi lægri gólfflötur tæpum helmingi grunnflatar hússins. Á þeim hluta þess sem fjær er götu er komið fyrir efri hæð, sem að gólfflatarmáli er talsvert minni en sem nemur helmingi grunnflatar, en þar sem gat er að hluta milli hæða tekur hærri hluti hússins yfir flöt sem er lítillega umfram helming grunnflatar. Það frávik verður þó að teljast innan eðlilegra vikmarka. Byggingarleyfishafi hefur með þessum hætti nýtt sér heimildir skipulagsskilmála um stöllun húss þar sem aðstæður leyfa en ætla verður byggingaryfirvöldum mat um það hvar aðstæður séu til stöllunar húsa á svæðinu. Verður að telja að með þeim breytingum sem gerðar hafa verið á hönnun hússins hafi það verið lagað að þeim heimildum sem í skipulagsskilmálunum felast að því er stærð og stöllun snertir.
Á samþykktum uppdráttum hússins að Skildinganesi 49 kemur fram að þakflötur fyrstu hæðar, sem ekki er yfirbyggður, verði að hluta notaður sem verönd eða útivistarsvæði. Á þakfletinum er gert ráð fyrir þakmöl, hellum og kerjum með blómum og runnum. Vegna þessarar notkunar er útveggur hússins, sem snýr að lóð kæranda, látinn standa upp fyrir þakplötu neðri hæðar er nemur 1,66 metrum og nær veggurinn frá efri stalli hússins að frambrún bílskúrs og er 6,73 metra á lengd. Gildandi skipulagsskilmálar gera ekki ráð fyrir slíkri notkun á þaki húsa og á það er fallist að þessi tilhögun gangi á hagsmuni kærenda. Af veröndinni verður séð yfir þann hluta af garði kærenda er snýr mót suðri og mest er nýttur til útiveru og veggurinn sem reistur er til skjóls upp fyrir þakbrún hússins veldur verulegri skuggamyndun inn á lóð þeirra enda er húsið að Skildinganesi 49 í suðvesturátt frá húsi kærenda. Verður að líta svo á að svo sérstæð notkun á þakrými húsa, sem augljóslega getur raskað nýtingarmöguleikum nágrannalóða, verði að eiga stoð í skipulagsskilmálum.
Ennfremur verður ráðið af samþykktum byggingarnefndarteikningum fasteignarinnar að Skildinganesi 49, að þar sé heimilað að reisa steyptan vegg í framhaldi af bílgeymslu hússins. Umræddur veggur er hluti byggingarinnar þar sem um er að ræða steinsteypuvirki sem er áfast og í framhaldi af húsvegg. Veggurinn er utan byggingarreits sem markaður er á deiliskipulagsuppdrætti og umdeilt byggingarleyfi því í andstöðu við skipulagsskilmála að þessu leyti.
Með vísan til þess sem að framan er rakið telur úrskurðarnefndin umrædda nýtingu þaksins í andstöðu við gildandi skipulagsskilmála fyrir Skildinganes og að með henni sé hagsmunum kærenda verulega raskað langt umfram það sem kærendur hafi mátt búast við með hliðsjón af gildandi skipulagsskilmálum frá árinu 1990. Þá er steinveggur sá fer út fyrir byggingarreit lóðarinnar undir sömu sök seldur, sbr. 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga. Verður því ekki hjá því komist að ógilda umdeilt byggingarleyfi fyrir fasteigninni að Skildinganesi 49 en gefa skal byggingarleyfishafa kost á því að leggja inn nýja umsókn um byggingarleyfi þar sem fyrrgreindir agnúar á hinu kærða byggingarleyfi hafa verið sniðnir af.
Uppkvaðning úrskurðarins hefur dregist vegna anna nefndarinnar sem stafar af miklum málafjölda hjá nefndinni.
Úrskurðarorð:
Ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 27. nóvember 2001 um að veita leyfi til byggingar húss á lóðinni nr. 49 við Skildinganes í Reykjavík er felld úr gildi en gefa skal byggingarleyfishafa kost á því að sækja að nýju um byggingarleyfi fyrir fasteigninni.
____________________________________
Ásgeir Magnússon
_______________________________ _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Óðinn Elísson
