Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

88/2008 Aspargrund

Með

Ár 2009, mánudaginn 7. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 88/2008, kæra eigenda fasteignarinnar að Aspargrund 9 í Kópavogi á ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs frá 20. ágúst 2008 um að synja umsókn kærenda um byggingarleyfi fyrir þegar byggðum geymsluskúr á lóð. 

Í málinu er kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 1. september 2008, er barst nefndinni 2. sama mánaðar, kæra G og D, eigendur fasteignarinnar að Aspargrund 9 í Kópavogi, þá ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs frá 20. ágúst 2008 að synja umsókn þeirra um byggingarleyfi fyrir þegar byggðum geymsluskúr á lóð.  Framangreind ákvörðun var staðfest á fundi bæjarráðs hinn 28. ágúst 2008. 

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Á umræddu svæði er í gildi deiliskipulag við Birkigrund sem samþykkt var í bæjarstjórn Kópavogs 22. október 1996.  Samkvæmt greinargerð með deiliskipulaginu er um að ræða fjórar lóðir við nýja húsagötu við Birkigrund í Kópavogi.  Fékk gatan heitið Aspargrund og eru umræddar lóðir nr. 1, 3, 5 og 7 við þá götu.  Samkvæmt skipulaginu var heimilt að reisa á lóðunum einbýlishús á tveimur hæðum en efri hæð skyldi vera portbyggð.  Enginn byggingarreitur er sýndur á umræddum lóðum á skipulagsuppdrættinum en byggingarlína markar á hverri lóð hversu langt til suðurs og austurs bygging má ná.  Hámarks grunnflötur er 180 m² og heildarflatarmál bygginga á lóð 280 m². 

Hinn 27. ágúst 2007 var unnin tillaga að breytingu á umræddu skipulagi sem þá var talið taka einnig til lóðarinnar nr. 9-11 við Aspargrund, en umrædd lóð er á skipulagsuppdrættinum merkt nr. 1a, væntanlega við Birkigrund.  Var gerð breyting á skipulaginu á árinu 2007 er tók til umræddrar lóðar.  Var með henni heimiluð bygging bílskúrs og viðbygging við hús á lóðinni og voru byggingarreitir afmarkaðir fyrir umræddar byggingar en ekki tekin afstaða til þess hvað verða ætti um tvo skúra sem þá munu hafa staðið á umræddri lóð.

Skipulagsbreytingu þessa kærðu íbúar og eigendur fasteigna að Aspargrund 1, 3, 5 og 7 til úrskurðarnefndarinnar, en nefndin hafnaði kröfu þeirra um ógildingu hennar með úrskurði uppkveðnum 19. júní 2008.  

Umsókn um byggingarleyfi fyrir skúr á lóð kærenda barst byggingaryfirvöldum hinn 13. febrúar 2008.  Samkvæmt teikningu sem fylgdi umsókninni er um að ræða garðhús, byggt úr timbri, 13,4 m² að flatarmáli.  Mun skúrinn hafa staðið á lóð kærenda í nokkur ár en upphaflega á öðrum stað en nú er og um er sótt. 

Málið var tekið fyrir á fundi byggingarnefndar 5. mars 2008 og þá vísað til skipulagsnefndar til ákvörðunar um grenndarkynningu.  Á fundi skipulagsnefndar 15. apríl 2008 var samþykkt að senda erindið í kynningu til lóðarhafa að Aspargrund 1, 3, 5, og 7 og Birkigrund 1, 3, 5, og 9a.  Voru nágrönnum send kynningargögn, en ekki er ljóst hvort kynnt var umsókn um byggingarleyfi eða breyting á deiliskipulagi, eða hvort tveggja, en af málsgögnum verður helst ráðið að bæði hafi fylgt kynningarbréfinu byggingarnefndarteikningar að skúrnum og tillöguuppdráttur að breyttu deiliskipulagi þar sem sýndur er byggingarreitur fyrir skúrinn.  Stóð kynningin frá 16. maí til 16. júní 2008.  Lóðarhafar við Aspargrund 1, 3, 5 og 7 skiluðu inn sameiginlegum athugasemdum þar sem því var meðal annars haldið fram að skúrinn væri stærri en fram kæmi í umsókninni og gerðar voru athugasemdir við að ekki hefði verið getið um skúrinn þegar sótt hefði verið um stækkun íbúðarhúss og byggingu bílskúrs nokkru áður.  Einnig töldu nágrannar það í andstöðu við byggingarreglugerð að byggja fyrst hús, flytja það til eftir þörfum og sækja um leyfi mörgum árum síðar. 

Í framhaldi af grenndarkynningu gerði bæjarskipulag Kópavogs umsögn um breytingu á deiliskipulagi fyrir Aspargrund 9 og var hún lögð fyrir fund skipulagsnefndar 1. júlí 2008. Niðurstaða umsagnarinnar er að:  „Á skilgreindum byggingarreitum skv. deiliskipulagi lóðarinnar er ekki gert ráð fyrir frekari byggingum en þegar hafa verið samþykktar. Komi fram ósk um það frá lóðarhöfum við Aspargrund að leyfi verði veitt til að staðsetja garðhús á lóðunum, sé fjallað um það sérstaklega og þá með samræmingu útfærslu allra lóða við Aspargrund.“  Á fundinum hafnaði nefndin erindinu fyrir sitt leyti á grundvelli fyrrnefndrar umsagnar.  Staðfesti bæjarráð þá afgreiðslu á fundi sínum hinn 10. júlí 2008. 

Málið var tekið fyrir að nýju í byggingarnefnd þann 16. júlí 2008.  Þar var byggingarfulltrúa falið að tilkynna kærendum að til skoðunar væri að hafna umsókn þeirra um byggingarleyfi á grundvelli afgreiðslu skipulagsnefndar og vegna innsendra athugasemda og gefa þeim kost á að gæta andmælaréttar. 

Andmæli kærenda bárust 18. ágúst 2008 og var málið tekið fyrir að nýju á fundi byggingarnefndar 20. ágúst 2008.  Þar var erindinu synjað og óskað eftir því að skúrinn yrði fluttur burt af lóðinni.  Kærendum var tilkynnt um niðurstöðuna með bréfi, dags. 6. ágúst 2008, en ráða má af fundargerð byggingarnefndar að ákvörðunin hafi ekki verið tekin fyrr en 20. ágúst 2008, eftir að andmæli kærenda höfðu borist.  Hafa bæjaryfirvöld upplýst að dagsetning bréfs þeirra til kærenda hafi verið misrituð og hafi bréfið ekki verið sent fyrr en eftir afgreiðslu byggingarnefndar hinn 20. ágúst 2008. 

Kærendur vildu ekki una framangreindri niðurstöðu og skutu því málinu til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Kærendur taka fram að eflaust hefði verið eðlilegt að fjalla um garðskúrinn um leið og fjallað var um byggingu bílskúrs og stækkun á íbúðarhúsnæði.  Skúrinn hafi staðið á lóðinni síðastliðin átta ár og hafi verið ómetanleg geymsla fyrir eigendur Aspargrundar 9.  Garðurinn að Aspargrund 9 sé fallegur og í mikilli rækt og séu garðáhöld og garðhúsgögn geymd í skúrnum.  Ef skúrinn væri ekki fyrir hendi þyrftu kærendur að nota bílskúrinn sem geymslu og yrði þá síður hægt að geyma þar bíl, en það væri nágrönnum til óhagræðis. 

Íbúar að Aspargrund 1, 3, 5 og 7 virðist vera ósáttir við skilgreindan byggingarreit á lóð Aspargrundar 9.  Þeir hafi ekki eins stórar lóðir og kærendur og þar af leiðandi ekki sömu tækifæri til að gera breytingar.  Nægt lóðarrými sé fyrir garðskúrinn að Aspargrund 9.  Hann sé færanlegur og ef staðsetningin fari fyrir brjóstið á nágrönnum sé auðvelt að færa hann innar í lóðina. 

Á deiliskipulagsuppdrætti fyrir Aspargrund 1, 3, 5 og 7 séu skilgreind ytri mörk mögulegrar stækkunar kringum hús út frá stærð lóða.  Það þurfi því ekki grenndarkynningu ef stækkun sé innan þessara marka, sbr. nýlegar framkvæmdir að Aspargrund 7.  Hins vegar virðist gilda aðrar reglur fyrir eigendur Aspargrundar 9 og hljóti það að vera brot á jafnræðisreglu. 

Varla geti skipt máli hvort skúrinn sé einum fermetra stærri eða minni.  Byggingarfulltrúi hafi mælt hann og því liggi fyrir réttar upplýsingar um stærð hans.  Skúrinn varpi hvorki skugga á lóðir nágranna né skerði birtu eða útsýni.  Vegna girðingar og gróðurs á lóð sé skúrinn lítt áberandi. 

Því sé hafnað að ítrekað hafi verið óskað eftir því að skúrinn yrði fjarlægður.  Engin rök hafi komið fram um að aðrir íbúar við götuna verði fyrir einhverjum skaða af umræddum skúr. 

Í ljósi framanritaðs beri að ógilda hina kærðu ákvörðun. 

Málsrök Kópavogsbæjar:  Kópavogsbær telur að rétt hafi verið að hafna umsókn kærenda og byggir það helst á því að staða garðskúrs á lóðinni sé í andstöðu við gildandi skipulag og að breyting á skipulagi til þess að heimila stöðu skúrsins væri í óþökk nágranna og í ósamræmi við skipulag lóða í nágrenninu.  Telja verði að skúr sem þessi þurfi byggingarleyfi og þurfi að vera í samræmi við gildandi deiliskipulag, sbr. 1. og 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, enda séu byggingar sem þessar ekki sérstaklega undanskyldar í lögunum. 

Kópavogsbær telji afgreiðslu bæjarins á ofangreindri umsókn um byggingarleyfi bæði formlega og efnislega rétta og geri þá kröfu að úrskurðarnefndin hafni framkominni kæru og staðfesti ákvörðun bæjarins um synjun byggingarleyfis. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er kærð ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs frá 20. ágúst 2008 um að synja umsókn kærenda um byggingarleyfi fyrir þegar byggðum geymsluskúr á lóð.  Var umsókninni vísað til skipulagsnefndar til ákvörðunar um grenndarkynningu á fundi byggingarnefndar hinn 5. mars 2008 og verður að ætla að sú ákvörðun hafi stuðst við 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. 

Bókanir skipulagsnefndar um erindið hafa yfirskriftina „Aspargrund 9, breytt deiliskipulag“.  Ákvað nefndin að senda erindið í grenndarkynningu og virðist m.a. hafa verið kynntur uppdráttur að breyttu deiliskipulagi fyrir lóðina nr. 9-11 við Aspargrund þar sem sýndur var byggingarreitur fyrir umræddan skúr.  Hafnaði skipulagsnefnd síðan erindinu með vísan til umsagnar bæjarskipulags.  Virðist málinu eftir það hafa verið vísað aftur til byggingarnefndar. 

Byggingarnefnd tilkynnti kærendum að til skoðunar væri að hafna umsókn þeirra á grundvelli afgreiðslu skipulagsnefndar og vegna innsendra athugasemda og var kærendum gefinn kostur á að neyta andmælaréttar samkvæmt 13. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Synjaði nefndin síðan umsókn kærenda á fundi sínum hinn 20. ágúst 2008, en þá höfðu henni borist andmæli kærenda. 

Samkvæmt 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er byggingarnefnd skylt að rökstyðja afgreiðslur á erindum sem henni berast.  Leiðir af eðli máls að rökstuðningur þarf jafnframt að vera haldbær.  Í máli þessu færði byggingarnefnd ekki fram rök fyrir niðurstöðu sinni er hún tók hina kærðu ákvörðun og engin afstaða var heldur tekin til andmæla kærenda.  Hins vegar verður ráðið af fyrri tilkynningu nefndarinnar til kærenda að synjun hennar hafi verið byggð á afgreiðslu skipulagsnefndar og innsendum athugasemdum og verður að telja að með því hafi nefndin teflt fram rökum sínum í málinu. 

Afgreiðsla skipulagsnefndar, sem byggingarnefnd vísar til, var byggð á umsögn bæjarskipulags um innsendar athugasemdir.  Umræddri umsögn er hins vegar að því leyti áfátt að ekki fær staðist að hafna tillögu um nýjan byggingarreit fyrir skúr á lóð með þeim rökum að á skilgreindum byggingarreitum samkvæmt deiliskipulagi lóðarinnar sé ekki gert ráð fyrir frekari byggingum en þegar séu samþykktar.  Leiða slík rök til þess að almennt sé ekki hægt að breyta deiliskipulagi að þessu leyti þar sem byggingarreitir hafi verið afmarkaðir.  Á sú niðurstaða sér enga stoð í lögum.  Í umsögn bæjarskipulags er jafnframt tekið fram að komi fram ósk um það frá lóðarhöfum við Aspargrund að leyfi verði veitt fyrir garðhúsum á lóðum þurfi að fjalla um það sérstaklega og þá með samræmdri útfærslu fyrir allar lóðir við Aspargrund.  Við þessa staðhæfingu er það að athuga að vandséð er að ekki hafi verið unnt að taka afstöðu til erindis kærenda án þess að breytt skipulag tæki jafnframt til annarra lóða, enda eru aðstæður ólíkar, m.a. vegna þess að á lóðum nr. 1, 3, 5 og 7 við Aspargrund eru byggingarreitir opnir og byggingarheimildir skipulags ekki að fullu nýttar, svo og vegna þess að umtalverður munur er á nýtingarhlutfalli lóða á svæðinu.  Loks er þess að gæta að ekki var tekin afstaða til skúra sem fyrir voru á lóðinni nr. 9-11 við Aspargrund þegar unnið var deiliskipulag fyrir lóðina, svo sem rétt hefði verið, sbr. 5. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Hefði bæjaryfirvöldum verið rétt að taka mið af því við afgreiðslu á erindi kærenda. 

Auk þess að vísa til afgreiðslu skipulagsnefndar vísar byggingarnefnd einnig til innsendra athugasemda.  Um þær er það að segja að hvergi kemur fram af hálfu nágranna með hvaða hætti umræddur skúr skerði hagmuni þeirra.  Er ljóst að skúrinn varpar hvorki skugga á lóðir nágranna né skerðir útsýni enda lúta athugasemdir þeirra  fyrst og fremst að málsmeðferð.  Verður ekki séð að athugasemdirnar hafi átt að ráða úrslitum um niðurstöðu málsins enda var byggingarnefnd ekki bundin af þeim. 

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hin kærða ákvörðun byggingarnefndar hafi ekki verið studd haldbærum rökum og að því hafi ekki verið fullnægt skilyrði 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga við afgreiðslu málsins.  Beri því að fella hina kærðu ákvörðun úr gildi. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs frá 20. ágúst 2008 um að synja umsókn kærenda um byggingarleyfi fyrir þegar byggðum geymsluskúr á lóð nr. 9. við Aspargrund. 

______________________________
Hjalti Steinþórsson

______________________________            _____________________________
Ásgeir Magnússon                                                Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

147/2007 Smábýli 15A

Með

Ár 2009, fimmtudagur 26. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir dósent.

Fyrir var tekið mál nr. 147/2007, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. október 2007 um að synja um leyfi fyrir byggingu stálgrindarhúss á lóð Smábýlis nr. 15A, Kjalarnesi.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 30. október 2007, er barst nefndinni hinn 2. nóvember s.á., kærir S, eigandi lóðarinnar Smábýli nr. 15A, Kjalarnesi, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. október 2007 að synja um leyfi fyrir byggingu stálgrindarhúss á steyptum sökklum undir hesthús, reiðskemmu og vélageymslu á lóðinni.

Skilja verður kröfugerð kæranda svo að þess sé krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 2. október 2007 var lögð fram umsókn kæranda um leyfi til að byggja stálgrindarhús á steyptum sökklum sem nýtt yrði sem hesthús, reiðskemma og vélageymsla á lóð Smábýlis nr. 15A á Kjalarnesi.  Var málinu frestað og því vísað til umsagnar skipulagsstjóra Reykjavíkurborgar er afgreiddi það á fundi sínum hinn 5. október 2007 með svohljóðandi bókun:  „Neikvætt með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa dags. 5.10.07.“  Hinn 9. s.m. var umsóknin tekin fyrir að nýju á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa og eftirfarandi bókað:  „Synjað.  Samræmist ekki skipulagsskilmálum sbr. umsögn skipulagsstjóra dags. 5. október 2007.“  Greind afgreiðsla var staðfest í borgarráði hinn 18. október 2007.

Hefur kærandi kært ofangreinda afgreiðslu eins og fyrr greinir.

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að hann hafi fyrr á árinu 2007 lagt fram umsókn er fól í sér ósk um heimild til að byggja geymsluhúsnæði á lóð Smábýlis nr. 15A.  Hafi þeirri umsókn verið hafnað með þeim rökstuðningi að umrætt svæði væri skipulagt sem landbúnaðarsvæði.  Synjun sú er nú hafi verið kærð hafi hins vegar verið byggð á þeim forsendum að umsókn um byggingarleyfi teldist ekki samræmast skipulagsskilmálum, sbr. umsögn skipulagsstjóra frá 5. október 2007.  Ofangreindar synjanir séu ekki í samræmi við hvora aðra.  Þá sé bent á að á næstu lóð, Sætúni 1, sé verið að selja lóðir sem séu samkvæmt skipulagi bæði ætlaðar fyrir iðnaðar- og íbúðarhúsnæði og sé slíkt í hrópandi ósamræmi við fyrrgreindar synjanir.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er þess krafist að kröfum kæranda verði hafnað.  Bent sé á að á næstu lóð sé í gildi deiliskipulag fyrir Sætún 1 sem ekki hafi verið kært til nefndarinnar.  Þar komi fram að ekkert hafi verið byggt upp fyrir landbúnað á umræddu svæði í langan tíma og að hugmyndir um landnýtingu hafi þróast í aðrar áttir samfara stækkun Reykjavíkur og áformum um byggingu Sundabrautar upp á Kjalarnes.  Hafi umhverfisráðuneytið veitt undanþágu frá reglum um fjarlægðarmörk svo að heimilt yrði að byggja í samræmi við deiliskipulagið.

Borgaryfirvöld vísa til umsagnar skipulagsfulltrúa frá 5. október 2007 en þar komi m.a. fram að umrætt Smábýli nr. 15A sé í næsta nágrenni við tvö kjúklingabú og innan fjarlægðartakmarkana sem banni óskylda starfsemi nær búunum en 500 metra.

Áður hafi verið hafnað umsókn um að reisa atvinnuskemmu fyrir starfsemi óskylda búrekstri á smábýlinu.  Hafi það hús hvorki verið í samræmi við deiliskipulagstillögur um smábýli á svæðinu né skilgreiningu aðalskipulags um landnotkun, en þar segi að staðsetja eigi vöruskemmur á skilgreindum athafnasvæðum en ekki á dreifðum bújörðum við jaðar höfuðborgarinnar.

Ekki verði betur séð en verið sé að sækja um sama hús og áður hafi verið hafnað.  Húsið hafi öll einkenni atvinnuskemmu líkt og fyrri tillaga.  Hæð þess, mögulegar vöruhurðir og bílastæði séu þau sömu og áður þó þau séu sýnd með öðrum hætti á tillögunni.  Stærð hússins sem hesthús og reiðskemma sé heldur ekki í góðu samhengi við landkosti smábýlisins og tengingar þess við nauðsynlegar reiðleiðir.

Ein af meginforsendum þess að mælt hafi verið með því að umsókn yrði hafnað sé sú að ástæða sé til að halda í yfirbragð svæðisins sem landbúnaðarsvæðis, sem þróast gæti í átt til dreifðrar íbúðarbyggðar í framtíðinni fremur en til annarra nota.  Nýtt aðalskipulag sé í undirbúningi og rétt sé að binda ekki hendur manna með því að samþykkja atvinnuhús á svæðinu.

Líklegt megi telja að landlausri reiðskemmu og hesthúsi fylgi miklir gripaflutningar um þjóðveg er þarna liggi með tilheyrandi hættu fyrir alla umferð.  Ekki hafi verið mælt með því að tillagan yrði samþykkt meðan landnotkun svæðisins væri óbreytt og ekki unnar úrbætur á þjóðveginum.  Þá hafi það einnig mælt gegn tillögunni að ekki lægi fyrir aðalskipulag og/eða deiliskipulag sem heimili svo mikla og breytta starfsemi.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um synjun byggingarfulltrúans í Reykjavík um að veita leyfi til byggingar stálgrindarhúss á lóð Smábýlis nr. 15A, Kjalarnesi.
 
Samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 er umrædd lóð á skilgreindu landbúnaðarsvæði.  Á svæðinu er í gildi deiliskipulag fyrir spildu úr löndum Móa, Skrauthóla og Sjávarhóla er samþykkt var á fundi sveitarstjórnar Kjalarneshrepps 3. febrúar 1975.  Í almennum skilmálum þess um útihús segir svo í gr. 2.6 að hæð veggja að þakkanti skuli ekki vera meiri en 2,50 m frá landi en leyfilegt sé þó að hafa meiri hæð að hluta ef þörf krefji.  Breyting á umræddu deiliskipulagi tók gildi hinn 31. ágúst 2007 þar sem m.a. var heimilað að reisa íbúðar- og atvinnuhús á spildu úr landi Móa er nefnd er Sætún 1 og mun vera Smábýli nr. 16 samkvæmt eldra skipulagi.  Hins vegar hefur upphaflegu deiliskipulagi ekki verið breytt að því er snertir spildu kæranda, Smábýli nr. 15A. 

Í máli þessu liggur fyrir að bygging sú er synjað var um leyfi fyrir er með mænishæð 8,04 m og vegghæð langhliða 5,0 m, eða tvöfalt meiri hæð en heimilt er samkvæmt gildandi skipulagsskilmálum.  Byggingarleyfisumsókn kæranda var því ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag svæðisins og var byggingarfulltrúa rétt að synja umsókninni í samræmi við 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Verður hin kærða ákvörðun af þeim sökum ekki felld úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. október 2007, er staðfest var í borgarráði hinn 18. október sama ár, um að synja um leyfi fyrir byggingu stálgrindarhúss á steyptum sökklum undir hesthús, reiðskemmu og vélageymslu á lóð merktri Smábýli 15A, Kjalarnesi.

 

____________________________________
Ásgeir Magnússon

 

 

______________________________           _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                      Aðalheiður Jóhannsdóttir

 

des 22
Love0

88/2006 Holtsgata

Með

Ár 2008, þriðjudaginn 2. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 88/2006, kæra á samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkurborgar frá 4. október 2006 um að synja um breytingu á deiliskipulagi Holtsgötureits vegna lóðarinnar að Holtsgötu 7b. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 3. nóvember 2006, er barst nefndinni samdægurs, kærir Þorsteinn Einarsson hrl., f.h. L ehf., Holtsgötu 7b, Reykjavík, þá samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkurborgar frá 4. október 2006 að synja um breytingu á deiliskipulagi svokallaðs Holtsgötusreits vegna lóðarinnar að Holtsgötu 7b. 

Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Þá er þess krafist að ákvörðun skipulagsráðs verði breytt á þá leið að umsókn kæranda verið tekin til greina og til vara að skipulagsráði verði gert að taka umsóknina til lögmætrar afgreiðslu að nýju. 

Málavextir:  Á embættisafgreiðslufundum skipulagsstjóra 19. maí 2006 og 1. september sama ár var lögð fram, af hálfu lóðarhafa, tillaga að breyttu deiliskipulagi Holtsgötureits, frá árinu 2005.  Var fært til bókar að kynna ætti formanni skipulagsráðs tillöguna.  Fól hún í sér að byggt yrði við núverandi hús á lóðinni, þar sem rekinn hefur verið leikskóli, og því breytt í íbúðir.  Með stækkuninni yrðu íbúðir á lóðinni samtals fimm.  Skipulagsráð tók tillöguna fyrir á fundi sínum 6. september 2006 þar sem samþykkt var að kynna hana fyrir hagsmunaaðilum á reitnum og í næsta nágrenni hans. 

Að lokinni kynningu, er stóð yfir frá 14. til 28. september 2006, var tillagan tekin fyrir á embættisafgreiðslufundi skipulagsstjóra 29. september 2006.  Var þar fjallað um athugasemdir er borist höfðu vegna kynningarinnar þar sem m.a. var lýst andstöðu við frekari þéttingu byggðar á svæðinu og athugasemdir gerðar við það að til stæði að breyta nýlega samþykktu deiliskipulagi.  Var bókað á fundinum að kynna ætti málið formanni skipulagsráðs.  Á fundi skipulagsráðs 4. október 2006 var tillögunni synjaði með vísan til þeirra athugasemda sem borist hefðu. 

Hefur kærandi kært þá ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að synjun skipulagsráðs á tillögu um breytingu á deiliskipulagi Holtsgötureits vegna lóðarinnar nr. 7b við Holtsgötu hafi verið í andstöðu við ákvæði stjórnarskrár, stjórnsýslulaga nr. 37/1993, skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og reglugerða samkvæmt þeim lögum.  Málefnaleg rök styðji ekki hina kærðu ákvörðun.  Ekki verði séð að skipulagsráð hafi tekið efnislega afstöðu til athugasemda sem fram hafi komið í kjölfar kynningar.  Kærandi telji m.a. framkomnar athugasemdirnar þess eðlis að ekki hafi borið að taka tillit til þeirra við afgreiðslu málsins.  Málefnaleg rök standi ekki til synjunar á umsókn kæranda sem sé í samræmi við skipulagsskilmála og yfirlýsta stefnu borgaryfirvalda um þéttingu byggðar. 

Hafa beri í huga meginreglu eignarréttarins sem byggi m.a. á 72. gr. stjórnarskrárinnar en samkvæmt henni hafi menn ákveðinn rétt til hagnýtingar á eigin eignum.  Takmörkun á þeim rétti beri að byggja á málefnalegum sjónarmiðum auk þess sem takmarkanirnar beri að skýra þröngt. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er því mótmælt að synjun skipulagsráðs hafi verið í andstöðu við ákvæði stjórnarskrár, stjórnsýslulaga, skipulags- og byggingarlaga og reglugerða samkvæmt þeim lögum.  Sé sú fullyrðing með öllu órökstudd.  Ljóst sé að meðferð breytingartillögunnar hafi verið að öllu leyti í samræmi við skipulags- og byggingarlög.  Bent sé á að skipulagsráð hafi samþykkt að kynna hagsmunaaðilum tillöguna en ekki hafi verið um lögformlega grenndarkynningu að ræða.  Þær athugasemdir sem fram hafi komið hafi verið kynntar skipulagsráði er tekið hafi afstöðu til þeirra og synjað tillögunni með vísan til þeirra.  Sú fullyrðing að skipulagsráð hafi ekki tekið efnislega afstöðu til tillögu kæranda sé með öllu röng.  Skipulagsráð hafi þekkt vel til Holtsgötureits vegna umtalsverðrar vinnu og mikilla samskipta við íbúa við gerð deiliskipulags svæðisins nokkru áður.  Í ljósi þeirrar vinnu og athugasemda nágranna í kjölfar kynningar meðal hagsmunaaðila hafi erindi kæranda verið synjað.  Samkvæmt gildandi deiliskipulagsskilmálum fyrir Holtsgötu 7b sé lóðin fullbyggð.  Tilvísun kæranda til þess að umsóknin sé í samræmi við skipulagsskilmála fái því ekki staðist.  Vissulega sé það yfirlýst stefna Reykjavíkurborgar að þétta byggð og telji borgin umrætt deiliskipulag í samræmi við þá stefnu þrátt fyrir að ekki sé gert ráð fyrir auknu byggingarmagni á lóð kæranda. 

Sú málsástæða að hin kærða synjun brjóti í bága við stjórnarskrá, og þá einkum 72. gr. hennar, sé háð þeim annmörkum að vera bæði óljós og órökstudd og því sé vísað á bug að umrædd synjun hafi falið í sér takmörkun á eignarrétti lóðarhafa.  Deiliskipulag Holtsgötureits hafi verið samþykkt í borgarráði hinn 17. febrúar 2005.  Samþykkt þess hafi kærandi kært til úrskurðarnefndarinnar, sbr. úrskurð nefndarinnar í máli nr. 22/2005, frá 28. september 2006.  Hafi kærandi talið nýtingarhlutfall lóðar sinnar of lágt miðað við nærliggjandi lóðir og að jafnræðis hafi ekki verið gætt við setningu skipulagsins hvað nýtingarhlutfall lóðarinnar varði.  Fram hafi komið í niðurstöðu úrskurðarnefndarinnar að uppbygging svæðisins sé svokölluð randbyggð og að lóðin við Holtsgötu 7b sé mjög stór baklóð sem ekki falli að randbyggð.  Leiði það til þess að nýtingarhlutfall lóðarinnar sé lægra en t.d. lóðanna nr. 1 og 3 við Holtsgötu og skýrist það af fyrrgreindum ástæðum.  Einnig segi í úrskurðinum að þegar hafðar séu í huga þær aðstæður á skipulagssvæðinu sem framar greini í úrskurðinum sé ekki hægt að fallast á að lóðarhöfum hafi verið mismunað við ákvörðun um byggingarrétt á einstökum lóðum.  Það sé ljóst, sbr. nefndan úrskurð, að hin kærða synjun feli ekki í sér skerðingu eignarréttar eins og hann sé verndaður af stjórnarskrá nr. 33/1944. 

Auk þess sé vakin athygli á því að síðari liðir kæru eigi ekki undir úrskurðarnefndina en nefndin geti einungis fellt ákvarðanir skipulagsráðs úr gildi eða staðfest þær og eigi því krafan ekki undir nefndina, sbr. almennar reglur íslensks stjórnsýsluréttar. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um þá ákvörðun skipulagsráðs að synja beiðni um breytt deiliskipulag Holtsgötureits.  Fól beiðnin í sér að deiliskipulagi svæðisins yrði breytt þannig að heimilað yrði að byggja við núverandi hús á lóðinni nr. 7b við Holtsgötu, þar sem rekinn hefur verið leikskóli, og því breytt í íbúðir.  Með stækkuninni yrðu íbúðir á lóðinni samtals fimm.  Skipulagsráð ákvað að kynna beiðnina þeim er hagsmuna áttu að gæta á svæðinu en synjaði henni síðar með vísan til athugasemda er bárust. 

Á umræddu svæði er í gildi deiliskipulag fyrir Holtsgötureit, samþykkt í borgarráði hinn 17. febrúar 2005.  Samkvæmt því er lóðin að Holtsgötu 7b 1.107 fermetrar að stærð, húsið á lóðinni 420,7 fermetrar og nýtingarhlutfall 0,38.  Er sérstaklega tekið fram að lóðin sé fullbyggð. 

Á svæðinu er svokölluð randbyggð, en lóðin að Holtsgötu 7b er stór baklóð og falla mannvirki á henni ekki að randbyggðinni.  Leiðir þetta til þess að nýtingarhlutfall hennar er lægra en annarra lóða á reitnum. 

Almennt geta einstakir lóðarhafar ekki vænst þess að skipulagi verði breytt varðandi nýtingu og fyrirkomulag bygginga á svæði sem nýlega hefur verið deiliskipulagt.  Verða borgarar að geta treyst því að ekki sé ráðist í breytingar á skipulagi nema veigamiklar ástæður eða skipulagsrök mæli með því.  Verður því að gjalda varhug við því, m.a. með tilliti til fordæmis, að ráðist sé í breytingar á nýlegu deiliskipulagi eftir óskum einstakra lóðarhafa og var skipulagsráði því rétt að hafna erindi kæranda.

Með vísan til framangreindra sjónarmiða verður ekki fallist á kröfur kæranda í máli þessu. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu á synjun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 4. október 2006 um breytingu á deiliskipulagi Holtsgötusreits vegna lóðarinnar að Holtsgötu 7b. 

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

______________________________                      ______________________________
Ásgeir Magnússon                                                          Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

87/2005 Ólafsgeisli

Með

Ár 2007, miðvikudaginn 22. ágúst, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 87/2005, kæra eigenda fasteignarinnar að Ólafsgeisla 67 á ákvörðun byggingarfulltrúa Reykjavíkur frá 11. október 2005 þess efnis að synja umsókn kærenda um að breyta lagnarými í kjallara og setja þrjá glugga á vesturhlið þess.

Í málinu er kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 10. nóvember 2005, er barst nefndinni sama dag, kæra V og Þ eigendur að fasteigninni Ólafsgeisla 67, Reykjavík þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 11. október 2005 að synja umsókn þeirra um að setja þrjá glugga á vesturhlið lagnarýmis í húsinu að Ólafsgeisla 67 og breyta því rými í kjallara.  Framangreind ákvörðun var staðfest á fundi borgarráðs hinn 13. október 2005. 

Er þess krafist að framangreind synjun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Fasteignin að Ólafsgeisla 67 er íbúðarhús á tveimur hæðum auk lagnarýmis.  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 27. september 2005 var tekin fyrir áður greind umsókn kærenda.  Var málinu vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa.  Á fundi hans hinn 7. október 2005, sem og á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 11. október 2005, var umsókn kærenda synjað á þeirri forsendu að hún samræmdist ekki deiliskipulagi.  

Málsrök kærenda:  Kærendur taka fram að þeir hafi staðið í þeirri trú við kaup sín á fasteigninni að fyrri eigandi hennar hefði leyfi fyrir ófylltu lagnarými sem mögulegt væri að nýta.  Óeðlilegt teljist að slík nýting sé ekki möguleg þar sem rýmið sé nú þegar til staðar undir húsinu.  Bent sé á að gluggar muni ekki sjást frá götu en landið liggi lægra en sýnt sé á upprunalegum teikningum og lítið jarðrask verði vegna þessa. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgarinnar er þess krafist að hin kærða ákvörðun standi óröskuð.

Reykjavíkurborg telji sig ekki bera ábyrgð á því hvaða skilning kærendur hafi haft á nýtingarmöguleikum hússins við kaup þeirra á fasteigninni.  Vísi borgin til skilmála fyrir húsagerð I, er eigi við 26 einbýlishús við Ólafsgeisla nr. 25-75 og 89-97, en þar segi meðal annars að um sé að ræða tveggja hæða einbýlishús með innbyggðri bílageymslu.  Ekki sé getið um kjallara undir húsum en samþykktir hafi verið lagnakjallarar undir húsi vegna jarðvegsdýptar.  Hámarksstærð húsanna sé samkvæmt skilmálum 210 fermetrar að meðtöldum innbyggðum bílgeymslum, en verði 323,9 fermetrar verði breytingar heimilaðar og því langt yfir því hámark sem leyft sé samkvæmt þeim. 

Samkvæmt fyrrgreindum skilmálum skuli vanda til allrar hönnunar og frágangs bygginga og lóða og þess gætt að hvort tveggja falli sem best að landi.  Kappkosta skuli að halda góðu heildaryfirbragði allra húsa hverrar húsagötu.  Verði kjallaragluggi settur á húsið muni það virka hærra í umhverfinu miðað við önnur hús og breyta götumyndinni verulega sem sé ekki í samræmi við skipulagsskilmála svæðisins. 

Niðurstaða:  Á umræddu svæði er í gildi deiliskipulag fyrir Grafarholt frá árinu 2000.  Samkvæmt sérákvæði í skilmálum um einbýlishús við Ólafsgeisla 25-75 og 89-97 skulu hús á umræddu svæði vera tveggja hæða einbýlishús með innbyggðri bílgeymslu.  Hámarksstærð húsanna er samkvæmt sérákvæðinu 210 fermetrar að meðtöldum innbyggðum bílgeymslum. 

Deiliskipulag sem tekið hefur gildi er bindandi fyrir stjórnvöld og borgara, sbr. 2. mgr. greinar 6.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Er þar kveðið á um hvaða heimildir eru fyrir hendi til nýtingar einstakra lóða og fyrirkomulags bygginga og verða borgarar að geta treyst því að festa sé í framkvæmd byggingarmála og að mannvirki séu reist í samræmi við gildandi skipulag.

Af gögnum málsins verður ráðið að sú breyting á húsi kærenda að Ólafsgeisla 67 að  setja glugga á lagnarými og nýta það sem kjallara verði til þess að heildarstærð hússins verði 323,9 fermetrar.  Felur hin umsótta breyting því í sér verulegt frávik frá ákvæði gildandi skipulags hverfisins um hámarksstærð húsa og væri samþykkt  hennar í andstöðu við 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Með vísan til þess sem að framan er rakið verður kröfu kæranda í máli þessu hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu á synjun byggingarfulltrúa Reykjavíkur frá 11. október 2005 á umsókn þeirra um leyfi til að breyta lagnarými í kjallara og setja þrjá glugga á vesturhlið þess.

 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

______________________________                  _____________________________
Ásgeir Magnússon                                    Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

50/2006 Gvendargeisli

Með

Ár 2007, fimmtudaginn 12. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 50/2006, kæra á synjun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 7. júní 2006 um breytingu á deiliskipulagi varðandi lóðina að Gvendargeisla 104 í Reykjavík er fól í sér að breyta innbyggðum bílskúr í íbúðarhúsnæði og heimild til að reisa frístandandi bílskúr á lóðinni.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 14. júní 2006, er barst nefndinni hinn 19. sama mánaðar, kærir Þ, eigandi fasteignarinnar að Gvendargeisla 104, Reykjavík, synjun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 7. júní 2006 um breytingu á deiliskipulagi varðandi lóðina að Gvendargeisla 104 í Reykjavík er fól í sér að breyta innbyggðum bílskúr í íbúðarhúsnæði og heimild til að reisa frístandandi bílskúr á lóðinni.  Borgarráð staðfesti þá ákvörðun hinn 8. sama mánaðar.

Málavextir:  Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 20. febrúar 2004 var lagt fram bréf byggingarfulltrúa, dags. 19. nóvember 2003, með fyrirspurn kæranda um hvort leyft yrði að byggja u.þ.b. 75 fermetra bílskúr, að mestu niðurgrafinn, sunnan húss sem heimilað hafði verið að byggja á lóðinni nr. 104 við Gvendargeisla.  Var erindið afgreitt með eftirfarandi bókun:  „Jákvætt, enda verði bílageymsla felld vel í land. Umsækjandi láti á eigin kostnað vinna tillögu að breytingu á deiliskipulagi, í samráði við skipulagsfulltrúa. Grenndarkynna þarf tillöguna.“

Tillaga að breytingu á gildandi deiliskipulagi í samræmi við fyrrgreinda fyrirspurn var síðan lögð fram á fundi skipulagsfulltrúa hinn 27. maí 2005 þar sem samþykkt var að grenndarkynna hana.

Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir hjá skipulagsfulltrúa hinn 10. febrúar 2006, þar sem fyrir lá undirskriftalisti 18 íbúa og tvö athugasemdabréf.  Var á fundinum ákveðið að vísa málinu til skipulagsráðs.  Hinn 1. mars 2006 var málið tekið fyrir hjá skipulagsráði og beiðninni synjað með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa.  Borgarráð staðfesti þá afgreiðslu hinn 2. mars 2006.

Á fundi skipulagsráðs 7. júní 2006  var lögð fram ný tillaga kæranda, dags. 20. mars 2006, að breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar að Gvendargeisla 104 og var erindinu synjað með svofelldri bókun:   „Synjað með vísan til raka í eldri umsögn skipulagsfulltrúa með vísan til fyrri málsmeðferðar.“  Var afgreiðslan staðfest á fundi borgarráðs hinn 8. júní 2006.  Hefur kærandi skotið þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi vísar til þess að hann hafi í desember 2005 sótt um leyfi fyrir að byggja frístandandi bílgeymslu við norðurhlið einbýlishúss að Gvendargeisla 104 í Reykjavík en lóðin sé innst í botngötu og sé við rætur aflíðandi brekku.  Gert hafi verið ráð fyrir að bílgeymslan yrði niðurgrafin í brekkuna, þannig að hún stæði um einn metra upp úr jörð, þrjá metra frá suðurhlið hússins og yrði 75 fermetrar að innanmáli.  Vegna aðstæðna hefði bílgeymslan óveruleg útlitsáhrif.

Í kjölfar þess að skipulagsráð hafi hafnað umsóttri útfærslu vegna framkominna athugasemda íbúa, m.a. í þá veru að bílgeymsla væri orðin of stór hluti hússins, hafi kærandi sótt um breytta tilhögun með því að innbyggð bílgeymsla í húsi yrði nýtt til íbúðar en umsótt bílgeymsla yrði frístandandi.  Þessu hafi einnig verið hafnað með vísan til afgreiðslu fyrri umsóknar.

Athygli sé vakin á að heimilt sé, samkvæmt gildandi skipulagi, að reisa 250-300 fermetra hús á umræddri lóð og hafi kærandi þegar greitt lóðagjöld í samræmi við það.  Samkvæmt skilmálum fyrir H einbýlishús við Gvendargeisla sé viðmiðunarstærð húsa um 215 fermetrar fyrir utan bílgeymslu, en stærð húss kæranda sé nú 163 fermetrar með bílgeymslu á 744 fermetra lóð.   Mörg hús við götuna séu um og yfir 300 fermetra að stærð.

Engin málefnaleg rök hafi verið færð fram fyrir hinni kærðu synjun borgaryfirvalda.  Byggingarmagn á lóð yrði innan marka skipulags, umsótt bílgeymsla muni ekki valda skuggavarpi, hindra útsýni eða hafa á nokkurn hátt áhrif á götuna svo sem fram komi í umsögn skipulagsfulltrúa.  Kærandi hafi einungis sótt um að fá að nýta byggingarrétt sem lóð hans fylgi á þann hátt sem best henti.  Íbúar götunnar eigi ekki að geta með athugasemdum sínum svipt kæranda þessum rétti án rökstuddrar ástæðu.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Reykjavíkurborg krefst þess að hin kærða ákvörðun standi óhögguð. 

Samkvæmt gildandi skipulagsskilmálum sé gert ráð fyrir að viðmiðunarstærð einbýlishúsa við Gvendargeisla sé 215 fermetrar fyrir utan bílskúra.  Það að kærandi hafi kosið að byggja minna hús á lóð sinni sé hans val og veiti ekki rétt til byggingar bílgeymslu til þess að fullnýta lóðina.  Greiðslur lóðagjalda hafi því enga þýðingu í máli þessu. 

Þrátt fyrir að skipulagsyfirvöld hafi upphaflega tekið jákvætt í fyrirspurn kæranda sé ljóst að við grenndarkynningu hafi komið fram mikil andstaða  á meðal íbúa við götuna, m.a. vegna þeirrar óvissu hvernig slík bílgeymsla yrði nýtt á seinni tímum.  Þó kærandi hygðist einungis nota hana sem geymslu undir fornbíla o.fl. sé óvíst hvernig seinni eigendur myndu nýta slíkt rými.  Gæti því stærð bílgeymslunnar leitt af sér óæskilega atvinnustarfsemi á síðari tímum sem ekki ætti heima í íbúðarhverfum.  Í ljósi mótmæla íbúa og þess að stærð og staðsetning bílskúrs samræmdist ekki deiliskipulagi hafi það verið mat skipulagsráðs að synja ofangreindri tillögu að breyttu deiliskipulagi lóðarinnar nr. 104 við Gvendargeisla.

Niðurstaða:  Á umræddu svæði er í gildi deiliskipulag fyrir austursvæði Grafarholts, íbúðarsvæði, frá árinu 2000 með síðari breytingum.  Af fyrirliggjandi gögnum verður ráðið að skipulagsskilmálar fyrir tilteknar lóðir við Gvendargeisla fyrir einbýlishús af gerðinni H hafi verið samþykktir á árinu 2002 og taka þeir m.a. til lóðar kæranda.  Samkvæmt sérákvæðum í þeim skilmálum  er kveðið á um að bílgeymslur skuli vera innbyggðar og snúa að götu.  Hin umsótta tilhögun á frístandandi bílgeymslu á lóðinni að Gvendargeisla 104, er snéri að íbúðarhúsi, fól því í sér frávik frá gildandi skipulagi hverfisins.

Við deiliskipulagningu nýbyggingarsvæða, eins og hér um ræðir, er m.a. tekin ákvörðun um landnotkun, tilhögun byggðar og húsagerðir og er deiliskipulag sem tekið hefur gildi bindandi fyrir stjórnvöld og borgara, sbr. 2. mgr. greinar 6.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Hafa verður í huga að við úthlutun lóða á slíkum svæðum liggur þegar fyrir í deiliskipulagi hvaða heimildir eru fyrir hendi til nýtingar einstakra lóða og geta lóðarhafar ekki vænst þess að fyrra bragði að skipulagi verði breytt varðandi nýtingu og fyrirkomulag bygginga á lóðum þeirra.  Verða borgarar að geta treyst því að ekki sé ráðist í breytingar á skipulagi, sem mótar byggð á skipulagssvæðinu, nema að veigamiklar ástæður eða skipulagsrök mæli með því.  Verður því að gjalda varhug við því, m.a. með tilliti til fordæmisgildis, að ráðist sé í breytingar á nýlegu deiliskipulagi eftir óskum einstakra lóðarhafa.

Þrátt fyrir að fallast megi á það með kæranda að umsótt breyting á skipulagi lóðar hans hafi óveruleg grenndaráhrif og byggingarmagn yrði innan marka gildandi skipulags verður ekki fallist á að það eigi að leiða til ógildingar hinnar kærðu synjunar.

Með vísan til framangreindra sjónarmiða verður ekki fallist á kröfu kæranda í máli þessu.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu á synjun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 7. júní 2006, er borgarráð staðfesti hinn 8. sama mánaðar, um breytingu á deiliskipulagi varðandi lóðina að Gvendargeisla 104 í Reykjavík.

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

_____________________________        _________________________________
Ásgeir Magnússon                                  Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

21/2005 Frakkastígur

Með

Ár 2007, fimmtudaginn 25. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 21/2005, kæra á synjun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 16. febrúar 2005 á umsókn um leyfi til að breyta í íbúð verslunarrými, matshluta 03, á lóðinni nr. 7 við Frakkastíg í Reykjavík. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 15. mars 2005, er barst úrskurðarnefndinni hinn sama dag, kærir Guðfinna Jóhanna Guðmundsdóttir hdl., f.h. I, Baugatanga 1, Reykjavík, synjun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 16. febrúar 2005 um leyfi til að breyta í íbúð verslunarrými,  matshluta nr. 03, á lóðinni nr. 7 við Frakkastíg.  Er kærandi eigandi framangreinds eignarhluta. 

Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 
 
Málsatvik:  Með umsókn, dags. 10. mars 2004, sótti kærandi um leyfi til byggingarfulltrúa um að breyta verslunarrými á lóðinni nr. 7 við Frakkastíg í íbúð, en um er að ræða skúrbyggingu við aðalhús það er á lóðinni stendur og hafði þar verið starfrækt fiskbúð.  Byggingarfulltrúi frestaði afgreiðslu málsins með vísan til athugasemda á umsóknarblaði og vísaði því til skipulagsfulltrúa. 

Í bréfi skipulagsfulltrúa til byggingarfulltrúa, dags. 2. apríl 2004, kom fram að í deiliskipulagi fyrir reitinn sem lóðin Frakkastígur 7 tilheyri sé gert ráð fyrir að skúrar verði fjarlægðir og í þeirra stað verði gefin heimild til viðbygginga við aðalhúsið.  Þetta sé gert með það að leiðarljósi að fækka skúrum á reitnum, en margir þeirra séu ekki vel byggðir og til lýta í umhverfinu.  Það yrði því í andstöðu við þá hugsun sem legið hefði til grundvallar við gerð deiliskipulagsins að heimila að umræddum skúr yrði breytt í íbúð.  Því væri lagt til að erindinu yrði svarað neikvætt.

Hinn 5. apríl 2004 var málið tekið fyrir á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa og málinu vísað til umsagnar lögfræði og stjórnsýslu.  Hinn 27. apríl var umsóknin tekin fyrir á ný hjá byggingarfulltrúa og afgreiðslu frestað þar sem skipulagsferli væri ólokið, ekki hefði borist umsögn skipulagsfulltrúa auk þess sem gera þyrfti grein fyrir einangrun útveggja. 

Hinn 9. júlí 2004 vísaði skipulagsfulltrúi málinu til hverfisstjóra.  Hinn 16. júlí s.á. var málið á ný tekið fyrir hjá skipulagsfulltrúa þar sem lögð var fram umsögn hans, dags. 15. júlí s.á.  Í henni kom m.a. fram að í fyrri umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 2. apríl 2004, hefði verið komist að þeirri niðurstöðu að ekki væri hægt að synja erindinu ef stjórn skipulagssjóðs samþykkti ekki að kaupa skúrinn.  Hafi þessi niðurstaða verið fengin í samráði við Ívar Pálsson og Magnús Sædal Svavarsson.  Í netpósti frá Ívari Pálssyni sé sú niðurstaða ítrekuð að ekki sé hægt að leggjast gegn þessari breytingu frá „skipulagslegu sjónarmiði“ þar sem í ljós hafi komið að skipulagssjóður hafni uppkaupum á eigninni og verði erindið ekki samþykkt sé að vænta skaðabótakröfu á borgarsjóð.  Þó sé sá varnagli sleginn af hálfu forstöðumanns lögfræði og stjórnsýslu að húsnæðið þurfi að uppfylla kröfur byggingarreglugerðar.  Telji skipulagsfulltrúi að ákvæði í gildandi og staðfestu deiliskipulagi mæli gegn þessari ráðstöfun. 

Var eftirfarandi fært til bókar á fundi skipulagsfulltrúa:   „Neikvætt.  Með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa“. 

Á fundi skipulagsfulltrúa hinn 22. október 2004 var tekið upp að nýju bréf byggingarfulltrúa, dags. 24. mars 2004, vegna umsóknar um leyfi til að breyta í íbúð verslunarrými, matshluta 03, á lóðinni nr. 7 við Frakkastíg.  Lögð var fram umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 15. júlí 2004.  Erindinu fylgdi samþykki meðlóðarhafa, umsögn burðarvirkishönnuðar og viðauki frá í maí 2004.  Þá var og lögð fram umsögn lögfræði og stjórnsýslu, dags. 20. október 2004.  Var erindinu frestað milli funda.  Í fyrrgreindu bréfi forstöðumanns lögfræði og stjórnsýslu sagði svo:  „Sótt hefur verið um leyfi til að breyta notkun húsnæðisins að Frakkastíg nr. 7 úr verslunarhúsnæði í íbúðarhúsnæði. Umsókn þess efnis barst embætti byggingarfulltrúa í lok mars 2004. Vísaði byggingarfulltrúi erindinu til umsagnar skipulagsfulltrúa. Á fundi sínum þann 5. apríl sl. vísaði skipulagsfulltrúi erindinu til umsagnar lögfræði og stjórnsýslu. Þann 2. apríl óskaði skipulagsfulltrúi eftir afstöðu skipulagsjóðs til þess hvort sjóðurinn væri reiðubúinn til að kaupa skúrinn þar sem deiliskipulag svæðisins gerir ráð fyrir að hann verði rifinn. Hafnaði sjóðurinn að koma að kaupum hússins. Undirritaður óskaði eftir því með tölvupósti, dags. 5. júlí sl., þegar afstaða sjóðsins lá fyrir, að málið yrði lagt fyrir fund skipulagsfulltrúa og skipulagsfulltrúa myndi ekki gera athugasemd við erindið fyrir sitt leyti. Á fundi skipulagsfulltrúa þann 9. júlí sl. var málið tekið fyrir og vísað til umsagnar hverfisstjóra (málið hafði í millitíðinni verið tekið fyrir á nokkrum fundum byggingarfulltrúa en ekki afgreitt þar sem umsögn skipulagsfulltrúa vantaði). Á fundi skipulagsfulltrúa þann 16. júlí 2004 var málið svo afgreitt neikvætt með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa, dags. 15. júlí 2004. Var sú afgreiðsla, fyrir mistök, send umsækjanda í stað byggingarfulltrúa sem átti að fá umsögnina og afgreiða málið. Olli það því að byggingarfulltrúi hefur ekki enn afgreitt málið.

Í kjölfar tilkynningar til umsækjanda um afgreiðslu skipulagsfulltrúa leitaði umboðsmaður hans til embættisins og óskaði munnlega eftir að málið yrði skoðað á ný. Ákvað undirritaður að verða við þeirri beiðni enda málið nokkuð sérstakt. Í fyrsta lagi þar sem fyrir lágu umsagnir tveggja embættismanna um málið þar sem komist var að mismunandi niðurstöðu. Í öðru lagi þar sem í ljós hafði komið að byggingin hafði verið samþykkt með niðurrifskvöð á sínum tíma. Sú kvöð er hins vegar ekki skráð í þinglýsingabækur né var hún skráð eða bókuð vegna reyndarteikninga sem samþykktar voru af húsinu árið 2003. Kvöðin hafði því farið fram hjá undirrituðum.

Fyrirliggjandi byggingarleyfisumsókn lítur að breyttri landnotkun hússins þ.e. að breyta því úr verslunarhúsnæði í íbúð. Ekkert í deiliskipulagi svæðisins, sem samþykkt var í borgarráði 26. október 1999 né í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024,  bannar slíka notkun á jarðhæð við Frakkastíg. Samkvæmt deiliskipulaginu er gert ráð fyrir að umræddur skúr verði rifinn, ásamt nokkrum öðrum, til að styrkja verndun byggðamynsturs á þeim hluta reitsins. Á skúrnum hvíli einnig sú kvöð, sem samþykkt var um leið og veitt var byggingarleyfi fyrir skúrnum, að hann skyldi fjarlægður bæjarsjóði að kostnaðarlausu þegar krafist yrði.

Þar sem deiliskipulagið bannar ekki slíka landnotkun telur undirritaður að ekki sé rétt að leggjast gegn umsókninni af skipulagsástæðum enda réttlæti niðurrifskvöðin ein sér ekki að lagst verði gegn breytingu á notkun hans. Telur undirritaður að slík afgreiðsla væri andstæð meðalhófsreglu stjórnsýsluréttar. Hafi umrædd kvöð gildi er hægt að krefjast niðurrifs skúrsins án tillits til þess hvaða notkun er leyfð. Vissulega er þó líklega erfiðara gagnvart eigendum húss að krefjast niðurrifs þar sem haldið er heimili en þar sem atvinnustarfsemi fer fram. Yrði fallist á umsóknina væri rétt að ítreka umrædda kvöð við afgreiðslu málsins þannig að núverandi eigendum og þeim sem koma til með að leiða rétt sinn frá þeim sé þessi kvöð ljós. Hér er ekki lagt mat á það hvort húsnæðið uppfyllir ákvæði byggingarreglugerðar um íbúðarhúsnæði en það ber embætti byggingarfulltrúa að meta áður en til afgreiðslu málsins kemur.“

Hinn 29. október 2004 var málinu vísað af skipulagsfulltrúa til skipulags- og byggingarnefndar.

Hinn 16. febrúar 2005 var á fundi skipulagsráðs eftirfarandi fært til bókar:  „Synjað. Með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa, að auki uppfyllir húsnæðið ekki ákvæði byggingarreglugerðar um þvottahús, anddyri og eldhús sbr. gr. 90, 92 og 93 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 m.s.b.“

Framangreindri synjun skipulagsráðs hefur kærandi skotið til úrskurðarnefndarinnar svo sem fyrr greinir. 

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að hin kærða synjun skipulagsráðs með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa hafi verið ólögmæt enda ekkert í deiliskipulagi svæðisins eða aðalskipulagi sem takmarki slíka nýtingu, þ.e. að breyta hagnýtingu eignarhlutans úr verslunarhúsnæði í íbúðarhúsnæði.  Beri því að veita byggingarleyfi að uppfylltum ákvæðum byggingarreglugerðar um þvottahús, anddyri og eldhús.  Líta verði til þess að fyrir liggi samþykki sameiganda fyrir þessari breyttu notkun.  Þá sé hvorki grundvöllur fyrir verslunarrekstri í húsnæðinu né vilji hjá borgaryfirvöldum til að kaupa húsnæðið og því sé kærandi í pattstöðu með eign sína.  Eins og fram komi í umsögn forstöðumanns lögfræði og stjórnsýslu, dags. 20. október 2004, þá réttlæti niðurrifskvöð ein og sér ekki að lagst verði gegn breytingum á rýminu.   

Þá byggi kærandi og kröfu sína um ógildingu hinnar kærðu synjunar á sjónarmiðum þeim er koma fram í bréfi forstöðumanns lögfræði og stjórnsýslu, dags. 20. október 2004. 

Af hálfu kæranda sé einnig vísað til þess að í bókun skipulagsráðs frá 16. febrúar 2005, sem kærð sé í málinu, þar sem byggingarleyfisumsókninni sé hafnað á grundvelli umsagnar skipulagsfulltrúa, sé vísað til þess að húsnæðið uppfylli að auki ekki skilyrði byggingarreglugerðar um þvottahús, anddyri og eldhús.  Verði ekki annað ráðið en að um málamyndaathugasemd sé að ræða, enda sé það fyrst þá þegar málið hafi verið afgreitt, tæpu ári eftir að umsóknin hafi fyrst verið tekin fyrir, að gerðar hafi verið athugasemdir um þessi atriði.  Því til stuðnings sé á það bent að frá og með fundi sem haldinn hafi verið hinn 1. júní 2004 hafi málið verið afgreitt athugasemdalaust og einungis frestað þar sem umsögn skipulagsfulltrúa hafi verið ókomin.  Greinilegt sé að þessi atriði hafi ekki haft úrslitaþýðingu um afgreiðslu málsins heldur umsögn skipulagsfulltrúa og hafi synjunin byggst á henni fyrst og fremst.  Ráða megi af bókuninni að byggingarleyfinu hefði verið synjað hvort sem umsóknin hefði uppfyllt skilyrði byggingarreglugerðar eða ekki.  Sé því mikilvægt fyrir kæranda að úrskurðarnefndin úrskurði hvort synjun skipulagsráðs á grundvelli umsagnar skipulagsfulltrúa hafi verið heimil eða ekki, enda sé það hlutverk byggingarfulltrúa að meta hvort húsnæðið uppfylli skilyrði byggingarreglugerðar áður en til afgreiðslu málsins komi en ekki með eftir á gerðum frekari rökstuðningi eins og gert hafi verið.      

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að skipulagsráði hafi verið fullkomlega heimilt að synja umræddri umsókn.  Fyrir liggi umsögn skipulagsfulltrúa frá 15. október 2004 þess efnis að ákvæði gildandi deiliskipulags mæli ekki með því að þessi ráðstöfun verði heimiluð.  Í umsögn skipulagsfulltrúa segi eftirfarandi:  „En ef hægt er að teygja svo á byggingarreglugerð að skúr sem býr við birtugjafa við gangstéttarbrún í liðlega mittishæð til norð-vesturs að umferðargötu, ásamt glugga til norð-austurs út í dimman bakgarð, þá er hægt að samþykkja að þessi húshluti henti lögformlegri skilgreiningu sem íbúð“.  Sé alveg ljóst af umsögninni að skipulagsfulltrúi leggist gegn þessari ráðstöfun skúrsins.

Við afgreiðslu máls þessa hafi einnig legið fyrir upphafleg umsögn skipulagsfulltrúa þess efnis að í deiliskipulagi fyrir reit þann er lóðin Frakkastígur 7 tilheyri sé gert ráð fyrir að skúrar á lóðinni verði fjarlægðir.  Í þeirra stað væri veitt heimild til viðbygginga við aðalhúsið.  Þetta væri gert með það að leiðarljósi að fækka skúrbyggingum á reitnum, en margir þeirra væru ekki vel byggðir og til lýta í umhverfinu.  Leyfi til að breyta skúr í íbúð væri því ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag og lagt til að erindinu yrði svarað neikvætt.  Þessi umsögn hafi þó aldrei verið send byggingarfulltrúa þar sem málinu hafi í millitíðinni verið vísað til umsagnar lögfræði og stjórnsýslu, sem hafi talið að ekki væru skipulagslegar forsendur fyrir því að synja erindinu, m.a. með tilliti til meðalhófsreglu stjórnsýslulaga.

Varðandi tilvísun kæranda til umsagnar forstöðumanns lögfræði og stjórnsýslu, dags. 20. október 2004, sé það um hana að segja að hann telji ekki rétt að leggjast gegn umsókninni af skipulagsástæðum enda hafi niðurrifskvöðin, ein og sér, ekki réttlætt að lagst yrði gegn henni.  Í tölvupósti frá 5. júlí, sem skoðist sem hluti umsagnar, telji forstöðumaðurinn að synjun gæti mögulega haft í för með sér bótaskyldu.  Ekki verði nánar fjallað um það á þessum vettvangi.  Ákvörðun um afgreiðslu málsins hafi endanlega legið hjá skipulagsráði og burtséð frá vangaveltum um mögulega bótaskyldu hafi það verið ákvörðun ráðsins að synja umsókninni með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa um að breytingin samræmdist ekki deiliskipulagi.

Umræddur skúr hafi verið samþykktur árið 1961 með þeirri þinglýstu kvöð að hann skyldi rifinn ef þess yrði krafist, borgarsjóði að kostnaðarlausu.  Heimilt sé þó að reisa viðbyggingar við íbúðarhúsin í staðinn samkvæmt skipulaginu.  Fjölmargar byggingar séu háðar slíkum niðurrifskvöðum í borginni, en sjaldan reyni á þær.  Ljóst megi þó vera að þrátt fyrir að skipulagið á reitnum geri ráð fyrir íbúðabyggð á svæðinu sé tilgangur skipulagsyfirvalda með niðurrifskvöðum sá að skúrarnir hverfi með tímanum en breytist ekki í íbúðahúsnæði í dimmum bakgörðum.  Slíkir skúrar sem víða megi finna í bakgörðum lóða séu ekki taldir heppilegir íverustaðir fólks, auk þess sem þeir uppfylli sjaldnast ákvæði byggingarreglugerðar um íbúðarhús.

Umsókninni hafi því verið synjað af skipulagslegum ástæðum en einnig af þeirri ástæðu að skúrinn hafi ekki uppfyllt ákvæði 90., 92. og 93. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998.  Samkvæmt reglugerðinni sé ekki heimilt að hafa baðherbergi og þvottahús í sama rými auk þess sem baðherbergi þurfi a.m.k. að vera 4,8 m² og þvottahús 3,0 m², en baðherbergi og þvottahús séu sýnd saman 4,3 m².  Allir gluggar snúi í norðurátt (sic) út í bakgarð þar sem lítillar birtu njóti og því sé ákvæðum byggingarreglugerðar um birtuskilyrði ekki fullnægt.  Engir gluggar séu á eldhúsi, eins og áskilið sé samkvæmt  93.2 gr. reglugerðarinnar.  Ekki verði þó annað séð við nánari athugun á uppdráttum en að anddyri fullnægi ákvæðum byggingarreglugerðar.  Athugasemdir byggingarfulltrúa hafi þó verið tæknilegs eðlis og hefði hugsanlega mátt bæta úr því sem þær hafi lotið að, en eins og áður hafi fram komið hafi verið óheimilt að samþykkja íbúð í skúrnum af skipulagslegum ástæðum.

Sú röksemd kæranda að um málamyndaathugasemdir sé að ræða sé því með öllu órökstudd.  Mál séu sjaldnast fullyfirfarin af starfsmönnum skipulags- og byggingarsviðs þegar þau berist afgreiðslufundi byggingarfulltrúa og því algengt að athugasemdir berist síðar séu tilefni til.  Umsóknarblað kæranda beri auk þess með sér skráðar athugasemdir m.a. um þvottahús.  Byggingafulltrúi vísi til þeirra strax við fyrstu afgreiðslu umsóknarinnar hinn 23. mars 2004.  Sé ekki venjan að reifa athugasemdir í bókun, aðeins látið nægja að vísa til þeirra.  Fullyrðingar kæranda um að málið hafi, frá og með 1. júní 2004, ætíð verið afgreitt athugasemdalaust eigi því ekki við rök að styðjast.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um synjun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 16. febrúar 2005 um leyfi til að breyta verslunarrými á lóðinni nr. 7 við Frakkastíg í íbúð.  Byggir synjunin á því að deiliskipulag svæðisins heimili ekki þess háttar breytingu ásamt því að kröfur byggingarreglugerðar nr. 441/1998 séu ekki uppfylltar.   

Deiliskipulag svæðis þess er hér um ræðir afmarkast af Laugavegi, Frakkastíg, Hverfisgötu og Vitastíg og tók það gildi á árinu 1999.  Markmið þess eru m.a. að hlúa að fjölbreytilegri byggð á svæðinu, að miðbæjarstarfsemi verði áfram ríkjandi landnotkun og að íbúabyggð geti dafnað á efri hæðum og á baklóðum.  Þá er það og markmið deiliskipulagsins að bæta götumyndir, en halda um leið í sögulegt gildi byggðarinnar, ásamt því að viðhalda og tryggja aðstæður fyrir smávöruverslun og umhverfi hennar.  Stefnt sé að því að á götuhliðum jarðhæða verði að stærstum hluta smásöluverslun og hvatt er til að nota efri hæðir verslunarhúsnæðis sem íbúðarhúsnæði.  Í kafla deiliskipulagsins um almenna skilmála þess kemur fram að heimilt sé að vera með á reitunum þá starfsemi sem samræmist landnotkun  aðalskipulags Reykjavíkur.  Ekki sé óheimilt að breyta þeim húsum er falli undir vernd byggðamynsturs en breytingar verði þó að vera í samræmi við skilmála deiliskipulagsins er gildi um hvert hús og taka mið af yfirbragði byggðarinnar í heild.  Settir eru skilmálar fyrir hverja lóð á svæðinu og segir eftirfarandi varðandi lóðina að Frakkastíg 7.  „Verndun byggðamynsturs.  Útbygg. innan byggingarreits.  Niðurrif skúra á baklóð.“  Á uppdrættinum er sýndur stækkaður byggingarreitur aðalhúss lóðarinnar og að fyrirhugað sé niðurrif útbygginga, þ.á.m. á rými því er um ræðir í máli þessu.  Með þessum breytingum lækkar nýtingarhlutfall lóðarinnar úr 1,09 í 0,7.   

Í tilvísun deiliskipulagsins til ákvæða aðalskipulags Reykavíkur um landnotkun felst að hún ræðst af þeim kafla þróunaráætlunar miðborgar um landnotkun sem tekinn hefur verið upp í aðalskipulagið.  Verður ekki annað af honum ráðið en að ekki sé gert ráð fyrir íbúðum á götuhlið jarðhæða á verslunarsvæðum.  Verður að telja að húsnæði það sem um ræðir í málinu falli þar undir, enda um að ræða verslunarrými við götu þótt það nái nokkuð langt inn í lóð þá er það stendur á.  Jafnframt er húsrýmið þannig auðkennt á skipulagsuppdrætti að það skuli rifið og er sú skipulagsákvörðun ekki tengd meintri kvöð sem borgaryfirvöld telja hvíla á umræddu húsnæði samkvæmt sérstakri yfirlýsingu þar um.

Ekki er að framangreindum atriðum vikið í rökstuðningi fyrir hinni kærðu ákvörðun.  Bar þó nauðsyn til að tekin væri afstaða til þess hvort umsókn kæranda samrýmdist tilvitnuðum ákvæðum aðalskipulags um landnotkun og hvaða þýðingu ákvörðun deiliskipulagsins um niðurrif kynni að hafa þegar afstaða var tekin til umsóknar kæranda.  Þessa var ekki gætt og þykir undirbúningi og rökstuðningi fyrir hinni kærðu ákvörðun af þeim sökum svo verulega áfátt að leiða eigi til ógildingar hennar.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 16. febrúar 2005, um að synja umsókn kæranda um leyfi til að breyta verslunarrými, matshluta nr. 03, í íbúð á lóðinni nr. 7 við Frakkastíg, er felld úr gildi.

 

__________________________         
Hjalti Steinþórsson

 

_________________________       ___________________________  
                             Ásgeir Magnússon                        Þorsteinn Þorsteinsson                               

des 22
Love0

59/2005 Helluhraun

Með

Ár 2006, mánudaginn 24. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, varaformaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Geirharður Þorsteinsson arkitekt og skipulagshönnuður.

Fyrir var tekið mál nr. 59/2005, kæra eiganda hússins að Helluhrauni 9, Reykjahlíð, Skútustaðahreppi á synjun sveitarstjórnar Skútustaðahrepps frá 6. júlí 2005 á beiðni um breytingu á notkun hússins að Helluhrauni 9 í Reykjahlíð, úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili. 

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 5. ágúst 2005, er barst nefndinni samdægurs, kærir J, Helluhrauni 15, Reykjahlíð, Skútustaðahreppi f.h. H ehf. synjun sveitarstjórnar Skútustaðahrepps frá 6. júlí 2005 á beiðni um breytingu á notkun hússins að Helluhrauni 9 í Reykjahlíð úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili. 

Málavextir:  Með bréfi, dags. 24. maí 2005, óskaði kærandi eftir heimild sveitarstjórnar Skútustaðahrepps til að breyta notkun hússins að Helluhrauni 9, Reykjahlíð úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili.  Í bréfinu sagði að fyrirhugað væri að leigja út sex herbergi til ferðamanna fyrst um sinn en bæta síðar við þremur herbergjum þannig að alls yrðu tuttugu svefnpláss í húsinu.  Að  auki yrði í húsinu aðstaða til að neyta morgunverðar. 

Sveitarstjórn Skútustaðahrepps tók beiðni kæranda fyrir á fundi hinn 26. maí 2005 og samþykkti, með vísan til 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, að veita hagsmunaaðilum á svæðinu kost á að tjá sig um beiðnina og var frestur veittur til 29. júní 2005.  Sveitarstjórn bárust tvær athugasemdir og á fundi hennar hinn 6. júlí 2005 var eftirfarandi fært til bókar og samþykkt samhljóða:  „Sveitarstjórn hafnar að verða við erindi Helluholts ehf. um að breyta notkun hússins að Helluhrauni 9 úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili.  Til grundvallar ákvörðunar sveitarstjórnar liggur eftirfarandi:  Borist hafa athugasemdir frá eigendum Helluhrauns 2 og 5.  Þar kemur m.a. fram að eigendur hafi keypt húseignir sínar á þeim forsendum að hús þeirra væru í íbúðarhverfi.  Þá tekur sveitarstjórn undir þær röksemdir að umferð um götuna muni aukast verulega verði af áformum um frekari gistirekstur.  Enn fremur tekur sveitarstjórn undir þær athugasemdir að bílastæði verði of fá við götuna til að anna auknum umsvifum vegna gistirekstrar.“  
Kærandi hefur skotið framangreindri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi vísar til þess að húsið að Helluhrauni 9 hafi upphaflega verið byggt af Kísiliðjunni hf. árið 1969 sem bústaður fyrir 12 einhleypa starfsmenn verksmiðjunnar.  Því sé ljóst að alveg frá upphafi hafi húsið verið ætlað til notkunar fyrir fjölmennt starfslið sem m.a. hafi unnið á þrískiptum vöktum sem óhjákvæmilega hafi fylgt talsverð umsvif og umferð.  Sniðill hf. hafi eignast húsið árið 1993 og rekið þar gistingu um árabil.  Kærandi hafi eignaðist húsið 2001 og hafi því þá verið breytt í íbúðarhúsnæði. 

Kærandi vísar enn fremur til þess að Helluhraun sé ekki hrein íbúðargata heldur sé þar starfrækt ýmis þjónustustarfsemi í bland við íbúðarbyggð.  Svo hafi verið nánast frá því að gatan hafi byggst í kringum árið 1970.  Pósthús hafi verið að Helluhrauni 3 í meira en 30 ár og lengst af einnig símstöð, en nú síðustu árin sé þar afgreiðsla Sparisjóðs Suður-Þingeyinga.  Þá hafi heilsugæslustöð verið starfrækt um árabil að Helluhrauni 17 og Norræna eldfjallastöðin sé með aðsetur að Helluhrauni 1.  Gistirekstur hafi verið í meira en 20 ár að Helluhrauni 13 og 15 og gisting hafi einnig verið lengi rekin að Helluhrauni 6.  Bent sé á að fyrir 20–30 árum hafi búið allt að 17 fjölskyldur við Helluhraun og auk þess allt að 12 einstaklingar sem dvalið hafi í húsinu að Helluhrauni 9.  Hafi íbúar við götuna þá verið á bilinu 60–80 en í dag séu þeir litlu fleiri en 30.  Umferð íbúa hafi því minnkað til muna og telji kærandi líklegt að gistirekstur hafi minni umferð í för með sér heldur en umferð heimamanna.  Vísar kærandi sérstaklega til þess að umferð hafi fylgt notkun húss þess sem hér um ræði í þau 24 ár sem það hafi verið dvalarstaðar fyrir allt að 12 einstaklinga sem flestir eða allir hafi haft bíl til umráða.  Með vísan til alls þessa telji kærandi að athugasemdir, sem fram hafi komið í kjölfar grenndarkynningar þess efnis að Helluhraun sé skipulögð íbúðargata og að íbúar við götuna hafi mátt treysta því að svo yrði áfram, fái ekki staðist. 

Deiliskipulag frá árinu 1977 sýni aðeins fimm bílastæði við Helluhraun 9.  Þrátt fyrir þetta viti allir kunnugir að sunnan við húsið hafi árið 1969 verið gert bílastæði sem hafi verið í notkun allar götur síðan og sé bílastæði þetta um 180 fermetrar að stærð.  Svo virðist sem að mistök hafi orðið við frágang deiliskipulagsins árið 1977, hvað varði bílastæði við húsið.  Kærandi skírskotar einnig til þess að á vesturkanti Helluhrauns, þar sem engin byggð sé, séu einnig leyfð bílastæði.  Því sé vandséð hvernig halda megi því fram að bílastæði skorti vegna gistireksturs að Helluhrauni 9.

Kærandi heldur því fram að gistiheimili séu gjarnan staðsett í íbúðarhverfum eða í jaðri þeirra.  Vandfundin sé sú atvinnustarfsemi sem hafi minni áhrif á nánasta umhverfi sitt en gistiheimili þar sem aðeins sé framreiddur morgunverður.

Af hálfu kæranda er bent á að sveitarstjórn hafi ekki verið fullmönnuð við afgreiðslu erindis hans en einn nefndarmaður hafi vikið sæti við afgreiðslu málsins.  Ekki hafi verið boðaður varamaður og hljóti slíkt að teljast ámælisvert. 

Að lokum bendir kærandi á að Kísiliðjunni hafi verið lokað og hafi þá 45 manns misst vinnuna.  Engin atvinnustarfsemi hafi enn komið í staðinn.  Allir séu sammála um að ferðaþjónusta eigi sér bjarta framtíð í Mývatnssveit.  Sveitarstjórn Skútustaðahrepps hafi þó engar lóðir til umráða fyrir hótel eða gistiheimili.  Við Helluhraun sé blönduð byggð, þar hafi ýmis þjónustustarfsemi verið í áratugi, gatan liggi í jaðri þjónustusvæðis og engin vandkvæði séu með bílastæði.  Eigendur 18 íbúða af 20 við götuna hafi ekki gert athugasemdir við grenndarkynninguna og hafi þar með lýst samþykki sínu varðandi breytta notkun hússins að Helluhrauni 9.

Málsrök Skútustaðahrepps:  Af hálfu sveitarstjórnar Skútustaðahrepps er vísað til þess  að á fundi sveitarstjórnar hinn 26. maí 2005 hafi eftirfarandi verið samþykkt samhljóða:  „Erindi Helluholts ehf. þar sem óskað er eftir leyfi til að breyta notkun hússins Helluhrauni 9 úr íbúðahúsnæði í gistiheimili.  Fyrirhugað er að leigja út 6 herbergi til ferðamanna fyrst um sinn, en bæta við 3 herbergjum síðar, þannig að alls verði 20 svefnpláss í húsinu.  Sveitarstjóra falið að láta fara fram grenndarkynningu í samræmi við lokamálsgrein 43. gr. skipulags- og byggingalaga…“

Í kjölfar samþykktar sveitarstjórnar hafi sveitarstjóri sent öllum eigendum fasteigna við Helluhraun bréf, dags. 30. maí 2005, og hafi því m.a. fylgt afrit af umsókn kæranda.  Athugasemdir hafi borist frá tveimur eigendum fasteigna og á fundi sveitarstjórnar hinn 6. júlí 2005 hafi beiðni kæranda verið synjað.

Af hálfu sveitarfélagsins sé bent á að leyfi sem veitt hafi verið til gistirekstrar í húsinu að Helluhrauni 9 árið 1995 til 1999 hafi aðeins verið nýtt um skamma hríð þar sem erindi hafi borist bygginganefnd Skútustaðahrepps frá þáverandi eiganda hússins, sbr. fundargerð bygginganefndar frá 29. október 1995, þar sem óskað hafi verið eftir heimild til að breyta austurenda Helluhrauns 9 í tvær íbúðir.  Byggingarnefnd hafi samþykkt erindið og sveitarstjórn staðfest afgreiðslu byggingarnefndar á fundi hinn 30. október 1995.  Húsnæðinu hafi því verið breytt í hefðbundið íbúðahúsnæði löngu fyrir árið 2001.  Síðan þá hafi ekki verið gistirekstur að Helluhrauni 9.

Varðandi þá fullyrðingu kæranda að gatan Helluhraun sé blönduð byggð þá er bent á að Norræna eldfjallastöðin að Helluhrauni 1 teljist ekki starfsstöð.  Húsið sé íbúðarhús í eigu Norrænu eldfjallastöðvarinnar.

Varðandi bílastæði á svæðinu þá óttist sveitarstjórn að bílastæði verði of fá til að anna auknum umsvifum vegna gistirekstrar.  Vitað sé að all oft hafi komið upp mál þar sem lagt hafi verið í einkastæði íbúa og þeir ýmist kvartað vegna þess við kæranda og starfmenn hans eða látið kyrrt liggja.  Þetta segi ef til vill ekki endilega mikla sögu um bílastæðaþörfina, en ljóst sé að ókunnugir átti sig ekki á aðstæðum á hverjum stað eins og heimamenn.  Vart verði á móti mælt að alla jafnan takist nágrönnum að umgangast hverjir aðra af kurteisi og tillitssemi og venjast háttum hvers annars.  Mörgum kunni að reynast óþægilegt að fá nýja granna dag eftir dag.

Það að sveitarstjórn hafi ekki verið fullmönnuð við afgreiðslu málsins verði vart talið ámælisvert en einn sveitarstjórnarmaður hafi vikið af fundi vegna tengsla við kæranda.  Alger einhugur hafi ríkt í sveitarstjórninni um afgreiðslu málsins og vandséð að afstaða sveitarstjórnar hefði breyst þótt varamaður hefði verið kallaður til. 

Rétt sé að Kísiliðjunni hafi verið lokað og engin atvinnustarfsemi komið í staðinn.  Þær staðreyndir réttlæti þó ekki að farið sé á svig við lög og reglur til atvinnusköpunar.  Það sé aftur á móti ofmælt að allir séu sammála um bjarta framtíð ferðaþjónustu í Mývatnssveit.  Framtíð ferðaþjónustunnar sé björt ef vel sé að henni staðið og víðtæk sátt ríki um atvinnugreinina meðal íbúa sveitarinnar.  Framtíðin sé ekki björt hjá þeim ferðaþjónustuaðilum sem ekki fari að þeim lögum og reglum sem gildi og hafi skapað sér óvild með frekjulegri framgöngu.

Í kærunni komi fram að Skútustaðahreppur hafi engar lóðir til umráða fyrir hótel eða gistiheimili.  Rétt sé að Skútustaðahreppur sé landlaus, hafi aðeins yfir takmörkuðu leigulandi að ráða.  Engu að síður séu skipulögð svæði til aukningar ferðaþjónustu og enn fremur hafi tvö stór hótel og nokkur smærri gistiheimili hafið starfsemi á síðustu árum og gistirýmum fjölgað umtalsvert.  Kærandi hafi t.d. aldrei leitað hófanna hjá sveitarstjórn um lóð fyrir gistiheimili.

Þá sé einnig rétt hjá kæranda að eigendur 18 íbúða af 20 hafi ekki gert athugasemdir í grenndarkynningu og teljist þar með samþykkir breytingunni.  Vegna þessa sé rétt að taka fram að í mörgum þeirra húsa sem við götuna standi búi leigjendur en ekki eigendur sem að auki búi aðeins þar tímabundið. 

Sveitarstjórn Skútustaðahrepps hafi verið nokkur vandi á höndum í þessu máli.  Fjárhagslegir hagsmunir kæranda kunni að vera í veði.  Þeir sem athugasemdir hafi gert telji að eignir þeirra rýrni í verði frá því sem nú sé ef  rekstur gistiheimilis verði leyfður í næsta nágrenni.  Sveitarstjórn viti að kærandi hafi lagt í fjárfestingar sem hann kunni að glata að einhverju leyti fái hann ekki leyfi til að gera þær breytingar sem hann óski. 

Niðurstaða:  Hin kærða ákvörðun fól í sér synjun á beiðni um að breyta húsinu að Helluhrauni 9 í Reykjahlíð úr íbúðarhúsi í gistiheimili.  Í gildi er Aðalskipulag Skútustaðahrepps fyrir Reykjahlíð 1996-2015 og skv. því stendur hús það sem hér um ræðir á íbúðarsvæði.  Fyrir úrskurðarnefndina hefur verið lagt skipulag, dagsett í júlí árið 1977, þar sem lóðastærðir við Helluhraun og Lynghraun eru tilgreindar.  Skipulag þetta felur ekki í sér ákvörðun um fekari nýtingu fasteigna við götuna.

Samkvæmt Aðalskipulagi Skútustaðahrepps fyrir Reykjahlíð 1996-2015 og gr. 4.2.1 skipulagsreglugerðar nr. 440/1998 er heimilt að reka gistiaðstöðu á íbúðarsvæðum ef reksturinn veldur ekki nágrönnum ónæði m.a. vegna óeðlilega mikillar umferðar.

Húsið að Helluhrauni 9 mun hafa verið byggt árið 1969 af Kísiliðjunni hf. sem nýtti það sem aðsetur fyrir starfsmenn verksmiðjunnar.  Í maí árið 1995 var veitt heimild til gistirekstrar í húsinu en í október sama ár var veitt heimild til að breyta austurenda þess í tvær íbúðir.     

Helluhraun nr. 9 í Reykjahlíð stendur í gróinni götu þar sem hefðbundin íbúðarbyggð blandast ýmiss konar þjónustustarfsemi.  Eru þar m.a. pósthús, bankastofnun og heilsugæsla auk þess sem nú þegar eru starfrækt gistiheimili í götunni.  Húsin við Helluhraun standa öðru megin götunnar en hinum megin hennar er autt svæði sem skv. gildandi aðalskipulagi gerir ráð fyrir blandaðri landnotkun. 

Þegar litið er til þess sem hér hefur verið rakið og umfangs þess gistirekstrar sem kærandi hyggst starfrækja í húsi sínu telur úrskurðarnefndin að notkunarbreytingin sem hér um ræðir fari ekki í bága við skilgreinda landnotkun svæðisins samkvæmt gildandi aðalskipulagi.  

Við húsið að Helluhrauni nr. 9 eru fimm bílastæði auk þess sem sunnan þess er svæði sem nýtt hefur verið sem bílastæði.  Verður því ekki annað séð en að ákvæði 64. gr. skipulagsreglugerðar nr. 441/1998 séu uppfyllt hvað bílastæðaþörf varðar. 

Samkvæmt þessu verður að telja að málefnaleg rök hafi skort fyrir hinni kærðu ákvörðun og verður hún af þeim sökum úr gildi felld.   

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Synjun hreppsnefndar Skútustaðahrepps frá 6. júlí 2005 á beiðni um breytingu á notkun hússins að Helluhrauni 9 í Reykjahlíð, úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili, er felld úr gildi. 

 

 

_______________________________
Ásgeir Magnússon

 

______________________________         _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                      Geirharður Þorsteinsson

 

 

 

des 22
Love0

59/2004 Lyngheiði

Með

Ár 2005, miðvikudaginn 28. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Sesselja Jónsdóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 59/2004, kæra eigenda fasteignarinnar að Lyngheiði 21, Kópavogi, á ákvörðun bæjarstjórnar Kópavogs frá 28. september 2004, um að hafna beiðni kærenda um breytingu á deiliskipulagi, er fæli í sér heimild til starfrækslu hárgreiðslustofu í hluta bílskúrs kærenda á lóðinni nr. 21-23 við Lyngheiði.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 26. október 2004, er barst nefndinni hinn 28. sama mánaðar, kærir Sveinn Guðmundsson hdl., f.h. R og B, eigenda fasteignarinnar að Lyngheiði 21, Kópavogi þá ákvörðun bæjarstjórnar Kópavogs frá 28. september 2004, um að synja beiðni kærenda um breytingu á deiliskipulagi lóðarinnar að Lyngheiði 21-23, er fæli í sér heimild til reksturs hárgreiðslustofu í hluta bílskúrs kærenda á nefndri lóð.  Skilja verður málskot kærenda svo að gerð sé krafa um að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi en jafnframt er þess krafist að lagt verði fyrir bæjaryfirvöld að framkvæma umbeðna skipulagsbreytingu.

Málavextir:  Á lóðinni að Lyngheiði 21-23 er parhús og eiga kærendur hús nr. 21.  Umræddu húsi mun hafa verið breytt úr félagsheimili í parhús á árinu 1996, en á árinu 1999 tók gildi deiliskipulag fyrir umrædda lóð þar sem hún var stækkuð og byggingarreitir markaðir fyrir bílskúra.  Fasteign kæranda fylgir tvöfaldur bílskúr á suðvesturhluta lóðarinnar en bílskúr fasteignarinnar að Lyngheiði 23 stendur á norðausturhluta hennar.  Aðkoma að fasteign kærenda að Lyngheiði 21 er frá Lyngheiði en fasteignin að Lyngheiði 23 hefur aðkomu frá Tunguheiði.  Lóðin er í sameiginleg.

Á fundi byggingarnefndar Kópavogs hinn 7. maí 2003 var tekin fyrir umsókn kærenda um leyfi fyrir rekstri hárgreiðslustofu í hluta bílskúrs að Lyngheiði 21.  Í umsókninni var tekið fram að um óverulega starfsemi yrði að ræða, tveir til þrír viðskiptavinir á dag, með einum starfsmanni, og ætti sú starfsemi ekki að hafa óþægindi í för með sér fyrir nágranna.  Var erindinu vísað til skipulagsnefndar bæjarins.

Skipulagsnefnd tók málið fyrir á fundi hinn 3. júní 2003 og hafnaði umsókninni.  Málið var lagt fyrir nefndina að nýju hinn 1. júlí s.á. og var þá samþykkt að grenndarkynna erindið skv. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Í bókun fundarins kom fram að samþykki meðeiganda að lóð skorti.  Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir á fundi nefndarinnar hinn 5. ágúst og því hafnað með vísan til framkominna athugasemda er borist höfðu, þ.á.m. frá eigendum Lyngheiðar 23.  Lutu framkomnar athugasemdir einkum að því að umsóttri starfsemi fylgdi óþægindi gagnvart nágrönnum vegna ónæðis, aukinnar bílaumferðar og bílastæðavandamála auk fordæmisgildis slíkrar ákvörðunar varðandi notkun annarra bílskúra við íbúðargötuna.

Lögmaður kærenda ítrekaði beiðni kærenda til bæjaryfirvalda með bréfi, dags. 31. október 2003, og af því tilefni var málið enn á dagskrá skipulagsnefndar hinn 2. desember s.á. og þar óskað eftir umsögn bæjarlögmanns um málið.  Nefndin synjaði síðan erindi kærenda hinn 6. janúar 2004, að fenginni fyrrgreindri umsögn bæjarlögmanns, með vísan til bókunar nefndarinnar um málið frá 5. ágúst 2003.

Afgreiðsla skipulagsnefndar var tekin fyrir á fundum bæjarráðs hinn 8. janúar og 19. febrúar 2004 þar sem þær málalyktir urðu að afgreiðslu skipulagsnefndar var hafnað þar sem umbeðin starfsemi var ekki talin hafa í för með sér mikið ónæði eða umferð umfram það sem eðlilegt mætti teljast í íbúðarhverfi.  Var lagt fyrir skipulagsnefnd að láta vinna tillögu að breyttu skipulagi fyrir umrædda lóð og var svo gert.  Á fundi skipulagsnefndar hinn 6. apríl var svo samþykkt tilaga að breyttu deiliskipulagi fyrir lóðina að Lyngheiði 21-23 þar sem gert var ráð fyrir heimild til reksturs hárgreiðslustofu í hluta bílskúrs kærenda og ákveðið að auglýsa tillöguna almennri auglýsingu skv. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Var tillögunni vísað til afgreiðslu bæjarráðs og bæjarstjórnar og samþykkti bæjarstjórn auglýsingu tillögunnar á fundi sínum hinn 13. apríl 2004.

Hinn 15. júní 2004 var deiliskipulagstillagan tekin fyrir hjá skipulagsnefnd að lokinni auglýsingu en athugasemdir höfðu borist frá eigendumsex nærliggjandi fasteigna sem voru mjög á sömu lund og við grenndarkynningu tillögunnar árið áður.  Ákvað nefndin að fresta afgreiðslu málsins og leita umsagnar lögmanns tæknideildar en lagðist síðan gegn skipulagsbreytingunni með vísan til fyrri afgreiðslna nefndarinnar og framkominna athugasemda á fundi sínum hinn 6. júlí 2004, þar sem fyrir lá umsögn lögmanns tæknideildar.

Skipulagstillagan var til umræðu á fundum bæjarráðs hinn 16. og 29. júlí 2004 en málinu loks vísað til bæjarstjórnar á fundi ráðsins hinn 17. september s.á.  Bæjarstjórn tók málið fyrir á fundi hinn 28. september 2004 og hafnaði þar margnefndri skipulagstillögu sem kærendur hafa nú skotið til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að umdeilt erindi þeirra hafi falið í sér ósk um leyfi fyrir óverulegri starfsemi sem ætti ekki að íþyngja nágrönnum og því engin efnisleg rök fyrir hinni kærðu ákvörðun.  Þá hafi málsmeðferð að mörgu leyti verið áfátt.

Samkvæmt fjöleignarhúsalögum sé ótvírætt að eiganda séreignar sé heimilt að nýta eign sína svo fremi að ekki gangi gegn hagsmunum annarra.  Engar takmarkanir séu í lögum eða óskráðum grenndarreglum í þessu efni.  Umþrætt starfsemi sé takmörkuð þar sem aðeins annar kærenda sinni starfseminni hluta úr degi og aðeins suma daga vikunnar.  Af dómaframkvæmd og úrskurðum megi ráða að starfsemi af þeim toga er hér um ræði verði talin samrýmast þeim rétti sem felist í hagnýtingu eignarréttar. 

Á bæjarstjórnarfundi þeim sem tekið hafi hina kærðu ákvörðun hafi aðallega setið varamenn sem greinilega hafi ekki kynnt sér málið til hlítar en andstæðingar beiðni  kærenda hafi lagt sig fram um að reifa stjónarmið sín gagnvart sveitarstjórnarmönnum.  Á nefndum fundi bæjarstjórnar hafi aðeins einn aðili mælt gegn fyrirliggjandi skipulagstillögu en hann sé í kunningsskap við föður annars íbúa að Lyngheiði 23, sem hvað harðast andmæltu erindi kærenda.  Benda megi og á að annar talsmaður gegn skipulagstillögunni í bæjarstjórn sé fyrrum bekkjarbróðir beggja íbúa fyrrgreinds húss í grunn- og framhaldsskóla.  Að mati kærenda hefðu nefndir aðilar af þeim sökum átt að víkja sæti við ákvarðanatöku þótt lög heimti það ekki.

Furðu veki að hin breytta afstaða bæjaryfirvalda til málsins, sem hafi áður samþykkt umrædda skipulagstillögu, en breytt þeirri ákvörðun án sýnilegra raka.  Virðist niðurstaða málsins fyrst og fremst hafa verið af pólitískum toga en umsögn lögmanns tæknideildar hafi styrkt málatilbúnað kærenda.

Telja kærendur að með hinni kærðu afgreiðslu hafi verið brotið gegn jafnræðisreglu stjórnsýsluréttarins þar sem fyrir liggi að víða í Kópavogi sé sambærileg starfsemi og hér um ræði í húsnæði sem tilheyri íbúðarbyggð.

Umdeild stjórnvaldsákvörðun hafi verið tekin án þess að málið hafi verið nægjanlega undirbúið eða nauðsynlegra gagna aflað um málsatvik.  Á umdeildum fundi bæjarstjórnar hafi ekki legið fyrir viðhlítandi gögn eða nægileg kynning farið fram á andstæðum sjónarmiðum fyrir ákvarðanatöku og fundinn hafi að mestu setið varamenn eins og fyrr segi.  Eins og atvikum sé háttað megi halda því fram að málsmeðferðin hafi falið í sér brot á rannsóknarreglu stjórnsýslulaga.

Við ákvarðanatöku verði stjórnvöld að gæta hófs í meðferð valds.  Verði þau að taka tillit til hagsmuna og réttinda þeirra einstaklinga sem valdbeiting beinist að, ekki síður en til þeirra markmiða sem stefnt sé að með ákvörðun.  Telja kærendur að í máli þessu hafi ekki verið vegin og metin þau andstæðu sjónarmið sem uppi hafi verið og meðalhófs því ekki verið gætt.

Með vísan til alls þessa beri að fallast á kröfur kærenda í máli þessu.

Málsrök Kópavogsbæjar:  Um rök fyrir hinni kærðu ákvörðun vísa bæjaryfirvöld til fundargerða er málið varða og til þeirra athugasemda er bárust við grenndarkynningu og auglýsingu umdeildrar deiliskipulagstillögu.

Vísað er til þess að sameigendur kærenda að lóðarréttindum að Lyngheiði 21-23 hafi eindregið lagst gegn skipulagstillögunni og ekki samþykkt hana fyrir sitt leyti.  Þá hafi fjöldi athugasemda borist frá næstu nágrönnum, sem hafi vísað til óásættanlegs ónæðis og umferðar ef umþrætt starfsemi yrði leyfð, en um væri að ræða rótgróið íbúðarhverfi.  Yrði umrædd starfsemi leyfð með umræddri deiliskipulagsbreytingu skapaði það fordæmi sem erfitt yrði að líta framhjá hygðust aðrir við götuna hefja atvinnustarfsemi í bílskúrum sínum.  Skipulagsnefnd kveðst hafa byggt afstöðu sína á mati á fyrirhugaðri starfsemi með hliðsjón af aðstæðum og skipulagi á svæðinu og þeim óþægindum er af umræddri atvinnustarfsemi gæti hlotist í íbúðarhverfi.

Fjöldi gagna liggur fyrir í málinu þar sem kærendur og andmælendur nefndrar deiliskipulagstillögu reifa frekar sjónarmið sín sem ekki verða tíunduð nánar, en úrskurðarnefndin hefur haft hliðsjón af þeim sjónarmiðum við úrlausn í máli þessu.

Niðurstaða:  Hin kærða ákvörðun fól í sér synjun skipulagsyfirvalda í Kópavogi á beiðni um breytingu á gildandi deiliskipulagi lóðarinnar að Lyngheiði 21-23, á þann veg að notkun hluta bílskúrs á lóðinni yrði breytt í hárgreiðslustofu.  Hafa kærendur krafist ógildingar á þeirri ákvörðun og að skipulagsyfirvöldum verði gert að breyta skipulaginu í samræmi við framkomna ósk kærenda.

Samkvæmt 2. mgr. 3. gr. og 3. mgr. 6. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 fara sveitarstjórnir og skipulagsnefndir í hverju sveitarfélagi með skipulagsmál og skv. 1. mgr. 23. gr. laganna ber sveitarstjórn ábyrgð á og annast gerð deiliskipulags.  Úrskurðarnefndin hefur úrskurðarvald um gildi kærðra ákvarðana sveitarstjórnar á umræddu sviði en hefur ekki það hlutverk að taka nýjar ákvarðanir í skipulags- og byggingarmálum, þar sem henni er ekki falið ákvörðunarvald á þeim vettvangi.   Af þessum sökum kemur krafa kærenda, um að lagt verði fyrir sveitarstjórn Kópavogs að breyta deiliskipulagi með tilteknum hætti, ekki til álita í kærumáli þessu.

Langur aðdragandi var að hinni kærðu ákvörðun.  Á árinu 2003 var tillaga að breyttu deiliskipulagi í samræmi við beiðni kærenda grenndarkynnt og á árinu 2004 var hún kynnt með almennri auglýsingu í samræmi við 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Fyrir liggur að tillagan hafi verið rædd á fjölmörgum fundum skipulagsnefndar, bæjarráðs og bæjarstjórnar og umsagna leitað. Verður í ljósi þessa ekki fallist á að undirbúningi málsins og rannsókn hafi verið ábótavant og ekkert bendir til að einstakir aðilar í sveitarstjórn hafi verið vanhæfir til afgreiðslu málsins samkvæmt hæfisreglum sveitarstjórnarlaga nr.  45/1998.

Í deiliskipulagi felst ákvörðun sveitarstjórna um landnotkun og yfirbragð skipulagssvæða sem vænta má að standi til framtíðar, enda eru borgarar og sveitarstjórnir bundnar af þeim skv. gr. 6.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998. Eigendur fasteigna á skipulögðu svæði eiga að geta gengið að því vísu að byggð og landnotkun verði að fyrra bragði í samræmi við gildandi deiliskipulag.  Almennt verður að ætla að ekki sé ráðist í breytingar á skipulagi sem byggt hefur verið eftir og mótað hefur skipulagsreit til fulls, nema almannahagsmunir eða skipulagsleg rök búi þar að baki.

Hin kærða ákvörðun studdist við þau rök að umsótt breyting væri til þess fallin að valda ónæði og röskun í grónu íbúðarhverfi.  Jafnframt var litið til fordæmisgildis en andmæli nágranna höfðu borist við kynningu og auglýsingu tillögunnar.  Verður því að telja að málefnaleg rök standi að baki ákvörðun sveitarstjórnar og í henni felst það mat skipulagsyfirvalda að ekki væri tilefni til breytinga á skipulagi við umrædda íbúðargötu.  Ekki er kunnugt um að sveitarstjórn hafi heimilað öðrum atvinnustarfsemi á svæði því  sem hér er til umfjöllunar og eru þar af leiðandi ekki efni til að fallast á þá málsástæðu kærenda að jafnræðis hafi ekki verið gætt við umdeilda ákvörðun.

Að öllu þessu virtu verða ekki þeir annmarkar taldir á hinni kærðu ákvörðun að ógildingu varði.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kröfu kærenda, um ógildingu á ákvörðun bæjarstjórnar Kópavogs frá 28. september 2004, að synja beiðni kærenda um breytingu á deiliskipulagi lóðarinnar að Lyngheiði 21-23, er hafnað.

 

 

___________________________
 Ásgeir Magnússon

 

 
_____________________________                  ____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                          Sesselja Jónsdóttir

 

des 22
Love0

64/2005 Tjarnarbraut

Með

Ár 2005, föstudaginn 16. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 64/2005, kæra eiganda bakhúss að Tjarnarbraut 29, Hafnarfirði á synjun skipulags- og byggingarráðs Hafnarfjarðar frá 29. mars 2005, sem staðfest var í bæjarráði Hafnarfjarðar hinn 21. júlí 2005, á umsókn kæranda um viðbyggingu og breytingu á notkun greinds bakhúss úr iðnaðarhúsnæði í íbúðarhúsnæði.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 17. ágúst 2005, er barst nefndinni hinn 19. sama mánaðar, kærir J, eigandi um 60 fermetra bakhúss að Tjarnarbraut 29, Hafnarfirði, þá afgreiðslu skipulags- og byggingarráðs Hafnarfjarðar frá 29. mars 2005 að synja umsókn kæranda um að reisa um fjögurra fermetra anddyri við umrætt bakhús og að breyta notkun þess úr iðnaðarhúsnæði í íbúð.  Bæjarráð Hafnarfjarðar staðfesti þá afgreiðslu hinn 21. júlí 2005 í umboði bæjarstjórnar.  Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Húsið að Tjarnarbraut 29 er þriggja íbúða hús og á lóðinni er tæplega 60 fermetra bakhús sem mun hafa verið byggt á árinu 1958 sem geymsluskúr.  Lóðin er 401 fermetri að flatarmáli.  Bakhúsið er sérstakur eignarhluti samkvæmt fasteignamatsskrá og hefur verið nýtt undir prentsmiðju um áratuga skeið.

Kærandi, sem á íbúð í húsinu að Tjarnarbraut 29, mun hafa keypt umrætt bakhús árið 2000 er starfsemi, sem þar var fyrir, var hætt.  Hinn 13. maí 2003 var tekin fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar fyrirspurn kæranda um hvort heimilað yrði að breyta notkun bakhússins úr iðnaðarhúsi í íbúð.  Erindinu fylgdi uppdráttur og samþykki meðeiganda að lóð.  Var erindinu vísað til bæjarskipulags þar sem um var að ræða fyrirspurn um breytta notkun húsnæðisins.

Erindi kæranda var tekið fyrir á fundum skipulags- og byggingarráðs hinn 20. maí og 3. júní 2003 og sú ákvörðun tekin að fela bæjarskipulagi að grenndarkynna erindið þegar byggingarleyfisumsókn lægi fyrir, með því fororði að húsnæðið uppfyllti skilyrði byggingarreglugerðar um íbúðir.

Erindi kæranda var síðan grenndarkynnt með bréfi, dags. 24. september 2003, í kjölfar framlagningar aðaluppdráttar vegna breyttrar notkunar og gerð anddyris við umrætt bakhús, dags. 6. september s.á., og bárust athugasemdir frá tveimur nágrönnum kæranda þar sem kynntri breytingu notkunar var mótmælt.

Erindið var loks tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarráðs hinn 4. nóvember 2003 og það afgreitt með svofelldri bókun:  „Tekin fyrir að nýju fyrirspurn Jóhanns Tryggva Jónssonar dags. 13.05.03 um að breyta iðnaðarhúsnæði mhl. 02 í íbúð.  Erindið var í grenndarkynningu og athugasemdir bárust.  Á grundvelli athugasemda og fyrirliggjandi gagna frá 1957 um að leyfi hafi verið veitt fyrir geymsluskúr telur skipulags- og byggingarráð ekki rétt að heimila breytingu yfir í íbúðarhús og eðlilegra sé að nýta húsið sem geymslu eða bílskúr og synjar erindinu eins og það liggur fyrir.”

Kærandi í máli þessu kærði þessa afstöðu skipulags- og byggingarráðs til úrskurðarnefndarinnar sem vísað kærunni frá með úrskurði, uppkveðnum hinn 23. nóvember 2004, þar sem umdeild bókun skipulags- og byggingarráðs í því máli fól í sér afstöðu til fyrirspurnar en ekki lokaákvörðun í skilningi 2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Í kjölfar úrskurðarins samþykkti skipulags- og byggingarfulltrúi og skipulags- og byggingarráð að grenndarkynna byggingarleyfisumsókn kæranda, um að reisa 3,3 fermetra anddyri við suðurhlið bakhússins að Tjarnarbraut 29 og um breytta notkun hússins í íbúð.  Lauk grenndarkynningunni hinn 11. mars 2005 og bárust athugasemdir við fyrirhugaða breytingu frá nágrönnum sem gert höfðu athugasemdir við fyrri grenndarkynningu á árinu 2003. 

Athugasemdirnar lutu að því að húsið að Tjarnarbraut 29 hafi á sínum tíma verið tveggja íbúða hús, en grafið hafi verið frá geymslukjallara hússins og honum breytt í íbúð.  Hafi umrætt bakhús verið reist sem geymsluskúr sem síðar hafi verið samþykktur sem iðnaðarhúsnæði.  Austurhluti umræddrar lóðar nái upp undir glugga bakhússins og suðurgluggar njóti lítillar sólar en húsið hafi ekki leyfi til iðnaðarstarfsemi í dag.  Fjöldi bílastæða fyrir umrætt hús sé ónógur og bil milli húsa sé ekki í samræmi við 75. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 og standist bakhúsið engan veginn reglur um einbýlishús.

Skipulags- og byggingarráð Hafnarfjarðar tók málið til afgreiðslu hinn 29. mars 2005 og hafnaði umræddu byggingarleyfi með vísan til framkominna athugasemda og fyrirliggjandi gagna frá árinu 1957 um að umrætt bakhús hafi verið samþykkt sem geymsluskúr.  Kærandi skaut þessari ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar sem vísaði kærunni frá hinn 14. júlí sl., þar sem á skorti að sveitarstjórn hefði staðfest umrædda afgreiðslu skipulags- og byggingarráðs, sbr. 2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Bæjarráð Hafnarfjarðar tók umdeilda afgreiðslu skipulags- og byggingarráðs fyrir á fundi hinn 21. júlí 2005 og staðfesti afgreiðslu ráðsins í umboði bæjarstjórnar með sömu rökum og sú ákvörðun hafði byggst á.  Kærandi hefur nú skotið þessari afgreiðslu bæjarráðs til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi vísar til þess að bakhúsið að Tjarnarbraut 29 sé þinglýst sem iðnaðarhúsnæði og skráð sem sérstök fasteign. 

Kærandi bendir á að framkomnar athugasemdir um ónóg bílastæði, lóðarskort bakhússins og áhrif á götumynd, sem fram hafi komið við fyrri grenndarkynningu, eigi ekki við rök að styðjast. 

Við endurbætur á Tjarnarbraut á árinu 2001 hafi gleymst að gera ráð fyrir stæðum fyrir íbúðarhúsið að Tjarnarbraut 29, sem sé þriggja íbúða hús.  Vegna athugasemda íbúa hússins hafi skipulagi götunnar verið breytt og komið fyrir þremur bílastæðum framan við húsið.  Fyrir sé aðkeyrsla að bakhúsi lóðarinnar sem yrði bílastæði fyrir bakhúsið ef breytt yrði í íbúð.  Bendir kærandi á að eignaskiptasamningur vegna fasteignarinnar að Tjarnarbraut 29 frá árinu 1985 beri með sér að bakhúsið eigi 14,65% hlut í heildarlóð að Tjarnarbraut 29.  Umrædd bygging sé bakhús og hefði umsótt breyting ekki áhrif á götumynd Tjarnarbrautar.

Loks lýsir kærandi sig ósáttan við þá forsendu fyrir afgreiðslu erindis hans að leyfi fyrir umræddu húsi frá árinu 1957 hafi miðað við nýtingu þess sem geymsluskúrs.  Ljóst sé að um sé að ræða skráð iðnaðarhúsnæði sem hafi verið notað sem slíkt í áratugi.  Telja verði að bakhúsið henti betur til íbúðarnota en til iðnaðarstarfsemi, enda standi húsið inni á íbúðarlóð.

Málsrök Hafnarfjarðarbæjar:  Í fyrirliggjandi bréfi skipulags- og byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar í fyrra máli um sama efni, er sent var kæranda í tilefni af bréfi hans, dags. 27. nóvember 2003, kemur fram það álit að umdeilt húsnæði, sem leyfi hafi verið veitt fyrir sem geymsluskúr á árinu 1957, henti ekki til íbúðar og aðeins verði fyrir hendi þrjú bílastæði fyrir þær fjórar íbúðir sem á lóðinni yrðu.  Nýting lóðarinnar fyrir fjórar íbúðir samræmist ekki heildarskipulagi götunnar en bent hafi verið á hentugri nýtingu húsnæðisins svo sem undir bílskúr.

Í minnispunktum starfsmanns umhverfis- og tæknisviðs Hafnarfjarðar frá 17. mars 2005, þar sem fjallað er um framkomnar athugasemdir við grenndarkynningu umdeildrar byggingarleyfisumsóknar, er tekið undir framkomnar athugasemdir hvað varðar nálægð milli húsa og brunavarnir og talið að ekki væri fullnægt kröfum um bílastæði.  Fyrirhuguð íbúð nyti lítillar birtu þar sem hluti bakhússins væri niðurgrafinn og vegna skuggavarps frá íbúðarhúsi því sem fyrir væri á lóðinni.  Þá skírskota bæjaryfirvöld til þess að húsin að Tjarnarbraut 21-27 séu einbýlis- eða tvíbýlishús og að umrætt bakhús hafi aðeins tvær gluggahliðar og sé hátt barð fyrir framan aðra þeirra.  Ef fyrirhuguð viðbygging yrði reist við skúrinn yrði fjarlægð milli húsa á lóðinni um 2,2 metrar.

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin og starfsmenn hennar kynntu sér óformlega staðhætti á vettvangi hinn 23. júní 2005.

Niðurstaða:  Með hinni kærðu ákvörðun var hafnað umsókn kæranda um byggingu um fjögurra fermetra anddyris við um 60 fermetra bakhús að Tjarnarbraut 29 og breytingu á notkun hússins í íbúð.

Umrætt bakhús stendur lágt og er að hluta til niðurgrafið og er aðeins suðurhlið hússins ofan lóðaryfirborðs.  Við austurhlið hússins er brekka í lóðinni sem fer lækkandi til suðurs í átt að íbúðarhúsi því er á lóðinni stendur.  Ber yfirborð lóðarinnar að austanverðu við glugga hússins á þeirri hlið en vesturhlið hússins er sambyggð bílskúr á næstu lóð og hefur húsið því enga glugga til vesturs.  Austurhluti bakhússins er í um fjögurra metra fjarlægð frá umræddu íbúðarhúsi, en ef umsótt viðbygging væri reist, yrði skemmsta fjarlægð milli húsanna um 2,2 metrar.  Fyrir liggur að upphaflega var heimilað að nýta húsið sem geymsluskúr en ekki liggja fyrir gögn um það hvort bæjaryfirvöld hafi síðar veitt leyfi fyrir breyttri notkun hússins til iðnaðarstarfsemi.  Skráning hússins sem iðnaðarhúsnæði í fasteignamatsskrá ræður ekki úrslitum í því efni.  Með samþykkt íbúðar í kjallara umrædds húss er það orðið þríbýlishús en húsin að Tjarnarbraut 21-27 (oddatölur), sem mynda götulínu með greindu húsi, eru einbýlis- og tvíbýlishús.

Þegar hafðir eru í huga ofangreindir staðhættir verður að telja umrætt bakhús illa fallið til íbúðar.  Útsýni og birta munu verða af skornum skammti sökum þess hve húsið liggur lágt í lóð og vegna skuggavarps frá íbúðarhúsinu að Tjarnarbraut 29 svo að færi í bága við markmið gr. 92.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998.  Þá liggur fyrir að viðbygging nær íbúðarhúsinu en nú er bryti gegn ákvæðum um lágmarksfjarlægð milli húsa skv. gr. 75.3 og gr. 75.4, auk þess ef heimila ætti breytta notkun bakhússins í íbúð yrði að vera eldvarnarveggur milli húsanna skv. gr. 75.6 í nefndri reglugerð.  Þá myndi fjölgun um eina íbúð á umræddri lóð víkja enn frekar en orðið er frá þeirri nýtingu lóða sem ríkjandi er við götuna.

Að þessu virtu og með hliðsjón af fordæmisgildi slíkrar leyfisveitingar, er hér um ræðir, verður ekki fallist á ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu á þeirri ákvörðun skipulags- og byggingarráðs Hafnarfjarðar frá 29. mars 2005, sem staðfest var í bæjarráði Hafnarfjarðar hinn 21. júlí 2005, að synja umsókn kæranda um að reisa um fjögurra fermetra anddyri við bakhús að Tjarnarbraut 29, Hafnarfirði og að breyta notkun þess í íbúð.

 

____________________________________
Ásgeir Magnússon

 

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                          Ingibjörg Ingvadóttir

 

des 22
Love0

66/2004 Höfði

Með

Ár 2005, fimmtudaginn 7. júlí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Sesselja Jónsdóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 66/2004, kæra eiganda landspildu í Skammadal í landi Reykja í Mosfellsbæ á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar frá 12. október 2004 að ítreka synjun á fyrri umsókn um varanlegt byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við eldra hús að Höfða í Skammadal, svo og að krefjast þess að kærandi fjarlægi þegar í stað umrædda viðbyggingu, og að mælast til þess við bæjarstjórn að beitt verði dagsektum verði viðbyggingin ekki fjarlægð fyrir 1. desember 2004.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 29. nóvember 2004, er barst nefndinni sama dag, kærir Ólafur Gústafsson hrl., f.h. G, Ásgarði II, Mosfellsbæ, samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 12. október 2004 um að ítreka synjun á fyrri umsókn um varanlegt byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við eldra hús að Höfða í Skammadal, að gera kæranda að fjarlægja þegar í stað umrædda viðbyggingu svo og að mælast til þess við bæjarstjórn að verði viðbyggingin ekki fjarlægð fyrir 1. desember 2004 verði beitt dagsektum. 

Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar Mosfellsbæjar hinn 27. október 2004.

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að frestað verði réttaráhrifum hinnar kærðu ákvörðunar meðan úrskurðarnefndin hafi kærumál þetta til meðferðar.

Málavextir:  Kærandi er eigandi að landspildu í Skammadal í landi Reykja í Mosfellsbæ, en þar stendur húsið Höfði sem reist var á árunum 1936 – 1938 af Starfsmannafélagi Sambands íslenskra samvinnufélaga.  Síðar eignaðist kærandi fasteignina og árið 1998 óskaði hann eftir heimild byggingarnefndar Mosfellsbæjar til að setja niður sumarbústað til bráðabirgða á landinu og gaf nefndin út stöðuleyfi til eins árs.  Stöðuleyfi þetta var tvívegis framlengt og í bæði skiptin til eins árs, fyrst hinn 22. nóvember 1999 og síðar hinn 5. september 2000.  Í gögnum málsins kemur fram að kærandi hafi innréttað sumarbústaðinn og tengt hann eldra húsinu sem fyrir stóð á landspildunni.  Í júlí árið 1999 var kæranda veittur réttur til heilsársbúsetu í húsinu, en bæjaryfirvöld hafa þó vefengt þá heimild.

Eins og fyrr segir veittu byggingaryfirvöld kæranda stöðuleyfi fyrir sumarbústaðnum en beiðni hans um að viðbyggingin fengi að standa til frambúðar var hafnað á fundi byggingarnefndar hinn 16. desember 1999.  Kærandi ritaði bæjarráði bréf, dags. 12. mars 2000, þar sem hann fór fram á hið sama, en á fundi skipulagsnefndar hinn 18. apríl sama ár var erindinu synjað og fór nefndin fram á að viðbyggingin yrði fjarlægð.  Bæjarstjórn staðfesti afgreiðslu nefndarinnar á fundi hinn 26. apríl 2000. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 10. september 2002 var tekið til afgreiðslu erindi kæranda þar sem hann óskaði eftir heimild til stækkunar hússins og var eftirfarandi fært til bókar af því tilefni:  „Erindi frá Guðmundi Lárussyni, dags. 01.09.2002, þar sem óskað er eftir heimild til stækkunar á húsnæði.  Heildarstærð hússins eftir stækkun er 120m².  Um er að ræða leyfi fyrir húsnæði sem fékk tímabundið stöðuleyfi til eins árs og rann sá frestur út á árinu 2000.  Samkvæmt gildandi aðalskipulagi er sumarhúsið á svæði sem skilgreint er sem almennt útivistarsvæði, þar sem ekki er gert ráð fyrir sumarhúsi eða heilsárshúsi.  Málinu frestað og vísað til umhverfisdeildar til frekari skoðunar í samræmi við umræður á fundinum.“ 

Hinn 5. nóvember 2002 var erindi kæranda tekið til afgreiðslu á ný og er eftirfarandi fært til bókar:  „Erindi frá Guðmundi Lárussyni, dags. 29.08.2002.  Framhaldsumræða.  Símbréf, dags. 4.11.2002, þar sem óskað er eftir frestun á erindi hans.  Umræðu um framtíðar landnotkun er frestað.  Nefndin ítrekar fyrri samþykktir nefndarinnar um að viðbygging við eldra hús skuli fjarlægð, en framlenging stöðuleyfis hennar rann út 05. september 2001.  Nefndin felur umhverfisdeild að vinna að því að viðbyggingin verði fjarlægð.“  Bæjarstjórn staðfesti framangreinda bókun á fundi hinn 13. nóvember 2002.

Í kjölfar bókunar skipulags- og byggingarnefndar sendi byggingarfulltrúi kæranda máls þessa bréf þar sem m.a. sagði:  „Þann 14. nóvember 2002 var þér tilkynnt bréflega um afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar vegna framtíðarnotkunar á landi þínu ásamt ítrekun á fyrri samþykktum nefndarinnar um að fjarlægja skuli sumarbústaðinn.  Í bréfinu var bent á málskotsrétt samkvæmt 8. gr. skipulags- og byggingarlaga og reglugerðar nr. 621/1997.  Hér með tilkynnist að í framhaldi af samþykkt skipulags- og byggingarnefndar þann 05.11.2002 er þess krafist að þú fjarlægir sumarbústaðinn fyrir 6. janúar 2003.  Hafi bústaðurinn ekki verið fjarlægður þá verður farið með málið í samræmi við ákvæði 56. og 57. greinar skipulags- og byggingarlaga og dagsektarákvæðum beitt, þar til úr hefur verið bætt. Þetta erindi verður kynnt á fundi skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar þann 3. desember 2002.  Að öðru leiti skal bent á meðfylgjandi ákvæði 56. og 57. gr. skipulags- og byggingarlaga um þvingunarúrræði og viðurlög“. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 3. desember 2002 var bréf byggingarfulltrúa, dags. 28. nóvember 2002, kynnt nefndinni og bókaði nefndin eftirfarandi:  „Nefndin beinir því til bæjarstjórnar að verði umrædd bygging ekki fjarlægð fyrir tilskilinn tíma þá samþykki bæjarstjórn að beita dagsektum og ákveða upphæð þeirra“  Bæjarstjórn staðfesti framangreint á fundi hinn 18. sama mánaðar.

Kærandi vildi ekki una ákvörðunum bæjaryfirvalda í málinu og skaut hann þeim til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála með kæru, dags. 14. desember 2002.  Lauk því máli með úrskurði hinn 8. janúar 2004 og var framangreind ákvörðun bæjaryfirvalda felld úr gildi með þeim rökum að ekki hefði verið gætt andmælaréttar kæranda er hin umdeilda ákvörðun var tekin.  Lýsti skipulags- og byggingarnefnd Mosfellsbæjar vanþóknun sinni á niðurstöðu úrskurðarnefndarinnar með ítarlegri bókun á fundi sínum hinn 13. janúar 2004.  Var bókun þessi staðfest af bæjarstjórn og send úrskurðarnefndinni með bréfi, dags. 27. janúar 2004.  Í niðurlagi umræddrar bókunar sagði svo: „Nefndin samþykkir að fela umhverfisdeild að tilkynna Guðmundi Lárussyni að nefndin muni í framhaldi af úrskurði úrskurðarnefndar í skipulags- og byggingarmálum, dags. 8. janúar 2003 (sic) taka fyrir þann 10. febrúar 2004 kröfu um að fjarlægja skuli sumarhús sem veitt var tímabundið stöðuleyfi fyrir sem stakstætt geymsluhús með vísan til 56 og 57 gr. skipulags- og byggingarlaga.  Guðmundi verði gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina andmælum sínum við að byggingin skuli fjarlæg (sic).“ 

Skipulags- og byggingarnefnd tók málið fyrir á 105. fundi sínum hinn 10. febrúar 2004 eins og áformað hafði verið.  Var eftirfarandi m.a. bókað á fundinum:  „Samkvæmt samþykkt skipulags- og byggingarnefndar á 103. fundi nefndarinnar var samþykkt að gefa Guðmundi Lárussyni kost á andmælarrétti til 6. feb. 2004 vegna ákvörðunar nefndarinnar um að fjarlægja núverandi viðbyggingu við sumarbústaðinn Höfða í Skammadal, sem veitt var stöðuleyfi fyrir til eins árs sem stakstæðu húsi en ekki sem viðbyggingu.  Umrædd viðbygging er sumarbústaður sem Guðmundur fékk leyfi til að láta standa á lóðinni á meðan hann innréttaði bústaðinni  sem flytja átti noður í land skv. upplýsingum í umsókn hans.  Guðmundi var tilkynnt bréflega um afgreiðslu nefndarinnar á 103. fundi auk þess að haft var samband við hann símleiðis í síðustu viku og hann minntur á þann frest sem honum var gefinn til andmæla, en engar athugsemdir báust frá Guðmundi Lárussyni.  Nefndin íterkar kröfu sína um að viðbyggingarbústaðurinn verði fjarlægður nú þegar  í samræmi við 56. gr. skipulags- og byggingarlaga, þar sem veitt var tímabundið stöðuleyfi sem nú er löngu útrunnið.  Jafnframt  áréttar nefndin að engir samþykktir uppdrættir liggja fyrir um burðarvirki húss eða undirstöðu þess.  Auk þess er þegar ljóst að þær undirstöður sem eru undir óleyfisbyggingunni uppfylla ekki ákvæði byggingarreglugerðar og gildandi staðla. Ekki liggur fyrir deiliskipulag þar sem gert er ráð fyrir byggingarframkvæmdum.  Nefndin ítrekar synjun á fyrri umsókn hans um varanlegt byggingarleyfi fyrir viðbygginguna.  Nefndin beinir því til bæjarstjórnar að verði umrædd viðbyggingi ekki fjarlægð fyrir 1. júní 2004 þá samþykki bæjarstjórn að beyta dagsektum í samræmi við 57 gr. skipulags- og byggingarlaga.“

Framangreind afgreiðsla skipulags- og byggingarnefndar var tekin fyrir á fundi bæjarstjórnar hinn 18. febrúar 2004 og afgreidd með svofelldri bókun:  „ 4. mál. Niðurrif óleyfisbyggingar við Höfða í Skammadal.  Til máls tók: RR.  Samþykkt með sjö atkvæðum að vísa málinu aftur til nefndarinnar til efnislegrar meðferðar.“

Skipulags- og byggingarnefnd tók málið enn fyrir á 106. fundi sínum hinn 24. febrúar 2004 og var eftirfarandi bókað:  „Niðurrif óleyfisbyggingar við Höfða í Skammadal.  Tekin var fyrir krafa um að fjarlægja hús sem veitt var tímabundið stöðuleyfi fyrir sem stakstætt geymsluhús með vísan til 56 og 57 gr. skipulags- og byggingarlaga.  Vísun frá bæjarstjórn.  Fyrir fundinum var greinargerð Guðmundar Lárusson, dags. 06.02.2004.  Á fundinum var lagt fram greinargerð bæjarverkfræðings vegna athugasemda Guðmundar Lárusson frá 06.02.2004.  Nefndin frestar afgreiðslu málsins til næsta fundar.“
Málið var loks tekið fyrir á 107. fundi nefndarinnar hinn 2. mars 2004 og var enn ítrekuð fyrri synjun á umsókn kæranda um varanlegt byggingarleyfi fyrir viðbyggingunni.  Beindi nefndin því til bæjarstjórnar að yrði umrædd viðbygging ekki fjarlægð fyrir 1. júní 2004 myndi bæjarstjórn samþykkja að beita dagsektum í samræmi við 57. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Var þessi ákvörðun staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 3. mars 2004. 

Þessari ákvörðun skaut kærandi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála með kæru, dags. 7. apríl 2004.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar hinn 12. október 2004 var málið enn tekið fyrir og dró nefndin til baka „…samþykkt sína frá 105. fundi nefndarinnar 10. febrúar sl. þar sem ekki kom nægilega skýrt fram í bókun nefndarinnar hver skyldi fjarlægja óleyfisbygginguna.“ 

Í framhaldi af afturköllun þessari og með vísunar til 5. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga tók nefndin þá ákvörðun sem kærð er í máli þessu en kærandi dró til baka fyrri kæru frá 7. apríl 2004 með vísan til þess að ekki var þá betur vitað en að hin kærða ákvörðun í því máli hefði verið afturkölluð.

Við meðferð málsins hjá úrskurðarnefndinni kom hins vegar í ljós að svo var ekki heldur hafði skipulags- og byggingarnefnd dregið til baka samþykkt frá 10. febrúar 2004 í stað ákvörðunar þeirrar frá 2. mars 2004, sem verið hafði lokaákvörðun nefndarinnar í fyrra máli.  Ákvað úrskurðarnefndin að gefa byggingaryfirvöldum kost á að bæta úr þeim ágöllum sem á málinu voru, enda talið að um augljós mistök eða misritun hefði verið að ræða, sem stjórnvaldinu væri heimilt að leiðrétta.  Var kæranda jafnframt gefinn kostur á að tjá sig um þennan þátt málsins.

Með bréfi sem úrskurðarnefndinni barst hinn 7. júní 2005 var gerð grein fyrir af hálfu byggingaryfirvalda í Mosfellsbæ að fyrrnefnd mistök hefðu verið leiðrétt og að ákvörðun nefndarinnar frá 2. mars 2004 hefði verið dregin til baka, enda hefði það verið það sem vakað hefði fyrir nefndinni.  Jafnframt var í bréfinu svarað fyrirspurn úrskurðarnefndarinnar um afdrif deiliskipulagstillögu sem auglýst hafði verið snemma árs 2002 og lýst þeirri skoðun að umrædd skipulagstillaga hefði aldrei öðlast gildi.

Með bréfi sem úrskurðarnefndinni barst einnig hinn 7. júní 2005 kom lögmaður kæranda á framfæri athugasemdum hans.  Taldi hann orka tvímælis að heimila byggingaryfirvöldum að leiðrétta framangreind mistök.  Jafnframt taldi hann að umrædd deiliskipulagstillaga frá 2002 hefði öðlast gildi og að kærandi gæti byggt rétt á því.

Málsrök kæranda:  Kærandi heldur því fram að viðbyggingin hafi verið tengd eldra húsinu án nokkurra athugasemda bæjaryfirvalda enda forsendur leyfisins þær að fjölskylda hans gæti búið í húsinu sem heilsárshúsnæði.  Á sama tíma hafi staðið fyrir dyrum framkvæmdir við einbýlishús í hans eigu annars staðar í sveitarfélaginu. 

Kærandi bendir á að skipulags- og byggingarnefnd hafi samþykkt á fundi hinn 30. apríl 2002 að auglýsa deiliskipulag á landi Höfða, sem sýni húsbyggingu á lóðinni eins og hún sé í dag.  Engar athugasemdir hafi borist við tillögu þessari en hún hafi þó ekki verið afgreidd.  Kærandi telji hins vegar að hún hafi öðlast gildi.

Með nýlega samþykktu aðalskipulagi fyrir Mosfellsbæ hafi landnotkun þessa svæðis, þar með talið lands kæranda, verið breytt og sé það nú samkvæmt hinu nýja aðalskipulagi skilgreint sem íbúðarsvæði.  Hafi sú breyting verið gerð að frumkvæði bæjaryfirvalda og í fullri sátt við kæranda og aðra á svæðinu.

Í samræmi við það hafi þegar verið hafist handa við að deiliskipuleggja land á þessu svæði sem íbúðarbyggð, m.a. í Helgafellslandi, sem liggi næst landi kæranda til norðvesturs.  Kærandi hafi farið fram á það að fá að deiliskipuleggja land sitt sumarið 2004 en erindi hans hafi verið hafnað af hálfu Mosfellsbæjar.  Á sama tíma hafi öðrum sambærilegum aðilum verið heimilað að deiliskipuleggja eigið land.  Telji kærandi þessa afgreiðslu bæjarins enn eina staðfestingu á þeirri mismunun, sem við lýði sé hjá skipulags- og byggingaryfirvöldum í Mosfellsbæ.

Með vísan til framanritaðs sé ljóst að allar forsendur fyrir landnýtingu á því landi sem mál þetta taki til hafi gjörbreyst frá því umræddri viðbyggingu var veitt stöðuleyfið.  Landsvæðið sé orðið íbúðarsvæði og því liggi fyrir að þarna verði um íbúðarbyggingar að ræða í næstu framtíð.  Hús kæranda að Höfða, bæði eldra hús og viðbygging, standi því ekki í neinni andstöðu við skipulag svæðisins.

Stærstur hluti húss kæranda að Höfða hafi fullt leyfi byggingaryfirvalda og bæjarstjórnar Mosfellsbæjar og ákvörðun og krafa bæjaryfirvalda um að fjarlægja skuli viðbygginguna komi því ekki til með að hafa neina afgerandi breytingu í för með sér fyrir svæðið sem slíkt.  Eldra húsið muni standa áfram með fullu byggingarleyfi og búseturétti.

Af hálfu bæjaryfirvalda í Mosfellsbæ hafi ekki verið sett fram nein efnisleg rök fyrir kröfu þeirra um að fjarlægja skuli viðbygginguna.  Krafan sé í raun órökstudd.  Kærandi vísi til þess að stjórnvöldum, þ.m.t. bæjarstjórn Mosfellsbæjar, beri við töku ákvarðana sinna að gæta meðalhófs og grípa ekki til harðari aðgerða gegn þegnunum en nauðsynlegt sé.  Þessa hafi ekki verið gætt í þessu máli.  Kærandi hafi mun meiri hagsmuni af því að viðbyggingin fái að standa en bærinn af því að hún fari.  Verði í raun alls ekki séð hvaða hagsmuni bæjaryfirvöld hafi yfirleitt af því að viðbyggingin fari.  Sé hér um óskiljanlega valdbeitingu að ræða, sem brjóti í bága við meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. 

Þá vísar kærandi til þess að í Skammadal í Mosfellsbæ standi fjöldi húsa, sem ekki hafi verið veitt byggingarleyfi fyrir lögum samkvæmt.  Enn fremur sé tveggja hæða hús örskammt frá landi kæranda sem reist hafi verið án tilskilinna leyfa og staðið hafi þar óáreitt árum saman.  Ekki virðast hafa komið fram athugasemdir við þessar byggingar og bæjaryfirvöld Mosfellsbæjar, þ.m.t. skipulags- og byggingarnefnd, hafi heldur ekki aðhafst neitt þeirra vegna.  Þá hafi bæjaryfirvöld samþykkt fjölda viðbygginga við þegar byggð hús á ýmsum stöðum í sveitarfélaginu og heimilað deiliskipulag eignarlanda á svæðinu.  Með því að neita kæranda um heimild til að umrædd viðbygging standi áfram séu bæjaryfirvöld að brjóta gegn jafnræðisreglu 11. gr. stjórnsýslulaga, en samkvæmt henni sé stjórnvaldi óheimilt að mismuna aðilum heldur verður það að gæta samræmis og jafnræðis við úrlausn mála.  Það geri bæjarstjórn Mosfellsbæjar ekki.

Hvað varðar athugasemdir byggingaryfirvalda um að ekki hafi verið lagðir fram fullnægjandi uppdrættir að hinni umdeildu viðbygginu tekur kærandi fram að hann hafi með umsókn, dags. í apríl 2005, sótt formlega um byggingarleyfi fyrir hinni umdeildu viðbygginu og að umsókninni hafi fylgt allir tilskyldir uppdrættir.  Sé það von hans að umsókn hans verði nú samþykkt, enda eigi ekki að vera á því nein vandkvæði.

Loks styður kærandi kröfu sína um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar þeim rökum að ekki hafi af hálfu bæjaryfirvalda í Mosfellsbæ verið gætt þeirra lágmarksfresta, sem skipulags- og byggingarlög áskilji þegar eiganda mannvirkis sé gert að aðhafast með þeim hætti, sem í hinni kærðu ákvörðun felist.  Vísi kærandi í þeim efnum m.a. til gr. 61.6 í byggingarreglugerð, en kæranda hafi ekki verið veittur frestur til samræmis við umrætt ákvæði.

Málsrök Mosfellsbæjar:  Af hálfu Mosfellsbæjar er áréttað að í kæru sinni nú virðist kærandi aðallega byggja á því að óleyfisbyggingin sé ekki fyrir neinum og að bærinn hafi enga hagsmuni af því að krefjast þess að hún verði fjarlægð.  Kærandi telji sig hins vegar hafa mikla fjárhagslega hagsmuni af því að byggingin fái að standa.  Þessu sé til að svara að kærandi hafi í upphafi sótt um bráðabirgðastöðuleyfi og fengið það tímabundið.  Hann hafi sjálfur tekið þá ákvörðun að leggja fé og fyrirhöfn í að innrétta húsið og tengja það við eldra hús.  Það hafi hann gert vitandi það að hann væri einungis með bráðabirgðastöðuleyfi, sem gefið hafi verið á grundvelli upplýsinga frá honum sjálfum, þess efnis að húsið yrði flutt norður í land eftir veturinn.  Það fjárhagstjón sem kærandi kunni að verða fyrir vegna þess að honum sé gert að fjarlægja óleyfisbygginguna sé vegna þess að hann hafi sjálfur kosið að leggja í þann kostnað að innrétta húsið og tengja það við hús það sem fyrir hafi verið á landinu.  Ef Mosfellsbær myndi nú heimila þessa óleyfisbyggingu væri verið að senda þau skilaboð til almennings að hægt væri að fá óleyfisbyggingar samþykktar eftir á, ef menn bara streittust nógu lengi á móti því að fjarlægja þær.  Slíkt sé í andstöðu við 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Það verði því ekki séð að krafa bæjaryfirvalda um að óleyfisbyggingar verði fjarlægðar fari gegn meðalhófsreglu stjórnsýslulaganna.  Kærandi hafi ekki verið í góðri trú er hann hafi kosið að skeyta húsi með bráðabirgðastöðuleyfi varanlega við húsið sem fyrir hafi verið á lóðinni og megi um þetta vísa til Hæstaréttardóms í máli nr. 114/2001 frá 20. september 2001.  

Í kærunni sé því haldið fram að eldra húsið hafi verið heilsársstarfsmannabústaður.  Hið rétta sé að aldrei hafi verið búið í þessu húsi meðan það hafi verið starfsmannabústaður.  Húsið hafi verið nýtt með þeim hætti sem frístundarhús séu nýtt í dag og hafi ávallt verið skráð sem sumarhús hjá Fasteignamati ríkisins.  Búseta í húsinu hafi ekki hafist fyrr en árið 1998.

Þegar stöðuleyfið hafi verið veitt hafi það verið að ósk kæranda og þess jafnframt getið í umsókn hans um stöðuleyfi að um væri að ræða tímabundna staðsetningu hússins  einn vetur.  Skipulags- og byggingarnefnd hafi ávallt hafnað óskum kæranda um varanlega staðsetningu hússins og hafi þess verið farið á leit við hann að húsið yrði fjarlægt.  Um leið og byggingarfulltrúi hafi orðið þess var að húsið hafði verið tengt við eldra húsið hafi hann strax gert athugasemd við það.  Fullyrðingar um annað séu ekki réttar.  Sú staðhæfing sem fram komi í kærunni um að ástæða framlengingar á stöðuleyfi árið 2001 hafi verið beiðni kæranda um breytta landnotkun á landi hans á þessu svæði sé ekki rétt.  Hið rétta sé að á þeim tíma hafi verið unnið að deiliskipulagi og uppbyggingu húss kæranda á annarri lóð í Mosfellsbæ og í ljósi þess og aðstæðna hans hafi þótt rétt að framlengja stöðuleyfið.
 
Í kærunni komi einnig fram að bæjarverkfræðingur hafi með bréfi til kæranda staðfest heilsársbúseturétt honum til handa.  Hið rétta í þessu máli sé að starfsmaður á tæknideild bæjarins hafi útbúið og undirritaði umrætt plagg.  Umræddur starfsmaður sé ekki bæjarverkfræðingur þrátt fyrir að hann noti stimpil bæjarverkfræðings.  Þetta hafi kæranda verið ljóst í upphafi enda hafi hann fengið umrædda staðfestingu til þess að fá lækkun á kostnaði við heimæðargjald fyrir síma að sögn þess starfsmanns sem hafi útbúið og undirritaði bréfið.  Heimild til heilsársbúsetu í húsi sem samkvæmt gildandi aðalskipulagi sé á opnu, óbyggðu svæði sé ekki veitt af starfsmanni, heldur sé það skipulagsskyld ákvörðun sem sveitastjórn veiti í samræmi við lög.  Þetta hafi kæranda verið ljóst.

Þá sé í kærunni rætt um deiliskipulagstillögu um stækkun á stofnunarsvæði Reykjalundar sem auglýst hafi verið að beiðni Reykjalundar.  Þessi skipulagstillaga hafi aldrei verið samþykkt þar sem Reykjalundur hafi dregið til baka ósk sína um stækkun á stofnunarsvæðinu og í núgildandi aðalskipulagi hafi svæðið í raun verið minnkað frá því sem verið hafi í fyrra aðalskipulagi.  Tillagan hafi því, að mati Mosfellsbæjar, ekkert gildi fyrir Höfða, enda hafi þar ekki verið tekið á uppbyggingu svæðisins.  Rétt sé að vinna sé hafin við gerð rammaskipulags í landi Helgafells sem sé vestan við Skammadalslæk.  Svæðið sé aðgreint frá landi Höfða með belti lands sem sé opið óbyggt svæði og ef rýnt sé í þéttbýlisuppdrátt aðalskipulagsins megi sjá að húsið sé innan þess svæðis sem skilgreint sé sem opið, óbyggt svæði.  Það sé því ekki rétt sem komi fram í kærunni að öðrum aðilum hafi verið heimilað að gera deiliskipulag við sambærilegar aðstæður.  Í aðalskipulagi Mosfellsbæjar sé svæði fyrir blandaða byggð sem nái inn á land Höfða, tilheyrandi svæði austan Reykjalundar, og sé það til skipulagningar eftir 2012.  Það hafi verið stefna Mosfellsbæjar að taka ekki einstök svæði út úr til að skipuleggja sérstaklega heldur sé horft á svæðin sem heild.  Rétt sé að til sé nokkurra áratuga gömul heimild til handa eigendum að stærstum hluta umrædds svæðis sem heimili deiliskipulagningu á því svæði, en önnur skipulagslög hafi verið í gildi er sú heimild hafi verið veitt.  Skipulagsvinnu við það hafi aldrei verið lokið. 

Í kærunni vísi kærandi til þess að í Skammadal standi fjöldi húsa sem ekki hafi verið veitt byggingarleyfi fyrir.  Hið rétta sé að Mosfellsbær hafi ekki veitt byggingarleyfi fyrir húsi í Skammadal í 23 ár.  Flest „hús“ sem standi í Skammadal séu kartöflugeymslur.  Það tvílyfta hús sem minnst sé á í kærunni sé væntanlega frístundarhús í landi Helgafells, vestan við Skammadalslækinn, og sé það eldra en 23 ára og hafi sennilega verið samþykkt á sama hátt og bústaðurinn Höfði á sínum tíma. 

Mosfellsbær leggi áherslu á að um sé að ræða óleyfisbyggingu.  Stöðuleyfi fyrir henni hafi verið framlengt og frá því það hafi runnið út hafi Mosfellsbær ítrekað farið fram á að byggingin yrði fjarlægð án þess að kærandi hafi orðið við því.  Engar teikningar séu til að húsinu og við skoðun byggingarfulltrúa hafi komið í ljós að undirstöðum sé áfátt.  Ljóst sé að frá upphafi hafi Mosfellsbær verið á móti því að þessi bygging fengi að standa til framtíðar og um það vitni nokkrar samþykktir skipulags- og byggingarnefndar sem staðfestar hafi verið af bæjarstjórn. 

Það sé alveg ljóst að það sé ekki til staðar deiliskipulag fyrir þetta svæði sem geri ráð fyrir byggingarframkvæmdum.  Þá sé það alveg ljóst að samkvæmt 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 beri að fjarlægja byggingar sem reistar séu í óleyfi.  Flóknara sé málið ekki.

Mosfellsbær telji því að efni og lög standi ekki til annars en að samþykkt skipulags- og byggingarnefndar frá 12. október 2004 verði staðfest.

Vettvangsganga:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 13. apríl 2005 að viðstöddum kæranda og byggingarfulltrúa Mosfellsbæjar.

Niðurstaða:  Ekki verður fallist á með kæranda að þeir annmarkar sem voru á hinni kærðu ákvörðun og í ljós komu við meðferð málsins hafi verið þess eðlis að ekki hafi verið heimilt að gefa skipulags- og byggingarnefnd kost á að leiðrétta bókun sína í málinu.  Telur úrskurðarnefndin að aðalefni hinnar kærðu ákvörðunar hefði getað staðið óhaggað þrátt fyrir þennan annmarka en rétt þótti að beina því til nefndarinnar að leiðrétta bókunina til að réttar forsendur væru fyrir afturköllun og niðurfellingu fyrra kærumáls.  Verður málið því tekið til meðferðar eftir þá leiðréttingu sem skipulags- og byggingarnefnd hefur gert á bókun sinni.

Ekki verður heldur fallist á að ógilda beri hina kærðu ákvörðun þar sem að kæranda hafi ekki verið veittur sá frestur til framkvæmdar hennar sem honum beri að lögum.  Að vísu má finna að því að í hinna kærðu ákvörðun var kæranda gert að fjarlægja umrætt hús þegar í stað en til þess verður hins vegar að líta að að í ákvörðuninni felst einnig að þvingunarúrræðum verði ekki beitt fyrr en að fullum mánuðum liðnum og verður að telja að með því hafi verið fullnægt lagaskilyrðum þeim sem kærandi vísar til.

Hin kærða ákvörðun fól í sér að lagt var fyrir kæranda að fjarlægja hús sem skeytt hefur verið við hús kæranda að Höfða í Skammadal í Mosfellsbæ.  Fékk kærandi á sínum tíma leyfi til að flytja það á land sitt að Höfða, en um tímabundið stöðuleyfi var að ræða.  Leyfið var síðar tvívegis endurnýjað en er löngu útrunnið.

Ekki verður talið að í leyfi þessu hafi falist heimild til að tengja húsið við hús það sem fyrir var á landinu eða koma því fyrir á undirstöðum með þeim hætti sem kærandi gerði.  Voru þær framkvæmdir byggingarleyfisskyldar og hefðu átt að fara fram undir eftirliti byggingarfulltrúa og sæta úttektum í samræmi við ákvæði byggingarreglugerðar þar um.  Voru þessar framkvæmdir kæranda því ólögmætar og fóru þar að auki í bága við þágildandi skipulag.  Voru ákvarðanir bæjaryfirvalda um að synja umsókn kæranda um varanlegt leyfi fyrir byggingunni framan af studdar  þeim rökum að byggingin færi í bága við skipulag og væri því ekki unnt að fallast á umsókn um byggingarleyfi fyrir húsinu.  Voru þau rök í fullu samræmi við ákvæði 2. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Við gildistöku Aðalskipulags Mosfellsbæjar 2002-2024 breyttust þessar forsendur þar sem nú er gert ráð fyrir íbúðarbyggð á umræddu svæði, sem áður var opið svæði.  Verður ekki dregin sú ályktun að með því að rýna í þéttbýlisuppdrátt aðalskipulagsins megi sjá að hluti mannvirkja að Höfða sé utan íbúðarsvæðis, enda gefur mælikvarði aðalskipulags ekki tilefni til slíkra ályktana.  Verður því að leggja til grundvallar að umrædd mannvirki séu á fyrirhuguðu íbúðarsvæði.  Af því leiðir að ekki er lengur skylt að fjarlægja umrætt hús með vísan til 2. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga en eftir stendur að byggingarnefnd er heimilt að mæla fyrir um að fjarlægja skuli ólöglega byggingu eða byggingarhluta með stoð í 5. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Verður að ætla byggingaryfirvöldum nokkurt svigrúm til mats á því hvort beita eigi umræddu heimildarákvæði og þykja ekki efni til að hnekkja mati byggingaryfirvalda Mosfellsbæjar í því efni.  Verður því að telja að sú ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar að leggja fyrir kæranda að fjarlægja hina umdeildu viðbyggingu hafi verið lögmæt og verður því hafnað kröfu kæranda um ógildingu hennar.  Með tilliti til málskotsréttar kæranda er þó lagt fyrir bæjarstjórn að ákvarða að nýju frest kæranda til að fjarlægja sjálfur hina umdeildu byggingu, sbr. 1. mgr. 57. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Með hinni kærðu ákvörðun var einnig ítrekuð fyrri synjun byggingaryfirvalda á umsókn kæranda um byggingarleyfi fyrir hinni umdeildu viðbyggingu.  Eiga fyrri röksemdir um skipulag þó ekki lengur við en þess í stað er nú vitnað til þess að uppdrætti skorti að mannvirkinu og að undirstöður þess séu ófullnægjandi. 

Úrskurðarnefndinni er kunnugt um að fyrir skipulags- og byggingarnefnd liggur ný umsókn kæranda um byggingarleyfi og að uppdrættir hafi verið lagðir fram.  Þykir við þessar aðstæður ekki hafa þýðingu að staðfesta ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar um að ítreka synjun á umsókn kæranda um byggingarleyfi og verður því ekki frekar um hana fjallað.  Verður að vænta þess að umsókn kæranda komi til afgreiðslu áður en ákvörðun um að beita þvingunarúrræðum getur komið til álita.   

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu þeirrar ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 12. október 2004 að leggja fyrir kæranda að fjarlægja hús það sem kærandi skeytti án heimildar við húseign sína að Höfða í Skammadal.

_____________________
Ásgeir Magnússon

_______________________     _________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                Sesselja Jónsdóttir