Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

67/2010 Aðalgata

Með

Ár 2011, föstudaginn 1. apríl kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Ómar Stefánsson hdl., staðgengill forstöðumanns, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 67/2010, kæra á synjun skipulags- og umhverfisnefndar Fjallabyggðar frá 19. ágúst 2010 á umsókn um leyfi til að klæða suður- og austurhlið hússins að Aðalgötu 32, Siglufirði með MEG-klæðningu. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. nóvember 2010, er barst nefndinni sama dag, kæra Hólmfríður Kristjánsdóttir og Erna Sif Jónsdóttir, lögfræðingar, f.h. húseigenda að Aðalgötu 32, Siglufirði, synjun skipulags- og umhverfisnefndar Fjallabyggðar frá 19. ágúst 2010 á umsókn um leyfi til að klæða suður- og norðurhlið hússins að Aðalstræti 32, Siglufirði, með MEG-klæðingu. 

Af hálfu kærenda er krafist ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar. 

Málavextir:  Með bréfi, dags. 1. júní 2010, óskuðu kærendur eftir leyfi skipulags- og umhverfisnefndar Fjallabyggðar til að klæða suður- og austurhlið hússins að Aðalgötu 32 með svokallaðri MEG-klæðningu.  Var erindið tekið fyrir á fundi nefndarinnar 24. s.m. og afgreitt með eftirfarandi bókun:  „Nefndin beinir því til húseigenda að skoða aðra klæðningu á neðri hæðina en þá sem rætt er um í umsókninni t.d. Ímúr klæðningu sem hæfir betur upprunalegu útliti hússins. Einnig er bent á að gluggar verði færðir út í klæðningu til að halda fyrra útliti. Óskað er eftir útlitsteikningum. Nefndin telur það mjög brýnt að marka stefnu varðandi varðveislu og ásýnd húsa í sveitafélaginu og fyrsta skrefið verði að taka fyrir miðbæjarsvæðið á Siglufirði. Í tillögum að nýju aðalskipulagi er gert ráð fyrir hverfisverndarsvæði og vill nefndin útvíkka það yfir miðbæinn.“  Var afgreiðsla nefndarinnar staðfest á fundi bæjarráðs 13. júlí 2010. 

Kærendur sendu skipulags- og umhverfisnefnd athugasemdir sínar vegna fyrrgreindrar afgreiðslu í bréfi, dags. 28. júní 2010, og færðu fram rök fyrir vali á utanhússklæðningu.  Umsókn kærenda um leyfi fyrir klæðningu umrædds húss var síðan afgreidd á fundi nefndarinnar 14. júlí 2010 með svofelldri bókun:  „Nefndin telur sig ekki geta samþykkt erindið þar sem umræddar klæðningar falla ekki í götumynd og að upprunalegu útliti hússins og stingi í stúf við aðliggjandi hús. Nefndin leggur áherslu á að stefnumótun verði hraðað.“  Málið var enn á dagskrá skipulags- og umhverfisnefndar 28. s.m. og þar var bókað:  „Óskað var eftir að taka fyrir umræðu um klæðningu á húsi við Aðalgötu 32, Siglufirði, erindi sem nefndin hafði hafnað á fyrri fundi. Fundarmenn samþykktu að taka málið fyrir. Nefndin samþykkir að halda sig við bókun 93. fundar.“

Með bréfi lögfræðinga kærenda, dags. 9. ágúst 2010, var óskað eftir endurupptöku málsins.  Beiðnin var tekin fyrir á fundi skipulags- og umhverfisnefndar 19. ágúst 2010 sem afgreiddi beiðnina með svofelldum hætti:  „Deloitte fyrir hönd húseigenda Aðalgötu 32, Siglufirði óskar eftir endurupptöku á bókunum 93. og 94. fundar skipulags- og umhverfisnefndar Fjallabyggðar varðandi umsókn um leyfi til að klæða suður- og austurhlið fasteignarinnar að Aðalgötu 32. Ástæða endurupptökubeiðni er meðfylgjandi upplýsingar og svör við athugasemdum nefndarinnar. Nefndin vill halda sig við fyrri afgreiðslu, til að koma í veg fyrir að upprunalegu útliti sé fórnað.“  Afgreiðsla skipulags- og umhverfisnefndar var staðfest á fundi bæjarráðs 24. ágúst 2010 og með bréfi skrifstofu- og fjármálstjóra, dags. 4. október 2010, var kærendum tilkynnt um afgreiðslu ráðsins í umboði bæjarstjórnar.   

Skutu kærendur samþykkt skipulags- og umhverfisnefndar til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er vísað til þess að á árunum 2008 og 2009 hafi húsið að Aðalgötu 15 á Siglufirði verið klætt, með samþykki bæjaryfirvalda, eins klæðningu og kærandi óski nú eftir að setja á húsið að Aðalgötu 32. 

Bent sé á að í greinargerð aðalskipulags segi eftirfarandi:  ,,Í aðalskipulagstillögunni er svæði á eyrinni sem afmarkast af Grundargötu, Aðalgötu, Eyrargötu og Vetrarbraut, skilgreint sem hverfisverndarsvæði. Uppbygging og endurgerð eldri merkra húsa hefur átt sér stað í hverfinu og er gert ráð fyrir að halda áfram á sömu braut og mynda heildstætt hverfi húsa með menningarsögulegt gildi. Hverfið býður einnig upp á þéttingu byggðar t.d. með flutning á eldri húsum sem varðveislugildi hafa.“  Á þéttbýlisuppdrætti megi sjá afmörkun þessa svæðis.  Ekkert deiliskipulag hafi verið samþykkt fyrir svæðið eða miðbæjarkjarnann þar sem Aðalgata 32 sé staðsett.  Lóðin Aðalgata 15 sé nær hverfisverndarsvæðinu en lóðin Aðalgata 32.  Þrátt fyrir það hafi umsókn um klæðninguna verið samþykkt á húsið að Aðalgötu 15.  Aðalgata 32 sé aftur á móti ekki á þessu svæði.  Frá því að umsókn vegna Aðalgötu 15 hafi verið samþykkt hafi engin breyting orðið á hverfisverndarsvæðum eða aðalskipulagi er þetta svæði varði.  Því ættu sömu sjónarmið eða enn rýmri að ráða við afgreiðslu umsóknar kærenda en þau sem réðu þegar umsókn vegna Aðalgötu 15 hafi verið afgreidd. 

Fyrir liggi tillaga að nýju Aðalskipulagi Siglufjarðar 2008-2028.  Samkvæmt því sé hverfisverndarsvæðið nær óbreytt frá fyrra aðalskipulagi og sé Aðalgata 32 ekki á því svæði.  Í greinagerð með tillögunni segi um svæðið:  „Grundargata, Aðalgata, Eyrargata og Norðurgata. Í aðalskipulagstillögunni er svæði á eyrinni á Siglufirði sem afmarkast af Grundargötu, Aðalgötu, Eyrargötu og Norðurgötu, skilgreint sem hverfisverndarsvæði. Uppbygging og endurgerð eldri merkra húsa hefur átt sér stað í hverfinu og er gert ráð fyrir að halda áfram á sömu braut og mynda heildstætt hverfi húsa með menningarsögulegt gildi. Hverfið býður einnig upp á þéttingu byggðar t.d. með flutningi á eldri húsum sem varðveislugildi hafa.“  Af þessu sé ljóst að ekki sé um verulega breytingu að ræða frá núverandi aðalskipulagi og ekki sé um að ræða útvíkkun hverfisverndar til miðbæjarsvæðisins eins og nefndin vilji að verði.  Deiliskipulag vegna þess svæðis hafi ekki verið gert út frá tillögunni.  Væntanlegt nýtt aðalskipulag Siglufjarðar ætti því ekki að hafa áhrif á ákvörðun skipulags- og umhverfisnefndar og bæjarráðs í þessu máli. 

Af ofangreindu megi álykta að synjun á umsókn kærenda og samþykkt vegna Aðalgötu 15 gangi í berhögg við 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 þar sem skýrt sé kveðið á um að við úrlausn mála skuli stjórnvöld gæta samræmis og jafnræðis í lagalegu tilliti.  Reglan hafi hvað mesta þýðingu þegar um matskenndar stjórnvaldsákvarðanir sé að ræða eins og við eigi í máli þessu.  Mat stjórnvalda við slíkar ákvarðanir sé ekki frjálst, heldur sé það bundið af jafnræðisreglunni.  Hafi stjórnvald byggt ákvörðun á tilteknu sjónarmiði leiði reglan til þess að stjórnvaldinu beri að leysa sambærilegt mál á grundvelli sömu sjónarmiða þegar slíkt mál kemur aftur til úrlausnar á grundvelli sömu réttarheimildar.  Ljóst sé að engin breyting hafi orðið á aðalskipulagi eða hverfisverndarsvæðum þar sem enn sé í gildi sama aðalskipulag og þegar umsókn vegna klæðningar á Aðalgötu 15 hafi verið samþykkt.  Einnig megi álykta að þar sem Aðalgata 32 sé ekki á því svæði sem sé undir hverfisvernd hefðu enn ríkari ástæður en ella þurft að liggja fyrir synjun umsóknar kærenda, en Aðalgata 15 standi nær hinu hverfisverndaða svæði.  Af framangreindum orsökum verði að telja að umdeild ákvörðun sé ógildanleg. 

Þess beri loks að geta að Aðalgata 32 sé ekki friðað hús.  Af þeirri ástæðu hvíli ekki lagaleg skylda á kærendum til að færa hús sitt í upprunalegt horf, sbr. tillögu skipulags- og umhverfisnefndar frá  24. júní 2010 þess efnis að færa glugga hússins fram í klæðningu til að halda fyrra útliti. 

Málsrök Fjallabyggðar:  Af hálfu Fjallabyggðar er vísað til þess að önnur sjónarmið séu nú ríkjandi í fagnefnd sveitarfélagsins en áður hafi verið.  Fylgi niðurstaða nefndarinnar þeim tíðaranda að vert sé að staldra við og endurmeta húsakost, sérstaklega hvað varði viðhald eldri húsa í ljósi sögu bæjarfélagsins og ekki síður umhverfis.  Bæjarfélagið hafi markað sér þá stefnu að láta framkvæma húsakönnun fyrir bæjarkjarnana í Ólafsfirði og Siglufirði og byggi m.a. á þeim eindregnu ábendingum sem bæjarfélagið hafi fengið frá íbúum, fagnefnd og nú síðast húsafriðunarnefnd.  Fjárhagsáætlun vegna ársins 2011 geri ráð fyrir fjárveitingu til verksins og hafi arkitektar verið ráðnir til að sjá um úttektina, skoðun og ábendingar fyrir fagnefndina. 

Hvað húsið að Aðalgötu 32 varði þá standi það við aðaltorg bæjarins og hafi sérstaklega verið litið til þess þegar erindi kæranda hafi verið hafnað.  Siglufjörður eigi sér glæsta sögu sem komi m.a. fram í þeim húsum sem snúi að umræddu torgi.  Því sé brýnt að staldra við og gefa bæjarfélaginu tækifæri á að sjá niðurstöður umræddrar húsakönnunar og móta reglur er slíkt mál varði. 

Andsvör kærenda við málsrökum Fjallabyggðar:  Í tilefni af málsrökum sveitarfélagsins benda kærendur á að í þágildandi 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 komi fram að byggingarnefnd sé skylt að rökstyðja afgreiðslu á erindum sem henni berist.  Þegar litið sé til rökstuðnings skipulags- og umhverfisnefndar fyrir hinni kærðu synjun sé ljóst að hvergi sé minnst á að til standi að framkvæma húsakönnun á bæjarkjarna Siglufjarðar.  Að auki verði að að benda á að rökstuðningur nefndarinnar fyrir synjuninni sé rýr, þar sem einungis sé vísað til þess að umræddar klæðningar falli ekki að götumynd eða upprunalegu útliti hússins og þær stingi í stúf við aðliggjandi hús.  Einnig vísi nefndin til þess að til standi að marka stefnu hvað varði varðveislu og ásýnd húsa í sveitarfélaginu og það sé vilji nefndarinnar að útvíkka hverfisverndarsvæði yfir miðbæinn. 

Nefndin minnist hins vegar ekki á 6. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga þar sem kveðið sé á um að sveitarstjórn sé heimilt að fresta afgreiðslu umsóknar um leyfi til breytinga á húsi í allt að tvö ár frá því að umsókn barst.  Sé slík frestun heimil ef deiliskipulag hafi ekki verið samþykkt, breytingar á því standi yfir eða ef setja eigi ákvæði um hverfisvernd í deiliskipulag.  Í ákvæðinu komi jafnframt fram að frestun á afgreiðslu máls skuli tilkynnt umsækjanda.  Að auki komi fram að ef eigandi fasteignar verði fyrir tjóni vegna frestunar sveitarstjórnar á afgreiðslu byggingarleyfis samkvæmt ákvæðinu eigi hann rétt á bótum. 

Af þessu sé ljóst að synjun sé brot á ofangreindu ákvæði.  Af ákvæðinu megi ráða að nefndinni hafi verið óheimilt að synja umsókn kærenda á grundvelli þeirra forsendna svo sem gert hafi verið.  Hefði frekar átt að fresta afgreiðslu umsóknarinnar og tilkynna kærendum lögum samkvæmt.  Af ákvæðinu megi að auki ráða að líkur séu á því að kærendur eigi heimtingu á bótum vegna þess tjóns sem þeir verði fyrir, sérstaklega þegar litið sé til málsmeðferðar nefndarinnar og bæjarráðs og hversu berlega hún gangi gegn lagalegum rétti kærenda.  Til standi að gera húsakönnun og á grundvelli hennar hyggst bæjarfélagið útbúa reglur.  Slíkt ferli geti tekið langan tíma.  Húsakönnun ein geti tekið fjölmarga mánuði og jafnvel mörg ár.  Mótun reglna geti að auki tekið langan tíma.  Sé með öllu ótækt að kærendur þurfi að bíða með framkvæmdir um óákveðinn tíma þar til bæjarfélagið hafi mótað reglur er varði málaflokkinn.

Þegar litið sé til alls ofangreinds megi sjá að margt hafi farið úrskeiðis við afgreiðslu sveitarfélagsins á umsókn kærenda.  Skipulags- og byggingarlög hafi verið brotin þar sem ekki hafi verið staðið rétt að meðferð málsins samkvæmt 6. mgr. 43. gr. laganna.  Að auki hafi meðferð þess brotið í bága við fjölmörg ákvæði stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Megi þar helst nefna 22. gr. um efni rökstuðnings, þar sem hvergi í synjuninni hafi verið vísað til þeirra réttarreglna sem ákvörðunin hafi byggt á, einnig 11. gr. þar sem ekki hafi verið gætt samræmis eða jafnræðis við afgreiðslu umsóknarinnar og að lokum 12. gr. þar sem farið hafi verið strangar í sakirnar en þörf hafi verið á þar sem umsókninni hafi verið synjað og að ekki hafi verið leitast við að komast að gagnkvæmu samkomulagi um framkvæmdirnar.  Leiði þetta allt til þess að tjón kærenda sé og verði annað og meira en orðið hefði ef rétt hefði verið staðið að afgreiðslu málsins. 

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið var með bréfi kærenda til skipulags- og umhverfisnefndar, dags. 9. ágúst 2010, óskað eftir því við nefndina að hún endurupptæki synjun á beiðni kærenda um leyfi til að klæða suður- og norðurhlið hússins að Aðalstræti 32, Siglufirði.  Beiðnin var tekin fyrir á fundi skipulags- og umhverfisnefndar 19. ágúst 2010.  Verður bókun nefndarinnar ekki skilin með öðrum hætti en þeim að fallist hafi verið á endurupptöku málsins og umsókninni í kjölfarið hafnað, með vísan til fyrri ákvörðunar nefndarinnar, með þeim rökum að koma í veg fyrir að upprunalegu útliti hússins yrði fórnað.  Bæjaryfirvöld höfðu hins vegar samþykkt á árinu 2008 að hús á sama svæði yrði klætt með samskonar klæðningu og kærendur hugðust klæða hús sitt.

Skipulagsvald í hverju sveitarfélagi er í höndum sveitarstjórnar, sbr. 2. mgr. 3. gr. og 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sem í gildi voru við töku hinnar kærðu ákvörðunar.  Skipulagsvaldið er tæki sveitarstjórnar til að móta þróun byggðar og umhverfis í sveitarfélaginu og í skjóli þess valds eru t.d. teknar skipulagsákvarðanir um hverfisvernd einstakra svæða, byggðamynstur og götumynd.  Þyki sérstök ástæða til getur byggingarnefnd bundið byggingarleyfi því skilyrði að gengið verði frá húsi að utan með tilteknum hætti, t.d. með ákveðinni klæðningu, sbr. gr. 8.5 í byggingarreglugerð nr. 441/1998.  Þá var sveitarstjórnum heimilt samkvæmt 6. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga að fresta afgreiðslu byggingarleyfisumsóknar í allt að tvö ár, þar sem deiliskipulag hefði ekki verið samþykkt, t.d. í því tilviki að fyrirhugað væri að setja hverfisvernd fyrir viðkomandi svæði.  Við beitingu þessa ákvæðis átti eigandi fasteignar sem fyrir tjóni varð vegna frestunar á afgreiðslu umsóknar rétt til bóta.

Jafnræðisreglu íslensks stjórnsýsluréttar er að finna í 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Kveður sú regla á um að við úrlausn mála skuli stjórnvald gæta samræmis og jafnræðis milli aðila.  Í reglunni felst að almennt sé óheimilt að mismuna aðilum sem eins sé ástatt um.  Sambærileg mál beri að afgreiða á sambærilegan hátt.  Reglan á að hindra að ákvarðanir verði tilviljunarkenndar, byggðar á geðþótta eða annarlegum viðhorfum.  Þrátt fyrir jafnræðisregluna getur þó verið réttlætanlegt að afgreiða sambærileg tilvik með ólíkum hætti ef slík niðurstaða byggir á frambærilegum og málefnalegum sjónarmiðum. 

Sjónarmið Fjallabyggðar, um verndun götumyndar og ásýndar byggðar á umræddu svæði, sem búa að baki hinni kærðu ákvörðun, verður að telja lögmæt og málefnaleg skipulagsrök.  Á hitt ber að líta að sveitarfélagið hefur ekki beitt skipulagsvaldi sínu á grundvelli áðurnefndra lagaheimilda til þess að gera þau verndunarmarkmið bindandi gagnvart stjórnvöldum og borgurum með skipulagsákvörðunum.  Þá var frestunarheimild 6. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga ekki nýtt í tilefni af umræddri umsókn kærenda.  Með hliðsjón af því verður ekki talið að frambærileg rök liggi fyrir í máli þessu sem réttlæti að víkja til hliðar jafnræðisreglu 11. gr. stjórnsýslulaga.  Verður hin kærða ákvörðun því talin brjóta gegn jafnræðisreglunni þegar litið er til áðurnefndrar afgreiðslu sambærilegrar umsóknar um klæðningu húss á sama svæði.

Með vísan til þess sem að framan er rakið verður fallist á kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Felld er úr gildi synjun skipulags- og umhverfisnefndar Fjallabyggðar frá 19. ágúst 2010, sem bæjarráð staðfesti 24. sama mánaðar, á umsókn um leyfi til að klæða suður- og norðurhlið hússins að Aðalstræti 32, Siglufirði, með MEG klæðningu.

____________________________
Ómar Stefánsson

____________________________     ___________________________
Ásgeir Magnússon                                    Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

61/2010 Breiðagerðisvík

Með

Ár 2011, miðvikudaginn 16. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Ómar Stefánsson hdl., staðgengill forstöðumanns, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 61/2010, kæra á ákvörðun umhverfis- og skipulagsnefndar Sveitarfélagsins Voga frá 7. september 2010 um að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir nýju húsi að Breiðagerði 8, Vatnsleysuströnd í Vogum. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 7. október 2010, er barst nefndinni sama dag, kærir S, eigandi lóðar að Breiðagerði 8, Vatnsleysuströnd í Vogum, þá ákvörðun umhverfis- og skipulagsnefndar Sveitarfélagsins Voga frá 7. september 2010 að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir nýju húsi á fyrrgreindri lóð kæranda.  Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Kærandi er eigandi lóðarinnar Breiðagerði 8 við Breiðagerðisvík á Vatnsleysuströnd.  Skv. fasteignaskrá er lóðin 3.800 m2 og á henni stendur 40 m2 sumarbústaður og 21,9 m2 geymsla frá árinu 1980. 

Í ágústmánuði 2010 sótti kærandi um leyfi fyrir niðurrifi húsakosts þess sem fyrir var á umræddri lóð og byggingu nýs sumarhúss.  Umsóknin var tekin fyrir á fundi umhverfis- og skipulagsnefndar Voga hinn 7. september sama ár og afgreidd með eftirfarandi bókun:  „Í grein 2.3.3 í greinargerð aðalskipulags Sveitarfélagsins Voga segir um frístundasvæðið í Breiðagerðisvík:  „Skilyrði fyrir frekari uppbyggingu frístundasvæðisins er að deiliskipulag verði unnið fyrir svæðið og það öðlist gildi áður en heimild er veitt til frekari uppbyggingar.“  Í ljósi þessa felst nefndin á niðurrif núverandi frístundahúss.  Nefndin hafnar umsókn um byggingarleyfi að nýju húsi samkvæmt meðfylgjandi teikningum, þar sem nýbyggingin er stærri en byggingin sem víkur.“  Fundargerð nefndarinnar var lögð fram á fundi bæjarráðs hinn 16. september 2010 og staðfest í bæjarstjórn 27. september sama ár. 

Málsrök kæranda:  Kærandi kveðst ósáttur við synjun byggingaryfirvalda sveitarfélagsins á leyfi fyrir byggingu nýs húss á lóðinni að Breiðagerði 8.  Núverandi sumarhús sé lélegt og úr sér gengið og því hafi verið sótt um endurbyggingu þess.  Byggingarmagn á lóðinni myndi aðeins aukast um 7 m2 ef fallist yrði á umsókn hans um endurbyggingu á lóðinni eða úr 62 m2 í 69 m2.  Leyfi hafi verið gefin fyrir mun stærri húsum á svæðinu sem þegar séu risin eða í byggingu.  Kærandi sjái ekkert því til fyrirstöðu að frístundasvæðið verði deiliskipulagt en það tefði fyrirhugaðar framkvæmdir á lóðinni. 

Málsrök Sveitarfélagsins Voga:  Hin kærða synjun á leyfi fyrir byggingu nýs húss á lóðinni Breiðagerði 8 hafi byggst á því að samkvæmt gildandi aðalskipulagi sveitarfélagsins sé frekari uppbygging á svæðinu óheimil nema að undangenginni gildistöku deiliskipulags fyrir svæðið, en sótt hafi verið um leyfi fyrir stærra húsi en fyrir var á lóðinni.  Hafi því ekki verið unnt að beita heimild 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 fyrir framkvæmdum að undangenginni grenndarkynningu samkvæmt 7. mgr. 43. gr. laganna þar sem slíkt væri andstætt fyrrgreindu ákvæði aðalskipulags.  Heimilaðar húsbyggingar á svæðinu, sem kærandi vísi til, hafi verið samþykktar að undangenginni grenndarkynningu fyrir gildistöku núverandi ákvæðis um uppbyggingu svæðisins í aðalskipulagi, en það hafi tekið gildi í marsmánuði 2010. 

Niðurstaða:  Hin kærða synjun fyrir nýbyggingu að Breiðagerði 8 í Vogum var rökstudd með vísan til ákvæðis í gr. 2.3.3 í greinargerð gildandi aðalskipulags, þess efnis að ekki skuli heimila frekari uppbyggingu á frístundasvæðinu við Breiðagerðisvík fyrr en deiliskipulag fyrir svæðið hefði tekið gildi.  Í sömu grein er og tilgreint það  markmið að viðhalda skuli svæðum fyrir frístundabyggð í sveitarfélaginu og tekið fram að heimilt sé að viðhalda og bæta þann húsakost sem þar sé fyrir.  Í nefndri grein aðalskipulagsgreinargerðar kemur jafnframt fram að umrætt svæði sé um 20 ha að stærð og að þegar séu þar fyrir á annan tug frístundahúsa.  Beiðni kæranda sem hafnað var fól í sér að nýbygging sú sem um var sótt yrði 7 m2 stærri en húsakostur sá sem fyrir var og heimilað var að rífa. 

Umrædd lóð kæranda hefur verið byggð og nýtt frá árinu 1980 sem frístundalóð og umsókn kæranda um nýbyggingu felur í sér óverulega breytingu á byggingarmagni.  Verður ekki talið að umrædd nýbygging geti falið í sér frekari uppbyggingu svæðisins í skilningi tilvitnaðs ákvæðis greinargerðar aðalskipulags, enda ekki um að ræða nýbyggingu á óbyggðri lóð.  Samkvæmt þessu verður ekki fallist á að greint ákvæði í greinargerð aðalskipulags Sveitarfélagsins Voga hafi girt fyrir veitingu leyfis fyrir umdeildri nýbyggingu og er rökstuðningi hinnar kærðu synjunar að þessu leyti áfátt.  Verður af þeim sökum fallist á kröfu kæranda um ógildingu synjunarinnar. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun umhverfis- og skipulagsnefndar Sveitarfélagsins Voga frá 7. september 2010, sem bæjarstjórn staðfesti hinn 27. september sama ár, um að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir endurbyggingu sumarhúss á lóðinni Breiðagerði 8, Vogum.

_____________________________
Ómar Stefánsson

_____________________________         _____________________________
Ásgeir Magnússon                                           Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

3/2011 Kúrland

Með

Ár 2011, föstudaginn 4. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Ómar Stefánsson hdl., staðgengill forstöðumanns, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 3/2011, kæra á synjun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 7. desember 2010 á beiðni um leyfi fyrir áður gerðum heitum potti á lóðinni nr. 27 við Kúrland í Reykjavík. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 7. janúar 2011, er barst nefndinni samdægurs, kærir Jóhannes S. Ólafsson hdl., f.h. K, Kúrlandi 27, Reykjavík, synjun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 7. desember 2010 á beiðni um leyfi fyrir áður gerðum heitum potti á lóðinni nr. 27 við Kúrland.  Skilja verður kröfugerð kæranda svo að krafist sé ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar. 

Málavextir:  Kærandi er eigandi raðhússins að Kúrlandi 27 og sumarið 2010 kom hann fyrir heitum potti í bakgarði lóðarinnar.  Ágreiningur virðist hafa risið með kæranda og nágranna hans, búsettum að Kúrlandi 25, um heimild kæranda til að koma honum fyrir, tengingu hans og staðsetningu. 

Með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 26. ágúst 2010, var kæranda tilkynnt að embættinu hefði borist athugasemd þess efnis að verið væri að setja niður heitan pott á lóð hússins við Kúrland 27.  Ekkert slíkt leyfi hefði verið veitt en framkvæmdin væri leyfisskyld.  Voru allar framkvæmdir stöðvaðar tafarlaust.  Þá var og skorað á kæranda að veita skriflegar skýringar til embættisins innan 14 daga frá móttöku bréfsins ellegar sækja um byggingarleyfi innan 30 daga frá móttöku bréfsins.  Með bréfi, dags. 5. september 2010, sendi kærandi byggingarfulltrúa skriflegar skýringar á framkvæmdinni. 

Með bréfi byggingarfulltrúa til kæranda, dags. 27. september 2010, var bent á að meisturum og hönnuðum sem komið hefðu að verkinu ætti að vera kunnugt um að afla þyrfti byggingarleyfis fyrir uppsetningu heitra potta en slíkt leyfi sé auk þess háð skýru samþykki meðlóðarhafa.  Þá sagði að í tölvupósti meðlóðarhafa til byggingarfulltrúa væri því lýst yfir að slíkt samþykki myndi ekki verða veitt.  Með vísan til þessa áformaði embætti byggingarfulltrúa að leggja til við borgaryfirvöld að kæranda yrði veittur 30 daga frestur til að fjarlægja umræddan pott og koma lögnum í sama form og þær hefðu verið í áður en framkvæmdir hófust. 

Með bréfi, dags. 11. október 2010, kom kærandi frekari athugasemdum sínum á framfæri og sótti í framhaldinu um byggingarleyfi með umsókn, dags. 26. október 2010.  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 7. desember 2010 var umsókn kæranda synjað á grundvelli þess að umbeðið samþykki meðeigenda hefði ekki borist.  Var framangreind afgreiðsla staðfest á fundi borgarráðs 9. s.m. 

Hefur kærandi skotið þessari ákvörðun byggingarfulltrúa til úrskurðarnefndarinnar svo sem áður greinir. 

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að samþykki meðlóðarhafa hafi í raun legið fyrir allan framkvæmdatímann.  Þetta komi fram í tölvupósti meðlóðarhafa, dags. 4. júlí 2010, þar sem segi svo:  „Staðreyndir málsins eru einfaldlega þær að það er búið að vera ljóst í langan tíma að þið ætlið að setja umræddan pott í garðinn hjá ykkur og höfum við ekki sett okkur upp á móti því á nokkurn hátt.“  Þetta komi einnig fram í tölvupósti meðlóðarhafa til lögfræðings skipulags- og byggingarsviðs Reykjavíkurborgar, dags. 21. september 2010, þar sem segi eftirfarandi:  „Við höfum í sjálfu sér ekkert við það að athuga að eigendur Kúrlands 27 setji niður pott í lóðinni, svo framarlega að hann er úr augsýn okkar út um glugga húss okkar og hann sé rétt tengdur, en að hann sé settur nánast fyrir framan stofuglugga húss okkar og langt út á lóðinni, er algjörlega óásættanlegt fyrir okkur, eigendur Kúrlands 25.“  Það standist ekki að einn meðlóðarhafi dragi samþykki sitt til baka hvenær sem honum sýnist eftir að framkvæmdir séu hafnar og langt á veg komnar.  Væri réttarstaðan með þeim hætti gætu meðlóðarhafar hvenær sem er gert kröfu um að potturinn yrði farlægður og lóð og lögnum komið í fyrra horf og þannig í raun haldið meðlóðarhöfum sínum í eins konar gíslingu. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að byggingarfulltrúa hafi verið skylt að synja um leyfi fyrir umræddum heitum potti, en hann sé staðsettur fyrir framan stofuglugga meðlóðarhafa.  Ljóst sé að samþykki meðlóðarhafa samkvæmt 30. gr., sbr. og 31. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 sé skilyrði þess að byggingarfulltrúa sé unnt að samþykkja byggingarleyfisumsókn fyrir pottinum, sbr. gr. 69.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998.  Af gögnum málsins megi ráða að meðlóðarhafi muni ekki samþykkja staðsetningu umrædds potts undir neinum kringumstæðum.  Af samskiptum aðila megi einnig ráða að ekki séu gerðar athugasemdir við pottinn svo framarlega sem hann sé fyrir framan stofuglugga kæranda og upp við hús hans. 

Almennt verði að gera þá kröfu við meðferð byggingarleyfisumsókna, þar sem samþykki sé áskilið fyrir tilteknum framkvæmdum, að samþykki aðila sé skýrt og skriflegt og í tengslum við þá byggingarleyfisumsókn sem til meðferðar sé hverju sinni.  Slíku sé ekki til að dreifa í máli þessu og því hafi byggingarfulltrúa verið óheimilt að samþykkja umrædda byggingarleyfisumsókn. 

Málsrök lóðarhafa að Kúrlandi 25:  Lóðarhafi að Kúrlandi 25 bendir á að hinn umdeildi heiti pottur sé staðsettur langt úti á lóð kæranda, á mörkum lóðanna nr. 25 og 27 við Kúrland, fyrir framan stofuglugga hússins nr. 25, í stað þess að vera staðsett upp við húsið og fyrir framan stofuglugga húss nr. 27, sem lóðarhafi myndi ekki setja sig upp á móti.  Þessi staðsetning rýri söluandvirði hússins að Kúrlandi 25, eins og hæfir matsaðilar geti væntanlega staðfest. 

———–

Aðilar hafa fært fram ítarlegri rök fyrir sjónarmiðum sínum og kröfum, sem ekki verða rakin nánar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi synjunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 7. desember 2010 á beiðni um leyfi fyrir áður gerðum heitum potti á lóðinni nr. 27 við Kúrland í Reykjavík.  Var synjunin rökstudd á þann veg að umbeðið samþykki meðeigenda hefði ekki borist. 

Í gildi er deiliskipulag frá árinu 1968 fyrir raðhúsahverfi í Fossvogi, svæði III og IV.  Samkvæmt fyrirliggjandi skilmálum fyrir raðhúsalóðir á svæðinu, dags. 30. apríl 1968, teljast allar raðhúsaíbúðir, er liggja að sömu götu, vera á sömu lóð.  Götur tilheyra þó ekki lóðunum og kostar borgarsjóður lagningu þeirra og viðhald.  Þá segir ennfremur í skilmálunum að lóðir séu sameiginlegar og óskiptar, eins og mæliblað sýni, en þó sé heimilt að afmarka garð fyrir framan hverja íbúð með limgirðingum.  Í samhljóða lóðarleigusamningum frá árinu 1969 fyrir lóðirnar að Kúrlandi 23, 25, 27 og 29, sem er raðhús það er hér um ræðir, segir að um sé að ræða leigusamning um lóð til byggingar íbúðarhúss og sé hverjum leigutaka leigð ein tilgreind lóð.  Í lóðarleigusamningi um lóðina nr. 27 við Kúrland segir ennfremur:  „Lóðin Kúrland 1-30 er ein óskipt lóð, að stærð 17.378 ferm., skv. viðfestum uppdrætti.  Lóðin Kúrland nr. 27 er hluti af þeirri lóð.“  Samhljóða ákvæði er í samningi um lóðir nr. 23, 25 og 29 og eru lóðarhlutar afmarkaðir á baklóð hverrar raðhúsaíbúðar á lóðarblaði er fylgir hverjum lóðarleigusamningi. 

Verður að skilja greind ákvæði deiliskipulags svæðisins og lóðarleigusamninga ásamt lóðarblaði á þann veg að hverri raðhúsaíbúð fylgi garður sem sé sérstakur lóðarhluti.  Hafi því ekki verið skylt að afla samþykkis annarra rétthafa hinnar sameiginlegu lóðar til framkvæmda á sérgreindum lóðarhluta kæranda, en hinn umdeildi heiti pottur er staðsettur á þeim lóðarhluta.  Samkvæmt því eru rök fyrir hinni kærðu ákvörðun ekki haldbær og verður því fallist á kröfu kæranda um ógildingu hennar. 

Úrskurðarorð:

Synjun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 7. desember 2010, á beiðni um leyfi fyrir áður gerðum heitum potti á lóðinni nr. 27 við Kúrland í Reykjavík, er felld úr gildi. 

__________________________
Ómar Stefánsson

_________________________       ________________________
Ásgeir Magnússon                               Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

37/2010 Sóleyjarimi

Með

Ár 2011, fimmtudaginn 27. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 37/2010, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 18. maí 2010 um að hafna umsókn um lokun svala íbúðar 0602 á efstu hæð fjölbýlishúss að Sóleyjarima 1-7 í Reykjavík. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með símskeyti til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, hinn dags. 7. júní 2010, kærir Kristinn Sigurjónsson hrl., f.h. E, eiganda íbúðar á efstu hæð að Sóleyjarima 1-7, ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 18. maí 2010 um að hafna umsókn um lokun svala íbúðar kæranda í fyrrgreindu fjölbýlishúsi.  Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Fjölbýlishúsið að Sóleyjarima 1-7 er sex hæða með 80 íbúðum.  Á árinu 2009 var sótt um leyfi fyrir lokun svala hússins og samþykkti byggingarfulltrúi þá umsókn hinn 18. júlí sama ár.  Í kjölfar þess andmælti eigandi íbúðar í húsinu leyfisveitingunni og mun byggingarleyfi samkvæmt 44. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sem heimilar byrjun framkvæmda, ekki hafa verið gefið út vegna álitaefna um hvort kröfur fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 um samþykki sameigenda væru uppfylltar. 

Fundur í húsfélaginu Sóleyjarima 1-7 var haldinn hinn 8. febrúar 2010 þar sem mættir voru eigendur eða umboðsmenn vegna 68 íbúða.  Á fundinum var tillaga um lokanir svala samþykkt með 66 atkvæðum gegn tveimur. 

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 16. mars 2010 var tekin fyrir umsókn húsfélagsins að Sóleyjarima 1-7 þar sem sótt var um leyfi til að koma fyrir svalalokunum úr hertu gleri með viðurkenndu glerbrautakerfi á 2. til 5. hæð fjölbýlishússins.  Umsókninni fylgdi fundargerð fyrrgreinds húsfundar, dags. 8. febrúar 2010, og bréf frá stjórn húsfélagsins, dags. 10. og 11. mars s.á.  Samþykkti byggingarfulltrúi umsóknina með eftirfarandi bókun:  „Samþykkt.  Samræmist ákvæðum laga nr. 73/1997.  Með vísan til þess að lokun svala er aðeins framkvæmd með upphengdum einföldum glerskífum telur byggingarfulltrúi að ekki þurfi samþykki allra íbúðareigenda, en íbúðir eru 80, heldur sé nægjanlegt að 2/3 hlutar eigenda lýsi samþykki sínu. Fyrir liggur að eigendur 66 íbúða eru samþykkir og eigendur tveggja íbúða á móti. Svalalokun sem samþykkt var 28. júlí 2009 BN040205, er jafnframt felld úr gildi.“ 

Hinn 18. maí 2010 tók byggingarfulltrúi fyrir umsókn þar sem sótt var um leyfi til að koma fyrir svalalokunum úr hertu gleri með viðurkenndu glerbrautakerfi á svölum  íbúðar 0602 í eigu kæranda á 6. hæð fjölbýlishússins að Sóleyjarima 1-7.  Var umsókninni synjað með eftirfarandi bókun:  „Vantar samþykki meðeigenda.  Ekki er fallist á að umsótt breyting sé minniháttar og verður hún því ekki afgreidd með sama hætti og fyrri umsóknir um lokanir á öðrum hæðum, en þeirri efstu.“  Var sú afgreiðsla staðfest í borgarráði hinn 20. maí 2010. 

Málsrök kæranda:  Málatilbúnaður kæranda er á því byggður að við hönnun fjölbýlishússins að Sóleyjarima 1-7 hafi í upphafi verið gert ráð fyrir lokun svala eins og fram komi í fyrirliggjandi yfirlýsingu arkitekts hússins.  Af kostnaðarástæðum hafi að beiðni byggingaraðila verið fallið frá að setja svalalokanir og þak yfir efstu svalir.  Í ljósi þessa verði ekki fallist á að samþykki allra sameigenda fjölbýlishússins þurfi til að heimila lokun svala á efstu hæð þess. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er farið fram á að ógildingarkröfu kæranda verði hafnað. 

Byggingarfulltrúa hafi verið heimilt að synja umræddri umsókn.  Umsótt breyting hafi ekki verið minni háttar og hefði því þurft að liggja fyrir samþykki allra meðeigenda hússins skv. 30. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994.  Uppdráttur að breytingunum beri með sér að til viðbótar glerveggjum hafi einnig verið gert ráð fyrir þaki á svölum 6. hæðar.  Í bréfum húsfélagsins Sóleyjarima 1-7, dags. 10. og 11. mars 2010, komi fram að tveir íbúar hafi andmælt lokun svala fjölbýlishússins og hafi byggingarfulltrúa því ekki verið heimilt að samþykkja umsóknina. 

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér staðhætti á vettvangi hinn 11. janúar 2011. 

Niðurstaða:  Með hinni kærðu ákvörðun var hafnað umsókn um gerð svalaskýlis á sjöttu og jafnframt efstu hæð hússins að Sóleyjarima 1-7 með þeim rökum að samþykki allra sameigenda yrði að liggja fyrir svo unnt væri að fallast á umsóknina.  Áður höfðu byggingaryfirvöld heimilað svalalokanir á 2. til 5. hæð hússins þar sem fyrir slíkum framkvæmdum þótti nægja samþykki 2/3 hluta sameigenda miðað við fjölda og eignarhluta. 

Umdeild svalaskjól fela ekki einungis í sér framkvæmdir við umbúnað innan séreignar, sbr. 27. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, heldur er jafnframt um að ræða breytingu á sameign sem um er fjallað í 30 gr. laganna þar sem ekki hefur verið gert ráð fyrir nefndum svalaskýlum á endanlega samþykktri teikningu hússins að Sóleyjarima 1-7. 

Samkvæmt 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús þarf samþykki allra eigenda fyrir verulegum breytingum á sameign húss, þar á meðal á útliti þess.  Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa í för með sér breytingu á sameign, utan húss eða innan, sem þó geta ekki talist verulegar, nægir skv. 2. mgr. 30. gr. að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir.  Sé um smávægilegar breytingar að ræða nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta samkvæmt 3. mgr. ákvæðisins. 

Í máli þessu er tekist á um skilyrði fyrir uppsetningu opnanlegs svalaskýlis úr gleri sem fellt er í álbrautir eða ramma festa við svalabrún, útvegg og lokun sem komið er fyrir út frá útvegg yfir svölum.  Um er að ræða einfalda smíð sem auðvelt er að fjarlægja en hvorki er gert ráð fyrir breytingum á útveggjum né þaki hússins.  Fyrir liggur að kostnaður við uppsetninguna skuli greiddur af íbúðareiganda. 

Ljóst er að gerð svalaskýla á efstu hæð umrædds húss hefur í för með sér breytingu á sameign enda telst allt ytra byrði húss til sameignar, þar með talið ytra byrði svala og stoð- og burðarvirki þeirra svo og svalahandrið, sbr. 1. og 4. tl. 8. gr. laga um fjöleignarhús.  Breytingin er þó fyrst og fremst á ytra útlit hússins, sem getur þó ekki talist veruleg í skilningi 30. gr. nefndra laga.  Áhrif á notkun sameignar og viðhaldskostnað verður að teljast lítil sem engin.  Nægði því samþykki 2/3 hluta eigenda til að unnt væri að veita byggingarleyfi fyrir breytingunum enda verða þær ekki taldar það smávægilegar að samþykki einfalds meirihluta nægi samkvæmt 3. mgr. 30. gr. nefndra laga. 

Með vísan til þess sem að framan er rakið var hin kærða ákvörðun ekki reist á réttum forsendum og ber því að ógilda hana. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 18. maí 2010, sem borgarráð staðfesti 20. sama mánaðar, um að hafna umsókn um lokun svala íbúðar 0602 á sjöttu hæð fjölbýlishússins að Sóleyjarima 1-7.

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

____________________________   ___________________________
Ásgeir Magnússon                                   Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

53/2009 Fjárborg 10d

Með

Ár 2010, föstudaginn 26. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 53/2009, kæra á ákvörðun umhverfis- og skipulagsnefndar Snæfellsbæjar frá 25. júní 2009 um að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir þegar byggðu hesthúsi á lóðinni nr. 10d við Fjárborg sunnan Hellisands í Snæfellsbæ. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 21. júlí 2009, er barst nefndinni hinn 27. sama mánaðar, kærir L, Munaðarhóli 18, Snæfellsbæ, lóðarhafi að Fjárborg 10d, sunnan Hellissands í Snæfellsbæ, þá ákvörðun umhverfis- og skipulagsnefndar Snæfellsbæjar frá 25. júní 2009 að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir þegar byggðu hesthúsi á lóðinni nr. 10d við Fjárborg.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarráðs Snæfellsbæjar hinn 20. júní 2009. 

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Í júní árið 2006 var kæranda máls þessa úthlutað lóð í Hraunskarði sunnan Hellissands fyrir tómstundabúskap og mun byggingarleyfi fyrir húsi á lóðinni hafa verið veitt hinn 27. júní 2006.  Samkvæmt upplýsingum kæranda lét hann það ár slétta lóð og grafa fyrir grunni hússins.  Ári síðar var grunnur steyptur og húsið reist árið 2008. 

Með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 21. ágúst 2008, voru framkvæmdir við bygginguna stöðvaðar og m.a. vísað til þess að húsið væri hvorki í samræmi við deiliskipulag né samþykktar teikningar.  Var á fundi umhverfis- og skipulagsnefndar hinn 27. sama mánaðar eftirfarandi fært til bókar:  „Bréf dags. 21.08.2008 hefur verið sent lóðarhafa að Fjárborg 10 og framkvæmdir stöðvaðar.  Lóðarhafi hefur hafið byggingu við Fjárborg 10 á Hellissandi og er sú bygging ekki í samræmi við samþykkt deiliskipulag né samþykktar teikningar.  Lóðarhafa hefur verið gefinn kostur á að gefa skýrslu á þessari framkvæmd og skila inn teikningum eins og byggingin er í dag.  Umhverfis- og skipulagsnefnd samþykkir stöðvun framkvæmda meðan byggingin er ekki í samræmi við teikningar.  Einnig að skrifa byggingarstjóra verksins bréf og óska skýringa á stöðu verksins.  Nefndin felur byggingarfulltrúa einnig að undirbúa frekari aðgerðir.“  Var samþykkt þessi staðfest á fundi bæjarráðs hinn 28. ágúst 2008. 

Í gildi er Aðalskipulag Snæfellsbæjar 1995-2015.  Með breytingu á því, sem auglýst var í B-deild Stjórnartíðinda hinn 24. október 2008, var svæði því er hér um ræðir breytt úr opnu óbyggðu svæði í opið svæði til sérstakra nota, þ.e. tómstundabúskap.  Í bréfi Skipulagsstofnunar til skipulags- og byggingarfulltrúa, dags. 22. október sama ár, var vísað til erindis Snæfellsbæjar þar sem óskað hafði verið eftir meðmælum stofnunarinnar samkvæmt 3. tl. bráðabirgðaákvæða skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 til veitingar leyfis til byggingar 200 m² hesthúss á svæðinu, með hæstu leyfilegu þakhæð 5,0 m yfir gólfi.  Gerði stofnunin ekki athugasemd við að leyfi yrði veitt en benti á að vinna þyrfti deiliskipulag fyrir svæðið, yrði af frekari uppbyggingu.  Með hliðsjón af þessu var á fundi umhverfis- og skipulagsnefndar 30. október 2008 endurútgefið byggingarleyfið frá 27. júní 2006.  Var eftirfarandi bókað um erindið:  „Umhverfis- og skipulagsnefnd samþykkir áður útgefið byggingarleyfi á grundvelli meðfylgjandi gagna.  Nefndin vill hins vegar beina þeim tilmælum til byggingarfulltrúa að fylgja eftir fyrri ákvörðun um stöðvun framkvæmda þar sem húsið er ekki í samræmið við samþykktar teikningar.“ 

Á fundi umhverfis- og skipulagsnefndar hinn 19. nóvember 2008 lagði tæknideild bæjarins fram fyrirspurn til nefndarinnar þess efnis hvort kærandi gæti fengið leyfi fyrir hesthúsinu eins og það væri þá.  Var eftirfarandi bókað:  „Umhverfis- og skipulagsnefnd samþykkir ekki að gengið verði frá húsinu í þeirri mynd sem það er í dag.  Byggingarnefnd fer fram á það að skilað verði inn teikningum í samræmi við byggt hús án turns og hann verði fjarlægður.“  Var bókun staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 20. nóvember 2008. 

Kærandi skaut fyrrgreindri samþykkt umhverfis- og skipulagsnefndar Snæfellsbæjar frá 27. ágúst 2008 og bókun nefndarinnar frá 19. nóvember s.á. til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 25. nóvember 2008.  Lauk nefndin því máli með úrskurði uppkveðnum hinn 10. mars 2009 þar sem málinu var vísað frá með þeim rökum að ekki hefði legið fyrir lokaákvörðun í málinu er sætt gæti kæru til úrskurðarnefndarinnar. 

Hinn 13. mars 2009 var birt í B-deild Stjórnartíðinda auglýsing um deiliskipulag fyrir hesthúsavæði sunnan Hellissands.  Segir þar að í deiliskipulaginu felist afmörkun fjögurra lóða fyrir hesthús, ásamt sameiginlegu gerði og svæði fyrir ökutæki.  Í greinargerð skipulagsins er tekið fram að þegar hafi verið samþykktur afstöðuuppdráttur fyrir eina af lóðunum og í bréfi Skipulagsstofnunar, dags. 25. febrúar sama ár, um afgreiðslu skipulagsins kemur fram að þegar hafi verið byggt á einni af lóðunum.  Mun þar átt við lóð kæranda. 

Hinn 20. maí 2009 sótti kærandi um byggingarleyfi fyrir hesthúsi á lóð sinni að Fjárborg 10d og voru teikningar að húsinu í samræmi við það hús sem þegar var risið á lóðinni.  Var erindið tekið fyrir á fundi umhverfis- og skipulagsnefndar hinn 25. júní 2009 og eftirfarandi bókað:  „Umhverfis- og skipulagsnefnd Snæfellsbæjar hafnar erindi vegna hesthúss í samræmi við teikningar dagsettar 03.04.2009 frá Arnari Inga Ingólfssyni byggingarfræðingi, Dalhúsum, þar sem þær samræmast ekki gildandi deiliskipulagi. Synjunin byggist m.a. á eftirtöldum rökum: 1. Samkvæmt skipulagsskilmálum er heimilt að reisa allt að 200 m2 hesthús á einni hæð. Samkvæmt framlögðum teikningum er gert ráð fyrir tveimur hæðum í hluta húsnæðis og hafnar nefndin því. 2. Lóðinni var úthlutað með teikningum af hesthúsi frá Byggingaþjónustu bændasamtaka Íslands dagsettar 08.10.2001 og skal samkvæmt skipulagsskilmálum fylgja þeim í öllum megin atriðum. Nefndin bendir á að upphækkun þaks er verulegt frávik frá þeim teikningum og getur hús með slíkri upphækkun í þaki ekki talist í megin atriðum í samræmi við þær teikningar. 3. Lögð er áhersla á samræmt lágreist yfirbragð hesthúsasvæða í Snæfellsbæ. Upphækkun í þaki er áberandi frá byggðinni á Hellissandi, en án hækkunar eru hesthúsin lítt sýnileg frá byggðinni. Upphækkunin gefur hvorki von um samræmt né lágreist yfirbragð. Húsið var reist án þess að fyrir lægju teikningar af því. Því gafst nefndinni ekki kostur á að synja húsinu vegna upphækkunar þaks, sem að mati nefndarinnar samræmist ekki deiliskipulagsskilmálum og er ekki ásættanleg hvað varðar útlit. Auk þess vill nefndin benda á að í grein um umhverfisáhrif er tekið fram að húsin verði samræmd og lágreist og lítt áberandi í umhverfinu. Að mati nefndarinnar kallar það ákvæði á að upphækkun úr þaki verði fjarlægð. Nefndin vill benda lóðarhafa á lausnir í samræmi við þær breytingar sem lóðarhafi féllst á að gera á húsinu á fundi sem haldinn var með honum á liðnum vetri. Þar var gefinn kostur á að fjarlægja upphækkun þaks eða breyta þakhalla þannig að hæð útveggja verði óbreytt og þakið samfellt með auknum þakhalla. Með hvorri lausinni sem er fær húsið útlit og yfirbragð einnar hæðar húss. Nefndin mælir með að sú útfærsla verði valin að upphækkun þaks verði fjarlægð og þaki haldið óbreyttu að öðru leyti. Eins og fram kom á áður nefndum fundi, er lóðarhafa heimilt að stækka grunnflöt hússins samkvæmt skipulagsskilmálum. Lögð er áhersla á að slíkar breytingar verði ekki gerðar nema áður liggi fyrir samþykktar teikningar sem nefndin telur að samræmist forsendum á svæðinu.“ 

Framangreind synjun á umsókn kæranda var staðfest á fundi bæjarráðs Snæfellsbæjar hinn 30. júní 2009.  Skaut kærandi málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 21. júlí 2009, svo sem að framan greinir. 

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að þegar húsið, sem hafi verið þrjú ár í byggingu, hafi verið orðið fokhelt hafi framkvæmdir verið stöðvaðar af byggingaryfirvöldum með þeim rökum að húsið væri ekki í samræmi við teikningar sem unnar hefðu verið af Bændasamtökunum árið 2001. 

Kærandi hafi komist að því að byggingaryfirvöldum hafi ekki verið heimilt að veita leyfi til byggingarinnar þar sem deiliskipulag hafi ekki verið fyrir hendi.  Þeim hafi verið bent á að sækja um undanþágu fyrir húsinu úr því það hafi verið risið og hafi sú undanþága fengist þar og hafi í henni verið gert hafi verið ráð fyrir fimm metra háu, 200 m² húsi.  Hús það sem kærandi hafi reist á lóðinni og synjað hafi verið um leyfi fyrir með hinni ákvörðun sé í samræmi við deilskipulag að öðru leyti en því að milligólf hafi ekki samræmst skipulaginu.  Því hafi kærandi verið tilbúinn að breyta og falla frá því að hafa milligólf í húsinu.  Synjun á umsókn kæranda hafi því verið ólögmæt. 

Málsrök Snæfellsbæjar:  Af hálfu Snæfellsbæjar er því haldið fram að vísa eigi málinu frá nefndinni á þeim grundvelli að ekki sé til staðar lagaheimild til þess að skjóta hinu kærða málefni til úrskurðarnefndarinnar.  Eins og skýrt komi fram í ákvörðunum skipulagsyfirvalda, bæði þeim sem teknar hafi verið á 31. og 32. fundi umhverfis- og skipulagsnefndar og í bréfi til kæranda, dags. 1. júlí 2009, hafi kæranda verið gefinn frestur til andmæla og hafi sá frestur verið ákveðinn 30 dagar.  Í samræmi við það hafi kæranda verið gefinn frestur til 1. ágúst 2009 til að koma á framfæri andmælum.  Kæra sé dagsett 21. júlí 2009 en á þeim tíma hafi andmælafrestur ekki enn verið liðinn, en ljóst hafi mátt vera að endanleg ákvörðun yrði ekki tekin fyrr en að honum liðnum.  Ekki sé hægt að kæra ákvörðun sem enn eigi eftir að taka með endanlegum hætti enda geri ákvæði laga nr. 73/1997 kröfu um að fyrir liggi samþykkt byggingarnefndar til að heimilt sé að skjóta máli til úrskurðarnefndarinnar. 

Telji úrskurðarnefndin hins vegar að heimilt sé að taka málið til efnislegrar meðferðar verði að hafa til hliðsjónar við úrlausn málsins að umhverfis- og skipulagsnefnd og byggingarfulltrúi hafi leitað lausna sem hluteigandi aðilar gætu unað við.  Hafi byggingaryfirvöld Snæfellsbæjar farið eins vægt í sakirnar gagnvart kæranda og unnt hafi verið. 

Aftur á móti verði ekki litið framhjá því að kærandi hafi brotið alvarlega gegn skipulags- og byggingarlögum með því að byggja hús sem ekki sé í samræmi við samþykktar teikningar.  Jafnframt liggi fyrir að skipulagsyfirvöld hafi boðað, að virtum andmælarétti kæranda, að reyndarteikningum þeim sem kærandi hafi skilað inn að þegar byggðu húsi, yrði hafnað að öllu óbreyttu, enda séu þær teikningar ekki í samræmi við deiliskipulag.  Í deiliskipulagi komi skýrt fram að lóðum hafi verið úthlutað með teikningum frá byggingarþjónustu Bændasamtaka Íslands og að þeim beri að fylgja í öllum meginatriðum.  Í því felist að aðeins sé heimilt að víkja í óverulegum atriðum frá umræddum teikningum en veruleg frávik rúmist ekki innan deiliskipulagsins.  Að mati umhverfis- og skipulagsnefndar felist í teikningum kæranda veruleg frávik frá viðmiðunarteikningum.  Samkvæmt þessu séu framlagðar teikningar kæranda óásættanlegar að mati skipulagsyfirvalda og rúmist ekki innan deiliskipulags. 

Hafa þurfi í huga að skipulagsyfirvöld Snæfellsbæjar hafi reynt að forðast að beita þeim úrræðum sem séu mest íþyngjandi fyrir kæranda, en takmörk séu fyrir því hve langt sé hægt að ganga í þeim efnum.  Telji Snæfellsbær að komið hafi verið til móts við kæranda að því marki sem hægt sé.  Strangt til tekið beri að fjarlægja umrætt mannvirki á grundvelli 56. gr. laga nr. 73/1997 enda sé það hvorki byggt í samræmi við samþykktar teikningar né deiliskipulag.  Með vísan til þessa telji bæjaryfirvöld að kæranda hafi verið gefinn kostur á að ljúka málinu með viðunandi hætti í samræmi við gildandi deiliskipulag og að öll afgreiðsla málsins hafi verið lögmæt. 

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 14. október 2010 að viðstöddum kæranda og fulltrúum Snæfellsbæjar. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um lögmæti ákvörðunar umhverfis- og skipulagsnefndar Snæfellsbæjar frá 25. júní 2009 um að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir þegar byggðu hesthúsi á lóð kæranda að Fjárborg 10d.  Var hin kærða ákvörðun staðfest á fundi bæjarráðs Snæfellsbæjar hinn 30. júní 2009. 

Af hálfu Snæfellsbæjar er krafist frávísunar málsins með þeim rökum að hin kærða ákvörðun hafi ekki verið lokaákvörðun, enda hafi kæranda verið veittur frestur til andmæla.  Sæti slík ákvörðun ekki kæru.  Á þetta verður ekki fallist.  Verður ekki annað ráðið af bókun umhverfis- og skipulagsnefndar á 38. fundi nefndarinnar hinn 25. júní 2009 en að fyrirliggjandi umsókn kæranda hafi verið hafnað og er hvergi að því vikið að kæranda hafi verið veittur frestur til að andmæla ákvörðuninni.  Breytir engu um þá niðurstöðu þótt byggingarfulltrúi hafi í bréfi sínu til kæranda hinn 1. júlí 2009, degi eftir að bæjarráð staðfesti hina kærðu ákvörðun, tekið fram að kæranda gæfist kostur á að andmæla ákvörðuninni innan 30 daga, enda var það ekki á færi byggingarfulltrúa að breyta ákvörðun nefndarinnar að þessu leyti.  Verður frávísunarkröfu Snæfellsbæjar því hafnað. 

Eins og að framan er rakið var kæranda úthlutað lóð og veitt leyfi til byggingar hesthúss á fundi umhverfis- og byggingarnefnd Snæfellsbæjar hinn 27. júní 2006.  Til grundvallar þeirri afgreiðslu lá munnleg umsókn kæranda en ekki munu hafa fylgt henni teikningar að húsi, unnar að frumkvæði kæranda, sbr. 4. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Ekki lágu heldur fyrir meðmæli Skipulagsstofnunar skv. 3. tl. bráðbirgðaákvæða laganna, en ekkert deiliskipulag var á þessum tíma í gildi fyrir umrætt svæði.  Í tilkynningu til kæranda um úthlutun lóðar, dags. 30. júní 2006, segir að lóðarhafa beri að senda byggingarfulltrúa teikningar að fyrirhuguðu húsi innan fimm mánaða frá úthlutun lóðar, en jafnframt liggur fyrir að kæranda var afhent teikning að hesthúsi, gerðri af byggingarþjónustu Bændasamtaka Íslands, og virðist hafa verið til þess ætlast að hann hefði hana til fyrirmyndar við hönnun og byggingu hesthúss á lóðinni. 

Með bréfi til Skipulagsstofnunar, dags. 10. október 2008, óskaði Snæfellsbær eftir því að stofnunin heimilaði að gefið yrði út byggingarleyfi fyrir allt að 200 m² hesthúsi sunnan Hellissands og fylgdi erindinu hnitasettur uppdráttur ásamt skýringum þar sem m.a. kemur fram að mesta leyfileg hæð þaks verði allt að fimm metrum yfir aðalgólfi.  Samkvæmt fyrirliggjandi upplýsingum var hús kæranda risið á þessum tíma en þess er þó að engu getið í téðu erindi til Skipulagsstofnunar.  Féllst stofnunin á erindið og í framhaldi af því samþykkti umhverfis- og skipulagsnefnd á fundi sínum hinn 30. október 2008 áður útgefið byggingarleyfi frá 27. júní 2006 á grundvelli fyrirliggjandi gagna.  Var sú málsmeðferð sem að framan er lýst ekki í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga um meðferð byggingarleyfisumsókna og útgáfu byggingarleyfa þar sem engar teikningar fylgdu umsókn kæranda um byggingarleyfið  og meðmæla Skipulagsstofnunar var aflað eftir á og eftir að umrætt mannvirki var risið.

Með hinni kærðu ákvörðun var umsókn kæranda um byggingarleyfi synjað með rökum sem tilfærð eru í þremur liðum.  Í fyrsta lagi segir í bókun nefndarinnar að samkvæmt skipulagsskilmálum sé heimilt að reisa á lóðinni allt að 200 m² hesthús á einni hæð.  Samkvæmt framlögðum teikningum sé hins vegar gert ráð fyrir tveimur hæðum í hluta húsnæðisins.  Í öðru lagi skuli samkvæmt skipulagsskilmálum fylgja í meginatriðum teikningum að hesthúsi frá byggingaþjónustu Bændasamtaka Íslands sem fylgt hafi lóðarúthlutun en þess hafi ekki verið gætt við bygginu hússins.  Í þriðja lagi hafi verið lögð áhersla á samræmt lágreist yfirbragð hesthúsasvæða í Snæfellsbæ.  Upphækkun í þaki sé áberandi frá byggðinni á Hellissandi, en án hækkunar séu hesthúsin lítt sýnileg frá byggðinni.  Upphækkunin gefi hvorki von um samræmt né lágreist yfirbragð.  Húsið hafi verið reist án þess að fyrir lægju teikningar að því.  Því hafi nefndinni ekki gefist kostur á að synja húsinu vegna upphækkunar þaks, sem að mati nefndarinnar samræmist ekki deiliskipulagsskilmálum. 

Framangreindar röksemdir eru að mestu leyti haldlausar.  Fyrir liggur að hesthús það er málið varðar var byggt án tilskilins leyfis og var húsið orðið fokhelt þegar aflað var heimildar Skipulagsstofnunar til útgáfu byggingarleyfis í október 2008.  Tilvísun byggingarnefndar til skipulagsskilmála og þeirra teikninga sem vísað er til í skilmálunum á hér ekki við vegna þess að húsið var risið þegar deiliskipulag svæðisins tók gildi.  Er þess getið í bréfi Skipulagsstofnunar, dags. 25. febrúar 2009, um yfirferð deiliskipulagsins, að þegar hafi verið byggt hús á einni lóðinni, en í skipulagsskilmálum á uppdrætti deiliskipulagsins segir aðeins að þegar hafi verið samþykktur afstöðuuppdráttur fyrir eina af lóðunum.  Bar við gerð skipulagsins að taka afstöðu til þess húss sem þegar var risið á lóðinni, sbr. til hliðsjónar 5. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga, sérstaklega þegar til þess er litið að Skipulagsstofnun hafði áður fallist á að veitt yrði leyfi til byggingar húss á lóðinni á grundvelli undanþágu þar sem ekki komu fram þeir skilmálar um þakhalla, samræmi og húsagerð sem síðar voru settir í deiliskipulagi svæðisins.  Þessa var ekki gætt og leiðir af því að aðeins bar að líta til þeirra skilmála sem felast í undanþágu þeirri sem Skipulagsstofnun veitti til útgáfu byggingaleyfis fyrir húsi á lóð kæranda þegar umsókn hans um byggingarleyfi kom til afgreiðslu.  Verður að fallast á með kæranda að umsóknin samræmist þeirri undanþágu.  Er húsið allt innan byggingarreits og hæðarmarka og verður ekki talið að nýting hluta þakrýmis með millilofti fari gegn skilmálunum, enda fullægir rýmið ekki ákvæðum 78. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 um lofthæðir og verður því ekki talið hæð. 

Samkvæmt framansögðu var málsmeðferð hvað varðar undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar og rökstuðningi fyrir henni svo verulega áfátt að fallast verður á kröfu kæranda um ógildingu hennar. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Hin kærða ákvörðun umhverfis- og skipulagsnefndar Snæfellsbæjar frá 25. júní 2009, um að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir þegar byggðu hesthúsi á lóðinni nr. 10d við Fjárborg sunnan Hellissands, er felld úr gildi. 

________________________________
Hjalti Steinþórsson

________________________________   _______________________________
Ásgeir Magnússon                                            Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

99/2008 Langholtsvegur

Með

Ár 2010, þriðjudaginn 6. júlí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor. 

Fyrir var tekið mál nr. 99/2008, kæra á synjun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 30. september 2008 á beiðni um leyfi til að rífa bílskúr á lóðinni nr. 168 við Langholtsveg og byggja í staðinn steinsteyptan bílskúr með áfastri vinnustofu og gera lagnarými undir tvíbýlishúsi sem stendur á lóðinni. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 30. október 2008, er barst nefndinni hinn 31. sama mánaðar, kærir F, f.h. G, lóðarhafa Langholtsvegar 168 í Reykjavík, synjun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 30. september 2008 á beiðni um leyfi til að rífa bílskúr á lóðinni nr. 168 við Langholtsveg og byggja í staðinn steinsteyptan bílskúr með áfastri vinnustofu og gera lagnarými undir tvíbýlishúsi sem stendur á lóðinni.  Hin kærða synjun byggingarfulltrúa var staðfest í borgarráði 2. október 2008. 

Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða synjun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 16. september 2008 var tekin fyrir umsókn um leyfi til að rífa bílskúr og byggja í hans stað steinsteyptan bílskúr með áfastri vinnustofu og gera lagnarými undir tvíbýlishúsi sem stendur á lóðinni nr. 168 við Langholtsveg.  Er lóðin á íbúðarsvæði samkvæmt aðalskipulagi og hefur svæðið ekki verið deiliskipulagt. 

Var málinu frestað og vísað til umsagnar skipulagsstjóra.  Á embættisafgreiðslufundi skipulagsstjóra 26. september s.á. var málið tekið fyrir og eftirfarandi bókað:  „Frestað.  Með vísan til eldri umsagnar skipulagsstjóra er ítrekað að stærð bílgeymslu er ekki í samræmi við ákvæði deiliskipulags Sundahverfis sem tekið er mið af við mat á umsókninni.  Byggingarreitur fyrir bílgeymslu skal ekki vera stærri en 40 fm.“  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 30. s.m. var umsókninni synjað með eftirfarandi bókun:  „Synjað.  Stærð bílgeymslu er ekki í samræmi við ákvæði deiliskipulags, þar kemur fram að stærðin má mest vera 40 ferm.“ 

Skaut kærandi synjun byggingarfulltrúa til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að hin kærða synjun sé brot á jafnræðisreglu þar sem byggingarfulltrúi hafi nýverið samþykkt sambærilegan bílskúr á lóðinni nr. 23 við Nökkvavog sem sé í sama hverfi. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að í umsögn skipulagsstjóra, dags. 17. apríl 2008, vegna fyrri umsóknar kæranda, hafi komið fram að ekki væri til deiliskipulag fyrir svæði það er um ræði.  Aftur á móti hafi verið samþykkt deiliskipulag fyrir nærliggjandi hverfi, Sundin, en það skipulag sé nýlegt og lýsandi fyrir þróun sambærilegrar byggðar.  Rétt hafi því verið að taka mið af því við mat á byggingarleyfisumsóknum á þessu svæði.  Í skilmálum fyrir bílgeymslur í deiliskipulagi Sunda komi fram að byggingarreitur B sýni nýbyggingarreit fyrir einnar hæðar bílgeymslur.  Byggingarreitir fyrir nýjar og/eða endurbyggðar bílgeymslur séu 8×5 m eða 40 m2.  Umsókn kæranda hafi lotið að byggingu 55,1 m²  bílgeymslu.  Í niðurstöðu umsagnar skipulagsstjóra komi fram að mælst sé til að uppbygging á lóðinni sé í samræmi við þær meginlínur sem fram komi í deiliskipulagi Sundanna, m.a. þannig að endurbyggðar bílgeymslur séu í samræmi við þá skilmála sem þar komi fram. 

Hvað varði samanburð á heimild til stækkunar bílskúrs og geymslu á lóðinni nr. 23 við Nökkvavog sé bent á að í umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 25. apríl 2006, hafi komið fram að í nágrenni þeirrar lóðar væru fordæmi fyrir bílskúrum sem væru allt að 50 m² að stærð.  Engar athugasemdir hafi borist við grenndarkynningu á umsókn um byggingarleyfi fyrir bílskúr að Nökkvavogi 23.  Þá sé vísað til þess að grenndaráhrif stækkaðs bílskúrs og vinnustofu að Langholtsvegi 168 yrðu mun meiri en stækkun bílskúrs á lóðinni nr. 23 við Nökkvavog. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um synjun byggingarfulltrúans í Reykjavík á umsókn um leyfi til að rífa bílskúr á lóðinni nr. 168 við Langholtsveg og byggja í staðinn steinsteyptan bílskúr með áfastri vinnustofu og gera lagnarými undir tvíbýlishúsi sem stendur á lóðinni. 

Samkvæmt gögnum málsins sótti kærandi um leyfi til breytinga á fasteign sinni til byggingarfulltrúa.  Óskaði byggingarfulltrúi í kjölfarið eftir umsögn skipulagsstjóra sem lagðist gegn erindinu.  Í kjölfarið var umsókninni synjað af byggingarfulltrúa án þess að grenndarkynning færi fram.  Samkvæmt 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og gr. 12.5 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 skal meðferð byggingarleyfisumsókna, þegar ekki liggur fyrir deiliskipulag, vera á þann veg að skipulagsnefnd skal fjalla um málið og láta fara fram grenndarkynningu áður en byggingarnefnd afgreiðir umsóknina.  Þessa var ekki gætt í hinu kærða tilviki og var því meðferð byggingaryfirvalda á málinu ekki í samræmi við málsmeðferðarreglur skipulags- og byggingarlaga. 

Þar við bætist að í hinni kærðu ákvörðun var sérstaklega tilgreint að umsókn kæranda væri ekki í samræmi við deiliskipulag, sem kvæði á um að stærð bílskúra mætti mest vera 40 m2.  Í málinu liggur aftur á móti fyrir að á svæði því er um ræðir er ekki í gildi deiliskipulag.  Samkvæmt 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga er byggingarnefnd skylt að rökstyðja afgreiðslu erinda sem henni berast og leiðir af eðli máls að rökstuðningur þarf jafnframt að vera haldbær, en því var ekki til að dreifa í tilviki því sem hér er til meðferðar. 

Samkvæmt framansögðu var undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar og rökstuðningi fyrir henni svo verulega áfátt að ógildingu varðar.  Verður  ákvörðunin því felld úr gildi. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Felld er úr gildi synjun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 30. september 2008 á beiðni um leyfi til að rífa bílskúr á lóðinni nr. 168 við Langholtsveg og byggja í staðinn steinsteyptan bílskúr með áfastri vinnustofu og gera lagnarými undir tvíbýlishúsi sem stendur á lóðinni. 

___________________________
Ásgeir Magnússon

__________________________             __________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                               Aðalheiður Jóhannsdóttir

des 22
Love0

18/2009 Barmahlíð

Með

Ár 2010, miðvikudaginn 21. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 18/2009, kæra á synjun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 25. mars 2009 á umsókn um leyfi fyrir áður gerðu opi í svalahandrið, brú af svölum íbúðar 01-0101 yfir á þak bílskúrs, gerð þaksvala sem afmarkaðar væru með blómakerjum úr timbri og stiga af bílskúrsþaki niður í garð við fjölbýlishúsið að Barmahlíð 54 í Reykjavík. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 30. mars 2009, er barst úrskurðarnefndinni sama dag, kærir Ó, Barmahlíð 54, Reykjavík, synjun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 25. mars 2009 á umsókn um leyfi fyrir áður gerðu opi í svalahandrið, brú af svölum íbúðar 01-0101 yfir á þak bílskúrs, gerð þaksvala sem afmarkaðar væru með blómakerjum úr timbri og stiga af bílskúrsþaki niður í garð við fjölbýlishúsið að Barmahlíð 54.  Borgarráð staðfesti nefnda ákvörðun skipulagsráðs hinn 26. mars 2009.  Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Forsaga þessa máls er sú að í apríl 2007 barst embætti byggingarfulltrúa erindi þess efnis að yfir stæðu óleyfisframkvæmdir við fasteignina að Barmahlíð 54.  Verið væri að saga í sundur svalahandrið til að komast út á þak bílskúrs við hlið hússins.  Ætlunin væri að setja upp skjólvegg og nýta þakið sem svalir eða sólverönd.  Kæranda barst bréf byggingarfulltrúa, dags. 18. apríl 2007, þar sem krafist var stöðvunar framkvæmda enda um óleyfisframkvæmdir að ræða.  Var kærandi með bréfinu krafinn skýringa innan 14 daga og bent á úrræði byggingaryfirvalda í tilefni af óleyfisframkvæmdum. 

Í kjölfar þessa sendi kærandi fyrirspurn til byggingarfulltrúa um hvort leyft yrði að setja upp handrið og festingar fyrir færanlegan skjólvegg á bílskúrsþak að Barmahlíð 54, ásamt færanlegri brú af bílskúrsþaki að svölum á suðvesturhlið 1. hæðar fjölbýlishússins á lóðinni.  Yrði þessi umbúnaður aðeins notaður á tímabilinu frá apríl til október.  Var erindið tekið fyrir á fundi embættisins hinn 8. maí 2007 og því vísað til umsagnar skipulagsstjóra.  Af hans hálfu var ekki gerð athugasemd við erindið svo framarlega sem samþykki meðlóðarhafa og lóðarhafa að Barmahlíð 52 lægi fyrir og sótt yrði um byggingarleyfi fyrir framkvæmdunum sem yrðu grenndarkynntar.  Kærandi sendi þrjár aðrar fyrirspurnir til byggingarfulltrúa varðandi umræddar framkvæmdir á árinu 2007 og 2008.  Var tekið jákvætt í málið en ítrekuð krafa um að byggingarleyfisumsókn yrði lögð fram ásamt samþykki meðlóðarhafa og samþykki lóðarhafa að Barmahlíð 52 fyrir handriði á þaki bílskúrs.  Að öðrum kosti yrði kæranda gert að koma hlutum í fyrra horf að viðlögðum dagsektum. 

Hinn 24. júní 2008 var byggingarleyfisumsókn kæranda fyrir brú af svölum íbúðar á fyrstu hæð yfir á þak bílskúrs og gerð þaksvala þar, með stiga niður í garð hússins að Barmahlíð 54, tekin fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa.  Var málinu vísað til umsagnar skipulagsstjóra sem frestaði afgreiðslu þess á fundi sínum hinn 4. júlí 2008 með þeim rökum að samþykki lóðarhafa að Barmahlíð 52 lægi ekki fyrir.  Var málið á dagskrá afgreiðslufundar byggingarfulltrúa hinn 8. júlí 2008 og eftirfarandi bókað:  „Samþykki lóðarhafa í Barmahlíð 52 liggur ekki fyrir vísað er til bókunar byggingarfulltrúa á afgreiðslufundi þann 20. maí 2008 en þar sagði: Er fyrirspyrjanda uppálagt að framvísa samþykki eigenda Barmahlíðar 52 innan 14 daga. Verði það ekki gert mun embætti byggingarfulltrúa halda áfram áður boðuðum aðgerðum.“  Var umsókninni svo synjað á fundi byggingarfulltrúa hinn 15. júlí 2008 með svohljóðandi bókun:  „Enn vantar samþykki lóðarhafa aðliggjandi lóðar í Barmahlíð 52 en það er forsenda þess að samþykkja megi málið. Er vísað til fyrri bókana skipulags- og byggingarsviðs vegna þessa.“  Kærandi skaut þessari afgreiðslu til úrskurðarnefndarinnar sem felldi hana úr gildi með úrskurði uppkveðnum 27. nóvember 2008 þar sem á þótti skorta rökstuðning fyrir ákvörðuninni og að grenndarkynna hefði þurft byggingarleyfisumsókn kæranda. 

Ný umsókn kæranda var síðan tekin fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 13. janúar 2009 þar sem sótt var um leyfi fyrir áður gerðu opi í svalahandrið, brú af svölum íbúðar 01-0101 yfir á þak bílskúrs, gerð þaksvala sem afmarkaðar væru með blómakerjum úr timbri og stiga af bílskúrsþaki niður í garð við  fjölbýlishúsið nr. 54 við Barmahlíð.  Erindinu fylgdi samþykki meðeigenda Barmahlíðar 54 og eigenda Barmahlíðar 56.  Byggingarfulltrúi vísaði málinu til umsagnar skipulagsstjóra til ákvörðunar um grenndarkynningu og ákvað skipulagsfulltrúi að grenndarkynna umsóknina fyrir hagsmunaðilum að Mávahlíð 43, 45 og 47 ásamt Barmahlíð 50, 52 og 56. 

Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs hinn 25. mars 2009 þar sem m.a. lágu fyrir framkomnar athugasemdir og umsögn skipulagsstjóra, dags. 26. febrúar 2009.  Var umsókninni hafnað með eftirfarandi bókun:  „Synjað með vísan til a-liðar 12. gr. samþykktar um skipulagsráð og umsagnar skipulagsstjóra…“  Staðfesti borgarráð afgreiðsluna 26. mars 2009.  Kærandi skaut þessari ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er því andmælt að þær framkvæmdir sem um er sótt muni valda útsýnisskerðingu, skuggavarpi eða óþægindum af návist svo nokkru nemi fyrir þá nágranna sem grenndarkynning umsótts byggingarleyfis hafi náð til. 

Ljóst sé að umræddar framkvæmdir muni að mjög litlu leyti skerða útsýni úr glugga íbúðar fyrstu hæðar að Barmahlíð 52 og þá helst inn um glugga á íbúð kæranda.  Engin fagleg úttekt hafi verið gerð á hugsanlegu skuggavarpi vegna framkvæmdanna, en að mati kæranda hafi þær engin áhrif á birtu inn um glugga hússins að Barmahlíð 52 við sumar- og vetrarsólstöður.  Óþægindi íbúa greindrar fasteignar af návist ættu ekki að verða meiri en þau séu nú þegar þótt fallist yrði á þær breytingar að Barmahlíð 54 sem sótt sé um.  Nýting garðs til útivistar hljóti alltaf að hafa í för með sér einhver óþægindi fyrir íbúa næstu lóðar, en þó ekki meiri en búast megi við í þéttbýlu íbúðarhverfi sem Hlíðunum í Reykjavík. 

Hagsmunir kæranda séu miklir af því að fá að hagnýta eign sína og koma upp viðunandi flóttaleiðum úr íbúð sinni í samræmi við 205. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998.  Hagsmunir þessir vegi þungt í ljósi greindra aðstæðna og ekki síður þess að eignarréttindi séu stjórnarskrárvarin. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Borgaryfirvöld fara fram á að kröfu kæranda í máli þessu verði hafnað. 

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 12. maí 2009 hafi verið tekin fyrir og samþykkt umsókn kæranda um leyfi til að saga úr svalahandriði, byggja timburstiga af svölum niður í garð, að útbúa hlið milli bílskúrs og húss og að útbúa sólpall í garðinum við fjölbýlishúsið á lóð nr. 54 við Barmahlíð.  Þar sem kærandi hafi þannig fengið samþykkta sambærilega ákvörðun og þá sem undir sé í máli þessu að undanskyldum þaksvölum á bílskúr, snúist mál þetta nú einungis að því hvort synjun skipulagsráðs varðandi nefndar þaksvalir verði staðfest eða felld úr gildi.  Sé því rétt að efni hinnar kærðu ákvörðunar að öðru leyti verði vísað frá úrskurðarnefndinni þar sem ekki verði séð að kærandi hafi lengur hagsmuni af því að fá skorið úr um gildi hennar í því efni. 

Það sé mat Reykjavíkurborgar að skipulagsráði hafi verið heimilt að afgreiða málið með þeim hætti sem gert hafi verið.  Byggðamynstrið á svæðinu sé í meginatriðum þannig að íbúðarhús séu tvær hæðir, kjallari og ris, en bílskúrar á einni hæð með flötu þaki standi á milli húsanna, innst eða innarlega á lóðum.  Þegar heimilaðar séu breytingar á svæðum sem þessum sé horft til þess að þær falli sem best inn í byggðamynstrið.  Sé þess m.a. gætt, þegar heimiluð sé bygging bílskúra, að þeir séu litlir og lágir með tilliti til áhrifa á umhverfið og þá einkum ef þeir standi innarlega í görðum.  Um sé að ræða gróið og þéttbýlt svæði þar sem fólk búi við mikla nálægð.  Ef heimila eigi notkun á þaki mannvirkis sem standi í slíku umhverfi þurfi að ríkja um það víðtæk sátt við þá aðila sem mestra grenndarhagsmuna eigi að gæta.  Fjöldi athugasemda hafi borist við grenndarkynningu á umsókn kæranda er lotið hafi að útliti og umhverfisáhrifum.  Þá hafi borist hafi athugasemd frá eigendum Barmahlíðar 52 um að samþykki þeirra skorti fyrir girðingu ofan á bílskúrsþaki kæranda á lóðarmörkum Barmahlíðar 52.  Af framangreindum ástæðum hafi umdeildri umsókn kæranda verið synjað. 

Málsástæðu kæranda, um að synjun skipulagsráðs brjóti í bága við eignarréttarákvæði stjórnarskrárinnar, sé hafnað af þeirri ástæðu að ákvarðanataka í skipulags- og byggingarmálum sé í höndum sveitarfélaga en ekki einstakra lóðarhafa.  Skipulags- og byggingarlög geri ráð fyrir að samþykkis skipulagsyfirvalda sé krafist fyrir framkvæmdum þeim sem hér um ræði, en við afgreiðslu slíkra umsókna sé m.a. litið til skipulags- og grenndarsjónamiða.  Grenndarkynning sé lögboðin aðgerð sem framkvæmd sé í því skyni að fá fram viðbrögð þeirra er kunni að eiga hagsmuna að gæta vegna umsóttra breytinga. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er fyrst og fremst uppi það álitaefni hvort heimila eigi gerð þaksvala á bílskúr á lóðinni að Barmahlíð 54 í Reykjavík.  Fyrir liggur að kærandi fékk leyfi fyrir opi á svalahandriði íbúðar sinnar og stiga þaðan niður í garð og  sólpalli þar, eftir að kæra barst úrskurðarnefndinni í máli þessu. 

Nýting þakflatar bílskúrs undir svalir er óhefðbundin og getur eftir atvikum haft veruleg áhrif á nýtingarmöguleika nágrannalóða, svo sem vegna hljóðvistar og yfirsýnar yfir næstu lóðir.  Verður að telja að slík nýting á þaki bílskúrs að Barmahlíð 54 snerti grenndarhagsmuni lóðarhafa Barmahlíðar 52 enda stendur bílskúrinn á mörkum þeirrar lóðar.  Er það álit úrskurðarnefndarinnar að þegar nýting þakflatar bygginga til útivistar hafi áhrif á grenndarhagsmuni þurfi hún að hafa stoð í deiliskipulagi, en svæði það sem hér um ræðir hefur ekki verið deiliskipulagt. 

Af framangreindum ástæðum var borgaryfirvöldum rétt að hafna umsókn kæranda um nýtingu þakflatar áðurgreinds bílskúrs og verður kröfu um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar því hafnað.  Raskar sú niðurstaða þó ekki gildi þess leyfis sem síðar var veitt fyrir hluta þeirra framkvæmda sem synjað var með hinni kærðu ákvörðun. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar skipulagsráðs Reykjavíkur frá 25. mars 2009, sem borgarráð staðfesti 26. mars sama ár, um að hafna umsókn kæranda um leyfi fyrir áður gerðu opi í svalahandrið, brú af svölum íbúðar 01-0101 yfir á þak bílskúrs, gerð þaksvala sem afmarkaðar væru með blómakerjum úr timbri, og stiga af bílskúrsþaki niður í garð við fjölbýlishúsið að Barmahlíð 54 í Reykjavík. 

 

_______________________________
Hjalti Steinþórsson

 

_____________________________       _____________________________
Ásgeir Magnússon                                         Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

74/2008 Efri-Klöpp

Með

Ár 2010, miðvikudaginn 21. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 74/2008, kæra á synjun skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 9. júlí 2008 á beiðni um leyfi til stækkunar húss að Efri-Klöpp í Mosfellsbæ um 50 m², um deiliskipulagningu lands og um breytta skráningu í Fasteignaskrá Íslands. 

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 8. ágúst 2008, er barst nefndinni sama dag, kærir G, Efri-Klöpp, Mosfellsbæ, synjun skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 9. júlí 2008 á beiðni um leyfi til stækkunar húss að Efri-Klöpp um 50 m², um deiliskipulagningu lands og um breytta skráningu í Fasteignaskrá Íslands.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fund bæjarstjórnar Mosfellsbæjar 13. ágúst 2008. 

Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða synjun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Af málsgögnum verður ráðið að kærandi, sem búsettur er að Efri-Klöpp í Mosfellsbæ, hafi um nokkurt skeið átt í samskiptum við skipulags- og byggingaryfirvöld í Mosfellsbæ vegna óska hans um leyfi til stækkunar hússins að Efri-Klöpp um 50 m² og um deiliskipulagningu lands.  Með bréfi hans til skipulagsfulltrúa, dags. 10. júní 2008, fór hann fram á framangreint.  Var erindið tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar 9. júlí 2008 og eftirfarandi fært til bókar af því tilefni:  „Efri-Klöpp, … , ósk um stækkun húss.  Gunnar Júlíusson óskar þann 10. júní 2008 eftir heimild til að stækka hús um 50 m² og að deiliskipuleggja landið.  Einnig óskar hann eftir að skráningu húss og lóðar verði breytt úr sumarbústað og sumarhúsalóð í íbúðarhús og íbúðarlóð.  Lögð fram eldri gögn sem tengjast erindinu.  Frestað á 233. fundi.  Erindinu hafnað þar sem það samræmist ekki gildandi aðalskipulagi Mosfellsbæjar.“ 

Þessari niðurstöðu vildi kærandi ekki una og skaut málinu til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er í gögnum málsins vísað til þess að ósamræmi sé á milli Aðalskipulags Mosfellsbæjar 2002-2024 og gildandi svæðisskipulags höfuðborgarsvæðisins.  Í svæðisskipulaginu sé svæði það við Geitháls er hús hans standi á merkt sem frístundabyggð en samkvæmt aðaskipulaginu sé svæðið hluti af opnu óbyggðu svæði.  Með vísan til 9. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skuli vera innbyrðis samræmi milli svæðis-, aðal- og deiliskipulagsáætlana og sé aðalskipulagið því gallað hvað varði svæðið við Geitháls.  Með vísan til þessa hafi kærandi farið fram á heimild til stækkunar hússins að Efri-Klöpp, sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, deiliskipulagningar lands og skráningu hjá Fasteignamati ríkisins í samræmi við not, þ.e. íbúðarlóð og íbúð. 

Málsrök Mosfellsbæjar:  Af hálfu Mosfellsbæjar er vísað til þess að árið 2003 hafi farið fram endurskoðun á aðalskipulagi bæjarins og hafi þá verið gerðar töluverðar breytingar á afmörkun svæða fyrir frístundabyggð.  Nokkur svæði sem hafi áður verið skilgreind sem frístundabyggð hafi verið minnkuð verulega, s.s. við Hafravatn og norðvestan Selvatns, auk þess sem einstök minni frístundasvæði hafi verið felld brott.  Formlegri skilgreiningu þessara svæða hafi því verið breytt úr „sumarbústaðarlandi“ í „opið óbyggt svæði“ og hafi svæðið sem Efri-Klöpp, eignarland kæranda, standi á verið þar á meðal.  Markmiðið með þessu hafi verið að koma skipulagsmálum bæjarins í þann farveg að sumarhúsabyggðir yrðu afmarkaðri og samfelldari en áður. 

Gerð svæðisskipulags höfuðborgarsvæðisins hafi verið í höndum sveitarstjórna á svæðinu, sbr. 1. mgr. 12. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Svæðisskipulag hafi að geyma stefnu sveitarstjórna um þróun byggðar og landnotkun á hverjum tíma.  Sveitarstjórn hvers sveitarfélags beri hins vegar ábyrgð á að gert sé aðalskipulag fyrir sveitarfélagið, sbr. 1. mgr. 16. gr. laganna, og í því sé sett fram stefna sveitarstjórnarinnar um landnotkun, samgöngu- og þjónustukerfi, umhverfismál og þróun byggðar í sveitarfélaginu á minnst 12 ára tímabili.  Bæði svæðisskipulag höfuðborgarsvæðisins og aðalskipulag Mosfellsbæjar hafi hlotið staðfestingu umhverfisráðherra og verið birt í B-deild Stjórnartíðinda. 

Rétt og skylt hafi verið að synja kæranda um byggingarleyfi á grundvelli þess að það væri ekki í samræmi við gildandi aðalskipulag, sbr. 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Ljóst sé að samkvæmt gildandi aðalskipulagi sé sumarhús kæranda á svæði sem skilgreint sé sem opið óbyggt svæði og hafi það verið svo síðan 2003.  Á slíku svæði sé óheimilt að byggja við, endurbyggja eða byggja ný sumarhús.  Þeim sumarhúsum sem standi utan frístundabyggðar, s.s. á óbyggðum opnum svæðum, megi aðeins viðhalda með eðlilegum og nauðsynlegum framkvæmdum.  Þar sem 50 m² viðbygging geti ekki talist til eðlilegs og nauðsynlegs viðhalds sé bygging hennar ekki í samræmi við aðalskipulag.  Deiliskipulagning lands hefði af sömu ástæðu ekki komið til álita. 

Í 4. kafla skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 séu landnotkunarflokkar í skipulagi skilgreindir.  Ákvæði kaflans séu almennt orðuð en þó sé ljóst að íbúðarhúsnæði skuli hvorki vera á svæðum fyrir frístundabyggð né á opnum óbyggðum svæðum.  Nauðsynlegt og eðlilegt viðhald sumarhúsa séu einu leyfilegu framkvæmdir sem gera megi á óbyggðum opnum svæðum skv. gildandi aðalskipulagi.  Þar segi jafnframt að á frístundabyggðarsvæðum skuli ekki vera hús sem séu ætluð eða notuð til heilsársbúsetu.  Af þessu megi ljóst vera að kærandi hafi hvorki fyrir né eftir aðalskipulagsbreytingar mátt hafa réttmætar væntingar til þess að fá að breyta sumarhúsi og sumarhúsalóð í íbúðarhús og íbúðarlóð. 

——-

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari rök fyrir máli sínu, sem ekki verða rakin hér, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um synjun á beiðni kæranda um leyfi til stækkunar húss að Efri-Klöpp um 50 m², um deiliskipulagningu lands og um breytta skráningu í Fasteignaskrá Íslands. 

Gildandi aðalskipulag Mosfellsbæjar var samþykkt í bæjarstjórn Mosfellsbæjar hinn 12. febrúar 2003 og staðfest af umhverfisráðherra hinn 8. júlí 2003.  Samkvæmt aðalskipulagsuppdrættinum er lóð kæranda að Efri-Klöpp innan opins óbyggðs svæðis og er ekki gert ráð fyrir sumarhúsum á svæðinu.  Enda þótt aðalskipulagið sýnist ekki vera í samræmi við gildandi svæðisskipulag höfuðborgarsvæðisins hvað varðar landnotkun á umræddu svæði verður að leggja aðalskipulagið til grundvallar við úrlausn málsins, enda hefur því ekki verið hnekkt.  Er það ekki heldur á færi úrskurðarnefndarinnar að endurskoða gildi þess. 

Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skal gera deiliskipulag á grundvelli aðalskipulags fyrir einstök svæði eða reiti.  Þá segir í 2. mgr. 43. gr. laganna að framkvæmdir sem byggingarleyfi heimilar skuli vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag.  Fallist er á þau rök bæjaryfirvalda fyrir hinni kærðu ákvörðun að beiðni kæranda um deiliskipulag og um byggingarleyfi samrýmist ekki gildandi aðalskipulagi.  Hafi því ekki verið unnt að fallast á erindi kæranda þar sem með því hefði verið gengið gegn ákvæðum skipulags- og byggingarlaga.  Af sömu ástæðum skorti skilyrði til þess að fallast á beiðni kæranda um breytta skráningu fasteignar hans í fasteignaskrá.  Verður kröfu kæranda um ógildingu á hinni kærðu synjun bæjarstjórnar því hafnað. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu synjunar skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 8. júlí 2008 á beiðni hans um leyfi til stækkunar húss að Efri-Klöpp um 50 m², um deiliskipulagningu lands og um breytta skráningu í Fasteignaskrá Íslands. 

 

_________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

______________________________    ____________________________
Ásgeir Magnússon                                        Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

72/2007 Eyjólfsstaðaskógur

Með

Ár 2010, miðvikudaginn 3. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 72/2007, kæra á synjun skipulags- og byggingarnefndar Fljótsdalshéraðs frá 2. júlí 2007 á beiðni um leyfi til byggingar frístundahúss á lóð nr. 14 í Eyjólfsstaðaskógi, Fljótsdalshéraði. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 20. júlí 2007, er barst nefndinni hinn 24. sama mánaðar, kærir Hreinn Pálsson hrl., f.h. A ehf., lóðarhafa að lóð nr. 14 í Eyjólfsstaðaskógi, Fljótsdalshéraði, synjun skipulags- og byggingarnefndar Fljótsdalshéraðs frá 2. júlí 2007 á beiðni um leyfi til byggingar frístundahúss á lóð nr. 14 í Eyjólfsstaðaskógi.  Hin kærða synjun var staðfest á fundi bæjarráðs 11. júlí 2007. 

Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða synjun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Með bréfi, dags. 1. nóvember 2006, óskaði kærandi máls þessa eftir leyfi til byggingar frístundahúss á lóð nr. 14 í Eyjólfsstaðaskógi.  Var beiðnin tekin fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar 20. s.m., sem samþykkti að umsóknin yrði grenndarkynnt með vísan til 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Þrjár athugasemdir bárust vegna grenndarkynningarinnar er aðallega lutu að stærð og hæð hússins.  Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 21. maí 2007 fjallaði nefndin um erindi kæranda að nýju og var eftirfarandi fært til bókar af því tilefni:  „Á grundvelli framkominna athugasemda og þar sem hæð hússins er meiri en leyfilegt er skv. skilmálum, þá hafnar S&B erindi umsækjanda.“  Var framangreint staðfest á fundi bæjarstjórnar 6. júní 2007.  Með bréfi kæranda til skipulags- og byggingarnefndar var óskað eftir afstöðu nefndarinnar til mögulegrar lækkunar á þaki hússins.  Á fundi nefndarinnar 2. júlí 2007 var eftirfarandi bókað:  „S&B stendur við fyrri bókun frá 21. maí 2007 og þar sem hæð hússins og stærð er meiri en skilmálar kveða á um og að teknu tilliti til vel rökstuddra athugasemda sem fram komu við grenndarkynningu þá hafnar S&B framkomnu erindi.“  Var framangreint staðfest á fundi bæjarráðs 11. júlí 2007. 

Skaut kærandi synjun skipulags- og byggingarnefndar til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að umsókn hans um leyfi til byggingar frístundahúss í Eyjólfsstaðaskógi sé í samræmi við skilmála, bæði hvað stærð húss og byggingarform varði.  Grenndarkynningin hafi ekki verið skipulega gerð, tekið langan tíma og kæranda ekki kynntar niðurstöður hennar.  Þá séu rök synjunarinnar snubbótt. 

Málsrök Fljótsdalshéraðs:  Af hálfu Fljótsdalshéraðs er vísað til þess að samkvæmt umsókn kæranda um leyfi til byggingar frístundahúss í Eyjólfsstaðaskógi hafi nýtingarhlutfall verið 0,056 en eigi ekki að vera hærra en 0,05.  Þá hafi mesta hæð samkvæmt teikningum hússins verið 7,55 m, mælt af neðsta gólfi, og hæð af aðkomugólfi á efsta þakkant verið 6,20 m, en megi ekki fara yfir 5,40 m.  Verður af gögnum málsins ráðið að tilvitnaðar heimildir um hæð og stærð húsa á svæðinu eigi sér stoð í skjali er beri heitið Deiliskipulag fyrir frístundahúsabyggð – 2. áfangi – í landi Skógræktarfélags Austurlands í Eyjólfsstaðaskógi á Völlum. 

Andsvör kæranda við málsrökum Fljótsdalshéraðs:  Kærandi bendir á að samkvæmt upplýsingum sem hann hafi aflað sér hjá Skipulagsstofnun hafi samþykkt um deiliskipulag fyrir Eyjólfsstaðaskóg aldrei öðlast gildi þar sem auglýsing þess efnis hafi ekki verið birt í B-deild Stjórnartíðinda. 

——-

Aðilar máls þessa hafa fært fram ítarlegri rök fyrir máli sínu, sem ekki verða rakin hér frekar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um synjun skipulags- og byggingarnefndar Fljótsdalshéraðs frá 2. júlí 2007 á beiðni um leyfi til byggingar frístundahúss á lóðinni nr. 14 í Eyjólfsstaðaskógi, Fljótsdalshéraði. 

Meðal gagna málsins er skjal er ber heitið Deiliskipulag fyrir frístundahúsabyggð – 2. áfangi- í landi Skógræktarfélags Austurlands í Eyjólfsstaðaskógi á Völlum.  Eru þar m.a. tilgreindir almennir skilmálar um stærð og hæð húsa og nýtingarhlutfall lóða.  Skjal þetta er unnið í apríl 1999 og er undirritað af bæjarstjóra Austur-Héraðs.  Er hin kærða synjun m.a. byggð á því að hæð og stærð hússins sé umfram það sem heimilt sé samkvæmt ákvæðum er fram koma í skjali þessu. 

Samkvæmt 4. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skal birta auglýsingu um samþykkt deiliskipulag í B-deild Stjórnartíðinda og er það skilyrði gildistöku skipulags, sbr. gr. 6.4 skipulagsreglugerðar nr. 400/1998.  Við rannsókn úrskurðarnefndarinnar á kærumáli þessu kom í ljós að auglýsing um gildistöku deiliskipulags annars áfanga frístundahúsabyggðar í Eyjólfsstaðaskógi hefur ekki verið birt í B-deild Stjórnartíðinda og hefur það því ekki öðlast gildi.  Var hin kærða synjun því reist á röngum forsendum.  Gat skipulags- og byggingarnefnd ekki synjað umsókn kæranda með vísan til skipulags sem ekki hafði öðlast gildi heldur bar nefndinni að taka til athugunar hvort skilyrði væru til að afgreiða umsóknina á grundvelli 3. tl. til bráðabirgða eða 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Þessa var ekki gætt og verður hin kærða synjun því felld úr gildi. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikilla anna og málafjölda hjá úrskurðarnefndinni auk tafa við öflun málsgagna. 

Úrskurðarorð: 

Felld er úr gildi synjun skipulags- og byggingarnefndar Fljótsdalshéraðs frá 2. júlí 2007 á beiðni um leyfi til byggingar frístundahúss á lóð nr. 14 í Eyjólfsstaðaskógi, Fljótsdalshéraði. 

 

________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

______________________________             _____________________________
Ásgeir Magnússon                                                 Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

109/2008 Miðskógar

Með

Ár 2009, miðvikudaginn 21. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 109/2008, kæra á ákvörðun bæjarstjórnar Álftaness frá 6. nóvember 2008 um að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Miðskógum 8 á Álftanesi.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 5. desember 2008, er barst nefndinni 8. sama mánaðar, kærir Gestur Jónsson hrl., f.h. H ehf., þá ákvörðun bæjarstjórnar Álftaness frá 6. nóvember 2008 að synja umsókn kæranda um byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Miðskógum 8 á Álftanesi. 

Málavextir:  Kærandi eignaðist lóðina að Miðskógum 8 með kaupsamningi 24. nóvember 2005.  Lagði hann fyrst fram umsókn um leyfi til byggingar einbýlishúss á lóðinni hinn 23. janúar 2006.  Var umsóknin eftir það til meðferðar hjá skipulags- og byggingarnefnd allt þar til hún tók umsóknina til afgreiðslu á fundi sínum 13. nóvember 2006.  Var á fundinum fært til bókar að hafnað væri „… ósk um byggingarleyfi samkvæmt framlögðum teikningum“, auk þess sem nefndin teldi að „… skipulagslegir annmarkar fylgi byggingu húss á Miðskógum 8 og hvetur til þess að endurskoðun deiliskipulags fyrir hverfið í heild gangi fyrir afgreiðslu nýrra byggingarleyfa.“  Í skýringum, sem nefndin lét fylgja þessari ályktun, var vísað til þess að Skipulagsstofnun teldi deiliskipulagsdrög frá árinu 1980, sem hafi mótað byggð við Miðskóga, vera ígildi deiliskipulags fyrir svæðið, en í ljósi þess og bókana í sveitarstjórn árið 1981 um byggingarskilmála fyrir Miðskógasvæðið yrði að hafna umsókn kæranda, enda hafi hús samkvæmt framlögðum uppdráttum ekki samrýmst þeim skilmálum.  Auk þessa var vísað til þess meðal annars að fyrirhugað hús stæði of nærri strandlínu, land undir byggingarreit á lóðinni væri of lágt yfir sjávarmáli, í aðalskipulagi væri gert ráð fyrir göngustíg „… meðfram strandkantinum sunnan Miðskóga“ og áætlanir hafi verið uppi um fráveitu frá byggðinni þar meðfram Skógtjörn, sem lóð kæranda næði að.  Síðastgreind atriði yrðu ekki leyst á viðunandi hátt nema með því að gera landfyllingu út í tjörnina, sem væri á náttúruminjaskrá, og myndi sú fylling að auki fara yfir sjávarfitjar, sem nytu sérstakrar verndar samkvæmt 37. gr. laga nr. 44/1999 um náttúruvernd.  Þessi niðurstaða skipulags- og byggingarnefndar var staðfest á fundi bæjarstjórnar 14. nóvember 2006.

Kærandi vildi ekki una þessari niðurstöðu og höfðaði mál til ógildingar á ákvörðunum skipulags- og byggingarnefndar og bæjarstjórnar í málinu með stefnu áritaðri um birtingu 6. febrúar 2007.  Lauk meðferð málsins með dómi Hæstaréttar 17. apríl 2008.  Var í dóminum talið að líta yrði svo á að deiliskipulag væri í gildi fyrir svæðið þar sem lóð kæranda væri, sbr. 11. lið ákvæða til bráðabirgða við lög nr. 73/1997, enda hefði sveitarfélagið í yfir tvo áratugi hagað gerðum sínum eins og í gildi væri deiliskipulag fyrir umrætt svæði.  Hins vegar var ekki talið að kærandi hefði átt rétt á því að fá útgefið byggingarleyfi þar sem vikið væri frá skilmálum skipulagsákvæða vegna lóða á svæðinu að því er varðaði hæð þaks á útsýnisturni og var staðfest sú niðurstaða héraðsdóms að sýkna bæri sveitarfélagið af kröfu kæranda um ógildingu hinna umdeildu ákvarðana.

Kærandi sótti að nýju um byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi á lóð sinni með byggingarleyfisumsókn sem móttekin var 2. maí 2008.  Næsti fundur skipulags- og byggingarnefndar eftir að umsókn kæranda barst var haldinn 19. maí 2008 en samkomulag mun hafa verið um að umsóknin yrði ekki til afgreiðslu á þeim fundi.  Hinn 22. maí 2008 var þess hins vegar krafist að umsókn kæranda um byggingarleyfið yrði tekin til afgreiðslu í skipulags- og byggingarnefnd.  Umsóknin var síðan tekin fyrir á fundi nefndarinnar 19. júní 2008.  Samþykkti nefndin að leggja til við bæjarstjórn að málinu yrði frestað með vísan til 6. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 m.s.br., þar sem breytingar stæðu yfir á deiliskipulagi Vestur-Skógtjarnarsvæðisins.  Þessa afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar ómerkti bæjarstjórn á fundi sínum 26. júní 2008, að því er virðist vegna hugsanlegs vanhæfis nefndarmanns skipulags- og byggingarnefndar, og vísaði málinu til nýrrar afgreiðslu nefndarinnar.  Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 10. júlí 2008 var umsókn kæranda tekin fyrir að nýju og lagði nefndin til við bæjarstjórn að afgreiðslu hennar yrði frestað þar sem breytingar stæðu yfir á deiliskipulagi Vestur-Skógtjarnarsvæðisins.  Samþykkti bæjarráð, í umboði bæjarstjórnar, á fundi sínum hinn 17. júlí 2008 tillögu skipulags- og byggingarnefndar um að fresta afgreiðslu umsóknarinnar.  Kom málið ekki til frekari meðferðar hjá bæjaryfirvöldum eftir það og vísaði kærandi meintum drætti á afgreiðslu þess til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála  með bréfi, dags. 17. ágúst 2008.  Kvað nefndin upp úrskurð í málinu hinn 9. október 2008 og var það niðurstaða hennar að frestun málsins hefði verið ólögmæt og að óhæfilegur dráttur hefði orðið á meðferð þess.

Umsókn kæranda var tekin fyrir að nýju á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 27. október 2008 og samþykkti nefndin að leggja til við bæjarstjórn að henni yrði hafnað með vísan til greinargerðar sem lögð var fram á fundinum.  Ákvað bæjarstjórn á fundi sínum hinn 6. nóvember 2008 að hafna umsókn kæranda og er það sú ákvörðun sem kærð er í málinu.

Málsrök kæranda:  Kærandi telur að sveitarfélagið Álftanes hafi brotið gegn ýmsum ákvæðum stjórnsýslulaga nr. 37/1993 við meðferð málsins.  Ekki hafi verið gætt andmælaréttar kæranda, sbr. 13. gr. stjórnsýslulaga, en honum hafi aldrei verið gefinn kostur á að koma til móts við athugasemdir sveitarfélagsins, s.s. varðandi stærð fyrirhugaðs húss eða staðsetningu byggingarreits innan lóðar.  Þá hafi verið brotið gegn málshraðareglu 9. gr. stjórnsýslulaga en málið hafi tekið óhóflega langan tíma í meðförum sveitarfélagsins.  Brotið hafi verið gegn meðalhófsreglu, sbr. 12. gr. stjórnsýslulaga, en sveitarfélaginu hafi borið að fara vægari leið en að synja umsókn kæranda um byggingarleyfi til að ná fram markmiðum sem fram komi í greinargerð sveitarfélagsins við höfnun byggingarleyfis.  Sá möguleiki hafi verið fyrir hendi að færa til byggingarreit innan lóðarinnar, draga úr stærð hússins og semja um kvaðir vegna sjávarfitja.

Brotið hafi verið gegn hæfisreglum, sbr. 3. – 6. gr. stjórnsýslulaga.  Forseti bæjarstjórnar sé hagsmunaaðili sem íbúi að Miðskógum 6.  Þó svo hann hafi vikið sæti við afgreiðslu málsins í bæjarstjórn sé ljóst að flest þau atriði sem fram komi í rökstuðningi skipulags- og byggingarnefndar Álftaness sé að finna í bréfi hans til þáverandi bæjarstjóra, dags. 20. september 2005, bréfi til þáverandi skipulagsfulltrúa, dags. 17. október 2005, og í bréfi til Skipulagsstofnunar, dags. 31. október 2005.  Þar af leiðandi megi leiða að því líkum að fulltrúar Á-lista hreyfingarinnar í skipulags- og byggingarnefnd hafi verið vanhæfir þegar komið hafi að því að fjalla um þetta mál, enda hafi þeir verið skipaðir og þeim stýrt af forseta bæjarstjórnar.

Brotið hafi verið gegn reglum um birtingu ákvörðunar og um leiðbeiningar, sbr. 20. gr. stjórnsýslulaga.  Sveitarfélaginu hafi ítrekað borið að upplýsa kæranda formlega um að ákvörðun hafi verið tekin, ásamt rökstuðningi og leiðbeiningum þar að lútandi.  Með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 17. nóvember 2008, hafi kæranda verið gerð grein fyrir synjun sveitarfélagsins á umsókn hans um byggingarleyfi, sem staðfest hafi verið á fundi bæjarstjórnar 6. nóvember 2008.  Jafnframt hafi kærandi verið  upplýstur um að kærufrestur til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála væri 30 dagar frá dagsetningu umrædds bréfs að telja.  Hið rétta sé að kærufrestur byrji að líða frá og með þeim degi sem kæranda hafi orðið ljóst eða mátt vera ljóst að stjórnvald hefði tekið ákvörðun.  Í þessu tilfelli hafi ákvörðun verið tekin á fundi bæjarstjórnar 6. nóvember 2008.  Kærufrestur hafi því verið til 6. desember 2008 eða næsta virka dags hafi verið um að ræða helgidag eða frídag.  Greinargerð fulltrúa Á-lista sem var lögð hafi verið fram sem rökstuðningur á fundi skipulags- og byggingarnefndar hafi hvorki verið send kæranda né kynnt honum með neinum hætti.

Loks hafi verið brotið gegn jafnræðisreglu, sbr. 11. gr. stjórnsýslulaga.  Fyrir liggi að sveitarfélagið hafi gefið út að minnsta kosti 20 byggingarleyfi á grundvelli deiliskipulagsins frá 1981.  Á þeim uppdrætti, svo og uppdráttum gerðum af Guðmundi Kr. Kristinssyni arkitekt, hafi alla tíð verið gert ráð fyrir húsi á lóðinni nr. 8 að Miðskógum.  Með höfnun á byggingarleyfi telji kærandi að sér hafi verið mismunað og að um brot á jafnræðisreglu stjórnsýslulaga hafi verið að ræða.

Af hálfu kæranda er áréttað að ákvæði 43. gr. skipulags- og byggingarlaga um byggingarleyfi feli í sér að afgreiða beri umsókn um byggingarleyfi í samræmi við gildandi deiliskipulag og að óheimilt sé að fresta eða hafna umsókn um byggingarleyfi af því tilefni að fram sé komin tillaga að nýju eða breyttu skipulagi, nema við eigi hið sérstaka ákvæði 6. mgr. 43. gr., en svo sé ekki í hinu kærða tilviki.

Kærandi telji að rökstuðningur sveitarfélagsins er fram komi í greinagerð fulltrúa Á-lista, dags. 26. október 2008, fái ekki staðist.

Með dómi Hæstaréttar í máli nr. 444/2007 frá 17. apríl 2008 sé staðfest gildi deiliskipulagsins frá 1981 og þar með tilvist lóðarinnar nr. 8 að Miðskógum sem byggingarlóðar.  Sveitarfélagið hafi ekki fært sönnur á annað.  Kærandi hafni því öllum rökum fyrir synjun á byggingarleyfi sem grundvallist á því að deiliskipulagið frá 1981 sé ekki í gildi.  Sveitarfélagið vísi í sögulegt samhengi þar sem því sé haldið fram að í raun séu deiliskipulagsdrög frá 1973 í gildi en ekki deiliskipulagsuppdrátturinn frá 1981, þrátt fyrir að hverfið hafi verið byggt eftir honum.  Fyrir liggi dómur Hæstaréttar í máli nr. 444/2007 og niðurstaða úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála í október 2008, sem hvoru tveggja staðfesti gildi deiliskipulagsins frá 1981.  Þá hafi Skipulagsstofnun þrisvar gefið álit um gildi skipulagsins frá 1981.  Uppdrátturinn frá 1973 hafi ekki verið notaður við uppbyggingu á svæðinu og hvorki gatnagerð né lóðir hafa tekið mið af honum.  Honum fylgi hvorki mæliblöð, greinagerð né tölulegar upplýsingar sem séu lögformleg gögn þegar fjallað sé um deiliskipulag.  Hvað götur, hús og lóðir varði sé svæðið skipulagt og uppbyggt samkvæmt deiliskipulaginu frá 1981.  Þáverandi eigandi lóðarinnar að Miðskógum 8 hafi beint fyrirspurn til skipulagsnefndar Álftaness, dags. 30. ágúst 2005, um hvort nokkuð væri því til fyrirstöðu að hefja byggingarframkvæmdir á lóðinni nr. 8 að Miðskógum.  Í svari skipulagsnefndar Álftaness, í formi ályktunar, dags. 8. september 2005, segi m.a:  „Skipulagsnefnd staðfestir að umrædd lóð er á samþykktu deiliskipulagi hverfisins.“ 

Sveitarfélagið setji fram þau rök að lóðin nr. 8 að Miðskógum sé of lítil til að byggt sé á henni einbýlishús.  Lóðin sé að 1/3 hluta úti í fjöru þar sem sjór flæði yfir og þar af leiðandi ekki nothæf sem byggingarlóð.  Ekki sé mögulegt að hliðra staðsetningu byggingarreits innan lóðarinnar vegna þrengsla.  Um þetta sé því til að svara að lóðin sé samkvæmt Fasteignamati ríkisins 1.490 m².  Nákvæmar mælt sé sá hluti lóðar er liggi fyrir neðan manngerðan grjótgarð um það bil 20% af heildarstærð lóðar.  Það séu því 1.192 m² af landi til að byggja á.  Athygli sé vakin á því að í nærliggjandi sveitarfélögum, Hafnarfirði, Garðabæ, Kópavogi, Reykjavík og Mosfellsbæ, hafi undanfarin ár verið úthlutað lóðum fyrir einbýlishús sem séu 600-800 m² að stærð.  Rök sveitarfélagsins hvað þetta varði séu því fráleit.

Í greinagerð sveitarfélagsins segi að lóðin liggi lágt í landinu eða í kóta 3,5 m en samkvæmt Aðalskipulagi Álftaness 2005-2024 eigi kóti íbúðarhúsalóða að vera 4,75 m.  Af þessu tilefni sé á það bent að í Aðalskipulagi Álftaness 2005-2024 segi að „… við ströndina verði gólfkótar eftir aðstæðum ekki undir 4,75 m yfir meðalsjávarhæð.“  Samkvæmt teikningum EON-arkitekta að húsi á lóðinni sé gert ráð fyrir að plötukóti hússins sé a.m.k. 4,75 m eða í samræmi við skipulagsskilmála fyrir svæðið og í samræmi við aðalskipulag.  Samkvæmt skipulagsskilmálum deiliskipulagsins frá 1981 sé einnig gefin heimild til að kótasetja allt að 50% af heildarflatarmáli hússins 1,4 m ofar eða neðar aðalplötu.  Rök sveitarfélagsins vegna hæðarkóta eigi því ekki við.

Í greinargerðinni sé vísað í umsögn Siglingastofnunar um Aðalskipulag Álftaness 2005-2024, dags. 16. mars 2006, hvað varði takmörkun frávika frá skilmálum skipulagsins um lágmarksgólfhæð og fjarlægð frá sjávarkambi þegar leyfi séu veitt til nýbygginga í eldri hverfum.  Uppdrættir að einbýlishúsi að Miðskógum 8 geri ráð fyrir húsi sem sé innan byggingarreits samkvæmt gildandi skipulagi.  Uppgefinn kóti á gólfplötu sé í samræmi við aðalskipulag og gildandi deiliskipulag.  Í bréfi Siglingastofnunar, dags. 16. mars 2006, komi engar athugasemdir fram af hálfu stofnunarinnar varðandi byggingu á lóðinni aðrar en þær að takmarka þurfi eins og mögulegt sé frávik frá skilmálum skipulagsins um fjarlægð frá sjávarkambi og lágmarksgólfhæð.  Það sé álit Siglingastofnunar að lóðin sé fullkomlega hæf sem byggingarlóð.  Vísun sveitarfélagsins í umsögn stofnunarinnar eigi því ekki við.
 
Í greinargerð sveitafélagsins sé tekið fram að í aðalskipulagi sé gert ráð fyrir óheftu aðgengi gangandi vegfarenda meðfram fjörum á Álftanesi.  Strönd Skógtjarnar njóti hverfisverndar og samrýmist það ekki umhverfisstefnu Álftaness að leyfa uppfyllingar út í fjöru.  Af þessu tilefni bendi kærandi á að við Skógtjörn standi mörg hús er séu í svipaðri afstöðu til tjarnarinnar og fyrirhugað hús að Miðskógum 8.  Áform um göngustíga verði að vera í samræmi við byggð á svæðinu og skipulögð með eigendum lóðanna sem um ræði.  Ráðgjafi bæjarstjórnar hafi lýst því yfir við arkitekt kæranda að hæglega væri hægt að leggja gönguleið meðfram tjörninni án þess að það hefði áhrif á legu fyrirhugaðs húss.  Þá hafi kærandi ávallt lýst sig reiðubúinn til að hliðra byggingarreit innan lóðarinnar.  Nú liggi fyrir að bæjarstjórn hafi fallið frá lagningu göngustígsins meðfram Skógtjörn en hyggist þess í stað beita sér fyrir því að lögð verði náttúruleg gönguleið meðfram tjörninni, í formi svokallaðra stikla.  Bæjaryfirvöld verði að hafa samráð við lóðareigendur um lagningu stikla jafnt sem göngustíga.

Í greinargerð sveitarfélagsins, undir fyrirsögninni Umhverfi og fráveita, sé fjallað um hverfisvernd, umhverfisstefnur, Bernarsamning og Ramsarsáttmálann um verndun votlendis almennt.  Kærandi telji að ofangreindur texti greinargerðar hafi ekkert að gera með umfjöllun um byggingarleyfi fyrir hús að Miðskógum 8.  Í áliti Siglingastofnunar komi ekkert fram um að fyrirhuguð bygging á lóðinni brjóti í bága við náttúruminjalög og telji stofnunin að lóðin uppfylli öll skilyrði til að teljast fullkomlega hæf sem byggingarlóð.  Samkvæmt Aðalskipulagi Álftaness 2005-2024 sé lóð kæranda skilgreind sem byggingarlóð og svo sé einnig í þremur aðalskipulagsáætlunum þar á undan fyrir sveitarfélagið.  Í bréfi Skipulagsstofnunar, dags. 14. mars 2006, komi fram að þrátt fyrir að Skógtjörn sé á náttúruminjaskrá þá sé tjörnin ekki friðlýst samkvæmt lögum um náttúruvernd nr. 44/1990.  Einnig komi fram að lóð kæranda sé á skilgreindu íbúðarsvæði samkvæmt aðalskipulagi.  Sjávargrjótgarðurinn á lóðinni sé reistur af manna völdum og geti því ekki talist til náttúruminja.  Á lóðinni hafi áður verið mannvirki á sama stað og fyrirhuguð bygging eigi að rísa.

Í greinargerðinni komi fram að fyrirliggjandi áætlanir Orkuveitu Reykjavikur um endurnýjun frárennslislagna á Álftanesi geri ráð fyrir sameiginlegri lögn frá hverfinu með tengingu við öll hús á svæðinu.  Gert sé ráð fyrir dælubrunni við enda traðar sem liggi að fjöru milli lóða nr. 6 og nr. 10 annars vegar og lóða nr. 8 og nr. 12 hins vegar við Miðskóga.  Af þessu tilefni bendi kærandi á að við Skógtjörnina standi mörg hús í svipaðri afstöðu til tjarnarinnar og fyrirhugað hús.  Áform um lausnir á fráveitumálum taki ekki mið af þessu eina húsi heldur hljóti þau mál að vera skipulögð í samræmi við alla byggðina við tjörnina.  Sveitarfélaginu beri skylda til að aðlaga slíkar fyrirætlanir áformum lóðarhafa.

Kærandi hafi nú reynt að fá afgreiðslu á umsókn sinni um byggingarleyfi í rúm þrjú ár.  Staðsetning byggingarreits hafi legið fyrir frá árinu 1981.  Löngu eftir að umsókn kæranda um byggingarleyfi hafi fyrst borist sveitarfélaginu virðist forsvarsmenn sveitarfélagsins hafa hafið vinnu við tillögugerð vegna áforma um að leggja stíga og frárennslislagnir á lóð hans.  Umrædd tillögugerð hafi verið í vinnslu án nokkurs samráðs við kæranda, sem hafi aldrei fengið fundarboð né bréf varðandi þessi áform sveitarfélagsins.  Kærandi hafi ávallt lýst sig reiðubúinn til umræðu um útfærslur á fráveitumálum sem snúi að títtnefndri lóð.  Það sé fráleitt að forsvarsmenn sveitarfélagsins telji sig geta skipulagt og framkvæmt fráveitur og göngustíga á eignarlóð án nokkurs samráðs eða umboðs frá eiganda hennar.  Kæranda hafi aldrei borist formlegt tilboð frá sveitarfélaginu um lausn þessara mála.

Af hálfu kæranda er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi með vísan til framanritaðs.

Málsrök Sveitarfélagsins Álftaness:  Af hálfu sveitarfélagsins er því mótmælt að málsmeðferð hafi farið í bága við tilgreind ákvæði stjórnsýslulaga.  Hvað andmælarétt varði telji sveitarfélagið málatilbúnað kæranda ekki eiga rétt á sér.  Sveitarfélagið hafi farið með mál kæranda að öllu leyti eins og önnur sambærileg mál.  Afgreiðsla sveitarstjórnar á byggingarleyfisumsóknum fari óhjákvæmilega þannig fram að lagt sé mat á fyrirliggjandi umsókn og gögn málsins og hvort sú umsókn samrýmist reglum og skipulagi.  Sé svo ekki sé umsókninni hafnað með rökstuðningi, sbr. 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Í 13. gr. stjórnsýslulaga um andmælarétt komi skýrt fram að ekki sé nauðsynlegt að veita andmælarétt þegar afstaða aðila máls liggi fyrir í gögnum málsins eða slíkt sé augljóslega óþarft.  Þannig sé einmitt ástatt í máli kæranda.  Ákvörðun sé tekin á grundvelli umsóknar.  Ef ekki sé hægt að samþykkja umsóknina verði ekki lögð á stjórnvöld sú skylda að breyta umsókninni í samráði við umsækjanda eða hefja einhvers konar samningaviðræður um það hvernig umsókn þyrfti að líta út til þess að uppfylla skilyrði. 

Hvað málshraða varði sé ljóst að kærandi hafi í fyrsta sinn sótt um byggingarleyfi fyrir um þremur árum.  Í þeim skilningi sé það rétt sem fram komi í kæru að málið eigi sér langan aðdraganda.  Hins vegar verði ekki fallist á að málshraðaregla stjórnsýsluréttar hafi verið brotin.  Á þessum tíma hafi málið m.a. farið fyrir Hæstarétt þar sem kröfum kæranda, sem hafi höfðað málið, hafi verið hafnað og sveitarfélagið sýknað.  Óhugsandi sé að þessi dráttur verði á einhvern hátt skrifaður á reikning sveitarfélagsins.  Eftir að niðurstaða úrskurðarnefndarinnar frá 9. október 2008 um túlkun á 43. gr. skipulags- og byggingarlaga hafi legið fyrir hafi málið verið afgreitt innan hæfilegs tíma.  Öllum sjónarmiðum um að málshraðaregla stjórnsýslulaga hafi verið brotin, og að það geti komið til skoðunar nú, sé hafnað.

Sjónarmiðum kæranda um að meðalhófsreglu hafi ekki verið gætt við afgreiðslu málsins sé einnig hafnað.  Líkt og kæranda sé fullljóst hafi átt sér stað nánast samfelld bréfaskipti og önnur samskipti um málið á síðustu mánuðum.  Ítrekað hafi verið leitað að lausn sem aðilar gætu sætt sig við, m.a. í því skyni að semja við kærendur um kaup á spildunni.  Í kæru sé einmitt kvartað yfir því að slíkra leiða hafi ekki verið leitað.  Líkt og áður sé rakið sé verklag sveitarstjórna við afgreiðslu byggingarleyfisumsókna iðulega með þeim hætti að umsóknirnar séu einfaldlega teknar fyrir til samþykkis eða synjunar og rökstuðningur fylgi.  Að teknu tilliti til slíks rökstuðnings geti umsækjandi síðan breytt umsókn sinni og sótt um að nýju. 

Um þá málsástæðu kæranda að brotið hafi verið gegn hæfisreglum sé af hálfu sveitarfélagsins bent á að um hæfi sveitarstjórnarmanna gildi 19. gr. sveitarstjórnarlaga nr. 45/1998, en ekki þau ákvæði stjórnsýslulaga sem kærandi tiltaki, þótt reglurnar séu vissulega svipaðar.  Því sé hafnað með öllu að allir fulltrúar tiltekins framboðslista séu vanhæfir þótt svo standi á um einn fulltrúa.  Sú regla sé skýr í stjórnsýslurétti að nefndarmenn stjórnsýslunefndar verði ekki sjálfkrafa vanhæfir af þeirri ástæðu einni að einn af nefndarmönnum sé vanhæfur til meðferðar máls.  Í kæru séu engar þær ástæður raktar sem geti leitt til vanhæfis nefndarmanna á grundvelli 19. gr. sveitarstjórnarlaga, né heldur á grundvelli 3. – 6. gr. stjórnsýslulaga.

Jafnvel þó að svipuð rök hafi komið fram við afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar annars vegar og í bréfum hins vanhæfa bæjarfulltrúa hins vegar sé ekkert sem bendi til þess að vafi leiki á um hæfi annarra bæjarfulltrúa og nefndarmanna til afgreiðslu málsins. Fyrrnefnd bréf hafi ekki verið rituð af hálfu sveitarfélagsins og hafi hinn vanhæfi bæjarfulltrúi ekki komið að afgreiðslu málsins á neinu stigi þess.

Kærendur geri athugasemd við tilkynningu til kærenda um ákvörðun sveitarfélagsins.  Ekki verði séð og ekki sé útskýrt í kæru hvernig ætlaður annmarki eigi að hafa haft áhrif á þá ákvörðun sem tekin hafi verið.  Því sé mótmælt að um annmarka hafi verið að ræða að þessu leyti.

Ekki fáist staðist sú fullyrðing kæranda að greinargerð sú sem vísað hafi verið til sem rökstuðning fyrir ákvörðuninni hafi ekki verið send honum né kynnt með neinum hætti þar sem greinargerðin hafi verið fylgiskjal með bréfi byggingarfulltrúa til kæranda.  Ennfremur liggi fyrir staðfesting kæranda á móttöku ákveðinna gagna, þ.á m. margnefndrar greinargerðar sem hafi verið rökstuðningur fyrir afgreiðslu málsins.

Hvað varði leiðbeiningar um kærufrest þá sé ljóst að hver sem niðurstaðan sé um upphafstímamark hans þá hafi hagsmunir kæranda í engu verið skertir.  Kærandi hafi komið kæru sinni á framfæri innan frests og ekki verði séð að þessi ætlaði annmarki á leiðbeiningum sveitarfélagsins komi til frekari skoðunar.

Sveitarfélagið hafni málatilbúnaði er lúti að því að jafnræðisregla hafi verið brotin gagnvart kæranda. Skylda hvíli á stjórnvöldum til þess að rannsaka og meta hvert mál fyrir sig á grundvelli atvika þess og gildandi lagareglna.  Fyrst og fremst hafi sveitarfélaginu því borið skylda til að afgreiða málið í samræmi við aðal- og deiliskipulag. 

Sveitarfélagið telji að kærandi geti ekki leitt rétt sinn á uppdrætti frá 1981 þar sem hann hafi aldrei hlotið gildi deiliskipulags.  Að fenginni þeirri niðurstöðu hafi verið ljóst að skort hafi stoð í skipulagi fyrir útgáfu byggingarleyfis á grundvelli umsóknar kæranda.  Þar af leiðandi hefði verið beinlínis óheimilt að afgreiða málið með öðrum hætti en gert hafi verið.  Einstaklingur geti ekki byggt rétt á grundvelli jafnræðissjónarmiða þegar fyrri afgreiðsla sem viðkomandi vilji leggja til grundvallar í síðari máli hafi verið háð annmörkum.  Jafnvel þó kærandi gæti sýnt fram á að tiltekið mál hefði verið afgreitt á grundvelli uppdráttarins frá 1981 þá sé eftir sem áður ljóst að sá uppdráttur hafi ekki gildi sem deiliskipulag og því hafi verið óheimilt að leggja hann til grundvallar.

Sveitarfélagið telji að engir þeir annmarkar hafi verið á hinni kærðu ákvörðun sem gætu með nokkru móti haft áhrif á gildi hennar.  Í kæru séu atvik málsins að ýmsu leyti rakin með ónákvæmum hætti og hafi það að sjálfsögðu áhrif á málatilbúnað kæranda.  Ekki verði séð að nein af þeim málsmeðferðarreglum sem kærandi vísi til hafi verið brotin í málinu.

Vegna þeirra athugasemda sem kærandi hafi gert við rökstuðning fyrir hinni kærðu ákvörðun árétti sveitarfélagið að gerður hafi verið skipulagsuppdráttur að ósk landeigenda, dags. í ágúst 1973.  Samþykkt hans marki upphaf afgreiðslu erinda og byggingarframkvæmda á túni milli Skógtjarnar og Vestri-Skógtjarnar (Árnakots), ef undan sé skilið húsið Hlein.  Skipulagsuppdráttur þessi finnist ekki í skjalasafni sveitarfélagsins.  Hins vegar hafi uppdráttur, sem sýni afstöðu Hvamms (nú Miðskóga 20) og deiliskipulag á fyrrnefndri spildu, verið lagður fram með umsókn um byggingarleyfi fyrir þessu fyrsta húsi sem byggt hafi verið samkvæmt skipulaginu.  Þessi afstöðumynd endurspegli án alls vafa skipulagsuppdráttinn, enda höfundur sá sami.  Uppdrátt þennan megi því nota til að glöggva sig á skipulagi svæðisins eins og það hafi verið staðfest af hreppsnefnd á fundi hennar 27. ágúst 1973 en þar hafi verið gerð svofelld bókun:  „Þá samþykkti nefndin að tillögu byggingafulltrúa eftirfarandi  1. Tillaga að deiliskipulagi á svæðinu vestan Skógtjarnar, sunnan Sólbarðs og austan V-Skógtjarnar dagsett í ágúst 1973 gerð af Guðm. Kr. Kristinssyni.  Meðfylgjandi bréf Eggerts Klemenzsonar og yfirlýsing Auðbjargar Jónsdóttur og Sigurfinns Klemenzsonar um að þau hafi fallist á vegalagningu í landi þeirra, að fyrirhuguðu húsi Klemenzar Eggertssonar.  Lagt er til að staðsetning og aðkoma að húsi Klemenzar Eggertssonar sé samþykkt.“

Í kjölfar deiliskipulagsins frá 1973 hafi átt sér stað uppbygging á umræddu svæði en fyrir hafi þar verið húsin að Skógtjörn, Sólbarði og Hlein, auk verkstæðis milli Sólbarðs og Hleinar sem nú hafi verið rifið.  Hafi byggingarleyfi fyrir húsum að Miðskógum nr. 7, 9, 10, 14, 16, 18 og 20 verið veitt samkvæmt umræddu skipulagi en auk þess megi ráða af bókunum byggingar- og skipulagsnefndar frá þessum tíma að eftir því hafi verið farið við uppbyggingu á svæðinu. 

Hvað varði þá breytingartillögu frá árinu 1980, sem verið hafi til umfjöllunar á árinu 1981 og kennd sé við það ár, þá sé því mótmælt að hún hafi hlotið gildi sem deiliskipulag.  Uppdráttur hafi ekki verið talinn fullunninn og skipulagsákvæði (skilmálar), sem samþykkt hafi verið í byggingar- og skipulagsnefnd 26. október 1981, hafi aldrei verið samþykktir af sveitarstjórn.  Vísist til fjölmargra bókana byggingar- og skipulagsnefndar og hreppsnefndar þessu til stuðnings.

Samkvæmt 11. ákvæði til bráðabirgða við skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997 geti skipulag sem ekki uppfylli formskilyrði um auglýsingu o.fl. talist gilt hafi sveitarstjórn samþykkt skipulagið.  Hvað gildi uppdráttarins frá 1981 varði skipti því meginmáli að athuga hver afstaða hreppsnefndar Bessastaðahrepps hafi verið, þ.e. hvort hreppsnefndin hafi staðfest afgreiðslu byggingar- og skipulagsnefndar frá 26. október 1981.  Ítrekuð leit að framhaldi og lyktum vinnu við deiliskipulag milli Skógtjarnar og Vestri-Skógtjarnar eftir fyrrgreinda afgreiðslu á 28. fundi byggingar- og skipulagsnefndar 26. október 1981, annars vegar í fundagerðabókum nefndarinnar og hins vegar í fundagerðabókum hreppsnefndar, hafi engan árangur borið.  Það verði því að telja að vinna við breytingar á áður samþykktu deiliskipulagi fyrir svæðið, þ.e. skipulaginu frá 1973, hafi runnið út í sandinn. 

Þrátt fyrri þessa niðurstöðu hafi einstakar byggingarleyfisumsóknir verið afgreiddar af sveitarfélaginu með hliðsjón af uppdrættinum frá 1981.  Í afgreiðslum sveitarfélagsins sé  þó aldrei vísað beint til uppdráttarins og þaðan af síður sé vísað til þess að uppdrátturinn hafi gildi sem deiliskipulag.  Um sé að ræða Miðskóga 2, 4, 6 og 24.  Þessar einstöku afgreiðslur gefi ekki til kynna að deiliskipulagið í heild hafi verið samþykkt af sveitarfélaginu.

Af öllu ofangreindu sé ljóst að skipulagssaga svæðisins sé ekki í samræmi við það sem kærandi hafi talið.  Ferlið hafi reyndar verið nokkuð annað en gengið hafi verið út frá við meðferð dómstóla, sbr. dóm Hæstaréttar í máli nr. 444/2007, en ekki hafi áður farið fram svo ítarleg rannsókn á skjalasafni sveitarfélagsins.

Af hálfu sveitarfélagsins sé áréttað að deiliskipulag frá 1973 sé í gildi fyrir Miðskóga 8, en ekki uppdrátturinn frá 1981.  Hvorki dómur Hæstaréttar í máli nr. 444/2007 né úrskurður úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála frá 9. október 2008 feli í sér neina niðurstöðu um gildi skipulags á svæðinu, en af forsendum dóms Hæstaréttar leiði að sönnunarbyrði um að uppdrátturinn frá 1981 teljist ekki hafa gildi deiliskipulags fyrir viðkomandi spildu hvíli á sveitarfélaginu.  Þá sönnun telji sveitarfélagið sig hafa fært fram í máli þessu.

Áréttað sé að afstaða Skipulagsstofnunar bindi hvorki málsaðila né úrskurðarnefndina.  Sveitarfélagið telji afstöðu stofnunarinnar ekki standast.  Eina gildi þeirra erinda sem stafi frá Skipulagsstofnun í þessu máli sé að í þeim endurspeglist ákveðin sjónarmið sem stofnunin telji leiða til þeirrar niðurstöðu að uppdrátturinn frá 1981 hafi gildi sem deiliskipulag.  Þessi sjónarmið og þau sem birtist í kæru verði úrskurðarnefndin nú að vega og meta andspænis sjónarmiðum sveitarfélagsins og komast að sjálfstæðri niðurstöðu.

Kærandi vísi til svars skipulagsnefndar Álftaness frá 8. september 2005 við fyrirspurn þáverandi eiganda spildunnar.  Umrætt svar sé ekki bindandi fyrir afgreiðslu sveitarfélagsins á umsókn kæranda.  Aðili geti ekki byggt réttindi eða lögmætar væntingar á svari við fyrirspurn.  Sérstaklega sé bent á að fyrirspurnin hafi ekki stafað frá kæranda heldur þriðja aðila.

Sveitarfélagið telji að með vísan til fyrirliggjandi gagna, og þess sem fram komi í greinargerð frá 26. október 2008, hafi tekist að sýna fram á að uppdrátturinn frá 1981 geti ekki haft gildi á grundvelli 11. ákvæðis til bráðabirgða við skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997 þar sem fullsannað sé að sveitarfélagið hafi aldrei samþykkt hann.  Að fenginni þeirri niðurstöðu sé ljóst að sveitarfélaginu hafi borið að hafna umsókn um byggingarleyfi þar sem ekki sé gert ráð fyrir Miðskógum 8 í þágildandi deiliskipulagi frá 1973.

Verði ekki fallist á ofangreint sé hins vegar byggt á því að þrátt fyrir að uppdrátturinn frá 1981 hafi eitthvert gildi sem skipulag þá hafi sveitarfélaginu allt að einu verið rétt að hafna umsókninni.  Túlka verði deiliskipulag í samræmi við aðalskipulag og aðrar aðstæður.  Svæðið sé aðþrengt og óheppilegt byggingarland fyrir einbýlishús.  Ekki sé mögulegt að hliðra staðsetningu byggingarreits innan spildunnar vegna þrengsla.  Að auki sé kótasetning í umsóknargögnum ekki í samræmi við ákvæði í aðalskipulagi um plötuhæðir.  Þar segi að lágmarksgólfhæð skuli vera 5,20 m.y.s.  Umsókn kæranda um byggingarleyfi hafi miðast við gólfhæðina 5,00 m.y.s. og hafi hún ekki verið í samræmi við gildandi skipulag.

Sveitarfélagið telji kæranda rangtúlka umsögn Siglingastofnunar.  Umsögnin styðji þá afstöðu sveitarfélagsins að gera verði strangar kröfur til þess að skýr heimild til lægri gólfhæðar komi fram í eldri deiliskipulagsákvörðunum um þegar byggð hverfi.  Slíkri heimild sé ekki til að dreifa í máli þessu.  Þá sé hafnað málatilbúnaði kæranda um aðgengi gangandi vegfarenda meðfram fjörum og um uppfyllingar og fráveitu.

Kærandi haldi fram að spildan, sem afmörkuð sé sem Miðskógar 8 sé í Aðalskipulagi Álftaness 2005-2024 skipulögð sem byggingarlóð.  Fullyrðing þessi sé ónákvæm.  Hugtakið byggingarlóð sé ekki notað í aðalskipulaginu.  Spildan falli hins vegar innan íbúðarsvæðis.  Fleira falli undir þá skilgreiningu en lóðir til húsbygginga, sbr. ákvæði 4.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, og styðji aðalskipulag því ekki málatilbúnað kærenda að þessu leyti.

Andmæli lóðarhafa að Miðskógum 6:  Eigandi eignarinnar að Miðskógum 6 óskaði þess að fá að koma að sjónarmiðum sínum í máli þessu.  Byggir hann á sömu eða svipuðum sjónarmiðum og fram koma í greinagerð sveitarfélagsins sem rakin eru hér að framan.  Telur hann að í gildi sé deiliskipulag frá árinu 1973 fyrir umrætt svæði en samkvæmt því sé spilda nr. 8 við Miðskóga aðeins óbyggt svæði.  Drög að deiliskipulagi svæðisins frá 1981 hafi hins vegar aldrei öðlast gildi sem deiliskipulag.

————————–

Aðilar hafa fært fram frekari rök máli sínu til stuðnings sem ekki þykir ástæða til að rekja nánar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um lögmæti synjunar bæjarstjórnar Álftaness frá 6. nóvember 2008 á umsókn kæranda um byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Miðskógum 8 á Álftanesi.  Krefst kærandi ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar og byggir hann kröfu sína annars vegar á því að við meðferð málsins hafi ekki verð gætt ýmissa ákvæða stjórnsýslulaga og hins vegar að rökstuðningi fyrir hinni kærðu ákvörðun hafi verið stórlega áfátt.

I.  Um málsmeðferð og stjórnsýslulög.

Ekki verður fallist á að andmælaréttur hafi verið brotinn á kæranda við afgreiðslu umsóknar hans er móttekin var 2. maí 2008.  Kærandi lagði fram umsókn, ásamt lögboðnum fylgiskjölum, sem skipulags- og byggingarnefnd tók rökstudda afstöðu til, og verður að telja að sú málsmeðferð hafi samrýmst ákvæðum 2. mgr. 38. gr. og 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. 

Úrskurðarnefndin hefur áður fallist á, með úrskurði hinn 9. október 2008, að óhæfilegur dráttur hafi orðið á afgreiðslu umsóknar kæranda.  Hins vegar tóku bæjaryfirvöld umsóknina til efnislegrar meðferðar án ástæðulauss dráttar eftir að téð niðurstaða úrskurðarnefndarinnar lá fyrir og verður ekki fallist á að brot gegn málshraðareglu 9. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 geti nú haft áhrif á gildi hinnar kærðu ákvörðunar.

Um hæfi sveitarstjórnarmanna fer samkvæmt 19. gr. sveitarstjórnarlaga nr. 45/1998.  Liggur ekki annað fyrir en þeirrar hæfisreglu hafi verið gætt við meðferð málsins og verður ekki fallist á að meint vanhæfi fulltrúa í skipulags- og byggingarnefnd geti leitt til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.

Ekki þykir hafa þýðingu að fjalla um birtingu hinnar kærðu ákvörðunar eða leiðbeiningar um kærufrest, enda kom kærandi kæru sinni að í tækan tíma.  Skal þó áréttað að upphaf kærufrests í máli þessu ber að miða við þau tímamörk þegar kæranda var orðið kunnugt eða mátti vera kunnugt um hina kærðu ákvörðun, sem ætla verður að hafi verið við móttöku bréfs byggingarfulltrúa frá 17. nóvember 2008, eða í fyrsta lagi 18. nóvember 2008.

Um málsástæður kæranda er lúta að meðalhófsreglu og jafnræðisreglu stjórnsýslulaga verður fjallað í tengslum við umfjöllun um forsendur og rökstuðning fyrir hinni kærðu ákvörðun.

II.  Um forsendur og rökstuðning hinnar kærðu ákvörðunar.

Samkvæmt 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skulu byggingarleyfisskyldar framkvæmdir vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag.  Í máli þessu er um það deilt hvort í gildi sé deiliskipulag fyrir umrætt svæði.  Sé deiliskipulag talið vera í gildi eru áhöld um það hvort í gildi sé deiliskipulag frá 1973 eða 1981.  Þarf að leysa úr þessum álitaefnum til þess að unnt sé að komast að niðurstöðu um lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar.

Af hálfu Sveitarfélagsins Álftaness er því haldið fram að á umræddu svæði hafi gilt deiliskipulag, dags. í ágúst 1973, sem samþykkt hafi verið í sveitarstjórn 27. sama mánaðar.  Ábendingar um þetta meinta deiliskipulag frá 1973 virðast fyrst hafa komið fram eftir að dómur féll í Hæstarétti í máli nr. 444/2007 hinn 17. apríl 2008.  Er hvorki vitnað til þessa deiliskipulags við fyrri afgreiðslu byggingarleyfisumsóknar fyrir Miðskóga 8 á árinu 2006 né í bréfum sveitarfélagsins og Skipulagsstofnunar um skipulagsmál á umræddu svæði í október 2005 og í mars 2006.  Þá verður heldur ekki séð að vikið hafi verið að þessu skipulagi í dómsmáli því sem kærandi höfðaði í febrúar 2007 til ógildingar á fyrri synjun umsóknar um byggingarleyfi að Miðskógum 8.  Ekki liggur fyrir skipulagsuppdráttur meints deiliskipulags frá ágúst 1973 heldur einungis uppdráttur er ber yfirskriftina „Tillaga að staðsetningu einbýlishúss á landi Skógtjarnar“, áritaður af Guðmundi Kr. Kristinssyni í ágúst 1973.  Enda þótt á uppdrættinum megi sjá innbyrðis afstöðu nokkra byggingarlóða og byggingarreita á þeim eru hvorki á uppdrættinum né á fylgiskjali með honum neinir skilmálar, sem þó hefði verið nauðsynlegt til þess að um fullnægjandi deiliskipulag hefði getað verið að ræða, sbr. m.a. 10. gr. þágildandi skipulagsreglugerðar nr. 217/1966.  Þegar litið er til þess að ekki finnst staðfestur skipulagsuppdráttur þykir óvarlegt að ráða af bókun hreppsnefndar frá 27. ágúst 1973 að þá hafi verið samþykkt tillaga að deiliskipulagi heldur einungis tillaga að staðsetningu eins húss og aðkomu að því.  Verður því ekki fallist á að í gildi hafi verið deiliskipulag, dags. í ágúst 1973, enda þótt einhver uppbygging muni hafa átt sér stað á svæðinu í samræmi við skipulagsdrög frá þessum tíma.

Fyrir liggur uppdráttur að umræddu svæði sem sveitarstjóri Bessastaðahrepps hefur ritað á hinn 5. júní 1989 eftirfarandi:  „Samþykkt skipulag af lóðum í landi Skógtjarnar 1981-82.“  Er uppdrátturinn að stofni til dagsettur í maí 1981 og sýnir lóðir, byggingarreiti og afstöðu þeirra innan lóða, auk götu og aðkomu að lóðum.  Á uppdrættinum er m.a. sýnd lóð kæranda að Miðskógum 8.  Þá liggja og fyrir skipulagsákvæði sem samþykkt voru í byggingar- og skipulagsnefnd Bessastaðahrepps hinn 26. október 1981 en á sama fundi lá umræddur uppdráttur fyrir og var á fundinum gerð svofelld bókun:  „Þá samþykkti nefndin að gata sú er liggur eftir landi Skógtjarnar, sbr. skipulagsteikningu frá Fjarhitun hf. dags. í maí 1981 skuli bera heitið Miðskógar.“   Telur úrskurðarnefndin að þessi gögn fullnægi að formi til þeim kröfum sem gera þurfti til deiliskipulags á þeim tíma sem hér um ræðir.

Eins og framanritað ber með sér fjallaði byggingar- og skipulagsnefnd Bessastaðahrepps um skipulagstillögur fyrir umrætt svæði á árinu 1981.  Á þessum tíma voru í gildi skipulagslög nr. 19/1964 með áorðnum breytingum.  Var í þeim lögum ekki gert ráð fyrir að skipulagsnefndir störfuðu á vegum sveitarfélaganna enda var meðferð skipulagsmála að miklu leyti á hendi Skipulagsstjórnar ríkisins.  Með 4. mgr. 9. gr. byggingarlaga nr. 54/1978 var sveitarstjórnum hins vegar veitt heimild til þess að fela byggingarnefndum önnur störf á sviði byggingarmála en þau sem undir nefndirnar heyrðu samkvæmt byggingarlögum, „… s.s. að fjalla um og gera tillögur til sveitarstjórnar varðandi skipulagsmál, nöfn gatna, torga og bæjarhluta.“  Verður ekki annað ráðið af málsgögnum en að hreppsnefnd Bessastaðahrepps hafi falið byggingarnefnd meðferð skipulagsmála með stoð í nefndri lagaheimild, enda hét nefndin byggingar- og skipulagsnefnd á þessum tíma og fjallaði um skipulagsmál svo sem að framan greinir. 

Samkvæmt 5. mgr. 8. gr. byggingarlaga nr. 54/1978 var áskilið að samþykktir byggingarnefndar skyldu bornar undir sveitarstjórn til samþykktar eða synjunar.  Í 6. mgr. 8. gr. sagði hins vegar að ef sveitarstjórn hefði ekki tekið ályktun byggingarnefndar til afgreiðslu innan tveggja mánaða frá því hún hefði verið gerð öðlaðist ályktunin gildi, enda hefði ákvæðum IV. kafla laganna um byggingarleyfisumsóknir og byggingarleyfi verið fullnægt.

Með framanritað í huga og með hliðsjón af því að eftir umræddu deiliskipulagi frá 1981 hefur verið unnið um áraraðir verður að telja að það hafi verið samþykkt af sveitarstjórn eða öðlast gildi með stoð í 6. mgr. 8. gr. byggingarlaga nr. 54/1978, sem jafna megi til samþykkis sveitarstjórnar.  Skýtur það frekari stoðum undir þessa niðurstöðu að lóðin að Miðskógum 8 var tilkynnt til Fasteignamats ríkisins sem byggingarlóð með tilkynningu sveitarstjóra Bessastaðahrepps 24. febrúar 1984, að sveitarstjóri áritaði hinn 5. júní 1989 uppdrátt að svæðinu sem samþykkt skipulag af lóðum í landi Skógtjarnar 1981-82 svo og að skipulagsnefnd Álftaness staðfesti hinn 8. september 2005 að lóðin að Miðskógum 8 væri á samþykktu deiliskipulagi hverfisins.  Rannsókn á ótölusettum fundargerðum hreppsnefndar frá árinu 1981 þykir heldur ekki taka af öll tvímæli um að deiliskipulagið kunni ekki að hafa verið staðfest í sveitarstjórn, en þar eru m.a. misritaðar og leiðréttar dagsetningar tveggja fundargerða byggingar- og skipulagsnefndar á því ári.  Þykir Sveitarfélagið Álftanes því ekki hafa fært fram sönnur fyrir því að sveitarstjórn hafi ekki samþykkt þá skipan mála sem fólst í deiliskipulaginu frá 1981, sbr. dóm Hæstaréttar frá 17. apríl 2008 í máli nr. 444/2007.

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að í gildi hafi verið deiliskipulag fyrir umrætt svæði frá 1981 er hin kærða ákvörðun var tekin og er hafnað þeirri málsástæðu Sveitarfélagsins Álftaness að deiliskipulagstillagan frá 1981 hafi aldrei verið samþykkt í sveitarstjórn og hafi því ekki getað öðlast gildi sem deiliskipulag með stoð í 11. lið ákvæða til bráðabirgða við skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997.

Af hálfu sveitarfélagsins Álftaness er því haldið fram að hvað sem líði niðurstöðu um gildi deiliskipulags fyrir umrætt svæði hefði byggingarleyfi samkvæmt umsókn kæranda farið í bága við Aðalskipulag Álftaness 2005-2024.  Samkvæmt aðalskipulaginu skuli lágmarksgólfhæð vera 5,20 m.y.s., en hönnunargögn hafi miðað við 5,00 m.y.s.  Á þetta verður ekki fallist enda skýrt tekið fram í greinargerð tilvitnaðs aðalskipulags að umrætt ákvæði um lágmarksgólfhæðir eigi við á nýjum íbúðarsvæðum sem deiliskipulögð verði í samræmi við Aðalskipulag Álftaness 2005-2024.  Tekur ákvæðið því ekki til svæða þar sem deilskipulag er þegar í gildi eins og í hinu kærða tilviki.  Ekki verður heldur fallist á að sjónarmið sveitarfélagsins er lúta að verndun strandsvæða, gerð göngustíga eða fráveitu eigi að standa í vegi fyrir því að byggt verði á lóð kæranda.  Er fulljóst að engin friðlýsing er í gildi um lóðina og af meðalhófsreglu leiðir að sveitarfélaginu bar að leita leiða til að ná fram markmiðum um göngustíga og fráveitu með öðru og vægara móti en að meina kæranda að hagnýta sér lóð sína til byggingar.  Væri það og andstætt jafnræðisreglu að synja einum lóðarhafa á deiliskipulögðu svæði um byggingarleyfi þar sem aðrir lóðarhafar hafa fengið byggingarleyfi í samræmi við gildandi skipulag án vandkvæða að því er best verður séð.

Miðað við allt framanritað var hin kærða synjun á umsókn kæranda um byggingarleyfi að Miðskógum 8 ólögmæt og ekki reist á málefnalegum grundvelli.  Verður hún því felld úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun bæjarstjórnar Sveitarfélagsins Álftaness frá 6. nóvember 2008 um að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Miðskógum 8 á Álftanesi.

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

_____________________________                          ______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                                  Ásgeir Magnússon